河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0606民初1871号 原告（反诉被告）：李威，男，1990年9月2日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：梁建民，河北平川律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈祥贞，男，1983年10月19日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：佟亚涛，河北达公律师事务所律师。 原告（反诉被告）李威与被告（反诉原告）陈祥贞为租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李威的委托诉讼代理人梁建民、被告（反诉原告）陈祥贞及其委托诉讼代理人佟亚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李威向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的租赁合同；2、依法判令陈祥贞给付2017年、2018年租金共计18万元；3、判令陈祥贞支付实际占用费（按照15万元的标准计算至搬出为止）；4、依法判令陈祥贞承担违约责任给付违约金5万元；5、全部诉讼费用由陈祥贞承担。事实与理由：原、被告双方于2017年9月ｌ日签订商铺租赁合同，合同约定陈祥贞租赁李威投资建设的位于保定市，面积380平方米，租赁用途为商铺与库房使用，租期八年，自2017年9月1日至2025年8月31日止，每年租金15万元。合同生效后李威将房屋交付陈祥贞，陈祥贞接收后对承租房屋进行装修，办理了营业执照并进行了经营。合同生效后，2017年陈祥贞拖欠李威租金3万元，2018年拖欠租金15万元，根据租赁合同陈祥贞未能按期给付租金，已构成违约，陈祥贞应承担违约责任，给付拖欠的租金18万元及违约金5万元，并依合同约定支付实际占用费，根据该合同第七条第四款的规定，李威依法提出解除双方的租赁关系，为此李威诉至本院。 被告（反诉原告）陈祥贞辩称，1、本案案涉租赁合同不存在解除的问题，该合同违反了法律强制性的规定，依据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第二条的规定，该房屋是违建，依法应当认定为无效合同。2、陈祥贞不存在拖欠租金的情形，已支付的租金依法应予返还。双方签订商铺租赁合同的订立时间为2017年9月1日，陈祥贞已经于2017年7月2日以转账方式向李威父亲李同新支付了8万元；于2017年9月1日以现金的方式向李同新支付了质保金2万元；于2017年11月7日以现金的方式向李同新支付了房租4万元，共计14万元。2018年2月23日，因李威提供的房屋为违法建筑，无法办理消防等验收手续导致陈祥贞经营的KTV被依法吊销无法继续经营，实际使用时间不足6个月，并不存在李威主张的拖欠租金的情形。同时由于该商铺租赁合同违反了法律强制性规定系无效合同，陈祥贞已支付的房租等款项应当依法予以退还。3、由于该房屋为违法建筑，相关部门已经明示要依法拆除，故不存在占用损害李威合法权益的情形，李威要求支付占用费的主张无法律依据，且要求支付占用费并不属于本案的审理范围，因本案是租赁合同纠纷，李威主张的占用是侵权法律关系，因此李威的该部分主张不应在本案中进行审理。4、支付违约金需要建立在合同有效并成立的基础上，原、被告签订的租赁合同系无效合同，不存在支付违约金的法律依据。5、李威并非案涉房产的所有权人，其对建筑物一层并没有使用权更没有收益权，仅有管理的权利，其将该部分房产出租给陈祥贞并获得收益没有事实和法律依据。李威对建筑物二层房产虽具有使用权，但其同样没有出租并获得收益的权利，故其主张索要租金及占用费的请求不能成立。6、我方同意立即将房屋返还给李威。 被告（反诉原告）陈祥贞向本院提出反诉请求：1、确认李威与陈祥贞所订立的商铺租赁合同无效；2、判令李威退还陈祥贞租金14万元、质保金2万元，连带赔偿李威各项损失905591元，共计1065591元；3、诉讼费用由李威承担。事实与理由：2017年9月1日，李同新以自己的名义和陈祥贞订立了商铺租赁合同一份，约定陈祥贞租赁李威位于保定市，面积约380平方米，租期自2017年9月1日至2025年8月31日，租期为8年，租金每年15万元，陈祥贞租赁后从事ＫＴＶ行业，进行了装修和购买营业物品，但是在办理消防、文化等审批手续时，却被告知无法办理，原因是承租的房屋没有相应手续，导致无法营业并造成巨大损失。经了解得知李威将案涉房屋1楼公共厕所作为商铺出租给陈祥贞，且该案涉房屋并没有建设工程规划许可证等合法手续，依据相关法律规定，双方所订立的商铺租赁合同应为无效，故李威应赔偿陈祥贞各项损失，并退还租金、质保金，为此被告（反诉原告）陈祥贞提出反诉。 原告（反诉被告）李威辩称，1、双方签订的租赁合同合法有效，该合同是双方的真实意思表示。2、陈祥贞要求返还租金没有法律依据，陈祥贞已实际占用至今，应当依照租赁合同约定给付李威租金。3、陈祥贞占用的房屋已经办理了营业执照并进行了经营，已经实际使用。4、因陈祥贞在经营当中违反法律法规，行政管理部门对其经营场所依法查封取缔，与李威无关，为此陈祥贞的反诉没有事实与法律依据，应当依法驳回。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方对以下问题存在争议1、确认双方签订的租赁合同是否合法有效，如果有效是否应当解除；2、陈祥贞是否应给付李威租金及占用费；3、李威是否应退还陈祥贞已经给付的租金、质保金及赔偿陈祥贞损失；4、李威主张的违约金是否具有事实与法律依据。李威就此向本院提交如下证据：1、李威申请投资建设保定市公共厕所申请一份，证明当时李威响应保定市政府号召申请建设公厕，申请由二人合作变更为李威一人。2、李威与保定市建设局合作建设保定市公共厕所协议书及建设标准一份，证明该建设工程是经过保定市建设主管部门同意建设并同意以商养厕。3、李威同保定市行政执法局合作协议书一份，证明原来是建设局和李威签订的协议，后行政机关、党政机关不允许和企业进行经营合作，改为保定市城市管理执法局接管并与李威订立协议书。4、租赁协议一份，证明原、被告双方于2017年9月1日签订了租赁合同，该合同约定了租赁地点、租赁用途、租赁年限及租金，是双方真实意思表示并已实际履行。5、陈祥贞营业执照复印件一份，证明陈祥贞办理了经营手续已实际经营。6、保定市莲池区市场监督管理局行政处罚决定书一份，证明陈祥贞违法经营被行政处罚及查封。7、综合执法部门取缔陈祥贞经营的圣豪KTV娱乐会所通知书一份，证明目的同证据6。8、李威授权李同新经营管理授权委托书、李同新身份证各一份，证明李威授权李同新对该出租房屋进行经营管理。9、保定市莲池区法院（2018）冀0606民初2693号民事裁定书一份，证明法院的生效判决已确认李威对该房屋有出租经营权，有主管部门允许进行经营管理。 陈祥贞对李威提交的证据质证意见如下：1、对投资建设保定市公共厕所申请，真实性不认可，系李威出具的单方申请，该申请书也并不能证明案涉房屋具备了法律规定的建设工程规划许可证等审批文件。2、对李威与保定市建设局合作建设保定市公共厕所协议书及建设标准，该协议是双方对建设厕所的一个合意，但根据建设工程的法律规定，所有的建筑工程必须要取得土地使用权、建设工程规划等权属证明或者审批手续，双方的协议并不能取代权属证明及相关行政部门的审批手续，该协议不能证明该建筑是合法建筑。3、对李威与保定市行政执法局合作协议书，质证意见同证据2，该协议中第六条对于李威和城市管理行政执法局的权属做了约定，其中该建筑物一层产权及使用权归甲方即城市管理行政执法局，李威仅有管理权，二层李威仅有使用权。4、双方订立的租赁合同因李威并未依法取得建筑工程规划许可证等手续，系无效合同。5、对陈祥贞营业执照复印件，真实性认可。6、对保定市莲池区市场监督管理局行政处罚决定书，真实性无异议，但不认可证明目的，根据该处罚决定书陈祥贞经营的KTV是因为李威未能提供消防验收等相关手续导致陈祥贞无法取得包括消防文化等相关的审批手续，该决定书可证明在本案中李威是过错方。7、对综合执法部门取缔陈祥贞经营的圣豪KTV娱乐会所通知书，质证意见同证据6。8、对李威授权李同新经营管理授权委托书、李同新身份证，无异议。9、对保定市莲池区法院（2018）冀0606民初2693号民事裁定书，真实性无异议，但是该裁定书中并未认定李威具有合法出租的权利，也未认定原被告之间的租赁合同是合法有效的。 被告（反诉原告）陈祥贞向本院提供如下证据：1、商铺租赁协议，证明陈祥贞与李同新于2017年9月1日订立了该协议，约定陈祥贞承租李威坐落于保定市房屋，面积380平方米，租赁期限为8年，租金每年15万元，另双方约定陈祥贞向李威缴纳质保金2万元，租赁用途为商铺，同时合同第七条第六款约定陈祥贞办理工商、税务等手续时李威应为陈祥贞提供房屋的相关证明文件，该条证明陈祥贞有理由相信，李威的房屋是手续完备的合法房产，陈祥贞在本案中不存在任何过错。在本案庭审过程中李威坚持称其出租的房屋是合法有效的，通过李威的表述及合同的约定陈祥贞在租赁房屋时是善意的，没有任何过错，导致合同无效的原因在于李威。2、行政处罚决定书一份，证明陈祥贞经营的圣豪娱乐会所，因李威未取得有关消防初次验收的手续导致陈祥贞无法取得消防二次验收而被吊销营业执照，同时证明自2018年2月23日开始，陈祥贞没有再继续使用该房屋。3、营业前消防检查申报材料一份，证明李威提供的房产需具备建设工程的消防验收。4、河北中鑫资产评估有限公司出具的资产评估报告一份，证明在陈祥贞租赁房屋过程中进行的装饰装修等投入截至评估基准日2018年2月23日各项损失为53.54万元。鉴定费票据一份，证明陈祥贞支付鉴定费7000元，要求李威承担。5、房租收条1张，金额4万；袁青歌和李同新的银行转账记录，金额为8万；质保金收条一张，金额2万元，证明陈祥贞已经向李威支付了租金共计14万元。6、河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初2697号民事裁定书，证实上述证据已由法院依法认定其真实性和关联性并依法采信，其具有证据效力。7、录音证据一份，内容为政法委韩晓军副书记在会议厅给圣豪公司及莲池区八个部门取缔圣豪ＫＴＶ开会时，由陈祥贞本人现场进行的录音，证实李威房屋未经规划、审批，未取得消防验收等手续，系违章建筑。 李威对陈祥贞提交的证据质证意见如下：1、对商铺租赁协议，陈祥贞陈述由于李威责任导致陈祥贞无法经营，该事实不存在，该协议第二条规定，所租赁房屋是用于商铺和库房，陈祥贞擅自改变租赁协议的用途，责任在陈祥贞。2、对行政处罚决定书，是因陈祥贞违法经营遭到举报，行政管理部门对其做出处罚，真实性无异议。3、对营业前消防检查申报材料，消防验收不是对出租房屋的验收，而是对陈祥贞进行房屋装饰装修后从事人口密集的娱乐场所KTV依法进行的消防验收。该材料证明了陈祥贞没有办理合法的消防验收手续，责任是在陈祥贞自身。同时陈祥贞提供的录音中也提到消防部门指出娱乐场所应办理消防验收，但陈祥贞没有办理消防验收。4、河北中鑫资产评估有限公司出具的资产评估报告，不认可，陈祥贞对圣豪KTV装修时的装修单位现在依然在经营，其评估报告应当依据当时装修单位所实际开具的发票为准，建议对当时装修单位进行调查取证并核实实际装修费用，具体装修费用与李威无关。5、对房租收条、袁青歌和李同新的银行转账记录、质保金收条，无异议。6、对保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初2697号民事裁定书，真实性、合法性均无异议。7、录音证据中，市场管理部门2月26日吊销了营业执照是因为在保定市扫黑除恶活动中，涉及到对没有办理合法手续的娱乐场所进行整治。街道办事处称KTV扰民，一是群众举报，二是有人上访，证明有人反映KTV离着居民区太近，所以违反了城市管理法。消防部门认为从法律法规上应当进行审批，审批后进行验收核发消防许可证，应在开业时申报，当时有一个女同志说“这个我们办，可以”。环保部门称根据环保法第458条娱乐场所不得在社区开办，未办理合法手续的责令整改并建议取缔有正式文件。公安部门称无照经营的查处，没有文化许可证、消防许可证达不到开业条件，建议不合格的就不开业。对此录音已经清楚的说明陈祥贞的经营是违反行政法律法规的，因此被行政管理部门依法取缔，说明了陈祥贞没有办理合法手续，与李威出租房屋无关联性。 本院依据李威申请到保定市莲池区市场监督管理局调取圣豪KTV依法被取缔的卷宗材料，李威对该卷宗材料的真实性无异议，认为取缔情况是由于陈祥贞没有办理娱乐经营许可证的情况下擅自开业属于证照不齐，同时违反了娱乐场所不得设立在居民、学校等周围的法律法规，因此被依法取缔。陈祥贞对该卷宗材料的真实性无异议，但是认为消防检查的情况反馈及文化教育局出具的汇报，均谈到取缔的原因是由于消防未经验收，而消防未经验收的原因归责于原告。 经质证，原、被告双方均提交租赁合同、行政处罚决定书、营业执照、民事裁定书作为证据，承认其客观真实性，本院认定其证据效力。陈祥贞对李威提交的授权委托书、李同新身份证真实性无异议，本院采信其证据效力。陈祥贞对李威提交的申请书、合作协议书二份及建设标准、取缔通知书虽提出异议，但其异议不足以否认上述证据的真实性及与本案的关联性，本院采信其证据效力。李威对陈祥贞提交的消防申报材料、房租收条、转账记录、质保金收条，真实性无异议，本院采信其证据效力。陈祥贞提交的资产评估报告系本院依法委托合法的鉴定机构出具，李威虽提出异议，但其异议不足以否认其证据效力，对该评估报告本院予以认定。陈祥贞提交的录音证据没有向本院提供原始载体，对该证据本院不予认定。原、被告对本院调取的保定市莲池区市场监督管理局卷宗材料，真实性均无异议，本院予以认定。 根据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院查明事实如下：2004年7月2日李威与保定市建设局签订合作建设保定市公共厕所协议书，约定双方合作建造光华路公厕和商业用房，由保定市建设局负责新建或改建厕所项目的立项、报批及相关手续的办理，李威负责项目的施工等，同时约定土地所有权归保定市建设局，建筑物一层房屋产权和使用权归保定市建设局，管理权归李威，建筑物二层以上（含二层商业用房）的使用权归李威，期限为50年。2012年11月9日李威与保定市城市管理行政执法局签订建设公厕协议书，约定土地所有权归行政执法局，建筑物一层房屋产权和使用权归行政执法局，管理权归李威，建筑物二层以上（含二层商业用房）的使用权归李威，期限为50年。2017年9月ｌ日李同新代表李威与陈祥贞签订商铺租赁合同，合同约定陈祥贞租赁位于保定市（系本案诉争的光华路公厕）商铺一、二楼，面积约380平方米，租赁用途为商铺与库房使用，租期八年，租赁期限自2017年9月1日至2025年8月31日，并约定每年租金15万元。合同签订后李威将房屋交付陈祥贞，陈祥贞向李威交纳租金12万元、质保金2万元。陈祥贞接收承租房屋后，对承租房屋进行装修，2017年8月30日陈祥贞之妻袁青歌依法办理了保定市莲池区圣豪娱乐会所营业执照并在涉案房屋处进行经营。2018年2月8日，保定市莲池区文体教育局出具因圣豪娱乐会所未取得消防、卫生、环境保护等审批手续，不符合娱乐场所的设立属于擅自经营的报告。同日，保定市消防支队莲池区大队出具圣豪娱乐会所未办理相关消防手续、灭火器配置数量不能满足国家规范要求的报告。同日，保定市莲池区环境保护局以娱乐会所不能设在居民住宅区和学校、医院、机关周围，其设立位置不符合办理环保相关手续的条件为由，出具不予办理环保手续的报告。同日，保定市公安局莲池区分局向莲池区政法委递交申请，称该局在检查过程中发现圣豪ＫＴＶ在办理工商注册登记、取得工商营业执照后，在未取得文化部门颁发的《娱乐经营许可证》的情况下擅自营业，属于证照不齐全、私自营业的情况，申请由政府主管部门对圣豪ＫＴＶ予以取缔。2018年2月23日保定市莲池区市场监督管理局作出（保莲市监）行罚决［2018］第1号行政处罚决定书，吊销了保定市莲池区圣豪娱乐会所营业执照。之后圣豪娱乐会所未再进行营业。本院在审理过程中，依法委托河北中鑫资产评估有限公司对陈祥贞财产损失进行鉴定，该评估公司出具了资产评估报告，经评估陈祥贞装饰装修及物品价值为53.54万元。 本院认为，本案诉争房屋经保定市建设局批准建设，不能认定为违法建筑，根据李威与保定市建设局及保定市行政执法管理局签订的协议，李威对本案公厕上面的一、二楼享有出租权，故李威与陈祥贞签订的商铺租赁合同未违反法律规定，应认定为有效。现李威要求解除双方签订的租赁合同，陈祥贞亦在庭审过程时同意交还租赁房屋，故本院支持李威要求解除合同的请求，双方合同解除后，陈祥贞应当将租赁房屋交还李威。本案诉争房屋建成后未办理相关消防验收手续，系圣豪娱乐会所被吊销营业执照的原因之一，双方的租赁合同中约定租赁用途为商铺与库房使用，陈祥贞在接收房屋后有权依法使用承租房屋，其在居民区周围开设娱乐会所，并且该会所在未取得消防、卫生、环境保护等审批手续的情况下擅自经营，亦是圣豪娱乐会所被吊销营业执照的原因之一。现圣豪娱乐会所无法继续经营系多种原因造成，应认定原、被告双方均有责任，经评估陈祥贞的各项损失共计53.54万元，故本院酌定李威应赔偿陈祥贞各项损失计算为53.54万元×50%=26.77万元。合同签订后，陈祥贞应向李威支付2017年9月1日-2020年4月30日的租金为40万元，其已支付租金12万元、质保金2万元，视同已付租金，截止至2020年4月30日陈祥贞尚欠李威租金26万元。陈祥贞未按合同约定的期限向李威支付租金，按照双方签订的租赁合同，陈祥贞应向李威支付违约金5万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）李威与被告（反诉原告）陈祥贞于2017年9月1日签订的商铺租赁合同，（反诉原告）陈祥贞于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李威交付租赁房屋。 被告（反诉原告）陈祥贞于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李威支付租金26万元，并给付违约金5万元。 原告（反诉被告）李威于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）陈祥贞各项损失共计26.77万元。 驳回原告（反诉被告）李威的其他诉讼请求。 驳回被告（反诉原告）陈祥贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，反诉费7195元，共计11945元，原告（反诉被告）李威负担1808元，被告（反诉原告）陈祥贞负担10137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  梁小军 审 判 员  王文静 人民陪审员  刘瑞川 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  张 薇