江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初4757号 原告（案外人）：刘瑞云，女，1964年1月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：邵珠刚，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：张玉珍，女，1965年8月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告（申请执行人）：田树洲，男，1963年11月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 二被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 原告刘瑞云与被告张玉珍、田树洲、第三人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞云及其委托诉讼代理人邵珠刚、刘峻宇，被告张玉珍、田树洲的共同委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。第三人同力创展公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，张玉珍、田树洲与同力创展公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日作出(2016)苏0303民初1059号民事判决：一、同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息实际还清之日止；二、驳回张玉珍、田树洲其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据张玉珍、田树洲的申请，本院于2016年10月11日立案执行，案号为(2016)苏0303执2390号。因执行中查无可供执行的财产，本院于2017年4月10日裁定终结本次执行程序。后于2018年9月7日立案恢复执行，案号为(2018)苏0303执恢416号。 在该案执行过程中，本院依法作出(2016)苏0303执2390号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人徐州市同力创展房地产有限公司银行存款7759664元（不含迟延履行的利息）或扣留、提取其收入7759664元或查封、扣押其相应价值的财产。并依据该执行裁定书查封了包括案涉橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元114号房屋在内的多套房屋。案外人刘瑞云提出异议后，本院于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异134号执行裁定书，驳回刘瑞云的异议请求。 原告刘瑞云遂向本院提出诉讼请求：1、对橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元114室房产停止执行；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年7月3日，原告与同力创展公司签订《认购协议》一份，认购橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元114室。2015年6月18日，原告与同力创展公司签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房为橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元114室。合同签订后，原告支付全款，同力创展公司出具购房发票一张，总金额210万元。2018年5月30日，云龙法院作出（2016）苏0303执2390号查封、冻结财产通知书，原告才得知案涉房产由被告申请查封。2018年6月5日，原告向云龙法院提出书面异议，云龙法院于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异134号执行裁定，驳回原告的异议请求。为维护原告合法权益，依法诉至法院。 被告张玉珍、田树洲辩称：原告要求对涉案房屋享有优先权及撤销对涉案房屋强制执行无事实和法律依据。1、根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预报登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记才对不动产买卖设立了准物权效力。而网签仅属于行政管理，不具有准物权效力和物权效力。涉案房屋未办理不动产预告登记，更没有办理登记手续，所以被查封的房产仍归被执行人同力创展公司所有，这样不改变原告作为买受人仅享有请求被执行人交付房产之债权的客观事实，其基于商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力，更不能优于物权的效力。2、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，涉案房屋的用途为商服，不是用于居住，并且，原告也明确认可涉案房屋其没有实际占有。因此原告所提异议之诉不符合上述规定，其权利不能排除执行。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求，继续强制执行。 第三人同力创展公司未到庭陈述意见。 本院查明：2015年6月18日，原告刘瑞云与第三人同力创展公司签订《商品房买卖合同（网上备案专用）》一份，约定原告购买第三人开发的橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元114号房，该商品房用途为商服，总金额为210万元，签订合同时一次性付清房款，出卖人应当于2015年12月31日前交付房屋。当日，原告付清了房款，第三人开具发票一张，载明收取原告支付的橙黄时代山水丽庭10号楼1-114房屋购房款210万元。 本案审理中，原告提供同力创展公司与徐州淮海农村商业银行股份有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份，合同内容为同力创展公司将徐州市奎山街商铺出租给徐州淮海农村商业银行股份有限公司，租赁面积236平方米，租赁期限8年，自2013年起至2021年（月、日部分为空白），租金标准为每月每平方米932.203元，计年租金22万元。原告据此主张涉案房屋已统一出租给淮海农商银行，可以证明已经交付给了原告，交付的方式是由同力创展公司将商品房出租，在法院查封前，原告已合法占有案涉不动产。被告对该合同的真实性、关联性有异议。原告另陈述，（涉案房屋交付时）没有办理交付手续，2016年或2017年的时候原告就将房子交给他人卖烧烤，曾经实际占有该房屋，后来围墙拉起来就没法干了。 另，涉案工程至本案审结前因同力创展公司原因未经竣工验收，房屋亦未向原告办理过户登记手续。 本院认为，关于原告主张的优先权排除执行的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利包括了交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定在上述批复的基础上再次体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也更加明确了关于消费者生存权的判断依据。 本案中，原告购买涉案房屋用途为商铺，不宜认定原告符合上述优先权规定情形。原告以此主张停止执行，本院不予支持。 另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋没有经过竣工验收，不宜认定原告在查封前已合法占有的事实，原告所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。 经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘瑞云的诉讼请求。 案件受理费23600元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  孙卫红 人民陪审员  李庆玲 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  段文斐