广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初918号原告：陈子良，男，1971年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为441************519。原告：冯月香，女，1970年5月20日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************526。以上两原告共同委托诉讼代理人：**鹤，广东魁峰律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：曾翠珊，广东魁峰律师事务所实习律师。被告：东莞市德兴实业发展有限公司。住所地：广东省东莞市****************第三层，统一社会信用代码为9144********571035。法定代表人：宋某1。委托诉讼代理人：孔鹏程，广东莞信律师事务所律师。原告陈子良、冯月香与被告东莞市德兴实业发展有限公司（以下简称：德兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告陈子良、冯月香的共同委托诉讼代理人**鹤、曾翠珊，被告德兴公司的委托诉讼代理人孔鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈子良、冯月香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方所签的《虎门步行街租约》、《补充协议书》；2.判令被告返还两原告认租费98648元；3.判令被告返还两原告租金保证金5712元、物业管理保证金3229.4元；4.判令被告向两原告支付2005年7月11日至起诉之日的租金381480元，并支付滞纳金直至租金全部支付为止，暂计至起诉之日为585068.26元（滞纳金以每半年应付租金为基数，按年息24%的标准计算）；5.判令被告向两原告公开虎门步行街第B幢第二层272、273号商铺自2005年7月11日至起诉之日起的出租收益情况，如果被告向承租户收取的租金大于与二原告按《补充协议书》约定的租金，判决被告按实际差额向两原告返还租金收益及支付滞纳金；6.本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告请求变更第5项诉请为判令被告向两原告公开虎门步行街第B幢第二层272、273号商铺自2005年7月11日至起诉之日起的出租收益情况。本院予以准许。事实和理由：2003年10月5日，两原告与被告签订《虎门步行街租约》，约定两原告向被告缴纳认租费（包括装修费、阁楼费、商铺设施使用费等）98648元，取得虎门步行街第B幢第二层272、273号商铺。2005年7月11日，两原告与被告签订《补充协议书》，约定两原告将272、273号商铺交与被告，以被告的名义代为出租。原、被告在《补充协议书》中约定：第一，无论上述两商铺代为出租成功与否，其均须按量商铺的普内规格面积（272号铺18平方米，273号铺16平方米）以每月每平方米50元的标准向两原告支付租金收益，且租金收益每三年须在上述标准的基础上递增15%。第二，租金收益每6个月结算一次，被告应于每年6月10日至6月20日期间和12月10日至12月20日期间分两次向两原告一次性支付上期6个月的租金收益。若被告未如期如数支付，则每迟延一日，须按日支付所拖欠租金收益金额千分之二的滞纳金。第三，如果被告向经营商家收取的租金小于与两原告当初约定的租金，则被告应按上述标准支付两原告租金收益；如果被告向承租户收取的租金大于与两原告当初约定的租金，则被告须将租金差额向两原告补足。《补充协议书》签订之后，两原告依约将272号、273号商铺交付给被告经营使用，但被告并未向原告支付过租金，也未向两原告定时披露经营商家缴交租金金额等信息。多年来，两原告屡次上门索要租金，被告总是推诿，导致问题悬而未决。272号、273号商铺早已被拆除原有墙壁变成大卖场的一部分，事实上难以恢复原状。被告当年的承诺无一兑现，已构成根本违约，两原告遂决定解除合同，并根据《补充协议书》第12条及第15条，要求被告在解除合同后的十五日内无息全额退还原告缴交的认租费98648元、租金保证金5712元和物业管理费保证金3229元，同时要求被告支付历年来拖欠的租金、租金差额及滞纳金，望判如所请。被告德兴公司答辩称，一、案涉《虎门步行街租约》、《补充协议》的租赁期已过，被告无需支付2006年7月31日之后的租金。二、原告诉请的2005年7月11日至2006年7月31日的租金、滞纳金已经超过了诉讼时效。三、针对第一项诉讼请求，根据案涉《虎门步行街租约》第二条第1点的约定，案涉店铺租赁期从2003年8月1日至2006年7月31日止，双方于2005年7月11日签订的《补充协议》并未对租期进行重新约定，因此案涉《虎门步行街租约》、《补充协议》早已到期。针对第二、三项诉讼请求，对于认租费、租金保证金、物业管理保证金，原告并未提供任何相关证据。被告于2014年曾发生过股权转让，案涉租约、补充协议的合同期限在2006年已经到期，如原告不能提供收据及相关凭证，应承担举证不能的不利后果。针对第四、五项诉讼请求，根据案涉《虎门步行街租约》第二条第1点约定“租赁期限从2003年8月1日至2006年7月31日，共计36个月”，双方在《补充协议书》中并未对租赁期进行延长，因此案涉合同早已到期，原告该两项诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月5日，两原告作为承租方（乙方），与被告作为出租方（甲方）签订一份《虎门步行街租约》，主要约定：甲方将座落在东莞市******************第二层第272号、273号店铺出租给乙方使用，其中B272号店铺的建筑面积为30平方米，规格面积为18平方米，B273号店铺的建筑面积为26.7平方米，规格面积为16平方米；双方约定租赁期限为2003年8月1日至2006年7月31日，共计36个月，乙方在合同期内如没有违反本租约及管理公约等有关管理规定，则合同期满后拥有长期且不限次数的续租权利，但乙方应于期满前三个月通知甲方，并由甲方书面同意，条款以双方新订的合同为准，双方首次续租的租赁期限为四年，租金递增不超过15%；认租费（包括装修费、阁楼费、商铺设施使用费等）合计98648元，若非甲方违约导致首期合同终止，以上费用均不退还，亦不得用于抵扣以后之租金及/或管理费等费用；租金以规格面积计算，每月每平方米为84元，每月总租金为2856元；租金按月结算，乙方须于每月5日前主动到甲方指定的地点缴交当月租金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交纳相当于二个月租金的租赁保证金和一个月的首期租金，合计8568元，甲方开具收据，若乙方在承租期内没有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，则该保证金将在租赁期满后十五天内无息如数退还乙方；物业管理费以建筑面积计算，标准为每月每平方米28元，即每月应缴交管理费为1614.7元；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付金额相当于两个月物业管理费的保证金及一个月的首期物业管理费，共计4844.1元，甲方开具收据，若乙方在承租期内没有欠缴管理费、水电费及其他一切应缴费用，则该保证金将在租赁期满后十五天内如数无息退还。另，双方在合同中还对店铺装修、经营管理、双方的权利义务、合同的变更和终止等内容作了详细的约定。2005年7月11日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述《虎门步行街租约》签订一份《补充协议书》，双方确认：双方于2003年10月5日签订了《虎门步行街租约》约定由被告将其开发建设之虎门步行街第B幢第二层272号、273号商铺出租给乙方经营女士服装饰物之用；商铺的建筑面积为57.7平方米，店内规格面积为34平方米；乙方已向甲方缴交了包括装修费、阁楼费、商铺设施使用费等在内的认租费合计98648元；乙方因自身原因无力按照甲方以及虎门步行街物业管理处的要求经营其承诺的品牌商品，亦无力将商铺转租给符合甲方要求的品牌商家进行经营，且一直未能按照《虎门步行街租约》之规定对外营业，累计时间早已超过15日以上；乙方确认拖欠2003年8月1日至2005年1月31日期间的租赁、物业管理费、宣传推广费、水电费；乙方决定将合同项下的商铺无条件不可撤销地授权委托甲方代为出租给符合要求的品牌商家进行经营，由甲方统一规划、统一招租、统一管理。在确认上述内容的情况下，双方约定：自本协议签订之日起至双方租赁关系终止之日止，乙方无条件不可撤销地授权委托甲方以甲方名义代为出租《虎门步行街租约》项下的272、273号商铺；自乙方将商铺交还给甲方代为出租后，甲方则免收乙方在委托出租期间的一切租金、物业管理费、宣传推广费、水电费等费用；在本协议有效期内，从2005年7月11日起，至双方租赁关系终止之日，无论甲方是否将商铺代为出租成功，甲方均须按该等商铺的铺内规格面积以每月每平方米50元的标注向乙方支付租金收益，并且，该等租金收益，每三年须在此基础上递增15%，租金收益每六个月计算一次，甲方须于每年的6月10日至6月20日期间和12月10日至12月20日期间分两次向乙方一次性支付当年六个月的租金收益，不计算利息（第5条）；甲方承诺严格按照本补充协议约定的日期，如期如数地向乙方支付租金收益，否则，每迟延一日，须按日支付所欠租金收益金额千分之二的滞纳金；如果经营商家向甲方缴纳的租金，与甲方按照租约须向甲方缴纳的租金，二者之间的差额低于合同第5条规定租金收益的，则甲方须按上述合同第5条规定向乙方支付租金收益，如果二者之间的差额高于上述合同第5条规定租金收益的，则甲方须按实际差额向乙方支付租金收益；甲方须将该等商铺的代为出租情况，代为与经营商家签订租赁合同情况，以及经营商家缴交租金情况等信息，定期向乙方进行披露，乙方亦有权在甲方工作时间内，随时到甲方处查询，对于乙方的查询要求，甲方须进行积极配合，并进行如实告知；甲方同意免收乙方前述拖欠的2003年8月1日至2005年1月31日期间的租金、物业管理费、宣传推广费、水电费等全部费用，并且不再追究乙方其他违约责任；有关《虎门步行街租约》第二条规定的乙方对商铺享有长期且不限次数的续租权利，则即行转变为乙方长期地享有按本协议至规定向甲方要求支付租金收益的权利，也就是说，自本协议签订之日起，至甲乙双方租赁关系终止之日，乙方除了享有按本协议之规定向甲方要求支付租金收益的权利外，不再对商铺享有长期且不限次数的经营使用权；自本补充协议签订之日起两年后，甲、乙任何一方均有权单方面要求解除《虎门步行街租约》、本协议以及相关补充合同，终止甲乙双方的租赁合同关系，惟任何一方单方面要求解除《虎门步行街租约》，本协议以及相关补充合同，须提前两个月以书面形式通知对方，届时，乙方有权要求甲方在终止合同后的十五日内无息全额退还乙方缴交之包括装修费、阁楼费、商铺设施使用费等在内的全部认租费98648元；双方同意并确认，在商铺租赁期间，乙方按照《虎门步行街租约》规定，向甲方缴纳了租金保证金5712元，物业管理费保证金3229.4元，共计8941.4元，该租金保证金和物业管理费保证金，当甲乙双方终止租赁合同关系之时，由甲方一次性退还给乙方。原告主张双方签署的上述《补充协议书》事实上约定将租赁合同变为长期有效的租约，但被告未依约向原告披露代为出租案涉铺位的情况，亦未支付对应的租金，原告曾多次到被告处催款，但被告均以各种理由予以推托。对于催款的事实，原告未能提供证据予以佐证。被告否认原告曾向其催款，并主张案涉《虎门步行街租约》以及《补充协议书》已于2006年7月31日届满，且被告德兴公司曾于2014年发生股权转让，转让时原股东并未交接案涉商铺的相关文件，故被告不清楚案涉商铺对应的位置，也无法提供其对外租赁的合同及收益情况，但德兴公司承认其自2014年股权转让后未向原告支付过租金。根据被告提供的企业信心信息查询记录显示，德兴公司于2014年4月25日发生股东变更和法定代表人变更。以上事实，有原告提交的虎门步行街租约、补充协议书、民事判决书，被告提交的企业信用信息查询记录，当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《虎门步行街租约》、《补充协议书》是双方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应遵守合同约定，真实、全面地履行合同义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《虎门步行街租约》、《补充协议书》的合同期限如何认定，原告诉请解除合同是否合法有据；二、原告的起诉是否已经超过诉讼时效，若否，原告诉请返还认租费、保证金，支付租金、滞纳金并公开案涉铺位的出租收益情况是否合法有据。关于焦点一。第一，《虎门步行街租约》明确约定租赁期限为2003年8月1日至2006年7月31日，且如果续租的，原告应于期满前三个月通知被告并取得被告的书面同意。但是，本案中原告未能提交双方明确同意续租的任何凭证。第二，《补充协议书》约定该协议书的有效期为2005年7月11日起至双方租赁关系终止之日。由于该《补充协议书》是对《虎门步行街租约》约定内容的补充，在双方没有就租赁期限的约定作出变更的情况下，从文义上理解，《补充协议书》的终止期限应与《虎门步行街租约》一致，即2006年7月31日止。第三，《补充协议书》中并未出现任何延长租期的语词，虽然合同中部分内容对应的履行期间超过案涉《虎门步行街租约》剩余的租期，但考虑到该类文本是出租方制作用于不特定对象的格式合同，不能仅凭这一部分内容推定该《补充协议书》隐含着双方延长合同期限的意思表示。第四，根据《补充协议书》的内容可知，截至双方签订《补充协议书》之日，原告已经拖欠租金等费用长达一年有余，在此情况下，被告未要求收回租赁物，反而免除原告的租金等费用，并同意向原告支付返租费用，即使将合同期限限定在案涉《虎门步行街租约》约定的租期之内，被告亦已做出了较大的让步。现原告主张《补充协议书》事实上约定了长期的且无终止时间的租赁关系，明显不符合市场交易活动主体的理性选择，且与合同的文字内容未能印证。第五，按照《补充协议书》的约定，被告应自2005年起每半年向原告支付一次租金，至今已经十余年，但原告并未能提供任何证据证明上述期间其曾向被告催要租金，亦与日常生活经验法则相悖。综上，本院认为，案涉《虎门步行街租约》、《补充协议书》已于2006年7月31日因合同期限届满而终止，现原告诉请解除上述合同，缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点二。如前所述，案涉《虎门步行街租约》及《补充协议书》于2006年7月31日因合同到期而终止，自合同到期日起，原告已经知道或者应当知道其合同权利受到侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，诉讼时效自合同到期开始计算，至今已远远超过二年的诉讼时效期间。再根据该法第一百三十五条“向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案中原告就上述合同约定主张权利，已经超过诉讼时效期间，不受法律保护。虽然原告主张其曾多次向被告催要租金，但未能提交任何证据予以证明，本院不予采信，故不能产生诉讼时效中断的效力。综上，原告诉请被告返还认租费、保证金，支付租金、滞纳金并公开案涉铺位的出租收益情况，已经超过诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈子良、冯月香的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7234元（原告已预交），由原告陈子良、冯月香承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇二〇年四月七日书记员 曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。