山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初5804号原告：万萌，女，1980年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被告：泰安市嘉华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区上高办事处小井村（东湖路东段路北）。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：韩永刚，山东瀛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢磊，山东瀛众律师事务所实习律师。原告万萌与被告泰安市嘉华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万萌的委托诉讼代理人王波、被告泰安市嘉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩永刚、卢磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万萌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金165645.6元（以总房款1026083元为基数，按年利率7.125%，自2017年9月17日计算至2019年12月23日，共计827天）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月6日，原被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的双龙小区B区10号楼2单元501室房产，原告已缴纳全部房款共计1026083元。合同第20条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定的期限内办理该商品房所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理，第3种方式见附件八合同补充协议第十一项，补充合同第十一项仅约定了买受人的义务，并未约定出卖人的义务。依照法律规定，由于出卖人原因买受人未如期取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任，合同未约定违约责任的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。原告接收房屋的时间为2015年9月16日，因未取得不动产权证书，造成房屋不方便交易、子女上学、户口迁入等不便问题。为此请求法院判如所诉。泰安市嘉华房地产开发有限公司辩称，第一，原告购买房屋并非系从被告处进行购买，原告是从泰安恒地商业运营管理有限责任公司处购买所得，当时被告所建房屋包括原告购买的房屋已全部抵顶给泰安泰岳旅游科技有限公司，被告与泰安泰岳旅游科技有限公司完成房屋交付，至于原告与泰安恒地商业运营管理有限责任公司如何购买房屋交付房款、约定权利义务等，被告均不参与也不知情，仅是被告作为该房屋的开发主体，需要被告完成相关物业，包括不动产登记的相关手续，所以被告与原告之间签订了所谓的商品房买卖合同，该商品房买卖合同并不完全约束原被告之间的权利与义务。因此原告依据本不是真实交易依据的合同主张违约责任，不应得到支持。第二，被告未能够完成不动产登记证的办理，并非被告主观上违约造成，是客观上不能够完成规划设计的相关配套设施，而无法完成综合验收。不能够按时完成配套设施的原因是该小区居民不同意按照规划进行建设垃圾中转站，造成验收不能通过。第三，根据原告诉讼所主张的买卖合同第20条约定其交付房屋之后730日之内保证完成不动产登记。如果不能完成，参照补充协议第11条，不管哪条均没有对违约责任作出明确约定，因此原告以银行同期贷款利率主张违约责任，没有依据。第四，原告依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条，该条规定对违约金或损失数额难以确定的，可以参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，也仅是一个参照性规定，并不能作为应当适用的依据。综上，被告非因主观不能造成的综合验收，是在2019年9月25日完成了环卫方面的综合验收，被告于2019年11月5日对包括原告在内的各业主下发了办理不动产登记证书的通知，并随后办理了不动产登记大证。因此被告在整个履约过程中没有主观上存在违约的行为，只存在客观因素造成的办证不能，不能够承担办证不能造成的违约责任。请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月6日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的泰安市东湖路东首以南双龙居住小区B-10号楼2单元5层501户房屋，建筑面积203.39平方米，专有建筑面积182.27平方米，分摊建筑面积21.12平方米，价款1004339元，买受人已支付首期款304339.82元，余款700000元于2015年10月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；储藏室面积18.12平方米，价款21744元；出卖人应在2015年11月1日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理所有权转移登记，按下列第3种方式处理：3.见附件八合同补充协议第十一项。该合同附件八合同补充协议第十一项未对此进行约定。2015年9月6日，被告向原告出具“代收维修基金14237.3元”的收据。2017年10月13日，被告为原告出具增值税发票四份，分别载明：“房款950000.00配套房21744.00”，“房款54339.82”，“代收燃气配套费5288.14代收暖气配套费11186.45”，“车位50000.00”。2019年11月5日，被告通知原告办理产权登记。2019年12月23日，原告取得涉案房屋不动产权证书，证书载明专有建筑面积182.27平方米，分摊建筑面积21.12平方米，附记配房壹间。庭审中，原告提交入住通知单复印件，证明被告于2015年9月16日向原告交付涉案房屋。被告对此称，入住通知单是复印件，不能确认真正的交房时间。经核实在（2019）鲁0902民初4135号另案中，被告对原告提交的该入住通知书并无异议。2015年9月6日，原告还与泰安恒地商业运营管理有限责任公司签订协议书一份，内容为：“甲方：泰安市恒地商业运营管理有限责任公司乙方万萌万萌购买泰安市恒地商业运营管理有限责任公司顶账房，位于双龙小区B区10号楼2单元5层501室，面积203.39平方米，单价4938元；储藏室18.12平方米，单价1200元……付款方式按揭贷款。注明：1.代收燃气（26元/㎡）、热力（55元/㎡）、维修资金（70-85元/㎡）、物业费（1.1-1.3元/㎡）、装修押金（1000元/户），以上费用全部交清后乙方按照交房流程办理。2、若房屋单价高于顶账单价，高于部分由泰安恒地商业运营管理有限责任公司自行收取，泰安市嘉华房地产开发有限公司只按顶账单价签订预售合同、出具收款收据，乙方知悉且同意以上事宜。”原告称该协议类似中介协议，最终合同签订主体是被告，至于款项分配是泰安恒地商业运营管理有限责任公司与被告的事。被告称原被告不存在真实的房屋买卖关系，被告仅负责商品房买卖合同及顶账款票据的出具，完成不动产登记行为。被告还提交以下证据证明其主张：1.被告作为出卖人、山东泰汶实业有限公司作为买受人于2013年12月31日签订的商品房买卖合同复印件一份，证明被告已于2013年12月31日将涉案房屋转让给泰汶公司，不可能再存在原被告之间在之后的商品房买卖合同关系，原被告签订合同是为了完成不动产登记。2.2015年5月27日泰安泰岳旅游科技有限公司与泰安恒地商业运营管理有限责任公司的协议书，证明泰岳公司将房屋再次转让给恒地公司，也就证明被告为何按照恒地公司的指示签订预售合同及代收款项。3.泰安市恒地商业运营管理有限责任公司向被告出具的承诺书、顶账房手续办理流程和授权委托书复印件，证明山东泰汶实业有限公司将涉案房屋转让给了恒地公司，由恒地公司对外出售，因其不具备办理登记手续的资质，故要求被告完成登记手续，恒地公司承诺出售房屋过程中的法律责任由其自行与买受人解决。顶账房手续办理流程中载明：“1、泰安恒地商业运营管理有限责任公司向泰安市嘉华房地产开发有限公司出示授权委托书，指定办理房屋手续受托人，直到交房完毕。2、恒地公司与购买人签订协议书并向嘉华公司提供此协议，凭协议书办理相关手续……”承诺书载明：“泰安嘉华房地产开发有限公司：经贵司与我司就双龙居顶账房事务共同协商，双方在《双龙小区顶账房手续办理流程》《协议书》等事务上无异议，鉴于此，我司郑重承诺如下：1.买受人与泰安嘉华房地产开发有限公司签订购房合同前不存在任何合同关系，在此之前，若我司与买受人之间的协议存在争议纠纷，与泰安嘉华房地产开发有限公司无关，我司需自行妥善处理。2.我司将严格遵守双龙小区顶账房手续办理流程，一切手续严格按照流程办理。3.若买受人最终签订的合同单价高于顶账房价格，高出部分应缴纳的税金由我司承担。特此承诺。泰安恒地商业运营管理有限责任公司2015年8月21日”。原告对上述证据质证称：1.原告与泰汶公司签订的合同及恒地公司出具的承诺书、办理流程、委托书均系复印件，办理流程载明购买人将房款打到被告指定账户并与被告签订预售合同，也就是合同相对方是原被告，且被告已经将该房屋备案，并收取原告的房款。2.对其他证据真实性无异议，从证据可看出，被告按照顶账单价签订预售合同并出具收款收据，原告履行了支付义务，被告也收到了合同款项，其应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证的原因，被告提交双龙社区居委会出具的情况说明、泰安市嘉华物业出具的情况说明、泰安市环境卫生管理处出具的综合验收合格证明、泰安市生态环境局出具的污染防治措施验收证明，证明被告逾期办证系因小区居民阻挠垃圾中转站建设，造成配套设施无法建设，无法通过综合验收，被告不存在客观上的违约行为。原告对此称取得综合验收是被告作为开发单位应尽的义务，不能作为被告延期办证的免责条件。本院认为，原告向被告主张逾期办证违约责任，首先应确定原被告之间的法律关系。从现有证据来看，原告于2015年9月6日同一天分别与泰安恒地商业运营管理有限责任公司和被告就涉案房屋签订了买卖协议，且两份协议对房屋价款的约定一致。从合同主体上看，买房人均为原告，卖房人分别为泰安恒地商业运营管理有限责任公司和被告，原告现辩称与泰安恒地商业运营管理有限责任公司的协议为中介协议，与合同约定的卖房人相矛盾，对此本院不予采信。从被告提交的证据来看，能够形成较为完整的证据链证实涉案房屋由被告转让给他人，后流转到泰安恒地商业运营管理有限责任公司，泰安恒地商业运营管理有限责任公司委托被告向购房人办证这一事实。原被告之间虽然签订了商品房预售合同，但该合同成立的目的并非原被告之间形成房屋买卖关系，而是被告接受泰安恒地商业运营管理有限责任公司的委托为履行泰安恒地商业运营管理有限责任公司与原告之间房屋买卖关系中办证义务而形成。换言之，原被告及泰安恒地商业运营管理有限责任公司之间，虽然就涉案房屋签订了两份买卖合同，但实质上原告和泰安恒地商业运营管理有限责任公司之间形成了房屋买卖关系，被告只是作为履行辅助人辅助泰安恒地商业运营管理有限责任公司履行债务，作为债务人的泰安恒地商业运营管理有限责任公司并没有退出债务关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，被告没有或迟延履行义务，原告应向债务人主张权利，而非向被告，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，判决如下：驳回原告万萌的诉讼请求。案件受理费1496元，由原告万萌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马翔二〇二〇年四月二十日法官助理高文科书记员顾绍武