浙江省海宁市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙0481民初7655号之一 原告：海宁市科灵信息工程有限公司，住所地海宁市长埭路424弄3号，统一社会信用代码：913304817210571110。 法定代表人：张亮，执行董事。 委托诉讼代理人：余金海，浙江天音律师事务所律师。 被告：陈树华，男，1957年8月9日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：徐建章，浙江国翱律师事务所律师。 被告：陈振华，男，1967年8月27日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：钱青，浙江信远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。 原告海宁市科灵信息工程有限公司（以下简称科灵公司）与被告陈树华、陈振华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。后因双方当事人争议较大，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年3月27日再次公开开庭进行了审理。二次庭审，原告诉讼代理人余金海、被告陈树华诉讼代理人徐建章，被告陈振华及其诉讼代理人钱青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间签订的房屋买卖协议合法有效，原告对坐落于海宁市××街道××路××弄××号房屋享有所有权（房屋总价190万元），责令二被告协助原告办理该房产过户登记手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年10月8日，海宁市宝丽士皮业有限公司（以下简称宝丽士公司）及陈树华与原告经协商一致签订房屋买卖《协议》，约定宝丽士公司将坐落于海宁市长埭路424弄3号一座三层941.26平方米的楼房、传达室16.90平方米以及所有附房所有权以及附属土地使用权（以下简称案涉房产）转让给原告，总计售价190万元。因宝丽士公司此前向信用联社硖石城南分社贷款办理房屋抵押登记未到期，故约定在2008年10月30日前办理过户手续。原告先付171万元，余款19万元在办理过户登记后付清。协议还就相关事项作了约定。原告依约履行了付款义务。房屋买卖前已经由原告实际承租使用，故双方不再另行办理交付手续，原告一直占有使用至今。由于宝丽士公司及陈树华一直未予协助办理房屋的过户手续，并且也不办理退款。为此双方于2008年11月16日再次就房屋买卖事宜经协商一直签订《房产所有权及过户相关协议》，约定买卖房屋所有权及其土地使用权归原告享有，办理房产过户手续期限延长至2009年11月11日。现因房屋所有权发生争议，引起本案纠纷。另，宝丽士公司在2007年1月10日办理工商注销登记，公司股东为陈树华（占83.3%股份）、陈振华（占16.7%股份）。原告认为，双方的房屋买卖协议合法有效，原告在支付了对价并实际占有房屋，已合法享有买卖房屋的所有权，被告应当协助原告办理过户登记手续。因宝丽士公司已注销，依法应由股东承担协助原告办理该房产过户登记手续的责任。原告为了维护自自身的合法权益，具状诉至法院，请依法裁判。 被告陈树华辩称，1.被告陈树华以宝丽士公司名义与原告签订《协议》是事实，但同日双方还签订《借款合同》，将二者结合起来看可知双方之间名为房屋买卖，实为借款。宝丽士公司于2007年1月办理了注销登记手续，上述协议是在宝丽士公司主体资格已经消灭情况下签订的，故原告诉请确认协议合法有效，无法律依据。民间借贷合同是实践性合同，被告陈树华实际收到原告借款171万元，因此可以认定原告与被告陈树华之间成立了民间借贷法律关系。2.原告与被告陈树华签订《房产所有权及过户相关协议》虽是事实，但该协议实质上是前面协议的补充，在前面协议不成立的情况下，该份协议也丧失存在的基础，不能成立。即使该份协议是原告与被告陈树华之间的以房抵债约定，由于该约定损害了被告陈振华的利益，也不能认定合法有效，且协议尚未实际履行，故原告诉请确认对案涉房屋享有所有权，也因违法物权法定原则不能成立。3.本案房屋买卖的基础法律关系并不成立，即使从以房抵债角度来看，被告陈振华已代被告陈树华归还了借款，债务关务已经消灭。另外，根据《房产所有权及过户相关协议》约定，2009年11月11日前原告暂不起诉，到期后陈树华仍不能办妥房产过户手续，原告将寻求司法途径起诉，在近十年的时间里，原告未起诉，显然超过了诉讼时效。综上，原告的诉讼请求均不成立，请法庭依法驳回。 被告陈振华辩称，1.原告与被告陈树华签订的《协议》中允许陈树华归还借款后赎回房屋，该协议实为借款合同的抵押担保，是让与担保，双方之间真正形成的法律关系为民间借贷关系。《房产所有权及过户相关协议》实质上是《协议》的补充。2.被告陈树华在宝丽士公司注销后以公司名义与原告签订的合同均是无效的，该行为只能认定是陈树华的个人行为，而陈树华个人是无权处分股东共有的房产的。被告陈振华未向原告借款，也明确表示不同意将案涉房屋转让给原告，因原告曾威胁陈振华要以陈树华涉嫌诈骗追究陈树华的法律责任，所以陈振华才未以诉讼方式保护自己的合法权益。案涉房屋至今未办理过户手续，已过诉讼时效。3.原告出借给被告陈树华的171万元，借款期限为1年，但原告至今未曾催讨，该借款已过诉讼时效，原告已丧失胜诉机会，被告陈树华可以不履行还款义务。原告一直租赁使用案涉房屋达12年之久，其出借给被告陈树华的171万元可以看作是其支付给被告方的房屋租金。 根据庭审中本院认定的证据并结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2007年10月8日，原告科灵公司（甲方）与宝丽士公司（乙方）签订协议、借款合同各一份，宝丽士公司出具承诺书一份。协议约定：鉴于乙方急需流动资金，愿意以房地产转让给甲方，经双方友好协商，现达成以下协议：一、乙方将案涉房产转让给甲方，总计售价190万元。二、鉴于目前乙方转让房地产尚不具备过户条件，采用房地产抵押给甲方，甲方按商定售价190万元借款给乙方，利息19万元整提前作扣除，甲方实际支付贷款171万元。届时2008年10月30日前办理过户手续。办妥转让过户手续后，甲方将借款利息19万元整归还乙方，原预付房租40万元归乙方所有。三、甲方一次性借给乙方190万元整，借款协议另行签订。四、截止2008年10月30日前，乙方不能办妥过户手续或不愿转让房产，乙方除如期如数归还全部本金190万元整，需承担上述房产现租用后四年（2010年11月至2014年11月）免费租用的经济补偿（前四年已预付租金40万元整）。五、乙方办理房产、土地变更过户手续时，其费用按借款合同第六款约定办理。六、如乙方违约未办妥变更过户手续前，执法部门对房地产清理检查中所涉及的问题，由乙方负责承担，与甲方无关。由此造成甲方损失的，由乙方全额赔偿；七、乙方违约未办妥变更手续前，如遇拆迁等不可抗拒因素，由乙方负责处理，赔偿甲方230万元整，国家补偿多余部分归乙方所有。借款合同约定：乙方急需流动资金，愿意将乙方海宁市长埭路424弄3号房地产转让给甲方，鉴于目前尚不具备房屋转让过户条件，故将房地产以抵押方式向甲方借款。一、金额：甲方借给乙方190万元整。二、期限：借款时限一年，从贷款人贷款付出之日起计算。三、利息：借款金额百分之十，即19万元。四、贷款发放方式：甲方借给乙方190万元整，利息19万元整提前作扣除，甲方实际支付贷款金额171万元整。五、还款：到期之日的十天内一次性还本190万元整。六、担保：借款人将案涉房产抵押给贷款人，借款人到期不能全额归还190万元整的，上述抵押物的所有权和使用权归贷款人所有……。承诺书约定：宝丽士公司（陈树华）向原告借款，抵押案涉房产，现作承诺如下：一、宝丽士公司（陈树华）抵押的房、地产无任何债务纠纷。二、宝丽士公司（陈树华）所抵押的房产所有权、附属土地使用权，其房产证、土地证由科灵公司（叶丰）保管。在宝丽士公司（陈树华）未办理所抵押的房产、地产过户手续之前，不得注销、挂失或以任何理由索取抵押的产权证书，三、任何原因造成经济纠纷的，宝丽士公司（陈树华）承诺以陈树华个人其他财产（不包括所抵押的房产、地产）进行相关处置。 2008年11月16日，科灵公司（甲方）与陈树华（乙方）签订房产所有权及过户相关协议一份，约定：因乙方不能按原合同约定履行，不能按时归还借款，并不能按时办妥房产过户相关手续，经甲乙双方协商，对有关事项约定如下：一、2008年11月11日起，案涉房产归甲方所有；二、考虑到乙方实际困难，甲方同意将乙方办理房产过户手续期限延长至2009年11月11日，具体办理方式及内容按原合同约定。在延长期限内甲方承诺暂不起诉乙方；三、乙方在原合同约定条款下办妥房产过户手续当天内，甲方承诺将原利息19万元返回给乙方。 经查，案涉房产系宝丽士公司所有，宝丽士公司于1999年1月11日成立，法定代表人为陈树华，自然人股东为陈树华、陈振华，2006年11月11日在海宁日报刊登清算公告，后于2007年1月10日办理注销登记。现案涉房产登记在宝丽士公司名下。 2006年11月7日，陈树华与科灵公司签订房屋租赁协议一份，约定：租赁期限为8年（2006年11月15日-2014年11月14日），年租金10万元，承租期内租金不变。原告自2006年11月15日起占用使用案涉房产。 2006年7月17日，案涉房产被海宁市人民法院查封，查封期限2006年7月17日起2008年7月17日止。2007年10月9日，原告支付被告陈树华171万元，科灵公司记账凭证中摘要载明“陈树华借款”。 2019年12月5日，被告陈振华向原告账户汇入171万元。 本案双方争议焦点在于：一、2007年签订的《协议》、《借款合同》是否成立；二、若成立，上述协议的法律关系性质如何认定。 就第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九条之规定，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。法人作为具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，其权利能力和民事行为能力从法人成立时产生，到法人终止时消灭。本案中，宝丽士公司于2007年1月10日办理注销登记，2007年10月签订系列协议时已不具备法人资格，原告科灵公司与宝丽士公司签订的合同因缺乏订约主体，自始未成立。庭审过程中，原告自认被告陈树华告知过原告宝丽士公司已经注销，签订协议时原告不仅要求宝丽士公司盖章，还要求陈树华以个人名义在协议上签名。被告陈树华对该节事实无异议，认为自己虽在《协议》、《借款合同》中加盖宝丽士公司公章，但真实意思是个人与原告签订协议。本院认为，原告明知宝丽士公司已注销，2007年签订的《协议》、《借款合同》中陈树华的签名虽具有法定代表人签名的外观，但其签名的真实意思表示应为代表个人签名。故本案所涉《协议》、《借款合同》，虽因宝丽士公司不具备法人资格而在原告与宝丽士公司之间不成立，但不影响在原告与被告陈树华之间成立。关于原告主张案涉协议的相对方为被告陈树华、陈振华，因其未提供证据证明，且被告陈振华对案涉系列协议不予追认的情况下，对原告该主张不予认可。 就第二个争议焦点，原告认为，双方签订的《协议》是房屋买卖协议，真实法律关系为房屋买卖。虽然因不具备过户条件暂时不能办理过户手续，才签订《借款合同》，设定了抵押，但是双方后来签订的《房产所有权及过户相关协议》中对双方的借贷关系进行的清算，明确了案涉房产归原告所有，该协议系当事人意思自治的结果，并不构成流质禁止，合法有效。二被告认为，原告与陈树华之间签订的《协议》实为《借款合同》的抵押担保，双方之间真正的法律关系为民间借贷。《房产所有权及过户相关协议》实质上是《协议》的补充，是被告陈树华在未能归还原告借款情况下，与原告签订还款协议，该协议因原告明知协议侵害了其他共有人的利益，应认定无效。另，被告陈振华认为即使在认定房屋买卖协议有效的情况下，陈振华作为案涉房产共有人，依法应享有优先购买权。 本院认为，本案真实法律关系应为民间借贷，房屋买卖协议应为借款提供的抵押担保。理由如下：第一，若如原告所述签订协议时的真实意思为购买房屋，取得房屋所有权，则其完全可以通过签订买卖协议的方式达成交易合意，但原告提供的《协议》中除第一条有具有表意买卖的“转让”之外，还出现了“甲方按商定售价190万元借款给乙方，利息19万元整提前作扣除”、“甲方一次性借给乙方190万元整，借款协议另行签订”等体现借款及“采用房地产抵押给甲方”的约定。第二，双方在签订买卖协议的当天还签订了借款合同、承诺书，其中承诺书中明确约定抵押案涉房产是为借款提供担保，并约定产生纠纷时以陈树华个人其他财产进行处置。第三，关于案涉款项的性质，原告主张系购房款，但其提供的银行存根联及财务记账凭证中均载明为“借款”或“陈树华借款”，对于为何备注为借款，原告陈述是因为当时没有购房发票，该主张明显缺乏说服力，且记账凭证中“借款”的表述能够与前述借款合同相互印证。第四，原告在签订买卖协议时明知案涉房产不具备过户条件，其取得所有权可能存在事实或法律上的不能，此时原告不是通过积极的作为涤除产权取得过程中的障碍，而是采取签订借款合同的方式保障其购房款安全，且自签订合同后十余年的时间里，原告对案涉房屋的产权情况及是否可以过户从未进行过了解，显然不符合交易常态。反之，被告方主张本案真实法律关系为借贷，提供了借款合同，且借款合同中对借款金额、借款期限、借款利息、担保条款的约定，与付款凭证、承诺书、协议基本能印证，形成证据链。综上，在原告未能继续提供证据证明本案系房屋买卖的情况下，可以认定被告陈树华与原告之间系是民间借贷关系而非房屋买卖关系，房屋买卖协议是借款合同的抵押担保内容。关于《房产所有权及过户相关协议》，本院认为，该协议是在被告陈树华未能及时履行借款合同的情况下，双方对有关事项作出的新的约定。其中，案涉房产所有权归原告所有的约定，若是基于对借款合同中借款人到期不能归还借款，抵押物的所有权和使用权归贷款人所有约定的确认，则该约定因违反物权法禁止流押的规定，应属无效。退一步说，即使该约定系履行期届满后原告与被告陈树华达成的新的以物抵债协议，那么双方的基础法律关系仍是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。 综上所述，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案审理过程中，本院就争议法律关系的性质向原告释明后，原告仍不变更诉讼请求，故本案依法裁定驳回起诉。 据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告海宁市科灵信息工程有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  高苏燕 审 判 员  王莉莉 人民陪审员  冯 华 二〇二〇年四月十日 书 记 员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?