广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16813号原告深圳市鸿业商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新安四路金海华府1栋2A001，统一社会信用代码91440300356464711H。法定代表人李建兵。委托代理人周建红，广东滨都律师事务所律师。被告潘小彬，男，1978年12月2日出生，汉族，身份证住址重庆市合川区，委托代理人姚平杰，广东法鹏律师事务所律师。被告深圳市七七七健身管理实业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新安四路金海华府1栋2A001，统一社会信用代码91440300MA5DKBC54A。法定代表人阮剑颖。被告阮剑颖，男，1997年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县，委托代理人李坤，广东商达律师事务所律师。委托代理人李虎，广东商达律师事务所实习律师。原告深圳市鸿业商业管理有限公司（以下简称“鸿业公司”）与被告潘小彬、被告深圳市七七七健身管理实业有限公司（以下简称“七七七健身公司”）、被告阮剑颖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鸿业公司的委托代理人周建红、被告潘小彬的委托代理人姚平杰、被告阮剑颖的委托代理人李坤到庭参加诉讼，被告七七七健身公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告鸿业公司诉称，原告与被告潘小彬于2018年8月18日签订《荟悦城项目租赁协议》，约定原告将位于深圳市××新安四路金海华府1栋2A001楼的荟悦城项目编号为2F01号的场地出租给被告潘小彬用于经营健身房，后被告潘小彬在该场地注册成立七七七健身公司，在协议履行期间，被告潘小彬、被告七七七健身公司经常拖欠房租水电费，2019年1月10日左右，被告七七七健身公司突然关门歇业，声称要对外转让，由于被告潘小彬、被告七七七健身公司拖欠数月租金不交，原告按照租赁协议的相关规定，于2019年1月28日将解除合同通知书送达被告潘小彬，并要求其于7天内搬离，被告潘小彬至今未搬离。截至2019年4月23日，被告潘小彬、被告七七七健身公司拖欠原告房租水电费等223,309元，滞纳金131,549元，合同解除后的场地占有使用费暂计算至2019年4月23日为364,857元，合计719,715元。被告七七七健身公司作为租赁物业的实际使用人，承诺如有任何一期还款逾期，原告可向被告七七七健身公司追究违约责任，拖欠费用也可向全体股东追偿，故被告阮剑颖主动要求加入债务承担，应当和被告潘小彬承担连带清偿责任。请求判令：1、被告潘小彬、被告七七七健身公司支付拖欠原告2018年12月1日至2019年1月27日房租208,334元、管理费8,035元，2018年12月1日至2019年4月23日水电费6,941元及逾期付款滞纳金（暂计至2019年4月23日，房租、管理费、水电费逾期付款滞纳金为131,549元，计算至清偿之日止）；2、被告潘小彬、被告七七七健身公司支付原告合同解除后的场地占用费，自2019年1月28日起计算至实际清偿之日止（暂计至2019年4月23日为364,857元）；3、被告潘小彬、被告七七七健身公司承担本案诉讼费；4、被告阮剑颖对上述款项承担连带清偿责任。被告潘小彬答辩称：1、除合同约定外，原告只能选择向被告潘小彬或者被告七七七健身公司主张权利；2、发起人在公司成立前以个人名义对外签订合同责任承担，合同相对人同时起诉发起人和公司要求承担责任，应当结合公司成立后是否已经签订合同予以确认，或实际享有该合同权利、履行合同义务进行判断，发起人在公司设立前以项目名义及个人名义对外签订合同，公司已经实际享有该合同权利的，应当承担合同责任。原告主张被告潘小彬与被告七七七健身公司承担连带责任，无事实和法律依据，故原告的诉求应当予以驳回。被告阮剑颖答辩称：1、被告阮剑颖与被告七七七健身公司的原股东黄子斌存在代持股份协议，并非被告七七七健身公司的股东及法定代表人，不应当承担法律责任；2、涉案租赁合同并非被告阮剑颖签订，与被告阮剑颖无关；3、请求核实涉案租赁合同签订时是否存在合同无效的情形；4、结合原告提交的证据，涉案租赁合同在2019年1月15日已经解除，由于原告没有采取适当的措施导致其损失扩大的，不得就扩大的损失部分向被告主张权利；5、根据合同约定，在承租人违约的情况下，原告应当以租赁保证金抵扣违约金，原告重复主张滞纳金，与法不符；6、被告七七七健身公司实际于2018年12月初不再使用涉案场地，不应承担后续的房屋占有使用费，亦无发生水电费。综上，被告阮剑颖不应对涉案债务承担连带清偿责任。被告七七七健身公司未到庭，未答辩。经审理查明，2016年8月18日，原告鸿业公司（甲方）与被告潘小彬（乙方）签订《荟悦城项目租赁协议书》，约定乙方自愿向甲方承租位于深圳市××新安四路金海华府1栋2A001楼的荟悦城项目编号为2F01号的场地，面积1845平方米，实用率65%，作经营健身房使用。租赁合同期限自2016年8月20日起至2025年8月19日止。合同约定的月租金标准：2016年8月20日至2017年8月19日，月租金110,700元/月；2017年8月20日至2018年8月19日，月租金为117,342元；2018年8月20日至2019年8月19日，月租金为124,383元；2019年8月20日至2020年8月19日，月租金标准为131,845元/月；2020年8月20日至2021年8月19日，月租金标准为139,756元/月。此后按照每年递增6%计算租金。物业管理费为每月14,760元。租金在每月10日前交纳。自场地交付之日起，甲方给予乙方免租期为6个月，分两年进行，首年4个月，自2016年8月20日起至2016年12月19日止，第二年2个月，自2017年11月1日起至2016年12月31日止。水费4.8元/吨，电费1.39元/度。如逾期未交，甲方将按乙方所欠水电燃气等费用总额的千分之五每天收取滞纳金。逾期七天未交，视为乙方违约，甲方有权解除本协议并无偿收回该场地，乙方所支付的履约保证金及各项押金均不予退还。合同第八条违约责任第8.4条约定，乙方有如下任一情形的，甲方可即时无条件解除本协议收回场地并追究乙方的违约责任：……乙方逾期未缴纳租金或物业管理费等各项费用达七天以上的。合同第9.6条约定，如乙方违约，则乙方所支付的履约保证金等各项费用均不予退还。签订合同时乙方向甲方缴纳2个月租金的履约保证金221,400元。另查明，涉案房屋产权人为深圳市港城豪庭实业发展有限公司。经查，被告七七七健身公司于2016年9月2日注册成立，潘小彬为七七七健身公司的法定代表人及股东之一，2017年4月18日变更法定代表人为七七七健身公司的股东之一阮剑颖。被告七七七健身公司的股东信息显示潘小彬出资比例18%、阮剑颖出资比例为72%、吴峰出资比例为10%。2017年3月16日被告阮剑颖在付款承诺书上签名，确认被告七七七健身公司经全体股东一致同意以股东潘小彬名义承租原告鸿业公司的涉案场地用于经营健身会所，并确认拖欠鸿业公司租金、管理费等，并承诺付款期限及原告鸿业公司可向七七七健身公司全体股东追偿欠款。2018年1月22日，七七七健身公司、阮剑颖再次出具承诺书，确认拖欠原告鸿业公司的租金、管理费等，并承诺逾期付款则原告鸿业公司可向公司股东追偿。另查明，原告鸿业公司于庭审后补充提交荟悦城项目租赁合同书，银行转账记录拟共同证明其与案外人深圳市南山区拓智教育培训有限公司签订了租赁期限自2019年10月10日起至2024年10月9日止的房屋租赁合同，由案外人经营智慧少年宫。原告鸿业公司主张至2019年9月26日前涉案场地仍处于查封状态，其自认于2019年9月26日将涉案场地的设备搬运至其他空置的铺位进行封存。再查明，申请执行人刘赛菊与被执行人（本案被告）七七七健身公司劳动争议纠纷一案，因被告七七七健身公司未履行（2018）粤0306民初22441号生效民事判决书，申请执行人刘赛菊向本院申请强制执行，本院依法作出（2019）粤0306执1747号之一执行裁定书，并查封扣押被告七七七健身公司放置在涉案场地的5台跑步机器，后于2020年3月12日作出（2019）粤0306执1747号之三执行裁定书解除对5台跑步机的查封。以上事实，有《荟悦城项目租赁协议》、工商登记信息、付款承诺书、催款通知及违约告知函、解除合同通知书等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，《荟悦城项目租赁协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。（1）关于租金、管理费等费用及逾期付款违约金。原告鸿业公司主张三被告拖欠2018年12月1日至2019年4月23日的房租及场地占用费、2018年12月1日至2019年1月27日的管理费8,035元，2018年12月1日至2019年4月23日的水电费6,941元，并主张三被告应支付逾期缴费违约金。经查，被告潘小彬、被告七七七健身公司、被告阮剑颖均无提交证据证明支付了原告鸿业公司自2018年12月1日起的租金、管理费等费用，故本院采信原告鸿业公司的主张。（2）关于承担支付义务的主体。经查，原告鸿业公司提交2017年8月至2018年12月期间的银行交易流水，拟证明被告潘小彬在签订涉案房屋租赁合同后指示案外人刘定辉、小牛体育文化发展（深圳）有限公司支付租金，并支付过一笔8,000元的滞纳金。被告潘小彬对上述证据的真实性予以认可，不予认可系其个人行为。本院认为，被告七七七健身公司成立于2016年9月2日，涉案房屋租赁合同于被告七七七健身公司成立之前由被告潘小彬与原告鸿业公司签订，此时被告潘小彬系以自己名义签订租赁合同，双方签订租赁合同时明确涉案租赁场所用于经营健身公司，被告七七七健身公司成立后由被告潘小彬担任法定代表人，结合被告七七七健身公司分别于2017年、2018年向原告鸿业公司出具的付款承诺书，足以证明被告潘小彬系为设立被告七七七健身公司进行的民事活动，该民事活动发生的法律后果应当由被告七七七健身公司承担。结合本案查明的事实，原告鸿业公司提交的2017年至2018年的租金支付交易流水不足以证明被告潘小彬以其个人名义履行了向原告鸿业公司支付租金的事实，故原告鸿业公司向被告潘小彬主张权利，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告七七七健身公司实际上享有涉案租赁合同的权利，应当承担支付租金、管理费的合同责任。被告阮剑颖向原告出具付款承诺书，承诺对被告七七七健身公司的自2018年3月开始至双方合同到期欠款承担还款责任，被告阮剑颖主张其系代持七七七健身公司的股份，本院认为，即使被告阮剑颖所述属实，因其代持股份与本案并非同一法律关系，且不影响原告鸿业公司向其主张权利，故被告阮剑颖应当对被告七七七健身公司的涉案债务承担连带清偿责任。（3）关于支付租金及场地占有使用费的期限。经查，原告鸿业公司分别于2019年1月7日、2019年1月11日向被告潘小彬发出催款通知及违约告知函，2019年1月15日向被告潘小彬发出解除合同预告书，要求被告潘小彬尽快付清2018年12月1日至2019年1月31日的租金、管理费等。2019年1月27日，原告鸿业公司向被告潘小彬发出解除合同通知书。2019年1月30日，原告鸿业公司发出限期搬离通知书，通知被告潘小彬于收到通知后3日内搬出物品并归还租赁物。被告潘小彬对上述邮件不持异议，主张其实际于2018年12月停止经营。本院认为，原告鸿业公司在被告七七七健身公司拖欠租金后按照涉案租赁合同的约定地址向被告潘小彬邮寄催款通知及解除合同通知书的事实清楚，原告鸿业公司解除涉案租赁合同于法有据，故本院认定涉案租赁合同于解除合同通知书到达被告潘小彬之日即2018年1月28日解除。另查明，原告鸿业公司主张2019年3月28日，被告七七七健身公司因涉及劳资纠纷，涉案场地的部分健身设备被法院查封，至起诉之日仍无法使用涉案场地。本院认为，原告鸿业公司在解除涉案租赁合同后于2019年1月30日履行了通知被告潘小彬搬离涉案场地的义务，被告七七七健身公司未及时搬离。被告七七七健身公司因未履行生效法律文书确定的义务导致涉案场地的5台跑步机被法院查封，致使原告鸿业公司无法实际使用涉案场地，造成原告鸿业公司该期间租金的损失，被告七七七健身公司存在过错，应当参照租金标准承担原告鸿业公司上述期间的损失。综上，被告七七七健身公司应当支付原告鸿业公司2018年12月1日至2019年1月27日期间的租金124,383元+124,383元÷30天×27天=236,327.7元，并支付原告鸿业公司2019年1月28日至2019年9月26日期间的场地占有使用费124,383元×6个月+124,383元÷30天×22天+131,845元×1个月+131,845元÷30天×6天=995,726.2元、2018年12月1日至2019年1月27日的物业管理费8,035元。原告主张2018年12月1日至2019年1月27日房租208,334元，本院予以支持。鉴于双方约定的按照每日千分之五的标准支付逾期缴费违约金过高，根据公平原则，本院调整为被告七七七健身公司按照日万分之五的标准支付原告鸿业公司逾期缴纳租金（场地占有使用费）、管理费的违约金至款项实际清偿之日止。（4）关于水电费。原告鸿业公司主张被告七七七健身公司拖欠2018年12月31日至2019年4月24日期间的水电费，并提交主张系电表、水表读数予以证明，被告潘小彬、被告阮剑颖均不予认可。本院认为，双方于2018年12月28日解除涉案租赁合同，鉴于原告鸿业公司未能提交有效证据证明被告七七七健身公司拖欠上述期间的水电费，应当承担举证不能的不利后果，故原告关于2018年12月31日至2019年4月24日期间的水电费及相关违约金的主张，本院不予支持。（5）关于退还租赁保证金的争议。结合庭审查明的事实，被告七七七健身公司违约事实清偿，原告鸿业公司主张按照涉案租赁合同的约定不予退还租赁保证金221,400元，于法有据，本院予以支持。判决结果依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市鸿业商业管理有限公司与被告潘小彬签订的《荟悦城项目租赁协议》于2019年1月28日解除；二、被告深圳市七七七健身管理实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市鸿业商业管理有限公司2018年12月1日至2019年1月27日期间的租金208,334元、2019年1月28日至2019年9月26日期间的场地占有使用费995,726.2元及逾期缴租违约金（违约金分段计算，即2018年12月1日至2019年8月19日期间每月以124,383元为基数，2019年8月20日至2019年9月26日期间每月以131,845元为基数，自2018年12月1日起至2019年9月26日期间每月11日起按照日万分之五的标准计算至款项实际清偿之日止）；三、被告深圳市七七七健身管理实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市鸿业商业管理有限公司2018年12月1日至2019年1月27日期间的物业管理费8,035元及逾期缴费违约金（违约金以8,035元为基数，自2019年1月11日起按照日万分之五的标准计算至款项实际清偿之日止）；四、被告阮剑颖对被告深圳市七七七健身管理实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、原告深圳市鸿业商业管理有限公司无需退还被告深圳市七七七健身管理实业有限公司租赁保证金221,400元；六、驳回原告深圳市鸿业商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6,606元，由原告深圳市鸿业商业管理有限公司承担136元，由被告深圳市七七七健身管理实业有限公司、被告阮剑颖共同承担6,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何    静二〇二〇年四月十三日书记员 林嘉琦（兼）书记员 张  美  乔