上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0107民初5981号 原告(反诉被告)：上海垣磊实业有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：陈治国，总经理。 委托诉讼代理人：宋娟，上海方洛律师事务所律师。 被告(反诉原告)：曹建鹏，男，1985年2月22日出生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：浦幸泽，上海福一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡廷，上海福一律师事务所律师。 原告上海垣磊实业有限公司(以下简称“垣磊公司”)与被告曹建鹏及反诉原告曹建鹏与反诉被告垣磊公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法由审判员于凯独任审判，后因案件审理需要，依法裁定转为普通程序进行审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)垣磊公司的委托诉讼代理人宋娟，被告(反诉原告)曹建鹏及其委托诉讼代理人浦幸泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告垣磊公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除垣磊公司与曹建鹏于2017年2月18日签订的关于上海市普陀区武宁路XXX号XXX、XXX室以及隔层(以下称“涉案房屋”)的《租赁合同》；二、判令曹建鹏立即迁出涉案房屋；三、判令曹建鹏支付垣磊公司自2017年5月18日至曹建鹏实际迁出之日止的租金和占有使用费[以年租金人民币500,000元(以下币种均为人民币)计算，自2017年5月18日起计算至2018年2月17日止，为375,000元；以年租金550,000元计算，自2018年2月18日起计算至实际迁出之日止]；四、判令曹建鹏支付垣磊公司违约金125,000元；五、诉讼费由曹建鹏承担。审理中，垣磊公司增加一项诉讼请求为：判令曹建鹏支付2018年12月起至2019年5月期间的水电费33,962.5元。事实与理由：2017年2月18日，垣磊公司与曹建鹏签订《租赁合同》，约定垣磊公司将涉案房屋出租给曹建鹏使用。但曹建鹏自2017年5月13日起未支付任何租金，经多次催讨未果。因此，垣磊公司诉至法院，请求判如所请。 被告曹建鹏辩称，垣磊公司并未按照约定向曹建鹏交付房屋，实际交付的房屋并不包含上海市普陀区武宁路XXX号XXX室房屋(以下简称“武宁路864室房屋”)，致使曹建鹏无法经营原计划的足浴店，造成经营和装修等重大损失。因此，垣磊公司应免除未交付房屋相应部分的租金。因垣磊公司违约在先，故不同意承担违约金。 反诉原告曹建鹏提出反诉诉讼请求：一、判令解除曹建鹏与垣磊公司签订的《租赁合同》；二、判令免除垣磊公司未交付区域的相应租金；三、判令垣磊公司赔偿曹建鹏500,000元；四、判令垣磊公司支付曹建鹏违约金137,500元；五、本诉及反诉受理费等诉讼必要费用由垣磊公司承担。审理中，曹建鹏于2019年9月11日变更第一项、第二项诉讼请求为：一、判令垣磊公司与曹建鹏继续履行所签订的《租赁合同》；二、判令免除垣磊公司未交付区域的相应租金(自合同签订之日起至房屋全部交付之日止)。曹建鹏又于2020年4月7日再次变更第一项诉讼请求为：判令解除曹建鹏与垣磊公司签订的《租赁合同》。事实与理由：双方签订《租赁合同》后，垣磊公司未按照约定交付房屋，而是将武宁路864室房屋另租他人。因此，垣磊公司存在违约行为，理应承担违约责任。曹建鹏承租房屋后，对涉案房屋的隔层进行装修，计划经营足浴店，但因武宁路864室房屋未如约交付，导致无法进行经营；考虑到实际支出的装修费用300,000元及经营损失，故主张垣磊公司应赔偿500,000元。曹建鹏提起反诉，请求判如所请。 反诉被告垣磊公司辩称，垣磊公司已按照约定交付房屋，不存在违约行为，故不应给付赔偿金及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下： 一、上海市普陀区武宁路XXX号(全幢)房屋登记权利人为江苏盐阜公路运输集团有限公司。江苏盐阜公路运输集团有限公司与垣磊公司签订有《房屋租赁协议书》，约定该房屋出租给垣磊公司使用，租赁期限为10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止。该房屋一楼沿街店铺登记门牌号依次为武宁路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号；2017年3月30日，经辖区上海市公安局普陀分局石泉路派出所确认，上述沿街店铺对应的经营商户分别为：山东水饺店、一品香菜饭、华联超市、宁夏特产店、仕南足浴店、仕南小吃部、兰州拉面店。 二、2017年2月18日，垣磊公司(甲方、出租方)与曹建鹏(乙方、承租方)签订《租赁合同》。该合同主要约定以下内容：甲方向乙方出租涉案房屋，建筑面积400平方米；乙方承诺承租房屋作为经营餐饮足浴使用；双方约定租赁期限为3年，租赁期限自2017年2月18日起至2020年2月17日止；年租金为500,000元，第2年、第3年租金为550,000元；支付方式为“付三押二”，乙方每3个月提前5日向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、通讯等费用由乙方承担；乙方另需装修或增设设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方撤离时，需将租赁区域内的装修、装潢设施按当时的状况移交给甲方，合同到期或因乙方原因提前终止合同后，乙方撤离的，乙方无偿向甲方移交；甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的的或乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，守约方可书面通知违约方解除合同，违约方应向守约方按月租金的3倍支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；甲方如未按时向乙方交付租赁区域的，甲方除免除延迟交付期间的租金等相关费用外，如造成乙方直接经营损失的，甲方按每天相对应的租金赔偿乙方。上述合同签订后，曹建鹏给付租金押金83,333元及首期租金。 三、上述《租赁合同》签订后，曹建鹏在标注门牌号为武宁路XXX号的店铺位置经营有米思妮烤吧(夜宵、麻辣烫)；该商户工商登记注册字号为上海市普陀区雄飞餐饮服务部，由曹建鹏于2017年10月12日以他人名义设立，注册经营地址为上海市普陀区石泉街道武宁路XXX号。垣磊公司另向曹建鹏交付涉案房屋中的隔层部位。此外，曹建鹏于2017年3月23日以他人名义注册上海市普陀区仕南足浴店，经营地址为上海市普陀区石泉街道武宁路XXX号。 四、垣磊公司与案外人李某签订有《租赁合同》两份，其中约定的租赁房屋分别为上海市普陀区武宁路XXX号和上海市普陀区武宁路XXX号，签订时间均为2018年5月1日。案外人李某于2019年4月23日注册设立上海市普陀区宝贝餐饮服务部，经营地址为上海市普陀区石泉街道武宁路XXX号-1一楼。案外人李某在上海市普陀区武宁路XXX号(全幢)房屋一楼沿街店铺中所经营的商户为图门串烤。 五、经2019年10月25日现场确认，上海市普陀区武宁路XXX号(全幢)房屋一楼沿街店铺中，门牌号为武宁路XXX号的经营商户为华联超市、门牌号为武宁路XXX号的经营商户为杨铭宇黄焖鸡米饭(潮汕沙锅粥)，同侧依次经营商户为图门串烤、麻辣小龙虾、米思妮烤吧(夜宵、麻辣烫)，米思妮烤吧店铺处门牌号为武宁路XXX号。交付涉案房屋中的隔层部位(米思妮烤吧店铺二楼)存在经营足浴店的装修痕迹，现场大部分隔断、设施等均已遭到毁损。同时确认该栋建筑南临武宁路，该道路部分机动车道、非机动车道处于封闭施工中，建筑外围的人行通道尚可通行。 六、经万隆建设工程咨询集团有限公司工程师沈超现场踏勘并实地测量，并经垣磊公司负责人葛兆奎与曹建鹏确认，垣磊公司实际交付曹建鹏的房屋(米思妮烤吧及二楼部分)面积约为298平方米(其中一楼部分约83平方米、二楼部分约215平方米)，经营商户为图门串烤、麻辣小龙虾的店铺面积约172平方米。同时，经现场确认，结合建筑物施工平面图及建筑构件状态，确认垣磊公司实际交付曹建鹏的房屋隔层部分并非原始建筑结构。 七、曹建鹏于2019年12月停止经营活动，腾空米思妮烤吧店铺并锁闭入户门。 八、上海江苏饭店出具的《水电煤气蒸汽抄表数(明细表格)》载明，使用部门为“足浴”的商户，2018年12月至2019年5月期间的水费、电费应收金额合计为33,962.5元。 九、落款日期为2017年2月19日、载明发包方为曹建鹏的《建筑装饰工程施工合同》，主要内容为：乙方濮存进承包武宁路XXX号1楼足浴按摩房装饰装潢工程，工程面积300平方米，总投资360,000元。 十、曹建鹏于2019年5月9日收到本院送达的诉状副本。 以上事实，有《上海市房地产权证》、《租赁合同》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。 反诉事实查明同本诉。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。垣磊公司与曹建鹏自愿签订《租赁合同》，对租赁房屋、租赁期限、租金标准、违约责任等内容予以明确约定，系双方真实意思表示。但作为租赁标的的涉案房屋，其中隔层部分并非原始建筑结构部分，并无证据表明系经主管部门批准建设的，故该《租赁合同》涉及隔层部分的内容应属无效。除隔层部分之外的合同内容，于法不悖，故合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 作为出租方的垣磊公司，负有按照合同约定交付房屋的义务，并保证可满足约定的租赁用途。涉案房屋所在建筑的一楼店铺存在门牌号标注混乱的情况，门牌号与店铺位置缺乏对应关系，故垣磊公司是否完成交付房屋的义务可依照实际交付的面积予以确定。结合已查明的事实，可确认垣磊公司实际交付的面积显著少于合同约定的租赁面积，而目前交付的部分连同相邻店铺(图门串烤、麻辣小龙虾店铺)的合计面积可基本与约定的租赁面积相当，故本院采信曹建鹏的意见，认定垣磊公司并未按照约定完成其给付房屋的义务，同时已交付的房屋隔层部分因涉嫌系违章建筑，亦难以满足使用需要。 作为承租人的曹建鹏，负有向出租人给付租金的义务。虽然出租人并未按照约定完成给付义务，但曹建鹏已实际接收部分涉案房屋，并已实际投入使用，且经营活动持续至2019年12月。曹建鹏在实际接收的面积显著少于约定的租赁面积的情况下，有权主张对方承担继续履行、赔偿损失等违约责任，亦有权要求协商变更合同约定或解除合同，但在实际已使用房屋开展经营活动的情况下，并无理由拒付全部租金，故曹建鹏亦因长期拖欠租金而构成违约。此外，曹建鹏在承租房屋时，为避免经营风险，理应对房屋状况作审慎了解，但在垣磊公司未能出具隔层部分合法建造证明的情况下，仍自愿签订《租赁合同》，故存在对导致部分合同内容无效的过错。 结合以上评述意见，针对本诉部分，鉴于曹建鹏存在欠付租金的违约行为，垣磊公司有权主张解除合同，故双方签订的《租赁合同》应于诉状副本送达之日(即2019年5月9日)解除。曹建鹏应于合同解除后，承担返还房屋的义务。综合考虑已交付房屋的面积、因涉嫌违章建筑影响实际使用的情况等因素，本院酌情调整租金标准，曹建鹏应给付合同解除前欠付的租金及占有使用费合计400,000元。审理中，经本院多次释明，曹建鹏始终未与垣磊公司交接房屋，故应向垣磊公司给付占有使用费，按照每年200,000元的标准，自2019年5月10日起给付至房屋实际返还之日止。因曹建鹏在使用期间并未给付水费、电费，故本院采纳垣磊公司的意见，即曹建鹏应给付欠付的水费、电费合计33,962.5元。因曹建鹏存在欠付租金的违约行为，故应承担给付违约金的责任，考虑合同部分无效以及实际履行情况，本院酌情调整违约金为40,000元。针对反诉部分，垣磊公司应就未按约定交付房屋承担违约责任，同样考虑合同部分无效以及实际履行情况，本院酌情确定垣磊公司应承担违约金40,000元；此外，结合双方《租赁合同》的约定，并考虑曹建鹏的经营损失，违约金尚不足弥补其实际损失，故本院酌情确定垣磊公司应赔偿曹建鹏损失360,000元。此外，鉴于合同已解除，垣磊公司应向曹建鹏退还押金83,333元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海垣磊实业有限公司与被告(反诉原告)曹建鹏就上海市普陀区武宁路XXX号XXX、XXX室以及隔层签订的《租赁合同》，其中涉及隔层部分的合同内容无效，其余合同内容于2019年5月9日解除； 二、被告曹建鹏应于本判决生效之日起十日内向原告上海垣磊实业有限公司返还已交付的房屋(门牌号为武宁路XXX号的原米思妮烤吧店铺及隔层部分)； 三、被告曹建鹏应于本判决生效之日起十日内给付原告上海垣磊实业有限公司截止合同解除之日欠付的租金及占有使用费人民币400,000元； 四、被告曹建鹏应于本判决生效之日起十日内给付原告上海垣磊实业有限公司合同解除后的占有使用费(按照每年人民币200,000元的标准，自2019年5月10日起计算至上述房屋实际返还之日止)； 五、被告曹建鹏应于本判决生效之日起十日内给付原告上海垣磊实业有限公司水费、电费合计人民币33,962.5元； 六、被告曹建鹏应于本判决生效之日起十日内给付原告上海垣磊实业有限公司违约金人民币40,000元； 七、原告上海垣磊实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告曹建鹏押金人民币83,333元； 八、反诉被告上海垣磊实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告曹建鹏违约金人民币40,000元； 九、反诉被告上海垣磊实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告曹建鹏损失人民币360,000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉受理费人民币13,383元，由原告上海垣磊实业有限公司承担人民币1,832元，由被告曹建鹏承担人民币11,551元。 反诉受理费人民币5,082元，由反诉原告曹建鹏承担人民币1,211元，由反诉被告上海垣磊实业有限公司承担人民币3,871元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  于 凯 人民陪审员  蒋国伟 人民陪审员  张 婷 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  朱 颖 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。