广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初277号原告：李爱玲，女，香港特别行政区永久性居民，1967年12月31日出生，香港永久性居民身份证号P761687（6）。委托诉讼代理人：雷文广，男，1968年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********高明碧桂园碧湖鹤起十九街11号，公民身份号码440************018。系原告李爱玲的表哥。被告：陈根华，男，1993年9月7日出生，汉族，住广东省阳山县*************，公民身份号码441************319。原告李爱玲诉被告陈根华租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爱玲的委托诉讼代理人雷文广到庭参加诉讼，被告陈根华经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爱玲向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即搬离，将铺位租金23800元及物管费1465.80元，水费245.80元、电费188.65元共25700.25元支付给原告；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中原告明确，租金及物管费的计算期间为2019年10月到2019年12月24日，水电费的期间为原告提交的证据显示的时间，即水费为2019年3月至5月，电费无证据显示。事实和理由：被告与原告系铺位租赁关系，双方签订《房屋租赁合同》，原告按合同约定将铺位租赁给被告，被告从2019年10月份开始拖欠租金、水电费、物业管理费，至2019年12月24日止共有2间铺位租金及费用欠费，欠交面积120平方米，欠费累计金额为25700.25元，具体欠费情况见附件。期间原告已多次催缴欠费，被告拒绝支付。原被告双方签订《房屋租赁合同》，应按照合同条款执行，被告违约，现诉诸法院，请求法院作出公正判决。被告陈根华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及质证意见，视为其放弃答辩和质证的权利。经过原告举证和本院调查，本院对证据认定如下，对于原告提交的房屋租赁合同、商品房买卖合同（预售）、购房发票、证明、收楼通知书等证据，诉讼中没有出现否定其真实性、合法性、关联性的因素，本院予以采信；对于原告提交的短信截图，因原告没有提供原件核对，无法确认其真实性，本院不予采信。被告陈根华未提交任何证据。本院查明：2017年12月23日，原告与佛山市高明区新江房地产发展有限公司（以下简称新江房地产公司）签订两份《商品房买卖合同（预售）》，原告购买佛山市高明区***********之12和13两个商铺，两份合同经佛山市高明区*******备案登记。2018年5月27日新江房地产公司向原告出具增值税普通发票收取了原告购买上述铺位的全部购房款。原告于2018年6月24日办理了两个铺位的收楼手续。2020年3月18日，广东美的物业管理股份有限公司高明分公司明湖花园物业服务中心出具《证明》，证明上述两个铺位的业主是原告，从2018年6月收楼至2020年3月的物业管理费是原告支付的。截至庭审之日（2020年4月2日），原告未办理案涉商铺的产权登记。2019年2月24日，原告委托雷文广与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述两个商铺出租给被告，租金7200元/月，租期为2019年2月24日至2024年2月24日，前三个月装修期免交租金，签订合同时被告交纳首期租金7200元和租赁保证金14400元，以后每期租金交纳时间为当期租金到期日前3个工作日内支付下期租金。租赁合同第三条第3点约定：乙方（被告）“若逾期支付租金达3日以上或欠缴各项应由乙方支付的费用达人民币1000元的，视为乙方违约。甲方有权单方面解除合同，收回房屋；乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。”第五条第5点约定：乙方（被告）“承担租赁期内水费、电费、燃气等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。”被告出具《保证书》，保证在2019年11月13日前将租款9400元付清，铺租超期不支付，被告在15号前退约搬走。原告已支付案涉两个商铺2019年3月至5月的水费203.2元，以及2019年10月至2020年3月的物业管理费2947.06元。原告在庭审中确认2019年9月24日被告交了10月份的租金5000元，被告保证书上写的9400元是10月份尚欠的2200元租金以及11月的租金7200元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。因原告李爱玲为香港特别行政区永久性居民，故本案具有涉港因素,属于涉港民事案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原被告没有协议选择合同适用的法律，而租赁的商铺位于佛山市高明区，内地法律是与本案租赁合同有最密切联系的法律，且原告在庭审中明确选择适用内地法律，故本院依法确定内地法律作为处理本案纠纷的准据法。关于租赁合同能否解除。原告虽然未取得案涉两个商铺的不动产权证书，但是《商品房买卖合同（预售）》已经在佛山市高明区*******备案登记，且原告已经向开发商支付全部购房款，办理了收楼手续，实际交纳物管费和水费，原告已经是案涉商铺合法的实际权利人，因此原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”被告从2019年9月24日开始一直拖欠租金，至庭审之日已经超过六个月，依据租赁合同第三条第3点的约定，被告已构成违约，原告有权单方解除合同，并收回房屋。案涉合同自原告起诉状副本送达被告时（即2020年3月14日）解除。因此，原告要求解除与被告于2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求合法有据，本院予以支持。案涉合同解除后，被告应向原告返还案涉商铺，但应给予被告合理期限返还，故本院酌定被告在本判决生效后十日内返还商铺。关于租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告自2019年9月24日支付了2019年10月5000元的租金后一直未再支付租金，截至2019年12月24日共拖欠2019年10月的租金2200元，以及2019年11月至2020年1月的租金7200×3=21600元，共23800元。因此原告要求被告支付2019年10月至2020年1月的租金共23800元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于物管费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案商铺的实际业主是原告，被告是使用人，原告并无证据证明原被告之间约定了由被告交纳案涉商铺的物业服务费用，因此原告要求被告支付物管费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费。根据租赁合同第五条第5点的约定，租赁期内案涉商铺的水电费应当由被告承担，原告已垫付案涉两个商铺2019年3月至2019年5月的水费203.2元，被告应当向原告偿还，对原告诉讼请求中超出上述数额的水费，原告并无证据证明，本院不予支持。原告未提交有效证据证明其垫付了案涉商铺的电费，对原告要求被告支付电费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条，缺席判决如下：一、确认原告李爱玲与被告陈根华于2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除；二、被告陈根华于本判决生效之日起十日内搬离佛山市高明区***********之12和佛山市高明区***********之13两个商铺。三、被告陈根华于本判决生效之日起十日内向原告李爱玲支付2019年10月至2020年1月的租金23800元，以及2019年3月至2019年5月的水费203.2元；四、驳回原告李爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7097元，减半收取3548.5元（原告李爱玲已预交），由原告李爱玲负担15.5元，被告陈根华负担3533元。原告李爱玲多预交的受理费3533元，由原告李爱玲在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告陈根华负担的3533元，由被告陈根华在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汪玲霞二〇二〇年四月九日书记员  薛韵莹附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。