甘肃省永昌县人民法院   民事判决书   （2019）甘0321民初4004号   原告（反诉被告）：何庆军，男，1974年6月23日出生，汉族，永昌县居民,住永昌县 。   委托诉讼代理人：范可庆，甘肃可庆律师事务所律师。   被告（反诉原告）：王继涛，男，1977年6月22日出生，汉族，永昌县居民，住永昌县。   委托诉讼代理人：郭世贤，永昌县新城子法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：刘建军，永昌县新城子法律服务所实习法律工作者。   原告（反诉被告）何庆军与被告（反诉原告）王继涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何庆军委托诉讼代理人范可庆，王继涛委托诉讼代理人郭世贤、刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   何庆军向本院提出诉讼请求：依法判令王继涛立即给付何庆军房屋欠款310000元及利息37458元（利息自2017年7月18日起计算至2019年7月23日，按年利率6%计算，共计347458元，实际计算至欠款付清之日止）。事实与理由：何庆军、王继涛于2017年3月27日签订了《房屋出售合同》，将何庆军个人房产位于永昌县城关镇XXXXXXX门店售于王继涛，房价总额为610000元，并约定了违约责任。但王继涛仅支付了房款300000元，尚欠310000元至今未付，经何庆军多次催要，王继涛拒不履行。   王继涛辩称，涉案房屋至今在银行设定抵押，抵押权至今未解除，导致王继涛不能取得该房屋所有权，并且房屋也没有交付给王继涛。请求驳回何庆军的诉讼请求。   王继涛向本院提出反诉请求：1.依法判令解除王继涛与何庆军签订的《房屋出售合同》；2.判令何庆军返还已付购房款300000元并承担资金占用期间的利息46900元（按年利率6%计算，自2017年3月28日起至2019年11月5日止）及自2019年11月6日起至购房款返还完毕之日止的按年利率6%计算的利息。诉讼过程中，王继涛变更第二项诉讼请求为：判令何庆军返还已付购房款300000元并承担资金占用期间的利息32830元（按年利率4.2%计算，自2017年3月28日起至2019年11月5日止）及自2019年11月6日起至购房款返还完毕之日止的按年利率4.2%计算的利息。事实和理由：2017年3月27日，王继涛与何庆军签订《房屋出售合同》一份，约定何庆军将其位于永昌县城关镇XXXXXX门店售于王继涛，由王继涛向其支付价款，合同另对房屋价款支付、产权转移和违约责任做了约定。合同生效后，王继涛依约履行了首付义务。后于2018年10月份，王继涛得知何庆军与中国工商银行股份有限公司永昌支行签订了为期10年的《金融借款合同》，何庆军将涉案房屋向银行提供抵押担保，抵押事实持续至今。王继涛一再要求何庆军向银行清偿贷款以消灭抵押权，何庆军一直推托至今，以致王继涛不能如约办理过户手续、取得房屋所有权。由于何庆军在订立合同时故意隐瞒了将房屋抵押的客观事实，合同因履行不能致使王继涛合同目的不能实现，何庆军的行为已构成根本违约，故《房屋出售合同》应依法解除，何庆军承担违约责任。并补充事实和理由称其知晓何庆军将房屋进行抵押的时间是2017年7月。   何庆军对王继涛的反诉辩称，王继涛要求解除涉案房屋买卖合同没有事实和法律依据，应予驳回，涉案房屋设定抵押属实，但该法律行为不构成该合同无效或解除的法定事由。   本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，何庆军、王继涛签订《房屋出售合同》一份，约定将何庆军所有的位于永昌县城关镇二XXXXXX门店出售给王继涛。合同第一条约定：甲方（何庆军）对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得永昌县城关镇XXXXXX门店的房屋所有权证书。该铺面为上下两层，面积共62.84平方米。第三条约定：双方同意上述房屋售价为人民币61万元整。第四条约定：乙方（王继涛）应在签订本房屋出售合同时，先向甲方支付30万元整。乙方所欠31万元，应在2017年7月17日前向甲方一次性付清。当乙方向甲方付清61万元房款时，甲方必须将上述房屋及该房屋的房产证原件与土地证原件交于乙方。第五条约定：如果甲方不能保证第一条对产权的声明，由此产生的法律责任由甲方来付。乙方应当履行第四条的两次付款方式，否则甲方有权废除本协议；同时当乙方付清全部房款后，甲方必须将上述房屋及该房屋的房产证原件与土地证原件交于乙方。合同签订当日，王继涛向何庆军转账支付30万元。另，2013年8月6日，何庆军向中国工商银行股份有限公司永昌支行借款15万元，以涉案房产对上述借款进行担保并办理了抵押登记。借款为120期分期贷款，期限自2013年8月9日起至2023年7月9日止，现尚未偿还的借款金额为61058.59元，贷款偿还状态为正常，无逾期。为证明上述事实，何庆军向法庭提交《房屋出售合同》1份、房屋所有权证书1份、涉案房屋的土地使用权证1份，王继涛向法庭提交中国建设银行转账凭条1份，王继涛申请本院向永昌县房地产交易中心调取的涉案房屋抵押登记情况1份，本院依法向中国工商银行股份有限公司永昌支行调取何庆军贷款信息查询表1份，当事人对上述证据均无异议，本院均予以确认。   本院认为，何庆军、王继涛签订的《房屋出售合同》是双方的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方约定何庆军应保证已依法取得涉案房屋的房屋所有权证书。现从提交的房屋所有权证书的记载看，何庆军已于2012年6月14日即取得了涉案房屋的所有权证书，何庆军已经按照合同约定完成了自己的义务。从约定的双方合同义务履行的顺序上看，王继涛应在2017年7月17日前向何庆军一次性付清剩余房款31万元，在王继涛付清61万元房款时，何庆军向王继涛交付涉案房产及房产证原件和土地证原件。本案中，王继涛至今未能向何庆军履行付清剩余房款31万元的合同义务，王继涛称其不付款的理由是基于何庆军在订立合同时故意隐瞒了将房屋抵押的事实。审理过程中，王继涛先陈述其于2018年10月份知晓房屋抵押的事实，后又陈述其于2017年7月即知晓房屋抵押的事实。若王继涛在2018年10月份知晓房屋抵押的事实，那王继涛未在约定的付款期限前付款即构成违约；若王继涛在2017年7月知晓房屋抵押的事实，其于知晓抵押事实后长达两年的时间内都没有向何庆军主张解除合同，直至在何庆军提起诉讼后才以反诉的方式进行主张，显然有悖于常理。故对其前后矛盾的两种说法，本院不予采纳。王继涛应当按照合同约定向何庆军支付剩余购房款31万元。王继涛称由于何庆军在订立合同时故意隐瞒了将房屋抵押的客观事实，合同履行不能致使王继涛合同目的不能实现，何庆军的行为已构成根本违约，请求解除房屋买卖合同并返还已付购房款及资金占用期间的利息。虽王继涛称自己在购买时不知晓涉案房屋存在抵押，但作为买受人的王继涛应当向不动产登记机关查询不动产是否设立了抵押，从而尽到自己应尽的注意义务。且涉案房屋虽存在抵押，但何庆军一直按照借款合同的约定偿还借款，该抵押并没有产生纠纷，况且现余借款本金远远小于王继涛应付的剩余房款。王继涛主张涉案房屋存在抵押状态即构成根本违约致使其合同目的不能实现的主张不能成立。王继涛没有证据证实何庆军有隐瞒房屋抵押的故意，也没有证据证明何庆军还存在其他违约行为。王继涛要求解除双方签订的《房屋出售合同》，由何庆军返还已付购房款和资金占用期间利息的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院不予支持。对何庆军主张的利息，因双方在合同中并没有约定逾期付款利息，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准取消。何庆军主张的利息自2017年7月18日起至2019年8月19日止按照年利率6%，以欠付购房款31万元为基数计算为38750元，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、王继涛于本判决生效后三十日内给付何庆军剩余购房款31万元并承担逾期付款利息38750元（自2017年7月18日起至2019年8月19日止，以年利率6%计算）及自2019年8月20日起至房款实际给付之日止、以欠付房款31万元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；   二、驳回王继涛的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费6512元，减半收取计3256元，反诉案件受理费3252元，由王继涛负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。   审判员 张东琰     二〇二〇年四月二十六日   书记员 李 丹