上海市浦东新区人民法院行 政 裁 定 书（2019）沪0115行初829号王莎莎，女，1986年12月17日生，汉族，户籍地上海市。委托代理人司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告上海市自然资源确权登记局，住所地上海市。法定代表人宋唯。委托代理人张银燕。委托代理人薛常宝，上海市申江律师事务所律师。第三人赵俊，男，1971年5月9日生，汉族，户籍地安徽省六安市。第三人施进学，女，1986年6月21日生，汉族，户籍地上海市。原告王莎莎诉被告上海市自然资源确权登记局(原上海市不动产登记局，下称市确权登记局)抵押登记纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，于2019年9月11日向被告发送了起诉状副本及应诉通知书等。审理中，本院依法追加赵俊、施进学为本案第三人。本院依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭审理了本案。原告王莎莎及其委托代理人司孝良，被告市确权登记局的委托代理人张银燕、薛常宝，第三人赵俊、施进学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莎莎诉称，其于2015年与施进学签订《房屋买卖居间合同》《房屋转让协议书》，双方约定由其以人民币(以下币种均为人民币)87万元的价格购买施进学名下位于上海市崇明区陈家镇安振路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称案涉房屋)，双方约定分三期支付房款，前两期每期支付35万元，至过户时支付尾款17万元。原告在支付两期房款，对房屋进行装修后入住至今。2016年10月，施进学办理了案涉房屋的不动产产权登记。经向被告询问得知，案涉房屋作为动迁安置房，三年内不得抵押、转让，至2019年5月27日才具备过户条件。后原告以施进学为被告提起民事诉讼，要求法院确认上述房屋买卖协议有效，同时要求判令施进学配合过户。在该民事案件审理中，原告得知被告为案涉房屋办理了沪(2017)崇字不动产证明第XXXXXXXX号抵押登记，后法院以案涉房屋上的抵押权未涤除为由，未支持原告要求办理过户的主张。原告认为，被告违反规定为案涉房屋办理抵押登记，造成其无法过户，严重侵害其合法权益，故起诉要求撤销该登记行为。被告市确权登记局辩称：1．原告早已于2019年1月3日获知被诉登记行为的存在，其于同年9月2日提起本案行政诉讼，超过了6个月的起诉期限；2．被诉登记行为的抵押权人为赵俊、抵押人为施进学，王莎莎不是行政行为相对人亦不是案涉房屋所有权人，其与该行为无利害关系，不具有原告资格；3．被诉登记行为尽管存在瑕疵，但认定事实清楚。施进学明知案涉房屋已出售且尚在三年限制期内，其仍为赵俊办理抵押登记，是主要过错方；4．原告应先通过民事诉讼解决作为被诉登记行为基础的房地产借款抵押合同的效力问题。另外，案涉房屋因王莎莎提起的民事诉讼而被法院查封，被告无法自行纠正该登记行为。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人赵俊述称，其之前并不知晓原告与施进学的房屋买卖关系，其合法取得了案涉房屋的抵押权，即使被诉登记行为存在瑕疵，也不应损害其合法权益，撤销被诉登记行为应在其收到施进学的全部借款及利息后才能进行。原告与施进学之间的房屋买卖合同的履行问题，可通过民事途径解决。第三人施进学述称,赵俊在与其签订了房地产抵押借款合同时，就已知晓案涉房屋出售的事实。借款合同约定借款金额为100万元，实际到手80万元左右，且利息较高，赵俊涉嫌套路贷。总之，其同意原告的意见。经审理查明，案涉房屋系动迁安置房。2015年9月21日，王莎莎(乙方)经中介机构介绍与施进学(甲方)签订《房屋转让协议书》，约定由乙方以87万元购买甲方名下的案涉房屋,乙方于签约当日及2015年10月各支付甲方房款35万元，于办理过户手续且交易中心出具收件收据当日支付尾款17万元。后王莎莎按约支付了两期房款共计70万元。2015年10月，王莎莎对案涉房屋进行了装修，后入住至今。2016年5月25日，上海瀛通东滩房地产开发有限公司办理了包括案涉房屋在内的动迁安置房不动产产权登记。2016年10月20日，原上海市不动产登记局对案涉房屋予以登记，并向施进学颁发了沪(2016)崇字不动产权第000174号不动产产权证书，证书附记内容中载明“动迁安置房，三年内不得抵押、转让。”2017年4月12日，施进学及其配偶芦广亮与赵俊签订了《房地产抵押借款合同》，约定施进学、芦广亮以案涉房屋作为抵押向赵俊借款100万元，借款期限为2017年4月18日至2018年4月17日，借款月利率为1.3%。同日，原上海市不动产登记局为申请人赵俊、施进学办理了案涉房屋抵押登记，并向赵俊颁发了了沪(2017)崇字不动产证明第XXXXXXXX号不动产登记证明，该证明载明权利人为赵俊，义务人为施进学，债权数额为100万元。2019年1月2日，上海市崇明区人民法院受理了王莎莎提起的以施进学夫妇为被告的房屋买卖合同纠纷案,案号为(2019)沪0151民初98号，王莎莎要求确认上述《房屋转让协议书》有效，并要求施进学配合办理过户手续。次日，王莎莎至不动产登记部门查阅了案涉房屋的抵押登记情况，其获得的案涉房屋抵押状况信息表中载有“利害关系人如对不动产登记簿记载事项有异议可自查阅登记簿之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼或于60日内提起行政复议”的内容。2019年5月30日，该院作出(2019)沪0151民初98号民事判决，确认上述《房屋转让协议书》合法有效，但因案涉房屋已设定抵押，未支持王莎莎要求办理过户的主张。该判决已于2019年6月21日生效。另查明，上海市宝山区人民法院于2019年4月1日受理了赵俊诉施进学夫妇民间借贷纠纷案，案号为(2019)沪0113民初8412号，赵俊在该案中要求施进学夫妇归还借款，并对抵押房屋优先受偿。2019年9月20日，该案被中止审理。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第(一)项的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼，即适格的原告是启动行政诉讼程序的前提条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。本案中，王莎莎并非被诉登记行为的相对人，亦非案涉房屋的所有权人，其作为案涉房屋的买受人以被诉登记行为导致其购买的房屋不能过户为由，提起本案行政诉讼。对此，本院认为，合同债权是一种相对权，主要依靠作为债权相对方的债务人履行义务来实现，通常债权人主张权利只能向债务人提出，而不能向第三方提出。换言之，一般债权人因与行政行为利害关系较远，且可通过向债务人寻求救济，而不具有针对行政行为提起行政诉讼的原告资格。至于行政机关作出行政行为应予保护或者考虑的内容，一般是指在行政行为作出前，债权人就已对债务人的财产申请施加了相关法律限制，比如以房屋为标的的债权已办理预告登记，债权人对其债权取得房屋抵押权，债权人申请法院对房屋采取了强制措施且已通知房屋登记机构等情形，在该情形下行政机关针对债务人的房屋作出行政行为应当考虑到债权人的利益，如债权人认为利益受损，则其具有提起行政诉讼的原告资格。本案中，无证据证明王莎莎在被诉登记行为作出前对案涉房屋采取了相关法律限制，尽管其占有使用该房屋，但在尚未完成过户前，其在法律上仍应定性为一般债权人，其不具有提起本案诉讼的原告资格。至于其债权实现问题，其可依法向债务人提起违约诉讼等来寻求救济。需要指出的是，案涉房屋作为动迁安置房，尚在《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定的禁止抵押的三年期限内，被诉登记行为明显违反了上述规定，损害了行政机关的执法权威，希望其采取相关措施，依法妥善保护好各方权益。综上，因王莎莎不具有原告资格，本院应依法裁定驳回其起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(一)项的规定，裁定如下：驳回原告王莎莎的起诉。案件受理费人民币50元(原告已预缴)，退还原告王莎莎。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  宋永强人民陪审员  施侠腾人民陪审员  龚照新二〇二〇年四月三十日书 记 员  施 芸附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……