新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初1385号 原告（反诉被告）：魏敏，女，1978年2月23日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘新珍，新疆万和律师事务所律师。被告：新疆长生房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。法定代表人：王长生，该公司总经理。被告（反诉原告）：王长生，男，1958年9月10日出生，新疆长生房地产开发有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。二被告共同委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。原告魏敏与被告新疆长生房地产开发有限公司（以下简称长生公司）、王长生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，被告王长生提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏敏向本院提出诉讼请求：一、解除原告与二被告签订的《购房协议书》；二、要求二被告共同返还原告购房款460000元；三、二被告共同支付原告利息496800元（2012年7月24日至2018年7月30日，按月息1.5％计算）；四、二被告共同承担原告装修损失200000元，合计1156800元；五、判令二被告承担本案诉讼费、邮寄费。庭审结束后，原告魏敏于2020年5月8日申请撤回上述第四项诉讼请求。事实和理由：2012年7月24日，原告与第一被告法定代表人王长生签订《购房协议书》。合同约定：原告购买长生公司开发的的位××区，建筑面积为152.88平方米的房屋一套，房款460000元，并约定在2016年底办理房产证。协议书签订后，原告在2012年7月24日将460000元购房款支付给被告，被告在收到购房款之后将约定的房屋交付给原告，原告对约定房屋进行装修。但长生公司又将合同中约定的房屋卖给了王长生，王长生已在乌鲁木齐房屋产权交易管理中心取得房产证，并将房屋抵押给银行用于贷款。2017年7月30日，原告与长生公司签订了一份《合同》，约定长生公司将约定房屋在2018年7月30日过户至原告名下，否则双方《购房协议》解除，长生公司返还原告购房款460000元，赔偿原告房屋装修损失，并承担自2012年7月24日至2018年7月30日占用460000元购房款的利息，按每月1.5％计算。现长生公司已无法将约定房屋过户到原告名下，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告长生公司、王长生共同辩称：原告诉讼事实不属实。对原告提交的加盖长生公司公章的《合同》，认可公章的真实性,不认可合法性和关联性，原告的父亲在长生公司担任职务，因公章管理混乱出现了这种情况。涉案房屋是王长生所有，王长生并未委托公司签订合同，无授权行为则《合同》无效，与本案无关。长生公司的房屋买卖均有正规流程，涉案房屋登记在王长生个人名下，个人和公司资产明确分离，房屋买卖合同的相对方是王长生个人，并非公司。涉案房屋所在的馨和园小区并非长生公司开发，是王长生个人挂靠在汇兴公司开发的，用的是王长生的土地。涉案房屋是学区房，当时的销售总价是950000元，考虑到亲戚关系，以460000元出售给魏敏，银行抵押贷款的情况已告知过魏敏。我方同意解除合同，同意返还购房款460000元，不同意支付利息，不同意承担原告装修损失200000元，因为不存在违约行为，所以不应该承担利息及装修损失。根据法律规定，装修损失只赔偿五年之内的，且可以通过恢复原状来解决。另外我方提出反诉。王长生同时提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告支付房屋占用费283500元（以评估为准）；二、判令反诉被告按照每月3500元支付房屋占有使用直到搬离房屋止；三、反诉费由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉原告王长生与反诉被告魏敏是亲戚关系，2012年7月24日反诉被告购买了反诉原告所有的的位××区，当日反诉原告交付了房屋，反诉被告交付了房款。因是亲戚关系，所以购买当时反诉原告就知道该房屋设定抵押贷款，双方口头商定待贷款还清抵押解除后过户，现被告伪造《合同》，起诉解除双方的买卖协议，原告同意解除，但被告已占有使用房屋数年，应参照租金支付房屋占有使用费，为维护原告合法权益，反诉来院，望查明事实，依法判决。反诉被告魏敏辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，无合同依据和法律根据，应予驳回。反诉原告违约在先，导致我方解除合同，反诉原告应该承担各项损失，且合同中没有约定解除以后要支付房屋占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月24日，原告（反诉被告）魏敏作为乙方，与甲方被告（反诉原告）王长生签订《购房协议书》一份。协议约定：乙方在充分了解房产情况下购买甲方名下的××园住宅一套，房产建筑面积为152.88平方米，付款方式为一次性付款460000元。协议书中另有手写内容为“2016年底办理房产证”。就该手写内容，原告陈述双方所持合同上都有，系王长生本人所写，被告代理人称王长生记不清，本院要求被告方就该内容是否王长生所写向当事人本人核实，若不认可则应于庭后三日内向法庭提交书面意见，否则视为认可。被告方逾期未提交书面意见。协议签订后，王长生共收到魏敏房款460000元，其中400000元由魏敏转账至王长生本人银行卡中。王长生交付了涉案房屋（毛坯房），魏敏进行了装修并居住、使用至今。涉案房屋于2018年10月31日登记在王长生个人名下，并由王长生于2018年11月26日抵押给新疆天山农村商业银行股份有限公司并登记，债权数额为3000000元，债权履行期为2018年11月22日至2020年11月21日。另，涉案房产于2019年2月3日被法院查封，此后又被轮候查封三次。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告魏敏提交了一份《合同》，载明甲方为王长生、乙方为魏敏，原告陈述为2017年7月由王长生与魏敏协商签订，签字处甲方加盖了长生公司的公章，无王长生本人签订，乙方由魏敏签字。该合同内容为：甲方需在2018年7月30日前将涉案房屋过户给乙方，如逾期不过房，则双方于2012年7月24日签订的《购房协议书》解除，甲方返还乙方交付的460000元房款，赔偿乙方装修全部费用（空白未填写）元，同时支付自2012年7月24日至2018年7月30日占有乙方房款而产生的每月1.5%利息。被告方认可公章真实性，但认为是原告方私自加盖公章，王长生本人未授权长生公司签订该协议，王长生本人亦不认可该协议。因双方于2012年签订的《购房协议书》上甲方由王长生本人签名，并未加盖公司公章，且房款支付到王长生个人银行卡中，涉案房屋最终登记在王长生个人名下，结合案件事实，涉案房屋的买卖双方应为魏敏与王长生个人，原告主张王长生与长生公司共为出售方的意见与已查明的案件事实不符。故争议合同上虽加盖有长生公司公章，但不能证实该合同内容系王长生个人的真实意思表示，本院不予采信该合同。本院认为，事实方面的主要争议点为：一、长生公司是否房屋买卖合同的相对方之一；二、出售方是否存在违约行为。针对第一个争议焦点，本院未采信加盖有长生公司公章的《合同》，本案并无其他证据证实长生公司是房屋的出售方，原告主张王长生与长生公司共为出售方，但王长生与长生公司在法律意义上是两个独立主体，即便王长生是长生公司法人、实际控制人，也不能将王长生的个人行为与长生公司的行为混为一谈。本案合同相对方为魏敏与王长生，双方于2012年7月24日签订的《购房协议书》真实、合法、有效，对双方产生法律拘束力。针对第二个争议焦点，《购房协议书》的主要内容为魏敏购买涉案房产，即王长生交付房屋，魏敏支付房款，魏敏已履行完毕付款义务。就房产买卖而言，交付不仅指交付物理意义上的房屋，也包括协助办理过户手续，且在合同内容中手写添加了“2016年底办理房产证”的内容，故被告王长生应及时协助原告办理过户登记手续。但被告王长生不仅未履行该义务，反而将已出售给魏敏的房产登记在自己名下，又以该房产设定了抵押登记，此后涉案房产先后四次被查封，因涉案房产被抵押及查封，原告魏敏无法办理产权过户手续，无法取得房屋所有权。以涉案房产设定抵押权的行为由王长生实施，王长生辩称已告知魏敏设定抵押权的情况，但已告知并不代表取得了魏敏的同意，原告起诉表明其并不同意王长生以涉案房产设定抵押，故王长生以涉案房产设定抵押的行为属致使不能实现合同目的根本违约行为。本诉方面，一、原告魏敏要求解除《购房协议书》，被告王长生当庭表示同意解除，故合同应于解除通知到达对方之日即本案起诉材料送达之日2019年3月12日解除。二、合同解除后，双方应相互返还房款及房屋。本诉及反诉诉讼请求中虽未涉及房屋的返还，但双方庭审时均表示同意法院就返还房屋在本案中一并判决处理。考虑到因王长生的违约行为致使合同无法履行，故应由王长生先向魏敏返还款项，魏敏自收到王长生支付的款项后，于30日内向王长生返还房屋。三、原告要求被告按月利率1.5%支付自2012年7月24日至2018年7月30日的利息496800元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因王长生违约行为致使魏敏支付房款后最终不能获取房屋所有权，其产生已付房款的利息损失，故本院判决王长生向魏敏支付利息181357元(以460000元为基数，按2012年7月6日中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率6.55%计算2197天)。四、关于装修损失，原告魏敏于庭审结束后申请撤回由被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院同意其撤诉申请，但因魏敏在法庭调查终结之后才提出撤回该项诉讼请求的申请，相应的诉讼费用不予退还。反诉方面，反诉原告王长生要求反诉被告支付房屋占用费283500元及按照每月3500元支付房屋占有使用直到搬离房屋止，并提出对房屋占有费做鉴定。因反诉被告魏敏已完全履行了付款义务，本案房屋买卖合同解除是因反诉原告王长生根本违约导致，反诉原告作为违约方要求反诉被告赔偿损失无法律依据，故本院不支持反诉原告王长生主张的房屋占用费及鉴定申请。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告魏敏与被告王长生于2012年7月24日签订的《购房协议书》于2019年3月12日解除；二、被告王长生于本判决生效之日起十日内向原告魏敏返还购房款460000元、支付利息181357元，合计641357元，原告魏敏应于收到款项之日起30日内向被告王长生返还房屋；三、驳回原告魏敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王长生的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15211.20元，由魏敏自行负担6845.04元，由王长生负担8366.16元。反诉案件受理费2776.25元，由王长生负担。邮寄送达费120元由王长生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘  燕人民 陪 审员   牛 朝 阳人民 陪 审员   张 苏 静二 〇 二 〇 年 四 月 三 十 日书  记  员   李 晶 晶书  记  员   阿娜古丽