广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1350号上诉人（原审被告）：李燕丽，女，1986年5月7日出生，汉族，住广西壮族自治区****************，暂住广东省中山市*************之一枫璟美地园一期2幢2601房。委托诉讼代理人：林传富，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨金琼，女，1986年8月2日出生，汉族，住广东省清新县************。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所实习律师。上诉人李燕丽因与被上诉人杨金琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李燕丽上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回杨金琼要求李燕丽支付违约金22万元及律师费16000元的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定违约方明显错误，杨金琼才是真正的违约方。根据一审查明事实可知，双方与中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）于2018年11月1日签订二手房及居间服务合同，约定定金为15万元，杨金琼在签订合同时先支付定金5万元，在签订之后15个工作日内再支付10万元。同时，根据涉案合同第十条第2点约定，如卖方逾期履行超过15个工作日的，卖方有权解除合同并可要求没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。然而，杨金琼却是在合同签订后第55天（2018年12月25日）才支付完毕所有定金，已严重违反合同约定，属于根本违约，根据合同约定，其应向李燕丽承担违约责任。而李燕丽的所有合同义务均迟于合同签订后的15个工作日，李燕丽不存在任何违约行为。一审在此情况下仍认定李燕丽为违约方错误。二、一审判决李燕丽承担的违约金明显过高。1.合同的真正违约方为杨金琼而非李燕丽。退一步讲，即使法院认定李燕丽为违约方，违约金也明显过高。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履行情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”而杨金琼在本案中没有提供任何证据证明其有任何损失，一审法院判令李燕丽承担合同总价款20%的损失和律师费，明显不当。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人有权通过反诉或者抗辩的方式请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金，故一审判决认定李燕丽承担的违约金明显过高，杨金琼又没有提供任何证据证明其有任何实际损失，应驳回其该项诉讼请求。杨金琼辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李燕丽认为杨金琼逾期支付定金的理由不能成立，事实上，双方约定李燕丽应在签订合同之日起十个工作日内与赎楼公司签订服务合同，并与赎楼公司出具赎楼公证书，但其没有按时履行上述义务，故杨金琼推迟支付定金。杨金琼于2019年3月18日向一审法院起诉请求：1.判令解除杨金琼与李燕丽于2018年11月1日签订的《二手房买卖及居间服务合同》的买卖合同部分；2.判令李燕丽向杨金琼支付违约金22万元和律师费16000元。一审法院认定事实：坐落于中山市*************************的房地产[不动产权证号（土地证号、房产证号）：粤（2018）中山市不动产权第0094991号，以下简称涉案房产]在国土部门登记的权利人为李燕丽，建筑面积120.52平方米，专有建筑面积92.03平方米。2019年3月19日的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产已于2018年5月11日及同年7月20日各办理了一次抵押登记，权属状态均为“现势”。2018年10月27日，杨金琼通过支付宝向乐有家公司支付定金5000元。2018年11月1日，李燕丽（卖方）与杨金琼（买方）及乐有家公司（居间方）签署《二手房买卖及居间服务合同》（No.50301049906）1份，约定买卖双方交易涉案房产，转让总价款为110万元，定金为15万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，本合同签订后15个工作日内再向卖方支付定金10万元，买卖双方同意将定金15万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买卖双方同意卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态的条件后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议，交易税费及其他费用由买方承担；该房地产所附着的户口，卖方承诺于2018年12月30日前迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担等。同日，三方签署《交易节点确认书》作为前述《二手房买卖及居间服务合同》的组成部分，确定买卖双方的交易流程为：买方需根据原合同约定向卖方支付定金，卖方应于签署本确认书当日将房地产权证、国有土地使用权证/不动产权证书原件交予居间方托管，定金应于查档确认产权清晰，有抵押无查封状态，经买方书面同意之日起5个工作日内支付给卖方；卖方委托赎楼公司赎楼的，须于签订合同之日起10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定人员出具委托赎楼公证书；买方意向贷款金额为88万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年11月15日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料；买方须于取得银行贷款批复函之日起7个工作日内支付首期款（不含定金）7万元至买卖双方约定的监管账户；卖方委托赎楼公司赎楼的，应在买方取得银行的贷款批复后45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有赎楼公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，应于30个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担；确认书与原合同具有同等法律效力，除确认书中明确约定的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原合同与确认书内容相抵触的，以确认书为准，买卖双方如未按本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任等。2018年11月1日，杨金琼向乐有家公司刷卡支付定金45000元。2018年12月25日，杨金琼向乐有家公司支付了剩余定金10万元、首付款7万元，合共17万元。2019年3月18日，因李燕丽一直未履行赎楼注销抵押登记等合同义务，杨金琼委托广东永隆律师事务所指派律师提起本案诉讼，并申请诉讼保全查封涉案房产。一审法院立案后，于2019年3月21日作出（2019）粤2072民初3829号民事裁定，于2019年3月26日轮候查封了涉案房产。杨金琼为本案诉讼支出律师费16000元。2019年3月28日，经杨金琼申请，乐有家公司向其转账退回17万元、5万元，合共22万元。为查清本案事实，一审法院向乐有家公司发函调查。乐有家公司于2019年9月29日回函，主要内容为：乐有家公司职员于2018年10月27日带杨金琼看涉案房产，于2018年10月28日查档发现房产存在两个抵押，故签署合同后由李燕丽自行找担保公司赎楼；杨金琼办理购房贷款手续，银行已于2018年11月29日出具同贷书，李燕丽自寻担保公司进行赎楼，但其找到的赎楼公司赎不了，经过按揭经理介绍了力升（一家赎楼担保公司）赎楼，当力升表示准备放款时，李燕丽因个人需要把证件拿走了造成时间拖延，力升需要李燕丽还5万元信用卡款项进去，但李燕丽无法筹到钱；在李燕丽延迟履行过程中，乐有家公司一直通过微信、短信等多种方式催促其尽快履行合同；杨金琼于2018年11月1日签订合同当日支付定金5万元、2018年12月25日支付预付款17万元，后由于李燕丽违约，杨金琼起诉并要求退回定金及预付款，在杨金琼于2019年3月18日签署免责声明书后，乐有家公司走流程进行退款等。此外，杨金琼保证其提交的证据及所作陈述的真实性，保证不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形。一审法院认为，李燕丽与杨金琼、乐有家公司签署的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。杨金琼已于2018年11月29日获得银行出具的同贷书，并于2018年12月25日支付剩余定金及预付款17万元的事实，有杨金琼提供的付款凭证等证据及乐有家公司的回函为证，李燕丽未提出相反的抗辩意见，一审法院予以确认。根据合同约定，李燕丽应于杨金琼取得银行的贷款批复后45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续等，但截至2019年3月19日，涉案房产仍未办理注销抵押登记手续,已逾期远超合同约定的15个工作日。因此，李燕丽已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现杨金琼诉请解除《二手房买卖及居间服务合同》的买卖合同部分，并要求李燕丽支付违约金22万元（即合同总价款110万元×20%）、律师费16000元，符合合同约定，于法不悖，一审法院予以支持。李燕丽经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杨金琼与李燕丽及乐有家公司于2018年11月1日签署的《二手房买卖及居间服务合同》的买卖合同部分；二、李燕丽于一审判决发生法律效力之日起五日内向杨金琼支付违约金22万元及律师费16000元，合共236000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，诉讼保全费1700元，合共6540元，由李燕丽负担（该款杨金琼已垫付，李燕丽应于一审判决发生法律效力之日起五日内迳付6540元给杨金琼，一审法院不再另行收退）。二审中，当事人未提交新证据。李燕丽对杨金琼的一审证据质证称：1.确认委托代理合同、律师费发票的真实性，不确认合法性、关联性，没有支付凭证，不足以证明杨金琼已支付律师费；2.确认银行流水凭据的真实性，证明杨金琼在2018年12月25日才付完定金，超过合同约定的自2018年11月1日起十五个工作日内，其构成根本违约，是本案的违约方；3.确认合同的真实性，恰好证明是杨金琼未按期支付定金构成违约，而李燕丽的主要义务是在其取得银行同贷书之后45个工作日内办妥抵押赎楼，但李燕丽未看到杨金琼何时取得同贷书，即使按照一审查明的事实其于2018年11月29日取得同贷书，根据合同约定李燕丽也只要在该日起45个工作日内即2019年2月1日前办妥赎楼手续即可，而在此期限之前杨金琼已构成违约。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明，涉案交易节点确认书中“卖方赎楼准备”载明：“卖方确定该房产的赎楼方式为B（卖方委托赎楼公司赎楼）”二审调查期间，李燕丽称，对于赎楼问题，其一直按照合同约定积极履行，因涉案房产存在抵押，故未与赎楼公司签订合同，但不影响李燕丽在杨金琼获得同贷书45个工作日内完成注销抵押手续；为注销抵押，李燕丽找了赎楼公司也在筹集资金，但因为杨金琼未按合同约定支付定金，故李燕丽担心与赎楼公司之间产生纠纷而不敢签订赎楼合同，也没有筹集资金的相关证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同及交易节点确认书系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。一审判令解除双方之间的房屋买卖合同，双方均未提出异议，本院予以确认，二审争议焦点为：哪一方存在违约行为，应如何承担违约责任。关于焦点一。首先，根据交易节点确认书可知，李燕丽作为出卖人，应在签订合同之日起10个工作日内做好赎楼准备，即与赎楼公司签订服务合同、同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书等手续，该时间节点明显早于杨金琼负有的支付定金余款的15个工作日履行期限，其称所负合同义务均迟于合同签订后15个工作日于理不合。其次，李燕丽迄今无任何证据证明其已就赎楼事宜准备资金或与赎楼公司签订了服务合同，应承担举证不能的不利后果。二审期间，李燕丽称其为准备赎楼已采取了相关行动，但因杨金琼迟延支付定金余款，其担心与赎楼公司产生纠纷而不敢签订合同。如前所述，该时间节点与合同约定明显不符，结合乐有家公司在一审期间所称系因李燕丽的自身原因导致其未能完成赎楼准备等情况来看，李燕丽的抗辩理由明显不能成立，本院不予采信。最后，李燕丽称不清楚杨金琼支付定金余款、获得银行同贷书的时间，且迟延支付定金余款已构成根本违约，但其未能提供任何证据证明在履行合同过程中曾就此问题向居间方或杨金琼进行催告或以此为由行使约定解除权，其一审未到庭应诉，二审期间才以杨金琼迟延付款为由进行抗辩，有悖诚信，亦缺乏理据。一审法院认定李燕丽构成根本违约并无不当，本院予以维持。关于焦点二。涉案合同不能继续履行系因李燕丽未解除涉案房产上的抵押所致，合同目的不能实现而被解除后的相关违约责任应其自行承担。而合同违约责任条款系双方当事人在磋商过程中对于违约后果的合理预期，在违约情形出现时，该条款对于双方均有约束力，一般应免除守约方对于该约定责任是否过高的举证责任，此亦合同法第一百一十四条赋予当事人对违约金予以调整权利的逻辑前提所在，但李燕丽作为本案原审被告，一审期间经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，应自行承担相应不利后果，二审期间又无任何证据证明本案违约金标准存在过分高于违约行为给杨金琼造成的损失、从而应予适当减少的情形，一审法院判令李燕丽按合同总价款的20%承担违约金责任并无不当，本院予以维持。综上所述，李燕丽的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4840元（李燕丽已预交），由李燕丽负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年四月二十九日书记员  杨俊彦