上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21800号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：由杨，董事长。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海部道信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈小海，总经理。委托诉讼代理人：陈早芳，女。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司与被告上海部道信息科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周愉珉到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年4月至2018年8月的物业服务费180,457.50元；2.判令被告支付2018年3月至2018年8月的电费56,453.66元；3.判令被告2018年3月至2018年5月的维修费366元；4.判令被告支付2018年8月的停车费1000元；5.判令被告支付2018年8月电梯加班费325元；6.判令被告支付违约金，分别以每期物业费、电费、维修费、停车费、电梯加班费为基数，自每期物业费、电费、维修费、停车费、电梯加班费应付款之日，计算至实际付清之日，按每日0.3%计算。事实和理由：被告为本市徐汇区桂平路XXX号X座XXX-XXX室的物业使用人，原告为物业服务企业。2016年8月29日，原、被告签订物业使用服务协议，约定了物业服务期限、费用、支付日期、违约责任等。但被告未支付上述诉请期间的物业费、电费、维修费、停车费、电梯加班费。原告多次发函催讨未果，故诉至本院。上海部道信息科技有限公司未到庭答辩，后上海部道信息科技有限公司陈述称，被告租赁物业期间，发生了20多次屋顶漏水、5次房屋开裂、1次玻璃大面积开裂、塌陷等严重事故，空调漏水。有的问题原告一直没有维修，有的问题原告虽曾来维修几次，但没有维修好，所以被告有理由拒付物业费。被告已经支付2018年4月-5月的物业费，2018年8月16日至31日被告陆陆续续搬离房屋，不应计算物业费等费用,故被告仅还需支付2018年6月至8月15日的物业费。被告确实有三个分电表，原告一直按照单价1.158元/度向被告收取电费，被告也不清楚该单价的依据。一般流程是原告将缴款通知给被告，若期间用电没问题，则被告按缴款通知的金额支付电费，若用电存在问题，则被告会暂停支付。维修费应该是包含在物业费内，原告要求被告另外支付维修费没有依据，且金额也没有依据。以前每月两个车位、每个车位500元，停车费是1000元/月，但2018年8月，被告只使用了一个车位，且8月16日之后也没有使用车位，故仅应支付一个车位半个月的停车费，且被告已经支付了2018年8月停车费750元，停车费已经结清。原告主张电梯加班费没有依据，金额标准也没有依据。原告主张的违约金没有依据，且标准过高，应予以调低。本院认定事实如下：2016年8月29日，原、被告签订《物业使用服务协议》，约定上海市桂平路XXX号X座XXX-XXX室(以下简称系争房屋)由原告提供物业服务，服务期限为2016年9月1日至2018年8月31日止，每月服务费36,091.50元。被告使用园区内的停车位应按规定支付车位租赁费和车位服务费；电费、水费、商务服务费按月、按实结算；每月25日前支付次月费用；被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，应每日按应付金额的0.3%承担违约金。被告应在入住前向原告支付相当于两个月的物业服务费作为物业服务费押金，总计72,183元。期间，原告向被告发送多份缴款通知书、催款通知书。2018年8月27日缴款通知书记载：停车费0元、电费2018.8(323731-328061)*1.158、(253842-257479)*1.158、(116601-119229)*1.158，页面下方空白处被告方书写：2018年8月31日双方对物业进行了交接，并抄了电费31号的截止数。2018年8月31日被告方通过微信将电表数发给原告，所显示读数与上述缴款通知书一致。2018年9月3日，被告将系争房屋门禁卡邮寄给原告。审理中，原告称被告并未支付合同约定的物业服务费押金。被告称系争房屋原由上海雅库商贸有限公司分别与上海新兴技术开发区联合发展有限公司、原告签订租赁合同、物业管理合同。当时的租赁押金、物业服务费押金均是由上海雅库商贸有限公司支付。被告与上海雅库商贸有限公司的老板是同一个人，上海雅库商贸有限公司合同到期后由被告继续承租、并与上海新兴技术开发区联合发展有限公司、原告重新签订了房屋租赁合同、物业使用服务协议，双方无须办理房屋交接手续，租赁押金、物业服务费押金也直接由上海雅库商贸有限公司转入，房屋租赁合同中也约定“双方于2014年12月8日签订了房屋租赁合同，租期至2016年8月31日，本房屋无须办理新的房屋交接手续，原合同中承租方已缴纳租赁保证金566,456.09元，则承租方还需向出租方缴纳租赁保证金79,040.39元”。所以原告理应将物业服务费押金退还给被告。审理中，原告提交收款摘要，其中已经记载2018年10月收“国商8.3部道信息8月车位费”750元。以上事实，除原、被告一致陈述外，另有物业服务协议、缴款通知书、微信记录、邮寄记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《物业使用服务协议》，系当事人真实意思表示，内容合法，当属有效，双方应恪守履行。被告应按约定向原告支付使用房屋期间的相应物业服务费、电费。被告自认系2018年8月31日办理系争房屋交接手续、抄录电表读数。故被告称仅承担至2018年8月15日的物业服务费、电费，明显依据不足，本院不予采信。被告虽称其已经支付了部分电费、物业服务费，但其未能提供充分证据证明，该意见本院难以采信。被告抄录的2018年8月31日电表读数与原告的缴款通知书读数一致，被告自认此前也是按照1.158元的单价支付电费。故原告要求被告支付至2018年8月31日的物业服务费180,457.50元、电费56,453.66元，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张维修费366元、电梯加班费325元，但未能提供收取该费用的依据、金额组成证据，被告亦不予认可，本院对此不予支持。原告的收款摘要中已确认收取了被告的8月车位费，故原告要求被告支付2018年8月停车费的诉请，依据不足，本院不予支持。被告未能按约支付相应费用，应承担违约责任。被告抗辩违约金标准过高、要求法院予以调低，于法有据，本院予以采信，本院酌情调整为按每日万分之二计算。原告称并未收到被告支付的物业服务费押金。被告称该押金由上海雅库商贸有限公司原支付的物业服务费押金转入延续而来，并提供了被告的房屋租赁合同，其中明确记载租赁保证金由原上海雅库商贸有限公司支付的租赁保证金延续，但原、被告的物业使用服务协议中并未确定物业服务费押金的延续情况，原告对此亦不予认可。故被告以此证明其已支付物业服务费押金并要求原告退还，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、上海部道信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2018年4月至2018年8月的物业服务费180,457.50元；二、上海部道信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2018年3月至2018年8月的电费56,453.66元；三、上海部道信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司上述欠款的逾期付款违约金，计算方式为：以36,091.50元为基数，分别自2018年3月26日、2018年4月26日、2018年5月26日、2018年6月26日、2018年7月26日；以7470.26元为基数，自2018年4月26日起；以6389.84元为基数，自2018年5月26日起；以10,287.67元为基数，自2018年6月26日起；以10,521.59元为基数，自2018年7月26日起；以9515.29元为基数，自2018年8月26日起；以12,269.01元为基数，自2018年9月26日起，均计算至实际支付之日止，按每日万分之二计算；四、驳回上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3912元，由上海部道信息科技有限公司负担2425元，由上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担1487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年四月一日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。