内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终568号   上诉人(原审被告)：内蒙古温商房地产开发有限责任公司。   法定代表人：金加德，董事长。   上诉人(原审被告)：内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司。   负责人：金寿宁。   二上诉人的委托诉讼代理人：金寿芬。   被上诉人(原审原告)：皇甫云彪，男，1964年8月18日出生，个体工商户，群众，住内蒙古自治区包头市。   原审被告：王雄英，男，1968年12月11日出生，群众，住内蒙古自治区乌兰察布市。   原审被告(被告)：张占宽，男，1964年12月8日出生，群众，住内蒙古自治区包头市。   上诉人内蒙古温商房地产开发有限责任公司（以下简称：温商房地产公司）、内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司（以下简称：温商房地产达茂旗分公司）因与被上诉人皇甫云彪及原审被告王雄英、张占宽商品房销售合同纠纷一案，不服达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   温商房地产公司、温商房地产达茂旗分公司上诉请求：1、撤销达尔罕茂明安联合旗人民法院于2019年9月21日作出的(2019）内0223民初628号民事判决书,并发回重审或依法改判;2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院认定2013年5月22日温商公司达茂旗分公司售楼部与被告张占宽签订《东岸国际新城认购书》错误,首先温商达茂旗分公司“售楼部”不具有民事主体资格;其次温商达茂旗分公司从未和张占宽订立过《东岸国际新城认购书》,也未收取张占宽购房款及其它任何费用。关于张占宽提交的认购书，经上诉人核查系案外人焦某肆意出售温商公司房产所形成。案外人焦某不是房屋的产权主体，未经授权,其出售房产的行为属于无权处分，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六之规定,无权处分人将不动产转让给受让人的，受让人取得不动产所有权需要符合转让的不动产应当登记的已经登记,张占宽占用不动产但未经登记,不符合善意取得的构成要件，一审被告张占宽无权占有。2、一审审理查明温商公司于2013年5月20日与被上诉人签订《东岸国际新城认购书》将房屋抵账并交付给被上诉人,双方签订的合同已经履行完结。又有案外人焦某于2013年5月22日与一审被告张占宽签订加盖公司财务章(已作废)的《东岸国际新城认购书》。上诉人与被上诉人签订《东岸国际新城认购书》的时间在先且已经交付，案外人焦某出售案涉房屋时间在后,上诉人己经全面履行合同义务，被上诉人无权再向上诉人主张合同权利，本案不存在合同解除的约定情形和法定情形,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和第十条的法律精神,先行受领交付的买受人应当取得所有权,故案涉房屋属于被上诉人,被上诉人应当要求张占宽返还房屋，无权主张解除合同。一审被告张占宽无权占用房屋,其受案外人焦某欺诈，应当依法追究案外人焦某责任。二、一审法院法律适用错误,本案中认购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同;本解释第二条规定，未取得商品房预售许可证明，订立的商品房预售合同无效。上诉人与被上诉人签订的《东岸国际新城认购书》编号DA-顶账-79号,名为认购,实为抵账协议,实际情况为温商公司抵账给工程队王雄英，后王雄英转让给被上诉人,仅通过上诉人协助变更手续。被上诉人以商品房预售合同纠纷起诉上诉人于事实无据、于法无据。案外人焦某以温商达茂分公司名义与张占宽签订的《东岸国际新城认购书》亦应属于无效合同,合同无效自始无效,张占宽无权占用案涉房屋。据此,请求二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。   皇甫云彪辩称，：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   张占宽述称，我是从售楼部买的房，是上诉人的公司卖的，我认可售楼部，至于上诉人内部及公章与我无关。   王雄英未作陈述。   皇甫云彪向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与内蒙古温商房地产开发有限责任及其分公司签订的《东岸国际新城认购书》房屋买卖合同关系，要求温商房产公司及其分公司和被告王雄英共同退还原告购房款121763元（包括物业费、装修垃圾清运费、维修基金），并赔偿原告118944元（合同中全部购房款）；二、判决被告承担本案诉讼费。   一审法院经审理认定事实如下：温商房地产公司与焦某于2010年4月2日签订《东岸国际新城项目合作协议书》，在合作工程中，双方发生纠纷。被告温商房产公司于2012年12月23日在达茂旗漠南时讯、2013年1月10日在包头日报上刊登公司财务章遗失声明。2013年1月11日，被告温商房产公司重新刻制分公司财务章。2014年10月16日在达茂旗电视台发出公告，公告第三条：“请2012年12月1日后，与焦某签订购房、车库及工程顶账房协议的购买者，特别是协议上盖财务章的购买者，于2014年10月25日前到东岸国际新城接待中心进行登记确认，逾期不登记确认的所产生后果将自行负责”。被告温商房产公司以达茂旗东岸国际新城2号楼1单元5楼502室房屋抵顶拖欠被告王雄英工程款。被告王雄英以该房屋抵顶欠原告款项，原告同意并接收房屋。2013年5月20日，被告温商房产公司达茂分公司与原告签订《东岸国际新城认购书》，被告温商房产公司达茂分公司以118944元的××旗房屋认购给原告，同时为原告出具收据3张，包括房屋认购价、维修金、卫生费、垃圾清运费共计121763元。   一审法院再查明：2013年5月22日，被告温商房产公司达茂分公司售楼部与被告张占宽签订《东岸国际新城认购书》，将上述房屋认购给被告张占宽，并为张占宽出具130272认购金收据1张，认购书与收据均加盖温商房产公司财务专用章（温商房产公司已挂失），被告张占宽还交纳了维修金、物业费等费用。之后被告张占宽装修并居住该房屋至今。上述事实有原、被告陈述及原告和被告张占宽提供的证据及（2014）包民二终字第279号民事裁定书可以证实。   一审法院审理认为，被告温商房产公司达茂分公司合法成立并以自己名义对外从事民事活动，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第五十二条第五项的规定，被告温商房产公司达茂分公司具有诉讼主体资格。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第三款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”被告温商房产公司辩称的分公司不具有主体资格的主张不能成立，其自愿承担分公司民事责任的主张应予支持。被告温商房产公司达茂分公司与原告签订的《东岸国际新城认购书》，是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力，合同双方均应按协议全面履行自己的义务，由于合同约定的房屋由被告张占宽装修并居住，现合同目的不能实现，原告要求解除《东岸国际新城认购书》并退还购房款的主张符合法律规定，应予支持。原告与被告温商房产公司达茂分公司签订合同并接收房屋之后，没有及时占有并管理房屋，对被告张占宽装修并入住房屋没有及时制止或主张权益，亦有一定过错，对其要求被告温商房产公司赔偿购房款118944元的主张不予支持。涉案房屋虽然是被告王雄英抵顶给原告的，但与原告签订合同是被告温商房产公司达茂分公司，被告王雄英不是合同相对方，原告要求被告王雄英退还购房款并赔偿损失的主张于法无据，一审法院不予支持。被告张占宽依据加盖温商房产公司财务章的《东岸国际新城认购书》，并交付房款对涉案房屋进行装修并居住，原告不要求其承担责任的主张一审法院予以支持。被告温商房产公司通过达茂电视台发出的公告可以说明，其对焦某与购房者加盖财务章签订合同的事实是知晓的。被告温商房产公司与合作方焦某发生纠纷，属于内部矛盾，不得对抗第三人。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告皇甫云彪与被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司签订的《东岸国际新城认购书》；二、被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司和被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司共同退还原告皇甫云彪认购金121763元，此款于本判决生效后立即给付；三、驳回原告皇甫云彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5757元（原告已预交），由被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司和被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司负担2735元，由原告皇甫云彪负担3022元。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实基本基一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人温商房地产公司、温商房地产达茂旗分公司对与被上诉人皇甫云彪签订的《东岸国际新城认购书》的真实性无异议，且上诉人温商房地产公司、温商房地产达茂旗分公司对欠被上诉人皇甫云彪的款项也无异议。上诉人温商房地产公司、温商房地产达茂旗分公司不能按照双方合同约定履行交付房屋义务，被上诉人皇甫云彪有权提出解除合同并退还认购金，所以一审法院判决其退还认购金正确，本院予以确认。至于上诉人温商房地产公司、温商房地产达茂旗分公司上诉提出的上诉理由，与被上诉人皇甫云彪认购本案争议房屋无直接法律关系，故本院不予采信，上诉人温商房地产公司、温商房地产达茂旗分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人内蒙古温商房地产开发有限责任公司、内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5757元，由上诉人温商房地产公司、温商房地产达茂旗分公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵文革  二〇二〇年四月十七日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 娜