福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1258号 原告：何如辉，男，1970年2月24日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 原告：谢志英，女，1968年7月17日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 上述两原告的委托诉讼代理人：吴林鹰，福建众益律师事务所执业律师。 被告：莆田市三和房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区霞林街道胜利南街1675号710室。统一社会信用代码：913503007531109332。 法定代表人：方舒野，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘媛媛、陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。 原告何如辉、谢志英与被告莆田市三和房地产开发有限公司（以下简称三和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何如辉、谢志英的委托诉讼代理人吴林鹰和被告三和公司的委托诉讼代理人刘媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何如辉、谢志英向本院提出诉讼请求：判令三和公司支付给何如辉、谢志英以购房款1368823元为基数，自2019年6月1日起至实际交付满足《商品房买卖合同》第九条约定条件的房屋之日止按日万分之三计算的逾期交房违约金并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年2月28日，何如辉、谢志英与三和公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定何如辉、谢志英向三和公司购买坐落于莆田市城厢区延寿豪庭2＃1203号房，建筑面积为122.38平方米，总价款为1368823元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件等条件；第十一条约定，出卖人应当在2019年6月1日前，将商品房交付买受人使用；第十二条约定，三和公司如未按本合同规定时间将该商品房交付买受人使用，逾期超90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，何如辉、谢志英依约付清全部购房款，但三和公司未按合同约定日期交付满足《商品房买卖合同》第九条约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。 三和公司辩称，一、三和公司于2019年12月18日向何如辉、谢志英邮寄《交房通知书》，通知何如辉、谢志英于2019年12月24日至三和延寿豪庭物业中心6#办理相关交房手续。按照双方合同约定，其已在2019年12月24日将商品房交付给了何如辉、谢志英；二、根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，遭遇不可抗力这种非因出卖人原因造成交房时间延误情形，出卖人可以据实予以延期交房。延寿豪庭项目于2016年10月10日开工，在与何如辉、谢志英签订合同后至工程竣工前，受到大雨、暴雨、台风、中高考、第五届佛教论坛大会等原因延期。具体为：大雨暴雨29天、台风11天、中高考10天、第五届佛教论坛大会5天。因工程建设中出现双方合同约定的可以延期交付房屋的事由，推迟向何如辉、谢志英交付房屋，符合双方签订的房屋买卖合同的约定；三和公司于2020年1月22日向莆田市城厢区住房和城乡建设局填表申请办理竣工验收备案，之后为国家法定节假日，且期间爆发新冠病毒疫情，至2020年2月24日莆田市行政服务中心窗口才恢复正常上班，2月25日才办理竣工验收备案。该期间共31天属于合同约定的不可抗力期间，应予扣除。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方合同约定逾期交房的违约金过分高于逾期交房给购房人造成的实际损失，请求法院结合违约金“以补偿为主以惩罚为辅”的性质，对违约金进行适当调整，即不高于日万分之一。另外，三和公司已经通知何如辉、谢志英于2019年12月24日办理交房手续，其不办理交房手续非三和公司原因，何如辉、谢志英主张违约金只能计至2019年12月24日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三和公司对何如辉、谢志英提供的《商品房买卖合同（预售）》、收据、《个人住房借款合同》无异议；何如辉、谢志英对三和公司提供的《商品房买卖合同（预售）》无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以分析认定如下： 在本院审理过程中，三和公司还向本院提供：1.莆田市新气象科技服务有限公司出具的《降水论证报告》、莆田市气象局出具的《台风资料》各一份，欲证明2018年1月26日（合同签订日期）至2019年7月10日（工程竣工日期）期间，因大雨、暴雨、大暴雨影响涉案房屋工程建设的天数为29天，因台风影响的天数为11天；2.《莆田市城厢区住房和城乡建设局关于加强2018年、2019年中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》、《莆田市住房和城乡建设局关于佛教论坛期间做好建筑施工工地安全生产工作的通知》各一份，欲证明因每年中高考期间工地全面禁止施工，影响涉案房屋工程建设的天数合计10天；因第五届佛教论坛在莆举行，莆田市住建局通知包括城厢主城区在内的所有在建工地2018年10月27日至2018年10月31日期间全面停止施工，影响涉案房屋工程建设的天数合计5天；3.《莆田市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防设计审查验收职责有关工作的公告》，欲证明工程消防验收由各级消防部门转移至住建部门；4.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，欲证明涉案工程竣工时间为2019年7月10日；5.《人防工程竣工验收备案认可文件》、《住房建筑面积测绘报告》、《建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》各一份，欲证明案涉房屋已满足合同约定的交房条件；6.快递单、交房通知书，欲证明三和公司于2019年12月18日邮寄《交房通知书》，通知何如辉、谢志英于2019年12月24日至三和延寿豪庭物业中心6＃楼办理相关交房手续。按双方合同约定，三和公司已在2019年12月24日将商品房交付给何如辉、谢志英；7.快递单、交房入住通知书，欲证明三和公司于2020年3月17日再次通知何如辉、谢志英于2020年3月21日至三和延寿豪庭物业中心6＃楼办理相关交房手续。 对三和公司提供的上述证据，何如辉、谢志英质证认为：证据1的真实性、合法性由法院认定，对关联性及证明对象有异议，该证据无法证实此类天气能够构成导致无法施工的不可抗力；三和公司无法证明其有实际停止施工或因降水、台风天导致其停止施工，不构成延期交房的不可抗力；涉案房屋所处的东南沿海地区每年均有台风天气，三和公司作为房地产开发商，其在订立合同时应已充分考虑到天气因素，台风天气不是其违约的正当理由；三和公司也未通知其有停止施工的情况，不能导致交房的延期。证据2的真实性、合法性由法院认定，关联性及证明对象有异议，涉案房屋并不在文件规定的考点周围，该文件是对考点周围和午夜施工进行规定，与本案不具有关联性；三和公司无法证明其有实际停止施工或因该文件导致其停止施工，不构成导致延期交房的不可抗力；每年均有中高考，三和公司作为房地产开发商，其在订立合同时应已充分考虑到该因素，该因素不是其违约的正当理由；三和公司也未通知其有停止施工的情况，不能导致交房的延期。证据3的真实性、合法性由法院认定，关联性及证明对象有异议，该公告是在合同约定的交房日期后才出具的，与本案不具有关联性；根据该公告，莆田市建设工程消防设计审查验收工作由住建部门承接，而非取消，仍需要通过消防验收，三和公司应提供涉案房屋已通过消防验收的证明文件。证据4的真实性、合法性由法院认定，证明对象无异议，该竣工验收报告仅是三和公司与施工、监理等单位的竣工验收报告，并非合同第九条约定的竣工验收备案证明文件。证据5的真实性、合法性由法院认定，证明对象有异议，该组证据不能证明涉案房屋已满足合同约定的交付条件，且从房屋测绘报告出具的日期2019年12月24日及《人防工程竣工验收备案认可文件》出具的日期2020年1月2日可看出，在合同约定的交付日期2019年6月1日及三和公司通知交房日期2019年12月24日，涉案房屋是不满足交付条件的，三和公司应承担逾期交房的违约责任；从备案表时间2020年2月25日可看出，三和公司应承担逾期交房的违约责任，且三和公司在2019年12月通知交房时未满足交房条件，该交房通知无效，交房时间应在满足交房条件后由三和公司再次通知的时间为准，本案的逾期交房违约金应继续计算。证据6的真实性无异议，证明对象有异议，通知交房时涉案房屋不满足交房条件，该通知无效，交房时间应在满足交房条件后由三和公司再次通知的时间为准，本案的逾期交房违约金应继续计算。而三和公司并未在满足交房条件后再次通知，违约金应继续计算；根据交房通知书，交房的流程也是违反合同约定，合同第十一条明确约定在办理交付手续时，买受人有权对该商品房进行查验……的前提条件，故该通知书无效；证据7的真实性无异议，从该通知可看出三和公司通知何如辉、谢志英于2020年3月21日办理交房手续，本案逾期交房违约金至少应计算至2020年3月21日。 本院经审查认为，何如辉、谢志英对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认。对证据1、2，因双方在合同中对于降水、台风天气达到何种规模方可构成免责事由的标准约定不明，三和公司亦无充分证据证明其所主张的降水、台风天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响。三和公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，对台风等极端天气及中、高考等事件应能提前预见，即使“不可抗力”的事由可以认定，也没有证据证明三和公司已履行告知义务，故三和公司关于因降水、台风的“不可抗力”事件发生其可顺延交房期限的主张不能成立；因第五届佛教论坛于2018年10月27日至10月31日在莆田市举办，建设行政主管部门通知包括城厢主城区在内的所有在建工地全面停止施工作业，该事件是在双方履行合同期间发生，属于双方在订立合同时不能预见情形，该期间可认定影响三和公司工程建设，约定的交房时间可予顺延；证据3可证实建设工程消防设计审查验收工作于2019年6月20日起由住房和城乡建设主管部门承接，但无法证实给三和公司递交消防验收材料造成阻碍；证据4、5可证实涉案工程于2019年7月10日竣工验收，2019年12月24日莆田市房地产测绘队出具《房屋建筑面积测绘报告》，2020年1月2日人防工程竣工验收备案，2020年2月25日取得工程竣工验收备案表；证据6可证实三和公司于2019年12月18日通知买受人于2019年12月24日相关交房手续，但该时三和公司尚未取得工程竣工验收备案证明文件；证据7可证实三和公司于2020年3月17日通知何如辉、谢志英于2020年3月21日办理相关交房手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月28日，何如辉、谢志英与三和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：何如辉、谢志英以每平方米11185.02元的价格向三和公司购买城厢区龙桥街道延寿豪庭2号楼1203室房屋，预测建筑面积为122.38㎡，总价款为1368823元，……；第九条：该商品房交付时应当符合下列第1.2.X.X项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.X；4.X……”；第十一条：（一）出卖人应当在2019年6月1日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.……；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率100%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，何如辉、谢志英向三和公司付清了购房款。2018年10月27日至同年10月31日，第五届世界佛教论坛在我市召开。2019年7月10日，三和公司取得涉案房产的竣工验收报告，10月16日取得建设工程消防验收意见书。2019年12月18日，三和公司邮寄《交房通知书》，通知何如辉、谢志英于2019年12月24日办理交房手续。2019年12月24日，三和公司取得房屋建筑面积测绘报告，2020年2月25日取得工程竣工验收备案表。2020年3月17日，三和公司又通知何如辉、谢志英办理相关交房手续。2020年4月1日，双方办理了涉案房屋交接手续。何如辉、谢志英认为三和公司未按约定交房致讼。 本院认为，何如辉、谢志英与三和公司签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。三和公司作为商品房的开发商，在商品房出售给何如辉、谢志英后，应当按照合同约定及承诺及交付符合合同约定的房产，但其却未能在约定的期限在2019年6月1日前将符合合同约定的房产交付给何如辉、谢志英，已构成违约，依法应承担违约责任。三和公司主张已于2019年12月24日交付了房产，因三和公司于2020年2月25日才取得工程竣工验收备案表，通知业主交房时尚不符合合同约定的交付条件，业主有权拒绝接收，应认定三和公司尚未交房。三和公司主张未能按期交房的理由系因台风、中高考等不可抗力造成的，因其在与购房人签订合同约定交付时间时应考虑到降水、台风及中高考期间建设主管部门限制施工等因素，故其该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。2018年10月27日至10月31日第五届佛教论坛在莆田市举办期间，建设行政主管部门通知包括城厢主城区在内的所有在建工地全面停止施工作业，该事件双方在订立合同时不能预见，可认定影响三和公司工程建设，约定的交房时间可予顺延5天。 此外,2020年1月下旬起，我国受新型冠状病毒疫情的影响，各单位的工作未能正常开展，故涉案房产的竣工验收备案工作也势必受到影响，结合实际情况，本院酌定住建部门的竣工验收备案工作因受疫情影响延迟备案的天数为15天。三和公司取得工程竣工验收备案表后，又通知何如辉、谢志英于2020年3月21日办理交房手续，故逾期交房违约金应计至2020年3月21日。三和公司主张违约金只能计至2019年12月24日依据不足，不予采纳。同时，合同约定逾期交房超过90日，每日按已付房价款万分之三计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用、公平原则，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，考虑因逾期交房给买受人造成的损失，本院对违约金进行适当调整，按房价款的日万分之一计算逾期交房违约金。故三和公司应向何如辉、谢志英支付自2019年6月2日起至2020年3月21日止（扣除佛教论坛5天及受疫情影响备案的天数15天）以购房款1368823元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金37368.87元。何如辉、谢志英的该请求中缺乏依据部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市三和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给何如辉、谢志英逾期交房违约金37368.87元； 二、驳回何如辉、谢志英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2666.4元，减半收取为1333.2元，由何如辉、谢志英负担912.2元，莆田市三和房地产开发有限公司负担421元。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈金钰 二〇二〇年四月二十九日 书记员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。