广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终519号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徐国庆，男，1963年9月30日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县*************。公民身份号码：362************019。委托诉讼代理人：徐卫勇，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：佛山市南海崴月木业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区九江镇九江大转湾鱼珠国际木材夹板市场内B12座31-34号。统一社会信用代码：914***********334N。法定代表人：郑建煌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。原审第三人：广东同方科技园有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇祥和路301号之四2楼A区。统一社会信用代码：914***********612W。法定代表人：翟健翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。上诉人徐国庆因与被上诉人佛山市南海崴月木业有限公司（以下简称崴月公司）、原审第三人广东同方科技园有限公司（以下简称同方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐国庆上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回崴月公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由崴月公司承担。事实和理由：一、徐国庆与崴月公司的租赁合同提前解除的责任在于崴月公司，守约方是徐国庆，同时徐国庆已经在2019年2月28日前将涉案场地的下游租客全部清退并将场地实际交付给同方公司，并不存在继续占用场地的事实。一审法院没有充分考虑同方公司的实际接管时间和剔除徐国庆清退下游租客的合理时间，仅依据《交接表》的时间来认定场地占用时间有失公正。1.根据崴月公司与同方公司租赁纠纷一案[（2019）粤0784民初1289号]所涉及到的证据材料，例如《收据》《租房押金合同》及《协议书》，可以证实徐国庆积极配合同方公司收回场地，并在2019年2月28日之前已经将全部下游租户全部清退完毕，而且同方公司也收到了部分租户的钥匙，因此可以认定同方公司从2018年12月下旬开始接管涉案场地，徐国庆不存在继续占用场地的事实，也没有继续占用的必要。2.徐国庆在2019年3月26日准备将涉案场地剩余钥匙交付给崴月公司的代表人姜雅玲，但遭其拒绝，这可以通过徐国庆提供的证据8（光盘）予以证实，这也同时证明了崴月公司存在恶意拖延时间不与徐国庆进行场地交接以达到其想多收场地占用费目的，崴月公司已经严重违反了诚实信用原则。3.徐国庆与同方公司签订的《交接表》不能作为认定场地实际占用时间的依据。同方公司在2018年12月下旬开始参与了下游租客的清退事宜，并在2019年2月28日前全部租客搬离，充分证明了同方公司从2018年12份下旬月开始对涉案进行接管，徐国庆对场地已经失去控制，并不存在对场地继续占有的事实。4.2019年1月至2月期间是徐国庆清退下游租客的合理时间，而租赁合同提前解除责任在于崴月公司，因此徐国庆无需支付该两个月场地占用费。徐国庆因崴月公司与同方公司的租赁纠纷导致从2018年12月下旬开始清退租客，而且此时租赁场地也已经不能正常经营，导致该结果的过错方在于崴月公司。同时崴月公司明知徐国庆所承租的房子是用于经营出租，下游租客有1000多人，清退下游租客需要时间，但崴月公司也没有提前告知徐国庆，清退下游租客的合理时间内不应承担场地占用费，一审法院判定徐国庆要承担该期间的场地占用费明显存在不公。二、一审法院依据徐国庆与崴月公司所签订租赁合同所约定的租金54120元/月的标准来作为场地占用费明显是错误的，而应该依据崴月公司与同方公司所签订租赁合同所约定租金36440元/月的标准来计算场地占用费，否则崴月公司就存在不当得利。1.一审法院认定崴月公司与同方公司的租赁合同已于2018年5月27日解除，即崴月公司对涉案场地不再享有获益权利，否则构成不当得利。根据崴月公司与同方公司的租赁合同所约定租金计算出徐国庆所承租的场地租金为36440元，即使按照同类型的系列案件确定厂房占用费为原合同约定租金的130%来计算，场地占用费也就是47372元，而一审法院按54120元来计算场地占用费，明显保护了崴月公司的不当得利，侵害了徐国庆的合法权益。2.根据江门市同类型案件二审均只支持厂房占用费为原合同的的租金标准的130%计算，而不是按双倍即200%计算。崴月公司因不依法缴纳上诉费而被裁定上诉按自动撤回处理，显然是由于崴月公司自身原因加大支付占用费用义务，跟徐国庆无关。一审法院因崴月公司的过错而加重徐国庆的支付场地占用费的义务，显然有失公正。三、崴月公司与同方公司的租赁合同纠纷案，同方公司已申请强制执行，但崴月公司未履行生效判决，恶意逃避债务。因崴月公司未支付场地占用费，其无权向徐国庆主张场地占用费。崴月公司辩称，不同意徐国庆的上诉请求。一审判决事实不清，适用法律不当，请求依法撤销或改判。崴月公司也提起上诉，但因没有支付能力而无法按时交纳上诉费用。同方公司述称，本案属于徐国庆与崴月公司之间的纠纷，与同方公司无关，由法院依法处理。涉案房屋2019年5月29日完成交接，徐国庆在上诉状中陈述其在2019年2月28日实际将场地交付不属实，应以同方公司提供的证据为准。同方公司也没有在2018年12月下旬开始对涉案租赁物进行接管。崴月公司向一审法院起诉请求：1.判令徐国庆在合同解除之日起搬离涉案租赁场地；2.没收履约保证金187360元；3.判令补足履约保证金欠款79120元；4.判令支付房屋占用费，直至搬离时止，暂计为：288332.60元（2018年10月份少交21121.40元，11月少交25121.40元，自2019年1月开始未交，73241.40元/月，暂计至2019年2月）；5.判令支付水电费，直至搬离为止，暂计至2019年2月份为34775元（2018年12月未交17632元，2019年1月份未交12020元，2019年2月份未交5123元）；6.判令支付拖欠的水损补差，直至搬离时止，暂计为7000元（按每月1000元标准，自2018年10月份开始起算，暂计至2019年4月共七个月，计7000元）；7.判令徐国庆支付拖欠费用的30%作为逾期违约金；8.诉讼费由徐国庆承担。徐国庆向一审法院反诉请求：1.判令返还履约保证金108240元；2.判令崴月公司赔偿损失（待评估结果出来再定）；3.本案诉讼费由崴月公司承担。一审法院判决：一、确认佛山市南海崴月木业有限公司与徐国庆于2017年4月24日签订的“合同”及2018年2月1日签订的《补充协议》于2018年5月28日解除；二、徐国庆应于本判决生效之日起十日内向佛山市南海崴月木业有限公司支付房屋占用费274208元；三、佛山市南海崴月木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向徐国庆退还保证金108240元；四、驳回佛山市南海崴月木业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回徐国庆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9500.53元，保全费2788.07元，合共诉讼费12288.60元（佛山市南海崴月木业有限公司已预交），由佛山市南海崴月木业有限公司负担6144.30元，徐国庆负担6144.30元，佛山市南海崴月木业有限公司多交的诉讼费6144.30元，由一审法院予以退回；徐国庆应向一审法院补缴一审案件诉讼费6144.30元。一审反诉受理费1232.40元，保全费1061.20元，合共诉讼费2293.60元（徐国庆已预交），由佛山市南海崴月木业有限公司负担，徐国庆已经预交的诉讼费2293.60元，由一审法院予以退回，佛山市南海崴月木业有限公司应向一审法院补缴一审案件诉讼费2293.60元。二审期间，徐国庆提交微信截屏三张，拟证明签订《交接表》后同方公司也无偿借用了场地给徐国庆使用，当时签订《交接表》只是形式，并无对物品进行清点。崴月公司、同方公司均没有提交新的证据。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对徐国庆的上诉请求范围进行审查；对各方当事人没有提出请求的，不予审理。综合各方当事人的上诉、答辩及陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、徐国庆是否应向崴月公司支付房屋占用费以及支付占用费的期间；二、徐国庆应支付房屋占用费的计算标准。关于徐国庆是否应向崴月公司支付房屋占用费以及支付占用费的期间问题。首先，涉案“合同”及《补充协议》已于2018年5月28日解除，徐国庆在合同解除后已经没有继续占用涉案房屋的合法依据，其继续占用涉案房屋应支付占用费。其次，徐国庆主张同方公司从2018年12月下旬开始接管涉案场地，徐国庆从2018年12月下旬开始已失去涉案场地的控制权，但同方公司对该主张不予认可，徐国庆也未能提交足够的证据予以证明，故一审判决以徐国庆、同方公司签名确认的《交接表》作为认定涉案房屋实际交还的时间，并无不当，本院予以确认。再次，徐国庆主张其于2019年3月26日准备将涉案场地剩余钥匙交付给崴月公司的代表人姜雅玲，但遭其拒绝，故崴月公司存在恶意拖延交接场地的情形。由于涉案房屋由徐国庆转租给其他租户，故涉案房屋的交还不仅包括交还钥匙，还包括租户的清退等事宜，徐国庆提交的关于交还钥匙的光盘不足以证明其已将涉案房屋全部清退并整体交还给崴月公司。而且，徐国庆的该主张也与其关于同方公司已在2018年12月下旬接管涉案场地，其在2018年12月下旬已失去涉案场地的控制权的陈述相互矛盾。最后，徐国庆主张2019年1月至2月是其清退下游租客的时间，无需支付占用费，也理据不足，本院亦不予支持。综上，徐国庆在合同解除后继续占用涉案房屋至2019年5月29日才交还给同方公司，故徐国庆在合同解除后占用涉案房屋的期间为2018年5月28日至2019年5月29日。徐国庆在合同解除后继续占用涉案房屋，导致崴月公司损失，一审判令徐国庆向崴月公司支付2018年5月28日至2019年5月29日的占用费并无不当，本院予以维持。关于徐国庆应支付房屋占用费的计算标准的问题。徐国庆在合同解除后继续占用涉案房屋，客观上对崴月公司将涉案房屋交还给同方公司产生影响，崴月公司也确实因为没有在合同解除后将涉案房屋交还给同方公司而产生损失。综合考虑涉案房屋租赁合同解除的原因、双方当事人对涉案房屋未能及时交还是否存在过错以及过错的程度、涉案房屋所在地区的租金标准、崴月公司因逾期向同方公司交还房屋而需要支付的占用费失、同类型系列案生效判决确定的占用费计算标准等因素，一审判决以原合同约定的租金标准即54120元/月来计算徐国庆应支付的占用费，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，徐国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5413.12元，由徐国庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年四月二十一日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉