长春汽车经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0192民初153号 原告姜娜，女，1987年7月24日生，住长春市农安县。 委托代理人芦胜明，吉林文盾律师事务所律师。 被告韩燕，女，1988年10月3日生，住长春汽车经济技术开发区。 被告汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所，住所长春汽车经济技术开发区。 经营者崔新龙，男，1995年12月12日生，住吉林省长岭县。 委托代理人陈思莹，该公司职员。 委托代理人耿萍，吉林鹏信律师事务所律师。 原告姜娜诉被告韩燕、汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所（以下简称：合众中介所）房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜娜及其委托代理人芦胜明、被告韩燕、被告合众中介所的委托代理人陈思莹、耿萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜娜向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除房屋买卖合同；2.判令被告合众中介所退还原告缴纳的购房定金3万元、中介费2.4万元、采暖费3,332元。事实与理由：原告与被告代理人王方余于2019年9月19日在合众中介所签订全部代办按揭贷款购房合同并到银行找了名银行信贷人员给原告出示了一张95588电核内容表，首付款25.5万元，有内容表为凭。原告接受了这一低首付的贷款，原、被告各项手续交付后，被告中介所开始到银行跑贷款。结果10月11日面签、首付25.5万元没通过；10月18日上午又通知原告，被告中介所改说首付款31.5万元，10月18日下午又通知原告变更首付款37.5万元，结果还是办不下来，又让原告增加首付款20多万元。被告中介所多次让原告增加首付款，原告没办法去银行问，银行回答李冰根本不是银行工作人员，最低首付购房款50%以上方可办理。原告才知道被合众中介所给欺骗了。原告认为合众中介所采用误导引诱欺诈手段与原告签订购房合同，违背诚实信用原则，应当退款及各种费用。原、被告购房合同是王方余代签，定金也没有交到被告房主手中，全部违背法律规定属于合同无效，应受法院判令解除合同。 被告韩燕辩称，我方同意与原告解除房屋买卖合同，我是案涉房屋的房主，房屋买卖合同是我公公王方余代我与原告签订的，对此我是知情并同意的，定金2.8万元是通过中介所转到我的银行卡里的，剩余2,000元预留房款，由中介所保管，如果案涉房屋不涉及水电费用问题，该预留房款再返还给我。采暖费3,332元我并未收到，是原告交给供暖公司的。双方签订房屋买卖合同后，我方一直配合原告办理房屋贷款相关事宜，但一直无法办理成功，根据我方了解是因为原告方个人原因无法办理银行贷款，根据合同3.2条的相关约定，由于原告无法办理贷款，定金是不予退还的。 被告合众中介所辩称，一、同意解除合同。三方签订的房屋买卖合同真实合法有效，应按合同履行。根据合同第四项：甲乙双方通过丙方（中介方）居间介绍成交，己达成交易，甲乙双方签订本合同时，此合同签订的同时丙方提供的居间服务成立。因此中介方不负有返还中介费义务。二、李冰是中介方主要经办贷款的业务人员，在办理过程中，一开始电核内容表首付款25.5万元只是向银行申请的数额，并不是最终数额。根据房屋买卖合同第三项第（1）约定：乙方首付款以银行审批乙方资质及房屋情况为准。可见，具体贷款能办下来的最终数额是由银行决定。因此中介方不存在不能办理按揭贷款事实，也不存在欺诈行为，不负有返还产权贷款服务费等相关费用。三、涉案房屋所有权人为单独所有，韩燕委托田尚昆处理涉案房屋按揭贷款相关事宜，田尚昆为有权代理，根据法律规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。田尚昆转委托给王方余（其公公），韩燕（婚前财产）表示同意，所以王方余为有权代理，其办理按揭贷款的行为有效。四、合同规定原告负担2019年10月20日至2020年4月5日采暖费前提是合同履行完毕，房屋已交付。现因原告自身原因采暖费主动由原告交到采暖部门，故不存在返还。五、中介代为收取定金具有合法授权，房屋所有权人表示追认，故不违反法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月19日，韩燕（甲方、售房人）、姜娜（乙方、购房人）、天茂中介所（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，三方在合同中约定：一、甲方自愿将坐落在长春市西新区长沈路2488号中铁国际花园二期33幢1604号房的房屋完全产权出售给乙方……三、成交价格、付款方式：1.三方协商所受房屋总金额为1245,000元……乙方先付定金30,000元，甲乙双方均同意由居间方代为收取……2.经甲、乙双方协商一致，约定买房以按揭贷款方式给付定金之外的购房款。（1）甲、乙双方需在签订此合同5日之内，将贷款所需手续递交丙方。乙方须在2019年10月10日前将首付款准备完毕。甲乙双方无条件配合、提供真实、有效的银行所需的一切相关贷款资料。办理贷款时间，为银行办理贷款审批时间及产权交易中心办理更名时间、土地证更名时间、办理抵押登记时间及银行放款时间的总和，以甲方、乙方、银行实际办理手续所需时间为准。甲乙双方同意按照银行办理贷款流程配合办理相关手续，乙方首付款以银行审批乙方资质及房屋情况为准，在申请办理贷款过程，发生的各项费用由乙方自行承担。甲方提供必要的证件、手续、人员协助办理，乙方保证个人曾经及现在无贷款购车、无贷款购房、无信用卡透支、无个人信用不良记录，保证个人符合贷款条件，若因乙方自身原因造成贷款未获得银行批准的，乙方承担全部责任，双方同意按照如下顺序解决：A.甲方配合乙方继续申请其他银行或更换主借人贷款，其间已发生及要产生的各项费用由乙方承担。B.乙方自行筹集房款，以现金形式付给甲方。C.本合同终止，甲方将乙方交付的房款如数返还，其间已缴纳的定金不退，已发生的和将要发生的办理贷款过程及交易过程中的各项费用由乙方承担……四、信息服务费及支付。甲方双方通过丙方居间介绍成交，已达成交易，甲乙双方签订本合同时，乙方须向丙方缴纳中介费24,900元，代办产权过户护服务费1,000元，代办贷款服务费3,000元，共计28,900元，于签订此合同时一次性给付……五、甲、乙双方违约责任……3.双方签定此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还给乙方，同时甲方承担中介费用；如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还给乙方，同时乙方承担中介费。确实因在签定合同后国家政府部门政策更改原因或银行政策更改原因，导致房屋不能更名，银行贷款无法审批通过，这种情况双方不赔偿对方任何经济损失及定金．若此房有在更名过户之前即存在的甲方遗留的费用造成更名办理不了。如：房改房，契税未交或未交全的，此费用由甲方承担。甲方办理房屋入住及办理产权证时交付的费用，如有剩余，乙方免费享有……十四、备注……2.2019年10月20日至2020年4月5日（以166天为准）的取暖费由乙方交付。案外人王方余代韩燕在甲方处签字，姜娜在乙方处签字，合众中介所在丙方处盖章。同日，姜娜给付合众中介所中介费24,000元及定金30,000元。2019年9月29日，姜娜向吉林省宇光热电有限公司缴纳案涉房产2019年度的采暖费3,332元。姜娜认为由于合众中介所为索要定金、中介费、采暖费及解除《房屋买卖合同》诉讼来院。韩燕当庭认可王方余代其在《房屋买卖合同》上的签字行为，并认可收到合众中介所转交的韩燕定金2.8万元，并表示剩余定金2,000元在合众中介所处，同意与姜娜、合众中介所处解除《房屋买卖合同》。合众中介所处同意与姜娜、韩燕解除《房屋买卖合同》，但认为由于韩燕自身原因不能办理房屋贷款，采暖费并未收到，故不用同意退还定金、中介费，采暖费。 本院认为，本案《房屋买卖合同》为姜娜（买方）、韩燕（卖方）与合众中介所（经纪方）三方签订，包含房屋买卖、居间两种法律关系，故本案案由应为房屋买卖及居间合同纠纷。一、关于合同的解除。本案中，姜娜、韩燕及合众中介所均同意解除三方签订的《房屋买卖合同》，故本院对姜娜的此项诉请予以支持。二、关于姜娜要求合众中介返还中介费及采暖费的问题。姜娜与合众中介所之间成立居间合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。在房屋买卖交易习惯中，贷款金额是影响房屋买卖成交的重要因素，居间方一般就房屋交易的贷款比例、首付款金额向买房提供咨询意见，且在贷款政策不发生变化的情况下，居间方应当保证其所提供的有关贷款比例、首付款金额的咨询意见具有一定的准确性。本案中，姜娜提供的录音、微信聊天记录等证据可以证实合众中介所在与姜娜沟通的过程中，先称贷款首付金额大约为25.5万元，合同签订后持续增加贷款首付款金额，最后称需增加20万元，增加的金额已经远远超过合理的浮动范围。合众中介所作为一家房产交易中介机构，比一般房屋交易者更了解贷款政策、程序及首付款比例，但合众中介所未能尽到上述如实报告的义务。并且虽然姜娜与韩燕已经签订了房屋买卖合同，但最终未能完成交易，合众中介所未能充分完成居间义务，依法应当返还姜娜中介费24,000元及赔偿姜娜损失即姜娜预先支付的采暖费3,332元。三、关于姜娜要求返还定金的问题。姜娜与韩燕之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。现姜娜因自身原因不能继续履行，系构成违约，根据合同约定定金不予返还。故本院对姜娜要求返还定金30,000元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十五条、第四百二十五条规定，判决如下： 一、原告姜娜与被告韩燕、被告汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所于2019年9月19日签订的《房屋买卖合同》解除； 二、被告汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所返还原告姜娜中介费24,000元并赔偿原告姜娜损失3,332元； 三、驳回原告姜娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620.00元，由原告姜娜负担325元，由被告汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所负担295元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  齐曼丽 二〇二〇年四月十二日 书记员  郑 蕾