湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初861号 原告（反诉被告）：邹康利，女，1957年5月11日出生，汉族，住湖南省祁东县。 委托诉讼代理人：何昕珂,湖南南舫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衡阳市华达房地产综合开发公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区爱民路9号。 法定代表人：张劲松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王小安，广东聚平律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：胡乔元，男，汉族，1969年10月21号出生，住湖南省衡阳县。 原告邹康利（反诉被告，以下简称原告邹康利）与被告衡阳市华达房地产综合开发公司（反诉原告，以下简称被告华达公司）、被告胡乔元（反诉第三人，以下简称被告胡乔元）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹康利及其委托诉讼代理人何昕珂，被告华达公司的委托诉讼代理人王小安，被告胡乔元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹康利向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令两被告按照约定向原告交付衡阳市福泽大厦门面6间（实际使用面积为210平方米，衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6#号门面）、住房6套（住房面积为720平方米），根据双方所签订协议约定，上述门面及房屋价值约为6000000元；2.本案全部诉讼费用由被告方承担。 被告华达公司辩称：1.本案原告不是土地使用权人，2.签订合同当事人双方不具备房地产开发经营资质，没有取得开发资质，3.本工程存在擅自变更工程规划的情形，应当驳回原告邹康利起诉。原告邹康利在未经被告华达公司的同意已经擅自占有被告华达公司方的房屋，对此被告华达公司向贵院反诉原告邹康利。 被告胡乔元辩称：洽谈的是楼梯房，实际是电梯房，价格不一。项目亏损1000万余元，该项目规定只能建1700平方，现在属违规建筑。 被告华达公司向本院提出以下反诉请求：1.判令原告邹康利承担共同开发亏损5000000元；2.原告邹康利返还擅自占有被告华达公司的房屋9套；3.本案诉讼费由原告邹康利承担。 原告邹康利作为反诉被告对被告华达公司的反诉辩称：被告华达公司反诉理由不成立，没有法律与事实依据，不存在共同开发，实际开发过程中原告未参与实际经营，双方均约定仅仅享有固定收益，不承担任何风险；本案原告邹康利不存在擅自占有房屋的事实，均按照合同协议约定装修入住。 被告胡乔元作为反诉第三人对被告华达公司的反诉述称，该项目现是亏损状态，原告不能占有这些房屋应当协商退还一部分房屋。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对其中没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告邹康利提供的①企业改制土地使用权成交确认书及企业改制土地使用权转让合同书一份、②衡（窗）国用（2008）第105号国有土地使用权证一份、③2010年2月8日收款收条及移交资料清单各一份、④2010年2月8日补充协议一份，拟证明：①衡阳市农机修造厂在2008年改制时，曾祥国以被告华达公司的名义对外竞得衡阳市蒸湘区原市农机修造厂编号403-（09）-25宗地，故该宗土地的国土使用证上登记的土地使用权人为被告华达公司；②2010年2月8日，原告邹康利以1218000元的价格从曾祥国手购得位于衡阳市蒸湘区原市农机修造厂编号403-（09）-25宗地，并委托其弟邹康广与曾祥国办理了资料移交手续，同日，原告邹康利与被告华达公司双方签订了一份补充协议，协议中确定了该宗土地的出资人系原告邹康利。被告华达公司对原告提供的上述证据的证明目的有异议，称证明不了原告邹康利是土地使用权人，被告华达公司并不知情，没有经过被告华达公司经手的证据，被告华达公司不予发表意见。被告胡乔元对原告提供的上述证据均无异议。经庭审质证，本院认为，原告邹康利提供的该组证据来源合法，内容真实，与本案待证事实相关联，且相互印证，能够证明涉案建设用地使用权转让的相关事实，本院依法予以确认。 2、原告邹康利提供的①2011年7月16日《协议书》及2011年9月13日收条各一份、②2011年9月29日《合作开发项目协议书》二份、③2016年7月13日《补充协议》一份，拟证明：①2011年上半年，被告胡乔元找到原告邹康利，称由被告胡乔元来开发该宗地，希望原告邹康利与被告胡乔元一起共同开发该宗土地，双方于2011年7月16日签订《协议书》，约定原告邹康利在该项目开发中投入资金 1000000元，可获得利润1000000元，整个项目由被告胡乔元独立核算，自负盈亏，但在协议签订后，由于各方原因，协议并未实际履行；②2011年9月29日，被告胡乔元分别与被告华达公司、原告邹康利签订《合作开发项目协议书》，协议约定由被告胡乔元以华达公司名义自负盈亏、独立核算开发该宗土地及销售事宜，项目所需资金由胡乔元自筹，各项手续的办理、关系协调及开发建设全过程由被告胡乔元独立承担，原告邹康利在该项目开发过程中不承担任何风险和责任，同时协议明确约定被告胡乔元须保证土地投资人原告邹康利利益，即门面6间面积210-220平方米（衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6#号门面），总面积720平方米的6套住宅楼房作为原告邹康利土地出资的固定回报；③项目完工后，两被告迟迟不向原告交付协议约定的门面与住房，为此，原告邹康利多次找到两被告进行协商。2016年7月13日，原告邹康利与被告胡乔元再次就门面及住房套间分配达成补充协议，协议对于约定的门面与住房具体面积及房屋座落位置、交房时间等进行了明确约定。被告华达公司认为该组证据大部分没有被告华达公司签字与盖章，所以被告华达公司对该组证据不予认可。被告胡乔元对原告提供的上述证据均无异议。经庭审质证，本院认为，原告邹康利提供该组证据中的《协议书》、收条、《合作开发项目协议书》、《补充协议》上均有被告胡乔元签字，被告胡乔元对该组证据均无异议，该证据来源合法，内容客观真实，且相互印证，亦与本案待证事实相关联，本院依法予以确认。 3、被告华达公司提供的国土使用权证、建设工程规划许可证，拟证明土地使用权人系被告华达公司，以及相关工程登记备案许可、规划情况。原告邹康利对被告华达公司提供的国土使用权证对其证明目的有异议，登记使用权是被告华达公司，但原告邹康利才是实际出资人。对建设工程规划许可证的真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议，该份证据恰好证明该宗土地的房地产开发主体是具有资质的；被告胡乔元对该组证据均无异议。经庭审质证，本院认为，被告华达公司提供的该组证据均系行政部门出具的，其来源合法、内容真实，与本案待证事实相关联，本院依法予以确认。 4、被告华达公司提供的行政处罚决定书（行政处罚决议书以及催缴罚款函）、债务法律文书（判决书一份，执行裁定书两份），拟证明本工程擅自变更建设工程规划的情形，并证明开发工程所产生的债务。原告邹康利对该组证据的三性均有异议，称该组证据与本案无关，且至今为止被告华达公司没有提交缴纳行政罚款函的材料，且罚款执行款项是被告华达公司导致，不是原告的原因。被告胡乔元对该组证据均无异议。经庭审质证，本院认为，被告华达公司提供的该组证据与本案待证事实无关联，本院依法不予采信。 5、原告邹康利申请本院委托司法鉴定机构对涉案位于湖南省衡阳市蒸湘区原市农机修造厂编号403-（09）-25宗土地衡阳市富泽大厦的门面6间（面积210平方米-220平方米，坐落于衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6＃门面）、住宅6套（面积为720平方米）的实际价值进行鉴定的《房地产估价报告》［湘亚房评报字（2020）第ＦＹ0073号］,拟证明被告华达公司位于衡阳市蒸湘区，总套内面积867.16平方米的商住用房房地产市场价值进行评估。原告邹康利认为该《房地产估价报告》中住房计算套内面积662.94平方米，实际双方约定的面积是720平方米，报告的价值低于双方约定的价值，有装修的价值原告亦要求主张；被告华达公司认为原告申请鉴定时间是在本诉开庭之后，并非在法律规定期限内的申请，2020年1月14日评估公司曾联系贵院作出说明函陈述因资料不全无法进行本次委托评估，评估报告内容无鉴定人员到达现场照片，请求不予采信该份评估报告。被告胡乔元对该份评估报告不认可，首先产权违规，没有得到确认，第二面积上也有差异，第三评估也没有通知被告胡乔元去现场。经庭审质证，本院认为，该《房地产估价报告》［湘亚房评报字（2020）第ＦＹ0073号］系有资质的评估机构作出，其程序合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2008年7月2日，委托人衡阳市农机修造厂作为甲方与竞得人被告华达公司作为乙方、鉴证人衡阳市土地矿产交易中心作为丙方共同签订了［2008］企改08号宗地《企业改制土地使用权成交确认书、企业改制土地使用权转让合同书》，与涉案相关的约定为：乙方华达公司于2018年4月11日通过丙方挂牌交易以人民币1273555土地价款竞得甲方委托挂牌转让［2008］企改08号宗地（坐落于衡阳市蒸湘区）土地使用权。2008年8月8日，被告华达公司办理了该块土地的国有土地使用权证［衡（窗）国用（2008）第105号］，使用权面积1320.7㎡，使用权至2078年8月8日止。2010年2月8日，原告邹康利以1218000元的价格从案外人曾祥国手购得位于衡阳市蒸湘区，宗地编号403-（09）-25宗地，总面积大写807.7㎡，案外人曾祥国亦向原告邹康利出具了收条。同日，案外人曾祥国作为移交人签署了一份《移交资料清单》，将国土使用证、［2008］企改08号宗地成交确认书、规划条件通知书、规划蓝图线等资料（均系复印件）移交给邹康广（原告邹康利的亲弟弟），该《移交资料清单》落款处案外人曾祥国名字上并加盖衡阳县第五建筑工程公司的公章。同日，被告华达公司作为甲方与原告邹康利作为乙方签订了《补充协议》，就开发市农机修造厂的协议内容达成补充协议。2011年7月16日，原告邹康利作为甲方与被告胡乔元作为乙方就共同合作开发、发挥最大效益达成协议，与涉案相关的约定为：整个项目乙方独立核算，自负盈亏，甲方不再参与项目分红和承担亏损。2011年9月13日，胡乔元出具《收条》载明：今收到邹康广：国土使用证、土地使用权转让合同、国有土地使用权出让合同各一本。2011年9月29日，被告华达公司作为甲方与胡乔元作为乙方就合作开发衡阳市农机修造厂项目签订了《合作开发项目协议书》，与涉案相关的约定为：1、甲方同意乙方以甲方公司名义在合法经营的前提下自负盈亏，独立核算，并承担其项目运行中一切法律责任和经济责任；2、乙方对该项目有独立的决策权和处置权，该项目与甲方的其它项目没有经济上及其它方面的关联，不为甲方的其它项目负连带经济责任及其它责任；3、乙方项目运作中的所需资金由乙方自行筹集，并依法缴纳相关部门的各项税费，须保证土地投资人邹康利利益，即门面6间面积210㎡，住房6间面积720㎡。同日，被告邹康利作为甲方与被告胡乔元作为乙方就衡阳市蒸湘区使用面积为1327平方米土地的开发事宜签订了《合作开发项目协议书》，与涉案相关的约定为：一、经双方协商后，甲方同意由乙方独立完成本地上的开发项目建设、销售等相关事宜，甲方有权监督该项目施工的全过程，确保工程项目能按工期要求完成。三、由于甲方已在前期全额投资了本项目土地等相关费用，经双方协商，乙方同意甲方在该项目开发中可应得实际应有利润为：1、第一层楼门面实际使用面积为210-220平方米之间（衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6＃号门面）；2、住宅楼拥有六套，总面积720平方米。3、如果门面使用面积超过220平方米以外，按市场价计算，乙方约定给甲方住宅楼720-800平方米之间，超过总面积80平方米之内按2600元／平方米补差价，超过800平方米以外，按市场价计算。四、整个项目乙方独立核算，自负盈亏。五、甲方在该项目开发过程中不承担任何风险和责任，一切由乙方承担。六、乙方应为甲方代办所拥有该地块的门面及住宅楼相关手续和证件。七、项目设计图出后即签订相应的门面和住宅楼的产权合同。2016年7月13日，被告华达公司及被告胡乔元作为甲方与原告邹康利、邹康顺就签订富泽大厦门面及套间分配补充协议签订了《补充协议》，与涉案相关的约定为：由于乙方已购买富泽大厦地皮，甲方同意无偿将富泽大厦临街商业门面1-6壕（6间门面）（原衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6壕门面）加邹康利购买刘绍龙（拆迁户）门面一间共七间。实际面积为（210＋26.78）平方米及六套邹康利购买刘绍龙（拆迁户）套间一套共计七套，套房面积885平方米。四楼西137平方，四楼东140平方，五楼西137平方，五楼东140平方，三楼西137平方，五楼中107平方＋87平方。无偿分配给乙方，分配面积按房产证登记面积为准，多退少补。并对面积确定及分配、投资补充等事宜进行了明确约定。原告邹康利与被告胡乔元均在该补充协议上签字。上述协议签订后至今，原告邹康利未参与过项目的实际经营和管理，也未参与过分红。原告邹康利多次要求被告华达公司、胡乔元交付上述门面及住房，两被告均拒不按约履行，故酿成涉案纠纷。 另查明，原告邹康利向本院申请委托司法鉴定机构对被告华达公司所有的位于衡阳市蒸湘区总套面积867.16平方米（即涉案衡阳市福泽大厦的门面6间、住房6套）的商住用房房地产市场价值进行估价，湖南湘亚房地产评估有限公司接受本院委托评估后，作出《房地产估价报告》［湘亚房评报字（2020）第ＦＹ0073号］认定衡阳市蒸湘区于2020年3月19日的市场价值总价为6000300元。该评估过程产生的鉴定咨询服务及评估费为52002元（由原告邹康利先行垫付）。 本院认为，涉案原、被告签订的《企业改制土地使用权成交确认书》、《企业改制土地使用权转让合同书》、两份《补充协议》、《协议书》、《收条》、《合作项目协议书》、《合作开发项目协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据被告华达公司与被告胡乔元签订的《项目开发协议书》以及原告提供的《补充协议》、《协议书》等证据可以相互印证，足以认定原告邹康利系［2008］企改08号宗地（坐落于衡阳市蒸湘区）的实际土地使用权人，即涉案衡阳市富泽大厦的土地。同时，根据涉案《合作开发项目协议书》的约定，可以认定本案被告胡乔元系挂靠在被告华达公司名下开发位于衡阳市农机修造厂的衡阳市富泽大厦项目。另《合作开发项目协议书》、《补充协议》亦约定须保证土地投资人邹康利利益，即门面6间面积210㎡，住房6间面积720㎡，且约定被告华达公司及胡乔元均同意将衡阳市富泽大厦临街商业门面1-6壕的6间门面以及住房6套无偿分配给原告邹康利。原告邹康利从未参与过经营和管理，也未参与过分红，由此可认定，原、被告之间名义上签订的系合作开发合同，实质为土地使用权转让，本案应为建设用地使用权转让纠纷。原告依约将土地转让给了被告进行开发使用，而被告胡乔元至今未依约向原告交付房屋,已构成违约，故原告诉请被告胡乔元按照约定共同向原告交付涉案衡阳市福泽大厦的门面6间、住房6套，具有事实及法律依据。本案中，两被告之间系挂靠关系，涉案中原告邹康利受让的土地亦登记在被告华达公司名下，且被告华达公司与被告胡乔元签订的《合作开发项目协议书》中认可分给原告邹康利门面6间面积210㎡，住房6间面积720㎡，故二被告应共同承担本案的民事责任。因涉案衡阳市福泽大厦的门面6间、住房6套未能办理相关手续，属于产权不明，不宜直接进行物权变更，原告可依据门面6间、住房6套的市场价值要求被告赔偿对应的损失。根据《房地产估价报告》［湘亚房评报字（2020）第ＦＹ0073号］可以认定上述6间门面（面积为204.22㎡）及6套住房（总面积为662.94㎡）的市场价值总价为6000300元，该6间门面及6套住房的面积未超过合同约定的门面220㎡、住房720㎡，合同中仅对超过部分面积约定了补差价，对于不足部分的面积双方并未约定补偿差价，故被告华达公司、胡乔元应支付原告邹康利房屋的对价6000300元。对于原告诉请被告交付上述6间门面及6套房屋的诉请，本院不予支持。对于被告华达公司反诉要求原告邹康利承担共同开发亏损5000000元的问题，经审查，原告邹康利并未实际参与到涉案衡阳市富泽大厦的开发与建设，也未实际参与被告华达公司的经营管理，亦未参与过该项目的分红，被告华达公司未向本院提供有效的证据证明原告邹康利系涉案衡阳市富泽大厦的合作开发者，也未提供证据证明其实际亏损金额，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告华达公司的该项反诉主张，本院依法不予支持。对于被告华达公司反诉要求原告邹康利返还擅自占有原告的房屋9套的问题，经审查，涉案衡阳市蒸湘区系被告华达公司开发的，被告华达公司并未将该房屋的物权转移给原告邹康利，原告无权占有，且本院依法认定被告华达公司、胡乔元应支付原告邹康利6000300元作为房屋价值补偿，故被告华达公司诉请原告邹康利返还上述房屋，符合法律规定，本院依法予以支持。对于本案的鉴定评估费52002元承担的问题,本院认为，本案因二被告未能依约向原告邹康利交付相应房屋，才导致需对涉案房屋的价值进行评估鉴定，故本案的鉴定评估费应由二被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第七十六条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告衡阳市华达房地产综合开发公司（反诉原告）、被告胡乔元（反诉第三人）于本判决书生效之日起十日内向原告邹康利（反诉被告）支付6000300元（涉案衡阳市蒸湘区于2020年3月19日的市场价值）； 二、被告衡阳市华达房地产综合开发公司（反诉原告）、被告胡乔元（反诉第三人）于本判决书生效之日起十日内支付原告邹康利（反诉被告）鉴定评估费52002元； 三、原告邹康利（反诉被告）于本判决书生效之日起十日内将其占用位于衡阳市蒸湘区中的房屋返还给被告衡阳市华达房地产综合开发公司（反诉原告）； 四、驳回原告邹康利（反诉被告）的其他本诉请求； 五、驳回被告衡阳市华达房地产综合开发公司（反诉原告）的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费26900元，由被告衡阳市华达房地产综合开发公司（反诉原告）、被告胡乔元（反诉第三人）负担。反诉受理费23400元由被告衡阳市华达房地产综合开发公司（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  阳林 二〇二〇年四月十日 法官助理谷江波 书记员洪珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第七十六条当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。 当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。