济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初4439号 原告：许云鹤，男，1988年9月16日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：张赟，山东里手律师事务所律师。 被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张海，总经理。 委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。 原告许云鹤与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许云鹤的委托诉讼代理人张赟，被告才高公司的委托诉讼代理人黄梁林、陶小利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 许云鹤向本院提出诉讼请求：1、判令被告才高公司支付逾期办证违约金158427.36元（以总房款1352923.65元为基数，自2016年4月19日起按日万分之一计算至2019年7月3日止）；2、本案律师费、诉讼费等费用由被告才高公司承担。 事实与理由：2012年11月27日，原告许云鹤与被告才高公司签订房屋买卖合同，约定许云鹤购买被告位于济南市历下区鑫源山庄某房屋，房屋建筑面积188.51平方米，总价款1299022.05元，地下室建筑面积15.64平方米，总价款为53625.6元。合同签订后，许云鹤依约足额支付了全部购房款，才高公司于2014年4月18日交付涉案房屋，并于2019年12月23日向原告补开了发票两张。双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，该约定以许云鹤结清房款并交纳办证资料及税费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了许云鹤的责任，该商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式合同，上述条款的约定无效。才高公司于2014年4月18日交付涉案房屋，才高公司应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月18日前将权属登记材料提交登记机关备案，然而才高公司2019年7月3日才办理涉案房屋初始登记，已超过合同约定的期限，构成违约。 才高公司辩称，一、本案系被告才高公司与原告许云鹤之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，不属于人民法院的主管范围。二、许云鹤要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，应依法驳回许云鹤诉讼请求。本案所涉及争议房产系被告主要为解决单位驻济职工住房困难而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项。由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了延迟办理备案的情形。但是，才高公司自始至终也在积极办理相关备案手续中，许云鹤作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。目前，许云鹤已经办理完毕产权登记手续，若许云鹤继续采取诉讼等方式，则可能会影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害许云鹤的利益。三、双方签订的济南市商品房买卖合同及相关补充协议中，并未有逾期办证违约金的相关规定。合同第15条关于产权登记的约定，仅约定了才高公司应向产权登记机关提交办理权属登记需要的资料的时间，并约定了若才高公司未能在规定期限达到“具备了办理房产登记备案的条件”时，方可触动违约责任条款。因此，合同约定了应当在房屋交付（不包括视为交付）后方可计算730日的起始时间。2019年7月3日，才高公司已经取得涉案房产的综合验收证明，目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，许云鹤的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回许云鹤诉讼请求。四、许云鹤主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。五、许云鹤主张逾期办证违约金责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超诉讼时效。六、许云鹤主张律师费5000元，没有任何事实和法律依据，且律师费金额过高。综上所述，许云鹤的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回，且已经超过诉讼时效。退一步讲，许云鹤并无证据证明其利益受有损失，故，应当支持才高公司不支付或少支付违约金的诉求。另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。才高公司认为，即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月27日，原告许云鹤（买受人）与被告才高公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买位于济南市历下区鑫源山庄第2区某房屋房屋建筑面积188.51平方米，地下室建筑面积11.88平方米，房屋价款为1299298.05元，地下室价款为53625.6元，合计为1352923.65元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，许云鹤与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。” 2014年4月18日，才高公司交付涉案房屋。 2019年8月5日，才高公司向产权登记机关提交办理权属登记的备案材料。截至开庭之日，涉案房屋尚未办理产权登记。 2019年12月23日，才高公司向许云鹤补发发票，许云鹤已交清全部房款。 另，许云鹤为本案诉讼支付山东里手律师事务所律师代理费5000元。 本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，违约金是否过高以及原告许云鹤主张权利是否超过诉讼时效。 一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，许云鹤与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定以原告许云鹤结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告许云鹤的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效”。涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。 才高公司于2014年4月18日将涉案房屋交付许云鹤，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月18日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但才高公司直至2019年8月5日才向产权登记机关提交办理权属登记的备案材料，构成违约。因此，许云鹤有权要求才高公司支付逾期办证违约金。 二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，许云鹤有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。 三、关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。许云鹤于2020年3月25日向本院提交起诉状，许云鹤主张的2017年3月24日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的规定，已经超过了三年诉讼时效，且许云鹤未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，许云鹤主张的逾期办证违约金应自2017年3月25日起计算。许云鹤主张才高公司支付其违约金至2019年7月3日，未超过法律规定的违约金支付期限，本院予以支持。故才高公司应当支付许云鹤违约金以1352923.65元为基数，自2017年3月25日起至2019年7月3日止，共计831天，按照日万分之一计算，违约金共计112427.96元。 另，许云鹤为实现涉案债权支出律师代理费5000元，按照合同约定应当由才高公司负担。许云鹤其他诉讼请求，与法不符，本院不予支持。才高公司提出的不应支付违约金等抗辩，与法不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许云鹤逾期办证违约金112427.96元（以1352923.65元为基数，自2017年3月25日至2019年7月3日止，按照日万分之一的标准计算）； 二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告许云鹤律师代理费5000元； 三、驳回原告许云鹤的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3468元，减半收取1734元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张兴欣 二〇二〇年四月二十七日 书记员  罗文静