山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终425号 上诉人（原审被告）：山东金宇房地产开发有限公司。 法定代表人：马岩，总经理。 委托诉讼代理人：巴瑞杰，山东正义之光（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李占斌。 委托诉讼代理人：谷艳超，山东国曜（东营）律师事务所律师。 上诉人山东金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）因与被上诉人李占斌商品房销售合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2019）鲁0523民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判金宇公司不予承担违约责任或将本案发回重审；上诉费由李占斌承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，金宇公司并无违约事实。按照相关法律规定，办理不动产权手续的主体系业主而非开发商，开发商对房产证的办理仅负有协助义务。本案李占斌无法办理房产证的根本原因系其拒绝缴纳专项维修基金及房屋面积差价，其要求金宇公司支付未办理房产证期间的违约金无事实与法律依据。二、李占斌无请求权基础，其无权主张未办理房产证期间的违约金。李占斌主张违约责任的合同依据是涉案《商品房预售合同》第十六条，而该条适用的前提是因出卖人的责任买受人不能在规定期内取得房屋权属证书。本案系因李占斌自身原因无法办理房产证，李占斌据此主张违约金无事实依据。 李占斌辩称，涉案《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同明确约定了逾期办证违约金的计算方式，本案证据足以证实到2019年5月14日金宇公司才到相关机关办理权属登记，在此之前，无论李占斌是否缴纳专项维修基金及房屋面积差价，均不能办理产权证书。涉案小区其他业主的专项维修基金及房屋面积差价均是在办理不动产登记前缴纳的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 李占斌向一审法院起诉请求：1．依法判令金宇公司支付李占斌未能办理房产证期间的违约金36346元（以购房款649051元为基数，按照日息万分之一自2017年12月25日暂计算至2019年7月8日）；2．诉讼费用由金宇公司承担。 一审法院认定事实：李占斌、金宇公司于2015年3月9日签订《商品房预售合同》，约定李占斌购买金宇公司开发的金宇都市公馆12幢2单元801室及储藏室，房屋总价款649051元。《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。合同签订当日，李占斌依照约定支付了全部房款。金宇公司于2016年12月31日交付涉案房屋。金宇公司办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的时间为2019年5月14日。金宇公司于2019年6月24日将总的不动产登记证书办理到自己名下。 上述事实有李占斌的陈述及李占斌提交的与金宇公司签订的《商品房预售合同》一份、金宇公司向李占斌出具的房款收据四张、金宇公司出具的《金宇都市公馆交房通知书》复印件一份、东营市金宇物业管理有限公司出具的物业收据一份、东营区不动产登记中心出具的编号鲁2019东营市不动产权第0067793号的不动产登记证书复印件一份在案为凭，可以作为本案定案依据。 一审法院认为，李占斌与金宇公司之间的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，对合同双方当事人均具有约束力。合同签订后，李占斌已经根据双方的约定履行了自己的合同义务，金宇公司应根据双方约定履行相应义务，由于金宇公司办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的时间为2019年5月14日，已经构成违约，应承担相应的违约责任。李占斌主张的是因金宇公司原因未能办理房产证期间的违约金，故起算时间应为2016年12月31日。又因双方约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，计算违约的终止时间应为金宇公司办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的时间，即2019年5月14日。李占斌的诉讼请求，其合法部分予以支持，其不合法部分不予支持。金宇公司抗辩称，李占斌已经违约，要求双方予以抵销，其抗辩主张没有事实与法律依据，对其该项抗辩主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、金宇公司于判决生效后十日内支付李占斌因未能办理房产证期间的违约金32582元（以649051元＊0.01%＊502天）；二、驳回李占斌的其他诉讼请求。若金宇公司未履行判决书确定的给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708.65元，减半收取354元，由李占斌负担37元，由金宇公司负担317元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。金宇公司提交以下证据： 证据一、《东营市住宅专项维修资金委托代收协议》一份。证明：东营市住房和城乡建设委员会、东营市东营区住房和城乡建设局委托金宇公司代收金宇都市公馆B区6#-12#房地产开发项目的维修资金，并由金宇公司向业主代发专用票据。此票据作为业主日后办理房屋权属登记和查询的依据。李占斌的票据仍在金宇公司处，李占斌未缴纳专项维修基金。 证据二、《山东金宇房地产开发有限公司测绘成果报告》一份。证明：李占斌所购涉案房屋实测面积为116.41平方米，超出合同约定面积0.11平方米；所购储藏室实测面积为9.93平方米，超出合同约定面积0.22平方米。李占斌应补缴房屋面积差价。 李占斌质证称，对证据一的真实性无异议，该协议签署的时间为2019年4月3日，在2019年4月3日之前金宇公司并没有权利向李占斌要求缴纳维修基金，李占斌也没有收到金宇公司要求其缴纳维修基金的通知。故未能办理房屋权属证书并非未缴纳维修基金所致。对证据二的真实性无异议，李占斌是否缴纳面积差价并不影响房屋权属证书的办理。涉案小区其他业主均是在办理房屋权属证书前缴纳房屋面积差价。李占斌未收到金宇公司要求缴纳房屋面积差价的通知，李占斌未缴纳房屋面积差价是金宇公司原因造成的。 本院分析认为，李占斌对上述证据的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。上述证据不能否定金宇公司于2019年5月14日报备办理权属登记所需资料的事实，不能否定金宇公司的违约事实，与本案争议缺乏关联，本院依法不予采信。 二审期间，李占斌未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：金宇公司对逾期办证是否存在违约行为，应否承担违约责任。 本院认为，李占斌与金宇公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据合同第十六条约定，金宇公司应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。金宇公司于2016年12月31日向李占斌交付涉案房屋，于2019年5月14日报备办理权属登记所需资料，已构成违约，依约应当承担违约责任。根据金宇公司二审提交的《东营市住宅专项维修资金委托代收协议》及一审提交的涉案房屋专项维修资金专用票据，东营市住房和城乡建设委员会、东营市东营区住房和城乡建设局于2019年4月3日与金宇公司签订委托代收协议，委托金宇公司代收涉案房屋所在项目的专项维修基金，金宇公司实际于2019年5月17日代缴了涉案房屋维修资金，在其报备权属登记所需资料之后，金宇公司庭审亦认可其至2019年5月份才通知李占斌缴纳专项维修基金及房屋面积差价，金宇公司主张涉案房屋未办理产权登记系因李占斌未缴纳专项维修基金及房屋面积差价所致缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于金宇公司二审庭审所提其应在房屋交付后360个工作日内而非360个自然日内报备办理权属登记所需资料，一审判决按360个自然日计算违约期间错误的主张，本院认为，金宇公司并非在上诉期内对一审法院的上述认定提出上诉，其该项主张不属本院二审审理范围。另，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”涉案《商品房预售合同》第十六条关于报备期间的约定已远远超出上述规定期间，一审判决对该约定作出有利于业主的解释，符合通常意义上的理解，并无不当。 综上，金宇公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费709元，由山东金宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  潘 霞 审 判 员  翟玉芬 审 判 员  李 静 二〇二〇年四月三日 法官助理  李静静 书 记 员  周欣欣