湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初12051号 原告：湖南达文西商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。 法定代表人：雷丹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑞，男，1986年12月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。 被告：朱米淇，男，1981年1月1日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：许惠，女，1985年7月12日出生，汉族，住长沙市开福区，系被告朱米淇之妻。 委托诉讼代理人：吴昌付，湖南泓锐律师事务所律师。 第三人：北京信和物业管理有限责任公司长沙分公司，住所地长沙市开福区新河街道北辰三角洲B2E2区6栋G层物业服务中心。 负责人：郭文芝。 委托诉讼代理人：周巍，男，1977年8月1日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。 委托诉讼代理人：龚怿恺，湖南锐眼律师事务所律师。 原告湖南达文西商业管理有限公司诉被告朱米淇、第三人北京信和物业管理有限责任公司长沙分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南达文西商业管理有限公司的委托诉讼代理人曾艳、张瑞、被告朱米淇及其委托诉讼代理人许惠、吴昌付，第三人北京信和物业管理有限责任公司长沙分公司的委托诉讼代理人周巍、龚怿恺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南达文西商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商业物业入场经营合同》，并判令被告将合同项下的商铺腾空，并以商铺形成附合的装饰装修现状向原告交还；2、被告向原告支付拖欠的租金208500元（从2018年11月1日起至2019年11月1日止），并按合同约定的租金标准支付从2019年11月2日起至商铺实际交还之日止的租金；3、被告向原告支付因逾期交付租金所产生的罚息20082.22元（从2018年11月1日-2019年11月1日止）；并按合同约定支付从2019年11月2日起至租金全部付清之日止的罚息；4、被告向原告支付赔偿金52124元；5、原告不予返还被告已缴纳的履约保证金；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告受北辰Ｂ2Ｅ2区商业街各业主委托，代理经营于管理商业街101间商铺。2018年4月20日，原告与被告就长沙市开福区《凤凰汇》商业项目内编号为Ｇ层061＋047号商铺签订《商业物业入场经营合同》。合同约定被告租赁上述商铺用于经营“蒸菜”（店名:长沙市开福区朱米淇蒸菜店）。商铺租赁期限为2018年4月20日起至2021年12月31日止。2018年7月1日开始计租。被告所租商铺第一年度月租金为17375元，以后每租赁年付的租金按合同约定的比例递增，租金支付方式为先付租金后使用，租金按约计算，按季支付。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告经营使用。被告仅按合同约定缴纳部分租金，截止2019年11月1日止尚欠租金208496元。原告多次以电话、函告等方式催促被告支付租金，但被告置之不理。根据合同约定，被告未按时支付租金、物业费、水电煤气费等费用超过15日的，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。现原告为维护自身的合法权益，特起诉至本院，请求判如所请。 被告朱米淇辩称：1、本案应为合同纠纷，并非租赁合同纠纷。因为双方签定的是《商业物业入场经营合同》，双方约定的是经营管理费，并非租赁性质，原告以经营管理合同作为收取租金的依据，明显没有法律依据，也与双方签订的合同约定不符，依法不应的到支持，请求驳回原告的全部诉讼请求；2、被告虽有欠缴经营管理费，但并无解约的意思表示，也无造成合同无法继续履行的违约行为，案涉商铺已经于2019年8月31日被达文西公司行使单方面解除权的方式收回。被告不应承担此后产生的租金及利息；3、原告请求支付欠付的管理费208496元属于计算错误，应为36877元，且已经以被告的资产设备折抵处理了；4、扣除被告店内资产的价值57800元，与欠付的管理费和物业费折抵后，被告不存在欠付原告的管理费和物业费了；5、原告有失诚信，在毫无经济损失的情况下，强行主张巨额违约金赔偿以及利息罚息，超出法律规定的范畴，依法不应得到支持。 第三人北京信和物业管理有限责任公司长沙分公司陈述称：被告自2019年1月起即欠付的物业费、水电费、截止目前共计欠付水电费及物业管理费16893.35元。第三人并未采取强制手段收回诉争房屋，仅为催收物业费、水电费的需要，不得已采取的锁门的形式，以确保被告缴清相关费用，且在第三人锁门之前，被告已将店铺内的桌椅、餐具设备等搬空，第三人并非被告商铺停止营业的原因。第三人工作人员在于商户沟通中，发现被告拟撤场，随后第一时间上门与其沟通，要求其在撤场前缴清所有欠费。本案为房屋租赁合同纠纷，被告欠缴到期租金、物业管理费、水电费的行为，是其在本案诉争合同中违约的唯一原因。第三人并非本案合同的主体方，被告欠缴原告的租金等违约行为与第三人无关，对于被告所欠第三人的费用，第三人将另案起诉，以维护自身合法权益。 根据当事人的陈述和经审查确认的商铺委托经营协议书、商业物业入场经营合同、收据、催款函等证据及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 原告系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法途径从商铺产权人手中取得商铺经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，原告对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区《凤凰汇》商业项目中的Ｇ层061号（建筑面积42.59平方米）的商铺为《凤凰汇》商业中心街的商铺，该商铺系案外人姜晓锦购买。原告与姜晓锦签订《商铺委托经营协议书》，约定：姜晓锦自愿将上述商铺委托给原告统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；委托期限内原告对姜晓锦委托的商铺及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项。姜晓锦同意不任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。原告作为管理方与被告作为经营方签订《商业物业入场经营合同》，合同约定：一、管理方将案外人姜晓锦的上述商铺交给经营方用于经营，经营期限自2018年4月20日至2021年12月31日止。2018年7月1日起开始计管理费；二、管理方保证依法拥有该商铺的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理；三、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营“蒸菜”，未经管理方同意，经营方不得擅自改变经营范围；四、经营方经营的该商铺的首个经营月管理费为17375元，以后经营年度管理费递增比例：2018年4月20日至2020年4月20日每平方米270元，2020年4月20日至2021年4月20日继本合同剩余管理日期月经营管理费在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算，经营方应于签订本商业经营合同之日一次性支付三个月管理费52124元给管理方，后续管理费按季度在每季度的末月28日之前（即每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，经营方应从逾期之日按欠付管理费金额的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息，直至付清全部欠付管理费为止；五、本合同签订前，经营方需支付52124元作为定金，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金。保证金由管理方在整个经营期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金中的80%即41699元由管理方在十日内退还给经营方，但不计利息。剩余20%即10425元转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，由经营方承担，管理方可在产品售后服务保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该履约保证金作为违约金全额支付给管理方；六、经营期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由经营方承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠管理费违约的约定承担违约责任，期中物业费按每月290元向物业公司交纳；七、由经营方自行装修该商铺，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工……经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除合同后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿；八、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更。合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还经营方经营保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）的管理费，不予退还经营方支付的本合同保证金，经营方还需向管理方支付6个月管理费的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿；九、如发生下列情况之一者，管理方有权终止合同：……（5）经营方未按双方约定如期支付管理费，拖欠管理费、物业费、水电煤气等费用超过15日的，管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月的管理费作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究经营方的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，被告于2018年4月20日，依约向原告支付了租金，履约保证金共计154248元，原告向被告交付了商铺后，被告进行经营。但被告此后未按约交纳房屋管理费、水电、物业费。截止至2018年10月31日，被告仅共计向原告支付了171623元（其中2018年4月20日付款154248元，2018年10月31日付款17375元）。2018年8月底，被告因改变经营方式，在撤去大部分设备后，因其欠缴的房屋管理费、水电、物业费，2019年9月1日，第三人收到原告的通知后，将诉争的商铺锁门，并交钥匙交由原告处。 庭审中，被告称在其店内尚有资产的价值57800元，与欠付的管理费和物业费折抵后，被告不存在欠付原告的管理费和第三人的物业费。对此原告及第三人均不认可。三方并未协商由被告放置的设备进行折抵所欠的费用。 本院认为，一、根据原告与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，原告有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利，本案合同中所称的管理费即租金性质； 二、原、被告签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。根据合同约定，如被告欠租超过15日，原告有权解除合同，原告在被告欠租后，已于2019年9月1日通过第三人将商铺收回。双方的合同已实际解除，故对原告要求解除双方签订的《商业物业入场经营合同》，本院已不再处理。合同还约定“因经营方违约管理方依法解除后，装饰装修按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿”。故原告请求被告按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，本院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。 三、租金支付及违约责任承担问题。被告从按约支付房租，基于原告收回商铺的时间即2019年9月1日，根据合同约定的租金标准和支付时间，截止至2018年8月31日止，被告应支付给原告的租金为243245.33元（2018年6月28日应付2018年7月至2018年9月份应付52124元、2018年9月28日应付2018年10月至2018年12月份应付52124元、2018年12月28日应付2019年1月至2019年3月份应付52124元、2019年3月28日应付2019年4月至2019年6月份应付52124元、2019年6月28日应付2019年7月至2019年8月份应付34749.33元）。因被告逾期未付租金，在履约上有过错，应承担相应的违约责任。本案中，原告依据合同的约定，请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其同时请求违约金和损害赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。考虑被告的经营状况以及本案的实际情况等因素，本院酌情以租金逾期付款利息作为本案违约责任承担方式，合同约定从逾期付款之日起按欠租金的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息过高，本院酌情予以调整，结合被告逾期付款的原因以及本案的实际情况等因素，本院酌情按年利率6%计算。上述租金，冲抵被告已支付的履约保证金，根据合同约定，被告分别应支付原告的租金，计算至2019年8月31日，其上述应付租金分别逾期156天、64天，逾期利息为1850.6元[（36873×245天÷365×6%）＋（34749.33×64天÷365×6%）]。以后的逾期付款利息以尚欠租金71622.33元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止；对原告要求不予返还被告已支付的履约保证金，本院不予支持。对原告辩称被告称在其店内尚有资产的价值57800元，与欠付的管理费和物业费折抵后，被告不存在欠付原告的管理费和第三人的物业费的主张。在原告及第三人均不认可，且被告无任何证据证明三方已协商折抵的依据，对此本院不予采信。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告湖南达文西商业管理有限公司与被告朱米淇签订的《商业物业入场经营合同》已解除，被告朱米淇在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告湖南达文西商业管理有限公司交还； 二、被告朱米淇在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司租金71622.33元； 三、被告朱米淇在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司逾期利息1850.6元（已计算至2019年8月31日），2019年9月1日后的逾期付款利息，以上述第二项确定的租金为基数，按年利率6%计算至清偿之日止； 四、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2755元，由原告湖南达文西商业管理有限公司承担1000元，由被告朱米淇承担1755元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李益芳 二〇二〇年四月七日 代理书记员  蒋运佳