湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初1183号原告（反诉被告）：姚毅，男，1978年4月16日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王小青，湖南瀚轩律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：蔡永忠，男，1968年12月26日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：张小雄，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，女，1971年10月17日出生，汉族，住长沙市天心区，系蔡永忠之妻，特别授权。原告姚毅与被告蔡永忠及蔡永忠反诉姚毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于同年3月26日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告姚毅及其委托代理人王小青，被告蔡永忠的委托代理人张小雄、李玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚毅提出诉讼请求：1、解除姚毅与蔡永忠2019年10月4日签订的《房地产买卖合同》，蔡永忠退还姚毅合同定金50000元；2、蔡永忠支付姚毅违约金2920000元；3、蔡永忠支付律师费用15000元。事实和理由：2019年10月4日，姚毅与蔡永忠签订了《房地产买卖合同》，约定姚毅购买蔡永忠所有的位于长沙市芙蓉区德政园XXXX房屋，总价款1460000元。合同约定，姚毅支付购房定金50000元（其中10000元10月5日支付，10月8日确定能过户时支付40000元）；姚毅2019年11月10日前审批通过房贷，并于11月30日前支付450000元；如一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋合同成交价20%的违约金。合同签订后，姚毅按照合同约定时间支付了定金50000元，但由于标的房屋被芙蓉区法院冻结，蔡永忠没有如期办理解冻手续，且不配合姚毅办理房贷手续，致使房贷未能审批通过。鉴于以上情况，姚毅停止了后续款项的支付，并催促蔡永忠及其妻子尽快办理相关手续，然而蔡永忠以各种借口拖延。2019年12月17日，蔡永忠妻子通过微信向姚毅提出解除合同，并且合同定金不予退还。经姚毅查询，蔡永忠已于2019年12月17日将房屋卖给第三方，并提交了过户申请。综上，蔡永忠的行为已构成根本违约，为维护合法权益，特诉诸法院，请求判如所请。蔡永忠辩称：1、姚毅的购房定金是在查询房屋能正常过户后才转账给蔡永忠的，蔡永忠按合同约定履行了自己的义务；2、2019年11月30日，按合同约定姚毅应当支付房款450000元，但姚毅几经催促仍不支付，因此姚毅违背了合同约定，且在办理房贷过程中，姚毅欺骗银行，超额申请，为此蔡永忠拒绝配合。综上，请求驳回姚毅的诉讼请求。蔡永忠向本院提出反诉诉讼请求：1、依法认定姚毅的定金50000元不予退还，并赔偿蔡永忠违约金292000元。事实与理由：2019年10月4日，姚毅与蔡永忠签订了《房地产买卖合同》，约定姚毅购买蔡永忠所有的位于长沙市芙蓉区德政园XXXX房屋，总价款1460000元。在查询房屋虽有超期冻结，但不影响过户的情况下，姚毅将购房定金50000元转账给蔡永忠，蔡永忠按合同约定履行了自己的义务。2019年11月30日，按合同约定姚毅应当支付房款450000元，但姚毅几经催促仍不支付，因此姚毅违背了合同约定，且在办理房贷过程中，姚毅欺骗银行，超额申请，为此未能成功申请。因蔡永忠急于处置房产，姚毅因不具备购买能力，拒不支付房款的违约行为给蔡永忠造成了巨大损失，为此诉至法院，请求判如所请。姚毅针对反诉辩称：1、蔡永忠违约在先，未能在合同约定的期限内办理完房屋解冻手续，致使房屋不具备买卖和过户条件，合同目的无法实现；2、姚毅购买房屋是为准备结婚用，经济条件虽不宽裕，但通过中介、借款、信用卡等形式已具备了购房能力。因此请求驳回蔡永忠的反诉诉讼请求。经审理查明：2019年10月4日，姚毅与蔡永忠及蔡永忠之妻李玲签订了《房地产买卖合同》，约定姚毅购买蔡永忠所有的位于长沙市芙蓉区德政园XXXX房屋，房屋总价款为1460000元。合同约定，姚毅支付购房定金50000元（其中10000元10月5日支付，10月8日确定能过户时支付40000元）；姚毅2019年11月10日前审批通过房贷，并于11月30日前支付450000元；如一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋合同成交价20%的违约金，房屋交易成功后，落户至姜巧连名下。合同签订后，姚毅按照合同约定时间支付了定金50000元，由于标的房屋被芙蓉区法院冻结，但已于2018年11月到期，出于自身原因，蔡永忠没有在2019年11月30日前到房管部门办理解冻手续，加上蔡永忠不配合姚毅办理房贷手续，同时标的房屋存在查封到期未解冻等情况，房贷未能审批通过，姚毅遂拒绝如期缴纳房款450000元。2019年12月17日，蔡永忠妻子通过微信向姚毅提出解除合同，并且合同定金不予退还。蔡永忠已于2019年12月17日将房屋卖给第三方陶洋波，并向房管部门提交了过户申请，因姚毅向本院申请诉前财产保全，冻结了标的房屋，致使未能过户成功。以上事实，有姚毅与蔡永忠签订的《房地产买卖合同》、定金转账凭证、长沙市不动产信息查询证明、李玲与姜巧连通话记录、双方短信微信聊天截屏、蔡永忠与陶洋波签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》、不动产登记证明等证据证实，有双方当事人的陈述及开庭笔录附卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点一是违约责任该由谁承担；二是定金应否退还。综合双方举证质证情况，蔡永忠没有在姚毅支付第一批房款450000元之前办理房屋解冻手续，直接导致姚毅行使不安抗辩，不支付第一批房款，应当承担一定的违约责任；在双方签订的合同中，并未约定以房屋解冻为支付第一批房款的前提条件，因此姚毅不支付房款，导致蔡永忠提出解除合同，并将房屋卖给第三方陶洋波，现合同目的不能实现，姚毅亦要承担一定的责任；姚毅要求蔡永忠支付违约金292000元，因姚毅在定金之外并未支付房款，且本身也存在违约行为，因此本院以定金为基数，酌情支持支付违约金15000元，定金全额退还；至于律师费因姚毅未提供委托代理合同及正式收费发票，本院不予支持；蔡永忠反诉请求姚毅支付违约金292000元，定金不予退还，没有事实和法律依据，本院不予支持；现双方均同意解除合同，加之合同目的已不能实现，因此姚毅要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除姚毅与蔡永忠2019年10月4日签订的《房地产买卖合同》；二、蔡永忠在本判决生效后十日内返还姚毅预交定金50000元，并支付违约金15000元；三、驳回姚毅的其他诉讼请求；四、驳回蔡永忠的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案案件受理费6655元，减半收取3327.5元，由原告(反诉被告)姚毅负担1331元，被告(反诉原告)蔡永忠负担1996.5元。反诉案件受理费3215元，由被告(反诉原告)蔡永忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖安定二〇二〇年四月十五日法官助理王琳书记员欧阳笠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。