广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5756号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智，系该公司华南总裁。委托诉讼代理人：陈洁丽，系该公司员工。委托诉讼代理人：甘桂芳，系该公司员工。被告：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇滘心村东福路。法定代表人：张政，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，系该公司员工。委托诉讼代理人：韦润明，系该公司员工。原告广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）与被告中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人陈洁丽、被告碧翠公司的委托诉讼代理人韦润明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原公司向本院提出诉讼请求：1.判令碧翠公司向中原公司支付代理费6230123.35元、现金奖575000元，合计6805123.35元；2.判令碧翠公司支付逾期付款违约金，违约金以6805123.35元为基数，自起诉之日起计至付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮50%为标准计算。事实和理由：2018年1月2日，碧翠公司委托中原公司代理销售其开发的锦绣东方项目，委托期限从2018年1月2日至2018年2月11日，为此，中原公司投入大量人力物力开展销售工作。后碧翠公司出具三份《锦绣东方项目客户确认表》，确认经中原公司介绍客户认购该项目123套商品房，其中xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房等5个单元的业主退房，无需支付代理费和现金奖;xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房等14个单元的业主暂未与碧翠公司签订《商品房买卖合同》（网签），代理费未达结算条件，但现金奖已达结算条件，合计现金奖为70000元；还有xx座xxxx房等在内的101个单元的代理费6230123.32元、现金奖505000元已达结算条件。以上合计代理费6230123.35元、现金奖575000元，但碧翠公司一直拖延结算。碧翠公司的行为已经构成违约，给中原公司造成了重大的经济损失，碧翠公司依法应承担相应的违约责任，故为维护自身的合法权益，中原公司特诉至法院。碧翠公司辩称，碧翠公司对中原公司主张的代理费和现金奖金额有异议，其中中原公司主张的xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房业主已退房，无需支付代理费和现金奖；xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房的业主已退房，无需支付现金奖。同时，根据合同的约定，代理费的支付必须是经双方核对确认后，由中原公司开具代理费发票，碧翠公司收到发票后7日内才结算，碧翠公司至今未收到中原公司开具的发票，故双方约定的付款条件未成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，中山市住房和城乡建设局出具广东省中山市商品房预售许可证[编号：中建房（预）字第××号]，载明项目名称为锦绣东方家园x期、开发企业为碧翠公司、现售36幢；2017年2月17日，中山市住房和城乡建设局出具广东省中山市商品房预售许可证[编号：中建房（预）字第××号]，载明项目名称为锦绣东方家园x期、开发企业为碧翠公司、现售57幢；2017年2月20日，中山市住房和城乡建设局出具广东省中山市商品房预售许可证[编号：中建房（预）字第××号]，载明项目名称为锦绣东方家园x期、开发企业为碧翠公司、现售61幢；2017年3月3日，中山市住房和城乡建设局出具广东省中山市商品房预售许可证[编号：中建房（预）字第××号]，载明项目名称为锦绣东方家园x期、开发企业为碧翠公司、现售60幢；2017年12月21日，中山市住房和城乡建设局出具广东省中山市商品房预售许可证[编号：中建房（预）字第××号]，载明项目名称为锦绣东方家园x期、开发企业为碧翠公司、现售59幢。上述项目的地址均位于中山市南头镇××大道东××号。2018年1月2日，中原公司（乙方）与碧翠公司（甲方）签订《二手联动销售代理合同》，甲方委托乙方为位于中山市南头镇××大道东××号的“锦绣东方”项目的场外销售代理人，代理委托期限自2018年1月2日起至2018年2月11日。第三条委托代理方式及工作内容约定：乙方为甲方提供客户引荐服务，后续销售工作由甲方全程负责，乙方也将积极参与客户的场外沟通，努力促进成交。乙方引荐客户到达现场后由甲方签订《客户转介确认表》，即视该客户为乙方客户。甲方承诺乙方引荐之客户足定并签署《认购书》后，即视为成交，甲方应按照合同第五条约定结算代理费给乙方。第四条甲乙各自义务约定：委托期内，甲方负责与客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，统一收取认购方的全部购房款、定金及相关税费，并在收取款项后提供合法的收据或发票。甲方将乙方推介之客户所成交单位的交易资料复印件给乙方，并将交易进度告知乙方，以便乙方进行成交明细核对。乙方定期每天制作《转介客户成交确认表》，由甲方指定人签署确认当期成交。第五条代理费费率及结算方式约定：委托期内甲方给予乙方成交现金奖，标准是住宅奖励5000元/套。委托期内，甲方按乙方累计成交额支付联动后佣，标准是销售1-30套住宅，代理费计提5%，销售xx套及以上住宅的，代理费计提5.5%。上述代理费均已包含税费，代理费不分段计提，委托销售期限内，销售金额达到新的结算标准时，甲方应将已结签约额的代理费差额部分在当月结算时补足支付给乙方；在客户交齐首付款并签署《商品房买卖合同》（非网签）后，甲方结算全额现金奖给乙方；在客户签署《商品房买卖合同》（网签）后，甲方结算全额联动后佣给乙方。若乙方推介的客户在合同期限内与甲方签署《认购书》，在本合同终止后与甲方签署《商品房买卖合同》的，甲方仍需按照本合同约定向乙方支付代理费。若乙方推介成功的客户（以在合同期限内与甲方签署认购书为准）在代理费结算前退房的，甲方提供书面退房文件，无需向乙方支付代理费；乙方于每月5日将本月结算单（结算期间为：上个自然月期间）提供给甲方结算，甲方应在7个工作日将签章确认的结算单交回给乙方，乙方在收回结算单后7个工作日内提供与本合同业务类型相符的增值税普通发票及本合同约定的付款依据，甲方在收到前述发票及材料后7个工作日内将足额代理费转账至乙方指定账户，如未收到前述资料的，甲方有权顺延付款；乙方推介客户的确认以《客户转介确认表》为准，凡甲方销售现场负责人（甲方指定确认人为柯帆、柳晓琳）在该确认表签字确认的，均视为甲方已确认该客户为乙方之客户，如甲方更换指定确认人则须以书面形式通知乙方；乙方推介的客户以其个人、公司（法定代表人或公司委托人）或亲属名义认购该项目物业的，或乙方客户成功认购后经甲方同意更换认购物业的，甲方均视为乙方推介之客户成交，甲方应按本合同第五条的约定支付代理费；在委托期内甲方签署《客户转介确认表》确认为乙方客户的，皆计入本合同代理费的结算范围。该合同还约定了其他事宜。此后，中原公司即开展委托项目的销售工作。2018年1月至3月期间，碧翠公司出具三份《锦绣东方项目客户确认表》，确认包括中原公司主张的xx座xxxx房、xx栋xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房xx座xxxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx栋xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房等在内的商品房的客户是由中原公司介绍并已与碧翠公司签署了认购书。其中一份确认表加盖有碧翠公司销售合同专用章及柯帆的签名，另外两份确认表有柯帆的签名。2018年8月，中原公司向碧翠公司发送催告函一份，要求碧翠公司于2018年9月5日前付清代理费及现金奖合计1400多万元。中原公司未开具本案代理费的票据给碧翠公司，但主张是因碧翠公司之前存在未按约定支付代理费票据金额的行为，其行使不安抗辩权。碧翠公司主张除中原公司确认的xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房等5个单元业主退房外，还有xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房的业主在与碧翠公司签署《商品房买卖合同》（网签）之前即与碧翠公司签署终止协议并退房，故该部分不应该支付代理费和现金奖。除此之外，碧翠公司对中原公司主张的其他销售的商品房的代理费和现金奖的金额没有异议。碧翠公司对此提供了xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房业主的终止协议书，但该协议书为复印件，对于另外的xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房的业主退房主张，碧翠公司只提供了系统登记信息。中原公司对前述终止协议及系统登记信息均不确认。诉讼中，碧翠公司于2019年12月18日支付中原公司代理费、现金奖合计6295172元，其中包括中原公司未在本案中主张的xx座xxxx房的销售代理费61157.58元、xx座xxxx房的销售代理费53464.29元、xx座xxx房的销售代理费67413.50元。碧翠公司又于2020年1月16日支付报酬376219元，其中包括中原公司未在本案中主张的xx座xxxx房的销售代理费53964.96元、xx座xxx房的销售代理费84256.87元。另查明，中原公司曾就上述销售项目于2018年10月15日向碧翠公司出具代理费为4066277元的增值税专用发票,但碧翠公司未按合同约定期限向中原公司支付代理费。本院认为，中原公司与碧翠公司签订的《二手联动销售代理合同》的合同签订地、合同履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决争议的准据法。中原公司与碧翠公司签署的《二手联动销售代理合同》为当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。关于代理费和现金奖的数额问题。碧翠公司对中原公司主张的除上述xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房商品房以外单位的代理费和现金奖的金额没有异议，本院予以认定。至于碧翠公司主张xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房、xx座xxxx房、xx座xxx房、xx座xxxx房的业主退房，故不应该支付现金奖和代理费报酬的意见，因碧翠公司对该主张均未提供充分有效的证据予以证明，碧翠公司作为商品房的开发商，其必然持有上述业主退房的相关证据而未提供，故碧翠公司对此应负举证不能的不利后果，且碧翠公司对中原公司提供的欠款明细没有异议，故本院对碧翠公司的该项抗辩意见不予采纳，并认定碧翠公司应支付中原公司销售前述商品房的代理费、现金奖合计6805123.35元。关于尚欠代理费和现金奖的数额问题。截止至2020年1月16日，碧翠公司仅向中原公司支付了涉案的代理费、现金奖报酬合计6351133.80元（2019年12月18日已付款项6295172元扣减其已经支付但中原公司未在本案主张的代理费182035.37元后为6113136.63元；2020年1月16日已付款项376219元扣减其已经支付但中原公司未在本案主张的代理费138221.83元后为237997.17元），尚欠453989.55元未支付。中原公司引荐客户并促成了碧翠公司与业主订立了合同，碧翠公司应按约支付中原公司现金奖和代理费等报酬。现碧翠公司拖欠前述报酬，已构成违约，应承担相应的违约责任，故中原公司要求碧翠公司支付代理费、现金奖等报酬的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但具体支付数额应以453989.55元为准。碧翠公司辩称因中原公司未出具增值税发票，故约定的付款条件未成立的意见，依据《二手联动销售代理合同》的约定，中原公司已提供了合同约定的委托义务，开具发票只是其合同的附随义务，与碧翠公司支付代理费及现金奖这一主给付义务行为不能构成对价关系。且事实上，中原公司于2018年10月15日曾就另案的代理费向碧翠公司出具金额为4066277元的增值税专用发票，但碧翠公司未按合同约定期限向中原公司支付代理费，在此情况下，中原公司主张行使不安抗辩权，未开具涉案代理费发票给碧翠公司，本院予以采纳，故代理费、现金奖支付条件已成就，碧翠公司应履行其付款义务，碧翠公司的该项抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。中原公司主张的逾期付款违约金的问题。虽双方在《二手联动销售代理合同》中未约定逾期付款违约金，但根据中原公司的陈述，其要求的违约金实为违约损失。鉴于碧翠公司未按约定期限支付中原公司代理费和成交奖，确给中原公司造成了利息损失，故中原公司主张碧翠公司自起诉之日赔偿其逾期付款利息损失的诉请，理据充分，本院予以支持，但利息损失标准应分段计算，即自2019年5月6日起至2019年8月19日止，以尚欠的报酬6805123.35元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年12月17日止，以尚欠的报酬6805123.35元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；自2019年12月18日起至2020年1月15日止，以尚欠的报酬691986.72元（6805123.35元-6113136.63元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；自2020年1月16日起至付清之日止，按尚欠的报酬453989.55元（691986.72元-237997.17元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。另，鉴于碧翠公司是于中原公司起诉后才支付了部分代理费及现金奖给中原公司，故中原公司支出的案件受理费，应由碧翠公司负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告中山市碧翠房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东中原地产代理有限公司支付报酬453989.55元及逾期付款利息损失（自2019年5月6日起至2019年8月19日止，以尚欠的报酬6805123.35元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年12月17日止，以尚欠的报酬6805123.35元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；自2019年12月18日起至2020年1月15日止，以尚欠的报酬691986.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；自2020年1月16日起至付清之日止，按尚欠的报酬453989.55元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59436元,由被告中山市碧翠房地产开发有限公司负担（该款已由原告广东中原地产代理有限公司预交，被告中山市碧翠房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内迳付给原告广东中原地产代理有限公司，本院不作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  黄镇兴人民陪审员  麦智和二〇二〇年四月二十日书 记 员  潘家敏