福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初3480号 原告：余延农，男，1972年10月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：龚建华，福建瀛榕律师事务所执业律师。 被告：福州美家乐商贸有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分三层30号，统一社会信用代码9135010068750671XC。 法定代表人：施长坑。 被告：福建省捌零玖零商贸有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分3层06店面，统一社会信用代码91350100075020858R。 法定代表人：施长坑。 被告：福建省山河实业发展有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分3层30店面，统一社会信用代码913501005934826498。 法定代表人：陈泽鑫。 原告余延农与被告福州美家乐商贸有限公司（以下简称“美家乐公司”）、福建省捌零玖零商贸有限公司（以下简称“捌零玖零公司”）、福建省山河实业发展有限公司（以下简称“山河公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余延农到庭参加诉讼，被告美家乐公司、捌零玖零公司、山河公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余延农向本院提出诉讼请求：1.判决确认余延农与美家乐公司、捌零玖零公司于2015年7月22日签订的《8090儿童用品城商铺委托经营管理合同》于2019年7月12日解除；2.判令美家乐公司将福州市台江区中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2229号商铺腾空归还余延农；3.判令美家乐公司向余延农支付租金51052元、滞纳金1378.4元、违约金22827.4元；4.判令美家乐公司向余延农支付2019年7月13日起至美家乐公司实际归还商铺之日止的房屋占有使用费（按合同约定的租金标准计算）；5.判令捌零玖零公司、山河公司对上述第三、第四项诉讼请求承担连带清偿责任。诉讼中，余延农撤回第2项诉讼请求，并变更第4项诉讼请求为：判令美家乐公司向余延农支付2019年7月13日起至2020年3月13日止的房屋占有使用费（按合同约定的租金标准计算）。事实和理由：2015年7月22日，余延农与山河公司签订《8090儿童用品城商铺使用权转让合同》，山河公司将福州市二层2229号商铺20年（2015年7月23日至2035年7月22日）的使用权转让给余延农，转让费310577元。同日，余延农与美家乐公司、捌零玖零公司签订《8090儿童用品城商铺委托经营管理合同》，余延农将福州市二层2229号商铺委托给美家乐公司经营管理，合同期限为20年（2015年7月23日至2035年7月22日）。租金第一至五年每年按《8090儿童用品城商铺使用权转让合同》合同成交价的9%计，按月支付，每月2330元，于每月10号之前支付，之后每年租金均进行明确约定。合同还约定，如美家乐公司未按合同约定支付租金，逾期九十日内，美家乐公司应按日向余延农支付逾期应付款项万分之三的滞纳金。超过九十日，余延农有权解除合同，美家乐公司需一次性向余延农支付合同价款百分之三的违约金。捌零玖零公司作为美家乐公司履行上述合同内容的担保方在合同上签字。合同签订后，余延农依约履行了合同义务，将商铺交付给美家乐公司使用。但美家乐公司每月仅支付租金2171元，且自2017年开始拖欠租金,截至2019年7月12日，共计拖欠余延农租金51052元。余延农多次向美家乐公司催讨，其均以各种理由推脱，拒不支付。由于美家乐公司逾期支付租金，2017年11月7日，山河公司向余延农签署《承诺书》，承诺余延农与美家乐公司签署的商铺委托经营管理合同的一切责任由其负责。由于美家乐公司逾期支付租金超过90日，2019年7月12日，余延农按照合同上预留的地址通过ＥＭＳ邮政速递向美家乐公司、捌零玖零公司发出《关于提前解除通知函》，提前与美家乐公司、捌零玖零公司解除合同，美家乐公司、捌零玖零公司于2019年7月15日签收。余延农认为，美家乐公司拒不按照合同的约定支付租金，现已超过90日，已经构成违约，根据合同约定，余延农有权解除合同。余延农已于2019年7月12日通知美家乐公司、捌零玖零公司解除合同。合同解除后，美家乐公司应将商铺腾空归还余延农，并将拖欠的租金及违约金支付给余延农。捌零玖零公司作为担保方，对租金及违约金应承担连带清偿责任。山河公司作为承诺人，对租金及违约金亦应承担连带清偿责任，但美家乐公司、捌零玖零公司、山河公司拒不履行上述义务。为此，余延农诉至本院，提出上述诉讼请求。 美家乐公司、捌零玖零公司、山河公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 余延农就其诉讼请求依法提交了证据，美家乐公司、捌零玖零公司、山河公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对余延农提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月22日，山河公司（甲方、转让方）、余延农（乙方、受让方）签订了一份《8090儿童用品城商铺使用权转让合同》（以下简称“《使用权转让合同》”），约定：1.甲方将坐落在福州二层2229号商铺，建筑面积10.4㎡的使用权转让给乙方；2.使用权转让期限自2015年7月23日至2035年7月22日止；3.甲、乙双方一致同意，商铺使用权转让费价款为310577元；付款方式为一次性付款；4.乙方有权将上述房屋转租第三方，第三方应履行合同的全部责任；乙方转租期限不得超过本合同期限。该合同还就其他事项进行了约定。山河公司在合同落款“甲方”处加盖了公章，余延农在合同落款“乙方”处签名、捺印。合同签订后，余延农于同日向山河公司支付了310577元。 同日，余延农（甲方、委托方）、美家乐公司（乙方、受托方）、捌零玖零公司（担保方）签订了一份《8090儿童用品城商铺委托经营管理合同》（以下简称“《委托经营管理合同》”），约定：1.甲方将其购买的位于福州二层2229号商铺在一定期限内委托给乙方经营管理，该房屋建筑面积为10.4㎡；2.甲方同意在本合同有效期内将约定商铺物业的经营管理之一切事项全权委托给乙方处理。乙方可根据福州规划布局及商品品种的分类进行统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理、统一运营，形成交易市场；3.该商铺的委托经营期限为二十年，委托经营期自2015年7月23日起至2035年7月22日止；4.委托经营期间租金：第一至五年每年按《使用权转让合同》合同成交价的9%支付给甲方；第六年按《使用权转让合同》合同成交价的10%支付给甲方；第七年按《使用权转让合同》合同成交价的11%支付给甲方；第八年按《使用权转让合同》合同成交价的12%支付给甲方；第九年按《使用权转让合同》合同成交价的13%支付给甲方；第十年按《使用权转让合同》合同成交价的14%支付给甲方；第十一至二十年每年按实际租金甲、乙双方8:2的比例分红（甲方得80%，乙方得20%），具体按实际经营状况确定；5.租金支付方式：每年的租金分12个月支付，乙方在每月10号向甲方所提供的指定的账号内支付当月租金（若遇到国家法定节假日，则在节假日后7个工作日之内支付），押三付一；6.甲方就委托经营所得款项而产生的各项税费，按国家法律规定应由甲方承担，并在乙方支付给甲方租金中代扣代缴；7.如乙方未按合同约定支付租金或转付租金，逾期九十日之内，乙方应按日向甲方支付逾期应付款项万分之三的滞纳金。超过九十日，甲方有权解除合同，乙方需一次性支付甲方合同价款百分之三的违约金；8.在执行本合同过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过邮寄、传真或快递送达；信使或快递，以交送当天即视为送达；双方确认本合同中所注明的地址为送达地址；9.丙方作为乙方上述合同内容的担保方。该合同还就其他事项进行了约定。美家乐公司在该合同中提供的地址为“福建省福州市台江区后洲街道中亭街Ｂ区三楼管理处”，捌零玖零公司在该合同中提供的地址为“福建省福州市台江区后洲街道中亭街Ｆ区二楼管理处”。余延农在合同落款“甲方”处签名、捺印，美家乐公司、捌零玖零公司分别在合同落款“乙方”“担保方”处加盖了公章。 2017年11月7日，山河公司向余延农出具了一份《承诺书》，内容为：“现本司承诺余延农与美家乐签定的商铺委托经营管理合同（D2229#商铺）的一切责任由我司负完全责任。” 2019年7月12日，余延农按照美家乐公司、捌零玖零公司在《委托经营管理合同》中提供的地址，通过EMS特快专递向美家乐公司、捌零玖零公司分别寄送了一份《关于提前解除通知函》，告知美家乐公司、捌零玖零公司：2017年起，美家乐公司并未按照合同的约定支付租金，经过余延农多次催讨，美家乐公司仍拒不按照合同的约定支付租金。现美家乐公司逾期支付租金已经超过90日，根据三方签订的《委托经营管理合同》第八条第1款的约定，余延农有权解除合同，并追究美家乐公司、捌零玖零公司的违约责任。鉴于此，余延农通知美家乐公司、捌零玖零公司：1.2015年7月22日三方签订的《委托经营管理合同》于2019年7月12日提前解除；2.美家乐公司应在2019年7月17日前将中亭街嘉辉苑（D区）二层2229号商铺腾空归还余延农；3.美家乐公司、捌零玖零公司应在2019年7月17日前共同将美家乐公司拖欠的租金及违约金支付给余延农。 诉讼中，余延农提供福州市二层商铺的平面图。该图与《使用权转让合同》所附“8090儿童用品城二楼平面图”的布局基本一致。讼争商铺位于福州市二层60号商铺中间三分之一部分，面积为10.4平方米，在《使用权转让合同》中的编号为Ｄ2229＃商铺。 诉讼中，余延农陈述：1.按照合同约定，租赁期间第一年至第五年租金为2330元/月，美家乐公司支付租金至2018年7月，在此之前有8个月未支付租金，自2015年7月22日至2019年7月12日期间，美家乐公司拖欠租金19个月又20天，且仅以2171元/月标准支付租金，故美家乐公司拖欠租金50282元（47月×2330元/月+2330元/月÷30天×20天-2171元/月×28月=50282元）；为此，余延农提交了收租的银行流水作为佐证。2.余延农主张美家乐公司应支付的解除合同违约金，按照《委托经营管理合同》中约定租期内租金总额760913.65元的3%计算。 本院认为，余延农、美家乐公司及捌零玖零公司于2015年7月22日签订的《委托经营管理合同》，系立约各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务。根据《委托经营管理合同》约定，如美家乐公司未按合同约定支付租金或转付租金，超过九十日，余延农有权解除合同；在执行本合同过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过邮寄、传真或快递送达，信使或快递，以交送当天即视为送达；双方确认本合同中所注明的地址为送达地址。美家乐公司未足额支付2017年、2018年租金，自2019年起未再支付租金，逾期付租已超过九十日，余延农依约单方面解除合同的条件已成就。2019年7月12日，余延农按照美家乐公司、捌零玖零公司在合同中确认的送达地址分别向美家乐公司、捌零玖零公司寄送了《关于提前解除通知函》，两份函件均被签收，由此应当认定余延农要求解除《委托经营管理合同》的意思表示已到达美家乐公司、捌零玖零公司。合同明确约定函件交送当天即视为送达，故本院确认余延农与美家乐公司、捌零玖零公司签订的《委托经营管理合同》于2019年7月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”余延农是基于《委托经营管理合同》的约定将讼争商铺交付给美家乐公司经营使用，现合同解除，美家乐公司应向余延农支付合同解除之前拖欠的租金，并参照合同约定的租金标准，继续向余延农支付合同解除次日起的占有使用费，现余延农要求美家乐公司支付至2020年3月13日的占有使用费，不违反法律规定，本院予以照准。 根据《委托经营管理合同》约定，委托经营期间租金，第一至五年每年按《使用权转让合同》合同成交价的9%支付，而《使用权转让合同》约定的讼争商铺使用权转让费为310577元。因此，自2015年7月23日起至2020年7月22日止期间的租金标准为每月2329元（310577元×9%/12月）。美家乐公司2017年尚欠租6个月，2018年尚欠租7个月，2019年未付租，故美家乐公司还应向余延农支付2017年租金13974元（2329元×6月），2018年租金16303元（2329元×7月），2019年1月1日至2020年3月13日的租金、租金占用费合计33583元（2329元×14月+2329元/31天×13天）。 根据《委托经营管理合同》约定，如美家乐公司未按合同约定支付租金或转付租金，逾期九十日之内，美家乐公司应按日向余延农支付逾期应付款项万分之三的滞纳金。超过九十日，余延农有权解除合同，美家乐公司需一次性向余延农支付合同价款百分之三的违约金。现余延农要求解除合同，故美家乐公司应一次性向余延农支付“合同价款百分之三”的违约金。《委托经营管理合同》并未明确“合同价款”的具体数额。余延农提出“合同价款”应理解为租赁商铺20年的租金总额，并据此算出违约金数额为22827.4元。本院认为，该意见将合同价款理解为整个租赁期间的租金总额，理据不足，算出的违约金超过了全年租金总额，数额过高，缺乏合理性，不应采纳。本案中，从当事人签约及履行合同的情况看，《使用权转让合同》与《委托经营管理合同》系同一天签订，且两合同密切相关。《委托经营管理合同》第三条确定的委托经营期间的年租金均表述为《使用权转让合同》的合同成交价款的百分比例，结合两合同的履行情况及合同上下文的文义理解，本院认定此“合同价款”指的是《使用权转让合同》的合同成交价款。因此，本院判定美家乐公司应依约支付的解除合同违约金数额为9317.31元（310577元×3%）。在余延农选择解除合同的情况下，美家乐公司依约应“一次性”支付合同价款百分之三的违约金。前文已就余延农主张的合同价款百分之三的违约金予以判决，在此情形下，余延农又同时主张逾期90天的逾期付租违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。 对于捌零玖零公司及山河公司的责任问题。《委托经营管理合同》仅约定捌零玖零公司作为美家乐公司上述合同内容的担保方，而未对担保方式做约定。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，捌零玖零公司应对美家乐公司的上述付款义务承担连带责任。山河公司向余延农出具《承诺书》，承诺对《委托经营管理合同》中约定的义务承担完全责任。此应理解为债务加入，即山河公司作为第三人加入到债的关系中,与原债务人一起向债权人承担责任。因此，本院认定山河公司作为共同债务人，与美家乐公司共同承担上述付款义务。 被告美家乐公司、捌零玖零公司、山河公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、余延农与福州美家乐商贸有限公司、福建省捌零玖零商贸有限公司于2015年7月22日签订的《8090儿童用品城商铺委托经营管理合同》于2019年7月12日解除； 二、福州美家乐商贸有限公司、福建省山河实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向余延农支付至2020年3月13日止拖欠的租金、占有使用费63860元； 三、福州美家乐商贸有限公司、福建省山河实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向余延农支付违约金9317.31元； 四、福建省捌零玖零商贸有限公司应就上述第二、第三判项确定的福州美家乐商贸有限公司的债务承担连带清偿责任； 五、驳回余延农的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4514元，由余延农负担340元，由福州美家乐商贸有限公司、福建省捌零玖零商贸有限公司、福建省山河实业发展有限公司负担4174元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  杨剑平 二〇二〇年四月三日 法官 助理  林 熠 书 记 员  谢辰萱 附：本判决书所适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。