山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0304民初391号原告：李尊英，女，1953年3月12日出生，汉族，住淄博市博山区。委托诉讼代理人：张健，山东颜山律师事务所律师。被告：范月，女，1976年10月5日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：潘振，山东鲁衡律师事务所律师。第三人：孙丰旭，男，1977年6月19日出生，汉族，住淄博市博山区。原告李尊英与被告范月、第三人孙丰旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李尊英及其委托诉讼代理人张健，被告范月及其委托诉讼代理人潘振，第三人孙丰旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李尊英向本院提出诉讼请求：1、要求解除2017年11月13日与被告签订的二手房买卖合同；2、要求法院确认该房屋增加被告为共有人的登记行为无效，确认该房屋由原告单独所有；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年11月，被告与第三人因结婚事宜与原告协商，被告提出要求婚房，遂提出购买原告所有的博山区中房翡翠水岸62号楼2单元1层西户房屋份额，原告为了第三人能完婚同意以上方案并签订合同。后被告和第三人以“办公证”为由，在被告未支付购房款且原告不明知的情况下带原告到博山区不动产交易中心将房屋登记为原告与被告按份共有。登记后被告从未提及房款支付，也未履行任何付款义务。现被告多年拖欠原告购房款已构成根本违约，原告依法要求解除合同，同时房屋过户时原告因受被告欺骗且对价款、付款和房屋过户登记的法律意义均存在重大误解，要求确认登记无效，恳请法庭依法判决支持原告的诉讼请求。被告范月辩称，一、李尊英第一项诉讼请求与第二项诉讼请求并非基于同一法律关系，不应在同一案件中进行审理，请求法院依法向李尊英释明选择其中一项诉求主张权利，如李尊英不予选择，请法院依法驳回李尊英的起诉。李尊英的第一项诉讼请求是解除二手房买卖合同，属于商品房买卖合同纠纷，第二项诉讼请求是确认登记行为无效，确认房屋权属，属于对行政机关作出的行政行为的效力进行确认，属于行政诉讼受理范围，这两项诉讼请求不是基于同一法律关系，依法不应在同一案件中进行审理，请求法院依法向李尊英释明选择其中一项主张权利，并依据其选择确定的诉讼请求作出判决，如李尊英不予选择，请法院依法驳回李尊英的起诉。二、李尊英诉讼请求第一项为解除合同，解除权属于形成权，适用除斥期间，须在除斥期间内行使，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，李尊英起诉时除斥期间已经届满，解除权已经消灭，请求法院依法驳回李尊英的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，结合本案事实，涉案合同应适用一年的除斥期间，李尊英与答辩人签订二手房买卖合同的时间为2017年11月13日，李尊英起诉之时除斥期间早已经届满，解除权已经消灭，请法院依法查明事实，驳回其诉讼请求。三、李尊英诉状中所述情况与事实不符，涉案房屋已经办理完房屋过户登记，答辩人已经按照合同约定及双方约定向李尊英支付了全部购房款，涉案二手房买卖合同已履行完毕。2017年10月，答辩人与李尊英之子孙丰旭就结婚购买婚房事宜与李尊英协商，约定答辩人以10万元（含过户应缴纳的税费等）的价格购买李尊英名下涉案房屋50%的产权。因李尊英与刘建政等房屋买卖合同纠纷一案[（2017）鲁03民终2250号]需要用钱，李尊英要求答辩人以现金（李尊英因官司缠身，不同意答辩人向其转账）的形式向其支付51000元，然后为答辩人办理过户事宜。答辩人准备好资金后向李尊英支付购房款51000元。李尊英收到上述款项后，于2017年11月13日与答辩人共同在博山区不动产登记中心签订了《山东省二手房买卖合同》，并为答辩人办理了过户，办理过户需缴纳的税金、测绘费等13550.22元均由答辩人支付，即截止2017年11月13日答辩人总计支付购房款64550.22元。房屋过户完成后，李尊英告诉答辩人说：你们（答辩人与孙丰旭）结婚还得装修婚房，结婚后大家就成了一家人，日常生活中还得需要你们照顾，我的生活中有些费用也得你们花费，剩余的购房款不用再支付给我了。故答辩人便未再向李尊英支付剩余款项，李尊英也从未再向答辩人主张剩余购房款。按照合同约定及双方约定，涉案房屋买卖合同已经履行完毕，请求法院依法查清事实，驳回原告李尊英的诉讼请求。综上，李尊英要求解除合同与确认登记无效、确认房屋权属不是基于同一法律关系，请法院依法向李尊英释明择一诉求主张权利，李尊英行使解除权已经超过法定的除斥期间，且涉案合同已经履行完毕，请法院依法查明事实，驳回李尊英的诉讼请求。第三人孙丰旭陈述，被告说的不是事实。房屋过户的时候，我和原告说的不是去过户，我骗原告说是去做公证，原告才签字的，因为被告和我结婚的前提是把原告房屋的一半过户给她。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李尊英提供的证据，1、山东省二手房买卖合同一份，拟证明原、被告双方签订的的合同性质为房屋买卖，约定价款10万元；2、商品房买卖合同一份，拟证明原始房屋购买人系原告本人；3、不动产权证书一份，拟证明涉案房屋登记情况，原告与范月按份共有。被告范月提供的证据，2、被告范月名下账户借记卡账户历史明细清单三页、发票三张，拟证明：1、范月于2017年11月5日取款49000元，加上手头上的现金2000元，房屋买卖合同签订前，共计向李尊英以现金的形式支付购房款51000元；2、2017年11月13日，范月以刷卡的形式缴纳房屋过户费用13400.58元，以现金的形式缴纳测绘费150元；3、范月实际支付房屋价款共计64550.58元；4、涉案房屋买卖合同签订后，范月即开始对涉案房屋进行装修；5、2018年2月27日，范月以刷卡的形式代李尊英缴纳了博山区珑山路10号翡翠园10号楼4单元1层东户房屋【（2017）鲁03民终2250号案件中诉争房屋】过户费用3069.99元，另涉案房屋的取暖费、物业费等均由范月缴纳。综上证明，范月已按照合同约定及双方的约定支付了全部购房款，涉案房屋买卖合同履行完毕。3、（2019）鲁聊城鲁西证民字第2066号公证书一份、离婚协议书一份、博山区法院作出的（2019）鲁0304民初3809号民事判决书一份，拟证明：1、2019年5月7日，孙丰旭与范月对《夫妻财产约定协议》在山东聊城鲁西公证处进行了公证，对于范月购买涉案房屋，享有该房屋50%的产权事宜，孙丰旭不存在任何异议，并在离婚协议书中对公证书的效力进行了确认；2、范月向博山区人民法院提起诉讼，诉求为要求李尊英及孙丰旭排除妨害，允许范月拉走位于涉案房屋中的家电等物品，李尊英、孙丰旭败诉后，李尊英才开始歪曲事实，提起本案诉讼。4、博山区不动产登记中心调取的产权、产籍档案证明、具结书及山东省二手房买卖合同各一份，该证据用于印证对原告1号证据的质证意见。原、被告提供的上述证据经各方当事人依次质证，对真实性均无异议，且与本案具有关联性、证据来源合法，故上述证据的证明效力，本院予以确认。被告提供的证据，1、淄博市中级人民法院于2017年11月1日作出的（2017）鲁03民终2250号民事判决书、2018年7月11日作出的（2018）鲁03民终1830号民事判决书各一份，拟证明：1、李尊英因与刘建证等房屋买卖合同纠纷一案，涉及需要向刘建证支付4.2万元补偿款【该款项虽未在（2017）鲁03民终2250号民事判决中予以审理，但在（2018）鲁03民终1830号判决书中予以认定】及因诉讼需要其他支出，在二手房买卖合同签订前，李尊英要求范月先向其支付购房款51000元，因李尊英涉及诉讼要求范月以现金的形式向其支付该款项；2、涉案二手房买卖合同签订之前，李尊英与刘建政等房屋买卖合同纠纷一案【（2017）鲁03民终2250号案件】已经过一审、二审，李尊英对于房屋过户的法律效力十分清楚，足以认定李尊英诉状中所述与事实不符；3、李尊英对房屋过户非常谨慎，其与范月在博山区不动产交易中心签订买卖合同及给范月办理房屋过户登记是在其收到范月向其支付51000元购房款及范月缴纳13550.22元房屋过户费用的前提下进行的。该证据与本案不具关联性，故证据的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案房屋位于博山区中房翡翠水岸62号楼2单元1层西户。该房屋由原告于2015年7月11日购买，房屋价格为245816元。2017年11月13日，原告与被告签订涉案房屋的二手房买卖合同。双方约定，原告将涉案房屋50%的产权以100000元的价格出售给被告。同日，原、被告出具具结书，内容为“产权人李尊英身份证号，名下房产坐落于博山区中房翡翠水岸62号楼2单元1层西户，证号05-1058173，现将房产的50%出售给范月身份证。以上情况属实，如有不适两人愿付一切法律责任。”被告支付涉案房屋的契税、测绘费。现涉案房屋的不动产权证书中载明的权利人“李尊英、范月”，共有情况“按份共有”。涉案房屋由被告装修。被告范月与第三人孙丰旭于2018年2月7日登记结婚，后于2019年7月15日协议离婚，原告李尊英系第三人母亲。2019年5月7日，被告与第三人就夫妻财产约定进行了公证，该协议内容为：“一、在女方名下有一套房产，位于聊城，该房产系女方在婚前购买取得，双方约定该房产及该房产在婚后所产生的收益归女方个人所有，与男方无关；二、女方和李尊英共有一套房产，位于淄博市博山区中房翡翠水岸62号楼2单元1层西户；双方约定该房产中女方所享有的份额及该房产在婚后所产生的收益归女方个人所有，与男方无关；三、双方各自婚前的其他财产及婚前财产在婚后所产生的收益归各自所有，与对方无关；四、婚前各自所负债务由各自承担，与对方无关；五、双方签订本协议为双方的真实意思表示，为双方自愿签订，并对本协议各条款有准确无误的理解，双方对本协议所载明条款不得反悔。如有违约，由违约方承担对方的损失；六、协议生效时间的约定：本协议一式三份，自双方签字、按手印之日起生效，男、女双方各执一份，公证处存档一份。”2019年7月15日，被告与第三人协议离婚，离婚协议书中载明的财产处理内容为：“双方各自名下的存款归各自所有；房屋所有权归属已由公证处公证且已处理完毕，内容详见公证书（2019）鲁聊城鲁西证民字第2066号，其中博山区中房翡翠水岸62号楼2单元1层西户房屋[房权证号：鲁（2017）淄博博山区不动产权第0006018号]装修系女方个人出资装修，装修权益归女方个人所有，上述房屋内的家具家电，包括但不限于电视、空调、冰箱、洗衣机、厨具、洁具、茶几、衣柜等归女方个人所有。登记在女方名下的车牌号为鲁Ａ×××××大众汽车牌小型轿车系婚前女方父母出资购买，婚后由女方个人偿还贷款，该车辆所有权归女方所有，男方不要求女方进行货币补偿，剩余贷款由女方个人偿还，女方享有基于车辆的所有权而享有的使用权、收益权、处分权等一切权利。婚前双方各自的财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有。男方自2017年8月至今，陆续向女方及女方父母借钱及用于偿还男方婚前债务，男方累计向女方及女方父母贷款约323310元，其中包括多次现金出借、多次银行转账及刷女方信用卡还债等出借方式，大部分系现金出借给男方，男方认可其向女方及女方父母所借323310元均用于偿还其婚前债务，该323310元系其个人债务，由男方个人偿还。其余双方各自名下的债务由各自承担，双方婚后，若有一方在婚内还有其他债务，该债务系其个人债务，与另一方无关。本协议书财产分割以上列财产为基础。任何一方不得隐瞒、虚报、转移婚内共同财产或婚前财产。如任何一方有隐瞒、虚报除上述所列财产外的财产，或在签订本协议之前二年内有转移、抽逃财产的，另一方发现后有权取得对方所隐瞒、虚报、转移的财产的全部份额，并追究其隐瞒、虚报、转移财产的法律责任，虚报、转移、隐瞒方无权分割该财产。本院认为，相互之间具有特定人身关系的当事人订立的以所有权转移为标的的合同，因合同履行发生纠纷时，应当对合同的订立原因、合同目的、交易流程等多方面因素综合进行审查，查明当事人之间的真实意思表示，确定签订合同的真实目的和性质。在本案中，涉案二手房买卖合同，买卖双方具有特定的人身关系，原告是第三人的母亲，被告与第三人原系夫妻关系，原告与被告原系婆媳关系；原、被告签订的二手房买卖合同发生于被告与第三人婚前恋爱期间；签订的二手房出售合同约定的价款明显低于房屋购买价（实际价值）；原、被告过户后，被告即装修房屋并与第三人登记结婚，被告是否足额支付合同中约定的价款，在被告与第三人婚姻关系存续、实际控制居住房屋期间，原告未提出异议；在被告与第三人财产公证及协议离婚时，对被告享有涉案房屋50%的份额均无异议。综合上述事实，能够充分证实原告之所以将涉案房屋50%的产权在被告与第三人恋爱期间过户给被告，实际为男方家庭（原告）以实现男方（第三人）与女方（被告）缔结婚姻关系的目的，赠与（或收取部分价款变相赠与）女方的财产，其性质应认定为彩礼；原、被告之间签订二手房买卖合同、办理过户，仅是为了通过法律程序将上述赠与事实予以固定；原告未提供证据证实在原、被告签订房屋买卖合同、办理过户手续时，存在重大误解或受到欺诈的情形；被告将该房屋作为婚房装修和使用，被告与第三人登记结婚。基于上述事实，男方家庭（原告）以赠与被告房屋份额的形式保障被告、第三人缔结婚姻关系的目的已经实现，不存在“买卖合同”履行的问题；原告以被告拖欠其房屋购房款为由要求解除合同，与客观事实不符，本院对原告的诉讼请求不予支持。对于原告要求确认房屋增加被告为共有人的登记行为无效，确认该房屋由原告单独所有的诉求；因原告主张无效的事实不符合签署合同的真实目的和性质，原告未提供其他能够证实合同无效的充分证据，也不存在签订合同存在重大误解或受到欺诈的情形，故原告该诉求没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李尊英的诉讼请求。案件受理费200.00元，减半计收100.00元，由原告李尊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  李迎二〇二〇年四月二十八日法官助理张晓涛书记员尹超群