青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初834号原告：青海泰乐餐饮有限公司（统一社会信用代码：），住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：李永连，该公司董事长。委托诉讼代理人：高海银，青海竞帆律师事务所律师。被告：西宁福济医养结合医院（统一社会信用代码：），住所地：西宁市城东区。法定代表人：尚林，该医院院长。委托诉讼代理人：赵小娟，青海延辉律师事务所律师。原告青海泰乐餐饮有限公司与被告西宁福济医养结合医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海泰乐餐饮有限公司的法定代表人李永连及委托诉讼代理人高海银、被告西宁福济医养结合医院的法定代表人尚林及委托诉讼代理人赵小娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青海泰乐餐饮有限公司（以下简称“泰乐公司”）向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金2477160元、物业费94368元、暖气费422473.74元，支付滞纳金3715740元（暂时计算至2020年4月12日，后续滞纳金继续计算，直至付清为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将××区大厅、楼梯间出租给被告，面积9830平方米，租赁期限十年即2019年9月12日起至2029年9月11日止，第一年租金为2477160元，以后年租金逐年递增，年租金分两次支付，2019以后的年租金每半年支付一次，乙方应当在租金到期前一个月支付给甲方。同时合同第十四条第三项还特别约定；“乙方逾期交纳房屋租金及水、电等能源费用和本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天，甲方可停止该房屋的水、电供应和控制该房屋的物品，逾期超过180天，甲方有权解除本合同，没收乙方履约保证金，追缴逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)”。合同签订后，原告积极履行合同义务，按时将租赁房屋交付被告，但被告却未按照合同约定履行支付租金的义务，虽经原告多次催促，被告仍不交纳租金。被告之行为不仅违反合同约定构成违约，而且给原告造成重大经济损失，现原告通过协商不能解决此事，故依法提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告泰乐公司为支持其诉求提交如下证据：1.2018年9月12日原被告签订的《房屋租赁合同》，用于证明原被告之间房屋租赁合同关系的建立；合同中明确约定了双方的权利和义务的事实。2.原告给被告下达的催款通知，用于证明原告向被告催缴租金的事实。3.2019年7月29日原告给泰乐大厦各商户催收物业费的通知，用于证明原告向泰乐大厦各商户催缴物业费的事实及物业费收费标准为每月每平方米1.2元。4.西宁市发展和改革委员会关于调整西宁市天然气集中供暖价格的通知，用于证明西宁市居民和非居民集中供暖期限从每年10月15日至次年4月15日、供暖期为6个月、写字楼和营业性商业等其他非居民集中供暖价格为每月每平方米7.163元，即每月每平方米5.51元上浮30%的事实。被告西宁福济医养结合医院（以下简称“福济医院”）辩称，同意解除合同，对于其余诉求辩称，关于租金，由于泰乐公司至今未将符合规定的房屋交付被告，根据合同约定，甲方的免租期的计算应该从消防验收通过之日起计算，被告调取的证据显示，2020年1月19日之前房屋不符合交付条件，因此免租期应该计算至2020年1月19日，起租期应该从2020年1月20日开始计算；合同签订后，对方一直未取得消防验收手续，涉案房屋至今未办理交接手续，泰乐公司并未在解除疫情防控后通知被告办理交接手续，房屋一直在泰乐公司的控制之下，并未交付被告，租金应从免租期之后进行计算；关于物业费，由于涉案房屋没有移交给承租人，按照合同约定，物业费等各项费用协商一致后另行签订补充协议，但是双方至今未就物业费等其他费用的收取签订任何协议，同时根据合同约定，原告与物业公司属于不同单位，原告无权收取物业费；关于暖气费，由于房屋一直在出租人的控制下，因此暖气费应由出租人承担；另外由于泰乐公司迟迟未通过消防验收，打乱了被告的经营计划，给被告造成了一定的经营损失，对此被告将另行处理。被告福济医院为支持其主张提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，用于证明根据合同约定，房屋必须经过消防验收，并且约定了双方的权利、义务及相关费用的事实。2.建设工程消防备案凭证，用于证明2020年1月19日该房屋通过消防验收，符合交付条件。3.青海省人民政府16号通告，用于证明由于疫情影响三月份才能办理交接手续，要求降低房租并减免滞纳金的事实。经庭审质证：双方对对方提交的《房屋租赁合同》的真实性不持异议，但对对方欲证明的证明目的不予认可，本院认为，上述《房屋租赁合同》能够证明2018年9月12日，出租方泰乐公司与承租方福济医院就出租××区大厅、楼梯间等共计9830㎡的毛坯房订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限及用途、租金标准、支付方式及租期、履约保证金、物业管理、消防责任、双方权利义务等内容的事实，本院认定为有效证据。被告福济医院对原告泰乐公司提交的催款通知、催收物业费的通知持有异议，认为并未收到催收通知，另依据合同约定，物业费的收取理应双方协商；本院认为，上述催收费用通知，并不能证明已送达被告处，对此本院不予彩信；对于原告提交的关于调整西宁市天然气集中供暖价格的通知，被告对真实性不持异议，但对证明方向不予认可，认为案涉房屋并未交付被告使用，该房屋产生的供暖费用不应由被告承担，本院认为，上述通知能够证明房屋所在地冬季供暖期天然气集中供暖收费标准，本院认定为有效证据。原告泰乐公司对于被告福济医院提交的建设工程消防备案凭证的真实性无异议，但认为未经消防验收并不必然导致房屋不能使用，本院认为，上述证据能够证明2020年1月19日，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局向原告泰乐公司下发《建设工程消防备案凭证》，将泰乐公司提交的消防验收材料予以备案、核发备案凭证的事实；本院认定为有效证据；对于被告福济医院提交的青海省人民政府16号通告，原告泰乐公司持有异议，认为本案涉及欠付租金与新型冠状病毒引发的肺炎疫情无关，本案认为，该份证据与本案争议的焦点及所涉法律关系并无直接关联关系，双方的争议内容在《房屋租赁合同》中亦有明确约定，本院不予采信。归纳当事人诉辩主张，并经庭审举证、质证，本院对下列事实予以确认：2018年9月12日，甲方（出租方）泰乐公司与乙方（承租方）福济医院就出租××区大厅、楼梯间等共计9830㎡的毛坯房订立《房屋租赁合同》，约定租期为10年，自2019年9月12日起至2029年9月11日止，租赁房屋用途为经营西宁福济医养结合医院使用，房屋租金第一年每月按21元/平方米计算，年租金为2477160元，租金支付方式为先支付后使用、年租金每年分两次支付、第一次支付年租金在免租期到期前一个月，即2019年8月11日支付年租金的50%，以后的租金每半年支付一次，乙方应在租金到期前一个月支付给甲方，如乙方未按本合同付款方式支付给甲方租金，甲方有权向乙方收取滞纳金。…甲方给予乙方一年免租期，作为前期优惠条件与装修期，免租期一年，即2018年9月12日至2019年9月11日，自签订合同之日，乙方需向甲方一次性支付履约保证金300000元等内容；关于房屋交付，该份合同约定“甲、乙双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2019年3月12日前将该房屋交付乙方使用……该房屋交付使用时，甲、乙双方依该房屋及相关配套设施的清单，乙方应于约定的交付时间到甲方处办理交接手续，逾期未办理的，视为房屋已交付乙方”；关于物业管理，该份合同约定“乙方接受该房屋所属青海泰乐餐饮有限公司的物业管理，并按规定或约定缴纳物业费，并履行其他义务。物业费等各项其他费用，经甲乙双方参考市场价格并协商一致后，另行签订补充协议”；在双方的权利义务一项中，约定“甲方需要提供有关部门核准的水、电、暖、消设施。…甲方承诺免租期为一年，即2018年9月12日至2019年9月11日。甲方的消防验收手续须在免租期满之前办理且验收完毕，否则免租期顺延。但是乙方在合同签订后，一个月内必须开工装修，否则按违约处理，处理办法为甲方从乙方缴纳的保证金里扣除保证金的10%作为补偿”；在违约责任一项中，约定“乙方逾期交纳房屋租金及水、电等能源费用和本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30日，甲方可停止该房屋的水、电供应和控制该房屋的物品，逾期超过180日，甲方有权解除本合同，没收乙方履约保证金，追收逾期租金及滞纳金”等内容。后被告福济医院依约交纳履约保证金300000元，但该房屋空置至今。另查，2020年1月19日，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局向原告泰乐公司下发《建设工程消防备案凭证》，将泰乐公司提交的消防验收材料予以备案、核发备案凭证。本院认为，原告青海泰乐餐饮有限公司与被告西宁福济医养结合医院订立的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。现原告以被告未按约给付租金为由要求解除该《房屋租赁合同》，被告表示同意，结合该房屋空置至今的客观实际，本院予以准许；关于原告要求被告支付第一年租金2477160元的主张，双方在合同中虽约定了第一年第一笔租金的给付时间节点，即免租期一年到期前一个月的2019年8月11日支付年租金的50%，但同时也约定了“甲方的消防验收手续须在免租期满之前办理且验收完毕，否则免租期顺延”，为此，被告提交《建设工程消防备案凭证》，认可至2020年1月19日该房屋通过消防验收的事实，故依据上述约定，该房屋免租期应顺延至被告方认可的2020年1月19日，交纳第一笔租金的时间应是2019年12月19日，但结合双方均认可的截止目前该房屋一直处于空置状态的事实，以及双方均同意解除上述《房屋租赁合同》的意见，考虑到被告未依约履行合同及时装修的违约行为给原告造成客观的空置损失，自2019年12月19日至2020年3月18日立案之日期间的租金619290元（年租金2477160元÷12个月×3个月）应由被告予以支付；关于原告要求被告给付自2019年8月12日至2020年4月12日间物业费94368元的主张，鉴于原、被告双方对于该房屋至今空置未使用的情形均不持异议，依据相关法律规定，酌情支付70%的物业费66057.6元为宜；关于原告主张给付2019年10月15日至2020年4月15日暖气费422473.74元一节，应以冬季供暖期为准核算至2020年3月15日较合适，故暖气费数额为352061.5元（房屋面积9830㎡×每月每平方米7.163元×5个月）；故对于原告的上述三项主张，本院予以部分支持；被告所持该房屋至今未交付的辩解意见，因双方合同对房屋交付亦有明确约定，即福济医院应于约定的交付时间2019年3月12日前到泰乐公司处办理交接手续，逾期未办理的，视为房屋已交付，故对此辩解意见，本院不予采纳；被告所持免租期顺延后因疫情影响不予支付相关费用的辩解意见，因在核算相关费用时，亦依约进行核减，对此本院不予采纳；关于原告主张支付逾期支付租金滞纳金3715740元一节，因双方合同中对消防验收事项亦有明确约定，并据此为由顺延了免租期，加之作为房屋的出租人，并未尽到合理的注意管理义务，房屋长期空置、放任损失扩大，故对上述滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《青海省物业管理条例》第五十九条之规定，判决如下：一、解除原告青海泰乐餐饮有限公司与被告西宁福济医养结合医院于2018年9月12日订立的《房屋租赁合同》。二、被告西宁福济医养结合医院于判决书生效后十日内支付原告青海泰乐餐饮有限公司租金619290元、物业费66057.6元、暖气费352061.5元，合计1037409元。三、驳回原告青海泰乐餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取29384元，其中7068元由被告西宁福济医养结合医院负担，与上述款项一并给付原告；另22316元因原告过高诉求由其自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷 二〇二〇年四月二十四日书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《青海省物业管理条例》第五十九条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。