山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初508号 原告：枣庄德高物业管理有限公司，住所地：枣庄市市中区文化西路25号远航未来城21号楼纽曼斯街122号。 法定代表人：李静，执行董事。 委托诉讼代理人：郭强，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王慎青，山东齐鲁(枣庄)律师事务所律师。 被告：山东恒欣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处。 法定代表人：周来杰，执行董事。 委托诉讼代理人：张捃焱、许宁，山东法扬律师事务所律师。 原告枣庄德高物业管理有限公司（以下简称“德高物业”）与被告山东恒欣房地产开发有限公司（以下简称“恒欣房地产”）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德高物业的委托诉讼代理人郭强、王慎青，被告恒欣房地产的委托诉讼代理人张捃焱、许宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德高物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计553,290.8元及违约金（违约金以553,290.8元为基数，按每日万分之五标准，自2019年10月2日起计算至实际支付之日）；二、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年1月6日，原告与被告之间签订了《物业管理委托协议》及《东湖豪庭物业管理委托补充协议》。2019年9月18日，原告与被告之间签订了《前期物业合同解除协议》，约定了双方的权利和义务。协议签订后，原告按照约定履行了相关义务，被告按照协议约定应当支付物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计953,290.8元，被告支付部分款项后，尚欠原告553,290.8元，经原告多次催收，被告至今未支付。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请依法裁判。 被告恒欣房地产辩称：被答辩人诉请答辩人支付其物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计553,290.8元及违约金的理由与事实不符，贵院应不予支持。一、被答辩人的服务已无法满足小区居民的需求，答辩人被迫协议解除服务合同。2019年9月18日，答辩人因被答辩人的服务严重不足，造成小区多栋楼多部电梯停用，道路损毁，消防系统、监控系统、排水系统大部分设备设施不能正常使用，整个小区绿化杂草丛生，难以满足小区900多户业主的需求，导致小区居民聚众上访多次，强烈要求更换物业公司，并拒交物业费，给社会稳定和小区建设造成了严重的不利影响。政府物业行政主管部门明确要求答辩人必须解除与被答辩人的物业服务协议，重新招标物业公司。为此，答辩人与被答辩人签订了《前期物业服务合同解除协议》(以下简称“协议”)。二、协议约定了被答辩人应当承担相关费用的义务，答辩人扣付相关费用有合同依据。协议对公共设施设备及被答辩人应承担的费用做了明确约定。其中协议第四条约定：“乙方承诺其服务期间(2019年1月1日至2019年9月17日)所应当承担的消防维保费用、电梯维保费用等，在首笔款项支付后3日内支付完毕，由乙方提供相关的费用结清证明(作为交接材料)。”第五条约定：“乙方承诺，在甲方支付完400,000元后，立即安排与甲方的交接工作，乙方承诺全力配合甲方安排的交接工作，并完整、全部将与物业有关的所有相关材料、设备设施以甲乙双方认可的现状全部交付甲方，由甲方负责验收。”协议签订后，答辩人于2019年9月18日如约支付了首笔款项400,000元后，及时安排人员与被答辩人就公共设备的运作情况进行摸底并与新物业公司交接相关的钥匙、文书资料等。但是在摸底过程中，答辩人发现小区电梯、消防设施设备、监控、道路、排水设备等由于长时间缺乏维修、养护、管理，大面积损毁，同时尚有公共区域用水48，510.5元水费(还有两块水表因自来水公司尚未抄表，暂时不表)尚未缴纳，上述设备状况答辩人无法认可。基于以上，答辩人要求被答辩人及时联系相关厂家维修设备、设施，恢复正常功能，并缴纳水费，以便为社区居民提供良好的、便利、安全的生活环境，实现合同解除的初衷。但是被答辩人拒绝承担维修、恢复和缴纳水费的义务。答辩人无法，只好自行寻找相关的维保公司对小区居民生活比较急需的电梯、排水设施设备及监控等进行全面维修，共支付维修费用87,320.5元，并缴纳被答辩人欠缴的水费。以上合计人民币135,831元。同时尚有消防系统、道路、绿化等因时间、寻找合适的维修公司等原因，暂时尚未修复，经询价，上述设备、设施的修复费用在40万元左右，上述费用在被答辩人未承担的情况下有待答辩人扣除。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释【2009】8号)第三条的规定，及《物业管理委托协议》的约定，答辩人的要求是合法合理合规的。综上，被答辩人诉请的相关费用远不足以支付因其不履行委托合同中约定的公共设施设备的维修、养护、管理义务所造成的设备设施的修复费用，答辩人待修复完成所有设备、设施后，会根据实际支出的情况与被答辩人结算，同时保留追偿多余代付款的权利。 原告为证明其诉讼主张，举证如下证据： 1、前期物业服务合同解除协议，证明原被告签订了物业服务合同解除协议，约定了双方的权利和义务。原告应支付余款553,290.8元，应支付余款而未支付构成违约。 2、交接表一宗，证明原被告双方按照物业现状进行了交接。 3、物业费收取通知，证明原本有原告收取的物业费，以后由被告进行收取，以双方共同认可的方式通知了业主。 被告对原告举证上述证据质证认为：1、真实性关联性无异议，证明目的有异议，合同约定双方解除物业服务合同，也约定了被告支付原告的款项数额，但是合同也约定了原告的义务，即合同的第四条第五条，具体内容为原告交给被告的设备设施应满足被告的认可条件，但是在具体交接过程中原告并未履行该义务。2、真实性关联性无异议，但是不能达到原告的证明目的，该表实际的作用为两个，一是对小区交接时公共设备设施状况的摸排及被告与新物业公司设备设施状况的确认，避免新物业公司与被告在之后设备设施交付使用时产生不必要的纠纷。同时该表能明确显示小区在交接时设备设施等存在大面积的毁损停用等状况，根本无法实现正常的交接。3、无异议。 被告为证明其答辩主张，举证如下证据： 1、物业管理委托协议。 2、前期物业服务合同解除协议。 3、设备设施状况摸排表一宗。 4枣庄市公安消防支队建设工程消防验收意见书。 5、电梯维修合同及票据。 6、监控维修合同及发票。 7、车库维修合同含车库水泵等及票据。 8、枣庄市供水总公司收费凭证。 原告对被告举证上述证据质证认为：1、真实性关联性及证明目的均无异议。2、真实性无异议，证明目的有异议，不能证明小区内除了解除协议中约定的原告应承担的电梯消防维保费用外，其他维修费用也应由原告承担。3、4、真实性无异议。5、6、7、8，与原告无关。 根据原被告举证证据、质证意见及当庭陈述，本院认定事实如下： 2019年1月6日，原告德高物业（乙方）与被告恒欣房地产（甲方）签订了《东湖豪庭物业管理委托协议》，甲方恒欣房地产选聘、委托乙方德高物业对其开发的东湖豪庭小区物业进行管理服务，合同约定管理服务期限为2019年1月6日至2020年1月5日。合同约定了管理服务内容、质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任、其他事项等。同时还签订了《东湖豪庭物业管理委托补充协议》。原被告双方在上述两份物业管理委托协议签订后依约履行至2019年9月17日。 2019年9月17日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方又签订了《前期物业服务合同解除协议》，协议约定：“甲乙双方于2019年1月6日签订《东湖豪庭物业管理委托协议》及《东湖豪庭物业管理委托补充协议》，约定服务小区为枣庄市市中区东湖豪庭小区。现经甲乙双方友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，协议解除上述合同。 双方确认以下事实：截止2019年9月17日，东湖豪庭小区业主共欠物业费及电费1,098,833.6元(含2018年及2019年9月17日之前的物业费，按照1.1元/m计算，业主欠付的储藏室电费及车库电费22,350元)，应退物业费(乙方提前收取的相关业主的物业费)87,395.7元，乙方欠甲方6月、7月电费29,269.5元，甲方替乙方垫付7月、8月员工工资83,877.6元，甲方应退乙方车库管理保证金50,000元。 甲乙双方就合同解除具体事项协议如下： 一、合同解除日及乙方撤离小区的日期为2019年9月17日。 二、甲方一次性支付乙方业主未交付的物业费(合计1，076，483.6元，按照1.1元/m'的标准，从.2019年1月1日计算至2019年9月17日)、业主欠付储藏室及车库电费22,350元、保证金及相关费用948,290.8元(已扣除甲方垫付的工资、电费等)，另外甲方再向乙方支付甲方之前同意支付的5，000元小区监控系统改造费用，以上合计953,290.8元，该笔费用由甲方分批支付：本合同签订后2日内向乙方支付400,000元，待甲乙双方办理交接手续后3日内，甲方将余款553,290.8元一次性支付给乙方。甲方承诺与乙方及时办理交接，甲方故意拖延交接，则视为已经交接。交接手续办理后，若甲方未在上述约定的时限内支付余款，则甲方按照以未支付余款为基数、每日万分之五的利率支付违约金。 三、乙方将所有业主欠付其的物业费(含2018年及2019年1月1日至2019年9月17日所欠付的物业费)、储藏室车库电费及相关费用的债权全部转让于甲方，乙方负责向甲方提供业主欠费的具体明细，并将该债权转让信息通知相关业主。该债权转让后，此后关于物业费的相关问题全权由甲方负责，与乙方无关。 四、乙方承诺其服务期间(2019年1月1日至2019年9月17日)所应当承担的消防维保费用、电梯维保费用等，在首笔款项支付后3日内支付完毕，由乙方提供相关的费用结清证明(作为交接材料)。此外，乙方承诺，2019年9月17日之前的辖区公共区域所用电费由乙方承担。 五、乙方承诺，在甲方支付完400,000元后，立即安排与甲方的交接工作，乙方承诺全力配合甲方安排的交接工作，并完整、全部将与物业相关的所有相关材料、设备设施以甲乙双方认可的现状全部交付甲方，由甲方负责验收。 六、本次交接，除小区车棚、小区监控系统外，乙方可将其投资建设、购买的充电桩、电梯梯控设备、办公桌椅、对讲机、考勤机、发票针孔打印机、联想打印机、洗地机、扫地机、大型吸尘器、独轮车、推车两辆，旋耕机、割草机(以上为明细详列)在本合同签订后7日内自行处理完毕。 七、乙方服务期间所产生的全部债务全部由其承担，概与甲方无关。 八、以上事项处理完毕后，甲乙双方再无争议。 九、本合同自双方签字盖章后生效、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。具有同等效力”。 上述解除协议签订后，被告恒欣房地产依约向原告德高物业支付了400,000元。双方于2019年9月28日办理了小区物业相关的交接手续,并在交接表中明确注明是“现状交接”。被告未在双方交接后将协议余款553,290.8元支付给原告。原告遂诉至本院。 本院认为，原告德高物业与被告恒欣房地产签订的《前期物业服务合同解除协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，解除协议合法有效，本院予以确认。协议签订后，被告已经按照协议约定，履行了向原告支付部分物业费400,000元的事实，对此,原被告均无异议,本院予以确认。 本案双方争议的主要焦点是双方协议中剩余的553,290.8元应否继续支付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”本案原被告双方签订的《前期物业服务合同解除协议》系有效协议，该协议约定的给付款数额，是原被告双方在友好协商并经算账的基础上作出的明确约定，且被告已经按照协议约定，履行了部分协议内容，而原告也已经依照协议约定，在解除协议签订后，及时与被告办理了相关物业交接手续，因此，被告理应依约全面履行向原告支付剩余物业费等相关费用的付款义务。由于被告未全面履行合同义务，故而引起本诉，其行为构成了违约，依法应承当相应的违约责任。原告要求被告按照双方协议约定日万分之五计算违约金的诉请主张，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告要求被告支付其物业费、保证金及小区监控系统改造费用等553,290.8元及违约金之诉求，合理合法，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 被告山东恒欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告枣庄德高物业管理有限公司物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计人民币553,290.8元及违约金（违约金以553,290.8元为基数，自2019年10月2日起至实际给付之日止，按照日万分之五计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,333元，减半收取4,667元,诉讼保全费3,420元，保全保险服务费1,160元，计款9,247元，由被告山东恒欣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  王璟 二〇二〇年四月二十一日 书记员  刘晶