陕西省韩城市人民法院 执 行 裁 定 书 委托诉讼代理人王红，系韩城市经开区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人林莎，系陕西建宾律师事务所律师。特别授权。 法定代表人王志玮，系该公司负责人。 被执行人中经国际招标集团有限公司。住所北京市东城区滨河路1号。统一社会信用代码9111000075820412XD。 法定代表人阿卜杜克日木·吾序尔。 被执行人赵长文，男，生于1958年8月26日，汉族，住山西省太原市杏花岭区建设北路186号21楼2-6，公民身份号码140102195808263412。 案外人闫奕珲称，请求法院裁定中止对执行标的物韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户房产的执行。事实与理由一、法院查封的韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产的物权人是案外人闫奕珲，应裁定中止对该执行标的物的执行。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，不动产物权的设立、变更应以登记为准。2018年11月15日，案外人闫弈珲与被执行人常国丽签订《购房合同》，约定购房款90万，付清全部房款办理变更登记。被执行人常国丽于2018年11月27日支付房款5万元、2019年3月6日支付房款10万元、2019年4月22日支付房款20万元，合计35万元。下余55万元至今未支付，该房产已交付给被执行人常国丽，由其占有使用。2018年12月7日，韩城市不动产登记局向案外人闫弈珲颁发陕（2018）韩城市不动产权第0003410号不动产权证书。至今该房产的权利人是案外人闫弈珲。2019年09月29日，韩城市人民法院做出（2019）陕0581民初2119号财产保全执行裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人常国丽、赵长文名下合计价值人民币130万元的财产。2019年10月23日，韩城市人民法院对韩城市房地产交易所做出（2019）陕0581执保51号协助执行通知书，由其协助执行对常国丽购买闫弈珲的韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户（610581001011GB00451F00140090）的房产一套予以查封，查封的期限为三年（自2019年10月23日至2022年10月22日）。本案涉及的执行标的物是房产属不动产，依照上述法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经登记，不发生效力。自记载于不动产登记簿时发生效力。该房产至今登记在案外人闫弈珲名下，由其单独所有。因此，法院查封的韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产的物权人是案外人闫奕珲，应裁定中止对该执行标的物的执行。二、法院对物权人闫弈珲单独所有的韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产查封行为缺乏依据，应裁定中止对该执行标的物的执行。韩城市人民法院查封案外人闫弈珲韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产的依据是该院2019年09月29日做出的（2019）陕0581民初2119号生效财产保全执行裁定书。然，该裁定书是依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条第一款规定，裁定如下查封、冻结、扣押被申请人常国丽、赵长文名下合计价值人民币130万元的财产。而本案实际查封的是物权人闫弈珲单独所有的韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产。因此，韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产的物权人是闫弈珲，法院查封案外人的财产缺乏依据，应裁定中止对该执行标的物的执行。三、法院对物权人闫弈珲单独所有的韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产查封行为缺乏法律依据，应裁定中止对该执行标的物的执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定。本案中，被执行人常国丽购买第三人（案外人）约定购房款90万，付清全部房款办理变更登记。被执行人常国丽支付购房款35万元。下余购房款55万元至今未支付。法院径行查封该房产不符合上述法律规定，申请执行人没有向案外人支付剩余价款、案外人也没有同意从该房产变价款中优先支付。所以，查封案外人房产的法定条件不成就。因此，法院对物权人闫弈珲单独所有的韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产查封行为缺乏法律依据，应裁定中止对该执行标的物的执行。综上，案外人依据《民事诉讼法》第227条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定，提出执行异议。韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产的物权人是案外人闫奕珲，应裁定中止对该执行标的物的执行。 李永平称，一、法院查封常国丽从闫奕珲购买的新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的行为，没有违反法律规定。被答辩人闫奕珲于2018年将韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产出售给被执行人常国丽，常国丽支付了购房款，后该房屋一直由常国丽占有、使用。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”依据该规定，并结合本案案情，足以认定常国丽是新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的付款人、实际购买人、所有权人。虽然案涉房屋登记信息与实际权利人不符，但常国丽才是真正的权利人，其享有的是物权请求权。因此，法院根据执行裁定书，查封了被执行人常国丽从案外人闫奕珲处购买的上述房产，符合法律的规定。被答辩人主张排除本案对上述房产的执行，不应得到支持，请贵院驳回被答辩人的异议请求。二、关于被答辩人仍有购房尾款没有付清的问题。被答辩人称其与被执行人常国丽于2018年11月15日签订了关于韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的购房合同，约定购房款90万元，但常国丽仅支付了35万元购房款，尚有55万元未付，该房产仍登记在被答辩人名下。但是，常国丽在2019年向答辩人借款时，常国丽向答辩人提供了一份关于上述房产的《购房合同》，从该《购房合同》内容来看，被答辩人是以75万元的交易价格将上述房产出售给常国丽，而不是90万元。因此，请法庭调查核实该房产交易总价格、已付价款、剩余价款等真实情况。在调查核实的基础上，答辩人同意就常国丽拖欠被答辩人的剩余房款从该房产的变价款中优先支付。 赵长文称，常国丽这套房子已经付出的35万元，因为已经抵押到李永平这里，应该由法院收回常国丽付出的钱，收回后还给李永平。 本院查明，李永平与常国丽、中经国际招标集团有限公司韩城分公司、中经国际招标集团有限公司、赵长文借款合同纠纷一案，本院于2019年9月29日作出（2019）陕0581民初2119号民事裁定书，对常国丽位于韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产予以查封。2019年11月10日作出（2019）陕0581民初2119号民事调解书,该调解书发生法律效力后，李永平申请强制执行。2020年4月1日案外人闫奕珲提出异议申请。 另查，案外人闫奕珲于2018年11月与常国丽签订了购房合同，将位于韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户的房产出售给常国丽，合同签订后常国丽支付了部分房款并实际占有。2018年12月7日案外人闫奕珲在韩城市不动产登记局办理了（2018）韩城市不动产权第0003410号不动产权证书，权利人为闫奕珲。后常国丽未按合同约定支付下余房款，至今未办理房屋产权过户手续。 本院认为，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封。现申请人李永平未向案外人闫奕珲支付剩余房款，案外人亦未同意剩余价款从该财产变价款中优先支付，人民法院不得查封。案外人闫奕珲的申请符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，裁定如下 中止对韩城市新城区东晨温泉公寓小区8号楼中单元19层西户房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  严继林 人民陪审员  郭沛芝 人民陪审员  郭利军 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  樊 静