贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终431号上诉人（原审原告）：李应强，男，1972年7月28日出生，苗族，住贵州省思南县。上诉人（原审原告）：张著慧，女，1977年10月9日出生，土家族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：李朝才，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛含月芸，贵州群众律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州和谐房地产开发有限公司。地址贵州省印江土家族苗族自治县龙津街道办事处文昌路。法定代表人：冉鹏飞，公司经理。委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。上诉人李应强、张著慧因与被上诉人贵州和谐房地产开发有限公司（以下简称和谐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院(2019)黔0624民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人李应强、张著慧的委托诉讼代理人李朝才，被上诉人和谐公司法定代表人冉鹏飞及其委托诉讼代理人杨秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李应强、张著慧上诉请求：撤销一审判决，支持李应强、张著慧的诉讼请求，一、二审诉讼费用由和谐公司承担。事实和理由：张著慧签字的《物业费领取单》系和谐公司排除李应强、张著慧的权利，减轻其责任的格式条款单据，该《物业费领取单》无效。根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定可知，如补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以主合同约定为准。该《物业费领取单》实际上系对《商品房买卖合同》的补充约定，该约定变更了《商品房买卖合同》第十三条的内容，不合理地减轻或者免除了主合同中约定的应当由和谐公司承担的责任。和谐公司作为提供格式条款的一方，对变更权利义务未尽到告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，说明该变更内容并非买受人的真实意思表示。根据《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，李应强、张著慧缴纳的总房款中已经包含了配套设施的安装费用，和谐公司不应再向李应强、张著慧收取水上户及水表费、电上户及电表费1970元。和谐公司将本应包含在房屋销售价格中的水、电等配套设施的建设安装费用另行收取，属于重复收费，应将该费用退还李应强、张著慧。李应强、张著慧主张返还的对讲系统及安装费600元，和谐公司在一审提交的安装图片，不是李应强、张著慧家的，不能证明和谐公司安装了对讲系统，应将收取的安装费用退还李应强、张著慧。和谐公司辩称，双方签订的物业费领取单是双方当事人真实意思表示，且已履行完毕，李应强、张著慧主张违约金的理由不成立。水电安装费用和对讲机安装费，双方在合同中约定和谐公司代收，上户费用已交水厂和电厂，对讲机已安装，李应强、张著慧的上诉请求不成立。李应强、张著慧向一审法院起诉请求:1、请求判令和谐公司向李应强、张著慧支付违约金43652元；2、请求判令和谐公司返还李应强、张著慧支付的水上户及水表费、电上户及电表费1970元；3、请求判令和谐公司返还李应强、张著慧支付的对讲系统及安装费600元；4、诉讼费由和谐公司承担。一审法院认定事实：2017年4月22日，李应强、张著慧与和谐公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人李应强、张著慧购买出卖人和谐公司开发的位于思南县思唐街道办事处“思南和谐腾龙国际”5、6、7栋7单元（即7栋）14层3号商品房一套，建筑面积130.99平方米，总价款为406069元。出卖人应于2017年7月1日向李应强、张著慧交付房屋，如逾期交付房屋，按照逾期时间分别处理，即逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水电立户费等相关费用。......在办理接房手续时，买受人应缴纳自动可视对讲门禁系统的设备及安装费用600元”。合同签订后，和谐公司于2018年2月1日将李应强、张著慧购买的房屋交付李应强、张著慧使用，并于同日收取了李应强、张著慧水电上户费1970元及对讲设备安装费600元。和谐公司因逾期交房，与张著慧签订了物业费领取单，领取单载明“兹有腾龙国际业主张著慧，房号7-14-3，于2018年2月1日领取了贵州和谐房地产开发有限公司“腾龙国际”8个月物业费抵用券。自领到物业费用抵用券后，我自愿放弃购房合同第十三条的相关权利。腾龙国际业主：张著慧。”现李应强、张著慧认为物业费领取单达成的协议显失公平，为维护其合法权益特向人民法院起诉。一审法院认为，李应强、张著慧与和谐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，和谐公司未按约定时间交付房屋，和谐公司的行为构成违约。后双方就违约情形自愿达成协议（即物业费领取单），约定由和谐公司代为支付物业管理费折抵逾期交房违约金，折抵后李应强、张著慧自愿放弃《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约责任的权利主张。双方就物业费折抵违约金，李应强、张著慧自愿放弃主张逾期交房违约责任达成的一致协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，对双方具有约束力，李应强、张著慧再次主张和谐公司支付逾期交房违约责任的诉请，不予支持。李应强、张著慧主张和谐公司应返还水、电及水表、电表安装费的诉请，因双方签订的《商品房买卖合同》约定水、电开户费及水表、电表安装费由李应强、张著慧承担，故李应强、张著慧要求和谐公司返还该项费用于法无据，不予支持。李应强、张著慧主张和谐公司返还对讲系统及安装费600元的诉请，因和谐公司在庭审过程中提交了安装对讲系统的图片予以佐证，且李应强、张著慧提交的商品房交接书上李应强、张著慧对设备已安装进行了确认，故对李应强、张著慧的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回李应强、张著慧的诉讼请求。本案件受理费478元，由李应强、张著慧负担。二审中，双方当事人均未提交新证据二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、和谐公司是否应支付李应强、张著慧违约金；2、和谐公司是否应返还水上户及水表费、电上户及电表费；3、和谐公司是否应返还对讲系统及安装费。关于焦点1，和谐公司是否应支付违约金的问题。李应强、张著慧与和谐公司签订的《商品房买卖合同》，第十三条约定逾期超过30日，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。和谐公司未按约定期限交付房屋，已构成违约。此后，双方已就违约责任的承担达成协议，由购房人签订《物业费领取单》，约定购房人领取物业费抵用券，自愿放弃购房合同第十三条即违约金等相关权利，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，合法有效。李应强、张著慧提出《物业费领取单》系格式条款，和谐公司对变更权利义务未尽到告知、提醒注意义务，该变更内容并非李应强、张著慧的真实意思表示。从李应强、张著慧以《物业费领取单》抵扣相关物业费的情况看，李应强、张著慧已充分了解《物业费领取单》的内容，故该抗辩理由不成立，对李应强、张著慧要求和谐公司支付违约金的请求，不予支持。关于焦点2，和谐公司是否应返还水上户及水表费、电上户及电表费的问题。双方在《商品房买卖合同》的附件十三中约定水立户费用由房开公司代收，按自来水公司公布收费标准收取；电立户费用由房开公司代收，以电力公司公布收费标准收取，视为双方对该两项费用进行了特别约定，系双方当事人的真实意思表示，李应强、张著慧依据该约定已交纳了两项费用1970元，和谐公司已将代收的费用交自来水公司和电力公司，故对李应强、张著慧要求和谐公司返还该两项费用的上诉请求，本院不予支持。关于焦点3，和谐公司是否应返还对讲系统及安装费的问题。和谐公司提交了安装对讲系统的图片，以及非可视搂宇对讲系统验收表予以佐证，能够证明和谐公司已安装了对讲系统，故对李应强、张著慧要求和谐公司返还对讲系统安装费600元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人李应强、张著慧的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费956元，由李应强、张著慧负担。本判决为终审判决。审判长  代静云审判员  张 全审判员  熊 健二〇二〇年四月十日法官助理向俊书记员李向梅