广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1071号上诉人（原审原告）：恩平市浩华房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市******************。统一社会信用代码：914************738。法定代表人：凌枢南，该公司经理。委托诉讼代理人：陈国凯，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄伟彪，男，1986年4月12日出生，汉族，住广东省恩平市*****************。公民身份号码：440************51X。上诉人恩平市浩华房地产开发有限公司（以下简称浩华公司）因与被上诉人黄伟彪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浩华公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判解除浩华公司与黄伟彪签订的《商品房买卖合同》(编号：2016-004338)；3.改判黄伟彪协助浩华公司办理注销商品房预售备案登记(备案号：00005688号)和预售商品房抵押权预告登记手续(编号：粤(2017)恩平市不动产证明第00002119号)；4.维持一审判决第一、二项；5.判令黄伟彪支付浩华公司为实现债权而支出的二审律师费6000元；6.本案全部诉讼费用由黄伟彪承担。事实和理由：一、一审判决缺乏事实法律依据，具体理由如下：一、双方交易目的未实现，涉案房屋仍属浩华公司所有。1.黄伟彪未完成付款义务，浩华公司未收齐购房款。浩华公司与黄伟彪之间的商品房买卖关系、黄伟彪与江门新会农村商业银行股份有限公司(以下简称为新会农商银行)之间的商品房借款抵押关系、浩华公司与新会农商行之间的商品房借款担保合同关系，是独立又相互关联的法律关系，不应简单机械地将三者的关系分割进行单独的评析，应结合本案当事人之间法律关系的特殊性综合考量。本案中，浩华公司所谓的代偿还房贷实质上是开发商根据担保合同约定将收取的房贷返还给贷款银行，非开发商自己拿钱代买受人还款。代偿款后，浩华公司与黄伟彪的权利义务重新回到继续履行房屋买卖合同及合同补充协议状态，黄伟彪应依约补足购房款，否则构成严重违约。2.黄伟彪未实质取得涉案房屋物权。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和第十五条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭是以不动产登记为标杆，未经登记，不发生效力。涉案房屋仅是办理预售备案登记，并非物权变动登记，黄伟彪尚未办理房产证，未收楼，涉案房屋物权未转移，仍属浩华公司所有。3.一审判决认定双方的交易目的已实现，又认定黄伟彪存在违约行为，需支付违约金，自相矛盾。目前浩华公司未收齐购房款，涉案房屋未办理不动产物权登记，商品房亦未交付，合同目的未实现。二、黄伟彪逾期偿还贷款构成根本性违约，浩华公司依约依法享有合同解除权。1.黄伟彪逾期偿还贷款，根据《合同补充协议》第14条的约定，浩华公司依约享有合同解除权。2.黄伟彪逾期偿还贷款构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，浩华公司依法享有合同解除权。3.黄伟彪逾期偿还贷款，浩华公司取得的是对其合同解除权，非追偿权。涉案房屋的物权仍属浩华公司，交易未完成，能恢复至签订合同前状态，具有合同解除权基础。4.依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条的规定，法律赋予商品房买卖当事人享有法定解除权。浩华公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，依法有据。综上所述，由于黄伟彪没有按《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款合同》约定支付房款，致使合同陷于履行不能，双方的房屋买卖交易目的无法实现，而黄伟彪逾期偿还贷款的行为已是违约，根据双方的合同约定及法律规定，浩华公司均享有合同解除权。黄伟彪没有提供答辩意见。浩华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2016–004338）(房屋总款280000元)；2.判令黄伟彪支付浩华公司违约金56000元（房屋总价款的20%）；3.判令黄伟彪支付浩华公司为实现债权而支出的律师费16000元；4.判令黄伟彪协助浩华公司办理注销商品房预售备案登记（备案号：00005688号）和预售商品房抵押权预告登记(编号：粤(2017)恩平市不动产证明第0002119号)；5.本案全部诉讼费用由黄伟彪承担。一审法院认定事实：2014年6月20日，浩华公司与案外人新会农商银行签订编号为农商房合字[恩平]第001号的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，双方约定新会农商银行为购买浩华公司所开发的恩平市325国道商贸物流带F-01地块房地产项目的自然人提供购房按揭贷款，为保证依据协议所形成的购房人与新会农商银行所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，浩华公司同意为购房人向新会农商银行提供不可撤销的连带责任保证担保。保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼/仲裁费、律师费、抵押/质押物处置费、过户费等新会农商银行实现债权的一切费用。保证期间，若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，浩华公司应按新会农商银行的要求代为偿还借款本息，并承担相关责任。2016年11月3日，黄伟彪与案外人新会农商银行恩平支行签订编号为100***********288的《个人购房借款合同》，双方约定黄伟彪向案外人新会农商银行恩平支行借款224000元用于购买住房，借款期限为240个月，从2016年11月3日至2036年11月3日止。2017年5月9日，黄伟彪与案外人新会农商银行恩平支行签订编号为101***********017号《个人购房担保合同》，约定主债权为224000元，黄伟彪自愿以其从浩华公司处所购买的位于恩平市********************的房产作为抵押物为债务人履行主合同向新会农商银行恩平支行提供抵押担保。恩平市国土资源局出具粤（2017）恩平市不动产证明第0004328号《不动产登记证明》，为涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记。2016年11月16日，浩华公司与黄伟彪签订合同编号为2016-004338号的《商品房买卖合同》，合同约定黄伟彪向浩华公司购买位于恩平市********************，房屋总价款为280000元，首付款56000元于2016年10月11日前支付，剩余房款224000元于2016年10月20日前通过申请办理银行按揭方式支付。同时，双方签订《合同补充协议》，该协议约定采取按揭付款方式的买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止借贷合同且银行要求出卖人回购房屋时，由出卖人向银行支付剩余本金。该商品房归出卖人所有，出卖人有权另行出售，买受人不得有任何异议。买受人应按本商品房买卖合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，此外，买受人还应承担出卖人为此所发生的所有费用，包括但不限于商品房买卖合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，此外，买受人还应承担出卖人为此发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等。2017年3月17日，恩平市国土资源局就坐落于恩平市********************的国有建设用地使用权/房屋所有权向黄伟彪颁发粤（2017）恩平市不动产权第0002119号不动产权证，并在该产权证号中注明于2017年5月12日办理抵押登记。2019年7月5日，案外人新会农商银行恩平支行以黄伟彪于2019年5月起不按编号为100***********288的《个人购房借款合同》约定履行付款义务，经其多次催告仍没有按约偿还借款为由，要求浩华公司作为保证担保人向其偿还借款本金、拖欠本金、利息及罚息，总额为205817.44元。2019年8月12日，案外人新会农商银行恩平支行向浩华公司出具《代偿证明》，证明浩华公司已于2019年7月26日向其偿还205817.44元。浩华公司因本案纠纷向广东凯行律师事务所支付律师费16000元。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。黄伟彪与浩华公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，为有效合合同，应受法律保护。浩华公司主张解除其与黄伟彪签订的商品房买卖合同，故应审查浩华公司是否享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，黄伟彪已经根据商品房买卖合同的约定支付了房款并办理了相关的房贷手续，银行也将涉案房屋贷款支付至浩华公司账户，至此，黄伟彪已经完成商品房买卖合同的付款义务，浩华公司收取相应房款后也实现双方的交易目的。而因黄伟彪的原因致使浩华公司向银行承担了保证责任，浩华公司取得的是对黄伟彪的追偿权，非合同解除权。而且涉案合同补充协议第14条并未约定浩华公司在向银行代偿借款后享有商品房买卖合同的解除权，故浩华公司没有涉案合同的约定或法定解除权，其主张按合同补充协议第14条解除商品房买卖合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。在商品房买卖合同尚未解除的情况下，其主张黄伟彪协助办理注销商品房预售备案登记和预售商品房抵押权登记手续，于法无据，一审法院不予支持。违约金及律师费问题。根据商品房买卖合同补充协议第14条约定，黄伟彪因未能按期偿还银行贷款本息，致使浩华房地产公司承担保证责任代偿了黄伟彪所借的本息，浩华公司主张黄伟彪按房屋价款20%的支付违约金56000元（280000元×20%）及实现债权的律师费16000元，符合合同约定，一审法院予以支持。黄伟彪经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响一审法院对本案的审理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、黄伟彪应在本判决生效之日起十日内支付违约金56000元给恩平市浩华房地产开发有限公司；二、黄伟彪应在本判决生效之日起十日内支付律师费16000元给恩平市浩华房地产开发有限公司；三、驳回恩平市浩华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果黄伟彪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3290元，（恩平市浩华房地产开发有限公司已预交），由黄伟彪负担。二审当中，浩华公司提交了如下证据：《民事案件委托代理合同》复印件一份、业务回单复印件一份、浩华公司审批表复印件一份、发票复印件一份，拟共同证明二审产生的律师费用6000元。黄伟彪没有提交新的证据。本院组织了各方当事人进行质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对浩华公司的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审当中双方当事人的争议焦点为：浩华公司是否享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，当事人可依照合同约定或者法律规定享有合同解除权。首先，虽然《合同补充协议》第14条约定：“采取银行按揭付款方式的买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止借贷合同且银行要求出卖人回购房屋时，由出卖人向银行支付剩余本金，该商品房归出卖人所有，出卖人有权另行出售，买受人不得有任何异议”，但该内容显然是关于浩华公司如何行使追偿权的约定，并非关于浩华公司享有单方合同（即《商品房买卖合同》）解除权的约定。其次，本案中黄伟彪已按《商品房买卖合同》约定支付了全部购房款给浩华公司，并不违约。对于黄伟彪未按时偿还新会农商银行恩平支行的贷款导致浩华公司承担保证责任属另一个法律关系，浩华公司履行了担保责任可依法行使追偿权（本案也已根据浩华公司的诉讼主张判处黄伟彪承担反担保责任），但不能以此认定黄伟彪构成《商品房买卖合同》根本违约。再次，黄伟彪未按时偿还新会农商银行恩平支行的贷款是就《个人购房借款合同》对新会农商银行恩平支行构成违约，并非就《商品房买卖合同》对浩华公司构成“违约”，黄伟彪的上述行为并不影响《商品房买卖合同》目的实现。浩华公司以此主张解除《商品房买卖合同》，有违诚实信用原则。综上，在没有合同约定或者法律规定的情况下，浩华公司以黄伟彪未按时偿还新会农商银行恩平支行的贷款导致浩华公司承担保证责任为由主张解除《商品房买卖合同》，缺乏理据，本院不予支持。鉴于未解除涉案《商品房买卖合同》，浩华公司主张撤销预告登记手续，理据不足，本院亦不予支持。此外，鉴于二审当中浩华公司败诉，其在二审当中提交的委托合同及发票等（拟证明二审产生的律师费6000元），本院不予采纳。综上所述，浩华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5590元，由恩平市浩华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年四月十四日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉