广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初458号 原告（反诉被告）：詹国卿，男，汉族，1976年7月16日出生，住上海市长宁区。 原告（反诉被告）：印佳俊，男，汉族，1994年2月1日出生，住江苏省启东市。 共同委托诉讼代理人：蔡剑武，广西海城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海市创基房地产有限公司，住所地北海市云南路西9巷15号（原毛巾厂综合楼），统一社会信用代码：9145050071888161XN。 法定代表人：张文凤。 委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所律师。 原告（反诉被告）詹国卿、印佳俊与被告（反诉原告）北海市创基房地产有限公司（以下简称创基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）詹国卿、印佳俊的共同委托诉讼代理人蔡剑武、被告（反诉原告）创基公司的委托诉讼代理人吴江霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹国卿、印佳俊向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、被告退还原告购房款261000元；3、被告赔偿一倍购房款261000元给原告；4、被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失24283元给原告（利息计算：以261000元为基数，按年利率6%，自2018年5月18日起计算至实际还清为止，暂计至2019年12月5日止即261000×0.06÷365×566天=24283元）。事实和理由：2018年5月5日，广西新融基房地产代理有限公司以独家代理销售被告北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）开发的楼盘的名义，收取了原告的“团购费”30000元，以及原告支付了20000元定金给被告创基公司。2018年5月17日，原告与被告创基公司签订了《商品房买卖合同（预售)》，约定：创基公司开发的“创基丽景海湾”XX号房，预测建筑面积73.40㎡，分摊公共建筑面积16.22㎡，以每平方米5258.85元、总价为386000元出售给原告。付款方式为分三期付清房款。2018年5月17日、6月14日，原告分别委托印卫月从中国银行转账105000元（加上定金20000元，合计125000元）和委托柳岚从在东亚银行开立的账户汇款136000元作为首期和第二期购房款给被告创基公司。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，被告创基公司应在签订本合同之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。可是，创基公司并没有办理合同备案登记。之后通过了解得知，创基公司隐瞒了其所售房屋抵押真相，与其在《商品房买卖合同（预售）》第四条的承诺完全不相符，至今该房屋仍处在抵押状态。原告为此起诉至法院，请求判如所请。 被告创基公司辩称：第一，原告不享有合同解除权，合同应当继续履行，根据商品房买卖合同第五条和29条规定，原告解除合同必须是以书面通知方式通知被告，原告在起诉前一直都没将解除合同意思表示以书面形式通知被告，因此原告解除合同的程序不合法。第二，原告以被告不能按合同约定办理商品房预售备案手续和房屋存在在建工程要求解除合同没有法律依据，原告作为房屋买卖合同买受人，其合同目的是取得涉案房屋，即被告将涉案房屋的权属转移登记到其名下，现在抵押权人做出书面可以解除涉案房屋抵押的说明，足以证明涉案房屋可以交付原告，原告可以获得房屋所有权，双方合同可以继续履行，不存在任何障碍。第三，商品房买卖合同里约定，被告协助原告办理权属转移登记是在交付涉案房屋之日起两年内办理，这个期限现在尚未届满，被告没有按合同约定交付房屋的行为具有不可抗力等事由，那么迟延交付房屋行为不必然导致双方买卖合同目的不能实现，对于原告要求解除合同的诉请没有事实和法律依据。 反诉原告创基公司提出反诉请求，判令：1、反诉被告支付购房款人民币125000元给反诉原告；2、反诉被告赔偿违约金人民币7187.5元给反诉原告（违约金以人民币125000元为基数，从2018年7月15日起按日万分之一计算，暂计算至2020年3月1日止为7187.5元，以后另计至购房款支付完毕止）；3、本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于反诉被告于2018年5月17日签订《商品房预售买卖合同》，约定反诉原告将位于北海市XX号房屋出卖给反诉被告，付款方式为分三期付款。反诉被告支付首期房屋价款125000元和第二期房屋价款136000元后至今未支付第三期房屋价款125000元。反诉原告一直催促反诉被告支付第三期房屋价款，但反诉被告均以各种理由拒绝支付，反诉被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任，为此，原告特向法院提出反诉，请求判如所请。 反诉被告詹国卿、印佳俊辩称：反诉原告提出反诉被告没有书面送达通知这个事实，反诉被告不予认可，反诉被告在起诉前2017年5月17日书面向反诉原告提出关于解除合同的通知，且这里面提到反诉原告在签订商品房买卖合同之前隐瞒涉案房屋事实，且合同约定在签订商品房买卖合同30日内要对合同进行备案，但是反诉原告没有按照合同约定备案，那么之后反诉被告到反诉原告处去看了，施工现场存在停工状态，所以反诉被告当时提出要解除合同，所以反诉原告所说反诉被告无权解除合同没有事实和法律依据。第二，反诉原告提出的延期交房是不可抗力因素造成，我们今天也没有看到反诉原告提交相关证据，反诉原告提到的不可抗力是暴雨台风，那么是否具备这个影响力反诉原告拿不出证据，因此反诉原告的不可抗力理由是不成立的。第三，反诉原告第二项反诉请求所说的反诉被告支付款项跟实际不符，反诉被告支付的购房款应当是261000元都有相应证据予以佐证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据，本院确认的法律事实如下：2014年2月28日，被告（乙方、抵押人）与案外人中国长城资产管理公司南宁办事处（甲方、抵押权人）签订一份《抵押合同》，主要约定乙方向甲方借款53000000元，为确保债务履行，乙方将其所有的位于北海市北海大道北面、云南路西面“创基金龙花园”二期项目的国有土地使用权面积5005.9平方米及其相应的在建工程22479.82平方米向原告提供抵押担保。 2018年5月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）共同签订一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1、基本情况及价款：买受人向出卖人购买位于北海市北海大道北面、云南路西面创基丽景海湾XX号商品房，建筑面积为73.4平方米，单价为每平方5258.85元，总价款为386000元；2、付款方式及期限：买受人应当于2018年7月15日前分三期支付该商品房全部价款，首期房价款125000元于2018年5月17日前支付，二期房价款136000元于2018年6月15日前支付，三期房价款125000元于2018年7月15日前支付；3、逾期付款责任：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；4、交付时间：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；5、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按1%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金；6、预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；7、合同还约定了其他相关内容。合同签订后，原告向被告支付首期及二期购房款合计261000元，被告分别于2018年5月26日、6月19日出具《发票》予以确认。 2018年12月26日，被告向原告出具一份《延期交房通知书》，主要载明因受天气等不可抗拒的自然灾害所影响，工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故不能于2018年12月31日完成房屋交接，房屋交付日期将往后顺延，初步预计交房时间为2019年8月31日前。2019年8月20日，被告向原告出具一份《顺延交房通知》，主要载明案涉商品房交付日期顺延至2019年12月31日前。 2020年3月10日，北海市自然资源局出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明截止至2020年3月10日16时27分，北海大道208号创基丽景海湾XX号不动产于2014年3月5日办理抵押登记，现无查封登记记录。 2020年3月17日，案外人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司出具一份《情况说明》，载明被告江创基丽景海湾XX号商品房转让给原告时，被告已将情况告知我司并请求解除该商品房的抵押，我司同意办理该房屋的解除抵押登记手续。 庭审中，被告主张其在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》后未按约办理备案登记手续以及未能于2018年12月31日交房的行为构成违约，但不属于解除合同的条件。被告还主张案涉房屋至今无法交付。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。被告创基公司虽主张原告詹国卿、印佳俊存在逾期付款的违约行为，但由于被告创基公司的先合同义务即在合同签订之日起30日办理合同备案登记手续未能按约履行，因此原告詹国卿、印佳俊有权拒绝支付第三期购房款，原告的上述行为并不构成违约。被告创基公司至今未能交房的行为已经构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，故原告詹国卿、印佳俊要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。另，被告创基公司签收本院送达的起诉状等应诉材料之时即可视为原告詹国卿、印佳俊解除合同的意思表示已书面通知被告创基公司。 合同解除后，因合同取得的财产应予以返还，因此原告詹国卿、印佳俊要求被告创基公司返还购房款261000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院对此亦予以支持。 原告詹国卿、印佳俊依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；…”的规定向被告创基公司主张双倍返还购房款。经本院查实，被告创基公司虽同时存在逾期交房和将案涉商品房抵押给第三人两种违约行为，但并无证据证实有抵押权人实现抵押权等情形发生而导致原告订立《商品房买卖合同》目的无法实现，本案中导致原告詹国卿、印佳俊诉请解除《商品房买卖合同》的直接原因仍在于被告创基公司逾期交房，故对原告詹国卿、印佳俊主张双倍返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到原告詹国卿、印佳俊已于2018年6月19日前支付购房款261000元，被告创基公司未依约交付房屋又实际占有购房款，原告詹国卿、印佳俊的实际损失应是其购房款被被告创基公司占用期间的利息损失，故被告创基公司应当支付资金占用期限的利息损失给原告詹国卿、印佳俊，利息以261000元为基数，分别按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月19日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止。 因合同已解除，且反诉被告詹国卿、印佳俊亦不存在违约行为，故反诉原告创基公司要求反诉被告詹国卿、印佳俊支付购房款125000元并赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告詹国卿、印佳俊与被告北海市创基房地产有限公司于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告北海市创基房地产有限公司返还购房款261000元并支付利息（利息以261000元为基数，分别按中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月19日起计至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）给原告詹国卿、印佳俊； 三、驳回原告詹国卿、印佳俊的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告北海市创基房地产有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费9262元，由原告詹国卿、印佳俊负担3682元、被告北海市创基房地产有限公司负担5580元（该费用原告已向本院预交，被告应负担部分在归还上述款项时一并付还给原告）；反诉案件受理费1472元，由被告北海市创基房地产有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交本诉上诉案件受理费9262元或反诉上诉案件受理费2944元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  何显著 人民陪审员  赖海平 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗