贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终943号上诉人（原审原告）：朱盼，女，汉族，1991年3月18日出生，户籍地：贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：遵义安创房地产开发有限公司（原贵州安创房地产开发有限公司）,住所地:贵州省遵义市播州区桂花社区安创美域中央2号楼1-10号营业房。统一社会信用代码:915203006801751960。法定代表人：赵方雨，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂斌，系贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，系贵州上善律师事务所律师。上诉人朱盼因与被上诉人遵义安创房地产开发有限公司（以下简称安创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱盼上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7397号民事判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付违约金（违约金的计算以购房款228588.00元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（年利率7.125%）计算利息，违约时间从2017年5月28日起算，至2019年9月3日止），违约金为36991.33元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，原审程序违法。首先，本案事实并不清楚，权利义务关系并非非常明确，原被告双方争议分歧极大，且代表群众普遍利益的案件，在遵义市播州区非常敏感，应当适用普通程序审理；其次，被上诉人超过举证期限举证，但原审法院未要求说明理由，且未经过上诉人质证直接采信。第二，原审判决认定事实错误。首先，一审认定事实无视上诉人与被上诉人商品房买卖合同存在，法律关系主体为上诉人与被上诉人的事实，将本案法律关系主体随意变更；其次，安创公司交房的实际时间是2016年10月左右，不是2017年2月；其次，交房的原因是基于双方合意，并非出于指挥部协议，也并非是根据指挥部的通知；最后，不动产中心要求每户签订《商品房买卖合同》无证据佐证。第三，原审判决理由错误，判决错误。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定，上诉人向被上诉人支付了相应的房屋价款，从而取得房屋所有权。虽上诉人与政府之间签订了《拆迁补偿安置协议》，但政府并不是以修建拆迁安置房的方式赔付上诉人，而是采取从集团购置房屋，代拆迁人支付部分房款的方式进行拆迁安置，因此，政府的拆迁赔付的实质是货币补偿安置。从涉案房屋的选房、交房、付款等行为，足以充分说明合同主体双方是上诉人与被上诉人。综上，因合同约定的被上诉人需于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付上诉人。虽合同载明的交付时间不能体现当事人的真实意思表示，但对于双方权责及违约责任的约定却是双方当事人的真实意思表示。故上诉人在原审审理时，已将诉讼请求变更为被上诉人自合同签订之日起90日内应当交付，从超过90日之日起承担违约责任。被上诉人在上诉人起诉后于2019年9月3日，将相关证书材料交付上诉人，故承担违约责任的时间应为2017年5月28日至2019年9月3日。安创公司辩称，涉案合同均是倒签合同，合同约定的交房时间在签订合同之前，安置房选房确认书补充协议约定，有线电视费由被拆迁人即上诉人自行负责，燃气和电视开户费由被拆迁人即上诉人补给政府，且经政府征收部门、被拆迁户和房开公司三方进行签字结算确认。房开公司有义务配合被拆迁户选房交房，出具购房发票是房开公司的义务，但是购房发票中载明的金额并非被拆迁户交付给房开公司的金额，被拆迁户仅对房屋面积差的部分补缴房款。因合同是倒签合同，我方不应当承担违约金。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。朱盼向一审法院起诉请求：1、判令安创公司立即将办理商品房转移登记的有关文书(包括但不限于初始登记大产权证复印件)交付给朱盼，并协助朱盼办理产权转移登记。2、判令安创公司从2016年9月30日起以购房款总额为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准(年利率为7.125%)向朱盼支付违约金至将办理商品房转移登记的有关文书交付给朱盼并协助朱盼取得房屋权属证书之日止。（暂定2万元)。3、判令安创公司承担本案诉讼费。朱盼在一审庭审中，以安创公司已办理了房屋产权手续，遂放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：朱盼系遵义市播州区南白镇白龙社区大元组居民，因棚户区改造项目与遵义市播州区南白镇人民政府于2016年3月3日签订了南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议。协议签订后，为了推动项目进程，南白镇人民政府按照播州区委会议纪要精神，由指挥部（代表政府）团购安创公司开发建设的“美域中央”二期住房作为安置还房。2016年9月27日，朱盼与遵义县南白镇人民政府签订了南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书（补充协议），约定朱盼选择安创公司开发建设的“美域中央”二期商住房21号楼1单元8-4号房，建筑面积88.6㎡，套内面积71.22㎡，其中第二条约定：“1、美域中央二期商住房目前对外销售价格2,880.00元/㎡起价”，为让利南拓项目拆迁安置户，安创公司按成本价让利300元/㎡（即2,580.00元/㎡），销售给县城南拓指挥部转为南拓项目安置还房。2、本项目物业收费标准：按房屋建筑面积计算，步梯楼0.5元/㎡、电梯楼1.0元/㎡。对南拓项目被拆迁安置户实行物业管理费减半征收2年的优惠（自交房之日起暂收2年），同时免收水电开户费。安置户接房办理装修手续时，进场装修的垃圾清运费、装修管理费及装修保证金、燃气开户费按物业公司相关要求进行收取。3、产权证办理所需费用由安创公司承担。4、房屋建筑公摊面积由安创公司与县南拓指挥部另行结算。5、房屋维修基金费（60元/㎡）由安创公司承担。6、房屋质量达到相关行业部门合格标准，水电路“三通”，入户大门、窗完好；室内门、装修、有线电视、电话等由被拆迁人自行负责。补充协议签订后，遵义市播州区南部新城开发建设指挥部于2016年10月27日与安创公司签订了“集团购买商品房转安置房协议书”，约定由安创公司提供房源作为安置还房。2017年2月，安创公司按照与指挥部的协议约定进行了交房，并根据指挥部出具的“团购房交付通知单”交付房屋钥匙等，在办理房产登记手续时，不动产登记部门以拆迁协议无法办理登记为由，要求每户须签订商品房买卖合同，用于办理不动产登记。2017年2月28日，安创公司与朱盼按照拆迁安置协议约定的还房签订了《商品房买卖合同》，由于安创公司提供的系格式文本合同，其中第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。承诺时间与签订合同时间存在倒签情况。另查，朱盼于2019年9月领取了不动产登记权属证书，其证书说明案涉房屋系“拆迁还房，于2016年3月3日签订拆迁协议”。庭审中，因房产权属证书已办理且朱盼已领取，故朱盼放弃第一项诉讼请求。一审法院认为，朱盼依据《商品房买卖合同》的约定主张安创公司存在逾期办证的违约情形，要求支付逾期办证违约金的请求不成立，不予支持。理由如下：1、从本案民事法律关系的设立、产生来看，其产生法律关系的基础是朱盼与政府之间的征收补偿安置协议，系政府征收了朱盼住房的还房，其与安创公司并非直接的商品房买卖纠纷；2、从履行安置协议的内容来看，由于政府未实施安置房修建，通过询价采购的方式，采取集中购房地产开发公司修建住房作为拆迁户的房源，供拆迁户自由选择，且拆迁户在选择还房时，涉及房款及面积价差均由拆迁户与政府之间进行结算，安创公司并不直接与朱盼之间发生房款支付等行为。安创公司仅按照与指挥部（代表政府）之间的团购房协议履行相关义务，与朱盼之间不存在商品房交易行为的合意；3、从履行合同的形式要件来看，安创公司交房均是按照指挥部的通知予以履行。4、从办理不动产登记手续来看，安创公司是按照不动产登记中心的要求，与朱盼补签商品房买卖合同，且合同承诺办理有关文书时间与签订时间存在不一致，签订合同后就存在违反约定，具有不合理性。其真实目的是便于办理权属证书，且权属证书明确载明案涉房屋系拆迁还房。综上，朱盼与安创公司之间没有商品房买卖的合意，其商品房买卖合同不成立，对朱盼和安创公司没有法律拘束力。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回朱盼的诉讼请求。案件受理费150元，（已减半收取），由朱盼承担。本院二审期间，安创公司提交了以下证据材料：1、《集团购买商品房转安置房协议书》，证明购房价款为包干价每平方米2580元;房开公司与指挥部付款方式明确约定；交房时间现房是2016年9月30日前。2、《关于政府集团购买商品房转安置房协议书的情况说明》，证明2580元的单价没有包含燃气费和电视开户费，所有房源属安置还房，所有拆迁户未和公司发生房款交易，签订商品房买卖合同只是为办理房屋产权证明，备案所需。3、《关于安置还房及产权证书交付的情况说明》，证明指挥部要求房开公司在2019年9月30日前向上诉人交付房屋产权证书，原因是上诉人和指挥部之间存在超面积补差款及其他应予结算的款项，故在交付房屋及产权证书前房开公司均需接到指挥部通知后才能进行。朱盼对上述证据的质证意见分别是：（1）证据1购房价格为包干价，内容中明确说明各种费用，恰好证明被上诉人无权收取电视费和燃气费；约定的现房期房的交房时间只能用于协议双方，以此对抗上诉人不符合同相对性原则；（2）证据2是一审起诉后由被上诉人和指挥部自己作的说明，违背之前的文件规定、商品房买卖合同规定及法律规定；不包含燃气和电视开户费不属实；上诉人缴纳的房款及燃气和电视开户费均有被上诉人盖章为证，被上诉人陈述是应房管局的要求办理产权证不属实；（3）证据3是上诉人一审起诉后指挥部的补充说明，不能对抗上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，不管是交房时间还是交付产权证书，不能由任何一个部门出具说明去对抗双方的商品房买卖合同约定，且该份文件中领导的签字说明只涉及陈贵财一户。本院认为，朱盼对证据1、3的真实性、合法性未提出异议，确认其证据效力；证据2与《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》、《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书》及案涉房屋的《不动产权证书》等相印证，故应确认其证据效力。朱盼二审期间未提供证据。本院二审查明事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点为安创公司是否支付朱盼逾期办证的违约金。首先，依据朱盼与遵义县（现播州区）南白镇人民政府签订的《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》和《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书》（补充协议）约定以及案涉房屋的《不动产权证书》记载，案涉房屋是朱盼的房屋因被政府拆迁，其选择产权调换的方式享有的安置房。《房屋征收补偿安置协议》约定，安置房产权证由南白镇人民政府办理。其次，依据遵义市播州区南部新城开发建设指挥部与安创公司签订的《集团购买商品房转安置房协议书》约定，案涉房屋是为实现政府拆迁安置还房，由遵义市播州区南部新城开发建设指挥部向安创公司购买，安创公司负责办理产权证等相关手续。第三，案涉《商品房买卖合同》虽是朱盼与安创公司签订，但根据朱盼只支付房屋面积差款，未支付合同约定的房屋总价款，且合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间早于合同签订时间等判断，该《商品房买卖合同》非双方当事人合意下的真实意思表示，亦未实际履行，故该《商品房买卖合同》不成立。综上，朱盼以与安创公司签订的《商品房买卖合同》主张安创公司支付逾期办证的违约金无事实依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以支持。朱盼上诉称一审程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条之规定，一审适用简易程序审理并无不当，亦未采信未经质证的证据，该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，朱盼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由朱盼负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年四月二十三日法官助理周晓易书记员王艳莉