广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10599号原告（反诉被告）：吴五妹，男，1956年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************373。委托诉讼代理人：唐敬鹏，广东枫丹律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区******桥木股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******，组织机构代码698177552。法定代表人：吴某2。被告（反诉原告）：佛山市南海区狮山镇兴贤社区*民委员会，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇兴贤社区*民委员会，组织机构代码754526527。法定代表人：吴某1。两被告共同委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。原告吴五妹与被告佛山市南海区******桥木股份合作经济社（以下简称桥木经济社）、佛山市南海区狮山镇兴贤社区*民委员会（以下简称兴贤经济社）租赁合同纠纷一案，本院2019年5月13日立案后，被告桥木经济社在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初10599号民事裁定书，驳回被告桥木经济社的管辖权异议，被告桥木经济社不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终1389号民事裁定书，驳回被告桥木经济社上诉，维持原裁定。被告桥木经济社、兴贤居委会在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2020年3月5日继续开庭审理。原告的委托诉讼代理人唐敬鹏，被告的委托诉讼代理人孔羡芬到庭参加两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解。管辖权异议处理期间及庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告退还因合同终止需要退还的保证金100000元及利息（以100000元为本金，从2019年1月14日起至实际付清之日止按年利率4.35%计算利息）；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月4月，案外人刘翠红与两被告签订《厂房租赁合同书》[合同编号：2018（兴贤桥木经）合字第0001号]，约定两被告将位于佛山市南海区狮山镇兴贤第二工业区的山大岗旧厂房（旧石灰场）租赁给刘翠红使用，厂房占地面积约885平方米，总建筑面积约222平方米，租赁期限为20年，从2018年6月10日起至2038年6月9日止，免租期3个月，从2018年9月10日起按合同约定标准支付租金给被告。签订该合同后，刘翠红参加竞租会时缴纳的诚意金100000元自动转化为合同履约保证金。原告于2018年8月10日与两被告及刘翠红签订《租赁合同转让协议书》约定刘翠红无偿将上述《厂房租赁合同》中所承担的权利义务转让给原告，原告于2018年8月20日向被告桥木经济社缴交100000元合同履约保证金，被告桥木经济社向原告开具相应收据后向刘翠红退还其缴纳的100000元保证金。上述出租的厂房用地属于农业用地，厂房及土地没有任何证照，亦没有任何报建手续，被相关部门认定为违章建筑，原告租赁的厂房已于2019年1月14日被拆除并已复绿。根据《厂房租赁合同》第十三条约定，在租赁期内，因遇到……国家政策等双方都不能预见，不可避免及不可克服的事件，而造成本合同项下承包物损毁并不能继续履行本合同或者租赁方不能继续经营和履行本合同的，三方一致同意提前终止本合同，被告桥木经济社退还原告保证金，其他损失各自独立，三方互不补偿。原告已多次与两被告协商，要求退还合同履约保证金，但均无果。两被告辩称，应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告在租用涉讼租赁物时非法建设，导致政府部门强制拆除，并且原告将租赁物西侧及北侧的山岗钩平了大约30平方米，造成被告土地的损害。二、原告在占用租赁物期间没有按时支付租金及土地有偿使用款，也没有向被告提出过解除合同或归还租赁物。原告存在根本违约的情况，又拖欠被告租金和土地有偿使用款，被告依照合同约定无需向原告返还保证金。两被告向本院提出反诉请求：1.原告返还位于佛山市南海区狮山镇兴贤第二工业区的山大岗旧厂房（旧石灰场）给被告桥木经济社；2.原告按照面积885平方米、每月每平方米8.39元、每3年递增10%（租期起始时间为2018年9月10日）的标准支付2019年1月1日起至实际返还场地时止的租金给被告桥木经济社，被告桥木经济社占70%，被告兴贤居委会占30%；3.原告按照面积885平方米（折合1.3275亩）、每年每亩2000元、每3年递增10%（租期起始时间为2018年9月10日）的标准支付2019年1月1日起至实际返还场地时止的土地有偿使用款给被告兴贤居委会；4.原告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月4日，案外人刘翠红（承租方、乙方）与桥木经济社（甲方）、兴贤居委会（丙方）签订《厂房租赁合同书》[合同编号：2018（兴贤桥木经）合字第0001号]，承租位于佛山市南海区狮山镇兴贤第二工业区的山大岗旧厂房（旧石灰场），占地面积约885平方米，总建筑面积约222平方米，租赁期限为20年，从2018年6月10日至2038年6月9日止。根据合同第三条约定，租金每月每平方米8.39元，每3年为一个租金递增周期，租金标准在上一周期租金标准的基础上递增10%。租金每半年支付一次，签订合同当天缴完2018年租金，以后在每年1月5日前和7月5日前各缴当年租金的50%。免租期为3个月，从2018年9月10日开始，乙方按照上述的租金标准支付租金给甲方。租金收入甲方占70%，丙方占30%。根据合同第四条约定，甲方和乙方双方一致确认并同意，土地有偿使用款由丙方收取，用于丙方的公共事业和社会福利等，土地有偿使用款以885平方米（折合约1.3275亩）、2000元/年/亩计算，在合同期内每3年为一个递增周期，土地有偿使用款在上周期的基础上递增10%。土地有偿使用款从2018年9月10日开始计算，乙方应在每个季度第一个月5日前向丙方付清当季的土地有偿使用款。2018年8月10日原告受让取得上述《厂房租赁合同》中乙方的权利义务，并实际使用租赁物。原告拖欠2019年1月1日至今的租金未付，也没有解除合同和将租赁物交回给桥木经济社。诉讼中，两被告确认桥木经济社于2019年12月15日收回涉讼租赁物，故撤回关于返还租赁物的诉请，并明确诉讼请求为：1.原告按照面积885平方米、每月每平方米8.39元的标准支付2019年1月1日起至2019年12月5日的租金给两被告，其中被告桥木经济社占70%，被告兴贤居委会占30%；3.原告按照面积885平方米（折合1.3275亩）、每年每亩2000元的标准支付2019年1月1日起至2019年12月5日的土地有偿使用款给被告兴贤居委会；4.原告承担本案诉讼费。原告对反诉辩称，涉讼租赁物属于违章建筑，厂房用地属于农业用地，2018年12月中旬，两被告告知原告狮山镇大埔社会管理处责令拆除违章建筑并复绿土地，让原告先暂停使用涉讼租赁物。后原告于2018年12月月底搬走也没有使用租赁物，原告的租金交纳至2018年12月31日，涉讼租赁物于2019年1月14日被管理处强制拆除，并将涉讼土地复绿。两被告要求支付租金及土地有偿使用款毫无事实及法律依据，应驳回全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的微信聊天记录及视频光盘提供原始载体核对，且内容显示与涉讼租赁物相关，本院对该证据的真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年6月4日，被告桥木经济社（出租方、甲方）、案外人刘翠红（承租方、乙方）、兴贤居委会（丙方）签订《厂房租赁合同书》，约定乙方承租的租赁物包括佛山市南海区狮山镇兴贤第二工业区（山大岗）的山大岗旧厂房（原石灰场）及其附属物、现有水、电等设备设施（以下简称涉讼租赁物），占地面积约885平方米，总建筑面积约222平方米（以上面积均为约数，不再实测）。租赁期间，租赁物（包括上述租赁物和乙方在租赁期间改建或增建的建筑物及其附属物）的所有权归甲方所有，租赁期满后乙方应当按本租赁合同有关规定将租赁物全部完整交还给甲方。租赁期20年，从2018年6月10日起至2038年6月9日止，租金标准每月每平方米8.39元，每3年为一个租金递增周期，租金标准在上一周期租金标准的基础上递增10%。租金每半年支付一次，签订合同当天缴交完2018年租金，以后在每年1月5日前和7月5日前各缴当年租金的50%。免租期3个月，从2018年9月10日开始，乙方按照上述租金标准支付租金给甲方，租金收入甲方占70%，丙方占30%。乙方向甲方支付100000元作为乙方履行本合同的履约保证金，在本合同签订之日，由乙方在参加竞租会时缴纳的竞租诚意金100000元自动转化。土地有偿使用款由丙方收取，用于丙方的公共事业和社会福利等，土地有偿使用款以出租的占地面积约数885平方米（折合约1.3275亩）计算，不再实测面积，土地有偿使用款标准按2000元/年/亩计算，在合同期内每3年为一个递增周期，土地有偿使用款在上周期的基础上递增10%，土地有偿使用款从2018年9月10日开始计算。租赁物的用途为厂房、仓库。三方并约定其他权利义务。2018年6月28日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《责令停止并改正违法违规用地及违法建设行为通知书》，载明：经初查，刘翠红于2018年6月28日未经批准在狮山镇兴贤桥木村进行搭建厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，责令其于2018年6月29日前到大圃行政服务中心2楼212室接受约谈调查，2018年7月5日前自行拆除非法占用土地上的建（构）筑物，于2018年7月8日前将非法占用的土地复耕复绿。2018年8月10日，桥木经济社（出租方、甲方）、刘翠红（转让方、乙方）、兴贤居委会（丙方）、吴五妹（受让方、丁方）签订《租赁合同转让协议书》，约定自2018年6月10日乙方刘翠红将《厂房租赁合同书》中乙方所承担的责任、权利和义务全部转移给丁方，丁方完全了解上述合同的内容及所承担的责任、权利和义务，并同意于2018年6月10日接手和承担甲、乙、丙三方签订的《厂房租赁合同书》所规定应乙方承担的全部责任、权利和义务，乙方退出原合同关系，由丁方全部承受乙方在原合同的地位，甲方、丙方与丁方之间不再另行签订新合同，三方仍须按照原甲、乙、丙三方签订的《厂房租赁合同书》中承担的责任、权利和义务，甲方收取乙方的合同履约保证金100000元，在丁方缴交合同履行保证金100000元至甲方账户，且经甲方确认乙方不存在欠甲方的债务或因使用租赁物业而产生的其他债务后，甲方凭乙方开具的票据在5个工作日内以转账形式无息全额退还乙方。2018年8月20日，桥木经济社出具收据，确认收到原告山大岗厂房押金100000元。2019年2月13日，被告桥木经济社召开成员代表会议，会议记录载明：山大岗石灰场由于不能基建，租客吴五妹申请退租金、押金，经咨询领导，租金不能退，押金可商量（开会决定）。2019年4月14日，被告桥木经济社就终止山大岗（原石灰场）厂房合同进行表决，其中49人弃权，29人同意，1人反对。2019年5月13日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述称，从2018年6月1日开始，刘翠红将涉讼租赁物交付给原告实际使用，经被告同意，原告从2018年6月18日开始对涉讼租赁物内的部分土地进行硬底化改造，并对空地上的杂物、杂草处理，至2018年10月硬底化改造完成，2019年1月14日土地硬底化部分由行政部门拆除，上盖厂房并没有被拆除，当日原告提出终止合同，土地也由两被告进行复耕复绿。两被告陈述称，刘翠红并没有对涉讼租赁物进行施工，均系由原告进行硬底化改造，被告于2019年1月14日才知悉原告进行硬底化改造，行政部门对硬底化改造的部分进行拆除，并未拆除厂房，后并非被告对土地进行复耕复绿，是土地自然长草，原告曾于2019年2月13日前后口头向桥木经济社的社长吴某2提出解除合同。双方一致确认：原告已支付租金及土地有偿使用款至2018年12月31日。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原、被告均未能提供涉讼租赁物已经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据，涉讼租赁物未经批准建设，原、被告关于涉讼租赁物的租赁约定违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，原、被告之间按无效合同清理结算处理。合同无效，因合同收受的财产应予返还，被告桥木经济社应返还其收取的保证金予原告，本院对原告主张桥木经济社返还保证金100000元的请求予以支持。合同无效，双方均存在过错，原告主张桥木经济社自2019年1月14日起计付利息予原告，本院不予支持。涉讼租赁物的出租方系桥木经济社，保证金亦由桥木经济社收取，原告主张被告兴贤居委会共同返还保证金及支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告已实际对涉讼租赁物进行了相应的使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应参照租赁合同约定的租金标准支付占用期间的费用予被告。合同约定前三年原告按每月每平方米8.39元的标准支付租金，其中桥木经济社占70%，兴贤居委会占30%，同时原告按2000元/年/亩的标准向兴贤居委会支付土地有偿使用款。双方一致确认原告已支付相关费用至2018年12月31日，被告自认桥木经济社于2019年12月5日收回涉讼租赁物，要求原告支付2019年1月1日至2019年12月5日期间的费用。原告举证反映其承租后对涉讼租赁物的使用主要是对空地进行硬底化改造，而硬底化工程已于2019年1月14日被拆除，桥木经济社2019年2月13日的会议记录反映原告已提出退租，无证据反映原告提出退租后仍占用涉讼租赁物或桥木经济社收回涉讼租赁物存在障碍，桥木经济社应及时收回涉讼租赁物，但其出于内部表决原因而拖延收回，被告主张2019年2月14日及后的费用缺乏理据，因此，本院认定原告应向两被告支付2019年1月1日至2019年2月13日期间的费用，即原告应向兴贤居委会支付土地有偿使用款320.05元（2000×1.3275÷365×44）及场地使用费3261.76元[（8.39×885+8.39×885÷28×13）×30%]，向桥木经济社支付场地使用费7610.78元[（8.39×885+8.39×885÷28×13）×70%]，两被告主张超出核定部分，本院不予支持。合同约定了涉讼租赁物的建筑面积并明确不再实测，同时原告举证不足以证明已于2018年12月31日返还涉讼租赁物，故原告以涉讼租赁物面积不符、已于2018年12月31日返还为由抗辩称无需再支付费用，理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市南海区******桥木股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金100000元予原告（反诉被告）吴五妹；二、原告（反诉被告）吴五妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费7610.78元予被告（反诉原告）佛山市南海区******桥木股份合作经济社；三、原告（反诉被告）吴五妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费3261.76元予被告（反诉原告）佛山市南海区狮山镇兴贤社区*民委员会；四、原告（反诉被告）吴五妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地有偿使用款320.05元予被告（反诉原告）佛山市南海区狮山镇兴贤社区*民委员会；五、驳回原告（反诉被告）吴五妹的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区******桥木股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇兴贤社区*民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费2326.6元（原告已预交），由原告吴五妹负担26.6元，被告佛山市南海区******桥木股份合作经济社负担2300元。反诉受理费900.19元（两被告已预交1000.19元），由原告吴五妹负担39.91元，两被告负担860.28元。经核算，被告佛山市南海区******桥木股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳2160.09元（2300+860.28-1000.19），逾期缴纳，本院将强制执行。原告吴五妹多预交的2260.09元（2326.6-26.6-39.91），在本判决发生法律效力后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  罗鹏英人民陪审员  洪园艳二〇二〇年四月二十四日书 记 员  林浩成