山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6088号原告：李文杰，男，1962年2月17日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所实习律师。被告：济南旧城开发投资集团有限公司，住所地：济南市,法定代表人：聂军，董事长。被告：济南城市投资集团有限公司，住所地：济南市，法定代表人：聂军，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告李文杰与被告济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧投集团）、济南城市投资集团有限公司（以下简称城投集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李文杰的委托诉讼代理人侯梦溪、郁树岭，两被告共同委托诉讼代理人孙桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文杰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告就无法交付的30.14㎡赔偿李文杰676416.95元；2.判令两被告向李文杰支付超期过渡安置费5513795.6元（面积1370.5㎡，自2014年11月1日至2019年12月23日止）；3.判令两被告向李文杰支付超期过渡安置费44382.24元（面积226.44㎡自2019年12月23日起至2020年3月17日止）；4.判令两被告向李文杰支付面积为30.14㎡安置房产超期过渡安置费（自2020年3月18日起至两被告实际支付赔偿之日，按照35元/㎡安置补偿标准的2倍计算）；5.本案诉讼费、鉴定费由两被告负担。事实和理由：2011年8月9日，李文杰与济南市旧城改造投融资管理中心（以下简称旧投中心）、济南市天桥区拆迁办公室（以下简称天桥拆迁办）签订《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》（以下简称拆迁安置协议)，约定旧投中心委托天桥拆迁办拆除李文杰所有的位于济南市天成路33号的房屋1357.32平方米，李文杰选定官扎营小区78、79、80号铺，面积合计1370.5平方米作为安置房。协议签订后，拆迁安置工作照常进行，直至2018年9月29日被告济南城市投资集团有限公司（以下简称城投集团）在《济南时报》角落里刊登《官扎营新区商业用房回迁公告》，通知2018年10月9日开始办理回迁手续，过渡费发放截止至2018年10月15日。实际上，李文杰收到的安置费系截止到2014年10月31日，其后再未收到，但城投集团在发出公告前并没有直接告知李文杰。李文杰每天忙于工作，对于该公告根本无从得知，约在2018年10月底，听同是被拆迁的邻居说开始办理回迁手续了，李文杰随即去拆迁办办理手续，但于现场测量中发现实际安置房的面积少于拆迁安置协议中约定面积约240平方米，而此时官扎营小区已经没有剩余安置房了。两被告未按合同约定按时足额交付安置房屋俨然已构成违约，并最终导致双方至今不能办理交房手续。同时，根据拆迁安置协议第二条约定，过渡期限自2011年8月9日至2013年3月30日，显然已超约定期限，至起诉之日两被告一直处于违约状态，所以其于公告中的硬性声明毫无事实基础和法律依据，对李文杰不具备约束力。另，旧投集团系城投集团的全资子公司，同时因旧投集团与李文杰签订拆迁安置协议，城投集团发出公告，故两被告的共同违约行为严重侵害了李文杰的合法权益。又，两被告已于2020年3月17日将涉案合同中1340.36平方米的安置房屋交付给李文杰，剩余30.14平方米的安置房屋无法交付，且相应的超期过渡安置费一直未予支付，故固定为现在的诉讼请求。旧投集团辩称，一、李文杰的第一项诉讼请求无合法依据。根据2011年8月9日签订的拆迁安置协议，李文杰选择的安置房为官扎营小区78、79、80号铺一层、两层，建筑面积合计1370.5平方米，且明确安置房屋的建筑面积以建成后的实际测量为准，安置房建成后安置房号进行了调整，但实测建筑面积为1130.88平方米，考虑到安置房的协议面积与实测面积差额较大，2020年3月17日双方签订补充协议，李文杰又选择了北刘片区商业房，面积为209.48平方米，即旧投集团按照安置协议共向李文杰交付安置房屋为1340.36平方米，截至目前就安置房的实测面积与协议面积仅差距30平方米，差额比例仅为2.1%，属于合理的范围，在拆迁安置协议中，已经明确约定安置房以实测面积为准。因此李文杰要求旧投集团赔偿30.14平方米损失无合法依据。另鉴于旧投集团对鉴定报告的相关异议，李文杰根据鉴定报告主张损失无合法依据。二、依据济南市城市房屋拆迁管理办法实施细则第二十五、二十六条的规定，临时安置补助费是按照被拆迁房屋的建筑面积为基数进行计算，即李文杰所主张的超期过渡安置费是依据被拆迁的房屋面积为基数计算，而并非按照安置房的面积进行计算。案涉安置房的第五期、第六期超期过渡安置费（2014年11月1日至2018年10月15日）已在李文杰办理安置房回迁手续时冲抵了安置房的差价款（即该款项旧投集团已经支付）。另基于李文杰在诉状中已经明确2018年10月其已经获悉了安置房的回迁事宜，因其自身原因未及时办理回迁手续，其主张的2018年10月15日之后的超期临时安置补助费无合法依据。综上，李文杰以安置房面积为基数计算超期过渡安置房并提出第二、三、四项诉求，不符合法律规定，贵院应不予支持。城投集团辩称，一、本案涉及的主体是旧投集团，与城投集团无关；二、就与案件相关的意见同旧投集团的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月9日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方，以下简称旧投中心）与李文杰（乙方）签订拆迁安置协议，载明甲方为实施官寨二期拆迁项目，拆迁李文杰位于天成路33号租赁的公有住宅房屋建筑面积1357.32平方米。协议第一条约定，按货币补偿方式计算，乙方房屋为楼房，经评估确定单价为8693元/㎡，应得补偿价款为11209223元，其在甲方提供的房源中选择安置房屋为官扎营小区78、79、80号房屋一层，面积分别为108.3、136.9、435.7平方米，房屋二层面积分别为108.3、145.6、435.7平方米，经评估该套安置房一层单价为12473元/㎡，二层单价为10602元/㎡，被拆迁房屋与安置房屋的差价为4594782元；第二条约定过渡期限为2011年8月9日至2013年3月30日，乙方自行过渡的，甲方从乙方交验空房之日起按规定向乙方支付临时安置补助费；第四条约定，被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。安置房竣工后，乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。第五条约定安置房屋的建筑面积以建成后实际测量的为准；第十条违约责任第3款规定，因甲方的责任延长过渡期限的，甲方应当自逾期之月起加倍支付给乙方临时安置补助费。合同还就搬迁日期、房屋装修补偿等事项进行了约定。合同签订后，李文杰按约搬迁，并领取截止2014年10月31日安置补助费。2018年9月29日，城投集团在济南时报上刊登官扎营新区商业用房回迁公告，载明官扎营新区商业安置房已具备回迁条件，定于10月9日开始办理回迁手续。商业被拆迁房屋过渡费发放截止至2018年10月15日。李文杰于2018年10月底从其他途径得知可以回迁安置的情况，并拟办理回迁手续。经现场查看，李文杰安置房屋房号已变更为官扎营小区北区3#101（228.21㎡）、102（216.3㎡）、2-105（147.12㎡）、2-106（261.36㎡）、2-107（277.89㎡），实测建筑面积共计1130.88平方米。因与拆迁安置协议约定的安置房面积差异较大，李文杰与涉案安置房的原始产权所有人旧投集团协商解决未果，诉至本院。2019年12月23日，李文杰与旧投集团就上述1130.88平方米安置房进行了交接。2020年3月17日，旧投集团另为李文杰安置了北刘小区2号楼2单元102室，其中一层面积为105.99平方米，评估单价为12799元/㎡，二层面积为103.49平方米，评估单价为10239元/㎡。在上述交接时，李文杰与旧投集团就过渡安置费、二次搬迁费、房屋差价一并进行了结算，其中2014年11月1日至2018年10月15日应支付的过渡安置费和二次搬迁费4153399元已冲抵应支付的房屋差价，剩余差价98598.86元由李文杰向旧投集团集团支付。另查明，因对面积差额部分要求补偿，李文杰申请鉴定涉案安置房所在官扎营小区北区3号楼商业用房市场单价于2018年10月15日的市场单价。我院对外委托鉴定，山东明和房地产评估经纪有限公司于2019年12月18日作出鲁明和房地产估字19-12211号房地产估价报告，载明于评估时点2019年11月28日上述位置的一层市场单价为28143元，二层市场单价为16886元。旧投集团对评估报告提出异议，认为鉴定时点与委托事项不一致，并提出其他问题。关于其中鉴定时点不一致的事项，经本院向鉴定机构释明，山东明和房地产评估经济有限公司于2020年1月17日出具补充鉴定报告，载明与2018年10月15日上述位置一层市场单价为28053元，二层市场单价为16832元，对旧投集团提出的其他异议也一并进行了答复。鉴定费26900元已由李文杰垫付。又查明，济南市人民政府《关于研究市级投融资平台资产调整划转有关工作会议纪要》(﹝2018﹞1号)第六条写明将已撤销的旧投中心等4个事业单位的资产负债由相应投融资平台承接，撤销旧投中心正局级事业单位建制，由城投集团承接旧投中心的相关资产、负债。本院认为，李文杰与旧投中心签订的拆迁安置协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。李文杰按约搬迁房屋后，旧投中心应按约交付相应面积的安置房并支付过渡安置费，如违约应承担相应的违约责任。根据协议约定，旧投中心应于2013年4月完成面积为1370.5平方米的房屋安置，但直至2018年10月才开始安置，且安置房的面积比协议约定的安置面积少239.62平方米，存在违约行为，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。关于超期过渡安置费的问题，本院认为，因涉案被拆迁房对应安置房于2018年10月具备回迁安置条件时仅有1130.88平方米，存在面积差额，故李文杰在安置时拒绝接收也有合理的理由，但考虑到协议大部分具备履行条件、不存在障碍，对差额部分有争议应在合理期限内进行协商解决，超出该合理期限仍未解决的，则对损失扩大部分本院亦无法支持。具体到本案的情况，鉴于城投集团未提交证据证实其在报纸公告刊出前以合理方式通知李文杰，本院以李文杰自认的2018年10月底作为其知道安置的时间，具体以2018年10月31日为宜，并自此往后推6个月作为李文杰解决争议的合理期限即旧投中心应再支付6.5个月的超期过渡安置费。另，关于超期过渡安置费应覆盖的面积，本院认为，旧投中心已将协议约定的被拆迁房屋拆除，其无法按协议约定交付约定面积安置房属于整体性违约，应以全部被拆迁面积作为超期过渡安置费的计算基数。李文杰与旧投集团在诉讼过程中分阶段交付安置房系在履行合同义务不符合约定时采取的补救措施，是解决争议过程中的一种手段，不应作为计算超期过渡安置费的计算节点。综上，旧投中心应按照1357.32平方米向李文杰支付至2019年4月30日的超期过渡安置费，因其中截止2018年10月15日前的超期过渡安置费已经冲抵房款差价，其还应支付1357.32平方米×35元/月/平方米×2×6.5月=617580.6元。关于30.14平方米面积赔偿的问题，本院认为，协议第五条约定安置房屋的面积以实测为准，但涉案安置房于2018年10月回迁安置时面积差额为239.62平方米，达安置面积的17.48%，已经实际影响到拆迁安置协议的履行，且拆迁安置协议性质系以拆迁房置换回迁房，实际为以物易物，在拆除李文杰1357.32平方米的房屋后仅置换1130.88平方米，显然有悖公平原则，也非协议签订时李文杰可预见或应当预见的后果，旧投中心要求按照实测面积结算于法无据。虽然经多次交接后剩余面积差缩小到30.14平方米，相较于整体安置面积约2%，但该结果系旧投中心为协议履行采取的补救措施，也是李文杰避免损失扩大而配合履行的行为，不得以此产生对李文杰不利的法律后果，对两被告不予赔偿剩余面积差的辩解意见，本院不予采纳。对李文杰要求赔偿无法交付30.14平方米的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于赔偿的时间节点，本院认为，考虑到回迁安置时其已无法交付该30.14平方米，以其公告刊登的过渡安置费截止日2018年10月15日作为赔偿的时间节点较为适宜。另，因本案系拆迁安置补偿协议，李文杰能够取得安置房的前提是其交付被拆迁房屋并按照协议约定支付对应的房屋差价，故对无法交付面积部分进行赔偿时应以赔偿节点时房屋价值与相应面积的安置价值之差确定，即应支付的赔偿款为15.07×（28053-12473）+15.07×（16832-10602）=328676.7元，对李文杰超出部分诉求，本院不予支持。关于承担责任的主体。本院认为，旧投中心被撤销后，其相应资产、负债均由城投集团承接，且在开始回迁安置时亦由城投集团刊登公告通知相关事项，故旧投中心应承担的违约责任亦应由城投集团承担。旧投集团作为涉案安置房的原始所有权人，其负责对接回迁安置相关事项，并实际与李文杰进行安置房的交接等，其作为拆迁安置协议实际履行者，对协议履行的相应法律后果应承担责任，对李文杰要求两被告共同承担责任的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等法律规定，判决如下：一、被告济南旧城开发投资集团有限公司、济南城市投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李文杰支付赔偿款328676.7元；二、被告济南旧城开发投资集团有限公司、济南城市投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李文杰支付超期过渡安置费617580.6元；三、驳回原告李文杰超出部分诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45270元，由李文杰负担15270元，被告济南旧城开发投资集团有限公司、济南城市投资集团有限公司共同负担30000元，鉴定费26900元由济南旧城开发投资集团有限公司、济南城市投资集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宁爽二〇二〇年四月十四日书记员  陈倩