广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12028号原告：袁坤坤，男，1993年6月16日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：马秀华，广东盛博信成律师事务所律师。被告：李嵩山，男，1987年7月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈睿，系李嵩山的妻子。原告袁坤坤与被告李嵩山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告袁坤坤及其委托诉讼代理人马秀华，被告李嵩山及其委托诉讼代理人陈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁坤坤向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的租赁合同于2019年12月24日解除；2.判令李嵩山按照租金8500元/月给付自2019年9月26日至2019年12月24日的租金25500元；3.判令李嵩山按照304.07元/月给付自2019年10月7日至2019年12月24日的物业管理费912元；4.判令李嵩山支付租金滞纳金，第一期以6390.92元为本金按租赁合同约定的每日1%自2019年8月6日计至2019年9月19日，共2812元；第二期以8500元为本金按租赁合同约定的每日1%自2019年9月6日计至实际支付之日（暂计至2019年11月26日为7055元）；第三期以8500元为本金按租赁合同约定的每日1%自2019年10月6日计至实际支付之日（暂计至2019年11月26日为4420元），以上滞纳金合计为14287元；5.判令李嵩山承担因其私自断电造成的袁坤坤空调损害损失5299元；6.判令李嵩山承担因其违约而致袁坤坤支出的律师费6000元；7.判令李嵩山解除租赁合同租赁登记备案；8.判令李嵩山承担本案诉讼费。事实与理由：李嵩山于2019年6月5日签署分租协议，分租袁坤坤承租的广州市黄埔区开创大道1944号125商铺一楼物业，租赁期限自2019年6月6日至2024年5月4日止，协议约定免租期五十天至2019年7月25日，租金交付日期为每月6日前交付当月租金。协议签订后李嵩山交付两个月的租金作为押金并交付首期2019年7月25日至8月24日期间的月租。李嵩山依约应当于2019年8月6日交付第二期租金或补足差额，但经袁坤坤电话和微信多次催促，李嵩山延迟至9月19日方始补齐欠缴租金及物业费。2019年9月17日，李嵩山未经袁坤坤同意即将租赁物内的可移动物品全部搬走并恶意剪断与袁坤坤共用的电箱线路，致使袁坤坤空调主机短路烧毁。之后李嵩山既未交付租金也未解除租赁合同，致使争议物业空置至今。综上，鉴于李嵩山不能遵守合同约定义务，违约在先且态度恶劣，毫无诚信可言，现袁坤坤特提起诉讼，望判如所请。被告李嵩山辩称，双方合同于2019年9月26日解除，袁坤坤当天更换了商铺的门锁。李嵩山不同意缴纳租金，李嵩山与涉案房屋的业主及业主的助理联系，业主表示袁坤坤的管理费、水电费均未缴纳，李嵩山缴纳给袁坤坤的租金至2019年9月25日，2019年9月26日袁坤坤已经更换涉案商铺的门锁。物业管理费李嵩山已支付至2019年10月6日，后续的物业管理费袁坤坤已经收铺，李嵩山不同意支付。李嵩山不同意支付滞纳金，涉案房屋漏水严重，截止2019年9月25日之前涉案商铺的水电费、物业费均已结清。空调损失与李嵩山无关，李嵩山断的是自己商铺的电，在2019年9月25日把自己商铺的电线拔掉了。律师费与李嵩山无关。租赁合同登记备案已经取消，业主已经将涉案商铺租赁给其他人。本院经审理认定事实如下，杜玩球是广州市黄埔区开创大道1944号125房的所有权人，该房屋建筑面积为93.7774平方米。2019年5月3日，杜玩球与袁坤坤签订《商铺租赁合同》，约定将广州市黄埔区开创大道1944号124-125商铺出租给袁坤坤，该商铺建筑面积共为187.1平方米，商业用途，承租期限自2019年5月5日至2024年5月4日。其中第8.1条约定：在租赁期间袁坤坤有转租、分租或出借该商铺的全部或部分的权利。2019年6月5日，袁坤坤（甲方）与李嵩山（乙方）签订《分租协议》，约定袁坤坤将广州市黄埔区开创大道1944号125商铺一楼（以下简称涉案商铺）分租给李嵩山，面积为47平方米，用途为商业餐饮，租赁期限自2019年6月6日至2024年5月4日止。第三条约定，双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2019年6月6日前将该商铺交付乙方使用。第四条约定，4.1甲方给予乙方50天的装修免租期，免租期从2019年6月6日至2019年7月25日止，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金。4.2租金按照该商铺的建筑面积计算，2019年7月25日至2020年6月5日，月租金为8500元。4.3本租金不含税票，租金按月份（指公历月）计算，乙方须于每月6日前支付。4.6物业管理费及水电费由乙方自行承担。4.7乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月15日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。第五条约定，5.1保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付总额合计人民币17000元整给甲方作为租赁保证金。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。第七条约定，7.1乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰，修葺改造、及安装必要设施设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担。第九条约定，9.1.1甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。9.1.4甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。第十条约定，10.3本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。第十一条约定，11.1乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过20日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。11.2甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。11.3乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。11.4乙方违约，经甲方要求改正后，未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除本合同，乙方按本条第10.3款承担违约责任。《房屋租赁登记备案证明》显示该房屋出租人为袁坤坤，承租人为陈睿（李嵩山妻子），租赁期限为2019年6月5日至2024年5月5日。李嵩山以陈睿的名字在涉案商铺地址注册了个体工商户的营业执照。双方确认租金为每月8500元，物业管理费标准为每月304.07元，李嵩山向袁坤坤缴纳租金和物业管理费。袁坤坤于2019年6月6日将涉案商铺交付给李嵩山使用，李嵩山于租赁合同签订当日即2019年6月5日缴纳了两个月的租金17000元作为押金，同时缴纳了2019年7月26日至8月25日的租金8500元。袁坤坤与李嵩山的微信聊天记录显示：2019年8月25日袁坤坤要求“李老板，今天要补这十多天的房租了”。9月16日，因李嵩山拖欠租金，袁坤坤在涉案商铺上加锁，因陈睿同意交租，当天下午将锁打开。9月17日，李嵩山从涉案商铺里搬走空调和灯等物品，袁坤坤在涉案商铺又加了一把锁。9月19日，李嵩山缴纳了2019年8月26日至9月25日的租金8500元（扣除袁坤坤欠李嵩山的垃圾清运费、泄水费、税费合计2109.08元，实际支付余额6390.92元）、2019年6月6日至10月6日的物业管理费1216.28元、截止2019年8月29日的水费92.34元、截止2019年9月19日的电费1554.37元，后续未再支付，袁坤坤收到以上款项后将锁打开。微信聊天记录显示：9月25日，袁坤坤告知陈睿“今天到交租了”；9月26日，袁坤坤跟李嵩山对话“四点不开电，我就换锁”，李嵩山回复“铺面现在还是我的，你要破坏门锁，我就报警”。袁坤坤陈述因李嵩山剪断与袁坤坤铺面共用的电箱线路，袁坤坤为修电于9月26日将涉案商铺拆门换锁，双方当日在商铺内发生争执并分别报警，警察没有调解就离开，陈睿从袁坤坤手中抢走当日所换门锁的钥匙导致其换锁没有成功，并称其店铺空调主机因此短路烧毁，为此造成空调损失5296元，要求李嵩山予以赔偿，并提交了《业户来电来访信息登记表》、照片、《证明》《TCL钛金中央空调维修记录表》、发票拟证。其中，《业户来电来访信息登记表》显示，杜先生于2019年9月26日向物业去电，内容为：“没电”。奥园物业工程部覃宇出具的书面《证明》载明：其于9月26日接到前台接单S4-125没电，就去现场查看，发现S4-125门锁着，电箱盖开着，电线有一箱没有接上，但因无钥匙其无法维修。《TCL钛金中央空调维修记录表》显示，袁先生于2019年9月28日报修奥园广场S4-124的空调不制冷，分析故障为通电跳闸，便于2019年9月29日更换了压缩机。发票显示购买方为广州正卓信息科技有限公司，开票日期为2019年7月3日，购买货物为TCL空调。李嵩山确认9月26日有将涉案商铺的钥匙抢过来，其还抗辩在装修过程中发现涉案商铺存在漏水问题，影响其生产经营，并多次找袁坤坤反应要求解决，但漏水问题一直未予解决，因袁坤坤拉电造成其电费损失和安全隐患，其有权断电，且其于2019年9月25日断的是其方商铺的电，袁坤坤以此拆门换锁违反合同约定。袁坤坤确认涉案商铺存在漏水问题，并称已及时与物业进行沟通，且李嵩山在装修时就知道涉案商铺存在漏水问题。2019年9月28日，陈睿通过微信跟袁坤坤说“上次跟你把水费电费和管理费算清楚了，后面我没有再用水电了，你跟大老板那边说下退我房租押金就两清了”，袁坤坤表示不同意。当日，陈睿将房屋中介叫来要求将钥匙退回并要求袁坤坤返还押金，袁坤坤说需请示老板故将钥匙还给陈睿，陈睿拒收钥匙，袁坤坤将钥匙交给房屋中介。双方确认自2019年9月28日后，李嵩山方未再使用涉案商铺。袁坤坤确认涉案商铺内的物品于9月25日前已经清空。袁坤坤主张以李嵩山延迟支付2019年8月至10月的租金为由，依据双方签订的《分租协议》第11条要求解除合同，但未向李嵩山方发出过解除通知。袁坤坤庭审时称双方租赁登记备案未解除，产权所有人杜玩球也在向其催租，故主张李嵩山支付租金至庭审之日即2019年12月24日。袁坤坤庭后确认已于2019年11月与杜玩球解除两方之间的租赁合同。经本院释明，双方均要求在本案中只处理袁坤坤的诉讼请求。李嵩山抗辩称袁坤坤主张的违约金计算标准过高，认为违约金调整成万分之五比较合理。以上事实，有《商品房预售合同》《广州市不动产登记查册表》《商铺租赁合同》《分租协议》《房屋租赁登记备案表》《营业执照》《收款证明》《收据》、报警回执、《收钥证明》、微信聊天记录、《物品放行条》《业户来电来访信息登记表》《空调维修记录表》、照片、《证明》、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，袁坤坤与李嵩山签订的《分租协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信、全面履行合同。关于双方的租赁关系是否解除。鉴于李嵩山已于2019年9月28日向袁坤坤退还钥匙并有解除合同的意思表示，袁坤坤虽拒绝签收钥匙，但涉案商铺的钥匙自当天起李嵩山已交还给中介，李嵩山自当天起亦未再使用过涉案商铺，且在此之前其已清空涉案商铺内的物品，故本院认定双方签订的《分租协议》已于2019年9月28日解除。关于租金、物业费及租金的违约金。承租人负有按时缴纳租金之义务，李嵩山虽抗辩涉案商铺存在漏水，但未能提交证据证明漏水事实足以影响其商铺正常经营，其未按时缴纳租金已构成违约。李嵩山已于2019年9月19日缴纳了至2019年9月25日的租金、至2019年10月6日的物业管理费，袁坤坤自2019年9月26日将涉案商铺拆门换锁，虽有阻碍李嵩山正常使用涉案商铺，但当时钥匙已被李嵩山拿走，故袁坤坤要求李嵩山支付自2019年9月26日起的租金、物业费，本院予以支持，结合前述本院认定双方租赁关系于2019年9月28日解除，故李嵩山应当向袁坤坤支付自从2019年9月26日至9月28日的租金及物业费，核算租金为850元（8500元/月÷30天×3天），物业费已足额缴纳。关于拖欠租金的违约金，按照双方约定，李嵩山应于2019年9月6日前支付2019年8月26日至9月25日的租金，其未依约支付租金的行为构成违约，依法应承担违约责任，袁坤坤主张依据《分租协议》第11.1条之约定要求李嵩山支付逾期交纳租金的滞纳金实质是指违约金，有合同依据，本院予以支持。李嵩山抗辩称该违约金计算标准过高，鉴于袁坤坤并未提交证据证明其实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条酌情将违约金计算标准调整为按照每日万分之五计算。综上，李嵩山应以6390.92元为本金，按照每日万分之五的标准计付其自2019年9月7日至9月18日的逾期交租违约金共计38.35元（6390.92元×0.5‰×12天）。2019年9月26日至9月28日的租金，应于合同解除当天支付，故李嵩山应以850元为本金，按照每日万分之五的标准计付其自2019年9月29日起至付清款项之日止的违约金，违约金以不超过本金850元为限。对于超过部分，本院依法予以驳回。关于空调损失。袁坤坤提交的证据不足以证明其店铺空调损坏是因李嵩山的断电行为导致，且其提交的发票时间与其主张的维修时间并不一致，不足以证明其产生实际损失，故对该项请求，本院不予支持。关于律师费用，袁坤坤的此项请求没有合同依据，本院不予支持。关于解除租赁合同登记备案。《房屋租赁登记备案证明》显示涉案房屋承租人为陈睿，鉴于陈睿非本案当事人，该项请求已超出本案的处理范围，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告袁坤坤与被告李嵩山于2019年6月5日签订的《分租协议》于2019年9月28日解除；二、被告李嵩山于本判决生效之日起十日内向原告袁坤坤支付拖欠的2019年9月26日至9月28日的租金850元；三、被告李嵩山于本判决生效之日起十日内向原告袁坤坤支付违约金38.35元；四、被告李嵩山于本判决生效之日起十日内向原告袁坤坤支付逾期交租的违约金（违约金以850元为本金，自2019年9月29日起按照每日万分之五的标准计付至实际付清款项之日止，违约金以不超过本金850元为限）；五、驳回原告袁坤坤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告袁坤坤负担1079元，由被告李嵩山负担21元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  刘 英人民陪审员  韩 艳二〇二〇年四月二十六日法官助理彭逸婷书记员王汝欣