四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终397号 上诉人（原审被告）：罗玉清，女，1974年7月16日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：王成富，四川立轩律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：佘晓洪（曾用名佘晓宏），男，1972年9月10日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区，系上诉人罗玉清之夫。 被上诉人（原审原告）：刘人安（曾用名刘伯贤），男，1994年7月9日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 被上诉人（原审原告）：胡伟，男，1992年12月12日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：庞红松，巴中市恩阳区恩阳法律援助中心律师。 上诉人罗玉清、佘晓洪因与被上人刘人安、胡伟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省恩阳区人民法院（2019）川1903民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗玉清、佘晓洪上诉请求：1.撤销四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初1798号民事判决；2.查清事实后依法改判；3.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清。2010年佘晓洪的父母佘周海、马思礼让二上诉人夫妻改建房屋，当时约定：改建和扩建新修的房屋归二上诉人所有。原巴中市恩阳区商业街55号由佘周海、马思礼夫妻修建的房屋，1991年取得房屋产权证，产权证上所确认的房产面积包括了一楼改建的部分（已归二上诉人所有的部分）。2018年4月1日，罗玉清与二被上诉人所签订的《房屋租赁合同》中约定：罗玉清为甲方将位于巴中市恩阳区个门市（原巴中市恩阳区商业街55号，含一楼所有的面积）出租给二被上诉人为乙方从事餐饮使用，租赁期1年（即自2018年5月3日起至2019年5月3日止），租金总价6万元。从该《房屋租赁合同》中的这一内容可以得知，租赁的房屋面积包括佘周海、马思礼夫妻所有的房屋也包括二上诉人改建和自建所得的房屋。一审法院未将二被上诉人所租赁的房屋包含了二上诉人修建的房屋而加以区分开来，在返还租金问题上，未将二上诉人自建的房屋应收取部分租金扣除。二、一审适用法律错误。一审法院未考虑到二上诉人自建的房屋有使用和收益的权利，有权出租给二被上诉人使用。而将2018年4月1日，罗玉清与二被上诉人所签订的《房屋租赁合同》认定为全部合同无效是错误的，属于适用法律错误。 刘人安、胡伟辩称，1.上诉人称案涉房屋系2010年由案外人佘周海、马思礼让其改建并约定改建和扩建、新建的房屋归上诉人所有，在原审中并无证据能够支持；2.一审法院（2018）川1903民初1605号民事判决属于生效民事判决，已经确认上诉人对案涉房屋无处分权；3.上诉人至今未取得案涉房屋的不动产物权登记，不享有案涉房屋的权利；4.原审法院认定案涉房屋租赁合同无效与一审法院（2018）川1903民初1605号民事判决是相互关联的，应予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 刘人安、胡伟向一审法院起诉请求：1.被告罗玉清、佘晓洪立即返还原告刘人安、胡伟所交房屋租金6万元（2018年5月3日至2019年5月3日）并支付资金占用利息（利息以6万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自原告刘人安、胡伟交款之日起至实际返还之日止）；2.被告罗玉清、佘晓洪赔偿原告刘人安、胡伟因其缔约过失给原告刘人安、胡伟造成的损失1万元即巴中市恩阳区人民法院（2018）川1903民初1605号民事判决书中确定的由刘人安、胡伟承担诉讼费1万元；3.案件受理费，由被告罗玉清、佘晓洪负担。 一审法院认定事实，涉案房屋巴中市恩阳区个门市（原巴中市恩阳区商业街55号，原巴中市恩阳区义阳二街118号、120号、122号）一楼（底楼）、二楼的营业用房原系佘周海、马思礼夫妻（系佘晓洪父母亲）1988年修建、所有，取得房屋产权证，房屋产权人为佘周海、马思礼。 2018年4月1日，被告罗玉清为甲方与原告刘人安、胡伟为乙方签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于巴中市恩阳区个门市（原巴中市恩阳区商业街55号，原巴中市恩阳区义阳二街118号、120号、122号，含一楼所在面积）出租给乙方从事餐饮使用，租赁期限暂定1年（即自2018年5月3日起至2019年5月3日止），租金总价为6万元。第二条第1款第（1）项“甲方保证其对出租房屋拥有合法出租的权利，保证出租房屋未设定抵押且不存在房屋所有权、土地使用权方面的纠纷”，第七条第2款“甲方有下列情形之一的，乙方有权终止本合同，还有权要求甲方按照本合同的约定承担违约责任：（1）甲方对出租房屋无权对外出租或出租房屋在产权上或其他方面存在对外出租的限制的……”。合同签订后，原告刘人安、胡伟依约向被告罗玉清、佘晓洪给付房屋租金6万元，并对承租房屋进行装修后开始营业。 2018年6月28日，案外人佘晓军、彭敏夫妇（系佘周海、马思礼夫妻的儿子、儿媳）从佘周海、马思礼夫妇处购买涉案房屋并签订《房地产买卖契约》，约定：将原巴中市恩阳区恩阳镇商业街55号砖混结构房屋一层、二层（房屋建筑面积170.90平方米）出售给案外人佘晓军、彭敏，价款73万元。2018年7月4日，办理了不动产（房屋）过户登记，产权人为佘晓军、彭敏，但未取得不动产权证。 2018年5月，刘人安、胡伟收到原产权人佘周海委托律师发出的律师函：要求刘人安、胡伟腾退涉案房屋。刘人安、胡伟拒绝腾退涉案房屋。2018年7月4日后，案外人佘晓军、彭敏要求刘人安、胡伟腾退涉案房屋，刘人安、胡伟拒绝。 2018年11月24日，产权人佘晓军、彭敏为原告一审法院提起诉讼，刘人安、胡伟为被告，佘晓洪、罗玉清为第三人，案由为排除妨碍纠纷，诉讼请求：1.刘人安、胡伟停止侵权，立即返还占用的房屋并自行拆除装修，恢复原状；2.刘人安、胡伟按照6万元∕年的租金标准，赔偿自2018年2月占用房屋起至实际返还房屋之日止的租金损失；3.案件诉讼费，由刘人安、胡伟承担。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2018年7月4日，佘晓军、彭敏通过购买方式取得原巴中市恩阳区房屋（涉案房屋）的所有权。罗玉清属于无处分权人，未经原房屋产权人佘周海、马思礼准许，也无委托，将该房屋租赁给刘人安、胡伟使用的行为无效，且损害了佘晓军、彭敏的利益。佘晓军、彭敏请求刘人安、胡伟返还涉案房屋的主张，予以支持。因佘晓军、彭敏取得涉案房屋的时间为2018年7月4日，故刘人安、胡伟给付佘晓军、彭敏的租金时间应当从2018年7月4日起至刘人安、胡伟搬出涉案房屋止，按每年租金60000元计算。至于佘晓洪、罗玉清认为该房屋经过其改扩建、修缮、装修，且有其份额的主张，因属另一民事法律关系，本案不作处理。巴中市恩阳区人民法院于2019年3月13日作出（2018）川1903民初1605号民事判决：一、刘人安、胡伟在本判决生效后三十日内将位于巴中市恩阳区门市返还给佘晓军、彭敏，并自行拆除装修、恢复原状。二、刘人安、胡伟在本判决生效后三十日内按每年人民币60000元的租金标准支付佘晓军、彭敏的房屋租金，从2018年7月4日起至实际返还占用的房屋之日止。案件受理费10000元，由刘人安、胡伟负担。该民事判决已生效。 佘晓洪、罗玉清于2010年左右，对涉案房屋，在父母亲修建的房屋基础上，改扩建、修缮、装修，但未取得产权。 一审法院认为：法律保护民事主体的合法财产权。2019年3月13日一审法院作出（2018）川1903民初1605号民事判决后，现已生效。涉案房屋的产权人原为佘周海、马思礼夫妻，后为佘晓军、彭敏夫妻。佘晓洪、罗玉清对涉案房屋无产权，亦未提供证据证实其享有财产权。2018年4月1日，罗玉清与刘人安、胡伟签订的《房屋租赁合同》，原产权人佘周海、马思礼未授权其签订该合同，事后也未追认该合同，罗玉清系无权处分人，属于无效合同。该合同签订后，2018年7月4日佘晓军、彭敏取得产权，亦未追认，故该合同无效。合同无效，应当返还因该合同所取得的财产，并赔偿对方所受到的损失。本案，原产权人佘周海、马思礼系被告佘晓洪、罗玉清父母亲，因考虑到亲情关系，未主张权利，2018年5月3日至2018年7月3日两个月不应列入刘人安、胡伟的损失计算范围。刘人安、胡伟的损失，按照一审法院已生效的（2018）川1903民初1605号民事判决所确定的刘人安、胡伟应履行的义务予以认定，且以此为限。夫妻共同债务应当共同偿还。一审法院判决：一、被告罗玉清、佘晓洪返还原告刘人安、胡伟房屋租金5万元；二、被告罗玉清、佘晓洪赔偿原告刘人安、胡伟经济损失1万元；三、驳回原告刘人安、胡伟的其他诉讼请求。上述款项，限于本判决生效之日起10日内付清。 本院二审经审理查明的事实与一审审理查明的一致，本院予以确认。 本院认为，巴中市恩阳区义阳二街北段55号一、二层房屋所有权原系佘周海、马思礼所有，2018年4月1日，上诉人罗玉清与被上诉人刘人安、胡伟就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限暂定1年，自2018年5月3日起至2019年5月3日止，租金为60000.00元。2018年6月28日，佘周海、马思礼将案涉房屋出售出佘晓军、彭敏，2018年7月4日，佘晓军、彭敏取得案涉房屋不动产（房屋）过户证，罗玉清在向刘人安、胡伟签订《房屋租赁合同》时未经原所有权人佘周海、马思礼同意或得到事后的追认，亦得到现所有权人佘晓军、彭敏的追认，罗玉清的行为应属于无权处分，该《房屋租赁合同》属无效合同；刘人安、胡伟租赁案涉房屋的目的是为了从事餐饮，租赁案涉房屋应为一个整体，才能实现其租赁房屋的目的，因该合同无效，罗玉清、佘晓洪应当返还因该合同所取得的财产，并赔偿对方的损失。一审判决罗玉清、佘晓洪返还租金损失50000.00元及经济损失10000.00元并无不当，应予维持。关于罗玉清、佘晓洪上诉主张一楼门市包含了上诉人的改建和自建的房屋，在返还租金金额上，应将上诉人自建的房屋部分租金予以扣减的问题。一、二审中罗玉清、佘晓洪均未举出案涉房屋包含上诉人改建和自建部分的证据，根据民事证据规则，应自行承担举证不能的法律后果。故罗玉清、佘晓洪的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人罗玉清、佘晓洪的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500.00元，由上诉人罗玉清、佘晓洪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  杨 垚 二〇二〇年四月二十一日 法官助理  黄 涛 书 记 员  雒 颖