上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31882号原告(反诉被告)：上海家陈实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：田明建，执行董事。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈健，男，1964年7月6日出生，汉族，户籍地乌鲁木齐市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄菲，上海君帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓钰杰，上海君帆律师事务所实习律师。原告上海家陈实业有限公司(以下简称家陈公司)与被告陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告陈健提起反诉，本院受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。原告家陈公司委托诉讼代理人张艳玲，被告陈健及委托诉讼代理人黄菲、邓钰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家陈公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年4月28日解除；2、被告向原告返还位于上海市闵行区沪青平公路XXX号家陈生活广场编号为461-29-30-31-32号内的商铺；3、被告支付原告自2018年12月1日至2019年4月28日期间的租金125,000元(人民币，下同)；4、被告支付原告自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按每日51.10元的标准计算；5、被告支付原告房屋使用费，按每日833.33元的标准计算自2019年4月29日起至实际返还房屋之日止；6、被告支付原告违约金5万元(相当于二个月租金金额)。事实与理由：原、被告于2018年1月15日签订《商铺租赁合同》，被告向原告承租上海市闵行区沪青平公路XXX号家陈生活广场编号为461-29-30-31-32号内的商铺。根据合同约定，被告应于2018年11月20日之前向原告支付租金，但经原告多次催促，被告一直未支付。被告的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法利益。现向法院提起诉讼。被告陈健辩称：涉案房屋产权人为上海世贸家具装饰有限公司，案外人上海中致酒业有限公司(以下简称中致酒业)是承租人，原告家陈公司是次承租人。中致酒业已于2019年8月单方解除了与家陈公司之间的租赁合同，因此家陈公司丧失转租权，无法继续向被告出租涉案房屋。由于家陈生活广场改造装修，涉案商铺门前堆满了杂物，商铺消防通道也被原告堵塞，导致被告无法正常经营。合同约定的免租期为2018年1月15日至2018年3月31日的两个半月。免租期内又逢春节休假，被告曾要求延长15天免租期，经协商后原告同意延长七天的免租期，因此第二期租金应自2018年8月8日起算，被告实际已支付至2018年12月7日的租金。原告自2018年10月起未再提供物业服务，而被告已支付了截止至2018年12月7日的物业管理费。中致酒业于2019年8月15日告知包括被告在内的各租户于8月25日收回房屋。现不同意原告家陈公司的诉讼请求。2018年10月初，原告内部股东发生变更，新股东决定对家陈生活广场进行升级改造，并要求各租户配合改造，原告也因此与被告进行协商，并提出补偿被告6万元以解除合同，对此被告未同意。此后，生活广场内大部分商户停业，原告开始全面改造。改造过程中，涉案商铺门前长期堆满建筑垃圾、建筑材料，施工车辆停放在商铺门口，商铺的消防通道被拆除，致使被告无法正常营业。2018年10月20日，被告被迫停业。2018年11月，原告拒绝被告向涉案商铺的水、电、煤气进行充值。2019年2月7日，原告擅自将涉案商铺上锁，停水停电。2019年8月15日，被告收到中致酒业的告知书，表示因原告结欠中致酒业的租金，将于2019年8月25日收回全部商铺。原告的上述行为已构成违约，应当承担违约责任。现提起反诉，要求：1、确认原、被告签订的商铺租赁合同于2019年8月26日解除；2、原告返还被告2018年10月20日至2018年12月7日期间的房屋租金4万元；3、原告返还被告押金5万元；4、原告赔偿被告店铺装修损失458,695.96元；5、原告支付被告违约金5万元。针对被告陈健的反诉，原告家陈公司辩称：被告的反诉缺乏事实依据。在被告签收原告的解除合同函时租赁合同即解除。涉案房屋仍由被告占有使用，被告支付的押金在扣抵欠款后已无余额可退。涉案房屋的装修费用由被告自行承担，且被告可以拆掉部分装修设备和材料。合同解除的责任在于被告，不同意被告的反诉请求。经审理查明，上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋产权人为上海世贸家具装饰有限公司。2016年6月22日，中致酒业作为出租人(甲方)，案外人陈亚芹作为承租人(乙方)，双方签订一份租赁合同，合同约定：陈亚芹作为乙方签约人，待乙方注册好新公司，由新公司补签并加盖公章。甲方将沪青平公路XXX号一楼约12,000平方米(含四周门面房)出租给乙方(其中不包含已租赁的二楼建筑面积约600平方米，另租赁面积还不包括配电房及临时员工住宿大楼)，员工宿舍2楼留5间给乙方使用。合同对其他事项亦作了约定。中致公司同意陈亚芹对外招租。原告家陈公司于2016年11月注册登记成立。庭审中家陈公司表示陈亚芹是代表家陈公司与中致酒业签订沪青平公路XXX号房屋的租赁合同。2018年1月15日，家陈公司作为出租方(甲方)，陈健作为承租方(乙方)，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定，甲方将涉案商铺出租给乙方，商铺面积204.4平方米；乙方向甲方承诺租赁商铺作为乙方经营餐饮使用。甲方于2018年1月15日向乙方交付商铺。租期为2018年3月31日起至2023年3月30日止。商铺年租金为30万元。现乙方支付4个月租金10万元，押金5万元。租金采用押2付4方式，第一次租金在本合同签订之日支付，甲方向乙方开具收据。乙方在第一次租金期间届满10日前向甲方支付下期租金。其他期次的租金按照上述方式依次支付。第三年起每年环比递增3%、4%、5%。物业管理费0.25元/平方米/天，每年环比递增5%。有下列情形之一的，甲方可书面通知另一方解除本合同：乙方逾期不足额支付租金、物业管理费累计超过10日的……。违约责任：租赁期间，甲方未能向乙方提供满足经营所用场地的，应承担相应赔偿责任；若乙方拖欠租金、非法转租等情形，甲方有权要求乙方向甲方支付相当于二个月租金的违约金，由乙方造成的其他损失，甲方有权追究其责任。合同对其他事项亦作了约定。在合同甲方落款处由家陈公司盖章，并由陈亚芹签名。被告陈健按约支付了第一期租金10万元，押金5万元。此后，原告家陈公司作为出租人、被告陈健作为承租人，双方按上述合同履行相关义务。被告接收涉案商铺后进行装修，并于2018年2月2日以自然人独资性质注册成立上海库班餐饮管理有限公司，在涉案房屋内经营“新疆饭店”(门口店招为“白玉餐厅”)。2018年7月31日，陈健向家陈公司支付第二期四个月(2018年8月至11月)租金中的5万元。家陈公司开具收据，在收款事由中备注：2018年8月8日-2018年。2018年8月30日，陈健向家陈公司支付第二期租金中剩余的5万元。被告陈健向原告家陈公司支付了截止2018年11月底的物业管理费。2019年2月25日，家陈公司向陈健发出《催款通知书》，要求陈健于2019年3月1日之前支付2018年12月1日至2019年3月31日期间的租金10万元、物业管理费6,216元。陈健于该日签收该通知书。2019年3月11日，被告陈健委托上海君帆律师事务所以邮政特快专递方式向原告家陈公司回函，表示家陈生活广场改造，大量施工作业，导致被告无法经营，于2018年10月开始停业。要求在歇业期间不应计租，赔偿2018年10月、11月的租金，暂停支付租金等。庭审中，原告家陈公司表示未收到此律师函。2019年3月19日，原告家陈公司发律师函要求被告陈健于收函后五日内付清所欠款项，否则将解除合同。4月17日，家陈公司向陈健发出《合同解除通知函》。两份函件的投递结果为“他人收”。庭审中，被告陈健表示未收到该两份函件。现原告家陈公司以诉称理由诉至本院。被告陈健则提起反诉。另查，家陈公司于2017年5月通过公司决议并发文决定对沪青平公路XXX号商场进行装修。家陈公司于2019年3月11日向上海虹桥商务区管理委员会开发建设处就该装修工程项目办理备案登记。诉讼中，被告陈健向本院申请证人梁某某、吴某某出庭作证，证人梁某某陈述：其是新疆饭店的常客，经常去该饭店就餐。大约在2018年9月，饭店大门前的场地上搭建了一个凉棚，之后就堆放了大量建筑垃圾。商场内的商铺陆续关闭，在9月底时基本关闭的差不多了。由于商场装修太吵，证人就未再去该饭店就餐。该饭店大概在10月关闭。证人吴某某陈述：其经朋友介绍于2018年9月开始到被告经营的饭店帮工。广场开始改建装修，饭店后面的消防通道也被堵塞，其曾向物业公司反映，但无结果。至11月底，饭店门前堆满了建筑垃圾，门口被挖了一条沟，每天进出车辆产生大量灰尘，导致没有顾客光顾，其于11月底离开饭店。经被告陈健申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司就涉案商铺内的装修残值进行评估。该公司经现场勘察等，出具了司法鉴定报告。鉴定意见为：涉案商铺的新疆餐厅室内装修工程造价为591,865.75元，残值为458,695.96元。该公司在鉴定报告中就装修残值的计算作出了说明。在第一次庭审中，家陈公司表示被告已付的押金可以抵扣被告的欠款。本院于2019年11月9日至上海市闵行区沪青平公路XXX号家陈生活广场查看，涉案商铺店门朝南，正面为停车场(广场)，背面为家陈生活广场内部。店门正面的广场上堆放有少许建筑垃圾，门口台阶前侧路面有开挖后又填补的施工痕迹。面向广场的整排商铺仅有个别商店在经营，其余商铺或停业，或已搬空。涉案商铺背面的整个商场内部装修及大部分隔断均已被拆除，地面积灰严重并有建筑垃圾，顶部全部的管道裸露，无施工人员。2019年12月10日，被告陈健以涉案商铺被中致酒业单方收回而向上海市公安局闵行分局新虹派出所报警。在第二次庭审中，原告家陈公司表示被告陈健未将涉案房屋返还原告家陈公司。大房东(中致酒业)已于2019年8月强制收回了全部房屋，并重新与商户签订了合同，剥夺了家陈公司对沪青平公路XXX号家陈生活广场的控制权。以上事实，由原告家陈公司提供的商铺租赁合同、催款通知书及回执、律师函等，被告陈健提供的中致酒业与陈亚芹签订的房屋租赁合同、家陈公司营业执照、上海库班餐饮管理有限公司营业执照、家陈公司出具的收款收据、照片、沪青平公路XXX号装修备案信息、上海公安局案(事)件接报回执单等，证人梁某某等证词，双方当事人陈述、以及本院拍摄的照片所证实。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。向承租人提供符合约定的房屋是原告家陈公司主要合同义务，而向出租人按期支付租金等费用则是被告陈健主要合同义务。从被告提供的收款收据显示，被告陈健已向原告家陈公司支付了自2018年8月8日起四个月租金，家陈公司开具的该期租金收款收据的收款事由中注明是2018年8月8日起的租金，因此本院有理由相信被告关于双方曾协商延长7天免租期的陈述属实。本案争议的焦点在于，被告未向原告支付自2018年12月8日起的租金是否具有正当理由。根据双方合同约定，被告应当提前十日支付下期租金。被告表示其未付租金的原因是原告对家陈生活广场进行改造影响了被告正常经营并导致被告经营的饭店停业。本院认为，首先，家陈公司对沪青平公路XXX号家陈生活广场进行装修改造是客观事实。家陈公司在2017年即以公司决议形式决定对该生活广场进行装修改造，虽然家陈公司于2019年3月向当地相关管理部门办理装修工程项目报备手续，但报备信息中未记载装修的实际施工日期，因此并不能仅凭此报备信息而认定原告的装修始于2019年3月。其次，证人梁某某陈述家陈生活广场的装修时间以及装修对被告经营的餐厅的影响。证人梁某某与被告之间并无利害关系，所作证词具有可信度，况且其证词与被告提供的反映装修情况的照片相吻合。本院到现场勘察发现，该生活广场的确实发生过装修的事实，并且装修工程至今未完工，装修现场可以判断该装修工程量较大。因此，本院认为，原告家陈公司对于家陈生活广场装修改造，确实对被告陈健的正常经营造成极成影响，被告因此未能支付2018年12月8日起的租金，并非恶意违约。基于此，原告家陈公司并不享有单方解除权。鉴于原告要求确认合同解除，被告陈健于2019年10月23日反诉要求确认合同解除，双方就合同解除的意见一致，因此本院确认双方之间的租赁合同于2019年10月23日解除。被告在涉案房屋中经营餐饮，因受原告的装修工程影响而停业，被告理应及时处理由此引发的停业损失等问题。但被告即未能将房屋及时退还原告，也未采取其他措施减少损失，因此本院认为，就2018年12月8日起的租金，被告仍需承担一部分，本院酌情确认被告按月租金的30%支付原告。原告表示在2019年8月底，“大房东”(指中致酒业)已强行收回房屋，原告失去了对家陈生活广场的控制权，则本院认为被告因此需要承担的租金应当截止至2019年8月底。2018年12月8日至2019年8月31日期间的租金为219,355元，按30%计算，被告应支付租金65,806.50元。被告已向原告支付的5万元押金，可在应付租金中抵扣。关于原告主张要求被告支付房屋占有使用费的请求，本院不予支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋退还原告。鉴于涉案房屋已由案外人收回并控制，故被告无须再向原告返还涉案房屋。关于物业管理费，自2018年12月1日起至2019年8月31日期间，按每日51.10元计算的物业管理费，共计14,001.40元。基上前述理由，被告承担该物业管理费中的30%即4,200.42元。关于原告要求被告支付违约金5万元的请求，本院认为租赁合同的解除并非被告恶意违约所致，故原告此项请求，本院不予支持。关于被告反诉要求退还2018年10月20日至12月7日租金的请求，本院认为，根据被告申请的证人吴某某的陈述，证人吴某某于2018年11月底离开被告经营的餐厅，即在2018年11月底前，原告的装修虽然影响了被告的经营，但其餐厅并未彻底停业，故被告要求退还租金的请求，本院不予支持。关于被告的装修损失，本院认为，租赁合同不能继续履行，根本原因是原告对家陈生活广场的装修改造所致，因此被告对涉案房屋的装修损失，应由原告予以赔偿。参照司法鉴定结论，装修残值为458,695.96元，本院确定由原告赔偿被告此项损失。关于被告反诉要求原告偿付5万元违约金的请求，本院注意到在租赁合同中约定：租赁期间，甲方未能向乙方提供满足经营所用场地的，应承担相应赔偿责任。但合同未约定原告需承担5万元违约金。因此被告此项反诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司与被告(反诉原告)陈健于2018年1月15日就上海市闵行区沪青平公路XXX号家陈生活广场编号为461-29-30-31-32号内的商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年10月23日解除；二、被告(反诉原告)陈健于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司自2018年12月8日至2019年8月31日期间的租金15,806.50元(已抵扣5万元押金)；三、被告(反诉原告)陈健于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司自2018年12月1日至2019年8月31日期间的物业管理费4,200.42元；四、原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)陈健装修损失458,695.96元；五、驳回原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)陈健其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,751.84元，减半收取计5,875.92元，由原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司负担5,170.81元，被告(反诉原告)陈健负担705.11元。反诉案件受理费减半收取计4,893.48元,由原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司负担4,159.45元，被告(反诉原告)陈健负担734.03元。司法鉴定费24,150元，由原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年四月十七日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。