广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21548号原告：黎广成，男，1962年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************919。被告：佛山市南海三雄实业开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，注册号4406822001782。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宗慧，广东信孚律师事务所律师。原告黎广成与被告佛山市南海三雄实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭审理了本案。原告黎广成、被告的委托诉讼代理人熊强、冯宗慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告把坐落在南海区桂城街道夏平西路南丰村三雄综合楼北座602房及602房单车房（以下统称涉讼物业）的不动产权登记至原告名下；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于1995年4月向被告购买了商品房，于当年4月8日和20日交足了购房款，被告同时把该房交予原告使用，并在1996年10月28日补签了购房合同。但原告入住至今已24年，被告一直不给原告办理了房产证，给原告的工作和生活带来极大的不便，故起诉。被告辩称，对原告的买房行为不确认，《售房合同》乙方的签名与原告不是同一名字，另有他人，原告不是适格的原告。对原告的付款仅确认60341元，无法确认80000元。本案没有签订正式的商品房购销合同，该售房及收款行为只是原告与被告之间的内部预售行为，并非正式的房屋买卖行为，如与被告发生正式的销售行为，且支付完毕购房款，被告会协助原告办理正式的房产证与土地证过户，对涉讼楼盘的几十户，因条件已成就，均已过户，至于没过户的，原因是没有正式的购房行为，或者没有支付完购房款，或者存在其他争议。原告向本院提交了如下证据：1.《商品房屋情况登记表》复印件1份，《预售商品房许可证》复印件1份，《售房合同》原件1份、《收据》（018990、018989）原件2份，用以证明原告向被告购买涉讼物业，分两次支付完毕购房款。2.（2010）广海法执异字第2-21号执行裁定书原件1份、（2014）佛南法执外异字第25号执行裁定书原件1份，用以证明原告购买涉讼物业时，房子与土地是一致的。经质证，被告对原告提交的证据1中编号为018989的《收据》无法看清交款时间，也无法准确辨认交款单位为原告本人；对编号为018990的《收据》三性确认；对《售房合同》真实性确认，但认为与本案无关，该合同中的乙方并非原告本人，但不知道是谁；对《商品房屋情况登记表》、《预售商品房许可证》无异议；对证据2的真实性由法院核实，证明内容有异议，该法院的法律文书仅是裁定书，并非判决书，对涉讼土地是否属于被告，应当由相关的权利人提起诉讼，明确其诉讼请求，并经严格的举证质证程序再进行判决，并不是仅就某个法律问题而进行的裁定，2002年对相关的执行内容、法律制度尚未规定可以提起执行之诉，现可针对执行裁定提起诉讼明确异议人的请求，最终经过审理后得到法院的确认。被告未向本院提交证据。诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证，该局根据本院的调查函件，依法作出相应的复函（答复编号分别为20192170、2020015），本院已依法送达当事人并组织当事人进行质证。经质证，原告认为佛山市自然资源局南海分局的20192170号复函第4段的“唐志枢”应为“黎广成”，其他无异议。被告对该复函的真实性无异议，该复函也表明涉讼房屋并没有办理初始登记，且该房屋所涉的土地处于抵押状态，在抵押未注销前，相关房屋尚未能过户，所以无论从原被告之间的购买行为及相关的权利登记部门均不确认双方的房屋买卖属于销售行为，仅是预售行为；对预售行为没有进一步的商品房购销行为，应当适用合同法的裁判规则判由被告对相关的款项退回给原告即可，不应当就房屋过户问题作出判决。对佛山市自然资源局南海分局的2020015号复函，原、被告均未提出异议。经审查，原告提交的证据1中的《商品房屋情况登记表》、《预售商品房许可证》、编号为018990的《收据》，被告没有异议，本院予以采信；原告提交的《售房合同》时原件，且有相关收据佐证，被告未举证推翻，本院予以采信；原告提交的编号为018989的《收据》是原件，且虽字迹较为模糊，但考虑该《收据》开具时间已超十年，笔迹基本可以辨识，故本院采信其真实性并综合认定其证明力；原告提交的证据2是法院作出的裁判文书，本院予以采信。佛山市自然资源局南海分局的复函是该局就本院发出的调查函所作的回复，本院采信其真实性。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：1996年8月16日，原南海市建设委员会核发涉讼物业所在楼宇的预售商品房许可证，证号为南海预许字第960014号，售房单位为南海市三雄实业开发公司。1995年4月24日，被告开具《收据》（No018990），确认收到原告黎广成支付的北座602房款60341元。该《收据》落款经手人签署一个“胡”字。1996年10月28日，原、被告签订《售房合同》，约定：被告将座落在南海市旧佛平路农科所路段的商品房一套（编号是北座第六层第二房，单车房编号是北602）出售予原告，房屋面积共106.48平方米，商品房价为1318元/平方米（该单价已包含水电增容费、市政费），房屋总价为140340.64元，竣工验收时按该房实际面积多退少补；双方签订合同后十天内，原告一次性交付全部房款，被告向原告开具有效发票；商品房竣工时间为95年12月31日；商品房竣工验收后，双方核准房屋面积，结清房款，被告将房屋交付原告使用，同时原告可凭被告提供的办证资料到房地产交易所办理产权证，该房产权属原告所有，办证费用全部由原告自付。2019年8月29日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告向本院提交了其持有的由被告开具的《收据》（No.018989）原件一份，该《收据》抬头的时间因时间较久无法辨识，但《收据》内容反映了原告支付涉讼房屋房款80000元。原告主张其从1996年开始接收并使用涉讼物业至今，被告确认原告接收涉讼物业的事实，但无法确认接收时间。诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查涉讼物业的登记情况，该局经核实后以20192170号复函答复本院称，涉讼602房及602单车房均未办理初始登记；上述房产对应的土地证号为国用（1994）特00042号，权利性质为出让，宗地于1995年9月8日办理了抵押登记，抵押权人为南海市和顺信用社，由于房产所在的土地处于抵押状态，若不能提供抵押权人的解押证明的，该局无法协助办理不动产转移登记。因本院在（2014）佛南法执外异字第25号案的办理过程中，曾向佛山市南海区国土城建和水务局发出调查函两份，该局均予回复，复函编号为2014233、2014253。根据复函，本院查得两份地号为440605001021GB00138的土地的登记信息卡。一份土地登记信息卡显示，权利人为南海市三雄实业有限公司、地号为440605001021GB00138、土地坐落于桂城镇城区路旧佛平路、证号为国用（1994）特00042、土地面积为4507平方米；另一份土地登记信息卡显示，权利人为全体业主、地号为440605001021GB00138、土地坐落于佛山市南海区********夏西段南丰村三雄综合楼、无证号、土地面积为3823.5平方米。同时，有部分业主反映，佛山市南海区*************、北座的部分房屋已经办理了不动产权登记手续，故为正确、统一处理该楼盘所涉的相关案件，本院再次发函予佛山市自然资源局南海分局调查，该局以2020015号复函答复本院称：涉讼位于佛山市南海区*************、北座房屋对应土地的初始登记权属人是南海市三雄实业开发公司，土地使用证号为国用（1994）特00042号，发证面积为4507平方米，土地使用证核发日期为1994年7月15日，权属人于1995年9月8日将该宗地抵押给南海市和顺信用社，抵押面积为4507平方米。开发完成后，开发商未对土地抵押进行处理，但小业主已办理了相关的房产登记，于2008年1月7日完成对该宗地办理独立宗转共用宗手续，并根据规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米办理了共用宗部分，因此存在两条信息记录。该局随函提供的《土地登记信息卡》记载的“变更登记事项”内容为：1.出让国有土地使用权变更登记（独立宗转共用宗）；2.南海市三雄实业开发公司位于南海区桂城佛平旧路夏西段的商品住宅用地，证号：国用（1994）特00042，地号0102124778、面积4507平方米，该宗地已办理抵押及被法院查封。3.由于宗地已开发完毕并出售，各业主亦已办理房产证，根据佛国土资南通（2006）36号文关于《南海区共用宗土地登记发证有关问题的处理办法》的精神，同意经规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米，重新登记为共用宗用地，原土地证暂不注销。在查封之日前已办理房产证的业主（被查封人除外），可提供对应于该房屋的解押证明材料，办理土地使用证。该局随函提供予本院的《三雄综合楼不动产情况表》反映，除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座共有69套房产的购房人办理了房产证。另查明，被告于1993年6月10日登记成立，成立时企业名称为南海市三雄实业开发公司，登记法定代表人为范某1；1998年10月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为南海市三雄实业开发有限公司；1999年1月22日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为胡细红，股东为邹健福（120万）、范某1（180万）；2003年11月21日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为范某1；2004年3月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为佛山市南海三雄实业开发有限公司；2004年3月18日，被告办理企业变更登记手续，变更股东为刘勇和（50万）、唐志枢（70万）、范某1（180万）；2012年2月5日，被告因逾期未年检被佛山市南海区工商行政管理局吊销营业执照。再查明，由被告提交予佛山市南海区国土城建和水务局的《商品房屋情况登记表》反映，涉讼房屋购房人为原告，售房单价为1318元/平方米，售房总额为145625.82元。本院认为，本案系原、被告之间在履行《售房合同》过程中产生的争议，因各方确认签订《售房合同》时，涉讼物业已经办理竣工验收备案手续。因此，本案涉讼物业为现房销售，本案案由应为商品房销售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《售房合同》是其真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。被告辩称原告并非《售房合同》的合同相对方，该主张与《售房合同》的约定、被告向原告收取购房款和交付涉讼物业的行为、《商品房屋情况登记表》记载的情况均不符，本院不予采纳。原告主张其已经支付完毕涉讼物业的购房款，该主张有其提交的两张《收据》佐证，亦与《售房合同》中结清款项交付房屋的约定相符，本院予以采纳。虽然佛山市自然资源局南海分局向本院作出的20192170号复函称涉讼物业所在的土地处于抵押状态，但根据其后续作出的2020015号复函亦明确，涉讼物业下盖的土地中核定住宅用地面积3823.5平方米，该部分已经办理了独立宗转共用宗的手续，登记权属人为全体业主，且除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座已有69套房产的购房人办理了房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。据此，本院结合原告诉请，判令被告配合原告办理涉讼物业的不动产权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海三雄实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告黎广成办理将佛山市南海区*****************及北602单车房的不动产权转移登记至原告黎广成名下的相关手续。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4400元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费4400元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年四月三十日书记员  许晓璇