湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初12499号原告：黄科文，男，1985年9月26日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘梅芳，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊万，湖南锐杰律师事务所实习律师。被告：林发明，男，1974年10月27日出生，汉族，住浙江省文成县。第三人：黄川，女，1977年2月13日出生，汉族，住湖南省**瑶族自治县。原告黄科文诉被告林发明、第三人黄川合同纠纷一案，本院于2019年12月30日受理后，依法适用简易程序进行审理，原告黄科文及其委托诉讼代理人刘梅芳、熊万，被告林发明到庭参加诉讼，第三人黄川经本院依法送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄科文向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《协议书》；2、请求判令被告支付原告截至2019年8月1日的租金80000元整；3、请求判令被告支付违约金80000元整；4、请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月20日，原告通过法院竞拍获得长沙市天心区波波天下城4栋102房，并完成转让登记手续。被告因占用门面，未依照法院通知腾房，因此原告与被告协商后签订《协议书》约定被告继续占用门面至2019年8月1日，租金为8万元；被告应于2019年11月1日之前，一次性支付租金至原告银行账户。被告逾期未支付租金，应向原告交纳迟延应付金额千分之五每日的违约金，若逾期一个月未支付，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付违约金8万元。原告至今多次要求被告支付未果，特诉至法院。庭审中，原告黄科文将违约金调整为30%即2.4万元。被告林发明辩称，本人不应向原告支付租金，更不应当承担违约金。第一、本人与波波天下城4栋102房的原房东在2017年10月份签订了租赁合同，即在原告及第三人黄川通过司法拍卖行为取得波波天下城4栋102房的所有权之前与该房屋的权利人签订了租赁合同，形成了租赁关系，根据“买卖不破租赁”的原则，本人继续履行与原权利人签订的租赁合同即可，法院及原告根本无权强制要求本人搬离租赁场所，但法院采取了强行锁门等执行措施，原告亦经常上门要求本人搬走，导致本人无法开展正常经营活动，无奈之下，本人只好搬离租赁场所，由此也给本人带来了巨大损失，本人亦将通过其他合法手段维护合法权利。第二，本人与黄科文签订的协议对本人没有约束力，该协议系违背本人真实意思表示的情况签订的，本人根本不了解协议的具体内容，想着无非就是签个字，搬离租赁场所后再向原房屋权利人主张赔偿、补偿即可。第三，原告要求的违约金过高，协议中已经在约定了逾期支付款项的情况下按每天千分之五支付违约金的同时，又约定了逾期付款还需要承担8万元的违约金，违约金明显过高，法院有权予以调整，且该协议根本就不存在所谓的解除的问题，赋予原告解除权毫无意义。第四，原告无权在还未解除与本人的租赁关系的情况下将房屋租给第三方，其行为侵害了本人和第三方的合法权益。第三人黄川提交书面意见，本人对黄科文针对长沙市天心区芙蓉南路一段波波天下城4栋102房屋，本人授权黄科文行使对该房屋享有的相应的占有、使用、租赁等权利义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月20日，原告黄科文、第三人黄川通过竞买号Ｐ1953在长沙市芙蓉区人民法院于“淘宝网”开展的“长沙市天心区波波天下城*栋***号房”司法拍卖项目中以人民币6478315.20元拍得该处房产。2019年5月9日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102执3500号之六裁定：一、被执行人杨明亮名下位于长沙市天心区波波天下城4栋102号房（权证号：71××24）归买受人黄科文（身份证号码：4311261985××××××××）、黄川（身份证号码：4329261977××××××××）所有，双方各占50%份额。上述房屋的所有权（或其他权利）自本裁定送达买受人黄科文、黄川时转移。二、买受人黄科文（身份证号码：4311261985××××××××）、黄川（身份证号码：4329261977××××××××）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。湘（2019）长沙市不动产权第××号不动产权证明载明位于长沙市天心区波波天下城*栋***房为原告黄科文与第三人黄川共同共有，份额为各占50%。2019年7月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书约定：芙蓉区人民法院于2018年11—12月向长沙市天心区波波天下城*栋***房发出强制腾房通告，并通知乙方限期搬出。甲方于2019年4月20日通过长沙市芙蓉区人民法院公开竞得该房，并办理完成转让登记手续。由于甲方另寻求其他租赁伙伴，且按照法院通知必须搬出，因乙方正在占用门面，且与原房东存在纠纷，资金十分困难，特与甲方协商自甲方所有该房屋后租金及相关事宜。一、乙方继续租赁占用门面至2019年8月1日，租金为捌万元整。二、因乙方资金紧张，与甲方协商租金延迟支付，最后期限为2019年11月1日前，须一次性付清至甲方银行账号。三、若逾期未支付，则乙方应向甲方交纳迟延应付金额千分之五每日违约金，直至乙方完全履行其支付义务，若乙方逾期一个月未支付，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方支付违约金捌万元。2017年11月27日，被告（乙方）与湖南债务通商务咨询有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于长沙市天心区出租给乙方经营餐厅使用，面积约为530平方米，乙方对甲方出租的房屋做了充分了解，愿意承担。租期自2018年2月1日至2021年2月1日止。免租期为2个月，房屋交付日期为2017年12月1日，租金核算日期为2018年2月1日。租金按季度支付。签订房屋租赁合同时，乙方向甲方交纳三个月的租金作为履约保证金，合同到期后乙方无违约现象，甲方无息无条件退还保证金给乙方。另查明，涉诉不动产2016年5月12日—2019年5月11日被长沙市中级人民法院冻结，2019年5月7日—2022年5月6日被长沙市芙蓉区人民法院查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案被告与原告订立了合同，双方当事人均具有订立合同应当具有的相应民事权利能力和民事行为能力，原被告双方应当按照合同的约定全面履行合同。本案被告以租赁权抗辩的理由不成立。首先，2017年11月被告与他人就案涉房屋的承租问题签订协议时，该房屋已有抵押登记且已被人民法院采取冻结等保全措施。其次，即便被告能以此理由抗辩，也应于房屋被拍卖与腾房执行程序中提出执行异议，而不应在执行完毕后再以此理由抗辩。最后，如其利益因此受损，可向原房东或协议另一方主张。况且，被告与房屋买受人即本案原告自行签订了有关房屋租赁的租金、交房期限的协议。现被告林发明违反合同约定，应该承担相应的违约责任。关于违约金，鉴于原告主动降低违约金数额，符合法律规定，本院予以支持。对原告诉请第一项解除合同，鉴于被告已按照协议内容搬离房屋，只欠付租金，且原告诉请第二项仍要求履行协议即由被告支付欠付租金，与解除合同诉请存在冲突，且协议已过履行期限，为维护守约方的实际权益，协议已无解除必要。故，本院对于原告的第一项诉讼请求不予支持，对原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、限被告林发明于本判决生效之日起十日内向原告黄科文支付租金人民币80000元；二、限被告林发明于本判决生效之日起十日内向原告黄科文支付违约金人民币24000元；三、驳回原告黄科文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序减半收取1750元，由被告林发明负担1137.5元，原告黄科文负担612.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭丁云二〇二〇年四月三十日法官助理余航书记员唐丹