云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终130号上诉人（原审原告）：盈江阿诗玛文化产业开发有限公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县。法定代表人：徐宝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，云南圣锦律师事务所。委托诉讼代理人：杨炯，云南圣锦律师事务所。被上诉人（原审被告）：王德有，男，1962年6月8日生，汉族，小学文化，经商，现住云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县。委托诉讼代理人：赵云秋，云南清诚律师事务所。上诉人盈江阿诗玛文化产业开发有限公司（以下简称阿诗玛公司）因与被上诉人王德有物权保护纠纷一案，不服云南省盈江县人民法院（2019）云3123民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人阿诗玛公司上诉请求：1．撤销盈江县人民法院（2019）云3123民初1433号民事判决第二项，查明案件事实后依法改判或发回重审；2．一、二审案件受理费由王德有负担。事实和理由：一审判决认定事实部分错误。（一）阿诗玛公司在一审提交了《盈国用（XXXX）第XXX号》、《盈国用（XXXX）第057号》、《盈国用（XXXX）第XXXXX号》国有土地使用证，该国有土地的使用权人均为阿诗玛公司，一审判决认定在此地建设的盈江国际翡翠城的土地使用权人、该项目的用地单位和建设单位均为阿诗玛公司，该项目包含涉案的2号别墅。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，一审法院据此判决王德有向阿诗玛公司腾退返还涉案房屋，并确认了阿诗玛公司系涉案房屋的权利人，但一审判决同时认定：“2017年7月，盈江县国际翡翠城业主委员会为缓解国际翡翠城维护管理资金紧缺问题，于当月与王德有就涉案房屋达成租赁事宜。约定租期一年一租，第一年租金8,000元，第二年租金12,000元，王德有已按约支付租金”。一审判决认为王德有已经向业主委员会交纳了房租，故对阿诗玛公司在一审中主张的房屋被占用期间的使用费不予支持。一审判决对该部分的事实认定错误，导致判决结果错误。1.阿诗玛公司系涉案房屋的所有权人，业主委员会与王德有之间的租赁约定系无权处分行为，王德有无故侵占案涉房屋未得到阿诗玛公司的同意，也未经阿诗玛公司追认，王德有的行为已侵犯了阿诗玛公司对房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，阿诗玛公司不仅有权要求王德有腾退房屋，也有权向王德有主张房屋被占用期间的使用费，是阿诗玛公司对房屋依法享有收益权的行使。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，王德有在没有处分权的情况下，长期占用阿诗玛公司所有的房屋并拒不返还，严重侵犯了阿诗玛公司对案涉房屋享有的物权，已造成阿诗玛公司的实际损失，理应向阿诗玛公司支付房屋被占用期间的使用费。2.涉案房屋被不知名人员封堵，与本案物权保护纠纷的案由没有关联性，一审判决却认为封堵行为严重影响了王德有对房屋的居住使用，这是对无故侵占房屋的侵权行为的放纵。（二）一审庭审后，一审法院依职权实地察看了案涉房屋。案涉房屋系独栋别墅，共有三层，系精装修房屋。房屋后面有自由使用的空地，左侧有自由使用的花园，建筑面积400多平方米，占地面积600多平方米，是盈江县国际翡翠城项目中最大的一栋独栋别墅。王德有占有房屋多年，不仅未向阿诗玛公司支付过任何使用费，还在阿诗玛公司催告后拒不返还房屋，迫使阿诗玛公司采用诉讼方式取回房屋，给阿诗玛公司造成了较大损失。综上，恳请二审法院支持上诉人阿诗玛公司的上诉请求。被上诉人王德有辩称，（一）阿诗玛公司认为一审没有支持房屋使用费错误并要求撤销一审判决是没有事实和法律依据的，请予以驳回其上诉请求，王德有没有占用阿诗玛公司的房屋，不存在侵占房屋的事实。（二）一审在事实认定方面存在错误。王德有是合法使用盈江国际翡翠城2号别墅，理由为：2017年6月，王德有因在盈江经商无房居住，知道盈江国际翡翠城2号别墅对外出租，王德有与出租单位盈江国际翡翠城业主委员会达成协议，承租该房屋,王德有按约如期支付了两年租金共计20,000元。上述事实说明：1.王德有合法租用该房屋并支付了租金；2.阿诗玛公司明知盈江国际翡翠城业主委员会对外出租其房屋，两年时间内不闻不问也不告知王德有，阿诗玛公司的办公室仅距离王德有使用的房屋几百米处，阿诗玛公司不可能不知道，阿诗玛公司不告知王德有只能说明阿诗玛公司是认可业主委员会出租其房屋的行为的，故王德有不存在非法侵占。3.出租阿诗玛公司房屋的主体为盈江国际翡翠城业主委员会，其收取了王德有的租金，让王德有使用该房屋，王德有不清楚阿诗玛公司与业主委员会是何法律关系，但阿诗玛公司直接越过盈江国际翡翠城业主委员会来起诉王德有，主体是否合法。基于以上事实和理由,王德有作为善意第三人，王德有合法地使用该房屋并支付了租金，不存在侵占房屋的行为，阿诗玛公司在王德有不存在侵占行为的前提下提出要求王德有支付使用费是没有依据的。（三）案涉房屋所处位置地段偏远且无证，涉案房屋和烂尾的盈江边贸城系同一家公司开发，房屋涉及诸多法律争议问题，因此,王德有交纳的租赁费用符合市场价值。（四）2019年6月底，盈江国际翡翠城业主委员会提出涉案房屋不再租赁，但可以购买，于是王德有便与阿诗玛公司协商购买，当时协商买房价格为1,800,000元，王德有同意并准备转账付款，但由于阿诗玛公司与业主委员会之间的法律问题，业主委员会要求将该购房款打入政府账号监管，而阿诗玛公司却要求打入其法人的账户。第二天，阿诗玛公司于2019年8月20日将王德有租赁的房屋进行了封堵，王德有随即报警。从始至终,王德有均是在合法地使用涉案房屋，在不能继续租赁的情况下还积极主动与阿诗玛公司协商购买房屋，不存在侵占房屋的事实。（五）王德有已经支付了租赁费，阿诗玛公司要求王德有再次重复支付使用费，违背《中华人民共和国民法总则》的公平合理原则，阿诗玛公司的请求是没有合法依据的。综上，阿诗玛公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回阿诗玛公司的上诉请求。阿诗玛公司向一审法院起诉请求：1.请求判令王德有停止侵占阿诗玛公司位于盈江国际翡翠城2号别墅，立即将房屋腾退并返还阿诗玛公司；2.请求判令王德有自2015年3月起至实际腾退房屋之日止的期间，按每月4,000元的标准向阿诗玛公司支付房屋被占用期间的使用费（其中：计算至2019年8月31日共54个月，共计216,000元）；3.本案诉讼费、保全费由王德有承担。一审法院认定事实：阿诗玛公司于2010年至2013年先后取得《投资项目备案证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证照后，在坐落于盈江县勐腊路属阿诗玛公司使用的宗地上投资建设盈江国际翡翠城项目，项目已完工，建成其中之一2号涉案别墅。2017年7月，盈江县国际翡翠城业主委员会为缓解国际翡翠城维护管理资金紧缺问题，于当月与王德有就涉案房屋达成租赁事宜。约定租期一年一租，第一年租金8,000元，第二年租金12,000元，王德有已按约支付租金。2019年6月，盈江县国际翡翠城业主委员会告知王德有到期后不再租赁。2019年7月21日，租期届满后，王德有曾与阿诗玛公司商议购买涉案房屋事宜，后双方在款项支付方面产生分歧。2019年8月，涉案房屋大门被不知名人员封堵。一审法院认为，本案系物权保护纠纷案。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”、第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”及第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，本案阿诗玛公司提交的《盈国用（XXXX）第XXX号》，《盈国用（XXXX）第XXX号》、《盈国用（XXXX）第XXXXX号》国有土地使用证，该国有土地的使用权人均为阿诗玛公司，在此地建设的盈江国际翡翠城的土地使用权人、该项目的用地单位和建设单位均为阿诗玛公司。王德有向盈江县国际翡翠城业主委员会租赁涉案房屋的行为，未经阿诗玛公司追认，加之其租赁期限已届满，王德有理应返还房屋，故对阿诗玛公司要求王德有停止侵占阿诗玛公司位于盈江国际翡翠城2号别墅，并将房屋腾退返还阿诗玛公司的诉请，予以支持。对于阿诗玛公司要求王德有支付自2015年3月起至实际腾退房屋之日止的期间，按每月4,000元的标准向阿诗玛公司支付房屋被占用期间的使用费的诉请，王德有系与盈江县国际翡翠城业主委员会达成租赁事宜后使用涉案房屋，后王德有已按约交付租金，租赁期限届满后，王德有在与阿诗玛公司协商购买涉案房屋期间，该房屋大门被不知名人员封堵，严重影响了王德有对房屋的居住使用。现阿诗玛公司提出此项诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由王德有停止侵占阿诗玛公司位于盈江国际翡翠城2号别墅，并于判决生效后三十日内将上述房屋腾退返还阿诗玛公司。二、驳回阿诗玛公司的其他诉讼请求。案件受理费4,540元，由阿诗玛公司负担2,270元（已付），由王德有负担2,270元（未付）。本院二审期间，上诉人阿诗玛公司没有提交新证据。被上诉人王德有提交照片三张，欲证实房屋的现状，房屋现在被阿诗玛公司封堵着。经组织质证，上诉人阿诗玛公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为不能确定照片的拍照时间、拍照地点，也不能证明案涉房屋被阿诗玛公司封堵。对二审中被上诉人王德有提交的证据，本院认证如下：该证据不足以证实被上诉人王德有的证明观点，本院不予采信。对一审确认的事实，上诉人阿诗玛公司对“2017年7月，盈江县国际翡翠城业主委员会为缓解国际翡翠城维护管理资金紧缺问题，于当月与王德有就涉案房屋达成租赁事宜。约定租期一年一租，第一年租金8,000元，第二年租金12,000元，王德有已按约支付租金”有异议，认为该事实认定错误，盈江县国际翡翠城业主委员会无权收取王德有的租金，不能作为王德有拒付租金的理由。被上诉人王德有对一审确认的事实提出两点异议：1.对“阿诗玛公司于2010年至2013年先后取得《投资项目备案证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证照后，在坐落于盈江县勐腊路属阿诗玛公司使用的宗地上投资建设盈江国际翡翠城项目，项目已完工，建成其中之一2号涉案别墅”有异议，认为不能确认阿诗玛公司是否对涉案的房屋享有物权；2.对“2019年8月，涉案房屋大门被不知名人员封堵”有异议，认为一审法院已经查明阿诗玛公司的员工封堵案涉房屋，阿诗玛公司在一审时已认可。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷。根据各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：被上诉人王德有应否向上诉人阿诗玛公司支付案涉别墅被占用期间的使用费216,000元。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。上诉人阿诗玛公司在一审提交了《盈国用（XXXX）第XXX号》，《盈国用（XXXX）第XXX号》、《盈国用（XXXX）第XXXXX号》国有土地使用证，该国有土地的使用权人为上诉人阿诗玛公司，在该土地上建设的盈江国际翡翠城的土地使用权人、该项目的用地单位和建设单位均为上诉人阿诗玛公司。上诉人阿诗玛公司主张被上诉人王德有支付案涉别墅自2015年3月起至实际腾退房屋之日止的使用费216,000元。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，盈江县国际翡翠城业主委员会在对案涉别墅没有处分权的情况下，将案涉别墅租赁给被上诉人王德有，租赁期限为2017年7月21日至2019年7月21日，且事后盈江县国际翡翠城业主委员会的出租行为亦未得到上诉人阿诗玛公司的追认。上诉人阿诗玛公司在一审提交的《询问笔录》可以证实被上诉人王德有在2018年6月5日就已知悉盈江县国际翡翠城业主委员会对案涉别墅无处分权，但被上诉人王德有依然继续与盈江县国际翡翠城业主委员会租赁案涉别墅，并分别于2018年10月28日、2018年12月19日向盈江县国际翡翠城业主委员会支付租金共计12,000元，被上诉人王德有在2018年6月5日后继续租赁案涉别墅无事实和法律依据。关于2018年6月5日之前的案涉别墅使用费问题。2018年6月5日之前，上诉人阿诗玛公司明知盈江县国际翡翠城业主委员会将案涉别墅租赁给被上诉人王德有其没有提出异议，也未积极地向相关部门主张权利，且被上诉人王德有已向盈江县国际翡翠城业主委员会交纳了该期间的租金，故对上诉人阿诗玛公司要求被上诉人王德有支付2018年6月5日之前案涉别墅的使用费，本院不予支持。关于2018年6月5日起至实际腾退案涉别墅的使用费问题。本案中，案涉别墅大门于2019年8月被不知名人员封堵，已影响了被上诉人王德有对案涉别墅的正常使用，综合上述情况，本院对2018年6月5日起至2019年8月期间的使用费予以支持。综合盈江县国际翡翠城业主委员会收取租金情况、小区环境、小区配套设施建设等情况，本院酌情认定案涉别墅的使用费为每月1,000元，故被上诉人王德有应向上诉人阿诗玛公司支付案涉别墅使用费14,000元。综上所述，上诉人阿诗玛公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省盈江县人民法院（2019）云3123民初1433号民事判决第一项，即：“一、由王德有停止侵占盈江阿诗玛文化产业开发有限公司位于盈江国际翡翠城2号别墅，并于判决生效后三十日内将上述房屋腾退返还盈江阿诗玛文化产业开发有限公司”；二、撤销云南省盈江县人民法院（2019）云3123民初1433号民事判决第二项，即：“二、驳回盈江阿诗玛文化产业开发有限公司的其他诉讼请求”；三、被上诉人王德有本判决送达之日起十五日内向上诉人盈江阿诗玛文化产业开发有限公司支付案涉别墅使用费14,000元；四、驳回上诉人盈江阿诗玛文化产业开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费4,540元，由上诉人盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担4,246元，被上诉人王德有负担294元；二审案件受理费4,540元，由上诉人盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担4,246元，被上诉人王德有负担294元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向盈江县人民法院申请强制执行。审判长  王赶红审判员  孙 媛审判员  杨蓉蓉二〇二〇年四月十三日书记员  黄 丹