广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初167号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地南宁市邕宁区红星路15号3栋一层，统一社会信用代码91450109898523472F。 法定代表人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：罗友，男，1989年6月7日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被告：南宁土佳房地产有限责任公司，住所地：南宁市仙葫蓉茉大道84号雅源阁，统一社会信用代码91450100718806230R。 法定代表人：井坎离，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柳福东，男，广西冠益律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称“农行邕宁支行”）与被告罗友、南宁土佳房地产有限责任公司（以下简称“土佳公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人李盈盈、被告土佳公司的委托诉讼代理人柳福东到庭参加诉讼。被告罗友经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行邕宁支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告农行邕宁支行与被告罗友、土佳公司签订的《个人购房担保借款合同》立即到期，被告罗友向原告偿还借款本金278322.12元；2、判令被告罗友向原告支付利息3168.89元、逾期罚息20.45元及复利20.99元（利息计算方式：暂计至2019年9月28日止，此后以本金278322.12元为基数，按照合同约定的贷款利率计算支付利息、罚息及复利直至还清借款本金之日止）；3、判令被告罗友赔偿原告律师费损失13169元；4、判令原告对被告罗友抵押的位于南宁市青秀区xx号房的处置所得款享有优先受偿权；5、判令被告土佳公司对上述债务承担连带保证责任；6、本案所有的诉讼费用由二被告共同连带承担。事实及理由：2010年1月14日，原告农行邕宁支行与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告罗友向原告借款人民币34.5万元用于购买房屋，借款期限为30年。合同对贷款利率、逾期罚息利率、违约责任、律师费的支付及管辖法院进行了约定。合同还对其他事项进行了详细约定。被告罗友提供登记在其名下的位于南宁市青秀区xx号房为上述借款作抵押担保，被告土佳公司为该笔借款提供阶段性担保责任。合同签订后，原告按合同约定将贷款发放至被告罗友指定的银行账号。但被告罗友取得借款后未按时支付借款本息，已构成违约。被告土佳公司作为阶段性连带担保责任人，对讼争债务承担连带保证责任。因此，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 原告农行邕宁支行向本院提供的证据及主张证明的内容为：1、被告罗友的身份证复印件、被告土佳公司的企业信用信息公示报告，拟证明被告罗友、被告土佳公司的诉讼主体资格。2、《个人购房担保借款合同》，拟证明被告罗友向原告借款34.5万元，并提供位于南宁市青秀区xx号房为上述借款作抵押担保，被告土佳公司为上述借款提供连带保证的事实。3、借款凭证，拟证明原告已经按照合同约定向被告罗友发放贷款的事实。4、2019南宁分行非三农个人逾期61天以上和不良贷款诉讼情况清单。5、预购商品房抵押预告登记证书，拟证明涉案用于抵押的房产已经办理预抵押登记。6、中国农业银行贷款还款试算信息（截止日期：2020年3月30日）及贷款还款流水，拟证明被告罗友从2019年6月开始逾期不偿还到期借款本息，已构成严重违约的事实。7、委托代理合同、发票，拟证实原告为维权支付律师费13169元。 被告罗友未作答辩也未向本院提交证据。 被告土佳公司答辩称：1.请求法院优先处置抵押物，不足部分再由我公司承担；2.如最终法院判决我公司承担责任，请在判决书主文中注明我公司享有追偿权。 被告土佳公司未向本院提交相应的证据。 本案争议焦点为：一、原告与被告罗友、土佳公司签订的《个人购房担保借款合同》是否已经符合立即到期的条件；二、原告要求被告罗友提前偿还借款本金278322.12元及支付相应利息（包括借款期利息、罚息和复利）有何事实根据和法律依据，利息（包括借款期利息、罚息和复利）如何计算；三、原告所主张的律师费损失是否合理；四、原告要求对处置被告罗友用于本案抵押的房屋所得价款优先受偿有何事实根据和法律依据；五、被告土佳公司应否对本案全部债务承担连带保证责任。 本案经庭审举证质证，双方当事人均对对方所提交的证据没有异议。综合本案案件，本院认为原告农行邕宁支行提供的证据均客观真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定案件事实如下： 2010年1月14日，中国农业银行南宁市邕宁支行（称贷款人）、被告罗友（称借款人、抵押人）、南宁土佳房地产有限责任公司（称保证人）签名或盖章后共同签订一份合同编号为NO45105201000001616的《个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额345000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于南宁市青秀区xx号。2.借款期限自2010年1月14日起至2040年1月14日止，共计360个月。3.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名：南宁土佳房地产有限责任公司，开户行：中国农业银行南宁仙葫支行，账号：20×××82）。4.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。5.本合同项下借款采用先保证后抵押的担保方式，由阶段性保证人南宁土佳房地产有限责任公司自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性保证人的保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。6.本合同有效期内，发生如下情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人和贷款签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。：（1）……；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；……。等等。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告农行邕宁支行依合同约定将贷款划入账号为20×××82的指定账户中。根据本案证据记载：贷款发放后，被告罗友已经分期偿付了部分借款本息，但自2019年7月起至今，被告罗友已连续逾期还款九期，已经属于严重违约。截至2020年3月30日，被告罗友尚欠原告农行邕宁支行借款本金278322.12元，借款期正常利息7855.29元，逾期罚息162元，逾期复利164.25元。 另查明：截至庭审结束日，被告罗友购买的涉案房屋南宁市青秀区xx号房并未办理不动产权属证书，也未办理正式抵押登记。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告罗友经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。 2010年1月14日，原告农行邕宁支行、被告罗友、被告土佳公司共同签订的编号为NO45105201000001616的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应严格遵守和履行。 一、关于合同编号为NO45105201000001616的《个人购房担保借款合同》是否符合立即到期的问题。原告向被告罗友发放借款后，被告未按合同约定按期足额偿付借款本息多达九期，已属根本性违约。根据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回发放借款，有权提前行使担保权，等等。本原告依据合同约定单方面宣布合同借款提前到期并请求被告罗友立即偿还尚欠的借款本金及利息、罚息、复利等符合法律规定，本院依法予以支持。 二、关于原告要求对处置被告罗友用于抵押的房屋所得价款优先受偿的问题。原告与被告罗友之间就本案用于抵押的房屋直至庭审结束日未办妥正式抵押登记手续，原告亦没有取得房屋他项权证，抵押效力尚未发生，原告主张就处置被告罗友的抵押房产所得价款优先受偿的意见，无法律依据，本院不予支持。 三、关于律师费问题，根据《个人购房担保借款合同》第八条、第十条约定，借款人、保证人均需承担诉讼费、律师费等原告实现债权的费用。对原告所主张的赔偿律师费的请求，有原告提交的委托代理协议和律师费发票予以证实，两被告也未提出异议，本院予以支持。 四、关于原告要求被告土佳公司对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据本案各方签订的合同，原告与被告土佳公司之间形成合法有效的保证合同关系。根据个人购房担保借款合同约定，被告土佳公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，阶段性保证人自合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。至本案庭审结束日本案涉案抵押房产仍未办理正式抵押登记手续，被告土佳公司应按约定在保证担保范围内对借款人即被告罗友的本案债务承担连带保证责任。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告土佳公司提出应当优先处置抵押物，不足部分再由其承担的意见，与《个人购房担保借款合同》中先保证后抵押的约定不符，本院不予支持。被告土佳公司承担保证责任后，有权向被告罗友追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、2010年1月14日中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行、被告罗友、被告南宁土佳房地产有限责任公司签订的编号为NO45105201000001616《个人购房担保借款合同》项下的借款到期。 二、被告罗友偿还给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金278322.12元。 三、被告罗友支付给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、借款期复利和借款逾期罚息等，计算方式：截至2020年3月30日尚欠借款期正常利息7855.29元，逾期罚息162元，逾期复利164.25元；从2020年3月31日起至全部清偿借款本息之日止，以尚欠借款本金278322.12元为基数按合同约定的贷款利率计付）。 四、被告罗友赔偿原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行律师费损失13169元。 五、被告南宁土佳房地产有限责任公司对上述第二、三、四项债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告罗友追偿。 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2860元（按简易程序减半收取，原告已预交），由被告罗友和被告南宁土佳房地产有限责任公司共同连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 韦 利 二〇二〇年四月十日 书记员 蒋佳雨 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。