贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初107号 原告（反诉被告）：威宁中亿置业发展有限公司。 住所地：贵州省威宁县海边街道滨海大道养生基地。 统一社会信用代码：91520526MA6E49M58E。 法定代表人李**，系该公司总经理。 委托代理人马迁祝、马丽娟，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告黄杨琴（反诉原告），女，汉族，1986年5月16日生，住贵州省遵义市汇川区。 被告张国强（反诉原告），男，汉族，1963年8月21日生，住贵州省遵义市汇川区。 二被告委托代理人舒福兴，贵州澜典律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告威宁中亿置业发展有限公司（以下简称威宁中亿置业）诉被告黄杨琴、张国强商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马迁祝、被告的委托代理人舒福兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告威宁中亿置业诉称：原、被告于2019年3月28日签订了编号为0001549号的《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于威宁县，该商品房房号为4-1-14，建筑面积48.69平方米，房屋总价款为806741元。合同第八条第二款约定：“被告分期支付房款，应于本合同签订之日向原告支付房款606741元，余款200000元于2019年6月30日前付清，如未按时付款视为被告违约。”第十条第二款约定：“逾期超过90日付款的，被告应按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金至实际履行付款义务之日止。”之后被告未履行付款义务，至今已逾期长达183天，应当支付违约金7320元。故诉至法院，请求法院判令：1、被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，及时向原告支付购房款200000元；2、由被告支付原告自2019年7月1日至2019年12月31日的违约金7320元，2020年1月1日以后的违约金应以200000元为基数，按日万分之二的标准支付至房款支付完毕为止；3、本案诉讼费由被告承担。 被告黄杨琴、张国强辩称：被告向原告购买的房屋价格过高，超出市场价值的30％，违背公平原则，应撤销双方签订的《商品房买卖合同》。 反诉原告黄杨琴、张国强诉称：原、被告于2019年3月28日签订了合同编号为0001549号的《商品房买卖合同》，现反诉人得知购买价格高于当时的市场价的30％，被反诉人以不合理的价格向原告出售房屋，违背了公平原则，故请求法院撤销双方签订的《商品房买卖合同》。 反诉被告威宁中亿置业辩称：双方签订的《商品房买卖合同》不存在可撤销的情形，请求驳回反诉人的反诉请求。 在举证期限内，原告威宁中亿置业向法庭提交的证据如下： 1、《商品房买卖合同》及《分期付款承诺书》，用以证明原、被告于2019年3月28日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务及付款期限，被告未按约支付购房款，已违约。 2、商品房预售合同备案登记表、授权委托书、收条、企业名称变更核准通知书、执行和解协议书，用以证明由于威宁伊卓置业发展有限责任公司对威宁鸿鑫商品混凝土有限公司负有1291671元的债务，威宁鸿鑫商品混凝土有限公司申请执行后，鸿鑫公司、伊卓置业公司及威宁中亿置业三方达成执行和解协议书，约定由威宁中亿置业代伊卓置业公司向鸿鑫公司履行债务，并用其开发的“公园王府”3-4-1-13号、3-4-1-14号房屋分别折价905990.3元、806741.9元折抵所欠债务，折抵后鸿鑫公司反欠威宁中亿置业房款421061.2元。后鸿鑫公司向威宁中亿置业出具委托书，要求威宁中亿置业将“公园王府”3-4-1-13号、3-4-1-14号两个门面办至张国强及黄杨琴名下。据此，张国强、黄杨琴方与威宁中亿置业签订了《商品房买卖合同》。 被告黄杨琴、张国强在举证期限内未向法庭提交证据。 经审理查明：张国强系威宁鸿鑫商品混凝土有限公司的法定代表人，张国强与黄杨琴系夫妻。由于威宁伊卓置业发展有限责任公司对威宁鸿鑫商品混凝土有限公司负有1291671元的债务，威宁鸿鑫商品混凝土有限公司申请执行后，鸿鑫公司、伊卓置业公司及威宁中亿置业三方在本院达成执行和解协议书，约定由威宁中亿置业代伊卓置业公司向鸿鑫公司履行债务，并自愿用其开发的“公园王府”3-4-1-13号、3-4-1-14号房屋分别折价905990.3元、806741.9元折抵所欠债务，折抵后鸿鑫公司反欠威宁中亿置业房款421061.2元。后鸿鑫公司向威宁中亿置业出具委托书，要求威宁中亿置业将“公园王府”3-4-1-13号、3-4-1-14号两个门面办至张国强及黄杨琴名下。据此，张国强、黄杨琴方与威宁中亿置业于2019年3月28日签订了两份《商品房买卖合同》。其中合同编号为0001549的《商品房买卖合同》约定黄杨琴、张国强向威宁中亿置业购买“中亿公园王府”3-4-1-14号商品房，单价为17480.85元／㎡，总价款为806741元。《合同》第八条第2款约定：“买受人应于2019年3月28日支付购房款606741元，剩余200000元购房款应于2019年6月30日前付清，否则视为买受人违约。”第十条约定：“买受人付款逾期超过90日，合同继续履行的，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之二的违约金。”当日，黄杨琴、张国强向威宁中亿置业出具了《分期付款承诺书》。扣除折抵的606741元后，张国强与黄杨琴尚欠威宁中亿置业200000元，该200000元至今未支付。 另：原告威宁中亿置业于2020年3月23日向本院申请财产保全，原告缴纳了保全费1520元。 上述事实，有原、被告庭审陈述、原告提交的证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可认定以上事实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。故本案的焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否显失公平；二、合同约定的违约金是否过高。对于焦点一，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”之规定，民事法律行为显失公平应具备如下条件，一是客观上合同造成当事人利益不平衡；二是主观上一方当事人故意利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形时订立合同。本案中，从鸿鑫公司、伊卓置业公司及威宁中亿置业三方签订的《执行和解协议书》来看，张国强、黄扬琴必然已经过深思熟虑，权衡了执行过程中存在的风险及各方利弊后，方与威宁中亿置业签订了《商品房买卖合同》，故双方签订的合同并没有造成利益不平衡，达不到显失公平的客观要件。再有，反诉人黄杨琴、张国强未提交任何证据证明其在签订合同时处于危困状态或缺乏判断能力，也未举证证明威宁中亿置业利用其危困或者弱势，牟取不正当利益，亦不具备撤销合同的主观要件。故对张国强、黄杨琴请求撤销《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持，本院亦没必要委托相关机构对签订合同时的房屋市场价值进行评估，张国强、黄杨琴应按合同约定及时向威宁中亿置业支付200000元房屋尾款。对于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”之规定，张国强、黄杨琴有权请求减少违约金。威宁中亿置业未提交证据证明其受到何种损失，故其损失应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率（4.05％）予以计算利息为宜，上浮30％后，张国强、黄杨琴应以200000元未付款为基数，按年利率5.265％的标准从2019年7月1日起向威宁中亿置业支付违约金。以此计算，从2019年7月1日至2019年12月31日，张国强、黄杨琴应向威宁中亿置业支付的违约金为200000×5.265％×1／2=5265元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告黄杨琴、张国强（反诉原告）支付原告威宁中亿置业发展有限公司（反诉被告）购房款200000元、计算至2019年12月31日的违约金5265元，共计205265元。限本判决生效之日起十日内履行； 二、由被告黄杨琴、张国强（反诉原告）以200000元为基数，按年利率5.265％的标准从2020年1月1日起向原告威宁中亿置业发展有限公司（反诉被告）支付违约金，至200000元购房款支付完毕为止； 三、驳回反诉原告黄杨琴、张国强的诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2205元、反诉案件受理费30元、保全费1520元，均由被告黄杨琴、张国强（反诉原告）承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 管洪涛 二〇二〇年四月八日 法官助理 赵英健 书 记 员 王 珺