山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1809号原告：张颖超，女，汉族，1986年10月15日出生，住济南市。委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，执行董事。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告张颖超与被告山东天澍置业有限公司(以下简称山东天澍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告张颖超的委托诉讼代理人高国华、钱雨，被告山东天澍公司的委托诉讼代理人汪运现、代夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张颖超向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金13605.98元;2.判令被告向原告支付逾期办理储藏室权属证书的违约金478.26元;3.本案诉讼费用、保全费用均由被告承担。事实与理由：2014年1月21日，原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北东方天澍花园小区6号楼（现为3号楼）2-703号房屋；2014年1月21日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买前述房屋配套的6号楼（现为3号楼）2--207号储藏室。前述合同签订后，原告均按照合同约定履行了付款义务，被告未能在合同关于产权登记的约定期限内为原告办理权属登记。被告怠于履行上述合同义务的行为侵犯了原告的合法权益，故原告起诉。原告张颖超为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1.《商品房买卖合同》两份；证据2.交纳房款凭证一份；证据3.房屋移交协议一份；证据4.房屋权属状况信息一份；证据5.不动产权证办理通知书一份。被告山东天澍公司辩称，(一)原告未能办理不动产权证并非被告的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对外建设工程总公司（简称：“外建公司”）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及中铁十四局集团有限公司（简称：“十四局”）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于外建公司、十四局逾期提交竣工资料，导致被告无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因十四局的竣工资料逾期，被告虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，被告才能进行不动产权证的初始登记，故导致被告的办证时期延长。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此原告未能如期办理不动产权证并非被告的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任，应当向十四局主张违约责任。（二）因总包单位的原因导致被告逾期交房，被告并因此已向原告支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由被告再承担逾期办理不动产权证的违约责任。因总包单位原因导致被告逾期交房，被告已向原告支付逾期交房违约金，原告在诉讼请求中再次要求被告承担逾期办证违约金，要求出卖方基于同一行为承担两项违约责任，则加重了出卖方的违约责任，违反了《合同法》第5条确立的公平原则，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”公平既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销，也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任，还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。恳请法院综合原告获得逾期交房违约金情况、总包单位不提交竣工资料情况等公平合理的处理合同纠纷。（三）原告与被告已达成房屋移交结算协议书，双方就商品房买卖合同所有的费用及相关争议达成了整体的结算和解协议，被告也已协助原告办理了相关的不动产权证书，被告与原告不再有争议。原告与被告签订了房屋移交结算协议书，该协议书系双方真实意思表示，真实、合法、有效。协议书中明确约定了双方之间已经结清房款及其他费用，明确约定了双方有关商品房买卖合同已无争议，被告于协议签订后持相关资料到历下区不动产登记中心办理不动产权证书。可见，被告与原告就房屋交接事宜、办理不动产权证书事宜、商品房买卖合同中所涉及的问题和争议，达成了整体的结算与和解，原告亦已放弃相关费用及争议的主张，双方已经结算完毕，已无争议，被告也已协助原告办理了相关的不动产权证书，故原告无权再向被告主张违约金。综上所述，因总包单位的原因导致无法及时办理房屋产权证书，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，且双方另行达成了新的和解协议，已无争议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告山东天澍公司为证明其主张提交证据：房屋移交结算协议书一份。原告提交的1-5号证据，真实、合法且与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告提交的证据房屋移交结算协议书，与本案没有关联性，本院不予采信。经对原被告提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：2014年1月21日，原告张颖超与被告山东天澍公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定由原告张颖超购买被告山东天澍公司开发建设的位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北东方天澍花园6号楼（现为3号楼）2-703号房屋，合同约定房屋的建筑面积93.33平方平方米，总价款1038950元，房屋应交付时间为2014年12月31日。另一份合同约定由原告张颖超购买被告山东天澍公司开发建设的东方天澍花园6号楼（现为3号楼）2--207号储藏室，合同约定储藏室的建筑面积9.13平方米，总价款36520元，应交付时间为2014年12月31日。房屋及储藏室交付后730日内,被告山东天澍公司应将办理权属登记的材料报产权登记机关备案，如因被告山东天澍公司原因导致原告张颖超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告山东天澍公司每年按已付房价款的1%向原告张颖超支付违约金。上述合同签订后，原告张颖超按照约定支付了购房款1038950元及储藏室款36520元。被告山东天澍公司于2016年5月5日交付了房屋及储藏室，未在合同约定交房后730天内办理房屋及储藏室的产权登记，被告于2019年8月26日向原告张颖超送达了可以办理房屋及储藏室产权证书的通知。原告张颖超请求被告支付自2018年5月5日至2019年8月26日逾期办理房屋及储藏室产权登记的违约金，原被告认可违约天数共计478天。本院认为，被告山东天澍公司与原告张颖超就涉案房屋及储藏室签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告山东天澍公司于2016年5月5日交付了房屋及储藏室，按照合同约定，被告山东天澍公司应按合同约定履行协助办理产权登记的义务。被告山东天澍公司于2019年8月26日才向原告张颖超送达协助办证通知书，已经构成违约，原被告认可违约天数共计478天。因此，被告山东天澍公司应按照合同约定向原告张颖超支付逾期办理房屋产权登记的违约金13605.98元（1038950元×1%÷365天×478天＝13605.98元）；支付逾期办理储藏室的违约金478.26元（36520元×1%÷365天×478天＝478.26元）。被告山东天澍公司辩称系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因原告张颖超对此并无过错，故不能免除被告山东天澍公司逾期办证的违约责任，且被告主张的案外人导致逾期办证与本案并非同一法律关系，故本院对被告山东天澍公司的该项答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张颖超逾期办理房屋产权登记截至2019年8月26日的违约金13605.98元；二、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张颖超逾期办理储藏室产权登记截至2019年8月26日的违约金478.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，减半收取76元，由被告山东天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 娟二〇二〇年四月二十六日书记员 刘洪明