广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初192号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠区******************。负责人：方耀添，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司员工。被告：何霍锋，男，1976年4月16日出生，汉族，住广东省开平市**********巷1号。居民身份证号码：440************012。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司诉被告何霍锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（以下简称“珠江物业开平分公司”）的委托诉讼代理人王燕、被告何霍锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2019年1月至2019年11月的物业管理费2033.9元、2019年10月至2019年11月的垃圾清运、处理费11元，2019年1月至2019年11月11日滞纳金549.5元，合计2594.4元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的轩汇豪庭9幢1201房的业主。业主何霍锋与原告于2016年5月15日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其“轩汇豪庭”住宅小区进行物业管理；原告为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2019年1月至2019年11月止欠原告物业管理费2033.9元、垃圾清运处理费11元。经原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拖欠物业管理费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。被告何霍锋辩称：不同意支付涉案的物业费和滞纳金。理由：（一）原告灭四害、绿花维护工作不到位；（二）原告每月收取垃圾清洁搬运费5.5元不合理；（三）公摊费用不合理，包括：游泳池属公摊面积，但原告外包给私人经营，住宅二楼平台属公摊面积，但原告出售给私人业主；（四）原告破坏灌溉绿花的公共设施；（五）原告提供物业服务日期至2017年12月14日止，就后续的服务原告没有公示；（六）原告向每户业主收取100元的周转金，经业主争取，原告同意退还但要求业主签不平等的协议书，因业主拒绝签订而未退回该周转金；（七）业主要求原告出示相关的物业管理文件，要求原告按相关文件提供物业服务，但原告不配合。原告珠江物业开平分公司、被告何霍锋围绕诉讼请求依法提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的电费、水费、污水处理费收费发票，因不属原告主张的欠款项目，与本案无关，故本院对该证据的关联性不予确认。2.对原告提供《关于轩汇豪庭几个业主投诉的问题处理的报告》，属当事人陈述的性质，不作为证据采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何霍锋是坐落于开平市***********************的业主，于2015年4月收楼，房屋的建筑面积为115.58平方米。何霍锋（甲方）与珠江物业开平分公司（乙方）于2016年5月15日签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量：1、房屋建筑共用部分的养护和管理；2、共用设施设备和相关场地的养护、运行和管理；3、按国家《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等，由专业职能部门向最终用户提供服务及收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务；4、生活服务设施的养护和管理；5、绿化与建筑小品的养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序的维护；8、安全防范工作等。第十条约定高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.6元计收物业服务费。第十三条约定每月25日前收取下个月的服务费。第十四条第一款约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之二缴纳滞纳金。第三十条约定服务期限自2015年12月15日起至2017年12月14日止。2018年12月20日开平市环境卫生管理处发布《关于物业小区收取卫生费的通知》，内容为“……按开平市物价局开价函[2009]23号文件规定，物业小区入住居民垃圾清运费3.5元、垃圾处理费2.00元，每户每月合计5.5元。我单位已委托广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司代收居民卫生费……”何霍锋等业主认为珠江物业开平分公司提供的物业服务不符合合同约定，曾向开平市住建局等部门反映和投诉。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。虽然被告何霍锋与原告珠江物业开平分公司于2016年5月15日签订的《前期物业服务合同》约定的服务期限于2017年12月14日届满，但合同期满后，原告珠江物业开平分公司继续在被告何霍锋所属的小区提供物业服务，因此原、被告双方存在事实的物业服务合同的关系。双方可按原《前期物业服务合同》享受权利和承担义务。被告何霍锋抗辩原告珠江物业开平分公司未能提供符合《前期物业服务合同》第六条约定标准和内容的物业服务，但原告珠江物业开平分公司是为涉案整个小区提供整体服务，个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通，或依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，请求原告珠江物业开平分公司承担相应的违约责任等积极的形式行使业主权利。若业主均采取拒交物业费形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务人员及服务设施将更难以到位，反而更容易损害广大小区业主的合法权益。而原告珠江物业开平分公司亦应充分听取业主的意见、及时应对、不断完善小区物业服务，才能与业主和平共存。鉴于原告珠江物业开平分公司就已提供了物业服务进行了举证，而被告何霍锋亦确认原告珠江物业开平分公司已逐步完善物业服务，因此，依照上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告珠江物业开平分公司请求被告何霍锋支付物业费，本院依法予以支持。被告何霍锋认为原告珠江物业开平分公司不合理地收取了100元水电周转金，在双方协商无果的情况下可通过诉讼主张返还。至于小区游泳池、商品房二楼平台是否属小区全体业主的公共设施或区域，属业主与小区开发商之间的关系，与本案的物业服务合同纠纷无关。依照《前期物业服务合同》第十条的约定，被告何霍锋应支付的物业费为2034.2元（1.6元/平方米/月×115.58平方米×11月）。至于逾期付款违约金，《前期物业服务合同》第十三条约定“每月25日前支付下月的服务费”、第十四条第一款约定“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金处理。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”现原告珠江物业开平分公司请求违约金按年利率4.35%计算至2019年11月11日止，属其权利的自由处分，本院依法予以支持。但经核算，违约金应为41.33元（详见附表）。另原告珠江物业开平分公司提供加盖“开平市环境卫生管理处”公章的《关于物业小区收取卫生费的通知》，及开平市环境卫生管理处的收费发票，且上述费用属代收代缴，因此其主张2019年10月至2019年11月期间的垃圾清运、处理费11元（5.5元/月×2月），合法有据，本院依法予以支持。以上各项合计2086.53元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告何霍锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2086.53元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司；驳回广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司负担5元，由被告何霍锋负担20元。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司多预交的案件受理费20元，由本院予以退回；被告何霍锋应向本院补缴案件受理费20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年四月三日书记员  张淑贤邝小娴违约金计算表物业费金额（元）1.6×115.58逾期天数（计至2019.11.11止）年利率违约金（元）2019.01184.93204.35%7.152019.02184.92894.35%6.462019.03184.92584.35%5.762019.04184.92304.35%5.142019.05184.91994.35%4.452019.06184.91694.35%3.782019.07184.91384.35%3.082019.08184.91084.35%2.412019.09184.9774.35%1.722019.10184.9464.35%1.032019.11184.9164.35%0.36合计41.33