广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终396号上诉人（原审被告）：沙某1，男，1970年10月1日出生，汉族，公民身份号码441************152,住兴宁市****办事处新沙屋25号。上诉人（原审被告）：何春玲，女，1972年3月15日出生，汉族，公民身份号码441************186，住兴宁市*************。被上诉人（原审原告）：曾建兴，男，1973年3月25日出生，汉族，公民身份号码441************838，住兴宁市************。被上诉人（原审原告）：廖晓玲，女，1974年8月26日出生，汉族，公民身份号码441************548，住兴宁市**************。原审第三人：沙宇文，男，1992年4月6日出生，汉族，公民身份号码441************158，住兴宁市*************。原审第三人：沙宇辉，男，1996年1月7日出生，汉族，公民身份号码441************157，住兴宁市*************。原审第三人：沙宇峰，男，1994年3月13日出生，汉族，公民身份号码441************171，住兴宁市*************。委托诉讼代理人：沙宇文，系沙宇峰的胞兄。原审第三人：罗慈珍，女，1943年1月23日出生，汉族，公民身份号码441************16X，住兴宁市*************。委托诉讼代理人：沙宇文，系罗慈珍的孙子。原审第三人：沙春平，女，1965年5月10日出生，汉族，公民身份号码441************18X，住兴宁市*************。委托诉讼代理人：沙宇文，系沙春平的侄子。上诉人沙某1、何春玲因与被上诉人曾建兴、廖晓玲以及原审第三人沙宇文、沙宇峰、沙宇辉、罗慈珍、沙春平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙某1、何春玲上诉请求：1.撤销广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初231号民事判决第二、三项，改判上诉人返还购房款280000元及支付违约金84000元；2.一、二审案件受理费、保全费、鉴定费由被上诉人承担。一审判决认为：“原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《宁新城南拆迁安置房转让合同》第二条约定：“甲方协助乙方领取到房产锁匙并负责交付使用。如有反悔不买卖时，反悔方应退还总款并罚款总款的30%”。根据有约定按约定，无约定按法定原则，在上诉人反悔时，应严格按双方合同约定退还总款并罚款总款的30%作为上诉人应承担的违约责任。被上诉人变更诉讼请求为解除合同、上诉人承担房屋差价损失，不符合上述法律原则。故，一审判决支持被上诉人变更后的诉请显然不当。退一步讲，如法院最终认为被上诉人变更的诉请可得到支持，那么，对房屋差价损失，被上诉人应承担一半责任。被上诉人作为买方未尽审查义务签订买卖合同，自身存在一定过错，一审判决由上诉人承担全部房屋差价，明显偏袒被上诉人。综上，请求二审法院在查明事实的基础上改判支持上诉人的上诉请求。曾建兴、廖晓玲辩称，上诉人的上诉理由不是事实。沙宇文、沙宇峰、沙宇辉、罗慈珍、沙春平述称，同意上诉人的上诉意见。曾建兴、廖晓玲向一审法院起诉请求：1.确认《宁新城南拆迁安置房转让合同》有效；2.被告按《宁新城南拆迁安置房转让合同》约定向原告交付兴宁市宁新城南拆迁安置房B区2幢808房；3.被告向原告支付违约金84000元；4.被告承担所有诉讼费用和保全费用等。庭审中，曾建兴、廖晓玲变更诉讼请求为：1.解除曾建兴、廖晓玲与沙某1、何春玲签订的《宁新城南拆迁安置房转让合同》；2.被告沙某1、何春玲一次性返还购房款280000元；3.被告沙某1、何春玲赔偿房屋差价损失380000元；4.被告沙某1、何春玲赔偿原告居间服务费5000元；5.被告承担诉讼费、保全费用及评估费等一切费用。一审法院认定事实：2014年11月27日，原告曾建兴（乙方）与原告廖晓玲是夫妻关系，其经房屋买卖中介人曾伟泉介绍，与被告沙某1、何春玲（甲方）共同签订了《宁新城南拆迁安置房转让合同》，约定甲方将坐落在兴宁市宁新城南拆迁安置房B区2幢808房（建筑面积为110.4平方米）以总价280000元的价格转让给乙方，乙方一次性付清房款（后备注约定分两期付清）。甲方承诺协助乙方领取到房产钥匙并负责交付使用（交付房屋以政府交付使用时间为准，不得有任何借口拖延）；如果未按约定交付，按照合同，反悔方应退还总款并罚款总款的30%；甲方应协助乙方办理房产证的过户或委托公证手续，一切费用由乙方负责，限期一个月内做好委托公证书或房产证过户手续，否则每天罚款500元。合同落款处有甲方沙某1、何春玲，乙方曾建兴的签名及手印，中介曾伟泉的签名及加盖兴宁市佳福房地产信息咨询服务部的印章（由乙方支付了中介人曾伟泉居间服务费5000元）。签订合同时，被告沙某1、何春玲向原告出示了内容为“选择安置套房，被征收户，序号：—栋号房号：B2-808户型：三房两厅两卫面积：110.4m²被征收人签名：沙某1，2014年7月18日，注：选择安置一期安置房在协议签订后36个月内交付，选择安置二期安置房在协议签订后42个月内交付”的书面证据证实其为该房屋的所有人。曾建兴于2014年11月23日现金交付中介曾伟泉10000元作为定金，约定由中介转交给两被告。中介曾伟泉收到款项后出具了内容为“收据2014年11月23日今收到曾建兴购买城南安置房B区2幢808房3房2厅2卫110.4平方米的定金。（于交定金10天内交清房款）金额（大写）：壹万元整。¥10000.00元经手人：曾伟泉”的《收据》并加盖兴宁市佳福房地产信息咨询服务部印章后交给原告收执。合同签订后，原告曾建兴分别于2014年11月27日、2014年12月4日依约分两次通过银行转账的方式向被告沙某1支付了275000元。现金及转账金额合计285000元整，双方口头约定其中280000元为购房款，5000元为支付给中介人的居间服务费。两被告收到此款项后出具了内容为“收据2014年11月27日今收到曾建兴购买沙某1、何春玲B区2幢808房购房款金额（大写）：壹拾壹万元整。¥110000.00元收款经手人：沙某1”、“收据2014年12月4日今收到曾建兴购买沙某1、何春玲城南安置房B区2幢808房第一次付款壹拾壹万元正，第二次付款壹拾柒万元正，合计金额（大写）：贰拾捌万元整。¥280000.00元收款经手人：沙某1”的两张《收据》交给原告收执。2018年9月，两被告长子沙宇文领取讼争房屋的钥匙后拒绝交房。原告得知交房情况后，多次跟被告一家协商要求其交付房屋未果，遂起诉至法院，要求被告继续履行合同。被告三个儿子沙宇文、沙宇峰、沙宇辉以该房屋是家庭共同财产，其父母亲未经其他共有人许可私自签订买卖合同为由要求解除房屋买卖合同，请求法院予以支持。另经查，涉案房屋系被告沙某1、何春玲祖屋经拆迁置换所得，属于其家庭成员共同共有，但沙某1的父亲沙汉恒于2014年去世，未留下关于涉案房屋继承的遗嘱。因涉案房屋继承人较多，并且不配合交付及办理过户手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。经法庭释明，原告变更诉讼请求为解除合同，被告承担房屋差价损失等费用。诉讼过程中，原告曾建兴、廖晓玲对涉案房屋提出保全申请，并提供了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司的诉讼财产保全责任保险保单保函（不可撤销保函）作担保，一审法院经审查于2019年1月10日裁定查封涉案房屋，期限为三年。原告曾建兴、廖晓玲变更诉讼请求后，对被告沙某1名下的位于兴宁市*****不动产权证号为兴府国用（2011）第02-340号的土地提出保全申请，并提供了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司的诉讼财产保全责任保险保单保函（不可撤销保函）作担保。一审法院经审查于2019年9月9日裁定查封涉案房屋，期限为三年。根据原告曾建兴、廖晓玲的申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司梅州分公司对涉案房屋进行价格评估，并以移交鉴定机构当天即2019年9月25日作为评估基准日。2019年10月15日，国宏信价格评估集团有限公司梅州分公司出具编号为国宏信【粤•梅州】（价）字2019第033号的房地产价格评估报告，涉案房屋在价值时点2019年9月25日的评估价格为536544元。以上事实，有原告提供的原告身份证复印件各1张、结婚证书复印件1张、房屋买卖合同原件1份、《选择安置套房》证明1张、被告签名的收据原件2张、中介签名并加盖印章的收据原件1张、原告曾建兴银行转账记录2张；被告提供的被告身份证明复印件各1张、异议书1张、兴宁市****办事处城南社区居民委员会出具的共同房产证明1张；一审法院依法调取的户籍所在地出具的户籍证明6张、兴宁市南部新城宁新城南二期房屋征收产权调换安置协议书1份及一审法院开庭笔录附卷佐证予以证实。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同明确约定“甲方协助乙方领取到房产钥匙并负责交付使用”、“甲方交套房给乙方使用时间应按政府交付使用的时间为准，不得有任何借口拖延时间交付使用”、“甲方协助乙方办理房产证的过户或委托公证手续”，在合同的履行过程中，原告全面地履行了自己的合同义务，但由于被告拒绝交付涉案房屋，导致合同无法继续履行，被告的行为构成了根本违约，现原告主张解除双方签订的《宁新城南拆迁安置房转让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，依法应予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条之规定，“合同的变更和解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”，同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，现原告要求返还购房款和赔偿其损失，于法有据，予以支持。关于赔偿损失的范围应当包括可得利益，因为可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对合同不履行的赔偿。针对本案而言，涉案房屋升值部分是合同履行后原告可以获得的利益，该利益损失是被告方在订立合同是预见或者应当预见违反合同可能造成的损失范围之内，被告依法应当赔偿。根据原告曾建兴、廖晓玲提供的证据和一审法院查明的事实，原告曾建兴、廖晓玲因被告沙某1、何春玲违约造成的损失，一审法院认定如下：1、曾建兴购买涉案房屋时，约定价格为280000元，现经司法评估房屋价格为536544元，房屋差价256544元是其损失；2、曾建兴、廖晓玲所支付的浙商财产保险股份有限公司深圳分公司的诉讼财产保全责任保险保单保函（不可撤销保函）费用合计1400元及居间服务费5000元也属于其损失。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告曾建兴与被告沙某1、何春玲就兴宁市宁新城南拆迁安置房B区2幢808房签订的房屋买卖合同；二、被告沙某1、何春玲在判决生效后十日内返还原告曾建兴、廖晓玲购房款280000元；三、被告沙某1、何春玲在判决生效后十日内赔偿原告曾建兴、廖晓玲房屋差价损失256544元、保函费用损失1400元、居间服务费损失5000元，合计262944元；四、驳回原告曾建兴、廖晓玲的其他诉讼请求。本案受理费10450元，保全费用4365元，鉴定费6000元，合计20815元，由被告沙某1、何春玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对原审判决查明的事实，本院予以确认。二审另查明，沙某1收取争议房屋后拒绝交付给曾建兴。一审诉讼过程中，沙某1表示不愿意交付房屋。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议房屋由沙某1委托房屋销售中介进行销售并向曾建兴、廖晓玲出示了被征收人沙某1签名的《选择安置套房》便条，曾建兴与沙某1、何春玲签订《宁新城南拆迁安置房转让合同》过程中尽到了必要的注意义务，并无过错。曾建兴按合同约定支付了购房款。沙某1收取争议房屋后拒绝将房屋交付给曾建兴，沙某1以其行为表明不履行合同义务，构成根本性违约。因此，曾建兴起诉要求解除房屋买卖合同，一审法院判决解除《宁新城南拆迁安置房转让合同》并无不当。沙某1、何春玲上诉认为其只需按《宁新城南拆迁安置房转让合同》约定支付违约金84000元或承担一半的房屋差价损失。经查，经一审法院委托鉴定，因沙某1、何春玲违约造成曾建兴购买房屋差价损失为256544元。曾建兴在签订和履行《宁新城南拆迁安置房转让合同》过程中并无过错，该合同约定的违约金不足以弥补曾建兴实际损失，故曾建兴要求沙某1、何春玲赔偿可得利益损失256544元，理由充分。沙某1、何春玲认为只支付违约金84000元或承担房屋差价损失一半赔偿责任的上诉理由不充分，不予支持。房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履行情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，曾建兴、廖晓玲没有请求沙某1、何春玲赔偿保费，且其支出保费1400元，居间服务费5000元属为取得上述可得利益支出的必要费用，一审判决认定由该费用由沙某1、何春玲赔偿不当，予以纠正。综上所述，上诉人沙某1、何春玲的上诉请求部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。一审判决认定部分事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初231号民事判决第一、二项；二、撤销广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初231号民事判决第四项；三、变更广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初231号民事判决第三项为上诉人沙某1、何春玲在判决生效后十日内赔偿被上诉人曾建兴、廖晓玲房屋差价损失256544元；四、驳回被上诉人曾建兴、廖晓玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10450元，保全费4365元，鉴定费6000元，合计20815元，由沙某1、何春玲负担13737元，曾建兴、廖晓玲负担7078元。二审案件受理费10450元（由上诉人预交），由上诉人沙某1、何春玲负担6897元，被上诉人曾建兴、廖晓玲负担3553元。由本院退回上诉人沙某1、何春玲二审案件受理费3553元，被上诉人曾建兴、廖晓玲应于判决生效之日起七日内向本院缴交二审案件受理费3553元。本判决为终审判决。审判长  黄莉芬审判员  陈立民审判员  曾园芳二〇二〇年四月二十日书记员  范宇辉