安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初213号 原告：郭敏，女，1989年7月15日生，汉族，现住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 被告：邹强，男，1964年3月29日生，汉族，现住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：马敬海，安徽洪武律师事务所律师。 原告郭敏与被告邹强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭敏及其委托诉讼代理人冯天浪、被告邹强及其委托诉讼代理人马敬海、证人许婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭敏向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金5万元。事实和理由：2017年，原告与被告以及被告所有的中心路一间门面房承租人达成空店转让协议,原告支付3.5万元转让费,原告与被告签订租房协议。2019年9月3日，原被告再次签订《租 房协议》,原告承租被告中心路一间门面房,期限为五年(2019年9月至2024年9月),房租每年1.43万元，如被告违约赔偿原告违约金5万元,原告并于当日交纳1.43万元租金。2019年11月28日，原告看到明光市人民法院公告,要求被告以及使用人在2019年12月3日让出相关土地及房屋，原告才知被告出租的房屋因抵押贷款,被法院执行拍卖，原告被迫将服装亏本处理,库存（5万余元）及转让费（3.5万元）损失共8万多元。因被告隐瞒出租房屋被抵押的事实,致房屋被法院执行,故被告应当承担违约责任,向原告支付违约金。 被告邹强当庭辩称：1、被告没有过错且主动退回租金10700元。2、系原告自愿承担相应风险且原告要求的违约金过高。 经审理查明：2019年9月3日，被告邹强（甲方、出租方）、原告郭敏（乙方、承租方）签订一份《租房协议》，约定被告将其位于明光市中心路的一间门面房租赁给原告,租赁期五年(从2019年9月起至2024年9月止)。其中协议第二条约定，如甲方违约赔偿乙方违约金5万元。协议第五条约定，房租每年1.43万元，提前一个月交付。协议第六条约定，如该房屋通过买卖或其他方式导致所有权变更，不影响其承租人在租赁期间的承租权。原告并于当日将1.43万元租金支付给被告。 2019年11月28日，明光市人民法院张贴“公告”一张,内容为：该院在执行案件中，依法拍卖了被执行人邹强名下的位于明光市明光街道中心路240号房地产，现责令被执行人及有关使用人在2019年12月3日前让出相关土地及房屋，到期仍不履行的，法院将依法强制执行。后原告在2019年12月6日将所租房屋腾空交给法院，被告向原告退还租金10700元。 另查明：涉案房屋明光市明光街道中心路240号房产系房屋一间，属被告邹强所有。被告将该房屋分隔成两小间，其中一小间出租给本案原告郭敏；另一小间出租给姚国佩。 2018年10月29日，安徽明光农村商业银行股份有限公司向原告郭敏出具“出租告知书”，内容为：郭敏，您租用的位于明光市明光街道中心路240号的邹强房地产，现邹强将该房地产提供抵押担保向本行申请贷款。如借款人未按期结清贷款，郭敏无条件放弃因租赁而享有的同等价位下的优先购买权，同时放弃以租赁权对抗抵押权。原被告均在该“出租告知书”的落款处签名。 上述事实，有当事人陈述、《租房协议》、“出租告知书”、银行明细清单、公告以及庭审记录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,第一，本案中，原被告虽在“出租告知书”上签名，但该“出租告知书”只是银行将涉案房屋的相关情况告知原告后，原告向银行作出的承诺，该“出租告知书”中并未免除被告的违约责任。第二，对原告提出的被告故意隐瞒出租房屋被抵押一事的主张，与本案查明事实不符，本院不予采信。第三，原被告在明知涉案房屋存在一定风险的情况下，后又共同签订《租房协议》，故原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。第四，《租房协议》中约定租赁期限五年(从2019年9月起至2024年9月止)，如被告违约赔偿原告违约金5万元。第五，对原告提出的其库存（5万余元）及转让费（3.5万元）损失共8万多元的主张。经查，首先，原告提交的一张转让费收款收据（收款人暨苗）系孤证且被告不予认可；且原告提交的送货单、照片等并不能证实其库存5万余元。其次，证人许婷婷证言也仅能证实原告在2019年11月底至12月初对外抛售服装。故原告的该项主张证据不足，本院不予采信。第六，庭审查明，涉案房屋因被告未按约偿还银行贷款，才导致被拍卖。当庭，原被告均认可原告在租赁期间因租赁房屋被法院拍卖，致原告于2019年12月6日搬离租赁房屋，因此被告的行为构成违约。鉴于原告明知涉案房屋已被抵押，其若继续租房，则租赁期间房屋存在被拍卖可能的情况下，仍然和被告签订《租房协议》，表明其自愿承担相应风险。综合考虑，本院酌定被告向原告支付违约金2万元，故对原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告邹强于本判决生效之日起十日内向原告郭敏支付违约金2万元； 二、驳回原告郭敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告郭敏负担300元、被告邹强负担225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈克燕 二〇二〇年四月二日 书记员  林 洁 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。