云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初124号原告：徐代福，男，汉族，1958年4月1日生，普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被告：普洱浙商资产管理有限公司。统一社会信用代码：91530800336563691P。住所地：云南省普洱市思茅区五一步行街F区1层10号。法定代表人：何燕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许思娟，女，彝族，1989年10月17日生，普洱市思茅区人，系普洱浙商资产管理有限公司综合部员工，现住云南省普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：高小林，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告徐代福与被告普洱浙商资产管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告徐代福、被告普洱浙商资产管理有限公司的委托诉讼代理人高小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐代福向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令原、被告双方解除2017年4月24日签订的《普洱市农产品批发市场物业经营管理协议》并归还原告商铺；二、请求被告支付2019年11月至2020年1月共计三个月的租金收益12183元；三、请求判令被告支付因违约而产生的违约金97464元；以上费用合计：109647元；四、本案的诉讼费判由被告承担。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告普洱浙商资产管理有限公司签订了《普洱市农产品批发市场物业租赁合同》，租赁普洱浙商资产管理有限公司位于普洱市思茅区的房屋给原告使用，建筑面积为40.61平方米。租赁期限为10年，年租金为29239.2元，10年租金共计292392元。原告一次性付清款项后，于2017年4月24日与被告签订了《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》，将此铺面委托给被告进行经营管理。管理期限为10年，即自2017年4月24日起至2027年4月23日止，每年租金金额为48732元，十年租金为487320元，租金为每月支付。协议签订后，被告向原告支付至2019年10月的租金后，就没有再向原告支付租金，被告至今拖欠原告3个月的租金收益。原告多次催要无果，无奈之下，特向思茅区人民法院提起诉讼，请求人民法院在查明事实的基础上，支持原告的所有诉讼请求。被告普洱浙商资产管理有限公司辩称，一、同意解除《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》并将商铺归还原告；二、认可拖欠原告2019年11月至2020年1月三个月的租金收益12183元，但因为市场变化及其他原因，被告出现债务危机，面临破产，无能力向原告支付拖欠的租金；三、原告主张的违约金97464元过高，有失公平原则，根据合同法的相关法律规定，希望法院予以调整，请求法院对原告主张的违约金酌情支持。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认为原告提交的编号为SMLJ0079《普洱市农产品批发市场物业租赁合同》、编号为SMLJ0079《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》、《普洱老街商铺租赁投资收益表》、《现金缴款单》、《收据》、《普洱浙商资产管理有限公司缴纳租金的账户信息》各一份，证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2017年4月24日，原告与被告签订合同编号为ＳＭＬＪ0079的《普洱市农产品批发市场物业租赁合同》，内容为被告将位于普洱市思茅区物业租赁给原告使用，建筑面积40.61平方米，租赁期限为10年，年租金为29239.2元，10年租金共计292392元。协议签订后，原告向户名为普洱浙商资产管理有限公司、账号为24×××30的中国农业银行账户存入现金292392元。同日，原告与被告签订编号为ＳＭＬＪ0079《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》，约定：原告委托被告经营管理原告租赁的位于普洱市思茅区物业。协议约定委托经营管理期限为10年，自2017年4月24日起至2027年4月23日止，10年租金总金额为487320元；委托经营管理期限内，被告按月向原告支付每月的租金收益4061元，于原告足额交付投资金额后的次月次日开始支付月租金，支付到原告指定的账户上；如被告连续三月未向原告支付双方约定的出租收益，则原告有权收回该物业的使用权另行出租，被告需赔偿双方约定总租金的20%给原告。庭审中，原、被告均认可被告向原告支付租金收益至2019年10月，2019年11月至2020年1月三个月的租金收益12183元尚未支付。关于被告如何支付商铺租金收益的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告与原告达成委托经营管理合意，双方签订《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》，该合同成立并生效。被告应按合同约定履行义务。被告逾期未足额支付原告经营收益，其行为构成违约，故对原告要求被告支付2019年11月至2020年1月共计三个月的租金收益12183元的诉讼请求，本院予以支持。关于原、被告签订的《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》是否解除的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在经营管理委托协议中约定，如被告连续三月未向原告支付双方约定的租金收益，则原告有权收回该物业的使用权另行出租，现被告已经连续三个月以上未向原告支付租金收益，达到解除经营管理委托协议的条件，且被告在庭审中明确表示，同意解除与原告签订的经营管理委托协议并将商铺归还原告，故原告要求解除2017年4月24日签订的《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》并由被告将商铺归还原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案原告主张被告承担因逾期支付租金收益违约而产生的违约金97464元，计算标准是双方约定10年总租金的20%。原告未举证证明因被告违约导致的损失，本院认为原告主张的违约金过分高于造成的损失，被告应承担的违约责任应从两方面考虑：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告未按约定向原告支付租金收益违约，从而导致了合同的解除，合同解除后，原告在一定时期内不能获得协议约定的预期租金收益，将给原告造成商铺另行出租前空置期间的损失，故本院酌情判令被告向原告承担双方约定的2个月的租金收益违约责任，即被告向原告支付违约金8122元（4061元×2个月）；二、又参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”本案被告应以原告主张的租金收益损失12183元为计算基数，按照年利率6%计算，向原告支付从2019年11月26日（原、被告约定委托经营管理期限内，被告按月向原告支付租金收益，于原告足额交付投资金额后即2017年4月24日的次月次日即自2017年5月25日开始支付月租金收益，故被告应于每月的25日支付租金收益，被告逾期支付租金收益的违约金应自2019年11月26日起计算）起至本息还清之日止的违约金。对原告超过部分的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下：一、解除原告徐代福与被告普洱浙商资产管理有限公司于2017年4月24日签订的《普洱市农产品批发市场物业经营管理委托协议》，被告普洱浙商资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内将位于普洱市思茅区物业归还原告徐代福经营使用；二、被告普洱浙商资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付拖欠原告徐代福2019年11月至2020年1月三个月的租金收益12183元、违约金8122元，合计20305元；三、被告普洱浙商资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内以租金收益12183元为计算基数，按照年利率6%计算，向原告徐代福支付从2019年11月26日起至本息还清之日止的违约金；四、驳回原告徐代福的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2493元，减半收取1246.5元，由被告普洱浙商资产管理有限公司负担，于本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  李明娟二〇二〇年四月八日书记员  赵梓彤