福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12307号 原告：厦门国际大酒店有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩路18号。 法定代表人：胡殿选，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡颖颖、李宜亭，福建联合信实律师事务所律师。 被告：李佳，女，1983年5月6日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 原告厦门国际大酒店有限公司（以下简称“国际大酒店公司”）与被告李佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国际大酒店公司委托诉讼代理人蔡颖颖、李宜亭及被告李佳的委托诉讼代理人周玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国际大酒店公司向本院提出诉讼请求：1.确认国际大酒店公司与李佳签订的《租赁合同》于2018年8月9日解除；2.判令李佳支付拖欠的租金128294.8元、物业管理费21786.8元、电费2936元、空调费12732元及逾期付款违约金【租金违约金（租金违约金分两部分计算，第一部分以2018年4月1日至2018年6月30日拖欠的租金89508元为基数，按日息千分之三计算，自2018年3月23日起计算至实际付款之日止；第二部分以2018年7月1日至2018年8月9日拖欠的租金38786.8元为基数，按日息千分之三计算，自2018年6月23日计算至实际付款日止）、物业费违约金（物业费违约金分两部分计算，第一部分以2018年4月1日至2018年6月30日拖欠物业费8857元为基数，按日息千分之三计算，自2018年3月23日计算至实际付款日止；第二部分以2018年7月1日至2018年8月9日拖欠物业费12929.8元为基数，按日息千分之三计算，自2018年6月23日计算至实际付款日）、电费违约金（以2018年4月至2018年7月电费2936元为基数，按日息千分之三计算，自2018年8月25日起计算至实际付款日止）、空调费违约金（以2018年4月至2018年7月空调费12732元为基数，按日息千分之三计算，自2018年8月25日计算至实际付款之日止）】；3.判令李佳支付租赁场所占用费700350.44元、物业管理费116732.89元及逾期付款违约金（租赁场所占用费的逾期付款违约金以700350.44元为基数，按日息千分之三计算，自起诉之日起计算至实际付款之日止；物业管理费的逾期付款违约金以116732.89元为基数，按日息千分之三计算，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；4.判令李佳支付解除合同违约金95476.8元；5.判令李佳支付装修期减免的租金44754元和减免的物业管理费14919元；6.判令《租赁合同》项下租赁保证金79564元、装修押金39782元不予退还；7.判令本案案件受理费、律师费40000元、国际大酒店公司收回租赁场所的费用、保全费5000元、保全保险费17785.2元由李佳承担。诉讼过程中，国际大酒店撤回要求李佳支付收回租赁场所的费用的诉讼请求。事实与理由：2017年12月31日，国际大酒店公司与李佳签订了《租赁合同》，合同约定：李佳向国际大酒店公司承租位于厦门市湖里区长浩路18号厦门国际大酒店有限公司一楼125、126、127、128、129的租赁场所，租赁面积为397.82平方米；租赁场所用于经营文化艺术、体育、交流中心，李佳承诺在正式开业前办理完毕合法经营所需的所有手续；租赁期限为2年；国际大酒店公司给予3个月装修期，该期间租金、物业管理费按一半优惠收取；租金每月29836元，物业管理费每月9946元，电费1元/度，空调费每年的4月到11月按8元/平方/月标准收取；租金和物业管理费每三个月支付一次，李佳应在每期起算日7日前支付；李佳有违反法律法规、损害他人利益或社会公共利益的情形的，国际大酒店公司有权解除合同，并要求李佳支付相当于全年租金和物业管理费总额的20%的违约金，不予退还履约保证金、租金、物业管理费、能源费等费用，如租赁期间给予免租装修期的，李佳应支付该期间的租金、物业管理费、能源费等；李佳拖欠租金、物业管理费、能源费等各项费用中的任何一项或几项的，国际大酒店公司有权按每日千分之三计收逾期付款违约金；在国际大酒店公司收回物业前，李佳除应承担迟延期间的物业管理费、能源费等各项费用外，还应再支付双倍租金。在合同履行过程中，李佳因未办理合法经营所需各项手续，涉嫌违法违规，公安部门于2018年7月30日对案涉租赁场所进行查封。李佳未向国际大酒店公司支付自2018年4月1日起的租金、物业管理费、电费、空调费。国际大酒店公司于2018年8月9日向李佳送达《解除合同通知书》，《租赁合同》于2018年8月9日解除。国际大酒店公司于2019年8月2日收回租赁场所。 李佳辩称，一、2017年12月30日，李佳向国际大酒店公司承租5间租赁房屋，2018年7月30日，案外人在李佳租赁的房间中聚众赌博被抓，李佳并未违约也未犯罪，租赁物被查封与李佳无关。国际大酒店公司应提供赌博场所被公安局查封的相关证据。二、李佳对双方于2018年8月9日解除《租赁合同》没有异议，当时李佳也派代理人签字确认了。三、因国际大酒店公司在解除合同过程中要求没收李佳押金，并要求李佳再支付110000元，当时李佳仅同意支付70000元，双方调解不成。四、国际大酒店公司与李佳已于2018年8月9日解除《租赁合同》，根据合同约定，国际大酒店公司可以自行收回讼争房屋，李佳没有占用讼争租赁物。五、国际大酒店公司主张律师费40000元没有依据。 本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，国际大酒店公司（出租方、甲方）与李佳（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于厦门市湖里区长浩路18号厦门国际大酒店有限公司一楼125、126、127、128、129物业出租给乙方，租赁面积为397.82平方米，该物业用于经营文化艺术、体育、交流中心，乙方在正式开业前办理完毕合法经营所需的各项手续；2.租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，甲方同意给3个月装修期，租金、物业管理费按一半优惠收取；3.租金每月29836元，物业管理费每月9946元，电费1元/度，空调费每年的4月至11月按8元/平方/月标准收取。租金和物业管理费每三个月支付一次，乙方应在每期起算日7日前支付，水电、空调费按月支付；4.乙方向甲方支付租赁保证金79564元、装修押金39782元；5.在国际大酒店公司收回物业前，李佳除应承担迟延期间的物业管理费、能源费等各项费用外，还应再支付双倍租金；6.本合同终止或解除后，若乙方未按约定期限交还物业，则视为乙方放弃该物业内一切财物所有权，由甲方自行腾空、收回该物业，处理物业内的财物；7.如乙方有拖欠租金、物业管理费等应付费用经甲方催告后在十日内仍拒绝支付，或有违反法律法规、损害他人利益或社会公共利益的情形的，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付相当于全年租金和物业管理费总额的20%的违约金，不予退还履约保证金、租金、物业管理费、能源费等费用，如租赁期间给予免租装修期的，乙方应支付该期间的租金、物业管理费、能源费等；8.乙方拖欠租金、物业管理费、能源费等各项费用中的任何一项或几项的，甲方有权按每日千分之三计收逾期付款违约金；9.若乙方违约，除应承担违约责任外，还应赔偿甲方损失并承担因此产生的律师费及其他必要费用。 合同签订后，李佳向国际大酒店公司支付了租赁保证金79564元、装修押金39782元后，国际大酒店公司将租赁房屋交付给李佳使用。李佳自2018年4月1日开始拖欠租金、物业管理费、电费及空调费，之后仅支付物业管理费20981元。 2018年7月30日，案外人在讼争房屋赌博被公安机关抓获，公安机关对租赁房屋进行查封。 2018年8月9日，国际大酒店公司向李佳送达一份《解除合同通知书》，内容为：公安机关通知国际大酒店公司，李佳未办理合法经营所需的各项手续，涉嫌违反法律法规，李佳的行为已经严重违约。国际大酒店公司即日起解除双方签订的《租赁合同》，保证金不予退还。请李佳在2018年8月7日前将125、126、127、128、129物业按合同约定状态归还国际大酒店公司，同时结清应承担的租金、物业管理费、能源费、违约金、赔偿金等。李佳委托代理人田喜签收了上述《解除合同通知书》。庭审中，双方当事人共同确认，双方于2018年8月9日解除《租赁合同》。 2018年12月19日，国际大酒店公司向李佳发出一份《催告函》，载明：鉴于李佳从2018年4月至2018年7月已拖欠租金及管理费98365元，电费、空调费15668元，合计114033元（不含违约金），国际大酒店公司催讨无果，特致函如下：请李佳在收到本催告函之日起5个工作日内一次性付清上述欠款，否则，国际大酒店公司将依照合同约定停止物业服务，并行使合同赋予的其他权利。同时，将视情况采取进一步的法律措施。 庭审中，李佳对国际大酒店公司主张2018年4月1日至2018年8月9日期间的租金128294.8元、物业管理费21786.8元、电费2936元、空调费12732元的计算方式及金额没有争议，但认为欠款金额应当以《催告函》确定的金额为准；李佳对国际大酒店主张上述款项的逾期付款违约金计算方式没有争议，但认为违约金过高应予调整；李佳对国际大酒店主张的房屋占用费、物业管理费及逾期付款违约金计算方式没有争议，但认为双方解除合同后国际大酒店公司可以自行收回讼争房屋，李佳没有占用讼争租赁物；李佳对国际大酒店主张的装修期减免租金44754元和减免物业费14919元计算方式没有异议，但认为双方系协商一致解除合同，李佳无权再支付该部分减免费用。 在本案审理过程中，国际大酒店公司向本院申请财产保全并提供太平财产保险有限公司厦门分公司出具的《担保函》作为担保，本院于2019年9月29日作出（2019）闽0206民初12307号民事裁定书，裁定冻结李佳银行存款1442808.16元或者查封、扣押其等值财产。之后，本院于2019年10月25日冻结了李佳开立于中国工商银行尾号为4072的账户及李佳财付通尾号为7109的账户。国际大酒店因提起本案诉讼已支付保全费5000元及律师费40000元。 本院认为，国际大酒店公司与李佳签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李佳从2018年4月1日开始拖欠租金、物业管理费、电费及空调费等费用，李佳的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《租赁合同》约定：“如李佳有拖欠租金、物业管理费等应付费用经国际大酒店公司催告后在十日内仍拒绝支付，国家大酒店公司有权解除合同，李佳向国际大酒店公司支付相当于全年租金和物业管理费总额的20%的违约金，不予退还履约保证金、租金、物业管理费、能源费等费用，如租赁期间给予免租装修期的，李佳应支付该期间的租金、物业管理费、能源费等”。李佳自2019年4月1日开始拖欠租金、物业费、电费及空调费等应付费用，在国际大酒店公司催告后十日内李佳仍未支付拖欠费用，国际大酒店公司有权依据合同约定解除租赁合同,不予退还履约保证金，并要求李佳支付合同违约金及装修期间减免费用。因此，国际大酒店公司诉求不予退还合同项下租赁保证金79564元、装修押金39782元理由成立，本院予以支持。国际大酒店公司要求李佳支付解除合同违约金95476.8元理由成立，本院予以支持。国际大酒店公司要求李佳支付装修期减免的租金44754元和减免的物业管理费14919元理由成立，本院亦予支持。双方共同确认于2018年8月9日解除租赁合同，国际大酒店公司主张《租赁合同》于该日解除，本院予以确认。 根据查明的事实，李佳尚欠国际大酒店公司租赁期限内租金128294.8元、物业管理费21786.8元、电费2936元、空调费12732元。国际大酒店公司要求李佳支付该部分款项，有事实和法律依据，本院予以支持。关于李佳抗辩逾期付款违约金的计算标准过高的意见，因国际大酒店公司要求李佳支付解除合同违约金、补交装修期间减免费用并不予退还履约保证金等，本院已经支持其诉求，该些费用已经弥补国际大酒店公司损失。故合同约定每日3‰计算逾期付款违约金明显过分高于李佳造成的损失，综合当事人过错程度及合同履行情况，违约金标准本院酌情调整为按照年利率6%计算。故李佳应向国际大酒店公司支付逾期付款违约金【租金违约金（租金违约金分两部分计算，第一部分以2018年4月1日至2018年6月30日拖欠的租金89508元为基数，按年利率6%计算，自2018年3月23日起计算至实际付款之日止；第二部分以2018年7月1日至2018年8月9日拖欠的租金38786.8元为基数，按年利率6%计算，自2018年6月23日计算至实际付款日止）、物业费违约金（物业费违约金分两部分计算，第一部分以2018年4月1日至2018年6月30日拖欠物业费8857元为基数，按年利率6%计算，自2018年3月23日计算至实际付款日止；第二部分以2018年7月1日至2018年8月9日拖欠物业费12929.8元为基数，按年利率6%计算，自2018年6月23日计算至实际付款日）、电费违约金（以2018年4月至2018年7月电费2936元为基数，按年利率6%计算，自2018年8月25日起计算至实际付款日止）、空调费违约金（以2018年4月至2018年7月空调费12732元为基数，按年利率6%计算，自2018年8月25日计算至实际付款之日止）】。 因讼争房屋自2018年7月30日起被公安机关查封，李佳不再实际控制租赁房屋，且国际大酒店公司与李佳也于2018年8月9日解除租赁合同，国际大酒店公司根据合同约定可自行收回房屋。故国际大酒店公司要求李佳支付2018年8月9日至2019年8月2日的占用费700350.44元、物业管理费116732.89元及逾期付款违约金理由不成立，本院不予支持。国际大酒店要求李佳支付保全费5000元、律师费40000元有合同依据，本院予以支持。国际大酒店公司要求李佳支付保全保险费17785.2元，但未举证证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门国际大酒店有限公司与李佳签订的《租赁合同》于2018年8月9日解除； 二、李佳应于本判决生效之日起十日内向厦门国际大酒店有限公司支付租金128294.8元、物业管理费21786.8元、电费2936元、空调费12732元并支付逾期付款违约金【租金违约金（租金违约金分两部分计算，第一部分以2018年4月1日至2018年6月30日拖欠的租金89508元为基数，按年利率6%计算，自2018年3月23日起计算至实际付款之日止；第二部分以2018年7月1日至2018年8月9日拖欠的租金38786.8元为基数，按年利率6%计算，自2018年6月23日计算至实际付款日止）、物业费违约金（物业费违约金分两部分计算，第一部分以2018年4月1日至2018年6月30日拖欠物业费8857元为基数，按年利率6%计算，自2018年3月23日计算至实际付款日止；第二部分以2018年7月1日至2018年8月9日拖欠物业费12929.8元为基数，按年利率6%计算，自2018年6月23日计算至实际付款日）、电费违约金（以2018年4月至2018年7月电费2936元为基数，按年利率6%计算，自2018年8月25日起计算至实际付款日止）、空调费违约金（以2018年4月至2018年7月空调费12732元为基数，按年利率6%计算，自2018年8月25日计算至实际付款之日止）】； 三、李佳应于本判决生效之日起十日内向厦门国际大酒店有限公司支付解除合同违约金95476.8元、装修期减免的租金44754元和减免的物业管理费14919元； 四、厦门国际大酒店有限公司不予退还《租赁合同》项下的租赁保证金79564元、装修押金39782元； 五、李佳应于本判决生效之日起十日内向厦门国际大酒店有限公司支付保全费5000元、律师费40000元； 六、驳回厦门国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17785.2元，减半收取计8893元，由厦门国际大酒店有限公司负担5902元，李佳负担2991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇二〇年四月十六日 法官助理 林绿宜 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。