山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初10321号原告：刘家声，男，1956年7月11日生，回族，济南市蔬菜公司经营部退休职工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：李荣涛，山东金仑律师事务所律师。被告：刘家民，男，1946年1月14日生，回族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：吕雪蕾，山东国曜律师事务所律师。原告刘家声与被告刘家民合伙协议纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年2月13日、2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘家声及其委托诉讼代理人李荣涛，被告刘家民的委托诉讼代理人吕雪蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘家声向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房租收益50万元；2.本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付原告房租收益614103元及利息（暂计至2019年11月11日为42250元），利息计算方式：自2017年9月3日至实际给付之日，以149915元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年3月2日至实际给付之日以154729元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年9月3日至实际给付之日，以154729元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2019年3月2日至实际给付之日，以154729元为基数，按银行同期贷款利率计算。事实和理由：2006年8月5日，原告与被告刘家民、案外人刘某1、刘某2、刘家斌签订《合资购买文化西路超市协议》，该协议对双方的权利义务作了明确约定，协议签订后双方按照协议履行了各自的出资义务，之后被告按照协议支付给了原告2017年9月份之前的房屋租金收益，2017年3月被告自作主张擅自改变了《合资购买文化西路超市协议》内容，被告自己制定了分配租金收益的方式，但是原告不同意被告重新分配租金的方式，原告请求法院判令被告按照原协议支付原告自2017年9月份至今的租金收益，望法院支持原告诉讼请求。被告刘家民辩称，文化西路金光旺角的房产系被告及其配偶赛美鸾夫妻共同财产，原告对该财产不享有物权及债权，原告诉求无事实法律依据，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院对原、被告所提交合资购买文化西路超市协议、房屋权属状况信息5份、资金支出明细表复印件、山东金光置业投资有限公司与被告及历下区人民政府趵突泉办事处签订的趵南路棚改项目房屋回购协议复印件、拆迁回购安置协议补充条款、济南市城市房屋拆迁货币补偿协议二份、结婚证、收到条、房屋买卖协议书、中华人民共和国契税完税证明、《济房权证历字第××号》号房屋所有权证书、收条、不动产权证书、刘某1妻子党培珍的银行流水、户口本、刘某2妻子宫德玲的银行流水、刘家声的银行流水、2002年干部培训笔录、文化西路超市直营转加盟交接明细表、济南万隆超市有限责任公司将直营店经营改为特许经营合同书、个体工商户字号预先核准通知书、卫生许可证书、民事裁定书、房屋所有权证书复印件、再就业优惠证、个体工商户营业执照副本、中国民生银行个人定期存单、房屋租赁合同、商品房买卖合同、特种转账借方凭证、中国民生银行个人账户对账单、刘家民账号16×××10历史明细等证据依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘家民、刘某1、刘某2、刘家声、刘家斌五人系一母同胞的亲兄弟。2006年8月5日，刘氏五兄弟签订《合资购买文化西路超市协议》一份，内容如下：合资购买文化西路超市协议合资人:刘家民、刘某1、刘某2、刘家声、刘家斌经以上兄弟五人,共同协商一致,同意共同出资购买:位于济南市历下区,建筑面积为249平方米的营业房。其购买后利益共享,风险共担。购买营业房税费等合计总金额:1382451.3元,人民币大写:壹佰叁拾捌万贰仟肆佰伍拾壹元叁角整。以上合伙出资人共计出资金额:1420000元,人民币大写:壹佰肆贰万整（法院注：应为:壹佰肆拾贰万元整）。合伙人出资金额明细:刘家民出资金额:伍拾万元整，计500000元；刘某1出资金额:贰拾万元整,计200000元；刘某2出资金额:贰拾万元整,计200000元；刘家声出资金额:叁拾贰万元整,计320000元；刘家斌出资金额:贰拾万元整,计200000元；房产证办理与保管:房产证共同委托由大哥刘家民负责办理,并办理在大哥刘家民名下,由大哥刘家民保管。产权性质:位于济南市历下区,房产证号为10××27房主姓名为刘家民名下的房产,为以下合伙人:刘家民、刘某1、刘某2、刘家声、刘家斌兄弟五人按每人的投资额比例共同所有。经兄弟五人友好协商协议如下:一、投资回报:此房的出租收入(不包括超市内的出租收入),按每人的投资额比例分配,每半年分配一次。二、总分配比例以取整计算。在每次分配中剩余部分收入及购房剩余部分投资额做为租赁基金。积累的租赁基金,作为发展资金或应急资金,或经兄弟五人一致同意,可作为二次分配。三、由大哥负责出租收入的分配,并设资金收支专帐。四、房屋的维修、扩建及由此产生的对外其它支出,由租赁基金中支出。五、如家庭急需资金,可在合伙人内部转让,也可退资,退资时不再进行房价评估,按投资的原始金额退还。六、本协议一式六份每人得各执一份，留存一份，签字生效。本案审理过程中，刘家声申请刘某1、刘某2、刘家斌出庭作证，证人称其兄弟五人合资购买济南市历下区房屋后，房屋登记在大哥刘家民名下，房屋租金收益由刘家民掌握并分配，以现金方式每年分配两次。刘家声对证人证言无异议，并提交资金支出明细表复印件为证，称该复印件系刘家民在分配租金时用手机拍的，原件在刘家民手中。经查，该明细表载明：上期结转：66358.46元，本次拨入：喜家德：425000.00；108、109：159000.00；113:60000.00；大哥放入：150000.00；本次支出：792500.00。资金支出明细：刘家民：100000.00；刘某1:105000.00;刘某2：100000.00；刘家声：156000.00；刘家斌：100000.00；刘立敏：100000.00；刘立静：125000.00；物业经理之女：1000.00；小芬之子结婚：2500.00；108.109.维修管道：2000.00；应酬城管等：2000.00。在备注栏：与刘家民、刘某1、刘家斌、刘立敏、刘立静对应的备注栏位置均有相对应的签名，与刘某2相对应处未签字，与刘家声相对应的备注栏写有“实收14万，此方案不同意”。被告刘家民对合资购买文化西路超市协议真实性没有异议，称该协议签字后，其他四兄弟并未实际出资，故该协议未履行。刘家民称，济南市历下区房屋系其夫妻于2006年2月从案外人商大鹏、王正文处购得，2006年2月21日签订的《房屋买卖协议书》，于2006年1月25日支付了50万元定金，于2006年2月22日支付了剩余购房款830364元，于2006年3月7日办理了房屋产权证（房产证号：济房权证历字第××号，建筑面积208.07平方米），故该房屋为其夫妻的共同财产；2010年8月4日，其与济南市历下区拆迁办公室达成该房产的货币补偿协议，文化西路71号房屋于当月被拆迁；2014年12月19日，其与山东金光置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》四份，购得位于济南市历下区间，并办理了房屋产权证，这四间商铺登记在其本人名下，故这四间商铺也是其夫妻共同财产，与兄弟四人亦无关，故其亦从未分配过租金收益。经查，2010年8月3日，刘家民（乙方）与山东金光置业投资有限公司（甲方）、济南市历下区人民政府趵突泉街道办事处（丙方）签订《趵南路棚改项目房屋回收协议》，协议主要约定以下内容：第一条回购安置房屋款（一）乙方被拆迁房屋的基本情况：乙方房屋位于文化西路71号总面积303.73平方米（其中有证面积208.07平方米，有证使用面积201平方米，无证使用面积95平方米，房屋产权证号：济房权证历字第××号），房屋用途为营业房，房屋产权性质为私有，房屋朝向为沿文化西路路座北朝南。（二）回购安置房屋款：是济南市旧城改造投资管理中心（以下简称旧投）拆迁乙方原房屋应补偿给乙方的房屋货币补偿金额、附属物补偿金额、搬迁补助金额、停产停业补助、临时安置费等各项补偿款（以下简称：房屋补偿款）。（三）甲乙双方同意，按乙方与旧投签订的趵南路棚房区改造项目房屋货币补偿协议的约定，旧投应向乙方支付的房屋补偿款，共计人民币4000789.71元，用于为乙方回购甲方提供的安置房屋使用，由旧投负责直接支付给甲方，乙方不再领取。（四）甲乙双方同意，本协议生效后，视旧投应当向乙方支付的补偿费用款，已经由旧投支付给甲方。第二条回购安置房屋（一）回购安置房屋为期房，位于文化西路与趵南路路口的趵南路棚房区改造项目片区，房屋用途为商业用房。……（三）由旧投负责支付给甲方的原属于乙方的房屋补偿款，合计人民币4000789.71元，与甲乙双方协商同意的金光旺角（暂定名）步行街商业楼一层房号为57#、58#、59#、39#的房屋，套内建筑面积合计247.36平方米，套型建筑面积合计416.99平方米的房屋价值对等。乙方不再缴纳差价。同日，刘家民（乙方）与旧投（甲方）签订《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》两份，两份补偿协议约定文化西路71号房屋货币补偿款（含搬迁奖励费、货币补偿奖励费等）共4000789.71元。两份协议中“双方约定的其他事项”均载明，甲方应当向乙方支付的补偿费用款乙方不再领取，用于乙方回购山东金光置业投资有限公司在该地块建设的商业房作为乙方的安置用房，回购协议由乙方与山东金光置业投资有限公司另行签订。2014年12月19日，被告刘家民与山东金光置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》四份，合同约定：刘家民购买坐落于济南市历下区，建筑面积为212.03平方米，单价为9646.50元，购房款为2045347元；2-108室，建筑面积为68.39平方米，单价为9646.50元，购房款为659724元；2-109室，建筑面积为66.86平方米，单价为9646.50元，购房款为644965元；1-113室，建筑面积为67.46平方米，单价为9646.50元，购房款为650753元，上述四套房屋购房款共计为4000789元。上述四套房产于2016年7月办理了房产证，亦均登记在刘家民名下。关于兄弟五人出资及购买文化西路71号房产付款情况，原告刘家声及证人刘某1、刘某2、刘家斌主张，当时为了购买上述房产，刘某1的妻子党培珍于2006年2月20日分两笔取款21万，一笔2万，一笔19万元；刘某2的妻子宫德玲于2006年2月22日分三笔取款45000元，刘家声于2006年1月24日通过中国工商银行柜台取款后直接向刘家民名下的帐户转款389689元，刘家斌于2006年2月21日取款3万元，上述款项均系存入中国工商银行被告刘家民名下的账户16×××10内，房屋购置款刘家民也是从该账户中支出的。原告为证实其主张，提供了上述出资的取款记录，并申请法院调取刘家民上述银行账户的历史明细。经查，该账户于2005年12月24日开户；2006年1月24日存入两笔，一笔100000元，一笔289689元；2006年2月20日存入三笔，一笔2万元，一笔19万元，一笔是17.4万元；2006年2月22日存入一笔27万元。2006年1月24日支出两笔，一笔40000元，一笔460000元，合计500000元；2006年2月22日支出两笔，一笔400000元，一笔457364元，合计857364元。被告刘家民提交的其购买文化西路71号房产的证据材料中，出卖人于2006年1月25日收到刘家民支付的购房定金50万元，于2006年2月22日收到刘家民支付的房款830364元、房租27000元（合计857364元）。关于涉案房屋出租的租金情况，刘家民提交涉案历下区文化西路77号金光旺角四套房屋的出租合同。其中，1-103房的租赁期为6年45天，自2015年9月16日起至2021年10月30日止，自2016年10月30日至2017年10月29日，租金为85.1万元，自2017年10月30日至2018年10月29日，租金为89.3万元。108、109两套房屋一起向外出租，租赁期为5年，自2016年3月1日起至2021年2月28日止。第一租约年人民币318240元；第二租约年318240元；第三租约年334150元；第四租约年350860元；第五租约年368400元；承租人以现金形式支付租金，每半年支付一次，须提前一个月时间交至刘家民处。1-113房的租赁期为5年，自2018年1月8日起至2023年1月7日止，年租金为12万元，每年租金以5%递增。租金每半年交纳一次（提交一个月交纳下一半年租金）。刘家声对刘家民提交的房屋租赁合同的真实性没有异议，称1-113房屋的租赁合同是续签的，承租人自2016年7月起开始在此经营，第一年租金是15万元，交了半年后，承租人提出负担重，从2017年起按年租金12万元，故被告提交的租赁合同与其提交的资金支出明细表是一致的。刘家声称2017年9月3日之前的租金系刘家民于2017年3月以现金方式支付完毕，因租户也是提前半年交纳租金。其要求刘家民支付其自2017年9月3日起至2019年9月2日的租金614103元及利息损失。刘家声主张每半年应分配一次租金收益，共计四次，最后一次支付日为2019年3月2日（提前半年支付），其主张计算如下：自2017年9月3日至2018年3月2日，四套房屋的半年租金共计665250元，（其中1-103室租金为4462500元，2-108和109室的租金为159000元，1-113室的租金为60000元），刘家声的分成比例约为0.2254，刘家声的租金收益应为149915元。自2018年3月2日至2018年9月3日，四套房屋的半年租金共计686610元（其中1-103租金446250元，2-108.109为159000元，1-113为75000元），刘家声租金收益应为154729元。自2018年9月3日至2019年3月2日，四套房屋的半年租金共计686610元（其中1-103租金446250元，2-108.109为159000元，1-113为75000元），刘家声的租金收益应为154729元。自2019年3月2日至2019年9月3日，四套房屋半年租金共计686610元（其中1-103租金446250元，2-108.109为159000元，1-113为75000元），刘家声的租金收益应为154729元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告刘某2、被告刘家民五兄弟签订了《合资购买文化西路超市协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按该协议书履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，济南市历下区房屋是否是刘氏兄弟五人的合伙财产是本案的争议焦点。首先，刘氏兄弟五人于2006年8月5日签订《合资购买文化西路超市协议》对合伙人出资数额、出资比例、投资回报的分配方式、房屋的登记保管等均约定清楚，并无要求合伙人履行出资的期限约定；其次，原告刘家声提交的2006年刘某1、刘家声的银行流水取款时间及数额与刘家民名下的银行账户（账号16×××10）的存款时间及数额完全一致，且该账户支出的50万元、857364元与刘家民购买历下区文化西路71号房屋交付定金及购房款的时间及数额高度一致，故对刘家民关于合伙协议并未实际履行的辩称意见不予采信，原告提交的证据能够证实刘氏兄弟五个合伙人先履行出资后签合伙协议的事实，本市历下区文化西路71号房屋应为刘氏兄弟的合伙财产；再次，本市历下区文化西路71号房屋拆迁后，刘家民又用该房屋的拆迁安置款回购了位于济南市历下区间，拆迁补偿协议及回购协议均明确载明补偿款用于回购上述房产，且购买上述商铺的价款金额与拆迁安置款项基本一致，刘氏兄弟五人在合伙过程中并未出现对合伙财产进行分割或退伙情形，故利用历下区文化西路71号房屋拆迁款回购的金光旺角1-103室、2-108、2-109、1-113商铺四间仍为原合伙人的合伙财产。原告刘家声作为合伙人要求按协议分配合伙财产的收益并无不当。被告刘家民自认从未分配过房屋租金，故对原告刘家声主张刘家民支付自2017年9月3日起的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金收益的数额，对于原告主张要求被告支付的数额未超出被告刘家民提交的金光旺角1-103、2-108、2-109三套房屋的租赁合同所载明的数额，且房屋租赁合同均在正常履行过程中，故对原告刘某2要求被告刘家民支付租金收益事实清楚，证据确凿，依法有据，本院予以支持。关于金光旺角1-113的租赁情况，原告刘家声主张系续租，称系承租户认为负担过重租金降至12万元每年，被告刘家民未持异议，且被告刘家民提交的2018年签订的租赁合同能够证实每年租金为12万元，故本院对刘家声关于该房屋租金为每年15万元的主张，不予支持。本院认定对2017年至2019年的租金均按12万元计算。故本院认定原告主张的自2017年9月3日至2019年9月3日每半年的租金总额为665250（446250+159000+60000）元。根据合伙协议约定比例，刘家声每半年应分得租金收益为149915.49元。被告刘家民持有合伙财产的收益，未及时向刘家声进行支付，必然造成刘某2的经济损失，故刘家声要求刘家民支付其应付未付租金收益的利息，依法有据，本院予以支持。因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率取代了贷款基准利率，本院对原告主张的计算方式做相应调整。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告刘家民于本判决生效之日起十日内向原告刘家声分配自2017年9月3日起至2019年9月2日止的房屋租金收益599661.96元。二、被告刘家民于本判决生效之日起十日内向原告刘家声支付房屋租金收益利息损失（以149915.49元为基数，自2017年9月3日至2018年3月2日；以299830.98元为基数，自2018年3月3日至2018年9月2日；以449746.47元为基数，自2018年9月3日至2019年3月2日；以599661.96元为基数，自2019年3月3日至2019年8月19日，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算。以599661.96元为基数，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告刘家声的其他诉讼请求。案件受理费10363元，由被告刘家民负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵忆泉审 判 员  宫淑英人民陪审员  尹翠美二〇二〇年四月十七日书 记 员  郑娇娇