江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初6281号原告：秦加良，男，1954年8月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张坤，江苏崇安律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪成，江苏崇安律师事务所实习人员。原告：吴建芬，女，1955年11月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张坤，江苏崇安律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪成，江苏崇安律师事务所实习人员。被告：陈士忠，男，1954年3月2日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。被告：陈吉，男，1981年10月21日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。被告：沈孝云，女，1978年2月4日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。原告秦加良、吴建芬诉被告陈士忠、陈吉、沈孝云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人张坤、缪成，三被告共同委托诉讼代理人伏智慧参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告秦加良、吴建芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与三被告签订的房产转让协议；2、请求法院判决三被告返还购房款1108000元，土地出让金32856元，因未能按照合同履行过户义务产生的违约金5790元，因不能过户产生的违约金579000元及利息损失（以已付购房款1108000元计算基数，自2018年4月12日起按照银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原被告于2018年1月27日签订房产转让协议，由被告将位于无锡市滨湖区大丁佳苑19-1××04的房屋卖与原告，价款为11××8000元。因被告尚未取得房产证，双方在协议内约定待取得房屋产权证后办理过户手续，并约定违约责任：双方任何一方未按时履约的视为违约,每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价万分之五违约金。任何一方逾期10日以上未履约的，视为悔约。出卖方悔约应双倍返还定金，买受方悔约定金归出卖方所有。同时双方在其他约定事项中约定：没有过户前，双方任何一方悔约，悔约方应承担总房价50%的违约金。协议签订后，原告依约按时支付定金及后续购房款，被告交付了案涉房屋。2019年4月，被告向原告出示了房屋产权证并要求原告缴纳土地出让金，原告先交付32856元给被告陈吉，但经原告查询该房屋产权证系被告伪造。后原告立即与被告交涉并报案，被告明确表示不能按约过户，故而成讼。被告陈士忠、陈吉、沈孝云辩称：被告愿意继续履行合同，而且被告也从未表达过不愿意履行合同，据三被告称目前争议房产的产权证正在办理当中，等拿到产权证后愿意过户给原告，所以对第二、三项诉请全部不认可。本院对于双方均无异议的房产转让协议、收款收据、个人业务回单、陈士忠出具的还款书、土地出让金转账截图予以确认。秦加良、吴建芬为证明其诉请提供了陈吉交给原告的虚假的房产证。陈吉对证据并无异议，其陈述该虚假房产证办理过程为：其朋友陆晟谎称可以较为便宜办好房产证，其就将原告交付的土地出让金32856元和其他安置房税费共计98630元交给陆晟。2019年3月，陆晟将该假房产证交给原告后被发现。经其向陆晟及其亲属讨要后，陆晟及其亲属已将款项共计98630元退还给陈吉。经审理查明：2018年1月27日，甲方陈士忠、陈吉、沈孝云和乙方秦加良、吴建芬签订买卖合同，由秦加良、吴建芬购买无锡市滨湖区大丁佳苑19号1××04号房屋，总价为11××.8万元，签订合同时甲方在其他约定事项中注明涉案房屋并未取得房产证，甲方取得房产证1××日内配合乙方进行过户，在合同第六条约定了双方任何一方未按时履约的视为违约,每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价万分之五违约金，任何一方逾期10日以上未履约的，视为悔约，出卖方悔约应双倍返还定金，买受方悔约定金归出卖方所有。合同第8条其他约定事项第4款同时双方在其他约定事项中约定：没有过户前，双方任何一方悔约，悔约方应承担总房价50%的违约金。合同签订后秦加良、吴建芬陆续支付了房款110.8万元。2018年11月30日，秦加良、吴建芬将土地出让金32856元转账给陈吉。2019年3、4月份，陈吉将虚假的房产证交给秦加良、吴建芬。2019年6月1日，陈士忠在公安机关的调解下出具了《还款书》，载明：涉案房屋不能过户，在7月25日归还房款11××万元，后并未按照还款书支付。本院认为，承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。秦加良、吴建芬和陈士忠、陈吉、沈孝云签订房屋买卖合同达成一致的意思表示，未违反法律强制性规定，自成立时生效。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。首先，合同约定出卖人办理房产证以便过户给买受人，陈士忠、陈吉、沈孝云作为出卖人，未按照合同约定及时办妥房屋权属证书以便过户给原告，反将虚假的权属证书交予原告，使买受人丧失对合同继续履行的信赖。其次，陈士忠也在出具还款书表示愿意将11××万元退还原告，用实际行动表示不再履行合同。故被告的可继续履行合同的辩解，本院不予采纳。秦加良、吴建芬可以解除合同。合同解除后，陈士忠、陈吉、沈孝云应将收到的购房款1108000元，土地出让金32856元交还给秦加良、吴建芬。关于秦加良、吴建芬诉请的未能按照合同履行过户义务产生的违约金5790元，因不能过户产生的违约金579000元和返还款项的逾期利息，本案中，以上三项诉请都应视为被陈士忠、陈吉、沈孝云违约行为所负违约金所涵盖。关于违约金的具体数额，陈士忠、陈吉、沈孝云辩称按照合同50%的标准过高，考虑到陈士忠、陈吉、沈孝云对合同的履行程度和过错，本院酌定调整违约金为1××万元。对于秦加良、吴建芬的其他诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四之规定，判决如下：一、陈士忠、陈吉、沈孝云与秦加良、吴建芬于2018年1月27日签订的无锡市滨湖区大丁佳苑19-1××04房屋买卖合同2019年6月1日解除；二、陈士忠、陈吉、沈孝云于本判决生效之日起立即向秦加良、吴建芬返还房款110.8万元；三、陈士忠、陈吉、沈孝云于本判决生效之日起立即向秦加良、吴建芬返还土地出让金3.2856万元；四、陈士忠、陈吉、沈孝云于本判决生效之日起立即向秦加良、吴建芬支付违约金1××万元；五、驳回秦加良、吴建芬的其他诉讼请求。案件受理费20331元、保全费5000元，共计25331元，由陈士忠、陈吉、沈孝云负担24331元，由秦加良、吴建芬负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  崔晓平人民陪审员  丁霞静二〇二〇年四月十六日法官 助理  彭云翔书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。