湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15081号原告：容建桥，男，1958年5月6日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市青山区，被告：武汉市青山区红卫路街虹蔚社区青城国际小区业主委员会，住所地武汉市青山区和平大道1258号1栋1单元2003号。负责人：刘程，业委会主任。委托诉讼代理人：周源、王剑博，系湖北瀛楚律师事务所律师，特别授权。被告：刘程，男，1982年11月23日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，第三人：武汉锦华物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区新华路186号（福星国际商会大厦）1单元1518号。法定代表人：顾苏，总经理。原告容建桥与被告武汉市青山区红卫路街虹蔚社区青城国际小区业主委员会（以下简称“青城国际业委会”）、被告刘程、第三人武汉锦华物业管理有限公司（以下简称“锦华物业公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，同年8月16日原告容建桥申请追加刘程为本案被告参加诉讼，本院依法追加。本案适用普通程序，于2019年11月5日、12月17日公开开庭进行了审理，原告容建桥、被告青城国际业委会的委托诉讼代理人周源、王剑博、第三人锦华物业公司法定代表人顾苏到庭参加诉讼。被告刘程经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告容建桥向本院提出诉讼请求：1、撤销2015年7月1日青城国际业委会选聘第三人为“青城国际”小区的物业服务企业的决定和与其签订的《青城国际物业服务合同》或主要条款；由第一、二被告向第三人支付原告2015年7月1日至2017年7月1日期间物业管理费3，004.8元，不得从青城国际小区公共收益中支出。2、撤销2017年6月20日青城国际业委会选聘第三人为“青城国际”小区的物业服务企业的决定和与其签订《“青城国际”物业服务合同》或主要条款；由第一、二被告向第三人支付原告2017年7月1日至2019年7月1日期间的物业管理费3，004.8元，不得从青城国际小区公共收益中支出。3、撤销2018年10月12日被告委托北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师陈湘江担任原告诉被告业主撤销权纠纷一案被告诉讼代理人的决定和与其签订的委托合同、授权委托书，陈湘江向被告退还委托诉讼代理费6000元。4、撤销2019年6月被告委托湖北瀛楚律师事务所律师周源、王剑搏担任被告法律顾问的决定和与其签订的委托合同、授权委托书，周源、王剑搏向被告退还法律顾问费24000元。5、撤销2019年6月被告委托湖北瀛楚律师事务所律师周源、王剑搏担任原告与被告业主知情权纠纷一案一审、二审被告诉讼代理人决定和与其签订的委托合同、授权委托书、周源、王剑搏向被告退还委托诉讼代理费15000元。6、撤销2019年8月被告委托湖北瀛楚律师事务所律师周源、王剑搏担任原告与被告业主撤销权纠纷一案一审、二审被告委托诉讼代理人决定和与其签订的委托合同、授权委托书，周源、王剑搏向被告退还委托诉讼代理费15000元。7、撤销2019年5月被告修改《业主委员会议事规则》的决定和修改的《业主委员会议事规则》。8、撤销2019年5月被告在修改的《业主委员会议事规则》上，6月被告在委托湖北瀛楚律师事务所律师周源、王剑搏律师担任被告法律顾问的决定和与其签订的委托合同、授权委托书，8月被告在委托湖北瀛楚律师事务所律师周源、王剑搏担任原告与被告业主撤销权纠纷一案一审、二审被告委托诉讼代理人决定和与其签订的委托合同、授权委托书上使用被告印章的决定。本案诉讼费由两被告承担，不得从“青城国际”小区公共收益中列支。事实与理由：2015年7月1日前，被告在没有召开青山区“青城国际小区业主大会讨论与表决，也没有采用书面形式征求青山区“青城国际”小区全体业主的意见，未将书面征求意见书送达给全体青山区“青城国际”小区全体业主，没有经过“青城国际”小区半数以上业主表决决定选聘第三人为服务企业的情况下，2015年7月1日，被告第1次选聘第三人为物业服务企业并与其签订第1份《“青城国际”物业服务合同》，期限2年。2017年6月20日前，被告在既没有召开青山区“青城国际”小区业主大会，也没有书面征求青山区“青城国际”小区业主的意见，即“青城国际”小区半数以上业主没有对选聘物业服务企业作出表决或意见的情况下，2017年6月20日被告直接选聘第三人为物业服务企业并与其第2次签订《“青城国际”物业服务合同》，期限2年。上述2份《“青城国际”物业服务合同》签订后，被告既没有书面向青山区“青城国际”小区全体业主书面公告，也没有将2份《“青城国际”物业服务合同》的内容向青山区“青城国际”小区全体业主书面公示，被告违法剥夺了青山区“青城国际”全体业主的选择权、知情权、诉讼权等权利，致使青山区“青城国际”小区全体业主至今仍然蒙在鼓里。青山区“青城国际”小区业主向被告询问与第三人签订物业服务合同情况，被告也不作正面回答。原告询问被告是否与第三人签订物业服务合同情况时也是支支吾吾，原告要求查阅上述物业服务合同时，被告以没有时间、等待通知等理由拖延不予办理，在原告无数次催促下，直到2018年7月2日，被告才为原告复印了上述2份《“青城国际”物业服务合同》，原告才知道上述2份《“青城国际”物业服务合同》的具体内容。上述2份《“青城国际”物业服务合同》的第九条规定的物业服务费标准是按建筑面积每平米1.6元；第十条规定业主按年交纳物业服务费；第十四条第(二)规定的车辆停泊服务费室内车位每月500元;第三十二条规定的业主违约，应按每日千分之五的标准向第三人支付违约金。上述事实表明被告2次选聘第三人为物业服务企业违法的、应予撤销;被告与第三人签订的2份物业服务合同违法的，应予撤销，对全体“青城国际”小区业主及原告没有约束力。理由如下:一、被告第1次选聘第三人为物业服务企业违法的应予撒销;与其签订的第1份物业服务合同违法，应予撤销。2015年7月1日前，被告在没有召开青山区“青城国际”小区业主大会讨论与表决，也没有采用书面形式征求青山区“青城国际”小区全体业主的意见，将书面征求意见书送达给全体青山区“青城国际”小区全体业主，没有经过“青城国际”小区半数以上业主表决决定选聘第三人为服务企业的情况下，2015年7月1日，被告第1次选聘第三人为物业服务企业并与其签订第1份《“青城国际”物业服务合同》，严重违反了我国《物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第三十五条、武汉市《物业管理条例》第二十八条、第四十九条、第五十五条的规定，其选聘第三人为物业服务企业程序严重违法、可以撒销;与其签订的上述第1份物业服务合同是违法的，可以撒销的或主要内容是违法的、可以撤销;对青山区“青城国际”小区全体业主及原告没有约束力。二、被告第2次选聘第三人为物业服务企业违法，应予撒销;与其签订的第2份物业服务合同违法，应予撤销。2017年6月20日前，被告既没有召开青山区“青城国际”小区业主大会讨论与表决，也没有采用书面形式征求青山区“青城国际”小区全体业主的意见，将书面征求意见送达给全体青山区“青城国际”小区业主，没有经过“青城国际”小区半数以上业主表决决定选聘第三人为服务企业的情况下，2017年6月20日，被告第2次选聘第三人为物业服务企业并与其签订第2份《“青城国际”物业服务合同》，严重违反了我国《物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第三十五条、《武汉市物业管理条例》第二十八条、第四十九条、第五十五条的规定，被告第2次选聘第三人为物业服务企业严重违法、可以撤销:与其签订上述第2份物业服务合同也是违法的、可以撤销或主要内容是违法、可以撤销，对青山区“青城国际”小区全体业主及原告也没有约束力。三、被告与第三人签订的2份物业服务合同的主要条款违法，应予撤销。我国《价格法》第二十条第三款规定:“市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。同法第二十四条规定:“政府指导价、政府定价制定后，由制定价格的部门向消费者、经营者公布。”国务院发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第七条规定:“物业服务收费实行政府指导价，有定价权限的人民政府价格部门应当会同房地产行政管理部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费由业主与物业管理企业根据规定基准价和浮动幅度在物业合同中约定。”《湖北省物业服务收费管理办法》第五条规定:“根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，由物业企业管理的普通住宅的物业综合服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节。实行政府指导价的，按照属地原则，由市、县政府价格部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业的服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。”《武汉市物业管理条例》第五十一条规定:“普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费车辆停泊费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实市场调节。”。武汉市物价局、房产局《武汉市物业服务收费管理办法》实施细则第八条第二款规定:“普通住宅和经济实用房的综合服务费，实行政府指导价。其他类物业服务项目均实行市场调节价。”武汉市物价局、房产局《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》第十九条规定:“物业管理企业可按月、按季或按年度计收，但不得一交性预收一年以上的物业服务费。”武汉市物价局、房产局《关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务指导价的通知》武房价[2004]135号文件的附1规定，普通住宅物业综合服务费是每平方米1.2元，下浮幅度不限，上浮幅度一般不超过20%;附2规定普通住宅小区内车辆停泊服务费私家使用权车位每月80元。上述2份《“青城国际”物业服务合同》第九条规定的物业综合服务费的标准是每平方米1.6元，违反了武汉市物价局、房产局《关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务指导价的通知》武房价[2004]135号文件的附1的规定，大幅度超过了武汉市物价局、房产局公布的物业综合服务费的标准，是违法的，可撤销的，对青山区“青城国际”小区全体业主及原告也没有约束力。上述2份《“青城国际”物业服务合同》第十四条规定的车辆停车服务费室内车位每月500元，违反了武汉市物价局、房产局《关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务指导价的通知》武房价[2004]135号文件附2的规定，远远超过武汉市车辆停泊服务费的标准，是违法的，可撤销的。上述2份《“青城国际”物业服务合同》第十条规定:“业主按年交纳物业服务费，每次交纳的具体时间为首月15日前。”违反了市物价局、房产局《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》第十九条规定，是违法的，可撤销的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款规定:“当事人约定违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上述2份《“青城国际”物业服务合同》第三十二规定的违约金是每日千分之五，高于可能造成的损失的上百倍，是违法的，可撤销的，对青山区“青城国际”小区全体业主及原告也没有约束力。第三人依据上述2份违法、可撤销或者主要条款违法或者可以撤销的《“青城国际”物业服务合同》向青山区“青城国际”小区全体业主及原告收取物业服务费没有法律依据与合法的合同依据，是违法的，应予撤销。对原告的诉讼请求3至8，被告在作上述决定前，均未召开业主大会表决，其程序违法，其内容均与小区物业公共管理事项无关。故诉至法院，诉请如前。原告为支持其诉讼请求，向本庭提交证据如下：证据一、原告身份证复印件，拟证明原告身份信息；证据二、房屋所有权证复印件，拟证明原告系青城国际业主；证据三、武昌区人民法院（2018）鄂0106民初字第14634号民事判决书、武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终1596号民事判决书，拟证明该判决书中表述原告应当行使撤销权。证据四、2015年青城国际物业合同复印件1份（已核原件），拟证明物业合同的内容、情况，该合同我是于2018年7月2日才知晓并看到的；证据五、2017年青城国际物业合同复印件1份（已核原件），拟证明物业合同的内容、情况，该合同我是于2018年7月2日才知晓并看到的，合同尾部还有第一被告的签字及盖章，日期也是2018年7月2日。证据六、二审法院邮寄判决书详单，拟证明二审判决书已送达。证据七、申请1，拟证明原告要求被告提供书证内容；证据八、申请2，拟证明原告要求被告补充提供书证内容；证据九、申请3，拟证明原告调整、增加诉讼请求的内容；证据十、申请4，拟证明原告申请追加刘程为被告的事实理由；证据十一、申请5，拟证明原告申请追加陈湘北、周源、王剑搏为第三人的事实与理由；证据十二、申请6，拟证明原告申请不准予周源、王剑搏以被告委托诉讼代理人名义参加诉讼；证据十三、申请7，原告增加诉讼请求；证据十四、申请8，原告申请追究刘程等8个伪造证据的责任；证据十五、申请9，原告对合议庭的裁定申请复议；证据十六、民事起诉状3份、民事起诉状（补充），拟证明起诉的事实与理由。被告青城国际业委会辩称：原告起诉是多个法律关系，不同意将原告增加的诉请合并至提起诉讼时的诉讼请求中。其撤销的合同和决定涉及物业服务合同、代理合同，后面的两个代理合同属于其他法律关系，应另案起诉。原告提出的撤销2015、2017、2018年签订物业服务合同的决定及委托代理合同，均已过一年撤销时间，且合同已经履行。原告仅有权撤销决定，无权撤销合同，其并非合同当事人，另原告的撤销权仅能就业主大会或业主委员侵害其合法权益，且该权益应该是具体的归属于原告的利益，本案中原告的撤销事由并未侵害其利益。被告的决定已经过业主大会过半数投票通过，且进行了公示，业主委员会的决定符合业主委员会的工作规则及业主大会的议事规则。原告并非其撤销合同的当事人，无权要求第三人及案外人退费，另其主张的2019年6月王建国与周源律师代理被告一审、二审知情权的案件收费15，000元不属实，此案件并未收费，属于顾问服务合同中的内容。被告主任刘程其有关行为为代理业主属于职务行为，与其个人无关，不应将其作为本案被告。原告之所以要求撤销其主张的决定，主要因为原告多年欠物业费，不履行业主义务，不参与投票，干涉物业公司及业主委员会履行职务，其行为违反了诚实信用原则。对原告要求两被告代原告向第三人支付物业费的请求无事实及法律依据，原告自2015年起一直欠缴物业费，交纳物业费为业主的义务，并非业主委员会的职责，与第二被告个人更无关系。业主委员会不存在违反法律规定，违法签订物业合同。即使按照原告所述的违法情节，所带来的法律后果也并非是替其缴纳物业费用。被告青城国际业委会为支持其抗辩理由，向本庭提交如下证据：证据一、2015年7月1日签订《青城国际物业服务合同》、2017年6月20日签订《青城国际物业服务合同》、业委会会议纪要（2017年6月3日、8月5日）、2017年7月20日出具、张贴公告《有关与物业续签合同的通知》、青城国际物业处催款通知单、武汉锦华物业管理有限公司青城国际物管处出具《情况说明》、原告出具的签章日期为2018年7月4日起诉状、2018鄂0106民初字第14634号判决书，上述证据均证明：物业服务期限分别为2015年7月1日-2017年7月1日、2017年7月1日-2019年7月1日。结合会议纪要以及张贴通知公告，续签物业服务协议已经在小区公共区域公示栏进行公告，最晚公告时间为2017年7月21日，业主撤销权一年除斥期间时效已过。原告从2014年开始拖欠应缴纳物业服务费用，物业公司自2015年起至2019年每年度向原告住宅张贴催款通知书。经物业公司催缴，2017年7月5日，原告配偶在物业处现金缴纳2014年11月至2015年1月份物业费共计376元。从原告缴纳物业费行为可推定原告在2017年7月份之前就已知物业服务公司为本案第三人武汉锦华物业管理有限公司，自知道或应当知道起一年内行驶撤销权，而原告主张撤销权时效已过。从原告自行提供的起诉状以及武昌法院判决书等内容，“2017年，原告要求查阅上述物业服务合同时等等”可知，原告最晚在2017年时就已经知道青城国际小区与武汉锦华物业管理有限公司续签物业服务协议。该组证据证明：根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第12条规定，原告应在知道或应当知道业主大会、业主委员会决定之日起1年内行使，原告最晚自2017年7月份即知道现行物业是本案第三人，而1年时效为除斥期间，原告主张撤销业委会关于续签物业的决定时效已过，且原告并非物业合同签订主体，物权撤销合同内容，应当驳回其诉请。证据二、业主委员会备案表、业主委员会投票（选举）结果公示、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《青城国际小区公共收益管理办法》、业主大会表决签字确认表、业委会工作规则、业主大会议事规则、管理规约、公共收益管理办法公示公告、业委会聘请律师会议纪要、聘请律师公示公告、《委托代理合同》、《常年法律顾问》，上述证据均证明：1、青城国际业主委员会在社区及部分业主见证下，经过投票选定业委员成员，并通过《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《青城国际小区公共收益管理办法》等公共管理文件，上述表决均已经过双过半投票通过，程序合法有效。2、经过业主大支表决通过的《业主委员会工作规则》第十四条规定：“业主委员会有权对公共收益进行管理、分配、使用。单次使用公共收益超过5万元的，应报业主大会，经半数以上业主同意。”《青城国际小区公共收益管理办法》第六条规定：“使用小区公共收益在1万元以下的，通过业主委员会过半数同意审批后生效；使用小区公共收益在1万元以上5万元以下的，需全体业主委员会成员通过审批后生效；使用小区公共收益在5万元以上的，需经业委会报业主大会，经过半数业主同意后生效”。根据武汉市物业管理条例第三十条规定，“根据业主大会决定或者授权，业委会有权决定公共收益的管理、分配和使用”。上述文件及内容皆是经业主大会双过半表决同意通过，经过业主大会授权，在其授权范围内，业委会决定公共收益的适用委托律师的决定合法有效。经过业主大支表决，聘请律所常年法律顾问经过双过半同意后通过并公示，该决定合法有效。另外，原告并非上述合同相对方，无权利撤销代理合同，非适格主体。该组证据证明：业委会等规范性文件以及聘请顾问律师事宜均经过业主大会双过半通过，经业主大会决定和授权，业委会有权聘请第三方机构并签订合同，程序及实体合法有效。被告刘程未到庭答辩及举证质证。第三人锦华物业公司陈述，我方一直按规定与业委会签订合同，我方与被告签订的合同合法有效。其他答辩意见同业主委员会的答辩意见一致。第三人锦华物业公司为支持其陈述意见，向本庭提交证据如下：3-1-1403容建桥物业费欠缴情况说明、2015年小区业主房屋报修登记表2张、2016年小区业主房屋报修登记表、2016年10月10日青城国际工程维修单、2017年7月5日青城国际来电来访记录表、2015年至2018年青城国际欠费明细表4张、2014年至2018年青城国际物业管理处催款通知单、青城国际物业服务合同2份，拟证明我公司在为3-1-1403室业主即原告提供物业服务。经庭审质证，被告青城国际业委会对原告提供的证据一、二的真实性均无异议；对证据三真实性没有异议，但无法实现其证明目的。该证据刚好可证明原告于2017年已知悉本案第三人为本小区提供物业服务，根据撤销期限从应当知道或从已知道开始计算，其撤销权期限已过，2017年至今已有二年多时间；对证据四真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，无法达到其证明目的，原告自2013年购买物业起，一直知道第三人为本物业的服务单位；对证据五真实性没有异议，合同是于2017年6月20日签订的，2018年7月2日是业委会复印一份合同，在原告的要求下给了原告一份。此合同于2017年已开始履行，原告作为业主不可能不知晓；对证据六真实性无异议，但该证据与本案无关；证据七至十六均不属于证据，不进行质证。第三人锦华物业公司对原告提供的证据一、二的真实性均无异议；对证据三的质证意见同青城国际业委会；对证据四真实性、合法性均无异议，该合同一直是真实有效的；对证据五真实性没有异议。合同上有业委会盖的公章，物业这一方（乙方）的公章是我们所盖，此合同我们去房管局已备案；证据六至十六同被告青城国际业委会质证意见一致。原告对被告青城国际业委会提供的证据质证意见为：证据一，2015年7月1日签订《青城国际物业服务合同》和2017年6月20日签订《青城国际物业服务合同》的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效合同，也无法达到其证明目的。业委会会议纪要（2017年6月3日、8月5日）的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，非原始证据，是事后整理的。纪要中的物业指向不明，不能证明是与本案的第三人签订合同。年中的会议纪要中出现了时间矛盾，按记录内容应该是2017年8月12日签订合同，但合同是2017年6月20日就签订了。签订合同人与纪要中所说的签合同的人出现矛盾，不一致。2017年7月20日出具、张贴公告《有关与物业续签合同的通知》的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效。未见第一被告提供已张贴的证据。实际签订合同和准备签订合同的时间出现矛盾。合同的期限也出现矛盾。证据涉嫌伪造，请求追加核实，追究责任。青城国际物业处催款通知单的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，核对原件时，发现原件上也没有第一被告的印章，来历不明，与本案的诉讼也无关联性。我没有收到过催款通知单。武汉锦华物业管理有限公司青城国际物管处出具《情况说明》的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，与本案也没有关联性。对原告出具的签章日期为2018年7月4日起诉状的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，无法达到被告所说的超过除斥期的目的。2018鄂0106民初字第14634号判决书的证据形式有问题，无法达到被告所说的超过除斥期的目的。证据二，业主委员会备案表之前证据交换的时候被告没有交给我，我今天在庭上看到了原件，我不发表质证意见。业主委员会投票（选举）结果公示的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，被告无证据证明其已公示张贴。按照相关规定，开会前应发公告通知，但被告并未通知。仅有投票的结果，没附选票及表决的票据。尾部的签名是打印上去的，并非签名且没有签时间。《业主大会议事规则》的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，相关附件也没有。规则中的部分内容违法。记录的是2019年4月27日至5月30日修改后进行公示，在此之前实际已经修改，程序违反相关规定。《业主委员会工作规则》的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，2019年4月20日前未经业主大会表决决定，无效，程序违法。业主委员会工作规则第十四条及第十五条违反了相关规定，在我之前的案件中法院已决定不采纳该证据。《青城国际小区公共收益管理办法》该证据我只看到了两页，没有尾部，不完整。对其真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效。该办法未经业主大会表决同意，其中的部分内容也违法。业主大会表决签字确认表，我只收到了43张，对其真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，对合法性存疑，其中的很多内容与实际不符，隐瞒了重要问题，对业主有所欺骗。该表也未表明是什么时间表决的，表上业主的签名是打的勾，并未签名，存在伪造嫌疑。业委会工作规则、业主大会议事规则、管理规约的真实性均有异议，缺签名、盖章及日期，属无效。仅有文件名，没有内容，没有效力。文件是于4月20日修改的，公示时间为9月3日，时间存在问题，涉嫌伪造。对公共收益管理办法公示公告的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效。公示内容不清楚，不合法无关联性。公示在后，规则修改在前，涉嫌伪造。管理规约的部分内容与相关规定相抵触。业委会聘请律师会议纪要我没有收到复印件，不质证。对聘请律师公示公告的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，无公示时间，公示的内容不详，与本案无关且涉嫌伪造证据。对《委托代理合同》的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，代理合同未经业主大会、业主委员会表决，程序违法，剥夺业主权利，内容违法，与相关规定相抵触。对《常年法律顾问》的真实性有异议，缺签名、盖章及日期，属无效，未经业主大会、业主委员会表决，程序违法，未见常年法律顾问的公示证据。其内容与相关规定相抵触，即使业主大会、业主委员会同意，也是无效的。第三人锦华物业公司对被告青城国际业委会提交的证据一、二的真实性、合法性及关联性均无异议，真实有效。原告对第三人锦华物业公司提供的证据真实性没有异议，对证明目的有异议。被告青城国际业委会对第三人锦华物业公司提供的证据真实性及证明目的均没有异议，该证据亦证明原告容建桥从2017年7月起就已知晓提供物业服务的公司为本案的第三人锦华物业公司。对以上双方无争议的证据，本院依法确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：原告容建桥为武青山区××卫路街路街虹蔚社区青城国际小区3栋1单元1403号房屋所有权人。2012年起，第三人锦华物业公司即在原告所居青山区××卫路街路街虹蔚社区青城国际小区提供物业服务。2013年12月1日，青城国际业委会成立。刘程担任业委会主任。2015年7月1日，青城国际业委会主任刘程代表青城国际业委会与第三人锦华物业公司签订了《“青城国际”物业服务合同》，合同期限2年，自2015年7月1日起至2017年7月1日止，物业费高层每平方米1.6元。合同交由房管部门备案。2017年6月20日，青城国际业委会主任刘程代表青城国际业委会与第三人锦华物业公司签订了《“青城国际”物业服务合同》，合同期限2年，自2017年7月1日起至2019年7月1日止，物业费高层每平方米1.6元。合同交由房管部门备案。2017年7月5日，原告向锦华物业公司缴纳了2014年11月至2015年1月的物业费，之后一直未缴纳物业费至今。期间锦华物业公司自2015年1月起每个季度向原告容建桥发出催缴物业费用通知单直至2019年10月止。2018年7月11日，原告容建桥将被告青城国际业委会、第三人锦华物业公司以确认合同无效纠纷诉至法院，请求确认青城国际业委会与第三人锦华物业公司签订的2015年、2017年两份《“青城国际”物业服务合同》无效或者予以撤销。经审理，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意”；国务院《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。故选聘物业服务企业应由全体业主共同决定，而非业委会决定。本案中，青城国际业委会为业主共同选聘物业服务企业，未征求全体业主意见，亦未经专有部分占建筑物总面积过数业主且占总人数过半数的业主同意，选聘程序违法。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，容建桥可以请求人民法院就选聘物业服务企业的决定予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，容建桥应于知道或者应当知道上述决定之日起一年内行使撤销权。经法院释明，容建桥将其诉讼请求由“一、确认被告2次选聘第三人为“青城国际”小区的物业服务企业违法、无效或者予以撤销;二、确认被告与第三人签订的2份《“青城国际”物业服务合同》违法、无效或者主要条款无效或者予以撤销，对“青城国际”小区全体业主及原告没有约束力”变更为“确认选聘物业服务企业违法无效，二份《“青城国际”物业服务合同》违法无效”。故容建桥在本案中未行使其业主撤销权。容建桥请求确认选聘物业服务企业违法无效、二份《“青城国际”物业服务合同》违法无效。青城国际业委会作为业主大会执行机构，对外代表全体业主，其与锦华公司签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定。至于选聘程序是否违法，系全体业主与业委会之间的内部管理问题，锦华公司在签订合同时作为善意的第三人有理由相信青城国际业委会系代表全体业主在执行业主大会的决议。武昌区人民法院于2018年12月5日依法作出（2018）鄂0106民初字第14634号民事判决书，判决：驳回容建桥的诉讼请求。宣判后，容建桥提起上诉。2019年5月9日，武汉市中级人民法院经审理查明：2017年6月3日，青城国际业委会年中会议时确定拟定物业合同，贴出征求业主意见的公示，并查明物业费的缴纳情况，再决定是否续签物业合同。同年，7月20日，在小区中张贴了业主委员会征求业主意见的公告，8月5日晚，青城国际业委会再次开会讨论，决定下周与锦华物业公司续签物业服务合同。并认定，青城国际业委会主任刘程与锦华物业公司签订《“青城国际”物业服务合同》的行为为职务行为而非个人行为。因容建桥身份特殊，本案由武汉市中级人民法院指令武昌区人民法院一审，青山区人民法院立案时曾向容建桥释明，其坚持以确认合同无效为案由进行诉讼，后案件移送至武昌区人民法院时，武昌区人民法院法官再次向其释明，容建桥将案由变更为业主撤销权纠纷，但至一审开庭时，容建桥将诉讼请求明确为确认选聘物业服务企业违法无效，二份《“青城国际”物业服务合同》违法无效。并作出（2019）鄂01民终1596号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告青城国际业主大会议事、管理规约表决表显示：小区总投票权数共539户；专有建筑面积52000平方米；发送表决票总数415户，回收票数415户；有效表决票数285户，回收无效表决票数12户；未送达表决票数130户，专有建筑面积合计12541平方米。其中《管理规约》、《业主大会议事规则》同意285票，面积28058.65；弃权12票，面积1157.64。《业委会工作规则》、《业委会聘请常年法律顾问》同意285票，面积28058.65；弃权12票，面积1157.64。青城国际业主委员会并将上述工作规则、业主大会议事规则、管理规约、公共收益管理办法及聘请律师在张贴栏中进行了公示。本案审理中，原告容建桥于2019年11月5日向本院申请追加律师陈湘江、周源、王剑搏为本案第三人参加诉讼，认为案件处理结果与上述人员有法律上的利害关系。接受申请后，本院认为本案案由系业主撤销权纠纷，其申请不符合相关法律规定，故口头裁定（谈话笔录），对原告容建桥的申请不予准许。容建桥不服，向本院提起复议，复议后，本院仍认为原告申请追加律师为第三人参加诉讼的请求不符合本案必须共同进行诉讼的当事人的法律要求，故再次口头裁定驳回其复议申请。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，业主撤销权纠纷中诉讼主体应为业主、业主大会或业主委员会，被告刘程系业主委员会主任，其行为系履职行为，而非个人行为，故刘程并非本案适格当事人，对原告向刘程主张的诉讼请求，本院均不予支持。另原告行使撤销权，其需举证证明业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，原告容建桥应于知道或者应当知道上述决定之日起一年内行使撤销权。本案争议焦点：一、关于撤销2015年7月1日及2017年6月20日青城国际业委会选聘第三人为“青城国际”小区的物业服务企业的两份决定和与其签订的两份《青城国际物业服务合同》或主要条款，两被告代原告给付第三人物业费的诉讼请求问题。根据已生效的（2018）鄂0106民初字第14634号民事判决书本院认为部分“青城国际业委会为业主共同选聘物业服务企业，未征求全体业主意见，亦未经专有部分占建筑物总面积过数业主且占总人数过半数的业主同意，选聘程序违法。”被告青城国际业委会作出选聘第三人为“青城国际”小区的物业服务企业的决定违反了法律规定的程序，侵害了原告享有的建筑物区分所有权。再根据已生效判决查明的事实：2017年6月3日、7月20日被告青城国际业委会已就是否与第三人锦华物业公司续签物业合同一事在小区内公告两次。原告最后一次缴纳物业费系2017年7月5日，费用缴至2015年1月。现被告青城国际业委会抗辩从两次公告的时间以及原告缴纳物业费的行为可推定原告在2017年7月份就已知现行物业服务企业是本案第三人，故原告主张撤销青城国际业委会关于续签物业的决定已超过法律规定的一年除斥期间，应当驳回其诉请。本院认为，业主撤销权存续期间的起算点为业主大会做出决定之日，而非业主委员会代表业主和业主大会与物业服务企业签订物业服务合同之日。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，使全体业主知悉。被告虽在2017年6月3日、7月20日就是否与第三人锦华物业公司续签物业合同一事在小区张贴栏内公告了两次，但并未提供证据证明，为业主共同选聘的物业服务企业，已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘第三人为服务企业，故被告2015年选聘、2017年续聘物业服务企业程序上违法。对原告请求撤销2015年7月1日及2017年6月20日青城国际业委会选聘第三人为“青城国际”小区物业服务企业的两份决定的诉讼主张，本院予以支持。另对原告要求撤销两被告与第三人签订的两份《青城国际物业服务合同》或主要条款以及要求两被告代原告给付第三人物业费的主张，因不属于业主撤销权法律关系，本院均不予支持。二、关于撤销2019年5月被告修改《业主委员会议事规则》的决定和修改的《业主委员会议事规则》的诉讼请求问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”制定和修改业主大会议事规则应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意来决定。又根据被告青城国际业主委员会提交的《业主大会议事规则》第六条“业主大会讨论决定事项（一）制定和修改《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会工作规则》；（二）……”，原告主张撤销的《业主委员会议事规则》并非业主大会议事规则，亦不属于该小区业主大会讨论修改的文件之列。现原告以青城国际业委会做出修改《业主委员会议事规则》的决定程序不合法为由主张撤销该决定及修改的《业主委员会议事规则》，缺乏事实及依据，本院不予支持。三、关于撤销被告作出的委托律师作为法律顾问及诉讼代理人的决定、使用公章签订委托合同、授权委托书并要求退还法律顾问费、代理费的诉讼请求问题。庭审中，原告就被告委托诉讼代理人身份资格提出异议，质疑被告代理人如何得到业主大会的授权，认为业主大会委托诉讼代理人应该经过业主大会表决且聘请的费用不应在公共收益中支出。根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”业委会是否有权决定使用公共收益来委托律师及签订合同取决于业主大会是否授权业主委员会。庭审中，被告青城国际业主委员会向本院提交了业主委员会备案表、业主委员会投票（选举）结果公示、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《青城国际小区公共收益管理办法》、业主大会表决签字确认表、业委会工作规则、业主大会议事规则、管理规约、公共收益管理办法公示公告、业委会聘请律师会议纪要、聘请律师公示公告、《委托代理合同》、《常年法律顾问》等证据证明，在业主大会授权范围内业委会有权决定使用公共收益委托律师，聘请法律顾问，且也经过业主大会表决同意并已公示。原告容建桥虽对被告提供的上述证据的真实性均持异议，但并未提供证据证明被告涉嫌虚假、伪造上述证据。故本院认为，被告青城国际业委会作出的委托律师作为法律顾问及诉讼代理人的决定，符合相关法律程序，对原告要求撤销以上决定的诉讼请求不予支持。另对于原告要求撤销相关委托合同、授权委托书及退还法律顾问费、代理费的请求，因涉及另一法律关系，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、撤销被告武汉市青山区红卫路街虹蔚社区青城国际小区业主委员会于2015月7月1日作出的聘请第三人武汉锦华物业管理有限公司为武汉市青山区红卫路街虹蔚社区青城国际小区物业服务企业的决定；二、撤销被告武汉市青山区红卫路街虹蔚社区青城国际小区业主委员会于2017月6月20日作出的聘请第三人武汉锦华物业管理有限公司为武汉市青山区红卫路街虹蔚社区青城国际小区物业服务企业的决定；三、驳回原告容建桥的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告武汉市青山区红卫路街虹蔚社区青城国际小区业主委员会负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 征人民陪审员  陈建华人民陪审员  李凌燕二〇二〇年四月二十四日书 记 员  吴艳妮