上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初2201号原告：上海恒鑫房地产开发经营公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：蔡丰，董事长。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。被告：上海黎达物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈俊明，总经理。委托诉讼代理人：陈银萍，上海夏鼎律师事务所律师。原告上海恒鑫房地产开发经营公司与被告上海黎达物业发展有限公司其他合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邬叶弟律师，被告委托诉讼代理人陈银萍律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告恒业公寓一期工程地下车库2017年至2019年的使用费共计508,686.28元【其中2017年使用费为300×93×12×(1-5.65%)×(1-25%)×71.70%=169,866.51元；2018年使用费为300×93×12×(1-5.65%)×(1-25%)×71.70%=169,866.51元；2019年1月至6月的使用费为300×93×6×(1-5.65%)×(1-25%)×71.70%=84,933.26元；2019年7月至12月的使用费为300×92×6×(1-5.65%)×(1-25%)×71.70%=84,020元】；2.要求被告偿付原告恒业公寓一期工程地下车库2017年至2019年使用费逾期支付的利息损失(具体计算方式为：以169,866.51元为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止；以169,866.51元为基数自2019年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止，以168,953.26元为基数自2020年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止)。事实和理由：原告与案外人上海钢管房地产开发经营有限公司(以下简称钢管公司)共同开发恒业公寓，并于1996年7月26日签订《商品房计划分割协议》，对恒业公寓划分比例。2001年11月，原告与时任恒业公寓的物业管理公司的案外人上海锦城物业管理有限公司(以下简称锦城公司)签订《地下车库承包协议》，约定原告将其所有的恒业公寓一期工程地下车库交由锦城公司管理。2013年4月起，被告担任恒业公寓的物业管理公司，实际接管恒业公寓一期工程地下车库的经营管理并按约向原告支付2013年恒业公寓一期工程地下车库的使用费147,491.60元。后因被告拒付2014年至2016年的使用费，故原告诉至本院，本院依法作出(2017)沪0109民初19368号判决。现因被告仍未向原告支付2017年至2019年的使用费，故原告诉至法院。被告辩称，对原告诉请主张2017年至2019年恒业公寓一期工程地下车库使用费的计算方式不持异议，但仍不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告怠于办理恒业公寓一期工程地下车库产证，致恒业公寓一期工程地下车库产权不明，(2016)虹民二(商)初字第1022号判决书虽认定恒业公寓一期工程地下车库当时的支配权和使用权由原告与钢管公司享有，但该判决作出距今已十二年之久，且据2018年4月被告与案外人上海市虹口区恒业公寓业主大会签订的《物业服务合同》，业主大会亦在该合同中主张恒业公寓一期工程地下车库为全体业主共同所有，故不能以上述判决作为目前涉案地下车库权属的判断依据。2.被告与上海市虹口区恒业公寓业主大会签订的《物业服务合同》覆盖恒业公寓整个物业区域，如原告主张其为恒业公寓一期工程地下车库权益享有者，其亦应就恒业公寓一期工程地下车库向被告支付物业费，但原告从未向被告支付相应物业费。3.根据原告起诉要求被告支付2014年至2016年度恒业公寓一期工程地下车库使用费的案件【案号：(2017)沪0109民初19368号】判决书确认，被告支付利息的前提是原告已向被告开具发票，现因原告至今未向被告开具2017年至2019年的发票，故对原告主张利息的诉请不予认可。本院经审理认定事实如下：2007年1月31日，本院作出(2006)虹民二(商)初字第1022号民事判决，确认以下事实：本案原告与钢管公司共同投资开发恒业公寓，1996年7月26日，双方签订《商品房计划分割协议》，约定钢管公司占总建筑面积的28.3％。锦城公司系恒业公寓的物业管理单位，2001年11月16日，锦城公司与原告签订《地下车库承包协议》，协议期满后，锦城公司未与原告续签协议而继续实际经营管理恒业公寓地下车库，且拒付使用费，原告将锦城公司诉至本院，本院于2005年5月23日作出(2005)虹民二(商)初字第227号民事判决，判决锦城公司赔付原告2004年的地下车库使用费。之后，锦城公司仍未与原告续签协议，也未将2005年的管理使用费交给原告。原告催讨未着，遂诉至本院。上海市虹口区物价局称，物业管理公司收取的管理成本为不超过收费的25%，包括电费、税金，维修费应由收益方承担。本院经审理认为：恒业公寓地下车库目前由原告和钢管公司享有支配权和收益权。本院最终一审判决：锦城公司支付本案原告恒业公寓地下车库的2005年使用费125,833.50元。此后，锦城公司不服提起上诉，二审法院判决确认一审查明的事实，并认为：原审法院以推定收入的25%为限，计取锦城公司可收取的包括电、税费在内的费用，并无明显不合理之处；鉴于本案原告在该案二审期间自愿在原审判决确定的给付金额基础上再放弃16,633.50元的诉请标的，故二审法院以(2007)沪二中民三(商)终字第79号民事判决依法改判锦城公司应支付本案原告恒业公寓地下车库的2005年使用费109,200元。审理中，原告明确在上述案件二审期间所放弃的金额为实际缴纳的营业税，故予以扣除。2013年4月开始，被告担任恒业公寓的物业管理公司，实际管理恒业公寓一期工程地下车库并收取相关停车费，后因被告未向原告支付2014年至2016年恒业公寓一期工程地下车库的停车费，故原告起诉至本院。本院于2017年9月30日作出(2017)沪0109民初19368号民事判决，确认事实如下：2013年4月，被告实际管理恒业公寓一期工程地下车库并收取相关停车费。2013年4月，被告向原告交纳2012年9月至12月的地下车库使用费41,883.16元。同月，被告与上海市虹口区恒业公寓业主大会签订《恒业公寓物业服务合同》，约定由被告为恒业公寓提供物业服务，上述合同对于停车场收费约定：停车场属于全体业主共有，车位使用人应按露天机动车车位150元/个/月缴纳停车费，被告从停车费中按总收入的60%按年提取停车管理服务费。2013年5月，原告向被告开具2012年9-12月停车费41,883.16元的发票。2014年9月9日，原告向被告开具经营项目为2013年停车费，金额为76,105元的发票一张。嗣后，被告向原告转账支付76,105元。2014年10月23日，原告出具《关于调整恒业公寓地下车库车辆停放收费标准的通知》，载明：现将本小区地下车库内车辆停放费用从原每辆每月250元和每辆每月300元两种收费标准统一调整为每辆每月300元，从2015年1月1日开始执行。被告据此从2015年1月1日起至今按照300元/月/辆，共93个车位收取地下停车库的停车费。2014年12月24日，原告向被告开具经营项目为停车费、金额为76,105元的发票一张。2014年12月26日，被告向原告转账支付76,105元，转账摘要为恒业地下停车费2013年下半年。此后被告未向原告交纳过恒业公寓地下车库使用费。2015年12月30日，原告向被告开具经营项目为停车费、金额为147,491.60元的发票一张。本院经审理认为，恒业公寓一期工程地下车库由原告和钢管公司享有支配权和收益权。被告向原告支付2013年度其管理车库期间的车库使用费的行为系对原、被告间费用分配比例的认可，此后即使被告提出变更分配比例，但未得到原告同意，双方未形成新的合意，被告无权以此为由拒付车库使用费，故被告应支付相应逾期付款利息损失。对于被告所称原告计算利息损失的起算时间点问题，本院认为，原、被告对支付车库使用费的时间等并未做出明确约定，根据被告对其实际管理期间支付地下车库使用费的情况，被告系在原告开具相关发票后才支付使用费。据此，原告于2015年12月30日开具2014年的车库使用费发票，本院给予被告一定期限的支付宽限期，从2016年1月11日开始计算2014年度车库使用费的逾期付款利息损失，原告要求将利息损失计算至2017年6月30日为止系原告行使其权利，与法不悖，本院予以准许。原告未提供证据证明其将2015年、2016年的车库使用费发票交付被告，故对于原告要求被告支付上述两年度未付使用费的利息损失，本院不予支持。本院最终一审判决：被告支付原告恒业公寓地下车库2014年度至2016年度的使用费共计487,224.62元并偿付逾期付款利息损失共计10,430.93元。此后，被告不服提起上诉，二审法院于2018年2月23日判决确认一审查明的事实后，驳回被告上诉，维持原判。现因被告仍未按约向原告支付2017年至2019年恒业公寓一期工程地下车库使用费，故原告再次诉至法院，要求判如所请求。审理中，原、被告均确认自2019年7月1日起恒业公寓一期工程地下车库实际车位数量从93个变更为92个。被告同时向本院提交2017年至2019年的恒业公寓地下车库缴费清册予以证明。另查明，2017年12月7日，原告向被告发函，载明依据本院(2017)沪0109民初19368号判决，2016年度被告应支付地下车库使用费为169,866.51元。故原告要求被告缴纳的2017年度地下车库使用费也为169,866.51元，要求被告于2017年12月25日前划入原告指定银行账户等。同月，被告回函原告表示，因恒业公寓一期工程地下车库使用费的纠纷现仍处于上诉审理阶段，未有生效判决。故原告在来函中关于支付2017年地下车库使用费169,866.51元的要求，被告提议在上述纠纷审理终结后，依据生效判决予以履行等。再查明，2018年4月，被告与上海市虹口区恒业公寓业主大会签订《物业服务合同》一份，该合同第十二条约定：……(二)在本合同期内，若有生效裁判文书或相关权属证明认定地下停车库归属于开发商的，地下停车库的物业费由开发商按照多层住宅管理费标准0.86元/月·㎡向被告缴纳；若无上述文书或证明的，地下停车库则作为小区公共部位处理。业主和物业使用人对地下停车库有优先使用权，车位使用人应根据设立的停车费标准向被告交纳停车费。本院认为，恒业公寓一期工程地下车库由原告和钢管公司享有支配权和收益权，该事实已由法院生效判决予以确认。被告主张原告与恒业公寓业主大会就涉案地下车库权属存在争议，且以原告未及时办理涉案地下车库的权属证明为由拒付2017年至2019年的车库使用费。对此，本院认为被告既无证据证明恒业公寓一期工程地下车库属恒业公寓全体业主共有，也无证据证明恒业公寓业主大会已向其或法院提出了涉案地下车库的权利主张。被告提供的2018年4月其与恒业公寓业主大会签订的《物业服务合同》中，也仅载明在无生效裁判文书或相关权属证明认定地下车库归属于开发商的情况下，地下停车库作为小区公共部位处理。鉴于被告没有充分证据推翻生效判决关于“恒业公寓地下车库目前由原告和钢管公司享有支配权和收益权”的认定，而原告虽未及时办理恒业公寓一期工程地下车库的权属证明，但其作为恒业公寓一期工程地下车库的实际权益享有者仍有权收取恒业公寓一期工程地下车库的使用费，故对被告的该节抗辩意见本院不予采纳。对于被告抗辩称原告虽主张其为恒业公寓一期工程地下车库权益享有者，却从未按被告与恒业公寓业主大会签订的数份《物业服务合同》履行支付物业费的义务。对此，本院认为本案原告系基于被告实际经营管理恒业公寓一期工程地下车库的事实，而作为涉案地下车库的实际权益享有者向被告主张使用费。而被告所谓的物业费是基于其与恒业公寓业主大会签订的《物业服务合同》项下约定的物业服务费，与本案分属两个不同的法律关系。如被告认可原告确为涉案地下车库的权益享有者，并应按照其与恒业公寓业主大会签订的《物业服务合同》约定标准支付物业服务费，被告亦可另行主张。故对于被告以原告未履行物业费支付义务作为其拒付涉案地下车库使用费的抗辩意见，本院难以采纳。现被告作为恒业公寓一期工程地下车库的实际经营管理者，理应向原告支付2017年至2019年期间的使用费。鉴于生效判决已对原、被告间使用费分配比例作出确认，且本案中被告对原告主张的2017年至2019年涉案地下车库使用费计算方式不持异议，故本院对于原告的第一项诉讼请求依法予以支持。对于原告第二项诉讼请求所主张的利息损失，本院认为原、被告间未曾就支付涉案地下车库使用费的时间作过约定，故被告应自原告主张之日起在合理期间内支付。2017年12月7日，原告发函向被告主张2017年的恒业公寓一期工程地下车库使用费，但被告以(2017)沪0109民初19368号民事判决正在上诉审理阶段为由予以拒绝，鉴于二审法院最终于2018年2月23日判决维持一审判决，故自该日起原、被告就涉案地下车库使用费的分配比例以生效判决的方式予以明确，本院酌情给予被告一定的宽限期间予以支付。据此，本院酌定就2017年涉案地下车库使用费原告向被告主张逾期利息的起算点为2018年3月6日。关于原告主张2018年及2019年因被告逾期支付涉案地下车库使用费所产生的利息损失，本院认为因原告未提供证据证明已就该两年涉案地下车库使用费向被告予以主张，且在(2017)沪0109民初19368号生效判决已认定可以原告向被告开具发票作为主张利息依据的情况下，原告仍未就2018年及2019年涉案地下车库向被告开具发票，故对于原告要求被告偿付上述两年度因未付使用费所致利息损失的主张，本院难以支持。鉴于自2019年8月20日起，贷款利息的基本标准已由中国人民银行同期贷款基准利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院依法对原告主张的利息损失计算标准以2019年8月20日为界限予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海黎达物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒鑫房地产开发经营公司恒业公寓一期工程地下车库2017年至2019年的使用费508,686.28元；二、被告上海黎达物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海恒鑫房地产开发经营公司以169,866.51元为基数，自2018年3月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止的利息损失以及自2018年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止的利息损失；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,886.86元，减半收取为4,443.43元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 施剑蓉二〇二〇年四月三十日法官助理 洪夏樱书 记 员 张 练附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。