福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初5157号 原告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地：莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。统一社会信用代码：913503006603818812。 法定代表人：张建雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 被告：黄宁沧，男，1976年8月12日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 被告：林金妹，女，1975年12月10日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路1129号，统一社会信用代码：91350300855342188U。 负责人：黄勇超，该行行长。 第三人：吴志敏，男，1980年5月26日出生，汉族，住所地厦门市思明区。 原告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）与被告黄宁沧、林金妹、第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称莆田建行）、吴志敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，先后两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍及被告林金妹到庭参加诉讼；之后，本院根据原告正鼎公司的申请追加第三人吴志敏参加诉讼；第二次庭审时原告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍、被告林金妹及第三人吴志敏到庭参加诉讼；被告黄宁沧经本院传票传唤，两次开庭均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除正鼎公司和黄宁沧、林金妹签订的编号为Ｃ201304177的《商品房买卖合同》；2.判决黄宁沧、林金妹协助正鼎公司办理编号为Ｃ201304177的《商品房买卖合同》的网签注销手续及合同项下房产的备案注销登记手续；3.判决黄宁沧、林金妹支付给正鼎公司因其逾期偿还垫付按揭贷款解除合同的违约金即购房款总额的20%，共计人民币256256.4元；4、判决黄宁沧、林金妹偿还正鼎公司自2018年12月28日起至2019年9月25日止垫付的按揭款人民币29770.75元及该款自垫付之日起至还清之日止按月利率2%计算的利息；5.本案诉讼费用由黄宁沧、林金妹负担。事实和理由：2013年7月29日，正鼎公司与黄宁沧、林金妹签订编号为Ｃ201304177的《商品房买卖合同》一份，合同约定：黄宁沧、林金妹购买由正鼎公司开发建设的位于莆田市城厢区正鼎日出第5幢1803号房产，建筑面积为137平方米，每平方米单价为9352.42元，总金额为1281282元，在合同签订当日黄宁沧、林金妹即缴纳首付款771282元（含购房定金），剩余房款51万元由其二人向莆田建行申请按揭贷款方式支付，并由正鼎公司提供阶段性担保责任；合同附件六《合同补充协议》第4条第9款：“在出卖人承担担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。否则买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担同期银行贷款利率五倍的金额向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过30日未支付的或买受人未能按时偿还银行贷款超过三期的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取房屋价款总额的20%的违约金...”。合同签订后，黄宁沧、林金妹按约支付购房款，正鼎公司也依约交房。但黄宁沧及林金妹未能如期偿还按揭还款，因正鼎公司系提供阶段性担保，故莆田建行直接从正鼎公司的保证金账户上扣款，即自2018年12月28日起至2019年9月30日止，正鼎公司为黄宁沧、林金妹垫付按揭款本金、利息和罚息合计29770.75元。且黄宁沧及林金妹仍未偿还该垫付款，其二人的行为已构成违约。故望判如所诉。 林金妹辩称：对正鼎公司诉求的第一、二项没有异议，但是其不清楚有20%违约金的条款。购房时签订的合同为格式合同，且工作人员也未向其解释条款内容，仅让其按要求在合同上签名。对正鼎公司支付的代垫款没有异议，但对是否应该加收利息不清楚。且本案系正鼎逾期办证造成，若正鼎如期办证，其就能将房子卖掉还款，也就不会违约。故请求驳回正鼎公司的诉求。 吴志敏述称：因黄宁沧向其借款未还，故黄宁沧提出待讼争房产的证件办出来后将房产过户给吴志敏，房价超过欠款的部分由吴志敏补足。但现其已经替黄宁沧代缴了多年的物业费，而房产证还未办出。 黄宁沧未作答辩。 莆田建行未作陈述。 正鼎公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林金妹及吴志敏对该些证据进行质证但未举证；黄宁沧、莆田建行未举证和质证。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2013年7月29日，正鼎公司（作为出卖人）与黄宁沧、林金妹（作为买受人）签订合同编号为Ｃ201304177的《商品房买卖合同》一份，合同约定黄宁沧、林金妹以1281282元向正鼎公司购买坐落于莆田市城厢区；购房款采取首付款771282元和按揭贷款51万元两种方式支付；出卖人应在2013年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第二项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金等。同日，双方还签订上述《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》一份。该《合同补充协议》第四条“按揭付款方式及期限”的第9点约定：“在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担同期银行（公积金）贷款利率五倍的金额向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过30日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取房屋价款总额的百分之贰拾的违约金。出卖人依据前述规定解除合同的，买受人对房屋的装饰、装修无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿……”。该《合同补充协议》第七条“费用及产权证书的办理事项”的第3点约定：“鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对第十四条关于产权登记的约定的初始登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始预登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任”。该《合同补充协议》第十条“合同的解除及解除权的行使”的第1点约定：“本《商品房买卖合同》依法或者依约定被解除的，买受人应在出卖人决定或同意解除合同之日起20日内配合出卖人办理解除《商品房买卖合同》备案相关手续，否则出卖人有权决绝退还购房款，并向买受人追索总房款的5%作为违约金……”。后黄宁沧、林金妹依约付清首付款，并于同年8月23日向莆田建行申请购房贷款51万元，正鼎公司为该笔贷款提供阶段性保证。之后莆田建行依约将黄宁沧、林金妹申请到的贷款足额支付给正鼎公司。2016年7月26日，正鼎公司将涉案商品房交付给第三人吴志敏。该房屋分别于2017年7月14日和2018年4月12日被莆田市秀屿区人民法院查封。因黄宁沧、林金妹未能依约偿还上述房屋的按揭贷款，截至2019年9月25日止，正鼎公司按季度被莆田建行扣划合计29770.75元用于偿还贷款本息等。2019年10月22日，正鼎公司以黄宁沧、林金妹未偿还代垫款为由向本院提起诉讼。 本院认为，正鼎公司与黄宁沧、林金妹签订编号为Ｃ201304177的《商品房买卖合同》及相应附件六《合同补充协议》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并全面履行合同约定的义务。黄宁沧、林金妹以支付首付款和办理按揭贷款的方式向正鼎公司支付了足额购房款，且正鼎公司为黄宁沧、林金妹的购房按揭贷款提供阶段性担保。因黄宁沧、林金妹于2018年12月28日起至2019年9月25日止未能按时偿还按揭贷款，致使正鼎公司被莆田建行按季度扣划共计29770.75元用于偿付贷款本息等费用。根据编号为Ｃ201304177《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一点第4点的约定，买受人逾期还贷导致出卖人被银行扣划而承担担保责任，自出卖人承担担保责任之日起60日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，故现正鼎公司要求解除编号为Ｃ201304177的《商品房买卖合同》符合双方约定和法律规定，本院予以支持。正鼎公司同时要求黄宁沧、林金妹偿还垫付款29770.75元合法有据，本院亦予以支持；又因正鼎公司于2016年7月26日将讼争房屋交付给案外人吴志敏，按照合同补充协议约定，正鼎公司应在商品房交付使用后的最长不超过365日内（即在2017年7月25日前）为黄宁沧、林金妹办理房屋权属证书，但正鼎公司却未能在该期限内予以办理，已构成违约；若正鼎公司能在该约定的期限内办理房屋权属证书，则涉案房屋即可办理正式的抵押登记，正鼎公司的阶段性担保即到期，其即不必因黄宁沧、林金妹未及时偿还按揭贷款而承担连带责任，故正鼎公司违约在先，现其要求黄宁沧、林金妹承担按房价款的20%计算的违约金及代偿款自垫付之日起至还清之日止按月利率2%，亦缺乏依据，本院亦不予支持。正鼎公司要求黄宁沧、林金妹协助办理位于莆田市城厢区买卖合同网签及房产备案等相关注销手续，但又未能提供证据证明该讼争房产已经办理网签和房产备案登记，且即使讼争房产已经办理网签和备案手续，但因该房屋现已被莆田市秀屿区人民法院预查封，依照法律规定，被司法机关查封的财产属于限制流通物，在涉案房屋尚未解除查封的情况下，出卖人要求买受人协助办理登记备案注销手续的条件尚未具备，故正鼎公司的该请求缺乏依据，本院不予支持。林金妹辩称其签署的《商品房买卖合同》等系格式合同，其不清楚合同的具体约定，但又未能提供证据证明，故本院对其该辩解不予采纳。吴志敏的陈述同样缺乏依据，本院亦不予采纳。黄宁沧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。莆田建行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除莆田市正鼎房地产开发有限公司和黄宁沧、林金妹于2013年7月29日签订的编号为C201304177的《商品房买卖合同》； 二、黄宁沧、林金妹应于本判决生效之日起十日内支付给正鼎公司代垫款人民币29770.75元； 三、驳回莆田市正鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16431.5元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担100元，黄宁沧、林金妹负担16331.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方新福 人民陪审员  林素红 人民陪审员  蔡丽媛 二〇二〇年四月八日 书 记 员  江琦敏 附本案相关的法律法规及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。