四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初4593号 原告（反诉被告）：王华清，女，1958年3月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：周维维，四川路尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨耀洪，四川路尔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王绍东，男，1975年10月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：孙旗，四川阳安律师事务所律师。 原告王华清与被告王绍东返还原物纠纷一案，本院于2019年11月12日立案。诉讼过程中，王绍东于2019年11月27日向本院提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告王华清及其委托诉讼代理人杨耀洪、被告王绍东及其委托诉讼代理人孙旗参加第一次庭审，原告王华清的委托诉讼代理人周维维、杨耀洪，被告王绍东及其委托诉讼代理人孙旗参加第二次庭审。本案现已审理终结。 王华清向本院提出诉讼请求：1.判令王绍东向王华清返还其侵占的简农房权字第××号《简阳县房屋所有权登记表》所载明的位于简阳市的宅基地及房屋，王绍东立即搬离上述房屋；2.判令王绍东向王华清支付以每月300元为基数，自2006年1月1日起至搬离之日止的房屋占有使用费。事实和理由：《简阳县房屋所有权登记表》（产权证号：简农房权字第××号）确认位于简阳市的宅基地及房屋所有权为王华清所有。2001年，王华清外出随家属生活，考虑王绍东在家务农、房屋无人占用，王华清将房屋钥匙交给王绍东，用于晾晒粮食及照看房屋中的产权证等财物，后考虑王绍东及其兄弟有家庭矛盾，为缓和兄弟矛盾，王华清将房屋借住给王绍东。王绍东自2006年1月1日以来一直侵占使用案涉房屋至今，经王华清多次催促拒不退还。为维护合法权益，王华清诉至本院，望判如所请。 王绍东辩称，1.王绍东不存在侵占案涉房屋的事实，王绍东夫妇长期在外打工，以其收入情况当时完全可以在当地单独兴建一栋房屋，当时王华清一家经济比较紧张，出卖案涉房屋也无人购买，考虑到双方系亲戚关系，王绍东才购买了案涉房屋，并与王华清在2005年达成口头买卖协议，王华清也将房屋及房屋产权证交付给王绍东，王绍东向王华清支付了24,000元房款，并从2005年起居住使用案涉房屋至今，双方均已履行了合同主要义务，王绍东是基于房屋买卖关系合法取得房屋的使用权；2.结合双方合同履行的内容，卖方交付房产证和钥匙，买方交钱，符合农村房屋一般的交易习惯，且王华清在王绍东近15年的居住过程中，未提出任何异议或主张权利，足以证明双方是在履行房屋买卖合同义务，而非王绍东侵占房屋；3.诚实信用原则和公序良俗原则是民事法律关系的基本准则，王华清是王绍东的舅母，王华清将案涉房屋卖给王绍东是村社知晓的基本事实，且王绍东夫妇在原有房屋基础上，用自己的积蓄扩建、装修、装饰案涉房屋，期间王华清也未提出返还房屋或给付房屋占用费用，两家也经常走动往来；4.2019年，因案涉房屋所在地涉及拆迁及王华清亲属找王绍东借钱被拒，王绍东找王华清完善房屋相关手续，王华清否认、抵赖并恶意提起诉讼，现王绍东在农村无宅基地，如果王华清的诉讼请求得到支持，王绍东不仅失去住房，全家的安置资格也会失去。综上，请求法院依法驳回王华清的全部诉讼请求。 王绍东向本院提出反诉请求：判令王华清协助王绍东履行位于简阳市房屋（现产权证号为100810371号、原产权证号为第100810348号）的过户义务。诉讼过程中，王绍东增加诉讼请求为：确认王华清与王绍东之间的房屋买卖合法有效。事实和理由：王绍东的母亲与王华清的丈夫卢建文（已故）系姐弟关系，王华清系王绍东的舅母。王绍东与王华清曾同为简阳市镇金镇雷家乡××组社员，后因王华清及卢建文将户籍迁为资阳城镇户口并搬到资阳市城区居住，王华清夫妇二人商议将案涉房屋卖给王绍东。2005年5月前后，经双方商议并经双方家人在场，双方就案涉房屋买卖事宜达成一致，王华清同意将案涉房屋以24000元的价格卖给王绍东。达成协议后，王绍东已向王华清支付了房屋价款24000元，王华清将案涉房屋的新、旧产权证原件全部交给王绍东。由于双方是亲戚关系且双方家人都在场，双方未订立书面的房屋买卖协议及办理相关的房屋过户手续。房屋买卖后，王绍东及家人搬到案涉房屋居住至今长达14年，期间对案涉房屋进行了扩建和装修、装饰，王华清从未就案涉房屋权属及房屋扩建、装修等提出任何异议。2019年由于案涉房屋涉及征地拆迁及房屋确权等，王华清开始向王绍东主张权利。为维护合法权益，王绍东向本院提起反诉，望判如所请。 王华清对王绍东的反诉辩称，1.王华清是王绍东的舅母，案涉房屋是1998年修建，属于王华清所有，双方不存在协商卖房，王绍东陈述王华清收取了24,000元房款，应当提交王华清亲笔签字的收条，且24,000元价款不符合案涉房屋的建房成本及林权价值；2.2001年，王华清为照顾家庭搬离案涉房屋，将户口迁入资阳，因资阳居住的单身宿舍面积小，无法存放物件，就将自己的结婚证、老版身份证、老版户口本、房产证、林权证等证件以及所有的家具、粮食都放在案涉房屋中，王华清从来没有将新旧房产证原件交给王绍东，而是王绍东将证件据为己有，不予退还；3.王华清搬走后，想到王绍东一家在家务农，需要地方晾晒粮食，就将案涉房屋的钥匙交给王绍东；后为缓和王绍东兄弟之间的分家矛盾，出于同情及亲情，王华清考虑王绍东可以守房屋才同意王绍东居住；4.2005年8月，王华清和女儿回老家时，王绍东提出房屋是他的，因王华清不同意，王绍东破口大骂；2001年至2008年期间，王华清及家人利用回老家扫墓祭祖的机会回案涉房屋时，发现房屋没有变化，也没有装饰装修和搭建扩建，后因2008年卢建文尘肺病病情恶化，王华清及家人很少回案涉房屋；5.2018年国家对农村房屋及宅基地进行确权，王华清回家向王绍东索要证件原件办理确权手续，王绍东仅退还了结婚证、老版身份证、老版户口本，拒不退回房产证，且王绍东将王华清家的林权变更到他名下，侵占了林权；6.王绍东陈述自身没有宅基地，应该向村社、乡镇申请处理，而不是占用王华清的房屋，王绍东还利用王华清不常回家、与邻居交往少，让45位邻居写证明，歪曲事实说王绍东购买房屋，意图霸占王华清的房屋。综上，王绍东的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：王华清是王绍东的舅母，王华清与卢建文（已故）系夫妻关系，王华清曾为简阳市镇金镇雷家乡××组村民，王绍东系同村村民。王华清在镇金镇雷家乡十村九组拥有农村自建房一处，于1990年1月4日取得村镇房屋所有权证书（村镇房屋所有权证号为：简农房权字第××号；土墙、平房6间，建筑面积132.6㎡），该房屋在简阳县房屋所有权登记表上载明的所有权人为王华清，简农房权字第××号。1998年，王华清将上述房屋改建为砖混结构，并于1999年6月30日办理了村镇房屋所有权证（村镇房屋所有权证号为：字第100810371号，砖混2层6间，建筑面积为235.86㎡；楼瓦1层2间，建筑面积84.87㎡，建筑面积共为320.73㎡）。2001年，王华清随卢建文到资阳生活居住，并将户口迁入资阳，转为城镇人口。 2005年左右，王华清将案涉房屋钥匙、新旧房产证、林权证交付给王绍东，王绍东及家人于2005年5月左右搬入案涉房屋居住使用至今，期间因房顶漏水、地震等原因修缮了房顶和局部设施。2005年8月，王华清及女儿曾回家省亲，后王华清及家人因卢建文生病很少回案涉房屋。2017年左右，各乡镇开始启动农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权的确权登记工作，王华清及王绍东因案涉房屋的权属引发纠纷。 另查明，卢建文（林权证登记为“芦建文”）原有的坐落于雷家乡××××1.31亩林地（1983年1月16日取得林权证）。2008年7月1日，王绍东申请将上述林权及坐落于雷家乡××组的马桑坡1亩林地登记到自己名下，将卢建文的林权证上交，并于2009年2月18日取得了新的林权登记证。王绍东现持有案涉房屋的新、旧村镇房屋所有权证，在碑湾村××其他宅基地及住房，于2019年在案涉房屋旁边搭建了约几十平方米的房屋。 诉讼过程中，本院依职权到雷家镇人民政府调取了《关于简阳市农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权确权登记指导意见（试行）》，该意见明确规定“涉及土地权属争议等情形的集体建设用地（含宅基地），依法处理前不进行确定集体建设用地使用权”；“确权登记的相关政策：……农村村民因各种原因转为城镇非农业户口居民，其原在农村的宅基地，可依法确权。……1.非农业户口居民（含华侨）现拥有的原农村房屋，经集体经济组织核实并证明属实，并经村民议事会同意，可确认为其他集体建设用地使用权……”等内容。目前，案涉房屋因存在纠纷尚未进行确认产权工作。 审理中，王绍东向本院提交了书面证明，该证明载明“兹有简阳市碑湾村九组原社员王华清、卢建文夫妇，因户籍已转入城镇户口并搬到资阳城区居住，于2005年5月就将其位于碑湾村××号的房屋卖给其外甥王绍东、孙菊英夫妇。王绍东、孙菊英自购买前述房屋后，就一直在该处房屋居住至今。王绍东、孙菊英夫妇在本社没有其他房屋、宅基地。情况属实，特此证明”。证明下方有包括冯某在内的44名证明人签字按手印。王绍东申请上述人员出庭作证，因人数较多，后经本院释明申请了部分证人出庭作证。 以上事实，有王华清向本院提交的王华清的身份证、王绍东的人口信息（户籍）证明、简阳县房屋所有权登记表复印件、村镇房屋所有权证复印件、简阳县林权证存根复印件、林权登记申请表复印件，王绍东提交的新旧案涉房屋的村镇房屋所有权证、林权证原件、证人王某和冯某的证言，本院依职权调取的《关于简阳市农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权确权登记指导意见（试行）》、笔录等证据以及双方当事人的庭审陈述在案予以证实。以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。综合双方当事人的诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：1.王华清与王绍东是否存在案涉房屋的买卖合同关系，案涉房屋的实际权利人是谁？2.如房屋买卖合同关系成立生效，案涉房屋是否具备过户条件？对此，本院评议如下： 一、关于王华清与王绍东是否存在案涉房屋的买卖合同关系的问题。我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条等规定，农村宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员间流转，同一集体经济组织成员之间的相互购买宅基地及地上房屋行为合法有效。本案中，从买卖行为相对方看，王华清与王绍东曾系同一农村集体经济组织成员，有权就其所有的农村房屋进行交易买卖，王绍东受让宅基地和附属设施的主体适格，不违反相关法律的禁止性规定；从合同订立情况看，王华清与王绍东系亲属关系，亲属之间的买卖交易往往基于亲情等客观原因，存在口头约定、交易手续简化等情形，且法律法规未规定此类合同应当办理批准、登记手续才生效；从合同具体履行来看，本案虽无书面协议或其他见证人在场，但王绍东庭审中关于房屋价款24,000元以及支付房款情况的细节等内容，出售房价较为符合当时、当地同等房屋的价格水平，陈述内容较为客观真实，且王绍东一直持有案涉房屋的新旧产权证和林权证，符合农村房屋买卖的交易习惯；从案涉房屋的占有使用状况来看，王绍东实际居住使用案涉房屋至今长达14年之久，对案涉房屋已形成了稳定的占有关系，自身也无其他宅基地或住房，且同村村民均知晓其买卖关系；从案涉房屋维权及纠纷产生来看，王华清在知晓王绍东占用、使用、修缮案涉房屋的情况下，在此期间均未提出异议或主张权利，而是在案涉房屋确权或即将拆迁时提起诉讼。故，本院认为，王华清与王绍东之间存在案涉房屋买卖合同关系，该房屋买卖未违反法律和行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。关于王华清陈述将房屋产权的相关证件放置家中、出借房屋的意见，因房屋产权证属于重要证件，不可能长期放置在其长年不居住的地方，并由他人代为保管，故该意见与事实矛盾，也不符合常理，本院对此不予采纳。综上，王绍东对涉诉房屋的占有系基于买卖关系而合法占有，其没有侵犯王华清的物权。对王华清请求王绍东停止侵权、返还房屋和支付占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于案涉房屋是否具备过户条件的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”之规定，王华清理应按照合同的契约精神及诚实信用原则全面履行协助房产过户的合同附随义务，但按照目前本市的农村宅基地使用权和房屋所有权登记政策以及正在进行的农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权的确权登记工作要求，王绍东的该项诉讼请求存在客观不能，其可以按照政策规定的程序向相关部门申请办理。故，对王绍东的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、王华清与王绍东关于简阳市的房屋【村镇房屋所有权证号为：简农房权字第××号、简农房权字第××号】买卖合同有效； 二、驳回王华清的全部诉讼请求； 三、驳回王绍东的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取计2,145元，由王华清负担；反诉案件受理费减半收取计2,145元，由王绍东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  马丹 二〇二〇年四月十六日 书记员  朱玲