文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9937号原告：贵州贵人乐餐饮服务有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区王武村695号0028幢1层2号。法定代表人：吴林柳，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨吕吕，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妮，贵州黔信律师事务所实习律师。被告：吴桂芳，女，1958年5月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：祝露霞，贵州筑尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽萍，贵州筑尚律师事务所实习律师。被告：贵阳经济技术开发区房屋征收中心，住所地贵阳经济技术开发区浦江路187号。法定代表人：刘坚。委托诉讼代理人：朱勇飞，男。委托诉讼代理人：杨欢，贵州吉远律师事务所律师。被告：侯凯雄，男，1987年3月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：祝露霞，贵州筑尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽萍，贵州筑尚律师事务所实习律师。原告贵州贵人乐餐饮服务有限公司（以下简称贵人乐餐饮公司）与被告吴桂芳、贵阳市国土资源局经济技术开发区分局、贵阳经济技术开发区房屋征收中心（以下简称经开区征收中心）、贵阳经济技术开发区和顺达房屋征收有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序审理。2019年11月12日，原告贵人乐餐饮公司申请追加侯凯雄为本案被告，本院予以准许。2019年11月28日，原告贵人乐餐饮公司申请撤回对贵阳市国土资源局经济技术开发区分局、贵阳经济技术开发区和顺达房屋征收有限责任公司的起诉，本院予以准许。本案于2020年3月9日公开开庭进行了审理，原告贵人乐餐饮公司法定代表人吴林柳及委托诉讼代理人杨吕吕，被告吴桂芳、侯凯雄共同委托诉讼代理人祝露霞及被告侯凯雄，被告经开区征收中心委托诉讼代理人杨欢到庭参加了诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解而扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。原告贵人乐餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付各项拆迁补偿费241589元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月8日，原告承租被告吴桂芳位于贵阳市经济技术开发区王武村695号房屋，约260平方米，月租金为2500元，每半年一付，租赁期限为2017年7月8日至2027年7月8日。合同签订后，原告对房屋进行了装修并开展营业活动。2019年7月11日，案涉房屋被征收，被告吴桂芳擅自搬离原告的设备，将房屋交予拆迁。被告侯凯雄系吴桂芳之子实际收取租金，并与原告协商设备维护及赔偿等事宜，实际履行了租赁合同，侯凯雄应当承担相应责任。因多次协商拆迁补偿问题无果，原告遂诉至法院。被告吴桂芳、侯凯雄共同辩称：1.请原告方明确本案是行政征收法律关系还是房屋租赁合同法律关系。2.如果是行政征收法律关系，则被告吴桂芳与侯凯雄主体不适格，原告应向政府部门提起行政诉讼，确认原告方适格的被拆迁人资格及相应的补偿范围，在行政诉讼结果出来后，且被告吴桂芳与侯凯雄占有了原告享有的权益，原告才有资格向二被告提起民事诉讼。3.若本案定性为房屋租赁合同纠纷，被告吴桂芳与侯凯雄主体不适格，房屋租赁合同系吴林柳与吴桂芳签订，与原告公司无关，原告方无权向吴桂芳与侯凯雄主张权利。4.原告方若将诉讼请求变更为赔偿装修损失也不能获得支持，包括主体不适格和证据不充分。在认定承租人为吴林柳的情况下，未经出租人同意的装饰装修损失由承租人承担。5.因行政征收行为导致租赁合同终止系不可抗力，吴桂芳不应承担责任。被告经开区征收中心辩称：1.本案原告诉讼主体不适格，承租人是吴林柳个人，并非原告公司。2.本案为房屋租赁合同纠纷，征收中心不是房屋租赁合同的当事方，原告将征收中心作为被告提起诉讼，没有法律和事实依据。3.本案原告仅为承租人，而非被征收人，且原告应当提供证据证明其损失，经开区征收中心已经将全部补偿款支付给吴桂芳和侯凯雄，被征收人与经营户之间如何分配该费用应按两者之间的约定处理，原告要求经开区征收中心支付拆迁补偿费，没有法律依据及合同约定。本院经审理认定事实如下：原告贵人乐餐饮公司成立于2017年7月25日，吴林柳系该公司法定代表人，公司住所地为贵州省贵阳市经济技术开发区王武村695号0028幢1层2号。2017年7月8日，吴桂芳（出租方）与吴林柳（承租方）签订《房屋出租合同》，约定吴桂芳将位于贵阳市经济技术开发区平方米的房屋出租给吴林柳使用，租赁期限自2017年7月8日至2027年7月8日止，租金为每月2500元，承租期间发生的水、电、气、物业费、卫生费等一切费用由吴林柳自行承担。该合同未对房屋被征收后的补偿费用分配问题作出约定，原、被告均陈述案涉房屋已于2019年7月9日被拆除。原告贵人乐餐饮公司为证明对案涉房屋进行了装修，提交了其与案外人杨某签订的《餐饮用房装修合同》，该合同约定杨某为原告提供装修服务，装修时间为2017年7月2日至2017年7月25日，装修内容包括外墙污渍清洗、一楼磁粉和乳胶漆、二楼吊顶和隔音板、一二楼灯具及窗帘、停车场混凝土包材料、门口钢材护栏包材料等，装修总金额为126480元。装修合同载明的签订时间为2019年6月25日，原告陈述合同签订时间实际为2017年，误写成了2019年。被告吴桂芳、侯凯雄认为合同签订的时间与约定的装修时间相隔甚远，无法证明装修的真实性，被告经开区征收中心认为原告并未在该合同中加盖公司公章。原告为证明装修实际发生，申请证人杨某出庭作证，杨某陈述其在2017年为原告做过装修，进场前签订了装修合同，装修的房屋有两层楼，包括刮磁粉、贴墙地砖、通水电等，装修费大概120000余元，是通过现金和转账支付的。另，原告提交了承租房屋的照片及视频，证明原告承租并装修的房屋共两层，被告吴桂芳陈述虽然图片中体现了二楼，但不能证明原告承租了二楼，吴桂芳将一楼部分房屋出租给吴林柳个人，二楼、三楼为吴桂芳、侯凯雄及其家属居住。被告经开区征收中心陈述被征收的整栋楼共计1000余平方米，被征收人为5人，但无法具体区分各户对应的被征收的面积。原告提交了微信转账记录、供气合同、产品购销合同、潲水油收购协议、菜单、食品经营许可证等证据，证明原告在案涉房屋处开展经营活动，原告向侯凯雄支付了截至2019年6月的房屋租金，被告吴桂芳、侯凯雄、经开区征收中心对该组证据均不予认可。因王武片区棚户区改造项目搬迁需要，案涉租赁房屋被列入征收红线范围，贵阳市花溪区人民政府制定了《王武片区棚户区改造项目房屋搬迁方案》（以下简称搬迁方案）和《王武片区棚户区改造项目房屋搬迁补助与奖励方案》（以下简称奖励方案），搬迁方案主要内容为：1.被搬迁人是指方案发布前，享有王武片区棚户区改造项目搬迁红线范围内农村集体土地上房屋所有权的村民，或经政府相关部门认定为合法的移民，以及原农村本集体经济组织成员“农转非”前享有上述范围内农村集体土地上房屋所有权的居民，农村集体非住宅房屋的所有权人等房屋权利人及其利害关系人。2.搬迁费按照被搬迁人房屋合法建筑面积计算发放，住宅房每平方米10元。3.室内装饰装修设施补偿标准，按照合法建筑面积包干计算，每平方米400元或按照分项单价，以搬迁部门确认的工程量计算。4.该方案附件中载明了室内设施的补偿标准，室内设施补偿系对水表、电表、电话、宽带、煤气、数字有线电视等办理相关手续和迁移手续的补偿。奖励方案主要载明：被搬迁房屋用途为住宅，但实际用于生产经营，且能提供合法有效的经营手续，因搬迁造成经营损失，在积极配合搬迁工作的前提下，对被搬迁人在货币补偿或产权调换补偿后，按实际用于生产、经营的合法房屋建筑面积给予一次性奖励。具体标准为：被搬迁房屋改变为经营性用房的，不能出具经营手续，但经村、社区服务中心证明存在长期（一年以上）实际经营行为的，对认定实际经营面积部分（经开区标准：原则最高不超过130平方米）以500元/平方米给予一次性奖励。2019年4月18日，被告吴桂芳（乙方）与贵阳市国土资源局经济技术开发区分局（甲方，以下简称经开区国土局）签订《产权调换房屋补偿协议》（集体土地个人用），约定：1.乙方被搬迁房屋位于贵州省贵阳市，房屋用途为住宅，房屋结构为砖混，房屋建筑总面积240平方米，其中合法房屋建筑面积为240平方米。2.两次搬迁费为4800元（240ｍ2×10元／ｍ2×2次）、室内装饰装修补偿费为96000元（240ｍ2×400元／ｍ2）、室内设施补偿费为4200元、无证经营性面积补助费为64640元（129.28ｍ2×500元／ｍ2）。3.甲方应支付乙方的搬迁补偿费共计263728.6元，该款吴桂芳已全额领取。2019年4月18日，被告侯凯雄（乙方）与经开区国土局（甲方）签订《产权调换房屋补偿协议》（集体土地个人用），约定：1.乙方被搬迁房屋位于贵州省贵阳市，房屋用途为住宅，房屋结构为砖木、砖混，房屋建筑总面积109.33平方米，其中合法房屋建筑面积为77.38平方米。2.两次搬迁费1547.6元（77.38ｍ2×10元／ｍ2×2次）、室内装饰装修补偿费30952元（77.38ｍ2×400元／ｍ2）、室内设施补偿费5700元、室外附属设施补偿费50206.2元、经营性面积补助费20970元（20.97ｍ2×1000元／ｍ2）、超标准建房室内装修包干补偿费12780元（31.95ｍ2×400元／ｍ2）。3.甲方应支付乙方的搬迁补偿费共计266754.35元，该款侯凯雄已全额领取。原告即根据吴桂芳、侯凯雄与拆迁部门签订的补偿协议中载明的搬迁费、室内装饰装修、室内设施补偿、无证经营性面积补助、室外附属设施补偿、经营性面积补助、超标准建房室内装修包干补偿作为自己的诉讼请求金额，见下表：                          吴桂芳户              侯凯雄户                  搬迁费（元）              4800              1547                  室内装饰装修补偿（元）              96000              30952                  室内设施补偿              4200              5700                  无证经营性面积补助              60640                                室外附属设施补偿                            8800                  经营性面积补助                            16970                  超标准建房室内装修包干补偿                            11980                  以上合计：241589元。      另，原告认为其系有合法经营手续的企业法人，但经开区征收中心按无证经营性面积补助，其应当按照经营性面积标准另行补偿60640元。诉讼过程中，原告贵人乐餐饮公司申请财产保全产生申请费1172元，经本院作出（2019）黔0111民初9937号民事裁定书裁定，查封、扣押、冻结吴桂芳、侯凯雄名下价值人民币130462元的财产。2019年12月25日，原告贵人乐餐饮公司向本院申请解除对侯凯雄名下财产的全部保全措施，经本院作出（2019）黔0111民初9937号之一民事裁定书裁定，解除对侯凯雄名下价值130462元财产的保全措施。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、房屋出租合同、餐饮用房装修合同、搬迁方案、奖励方案、产权调换房屋补偿协议、领款凭证、证人证言等证据在卷佐证，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，案涉《房屋出租合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应当依照合同约定履行合同义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、原告贵人乐餐饮公司主体是否适格？二、被告侯凯雄、被告经开区征收中心是否应当承担责任？三、原告贵人乐餐饮公司主张的赔偿是否应当支持？关于焦点一。根据公司法的规定，有限责任公司设立时的股东应当认定为公司的发起人，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，公司成立后对该合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，吴林柳与被告吴桂芳签订《房屋出租合同》后，以案涉租赁房屋的地址为公司住所地登记设立了贵人乐餐饮公司，该公司由吴林柳担任法定代表人并使用案涉租赁房屋实际经营餐饮，贵人乐餐饮公司已经实际享有合同权利、履行合同义务，案涉《房屋出租合同》的权利和义务均应由原告贵人乐餐饮公司承继，本案原告贵人乐餐饮公司主体适格。关于焦点二。根据合同的相对性原则，原告贵人乐餐饮公司与被告侯凯雄之间不存在房屋租赁合同关系，原告要求被告侯凯雄承担赔偿责任，没有事实和法律依据。对于原告认为侯凯雄收取了部分租金、实际履行了租赁合同应当承担相应责任的意见，被告侯凯雄收取租金后，被告吴桂芳并未提出异议或另行向原告主张租金，视为被告吴桂芳对侯凯雄收取租金的行为予以认可，可以认定侯凯雄收取租金的行为系出于吴桂芳的委托授权行为，该收款行为产生的法律后果应当被代理人吴桂芳承担，故本院对原告要求被告侯凯雄承担赔偿责任的请求，不予支持。根据合同的相对性原则，原告要求征收中心承担赔偿责任无事实和法律依据。根据搬迁方案及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收人为房屋所有权人，原告作为房屋承租人，征收中心对其不承担拆迁补偿款支付责任。关于原告要求经开区征收中心按照经营性面积另行补偿差价的意见，该主张系对行政行为本身提出的异议，属于行政法律关系调整的范围，本案系房屋租赁合同纠纷，原告的该主张不在本案中予以处理，故对原告要求经开区征收中心承担赔偿责任的请求，本院不予支持。关于焦点三。租赁合同的当事人因租赁房屋事宜产生纠纷的，应按照租赁合同的约定进行处理，没有约定的按照法律规定处理。现涉案房屋已被征收拆除，双方签订的房屋出租合同客观上已经无法继续履行，原告因租赁合同无法继续履行所遭受的损失应当获得合理的救济，对被告吴桂芳辩称因不可抗力吴桂芳无需承担责任及原告应当提起行政诉讼的意见，本院不予采纳。从房屋征收补偿项目来看，除对房屋价值进行一次性货币补偿外，还包含对因征收房屋造成的室内装修损失、搬迁等方面的补偿。因此，原告获得的赔偿应在被告吴桂芳获得的装修和搬迁补偿费范围之内，并要兼顾租赁合同的性质和履行情况，即原告的实际损失情况来进行综合认定。被告侯凯雄与征收部门签订的补偿协议与本案无关，故本院对原告提交的侯凯雄与征收部门签订的补偿协议，不予作为认定原告损失的依据。关于被告吴桂芳根据《产权调换房屋补偿协议》的约定获得的室内装饰装修补偿款（96000元）、室内设施补偿（4200元）、无证经营性面积补助（60640元）、搬迁费（4800元），原告是否有权要求分配和如何分配的问题。本院认定如下：1.关于房屋装饰装修补偿款。案涉租赁合同中未对房屋装修情况作具体约定，但根据原告方提交的装修合同、视频及证人证言，可以证明事实上原告在承租房屋后为了经营需要客观上对涉案房屋进行了装修。原告租赁房屋后对房屋所进行的装修投入，应当平摊在租赁期限中，剩余租赁期限（未得到使用期限）部分对应的残值才属于原告的装修损失。根据《最高人民法院》第十一条第四项“承租人经过出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定。”的规定，本案租赁合同的解除属于不可归责于双方的原因，双方均不承担违约责任，但案涉房屋装修残值损失应由双方按照公平原则进行分担。关于装修残值损失，原告依据装修合同及证人证言主张其装修花费126480元，但并未提交支付凭证，不足以证明其装修的实际损失，而且租赁房屋已被拆除无法通过评估认定装修残值，并且原告的装修已经和被告吴桂芳自身的装修互相混同。根据《产权调换房屋补偿协议》，被告吴桂芳获得的室内装饰装修补偿款96000元是根据房屋建筑面积，按每平方米400元的固定标准计算，并未考虑实际装修情况，原告按照该征收补偿标准要求被告全额进行赔偿，与客观事实不符，显然并不公平。本院综合考虑原、被告装修的事实、房屋用途、租赁合同履行期限与剩余期限（8年）的比例等因素，酌定被告吴桂芳在获得的装饰装修补偿款中分出80%部分用于赔偿原告，金额为76800元（96000元×80%）；2.关于室内设施补偿，根据搬迁方案，室内设施补偿系对水表、电表、电话、宽带、煤气、数字有线电视等办理相关手续和迁移手续费用的补偿，原告提交的证据无法证明上述室内设施由其配置并办理相关手续和迁移手续，原告亦可自行搬离未形成附合的室内设施，故对原告要求被告支付室内设施补偿的请求，本院不予支持。3.关于无证经营性面积补助费，被告吴桂芳将案涉房屋租赁给原告本身就是一种获取收益的经营行为。该房屋被拆迁后，被告吴桂芳即丧失了未来通过该房屋继续获得包含租金在内的经营收益。根据奖励方案的规定及《产权调换房屋补偿协议》的约定，无证经营性面积补助费属于因实际用于生产经营的房屋因搬迁造成经营损失，该经营补偿是基于拆迁人对应拆迁房性质的评定，反映了被拆迁房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，其权益应归属于房屋所有权人，故对于原告要求被告吴桂芳赔偿该经营性损失的请求，本院不予支持。4.关于搬迁费。搬迁费补偿的对象是被征收人，但承租人为房屋的使用者，因合同被提前解除，亦会产生搬迁费用，基于公平原则，承租人因搬迁行为产生的损失应该得到补偿，本院根据合同履行情况酌定被告吴桂芳从获得的搬迁费中分出50%部分用于赔偿原告，金额为2400元（4800元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院》第十一条之规定，判决如下：一、被告吴桂芳于本判决生效之日起十日内向原告贵州贵人乐餐饮服务有限公司支付室内装饰装修补偿款76800元、搬迁费2400元，合计79200元。二、驳回原告贵州贵人乐餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2716元（已减半收取），由原告贵州贵人乐餐饮服务有限公司负担1853元，被告吴桂芳负担863元。保全申请费人民币1172元（已减半收取），由原告贵州贵人乐餐饮服务有限公司负担788元，被告吴桂芳负担384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年四月八日书记员  张艺群