贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终235号上诉人（原审被告）：周霞，女，1979年1月11日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人周霞因与被上诉人贵州省铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭于2020年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人周霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周霞上诉请求：1.撤销原判；2.请求判决凯祺公司具有过错，并免除违约金；3.请求凯祺公司返还履约保证金1804元；4.一二审诉讼由凯祺公司承担。事实及理由：2014年8月17日，周霞与凯祺公司签订了显失公平的租房合同，该合同是周霞不了解麒龙国际市场的前提下所签订，凯祺公司隐瞒事实真相与周霞签订。凯祺公司口头承诺“该商铺市场周围具有10万常住人口，每天有6万人的客流量，是全铜仁市最热闹、最繁华的商业圈，只要商家入驻麒龙国际，凯祺公司将会每月定期免费做一次促销活动，负责将麒龙国际的市场炒热，成为铜仁最大的商业城，保证商家能在麒龙国际挖到第一桶金。”凯祺公司没有兑现承诺，没有将市场炒热，没有开拓市场繁荣市场的行为。凯祺公司做了大量的广告牌来误导和诱骗无市场经验的周霞，将最简易的毛皮房，以商铺最高价40元每平方米租赁给周霞，并要求周霞自行对商铺进行装修，造成了45259元的装修费经济损失。根据《合同法》第四十二条第二款、第三款的规定，应当承担损害赔偿责任。一审法院未认定查明案涉细节，核实案涉因素和正确运用法律，将周霞提供足以证明凯祺公司承担责任的证据不支持。凯祺公司明知周霞可能丧失履行债务能力而没有终止合同，将周霞的损失扩大，理应承担损害责任。案涉商铺是二线门口，位于小区消防通道，周霞在三年的经营过程中，凯祺公司的商业管理和物业卫生经营管理不善，给周霞的经营不能造成实际影响，凯祺公司有不可推卸的责任。请支持周霞的上诉请求。凯祺公司辩称，一、案涉《商铺租赁合同》系有效合同，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款仅是管理性规定，不是效力性强制规定。二、无论是否解除合同或者继续履行合同都是凯祺公司的权利，凯祺公司公司要求继续履行合同不是扩大周霞的损失。请求驳回上诉，维持原判。凯祺公司向一审法院起诉请求：1.请求判令周霞向凯祺公司支付租金44726元；2.请求判令周霞向凯祺公司支付自应支付之日起直至实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以10822元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以11254元为基数，从2017年12月31日起开始计算；第三笔违约金以11687元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以10963元为基数，从2018年12月31日起开始计算。以上四笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计13786元）；3．本案诉讼费由周霞承担。一审法院认定事实：2013年10月14日，案外人张俊与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定张俊购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A5幢-2层-2-9号房，建筑面积45.09平方米，套内建筑面积43.74平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，张俊与凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定张俊将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以张俊与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，张俊授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2014年8月17日，凯祺公司（甲方）与周霞（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0047），约定：一、甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。二、乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区，房号Ａ5栋-2层9号，共1间，计租面积45.09平方米，乙方经营范围为服务。三、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。四、装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。五、装修期和免租期届满后开始计租，租金为￥40元／平方米／月，月租金为￥1804元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。六、在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。七、双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥5412元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。八、乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥1804元，该履约保证金用于乙方履行本合同及相关经营责任的担保。九、乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。十、乙方在经营过程中所产生的物业服务费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。十一、未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。十二、乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。十三、如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务，违约责任及合同解除、续约及商铺返还、争议解决办法等。凯祺公司在签订合同后于2016年3月1日与周霞签订了《装修交接表》，告知允许周霞进场装修。周霞在庭审中称其已交付了三个月的租金5412元及履约保证金1804元给凯祺公司，于2019年6月11日与凯祺公司解除了租赁合同。对此，凯祺公司表示认可。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，2013年9月6日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，凯祺公司与周霞于2014年8月17日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。凯祺公司将涉案房屋交给周霞管理经营，给了周霞13个月的免收租金的期限，周霞在免收租金期满后经营期间不按约定支付房屋租金，违反了双方的约定。故凯祺公司要求周霞向其支付租金于法有据，但租金起算应从装修交接日2016年3月1日起至双方解除合同之日2019年6月11日止，减出16个月（其中包含13个月免收租金期及周霞已支付的3个月租金），即从2017年7月1日起计算至2019年6月11日止。周霞应向凯祺公司缴纳租金的明细如下：1.2017年7月1日至2017年12月31日的租金10824元（1804元×6个月）；2.2018年1月1日至2018年6月30日的租金11256.96元[1804元×3个月+（1804元×8%+1804元）×3个月]；3.2018年7月1日至2018年12月31日的租金11689.92元（1948.32元×6个月）；2019年1月1日至2019年6月11日的租金10824.75元[1948.32元×3个月+（1948.32元×8%+1948.32元）×2个月+（1948.32×8%+1948.32元）÷30天×11天]。以上租金共计44595.63元。故凯祺公司要求周霞周霞支付租金，于法有据，予以支持，但金额应为44595.63元。关于违约金问题。凯祺公司与周霞双方签订租赁合同时约定“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金”，周霞未按约定向凯祺公司支付租金，凯祺公司要求周霞支付违约金有理，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因周霞未按期交纳租金，凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：1.第一笔违约金以周霞所欠2017年7月1日至2017年12月31日的租金10824元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至全部租金付清之日止；2.第二笔违约金以周霞所欠2018年1月1日至2018年6月30日的租金11256.96元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至全部租金付清之日止；3.第三笔违约金以周霞所欠2018年7月1日至2018年12月31日的租金11689.92元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至全部租金付清之日止；4.第四笔违约金以周霞所欠2019年1月1日至2019年6月11日的租金10824.75元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至全部租金付清之日止。周霞辩称其与凯祺公司于2014年8月17日签订的租赁合同显失公平，该合同并非答辩人的真实意思表示。首先，周霞系完全民事行为能力人，双方在签订合同时凯祺公司没有强迫周霞签订合同等违反当事人意思表示的行为；其次，凯祺公司给了周霞13个月的免租期，在这13个月时间里，周霞除装修期外是实际经营的，其在经营过程中应该能够判断合同继续履行的后果；第三、如果双方签订的合同是一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使合同约定显失公平，周霞可在一年内要求撤销，但周霞没有提出撤销合同的主张，而是以不交租金的方式对抗。显然周霞的这一答辩意见不能成立。关于周霞辩称凯祺公司作虚假宣传，口头承诺“只要商户入驻，被答辩人每月要帮助答辩人义务做一次促销活动，将此处商铺炒热”等，但周霞没有提供证据证明该事实成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”周霞对此未提供证据证明，故周霞的该主张不予认可。关于周霞辩称凯祺公司对所租赁商铺的卫生环境管理方面有重大过失，导致周霞经营状况严重恶化的问题。周霞虽提供了2019年1月3日拍摄的照片证明环境污染的情况，但不能证明2019年1月3日的环境污染与周霞经营状况严重恶化存在直接的因果关系，且周霞从2017年7月1日起一直未按约定支付租金。故周霞的这一主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、周霞于判决生效后十日内支付凯祺公司租金44595.63元；二、周霞于判决生效后十日内支付凯祺公司违约金，第一笔违约金以周霞所欠租金10824元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以周霞周霞所欠租金11256.96元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以周霞周霞所欠租金11689.92元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以周霞周霞所欠租金10824.75元为基数从2019年1月1日开始计算。上述违约金均按照年利率6%计算至全部租金付清之日止；三、驳回凯祺公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取631元，由周霞负担。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、凯祺公司是否隐瞒真相、虚假宣传导致周霞错误判定签订了商铺租赁合同；二、周霞装修费是否可以抵扣所欠租金；三、凯祺公司是否应向周霞返还履约保证金；四、周霞欠付租金后产生的租金是否应适用减轻损失规则。关于焦点一：案涉商铺地理位置、周边环境清晰可见，当事人均可以通过观察、调研后做出合理判定。周霞自认在租赁商铺经营三年，期间并未对此提出诉讼。周霞并未提供充分证据证实凯祺公司隐瞒真相，虚假宣传。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”周霞应当承担举证不能不利后果。即周霞所提凯祺公司隐瞒真相、虚假宣传导致其错误判定签订了商铺租赁合同的上诉理由不能成立，不予支持。关于焦点二：周霞装修费与租金之间没有关联性，双方也未在租赁合同中约定。周霞经营损失于凯祺公司无关，其要求装修费抵扣所欠租金没有事实和法律依据，依法不予支持。关于焦点三：经查，周霞与凯祺公司的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》于2019年6月11日解除。根据租赁合同第（九）条约定“在乙方按约办理完毕相关交接手续及交清所有费用后，乙方所缴纳的履约保证金转为商品或服务保证金，在乙方退场满12个月，如乙方销售的商品或提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。若乙方退场后12个月内，乙方所销售产品或提供的服务发生纠纷，甲方有权将该履约保证金用于赔偿，不足部分甲方有权向乙方继续追偿”，履约保证金应在2020年6月11日后视情况按约处理。关于焦点四：周霞上诉提出凯祺公司明知其可能丧失履行债务能力而没有终止合同，将其损失扩大，凯祺公司应当承担损害责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”第一，租赁合同中承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，周霞未按期支付凯祺公司租金违反了主合同义务，凯祺公司可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定或者按照双方合同约定行使解除权。第二，凯祺公司请求周霞支付2017年7月至2019年8月间的租金不是周霞因违约给凯祺公司造成的损失，而是周霞承租涉案商铺应向凯祺公司支付的对价。故本案不适用减轻损失规则。综上所述，上诉人周霞的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1027元，由周霞负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年四月七日法官助理罗依婷书记员龚鉴