河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2165号上诉人(原审被告):张营连，女，1974年7月15日出生，汉族，住河南省沈丘县。被上诉人（原审原告）：郑州元龙房地产开发有限公司，住所郑州市中原区陇海路南、桐柏路东、文化宫路西5号楼36层3601。法定代表人：黄国兰。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。上诉人张营连因与被上诉人郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初12588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张营连上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回元龙房地产公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由元龙房地产公司承担。事实和理由：一审判决解除张营连与元龙房地产公司之间的《商品房买卖合同》、认定张营连违约是错误的，理由如下，张营连购买房屋时，元龙房地产公司承诺帮助张营连办理银行贷款，并向张营连收取贷款服务费，张营连有理由相信元龙房地产公司可以办成房屋贷款，张营连对无法办理银行按揭贷款不负有过错责任，不存在恶意违约的情况。2019年5月16日，在《商品房买卖合同》签订当日，张营连向元龙房地产公司支付贷款服务费1370元。在上述合同签订之前张营连已经向元龙房地产公司支付房款共计711798元。剩余房款由元龙房地产公司帮助张营连办理贷款来支付，张营连已按照合同条款中的付款方式逐一支付了各种款项，并且也将房屋维修基金9199元支付给了元龙房地产公司。当第一次贷款未批时，元龙房地产公司告知是因为贷款金额过大，如果再支付66万元，剩余的100万元银行可以批，基于此，双方就付款方式又达成新的意见，张营连按照元龙房地产公司所说又支付了66万元的房款，剩余100万元房款申请贷款。但是，最终银行还是没有批准贷款。在这之后，张营连一直与元龙房地产公司积极协商，提出自己再找银行办理贷款，但却被元龙房地产公司拒绝。元龙房地产公司收取张营连的贷款服务费，却没有为张营连办成贷款，所以才导致没有按时支付房款。事情发生后，张营连也本着合同精神努力寻找贷款银行，但却被元龙房地产公司拒绝，张营连一直积极履行合同，没有恶意逾期支付房款，根本不存在元龙房地产公司所说的严重违约的情况，一审法院认定张营连违约，并判决解除合同是错误的。在第二次贷款未批后，元龙房地产公司应当给张营连合理的履行期间让张营连支付剩余房款。当第二次贷款未批时，元龙房地产公司径行向张营连发《催款函》，并且仅仅给7天的履行期限，让张营连支付剩余100万元的房款。这笔巨款在不申请银行贷款的情况下，对任何人来说在7天之内凑齐都是不可能的。合同中关于上述时间的约定是不符合实际的。元龙房地产公司给予张营连的履行期限过短，事情发生后，张营连也是一直在积极办理银行贷款，想尽快支付剩余房款。但是，根据银行贷款的实际情况，不确定因素很多，张营连认为7天的履行期根本切合实际，元龙房地产公司应当给张营连至少一个季度的合理期限，来解决剩余房款的履行问题。我国《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”显然，元龙房地产公司《催款函》中的7天履行期，并不符合上述法律规定的“合理期限”。张营连积极履行合同已经向元龙房地产公司交纳了三分之二的房款，该房屋也已经办理了预告登记，直接解除合同对双方来说都是不利的，并且张营连现在有能力继续履行合同，向元龙房地产公司支付剩余全部房款。张营连在一审中一直强调自己可以继续履行合同，在合理期限内可以支付剩余房款，现张营连已经筹得款项，能够支付剩余房款。从有利于双方的角度出发，本合同应当继续履行。从社会角度出发，解除合同不利于房屋交易安全，反而会引发更多的法律问题与纠纷，更不利于节约司法资源。综上所述，一审法院的判决解除张营连与元龙房地产公司之间的房屋买卖合同、认定张营连违约是错误的。元龙房地产公司辩称，一、张营连上诉称其在购买房屋时元龙房地产公司承诺帮助其办理银行贷款并向其收取贷款服务费，根本就不存在这种情况。元龙房地产公司是一家房地产开发公司，业务范围为房地产开发经营，不存在帮人办理贷款并收取所谓贷款服务费这一业务内容，元龙房地产公司从未从事过该种业务，也从未收取过任何人的所谓贷款服务费。张营连上诉称其在购买房屋时元龙房地产公司承诺帮助其办理银行贷款并向其收取贷款服务费，并称其有理由相信元龙房地产公司可以帮其办成房屋贷款，其对无法办理按揭贷款不负有责任，这完全不符合客观实际情况，根本不是事实。张营连能否办理按揭贷款，关键在于其个人的征信和还款能力，以及其个人条件是否符合银行贷款要求，本案中，经银行审核张营连的相关材料，认为其不符合银行贷款条件，所以拒绝了其贷款申请。元龙房地产公司从未就张营连贷款事宜作出过任何形式的承诺，张营连诉称的情况根本就不存在。二、元龙房地产公司曾就张营连支付购房款事宜，给予了其足够的宽限期。根据《商品房买卖合同》的约定，张营连原本应于2019年7月16日前支付剩余全部购房款1660000元整，但为了促成交易，元龙房地产公司允许其在交纳其中660000元款项后，就剩余1000000万元购房款款项办理银行按揭贷款。但因贷款银行出具《拒贷情况证明》，认为张营连不符合银行贷款条件，拒绝了其贷款申请。为了表达继续交易的诚意，元龙房地产公司曾多次与张营连沟通购房款付款事宜，但其以各种理由予以搪塞、推脱，元龙房地产公司无奈之余诉至法院，请求解除《商品房买卖合同》。从元龙房地产公司起诉，到一审开庭，直至一审判决作出之前，张营连从未有过支付剩余购房款的诚意。因此，元龙房地产公司已经仁至义尽，给予了张营连足够的宽限期。三、张营连称其已经支付了三分之二的购房款，这完全不符合客观实际情况。本案涉案房屋总价款为2371798元，张营连总计支付购房款1371798元，付款比例仅为57.8%，不存在张营连所称的支付了三分之二购房款的情况。张营连逾期支付购房款的行为属于重大违约、根本违约，导致元龙房地产公司不能实现收取购房款的合同目的，元龙房地产公司诉请解除《商品房买卖合同》，完全符合合同约定以及法律规定，依法应当得到支持。综上所述，张营连的上诉请求，没有任何事实和法律依据，应当依法驳回其上诉请求，维持原判决。元龙房地产公司向一审法院起诉请求，1.判令解除元龙房地产公司、张营连于2019年5月16日签订的合同编号为190××××0199的《商品房买卖合同》；2.判令张营连配合元龙房地产公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0199）的备案合同撤销和预购商品房预告登记注销手续；3.判令张营连向元龙房地产公司支付违约金10000元（累计应付款1000000元的1%）；4.判令张营连承担元龙房地产公司因解除合同所产生的律师费损失15000元；以上款项共25000元。5.本案的诉讼费由张营连承担。一审法院认定事实：1、2019年5月16日，元龙房地产公司（出卖人）与张营连（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0199）及附件四《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：张营连购买元龙房地产公司开发的位于中原区××北、××路西××单元××605户号房，建筑面积141.52平方米，总价款为2371798元，其中711798元采取现金方式于2019年5月16日付款，1660000元采取商业贷款方式于2019年7月16日付款，被告于2019年8月22日支付660000元，剩余1000000元采取商业贷款方式支付；第七条约定，××如未按合同规定的时间付款，如逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。附件四《合同补充协议》第三条约定：××应于2019年05月16日前支付首付款（小写）￥711798元，剩余房款￥166万元应当在合同签订之日起60日内以贷款方式向出卖人支付完毕。××于2019年8月22日支付首付款（小写）￥660000元，剩余房款￥1000000元贷款支付；因××提交资料瑕疵或其他原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等情形，××应在收到出卖人或银行通知后7日内一次性付清余款，不承担违约责任，逾期参照主合同第七条处理；××逾期付款，出卖人选择解除合同的（出卖人也可以继续催交付款及违约金），××应承担合同约定的违约金及由此给出卖人造成的损失（包括但不限于因解除合同产生的销售佣金、税费、律师费、公证费、诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、执行费、交通费等）。2、张营连于2019年4月28日、2019年4月29日、2019年8月22日分别向元龙房地产公司支付房款180000元、531798元、660000元，共计1371798元。涉案房屋已于2019年6月19日预告登记在张营连名下。3、2019年10月15日，广发银行股份有限公司郑州淮河路支行向郑州市房地产市场和产权交易管理中心出具《拒贷情况证明》，载明：兹有我行客户张营连（身份证号）购买的郑州元龙置业有限公司开发的“升龙御玺”住房一套，房屋坐落：郑州市中原区陇海路北、伏牛路西3号楼1单元6层605号，房屋面积：141.52平方米，合同号190××××0199，客户张营连向我行申请贷款时提供的工作单位电话核实正常，后进一步落实该客户单位异常，不符合我行贷款条件要求，故拒绝该笔贷款的申请。特此说明。4、2019年10月25日，元龙房地产公司向张营连送达催款函，要求张营连于收到催款函后7日内一次性将购房款余款1000000元支付元龙房地产公司账户。张营连收到该催款函后，未向元龙房地产公司支付购房款。5、元龙房地产公司与河南国基律师事务所签订委托代理合同，并向河南国基律师事务所支付律师代理费15000元。6、庭审中，张营连陈述称，元龙房地产公司工作人员说商业贷款的金额太大了，贷不下来，要求再支付66万元，剩余100万元进行商业贷款，2019年8月22日，元龙房地产公司、张营连达成新的意见，张营连又交纳66万元，约定贷款金额为100万元。100万元截止到现在没有贷下来，因为银行说张营连说的张营连公司的地址说错了，所以拒绝贷款。在张营连办不下来贷款的情况下，元龙房地产公司、张营连没有就100万元购房款达成新的付款一致意见，元龙房地产公司于2019年10月25日给张营连发催款函了，要求我7日之内还100万元，但张营连到现在也没有支付一分钱。张营连自己想办法贷款，从今天起2个月内贷款向元龙房地产公司支付100万元购房款余款。元龙房地产公司不同意与张营连达成2个月内贷款支付100万元购房款余款的付款方式。7、庭审中，根据元龙房地产公司、张营连签订的商品房买卖合同的履行情况，该院向张营连释明，鉴于张营连不能向元龙房地产公司支付100万元购房款余款，已构成严重违约，符合解除房屋买卖合同的条件，张营连是否同意解除房屋买卖合同，是否要求提起反诉，要求元龙房地产公司退还已支付的购房款1371798元，张营连明确表示，张营连不同意解除房屋买卖合同，也不愿意提起反诉，不要求元龙房地产公司返还张营连已支付的购房款1371798元，要求继续履行合同。一审法院认为：元龙房地产公司、张营连签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应依照约定全面履行合同义务。根据上述《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第三条的约定，张营连应于收到催款函7日后，向元龙房地产公司一次性支付购房款余款1000000元。张营连未在上述期限内向元龙房地产公司支付购房款，已逾期30日，元龙房地产公司有权解除合同，故对元龙房地产公司关于解除元龙房地产公司、张营连于2019年5月16日签订的合同编号为190××××0199的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。因涉案商品房已进行预告登记，故对元龙房地产公司主张张营连配合元龙房地产公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0199）备案合同撤销和预购商品房预告登记注销手续的诉讼请求，该院予以支持。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。根据元龙房地产公司、张营连签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，故对元龙房地产公司主张张营连支付违约金10000元（1000000×1%）的诉讼请求，该院予以支持。元龙房地产公司主张张营连承担元龙房地产公司因解除合同所产生的律师费损失15000元，亦符合元龙房地产公司、张营连双方签订的《合同补充协议》的约定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告郑州元龙房地产开发有限公司与被告张营连于2019年5月16日签订的合同编号为190××××0199的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告张营连协助原告郑州元龙房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0199）的备案合同撤销和预购商品房预告登记注销手续；三、被告张营连于本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付违约金10000元；四、被告张营连于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑州元龙房地产开发有限公司律师费损失15000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取213元，由被告张营连负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张营连与元龙房地产公司在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定，需贷款支付的1000000元购房款，如未能贷款支付，则张营连应于收到催款函7日后，向元龙房地产公司一次性支付。如张营连未按时支付逾期30日，元龙房地产公司有权解除合同。根据广发银行股份有限公司郑州淮河路支行出具的《拒贷情况证明》，张营连申请的贷款未获批准系因张营连一方的原因。元龙房地产公司未能获得1000000元购房款，依约向张营连送达了催款函。张营连仍未能依约向元龙房地产公司支付该笔1000000元的购房款。因此，张营连存在违约，元龙房地产公司享有合同解除权。张营连虽主张元龙房地产公司向其收取了贷款服务费，元龙房地产公司负有协助张营连办理银行贷款的义务，但张营连并未提供充分的证据证明其主张的该事实，且案涉《拒贷情况证明》已证明贷款未能通过审批系张营连的原因。据上，一审判决解除案涉《商品房买卖合同》并无不当。张营连的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，张营连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由张营连负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年四月十日书记员  张赫男