安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初170号 原告：张落印，男，1967年7月出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：叶广明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被告：周李红，女，1962年4月出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被告：王明明，男，1986年12月3日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 原告张落印与被告周李红、王明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告张落印及其委托诉讼代理人叶广明、被告周李红到庭参加诉讼，被告王明明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张落印向本院提出诉讼请求：1.判令周李红、王明明立即搬出淮北市相山区濉河花园西区商业1号自东向西第1间和第2间，将其交付给张落印；2.判令周李红、王明明支付从2017年1月至2019年11月30日，合计34个月的房租，每月0.56万元，合计19.04万元，以后房租支付到退房为止；3.判令周李红、王明明按19.04万元，月息2分支付34个月的违约金129472元，并支付至退房为止；4.诉讼费、代理费和其他费用由周李红、王明明承担。事实和理由：周李红、王明明系母子关系，自2014年12月到2019年11月，一直租用张落印租赁的淮北矿业地产有限责任公司（简称矿业地产公司）的房屋，并约定每年支付租金6.72万元，如周李红、王明明违约，应按房租总额的月息计算违约金。现周李红、王明明严重违约，不付自2017年1月到2019年11月的房屋租赁费。张落印多次通知交房并返还给矿业地产公司，但周李红、王明明拒绝搬出。张落印故具状起诉，请求依法判决。 周李红辩称，一、我与张落印约定享有优先租赁权，且张落印不享有房屋产权，其无权要求我方搬出房屋。二、我与张落印签订的租赁合同于2017年11月31日已经终止，且其未能提交产权及使用权证明，之后其无权主张房租。自2017年1月至2017年11月的房租已经全部支付给张落印。三、张落印主张违约金129472元无依据；四、诉讼费、代理费和其他一切费用应由张落印自行承担。请求法院依法判决。五、签订租赁合同时，张落印承诺合同到期后仍对外出租时，我有优先承租权。后来张落印没有告知我他的租赁合同到期，没有续签租赁合同，无权续租的情况下，骗取我2018年上半年的房租3万元。六、签订租赁合同时，张落印承诺十年内不涨房租，不变租赁权，允许在不损害房屋安全的情况下装修房屋。房屋交付给我时，里面乱七八糟，防护设施，目前房屋内的所有设施、设备都是购买的，装修费、购买设施、设备等费用十几万元。七、合同到期后，我接到矿业地产公司的通知，并告诉我，不要再给张落印房租，他们收回房子，打算卖或租，我享有优先权，让我等具体方案下来，再协商有关事项。自从接到通知，我就不敢经营了，不怎么进货了。我们无房居住，住在店里，还有很多剩余的货物，偶尔有人来会处理一些。八、2019年下半年，张落印约谈我老公、儿子，问我们是否还想干下去，可以给他2018年5月至2019年5月的钱，补签这一年的合同。由于他无法出示享有产权或租赁权的证据，且矿业地产公司已经通知我不要给他房租，最终没有谈成。九、由于时间长，我年龄也不小了，加上新冠病毒疫情期间银行开门晚，有些银行不给查年前的明细，所以还有一部分凭证还在继续努力查找中。十、濉河花园西区住房于2014年交付业主使用，小区住户不足几十人，目前小区都没住满人，加上网络发达，网购人员逐步增加，小店生意非常清淡，连房租都不够。我们老两口退休、儿子工资低，与儿媳妇离婚，生活十分困难。我们之所以坚持做下去，是考虑装潢后购买室内设施的花费，小区入住率提高，再坚持一下，一切朝好的方向发展。恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，替我们主持公道，还我们清白，支持我的申诉。 王明明未作答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2014年9月4日，张落印（承租方）与淮北矿业（集团）有限责任公司物业分公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于濉河花园西区，租赁期限三年（为2014年11月16日至2017年11月15日），承租方自2014年9月4日起将出租房屋交付承租方使用，2017年11月16日收回，出租房屋三年租金总额70万元，承租方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋等内容。 后，张落印（出租方、甲方）与王明明（承租方、乙方）签订《濉河花园房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于淮北市相山区濉河花园西区商业1号楼自东向西第1、2间，租赁期自2014年12月1日至2017年11月31日，房屋年租金6.72万元，租金支付方式为提前一个月支付半年房租，逾期6个月后仍未缴纳房租，乙方应按照拖欠房租总金额的2分月息支付违约金，甲方在租赁期满后仍要对外出租的，同等条件下，乙方享有优先权等内容。王明明在“承租方（乙方）”栏签署自己的姓名，并代替周李红签名。 王明明、周李红分别于2014年10月23日、11月5日签署《担保合同保证书》，主要内容：为确保房屋租赁合同（以下称主合同）的履行，在债务人不履行债务时，保证人愿意按照约定履行债务或者承担责任，经债权人审查，同意接受周李红作为保证人；保证范围包括主债权及利息、违约金（包括罚息）和损害赔偿金以及实现债权的费用（包括是双方、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证在主合同生效同时生效；本合同独立于主合同，主合同无效不影响本合同的效力；本合同有效期为3年，自2014年12月1日至2016年11月31日。王明明在落款“债权人”处签名，周李红在落款“保证人”处签名。 2014年11月19日，周李红注册登记个体工商户，字号为“淮北市相山区旺悦绮平价超市”，经营场所为淮北市相山区曲阳街道濉河花园西区1栋101室。2017年3月21日，双方经协商达成一致意见，自2016年12月1日开始房屋租金降为每月0.5万元。当日，周李红支付房租3万元，张落印出具收条，载明：“2016年11月至2017年5月房租叁万元整（30000）。”王明明分别于2017年7月5日、2017年10月16日通过支付宝、银行向张落印转账支付7006.31元、1万元，7006.31元中的6.31元为手续费。2018年3月，周李红将其信用卡交付张落印，张落印分别于3月8日、9日、10日刷卡支付1万元、1.5万元、0.49万元，计2.99万元，张落印同意按收到3万元租金计算。周李红、王明明至今未搬出案涉房屋。 2018年9月17日，淮北矿业地产有限责任公司（简称矿业地产公司）发出《关于濉河花园门面房预出售告知承租人的通知》，告知各租户将出售濉河花园一期商业门面房，提前告知和询问是否行使优先购买权或购买房屋。2019年5月30日，矿业地产公司向张落印发出《房屋移交通知函》，主要内容为：张落印于2018年8月13日与我公司签订了濉河花园（西区）1#、25#门面房《濉河花园房屋移交协议书》，根据协议约定张落印应于2018年8月23日前无条件返还上述房屋，将空房交予矿业地产公司，经多次协商，至今未能清偿移交，再次告知张落印在接到本函后5日内搬离上述房屋并移交，逾期不搬，将通过法律途径予以解决。 上述事实有张落印提交的房屋租赁合同二份、担保合同保证书、企业基本信息、照片、房屋移交通知函、周李红提交的房屋租赁合同、收条、中国农业银行信用卡交易明细查询回单、中国农业银行银行卡交易明细清单、关于濉河花园门面房预出售告知承租人的通知复印件及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，王明明在房屋租赁合同上签署自己与周李红的姓名，周李红在庭审中亦认可自己与王明明共同签订的合同，本院认定王明明受周李红委托,代周李红在合同上签名，周李红、王明明均系涉案房屋的承租人。 张落印将其承租的房屋转租给周李红、王明明，矿业地产公司最迟在2018年9月17日即应当知道此事，但该公司未在六个月内提出异议，则张落印与周李红、王明明之间的房屋租赁合同自2014年12月1日至2017年11月16日张落印承租日期届满之日的部分有效，超过部分无效。周李红、王明明至今占用案涉房屋，张落印请求判决周李红、王明明从案涉房屋搬出并返还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 张落印与周李红、王明明签订的房屋租赁合同部分有效，部分无效。合同有效部分，周李红、王明明应按照合同约定支付房租；周李红、王明明至今仍占用房屋，应参照合同约定支付占有使用费至返还房屋之日。双方经协商一致，自2016年12月1日起房租变更为每月0.5万元，本院予以确认。 周李红辩称房租交至2018年5月31日，包括张落印出具的3万元收条、王明明于2017年7月5日转账支付的7006.31元、王明明于2007年10月16日转账支付的1万元、张落印分别于2018年3月8日、9日、10日刷周李红的信用卡支付的1万元、1.5万元、0.49万元、于2017年10月16日用店里的钱支付1.34万、于2016年3月28日用店里的钱支付30250元。收条系张落印于2017年3月21日出具，能够证明周李红、王明明已付清截至2017年5月31日的房租。王明明通过支付宝转账支付张落印7006.31元，张落印认可属实，认为7006.31元中的6.31元系支付宝手续费，符合常理，本院予以认定。张落印认可于2018年3月8日、9日、10日刷周李红的信用卡1万元、1.5万元、0.49万元，并同意按3万元计算，本院予以认定。周李红辩称其分别于2017年10月16日、2016年3月28日用店里的钱支付房租1.34万元、30250元，并提供记账本予以证明。张落印认可王明明于2017年10月16日转账支付1万元，不认可另外收到1.34万元。1.34万元的记录为“付张落印10000（店3400）”，一般应理解为3400元包括在1万元内。且当天王明明通过银行转账支付张落印1万元，二者很有可能是同一笔钱。因此，本院认定张落印于2017年10月16日收到房租1万元，不是2.34万元。30250元发生于2016年3月28日，即使该笔款项属实，应系2016年的房租，不应计算为2017年5月以后的房租、占有使用费。 根据合同约定，周李红、王明明应提前一个月预交半年房租，逾期半年后按欠付租金总额的月息2分支付违约金。据此，如果周李红、王明明在每6个月的第5个月月底前未付清房租，应当支付违约金。周李红、王明明于2017年3月21日付清了2017年5月31日之前的房租，无需支付违约金。周李红、王明明未于2017年11月1日前付清自2017年6月1日至2017年11月15日的房租2.75万元，仅支付1.7万元，于2018年3月8日支付1万元，于2018年3月9日支付1.5万元，于2018年3月10日0.49万元。经计算，自2017年11月1日至2018年3月8日，逾期支付房租1.05万元的违约金为889元；自2018年3月8日至2018年3月9日，逾期支付房租0.05万元的违约金为0.33元。违约金合计889.33元。周李红、王明明于2018年3月支付的3万元，扣除截至2017年11月15日的房租差额1.05万元，余1.95万元，仅差0.05万元即付清自2017年11月16日至2018年3月15日的占有使用费。张落印请求判决周李红、王明明支付自2017年1月至今的租金，并以19.04万元为基数计算违约金的诉讼请求，超过本院认定部分无事实及法律依据，本院不予支持。周李红、王明明迟延履行后发生“新冠病毒”疫情，其二人不能以不可抗力为由主张免除部分或者全部责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条、第十六条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、周李红、王明明于本判决生效后十五日内从位于安徽省淮北市相山区间房屋中搬出，并返还给张落印； 二、周李红、王明明于本判决生效后十五日内支付张落印房屋占有使用费（按照每月0.5万元自2018年3月16日计算至返还房屋之日，加0.05万元）、违约金889.33元； 三、驳回张落印的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6098元，因本案适用简易程序审理，减半收取3049元，由张落印负担1849元，周李红、王明明负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年四月八日 法官助理赵安 书记员赵坤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。