广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤16民终16号上诉人（原审原告）：广州保业企业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：吴家谋，广东正大方略(海口)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雪清，女，汉族，1980年10月12日出生，住广东省东源县******委会竹楼小组，公民身份号码441************848。委托诉讼代理人：许武燕，男，汉族，1980年11月13日出生，住广东省揭东县****************，公民身份号码445************131。委托诉讼代理人：朱海平，广东兴源律师事务所律师。上诉人广州保业企业服务有限公司（下称保业公司）因与被上诉人张雪清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2019）粤1602民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、改判被上诉人支付租金279510元(自2018年5月份开始，暂计至2019年2月份，此后租金依合同约定另计至租赁场地实际移交之日止)。3、改判被上诉人支付逾期违约金232552.32元(2018年5月份租金的逾期违约金自2018年5月16日开始计算，每日加收应收租金的1%作为违约金，依此类推。逾期违约金以该月租金为限。暂计至2019年2月28日，此后的违约金依合同约定另计至实际清偿之日止)。4、改判被上诉人支付拖欠的水费171.10元、电费7334元。事实和理由：1、被上诉人承认有拖欠水电费行为，却拒不承认上诉人提供的数据，又没有提供相反的证据。由此可见，被上诉人拖欠水电费属实，上诉人提供的单据上有上次抄水电表的读数，该读数在2018年4月份的水电费缴费通知单上有记录。如读数确有错误，被上诉人应提供2018年4月份的水电费缴费通知单进行反驳。作为物业管理人，上诉人财务部门提供的水电表读数，是抄表得来的，该水电表属于案涉“美港茶餐厅”专用，直至原审庭审时依然未被他人使用过，被上诉人不服也可以到现场查看，否则，应当确认上诉人提供水电表读数及被上诉人拖欠的金额。2、关于案涉场地占用费问题，合同2020年4月15日到期，被上诉人未与上诉人协商一致，单方面终止合同，应按照合同约定承担违约责任。《租赁合同》第五条第1款明确约定，除不可抗力外，双方不得单方终止合同。凡单方违约者，则按合同剩余期限内租赁费总额的两倍赔偿给对方。该条约定是对违约方的惩罚性约定，对合同双方都适用。上诉人的诉讼请求没有超出上述违约条款的约定范畴，实际上减轻了被上诉人的违约责任，因此，理应得到支持。因为被上诉人至今仍占用了案涉租赁场地，一直未将场地交付给上诉人，而租赁合同是以租赁场地移交作为合同履行或终止的唯一标志，因此，上诉人起诉要求其按合同约定支付场地占用期间的占用费合理合法。至于原审法院认为上诉人应当对所谓扩大损失承担责任的观点，既不合理也不合法。综上，为维护上诉人的合法权益，望依法改判。张雪清答辩称，双方的合同在2018年6月初已经终止，上诉人要求租金计至2019年2月与事实不符。一审违约金认定符合法律规定。一审处理的水电费问题符合事实。请求二审法院维持原判。保业公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年2月28日签订的《租赁合同》，并判令被告限期向原告移交租赁场地；2、被告支付逾期租金279510元(自2018年5月份开始，暂计至2019年2月份，此后租金依合同约定另计至租赁场地实际移交之日止)；3、被告支付逾期违约金232552.32元(2018年5月份的租金的逾期违约金自2018年5月16日开始计算，每日加收应收租金的1%作为违约金，依次类推。逾期违约金以该月租金为限。暂计至2019年2月28日，此后的违约金依合同约定另计至实际清偿之日止)；4、被告支付拖欠的水费171.10元、电费7334元。一审法院认定事实：2012年2月28日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告位于河源市*******号4卡门店，建筑面积250平方米，租金为21000元/月，租期为8年，从2012年4月16日起至2020年4月15日止，2018年4月16日至2020年4月15日的月租金为27951元，被告应在每月5号前缴齐当月租金，否则第十一天起每逾期一天被告应按本月租赁总额的日1%向被告计算滞纳金，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，承租开始被告需向原告缴纳42000元的租赁押金，该合同还约定有其他条款。2012年2月28日，被告向原告缴纳了42000元，原告向被告出具收款收据。另查明，被告实际经营该店铺至2018年6月3日，该店铺由原告负责安保事宜。一审法院认为，原告与被告签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应受其约束。被告未按合同约定向原告支付租金，属违约行为，应承担违约责任，原告请求被告支付拖延的租金及违约金，符合双方合同约定，予以支持。现因被告逾期交付租金，且被告现已停止经营，双方合同目的均已无法实现，原告请求解除该租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，予以支持。合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金，原告应将被告交付的押金420000元予以返还。关于租金应计付应给付至何时?原告主张被告支付租金至房屋腾空之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告实际经营至2018年6月3日，其后因故未继续经营，该经营场所由原告安保管理，原告应对被告停止经营的情况知情，故原告在得知被告违约后，应当及时行使解除权解除双方签订的租赁合同以降低其自身受到的损失。故被告请求原告支付租金至房屋腾空之日止，不符合该条法律规定，酌定支持原告租金请求2个月(2018年5月、6月的租金)，则被告应向原告支付租金55902元(27951元×2个月)。被告主张系原告于2018年6月4日将店铺水电关停导致双方房屋租赁合同已经解除，租金应给付至2018年6月4日，但未提交证据予以证实，对其主张不予采纳。原告请求违约金从逾期付款之日起按当月租金为基数日利率1%计付，被告主张该计算标准过高，该主张符合法律规定，予以采纳，酌定违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。原告请求水电费，但未提供充分有效的证据予以证实，对其该项请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告保业公司与被告张雪清于2012年2月28日签订的《租赁合同》，被告张雪清应在判决生效之日起十日内将租赁场地腾空；二、被告张雪清应于判决生效之日起十日内向原告保业公司支付租金55902元及违约金(违约金计付方式为：从2018年5月5日起以27951元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至判决确定的履行期限届满之日止，从2018年6月5日起以27951元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至判决确定的履行期限届满之日止)；三、原告保业公司应在判决生效之日起十日内返还张雪清押金42000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4497元，由原告保业公司负担3497元，被告张雪清负担1000元。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于水电费的问题。张雪清虽自认有拖欠水电费，但保业公司仍应举证证明拖欠水电费的具体金额，《缴费通知书》是保业公司单方制作，无法证实张雪清拖欠水电费的具体数额。对保业公司水电费的诉请不予支持。张雪清实际经营至2018年6月，此后保业公司实际控制了餐馆，保业公司现诉请从2018年5月开始计算租金至场地实际移交之日理由不成立，一审法院酌情判决张雪清支付两个月的租金并无明显不当。合同中确实约定了违约金及计算标准，但是约定的违约金明显高于实际损失的，人民法院也可以进行调整，一审法院根据本案实际情况调整违约金并无不当。综上，保业公司上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4497元，由上诉人广州保业企业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邹建忠审判员  邓天仕审判员  李 翀二〇二〇年三月二十三日书记员  谢东皓