广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26172号原告（反诉被告）：方凤坚，女，1971年5月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码452************565。委托诉讼代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。被告（反诉原告）：莫业东，男，1975年6月5日出生，汉族，住广东省信宜市***********，公民身份号码440************236。委托诉讼代理人：陈安，广东坦兴律师事务所律师。第三人：中山市誉邦房地产中介有限公司，住所地广东省中山市***********锦绣广场34卡之一，统一社会信用代码914************631。法定代表人：高志明，经理。委托诉讼代理人：梁联英，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗苑，广东泽荣律师事务所实习律师。原告方凤坚与被告莫业东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依职权追加中山市誉邦房地产中介有限公司（以下简称誉邦公司）作为第三人参加诉讼，并先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方凤坚及其委托诉讼代理人张峰，被告莫业东委托诉讼代理人陈安，第三人誉邦公司委托诉讼代理人梁联英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方凤坚向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2016年3月6日签订的二手房屋买卖合同，并判决被告立即依约向原告交付位于中山市**********之三502房物业和协助办理房屋所有权转移登记（合同价格为575660元）；2.被告向原告支付逾期交房违约金43800元（自2016年11月14日起计至实际交付日止，每日按已付房款万分之四计收，现暂计至2019年11月13日）；3.被告向原告支付逾期交付违约利息36000元（自2016年11月14日起计至实际交付日止，每月按已付房款1%计收，现暂计至2019年11月13日）。事实和理由：2016年3月6日，原、被告经誉邦公司居中介绍，双方就买卖位于中山市******连仕围莫业东的自建房（中山市不动产登记地址为中山市**********之三502房）一事签订一份二手房屋买卖合同（编号0000079号），约定总房价为575660元。签订合同时，原告向被告支付第一期购房定金100000元。但至今，被告仍未依约交付上述房产及协助办理过户手续。原告多次催促和协商，均无果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告莫业东辩称，1.根据合同约定，原告应以银行按揭方式支付购房尾款340000元，但原告至今未办理按揭手续，亦没有提供银行同贷书，被告有权行使顺序履行抗辩权拒绝办理房屋过户手续；2.因原告没有办理银行按揭，原告无权要求过户和交房，原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的诉求应于驳回，即使被告违约交房，而原告怠于起诉，逾期交房违约金应自立案之日起计至反诉之日；3.担保费不是约定的必要费用，原告也未举证证明已实际支出，故被告不应承担担保费；4.根据合同约定，办理过户手续当天原告支付首付款，被告交楼原告使用，但原告一直未办理银行按揭贷款和支付首期款，因此被告未交房不构成逾期交房。第三人誉邦公司述称，对原告的诉讼请求没有异议，不发表意见。反诉原告莫业东向本院提出反诉请求：解除双方在2016年3月6日订立的房屋买卖合同。事实和理由：2016年3月6日，反诉原告与反诉被告在誉邦公司的中介下签订二手房屋买卖合同。根据合同约定，反诉被告通过银行按揭付清购房尾款340000元、办理过户之日支付首期款135660元，逾期付款超过30日的，反诉原告有权解除合同并没收定金。2019年10月14日，反诉被告申请法院查封涉案房屋，反诉被告已知悉涉案房屋已办理产权证，因此，反诉被告应在2019年10月14日前申请银行按揭贷款并要求反诉原告配合。然而反诉被告从未办理银行按揭，显然违约，双方约定的解除合同条件成就。其次，查封房屋是无法办理银行按揭贷款，反诉被告申请查封涉案房屋的行为已表明其不打算申请银行按揭，不再履行付款义务。反诉原告为节约司法资源，特向法院提出上述反诉请求。反诉被告方凤坚辩称，办理过户手续是反诉原告理应履行的义务，反诉原告在取得涉案房屋不动产权证后以房屋涨价为由拒不办理过户存在违约在先的行为，反诉原告以反诉被告未办理银行按揭手续为由要求解除合同无事实和法律依据，且根据双方签订的二手房屋买卖合同约定，双方对办理银行贷款问题有违约责任的约定，如发生违约可依据合同约定追究相关违约责任而不是作为解除合同的事实依据。第三人誉邦公司述称，对反诉不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2016年3月6日，莫业东（甲方、卖方）、方凤坚（乙方、买方）及誉邦公司（中介方）签订二手房屋买卖合同，约定：买卖双方出售及购入位于中山市******连仕围莫业东商住楼A栋501房，总成交价575660元。付款方式：第一期房款定金100000元，于合同签订之时支付；第二期首期款135660元（不含定金），于过户当天支付，甲方交楼给乙方使用；剩余房款340000元，按揭支付。甲方应于本合同签订之日起180个工作日内，将房屋交给乙方使用。除人力不可抗拒的自然灾害及政府因素等特殊情况外，甲方如未按合同约定期限将该房产交给乙方，乙方有权按已付房价款1%向甲方追究每月违约利息。在签订本合同360个工作日内，给乙方办理过户手续。甲方未能按本合同约定的期限交楼，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款的万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日30天内退还全部付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之四的违约金。乙方未能按时付款，逾期不超过30日，自约定的最后付款期限的第二天至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付当期应付房价款的3%的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方所交的定金由甲方予以没收，不作退还；若在甲方没收乙方的定金还有其他损失的，乙方还应承担赔偿损失的责任；若甲方不解除合同，乙方应自逾期付款的第31日起按日向甲方支付当期应付房价款的5%的违约金，合同继续履行。甲方未按时办理过户手续的按上述约定处理。乙方选择银行按揭方式付款的，应自行承担银行是否发放贷款的全部风险；若银行发放的贷款不足以支付第三期付款的，乙方应依约履行义务，否则应依约承担违约责任。若银行审批后认为乙方不符合发放贷款条件的对象的，则乙方应在银行复函发出之日起10日内向甲方付清购房款，否则应依约承担违约责任。乙方未能依约履行付款义务，甲方选择单方解除合同的，乙方应在收到甲方解除合同通知10日内向甲方返还房屋；若乙方对房屋进行装饰，则乙方自行承担装饰损失的风险，甲方对乙方的装饰损失不承担任何责任。合同还约定了其他内容。合同签订当天，被告出具收据确认收取原告购房定金100000元。2019年12月9日中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市**********之三502房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0108957号]权利人为莫业东，登记时间为2018年5月25日；申请执行人为方凤坚，查封文件为（2019）粤2071民初26172号，查封期限自2019年10月21日至2022年10月21日。庭审中，双方对涉案合同的签订情况及已支付定金100000元的事实不持异议；确认签订合同时，涉案房屋尚未出证；确认涉案房屋于2018年5月25日出证。方凤坚认为双方没有继续履行合同的原因在于签订合同时涉案房产未办理房产证，需等到莫业东办理房产证后通知其，其再依约履行付款义务，但莫业东在办理房产证后以房价上涨为由要求加价，且未通知其办理相关手续，双方协商未果，莫业东便拒绝配合办理房产过户手续。莫业东则称是方凤坚在知道或应当知道涉案房产办理产权证后没有依约申请银行按揭贷款及通知其配合办理银行按揭贷款，反而申请查封涉案房产制造障碍导致涉案合同无法继续履行。另，莫业东认为按合同约定，方凤坚选择银行按揭付款应主动要求其提供房产证，而不是由其主动提供；其曾通过誉邦公司询问方凤坚是否购买涉案房屋，但方凤坚没有与其沟通，没有任何付款的迹象。方凤坚对此不予确认，认为莫业东从来没有通知其进行收楼或者过户，期间有通知其增加价格；如果法院认定继续履行合同，其同意一次性支付房款。誉邦公司称其已尽到自己的义务通知双方应按合同约定履行各自的义务。庭后，方凤坚书面确认涉案合同约定的501房即为中山市不动产登记资料查询结果显示的502房。本院认为，方凤坚与莫业东签订的二手房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行合同义务。案涉二手房屋买卖合同于2016年3月6日签订，而案涉房屋于2018年5月25日出具房产证后才具备过户条件，即莫业东负有为方凤坚提供合法有效房产证及为方凤坚办理产权转移手续的义务。莫业东、誉邦公司均称曾告知方凤坚案涉房产已出房产证，可办理过户手续，但并未提供相应证据予以证明，且方凤坚对此不予确认，故莫业东的上述抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。根据二手房的一般交易习惯，如买家选择银行按揭方式支付购房款，卖家应为买家提供房产证及协助办理银行按揭贷款手续。本案中，莫业东作为卖家，其在涉案房产办理了房产证具备过户条件后负有通知作为买家方凤坚进一步履行合同的义务，但莫业东至今未履行通知义务，该行为已属违约，且涉案房产具备房产证是方凤坚办理银行按揭的先行条件，方凤坚在莫业东未履行通知义务时没有履行申请按揭的行为并无不当，莫业东据此主张方凤坚违约要求解除涉案二手房屋买卖合同的反诉请求，于法无据，本院不予支持。至于涉案房产的查封问题。涉案房产于2019年10月22日被方凤坚申请法院查封，查封案号为（2019）粤2071民初26172号，即为本案纠纷。方凤坚称其为了保障自身权益而向法院申请诉讼保全。虽涉案房产的查封属暂时限制转让的法律措施，但该查封系方凤坚为保障解决本案纠纷而设，最终是解封还是被处分的结果并非难以预料，不属于存在最终可以实现产权过户或不能实现产权过户两种可能性。因此，设定于涉案房产的查封不属于阻碍合同履行的法律障碍，莫业东以涉案房产处于查封状态主张合同不能履行的意见，于法无据，本院不予支持。现方凤坚主张继续履行合同，没有违反双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。关于违约金与违约利息。案涉二手房屋买卖合同约定交楼时间为办理过户手续当天、莫业东应于合同签订之日起180个工作日内将房屋交给方凤坚使用，莫业东在签订合同360个工作日内给方凤坚办理过户手续，即涉案房产交付及办理过户手续最迟应在2017年8月11日前完成。涉案房屋至今未完成交付及办理过户手续的原因在于莫业东，方凤坚主张莫业东违约，理据充分，本院予以支持。涉案合同同时约定逾期交房违约金及违约利息，由于违约金及违约利息同属惩罚性责任，方凤坚同时主张违约金及违约利息为重复主张，故方凤坚主张莫业东支付逾期交房违约金及违约利息应合并计算，以已付房款为基数，从2017年8月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付；从2019年8月20日起至实际交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付为宜。关于交付及办理过户手续的问题。涉案二手房屋买卖合同约定“到国土局办理过户手续当天，乙方支付首期款（不含定金）人民币大写壹拾叁万伍仟陆百陆拾元整（小写：135660元整），甲方交楼给乙方使用”、“甲方应于合同签订之日起180个工作日内将房屋交付乙方使用”、“签订本合同360个工作日内给乙方办理过户手续”，也即按合同约定莫业东应于2016年10月30日之前交付涉案房屋、应于2017年7月18日之前将涉案房屋过户至方凤坚名下。现涉案房屋已具备过户条件，根据合同内容的体系解释，涉案房屋的实际交付条件为在办理过户手续当天方凤坚支付首期款135660元后交付涉案房屋。鉴于判决中“本院认为”部分表述并无既判力，若本院仅对同时履行事宜作出说理，而未在判项中作出认定的话，有可能不能避免过户后没有支付对价房款的不公平结果发生。据前文，本院已认定涉案合同应继续履行，而涉案合同的履行情况仅为方凤坚向莫业东支付购房定金100000元，若本院判定莫业东按合同约定将涉案房屋交付给方凤坚，有可能出现方凤坚延期付款或拒不付款的不公平结果。为了避免诉累，加上方凤坚在庭审中明确表示愿意一次性支付剩余全部购房款，故本院根据公平原则，认定在办理过户当天方胜宗向莫业东支付剩余购房款475660元，莫业东收到剩余购房款当日交付涉案房屋并协助办理过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告方凤坚与被告莫业东于2016年3月6日签订的二手房屋买卖合同继续履行；二、被告莫业东于本判决生效之日起七日内协助原告方凤坚办理位于中山市**********之三502房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0108957号]过户手续，办理过户手续当天原告方凤坚向被告莫业东支付剩余购房款475660元，被告莫业东向原告方凤坚交付上述房屋；三、被告莫业东于本判决生效之日起七日内向原告方凤坚逾期交房违约金及违约利息（违约金与违约利息合并计算，以已付房款为基数，从2017年8月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付；从2019年8月20日起至实际交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付）；四、驳回原告方凤坚的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告莫业东的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10354.6元，诉讼保全费3797元，两项合计14151.6元（原告已预交），由原告方凤坚负担777元，被告莫业东负担13374.6元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费4778.3元（反诉原告已预交），由反诉原告莫业东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年四月六日书 记 员  李德莲马倩