北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23666号原告：王兰坡，男，1973年8月4日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李诗茵，北京梓榆律师事务所律师。被告：刘玉兰，女，1936年7月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张克武，男，1958年4月6日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师所事务所律师。委托诉讼代理人：张金龙，北京市荣博律师事务所律师。第三人：袁国，男，1965年7月31日出生，汉族，现住北京市平谷区。原告王兰坡（以下简称原告）与被告刘玉兰、被告张克武（以下合述二被告，分述称姓名）、第三人袁国（以下简称姓名）债权转让合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李诗茵，张克武之委托诉讼代理人张金龙，袁国到庭参加了诉讼，刘玉兰经本院依法传唤未按时出庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令张克武给付原告拆迁腾退补偿款1467521.7元；2、判令刘玉兰给付原告拆迁腾退补偿款484389.85元。事实与理由：2006年3月1日，袁国从二被告处租赁位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村东郭某东侧土地6.17亩（以下简称涉案土地），并于同年4月6日签订租赁合同。袁国承租后无力在租赁土地上建房经营，就把涉案土地转租给原告。2006年3月30日，原告与袁国签订租赁协议书，前两年原告把租金支付给袁国，袁国再支付给二被告，到2008年之后，袁国就让原告把租金直接向二被告支付。原告租赁土地后，建房4000多平方米，该房屋于2017年被拆，二被告领取了拆迁补偿款一直不给原告，故诉至法院。刘玉兰经本院依法传唤，未到庭发表答辩意见，但在答辩期内提交书面答辩状，辩称，不同意原告的诉讼请求。我认为原告不是本案适格主体，我与原告不存在租赁关系。我与袁国有租赁合同，开始两年袁国还能按时交纳房租，袁国将租赁费交给张克武，张克武收到后再将属于我的费用给我，但后来袁国就不能及时交纳租金，存在拖欠等情况，2016年3月起拖欠2016年3月1日至2017年3月1日的租金，至2017年9月1日都没有交纳租金。我认为袁国因为未按约定交纳房租，已经存在根本违约，符合法定的解除合同的条件，双方已不存在租赁关系，袁国作为违约方，无权获得赔偿。我对袁国将涉案土地转租给原告的情况并不清楚，袁国没有经过我的同意转租，属于违约，也是合同解除的法定条件。我出租给袁国1.89亩土地，与张克武的利益是分开的，不存在连带法律责任。张克武辩称，不同意原告的诉讼请求，不认可原告的事实和理由。我与原告没有租赁关系，原告也没有代位权。在我与袁国的租赁合同中，袁国违约没有足额支付租金，袁国没有转租权，我对袁国的转租行为是不认可的，双方的合同已经解除，原告没有任何赔偿的权利。我从马各庄村里承包的土地是8.28亩，将其中的4.28亩租给袁国，不是原告请求的数额。袁国述称：同意原告的诉讼请求。我承租涉案土地，当时是平地，我又租给了原告，张克武也知道。地租都是原告交的，我在平谷，离得太远，从2007年开始就让原告把租金直接交给张克武。我与二被告签合同的时候刘玉兰没有参与，租金都是交给张克武。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉案土地系二被告自北京市马各庄村农业经济合作社（以下简称马各庄村合作社）处承包的土地。2006年4月6日，二被告作为甲方与袁国作为乙方签订《合同书》，约定由乙方租赁涉案土地用以生产和经营等，土地亩数为6.17亩，其中张克武4.28亩，刘玉兰1.89亩，双方协商租金为每亩每年7000元，甲方上交马各庄村合作社的每亩每年2500元、每三年一递增5%的费用由乙方承担。《合同书》第二条约定，租赁期限为20年，从2006年3月1日至2026年3月1日止。第三条约定，乙方从租赁之日起，每年向甲方支付一年的租金，上交款，现金支付。第四条约定，租赁期内，如遇国家或集体征收，征占土地的赔偿，若在合同签订的三年以内，归乙方所有，若在合同签订三年以后，赔偿70%归乙方所有，30%归甲方所有。第五条约定，甲方负责乙方建筑的顺利，如建筑不成时，退还租金。二被告称袁国交纳租金至2016年2月。原告、袁国称原告向张克武交纳涉案土地租金至2018年5月。涉案土地已于2017年交付马各庄村合作社，地上建筑物现已拆除。诉讼中，本院就涉案土地地上建筑物的补偿数额、测量图及补偿标准等情况向马各庄村合作社进行调查，调取马各庄村合作社作为甲方分别与二被告作为乙方于2017年签订的《合同解除及补偿协议书》（以下简称《补偿协议》）。《补偿协议》所载内容为：自本协议签订之日起，解除甲乙双方于2006年2月17日签订的《承包土地附加协议书》及2016年7月14日签订的《补充协议》；对乙方租赁使用场地期间，在该场地上自行修建了部分房屋设施及其他地上建筑物以及栽种的林木苗木等，由甲方支付乙方折价费，该费用为一次性作价补偿，另，甲方向乙方一次性同时支付搬家费。马各庄村合作社对二被告补偿的上述费用具体为：张克武承包的土地为8.28亩，评估实测建筑面积2393.54平方米、彩钢面积940.15平方米，折价费用共计2010976元，搬家费59838.5元；刘玉兰承包的土地为1.89亩，评估实测建筑面积727.45平方米、彩钢面积236.53平方米，折价费用共计691985.5元，搬家费18186.25元。《补偿协议》还约定，自协议签订之日起的三日内，乙方将其所租赁土地上的房屋建筑物及场院内的物品、设施、设备及使用人员全部清退完毕，并将腾空的场院和房屋及设施、苗木等全部交付给甲方；自交付甲方之日起的三十天内，由甲方支付给乙方折价款。马各庄村合作社提交《情况说明》，称未查找到涉案土地补偿的其他资料。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告的诉讼主体资格。原告称其对袁国享有债权，但袁国对拆迁款不主张权益，故提起本案诉讼，提交《协议书》及《合同变更协议》（以下简称《变更协议》）、《声明》、《债权转让合同》予以证明。《协议书》所载内容为：袁国作为甲方与原告作为乙方经友好协商约定，甲方将6.17亩地租给乙方使用，前三年以每年每亩7500元计算，第四、第五、第六年递增10%，以此类推，每三年递增10%，总年限为19年，自2006年5月1日起算，水电费等其他费用由乙方负责，若遇占地，在三年以内，赔偿归乙方所有，三年以后，赔偿乙方为70%，甲方为30%，租金为年付，上交款，逾期交款视为乙方违约。该协议由袁国、原告签字并捺印，落款日期为2006年3月30日。《变更协议》将《协议书》关于三年以后赔偿的比例变更为：三年以后赔偿全部归乙方。《变更协议》由袁国、原告签字，落款日期为2019年7月10日。《声明》由袁国于2018年12月29日签署，所载主要内容为：“……我同意把我和二被告合同上约定的拆迁款分割比例（全部拆迁款总金额70%）全部给付原告，由于我也没拿到拆迁款，我也不再参与原告与张克武之间的诉讼事宜。”《债权转让合同》所载内容为：袁国作为甲方（转让人）与原告作为乙方（受让人）约定，双方为妥善解决金盏乡马各庄租赁土地拆迁补偿问题，达成如下债权转让协议：1、甲方将对张克武的债权共计1467521.7元、对刘玉兰的债权共计502576.1元，无条件全部转让给乙方行使，乙方可直接依据甲方与二被告的合同主张债权。该合同的落款日期为2019年5月19日。在本院向二被告、袁国送达上述证据后，原告撤回《债权转让合同》，并确认不作为证据提交。经询，袁国认可《债权转让合同》的真实性；张克武不认可《债权转让合同》的真实性，认为该转让是无效的。张克武对《协议书》及《变更协议》、《声明》的真实性、关联性及证明目的均不予认可，亦不申请鉴定；袁国对上述证据的真实性、关联性及证明目的均予以认可。综合张克武、袁国的质证意见，结合证据所载内容，本院对上述证据的真实性和关联性予以采信。本院认定袁国将其基于《合同书》享有的补偿权转让给原告，且袁国转让该项债权的意思表示已经本院的送达程序通知二被告。关于涉案土地地上建筑物的建设情况。原告称承租涉案土地时为空地，该土地上的房屋均由其建造，分别于2006年、2008年建造混凝土房屋两层，占地面积3000余平方米；建造彩钢车间，占地面积1200平方米左右，投资共计14万元，建造房屋均用于出租，直至2017年10月马各庄村合作社腾退时搬出，与二被告没有交接手续。张克武称向袁国出租涉案土地时有临时搭建的房屋，该房屋在交付马各庄村合作社拆除房屋的范围内；后又称其将4.28亩土地出租给袁国时系空地，并知晓袁国在上述土地上建房。袁国称承租的涉案土地为空地，其将涉案土地转租给原告，并由原告投资建房。经询，张克武自认在签订《补偿协议》后，其承包的4.28亩涉案土地上的房屋未交还本人，直接由马各庄村合作社接收并拆除。综合原告、张克武、袁国的陈述，结合二被告承包涉案土地的时间、《合同书》关于征地赔偿分配的约定，本院认定袁国承租涉案土地时为空地的意见具有高度盖然性，对该意见予以采纳，涉案土地地上建筑物为原告出资建造。关于《合同书》是否解除。二被告称袁国自2016年3月1日起就没有交纳过租金，且袁国未经同意转租涉案土地，均属于根本违约，符合法定解除合同的条件，刘玉兰认为在袁国在拖欠租金的时候就已经解除合同，张克武认为在2017年收回涉案土地及房屋的时候就解除合同。原告、袁国不认可二被告所述，认为二被告知晓转租事实，不存在拖欠租金的情形。二被告对合同解除的主张未举证证明，综合原告、袁国的意见，本院对二被告主张合同已经解除的意见不予采纳。关于原告主张补偿款的数额。原告称依据《补偿协议》中二被告取得的补偿总额的70%主张。本院认为，民事案件案由应依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，原告以租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，随后申请将案由变更为债权转让合同纠纷并提交《债权转让合同》，最终又申请将案由变更为债权人代位权纠纷，经本院释明后仍予以坚持。袁国将对二被告的债权转让给原告，且经本案诉讼程序通知二被告，该债权转让对二被告具有约束力。原告作为受让人取得袁国依据《合同书》对二被告享有的征地补偿请求权，本院认为原告已不具备提起代位权诉讼的权利基础，故本院将案由确定为债权转让合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，袁国与二被告签订的《合同书》系三方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应当按照约定履行义务。涉案土地于2017年被马各庄村合作社收回，二被告依据《补偿协议》取得了涉案土地的地上物折价补偿及搬家费。二被告应当按照《合同书》关于征地补偿分配比例的约定，向袁国支付补偿款。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。袁国将其依据《合同书》享有的补偿权转让给原告，该债权转让的意思表示已通知二被告，原告向二被告主张补偿款，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于补偿款的数额，鉴于原告提交的证据不能充分证明其主张，故本院综合考量涉案土地的使用、地上房屋的建设情况以及袁国承租涉案土地面积在二被告承包土地面积中的占比情况，依据《合同书》中关于征地补偿分配比例的约定，确定补偿款的数额。原告向刘玉兰主张的补偿款数额未超出核算数额，本院不持异议。刘玉兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上所述，本院支持原告的部分诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张克武于本判决生效之日起七日内给付原告王兰坡补偿款九十六万元；二、被告刘玉兰于本判决生效之日起七日内给付原告王兰坡补偿款四十八万四千三百八十九元八角五分；三、驳回原告王兰坡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22368元，由原告王兰坡负担5818元（已交纳），被告张克武负担11000元（原告王兰坡已预交，被告张克武于本判决生效之日起七日内给付原告王兰坡），被告刘玉兰负担5550元（原告王兰坡已预交，被告刘玉兰于本判决生效之日起七日内给付原告王兰坡）。公告费560元，由被告刘玉兰负担（原告王兰坡已预交，被告刘玉兰于本判决生效之日起七日内给付原告王兰坡）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 陈 蕾审判员 刘茵茵二〇二〇年四月十五日书记员 毕晓宇书记员 赵玮佳书记员 白雪娇