西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初18707号原告：帅卫卫，男，1991年9月21日出生，汉族，住甘肃省西和县。委托诉讼代理人：贾新云，陕西学进律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪婕，陕西学进律师事务所律师。被告：西安博客置业有限公司，住所地：陕西省西安市高新区汇鑫IBC（C座）第5层509室。法定代表人：马龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹芳，女，1988年3月19日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司员工。委托诉讼代理人：吴晶，女，1987年9月1日出生，汉族，住西安市长安区，该公司员工。原告帅卫卫与被告西安博客置业有限公司（以下简称博客公司）居间服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告帅卫卫及其委托诉讼代理人倪婕，被告博客公司委托诉讼代理人尹芳、吴晶均到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告帅卫卫诉称，原告欲购置一套房产，经过被告的居间原告在实地看房后，于2019年3月31日向被告交付3000元意向金。双方经过协商于2019年4月3日签订了《房屋购买意向书》，约定原告委托被告居间购买位于西安市碑林区XX道XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。合同约定：购买方支付经纪方人民币23000元，办理此房更名事宜，该款项在购买方资料交齐后2月内有效，若更名失败，乙方（即被告）退还更名费外额外支付甲方（即原告）所付的一万元定金。任何一方违反本意向书约定，  守约方追偿损失时可要求违约方赔偿相关之诉讼、公证、律师等相关费用。合同签订当日原告向被告交付23000元居间服务费。被告在收到费用后并未向当场承诺的尽快给原告办理更名手续，一直以各种理由推脱办理，截止到2019年6月24日原告无法联系上被告的工作人员，被告以该人员已辞职为由不再为原告办理合同约定的更名事项。故原告现诉至法院，请求判令1、依法解除原、被告签订的《房屋购买意向书》；2、被告向原告返还中介费23000元、诚意金3000元、定金10000元、律师代理费6500元，共计42500元；3、本案诉讼费由被告承担。被告博客公司辩称，被告公司在2019年4月3日并没有与原告签订意向书。2019年3月2日双方签订房屋购买意向书，原告向被告公司账户支付3000元意向金。由于原告看中的小区房屋为小产权房，不具备交易条件，故最终没有受理，并将原告所缴纳的3000元意向金退还原告。原告本次所诉请的诚意金、中介费的被告均未收取。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年3月2日，原告帅卫卫（甲方、购买人）与西安博客家房地产信息咨询有限公司（以下简称博客家信息咨询公司）（乙方、经纪方）签订了《房屋购买意向书》，约定，甲方委托乙方居间购买位于西安市碑林区XX街XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，为保证甲方购买上述房屋的诚意，甲方在签订本意向书的同时向乙方交纳购房意向金叁仟元。本意向金并非定金性质，仅为乙方与该房产业主洽谈并确认本意向书之凭据。本意向书签署后，乙方及时与该房产业主联系磋商，在确认交易意向后，甲乙双方与业主方须于三日内在乙方店内签署《房屋购买三方合同》。在三方签署房屋买卖合同时，按照房屋成交总价款的1%向乙方支付代理服务费。如达成意向，签订房屋买卖三方合同意向金时转为乙方代理服务费。自甲方支付意向金之日起15日内为本意向之有效期。该意向金在有效期内暂存乙方处，甲方不得取消委托收回意向金。意向书签订当日，原告即向博客家信息咨询公司账户支付3000元意向金。后双方就原告意向购买的房屋未谈妥，2019年3月25日，该公司将意向金3000元退还原告。关于退款理由，原告称其公司告知业主不愿意出卖房屋，博客家信息咨询公司称因房屋系小产权房，无法办理房屋权属证书，将此信息告知原告后退还了原告的意向金。经向双方核实，此次原告的居间服务由博客家信息咨询公司工作人甘某某负责。2019年3月31日，案外人甘某某告知原告此前原告看的长乐坊小区有业主意向出售房屋，原告当日通过微信向甘某某转账3000元。2019年4月3日，原告帅卫卫与博客家信息咨询公司再次签订《房屋购买意向书》。经向原告询问，其称，由于当时双方协商确定交易时已经是晚上，意向书系案外人甘某某带着该公司盖章好的空白意向书双方借用其他公司的办公地址签订。此次签订的意向书与原告3月2日签订的意向书格式一致，但仅约定了如下内容：被告购买的房屋坐落：西安市碑林区XX道XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋；约定了购买方支付经纪方人民币23000元，办理此房更名事宜，该款项在购买方资料交齐日后2月内有效（如更名失败，乙方除退还更名费外额外支付甲方所付壹万元定金。原告将23000元通过微信支付给案外人甘某某。同日，原告向出卖人支付定金10000元，出卖人向原告出具定金收条，收条载明：本人孟庆丰以总价83万价格将西安市碑林区XX道XX街XX小区XX号楼XX号房出卖给帅卫卫，约定两个月内办理过户更名并补齐余款。定金收条落款处盖有第三方房产中介公司的公章。原告称，盖第三方中介公司公章系出卖人为了保证交易要求的。另查明，西安博客家房地产信息咨询有限公司于2019年10月22日注销，其公司股东为法人股东，即本案被告西安博客置业有限公司。上述事实，有《房屋购买意向书》、微信聊天记录、转账凭证、退款申请、微信转账记录、定金收条、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议的焦点为原告第二次的交易是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条并不仅仅要求行为人在客观上形成具有代理权的表现，对于相对人来说，其在主观上善意且无过失的相信代理人有代理权。本案中，要确定两个问题，第一，对于原告来说，案外人甘某某是否对其形成了作为西安博客家房地产信息咨询有限公司代理人与其签订中介服务合同；第二，原告在合同的履行过程中在主观上是善意且无过失的，也即原告是否尽到了合理的注意义务。对于第一个问题，在原告的第一次交易时，原告与西安博客家房地产信息咨询有限公司仅是就购买房屋进行前期的磋商，双方并未签订《居间服务合同》。而在第二次交易时，原告已经向出卖人支付了定金，并向案外人甘某某支付了居间服务费用。实际的居间服务合同关系已经成立。那么，在第二次为其提供服务的即为案外人甘某某，原告对于案外人与西安博客家房地产信息咨询有限公司的关系明确知晓，而在第二次交易时，案外人甘某某同样也持有盖有西安博客家房地产信息咨询有限公司公章的《房屋意向购买书》，因此，在第二次交易过程中，案外人甘某某已经形成了在客观上具有代理西安博客家房地产信息咨询有限公司为原告提供中介服务的情形。第二个问题，原告与西安博客家房地产信息咨询有限公司在第一次签订《房屋意向购买书》时，意向金并非支付给个人，而是支付给西安博客家房地产信息咨询有限公司，在未能达成购买意向后，该公司退还了原告的意向金。那么，有了第一次的交易过程，原告在已经知晓了交易的流程与款项的支付方式的情况下，还是将意向金支付给了个人，有明显的过失；其次，在第一次交易时，《房屋意向购买书》中明确约定了意向金并非中介服务费，还约定意向书签订后买卖双方确定交易后应当签订三方买卖合同，也就表明《房屋意向购买书》，仅是买方确认由该中介服务方为其洽谈目标房屋而签订，并非买卖居间服务合同。但在第二次时，原告的《房屋意向书》中除了房屋坐落，就居间服务费用的支付及违约问题，显然与其第一次的约定不一致，在此情况下原告未提出异议而直接与出卖方进行交易，并支付费用给个人，存在明显审查不严的行为；第三，根据出卖人给原告出具的定金收条，可知双方所交易的房屋尚未取得房地产权属证书，而原告对此知晓。在此情况下，原告仍然坚持交易，过错明显。第四，在出卖人给原告出具的定金收条中盖有另外一方中介服务公司的公章，明显违背一般的交易规则。同时，按照原告的陈述，出卖人系为了保证交易。如果是为了保障交易的安全性，那么明确和稳定的三方居间合同是最有效的方式。但是，在出卖人对交易的安全都有疑问的情况下，原告仍然坚持交易。综合上述内容，在第二次的交易过程中，原告存在重大的过失，并没有尽到合理的注意义务。故表见代理并不成立。因此，对于原告要求被告返还各项费用及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告帅卫卫的诉讼请求。本案案件受理费863元由原告帅卫卫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    秦       冰                      审  判  员    张   蓓  欣                      审  判  员    李       漾 二〇 二〇 年 四 月 十 日 书  记  员    张   智  旭        打印：相丽华       校对：吕 颖   2020年  月  日送达 1