山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初2885号原告（反诉被告）：济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司，住所地济宁北湖省级旅游度假区火炬南路237号-1，统一社会信用代码:91370811579360995W。法定代表人:张强，董事长。委托诉讼代理人：李芳，山东晟哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹荣，山东晟哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某某，女，1968年3月7日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：武龙，山东文思达律师事务所律师。原告（反诉被告）济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司（以下简称城投公司）与被告（反诉原告）王某某商品房预约合同纠纷一案。本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城投公司委托诉讼代理人李芳、曹荣，被告（反诉原告）委托诉讼代理人武龙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：依法判令解除原、被告之间的商品房预订关系。事实和理由：2016年7月10日，被告预订原告拟开发的北湖湾·仟院墅项目房屋一套，并交纳房屋预订金106000元。因该项目建设规划调整，现被告预订的房屋已确定不会存在，原、被告预约签订商品房买卖合同的目的将无法实现，原告特提起诉讼，请求依法判决。被告王某某辩称，1.城投公司并未取得北湖湾千院墅项目的建设工程规划许可，其诉称“因该项目建设规划调整致使预定房屋不会存在”与事实不符。2.王某某已经全面履行了合同义务，城投公司不具备法定及约定的合同解除权。城投公司要求解除商品房预定关系，其实质上是明确表示拒绝履行合同义务，属于严重违约。3.鉴于城投公司的上述行为致使签订预定协议的目的（也即王某某按照优惠后价格与城投公司签订商品房买卖合同及车位使用权买卖合同）已经无法实现，城投公司应当退还王某某已支付款项及占用款项期间的利息，并赔偿损失。反诉原告王某某向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告106000元及利息（利息以106000元为基数自2016年7月10日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至开庭当日为19174.96元）；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失169036元（按照约定的房款总价格减去优惠后房款总价格）（保留对本案诉求诉额之外赔偿的诉权）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年7月10日，反诉原告与反诉被告约定由反诉原告购买反诉被告开发的北湖湾千院墅84号楼5号房屋及车位一个，建筑面积116平方米，房屋总价款1563931元，优惠后房屋总价款1394895元。2016年7月10日，反诉原告按照反诉被告要求交付106000元。但反诉被告未按约定与反诉原告签署书面的商品房买卖合同，又于2020年3月突然向人民法院提起诉讼，要求“解除原、被告之间的商品房预定关系”。反诉被告违反约定解除合同，理应返还反诉原告全部已付款项、支付利息，并承担赔偿责任。反诉被告城投公司辩称，1.原、被告双方签订的预订协议书合法有效，其性质属于预约合同。2.预约合同不支持可得利益损失。反诉原告王某某主张可得利益损失的诉请没有任何法律依据。3.本案情形属于法定“情势变更”的范畴，双方均应予以免责。本案即是在双方预订协议成立以后，出现了济宁市规划部门因国土资源部“禁墅令”而不予批准别墅项目建设的情形，该情形对于原、被告双方在订立房屋预订协议时均无法预见，其并非不可抗力，更非商业风险，且导致原建设项目产品完全无法生成，不能实现双方的合同目的，故根据公平原则，依法应解除双方签订的预订协议书，同时因为情势变更原则的前提是发生了不可归责于双方当事人的情势，因此反诉原告请求赔偿损失依法不应予以支持。综上所述，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告城投公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.王某某预订金收据；2.原“北湖湾?仟院墅”项目土地使用权证书；3.原“北湖湾?仟院墅”项目获联审会审查同意的规划图纸（附2016年国土资源部“禁墅令”）；4.“城投绿城?湖畔云庐”项目方案总图、不动产权证书及建设工程规划许可证。被告王某某围绕其抗辩理由，依法提交了北湖湾?仟院墅内部团购预定协议书及收据。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月21日，原告城投公司通过出让方式取得座落于“济宁市北湖区，滨湖路北”土地使用权。2016年6月15日，“北湖湾?仟院墅”项目建设规划获济宁市城乡规划局联审会审查同意。2016年7月10日，城投公司作为甲方，王某某作为乙方，“就乙方预定甲方开发的房屋和车位”，双方签订了“北湖湾?仟院墅内部团购预订协议书”，王某某预定了“仟院墅84号楼5号房屋一套，车位一个”；约定房屋建筑面积约116平方米；房屋价款为1563931元，优惠后预定房屋总房款为1394895元。协议书第一条约定房屋及车位预定金为106000元。第二条约定，“乙方预订的房屋及车位在签约时，甲方以电话或短信形式通知乙方，乙方应按照甲方通知的时间前往城投?北湖湾营销中心交纳房屋首付款、车位款，并签订《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》。”第四条约定，“甲方承诺首次开盘时不会低于本次预订价格，若开盘销售的相近位置、同户型房屋价格低于本次乙方预订的房屋价格，甲方将向乙方补偿相应差价。”第六条约定，“在双方签订《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》后，本协议书约定的双方权利义务自动终止。”同日，王某某交纳了预订金106000元，城投公司为其开具了相应收据，“收款事由：84-5预订金”。2016年9月17日，国土资源部召开新闻发布会，表示进一步从严土地管理，全国各地停止审批别墅类供地和办理相关手续。另查，2020年1月19日，济宁市行政审批服务局为济宁城投绿城置业有限公司颁发了“城投绿城?湖畔云庐”建设项目的“建设工程规划许可证”，该项目土地范围包含原“北湖湾?仟院墅”项目。现原告城投公司诉至本院，请求判如所请。被告王某某则提出反诉，请求判如所请。本院认为，对于原、被告双方签订的“北湖湾?仟院墅内部团购预订协议书”的协议性质，首先，从协议名称看，该协议书明确载明为“预订协议书”，城投公司开具的收据中记载收取事由亦为“预订金”。其次，从内容来看，该协议书第二条中明确双方仍需签订《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》，且协议仅记载了当事人的基本信息、商品房位置、面积、总价款，对商品房价款的付款方式、付款时间、交房时间、办证时间、装饰、供水供电等内容都没有明确约定，建筑面积仅写明约116平方米，同时载明建筑面积“以最终测绘面积为准”。因此，案涉预订协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“商品房买卖合同的主要内容”。故，“北湖湾?仟院墅内部团购预定协议书”应认定为预约合同。原被告双方在签订本约合同，即商品房买卖合同之前签订预约合同，系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，受国家政策的影响，双方无法签订《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》，未能签订正式《商品房购销合同》系不可归责于双方的原因。因此，城投公司诉求解除双方签订的商品房预订关系，予以支持。合同解除后，被告王某某反诉城投公司返还已交预订金，应予支持。对于王某某反诉的预定协议书履行后的房款优惠损失169036元。本院认为，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，即建立一个新的合同关系。预约合同履行行为本身并无任何交易发生，本约合同的履行，则是完成交易行为，能够直接产生经济利益，这种利益就是合同的履行利益，其中包含可得利益，因此在违约责任方面，预约合同与本约合同的最大区别之一在于，预约合同违约没有可得利益损失。因此，对于王某某反诉的可得利益损失169036元，不予支持。鉴于本案预约合同解除后，城投公司占用王某某的资金长达3年之久，确实给王某某造成损失，城投公司除返王某某预订金106000元之外，还应支付从2016年7月10日起至款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算的资金占用费，并且鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，现已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）王某某于2016年7月10日签订的“北湖湾?仟院墅内部团购预订协议书”；二、原告（反诉被告）济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）王某某退还预订金106000元；三、原告（反诉被告）济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）王某某赔偿预订金利息损失（利息以106000元为基数，自2016年7月10日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；四、驳回被告（反诉原告）王某某其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告（反诉原告）王某某负担；反诉费50元，由原告（反诉被告）济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  楚孔岭二〇二〇年四月十二日书记员  邵明轩