大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9972号原告(反诉被告)：王维，男，1983年4月24日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：周伟，上海段和段（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁福相，男，1983年1月28日出生，汉族，住大连市中山区。被告：吕中南，男，1966年3月6日出生，汉族，住大连市西岗区。二被告共同委托诉讼代理人：刘海峰，辽宁华轩律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张奥，辽宁华轩律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王维与被告（反诉原告）梁福相、被告吕中南房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王维及其委托诉讼代理人周伟，被告（反诉原告）梁福相及被告吕中南的共同委托诉讼代理人刘海峰、张奥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王维向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告梁福相及被告吕中南连带赔偿原告租金及抵押金损失合计人民币115，000元；2.请求判令被告梁福相及被告吕中南连带赔偿原告因租赁合同被无故终止而遭受的经营损失人民币364，742元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年3月1日，被告吕中南代表案涉公建所有人被告梁福相与原告订立公建租赁合同。双方约定租赁期间到2020年6月1日届满。然而，被告于2019年9月30日便单方终止合同，并强行将原告放于公建内的物品搬出，导致原告正处于经营状态的饭店被迫停业。被告违反合同约定提前终止租赁合同，使得原告实际使用案涉公建的时间到2019年9月30日结束。对于原告已经提前支付的后续租金人民币85，000元及房屋抵押金人民币30，000元，被告有义务返还。此外，被告还应当依法赔偿由于其违约给原告造成的经营中断的经济损失人民币364，762元。综上所述，原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院依法起诉。恳请贵院依法判决。被告梁福相、吕中南辩称，不同意原告的诉讼请求。被告一梁福相系案涉公建所有人，被告二吕中南系被告一代理人，代其经营管理案涉公建，2017年3月1日吕中南代表梁福相与原告签订的公建租赁合同，双方约定租赁期限为2016年5月1日起至2019年8月1日止，总租金为人民币90万元整，其中2016年5月1日至2017年8月1日共计15个月，租金为30万元，2017年8月1日至2018年8月1日12个月，租金为30万元，即25000元每个月，2018年8月1日至2019年8月1日租金为30万元，即25000元每个月，双方同时约定租金支付时间分别为2016年5月1日支付8万元、2017年3月1日支付22万元、2017年7月1日支付30万元、2018年7月1日支付30万元，其中每笔支付均为上打租即预付租金，双方合同签订后原告多次违约，不能及时支付约定租金，其中2017年、2018年、2019年租金均存在拖延支付情况，截止至其搬出公建尚欠被告133333元未支付，2019年6月1日当时原告欠被告租金75000元未支付，被告向原告提出催款，原告当时无力支付所欠租金，与被告商定自2019年6月1日每个月支付租金，被告收到当月租金同意其继续使用，2019年9月30日被告向原告催要剩余租金75000元，原告拒绝支付，后其余2019年10月10日自行搬出。基于以上事实，被告认为原告第一项诉讼请求无事实依据，其不存在租金损失，相反尚欠被告租金未支付，根据双方合同约定，在原告拖欠租金的情况下终止合同，原告无权请求返还押金。因此，被告请求人民法院驳回其第一项诉讼请求。原告是在无力继续支付租金的情况下于2019年10月10日自行搬出，与被告无关。因此被告不同意原告第二项诉讼请求，请求人民法院依法驳回。反诉原告梁福相向本院提出如下反诉请求：1.请求法院判令反诉被告支付拖欠房租133，333.00元；2.请求法院判令反诉被告支付因延期交付租金发生的迟延履行违约金127，943.23元；3.请求法院判令反诉被告将工商、税务、食品经营许可、消防、环保等登记手续迁出，并赔偿反诉原告因此遭受的损失；（暂计至起诉之日为57，534.25元，请求判令支付至迁出之日，以月租金2.5万元计算）；4.诉讼费由反诉被告承担。反诉事实和理由：2017年3月1日，反诉人与被反诉人签订《公建租赁合同》，合同明确约定每年租金为上打租（即预付下年房租），支付时间为租期开始前一个月，合同签订后的履行期内，反诉被告多次借口资金问题迟延交付租金，始终不能依约履行支付租金义务，双方解除合同其自行搬出的2019年10月10日，被反诉人仍拖欠租金133，333.00元未向反诉人支付，其多次违约行为给反诉人造成巨大损失。2019年10月10日，反诉被告自行搬出租赁房屋，双方合同解除。但其搬出后并未将工商、税务、食品经营许可、消防、环保等登记手续迁出，导致反诉人缔结新租赁合同无法实际履行，造成实际损失57，534.25元（暂计至起诉之日）。为维护反诉人的合法权益，请求贵院查明事实，依法支持反诉人的诉讼请求。被反诉人辩称，不同意被告的全部反诉请求。租赁期间尚未到期，原告已支付的租金已超过其实际使用所发生的租金，因此被告应当返还原告租金；对于被告第二项和第三项的诉讼请求，既没有合同的约定予以支持，被告也没有说出任何法律的规定予以支持，因此请求法院驳回被告全部的反诉请求，反诉诉讼费由被告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月29日，梁福相（出租方、甲方）与董娜（承租方、乙方）签订《公建租赁合同》，约定：甲方将位于中山区.56平方米有偿提供给乙方使用，租赁期限为3年，自2013年7月1日至2017年3月31日，该房屋总租金316万元，分三次支付，2013年6月1日支付2013年7月1日至2014年10月1日的租金38万元、2014年9月1日支付2014年10月1日至2015年12月31日的租金38万元、2015年11月31日支付2016年1月1日至2017年3月31日的租金40万元，房租押金3万元。甲方不能按期向乙方交付房屋，或乙方不按合同约定的金额及时支付房租，每逾期一日，违约方需承担1140元的滞纳金，守约方有权解除合同。乙方还必须在接到甲方通知后5日内撤离。该合同于支付方式处有手动修改，修改处有董娜和吕中南的签字，合同尾页有手写字样“2014年9月26日收到2014年10月1日至2015年5月1日7个月房租19万元”并有吕中南签字。2014年6月5日，董娜（转让方、甲方）、王维（受让方、乙方）、吕中南（房东、丙方）签订《饭店餐厅餐馆转让合同》，约定：丙方同意甲方将自己位于中山区的饭店转让给乙方使用，建筑面积261.56平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2017年3月31日止，月租按合同支付。合同期满后，由乙方领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。乙方在2014年6月6日前一次性向甲方支付转让费人民币30万元。2017年3月1日，梁福相（出租方、甲方）与王维（承租方、乙方）签订《公建租赁合同》，约定甲方将位于大连市中山区（建筑面积约261.56平方米）有偿提供给乙方使用，乙方租赁该公建仅限于经营饭店，租赁期限自2016年5月1日至2019年8月1日，房屋总租金90万元，分4次付清。2016年5月1日付2016年5月1日至2017年3月1日租金8万元、2017年3月1日付2017年3月1日至2017年8月1日租金22万元、2017年7月1日付2017年8月1日至2018年8月1日租金30万元、2018年7月1日付2018年8月1日至2019年8月1日租金30万元，在支付方式上有手写改动之处，分别为：2016年5月1日和2017年3月1日租金30万元用15个月、2017年8月1日至2018年8月1日后“+3个月”至2018年11月1日、2018年8月1日至2019年8月1日后“+3个月”、最后手写2020年6月1日、给3个月装修到5月31日、2019年之前差3个月到8月1日2018。合同还约定押金2万元。该合同对逾期缴纳房租的滞纳金未做约定。另查，从王维与吕中南的聊天记录看，2019年3月6日，吕中南微信称“应该是2月1号交（让完3个月+装修期）”；2019年3月11日，吕中南微信称“此次房租可以不交了，老板要收回自己用”；2019年3月29日，吕中南微信称“老板要收回公建”；2019年5月21日，吕中南微信称“那你就按月付吧，千万别再晚了”。另查，2017年5月10日，王维取得中山区碰海海鲜餐厅营业执照，经营场所为大连市中山区，注册日期为2014年7月30日。从王维提交的月度损益明细看，碰海中山店2018年10月净利润125,996元、2018年11月净利润为16,308元、2018年12月净利润10,012元、2019年1月净利润为4,775元、2019年2月净利润为4,547元、2019年3月净利润为12,752元、2019年4月净利润为70,485元、2019年5月净利润为119,867元。另查，反诉原告梁福相、吕中南向本院提交的《公建租赁合同》与本诉原告王维提交的《公建租赁合同》存在手写处差异，反诉原告梁福相、吕中南提交的《公建租赁合同》在租金支付方式上手写处的修改为，2017年8月1日至2018年8月1日处手写“+3个月、2018年7月28日付10万”；2018年8月1日至2019年8月1日处手写“+3个月、实：2019年11月1日”。另，该合同首页下方有涂抹痕迹。另查，从反诉原告梁福相、吕中南的统计看，王维支付租金明细为2016年5月1日支付8万元、2017年7月17日支付5万元、2017年9月7日支付10万元、2017年11月22日支付7万元、2018年5月2日支付10万元、2018年7月28日至付10万元、2018年8月1日支付10万元、2019年4月15日支付10万元、2019年6月1日支付25000元、2019年7月1日支付25000元、2019年8月1日支付25000元、2019年8月3日支付50000元。另查，2019年9月30日9点30分，大连市公安局中山分局青泥洼桥派出所接到报警，大连市中山区休斯顿门前发生纠纷。本院认为，原、被告签订的《公建租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按协议约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为案涉房屋租赁期限及租金以哪一份《公建租赁合同》为准；两份手动修改内容不一致的《公建租赁合同》是否发生合同变更的法律效力。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本诉原告王维与反诉原告梁福相均向本院提交《公建租赁合同》，两份租赁合同均存在手动修改但修改内容不一致，其修改一致且双方认可之处为自2016年5月1日起15个月租金为30万元，即自2016年5月1日至2017年8月1日租金为30万元，其余每个期间各增加三个月，即2017年8月1日至2018年11月1日租金为30万元，双方差异在于自2018年11月1日起一年租金30万元还是15个月租金30万元，王维是否享有免租期3个月和装修期，其享有的免租期3个月是否包含在2017年8月1日至2018年11月1日增加的三个月中。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，从王维与吕中南的聊天记录看，吕中南认可有免租期3个月和装修期；其次，从双方提交的《公建租赁合同》看，相同手写部分为2017年8月1日至2018年11月1日租金30万元，2018年11月1日至2019年11月1日租金30万元；再次，从王维与吕中南的聊天记录及2019年王维支付租金的情况看，王维在吕中南同意按月支付后，主动每月支付租金25000元。故从双方提交的证据看，无法推定2018年11月1日后租金仍为15个月30万元，亦无法推定双方就租赁期限延长至2020年6月1日达成合意。租赁期限及租金的变更属合同重要条款变更，双方应本着对自己和他人负责的态度重新签订租赁合同，而非在原合同基础上随意涂抹修改，现双方未重新签订租赁合同，其应当各自承担对其不利的后果。从双方提交的证据及庭审陈述看，本院推定案涉合同的届满日期为2019年11月1日，免租期3个月推定为2017年8月1日至2018年11月1日延长的3个月，装修期双方未明确约定期限，本院酌情认定为一个月。王维主张其2019年9月30日被强行撤离案涉房屋并提供派出所报案记录，梁福相、吕中南主张王维于2019年10月10日自行搬离案涉房屋，但未提供证据加以证明，故本院认定王维撤离案涉房屋的时间为2019年9月30日。从王维支付租金的情况看，其已支付2016年5月1日至2017年8月1日的租金30万元及2017年8月1日至2018年11月1日的租金30万元，自2018年11月1日起至2019年9月30日王维共应支付11个月房屋租金275000元，王维实际共支付租金225000元，尚余50000元未支付，扣除装修期一个月免收租金，王维应支付梁福相房屋租金25000元。关于案涉房屋押金为3万元还是2万元一节，根据董娜与梁福相，王维、董娜、梁福相签订的合同看，案涉房屋押金为3万元，庭审中，梁福相对押金为3万元未予否认，故可认定案涉房屋押金为3万元。故本诉原告王维要求本诉被告梁福相、吕中南连带退还租金及押金115000元的诉讼请求，因吕中南仅为代理人，梁福相为案涉房屋的所有权人，故应由本诉被告梁福相退还押金5000元。关于本诉原告王维要求赔偿营业损失一节，因案涉合同于2019年11月1日期限届满，本诉被告于2019年9月30日要求本诉原告强行搬离案涉房屋，其应当赔偿本诉原告由此造成的一个月的营业损失。关于损失的数额，虽本诉原告提交的损益明细为单方制作，但其收益未超过正常合理范围，本诉被告亦未提出相反证据予以反驳，故本院认定其收益真实性，根据本诉原告提交的损益明细，其平均月净利润为45592.75元，故本诉被告梁福相应赔偿本诉原告王维营业损失45592.75元。关于反诉原告梁福相要求反诉被告王维支付租金的诉讼请求，因已与押金折抵，故本院不予支持。关于反诉原告梁福相要求反诉被告王维支付迟延履行违约金，要求迁出工商、税务、食品经营许可、消防、环保等登记手续并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告梁福相退还本诉原告王维押金5000元人民币；二、本诉被告梁福相赔偿本诉原告王维一个月营业损失45592.75元人民币；上述一、二项中本诉被告梁福相应支付本诉原告王维之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回本诉原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的全部反诉请求。本诉案件受理费8500元，由本诉原告王维负担7650元，本诉被告梁福相负担850元；反诉案件受理费6085元，由反诉原告梁福相负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 璐人民陪审员  辛淑芹人民陪审员  孙亚芹二〇二〇年四月三十日书 记 员  兰美玉