重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初2002号 原告：卢珠国，男，1973年9月28日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：王妍，北京（大成）重庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈达恒，北京（大成）重庆律师事务所实习律师。 被告：重庆微家酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号7幢1单元29-8，统一社会信用代码91500000331617451。 法定代表人：赖兴朋。 原告卢珠国与被告重庆微家酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告卢珠国的委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼。被告重庆微家酒店管理有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告卢珠国向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付未付租金，从2019年10月1日至合同解除日2019年11月24日共计2738.3元；2.被告向原告支付违约金4650元；3.被告向原告支付延迟支付租金的违约金共计13000元；4.被告向原告支付自2017年9月1日至2018年8月31日的免租期租金共计18000元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月18日，原告为甲方、被告为乙方，签订了《加盟经营托管合同》，对托管房屋及附属资产状况、房屋用途、经营托管权限、委托装修等内容进行了约定。2017年8月18日被告向原告出具《托管确认书》，确认原告已将全部资料交由被告，托管服务自2017年9月1日生效。原告依照合同约定履行了自身的合同义务。2019年7月开始，被告开始拖欠租金。被告在2019年9月6日才向原告支付应付的7、8月租金。2019年10月3日，原告收到被告在2019年9月25日发出的《致西正街业主的一封信》，被告未对归还欠付租金明确回复，还以酒店经营管理不善为由，提出降低租金标准为每月1200元，将每年付租期限由12个月变为11个月。2019年11月23日，原告向被告邮寄了《解除通知书》，双方的合同于2019年11月24日解除。被告欠付租金，应按合同约定支付违约金。合同约定被告不得将酒店转租给第三方经营且五年内不得翻修，但被告却违约将酒店整体转租给第三方并因质量问题对房屋进行大型翻修。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告重庆微家酒店管理有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：被告重庆微家酒店管理有限公司原名称为重庆微家房地产经纪有限公司。 2017年8月18日，原告（甲方、托管方）与被告（乙方、受委托方）签订了一份《加盟经营托管合同》，主要约定：托管房屋位于重庆市渝北区机场路宝圣大道（西南政法大学旁）西正街2号楼5-8号房，房型为单间配套；托管房屋需按照乙方指定装修标准交付房屋；第四条委托装修，经双方同意，加盟房屋需按照乐璟服务公寓交房标准进行统一设计并施工，为保证加盟房源的质量及交付使用的时间，特此授权乙方全权代理甲方执行本加盟房源装修的相关事宜，装修方案详情请参照本合同附件；第五条经营托管期限，1、本次经营托管期限自乙方出具托管确认书之次月第一日起，总计120个月；第六条租金支付及押金，1、经双方同意，采用如下方式进行租金支付，以每个月固定租金支付的形式，按照以下协议租金标准执行，第一年无，第二年1500元/月，第三年1550元/月，第四年1650元/月……2、经双方约定，本合同项下的押金为第一次支付租金时月租金的三倍，即4500元，并于第一次支付租金时由乙方一次性支付给甲方，该押金在甲方违约或者托管期结束时，由甲方在甲乙双方解除合同当日一次性退还给乙方，4、甲方应得的租金采用提前月付制，即每月的第二十五日至次月第一日前，由乙方按月将下月租金支付到指定的银行账户……5、甲方指定收款银行账户，中国工商银行，银行账号6215582317001096769，账户名卢珠国；第九条双方的权利和义务，2、在托管服务的首年，乙方在此12个月的托管期内无需支付租金，以上托管期内的物业费及其他装修或经营所产生的耗费均由乙方承担；第十条通知，乙方地址重庆市渝北区新牌坊中渝山顶道国宾城11栋21-7，固定电话023-67652461……2、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址，如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视为送达；第十二条违约责任，1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方一次性支付三个月的租金（此租金为本协议约定的托管期实时租金）作为违约金，3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交，从第16天起还应支付违约金每天100元，超过30日，甲方有权提出解除合同。合同还约定了其他内容。 前述合同签订后，原告（甲方、业主、委托方）、被告（乙方、受委托方）、案外人重庆装公科技有限公司（丙方、项目承接方）共同签订了一份《西正街*乐璟公寓定制装修合同》，主要约定：甲方委托乙方全权负责装修事宜，乙方指定丙方按照本合同约定的“西正街*乐璟公寓定制装修”套餐进行装修工程；工程地址重庆市渝北区机场路宝圣大道（西南政法大学旁）西正街，居室规格单间配套，装修套餐为全屋整装，含指定家具家电，在托管期开始4个月之内完成装修工程，否则视为违约；套餐总价40000元；合同一经签订，在签订合同之日，甲方需向丙方支付套餐定金10000元，该套餐定金一经缴纳不允退还，与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》当日付清装修尾款30000元，共计40000元。2017年8月18日，原告向重庆装公科技有限公司转账支付了30000元。 2017年8月18日，被告向原告出具了《托管确认书》，主要载明：今收到重庆市渝北区乐璟西正项目2-5-8号房，业主卢珠国提供的接房相关资料（包含但不限于房门钥匙、水卡、电卡及其他相关租赁及复印件），以兹证明托管服务从9月1日生效。 原告举示了合同约定的其收取租金的银行账户历史明细清单，拟证明被告通过案外人张宇、伍成云的账户向其转账支付租金的情况，主张：张宇于2018年9月30日转账支付2018年10月的租金1500元、于2018年10月31日转账支付2018年11月租金1500元、于2018年12月3日转账支付2018年12月租金1500元、于2018年12月30日转账支付2019年1月租金1500元、于2019年1月30日转账支付2019年2月租金1500元、于2019年2月27日转账支付2019年3月租金1500元、于2019年4月15日转账支付2019年4月租金1500元，伍成云于2019年5月9日转账支付2019年5月租金1500元、于2019年6月6日转账支付2019年6月租金1500元、于2019年9月6日转账支付2019年7月和8月的租金3000元、于2019年10月14日转账支付2019年9月租金1550元。 2019年11月24日，原告向合同约定的被告的通讯地址邮寄送达了《解除通知书》，主要载明：贵方自2019年7月起开始拖延支付租金，2019年10月租金更是至今未支付……2019年10月3日，我方收到贵方在2019年9月25日发出的《致西正街业主的一封信》……明确表示了不履行《加盟经营托管合同》所约定的给付租金的合同义务……贵方不顾合同约定，将酒店整体转租给第三方进行经营，且未告知我方全体业主，违反合同约定，违背诚实信原则。对于贵方上述违约行为，我方现依法通知贵方自2019年11月18日解除贵我双方于2017年8月18日前的《加盟经营托管合同》。 庭审中，原告称，被告迟延支付2019年9月租金42天，2019年10月租金至今未支付，故原告依据合同第12条第3款约定主张解除合同；合同已于被告收到《解除通知书》之日即2019年11月24日解除；原告的第二项诉讼请求是依据合同第12条第1款主张的解除合同的违约金，按照每月1550元标准主张3个月为4650元；原告的第三项诉讼请求是依据合同第12条第3款主张的逾期付款的违约金，2019年7月的租金应在2019年7月1日前支付，被告迟延超过15日即应从2019年7月17日向原告支付每日100元的违约金，计算至今违约金为3万多元，原告自愿调整计算至解除之日为13000元；原告的第四项诉讼请求即2017年9月1日至2018年8月31日的租金共计18000元，是主张的免租期租金，免租期是针对合同完全履行10年基础上的优惠条款，现合同目的不能达到，故原告要求被告按照每月1500元的标准支付一年免租期的租金18000元；托管期间，被告没有履行维护义务造成房屋漏水等问题，原告投入了大量成本维修，且原告收回房屋后一直空置至2020年4月才租出去。 上述事实，有《西正街*乐璟公寓定制装修合同》、中国银行交易流水明细清单、《加盟经营托管合同》、《托管确认书》、借记卡账户历史明细清单7张、卢珠国工商银行账户转款统计表、《解除通知书》、邮件交寄单（收据）照片、快递查询单打印件以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：原告与被告签订的《加盟经营托管合同》虽然名为加盟经营托管，但是从内容看实际是房屋租赁合同。原告与被告签订的《加盟经营托管合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 合同第十二条第3款约定，无特殊原因且未经原告同意，被告迟延支付租金超过30日，原告有权提出解除合同。从原告举示的合同约定的收租银行账户历史明细清单看，被告应于2019年7月1日前支付的2019年7月租金1500元，被告于2019年9月6日才支付，逾期超过30天，故原告有权解除合同。原告向合同约定的被告通讯地址于2019年11月24日向被告邮寄送达了《解除通知书》，通知被告合同于2019年11月18日解除。依据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，故虽然原告在解除通知中载明合同于2019年11月18日解除，但是解除通知实际到达被告时间为2019年11月24日，且本案中原告亦主张合同于2019年11月24日解除。故原告与被告之间签订的《加盟经营托管合同》已于2019年11月24日解除。 关于租金。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约支付了租金。被告未到庭，应当承担相应的举证责任，故对原告称被告欠付2019年10月1日至合同解除日2019年11月24日的租金的事实予以确认，故被告应向原告支付2019年10月1日至2019年11月24日期间的租金1550元/月×1.8个月＝2790元，原告仅主张被告支付2738.3元是对自己权利的处分，本院予以认可，故对原告要求被告支付2019年10月1日至2019年11月24日期间的租金2738.3元的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除合同违约金。合同第十二条第1款约定，一方未全面且适当地履行其约定义务的，即构成违约，需向对方一次性支付三个月的租金（此租金为本协议约定的托管期实时租金）作为违约金。被告未按合同约定支付租金，属于未全面且适当履行义务的违约行为，应向原告按照合同解除时租金标准即每月1550元向被告支付3个月租金的违约金4650元，故对原告要求被告支付违约金4650元的诉讼请求，本院予以支持。 关于延迟支付租金的违约金。合同第十二条第3款约定，无特殊原因且未经原告同意，被告迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交，从第16天起还应支付违约金每天100元。违约金具有弥补损失的性质，逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失，违约金每天100元远高于其资金利息损失，本院酌情调整为以每期欠付租金为基数从逾期支付次日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即被告应向原告支付的违约金为：以2019年7月租金1500元为基数，从2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、从2019年8月20日起至2019年9月6日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年8月租金1500元为基数，从2019年8月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、从2019年8月20日起至2019年9月6日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年9月租金1550元为基数，从2019年9月2日起至2019年10月14日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年10月租金1550元为基数，从2019年10月2日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年11月1日至2019年11月24日的租金1240元为基数，从2019年11月2日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。上述违约金以原告主张的13000元为限。 关于免租期租金。合同约定原告免收被告第一年即2017年9月1日至2018年8月31日的租金。免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同提前解除时，承租人享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受免租期12个月应与实际租赁期10年相对应，被告仅履行了合同26.8个月（2017年9月1日至2019年11月24日），故被告可以享受的免租期为26.8个月÷120个月×12个月＝2.68个月。故被告还应向原告支付2017年9月1日至2018年8月31日期间扣除免租期2.68个月后的租金1500元/月×9.32个月＝13980元。 被告重庆微家酒店管理有限公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后立即向原告卢珠国支付2019年10月1日至2019年11月24日期间欠付的租金2738.3元； 二、被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后立即向原告卢珠国支付解除合同的违约金4650元； 三、被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后立即向原告卢珠国支付延迟支付租金的违约金，以1500元为基数从2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，以1500元为基数从2019年8月20日起至2019年9月6日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以1500元为基数从从2019年8月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，以1500元为基数从2019年8月20日起至2019年9月6日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以1550元为基数从2019年9月2日起至2019年10月14日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以1550元为基数从2019年10月2日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以1240元为基数从2019年11月2日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，上述违约金以13000元为限； 四、被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后立即向原告卢珠国支付免租期租金13980元； 五、驳回原告卢珠国的其他诉讼请求。 如果被告重庆微家酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费760元减半收取380元，由原告卢珠国负担40元，被告重庆微家酒店管理有限公司负担340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年四月十六日 书记员  陈 实