江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7634号原告(反诉被告)：程大奎，男，1974年11月5日出生，汉族，河南省固始县人，住河南省固始县。委托诉讼代理人：文绪武，浙江正卓律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘正强，曾用名潘增强，男，1964年10月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州华强工艺饰品厂，住所地苏州市相城区黄桥镇占上村。投资人：潘正强，厂长。两被告共同委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。原告程大奎诉被告苏州华强工艺饰品厂、潘正强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理。依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，审理中，潘正强提起反诉，经审查后，本院决定合并审理，于2020年1月14日公开开庭进了审理。程大奎及其委托诉讼代理人文绪武、苏州华强工艺饰品厂投资人潘正强（同时为被告）及其委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王振华、王梅郁参加评议，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。程大奎的委托诉讼代理人文绪武、苏州华强工艺饰品厂投资人潘正强（同时为被告）及其委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程大奎向本院提出诉讼请求，请求判令：1、由两被告向原告归还原告应得的拆迁补偿款382110元及被申请人取得款项次日2019年5月11日起按同期银行贷款利息至履行完毕之日；2、由被告向原告归还2019年4月多收取的电费5856元和利息127元（自2019年2月3日起以5856元为基数暂计算至2019年10月31日，之后按同期银行贷款基准利率计算至履行完毕之日）；3、由两被告承担本案诉讼费用，并对第一项请求承担连带责任。事实与理由：被告潘正强是被告苏州华强工艺饰品厂个人独资企业的唯一投资人。原告于2018年9月25日与被告潘正强签订了《房屋租赁合同》1份。合同第一条约定由被告将厂房出租给原告使用，该厂房位于黄桥工业区。面积为670平方米，租金为每平方米每月21元。合同第二条至第六条分别约定了租赁期限、租金及支付方式、租赁期间相关事项等。原告租赁该厂房后，将厂房作为生产车间使用。2019年4月，原告注意到有评估公司到厂区拍照确认，才得知该厂房属于拆迁范围。2019年7月左右，原告得知被告已领取拆迁补偿款项。但经多次交涉，被告仍不向原告交付本应由原告及名下企业苏州富顺精密机械有限公司得到的拆迁补偿款，且目前厂区已经在陆续拆除，导致原告无法正常生产经营。另，2019年4月被告潘正强通知原告交纳电费16464元，原告交纳后发现被告有擅自多收电费5856元情况，至今被告未退回。原告认为被告没有依据领取本应由原告领取的拆迁补偿款，被告在受益的同时侵害了原告的合法权益，属于不当得利甚至存在侵占欺骗行为。原告为此多次与被告交涉，被告开始答应给原告10万元，后来拒绝给予任何款项。被告擅自多收取电费的行为也应退回。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告潘正强、苏州华强工艺饰品厂共同辩称，一、按照房屋租赁协议第五条的约定，如遇政府拆迁涉及房屋拆迁事项，原告应予服从，被告除退还未到期租金外，不承担任何赔偿责任。也就是说因政策因素的拆迁，原告无权主张任何补偿损失。二、其次从另一个角度看，原告主张所谓的停产停业损失也没有法律依据。搬迁补偿款中所谓的停产停业损失补助是依据相关法律规定及搬迁政策条例所必须发放的与被搬迁厂房中的实际生产情况是否停产停业无关。而且在评估该费用时，并不以实际经营者的经营状况作为评估依据，而是根据房屋价值作出停产停业损失的评估，因此停产停业损失的实质是房屋所有权人即被告的损失，原告也无权要求参与停产停业损失补偿费的分配。三、原告所租赁的房屋，被告方实际上并没有取得规划产权证，因此房屋租赁协议实际上自始无效。综上，原告诉请要求被告赔偿的各项损失均没有事实及法律依据，被告无法认可，请求法院在查明事实的基础上驳回原告诉请。潘正强另提起反诉,请求判令:1、被反诉人程大奎支付潘正强房屋租金人民币13840元；2、被反诉人程大奎支付潘正强电费人民币47123.04元；3、被反诉人程大奎支付潘正强服务管理费人民币2700元；4、被反诉人程大奎支付潘正强水费人民币785元；5、被反诉人程大奎承担本案反诉费用。事实与理由:潘正强与程大奎于2018年9月25日签订《房屋租赁合同》一份，由潘正强将位于苏州黄桥工业区的厂房出租给程大奎，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日止。双方约定：年租金为人民币168840元，先付后租；租赁期间，水电费用由程大奎承担，程大奎每月应支付潘正强服务管理费人民币300元。截止2019年9月底，程大奎尚拖欠潘正强房屋租金人民币13840元，电费人民币47123.04元（2019年4月一2019年9月），服务管理费人民币2700元（2019年1月一2019年9月），水费人民币785元（2019年2月-2019年9月），以上共计结欠人民币64448.04元。为维护反诉人合法权益，特依法提起反诉。程大奎辩称，租赁厂房实际上9月25日就腾空了，对第二项电费，认为不应按1.2/度计算。数量、电量上没有异议，就是单价上有异议。关于管理服务费，无合同约定，没有依据。水费是按照5元钱/吨计算，偏高，应按实际政府收水费价格计算。经审理查明，出租方潘正强作为甲方、承租方程大奎作为乙方于2018年9月25日签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区黄桥工业区的面积为670平方米的厂房出租给乙方，租金为每平方每月21元；房屋租赁合同期限为二年（该处原书写为一年，被涂改为二年）。自2018年10月1日至2020（合同中原书写为2019，后被涂改为2020）年9月30日；总租金每年168840元；租金按一年支付，实行先付后租制；租赁期间，水电费由乙方承担；乙方为达到租赁正常用途而需自行承担的其他费用由乙方自行承担；租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。程大奎、潘正强在合同下部签名确认。审理中，双方确认合同中租赁期限中的房屋租赁合同期限为二年（该处原书写为一年，被涂改为二年）中的二年，系由程大奎涂改；自2018年10月1日至2020（合同中原书写为2019，后被涂改为2020）9月30日中的2020年系由潘正强涂改。另查，苏州华强工艺饰品厂（乙方）与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室（甲方）于2019年5月10日签订了《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》（合同编号：001），约定经双方协商一致，就乙方名下位于相城区的土地使用权和地上建筑物、构筑物等的回购事宜签订补偿协议：土地，宗地号：相国用（2006）第00305号，土地面积7692.7平方米；甲方收回乙方标的，本着实事求是、公平、公正的原则，依据国家法律法规政策，给予乙方适当补偿。经双方友好协商，甲方支付乙方该标的补偿总价为人民币19998000元。合同签署生效后，乙方不得以任何理由向甲方提出其他任何补偿。合同未载明乙方向甲方交付标的物的时间，也未载明补偿款支付时间。合同另约定了其他相应事宜。2019年3月25日的房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中载明：产权房屋价值：2940平方米，￥9591989元，其中：房屋重置价为3464323元，其他房屋价值：2881平方米，￥2521898元，简易/加1746平方米，￥480744元，房屋装修价值￥892841元，附着物价值￥408022元，搬迁补偿价值￥279891元，停产停业损失￥1386260元，评估总金额￥15561645元。房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中包括装修和附着物评估单（其中备注中载明有房号及所有人，部分有写明5#程大奎、2#、5#、6#、7#等）、设备搬迁及其他构筑物评估明细表（其中设备位置明有房号及所有人，部分有写明5#程大奎、5#、5#余、7#等），其中写明5#程大奎的装修和附着物补偿合计29851元、设备搬迁及其他构筑物补偿合计66373元。审理中，潘正强、苏州华强工艺饰品厂明确涉案回购标的物已向回购办公室交付，补偿款已取得。又查，涉案厂房所涉土地的国有土地使用权证号为：相国用（2006）第00305号，载明：土地使用权人：苏州华强工艺饰品厂、座落：黄桥镇方浜村、地号：320520-113-998-031、地类（用途）：工业用地（221）、使用权类型：出让、终止日期：2056年5月29日、使用权面积：7692.7平方米。涉案厂房无房屋所有权证，但具有建设用地规划许可证。审理中，程大奎、潘正强、苏州华强工艺饰品厂对潘正强向程大奎于2019年4月8日多收取了电费5856元均无异议。以上事实，由原告提供的企业信用信息、人口信息、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、《房屋租赁协议》、水电费单据、水电费清单、本院调取的《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》、房屋搬迁补偿价值评估表（初评）、房屋建筑平面图及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，程大奎称要求潘正强、苏州华强工艺饰品厂给付的382110元中，包括：一、停产停业损失，按350元每平米为标准，计算我方租赁的面积670平米，金额总计为234500元，理由姑苏区相城区最新拆迁补偿标准就在网上的公布。2018年11月9日姑苏网公布名称为苏州市姑苏区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告，里面规定停产停业损失每平方300元，现涉案的最终补偿价与评估价有溢价约25%，故我方按照350元/平方米计算。二、装修附着物、设备搬迁，按照评估表上载明的明细、金额计算，我方租赁是5号房的一楼及2号、3号、6号、7号房，装修和附着物是76145元（包括表内注明5#程大奎的全部、5#的部分、2#、3#、6#、7#的部分）、设备搬迁和其他构筑物是71465元（包括表内注明5#程大奎的全部、5#的部分）。苏州华强工艺饰品厂的投资人是潘正强。依据是国有土地上房屋征收与补偿条例第17条补偿的对象就包括了搬迁临时安置的补偿，以及停产停业损失的补偿。程大奎是在案涉房屋进行生产经营开设了苏州富顺精密机械有限公司，程大奎是该公司法定代表人大股东与实际控制人，现导致了停产停业和设备搬迁；相应的法律依据还有国务院条例的第23条、第25条、第27条，第27条实施的是先补偿后搬迁、苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法，按2011年第三号第27条，被征收人给予的补偿也包括了搬迁临时安置的补偿，停产停业损失的补偿；第32条规定了租赁经营的应提供有效租赁合同；34条规定了先补偿后搬迁。提供苏州富顺精密机械有限公司盖章出具的情况说明书1份，涉案厂房回购，涉及其利益，现同意由程大奎主张本案全部财产权益。租赁合同中约定租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。但补偿款属于法定补偿，对不能够排除原告的法定补偿权。在评估机构进行现场评估时，对方未告知原告相关情况，导致原告不能够实时性参与评估过程。对方存在故意和明显过错。原告方在从回购办公室拿到平面图和评估单等材料时，回购办公室的人说过了评估单里面的东西所有都属于原告的。现程大奎坚持诉请。经质证，潘正强、苏州华强工艺饰品厂称涉案房屋是2012年建造，自2015年开始租给程大奎，此前是租给其他人的。故涉案厂房中装修、财产并非均是程大奎及其公司的。当时评估机关人员与潘正强到现场的，所以现房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中有标明程大奎，而没有标明程大奎的均不属程大奎的享有。现依明细表，属于程大奎的装修和附着物是29851元、设备搬迁及其他构筑物是66373元，其余与程大奎无关，其只租了5#房的一楼部分。为此提供自回购部门取得的明细两份佐证（无任何单位盖章）。另停产停业损失现听说没有了，现实际补偿数较评估数额是加了，但是双方协商的结果，并非就评估结果按比例增加。且如果没有程大奎租赁，除程大奎的设备、装修外，其余补偿苏州华强工艺饰品厂所得也是同现回购合同中一样多。且双方的租赁合同中约定不承担责任的，除多收的水电费5856元外不应给付程大奎款项。回购补偿费中一半是签订回购协议时付一半，另一半是于2019年12月15日收到的。程大奎直至2019年9月30日才搬离，其应支付租金至此时计168840元，但其只支付了自2018年10月1日后的租金155000元，故尚应支付租金13840元。电费对方交至2019年3月，当时电表读数为26608，现读数为27589.73，未交部分读数为981.73，按40倍的基数及单价为1.2元/度，尚需交电费47123.04元。2019年1月最后一次交，当时水表读数为608，现读数为764，按56元/吨计算，尚欠785元水费。另管理费300元/月，在以前每月发给对方的水电费清单上有注明该费用（对方已提供），对方也交按清单上的数额交至了2019年3月底，故对方还欠计算至2019年9月30日止的管理费2700元。为此提供水电的读数照片佐证。经质证，程大奎认为其于2019年9月25日已搬离，其已付2018年10月1日起的租金确为155000元。对水、电表上的读数无异议，但认为对方主张的单价过高，并非政府收费单价，故应以政府单价收费，并提供发票佐证。管理费的收取无合同依据，不认可。对无盖章的明细不认可，坚持其原陈述。查明，双方确认的水电费清单中有载明（富顺）字样。本院认为，与潘正强签订《房屋租赁合同》的虽为程大奎，但其租房后，房屋实际由其为法定代表人苏州富顺精密机械有限公司使用，且在租期内催交水、电费的水电费清单中也有富顺字样，现苏州富顺精密机械有限公司明确本案中由程大奎就其应得补偿利益行使用权向对方主张的权利，故程大奎作为原告提起本诉诉讼，并无不妥。现苏州华强工艺饰品厂与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室于2019年5月10日签订了《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》，该合同双方主体为苏州华强工艺饰品厂与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室，程大奎及苏州富顺精密机械有限公司均非该合同当事人，该合同中明确补偿对象为苏州华强工艺饰品厂，且程大奎与潘正强签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。但对拆迁补偿权益未作约定。而《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》、房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中未对停产停业损失有注明有程大奎享有，故本院认为原告要求被告支付其停产停业损失依据不足，不予支持。程大奎虽主张装修附着物补偿款76145元、设备搬迁和其他构筑物补偿款71465元，但房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中载明注有程大奎的部分装修和附着物补偿合计29851元、设备搬迁及其他构筑物补偿合计66373元，合计人民币96224元，其余均未注明为程大奎。该部分补偿明确了所有人为程大奎，故应由程大奎享有，应由苏州华强工艺饰品厂于取得补偿款后给付程大奎，潘正强系苏州华强工艺饰品厂投资人，苏州华强工艺饰品厂系个人独资企业，现补偿款已由潘正强于签订回购合同时收取一半，另一半于2019年12月15日收取，故该96224元应由苏州华强工艺饰品厂、潘正强返还程大奎，并偿付利息（其中：以48112元为基数自2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止的利息581.35元；以48112元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止；另以48112元为基数自2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。苏州华强工艺饰品厂财产不足以清偿的，潘正强以其个人的其他财产予以清偿。双方确认潘正强于2019年4月8日多收取了电费5856元，故潘正强应退还程大奎5856元，并偿付利息（以5856元为基数，自2019年4月9日起中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日止的利息93.4元；以5856元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。程大奎称其已于2019年9月25日搬离涉案租赁厂房，其作为承租方对此应负举证义务，但其未提供任何证据，故本院依苏州华强工艺饰品厂、潘正强的自认认定程大奎于2019年9月30日搬出涉案租赁厂房，故程大奎应支付计算至2019年9月30日止的租金，扣除双方确认程大奎已付155000元，故程大奎尚应给租金人民币13840元。合同约定水、电费由程大奎负担，现潘正强要程大奎支付2019年4月起的水、电费，但其未举证证明其已代程大奎向水、电收费机关交纳了相应水、电费的依据，故本院认为潘正强的该主张依据不足，不予支持。合同虽未约定程大奎应交向潘正强交纳服务管理费，但依现程大奎提供的水、电费清单，该清单中载明了程大奎应每月向潘正强支付服务管理费300元，且自2018年至2019年3月底的服务管理费均已按此标准支付了，故本院认为在合同外双方另行口头约定了程大奎每月应支付潘正强300元服管理费的事实，故程大奎应支付自2019年4月1日起按每月300元的标准计算至其搬离之日即2019年9月30日止的服务管理费1800元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十一条及相关法律规定，判决如下：一、苏州华强工艺饰品厂、潘正强于本判决生效之日起十日内给付程大奎装修和附着物补偿29851元、设备搬迁及其他构筑物补偿6373元，合计人民币96224元及利息（其中：以48112元为基数自2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款基数利率为标准计算至2019年8月19日止的利息581.35元；以48112元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止；另以48112元为基数自2019年12月16日起按全国银行业间全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、潘正强于本判决生效之日起十日内返还程大奎电费人民币5856元及利息（以5856元为基数，自2019年4月9日起中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日止的利息93.4元；以5856元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。三、程大奎于本判决生效之日起十日内给付潘正强租金人民币13840元、服务管理费1800元，合计人民币15640元。上述款项如采用转账支付，请分别汇入当事人指定账户，程大奎指定账户，户名：程大奎，开户行：中国农业银行相城支行，账号：62×××77）。四、驳回程大奎的其他诉讼请求。五、驳回潘正强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1196元，反诉案件受理费减半收取为706元，合计人民币1902元，由程大奎负担1047.5元，苏州华强工艺饰品厂、潘正强负担854.5元（该款中程大奎已自愿垫付1196元、潘正强已自愿垫付706元，程大奎多垫付部分148.5元不再退还，由苏州华强工艺饰品厂、潘正强于本判决生效之日起十日内直接给付程大奎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王梅郁人民陪审员  王振华二〇二〇年四月二十六日书 记 员  施 晴