淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初8650号原告（反诉被告）：淮安市清江浦区城南街道办事处，住所地淮安市清江浦区柯山路8号，统一社会信用代码11320812MB0583293H。法定代表人：王荣生，职务街道办事处主任。委托诉讼代理人：曹金玉（系淮安市清江浦区城南街道办事处资产办主任），男，汉族，1964年9月10日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安市红乡纯工贸有限公司，住所地淮安经济技术开发区轮窑路9号，注册号32080021001。法定代表人：卫勇，职务总经理。委托诉讼代理人：应海东，上海申浩（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高暇，上海申浩（淮安）律师事务所律师。原告淮安市清江浦区城南街道办事处（以下简称“城南街道办”）与被告淮安市红乡纯工贸有限公司（以下简称“红乡纯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告城南街道办委托诉讼代理人曹金玉、马旭，被告红乡纯公司法定代表人卫勇及委托诉讼代理人应海东、高暇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告城南街道办向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交还位于淮安市原清浦酱醋食品厂的厂房、生产场地及全部设施等资产；2、判令被告向原告支付租金510000元及利息（以510000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）；3、判令被告按每日110元标准，向原告支付自2019年1月1日起至实际交还租赁物之日止的占用费；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：1998年9月14日，淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司（甲方）与淮阴市大卫贸易有限公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将轮窑路9号原清浦酱醋食品厂的厂房、生产场地及全部设施等资产租赁给乙方，租赁期限20年，从1999年1月1日至2018年12月31日。协议约定租赁期间乙方应向甲方交纳的租金共计60万元，并明确约定了租金支付时间。后淮阴市大卫贸易有限公司名称变更为淮安市红乡纯工贸有限公司。淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司办理注销登记，由原告淮安市清江浦区城南街道办事处享有其权利、承担其义务。合同履行过程中，被告未按约定支付租金，仅向原告支付9万元租金，合同期满后，被告拒绝向原告交付租赁资产，被告行为构成违约。请求支持原告诉讼请求。被告红乡纯公司辩称：涉案租赁合同的出租人是淮阴市清浦区城南农工商实业总公司，原告并非本案权利主体，主体不适格。涉案租赁合同于2004年4月26日终止，原告要求被告支付2004年4月26日之后租金没有事实依据，原告主张的2004年1月1日至2004年4月26日期间的租金已经超过诉讼时效。租赁合同终止后，被告保管自己投资的设备，未使用场地，原告要求被告支付场地占用费没有事实和法律依据。被告租赁涉案场地是为了生产经营，被告花费100余万元改造场地、扩建厂房、添置设备，并注册了红湘纯商标，经济效益良好。2003年6月份后，原告以城市规划为由不允许厂房有任何修建、扩建，致使被告生产经营所必须的生产与检验条件不符合新的酱油、食醋食品生产许可要求，被告不得不中断原有经营项目，此后一直处于停产待拆迁状态。原告行为导致被告受到重大财产损失。2010年下半年，因开发区修建明光路，强拆了租赁厂区内一部分房屋、道路和围墙，被告通过申诉、信访均未能解决赔偿问题，原告亦未对被告进行补偿。被告提起反诉，要求原告赔偿因终止租赁合同造成的资产损失和看管场地费用合计958667元（其中包含：1号房添附5000元，已获赔偿3333元，余值1667元；二次建围墙7000元；看管场地人工费3万元每年，15年合计45万元；投资100万元，按50%损失计为50万元）。经审理查明：1998年，淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司（甲方）与淮阴市大卫贸易有限公司（乙方，后名称变更为红乡纯公司）签订《租赁合同》，甲方将轮窑路9号原清浦酱醋食品厂的厂房、生产场地及全部设施等资产租赁给乙方用于食品类生产经营，租赁资产的具体名称、数量见资产移交清单。租赁合同约定：租赁期限为二十年，从1999年1月1日起至2018年12月31日止；租金分四个时段计算，1999年1月至2003年12月31日，每年租金2万元，乙方于每个租赁年度的第1个月10日内交给甲方，2004年1月1日至2008年12月31日，合计租金10万元，乙方于2004年1月10日前一次性交给甲方，2009年1月1日至2013年12月31日，合计租金20万元，乙方于2009年1月10日前一次性交给甲方，2014年1月1日至2018年12月31日，合计租金20万元，乙方于2014年1月10日前一次性交给甲方，收款单位为城南乡财政管理所。租赁合同还约定：租赁财产的维修、保养由乙方负责，由于生产经营需要，乙方在征得甲方同意、不影响房屋主体结构的情况下，可以进行室内外装修，费用乙方自负，租赁期满不得拆除；在租赁场地内进行生产性扩建及其他土建工程由乙方负责，甲方帮助协商有关事项，工程完工之后，乙方按加速折旧的方法按月提取折旧，租赁期满乙方不再续租后，乙方可自行拆除。1998年9月14日的资产交接清单记载的交接物品为：1、北厂房10间，240平方米砖瓦结构，2、南厂房10间，240平方米砖瓦结构，3、东传达室3间，40平方米，4、围墙约330米，东、西、南三面，5、铁大门2扇，6、土地，按当时征地面积，南至院墙，北至轮窑路中心，东西长52米、面积为12.36亩，7、大缸31只，直径1.1-1.2米，有补疤，8、配电设施，电容量20千瓦，与其它单位共用变压器，9、办公桌3张。截止2003年3月21日，红乡纯公司共向城南乡财政管理所支付租金10万元，之后红乡纯公司未支付租金。2004年11月5日，淮安质量技术监督局向红乡纯公司下发《行政处理告知书》，告知书中记载根据《酱油生产许可证实施细则》和《食醋生产许可证实施细则》要求，红乡纯公司的生产与检验条件已不符合酱油、食醋食品生产许可证的要求，要求红乡纯公司停止一切生产、罐装及销售行为，对厂区依据《酱油生产许可证实施细则》和《食醋生产许可证实施细则》要求进行整改或重新选址，在整改完毕或重新搬迁安装到位后，应当向质监部门提出验收申请，在验收合格后方可重新投入生产。此后，红乡纯公司与城南街道办就租金问题、红乡纯公司投入及损失赔偿等问题一直协商，但协商未果。淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司系城南街道办开办的集体所有制企业。2019年1月3日，城南街道办向红乡纯公司送达《关于移交租赁资产的催交函》，要求红乡纯公司按照租用资产清单向城南街道办移交租赁资产。2019年4月18日，城南街道办决定将淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司注销登记，并承诺淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司债务由其清理完毕、债权由其负责清收。2019年4月25日，清江浦区市场监督管理局核准淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司注销登记。2020年3月4日，城南街道办与红乡纯公司办理涉案厂房、场地交接手续，红乡纯公司将涉案厂房、场地交还原告。涉案场地交回城南街道办之前一直由红乡纯公司安排的人员占有、使用。另查明，红乡纯公司于2018年7月9日向淮安经济技术开发区人民法院提出诉讼请求：要求城南街道办赔偿1号房房屋维修费5000元，返还2号房拆迁补偿费用26535.6元，并要求淮安经济技术开发区高教园区枚乘路办事处（以下简称“枚乘办”）与淮安经济技术开发区高教园区枚乘路办事处轮窑村民委员会（以下简称“轮窑村委会”）赔偿相关损失。该案中，红乡纯公司诉称涉案租赁合同租赁期限为1999年1月1日起至2018年12月31日止，红乡纯公司在该案中未主张租赁合同已于2004年解除。本案审理过程中，因涉案厂房、场地已于2020年3月4日交还，城南街道办撤回要求红乡纯公司交还涉案厂房、生产场地及全部设施的诉讼请求，变更诉讼请求为要求红乡纯公司支付租金51万元及利息、2019年1月1日至2020年3月3日期间场地占用费46756.5元（按每日109.5元标准计算）。红乡纯公司撤回要求城南街道办赔偿损失958667元的反诉请求。关于租金诉讼时效问题，城南街道办提供其工作人员笔记本记录一份，工作人员在笔记本中记录其于2017年10月27日下午去原酱醋厂找卫勇，找到卫勇对象罗国美；罗国美说租金不好交，办厂损失乡里要认赔、50多万元投入，如不赔2018年到期后也不交回，要组织律师团和乡里打官司、上访等。该笔记本中还记载2018年时红乡纯公司法定代表人卫勇多次与城南街道办就租金及场地移交事项进行交涉。城南街道办以此证明其一直在向红乡纯公司主张租金权利。红乡纯公司对城南街道办提供的工作人员记录真实性不予认可。以上事实，有原、被告当庭陈述、租赁合同、资产交接清单、资产收回移交清单、淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初2446号民事判决书、收费收据等证据载卷证明。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司与淮阴市大卫贸易有限公司于1998年签订租赁合同，后淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司被城南街道办注销登记，淮阴市大卫贸易有限公司名称变更为红乡纯公司，故该租赁合同的权利义务应由城南街道办与红乡纯公司承继。城南街道办与红乡纯公司作为本案主体适格，红乡纯公司关于城南街道办不具有本案原告主体资格的辩解不符合法律规定，本院不予采信。涉案租赁合同约定的租赁期间为1999年1月1日至2018年12月31日，红乡纯公司辩称涉案合同于2004年4月26日解除，城南街道办主张涉案合同至2018年12月31日合同期满时终止；红乡纯公司提供的证据不足以证明涉案租赁合同于2004年4月26日解除，且直至2020年3月4日场地交还时，涉案场地一直由红乡纯公司安排的人员占有、使用，故红乡纯公司关于租赁合同于2004年4月26日解除的辩解无事实依据亦不符合法律规定，本院不予采信。关于租金诉讼时效问题，直至2020年3月4日场地交还前，涉案场地一直由红乡纯公司安排的人员占有、使用，且红乡纯公司与城南街道办就租金问题、红乡纯公司投入及损失赔偿等问题一直在协商，城南街道办提供的工作人员工作记录亦证明直至2017年、2018年时双方仍在就场地租金及办厂损失等事项在协商，故本案诉讼时效存在中断情形，红乡纯公司关于城南街道办租金请求超过诉讼时效的辩解不符合法律规定，本院不予采信。红乡纯公司已付租金10万元，应再支付城南街道办租金50万元。因城南街道办与红乡纯公司就租金及红乡纯公司主张的损失等问题一直在协商中，故对城南街道办要求红乡纯公司支付租金利息的请求不予支持。涉案租赁合同约定的租赁期间至2018年12月31日终止，合同期满后，红乡纯公司未将租赁物交还城南街道办，应当支付城南街道办占有使用费；租赁合同约定2014年1月1日至2018年12月31日期间租金为20万元，红乡纯公司于2020年3月4日交还租赁物，故城南街道办要求红乡纯公司按每日109.5元标准支付2019年1月1日至2020年3月4日期间占用费46756.5元（427×109.5=46756.5）的请求符合法律规定，本院予以支持。城南街道办撤回要求红乡纯公司交还涉案厂房、生产场地及全部设施的诉讼请求、红乡纯公司撤回反诉请求不违反法律规定，本院准许。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市红乡纯工贸有限公司于判决生效后10日内一次性支付原告淮安市清江浦区城南街道办事处租金50万元、场地占用费46756.5元，合计546756.5元；二、驳回原告淮安市清江浦区城南街道办事处其他诉讼请求。案件受理费8900元，由原告淮安市清江浦区城南街道办事处负担900元，被告淮安市红乡纯工贸有限公司负担8000元。反诉案件受理费6694元，由反诉原告淮安市红乡纯工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判长  尹建军审判员  刘 青审判员  许 霞二〇二〇年四月二十六日书记员  朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。