湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初365号原告：洪善腊，女，汉族，1963年12月20日出生，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：袁友谊，系湖南衡阳中恒法律服务所法律工作者。被告：湖南坤鑫置业有限公司，地址：湖南省衡阳县西渡镇红山北路万家灯火七栋。法定代表人：肖淑媛，系该公司经理。委托诉讼代理人：唐小军、丁仪，系湖南秦湘律师事务所律师。原告洪善腊与被告湖南坤鑫置业有限公司（以下简称坤鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁友谊，被告的委托诉讼代理人唐小军、丁仪到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪善腊向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告赔偿因房屋层高减少造成原告损失9871元（赔偿计算方式：总房价×层高误差比例＝赔偿金额）；2、判决被告支付逾期交房违约金23072元（计算方法：总房款×0.01%×515天＝违约金）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告购买了被告开发的坤鑫中央广场商品房，双方于2016年8月2日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为3栋608室，价款为3320.6元/平方米，面积135.12平方米，层高3米；第八条交付期限：出卖人应在2018年4月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第三种条件（经有关职能部门验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按第八条规定的最后交付期限将该商品房交付给买受人，按下列第一种方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行……。案涉合同签订后，原告支付了合同价款，但被告确未履行合同义务，一是被告未按照约定交付层高3米的房屋，二是未按约定期限交付房屋。原告认为，虽然房屋面积不变，但高度降低，导致房屋使用空间的缩小，实际影响买受人的使用及居住感受，同时对通风、采光使用功能以及未来收益造成影响，被告坤鑫公司交付的房屋高度不符合约定，应承担违约责任。另被告逾期交房，亦构成违约。根据相关法律规定，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。原告洪善腊就其主张向本院提供了以下证据：证据一、商品房销售合同，拟证明：1、双方所签订的该份商品房销售卖合同为合法有效；2、被告坤鑫公司向二原告交付的房屋层高未达到合同约定层高为3米，已构成违约行为；3、被告坤鑫公司未按合同约定期限交付房屋给原告，已构成违约；证据二、票据，拟证明二原告已支付了全部购房款；证据三、数据表，拟证明：1、测绘部门对被告所销售的1、2、3栋房屋内净空高度抽样测绘数据；2、二原告所购房屋高度未达到合同约定的3米层高（数据来源于衡阳县住建部门委托专业检测部门对原告居住的房屋抽样检测出来的数据）；证据四、衡阳县住房和城乡建设局信访复字（2018）23号答复意见书，拟证明：1、衡阳县住建局就原告方代表王购生所涉被告未按合同约定期限交房以及层高等问题给予的信访答复意见；2、经相关房屋检测机构测绘，被告所销售给原告房屋层高未到达合同约定的3米；3、证据三的数据测绘行为，均来自政府部门为解决原告信访诉求，并经会议决定下所作出的行政行为；4、2018年4月30日后所交付的房屋行为是项目在未办理竣工验收的情况下所为；证据五、工程竣工验收备案表，拟证明：1、被告销售给原告的房屋竣工验收备案时间为2019年9月27日；2、被告于2019年9月27日之前交付的房屋均属尚未验收合格的房屋；3、原告收房的时间节点应为2019年9月27日；证据六、层高误差比例系数表，拟证明：1、原告依据测绘平均数据计算层高误差比例系数；2、赔偿款的计算方式；证据七、案例，拟证明类似案件的判决结果。被告坤鑫公司答辩称：1、对于原告的第一项诉讼请求，被告认为，被告开发的案涉楼盘规划图设计图上层高为2.95米，被告在建设过程中，没有改变设计规划，案涉合同上约定的层高3米系销售人员在填写合同中的笔误，本案中原告在购买房屋时对层高没有特殊要求，层高对于房屋价格没有关联性，案涉房屋的层高符合国家标准，案涉合同并未就层高约定违约责任且没有造成原告的实际损失，故被告不承担层高不符的违约责任；2、对于原告的第二项诉讼请求，被告认为，案涉房屋已经五方验收合格，符合交付的条件，且被告于2018年4月30日之前通知了原告收房，不存在逾期交房的情形。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告坤鑫公司为支持其主张，向本院提供了以下证据：证据八：《衡阳市商品房买卖合同》，拟证明1、案涉合同是相关职能部门监制的示范文本，2、该合同是双方当事人的真实意思表示；3、约定房款是按照3320.6元/平方米计算，层高并未作为房屋价款的依据，4、没有约定层高不符的违约责任；证据九：{预蒸国用（2013）第058、059、060号《国有土地使用权证》}、《湖南省建设用地规划许可证》、《衡阳建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、{衡预许字（2016）第010、011、012号《商品房预售许可证》}、坤鑫中央广场1#、2#、3#楼施工设计图，拟证明1、1栋6至31层的设计楼层高为2.9米，2栋5至32层的设计楼层高为2.95米，3栋4至31层实际楼层高为2.95米；2、被告按时办理了坤鑫中央广场项目的用地、规划、施工、预售等报批报建的相关手续完整，完全具备合法的销售条件；证据十：1#、2#、3#楼《主体结构分部工程质量验收记录》及《单位工程质量竣工验收记录》、[湘（2019）衡阳县不动产权第0007795、0007796、0007797号不动产权证]，拟证明案涉房屋在2017年9月1日已经通过了五方验收合格，具备商品房销售合同约定的交付条件；证据十一：交房公告及照片，拟证明被告已经按照合同约定履行了通知交房义务，并未违约，不需要承担逾期交房的违约责任；证据十二：《坤鑫中央广场交房问题的协调会议情况说明》、衡阳县坤鑫中央广场1—3#楼《检测测量报告》，拟证明被告坤鑫中央广场的1—3#楼报建的施工设计图等原始规划实际条件完全吻合，进一步证实被告没有更改规划设计的事实；证据十三：坤鑫中央广场9#施工设计图，拟证明被告开发建设的坤鑫中央广场的9#楼设计住宅层高为3米，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋层高为3米，系销售人员弄错规划设计层高，错误的将1—3#楼楼层高2.9米、2.95米、2.95米填写为3米，约定的3米并非被告的真实意思表示，不构成违约，不需要对合同约定的层高承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院作如下分析与认定：被告对于原告提供的证据2无异议，本院予以采信；被告对于原告提供证据1、3、4、5的真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，证据1系商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，应予采信；证据3系衡阳县住房和城乡建设局为处理案涉购房户信访一事委托衡阳市房屋测验中心对案涉房屋室内所有房间高度进行抽样检测的数据，该份证据上的抽检数据（净空+12cm）与被告提供的证据12中检测测量报告（系对每层高度进行检测数据）所载明的检测数据基本一致，本院对该二份证据均予以采信，但证据3的抽检样本太小（每栋3-5户），无法涵盖案涉所有房屋，故应以被告提供的证据12的层高数据作为案涉房屋的实际层高；证据4、5系相关行业主管部门出具的文书，本院予以采信；原告提供的证据6系层高违约的计算方式，不属于民事诉讼证据种类，应不予采信；证据7系其他法院的判决书，不属于民事诉讼证据种类，应不予采信；被告提供的证据8与原告提供的证据1系同一份证据，应予采信；被告提供的证据9系相关职能部门颁发的权证及相关许可，应予采信；被告提供的证据10中职能部门颁发的权证及案涉工程验收记录，应予采信；原告对被告提供的证据11的真实性无异议，但认为公告交房属于被告的单方行为，被告未向法院提供电话或者邮件通知交房的证据，且案涉房屋在2018年4月30日尚不具备交房条件，另物业管理费的交付与本案没有关联性，本院认为，原告提供的衡阳县住房和城乡建设局做出的案涉房屋答复意见书中表述“商品房交付时间为2018年4月30日，经核实，该项目在未办理竣工验收手续的情况下，于2018年4月30日开始向业主交房。”，故认定被告已于2018年4月30日开始通知原告收房，履行了合同约定的义务。被告提供的证据12中西渡镇人民政府出具的一份情况说明，本院认为，该份证据中没有出具证明人的签名，不符合单位出具证明的形式要件，应不予采信。被告提供的证据13系案涉楼盘的设计图，应予采信。经审理查明：被告坤鑫公司开发了位于衡阳县坤鑫中央广场楼盘，设计建设9栋，其中1栋6-31层设计层高2.90米，2、3栋6-31层设计层高2.95米，2016年7月27日、8月19日，被告先后办理了案涉1、2、3栋楼的商品房预售许可。2016年8月2日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：1、买受人购买的商品房位于（坤鑫中央广场）3栋608室，价款为3320.6元／平方米，面积135.12平方米，层高3米；2、交付期限：出卖人应在2018年4月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第三种条件（经有关职能部门验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按第八条规定的最后交付期限将该商品房交付给买受人，按下列第一种方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行……。案涉合同未约定层高不符的违约责任。原告于2018年7月27日实际收房。2017年5月17日，案涉房屋经施工总包单位、设计单位、勘验单位、监理单位、建设单位五方验收主体结构合格，同年9月1日，案涉工程经五方验收合格。2018年3月1日，县住建局为案涉房屋颁发了住宅分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。2018年4月30日，被告开始通知原告收房（至今原告仍未与被告办理接收房屋手续），部分购买户在接到交房通知后，因交付的房屋未达到合同约定、层高及粉刷瑕疵问题与被告方发生纠纷。2018年5月8日，衡阳县西渡镇人民政府组织双方进行协调未果。部分购房户再次向衡阳县住房和城乡建设局反映案涉楼盘相关问题，该单位于2018年9月4日向购房户作出具了一份答复意见书，该意见书载明：一、反映的主要问题和诉求：墙面存在质量问题；未按合同期限交付及未办理验收手续通知业主收房等信访问题，要求解决诉求。二、调查情况：该项目《商品房买卖合同》附件第二项对楼盘外墙等方面约定了装饰及设备标准，经现场初步核实，装饰及设备标准基本符合合同约定要求；合同第三条约定层高为3米，经衡阳市房屋测验中心检测，1栋住宅层高2.9米，2、3栋住宅层高2.95米，与规划批准的施工图层高一致；商品房交付时间期限为2018年4月30日，经核实，该项目在未办理竣工验收手续的情况下，于2018年4月30日开始向业主交房…。三、处理意见：房屋质量由安质站严格把关，并按照相关规定进行检测，确保质量符合国家标准；5月17日县住建执法大队对项目负责人进行了约谈，并下达了责令限期整改通知书，要求项目建设单位在2018年5月28日之前补办好竣工验收手续…。2018年5月18日，案涉工程勘察单位湖南核工业岩土工程勘验设计研究院对案涉楼盘1、2、3栋房屋的层高进行了检测，出具一份检测报告，该报告载明：根据《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》的规定，层高允许偏差正负20mm，案涉房屋层高与设计层高偏差正负15mm，符合规范要求，案涉房屋实际层高为2.957米。2018年6月28日，衡阳县住房和城乡建设局委托衡阳市房屋测绘中心对案涉1、2、3栋房屋层高进行抽样检测（2栋3户，1栋1单元5户，1栋2元4户），数据为：2栋净高2.814--2.852米,1栋2单元净高2.761-2.802米，1栋1单元净高2.738-2.833米（净高+0.12米＝层高）。2019年9月27日，案涉工程经衡阳县住房和城乡建设局竣工验收备案，备案意见为：案涉项目工程的竣工验收备案文件已于2019年9月23日收讫。经核查，备案归档文件基本齐全。结论：同意备案。2019年11月15日，案涉房屋进行了首次登记，权利人为湖南坤鑫置业有限公司、颜良生、黄春明，不动产权证上记载的竣工时间为2017年9月1日。本院认为，本案系一宗商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点：一、涉案房屋的层高是否符合合同约定，被告是否应承担违约责任及违约责任如何确定的问题；二、涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金。本院现就本案争议焦点及其所产生的法律后果分析认定如下：（一）被告交房的房屋层高不符合约定，被告是否应承担违约责任及违约责任如何确定的问题。本院认为，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。双方合同约定房屋的层高为3米，而被告交付的房屋不足3米，不符合合同的约定，被告应承担违约责任。被告主张销售人员的笔误导致合同层高数据出错，不能提供证据证明，故不能因此免除其违约责任。被告主张报建、施工均以层高2.95米的标准实施，未对层高作虚假宣传。但原告并非专业人士，签订合同时并未查阅报建、施工资料，无法对实际建设商品房的层高作出准确判断。鉴于涉案商品房的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求，房屋实际层高比合同约定相差约0.043米，对原告使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，但该影响相对有限。因此，虽然案涉合同对于层高违约未设立违约责任，法律亦无对层高违约责任有明确的规定，但综合考虑上述情节，酌情确定由被告按总房屋价款的0.5%向原告赔偿损失，即448690元×0.5%＝2243.45元。（二）涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金。原告认为，案涉合同约定由有关职能部门验收合格为房屋交付条件，根据最高人民法院的相关判例，本案应以案涉工程竣工验收备案表的时间2019年9月27日作为房屋合格的依据，故被告逾期交付合格的房屋，存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。被告认为，案涉合同约定的交付条件为“经有关职能部门验收合格”，应是指质监机构确认的建设、勘验、设计、施工、监理的竣工验收合格（五方验收），案涉工程于2017年9月1日经五方验收合格，符合房屋交付条件，被告不存在逾期交房的行为。本院认为，本案双方所签订的合同系原衡阳市房产管理局、原工商行政管理局、原市物价局监制的2002版本，合同第八条列举了可供选择的3种交付条件，分别为：经商品房综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；双方自行约定。案涉合同双方自行约定的是“经有关职能部门验收合格”。现双方当事人对“经有关职能部门验收合格”的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中双方约定的“经有关职能部门验收合格”应理解为“经竣工验收合格”。理由如下：①从法律制度的变化和发展来理解经有关职能部门验收合格的标准。1998年7月20日，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。此时，验收是指由行政主管部门组织的综合验收。1999年10月1日，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接受该建设工程。建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”这里的竣工验收，是从合同履行的角度来规定的，工程竣工后当事人双方应进行建设工程的质量验收，验收合格方可交付使用，此时的竣工验收已不再是行政机关组织的综合验收。2000年1月30日，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。从此，竣工验收不再需要行政机关批准或许可。2000年4月4日，建设部制定了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，根据该办法第四、五条，建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程竣工验收;建设单位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收;验收合格后，建设单位提出竣工验收报告;竣工验收合格后15天日内向建设行政主管部门备案。至此，建设工程的竣工验收与综合验收分离，《中华人民共和国建筑法》上的竣工验收与《中华人民共和国合同法》的规定达到了一致。2002年11月1日，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》【国发（2001）24号】取消第323项行政审批项目“房地产开发项目竣工验收”，进一步表明商品房竣工验收由开发商申请、政府批准向开发商组织、政府监督的制度性转变的确立。②从合同的目的来理解。买受人签订的商品房买卖合同约定交付条件的目的是为了居住、使用验收合格的房屋，只要出卖人能够在约定的期限内向出卖人交付经验收合格的房屋，出卖人就履行了合同约定的义务。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定，案涉工程经五方验收合格即符合交付条件。基于上述理由，本院认为，本案中双方约定的“经有关职能部门验收合格”因政府职能部门的管理职能从组织对案涉工程进行验收转变为监督职能（备案）而无法实际履行，“经有关职能部门验收合格”应理解为“经验收合格”。案涉房屋于2017年9月1日经五方验收合格，被告于2018年4月30日通知交付房屋符合合同约定。本院认为，原告洪善腊与被告坤鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意见表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力、双方当事人均应全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《商品房买卖合同》约定，被告坤鑫公司应向原告交付房屋的层高为3米，而被告交付的房屋层高不足3米，不符合合同的约定，被告应承担违约责任。因案涉合同对房屋层高未设立违约责任，法律亦未对房屋层高违约责任有明确规定，本院考虑原告购买房屋的目的是为了取得房屋的使用空间，案涉房屋实际层高比合同约定相差约0.043米，对原告使用房屋和生活居住的舒适度确有一定影响，本院确定由被告按总房屋价款的0.5%赔偿损失即2243.45元。因案涉房屋已于2017年9月1日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，且系按图施工，未改变主体设计方案，应为符合交房标准。被告于2018年4月30日通知交付房屋符合合同约定，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金23072元之主张，依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告湖南坤鑫置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告洪善腊因层高不符合合同约定造成的损失2243.45元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告洪善腊对被告湖南坤鑫置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费336元，减半收取168元，由被告湖南坤鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王振华二〇二〇年四月二十八日法官助理吴婷书记员谢德蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。