河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0522民初6001号原告：刘晓霞，女，1973年7月5日生，汉族，住安阳市北关区。被告：河南省大宇房地产开发有限公司，住所地：安阳市殷都区安钢大道310号。统一社会信用代码：914105006659755235（1-1）。法定代表人：张保庆，男，1958年11月11日生，汉族，住安阳市殷都区。职务：董事长。委托代理人：刘红芳，河南瀛睿源律师事务所律师。原告刘晓霞与被告河南省大宇房地产开发有限公司（以下简称“大宇房地产公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘晓霞、被告大宇房地产公司委托代理人刘红芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓霞向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年2月19日、2014年4月9日签订的两份“大宇.新天地楼宇认购协议”；2、判令被告退还原告两份协议的认购金共计276372元；3、判令被告按照房屋目前售价与购买价的差价赔偿原告损失；4、判令被告从2014年11月14日起至本案款项全部还清之日止，按该协议约定的总房款的日万分之五支付违约金；5、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月19日，原、被告签订“大宇.新天地楼宇认购协议”，约定由原告购买被告开发的水冶大宇新天地H区2层212号商业房，面积为52.84㎡，价格为265221元，并约定付款方式为按揭付款，原告首付50%，该首付款原告已经缴纳。2014年4月9日，原、被告再次签订另一份“大宇.新天地楼宇认购协议”，约定由原告购买被告开发的水冶大宇新天地H区2层226号商业房，面积为55.92㎡，价格为281151元，并约定付款方式为按揭付款，原告首付50%，该首付款原告已经缴纳。被告承诺在2014年年底即可办清手续并交付房屋，并宣称可由被告返租经营，但时至今日，被告一直拒不为原告办理完善房屋手续，拒不交付约定房屋，拒不履行宣传承诺。经原告了解，被告在2014年11月13日即已经取得了预售许可证，但却一直不履行双方签订的认购协议。综上，双方签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要条款，且被告已经收取原告相应房款，该协议应按商品房买卖合同对待。被告在取得预售许可后无故拒不办理网签备案且不交付所购房屋，其行为已经构成根本违约。原告有权解除两份协议，并要求被告按照诉讼请求赔偿相应损失。被告大宇房地产公司辩称，双方在认购协议中约定有仲裁条款，该案原告应当先向相关仲裁委申请仲裁。另原、被告签订的认购协议不具备商品房买卖合同的实质要件，不能按照商品房买卖合同对待，只是个预约合同。本案被告并不存在违约情形，原告要求解除协议及赔偿损失没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。原告应当向被告提供完整的办理银行按揭贷款手续，经被告多次催促，原告拒不配合，被告要求原告及时按银行办理按揭贷款的要求提供相关手续，并与被告签订商品房买卖合同。经审理查明，2014年2月19日，原、被告签订“大宇.新天地楼宇认购协议”，约定由原告购买被告开发的水冶大宇新天地H区2层212号商业房，面积为52.84㎡，价格为265221元，协议约定付款方式为按揭付款，首付款为总房款的50%即135221元，并自签订本协议之日起3日内付清，并在接到被告通知之日3日内签订《商品房买卖合同》，其余房款在签订《商品房买卖合同》后办理银行按揭手续，并按照《商品房买卖合同》的约定付款。协议签订后，原告于当日缴足首付款135221元。2014年4月9日，原、被告再次签订另一份“大宇.新天地楼宇认购协议”，约定由原告购买被告开发的水冶大宇新天地H区2层226号商业房，面积为55.92㎡，价格为281151元，并约定付款方式为按揭付款，首付款为总房款的50%即141151元，并自签订本协议之日起3日内付清，并在接到被告通知之日3日内签订《商品房买卖合同》，其余房款在签订《商品房买卖合同》后办理银行按揭手续，并按照《商品房买卖合同》的约定付款。协议签订后，原告于当日缴足首付款141151元。双方签订的两份认购协议中均约定通知方式为：1、被告可以用挂号信、快递、手递或者其他方式通知原告，原告必须保证所提供的联络方式准确无误，否则按本认购协议的约定承担通知不能的后果；2、被告按原告提供的联络方式发出通知，无人签收、拒签的，退回之日视为送达之日，他人代签的视为本人签收。另双方签订的两份认购协议中均约定争议解决方式：本认购协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向管辖地仲裁委申请仲裁。2016年11月4日，原告收到一条短信，短信内容为：“尊敬业主您好！我是大宇新天地营销部的张秀云，从2016年10月22号开始，我们已经陆续通知各位业主，从即日起可以办理进场装修手续了。具体事项请到售楼处详询!祝您身体××生活愉快！”2018年5月7日，原告曾将被告诉至本院要求解除协议，2018年6月29日，原告申请撤回起诉，本院裁定准许原告撤回起诉。另查明，被告2014年5月16日取得涉案商品房建设用地规划许可证，在2014年6月5日取得土地使用权证，在2014年7月29日取得建设工程规划许可证，在2014年11月10日取得建筑工程施工许可证，在2014年11月13日取得商品房预售许可证。现本案涉及的两处商业房被告已于2019年5月份对外出租。被告庭审中提供商品房买卖合同一份显示被告在2015年6月5日与他人签订关于大宇新天地楼宇1层商铺的商品房买卖合同，并在安阳县房管局办理了备案登记。以上事实，由原告提供的两份认购协议、收款收据两份以及被告提供的商品房建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证复印件各一份、编号为2015-1-D02的商品房买卖合同复印件一份、短信照片截图一张，以及原、被告的当庭陈述可以作为定案依据。本院认为，关于原、被告的纠纷是否应当首先由相关仲裁委进行仲裁处理的问题，根据《中华人民共和国仲裁法》第五条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外”、第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效”之规定，原、被告在认购协议中的争议解决方式中约定的仲裁委员会并不明确，现双方未能达成补充协议，应当认定双方关于仲裁的约定无效，本院认为应当由法院继续审理。另关于两份认购协议的性质问题。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括商品房预售合同。本案大宇房地产公司于2014年11月13日才取得商品房预售许可证，原告与被告签订认购协议书的时间分别是2014年2月19日和2014年4月9日，此时，大宇房地产公司还未取得商品房预售许可，不具备签署商品房预售合同或商品房销售合同的条件。原告与被告在认购协议中仅约定了认购房号、付款方式、建筑面积、单价，对商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有约定，案涉认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。双方当事人在认购协议中约定：按揭付款：首付款（总房款的50%）：￥141151元（含订金）（第二份协议中为“135221元”），须自签订本认购协议之日起3日内付清，并在接到甲方（即被告）通知之日3日内签订《商品房买卖合同》；其余房款在签订《商品房买卖合同》后办理银行按揭手续，并按照《商品房买卖合同》的约定付款。由以上约定可见，双方当事人虽然约定了认购房号、付款方式、建筑面积、单价，但仍一致明确还需在将来一定期限内另行签订《商品房买卖合同》，以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，涉案的两份认购协议的性质应为商品房预约合同。涉案的两份认购协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照两份认购协议的约定将购房首付款135221元和141151元足额支付给被告，双方在协议书中虽未明确约定签订《商品房买卖合同》的时间，但根据交易习惯，被告在涉案房屋取得预售许可证的时候应负有通知原告签订《商品房买卖合同》的义务，且在2015年6月被告即存在与他人签订《商品房买卖合同》的先例，被告虽提供一短信照片截图以证明其尽到了通知原告的义务，但根据该短信内容未能显示明确告知原告与其签订《商品房买卖合同》的意思表示，被告亦未能提供其他证据证明其履行明确通知原告签订《商品房买卖合同》的义务，故本院对被告称已经尽到通知义务的辩称不予采信。且原告因被告长期不与其签订《商品房买卖合同》，要求解除与被告签订的两份认购协议，被告不同意予以解除，现双方不能达成一致意见,双方未签订商品房买卖合同本约，且被告已经原告认购的商品房进行出租，根据被告存在一定违约行为的情况，故本院对原告要求解除两份认购协议的请求予以支持。该两份协议解除后，被告应当返还原告已经交付的房款。关于原告主张被告按照房屋目前售价与购买价的差价赔偿原告损失的请求。因双方的认购协议书性质属于预约合同，预约合同的目的在于订立本约合同，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，履行预约合同的结果是订立本约合同。在预约合同中，本约合同尚未成立，当事人不得请求对方履行本约义务。本案中原、被告没有签订《商品房买卖合同》这一本约合同，也没有约定交房时间，因此不存在补偿房屋差价的违约金问题。关于原告主张被告从2014年11月14日起至本案款项全部还清之日止，按该协议约定的总房款的日万分之五支付违约金的请求，因原、被告在协议中未约定被告的违约责任问题，故原告的该项请求本院不予支持，但被告应当根据公平合理原则，支付原告两笔首付款占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘晓霞与被告河南省大宇房地产开发有限公司分别于2014年2月19日和2014年4月9日签订的两份“大宇.新天地楼宇认购协议”；二、被告河南省大宇房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告刘晓霞购房款276372元；以135221元为基数，自2014年2月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；并以141151元为基数，自2014年4月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；二、驳回原告刘晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5445元，由被告河南省大宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  王明豪审 判 员  张 磊人民陪审员  王天福二〇二〇年四月二十日书 记 员  高 锐