湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初2197号 原告：朱性义，男，1944年2月26日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 原告：朱英明（系朱龙灯之子），男，1978年9月16日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 原告：朱玉元，男，1936年3月1日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 原告：朱孝礼，男，1939年3月13日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 四原告共同委托诉讼代理人：罗超锋，湖南水正兰律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。 被告：朱梅仙，女，1965年3月12日出生，汉族，退休职工，住湖南省汝城县。 被告：朱硕杰，男，1958年1月29日出生，汉族，退休职工，住湖南省汝城县。 二被告委托诉讼代理人：朱煜融，住湖南省汝城县（与朱硕杰系叔侄关系）。 二被告委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。 第三人：湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会，住所地湖南省汝城县马桥镇外沙村祠堂边。 法定代表人：朱志伟，该村委会主任。 原告朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼与被告朱梅仙、朱硕杰，第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，被告朱梅仙、朱硕杰对原告朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼提出反诉，本院依法作出（2019）湘1026民初580号民事判决书后，双方当事人上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2019年12月13日以（2019）湘10民终4304号民事裁定书裁定本案发回本院重审，本院于2019年12月31日立案重审。原告朱性义、朱玉元及四原告的委托诉讼代理人朱晓刚，被告朱梅仙、朱硕杰及其委托诉讼代理人朱煜融、邓彰科，第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会的法定代表人朱志伟到庭参加诉讼，诉讼中被告朱梅仙、朱硕杰撤回反诉。本案现已审理终结。 原告朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2003年4月8日签订的《转卖契》无效；2、判令被告返还《转卖契》合同约定的房屋；3、判令被告返还《卖契》及外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》原件；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1987年4月21日，原告与第三人签订《卖契》，第三人将原解放军在白石庵所建房屋及部分设备转让给原告，《卖契》约定：其屋及设备不能转卖给外乡外村人员，但转卖给本村人员可以。1989年10月20日，经汝城县国土管理局登记，原告取得外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》。1997年10月19日，两被告与第三人签订《关于外沙村白石岩承包合同》。原告的宅基地与白石岩相邻。2003年4月8日，原告与两被告签订《转卖契》，原告将该土地上建筑的房屋转卖给两被告，将《卖契》、《集体土地建设用地使用证》交给被告朱梅仙保管。后该房屋由两被告占用从事经营活动。2017年10月，两被告与第三人的合同到期。为了保护白石岩的历史文物和充分利用本村资源，第三人就土地及房屋综合利用一事多次组织相关各方协调，但因两被告拒不配合，导致白石岩旅游资源至今没有得到有效的开发利用。现原告年事已高，为造福子孙，特向法院起诉。 被告朱梅仙、朱硕杰辩称，请法院驳回四原告的诉讼请求。四原告诉称的事实与客观事实严重不符，原、被告间所谓的转卖契包含二方面主要内容，一是使用权（经营权），二是所有权，该二项权益可以进行分离，使用权（经营权）可以通过相关的途径进行经营使用，转卖契所表述的“管业”，其内容表述不完整，转卖契的内容应理解为使用权（经营权）的有产分离，原、被告双方通过相关的协议进行交换，付出相应的交换代价，不违背法律的强制性规定，双方当时意思表示真实，应属有效协议；四原告基于协议收取被告方相应的代价后起诉要求收回该使用权的行为违背了诚实信用原则，违背了公序良俗，应该受到社会道德的谴责，也不符合法律的规定，其目的是为自己收回经营获取利益，不具有正当性，请法院根据民法总则诚实信用、公序良俗基本原则驳回四原告的诉讼请求，以维护社会最基本的诚信原则。 第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会述称，对被告方提出的关于转卖契的理解意见不认可，转卖契内容是农村宅基地转卖行为，请法院依法确认为无效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告朱梅仙与被告朱硕杰系夫妻关系，两人均系汝城县卢阳镇九塘江社区南正街9号居民。现原、被告双方诉争的房屋坐落于汝城县马桥镇外沙村（原汝城县外沙乡外沙村）白石庵，原由中国人民解放军54412部队使用。1987年4月15日，中国人民解放军54412部队（甲方）与第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会（乙方，原汝城县外沙乡外沙村村民委员会）签订《关于外沙乡驻军与外沙乡村有关协议》，约定：甲方驻地乙方近二十多年来军民关系处理得很好，村党支部给部队很大支持，甲方为了方便乙方，经双方商议，部队宿舍及营区内的水电设备一概不动，经商定给乙方使用，他人不得破坏和随意拆除，将来如甲方需要，乙方如数交还给甲方；部队建筑房屋有油机房60.5㎡、伙房80㎡、车库30㎡、仓库31㎡，共合计为201.5㎡，甲方为了照顾乙方只计为141㎡，车库、仓库建筑面积都不计数，如部队需要，甲方与乙方面议，仍按141㎡议价，乙方不得提任何条件。协议次日湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会向中国人民解放军54412部队支付相应价款，部队方出具收条为“今收到外沙乡外沙村房屋、变压器、电动机、水泵、电源线人民币柒仟玖佰肆拾元整”。1987年4月21日，湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会、外沙村党支部出具《卖契》，内容为：外沙村党支部、村委会现将原解放军在白石庵所建房屋及部分设备转卖给朱龙灯、朱性义管业，即油机房60.5㎡、伙房80㎡、仓库31㎡、车库30㎡，共计为201.5㎡，并变压器一台50千瓦伏安、抽水电动机1台9.5千瓦、水泵1台9.5马力、抽水机房1间，同上述房屋及设备进行出卖，其价款双方议定为10100元整，款当面交清，不欠分文，房屋及设备即日起归朱龙灯、朱性义管业，任何人不得争论；公路至白石庵道路归集体所有，公共通往；屋及设备不能转卖给外乡外村人员，但转卖给本村人员可以；进口大门及护门埻归买主管业但应允许任何人通往，房屋周围、空坪、荒地归集体所有，买主不能在其地再搞建筑，买主管理区域只能在水泥球场，下设坎仔以下只交买主使用；解放军进驻时由买主退屋及收款，集体不干涉；村委与解放军所签协议书归买主代管。该房屋实际由朱性义、朱龙灯（于2019年4月死亡，其法定继承人朱英明在原审中申请参加诉讼）、朱玉元、朱孝礼四人购买。1989年10月20日，朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼取得外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》，记载：土地使用者朱龙灯、朱性义、朱玉元、朱孝礼；地址外沙乡外沙村白石庵；土地类别老宅基；用地面积235㎡，其中建筑占地235㎡，用途住房，批准使用期限长期。 1997年10月19日，被告朱梅仙、朱硕杰（乙方）与第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会（甲方）签订《关于外沙村白石岩承包合同》，甲方将白石岩洞、原解放军水泥球场以上全部房屋和白石岩所管辖地段（除已出卖的房屋之外）全部承包给乙方管理使用，承包期自1997年10月19日至2017年10月18日止。 因白石岩洞与朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼的房屋相邻，2003年4月8日，被告朱梅仙、朱硕杰为了便于白石岩的承包经营，与朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼签订《转卖契》，约定：朱性义等四人自愿将原与外沙村所买的白石庵解放军所建房屋（食堂、厨房、机房、抽水房等）转卖给外沙村店门组朱梅仙（丈夫朱硕杰）管业，现经双方议定价款29000元整，此款当即交清不欠分文，自立契之日起由朱梅仙（朱硕杰）管业，原朱性义等与村买房的卖契和土地使用证一并交给朱梅仙保管。《转卖契》签订后，朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼将房屋交付给被告朱梅仙、朱硕杰，并将《卖契》、外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》原件一并交给朱梅仙、朱硕杰，朱梅仙、朱硕杰亦支付购房款29000元。之后，朱梅仙、朱硕杰对房屋进行了外装修用于经营。2006年7月，朱梅仙、朱硕杰在原有一层房屋基础上增建了第二层房屋及连接楼梯等附属设施，在入口处增建了房屋2间，在房屋一楼增建了小卖部1间，将抽水机房改建为厕所并在旁边增建了厕所2间。 本案在原审过程中，经被告朱梅仙、朱硕杰申请，本院委托郴州宏信资产评估事务所对诉争房屋及装修价值进行了评估，评估结果为房屋及装修价值评估总值为563100元（含装修价值，不含土地使用权价值）。 本院认为：本案争议的焦点是原、被告2003年4月8日签订的《转卖契》合同效力问题及相应财产应否返还问题。 一、合同效力。转卖契明确是进行房屋转卖，所涉房屋土地经国土部门核发集体土地建设用地使用证，确认土地类别为老宅基，因此本案系农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告签订的《转卖契》中的买卖标的物不仅是房屋，根据地随房走原则，还包含相应的宅基地使用权，因诉争房屋项下的土地性质系农村集体土地，而朱梅仙、朱硕杰系城镇居民，并非涉案土地所在村集体经济组织成员，其与朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼签订的《转卖契》违反了法律的强制性规定，损害了村集体经济组织利益，应属无效。朱梅仙、朱硕杰辩称《转卖契》转让的是房屋的使用权（经营权），与事实不符，本院不予采信。理由是：1、转卖契明确是进行房屋转卖，而非转让房屋的使用权（经营权），使用权的取得往往通过租赁等方式取得，其明显特征是具有相应期限；2、朱梅仙、朱硕杰认为转卖契中“管业”内容表述不完整缺乏依据，“管业”二字是农村买卖协议中的经常用法，符合当地风俗，且与协议前文中“转卖”相互对应，完整反映双方的买卖行为。综上，本院对原告请求确认《转卖契》无效的诉讼请求予以支持。 二、合同财产处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原、被告签订的《转卖契》无效，原、被告均应当将因该无效合同取得的财产返还对方；同时因合同签订后，被告所添附的财物与原房屋构成整体的建筑物，不可拆分，添附物应与原物一同返还。因此原告要求被告返还房屋（含添附物）及《卖契》、《集体土地建设用地使用证》原件的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告的购房款、因合同无效的损失、添附物损失等经济损失，在被告撤回反诉后，本院向被告释明可提出同时履行抗辩，以便在本案中一并处理，但被告未提出同时履行抗辩，并表示如有需要，另行起诉，系其对其诉讼权利的处分，故本院在本案中对被告的损失部分不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼与被告朱梅仙、朱硕杰于2003年4月8日签订的《转卖契》无效； 二、被告朱梅仙、朱硕杰于判决生效后的三十日内将坐落于汝城县马桥镇外沙村白石庵双方《转卖契》内约定的房屋（含添附物）返还给原告朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼，《卖契》及外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》一并返还。 本案案件受理费9431元，由原告朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼负担5658.6元，被告朱梅仙、朱硕杰负担3772.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李雄飞 人民陪审员  何柳清 人民陪审员  欧 敏 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  朱 萍 书 记 员  袁定基 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。