重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终176号上诉人（原审被告）：重庆腾翔实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇金马路24号2单元4-2号，现经营所在地重庆市江北区江北嘴金融城2号T1栋18楼，统一社会信用代码915001077562413148。法定代表人：侯毅，董事长。委托诉讼代理人：孔玲，女，汉族，1987年11月7日生，该公司员工，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：江波，女，汉族，1980年7月12日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：孟显荣，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，重庆中钦国彦律师事务所律师。上诉人重庆腾翔实业有限公司（下称“腾翔公司”）因与被上诉人江波买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初8213号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。腾翔公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、《认购协议》合法有效，上诉人从未以任何形式向被上诉人表明拒不履行《认购协议》，被上诉人要求解除《认购协议》不符合合同约定和法律规定；2、上诉人对被上诉人提供的加盖有上邦国际社区营销中心专用章的《情况说明》真实性、合法性、关联性均不认可。首先上诉人从未出具或授权他人出具过《情况说明》，其次《情况说明》的落款为上邦国际社区营销中心，而该营销中心既不是自然人，也不是法人或其他组织，不具有民事主体资格，不具备从事民事活动的权利能力和行为能力。同时，从《情况说明》的内容看，并非上诉人对签订买卖合同时间作出的意思表示，也无拒绝履行《认购协议》的意思表示；3、《认购协议》可以继续履行，被上诉人无权解除《认购协议》，无权要求上诉人返还房款和双倍返还定金；4、解除《认购协议》不利于维护市场交易稳定。被上诉人江波答辩称：1、双方签订的《认购协议》确实合法有效，但上诉人并未依约为被上诉人办理网签等手续，已经违反认购协议的约定；2、《情况说明》是上诉人公司销售部门出具的，在一审中被上诉人已向法庭举示了电话录音、营销中心照片等证据证明该《情况说明》出具的真实性以及加盖的印章真实性；3、《认购协议》无法继续履行的原因在于被上诉人在2019年4月4日向法院提起了诉讼，而在被上诉人向法院提起诉讼之前，上诉人一直未通知被上诉人签订买卖合同，也未履行为被上诉人所认购的房屋办理解押，在被上诉人向法院提起诉讼后，上诉人才于2019年4月25日向被上诉人邮寄签约催签函，要求被上诉人于2019年5月9日前到上邦国际社区销售中心签订《商品房买卖合同》，而此时被上诉人已经起诉要求解除双方签订的《认购协议》；4、基于上诉人根本违约的行为，法院应当按照诚实信用原则，并依据双方签订的《认购协议》约定，支持被上诉人的诉求。江波向一审法院起诉请求：1、解除江波与腾翔公司于2018年5月27日签订的认购协议；2、腾翔公司向江波返还给付的购房款787071元；3、腾翔公司向江波双倍返还定金50万元；4、本案诉讼费用由腾翔公司负担。一审法院查明：2018年5月27日，江波与腾翔公司签订认购协议，该协议一式三份，江波持有1份，腾翔公司持有2份。协议约定江波认购腾翔公司开发的位于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路3号的上邦国际社区H组团15-59-x号的房屋1套，按揭购买，房屋总价2067071元；江波在签订本协议时向腾翔公司支付定金25万元作为双方订立商品房买卖合同的担保，并于2018年5月31日之前向腾翔公司给付购房款787071元；江波于腾翔公司通知3日内签订商品房买卖合同，如腾翔公司在上述约定期限内拒绝签订商品房买卖合同，应向江波双倍返还已收取的定金。该协议上有销售人员舒亮和赵伟的签字。合同签订后，江波依约于2018年5月27日向腾翔公司支付了定金25万元，并于2018年5月31日向腾翔公司预付了购房款787071元。双方签订认购协议时，腾翔公司在所售江波房屋上设定有抵押担保。2018年12月11日，腾翔公司的销售部门向江波出具情况说明1份，承诺就江波所购房屋于2019年1月31日前解押，为江波签订商品房买卖合同。情况说明落款处加盖有“上邦国际社区营销中心专用章”字样的印章。营销中心出具前述情况说明后，未按约就江波所购房屋办理解押手续，也未与江波签订正式商品房买卖合同，江波遂于2019年4月4日起诉至法院，要求解除双方认购协议、返还购房款并双倍返还定金，腾翔公司收到诉状副本、开庭传票等法律文书后于2019年4月28日向一审法院提出管辖权异议，一审法院及二审法院皆认定一审法院有管辖权。2019年5月5日，腾翔公司向江波邮寄了签约催签函1份，载明腾翔公司工作人员已于2019年4月25日通知江波，江波认购的房屋已具备网签和备案的条件，请江波于2019年5月9日前到上邦国际社区销售中心签订商品房买卖合同。2019年5月6日，该邮件由他人代为签收。庭审中，腾翔公司向法院提交了房屋登记信息查询证明1份，证明显示截至2019年8月27日，江波所认购的前述房屋已办理解押手续。腾翔公司陈述是2019年4月就该房屋办理的解押。江波陈述在签订认购协议时知道房屋存在抵押，但售房人员说过在签订认购协议后3至6个月内解押，没有收到过催签函，即便收到了催签函，也是在江波起诉至法院要求解除认购协议之后，腾翔公司才匆忙发出的。腾翔公司不认可江波所举情况说明的真实性，陈述腾翔公司从未或者授权他人刻制情况说明上的“上邦国际社区营销中心专用章”，腾翔公司也没有这枚印章，上邦国际社区营销中心既不属于腾翔公司的分支机构及内设机构，也不是腾翔公司的工作人员，情况说明不是腾翔公司的真实意思表示。江波举示了上邦国际社区营销中心的照片5张、电话费缴费发票及电话录音2份，照片显示在认购协议上签字的舒亮是腾翔公司上邦国际社区营销中心的工作人员，还曾被评为月销售冠军，电话费缴费发票显示舒亮的电话号是132xxxx9056，电话音录是江波的配偶陈强与舒亮的两次通话内容，通话中舒亮陈述上邦国际社区营销中心是腾翔公司的销售部门，舒亮知晓销售中心向江波出具情况说明一事，情况说明上的印章是销售部门在上邦国际社区营销中心加盖的，现在公司法务已经介入，销售部门就不再继续处理。江波还申请了2名证人罗强及邱渝萍出庭作证，2名证人都是本案所涉项目的购房者。罗强持有与腾翔公司签订的认购协议1份，腾翔公司出具的收据2张及上邦国际社区营销中心出具的承诺书1份。认购协议上有销售人员张天勇及赵伟的签字，承诺书上加盖有与江波所举示的情况说明上一样的印章，承诺书记载罗强所购房屋因抵押问题一致未能签约，承诺2019年9月30日之前退款并赔偿利息损失，罗强出庭陈述，认购协议上的张天勇及赵伟是腾翔公司销售人员，承诺书上的印章也是在腾翔公司销售部门上邦国际社区营销中心盖的。邱渝萍购房是拟登记在儿子卢泽宇名下，邱渝萍持有卢泽宇与腾翔公司签订的认购协议的复印件1份，腾翔公司出具的收据复印件1份及上邦国际社区营销中心出具的承诺书2份。认购协议复印件显示认购协议上有销售人员柯真洋的签字，有“原件已收，用于办理退款”的字样，该字样上盖有与江波所举示的情况说明上一样的印章。收据上有“原件已收，用于办理退款”的字样，该字样上盖有与江波所举示的情况说明上一样的印章。2份承诺书上有销售人员柯真洋的签字，并盖有与江波所举示的情况说明上一样的印章，其中一份承诺书承诺于2019年6月30日之前签订购房合同，另一份承诺书承诺2019年9月25日之前为卢泽宇办理退款。邱渝萍出庭陈述认购协议书上的柯真洋是腾翔公司销售人员，自己是为儿子卢泽宇联系买房，是自己一个人在经手办理，认购协议及收据原件在腾翔公司答应退款后被腾翔公司收回。腾翔公司不认可舒亮和赵伟是其公司员工，也不认可江波所持认购协议上的签字是舒亮和赵伟本人所签。一审法院询问腾翔公司所持有的认购协议上是否有舒亮和赵伟的签字时，腾翔公司不予回答。一审法院认为，江波与腾翔公司之间的认购协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。江波与腾翔公司签订认购协议认购腾翔公司开发的位于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路3号的上邦国际社区H组团15-59-x的房屋1套，江波依约向腾翔公司支付了购房款787071元及定金25万元，腾翔公司应该根据约定时间与江波签订商品房买卖合同，否则应该承担违约责任。双方之间签订的认购协议约定江波应于腾翔公司通知3日内签订商品房买卖合同，该约定将签约期限决定权完全赋予腾翔公司，相关约定在本质上是不够明确的，腾翔公司应该在合理期限内通知江波签订商品房买卖合同。腾翔公司在长达半年之久的时间内，一直未通知江波签订商品房买卖合同，直至2018年12月11日，上邦国际社区营销中心才向江波出具情况说明1份，承诺就江波所购房屋于2019年1月31日前解押，为江波签订商品房买卖合同。现有证据足以证明上邦国际社区营销中心是腾翔公司的销售部门，舒亮是腾翔公司销售部门工作人员，上邦国际社区营销中心专用章是腾翔公司销售部门加盖的印章，该营销中心作为腾翔公司该项目商品房的对外销售机构，向江波出具情况说明明确承诺了商品房买卖合同签订时间，其向江波所做承诺对腾翔公司有约束力，腾翔公司有义务积极准备履行合同，按约定在2019年1月31日之前办理解押手续并与江波签订正式的商品房买卖合同。腾翔公司营销中心出具情况说明前，腾翔公司未能在合理期间内对江波认购的房屋进行解押，也未通知江波签订商品房买卖合同；营销中心出具情况说明后，腾翔公司也未按照约定在承诺的时间内对江波认购的房屋进行解押，并与江波签订商品房买卖合同；江波起诉要求解除双方认购协议后，腾翔公司才一方面提出管辖权异议，另一方面向江波发出签约催签函，此时距离双方签订认购协议已经将近一年之久，商品房交易市场在此期间也必然存在各种变动，故腾翔公司的行为既违背诚实信用原则，也违反了双方认购协议约定，江波有权要求解除双方之间认购协议，腾翔公司依法应承担违约责任，一审法院对江波要求解除双方于2018年5月27日签订的认购协议的诉讼请求，依法予以支持。江波在合同签订后依约向腾翔公司预付购房款787071元，双方认购协议解除后，腾翔公司应该返还江波预付购房款，故对江波要求腾翔公司返还购房款787071元的诉讼请求，依法予以支持。江波在合同签订后向腾翔公司支付定金25万元，双方认购协议明确约定腾翔公司在约定期限内拒绝签订商品房买卖合同时，应向江波双倍返还已收取的定金，故对江波要求腾翔公司双倍返还定金50万元的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除原告江波与被告重庆腾翔实业有限公司于2018年5月27日签订的认购协议；二、被告重庆腾翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江波购房款787071元；三、被告重庆腾翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告江波50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8192元，由被告重庆腾翔实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人要求解除与上诉人于2018年5月27日签订的《认购协议》，并请求上诉人返还预付的购房款以及双倍返还定金，应否得到支持。现评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案上诉人与被上诉人于2018年5月27日签订《认购协议》，按照协议约定由被上诉人自愿认购上诉人开发的上邦国际社区H组团15-59-x号房屋，被上诉人须于上诉人通知3日内签署《重庆市商品房买卖合同》。协议签订后，被上诉人按照认购协议约定向上诉人支付了购房款787071元及定金250000元。但上诉人并未在协议签订后的合理期限内通知被上诉人签署《重庆市商品房买卖合同》。2018年12月11日，上诉人公司的销售部门上邦国际社区营销中心向被上诉人出具《情况说明》一份，承诺就被上诉人所购房屋于2019年1月31日前解押，为被上诉人签署《商品房买卖合同》。虽然上诉人对被上诉人在一审中举示的加盖有上邦国际社区营销中心专用章的《情况说明》真实性不予认可，但根据上诉人在本院二审中的陈述，被上诉人所认购的房屋系上邦国际社区楼盘，上诉人公司设立有专门的营销中心对该涉案楼盘对外进行销售，舒亮系营销中心的置业顾问，结合被上诉人在一审中申请的出庭证人罗强、邱渝萍的证词及罗强、邱渝萍在认购涉案楼盘房屋时上诉人公司销售部门在向房屋认购人出具的承诺书、售房专用收据等材料上加盖的上邦国际社区营销中心专用章的证据，足以证明上邦国际社区营销中心是上诉人公司设立的销售部门，舒亮是该销售部门工作人员，上邦国际社区营销中心专用章是上诉人公司销售部门加盖的印章，该营销中心作为上诉人公司该项目商品房的对外销售机构，向被上诉人出具《情况说明》明确承诺了商品房买卖合同签订时间，其向被上诉人所做承诺对上诉人公司具有约束力，上诉人公司有义务积极准备履行合同，按约定在2019年1月31日之前办理解押手续并与被上诉人签订正式的商品房买卖合同。而至被上诉人提起本案诉讼时，上诉人仍未按照双方签署的《认购协议》约定和出具的《情况说明》与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》，导致被上诉人不能实现合同目的，现被上诉人请求解除双方签署的《认购协议》，并要求上诉人退还购房款787071元，并双倍返还定金500000元，具有事实和合同依据，应予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费16384元，由重庆腾翔实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  申 威二〇二〇年四月二十四日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋