山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初7770号原告：烟台市城新中鲁置业有限公司，住所地：烟台市芝罘区环山路3号润利大厦3层，统一社会信用代码913706000619578771。法定代表人：邢新强，任董事长。委托诉讼代理人：陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：王溪含，女，1989年3月20日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：邹友谊，男，1987年10月17日出生，汉族，居民，住龙口市，系被告丈夫。委托诉讼代理人：田蓉，山东平直律师事务所律师。第三人：曲明东，男，1981年3月18日出生，汉族，居民，住烟台市芝罘区。委托书诉讼代理人：曲家民，男，1949年7月31日出生，汉族，居民，住烟台市芝罘区，系曲明东父亲。原告烟台市城新中鲁置业有限公司诉被告王溪含、第三人曲明东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈琼、被告的委托诉讼代理人田蓉、邹友谊、第三人的委托诉讼代理人曲家民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令停止在（2017）鲁0681执字第1642号案中对位于芝罘区房屋的执行。2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系（2017）鲁0681执字1642号案申请执行人，第三人系该案被执行人，龙口法院在该案中对预告登记在被执行人曲明东名下的芝罘区半山壹号3#楼1单元1102号房屋采取了预查封，并拟对该房屋进行评估拍卖。原告是该房屋的开发商。2014年10月24日，原告与第三人曲明东签订了商品房买卖合同及补充协议，合同约定由曲明东支付首付款641420元，剩余房款30万元申请公积金贷款。买方应按时偿还贷款，如其不能履行还款义务，导致买方承担连带保证责任的，买方应于卖方代为清偿贷款后10日内向卖方偿还全部款项，并支付违约金，如自卖方代方清偿贷款之日起计算超过3个月，买方仍未向卖方偿还所有款项，则卖方有权解除商品房买卖合同，并要求买方另行承担比例为卖方代为清偿之款项金额的10%的违约金。该房屋办理了网签备案及预告登记手续。因第三人未按借款合同约定偿还贷款，原告作为保证人，代其偿还了贷款本息共计54552.73元。原告代还款后催告第三人返还并承担违约责任，但第三人未予履行。经了解，第三人已没有能力继续偿还贷款，目前仍余贷款本金23万余元及相应利息、罚息未偿还。2019年11月15日，原告向烟台仲裁委员会申请仲裁，请求根据合同约定解除双方签订的商品房买卖合同，由第三人返还房产并协助办理商品房买卖合同登记备案撤销及预告登记销售手续，以及承担违约责任。2019年9月27日，原告向龙口法院提出执行异议，请求停止因（2017）鲁0681执字第1642号案件对位于芝罘区房屋的执行，龙口法院以（2019）鲁0681执异95号执行裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为，曲明东以贷款方式购房，未按约偿还贷款导致原告承担了保证责任，且目前仍有23万余元贷款及相应利息、罚息未还清，曲明东已没有履行贷款合同的能力，原告将不得不继续承担保证责任，为维护原告合法权益，原告有权依约解除双方签订的商品房买卖合同。原告未对法院提出的预查封提出异议，而是认为龙口法院对仅办理了预告登记、预查封的涉案房产进行评估拍卖没有法律依据，违反了《物权法》、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定。综上，原告对（2019）鲁0681执异95号执行裁定书不服，诉至法院，望查明事实，依法判若所请。被告王溪含辩称:法院执行中采取对预告登记在第三人名下的房屋采取预封措施是有事实和法律依据的。1、原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，法院不应支持其诉讼请求。被告与第三人曲明东之间的民间借贷纠纷，经龙口市法院法院一审（2915）龙民三初字第647号，烟台市中级人民法院二审（2017）鲁06民终1377号判决生效。被告申请法院执行中，法院依法对第三人占有使用的商品房采取预查封。后第三人向烟台中院申请再审，2018年10月19日烟台中院作出（2018）鲁06民申115号裁定，由烟台中院提审，烟台中院再审后于2019年7月1日作出（2019）鲁06民再4号民事判决书：驳回再审申请人曲明东的再审申请，维持本院（2017）鲁民终1377号民事判决。2019年9月，原告对法院查封的第三人曲明东名下位于烟台市芝罘区房屋提出异议，法院组织听证后，并作出（2019）鲁0681执异95号执行裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2、法院采取的预查封具有法律依据。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条明确规定法院可以进行的预查封的情形及查封的效力。本案中，有烟台市国土资源局出具的“房屋权属登记信息查询证明”证明涉诉的房地产登记在第三人名下，且第三人支付全部房款并已接收房产，已具备了办理房产证的条件，已取得类似于物权，法院查封是有效的。3、原告申请“解除合同”的仲裁，不能对抗法院的执行。原告诉称：“2019年11月15日向烟台市仲裁委员会仲裁，解除与第三人之间的商品房买卖合同”。被告认为：原告对银行贷款承担阶段性担保，只是根据合同约定对第三人享有债权而非物权。无论原告是否提起仲裁或仲裁的结果如何，均不能对抗法院对本案的执行。首先，第三人与原告之间的商品房买卖合同双方的权利义务已经履行完毕，原告收到全部房款，合同的目的已经实现，原告没有权利主张解除商品房买卖合同。其次，原告以总裁的方式或诉讼的方式解除合同，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行涉诉房产，各地关于执行异议问题的解答中有明确规定。综上，法院依被告申请对涉案房屋进行预查封等措施，符合法律规定，请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。第三人曲明东述称：涉案房屋未进行财产转移的主要责任不是曲明东造成的，涉案房屋的首付款64万余元，是曲明东的母亲通过曲明东交付的，曲明东用公积金贷款，涉案房款已经全部交给了原告。2015年6月7日，因曲明东与被告之间的民间借贷纠纷，被告将曲明东的购房合同等手续拿走，因曲明东手中没有该手续，开发商也没有告诉办理房产登记转移手续的时间，所以一直未办理房产转移手续。房屋是曲明东父母交的首付款，不应该执行。曲明东因2016年3月至2016年8月份生病不能上班也不能还款，2016年9月至2017年9月曲明东的父母还的贷款，后因该账户被冻结，无法还款。曲明东在其与银行之间的借款合同关系中不存在有意违约。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:本案被告王溪含与曲明堃、第三人曲明东民间借贷纠纷一案，本院经审理于2016年11月25日作出（2015）龙民三初字第647号民事判决：“一、被告曲明东于判决生效后十日内给付原告王溪含借款本金1590000元及利息98898.67元（自2014年10月23日始计算至2015年5月7日止，扣除已给付的96000元）及利息（自2015年5月8日始按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决生效之日止）。二、驳回原告王溪含的其他诉讼请求。案件受理费20978元，保全费1520元，由被告曲明东承担。”。本案第三人曲明东对该判决不服，上诉至烟台市中级人民法院。2017年6月19日，烟台市中级人民法院作出了（2017）鲁06民终1377号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。2017年8月，被告王溪含向本院申请强制执行，本院于当月将预告权利人为第三人曲明东的坐落于烟台市芝罘区房产予以查封。该案执行过程中，因第三人曲明东对该案的一审、二审均不服，向烟台市中级人民法院申请再审，烟台中级人民法院于2018年10月19日作出（2018）鲁06民申115号裁定：“本案由烟台中院提审。再审期间，中止原判决执行。”。2019年7月1日，烟台市中级人民法院作出了（2019）鲁06民再4号民事判决：“驳回再审申请人曲明东的再审申请，维持本院（2017）鲁06民终1377号民事判决。”。为此，本院恢复对该案的继续执行。该案执行过程中，原告对本院查封的预告权利人曲明东名下的位于烟台市芝罘区房产提出执行异议。2019年12月10日，本院作出了（2019）鲁0681执异95号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告不服该执行裁定诉至本院,请求判令停止在（2017）鲁0681执字第1642号案中对位于芝罘区房屋的执行。审理中查明,涉案房屋系第三人曲明东与原告于2014年10月26日签订的编号为芝预字第141026020032号《商品房买卖合同》所购买。该《商品房买卖》合同约定，第三人曲明东购买涉案房屋，首付款为291420元，余款650000元由曲明东以按揭方式支付。2014年12月21日，双方协商一致将付款方式变更为首付款641420元，按揭贷款300000元。2015年1月20日，曲明东作为借款人，原告作为保证人，与烟台市住房公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司幸福支行签订借款合同，约定曲明东向烟台市住房公积金管理中心贷款300000元，由原告提供连带责任保证，并将涉案房产抵押给贷款银行中国工商银行股份有限公司幸福支行。上述合同签订后，涉案房屋办理了登记备案手续。曲明东向原告支付了首付款641420元，其余300000元房款以按揭贷款方式支付给了原告。2016年4月20日，原告向曲明东交付了涉案房产，并办理了预告登记手续。2019年11月15日，原告以曲明东未按约及时偿还贷款，其不得不代其偿还贷款本息54552.73元，且多次发函要求曲明东偿还以上垫付款项并承担违约金，但催款函均被退回为由，向烟台市仲裁委员会申请仲裁，请求：1、解除原告与曲明东于2014年10月26日签订的《商品房买卖合同》（编号：芝预字第141026020032号）及补充协议。2、曲明东返还芝罘区房产，并协助申请人办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记的相关手续。3、曲明东向原告支付违约金5455.27元（暂计至2019年11月15日），并继续按原告代偿的贷款本息数额（实际发生额为准）10%的标准支付2019年11月16日之后的违约金。4、曲明东承担财产保全费及仲裁费。2020年4月10日，烟台市仲裁委员会作出了（2019）烟仲字第757号裁决书，认为：依据涉案房产的不动产登记情况，该房产的不动产物权现仍属于原告，尚未变更登记至曲明东名下，即涉案房产的物权尚未发生变动。因此，山东省龙口市人民法院以曲明东作为被执行人的查封措施，显然属于预查封措施。该查封措施并不影响仲裁庭对《商品买卖合同》因否解除所作出的法律判断，至于本案合同解除之后，人民法院是否仍然将涉案房屋作为被执行人的可执行标的进行处置，或者将曲明东基于合同解除应收回的款项作为执行标的，则由人民法院在执行程序和执行异议之诉中作出判断，仲裁庭对此不予评判。但是，由于目前尚存于涉案房产之上的查封措施，导致曲明东本应在合同解除后向原告返还房屋占有的法律义务存在履行障碍。因此，对于原告要求返还房屋的仲裁请求，仲裁庭暂时无法支持，如果此后的查封措施解除，曲明东自当向原告返还房屋，而彼时如果曲明东拒绝返还，原告可另案申请仲裁。也正因涉案房屋能否返还存在不确定性，所以原告在合同解除后本应向曲明东返还剩余房款的义务，本案目前亦不宜一并予以处理。但是本案对上述问题因查封障碍暂时不予处理或者不予支持，当然不影响查封措施解除或者不解除之后，双方当事人基于法律事实的变化另案寻求救济。仲裁庭裁决如下：（一）解除原告与曲明东于2014年10月26日签订的编号为芝预字第141026020032号《商品房买卖合同》及补充协议。（二）、曲明东协助原告办理编号为芝预字第141026020032号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续及房屋预告登记撤销手续。（三）曲明东向原告支付逾期清偿垫付的贷款本息10%的违约金5455.27元（暂计算至2019年11月15日），同时自2019年11月16日起，曲明东继续按原告代其向中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行偿还的贷款本息数额（以实际发生额为准）10%的标准向原告计付违约金。（四）对原告的其他仲裁请求暂不予支持。上述事实，由双方当事人的陈述，原告提交的商品房预售许可证、原告与第三人曲明东签订的《商品房买卖合同》、补充协议、《商品房买卖合同登记备案回执》、龙口市人民法院（2019）鲁0681执异执行裁定书、烟台市不动产信息查询结果、（2019）烟仲字第757号裁决书；第三人曲明东提交的银行汇款单据等证据在卷佐证。本院认为，本案审理的焦点问题是，原告是对涉案的房产是否享有足以排除普通债权人即本案被告王溪含执行的民事权益以及由此引起的其是否有权排除被告王溪对涉案房屋的强制执行问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第124条规定：“。应注意的是，在金钱债务执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况的下，如果允许其排除金钱债务的执行，将会使申请人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在价款已经返还的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行”。本案中，第三人曲明东与原告签订了以转移所有权为目的的《商品房买卖合同》，并以首付款及按揭贷款的方式向原告支付了涉案房屋的全部价款，原告亦将涉案房屋进行了交付，并办理了备案及预告登记,第三人曲明东对涉案房屋享有物权期待权，本院对涉案房屋进行预查封的行为，并无不当。虽然原告作为担保人在仅承担54552.73元的担保责任情况下，即向烟台市仲裁委员会仲裁申请解除其与曲明东之间的商品房买卖合同，涉案的商品房买卖合同已经仲裁委员会仲裁解除，但该仲裁裁决对该商品房买卖合同解除后，第三人曲明东应返还涉案房屋的占有以及原告应返还的涉案的房屋的价款未作处理，且原告也未将涉案房屋的价款提交法院，以使申请人在执行不到财产的情况下，能够执行本应返还给被执行人的价款，按照上述民事会议纪要的精神，原告虽享有可排除强制执行的民事权益，但在其未返还价款的情况下，仍不能排除被告王溪含对涉案房屋的强制执行。原告请求判令停止在（2017）鲁0681执字第1642号案中对位于芝罘区房屋的强制执行，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，判决如下:驳回原告烟台市城新中鲁置业有限公司的诉讼请求。案件受理费13214元,由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋玉娟人民陪审员  唐禄庭人民陪审员  田玉超二〇二〇年四月二十一日书 记 员  孙云志