江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终459号上诉人（原审被告）：北京老森商贸有限公司，统一社会信用代码91110114062785835R,住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村北5号平房。法定代表人：陈立君，总经理。委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥颐华律师事务所。委托诉讼代理人：王亦鹏，江苏剑桥颐华律师事务所。被上诉人（原审原告）：江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204MA1T5MH27K,住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道东大街综合楼。负责人：王万军，总经理。原审被告：陈立君，男，1985年7月18日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。原审被告：张正蓉，女，1993年1月8日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。原审第三人：杨卫青，男，1979年8月1日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。上诉人北京老森商贸有限公司（以下简称老森公司）因与被上诉人江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司（以下简称凤凰集团姜堰公司）、原审被告陈立君、张正蓉、原审第三人杨卫青房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初5050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人老森公司上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由凤凰集团姜堰公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。凤凰集团姜堰公司与老森公司签订房屋租赁协议过程中存在欺诈情形；双方签订的协议名为租赁实为合作经营，且协议中的条款对老森公司显失公平；老森公司未交纳租金是行使先履行抗辩权，并未根本违约；一审法院认定租赁协议于2019年8月26日解除，系认定事实错误，凤凰集团姜堰公司交付房屋的时间是2017年8月26日；截止2019年8月26日老森公司欠付租金应为17万元，并非一审判决认定的290332.51元；租赁协议系凤凰集团姜堰公司提供的格式合同，该协议中违反《合同法》第五十二条情形及加重责任的条款应认定无效。（二）一审判决适用法律错误，凤凰集团姜堰公司在签订协议过程中存在欺诈情形，且协议系其提供的格式合同，应适用《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十七条。（三）一审判决认定的8万元违约金数额过高，应当予以减免。被上诉人凤凰集团姜堰公司未发表答辩意见。凤凰集团姜堰公司向一审法院起诉请求：1.判决解除凤凰集团姜堰公司与老森公司2017年6月13日签订的租赁协议；2.判决老森公司和杨卫青将租赁协议约定的租赁房屋（约500平方米）及设备交付给凤凰集团姜堰公司；3.判决老森公司向凤凰集团姜堰公司给付截至2019年7月18日的租金248049.1元，自2019年7月19日至法院判决解除协议之日止的租金按每月33333元计算，协议解除后至实际迁让日止的损失参照每月33333元计算；4.老森公司向凤凰集团姜堰公司支付违约金40万元；5.陈立君、张正蓉对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.老森公司、陈立君、张正蓉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2017年6月13日，凤凰集团姜堰公司（甲方）与老森公司（乙方）签订租赁协议书一份，约定：甲方将坐落于泰州市姜堰区东大街2号凤凰姜堰书城大楼内二层西侧500平方米左右的房屋及部分设备租赁给乙方用于教育咨询、开办幼儿早教培训班，乙方租赁甲方场地不得用于其他用途，租赁期限为三年，自2017年6月18日起至2020年6月18日止；租金实行保底租金和浮动租金结合的方式，乙方每年向甲方缴纳不低于40万元租金，每月按约定比例收取，全年不足部分在每个租赁年度最后一个月一次性补足，考虑甲方在装修等方面的巨大支持，如果乙方收入达到如下幅度，按以下约定增收租金：（1）实际收入200万元以内（含200万元本数）部分，甲方按30%（含基础租金40万元）收取租金；（2）实际收入200万元以上（不含200万元本数）部分，甲方按35%增收租金；乙方全部收入委托甲方指派财务人员代收，每一个月结算一次，在下一个月的10日前，扣除30%作应收租金，扣除20%作保证金按约在此后分月返还，剩余50%余额在乙方签订确认清单后结算给乙方，20%的保证金四个月后结算，甲方于第五个月的10日前结算第一个月的余额给乙方，第六个月10日前结算第二个月的余额给乙方，以此类推（该款无利息，每个租赁年度最后一个月结清当年乙方余额）；甲方负责第一次装修完毕后将租赁标的交付给乙方，首次装修费用甲方承担；甲方负责帮助乙方代收教学的收费，在保证租金收取的基础上按约结算；乙方接受租赁标的后，不得转租或经营非本协议约定的其他项目；乙方签订本协议前，已承诺自身有能力以自己的名义经营租赁资产，在租赁期间不得变相拆股融资，不得与他人合作经营，否则视为乙方重大违约，甲方有权解除合同；乙方确保与甲方签订租赁协议后，在姜堰地区以甲方提供的租赁场地为唯一经营、培训地点，乙方自搬入甲方培训地点后，除泰州市姜堰区罗塘街道六角池街64号、66号的艾迪儿国际幼稚园的全托班外，其它培训地点当日立即停办，上述全托班至2017年8月31日结束，后并入本合同确定的租赁场地内经营；本协议租赁期满或依法解除后，乙方将租赁房屋、设备完整归还甲方，乙方投资装修的不可移动物无偿归甲方所有，乙方添置的可移动物品在三日内自行搬出，否则视为无主遗弃物，甲方有权直接处置，收益归甲方所有，乙方不得主张权益；如一方无故解除合同或重大违约致使本合同难以履行，由重大违约方承担违约金40万元给守约方；乙方逾期缴纳年度租金，按逾期租金额每日千分之一缴纳滞纳金，年度租金逾期三个月支付，甲方有权解除合同；特别提示：乙方在租赁经营期间，以自己的营业执照开展合法经营，与家长签订的早教培训协议应与本协议约定租赁期间同步，乙方有义务明确告知幼儿家长租赁期间时间跨度，对已经签订的超过本租赁协议时间跨度的早教培训协议，乙方在租赁协议终止前应有所安排，在租赁协议终止后另行租赁场地切实履行；陈立君自愿为乙方履约向甲方提供不可撤销之连带担保；等等。甲方负责人王万军在协议最后甲方处签字，甲方盖章，陈立君在乙方处签字，乙方盖章，同时陈立君、张正蓉在担保人处签字。协议签订后，凤凰集团姜堰公司将租赁房屋及设备交付老森公司使用，移交的设备有：鞋柜1组、坐凳17张、监控设备1套、音响4套（3大套1小套）、地垫5个教室（全脑2个教室、音乐2个教室、英语1个教室）、电视机1台（外装饰柜）。协议履行初期，凤凰集团姜堰公司帮助老森公司代收了一段时间早教费用，老森公司亦向凤凰集团姜堰公司支付了一定的租金。二、2019年3月8日，陈立君以泰州爱的源教育科技有限公司（以下简称爱的源公司，发包方）的名义与第三人杨卫青（承包方）签订承包经营协议一份，约定：爱的源公司将公司经营权发包给杨卫青经营；承包经营期限自2019年3月8日起至2020年6月20日止；承包费共50万元，因发包方截止2019年3月8日尚欠承包方22万元，因此承包方每月只需支付给发包方18600元，支付时间为每月8日；承包期间，承包方不可泄露发包方的课件机密；本合同期满后，会员所剩余全部课时由发包方负责消耗，与承包方无关，如果发包方不承担所剩余全部课时，须按正常售价核算其价值一并补偿给承包方，不得给承包方造成重大损失和不良影响；等等。协议签订后，杨卫青实际在租赁场地负责早教活动。后凤凰集团姜堰公司多次向老森公司催要租金，杨卫青代老森公司向凤凰集团姜堰公司支付了2019年3月、4月的租金及5月的部分租金。三、2019年6月12日，凤凰集团姜堰公司的工作人员与老森公司的会计、杨卫青对2018年6月19日至2019年5月28日期间的收入、支出及老森公司欠付的租金进行了结算。各方签字的结算表反映凤凰集团姜堰公司已经从老森公司的收入中扣减了此前所欠租金45888.7元，第二年度老森公司尚欠凤凰集团姜堰公司租金214716.1元。此后，凤凰集团姜堰公司向老森公司发送工作联系单一份，要求老森公司在2019年6月18日前上交所欠租金214716.1元。后老森公司未再向凤凰集团姜堰公司缴纳租金。四、爱的源公司为有限责任公司，股东为陈立君、王贲承，法定代表人为陈立君。五、陈立君与张正蓉系夫妻关系。一审法院认为，凤凰集团姜堰公司、老森公司签订的租赁协议不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，凤凰集团姜堰公司将租赁房屋及设备交付老森公司使用，按约履行了合同义务。截止2019年6月18日合同约定的履行期限已满二年，2019年6月12日经结算，老森公司尚欠凤凰集团姜堰公司第二年度租金214716.1元。后经凤凰集团姜堰公司催要，老森公司未能及时结清租金。2019年6月19日之后，老森公司又未能按约给付租金。老森公司的行为已构成违约，凤凰集团姜堰公司要求解除租赁协议符合法律规定，予以支持。因凤凰集团姜堰公司未向老森公司发送解除租赁协议书面通知，但在诉状中明确提出解除租赁协议，老森公司收到诉状副本之日视为其收到了解除通知，双方签订的租赁协议应于2019年8月26日解除。租赁协议解除后，老森公司应当向凤凰集团姜堰公司返还租赁房屋及设备，在老森公司实际交付租赁房屋及设备前，应当参照租赁协议约定的租金标准向凤凰集团姜堰公司支付占用费。凤凰集团姜堰公司、老森公司虽然在租赁协议中约定“如一方无故解除合同或重大违约致使本合同难以履行，由重大违约方承担违约金40万元”，而双方约定的最低年租金为40万元，违约金数额偏高，根据本案实际情况确定由老森公司支付违约金8万元。陈立君、张正蓉在租赁协议上签字提供担保，协议约定陈立君提供担保的方式是连带担保，未约定张正蓉提供担保的方式，张正蓉亦应当承担连带保证责任。陈立君在租赁协议履行过程中，未经凤凰集团姜堰公司同意，以爱的源公司名义将租赁协议的主要内容承包给第三人杨卫青，其双方签订的协议对凤凰集团姜堰公司不具有法律约束力，爱的源公司与杨卫青之间的承包关系由双方另行依法处理。老森公司虽然提交了一份其与凤凰集团姜堰公司签订的合作协议复印件，但未能提交原件，凤凰集团姜堰公司对上述复印件不予认可，故对其真实性无法确认。老森公司、陈正君辩称，其与凤凰集团姜堰公司签订协议是在受欺诈、胁迫的情形下签订，但未能提交证据证明其主张，故不予采信。张正蓉经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。判决：一、凤凰集团姜堰公司与老森公司2017年6月13日签订的租赁协议于2019年8月26日解除；二、老森公司于判决生效后十日内向凤凰集团姜堰公司返还租赁房屋及设备[租赁房屋位于泰州市姜堰区西侧，面积500平方米左右；租赁设备为：鞋柜1组、坐凳17张、监控设备1套、音响4套（3大套1小套）、地垫5个教室（全脑2个教室、音乐2个教室、英语1个教室）、电视机1台（外装饰柜）]；三、老森公司于判决生效后十日内向凤凰集团姜堰公司支付2019年8月26日前所欠租金290332.51元,自2019年8月27日起至老森公司实际返还租赁房屋及设备时止,每日按1095.89元向凤凰集团姜堰公司支付占用费；四、老森公司于判决生效后十日内向凤凰集团姜堰公司支付违约金8万元；五、陈正君、张正蓉对判决第二、三、四项确定的老森公司的义务承担连带责任；六、在老森公司、陈正君、张正蓉向凤凰集团姜堰公司履行判决第二项义务时，杨卫青应提供必要的协助；七、驳回凤凰集团姜堰公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，凤凰集团姜堰公司、老森公司于2017年6月13日签订的租赁协议系当事人真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，老森公司关于“租赁协议系凤凰集团姜堰公司提供的格式合同，该协议中违反《合同法》第五十二条情形及加重责任的条款应认定无效”的主张，明显缺乏事实和法律依据。老森公司主张其受欺诈签订租赁协议且协议内容显失公平,但未能提供证据证明自己的主张,即便其主张成立,其亦未在合理期限内主张撤销或变更合同。凤凰集团姜堰公司履行了交付租赁房屋及设备等合同约定义务，老森公司欠付租金且经催告后在合理期限内仍未履行，一审法院支持凤凰集团姜堰公司解除合同的诉讼请求，并无不当，老森公司主张未交纳租金是行使同时履行抗辩权，缺乏充分的事实和法律依据。因诉讼前凤凰集团姜堰公司并未通知老森公司解除合同，老森公司收到诉状副本应视为其收到了解除通知，一审期间老森公司并未明确提出确认解除合同效力的诉讼请求，故一审法院认定合同解除时间为2019年8月26日，符合法律规定，且因合同解除前后租金及占用费的计算标准一致，该合同解除时间的认定对当事人权利义务并不产生实质性影响。老森公司主张凤凰集团姜堰公司交房时间为2017年8月26日，但租赁协议签订后及履行过程中老森公司并未主张变更租赁期限的起止时间，2019年6月12日各方对欠付租金进行结算时老森公司亦未主张扣减相应租金，故老森公司的上述主张缺乏依据且与常理不符。一审期间，老森公司对凤凰集团姜堰公司提交的2019年6月12日租金情况统计表未提出异议，2019年6月19日至合同解除之日老森公司亦未给付租金，一审法院据此认定至合同解除时老森公司尚欠租金290332.51元，并无不当之处，老森公司主张欠付租金为17万元，明显缺乏依据。租赁协议约定的违约金为40万元，一审法院根据本案实际情况将违约金调整为8万元，并无明显不当之处。此外，一审判决亦不存在适用法律错误的情形。因此，对上诉人老森公司所持一审判决认定事实及适用法律错误、认定违约金数额过高的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人老森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10282元，由上诉人北京老森商贸有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年四月二十四日书记员  黄 璐