广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终108号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：阳江市******号。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范北照，男，汉族，1953年12月6日出生，住广东省阳江市******号，公民身份号码：4407*******9。委托诉讼代理人：林贝金，广东佰卓律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司(以下简称坚骏房地产公司)因与被上诉人范北照商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6699号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏房地产公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回范北照的所有诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费由范北照承担。事实与理由：一、根据《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”坚骏房地产公司与范北照签订的《广东省商品房买卖合同》第15条明确约定：“2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。”因此，坚骏房地产公司与范北照签订购房合同时，都预见到逾期办证可能造成的损失是已付房价款的1%。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”范北照自始至终都没有提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且坚骏房地产公司已经遵照（2018）粤1702民初2550号民事判决、（2019）粤17民终132号民事判决履行了义务，支付了逾期办证违约金25009.06元给范北照。该违约金远远高于双方签订合同时预见到逾期办证造成的损失5829.06元。另外，坚骏房地产公司已经为范北照办出了《不动产权证书》。因此，在范北照没有提供证据证明其因逾期办证受到的实际损失情况下，范北照再次主张逾期办证违约金没有法理依据。三、在商品房买卖中，交房是主要义务，办证是附随义务，双方在合同中对逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5，年利率为百分之5.4，根据公平原则，作为附随义务的违约责任不能比主要义务的违约责任还重。综上，请采纳坚骏房地产公司的上诉请求。范北照辩称，坚骏房地产公司上诉没有理据，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。范北照向一审法院起诉请求：一、请求判令坚骏房地产公司以范北照已付购房款582906元为本金，按年利率6%，支付自2018年11月18日至2019年7月12日的逾期办证违约金22613.56元；二、判令坚骏房地产公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2012年10月9日，范北照（买受人）与坚骏房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏房地产公司将位于阳江市******房出售给范北照，建筑面积共128.10平方米，套内建筑面积109.02平方米，分摊共有建筑面积19.08平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5346.78元，总价款为582906元；付款方式为贷款方式付款，买受人签订本合同时交付房款首期352906元，余款230000元由银行提供按揭支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2012年12月9日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。在签订合同当日，范北照支付了办证费43377元给坚骏房地产公司。合同签订后，范北照按约定付清全部购房款582906元给坚骏房地产公司。在2012年11月间，坚骏房地产公司将未经验收合格的商品房交付给范北照。由于涉案商品房一直未能办理产权证，坚骏房地产公司于2016年9月18日向****湾全体业主出具一份《关于****湾业主办理不动产证的承诺书》，其中第6条承诺在2018年2月28日前办好****湾北区7、8、9幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向****湾7、8、9幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任；其中第7条载明：本承诺书一式三份，由阳江市住房和城乡规划建设局、****湾业主委员会与我司各执一份，具有同等法律效力（****湾所有业主持有本承诺书的复印件同样具有同等法律效力）。上述承诺书有坚骏房地产公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；****湾业主委员会及业主代表阮彩霞分别在承诺书中盖章和签名。坚骏房地产公司在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向坚骏房地产公司出具了一份《整改通知书》，其中内容：1、立即拆除超出规划的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，坚骏房地产公司按上述《整改通知书》的内容进行整改。坚骏房地产公司主张该整改通知的第2点和第4点需要业主配合，业主封闭了入户花园和阳台。另查明，2018年6月7日，范北照向一审法院起诉坚骏房地产公司，请求：1、判令坚骏房地产公司在判决生效后十日内协同范北照将阳江市******房转移登记至范北照名下；2、判令坚骏房地产公司以范北照已付购房款为本金，按每月1%的标准，向范北照支付违约金，违约金自2018年3月1日起计算至范北照取得所购房屋不动产权证书之日；3、判令坚骏房地产公司在判决生效后十日内向范北照返还办证费用43377元（扣除坚骏房地产公司在办证过程中代替范北照所支付的合理合法的费用），并支付该费用的利息（从2018年5月1日起至坚骏房地产公司实际退还该费用之日止，以所收取的办证费用为基数，按每月1%的标准计算利息）；4、判令坚骏房地产公司承担本案案件受理费。一审法院于2018年11月20日作出（2018）粤1702民初2550号民事判决：一、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金25009.06元（从2018年3月1日起计至本案辩论终结之日2018年11月17日止，按年利率6%计算）给范北照；二、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费34843.64元及利息（利息从2018年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给范北照；三、驳回范北照的其他诉讼请求。宣判后，坚骏房地产公司不服一审判决，提出上诉。阳江市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）粤17民终132号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年5月22日，范北照向一审法院起诉坚骏房地产公司，请求：1、判令坚骏房地产公司在判决生效后十日内协同范北照将阳江市******房转移登记至范北照名下；2、判令坚骏房地产公司以范北照已付购房款582906为本金，按年利率6%，向范北照支付违约金，违约金自2018年11月18日计算至范北照取得所购房屋不动产权证书之日（截止2019年5月18日，违约金暂计17487.18元）；3、判令坚骏房地产公司承担本案案件受理费。2019年8月19日，范北照及其委托诉讼代理人林贝金经传票传唤，无正当理由拒不到庭。一审法院于2019年8月20日作出（2019）粤1702民初3759号民事裁定，本案按范北照撤诉处理。再查明，范北照作为权利人于2019年7月12日取得涉案商品房的《不动产权证书》。一审法院认为：范北照与坚骏房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、范北照能否再次主张逾期办证违约金；二、按照年利率6%计算逾期办证违约金是否过高。关于范北照能否再次主张逾期办证违约金。因坚骏房地产公司未按约履行商品房买卖合同，****湾业主委员会代表全体业主与坚骏房地产公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于****湾业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏房地产公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应按承诺书约定履行各自的义务。坚骏房地产公司主张承诺书无效缺乏依据，一审法院不予采纳。坚骏房地产公司未能按承诺书所约定的期限（2018年2月28日）协助范北照办好涉案商品房的不动产权证，坚骏房地产公司明显存在过错，应依法承担违约责任。范北照于2018年6月7日向一审法院起诉时，一审法院支持了2018年3月1日至2018年11月17日的逾期办证违约金；范北照于2019年5月22日向一审法院起诉时，一审法院按范北照撤诉处理；涉案商品房于2019年7月12日办好不动产权证书，范北照本次起诉请求2018年11月18日至2019年7月12日的逾期办证违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。关于按照年利率6%计算逾期办证违约金是否过高。坚骏房地产公司在承诺书中承诺于2018年2月28日前办好****湾北区7、8、9幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，按照商品房总房款的月利率1%作为违约金。范北照2018年6月7日起诉请求逾期办证违约金时，由于坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给范北照使用，而范北照没有证据证实因此受到的损失，一审法院依法将违约金调整为年利率6%，现范北照根据原生效判决请求按照年利率6%计算逾期办证违约金直至办好不动产权证之日，合法合理，一审法院予以支持。坚骏房地产公司辩称范北照以年利率6%再次主张逾期办证违约金过分高于实际损失应予驳回，缺乏依据，一审法院不予采纳。故本案的逾期办证违约金应从2018年11月18日起计至2019年7月12日止（共237天），坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金为22709.38元（582906元×6%/365×237天)给范北照。现范北照请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金22613.56元，未超过一审法院核定的范围，一审法予以支持。综上所述，范北照请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金22613.56元给范北照。一审案件受理费182元，由坚骏房地产公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，坚骏房地产公司与范北照签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应按合同严格履行各自的义务。因坚骏房地产公司未按合同约定办理涉案房屋的权属证书构成违约而引发范北照提起诉讼，综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：范北照请求坚骏房地产公司支付2018年11月18日至2019年7月12日的逾期办证违约金应否支持。本案中，坚骏房地产公司构成逾期办证的违约事实已经人民法院生效判决认定，该生效判决仅判决坚骏房地产公司支付逾期办证违约金给范北照至2018年11月17日，而涉案房屋的权属证书颁发日期为2019年7月12日，故坚骏房地产公司逾期办证违约行为延续至2019年7月12日。根据坚骏房地产公司出具给范北照的承诺书约定，坚骏房地产公司逾期办证的违约金支付标准为总房价款月利率1%，人民法院生效判决认定范北照没有证据证实其因逾期办证受到的实际损失，已经酌定将该违约金调整为按年利率6%计算，现范北照根据该生效判决请求坚骏房地产公司按年利率6%支付本案违约金理由充分，一审法院判决坚骏房地产公司以涉案房屋的总房价款为基数按年利率6%支付2018年11月18日至2019年7月12日的逾期办证违约金给范北照正确，本院予以维持。坚骏房地产公司主张其支付给范北照的逾期办证违约金已经足够补偿范北照的损失，不需要支付2018年11月18日至2019年7月12日的违约金没有理据，本案不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。坚骏房地产公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费365元,由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。