沈阳市大东区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）辽0104行初75号 原告刘从财，男，汉族，1951年2月22日出生，住址沈阳市东陵区。 委托代理人刘丛海，男，汉族，1963年2月25日出生，住址沈阳市沈河区。系原告弟弟。 委托代理人董志良，男，汉族，1944年8月11日出生，住址沈阳市沈河区。 被告沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区白塔街158号。 法定代表人李培元，职务主任。 委托代理人李杨，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人陈丽兰，系被告单位工作人员。 原告刘从财诉被告沈阳市浑南区白塔街道办事处(以下简称“白塔街道办事处”)履行征收补偿协议一案，于2018年7月12日向沈阳市中级人民法院提起行政诉讼。沈阳市中级人民法院受理后，经审查，认为该案应由我院管辖，于2018年12月6日作出（2018）辽01行初317号行政裁定书，将本案移送我院。我院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭审理了本案。原告刘从财委托代理人刘丛海、董志良，被告白塔街道办事处委托代理人李杨、陈丽兰到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告刘从财诉称,沈阳市人民政府为举办全国运动会，被告对原告居住的东陵区桃仙莫子山村590号住宅实施了拆迁补偿安置行政行为，2010年12月14日双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（合同编号309号），该协议是双方真实的意愿表达，符合相关法律法规。协议签订后原告按照协议约定按时搬离了原住地将房屋交给了被告，原告按照协议约定履行了应尽的义务。2013年7月2日、2013年7月4日、2013年9月1日，原告分别通过公开选房选定了三处房屋，由东陵区公证处现场公证并出具了公证书三份，2013年10月莫子山村开始办理入住手续，原告多次前去办理，被告以种种借口推诿、拖延，时至今日被告未给原告办理入住手续，原告本应2013年底之前收到房屋，但被告至今没有交付，从2014年1月1日开始被告理应赔偿原告因为没有收到房屋在处的损失，根据房屋所在地段的租金价格赔偿三套房屋租金价格18.9万元（从2014年1月1日起至2018年6月30日，两套每套月租金1000元，一套每月租金1500元）。现原告诉至法院，1、请求人民法院依法判令被告履行2010年12月14日与原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》中的相关各项补偿约定，将公证书（2013）沈东证民字第11816号、第12583号、第17353号，三份公证书上标明的三套房屋交付给原告，提供办理三套房屋产权证的相关资料给原告，协助原告将其产权登记到原告名下（三套房产价值60万元）。2、承担未按期对原告进行交房，由此产生的违约金18.9万元损失。3、判令被告承担本案诉讼费。 原告向本院提供如下证据：1、刘从财的户口本，证明了刘从财系农业户口，2009年6月15日由五三乡南塔六队迁入莫子山村的。2、东陵区房地产转让申请审批表、农村住宅用地登记表。证明刘从财从王晓全转让取得的土地及房屋为合法有效，而且办理了相应的转让手续。3、莫子山村委会出具的证明，证明经村民代表大会决定同意双方买卖房屋。4、房屋共有权人转移房屋权属同意书，证明房屋转让真实、有效，系在被告证据中取得。5、房屋转让协议书及收条，证明原告从王晓全处购买房屋，签订协议并交付房款。6、房屋拆迁补偿安置产权调换协议书（合同编号309号），证明原被告已经签署了拆迁补偿协议。7、公证书三份、选房单一张，证明原告按照协议约定内容选取了房屋，但是被告没有按照选房单对原告进行回迁安置。8、租房协议两份，证明原告在外租房产生的租房费用。证据9、沈阳市南塔街道南塔农工商公司证明一份，证实原告刘从财在东陵区五三乡南塔六队没有分配过宅基地和耕地。 被告白塔街道办事处辩称，原告与沈阳市白塔街道办事处签订的《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》不符合法律、法规及政策要求，原告要求继续履行此补偿协议，没有依据。原告并非东陵区桃仙镇莫子山村的本村村民，其是在2006年3月7日从王晓全、王亚珍处购买了莫子山村的一处建筑面积104.58平方米的房屋，房屋所有权证编号为东陵区桃仙镇乡房字第××号。此处房屋就是原告在2010年被征收的房屋，该房屋属于农村宅基地上的房屋，没有进行更名。根据王晓全持有的《集体土地使用证》（证号为东陵集用[2004]字第宅134382号）及房屋所有权证，原告与沈阳市白塔街道办事处签订了涉案的房屋拆迁补偿安置协议。根据《土地管理法》第四十三条第一款的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条第一款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”以及《关于印发浑南新城征收补偿工作实施方案的通知》第二条第1、6、10项的规定可知，原则上非本村村民不得买卖本村宅基地，浑南新城范围内村屯宅基地认证每户不应大于300平方米，超占面积实行综合补偿。外村村民到本村购买住宅的，在其他地区确无宅基地，经村两委同意，村民代表大会通过，公示无异议的，享受一户一宅政策，不享有分户的权利，城镇居民到本村购买住宅，是在2004年8月29日以后购买的，则不给予买房征收补偿。由以上情况可以看出，原告不是莫子山村的本村村民，存在购买莫子山村住宅行为，因此在东陵区被撤销后，2013年回迁时，被告发现原告所签订的涉案拆迁补偿安置协议存在违反法律法规及政策从而导致国家利益受损的情形，遂被告要求原告重新签订补偿协议后再进行回迁，但原告始终拒绝重新签订协议。因此，原告提出的履行涉案的拆迁补偿安置协议，交付三套回迁房屋，协助办理产权登记的诉讼请求没有依据。2、原告要求被告承担未按时交房的违约责任，没有依据。涉案的拆迁安置补偿协议并未约定逾期交房，需承担按照每间房屋租金计算违约金。并且原告计算房屋租金损失的方式及数额也没有事实和法律得依据。本案中，系因为原告存在外村村民（或城镇居民）买卖本村村民的住址的情形，签订的涉案拆迁补偿安置协议违反法律法规政策要求，而原告又拒绝变更协议，导致的未能按期回迁，则不应在承担原告的过渡期补助费，如果涉及未按期进住产权调换房屋的违约责任问题，也不应被告承担。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，请求法院依法驳回。 被告向本院提供证据如下证据：证据1、《房屋所有权证》（证号：东陵区桃仙乡房字第××号）《集体土地使用证》（证号：东陵集用[2004]字第宅134382号）《房屋共有人转移房屋权属同意书》、《公证书》。证明原告不是东陵区桃仙镇莫子山村的本村村民，其是在2006年3月7日从王晓全、王亚珍处购买了莫子山村的一处建筑面积104.58平方米的房屋，该房屋属于农村宅基地上的房屋，没有进行更名。证据2、房屋拆迁补偿安置协议（产权调换），证明涉案的拆迁安置补偿协议并未约定逾期交房需承担按照每间房屋租金计算违约金，并且根据协议第九条约定，是原告的原因不能回迁入住，因此，被告不应承担任何责任。证据3、《关于印发浑南新城征收补偿工作实施方案的通知》【沈东陵（浑南）政办发[2012]12号】，证明该通知第二条第1、6、10项的规定，原则上非本村村民不得买卖本村宅基地，浑南新城范围内村屯宅基地认证每户不应大于300平方米，超占面积实行综合补偿。原告不是莫子山村的本村村民，存在购买莫子山村住宅行为，因此在东陵区被撤销后，2013年回迁时，被告发现原告所签订的涉案拆迁补偿安置协议存在违反法律法规及政策从而导致国家利益受损的情形，遂被告要求原告重新签订补偿协议后再进行回迁，但原告始终拒绝重新签订协议。因此，原告提出的履行涉案的拆迁补偿安置协议、交付三套回迁房屋，协助办理产权登记的诉讼请求没有依据。证据4、2015年7年7日刘从财的申请书一份，证明2015年的时候原告就知道涉案协议应当整改的事实。证据5、沈阳市城市建设档案馆调取的《农村住宅用地登记表》（王晓全），证明涉案地块土地登记情况。 经庭审质证，原告对被告提供的证据质证意见如下：证据1的真实性没有异议，但是不能证明房子和土地是王晓全的，因为已经签过买卖协议，并且经过村里审批，房屋所有权人已经是原告刘从财。证据2真实性没有异议，原告要求被告履行此协议。证据3真实性无异议，但是该12号文件是在原告与被告签订协议之后发布的，所以不影响我们原先协议的执行。证据4真实性无异议，原告与刘静环并不认识，在拆迁当时村书记王桂容找到刘从财说要把我超占257.4平宅基地花一部分钱卖给刘静环去签协议。后来刘静环给了我们一部分钱，刘静环后期如何签订的协议，原告并不知道，也与原告无关，据听说已经整改了，我们收的刘静环的钱现已退还。 被告对原告提供的证据质证意见如下:证据1真实性没有异议，能够证明原告是在买了莫子山村村民王晓全的房屋后由五三乡南塔六队迁入莫子山村的，但是原告购买的房屋及宅基地未办理更名过户，可以说明原告的买卖房屋行为属于外村村民到本村购买住宅的情形,不能因原告户口迁入莫子山村就能够改变这一事实。对证据2真实性无异议，经过查档核实，土地档案记载所有权人还是王晓全。对农村住宅用地登记表审批到了桃仙镇人民政府，没有土地管理部门和发证机关的签字和盖章，不能证明土地使用权和房屋所有权进行过变更登记。证据3、真实性无异议。证据4、5只能证明原告曾与王晓全产生过房屋买卖行为，该行为恰巧就是外村村民买卖莫子山村的房屋。证据6协议书真实性没有异议，但是该协议现在不能履行，因为需要进行整改。证据7真实性没有异议，但是基于协议需要整改，在整改后按照实际情况进行处理。证据8租房协议真实性有异议，签订该租房协议的均是自然人，不能证明收取租金或租金缴纳相应税费的情况，另外也与本案无关。证据9真实性无异议。 本院对当事人提交的证据认证如下：原告提供的证据1-7、9真实性予以确认，证据8真实性不予认定。被告提供的证据真实性予以认定。 经审理查明，2006年1月23日原告刘从财与王晓全签订房地产转让协议书，购买王晓全位于东陵区（现××区）××镇××山村房屋一处，该房屋所有权证记载：房屋所有权证号东陵区桃仙乡房字第××号，发证日期1994年9月30日，所有权人王小全（与王晓全同一人）房屋间数一层3.5间，建筑面积104.58平方米。集体土地使用权证发证日期2004年8月20日，编号东陵集用（2004）字第宅134382号，所有权人王晓全，宅基地使用权面积400平方米，实占面积657.4平方米，超占面积257.4平方米，建筑面积104.58平方米，地号0713010502。原告购买房屋后在沈阳市公证处办理买卖公证手续，并填写农村住宅用地登记表、东陵区房地产转让申请审批表，经莫子山村民委员会审核，报东陵区桃仙镇村镇建设办公室审核，但并未办理房屋所有权证及土地使用权证转移手续。 2010年12月14日被告白塔街道办事处与原告签订编号为309号《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，协议约定：“甲方拆迁人为白塔办事处，乙方被拆迁人为刘从财，甲方因浑南新城（全运村）项目建设需要，对案涉房屋实施拆迁，房屋坐落于沈阳市东陵区××镇××号，土地使用证编号为宅134382，设计用途为住宅，使用权面积为400平方米，实占面积为657.4平方米。甲方补偿乙方住宅房屋及地上附着物各项费用和金额分别为，土地使用权50%部分房屋的货币补偿金额400平方米*50%*2750元/平方米=550000元。住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、宅基地综合补偿（200平方米）、奖励费计80600元，该款已于2011年1月30日前结清。拆迁补偿金额总计630600元。甲方将坐落于桃仙镇班家寨村的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，房屋为期房。期房建筑面积为202平方米（其中74平方米一套，64平方米二套），产权调换房屋的价款总额为202平方米*2750元/平方米=555500元，预付款550000元，产权调换房屋差价款为5500元，该款于进住时结清。乙方自行解决过渡期用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月500元，按24个月计算，计12000元。甲方提供的产权调换房屋，当实际建筑面积小于第四条约定的建筑面积（84平方米），双方同意建筑面积差额部分按2750元/平方米的价格确定，由甲方支付乙方，当实际建筑面积大于第四条约定建筑面积38平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按2750元/平方米的价格确定，由乙方支付甲方，当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积38平方米以上的，双方同意建筑面积差额部分按市场价确定，由乙方支付甲方。”协议由刘从财签字确认，白塔办事处加盖公章。协议签订后，被告向原告支付了被拆除房屋与产权调换房屋差价款80600元（其中包括临时过渡期补助费2010年12月14日至2012年12月14日止12000元），2013年6月23日原告领取回迁地点为桃仙地块选房单及2013年7月领取面积分别为71.35平方米、80.99平方米、95.83平方米选房公证书三份。但产权调换房屋至今未交付。 另查，原告刘从财原系沈阳市五三乡南塔六队挂靠落户家庭，在该村未分配过宅基地及耕地，2009年6月刘从财户口由东陵区五三乡南塔六队迁至东陵区桃仙镇莫子山村。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者依法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议提起的行政诉讼。第七十八条第一款规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。由此可见，人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法的前提是，行政协议必须合法有效。即人民法院只有在确认行政协议合法有效的基础上，才能判决被告继续履行协议，或者采取相应的补救措施，以及承担损失赔偿责任。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，原告刘从财为农业户口，其在东陵区五三乡南塔六队未分配过宅基地及耕地，在莫子山村购买房屋未违反土地法相关规定。原告购买的王晓全的房屋1994年9月30日取得房屋所有权证，2004年8月20日取得集体土地使用权证，土地使用权证记载：宅基地使用权面积400平方米，实占面积657.4平方米，超占面积257.4平方米，房屋建筑面积104.58平方米。原告2006年购买王晓全房屋，签订了买卖协议，并且在沈阳市公证处予以公证，并经村委会同意填写了东陵区房地产转让申请审批表、农村住宅用地审批表，经过了村委会、镇政府的审核，虽未办理产权变更手续，但双方的买卖行为合法有效，应视为原告刘从财取得了合法的土地使用权。 原、被告双方在2010年12月14日签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号309），基于土地使用权证400平方米宅基地面积签订了征收补偿协议，根据涉案地块的拆迁政策，拥有宅基地使用权证的，应以宅基地证所示使用权面积的50%作为房屋补偿标准。涉案地块的宅基地使用权证示明使用权面积为400平方米，以400平方米的50%作为房屋补偿标准签订协议。原告签订的涉案协议并未违反拆迁政策及土地管理法的相关规定，协议应为合法有效。协议签订后被告仅对差价款及过渡期补偿部分给付原告补偿款80600元，被告未全面履行合同义务是错误的，应按合同约定继续履行合同义务向原告交付产权调换房屋。对于案涉土地超占面积部分在协议中没有约定补偿，原告本次诉讼要求按照协议内容予以履行，并且明确表示对于超占部分可另行主张，故对于超占部分本案不予处理。 关于原告主张的未能按期交付三套房屋的违约金18.9万元，原告认为其损失来源于三套房屋的租金损失，对于原告主张的租金损失系原告的预期损失，不属于直接损失，其主张违约金18.9万元主张本院不予支持。但原、被告于2010年12月14日签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，约定2012年12月14日前交付产权调换房屋，被告仅支付原告合同期限内的过渡期安置补助费12000元，产权调换房屋未交付，被告未按合同约定履行合同义务，存在违约情形，应按照合同约定的每月500元标准，继续向原告支付自逾期之月起的过渡期安置补助费，给付至实际交付房屋时止。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条、七十八条之规定，判决如下： 一、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于判决发生法律效力后十日内继续履行其与原告刘从财签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号309），按照合同约定对原告进行回迁安置； 二、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处自2013年1月起给付原告过渡期临时补助费（按照每月500元标准）至回迁安置时止； 案件受理费9800元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 郭 郁 人民陪审员 王 臣 人民陪审员 文凤霞 二〇二〇年四月十日 书 记 员 曾 光