云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初18号原告(反诉被告)：德宏州海华珠宝小镇有限公司。地址：云南省德宏州芒市勐焕路66号，统一社会信用代码：91533103690882230D。法定代表人：陈水奇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段正春，云南泰恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：施绍金，云南锦绣江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：金月晃，女，傣族，1970年12月30日生，云南省芒市人，个体户，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李丽萍，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李玉婷，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）德宏州海华珠宝小镇有限公司诉被告（反诉原告）金月晃房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月6日受理后，被告金月晃针对原告的起诉提出反诉，本院认为被告的反诉符合法律的规定予以受理，针对本诉和反诉本院依法适用普通程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人段正春和施绍金、被告金月晃委托诉讼代理人李丽萍和李玉婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）德宏州海华珠宝小镇有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等63530.00元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：2014年8月，被告与原告商量欲租赁原告的商铺销售翡翠，经协商一致，原告与被告约定:原告将位于芒市已装修好的商铺出租给被告，租金为92554元每年、物业管理费为6620元每年。之后，原告按约定将商铺交付给被告使用。2019年初，原告通知被告租赁期限将于2019年2月28日届满，要求被告办理续租或退租手续且交纳2017年10月1日至2019年2月28日期间拖欠的商铺租金等费用，但被告一直拖着不予办理。经原告多次催讨，被告称其委托黄永国办理相关解除租赁商铺的手续。2019年5月31日，经原、被告双方结算，截止2019年5月31日，被告尚欠原告商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等费用合计63530元。但被告并未按照约定向原告支付上述费用，而以其他理由推脱。2019年6月21日，被告违反约定搬离原告商铺。原告认为，原告已经按照合同的约定将商铺交付给被告使用，已经全面履行合同义务。被告应当按照约定履行向原告支付商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等费用的义务，原告认为被告的上述行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益。原告诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告金月晃辩称并提出反诉请求：1、请求被反诉人退还反诉人装修保证金60000元整；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由如下：一、经反诉人与被反诉人协商一致达成口头协议，用反诉人交纳的装修保证金60000元抵扣2017年10月1日至2018年9月30日止的部分租金，故反诉人不存在拖欠被反诉人租金的情况。2014年至2017年期间，反诉人租赁被反诉人位于芒市商铺用于经营珠宝玉石，房屋租赁合同系一年一签，最后一次签订书面合同约定的租期届满时间为2017年9月30日，房租到期后，反诉人主动找到被反诉人招商部总经理邓波和负责人张珺协商办理退装修保证金一事，当时两位负责人明确表态10000元服务保证金、水电费押金1000元可以及时退还给反诉人，但是装修补贴服务保证金60000元需到下个商户承租且被反诉人自行处理商铺或者由反诉人招入下一个商户后才能退还。反诉人经过考虑，想着反正各项保证金都能及时退还，索性再承租一年，但由于市场不景气，反诉人与被反诉人招商部总经理邓波、负责人张珺商量能否减租金，被反诉人招商部总经理邓波、负责人张珺表明租金不能减，但能免费送5个月的租金。双方于2017年11月26日达成约定:2017年10月1日-2019年2月28日年租金为92555元，物业费、卫生费、水电费由反诉人自行交纳。由于反诉人在2014年租房时曾应被反诉人要求交纳了60000元的装修保证金，因此对于最后这一年的铺面租金如何交付的问题，反诉人与被反诉人招商部负责人邓波和经理张珺协商一致同意用反诉人交纳给被反诉人的60000元装修保证金抵扣一部分租金，故反诉人仅向被反诉人交纳了40000元的铺面租金。之后，反诉人就继续使用铺面至2019年2月28日。因此，反诉人认为，反诉人与被反诉人早在2017年11月份就续租这一年的租金如何支付达成了一致意见，且部分租金已经用反诉人交纳的60000元装修保证金抵扣了，被反诉人要求反诉人支付2017年10月1日至2018年9月30日止的租金无事实和法律依据其诉求应予驳回。二、若被反诉人不同意用60000元装修保证金抵扣租金，反诉人同意支付2017年10月1日至2018年9月30日止的欠付租金52555元（92555元-40000元＝52555元）。同时，反诉人要求被反诉人退还其交纳的该装修保证金60000元。2014年8月19日，反诉人向被反诉人交纳了装修保证金60000元，交纳保证金的目的是要求反诉人租用的商铺装修必须要符合珠宝小镇的要求，并承诺在双方解除租赁合同时予以退还该保证金。因此，假若被反诉人不同意用保证金抵扣租金的话，根据约定被反诉人就应当退还反诉人交纳的这60000元装修保证金。第三，反诉人不存在拖欠物业费、垃圾费的情况，被反诉人的主张无事实和法律依据，应依法予以驳回。续租期间，反诉人于2018年3月16日交纳了2017年10月1日-2019年2月28日物业管理服务费7145，生活垃圾处置费2233元，合计9378元。根本不存在被反诉人所谓拖欠的问题。综上所述，认为反诉人与被反诉人已经就续租的租金问题达成了一致意见且租金已经抵扣装修保证金，由于被反诉人予以否认，故反诉人特向人民法院提出反诉，请法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）德宏州海华珠宝小镇有限公司针对反诉答辩如下：一、反诉原告主张的退还装修补贴费60000.00元没有事实和法律依据，不应当得到支持。本案中，答辩人是将已装修过的商铺出租给反诉原告，但基于答辩人方便管理，答辩人对珠宝小镇商业区所有商铺的出租统一定价，即已装修的商铺和毛坯商铺出租的单价一致鉴于此，在出租时答辩人对于已装修的商铺才与承租方协商另行收取“装修补贴费”，用以补贴答辩人装修商铺产生的费用。因此，“装修补贴费”60000元在本案中是一种区别于毛坯商铺而增加装修过商铺租金的方式。同时，从反诉原告提供的《收据》的摘要内容来看，载明的是“装修补贴费”而不是反诉原告一直声称的“装修保证金”，并且《收据》中也未注明反诉原告可以退还的“装修补贴费”，反诉原告的主张没有事实依据。实际上，答辩人提供的证据《装修管理服务协议》、《装修申请表》可以证明答辩人的确收取了“装修保证金”2000元且已经退还。因此，“装修补贴费”与“装修保证金”是两个不同的收费项目，反诉原告不能混为一谈，不能以保证金的名义来退补贴费。并且，从字面解释看，补贴是一种货币的支付方式，是不存在保证金这样可以退还的属性。高达60000元的费用作为保证金是与现实不符的，装修一套商铺的保证金不可能达到60000元。最后，答辩人申请法院调取的《询问笔录》可以证实“张珺”已明确告知反诉原告装修补贴费不能退还，但反诉原告在反诉状中还多次称“张珺”承诺可以返还“装修补贴费”，据此，可以证实反诉原告是虚构事实，本案中反诉原告自始至终没有证据证明“装修补贴费”可以退还。二、反诉原告主张的用装修补贴费抵扣商铺租金没有事实和法律依据，不应当得到支持。既然“装修补贴费”不存在退还，也不存在抵扣的事实，并且反诉原告自始至终没有提供证据证明“装修补贴费”可以抵扣租金，因此答辩人认为“装修补贴费”不能冲抵租金等各项费用。三、反诉原告称不存在拖欠物业费、垃圾费不属实。反诉原告支付2017年10月1日至2019年2月28日的物业服务费、垃圾费9378元属实，但2019年3月1日至2019年5月31日期间的物业服务费1261元、垃圾费394元，共计1655元反诉原告尚未支付。在2019年5月31日，反诉原告与答辩人双方结算时也仅仅是计算了2019年3月1日至2019年5月31日期间的物业服务费和垃圾费1655元。上述事实有双方于2019年5月31日结算后双方签署的《情况说明》予以证实。四、反诉原告的反诉请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。反诉原告于2014年8月19日支付装修补贴费，从《询问笔录》可以证明反诉原告一直到2019年2月28日租赁合同到期后才去要求退还装修补贴费，时间跨度将近5年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因此，反诉原告的反诉请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。五、反诉原告应当承担举证不能的责任。反诉原告认为装修补贴费可以退还，但反诉原告并没有举证证明上述事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，本案反诉原告提供的证据并不能证明装修补贴费可以退还。因此反诉原告并没有完成举证责任，应依法承担举证不能的不利后果。综上所述，答辩人认为反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回反诉原告的诉讼请求。综合原、被告双方的诉辩主张，针对本诉和反诉，合议庭归纳本案的争议焦点如下：一、被告金月晃是否应当向原告德宏州海华珠宝小镇有限公司支付租金等各项费用63530元。二、原告（被反诉人）德宏州海华珠宝小镇有限公司是否应当退还被告（反诉人）金月晃装修补贴费60000元整。原告（反诉被告）德宏州海华珠宝小镇有限公司根据自己的主张，针对本诉和反诉，向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，欲证明原告主体资格信息，符合起诉条件；2.情况说明、说明复印件各一份，欲证明：（1）原、被告双方存在租赁关系的事实；（2）截止2019年5月31日，被告尚欠原告商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等费用合计62868.00元的事实；（3）被告委托黄永国办理解除租赁关系的事实；（4）被告已于2019年6月21日搬离原告商铺的事实；3.退房验收表复印件，欲证明：（1）被告搬离原告商铺的时间为双方结算后的2019年6月21日；（2）当时水表数为1198立方、电表数为25087度；4.水电费清单复印件，欲证明：（1）在租赁期间，原告按季度计算收取水电费，被告按季度向原告交付水电费；（2）原被告双方结算后，第二季度时间，即2019年4月1日至被告搬离之日（2019年6月21日）被告新产生的水电费为662.00元。5.装修管理服务协议、装修申请表复印件各一份，欲证明：（1）反诉原告装修时，反诉被告收取的是“装修保证金”，且反诉被告已按照约定退还。（2）反诉原告称交纳的60000元是“装修保证金”与客观事实不符，该费用不能与“装修保证金”混为一谈，不存在退还。6.询问笔录复印件两份，欲证明：（1）黄永国以商铺租户主人自居、系金月晃代理人的事实；（2）反诉被告员工张珺已明确告诉黄永国装修补贴费不予退还的事实；（3）2019年2月28日反诉原告才第一次主张退还装修补贴费。经质证，被告金月晃对原告德宏州海华珠宝小镇有限公司向本院提交的证据发表如下质证意见：对第1组证据真实性、合法性、关联性及证明内容无异议；对第2组证据真实性、合法性、关联性无异议，对第（2）、（3）项证明内容不认可，认为情况说明只是说明黄永国与原告进行协商的一个情况，并不是对原告所主张的费用金额的确定，也不是对双方解除租赁关系的确定，在2017年10月份，原、被告就续租一年以及原告赠送5个月租金达成一致意见，当时双方确定租期届满是2019年2月28日；对第3、4组证据真实性、合法性、关联性及证明内容无异议；对第5组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可；对第6组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可，因为原被告双方就房屋租赁问题发生矛盾，才到公安机关要求解决问题，被询问人表述与公安机关记录有出入，原告员工张珺已经确认收取原告装修保证金6万元，被告丈夫表述的就是双方解除合同或者找到下家就退还这个6万元。本院认为，原告向本院提交的六组证据虽客观真实，与本案具有关联性，但不能完全证明原告欲证明的内容，故本院对上述证据的真实性予以采信，对原告欲证明的内容部分采信。被告（反诉原告）金月晃根据自己的辩解，针对本诉和反诉向本院提交了如下证据：1.收据复印件一份，欲证明被告于2014年8月19日向原告交纳装修保证金60000元；2.收据和交款单复印件，欲证明被告于2018年3月16日已向原告交纳2017年10月1日至2019年2月28日租期内物业管理费7145元、生活垃圾处置费2233元，合计9378元。不存在拖欠上述费用的情况；3.租金收缴单和收据复印件，欲证明：（1）年租金数额为92555元且是由原告上门服务，而2019年2月28日被告租赁期限届满后，原告并未履行自己的义务，并不是被告自己拖延；（2）被告于2017年11月29日已交2017年10月1日至2019年2月28日的租金40000元（具体包括租金16000元，商业服务费12000元，推广费12000元）。这三份收据时间是同一天，金额加起来为4万元，当时租期到了以后原被告商议被告方付4万元，商业服务费和推广费就是租金。4.商铺装修合同复印件一份、现场照片、付款收据复印件，欲证明商铺是由被告自己从2014年11月20日开始装修的，并非是原告装修好的，装修费用是原告自行支付，商铺交付给被告时没有进行过装修。5.商铺租赁合约书、管理咨询服务协议书、2014年11月13日的两份收据复印件（一份是收商铺租金55533元、一份是咨询服务费37022元），欲证明本案当事人的商铺租金并非原告所说的是包含两部分（一部分是租金，一部分是装修补贴款），如果是由两部分租金组成，那么按原告所说当时每年的租金是92555元，再加上6万元补贴款被告就交纳了152555元，与合同约定的租金不符。经质证，原告（反诉被告）德宏州海华珠宝小镇有限公司针对被告向本院提交的证据发表如下质证意见：对第1组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，认为：（1）收据载明的是装修补贴费而不是装修保证金，上面没有注明可以退还。（2）反诉被告已经提交真实的装修保证金是2000元，装修保证金与装修补贴费是两个项目，不能以保证金的名义来退补贴费。（3）高达6万元保证金与芒市当地的客观情况不符；对第2组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明内容部分认可，被告于2018年3月16日已向原告交纳2017年10月1日至2019年2月28日租期内物业管理费7145元、生活垃圾处置费2233元，合计9378元这部分原告是认可的，原告起诉的是2019年3月1日至2019年5月31日（结算之日）的费用1655元；对第3组证据真实性、合法性、关联性认可，对第一个证明内容不认可，认为原告已经将房子交于被告使用，不存在未履行服务，对第二个证明内容认可，对于计算的时间被告没有弄清楚，原告所起诉的费用不包含被告已经支付的费用，被告已支付的费用原告均认可；对第4组证据照片的真实性、合法性、关联性认可，对商铺装修合同及付款收据原告无法核实，不予认可，对该组证据的证明内容均不认可，对于被装修商铺我们不否认，但不能排除原告也装修过该商铺，被告用租赁商铺经营高档翡翠玉石，重新或者增加装修是存在的，但因为新装修必然覆盖原告装修的情况，所以不能否认原告装修过；对第5组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，因为对于被告所有交纳过的费用均认可，但是原告表达的是出租时收过装修补贴费和租金，装修补贴费并不是每年都收取，只是在出租时收取过一次，不能机械的重复计算；对第6组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可。我们认为反诉人提交证据已经超过时限，应当不予采纳，证据目录中的第四页，租金、商业服务费和推广费，原告都进行过服务的，并不是租金和咨询服务协议书是分开的，这些费用都是归为租金的，是含有商业服务费和推广费。本院认为，被告向本院提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明原告欲证明的内容，本院予以采信。本院为查明案件事实，依职权向案外人张珺和邬克勇进行了调查询问。经质证，原告德宏州海华珠宝小镇有限公司对邬克勇和张珺的陈述没有异议；被告金月晃对邬克勇的陈述没有异议，对张珺的陈述部分认可。本院认为，案外人邬克勇和张珺的陈述客观属实，本院予以采信。根据当事人的陈述和本院的审理，本院确认本案如下法律事实：2014年8月，被告与原告协商租赁商铺事宜。2014年9月15日，被告金月晃与原告德宏州海华珠宝小镇有限公司签订商铺租赁合约书和管理咨询房屋协议书，双方约定被告向原告租赁位于芒市两层商铺，该商铺用于被告经营珠宝玉石，房屋租赁合同系一年一签，双方约定租赁的面积：一楼为127.15平方米，租金为每平方米50元，二楼面积为135.54平方米，租金为每平方米10元，两层楼商铺每年租金共为92555元。商铺的物业服务费7145元，生活清运费为2233元，双方还针对其他相关事宜进行约定。2014年8月19日，原告德宏州海华珠宝小镇有限公司向原告收取了60000元的装修补贴费。被告于2014年11月13日向原告缴纳了租金92555元及其他相关费用。租赁期限届满后，被告金月晃继续租赁该商铺，双方最后一次签订书面合同约定的租赁期限届满时间为2017年9月30日，租赁合同签订期间，被告金月晃按合同约定向原告缴纳了租金等费用。后原、被告双方口头协议，被告金月晃继续租赁商铺一年，因珠宝市场萧条，被告金月晃要求原告减免租金，原告未同意，原告同意赠送给被告5个月商铺的租赁使用权，即被告金月晃使用商铺的期限为2017年10月1日至2019年2月28日止。双方口头约定后，被告金月晃于2017年11月29日向被告支付了部分租金、物业管理费7145元、生活垃圾处置费2233元。租赁期限届满后，原告向被告催收租金，被告金月晃认为，其向原告租赁商铺时缴纳的装修补贴费根据约定可以退还或冲抵商铺租赁费，故不同意缴纳剩余租金，双方发生矛盾。2019年6月21日，被告金月晃搬离商铺，将租赁商铺退还原告。被告金月晃尚欠原告2017年10月1日至2019年2月28日租金37129元、2019年3月1日至2019年5月31日的租金23139元、2019年3月1日至5月31日的物业管理费及垃圾处置费1655元、至2019年6月21日搬离时欠缴的水电费1607元至今未付。原告认为公司出资将房屋装修后出租给被告，装修补贴费应该是向原告收取的费用，不应退还被告，不能折抵租金，被告应当按约定支付租金，向本院提起诉讼，请求：1.判令被告金月晃向原告支付商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等共计63530元；2.判令被告承担本案诉讼费。被告金月晃认为，被告在向原告缴纳装修补贴费时，告知被告该费用为装修保证金，原告承诺在解除租赁合同时可以退还该款，现原告不同意冲抵租金，向本院提起反诉，请求：1、判令被反诉人德宏州海华珠宝小镇有限公司退还反诉人装修保证金60000元整；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。另查明，原告德宏州海华珠宝小镇有限公司出租给被告金月晃商铺之前，该商铺由他人租赁，该商铺原承租人对商铺进行简单装修，原告未出资对该商铺进行装修。本院认为，本案系租赁合同纠纷。公民违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案原告德宏州海华珠宝小镇有限公司与被告金月晃于2017年口头协议，被告金月晃继续租赁原告的商铺，该口头协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案被告金月晃已使用商铺，故应按约定向原告支付租金及相关费用，故对原告要求被告支付商铺租金60268、物业管理费和垃圾清运费1655元、水电费1607元，共计63530元的诉讼请求予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案原告德宏州海华珠宝小镇有限公司主张其公司出资将商铺装修后租赁给被告金月晃使用，故应当向被告收取装修补贴费，但未能提供相关证据证实其主张，其主张公司出资装修商铺与客观事实不符，故本院对原告的上述主张不予支持，原告应当退还被告装修补贴费，故对被告金月晃的反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）金月晃向原告（反诉被告）德宏州海华珠宝小镇有限公司支付尚欠的租金60268、物业管理费和垃圾清运费1655元、水电费1607元，合计63530元，限于本判决书生效之日一次付清；二、由原告（反诉被告）德宏州海华珠宝小镇有限公司退还被告（反诉原告）金月晃装修补贴费60000元，于本判决书生效之日一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1372元，反诉费650元，合计2022元，由原告德宏州海华珠宝小镇有限公司承担650元，由被告金月晃承担1372元。限于本判决书生效之日付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宏芸人民陪审员  李 华人民陪审员  张俊忠二〇二〇年四月三十日书 记 员  乔 丹