山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13507号原告：济宁市美景餐饮有限责任公司，住所地济宁市科苑小区科苑大厦**，统一社会信用代码91370800751764108R。法定代表人：房步银，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：鞠朝娟，山东舜鸿律师事务所律师。被告：王经连，男，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘凯，山东华运律师事务所律师。第三人：济宁爱真房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区李营镇骆楼村南紫金城综合楼，统一社会信用代码：91370811761855732E。法定代表人：刘康起，经理。原告济宁市美景餐饮有限责任公司（以下简称美景公司）与被告王经连、济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美景公司的委托诉讼代理人鞠朝菊，被告王经连及其委托诉讼代理人刘凯，第三人爱真房产公司的法定代表人刘康起均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美景公司向本院提出诉讼请求：1、准许继续执行第三人名下位于济宁市的房屋（以下简称涉案房屋）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是买受人，第三人是房地产开发企业，被告对登记在被执行的第三人名下的涉案商品房提出异议，认为应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定而非第二十八条之规定。第二十九条要求被告所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，经查询被告名下有两套用于居住的房屋，被告在执行异议阶段没有如实向法院陈述，被告不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，不能排除原告对涉案房屋的执行。2、在2015年12月14日查封涉案房屋之前，涉案房屋没有查封和抵押登记，因此未能办理过户并非被执行人爱真房产公司的原因而是被告的原因。故即便是依据第二十八条之规定，被告也不享有排除执行的权益。2013年10月20日，被告与爱真房产公司就已经签订房屋买卖合同，在房屋被查封前有两年多的时间可以办理网签过户手续。故被告称“因被执行人爱真公司抵押贷款、与他人有经济纠纷等原因被查封等原因导致被告至今无法办理网签过户手续”的陈述不属实。综上，被告不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许继续执行爱真公司的涉案房屋。被告王经连辩称，答辩人就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、2013年10月20日，答辩人与第三人签订《商品房买卖合同》并交齐了全部购房款370700元，购买了第三人开发的涉案房屋。且答辩人于2011年3月11日就交纳了封阳台款、天然气开口费、暖气开口费、宽带线费、智能化（门禁）系统费；于2011年4月1日交纳垃圾费、物业费合法上房并实际居住，事实清楚，答辩人系涉案房屋合法的实际所有人。2、原告诉称涉案房屋查封前未能办理过户并非被执行人爱真公司的原因而是被告的原因。原告主张未能办理过户是答辩人原因，应举证证明。原告在未举证的情况下，不能得出导致未办理网签过户手续是答辩人自身的原因的结论。事实上，答辩人购房后曾经多次找第三人要求办理过户登记手续，因第三人一直想以紫金城公寓小区8号楼的部分房屋（包括答辩人购买的房屋）为抵押物到银行办理抵押贷款才未给答辩人办理网签过户手续。3、（2019）鲁0811执异962号执行裁定适用高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定正确，原告称应适用第二十九条无证据证明，理由不成立。故综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人爱真房产公司未作陈述。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换，被告对原告提交的（2015）任商初字第2667号民事判决书、“济宁市城区职工房改房确权调查审批表”及附件、“备案查询确认书”，原告对被告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、收条，交纳燃气暖气开口费（包括宽带线费、智能化系化费）、物业费、天然气费的单据，房屋内照片、（2019）鲁0811执异962号执行裁定书无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：1、被告提交的2019年12月3日第三人爱真房产公司出具的“证明”一份，该证明系第三人出具，第三人出庭应诉，并当庭认可公章系其加盖，且系对其不利证据，故对其证明效力，本院依法予以确认。2、（2019）鲁0811民初13160号民事判决书，该判决书尚未生效，其认定的事实不能作为本院认定事实的依据。3、第三人爱真房产公司于2020年4月13日出具的“证明”一份，该证据系庭后第三人核实情况后提交，虽无其他证据相佐证，但与被告提交的“证明”内容一致，且系作为房产登记所有人的第三人对其不利事实的确认，应认定其证明效力。根据原、被告举证、质证和法庭调查认证，本院依法确认以下事实：2008年7月16日，张福真向被告王经连出具“暂收条”一份，内容为：“暂收到购房款壹拾万元正（定房8号楼×××××），暂收人张福真，2008年7月16号。”同年8月20日，张福真向被告王经连出具“收条”一份，内容为：“今收到购房款壹拾万元整，收款人张福真，2008年8月20号。”2009年11月12日，第三人爱真房产公司向被告王经连出具“收据”一份，交款单位显示为“王经连”，收款金额为贰拾万元整，收款事由显示为：房款（8＃楼×××××），注明房款与车库价格均价为2000元/㎡，并注明“由张总收条转”。2013年8月28日，张福真向原告书写“收条”一份，内容为：“暂收房款陆万元正，收款人张福真（签字）、济宁爱真房地产开发有限公司（盖章），2013年8月28号。”2013年10月20日，爱真房产公司向被告王经连出具“收据”一份，交款单位显示为“王经连”，收款金额为壹拾壹万零柒佰元整，收款事由显示为：房款（8＃楼×××××）。同日，被告王经连与第三人爱真房产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告王经连购买第三人位于济宁市任城区户，用途为住宅，建筑面积185.35平方米，单价2000元/㎡，价值37070元，付款方式为于2009年11月12日付房款200000元，于2013年8月28日付房款60000元，于2013年10月20日付房款110700元。同时约定，出卖人应该在买受人办理完上房手续后即将房产交付买受人使用等内容。另查明，2011年3月11日，被告王经连支付智能化门禁系统费3334元。同日，被告王经连支付第三人爱真房产公司14036元（包括封阳台、天然气，暖气费、宽带等费用）。同年4月1日，被告王经连支付2011年4月1日至2012年4月1日物业费及垃圾费900元。2013年11月10日，被告王经连支付2013年4月1日至10月1日物业费445元。另外，被告王经连支付了2015年至2016年的燃气费。还查明，涉案房屋系第三人爱真房产公司开发建设，并于2009年竣工，之后具备办理网上备案条件。第三人爱真房产公司原法定代表人为张福真，2019年7月变更为刘康起。2015年12月14日，本院根据原告美景餐饮公司的申请，查封了涉案房产。2019年7月19日，案外人王经连提出执行异议。2019年10月18日，本院作出（2019）鲁0811执异962号执行裁定，中止了对涉案房产的执行。申请执行人美景餐饮公司不服，诉至本院，形成本案争议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审理下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。据此，该条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围，系关于案外人执行异议审查的抽象认定标准，此后的第二十八条和第二十九条均系根据该条展开的具体适用标准。其中，第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准，对于所有不动产买受人均可适用。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对第二十八条规定的再次细分。虽然二者在适用上存在竞合情形，但不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件；或者所有的被执行人是房地产开发企业的执行异议案件均适用第二十九条，而不适用第二十八条；该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可适用排除执行。本案中，涉案房屋虽登记在被执行人房地产开发企业名下，但在本院查封涉案房屋前，被告王经连已与第三人爱真房产公司已签订《商品房购销合同》，且在签订房屋买卖合同之前，被告王经连已支付全部购房款。合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；在本院查封涉案房屋前，第三人爱真房产公司已将涉案房屋交付被告王经连，被告王经连接收后，交纳了相关开口费、物业费、燃气费等，应认定其已合法占有房屋；涉案房屋未能办理过户登记第三人爱真房产公司自认系其自身原因所致，应认为被告王经连对此无过错。原告虽称系被告王经连原因未办理过户，但未提供证据支持其主张。故，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。原告美景餐饮公司关于被告还有其他房屋，涉案房屋不是唯一居住房屋，应适用第二十九条不能排除执行的主张，因第二十八条与第二十九条并非非此即彼关系，不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告济宁市美景餐饮有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6754元，由原告济宁市美景餐饮有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  李迎春审 判 员  肖传莉人民陪审员  邵秋玲二〇二〇年四月二十日书 记 员  卞 翔