山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终634号 上诉人（原审原告）：苗再运，男，1966年10月21日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：董文浩，山东鸢都英合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于永滨，男，1972年2月12日出生，汉族，住诸城市。 被上诉人（原审被告）：李宝志，男，1972年2月12日出生，汉族，住诸城市。 被上诉人（原审被告）：诸城市正堂置业有限公司，住所地诸城市龙都街道办事处西吕标村。 法定代表人：李宝志，经理。 委托诉讼代理人：袁瑞波，山东理达寰球律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：诸城市爽业房地产开发有限公司，住所地诸城市龙都街道办事处东吕标村。 法定代理人：宋某，经理。 上诉人苗再运因与被上诉人于永滨、李宝志、诸城市爽业房地产开发有限公司（以下简称爽业公司）、诸城市正堂置业有限公司（以下简称正堂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院(2018)鲁0782民初5126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苗再运上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对法律关系未查清。2014年1月24日，于永滨与李志宝签订《协议书》是两个自然人之间的合同关系，爽业公司将工程项目转让给山东宏奥置业股份有限公司，山东宏奥置业股份有限公司又将工程项目转让给正堂公司的法律关系毫无事实根据。2、一审认定爽业公司己出售的98套（不包括上诉人主张的5套房屋），上诉人主张的5套房屋没有转移到山东宏奥置业股份有限公司（实为于永滨），但在于永滨与李宝志于2014年1月24日签订的《协议书》第五条3项中明确表示：合同履行过程中，如出现乙方所不能控制、无法取得或一房多卖的情形，十套以下由乙方（李宝志）自行承担损失。该条内容的约定是双方明知道98套清单以外，会有遗漏或房屋卖出后未统计在98内的情形，如有此情形十套内（如原告的5套）由乙方认可并承担履行义务。超出十套以上双方共担。二、一审认定上诉人与李臣国等债权转让抵顶房屋证据不足不符合事实。三、适用法律错误。一审认定上诉人与爽业公司签订的《诚意认购房屋定单》因爽业公司无取得国有土地使用权等合法要件，因此确认合同无效，但一审又认定正堂公司接手该项目后，陆续取得或正在取得国有土地使用权和相关建筑手续。上述情形签订的合同在诉讼期间己经取得相关批准手续，其该合同应当认定为有效。 被上诉人于永滨、李宝志、正堂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人爽业公司提交书面答辩意见如下：其与苗再运的之间以房抵债属实，其与山东宏奥置业股份有限公司签订的合同是其法定代理人受暴力胁迫违心签订的，是无效合同。 苗再运向一审法院起诉请求：判令于永滨、李宝志、爽业公司、正堂公司交付位于诸城市龙都街道××水文苑小区××区××＃楼××单元××室、××室，3单元1201室、1301室、1602室，共计5套房屋，本案诉讼费用由于永滨、李宝志、爽业公司、正堂公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月26日，苗再运与爽业公司签订“涓水文苑诚意认购房屋定单”，约定购买爽业公司开发的涓水文苑A区14#楼3单元1602室，房屋面积98.36平方米，价款196720元，配套设施费6860元，共计价款203580元。当日，爽业公司给苗再运出具收款收据，收据中载明“收房款”203580元。2012年3月27日和4月11日，李臣国（苗再运称系其朋友、从事钢材生意）以苗再运的名义与爽业公司签订房屋定单4份，约定购买A区14#楼3单元1201室、1301室、1单元1201室、1301室，每套房屋价款203580元。苗再运未在定单上签字。定单签订当日，爽业公司给苗再运出具收款收据4份，收据中各载明“收现金”203580元。上述5套房屋共计价款1017900元。对于房款的支付方式，苗再运主张均系以现金方式支付，除收据外，并无其他证据证明。苗再运主张李臣国与爽业公司之间存在买卖合同关系，爽业公司欠李臣国钢材货款，李臣国代苗再运签订的4份定单中的房款系以货款抵顶。在苗再运提交的仅加盖有爽业公司公章（该公章残缺、与之前爽业公司公章不一致）的A区14#楼房屋明细中，其中4套载明“李臣国货款”，即以李臣国货款抵顶房款，另外1套、即3单元1602室载明“宋总借款”。对于苗再运与爽业公司或者宋某之间的借贷关系、苗再运与李臣国之间是否存在债权债务关系，苗再运未举证证明。 涉案房地产项目的转让情况如下：2013年1月19日，爽业公司与山东宏奥置业股份有限公司签订转让合同，合同载明至2013年1月19日，爽业公司向于永滨借款本金1800万元，于永滨自愿将债权转让给山东宏奥置业股份有限公司；爽业公司用其在龙都街道投资1960万元建设的“涓水文苑”A区10#、13#、14#、16#、17#共五栋在建商品楼共310套房屋抵顶欠款1800万元，剩余160万元待土地挂拍至山东宏奥置业股份有限公司后支付；爽业公司保证上述楼房产权清晰，不存在抵押、担保、查封等行为，合同另附五栋楼的房屋明细一份。在双方盖章确认的房屋交接明细中，载明爽业公司已售出房屋98套（不包括苗再运主张的5套房屋）。山东宏奥置业股份有限公司接手后，未投入资金进行建设。 2014年1月24日，山东宏奥置业股份有限公司法定代表人于永滨与正堂公司法定代表人李宝志签订转让合同，约定将前述合同标的物、即五栋在建楼房共310套房屋作价1960万元转让给正堂公司，并约定了付款方式，双方确认对于爽业公司已售出98套房屋，正堂公司于楼房建成后继续履行向买受人交付房屋的义务。正堂公司接手后，易名“正堂文苑”小区并投入资金对涉案项目进行了建设和出售，现项目已竣工。 对于案涉房屋，正堂公司已分别于2014年8月1日、2016年5月10日、2017年9月6日、2017年9月11日、2018年1月22日与葛小伟、李增花、苏学英、宋成霞四个购房户签订“正堂文苑房屋认购书”，将房屋出售给上述购房户，并已收取房款。每套房屋的价款均高于苗再运与爽业公司定单中载明的房款数额。经现场勘验，上述房屋其中4套已实际居住使用，另1套已铺装地面砖，房产权利人分别为苏学英、葛小伟、宋成霞、李增花。 另查明，“涓水文苑”（现为“正堂文苑”）房地产项目位于诸城市人民政府龙都街道办事处驻地，包括A区和B区，B区已取得建设用地规划许可等建设手续和商品房预售许可证明。因A区建设手续尚不完备，龙都街办于2013年5月14日向诸城市人民政府作出《关于予以解决涓水文苑项目A区国有建设用地指标的请示》，请示中称爽业公司因资金出现严重问题导致项目停工两年多，街办协调由山东宏奥置业股份有限公司承接工程，因项目无建设用地指标，无法办理相关建设手续，工程无法正常复工建设，且爽业公司售出的98套楼房未按期交房；为盘活项目，申请市政府解决国有建设用地指标22.12亩。诸城市人民政府有关领导批示用挂钩置换指标解决。后诸城市人民政府作出[2015]第11号会议纪要，纪要中载明正堂公司接手涉案项目的后续建设，并于2014年12月取得项目中22.83亩国有土地使用权，已通过规划评审，因相关建设资料丢失等因素，导致无法办理后续建设手续及房产手续；会议研究决定市规划局督促正堂公司对小区建设整改后及时组织项目规划验收，并由正堂公司按规定程序缴纳基础设施配套费等相关手续办理费用，招投标部门负责完善工程施工招投标手续，住建部门进行竣工验收备案并及时办理房屋产权登记手续。涉案房地产项目的相关建设及销售手续，现正在办理之中。 一审法院认为，苗再运与爽业公司签订的认购房屋定单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，仅为认购协议；即使双方之间形成商品房预售合同关系，亦因出卖人爽业公司未取得合法的建设手续以及未取得商品房预售许可证明，合同亦应认定为无效。对于定单的签订背景及房款支付情况，苗再运提交的仅由爽业公司盖章确认的房屋明细中明确载明其中4套系“李臣国货款”，另1套系“宋总借款”，说明苗再运系以李臣国的货款以及苗再运出借的借款抵顶房款，而非苗再运所述其以现金方式向爽业公司支付了5套房屋的价款。对于爽业公司与李臣国之间的买卖钢材合同关系、苗再运与爽业公司或宋某之间的民间借贷关系、苗再运与李臣国之间的债权债务关系，苗再运不能作出合理解释及举证证明。苗再运所称的商品房预售合同被确认为无效后，可按合同无效的法律规定向相关义务人主张权利。 苗再运要求由于永滨、李宝志、正堂公司履行房屋交付义务，但其与于永滨、李宝志、正堂公司之间并不存在直接的权利义务关系；对于案涉房地产项目的转让、受让情况，爽业公司先转让给山东宏奥置业股份有限公司、于永滨（代表山东宏奥置业股份有限公司）再转让给李宝志（代表正堂公司），爽业公司与山东宏奥置业股份有限公司办理的交接明细表（经双方盖章确认）明确载明已售出房屋98套，但该98套房屋并不包括苗再运主张的房屋，即苗再运与爽业公司定单中的权利义务并未转让给山东宏奥置业股份有限公司和正堂公司，正堂公司对苗再运不负有交付房屋的义务。正堂公司完成房地产项目建设后，已将案涉房屋对外销售，亦不可能再向苗再运交付。苗再运提交的仅加盖爽业公司印章（印章残缺）的房屋明细存在证据瑕疵，不足以对抗爽业公司与山东宏奥置业股份有限公司办理的房屋交接明细，苗再运据此向正堂主张权利，证据不足。 综上，苗再运与爽业公司之间的房屋买卖合同关系无效，其与正堂公司之间不存在合同上的权利义务关系，苗再运要求正堂公司交付案涉房屋，无事实及法律依据，其诉讼请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回苗再运的诉讼请求。案件受理费13962元，由苗再运负担。 本院二审期间，上诉人提交了诸城宏盛置业有限公司、山东宏奥置业股份有限公司系同一主体的名称变更的企业信息登记表，主张应追加诸城宏盛置业有限公司参加诉讼，经质证，被上诉人认为，以上证据不属于新证据且与本案无关。同时双方对爽业公司提交的书面答辩意见发表如下意见：上诉人认为，爽业公司认可上诉人一审提交的证据，合同受让方应当承担交付房屋的所有义务。被上诉人认为，爽业公司提交的意见不真实，其所盖公章与一审时提供的公章不一致，其法定代理人于2014年就已经找不到了，爽业公司也无具体的办公地址。 经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案的焦点是上诉人苗再运与爽业公司签订的认购协议中的五套房屋正堂公司有无交付的义务。 苗再运主张正堂公司应履行房屋交付义务，但依据查明的事实，上诉人与于永滨、李宝志、正堂公司之间并不存在直接的权利义务关系。该涉案房地产项目经多次转让，在爽业公司与山东宏奥置业股份有限公司办理的交接明细表中明确载明已售出房屋98套，且该98套房屋并不包括苗再运主张的五套房屋，因此苗再运主张正堂公司应交付房屋，事实依据不足，且上诉人在一二审中也均未提交确实有效的证据证实其主张，故上诉人苗再运的以上主张，本院不予采信。 苗再运二审中主张应追加诸城宏盛置业有限公司参加诉讼，因诸城宏盛置业有限公司并非本案必须参加诉讼的当事人，是否参加诉讼并不影响本案的审理，故上诉人的以上主张，本院不予采信。 综上所述，苗再运的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13962元，由上诉人苗再运负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇二〇年四月十五日 书记员  褚诗舒