广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终148号上诉人（原审原告）：清远市清新区森茂林产化工有限公司。住所地：清远市清新区***********。法定代表人：肖x荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑞联，男，1963年1月13日出生，汉族，住清远市清新区**************，该公司股东。被上诉人（原审被告）：清远市清新区**************民小组。住所地：清远市清新区**********。负责人：麦x华，村长。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。上诉人清远市清新区森茂林产化工有限公司（以下简称森茂公司）因与被上诉人清远市清新区**************（以下简称竹仔园村）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初343号，向本院提起上诉。本案现已审理终结。森茂公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持森茂公司一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由竹仔园村承担。事实和理由：一、双方当事人签订的合同、协议均为当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二、关于广东省留用地出让、转让等事宜，国家及司法机关是允许的，并没有明令禁止，一审法院适用城市房地产管理法第三十七条第（六）项认定合同无效，扩大了合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”条款的范围，不当干预了合同当事人的正常市场交易。根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》第十条第一款的规定，集体留用地使用权可依法出让、转让、出租、抵押，《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第八条：“政府在土地征收中划拨给农村集体经济组织的留用地，土地用途为经营性用地的，当事人以未经政府批准转让划拨建设用地使用权为主张该建设用地使用权转让合同无效，不予支持。”，本案中，涉案的留用地已确定安排给竹仔园村，关于集体留用地流转问题，一审法院引用清远市国土资源局清新分局《复函》也表示，集体留用地可以发生转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式流转，证实国家对集体留用地流转采取鼓励而非禁止的态度，集体留用地自国家划拨决定或协议确定之日起已发生物权效力，一审法院以城市房地产管理法第三十七条取得权属证书作为认定合同效力依据，既不合法也不尊重事实。三、本案双方当事人既然有合同，森茂公司具有合同相关权益。一审判决认为“森茂公司未能提供证据证明其受让上述2000平方米留用地已按照留用地管理规定履行法定程序”，不知一审法院指的哪一块或者哪一法定程序。竹仔园村与森茂公司签订补充合同在将来的留用地中分配2000平方米给森茂公司，森茂公司具有2000平方米留用地的期待权益，该双方约定不损害国家、集体和他人的合法权益，应受到法律保护。竹仔园村取得留用地后，办理相关手续，进行权属变更登记，是其应履行的义务，而且本案流转履行了集体民主决定程序，进行了规划、建设、国土相关递件登记手续，可以办理土地使用权证，只是因为竹园仔村怠于办理土地登记手续才没有取得土地使用权证，一审法院片面理解法律规定，以取得国有土地使用权证作为转让有效的前提，是本末倒置。四、本案可以通过司法手段完善交易，达到双赢目的，本案放到乡村振兴、依法治国和国家支持非公经济的大背景下，一审判决负面示范作用明显，将诱发村集体履约道德风险，损害村集体经济发展投资参与方的合法权益，抑制以及阻却投资流向乡村，最终损害的是村集体组织和村集体经济利益。竹园仔村拒不履行合同的行为，是因为近几年土地价值上涨，毁约来带的收益明显比守约的收益大，若其毁约获利目的实现，不仅违法，而且与守法、诚信的社会主义核心价值观相悖。竹仔园村答辩称：答辩人没有取得涉案争议的补充合同约定的2000平方米土地使用权，补充合同没有约定2000平方米土地的地域、坐标、相应对价，补充合同意思表示不具体，程序上转让集体土地也需招拍挂及出让手续完成，划拨土地不能转让，这不符合法律规定，不论从哪个角度来看，补充合同都无效的。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。森茂公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认森茂公司与竹仔园村于2006年11月9日签订的《出让土地使用权补充合同》合法有效；2、竹仔园村将位于清远市清新区太和镇县城二十八号区的2000平方米留成用地（东至产业大道、南至乐园村委会留成地用地、西至乐园村委会留成地用地、北至新宁街）交付给森茂公司；3、竹仔园村协助办理上述2000平方米留成用地的不动产转移登记手续；4、诉讼费用由竹仔园村负担。一审法院审理查明：2006年，竹仔园村有x3户村民。朱x联是森茂公司股东之一。2006年5月18日，清远市清新区太和镇国土所与森茂公司签订《出让土地使用权协议书》约定，将征用竹仔园村107国道南面森茂公司前面（即竹仔园村留成地背后）面积4.5859亩的国有土地使用权出让森茂公司。同日，竹仔园村与朱瑞联代表的森茂公司签订《土地转让补充合同》约定，竹仔园村将新107国道以南所属的土地共计4.5859亩转让给森茂公司。森茂公司取得该国有土地使用权并使用至今，但没有进行国有土地使用权登记。2006年11月9日，竹仔园村经村民讨论同意与朱瑞联代表的森茂公司签订《出让土地使用权补充合同》约定：原面积4.5859亩（3057平方米）留成用地用途取消，转为其他用地。竹仔园村补偿森茂公司在其他地方（待国土部门安排）的留成用地，实用面积2000平方米。森茂公司对其补偿土地有优先取地权（方位），竹仔园村不收取任何地款，但土地转让办证费用森茂公司负责。2012年9月25日，原清新县*********村签订《用地安排协议书》，约定：将位于县（区）城xx号区2000平方米的土地作为留成地安排给竹仔园村；竹仔园村在使用土地时需到国土资源局办理有关用地手续；竹仔园村需要到规划部门办理报建手续，并要符合县城总体规划才能建设；竹仔园村不能私自转让给他人，若经批准转让，须补交出让、税费及各项规费。之后，竹仔园村没有将上述土地使用权交付森茂公司，而是办理了商住报建规划，双方引起纠纷。一审庭审中，森茂公司与竹仔园村确认该4.5859亩土地是仍由森茂公司使用的。另查明，根据清远市国土资源局清新分局出具的《复函》，涉案县（区）城xx号区面积2000平方米的土地未办理不动产权属登记，若办理权属登记，须登记到村民小组名下，留用地使用权发生转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等情形，按留用地管理规定办理。一审法院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷。一、关于合同的效力。首先，森茂公司与竹仔园村在没有取得竹仔园村107国道南面森茂公司前面（即竹仔园村留成地背后）面积4.5859亩的国有土地使用权证和县（区）城二十八号区面积2000平方米土地的国有土地使用权证的情况下签订《出让土地使用权补充合同》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：……；（六）未依法登记领取权属证书的；……。”的规定；其次，森茂公司未能提供证据证明其受让上述2000平方米留用地已按照留用地管理规定履行法定程序，故森茂公司与竹仔园村签订的《出让土地使用权补充合同》是无效合同。二、关于森茂公司的诉讼请求。双方签订的《出让土地使用权补充合同》无效，森茂公司的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回森茂公司的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由森茂公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，一审法院于2017年12月25日，向清远市国土资源局清新分局出具《调查取证函》，要求协助调查：2006年11月9日前，涉案4.5859亩土地是否已完成征用手续及登记国有土地使用权人，国有土地使用权人是否存在变更的情况。清远市国土资源局清新分局于2018年1月8日向一审法院复函，复函的主要内容为：涉案4.5859亩用地未办理国有土地使用权，地块是否已征用，建议征询太和镇政府。一审法院于2018年1月10日，向清远市清新区太和镇人民政府（以下简称太和镇政府）出具《调查函》，要求协助调查上述问题。太和镇政府于2018年1月23日回复一审法院，回复的主要内容为：太和镇政府于2006年5月18日向竹仔园村征用涉案的4.5859亩土地，并签订《征地合同》；同日将4.5859亩土地出让给森茂公司，并签订《土地出让合同》。4.5859亩土地已于2006年5月18日由太和镇政府征用并出让完毕。二审查询后，森茂公司向本院提交了一份《关于森茂公司与竹仔园村民小组4.5859亩留成用地的说明》，主要内容为：森茂公司在2006年5月18日合法取得涉案的4.5859亩土地，并付清受让价款1025154元后，应竹仔园村要求，并经国土部门确认，将该4.5859亩土地转给竹仔园村作其他用地使用，由竹仔园村补偿共2000平方米用地，作对4.5859亩土地的对价，但竹仔园村一直没有交付2000平方米用地给森茂公司。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、森茂公司与竹仔园村于2006年11月9日签订的《出让土地使用权补充合同》是否有效；2、竹仔园村是否应将位于清远市清新区太和镇县城二十八号区的2000平方米留成用地交付给森茂公司，并协助办理土地使用权转移登记手续。关于合同效力问题。朱瑞联代表森茂公司于2006年11月9日与竹仔园村签订的《出让土地使用权补充合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规效力性强制性规定，应认定有效。一审法院认定合同无效，适用法律不当，本院依法予以纠正。关于土地交付及协助办理过户登记问题。首先，太和镇政府于2018年1月23日出具给一审法院的回复，已明确涉案4.5859亩土地已于2006年5月18日由太和镇政府征用并出让完毕。因而上述4.5859亩土地实质已由政府向竹仔园村征用后再出让给森茂公司。其次，森茂公司在二审查询后，向本院提交的《关于森茂公司与竹仔园村民小组4.5859亩留成用地的说明》，明确记载了“4.5859亩土地转给竹仔园村作其他用地使用，由竹仔园村补偿共2000平方米用地，作对4.5859亩土地的对价”，可见，双方的合同目的是以2000平方米用地置换4.5859亩土地。最后，清新县国土资源局于2012年9月25日与竹仔园村签订的《用地安排协议》约定，清新县国土资源局按规划要求将位于县城二十八号区2000平方米的土地作为留成地安排给竹仔园村使用。由此可说明，涉案2000平方米的土地是政府按排给竹仔园村的留成用地，竹仔园村可根据政府的留成用地安排办理土地使用权权属证。如前所述，双方的合同目的是以2000平方米用地置换4.5859亩土地，森茂公司与竹他园村在一审庭审及二审询问过程，均确认涉案4.5859亩土地一直由森茂公司使用，而争议的2000平方米用地竹仔园村亦没有交付给森茂公司，所以，双方并没有实际履行《出让土地使用权补充合同》。前述《用地安排协议》约定竹仔园村不能私自转让给他人。由于竹仔园村与森茂公司约定置换的2000平方米土地，是政府安排给竹仔园村的留成地，未经政府批准，竹仔园村不能私自处置，所以，竹仔园村与森茂公司若要办理土地使用权过户变更登记存在履行不能的障碍。故森茂公司请求竹仔园村交付2000平方米用地并协助办理土地过户登记手续的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，森茂公司的上诉理由部分有理，对其有理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，实体处理不当，本院依法予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初343号民事判决；二、朱瑞联代表清远市清新区森茂林产化工有限公司于2006年11月9日与清远市清新区**************民小组签订的《出让土地使用权补充合同》合法有效；三、驳回清远市清新区森茂林产化工有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，二审案件受理费13800元，由清远市清新区森茂林产化工有限公司负担。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年四月十七日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。