福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终218号 上诉人（原审原告）：赖生清，男，1973年1月19日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：江俊龙，福建尚南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江秋霞，福建尚南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈正沂，男，1954年9月25日出生，汉族，龙岩市高级中学退休教师，住龙岩市新罗区东城和平路1号10幢702室。 委托诉讼代理人：邱永元，上海市捷华（龙岩）律师事务所律师。 上诉人赖生清因与被上诉人陈正沂租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初6492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赖生清上诉请求：请求二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人赖生清于2018年9月2日通过淘宝网司法拍卖平台拍得位于龙岩市新罗区中城上井和平路文苑新村二期21号店铺（以下简称“21号店”），2019年4月23日取得不动产权证书。该店铺现被被上诉人陈正沂、林笑珍以明显不合理的低价与前一任产权人福建省龙岩市三华建筑工程有限公司（以下简称“三华公司”）签订了长达10年的租赁合同，且该租赁合同明确约定不允许承租人转租，而上诉人赖生清到现场查看发现陈正沂、林笑珍已经将21号店铺的约1/3转租给林艳群，故要求与陈正沂、林笑珍解除租赁合同。一审中陈正沂、林笑珍提供了2007年8月13日吴笑珍向三华公司提的申请报告，报告称其承租的21号店中的10平方米的空间转租给林艳群经营食品日杂，三华公司盖章同意；还提供了2013年12月28日吴笑珍向三华公司提的申请报告，报告称2007年8月经三华公司同意转租给林艳群，现与三华公司重签租赁合同后再次申请将部分面积转租给林艳群经营食品日杂，三华公司盖章同意。以该两份证据证明陈正沂、林笑珍转租给林艳群已经征得三华公司的同意。对该两份报告，上诉人赖生清申请进行形成时间的司法鉴定，以查清该证据是否为诉讼补签，是否伪造的证据。因以下疑点：1.落款时间2007年8月13日的报告中三华公司的印章与落款时间2013年12月28日的报告中三华公司的印章一致，也应与2018年时三华公司的印章是一致的。且不提六年时间三华公司是否会更换公章，仅就上诉人赖生清多方也解，龙岩市公安局大约是在2011年前后才开始对企业的公章进行编码防伪管理，2007年时候的公章哪里来的防伪编码？2.既然21号店中的10平方米空间在2007年8月13日即已转租给林艳群，为何2013年12月18日签订合同时又是陈正沂、吴笑珍与三华公司签订《租赁合同》？且双方明知已经存在转租的事实却还要在《租赁合同》中加上禁止转租的限制条款？3.陈正沂、吴笑珍只提供合同，却没有提供合同的履约证明。林艳群给陈正沂与吴笑珍交租金的证明、陈正沂与吴笑珍给三华公司交租金的证明均不提供。4.长达十年的租赁合同，却在合同中不提租金涨幅。且不提租赁市场的变化，仅看通货膨胀，同样价值的货币在十年前与十年后的购买力就约是5：8。综上所述，陈正沂、吴笑珍与三华公司签订的《租赁合同》与两份报告均可能是三华公司基于21号店将被执行的事实而制作的，并不能体现客观事实。为了查清事实，上诉人赖生清提出的司法鉴定确有必要，且合理合法。但是原审人民法院不仅不支持上诉人赖生清的鉴定请求，且对于《租赁合同》上诉人赖生清也没有看过原件。故上诉人赖生清认为，本案应对陈正沂、吴笑珍提供的两份报告进行形成时间的鉴定，以查清案件事实，作出公平公正的判决。望二审人民法院查清事实，依法改判。 陈正沂辩称，一、一审判决事实认定清楚、程序合法、法律适用正确，应给予维持。二、上诉人的上诉理由与法律与事实不符，其上诉请求不能成立。（一）上诉人明知店铺拍卖系带租拍卖，应自担风险，适用受拘于“买卖不破租赁”的原则。新罗区人民法院在组织新罗区中城上井和平路（文苑新村二期）21＃店时的网上拍卖时，已经将答辩人与福建省龙岩市三华建筑工程有限公司的租赁合同一并披露，租赁时间从2014年元月1日起至2023年12月31日，上诉人在参与拍卖时，已经详细阅读新罗区人民法院的拍卖公告及其余相关材料，知晓拍卖店铺带租拍卖的事实，应自担风险，适用受拘于“买卖不破租赁”的原则，由原承租方继续按照原有条件承租拍卖店铺，其无权提前解除该租赁合同。（二）被上诉人不存在根本性违约行为，上诉人无权提前解除合同。1.被上诉人按时交纳租赁，合理使用出租店铺，不曾有损害出租物的行为。答辩人与福建省龙岩市三华建筑工程有限公司签订的租赁合同约定，租赁物用于服装和食品日杂之用。该店铺面积小、房龄老，地段偏僻，为此，租赁价格公允合理。在租赁期间，答辩人并未改变用途，未对店铺进行大的转修与改动，没有实施损害出租物的行为，且按期交纳租金；得知上诉人拍得该店铺后，主动要求向上诉人交纳租金，但其拒不收取，答辩人不得不将租金交付至新罗区人民法院执行局至今。2.答辩人对外转租征得店铺原房东福建省龙岩市三华建筑工程有限公司的同意，不存在擅自对外转租的行为，且上诉人在租赁合同的权益立足于租金能否收取、出租物的安全能否得到保证。在租赁期间，答辩人按时支付租金、合理善意使用出租屋，未损害上诉人的合同权益。（三）通货膨胀风险系正常的商业风险，由上诉人自身承担。通货膨胀风险系政府行为引发，包括答辩人在内的全体社会成员均需直面与承受，非上诉人违约行为导致，其无权以该理由提前解除合同。综上，一审判决事实认定清楚、程序合法、法律适用正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 赖生清向一审法院提出诉讼请求：解除福建省龙岩市三华建筑工程有限公司与陈正沂、吴笑珍的租赁合同。 一审法院认定事实：坐落于龙岩市新罗区中城上井和平路（文苑新村二期）21号店，原系福建省龙岩市三华建筑工程有限公司所有。福建省龙岩市三华建筑工程有限公司于2007年将该店铺出租给陈正沂、吴笑珍从事服装经营，陈正沂、吴笑珍将该店铺的一部分转租给案外人林艳群从事土特产经营。2013年12月18日，福建省龙岩市三华建筑工程有限公司作为甲方与陈正沂、吴笑珍作为乙方签订一份租赁合同，租赁合同主要内容有：甲方将坐落于龙岩市新罗区中城上井和平路（文苑新村二期）21号店租赁给乙方用于服装和食品经营；租赁期限为10年，从2014年1月1月起至2023年12月31日止；月租金为1000元，按季度支付，如按年一次性付清则优惠20%；乙方擅自转租或擅自改变租赁物用途，视为乙方根本违约。合同签订后，陈正沂、吴笑珍继续承租该店铺，仍将该店铺的一部分转租给案外人林艳群从事土特产经营。2018年，本院通过淘宝网司法拍卖平台拍卖该店铺，在拍卖详情中，已明确告知该店铺的调查情况及租赁合同的内容。2018年9月2日，赖生清以最高价竞得该拍卖标的物新罗区中城上井和平路文苑新村二期21号店铺。2019年4月23日，赖生清取得该店铺的不动产权证书。赖生清竞拍购买该店铺后，以福建省龙岩市三华建筑工程有限公司与陈正沂、吴笑珍签订的租赁合同约定“乙方擅自转租，视为乙方根本违约”为由，要求解除该租赁合同，不接收陈正沂、吴笑珍支付的店铺租金。赖生清遂诉至法院。 2019年9月20日，福建省龙岩市三华建筑工程有限公司出具一份证明给陈正沂、吴笑珍，表示吴笑珍将其向福建省龙岩市三华建筑工程有限公司承租的该店铺的一部分转租给案外人林艳群系取得福建省龙岩市三华建筑工程有限公司同意。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。赖生清购买文苑新村二期21号店铺后，赖生清与陈正沂、吴笑珍之间租赁关系明确合法,依法应予保护。法院在司法拍卖平台拍卖文苑新村二期21号店铺时，已明确告知该店铺的具体情况，及该店铺系带租约拍卖。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赖生清主张陈正沂、吴笑珍“擅自将店铺转租给案外人林艳群，应视为根本违约”，但未能提供证据证明；陈正沂、吴笑珍对赖生清的该主张表示异议，且提供相应证据证明其将部分店铺转租他人并非擅自，法院对赖生清的主张无法采信。因此，赖生清要求解除福建省龙岩市三华建筑工程有限公司与陈正沂、吴笑珍租赁合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回赖生清的诉讼请求。案件受理费1080元，减半收取计540元，由赖生清负担。 本院二审期间，赖生清向本院提供如下证据：1、提供光盘一份、电话录音书面稿一份，以证明被上诉人自认在一审时提供的公司在2007、2013年同意被上诉人将案涉店铺转租一部分给林艳群的说明，出具时间并不是材料上的时间，而是开庭前才开具的。2、龙岩市公安局印章准刻证明2份。以证明尾号1442的三华公司印章，是在2015年8月4日之后才刻制的。陈正沂质证认为，证据1录音不能表达被上诉人真实的意思，转租征得原房东的同意了，该事实是客观存在的。对证据2真实性有异议，且证据形式不完备，两份证明都没有单位负责人签字。本院审核认为，对赖生清提供证据的真实性予认定。陈正沂未向本院提供新的证据。 二审诉讼期间，赖生清对原审判决书认定的如下事实有异议：1、第3页第3段第3行“福建省龙岩市……土特产经营”有异议，赖生清认为，时间是倒签的，不能证明三华公司2007、2013年同意转租，否则新的合同与林艳群签就可以了，且林艳群在2016年才注册了工商执照。2、第3页第3段的倒数第6行“甲方……根本违约”有异议，赖生清认为该租赁合同不是真实的，应视为没有书面合同的租赁关系。陈正沂对原审查明认定的事实无异议。 本院另查明，原审中，陈正沂于2019年9月25日向原审法院提交“情况说明书”，该“情况说明书”中显示“接到赖生清的起诉状，我赶紧找以往向三华公司的申请报告，但一直没有找到；为了证实这一事实，我就向三华公司补打申请报告，时间也是签以前的时间”内容。 本院还查明，陈正沂、吴笑珍夫妻婚生儿子陈远、女儿陈莹。原审被告吴笑珍于二审诉讼期间即2020月3月23日去世。2020年4月15日陈远、陈莹向本院提出书面《声明书》，提出不参加本案的诉讼，放弃本案的诉讼权利和实体权利。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依此法律规定，具体到本案，2018年，原审法院通过淘宝网司法拍卖平台拍卖涉案店铺，在拍卖详情中，已明确告知该店铺的调查情况及涉案租赁合同的内容。2018年9月2日，赖生清以最高价竞得涉案店铺即新罗区中城上井和平路文苑新村二期21号店铺。从本案目前有效证据看，可认定在赖生清竞得涉案店铺前，本案即已存在陈正沂、吴笑珍向福建省龙岩市三华建筑工程有限公司承租涉案店铺，陈正沂、吴笑珍经福建省龙岩市三华建筑工程有限公司同意将涉案店铺的一部分转租给案外人林艳群从事土特产经营的事实。在目前赖生清不能提供充分证据否定前述事实的情况下，赖生清应承担举证不能的法律后果。原审被告吴笑珍于二审诉讼期间去世，其法定继承人陈远、陈莹向本院提出书面《声明书》，提出不参加本案的诉讼，放弃本案的诉讼权利和实体权利不违反法律规定，本院予以支持。综上，赖生清的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，赖生清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1080元，由赖生清负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年四月二十一日 书记员 吴 琼