苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8669号 原告（反诉被告）：徐志敏，1982年9月16日出生，男，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李祥，江苏禾嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马雪珍，女，1937年2月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘艳方，江苏道金律师事务所律师。 原告徐志敏与被告马雪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序。2019年11月1日，被告马雪珍提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案不宜继续适用简易程序审理，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2020年4月15日再次公开开庭进行了审理。原告徐志敏及其委托诉讼代理人李祥、被告马雪珍的委托诉讼代理人刘艳方两次到庭参加诉讼；被告马雪珍到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告徐志敏向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的购房意向合同；2、判令被告承担违约责任，支付违约金25万元；3、被告承担全部诉讼费用。审理中，原告增加一项诉讼请求要求被告双倍返还定金4万元，并变更第二项诉讼请求为判令被告赔偿损失30万元。事实和理由：原、被告于2019年5月31日通过我爱我家房地产经纪有限公司签订了物业地址为苏州市房屋的购房意向合同。双方约定于合同签订之日60日内，被告办理完换证手续，且拿到房产证，继续进行流程。但被告未在约定时间内拿到产证，不能签订正式房屋买卖合同，故原告诉至法院。 被告马雪珍辩称，原告的诉讼请求没有依据，应全部驳回。双方没有约定在60日内办完产证，没有约定办理产证的具体时间，也没有约定必须拿到房产证再继续房屋买卖流程。购房意向合同签订后，被告已履行换证、签约义务，系原告自身认为购买房屋存在顾虑，主动明确表示不再履约。双方的购房意向合同应于2019年8月14日解除，双方不能交易是原告无故不签约导致。现我方同意返还定金，但是原告应承担违约责任并向被告支付违约金，诉讼费用由原告自行承担。 反诉原告马雪珍向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告承担违约责任并向反诉原告支付违约金25万元；2、判令反诉被告承担本案本诉、反诉诉讼费用。事实和理由：双方未能继续履行意向合同，未能签订存量房买卖协议，系反诉被告徐志敏违约导致，马雪珍取得房产证后当即约徐志敏签约交易，徐志敏却无正当理由拒不签约，最终导致双方不能交易，徐志敏应当承担违约责任，故提起本次反诉。 反诉被告徐志敏辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，徐志敏依法提交了购房意向合同书、补充协议、收条、路某的情况说明、催告书、录音光盘，并申请证人路某出庭作证，马雪珍依法提交了不动产登记受理单、不动产权证、催告函、中介与徐志敏的聊天记录、录音光盘、民事调解书，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月31日，徐志敏（买方，甲方）、马雪珍（卖方，乙方）、苏州我爱我家房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称我爱我家公司）签订购房意向合同，约定甲方通过丙方居间服务购买乙方所有的坐落于苏州市姑苏区房屋，建筑面积79.05平方米，转让总价为250.8万元，含部分家具家电。在支付方式中，合同约定商业按揭，首付款125.4万元于2019年7月28日之前支付，资金托管当日办理商业贷款，出卖方承诺该房屋继承到马雪珍一个人名下，该房屋为马雪珍在江苏省内的唯一住宅。合同第六条中约定，甲乙双方同意在本意向书乙方签字后60天内，签订存量房买卖协议，期限届满如任一方未前来签约的，另一方有权按定金罚则要求对方承担责任或要求对方继续履行协议并承担违约金及损失。合同第七条违约责任中约定，本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金并赔偿相应损失。合同第八条其他事项中约定，出卖方承诺该房屋拥有继承权的其他所有人均放弃该房屋产权，拥有该房屋继承权的其他所有人在签约本合同前都电话一一确认对房屋的成交价格无异议，且均同意出售该房屋，如有反悔，出卖方马雪珍承担一切违约责任。 同日，出卖方马雪珍与买受方徐志敏签订补充协议一份，约定：因该房屋需要办理继承换证手续，出卖方承诺该房屋所有法定继承人均放弃该房屋产权，并同意把该房屋产权继承到马雪珍一个人名下，且均同意以人民币贰佰伍拾万捌仟元整的价格出售给买受方。如出卖方反悔违约，出卖方按照该房屋成交价的10%支付给买受方违约金。如买受方违约，买受方按照该房屋成交价的10%支付给出卖方违约金。 同日，马雪珍出具收条，收到徐志敏购房定金2万元。 因涉案房屋所有权原登记在马雪珍已故丈夫王景名下，故马雪珍出售该房屋需要取得各继承人共同意思表示。2019年7月16日，本院受理了马雪珍与王苏芳、王春葆、王海舫法定继承纠纷一案，并于7月24日组织当事人调解，于7月29日出具民事调解书，主要内容：坐落于苏州市不动产由马雪珍继承，该房屋全部产权归马雪珍所有。 2019年7月30日，苏州市不动产登记中心受理了马雪珍依生效法律文书申请转移登记的不动产登记申请。7月31日，涉案房屋不动产权属登记至马雪珍名下，为马雪珍单独所有。8月3日马雪珍领取了上述不动产权属证书。 2019年8月6日，马雪珍向徐志敏发送催告函，“双方约定于2019年7月30日前往我爱我家公司签订正式的房屋买卖合同，买受方徐志敏现场借故不签订合同。2019年8月4日下午马雪珍要求买受方徐志敏签订后同，买受方徐志敏还是借故不签。现通知您尽快联系我方确定具体签约时间，如您未能在2019年8月14日前联系我方确定签约时间，即视为您拒绝履行该合同，则卖方马雪珍有权单方面解除该合同并通过法律等相关途径，追究您的违约责任，您将承担巨大的经济损失及法律责任。” 2019年8月19日，徐志敏向马雪珍发送催告书，“双方约定于合同签订之日60天内被催告人马雪珍办理完换证，且拿到产证，但是直到合同签订60日，马雪珍依然没有拿到产证，依据我爱我家的公司规定以及房产局相关规定，不能在正式产证没有拿到的情况下签订正式房屋买卖合同。且在换证期间，马雪珍及其家人主动告知了产证迟迟办不下来的原因，是因为在相关部门查出此房屋有继承人关系不明确的现象，并试图劝说徐志敏无条件解除原来的合同。在履行原合同的情况下，徐志敏希望被催告人马雪珍尽快协助明确解决，后续可能出现继承人关系不明确导致的房屋纠纷，且能有份官方明确的书面性合理解释，但是直至2019年8月19日下午，马雪珍方面仍没给出任何的解释以及结果。现通知您尽快消除签订合同中会出现的不稳定因素，约定具体的签约时间，如您在2019年9月1日核实学区工作结束后未能给出结果，催告人将诉诸法律，陈述事实，经待法律去判决，待法律判决结果生效之后再另行约定时间签订合同。”对上述催告书，马雪珍陈述收到，但不认可其中的内容。 2019年8月4日，路某出具情况说明一份，“买卖双方依据购房意向合同的约定，应在2019年7月30日前签订关于新学前学地34号4幢301室房屋的存量房买卖协议，因出卖方和买受方在2019年7月30日共同到达我们总部包厢以后，因出卖方未提供房屋产证，无法签订买卖合同。”依徐志敏申请，我爱我家公司的工作人员路某作为证人出庭作证，其陈述：上述情况说明是其本人所出具；涉案房屋因为涉及到继承问题要换证，没有签订正式的房屋买卖合同，双方协商先签订意向合同，被告说所有换证的材料都准备好了，已经去公证处询问过了，提交材料就可以换证；换证时间本来是定一个月的，其建议一个月时间比较紧，所以最后双方协商下来是2个月；意向合同签后几天，其听说出卖方那里有个非婚生子，也听原告说陪同被告一起来中介公司的小伙子打电话给原告，说房子有纠纷，不卖了；按照意向合同约定的期限签合同的最后一天，买卖双方都到中介公司来的，卖方虽提供了换证的收件单，但由于没有房产证无法确定房屋权属且收件单可能是自己制作的，按照公司规定，无法与买方签订正式买卖合同，原告希望被告提供一个保证，但双方没有达成一致。 审理中，徐志敏陈述称，涉案房屋系学区房，从双方签订购房意向合同之日至2019年9月份，房价已经上涨30万元左右，故其要求马雪珍赔偿房屋差价损失30万元，不再根据合同主张违约金。涉案房屋原产权人有非婚生子女，截至庭审之日马雪珍仍未能提供所有合法继承人放弃涉案房屋产权的材料，构成违约。 审理中，马雪珍于2019年11月21日第一次开庭时即表示同意解除双方签订的购房意向合同。 本案争议焦点为，在房屋买卖合同履行中何方违约。徐志敏认为系马雪珍违约，未在约定的60天内即2019年7月30日前取得涉案房屋所有权；马雪珍认为系徐志敏违约，其办好产证后徐志敏无故不履约。本院认为，徐志敏和马雪珍签订的购房意向合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。涉案房屋因原所有权登记人死亡发生继承，需要各继承人共同意思表示才能出卖，对此，买卖双方均为明知，故约定了签订存量房买卖协议的期限为购房意向合同签字后60天内，马雪珍于7月29日取得了苏州市不动产归其所有的民事调解书，并于次日向苏州市不动产登记中心申请转移登记，7月31日，涉案房屋不动产权属登记至马雪珍名下，为马雪珍单独所有。从上述时间可以显示，马雪珍在约定的期限内积极履行了合同义务。因办理登记转移手续所需时间，于8月3日领取不动产权属证书，虽超过约定期限4天，但并不构成根本违约，徐志敏据此要求解除购房意向合同，没有法律依据。后马雪珍于2019年8月4日持不动产权属证书再次与徐志敏协商继续履行房屋买卖合同事宜，然徐志敏以房屋可能存在其他继承人为由拒绝签订正式房屋买卖合同。鉴于马雪珍作为不动产权属证书载明的所有权人，其依法享有处分涉案房屋的权利，故其与徐志敏履行房屋买卖合同并无法律上的障碍，徐志敏拒不签订正式房屋买卖合同已构成根本违约，其不享有法定解除权，马雪珍于2019年11月21日庭审中表示同意解除双方签订的购房意向合同书，故本院确认购房意向合同于2019年11月21日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于徐志敏支付的购房定金2万元，马雪珍同意返还，本院照准。因徐志敏构成根本违约，故其要求双倍返还定金以及赔偿损失30万元的诉请，本院不予支持。对于马雪珍主张的违约金25万元，虽合同解除系徐志敏根本违约所致，然马雪珍亦未在约定期限内取得不动产权属证书，亦有过错，故本院综合考量双方的违约程度及情形，酌定徐志敏应赔偿马雪珍违约金5万元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告徐志敏与被告马雪珍就苏州市姑苏区房屋签订的购房意向合同于2019年11月21日解除。 二、被告马雪珍于本判决生效之日起十日内返还原告徐志敏定金2万元。 三、反诉被告徐志敏于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马雪珍违约金5万元。 四、驳回原告徐志敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费26864元，由原告徐志敏负担26650元，被告马雪珍负担214元，被告马雪珍负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告徐志敏。 反诉案件受理费2525元，由反诉原告马雪珍负担2020元，反诉被告徐志敏负担505元，反诉被告徐志敏负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告马雪珍。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  宁晓鹏 人民陪审员  宋丽芳 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  王 璇 书 记 员  尤欣怡