北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8601号原告：林洪喜，男，1976年1月20日出生，汉族，住北京市西城区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：贺捷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：怀向阳，北京市盈科律师事务所律师。被告：胡宾，男，1959年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。原告林洪喜诉被告胡宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林洪喜及其委托诉讼代理人贺捷、怀向阳，被告胡宾及其委托诉讼代理人甄晶晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林洪喜向本院提出诉讼请求：1、宣告我和胡宾之间的《租赁合同》无效;2、判令胡宾返还我已付租金53万元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2018年9月6日至实际返还之日止的利息损失；3、判令胡宾返还我押金6万元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2018年9月6日至实际返还之日止的利息损失；4、判令胡宾赔偿我装修损失408748.5元、后厨设备损失103280.55元、11月停业3天的人员工资费8160元及人员安置补偿费81600元；5、诉讼费由胡宾负担。事实及理由：2018年9月6日，我（乙方）和胡宾（甲方）签订《租赁合同》，约定我租赁位于北京市海淀区×××（面积为约×××）的场地用于经营餐厅；合同约定租期为2018年9月6日起至2021年9月5日止的三年，租金为每年106万元整；合同约定我先交付半年租金53万元；合同约定押金176660元。签约当日我向胡宾转账支付半年租金53万元整，以及押金6万元；胡宾交付房屋给我。2018年11月23日，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局、北京市海淀区消防支队、北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局、北京市工商行政管理局海淀分局和北京市海淀区安全监督管理局发出《北京市海淀区×××关停公告》，称×××的建筑物未依法取得建设工程规划许可证，要求相关人员于2018年11月27日清退并拆除违法建筑。2018年11月28日，相关行政部门对我租用的×××完成了强制拆除，我停止营业。由于胡宾隐瞒实情，将没有取得建设工程规划许可证的违章建筑违法出租给我，导致我遭受重大损失。为维护我的合法权益，我根据《合同法》和《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望判如所请。胡宾辩称，不同意林洪喜的全部诉讼请求。我和林洪喜是合作关系不是房屋租赁关系，双方签订了合作协议。涉案房屋实际取得了规划许可证，是合法建筑。我已经提起行政诉讼，若林洪喜坚持主张合同无效应待行政诉讼确定房屋是否系违章建筑后再实体审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，胡宾（甲方）与林洪喜（乙方）签订《租赁合同》，约定：由乙方租赁位于×××，面积为约×××的房屋；租赁期为2018年9月6日至2021年9月5日；年租金为1060000元，自合同签订之日起，乙方先行支付甲方半年租金530000元，押金按两个月租金收取，为176660元。合同第五条第四项约定：租赁期间如遇不可抗拒的外因，如遇到市、区、街道等政府拆迁或征地，土地所有方及甲方进行整体开发等需乙方腾空场地时，乙方应在甲方规定的时间里，无条件腾空场地，甲方不给予乙方任何形式的补偿（包括经营装修和营业损失），乙方应在规定时间腾空房屋外，包括有效营业执照、卫生许可证等一切以经营有关的材料交给甲方，甲方验收按未租天数退还乙方租金和押金。如乙方没按规定时间腾空，甲方不退还乙方未租天数租金及押金。同日，案外人王某1（甲方）、林洪喜（乙方）、胡宾（丙方）签订《合作协议》，《合作协议》第一条中的“项目名称”、“总投资额”以及“甲乙丙三方各自的出资额”均未填写，但就出资比例，载有“王30%、林45%、胡25%”，三人均在《合作协议》落款处签字。同日，王某1向胡宾分别支付530000元和60000元两笔款项。就这两笔款项的性质，林洪喜提交了王某1于2018年12月19日撰写的证明用以证明530000元系王某1替其垫付的2018年9月6日至2019年3月5日房租，60000元是王某1替其垫付的押金，该证明中称“本人王某1，于2018年9月6日替林洪喜垫付×××的租金五十三万元整及六万元押金。”胡宾对该证明不予认可，但认可530000元系房租，其另提交其与王某1的微信聊天记录和其向案外人张某1转账160000元的交易明细，欲证明王某1给付的60000元是转让费而非押金，其在合作关系中负担了另外10万元的转让费及租房押金17666元。王某1出庭作证称：我与胡宾、林洪喜签订了合同一起经营饭店，我和林洪喜出资了，胡宾没有实际出资。房租是我和林洪喜共同向胡宾支付的，60000元系押金，不是转让费。但就胡宾提交的王某1与胡宾于2018年12月11日的微信聊天记录，该聊天记录中王某1表述：您看这两天有时间您算下账，咱们9月6日签合同时，给您房租53万，后来又给您转一个6万是给深巷子的转让费，6万元的25%=1.5，店里、装修，以及其他一共花了37万多，按照您应出比例25%您应该出9.25万，咱们饭店一共干了2个月零20天，您应该退房租是3个月零10天，29.44+1.5+9.25=40.19万。王某1对其发送的上述微信内容予以认可。林洪喜随后称59万元是其和王某1共同交的，其向王某1支付了约30万元。2018年10月1日，北京×××餐饮管理有限公司与杨某、吴某、李某、朱某、崔某、韩某、王某2签订《劳务合同》，合同中约定的工作地点为“×××院六哥涮肉”。上述员工《劳务合同》中约定的月工资分别为：杨某4600元、吴某7000元、李某4200元、朱某5200元、崔某4000元、韩某6500元、王某25200元。2018年11月23日，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局、北京市海淀区消防支队等联合发布《北京市海淀区×××关停公告》，称“×××的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定：未依法取得建设工程规划许可证。……鉴于×××的商户及建筑物存在违法行为和安全隐患，请该处建筑物的建设单位或所有人、管理人于2018年11月27日24:00前进行自查自纠，拆除违法建设，消除安全、消防隐患，清退租住人员、逾期未完成的将依法处理。”2018年11月28日，林洪喜承租的房屋被强制拆除，其称因承租的房屋被强制拆除，造成其遭受装修损失408748.5元、后厨设备损失103280.55元、11月停业三天的人工工资费8160元、员工安置补偿费81600元，要求胡宾予以赔偿。就装修损失，林洪喜提交了《工程施工合同》、施工报价表和王某1、张某2书写的证明及付款凭证，该《工程施工合同》是发包方×××六哥涮肉（以下简称六哥涮肉）的代理人林洪喜于2018年9月8日与承包方陈某1签订的，约定由陈某1装修六哥涮肉的房屋，装修工程款为400000元。王某1出具的证明及付款凭证证明其替林洪喜支付陈某1或者陈某1爱人装修款共计10万元，张某2出具的证明及付款凭证证明其替林洪喜支付陈某1父亲陈某2装修款共计8万元。另，林洪喜提交了其银行交易明细及陈某1的收条，可以看出林洪喜给付陈某1及其父亲陈某2装修款18万元。胡宾对上述证据均不予认可，认为这些证据都是林洪喜单方制作，不能证明装修实际发生的费用。经本院与陈某1核实，其表示确实收到了林洪喜及其朋友给付的工程款36万元，但林洪喜尚有约5万元未付。就室内物品损失，林洪喜提交了后厨设备损失列表、支出凭证等予以证明，胡宾对上述证据均不予认可，认为损失列表是林洪喜单方制作，物品都是可移动的，不能证明实际损失情况。就员工安置损失，林洪喜提交了员工与北京×××餐饮管理有限公司签订的《劳务合同》、员工工资表及8位员工分别出具的证明，并由员工朱某、吴某出庭作证陈述，以证明其主张的员工工资和用现金发放安置费的情况，经本院核实，北京×××餐饮管理有限公司的法定代表人为马某，监事为林洪喜。8位员工分别出具的证明中的内容部分均为统一的打印版，且未标明工资的具体数额。胡宾认为与上述员工签订《劳务合同》的主体是北京×××餐饮管理有限公司而非六哥涮肉，而林洪喜是用胡宾作为法人的北京×××餐饮中心的执照经营的六哥涮肉。上述员工收到的工资及安置费与本案无关。为此，胡宾向本院提交了林洪喜、王某1于2018年11月28日与×××商业建筑装饰设计工程有限责任公司（以下简称×××公司）签订的腾退奖励协议、林洪喜与胡宾签订的租赁合同、北京×××餐饮中心的营业执照，并表示上述材料均系其与×××公司的纠纷中，×××公司提供的证据材料。同时胡宾提交了其爱人夜某与林洪喜的微信聊天记录，该聊天中记载：夜某称税控机、发票、公章、执照等通知了你好几次，你始终不还给我们，林洪喜称这些东西都因为被拆而损毁，我是营业状态被突然拆除，这些东西政府部门明确要求屋内悬挂。对此，林洪喜表示确实收到了×××公司的奖励2万元，但这只是配合搬迁的奖励款，与赔偿无关。且其未使用胡宾的营业执照。另，林洪喜提交了微信聊天记录、民事裁定书和北京市城市规划管理局1996年出具的《建设工程规划许可证》等六个文件，称胡宾在微信群内向其公布了民事裁定书和此六个文件，使其相信承租的房屋并非违章建筑，继续经营，最终房屋在营业状态被拆除，好多物品没有拿出来，蒙受巨大损失。签订合同时胡宾也提供了上述六个合同的复印件，且胡宾自2006年开始就开始经营管理涉案房屋，其已经尽到了必要审查义务。同时林洪喜提交2018年7月18日，甘家口地区疏整促专项办公室的告知书，内容为请配合违法建设拆除及开墙破洞封堵工作，于2018年8月21日前做好清空腾空工作。胡宾认为上述告知书并没有公章，其并不知晓，确实认为涉案房屋不是违章建筑，且已经就房屋被拆除之事提起行政诉讼，并提交了规划许可证附件稿、行政起诉状和诉讼费票据予以证明。林洪喜认为上述证据与本案无关。经林洪喜申请，本院对胡宾名下位于北京市海淀区×××号房屋进行了查封，林洪喜支付了保全费5000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，政府公告已经认定涉案房屋系未依法取得建设工程规划许可证的房屋，故林洪喜与胡宾签订的《租赁合同》系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡宾作为出租人，将依法未取得建设工程规划许可证的房屋出租给林洪喜，导致林洪喜最终因此承受损失，胡宾应承担相应的赔偿责任。双方签订合同时，胡宾虽向林洪喜出示了《建设工程规划许可证》等文件，但该文件仅是政府文件，未能体现出胡宾与涉案房屋及其土地的关系，故本院认为林洪喜未尽到了谨慎的审查义务，亦应对合同无效承担一定的责任。但胡宾承担主要责任，林洪喜承担次要责任。就林洪喜要求胡宾返还缴纳的全部租金并支付利息之请求，本院认为林洪喜自2018年9月6日至2018年11月27日期间实际占用涉案租赁房屋，享受了租赁房屋给其带来的收益，故该期间的租金及其利息不属于其损失，不应该要求赔偿。但2018年11月28日至2019年3月5日期间的房租，因林洪喜并未使用涉案房屋，胡宾应予以全部退还，经本院核算该数额为285611元。关于胡宾是否需要支付2018年11月28日至2019年3月5日期间的房租利息之请求，本院认为双方除了存在房屋租赁关系外，还合伙经营餐厅。在涉案房屋被拆除后，双方对赔偿数额未能达成一致，故胡宾未退还该笔款项，但并非故意拖欠，对该利息的主张，本院不予支持。就林洪喜要求返还押金6万元并支付利息之请求，现双方均认可王某1向胡宾支付过6万元，只是对该款项的性质说法不一，林洪喜主张的押金数额与《租赁合同》中的数额不匹配，且王某1在庭审中的表述亦前后矛盾。本院根据作为合作关系一方的王某1在房屋被拆之后给胡宾发送的结算微信，以及胡宾在收到该款项后向案外人的付款凭证中，认定该款项是转让费而非押金，双方可依据合作协议进行结算，不应在本案房屋租赁合同纠纷中处理。对于林洪喜要求赔偿装修损失之请求，根据林洪喜提供的装修合同、付款凭证、收条等证据及陈某1的陈述，可以认定林洪喜确实支付了装修费用。但经本院核算，林洪喜实际支付的装修费用共计36万元。根据双方签订的租赁合同，涉案房屋的租期为2018年9月6日至2021年9月5日，扣除林洪喜使用房屋的期间，剩余租赁期为2018年11月28日至2021年9月5日。就剩余装修残值的具体数额，本院在考虑折旧的基础上根据装修费用、剩余租赁期及其过错程度酌情予以判定。对于林洪喜要求赔偿后厨设备损失之请求，根据林洪喜提供的清单，该物品均属于可移动之物品，根据《北京市海淀区×××关停公告》公示的腾退时间及房屋在腾退前林洪喜曾与×××公司签订腾退奖励协议，均可以看出林洪喜是有时间将涉案房屋内的物品予以搬出的，其因自身原因未搬出物品的损失，应由其自行承担。故其要求胡宾赔偿该部分损失之请求，于法无据，本院不予支持。对于林洪喜要求赔偿人工工资费及人员安置补偿费用之请求，虽然胡宾对林洪喜经营餐厅所使用的营业执照提出质疑，但结合林洪喜经营餐厅必须雇佣工作人员以及林洪喜提交的与7位员工的《劳务合同》中载有“工作地点：×××院六哥涮肉”，以及朱某、吴某出庭作证证实林洪喜给其多发了一个月零三天的工资，故本院认定林洪喜给朱某、吴某发放的一个月零三天的工资13420元是其损失，胡宾应承担的数额本院根据其过错程度予以判定。对于林洪喜所述的其他员工的补偿费用，因未能提供付款凭证，其他员工也未出庭作证，收条内容均为统一的格式打印版等情况，本院无法认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认胡宾与林洪喜于2018年9月6日签订的《租赁合同》系无效合同；二、胡宾于本判决生效后七日内向林洪喜退还剩余租金285611元；三、胡宾于本判决生效后七日内向林洪喜赔偿装修损失20万元、员工工资及安置补偿费1万元；四、驳回林洪喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（林洪喜已预交），由林洪喜负担2000元，已交纳；由胡宾负担3000元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费15526元，由林洪喜负担9069元，其中7763元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由胡宾负担6457元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  刘松庆人民陪审员  冀国红二〇二〇年四月二十六日书 记 员  白 玥