山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6402号 原告：李永振，男，1985年11月15日出生，汉族，君合创胜数据科技有限责任公司职员，住济南市。 委托诉讼代理人：贺锦，山东公浩律师事务所律师。 被告：连士双，男，1987年10月16日出生，汉族，大家保险集团经理，住北京市。 委托诉讼代理人：王超，山东鲁蔚律师事务所律师。 原告李永振与被告连士双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，根据李永振的申请，本院于2019年7月23日保全了李永振、连士双名下的相关房产。本院依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告李永振的委托诉讼代理人贺锦，被告连士双及其委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本案于2019年10月16日转为普通程序进行审理，原告李永振的委托诉讼代理人贺锦，被告连士双的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永振向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除李永振、连士双于2018年2月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判令连士双退还李永振已付房款132万元；3.判令连士双退还佣金1万元；4.判令连士双支付违约金40.5万元；5.判令连士双赔偿装修费用6.5万元；6.判令连士双支付律师费2万元；7.诉讼费、保全费、保险费由连士双承担。事实与理由：2018年2月3日，李永振与连士双签订《房屋买卖合同》，连士双将坐落于济南市历城区中建新悦城5号楼1单元803室卖给李永振，房屋建筑面积93.36平方米，房屋买卖价款135万元。李永振按照合同约定将购房首付款80万元付给连士双，《房屋买卖合同》第九条约定，连士双应于下房产证后二十个工作日办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为甲方（连士双）自己解决。但买卖房屋房产证于2019年1月21日下发后，连士双迟迟不办理解除抵押手续。合同履行过程中连士双称无钱解押，要求李永振付一部分尾款。李永振于2019年2月28日付给连士双22万元，但连士双并未用该款解押。2019年5月18日，连士双称房屋已办理解押手续，要求李永振支付尾款，李永振向中介公司核实后，又付给连士双30万元，后来发现连士双仍未办理解押，至此，李永振已支付房款132万元。连士双拒不履行合同主要义务，为维护李永振的合法权益，诉至贵院，望依法判如所请。 连士双辩称，其已按照双方的约定履行了的合同义务，在本案中不存在违约行为，不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 一、2018年2月3日，连士双作为甲方（出卖人）与李永振作为乙方（买受人）、济南隆源房地产经纪有限公司作为丙方（居间人）签订《房屋买卖合同》一份，合同编号：0000015。合同主要约定：(一)房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市历城区中建新悦城5号楼1单元803室的房产给乙方，房屋所有权证书号:销售（字）XXX。房屋所有权人系甲方且归甲方单独所有，该房屋建筑面积93.36平方米，附属设施包含固定水、电、暖正常使用，维修基金免费过户，产权车位壹个编号：-318号。房屋有抵押、无租赁、无居住；(二)成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意合同项下房产及其附属设施的总价款为人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整（小写￥1350000元整）。(三)定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）肆拾万元整（小写￥400000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。(四)付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式：乙方于2018年2月3日内，将首付房款人民币（大写）捌拾万元整（含定金）（小写￥800000元整），存入甲方银行账户，剩余房款人民币（大写）伍拾伍万元整（小写￥550000元整），于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足。(五)甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担办理自己房产证产生的所有费用、车位证的所有费用，乙方承担过户产生的个税、契税、增值税、居间佣金等相关费用。(六)甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。…(八)须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合。由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。(九)解除抵押：该房产在中国农业银行设有房地产权抵押，甲方应当下证后贰拾个工作日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续；办理该手续使用的钱款来源为甲方自己解决，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。…(十一)甲、乙双方同意，甲方于2018年2月3日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志；交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或发生费用由乙方自行承担。甲、乙双方同意在乙方首付款中预留保证金人民币伍仟元，由丙方暂时保管，于甲、乙双方关于房产的所有手续办理完毕当日由丙方见物业押金条支付给甲方。(十二)违约责任:1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约双方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；…5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退，甲乙双方任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），丙方收取佣金由违约方直接支付给守约方；若甲乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。(十三)其他约定事项：1、如按揭贷款，乙方必须保证无任何银行等不良记录，并积极提供银行所需各种贷款资料；乙方保证非限购成员符购房条件提供购房资料。2、如按揭贷款，甲乙双方协商于乙方贷款资质审批通过，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕等所有过户条件具备后五个工作日之内办理房产过户手续。3、如本房产地址存在变更事宜，由甲方负责开具派出所出示的地址变更证明。4、本合同丙方已读并解释给甲乙双方知晓，甲乙双方全部认可；1.此房为合同待下证，甲方和丙方已告知，乙方已知晓并自愿购买；2.乙方于2018年2月3日支付给甲方首付款柒拾万元整（含定金）剩余首付款壹拾万元整于2018年2月10日前支付完毕；3.甲乙双方协商一致甲方下证后，双方应在贰拾个工作日内办理手续，贷款审批通过后贰拾个工作日内双方配合过户，甲方应于收到开发商通知办证之日起拾个工作日积极办理房产证手续；4.乙方自行走贷款手续，贷款过程中出现问题由乙方承担所有责任，丙方负责办理房产证过户及物业交割手续；5.若甲、乙任意一方导致合同不能继续进行，守约方可对违约方起诉，丙方全权配合；6.此房产于甲方下证后，须过户给乙方时，若乙方全款，可由乙方李永振指定过户人（可为亲朋）。(十四)如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准；(十五)争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，可以进行调解，调解不成的，三方均可以向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。连士双在甲方处、李永振在乙方处签名并按捺手印，济南隆源房地产经纪有限公司在丙方处加盖合同专用章、房文璐作为济南隆源房地产经纪有限公司职员在经办人处签字。 二、2018年1月31日，李永振通过案外人刘伟伟，刘伟伟又通过居间方济南隆源房地产经纪有限公司职员房文璐向连士双支付房款20000元；2018年2月3日，刘伟伟向连士双支付房款570000元。同日，李永振向连士双支付房款110000元；2018年2月10日，刘伟伟向连士双支付房款100000元；2018年2月28日刘伟伟向连士双支付房款220000元；2019年6月30日刘伟伟向连士双支付房款300000元，以上房款1320000元除李永振本人支付110000元外，其余均由刘伟伟支付。李永振申请刘伟伟作为证人出庭作证，并主张刘伟伟系其朋友，其系委托刘伟伟支付涉案房款并办理房屋的买卖手续。连士双认可收到李永振支付的房款共计1320000元，并认可涉案房屋的买受人系李永振。2018年1月31日，刘伟伟代李永振向居间方济南隆源房地产经纪有限公司支付佣金10000元。 三、连世双于2018年2月3日签订该房屋买卖合同时，出卖的房屋系未取得产权证书的房产，在签订该房屋买卖合同的当日，连士双向李永振交付了该房产。连士双于2018年11月12日交纳该房屋的契税和印花税。2019年1月22日，济南市国土资源局给涉案房屋及地下车库分别下发了不动产权证书，房屋登记情况为：坐落于历城区飞跃大道666号中建新悦城，产权登记号为鲁（2019）济南市不动产权第XXX号；权利人连士双，共有情况为单独所有。地下室登记情况为：坐落于历城区飞跃大道666号中建新悦城二期地下车库-318，产权登记号为鲁（2019）济南市不动产权第XXX号；权利人连士双，共有情况为单独所有。2019年4月22日，连士双自济南市不动产权登记中心处领取涉案房屋的不动产权证。涉案房产历城区飞跃大道666号中建新悦城于2019年1月22日办理了不动产抵押登记，登记情况为：抵押权人为中国农业银行股份有限公司济南和平支行，抵押人为连士双，登记号为鲁（2019）济南市不动产证明第0009576号，抵押方式为一般抵押，担保债权数额590000元，债务履行期限自2016年9月30日至2046年9月30日。 四、2019年7月5日，连士双针对涉案房产向中国农业银行股份有限公司济南和平支行递交“个人信贷业务要素变更申请表”一份，对其办理按揭贷款的590000元申请提前结清全部借款本息。2019年7月17日，连士双结清了涉案房产剩余的全部银行贷款537689.17元。 五、李永振的委托人刘伟伟与连士双关于支付剩余房款550000元及该房产解除抵押的协商过程为： 1、李永振截止2018年2月10日已向连士双支付房款800000元，剩余房款约定以按揭贷款的方式支付。连士双于2018年12月18日通过其微信询问刘伟伟余款支付是否走贷款。李永振的委托人刘伟伟于2018年12月20日通过微信向连士双发送语音短信为：“就是那个钱吧，我不贷款了，直接给你全款，过户因为有七八万的高税，我这两天卖了一个别的房子，完事之后，他那边贷款批下来，我就给你交个全款，稍微适当象征性意义的压点钱，这样你也不用借钱了，照你借钱也需要费用…让我找到合适的卖家。两年以后免高税，要是找不着卖家就两年以后免高税时候再说，要是找到卖家呢，就再随时过户，这样你也不用回来了，你看这样行吗”。 2、刘伟伟在变更余款550000的支付方式后，于2019年2月28日主动向连士双支付房款22万元，刘伟伟于2019年3月2日向连士双发送微信为“你先拿去用吧，我尽快找人接手，我这人办事一般不拖拉有钱就给人”连士双回复“这是一部分，后续钱等你卖了这个房子之后吗”，刘伟伟回复“不一定，如果回款及时我就尽量给你大部分，不是我高税，我不要过户，是给别人，我无法买，名下名额满了，任何人买贷款的话，钱也得打给你，比如他首付百分之三十剩下的一百万还是打给你”。连士双回复“然后我再给你？”刘伟伟回复“对”，刘伟伟问“新悦城你还有多少贷款呀”，连士双回复“50”，刘伟伟问“这么多，之前不是给你80？你没还呀，哦对，你去北京买房了”，连士双回复“没有啊，在北京买房子了”，刘伟伟回复“忘了”连士双回复“嗯”。刘伟伟截止2019年3月2日知道连士双没有解押的事实。 3、2019年4月3日，连士双向刘伟伟发送微信为“你好，后续资金什么时候给我，你如果实在资金紧张的话我们也可以走贷款”，刘伟伟回复“我尽快问好，落户的话白搭，我们都没名额，总共135万，目前给了你102万了好像“，连士双回复“嗯，给了102”，刘伟伟回复“六月底，七月初前给你结清楚，如果找到卖家，就让他贷款去这期间，没找到，我就按这个月份给你钱，没有买家买，我到时候扣你个两三万，意思下，说明这个事情还没有办理完结，到时候还得需要你过户配合，你看这样行吧”，连士双回复“六月底还三个月呢，太久了吧，这还是不办贷款的情况，办贷款更久，咱们合同写的好像是下证后两周内办过户吧，现在都下证一两个月了，我不去和你扣合同，但是也不能拖太久了吧，现在贷款一个月利息就两三千，六月底太久了”，刘伟伟回复“现在找到买家，贷款也是一个多月，一个月内都办不了，我这不说了嘛，6月底，七月初前给你结清，如果没有买家买，那就六月底我给你，不是说假如六月底才有人买，再等好下款我再给你”，连士双回复“我是1月21日就下证了，都两个月了，反正你尽快吧，一直拖着对我都是损失，你给我22万，我自己最多大概能凑个20万，你如果能再给我10多万的话我去把贷款还了，就没压力了”。 4、2019年5月18日，中介职员房文璐向连士双发送微信“在不”，连士双回复“在”，房文璐回复“现在房子里边的贷款结清了吗”，连士双回复“结清了”。房文璐回复“有结清证明是吧”连士双回复“结清了，随时可以过户”，房文璐回复“刚问她了现在还是过不了户，她想着6月份过，再和你商量商量。现在她朋友也限购了”，连士双回复“我不管他什么时候过，把尾款结了，什么时候过户我配合”。同日，刘伟伟向连士双发送微信为“中介那边找我了，我跟她说了，我不过户这个事，买房子前，就跟中介这个房文璐说了，我买房子，只是为了投资，名下都有房子，现在你找我也不是过户的事，是说钱的事，钱我跟你说了不过户6月底前给你，上个月跟你说了，怎么又说过户呢！你如果让我跟你过户，你是为了拿尾款，我去银行贷款，也得弄俩月能拿到钱，就是找关系，还得一个月，我卖房子，我也经历了这些，又不是瞎说”，连士双回复“关键是一月底下证，现在都好久了，总不能一直拖着，得有完对不对，我的底线就是六月底结清，不能再拖了，再拖想过户我也不过了，我就要追究我的损失了，另外你说的压钱，我的原则是不能压钱，因为是你不要过户的，非要压我最多可以接受一两万，而且也得半年内结了，不能一直拖着。” 5、2019年6月19日，连士双向刘伟伟发送微信“月底快到了，什么时候给我尾款呢，别什么时候卖出来什么给我啊”刘伟伟回复“不会，7.1号之前的一晚会给你，你这样说也猜测了吧，我自打给你打交道，我哪次也是说话算话呀，主要流程我也不懂，房产证你不该拿走，中介也是她都没跟你说，怪不得人家不能卖”，连士双回复“没人和我说这个事，中介如果要房产证，第三方保存，我就给他了”刘伟伟回复“这不说吗，她不上心，找正规的链家卖”。 6、2019年6月30日连士双通过微信向刘伟伟发送“今天是最后一天了”刘伟伟回复“知道，已经安排我朋友了”连士双回复“好”，刘伟伟回复“转了30万，102万加30应该是，你看看是不是，一个月给你2万，把那个房子租出去或者卖““新悦城5-1-803的房款总共成交价是135，截止到2019年6月30日，我总共付给你了132万了，还差三万对吧”，连士双回复“对的”，刘伟伟回复“两万如果最近我很快有的话，会尽快给你，不用催我的，我不是不利索的人”，连士双回复“好”。 7、2019年7月9日，刘伟伟通过微信向连士双发送“济南市历城区济钢新村农业银行东临21世纪不动产房文璐15315139329，抽空把房本还有车位本啥的你有的手续寄给房文璐咱那个中介，她卖房子还得需要，你再写个委托，就是因不在济南当地生活，卖这个房子的有关事宜手续让中介代办就行，这样的话，他就能在你不在的情况下，起码能签合同啥的了替代你，你只需要来配合过户或者银行贷款的时候来那一次就行，啰嗦事，她和我都替代不了你呀，不签中介合同第一步，也没法走第二步，除非人家全款”连士双回复“抽空的”。2019年7月12日晚上20占45分，刘伟伟发送“房子的发票多少钱，买房人都询问呢，我答不了呀，人家换算说要交多少高税”，连士双回复“80万”。2019年7月13日凌晨12点9分刘伟伟发送“我约一下，咱过户去吧，你啥时有空，我在问问银行流程是啥时候，尽量让你少跑”连士双回复“价格谈好了？我已经提交了提前还款的申请了，下个月初就去把贷款提前还了，到那个时候再过户吧，那样就能把银行这一步给省了”刘伟伟回复“那你也太不靠谱了，你五月份跟中介说的结清了，然后催我剩下的款，如果你就不结清，你的贷款，我不可能再给你30万的，我的风险性太大了，也不符合常理！你也没资格要求我再给你钱！而且我这边谈拢的买家，人家也不可能等那么久，等你解押呀，等你解押，我的钱也拿不到呀，你哪能这样办事呀，不能是你没结清，再问我要钱！没这样干的，中介那，我问的很清楚，是她说你结清了，可以过户了，我才给的30万”连士双回复“…是因为你一直拖着不给，然后我才给你撒个谎说，我已经还上了”刘伟伟回复“我对此事有了明确的态度，就是一切相信法律！相信合同!通过法院得到权益！”连士双回复“可以，我已经表达歉意了，你如果不依不饶，非得让我低三下四我也做不到，本来事情很简单就是按合同执行，是你的要求才有了后面的各种事情，我大不了合同无效，房子我不卖了”刘伟伟回复“而且你这样耽误我的事，我也是140万拿不到手，等着你吗，老是！而且你还把我弄的间接性违约！你不要觉得你一句小谎话，就说的那么轻描淡写，你知道对我造成的损失吗”连士双回复“…我也一直有诚意的按合同和商量执行，除了提前还款的事说了点慌，是为了你尽快按约定给我钱，咱们往下执行”。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于连士双是否存在逾期解押及逾期领证的违约行为。 李永振为证明连士双存在逾期解押及逾期领证的违约行为，提供其买房的委托人刘伟伟与连士双的微信聊天记录并申请证人房文璐、刘伟伟出庭作证。其中证人房文璐出庭提供证言称“2019年5月18日，刘伟伟给我打电话落实连士双房子还贷款的问题，我接着给连士双打电话问，连士双说房子贷款结清了，随时可以过户，所以我就告诉李永振了，李永振才支付的30万元”。连士双对李永振提供的微信聊天记录的真实性无异议，但认为李永振系截取了部分微信聊天记录不能证明其主张的事实，对房文璐、刘伟伟出庭提供的证人证言亦不予认可。连士双为证明其不存在违约行为提供其与刘伟伟之间的微信聊天记录，李永振对连士双提供的微信聊天记录的真实性无异议，但认为通过该微信聊天记录证实连士双存在逾期解押的事实。 经本院审查，关于连士双是否存在逾期解押的违约行为。根据李永振与连士双签订《房屋买卖合同》关于解除抵押第九条“该房产在中国农业银行设有房地产权抵押，甲方应当下证后贰拾个工作日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续；办理该手续使用的钱款来源为甲方自己解决，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。”之约定，连士双应在2019年1月22日涉案房屋产权证下发后的20个工作日内即2019年2月22日之前办理房屋解押手续。李永振与连士双于2018年2月3日签订涉案房屋买卖时，剩余房款550000元约定采用按揭贷款方式支付。李永振的委托人刘伟伟与连士双通过微信协商的方式变更了剩余房款550000元的支付方式及过户时间，根据2019年3月2日的微信聊天记录，刘伟伟变更剩余房款支付方式及过户时间时，刘伟伟陈述涉案房屋不急于过户，因连士双要支付每月贷款利息，刘伟伟主动向连士双支付22万元，此时知道连士双所卖涉案房产并未解押，即连士双并不存在违反合同2019年2月22日应予以解押的约定。李永振申请的证人房文璐出庭提供的证言与连士双和房文璐2019年5月18日的微信聊天记录相互印证，能够证明李永振的委托人刘伟伟于2019年5月18日通过中介人员房文璐询问关于涉案房产是否解押，连士双明确承诺已解押。即李永振与连士双关于应于解押的时间约定为2019年5月18日。连士双承诺于2019年5月18日已解押，而于2019年7月17日才结清涉案房产的贷款，存在逾期解押的违约行为。关于逾期领证违约行为的认定。根据李永振与连士双关于涉案房屋办证的第十三条第四项第3项“连士双（甲方）应于收到开发商通知办证之日起拾个工作日积极办理房产证手续”之约定，连士双通过其与刘伟伟的微信聊天记录证实，连士双自2019年1月22日下发房产证后一直要求刘伟伟过户，刘伟伟至2019年6月30日支付剩余房款30万时仍未办理过户。刘伟伟与连士双协商变更了过户时间系在2019年6月30日之后，在2019年6月30日之前刘伟伟知道涉案房产于2019年1月22日取得房产证后从未要求连士双应于确切的时间之前领取房产证，李永振关于连士双于2019年4月22日领取房产证的行为存在违约，与本院查明的事实不符，本院不予采信。 本院认为，李永振与连士双签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。 首先，李永振要求解除其与连士双于2018年2月3日签订的《房屋买卖合同》是否应予以支持的问题。李永振主张其要求解除涉案的《房屋买卖合同》，系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，连士双逾期解押的行为符合该条约定，其依法行使法定的解除权。同时，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第三项“甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担违约责任外，守约方有权在履行义务期限满后30日解除合同”之约定，合同约定连士双应该在下证后20个工作日办理解押，房产证下证的时间为2019年1月22日，连士双领证的时间为2019年4月22日，连士双逾期领证，领证属于办证义务的一项，连士双逾期领证违反了该条约定，李永振有权行使合同约定的解除权。经本院审查，连士双根据其承诺应于2019年5月18日解除涉案房屋的抵押登记，连士双于2019年7月17日才结清涉案房产的贷款，存在逾期解除抵押的违约行为。但根据连士双提交的涉案房产2019年8月21日时房屋权属状况信息显示，涉案房产除因本案李永振申请保全而被本院查封外，已无其他抵押状况的存在，连士双存在逾期解除抵押的违约行为但并未导致涉案房屋买卖合同无法过户即未构成根本违约。李永振主张连士双存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，并行使法定的解除权，无事实依据，本院不予支持。同时，李永振主张连士双存在逾期领证的违约行为，亦无事实依据。李永振要求解除其与连士双于2018年2月3日签订的《房屋买卖合同》，依据不足，且连士双也不同意解除，本院不予支持。 其次，关于李永振要求连士双支付违约金405000元是否应予支持的问题。 李永振主张连士双存在违约行为应按合同约定支付总房款1350000元30%的违约金。连士双认为法院如果认定其存在违约行为要求调低该违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”李永振未举证证明其因连士双逾期解除抵押的违约行为导致的实际损失数额，合同约定总房款30%的违约金计算标准显属过高，应予调整。根据上述规定，本案的违约金数额可调整至实际损失的130%，实际损失可参照银行同期贷款利率标准计算，故对李永振主张的违约金计算标准，本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。同时，根据合同履行情况涉案房屋于合同签订当天已实际交付，李永振先行变更剩余房款的交付方式、时间及过户时间，对连士双逾期解押的违约行为也有过错，综合考虑当事人的过错程度，以实际损失为基础，根据公平原则，认定违约金的时间应自违约之日起即2019年5月18日起，以实际支付总房款1320000元为基数至涉案房屋结清全部银行贷款2019年7月17日止。 再次，因涉案房屋买卖合同依法不能解除，李永振要求连士双返还房款1320000元、退还佣金10000元并赔偿装修费用65000元，于法无据，本院不予支持。李永振主张其支付律师费20000元，但未提供其实际支付律师费20000元的相关凭证，且连士双也不予认可，李永振主张其实际支付律师费20000元依据不足，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、连士双于本判决生效之日起十日内支付李永振违约金（以房款1320000元为基数，自2019年5月18日起至2019年7月17日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）； 二、驳回李永振的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21180元，保全费5000元，共计26180元，由李永振负担25935元，连士双负担245元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张俊丽 人民陪审员  邱长美 人民陪审员  张希英 二〇二〇年四月八日 书 记 员  张雨晴