江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初7408号原告:陈响光,男，1946年2月7日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：陈辉,男，1971年8月7日出生，住泗阳县，双方关系。被告:泗阳县城市建设投资集团有限公司,住所地泗阳县众兴镇北京东路（建设局院内）。法定代表人：高苏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亮星，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏嘉均，江苏八面锋律师事务所律师。原告陈响光与被告泗阳县城市建设投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告陈响光的委托诉讼代理人陈辉、被告泗阳县城市建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人张亮星、魏嘉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈响光向本院提出诉讼请求：1.被告泗阳县城市建设投资集团有限公司支付原告泗阳县众兴镇西湖名郡小区3幢301室房产面积差价款59891.76元及利息；2.被告立即交付诉争房产发票；3.被告支付逾期办理房地产权属证书违约金，违约金以369016元为基数，自2017年1月18日起至实际办结之日止，按人民银行逾期贷款年利率6.175%月计算；4.被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.被告交付诉争房产发票；2.被告支付逾期办理房地产权属证书违约金，违约金以369016元为基数，自2017年1月18日起至实际办结之日止，按人民银行逾期贷款年利率6.175%计算；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年5月28日签订《中包河改造项目产权调换房认购确认书》，被告提供房产少于约定套内建筑面积，且未按生效文书确定时间为原告办理房地产权属证书。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告泗阳县城市建设投资集团有限公辩称：原告至今还欠24395元购房款未支付，属于原告违约，被告有权不予协助办理房地产权属证书。根据规定，被告仅是配合原告办理权属证书，因原告未能提供全款发票、维修基金发票、契税发票给不动产登记中心，才未能办理房地产权属证书的。由于原告不愿意支付房屋面积差价款，拒绝在原告处保管的商品房买卖合同上签名，在其自己保管的合同上已经签字。涉案房屋在2017年10月12日已经进行了初始登记，被告已经履行了相关协助义务。故对于涉案房屋未能办理权属证书，被告不存在过错，不同意支付逾期办证违约金。被告同意向原告开具金额为369016元购房发票。本院经审理认定如下事实：2013年3月，原、被告签订项目产权调换房认购确认书，约定原告从被告处调换位于泗阳县西湖名郡3号楼房屋，在该确认书认购说明部分第四条约定，签订《购房合同》前，产权人将原征收房补偿款一次性冲抵该产权调换房房款，不足部分向开发单位补齐，房屋面积最终以房管处测绘为准。同日，原、被告及泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订《中包河改造项目产权调换房结算证明》，约定被征收房屋建筑面积为136.19平方米，征收补偿款为457703元，扣除369016元作为购房款，退还原告88687元。本院于2016年4月15日，立案受理原告诉被告等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，在该案中，原告要求，1.被告无条件交付位于泗阳县产，并协助原告办理房屋产权及土地权属手续；2、被告支付逾期交房产生的损失。本院于2016年10月17日作出（2016）苏1323民初2328号民事判决，判决被告向原告交付位于泗阳县的房产，于本判决生效后九十日内协助原告办理位于泗阳县产的产权手续及土地权属手续等。被告对该判决不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院于2017年6月14日作出（2017）苏13民终934号判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决的生效时间为2017年7月14日。原告于2017年9月以（2017）苏13民终934号判决书向本院申请强制执行，本院于2018年3月14日出具（2017）苏1323执3890号结案通知书，结案标的为37588.44元。对于本院（2016）苏1323民初2328号民事判决主文第二项即协助办理产权手续及土地权属手续问题未解决。本院于2019年7月15日立案受理被告诉原告商品房销售合同纠纷一案，该案中被告诉请要求原告支付24395元购房款。本院于2019年9月19日作出（2019）苏1323民初5275号民事判决，判决原告支付被告24395元房款，该判决已经发生法律效力。本院认为：我国合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，开发商作为房屋的出售人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。本案中，被告虽然在本院（2016）苏1323民初2328号判决规定的期限内向当地房屋权属登记机构办理了房屋所有权初始登记，但是从房屋权属办理的具体要求看，申请办理不动产登记，需提交相应的证明材料。而相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件则是进行登记的必要材料。原告和被告并未签订正式的《商品房买卖合同》，被告作为开发企业并未能提供证据证明其履行了通知原告签订正式商品房买卖合同，而是由于原告的原因未能签订商品房买卖合同，由于未能签订正式的商品房买卖合同，则原告亦无法按照要求提供相关的完税费证明、不动产权属来源证明材料。被告在诉讼过程中，虽然提供了商品房买卖合同，但原告并未在该合同上签字，且原告对该合同不予认可，故本院对被告关于双方已经签订了商品房买卖合同的辩称，不予采信。被告辩称，因原告未能足额付清购房款，其有权拒绝办理变更登记手续。本院认为，关于实际安置面积大于约定安置面积部分的差价款如何处理问题，双方未能达成一致意见，在此情况下，被告无权单方增设付清差价款作为变更登记手续的条件。且原告已经支付了绝大部分的购房款，被告也就此问题通过诉讼渠道主张权利，故对被告的该辩称，本院不予采信。故未能办理本案房屋权属变更登记的原因在于被告。原告有权要求其支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告未能提供证据证实，双方对违约金进行了约定，故本院支持参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院（2016）苏1323民初2328号民事判决生效日期为2017年7月14日，故应自2017年10月13日起开始计算逾期办证违约金。我国合同法第一百三十六条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。原告已经支付369016元购房款，故被告依法应向原告提供金额为369016元的购房发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告泗阳县城市建设投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告陈响光提供金额为369016元的购房发票；二、被告泗阳县城市建设投资集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈响光逾期办证违约金（违约金以369016元为基数，自2017年10月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率参照罚息利率标准计算。自2019年8月20日起至实际办结之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率参照罚息利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1246元，由被告泗阳县城市建设投资集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张 敬人民陪审员  刘长春人民陪审员  郑发金二〇二〇年四月十四日书 记 员  沈苗青附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。