北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初45951号原告（反诉被告）：北京XX股权投资基金管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：高明，执行董事。委托诉讼代理人：史芳卉，女，1990年6月15日出生，汉族，该公司法务，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：范肖燕，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：靳XX，男，1959年3月9日出生，汉族，北京时空通用科贸有限公司总经理，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：谢兰成，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）北京XX股权投资基金管理有限公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）靳XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公司委托诉讼代理人范肖燕，被告（反诉原告）靳XX委托诉讼代理人谢兰成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除XX公司与靳XX签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令靳XX向XX公司退还剩余租金59697.8元，退还押金41667元，共计101364.8元；3.判令靳XX向XX公司支付违约金41667元。事实和理由：XX公司与靳XX及居间人北京链家房地产经纪有限公司于2015年4月23日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。约定XX公司承租靳XX位于北京市朝阳区安慧北里安园10号楼G座X室房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为办公，房屋租赁期限为2015年4月25日至2017年12月30日，租金按照合同第四条第一款的约定己支付至2017年7月20日。在履行合同过程中，XX公司于2017年5月5日收到北京中林物业管理有限公司亚运村分公司（以下简称中林物业公司亚运村分公司）《关于提供“营业门店规划建设审批手续”的通知函》。XX公司立即与靳XX沟通提供营业门店规划建设审批手续事宜，靳XX答复不能提供。XX公司于2017年5月24日，收到北京市朝阳区人民政府XX街道办事处（以下简称XX街道办事处）《依法整治XX辖区“开墙打洞”告知书》。2017年6月9日，腾退工作开始，XX公司于当日被迫搬离涉案房屋，致使合同约定的租赁用途无法实现。XX公司多次与靳XX协商退还押金以及剩余租金事宜，但靳XX不予理睬。XX公司于2018年3月6日，通过中国邮政特快专递向靳XX发送了通知函，要求其于2018年3月15日之前退还押金及剩余租金，但其至今仍未退还。故向法院提起诉讼。靳XX辩称，不同意XX公司的诉讼请求。首先，导致合同解除的原因是XX公司不按时缴纳租金；二，XX公司在租赁期限内单方解除合同，没有按照合同的约定提前一个月通知，所以不同意XX公司的第二项诉讼请求；三，靳XX没有违反合同约定，故不同意XX公司的第三项诉讼请求。靳XX向本院提出反诉请求：1.判令XX公司向靳XX支付违约金41667元；2.判令XX公司向靳XX支付未办理公司地址变更手续而造成的损失287891.8元。事实和理由：2015年4月23日，靳XX与XX公司签订《租赁合同》，约定由XX公司承租涉案房屋，租期自2015年4月25日起至2017年12月30日止。依据双方签订的合同约定，租赁期满或合同解除，XX公司应提前一个月到相关部门办理公司注册地址变更手续。2017年6月9日，XX公司单方解除合同，直至2018年1月24日才办理了公司注销手续。期间因XX公司拒不办理公司注册地址变更（注销）手续导致靳XX无法出租房屋造成巨大损失，为维护自身的合法权益，提起反诉。XX公司对靳XX的反诉辩称，不同意靳XX的反诉请求。涉案房屋不具备经营使用条件。租赁合同中没有约定未交接或未提前一个月变更注册地址的违约责任，也未对靳XX造成任何损失，因此不同意靳XX的反诉请求。本院经审理认定事实如下：XX公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的靳XX于2015年4月23日签订《租赁合同》。合同约定，由XX公司承租涉案房屋，房屋建筑面积为95平方米左右（含加建部分），租赁用途为办公。《租赁合同》第三条租赁期限（一）约定，租期自2015年4月25日至2017年12月30日止，共计2年8个月，租金自2015年4月25日起算；（四）约定，租赁期满或合同解除，乙方应提前一个月到相关部门办理公司注册地址变更手续。第四条租金及押金（一）约定，首期租金按押壹付陆通过银行转账的方式支付，支付金额为291667元，支付时间为合同签订后，甲方向乙方出示房产证复印件时支付；二期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为125000元，支付时间为2015年10月20日；三期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为125000元，支付时间为2016年1月20日；四期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2016年4月20日；五期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2016年7月20日；六期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2016年10月20日；七期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为130000元，支付时间为2017年1月20日；八期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为132500元，支付时间为2017年4月20日；九期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为132500元，支付时间为2017年7月20日；十期租金通过银行转账的方式支付，支付金额为95694元，支付时间为2017年10月20日；（二）约定，押金为41667元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方。第九条合同解除约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.因房屋所有权归属、抵押等涉及的法律纠纷，导致乙方无法正常开展业务的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达500元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形；（六）合同解除后，乙方已经使用房屋租赁期间内的租金，甲方不予退还。第十条违约责任约定，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，除应支付违约金41667元外，还应向乙方返还剩余月份租金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金41667元，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。《租赁合同》签订后，XX公司于2015年5月4日向靳XX支付首期租金及押金共计291667元，其中押金41667元。2017年5月5日，中林物业公司亚运村分公司向XX公司发送《关于提供“营业门店规划建设审批手续”的通知函》，要求于2017年5月10日前提供营业门店的规划建设审批手续。如未在规定时间前提供，视为无规划建设审批手续。2017年4月14日，XX街道办事处送达《依法整治XX辖区“开墙打洞”告知书》，要求于2017年4月30日前自行改正违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设、台阶、广告牌匾及违规设置的电子显示屏、卷帘门、店门等并将擅自开墙打洞的房屋恢复原状。2017年5月25日，XX街道办事处送达《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，要求于2017年5月31日24时前自行改正违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设，台阶、广告牌匾及违规设置的电子显示屏、卷帘门、店门等，并将逾期未改正擅自开墙打洞的房屋腾退干净。庭审中，XX街道办事处出具《情况说明》一份，内容为：“关于北京市朝阳区人民政府XX街道办事处依法整治北京XX股权投资基金有限公司租赁的位于北京市朝阳区安慧北里安园10号楼G座102室房屋情况说明如下：一、北京XX股权投资基金有限公司承租的北京市朝阳区安慧北里安园10号楼G座102室的房屋，属2017年XX街道办事处开墙打洞挂账任务，我单位于2017年4月14日送达《依法整治“开墙打洞”告知书》，2017年5月25日送达《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，责令于2017年5月31日24时前腾退干净。从6月1日开始，该点位进行了施工围挡，对于违建部分和开墙打洞行为进行了彻底整治。于2017年6月15日进行验收，并于7月份销账完毕。二、该点位房屋属住宅性质，不能经营使用。”庭审中，XX公司称因2017年6月9日封门，故于当日搬离。靳XX称不清楚XX公司搬离的时间。另，庭审中双方确认XX公司租金交至2017年7月20日，并确认合同已经解除。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》《依法整治XX辖区“开墙打洞”告知书》《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》《情况说明》《收据》《客户收付款入账通知》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，XX公司与靳XX于2015年4月23日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，XX公司与靳XX均确认合同已解除，本院不持异议。关于XX公司腾退涉案房屋的时间，XX公司称其于2017年6月9日腾退，靳XX表示不清楚XX公司腾退的时间。XX公司对于2017年6月9日腾退的事实虽未举证证明，但根据XX街道办事处出具的《情况说明》，XX街道办事处要求于2017年5月31日24时前腾退干净，从2017年6月1日开始整治，于2017年6月15日进行验收，故XX公司称其于2017年6月9日腾退属合理范围，本院予以确认。XX公司已交纳租金至2017年7月20日，故靳XX应退还剩余租金59697.8元。关于XX公司要求靳XX退还押金的诉讼请求。《租赁合同》约定合同解除后，押金除抵扣应由XX公司承担的费用、租金，以及XX公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还。故XX公司的该部分诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。关于XX公司主张靳XX承担违约金的诉讼请求，因《租赁合同》中未约定因“整治腾退”，出租方应当承担违约责任，故对于XX的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于靳XX要求XX公司承担违约责任的反诉请求。本案中，XX公司因“整治开墙打洞”被要求腾退，不存在违约行为，故对靳XX的该项反诉请求本院不予支持。关于靳XX提出XX公司支付因未按照合同约定办理公司注册地址变更手续而给其造成的损失的反诉请求，因靳XX未提供造成损失的证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京XX股权投资基金管理有限公司与被告（反诉原告）靳XX于2015年4月23日签订的《北京市房屋租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）靳XX于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京XX股权投资基金管理有限公司租金59697.8元、押金41667元；三、驳回原告（反诉被告）北京XX股权投资基金管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）靳XX的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3161元，由原告（反诉被告）北京XX股权投资基金管理有限公司负担842元（已交纳），由被告（反诉原告）靳XX负担2319元（北京XX股权投资基金管理有限公司已预交，靳XX于本判决生效后七日内支付于北京XX股权投资基金管理有限公司）；反诉受理费5618元，由被告（反诉原告）靳XX负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘坤鹏审判员  周 墨审判员  李思巧二〇二〇年四月二十二日书记员  邓亚楠李文伟