四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川执复58号 复议申请人（利害关系人、异议人）：郑家洪，男，1952年7月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 复议申请人（利害关系人、异议人）：熊福惠，女，1953年1月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市人民中路二段35号中银大厦32楼。 负责人：侯一平，总经理。 委托诉讼代理人：胡清华，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢勋，北京大成（成都）律师事务所律师。 被执行人：宜宾红楼梦酒业股份有限公司，住所地四川省宜宾县喜捷镇红楼梦村。 法定代表人：文万彬，职务不详。 被执行人：宜宾兴业房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角街200号。 法定代表人：文万彬，职务不详。 被执行人：四川宜宾兴业集团有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路。 法定代表人：文万彬，职务不详。 复议申请人郑家洪、熊福惠不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异2400号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省成都市中级人民法院在执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方公司）与被执行人宜宾红楼梦酒业股份有限公司（以下简称红楼梦公司）、宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）、四川宜宾兴业集团有限公司（以下简称兴业集团公司）借款合同纠纷一案中，利害关系人郑家洪、熊福惠向该院提出书面异议。 异议人郑家洪、熊福惠称，1.郑家洪、熊福惠是位于宜宾县房屋（以下简称11号房屋）的所有权人。2012年12月24日，其与兴业房地产公司签订商品房认购协议购买兴业房地产公司开发的11号房屋，兴业房地产公司明确告知可以赠送10平方米的面积，故郑家洪、熊福惠以高于当时市场价的价格购买了11号房屋。郑家洪、熊福惠已支付全部购房款，并于2013年3月1日一直占有使用11号房屋至今，11号房屋交付后一直未作变动，不存在毗邻界限被破坏的情况。为维护交易稳定性，不应对11号房屋再作变动；2.法院拍卖位于宜宾县房屋（以下简称10号房屋）时，拍卖公告明确了拍卖标的以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。买受人竞得10号房屋，应接受10号房屋存在的瑕疵。请求中止对（2016）川01执1356号之三执行通知书的执行。 四川省成都市中级人民法院查明，兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行成都分行）诉红楼梦公司、兴业房地产公司、兴业集团公司借款合同纠纷一案，该院于2016年1月22日作出（2015）成民初字第2189号民事判决书，判决：红楼梦公司向兴业银行成都分行偿还借款本金4000万元及利息、罚息及复利以及律师费20万元；红楼梦公司不履行上述债务时，兴业银行成都分行有权以兴业房地产公司提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿等。该判决生效后，该院立案受理兴业银行成都分行的强制执行申请，执行案号：（2016）川01执1356号。执行中，该院于2017年12月27日作出（2016）川01执1356号执行裁定，拍卖兴业房地产公司位于宜宾县柏溪镇16处房产。10号房屋在上述拍卖范围内。买受人伍维英以608600元的价格竞得10号房屋。后该院作出裁定将10号房屋过户至伍维英名下，伍维英于2018年5月10日取得10号房屋的不动产权证书，产权证号：川（2018）宜宾县不动产权第0003063号。2018年8月6日，该院作出（2018）川01执异719号执行裁定，变更东方公司为本案申请执行人。2019年9月23日，该院作出（2016）川01执1356号之三执行通知书，载明：10号房屋与兴业房地产公司名下11号房屋毗邻界限被破坏，兴业房地产公司应于通知之日起15日内按不动产登记机构登记备案的现场查勘图（测绘图）载明的四至对破坏的界限予以恢复。逾期不恢复，该院强制执行。另查明，1.2013年3月1日，熊福惠、郑家洪与兴业房地产公司签订《商品房买卖合同》购买兴业房地产公司销售的建筑面积为32.42平方米的11号房屋，房屋总价款为555613元；2.10号房屋与11号房屋毗邻，10号房屋建筑面积为116.47平方米，11号房屋建筑面积为32.42平方米。上述事实，有民事判决书、执行裁定书、执行通知书、不动产权证书、不动产信息查询、房屋现场查勘图、《商品房买卖合同》等证据在案为证。 四川省成都市中级人民法院认为，本案执行中，买受人伍维英依法竞得10号房屋，该院依法应向伍维英交付10号房屋，但该院在执行交付该房屋时发现10号、11号房屋之间毗邻界址遭到破坏，该院遂根据不动产登记机构登记档案载明的房屋面积和现场查勘图（测绘图），要求被执行人兴业房地产公司恢复房屋界限，郑家洪、熊福惠对此提出异议，请求不再变动10号房屋与11号房屋之间的毗邻边界，其实质是对不动产登记机构记载的房屋面积和四至边界有异议，该异议不属执行异议案件受案范围。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款规定，该院于2019年12月23日作出（2019）川01执异2400号执行裁定,驳回异议人郑家洪、熊福惠的异议申请。 复议申请人郑家洪、熊福惠向本院申请复议称，请求对四川省成都市中级人民法院（2016）川01执1356号之三执行案件终止执行程序；同时撤销对10号房屋的拍卖。事实和理由：2013年3月1日，郑家洪、熊福惠与兴业房地产公司签订商品房购买合同（合同编号XY2013004）,兴业房地产公司将11号房屋出售给郑家洪、熊福惠，双方约定，郑家洪、熊福惠在签订合同之日一次性付清房款，兴业房地产公司在商品房交付使用后730日内办理房地产权属证书等相关内容。同日双方签订补充协议，约定郑家洪、熊福惠从2013年3月4日起享有该房屋的所有权利、义务并收取租金。郑家洪、熊福惠在收房后，将该房屋出租给第三人并使用至今。在等待兴业房地产公司办理产权证期间郑家洪、熊福惠一直对此房屋实际行使占有、使用、收益及处分的权利。四川省成都市中级人民法院在执行中，将10号房屋拍卖，并于2019年9月23日在11号房屋张贴公告，即（2016）川01执1356号之三执行通知书，该院认为10号房屋与11号房屋毗邻界限被破坏，要求相关主体在见到通知之日起15日内按不动产登记机构登记备案的现场查勘图（测绘图）载明的四至对破坏的界限予以恢复。逾期不恢复，将强制执行。复议申请人认为，该院在公告中的要求是没有事实依据和法律依据的。一、11号房屋系复议申请人所有。二、复议申请人在购买11号房屋时是现房购买，且在购买时兴业房地产公司明确告知可以赠送10平方米的面积，故复议申请人才以高价买下此房。从2013年3月1日兴业房地产公司将此房交付给复议申请人以后，此房的结构从来就没有进行变动，所以不存在毗邻界限被破坏的情况。三、复议申请人从2013年3月1日收房后，将该房屋出租给第三人使用至今。期间没有任何人、任何单位对此提出任何要求与争议。四、复议申请人查询了四川省成都市中级人民法院对10号房屋的评估报告及拍卖公告，有以下内容需要明确：1.评估的有效性。估价文书第一、第三、第四部分载明，本估价报告的有效期1年，从2017年1月24日起至2018年1月23日止。同时，估价文书第一部分载明：评估机构仅对在满足估价的假设和限制条件下的估价结果的合法性和有效性负责。2.《拍卖公告》及《拍卖须知》的效力。《拍卖公告》第一条注明：“其他未表明的瑕疵不在本院承担范围，请各竞买人自行了解。”第六条写明：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。”第三项载明：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。”《拍卖须知》第三项载明：“拍卖人对房屋和土地面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任。”复议申请人认为，评估报告的有效期至2018年1月23日，而拍卖活动时间为2018年4月3日，已超出评估有效期。同时，四川省成都市中级人民法院要求恢复毗邻界限的房屋结构、使用情况等，正属于估价文书中载明的假设因素和限制条件发生改变。且，从《拍卖公告》及《拍卖须知》中可知，人民法院是以实物现状为准进行拍卖，对拍卖是不承担瑕疵担保责任的。《拍卖公告》及《拍卖须知》的效力是适用于买受人的。五、社会稳定问题。万兴现代城是宜宾市和叙州区的问题楼盘，问题复杂、矛盾尖锐、涉及群众多，一直作为当地党委政府的涉稳问题高度关注和积极化解，各相关方面在处理该楼盘的各种纠纷问题时都是从社会稳定大局出发，统筹协调、慎重处理。而复议申请人自2013年购买房屋至今未能办证，其本身就是矛盾方和受害方，需要各方面关心和支持，而四川省成都市中级人民法院（2016）川01执1356号之三执行公告非但不能维护群众合法权益，反而让受害方雪上加霜。综上。复议申请人作为11号房屋的产权人，认为10号房屋与11号房屋毗邻界限没有被破坏，从维护交易的稳定性出发，法院应支持和保护复议申请人的合法交易并维护交易的稳定性，在执行中应对突发情况作出妥善处理从而维护公平正义，而不是罔顾事实用一纸裁定来判断相关房屋的产权面积数量，侵犯复议申请人的合法权益。故请求对（2016）川01执1356号之三执行通知终止执行，同时撤销对10号房屋的拍卖。 本院查明的事实与四川省成都市中级人民法院查明的事实基本一致。另查明，郑家洪、熊福惠与兴业房地产公司签订的《商品房购买合同》（合同编号XY2013004）载明11号房屋的建筑面积为32.42平方米，没有赠送10平方米的任何记载。该合同中载明的11号房屋的建筑面积与在不动产登记机构查询的《房屋信息查明情况》表中登记的面积一致。 本院认为，复议申请人主张其在购买11号房屋时，兴业房地产公司明确告知可以赠送10平方米，但并未在购房合同中作相应记载，故执行法院按照不动产登记机构记载的房屋面积和四至界限依法拍卖10号房屋并作出相应的法律文书，并无不当。复议申请人作为利害关系人，认为执行法院的执行文书损害了其合法权益，并提出异议，其实质是对不动产登记机构记载的房屋面积和四至边界有异议，该异议不属执行异议案件受案范围。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款规定，执行法院裁定驳回其异议申请，符合法律规定。综上，四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异2400号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。郑家洪、熊福惠的复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回郑家洪、熊福惠的复议申请，维持四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异2400号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  施家蓉 审判员  高新玉 审判员  王东风 二〇二〇年四月十日 书记员  邓 翔 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。