四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10389号 原告（反诉被告）：胡善文，男，1950年2月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈红，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾庆林，四川元绪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张晋睿，男，1994年4月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨清惠，女，1970年12月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系张晋睿的母亲。 原告胡善文与被告张晋睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，被告张晋睿对原告胡善文提起反诉。本院审查后，依法受理了被告张晋睿提起的反诉。原告胡善文又变更了诉讼请求，本诉和反诉案件合并审理，并进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）胡善文的委托诉讼代理人陈红、曾庆林，被告（反诉原告）张晋睿的委托诉讼代理人李柯宏、杨清惠到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 胡善文向本院提出本诉诉讼请求：1、张晋睿立即履行成都市锦江区（原下沙河铺街44号）锦东庭园XX栋X层X号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋产权登记至张晋睿名下；2、张晋睿支付胡善文违约金195000元；3、本案诉讼费用由张晋睿承担。事实和理由：2016年10月6日，胡善文与张晋睿签订编号为ＣＤＸＮ（ＣＦＪＪ）ＤＳ2016001162的《成都存量房买卖合同》，约定：胡善文将位于成都锦江区房屋出卖给张晋睿，价款1300000元；双方在胡善文取得房产证后7个工作日内前往房产交易中心办理该房屋的过户手续，逾期7日以内的，合同继续履行，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金；任何一方未按合同约定期限办理过户事宜超过7日，经守约方催告仍不办理的，守约方有权单方面解除合同，并要求违约方支付房屋总价15%的违约金及其他违约责任。胡善文于2019年8月12日取得房产证后，当日即电话通知，后又多次通过电话、短信、微信等方式书面通知张晋睿及其代理人前往房产交易中心办理过户手续，但张晋睿一直拖延不予办理，后甚至以种种理由拒绝办理过户手续，严重损害了胡善文的合法权益。胡善文考虑案涉房屋已经交付给张晋睿，胡善文将合同约定的违约金按每日千分之五计算主动调整为按房屋总价的15%计算违约金。合同签订时，成都已有相关的限购政策了，张晋睿作为完全民事行为能力人，对合同应充分考虑，理应承担相应责任。在成都限购政策下，胡善文出售房屋的目的不仅是为了获得房款，还有将案涉房屋出售后才能另行购买房屋的意愿，张晋睿迟延办理过户损害了胡善文的利益，且胡善文主张的违约金属于迟延履行违约金，不以实际损失为前提。 张晋睿本诉辩称，一、同意胡善文的第一项诉讼请求。二、张晋睿未在胡善文要求的时间内配合办理过户并不构成违约，不应当承担违约金。理由：1、通过过户获得房屋的所有权系买方张晋睿的权利而非义务。房屋买卖合同系买方支付购房对价，卖方让度房屋所有权的合同，因此房屋买卖合同关系中买方的主要义务为支付购房款，卖方的主要义务为交付房屋并办理房屋过户手续。根据双方于2016年10月6日签订的《成都存量房买卖合同》第6.1条约定，甲乙双方约定搜房房天下协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应当在甲方取得房产证后7个工作日内前往房产交易中心办理该房屋的过户手续。前述条款虽约定买方需配合卖方办理房屋过户手续，但该约定系为了维护买方的合同权利。因此，即使买方未予配合，其法律后果也是免除卖方逾期过户的违约责任或自行承担因房屋未及时过户而产生的损失，而不是承担违约责任。2、胡善文主张的违约金系对《成都存量房买卖合同》违约条款的误读。《成都存量房买卖合同》第7.1条“逾期过户、贷款的违约责任”约定，“甲乙双方任何一方未按照本合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应当向守约方支付房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方短信、电话、书面等形式催告违约方，催告后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。”因过户和办理贷款（即支付购房款）系买卖双方对等的义务，因前述条款为中介机构的格式条款，实际约定的是合同双方违反各自的主义务而应当各自承担对应的违约责任，即卖方逾期过户以及买方逾期贷款的违约责任，即“甲方未按照本合同约定期限办理过户、乙方未按照本合同约定期限办理贷款，违约方应当向守约方承担违约责任”。因此，根据合同约定，即使张晋睿未及时配合办理房屋过户手续，其应当承担的是自身利益受损的后果而并非向胡善文承担违约责任。3、案涉房屋至今未办理过户是胡善文明确告知不履行过户义务的后果，而并非张晋睿的原因。案涉房屋自2019年8月12日取得房产证，期间不过11个工作日，仅超过合同约定的过户期限3天。2019年8月28日胡善文向张晋睿发函，要求解除双方的房屋买卖合同，明确告知张晋睿其不再履行过户义务。4、胡善文系出售案涉房屋的获利方，并未遭受任何损失，其违约金主张不应得到支持。案涉房屋及车位系胡善文于2014年以625377元的价格购得，2016年即以1300000元的价格向张晋睿出售，已经赚取了674623元的房屋差价。同时，根据合同约定，剩余200000元的尾款应当在房屋过户手续完成后支付，但应胡善文的要求，张晋睿于2017年12月即向其支付了全部尾款，胡善文在《成都存量房买卖合同》项下权利已经提前2年全部实现，故房屋未过户并未给胡善文造成任何损失。综上，张晋睿不存在违约行为，胡善文关于违约金的诉讼请求应当予以驳回。 张晋睿向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认胡善文解除《成都存量房买卖合同》无效（张晋睿当庭撤回了该项诉讼请求）；2、胡善文立即继续履行《成都存量房买卖合同》［编号ＣＤ2016001162］，将位于成都市锦江区（原锦江区下沙河铺街44号）锦东庭园XX栋X层2号房屋以及锦江区岷江路XXX号（原锦江区下沙河铺街44号）锦东庭园X栋-1层XXX号车位所有权转移登记至张晋睿名下；3、本案全部诉讼费均由胡善文承担。事实与理由：2016年10月6日，张晋睿、胡善文通过中介机构成都搜房房天下地产经纪有限公司签订《成都存量房买卖合同》［编号ＣＤ2016001162］，约定：由张晋睿购买胡善文位于成都市锦江区（原锦江区下沙河铺街44号）锦东庭园XX栋X层X号房屋以及锦江区岷江路XXXX号（原锦江区下沙河铺街44号）锦东庭园X栋-1层X号车库，购买总价为1300000元；合同约定过户时间为胡善文取得房产证后7个工作日。现张晋睿已按照胡善文的要求提前支付全部购房款。2019年8月12日，胡善文取得位于成都市锦江区房屋的房产证，产权证载明地址为成都市锦江区锦东庭园11栋3层2号。但2019年8月28日，胡善文却向张晋睿发送《解除合同通知书》，以张晋睿未协助其履行过户义务为由解除双方签订的《成都存量房买卖合同》。双方的签订《成都存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。胡善文解除《成都存量房买卖合同》系对合同条款的误解，其在不享有合同解除权的情况下发出的《解除合同通知书》无效，不能达到解除合同的目的。根据合同约定，胡善文应将案涉房屋和车位过户至张晋睿名下。 胡善文反诉辩称，1、本案中，胡善文已经变更了诉讼请求，将原解除合同的诉讼请求变更为要求继续履行房屋过户手续，张晋睿的反诉诉讼请求与本诉诉讼请求重复，反诉并不成立。2、关于车位问题，胡善文的诉请中并未涉及车位履行和解除问题，张晋睿要求过户车位的问题不符合反诉条件。3、目前胡善文并未取得车位产权证，车位不具备过户的条件。 本院经审理认定事实如下：2016年10月5日，胡善文向张晋睿出具一份《定金收条》，载明：收到张晋睿购买锦江区房屋定金20000元。2016年10月6日，胡善文（卖方、甲方）与张晋睿（买方、乙方）签订一份《成都存量房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于成都市锦江区房屋和X栋-1层XXX号车位，房屋建筑面积112.38平方米，房屋无产权证，甲方承诺以开发商办理时间为准取得该房屋的房屋所有权证，甲方于车位产权下来后7个工作日内将车位过户给乙方；双方商定该房屋按套计价，房屋总价（包括车位）为1300000元；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金20000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款，如甲方违约，需向乙方双倍返还定金，如乙方违约，甲方不返还定金；乙方在2016年10月15日前支付首付款1080000元，乙方在递件过户成功当日支付甲方尾款200000元；甲乙双方均知晓该房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中；乙方承担过户产生的所有税费；甲乙双方约定搜房房天下协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应当在甲方取得房产证后7个工作日内前往房产交易中心办理该房屋的过户手续；甲方收到首付款当日办理房屋交割手续。该合同第7.1条“逾期过户、贷款”约定：甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方短信、电话、书面等形式催告违约方，催收后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。 2016年10月14日，张晋睿的母亲杨清惠向胡善文的妻子王庆文转账1100000元。同日，胡善文出具《收条》，载明：收到张晋睿支付的购买案涉房屋及车位的购买款1080000元，加上支付的定金20000元，共计1120000元，此款是通过张晋睿母亲杨清惠转账到胡善文的妻子王庆文银行账户上的。同日，胡善文与杨清惠办理了案涉房屋及车位的交接手续，胡善文将其购买案涉房屋及车位的相关票据交付杨清惠。现案涉房屋及车位由张晋睿居住、占有、使用至今。 2017年11月11日，胡善文与杨清惠电话沟通，胡善文称其现在要用钱，与杨清惠商量能否提前支付张晋睿的购房尾款。2017年12月22日，杨清惠向王庆文转账支付了200000元。 2019年3月28日，案涉房屋（现房屋地址变更为成都市锦江区岷江路1668号XX栋X层X号）的产权登记在胡善文名下。2019年8月12日，胡善文从锦东庭园物业服务中心领取了上述房屋的房产证。同日，王庆文即向杨清惠发送短信，告知“胡善文已拿到房产证，通知张晋睿尽快办理过户”，杨清惠回复“张晋睿在广东上班，需履行请假等手续，可能要过段时间回来办理房产过户”。2019年8月14日、8月18日、8月20日、8月21日，王庆文与杨清惠多次短信沟通办理过户事宜，王庆文要求张晋睿尽快办理过户，否则按合同约定承担责任。杨清惠回复称张晋睿因工作原因请不到假，暂时不能回来办理过户，其不会追究胡善文的违约责任，张晋睿愿意另外给30000元作为补偿酬谢金。 2019年8月16日，张晋睿向胡善文邮寄一份承诺书，主要内容为：其在广东上班，因工作原因单位不同意张晋睿请假，张晋睿暂时无法回成都按约定时间办理过户事宜（拟于春节假期回成都办理），双方沟通中，张晋睿了解到因购房合同有违约责任的约定，胡善文心里有顾虑，希望张晋睿尽快回来办理过户，对此张晋睿承诺，因为其的原因导致延期办理房屋过户手续，张晋睿只有感谢胡善文的理解和配合，绝不会追究胡善文的违约责任。2019年8月18日，胡善文收到该函件。 2019年8月17日，中铁二局第四工程有限公司东莞轨道交通1号线项目经理部出具一份《证明》，内容为：张晋睿系该单位员工，目前担任工程预算管理职务，因项目人员紧张、任务繁重等原因，故无法再给予假期。张晋睿于2019年8月19日将该证明寄送给胡善文，胡善文于2019年8月21日收到。 2019年8月28日，胡善文向张晋睿邮寄一份《解除合同通知函》，内容为：胡善文于2019年8月12日取得成都市锦江区房屋的房产证后，当日即电话通知张晋睿及代理人，后多次通过电话、短信、微信等方式书面通知张晋睿前往房产交易中心办理过户手续，但张晋睿一直拖延不配合办理，现逾期已超过7日，根据合同法相关规定以及合同第7.1条的约定，于张晋睿收到本通知之日起，解除双方签订的《成都存量房买卖合同》，并追究违约责任。张晋睿于2019年8月30日收到该通知函。2019年9月5日，张晋睿向胡善文邮寄一份《复函》，对胡善文发出的解除合同通知提出异议。 胡善文于2019年9月11日提起本案诉讼，要求确认双方签订的《成都存量房买卖合同》已解除，并要求张晋睿返还案涉房屋并支付违约金195000元。张晋睿提起反诉后，胡善文变更诉讼请求要求张晋睿继续履行合同并赔偿违约金195000元。 2020年1月9日，案涉车位（现车位地址变更为成都市锦江区）的产权登记在胡善文名下。截止到本判决作出之日，除本院根据张晋睿之申请在本案中对案涉房屋及车位的查封信息外，案涉房屋及车位无抵押、无限制登记信息。 以上事实有当事人提交的当事人身份信息、《成都存量房买卖合同》、证明、不动产权证书、短信记录、居间服务合同及收据、定金收条、收条、银行转账凭证、电话录音、房屋交接清单、物业费票据、证明、房款票据、承诺书及邮件签收记录、工作证明及邮件签收记录、商品房买卖合同摘要、地址变更说明、解除合同通知函、复函、不动产登记信息摘要以及当事人陈述一致的事实在案为证。 本院认为，胡善文与张晋睿签订的《成都存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行其义务。合同签订后，张晋睿已向胡善文支付了全部购房款，胡善文已向张晋睿交付了案涉房屋和车位。案涉合同系双方在成都市限购政策出台前签订，且双方在限购政策出台前已履行了房屋交付、支付定金和首付款的义务，故案涉合同的继续履行不受限购政策的影响。本案中，胡善文已取得案涉房屋的不动产权证书，胡善文与张晋睿均同意继续履行合同，将案涉房屋的产权过户登记至张晋睿的名下，且现案涉房屋无抵押、无限制登记，具备过户条件，故对胡善文与张晋睿的该项诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点为：1、在合同履行中张晋睿是否存在逾期配合办理过户手续的违约行为，张晋睿是否应当赔偿胡善文违约金；2、张晋睿要求胡善文办理案涉车位过户是否符合反诉条件，以及案涉车位是否具备过户条件。对此本院认定如下： 关于第一个争议焦点。《成都存量房买卖合同》约定，双方应当在胡善文取得房产证后7个工作日内前往房产交易中心办理该房屋的过户手续。本案中，根据杨清惠的转款情况、张晋睿的复函以及胡善文出具的收条、双方之间的短信记录等，可以认定案涉合同履行中分别由杨清惠代表买方张晋睿、王庆文代表卖方胡善文协商处理购房事宜，张晋睿、胡善文分别对上述两人的代理行为无异议。首先，根据查明的事实，王庆文于2019年8月12日胡善文取得案涉房屋不动产权证书当日即向杨清惠告知了办理过户事宜，当日杨清惠回复张晋睿在外地上班需请假回来，可能延期办理过户。此后，张晋睿在合同约定的配合办理过户的7个工作日内，其分别于2019年8月16日和8月17日向胡善文邮寄了承诺书和单位不准许其请假的证明，故本案中张晋睿未能及时配合办理过户系存在客观原因，其迟延配合办理过户手续并不存在主观过错。其次，房屋买卖合同中卖方的合同目的是出售房屋收取购房款，买方的合同目的是取得房屋的产权和占有房屋，办理过户、交付房屋系卖方的主要义务，支付购房款系买方的主要义务，买方仅是配合办理过户的义务。案涉合同第7.1条关于“逾期过户、贷款的违约责任”的约定系分别针对卖方逾期办理过户、买方逾期办理贷款或逾期支付购房款的违约责任约定，即使买方未予及时配合，其法律后果也是免除卖方逾期过户的违约责任或自行承担因房屋未及时过户而产生的损失，而不是承担违约责任。本案中，在张晋睿已支付了全部购房款，且房屋已交付使用的情况下，即在买方的主要合同义务已履行完毕，卖方已实现收取购房款的合同目的的情况下，胡善文依据该条款主张张晋睿逾期配合办理过户超过7日，其有权解除合同的理由不能成立，故胡善文不享有合同解除权，其向张晋睿发出的《解除合同通知函》亦不具有解除合同的效力。再者，张晋睿于2019年8月30日收到该《解除合同通知函》后，张晋睿即回函对解除合同提出了异议，在胡善文已发函和随即提起本案诉讼明确表示要求解除合同的情况下，张晋睿未能配合办理过户手续，其亦不存在主观过错。综上，张晋睿在合同履行中并不存在违约行为，胡善文认为张晋睿存在逾期配合办理过户的违约行为，要求张晋睿赔偿违约金195000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。胡善文提交的《个人住房信息查询记录》不能证明其在出售案涉房屋后有另行购房的需求，故其认为张晋睿迟延配合办理过户给其造成相应损失，张晋睿应赔偿违约金的理由也不能成立。本案中，张晋睿曾在双方调解协商过程中提出愿意补偿胡善文几万元，因双方最终未能协商达成一致，故双方之间的协商内容亦不作为本案认定事实的依据。 关于第二个争议焦点。根据《成都存量房买卖合同》的约定，案涉房屋和车位系胡善文以1300000元的总价整体出售给张晋睿，故案涉车位的过户系该合同继续履行的组成部分，胡善文关于其本诉请求不涉及车位，张晋睿反诉要求车位过户的诉请不应受理的理由不能成立。现张晋睿已支付完毕全部房价款，胡善文亦已取得案涉车位的不动产权证，截止本判决作出之日，案涉车位无抵押、无限制登记信息，已具备过户条件，故张晋睿要求胡善文办理案涉车位的过户手续，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 一、胡善文于本判决发生法律效力之日起十日内协助张晋睿将位于成都市锦江区车位的产权过户登记至张晋睿名下，张晋睿承担上述房屋和车位过户产生的所有税费； 二、驳回本诉原告胡善文的其他本诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费18256元，减半收取9128元，由胡善文负担。反诉案件受理费16500元，减半收取8250元，由张晋睿负担。保全费5000元，由胡善文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年四月二十七日 书记员  刘茜