吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0721民初5024号 原告（申请执行人）：乾安县德建房地产开发有限公司。住所地乾安县乾安镇德建街。 法定代表人：王战武，系经理。 委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 被告（案外人）：杨丹，女，1973年5月10日生，汉族，现住址吉林省松原市乾安县。 第三人（被执行人）：乾安县宏源房地产开发有限公司。住所地乾安县乾安镇昆池街。 法定代表人：汪家喜，系经理。 委托诉讼代理人：孙化一，前郭县中信法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司。住所地乾安县鸣凤街。 负责人：汪家喜，系经理。 委托诉讼代理人：孙化一，前郭县中信法律服务所法律工作者。 原告乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建公司）诉被告杨丹、第三人乾安县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）、松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司（以下简称鹏宇乾安分公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告德建公司的委托诉讼代理人王婧，被告杨丹，第三人宏源公司、鹏宇乾安分公司的委托诉讼代理人孙化一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德建公司提出诉讼请求：1、准许前郭县人民法院（2018）吉0721执1486号执行裁定查封的位于乾安县福地居小区二期综合楼（楼栋编号684747）楼下北侧54号车库继续执行。2、诉讼费由被告及第三人共同负担。事实与理由：2017年12月8日，乾安县人民法院作出（2018）吉0723民初2132号民事判决，判决内容如下：“一、鹏宇乾安分公司于本判决生效后十日内给付德建公司998万元；二、宏源公司对以上款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81,660元，由二被告负担”。判决生效后，原告申请执行。在执行过程中，松原市中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）吉07执监44号民事裁定，将该案指定由前郭县人民法院执行。前郭县人民法院在执行过程中，作出（2018）吉0721执1486号裁定，对案涉房产进行续封。2019年3月5日，被告杨丹对执行标的提出书面异议。前郭县人民法院于2019年8月6日作出(2019)吉0721执异44号执行异议裁定：“案外人杨丹的异议成立，解除本院（2018）吉0721执1468号执行裁定，对位于乾安县福地居小区二期综合楼楼下北侧54号车库的查封。”原告认为，（2019）吉0721执异44号执行异议裁定认定事实和适用法律错误，被告杨丹的异议请求不足以排除人民法院的强制执行，具体理由如下：一、被告杨丹与宏源公司签订的《商品方面买合同（预售）》系双方恶意串通，损害原告利益的合同，属无效合同。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的第一个条件。案涉车库系原告与鹏宇乾安分公司拆迁产权调换房屋，当时约定每个车库为15万元，而宏源公司与杨丹之间仅以11.5万签订买卖合同，明显是恶意串通，损害原告利益所签订的合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，是无效合同。因此，不能排除执行。 二、被告杨丹占有案涉房屋的原因行为及占有行为本身均不合法，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的第二个条件。本案中，因占有的原因行为无效，因此，被告杨丹的占有行为不合法。并且被告杨丹的占有行为本身属于侵权行为，并不合法，因此不能排除执行。 三、被告杨丹并未支付案涉楼房的全部价款，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的第三个条件。本案中，被告杨丹提供2015年11月26日收据一枚，不能证实其交付全部购楼款的事实，因此不能排除执行。 四、因被告杨丹自身原因，并未完成办理过户登记，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的第四个条件。本案中，已经具备办理权属转移登记条件，由于被告的原因至今并未将案涉车库权属从宏源公司转移登记到杨丹名下，因此，没有办理权属变更登记，责任在于杨丹。因此不能排除执行。 综上所述，原告认为被告杨丹的异议理由不能排除人民法院对案涉房屋车库的执行，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之规定，依法提起诉讼，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告杨丹辩称，案涉房屋是买的，银行转账11.5万元，然后在福地居小区签的合同。是我现在自己住的房子楼下的车库（北侧车库东向西第54号车库），面积23平方米。找朋友介绍的一个叫孟磊的人买的车库，他说车库是他的，我将全款转给他，他就跟我签了合同，然后将钥匙交给我了。车库现在装修完了正在用，我现在居住在福地居二期4号楼2单元401室。 被告向法院提交证据如下：1、杨丹与宏源公司签订的《商品房买卖合同》；2、购房收据；3、收据（金额800元，物业费）；4、乾安县农村信用合作联社电汇凭证。 第三人宏源公司、鹏宇乾安分公司述称，德建公司的诉讼请求与事实理由不成立，宏源公司将车库卖给杨丹的事实清楚也是合法有效的，杨丹占有车库的行为事实成立应予维持。 第三人向法院提交证据如下：商品房预售许可证。 本院经审理认定事实如下：德建公司因与宏源公司、鹏宇乾安分公司合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院（以下简称乾安法院）于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库。乾安法院又于2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇乾安分公司给付德建公司998万元，宏源公司承担连带责任。该判决发生法律效力后，德建公司向乾安法院申请强制执行。2018年8月，德建公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定书，裁定该案由本院执行。本院立案后，于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。被告于2019年3月向本院提出执行异议，本院作出（2019）吉0721执异44号执行裁定，认为案外人杨丹的异议成立，解除对案涉房屋的查封。原告在法定期限内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的焦点问题是，依据现有证据案外人是否享有排除强制执行的合法权益。 首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案案涉车库为不动产，现登记在宏源公司名下，应视为宏源公司财产，这亦是法院查封该车库的法律基础。宏源公司出售案涉车库，对外形成债权合同，在债权合同得到履行并办理变更登记手续后，物权才发生转移。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”就本案而言，被告应就其与宏源公司之间存在真实的车库买卖合同关系负有证明责任。被告为证实存在车库买卖合同关系向本院提交了《商品房买卖合同》、交款收据、物业费收据、电汇凭证（汇款人与收款人均非本案当事人），宏源公司对此当庭予以认可。但本案为执行异议之诉案件，不能仅凭宏源公司的认可即认定双方间买卖合同的真实性，被告仍应提供例如房款转账凭证、在查封前合法占有案涉车库等其他证据来佐证房屋买卖合同在查封前已合法签订、履行的事实，而被告在本案审理中并未提供这方面的证据。关于电汇凭证，仅能证实曾经发生过此笔业务，被告应当继续提供银行账号内转款记录以证明转款的真实性而被告未提供，被告应承担以上举证不能的后果。综上所述，被告主张并排除执行的请求，本院不能予以支持。对原告的诉讼请求，本院予以支持，准许执行查封位于乾安县福地居小区二期综合楼（楼栋编号684747）楼下北侧54号车库。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行位于乾安县福地居小区二期综合楼（楼栋编号684747）楼下北侧54号车库。 案件受理费100元，由被告杨丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 本院（2019）吉0721执异44号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  肖 坤 审 判 员  **山 人民陪审员  薛艳国 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  刘佳岐