天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初398号原告：孙占先，男，1963年5月17日出生，汉族，工人，住天津市宝坻区。被告：天津市金滩实业有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯熹微，天津欧诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。原告孙占先与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩实业公司）商品房预售合同纠纷一案，因出现法定事由，依法扣除审限。审限扣除事由消除后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙占先、被告金滩实业公司的委托诉讼代理人冯熹微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙占先向本院提出诉讼请求：1.依法判令金滩实业公司赔偿孙占先利息损失22764元，2017年10月31日至2018年5月20日违约金8416元、2018年5月21日至2018年12月26日违约金18158元，以上共计人民币49338元；2.本案诉讼费由金滩实业公司承担。事实和理由：2016年4月26日，孙占先与金滩实业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定孙占先购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区，价款414561元。双方商定金滩实业公司于2017年10月30日前交房，如逾期交付商品房，应支付孙占先已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，金滩实业公司还应按每日商品房价款的1?向孙占先支付违约金。合同签订后，孙占先交足了购房款，但金滩实业公司未按期交房。2017年11月5日，金滩实业公司承诺于2018年5月20日交房，如未按期交房，金滩实业公司自2018年5月21日起按照购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?赔付违约金。2018年12月26日金滩实业公司将房屋交付孙占先。金滩实业公司辩称，不同意孙占先的诉讼请求。理由如下：1.2016年至2018年期间，天津市政府发布停工通知，属于不可抗力，停工期间的损失应予扣除；2.孙占先请求利率过高，不予认可；3.孙占先请求违约金分两段计算不予认可，因承诺书重新约定了交房时间，应从2018年5月21日起计算违约金。本院经审理对双方没有争议的事实确认如下：2016年4月26日，孙占先（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订合同编号2016-0010264的《天津市商品房买卖合同》，约定孙占先购买金滩实业公司开发建设的坐落于宝坻区，建筑面积79.64平方米，按建筑面积计算每平方米价格为5205.44元，价款为414561元。甲方于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。合同第四条付款方式及时间：乙方应于2016年5月1日前一次性存入商品房首付款124561元，其余价款办理贷款。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。合同第六条乙方逾期付款的处理：乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照附件六《补充合同》的约定追究乙方违约责任（内容略）。补充合同还约定：在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。合同签订后，孙占先向金滩实业公司支付了首付款，并贷款支付了剩余购房款。2017年11月5日，金滩实业公司对逾期交房问题向部分业主出具《承诺书》，承诺如下：一、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主直至完工。二、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主，直至交房日止。三、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。2018年12月26日，孙占先办理了涉案房屋的交付手续。2019年11月8日，孙占先取得涉案房屋的房屋所有权证。双方对以下事实存在争议：逾期交房利息及违约金计算时间。孙占先主张逾期交房利息应从2017年10月31日起计算至2018年12月26日。逾期交房违约金自2017年10月31日起至2018年5月20日止按照1?标准计算，自2018年5月21日起至2018年12月26日止按照2?标准计算。孙占先提交商品房买卖合同1份、购房发票1张、承诺书1份、房产证1份、延期交房通知书1份、房屋质量保证书1份、2018年12月26日收房时交纳的物业费等相关票据予以证实其主张的事实；金滩实业公司主张逾期交房利息应从2018年5月21日起计算至2018年12月26日。逾期交房违约金自2018年5月21日起至2018年12月26日止按照2?标准计算，不同意支付2017年10月31日起至2018年5月20日止的违约金。金滩实业公司提交（2019）津0115民初4550号民事判决书予以证实其主张的事实。对上述证据双方均无异议。本案是系列案件之一，在本次诉讼及本院审理的儒林轩小区其他业主起诉金滩实业公司案件中，金滩实业公司认为迟延交房的原因属于不可抗力，符合主合同和补充合同的约定，不应承担违约责任，并提交了（2019）津0115民初4550号民事判决书对停工期限即2016年11月15日至12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至10月30日予以认定，并确认金滩实业公司允许的交房合理顺延期间为停工令截止日后再延续94天即2018年7月3日止。同时确认金滩实业公司出具的《承诺书》是对原合同相关事项的变更，对双方具有约束力。金滩实业公司未按照承诺的时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。金滩实业公司应按照《承诺书》的约定自2018年5月21日起向业主支付违约金及利息，违约金标准为购房款的日2?，利率标准为银行同期贷款利率。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应严格履行各自义务。孙占先依约支付了购房款，履行了合同义务，不存在违约行为。金滩实业公司未能按照合同约定期限交付房屋，已构成违约。在此情况下，金滩实业公司向业主出具《承诺书》，对交付房屋时间和违约金计算方式再次承诺。孙占先认可该《承诺书》的内容，并按《承诺书》约定的违约金支付标准请求赔偿，应视为双方对交付房屋时间及违约金计算方式重新进行了约定。但金滩实业公司依然未能按照承诺的时间交付房屋，仍构成违约，应承担违约责任。根据涉案证据可确定案件争议焦点是金滩实业公司应如何承担违约责任。对此本院评述如下：根据双方《天津市商品房买卖合同》第五条约定，不可抗力可免除出卖人的逾期交房的违约责任；《补充合同》中又约定，在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。为全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障天津市环境空气质量，美丽天津一号工程指挥部先后出台了相关文件，要求对建设工程施工现场扬尘等进行治理，于2016年11月15日至2016年12月31日（47天）、2017年8月25日至9月10日（17天）、2017年10月至2018年3月（182天）期间，在全市范围内禁止土石方作业施工。案涉工程应属于限制施工的范围。从双方签订的涉诉合同订立时间看，三次限制施工令均发布在涉诉合同签订之后，相应限制施工的期间均对案涉工程产生了影响。限制施工令对于金滩实业公司而言虽非法律意义上的不可抗力，但确属于不可归责于金滩实业公司的情形，因此可以根据限制施工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩实业公司相应的逾期交房违约责任。根据上述限制施工令，免除金滩公司违约责任的期限应截至2018年7月3日。但金滩实业公司曾在停工期内向业主出具《承诺书》，承诺交房日期为2018年5月20日，该《承诺书》应是其根据施工进度通过综合考量后出具，足以说明其有能力在承诺期内交付房屋，故违约责任的起始时间应为2018年5月21日；虽然双方交接房屋时间是2018年12月26日，但孙占先于2018年12月25日收到金滩实业公司收房通知，故违约责任的截止时间应为2018年12月25日。据此，本院确定金滩实业公司支付逾期交房利息和违约金的期间应为219日（自2018年5月21日至2018年12月25日），计算基数均为购房款414561元。经查阅，中国人民银行同期贷款年利率为4.35%，故金滩实业公司应向孙占先支付逾期交房利息10970.32元（4.35%÷360日×414561元×219日）。因承诺书约定违约金的计算标准为购房款的日2?，故金滩实业公司应向孙占先支付逾期交房违约金18157.77元（414561元×2?/日×219日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后十日内向孙占先支付逾期交房利息10970.32元；二、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后十日内向孙占先支付逾期交房违约金18157.77元；三、驳回孙占先其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1034元减半收取计517元（孙占先已交纳），由孙占先负担212元，天津市金滩实业有限公司负担305元于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝志军二〇二〇年四月十三日书记员  韩 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。