广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40574号原告：黄金英，女，1972年4月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴从国，男，住江西省九江市九江县，系原告黄金英的丈夫。被告：杨日钦，男，1976年5月13日出生，汉族，住广东省博罗县。被告：广东泰恒基础设施投资有限公司，住所地广东省广州市天河区瘦狗岭路551-563号广之旅大厦1307房，统一社会信用代码914400007615775682。法定代表人：杨日钦。原告黄金英与被告杨日钦物权保护纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，并依据原告黄金英的申请追加广东泰恒基础设施投资有限公司（以下简称泰恒公司）作为被告参加本案诉讼。本院于2020年4月2日公开开庭审理本案。原告黄金英的委托诉讼代理人吴从国到庭参加诉讼。被告杨日钦、泰恒公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金英向本院提出以下诉讼请求：1.两被告腾空广州市天河区瘦狗岭路563号1305房（以下简称1305房），并移交给原告；2.两被告立即清除占用公共走廊的玻璃门等构筑物杂物、恢复1305房与广州市天河区瘦狗岭路563号1306房（以下简称1306房）及1305房与公共走廊之间的间隔墙；3.两被告共同向原告支付房屋占有使用费[从2018年7月1日起计至两被告腾空移交1305房之日止；按广州市房管部门公布的位于天河区五山街“五山路1”路段的住宅房屋（电梯楼）的同期租金参考价计付，其中，截止至2018年12月31日期间的占有使用费按建筑面积44元/平方米·月的标准计付，截止至2019年12月31日期间的占有使用费按建筑面积43元/平方米·月的标准计付；2020年及之后的租金参考价尚未公布，同意参照一审判决前已公布的最后一年的租金参考价的标准计付]；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告杨日钦名下的1305房在（2017）粤0104执1298号执行案件中，被广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）通过淘宝网执行司法拍卖。原告通过参加竞买于2018年6月30日在1305房项目的公开竞价中以最高应价胜出，且已向越秀法院足额缴交了拍卖成交价款合计2023864元。2018年7月23日，越秀法院作出（2017）粤0104执1298-2号执行裁定书，裁定1305房的所有权自裁定送达本案原告时转移并归本案原告所有。原告按照法定程序办理1305房的不动产权有关手续，并于2018年11月6日取得1305房的《不动产权证书》。但时至今日，1305房仍由两被告占用，1305房中堆放办公设施导致原告无法正常使用，原告的合法财产权受到侵害。被告杨日钦、泰恒公司均未答辩。经审理查明：越秀法院在申请执行人平安银行股份有限公司广州东山支行与被执行人泰恒公司、博罗达信污水处理有限公司、广州市银高贸易有限公司、杨委桦、杨日钦金融借款合同纠纷一案执行过程中，依法对被执行人杨日钦名下的1305房委托评估后，通过越秀法院在淘宝网的拍卖平台进行网络司法拍卖以清偿债务。黄金英出示的手机淘宝订单中的“阿里拍卖-拍品详情”中的《拍卖标的调查情况表》显示：拍品名称为1305房（广之旅大厦）；拍品现状为无钥匙，有电梯，特殊说明为“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”；拍品介绍中的标的介绍为“……1305房、广州市天河区瘦狗岭路563号1307房（以下简称1307房）与1306房打通作一整体使用，入户玻璃大门设置在公用走廊外；房屋具体使用情况不详，没有钥匙，1305房、1307房单个按现状拍卖，法院不负责清场”等内容。在2018年6月30日上午开始的第二次公开拍卖中，1305房由买受人黄金英以最高价2023864元竞得。黄金英已向越秀法院足额交付了拍卖成交价款。2018年7月23日，越秀法院作出（2017）粤0104执1298-2号执行裁定书，裁定如下：“一、解除对被执行人杨日钦名下的1305房的查封；二、1305房的所有权自本裁定送达买受人黄金英时转移并归其所有；三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力”。上述裁定书于2018年10月16日送达给黄金英。2018年11月6日，房地产管理部门核发了1305房的《不动产权证书》[含《房地产平面附图》（以下简称图1；详见本判决书附件1）]，载明：权利人为黄金英，用途为住宅，建筑面积为86.14平方米等内容；图1载明：1305房的建筑面积为86.1404平方米等内容。本院还于2019年3月1日立案受理（2019）粤0106民初7643号原告赖丽与被告杨日钦、泰恒公司物权保护纠纷一案（以下简称7643号案），赖丽向本院提出以下诉讼请求：1.杨日钦、泰恒公司腾空1307房，并移交给赖丽；2.杨日钦、泰恒公司立即清除占用公共走廊的玻璃门及杂物、恢复1307房与1306房及公共走廊之间的间隔墙；3.杨日钦、泰恒公司共同向赖丽支付房屋占有使用费[从2018年7月11日起计至杨日钦、泰恒公司腾空移交1307房之日止；按广州市房管局公布的位于天河区五山街“五山路1”路段的住宅房屋（电梯楼）的同期租金参考价即建筑面积44元/平方米·月的标准计付；2019年及之后的租金参考价尚未公布，同意参照2018年的租金参考价计付]；4.杨日钦、泰恒公司承担本案诉讼费用。赖丽在7643号案中还提供以下证据：照片（共4张；已出示拍摄设备，拍摄时间显示为2018年11月26日），显示：玻璃门上张贴赖丽于2018年11月25日作出的致杨日钦、泰恒公司的《告知函》及7643号案的传票等资料；墙上张贴上述《告知函》及黄金英于2018年11月26日作出的致杨日钦、泰恒公司的《告知函》（其中包括：广之旅大厦1305房已由我通过法院拍卖所得，已获得产权，请在5日之内自行搬出房内所有物件，否则后果自负及联系电话等内容）。2019年12月5日，本院工作人员到1305房、1307房进行现场勘查。赖丽到场参加，黄金英经本院通知没有到场参加。勘查时所见情况如下：广之旅大厦的门牌号为“瘦狗岭路561”“瘦狗岭路563”；搭乘电梯至13层，赖丽指认为1307房的房屋没有标注房号，相邻房屋的房号为“1308”；赖丽指认的上述房屋的进出口为一扇玻璃门，玻璃门门锁已损坏，可自由进出；经比对图1可知，进出口玻璃门将13层的部分公共通道面积圈入进出口玻璃门之内的范围使用；从进出口玻璃门进入，东北边有四根雕龙装饰柱作为玄关（其中摆放沙发、座椅、空调室内机等物品）和办公区域的间隔（注：赖丽称该四根装饰柱也应拆除）；1305房、1306房和1307房已被打通作为一整体使用但内部仍间隔成多个独立房间；打通的房屋中摆放办公桌、办公椅、书柜、打印机等办公用品及挂画、空调室内机等物品。本院工作人员在广之旅大厦首层、13层的东梯和西梯两个电梯进出口门口、上述进出口玻璃门门口均张贴本案和7643号案的权利申报公告，其中本案的权利申报公告中告知关于黄金英在本案中的诉讼请求及通知对1305房主张所有权、使用权的公民、法人或其他组织在本院指定期间向本院申报权利并提交证明材料，逾期未申报的，本院将依法处理。但本院没有收到任何权利申报。本院还发函向广州市规划和自然资源局天河区分局查询以下问题：1.1305房、1306房及1307房经规划验收合格的房屋中各功能分区的具体分布情况？请你单位向我院提供上述三套房屋经规划验收合格的图纸并标明房屋中各功能分区的具体分布情况；2.如没有规划验收合格的图纸，请向我院提供上述三套房屋的规划报建图纸并标明房屋中各功能分区的具体分布情况。该单位函复本院如下：来函所述地址的建设工程为广州市广之旅房地产开发有限公司、广州市金安房地产开发有限公司、广州市防汛防旱防风总指挥部经原市规划局批准报建的商场、办公、住宅楼（穗规建字[1999]第0082号），于2002年办理了规划验收手续（穗规验证[2002]425号）；来函要求协助查询的1305房、1306房及1307房的使用功能情况详见规划验收合格证附图。上述复函的附件为原广州市城市规划局于2002年12月31日作出的《建设工程规划验收合格证》[载明：建设位置为天河区瘦狗岭（广园东路）南秀村地段等内容]及十三~十五层平面竣工图（以下简称图2；详见本判决书附件2）。另，广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布《2018年广州市房屋租金参考价》。黄金英称1305房所在广之旅大厦属于其中天河区五山街的“五山路1（南至：广园快速路，北至：岳洲路）”路段，上述租金参考价载明“五山路1（南至：广园快速路，北至：岳洲路）”路段2018年的居住用房（电梯楼）的租金参考价为建筑面积44元/平方米·月。广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布《2019年广州市房屋租金参考价》，其中载明“五山路1（南至：广园快速路，北至：岳洲路）”路段2019年的居住用房（电梯楼）的租金参考价为建筑面积43元/平方米·月。庭审时，2020年及之后的房屋租金参考价尚未公布，黄金英表示同意一审判决参照已公布的最后一年的租金参考价的标准计付2020年及之后的占有使用费。另，泰恒公司的住所地登记为1307房。黄金英在庭审中称据其了解，1305房由泰恒公司使用。2020年3月25日，本院作出7643号案的民事判决书，判决如下：“一、被告杨日钦于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空公共通道（即1307房的《房地产平面附图》中的阴影部位）并拆除公共通道中的装饰装修物（被告泰恒公司应配合腾空公共通道）、拆除进出口玻璃门及按照1307房的《房地产平面附图》和附件2（注：即本案判决书附件2）恢复1307房的进出口及上址房屋与1306房的间隔墙和1307房与公共通道的间隔墙。二、被告杨日钦于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空1307房并交还给原告赖丽（被告泰恒公司应配合腾空1307房并交还给原告赖丽）。三、被告杨日钦于本判决发生法律效力之日起30日内，向原告赖丽支付1307房自2018年10月11日起至腾空交还之日止的占有使用费……四、驳回原告赖丽的其他诉讼请求。……”。上述判决书尚未发生法律效力。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。杨日钦因拖欠债权人债务，1305房经越秀法院进行网络司法拍卖，由黄金英以最高价竞得，越秀法院于2018年7月23日作出（2017）粤0104执1298-2号执行裁定书，裁定1305房的所有权自本裁定送达买受人黄金英时转移并归其所有，上述执行裁定书于2018年10月16日送达给黄金英，黄金英自2018年10月16日起依法享有1305房的物权。关于黄金英主张杨日钦、泰恒公司腾空1305房并移交给黄金英的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄金英作为1305房的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。泰恒公司的住所地登记为1307房，且从本院组织现场勘查的情况可知1305房、1306房和1307房已打通作为一整体用于办公用途，因此，本院采信黄金英关于1305房亦是由泰恒公司使用的陈述。鉴于泰恒公司未能举证证明其使用1305房存在合法依据，本院酌情判令原产权人杨日钦于本判决发生法律效力之日起30日内腾空1305房并将其交还给黄金英，泰恒公司应配合腾空1305房后将1305房交还给黄金英。关于黄金英主张杨日钦、泰恒公司立即清除占用公共走廊的进出口玻璃门及杂物的问题。从本院组织现场勘查的情况看，1305房、1306房和1307房被打通作为一整体使用，且上述被打通房屋的进出口玻璃门将13层的部分公共通道面积圈入上述打通房屋范围内使用。因本院在7643号案中已判令杨日钦于判决发生法律效力之日起30日内腾空上述公共通道并拆除上述公共通道中的装饰装修物，泰恒公司应配合腾空上述公共通道，同时还判令杨日钦拆除上述进出口玻璃门，因此，本案对黄金英的相同诉讼请求不再支持。关于黄金英主张杨日钦、泰恒公司恢复1305房与1306房及1305房与公共通道之间的间隔墙的问题。本院认为，杨日钦理应按照图1和图2恢复1305房的进出口及1305房与1306房的间隔墙和1305房与公共通道的间隔墙。对于黄金英上述诉讼请求中的其他请求，本院不予支持。关于黄金英主张杨日钦、泰恒公司共同支付1305房的占有使用费的问题。黄金英取得1305房的所有权之后，杨日钦无权继续占有使用1305房，黄金英请求杨日钦支付无权占用期间的占有使用费有事实和法律依据，应予以支持。占有使用费应从黄金英取得1305房的所有权之日即2018年10月16日起计至杨日钦将1305房腾空交还给黄金英之日止。黄金英主张从2018年7月1日起计付，没有依据，本院不予支持。1305房的建筑面积为86.1404平方米，黄金英主张2018年按照建筑面积44元/平方米·月的标准计付占有使用费，并无不妥，本院予以支持。2019年应按照建筑面积43元/平方米·月的标准计付占有使用费。2019年之后的租金参考价尚未公布，参照2019年的上述租金参考价的标准计付占有使用费。按照上述标准计算，1305房2018年10月16日至12月31日期间的每月占有使用费按3790.18元的标准计付，2019年及之后的每月占有使用费按3704.04元的标准计付。黄金英主张泰恒公司共同支付上述占有使用费，依据不足，本院不予支持。另，由于1305房、1306房和1307房被打通作为一整体使用且只有一个进出口，因此，杨日钦亦应按照图1和图2恢复1306房的独立进出口及1306房与公共通道的间隔墙。杨日钦、泰恒公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨日钦于本判决发生法律效力之日起30日内，按照本判决书附件1和附件2恢复广州市天河区瘦狗岭路563号1305房的进出口及上址房屋与广州市天河区瘦狗岭路563号1306房的间隔墙和上址房屋与公共通道的间隔墙。二、被告杨日钦于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空广州市天河区瘦狗岭路563号1305房并交还给原告黄金英（被告广东泰恒基础设施投资有限公司应配合腾空上址房屋并交还给原告黄金英）。三、被告杨日钦于本判决发生法律效力之日起30日内，向原告黄金英支付上址房屋自2018年10月16日起至腾空交还之日止的占有使用费（其中，2018年10月16日至12月31日期间的每月占有使用费按3790.18元的标准计付；2019年1月1日起至腾空交还之日止的每月占有使用费按3704.04元的标准计付）。四、驳回原告黄金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，由原告黄金英负担330元，被告杨日钦负担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  田常国人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年四月二十七日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠附件1附件2