文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13177号原告：广州尧鹏信息科技有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区新港路14、16号自编A栋504房，统一社会信用代码91440101574028029R。法定代表人：李穗生，总经理。委托代理人：李艺，系广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市宇环投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区粤垦路607号1101-1112房（部位：1111房A），统一社会信用代码914401013473834184。法定代表人：邱耿喜，总经理。委托代理人：林闻娥、梁靖宇，分别为国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习人员。原告广州尧鹏信息科技有限公司（以下简称“尧鹏公司”）诉被告广州市宇环投资管理有限公司（以下简称“宇环公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尧鹏公司的委托代理人李艺、被告宇环公司的委托代理人林闻娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尧鹏公司诉称：被告承租了案外人陈锦梅名下位于广州市天河区兴民路222号天盈广场东塔（1108）单元。随后原被告双方于2018年6月30日签订《房屋租赁合同书》（编号TY1108A），其中《房屋租赁合同书》中约定：1、甲方将位于广州市天河区兴民路222号天盈广场东塔（1108）单元租给乙方使用；2、租赁期为3年，2018年6月30日起至2021年6月29日；3、乙方向甲方支付叁个月租金作为租赁保证金，人民币87000元，水电保证金人民币9750元，合计人民币96750元；4、自起租日起，租金标准：29000元/月，于每季度月25号将下月租金、管理费等每月应缴纳费用支付给甲方；5、甲方有权将本物业出租予乙方，甲方应获取与本协议所涉租赁区域内与租赁有关的所有政府及其他许可，并保持该等许可在租赁期内持续有效；6、甲方不得以任何理由影响乙方正常使用，如有影响乙方使用超过十个工作日未能解决，乙方可单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方押金。合同生效后，原告严格按照合同的约定履行自己的合同义务。原告却于2018年10月31日收到陈锦梅的《关于就广州市宇环投资管理有限公司无权继续使用物业事宜通知实际使用人的律师函》，并且同时附上了陈锦梅发至被告的《关于通知解除的律师函》。其中律师函指出因为被告存在一系列的重大违约行为，陈锦梅决定与其解除《房屋租赁合同》，被告不再是案涉租赁物业的承租方且要求被告搬离案涉租赁物业，被告不得再使用案涉租赁物业。被告收到律师函后立即与被告的工作人员进行协商，但被告的工作人员却互相推诿，一直不与原告交涉。多次协商无果，被告甚至不予理睬。为此，原告认为：《房屋租赁合同书》均是原被告真实意思的表示，系合法有效的。原告已严格按照合同的约定足额支付租赁保证金、租金、水电保证金给被告。而被告并没有按照合同的约定履行其合同义务。在本案中，被告存在根本违约行为，致使合同的目的无法实现，并且被告的违约行为致使原告遭受重大的损失。被告理应承担相应的违约责任。原告多次与被告沟通无果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、原被告签订的《房屋租赁合同书》（编号：TY1108A）于2018年11月30日解除。二、被告一次性退还原告租赁保证金人民币87000元及水电保证金人民币9750元。三、本案的诉讼费用由被告承担。被告宇环公司答辩称：我方请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、本案是原告在2019年2月底自行搬离涉案房屋，提前解除合同，而原告只交纳至2018年11月的租金，还欠付三个月的租金。因此，是原告构成违约在先，根据合同第4.3.1条、8.2条、8.3.4条的约定，被告有权没收其交付的包括本案保证金在内的所有费用。二、本案直至被告收到法院的送达的相关材料才知道原告向被告提出解除合同。在此之前，原告没有与被告提出任何解除合同的意思表示。根据合同法第96条的规定，涉案合同并没有在2018年11月30日解除。三、根据原告陈述的事实和理由，其提出解除合同是因为业主陈锦梅的发函行为，但是本案中的出租、分租行为是经过业主的授权，而且并没有影响原告的使用。并且，被告与业主的租赁合同关系被仲裁机关确认解除是因为原告自行搬离房屋才导致房屋被收回，进而导致被告与业主的租赁合同在原本可以继续履行的情况下丧失继续履行的基础而被迫终止。因此，原告以此为由提出解除合同没有任何依据。经审理查明：2017年4月8日，陈锦梅出具《房屋租赁授权委托书》，授权宇环公司出租广州市天河区兴民路222号之三（自编C3办公楼）1108单位（1108房），本授权委托书为不可撤销委托书，授权委托时间2017年4月10日至2027年6月9日。2017年6月14日，出租人陈锦梅、承租人宇环公司就1108房办理房屋租赁登记备案证明，租赁期限2017年4月10日至2027年6月9日。2018年6月30日，原告尧鹏公司（承租方/乙方）与被告宇环公司（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》（编号TY1108A，以下简称“涉案合同”），约定：一、租赁标的1.1甲方同意将位于广州市天河区兴民路222号天盈广场东塔（1108A）单元（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公使用。1.2甲方将租赁物业及其附属设备在现有状态下出租并交付乙方，场地仅用于办公使用，使用过程中的行为必须符合有关法律法规及规章制度的规定，不得存放易燃易爆或危险化学物品，经营期间发生的一切债务及安全责任事故均与甲方无关；二、租赁期限2.1租赁期限为3年，自2018年6月30日起到2021年6月29日止，从2018年7月3日开始计算租金。2.2甲方按交楼标准交予乙方，签订合同已确认收楼，合同日开始产生的管理费及空调费、电费等由乙方承担。若乙方拒绝进场入驻，乙方应当继续按时缴纳租金、管理费等费用，不得拒绝缴费或者单方面提出解除合同。2.3租赁期满前，乙方如愿意续租，应当在租赁期限届满前3个月向甲方提出书面申请，并在同等条件下享有优先租赁权，届时双方协商一致后重新签订租赁合同。否则，甲方有权另行出租，乙方届时应配合甲方带领第三方查看租赁物业情况；三、租金、物业管理费及其他费用3.1租赁物业月租金总额(含税含管理费)为人民币29000元(大写:贰万玖仟元整)，租金含税24450元（大写：贰万肆仟肆佰伍拾元整）从合同日起每满12个月按8%的比率递增。3.2租金和管理费等费用按月支付，乙方应于每月25日前将下月租金、管理费等每月应缴纳费用以人民币存入甲方指定的下述银行账户支付下月租金，该账户信息如有变更，应当及时以书面形式通知乙方，甲方收到租金后向乙方开具等额收据。开户名：广州市宇环投资管理有限公司开户行：中国工商银行天河支行账号：36×××12。3.3乙方在签订合同日支付首期租金（含管理费）合计人民币：29000元(大写：贰万玖仟元整）。3.4租赁期间乙方使用时所产生（包括水电、本体维修基金、租赁税、租赁、维护费、空调费、网络费、电信费等）费用均由乙方自行承担。本物业乙方使用的电话、上网、有线电视等费用由乙方向物业管理公司申报后，自行与运营商签署合同并自行承担相应费用；四、租赁保证金4.1乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于叁个月租金数额的租赁保证金，小计人民币87000元(大写：捌万柒仟元整），水电保证金小计人民币：9750元(大写:玖仟柒佰伍拾元整），合计人民币：96750元（大写：玖万陆仟柒佰伍拾元整），甲方应在收到款项后向乙方开具收据。4.2如乙方逾期足额缴纳前述费用超过5日，则甲方有权解除本《租赁合同》及其补充协议并可将本物业另行出租，乙方应就逾期之日起每日按首期租金和总保证金（总保证金是指租赁保证金、服务费押金和水电备用款，下同）总额的千分之五向甲方支付违约金，直至《租赁合同》解除且甲方实际收回本物业之日为止，甲方有权在乙方已缴纳的租赁保证金中扣除违约金，如已缴纳的租赁保证金不足抵扣违约金的，乙方应予以补足。租赁合同终止或解除后，乙方应按约定交还租赁物处，双方办理完毕租赁物业交接手续且经甲方确认乙方无任何违约行为及欠缴税费的，甲方将收取的租赁保证金30个工作日内如数退还乙方（不计利息）。4.3出现以下情形，租赁保证金不予退还：4.3.1乙方违约，根据合同约定甲方可单方面解除合同的；4.3.2乙方违反合同约定或违反有关法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正，乙方逾期未改正的；4.3.3本合同其他条款另有明确约定的。4.3.4本合同签订后，乙方应按约定的时间内补齐所有费用，如乙方未按约定支付应交款项，甲方有权没收所交定金，并追究其全部责任及损失；…6.6乙方不得擅自改变物业的建筑结构和外立面，且保持门面橱窗整洁。装修期间乙方应遵守本广场物业管理规定，因使用不当造成物业和物业内设备设施的损毁，应恢复原状或向甲方赔偿损失；…八、合同终止及解除8.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止合同。8.2除本合同另外有约定外，不具备本合同解除权的任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方。甲方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁保证金及原额退回预付季度租金剩余部分。乙方提前解除合同的，甲方有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照3.3总费用标准支付不足年限的空置补偿。8.3乙方有下列情形之一的，甲方有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期（如有）期间的所有费用。如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施清场，因此造成的责任和损失由乙方自行承担。8.3.1不具备合同经营资格的；8.3.2未经甲方允许擅自将租赁物业转租、转让或转借他人的；8.3.3利用租赁物业进行经营范围和营业规定以外活动的；8.3.4未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10000元的；8.3.5违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或造成损失的；8.3.6未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或擅自装修的；8.3.7利用租赁物业进行非法活动的，因违法经营被有关行政部门吊销营业执照、经营许可证或其他经营所需证照，或被勒令停业整顿的；其他严重违约行为；8.3.8拒绝履行维修义务，期限超过10天，维修费用超过一个月租金的；8.3.9拒绝办理进场装修后，乙方表示拒绝履行合同或提出解除合同的；8.1.10乙方以无法通过消防审批为由表示拒绝履行合同或提出解除合同的。8.4本合同期满当日，甲、乙双方还未签订续约合同，则该合同自动终出，乙方应在合同终止当日将租赁场地复原好还给甲方，并清理好场地内所有物品。如乙方未按约定移交租赁场地的，视为乙方违约占用甲方房屋，乙方应按本合同期满时的租金标准双倍支付给甲方。超过合同终止日达五日乙方仍未搬离的，则视为乙方自动放弃房屋内所有财产，甲方可自行处置，处理所得全部归甲方所有。8.5非因甲方原因导致本合同不能继续履行的，或因不可抗力造成房屋损毁达不到使用目的，或政府强制征收、改造、拆除租赁物业的，合同自动终止履行，双方互不追究责任；九、违约责任9.1乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金。乙方拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理。9.2合同终止或解除外，若乙方存在未结费用或有违约行为需支付违约金的，甲方有权在租赁保证金中直接扣除，如因乙方违约导致租赁保证金已被没收的，甲方有权另行向乙方主张违约金或要求乙方结清费用。9.3乙方违反6.6条之规定，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担，甲方有权直接在租赁保证余中直接扣除，如因乙方拒绝维修期限超过十日或维修金额超过一个月租金，甲方有权按本合同第8.3条办理，乙方仍需承担维修费用。9.4合同终止或解除后，乙方逾期搬离的，甲方有权自乙方逾期交还租赁物业之日起向乙方收取双倍租金作为违约金。如乙方拒不交还租赁物业的，即视为乙方放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由甲方处理，甲方有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由乙方自行承担。9.5如本合同约定的违约金保证不足以弥补甲方损失的，甲方还有权另行向乙方追偿；备注：甲方不得以任何理由影响乙方正常使用，如影响乙方使用超过十个工作日未能解决，乙方可单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方押金；等。2018年6月29日，原告尧鹏公司向被告宇环公司支付租赁保证金87000元、水电保证金9750元。2018年10月31日，陈锦梅委托律师向原告尧鹏公司发出《关于就广州市宇环投资管理有限公司无权继续使用物业事宜通知实际使用人的律师函》，函称：陈锦梅系涉案房屋业主，与宇环公司于2017年4月8日签订《房屋租赁合同》，约定将1108房出租给宇环公司用于办公用途，租期至2027年6月9日止。但宇环公司在承租过程中发生一系列重大违约行为（如对租赁房屋违反消防法规改建装修导致出现重大消防安全隐患、长期违约拖延支付租金及税费等），经物业管理公司及陈锦梅多次催促，宇环公司至今拒绝整改。陈锦梅已致函宇环公司，通知该公司于2018年10月15日解除上述《房屋租赁合同》，且必须于2018年10月25日前搬离1108室。尧鹏公司目前是天盈广场东塔1108室的实际使用人之一，故通知：一、请立即停止向宇环公司支付任何租金，并尽快提供与宇环公司的租赁合同，经核对确认后，尧鹏公司应将2018年10月15日后的应付租金支付给陈锦梅。二、如坚持向宇环公司支付租金，则本所委托人将按照上述2017年4月8日签订的《房屋租赁合同》约定，以双倍租金标准向尧鹏公司以及宇环公司追讨物业使用费。三、上述2017年4月8日签订的《房屋租赁合同》早已解除，宇环公司不再是上述租赁物业的承租方且必须搬离，即该公司从2018年10月25日起无权继续使用天盈广场东塔1108室。请任何情况下均不得同意宇环公司以任何名义对天盈广场东塔1108室进行任何改动或使用，亦不要为其改动、使用行为提供任何便利。原告尧鹏公司另提交以下证据：1、《广东增值税专用发票》及招商银行账户明细，载明原告尧鹏公司向被告宇环公司交付租金及水电费的情况，其中租金已经交至2018年11月。被告对上述证据无异议。2、陈锦梅委托律师于2018年10月15日向被告宇环公司发出的《关于通知解除的律师函》，拟证明被告因对涉案房屋的改建、装修存在重大安全隐患及拖延支付租金等费用等严重的违约行为，业主陈锦梅决定于2018年10月15日与其解除房屋租赁合同，要求被告最迟于2018年10月25日前搬离涉案房屋，致使原被告之间的合同目的无法实现。被告宇环公司对该份证据的真实性无异议，但合法性及关联性不予认可，称其一直正常交付租金给业主陈锦梅，且不存在任何的改建及装修情况。3、微信聊天记录截图（原告员工与被告员工），拟证明原告多次要求2018年11月底退租与被告交涉无果。被告对该证据真实性无异议，但称该聊天记录可反映出被告明确向原告表示如果提前退租就构成违约并没收保证金，双方最终没有达成任何解除合同的协议。4、微信聊天记录截图，拟证明业主陈锦梅在2018年10月25日通过微信将上述《关于通知解除的律师函》发给原告，并要求原告不要再交租金及物管费给被告，31号就会正式收回。被告对该份证据真实性不予认可，称其只是对另外一台手机的截图，并非原始载体。被告宇环公司提交了以下证据：1、银行电子回单，拟证明2018年10月后，被告继续正常向涉案房屋业主支付租金，原告也继续正常使用涉案房屋。原告称该证据没有原件，且这只是被告与业主之间的关系，无法证明被告不存在违约情况而使得业主行驶解除权。2、民事判决书，拟证明物业业主单方面提出解除合同的行为没有经过法院确认，由于业主单方面提出解除合同却没有收回涉案房屋，所以才向法院诉请收回涉案房屋。在庭审中，原告尧鹏公司称其于2018年12月初撤场，但并未提交相关证据；被告宇环公司则称原告的撤场时间是2019年2月底，其收回涉案房屋后自用。另查明：陈锦梅于2018年向本院起诉被告宇环公司要求解除其与被告的租赁合同、没收保证金、腾空房屋、恢复原状及支付占用费等，本院于2019年1月28日做出（2018）粤0106民初27670号民事裁定书，以陈锦梅与被告已就该案纠纷达成仲裁协议且约定的仲裁机构唯一，仲裁协议有效为由裁定驳回陈锦梅的起诉，广州市中级人民法院于2019年5月21日以（2019）粤01民终10806号民事裁定书驳回陈锦梅上诉，维持原裁定。2019年6月，陈锦梅就其与宇环公司的租赁合同纠纷申请仲裁。2019年12月16日，中国广州仲裁委员会作出（2019）穗仲案字第8260号裁决（以下简称8260号裁决），认定：合同签订后，宇环公司将1108房装修分割成1108A和1108B后出租给次承租人使用。并认为：第一，陈锦梅称宇环公司长期拖延支付租金及完税费用，构成严重违约。经查，宇环公司在2018年10月15日前确实有迟延交付租金的事实，但根据《租赁合同》的约定，截至陈锦梅发函解除合同之前，宇环公司迟延时间未超过合同约定的30天，并未构成根本违约。第二，陈锦梅称宇环公司装修涉案房屋未经过启胜公司的审批同意，且装修工程不符合消防规定存在严重危害安全的问题。经查，合同第十五条约定，合同有效期内，宇环公司可对涉案房屋进行改建、扩建或装修；按规定须经有关部门批准的，应报请批准后方可进行。但是合同没有约定“有关部门”指的是具体哪个部门，也没有约定如果装修未经审批应当承担何种违约责任。即使“有关部门”包括物业管理公司，宇环公司对涉案房屋的装修是否违规改变建筑使用功能、防火分区、安全疏散、消防设施、救援通道及救援设计以及是否存在消防安全隐患等问题，也应由有资质的第三方进行认定，或者由消防主管单位的认定或处罚。陈锦梅提交的公证书只能反映涉案房屋公证时的现状，无法认定宇环公司的装修改变了哪些内容，也并未确认其存在安全隐患，陈锦梅以此主张解除合同依据不足。陈锦梅于2018年10月15日向宇环公司发出关于解除合同的律师函，不能起到解除合同的法律效果。经查，宇环公司的租金仅付至2019年2月，宇环公司的次承租人最迟已于2019年6月5日搬离涉案房屋，后陈锦梅收回涉案房屋并将一部分重新出租，可见，双方已没有继续履行合同的意愿与基础，故仲裁庭裁决解除合同。关于合同解除的责任，仲裁庭认为，宇环公司在租赁期间内多次未在合同约定期间内按时支付租金，且在启胜公司提出整改后未能有效沟通或整改，存在过错，致使陈锦梅发函要求解除合同，因此宇环公司对合同的解除负有一定过错。但陈锦梅发函解除合同之时尚不享有合同约定解除权或法定解除权，陈锦梅的该行为致使宇环公司在合同中处于不安状态，并最终导致宇环公司未支付2019年3月之后的房屋租金，因此陈锦梅对合同的解除亦负有一定过错。综上，合同未能继续履行，双方均负有责任。最终裁决：一、解除陈锦梅与宇环公司于2017年4月8日签订的《广州市房屋租赁合同书》；二、宇环公司向陈锦梅支付房屋租金85411.33元；三、宇环公司向陈锦梅支付房屋租赁税3290.43元、单元管理费35599.56元、电费1737.7元；等。本院认为：被告宇环公司在取得业主陈锦梅的有效授权的情况下与原告尧鹏公司签订涉案合同，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同解除的问题。首先，2019年12月16日做出且已生效的8260号裁决解除了业主陈锦梅与作为承租人的被告宇环公司之间的租赁合同，并认定业主收回了涉案房屋并将一部分重新出租，业主陈锦梅与被告宇环公司已经没有继续履行合同的意愿与基础，且本案作为次承租人的原告尧鹏公司与作为承租人的被告宇环公司在庭审中亦均确认原告已撤场，双方之间的涉案合同目前实际上已被解除，这是客观存在的事实，无需再在判决主文中进行赘述解除。其次，关于原告尧鹏公司从涉案房屋撤场的时间，虽然原告尧鹏公司称其于2018年12月初就撤离，但没有举证其于上述时间办理了相关交接手续并撤场，且被告宇环公司主张的时间是2019年2月底，为此原告尧鹏公司应承担举证不能的责任，本院采信被告的上述主张，即认定原告尧鹏公司撤场的时间为2019年2月底。关于原告尧鹏公司要求被告宇环公司退还租赁保证金87000元及水电保证金9750元的诉请。（1）关于租赁保证金。经查，尧鹏公司于2018年10月收到陈锦梅发出的《关于就广州市宇环投资管理有限公司无权继续使用物业事宜通知实际使用人的律师函》，函称陈锦梅与被告宇环公司的房屋租赁合同早已解除，且被告宇环公司必须搬离等。此情况足以使原告尧鹏公司在合同中出于不安状态，其在与被告宇环公司沟通协商未果的情况下行使不安抗辩权搬离涉案房屋，不构成违约，现原告尧鹏公司要求退还租赁保证金本院予以支持。但根据涉案合同的约定，在退还该款前应与原告撤场前应付未付的2018年12月、2019年1月、2月租金共计87000元进行抵扣，现需要抵扣的数额与租赁保证金的数额相同，故宇环公司实际不用再退还租赁保证金。（2）关于水电保证金。被告宇环公司未举证证实原告尧鹏公司撤场前尚欠的水电费具体数额，且也未就水电费问题提起反诉，在此情况下原告尧鹏公司要求退还水电保证金9750元并无不妥，本院予以支持。至于水电费结算事宜，被告宇环公司可另循途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市宇环投资管理有限公司向原告广州尧鹏信息科技有限公司退还水电保证金人民币9750元。二、驳回原告广州尧鹏信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7390元，由原告广州尧鹏信息科技有限公司负担1585元，由被告广州市宇环投资管理有限公司负担5805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  罗汉强二〇二〇年四月十五日书 记 员  梁怡筠神晓琳            本判决书于2020年4月   日送达