云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3123民初2号原告：盈江英茂置业有限公司，住所地云南省德宏州盈江县平原镇勐腊路79号，统一社会信用代码91533123069831689K。法定代表人：穆忠华，系公司董事长。委托诉讼代理人：古心沺，国浩律师（昆明）事务所律师，执业证号15301201511382083，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓冬，男，1983年11月6日生，汉族，系盈江英茂置业有限公司员工，户籍地四川省筠连县，特别授权代理。被告：申光泽，男，1991年4月15日生，汉族，户籍地云南省德宏州盈江县。被告：唐秋意，女，1990年3月24日生，汉族，户籍地云南省德宏州盈江县。原告盈江英茂置业有限公司（以下简称：英茂置业公司）诉被告申光泽、唐秋意追偿权纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理，原告英茂置业公司委托诉讼代理人古心沺，被告申光泽到庭参加了诉讼，被告唐秋意经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英茂置业公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，并由二被告配合原告办理房屋解除合同备案手续。2.二被告连带支付原告向中国建设银行股份有限公司盈江支行（以下简称：建行盈江支行）代偿的个人住房借款本息、案件受理费189,713.86元，并支付自2019年11月14日起以该金额为本金计算日万分之五的补偿金。3.二被告连带支付总房款10%的解除合同违约金31,050元。4.上诉第2、3项诉请与被告所缴纳首付款相抵扣。5.诉讼费由二被告连带负担。事实和理由：2016年12月26日，原告与二被告签订了《商品房购销合同》及相关补充协议，约定二被告向原告购买位于英茂集美苑（一期）7幢2单元6层7-2-602号房屋，房屋总价为310,500元，其中首付款100,500元，向建行盈江支行贷款支付210,000元，原告已为该套房屋办理了合同备案登记手续，并按期交付房屋，后被告申光泽因被其他债权人起诉致使该房屋被法院保全，暂无法办理产权证。2019年7月二被告因未按期偿还银行贷款，建行盈江支行将二被告与原告共同诉至法院，经法院审理于2019年10月10日判决二被告偿还建行盈江支行借款本金183,874.85元及相应利息，原告对此承担连带清偿责任，原告在承担保证责任后有权向被告追偿。判决生效后二被告拒不履行判决内容，原告因此于2019年11月13日向建行盈江支行代为偿还二被告借款本息及案件受理费共计189,713.86元。根据《商品房购销合同》补充协议的约定，原告对银行贷款及利息承担担保责任后，有权单方解除主合同及相关协议，并收回房屋，被告需支付代偿款及日万分之五的补偿金。同时约定逾期支付按揭贷款的，被告需向原告支付总房款10%的违约金。综上所述，原告的主张具有事实和法律依据，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告申光泽辩称，1.被告不同意解除《商品房购销合同》及补充协议，理由是二被告已经向原告支付了首付款，同时被告以按揭贷款的方式向建行盈江支行贷款210,000元，付清了原告的房款，买卖房屋的合同已经履行完毕，不存在解除合同的问题。2.被告愿意支付原告代为向建行盈江支行偿还的189,713.86元，但不同意支付补偿金。3.在房屋买卖合同的履行过程中被告没有构成违约行为，不存在支付违约金的问题。综上所述，请法院依法公正判决。被告唐秋意经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，未向本院提交书面答辩意见。原告英茂置业公司围绕诉讼主张依法提交了证据，被告申光泽、唐秋意未向本院提交证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院对原告英茂置业公司提交的证据评判如下：1.《商品房购销合同》及合同补充协议，证明原、被告于2016年12月26日针对英茂集美苑（一期）7-2-602号房屋签订了购销合同，约定房屋总价款为310,500元，其中首付款100,500元，剩余210,000元向建行盈江支行贷款支付；合同补充协议第三条第5项约定原告因被告不能偿还银行贷款和利息后承担担保责任的，有权单方解除合同并收回房屋，被告应支付代偿款及日万分之五的补偿金；合同第四条约定被告逾期未付按揭贷款的，需支付房款10%的违约金。2.商品房买卖合同登记备案表、房地产买卖申请审批书、房屋交易管理申请表、证明、授权委托书、房屋分户图、维修基金收据、契税、房款票据及分户清册，证明原告已依法为房屋办理了合同登记备案手续，并已按期交付房屋，配合被告提供房屋相应资料，配合被告办理产权证。3.云南省盈江县人民法院（2019）云3123民初1264号民事判决书，证明法院经审理确认二被告因逾期归还借款本息导致《个人住房（商业用房）借款》合同解除，需向建行盈江支行支付剩余借款本息及案件受理费，原告承担保证责任后，有权向二被告追偿。4.还款通知、特种转账借方凭证、个人贷款还款凭证，证明因二被告未在判决生效后偿付欠款，原告已经进行代偿，《商品房购销合同》解除条件已达成，二被告应支付代偿款及相应违约金等费用。以上证据2、3来源合法，内容真实，与本案存在关联性，予以采信；以上证据1、4的真实性、合法性、关联性予以采信，对于证明观点本院在审理查明的范围内予以综合评定。本院经审理认定事实如下：被告申光泽、唐秋意于2011年9月20日登记结婚，原系夫妻关系。2016年12月26日，原告英茂置业公司作为甲方，二被告作为乙方，双方签订了《商品房购销合同》及合同补充协议。合同约定二被告向原告购买位于英茂集美苑（一期）7幢2单元6层7-2-602号房屋，房屋总价为310,500元，其中首付款100,500元，余款210,000元向建行盈江支行贷款支付。补充协议第三条第5项约定若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方不能偿还银行贷款及利息导致甲方代为偿还遭受损失或承担担保责任的，甲方有权单方解除主合同及相关协议，并收回房屋，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行支付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此遭受的损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方承担全部款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应支付代偿款日万分之五的补偿金，并办理有关解除合同手续。合同签订后，二被告向原告支付了购房首付款100,500元，余款210,000元向建行盈江支行贷款支付，原告为二被告办理了房屋备案登记等手续，但因该房屋被本院查封，至今未能办理不动产权证。2017年2月1日，二被告与建行盈江支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金210,000元，英茂置业公司系担保人，借款合同签订后建行盈江支行依照借款合同约定将款项划入英茂置业公司账户。借款期间，二被告未按合同约定如期偿还借款本息，建行盈江支行向法院起诉后，本院于2019年10月10日作出（2019）云3123民初1264号民事判决书，判决：“1.解除建行盈江支行与申光泽、唐秋意、英茂置业公司于2017年2月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。2.由申光泽、唐秋意于判决生效后三十日内偿还建行盈江支行借款本金183,874.85元，并承担自2019年9月10日起至借款清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计算的利息、罚息。3.英茂置业公司对上述债务承担连带清偿责任，英茂置业公司承担保证责任后，有权向申光泽、唐秋意追偿。案件受理费4,560元，由建行盈江支行负担560元，由申光泽、唐秋意、英茂置业公司共同负担4,000元。”判决生效后，二被告未偿还借款及相应利息，原告于2019年11月13日向建行盈江支行支付了借款本息185,713.86元，案件受理费4,000元，合计189,713.86元。另查明，2020年3月31日，本院经对英茂集美苑（一期）7幢2单元6层7-2-602号房屋现场勘查，二被告购买了该房屋后，对房屋进行了装修、购置了部分家具，并居住了一年余。2018年10月28日，二被告又将该房屋转卖给了他人。本院认为，1.关于案由认定的问题，本案系追偿权纠纷，而非原告主张的商品房购销合同纠纷。本案原告主张二被告支付代为偿还贷款的诉讼请求系行使追偿权的行为，而非原、被告因买卖房屋而产的法律关系，故本院确定案由为追偿权纠纷。2.关于原告与二被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议是否应解除的问题，原、被告签订合同后，原告已经按期交付房屋，并办理了备案手续，二被告已经付清房款，双方合同已经履行完毕，现原告主张解除合同不符合法律规定，本院不予支持。原、被告签订的合同补充协议约定原告因被告不能偿还银行贷款和利息后承担担保责任的，有权单方解除合同收回房屋，并由被告支付所有款项及损失，该约定一方面要求被告归还房屋，另一方面又要求被告支付所有款项，此约定违反了合同的公平性原则，本院不予支持。2.关于二被告是否应支付原告代偿款及补偿款的问题，生效的（2019）云3123民初1264号民事判决书判决二被告偿还建行盈江支行借款本金183,874.85元及相应利息、罚息。同时原告对上述债务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向二被告追偿。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告于2019年11月13日已经代二被告实际偿还了银行贷款本息，支付了案件受理费合计189,713.86元，原告此项主张事实清楚，于法有据，本院予以支持。同时，因二被告未诚实信用履行还款义务，致使原告代偿后产生一定的经济损失，该损失的产生系二被告的不当行为所致，应对原告进行适当补偿。原告主张补偿金以未付金额为基数，按照日万分之五计算并未超出法律规定的合理范围，本院予以支持。二被告与原告签订合同时系夫妻关系，原告代偿款的性质系涉案购房款，故二被告应共同偿还。3.关于二被告是否应支付违约金的问题，二被告在履行《商品房购销合同》过程中，并无违约行为，故不应支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告申光泽、唐秋意于本判决生效后的十日内支付原告盈江英茂置业有限公司代偿款185,713.86元、因诉讼产生的案件受理费4,000元，共计189,713.86元。二、由被告申光泽、唐秋意支付原告盈江英茂置业有限公司自2019年11月14日起至代偿款付清之日止，以实际未付款项为基数，按照日万分之五计算的补偿金。三、驳回原告盈江英茂置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,610元，由被告申光泽、唐秋意负担（未付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  寸卫清审 判 员  范正婷人民陪审员  杨荣维二〇二〇年四月七日书 记 员  刀艳香