内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初3290号原告（申请执行人）：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告（案外人）：郝某,现住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被告：内蒙古中远房地产开发有限公司住所地：内蒙古巴彦淖尔市临河区四季花城二区B5号楼六楼610室。统一社会信用代码：9115080255811818XM法定代表人：肖某，总经理。原告云某与被告内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）、郝某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米某，被告郝某的委托诉讼代理人吕某、刘某到庭参加了诉讼。被告中远房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。云某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异52号执行裁定书。2、判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据。2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决被告内蒙古中远房地产开发有限公司向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决，向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决，向巴彦淖尔市人民检察院申请监督，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院抗诉，内蒙古自治区高级人民法院提审本案后，于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决书，维持巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决书。因此，本案执行依据明确。二、原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定，作出了错误的执行裁定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合同法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定，总价款的百分之五十。首先，原审法院只审查本案被告符合第（一）、（三）项之规定，未审查本案被告是否符合第（二）项之规定。只是轻描淡写地在执行裁定书当中陈述“所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护”。如果说本案被告夫妻双方名下存在其他商品房的情况下，当然不符合本条法律规定，则不能排除原告的执行程序。其次，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定，对于执行异议案件中买受人（案外人）与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。而本案被告与中远公司签订《预定协议书》的时间是2011年1月23日，但是在这个时间节点上，中远公司并没有取得房屋预售许可证书。签订的协议是无效协议，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第（一）项之规定，不能对抗原告法定的执行权利。再次，被告没有证据证明其所购房屋的购房款支付到了中远公司的对公账户当中，也就无法证明存在真实有效的付款关系，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第（二）项之规定，被告夫妻双方名下是否还有其他住房未能确认，所以不能对抗原告法定的执行权利。综上，原审法院在未查明本案基本事实的情况下，盲目作出中止执行的裁定书，严重损害了原告的合法权益。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告郝某辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、答辩人作为案外人对执行标的提出执行异议，符合民事诉讼法及其解释和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定作出了错误的执行裁定，没有事实和法律依据。首先，2011年1月23日答辩人与中远房地产公司签订了《中远˙睿城住宅楼预定协议书》，购买中远睿城小区A区23号楼3单元601号住宅，协议中约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任，中远房地产公司于当日向答辩人郝某出具了154877元的收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然在签订该预定协议书时中远公司未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得商品房预售许可证，依据法律规定双方签订的预定协议书是合法有效的商品房买卖合同。郝某作为商品房的买受人按照合同约定支付了房屋总价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般债权。答辩人对于未办理房屋备案登记手续无过错，其请求能够排除本案的执行。其次，关于原告诉称的答辩人的购房款没有支付到中远公司的对公账户中的问题。答辩人与中远房地产公司并没有约定将购房款支付到中远公司对公账户上，故答辩人未支付到中远公司的对公账户上不能说明不存在真实的付款关系，且当时答辩人提供的转款凭条上的个人账户也是中远房地产公司当时指定将购房款转入的账户。答辩人的银行转账凭条加之之前所付定金与中远公司在出具的收据时间、数额相吻合，可以证明答辩人向中远公司交付购房款的问题。最后，被告郝某作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，原告云某申请查封在后，被告签订商品房买卖合同的目的是为了取得讼争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，被告对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对讼争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述，答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据，应予驳回。被告中远房地产公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：被告郝某向本院提交以下证据：1、2011年1月23日，郝某与中远房地产公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》1份；2、中远房地产公司的商品房预销售许可证1张；3、2010年12月28日，中远房地产公司向被告出具的定金10000元的收据1张、2011年1月4日银行转款凭证1张及2011年1月23日中远房地产公司向被告出具的购房款收据1张；4、就涉案房屋领取钥匙的相关票据（包括转账凭证1张、中远房地产公司和物业公司出具的收据共8张）。原告云某对2号证据认可，本院予以确认；对1、3、4号证据不予认可，经本院审核，被告郝某提交的与中远房地产公司签订的住宅楼预定协议书、银行转款凭证及中远公司给其出具的收款收据能相互印证，本院结合在案其他证据综合分析予以认定。本院经审理认定事实如下：2011年1月23日，被告郝某与被执行人中远房地产公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（郝某）自愿购买甲方（中远房地产公司）开发的××区住宅。预测建筑面积81.6平方米，单价1898元/平方米，总价款154877元整。付款方式为一次性付款。2010年12月28日，郝某以现金方式交付定金10000元，2011年1月4日通过银行转账付款144877元，共付房款154877元，签订合同当日，中远房地产公司给郝某出具了收到房屋全款的收据。同时，双方对交房日期、面积误差等权利义务及违约责任作了约定。2013年8月8日，中远公司取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预销售许可证。经与被告郝某核实该房现已装修入住，未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决中远房地产公司向云某支付委托报酬830万元及利息。中远房地产公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。期间，原告云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行，执行中，巴彦淖尔市临河区人民法院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内08执监236号执行裁定书，裁定临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决书由乌拉特前旗人民法院执行。本院于2017年3月21日立案,于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的30套房屋，查封期限为三年。在执行过程中，被告郝某向本院提出书面异议。2019年9月12日，本院作出（2019）内0823执异52号执行裁定书，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定书对中远睿城小区A区23号楼3单元601号房屋的查封。云某不服该裁定书，在法定期限内向本院提起诉讼。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具《不动产登记信息查询结果证明》，截止2019年12月10日显示一个查询结果：郝某、杨文兵名下所有的的位××区不动产登记信息，不动产权证号：蒙（2019）巴市不动产权第XXXX号，面积127.22平方米，登记时间2019年3月26日。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具《说明》，截止2019年12月11日显示一个查询结果：买受人为郝某、杨文兵，合同编号为2016-0005564，项目名称富源公园里西区，地址缩写为3#G3#-3-2702，该房屋已初始登记。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日郝某名下未查询到房屋权属登记信息。本院认为，本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。基于前述查明的事实，被告郝某与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，且购房款154877元已全部付清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。原告云某认为郝某购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给第三人赵二凤，不能证明其已支付购房款的意见，审理中被告郝某提交的个人交易明细与中远公司出具的收款收据时间数额可以相互佐证，用以证实郝某向中远公司交付购房款的事实。被告中远公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明郝某作为买受人购买位于××区不动产登记信息（不动产权证号：蒙（2019）巴市不动产权第XXXX号），登记时间为2019年3月26日。诉争房屋系被告郝某签订商品房买卖合同时的唯一住房，虽然郝某在签订涉案房屋买卖合同后又购买了第二套房屋，但所购房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要。被告郝某签订预定协议在前并已全额付款，云某申请查封在后且无证据证明郝某与中远公司有串通损害其利益之实，上述法律事实，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。据此，郝某签订合同在前，云某申请查封在后，其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，原告云某要求对临河区中远睿城小区A区23号楼3单元601室许可执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及最高人民法院《关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告云某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  其和来审 判 员  蒙俊霞人民陪审员  刘春花二〇二〇年四月十二日书 记 员  高嘉乐