安徽省淮南市潘集区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0406执异2号 异议人：陈杰，男，1969年8月7日出生，汉族，工人，住安徽省淮南市田家庵区。 申请执行人：淮南淮河农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区黄山路53号，统一社会信用代码913404005634355421（1-1）。 法定代表人:李平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王少亮，该银行职工。 委托诉讼代理人：杨帆，该银行职工。 被执行人：陈俊文，男，汉族，1967年12月19日出生，住淮南市田家庵区。 被执行人：戴腊仙，女，汉族，1967年2月4日出生，住址同上。 被执行人：淮南市民喜物资设备有限公司，住淮南市田家庵区朝阳新村31-1-8，统一社会信用代码：340400000019850。 法定代表人：杨维喜。 在本院执行淮南淮河农村商业银行股份有限公司与陈俊文、戴腊仙、淮南市民喜物资设备有限公司公证债权文书一案中，异议人陈杰对本院查封淮南市××锦绣广场××层房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年4月10日举行了听证。陈杰、王少亮、杨帆参加了听证，并提交了书面意见，现已审查终结。 异议人陈杰称，请求贵院立即中止执行，解除查封，将该房屋归还异议人。2015年3月6日，异议人与陈俊文签订了房屋租赁合同，租赁了位于淮南市××锦绣广场××层作为办公用，租金是用借款冲抵，陈俊文在2014年1月份借异议人人民币100万，因陈俊文没有能力偿还借款，就用房租冲抵，到2021年3月份才能冲抵完，故现在异议人为了维权其合法权益，特向贵院提出申请，请求法院依法维权异议人的权益，解除查封该房屋。 申请执行人淮南淮河农村商业银行股份有限公司称，在淮南淮河农村商业银行股份有限公司与淮南市民喜物资设备有限公司、陈俊文、戴腊仙等金融借款合同纠纷执行一案中，案外人陈杰提出异议，主张其对该案所涉抵押房产享有租赁权，请求贵院立即中止执行，解除查封，将该房屋归还案外异议人。淮南淮河农村商业银行股份有限公司认为该异议不成立，依法应予以驳回。具体答辩如下： 一、异议人不享有本案所涉房产的租赁权，该异议依法应不予认可。 异议人提供的《房屋租赁合同》显示的签订日期为2015年3月6日，（一）约定是以高达月息4分的高利息使用本执行案件中抵押房产约500平方米房产的房屋使用权（根据其出示的房地产权证登记的面积实际为655.56平米，实为761.3平米，相差与协议相差悬殊52.26%，该协议的真实性值得怀疑）冲抵租赁费用，该租金冲抵方式显系“抵偿债务”。根据安徽省高级人民法院《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第五条“经审查发现租赁合同有下列情形之一的,应当对租赁权不予认可:(二)名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的;”之规定，贵院对其租赁权也应当不予认可。 二、即使异议人享有本案所涉房产的租赁权，因其租赁关系形成在抵押关系之后，该租赁关系也不得对抗已登记的抵押权。 本案执行标的的是淮南淮河农村商业银行股份有限公司与本案被执行人淮南市民喜物资设备有限公司于2013年11月14日发生的债权债务关系。2013年11月7日，为了确保该借款合同的切实履行，保障淮南淮河农村商业银行股份有限公司抵押权的实现，本案被执行人之一陈俊文提供其位于田家庵区××街道××广场××（××）交（ＡＯ-Ｄ）轴等几宗房产作为抵押担保，双方于签订了抵押合同，另一被执行人戴腊仙作为该宗房产的共有人在抵押（质押）物品清单上签字并捺印，被执行人陈俊文、戴腊仙分别作为抵押人、共有人共同向淮南淮河农村商业银行股份有限公司出具了《房屋未出租承诺书》，明确承诺“本人自愿将名下的房屋所有权用作在贵支行的贷款抵押担保，承担借款合同编号1511622013130089约定的权利义务，本人承诺在前述该笔贷款前用于抵押的1.……；2.田家庵区××街道××广场××（××）交（ＡＯ-Ｄ）轴两套房产均未出租给任何单位或个人，当借款人淮南市民喜物资设备有限公司无法按时偿还该笔借款时，不得以房屋已租赁或其他任何情况为借口阻碍抵押权人处置抵押房地产……。本人承诺上述情况均为事实，否则愿意承担法律责任。”，双方于抵押合同签订后向房地产登记机关办理了抵押登记，2013年11月12日，淮南市房地产产权和市场管理处填发了房地产他项权证。 提请法庭注意，异议人提供的《房屋出租协议》签订于2015年3月6日，即使该出租协议涉及的是“租赁关系”（在答辩意见一中，根据相关规定，异议人与被执行人之间显然是“名为租赁实为抵债”，是债权债务关系），该“租赁关系”形成时间在淮南淮河农村商业银行股份有限公司与被执行人陈俊文抵押关系之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”显然不能对抗淮南淮河农村商业银行股份有限公司对被执行人陈俊文名下抵押房产的抵押优先权。 综上所述，一、异议人所提供的《房屋出租协议》中的“租赁关系”实为“债权债务关系”，因其“名为租赁实为房屋使用权抵债等关系的”，其租赁权应当不予以认可，更不能阻却本案的继续执行；二、即使该出租协议涉及的是“租赁关系”，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗淮南淮河农村商业银行股份有限公司对被执行人陈俊文名下抵押房产的抵押优先权。 总之，异议人的异议不能成立，依法应予以驳回。 陈俊文、戴腊仙、淮南市民喜物资设备有限公司未到庭，没有提交意见。 本院查明，申请执行人淮南淮河农村商业银行股份有限公司与被执行人陈俊文、戴腊仙、淮南市民喜物资设备有限公司于2016年10月11日签署了《还款协议》。该协议经中华人民共和国安徽省淮南市正诚公证处公证并赋予强制执行效力［公证书编号：（2016）皖淮正公证字第7336号］，2017年6月16日淮南市正诚公证处向申请人出具了（2017）皖淮正公证字第4113号执行证书。由于被执行人未按协议履行，2017年7月24日申请人向本院申请强制执行，本院立案后，于2017年9月28日查封了被执行人陈俊文名下房产：1.淮南市田家庵区朝阳街道锦绣广场1栋4层（6-12）交（Ａ0-Ｄ）轴（产权证号：01××86），2.淮南市田家庵区××街道××广场××（××）交（Ａ0-Ｄ）轴（产权证号：01××84）,3.淮南市田家庵区朝阳街道锦绣广场1栋4层（12-13）交（Ｈ-Ｇ）轴和（13-18）交（Ｈ-Ｄ0）轴（产权证号：01××85），4.田家庵区朝阳街道商贸文化广场Ｎ楼后建6层（产权证号：09××20）。本院依法进行评估、拍卖上述房产，均已流拍，其中第二次拍卖保留价为17276880元，本院于2018年11月24日裁定将上述房产合并作价17276880元，交付申请执行人淮南淮河农村商业银行股份有限公司抵偿贷款本息17276880元，后本院腾空上述房产过程中，异议人陈杰向本院提出书面异议。 本院认为，陈杰虽然提交了借条、银行转账凭证、房产证、房屋租赁协议等证据，但均是复印件。不能证明其以借款抵租金的事实。且房屋租赁发生在抵押权设立后之后，不能对抗淮南淮河农村商业银行股份有限公司对被执行人陈俊文名下抵押房产的抵押优先权。其在签订租赁协议时没有尽到对租赁房屋审查的义务，存在过错。因此，其异议理由不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条第一款规定，裁定如下： 驳回陈杰的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈继新 审判员  冯旭敏 审判员  李庆厂 二〇二〇年四月二十一日 书记员  姜成虎