陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕08民终375号上诉人（原审被告）：雷小伟，男，1983年10月13日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，住榆林市绥德县，无业。上诉人（原审被告）：马庆荣，男，1967年10月13日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，住陕西省绥德县，无业。二上诉人委托诉讼代理人：蔡蓉，陕西奋勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高峰，男，1966年2月13日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，无业。委托诉讼代理人：曹梅，陕西宇内律师事务所律师。上诉人雷小伟、马庆荣与被上诉人高峰房屋买卖合同纠纷一案，榆阳区人民法院作出（2019）陕0802民初9796号民事判决，雷小伟、马庆荣不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人雷小伟、马庆荣的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，而是被上诉人与天源房地产公司之间存在房屋买卖合同关系。上诉人仅是涉案房屋交易的收款人，而非房屋出售方。被上诉人应当向天源房地产公司主张返还购房款，而无权向上诉人主张返还工程抵账款。二、一审判决适用法律错误。不动产的买卖行为根据交易习惯、交易方式，应当签订书面合同，而本案双方之间并无合同。一审法院没有追加天源房地产公司为本案被告是错误的。被上诉人高峰答辩，其从上诉人处购买房产，上诉人收取购房款后向被上诉人出具收款收据，双方之间的房屋买卖合同关系成立。为了顺利办理房产证，上诉人带着被上诉人去天源房地产公司签订了书面合同，现该合同已经被榆阳区法院的生效判决书确认为无效。所以，上诉人作为房屋买卖合同关系中的实际售房者，应当向被上诉人返还购房款与利息。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。高峰向榆阳区人民法院提出诉讼请求：1、依法确认双方之间形成的房屋买卖合同关系无效；2、依法判令雷小伟、马庆荣返还高峰购房款603000元及自2017年3月15日起至款付清之日止的利息（月利率按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）；3、依法判令雷小伟、马庆荣赔偿高峰因购买房屋产生纠纷后所产生的律师代理费、交通费、误工费，合计51650元整；4、依法判令雷小伟、马庆荣承担本案的诉讼费用。一审法院查明，涉案房产是由榆林天源房地产开发有限公司给雷小伟、马庆荣所欠工程款抵债的房屋。马庆荣、雷小伟向高峰出具的收条，能够证明他们收取了高峰购房订金53000元，将位于金桥花园5号3单元1002室以总价款603000元出售给高峰，双方之间存在商品房买卖的事实。榆阳区法院于2019年3月29日作出的（2018）陕0802民初9646号民事判决书以及生效证明，能够证明高峰与榆林天源房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同无效。一审法院认为，马庆荣、雷小伟向高峰出具的收条上对高峰购买其由榆林天源房地产开发有限公司抵债的房产的房号、房屋总价款进行确认，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据对买卖合同是否成立作出认定。”的规定，能够证明高峰与马庆荣、雷小伟之间存在房屋买卖合同关系，马庆荣、雷小伟收取高峰购房款603000元，事实清楚，证据充分。本案中，高峰为达到房产过户的目的，高峰购买二被告的金桥花园5号3单元1002室的房产后，与榆林天源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，榆阳区法院（2018）陕0802民初9646号民事判决解除了高峰与榆林天源房地产开发有限公司的商品房买卖合同，致使高峰与雷小伟、马庆荣之间形式的房屋买卖合同目的不能实现，导致高峰与马庆荣、雷小伟之间形成的买卖合同无效。故高峰主张马庆荣、雷小伟返还购房款603000元的诉讼请求，有必要的事实和法律依据，依法予以支持。高峰主张利息的诉讼请求，因双方在收条中未约定违约金的计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，高峰主张按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息的诉讼请求，有必要的事实和法律依据，依法予以支持。高峰主张被告赔偿因购买房屋产生的律师代理费、交通费、误工费51650元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因高峰未提交相关的证据予以佐证，故对高峰的该诉讼请求，依法不予支持，予以驳回。马庆荣、雷小伟抗辩称其与高峰不存在房屋交易的事实，因其提交的证据结合其给高峰出具的收条不能证明其抗辩理由成立，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、高峰与马庆荣、雷小伟于2016年12月22日形成的房屋买卖合同无效。二、本判决生效后五日内，由马庆荣、雷小伟一次性返还高峰购房款人民币603000元及利息（自2017年3月15日起至款付清之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息）。三、驳回高峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元，由高峰负担330元，由马庆荣、雷小伟负担10810元。二审期间，上诉人雷小伟、马庆荣向本院提交以下证据：第三人参加诉讼申请书复印件一份，刘永旺证明两份。证明目的：证明被上诉人高峰的合同相对方是榆林天源房地产开发有限公司，其应当向合同相对方主张权利，而非上诉人。被上诉人高峰质证认为，对于第三人参加诉讼申请书真实性予以认可，但该申请无法否认被上诉人实际交易的相对方为二上诉人。对于刘永旺的证明真实性和证明目的均不予认可，因为一审期间已经提交过。且刘永旺作为证人应当出庭接受质询，否则其证明效力不应当予以认定。本院对举证、质证的证据作如下认证：对于上诉人提供的第三人参加诉讼申请书，因榆阳区法院作出的（2018）陕0802民初9646号民事判决确认高峰与榆林天源房地产开发有限公司的商品房买卖合同无效，故被上诉人高峰的合同相对方并非是榆林天源房地产开发有限公司。对于刘永旺的证明，因未加盖公司公章，且刘永旺无正当理由未出庭作证，亦再无其他证据予以佐证，故本院依法不予认定。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据对买卖合同是否成立作出认定。”的规定，虽然上诉人雷小伟、马庆荣与被上诉人高峰并未签订正式的书面合同，而由上诉人向被上诉人出具了收条。但被上诉人高峰在购买房屋过程中从看房、协商价款、付款等均是与上诉人雷小伟、马庆荣之间进行。从收条的内容可知，该收条明确涵括了双方当事人信息、房屋位置、房屋转让价款、付款时间等合同主要内容，且双方对收条内容及上诉人的收款行为并无争议，故双方之间的房屋买卖合同成立。被上诉人高峰履行了全部付款义务，现因该涉案房屋被榆阳区法院作出的（2018）陕0802民初9646号民事判决确认属于案外人，故上诉人雷小伟、马庆荣无权处分该房屋，且未经权利人追认，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效。上诉人雷小伟、马庆荣作为实际售房者、实际收款人应承担返还房款及利息的义务。被上诉人高峰与案外人榆林天源房地产开发有限公司之间的签订的商品房买卖合同经榆阳区法院的生效法律文书确认无效，榆林天源房地产开发有限公司亦未收取房款，故榆林天源房地产开发有限公司非本案应当追加的第三人。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确，但是一审判决“本院认为”论理部分“榆阳区法院（2018）陕0802民初9646号民事判决解除了高峰与榆林天源房地产开发有限公司的商品房买卖合同，致使高峰与雷小伟、马庆荣之间形式的房屋买卖合同目的不能实现”表述不妥，应予纠正。此外，关于贷款利息的计算，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院对利率计算表述予以纠正。综上，上诉人所持上诉理由无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2019）陕0802民初9796号民事判决第一、三项。二、变更榆阳区人民法院（2019）陕0802民初9796号民事判决第二项为，本判决生效后五日内，由上诉人马庆荣、雷小伟一次性返还被上诉人高峰购房款人民币603000元及利息（自2017年3月15日至2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后至款项付清之日止的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11140元，由被上诉人高峰负担330元，由上诉人马庆荣、雷小伟负担10810元。二审案件受理费10620元，由上诉人雷小伟、马庆荣承担。本判决为终审判决。审 判 长 徐晓炯审 判 员 吴凤凤审 判 员 白成钰二〇二〇年四月三十日法官助理 马晓梅书 记 员 郝改芳