安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初8588号原告：亳州万达广场投资有限公司。住所地安徽省亳州市经济开发区希夷大道1058号-1806室。统一社会信用代码91341600085236919T。法定代表人：于修阳，公司执行董事。委托诉讼代理人：邢丹，安徽重信众合律师事务所律师。被告：蒋云先，男，1982年12月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告亳州万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）与被告蒋云先商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序。于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告万达投资公司的委托代理人邢丹到庭参加诉讼。被告蒋云先经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达投资公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：BZ201801210039)；2、依法判令被告立即腾空、交还位于亳州万达广场B2号楼1003室的房屋并协助原告办理撤销合同备案登记；3、依法判令被告返还原告款项29263.98元（暂计算至2019年9月25日，自2019年9月26日起，亳州药都农村商业银行从原告保证金账户内扣划的款项，被告亦应返还）；4、依法判令被告向原告支付违约金2253.84元（暂计算至2019年7月8日，后续违约金继续计算至全部债务清偿之日）；5、依法判令本案案件受理费、保全费、律师费、评估费等费用由被告承担。事实与理由：2018年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告购买原告开发建设的位于亳州万达广场B2号楼1003室的房屋，房屋总价款481295元，双方约定的付款方式为贷款方式付款，补充协议第四条:关于付款的补充约定5、就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任。(1)乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；（2)无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款累计达二次以上（含二次）或按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议约定承担违约责任。合同签订后，被告向亳州药都农村商业银行贷款240000元，用于支付购房款，按银行要求原告为被告该笔借款提供阶段性担保。截至2019年6月，被告逾期未偿还亳州药都农村商业银行贷款己达8期，致使原告保证金账户内13180.34元存款被银行划扣。经原告催告，被告至今没有将上述被划扣的款项返还给原告，也拒不继续偿还按揭贷款，被告的行为己经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特提起诉讼，望判如所请。被告蒋云先未答辩，亦未提交证据材料。原告万达投资公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告万达投资公司提交的万达投资公司营业执照、《商品房买卖合同》、网上备案证明、个人购房担保借款合同、个人按揭贷款合作协议、商业银行回单、银行交易流水、恶意逾期还款证明、专项委托服务合同、增值税发票，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月21日，蒋云先（买受人）与万达投资公司（出卖人）签订合同编号为W201801210039号《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定蒋云先购买万达投资公司开发的位于亳州万达广场B2#楼1003号房屋一套，建筑面积66.40平方米，房屋总价款为481295元。合同第八条付款方式及期限，（二）买受人按下列第3种方式按期付款:3.贷款方式付款：买受人应当于2018年1月21日前支付首期房价款241295元，占全部房价款的50%；余款240000元向（贷款机构）申请贷款支付；第九条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加），⑴逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5(该比率不低于第⑴项中的比率）的违约金；……，第十二条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房，……。附件四《补充协议》第四条：……，5.就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务。双方就此明确如下：(1)乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或仲裁所产生的案件受理费、律师费等)，及甲方因此遭受的全损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项(包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次)或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同,并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。合同及补充协议签订后，蒋云先支付首付房款241295元，下余房款240000元按合同约定向亳州药都农村商业银行办理按揭贷款，并签订借款合同。万达投资公司亦在借款合同保证人处签章，万达投资公司在该商品房的他项权证办妥之前，为蒋云先贷款提供阶段性还款担保。亳州药都农村商业银行已按合同约定将按揭贷款240000元发放至万达投资公司账户；蒋云先按借款合同约定每月向亳州药都农村商业银行偿还按揭贷款。2018年3月20日万达投资公司已按合同约定将该商品房交付蒋云先。该商品房已于2018年3月20日在房地产登记机构办理了商品房买卖合同备案。2017年4月1日，蒋云先开始逾期未偿还按揭贷款，亳州药都农村商业银行从万达投资公司的保证金账户内扣划款项用以偿还蒋云先逾期未还的贷款本息，截止到2019年9月25日，亳州药都农村商业银行从万达投资公司的保证金账户内扣划29263.98元用以偿还贷款本息。从第一次扣划后，经万达投资公司多次催要后，蒋云先未支付万达投资公司代为偿还的贷款本息。万达投资公司为向蒋云先索要该款，向本院提起诉讼，支付律师费2400元。本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。合同签订后，被告支付首付款后，余款向亳州药都农村商业银行以按揭形式贷款全额向原告缴纳了购房款，原告依约向亳州药都农村商业银行提供阶段性保证担保责任。被告在履行合同过程中，未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告依据合同约定主张解除编号为BZ201801210039号的《商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据双方的合同约定，原告万达投资公司在单方解除合同后，有权收回商品房，本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人协商一致的结果，对于合同中有约定的，应从其约定，故对原告主张被告返还位于亳州万达广场B2#楼1003号房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告蒋云先应当协助原告办理解除《商品房买卖合同》备案登记。截止到2019年9月25日，亳州药都农村商业银行从万达投资公司的保证金账户内扣划29263.98元用以偿还被告逾期的贷款本息，该款被告应当返还万达投资公司。其后亳州药都农村商业银行从万达投资公司的保证金账户内扣划款贷款本息，被告亦应返还。关于原告请求被告支付违约金13180.34元的诉讼请求，本院认为，双方对违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“……，同时甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项(包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。”故被告蒋云先应支付原告亳州万达广场投资有限公司违约金（违约金自亳州药都农村商业银行实际扣划之日起，以实际扣划金额为基数按每日万分之五计算至实际还清款项之日止）。对原告要求被告蒋云先承担律师代理费2400元的请求，该请求不违反法律法规，且双方合同有此项约定，对该项请求，本院予以支持。综上所述，被告蒋云先经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告亳州万达广场投资有限公司与被告蒋云先于2018年1月21日签订的合同编号为BZ201801210039号《商品房买卖合同》；二、被告蒋云先于本判决生效之日起三十日内，将位于亳州万达广场B2#楼1003号房屋腾空并交付给原告亳州万达广场投资有限公司；并协助原告亳州万达广场投资有限公司办理撤销合同备案登记；三、被告蒋云先于本判决生效之日起十日内，支付原告亳州万达广场投资有限公司代偿款29263.98元；2019年9月26日起，亳州药都农村商业银行从万达投资公司保证金账户内扣划款，被告蒋云先亦应返还；四、被告蒋云先于本判决生效之日起十日内，支付原告亳州万达广场投资有限公司违约金（违约金自亳州药都农村商业银行实际扣划之日起，以实际扣划金额为基数按每日万分之五计算至实际还清款项之日止）；五、被告蒋云先于本判决生效之日起十日内，支付原告亳州万达广场投资有限公司律师费2400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由被告蒋云先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  邢丽侠人民陪审员  崔钰婷人民陪审员  郭 永二〇二〇年四月二十二日书 记 员  田瑞瑞