北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8514号原告：王玉敏，女，1955年5月13日出生，汉族，北京市联社退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：隗合辛，北京市鼎恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩旭，男，1950年2月26日出生，汉族，大发畜产公司退休员工，住北京市丰台区。被告：北京好租科技发展有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院3号楼1层25室。法定代表人：曲先洋，董事长。委托诉讼代理人：李海波，男，1989年4月6日出生，汉族，北京好租科技发展有限公司法务，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周子新，女，1990年11月18日出生，汉族，北京好租科技发展有限公司法务，住北京市海淀区。原告王玉敏（以下简称原告）与被告北京好租科技发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人隗合辛、被告委托诉讼代理人李海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告提前解除合同构成违约，合同2019年10月12日解除；2、判令被告偿付迟延支付租金违约金5934元、提前解除合同违约金98912元，并赔偿违约金不足以弥补的损失417683元（损失包括3个月的获客期租金148368元、2019年9月20日至2019年10月11日租金34619元、可预见利益损失267512元、密码锁门禁损失10000元、律师费损失50000元，损失共计510499元，扣除违约金92816元后，损失为417683元）。事实和理由：2018年8月20日，原告作为委托方（甲方）、被告作为受托方（乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定甲方将北京市朝阳区房屋委托乙方管理。同日，双方签订《房屋委托管理合同补充协议》。原告2018年8月18日将房屋交付被告；被告2018年8月24日支付2018年8月20日至2019年3月19日的首期租金148368元（共计7个月，含4个月获客期）、保证金98912元；2019年3月19日支付2019年3月20日至2019年6月19日租金148368元；2019年6月24日支付2019年6月20日至2019年9月19日租金98912元，迟延3天支付租金。自2019年9月20日起，被告停止支付租金，要求提前解除合同，2019年10月12日将房屋返还原告，一直未支付2019年9月20日至2019年10月11日的租金（共计21天）。被告应当支付24天迟延支付租金违约金5934元。被告提前终止合同是因为房屋租赁市场价格下滑，其目的在于转移损失。尽管如此，原告作为守约方，负有采取适当措施防止损失扩大的法律义务，故被动接受了房屋，合同关系2019年10月12日终止。双方合同终止后，原告再次出租一年，2019年10月15日至2020年10月14日止，年租金为452880元，该合同2019年12月4日解除，原告收取租金35000元；2019年12月19日，原告再次将房屋出租，月租金40800元，年租金489600元。另，被告返还房屋时，未返还原告原来的价值10000元的门禁密码锁。被告提前要求解除合同，只应当享有两个月获客期，其应当向原告支付3个月的租金。被告应当支付2019年9月20日至2019年10月11日的租金损失34619元。被告应根据约定支付提前解除合同违约金98912元。当违约金不足以弥补对方损失时，还应赔偿，被告应当赔偿原告损失，包括可预见利益损失267512元（仅考虑一年情况下，即2019年10月12日至2020年10月14日期间）、密码锁门禁损失10000元和律师费损失50000元。被告答辩称，被告提前解约违约，认可违约金和自2019年9月20日起至2019年10月9日的租金损失。迟延支付租金的违约金认可，但数额不认可。被告申请酌减违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月20日，原告（委托方，甲方）与被告（受托方，乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定：第一条，甲方委托乙方管理房屋，甲方房屋坐落于北京市朝阳区。第二条，委托管理期限为2018年8月20日至2026年8月19日，甲方应于2018年8月20日前将房屋按约定条件交付乙方。《房屋交接确认单》经甲乙双方签章确认并将房屋门钥匙等移交后视为将房屋交付乙方。如交付日迟延的，则管理服务起止期限相应调整。甲方承诺给予乙方8个月的招商管理期（获客期），分5个阶段，即2018年8月20日至2018年12月19日，2019年8月20日至2019年9月19日，2020年8月20日至2020年9月19日，2021年8月20日至2021年9月19日，2022年8月20日至2022年9月19日，招商管理期内甲方不向乙方收取任何费用。第三条，乙方在受托管理期间，应向甲方垫付固定的租金，租金垫付方式为每3个月垫付一次。首年月租金为49456元，首期垫付3个月租金148368元，为2018年8月20日至2019年3月19日（含4个月获客期）期间的租金。首期租金垫付时间为2018年8月24日前，其余每期租金乙方按照本合同附件1的约定向甲方支付（如遇法定节假日则相应顺延）。本合同项下保证金为98912元，垫付保证金的支付时间不晚于首期垫付租金的支付时间。租赁期满或合同解除后5日内，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方，如有迟延，每迟延一日按千分之五向乙方支付违约金。第十一条，乙方提前解除本合同的，应按两个月租金为标准向甲方支付违约金。乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用；甲方退还乙方已支付但没有使用的租金及保证金。同日，原告与被告签订《房屋委托管理合同之补偿协议》，约定“原合同及本补充协议中约定的，一方违约，另一方须赔偿的法律成本支出中的律师费不得高于5万元。超出部分，违约方有权拒绝赔偿。”合同签订当日，原告交付被告房屋，2018年8月21日，被告支付原告3个月房租和2个月押金共计247280元。被告2019年6月24日支付2019年6月20日至2019年9月19日的房租，未按合同中约定的日期2019年6月20日支付。被告支付租金至2019年9月19日，之后未支付，并提前解除合同。原告称收回房屋时间为2019年10月12日，被告称2019年10月9日交还房屋，被告提交的其工作人员与原告丈夫的微信记录显示被告2019年10月2日开始提出交还房屋，后因为需要恢复门禁原因2019年10月9日告知原告正式交付房屋。原告支付律师费5万元。被告管理房屋期间，将原告原有门禁锁替换，交付房屋后未能恢复原状，但提供了新的门禁，原告未提交证据证明原有门禁锁的价值。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告提前解除合同构成根本违约，但是合同解除时间和交还房屋时间本院确认为2019年10月9日。原告有权要求被告支付招商管理期租金的损失、解除合同的违约金。原告有权要求被告支付未支付的租金损失及迟延支付租金的违约金，但根据交房时间，原告计算数额有误，同时本院认为逾期付款违约金约定的标准畸高，被告申请酌减，故本院酌情考虑。关于律师费的损失，符合约定，本院予以支持。关于密码锁门禁损失，原告提交的证据不足以证明其实际损失，且被告亦提供了新的门禁；关于逾期利益损失，被告有减损的义务，计算方式有误；又本院支持2个月的违约金和5万元的律师费，故均不再支持。庭审中，双方同意将保证金与违约金折抵，本院不持异议，直接折抵，原告无需退还被告保证金，被告亦无需再行支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告北京好租科技发展有限公司提前解除合同构成违约；二、被告北京好租科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告王玉敏逾期支付租金的违约金五十元；三、被告北京好租科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告王玉敏损失二十三万一千三百三十八元六角七分（包括招商管理期租金十四万八千三百六十八元、拖欠的租金三万二千九百七十元六角七分、律师费五万元）；四、驳回原告王玉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4512元，由原告王玉敏负担1660元（于本判决生效后七日内交纳），被告北京好租科技发展有限公司负担2852元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二〇年四月十七日书记员  纪太恒