河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终660号 上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。 法定代表人：李明，执行董事。 委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘瑞杰，男，1987年5月28日出生，汉族，现住安平县。 委托诉讼代理人：张伟，河北明宇律师事务所律师。 上诉人河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）因与被上诉人曹龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2018）冀1125民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人友林公司的委托诉讼代理人曹龙、被上诉人刘瑞杰及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 友林公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清，处理不当，且存在未查明的事实，本案的《房屋买卖合同》为无效合同。一审法院认定刘瑞杰以三角债抵顶方式向友林公司支付了购房款，属于认定事实错误，刘瑞杰和杨扬之间没有债权转让的法律文件，杨扬和友林公司之间也不存在真实、合法、有效的债权。一审法院认定杨扬等人与友林公司、吕晓轻三方签订的《友林国际认购书》，认购书提到友林公司尚欠杨杨、佟旭英26407902元的债务不合法，不存在。本案不存在真实存在且合法的债权转让行为，一审法院未严格按照法律规定依法审查。二、一审判决适用法律错误，未依法审查杨杨与友林之间的债权债务的真实性和合法性，主要体现在对本案基础民间借贷法律关系、对债权转让和原告主张以债权转让方式抵顶购房款的审理三个有方面。本案的基础法律关系是民间借贷关系，原告无论在庭审还是诉状中均认是民间借贷的关系。因此本案应按民间借贷的法律关系来审理。关于债权转让的审理，一审法律适用法律错误。关于购房款的支付形式，由于原告主张基础的法律关系是民间借贷，是三角债抵顶，但是一审法院没有严格适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等法律法规的规定来审理。一审法院认定原告债权转让存在的事实的证据主要为杨杨、友林公司与吕晓轻签订的认购书以及原告和扬扬之间的借条、银行流水等，上诉人认为以上认定明显系适用法律错误。三、本案实质上是民间借贷纠纷，原告、扬扬的行为涉嫌非法经营犯罪，依照最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的相关规定，应依法裁定驳回起诉。 刘瑞杰辩称，杨扬与友林公司之间的债权债务关系由双方之间的认购书可以证明，因刘瑞杰的哥哥刘瑞普作为杨扬的债权人认为在认购书中指定吕晓轻认购房屋侵犯了自己的权利，后经与杨扬与友林公司三方协商，将该认购书中其中的四套房屋，其中包括本案所涉房屋，由友林公司抵顶给被上诉人，作为杨扬将对友林公司所享有的债权转让给刘瑞普。友林公司以抵房的方式偿还该笔债务，友林公司通过给被上诉人开具房款全款收据签订购房合同的形式已完成了以房屋抵顶债务的过程。该房屋抵顶后，友林公司与杨扬之间，杨扬与刘瑞普之间等额的债权债务已经消灭。所以权林公司应当承担交付被上诉人房屋并协助办理房屋产权手续的责任。 刘瑞杰向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区10号楼1单元1403室房产，建筑面积156.1平方米，价值591619元；10号楼1单元1802室房产，建筑面积149.08平方米，价值542651元，并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止。二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书。三、诉讼费用由被告负担。 友林公司辩称，一、本案原告诉称的债权转让行为无效。首先，该债权转让对被告不发生法律效力。根据《合同法》第80条的规定：“债权人转让债权的，应当通知债务人”未通知到债务人的，该债权转让依法对债务人不发生法律效力。其次，原告主张以债权转让方式冲抵购房款，根据谁主张谁举证的原则，原告应对债权转让的合法性承担举证责任，原告和杨扬之间的债权转让行为是否涉及三方将非法的超过法定利率红线的高额利息以房屋买卖合同的形式合法化，并且原告作为受让的债权方，理应在债权转让时保管有合法、全面的债权转让协议及相应的证据材料，这不仅是原告的举证责任，也是人民法院依法应当审查的重点，严格防止原告和杨扬恶意串通，将非法民间借贷的高额利息合法化，损害我方友林公司的合法权益。二、本案形式上是商品房买卖合同关系，实质系杨扬、原告和友林公司三方的民间借贷中担保、保证的法律关系，原、被告签订《商品房买卖合同》实际是为杨扬拖欠原告借款的还款保证，民事法律行为须以意思表示真实为基础，本案中，原告主张以债权转让冲抵购房款，根据谁主张谁举证的原则，原告应就债权转让中双方的债权本身的具体情况以及被告同意用该债权冲抵购房款的事实承担举证责任。双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示，涉案的房屋买卖合同不成立、不生效，人民法院应当严格、依法进行审查。三、本案中原告提到的债权转让，其中基础的法律关系均是案外人杨扬借了原告的钱，发生了民间借贷关系，并且因完全相同的“债权转让”为由提起诉讼的原告在安平县人民法院已有16人，该16起诉讼的诉状均在卷可查，且根据已起诉的原告之一逯子龙的庭审陈述，只逯子龙一人，杨扬就向其借款950万元，并约定高息三分的回报。本案中，案外人杨扬在形式上已经达到非法吸收公众存款罪的刑事立案标准，并且杨扬涉嫌非吸的事实正是本案基础的法律关系事实，涉及债权转让行为的效力性审查。因此，从这个角度出发，人民法院应依法驳回原告的起诉，将本案连同其他15人的起诉材料等证据移送公安机关或检察机关。 一审法院认定事实如下：原告刘瑞杰之兄刘瑞普与案外人杨扬存在债权债务关系，2014年1月2日，刘瑞普向杨扬转款2000000元。杨扬与被告河北友林房地产开发有限公司存在债权债务关系。因杨扬拖欠原告刘瑞杰之兄刘瑞普的债务2000000元，经刘瑞普与杨扬、被告三方协商一致，被告将其所开发的友林国际城小区的4套房屋抵顶给刘瑞普，用以偿还被告欠杨扬的款项，刘瑞普表示同意用此4套房屋抵顶杨扬欠其的2000000元，因原告与刘瑞普系兄弟关系且并未分家，故刘瑞普指定原告刘瑞杰就其中的两套房屋签订房屋买卖合同，即本案所涉两套房屋。被告河北友林房地产开发有限公司于2015年10月26日向原告刘瑞杰出具了收据两份，注明收到原告交纳的位于安平县1元。2015年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同约定原告购买被告安平县。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人分别交清总房款542651元整和591619元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。根据本案证据，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。被告辩称其与杨扬之间不存在任何到期债权，但其未提交任何证据对于原告方提交的证据予以反驳，其主张不能成立。本案中刘瑞普一方与杨扬及友林公司的关系既是杨扬对被告享有的部分债权转让给刘瑞普，同时又是杨扬将对刘瑞普负有的债务转让给被告，是三方之间三角债的抵顶，且三方已达成一致意见，由被告对刘瑞普承担清偿责任，刘瑞普对杨扬享有的债权2000000元已消亡。该转让行为系三方真实意思表示，友林公司认为与杨扬之间不存在债权债务关系，但未提交任何证据予以证明，故对其主张不予采纳，不影响其对刘瑞普负有清偿义务的效力。被告未按合同约定向刘瑞普的指定人即原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。原告在庭审中放弃要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，系自行处分民事权利，与法无悖，应予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论研究决定，判决，1、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县房屋交付原告刘瑞杰，并协助办理房屋产权登记手续。2、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘瑞杰保全费5000元。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案友林公司上诉主要是围绕友林公司与扬扬之间的法律关系的性质、刘瑞杰和扬扬之间的法律关系的性质以及本案涉及的三角债抵顶方式支付购房款提出异议。就友林公司上诉提出的本案的基础法律关系名为买卖实为借款担保的理由，友林公司一、二审均未提交证据证明，没有提供本案涉及的借款合同及借款的履行情况的事实加以证明，不能证明其主张成立。同时，即使本案存在上诉人所称的民间借贷法律关系，存在名为买卖实为担保的合同形式，在合同履行期限届满后，自愿对合同之债的实现方式进行协商变更，具体本案，即使本案的商品房买卖合同是由民间借贷演变而来，但以民间借贷合同中欠付的借贷本息，抵顶购房款，签订商品房买卖合同，将民间借贷法律关系转变为商品房买卖合同关系，不违反法律禁止性的规定，本案争议的商品房买卖合同应为有效的合同，双方当事人应当依照合同履行。本案据此按照商品房买卖合同的法律关系进行审理，也并无不当。 关于上诉人上诉称，本案没有按照民间借贷法律关系进行审理，本案存在暴力胁迫上诉人开具购房款收据，用于抵顶购房款的借款本息超出法律规定的民借借贷利率保护上限等问题。是否审理上诉人所谓的民间借贷法律关系，如前所述，应由上诉人提供相关证据，对于本案商品房买卖合同是否为受胁迫签订，亦应由上诉人提交证据，可依法行使撤销权，对于抵顶的购房款的借款本息存在的问题，也应由上诉人提交证据证实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故本案上诉人仅提出诉讼请求和理由，但没有提交证据证明，应当承担举证不能的责任。 综上所述，友林公司应当向刘瑞杰交付诉争房屋，其上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15008元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年四月二十九日 书记员  孙华晨