广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0311民初78号 原告：广西益勤商贸有限公司，住所地桂林市育才路15号广西师范大学，统一社会信用代码：91450300588638813M。 法定代表人：李颖，总经理。 委托诉讼代理人：苏劲松，广西淳盈律师事务所律师。 被告：韦任，男，1985年2月5日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 原告广西益勤商贸有限公司与被告韦任房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西益勤商贸有限公司委托诉讼代理人苏劲松、被告韦任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西益勤商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金16000元及违约金（违约金以拖欠的租金16000元为基数，从2018年5月1日起按每月2%的标准计算至被告清偿时拖欠的租金及违约金时止。暂计至2020年1月14日止违约金为6575.34元）；2、判决被告向原告支付逾期腾房期间的占用使用费2667元（门面占用使用费从2018年5月1日起，参照租金每年16000元的标准，暂计至2019年6月30日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广西师范大学授权原告管理该校雁山校区第三、四期学生公寓商业门面。2015年2月21日原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：A20160001），约定原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）三期学生公寓2号门面出租给被告，租赁期限为三年，从2016年5月1日起至2019年4月30日止，租金每年16000元，租金每半年缴纳一次。《房屋租赁合同》约定签订合同时被告向原告缴纳押金3200元；如不按时缴纳房租，逾期按200元/天计算违约金。该《房屋租赁合同》签订后，原告依约将门面交付被告使用，但被告自2018年5月1日起至今仍拖欠租金16000元。且在租赁合同期满后拒绝腾房，占用该门面直至2019年7月。综上所述，原被告双方签订的《房屋租赁合同》是对双方有约束力的合法有效的合同，被告拖欠原告租金的行为属于严重违约，被告应该支付原告所拖欠的租金以及承担违约责任。在租赁期满后被告继续占有使用该房屋，原告依法有权要求被告按原《房屋租赁合同》的租金标准支付占有使用费。 原告对其诉请在举证期限内提供的证据有：1、营业执照复印件，证明原告的基本信息，原告具有诉讼主体资格。2、被告身份证复印件，证明被告是完全民事行为能力人，是适格的被告。3、房屋租赁合同，证明原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）三期学生公寓2号门面出租给被告，合同对租赁期限、租金交付，违约责任等双方的权利义务进行了约定。4、土地使用权证和建设工程规划许可证，证明原告租赁给被告的店铺是广西师范大学所建，属于广西师范大学所有。5、校长办公会备忘录，证明广西师范大学将涉案的门面交于原告管理、出租。6、结算凭证，证明被告逾期缴纳租金。7、情况说明，证明原告有提起本案诉讼的资格。8、被告缴费凭证3张，证明被告逾期缴纳租金存在违约的事实。 被告对原告提交的其他证据无异议，对第8组证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，不认可其证明了被告违约的事实。 被告韦任辩称，1、2018年1月8日广西师范大学资产管理处下达通知，本案涉案房屋的管理权已由广西益勤商贸有限公司移交到资产管理处，原告不具备起诉资格；2、2018年1月8日资产管理处下达通知减免一个月租金，被告迟交的租金为14400元，被告在本案起诉前已缴纳完全部租金；3、原告诉请的占用使用费，没有在双方租赁合同中有约定，占用费收取没有法律依据；4、被告已缴纳水电押金5000元，房屋租赁押金3200元，合计8200元，原告应予退还。 被告对其辩称在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格。2、房屋的租赁合同，证明被告与广西益勤公司签订的合同期满日是到2019年4月30日。3、缴费单，证明被告交的房租是14400元（2019年6月28日交），已交清2号门面的全部租金。4、关于《广西师大雁山3-4期学生公寓商业门面商铺来信的复函》的回复，证明减免租金，原签合同自然延长半年。5、《广西师大雁山3-4期学生公寓商业门面商铺来信的复函》的回复函，证明（1）原签订合同应按10个月收取一年租金；（2）还应减免1个月租金；（3）从2018年1月份开始双方就租赁合同存在纠纷。6、《广西师大雁山3-4期学生公寓商业门面商铺来信的复函》的复函（2018年5月17日）师政函(2018)，证明原告认可租赁合同应按10个月收取一年租金。7、2号门面押金条（2017年9月27日），证明被告承租2号门面，交给原告押金3200元。8、2015年3月16日交到师大财务处的3期2号门面第5期租金8000元的收款通知单一张，证明被告已交水电押金5000元。9、2013年9月21日交到莫金辉处的3期2号门面下半年租金10000元、水电押金4000元的收据一张，证明广西师大授权莫金辉向被告收取租金和押金。 原告对被告提交的证据，对第1、2组证据无异议；对第3组证据真实性无异议，关联性有异议；对第4组证据真实性无法核实，不清楚广西师大是否收到，即使收到也不能证明被告的主张成立，被告认为减免1个月租金不成立；对第5组证据与证据4质证意见一致；对第6组证据真实性无异议，但对证明内容有异议；对第7组证据真实性无异议，但是这笔款项应是履约保证金，财务人员错误写成押金；对第8组证据真实性无异议，但不认可证明内容；对第9组证据真实性无法确认，证明内容不认可。 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点：1、原告诉请被告支付门面租金16000元，违约金6575.34元，门面占用使用费2667元的请求能否成立，有无事实证据和法律依据。2、原告是否应当退还被告预交的水电押金5000元和门面租赁押金3200元。 本院对双方无异议的证据予以确认，作为本案的依据；对双方有异议的证据，因与本案有一定关联性，亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2015年2月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号A20160001），合同约定：原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）三期学生公寓2号门面出租给被告使用，租赁期限从2016年5月1日起至2019年4月30日止，租金每年16000元，每半年缴纳一次，具体上交金额及时间见附件（《门面租金上缴表》）。还约定，合同履约保证金的收取金额，如不按时缴纳房租，逾期按200元/天计算违约金等内容。合同签订后，原告依约将2号门面交付被告使用，并于2017年9月27日收取被告2号门面押金3200元。合同履行过程中，被告拖欠原告从2018年5月1日至2019年4月30日租金16000元。因2017年发生水灾，原告同意减免被告一个月租金。2019年6月28日，被告向原告补交租金14400元，庭审中，原告认可被告所欠2号门面租金已全部交清。合同到期后，被告未移交租赁的2号门面，占用该门面至2019年7月。 本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告广西益勤商贸有限公司与被告韦任于2015年2月21日签订的《房屋租赁合同》（合同编号A20160001），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同中约定，被告租赁的门面租赁期限从2016年5月1日到2019年4月30日止，租金每年为16000元，按每半年缴纳一次，并约定每次缴纳租金的具体截止日期。但在合同履行过程中，被告韦任未按合同约定按时缴纳租金，依约应在2018年4月15前和2018年10月15日前分别缴纳的租金各8000元，被告拖欠到2019年6月28日才缴纳，因此，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。被告拖欠租金确实给原告造成资金占用的损失，但原告未能举证证明其实际损失情况，又因合同约定的违约金以及原告主张的违约金计算标准明显过高，因此，原告主张违约金按每月2%标准计算，本院不予支持。被告韦任辩称自己未违约，但未提供证据证实，原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。因此本院确认被告应支付原告违约金752元（以14400元为基数，从2018年4月16日起至2019年6月28日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。庭审中，原告同意减免其中一个月的租金并确认被告已交清合同期间的2号门面租金，原告不再主张被告欠租金。原告确认收取被告门面押金3200元，但认为该笔押金就是履约保证金，被告违约，依约应予没收、不予退还的请求，本院不予支持。被告韦任辩称还向原告缴纳水电押金5000元，但未提供证据证实，原告也不认可。因此，本院确认原告收取被告2号门面押金金额应为3200元，该笔押金应冲抵或退还。 合同期满后，被告应腾空租赁的2号门面并移交给原告，但从2019年5月1日起至2019年6月30日止，被告占用该门面两个月，原告诉请被告支付门面占用费2667元，并参照原双方签订合同中的租金标准收取占用费，事实清楚、证据充分，符合法律规定，原告的该项诉请本院予以支持。被告辩称，原、被告双方签订的租赁合同中，并未约定合同期满后，门面占用费的缴纳问题，认为原告的该项诉请没有法律依据，不同意支付2号门面占用费2667元，被告对其反驳未提供证据证明，被告辩驳本院不予采信。综上，被告应支付原告门面占用使用费2667元，违约金752元，共计3419元。原告应退还被告门面押金3200元，两项冲抵，被告应支付原告门面租金、门面占用使用费、违约金共计219元（3419元-3200元）。 本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告韦任支付原告广西益勤商贸有限公司门面租金、门面占用使用费、违约金共计219元； 驳回原告广西益勤商贸有限公司其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费431元，减半收取计216元，由原告广西益勤商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  秦少革 二〇二〇年四月二十六日 书记员  甘奕龙