广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终26362号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市景泰来茶餐厅有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路国商大厦东座一层101B、102B、103B。法定代表人：龚金香，总经理。委托诉讼代理人：廖虹杏，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡容，广东鹏乾律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：展腾有限公司，住所地香港中环云咸街1-3号南华大厦14楼。法定代表人：陈子荣，董事。委托诉讼代理人：杨美珊，公司董事。委托诉讼代理人：魏红飚，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市景泰来茶餐厅有限公司（以下简称景泰来公司）因与上诉人展腾有限公司（以下简称展腾公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。景泰来公司上诉请求：1.撤销原审判决第2-7项及第9项，改判展腾公司返还景泰来公司多收取的电费312202.4元，赔偿景泰来公司损失341640元；2.由展腾公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定房屋租赁合同关系中违约方为景泰来公司，与事实不符，本案真正的违约方是展腾公司。本案的房屋租赁合同关系中，展腾公司系出租方，作为房屋所有权人将涉案标的房屋租赁给景泰来公司使用。依据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》第六条物业使用条件的约定，展腾公司应确保交付的租赁房屋及其附属设施处于正常、可使用和安全的状态。可见，涉案标的房屋的相关附属设施即电表等应当是处于正常工作状况，正常计算景泰来公司使用期间的电费，但是景泰来公司自使用标的房屋开始电费一直处于不正常收取状态。景泰来公司自2017年1月开始至2018年9月多支付电费达312202.4元。展腾公司违反双方之间租赁合同的约定，没有确保房屋相关附属设施处于正常的状态，本案中真正违约的系展腾公司。二、展腾公司违约导致房屋租赁合同解除，依法应当赔偿景泰来公司的损失，景泰来公司行使了合同抗辩权，不应承担违约责任。如前所述，正是因为展腾公司存在违约行为，景泰来公司一直多支付电费，景泰来公司自2018年9月发现上述情况后，一直要求展腾公司予以解决，但展腾公司一直未予解决，为维护景泰来公司的合法权益。景泰来公司不得已停止支付2018年10月租金，景泰来公司停止支付租金的行为不是违约行为，是行使了正常的合同抗辩权。同时，由于展腾公司一直未予解决多收取电费情况，景泰来公司于2018年11月5日向人民法院起诉（当时法院要求必须诉前联调，且已通知展腾公司)，要求解除双方之间的租赁合同，合同的解除原因在于展腾公司，展腾公司依法应当承担合同解除的责任。并且，展腾公司于2018年11月20日强行收回租赁标的房屋，更换了门锁，已收回房屋。三、一审判决认定景泰来公司需要赔偿展腾公司为实现债权而产生的费用，事实不清、证据不足。本案中真正违约是展腾公司，展腾公司依法应当承担相应责任，赔偿景泰来公司的各项损失。一审判决认定景泰来公司赔偿展腾公司更换门锁、律师函费用等展腾公司实现债权的费用与事实不符。同时，景泰来公司与展腾公司的房屋租赁合同及补充协议中并未约定展腾公司实现债权的律师费等费用由景泰来公司承担。展腾公司上诉请求：1.撤销原审判决第五项；并改判景泰来公司赔偿展腾公司自2018年10月至12月4日的物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费等项20,095.21元，滞纳金2,558元，电费、空调费等项71,739.16元，滞纳金1，244.17元,合计95,633.54元；2.依法撤销原审判决第八项；3、判令景泰来公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、景泰来公司租赁房产自2018年10月至12月4日欠付物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费等20,095.21元，滞纳金：2,558元；欠付电费、空调费等71,739.16元，滞纳金：1,244.17元，以上各项共计95,633.54元。展腾公司向原审法院提交的证据中分别有国商大厦管理处的收费通知单（见证据13、15)、发票及银行流水（见证据14、16)，不同种类的单据从不同角度清晰无误地证明了以上各项费用的明细及总额为95,633.54元，展腾公司已通过属下子公司全额支付了上述各项费用共计95,633.54元。原审判决却以展腾公司未就差额部分提供支付凭证为由，仅认定并判决景泰来公司清偿展腾公司91,287.71元，少算了4,345.83元显属错误，应予纠正。二、原审判决的认定没有事实和法律依据，与租赁合同约定不符，适用法律不当，应予撤销。1.展腾公司与景泰来公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《加租面积协议书》均明确约定了“景泰来公司拖欠租金达30天以上，展腾公司不予退还租赁保证金”“景泰来公司逾期支付租金、水电费、管理费或其他杂费达一个月以上，展腾公司有权没收租赁保证金、取消免租期并追收免租期内租金、限期搬离并要求赔偿损失”等内容，本案中，原审法院已经查明景泰来公司拒绝支付租金的行为构成违约，展腾公司可行使合同解除权并要求景泰来公司承担违约责任。因景泰来公司的违约行为导致房屋租赁合同中断履行，致使租赁物业被迫空置了四个月的时间，客观上也给展腾公司造成了较大的经济损失，展腾公司有权要求景泰来公司依照合同约定承担违约责任，不予退还租赁保证金646,877元。2.根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，订立合同双方当事人可以自由约定违约金的数额或计算方法，对于约定的违约金是否过高应当根据合同的性质、违约情形、因违约造成的损失等方面来认定，但请求权均在于合同当事人。本案中，景泰来公司在一审中并未以该项约定的违约金过高请求适当减少为由进行抗辩，原审法院在一方当事人依照租赁合同约定主张违约金，另一方当事人没有提出调整请求的情况下，适用《合同法》第一百一十四条第二款之规定显属适用法律不当，裁判有误，应予撤销并依法驳回景泰来公司的相关诉请。景泰来公司辩称,应驳回展腾公司的上诉请求，支持景泰来公司的上诉请求。事实与理由：本案真正的违约方是展腾公司，而非景泰来公司，景泰来公司只是依法行使了相应的抗辩权。本案中展腾公司多收取了景泰来公司的电费，不存在景泰来公司还需要支付相关费用的情形。同时，由于本案的违约方是展腾公司，依据双方之间租赁合同的约定，展腾公司依法应退还租赁保证金。即使展腾公司没有违约，其存在的损失也远远低于租赁保证金数额，租赁保证金的存在是为了弥补损失，而不是惩罚，故展腾公司应退还租赁保证金。景泰来公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同及补充协议；2.展腾公司返还景泰来公司租赁保证金646877元；3.展腾公司返还景泰来公司多收取的电费312202.40元；4.展腾公司赔偿景泰来公司损失2000000元。展腾公司的反诉请求：1.景泰来公司向展腾公司支付2018年10月至11月19日房屋租金369803元及逾期支付违约金458480.25元（逾期支付违约金按所欠租金每日1%计算，暂计至2018年2月28日，其后继续计算至欠款全部清偿之日止）；2.景泰来公司向展腾公司支付2017年10月、12月及2018年2月逾期支付房屋租金的违约金51304.67元；3.景泰来公司向展腾公司支付免租期的租金200879元；4.景泰来公司向展腾公司支付欠缴电费、空调费71739.16元及滞纳金1244.17元；5.景泰来公司向展腾公司支付欠缴物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费20095.21元及滞纳金2558元；6.景泰来公司向展腾公司支付租赁合同解除后自2018年11月20日至12月4日房屋占用费113205元；7.景泰来公司向展腾公司支付其他经济损失2980元。一审法院认定事实：1.2016年8月1日、8月5日，景泰来公司、展腾公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。根据该合同：展腾公司将其名下位于深圳市×××嘉宾路××大厦东××、××、××房产出租给景泰来公司用于经营景泰来茶餐厅；租赁房屋面积为324.77平方米，月租金总额为182629元；租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日止，起始租金为每月182629元，给予一个月的免租期，第三年开始每年递增5%，承租方须于每月15日之前支付租金，每逾期一日按所欠租金的1%支付违约金；租赁房屋应缴的物业管理费及其他费用（包括但不限于水电、空调、电信等及与使用该物业相关的所有费用）由承租人负担，应及时向收款单位缴纳;景泰来公司逾期支付租金、水电费、管理费或其他杂费达一个月以上，或者景泰来公司擅自将该物业转租、细分后分租或转借他人使用时，展腾公司可书面通知景泰来公司终止合同，并有权没收租赁保证金、取消免租期并追收免租期内的租金、限期景泰来公司搬离并要求违约方赔偿损失。2016年11月5日及2017年6月8日，双方先后签订两份《加租面积协议书》，加租面积分别为135.69平方米、5.66平方米，免租期分别为2016年11月5日至11月19日、2017年6月8日至8月14日，起始租金分别为26184.94元、1000元。按照上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《加租面积协议书》，2018年8月15日至2019年8月14日期间，初始租赁房产、初次加租面积、二次加租面积租金分别为191760元、1050元、33600元，合计226410元。2.2016年8月5日、2016年11月5日、2017年6月8日，景泰来公司分三次向展腾公司支付租赁保证金共计646877元。3.上述合同签订后，景泰来公司虽偶有迟延，但基本按照合同约定支付租金及相关费用，其中2017年10月租金支付时间为当月20日，2017年12月租金支付时间为当月25日，2018年2月租金分两笔支付。2018年1月15日，展腾公司委托案外人戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司向景泰来公司发出《关于逾期支付租金产生之违约金事宜的函》，要求其就迟延支付2017年10月租金4天支付违约金7305.16元、就迟延支付2017年12月租金9天支付违约金16436.61元。前述违约金均以182629元为基数，按每日1%计算。2018年3月15日，展腾公司向景泰来公司发出《关于逾期支付租金产生之违约金事宜的函》，要求其就迟延支付2018年2月租金115629元10天及100000元16天分别支付违约金11562.90元、16000元。4.2018年10月起，景泰来公司以案涉商铺电费与实际用电情况不符为由拒绝交纳租金，声称展腾公司自2017年6月8开始多收取其电费312202.40元。景泰来公司主张上述多计电费的事实系其自行测量发现，而未提供相应证据证明，故原审法院对相关事实不予认定。5.景泰来公司自行委托鉴定机构对案涉租赁房产内装修价值进行评估，鉴定结论认定相关装修价值341640元，其中室内装修184560元、餐具厨具设备157080元。6.2018年11月15日、11月16日，展腾公司及其委托律师分别向景泰来公司发出《通知函》和《律师函》，主张解除前述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《加租面积协议书》，要求景泰来公司支付租金及相关费用，并于2018年11月19日之前自行搬迁租赁房屋内属于景泰来公司的设备、物料、用品等，将租赁房屋按合同约定归还展腾公司，否则展腾公司将按无主物品予以清理、丟弃，收回租赁房屋。上述《通知函》粘贴于案涉租赁房屋的房门，《律师函》于同月17日送达景泰来公司。展腾公司为委托律师发出上述《律师函》支出1600元。7.景泰来公司确认其在合同履行期间直接向案涉房产物业管理处支付电费等费用。展腾公司主张，该管理处曾召集景泰来公司检查用电线路，未发现异常。2018年11月28日、12月26日，展腾公司下属子公司展腾房地产顾问（深圳）有限公司支付租赁房产水费、电费、管理费、空调费共计91287.71元。展腾公司主张该项金额共计95633.54元，但未就差额部分提供支付凭证，应承担举证不能之后果。8.景泰来公司主张展腾公司已于2018年11月20日收回案涉租赁房产，展腾公司主张其于2018年11月21日更换案涉房产门锁，因景泰来公司擅自撬开门锁，展腾公司于2018年12月4日清拆并收回租赁房产另行出租。景泰来公司确认其于2018年12月1日曾因评估需要进入租赁房产。展腾公司两次更换门锁共计支出1380元。9.展腾公司主张景泰来公司还存在擅自转租行为，但提供的证据不足以证明景泰来公司将租赁房产交付案外人使用，故原审法院对其该项主张不予采信。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《加租面积协议书》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。展腾公司在上述租赁合同项下的义务为提供租赁房产供景泰来公司使用，展腾公司本身并不提供物业管理服务或供电服务，亦非相关费用之收取方；惟展腾公司系案涉房产之所有人，同时为相关物业管理服务合同和供电合同之缔约人，基于合同相对性负有清偿相关债务之责任，而景泰来公司在案涉合同履行期间实际使用该物业管理服务和供电服务，因此有必要对相关费用的付款义务人予以明确，即景泰来公司按照其实际接受服务的情况直接向收款单位即物业管理公司付款；前述约定不表明展腾公司负有提供相关服务及适当收费之义务（亦不负有返还所谓“多收取电费”义务，但有义务协助景泰来公司与相关服务方和收费方沟通），景泰来公司不得以租赁房产电费收费过高为由拒付租金——景泰来公司提供的证据亦不足以证明电费过高之事实，其拒绝支付租金的行为构成违约，展腾公司可行使合同解除权并要求景泰来公司承担相应的违约责任。关于合同解除时间，展腾公司于2018年11月16日通知解除合同，因景泰来公司对合同解除事由存在争议，故展腾公司所发出的解除合同通知未发生效力；但鉴于因景泰来公司已于2018年11月6日提起本案诉讼请求解除案涉租赁合同，且展腾公司已于2018年12月4日收回案涉租赁房屋，故原审法院认定案涉租赁合同于2018年12月4日解除。关于违约责任的具体范围：首先，景泰来公司应当按照合同约定标准支付2018年10月15日至2018年12月4日期间租金（377350元=226410元×50/30),展腾公司在起诉中主张参照租金标准计收2018年11月20日至12月4日期间的房屋占用费系基于其对合同解除时间的认识，但计收标准一致，故原审法院直接按照租金对展腾公司的诉讼请求予以支持。相应的逾期付款违约金应以226410元为基数自2018年10月15日起计至2018年11月14日，以377350元为基数自2018年11月15日起计至清偿之日。至于违约金计收标准，合同约定为每日1%，显然过高，原审法院酌情调整为按每日万分之五计收。其次，合同约定的免租期系为方便景泰来公司装修使用租赁房屋为目的，但须以其按照合同履行为前提，在景泰来公司违约拒不履行合同的情况下，展腾公司有权按照合同“取消免租期并追收免租期内的租金”，该免租期内的租金并无约定，原审法院按照初始租金计算为218813.94元（182629元+26184.94元+1000元），展腾公司主张的200879元低于前述金额，系对自身权利的处分，原审法院予以准许。再次，就景泰来公司逾期支付2017年10月、12月及2018年2月租金的违约金，展腾公司按每日1%计得51304.67元，原审法院酌情调整为按每日万分之五计收为2565.24元。第四，因景泰来公司未按约定支付水电费、管理费及其他杂费,致使展腾公司已经向案外人清偿欠缴电费、空调费、物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费及滞纳金共计91287.71元，景泰来公司应予以赔偿。第五，因景泰来公司未与展腾公司交接，展腾公司为减少损失自行更换门锁收回租赁房产，景泰来公司擅自破坏门锁后展腾公司又再次换锁，故景泰来公司应赔偿展腾公司两次更换门锁产生的费用1360元。此外，展腾公司委托律师发函所支出的费用系其实现债权支出的费用1600元，景泰来公司亦应赔偿。第六，合同约定在景泰来公司违约时展腾公司可没收租赁保证金，但前述逾期支付租金违约金、追收免租期内租金、赔偿实现债权费用等已经足以弥补展腾公司损失，同时主张显然过分高于展腾公司的实际损失，故展腾公司应予返还。至于景泰来公司要求展腾公司赔偿的2000000元，在庭审中明确系预估值，以评估报告认定的341640元为准。一方面，景泰来公司系违约方，无权要求展腾公司对室内装修进行赔偿；另一方面，景泰来公司能够进入租赁房产进行评估而未搬离动产，且该评估报告亦系景泰来公司单方委托，故原审法院对该评估结论不予采信，对景泰来公司要求展腾公司赔偿相关动产损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司与被告展腾有限公司之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《加租面积协议书》已于2018年12月4日解除；二、原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司应于判决生效后十日内清偿被告展腾有限公司2018年10月15日至2018年12月4日期间租金人民币377350元及逾期付款违约金(该违约金按每日万分之五，以人民币226410元为基数，自2018年10月15日起计至2018年11月14日；以人民币377350元为基数，自2018年11月15日起计至清偿之日）；三、原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司应于判决生效后十日内清偿被告展腾有限公司免租期内租金人民币200879元；四、原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司应于判决生效后十日内清偿被告展腾有限公司因逾期支付2017年10月、12月及2018年2月租金的违约金人民币2565.24元；五、原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司应于判决生效后十日内清偿被告展腾有限公司电费、空调费、物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费及滞纳金共计人民币91287.71元；六、原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司应于判决生效后十日内赔偿被告展腾有限公司更换门锁产生费用人民币1360元；七、原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司应于判决生效后十日内赔偿被告展腾有限公司律师费人民币1600元；八、原告展腾有限公司应于判决生效后十日内返还被告深圳市景泰来茶餐厅有限公司租赁保证金人民币646877元；九、驳回原告深圳市景泰来茶餐厅有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告展腾有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币30473元，由景泰来公司负担人民币25473元、展腾公司负担人民币5000元；反诉受理费人民币8216元，由景泰来公司负担人民币7000元、展腾公司负担人民币1216元。上述费用双方已分别预付，双方当事人互负给付义务抵销后，景泰来公司应在判决生效之日起十日内迳付展腾公司案件受理费人民币2000元。经审查一审庭审笔录以及双方上诉意见，双方当事人在原审已经就本案事实争点和焦点问题充分举证和辩论，事实已经基本查清，二审中，展腾公司提交招商银行的付款回单一份，以证明展腾房地产顾问（深圳）有限公司于2018年12月26日代其缴纳了涉案房屋2018年12月的管理费4348.83元，景泰来公司对该付款回单的真实性无异议，但认为展腾公司2018年11月20日已收回涉案房屋，涉案房屋2018年12月的管理费与景泰来公司无关。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院对本案进行书面审理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。景泰来公司主张展腾公司未能保证涉案房产电表正常工作导致其多付电费，故系展腾公司违约。对此，本院认为，首先，景泰来公司提交的证据不足以证明其存在多付电费的情况；其次景泰来公司在合同履行期间系直接向涉案房产物业管理处缴纳电费，且电费的最终收取部门系供电部门而非展腾公司，展腾公司并非供电合同的相对方。故景泰来公司关于展腾公司违约并要求展腾公司返还多收取的电费、赔偿损失的主张没有事实依据，不能成立。因景泰来公司违约导致涉案房屋租赁合同解除，故原审判决景泰来公司赔偿展腾公为实现债权而产生的费用，并无不当，本院予以维持。双方租赁合同约定在景泰来公司违约时需承担的违约责任同时包括没收租赁保证金、补交免租期内租金、赔偿损失几项，景泰来公司承担的违约责任应与其给展腾公司造成的损失基本相当。景泰来公司虽未直接提出违约金过高的主张，但景泰来公司的抗辩理由为其并未违约，举重以明轻，应视为其已提出违约金过高应予调整的请求，故法院可以根据案件的实际情况予以适当调整。综合考虑景泰来公司的违约情形、展腾公司损失，景泰来公司向展腾公司支付逾期支付租金违约金、补交免租期内租金已经足以弥补展腾公司损失，展腾公司再同时主张没收租赁保证金显然过分高于其实际损失。故原审判决展腾公司应返还景泰来公司租赁保证金，处理恰当，本院予以维持。展腾公司主张其已向案外人清偿景泰来公司欠缴的电费、空调费、物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费及滞纳金，请求景泰来公司赔偿，经核算，展腾公司请求的数额与原审判决支持的数额差额为涉案房屋2018年12月的管理费。虽然涉案租赁合同的解除时间为2018年12月4日，但展腾公司于2018年11月21日更换涉案房产门锁后，景泰来公司除2018年12月1日因评估需要擅自撬开门锁进入涉案租赁房产外，在2018年12月并没有实际使用涉案租赁房产，故展腾公司要求景泰来公司承担该月份的管理费，依据不足，不能成立。综上所述，景泰来公司、展腾公司的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27985元，由深圳市景泰来茶餐厅有限公司承担16760元，由展腾有限公司承担11225元。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 **峰二〇二〇年四月二十四日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。