广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1521民初2033号原告（反诉被告）施远锋，男，汉族，1989年12月12日出生，住址:广东省深圳市福田区*************，身份证号码：441************716。委托代理人董文杰，广东圣和胜律师事务所律师。被告（反诉原告）海丰县保升房地产开发有限公司，住所地：海丰县**********国道南侧，同一信用代码：914***********495B。法定代理人魏晓璇，系该公司经理。委托代理人钟曲倩，广东品盛律师事务所律师。原告施远锋诉被告海丰县保升房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人董文杰、被告委托代理人钟曲倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施远锋诉称，原告与被告于2018年2月12日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于海丰县*******（324）国道南侧正升峰境项目中的A19首层08号铺号，合同约定：该商品房总价为人民币3453412元，按所附的平面规划图（附件一）规划状况交付标的。合同签订当天，原告按约先行支付首期购房款1733412元，余下款项按办理银行贷款方式交付。2019年2月份期间，原告发现所购置的商铺周边的建筑规划发生了大范围的变更，原告所购买的A19首层08号铺号的右侧面的街道因原规划的酒店扩建，导致街道变窄至少10米左右，该规划变更不当严重影响了整条商街的整体形象及顾客人流数量方面，而且使原告所购买的商铺价值出现大幅度的贬值。原告购买商铺的合同目的已无法实现。鉴于此情况，原告多次向被告要求给出令人满意的处理方案，但被告以各种借口予以推诿。综上，原告认为原告解除双方已签订的商品房买卖合同具有如下合法理由：一、被告擅自变更规划，且没有按合同约定履行书面告知义务，已构成根本性违约，双方签订《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”二、被告为自己单方面的利益，擅自变更规划，所扩建的建筑物严重影响了整条商街的完整性，对日后行人人流、顾客数量方面均有不同程度的影响，导致原告所购买的商铺价值方面出现大幅度贬值。被告的行为涉嫌构成合同欺诈，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告已预付的购房款人民币1790091元（其中包括首期款1733412元，相关款项51801元，维修基金4878元）及相关利息（以1790091元为基数，自2018年2月12日起算，按月利息1.5%计付直至全部付清为止）；3、被告支付违约金34500元；4、本案诉讼费由被告承担。被告海丰县保升房地产开发有限公司辩称，1、案涉交付不是按照合同附1平面规划图规划状况交付标的，而是按商品房买卖合同第9、10条约定进行交付；2、原告向被告购买的商铺属于第四期项目，建设工程规划许可证是建字第1600071A，该项目不存在规划变更的情况，原告诉称被告未按合同第14条规定没有履行告知义务，是没有事实及法律依据的，按照第14条的规定被告作为出卖人，应按城乡规划主管部门核发的建设工程规划规定的条件建设商品房，不得变更，原告购买的商铺属于第四期的项目，不存在规划变更的情况，不存在需要告知的事由，原告要求被告就不存在的事由履行告知义务，属无理要求，没有事实及合同依据，其主张合同第14条规定解除合同不采信；3、被告第五期项目，是被告另一个独立项目，规划许可证为建字1600071B，虽有轻微的变更，但已经向有关部门申请，并取得同意，进行了公示，期间没有收到异议和投诉，相关的手续完备合法，其调整的内容也是就楼层的层数进行调整，调整的高度与原设计方案的高度不变，也不存在涉及商品房规划用图容积率、绿地率等规划变更，原告称街道变窄，至少10米左右，进而影响商街的形象及人流数量，涉案商铺价值大跌，纯属于个人主观臆测，没有客观依据，原告主张适用合同法规定，合同目的无法实现，没有事实依据，不具备法律解除合同的要求，依法不予支持。涉案的商铺实际购买不止原告一人，这一点可从原告提交转账记录可以看到，据保升公司了解到原告等人在海丰多处楼盘炒房盈利，房价下跌时，采取恶意诉讼等手续对开发商施加压力，以达到解除合同将市场风险转嫁给开发商，本案中原告和案涉商铺其他司机购买人在业主群当中散发不实的信息，煽动其他业主诉讼，被告收集了相关证据，不排除采取法律手段维权，本案无论从法律社会后果来考虑，均属于本地区有重大影响的民商事案件，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2018年2月12日，反诉原告与反诉被告签订编号为2018021513号《商品房买卖合同》，合同约定：反诉被告向反诉原告购买位于海丰县*******（324）国道南侧正升峰境A19栋首层08铺（以下简称“案涉商铺”）；建筑面积为97.55平方米；总价款为人民币3452412元，反诉被告应于2018年2月12日前向反诉原告支付首期房款人民币1733412元，余款人民币1720000元由反诉被告向银行申请贷款支付；合同第八条还约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金……”。此外，反诉被告于同日向反诉原告出具《承诺书》，承诺在签署《商品房买卖合同》之日起60天内带齐纳税相关资料到海丰地税缴纳契税并自愿承担不按时缴纳相关税项引起的一切责任。合同生效后，反诉原告积极全面履行合同义务，但反诉被告除仅向反诉原告支付了案涉商铺首期房款人民币1733412元之外，一直怠于办理银行贷款、未按时缴纳契税，致使案涉商铺余款至今未能清偿。故反诉原告请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告支付购房款人民币1720000元及逾期付款违约金（以人民币1720000元为本金，每日按万分之三计算，自2018年4月14日起至实际清偿之日时止）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。原告对被告反诉辩称，反诉被告不存在违约行为，因为当时银行政策调整的原因导致反诉被告的银行贷款不能马上发放，但是反诉被告马上与反诉原告工作人员进行沟通，采取各种措施处理问题，工作人员也一致同意配合反诉被告办理贷款手续，同意延后支付剩余的款项，而且这个过程中，反诉原告工作人员隐瞒规划调整，反诉被告后来知道这个情况，所以要求解除合同。反诉被告没有不缴纳契税的问题，根据国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知，第二条的规定，规范契税申报管理，纳税人申报缴纳契税时，须附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证复印件等，征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核，审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。由于反诉原告于2018年10月23日开具发票，于2019年3月份才将发票复印件给反诉被告，所以反诉被告不能缴纳契税完全是反诉原告原因导致的，不同意被告的反诉请求。经审理查明，原告与被告于2018年2月12日签订编号为201802513的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、出卖人（被告）经批准，商品房项目核准名称为正升峰境，建设工程规划许可证为建字第1600071A号，施工许可证号为441************101。2、买受人（原告）向出卖人购买位于海丰县*******（324）国道南侧正升峰境A19栋首层08铺号的商铺。3、商品房基本情况：规划用途为商铺；所在建筑的主体结构为框剪，建筑总层数为30层，其中地上29层，地下1层；预测建筑面积共97.55平方米，其中套内建筑面积97.55平方米，分摊共有建筑面积0平方米；层高为6.7米，有0个阳台。4、总价款为人民币3453142元。5、付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年2月12日前支付首期房价款1733412元；余款1720000元，向银行申请贷款支付。6、买受人逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。7、出卖人应当在2019年3月30日向买受人交付该商品房。8、出卖人逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按时将该商品房交付买受人的：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。9、规划变更：（1）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及该商品规划用图、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；（2）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（3）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（函已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方协商解决，协商不成的按国家有关法律法规规定执行。合同签订当天，即2018年2月12日，原告向被告支付该商铺首期房价款1733412元。被告于2018年10月23日就该商铺向原告开具《广东增值税普通发票》。2018年6月19日，原告向中国工商银行申请办理个人住房贷款；2019年3月12日，中国工商银行股份有限公司汕尾分行同意对原告发放商用房购置贷款人民币1720000元。2019年3月24日，被告以快递方式向原告发出《商品房交付通知书》（原告于当月27日收到该通知），要求原告于2019年3月25日至2019年3月31日到被告物业服务中心办理房屋交接手续；但原告以被告隐瞒调整规划，导致原告所购买的商铺价值出现大幅度贬值，无法实现合同目的为由，要求被告给出令人满意的处理方案。被告以所变更的规划系另一个独立建设项目，与原告所有商铺没有关联，被告不需要履行告知义务，且该变更方案经有关部门批准、进行了公示后未收到有异议的投诉为由，要求原告继续履行合同义务，并于2019年9月16日以快递方式向原告发出《关于催告办理不动产权证手续有关事宜的函告》，要求被告于2019年9月20日前向被告客服部办公室递齐办理不动产一手转移业务资料。另查明，海丰县住房和城乡规划建设局于2016年8月16日向被告颁发建字第1600071A号建设工程规划许可证，建设项目名称为海丰县********（四期），建设位置为海丰县********侧、海河路西侧，总用地面积19379㎡，建筑面积70878.7㎡，计容积率建筑面积60753.61㎡（其中住宅面积56522.7㎡，商业面积2318.3㎡，一、二、三期超出面积1772.61㎡，其他配套面积140㎡），建筑层数为地下一层、地上二十九层/四栋。该工程于2016年12月24日开工，于2018年5月22日经被告及相关单位竣工验收，于2018年7月31日经海丰县住房和城乡规划建设局同意备案。再查明，被告拟对“正升华府”五期规划方案布局进行调整（酒店裙楼平面布置及主塔楼往西偏移），并向海丰县住房和城乡规划建设局提出申请。该调整规划方案经县政府研究同意，于2018年8月28日至2018年9月6日在该项目现场公示，未收到有异议的投诉。海丰县住房和城乡规划建设局于2018年9月18日作出《海丰县保升房地产开发有限公司（正升峰境商住小区）调整规划方案评审意见》，拟同意上述调整规划方案；并于2018年10月15日向被告颁发建字第1600071B号建设工程规划许可证，建设项目为海丰县********（五期）。建筑红线图显示海丰县********（五期）位于海丰县********（四期）北侧。截止至起诉之日，原、被告仍没有办妥涉案房屋移交手续。原告于2019年10月8日以被告变更建筑规划构成违约为由向法院起诉，请求解除原、被告双方于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》并退还原告预付的购房款1790091元及支付违约金34500元；被告于2019年11月8日以原告未支付购房余款为由提出反诉，请求原告支付购房余款1720000元及逾期付款违约金。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告身份证复印件、被告企业信用信息、《商品房买卖合同（预售）》、汇款记录、收款收据、《广东增值税普通发票》、《海丰县保升房地产开发有限公司（正升峰境商住小区）调整规划方案评审意见》、建筑工程施工许可证、建筑红线图、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、方案现场公示图片等予以佐证。本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，依法应认定合法有效。依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应按照合同的约定全面履行合同的权利和义务。原告主张被告擅自变更规划，且没有按照合同约定履行告知义务，要求解除原告与被告于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告抗辩原、被告双方签订的合同所变更的建设规划为另一项目的方案，无需受合同约束履行告知义务。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》，“出卖人应当按照城乡规划主管部门合法的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更”，原告向被告购买的商铺系海丰县*******（324）国道南侧正升峰境A19栋首层08铺号，对应的建设工程规划许可证为建字第1600071A号，建设项目名称为海丰县********（四期），该项目自开工至竣工，其均没有出现规划变更情况。被告向海丰县住房和城乡规划建设局申请变更的建设项目为海丰县********（五期），该项目对应的建设工程规划许可证为建字第1600071B号，所涉变更内容不涉及海丰县********（四期）内容。故被告对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》所涉建筑规划没有进行变更，不存在违约行为，对原告请求解除合同的主张，本院依法不予支持。对被告的抗辩意见，本院依法予以采纳，原告应继续履行合同义务。同理，原告要求被告立即退还原告已预付的购房款人民币1790091元并支付违约金34500元的主张，于法无据，本院依法不予支持。被告反诉原告应向被告支付购房余款1720000元，原告于合同签订当天（2018年2月12日）向被告支付首期房价款，于2018年6月19日向工商银行申请办理个人住房贷款，工商银行于2019年3月12日同意发放贷款，但因原告怠于办理相关手续，导致被告至今未收到购房余款，对被告请求原告支付购房余款1720000元的主张，本院依法予以支持。被告主张原告应支付逾期付款违约金（以人民币1720000元为本金，每日按万分之三计算，自2018年4月14日起至实际清偿之日时止），根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方没有约定购房余款的支付期限。根据原、被告双方约定的逾期付款责任“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，原告没有依约及时办理房贷手续，被告未及时止损，故无权就扩大的损失主张权利，因此违约金计算时间应自2019年11月8日起计至本判决生效之日止，以1720000元为基数按照每日万分之三计算，由原告向被告支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）施远锋与被告（反诉原告）海丰县保升房地产开发有限公司于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201802513）继续履行。二、原告（反诉被告）施远锋于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）海丰县保升房地产开发有限公司支付购房余款1720000元及违约金（以1720000元为基数，自2019年11月8日起按每日万分之三计算至本判决生效之日止）。三、驳回原告（反诉被告）施远锋的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）海丰县保升房地产开发有限公司的其他反诉请求。被告如未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21221.32元，简易程序减半收取10610.33元，由原告施远锋负担；案件反诉费20280元，简易程序减半收取10140元，由被告海丰县保升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  钟坚城二〇二〇年四月十五日书记员  王海红