广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10133号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈平，男，汉族，1978年4月11日出生，身份证住址江西省樟树市，委托诉讼代理人：曹海涛，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡李娜，广东华商律师事务所实习律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场）与上诉人陈平房屋租赁合同纠纷一案，因不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万佳广场的上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为陈平向万佳广场支付2016年6月19日至2016年12月29日期间的租金及管理费共计83531元；撤销一审判决第二项，改判为陈平向万佳广场支付2016年12月30日至2017年4月30日期间的占用费52480元；撤销一审判决第三、四项。二、本案二审诉讼费用由陈平承担。主要事实和理由：一、一审法院认定的涉案租赁合同起租日期存在错误。涉案租赁合同起租日应自陈平实际开始经营涉案商铺之日，即2016年6月19日起算。二、一审法院判决万佳广场向陈平返还租赁保证金系事实认定不清。依合同约定，陈平未按期交付租金，万佳广场有权没收租赁保证金，不予退还。陈平的上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4375号民事判决第一项、第二项、第五项；二、改判万佳广场向陈平返还租金和管理费共计人民币13940元；三、改判万佳广场向陈平返还入场费人民币29000元；四、改判万佳广场赔偿陈平支出的装修费用共计人民币50000元；五、改判万佳广场承担陈平电子证据固化费用1000元；六、判决万佳广场承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一、万佳广场的招商人员及多位工作人员在进行商铺出租时承诺在商场完成装修且统一开业后才收取租金。陈平在一审中提交的证据七“万佳广场的招商微信宣传及发票”中明确显示万佳广场工作人员直至2016年10月仍在公开宣传中表示商铺“统一开业后收租”。二、《消防法》第十五条规定：“……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”而万佳广场在2016年10月15日才完成“1楼疏散楼梯室内装修工程”的消防验收，而“1楼室内装修工程”直至本案起诉时仍未通过消防验收，因此万佳广场仍不具备实际投入经营的条件，陈平理应不支付任何租金和管理费。三、根据万佳广场的承诺和违约行为，陈平并无支付租金的义务。陈平无任何违约行为，万佳广场主张的占有使用费和管理费也没有法律依据和事实依据。四、因万佳广场的承诺和违约行为，陈平并无支付租金的义务，陈平有权要求解除与万佳广场的合同，要求万佳广场返还陈平支付的租金、管理费、入场费，并赔偿陈平因装修涉案商铺支付的费用、电子证据固化的费用。万佳广场的原审诉讼请求为：一、陈平支付2016年6月19日至2016年12月29日止的租金及管理费共计83531元；二、陈平按照每月13120元的标准支付2016年12月30日至2017年4月30日的占有使用费（含管理费和租金，按每月租金12300元、管理费820元计算）合计52480元。陈平的原审反诉请求为：一、万佳广场向陈平返还三押一租及管理费共计50840元；二、万佳广场向陈平返还入场费29000元；三、万佳广场赔偿陈平支出的装修费用50000元；四、万佳广场承担电子证据固化的费用1000元；五、万佳广场承担本案所有诉讼费用。原审判决主文：一、陈平应于判决生效之日起十日内向万佳广场支付2016年11月17日至2016年12月29日期间的租金17458.06元，2016年12月17日至2016年12月29日期间的管理费为343.87元；二、陈平应于判决生效之日起十日内向万佳广场支付2016年12月30日至2017年1月6日的占有使用费3174.19元、管理费211.61元；三、万佳广场应于判决生效之日起十日内向陈平返还租赁保证金36900元；四、驳回万佳广场的其余诉讼请求；五、驳回陈平的其他反诉请求。上述第三项与第一、二项相抵后，万佳广场还应向陈平支付15712.27元。本案本诉受理费3020元（已由万佳广场预交），由万佳广场负担2690元，由陈平负担330元；反诉受理费1458元（已由陈平预交），由万佳广场负担361.25元，陈平负担1096.75元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院二审中，万佳广场提交了以下证据：一、深圳市公安局消防局于2003年向福田区园岭中路园中园一、二楼新一佳商场发放的建筑工程消防设计审核意见书及消防安全检查意见书，目的是证明万佳广场已于2003年9月8日取得深圳市公安局消防支队福田大队关于消防设计验收合格的请求意见书，并于2003年9月18日通过消防检查，因此万佳广场的整体验收早已于2003年完成。二、涉案商铺所在商场内的中影影院、麦当劳餐厅的消防验收合格证及消防验收意见书，目的是证明部分商铺已于2016年10月17日前通过消防验收并正常经营，故商场整体消防验收通过前并不影响涉案商铺的正常经营。本院二审过程中去函深圳市公安局通心岭派出所，请求协助查询万佳广场工作人员与杨英等商户之间曾发生冲突并报案的相关情况，深圳市公安局通心岭派出所向本院做出《有关深圳市万佳广场投资发展有限公司与部分商户纠纷的报案情况记录和说明》。本院认为，针对双方上诉人的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：关于涉案商铺的起租日期问题。万佳广场主张2003年商场整体通过消防验收并获准开业后一直处于正常营业状态，2016年商场部分再次装修并没有导致商场停业，涉案商铺的实际经营活动并未因公共部分未经消防验收合格而受到影响，且2016年10月17日前已有部分商铺通过了消防验收，一审法院以涉案商铺所处商场1层整体消防验收合格之日作为起租日，与事实不符，应以涉案商铺实际经营之日即2016年6月19日作为起租日。陈平则主张万佳广场未通过消防验收违反强制性规定，万佳广场实际并不具备经营条件，已构成根本违约，陈平无需支付任何租金和管理费。且万佳广场的招商人员在公开宣传中均承诺商铺“统一开业后收租”，万佳广场的行为违背了其招商时做出的承诺。对此本院认为，针对万佳广场上诉的涉案商场的消防验收问题，根据一审已查明的事实，新一佳超市有限公司园岭商场就商场一层2800平方米面积进行装修，消防主管部门于2016年3月8日对报送的装修工程作出《建设工程消防设计审核意见书》，后于2016年10月17日就上述一层局部2800平方米发放《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。也即是说，涉案商铺所在一楼2800平方米于2016年10月17日才获得投入使用的消防许可。按照万佳广场实际交付商铺的时间2016年4月27日，再计算免租期1个月，至2016年5月27日，涉案商铺尚不具备合法的投入使用条件，因此，万佳广场交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场存在违约情形。万佳广场主张涉案商场非新建场所，早于2003年就已消防验收合格，并且2016年10月17日已有部分商铺通过消防验收，万佳广场不存在违约。本院认为，即使涉案商场2003年已通过消防验收，但是2016年，涉案商场一层又申报了新的装修内容，消防主管部门也针对新的申报内容再次进行了审核、检查，因此，涉案商场此前的消防验收并不能替代新装修所需消防检查；同时，涉案商场一层个别商铺取得的消防验收并不能反证一层局部2800平方米可以投入使用，涉案商场一层可以投入使用的时间应当以新装修的消防验收时间为准。万佳广场上诉主张自2016年6月19日起租与事实不符，本院不予支持。陈平虽上诉主张万佳广场的招商人员曾承诺商铺“统一开业后收租”，但其并未提交充分的证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。故涉案商铺的租金应从实际符合投入使用的时间即2016年10月17日起算，一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于占有使用费和管理费的问题。万佳广场主张涉案租赁合同于2016年12月29日解除，陈平占用涉案商铺直至2017年4月30日，理应支付2016年12月29日2017年4月30日占用期间的使用费和管理费。陈平则主张万佳广场根本违约在先，万佳广场主张占有使用费和管理费无事实依据和法律依据。对此本院认为，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证证明的义务，否则应承担不利的后果。万佳广场主张陈平占用涉案商铺直至2017年4月30日，但其并未提交相关证据加以证明。同样，陈平亦未提交证据证明其关于万佳广场于2016年11月对涉案商铺进行锁门的主张。考虑到万佳广场亦负有防止损失扩大的义务，一审法院根据万佳广场于2016年12月29日函告解除涉案合同的事实，酌定万佳广场于解除合同后8日即2017年1月6日收回商铺，并据此计算陈平需支付的占用使用费和管理费，于法不悖，计算金额无误，本院依法予以维持。两上诉人的相关上诉主张均不成立，本院不予支持。关于租赁保证金应否返还的问题。万佳广场主张陈平拖欠租金已经构成违约，根据涉案租赁合同的约定，其有权没收租赁保证金。陈平则主张涉案商场未通过消防验收构成根本违约，其有权不支付租金及管理费，万佳广场亦无权没收租赁保证金。对此本院认为，如前所述，陈平逾期支付租金存在违约情形，万佳广场交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场亦存在违约情形。故万佳广场主张没收租赁保证金无合同及法律依据，一审判决万佳广场需向陈平返还租赁保证金符合法律规定，本院依法予以维持。关于万佳广场应否返还入场费并赔偿装修费、电子证据固化费的问题。如前所述，在两上诉人均存在违约行为的情况下，陈平主张万佳广场返还入场费并赔偿其装修费、电子证据固化费无合同及法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院依法予以维持。综上，万佳广场及陈平的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审上诉费共计6360.5元，其中深圳市万佳广场投资发展有限公司已预缴的3758元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担;陈平已预缴的2602.5元，由陈平负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 庄 齐 明审判员 周   洁二〇二〇年四月二十二日书记员 钟雯（兼）