山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终586号 上诉人（原审被告）：刘建平，男，1975年4月14日出生，汉族，个体业主，现住山东省广饶县。 上诉人（原审被告）：刘芬华，女，1975年4月10日出生，汉族，无业，现住山东省广饶县。 两上诉人委托诉讼代理人：刘炳杰，山东正义之光律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：兰惠文，山东正义之光（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于爱民，男，1969年11月25日出生，汉族，农民，现住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：孙少山，山东良远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟静，山东良远律师事务所实习律师。 上诉人刘建平、刘芬华因与被上诉人于爱民房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2019）鲁0523民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建平、刘芬华上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回于爱民的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于爱民承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，法律适用不当。一、一审判决认定刘芬华作为共同被告符合法律规定并承担共同还款责任是错误的。刘芬华并非本案适格被告，涉案债务也并非夫妻共同债务，刘芬华不应承担支付房款和违约金的责任。协议的签署方是刘建平和于爱民，刘芬华不是协议的签约方，亦对协议的协商、签订、履行过程没有参与，且涉案债务金额巨大，已明显超出家庭日常生活需要。涉案房屋不是住房，亦非夫妻共同生活所用，不能直接推定形成夫妻共同债务。刘建平购买涉案房屋的目的是刘建平个人经营或与他人合伙经营，并不是夫妻共同经营，刘芬华对此根本不知情且未参与其中。刘建平尚未取得涉案房屋的所有权，仅享有债权权利，涉案房屋不能直接认定为夫妻共同财产，从而不能将涉案债务直接推定为夫妻共同债务。二、一审判决未支持刘建平的抗辩理由亦是错误的，根据《合同法》第六十六条和第六十八条的规定，刘建平有权行使抗辩权而拒绝支付剩余购房款，并不承担利息等任何违约责任。涉案楼房存在重大瑕疵，包括审批手续不匹配、不完善，没有建设手续和规划、验收、消防等可以依法办理产权登记的相关手续和资料，而后续手续的欠缺导致根本无法办理产权登记，刘建平根本无法获得涉案楼房的所有权，刘建平有权行使同时履行抗辩权及不安抗辩权，拒绝支付剩余购房款并不承担利息等任何违约责任。三、涉案楼房具有重大瑕疵，在该瑕疵未处理完毕前，判令支付剩余购房款将给刘建平造成巨大损失和极大不公平，亦有违合同法公平原则和诚实信用原则。一审判决未考虑于爱民违约情况以及履约瑕疵，未认定于爱民先行违约系刘建平拒绝支付尾款的合法性抗辩事由，从而未采信刘建平的抗辩理由，而判决刘建平继续履行协议并承担违约责任是不公正的。 于爱民答辩称，该债务是刘建平、刘芬华婚姻存续期间共同财产上依附的债务，应由刘建平、刘芬华共同承担。一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，刘建平、刘芬华的上诉请求不成立，应依法驳回其上诉请求。 于爱民向一审法院起诉请求：1.依法判令刘建平、刘芬华支付于爱民购房款855万元及利息3195592元（算至2019年1月31日），自2019年2月1日起至实际支付之日止的利息以855万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；2.诉讼费及其他费用由刘建平、刘芬华负担。 一审法院认定事实：于爱民（甲方）于2015年2月12日与刘建平（乙方）签订了房屋买卖《协议》一份，协议约定：经甲、乙双方协商，本着自愿、公平、公正、合理的原则，就乙方购买甲方所属的位于的楼房事宜达成如下协议：一、所购楼房及院落于，南邻山东乐民建筑有限公司、北邻潍高路，所购楼房院落南至山东乐民建筑有限公司办公楼，楼北部分场地。该楼房无房产证，土地为租赁土地，乙方对所购楼房及土地的情况完全了解；二、所购楼房的数量及在整栋楼所处位置，所购楼房为整栋大楼一层过道以西一层至六层；过道上方的2、3、4层属于甲方，5、6层、负一层属于乙方。三、与过道同宽的南北场地为公共场地，任何人不得自行搭建和占用，该场地产生的租赁费或者其他费用，双方各自承担一半；四、所购楼房及院落价格为人民币2040万元，协议签订之日起付人民币350万元，2016年2月12日付人民币840万元，2017年2月12日前余款850万元一次性付清。如乙方不按上述时间付款，自到期之日起按人民银行同期贷款的四倍支付利息；五、乙方所购楼房南的院落距离山东乐民建筑有限公司办公楼两米之内，不得搭建任何建筑物；六、自本协议签订之日起，乙方所购房屋及院落产生的所有事件及费用由乙方承担。上述合同签订后。刘建平依约向于爱民支付了2016年2月12日前的房款1185万元。 双方因合同效力问题引发纠纷，刘建平于2017年5月2日向一审法院起诉，要求确认合同无效，后刘建平于2018年11月13日撤回了起诉。于爱民于2019年2月1日诉至一审法院即本案，要求刘建平及其妻刘芬华按合同约定支付剩余房款855万元及相应利息。 2019年3月13日，刘建平将于爱民及其妻任喜凤诉至东营市中级人民法院，要求解除2015年2月12日与于爱民签订的房屋买卖《协议》，要求于爱民、任喜凤返还房款1190万元。并赔偿房屋差价2000万元。因该案与本案有关联，本案审理须以该案结果为依据，故一审法院对本案裁定中止审理。 东营市中级人民法院对刘建平的诉讼进行了审理，于2019年7月18日作出（2019）鲁05民初120号民事判决书，判决书确认于爱民与刘建平签订的房屋买卖《协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，刘建平要求解除上述房屋买卖《协议》的诉讼请求无证据予以证实，判决驳回了刘建平的诉讼请求。该判决审理查明部分查明认定了涉案房屋买卖《协议》签订后，包括楼房外墙漆工程垫付款5万元，刘建平已支付于爱民1190万元房款。 上述判决作出后，刘建平不服上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后于2019年11月20日作出（2019）鲁民终2315号民事判决书，判决：驳回刘建平的上诉，维持原判。山东省高级人民法院作出上述终审判决后，一审法院依法对本案继续进行审理。 一审法院认为，本案归纳本案争议焦点,一、于爱民将刘建平之妻刘芬华作为本案共同被告是否符合法律规定；二、刘建平至今尚欠于爱民的房款金额是855万元还是850万元；三、刘建平主张其逾期付款行为系行使同时履行抗辩权、不安抗辩权的抗辩意见应否支持；四、于爱民有关利息主张的性质及是否应予以调整。 针对第一个争议焦点。本案涉案标的物是不动产，刘建平与刘芬华系夫妻关系。夫妻一方在婚姻关系存续期间购买的不动产均为夫妻共同财产，刘建平所支付的房款亦是夫妻共同财产，购买房屋目的是为了经营需要，所欠房款亦应由夫妻共同财产偿还。现房屋已实际交付，虽然涉案房屋买卖《协议》中只有刘建平一人签名，但于爱民起诉刘建平、刘芬华作为共同被告符合法律规定，予以支持。 针对第二个争议焦点。东营市中级人民法院作出的（2019）鲁05民初120号民事判决书已经生效，该判决在审理查明中认定的“涉案房屋买卖《协议》签订后，包括楼房外墙漆工程垫付款5万元，刘建平已支付于爱民1190万元房款”。对于东营市中级人民法院查明的该项事实，予以认可，刘建平还欠于爱民850万元房款。 针对第三个争议焦点，同时履行抗辩针对的是应相互履行的主要合同义务，如支付货款与交付货物。不安抗辩针对的是合同签订后出现导致合同目的不能实现的法定事由。而本案于爱民与刘建平签订房屋买卖《协议》时，双方认识，对所购买的房屋情况也是了解。至于办理房屋产权登记问题在合同中并未明确约定，该项内容是出售房屋一方法定的合同附随义务，而非主要合同义务。从《协议》第六条约定可以看出，要想涉案楼房办理产权证书，还有很多后续工作要做。也正是由于对房屋及土地情况的了解，所以双方在《协议》中没有约定涉案房屋的产权过户等内容。这也是该《协议》与普通房屋买卖合同的不同之处。也正是上述因素的存在，更体现涉案房屋买卖《协议》是双方的真实意思表示。故涉案楼房后续手续的欠缺并不必然导致本案房屋买卖《协议》的合同目的不能实现，刘建平完全可以根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，要求于爱民履行协助义务，完善相关手续的相应法律救济途径。故刘建平认为不能实现合同目的而行使不安抗辩权的反驳意见依据不足，且未履行法定救济途径，不予支持。 针对第四个争议焦点。涉案房屋买卖《协议》中约定2017年2月12日前余款850万元一次性付清，如乙方不按上述时间付款，自到期之日起按人民银行贷款四倍支付利息。从该条文中可以看出，该利息约定实质上是违约责任即违约金的计算方法。 刘建平认为约定过高，且迟延支付房款并没有给于爱民造成实质上的经济损失，按照合同法相关规定，违约责任的承担最高不超过因违约造成损失的30%，于爱民主张的上述计算标准过高，应不超过实际损失的30%，但刘建平未提交证据证明于爱民实际损失的标准。综合于爱民与刘建平的关系、争议解决过程、已支付房款的数额、房屋建设成本、双方后续协作、矛盾化解预期等各种因素，一审法院综合确定：以850万元为基数，自2017年2月13日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算为宜。 综上，于爱民与刘建平签订的房屋买卖《协议》合法有效，该事实已经由东营市中级人民法院、山东省高级人民法院作出的生效判决予以确认。刘建平未依约支付剩余房款已经构成违约，故于爱民要求刘建平及其妻刘芬华支付剩余房款850万元的诉讼请求符合法律规定，予以支持，对多出部分不予支持。因刘建平未依约支付剩余房款，必然给于爱民造成至少是利息上的损失，综合确认以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算。刘建平辩称其不支付剩余房款是基于同时履行抗辩权或不安抗辩权的行使依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘建平、刘芬华于判决生效后十日内支付于爱民房款850万元及违约金（以850万元为基数，自2017年2月13日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算）；二、驳回于爱民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92274元，减半收取计46137元，财产保全费5000元，由刘建平、刘芬华负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 刘建平、刘芬华提交离婚证以及离婚协议书各一份，证明：刘建平购买涉案房屋、履行买卖合同以及同他人合伙经营涉案房屋的事宜在本案起诉之前刘芬华不知情，刘建平与刘芬华之间早已不合，涉案房屋纠纷直接导致了双方矛盾爆发，最终于2020年4月20日办理了离婚登记，双方在离婚协议中再次确认刘芬华对刘建平购买涉案房屋不知情，涉案房屋产生的债权、债务与刘芬华无关，由刘建平自行承担。因此涉案债务并非夫妻共同债务，刘芬华不应承担共同债务偿还责任。 于爱民质证认为，对离婚证以及离婚协议书真实性无异议，只能证明刘建平、刘芬华于2020年4月20日即开庭前一天办理离婚登记手续，该协议书对财产处理的意见仅仅是刘建平、刘芬华之间的意见，不能对抗第三人。同时在该协议书中财产部分中对涉案楼房的处理，约定的内容是“综合考虑本协议的财产处理约定，再行处理”，说明了夫妻双方对涉案楼房的处理是协商处理。 本院认为，该证据证实刘建平与刘芬华于2020年4月20日办理了离婚登记手续，离婚协议中的约定内容不能证实涉案房屋产生的债权、债务与刘芬华无关，而且离婚协议内容仅约束离婚双方当事人，不能对抗善意第三人，故对该证据不予采信。 于爱民未向本院提交新证据。 二审查明，刘建平与刘芬华于二审庭审前一天即2020年4月20日办理了离婚登记手续。离婚协议约定，三个子女抚养权均归刘芬华，刘建平每月各支付抚养费1000元，共同所有房屋三处、车辆均归刘芬华所有，银行存款各50%，针对涉案房产的约定内容为：关于女方不知情而由男方购买的房屋，因该房屋产生的债权债务与女方无关，由男方自行处理和承租；为购买该房屋而已经支付的房款，双方同意待该房屋纠纷处理完毕后，综合考虑本协议的财产处理约定再行协商处理。 二审中刘芬华一方陈述，已交纳房款1190万元中一部分系刘建平未征得刘芬华的同意使用夫妻共同财产，一部分是刘建平的对外借款。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本案的争议焦点，1.一审判决认定涉案房产系刘建平、刘芬华夫妻共同财产，应共同承担涉案房产付款义务是否正确；2.刘建平主张的同时履行抗辩权及不安抗辩权能否成立，应否支持。 本院认为，涉案房产购买于建平与刘芬华夫妻关系存续期间，按照法律规定应属于夫妻共同财产。该房产自购买之初至今双方未提交证据证实单独约定为夫妻一方的个人财产，买卖协议虽系刘建平一人所签，但房款系夫妻共同财产所交纳，且双方在离婚协议中约定的对涉案房产已经交纳的1190万元房款也不否认系夫妻共同财产，刘芬华上诉以其对涉案房屋不知情且未取得涉案房屋所有权为由否认系夫妻共同财产无事实与法律依据。故涉案房产系刘建平、刘芬华夫妻共同财产，根据权利义务相对应原则，所欠房款亦应由夫妻共同偿还,一审认定刘建平、刘芬华共同承担涉案房产付款义务并无不当。 关于刘建平上诉主张其有权行使同时履行抗辩权以及不安抗辩权问题，双方买卖协议中明确约定，刘建平购买时对所购楼房及土地情况完全了解，该楼房无房产证，土地性质为租赁，且办理房屋产权登记问题在合同中并未有约定。涉案房屋已经支付大部分房款，其在已经生效的本院（2019）05民初120号民事判决中明确认可已经实际接收房屋，并对涉案房屋进行装修改造并实际使用，合同基本权利义务已经履行完毕，涉案楼房后续手续的欠缺也并不必然导致本案房屋买卖合同目的不能实现。刘建平主张于爱民违约以及存在履行瑕疵证据不足，故其主张以行使同时履行抗辩权以及不安抗辩权为由拒绝支付涉案剩余房款不应支持。 综上，刘建平、刘芬华的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92274元，由刘建平、刘芬华共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 张丽颖 书 记 员 周欣欣