河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0223民初181号 原告：滦州市滦州古镇商贸有限公司，住所地河北省滦州市古城街道办事处君悦湾18幢。 法定代表人：蒋雯，职位，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉霞，女，公司职工。 被告：陈秀顺，男，1968年12月3日出生，汉族，住滦州市。 委托诉讼代理人：裴作林，男，中国老年法律协会法律服务中心法律工作者。 原告滦州市滦州古镇商贸有限公司（以下简称古镇商贸公司）与被告陈秀顺租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滦州市滦州古镇商贸有限公司委托诉讼代理人刘玉霞、被告陈秀顺及委托诉讼代理人裴作林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滦州市滦州古镇商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、终止租赁合同，依法判令被告立即给付原告2019.1.22-2020.4.30期间所欠的租金327907元及违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月29日，原、被告双方签订《滦州古城房屋租赁合同》，约定原告将坐落在滦州古城丽景胡同36幢房屋出租给被告。房屋面积为1315.65平方米。合同约定租期6年，自2015年5月1日至2021年4月31日，其中前39个月，即2015年5月1日至2018年7月31日租金免收。合同标的总价702557元。签约时交纳2018年8月1日至2019年4月30日期间的租金165771元。在2019年1月1日前交纳12个月房租268393元，该租金系2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金；在2020年1月1日前交纳12个月房租268393元，该租金系2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金。上述房屋交付被告使用后，被告未按期交纳租金。虽经原告屡屡催要，租金仍未交纳，其行为已经严重侵害了原告的合法权益。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。向法院提起诉讼，请依法裁判支持原告的诉讼请求。 被告陈秀顺辩称，一、原告诉请所称：“终止租赁合同”，答辩人对此根本不能理解。因为早在2016年11月28日，答辩人就书面给被答辩人下达了《解除合同通知》，根据我国《合同法》第九十五条第二款，第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除”。答辩人快递寄给被答辩人《解除合同通知》的时间是2016年11月28日，被答辩人的收件人是当时的负责人马成瑶。答辩人向法庭提供的证据五就是快递确认单和邮件全程查询跟踪记录。被答辩人在收到《解除合同通知》后，在合理期限内并未做出任何答复，也未依法向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，这是明显的自动放弃。所以，答辩人根本不认可被答辩人诉词中的《终止租赁合同》。二、诉请所称：“判令被告立即给付原告2019.1.22-2020.4.30期间所欠的租金327907元及违约金。”于法无据。因为《租赁合同》在2016年11月28日就已经解除，此后被答辩人再无权向答辩人索要租金。租赁期间我答辩人多次向被答辩人书面请求，电话请求，要求尽快解决建筑物遮挡及夜间骚扰等问题，被答辩人置若罔闻，没有人来解决现实问题，被答辩人作为《房屋租赁合同》的甲方只知道要钱，却不履行合同中规定的责任和义务。在此，答辩人郑重声明：本合同签订初期被答辩人就存在合同欺诈。合同履行中又不尽自己的义务，已属严重违约，应按我国《合同法》第七章规定：承担违约责任。赔偿因失职给答辩人造成的实际损失400000元（以公估报告为准）。关于被答辩人诉请中的违约金，与我答辩人无关。因为是被答辩人违约在先，造成我答辩人无法正常经营，营业额减少，没有了收入，哪里来钱交租金。如果被答辩人一定要求交租金，答辩人同意从被答辩人赔偿我损失额中扣除。故此，答辩人请求人民法院查明本案事实真相，驳回答辩人的诉讼请求。 庭审过程中，原告古镇商贸公司为证明自己主张提交以下证据： 1、《滦州古城房屋租赁合同》，证明原告与被告之间存在房屋租赁关系。 2、委托合同，证明房屋业主委托原告办理租金收取，商铺移交等事项。（庭后原告补交2012年12月21日委托方姜伟与原告的委托合同；委托方邸永霖与原告的委托合同及邸永霖的授权委托书，委托管理期限为2018年11月22日至2021年4月30日） 3、催缴房屋租金照片，证明公司员工进店（被告客栈）追缴租金。 4、收据，证明被告已经缴纳租金51000元，还欠327907元未缴纳。 5、整改通知书及照片，证明物业公司向违建者李强发放整改通知。 6、物业公司上报私搭乱建资料及相关行政部门的告知书，证明在公司参与下，物业公司已将情况上报有关部门。 经过当庭质证，被告陈秀顺发表以下质证意见： 证据1真实性没有异议，但对合同效力提出质疑：合同甲方是谁，管理方是否有授权委托书，原告是否有权签订合同，请求法院确认合同是否有效；证据2有异议，委托合同没有签订的时间，且为复印件，邸永霖是谁不能达到原告的证明目的；对证据3、4、5没有异议；证据6认为与本案无关。 庭审过程中，被告陈秀顺为证明自己的主张提交以下证据： 1、身份证复印件（被告），证明被告是本案适格的诉讼主体。 2、《滦州古城房屋租赁合同》及2015年-2016年客栈营业额明细，证明原告违反《合同》第十条，使被告合同期内受到严重干扰，应承担被告因此蒙受的实际损失400000万元。 3、催告通知书，证明2016年11月18日被告书函通知原告，要求原告恢复房屋租赁时的原状，保证租赁合同能正常履行。 4、解除合同通知，证明因原告十天内未作出书面答复，2016年11月28日被告又书函通知原告解除租赁合同。 5、快递确认单及邮件全程查询跟踪结果，证明快件名为《解除合同通知》收件人是被告负责人马成瑶。 6、照片，证明房屋前面有新建筑物遮挡，改变了承租前的现状，造成被告无法正常营业。 7、照片，证明正阳面新建筑物遮挡，影响采光，造成住宿顾客退房，给被告造成严重损失。 8、照片，证明承租房屋被新建筑物遮挡前门市，造成旅客出、入受阻，被告经营遭受损失。 9、照片，证明电视设备信号被遮挡，旅客住进来以后无法正常看电视节目，大多数旅客要求退房。 10、照片，证明夏季客栈楼下开办歌厅水吧，每晚闹到夜间11点多，严重影响旅客休息，警察几次出警来协调。 11、《控房协议》，证明签订《控房协议》后，因电视信号设备遮挡，歌厅水吧影响休息等，导致该旅游团中途退房。 12、《滦州古城房屋租赁合同》履行中的异议告知书，证明签订《房屋租赁合同》原告有欺诈行为，被告多次书面提出排除干扰恢复正常经营，原告置之不理。 13、给原告领导每人一份的反映信，证明被告明确指出签合同时原告的欺诈行为，要求排除妨害，减少被告的损失，但原告无人过问。 14、视频录像及电话录音U盘一个，证明原告租赁受到严重干扰，被告多方求助排除干扰。原告作为甲方，失职失察，不做处理应承担违约责任。 15、交自来水费专用发票，证明原告未依法通知被告就将租赁房屋转卖给了邸永霖，属于严重违法。 16、录音内容摘要（证据14的文字表现），证明因原告开办的歌厅水吧严重扰民，被告多次报警要求解决未果，造成被告无法正常营业损失严重。 经过当庭质证，原告古镇商贸公司发表以下质证意见： 证据1没有异议；证据2营业额明细有异议，该证据是被告自己打印的，不能证明其经营状况，且被告是否盈利与原告无关；对证据3、4、5不清楚，收件人马成瑶不是原告公司员工，是古城置业公司的前台。且解除合同不是被告单方可以决定的事情，现状是本案争议的房屋被告仍在经营使用。对证据6、7、8、9、10认为原告已经与物业公司协调，并上报了有执法权的政府职能部门，原告的职责已经尽到；对证据11有异议，滦州古城开发初始定位就是不夜城，且被告已经找过物业和警察，原告不是执法机构，无能为力；对证据12、13进行解释说明，认为被告理解有误，合同本身是对房屋使用权的排除干扰，并非是对周围环境的干扰排除；对证据14、16质证意见同证据11；对证据15有异议，认为房屋所有权的转移并没有影响被告的正常经营。 本院经审理认定事实如下：原告滦州市滦州古镇商贸有限公司原名为滦县滦州古镇商贸有限公司，2019年7月5日变更工商登记。2012年12月21日原告古镇商贸公司接受业主姜伟委托代为管理姜伟坐落在滦州古城丽景胡同36幢房屋。2015年1月29日，房屋所有权人作为出租方（甲方），原告古镇商贸公司作为管理方（丙方）、被告陈秀顺作为承租方（乙方）签订《滦州古城房屋租赁合同》，约定原告将接受甲方委托管理的坐落在滦州古城丽景胡同36幢房屋出租给被告陈秀顺。房屋面积为1315.65平方米，租赁用途为客栈，合同约定租期6年，自2015年5月1日至2021年4月31日，其中前39个月即2015年5月1日至2018年7月31日租金免收。签约时交纳2018年8月1日至2019年4月30日期间的租金165771元。在2019年1月1日前交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金268393元，在2020年1月1日前交纳2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金268393元。合同第九条乙方职责第1款约定：“乙方必须按期缴纳租金及其他费用，包括第六条及其他与经营相关的费用。如以上费用有拖欠，管理方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠费用的0.063%。如拖欠房屋租金叁拾天或拖欠相关费用叁拾天，视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回房屋并不退还乙方押金，同时免租期甲方有权按合同约定标准计收乙方全部租金，……”。合同第十条甲方职责约定“负责租赁房屋的结构性质量维修；保证乙方在本合同期限内合法使用租赁房屋不受干扰。如任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应当赔偿乙方所蒙受的实际经济损失”。合同第十一条丙方职责约定“及时和甲、乙双方进行沟通，协助双方解决房屋租赁期间发生的纠纷”。合同十二条约定：“乙方逾期交纳租金达叁拾天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋并由乙方支付违约金人民币伍万元整……。”合同第十五条约定“乙方所承租商铺为业主委托丙方统一招租管理商铺，乙方所交纳房租由丙方代收后交业主，丙方只能为乙方开具收款收据，不能提供房屋租赁发票”。合同签订后，被告陈秀顺于2015年1月29日缴纳租金55257元，并进行装修营业。在客栈经营过程中于2019年7月10日缴纳租金20000元、2019年8月29日缴纳租金20000元、2019年8月29日缴纳租金10000元、2019年9月25日缴纳租金1000元。至此，被告依照合同约定应向原告古镇商贸公司交纳2018年8月1日至2020年4月30日租金434164元，实际交纳106257元，尚欠327907元。经原告方多次催要未果，原告诉至法院，要求终止与被告房屋租赁合同，并支付原告拖欠租金327907元及违约金（以拖欠租赁费总额为基数，自起诉之日起至全部租金付清之日止，按日0.063‰计算），诉讼费由被告承担。 另查明，原被告在合同履行至2016年9月时，因丽景胡同35幢业主李子楊擅自在房屋北面违规搭建附属建筑物，影响被告租赁房屋室内通风、采光、网络信号接收等，2016年9月23日被告向原告提交《履行中的异议告知书》，反映相关问题，同时向有关执法部分递交材料及电话投诉。原告也积极协助被告向物业公司及相关执法部门反映。2016年9月24日滦县滦州古镇物业服务有限公司对丽景胡同35幢业主送达了《整改通知书》；2016年9月29日滦县城市管理行政执法局向李子楊送达了《行政处罚事先告知书》、《行政处罚听证告知书》、《城管执法责令停止违法行为通知书》。2016年11月18日被告陈秀顺向原告递交《催告通知书》、2016年11月28日向原告递交《解除合同通知书》，但截至原告起诉被告租赁房屋一直处于营业状态。 对于当事人双方没有争议的事实，本院依法予以确认。 本院认为：原告古镇商贸公司与被告陈秀顺签订的《滦州古城房屋租赁合同》是在平等、自愿基础上达成的，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。合同订立后对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定行使权力、履行义务。被告陈秀顺主张自2016年11月28日书面向原告递交《解除合同通知》时，根据合同法第九十五条、第九十六条规定合同已经终止，原告不予认可，本院认为合同解除应符合法定要件或协议解除，而非单方通知，且被告对租赁房屋一直处于营业状态，故被告该主张合同已经解除不能成立；被告要求根据双方签订合同第十条“保证乙方在本合同期限内合法使用租赁房屋不受干扰”的约定，原告应承担被告损失40万元主张，被告不予认可，本院认为，该合同条款约定的“不受干扰”是相对于合同履行期限内“租赁房屋使用权”不受第三方主张权利的干扰，而非经营过程中外界环境的干扰，且被告提交证据不足以证明损失数额的大小，故被告主张本院不予支持。被告陈秀顺提出合同履行期间，承租的房屋变更了产权人，剥夺其优先购买权的主张。本院认为，原被告签订的《滦州古城房屋租赁合同》时，原告古镇商贸公司作为丙方只是对出租房屋行使的管理权，而非所有权，且所有权的变动不影响租赁合同的效力及被告对租赁房屋的使用，故被告相对于原告的该项请求权本院不予支持。在租赁合同履行过程中，因丽景胡同35幢房屋业主违规建筑，原告古城商贸公司虽然履行了协助向相关部门反映的职责，但对原告经营造成影响是客观存在的；且原告出租的室外歌厅水吧夜晚营业，致使被告方旅客投诉、入住率下降等，在庭审过程中被告提交证据虽不足以证明损失数额，但在事实上确对被告经营造成一定影响。本院结合原被告提交的证据，综合整个案件事实，认为原被告双方作为房屋租赁合同的实际参与者，其目的是实现双方共赢和促进滦州市旅游市场的健康发展，被告经营期间因各种原因造成影响虽然不能归责于原告违约所致，但本着公平、公正的原则，本院酌情扣减被告合同履行期限内应交租赁费数额的10%，即截止到2020年4月30日应缴租金434164元元，扣减后实缴390747元【（165771＋268393）×90%】，减去被告已缴纳106257元，被告仍应缴纳租金284490.6元。原告滦州古镇商贸有限公司依照合同约定要求终止租赁合同，被告陈秀顺交回租赁房屋，因被告在合同履行初始缴纳第一笔租金时已经构成违约，加之合同履行过程中经原告多次催要后仍未在规定期限缴纳租金的行为，违反了《滦州古城房屋租赁合同》约定的义务，原告依照合同约定要求终止租赁合同，交回承租房屋，并支付拖欠租赁费数额日0.063%的滞纳金，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、2020年4月30日始，终止原告滦州市滦州古镇商贸有限公司与被告陈秀顺签订的《滦州古城房屋租赁合同》，被告陈秀顺在十五日内将滦州古城丽景胡同36幢房屋管理权交还原告滦州市滦州古镇商贸有限公司。 二、被告陈秀顺在本判决生效后十日内向原告滦州市滦州古镇商贸有限公司缴纳租赁费284490.6元，并以拖欠租赁费总额为基数，按日0.063‰支付自2020年1月9日起至全部租金付清之日止滞纳金。 三、驳回原被告其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3109元，由被告陈秀顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张翠荣 二〇二〇年四月七日 书记员  王 岚 ——