安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1621民初948号原告：涡阳县宏基置业有限公司，住所地涡阳县向阳南路与乐行路交叉口旺角广场**。法定代表人：王素娟，执行董事。委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。被告：王锋，男，1977年3月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：刘玉强，安徽永恒律师事务所律师。原告涡阳县宏基置业有限公司（以下简称“宏基置业公司”）与被告王锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏基置业公司的委托诉讼代理人彭线旗、被告王锋及其委托诉讼代理人刘玉强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.解除原被告之间于2018年1月16日签订的房屋买卖合同并支付违约金20万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由，原被告于2018年1月16日签订房屋买卖合同，购买“伊顿庄园小区”第20幢101号房屋。该房屋的总价款为2200000元，被告支付首付款680000元。由于被告原因按揭贷款没有下来，在此情况下被告拒不愿意支付全款也不愿意解除合同，无奈原告起诉至贵院要求解除合同，后来撤诉，撤诉后原告又通知被告限期交纳房款，否则解除合同，在上述情况下被告不愿意支付房款或者解除合同。被告王锋辩解意见为：1、对原告的全部诉讼请求不予认可，并请求依法驳回。2、事实理由部分，（1）原告诉称，“由于答辩人的原因按揭款下不来，且答辩人也不能支付全款。及答辩人不愿意支付房款。”没有事实依据。（2）原告请求解除合同没有法律依据我国《合同法》第94条第三款规定：一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期内仍不履行，合同解除。而本案答辩人在2020年1月9日接到原告的付款催告后，按时将余下房款152万元转入原告的帐户。可见答辩人并不存在“不履行”的行为。（3）原告请求赔偿损失没有事实及法律依据。首先，不能办理房屋按揭款，责任不在原告。按照2018年1月16日，双方所签订的房屋买卖合同，已按照合同约定，交纳了首付款68万元，提交了办理银行按揭手续相关手续。且答辩人也没有个人不良征信记录。其次，本案涉及房屋尾款152万如何支付，银行按揭是一种方式，除此之外，还有其他方式，如全款或分期，本案，银行按揭行不通，且在无法归责的情况下，双方就付款方式应积极协商。而不是直接要求承担违约责任。退一步说，答辩人即便存在个人征信不良记录，无法办理银行按揭，此时双可以协商其他方式付款。最起码原告也应催告答辩人用其他方式付款，如若答辩人不履行，那么答辩人应当承担违约责任，但直到2020年1月9日前答辩人从未见到原告的任何催告。故本案答辩人并不存在违约情况。当事人围绕诉讼请求向法庭出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据宏基置业公司的营业执照、法定代表人身份证明、王锋身份证复印件、商品房买卖合同（预售）、收条、王锋个人信贷业务档案及个人账户交易明细、催款通知（2020年1月9日），本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、诉状、催告函、开庭笔录，本院经审查对其真实性予以认定。2、伊顿庄园小区综合查验备案证，本院经审查对其真实性予以认定。3、催款通知及录音、短信记录，本院经审查对其真实性予以认定。根据已确认证据，结合当事人陈述及庭审情况，本院查明的事实为，宏基置业公司与王锋签订房屋买卖合同，王锋购买“伊顿庄园小区”第20幢101号房屋，该房屋的总价款为2200000元，被告支付首付款500000元。合同约定的付款方式及期限为：“买受人应当于2017年11月11日前支付首期房价款人民币680000元（大写陆拾捌万元整），占全部房价款的31%。余款人民币1520000元（大写壹佰伍拾贰万元整）向出卖人公示的贷款银行申请贷款支付。买受人以按揭贷款方式付款，需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人在此期限内未能办理按揭贷款，经催告后买受人自催告之日起60日内，以现金方式补足房款。若未能补足，出卖人可作如下处理：1、出卖人不予交付房屋；2、视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同。”合同约定逾期付款责任为：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日以内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（设定不超过90日，不低于万分之1.5）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。（设定不低于万分之1.5）”合同约定送达为：“出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【】方式送达对方”。2018年1月10日，王锋支付给宏基置业公司购房款680000元。王锋没有获得安徽涡阳农村商业银行股份有限公司对其所购买房屋的按揭贷款支付其余购房款。2020年1月9日，宏基置业公司通知王锋十日内把剩余的1520000元购房款本金及公司相关损失，交到该公司售楼部。王锋于2020年1月19日向宏基置业公司支付购房款1000000元、于2020年1月20日支付购房款520000元。另查明，宏基置业公司曾于2019年1月10日因同一事由起诉王锋，本院于2019年6月12日开庭审理，后宏基置业公司撤诉。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同全面履行各自义务。关于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。合同约定，若买受人在签订合同后15日内未能办理按揭贷款，且自催告之日起60日内，未能补足房款，出卖人可不予交付房屋并有权单方解除合同。被告王锋辩称未收到催告函，但在2019年6月12日本院第一次开庭审理宏基置业公司与王峰的房屋买卖合同纠纷时，宏基置业公司将催告函作为证据向法庭提供，视为已经对王锋进行书面催告。但在2020年1月9日，宏基置业公司又向王锋发出书面催款通知，通知王锋十日内把剩余的1520000元购房款本金及公司相关损失，交到该公司售楼部，视为宏基置业公司再次延展了其要求王锋履行合同义务的期限，且王锋已于2020年1月19日向宏基置业公司支付购房款1000000元，于2020年1月20日又支付购房款520000元，合同的主要付款义务已经履行完毕，故对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求支付违约金的诉讼请求。合同约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第一次书面催告的日期为2019年6月12日，60日后即2019年8月12日后视为逾期付款，应支付逾期付款违约金，2020年1月20日付清全部房款，逾期时间共计161天，逾期付款违约金为73416元（161×1520000×0.0003）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王锋于本判决生效后十五日内支付涡阳县宏基置业有限公司违约金73416元；二、驳回涡阳县宏基置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取7800元，由原告涡阳县宏基置业有限公司负担4000元，被告王锋负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙良义二〇二〇年四月十六日书记员  杨 洋