四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初7931号 原告：代乔，男，1987年10月14日生，汉族，住南充市顺庆区。 原告：刘雪，女，1987年1月10日生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杜琳，四川皓宇律师事务所律师。 被告：南充和骏置业有限公司，住所地南充市顺庆区舞凤街道清泉坝村。 法定代表人:严东旭，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：任哲，男，1990年9月2日生，汉族，住成都市金牛区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：徐卉芳，女，1989年8月2日生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系该公司员工。 原告代乔、刘雪诉被告南充和骏置业有限公司（以下简称和骏置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代乔、刘雪的委托诉讼代理人杜琳到庭参加诉讼，被告和骏置业的委托诉讼代理人任哲、徐卉芳到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告代乔、刘雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付其逾期办证之日起至2019年4月30日止期间违约金123096元；2、从2019年5月1日起以原告已交房款为基数按日万分之二向原告支付逾期办理房屋所有权证违约至实际办证之日止。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于南充市顺庆区清泉坝商品房“COCO香江”16-1-115号非住宅房1套，签订合同后，原告按约向被告支付房款1199569元，被告于2015年12月14日与原告办理房屋交付手续。按合同约定，被告应当于交房之日起720天内为原告办理房屋所有权证，但交房后至今，被告并未给原告办理房屋所有权，原告多次催促被告办理产权证未果。由于被告未按约定及时办理房屋所有权证，致使原告无法正常行使权利，严重影响了原告正常使用，而且该合同的约定双方权利义务并不对等，合同约定原告逾期付款需按日万分之二向被告支付违约金；被告逾期办理房屋所有权仅按10元/天向原告支付违约金，被告对自己应承担违约责任的违约金约定明显过低。根据合同双方权利义务平等原则及给原告实际所造成的损失，应当以原告所付房款为基数按日万分之二的标准向原告支付逾期办证违约金。 被告和骏置业辩称，原告并未按合同约定向和骏置业交清产权税费，根据合同约定，和骏置业办证时限尚未起算，不存在逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。受双证合一政策的影响，自2016年9月30日后，和骏置业事实上已经不能单独申请办理房屋所有权证，而只能办理统一的不动产权登记，继续要求被告按照《商品房买卖合同》约定履行办理房屋所有权证的义务已显失公平，该情形在缔约时双方均无法预购，属于不可抗力的范畴，根据合同约定应对被告办理房屋所有权证的责任予以免除。同时，即便和骏置业应当支付逾期办证违约金，原告主张按日万分之二的标准给付，既无合同，也没有必须进行调整的理由，没有相应的事实和法律依据。故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交了商品房买卖合同及补充协议、收据、接房通知、宗地查询情况、支付按揭款明细账单、不动产权利及其他事项登记信息、其他业主交纳税费、手续费收据、先行调解告知书、南充市建设规划验收合格证、情况说明、报警记录、录音录像、民事判决书，证明原告履行了交款义务，并与其他业主一道要求被告进行办证，但该宗土地性质原因，被告迟迟未办证，构成违约。同时，按日万分之二标准判处逾期办证违约金，顺庆法院有过类似判例。被告对原告所举证据的真实性、合法性无异议，但认为并不能证明原告的主张。被告提交了《商品房买卖合同》及补充协议、关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告、商品房订购书以及定购前申明、市人民政府五届第13次城乡规划委员会纪要复印件、商品房预售许可证复印件，证明该幢房屋修建时原规划有非住宅，因实施不动产统一登记双证合一，导致无法进行非住宅办证。同时证明按照《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定，原告未缴纳办证税费，被告不应承担逾期办证违约责任。在原告订购房屋时，已对商品房买卖合同条款向原告进行了特别告知。原告对被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告的真实性、合法性无异议，对被告的证明目的有异议。对被告提交的市人民政府五届第13次城乡规划委员会纪要复印件以及商品房预售许可证复印件证据三性有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，南充和骏置业有限公司与代乔、刘雪签订《商品房买卖合同》，合同中载明第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于顺庆区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：南充市国用（2013）第××号，土地使用权面积为37900平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为居住兼商业，土地使用年限自2013-3-26至2053-3-26止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为ＣＯＣＯ香江16号楼，建设工程规划许可证号为：建字第（2013）顺字019号，施工许可证号为：511300201308150101，建设工程施工合同约定的开工日期为2013-7-10，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015-9-9。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为（南顺）房预售证第20130332号。第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框剪，建筑层数为35层，其中地上33层，地下2层。该商品房第一条规定项目中的16幢第单元1层115非住宅号。该商品房用途为其他。该商品房为预售商品房。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2016-3-31前向买受人交付商品房。第二十条产权登记：（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕。同日，双方签订附件九《商品房买卖合同》补充协议，第六条对合同第二十条“产权登记”的补充约定：1、乙方在接房前应向甲方提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（甲方代收），若未按时交纳，甲方有权暂缓办理交房手续且不承担包括延期交房违约责任在内的任何责任。合同第十一条约定的房屋交付期限截止日期易于实际交房日期的，则取得房屋所有权证书的期限为自2016年3月31日之次日起算；但如果乙方办理完毕房屋接房手续并向甲方交清全部代收税费、维修资金及全部所需办证申请资料之日在2016年3月31日之后，则合同第二十条（三）款2项约定的乙方房屋所有权证书办理期限为自乙方办理完毕前述接房手续并向甲方交清全部税费、维修基金及办证所需资料之次日起720日内，并以产权证书载明的出证日期为证书实际取得日期。如乙方未及时提供申请资料或缴纳相关税费而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，甲方不承担违约责任（甲方在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的二十条项下义务）。 合同签订后，原告按照约定给付了首付款609569元，并通过银行按揭支付590000元，共计支付1199569元。同时，原告还向被告支付COCO香江16栋1层115非住宅房维修资金、预告登记费、转移登记费5034.4元。嗣后，被告于2015年12月通知原告交房，双方于2015年12月14日办理完交接房手续。 另查明，南充和骏置业有限公司取得的位于南充市国用（2013）010477号国有建设用地使用权规划用途为城镇住宅用地。2015年7月24日，南充市城乡规划和测绘地理信息局出具南充市建设工程规划验收合格证（南规验顺字〔2015〕023号），载明：建设项目名称为COCO香江13-16号楼，建设单位南充和骏置业有限公司，建设工程性质为住宅，同时附注：根据审批施工图，裙房局部另有夹层；局部裙房性质为架空层、文体设施用房、市政公用用房、社会服务用房，商业等，祥见我局审批施工图。被告提交的商品房预售许可证载明房屋用途性质为：住宅、非住宅。另，被告提供南充市人民政府南府阅〔2013〕30号五届第13次城乡规划委员会纪要复印件，该纪要载明：十三、关于南充蓝光和骏置业有限公司“COCO.香江”规划方案（三）同意对南北两个地块配置的地下车位进行综合平衡；居住地块按规范设置小区配套设施，含商业服务用房、教育用房、医疗卫生用房等，总面积22967平方米。被告提交了代乔签字的《房屋定购前声明书》，该声明书第4条载明：本人于项目销售现场，已经实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等公司文本，销售人员已就合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意买卖合同中的黑体及下划线部分。本人对合同条款中加黑加粗的提示文字、特殊房型说明、不利因素公示所提示等内容已知悉，并无异议。 还查明，南充市自然资源和规划局《关地南充和骏置业有限公司COCO香江项目部分不动产登记有关问题的复函》载明：南充和骏置业有限公司通过拍卖方式获得了顺庆区清泉坝B-1、B-2-1地块国有建设用地使用权净面积106428平方米，出让总价款63856.8万元，于2013年1月24日签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定，B-1地块用途为居住，面积77105平方米，B-2-1地块用途为居住兼容商业，面积29323平方米，土地出让价款按约定的时间分两期支付，但该公司未按照出让合同的约定按时支付土地出让价款，应缴纳土地违约金。为支付企业发展，经局领导同意并于2013年4月9日给该公司办理了土地登记手续。经核实，清泉坝B-1地块内共修建了房屋18幢（地上16幢，地下2幢）。为维护社会稳定，经局领导同意先行办理了地上1-16幢的住宅部分的首次登记。因开发商至今未缴纳土地违约金，按相关规定我局无法办理1-16幢底层非住宅的首次登记，也无法给部分业主办理《不动产权证书》。 本院认为，本案的争议焦点主要有：一是被告和骏置业公司是否违约？二是原告主张的按日万分之二的标准给付逾期违约金是否应得到支持？ 关于被告和骏置业公司是否违约。原告及其他业主曾多次找被告要求办证，但被告迟迟没有办理。从原被告提交的证据及南充市自然资源和规划局《关地南充和骏置业有限公司COCO香江项目部分不动产登记有关问题的复函》内容来看，在土地性质变更、土地违约金缴纳等方面，被告和骏置业公司与行政机关未达成一致或存在分歧。因此，南充市自然资源和规划局明确“我局无法办理1-16幢底层非住宅的首次登记，也无法给部分业主办理《不动产权证书》”。虽然被告以原告未交纳契税为由抗辩，但被告承认未向不动产登记部门提交应由开发商提交的资料，即便原告愿意交税也无法办理非住宅性质的登记证书，同时部分预交了契税的业主也没有办证。故综合案件情况来看，被告和骏置业公司与行政机关就土地性质变更、土地违约金缴纳等无法达成一致是导致二原告无法办证的根本原因，在履行与二原告的商品房买卖合同过程中，被告和骏置业公司构成违约。 关于逾期办证违约金的给付标准。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕”。从前面的分析可知，造成该商品房不能办证的主要原因在于被告和骏置业公司的违约行为，而不在于二原告是否向被告提交了相关资料，故被告和骏置业公司以补充协议第六条“对合同第二十条‘产权登记’的补充约定”进行抗辩，本院不予支持。合同第二十条约定的逾期办证违约金为10元每天，系双方真实意思表示。合同中关于违约金标准的约定并非无效格式条款，被告作为合同提供方，已在签约前就文本内容向原告进行了逐一说明，故不应认定为无效。被告应承担的违约金是否显著过低，应以被告的违约行为给原告造成的实际损失为参照，且在违约金显著低于原告实际损失的情况下才存在调整的问题。原告以其逾期付款违约责任与被告逾期办证违约责任作类比，没有法律依据。故对二原告主张被告应按日万分之二的标准给付逾期办证违约金，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间为2016年3月31日，按照约定被告应于2018年3月21日前为二原告办理房屋权属转移登记。现被告违约，故应自2018年3月22日起，按10元每天向二原告支付逾期办证违约金，至不动产登记证书办理完毕时止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告南充和骏置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告代乔、刘雪支付截止2019年4月30日的逾期办证违约金4050元，并从2019年5月1日，按10元/天的标准向二原告支付逾期办证违约金至实际办理不动产权登记证书之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1278元，由被告南充和骏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  肖杨 二〇二〇年四月十三日 书记员  舒凤