西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初14553号原告:杜向利，（曾用名：杜向），男，汉族，1968年6月23日出生，住西安市户县。委托诉讼代理人:满守军，西安市鄠邑区甘亭法律服务所法律工作者。被告:张蕊蕊，（曾用名：张叶），女，汉族，1988年11月3日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人:王倩，陕西耀轩律师事务所实习律师。被告：杜书民，男，汉族，1952年11月17日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：文自进，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。原告杜向利与被告张蕊蕊、被告杜书民确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜向利的委托诉讼代理人满守军、被告张蕊蕊的委托诉讼代理人张谪军及王倩、被告杜书民及其委托诉讼代理人文自进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜向利诉称，2003年5月29日，原告杜向利与被告杜书民及其爱人王秀芳依法签订了涉案《房屋买卖协议》，合同约定被告杜向利将西安市高新区XX路XX村XX号楼XX幢XX室（以下简称涉案房屋）以总价100000元的价格出售给原告杜向利，原告杜向利一次性支付100000元，同时合同约定双方不得违约，如一方违约罚款违约金50000元。后被告杜书民将涉案房屋交付给原告杜向利，原告杜向利对房屋进行装修并入住至今。由于涉案房屋属于拆迁安置房屋，房管部门未能及时颁发不动产产权证书。2017年6月15日，被告杜书民将涉案房屋以250000元的价格出售给其儿媳即被告张蕊蕊。2019年3月26日，被告张蕊蕊起诉原告杜向利返还原物，原告杜向利方知涉案房屋已经转移给被告张蕊蕊。原告杜向利认为，二被告系翁媳关系，在目前高新区房价均在每平方米13000元左右的情况下，二被告以每平方米3456元的价格交易涉案房屋不符合常理，并且交易的款项也未进入保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。被告杜书民明知已于2003年5月29日与原告杜向利签订《房屋买卖协议》且原告杜向利入住至今，又将涉案房屋出售给其儿媳，已构成违约。二被告签订的《房屋买卖协议》系恶意串通的产物，应属无效。现原告杜向利为维护自己的权益诉至法院，请求判令：1、依法确认二被告于2017年6月15日签订的《西安市存量房买卖合同》无效；2、二被告配合原告杜向利共同将涉案房屋过户至原告杜向利名下；3、被告杜书民向原告杜向利支付违约金50000元；4、本案诉讼费由二被告承担。被告张蕊蕊辩称，原告杜向利与被告杜书民于2003年签订的售房协议因未经过共有人即被告杜书民的配偶王秀芳的同意，且王秀芳至今不知，故而无效。二被告关于涉案房屋的交易价格虽略低于2017年4月的市场价（四五千元左右），但基于被告张蕊蕊系被告杜书民的儿媳，双方系亲属关系，交易价格略低符合常理，且被告张蕊蕊也承诺待被告杜书民年老后给予照顾，故双方不存在恶意串通，合同已经过房地局确认，故二被告签订的合同合法有效。因此，被告张蕊蕊没有义务配合原告杜书民过户，也不应承担违约金。被告杜书民辩称，被告杜书民的配偶王秀芳并不知晓涉案房屋已出售给原告杜向利，且合同也未在房管局备案，故原告杜向利与被告杜书民签订的合同无效，不存在被告杜书民给原告杜向利办理过户手续。二被告之间签订的合同已经过王秀芳的同意且已在房管局登记备案，合法有效。请求法院驳回原告杜向利的诉讼请求。经审理查明，2003年5月29日，原告杜向利与被告杜书民签订《房屋买卖协议》，约定被告杜书民将其位于西安市高新区蒋家寨小区15号楼7502号房屋（涉案房屋）出售给原告杜向利，总价100000元为一次性支付，协议同时具体约定“一、十五号楼七单元五楼西户甲方（杜书民）房屋卖给乙方（杜向利）后，房屋所有权归乙方，办证手续和费用由乙方承担；二、乙方一次性付给甲方人民币壹拾万元整；三、协议签定后，双方不得违约，如一方违约，罚款违约费伍万元整。”在协议的甲方处有“杜书民”及“王秀芳”的签字。同日，原告杜向利向被告杜书民支付购房款100000元。此后不久，被告杜书民向原告杜向利交付涉案房屋，原告杜向利装修后由其及家人入住至今。2017年6月15日，被告张蕊蕊（买方、乙方）与被告杜书民（卖方、甲方）签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C17033474）,合同约定甲方将其所有的涉案房屋（建筑面积72.32平方米）出卖给乙方，房屋成交价格为250000元，付款方式为全额付款，自合同签订之日起7日内乙方将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。2018年1月2日，被告张蕊蕊取得涉案房屋不动产登记证书，证书号码为陕（2018）西安市不动产权第1000856号。审理中，各方当事人对于被告张蕊蕊系被告杜书民与王秀芳之儿媳并无争议。本院传唤王秀芳出庭接受调查。王秀芳称其对于涉案房屋已出售给原告杜向利并不知情。原告杜向利称双方签订协议时王秀芳在场，只是由于王秀芳不识字，故而由被告杜书民代签。被告杜书民称在签约时王秀芳并不知情，“王秀芳”的签字系其代签。另外，被告杜书民称其与王秀芳一直在涉案房屋所在的楼栋201室居住，直至2017年前后搬离涉案小区。王秀芳称其与被告杜书民一直在涉案房屋所在的楼栋201室居住，直至2010年前后搬离涉案小区。被告张蕊蕊称其自2008年与被告杜书民之子举办结婚仪式后一直在涉案房屋所在的楼栋201室居住，直至2010年前后搬离涉案小区，此后其与王秀芳偶尔会回涉案小区。被告张蕊蕊又称其分别于2018年6月28日及6月29日向王秀芳转账支付购房款共计250000元，并称250000元中并无借款。王秀芳称被告张蕊蕊两次支付的购房款均系借款。上述事实，有以上列举证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告杜书民将涉案房屋出售给原告杜向利，原告杜向利已按约定支付对价并对涉案房屋装修后入住至今已长达十六年之久，被告杜书民按理应履行合同的附随义务即协助原告杜向利将涉案房屋的所有权转移登记至原告杜向利名下。被告杜书民主张其与原告杜向利签订的《房屋买卖协议》因其妻王秀芳不知情而无效，故其有权与被告张蕊蕊签订《西安市存量房买卖合同》，且其已将涉案房屋的所有权转移登记至被告张蕊蕊名下。本院认为被告杜书民上述理由不成立，首先，王秀芳系被告杜向利之妻，二人长期共同生活在涉案房屋所在的楼栋，被告杜向利出售家庭大型资产，王秀芳在长达十几年的时间里不知情不符合常理；其次，被告张蕊蕊系被告杜书民之儿媳，根据被告张蕊蕊自述其自2008年即与被告杜书民一家生活，从常理判断，其对于涉案房屋已出售给原告杜向利应知晓，但其仍然与被告杜书民签订《西安市存量房买卖合同》；再次，被告杜书民与被告张蕊蕊签订合同的备案时间为2017年6月15日，被告张蕊蕊于2018年1月2日取得涉案房屋不动产登记证书，但购房款既未按合同的约定走资金监管程序，也未按期支付，根据其自述甚至直至2018年6月才转账支付，其二人的交易完全不符合房屋买卖的正常交易流程，且该交易价格也远低于正常的市场交易价格。据此本院认为被告杜书民与原告杜向利的交易合法有效。被告杜书民与被告张蕊蕊的交易构成恶意串通，损害了原告杜向利的利益，应属无效，原告杜向利要求二被告配合将涉案房屋的所有权转移登记至原告杜向利名下，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告杜书民应按照《房屋买卖协议》的约定向原告杜向利支付违约金50000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、第六十条之规定，判决如下：一、被告张蕊蕊与被告杜书民于2017年6月15日就西安市高新区蒋家寨小区15号楼7502号房屋签订的《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C17033474）无效；二、被告张蕊蕊与被告杜书民于本判决书生效之日起十日内协助原告杜向利将西安市高新区蒋家寨小区15号楼7502号房屋的所有权转移登记至原告杜向利名下；三、被告杜书民于本判决书生效之日起十日内向原告杜向利支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5050元，由被告杜书民承担。因原告杜向利已预交，被告杜书民于支付上述款项时一并支付原告杜向利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    梁  梦  艺                             人民陪审员    白  雨  沾人民陪审员    朱      成   二〇二〇年 四 月 十七 日                              书  记  员    史  丽  娜 打印：相丽华        校对：贺倩        2020年  月  日送达1