贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1115号 原告：王志杨，男，1976年10月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周菊，女，1977年6月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘士界、谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴慢慢，贵州创驰律师事务所律师。 原告王志杨、周菊与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王志杨、周菊委托代理人刘士界、谢忠明，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人吴慢慢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志杨、周菊向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金21492元（违约金以408647元为基数，按日万分之一的标准，从2017年7月30日起计算到2019年1月11日止）；2.判决被告支付因逾期交房产生的违约金3677元（违约金以408674元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月31日计算至2017年4月30日）；3.判决被告退回原告不应该承担的燃气入户费、水表入户费、电表入户费、闭路电视入户费及交易费合计3748元。事实及理由：原、被告双方于2014年10月13日签订商品房买卖合同（合同编号2014-14054），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号14-1-26-4号，建筑面积126.15平方米，原告以首付款和银行按揭贷款支付的方式，交付了全部房款408647元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用。被告在合同中约定于2016年10月30日前交房，而被告是在2017年4月30日才将住房交付给原告使用，又约定交房后90日内为原告办理所购住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告。原告虽然提交了办理产权证所需要的材料，也缴纳了相关税费，直到2019年1月11日才办理完毕不动产权属证书交付给原告，构成违约，应该承担违约责任。故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司答辩称：请求将本系列案合同约定的办证违约金计算标准及交房违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。事实及理由：一、关于逾期交房违问题。首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之日次日起作为计算交房违约金的起始时间，截止时间以原告提供的收楼确认单的日期为准，若原告是在公告交房后才接房的，截止日期应以答辩人提供的公告日期为准；其次，交房违约金的计算标准：根据贵州省高级人民法院作出的(2018)黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定且对要求以租金计算的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五(0.0025%）的认定予以肯定。因此，请求法庭参考省高院裁定对交房违约金计算标准进行适当下调。基数以原告提供的购房发票金额为准；再次，因为原告在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向被告提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但原告实际收房时也没有交清上述资料，故逾期交房责任在于原告。同时，对于提出再次计算利息的，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。最后，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，超过诉讼时效的违约金依法不应得到支持。其中，原告的房屋是在2016年12月13日才支付完毕全部房款，因此原告在支付完毕房款之前不得享有主张逾期交房的权利，在支付完毕房款前的违约金不应得到支持。二、关于各项开户费及交易费及利息问题。原告的该项诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并投入使用，原告也实际享受到该费用带来的生活便利，且原告在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于原告的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。三、关于原告主张逾期办证问题。被告认为，首先，原告诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案原告在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，14号楼在具备办证条件后，被告于2018年11月18日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可及认定。其次，若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被告张贴办证通知原告提交办证资料之日止，即14号楼计算到2018年11月18日止。同时，双方形成的是委托代办关系，被告已完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托的义务。被告的义务履行后通知原告即完成，原告若不向被告提交办证资料，被告是无法为其办证的，故原告在通知后没有提交资料的责任及后果不应由被告承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致使业主完全不用理会被告的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在被告多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少原告是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普通较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持原告主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普通存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万元左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，以王志杨、周菊为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积126.15平方米，套内建筑面积99.57平方米。房屋总价款408647元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用首付款和银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人支付全部购房款408647元。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，以及各项开户费及交易费3748元。2017年4月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告通知业主提交办证资料。之后，被告为原告办理不动产权属证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权第0002376号。原告认为，被告逾期交房及办理商品房转移登记存在违约，及应退还三通费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年4月30日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案诉讼时效应从2017年5月7日开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月10日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。被告逾期交房的时间为181日，对应的违约金为3698.26元（408647元×0.5?/日×181日）。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金3677元，系其对自身民事权利的处分，本院予以支持。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年4月30日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2018年4月25日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件，此时被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2018年4月26日。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月10日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。原告诉请的违约金应从2018年4月26日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年11月18日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款408647元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年4月26日计算至2018年11月18日，违约金为8418.13元（408647元×0.01%/日×206日）。 对于原告诉请判决被告退还开户费及交易费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3748元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王志杨、周菊逾期交房违约金3677元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王志杨、周菊逾期办理房屋权属证书违约金8418.13元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王志杨、周菊开户费共计3748元； 四、驳回原告王志杨、周菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费261元，由原告王志杨、周菊负担163元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年四月十八日 书记员  胡晨