重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27790号原告：汪长富，男，1952年12月26日出生，汉族，住重庆市开县。原告：吴立琼，女，1958年12月12日出生，汉族，住重庆市开县。共同委托诉讼代理人：张因明，重庆博志律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张鑫，重庆博志律师事务所律师。被告：田菁，女，1986年6月25日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：邹东桥，重庆尚然律师事务所律师。原告汪长富、吴立琼与被告田菁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理。依法适用简易程序于2019年12月16日、2020年4月14日公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人张因明，被告及其委托诉讼代理人邹东桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同；2.被告立即将重庆市渝北区湖彩路xx号附1-5、1-6门面腾空并返还原告；3.被告支付2019年7月5日至合同解除之日的租金（2019年11月4日前租金为18670.8元/月，之后每年递增7%）；4.被告按合同对应年限的租金标准赔偿合同解除之日至2019年11月6日的损失，即该期间使用房屋的费用；5.被告向原告支付违约金112024.8元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年10月30日，原被告签订《门面租赁合同》，原告将案涉房屋出租给被告，租期从2018年11月5日至2023年11月4日等。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告于2019年7月5日后便未支付租金，2019年9月22日原告向被告送达《租金催收函》，被告收函后仍未缴纳租金，并于2019年11月6日归还了房屋。为维护合法权益，起诉来院。被告答辩称：1.同意第一项诉讼请求；2.2019年11月6日被告已将案涉房屋腾空并返还原告；3.原告现已将房屋出租他人，第三、四诉讼请求无依据；4.因被告并未违约，不应承担违约金，且违约金标准过高。请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，渝（2019）两江新区不动产权第000036xxx号、渝（2018）两江新区不动产权第001115xxx号、门面租赁合同、邮件退件、三方协议、售房专用票据、收条照片、微信截图、银行交易清单、光盘及文字资料、租赁合同（被告与开发商签订）、鸳鸯街道办事处复函，本院予以确认并在卷为凭。对当事人有异议之证据，即原告举示的租金催收函、交寄单、查询记录，照片、录音，拟证明原告于2019年9月22日向被告身份证地址邮寄了租金催收函，并在案涉房屋大门外张贴了租金催收函，被告迟迟不腾房；被告举示的视频证据，拟证明案涉房屋因化粪池及排水管问题导致无法使用。质证时，被告对租金催收函、照片真实性有异议，对交寄单、查询记录、录音真实性无异议；原告对视频的真实性有异议。经本院审查，原告举示的上述证据不能证明租金催收函已实际送达被告，且录音证据无法达到其证明目的。被告举示的视频，无法证明摄于案涉房屋，本院对上述证据均不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市渝北区湖彩路xx号附1-5房屋系汪禹含、吴立琼所有，房屋建筑面积72.61平方米，二人于2018年10月25日取得产权登记。位于重庆市渝北区湖彩路xx号附1-6房屋系汪禹含、汪长富所有，房屋建筑面积82.98平方米，二人于2019年1月18日取得产权登记。原告举示了2018年10月30日，汪长富、吴立琼（出租方、甲方）、田菁（承租方、乙方）签订的《门面租赁合同》，合同第1条标的约定：乙方自愿租赁甲方座落于“重庆渝北区湖彩路xx号附1-6，1-5”门面房，建筑面积“155.59”平方米，以用于“经营餐饮”；第二条租赁期限约定：门面租赁期限为“5”年，自“2018”年“11”月“5”日至“2023”年“11”月“4”日；第3条押金及租金约定：门面租金“120”元/平方米/月，第二年开始每年按“7%”递增，以“转账”方式按“季度”支付，户名及账号“农商行吴立琼6214651031418048”，每“季度”提前“10”天支付，押金为一个月租金；第9条约定：以上条款甲乙双方共同遵守，违约方按季度租金两倍赔付对方违约金。合同尾部甲方处有吴立琼、汪长富签字，乙方处有田菁签字；上文中引号部分为手写字体。2018年10月30日，被告（乙方、承租方）、重庆盈普投资有限公司（甲方、出租方，下文简称“盈普公司”）签订《北大资源博雅商铺租赁合同》，约定租赁物业为重庆市渝北区湖彩路xx号附1-6，租赁建筑面积82.98平方米；第3.1条约定：租期自2018年11月5日至2023年11月4日；第4.1条约定：租金按建筑面积82.98平方米计算（最终以实测面积为准），租赁期内，具体租期及租金如下：第一期从2018年11月5日至2019年11月4日，2018年11月5日至2019年5月4日租金为27383.4元，并于2019年2月4日前支付，从2019年5月5日至2019年11月4日，租金为54766.8元，分两次支付，每次支付27383.4元，第一次支付不迟于2019年4月1日，第二次支付不迟于2019年7月1日；第二期从2019年11月5日至2020年11月1日，标准为116.6元/月/平方米。2019年1月2日，盈普公司（卖方、甲方）、田菁（承租方、乙方）、汪禹含、汪长富（买方、丙方）签订《三方协议》，约定鉴于甲乙双方就重庆市渝北区湖彩路xx号附1-6（博雅二期吊5层1号）商铺租赁事宜已于2018年10月30日签订了租赁合同，丙方于2018年10月31日向甲方购买了商铺并签订了《重庆市商品房买卖合同》，丙方于2018年11月5日付清该商铺全部购房款及税费或办理了接房手续。经三方协商，就租赁合同权利义务的转移事宜达成如下协议：2.甲方于丙方购买该商铺前已明确告知丙方该商铺已租赁的全部事实及情况，甲方已明确告知乙方该租赁商铺已出售给丙方的全部事实及情况。乙、丙方对上述事实及情况已完全知晓，不得以甲方未履行告知义务而要求甲方承担隐瞒该租赁商铺权属、使用等情况的违约、赔偿等任何责任；3.自丙方付清该商铺全部购房款及税费的次日或办理了接房手续的次日起，租赁合同约定的甲方权利义务全部由丙方享有和承担，乙、丙方应履行租赁合同，如因任一方不履行或不全部履行租赁合同，由此产生的纠纷由违约方承担，甲方不承担任何责任。除本协议约定外，与该商铺租赁有关的事项与甲方无关；4.乙方应自甲方通知之日起10日内按实际向甲方租赁的天数向甲方缴清丙方付清全部购房款及税费（或接房）次日前的全部租金（即人民币0元），其中甲方已预收租金人民币0元，剩余租金人民币0元，预收租金剩余部分的0元，乙方授权甲方将预收租金自本协议生效且在丙方向甲方付清全部购房款及税费之日起60日内直接支付给丙方，甲方自乙方结清租金后60日内无息返还保证金54766.8元，如乙方未按本协议约定时间结清全部租金，甲方有权在保证金中予以扣除后退还不足部分，乙方应按照甲方要求及时结清。因租赁合同权利义务转移，乙方授权甲方将甲方应返还给乙方的保证金直接无息支付给丙方作为乙方对丙方的租赁保证金，甲方所收保证金不再返还给乙方。因乙方违约而被甲方扣除保证金的，保证金不足租赁合同约定金额的，乙方应在甲乙双方结清租金时按租赁合同的约定向丙方补足保证金。如乙、丙方就租赁该商铺事宜另行达成一致意见的，应另行签订商品房租赁合同，该商品房租赁合同与甲方无关。合同尾部，甲方处有重庆盈普投资有限公司盖章，乙方处有田菁签字，丙方处有汪长富签字。对于租赁合同的签署情况，田菁陈述1.原告约于2018年8月购买了湖彩路xx号附1-5房屋，2018年10月25日原告取得了不动产权证。2018年10月30日被告先与开发商就1-6房屋签了租赁合同后，再跟原告就1-5号房屋签订了《门面租赁合同》，当时合同中间没有任何内容，被告有事就只在乙方处签字后离开了，合同内容双方口头协商租金120元/月/平方米，两个月免租期，2019年1月5日起算租金，押一付三，未曾谈到租金递增，也未约定租期，租金提前10日按季度支付，对于原告举示的《门面租赁合同》只认可尾部的签字和手印系被告所有，合同第1条的手印不知是谁的；2.由于此时被告已在开发商处承租了湖彩路xx号附1-6号房屋，原告即表示其会购买1-6号房屋并出租给被告，故原被告双方与重庆盈普投资有限公司在2019年1月2日签订了三方协议，将保证金转交原告；3.2018年10月30日前未与原告签订任何合同，原告只是于2018年10月24日出具了收条，收条内容为“收到赵广阳支付的租赁北大资源博雅吊5-2门面（租金120元/平方米，租期5年，年递增7%，免租期2个月，租金以押一付三方式转账支付）定金3000元”；4.原告现无权依据《门面租赁合同》要求被告对1-6房屋承担责任，因签订该份《门面租赁合同》时原告并不享有1-6房屋的产权，对于1-6房屋应适用被告与盈普公司签订的租赁合同；至于1-5房屋应适用原被告签订的租赁合同。原告陈述1.原告确先购买了1-5房屋，因面积过小，被告也表示想租赁1-6房屋，原告遂购买了1-6房屋；2.2018年10月30日前，原被告就1-5房屋形成过租赁合同，基于此双方于2018年10月30日就1-5、1-6房屋签订了《门面租赁合同》，原仅有关1-5的租赁合同即销毁了，同时被告为能成功租赁到1-6房屋当日也与开发商就1-6房屋签订了租赁合同，次日原告购买了1-6房屋，2019年1月2日形成了三方协议；3.《门面租赁合同》中的手写部分系开发商工作人员书写，书写后双方签字确认，且合同中第1条的手印系被告或其配偶所按。对于1-6房屋的购买及交付情况，原告举示了《重庆市商品房买卖合同》、收据等予以证明，商品房买卖合同系汪禹含、汪长富与盈普公司2018年10月31所签，约定购房款1812629元于2018年10月30日一次性支付等。原告亦于2018年10月30日支付了全部购房款。2020年3月11日盈普公司出具证明称2018年10月31日已将1-6房屋交付原告。对于房屋的使用情况，被告认可2018年11月5日或11月6日接手了1-5、1-6号房屋，并对其进行装修，免租期为2个月，应从2019年1月5日起计租。原告亦认可免租期2个月，从2019年1月5日起计租，至于房屋何时交付，其则认为根据盈普公司的证明可以认定2018年10月31日已将1-5、1-6房屋交付被告。对于租金支付及房屋情况，被告向盈普公司支付了1-6号商铺租赁保证金54766.8元，向原告支付了1-5房屋定金3000元，另于2018年10月31日、2019年4月8日分别向原告支付了36832元、36098元，合计130696.8元。被告据此表示2017年1月5日至2019年8月5日租金为130695.6元=120元/月/平方米×155.59平方米×7个月，其已支付了130696.8元，故2019年8月5日之前的租金已支付完毕，之后的租金未付原因系1.被告乃是经营火锅店，而案涉房屋外有化粪池，街道物管明确要求不能使用明火；2.2019年8月2日因化粪池倒灌进案涉房屋，致使被告存在装修损失，无法经营；3.2019年5月20日被告即发现案涉房屋存在消防管道渗水，2019年6月10日即大面积渗水，无法使用。原告同意定金和保证金转为租金，至于被告以租金名义支付的36832元、36098元其也不清楚如何计算的，当时应是减免了部分租金，现其认可被告结清了2019年8月4日前的租金，且被告亦是按照120元/月/平方米计算的租金，至于被告提到房屋问题，原告陈述1.出租时为清水房，是否漏水不清楚，且被告自行进行了装修，消防管道渗水问题应由其自行解决；2.化粪池属于市政范围，被告从未通知过发生了化粪池倒灌情形，原告也未接到相关部门关于案涉房屋不准使用明火的通知。对于租赁合同的解除，2019年10月17日，汪长富向田菁邮寄邮件，该邮件被退回，经本院当庭拆封，里面为租赁合同解除函，出具人为吴立琼、汪长富，出具时间为2019年10月17日，内容为“田菁：2018年10月30日，你与我方签订了《门面租赁合同》，约定我方将渝北区湖彩路xx号附1-6，1-5门面租赁给你用于餐饮经营，门面以清水房交付，我方交付门面后你方自行进行了装修，用作火锅经营。从2019年7月1日起，你已三个月未付房租，经我方多次催收仍未支付，2019年8月22日，我方通过邮政快递和在租赁门面处张贴催收函的形式告知拖欠的法律后果，但仍然未付，故正式提出解除租赁合同，合同自本函送达时解除，请你收函后3日内将房屋内的物品搬走，腾空房屋交还我方，如超出3日未腾空的，我方视为你遗弃房屋内的物品，我方将委托第三方作为垃圾清理，由此产生的垃圾清理费由你承担。另你尚欠我方租金、违约金、垃圾清理费以及本合同解决后至房屋腾空交还前的租金损失等请你及时支付，否则我方依法通过法律途径主张上述权利”。被告对当庭拆封的邮件内容无异议，但表示2019年8月3日被告即未再经营，2019年8月底即提出了解除租赁合同。对于违约金，原告陈述其是针对被告逾期支付租金的行为，由于免租两个月是合同完全履行的情况下才享有，现被告违约，应当追收，故该违约金标准亦不高。被告则陈述其未违约，且违约金标准过高。另查明：本院于2019年11月7日向被告送达了起诉状副本等文书材料。2020年1月21日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处向我院回函称：案涉房屋前约2.5米处存在化粪池，2019年8月3日晚上7时30分，因突降暴雨，加之案涉房屋门前地势较低，瞬时雨量过大、雨水管网流速不足等原因，确发生了污水倒灌进案涉房屋情形；2019年8月13日上午，案涉房屋所在金州社区确在北大资源博雅商业物业办公室参与协调案涉房屋2019年8月3日因漫水导致的经济损失会议；金州社区确曾告知案涉房屋经营者化粪池区域严禁烟火，不得在店外经营，但未告知案涉房屋内不得使用明火；至于案涉房屋2019年5月至6月是否存在消防管道漏水问题并不清楚，也未参加过任何有关消防管道漏水的协调工作。本院认为：本案系租赁纠纷，原告交付了房屋，被告使用了房屋，故原被告双方就1-5、1-6房屋形成了真实的租赁关系。现就本案分析如下：一、确定双方租赁权利义务的依据。对于1-5房屋，2018年10月30日双方签订了《门面租赁合同》，被告认可合同尾部签字捺印系其所有，亦表示1-5房屋的权利义务应按此合同确定，故可认定被告认可该《门面租赁合同》的真实性，1-5房屋的权利义务应按此确定。被告辩称其在合同尾部签字捺印时无合同内容，但未举示证据予以证明，本院不予采纳。对于1-6房屋，2018年10月30日双方签订的《门面租赁合同》约定的租赁房屋包含1-6，如上所述本院依法确认了《门面租赁合同》的真实性，故双方就1-6房屋达成了协议。然当日，被告亦与盈普公司就1-6房屋签订了租赁合同，次日被告也向盈普公司支付了履约保证金，被告与盈普公司的租赁合同已实际履行。2019年1月2日，原告、被告、盈普公司就1-6房屋签订《三方协议》，约定自原告付清购房款或接房次日承接租赁合同（被告与盈普公司签订）的有关出租方的全部权利义务。据此，因原被告双方并未实际履行《门面租赁合同》中有关1-6房屋的权利义务，且《三方协议》签订时间在后，亦变更了《门面租赁合同》中有关1-6房屋权利义务的约定，故此本院认为对于1-6房屋，原被告应按被告与盈普公司签订的租赁合同确定权利义务。二、原告要求解除租赁合同关系。审理中，双方均认可自2019年1月5日起算租金，被告支付了7个月租金，故被告已结清2019年8月4日前的租金。根据租赁合同约定，1-5房屋的租金应按季度提前10天支付，2019年8月5日之后的租金被告至迟应于2019年6月25日支付；对于1-6房屋，2019年8月5日之后的租金被告至迟应于2019年7月1日支付，截止原告起诉之日2019年10月30日，被告已逾期支付近3个月，被告迟延履行债务致使合同目的无法实现，原告有权解除租赁合同关系。现原告通过起诉的方式行使解除权，起诉状副本于2019年11月7日送达被告，故此时双方就1-5、1-6房屋形成的租赁合同关系即告解除，本院对此项诉讼请求予以支持。庭审中，原告虽举示了解除合同通知函，但函件已退回，未送达被告，故不产生解除效力，被告称早已提出解除合同但无证据予以证明，本院不予采纳。三、原告要求支付租金，被告作为承租人理应支付租金，因2019年11月6日被告已归还房屋，此后即不应再支付租金，双方也认可2019年1月5日起算租金。据此，对于1-5房屋，2019年1月5日至2019年11月6日的租金为87712.88元（72.61平方米×120元/月/平方米×10个月+72.61平方米×120元/月/平方米÷30天×2天）；对于1-6房屋，根据合同约定2018年11月5日至2019年5月4日的租金为27383.4元÷6个月=4563.9元/月，2019年5月5日至2019年11月4日的租金为54766.8元，2019年11月5日至2020年11月1日的租金为116.6元/月/平方米×82.98平方米=9675.47元/月，故2019年1月5日至2019年11月6日租金为4563.9元/月×4个月＋54766.8元＋9675.47元/月×2天÷30天=73667.43元。上述租金总计为73667.43元+87712.88元=161380.31元，现被告已支付130696.8元，尚欠161380.31元-130696.8元=30683.51元未付，故本院对原告请求判令被告支付2019年8月5日至2019年11月6日期间欠付租金30683.51元的诉讼请求予以支持。被告辩称房屋存在漏水、化粪池倒灌、不准使用明火，因现无证据证明漏水系房屋质量问题产生，据庭审查明也不存在案涉房屋内不准使用明火的相关规定，故本院对于此辩称意见不予采纳。至于化粪池倒灌，案涉房屋2019年8月3日确存在化粪池倒灌情形，但现无证据证明此后对案涉房屋本身产生了损害或导致案涉房屋存在瑕疵，阻碍了被告占有使用房屋，不能仅以此为由作为拒绝支付租金的合理抗辩，故本院对此不予采纳。四、原告要求腾空并返还房屋以及支付房屋占用费。因审理中原告亦认可被告已于2019年11月6日腾空并返还，故本院对此项诉讼请求不予支持。至于房屋占用费，合同解除后被告并未占用房屋，故本院对此项诉讼请求亦不予支持。五、原告要求支付违约金。根据庭审陈述其要求的违约金实质乃是针对逾期支付租金以及提前解除租赁合同导致的损失。现被告确存在逾期支付租金导致合同提前解除的违约行为，应当支付逾期支付租金违约金及提前解除合同的违约金。被告辩称违约金过高，本院依法予以调整。对于提前解除合同的违约金，本院结合合同的履行情况、案涉房屋的情况等因素，酌情判令被告支付提前解除合同违约金37997元。至于逾期支付租金的违约金，因双方均未举示证据证明逾期支付的期间及金额，故本院酌情以起诉之日做为逾期支付租金的起算点。违约金计算方式为：以30683.51元为基数，从2019年10月30日起算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。上述两项违约金总额不得超过112024.8元综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汪长富、吴立琼与被告田菁就重庆市渝北区湖彩路xx号附1-5房屋、重庆市渝北区湖彩路xx号附1-6房屋形成的租赁合同关系于2019年11月7日解除；二、被告田菁于本判决生效之日立即支付原告汪长富、吴立琼2019年8月5日至2019年11月6日期间欠付租金30683.51元；三、被告田菁于本判决生效之日立即支付原告汪长富、吴立琼提前解除合同违约金37997元，逾期支付租金的违约金（计算方式为：以30683.51元为基数，从2019年10月30日起算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍），上述两项违约金总额不得超过112024.8元；四、驳回原告汪长富、吴立琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3660元，减半计收1830元，由被告田菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇二〇年四月二十八日书记员  符 爽