中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1885号 上诉人（原审原告、执行案外人）：赵彩云，女，1970年2月15日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李敏，北京大成（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市城区。 委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司。住所地：海南省澄迈县金江镇华成路46号。 法定代表人：郭忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连章松，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人赵彩云因与被上诉人王一萍、原审第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）琼民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵彩云的委托诉讼代理人颜嵩杰，被上诉人王一萍的委托诉讼代理人梁民生，原审第三人博海公司的委托诉讼代理人连章松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵彩云上诉请求：1.撤销一审法院（2019）琼民初30号民事判决；2.改判支持赵彩云的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由王一萍承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。（一）赵彩云以对位于海南省澄迈县金江镇文化北路逸海华庭小区7号楼302、303、304、402、403、404号房屋与8号楼204、303号房屋（以下简称案涉八套房屋）拥有所有权为目的与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》并付清房款，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条相关规定，赵彩云系对该案涉八套房屋享有物权期待权的准所有权人，其以转卖的方式将案涉八套房屋出售给案外人，并未违反我国法律法规的相关规定。且在博海公司未按合同约定为赵彩云办理过户登记手续的情况下，赵彩云于2015年3月20日向海南省澄迈县人民法院起诉，希望通过法律途径维护其已受损的合法权益。（二）对案涉八套房屋办理备案登记手续为博海公司的合同义务，赵彩云仅负有提供相应手续所需资料等消极配合义务。双方于2014年8月31日在房地产交易管理部门指定的系统上申办填报了《澄迈商品房买卖合同备案确认表》，但博海公司针对案涉项目拖欠税费，致使其无法开具购房发票，导致其最终未能按约办理相关手续。一审法院将案涉房屋查封后，双方也无法正常办理房屋备案及过户手续。故案涉房屋未能办理过户手续，并非赵彩云过错所致。（三）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，赵彩云对被执行的案涉八套房屋享有足以排除强制执行效力的物权期待权。 针对赵彩云的上诉，王一萍答辩称：（一）赵彩云与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。若是真实的商品房买卖关系，博海公司是可以开具购房发票并办理备案登记的，但赵彩云提交的《澄迈商品房买卖合同》上的条形码编号与该合同载明的时间明显不符，且不能出具购房发票，有违常理。（二）赵彩云汇给博海公司的款项并非购房款。赵彩云提交的银行回单用途一栏明确写的是个人往来款而非购房款，亦未依法汇入相关监管账户中，故案涉款项并非购房款，案涉购房合同为虚假合同。博海公司严重缺乏资金，自2012年开始大量向民间资本融资用于案涉工程建设，如向王一萍、苏立阳、王高平等借款，不排除案涉款项是赵彩云出借给博海公司的。（三）案涉房产是在被法院查封之后才交付给赵彩云的。在2015年之前澄迈达胜物业服务有限公司的法定代表人毛恒彬，同时亦是博海公司的实际经营管理人。经公证的毛恒彬的证言中，毛恒彬曾出具过虚假的物业费收据。故案涉物业费收据不能证明赵彩云在案涉房产被查封之前就实际占有该部分房产。（四）即使赵彩云与博海公司之间的商品房买卖合同是真实的，但是赵彩云对案涉房产未办理过户登记也存在过错。自2013年8月签订合同至2014年9月份案涉房产被查封之间有一年多的时间，赵彩云有足够的时间办理案涉房产的预售登记备案及预告登记，赵彩云亦未提交证据证明其曾向博海公司主张办理预售登记备案、预告登记或过户登记手续，具有明显过错。赵彩云与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》后，即将包括案涉八套房屋在内的11套房产全部出售给案外人。可见，赵彩云与博海公司签订案涉《澄迈商品房买卖合同》的目的是为了炒房，并非是为取得案涉房产的物权，其权利不足以阻却强制执行。综上，王一萍请求驳回赵彩云的上诉请求。 针对赵彩云的上诉，博海公司述称：案涉房屋所在的逸海华庭小区的各项手续证照齐全，属合法销售。博海公司与赵彩云签订的《澄迈商品房买卖合同》是真实、合法有效的，博海公司已收到赵彩云支付的全部购房款，开具了购房款收据，并将案涉房产全部交付给赵彩云装修入住使用。在博海公司违约超期交房的情况下，众多购房人集体维权。在政府相关部门的主导下，博海公司于2014年7月、8月先后将部分出售的房产交付给了案涉相关购房人，小区的物业公司也为其办理了入住手续，大部分购房人均已经装修入住。2014年底，王一萍、王高平等人申请查封了博海公司近800多套的房产。王一萍作为申请执行人，对博海公司享有债权。但本案中，博海公司早于法院判决及查封案涉房产之前，就已经与赵彩云等购房人签订了《澄迈商品房买卖合同》。故请求二审法院依法支持赵彩云的诉请，中止对案涉房产的强制执行。 赵彩云向一审法院起诉请求：1.不得执行案涉八套房屋，并解除对上述八套房屋的查封；2.本案诉讼费由王一萍承担。 一审法院认定事实：王一萍诉博海公司、郭忠民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年10月1日立案受理。在立案之前，王一萍向该院提起诉前财产保全申请，该院于2014年9月1日作出（2014）琼民保字第1号民事裁定书，查封博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路逸海华庭小区343套房屋，其中包含案涉八套房屋。2014年9月2日，该院向海南省澄迈县住房保障与房产管理局送达协助执行通知书。2016年8月23日，该院作出（2016）琼民初31号民事裁定，继续对前述逸海华庭小区343套房屋进行查封。2016年12月29日，该院作出（2016）琼民初31号民事判决，限博海公司偿还王一萍借款本金6900万元及其利息。博海公司不服该判决，向本院提起上诉。2017年12月29日，本院作出（2017）最高法民终769号民事判决，驳回上诉，维持原判。博海公司未主动履行生效判决确定的义务，一审法院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对前述逸海华庭小区343套房屋进行续行查封。2018年11月28日，一审法院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封前述逸海华庭小区343套房屋的房号，并对拟处置查封财产征询异议。赵彩云以其购买了案涉八套房屋为由向该院提起执行异议。该院于2019年1月28日作出（2019）琼执异1号执行裁定，驳回赵彩云的异议请求。赵彩云不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明：2013年8月25日，赵彩云与博海公司签订了八份《澄迈商品房买卖合同》，约定赵彩云购买案涉八套房屋，该八套房屋的建筑面积均为92.17平方米，单价均为2739.49元每平方米，总价款均为184340元。合同还对付款方式、房屋交付、违约责任及办理过户登记等事项进行了约定。2013年8月28日，赵彩云向博海公司转账支付人民币2000000元，博海公司于同日向赵彩云出具收到包含案涉八套房屋在内的共十一套房屋的2000000元购房款收据。2014年4月7日，赵彩云与案外人李子儒、王波签订《委托包销合同》，约定赵彩云委托李子儒对外包销包含案涉八套房屋在内的十一套房屋，包销价格为3000元每平方米，由王波做担保。2014年5月3日，赵彩云与案外人郝刚签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋303房、304房出售给案外人郝刚；2014年5月8日，赵彩云与案外人孔艺霏签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区8栋303房出售给案外人孔艺霏；2014年6月17日，赵彩云与案外人袁晓光签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋402房出售给案外人袁晓光；2014年6月29日，赵彩云与案外人李燕签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋302房、8栋204房出售给案外人李燕；2014年7月13日，赵彩云与案外人李克签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋404房出售给案外人李克；2014年7月13日，赵彩云与案外人杨宇签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋403房出售给案外人杨宇。2014年8月25日，赵彩云与博海公司签订了《团购房屋交付证明书》《房屋交接书》《物业管理服务协议》。同日，博海公司向赵彩云出具收到4866.58元物业费的收据。经现场勘察，案涉八套房屋中除了逸海华庭小区7号楼303房、304房与8号楼303房未装修以外，其他的五套房屋均已装修。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，赵彩云主张不应对案涉八套房屋进行执行，故本案的争议焦点为赵彩云对案涉八套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对执行标的是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，案涉八套房屋一直登记在博海公司名下，故案涉八套房屋的所有权未发生变动，赵彩云未取得所有权，因此，本案应重点分析赵彩云对案涉八套房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。 物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《执行异议和复议规定》第二十八条规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件需同时具备，缺一不可，并且在这四个要件中，第一个要件即案外人与被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同是后面三个要件的基础，后面三个要件是第一个要件的履行情况。 首先，根据已经查明的案件事实，赵彩云在与博海公司签订完《澄迈商品房买卖合同》并支付完购房款后，于2014年4月7日与案外人李子儒、王波签订《委托包销合同》，约定赵彩云委托李子儒对外包销包含案涉八套房屋在内的十一套房产，包销价格为3000元每平方米，由王波做担保。2014年5月3日，赵彩云与案外人郝刚签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋303房、304房出售给案外人郝刚；2014年5月8日，赵彩云与案外人孔艺霏签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区8栋303房出售给案外人孔艺霏；2014年6月17日，赵彩云与案外人袁晓光签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋402房出售给案外人袁晓光；2014年6月29日，赵彩云与案外人李燕签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋302房、8栋204房出售给案外人李燕；2014年7月13日，赵彩云与案外人李克签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋404房出售给案外人李克；2014年7月13日，赵彩云与案外人杨宇签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋403房出售给案外人杨宇。2014年8月25日，赵彩云与博海公司签订了《团购房屋交付证明书》《房屋交接书》及《物业管理服务协议》。根据以上事实可知，在博海公司未将案涉八套房屋交付的情况下，赵彩云便已将该八套房屋转卖给其他人。由此可见，赵彩云购买案涉八套房屋的目的并非是为了获取其所有权。因此，赵彩云与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》不是以变动案涉八套房屋所有权为目的的合同。 其次，如前所述，赵彩云购买案涉八套房屋的目的并非是为了获取其所有权，并且赵彩云亦未提交能够证明在案涉八套房屋被转卖给其他人之前，其向博海公司主张办理过户登记手续的证据。因此，导致案涉八套房屋未过户至其名下是由其自身的主观原因所致，也即未办理过户登记是由赵彩云自身的原因所导致的，其自身存在过错。 综上所述，赵彩云对案涉八套房屋享有的民事权益不符合前文述及的能够排除强制执行的物权期待权需具备的条件，故其对案涉八套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决驳回赵彩云的诉讼请求。案件受理费18072.18元，由赵彩云负担。 本院二审期间,王一萍提交了以下证据材料：郭忠2015年7月17日在另案中向一审法院出具的书面情况说明、案外人苏立阳等与博海公司签订的商品房买卖合同以及（2017）同御证民字第5377号公证书，上述证据均为复印件。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对王一萍二审期间提交的证据，赵彩云质证称：上述证据材料均为复印件，对其真实性及证明目的均不认可。博海公司质证称：对郭忠出具的说明、相关公证书的真实性及内容认可，但对案外人商品房买卖合同的证明内容不予认可。 本院认为，在王一萍提交的上述证据材料中，郭忠的情况说明属于证人证言，郭忠本人未出庭作证；其他商品房买卖合同及公证书均不能直接证明案涉商品房买卖合同订立及履行的事实，与本案缺乏关联性，故对上述证据均不予采信。 本院经审理查明：赵彩云与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》约定的计价方式为按套内建筑面积计价，2739.49元每平方米。一审判决书第10页认定“单价均为2739.49每平方米”，未明确计价方式。《房屋交接书》《物业管理服务协议》的主体是赵彩云与澄迈达胜物业服务有限公司，出具物业费收据的单位亦为澄迈达胜物业服务有限公司。一审判决书第11页载明的博海公司与赵彩云签订《物业管理服务协议》、出具物业费收据的事实有误，本院予以纠正。一审法院查明的其他事实有证据予以佐证，各方当事人未提出异议，本院予以确认。 此外还查明：在赵彩云与李克等案外人签订的《房屋买卖合同》第六条均约定“将甲方（赵彩云）与开发商的网签合同变更至乙方（李克等）名下”。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的诉辩意见，本案二审阶段争议的主要问题是：赵彩云对案涉八套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 人民法院审理案外人系不动产买受人执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定。案涉执行标的是商品房，但赵彩云并未依据《执行异议和复议规定》第二十九条有关商品房消费者的规定，而是依据第二十八条有关不动产买受人的规定主张排除执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对买受人提出的阻却执行的诉讼请求，必须同时符合上述四个条件，才可能得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”买受人将标的物转售也是行使所有权中处分权能的表现，不能因此否认买受人有权基于买卖合同获得标的物所有权。一审判决认定“赵彩云购买案涉八套房屋的目的并非是为了获取其所有权”，没有事实依据。 根据《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，在海南省进行商品房买卖的，应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。案涉八份《澄迈商品房买卖合同》显示的签订时间为2013年8月25日，但迟至一审法院2014年9月1日裁定查封案涉八套房屋之时，仍未办理商品房买卖合同备案登记。尽管备案手续和预告登记应由博海公司办理，但赵彩云长期不予催促办理，与常理不符。赵彩云主张系因博海公司拖欠税费、无法开具购房发票，导致最终未能按约办理相关手续，但并无证据表明办理商品房买卖合同的网签、备案手续需要提供购房发票。且在赵彩云与李克等签订的《房屋买卖合同》中，均约定“将甲方（赵彩云）与开发商的网签合同变更至乙方（李克等）名下”，也没有证据表明赵彩云在案涉房屋被查封之前，曾要求办理过户手续。一审判决认定“导致案涉八套房屋未过户至其（赵彩云）名下是由其自身的主观原因所致，也即未办理过户登记是由赵彩云自身的原因所导致的，其自身存在过错”，具有证据证明。一审判决不支持赵彩云排除强制执行的诉讼请求，适用法律正确，判决结果应予维持。 综上所述，赵彩云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18072.18元，由赵彩云负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄西武 审判员  江显和 审判员  肖 芳 二〇二〇年四月八日 书记员  谢松珊