贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1357号原告余林，男，1987年4月3日生，土家族，住遵义市汇川区。原告邹宇，女，1985年10月12日生，侗族，住贵州省余庆县。二原告共同委托代理人廖方园，贵州文熙律师事务所律师。被告宋彦清，男，1994年4月2日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人周剑青、梁朝友，贵州黔信律师事务所律师。第三人贵州中联易居房地产经纪有限公司，地址：贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟F8组团1层9号。法定代表人：陆小东，职务：董事长。委托代理人胡余，男，1992年12月1日生，汉族，住贵州省纳雍县，该公司员工。第三人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游未来方舟A组团接待中心。法定代表人：李凯，职务：总经理。委托代理人胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族，住贵阳市南明区，公司员工。原告余林、邹宇诉被告宋彦清、第三人贵州中联易居房地产经纪有限公司（以下简称中联易居公司）、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹宇及二原告共同委托代理人廖方园，被告委托代理人梁朝友，第三人中联易居公司委托代理人胡余、中天公司委托代理人胡菲琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余林、邹宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋彦清立即向原告余林、邹宇交付位于贵州省贵阳市云岩区屋；2、判令被告宋彦清以购房款112万元为基数，按照日利率万分之四的标准，从2017年10月15日起计算至交房之日止产生的违约金（截止起诉之日止，已产生违约金274176元）；3、判令被告宋彦清立即支付原告余林、邹宇因维权所支出的律师费6000元、差旅费4000元；4、案件受理费由被告宋彦清承担。事实及理由：原告二人委托长期在贵阳市居住的朋友林某为其购买商品房，案外人林某通过第三人居间介绍，购买被告位于贵州省贵阳市云岩区，受托人林某、被告以及第三人于2017年10月15日签订《房地产买卖及居间合约》，合约第四条第5项约定“卖方未按约定期限将该物业交付给买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付违约金。”第六条第5项约定“法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）”第八条第1项约定“该物业成交价为112万元。”合同签订后，原告依约全面履行了付款义务，但被告却迟迟至今也未履行涉案房屋交付义务。原告认为，委托案外人林某与被告以及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同约定，被告应当在合约签订当日履行涉案房屋的交付义务，但其至今也未履行该义务，其行为严重损害了原告合法权益，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求予以支持。被告宋彦清辩称，1、案涉《房地产买卖及居间合约》的买受人系案外人林某，虽然之后原被告双方为办理过户转移登记，又签署了一份房屋买卖合同，但原被告双方均表示，实际履行的是2017年10月15日签订的《房地产买卖及居间合约》，故原告仍应提供授权委托书等书面文件证明案外人林某系接受其委托后与被告以及中介公司签署《房地产买卖及居间合约》，否则，原告主体不适格。2、原告第一项诉讼请求系判令被告宋彦清立即向原告交付案涉房产，根据原告在之前庭审中提供的《贵阳市存量房买卖合同》及房产证，证明案涉房屋已经办理了过户转移登记，所有权人为原告方，根据物权法关于不动产物权交付的规定，被告宋彦清已经履行完毕交付义务，不存在违约行为。3、关于原告方主张以购房款为基数，按日万分之四的标准计算违约金，明显过高，请法庭依法予以调整，在已经聘请律师的情况下，原告主张4000元的交通费，不应得到支持。第三人中联易居公司辩称，对原告诉讼请求无异议。第三人中天公司辩称，本案系原被告之间房屋买卖合同关系，被告已经支付完毕购房款，如果系按揭贷款，在结清贷款后需解除我方担保责任，尾款已经结算完毕，我方对原被告之间买卖关系无异议，系双方行使权利的自由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原告身份证、结婚证、证人出具证明各一份，证明原告二人口头委托林某为其购买被告位于贵阳市云岩区房屋，林某系受托人，原告二人系委托人，原告二人民事诉讼主体资格适格。被告宋彦清表示对真实性无异议，但实际购房人系林某，不是原告。第三人中联易居公司对真实性无异议。第三人中天公司认为与其无关，真实性由法庭核实。2、《房地产买卖及居间合约》一份，证明售房人系被告，原告系购房人，房屋面积为139.04㎡，成交价为112万元，根据合同第三条第3、4、6项约定，被告应于过户签字当日前履行涉案房屋的交付义务，被告逾期交房的，每逾期一日，应按照涉案房屋总成交价的万分之四支付原告违约金，被告应当支付原告因维权产生的诉讼费、律师费、差旅费等。被告对真实性无异议，与原告无关，如未交付物业费可以在尾款中扣除；第三人中联易居公司表示对真实性无异议，房屋未实际交付。第三人中天公司表示与其无关，真实性由法庭核实。3、收条2张、结算业务申请书2张、借款合同、贷款支付凭证各一份，证明被告知晓原告系房屋买受人，被告也接收了原告支付的购房款，因此《房地产买卖及居间合约》直接约束原被告及第三人，原告已按约履行支付购房款112万元义务。被告对真实性无异议，对证明目的不予认可，收条不能证明原告目的，收条中签名不是被告签名，但不申请鉴定。第三人中联易居公司表示合同不冲突，实际购房人是原告，根据合同4.7条约定办理过户。第三人中天公司表示与其无关。4、不动产权证原件、物业管理服务合同、物业费拖欠表、情况说明各一份，证明被告虽然于2018年2月2日协助原告办理了涉案房屋产权变更登记义务，但至今也未履行涉案房屋的交付义务，被告行为已构成违约，除应履行涉案房屋的交付义务外，还应承担违约责任，截止2019年6月19日，被告已拖欠中天城投集团物业管理服务有限公司物业管理费13265.9元。被告对物业费拖欠表系复印件不予认可，其余真实性无异议，原告未举证证明是否达到交房条件，既然未达到交房条件，就不存在拖欠物管费问题。第三人中联易居公司对三性无异议，经其向房开了解，房开已经向被告发送收房信息。第三人中天公司表示与其无关，真实性由法庭核实，对情况说明及拖欠表真实性无异议，该情况说明证实被告未在我公司办理物业关系，我方已经按照合同约定通知被告办理收房手续，但被告至今未办理，房屋已经交付给被告其因自身原因未收房。5、律师费指导收费标准、发票各一份，证明原告因起诉支付律师费6000元，应由被告承担。被告对真实性无异议，但对证明目的不予认可。第三人中联易居公司表示无异议。第三人中天公司表示与其无关，真实性由法庭核实。6、物业费催收函一份，证明物业公司催收物业费，被告未向房开收房，应当收房之日至2018年12月31日拖欠物管费1万余元。被告表示达不到原告证据目的，不能证明房开公司通知被告收房。第三人中联易居表示无异议。第三人中天公司表示与其无关。7、微信、短信图片10张，证明被告知晓原告系实际购房人。被告对三性不予认可，聊天双方不清楚，与本案无关。第三人中联易居公司、中天公司表示不清楚。8、交房公告复印件、快递单各一份，证明涉案房屋在2014年已经达到交付条件，第三人中天公司已经通知收房，但被告至今未收房。被告对真实性、合法性无异议，居间合同签订时间在2017年，达不到证明目的。第三人中联易居公司表示与其无关。第三人中天公司表示不清楚证据出处，我方交房是否登报，庭后核实出处，若是我方出具的予以认可。9、《存量房买卖合同》一份，证明被告知晓实际购房人为原告。被告对该份合同真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该合同是一份双方为了办理过户而签订的协议，并非双方之间的真实意思表示，还是应当以之前提交的居间协议为准。第三人中联易居公司、中天公司均表示无异议。10、证人林某证言，其述称：我与原告是朋友关系，代原告签订合同时与被告相识，2017年10月15日与被告签订《房地产买卖合同及居间合约》是我代原告余林、邹宇签署，是中介公司要求我在买方处签字；第一次看房时有我、邹宇、中介公司员工及两个朋友在场，被告未在场；第二次看房时有我、被告宋彦清、中介公司员工在场，看完后就签署了合同，并支付了定金，定金是原告转给我，我代付给中介公司；当时告知过我系原告代理人身份，但是中介说没有委托书，所以要求我以买受人身份署名。合同签署时原告没有书面委托我，后期房款也是由原告支付，我也未参与房屋产权办理过程。被告对证人陈述过程予以认可，但达不到原告证明目的，原告与证人之间是朋友关系，没有向证人出具书面授权，证人所述的是在中介公司见证下在买受人处签字，房屋买卖合同有代理人一栏，应在此处签字。第三人中联易居公司认为因无授权委托书故证人在买受人处署名，原告取得产权是基于买方指定的产权落定人，原告取得产权与证人是否取得委托不冲突。第三人中天公司认为其未参与，由法庭核实。第三人中联易居公司提交备案登记表一份，证明合同约定交房时间为2014年12月31日。原告对三性无异议，能证明在2014年12月31日已经达到交付条件，但被告一直未收房。被告表示不能证明交房时间。第三人中天公司表示无异议。被告、第三人中天公司无证据提交。本院经审理认定以下事实：2012年10月25日，被告宋彦清与第三人中天公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告以606372元的价格购买中天公司开发的位于贵阳市云岩区房屋，交房时间为2014年12月31日。2017年10月15日，证人林某作为买方与被告宋彦清作为卖方签订一份《房地产买卖及居间合约》，主要约定：第一条、物业地址为贵阳市云岩区。4.该物业现状为下述第Ｂ项：该物业处于抵押状态，抵押权人为农业银行，余下贷款额约为35万元。第三条、3.交付时间：买卖双方经协商一致约定在过户签字当日前交付物业，买卖双方应以书面形式确认物业交付情况，已达交付条件卖方无过错而买方无故拒绝接收的，视为物业已交付，已开通之水、电、燃气、通讯、有线电视等附属设施由买卖双方配合自行移交；4.交付前卖方必须付清一切有关该物业所欠缴之杂费（包括水电、燃气、物业费、维修基金、电话费等），否则买方有权从已预留保证金中抵扣，如卖方保证金不足抵扣额且不配合结清物业杂费的视为卖方逾期交房。第四条、5.卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付违约金，买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。7.买卖双方同意房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。第六条、4.经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议，三方已经理解本合约条款的法律含义和法律后果，各方按照房屋买卖合约关系或居间合约关系承担合同义务，因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，……最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。第八条、该物业成交价为112万元，买方申请商业贷款支付；3、定金5万元签订合同当天支付于中介方代保管，产权中心查询无抵押、无债务交于卖方；首期楼款35万元买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款；5.尾期楼款72万元买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给。……合同签订当日，被告向证人林某出具一份《收条》，载明：兹收到林某交来购买中天未来方舟Ｇ1-25-1-32-2号房屋的定金五万元整。同月25日，被告向原告出具一份《收条》，载明：兹收到余林交来购买中天未来方舟G1-25-1-32-2号房屋的首期楼款35万元。2017年10月26日，原告邹宇两次向被告转账支付共计35万元。2018年1月25日，二原告向案外人中国建设银行贵州省分行申请贷款72万元用于支付上述购房款，并签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。2018年2月1日，原告与被告在金阳迈德国际房地产交易管理大厅签订一份《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》，办理涉案房屋的过户手续，并于2018年2月2日，取得涉案房屋产权登记。同年4月3日，二原告向被告支付购房尾款72万元。另查，2014年12月13日，中天公司向宋彦清邮寄收房通知，但被告至今未办理收房手续，亦未将房屋实际交付原告。2019年5月11日，原告邹宇向被告宋彦清发送信息称“宋彦清，我今天上来专门处理这个事情，你联系你阿姨了给我讲一声，如果他不方便，把钱转给我我去办手续。”被告复称“我不晓得你和我说有什么用。房子是他们拿我名字买的，钱又不是打到我账上。你不可能喊我克交嘛。你和他们去商量协调。你给我说这些我有什么办法。”2019年5月23日被告向原告邹宇发送信息称“我只能说去尽量配合你们。1你们买的房子钱又不是打我账上。2我还一天抽时间帮你办手续。3说句实话和我一点关系都没有。只有你们自己去协调，你们找的中介不帮你们办。我不知道他中介在中间起什么作用。”原告邹宇复称“我知道和你没有什么关系，但是陈姐和宋哥完全不配合，说交了的，但是根本没有交，说去说清楚搞清楚，中介公司约见面也不见，我在中间完全无法，你这边就请给陈姐和宋哥讲一下，万分之五的违约金也不是小数，主要是为了几千块钱没必要得。”……后原告又经多次短信、微信方式联系被告处理未果，遂诉至本院，提出如前诉请，并支付律师代理费6000元。2019年7月4日，中天城投集团物业管理有限公司出具一份《情况说明》，载明：未来方舟G1组团25栋32楼2号房从通知交房之日起至今一直未到未来方舟G1客服中心办理收房手续及缴纳相关物业管理费费用（欠费时间2015年2月1日至今）。2019年12月17日，贵阳市中级人民法院就本案管辖权问题作出一份（2019）黔01民终9520号民事裁定书，其中本院认为载明“《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》系上诉人与被上诉人为办理涉案房屋过户登记而向行政机关提供的备案合同，双方并不持有该合同，双方均认可并非双方真实意思表示，双方履行的是双方持有的《房地产买卖及居间合约》……”案件审理过程中，原告表示《房地产买卖及居间合约》签订前，其与被告及林某及中联易居公司员工陆小东一起看房，被告知晓实际购房人系原告，因价格未谈妥故并未立即签订合同；后被告同意原告价格后让陆小东通知原告签订合同，原告因工作原因无法前往签订合同，故口头委托林某代为签订合同，故林某系以其代理人身份在《房地产买卖及居间合约》中署名。被告宋彦清、第三人中联易居公司表示不知晓案外人林某受委托情况，林某系以买方身份签订合同。案件审理过程中，原告邹宇述称，房屋过户时即购买之前，曾由中介公司带去看过房屋，我曾询问中介及被告，他们都告知房屋手续已经办妥。之后联系被告宋彦清，其表示涉案房屋实际所有人是其叔叔婶婶，让我联系他们二人处理，短信中提及的“宋哥、陈姐”就是指宋彦清的叔叔婶婶。被告述称办完产权过户手续后原告曾去收过房，因被告未结清欠付的物业管理费，故未能将房屋交付给原告；未能交房原因为物业管理费未结清，我方认为产权已经过户给原告，原告可以自行办理收房，所以我方也未向物业办理收房。第三人中联易居公司述称，我方是向物业公司借取涉案房屋钥匙入户，第三人中天公司述称，涉案房屋欠付物业管理费，我方与原告无合同关系，物业管理人员虽然看到产权证，但是无法核实真假，所以只认合同，物业公司是我方委托办理收房手续。本院认为，本案争议焦点在于原告是否有权依据《房地产买卖及居间合约》（下称合约）约定主张权利问题。经查，首先，《房地产买卖及居间合约》虽系被告宋彦清与证人林某签订，但在合同签订前，原告余林、邹宇与中联易居公司工作人员实地看房，中联易居公司作为中介公司，应知晓实际购房人情况；双方在合约第四条第7款约定过户登记落定人为“买方指定的任何产权落定人”，应能印证实际购房人情况。其次，从合同履行过程来看，合约签订后10日，被告宋彦清所出具《收条》的付款主体变更为原告余林，证人林某也以见证人身份在《收条》中署名。第三，在（2019）黔01民终9520号案件中，双方均认可双方履行的是双方持有的《房地产买卖及居间合约》。故本院推定在《房地产买卖及居间合约》签订时，被告宋彦清应知晓证人与二原告之间的委托关系，根据《中华人民共和国合同法》四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”之规定，该合约直接约束二原告与被告宋彦清。根据双方约定，被告宋彦清应于2018年2月2日前交付房屋，且经本院依法向中天公司核实，现具备房屋交付条件，故被告应向中天公司办理收房手续后向原告交付涉案房屋。对原告主张的违约责任，根据双方约定，被告宋彦清应于产权过户当日2018年2月2日前交付房屋，交付前卖方应付清一切有关费用包括物业费，现涉案房屋因被告欠付物业管理费而未能办理收房手续，应视为卖方逾期交房，应承担逾期交房的违约后果；根据双方约定，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，被告应按物业成交价112万元的日万分之四标准计算至房屋实际交付之日止，总数不超过已付房款的30%即336000元，暂计算止2020年2月2日为327040元（112万元×万分之四×730天）。对原告主张的律师费6000元，双方对该费约定为违约方负担，且原告已实际支出，故本院予以支持。对原告主张的差旅费4000元，双方虽对该费进行约定，但原告并未举证证明损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告宋彦清于本判决生效之日起十日内向第三人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理位于“贵阳市云岩区”房屋收房手续后，十日内向原告余林、邹宇交付该房屋。二、被告宋彦清于本判决生效之日起十日内支付原告余林、邹宇违约金327040元（违约金暂计算至2020年2月2日，之后违约金以112万元为基数，按日万分之四标准计至交房之日止，总数不超过336000元）。三、被告宋彦清于本判决生效之日起十日内支付原告余林、邹宇律师费6000元。三、驳回原告余林、邹宇的其余诉讼请求。案件受理费2781元（已减半收取），由被告负担（该款原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年四月三日书记员 李安涛