贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初199号 原告：张衡，男，汉族，1985年2月22日出生，住贵州省毕节市。 原告：胡琼，女，汉族，1989年8月10日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪（一般授权），贵州圣谋律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦，系公司员工。 原告张衡、胡琼与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张衡、胡琼的委托诉讼代理人吴敏、李雪，被告振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张衡、胡琼向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即为原告办理并交付毕节市商品房转移登记的有关文书及不动产权证；2.请求判令被告以414342元购房本金为基数，按日万分之一计付从2016年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及不动产权证之日止的违约金给原告（2016年12月31日至原告起诉时的违约金暂计45287元）；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将位于毕节市环东路都市房屋出售予原告（建筑面积132.802平方米，房屋总价款414342元），原告向被告交付134342元的首付款，剩下的28万元原告办理银行按揭贷款支付给被告。按照合同第八章第三条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告未依约办理上述商品房转移登记有关文书交付给原告。根据合同约定和相关法律规定，被告依法应当就逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为承担违约责任。基于前述事实，原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告振华房开公司辩称，1.根据《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任，法律另有规定除外。根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，法律另有规定除外。原告与被告签订的商品房买卖合同第二十七条约定，因不可抗力因素不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。2.在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下达的规划文件，验收标准有了新的规定导致，被告之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关政策调整因素导致，其属于不可抗力因素，被告不应当由此产生的违约责任。3.在消防验收过程中，由于部分业主将消防送风口挡住，也导致消防验收延迟，从而影响了办证的时间。4.2014年11月24日，国务院发布不动产登记条件，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋土地统一登记不动产权证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方约定的转移登记证书不再执行。5.关于闭路电视费以及电开户费，被告仅为原告代收代缴，并为原告办理入户。 本院经审理查明，2015年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将位于毕节市环东路都市房屋出售予原告（建筑面积132.802平方米，房屋总价款414342元），原告向被告交付134342元的首付款，剩下的28万元原告办理银行按揭贷款支付给被告。合同约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告张衡、胡琼按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款，但被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备向原告交付办理转移登记有关文书的条件。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的原告身份证、收据、支付凭证、《住房公积金借款合同》、《商品房买卖合同》（均为复印件），上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案房屋办理转移登记的条件还未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书违约金的问题。合同约定被告应于2016年12月31日前履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，现履行期限已届至，被告尚未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，因原、被告在合同中约定委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，违约金的计算以原告已付购房款414,342.00元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 被告关于迟延办理转移登记系政策性原因及其他原因的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张衡、胡琼支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金[违约金以原告已付购房款414,342.00元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止]； 二、驳回原告张衡、胡琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币466元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年四月十日 书记员  李治樱