四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初841号 原告：西昌邦泰置业有限公司，统一社会信用代码：91513401MA62H61W76，住所地：西昌市胜利南路2段（灵龙尚居）3幢2单元1层1号。 法定代表人：王用国，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭昉，四川益州律师事务所律师（特别授权） 被告：丁晓兰，女，汉族，1969年5月26日生，住四川省德昌县。 第三人：黄娟，女，汉族，1978年9月26日出生，四川省内江市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：陈筱军，四川昊通（凉山）律师事务所律师（特别授权） 原告西昌邦泰置业有限公司与被告丁晓兰、第三人黄娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。根据黄娟的申请，本院依法追加了黄娟为本案第三人，原告的委托诉讼代理人彭昉、被告丁晓兰和第三人黄娟的委托诉讼代理人陈筱军到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告在《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除之日起5日内配合原告办理商品房买卖合同的撤销备案手续（备案号：2016111400015）；3、判令被告按照商品房总价款的10%向原告支付违约金63233元；4、判令被告向原告支付律师费16000.00元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年11月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》（备案号2016111400015），约定被告购买原告建设开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房，商品房总价款为632334.00元。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第3项第(1)目约定：“如因买受人（即被告）原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的……买受人应当在出卖人（即原告）实际承担保证责任之日起十五日内归还出卖人代垫款项、被划扣的保证金及上述违约金，否则经出卖人催告后三日内买受人仍未履行相应义务的，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行销售……并有权就该房屋出之后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用），并向买受人收取总房价款的10%的违约金。”另外，《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第3项第(2)目亦有类似约定。2016年11月14日，原、被告双方以及案外人中国银行股份有限公司凉山分行（下称“中国银行凉山分行”）签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号2016年南山字126号）及附件，约定中国银行凉山分行向被告提供贷款人民币500000.00元，贷款用于购买原告建设开发的商品住房，支付方式为受托支付，原告就该笔贷款承担连带保证责任。2019年9月18日，因被告未按照贷款合同偿还贷款，中国银行凉山分行向原告发函要求原告承担保证责任，2019年9月25日，原告代被告向中国银行凉山分行清偿了贷款本金463576.20元及利息7994.29元。原告认为：《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违法法律、法规禁止性规定，合法有效，应得到全面履行。现因被告原因导致原告承担了保证责任，合同解除条件已经成就。因此，为维护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告丁晓兰辩称：房子是我哥的，是以我的名义买的，现在他已经跑了，我也没办法。开发商有责任，当时他们允许借名买房，借名协议也是在售楼部签的，你们要找到丁小明来承担责任，你们明明知道出资人是丁小明不是我，我也是被害人，什么都不懂,签订购房协议后，办理贷款我去了的，留了我的电话，丁小明一直在还贷款，还了两年多，银行也没通知过我，直到去年银行才打电话催我还款，告诉我几个月没还贷款了，我才知道丁小明没有还贷款了。 第三人黄娟称：原告的诉讼请求不应当得到支持，案涉房屋在2018年11月5日通过西昌市夏天房地产经纪有限责任公司的居间介绍，由出卖人丁小明、丁晓兰、毛泽顺与我签订了存量房买卖合同，我已经依约向出卖人支付了相应购房款，原告起诉依据承担担保责任就要解除房屋买卖关系在本案中的诉讼请求不应当得到支持，如得到支持则会造成我方交易标的不复存在。 本院经审理认定事实如下:2016年11月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》（备案号2016111400015），约定被告购买原告建设开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房，商品房总价款为632334.00元。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第3项约定：“(1)如因买受人原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人需从出卖人实际承担承担保证责任之日起按代垫款项的每日万分之一向出卖人支付违约金。买受人应当在出卖人实际承担保证责任之日起15日内归还出卖人代垫款项、被扣划的保证金（若有）及上述违约金；否则，经出卖人催告后三日内买受人仍未履行相应义务的，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人己付购房款中直接扣除款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税收及其他相关费用），并向买受人收取总房价款的10%的违约金。(2)如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且向买受人发出书面通知后，出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、出卖人所支付的诉讼费和律师费，以及向出卖人支付总房价款的10%的违约金。在抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿。(3)买受人偿还能力恶化（例如：买受人连续三期或累计六期未能按时足额偿还贷款本金及利息）或者买受人所购商品房被公安机关、法院等司法机构依法查封的，出卖人有权选择解除合同收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋。出卖人采取前述措施后，出卖人应退还给买受人的房款或出卖人处置房屋所得款项，优先用于抵扣买受人应向出卖人承担的相应款项（含出卖人代偿款项、总房款10%的违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税收及其他款项，并将剩余款项用于偿还贷款本息，解除查封等）；……。”被告丁晓兰在与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》后，于2016年11月14日、由丁晓兰、毛泽顺与中国银行股份有限公司凉山分行签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件，编号为2016年南山字126号，原告为保证人。该合同约定：被告丁晓兰、毛泽顺向中国银行股份有限公司凉山分行贷款50万元，贷款期限从2016年11月14日起至2036年11月14日止，贷款用途为被告购买原告建设开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房，还款方式为等额本息，还款周期为240期，被告丁晓兰用自己所购买原告建设开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房作为抵押担保，同时原告西昌邦泰置业有限公司作为保证人担保。在该合同的附件中约定：“借款人违约事件及处理：1、下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：(1)、向贷款人提供虚假资料、文件、信息或隐瞒家庭住房实有套数等重要事实、资料、文件、信息，可能或已经造成损失；(2)、未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；……。出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：(1)要求借款人限期纠正其违约行为；(2)宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；(3)全部、部分中止或终止受理借款人在其他合同项下的业务申请；对于尚未发放的借款，全部、部分中止或终止发放；(4)宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；(5)终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；……。(10)要求保证人承担保证责任；……。”同时约定：“如果借款在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。……。”2016年11月15日中国银行股份有限公司凉山分行按该合同约定将此贷款转给西昌邦泰置业有限公司后，被告丁晓兰向原告付清了全部购房款 632334.00元。被告丁晓兰按约定归还借款到2019年6月，此后就未再履行还款义务，2019年9月18日，中国银行股份有限公司凉山分行向原告发函要求原告承担保证责任，载明：“西昌邦泰置业有限公司：兹有我行客户丁晓兰（身份证号码5134011969××××××××），向我行申请个人一手住房贷款50万元，期限20年，用于购买贵公司开发的“南山国际社区康郡”10号楼10-2-501号商品房，该笔贷款已于2016年11月15日投放。截止2019年9月18日，该笔贷款已累计逾期100天，剩余本金 463576.20元，应收利息6909.38元，应收罚息132.00元，合计470617.58元。按规我行与贵公司签订的有关合同及协议，请贵公司立即回购该套商品房，承担保证责任为谢。”原告西昌邦泰置业有限公司收到后于2019年9月25日代被告丁晓兰归还了全部借款本金及利息471570.49元。2020年1月4日、1月6日原告通过快递业务和彩信向被告丁晓兰发出了《还款通知书》和关于解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的通知函。载明：“丁晓兰女士：您好！您于2016年11月7日与我公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016110700021）及相关附件、补充协议（以下简称“合同”），购买了我公司开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房。合同约定商品房总价款为632334元，采用按揭贷款方式支付房款，贷款银行为中国银行凉山分行。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第3项明确：如因您的原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致我公司承担保证责任的，您应当在我公司实际承担保证责任之日起十五日内归还我公司代垫款项、被划扣的保证金（若有）及上述违约金。由于您个人原因，您并未按期向中国银行凉山分行偿还贷款，2019年9月18日，中国银行凉山分行要求我公司承担保证责任。2019年9月25日，我公司代您向中国银行凉山分行清偿了您的贷款本金463576.20元及利息7994.29元。我公司与您联系要求您归还我司代垫款项，但您至今仍未归还。有鉴于此，现我公司再次通知您：请您立即归还我公司为您代垫贷款本金463576.20元、利息7994.29元、资金占用损失20000元。为妥善、及时解决贵我双方的争议事宜，请您尽快与我司工作人员联系!特此通知！我公司地址：西昌市胜利南路2段（灵龙尚居）3幢2单元1层1号，联系人：陆柳佳。”“丁晓兰、毛泽顺：我是西昌邦泰置业有限公司营销策划部工作人员陆柳佳。您与我司商品房买卖合同纠纷一案业已立案。为妥善解决您与我司的纠纷，避免诉累，我司将有关事宜告知您如下：1、请您立即偿还我司为您代偿贷款本金和利息，并向我司支付资金占用损失。2、若您没有资金偿还我司为您代偿的款项，请您前来我司，与我司协商一致解除《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》并配合办理合同备案撤销手续。若您与我司不能就上述事宜达成一致，我司将继续追究您的法律责任。请您主动与我联系，联系电话135××××4523。”被告丁晓兰一直未予以回复。原告为诉讼与四川益州律师事务所签订《委托代理合同》，向四川益州律师事务所支付了代理费16000.00元。 另查明：2018年2月，第三人黄娟与被告丁晓兰，案外人毛泽顺、丁小明签订了一份《存量房买卖合同》，向丁小明购买邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房，因原告尚未向被告丁晓兰交付该房屋，该合同并未实际履行。 原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《公证书》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、《同意强制执行声明书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《中国银行凉山分行借款借据》、《关于要求西昌邦泰置业有限公司回购“南山国际社区康郡”10号楼10-2-501商品房的函》、《贷款还款回单》、《贷款还款（已结清）凭证》、《还款通知书》、《解除通知函》、邮件投递记录、《告知函》、邮件投递记录、短信截图、社保信息、话费缴费收据、《四川省律师法律服务收费行业指标标准（试行）》、《委托代理合同》、发票、凭证等证据证实了上述事实，被告丁晓兰虽然认为自己是代哥哥丁小明向原告购买的房屋，但其自认是自己与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，并与中国银行股份有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》及附件、《同意强制执行声明书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》；第三人对原告提交的证据的真实性、合法性无异议，仅对证明内容有异议，但未提交相应的证据证明其理由成立。因此，本院对原告所提交的证据予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告西昌邦泰置业有限公司与被告丁晓兰签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及原告西昌邦泰置业有限公司、被告丁晓兰与中国银行股份有限公司凉山分行签订的《个人一手住房贷款合同》及附件均系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。由于被告未按照贷款合同偿还贷款，原告按照合同的约定履行了代偿义务，而被告在收到原告要求其归还代偿款项的通知后，未在合同约定的期限偿还原告代偿的贷款本息，根据原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金等。原告的诉讼请求符合双方合同的约定也符合《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十五条一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第九十三条二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十四条一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本院予以支持。 综上所述，原告西昌邦泰置业有限公司请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告在《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除之日起5日内配合原告办理商品房买卖合同的撤销备案手续（备案号：2016111400015）；3、判令被告按照商品房总价款的10%向原告支付违约金63233元；4、判令被告向原告支付律师费16000.00元；5、案件受理费由被告承担的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条一款、第九十三条二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条一款的规定，判决如下： 一、解除原告西昌邦泰置业有限公司与被告丁晓兰于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告丁晓兰在本判决生效后5日内配合原告办理商品房买卖合同的撤销备案手续（备案号：2016111400015）； 三、被告丁晓兰按照商品房总价款的10%向原告支付违约金63233元； 四、判令被告丁晓兰向原告支付律师费16000.00元； 上述第三、四项被告丁晓兰应付原告的款项在原告应退还被告的购房款中直接扣除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1781.00元，由被告丁晓兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  赵福来 二〇二〇年四月二十七日 书记员  刘 俐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。