广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终292号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林宗绪，男，1975年11月5日出生，汉族，住广东省阳江市******号，公民身份号码：4417******0。被上诉人（原审原告）：陈彩益，女，1979年10月8日出生，汉族，住广东省阳江市******，公民身份号码：4417*******3。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区南恩街道法律服务所法律服务工作者。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林宗绪、陈彩益商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2020年3月30日前将位于阳江市******房的所有权转移登记至林宗绪、陈彩益名下；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金3309.06元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由林宗绪、陈彩益承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。丰怡公司与林宗绪、陈彩益签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括林宗绪、陈彩益在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给林宗绪、陈彩益没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以林宗绪、陈彩益的起诉时间作为计付该利息的起算时间。三、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月30日。林宗绪、陈彩益辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助林宗绪、陈彩益办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给林宗绪、陈彩益。丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助林宗绪、陈彩益办理房产证。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。林宗绪、陈彩益一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司支付逾期办证违约金3309.06元；二、依法判令丰怡公司退还办证税费39351元及占用该资金的利息（以39351元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从丰怡公司逾期办证之日即2016年7月23日起计至丰怡公司还清该款时止）给林宗绪、陈彩益；三、依法判令丰怡公司协助林宗绪、陈彩益到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市******房的房地产权属证书；四、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2016年3月4日，林宗绪、陈彩益（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******房出售给两林宗绪、陈彩益，合同约定建筑面积共170.57平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为661812元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的40%即264812元（其中包含已付定金50000元）作为首付房款，余款397000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，林宗绪、陈彩益和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，林宗绪、陈彩益于2016年3月12日支付了代收代缴办证税费共39351元给丰怡公司，此后并按合同约定付清了购房款共661812元给丰怡公司。丰怡公司已于2016年4月23日将涉案房屋交付给林宗绪、陈彩益。至此，林宗绪、陈彩益认为丰怡公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2017年8月24日办理了不动产权证书【粤（2017）阳江市不动产权第0******号】，权利人是丰怡房地产公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代林宗绪、陈彩益缴交了物业维修资金12878元、银行抵押登记费80元及初始登记费80元，共13038元，林宗绪、陈彩益对此予以确认。一审法院认为：林宗绪、陈彩益与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于丰怡公司对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现林宗绪、陈彩益请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，一审法院予以支持。关于林宗绪、陈彩益请求丰怡公司支付逾期办证违约金。根据林宗绪、陈彩益、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，林宗绪、陈彩益不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向林宗绪、陈彩益支付违约金。本案中，涉案商品房已于2016年4月23日交付林宗绪、陈彩益使用，丰怡公司应在交房之日后的90天内（从2016年4月24日至2016年7月22日），即2016年7月22日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”丰怡公司未能提供证据证明其已在2016年7月22日前将需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关，且涉案房屋至今未完成产权转移登记手续，故丰怡公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定丰怡公司未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向林宗绪、陈彩益支付逾期办证违约金3309.06元（661812元×0.5%）。关于林宗绪、陈彩益请求丰怡公司退还办证税费及利息。由于丰怡公司逾期办证构成违约，现林宗绪、陈彩益主张丰怡公司退还办证税费，一审法院予以支持。林宗绪、陈彩益于2016年3月12日支付了办证税费共39351元给丰怡公司，丰怡公司主张其已代林宗绪、陈彩益支付的办证费用应予扣减，包括物业维修资金12878元、银行抵押登记费80元及初始登记费80元，共13038元，林宗绪、陈彩益对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费退还给林宗绪、陈彩益。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应退还剩余办证税费26313元（39351元-13038元）给林宗绪、陈彩益。至于该款的利息问题，虽然林宗绪、陈彩益是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用林宗绪、陈彩益的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给林宗绪、陈彩益。依据原、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2016年7月22日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年7月23日起至丰怡公司付清剩余办证税费给林宗绪、陈彩益时止，以26313元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给林宗绪、陈彩益。综上所述，林宗绪、陈彩益请求丰怡公司协助办理房地产权属证书、支付逾期办证违约金、退还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助林宗绪、陈彩益到相关部门办理位于阳江市******号房屋的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3309.06元给林宗绪、陈彩益；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费26313元及利息（从2016年7月23日起至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给林宗绪、陈彩益；四、驳回林宗绪、陈彩益的其他诉讼请求。一审案件受理费433元，由林宗绪、陈彩益负担133元，丰怡公司负担300元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林宗绪、陈彩益与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给林宗绪、陈彩益是否正确。本案中，林宗绪、陈彩益已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给林宗绪、陈彩益，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取包括林宗绪、陈彩益在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。因丰怡公司预收了林宗绪、陈彩益的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有林宗绪、陈彩益该款项没有依据，林宗绪、陈彩益要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代林宗绪、陈彩益支付的部分税费后返还剩余的办证费给林宗绪、陈彩益正确。虽然林宗绪、陈彩益自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年6月30日起向林宗绪、陈彩益支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年7月23日起计付利息给林宗绪、陈彩益不当，但林宗绪、陈彩益对此并未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助林宗绪、陈彩益办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》