贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12192号原告王律中，男，1944年8月7日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告贵阳市建设投资控股有限公司，地址：贵阳市观山湖区杭州路西南商贸城2-G栋。法定代表人：黄永辉，职务：董事长。委托代理人庭国继，男，1991年5月1日生，汉族，住贵阳市云岩区，该公司员工。被告贵阳市城投土地开发经营有限公司，地址：贵阳市云岩区白鹦巷13号。法定代表人：颜颐，职务：董事长。委托代理人胡凯，男，1981年12月12日生，汉族，住贵阳市云岩区，该公司员工。原告王律中诉被告贵阳市建设投资控股有限公司（以下简称建投公司）、贵阳市城投土地开发经营有限公司（以下简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王律中，被告建投公司委托代理人庭国继、被告城投公司委托代理人胡凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王律中向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告按1.17平方米的面积差补面积差款;2、请求判决被告按每平方米5800元的价格计算面积差款，即按1.17平方米×5800元/平方米=6786元支付面积差款；3、请求判决被告办理好产权证交与原告；四、请求判决被告支付本案诉讼费。事实与理由：2009年3月28日，原告与被告签定《房屋拆迁产权调换协议》（见证据一复印件，以下简称“拆迁协议”），双方约定：原告以贵阳市小山巷33栋1号附l1号建筑面积96.78平方米的旧房置换贵阳市“黔灵广场”小车厂A栋1单元14楼C户型C号建筑面积121.39平方米，套内建筑面积是100.4平方米的新房；房屋调换价格是被拆旧房评估价每平方米3986元，置换新房的价格每平方5800元；被告应负责办理调换房屋产权证交原告。原告当日将旧房房屋所有权证交与被告方（见证据二复印件)，2009年4月旧房被拆除，2015年10月被告将新房交与原告。经贵阳市房产测绘队测出，贵阳市不动产登记中心（贵阳市产权处）审核实际建筑面积120.22平方米（见证据三复印件)，比“拆迁协议”约定建筑面积121.39平方米少l.17平方米，按约定新房房价每平方米5800元计算，被告方应付给原告面积差款6786元（1.17×5800=6786）。但是，被告单方推算出新房“套内建筑面积”为99.99平方米，认为这个面积比“拆迁协议”约定的套内建筑面积100.4平方米只少0.41平方米；被告还认为新房价格应按每平方米3200元算，因此被告只同意补给原告面积差款1312元（0.41×3200=1312)。同时被告还不按“拆迁协议”约定的应由他们办好产权证交给原告，而是要原告自己到贵阳市不动产登记中心（贵阳市产权处）去办产权证，但被告又要原告同意按他们的面积差只补1312元的意见与他们签定补充协议，如果不同意这样签补充协议，被告就拒绝向原告提供去贵阳市产权处办新房产权证所必须的材料，因此使原告无法办得新房产权证。原告认为，“拆迁协议”约定是原告以96.78平方米建筑面积的旧房换取建筑面积是121.39平方米套内建筑面积是100.4平方米的新房，经贵阳市房产测绘队测绘贵阳市不动产登记中心（产权处）审核的新房实测建筑面积是120.22平方米，以此为准实际建筑面积比约定建筑面积少1.17平方米(121.39-120.22=1.17）；“拆迁协议”还约定置换旧房结算价格是每平方3986元和新房结算价格是每平方5800元，新旧房的置换结算价格在“拆迁协议”中双方约定十分明确，因此面积补差款应按双方约定旧房每平方米3986元和新房每平方米5800元价格来结算；套内面积“99.99平方米”是被告单方决定按分摊系数推算出来的数字，这不是实测面积，因此应按建筑面积换建筑面积结算，没有必要也不应该再推算出一个“套内建筑面积”来结算；被告主张按每平方米3200元计算也不是双方约定的新旧房置换的结算价格，这是被告单方决定的，因此不能作为结算依据，新房价应按双方约定的新房每平方米5800元价格结算，被告应补给原告6786元（5800×1.17=6786）差价，当原告不接受被告只补1312元差价，被告就不提供给原告办新房产权证所必须的材料，使原告办不到产权证，以此来迫使原告必须接受他们只补1312元差价的条件，这既是违约也是霸道；此外原告还认为“拆迁协议”已商定被告应负责办理产权证交与原告，被告必须履行。综上所述，故原告诉至法院。被告建设公司辩称，拆迁协议工作是委托云岩区住建局来签订，并且根据会议纪要第一条约定……由云岩区政府负责拆迁工作，根据云岩区人民政府文件，只有将云岩区住建局追加为被告或者是第三人才能查明案件事实，我方只负责在协议中盖章，不清楚数据的来源。被告城投公司辩称，我公司作为被告主体不适格，我公司与云岩区政府及建筑公司未签订协议，我公司的后续工作仅为帮忙；本案是拆迁合同纠纷，应按照合同约定同时确保国家权益不应受到侵害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、拆迁合同一份，证明双方就拆迁事项约定结算价格是5800元/平方米。二被告对该组证据真实性无异议，协议中约定的面积是套内建筑面积，安置房是以套内面积计算，超安补偿款是按照3200元/㎡补偿，不是原告说的5800元，故被告请求的面积差应当按照0.41平米计算，补偿款应当按照3200元计算。2、产权证收条一份，载明原告已经按约将房产证交给了被告。二被告对该组证据三性无异议，此时周小刚为云岩区住房和城乡建设局工作人员，故我方认为应将其追加为被告或者第三人，现在周小刚为云岩区征收单位的工作人员。3、图纸一份，证明交付给我的房屋面积为120.22平方米，与合同约定差1.17平方米。二被告对于该组证据的三性无异议，该证据载明的面积为120.22㎡，公摊系数为0.202373，计算套内面积为99.999㎡，我方认为应该按照套内面积计算。被告建投公司当庭提交以下证据：委托协议、会议纪要、请示，证明应当追加云岩区住建局为被告或者第三人。原告认为该组证据与本案无关，合同约定清楚明确，不需要追加，也不同意追加。被告城投公司对该组证据的三性无异议，与原告出示周小刚收条一致，虽与本案无关，若不追加云岩区住建局则不能查明案件事实。被告城投公司无证据提交。本院经审理认定以下事实：2008年3月3日，被告建投公司（甲方）与案外人云岩区建设局（乙方）签订一份《北京西路征地和拆迁安置委托协议》，主要约定征地拆迁工作由甲方委托经云岩区政府授权的乙方按照法律、法规组织实施……2009年3月28日，原告王律中作为乙方、被拆迁人与被告建投公司作为拆迁人、甲方、案外人云岩区房屋拆迁安置代办所作为委托代理人、经办人为周小刚签订一份《房屋拆迁产权调换协议》，主要约定：一、拆迁范围内涉及乙方小山巷33栋1号附11号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积96.78㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证（未超过批准期限的临时建筑的有效证照）。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。并于2009年4月30日前搬迁完毕。二、甲方以“黔灵广场”小车厂路A幢1单元14楼C户型C号（成套住宅房屋套内建筑面积100.4㎡与乙方进行产权调换（建筑面积121.39㎡），附调换房屋平面图，甲方按商品价5800元/㎡与乙方房屋评估价3986元/㎡结算，乙方补给甲方人民币175558.92元，甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。超安3.62㎡×3200元/㎡=11584元……八、其他：1、乙方按时签约搬迁补贴96.78㎡×1600元/㎡=154848元；2、乙方按时签约搬迁奖励费20000元；3、乙方煤棚补偿8.81㎡×702元/㎡=6184.62元；4、乙方装修及设施补偿费40364.9元；5、甲乙双方补偿补助费两抵后，甲方应付给乙方人民币为91460.2元，待乙方搬迁后，甲方一次性给乙方。合同签订当日，案外人周小刚向原告出具一份《收条》，载明：今收到王律中房屋所有权证（原件）、住房证明（原件）各壹份。2015年9月14日，贵阳市房产测绘队对上述房屋面积测绘，显示该房屋面积为120.22㎡。因双方就面积差额部分房款协商未果，故诉至本院，提出如前诉请。庭审后，原告向本院提交一份方案复印件，证明房屋差价按5800元/㎡计算。被告对该组证据三性无异议，但达不到原告证明目的，这个只是请示报告，只是草案，并非正式的征收决定。被告城投公司向本院提交一份《房屋产权登记证书》复印件，证明坐落为“云岩区北京路170号劲嘉·黔灵广场”涉案房屋权利人为贵阳创元房地产开发有限公司。原告表示无异议。被告城投公司表示涉案房屋是由贵阳市云岩区建设局向贵阳创元房地产开发有限公司购买，所以要办理产权登记的话需要补签协议。案件审理过程中，原告述称，因旧房评估价过低，故将原告建筑面积为96.78㎡的旧房按套内面积100.4㎡来进行置换，置换房屋建筑面积为121.39㎡；对于超安面积3.62㎡（100.4㎡-96.78㎡）部分，因当时贵阳市政府有一个文件，在超安面积为10㎡以内按3200元/㎡计算，超出10㎡以5800元/㎡计算。安置房屋已于2015年10月交付。本案应以约定交付的房屋面积121.39㎡减去实际交付房屋面积120.22㎡，乘以5800元/㎡计算。二被告述称，用建筑面积100.4㎡减去96.78㎡为3.62㎡，系原房超安补差面积，现在安置房实际套内面积为99.99㎡（测绘建筑面积120.22/1+公摊系数），被告应退还原告0.41㎡的超安款，原告补差175558.92元是按96.78×（5800-3986）方式计算得出。对于建筑面积与套内面积的换算公式来源于建筑学的通行规范，来源至今未能查询到，可以按照产权证的套内和建筑面积的记载数据进行论证。被告建投公司述称，其申请追加云岩区住房和城乡建设局的目的在于查清超安面积为何按3200元/㎡结算及面积补偿款175558.92元的来源。经本院依法向原告释明，其诉请第三项是否为要求被告协助办理产权过户登记至原告名下？原告称其不是要求被告协助办理产权登记过户，而是要求被告按照《房屋拆迁产权调换协议》约定将房屋产权证书办理好后交给原告。二被告表示产权证的办理是产权人必须提供相应资料以及产权人本人到场方能办理。本院询问双方能否提供不动产登记部门对涉案房屋面积的认定资料？原告表示不能提供。二被告表示目前暂时不能提供，经其向产权部门咨询，产权部门建议用涉案房屋楼上楼下的面积来参考。本院依法给予原被告双方和解期，以办理涉案房屋产权登记证书；和解期间，原告致电本院录音电话称：不动产登记中心要求原告提交一份由被告出具的证明，证明未收到原告原拆迁房屋《准入许可证》，但被告拒绝出具，故未能办理涉案房屋产权证书。本院致电被告城投公司委托代理人胡凯，其称：原拆迁房屋并无《准入许可证》，被告也未收取，但因其并非经办人，故不能出具该证明。故双方未办理涉案房屋产权登记证书。本院认为，原告与被告建投公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议约定履行义务。本案中，争议焦点为双方面积差的计算方式及补差单价为何问题。经查，根据双方约定及陈述，被告建投公司以建筑面积为121.39㎡的房屋与原告套内建筑面积为100.4㎡房屋进行产权调换，在原房建筑面积96.78㎡范围内，被告城投公司按单价5800元/㎡与原告进行结算，超安部分按单价3200元/㎡结算，超安部分面积的计算方式是以套内建筑面积100.4㎡减去96.78㎡计算得出，即原被告双方在《房屋拆迁产权调换协议》中所约定的超安面积补差计算方式为“套内建筑面积-原房建筑面积”，超出部分按3200元/㎡进行结算，未超部分按单价5800元/㎡计算。现被告向原告交付房屋经测绘建筑面积为120.22㎡，虽与原约定置换房屋建筑面积121.39㎡存在差异，但因双方所约定的计价方式与置换房屋建筑面积并无直接关联，故涉案房屋测绘建筑面积120.22㎡还得换算为套内建筑面积后方能计算。庭审中，原告对被告提供的套内面积换算公式不予认可，被告亦未能举证证明其换算公式来源，即双方未能对换算公式进行确认以推算套内建筑面积，即使双方对换算公式进行确认，由此计算得出的套内建筑面积不能代表系产权部门所认定的套内建筑面积，原告提出按1.17㎡进行补差、并支付面积差款6786元的主张，现因暂不具备计算条件，可待产权登记证书取得后另行主张。对原告主张被告办理好产权证交与原告的诉请，双方虽约定由被告建投公司负责办理调换房屋产权证交与原告，但因产权证书的办理，需由原被告、产权人共同配合、提供相关资料方能办理，二被告非产权人，在无产权人及原告的配合下，尚不能自行办理产权证书，原告该诉请，属事实上不能履行，故本院不予支持。对被告城投公司要求追加云岩区住房和城乡建设局作为本案第三人参加诉讼的申请，因其申请目的在于查清超安面积为何按3200元/㎡结算及面积补偿款175558.92元的来源；补偿款175558.92元的计算方式庭审中已明确，为何按3200元/㎡结算超安面积对本案处理并无影响，故本院未予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告王律中的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年四月十日书记员 李安涛