湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初365号 原告：沅陵晨辉房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇黄花溶凤凰景城，统一社会信用代码：914312227968763817。 法定代表人：吴光敏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：董维权，湖南龚云树律师事务所律师，执业证号：14312201710835030（一般代理）。 被告：张海燕，女，1974年4月17日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 委托诉讼代理人：周开文，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200310341454（一般代理）。 委托诉讼代理人：陈德勇，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：18131904110013（一般代理）。 原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司（以下简称沅陵晨辉公司）诉被告张海燕租赁合同纠纷一案，本院2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告沅陵晨辉公司的委托诉讼代理人董维权被告张海燕及委托诉讼代理人周开文、陈德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沅陵晨辉公司提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2013年12月6日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，并责令被告及时腾空租赁商铺；2、判令被告向原告支付2019年4月5日至合同解除时的租金213683元（暂计算至2020年3月5日），并承担滞纳金27473元（暂计算起诉时2020年3月5日）；3、由被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告将诉讼请求2变更为：判令被告向原告支付2019年4月5日至合同解除时的租金人民币234034.2元（暂计至2020年4月5日），并承担滞纳金48841.92元（暂计至2020年4月5日）。事实与理由：2013年12月6日，原告与被告签订《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，约定原告将晨辉装饰建材城15栋2层A区5/6号商铺出租给被告，租期从2014年4月18日至2024年4月17日，为期10年。租金前三年免交，从第四年开始收取租金。第四年租金按照15元/㎡收取，合计203508元/年，之后每年按照10%递增方式计算。且在《合同》中第三条第2款约定被告逾期支付租金，原告按日5‰收取被告滞纳金，实际交付租赁物时间为2014年10月18日，在租赁期间，由于被告没有按约定履行合同约定交纳租金，2019年1月原告依法诉讼要求被告支付2017年10月至2019年4月4日租金，法院已经判决。但2019年4月5日起至今的租金，被告仍然没有按约履行。按照合同的约定，若被告拖欠一个月不交纳租金，甲方有权解除合同。被告在租赁合同没有解除前，应当按照租赁合同的约定支付原告租金租金人民币234034.2元（暂计至2020年4月5日），并承担滞纳金48841.92元（暂计至2020年4月5日）；该款项原告多次催收未果。 被告张海燕辩称：1．由于原告的房屋主体出现大量漏水，导致被告商铺多处被水浸泡霉烂，长满菌斑，导致原告的各项损失（该事实原判决法院已予以认定）致使该合同以于2019年5月10日导致无法经营，被迫关店，并于2019年6月已邮寄及微信的方式通知原告，并已经知晓。商铺已经没有实际使用，且不能实现合同的目的，该合同已经形成事实上的解除，对其解除合同没有异议；2．本案的租金应当按照合同的约定标准予以计算至被迫关店之日2019年5月底止。对其租金支付，被告也一直愿意支付租金，且没有到合同约定的期限，对此并不产生滞纳金，依法驳回其滞纳金的请求，且该滞纳金的计算标准过分高于造成的损失；3．合同解除是因为原告的房屋大面积漏水，无修缮，导致无法经营，被迫关店的原因，且原告的市场部刘经理的微信回复，比较明确大面积维修状况，并不是原告所述的在2017年之后没有接到通知需要维修的情况。由于原告房屋主体漏水原因，导致被告的各项损失，被告已经向法院提起诉讼要求赔偿；4．另请法院考虑疫情防控的因素，致使不可抗力原因，因对其影响期间的租金部分应予以免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（即原告提交的原告营业执照、法人资格证明、被告身份证复印件各1份、《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》1份、民事判决书2份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告沅陵晨辉公司提交的沅陵晨辉房地产开发有限责任公司通知1份，用于证明原告于2019年4月18日书面通知被告要求其支付租金的事实。被告对其真实性没有异议，对合法性有异议。本院认为，该通知已在第一次诉讼的期限之内，与本案无关联性，本院不予采信。 2、原告沅陵晨辉公司提交的照片1组8张，用于证明被告使用原告商铺现场的事实，被告对该组证据没有异议，但是不能证明被告正在经营。本院认为，该证据与本案有关联性，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。 3、被告张海燕提交的照片1组23张，用于证明原告晨辉装饰建材城15栋2层A区5、6号商铺门面有漏水的事实。原告对该组证据的真实性合法性有异议，并认为被告不能因此对抗支付租金。本院认为，原告证明商铺门面漏水的基本情况与本案有关联性，对该组证据予以采信。 4、被告张海燕提交圣象地板和好莱客衣柜店面漏水不能经营的报告、快递邮寄单、微信记录各1份，用于证明沅陵圣象地板、好莱客衣柜门面因大面积漏水，无法经营，关店被迫停业、要求原告予以解决的事实。原告对该组证据的真实性合法性有异议，因被告提交的报告没有具体日期，同时没有原告方的公章签字，快递单也没有体现签收人是谁，对微信的内容，表示公司不知道。本院认为，被告提交的报告虽然没有具体日期，但是快递单上能够体现具体日期，且与微信记录内容能形成证据锁链，该组证据能够证明本案的基本事实，本院予以采信。 5、被告张海燕提交的唐青青、张丽华调查笔录2份，用于证明晨辉装饰建材城15栋2层A区5/6号商铺因漏水问题，多次通知物业，没有维修，并且堆放杂物，将厨房上锁，导致门面商铺无法经营，并在2019年5月初没有经营的事实。原告对该证据关联性、真实性均有异议，被调查人均是被告张海燕聘请的员工与案件有利害关系。本院认为，对该组证据证明商铺漏水多次通知物业等问题与上述证据4一致，能形成证据锁链，本院予以釆信；证明原告堆放杂物，锁厨房门的事实与上述证据4证明的事实不一致，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告沅陵晨辉公司系一家从事房地产开发、建材购销、房屋出租的有限责任公司，成立于2007年2月27日。2013年12月6日，原告沅陵晨辉公司与被告张海燕签订了一份《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，合同约定：原告将晨辉装饰建材城15栋2层A区5、6号商铺出租给被告，建筑面积1130.6平方米，被告用作圣象地板、好莱客衣柜品牌建材经营；租赁期限为10年，自2014年4月18日起至2024年4月17日止，其中免租期3年，免租期间为2014年4月18日至2017年4月17日止；免租后第一年租金收取标准为15元/㎡/月，合计203，508元/年；租金涨浮从第五年（2018年4月18日）起按10%递增方式计算，即租金标准为16.5元/㎡/月，合同期内，以后每年租金增加标准为在上一年的基础上加1.5元/㎡/月；租金缴纳方式为：1、在签订本合同时，被告须交纳第四年度（2017年4月18日-2018年4月17日）一半的租金，即101754元，在2015年元月18日前交清第四年度剩下的另一半租金，即101754元；2、第五年（2018年4月18日）起由被告按每年一次性付清当年租金的方式交款，缴纳时间为本年度租金到期前三个月的第一个工作日；逾期支付租金，原告按日5‰标准收取被告的滞纳金，若被告拖欠一个月不缴纳租金，则视被告自动放弃本合同，原告有权解除本合同……。原、被告双方还在合同中约定了各自的权利义务及违约责任。 合同签订后，原告于2014年10月18日向被告交付租赁场地，被告于当日开始承租该房屋。2015年5月起，被告承租的场地出现漏水，由此，被告以此为由拒绝向原告支付租金。 原告沅陵晨辉公司于2019年3月11日以被告张海燕为被告向本院起诉，诉讼请求为1．判决解除原告与被告签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，并判令被告向原告支付（暂计至2019年3月11日）租金人民币159964.1元等。本院于2019年4月4日作出（2019）湘1222民初30号民事判决书，判决：一、解除原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司与被告张海燕于2013年12月6日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》；二、被告张海燕于本判决生效之日起十日内向原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司支付自2017年10月18日起至合同解除之日止的租金182975.44元、滞纳金31340.23元，共计214315.67元。被告张海燕不服，上诉至怀化市中级人民法院，请求撤销原审判决一、二项。该院于2019年10月22日作出（2019）湘12民终1777号民事判决书，判决：一、撤销湖南省沅陵县人民法院做出的（2019）湘1222民初30号民事判决第一项及案件受理费的负担；二、变更湖南省沅陵县人民法院做出的（2019）湘1222民初30号民事判决第二项为张海燕于本判决生效之日起十日内向沅陵晨辉公司支付自2017年10月18日起至2019年4月4日（一审判决作出之日）止的租金182975.44元。 在上诉期间，2019年6月，被告张海燕发函给沅陵晨辉公司有关负责人及微信来往记录，反映所租房屋漏水严重，无法经营，被迫关店，特通知原告悉知处理，但被告方没有派员处理。被告张海燕又在微信中称：你们公司已经起诉要我退店面，我已决定退出了。但被告张海燕的这一意见，并没有向二审法院提出，变更上诉请求。怀化市中级人民法院二审判决书送达后，被告张海燕2019年4月5日起至今没有向原告交纳租金，其租金按照合同约定为：第五年租金：从2019年4月5日起至10月（6个月）1130.6×16.5元×6个月=111929.4；第六年租金：从2019年10月起至解除合同止1130.6×18元×6个月=122104.8（算至2020年4月28日判决之日，共6个月），共计租金234034.2元。在庭审时，原告要求解除双方在2013年12月6日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，这一诉讼请求，被告表示已经没有经营了，无异议。被告提出因新冠病毒防疫期间，应适当减免部分租金，原告表示无异议。 另查明：被告张海燕诉原告沅陵晨辉公司合同纠纷一案本院2020年1月8日已立案受理。 本院认为：原、被告于2013年12月6日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定的义务去履行，且对双方当事人均具有法律效力。现该合同是否已经解除，是否构成因违约而解除合同是本案的焦点。从原、被告第一次诉讼来看，原告要求解除该案合同，一审判决解除合同，被告不服，提出上诉。在上诉期内，虽然原告向被告提出退出合同，但这一请求并没有向二审法院提出变更上诉请求，其次二审法院判决撤销一审法院解除合同这项后，原、被告双方没有就合同的解除或继续履行等事宜进行协商，故至此原、被告双方签订的合同并没有解除，被告应当按照合同的约定支付租金。因此原告的这一诉讼请求，本院予以支持。 二审判决后，被告没有向原告支付租金，是否构成违约。从整个案件来看，原、被告之间因房屋漏水，没有支付租金及漏水造成的损失赔偿等问题发生纠纷，并进行了诉讼，双方处于争议、诉讼期间，不宜视为违约。故原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 被告对原告的解除合同诉请，因出租商铺已没有使用了，没有异议，本院予以认可。对原告要求被告腾空所租商铺的诉请，本院予以支持。 关于被告提出因新冠病毒防疫期间，应减免部分租金，被告表示没有异议，本院酌情减免第六年租金两个月，即人民币40701.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司与被告张海燕于2013年12月6日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》； 二、限被告张海燕于本判决生效后二十日内腾空所租商铺； 三、被告张海燕于本判决生效之日起二十日内向原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司支付自2019年5月5日起至合同解除之日止的租金193332.6元（234034.2元-40701.6元）； 四、驳回原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4917.34元，由原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司负担1640元，由被告张海燕负担3277.34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  瞿 哲 审 判 员  周恒新 人民陪审员  王建龙 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  王丽娜 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。