山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初478号原告：周云容，女，1950年8月28日生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：郑伟松，福建元一律师事务所律师。被告：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩旅游度假区。法定代表人：尹晓山，任经理。委托诉讼代理人：刘莉，女，1979年2月8日生，系乳山光谷新力房地产有限公司职工。委托诉讼代理人：苏月，男，1992年12月13日生，系乳山光谷新力房地产有限公司职工。原告周云容与被告乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周云容及其委托诉讼代理人郑伟松通过互联网法庭参加诉讼、被告新力公司委托诉讼代理人刘莉、苏月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周云容向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的商品房认购关系；2.判令被告返还原告购房款164097元及利息（以10000元为本金，自2015年6月20日起算；以10000元为本金自2015年6月25日起算；以10000元为本金自2015年7月1日起算；以80000元为本金，自2015年7月2日起算；以54097元为本金，自2015年7月3日起算，以上均按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场利率分别计算至实际还清之日止），暂计至2020年1月15日为31380.77元；3.判令被告返还一倍定金30000元；4.判令被告返还原告封房费1200元；5.判令被告返还多收的10000元及利息，按上述利息标准从2015年6月21日暂计至2020年1月15日为1923.99元；6.判令被告支付原告交通损失1677元及住宿损失180元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月24日，被告收取原告封房费1200元。签订认购书前，原告告知被告工作人员自身已年满65周岁，并向被告询问能否办理按揭贷款，被告起先告知可以，后又建议用原告晚辈的名字签订认购书、合同及办理按揭，产权可以直接做原告名字。2015年6月20日，原告以周燕婷名义与被告签订房产认购书，认购位于银龙湾小区13号楼A单元1702室房产，面积77.04平方米，定金5万，后实际变更为3万，约定首付款164097元（含定金），剩余381000元采取银行按揭方式。原告依约支付全部首付款，但被告始终未通知原告签订商品房买卖合同，原告多次前往被告在福州的办事点与被告在福州的销售工作人员接洽，其工作人员均未做出明确答复，百般推诿。直至2018年初，其工作人员方告知原告案涉商品房已经另行出售，周燕婷也拒绝追认原告签订的认购书，原告要求被告返还购房款及利息，被告总是以各种理由推脱，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特根据民事诉讼法等法律法规的相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告新力公司辩称，第一、根据认购书的约定，原告应当于交足定金后七日内与被告签订《商品房买卖合同》，原告支付最后一笔定金的时间是2015年6月26日，应当签订《商品房买卖合同》的时间是2015年7月3日，若原告的权利受到侵害，《商品房买卖合同》应当签订的次日原告即已知道其权利受到侵害，诉讼时效应从2015年7月4日起开始计算，原告2020年1月17日起诉，已经超过诉讼时效。第二、根据认购书的约定，原告应当于2015年6月25日前付清定金，并于交足定金后七日内与被告签订《商品房买卖合同》，但原告未能在约定时间内付清定金，亦未在定金付清后与被告签订《商品房买卖合同》并支付剩余购房款。未能订立《商品房买卖合同》的原因是原告无故拖延，原告应当承担未能订立《商品房买卖合同》的法律后果，无权要求被告返还定金，更无权要求被告双倍返还定金。第三、封房费非被告收取，原告要求被告返还，于法无据。第四、原告主张的计息期间是因原告自己违约所致，应自行承担其怠于行使权利所造成的后果。第五、原告主张的差旅费、食宿费、交通损失等都是因为原告违约所致，应自行承担，要求被告承担无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月20日原告周云容以其侄女周燕婷的名义与被告新力公司签订《房产认购书》（编号：2482689）一份，约定原告以周燕婷的名义认购被告开发的银滩银龙湾小区13号楼A单元1702室房产,建筑面积77.04㎡，单价7075.5元/㎡，房屋总价545097元。定金交纳方式：购房人签订本房产认购书时，交纳定金人民币10000元，尚欠定金人民币40000元，必须在三日内即2015年6月25日前付清，共计应支付定金人民币50000元。购房人支付总房款时同意按下列付款方式中第1种方法办理：1、签订《商品房买卖合同》之日即2015年7月3日前按总价的30%一次性交纳首付款人民币164097元，剩余房款人民币381000元采取银行按揭方式。备注：按认购日期付款赠送洗衣机一台逾期付款赠品取消，恢复原价，包租两年（已返），每平方米赠500元装修基金，此房为毛坯房，注：定金不退。双方认购条件约定：1.购房人必须在本认购书生效之日起三日内交足定金，若通过银行交纳定金，款必须到达开发企业账户。否则，视为未交足定金，开发企业有权另行出售此房产，购房人所交的定金概不退还；2.认购人须交足定金后七日内交足首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》，双方另行约定除外；3.购房人逾期未交足首付款或者全部房款的，视为放弃本《认购书》约定之房产的认购。本认购书一式四份，具有同等法律效力，双方签订《商品房买卖合同》并履行本认购书各自的责任和义务后，此认购书终止生效。本认购书自开发企业、认购人双方盖章签字之日起生效。被告在开发企业处加盖公章，原告在购房人处签名：周燕婷（周云容代）上述合同签订后，原告周云容于2015年6月20日通过POS机刷卡支付10000元，当日被告新力公司开具收据一份，载明：收到周燕婷1-1702定金10000元；6月21日原告通过POS机刷卡支付10000元，当日被告新力公司开具收据载明：收到周燕婷13C-2604定金10000元；6月24日原告现金付款10000元，6月26日被告新力公司开具收据一份，载明：收到周燕婷13A-1702补定金10000元；7月1日新力公司将6月21日所开收据收回，向原告周云容另行开具收据一份，载明：收到周燕婷13A-1702补定金10000元；2015年7月2日原告通过建设银行尾数1133号账户向被告新力公司转账支付80000元，7月3日又通过该账户向被告新力公司转账支付54097元，当日被告新力公司向原告开具收据一份，载明：收到周燕婷13A-1702首付款134097元。但原被告双方自2015年7月3日至2017年9月30日未能涉案房屋签订商品房买卖合同，原告也未按照房产认购书约定办理银行按揭贷款。被告新力公司于2017年10月1日将案涉房屋另行出售，2018年11月1日不动产产权变更手续。法庭审理过程中，原告周云容自认系因其侄女周燕婷拒绝为其办理按揭贷款，其与原单位的劳动争议案件也未审结,导致其退休金被停发，当时自己没有能力还款，怕影响晚辈的生活，所以没有让其他晚辈代其办理按揭贷款。本院认为，原被告对解除双方签订的房产认购书没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、原告向被告新力公司交纳的房款数额；三、被告应当返还原告购房款的数额；四、原告要求被告返还封房费并承担交通费、住宿费是否具有事实和法律依据。一、关于焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。本案系因商品房预约合同解除而产生的返还财产和赔偿损失的请求权纠纷，诉讼时效的起算点应当自原告知道或者应当知道合同解除之日起计算。被告新力公司虽向法庭提交了《解除房产认购书通知》，但未提交证据证实送达原告的具体时间。原告提交的微信聊天记录显示2018年5月24日原告知道涉案房产认购合同已解除的事实，诉讼时效的起算点应当为2018年5月24日，且在此之后原告已向被告新力公司主张权利。故原告于2020年2月5日向本院提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效，对被告新力公司关于原告的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。关于焦点二，原告提交的证据显示，其于2015年6月20日、21日通过POS机刷卡方式向被告新力公司支付20000元，6月24日通过现金方式向被告新力公司支付10000元，7月2日、3日原告通过银行转账方式向被告新力公司支付134097元，以上合计164097元，被告新力公司对此没有异议。但原告主张其实际交款数额为174097元，其中6月21日交款10000元，被告新力公司未开具收据，法庭审理中被告新力公司向法庭提交了6月21日向原告开具的收据原件，并辩称由于原告取消对13C-2604房产的认购，被告收回了6月21日向原告开具的收据，并于7月1日向原告另行开具收据，将6月21日收取款项补作涉案房产的定金，7月1日原告并未支付房款。原告主张7月1日通过现金方式付款，但未提交证据予以证实。故对原告关于向被告新力公司交纳房款174097元的主张，本院不予支持。本院认定，原告向被告交纳房款数额为164097元。关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原告主张虽然房产认购书约定的定金数额为5万元，但后经双方协商定金数额变更为3万元。被告向原告出具的收据也载明合计收到原告定金3万元，故本院认定原告向被告交纳的定金数额为3万元。根据原被告签订的认购书，原告应当于2015年7月3日前与被告新力公司签订商品房买卖合同，并办理按揭贷款手续，但直至2017年10月1日被告新力公司将房屋另行出售，原告始终未能履行上述合同义务。庭审中，原告自认未办理按揭贷款系由于其侄女周燕婷拒绝为其贷款，其个人也因与原单位之间的劳动争议案件未审结，退休金被停发，无还款能力，所以未找其他晚辈为其办理按揭贷款所致。原告虽主张一直与被告就签订商品房合同及支付剩余房款事宜进行协商，被告亦同意其延迟付款请求，但未提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。故本院认定原被告双方未签订商品房买卖合同系由原告一方原因造成，按照上述法律规定，应当适用定金罚则，3万元定金不予退还。但自被告新力公司于2017年10月1日另行出售涉案之日起已无合法根据占有原告交付的购房款，故应当承担自2017年10月1日至实际给付之日止的利息，对原告多诉部分的利息，本院不予支持。关于焦点四，本案中原告主张被告返还封房费1200元，被告辩称未收到该款项。原告提交的封房费收据显示收款单位为海景房接待中心，并无被告盖章或签字确认，原告未提交证据证实被告收到该款，亦未提交证据证实该接待中心与被告的关系，应当承担举证不能的法律后果。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿其交通损失费1677元，但原告提交的交通费单据均为复印件并无原件核对，对于其主张的住宿费未提交证据予以证实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、九十六条、九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周云容与被告乳山光谷新力房地产有限公司于2015年6月20日签订的编号为2482689的房产认购书；二、被告乳山光谷新力房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告周云容已付房款134097元及利息（以134097元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2446元，由原告周云容负担756元，被告乳山光谷新力房地产有限公司负担1690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 郝 强二〇二〇年四月二十三日书记员 崔楠楠