贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1135号 原告：任燕，女，汉族，1976年8月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王龙贵，男，汉族，1968年11月9日出生，住址同上。 被告:贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区桂花路15号，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人:张立华。 委托诉讼代理人：肖顺裕、秦忠俊，均系贵州威迪律师事务所律师。 原告任燕、王龙贵与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告王龙贵，被告的委托诉讼代理人肖顺裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告申请办理毕节市七星关区逸景私享家园Ｂ幢2单元10层1号房的转移登记，并向原告交付商品房转移登记的有关文书；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金，该违约金以原告已付房款386847元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年12月27日计算至被告办理完毕商品房转移登记有关文书并交付原告之日止，暂计至2020年1月8日为386847×0.21‰×1474天＝119744.62元；3、判决被告返还向原告收取的预售登记费80元、燃气入户费2500元、电表入户费529元、电视入户费350元、相关税费4813元、补交款940元，合计9212元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为位于毕节市七星关区，总价款386847元。约定房屋交付时间为2014年12月31日前，被告承诺：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”被告直至今日也未办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，应承担违约责任。另，2014年8月27日，被告向原告收取预售登记费80元、燃气入户费2500元、电表入户费529元、电视入户费350元、相关税费4813元，此后又收取补交款940元，合计9212元，根据法律规定，前述款项应予退还。原告诉至法院，望判如所诉。 被告答辩称：被告答辩称：A栋涉案9户人家被告在2018年2月9日已经取得了初始登记，经被告多次通知A栋所有业主直至2019年1月，涉案9户人家不动产权证已经全部办理完毕，除李坤艳户外，其余8户业主已经领取了产权证，B栋两户因为部分业主没有交齐公共维修基金，其中包括本次诉讼案件中的黎阳、潘娇户尚欠1010元，以及未提供个人的契税等资料，导致B栋产权证在2019年12月12日办理初始登记，完全由被告承担违约责任显然是不公平的；2、城市规划的调整以及机构改革等不可抗力的因素导致迟延办证，被告不应当承担违约责任；3、本次11案件中办证的诉讼时效已经超过3年，诉讼请求不应当获得支持。4、原告主张的三通费已经超过诉讼时效，根据省人大法工委2014年4月17日的解释明确规定，2014年4月17日前收取三通费系合法的；其次，对于所收取的税费是原告的义务。 本院经审理确认以下事实：2015年1月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区。交房方面约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记方面约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”未约定转移登记日期及其违约金等事宜。补充协议中关于房屋登记方面约定：“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已经缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了购房款386847元。2014年8月27日，被告向原告收取相关税费4813元，2019年7月23日又收取补交房款940元。2015年12月4日被告向原告交付房屋。2019年12月12日，涉案房屋办理首次登记。2020年2月28日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料。2020年3月2日，涉案房屋办理完毕不动产权证书。后双方未就本案违约金事宜达成一致意见，原告诉至本院。 另查明，涉案房屋所在小区原规划容积率为4.99、建筑密度27.4%，2014年1月21日，经被告申请，政府有关部门同意将涉案小区容积率调整为5.56、建筑密度调整为29.5%。在原告拟购买涉案房屋之前，被告工作人员向被告出具《置业预算明细表》，预算拟收取原告登记费80元、燃气入户费2500元、电表入户费529元、电视入户费350元。 本院认为，本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。 原告按约定履行了付款义务，被告于2015年12月4日向原告交付了房屋，合同在房屋登记方面约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”未约定逾期办理转移登记违约金等事宜。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于房屋交付之日起360日内即2016年11月29日前为原告办理商品房转移登记，逾期未办理，即构成违约，应承担相应的违约责任。自2016年11月30日起，被告即进入违约期，其虽举《通知》等证据欲证明其在办理不动产登记证书之前就多次通知原告提交资料办理转移登记，但是，未能举证证明其通知是否送达原告等业主，故违约期限应截止2020年2月28日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料。被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年1月10日诉至本院，故2017年1月9日之前的违约金超过三年诉讼时效期间，本院不予支持。因此被告应以已付购房款386847元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年1月10日至2020年2月28日的违约金。 因涉案房屋已经办理转移登记，故原告要求被告办理转移登记的诉讼请求，本院不再支持。虽然被告曾以《置业预算明细表》的形式告知原告拟收取登记费、燃气入户费、电表入户费、电视入户费，但是原告未能举证证明被告实际收取该费用，故原告要求被告退还前述费用的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退化各项税费及补交款的诉讼请求，本院法律依据，本院不予支持。 被告答辩称系政府的城市规划的调整及机构改革导致其未能及时办理转移登记，属于不可抗力，可以免除违约责任。但是从被告所举证据七星关区人民政府批复（七星府复[2014]33号）可看出，规划调整的原因是“该公司申请对项目规划方案进行调整”。可见该规划调整与被告主观意志有关，其片面地将规划调整视为不可抗力没有事实依据。此外，被告也未举证证明何种机构改革以及机构改革与其迟延办理转移登记之间的因果关系。因此对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告任燕、王龙贵支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以386847元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年1月10日计算至2019年8月20日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年8月20日计算至2020年2月28日； 二、驳回原告任燕、王龙贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1440元（已减半收取），由原告任燕、王龙贵负担720元，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年四月二十三日 书记员  周 猷