苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初6979号 原告：苏州市吴江城市建设开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇夏蓉街**东太湖大厦**。 法定代表人：许晓江，执行董事。 委托诉讼代理人：张天琪，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶然，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。 被告：江苏衡园房产开发集团有限公司，住所地苏，住所地苏州市吴江区七都镇富家路v> 法定代表人：缪新华，执行董事。 委托诉讼代理人：文志波，系公司员工。 原告苏州市吴江城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）与被告江苏衡园房产开发集团有限公司（以下简称衡园公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告城建公司的委托诉讼代理人张天琪、陶然、被告衡园公司的委托诉讼代理人文志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《亿佰广场三方投资分配协议》第2条中关于亿佰生活广场250号、403号房屋实物分配的约定；2.判令解除二份《商品房买卖合同》；3.判令被告赔偿原告可得利益损失517574元（以昆中建估（2019）字第SF024号房地产估价报告的评估价为准）；4.判令被告支付原告逾期办证违约金396000元（自2018年3月31日起至判决之日止，按1000元/日计算，暂计至2019年5月1日）；5.判令被告支付原告逾期付款违约金17585.69元（按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍分段计算）；6.判令被告承担本案诉讼费用、评估费用。事实和理由：2003年7月3日，原、被告及吴江市阮氏化工有限公司（以下简称阮氏化工公司）签订《合作经营吴江饮食街项目合同》，约定三方共同投资开发建设吴江饮食街项目（即亿佰生活广场）。2016年3月23日，三方签署《亿佰广场三方投资分配协议》，对拍卖成功的四间店面房及未拍卖成功的五间店面房进行分配，原告分得其中250号、403号、502号房屋。2017年，因502号房屋被被告占用，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告按502号房屋评估价144780元的65%向原告支付94107元，并约定了支付期限、逾期付款利息、逾期办证违约金等。后，被告分别于2017年3月29日支付5万元，于2017年4月18日支付5万元，于2017年6月9日支付5万元，于2017年10月20日支付163281.4元。因被告未能及时办理产证、多次拖延付款，且未能按补充协议约定将402号房屋折抵给原告，双方于2017年11月13日再次签订《补充协议》，确认截至签订时，被告结欠原告711791.6元，并约定了支付期限、逾期付款利息及逾期付款违约金等。2015年1月21日，亿佰生活广场250号、403号房屋登记于被告名下。后经原告多次催告，被告迟迟未将产权证办理至原告名下，亦未办理交付。后该二处房产在（2017）苏0509民初6756号案件中被查封，无法过户。因被告违约导致合同无法继续履行，合同根本目的无法实现，故要求解除双方关于实物分配的约定，并要求被告承担包括迟延履行违约金、可得利益损失在内的赔偿责任。 被告衡园公司辩称，1.亿佰生活广场250号、403号房屋被强制执行，案号为（2019）苏0509执2913号，目前尚未拍卖处理。原告存在继续履行合同的可能；2.原告起诉不符合吴江饮食街合作经营宗旨。本案并非商品房买卖合同纠纷，而系合作开发项目投资分配合同纠纷。该项目合作应共同经营、共负盈亏，故原告起诉被告承担相关责任缺乏事实及法律依据；3.商品房买卖合同系双方就分配价值进行确认同时为进行房产过户登记所签，原告主张逾期办证违约金没有依据；4.原告主张赔偿可得利益损失717200元没有依据，违约金与损害赔偿不能同时适用，原告既已主张可得利益损失，又主张逾期办证违约金，不符合法律规定，请求驳回；5.逾期付款违约金过高；6.因案涉房屋无法继续维持分配目的，原告已诉请解除《亿佰广场三方投资分配协议》第2条中关于亿佰广场250号、403号房屋实物分配约定，但原告在分配期间享有收益，故原告只能主张其分得的投资分配时双方确定的亿佰广场250号、403号房屋价值。分配协议签订后，原、被告双方签署《商品房买卖合同》，共同确认亿佰广场250号、403号房屋价款分别为193105元、94577元，合计287682元。故原告的分配利益应为287682元。且分配协议签订后，原告即由共同享有案涉房屋权利变为单独享有案涉房屋权利。期间，被告并未妨碍原告行使房屋占有、使用、收益等权利。所以，原告主张案涉房屋分配给原告后至被查封期间的可得利益损失没有依据。原告的可得利益损失，应理解为依据分配协议享有的权益所遭受的损失，即应以287682元为基数计算查封期间原告无法享有房屋收益所遭受的损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月3日，吴江市恒达城建开发有限公司作为甲方，阮氏化工公司作为乙方，城建公司作为丙方，三方签订《合作经营吴江饮食街项目合同》一份，约定根据市政府关于吴江饮食街开发建设方案，经分析研究三方决定合作经营饮食街建设项目，具体合作方式规定如下：一、项目投资比例：甲方投资比例为40%，即拍卖保证金760万×40%=304万元；乙方投资比例为40%，即拍卖保证金760万×40%=304万元；丙方投资比例为20%，即拍卖保证金760万×20%=152万元。二、以甲方名义开具独立银行账户，由甲方负责管理财务章，乙方委派项目会计和管理印鉴章。三、三方必须于7月3号下午16时前将应承担的拍卖保证金汇入三方指定账户。四、三方一致同意由甲方为代表参加拍举应价，举拍应价最高价应经三方书面同意。五、拍卖获得土地使用权，三方必须根据拍卖文件付款方式及时交纳应承担的土地价款和土地契税。六、如未获得土地使用权，在一周内由会计负责退回三方已交纳的拍卖保证金。七、三方一致同意由甲方全面负责项目经营，并由甲方确保项目在3个月内施工，6个月内进行预销售，9个月内项目经营基本结束。八、在项目运行过程中，乙方、丙方服从甲方预定进度，并及时参加甲方所需的方案表决和建筑招标、招商等活动。九、获得土地使用权后，以甲方名义办理项目银行贷款额，原则上在三方一致同意的前提下办理该项目后期建筑需求资金贷款。 2015年1月21日，位于苏州市吴江区房屋均登记于江苏恒达城建开发集团有限公司（以下简称恒达公司）名下，产证号分别为苏房权证吴江字第××号、苏房权证吴江字第××号。 2016年3月23日，恒达公司作为甲方，阮氏化工公司作为乙方，城建公司作为丙方，三方签订《亿佰广场三方投资分配协议》，约定亿佰广场项目由三方合作经营（恒达公司与阮氏化工公司分别出资40%、城建公司出资20%），实施主体为恒达公司，现对剩余事项作如下决议：1、拍卖成功的四间店面（111号145.8万元、168号203万元、232号71万元、401号99.5万元）519.5万元，扣除相关税费和拍卖佣金后为465.483万元，按三方各自的出资比例于2016年6月30日前分配完毕；2、尚未拍卖成功的5宗店面房进行实物分配，由三方抽签决定，经抽签其中城建公司应得250号、403号、502号，总面积104.55平方米；恒达公司应得402号，面积242.11平方米；阮氏化工公司应得501号，面积300.33平方米。相应的税费各自承担，其中销售定价按2013年3月13日最后一次拍卖成交价为销售价格，交房手续由恒达公司指定专人于2016年6月30日前办理完毕；3、前期审计报告（苏天专审S字（2010）第2062号）提出的尚未支付款项合计82.7317万元，由恒达公司偿还，其中欠吴江市自来水公司款214427.27元于2016年6月30日前归还；4、留存的现金、地下车位、地下车位及物业用房按原三方专题会议纪要执行.12.31）统一交由恒达公司，物业管理由恒达公司一家负责，产生的损益归恒达公司，地下车库，地下车库及物业用房等固定资产后续维护维修及涉及政府审批的费用由恒达公司承担，其余两家不承担；5、自本次分配后，三方合作经营的亿佰广场项目已分配完毕，三方就亿佰广场合作项目合作关系终止，后续事宜按本协议办理。 后，恒达公司作为出卖人，城建公司作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买亿佰生活广场第250号房；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4965.35元，总金额壹拾玖万叁千壹百零叁元整；实物分配已完成，无需支付价款；出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设管理部门竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。 后，恒达公司作为出卖人，城建公司作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买亿佰生活广场第403号房；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2880.8元，总金额玖万肆千伍百柒拾柒元整。双方关于权利义务的其他约定与前述《商品房买卖合同》相同。 后，恒达公司作为甲方，城建公司作为乙方，双方签订《补充协议》一份，约定鉴于，1.恒达公司、阮氏化工公司、城建公司于2003年7月3日签订了《合作经营吴江饮食街项目合同》，就合作经营饮食街建设项目进行了约定；2.恒达公司、阮氏化工公司、城建公司于2016年3月23日签订了《亿佰广场三方投资分配协议》，就上述《合作经营吴江饮食街项目合同》剩余事项作出了约定；3.2012年4月8日，恒达公司委托吴江市吴地房地产咨询评估有限公司对吴江松陵镇环城河东侧亿佰生活广场111号、168号、232号、235号、250号、401号、402号、403号、501号、502号十套房地产价值评估。基于上述背景，甲乙双方协商约定如下：1.根据2016年3月23日签订了《亿佰广场三方投资分配协议》的约定，乙方投资20%可以获得现金930966元（由甲方支付），及位于松陵镇环城河东侧亿佰生活广场房产250号、403号、502号房产三套。现由于乙方房产502号被甲方占用，甲方同意按评估价144780元的65%（折扣率详见附件）向乙方支付94107元。因此，甲方同意向乙方支付现金1025073元。2.甲方同意自2017年3月起至2017年6月期间，每月向乙方支付5万元，每月10日前支付。逾期支付的，按同期银行贷款利率4倍支付利息。甲方同意在2017年6月30日前现金付清余款，如未能现金付清的，甲方同意将其拥有的402号房产按1095064元的65%即711791.6元折抵给乙方，经抵扣后，甲方同意在2017年6月30日现金付清抵扣后余款113281.4元（1025073元减去上述20万元再减去711791.6元）。逾期支付的，按同期银行贷款利率4倍支付利息。3、甲方同意在2017年9月30日前为乙方房产250号、403号办理完成产权证，乙方提供配合，如逾期办理的，甲方每日向乙方支付违约金1000元。如甲方将其拥有的402号房产抵扣给乙方的，甲方同意在2017年9月30日前将402号房产产权证办理在乙方名下，乙方提供配合，如逾期办理的，甲方每日向乙方支付违约金1000元。 2017年11月13日，恒达公司作为甲方，城建公司作为乙方，双方签订《补充协议》一份，约定鉴于甲方与乙方之间就《亿佰广场三方投资分配协议》履行事宜，于2017年签订了《补充协议》，现因甲方未按《补充协议》履行，甲方与乙方约定如下：一、截止本补充协议签订日，甲方尚结欠乙方现金711791.6元，甲方同意自2017年11月起，在每月20号前支付，分三次付清，即2017年11月20日前支付20万元，2017年12月20日前支付20万元，2018年1月20日前支付311791.6元。甲方逾期支付的，按同期银行贷款利率4倍支付利息。任何一期未付的，甲方有权至法院起诉。二、甲方同意在2018年2月28日前将符合办证要求的办证材料交至政府主管部门，在2018年3月31日前为乙方房产250号、403号办理完成产权证，乙方提供配合，如逾期未办理完成的，甲方每日向乙方支付违约金1000元。 后，恒达公司于2017年11月22日向城建公司转账20万元，于2018年1月3日向城建公司转账20万元，于2018年5月8日向城建公司转账31万元，于2018年5月18日向城建公司转账1791元。 2019年9月20日，城建公司申请本院对案涉亿佰生活广场250号、403号房屋在2019年9月20日的市场价值进行评估。后，本院委托昆山市中建房地产评估有限责任公司进行评估。2019年11月22日，城建公司向昆山市中建房地产评估有限责任公司缴纳鉴定费6991元。2019年11月28日，昆山市中建房地产评估有限责任公司出具《报告书》，确定估价对象房地产于价值时点的市场价值为517574元。 另查明，位于苏州市吴江区房屋均于2017年11月9日被本院查封。 再查明，恒达公司于2019年5月10日更名为衡园公司。 以上事实，由原告城建公司提交的合作经营吴江饮食街项目合同复印件、亿佰广场三方投资分配协议、补充协议二份、中国工商银行网上银行电子回单打印件四张、房屋权属登记复印件二份、商品房买卖合同复印件二份、律师函复印件、EMS快递查询信息截屏打印件、报告书、江苏增值税专用发票以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的二份补充协议、二份商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。案涉二套房屋已被另案查封拍卖，故原、被告双方签订的商品房买卖合同已无法继续履行，对原告主张解除双方签订的二份商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。原告于2019年10月12日向本院提出解除该二份合同的诉讼请求，本院于2020年1月3日送达被告，故案涉二份商品房买卖合同于2020年1月3日解除。被告主张存在继续履行可能的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张解除亿佰广场三方投资分配协议第2条中关于亿佰生活广场250号、403号房屋实物分配约定的诉讼请求，本院认为，签订该分配协议后，原、被告双方即签订了二份商品房买卖合同，该实物分配的约定已被二份商品房买卖合同所取代，现原告已主张解除该二份商品房买卖合同，故对原告主张解除亿佰广场三方投资分配协议第2条中关于亿佰生活广场250号、403号房屋实物分配约定的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的可得利益损失，于法有据，本院予以支持。被告主张可得利益损失应扣除案涉房屋分配给原告后至被查封期间的可得利益损失，但未举证证明该期间系由原告对案涉房屋进行占有、使用、收益，对被告的前述抗辩意见，本院不予采纳。被告主张可得利益损失应按照287682元为基数计算，缺乏依据，本院不予采纳。被告主张可得利益损失缺乏依据的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告的逾期办证违约金主张，本院认为，逾期办证违约金系基于商品房买卖合同可继续履行，且原告要求继续履行的前提下方可主张，现案涉商品房买卖合同无法继续履行，且原告已主张解除商品房买卖合同并要求被告赔偿可得利益损失，故对原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告主张逾期办证违约金缺乏依据的抗辩意见，本院予以采纳。原告的逾期付款违约金主张，符合合同约定，且于法不悖，本院予以支持。被告主张逾期付款违约金过高的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告的鉴定费主张，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告苏州市吴江城市建设开发有限公司与被告江苏衡园房产开发集团有限公司签订的关于苏州市吴江区房屋的二份商品房买卖合同于2020年1月3日解除； 二、被告江苏衡园房产开发集团有限公司赔偿原告苏州市吴江城市建设开发有限公司可得利益损失517574元及逾期付款违约金17585.69元，合计535159.69元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64） 三、驳回原告苏州市吴江城市建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13182元，鉴定费6991元，合计20173元，由原告苏州市吴江城市建设开发有限公司负担7673元，由被告江苏衡园房产开发集团有限公司负担12500元，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告苏州市吴江城市建设开发有限公司预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 惠 审 判 员  陆 蕴 人民陪审员  戴秀英 二〇二〇年四月八日 书 记 员  李 薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。