湖南省会同县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1225民初43号原告：伍永知，男，1962年10月7日出生，侗族，居民，住湖南省会同县。原告:李廷和，男，1962年5月4日出生，侗族，居民，户籍所在地湖南省会同县。住会同县。二原告共同委托诉讼代理人：陈亚娟，会同县海天法律服务所法律工作者。被告：杨丽，女，1979年10月6日出生，侗族，居民，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：李宣臻，湖南宏峰律师事务所律师。被告：兰扬，男，1988年7月2月出生，侗族，居民，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：兰深莲（系被告兰扬的姨妈），住湖南省会同县。第三人：刘良辉，男，1960年7月6日出生，汉族，居民，住湖南省会同县。原告李廷和、伍永知与被告杨丽、兰扬及第三人刘良辉确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于同年3月23日公开开庭进行了审理。原告李廷和、伍永知及其共同委托诉讼代理人陈亚娟、被告杨丽及其委托诉讼代理人李宣臻、被告兰扬的委托诉讼代理人兰深莲到庭参加诉讼，第三人刘良辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李廷和、伍永知向本院提出诉讼请求：1.依法确认第三人刘良辉与被告杨丽于2013年9月20日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.依法确认二被告于2014年1月28日签订的《购房合同书》无效；3.依法判决二被告返还其所侵占的住房和门店给原告；4.依法判决二被告排除妨碍，清空侵占的住房和门店，恢复原貌并赔偿原告损失30000元；5.判决第三人对第一、二项诉求承担连带责任；6.判决二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二原告于2013年3月18日、7月21日先后购买了第三人修建在会同县财政局对面两套二楼住房。2016年5月15日原告再次支付20万元现金购买了第三人修建的该栋房屋的一楼1号门店。之后第三人依约向原告交付了两套住房和1个门店。2017年5月原告对住房和门店分别安装了防盗门和卷闸门，还进行了简单的装修。原告实际占有该住房和门店，成为实际所有人。2019年6月，原告发现购买的二楼坐身为向右边住房和门店被被告兰扬橇锁入内并请人重复装修。经查，第三人与被告杨丽2013年9月20日签订的《房屋买卖合同书》，将出售给原告的住房和门店予以出卖，随后被告杨丽又转卖给被告兰扬。原告多次与二被告理论，并要求被告兰扬停止侵害（装修），退还住房，但遭被告拒绝。原告与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，原告支付了房款并接受了交付。第三人与被告杨丽恶意串通进行买卖，随后二被告又进行买卖，前述行为违反了《合同法》第五十二条的规定，其行为属于无效行为。故原告诉至法院，以实现诉求。被告杨丽辩称：1.答辩人与第三人于2013年9月20日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，答辩人已依约支付了全部房款，第三人也将该幢房屋上楼左边四楼住房实际交付；2.原告不是其第一项诉求的适格主体；3.答辩人和被告兰扬于2014年1月28日签订的《购房合同书》合法有效，答辩人与第三人于2013年6月29日签订了《合伙建房分房合同书》，答辩人系该房的实际所有人，有权对该房进行处分；4.两原告与第三人签订房屋买卖合同时建房土地还没有得到，明显不符合交易规则，属无效合同。两原告称履行了房屋买卖的付款义务，只提供了收条，并没有提供银行转账，且收条签署时间与写明的房款转账时间相差三年之久，不合情理和交易习惯。原告提供的门店买卖合同，写明原告于2015年5月支付第三人20万元，但合同签署时间是2016年5月15日。原告分别于2016年5月17日、6月24日共计存入第三人账户20万元。原告提供购置门店证据自相矛盾，实际上该20万元系借款。被告兰扬购买答辩人实际所有的房屋，原告没有证据证明答辩人与被告兰扬系无权占有涉案房屋侵害其权益；5.第三人不是适格第三人，应列为本案被告，原告诉求承担连带责任不符合法定情形，原告诉求没有证据支持，请求法院驳回原告的全部诉求，诉讼费用由其自行负担。被告兰扬辩称：1.答辩人与第三人于2013年6月29日签订了《合伙建房分房合同书》，被告杨丽系该房的实际所有人，有权对该房进行处分，答辩人和被告杨丽于2014年1月28日签订的《购房合同书》合法有效；2.两原告与第三人签订房屋买卖合同时建房土地还没有得到，明显不符合交易规则，属无效合同。两原告称履行了房屋买卖的付款义务，只提供了收条，并没有提供银行转账，且收条签署时间与写明的房款转账时间相差三年之久，不合情理和交易习惯；3.原告提供的门店买卖合同，写明原告于2015年5月支付第三人20万元，但合同签署时间是2016年5月15日。原告分别于2016年5月17日、6月24日共计存入第三人账户20万元。原告提供购置门店证据自相矛盾，实际上该20万元系借款；4.原告没有证据证明答辩人与被告杨丽侵害其合法权益，答辩人购置的门店系被告杨丽实际所有；5.刘良辉不是适格第三人，应以本案被告参诉。本院经审理确认的法律事实：2013年3月18日，第三人（甲方）与两原告（乙方）签订房屋买卖合同，第三人将财政局背后在建房二楼坐身为向右边住房出售给两原告，住房建筑面积111平方米。约定当日两原告付存款10万元，现金6.8万元，交房后付20000元。房屋交付期限为2016年12月31日前。2016年5月15日，第三人对上述16.8万元出具收条。2013年4月16日，粟亮隆、李锦秀（甲方）与刘良辉、粟建香（乙方）签订《土地转让协议书》，双方约定甲方将会同县步云街进三00厂公路边（财政局对面），面积为213平方米划拨土地以152800元转让给乙方建房，该宗土地的编号：会131国用（2015）第拨91号，使用权人系粟亮隆。2013年6月10日，第三人出具收条，收到被告杨丽的合伙建房款10万元及购买四楼左边住房款10万元，购房款7万元在交房时支付。2013年6月29日，第三人与被告杨丽签订合伙建房分房合同书，约定双方合伙在会同县步云村过三00电厂路边（财政局对面）合伙投资建房，上楼梯左边第一个门店及二、四楼靠左边两套住房归杨丽所有，其余房子及门店归第三人所有，单方不得擅自变更该房屋的归属权。如一方违约，违约方必须赔偿另一方出资的2倍。2013年9月20日，第三人与被告杨丽签订《房屋买卖合同书》，约定第三人将上楼梯左边四楼房屋以17万元整出卖给被告杨丽。2014年1月18日，被告杨丽与被告兰扬签订购房合同书，被告杨丽将一套住房和一个门店以42万元出售给被告兰扬，并约定当日交房。2015年5月，会131国用（2015）第拨91号划拨土地被以粟亮隆的名义申请办理规划报建手续，当年动工，2017年建成。2015年11月4日，第三人向被告杨丽出具收条，“今收到杨丽财政局对面合伙建房款38万元整，杨丽的所有产权以双方签定的分房合同为准。”2016年5月15日，第三人与两原告签订门店买卖合同，双方约定第三人将财政局背后在建房门面坐身为向右边1号门店出售给两原告，两原告于2015年5月两次分别支付10万元，第三人预付红利4000元后，从2016年9月起，每月初预付红利2000元，到交房之日应付红利48000元，减去预付红利16000元，第三人应付原告红利32000元，包括投资本金共计232000元自动转为购买门店的预付款，余款于交房之日之后办理分户的一房二证的土地证和房产证时付清。2016年5月17日、6月24日两原告分别支付第三人10万元。2019年8月31日，第三人与被告杨丽对会同县林城镇步云街过三00电厂路边（财政局对面）新建住房壹幢住房10套、门店4个的所有权归属声明，“上楼梯左边第一个门店及上楼梯靠左边二楼、四楼二套住房归杨丽所有，共余8套住房、三个门店归刘良辉所有，分配属于杨丽的门店和第二楼住房……”2019年9月18日，第三人对房屋所有权属再次声明“上楼左边第一个门店及二、四楼靠左边二套住房归杨丽所有，其余的8套住房、3个门店归我所有”。另查明，涉案楼房上楼左边即坐身为向的右边。本院认为，原告诉求依法确认第三人与被告杨丽于2013年9月20日签订的《房屋买卖合同书》标的物系坐身为向四楼右边住房，与两被告发生争议的坐身为向二楼右边住房不具有同一性，两原告与其无利害关系，故对该项诉求不予支持。粟亮隆2013年6月转让会131国用（2015）第拨91号土地给第三人，该宗土地的报建手续2015年才开始办理，原告与第三人2013年3月18日签订的房屋买卖合同及两被告于2014年1月18日签订购房合同书，不符合常理、逻辑，也不符合商品房预售的条件，应视为无效合同。第三人受让土地后承建房屋，2019年对与被告杨丽权属声明视为其对2013年6月29日与被告杨丽签订合伙建房分房合同书即对共同建房及房屋分配事宜的认可。第三人与两原告于2016年签订以坐身为向右边1号门店为标的物的买卖合同，系第三人无权处分，两原告不能依据其与第三人签订的合同对住房和门店主张权利，对其诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告李廷和、伍永知的诉讼请求。减半收取的案件受理费275元，由原告李廷和、伍永知负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  唐春燕二〇二〇年四月三日法官助理李娜代理书记员  梁浩杰附件：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。