广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初29667号原告：沈粤娣，女，1965年6月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：沈穗英，女，1966年11月9日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：沈鸿鹄，男，1993年6月4日出生，汉族，住上海市长宁区。第三人：林汉涛，男，1991年12月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈伟杰、郭晓华，分别为广东旭瑞律师事务所律师和实习律师。原告沈粤娣诉被告沈穗英、沈鸿鹄、第三人林汉涛物权确认纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人康泳君、被告沈穗英、第三人的委托诉讼代理人陈伟杰、郭晓华到庭参加了诉讼。被告沈鸿鹄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告沈穗英为姐妹关系，二人的母亲为章凤姣，第三人为被告沈穗英的儿子，即章凤姣的外孙。1993年，原告所在单位广东省石油化工建设公司第二分公司将广州市海珠区细岗东区27号604房（以下简称“涉案房屋”）分配给原告居住。1994年12月20日，该公司出具内容为“沈粤娣同志：公司房改办于12月19日通知分到房屋的同志到该办办理入住手续，请你于12月22日前备好‘入住应收款’到公司房改办办理手续……”的书函。1995年3月3日，原告与广东省石油化工建设集团公司（以下简称“石油公司”）签订了《住宅用房租赁合约》，约定由原告租用涉案房屋，原告缴纳了房屋租赁保证金、住房保证金共1053元。1999年，广州市实施房改房政策，石油公司将涉案房出售给原告。考虑到以原告父亲沈圣荣的工龄抵扣购买涉案房屋更优惠，原告与母亲章凤姣商量后决定以母亲章凤姣名义申请购买涉案房屋（因父亲于1983年3月已去世，只能以配偶名义登记申请）。1999年12月12日，原告与章凤姣签订《协议书》一份，该协议由章凤姣、沈粤娣、沈穗英签名。1999年12月13日，原告向石油公司支付购房款20341.68元、房改监证登记费300元、房改工本手续费200元。章凤姣于2019年2月18日因病去世。2019年3月初，原告接到广州市黄埔公证处电话，公证处告知原告，章凤姣于2015年5月27日办理了公证遗嘱，将涉案房屋产权全部遗留给第三人。原告认为章凤姣仅是代持涉案房屋，而非真正的房屋权属人，真正权属人应为原告。理由如下：一、母亲章凤姣本无权购得涉案房屋。涉案房屋为房改房，是国家以优惠的价格将公房的产权部分或全部出售给职工，属于职工享受的一种福利待遇。涉案屋的分配基础是原告属于石油公司职工，享有该单位的福利待遇。登记于章凤姣名下主要考虑到以父亲沈圣荣及母亲章凤姣的工龄抵扣购买涉案房屋更优惠。再加上购房全款由原告支付，可见章凤姣仅为名义上的房屋产权人，代持涉案房屋。二、关于1999年12月12日签订的《协议书》的性质，原告认为其非遗嘱性质，据其内容表述可印证代持房产的事实。三、原告自1995年一直居住涉案房屋至今。四、原告从未对涉案房屋作出赠与的意思表示。涉案房屋仅由章凤姣代持，真正的房屋所有权未发生过转移。章凤姣已去世，其继承人沈穗英、沈鸿鹄有义务协助原告办理涉案房屋所有权转移登记。故原告起诉请求判令：1、确认广州市海珠区细岗东区27号604房屋所有权归原告所有；2、被告协助原告办理将广州市海珠区细岗东区27号604房屋所有权转移登记至原告名下的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。被告沈穗英辩称：一、1993年原房屋拆迁，1995年3月章凤姣及哥哥沈贤豪被安置于涉案房屋，这是沈圣荣单位的房屋。而原告因儿子读书需要学位，所以才随母亲迁入涉案房屋。1997年房改，原告主动提出将负责照顾老人直至终老，且要出购房款。因原告不够钱，所以跑来同章凤姣讲，章凤姣东拼西凑才把差额补齐。原告出了15000多，章凤姣只凑了2000多，剩下余数由我补齐，实际章凤姣给了4000多元。由于房改的全部事项由原告代办，因此收据原件和旧房产证都在原告手上。所以，很早以前大家一致同意，待老人归老后，房屋由原告继承，我因此才放弃继承权。1997年，章凤姣从上海回来，原告夫妻已私下搬入涉案房屋。原告在母亲章凤姣在世时，多次辱骂、虐待老人，最后甚至将老人扫地出门。自2007年起，章凤姣一直由被告沈穗英一家照顾。由于我家居住面积不大，所以章凤姣一直与第三人共住一室十多年，由第三人帮忙照顾，俩婆孙的感情很好，这也是章凤姣将涉案房屋公证遗嘱给第三人的重要原因。二、根据物权法定的原则，原告无权享有涉案房屋的产权。涉案房屋的产权来源于章凤姣的福利分房，产权证上登记的是章凤姣的名字。原告曾在（2008）海民三初字第2669号案中当庭承认涉案房屋产权是章凤姣的，该案判决书查明涉案房屋权属人为章凤姣。涉案房屋房改时，原告想用其本人名字购买，章凤姣不同意，还专门咨询过律师，当时单位特意要求原告写具结书，证明原告的工龄未计算在内。即使原告出资了部分款项，其仅为家庭成员之间的债权债务关系，原告不享有涉案房屋的所有权。且原告未承担章凤姣多年的赡养费用，即使扣除原告的出资款项，原告尚欠我已先垫付的赡养费和医疗费。三、《协议书》实质为遗嘱。由于原告在2007年开始虐待老人，遗弃老人，依法不享有任何继承权。章凤姣于2015年重新立了公证遗嘱，公证遗嘱的效力优先。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告沈鸿鹄没有提交答辩意见及举证。第三人述称：不同意原告的诉讼请求。一、原告在章凤姣在世时，多次虐待老人，甚至将老人扫地出门。自2007年起，母亲章凤姣一直由我一家所照顾，无论生活费还是医疗费用，都是由我一家来承担，原告在起诉状的陈述与事实严重不符。在单位办理涉案房屋的房改时，因当初原告主动提出将负责照顾老人直至终老，且要出资部分的单位购房款（章凤姣出资了4000多元，由于房改的全部事项由原告代办，因此收据原件和旧房产证都在原告手上），所以，很早之前大家都一致同意，待老人终老后，房屋由原告一人继承。二、根据物权法定的原则，原告无权享有或获得涉案房屋的产权。涉案房屋的产权来源于章凤姣的福利分房，房产登记证上登记的是章凤姣的名字。在涉案房屋办理房改时，原告的工龄并未计算在内。即使原告出资了部分款项，其仅仅为家庭成员之间的债权债务关系，原告不享有房屋的物权。况且，老人家十多年的赡养费，原告应当承担而未承担的，即便扣除原告的出资款项，原告尚欠被告沈穗英已先行为其垫付的医疗费、赡养费等支出。三、原告在(2019)粤0105民初8001号案向法院提交的民事起诉状中，已承认涉案房屋非原告个人所有，根据有关法律规定，房屋不属于原告所有的事实应当予以认定。四、章凤姣签字的《协议书》实质是遗嘱。由于原告在2007年时已经开始虐待老人，遗弃老人，章凤姣于2015年在广州市公证处重新订立遗嘱，将涉案房屋的产权遗赠给我。按照我国继承法关规定，出现多份遗嘱时，公证遗嘱的效力应优先。经审理查明：据《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》记载：章凤姣申请购买涉案房屋，家庭成员有沈贤豪、沈粤娣、周启聪、沈圣荣（83.3已去世）；广州市天河区人民政府车陂街道办事处办公室于1999年10月7日盖章，该单位对申请人情况的证明及意见：申请人的住房分配控制面积是28㎡，申请人的工龄13年；广东省石油化工建设集团公司于1999年10月11日盖章，配偶单位的证明及意见：配偶的工龄32年；广东省石油化工建设集团公司于1999年11月18日盖章。《广州市公有住房售价评估表》载明，购房人姓名为章凤姣，涉案房屋建筑面积39.0765平方米，工龄折扣16564.53元，应付房价25427.1元；等。1999年11月17日，原告及章凤姣签署《具结书》，内容：集团公司于95年以章凤姣、沈粤娣的名义分配入住细岗东区27号604房居住，现以章凤姣的名义购买房改房，沈粤娣的工龄未计算在内，如日后发生家庭产权纠纷与集团公司无关。1999年12月12日，章凤姣（产权人）、沈粤娣（继承人）、沈穗英（弃权人、见证人）签订《协议书》，载明：因这次房改购房，广东省石油化工建设公司坚持以在职职工沈粤娣名义购房，因95.3.3租赁本上挂着沈粤娣的名义，经商讨后，章凤姣、沈粤娣在集团公司签订了具结书内容如下：集团公司于1995年以章凤姣、沈粤娣名义分配入住细岗东区27号604房居住，现以章凤姣名义购买房改房，沈粤娣工龄未计算在内，如日后发生家庭纠纷与集团公司无关。为避免日后子女发生家庭继承产权纠纷，现达成如下协议：1、现以章凤姣的名义购买房改房，因章凤姣没有经济能力购买，所以全部购房款及办证款项由沈粤娣支付；2、因沈贤豪在服刑期间，所以缺席，不能依时办公证，现以家庭内部会议决定，待沈贤豪刑满后，如需要继承权，必须在伍年时间内，将一半购房所有款项及利息一次性还给沈粤娣，否则，过期作自动弃权；3、沈贤豪、沈粤娣如发生产权纠纷，沈贤豪需付清一半款项还给沈粤娣，然后再将房屋上市后所收款项各收一半；4、沈穗英户口很早迁开，现购房所有款项分文不出，并自愿放弃继承权，因沈贤豪缺席，故作见证人；5、以上可作补充意见，章凤姣不能另外再立遗嘱将产权归谁所有，协议经签名后生效。备注：章凤姣、沈圣荣的工龄已计在内，房改购房已计算在内。2000年1月12日，原告作为章凤姣（购买住房人，乙方）的委托代理人与广东省石油化工建设集团公司（出售住房单位，甲方）签订《广州市公有住房买卖协议书》，主要内容：甲方出售给乙方的住房建筑面积共计39.0765平方米，按照有关规定给予折扣后，乙方购买本套住房的实付房价款共计25427.10元；根据有关规定，按乙方住房分配面积标准内实付房价款的给予的一次性住房维修费补贴为5085.42元，减除该补贴后，乙方需付房价款20341.68元；等。广州市海珠区公证处于2000年1月14日以（2000）穗海证经字第447号公证书对上述协议进行了公证。2000年10月27日，房管部门颁发的穗房地证字第××号广州市房地产证记载，位于广州市海珠区细岗东区27号604房权属人为章凤姣，权属来源为2000年6月向广东省石油化工建设集团公司买，房改售房。2015年5月27日，章凤姣立《遗嘱》，主要内容：位于广东省广州市海珠区细岗东区27号604房（房地产权证编号：粤房地证字第××号）的房屋是以我章凤姣名义登记产权的，依法属于我的个人财产；现我自愿立下遗嘱：在我去世后，将上述房屋中依法属于我个人所有的产权份额全部遗留给我的外孙林汉涛（公民身份号码：）所有，并指定该财产为林汉涛的个人财产，与其他人无涉；本遗嘱是广州市萝岗公证处公证员陈某、公证人员杜某根据我的真实意愿为我作成的，对遗嘱内容我确认无误，公证员已将有关法律规定向我解释清楚，我确知并无异议；等。该遗嘱经广东省广州市萝岗公证处以（2015）粤广萝岗第6483号公证书办理公证。章凤娇与沈圣荣为夫妻关系，两人婚后生育一子二女，分别为原告沈粤娣、被告沈穗英及沈贤豪。沈圣荣于1983年死亡。章凤娇于2019年2月18日死亡。沈贤豪于2006年3月25日死亡。沈贤豪有一子，即被告沈鸿鹄。原、被告和第三人均确认章凤姣的父母早已先于章凤姣死亡。据查册时间为2019年11月5日的广州市不动产登记查册表反映，涉案房屋的产权人为章凤姣，建筑面积为39.0765平方米。另查，2008年7月25日，章凤姣向本院提起诉讼，要求沈粤娣搬出涉案房屋。本院以（2008）海民三初字第2669号案立案审查。该案庭审中,沈粤娣为证明其出资购买涉案房屋，提供了盖有“广东省化工建设集团公司房地产开发分公司财务专用章”公章的收款收据三张，记载付款人为章凤姣，收款项目分别为房改工本、手续费200元，房改监证、登记费300元，购房款20341.68元。章凤姣对上述收据真实性无异议，但称其本人出资4000元及向沈粤娣借款支付了房款，没打借条。沈粤娣表示，涉案房屋虽然以章凤娇名义为产权人，全部房款由沈粤娣出的，如果章凤娇在世是章凤娇的，如果发生继承则由沈粤娣和其哥哥继承。关于涉案房屋的产权问题，沈粤娣表示涉案房屋的产权属于章凤娇，希望发生继承后由其和其哥哥的小孩继承。本院于2008年10月10日作出（2008）海民三初字第2669号民事判决书，认定涉案房屋原为沈粤娣单位分配给其居住的福利公房，沈粤娣以其名义承租，并与章凤娇共同使用，后在房改时以章凤娇名义购买并办理房地产权证，沈粤娣在购房时有出资的事实。该案判决驳回章凤姣的全部诉讼请求。该判决已生效。原告于2019年9月24日提起本案诉讼。诉讼中，被告沈鸿鹄提交一份《承诺书》，内容：由于案件当事人均为家属亲人，且本人又远在上海，无法出席案件庭审，故自愿承诺放弃本人在该案件中的所有权利，不再参与该案件的全部诉讼。本院认为：涉案房屋在房改时，以章凤姣的名义申请购买，章凤姣与石油公司签订了《广州市公有住房买卖协议书》，并将涉案房屋登记在章凤姣名下。购买时，只计算了章凤姣和其丈夫沈圣荣的工龄用于抵扣购房款，原告的工龄未计算在内。该事实有《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》、《广州市公有住房售价评估表》、《具结书》、《协议书》和《广州市公有住房买卖协议书》可以证明，故本院予以认定。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。现涉案房屋登记在章凤娇名下，原告虽有支付购房款，但其出资行为实为债权行为，并未发生物权变动的后果。故原告以其出资购房为由要求确认涉案房屋的所有权归其所有并要求办理过户手续，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告沈粤娣的全部诉讼请求。本案受理费11800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年四月九日书记员 杜彦泽莫敏琪