广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终489号上诉人（原审原告）：清远市美林国际酒店有限公司。住所地：清远市清新区******美林广场。法定代表人：莫桃，总经理。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐淑图，广东飞来湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区*********。法定代表人：刘永潮，董事长。委托诉讼代理人：**铷，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所工作人员。上诉人清远市美林国际酒店有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美林公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审程序错误，遗漏诉讼请求处理。首先，本案中，上诉人诉请解除的租赁合同为2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等。另案[（2019）粤1803民初2018号]中，被上诉人诉请解除的租赁合同为2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等。两个案件是同一诉讼标的，可以合并审理，但原审却分开审理，属于程序错误。其次，上诉人在原审第一项诉求是确认上诉人与被上诉人之间的《补充协议》及其所附三份《清远市美林国际酒店租赁合同》于2019年3月30日解除。对此，被上诉人也同意解除。原审应当支持上诉人的诉求，但却驳回上诉人的诉求，遗漏处理诉讼请求，也属于程序错误。二、原审认为在另案[（2019）粤1803民初2018号]中，双方同意解除《房屋租赁合同》、《补充协议》，在本案不再重复处理，没有事实和法律依据。首先，在本案判决之前，另案还没有做出判决，不存在重复处理。其次，上诉人解除租赁合同之事由与被上诉人解除租赁合同之事由完全不同，没有重复处理之依据。上诉人在答辩状中明确表示，合同解除的理由为被上诉人的房屋不得作为酒店客房申报和使用，不能实现上诉人特定的作为酒店客房使用的目的，而非上诉人不履行支付房屋租金的义务。三、上诉人签订合同后已经事实管理美林公寓12-19层和安装了空调，现因被上诉人的原因导致合同解除，被上诉人应当在解除合同前向上诉人支付管理费168570元和赔偿投入的房间空调款448000元。宏基公司（甲方）和美林公司（乙方）在《补充协议》中约定：“1.从2017年12月1日起至2033年4月30日止，共15年。美林公寓楼全权委托美林公司经营管理；2.美林公司每月收取客户5-11层管理费，每月2元/㎡；3.美林公寓5-11层售出的客户和未售出的客户，不能经营与美林国际酒店同等的业务；售出部分客户管理费按每月2元/㎡计算，未售出部分2018年5月1日起管理费按每月1元/㎡计算；4.美林公寓楼现有装修的空调不符合美林公司的要求，甲方同意每房按4000元空调的价格补给乙方，由乙方负责安装空调。其中8间套房按8000元的价格补给乙方，由乙方负责安装空调。”合同签订后，上诉人已经按约对美林公寓5-11层实际管理至今，此其一。其二，依据上述约定，先由被上诉人支付安装空调费，然后上诉人才购买并安装空调，正是由于被上诉人未支付空调补偿导致上诉人没有安装，因此原审对空调费事实认定是错误的。其三，原审既然认定被上诉人将租赁合同交付事实，若照此事实，交付物业之后的管理义务自然转由上诉人承担。据此可以肯定被上诉人没有进行物业管理，也不存在第三方进行物业管理之事实。故原审认定管理费之事实存在错误。被上诉人宏基公司辩称，1.一审法院对两案依法是可以合并审理，但并不是合并审理，一审诉讼程序没有错误；2.一审法院已经全部回应了上诉人的诉讼请求，也没有遗漏，所以不存在上诉人所称的程序错误；3.两案当中，双方主张的标的实际上是同一问题的两个方面，上诉人没有按期支付租金，存在根本违约，在这种情况下，上诉人提起诉讼及答辩人提起诉讼要求上诉人承担违约责任，实际上是同一问题的两个方面，而一审法院在另案[（2019）粤1803民初2018号]中已经处理，所以不存在程序错误情形；4.本案中，答辩人在签订合同之前已经成功办理了涉案房屋的消防验收，而且验收合格，至于将房屋交付给上诉人之后，上诉人装修导致的二次消防验收不合格，责任不在答辩人，且一审法院已经查明上诉人并没有按照合同约定提供物业管理服务及更换空调的服务，其主张相应的费用没有事实依据。一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。上诉人美林公司向一审法院起诉请求：1.确认与宏基公司签订的《补充协议》及所附两份《清远市美林国际酒店租赁合同》于2019年3月30日解除；2.宏基公司支付管理费168570元；3.宏基公司支付房间空调款448000元；4.案件的诉讼费用由宏基公司负担。一审法院认定事实：2014年5月12日，清远市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，宏基公司申报的美林广场（五至十九层）建设工程（清公消验凭字[2014]第0047号）。该工程位于清远市清新区******，所在主体建筑为地上十九层，地下一层，高75.65m，占地面积15329㎡，总建筑面积为100731㎡，首层至四层为商业裙楼，五至十九层为写字楼、酒店式公寓，地下一层为设备用房及停车场（停车数为490辆，属于I类汽车库），建筑耐火等级一级，为一类高层公共建筑。此次验收范围为五层至十九层土建工程（共15层，建筑面积为27786㎡），拟作写字楼、酒店式公寓使用）进行了消防验收。经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2017年9月20日，宏基公司与美林公司签订《房屋租赁合同》约定，一、美林公司租赁宏基公司位于清新区太和镇******美林广场美林公寓做酒店客房、办公、娱乐经营等使用。二、期限从2018年1月1日至2033年5月30日。三、装修免租期6个月（交楼之日起计），2018年6月1日至2021年5月30日、2021年6月1日至2024年5月30日、2024年6月1日至2027年5月30日、2027年6月1日至2030年5月30日、2030年6月1日至2033年5月30日（开放式一房一厅户型房屋）保底月租金分别为1600元、1800元、2000元、2200元、2400元；美林公司应缴月保底租金在每个月10号前交付；租赁期间，美林公司于每年度12月30日前将该房屋年度营业额核算报表发送给宏基公司核对，如美林公司经营开放式一房一厅户型房屋的年度营业额低于91250元即该房屋全年的平均房价低于250元/天，宏基公司只按上述约定收取美林公司保底租金；如年度营业额超过上述约定，美林公司除按上述缴纳保底租金外，超过部分，按宏基公司60%（下称年度超额提成），美林公司40%进行分配；美林公司应于宏基公司核对确认后，10个工作日内向宏基公司支付年度超额提成。四、美林公司应于本合同签订之日10日内，向宏基公司缴纳合同保证金2000元。宏基公司应在租赁期满或解除合同之日无息退还给美林公司。五、宏基公司应在2017年11月30日前，将该房屋交付给美林公司装修，期间为6个月，免收租金。租赁期间，宏基公司转让或抵押该房屋须提前1个月书面通知美林公司（转让或抵押均须告之相对人本合同内容）。宏基公司负责缴纳房屋租赁税。宏基公司有权在年终检查美林公司开房经营状况。六、美林公司负责缴纳该房屋的水、电费、营业税费、工商管理费、电话、电视、网路、正常维修等费用；负责为该房屋购买公众责任险等相关商业保险；如使用过程中，发生墙身等相关设施损坏的，应及时进行修缮。按要求配置消防设备。美林公司在租赁经营期间内，按国家法律法规依法经营，如违反相关规定，造成损失由美林公司负责，并赔偿宏基公司损失。租赁期结束，美林公司按酒店经营现状将房屋交还宏基公司。七、如违反本合同约定，造成另一方损失的，应赔偿守约方损失；如美林公司超过1个月未如期缴纳月度保底租金或年度超额提成的，宏基公司有权解除合同，收回房屋使用权并没收保证金；年度超额提成，美林公司应如实提供经营报表，如经宏基公司审核发现，美林公司有隐瞒、提供虚假营业数据的，宏基公司有权解除合同，收回房屋使用权、没收保证金；美林公司擅自更改房屋用途、房屋结构，宏基公司有权要求美林公司停止经营、恢复原状，所造成损失由美林公司承担。八、合同履行期间，宏基公司携带业主本人居民身份证每年可在该房屋享受十次优惠价格（100元/天/房）住宿服务，时间由美林公司安排；宏基公司不能无故终止合同，不能将房屋（除酒店外）作其他用途，否则赔偿美林公司由此造成的损失。同日，宏基公司与美林公司签订另一《房屋租赁合同》约定，一、美林公司租赁宏基公司位于清新区太和镇******美林广场美林公寓做酒店客房、办公、娱乐经营等使用。二、期限从2018年1月1日至2033年5月30日。三、装修免租期6个月（交楼之日起计），2018年6月1日至2021年5月30日、2021年6月1日至2024年5月30日、2024年6月1日至2027年5月30日、2027年6月1日至2030年5月30日、2030年6月1日至2033年5月30日（两房一厅户型房屋）保底月租金分别为2400元、2700元、3000元、3300元、3600元；美林公司应缴月保底租金在每个月10号前交付；租赁期间，美林公司于每年度12月30日前将该房屋年度营业额核算报表发送给宏基公司核对，如美林公司经营两房一厅户型房屋的年度营业额低于136875元即该房屋全年的平均房价低于375元/天，宏基公司只按上述约定收取美林公司保底租金；如年度营业额超过上述约定，美林公司除按上述缴纳保底租金外，超过部分，按宏基公司60%（下称年度超额提成），美林公司40%进行分配；美林公司应于宏基公司核对确认后，10个工作日内向宏基公司支付年度超额提成。四、美林公司应于本合同签订之日10日内，向宏基公司缴纳合同保证金3000元。宏基公司应在租赁期满或解除合同之日无息退还给美林公司。五、宏基公司应在2017年11月30日前，将该房屋交付给美林公司装修，期间为6个月，免收租金。租赁期间，宏基公司转让或抵押该房屋须提前1个月书面通知美林公司（转让或抵押均须告之相对人本合同内容）。宏基公司负责缴纳房屋租赁税。宏基公司有权在年终检查美林公司开房经营状况。六、美林公司负责缴纳该房屋的水、电费、营业税费、工商管理费、电话、电视、网路、正常维修等费用；负责为该房屋购买公众责任险等相关商业保险；如使用过程中，发生墙身等相关设施损坏的，应及时进行修缮。按要求配置消防设备。美林公司在租赁经营期间内，按国家法律法规依法经营，如违反相关规定，造成损失由美林公司负责，并赔偿宏基公司损失。租赁期结束，美林公司按酒店经营现状将房屋交还宏基公司。七、如违反本合同约定，造成另一方损失的，应赔偿守约方损失；如美林公司超过1个月未如期缴纳月度保底租金或年度超额提成的，宏基公司有权解除合同，收回房屋使用权并没收保证金；年度超额提成，美林公司应如实提供经营报表，如经宏基公司审核发现，美林公司有隐瞒、提供虚假营业数据的，宏基公司有权解除合同，收回房屋使用权、没收保证金；美林公司擅自更改房屋用途、房屋结构，宏基公司有权要求美林公司停止经营、恢复原状，所造成损失由美林公司承担。八、合同履行期间，宏基公司携带业主本人居民身份证每年可在该房屋享受十次优惠价格（150元/天/房）住宿服务，时间由美林公司安排；宏基公司不能无故终止合同，不能将房屋（除酒店外）作其他用途，否则赔偿美林公司由此造成的损失。同日，签订《补充协议》约定，一、从2017年12月1日至2033年4月30日，宏基公司委托美林公司管理美林公寓，美林公司租赁宏基公司售出和未售出的美林公寓12-19层做酒店客房使用，具体按美林公司提供的《清远市美林国际酒店租赁合同》执行，宏基公司日后售出的客户须按上述租赁合同租回美林公司。二、美林公司每月收取客户5-11层管理费2元/㎡，公共照明、电梯电费等按面积分摊。双方同意美林国际酒店大堂与美林公寓楼大堂联通，整个公寓楼及大堂归美林公司管理使用，改造费用由美林公司负责。三、美林公寓5至11层售出的客户（房）和未售出的客户（房），不能经营与美林公司同等业务；售出部分客户（房）管理费按每月2元/㎡计算，未售出部分2018年5月1日起管理费按每月1元/㎡计算。四、在美林广场2楼靠近酒店的位置划定约200㎡给酒店作早餐区使用，自2018年5月1日至2023年4月30日，每月按20元/㎡计算；2023年5月1日至2028年4月30日，每月按25元/㎡计算；2028年5月1日后按市场价格调整。五、美林公寓现有空调不符合美林公司要求，宏基公司同意每房按4000元补偿，其中8间套房按8000元补偿，由美林公司负责安装空调。六、合同签订后不得违约，否则赔偿守约方由此造成的经济损失。七、不允许其他酒店的车辆在美林广场地下车场优惠停放过夜。合同签订后，宏基公司将美林公寓12-19层交美林公司使用。2019年1月31日，清远市消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，美林公司报送的《清远市美林国际酒店有限公司（装修）消防设计文件》，工程位于清远市清新区*********美林广场，主体建筑为美林广场，已经过消防设计审核（清公消审字（2012）第0007号）、消防竣工验收（清公消验字（2014）第0071号）合格，占地面积为15329㎡，总建筑面积为100731㎡，地上19层，地下1层，高75.65m，首层至四层为商业裙楼，五至十九层为写字楼、酒店式公寓，地下一层为设备用房及停车场（设计停车数为490辆，属于I类汽车库）。为一类高层公共建筑，耐火等级为一级，裙楼为多层建筑，耐火等级为二级，地下部分耐火等级为一级。此次申报的装修部位为第12至19层局部，装修面积为5619.84㎡，申报装修后用途为酒店。工程设置有室内消火栓系统、自动费水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统等。按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）等国家工程建设消防技术标准审核，该工程的部分消防设计不符合相关消防技术标准的规定，该工程消防设计不合格。主要存在以下问题：该装修项目申报场所使用性质为酒店，与建筑主体使用性质不相符（规划许可），资料审查不合格。2019年3月30日，美林公司将《关于解除及所附的律师函》送达宏基公司，美林公司租赁美林公寓12-19层房屋不能作为酒店使用，不能实现合同目的，自送达之日起上述合同解除。之后，宏基公司向一审法院提起诉讼，请求解除与美林公司于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等，一审法院于2019年5月30日立案，案号为（2019）粤1803民初2018号，美林公司答辩同意解除合同。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、合同的效力。美林公司与宏基公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的解除。在（2019）粤1803民初2018号中，双方同意解除《房屋租赁合同》、《补充协议》，本案不再重复处理。三、管理费。美林公司没有提交证据证明为美林公寓5-11层提供了管理及管理12-19层要支付管理费，请求宏基公司支付管理费168570元，应不予支持。四、空调款。合同解除后，美林公司没有提交证据证明代宏基公司更换或安装了空调，请求宏基公司支付空调款448000元，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，于2019年9月30日作出判决：驳回清远市美林国际酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费9966元，由清远市美林国际酒店有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的《清远市美林国际酒店租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确定。一、关于本案是否应与（2019）粤1803民初2018号合并审理问题。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百二十一条“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理”之规定，上诉人与被上诉人基于同一房屋租赁事实发生纠纷分别向一审法院起诉，一审法院可以合并审理，但并不是必须合并审理，一审法院分别审理两案并不违反上述法律规定。二、关于合同解除问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，两案中，上诉人与被上诉人虽然对于合同解除持有不同看法，但是对于合同的解除均表示同意，且认可解除时间为2019年3月30日，故双方签订的《清远市美林国际酒店租赁合同》、《补充协议》于2019年3月30日解除。由于合同解除的事实已于另案中认定，一审法院在本案中不再重复处理并无不当。三、关于管理费问题。美林公司主张其有权依照《补充协议》收取美林公寓5-11层的管理费，但是对于提供物业管理美林公司并无证据证明，反而宏基公司提供多份合同、发票及收据，证实美林公寓的物业管理及管理费用的支出已由清远市清新区宏佳物业管理有限公司负担。因此，美林公司请求宏基公司支付管理费依据不足，一审法院不予支持并无不当。四、关于空调款问题。依双方在《补充协议》中的约定，宏基公司补给美林公司空调的价格，由美林公司负责安装空调。但是从美林公司的陈述中可知，美林公司并没有为美林公寓更换或者安装空调，美林公司请求宏基公司支付空调款缺乏事实依据，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，上诉人清远市美林国际酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9966元，由上诉人清远市美林国际酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年四月二十三日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。