广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10140号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘帅帅，女，汉族，1985年10月19日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：杨晓帆，广东环鼎律师事务所律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场）与被上诉人刘帅帅房屋租赁合同纠纷一案，因不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万佳广场的上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项，改判驳回刘帅帅的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘帅帅承担。主要事实和理由：一、一审法院认定涉案商铺起租日自2016年10月17日起算，并在此基础上认定刘帅帅未拖欠租金及管理费，万佳广场系违约解除合同，实属认定事实错误。涉案商铺起租日应自装修免租期满之次日起算，刘帅帅拖延支付租金及管理费，万佳广场依约有权解除合同。二、一审法院判决万佳广场向刘帅帅返还租赁保证金系事实认定错误。依合同约定，刘帅帅未按期交付租金，万佳广场有权解除合同，没收租赁保证金，不予退还。三、一审法院认定万佳广场存在违约解除合同行为，并判决万佳广场向刘帅帅返还铺位转让费及赔偿装修损失，实属错误。刘帅帅自2016年9月28日起未向上诉人支付租金及管理费，已构成违约，万佳广场于2017年1月4日向刘帅帅发函通知解除合同的行为，属合法有权解除，不存在违约解除合同。关于铺位转让费，合同约定的该费用为前期装修费，按合同约定，该费用是刘帅帅委托万佳广场对商铺进行前期装修的费用。现因刘帅帅拖欠租金及管理费，万佳广场依约合法行使解除权，导致租赁合同目的无法实现的过错在于刘帅帅，其无权要求返还铺位转让费。关于装修装饰残存价值的赔偿，依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。作为承租人的刘帅帅拖欠租金及管理费的违约行为导致合同解除的，依法律规定，其无权要求作为出租人的万佳广场赔偿剩余租期内的装修损失。万佳广场的原审诉讼请求为：一、刘帅帅支付2016年9月25日至2017年1月4日止的租金及管理费共计29761元；二、刘帅帅按每月8840元的标准支付2017年1月5日至2017年6月12日共计5个月零7天的占有使用费（含管理费和租金）合计46262元。刘帅帅的原审反诉请求为：一、确认双方签署的商铺租赁合同于2016年11月6日解除；二、万佳广场向刘帅帅返还房屋保证金24960元、租金24960元、管理费2600元、房屋转让费2万元；三、万佳广场向刘帅帅赔偿装修费19600元、宣传费2500元；四、万佳广场承担本案所有诉讼费用。原审判决主文：一、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向刘帅帅返还租赁保证金24960元；二、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向刘帅帅返还租金536.77元；三、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向刘帅帅返还管理费1073.55元；四、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向刘帅帅返还铺位转让费15000元；五、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向刘帅帅赔偿装修损失12000元；六、驳回万佳广场投资发展有限公司的诉讼请求；七、驳回刘帅帅的其他反诉请求。本诉受理费1700.58元（已由万佳广场预交），由万佳广场负担；反诉受理费1083元（已由刘帅帅预交），由万佳广场负担570元，刘帅帅负担513元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院二审中，万佳广场提交了以下证据：一、深圳市公安局消防局于2003年向福田区园岭中路园中园一、二楼新一佳商场发放的建筑工程消防设计审核意见书及消防安全检查意见书，目的是证明万佳广场已于2003年9月8日取得深圳市公安局消防支队福田大队关于消防设计验收合格的请求意见书，并于2003年9月18日通过消防检查，因此万佳广场的整体消防验收早已于2003年完成。二、涉案商场内的中影影院、麦当劳餐厅的消防验收合格证及消防验收意见书，目的是证明部分商铺已于2016年10月17日前通过消防验收并正常经营，故商场整体消防验收通过前并不影响涉案商铺的正常经营。本院二审过程中去函深圳市公安局通心岭派出所，请求协助查询万佳广场工作人员与杨英等商户之间曾发生冲突并报案的相关情况，深圳市公安局通心岭派出所向本院做出《有关深圳市万佳广场投资发展有限公司与部分商户纠纷的报案情况记录和说明》。本院认为，针对上诉人的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：关于涉案商铺的起租日期问题。万佳广场主张2003年商场整体通过消防验收并获准开业后一直处于正常营业状态，2016年商场部分再次装修并没有导致商场停业，涉案商铺的实际经营活动并未因公共部分未经消防验收合格而受到影响，且2016年10月17日前已有部分商铺通过了消防验收，一审法院以涉案商铺所处商场1层整体消防验收合格之日作为起租日，与事实不符，应自装修免租期满之次日即2016年6月28日起算。对此本院认为，针对万佳广场上诉的涉案商场的消防验收问题，根据一审已查明的事实，新一佳超市有限公司园岭商场就商场一层2800平方米面积进行装修，消防主管部门于2016年3月8日对报送的装修工程作出《建设工程消防设计审核意见书》，后于2016年10月17日就上述一层局部2800平方米发放《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。也即是说，涉案商铺所在一楼2800平方米于2016年10月17日才获得投入使用的消防许可。按照万佳广场实际交付商铺的时间2016年4月28日，再计算免租期2个月，至2016年6月28日，涉案商铺尚不具备合法的投入使用条件，因此，万佳广场交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场存在违约情形。万佳广场主张涉案商场非新建场所，早于2003年就已消防验收合格，并且2016年10月17日已有部分商铺通过消防验收，万佳广场不存在违约。本院认为，即使涉案商场2003年已通过消防验收，但是2016年，涉案商场一层又申报了新的装修内容，消防主管部门也针对新的申报内容再次进行了审核、检查，因此，涉案商场此前的消防验收并不能替代新装修所需消防检查；同时，涉案商场一层个别商铺取得的消防验收并不能反证一层局部2800平方米可以投入使用，涉案商场一层可以投入使用的时间应当以新装修的消防验收时间为准。万佳广场上诉主张自2016年6月28日起租与事实不符，本院不予支持。涉案商铺的租金应从实际符合投入使用的时间即2016年10月17日起算。一审判决对此认定正确，本院依法予以确认。关于占有使用费和管理费的问题。万佳广场主张涉案租赁合同于2017年1月6日解除，刘帅帅占用涉案商铺直至2017年6月12日，理应按照租金标准支付占有使用费和管理费。对此本院认为，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证证明的义务，否则应承担不利的后果。万佳广场主张刘帅帅占用涉案商铺直至2017年6月12日，但其并未提交相关证据加以证明。考虑到万佳广场负有及时收回商铺、防止损失扩大的义务，一审法院根据万佳广场于2017年1月6日函告解除涉案租赁合同的事实，酌定万佳广场应于解除合同后8日即2017年1月14日收回商铺，并据此参照租金标准计算刘帅帅需支付的占用使用费和管理费，于法不悖，本院依法予以维持。关于租赁保证金应否返还的问题。万佳广场主张刘帅帅拖欠租金已经构成违约，根据涉案租赁合同的约定，其有权没收租赁保证金。对此本院认为，如前所述，涉案商铺的租金应从商铺实际符合投入使用的时间即2016年10月17日起算，万佳广场于2017年1月4日发函解除涉案租赁合同，而此时刘帅帅仍未有拖欠租金及管理费的行为，万佳广场发函解除合同的行为构成违约，故万佳广场主张没收租赁保证金无合同及法律依据，一审判决万佳广场需向刘帅帅返还租赁保证金符合法律规定，本院依法予以维持。关于万佳广场应否返还铺位转让费并赔偿装修损失的问题。如前所述，万佳广场存在违约解除合同的情形，一审法院据此判令万佳广场向刘帅帅返还铺位转让费并赔偿装修损失，并结合刘帅帅实际使用涉案商铺的时间以及租赁合同约定的租赁期限，酌定万佳广场需返还及赔偿的金额，符合法律规定，本院依法予以维持。综上，万佳广场的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审上诉费1139元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 庄 齐 明审判员 周   洁二〇二〇年四月二十二日书记员 钟雯（兼）