河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初412号 原告：张玉强，男，1967年12月15日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王鹏占，河北瀛冀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晶泉，河北瀛冀律师事务所律师。 被告：石家庄龙城房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安西路100号，统一社会信用代码：9113010074341911XR。 诉讼代表人：石家庄龙城房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：王志坚，河北冀华律师事务所律师。 原告张玉强与被告石家庄龙城房地产开发有限公司（以下简称石家庄龙城公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉强及其委托诉讼代理人胡晶泉、被告石家庄龙城公司的委托诉讼代理人王志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉强向本院提出诉讼请求：1．确认除石家庄龙城公司管理人已审查确定原告享有的债权250万元以外，原告另对被告享有债权3,283,333元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与案外人海南东方龙城房地产开发有限公司（以下简称海南龙城公司）于2016年1月12日签订《房产认购合同》，约定原告购买该公司开发的东方海岸名都房产，并依约缴纳定金250万元，后该公司未依约交房，2018年5月26日，海南龙城公司、原告、被告三方签订《关于解除“房产认购合同”的协议》，明确约定由于海南龙城公司因故无法交房，属于其单方终止合同，考虑房产两年多的增值因素，其承诺双倍返还原告缴纳的定金即500万元，逾期返还按月息1%支付利息，被告对此承担无限连带责任。但该款项一直未支付给原告。后因被告进入重整程序，原告依据《房产认购合同》及《关于解除“房产认购合同”的协议》的约定，要求确认对被告享有5,783,333元的债权，但管理人以案涉房屋未取得预售许可证为由，认定《房产认购合同》无效，仅对原告缴纳的250万元定金本金审查认定，其余债权未予认可。 原告认为，《房产认购合同》本质上属于认购书而非商品房买卖合同或商品房预售合同，取得商品房预售许可证并非认购书生效的法定条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，因此，案涉《房产认购合同》合法、有效，其中的定金罚则依法适用于双方当事人，并且在此基础上，各方又签订了解除协议，被告对双倍返还定金500万元承担连带责任。该协议系各方当事人综合考虑违约责任、房产增值等情形后，自愿达成的新的协议，合法、有效，原告要求确认对被告享有5,783,333元的债权有合同及法律依据。管理人仅对其中250万元审查确认，事实认定及法律适用错误，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特依据法律规定，提起诉讼，望判如所请。 被告石家庄龙城公司辩称，1、原告与海南龙城公司签订的《房产认购合同》是商品房买卖合同。最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案原告与海南龙城公司签订的《房产认购合同》，对“当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记的有关事宜、解决争议的方法、违约责任”等条款内容均作出了明确约定，完全具备商品房买卖合同的主要内容，该合同应认定为商品房买卖合同。2、《房产认购合同》无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告所购商品房，至今尚未取得预售许可。故前述房产认购合同为无效合同。3、合同无效不适用双倍返还定金罚则。无效合同自始无效，双倍返还定金的约定亦无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，已收取的定金不适用双倍返还定金罚则。根据原告提交的现有证据，经向石家庄龙城公司核对，海南龙城公司应返还原告款项250万元，被告仅应承担该款项返还的保证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了《房产认购合同》、收据、《关于解除“房产认购合同”的协议》、催收证明、（2019）龙城破管（答复）1号异议答复书、吉屋网网页截屏、广告页。被告围绕其主张提交关于龙城地产破产管理人对张玉强债权认定的异议。被告对原告提交的除吉屋网网页截屏、广告页之外的证据真实性无异议，原告对被告提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，对原告所诉签订房产认购合同、解除协议，及石家庄龙城公司进入破产程序，管理人确认250万元破产债权的事实予以确认。 另查明，2016年1月12日，原告与海南龙城公司所签《房产认购合同》约定，甲方（海南龙城公司）将其开发的“东方海岸名都”整栋楼出售给乙方（原告），该房产建筑面积包括：商业676平方米，住宅3105平方米，合计3781平方米，其中商铺5套，住宅63套，房产结构为框剪，交房标准为毛坯房，房屋用途为商住；房产总金额为1915.51万元，按以下方式支付：1、乙方在签订合同后30个工作日内支付甲方定金250万元；2、剩余房款1666.51万元，在双方签订正式《商品房买卖合同》之日起10个工作日内一次性付清，在乙方付清购房款后10个工作日内，由甲方办理《商品房买卖合同》备案手续；办理房产过户等产生的费用按政府有关规定各自承担；甲方承诺于2016年9月30日前将该房产交付乙方使用，如逾期交房超过6个月，乙方有权要求退房，甲方应当向乙方双倍返还收取的定金；如乙方不要求退房，甲方应当按照已收购房款（含定金）的日万分之五向乙方支付违约金；如甲方单方面终止合同，自愿按照购房款总额的30%向乙方承担违约金，并向乙方返还收取的购房款。2016年2月1日，海南龙城公司向原告出具收据，载明收到张玉强交纳的东方海岸名都购房定金250万元。 2018年5月26日，海南龙城公司与原告、被告签订的《关于解除“房产认购合同”的协议》约定，甲方（海南龙城公司）与乙方（原告）签订了“房产认购合同”，约定甲方将开发的“东方海岸名都”整栋楼以总价1915.51万元出售给乙方，乙方按约将250万元定金支付给甲方，但甲方因故无法交房（约定2016年9月30日交房），决定向乙方双倍返还定金并解除该认购合同；另考虑到甲方无法交房属于单方终止合同的原因，及房产两年多的增值因素，经双方协商并同意，甲方承诺于本协议签订之日起1个月之内，双倍返还乙方缴纳的定金，共计返还乙方500万元。如逾期返还，以此为基数按照月息1%支付利息；丙方石家庄龙城公司为本协议项下甲方的义务向乙方提供无限连带责任。 后海南龙城公司未向原告返还款项，被告石家庄龙城公司亦未承担保证责任。另案涉房产“东方海岸名都”至今未取得预售许可证。 本院认为，1、关于合同性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案原告与海南龙城公司签订的《房产认购合同》对当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，办理产权登记的有关事宜，解决争议的方法，违约责任等商品房买卖合同的主要内容均作出明确约定，故该《房产认购合同》应认定为商品房买卖（预售）合同。 关于合同效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告所购案涉商品房，至今未取得预售许可证明，故该《房产认购合同》应认定为无效。无效合同自始无效，其中关于定金的约定亦无效。故本案不应适用定金罚则。海南龙城公司因无效合同取得的财产应予以返还。因房产认购合同无效，基于认购合同产生的解除协议亦属无效，故原告主张依据解除协议，双倍返还定金以及以此为基数按照月利率1%标准计算违约金的约定不具有约束力，对原告要求确认依此计算的该部分债权的请求，本院不予支持。海南龙城公司明知未取得商品房预售许可证明，即向原告出售房屋，对此存在过错；原告对此未经审查即与其签订合同，交纳购房定金，其自身亦存在一定过错，综合考虑本案实际情况，海南龙城公司占用原告资金，应赔偿原告资金占用期间的利息损失。该损失应按照中国人民银行发布的同期贷款利率，自解除协议约定的给付之日即2018年6月26日起计算至破产申请受理之日2019年9月16日止。据此计算，该部分利息损失为147,118.06元。海南龙城公司应返还原告定金250万元并赔偿该部分利息损失147,118.06元，合计应支付原告2,647,118.06元。被告石家庄龙城公司应就该款向原告承担保证责任。故本案原告享有的债权数额应为2,647,118.06元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条、第九条的规定，判决如下： 一、确认原告张玉强对被告石家庄龙城房地产开发有限公司享有债权2,647,118.06元； 二、驳回原告张玉强的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告张玉强负担40元，被告石家庄龙城房地产开发有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 燕 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  唐立敏 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  黄云飞