镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初4695号原告：聂经伦，男，汉族，1984年11月生，住镇江市。被告：融创（江苏）置业有限公司，住所地镇江市润州区官塘桥街道远洋29号商办楼1302室。法定代表人：朱力，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤俊、张琰，该公司员工。原告聂经伦与被告融创（江苏）置业有限公司商品房买卖纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂经伦，被告委托诉讼代理人张琰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求确认双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款无效，要求撤销《附件四》第13.1条款。事实与理由：案涉条款系被告为重复使用拟定的格式条款，未与原告进行协商，排除了原告主要权利，免除了被告责任，存在显示公平的情形。被告辩称，不存在合同条款无效和显示公平的情形，即便存在该情形，对原告的利益亦不产生影响。对于本案事实及争议焦点，本院认定如下：2018年10月20日，原告、被告签订了商品房买卖合同，至本案审理时，原告已经付清购房款项，双方未办理房屋交付手续。关于交付问题，《商品房买卖合同》第八条约定交付时间为2019年12月30日。第九条约定，出卖人未按期交付的，预期不超过30日的，出卖人承担违约金，预期超过30日的，买受人有权解除合同。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应对书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《交付通知书》规定的交付日期之次日起，视为商品房已交付给买受人，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失等风险、前期物业管理费用等。”关于登记备案问题，合同第十五条约定，出卖人应当在交付后90日内进行登记备案，如因出卖人责任买受人不能申请房屋登记的按照补充协议第13.1条处理。《附件四：补充协议》第13条关于备案登记的补充约定第13.1条款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人同意再给与出卖人90日的免责办理延展期。若超出延展期仍未取得的，则合同继续履行，出卖人按照商品房总价款的1%向买受人支付违约金，但出卖人应尽快协调办理房屋所有权证书。”原告认为，案涉两个条款系被告为重复使用拟定的格式条款，未与原告进行协商。第十一条第二款排除了原告主要权利，免除了被告责任。房屋主体结构存在质量问题或房屋存在不能居住情况买受人可以拒收，该条款恰恰就是排除了买受人验收房屋的权利以及在正当理由下拒收的权利。第13.1条款明确约定合同继续履行，排除了买受人解除合同的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人的原因，自房屋交付之日起90内买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应对承担违约责任，而该条款约定为360日+90日合计为450日，显示公平。被告认为，被告在合同中写明且加粗已提示相应条款，尽到提示义务。案涉条款对原告的利益不产生影响。房屋存在质量问题或房屋质量问题严重影响正常居住使用，是法律规定的拒收房事由，购房合同中没有排除法定拒收房的理由，也没有排除买受人正当理由下拒收的权利。司法解释第十八条的关于90日的规定适用在合同没有特殊约定的情形，如有特殊约定，应当约定优先，尊重民事交易习惯与合同当事人的真实意思表示。合同约定450日系行业习惯，系双方真实意思表示，应当予以尊重，故该条款为有效条款。本院认为，案涉合同系被告为重复使用拟定的格式条款，案涉合同适用法律关于格式条款的规定。格式条款的提供一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告抗辩合同系原告签订，是对案涉条款的认可，但没有证据证明与原告进行了协商，没有证据证明履行了提示义务，故对被告该抗辩，本院不予采信。被告抗辩，合同条款是否无效对原告利益不产生影响，本院认为，原告的诉讼请求系对条款本身效力的认定，原告利益是否受受损对合同效力的认定不产生影响，且至本案审理时，双方并未办理房屋交付手续，案涉条款为交付条款，不能确认是否对原告利益产生影响，故对该抗辩本院不予采信。本院认为，商品房的交接在实践中一个复杂的过程，除交接文件外，还涉及到买受人验房、房屋质量争议、房屋维修基金缴纳、前期物业费用收取等相关事宜，从而延期交接（如买受人拒绝缴纳物业费引起开发商拒绝交付房屋钥匙），或者因不可抗力亦可能导致延期收房（如2020年大范围较长期限的交通管制），许多延期交接的情形并不能归责于买受人，不能简单的以交付通知书载明的交付日期作为房屋的交付日期，法律后果亦不能完全由买受人承担。根据合同第十一条第一款，对于延期交付的责任分为两种，出卖人承担的责任采取了列举的方式，延期情形一种即“出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第二款对于买受人承担的责任，采取了列举+“兜底”式，延期情形为“买受人原因”，后果为均“视为房屋已交付给买受人”，责任情形除列举具体情形外并采取“一切后果均由买受人承担”进行兜底。结合第一款、第二款的整体含义，可以理解为除“出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”，属于出卖人原因，其余情形均属于“买受人原因”，在出卖人发出交付通知后，均“视为房屋已交付给买受人”，责任均由买受人承担。故本院认为，合同不区分延期的原因、情形，亦不区分责任的形式，仅仅以“买受人原因”、“视为房屋已交付给买受人”、“一切后果”的兜底式约定，属于合同法规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。故对原告要求确认相应条款无效的请求，本院予以支持。关于权属登记备案，在房屋交付后90日内出卖人办理登记备案手续系法律法规的规定，如当事人有特殊约定则从约定。一般来讲，商品房买卖合同大多约定为90日，存在部分开发商提供的合同以附件形式对该约定进行了更改并适度延长的情形，大部分延长期限大致与法律法规规定的期限相差不大，且该更改并非房地产开发行业的整体行业习惯，故被告抗辩450日内办理系行业习惯，本院不予采信。办理产权证书是买受人最为重要的权利之一，适度延长登记备案期限可以给与一定的容忍度，但延长至450日，严重影响了买受人办理权属证书的权利的实现。合同约定，在超出450日后，合同约定仍然需要“继续履行”，剥夺了出卖人在不能实现合同目的情况下解除合同的权利。故本院认为，该条款对于买受人存在显示公平的情形，故对原告要求撤销相应条款的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告聂经伦与被告融创（江苏）置业有限公司2018年10月20日签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款不具备法律效力。二、撤销原告聂经伦与被告融创（江苏）置业有限公司2018年10月20日签订的商品房买卖合同《附件四：补充协议》第13条第13.1项。案件受理80元，由被告融创（江苏）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  房东升人民陪审员  李昌华人民陪审员  王 卫二〇二〇年四月二十日书 记 员  唐文琳