福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4568号 原告：宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组，住所地福建省宁德市蕉城区城南镇古溪村。 主要负责人：池友康，组长。 委托诉讼代理人：池宇清，福建之秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炳华，福建之秀律师事务所实习律师。 被告：林宽胜，男，1982年11月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：魏永建，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰建斌，福建广澜律师事务所实习律师。 原告宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组（以下简称古溪村二组）与被告林宽胜土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月22日再次公开开庭进行了审理。原告古溪村二组的主要负责人池友康及委托诉讼代理人池宇清、刘炳华，被告林宽胜的委托诉讼代理人魏永建、兰建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古溪村二组向本院提出诉讼请求：1.判决解除《土地租赁合同》，林宽胜交还租赁场地及地上建筑物；2.判令林宽胜支付结欠2018年12月31日前的租金23万元；3.判令林宽胜按18元／平方米支付自2019年1月1日起至返还租赁场地之日止的租金，暂计至2019年10月止的租金为90万元。事实和理由：古溪村二组与林宽胜于2012年8月23日签订《土地租赁合同》，约定林宽胜承租古溪村二组所有的位于宁德市蕉城区的场地，面积5000平方米，租期五年即自2012年8月1日起至2017年8月1日，租金为15.3元／平方米；若古溪村二组同意，可续租一年，租金不变；若上述租期届满后林宽胜续租，续租年限为三年即2018年8月1日起至2021年8月1日止，租金为18元／平方米；租赁场地建筑物归属权五年内属林宽胜所有，第六年开始应将建筑物归属权给予古溪村二组所有；租赁期限满后，林宽胜将场地及不可拆除地面建筑物一并归古溪村二组。合同履行期间，林宽胜经常未按期支付足额租金，截至2018年12月31日，林宽胜累计拖欠租金23万元；2019年1月至10月共计90万元租金亦未支付；截至2019年10月止，林宽胜累计结欠租金共计113万元。古溪村二组多次向林宽胜追讨，林宽胜拒不支付，其行为已经严重违约。 林宽胜辩称，1.古溪村二组作为本案诉讼主体不适格。案涉《土地租赁合同》的出租方为池友康等村民十四人，签订人也未经其他小组成员授权；古溪村二组不是《土地租赁合同》的签订主体，不具有作为本案原告的主体资格；2.案涉《土地租赁合同》违反法律强制性规范，属无效合同。应依法驳回古溪村二组的起诉或驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。古溪村二组出示的《土地租赁合同》《证明》《土地承包证》《照片》，林宽胜对其真实性均无异议，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，与本案具有关联性，本院予以确认。《土地租赁合同》虽未明确载明出租方为古溪村二组，但该份合同由古溪村二组组长池友康及其他12名古溪村二组成员签字，出租的场地亦属于古溪村二组集体承包土地，不论池友康等人在该份合同上签字是否得到古溪村二组全体成员同意，该份合同的出租方应认定为古溪村二组。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2012年8月23日，古溪村二组（出租方／甲方）与林宽胜（承租方／乙方）签订《土地租赁合同》，约定：（1）古溪村二组将位于蕉城区鹤鸣路南侧5000平方米的场地（东至蕉城中学围墙，西至海关办公楼围墙，南至水渠沿边，北至鹤鸣路）租赁给乙方从事生产经营活动；（2）每平方米按15.3元计算，每月租金计76500元，季度租金为229500元，按季度结清，乙方应在每季度开始前十天交清，逾期三个月后未交，甲方有权收回租赁权，终止本协议；（3）租赁期限自2012年8月1日起至2017年8月1日止，建筑物归属权五年内属乙方所有，第六年开始应将建筑物归属权给予甲方所有，但甲方同意乙方租赁期限再延长一年，租金按每平方米月租15.3元计算，即2017年8月1日起至2018年8月1日止计延长年限一年整；（4）租期届满后，乙方将场地及不可拆除地面建筑物一并归还甲方；在国家或政府未征用该地块的情况下，乙方优先承租，租期续租三年整，自2018年8月1日起至2021年8月1日止，月租金每平方米18元；如果乙方放弃续租，乙方须清场后，无条件将场地及地面不可拆除建筑物交还甲方，终止本合同；合同满后，甲方需给乙方一个月无租金搬迁；（5）乙方只承认甲方的整体，甲方内部的财产分配问题由甲方自行内部解决，与乙方无关等。 2.案涉《土地租赁合同》所涉场地属于古溪村二组集体承包土地，土地类别为水田，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日。 3.古溪村二组已将案涉场地交给林宽胜使用，系用于非农业建设，且未曾办理农用地转用审批手续。古溪村二组至今未收回案涉场地。 本案争议的焦点是：1.案涉《土地租赁合同》是否合法有效。如有效，应否解除；2.古溪村二组诉请要求林宽胜返还案涉场地及地上建筑物，应否支持；3.古溪村二组诉请要求林宽胜支付截至2019年10月31日结欠的租金113万元及2019年11月1日起至返还案涉场地之日止按每月每平方米18元标准计算的租金（即每月9万元），应否支持。 对于争议焦点1，本院认为，案涉《土地租赁合同》违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的强制性规定，应认定无效。理由是：案涉场地出租时为农用地，至今未办理过农用地转用审批手续，土地性质仍为农用地，而根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，未经依法批准不得将农用地用于非农业建设，而且，案涉土地类别为水田，属于农用地中的耕地，受国家特殊保护。根据案涉《土地租赁合同》的内容以及双方当事人的庭审陈述，结合该合同的实际履行情况，可以确定古溪村二组与林宽胜签订案涉合同时，合意改变了案涉土地的农业用途，合意将案涉土地用于非农业建设，该土地承包经营权流转行为违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第二项“土地经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”的规定。该规定是为了保护农村土地资源的合理开发和可持续利用而制定的禁止性强制性规定，违反该规定擅自改变土地的农业用途，有损国家、集体利益，故该规定应属于效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，案涉《土地租赁合同》违反了上述《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第二项的效力性强制性规定，应认定无效。也因此，案涉《土地租赁合同》不存在应否解除的问题，古溪村二组关于解除该合同的诉讼请求，本院不予支持。 对于争议焦点2，本院认为，林宽胜因案涉无效合同而占有、使用案涉场地，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”林宽胜应将其仍占有、使用的案涉场地归还古溪村二组。至于古溪村二组所主张的地上建筑物，古溪村二组并无证据证明其对地上建筑物享有所有权，地上建筑物亦非古溪村二组根据案涉合同交付给林宽胜使用的，故古溪村二组要求林宽胜交还地上建筑物的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 对于争议焦点3，本院认为，虽然案涉《土地租赁合同》无效，古溪村二组无权主张租金，但林宽胜已实际占有、使用案涉场地，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，林宽胜应当给予古溪村二组相应经济补偿，即向古溪村二组支付土地占有使用费。虽然土地租金与土地占有使用费法律性质不同，但鉴于古溪村二组已提出要求林宽胜支付费用的诉讼请求，为减轻当事人诉累，本院对古溪村二组提出的租金主张按照土地占有使用费予以处理。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，林宽胜应向古溪村二组支付的土地占有使用费可参照案涉合同约定的租金标准计算。古溪村二组主张截至2019年10月31日，林宽胜结欠土地占有使用费数额为113万元，林宽胜对此未提出异议，亦未提交相反证据予以反驳，本院对古溪村二组主张的数额予以确认。古溪村二组主张2019年11月1日起至返还案涉场地之日止的土地占有使用费按每月每平方米18元的标准（即每月9万元）计算，于法有据，本院予以支持。 综上所述，本院认为，林宽胜应向古溪村二组交还案涉场地，并按照案涉合同约定的租金标准向古溪村二组支付土地占有使用费至其实际交还案涉场地之日止，暂计算至2019年10月31日的土地占有使用费为113万元，之后的按照每月9万元的标准计算。古溪村二组的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林宽胜应于本判决生效之日起十日内向原告宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组交还位于宁德市蕉城区鹤鸣路南侧5000平方米的场地（东至蕉城中学围墙，西至海关办公楼围墙，南至水渠沿边，北至鹤鸣路）； 二、被告林宽胜应于本判决生效之日起十日内支付原告宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组截止2019年10月31日土地占有使用费113万元，并按照每月9万元的标准向原告宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组支付自2019年11月1日起至实际交还土地之日止的土地占有使用费； 三、驳回原告宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14970元，由被告林宽胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  钟兰军 人民陪审员  林立树 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则： （一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转； （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境； （三）流转期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力或者资质； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。