福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初1740号 原告：倪存兴，男，1983年7月27日出生，汉族，现住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：王新颖，福建博亘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷孔熙，福建博亘律师事务所律师。 被告：陈铿俤，男，1951年7月5日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤福利，福建海山律师事务所律师。 被告：倪存华，男，1980年9月23日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：王娇娇，福建坤广律师事务所律师。 原告倪存兴与被告陈铿俤、倪存华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪存兴及其委托诉讼代理人王新颖、被告陈铿俤的委托诉讼代理人胡绍全、汤福利、被告倪存华的委托诉讼代理人王娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪存兴向本院提出诉讼请求：1.判令撤销福州市马尾区人民法院2019年8月21日作出的（2015）马执字第1123-2号执行裁定书，并停止对位于福建省福州市马尾区的房产（房屋面积为135平方米，房屋征收补偿协议编号为ＭＫＺ-0018）的执行，解除对上述房屋的查封、冻结；2.确认原告与被告倪存华签订的《安置房买卖协议》合法有效，判令位于福建省福州市马尾区的房产归原告所有；3.判令被告倪存华立即配合原告将坐落于福建省福州市马尾区的房产产权过户变更至原告名下；4.判令本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告倪存兴变更诉讼请求为：1.判令福州市马尾区人民法院停止对位于福建省福州市马尾区的执行；2.判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告认为（2019）闽0105执异17号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。具体理由如下：1.原告与倪存华于2014年10月24日签订《安置房买卖协议》，该协议系原告与倪存华的真实意思表示，合同约定内容未违反法律强制性规定，属合法有效的合同。陈铿俤与倪存华的民间借贷案件是2014年11月10日才被法院立案受理，采取执行查封措施是2015年12月12日，均在倪存兴与倪存华签订房屋买卖协议之后，故房屋买卖协议有效。2.在《安置房买卖协议》签订后原告父母即入住位于福建省福州市马尾区的房屋（以下简称案涉房屋），原告从2014年11月开始按时缴纳水费、电费、物业费等费用。占有案涉房屋期间，原告的父母曾于他处居住。房屋无人居住之时，法院曾因倪存华所涉案件误将案涉房屋贴上封条，经原告父母向法院反映情况后，法院主动拆除封条，原告父母继续在此房屋中居住，原告仍继续正常缴纳水费、电费、物业费等费用。（2019）闽0105执异17号执行裁定书所载明的法院在2015年12月12日现场查封案涉房产时无人实际占用和提出异议的内容显然与事实不符，系事实认定不清，证据不足。3.原告与倪存华在《安置房买卖协议》中约定：购房款为1350000元，原告应于协议签订后3日内向倪存华支付1300000元，待倪存华办理房屋产权过户到原告名下之日付清余款。倪存华曾向李图友借款1400000元，因无力偿还该款，遂将案涉房屋以1350000元的价格卖给原告。2014年10月24日，原告按照倪存华要求，直接将部分购房款1300000元通过银行汇款给李图友用于偿还倪存华的借款，应视为己按照合同约定支付购房款。由于房屋尚未过户，故原告未向倪存华支付剩余购房款50000元。现因原告提出执行异议之诉，故愿意将剩余购房款50000元按照法院要求交付执行。4.案涉房屋系拆迁安置房，其房屋产权证原来一直不能办理，导致房屋未能过户至原告名下，故未办理过户登记并非出于买受人原因。综上所述，根据相关司法解释规定，原告与倪存华在法院查封案涉房屋之前己签订合法有效的书面房屋买卖合同，在合同签订后也己合法占有该房屋，原告亦按照合同约定支付大部分价款并愿意按照法院要求交付剩余购房款，且房屋未办理过户登记手续并非出于原告单方原因，因此，原告提出的执行异议请求，完全符合法律的相关规定。现为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告陈铿俤辩称：1.原告的诉请明显缺乏事实及法律依据。即使本案原告所陈述的房屋交易属实，但其提供的房屋买卖协议所载明的交易对象“双协锦城”并非案涉房屋“双协佳园”，这是两个截然不同的小区。2.从原告诉请依据及其提供的相关证据来看，陈铿俤认为原告与倪存华之间明显不存在真实、合法、有效的房屋买卖法律关系。理由如下：⑴即使案涉房屋买卖协议确系2014年10月签订，但据陈铿俤了解当时同地段商品房的交易价格约为每平方米8900元，而案涉房屋作为拆迁安置房，其交易价格居然高于同时期商品房，这明显不符合常理，说明这个房屋买卖交易是虚假的。⑵从原告提供的款项支付凭据上看，也不能证实原告有实际支付购房款。原告称其代倪存华向李图友归还借款的行为系支付购房款，但倪存华与案外人李图友之间的借贷关系没有任何银行转账凭证予以证实，李图友亦未出庭作证，故陈铿俤认为该借贷关系不真实。⑶从购房款支付方式上看，原告与倪存华设定的款项支付时间也与民间交易习惯明显相悖。因拆迁安置房买卖的办证周期相对较长，市场行情一般都是先支付50%到70%的购房款，而本案原告却在签订协议当天即支付了几乎全部的购房款，加之原告与倪存华之间系同胞兄弟关系，更存在虚假交易可能。3.据原告所述其购买了案涉房屋后就有实际居住，但法院对该房屋采取查封措施是在2015年12月，那时原告就应知道该房屋处于被执行状态，也应及时提出权利主张。但原告直至2019年才对案涉房屋提出执行异议，明显不符合常理，更加说明原告所谓的房屋交易不属实。4.原告称案涉房屋买卖协议签订后系其父母居住，但这并非原告本人入住，不能证实原告实际占有案涉房屋。另外，原告提供的电费、水费、物业费凭据所载明的业主均为倪存华，也不能证实原告有在案涉房屋居住。综上，被告陈铿俤要求驳回原告的诉讼请求。 被告倪存华辩称：1.倪存华确系无力偿还案外人李图友的借款1400000元，遂与原告签订安置房买卖协议，约定将案涉房屋以1350000元价格出售，并由原告直接将购房款转账给李图友用于结清倪存华对李图友的借款。2014年5月21日、6月13日，倪存华曾因资金周转需要向李图友借款合计1400000元，后因无力偿还借款，遂与原告于2014年10月24日签订《安置房买卖协议》，将位于福建省福州市马尾区的房产出售给原告，并约定购房款为1350000元，协议签订之日起3日内先支付1300000元。因案涉房屋属拆迁安置房，办理过户时间无法确定，故双方约定待倪存华将房屋产权过户至原告名下之日付清余款50000元。因倪存华卖房系用于偿还李图友的借款，故倪存华提议由原告直接将购房款1300000元通过银行转账方式直接汇款给李图友。原告遵从倪存华要求在协议签订当日即完成支付，倪存华遂取回借条原件交予原告留存。倪存华与原告签订《安置房买卖协议》后，案涉房屋便实际交付原告使用，并由原告从2014年11月起，自行缴纳水费、电费、物业费等相关费用。2.案涉房屋在倪存华与原告签订《安置房买卖协议》后，就不属于倪存华的责任财产范围，不应纳入强制执行对象。法院在执行程序中对倪存华采取的强制执行措施，应以倪存华的责任财产为限。本案中，倪存华作为案涉房屋的出卖人，在与原告签订《安置房买卖协议》并由原告依约支付了购房款后，倪存华就向原告实际交付了案涉房屋，此后该房屋的水费、电费、物业费等费用也均由原告实际支付，因此，双方所签订的《安置房买卖协议》已经基本履行完毕，倪存华对该房屋不再享有法律上的实体权利，该房屋亦不再属于倪存华的责任财产范围。如占用该房屋偿还倪存华所欠债务，将有违公平、诚实信用的法律原则。综上，倪存华请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体为：原告提供的本院（2019）闽0105执异17号执行裁定书、历月电费明细、用户费用明细清单、双协佳园物业收费情况明细、水费发票、倪存兴的中国光大银行对私活期账户对账单及中国光大银行个人转账凭证、《房屋征收补偿协议书》、排房单、亲属关系证明、案涉房屋电费扣费清单及缴费记录、倪存华的中国工商银行交易流水明细、倪存兴的中国工商银行交易流水明细及借记卡账户历史明细清单、倪存兴的中国银行存款历史交易清单、倪存兴的兴业银行交易流水明细、（2014）马民初字第1147号民事判决书打印件。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.对于原告提供的《安置房买卖协议》，有原件供核对，倪存华亦对其真实性无异议，陈铿俤虽有异议但未提供相应证据反驳，故本院对该证据予以确认。 2.对于原告提供的微信缴纳电费截图，因原告未提交证据证实该微信账号为其所有，故本院对该证据不予确认。 3.对于原告提供的物业费收款收据，原件上盖有物业公司财务章，可确认其真实性，故本院对该证据予以确认。 4.对于原告提供的借条，因出借人李图友未出庭证实，无法确认相关借贷关系属实，故本院对该证据不予确认。 5.对于被告陈铿俤提供的倪存华作为失信被执行人在中国执行信息公开网上的公示信息，与官网载明内容一致，本院对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月13日，倪存华（乙方、被征收人）与福州市马尾区住房和城乡建设局（甲方、房屋征收部门）、福州市马尾区马江房屋征收服务中心（丙方、房屋征收实施单位）签订了《房屋征收补偿协议书》，约定乙方所有的坐落于福州市马尾区的房屋被甲方委托丙方征收，甲方同意在马尾快洲地块安置给乙方135户型的住宅1套（建筑面积135平方米）。同年3月22日，福州市马尾区马江房屋征收服务中心确定将位于福州市马尾区的房屋（实际面积为135.93平方米）作为交付给倪存华的回迁安置房，倪存华于当月收房。经过简单装修后，倪存华入住上述案涉房屋，并缴纳电费至2014年10月8日。因欠他人借款无力偿还，2014年10月24日，倪存华与原告签订《安置房买卖协议》，约定：倪存华将拆迁安置房“双协锦城5座305号135平方米”房屋出售给原告；购房款总额为1350000元，原告应于协议签订后3日内向倪存华支付1300000元，余款待倪存华将房屋产权过户至原告名下之日付清。倪存华与原告均在该协议上签名捺印。同日，倪存华以需归还借款为由，要求原告直接将购房款转账至案外人李图友名下，原告当即依指示将1300000元转账到李图友账户中，并在转账附言中备注“帮倪存华还款”。转款完毕后，倪存华即将案涉房屋钥匙交付给原告，原告及其父母开始间或在该房屋内居住。2014年10月29日起，案涉房屋的水费均由原告缴纳；2014年11月10日起，案涉房屋的电费均由原告缴纳。 另查明，2015年5月11日，本院作出（2014）马民初字第1147号民事判决，判令倪存华返还陈铿俤借款750000元及利息（利息以750000元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2014年11月10日起计算至实际还清借款之日止）。上述判决发生法律效力后，陈铿俤申请强制执行，本院于2015年9月7日立案，并于同年10月27日作出（2015）马执字第1123-1号执行裁定，冻结陈铿俤因拆迁所得的全部收益。2015年12月12日，本院现场查封了案涉房屋。2019年，原告对本院的上述执行措施提出书面异议，要求终止执行。2019年9月29日，本院作出（2019）闽0105执异17号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。 又查明，案涉房屋在本院采取执行查封措施之前，尚不具备产权办理及过户条件。2020年4月9日，根据本院要求，原告向本院缴纳了案涉房屋的购房尾款50000元，并表示愿意将该款交付执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据上述规定，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：1.原告与倪存华签订的《安置房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该协议中载明买卖的房屋位于“双协锦城5座305号”，与案涉房屋实际坐落“双协佳园5号楼305单元”字面上略有差别，但原告与倪存华均认可“双协锦城5座305号”即为案涉房屋，且陈铿俤未能举证证实倪存华名下尚有另一套与案涉房屋不同的位于“双协锦城5座305号”的拆迁安置房，故本院对陈铿俤提出的原告与倪存华并非就案涉房屋进行买卖之主张不予采信。2.以原告与倪存华签订《安置房买卖协议》的时间2014年10月24日为界线，案涉房屋的电费、水费缴纳情形截然不同，协议签订前由倪存华缴纳，协议签订后不到1个月即开始由原告缴纳。此种情形足以说明原告在本院2015年12月12日现场查封前已合法占有案涉房屋。3.不论倪存华与案外人李图友之间的借贷关系是否真实存在，原告都已按倪存华的指示支付了购房款1300000元，已实际履行了《安置房买卖协议》约定之付款义务。此外，购房尾款50000元原告也已按照本院的要求进行提存以供执行。4.案涉房屋为拆迁安置房，在本院查封前尚不具备产权办理及过户条件。本院查封以后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“下列房地产，不得转让：……司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，案涉房屋不论是在法律上或事实上，都已不再具备履行过户可能。因此，原告对于案涉房屋一直未办理过户登记之结果并无过错。 综上所述，原告要求不得执行位于福建省福州市马尾区房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行位于福建省福州市马尾区房屋。 案件受理费16950元，由被告陈铿俤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  江愈海 人民陪审员  余立峰 人民陪审员  邓英三 二〇二〇年四月十日 法官 助理  任文伟 书 记 员  陈贻涛 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。