广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7523号原告：广州传诚投资有限公司，住所地广州市海珠区新港东路2440号厂房自编409房（仅限办公）。法定代表人：李新华,执行董事。委托代理人：朱健民、阳飞，均为北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州自在堂文化发展有限公司，住所地广州市海珠区新港东路畔江外街1号。法定代表人：关宇颖，总经理。委托代理人：万云文、余雅琳，均为广东执正律师事务所律师。第三人：陈卫东，男，1970年10月30日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。第三人：蒙洁影，女，1973年5月9日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。原告广州传诚投资有限公司诉被告广州自在堂文化发展有限公司、第三人陈卫东、蒙洁影经营权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人朱健民、阳飞、被告的法定代表人关宇颖及其委托代理人万云文、余雅琳均到庭参加诉讼。第三人陈卫东经本院公告送达诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，第三人蒙洁影经本院传票传唤，没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年4月14日订立了《协议书》，约定由被告向原告转租两栋房屋，该房屋系被告分别向第三方陈卫东、蒙洁影租赁的位于广州市海珠区黄埔村瑞康里14号及广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号的房屋（以下统称“租赁房屋”），同时将被告原来在广州市海珠区黄埔村瑞康里14号的房屋经营的客栈（旅馆）一并转让给原告经营（为此原告承接了被告经营客栈的所有床、沙发等酒店用品设施），并承诺可以办理两栋房屋用于经营客栈、旅馆所需要的营业执照和特许经营许可证，房屋的租赁条款则完全按照被告与租赁房屋业主所签订的租赁合同约定的条件进行租赁，即由原告来承接被告与租赁房屋业主所签署的租赁合同中被告的权利义务，押金及租金等费用由原告支付。原告承租租赁房屋来经营客栈业务，属于转租行为。在签订《协议书》时，被告声称租赁房屋业主对转租知情并享有转租权，并提供被告与租赁房屋业主签订的租赁合同给原告作为《协议书》附件。《协议书》同时约定，在原告经营店面保本的前提下，每月奖累计利润的20%支付给被告（后因为无法办理营业执照和经营许可证，店面一直亏本，因此没有分配利润）。根据《协议书》的约定，原告于2017年4月14日向被告支付了30万元的押金，并先后于2017年4月25日、2017年5月9日、2017年5月18日支付了共60万元的转让费，同时按约每月向被告支付了所租赁房屋的租金、水电费等费用：而经被告同意装修后，原告为经营客栈先后共实际支出装修款及设备费为874609.5元。同时，原告在履行《协议书》约定的客栈经营过程中，积极办理客栈经营所需的营业执照及特许经营许可，而原告在广州红盾信息网及租赁房屋所在地管理部门多次申请办理企业名称申报、特许经营等手续，却均因租赁房屋不符合客栈经营的条件而无法办理，同时被告多次采取锁门、要挟恐吓等阻碍原告经营的行为（为此原告多次报警），使得客栈经营一直备受重大影响，长期处于亏损状态，《协议书》约定的经营目的无法达成。原告在履约期间发现被告所提供的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，更没有取得房产证，经原告多次催促提供后，被告仍未提供租赁房屋的建设工程规划许可证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，租赁合同无效，则原被告所签订的《协议书》自始无效。被告需向原告退回所支付的90万元押金及转让费并按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%支付自2017年5月19日起至实际清偿之日止的资金占用利息，并向原告赔偿装修及设备损失874609.5元。另外，原告后来在双方发生争议沟通过程中发现，被告与租赁房屋业主签订的租赁合同与其提供给原告的租赁合同并非同一份租赁合同，被告提供给原告的租赁合同系其伪造的，被告与业主陈卫东签署的真实《租赁合同》中并未约定押金支付等条款，被告在签订《协议书》时存在欺诈行为。在原告租赁期间，租赁房屋业主向原告提出房屋转租无效，要求收回房屋。为此，原告与被告多次发生争议，为避免损失，原告于2018年9月29日将房屋移交给被告，并于当日签订《移交协议》，约定双方因解除合同所产生的违约责任和损失，双方另行通过法律途径解决。原告认为，因被告存在上述一系列违法违规行为，导致原、被告双方所签订的《协议书》无效，同时也损害了原告利益，故起诉要求：1、判令被告向原告返还押金30万元、转让费60万元（合计人民币90万元），并按照中国人民银行同期贷款年利率支付自2017年5月19日起至实际清偿之日止的资金占用利息；2、判令被告向原告赔偿人民币874609.5元的装修、设备等损失；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。第二项诉讼请求的依据为《协议书》第八条，其损失只以其要求的874609.5元为限。被告辩称，1、原告与被告签订的协议书不是转租协议，而是合作经营协议。协议约定被告收取原告的转让费实为原告对被告前期投入的补偿，原告向被告交付的押金，是对被告投入的设施设备艺术品的保障；2、本案导致双方解除合同的原因，并不是因为原告不能办理特许经营许可证和营业执照。被告曾两次提供宅基地证给原告。被告已经在涉案场所的地址办理过营业执照，且被告办证时是不需要提供建设工程规划许可证的，证明涉案房屋是可以办理营业执照的。被告承租原业主的场所时，是用于做艺术空间，是艺术家聚会的会所，被告只是将艺术空间的经营权转让给原告。双方的协议书并无约定被告帮原告开办客栈，也无约定帮原告办理特许经营许可证。原告将涉案场所转做客栈，与双方协议书约定的使用性质不同。协议书约定转让期限延续原租赁合同，即原租赁合同是附件，根据原租赁合同，约定是作住宿办公、艺术及悠闲文化经营，且业主方只提供宅基地证，没有要求提供规划许可证。原告的证据不能证明其向工商管理部门申报企业名称被驳回的原因；3、本案合同解除的原因是原告构成根本违约，拒绝按时缴纳租金（该租金由被告代收再转交给业主）、拒绝缴纳水电费、不按协议约定向被告提供财务报表、不按协议约定进行利润分配，而且在2018年9月份后，原告拒不与被告保持联络，在派出所协调下，原告才与被告达成解除协议的协议书。因原告构成违约，依据协议书约定，原告的诉讼请求应依法驳回；4、原告不存在对涉案场所进行二次装修的行为，而且原告也没有以任何形式通知过被告。双方签订的协议书因原告原因解除后，被告与原业主的协议也同时解除，被告按现状将涉案场所交给原业主，即使原告认为存在二次装修和损失，也要向原业主进行主张，被告不是二次装修的受益人；5、被告与业主陈卫东签订两份租赁合同是应陈卫东要求签署的，目的是为了避开收押金的条款进行合同备案。故不同意原告诉讼请求。两第三人没有提交答辩意见。经审理查明，2014年6月19日，广州市海珠区琶洲街道办事处向被告出具《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，批准被告在黄埔村瑞康里大街3号临时作为生产（经营）性场所使用，该场地可以经营的项目为商业；等2014年6月25日，被告与第三人蒙洁影签订《租赁合同》，约定蒙洁影将广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号租给被告，租赁期自2014年10月1日起至2026年9月30日止；每月租金36000元，租金从第三年每年累计递增8%（即2017年10月1日起递增）；蒙洁影（仅提供集体宅基地使用证）协助被告办理有关证照；办理有关证照及其费用由被告负责；该场地用途为住宿、办公、艺术及休闲文化经营；等。2016年7月5日，被告与第三人陈卫东签订《租赁合同》，约定陈卫东将广州市海珠区黄埔村瑞康里14号整幢物业租给被告，租赁期自2016年8月10日起至2026年7月31日止；每月租金36000元，租金从第2年每年递增5%（即2017年8月10日起递增）；签订合同后三天内被告须交付人民币108000元给陈卫东作为按金；陈卫东协助被告办理有关证照；办理有关证照及其费用由被告负责；该场地用途为住宿、餐饮、办公、艺术及休闲文化经营；等（原告另外向本院提交了一份被告与第三人陈卫东签订《租赁合同》，签约日期、合同主要条款、内容与上述合同大体一致，但没有了按金条款）。根据营业执照显示，广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号三楼302于2016年10月21日注册成立了广州墨语丹心旅游规划有限公司。2017年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定，乙方愿将坐落在广州市海珠区黄埔村瑞康里14号（凤浦公馆）及广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号（自在堂）经营权转让给甲方经营，具体事宜达成如下：一、凤浦公馆押金人民币：叁拾万元整(小写：300000.00)；自在堂转让费人民币：陆拾万元整(小写：600000.00)。合同签订之日支付300000.00元，移交完毕支付300000.00元；移交后15日支付300000.00元；二、转让期限延续原《租赁合同》时间(详见附件l及附件2)，期满同等条件甲方拥有优先承租权；三、甲方在店面保本的前提下，每月奖累计利润的20%支付乙方；四、每月10日提供财务报表，15日进行利润分配，乙方不负责亏损费用及运营管理；五、乙方愿意转所有设备全部转让给甲方使用，合同期满无息返还押金300000.00元整；六、本协议签订即签订之日起，以前的费用、水电、人员工资等全部由乙方承担，签订协议后产生的费用由甲方承担；七、合同期内因甲方原因引起毁约，乙方有权不退还押金及转让费；八、合同期内因乙方引起毁约，乙方应2天内退还甲方90万元押金和转让费，并支付甲方已投入装修和设备及运营费90万元；九、移交完结后未经甲方同意乙方不得随意搬动店内所有物品；十、甲方有权对物业进行装修，合同期满按装修后现状移交；十一、承租期间因用地等法律纠纷由乙方承担；等。该合同的附件为被告与第三人蒙洁影、陈卫东签订的《租赁合同》。被告于2017年4月14日向原告开具了凤浦公馆押金30万元的收据、2017年4月26日开具了自在堂客栈第一笔转让费30万元的收据、2017年5月9日开具了自在堂客栈转让费10万元的收据，2017年5月19日开具了自在堂客栈转让费20万元的收据，共计90万元。被告已将场地交付给原告使用。2018年3月24日，原告自主申报的企业名称“广州传诚客栈民宿有限公司”经广州红盾信息网系统通过。原告向被告缴纳租金、水电费至2018年9月29日，向被告提供过前三个月的财务报表，因经营亏损，没有向被告分配过利润。2018年9月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《移交协议》，约定，甲、乙双方于2017年4月14日所签订的《协议书》，甲乙双方于2018年9月29日介于双方不同立场解除协议并办理移交手续，该租赁物业坐落于广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号（自在堂）和广州市海珠区黄埔村瑞康里14号（凤浦公馆）……二、移交时间：2018年9月29日；三、移交后的责任1、移交之日起，甲方向乙方支付2018年9月份房租￥85710.42元，水电费￥19760.87元，共计：￥103014.29元；2018年9月30日起所产生的费用由乙方承担，与甲方无关；2、甲乙双方解除合同导致的违约责任和损失，双方可以另行通过法律途径解决；3、移交当日起所产生的费用和责任由乙方承担；甲方经营期间因经营所产生的费用及责任由甲方承担；4、自2017年04月14日至2018年09月28日期间，甲方因经营该物业产生的债权债务及行政责任由甲方承担，超过该期限以外的债权债务及行政责任由乙方承担；等。2018年10月10日，被告与第三人陈卫东签订《终止协议书》，约定，双方于2016年7月5日签署的《租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好，经双方协商一致，同意终止原《租赁合同》……腾退原则按照原物业回复原状，被告财产自行搬离，或者保持原状，互不追究……；等。2018年11月1日，被告代表肖成全与案外人蒙洁影签订《合同解除确认书》，约定，双方于2014年10月1日签订了广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号物业租赁合同，现双方达成共识，提前解除合同，被告于2018年11月8日将物业按目前现状交还蒙洁影，由蒙洁影自行处理；蒙洁影所收取的押金不予退回被告……；等。原告为证实因被告没有提供建设工程规划许可证，致其无法办理客栈经营的营业执照、特许经营许可证，以及其投入的装修损失，向本院提交了以下证据：1、一份网页截图，显示2017年6月10日“广州传诚客栈管理服务有限公司”的广州工商名称自主申报项目被驳回；2、原告书写的一份《情况说明》，内容为，我司（广州传诚投资有限公司）在2017年7月21日、2018年4月17日以广州传诚客栈管理有限公司（拟）法定代表人“李金花”的名义到广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心申办住改商《住所（经营场所）场地使用证明》，并提交了相关资料，其地址为：海珠区黄埔村瑞康里大街3号；产权人：蒙洁影；穗海新字第NO:021363号，经广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心审核资料及到现场核实后，答复告知我司如下：依据《广州市人民政府办公厅文件《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》(穗府办规(2016)8号）第三、（六）款“住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门（单位）经利害关系人同意后出具的场地使用证明；但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业”。该场地属于住宅使用，不符合住宿客栈经营场地使用用途，不予出具住改商《住所（经营场所）场地使用证明》。广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心在该《情况说明》上注明“情况属实”并加盖公章；3、原告与广州市恩尚装饰设计工程有限公司签订的《装修装潢合同》、《装修工程变更书》、《指定收款书》、《收据》若干；4、原告与佛山市眠之堡家具有限公司签订的《家具定做承揽合同》、《指定收款书》、《收据》若干；5、广东诚安时代建设有限公司与广州同携商贸有限公司签订的《空调工程购销合同》及发票两张；6、广东诚安时代建设有限公司与广州市弘扬电器有限公司签订的《购销合同》；7、与杜某签订的《传诚客栈室内空调安装协议》；8、广州市海珠区南石头玉林酒店用品经营部出具的《指定收款书》及《收款收据》一张；9、银行流水若干；10、证人杜某、胥某、余某出庭作证，证实装修情况。被告对证据1的真实性合法性无异议，关联性不认可，认为该申报文件，是原告向工商部门申报名字的文件，不是特许经营的文件；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该说明是原告单方出具，并不是琶洲街社区服务中心出具的正式文件，形式不合法；签订协议书前被告仅将3号物业作为艺术空间，作为艺术家休息和展览的场所，协议书签订后，在未经被告同意的情况下，原告擅自将房屋改成酒店经营，变更场地用途，原告未能拿到经营酒店执照的原因是原告拒不安装防火梯，导致消防验收不能通过，所以该责任应由原告自行承担；对证据3-9真实性、合法性、关联性不认可，认为合同、发票、转账凭证均不能对应，而且被告对于原告的装修行为不清楚；涉案的经营场所在被告转移给原告负责经营时，被告已经对涉案场所进行了装修，安装了空调，也曾经购买过布草等物品；证据3的装修装潢合同，该合同约定工程期是2017年5月17日至2017年6月15日共28天，合同主文第五条约定结算金额不得超过41万元，但是根据原告的结算书以及提供的收据时间，跨度一直到2018年2月，而且结算金额超过41万元，这个显然与结算书和工程款收据时间不相符；根据原告所提供的证据，原告在接手商场以后，已经对涉案场地进行经营，如果存在装修行为，是不能开展经营的。原告所提交的装修证明显然是不真实的；关于家具，原告是否在涉案经营场所添置家具，被告不知晓，而且在2018年9月29日本协议解除后，原告已经将其所有家具及物品甚至包括被告移交给原告的物品，一起搬离涉案场地，由原告占有使用，被告有提交视频证据证实搬离过程；关于空调，被告在涉案场地移交给原告使用时，涉案场地已经全部安装了中央空调，所以原告不存在安装空调的事实基础；而且《空调工程购销合同》、《购销合同》需方也不是原告；另一份合同空调安装协议，甲方只是一个个人，并不是原告，所以被告认为的安装空调的事实是不存在的；关于布草，其实大部分属于消耗品，在被告将涉案场地移交给原告使用时，被告已经在涉案场所预留了足够的布草，原告在经营涉案场所1年半的时间，其也不存在大量购买布草，况且本案合同在2018年9月29日解除后，原告已经将里面能搬的东西搬走了，所以原告所认为的费用是不存在的。对证据10，证人杜某收到的款项没有提供相关收据或银行转账予以核实，且空调的数量与合同的数量不符；证人胥某并非原告的员工，其无权在现场监督管理，因此该证人的证人证言应予排除；证据余某所述的IP其实并非由他搭建，网络原来被告已经搭设，只需缴费即可使用。诉讼中，被告向本院出示了黄埔村瑞康里大街3号的《农村（墟镇）宅基地使用证》档案资料及黄埔村瑞康里14号的《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件，该复印件上有第三人陈卫东书写的“与原件相符”。原告承认被告曾将两房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》通过手机发送过给其。本院认为，对于原、被告签订的《协议书》的性质，根据合同内容，被告愿将坐落在广州市海珠区黄埔村瑞康里14号（凤浦公馆）及广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号（自在堂）经营权转让给原告经营；凤浦公馆押金人民币叁拾万元整，自在堂转让费人民币陆拾万元整；转让期限延续原《租赁合同》时间，期满同等条件原告拥有优先承租权；原告在店面保本的前提下，每月奖累计利润的20%支付被告；每月10日提供财务报表，15日进行利润分配，被告不负责亏损费用及运营管理；被告愿意转所有设备全部转让给原告使用，合同期满无息返还押金300000.00元整；协议签订之日起，以前的费用、水电、人员工资等全部由被告承担，签订协议后产生的费用由原告承担；等。从上述合同条款可以看出，被告把涉案两栋房屋的经营权（包括其租赁的房屋及房屋内的所有设备）转让给原告，原告向被告支付押金及转让费，经营期间产生的费用及盈亏均由原告负责，在店面保本的前提下，每月向被告支付利润。上述约定符合经营权转让的特征（经营权中理所当然包括了用于经营的房屋的租赁）。而原告起诉所称的房屋转租只涉及房屋本身，仅产生租金等债权，不涉及经营设备转让及利润分配，《协议书》中也没有约定租金标准、缴纳时间、迟延交租的违约责任等主要的租赁条款，故本案案由应为经营权转让纠纷。原、被告已于2018年9月29日签订《移交协议》，解除了双方所签订的上述《协议书》。对于解除《协议书》的原因，原告诉称有以下三点：1、房屋不符合客栈经营的条件而无法办理客栈经营所需的营业执照及特许经营许可；2、房屋未取得建设工程规划许可证，更没有取得房产证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，租赁合同无效；3、被告提供给原告的与第三人陈卫东签订的租赁合同系其伪造的，被告在签订《协议书》时存在欺诈行为。首先，原告拟承接涉案房屋用于经营客栈，《协议书》中并无承诺可以办理相关证照。无论被告之前在涉案房屋从事何种经营，原告不能理所当然地认为可以办理其所需要的证照，其有义务也有条件事先了解办理营业执照的情况。现原告以其无法办理证照为由解除了合同，责任不在被告。第二，本院已认定本案案由应为经营权转让纠纷，故房屋租赁的相关法律法规不适用于本案。第三，经对比被告与第三人陈卫东签订的租赁合同及原告向本院提交的另一份租赁合同，合同主要条款大体一致，只是没有了“签订合同后三天内被告须交付人民币108000元给陈卫东作为按金”的按金条款。该条款是用于约束被告，不影响原告的权利义务，也不影响合同的效力，故被告不存在欺诈行为。原告的上述理由均不成立。对于装修问题，《协议书》第十条约定，原告有权对物业进行装修，合同期满按装修后现状移交。即双方认可原告投入的装修在合同期满后需无偿保留。现合同未期满就因原告的原因提前解除，装修的损失应由其自行承担。另外，原告依据的《协议书》第八条约定，合同期内因被告引起毁约，被告应2天内退还原告90万元押金和转让费，并支付原告已投入装修和设备及运营费90万元，而本案的情形也不符合上述约定。综上，《协议书》的解除是因原告自身原因导致，现原告要求被告返还押金30万元、转让费60万元及其利息、赔偿人民币874609.5元的装修、设备等损失的诉讼请求依据不足，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费21356元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  陈振梅人民陪审员  钟能华二〇二〇年四月一日书 记 员  林意林黄艾婷