河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初649号 原告:中铁十六局集团第五工程有限公司，住所地：唐山市丰润区光华道2号。 法定代表人：朱卫东，董事长。 委托代理人：张镇，该公司员工。 被告:孟宪忠，男，1951年11月21日出生，汉族，退休干部，住北京市朝阳区。 被告：尹亚苓，女，1955年9月20日出生，汉族，退休干部，住北京市朝阳区。 二被告委托代理人：刘志玉，河北耕涛律师事务所律师。 原告中铁十六局集团第五工程有限公司与被告孟宪忠、尹亚苓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告中铁十六局集团第五工程有限公司的委托代理人张镇，被告孟宪忠、尹亚苓及其委托代理人刘志玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁十六局集团第五工程有限公司诉称，被告孟宪忠原来是原告的员工，1998年孟宪忠在公房改革中以房改价从原告处购得房屋一套，房屋价款为32158.01元，房屋坐落在唐山市丰润区。后来孟宪忠调到原告上级单位中铁十六局集团有限公司工作，2008年根据国家政策文件，原告上级单位在集团公司内部推行房改相关政策，孟宪忠在上级单位机关（地点在北京）可以分到一套住房，但按房改政策文件规定，孟宪忠必须将在原告处原购得的单位公有住房退给原告，方可在上级单位机关分到住房。被告为分到集团公司的房屋，同意退还诉争房屋，已经将诉争房屋的房屋产权证、国有土地使用证等证件交到原告处，原告按政策规定将房屋价款32158.01元退给了孟宪忠。后基于被告孟宪忠同意退还诉争房屋的事实，孟宪忠在集团公司所在地北京市朝阳区分到一套房屋。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号规定）：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”。2008年原告上级单位发文通知要求原告将未退房屋的三名同志抓紧办理退房手续，按照房改成本价办理计价退款手续，要求未退人员作出书面承诺，时间为三个月。原告按上级单位政策文件要求，另外对被告孟宪忠补助了31405.13元，共计63563.14元已经全部支付给被告，并由被告孟宪忠的妻子尹亚苓签收。同时，被告孟宪忠于2008年3月31日向原告出具了一份承诺书，内容为：本人承诺在分到局机关房子以后，在三个月内退出五公司机关的房子，办理完相关手续。2016年被告孟宪忠在明知其房产证等证件已交给原告的情况下，出于侵占原告房屋的恶意向丰润区房产登记交易中心办理房产证遗失补正手续申请，同时将其妻子名字添加作为共同共有人。诉争房屋原属于原告的国有资产，通过房改被告从原告处购得诉争房屋的所有权。根据国家和集团公司公房改革政策，被告在集团公司参加公房分配，同意解除原来与原告的房改房购买合同，双方互相退还房屋和房屋价款。原告已经将房改房价款退给被告，但是经原告多次催促，要求被告孟宪忠将房屋退还原告并办理相关手续，被告孟宪忠至今拖延，不办理退房手续，继续占有诉争房屋。被告应当承担违约责任，退还原告房屋并协助办理过户手续。为维护原告合法权益，起诉至法院。要求：1、确认公房购买合同解除，二被告退还房屋。2、二被告协助原告办理涉案房屋过户登记。3、二被告支付原告房屋租金163200元（2008年7月1日-2019年11月1日）。4、本案的诉讼费用由二被告承担。 被告孟宪忠、尹亚苓辩称，1、被告对诉争的房产享有完全产权，案涉房产的旧公房买卖契约不具备解除条件。2、被告关于争议房产交回房产权属证书、出具承诺书等行为是十六局集团公司以胁迫手段使被告在违背真实意思下实施的，依据民法通则第58条第1款第3项的规定，应认定为自始无效，依据民法总则第150条规定，被告请求法院对上述民事行为依法予以撤销。3、基于第一点答辩意见，原告诉请应驳回。4、原告诉请行使解除权已超过诉讼时效。 经审理查明，二被告系夫妻关系，被告孟宪忠曾系原告单位职工，任副总工程师。1997年5月27日原告（当时名称为铁道部第十六工程局第五工程处）向唐山市房改办就住宅出售办法进行请示，文件名为：处生（1997）41号签发人：王义水内容为：“关于铁十六局五处住宅出售办法的请示唐山市房改办：依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、河北省政府《关于加快城镇住房制度改革的通知》和《唐山市直管旧公房出售办法的通知》等有关规定，结合我处具体情况，我们制定了《铁道部十六局五处住宅出售办法》（见附件）现上报，请示审批。附：《铁道部第十六局五处住宅出售办法》一九九七年五月二十七日（加盖铁道部第十六工程局第五工程处公章）”。所附铁道部十六局五处住宅出售办法内容为：“…一、住宅出售范围和原则1、座落在新区（现丰润区）14#小区的101#，102#，103#，104#，105#，109#，110#，111#，202#，203#楼和小车库的住房，座落在新区光华道南侧的1#，2#，3#，4#，5#住宅楼，均可按本办法出售。2、公有住房向与本处建立租赁关系的承租人出售，承租人购房坚持自愿的原则；承租人自愿放弃购房权，可由承租户中的其他同住直系亲属购买，不得转让他人购买。二、出售价格1、公有住房以成本价出售，并享受标准售房的优惠政策…3、住房成本价由下列因素组成，经评估确定。⑴土地使用权出让金，计算公示：土地使用权出让金＝基准地价×占地面积×40%...⑵住房单方工程造价，按上一年新建同类住房的建筑成本计算，包括住房本身及组团（庭院）道路，管线等基础设施费用，组团（庭院）以外的基础设施和学校、托幼、派出所、居委会、文化娱乐等公共配套费用已包括在土地使用权出让金中，不另计费。⑶投资利息按单方工程造价的3.18计算。⑷税费执行零率…5、住房折旧：住房成本价按已使用时间进行折旧，楼房的年折旧率为2%，土地使用权出让金不折扣。6、购房价格折扣：⑴按成本价给予3%的现住房折扣；⑵职工购买公房给予工龄折扣，年工龄折扣额为所购住房成本价的6‰…三、付款方式：1、购房人一次性付清全部购房价款给予20%的优惠。购房人首次支付30%的购房款，其余部分可以制定还款计划，在三年内还清…六、其他规定：…6、职工购房后，因职务、年龄变化需调换住房时，可按届时售房政策采取产权互换的办法进行调换…”。1997年6月27日唐山市住房制度改革领导小组办公室作出市房改办字（1997）第23号文件，内容为：“唐山市住房制度改革领导小组办公室关于《铁道部第十六工程局第五工程处住房出售办法》的批复铁道部第十六工程局五处：你处以处生（1997）41号文件报来的《铁十六局五处住宅出售办法》收悉。经研究，原则同意你们的意见，请按下列要求抓紧组织实施。1、住房成本价须报市国有资产管理局评估确认。经市房改办批准后公布执行。2、组织购房职工到市房改办办理购房工龄核准手续…4、凭交款收据、公房买卖契约、资金管理中心存款证明和购房工龄核准书等有关材料，由单位统一到房屋所在地的房地产交易所、产权监理处办理产权交易和转移登记手续，领取私有房屋所有权证。5、凭私有房屋所有权证到土地局办理国有土地使用证…”。1997年12月5日唐山市住房制度改革领导小组办公室作出旧公房出售价格批准书（房价批字第11号），铁道部十六局第五工程处：依据市房改办、市国资局《关于旧公房出售价格确认问题的通知》（市房改办字【1997】5号）确定的原则，依照市国资局（1997）114号文件的基本价格。你单位自管旧公房出售价格按下列标准执行。内浇外砌五层：680元…砖混六层（铝合金外窗、封闭阳台）680元。注：1、各类楼房如有外装修每平方米调增售价10元；2、折旧时间一律计算到1996年底。 1997年12月18日原告作出处生（1997）70号文件，内容为：“关于印发《铁道部第十六局五处旧公房出售办法》的通知处属各公司，项目经理部，工程指挥部，处直各单位：《铁道部第十六局五处旧公房出售办法》已经一九九七年十二月十七日处长办公会研究通过，并报经唐山市房改领导小组和局房改领导小组批准，现印发给你们，望认真贯彻执行…”。铁道部第十六局五处旧公房出售办法内容为：“根据唐山市房改办（1997）第23号文件和局房改办（1997）第228号文件，分别对铁十六局五处公房出售办法的批复，以《唐山市直管旧公房出售办法》为依据，结合我处具体情况，制定此旧公房出售上述办法。一、住房出售范围和原则1、座落在唐山市新区（现丰润区）14＃小区的101＃、102＃、103＃、104＃、105＃、109＃、110＃、111＃、203＃楼，均可按本办法出售。2、处自管旧公房向与本处建立租赁关系的承租人出售，承租人购房坚持自愿的原则；承租人自觉放弃购房权，不得转让他人购买；购房者必须是我处正式职工，夫妻双方均不在我处工作者，不得购买原租住房。二、出售价格1、公有住房以成本价出售，并享受标准价售房的优惠政策…3、住房成本价由下列因素组成，经评估确定…⑵…②砖混六层的101＃、102＃楼房（铝合金门窗、封闭阳台）每平米680元…6、购房价格折扣：⑴按成本价给予3%的现住房折扣；⑵职工购买公房给予工龄折扣，年工龄折扣额为所购住房成本价的6‰…三、付款方式：1、购房人一次付清全部购房价款给予20%的优惠…七、其他规定…5、职工购房后，因职务、年龄变化需调换住房时，可按届时售房政策采取产权互换的办法进行调换…”。1998年2月20日，原告（当时名称为铁道部第十六工程局第五工程处）与被告孟宪忠签订旧公房买卖契约一份，内容为：“甲方（卖方）：铁道部十六局第五工程处乙方（买方）：孟宪忠根据市房改办字（1997）第23号文件，乙方自愿购买原承租的公有住房，经甲方审核同意出售。为维护买卖双方的合法权益，就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方同意将座落在新区14小区101-5-303的房地产（房屋建筑面积87.36平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于直管旧公房出售价格核算表。二、甲乙双方议定的上述房地产现价值为人民币（大写）陆万陆仟伍佰叁拾肆元叁角壹分；￥66534.31元。扣除现房折扣元；工龄折扣元；一次付款优惠元。实际价款为人民币（大写）叁万贰仟壹佰伍拾捌元零角壹分，￥32158.01元。三、付款方式：一次性付清…甲方：加盖铁道部第十六工程局第五工程处公章乙方：孟宪忠（本人签字按手印）一九九八年二月二十日”。协议签订后，孟宪忠向原告缴纳了购房款32158.01元，此房登记在孟宪忠名下，产权来源：自管产公房出售。房屋所有权证号为：唐新旧房字××号、国有土地使用证号：冀唐国用（1998）字第××号。 后被告孟宪忠调入原告上级单位中铁十六局集团有限公司工作，2008年2月25日，中铁十六局集团有限公司下发通知，内容为：“根据2008年2月22日上午集团公司主管领导在机关全体职工大会的讲话精神和机关住房微调规定，通知如下：一、凡以房改政策购买单位自管公有住房的职工，此次在集团公司机关又提出申请，要求住房微调的职工，在接到本通知之日起至二○○八年三月底前办妥在原单位购买公有住房的腾退手续，并将腾退原住房的手续和房屋所有权证送到集团公司房改办备案，同时，原单位现居住的已办理完腾退手续的住户，可向原产权单位房管部门提出申请，并由本人作出书面承诺，可作为临时过渡周转房借住三个月。二、原有住房已经在2006年10月之前上市出售的，职工本人在接到本通知之日起，在二○○八年三月底前，提供单位原公有住房买卖契约（合同）及上市交易的一切手续，并提供该房屋增值部分和上交原产权单位财务的原始收据。三、在集团公司机关申请参加住房微调的职工，必须将现居住的并已购买的公有住房房屋所有权证送交到房改房建办公室，然后，再按排序正式签房，领取调房钥匙。在领取到新调房两个月之内，必须将原住房腾空并把原房门钥匙交到房改房建办公室，以便尽快办理下家住房微调交接手续。四、凡未在规定时限内提供齐全腾退住房和相关资料者，视为自动放弃，并取消微调资格。五、对领取到新调房钥匙并准备装修的住户，在装修前必须先到机关物业管理中心办理装修登记备案手续，并签订装修协议书和缴纳垃圾销纳费”。 被告孟宪忠向中铁十六局集团有限公司申请住房，被告知要按上述通知内容腾退在原告处的已购房屋，才符合购房条件，被告孟宪忠同意腾退在原告处的涉案住房。2008年3月27日，中铁十六局集团有限公司给原告下发通知，内容为：“五公司：根据2008年2月22日集团公司主管领导在机关住房微调工作会议讲话精神和集团公司机关分调房委员会2月25日的通知要求，请你公司尽快将王义水、孟宪忠两同志以房改价购买的单位公有住房，按照房改成本价办理计价退款手续，同时要求本人做出书面腾退房承诺，时间为三个月。王义水：新区14-105-1-201号房…孟宪忠：新区14-101-5-303号房（房屋所有权证号为唐新旧房字××号）；国有土地使用证：冀唐国用（1998）字第××号”。2008年4月17日中铁十六局集团有限公司出具关于对王义水等三位同志腾退住房计价的通知，内容为：“五公司：根据房改政策有关规定，对王义水、薛其福、孟宪忠三位同志在你单位原住房腾退计价问题（不含已上市出售的房屋），请按照当时当地房改成本价乘以该套住房的建筑面积计算房款并办理退款手续。请接此通知后抓紧时间办理”。 被告孟宪忠同意退房并将上述涉案房产的两证交给原告，并于2008年3月31日出具承诺书一份，内容为：“承诺书本人承诺在分到局机关房子以后，在三个月内退出在五公司机关的房子。办理完相关手续。承诺人：孟宪忠2008.3.31下午3：00”。原告于2008年3月28日给付孟宪忠退房款32158.01元，于2008年4月25日给付孟宪忠补退房款31405.13元，合计63563.14元，收款人为被告尹亚苓。孟宪忠表示：涉案房产原告不是按成本价出售的，是按市场价出售的。当时自己不想将涉案房产退回，但集团公司说不交原告的房子，集团就不给自己分房。集团公司分给自己在北京的房子103.62平米（座落于北京市朝阳区，自称当时购买价为61428元），当时北京房价大概1万元一平米，而涉案房产2008年价值45-50万元，自己当时是受胁迫写的承诺书，交还的房产两证。原告对此不予认可，被告对自己受胁迫退房的主张并未提供相应证据加以证实。 另，2016年二被告向丰润区房产登记交易中心申请房产证遗失补正申请，并在唐山劳动日报刊登声明，称：孟宪忠坐落在丰润区房屋所有权证-8081号遗失，声明作废。补办的涉案房产房屋所有权证号为：唐房权证丰润区字第××号，登记在孟宪忠、尹亚苓名下。产权来源：补产权证（房改售房）。 以上事实，有原、被告陈述、旧公房买卖契约、房屋所有权证书、土地使用权证书、承诺书、退房款明细表、关于印发《铁道部第十六局五处旧公房出售办法》的通知、中铁十六局集团有限公司通知等证据予以证实。 本院认为，原告与被告孟宪忠于1998年2月20日签订了旧公房买卖契约，原告将涉案房产，即唐山市丰润区房地产出售给被告孟宪忠，扣除现房折扣、工龄折扣、一次性付款优惠后，被告实际交纳购房款32158.01元。双方之间的房屋买卖合同关系已经成立，对此事实本院予以确认。 被告孟宪忠调入中铁十六局集团有限公司后向公司申请住房（位于北京市朝阳区），按照该公司的通知文件内容，被告属于“以房改政策购买单位自管公有住房的职工，此次在集团公司机关又提出申请，要求住房微调的职工，在接到本通知之日起至二○○八年三月底前办妥在原单位购买公有住房的腾退手续，并将腾退原住房的手续和房屋所有权证送到集团公司房改办备案”，被告孟宪忠同意腾退上述在原告处所购涉案房产，以便购买中铁十六局集团有限公司在北京市朝阳区。2008年3月31日被告孟宪忠出具承诺书，承诺“在分到局机关房子以后，在三个月内退出在五公司机关的房子。办理完相关手续”。被告向原告交付了涉案房产的两证，原告亦在2008年4月25日前分两次退还被告孟宪忠和尹亚苓涉案房产的退房款32158.01元、补退房款31405.13元，合计63563.14元。原、被告的上述行为，属于解除房屋买卖合同，原告已向被告支付了退房款，二被告应将涉案房产退还给原告，并协助原告办理房产变更登记手续。被告主张上述退房行为是受胁迫所为，原告应按市场价给付房款的抗辩，理据不足，本院不予采信。原告主张被告应自2008年7月1日至2019年11月1日给付租金163200元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、确认原告中铁十六局集团第五工程有限公司与被告孟宪忠之间的房屋买卖合同于2008年4月25日解除。 二、被告孟宪忠、尹亚苓于本判决生效后三十日内将座落于唐山市丰润区房产退还给原告中铁十六局集团第五工程有限公司，并配合原告办理此房的产权变更手续。 三、驳回原告中铁十六局集团第五工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2104元，由原告中铁十六局集团第五工程有限公司负担2064元，由被告孟宪忠、尹亚苓负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  韩刚 二〇二〇年四月二十六日 书记员  李婷