四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1528民初2264号 原告:程泽波，男，汉族，生于1988年8月25日，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：程麟（系原告父亲），男，汉族，生于1965年1月7日，住四川省兴文县，公民身份 号码512534196501070032。 被告：宜宾市五星房地产开发有限公司，住所地：四川省兴文县古宋镇中山西路4-2小区。 法定代表人：王正荣，职务：董事长。 原告陈泽波与被告宜宾市五星房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称五星房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人程麟到庭参加诉讼。被告五星房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付逾期交房违约金，按照每日151.12元的标准，从2015年3月31日至2019年11月25日，151.12元×1700天=256904元；2019年11月25日之后至交房止的利息，按照151.12元/天的标准计算，在交房后十五日内支付给原告；2、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：“五星大世界”系被告开发的房地产项目，于2013年11月3日取得商品房预售许可证。2014年7月30日，原、被告签订了四份《商品房买卖合同》，约定原告以11500元/平方米的单价向被告购买“五星大世界”1幢1层40号、41号、64号、65号商业用房，总价3022315元。同日，被告向原告出具了四张收条，收到全部房款3022315元。2014年9月5日，被告到兴文县住房和城乡建设局办理了上述房屋的商品房预售备案登记。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年3月31日前交房，房屋至今未竣工验收，没有交房，故按照约定，被告应支付逾期交房违约金。 被告未到庭，也未向本院提交书面意见和证据。 原告为证明其主张，向本院提供了以下证据： 1、《商品房买卖合同》四份，拟证明：2014年7月30日，原、被告签订了四份买卖合同的事实。 2、收据四张，拟证明：原告支付了房款的事实。 3、商品房预售备案通知书四份，拟证明：原告向被告购买的房屋进行了预售备案。 4、结算说明，拟证明：因宜宾市五星实业集团有限责任公司（以下简称五星集团）截止2014年7月30日差欠原告父亲程麟借款本息合计3088000元，经协商，将借款金额中的3022315万元转为程泽波向被告购房的房款，余下的65685元定于2014年8月31日之前支付给程麟，原借款借条作废。 5、五星集团和五星房产公司的工商登记信息，拟证明：五星集团和五星房产公司的法定代表人均为王正荣。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月30日，原告程泽波与被告五星房产公司签订了四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为WX-132、WX-133、WX-134、WX-135，主要约定：原告向被告购买被告开发的“五星·大世界”项目商品房，具体为1幢1层40号房（测绘建筑面积64.68平方米）、1幢1层41号房（测绘建筑面积64.68平方米）、1幢1层64号房（测绘建筑面积65.76平方米）、1幢1层65号房（测绘建筑面积67.69平方米），前述商品房单价均为每平方米11500元，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年3月31日，逾期交房超过60日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应从2015年4月1日起（交房期限届满之次日）至实际交房之日止，按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同签订当日，被告向原告出具了收到购房款的收据四张，合计房款为3022315元，均加盖了被告公司财务专用章。2014年9月5日，原告向被告购买的前述四套商品房均在兴文县住房城乡规划建设和城镇管理局办理了商品房预售备案登记。 另查明，2014年7月30日，原告程泽波的父亲程麟与五星集团签订了《结算说明》一份，主要载明：五星集团从2010年9月1日以来多次在程麟处借款，共有借条6张，累计借款本金2650000元，到2014年7月30日应付利息438000元，本息合计3088000元，经王正荣（五星集团和五星房产公司法定代表人）和程麟共同商议，将前述借款本息中的3022315元转作程泽波购买五星房产公司开发的“五星·大世界”项目1幢1层40号、1幢1层41号、1幢1层64号、1幢1层65号四个门市的购房款，余款65685元由王正荣在2014年8月31日之前支付给程麟，五星集团与程麟之间的原6张借条由王正荣收回作废。该《结算说明》加盖了五星集团印章，王正荣在《结算说明》上签名，并写明“同意结算，抵消房款。” 还查明，程麟于2012年11月至2014年8月期间在五星房产公司“五星大世界”项目部担任总经理。 本院认为，本案的争议焦点为：程麟与五星集团之间的借款能否作为程泽波与五星房产公司之间的房款。五星集团的法定代表人和五星房产公司的法定代表人均为王正荣，五星集团系五星房产公司控股股东。同时，五星集团与五星房产公司系各自独立的法人组织。根据程麟与五星集团签订的《结算说明》载明的内容，五星集团差欠程麟借款本息3088000元，将借款本息中的3022315元转作程泽波购买五星房产公司开发的“五星·大世界”项目1幢1层40号、1幢1层41号、1幢1层64号、1幢1层65号四个门市的购房款，即五星房产公司为五星集团承担了债务3022315元。在该结算书上只有王正荣签名，并未加盖五星房产公司印章。根据《中华人民共和国公司法》第十六条“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限制的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”的规定，担保行为不是法定代表人能够单独决定的事项。最高人民法院于2019年公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出，担保行为不是法定代表人能单独决定的事项，必须以公司股东大会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源，法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，合同订立时债权人为善意的，合同有效，反之，合同无效；为公司股东或者实际控制人提供担保，债权人主张担保合同有效，应当提供证据证明其在订立合同时对股东会决议进行了审查，决议的表决程序符合规定；同时指出，债务加入的效力问题准用担保规则。故本案中，五星房产公司以其财产直接为五星集团公司承担债务不是法定代表人能够单独决定的事项，因五星集团系五星房产公司的控股股东，应由股东（大）会讨论决定。故王正荣作为法定代表人签字的《结算说明》系法定代表人的越权行为。原告父亲程麟于2012年11月至2014年8月期间在五星房产公司“五星大世界”项目部担任总经理，原告未提供证据证明其符合善意相对人的情形，故将借款作为房款的约定无效。原告与被告五星房产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买商品房的购房款，并非直接以现金或者银行转款的方式支付给被告，而以借款作为房款的约定又无效，故原告未能按照约定履行支付房款的义务，便无权要求被告支付逾期交房的违约金。五星集团差欠原告父亲程麟借款，属于一般债权债务关系，而通过《结算说明》和《商品房买卖合同》的约定，原、被告之间实际形成以物抵债关系，程麟本享有的一般债权转变成了可享有物权请求权以及优先受偿权的特殊债权，必然会损害其他一般债权人的利益。综前所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，放弃抗辩，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告程泽波的诉讼请求。 案件受理费2577元，由原告程泽波承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 范 鸿 审判员 罗安涛 审判员 陈利冬 二〇二〇年四月十七日 书记员 段秋艳