广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终2297号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市尚策房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道平湖社区翠峰丽景1号楼商铺01，统一社会信用代码：91440300678595538H。法定代表人：王冬华，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡华堂，男，汉族，1971年8月5日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：吴柘宁，广东吉光律师事务所律师。原审第三人：许铱浜，女，1987年2月1日出生，香港特别行政区居民，上诉人深圳市尚策房地产经纪有限公司（以下简称尚策公司）与被上诉人胡华堂、原审第三人许铱浜居间合同纠纷一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院作出的（2017）粤0391民初3004号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚策公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判胡华堂支付尚策公司经纪服务费人民币5万元及利息（以5万元为基数,按中国人民银行同期货款利率计算,自2016年9月28日计算至款项付清之日,暂计至上诉之日约7000元）；改判胡华堂支付尚策公司违约金5万元；改判胡华堂支付尚策公司律师代理费11000元；本案一、二审诉讼费由胡华堂承担。主要事实和理由：1.尚策公司作为居间方,已促成胡华堂与许铱浜签订《房地产买卖合同》，尚策公司已履行了作为居间方的全部义务,胡华堂应按《佣金支付承诺书》向上诉人全额支付居间报酬5万元。居间报酬应于2016年9月28签订房地产买卖合同当天支付,但胡华堂逾期支付,此利息理应从当天起算。2.根据《佣金支付承诺书》的约定,因胡华堂原因导致《房地产买卖合同》无法履行的,胡华堂应向尚策公司支付违约金5万元。3.律师代理费因尚策公司维权产生,此合理费用应由胡华堂承担。胡华堂答辩称：1.尚策公司对涉案房产的交易过程存在重大过错，由于尚策公司在给被上诉人介绍房产面积时，承诺是126平方米，但实际上是只有123平方米，少了3个平方。对此事实，在一审中已经查明。2.本次交易并未实际完成，交易最后失败的原因是由于胡华堂反复衡量，对面积差了3平方米，亏损太多，是尚策公司在介绍房屋时虚假陈述造成的。许铱浜答辩称，尚策公司主张的全部费用与许铱浜无关，许铱浜系合法守约方，无需承担经纪服务费。尚策公司向一审法院起诉请求：1.判决胡华堂支付尚策公司经纪服务费人民币5万元（以下币种均为人民币）及利息（以5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年9月28日计算至款项付清之日，暂计至起诉日约为1000元）；2.判决胡华堂支付尚策公司违约金5万元；3.判决胡华堂支付尚策公司律师代理费11000元；4.本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等由胡华堂承担。一审法院认定事实：1.尚策公司为房产经纪公司，在其介绍下，2016年9月28日，胡华堂（买方）与第三人许铱浜（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入位于深圳市龙岗区平湖镇熙璟城豪苑1栋8号楼2A房屋，建筑面积约为123.04平方米（以房地产证或相关法律文件上记载为准），转让成交价为人民币492万元（包含房屋内一切配套设施），定金为人民币24万元，剩余房款468万元办理银行按揭，合同还对其他事宜进行了约定。合同落款处有胡华堂、许铱浜以及许铱浜代理人骆训才的签字和捺印。2.关于上述《房地产买卖合同》的签订过程，胡华堂在一审庭审中称，尚策公司工作人员穆开旺向其一再承诺房屋面积为126平米。9月28日签订合同时，许铱浜不在场，亦没有提供房产证，合同中房屋面积一栏空白，2016年9月30日左右，胡华堂才知道房屋面积为123.04平方米。第三人许铱浜在庭审时确认，9月28日，胡华堂与其委托代理人骆训才签订了《房地产买卖合同》，当时未填写房屋面积，大约两日后，许铱浜在合同中补签了名字，同时第一次出示了房产证，根据房产证上的面积在合同中补填了房屋面积。3.2016年9月28日，胡华堂向尚策公司出具了一份《佣金支付承诺书》，载明：本人胡华堂与卖方许铱浜就深圳市龙岗区平湖镇熙璟城豪苑1栋8号楼2A房屋物业签署了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为492万元。现本人承诺，基于尚策公司在促成本人与卖方签署达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向尚策公司支付办理该物业经纪方服务费共计5万元。如因本人过错违约，致买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向尚策公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。本承诺书承诺佣金金额与《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》或其他合同不一致的，以本承诺书为准……。4.胡华堂提交了其与原告工作人员穆开旺的微信聊天记录，2016年9月30日，胡华堂对穆开旺说：这次我可是相信你，结果面积都少了3个平方。穆开旺说：房产证业主也没给我们看过……。胡华堂回复：可是我们亏了。5.2016年12月12日，胡华堂与许铱浜签订了《二手房买卖合同解除协议》，约定：双方于2016年9月28日签订了二手房买卖合同，因胡华堂原因不能完成交易，现双方友好协商，达成如下协议：1、双方自愿解除上述房屋的买卖合同；2、胡华堂已缴付定金24万元，许铱浜返还12万元（现金11万元，中介押金1万元）。因胡华堂原因导致交易不能正常进行，关于中介尚策公司的服务费，与许铱浜没有任何关联，许铱浜不承担任何法律责任和经济损失。6.解除协议签订后，2016年12月23日，许铱浜通过银行转账向胡华堂退还定金11万元。7.尚策公司向胡华堂索要居间报酬未果，曾于2017年1月将胡华堂诉至一审法院，即（2017）粤0391民初257号案件。在该案中，胡华堂依法提起了反诉，要求尚策公司退还押金1万元。该案审理过程中，因尚策公司经合法传唤未到庭应诉，对本诉部分一审法院依法按撤诉处理。对于胡华堂的反诉部分，一审法院依法予以支持，该判决认定以下事实：尚策公司为胡华堂与许铱浜的房屋买卖提供居间服务，尚策公司员工穆开旺具体负责相关事宜。穆开旺与胡华堂聊天记录中载明，尚策公司提供中介服务时介绍买卖房屋面积为126平方米，而产权证载明的面积为123.04平方米。因该案本诉按撤诉处理，尚策公司再次诉至一审法院。一审法院认为，尚策公司与胡华堂之间为居间合同关系，第三人许铱浜为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，合同当事人均未选择适用的法律，虽然第三人许铱浜为香港特别行政区居民，但尚策公司与胡华堂居间合同的签订地及履行地等均在中华人民共和国内地，故根据最密切联系原则，应适用中华人民共和国内地法律作为准据法进行审理。尚策公司与胡华堂之间成立居间合同，该合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议的焦点为：1、尚策公司是否促成了房屋买卖合同的成立，胡华堂是否应当按照约定支付报酬；2、胡华堂是否应当承担违约金；3、胡华堂因解除房屋买卖合同产生的定金损失是否应由尚策公司承担。关于第一个争议焦点：尚策公司是否促成了房屋买卖合同的成立，胡华堂是否应当按照约定支付报酬的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，经过尚策公司的居间服务，胡华堂与许铱浜就位于深圳市龙岗区平湖镇熙璟城豪苑1栋8号楼2A号房屋的买卖达成了一致协议，签订了房屋买卖合同，应认定尚策公司已促成了合同的成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。关于报酬如何认定的问题，根据查明的事实，2016年9月28日，胡华堂与许铱浜的委托代理人签订了房屋买卖合同，签订合同时，尚策公司的工作人员向其承诺该房屋的面积为126平方米。合同签订当日，胡华堂向尚策公司出具了一份《佣金支付承诺书》，承诺向尚策公司支付报酬5万元。在出具承诺书后两日，许铱浜在买卖合同中补签了名字并出示了房产证，胡华堂才得知买卖房屋的实际面积少了近3平方米，虽然胡华堂知道这一情形时选择继续支付定金、继续履行合同，但是因为面积减少给胡华堂造成的差价损失是客观存在的。尚策公司作为居间方，在提供居间服务时应尽到必要的审查义务，对房屋基本信息应进行充分的了解，但其在没有核实房屋面积的情况下向胡华堂承诺房屋面积为126平方米，与房产证面积相差将近3平方米，其居间行为存在一定的过错，应适当减少其报酬，对于尚策公司起诉的居间报酬，一审法院酌情认定为3万元。关于利息，因双方未约定付款时间，尚策公司于2017年1月第一次起诉后未到庭应诉按撤诉处理，于2017年10月再次起诉，故一审法院以此次诉状送达至胡华堂之日视为尚策公司要求胡华堂支付报酬之日，经查，胡华堂于2018年1月18日收到本案诉状及相关诉讼材料，故其应当自2018年1月19日起支付利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日。关于第二个争议焦点，胡华堂是否应当承担违约金的问题。根据胡华堂出具承诺书的具体内容，买卖合同成立的，胡华堂应支付报酬5万元；如果因为胡华堂的原因导致未签订房屋买卖合同的，应按照佣金的金额支付违约金。该约定证实报酬与违约金适用情形不同，且不能同时适用。在促成合同成立时，尚策公司只能要求胡华堂支付报酬，不能同时要求支付违约金，故对尚策公司起诉的违约金，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，胡华堂因解除房屋买卖合同产生的定金损失是否应由尚策公司承担的问题即胡华堂的反诉请求，胡华堂认为由于尚策公司没有查实买卖房屋面积，导致其与许铱浜解除了房屋买卖合同，许铱浜扣减了12万元定金，要求尚策公司赔偿该定金损失。对其主张，一审法院分析认定如下：其一，胡华堂在知道买卖房屋面积存在误差时，选择继续支付定金，继续履行合同。在庭审中，胡华堂称其在知道房屋面积少了3平米后继续支付定金是因为尚策公司告知其如果解除合同会导致定金无法退还。从上述陈述可以看出，胡华堂在经过考量后，为了避免定金的损失愿意接受房屋面积存在误差的事实。其二，胡华堂在2016年9月30日选择继续履行买卖合同支付了剩余定金，但是在2016年12月却又与许铱浜协商解除合同，可以反映出协议履行的实际情况，协商解除合同系胡华堂自主作出的选择，因此造成的损失应由其自行承担。综上，对该反诉请求，一审法院不予支持。关于尚策公司和胡华堂起诉的律师代理费用，合同没有约定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡华堂于一审判决生效之日起10日内支付尚策公司居间报酬3万元及利息，利息以3万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年1月19日计算至款项付清之日；二、驳回尚策公司的其他诉讼请求；三、驳回胡华堂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由尚策公司负担1800元，胡华堂负担700元；反诉费1410元，由胡华堂负担。本案二审期间，各方当事人并未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据本案二审诉辩意见，本案的争议焦点是，胡华堂应否向尚策公司全额支付居间报酬的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人负有向委托人如实报告有关订立合同事项的义务。本案中，尚策公司作为居间人，在提供居间服务时，应当充分发挥自己的专业知识和背景优势，对当事人的委托事项尽到与其专业能力和背景相匹配的注意及提示义务，及时向委托人如实、全面告知相关房屋交易基本事项。但尚策公司在没有核实房屋面积的情况下向胡华堂承诺房屋面积为126平方米，与房产证登记面积相差将近3平方米。因尚策公司向胡华堂报告的房屋面积与实际面积不符，客观上将给胡华堂造成相应的差价损失，该过错行为在一定程度上导致案涉买卖合同的解除。按《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第五十三条中有关“居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失”的法律适用指引，尚策公司无权主张全额支付报酬。一审对于尚策公司起诉的居间报酬酌情认定为3万元，并无不当。关于利息，因双方未约定付款时间，胡华堂于2018年1月18日收到一审诉状及相关诉讼材料，故其应当自2018年1月19日起支付利息。尚策公司的上诉理由，本院不予采纳。关于胡华堂是否应当承担违约金的问题。根据案涉2016年9月28日胡华堂向尚策公司出具的《佣金支付承诺书》的具体内容，报酬与违约金适用情形不同，且不能同时适用。在促成合同成立时，尚策公司只能要求胡华堂支付报酬，不能同时要求支付违约金。本院对尚策公司的该项上诉理由，不予采纳。关于尚策公司和胡华堂诉请的律师代理费用，尚策公司并未举证证明有合同约定，本院不予支持。综上，上诉人尚策公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计1825元（上诉人已预交），由上诉人深圳市尚策房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年四月二十九日书记员  常啸洋附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。