广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47377号原告：兴业银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦1楼、11楼至16楼，统一社会信用代码91440300892418356W。负责人：郭秋君。委托诉讼代理人：黄广群，上海市建纬(深圳)律师事务所律师。被告：洪美芳，女。被告：曲金城，男。被告：邢国红，女。被告：惠州市宝丰房地产开发有限公司，住所地博罗县罗阳镇九村上头镇组地段雷公2号，统一社会信用代码914413226178910349。法定代表人：谢小锋。原告兴业银行股份有限公司深圳分行诉被告洪美芳、曲金城、邢国红、惠州市宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭适用普通程序审判，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄广群到庭参加了诉讼，四被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告洪美芳、曲金城、宝丰公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：兴银深惠天安个房（抵保/按揭）借字（2011）第0237号）；2、被告洪美芳、曲金城立即偿还原告借款本金924559.19元，利息97674.14元、罚息15402.3元，合计1037635.63元（利息、罚息暂计至2019年3月3日，之后的利息、罚息、复利按合同约定和中国人民银行规定利率计至款项实际清偿之日止）；3、被告洪美芳、曲金城承担原告为实现债权而支付的律师费62258.14元；4、确认原告对被告洪美芳、曲金城名下位于惠州市博罗县××镇××路××号××栋××房产享有优先受偿权，有权处置该抵押房产并以所得款项优先偿还被告洪美芳、曲金城所欠原告借款本息及其他实现债权的费用；5、被告邢国红、宝丰公司对原告第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；6、四被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2011年9月6日，原告与被告洪美芳、曲金城、宝丰公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同编号为兴银深惠天安个房（抵保/按揭）借字（2011）第0237号，约定被告洪美芳、曲金城向原告借款109万元，借款期限为240个月，自2011年9月6日至2031年9月6日止。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮20%。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。还款方式为固定日还本付息，等额本息偿还法。同时约定，被告洪美芳、曲金城以其所购的位于惠州市博罗县××镇××路××号××栋××房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及原告实现债权的费用（实现债权的费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、变卖费、差旅费、电讯费、处置费等）。被告宝丰公司为被告洪美芳、曲金城合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等承担阶段性连带保证责任。保证期间为每笔主债务履行期间届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋抵押权权利凭证正本等交由原告收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。保证人承诺当债务人未依约履行本合同项下的债务时，无论原告对合同项下的债务是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），原告有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。同时还约定在本合同中既有抵押担保又有保证担保的，原告有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。同时，被告邢国红与原告签订了《个人借款保证合同》，约定被告邢国红为前述借款承担全程连带保证责任，保证的范围为借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用。上述合同签订后，原告依约向被告洪美芳、曲金城发放了贷款109万元，并依法办理了上述房产的抵押登记。然而自2017年5月起，被告曲金城、洪美芳未能依约履行还款义务。截至2019年3月3日，两被告共计拖欠借款逾期本金78955.34元，利息97674.14元，罚息15402.3元，为维护原告权益，特提起诉讼。各被告未到庭亦未答辩。经审理查明，原告诉状中所主张的事实，有相应的证据予以印证，本院对原告主张的事实予以采信。本院另查明，依据原告与被告洪美芳、曲金城及宝丰公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，借款利率按照基准利率上浮20%确定，为年利率8.46%；借款期限内，借款利率按照固定日浮动的方式调整，利率浮动的周期为年。合同还约定两被告未按照合同约定偿还借款本息，原告有权解除合同要求被告洪美芳、曲金城清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。上述合同签订后，原告于2011年10月21日向被告洪美芳、曲金城发放了贷款109万元，依据原告提交的借款借据显示，借款利率标准为月利率7.05‰。2011年9月8日，博罗县房产管理局作出粤房地预登字第000012956号《房地产预告登记证明》，载明博罗县××镇××路××号××栋××号房产预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告洪美芳、曲金城，原告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。庭审时，原告称涉案房产至今未办理产权登记证。依据原告提交的《委托代理合同》显示，2018年9月1日，原告与上海市建纬（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定由原告委托上海市建纬（深圳）律师事务所承办个人不良贷款清收事宜，律师费采用风险代理的方式，按照裁决书或者判决书确定债权本息金额的4%支付（如单笔贷款的抵押财产位于深圳以外地区，则该笔按照裁决书/判决书确定的债权本息金额的6%支付）。庭审时，原告确认该笔律师费实行风险代理，尚未实际支付。庭审时，原告确认截至2019年3月3日，被告洪美芳、曲金城尚欠借款本金924559.19元、利息97674.14元、罚息15402.3元，未拖欠复利。本院认为，原告与被告洪美芳、曲金城之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律效力。上述合同签订后，原告依约向被告洪美芳、曲金城发放了贷款，但被告洪美芳、区金城未依约履行还款义务，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，原告要求解除与被告洪美芳、曲金城、宝丰公司之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并要求被告洪美芳、曲金城归还尚欠借款本金924559.19元及利息、罚息、复利符合合同约定，本院予以支持。截至2019年3月3日，尚欠利息为97674.14元、罚息为15402.3元，此后的利息、罚息、复利应按照合同约定和中国人民银行的有关规定计算至实际清偿之日止。虽然博罗县房产管理局于2011年9月8日就博罗县××镇××路××房产办理了抵押权预告登记，原告为权利人，但依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定可以看出，抵押权预告登记与抵押权登记并不相同，抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记成就或者约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有的现实抵押权。鉴于涉案房产并未办理正式的抵押登记，故原告就该房产就处分该房产所得价款享有优先受偿权，依据不足，本院予以驳回。被告宝丰公司与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告邢国红与原告签订《个人借款保证合同》自愿就被告洪美芳、曲金城的上述债务向原告提供连带责任保证担保，故其应对被告洪美芳、曲金城的上述债务承担连带清偿责任，其实际清偿后，有权按照实际清偿的数额向被告洪美芳、曲金城追偿。因原告主张的律师费尚未实际发生，故对原告主张的律师费请求，本院不予支持。原告可待该笔费用实际发生后另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洪美芳、曲金城应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司深圳分行偿还借款本金924559.19元及利息、罚息、复利（暂计至2019年3月3日利息为97674.14元、罚息为15402.3元，此后的利息、罚息及复利按照合同约定和中国人民银行的规定计算至实际清偿之日止）；二、被告惠州市宝丰房地产开发有限公司、邢国红对被告洪美芳、曲金城在判项一中的还款义务承担连带清偿责任，其实际清偿后，有权按照实际清偿的数额向被告洪美芳、曲金城追偿；三、驳回原告兴业银行股份有限公司深圳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14699元（受理费已由原告预交），由原告负担530元，由四被告负担14169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知书之次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马    翼人民陪审员 范  威  海人民陪审员 周  伟  珍二〇二〇年四月九日书 记 员 陈思杰（代）