北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11074号原告（反诉被告）：资爱民，男，1977年12月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：高超，男，1984年9月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。原告（反诉被告）资爱民（以下简称资爱民）与被告（反诉原告）高超（以下简称高超）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托诉代理人岳长凌，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。资爱民向本院提出诉讼请求：1．判令高超退还资爱民自2018年12月17日至2019年2月21日未使用的租金32500元；2．判令高超退还资爱民押金30000元。事实和理由：资爱民于2018年8月22日租用高超北京市朝阳区广渠门X的房屋，租金每月15000元，合同约定给1个月零1周的免租期，并支付了合同约定的减掉免租期以后剩余的房租及2个月的押金：56500元。由于资爱民公司年底经济状况非常不好，客户拖欠款严重，2018年11月初资爱民告知高超想退租或把2903转租的想法，经过协商，2018年11月14日高超同意资爱民转租，不退租，资爱民于2018年11月22日支付了下季度的房租45000元。找到转租的意向租户后，2018年11月30日，资爱民的员工搬出了2903室，转租资爱民把房租降价了1000元，条件是资爱民可以在新转租户方便的时候用他们的房间开会。基本谈妥后，2018年12月初资爱民告知高超找好了转租方计划签转租合同时，高超又改口不同意了，很坚决的拒绝了资爱民的转租，经过协商无果，高超要求资爱民方退租，并答应退还押金和未使用的部分房租，并要求资爱民2018年12月17日写了书面的退租说明。2019年1月19日高超出租的租户开始入住装修，当时是周末，资爱民的办公桌椅被粗暴的扔到了楼道走廊里，当时高超微信说好答应可以等资爱民上班了周一资爱民来处置，但结果周末当天直接把资爱民的家具全部扔到了楼道里，周一上班时资爱民去清理时有3张桌子少了腿，多张桌面损坏严重，椅子丢了11把。搬到楼道时，当时资爱民电话高超让装修工人核实，资爱民一共8张桌子,35把椅子。高超答辩称，不同意资爱民的全部诉讼请求。1．资爱民租金起算点错误，合同约定有提前一个月的通知时间，12月17日是资爱民通知高超的时间，合同解除时间应该是2019年1月17日，实际交接日期是2019年1月19日。2019年1月23日资爱民才将房屋内办公桌椅清空，合同截止时间应是2019年1月23日。所以，资爱民提出解除合同后高超同意解除，但解除合同时间是1月23日；2．2019年1月18日高超跟新租户签订租赁合同，但是高超无法进入涉案房屋内，高超给新租户一个月免租期，新租户1月23日进入涉案房屋，资爱民干扰了新租户正常履行合同。高超给资爱民的免租期是5周，对应的是合同整个期限2018年8月22至2021年8月21日，资爱民刚使用涉案房屋4个月，我们要扣除免租期的费用，高超同意给资爱民半个月租金。由于资爱民不履行合同使高超有实际损失，导致高超多交了一次中介费。合同约定，资爱民自己明确不履行合同，属于违约在先，押金不予退还。高超向本院提出反诉请求：1．判令资爱民赔偿高超租金损失30500元；2．判令资爱民赔偿高超14500元中介费损失。事实和理由：高超与资爱民于2018年8月17日签订了租房合同，合同约定高超将位于北京市朝阳区广渠门大街8号优士阁大厦B座2903室的房屋租给资爱民使用。合同签订后高超按照合同约定将房屋交付给资爱民使用，并无违约行为。而资爱民却在租期未到期的情况下要求退租，并拒绝赔偿高超5周免租期的租金。资爱民还拒不将桌椅拉走，严重影像了高超出租房屋。在桌椅拉走后却说桌椅丢失，并将责任推到高超及高超新租户的身上。资爱民多次骚扰高超和新租户，致使我们的生活、工作受到严重的影响，导新租户多次要求退租。资爱民对高超的反诉辩称，不同意高超要求的租金损失，免租期15000元是双方直租协商一致同意的，免租期针对的是三年的租期。高超是把免中介的费用约定了免租期。2019年1月19日资爱民短信通知高超将涉案房屋家具搬离，因1月19日资爱民在外地，答应高超1月20日将涉案房屋家具搬离，2019年1月19日高超找的新租户把家具清理了出去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，高超作为甲方（出租方），资爱民作为乙方（承租方），双方签订《租房合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于北京市朝阳区广渠门外X居室（以下简称涉案房屋）向乙方出租；租赁期限自2018年8月22日至2021年8月21日止，免租期1个月零1周，房屋租金为每月15000元，押金30000元，首付3个月零3周租金即56500元，季度付房屋租金，第二个付款日为11月22日，第三个付款日为2月22日；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方认为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任，违约金不退还。经审理查明，涉案合同签订后，资爱民交纳涉案房屋押金三万元，并交纳房屋租金至2019年2月21日。资爱民主张，由于公司年底经济状况非常不好，客户拖欠款严重，2018年11月初资爱民告知高超想退租或把2903转租的想法，经过协商，2018年11月14日高超同意资爱民转租，不退租，资爱民于2018年11月22日支付了下季度的房租45000元，2018年11月30日，资爱民的员工搬出了2903室。高超不认可资爱民主张，并称2018年12月17日是资爱民通知高超解除涉案合同，资爱民于2019年1月23日才将房屋内办公桌椅清空，高超同意解除涉案合同，但解除时间是2019年1月23日。资爱民为证明其主张，提交有：1．租房合同，证明双方租赁合同约定情况；2．转账记录，证明月租金15000元，2018年8月22日至2018年11月21日期间支付租金36000元；3．房租支付记录，证明支付2018年11月22日至2019年2月21日期间的房租45000元；4．退租说明，证明2018年12月17日解除涉案合同；5．办公家具照片，证明新租户把资爱民的家具扔到楼道里；6．说明，证明免租期的前提是双方直租，双方协商把中介费用给了资爱民。高超对上述证据1至证据5均予以认可，但是对资爱民主张的涉案房屋交付日期不认可。对证据6的的真实性和证明目的均不予认可。高超为证明其主张，提交有：1．录音和文字材料，证明资爱民在合同履行过程中存在违约行为，其已经明确向高超说明不再承租涉案房屋；2．微信聊天记录，证明资爱明实际腾空涉案房屋的时间和双方交接房屋时间；3．高超与中介人员的微信聊天记录，证明高超支付中介费14500元，为实际损失；4．高超与新租户签订的租赁合同，证明合同签订的日期是1月18日，合同每月租金15000元，差价损失500元。资爱民对上述证据的真实性均认可，但称2019年1月11日已经通过微信告诉高超不再承租涉案房屋，1月19日高超将其办公家具从涉案房屋遗弃至楼道。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。资爱民与高超签订涉案合同，高超将案涉房屋交付给资爱民使用，资爱民应当根据合同约定按期足额支付高超房屋租金。在涉案合同履行期内，资爱民主张因公司经营困难，向高超提出解除涉案合同，高超亦同意资爱民解除合同的主张，本院不持异议。但是双方对合同解除后，涉案房屋的交付时间产生争议，根据本院查明的事实，高超与新租户签订的租赁合同的日期是2019年1月18日，资爱民亦认可其在此日期之间，并未将涉案房屋遗留的办公家具全部搬离，将涉案房屋交付给高超，而是由高超自行将涉案房屋内家具清理，故资爱民应当支付房屋租金至2019年1月18日。资爱民支付涉案房屋租金至2019年2月21日，故高超应当将剩余的房屋租金退还给资爱民。高超主张因签订的涉案合同期限为三年，而资爱民再履行涉案合同不到半年期限即提出解除合同，故应当扣除相应的免租期租金，本院认为免租期对应的系合同整体履行周期，如果合同提前解除，则应当综合已经履行期限对免租期予以调整，故对高超的该主张予以采信。高超在扣除相应的免租期租金后，应当返还资爱民剩余的房屋租金12750元。因双方系协商解除涉案合同，资爱民不存在违约行为，故高超应当将涉案房屋押金30000元退还给资爱民。高超要求资爱民赔偿的租金损失，因在计算应扣除房屋租金时，资爱民已经支付房屋租金至2019年1月18日，故本院对高超的该项诉讼请求，不予支持。高超要求资爱民赔偿中介费损失的诉讼请求，因高超另行出租涉案房屋产生的中介费并非具有直接因果关系且必要损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高超于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）资爱民剩余的房屋租金一万二千七百五十元及房屋押金三万元；二、驳回原告（反诉被告）资爱民的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高超的其他诉讼请求。案件受理费713元，由被告（反诉原告）高超负担（于本判决生效之日起七日交纳），反诉案件受理费462．5元，由被告（反诉原告）高超负担（于本判决生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年四月二日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹