重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4849号原告:重庆聚泽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号1幢，统一社会信用代码91500108203178087P。法定代表人：潘锦华，该公司总经理。委托代理人：石红梅，女，1975年9月6日生，汉族，住重庆市江北区，该公司员工。委托代理人：徐英侠，男，1987年1月29日生，汉族，住重庆市巴南区，该公司员工。被告：白友信，男，1963年12月6日生，汉族，住四川省华蓥市。原告重庆聚泽物业管理有限公司（以下简称“聚泽物业”）诉被告白友信物业服务合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚泽物业的委托代理人石红梅、徐英侠，被告白友信均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聚泽物业向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年11月至2019年12月的物业服务费12822.24元、水电公摊费517.8元、违约金8185.38元（按每日万分之五计算，暂计至2019年12月31日，实际支付至欠款付清之日止），共计21525.42元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于2007年12月12日签订了《前期物业服务合同》，被告是聚丰江山里小区8栋X号房屋业主。协议约定：业主或物业使用人按月缴纳物业服务费，自2007年12月12日起按建筑面积1.1元／月／平方米缴纳物管费，即151.2元／月。被告应于当月20号前向原告缴纳管理费。被告不按协议收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。从2012年11月起至今，被告拒不向原告支付物业管理费等费用，经原告多次催收未果，故诉至本院，诉请如前。被告白友信辩称：未缴费属实，并非恶意不交，理由是：涉案房屋2011年装修后还未入住就发现厨房天花板漏水，被告当即与物业联系，第二天物业来人未发现原因，第三天才发现是楼上邻居的原因，修了一个多月才不漏。2012年6月，被告搬入涉案房屋居住，客厅天花板又出现漏水，物业查勘后还是楼上的原因，拖了几个月才修好，这期间导致被告家中墙壁、家具等受损严重。物业表示他们出面协商解决这个问题，但一直没有解决，也不主动联系被告协调这个问题，也不向被告提供楼上业主联系方式。楼上业主将房屋出售时也未提醒被告，导致被告无法联系楼上业主，被告的损失未得到赔偿，所以被告没有交费。同时，原告提供的物业服务不到位，小区内观光电梯经常有外来人员乘坐，影响小区业主出行，公共收益未公示，消防通道长期违章停车被占用，涉案房屋楼下的垃圾处理站影响被告的日常生活。综上，要求解决被告家受损问题后才同意缴费，不认可违约金。本院经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。2007年12月10日，原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订有《前期物业服务合同》，约定由原告对聚丰江山里（三期）小区提供物业服务，本合同有效期2年，自2007年12月10日起至2009年12月9日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费采取包干制，按建筑面积计算，高层住宅以1.1元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告为聚丰江山里（三期）小区提供物业服务至今。被告是聚丰江山里（三期）8栋X号房屋的业主，该房屋建筑面积为137.48平方米。2012年11月起，被告以房屋漏水受损等为由未向原告缴纳相关物业费，截止2019年12月，共计差欠原告物业服务费12823.72元（137.48平方米×1.1元/月/平方米×6个月×0.8+137.48平方米×1.1元/月/平方米×80个月，原告陈述2013年4月前自愿按照八折收取物业费），公摊水电费517.8元。经催收未果后，原告诉请如前。庭审中，被告举示房屋照片若干，拟证明涉案房屋因漏水受损的事实。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。上述事实，有原告重庆聚泽物业管理有限公司提交的《前期物业服务合同》、房屋验收接房签收单、《重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明》、欠费清单、催费单、律师函、《消防维保合同》、《垃圾清运协议》、《清洁承包合同》、《巡逻签到表》、《来访人员登记表》等和被告提交的照片以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，原告重庆聚泽物业管理有限公司与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》，形式要件符合相关法律规定,内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，前述物业合同对包括被告在内的聚丰江山里小区业主均有约束力，原告已按约向该小区提供了物业服务，被告应按约履行交纳物业服务费的义务。据此，对于原告要求被告支付2012年11月至2019年12月期间差欠的物业服务费12822.24元、公摊水电费517.8元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告未按约定期限支付物业费的行为，已经构成违约，应依法承担违约责任。鉴于前述物业服务合同在被告欠费期间已经到期，被告未缴费行为确会给原告造成资金损失，故对原告主张的违约金标准，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持，以被告当月差欠的物业费为基数，从2012年11月21日起计付至款项付清止。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位未举示相关证据予以证明，物业服务具有长期持续性，物业公司与业主之间应当加强沟通，对业主提出的问题及时反馈，现被告未举示证明原告物业服务存在重大瑕疵的证据，故对被告以此拒缴物业费的理由，本院不予采信。被告辩称涉案房屋漏水问题与本案不属于同一法律关系，按被告所述在此过程中原告也多次上门查看原因，不构成被告可不缴费的法定事由，被告可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告白友信于本判决生效之日起七日内支付原告重庆聚泽物业管理有限公司2012年11月至2019年12月期间的物业费12822.24元、公摊水电费517.8元，共计13340.04元；并从2012年11月21日起，以当月差欠的物业费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金违约金至款项付清止；二、驳回原告重庆聚泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费338元，共计169元，由被告白友信负担（此款已由原告重庆聚泽物业管理有限公司垫付，限被告随前款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 敏二〇二〇年四月二十五日书记员 张莹莹