北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初8973号原告（反诉被告）：刘福义，男，1963年4月17日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）：刘彩霞，女，1959年12月15日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。二原告委托诉讼代理人：郭跃，北京班镜律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴玉泉，男，1965年5月13日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：赵玉红，女，1962年6月8日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。二被告委托诉讼代理人：苏文武，北京贵通律师事务所律师。原告（反诉被告）刘福义、刘彩霞与被告（反诉原告）吴玉泉、赵玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福义、刘彩霞向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付二原告房款295554.74元，并支付利息（以295554.74元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2019年10月1日起至实际支付之日止）；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月，二原告以135万元的价格将坐落于北京市怀柔区庙城镇×村×号南楼×层×（以下称诉争房屋）卖给二被告。合同签订后，二被告垫付1044445.26元，解除了诉争房屋的抵押和查封。后二原告将诉争房屋和配套的车棚交付给二被告。2019年9月30日，二原告配合二被告办理了房屋过户手续，二被告再支付二原告房款1万元。因二被告至今拒不支付尚欠房款，故二原告诉至法院，请求依法判决。吴玉泉、赵玉红答辩并反诉称，二原告所述事实不属实。第一，在房产登记中心登记的合同约定房款50万元，如果按照此价格约定，我们已经付清；如果按照房产中介公司签订的合同约定房款为135万元，我们已付定金3万元，代替二原告偿还抵押贷款73万元冲抵房款，代替刘福义偿还广发银行28.7万元（减免数额）以冲抵房款，过户时又付原告1万元冲抵房款。第二，二原告隐瞒房屋被东城法院查封的事实，直至2019年4月10日我们才得知该事实。双方经协商，约定由我们为二原告就其欠付广发银行贷款问题与广发银行进行协商。后经我们努力，广发银行最终同意减免原告的贷款为28.7万元，我们替二原告偿还了该贷款。为此，二原告同意将房屋价款135万元减免19万元。2019年9月3日，我们办理贷款完毕。在双方过户时，我们又付二原告房款1万元，二原告向我们出具收据一张，注明房款已经结清。总之，我们已付清房屋价款，而二原告隐瞒房屋被查封的事实，造成房屋不能如期交付，已经构成违约。因此，我们提起反诉，要求二原告按照合同价款135万元的每日万分之五为标准、自2019年4月30日起计算违约金（截至2019年11月22日，违约金为139050元）。刘福义、刘彩霞就反诉辩称，第一，已付定金3万元的事实不属实，该款交给中介公司，是用于偿还我们的建行贷款。认可二被告替我们偿还建行贷款金额为27445.26元；认可73万元偿还了小额贷款公司，同意折抵房款；认可二被告替我们偿还广发银行贷款28.7万元，同意折抵房款；认可二被告给过过户费1万元。第二，在东城法院执行过程中，经与银行沟通，考虑到我们都是残疾人，银行才同意减免至28.7万元。我们从没同意减免房款19万元，交易价格135万元始终没有变。第三，因东城法院未通知，我们并不知晓法院查封房屋的事实，直至房屋交易时才知道。我们按合同约定在2019年4月23日交房，履行了主要合同义务，而二被告拖欠房款，构成违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋原登记在刘福义、刘彩霞名下（共有权人刘福义的房屋共有权证号为×京房权证怀字第×××号，共有份额为10%；刘彩霞的房屋共有权证号为×京房权证怀字第×××号，共有份额为90%）。二人以该房屋作抵押分别于2010年6月11日和2012年7月9日向中国建设银行股份有限公司北京怀柔支行、北京江川小额贷款有限公司借款。后该房屋分别于2015年9月10日被本院查封，于2018年8月22日被北京市西城区人民法院轮候查封，于2018年8月31日被本院续封，于2019年3月21日被北京市东城区人民法院轮候查封。2019年4月4日，赵玉红（买受人）与刘福义、刘彩霞（出卖人）在案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司的居间下签订房屋买卖合同。该合同约定如下：第一条关于房屋的基本情况（略）……；第二条关于房屋权属及使用情况，载明该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京江川小额贷款有限公司，约定出卖人于2019年4月25日前办理抵押权注销登记。……第四条关于成交价格、付款方式及资金划转方式，双方约定房屋成交价格为60万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价75万元；签订本合同时，买受人向出卖人支付定金3万元，支付首付款时，该定金视为首付款一部分。……第六条关于房屋交付一节，出卖人应当在2019年4月30日前将该房屋交付给买受人。第七条关于逾期交房的违约责任一节约定，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人，按照逾期时间，按照下列方式处理（（1）和（2）不做累计）：（1）逾期15日内，……；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付该房屋成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。关于逾期付款的违约责任一节约定，买受人未按照第四条及补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，按照下列方式处理（（1）和（2）不做累计）：（1）逾期15日内，……；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，……出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日至实际支付之日止，按日计算向出卖人支付该房屋成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。第九条关于不动产转移登记一节约定，双方同意在解除抵押10日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该合同签订当日，赵玉红给付刘福义、刘彩霞购房定金3万元。2019年4月9日，赵玉红之夫吴玉泉代刘彩霞向本院履行（2019）0116执恢284号执行案件的案款73万元。次日，诉争房屋由本院予以解封。2019年4月23日，刘福义、刘彩霞向赵玉红出具收据，其上载明“刘福义、刘彩霞已收到赵玉红购房首付款76万元。自愿把×京房权证怀字第×××号、第×××号两个房本交由赵玉红保管”。2019年8月，赵玉红代刘福义向广发银行偿还贷款28.7万元。诉争房屋于2019年8月1日被北京市西城区人民法院解封，于2019年9月20日被北京市东城区人民法院解封。2019年9月30日，刘福义、刘彩霞配合吴玉泉、赵玉红办理诉争房屋所有权转移登记手续。庭审中，吴玉泉、赵玉红不认可刘福义、刘彩霞提交的建设银行还款凭证以及双方于2019年6月1日和2019年10月9日的谈话录音、电话录音的证明目的，主张其已支付刘福义、刘彩霞定金3万元，至于偿还银行贷款的具体金额与本案无关。对刘福义、刘彩霞于2019年4月10日向吴玉泉出具载明“今收到吴玉泉买房款19万元”的收据，经询，双方当事人均认可未实际履行该款。对刘福义、刘彩霞于2019年9月30日向吴玉泉出具载明“今收到吴玉泉、赵玉红买房款1万元。此房款全部结清”的收据，刘福义、刘彩霞认可收到该款，但主张该收据内容全部系由吴玉泉书写，签名时并无“此房款全部结清”的内容。经询，吴玉泉认可该收据为其本人书写。关于双方于2019年6月1日的谈话录音一节（摘录），刘彩霞问：“那你得啥前给我这19万？”吴玉泉答：“那我得，我能过户呀我肯定给您。”……刘彩霞：“那这条给你打了呀”，吴玉泉：“打了，如果你要这么着，咱们这可以作废”……刘彩霞：“你非得过完户才给我这19万？”吴玉泉：“那必须，那不就过户那天说能过户，立马我给你钱都可以。但是没有那一分钱我不会出。”……吴玉泉：“我现在装修队我都交定金退了，弄不了，我该入住我入住不了，说实话，我现在我出租，我敢出租吗？！”……刘彩霞：“再跟你商量一件事儿，现在过不了户，能不能我们先搬回去，过了户再给你。”吴玉泉：“那不行，我已经把里头都弄，您回不去。”关于刘彩霞与吴玉泉于2019年10月9日的电话录音一节（摘录），刘彩霞：“算好了，你这135万这玩意我也算了，这135万我算完了以后，你给我垫的就刨除你给我还的钱，应该你还得给我30来万块钱呢。”吴玉泉：“是，多少都无所谓，你算呗，你算都我也没说不给你呀。”刘彩霞：“是不135万呀，你说咱们是不是135万成交的啊？是吧？”吴玉泉：“嗯，那个万分之五算了吗？”刘彩霞：“那个万分之五我咋也算不好，反正我就知道咱们是135万成交的，这你得让我按135万……”吴玉泉：“那您还是没算好，这万分之五不算，那这我该说了……”。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本院认为，本案争议焦点一为《房屋买卖合同》主体认定，即吴玉泉是否亦为合同当事人；焦点二为尚欠房款的确定以及吴玉泉、赵玉红是否存在逾期付款的违约行为；焦点三为刘福义、刘彩霞是否存在逾期交房的违约行为。关于焦点一，赵玉红与刘福义、刘彩霞就诉争房屋签订了书面的买卖合同，根据查明的事实，可以认定吴玉泉参与了主要的合同履行过程。考虑到本市以家庭为单位的购房政策，据此可以认定刘福义、刘彩霞同意吴玉泉作为房屋共同买受人，吴玉泉享有该合同项下买受人的权利、承担买受人的义务。因此，刘福义、刘彩霞与吴玉泉、赵玉红之间形成房屋买卖合同关系。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应本着诚实信用的原则积极履行合同。关于焦点二，对于尚欠房款的认定一节，根据现有证据和当事人的陈述，可以认定吴玉泉、赵玉红已付刘福义、刘彩霞购房首付款76万元、代还广发银行贷款28.7万元及过户时再付房款1万元，按照合同约定房屋价款135万元，故吴玉泉、赵玉红尚欠房款29.3万元。对于刘福义、刘彩霞主张定金3万元用于偿还其建设银行贷款27445.26元的事实，以及吴玉泉、赵玉红主张房屋价款减免19万元的事实，均未举证予以证明，故本院均不予采信。对于吴玉泉、赵玉红是否逾期付款一节，双方仅对定金事项有明确约定，而对购房款的支付期限及方式并无约定，且至今未达成补充协议。自诉争房屋过户之日即2019年9月30日至刘福义、刘彩霞提起本案诉讼，本院于2019年10月24日通知吴玉泉、赵玉红谈话，按照房屋买卖交易习惯，结合双方协商付款情况，吴玉泉、赵玉红至今未支付剩余房款，已构成违约。故刘福义、刘彩霞有权要求吴玉泉、赵玉红赔偿因此给其造成的损失，经审查，其主张尚欠房款金额及利息标准有误，结合双方关于违约金标准的约定，本院确定以吴玉泉、赵玉红以尚欠房款29.3万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准向刘福义、刘彩霞支付违约金。关于焦点三，双方合同中约定于2019年4月30日前交房，现对是否逾期交房产生争议。双方虽均未提供充分证据证明房屋交割具体事宜，但从刘福义、刘彩霞于2019年4月23日向赵玉红交付诉争房屋所有权证书，以及吴玉泉于2019年6月1日在双方的谈话中提及房屋装修和不同意刘福义、刘彩霞搬回房屋居住的事实，可以推定双方已依约交付了房屋。故对于吴玉泉、赵玉红的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、吴玉泉、赵玉红于本判决生效后十日内给付刘福义、刘彩霞剩余购房款293000元，并赔偿逾期付款损失（以293000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准，自二○一九年十月二十五日起至实际给付之日止）；二、驳回刘福义、刘彩霞的其他诉讼请求；三、驳回吴玉泉、赵玉红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2867元，由刘福义、刘彩霞负担19元（已免交），吴玉泉、赵玉红负担2848元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1541元，由吴玉泉、赵玉红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王燕军二〇二〇年四月二十一日法官助理 聂 颂书 记 员 李 雪