北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初78818号原告：北京市朝阳永兴水暖建材供应站，住所地北京市朝阳区广渠东路小郊亭。法定代表人：赵如千，经理。委托诉讼代理人：赵林，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1377号。法定代表人：李伟杰。委托诉讼代理人：韩骁，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：常莎，北京市京都律师事务所律师。第三人：北京常绿餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1720号B座一层101室。法定代表人：刘伟，执行董事。第三人：北京墨蜂智谷文化创意产业有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1720号一层101室。法定代表人：张国荣，总经理。委托诉讼代理人：秦江涛，男，1975年1月16日出生，汉族，北京墨蜂智谷文化创意产业有限公司副总经理，住北京市海淀区。原告北京市朝阳永兴水暖建材供应站（以下称原告）与被告北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，并依职权追加北京常绿餐饮有限公司（以下简称常绿公司）、北京墨蜂智谷文化创意产业有限公司（以下简称墨蜂智谷公司）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵林，被告委托诉讼代理人韩骁、常莎，常绿公司法定代表人刘伟及墨蜂智谷公司法定代表人张国荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年7月1日至2020年1月21日的房屋使用费3021700元；2、被告支付2019年6月17日至2019年9月6日的电费25672.5元、水费3100元；3、被告支付2019年7月1日至2020年1月21日的卫生费1684.93元；4、被告支付延期施工赔偿款479732.82元。事实和理由：2009年10月18日，我公司与被告签订《租赁合同》，约定我公司将北京市朝阳区广渠东路xxx号院内的厂房2680平方米、办公室600平方米（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期自2009年11月1日至2019年6月30日。涉案房屋系我公司自常绿公司承租，我公司与常绿公司的租赁合同租期亦到2019年6月30日。因政策要求，常绿公司需对包括涉案房屋在内的整个产业园区进行加固整改施工，故合同到期后我公司和被告均已不具备续租条件。为避免损失，我公司多次要求被告于2019年7月1日之前腾空房屋，但被告仅于2019年7月10日将600平方米办公用房腾空，2680平方米厂房以已经出租给北京xxx汽车贸易有限公司为由一直未腾退。被告拒不腾房的行为导致产生占有使用费、延期施工等巨大损失，常绿公司按照每天每平米5.5元的市场价格向我公司索要占有使用费，并要求我公司赔偿损失。被告的行为严重侵害了我公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告并非涉案房屋的产权方，其与常绿公司的房屋租赁合同已于2019年6月30日到期并未续租，无权要求我公司支付使用费。我公司在2019年7月已经将厂房交由常绿公司的新承租人墨蜂智谷公司控制，只有部分财物留置，是常绿公司和墨蜂智谷公司不同意我们搬走。在我公司使用涉案房屋期间，园区内断水断电，导致厂房无法正常使用，水电费、卫生费、延期施工损失都是后期施工造成的，不是我公司的原因，故不同意原告的全部诉讼请求。常绿公司述称，2000年左右我公司向高碑店乡政府承租土地并建设了涉案房屋。2008年1月1日，我公司将涉案房屋出租给原告。2019年6月30日，与原告的合同到期后，我公司又将涉案房屋出租给墨蜂智谷公司，并通知原告和被告不再续租，房屋需要整改，但对方没有按时腾房，直到2020年1月21日才全部搬离。我公司从未阻止过被告腾房，原告主张的延期施工改造损失和房屋使用费应当直接由被告支付给我公司。墨蜂智谷公司述称，我公司于2019年6月与常绿公司签订房屋租赁合同，租金为每天每平米6元，租期自2019年7月1日起算。因被告拒绝腾房，常绿公司未按时将涉案房屋交付给我公司。我公司根据需要对整个园区进行改造，但因被告拒绝腾房导致工程延期。2019年10月，被告找到我公司想要继续承租，但提出的价格明显低于市场价，我公司未同意。作为园区管理方，我公司从未阻止被告腾房，是被告占用房屋并不遵守园区管理制度，给我公司造成巨大的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所在1720号院为高碑店乡高碑店村集体土地，由常绿公司向北京市xxx公司承租。2008年1月1日，常绿公司与原告签署《租赁合同》，约定常绿公司向原告整体出租常绿公司的土地及地面设施，租期自2008年1月1日至2019年6月30日，年租金为前五年180万元，后七年210万元。2009年4月30日，原告与高碑店村委会签署《高碑店村企业建房协议书》，经村委会同意建设房屋，建筑面积为2000平方米，施工时间为2009年5月2日至6月2日。2009年10月18日，原告与被告签署《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，其中厂房2680平方米，办公室600平方米，租赁期限自2009年11月1日至2019年6月30日，年租金为83万元，租金每季度交纳一次，自合同签订之日起，被告需首付2009年11月至2010年3月份房租，即345833元，以后每季度开始之前被告需全额支付下季度房租，被告如不能按期缴纳款项，原告有权终止本合同并由被告承担违约责任。在租赁期内的各种使用费由被告自行支付，原告负责将生活照明用电通入厂房内，动力电及水由被告自行接入。电费每度为1.1元，水每吨为4元，卫生费每年3000元，电费、水费为每月缴纳一次，卫生费每年缴纳一次。合同签订后，双方依约履行，后被告将涉案房屋其中1200平方米转租给北京驭宝行汽车贸易有限公司。2019年6月30日，原告与被告合同到期，双方未再续签。2019年6月15日，常绿公司与墨蜂智谷公司签署《房屋租赁合同》，约定将包括涉案房屋在内的1720号院C栋整体出租给墨蜂智谷公司作为办公场所使用，租期为15年，自2019年7月1日至2034年6月30日，租金标准为每平方米每天6元，常绿公司应于2019年7月1日将房屋（现状）交付给墨蜂智谷公司。2019年7月，北京xxx汽车贸易有限公司搬离涉案房屋，被告搬走了部分物品，但未将涉案房屋全部腾空。当月，常绿公司及墨蜂智谷公司开始对园区部分房屋进行施工改造。2019年8月，原告向被告发出律师函，要求被告腾退涉案房屋，并按照每天每平米5.5元的租金标准支付占有使用费，支付拖欠的卫生、水电费。庭审中，原告表示合同到期后已经明确告知被告不再续租，多次向被告发出腾房通知，并将腾房通知张贴于涉案房屋门上，但被告拒绝腾房，直至2019年12月还在持续经营。对此，被告否认看到过原告张贴的腾房通知，实际在2019年7月已经停止经营并搬离部分物品，未能彻底搬离的原因是：1、原告及常绿公司并未提前告知不再续租一事，甚至还说过可以继续使用一段时间，直至2019年7月才通知；2、2019年7月，墨蜂智谷公司对涉案房屋进行施工改造，涉案房屋已经不具备经营条件；3、2019年8月及12月，原告及常绿公司、墨蜂智谷公司采取封堵大门、焊围栏等措施阻止公司将剩余物品搬走。为此，被告提供园区内施工照片、被告经理与原告法定代表人、常绿公司法定代表人的对话录音及相关视频资料予以证明。原告、常绿公司及墨蜂智谷公司对被告提供的照片及音（视）频资料均不认可，称并未阻止被告搬家，施工原因是有关部门要求对园区房屋进行整改，亦提供相关照片，证明至2019年12月被告仍在正常经营。综合各方提供的现场照片可知，涉案房屋及涉案房屋周边在2019年7月后确实进行了部分施工，同时被告亦占有使用涉案房屋。2020年1月14日，本院组织各方进行现场勘验。涉案房屋分为东西两厅，西厅南侧房屋已经腾空，北侧房屋尚有升降机未拆除；东厅南侧房屋留有生活物品，北侧有置物架、汽车零配件等未搬走。2020年1月21日，被告将上述全部物品搬离并腾空了涉案房屋。庭审中，原告认为与被告合同约定的租金标准已经远远低于目前市场租金标准，故主张按照每天每平米5.5元计算房屋使用费；被告对此不认可，认为2019年7月后其并未正常使用涉案房屋。关于水电费，被告已交至2019年6月17日，原告代被告向墨蜂智谷公司交纳了至2019年6月18日至9月6日的水费3100元及电费25672.5元。关于延期施工损失，原告、常绿公司及墨蜂智谷公司表示因被告拒不按时腾房，导致墨蜂智谷公司无法按照政府和村委会的要求对包括涉案房屋在内的整个园区进行加固整改施工，发生延期赔偿款479732.82元，墨蜂智谷公司向常绿公司主张该笔款项，常绿公司则向原告主张。就此，墨蜂智谷公司提供其发送给常绿公司的《索赔申请函》，上载与常绿公司签署租赁合同后，委托第三方对园区内部分房屋进行改造，并在有效期内完工，但施工方2019年7月5日进场后，由于被告占用的2680平方米未交付，致施工方迟迟无法施工，被施工方索赔金额为479732.82元，要求常绿公司承担。常绿公司对该函予以回复，认可墨蜂智谷公司的索赔金额，并同意该费用在下次交纳房租时抵扣。经询，原告表示该款项并未实际支付给常绿公司，同意由被告直接赔偿给常绿公司，常绿公司亦要求被告直接赔偿。被告对该费用不予认可，认为与本案无关。经询，涉案房屋无产权文件，亦未取得建设工程规划许可证。经原告申请并提供担保，本院依法对被告名下价值的1511384.22元的财产采取了诉讼财产保全措施，原告交纳保全费5000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故原告与被告就涉案房屋订立的《租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告与被告的合同虽然无效，但被告实际占有使用了涉案房屋，应当向原告支付占有使用费。根据庭审查明的事实及现有证据，被告直至2020年1月21日才将涉案房屋腾空并交还，此前一直持续占有，被告虽辩称因原告、常绿公司及墨蜂智谷公司的原因导致无法正常经营，但其提供的证据不足以证明该情节，且不能改变其实际占有的事实，故应当向原告支付2019年7月1日至2020年1月21日的占有使用费。关于占有使用费的标准，原告与被告的租赁合同签订于2009年，距今已十年有余，约定的租金确明显低于目前市场价，完全参照当时约定的租金标准计算房屋使用费缺乏合理性，本院参照同时同地段房屋的租金标准，并结合被告实际使用情况等酌情予以确定。关于水电费，原告提交的证据能够证明其已经将涉案房屋水电费交纳至2019年9月6日，属于被告占有使用涉案房屋期间，应当由被告承担。卫生费部分，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩2019年6月17日之后的水电费及卫生费系因常绿公司及墨蜂智谷公司施工发生缺乏证据支持，本院无法采信。关于延期施工赔偿款的问题，该项费用系墨蜂智谷公司向常绿公司主张、常绿公司向原告主张后，原告向被告主张的款项，但现有证据不足以证明该损失实际发生且系因被告延期腾房而发生，故原告主张该项损失缺乏事实依据，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京市朝阳永兴水暖建材供应站支付二〇一九年七月一日至二〇二〇年一月二十一日的房屋使用费一百九十万元；二、被告北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京市朝阳永兴水暖建材供应站支付二〇一九年七月一日至二〇一九年九月六日的电费二万五千六百七十二元五角及水费三千一百元；三、被告北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京市朝阳永兴水暖建材供应站支付二〇一九年七月一日至二〇二〇年一月二十一日的卫生费一千六百七十三元；四、驳回原告北京市朝阳永兴水暖建材供应站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35055元，由原告北京市朝阳永兴水暖建材供应站负担12970元（已交纳），由被告北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司负担22085元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 洁审判员 胡莉芬审判员 吴 娜二〇二〇年四月三十日书记员 曹春静