安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终448号上诉人（原审被告）：朱维华，男，1969年2月15日出生，汉族，户籍地安徽省繁昌县，现住安徽省繁昌县。上诉人（原审被告）：朱先标，男，1939年9月5日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，现住安徽省芜湖市繁昌县。共同委托诉讼代理人：朱品顺，安徽海声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：繁昌县建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县繁阳镇龙亭东路2号（钢铁厂安置小区17号办公楼2楼），统一社会信用代码91340222713906312D。法定代表人：李宗海，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德龙，安徽东帆律师事务所律师。上诉人朱维华、朱先标与被上诉人繁昌县建设投资有限公司（以下简称繁昌建投公司）物权保护纠纷一案,不服安徽省繁昌县人民法院（2019）皖0222民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱维华、朱先标的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回繁昌建投公司的诉请或起诉；二、繁昌建投公司承担本案诉讼费。事实与理由，一审判决适用法律错误，主要表现在两个方面：一、繁昌建投公司仅持有案涉房产的初始登记，此房屋产权不明，并非属于繁昌建投公司所有，其无权作为原告提起本案诉讼。二、一审以门面房价格确定租金水平，没有事实和法律依据。根据繁昌建投公司提交的证据来看，案涉房屋的初始登记证时间为2019年7月4日，登记的土地使用权类型为划拨，用途是住宅而非商业，即便承担租金或占用费的义务，那么也只能从2019年7月4日起按照当地住宅的租金水平来计算占用费，而非以商业门面房来计算占用费。繁昌建投公司答辩意见：一、朱维华、朱先标上诉理由不能成立。1、繁昌建投公司依法对涉案房产进行了初始登记，原审时当庭出示初始登记证，原审法院对初始登记证予以确认，繁昌建投公司系涉案房产的所有权人。2、朱维华、朱先标在原审法院庭审结束前，并未提交关于提起撤销初始登记行政诉讼的有关证据，原审法院依法判决程序合法，适用法律正确。3、初始登记证记载设计用途为商业，实际也用于商业经营，繁昌建投公司按商业用途计算上房屋占用费是合理的。朱维华、朱先标称登记证记载土地使用权类型为划拨，用途是住宅，实际与本案争议纠纷无关，但这里仍作出解释，因为划拨土地性质并非不可变更，可以通过行政审批、缴纳土地出让金等方式转变土地性质。至于朱维华、朱先标认为占用费计算时间从补发登记证时间更是无稽之谈，初始登记证的凭证补办并不影响繁昌建投公司自初始登记之日起享有涉案房产所有权。二、原审判决事实清楚，适用法律正确，程序正当，依法应予维持。1、涉案房产系繁昌建投公司开发并办理的商品房初始登记证，取得了初始登记证，原审法院认定涉案房产系被上诉人所有，事实清楚，于法有据。2、朱先标、朱维华系父子关系，自2016年2月起，朱先标未经许可，擅自占用使用涉案门面房，且在朱先标占有、使用涉案门面房期间，朱维华也将货架、冰箱等财物放置在涉案门面房内，原审法院认为此二人均应承担腾空房屋及赔偿损失的责任正确。3、涉案房产初始登记记载设计用途为商业，实际用于商业经营，原审法院认为按商业用途计算合理参照，且低于同一小区门面房租金主张涉案房屋占用费，未超出合理范围。繁昌建投公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令朱维华、朱先标立即腾空所占用的其门面房并交还；2、判令朱维华、朱先标支付门面房占用费118606.21元（自2016年8月2日起至2019年10月1日按每月每平方米22.4元计算门面房占用费，自2019年10月2日起后继门面房占用费按每月每平方米22.4元计算至实际交房时止）；3、诉讼费用由朱维华、朱先标承担。一审法院认定的事实：位于繁昌县繁阳镇蔡家塘安置小区7号楼4号、5号网点的门面房系由繁昌建投公司开发，并于2015年申请办理了新建商品房初始登记，其中7号楼4号网点的初始登记证号码为2016000146（面积49.61平方米），7号楼5号网点的初始登记证号码为2016000147（面积89.73平方米）。后繁昌建投公司于2019年7月4日补办了上述7号楼4号、5号网点门面房的初始登记证。因朱先标认为涉案的房产侵占了其土地使用权，遂自2016年2月份开始占有、使用涉案的蔡家塘安置小区7号楼4号、5号网点门面房至今。另查明，朱维华系朱先标的儿子，在朱先标占有、使用涉案门面房期间，其亦将其所有的财物放置在涉案门面房内。一审法院认为：当事人之间存在纠纷，应当通过合法的方式主张自己的权利。首先，涉案房产系繁昌建投公司所有。蔡家塘安置小区7号楼4号、5号网点的门面房，系由繁昌建投公司开发建设，并取得了新建商品房初始登记证，系该房产的合法所有人。其次，如朱先标认为涉案房产侵犯其土地使用权，在双方协商不成的情况下，应当通过诉讼的方式解决双方的矛盾，而不应当自2016年开始，长期占用涉案房屋，其采取的该种自力救济方式，不仅不必要，亦不合法，因此对繁昌建投公司造成损失的应当承担赔偿责任。再次，虽然朱维华辩称其使用涉案房产系应朱先标的指示，但根据一审法院查明的情况来看，朱维华、朱先标系父子关系，至今未分家，除朱先标在涉案房屋居住外，朱维华亦曾在涉案房屋中放置货架、冰箱等其他物品，至今仍有物品放置于涉案的房产内，二者应为一体，均应当承担腾空房屋及赔偿损失的责任。最后，对繁昌建投公司主张的占用费，虽然涉案的房产，根据初始登记证载明的情况，门面房土地划拨时为住宅，但在初始登记证记载的设计用途为商业，并且与涉案房产相同性质的房屋，实际上也是用于商业经营，占用费的计算，不是以占用者将占有物用于何种用途来计算，而是应当以占有物通常情况下可以用于何种用途来计算，因此一审法院认为繁昌建投公司主张涉案房屋占用费按商业用途来计算，具有合理性。根据繁昌建投公司提供的蔡家塘安置小区的其他门面房的租金来看，2016年的租金每平方米每月约30元，2017年的租金每平米每月约30元，2018年的租金每平米每月27.9元，而原告现主张22.4元每月每平米，未超出合理的范围，一审法院予以支持。因此自2016年8月2日至2019年10月1日的占用费为118606.21元（139.34平方米×22.4元/平方米/月×38个月）。2019年10月2日以后的占用费，按照上述标准，计算至朱维华、朱先标实际腾空并交付房屋之日止。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第三十二条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、朱维华、朱先标于本判决生效后十日内腾空其所占用的位于繁昌县繁阳镇蔡家塘安置小区7号楼4号、5号网点门面房，并交付给繁昌建投公司；二、朱维华、朱先标于判决生效后十日内共同向繁昌建投公司支付房屋占用费118606.21元及2019年10月2日以后的房屋占用费（按每月每平方米22.4元标准计算，计算至房屋实际归还交付时止）。本案案件受理费1336元（繁昌建投公司已预交），由朱维华、朱先标共同负担。二审期间，当事人均未提交新的证据材料。经庭审和询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事诉讼二审主要围绕上诉人的上诉请求进行审理，结合双方当事人的诉辩意见，本院分析论证如下：本案实际上是朱先标、朱维华父子在先前的征地拆迁过程中与征地拆迁部门就如何补偿安置问题无法达成一致意见，故而采取私力救济自行占用了初始登记在繁昌建投公司名下，位于繁昌县繁阳镇蔡家塘安置小区7号楼4号、5号网点的门面房。而此房产繁昌建投公司于2015年就申请办理了新建商品房初始登记（申请时间为2015年12月，登记时间为2016年1月），其为产权人，登记用途为商业，朱先标、朱维华父子未经权利人许可占用涉案门面房，故一审法院判决朱维华、朱先标腾房，并按照商业用途支付房屋占用费正确，二审予以维持。至于朱先标、朱维华父子与征地拆迁部门就如何补偿安置问题应另行依法解决。综上，朱维华、朱先标的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由上诉人朱维华、朱先标负担。本判决为终审判决。审判长 李 贺审判员 后 伟审判员 徐海军二〇二〇年四月三十日书记员 米天戈附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。