广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23363号上诉人（原审被告）：徐庆龙，男，汉族，1988年11月23日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：周岿，女，汉族，1982年3月14日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙元熙，山东建檩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市招商置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商街道招商大厦-421。法定代表人：李国珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周青林，广东中安律师事务所实习律师。上诉人徐庆龙、周岿因与被上诉人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐庆龙、周岿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回招商置业公司的诉讼请求或发回重审；本案诉讼费用由招商置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人在履行居间合同过程中没有违约。本案是居间合同纠纷，根据《合同法》第四百二十四条，居间合同即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同卖方、买方和中介方主要权利义务包括：提供房源信息、带购房者看房、成交后签订三方合同、支付居间报酬等。本案被上诉人作为居间人若要追究上诉人的违约责任，也只能根据居间合同关系的有关规定和居间合同的约定来追究。居间关系中的违约行为主要是指甩掉中介或不支付佣金等，上诉人作为房主在这份居间合同中没有约定支付佣金的义务。上诉人在履行居间合同的过程中，根据中介撮合，与买方达成了买卖合同，即本案中签订的《房地产买卖居间合同》，上诉人在履行居间合同过程中没有违约。2、买方、卖方、中介方三方签订了《房地产买卖居间合同》即买卖双方的房地产买卖合同已经成立，中介方的居间事项已经完成。根据（2018）粤03民终15916号判决书认定，买方、卖方、中介方三方签订了《房地产买卖居间合同》，买卖合同已经生效。法院终审认定买卖合同已生效，则意味着居间人已经促成合同成立，居间事项已完成。根据生效的判决书认定，被上诉人、上诉人及韩刚君三方签订的这份《房地产买卖居间合同》既是一份居间合同，也是一份地产买卖合同。换句话说，这份《房地产买卖居间合同》实际上包含了两层法律关系，一是居间合同关系，二是房地产买卖合同关系。在居间合同关系中，支付中介费义务的是韩刚君，合同相对方是中介方，属韩刚君违约。在买卖合同关系中，合同相对方属上诉人和韩刚君，被上诉人作为中介方不属合同相对方。居间人只是买卖双方的中介，居间人对买卖双方之间的买卖合同没有实质介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用。中介方不能以买卖双方在履行买卖合同是否违约来追究谁的违约责任。3、上诉人在履行房地产买卖合同中违约，并不等于履行居间合同违约。根据生效的判决，上诉人在履行房地产买卖合同时，不能向买方韩刚君交付房产违约，已经承担了违约责任，向韩刚君支付了500万元，该500万元包括韩刚君应当支付的45万中介费损失。在居间合同关系中，承担支付中介费义务的是韩刚君，并不是上诉人，《房地产买卖居间合同》第一条就约定：“如果居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间费用（佣金）。”在居间方的撮合下，《房地产买卖居间合同》签订，即房地产买卖合同成立，无论该合同是否切实履行，韩刚君都应支付中介费。在履行居间合同中，若韩刚君未支付中介费，违约的是韩刚君，被上诉人不能把怠于向韩刚君追索中介费形成的损失转嫁到上诉人身上。4、被上诉人已经收到了部分中介费。被上诉人在诉状中自称收到韩刚君定金15万元，应该收到的是履行居间合同的定金，该定金与买卖合同的定金500万元相差甚远，显然与买卖合同的定金不是一回事。开庭时被上诉人拒不承认，改口称是买卖合同的定金，还谎称诉状属笔误，这显然不成立。支付中介费是韩刚君依据居间合同应承担的义务，上诉人无法查清韩刚君到底向被上诉人支付了多少中介费，被上诉人却企图依据房地产买卖合同的违约要上诉人偿付，显然是混淆了法律关系。二、一审法院适用法律矛盾。一审认定法律关系混乱。合同法114条是违约金的规定，一审法院把上诉人在买卖合同中的违约认定为在居间合同中的违约，判决上诉人承担违约责任；合同法426条是居间合同的规定，根据这个规定，居间事项已完成，支付报酬的应该是韩刚君，而一审法院却判上诉人承担中介费；民诉法64条是关于调查取证的，本案韩刚君到底给了被上诉人多少中介费，任由被上诉人的说法变来变去，一审法院应查明事实，以客观事实为依据。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律矛盾，请求二审法院改判。招商置业公司辩称：一、关于支付居间报酬（包括佣金、违约金等）的责任主体应当综合涉案三方合同第九条第四款以及第十条第三款第二、三项的约定综合来判定，第十条第三款第二、三项之所以会约定最后由违约方或者协议解除方支付违约金，正是为了尽量让守约方减少损失，让违约方遭到惩罚，这恰恰体现法律的正义原则，也符合天理和人情，对此我方已向法院提交和将二审法院提交一系列深圳市中级人民法院的参考判例，经认定前述约定合法有效，且均判定最后由买卖合同的违约方支付居间报酬。二、上诉人上诉状第四页第一段所称的我方已自认收到韩刚君部分中介费不属实，我方在起诉状第三页第二段第一行中描述了买方定金支付了15万元应为笔误，事实上应为定金500万元，对此我方已向一审法院提交了情况说明，描述了前述500万元的具体构成及支付时间，我司同时在情况说明中保证如有虚假陈述，愿意接受罚款、拘留等处罚，我司作为国有企业招商集团下属的全资国有控股公司，不可能为了这区区几十万元佣金利益而欺骗法庭。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。招商置业公司向一审法院起诉请求：l、两被告立即共同、连带向原告支付45万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2017年10月18日起计至判决书确定付款之日止的利息（暂计至起诉之日为2万元）；2、两被告承担本案案件受理费等一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月17日，两被告作为卖方、案外人韩刚君作为买方、原告作为居间方共同签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定如下内容：1、买卖双方确认：买卖双方独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立该房产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）（第二条第1款）；2、卖方向买方出售该房产，成交价5100万元，定金500万元（第三、四条）；3、该房产处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同（第三条第3款）；4、买方应于办出房产证后10个工作日内将首期款2050万元存放于买方按揭银行监管，卖方须配合办理监管手续、签署所需文件；5、买方应在约定的应付首期款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供所需的全部资料，卖方须配合买方提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等（第五条第二款“按揭付款”部分第l、3项）；6、鉴于居间方签署本合同前已提供之服务，买卖双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付居间报酬（佣金），其中买方同意向居间方支付居间报酬（佣金）45万元，如买卖双方需居间方协助办理房产、水电、煤气等过户手续及银行按揭贷款手续，则买方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前向居间方另行支付代办服务费1200元（第九条第4款）；7、如卖方未按合同约定期限出具全权公证委托书或逾期交付房地产证原件或逾期签收定金等超过10日，或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金（第十条第二款“卖方的违约责任”部分第1项）；8、本合同签署后，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额（第十条第三款“居间合同关系中的违约责任”第2项）；9、因本合同发生争议且协商不成的，交由该房产所在地人民法院通过诉讼程序解决（第十一条第1款）。此外，合同还对其他事项作了约定。上述合同签署后，2017年10月17日，案外人韩刚君向原告刷卡支付定金3万元，被告徐庆龙与原告签订《业主定金证明及托管协议》，约定交房保证金3万元交由原告托管；2017年10月23日，韩刚君向原告转账支付定金497万元。2017年11月6日，被告徐庆龙向韩刚君发出致歉函，就不能完成交易向韩刚君致歉。后韩刚君诉至一审法院，一审法院作出（2018）粤0305民初498号民事判决，认定两被告及案外人潘莉莉系涉案房产的共同权利人，两被告自认与韩刚君签订《房地产买卖居间合同》未取得潘莉莉同意，因潘莉莉拒绝追认，合同无法继续履行，韩刚君有权解除合同，并需向韩刚君支付500万元。后经由深圳市中级人民法院二审，作出(2018)粤03民终15916号判决，对一审判决予以维持。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、致歉函、民事判决书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。一审法院认为，原、被告之间存在居间合同关系，双方的权利义务均应受到法律保护。根据原告与两被告及案外人韩刚君签订的《房地产买卖居间合同》所载明的内容，两被告作为卖方虽不需要支付正常交易情形下的佣金，但如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额，现因两被告之违约行为导致买卖合同无法正常履行，被告应当依照上述约定向原告支付违约金，违约金的金额应等同于正常交易情形下案外人韩刚君应当向原告支付的佣金金额45万元。两被告主张原告已收取案外人韩刚君15万元的佣金，但被告未能就此提交任何证据予以证明，原告对此亦不予确认，且明确表示起诉状所称的“15万元定金”系“500万元定金”的笔误，亦当庭予以更正，故对于两被告的上述抗辩主张，一审法院不予采信。原告另主张两被告应向其支付45万元款项的利息，因原告亦明确该款项的性质为违约金，原告针对违约金再行主张利息，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告徐庆龙、周岿应于判决生效之日起十日内向原告深圳市招商置业顾问有限公司支付违约金45万元；二、驳回原告深圳市招商置业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4175元，由原告负担177.66元、由两被告负担3997.34元。二审审理中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据本院及一审法院查明的事实，徐庆龙、周岿、招商置业公司与案外人韩刚君共同签订了《房地产买卖居间合同》，该合同同时具有房地产买卖合同及居间合同的内容，对各方权利义务进行了约定，各方均应当依约履行。根据合同约定，因卖方或买方的违约行为导致合同未能履行，且居间方未收到约定的居间报酬的情况下，违约方应当向居间方支付相当于合同约定的居间报酬总额。根据本院审理的(2018)粤03民终15916号案件所查明的事实，徐庆龙、周岿违反合同约定，导致上述合同未能履行，徐庆龙、周岿应当依约向招商置业公司支付违约金45万元。一审法院对此处理妥当，本院依法予以维持。徐庆龙、周岿上诉主张其没有违约，明显与事实不符，本院不予支持。徐庆龙、周岿上诉主张招商置业公司已经收到了部分居间报酬，但并未提交证据予以证明，其仅依据招商置业公司起诉状当中的用语片面推断招商置业公司自认收到15万元居间报酬，明显依据不足，故该项上诉理由缺乏事实基础，本院不予采纳。综上所述，徐庆龙、周岿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由徐庆龙、周岿负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇二〇年四月二十日书记员 肖丹婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……