贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1349号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：居明旭，男，1965年11月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：罗振美，女，1970年10月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人居明旭、罗振美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告居明旭、罗振美支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款329557元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2017年3月14日止。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告居明旭、罗振美支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款329557元为基数，按日万分之一的标准从2018年3月9日起计算至2018年11月18日止。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告居明旭、罗振美返还三通费3285元及支付利息，利息以3285元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月31日起至上述费用返还完毕之日止。四、驳回原告居明旭、罗振美的其他诉讼请求。案件受理费212元，由原告居明旭、罗振美负担25元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担187元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。被上诉人提交资料起至今并未超过360日，上诉人不应承担违约责任。一审认定被上诉人于办理入住手续时已提交完毕相关资料无事实依据。2、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。3、一审法院认定上诉人重复收取被上诉人的三通费无法律依据，而无法律依据获取利益属不当得利，被上诉人主张返还不当得利依法应受诉讼时效的限制。一审法院认为被上诉人可随时要求返还于法无据。同时，所谓三通费是代收性质，上诉人并未实际占有，本案也并非金融借贷纠纷案件，事实上关于三通费也是认识上的问题，以及相关部门的政策冲突而产生，即使认为不受诉讼时效的限制也不应当再行以银行贷款利率计算利息，使上诉人的责任无限扩大,一审法院判决再行计算利率无事实和法律依据。另，被上诉人一审中明确提出支付违约金的具体数额，一审以起止时间判决进行判决不当，应予纠正。被上诉人居明旭、罗振美未进行答辩。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张返还“三通费”是否应适用诉讼时效规定，是否超过诉讼时效，是否应支付利息？关于焦点1、商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。上诉人虽主张双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行约定，上诉人取得案涉房屋所有权初始登记后亦未及时告知被上诉人，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓。同时，结合案涉房屋于2017年3月14日办理交付手续，于2018年8月13才取得商品房备案证明，上诉人于2018年11月18日才通知被上诉人提交办理转移登记的相关资料，于2018年12月24日才向上诉人出具购房发票（在取得购房发票之前被上诉人并不能向上诉人提交房屋契税完税证明等办证资料）等事实，案涉房屋何时能办理不动产权证首先取决于上诉人何时取得初始登记，何时通知被上诉人提交办证所需资料等，而无证据证明被上诉人存在因自身原因故意迟延提交办证资料的情形。据此，结合《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定，一审法院认定上诉人履行办证义务的时间自交房之日起的360日内并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至被上诉人取得不动产权证之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信，不予采纳。关于焦点2、《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3、根据双方约定，“各项开户费和交易费”系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还。故对被上诉人主张返还“各项开户费和交易费”3753元的请求，予以支持。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。因双方并未约定出卖人持有代收费用期间的利息，买受人主张出卖人支付利息，于法无据，本院不予支持。被上诉人一审要求上诉人依合同约定支付逾期交房违约金2208.03元，一审判决逾期交房违约金以已付购房款329557元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2017年3月14日止，经核实为4个月零14天2208.03元，本院予以明确。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14571号民事判决第二项、第四项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告居明旭、罗振美支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款329557元为基数，按日万分之一的标准从2018年3月9日起计算至2018年11月18日止；三、驳回原告居明旭、罗振美的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14571号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付被上诉人居明旭、罗振美逾期交房违约金2208.13元；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14571号民事判决第三项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内退还被上诉人居明旭、罗振美各项开户费3285元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费212元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担182元，被上诉人居明旭、罗振美负担30元；二审案件受理费424元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担364元，被上诉人居明旭、罗振美负担60元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年四月七日法官助理 任云娇书 记 员 高 进