徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初9698号原告：陈振亚，女，1974年4月10日出生，汉族，住徐州市。原告：王伟涛，男，1975年3月3日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：陈振亚，女，1974年4月10日出生，汉族，住徐州市。系王伟涛妻子。被告：徐州金碧房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区彭祖路路南。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠凤萍，女，1991年1月7日出生，汉族，住徐州市泉山区。系该公司员工。原告陈振亚、王伟涛诉被告徐州金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，先由审判员刘振亚独任审判，后依法组成合议庭，于2019年10月31日、11月21日、12月19日公开开庭进行了审理。原告陈振亚，被告金碧房地产公司的委托诉讼代理人惠凤萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈振亚、王伟涛向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还购房定金5万元、赔偿1万元；2.判令被告停止虚假宣传，告知所有购买下叠的业主真实情况，即不能独家使用院子，告知所有业主小区后面山上都是坟地的事实；3.要求被告停止到其他房地产公司售楼处门口诱骗看房人员；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月23日，二原告到娇山湖“湖语墅”售楼处看房，出来即被守候在门口凤凰源著销售人员周静雯拦住，说只要看房就给礼物，原告去后，周静雯又说只要交意向金5万元，可当场砸金蛋领取礼品，三天后开盘，如果买房还可享优惠，不买也可以，及时退还意向金。回家后原告在网上查凤凰源著楼盘，有网友留言说小区后山上到处是坟头子。第二天原告王伟涛到凤凰源著找到周静雯，说小区后面有坟，决定不买，周静雯说只有一个很小的烈士陵园，当时天已黑了，周静雯还带着王伟涛到山上烈士陵园门口，说你看就只有这一个烈士墓。6月27日，二原告商量还是决定不签合同，要求退还意向金五万元，周静雯、吴双双等几个销售围着原告二人，说房子便宜，马上就要涨价；房子很抢手，再不买就没有了；下叠别墅还带50平方的独家院子，院子可以种菜养花，以后国家不再允许建设别墅了等等，于是原告订了11号楼2单元102室(下叠)，周静雯将原告交的5万元意向金改成定金。6月30日，原告按照约定去交首付，原告先到小区后山上去看看，没想到山上专修的步道行人稀少，两边到处都是坟头子，后来原告碰到一个正在大马路上跑步的朋友，他说就是因为山上都是坟头子，所以不在凤凰源著后面的山上步道跑步。于是原告当即找到周静雯要求退房，周静雯说定金是没法退的，又找到售楼处主管，也说不能退。后来我们得知，所谓的叠墅院子根本不属于下叠业主，没有产权，连使用权也没有，不允许独占使用，不允许种菜。综上，徐州金碧房地产开发有限公司及销售人员周静雯、吴双双虚假宣传，进行欺诈销售，谎称无坟和有独立院子并可独占使用，我们虽多方筹集购房款，多次往返凤凰源著销楼处，却最终无法购房。根据有关法律规定，现要求以上被告返还定金5万元，并赔偿1万元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.追加周静雯为第二被告，（周静雯系凤凰源著销售人员），因所有欺诈行为皆为其所为；2.要求被告“退一赔三”，即返还购房定金5万元，赔偿15万元，并赔偿交通费500元，承担诉讼费；3.判令被告停止虚假宣传和欺诈行为，告知所有购买下叠的业主真实情况：即院子系全体业主共有，下叠业主无权独家使用院子，告知所有老百姓和业主，小区后面山上都是坟地的事实；4.停止未取得预售许可证即销售房屋的违法行为；5.要求被告停止到其他房地产公司售楼处门口拉客。被告徐州金碧房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，提请法庭依法予以驳回。原告主张返还定金5万元，赔偿1万元，无事实及法律依据。首先关于原告支付5万元定金性质，原被告进行了明确约定，2019年6月27日，原告陈振亚与被告签署徐州凤凰源著认购书（下称认购书），认购被告开发项目凤凰源著11号楼2单元102号商品房一套（下称该商品房），认购书对该商品房建筑面积、交楼日期、价款、支付方式等进行约定。认购书第六条第二款约定，原被告签约日期为2019年6月29日前，在原告陈述中明确其未在约定日期前与被告签约，并在期限届满后明确表示拒绝与被告签订该商品房的商品房买卖合同，含附件、附录。就原告支付的定金5万元，认购书第六条第七款第二项约定：因原告未在认购书约定的时间到徐州凤凰源著销售中心与被告签约，或因原告违反第六条约定或因原告其他原因导致上述合同文件在认购书约定的签约时间届满前未能签署，被告不予返还原告已付定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，以下简称担保法司法解释第115条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。这是第二点。其次在原告逾期未与我司签订商品房买卖合同的前提下，为实现退回定金的目的进行恶意的磋商，认购书明确约定，花园面积为零即无花园。实际上被告开发项目并无花园规划，原告主张花园所有权和使用权无事实及法律依据。原告认购叠墅位置在本项目与原告所说有坟头后山相距较远，并不造成影响。被告销售案场有进行公示。关于凤凰源著项目情况告知书第五条明确告知，项目东北侧距用地红线约60米，存在通信基站，可能存在辐射，项目东北侧红线外，附近零星分布有墓碑，可能对东北侧单位景观产生一定的影响。同时该情况告知书会在客户签约时一并进行签字确认。原告陈述被告虚假宣传毫无依据。综上所述，原告主张的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2019年6月16日，原告取得被告开发的凤凰源著VIP客户认筹号0297号，当日交纳诚信金50000元，享有对凤凰源著小区房产优先签订认购书的权利。原告交纳诚信金后，对是否购买该处房产产生犹豫，并办理了退款申请，后被告的业务员周静雯对原告进行了促销活动，并通过微信向原告进行商业宣传，宣称该房产为品牌开发商、低密山湖墅居、独拥繁华自然资源、地铁3号线站台距离小区仅600米、有学校有商场生活便利、独拥2000亩凤凰山自然资源、4000万方焦山湖，依山面湖，是成功人士居住首选，等十条优势，还表示可以享受低首付、获赠礼品等等优惠，对项目东北侧距用地红线约60米，存在通信基站，可能存在辐射，项目东北侧红线外，附近零星广布墓碑、坟茔未作明确告知，被告促销人员的鼓动宣传影响了原告独立、冷静的选择判断。2019年6月27日，二原告通过被告公司销售人员周静雯与被告签订了《徐州凤凰源著认购书》，载明：甲方：（出售方）徐州金碧房地产开发有限公司，乙方（认购方）陈振亚、王伟涛。一、乙方向甲方认购物业基本情况：认购物业：江苏省徐州市铜山区银山路凤凰源著11幢2单元102号；建筑面积147.11平方米；花园面积0.00平方米；交楼日期：2020年12月31日；二、乙方向甲方认购的物业的认购价为：2474068元；三、乙方选择的付款方式为：期楼洋房按揭一个月100折【首付30%】；四、乙方的付款时间为：1、定金50000元，须于本认购书签署之日付清（定金在双方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；2、第一期楼款744068元须于2019年6月29日前付清（含定金）；3、第二期楼款1730000元须于2019年7月29日前付清；五、甲方的义务：1、在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》…….六、乙方的义务：1、在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件……2、甲乙双方一致同意：乙方应于2019年6月29日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到徐州凤凰源著销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续……7、……因乙方未在本认购书约定的时间到徐州凤凰源著销售中心与甲方签约或因乙方违反本条任一约定或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议……乙方签署：王伟涛；陈振亚；甲方签署：徐州金碧房地产开发有限公司；签订日期：2019年6月27日。同日，原被告签署了徐州凤凰源著认购流程表，认购单位：凤凰源著11幢2单元102室，单位类型叠墅，定金伍万元，付款方式按揭。原告签订认购书后对小区周边环境进行了详细的观察、了解，认为被告作了虚假宣传，所谓的叠墅院子根本不属于下叠业主，没有产权，连使用权也没有，不允许独占使用，不允许种菜；隐瞒了小区后山上到处是坟头子，影响了居住的心情，遂要求退还50000元定金，双方协商未果，原告遂起诉。另查明，被告于2019年6月24日，取得商品房预售许可证。根据被告提供的照片，显示在被告公司所在项目的案场，设置了凤凰源著房产信息公示栏、客户业务办理处公示栏（含一房一价表）、《商品房买卖合同》（含附件附录）公示、凤凰源著项目情况告知书公示等。根据《凤凰项目情况告知书》第五条显示：项目东北侧距用地红线约60米存在通信基站，可能存在辐射影响。项目东北侧红线外附近零星分布有墓碑，可能对东北侧单位景观产生一定影响。本案争议的焦点为：原被告之间认购书的性质，是预约合同还是本约合同；该认购书是否有效，原告反悔是否构成根本违约；被告的行为是否构成原告解除（撤销）合同的理由；原告要求被告返还定金并予以赔偿是否有法律依据。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”明确将认购书定性为预约合同，商品房认购协议是指买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。原被告签订的属于预约合同，预约合同是独立的合同，单独发生法律效力，一经签订立即发生效力，无须等到签订本约的条件成立时才生效，预约的目的在于订立本约，预约的标的须是在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。预约合同违约责任承担方式只能是继续履行、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则。原被告签订《徐州凤凰源著认购书》后，原告已经明确表示不再与被告签订商品房买卖合同，被告不存在违反预约合同，拒绝与原告签订商品房买卖合同的情形，故原告要求被告承担违约责任无事实依据。虽然《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。”但是《江苏省高级人民法院关于审理消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要》第七条规定“商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由，要求依照《消费者权益保护法》第五十五条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”因原被告签订的《徐州凤凰源著认购书》并非商品房买买合同，故无论该认购书是否有效，被告即便存在拒绝与原告签订商品房买卖合同的情形，原告要求被告“退一赔三”，赔偿损失15万元均缺乏法律依据，本院不予支持。根据原被告的陈述，被告在广告宣传、介绍房产信息等促销过程中，确实存在不当之处，作了夸大宣传。隐瞒了足以影响原告独立判断的情节，以至于原告同被告签订《徐州凤凰源著认购书》后即提出退还定金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”、第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”，无论原告自身存在重大误解还是被告销售人员存在欺诈手段，对原告要求撤销双方签订的《徐州凤凰源著认购书》本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”对原告要求被告返还定金50000元并赔偿交通费500元的请求，本院予以支持。对于原告诉请“判令被告停止虚假宣传和欺诈行为，告知所有购买下叠的业主真实情况：即院子系全体业主共有，下叠业主无权独家使用院子，告知所有老百姓和业主，小区后面山上都是坟地的事实；停止未取得预售许可证即销售房屋的违法行为；要求被告停止到其他房地产公司售楼处门口拉客。”，因已经超出本案合同纠纷的受案范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条规定，判决如下：一、撤销原告陈振亚、王伟涛与被告徐州金碧房地产开发有限公司2019年6月27日签订的《徐州凤凰源著认购书》；二、被告徐州金碧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈振亚、王伟涛50000元、赔偿交通费500元；三、驳回原告陈振亚、王伟涛的其他诉讼请求。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费2163元，原告陈振亚、王伟涛负担863元，被告徐州金碧房地产开发有限公司负担1300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  李庆英人民陪审员  谭丽丽二〇二〇年四月八日书 记 员  吴瑜婷