山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初8460号原告：中国农业银行股份有限公司即墨市支行，住所地青岛市即墨区振华街122号，统一社会信用代码91370282863966505E。负责人：赵勇。委托诉讼代理人：张燕，山东元衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫忠，山东元衡律师事务所实习律师。被告：蓝凤成，男，1976年3月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：张璐，女，1984年11月6日出生，汉族，住址同上。被告：青岛盈丰置业有限公司，住所地青岛市即墨区长江二路136号，统一社会信用代码91370282797512774K。法定代表人：孙加伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：乔玲，女，1994年9月20日出生，汉族，住青岛市即墨区，系被告公司员工。委托诉讼代理人：孙啟，男，1975年2月14日出生，汉族，系被告公司员工。中国农业银行股份有限公司即墨市支行（以下简称农行即墨支行）诉被告蓝凤成、张璐、青岛盈丰置业有限公司（以下简称盈丰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行即墨支行的委托诉讼代理人张燕、被告盈丰置业公司的委托诉讼代理人乔玲到庭参加诉讼，被告蓝凤成、张璐经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。农行即墨支行向本院提出诉讼请求：1、判令蓝凤成、张璐共同偿还农行即墨支行借款本金435018.03元、利息12459.64元（计算至2019年9月18日）并支付自2019年9月19日起至实际给付之日止，按照借款合同约定计算的利息；2.判令蓝凤成、张璐支付农行即墨支行律师代理费35798元；3.判令盈丰置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令农行即墨支行对蓝凤成名下位于青岛市即墨区永合鼎泰丰二期36号楼1单元401户房屋享有优先受偿权；5.判令本案的诉讼费用由蓝凤成、张璐、盈丰置业公司承担。事实和理由：2014年12月24日，农行即墨支行与蓝凤成、张璐、盈丰置业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定蓝凤成向农行即墨支行借款500000元，用于购买位于青岛市即墨区永合鼎泰丰二期36号楼1单元401户房屋，借款期限为240个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，按月等额本金还款。张璐向农行即墨支行出具共同还款承诺书。蓝凤成以其购买的房屋为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。盈丰置业公司为该借款提供阶段性担保责任。农行即墨支行按照合同约定履行了义务，蓝凤成、张璐未按期偿还借款本息，构成违约。盈丰置业公司辩称，我公司对该笔债务不应承担担保责任，请求法院依法驳回农行即墨支行的诉讼请求；我公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至蓝凤成，但因蓝凤成的原因无法办理正式抵押登记，应将此视为办理正式抵押登记的条件已经成就；因蓝凤成的原因导致无法办理正式抵押登记手续，而我公司并无过错，故我公司不应承担担保责任。蓝凤成、张璐未到庭，无答辩。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括农行即墨支行提交的《个人购房担保借款合同》、共同还款承诺书、借款凭证、抵押权预告登记证书、贷款基本信息、委托代理协议及律师费发票、转账凭证各一份，盈丰置业公司提交的房地产登记明细（准予登记房屋明细表）、民事判决书复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月24日，农行即墨支行与蓝凤成、盈丰置业公司签订《个人购房担保借款合同》，主要约定蓝凤成向农行即墨支行借款500000元，用于购买位于青岛市即墨区永合鼎泰丰二期36号楼1单元401户房屋，借款期限为240个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。还款方式采用等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利。借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。蓝凤成以其名下位于青岛市即墨区永合鼎泰丰二期36号楼1单元401户房屋为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记（预告抵押登记号：即房地预市字第××号）。盈丰置业公司对蓝凤成的该笔债务承担阶段性连带责任保证，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、律师费等贷款人实现债权的费用。张璐与蓝凤成系夫妻关系，张璐向农行即墨支行出具《共同还款承诺书》，承诺愿意与借款人共同承担还款责任。2015年1月8日，农行即墨支行发放借款500000元，借款凭证载明执行利率为6.15000%，逾期利率为9.22500%，贷款到期日为2035年1月7日。借款到期后，蓝凤成、张璐未按约偿还借款本息。截至2019年9月18日，蓝凤成尚欠农行即墨支行借款本金435018.03元、利息12459.64元。2016年9月8日，盈丰置业公司起诉蓝凤成等民间借贷纠纷一案，案号（2016）鲁0282民初5674号。盈丰置业公司要求蓝凤成偿还涉案房屋的购房款，因直接送达无果，盈丰置业公司申请法院公告送达。2017年11月9日，青岛市即墨区国土资源局向盈丰置业公司出具房地产登记明细，盈丰置业公司开发的坐落于青岛市即墨区（包含涉案房屋）的商品房已具备房地产登记条件，准予登记。诉讼中，因无法直接向蓝凤成、张璐送达开庭传票等诉讼文书，农行即墨支行为此支付公告费600元。本院认为，本案争议焦点为：一、农行即墨支行是否有权提前收回全部贷款本息，张璐是否应当承担共同还款责任；二、农行即墨支行对预抵押房产的处分价款是否享有优先受偿权；三、盈丰置业公司是否应当承担阶段性保证责任；四、农行即墨支行支出的律师代理费是否由蓝凤成、张璐承担。关于焦点一，本院认为，蓝凤成与盈丰置业公司、农行即墨支行签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。合同中提前收回贷款的约定，系对借款履行期限所附条件，若借款人违约，借款期限提前到期，双方之间借款合同的履行期限届满，借款人应当承担返还全部借款的义务。借款人蓝凤成未按约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，农行即墨支行有权依据合同约定提前收回全部剩余贷款本息，本院对其该请求予以支持。张璐作为房产的共有人向农行即墨支行出具共同还款承诺书，承诺本人愿与借款人蓝凤成共同还款，应是其真实的意思表示，其应按承诺承担共同还款责任。关于焦点二，蓝凤成与盈丰置业公司、农行即墨支行签订《个人购房担保借款合同》，蓝凤成依约就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，该预抵押登记具有公示外观性，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。盈丰置业公司已履行对上述预抵押房产交付义务，该房产已经具备了办理正式抵押登记的条件，农行即墨支行主张根据不动产登记条例的相关规定，在抵押人不到场的情况下无法办理正式抵押登记，本案抵押房产未办理正式抵押登记的原因是因蓝凤成未申请办理。本院认为，蓝凤成经依法传唤均无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃以及对农行即墨支行主张的认可，本院据此采信农行即墨支行的上述主张，确认系因购房者蓝凤成的原因无法办理正式抵押登记。本院认为，在预抵押房产已经具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的。综上，涉案房产已符合办理正式抵押登记的条件，因购房者的原因未办理正式抵押登记，本院对农行即墨支行农行即墨支行要求对蓝凤成名下位于青岛市即墨区永合鼎泰丰二期36号楼1单元401户房屋（预告抵押登记号：即房地预市字第××号）经折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权予以支持。关于焦点三，《个人购房担保借款合同》约定，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，盈丰置业公司为借款人的债务承担连带保证责任。上述关于保证期间的约定系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，盈丰置业公司就该预抵押房产已经竣工、验收，但因联系蓝凤成未果，未交付涉案房屋，无法办理正式抵押登记。本院认定办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了农行即墨支行对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故盈丰置业公司的阶段性保证责任应予免除。关于争议焦点四、农行即墨支行主张律师代理费35798元，是其实现债权的合理支出，符合合同约定和法律规定，且已实际支出，本院予以支持。蓝凤成、张璐经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告蓝凤成、张璐于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司即墨市支行借款本金435018.03元、利息12459.64元（计算至2019年9月18日）并支付自2019年9月19日起至实际给付之日止按照借款合同约定计算的利息；二、被告蓝凤成、张璐于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司即墨市支行律师代理费35798元；三、原告中国农业银行股份有限公司即墨市支行对被告蓝凤成名下位于青岛市即墨区永合鼎泰丰二期36号楼1单元401户预抵押房屋经折价或拍卖、变卖所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司即墨市支行要求被告青岛盈丰置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8549元，公告费600元，合计9149元(原告已预交)，由蓝凤成、张璐共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  王 珉人民陪审员  黄义海二〇二〇年四月二十七日法官助理尹永娟书记员邵晓丹附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款，对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。3.《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。4.《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利息不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。5.《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。6.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现债权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。7.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。