安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初620号原告：徽商银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市龙蟠大道95号，统一社会信用代码91341100672605133E。负责人：崔普军，该行行长。委托代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。被告：林树明，男，汉族，1965年10月30日出生，住安徽省滁州市南谯区。被告:朱继芳，女，汉族，1965年9月18日生，住址。被告:安徽浩然置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区长乐小区12幢601室，统一社会信用代码91341100691076601D。法定代表人：洪文振，该公司总经理。委托代理人：芮军，安徽清流律师事务所律师。委托代理人：李运，安徽清流律师事务所实习律师。原告徽商银行股份有限公司滁州分行（以下简称徽行滁州分行）与被告林树明、朱继芳、安徽浩然置业有限公司（以下简称浩然公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理，依法由审判员张伟适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告徽行滁州分行的委托代理人谢其国，被告浩然公司的委托代理人芮军、李运到庭参加诉讼，被告林树明、朱继芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徽行滁州分行向本院提出诉讼请求：林树明、朱继芳立即清偿借款本金207031.67元，并给付借款利息、罚息、复利至实际清偿之日止；给付律师代理费3000元；浩然公司对上述债务负连带清偿责任；其行对林树明、朱继芳提供的抵押物享有抵押权及价款优先受偿权；诉讼费用由各被告负担。事实与理由：2011年4月，其行与林树明、朱继芳签订《抵押借款合同》约定：林树明、朱继芳从其行处借款34.9万元用于购房；并约定了借款期限、利息计算方法、违约责任、抵押担保等内容，并且办理了预抵押登记。2017年12月29日，其行与浩然公司签订订《按揭贷款业务合作协议书》，约定：浩然公司对购买浩然国际花园项目房屋并取得借款的购房人提供连带责任保证。后其行按约发放了贷款；但截至2019年12月13日，林树明、朱继芳已累计超过2期未归还贷款本息，已违约；其行按约要求林树明、朱继芳立即清偿全部剩余贷款本息。浩然公司辩称：对原告的诉请无异议；按合同约定处理。林树明、朱继芳未作答辩和举证。本院经审理认定事实如下：2011年4月12日，徽行滁州分行与林树明、朱继芳签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定：林树明、朱继芳从徽行滁州分行处借款34.9万元用于购买位于滁州市花园西路268号浩然国际花园14幢2单元403室房产；借款期限192个月；借款利率为月利率5.666667‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上不变；贷款发放前，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定借款利率；贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动执行浮动利率：即借款利率按调整后的贷款基准利率及上述浮动比例确定，利率自次年1月1日起调整；林树明、朱继芳按月等额本息还款法归还贷款；本合同项下贷款逾期，徽行滁州分行有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按罚息利率计收复利；林树明、朱继芳未按约偿还借款本息的构成违约，徽行滁州分行有权宣布借款立即到期，要求林树明、朱继芳立即清偿借款本息及相关费用；有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；林树明、朱继芳以其购买的上述房产为上述借款债务提供抵押担保；并办理了预告登记，但尚未办理正式抵押权登记。2017年12月29日，徽行滁州分行与浩然公司签订《按揭贷款业务合作协议书》约定：徽行滁州分行作为浩然公司开发并销售的“浩然国际花园”项目的按揭贷款办理行，同意向符合借款条件的购房人提供贷款；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交给其行之前，浩然公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2011年5月12日，徽行滁州分行将34.9万元贷款发放给林树明、朱继芳。贷款发放后，截止至2019年12月13日，林树明、朱继芳已累计超过2期未归还贷款本息。经徽行滁州分行统计，截止至该日林树明、朱继芳尚欠本金计207031.67元、利息1433.25元（计算至2019年11月15日）、罚息19.78元、复利7.71元，合计人民币208492.41元未予偿还。徽行滁州分行向本院提起诉讼宣布合同立即到期，并要求林树明、朱继芳立即清偿全部剩余贷款本息等。为实现债权委托了安徽苏滁律师事务所为其行提供法律服务，支出了律师费计3000元。以上事实有徽行滁州分行提供的购房合同、借款合同、借款凭证、支付凭证、他项权登记证、合作协议及补充协议、委托合同、律师费发票等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，予以认定。本院认为：林树明、朱继芳从徽行滁州分行处借款34.9万元用于购买住房，双方成立借款合同关系，林树明、朱继芳应按约定履行还款义务。逾期履行还款义务，应承担相应的违约责任。林树明、朱继芳逾期偿还借款本息，徽行滁州分行依照合同约定，宣布贷款提前到期，并要求林树明、朱继芳立即归还所欠的全部贷款本金及逾期利息、复利，符合合同约定及法律规定，予以支持。对于逾期利息，因林树明、朱继芳已违约，根据双方约定，应适用罚息利率按即月利率8.5000005‰（5.666667‰×1.5）计算利息及复利。对于律师费，即实现债权费用，据借款合同中的约定，该费用由林树明、朱继芳负担。上述抵押物的登记仅为预告登记，徽行滁州分行尚未取得该抵押物的抵押权，故其行对该抵押物尚不享有抵押权及处置权。据合作协议的约定，浩然公司为林树明、朱继芳的上述债务提供连带责任保证，故其公司应对林树明、朱继芳的上述借款债务应负连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告林树明、朱继芳于本判决生效后十日内偿还原告徽商银行股份有限公司滁州分行借款本息计人民币208492.41元，并给付逾期利息、复利（逾期利息自2019年11月16日起，以207031.67元为基数，按月利率8.5000005‰计算至借款本金实际清偿之日止；如遇贷款利率调整的，借款利率执行合同约定的浮动利率；对于逾期未支付的利息按上述罚息利率标准计收复利，自2019年12月14日起计算至借款实际付清之日止）。二、被告林树明、朱继芳于本判决生效后十日内给付原告徽商银行股份有限公司滁州分行实现债权费用3000元。三、被告安徽浩然置业有限公司对被告林树明、朱继芳的本判决的第一项、第二项债务负连带清偿责任。四、驳回原告徽商银行股份有限公司滁州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4632元，减半收取2316元，由被告林树明、朱继芳、安徽浩然置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 张 伟二〇二〇年四月六日书记员 朱守娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。