青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初266号原告：朱明福（公民身份号码：×××），男，汉族，1961年9月6日出生，现住青海省大通县。委托诉讼代理人：胡国徽，青海君剑律师事务所律师。被告：西宁黄河实业有限公司（统一社会信用代码：91630121710594915F），住所地：青海省西宁市大通县宁张公路28公里处。法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。被告：青海铭方智远房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630105MA75256M72），住所地：青海省西宁市城北区柴达木路366号1-5号楼（西宁黄河实业有限公司内）。法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡源。第三人：严奇（公民身份号码：×××），男，汉族，1976年10月3日出生，现住青海省大通县。本院于2020年1月7日立案受理了原告朱明福诉被告西宁黄河实业有限公司、被告青海铭方智远房地产开发有限公司，第三人严奇商品房预约合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱明福及其委托诉讼代理人胡国徽，被告西宁黄河实业有限公司（以下简称黄河公司）的委托诉讼代理人张永虎、被告青海铭方智远房地产开发有限公司（以下简称铭方公司）的委托诉讼代理人张永虎、胡源，第三人严奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱明福向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告签订的金水湖畔商品房预订协议书有效；2.依法判令被告向原告交付位于西宁市××区房屋；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：第三人严奇在原告处加油，欠原告70多万元油费一直未付，在原告的索要欠款过程中，第三人称给本案的被告做工程，被告尚欠第三人的工程款未付，现被告想用金水湖畔商品房折抵欠付工程款，经第三人介绍，原告与被告西宁黄河实业有限公司签订金水湖畔商品房预订协议书，金水湖畔商品房是西宁黄河实业有限公司下属公司青海铭方智远房地产开发有限公司开发的。约定位于西宁市××区建筑面积122.2平方米，房屋每平方米4488元，总价款548434元。合同签订后，原告一直在等交房，但在今年交房时，被告以与第三人账目问题为由一直不予交房，原告经多次协商未拿到自己的房屋，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告黄河公司辩称，黄河公司并非案涉房屋开发的主体，从未与原告签订过预订协议书，也未收取过原告的房款，更不存在与原告、第三人达成以物抵债的相关协议，故原告起诉错误，应驳回原告对黄河公司的起诉。被告铭方公司辩称，第一，预订协议书的性质根据相关法律规定，属于预约合同，不属于本约，因为案涉的预订协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而且原告也没有向被告交付分文的房款，因此预订协议书的性质是预约；第二，案涉预订协议书第3条第1款明确约定原告自本协议签订之日起30日内向铭方公司支付168434元房款，第5条第1款约定本协议经被告盖章，原告签字，在朱明福支付诚意金之日起生效，但是预订协议书中被告并没有加盖公章，因此该协议书虽然成立但不生效；第三，案涉预订协议书第3条第2款约定原告收到被告通知之日起15日内与原告签订商品房买卖合同，也就是本约，并向被告支付剩余房款，同时第4条第5款约定，原告在本协议约定的期限内未与被告签订本约的，则视为放弃预订的商品房，被告有权将房屋出售给第三人，在预订协议书签订以后，原告并没有按照协议约定向被告支付168434元诚意金，在收到被告通知后也没有与被告签订本约，而且在2019年11月2日，被告已经向原告发出解除通知，因此案涉预订协议已经解除；第四，截止目前，我国法律没有规定当事人能以预约来主张强制履行本约的义务；第五，至于原告诉称的以物抵债，黄河公司与铭方公司是两个独立的企业法人，不存在任何隶属关系，原被告、第三人之间从未达成过以物抵债的协议，第三人与被告之间也不存在施工合同关系，更不欠第三人的工程款，综上，原告的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。第三人严奇辩称，欠付原告加油款属实，但我只是介绍原告去铭方公司买房，对他们之间的事情不清楚。原告为证明其诉讼请求提交证据：1.金水湖畔商品房预订协议书，拟证明原告与黄河公司于2015年12月26日就金水湖畔商品房签订预订协议书，同时抵扣房款的事实；2.抵款确认单及系统缴费情况照片打印件，拟证明抵款的真实性；3.2019年10月23日告知函，签署人铭方公司，可以确认证据1的真实性，可以证明铭方公司擅自调价，违反协议约定，该告知书所述尾款已经和第三人所欠油款所抵；4.授权委托书复印件，拟证明原告在诉状中所述事实属实，原件在铭方公司；5.严奇于2019年1月16日出具的欠条及承诺书，拟证明严奇在承诺书中认可欠付原告三笔欠款共计700000余元的事实，同时承诺用黄河实业公司开发的金水湖畔小区房屋进行折抵的事实；6.严奇于2015年12月26日出具的两份收条，拟证明严奇认可以房抵债协议，其中首付款项和车位款项的数额与证据2中抵款确认单中数字一致。被告黄河公司对原告提交的证据质证意见：与黄河公司无关，均不予认可。被告铭方公司对原告提交的证据质证意见：证据1真实性无异议，该协议书是铭方公司代理销售公司的工作人员签署，而且该协议书恰恰证明原告应自协议签订之日起30日内向铭方公司支付168434元房款、生效的条件以及原告收到被告通知不签订本约的后果；对证据2抵款确认单及照片打印件的三性均不认可，上面没有铭方公司的签字确认，也从没有以所谓商混折抵168434元房屋首付款的情况，铭方公司根本不需要采购混凝土；对证据3告知函真实性无异议，该告知函恰恰证明我公司多次催促原告前来售楼部签订本约，支付剩余房款，并告知了不按期签订本约的后果，由于原告的违约行为造成本约无法签署，另外，公司光是书面告知函发过2次，还发过1次解约函原告没有出示；对证据4授权委托书三性均不认可，铭方公司并不欠第三人工程款，也没有与原告达成以物抵债的协议，该授权委托书的内容对被告不具有任何约束力，该委托书是第三人委托原告处理房款的冲抵事宜，根据委托关系，所谓的委托后果也只能是由委托人来承担；对证据5中承诺书的三性均不认可，该承诺书是由第三人出具给原告的，在该承诺书中记载严奇在黄河公司开发的金水湖畔小区抵扣的工程款266199.54元和156974.8元，但事实证明案涉房屋开发单位为铭方公司，并非黄河公司，另外，铭方公司不欠严奇任何欠款，更没有以房抵债的意思表示，该承诺书记载的款项与预订协议书记载的房款数字不一致，该承诺书对铭方公司没有任何约束力，至于2019年1月16日的欠条只能证明第三人欠原告的油款，并不能证明原告所要证明的事实；证据6的两份收条内容是严奇在黄家寨加油站的欠款10000元用于朱明福与黄河公司签订的停车位定金，但是纵观预订协议书，协议书中没有关于停车位的相关约定，严奇也没有将此款支付给被告铭方公司。第三人对原告提交的证据质证意见：证据1、2、3与我无关，不发表质证意见；证据4委托书是我出具的，真实性认可，证明方向不认可，我对与原告之间的欠款事实没有异议，但金额没有700000元，原告陈述700000元是前年的时候，至今我和原告还有业务往来，我这几年也陆续还过款。对证据5、6真实性无异议，是我书写的，证明方向不认可，当时只是让我去办抵房事宜，但是否办好是后话。被告黄河公司未提交证据。被告铭方公司为支持其抗辩意见，提交如下证据：1.告知函两份、解约函一份、邮寄凭证三份，查询结果两份，拟证明由于原告违反合同约定，不在约定的时间内交付房款，也不签订本约商品房买卖合同，被告多次催告后发出解约通知，解除案涉预订协议书。原告对被告铭方公司提交证据的质证意见：对2019年10月23日的告知函真实性不持异议，对2018年11月2日的解约函、2018年10月25日的告知函有异议，我们没有收到，3张EMS快递单中只有一联收款人处有朱明福的签字，故对真实性均持异议，两份告知函均可证明原告提交的证据1的证明内容，该函中均可以证明原告2015年签订协议书的真实性，被告只是要求支付尾款，被告陈述通知原告签订商品房买卖合同，但提交的证据中没有要求原告签订商品房买卖合同的内容，两份告知函可以证明原告签订了买卖协议，也支付了款项，原告已经履行了付款义务，被告也应当履行交付义务，且被告提交的证据均没有原件，故对真实性是持有异议的。被告黄河公司对被告铭方公司提交证据的质证意见：与黄河公司无关，不发表质证意见。第三人严奇对被告铭方公司提交证据的质证意见：对解约函的快递单认可，是我代收的，我转交给了朱明福，其他的跟我没关系，我不清楚。第三人严奇未提交证据。经审查，原告提交的证据1中虽未加盖公章，但被告铭方公司认可签订协议的事实，对该证据真实性本院予以采信，但该协议中没有抵扣房款的内容，对原告的证明方向本院不予采信；原告提交的证据2抵款确认单系复印件，也未加盖被告公司的印章，照片打印件来源不明，对该证据真实性本院无法核实，不予采信；原告提交的证据3真实性本院予以采信，但该证据无法证实铭方公司存在擅自调价及房屋尾款与第三人所欠油款相抵的情况，对原告的证明方向本院不予采信；原告提交的证据4虽为复印件，但委托人严奇对该证据真实性予以认可，本院对该证据真实性予以采信，但该证据中并未加盖铭方公司的印章，且该委托书中注明的房款金额、房屋编号与商品房预订协议书中约定均不一致，不足以证明原告与铭方公司之间存在以房抵债的协议，对原告的证明方向本院不予采信。原告提交的证据5、6均由第三人严奇出具，未加盖铭方公司印章，不足以证明原告与铭方公司之间存在以房抵债的协议，对原告的证明方向本院不予采信。被告铭方公司提交的2019年10月23日的告知函及有朱明福本人签字的EMS快递单存根，原告明确表示已经收到，对该证据本院予以采信；被告铭方公司提交的由严奇签收的EMS快递单存根注明邮寄材料为解约函，虽严奇本人认可收到并转交原告朱明福，但未提交转交朱明福的证据，对该证据本院不予采信；被告铭方公司提交的运单号为1011408175829的EMS快递单存根中未注明签收人及邮寄的材料，也未提交快递物流查询结果予以佐证，对该证据本院不予采信；被告铭方公司提交的运单号为1134604529825的物流信息查询结果中并未显示邮寄的材料为解约函，仅在该查询单下方手写“朱明福解约函11.2日寄”不足以证明被告将解约函邮寄给原告朱明福的事实，对该物流信息单及2018年11月2日的解约函的证明方向本院不予采信；被告铭方公司提交的运单号为1130629379525的物流信息查询单中没有显示邮寄的材料，对该证据的证明方向本院不予采信。经审理查明，2015年12月26日，原告朱明福签订《金水湖畔商品房预订协议书》，约定由乙方预订甲方开发建设的“金水湖畔”项目××栋、建筑面积约为122.2㎡的商品房，房屋总价款约为548434元，乙方应当自该协议签订之日起30日内向甲方支付预订商品房总价款30%的预订房款即168434元，并在收到甲方通知之日起15日内与甲方签订《商品房买卖合同》并同时支付购买商品房的余款。协议落款处甲方并未加盖公章，在置业顾问处签字“尚海燕”，乙方处由原告朱明福签字。“金水湖畔”商品房项目原由被告黄河公司开发，在项目开发过程中，黄河公司因资金问题，将该项目转由被告铭方公司开发，2017年7月14日由青海省第二测绘院对“金水湖畔”商品房进行测绘并出具不动产测量报告，将原告朱明福预订的××栋。《金水湖畔商品房预订协议书》签订后，原告朱明福一直未支付购房款，至2019年10月23日，被告铭方公司基于该协议，向原告朱明福发出告知函，要求原告朱明福于2019年11月1日前到公司办理签约事宜并交清购房款，逾期将按协议书第四条第五条的规定进行处理，之后原告朱明福并未与被告铭方公司签订《商品房买卖合同》并交纳购房款。2020年1月7日，原告朱明福诉至本院，认为《金水湖畔商品房预订协议书》实际是以房抵债协议，被告所主张的购房款已用第三人严奇欠付原告的加油款折抵完毕，要求被告黄河公司、铭方公司将诉争房屋交付给原告。另查，被告铭方公司已将位于西宁市××区房屋出售给他人。本院认为，本案的争议焦点为：1.《金水湖畔商品房预订协议书》的履行主体及性质；2.《金水湖畔商品房预订协议书》的效力及被告是否应当向原告交付诉争房屋。第一，虽然《金水湖畔商品房预订协议书》中甲方写明是“西宁黄河实业有限公司”，但落款处甲方并未加盖公章，根据本院查明事实，“金水湖畔”项目初期是由被告黄河公司负责开发，之后因资金问题转由被告铭方公司开发，被告黄河公司对案涉房屋不具有处分的权利，被告铭方公司对认可《金水湖畔商品房预订协议书》的真实性，原告朱明福也认可“金水湖畔”项目的开发公司由黄河公司变为铭方公司，故本案中履行《金水湖畔商品房预订协议书》的主体应为原告朱明福与被告铭方公司。第三人严奇虽然认可与原告朱明福之间存在债权债务关系并承诺用金水湖畔的房屋折抵欠付朱明福的加油款，但金水湖畔的房屋所有权人系被告铭方公司，以房抵债协议应当经过被告铭方公司的同意。原告朱明福既未提交经被告铭方公司确认的以房抵债协议，也未提交被告铭方公司确认折抵房款的收款收据，仅凭《金水湖畔商品房预订协议书》不足以证明原告朱明福与被告铭方公司之间存在以房抵债协议。双方签订的《金水湖畔商品房预订协议书》虽然对所售房屋的基本情况、房号、面积、价格、付款方式等进行了约定，但该协议书同时约定双方应当另行签订《商品房买卖合同》，且原告朱明福并未向被告铭方公司未交纳购房款，故双方所签的《金水湖畔商品房预订协议书》应为预约合同。第二，协议书第五条第1项约定“本协议经甲方盖章、乙方本人签字或授权代理人签字，在乙方支付诚意金之日起生效”，协议书中并未约定诚意金，虽然协议书中甲方处并未加盖被告铭方公司的公章，仅由置业顾问尚海燕签字确认，但从被告铭方公司向原告朱明福发出的告知函可以确认铭方公司同意履行该协议，铭方公司负有在协议书上加盖公章的义务，未加盖公章的原因不可归责于原告，故《金水湖畔商品房预订协议书》已成立并生效。协议书第三条第2项约定“乙方收到甲方商品房预售或销售的书面（包括电话、报纸、短信）通知之日起15日内，应当与甲方签订《商品房买卖合同》，并同时向甲方支付商品房的余款”，原告朱明福认可已经收到被告铭方公司于2019年10月23日发出的告知函，但并未在告知函确定的日期前与被告铭方公司签订《商品房买卖合同》并交付购房款，被告铭方公司已经根据协议书第四条第5项“乙方在本协议约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》，视为其自愿放弃预订的商品房，甲方有权将该商品房出售给第三方”的约定将案涉房屋出售给他人，原告与被告铭方公司签订的《金水湖畔商品房预订协议书》约定的合同目的已不能实现，故对原告要求确认《金水湖畔商品房预订协议书》有效的诉讼请求本院不予支持。原告朱明福并未与被告铭方公司签订《商品房买卖合同》，也未根据协议约定支付相应购房款，其主张被告铭方公司交付房屋没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱明福的全部诉讼请求。案件受理费5125元，由原告朱明福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 王玲玲审判员 张 晶人民陪审员 杨常浏 二〇二〇年四月二十三日书记员 田 海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。