山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2019）晋0902民初2698号   原告：忻州盛世房地产开发有限公司，住所地山西省忻州市忻府区长征后街16号。   法定代表人：贺某，职务，总经理。   委托诉讼代理人：高某，山西三众律师事务所律师。   被告：王某，男，1979年5月2日出生，汉族，山西省忻州市人。   被告：贾某，女，1985年6月2日出生，汉族，山西省晋中市人。   原告忻州盛世房地产开发有限公司与被告王某、贾某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告忻州盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高某到庭参加了诉讼，被告王某、贾某经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告忻州盛世房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方解除商品房买卖合同；2、判令被告协助原告对忻房预字第20150553号商品房预告登记办理撤销手续；3、判令被告支付原告逾期付款违约金16875元，赔偿原告解除合同损失17500元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月6日，被告夫妻二人作为买受人与原告签订了商品房买卖合同，总房价551965元，约定以按揭贷款方式购买，被告支付首付款231965元，余款通过银行贷款以按揭方式支付。2015年3月11日，被告与中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行签订了住房贷款合同，原告作为合同担保人，所购房屋作为贷款抵押，并办理了抵押手续，贷款合同约定贷款期限20年。贷款合同签订后，中行玫瑰苑支行按期发放了贷款，被告从2015年5月开始还款，还到2016年底后再未支付任何款项。因被告拒不还款，玫瑰苑支行经多方催要无果的情况下，于2019年1月21日向原告发出告知，对被告剩余的全部贷款本息从原告保证金中予以扣除。告知发给原告后，中行玫瑰苑支行实际从原告处扣款连本带息带罚息总计337500元，至此，被告的欠款通过玫瑰苑支行的扣款方式已由原告全部还清，该行同时办理了抵押登记解除手续。基于被告拒不归还房款，原告作为出卖人及贷款担保人被迫被贷款银行扣划了被告的房款，实际就是代被告归还了房款。为了维护原告的合法权益，故根据原被告购房合同的约定，要求与被告解除合同，并办理预告登记撤销手续。由于被告违约给原告造成经济损失17500元，另双方合同约定被告逾期付款应支付原告逾期付款违约金16875元，上述两部分损失应当由被告赔偿原告。综上，因为被告违约无法继续支付房款，符合双方合同约定的解除合同条件，现提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉求。   为证明其诉讼请求，原告提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明2014年12月6日，原、被告签订了该合同，价款为551965元；2、王某支付首付款凭证复印件10支，证明王某支付首付款231965元；3、《个人一手住房贷款合同》复印件1份，证明王某向银行贷款320000元；4、中国银行股份有限公司忻州市分行向原告出具的告知函复印件1份，证明贷款行中国银行告知原告，王某贷款后截止2019年1月22日共偿还贷款72300.16元，其中本金26110.68元，利息45731.70元，罚息457.78元（王某本人偿还本金14669.37元，利息29857.73元，罚息143.13元；通过扣划忻州盛世房地产开发有限公司保证金代偿本金11441.31元，利息15873.97元，罚息314.65元）；5、中国银行还款回单复印件8支，证明原告代王某还款27629.93元。6、网上银行电子回单复印件4支，证明截止2019年1月25日，中国银行扣划原告保证金账户309870.12元归还了王某在中国银行的住房借款。7、中国银行贷款还款已结清凭证原件1份，证明王某的贷款已由原告全部还清。8、《房屋预告登记证明》复印件1份，证明房屋进行了预告登记。   被告王某、贾某未答辩。   经审理本院认定事实如下，2014年，出卖人忻州盛世房地产开发有限公司，买受人王某、贾某，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，买受人王某、贾某共同购买忻州盛世房地产开发有限公司开发建设的位于忻府区利民街北、通岗路东盛世佳苑6幢6层02单元013住房一套。该商品房预测建筑面积共129.63平方米，单价为每平方米人民币4258元，总价款551965元。买受人应当于2014年12月6日前支付首期房价款231965元，余款320000元向中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，则按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。合同中还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告王某、贾某按照协议分10次支付原告首付款231965元。现房屋尚未交付。   2015年3月11日，借款人王某、贷款人中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行、保证人忻州盛世房地产开发有限公司，三方签订《个人一手住房贷款合同》，约定王某从中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行贷款320000元用于购买忻州盛世房地产开发有限公司开发建设的位于忻府区利民街北、通岗路东盛世佳苑6幢6层02单元013住房一套，贷款期限为20年（240个月），贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，还款方式为按月等额本息还款，每月的8日为结息日和付息日。王某以贷款所购房屋提供抵押担保，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。保证人忻州盛世房地产开发有限公司提供阶段性全额连带责任保证。借款人王某同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的忻州盛世房地产开发有限公司账户。合同签订后，中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行按约向王某发放了贷款。   2015年4月2日，原、被告共同在忻州市房地产管理局办理了王某、贾某所购买的位于忻府区利民街北、通岗路东盛世佳苑6幢6层02单元013住房的忻房预字第20150553号《房屋预告登记证明》。   王某向中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行借款后，因未完全按照约定归还借款，2019年1月21日，中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行向忻州盛世房地产开发有限公司发出《关于妥善处理王某逾期不良贷款的告知函》，载明王某从2017年开始就出现断断续续的逾期还款现象，截止2019年1月20日已经连续逾期达347天，逾期金额达308971.76元，其中逾期本金为293889.32元，拖欠利息14153.21元，罚息929.23元。在此期间，中国银行采取了多种方法对王某进行催收，但效果甚微，王某已更换手机，有家不回，产生逃避贷款的征兆。截止2019年1月22日，共偿还贷款72300.16元，本金26110.68元，利息45731.70元，罚息457.78元。其中王某本人偿还本金14669.37元，利息29857.73元，罚息143.13元。通过扣划忻州盛世房地产开发有限公司保证金代偿本金11441.31元，利息15873.97元，罚息314.65元。忻州盛世房地产开发有限公司应将王某所欠本金、利息及罚息以及提前还款补偿金等一并存入其在中国银行开立的保证金账户。2019年1月30日，中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行从忻州盛世房地产开发有限公司保证金账户扣划309870.12元归还了王某借款本息，王某的本次借款本息全部结清，中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行解除了抵押担保。忻州盛世房地产开发有限公司代王某归还中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行借款本金、利息及罚息共计337500元。之后，忻州盛世房地产开发有限公司多次找寻王某、贾某欲解决购房合同相关事宜，未果。   王某、贾某实际支付忻州盛世房地产开发有限公司的购房款为首付款231965元，归还银行贷款本金、利息及罚息44670.23元，共计276635.23元。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。忻州盛世房地产开发有限公司与王某、贾某签订的《商品房买卖合同》，王某、中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行、忻州盛世房地产开发有限公司三方签订的《个人一手住房贷款合同》，均是签订各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按合同约定履行。   本案的争议焦点是：1、忻州盛世房地产开发有限公司与王某、贾某签订的《商品房买卖合同》能否解除？2、忻州盛世房地产开发有限公司请求王某、贾某协助办理对忻房预字第20150553号商品房预告登记的撤销手续，请求王某、贾某支付逾期付款违约金16875元，请求王某、贾某赔偿解除合同损失17500元能否支持？   忻州盛世房地产开发有限公司与王某、贾某签订的《商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。王某在履行《个人一手住房贷款合同》中，未按照约定归还借款超过90日，致使保证人忻州盛世房地产开发有限公司的账户资金被中国银行股份有限公司忻州玫瑰苑支行扣划，归还了王某的借款，王某在履行《个人一手住房贷款合同》中存在违约行为，应承担相应的违约责任，忻州盛世房地产开发有限公司请求解除与王某、贾某签订的《商品房买卖合同》符合双方合同约定，应当予以支持。忻州盛世房地产开发有限公司无法通知王某、贾某解除合同，双方的合同应自忻州盛世房地产开发有限公司向本院主张权利之日解除。《商品房买卖合同》解除后，依照双方合同约定和法律规定，忻州盛世房地产开发有限公司应当返还王某、贾某已支付的购房款。王某、贾某支付首付款231965元，王某本人偿还按揭借款本金14669.37元，利息29857.73元，罚息143.13元，王某支付的罚息143.13元系其不按约履行与中国银行忻州玫瑰苑支行的借款合同所受惩罚，与忻州盛世房地产开发有限公司无关联性，解除合同时忻州盛世房地产开发有限公司不应返还该罚息，应返还王某、贾某购房款276492.1元。忻州盛世房地产开发有限公司与王某、贾某签订的《商品房买卖合同》还约定，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。忻州盛世房地产开发有限公司请求王某个、贾某支付逾期付款违约金16875元（337500元×5%）符合合同约定，本院予以支持。   忻州盛世房地产开发有限公司收到王某、贾某按揭支付的房款320000元，被中国银行忻州玫瑰苑支行扣划337500元代王某归还了按揭借款本息，造成资金损失17500元，其请求王某、贾某赔偿解除合同的该损失有事实依据，本院予以支持。   不动产物权的设立、变更应当依照法律规定登记。王某、贾某从忻州盛世房地产开发有限公司购买的房屋已经办理忻房预字第20150553号房屋预告登记，双方的《商品房买卖合同》解除后，王某、贾某不再享有该房屋的物权，故王某、贾某应协助忻州盛世房地产开发有限公司办理该商品房预告登记的撤销手续。   被告王某、贾某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、原告忻州盛世房地产开发有限公司与被告王某、贾某2014年12月6日签订的《商品房买卖合同》自2019年9月23日解除。   二、被告王某、贾某在本判决生效后30日内，协助原告忻州盛世房地产开发有限公司办理忻房预字第20150553号商品房的预告登记撤销手续。   三、被告王某、贾某支付原告逾期付款违约金16875元，赔偿原告解除合同损失17500元，共计34375元。（忻州盛世房地产开发有限公司应返还王某、贾某购房款276492.1元，王某、贾某应支付忻州盛世房地产开发有限公司34375元，互相抵顶后，原告忻州盛世房地产开发有限公司应返还被告王某、贾某242117.1元。）   案件受理费660元，由被告王某、贾某共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审 判 长 刘效青   审 判 员 米改玲   人民陪审员 王 燕     二〇二〇年四月二十二日   书 记 员 苏 琪