上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初3756号原告：上海高境资产经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：路治华，总经理。委托诉讼代理人：张健，上海灏思瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，上海灏思瑞律师事务所律师。被告：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张金明，执行董事。委托诉讼代理人：刘雪辰。原告上海高境资产经营管理有限公司(以下简称“高境资管公司”)与被告上海胜通房地产开发有限公司(以下简称“胜通公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告高境资管公司的委托诉讼代理人张健，被告胜通公司的委托诉讼代理人刘雪辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高境资管公司向本院提出诉讼请求：1、判令胜通公司搬离上海市宝山区恒高路128弄37、38、39、40号房屋(以下简称系争房屋)，并将该房屋返还给高境资管公司。2、判令胜通公司以每月人民币35,000元(以下币种均为人民币)的标准支付自2017年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。3、判令胜通公司支付违约金59,682元。4、判令胜通公司支付律师费15,000元。事实和理由：胜通公司在开发江杨基地经适房及商品房项目过程中，拖欠宝山区高境镇政府城市基础设施配套费，经(2015)宝民三(民)初字第1044号民事调解书确认，胜通公司将系争房屋过户给高境资管公司。2015年7月30日，胜通公司将系争房屋移交给高境资管公司。2015年12月15日，高境资管公司与胜通公司签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给胜通公司，租期从2015年10月1日起至2017年9月30日，月租金为29,841元，物业费为每月2,698元。合同到期后，胜通公司未与高境资管公司续签租赁合同，也未支付任何费用。合同第四条约定，如胜通公司不再续租，应当于合同终止日三十日内注销或变更完毕所有与注册地址相关的证照，并结清所有费用，如有逾期应支付月租金两倍金额的违约金，且须赔偿高境资管公司的一切损失和费用。胜通公司合同期满后未注销证照，也未支付费用，构成违约，应当支付违约金。此外，上述条款约定胜通公司应承担的赔偿费用中，应当包括高境资管公司的律师费。经高境资管公司多次催告，胜通公司拒不支付费用，也不搬离系争房屋，故涉诉。胜通公司支付过押金59,682元，可抵扣违约金。被告胜通公司辩称，胜通公司租赁系争房屋自用办公，租金支付至2017年9月30日止。合同到期后，高境资管公司未要求解除合同，收回房屋，双方之间形成了不定期租赁合同关系。现高境资管公司要解除合同，须先提出书面解除请求，再给予胜通公司合理期限搬离。但胜通公司至今未收到过高境资管公司解除合同的意思表示，高境资管公司直接起诉要求胜通公司搬离系争房屋于法不合。胜通公司同意以原合同约定的租金标准29,841元每月给付后续租金，考虑到疫情影响，高境资管公司当予以减免胜通公司2020年2、3两月的租金。高境资管公司未提出解约，胜通公司因此未搬离系争房屋、注销证照，胜通公司不构成违约。此外，高境资管公司与胜通公司之间还有其他合同债务未结清，胜通公司一直打算以其他合同的债权抵扣本案所涉租金，故胜通公司未支付本案租金及未搬离系争房屋不构成违约。不同意高境资管公司的诉请。经审理查明，2015年7月30日，胜通公司(甲方)与高境资管公司(乙方)签订商铺移交协议，约定，甲方将其名下的6幢商铺移交乙方，具体坐落如下：恒高路142、146、148、150号，……，恒高路128弄37、38、39、40号房屋；自2015年8月1日起，商铺本身有租赁情况的，租金、物业管理费、水电费等各项费用收取权同时转至乙方名下，无租赁情况的，乙方自行处理。2015年12月15日，高境资管公司(甲方)与胜通公司(乙方)签订租赁合同，第一条约定，甲方将恒高路128弄37、38、39、40号建筑面积为613.19平方米的临街商铺出租给乙方。第二条约定，乙方承诺该场所仅作为办公场所使用。第三条约定，起租日为2015年10月1日至2017年9月30日止，年租金358,092元，月租金为29,841元；每月物业费为2,698元，支付方式与房租相同；乙方向甲方支付保证金59,682元。第四条约定，乙方应于本合同到期前三十日提出续租申请，具体事宜双方另行协商，如不再续租乙方应于合同终止日三十日内办理完毕所有与注册地址相关证照的注销或变更地址手续，并结清所有费用；如有逾期甲方有权向乙方收取合同终止前一个月的月租金标准的两倍金额违约金，且甲方有权要求乙方赔偿甲方因此发生的一切损失和费用。2019年1月7日，高境资管公司向胜通公司发函，主要内容为，双方的租赁合同租期于2017年9月30日止，租金已全部结清，从2017年10月1日至今，胜通公司未与高境资管公司签订续租合同，也未支付任何费用，高境资管公司多次催促，胜通公司拒绝签约和支付费用，高境资管公司以大局为重，未采取强硬措施，因此事已拖将近16个月之久，请胜通公司于2019年2月15日前明确此事处理意见。2019年5月15日，胜通公司向高境资管公司出具复函，主要内容为，胜通公司愿意根据2015年9月签署的租赁合同相关组件约定向高境资管公司支付租用期间的租金费用，胜通公司将于相关商品装修完成后立即搬至新的办公地点，争取于2019年年底归还商铺并配合补签租赁合同，目前胜通公司与高境镇政府处于诉讼中，双方债权债务存在较大争议尚未定论，高境资管公司与胜通公司关于经适房商铺回购协议尚未实质履行，鉴于此，胜通公司资金紧张，银行账户处于查封状态，关于欠租希望与高境资管公司补签租赁合同，且待与高境镇政府之间总体账目进行平衡后再行与高境资管公司统一结算。审理中，高境资管公司提供了律师费发票一张，金额为15,000元。胜通公司表示，对发票真实性无异议，但高境资管公司未提供相应的合同及付款凭证。胜通公司提供胜通公司(甲方)与高境资管公司(乙方)签订的“宝山高境基地胜通地块街坊级商业配套设施收购协议”，主要约定，甲乙双方就高境基地胜通地块街坊级商业配套设施收购事宜协商一致，签署本协议；胜通地块经适房恒高家园商业配套用房共计7套，实测建筑面积2,981.63平方米，门牌号分别为高境路477弄1幢22号101、102，16幢22号101-104，17幢23号；销售价格46,657,219.18元，签订上海市商品房出售合同后30天内一次性付清。胜通公司表示，高境资管公司还有购房款未向胜通公司付清，胜通公司一直准备用购房款抵充租金，关于“宝山高境基地胜通地块街坊级商业配套设施收购协议”胜通公司未提起诉讼。高境资管公司表示，上述协议与本案无关，协议所涉购房款已经在建房的费用中扣除。审理过程中，高境资管公司表示，目前系争房屋的市场租赁价格最低在每月35,000元，但考虑如评估时间较长，故高境资管公司变更第二条诉请为要求胜通公司按照每月29,841元的标准支付房屋占用使用费。此外，高境资管公司也不主张合同约定的物业费。以上事实，有高境资管公司提供的房地产权证、租赁合同、商铺移交协议、函、复函、律师费发票，胜通公司提供的“宝山高境基地胜通地块街坊级商业配套设施收购协议”，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，高境资管公司与胜通公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，2015年10月1日至2017年9月30日止。合同到期后，高境资管公司与胜通公司并未续签合同，胜通公司也未向高境资管公司支付租金，且胜通公司在高境资管公司催告后仍未与高境资管公司续签合同及支付租金，胜通公司主张与高境资管公司在合同到期后形成不定期租赁关系，本院不予采纳。高境资管公司要求收回系争房屋，本院予以准许。胜通公司实际占用系争房屋至今，高境资管公司要求胜通公司支付房屋占用使用费，本院予以准许。胜通公司自述系争房屋自用办公，其受疫情影响小于经营性的房屋，高境资管公司也未妨碍其使用系争房屋，故本院酌情确定免除胜通公司半个月的使用费，胜通公司仍应支付从2017年10月16日起至搬离系争房屋之日止的房屋使用费。高境资管公司要求按合同租金标准计算使用费，本院予以采纳。合同第四条约定，乙方应于本合同到期前三十日提出续租申请，具体事宜双方另行协商，如不再续租乙方应于合同终止日三十日内办理完毕所有与注册地址相关证照的注销或变更地址手续，结清所有费用，如有逾期甲方有权向乙方收取合同终止前一个月的月租金标准的两倍金额违约金，且甲方有权要求乙方赔偿甲方因此发生的一切损失和费用。胜通公司未提出续租申请，也未按约注销或变更系争房屋内注册的相关证照，已经构成违约，高境资管公司要求胜通公司支付违约金，符合约定。考虑到高境资管公司仍按原租金标准主张房屋使用费，且放弃主张物业费，其主张的违约金59,682元并不过高，本院予以准许。高境资管公司同意以保证金抵扣该违约金，可以准许。根据合同第四条约定，高境资管公司有权要求胜通公司赔偿因为未注销或变更证照，及未结清所有费用发生的一切损失和费用。上述损失和费用应当理解为直接损失和费用，高境资管公司要求胜通公司赔偿律师费，本院不予准许。胜通公司与高境资管公司就“宝山高境基地胜通地块街坊级商业配套设施收购协议”所涉购房款尚有争议，胜通公司主张从购房款中抵扣租金，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区恒高路128弄37、38、39、40号房屋，将该房屋返还给原告上海高境资产经营管理有限公司；二、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月29,841元计算，支付原告上海高境资产经营管理有限公司自2017年10月16日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费；三、被告上海胜通房地产开发有限公司支付原告上海高境资产经营管理有限公司违约金59,682元，此款以被告上海胜通房地产开发有限公司已付原告上海高境资产经营管理有限公司的租赁保证金59,682元抵扣；四、驳回原告上海高境资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6,750元，由原告上海高境资产经营管理有限公司负担210元，被告上海胜通房地产开发有限公司负担6,540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年四月十三日法官助理 鲍仲钰书 记 员 戴 玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。