黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初14636号原告：哈尔滨市金河物业供热管理有限公司，统一社会信用代码912301037120328605，住所地哈尔滨市南岗区先锋路****楼**30—**。法定代表人：孟民，职务总经理。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师(韩薇作为实习律师予以辅助)。被告：孙彦超，男，1963年11月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：石江，哈尔滨市道里区共乐法律服务所法律工作者。原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司与被告孙彦超物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司委托诉讼代理人李鑫，被告孙彦超及其委托诉讼代理人石江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付热费、物业费及加压费共计159516.7元；2.判令被告向原告支付拖欠热费、物业费及加压费产生的利息暂计算至2019年7月31日即4086.29元（自2019年1月1日起，按所欠热费、物业费及加压费159516.7元，按人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2002年进驻金河小区进行物业服务，截止今日原告已在该小区服务十余年。被告是金河小区住宅15-1-4的业主，自2008年度开始一直拖欠原告热费；自2008年度开始拖欠原告物业费；自2008年度开始拖欠原告加压费，原告逐年都多次向其索要，均遭被告拒绝。截止至2018年年末，被告已累计拖欠原告热费、物业费、加压费共计159516.7元。原告无奈，只能诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告孙彦超辩称，原告在起诉当中将被告的商服面积计算错误，应以实际产权登记为准，产权登记的建筑面积为526.65平方米，使用面积在产权证上不知道。另外，两个车库始终不是被告所有，2007年至今两车库被告也没有使用，是答辩人哥哥孙彦军使用的，现已去世。商服的登记所权人为本案被告，2015年4月将房屋卖出。一、本案是两个法律关系，不应合并审理。原告起诉主张要求被告给付拖欠的物业费和供暖费，而物业费、供暖费分别属于物业合同和供暖合同。二者并非同一法律关系，不应在本案中合并审理，恳请法庭审查后予以驳回原告的起诉。二、原告起诉早已超过诉讼时效，应依法驳回原告诉请。原告诉称，自2008年度拖欠物业费和加压费，并逐年向被告索要，与事实不符。2015年4月，被告将涉案房产出卖给案外人李飞，并在房产管理部门办理了变更登记，因被告无法调取出卖房产的相关证据，已向法庭提交了《调取证据申请书》，以证明被告出卖房产情况。作为物业服务企业对服务的业主发生变更竟然不知，而时隔四年多，又以被告为业主诉至法院主张相关费用，由此可知，原告的所谓“逐年多次向其索要”不符合常理。假如原告“逐年多次向其索要”，被告必将告知该房产已经出卖的情形，由此原告理应向新的业主即案外人李飞主张相关费用。通过原告的起诉可知，原告根本没有向被告索要过所谓的欠费。即使2015年4月以前，被告如有欠费，显然已经超过了法律规定的诉讼时效，恳请法院驳回原告的诉请。原告诉请请求不够具体明确。关于被告房屋米数以及车库米数均计算错误，而且在起诉状中原告重复计算利息；原告重复计算利息，原告诉请第二项，利息暂时计算至2019年7月31日，其后又主张从2019年1月1日计算利息，计算明显重复；原告主张的二次加压费，不应为被告应缴费用，被告的原房产为底层（门市房），不需要所谓的加压，所谓的二次加压一般是指6层以上的高层，在压力不足以满足高层供水需求时，才会发生二次加压费用。对此，原告应当举证证明该项收费是否有明确的规定或者约定。接受物业服务的业主理应缴纳相关费用，被告作为业主，没有拖欠过任何费用。按照房屋买卖交易习惯，买受人在购买房产时，一般都会亲自或者通过中介到物业部门了解缴费情况。如有欠费会要求出卖人结清相关费用，涉案房产于2015年4月已经交易完毕，并没有出现被告欠费的情形，由此可以得出结论，被告不欠任何费用。自2015年4月起，如果发生欠费，依据权利义务对等原则，也应有新的业主承担。综上，被告认为，原告起诉已经超过法定诉讼时效，被告在此居住期间，不欠任何费用。恳请法院支持被告的抗辩主张，依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一申请书、物业管理企业资质证书各一份，证据二物业管理委托合同和物业服务合同两份，证据四收费价格表、哈尔滨市人民政府办公厅关于供热费收费标准的通知及相关文件，证据五致小区业主的一封信一份、催费通知单存根16张及张贴照片21张，证据六金河小区居民委员会出具的证明，真实合法有效，本院予以采信；原告提交的证据三金河物业房屋台账，系其单方制作，本院不予采信。被告提交的证据一收据两份，真实合法有效，本院予以采信；被告提交的证据二房屋买卖合同及案外人李飞身份证（均为复印件），与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2015年4月前，哈尔滨市南岗区先锋路569号金河小区15栋1层4号房屋的房屋所有权人系被告孙彦超，该房屋建筑面积为526.65平方米。2002年9月1日哈尔滨市城建房地产综合开发有限公司作为甲方与哈尔滨市金河物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理委托合同》，内容为“甲方委托乙方对金河小区物业实行独立经营、自负盈亏，形成专业化、社会化的物业管理；位置为哈尔滨市南岗区先锋路，占地面积为5.56万平方米，供暖面积为11.61万平方米，其中住宅10.39万平方米；合同期限为五年，自二〇〇二年九月一日起至二〇〇七年九月一日止；乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业管理分项标准，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件；乙方承诺在本合同生效后二年内达到三级物业管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书；乙方保证在市政府规定期限内向甲方及住用户用热房供热，并保证室内温度16℃；本物业管理服务费按哈市政府颁布的有关规定标准向住用户收取”。2005年3月11日哈尔滨市金河物业管理有限公司申请更名为原告单位。2009年4月前物业费收费标准为使用面积×0.15×12个月；2009年4月至2011年6月物业费收费标准为建筑面积×0.22×12个月；2011年7月至今物业费收费标准为建筑面积×0.4×12个月。建筑面积＝使用面积×1.5（建筑面积系数）。2013年1月1日金河社区作为甲方与原告作为乙方签订《物业服务合同》，内容为“在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务包括以下内容，物业共用部位的维修、养护和管理，物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.40元；业主应于每年1月1日至12月31日交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在12月31日履行交纳义务；合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；但在本合同期限内，社区代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。2017年被告所在小区被纳入城市集中供热网，被告未缴纳2008年10月至2014年4月期间的热费，亦未缴纳2008年1月至2013年12月期间的物业费。原告诉至本院，形成诉讼。另查明，2007年10月至2014年12月期间哈尔滨市南岗区先锋路569号金河小区15栋-1层3号车库、4号车库所有权人不是被告孙彦超。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照合同约定履行自己的义务”。本案中，2013年1月1日金河社区作为甲方与原告作为乙方签订《物业服务合同》，系金河社区与原告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因原告已提供物业服务和2017年之前的供热服务，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于被告所辩称的其已于2015年4月8日将案涉房屋出售给案外人李飞，被告从未欠缴过相关费用，但其未能举示相关证据，本院不予认可。本案的争议焦点为原告诉请的2008年10月至2014年4月期间的热费以及2008年1月至2013年12月期间的物业费是否超过诉讼时效。供热单位属于社会公用企业，履行供热义务不仅是基于合同约定，而且是基于有关行政规章和国家政策的规定，同时，供热在技术上系整体供热，在采暖方欠费时，供热单位难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定供暖方供热，而是必须履行供热合同。因此，供热合同具有不同于其他民事合同的公共服务性、行政强制性和强制继续履行的特点，供热合同中供热方与采暖方的权利义务失衡。并且由于实际采暖单位与个人众多、居住分散，供热单位在主张权利方面处于不利地位，不宜对其所举证据的形式过于严苛，原告采取上门粘贴缴费通知的方式能够证明其多次向孙彦超主张热费及物业费，且被告曾在2009年和2010年及2011年度缴纳过哈尔滨市南岗区先锋路569号金河小区15栋1层4号房屋的部分热费（其中被告举示的两份收据中均载明“部分热费”），故原告没有明显怠于行使权利的故意，关于被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。原告主张被告孙彦超给付2008年10月至2014年4月期间的热费以及2008年1月至2013年12月期间的物业费的诉请，本院予以支持，根据原告举示的证据四价格表中所载明的建筑面积＝使用面积×1.5（建筑面积系数），案涉房屋使用面积应为351.1㎡（526.65㎡÷1.5），那么2008年10月至2009年4月为热费8900.7元[使用面积351.1㎡×44.49元/㎡×1.21（商服加高系数）=18900.7元-已缴纳的10000元]；2009年10月至2010年4月热费为13900.7元[使用面积351.1㎡×44.49元/㎡×1.21（商服加高系数）=18900.7元-已缴纳的5000元]；2010年10月至2011年4月热费为10175.2元[使用面积351.1㎡×47.49元/㎡×1.21（商服加高系数）=20175.2元-已缴纳的10000元]；2011年10月至2012年4月热费为20175.2元[使用面积351.1㎡×47.49元/㎡×1.21（商服加高系数）=20175.2元]；2012年10月至2013年4月热费为20175.2元[使用面积351.1㎡×47.49元/㎡×1.21（商服加高系数）=20175.2元]；2013年10月至2014年4月热费为20175.2元[使用面积351.1㎡×47.49元/㎡×1.21（商服加高系数）=20175.2元]，热费欠缴合计93502.2元。关于物业费，其中2008年1月至2009年3月物业费为790元（351.1㎡×0.15元/㎡×15个月）；2009年4月至2011年6月物业费为3128.3元（526.65㎡×0.22元/㎡×27个月）；2011年7月至2013年12月物业费为6319.8元（526.65㎡×0.4元/㎡×30个月），欠缴物业费合计10238.1元。根据《物业服务合同》中约定的“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在12月31日履行交纳义务”，被告应给付原告所拖欠的物业费的利息。关于原告主张的每月2元的二次加压费及2009年4月之前的每月5.1元的卫生费，因其未提供相关证据证明此笔费用收取的必要性以及收取的标准，故对其该两项主张，本院不予支持。关于原告所诉请的哈尔滨市南岗区先锋路569号金河小区15栋-1层3号车库、4号车库热费及物业费，因两车库所有权人不是被告，原告亦不能证明欠费期间的实际使用人为被告，故对该部分诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孙彦超于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司2008年10月至2014年4月期间的热费93502.2元，并以93502.2元为基数，给付自2019年1月1日至实际给付日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、被告孙彦超于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司2008年1月至2013年12月期间的物业费10238.1元，并以10238.1元为基数，给付自2019年1月1日至实际给付日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费3573元，由被告孙彦超负担2375元，由原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司负担1198元。如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 叶 萍人民陪审员 黄 荣人民陪审员 王春燕二〇二〇年四月十六日书 记 员 朱颖涵