上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3535号原告：徐进，女，1965年10月5日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：庄丽斌，上海一凡律师事务所律师。被告：张耀光，男，1952年9月5日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，住上海市松江区。被告：周国英，女，1955年11月13日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，住上海市松江区。被告：张弗，男，1979年12月27日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，住上海市松江区。第三人：上海天胜房地产经营有限公司，住所地上海市松江区广富林路XXX号XXX楼2110。法定代表人：唐雪锋，总经理。委托诉讼代理人：徐颖。原告徐进与被告张耀光、周国英、张弗、第三人上海天胜房地产经营有限公司(以下简称：天胜房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄丽斌、第三人的委托诉讼代理人徐颖到庭参加诉讼，被告张耀光、周国英、张弗经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐进向本院提出诉讼请求：一、判令第三人协助三被告办理上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续；二、判令三被告继续履行2014年12月2日签订的《动迁安置房买卖合同》，协助原告办理该房屋过户登记手续。事实与理由：2014年12月2日,原告与三被告签订《动迁安置房买卖合同》,从被告处购买了系争房屋,约定签订合同当日原告向被告支付购房款四十万元人民币,待政策满足房屋实际过户后再支付十万元,当日原告已依约支付了购房款四十万元,并实际入住。系争房屋系2009年11月4日三被告动迁后取得,目前大产证仍在第三人名下。2018年7月25日,松江法院出具(2017)沪0117民初12070号民事判决书,认定2014年12月2日签订的《动迁安置房买卖合同》有效。2019年11月1日,江苏省兴化市人民法院出具(2019)苏1281民初2612号民事判决书,收取了原告十万元购房尾款,判决原告对系争房屋的执行异议成立。现居委会通知可以办理过户手续,但被告拒不配合原告过户,故诉至法院,请求法院依法判决。被告张耀光、周国英、张弗未作答辩。第三人天胜房地产公司述称：原被告之间就本案系争房屋的买卖情况第三人并不知晓。现系争房屋大产证确实登记在第三人名下，第三人同意按照法院判决履行协助办理系争房屋的过户登记手续。本院经审理查明事实如下：三被告均系松江区车墩镇新泾村江桥198号宅基地房屋的立基人，宅基地使用权证登记的户主为被告张耀光。2009年11月4日，被告张耀光作为被拆迁人(乙方)、松江工业区东部开发建设有限公司作为拆迁人(甲方)，双方签署了《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，被告张耀光位于新泾村江桥198号房屋被拆迁，双方对于拆迁安置内容进行了约定。该拆迁协议签订后，被告张耀光取得了位于上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室安置房屋。2010年12月12日，天胜房地产公司出具了付款方为张耀光的销售不动产统一发票，金额为93,386元。原告现持有涉案房屋购房发票的发票联及办证联原件。2014年12月2日，被告张弗以张耀光名义(甲方)与原告徐进(乙方)签订《动迁安置房买卖合同》，约定甲方以净到手价50万元价格，将位于上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积55.62平方米)转让给乙方，签署本合同当日,乙方支付甲方40万元，办理交税过户当日支付10万元。该合同另对其它事宜均作了约定。该合同签订当日，原告即向被告张弗交付395,000元，加上原告于2014年11月1日支付的定金5,000元，合计支付400,000元。即日，被告张弗向原告交付房屋，并出具房款收据一份，载明“今收到购买方徐进用于购买本人位于上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房产的购房款40万元，包含已付定金5,000元”。原告自2014年12月起一直居住涉案房屋至今。2018年7月23日，系争房屋所在晨星居委会在小区内发出公告，通知晨星四季苑小区自2018年8月1日起可办理房屋产权证。现因三被告拒绝配合原告办理系争房屋过户手续，故涉讼。另查明：2017年7月17日，本院受理了原告徐进与被告张耀光、张弗确认合同有效纠纷一案，徐进诉请要求确认2014年12月2日其与被告张耀光、张弗签订的《动迁安置房买卖合同》有效。该案诉讼中，张耀光以其未在《动迁安置房买卖合同》上签名，也没有授权他人办理买卖事宜，出售房屋不是其真实意思为由抗辩，并提出司法鉴定申请。该案审理过程中，本院委托司法鉴定机构对《动迁安置房买卖合同》上“张耀光”签名字迹作鉴定，鉴定结论为“2014年12月2日《动迁安置房买卖合同》甲方落款处“张耀光”签名字迹不是张耀光本人所签。2018年7月25日，本院作出(2017)沪0117民初12070号民事判决书，判令：确认原告徐进与被告张弗就上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系合法有效。又查明：江苏省兴化市人民法院于2017年9月19日就刘德进与张耀光、周国英、张弗、杨飞之间民间借贷纠纷一案作出判决，判令由张耀光、周国英、张弗、杨飞于判决生效后立即偿还刘德进借款20万元及利息并承担诉讼费4,300元、公告费560元，合计4,860元。该案审理过程中，兴化法院根据刘德进的财产保全申请，于2017年4月13日作出书面裁定，查封了本案涉案房屋。后徐进向兴化法院提起执行异议，兴化法院于2018年1月26日受理了原告徐进诉被告刘德进、第三人张耀光、周国英、张弗案外人执行异议之诉，该案审理过程中，原告徐进于2019年10月25日将《动迁安置房买卖合同》约定的剩余购房款10万元交付兴化法院。后兴化法院以徐进已按照合同约定支付价款40万元且将购房剩余款10万元交付兴化法院，已付清全部房款，讼争房屋未能变更权属登记非原告徐进主观过错为由，于2019年11月1日作出(2019)苏1281民初2612号民事判决，判令：不得执行徐进占有的位于上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室。现原告要求该10万元款项与应付被告的剩余房款10万元相抵消。以上事实，有拆迁补偿安置协议、动迁安置房买卖合同、不动产登记簿、银行转账凭证、房款收据、民事判决书、居住证明以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应遵守。一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告徐进与被告张弗于2014年12月2日签订的《动迁安置房买卖合同》，经本院(2017)沪0117民初12070号民事判决确认为有效合同，且被告张耀光作为该案共同被告参与诉讼，已予以明知，周国英作为张耀光的配偶，也应当予以明知。本案的焦点问题是该《动迁安置房买卖合同》的有效性是否必然产生物权变动的后果。对此，本院认为，根据原告已按照《动迁安置房买卖合同》约定支付购房款，自2014年12月起实际占有居住系争房屋至今已达六年，原告未办理房地产权证系受安置房政策限制而非原告自身过错的事实，即使被告张弗出卖房屋属于无权处分，也可以认定原告买受涉案房屋的行为构成善意取得，故《动迁安置房买卖合同》的有效性足以产生物权变动的后果，原告有权主张涉案房屋的物权。因三被告作为涉案房屋的共同被安置人，该《动迁安置房买卖合同》的效力也应及于被告张耀光、周国英。现涉案房屋已符合办证条件，故原告诉请要求三被告共同办理涉案房屋不动产登记变更手续，于法有据，本院予以支持。关于本案剩余房款10万元，已由原告交付兴化法院，代为三被告履行兴化法院生效判决确定的债务，故应当认定原告已经全部付清涉案房屋的50万元房款，三被告不得再向原告主张房款。至于被告向原告办理房地产过户手续中产生的税费，应当依照出卖人净到手价50万元的合同约定，全部由原告承担。三被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃民事诉讼权利，应承担不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人上海天胜房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告张耀光、周国英、张弗办理上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房屋不动产登记手续；二、被告张耀光、周国英、张弗于办理取得上海市松江区新桥镇茜浦路600弄4201室房屋不动产登记证之日起五日内协助原告徐进办理过户登记手续。办理过程中产生的税费由原告徐进负担。案件受理费160元，减半收取80元，由原告徐进负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年四月三十日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。