广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂12民终1115号 上诉人(原审原告)：兰善者，男，1934年12月22日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 被上诉人(原审被告)：河池市金城江区东江镇加道村标洞村民小组。 原审第三人：兰仁记，男，1935年11月7日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 原审第三人：兰平农，男，1954年12月16日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 原审第三人：兰剑好，男，1955年10月5日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 原审第三人：兰相德，男，1947年9月3日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 上诉人兰善者因与被上诉人河池市金城江区东江镇加道村标洞村民小组（以下简称标洞村民小组）及原审第三人兰仁记、兰平农、兰剑好、兰相德确认合同有效纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院作出的（2019）桂1202民初3274号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 兰善者上诉请求：撤销河池市金城江区人民法院（2019)桂1202民初3274号民事裁定，指令河池市金城江区人民法院审理本案并作出民事判决。事实与理由：一、一审裁定认定事实错误。(一）本案案涉的买卖凭据包括卖房屋契约书、补交仓库款收款收据、原已交款财务凭据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第一条之规定，上诉人与被上诉人存在标的物为三间仓库及仓库屋前从滴水线起柒尺、仓库屋后从滴水线起陆尺范围内的附属土地、价格为1000元的买卖合同法律关系应受法律保护。原审裁定仅把“三间仓库”作为买卖标的物，把其他依契约应当属于买卖标的物的抹去，不作为案涉买卖标的物进行认定，违背了契约的本意，是明显的认定事实错误。(二）案涉房屋及附属土地的买卖，原、被告达成口头合意时兰善者先预交681元预付款，到1987年11月29日兰善者补交319元买款时就形成了书面的《卖房屋契约书》。双方的口头合意和之后形成的双方《卖房屋契约书》均符合《中华人民共和国合同法》第十条的规定，应受法律保护。原审裁定一方面肯定原被告双方形成了买卖合同关系，但另一方面又认为契约书本质上是一种权利凭证，两者自相矛盾。原审裁定把民间契约当作权利凭证与《中华人民共和国物权法》明确规定的权利凭证是不相符的，就算契约真的是法定权利凭证，那么根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案的契约书如果是权利凭证，也属于一种买卖合同法律关系的范畴。（三）原审裁定将属于在同一个有效合同范围内的买卖标的物房屋和与房屋形成附属关系的关联范围内的土地标的物拆分处理，违反了合同法、物权法、土地管理法等规定，所作认定与《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十五条的规定不相符，属于认定基本事实错误。二、原审裁定适用法律错误。本案是合同纠纷，不是土地纠纷，原审裁定适用《中华人民共和国土地管理法》第十六条处理本案属于适用法律错误。三、原审裁定程序违法。本案明显属于合同纠纷，但原审裁定却通过拆分上诉人合同标的物的方式把案件定性为土地权属纠纷，驳回原告的起诉，属程序不合法。 原告兰善者向原审法院提出诉讼请求：一、请求判决确认1987年11月29日被告与原告签订的《卖房屋契书》有效；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：1987年11月29日，被告标洞村民小组（原称标洞屯）与原告兰善者签订《卖房屋契书》，内容为“原本屯仓库三间，经全屯群众多次讨论协商划屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管，定价壹仟元卖给本屯群众兰善者同志，现已经交清金额，特立此契为证。”该契约由兰某琳（已故）执笔，由当时的标洞屯管委代表兰仁记、群众代表兰平农、兰剑好、兰相德等人亲笔签名。1987年11月26日、29日，原告将价款1000元分两次向标洞屯支付完毕，标洞屯收到价款后即向原告交付了涉诉房屋。原告从1987年底开始实际使用和管理该房屋，至今已三十多年。2019年，原告对该房屋进行修缮重建时，遭到了被告反对，被告以及当年在《卖房屋契书》上签字的部分群众代表（第三人）等相关人员认为，由于该房屋买卖关系年代久远，且原告至今未取得不动产权证书，所以该契约已经没有法律效力。原告认为，《卖房屋契书》是在买卖双方自愿的前提下订立的契约，买方支付了价款，卖方交付了房屋，尽管未办理物权登记，但该合同是合法有效的。为了维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，希望人民法院确认《卖房屋契书》有效。 被告标洞村民小组辩称：本案原告所提供的《卖房屋契书》，有冒充他人签名的嫌疑，经契约上所签字的本人确认，契约上的签名都不是他们亲自签名，所以存在欺诈行为，应予以确定无效。 第三人兰平农辩称：《卖房屋契书》不是本人签的字，其对房子买卖不知情，原先该房屋是仓库，现在是原告家使用。 第三人兰剑好辩称：《卖房屋契书》不是本人签的字，87年其在洞口村当代课老师，已经不管生产队的事情，其对房屋买卖不知情。 第三人兰相德辩称：《卖房屋契书》不是本人签的字，对房屋买卖不知情。 第三人兰仁记经本院传唤，未到庭参加诉讼，庭前被告对第三人兰仁记就案件事实进行了调查，并形成了视频录像一份，视频中兰仁记否认《卖房屋契书》上的签名系其本人签字。 原审法院认定：案涉买卖的房屋原为被告标洞村民小组的集体财产，用作仓库用途，该房屋所占用的土地为标洞村民小组的集体土地，该房屋至今未进行过权属登记。1987年，被告标洞村民小组（原标洞屯）欲处理案涉房屋即仓库三间，原告兰善者提出购买，双方商定达成一致后，原告于1987年11月26日前即向被告支付了购房款681元，1987年11月26日向被告再交纳319元，共计交纳1000元的“仓库款”。1987年11月29日，原告与被告签订《卖房屋契书》，内容为“原本屯仓库三间，经全屯群众多次讨论协商，划屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管定价壹仟元，卖给本屯群众兰善者同志。现已经交清金额，特立此契为证。标洞屯管委代表：兰仁记。群众代表：兰平农、兰剑好、巫某璧、兰相德。执笔人：兰某琳。一九八七年十一月廿九日”。此后，原告一家即将案涉房屋作为住房居住使用，直至2019年6月，因拆旧建新的需要，该“仓库”已被原告拆除。2019年6月，原告将原房屋拆除欲新建房屋，被告标洞村民小组的部分群众对此提出异议，经当庭询问标洞村民小组组长兰某权，其表示本组群众对原告家在原旧房的界限范围内建房并无异议，但反对原告超出原房屋的滴水线范围新建房屋。为此，双方发生争议，2019年11月11日，原告起诉至本院，请求确认《卖房屋契书》有效。 另查明，《卖房屋契书》上注明的“执笔人”兰某琳于本案纠纷前已离世。 原审法院认为，合法的买卖行为受法律保护。1987年，被告标洞村民小组将原属于集体的财产即仓库三间以1000元的价格转卖给本集体的群众即原告兰善者，该买卖行为的双方已履行各自的权利义务完毕，该买卖行为合法有效。从本案所查明的事实来看，关于案涉房产的买卖，原、被告双方并未订立过书面的房屋买卖协议，双方是以口头协议的形式达成买卖合意，合意达成后，原告即于1987年11月26日缴齐了全部的买卖款。至于1987年11月29日所形成的《卖房屋契书》，该契书性质上是以文字的形式对原告因房屋买卖行为而享有的财产权利进行书面确认，其本质上是一种权利凭证，而非原告所认为的是买卖协议。通过庭审询问各方当事人的意见，本案原告提起诉讼是因其在对案涉房屋进行拆旧建新的过程中，原告试图变更原房屋的墙基界限建房，而被告标洞村民小组的群众对原告变更界限建房的行为予以反对。为此，原告要求确认该《卖房屋契书》内容有效，从而意图凭借《卖房屋契书》中记载的“屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管”等相关内容以确认原告有权变更房基界限建新房。该院认为，其一，如前所述，《卖房屋契书》系权利凭证性质而非原、被告双方共同签订的协议性质；其二，对双方间口头达成的买卖协议的有效性，被告是予以认可的，目前不存在关于针对案涉房屋“买卖行为”有效性的纠纷；其三，本案诉的起因是由于原、被告双方对于案涉房屋在拆旧建新的过程中对房屋有权占用的集体土地的界限范围发生争议而引起纷争，而对于个人与集体之间所发生的土地使用权的争议，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。根据上述法律的规定，本案中，人民法院无权就未经确权的土地使用权的争议作出直接或间接的评判认定，即对《卖房屋契书》中所涉及的“屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管”的相关内容的有效性，该院无法作出是否有效的认定处理。综上，原告本案的起诉缺乏事实及法律依据，且不属于人民法院处理民事案件的受理范围，对其起诉应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定驳回原告兰善者的起诉。 本院认为，虽然本案案由原审法院定为确认合同有效纠纷，但本案实质是上诉人兰善者对案涉房屋进行拆旧建新，变更原房屋的墙基界限建房，引发被上诉人河池市金城江区东江镇加道村标洞村民小组对其变更界限建房的行为予以反对而产生的纠纷。因双方当事人对《卖房屋契书》中记载的“屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管”等相关内容确认案涉房屋的土地使用权存在纠纷，即双方对案涉房屋在拆旧建新所占用的集体土地的界限范围发生纠纷。故双方对案涉房屋的土地使用权存在争议，依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，应先由有处理权的人民政府处理，在有处理权的人民政府对案涉房屋的土地使用权依法确权之前，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件。原审法院裁定处理结果正确，本院应予维持。上诉人的上诉主张，理据不足，本院予以驳回。 综上，上诉人兰善者的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 覃春燕 审 判 员 潘伟兰 审 判 员 廖德旺 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 李 娴 书 记 员 韦 菲 附：本裁定所适用的法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： 原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《中华人民共和国土地管理法》 第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状