广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终909号上诉人（一审被告）：陈唯炼，男，1977年7月26日出生，汉族，户籍地：广东省揭东县*************，现住广东省广州市白云区***********，居民身份证号码：445************517。委托诉讼代理人：李霁，广东华大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露，广东华大律师事务所律师。上诉人（一审被告）：王瑜萍，女，1977年5月11日出生，汉族，户籍地：广东省广州市白云区***********，居民身份证号码：445************044。被上诉人（一审原告）：冯岩，男，1988年5月7日出生，汉族，户籍地：黑龙江省泰来县********，居民身份证号码：230************617。委托诉讼代理人：唐琳君，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，广东常成律师事务所实习律师。上诉人陈唯炼、王瑜萍因与被上诉人冯岩房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈唯炼、王瑜萍上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回冯岩的相应诉请。事实与理由：一、一审法院认定陈唯炼、王瑜萍构成违约，证据不足，事实不清，依据双方所签订的《房地产买卖合同》第六条约定，判令陈唯炼、王瑜萍承担违约金10万元错误。双方签订的《房屋买卖合同》中第六条约定了甲乙双方不履行合同时的违约责任，但具体到本案，根据一审已经查明的事实，结合冯岩提供的证据能够显示，案涉合同不能继续履行并非由于陈唯炼、王瑜萍单方面违约，而是因为银行原因导致相关手续迟延进而导致无法完成过户交易，根据一审中证人证言的内容，陈唯炼、王瑜萍与冯岩均同意延长履行期限，但最后冯岩又提出解除合同，因此陈唯炼、王瑜萍并未构成合同中的违约事由。二、陈唯炼、王瑜萍的商业贷款还款延迟，系因为银行经理的职位更换等原因耽误了办理银行手续，陈唯炼、王瑜萍之所以迟延还款系客观原因所致，不存在主观上不主动办理的故意，且陈唯炼、王瑜萍在问题发生时曾向一审的证人询问冯岩的电话欲积极协商，证人未向陈唯炼、王瑜萍告知冯岩的电话，因此，中介方的不配合也是导致陈唯炼、王瑜萍与冯岩没有达到良好协商沟通的原因，并非陈唯炼、王瑜萍一方的过错所导致。基于以上事实和理由，陈唯炼、王瑜萍认为：陈唯炼、王瑜萍并未违约，案涉合同未能履行完成是三方因素及客观原因所共同导致，一审法院认定陈唯炼、王瑜萍违约错误，陈唯炼、王瑜萍不应当向冯岩支付违约金100000元。相应地二手楼评估费及按揭代理服务费也不应由陈唯炼、王瑜萍承担。退一万步讲，即便认定陈唯炼、王瑜萍确有违约，也应考虑导致陈唯炼、王瑜萍违约的客观及第三方因素，以及冯岩实际遭受的损失，在合理的范围内相应减轻陈唯炼、王瑜萍应支付的违约金数额。综上所述，陈唯炼、王瑜萍为维护自己的合法财产权益，特依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起上诉，请求法院依法判如所请。冯岩辩称，请求法院依法驳回陈唯炼、王瑜萍的全部上诉请求。具体理由如下：一、冯岩与陈唯炼、王瑜萍签订的《房地产买卖合同》对双方均具有约束力。陈唯炼、王瑜萍拒不履行合同约定的过户义务，一审法院认定陈唯炼、王瑜萍构成违约，事实清楚，证据充分。《房地产买卖合同》签订后，冯岩积极履行合同义务，按时支付陈唯炼、王瑜萍定金和购房款共计105万元。陈唯炼、王瑜萍本应于2019年8月14日之前配合办理案涉房产的过户事宜，然而陈唯炼、王瑜萍一直拖延办理。冯岩多次通过房产中介公司的王某俊经理联系陈唯炼、王瑜萍，陈唯炼、王瑜萍表示因贷款银行问题导致无法完成赎楼。为此，冯岩先后给了陈唯炼、王瑜萍三次延期机会，最后一次延期至2019年10月10日左右，但期限届满后陈唯炼、王瑜萍仍不配合办理过户。从冯岩二审提交的证据可见，近期陈唯炼、王瑜萍因拖欠金融借款拒不偿还遭到中国工商银行珠海分行起诉，这也说明二人并未将冯岩先前支付的款项拿去赎楼，而是另作他用，最终导致其与冯岩签订的《房地产买卖合同》无法履行，实属恶意违约，陈唯炼、王瑜萍归咎于银行经理职位更换等因素造成耽误办理银行手续是站不住脚的。二、按照《合同法》第一百一十四条之规定和《房地产买卖合同》第6条之约定，冯岩向一审法院主张陈唯炼、王瑜萍赔偿10万元违约金的诉讼请求有充分的法律依据和合同依据。陈唯炼、王瑜萍拒不配合办理案涉房产的过户手续，且长期恶意占用冯岩的购房款（含定金）不予返还，冯岩的巨额资金一直无法收回，从客观上讲，冯岩遭受了巨大的经济损失。违约金及数额是订立合同时双方认可的，对任何一方均有拘束力。陈唯炼、王瑜萍在上诉状中主张减轻应付的违约金之理由无法成立。三、按照《合同法》第一百一十二条的规定和《房地产买卖合同》第5条之约定，冯岩在一审阶段主张二手楼评估费和按揭代理服务费由陈唯炼、王瑜萍承担有充分的法律依据、合同依据。冯岩向陈唯炼、王瑜萍支付定金和购房款后，向平安银行珠海分行申请按揭贷款，银行同意贷款243万元给冯岩。按照房屋中介公司要求，冯岩须办理房产评估和银行按揭代理手续，并缴纳评估费3387元、按揭代理服务费1000元。案涉房产的抵押状态是在《房地产买卖合同》签订之前即已存在的权利限制或权利障碍，陈唯炼、王瑜萍未在约定履行期内赎楼，致使上述权利限制或权利障碍未排除并得以存续。一审法院据此认定冯岩已支付的二手楼评估费、按揭代理服务费构成经济损失，是有法可依、合情合理的。四、陈唯炼、王瑜萍始终未提交证据证明其所述的由于银行原因导致相关手续迟延办理进而导致无法完成过户这一事实的真实性，此外也未找到相关证人佐证其说辞。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的规则，应当认定陈唯炼、王瑜萍的全部上诉主张无事实依据，自然也无法成立。五、一审法院判决10万元的违约金并不足以弥补冯岩的损失。冯岩早在2019年6月已将105万元转至陈唯炼、王瑜萍名下，该款至今已被陈唯炼、王瑜萍使用了9个月，冯岩在新疆做生意，因此事往来珠海所花费的时间、精力、机票、误工费、律师费等，10万元违约金远远不足以弥补冯岩的损失。但当时为了尽快结案才没有上诉。没想到陈唯炼、王瑜萍既没有诚意履行合同，还上诉至法院拖延时间，由于上诉期内无法计算利息，导致冯岩的损失继续扩大，其恶意利用诉讼权利的意图明显。综上，恳请二审法院在查清事实的基础上，尽快驳回陈唯炼、王瑜萍的全部上诉请求。冯岩向一审法院起诉请求：1、判令解除冯岩与陈唯炼、王瑜萍签订的《房地产买卖合同》；2、判令陈唯炼、王瑜萍向冯岩偿还购房款（含本金）本金1050000元及实际付清之日止的利息（利息以本金1050000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年9月6日起计算至实际清算之日止，暂计至2019年11月15日，利息为8884.73元）；3、判令陈唯炼、王瑜萍向冯岩支付违约金100000元；4、判令陈唯炼、王瑜萍支付律师费32000元；5、判令陈唯炼、王瑜萍向冯岩支付二手楼评估费3387元;6、判令陈唯炼、王瑜萍向冯岩支付按揭代理服务费1000元；7、判令陈唯炼、王瑜萍承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2019年4月28日，陈唯炼、王瑜萍与案外人珠海市华发房地产代理有限公司（以下简称华发房地产代理公司）签订《房地产转让居间服务委托合同》，陈唯炼、王瑜萍委托华发房地产代理公司出售案涉房产，总房价为348万元，收取买方定金5万元，首期款105万元（含定金），余款243万元采取按揭贷款方式。2019年5月2日，冯岩与华发房地产代理公司签订《购买物业居间服务委托合同》，冯岩委托华发房地产代理公司购买案涉房产。2019年4月30日，冯岩以转账方式向陈唯炼支付定金5万元。2019年6月15日，经华发房地产代理公司的居间介绍，冯岩作为受让方（乙方）、陈唯炼、王瑜萍作为转让方（甲方）签订《房地产买卖合同》。合同第一条约定甲方将名下位于珠海市高新区***************（不动产权证号0100320924、0100320925）转让给乙方，案涉房产建筑面积152.87平方米，套内面积124.83平方米。第二条约定双方按照总价交易，交易总金额为348万元。乙方应于签订合同后3天内支付陈唯炼、王瑜萍定金5万元，2019年6月17日前支付房款100万元。乙方银行按揭购买，首期房款（含定金）以按揭银行同贷书为准。第三条约定合同签订之日起六十日内，双方到珠海市*******办理过户手续。第四条约定房产过户当天，甲方将房产交付给乙方。第五条约定甲方保证上述房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条约定违约责任甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方10万元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔处理，本合同即告解除已付购房款甲方在七日内退回乙方。甲方可获得乙方所交定金或乙方赔偿10万元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。合同另约定其他事宜。合同签订后，2019年6月15日，冯岩以转账方式向陈唯炼支付房款100万元。2019年6月25日冯岩支付案外人张敏评估费3387元。冯岩通过微信转账方式向珠海市竣拓按揭代理服务有限公司支付1000元按揭代理服务费用。2019年6月27日，平安银行珠海分行向冯岩出具《个人抵押贷款承诺函》，同意在办理完毕按揭手续后向冯岩发放按揭贷款243万元，全部贷款款项将发放至陈唯炼的银行账户内。该函自签发之日起三个月内有效。冯岩另提交2019年9月18日至2019年11月初，华发房地产代理公司王某俊经理与陈唯炼之间的微信聊天记录。该聊天记录中，王某俊一直在催促陈唯炼尽快完成其名下按揭贷款清偿、赎楼事宜，并告知冯岩一直在催促案涉房产过户事宜。陈唯炼在恢复中表示正在做、有在追银行等。2019年10月15日，冯岩委托律师起草《律师函》，内容为要求陈唯炼、王瑜萍在收到律师函后三日内配合办理案涉房产的登记过户手续。《律师函》分别于2019年10月21日、24日、28日经邮寄，未妥投。一审庭审中，冯岩申请华发房地产代理公司王某俊经理作为证人出庭作证。王某俊陈述在其居间介绍下，冯岩与陈唯炼、王瑜萍签订案涉房产交易合同。2019年4月份，冯岩开始办理人才证明，2019年6月15日双方签合同时冯岩提交了人才证明。签完合同后和双方去平安银行办理按揭手续。冯岩支付的首期款和定金105万是给陈唯炼、王瑜萍去赎楼的，陈唯炼、王瑜萍的抵押金额大约是90多万，陈唯炼、王瑜萍至今没有完成赎楼。关于陈唯炼、王瑜萍未能赎楼的原因，第一次陈唯炼告知证人在银行借款人是王瑜萍，提交的是陈唯炼的资料，资料弄错了不能办，第二次资料弄错了，但是具体原因证人不清楚，第三次证人要求陈唯炼、王瑜萍发银行经理电话由证人协助处理。合同约定合同签订后2个月内过户，在6月22日时证人问过陈唯炼何时能还贷，7月12日也有问过，7月16日、7月19日、7月31日都有催促过陈唯炼。在陈唯炼、王瑜萍无法按时赎楼进行过户时，证人与冯岩沟通时，冯岩表示可以延长过户时间，第一次冯岩表示可以延长至8月31日之后再延长至9月17、18日，之后没有结果又延长至10月10日左右，证人将冯岩延长办理过户的意见告知了陈唯炼、王瑜萍。证人陈述不清楚冯岩与陈唯炼、王瑜萍双方有无直接协商，陈唯炼、王瑜萍在11月21日要求证人将冯岩电话给陈唯炼、王瑜萍，证人没有给。因为证人问了陈唯炼、王瑜萍要冯岩的电话的用途，陈唯炼、王瑜萍没有说所以就没有将冯岩的电话给陈唯炼、王瑜萍。冯岩跟证人说过在11月21日之前打电话给陈唯炼，但陈唯炼没接。有一段时间（9月14日至10月29日）证人打电话给陈唯炼，陈唯炼都没有接听，直到10月29日下午6时和10月30日陈唯炼才接听证人电话。证人陈述在无法过户的情况下，组织双方协商解决问题时，陈唯炼说可以协商但不同意支付违约金，所以协商不成。在一审当庭播放的证人手机微信聊天记录中，陈唯炼对证人表示如果冯岩不买也可以将购房款退回给冯岩。陈唯炼陈述，案涉房产的贷款是组合贷款，有公积金及商业贷款，贷款当时总额是97万，陈唯炼、王瑜萍已将公积金贷款还清，公积金还款17万元，因为与银行沟通的问题和9月份银行经理的职位更换等原因造成贷款还款迟延，之后因为《律师函》的问题，双方矛盾加剧，陈唯炼、王瑜萍就没还商业贷款。一审庭审中，陈唯炼、王瑜萍陈述同意解除合同，也同意返还定金和首期款共105万元，但对违约金有意见。一审法院另查明，2019年10月30日，冯岩与广东常成律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师处理案涉纠纷，并支付律师费32000元。一审法院认为，本案中冯岩主张合同约定的过户时间已经届满，且在冯岩同意延期并发送《律师函》后，陈唯炼、王瑜萍仍未还清剩余商业贷款，案涉房产仍处于抵押状态，案涉房产不能完成办理过户登记，因陈唯炼、王瑜萍未能还清贷款清除抵押导致《房地产买卖合同》无法履行，合同目的无法实现，陈唯炼、王瑜萍行为构成根本违约。冯岩诉请解除双方签订的《房地产买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院予以支持。冯岩诉请陈唯炼、王瑜萍退还已付购房款（含本金）本金1050000元,在一审庭审中陈唯炼、王瑜萍表示同意解除合同，也同意退还购房款，对冯岩要求陈唯炼、王瑜萍退还购房款105万元的诉请，一审法院予以支持。本案的争议的焦点是违约责任的认定和冯岩的损失的承担。分析如下：一、关于违约责任。依据合同约定，陈唯炼、王瑜萍负有应当在合同签订60日内协助冯岩办理案涉房产的转移登记手续，但是由于陈唯炼、王瑜萍无法偿还案涉房产银行贷款、注销抵押，造成房产无法过户，经过冯岩催告，陈唯炼、王瑜萍仍未履行合同约定的办理过户手续的义务，案涉房产也无法交付冯岩，因陈唯炼、王瑜萍违约导致案涉合同无法履行，陈唯炼、王瑜萍应当承担违约责任。依据双方《房地产买卖合同》第六条约定，陈唯炼、王瑜萍应赔偿冯岩违约金10万元。二、关于购房款利息。根据证人陈述和提交的聊天记录，冯岩曾同意延期办理案涉房产过户手续，在案涉抵押无法注销的情况下，陈唯炼曾向证人表示让证人将冯岩账户发给陈唯炼，陈唯炼可以将已收取的购房款退还冯岩，因此陈唯炼在主观上不具有继续占用案涉购房款的故意，且冯岩已经同意延长了办理过户期限，并且一审法院已经支持冯岩要求陈唯炼、王瑜萍支付违约金的诉请，故对冯岩要求陈唯炼、王瑜萍另行承担购房款占用期间利息的请求，一审法院不予支持。三、关于评估费、按揭代理服务费。依据《房地产买卖合同》第五条约定，冯岩主张因案涉房产买卖前已存在银行贷款和抵押权，应由陈唯炼、王瑜萍负责处理银行贷款和抵押权，因陈唯炼、王瑜萍未能及时还款注销抵押权，房产无法过户，冯岩已支付的二手楼评估费、按揭代理服务费构成冯岩的经济损失，且上诉费用是冯岩办理购房贷款的必要费用，因此对于冯岩诉请要求陈唯炼、王瑜萍支付评估费3387元、按揭代理服务费1000元的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于律师费用。冯岩诉请要求按照《房地产买卖合同》第五条约定，由陈唯炼、王瑜萍承担冯岩律师费用32000元。一审法院认为《房地产买卖合同》未明确约定律师费用属于第五条约定的经济损失，也未约定律师费的承担，且律师费用也并非冯岩因案涉纠纷的必要支出，对于冯岩要求陈唯炼、王瑜萍承担律师费用的请求，一审法院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除冯岩与陈唯炼、王瑜萍于2019年6月15日签订的《房地产买卖合同》；二、陈唯炼、王瑜萍于判决发生法律效力之日起十日内向冯岩偿还购房款（含定金）1050000元；三、陈唯炼、王瑜萍于判决发生法律效力之日起十日内向冯岩支付违约金100000元；四、陈唯炼、王瑜萍于判决发生法律效力之日起十日内向冯岩支付二手楼评估费3387元；五、陈唯炼、王瑜萍于判决发生法律效力之日起十日内向冯岩支付按揭代理服务费1000元；六、驳回冯岩其他诉讼请求。如果陈唯炼、王瑜萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取17448元，案件保全费用5000元，共计22448元，由冯岩负担50元，陈唯炼、王瑜萍负担22398元。二审期间，冯岩向本院提交如下证据：1、广东省法院案件信息检索系统查询结果；2、粤公证程序案件信息查询结果，两份证据拟证明2020年2月20日陈唯炼、王瑜萍因拖欠金融借款而被中国工商银行股份有限公司珠海分行起诉，说明陈唯炼、王瑜萍未将冯岩先前支付的购房款拿来赎楼，而是另作他用，最终导致案涉《房地产买卖合同》无法履行，属于恶意违约。陈唯炼质证称，对上述证据的真实性无法确认，即使真实，也不能证明冯岩的证明目的。对此本院认为，上述证据系另案的受理信息，与本案的基本事实及处理结果没有关联性，故不予采纳。经审查，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为陈唯炼、王瑜萍在案涉《房地产买卖合同》的履行过程中是否构成违约，应否承担违约金、评估费和按揭代理服务费。根据冯岩与陈唯炼、王瑜萍在2019年6月15日签订的《房地产买卖合同》，买方冯岩具有在签订合同三天内支付定金、2019年6月17日前支付首付款以及取得银行同贷书等义务，卖方陈唯炼、王瑜萍具有在合同签订之日起六十日内与买方共同办理过户并于过户当天交房等义务。买方冯岩按照合同约定履行了义务，而卖方陈唯炼、王瑜萍却未能及时偿还银行按揭贷款，注销抵押登记，并在合同约定的时间内履行协助过户并交房的义务。陈唯炼、王瑜萍称系银行经理更换等原因导致其迟延履行，但其并未提交证据证实，本院对其主张不予采纳。即使其所言属实，银行经理的职位更换亦不构成阻碍其在合理期限内履行的合理事由。陈唯炼、王瑜萍迟延履行主要债务，经冯岩催告后在合理期限内仍未履行，导致案涉房屋买卖合同目的不能实现，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，冯岩据此可以解除合同，并有权根据合同约定要求陈唯炼、王瑜萍承担违约责任。至于双方在《房地产买卖合同》中约定的违约金100000元，综合陈唯炼、王瑜萍收取冯岩房款的数额、迟延履行的期间、房地产市场价格等因素，该违约金并未过分高于因陈唯炼、王瑜萍违约给冯岩造成的损失，陈唯炼、王瑜萍请求减少违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院支持冯岩解除合同的诉请，并认定陈唯炼、王瑜萍应向冯岩支付100000元违约金的处理，并无不当，本院予以维持。而冯岩支付的二手楼评估费3387元、按揭代理服务费1000元，系冯岩因陈唯炼、王瑜萍违约而支出的实际损失，一审法院予以支持，亦并无不当，本院予以维持。综上，上诉人陈唯炼、王瑜萍的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2388元，由陈唯炼、王瑜萍负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年四月十五日书记员  梁 暐