广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11141号上诉人（原审原告）：黄万荣，男，汉族，1969年10月8日出生，住广东省罗定市素龙镇赤坎村委双龙12号，公民身份号码：441230196910084012。委托诉讼代理人：陈敬汉，广东南天星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市万江房地产开发公司。住所地：广东省东莞市万江区万福路21号楼AB座第二层，统一社会信用代码：91441900198025130M。法定代表人：林许钟。委托诉讼代理人：董康，广东文美律师事务所律师。上诉人黄万荣因与被上诉人东莞市万江房地产开发公司（以下简称万江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。黄万荣向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方的《商品房购销合同》合法有效，合同价款128874元；2.判令万江房地产公司与黄万荣签订书面《商品房购销合同》，协助黄万荣办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；3.判令万江房地产公司承担本案的受理费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回黄万荣的全部诉讼请求。一审本案受理费2877.48元（黄万荣已预交），由黄万荣负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33463号民事判决。宣判后，黄万荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判确认双方的《商品房购销合同》合法有效，万江房地产公司与黄万荣签订书面的《商品房购销合同》，万江房地产公司协助黄万荣办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。二、本案的所有诉讼费均由万江房地产公司承担。事实与理由：万江房地产公司是一家房地产开发企业，位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园，宏达花园是万江房地产公司开发的商住小区，并委托东莞市万江时代印刷厂为万江房地产公司的代理机构。案涉小区土地使用权号为“东府国用（1999）字第特406号”，使用权限自1999年8月24日至2067年12月19日止，工程建设规划许可证号为A990303。1999年11月，万江房地产公司开始预售，预售许可证号为“99东莞商房预证字第0075号”。1999年11月，黄万荣与万江房地产公司协商，约定黄万荣购买案涉小区的第C幢一层3号房，建筑面积共58.9平方米，房屋总价款为128874元。之后，黄万荣即按照约定支付了购房款，但当时万江房地产公司未与黄万荣签订的书面《商品房购销合同》，房屋一直由黄万荣使用。二、当时未签订书面《商品房购销合同》不是黄万荣的过错。黄万荣在案涉小区共购置两幢别墅，三个商铺。在购买案涉房屋时，还未能办理产权登记。东莞市万江时代印刷厂的法定代表人李振航说，两幢别墅先签一幢的书面合同，三个商铺也先签一个商铺的书面合同作为样本，等可以办理产权登记时再签订统一的书面合同，还说很多都不签书面的合同。黄万荣也没有过多的考虑，也没有想到会有什么风险，更没有想到今天要通过诉讼才能办理登记。三、双方口头约定的《商品房购销合同》已经实际履行。双方经协商后，黄万荣按约定足额支付了购房款，万江房地产公司也确认已足额收到了购房款。之后，案涉房屋一直由黄万荣使用至今。对该事实，万江房地产公司是确认的。四、对双方之间的商品房购销合同关系，万江房地产公司并没有否认。一直以来，万江房地产公司是确认双方之间存在商品房购销合同关系。黄万荣与万江房地产公司对双方之间的商品房购销合同关系的事实，没有争议。导致诉讼，是因为当时的代理机构东莞市万江时代印刷厂已经被吊销，其时任法定代表人李振航也无法联系。万江房地产公司解决历史问题，主动要求黄万荣办理产权登记手续，并建议黄万荣以向法院提起诉讼的方式解决。五、一审法院应尊重历史和客观事实。当时的房地产市场还不规范，很多人法律意识不强，致使没有及时签订失眠合同的情况大量存在。但是黄万荣已经足额支付购房款，并已经实际占有房屋多年，且毫无争议。如法院驳回黄万荣的上诉请求，将会产生新的社会矛盾。万江房地产公司答辩称：黄万荣要求确认双方商品房合同的效力，但黄万荣与万江房地产公司并没有签订买卖合同，无法确认合同效力问题，万江房地产公司没有收到黄万荣的购房款，万江房地产公司也无法协助黄万荣办理过户登记。万江房地产公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回黄万荣的上诉请求。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另补充查明：黄万荣主张其于1999年11月与万江房地产公司及该公司的代理商东莞市万江时代印刷厂协商，约定黄万荣购买位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园的第C幢一层1至3号商铺，双方就其中的第C幢一层1号商铺签订一份《商品房购销合同》，另外的两商铺未签订，但已付购房款，付款的收据加盖东莞市万江时代印刷厂的印章，显示2000年5月25日收到黄万荣购买C型公寓商铺1、2、3号首期款人民币200000元；2000年9月26日收到黄万荣购买C型公寓商铺1、2、3号部分款人民币50000元；2000年10月8日收到黄万荣购买C型公寓商铺1、2、3号部分款人民币50000元；2000年10月23日收到黄万荣购买C型公寓商铺1、2、3号部分款人民币50000元；2000年10月25日收到黄万荣购买C型公寓商铺1、2、3号余款48000元；2001年11月22日收到C型公寓101、102、103水电报装费10000元；黄万荣对1号商铺与东莞市万江时代印刷厂、万江房地产公司已于2000年11月16日签订了书面合同及办理了该套商铺的房产证，但对案涉的3号商铺未签书面《商品房购销合同》，亦未办证。黄万荣主张案涉的3号商铺的建筑面积为58.9平方米，总价款128874元。万江房地产公司对此无法确认。另外，黄万荣主张C型公寓101号、102号、103号的商铺已交付使用，万江房地产公司对此无异议。万江房地产公司还认为东莞市万江时代印刷厂挂靠在万江房地产公司名下开发的宏达花园，李振航是东莞市万江时代印刷厂开办者。为此提供了一份万江房地产公司与东莞市万江时代印刷厂签订的《挂靠开发合同书》复印件为据。对于宏达花园的购房款，万江房地产公司主张早期是东莞市万江时代印刷厂收取，后由宏达花园建造有限公司收取。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄万荣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据黄万荣在二审中的上诉意见及答辩人的意见，本案的争议焦点是：黄万荣诉求万江房地产公司与其签订书面的《商品房购销合同》，协助黄万荣办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件能否支持。对此，本院分析如下：首先，黄万荣在诉讼中仅能提供向其东莞市万江时代印刷厂支付房款的凭证，虽然未能提供其与万江房地产公司签订书面《商品房购销合同》的证据，但万江房地产公司对案涉商铺位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园C型公寓楼103商铺没有异议，亦确认案涉商铺已由黄万荣使用，且又确认宏达花园的建筑项目是由东莞市万江时代印刷厂挂靠其公司开发而建成，在万江房地产公司与黄万荣已就宏达花园C幢1号商铺的买卖已签订了书面购房合同的情况下，本院有理由相信黄万荣主张案涉的3号商铺已与万江房地产公司达成了口头协议，故对黄万荣上诉要求确认其与万江房地产公司存在合同关系且双方口头协议的购房合同有效，本院予以支持。其次，黄万荣主张已付案涉商铺的购房款，虽然其提供的收据反映的购房款是三间商铺一起支付的，无法显示案涉的商铺购房款是多少，但黄万荣提交了宏达花园第C幢一层1号商铺的《商品房购销合同》，反映该商铺的购房款为140252元。而该商铺的面积比案涉商铺的面积大5.2平方米，且收据反映黄万荣对三间商铺共支付了408000元，扣除宏达花园第C幢一层1号商铺购房款，黄万荣主张案涉商铺的购房款为128874元相对合理，故本院对黄万荣主张已付案涉商铺的购房款予以认定。又因案涉的购房款是向万江房地产公司代理商东莞市万江时代印刷厂支付，而万江房地产公司亦自认东莞市万江时代印刷厂挂靠其公司开发的宏达花园，故须承担东莞市万江时代印刷厂收取购房款产生的相应责任。本案中，黄万荣并非要求万江房地产公司返还购房款，而是要求万江房地产公司与其签订书面的《商品房购销合同》，但订立合同需双方当事人进行磋商，一方不能将其意思强加对方。现黄万荣与万江房地产公司未能对《商品房购销合同》协商一致，本院对此无法作出判决，对黄万荣此项诉求不予支持。但对于案涉商铺的办证义务问题，参照万江房地产公司与黄万荣签订的关于宏达花园第C幢一层1号《商品房购销合同》中第十九条产权登记的约定，黄万荣诉求万江房地产公司协助黄万荣办理案涉商铺的房产权证手续合理有据，本院予以支持。综上所述，上诉人黄万荣的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33463号民事判决。二、东莞市万江房地产开发公司应在本判决发生法律效力之日起60天内协助黄万荣办理位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园C型公寓楼103商铺产权证。三、驳回黄万荣其他的诉讼请求。本案一审收取受理费2877.48元（黄万荣已预交），二审案件收取受理费2877.48元（黄万荣已预交），均由东莞市万江房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  邹凤丹二〇二〇年四月十五日书记员  何洁莹