山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初2566号   原告（反诉被告）：程某，男，1982年10月27日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：张某，女，1983年8月6日生，汉族，晋城市人，现住晋城市，系原告程某妻子。   委托诉讼代理人：王某，山西佳邦律师事务所律师。   被告（反诉原告）：杨某，男，1990年3月23日生，汉族，安徽省界首市人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：宋某，山西权洲律师事务所律师。   原告程某诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案。诉讼期间，被告杨某对原告程某提起反诉，本院也予以受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告程某及委托诉讼代理人张某、王某，被告杨某及委托诉讼代理人宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告程某向本院起诉时提出诉讼请求：一、判令被告杨某将其占有的房屋返还给我；二、判令被告杨某向我支付2018年6月2日至2019年8月2日的租金66500元，并按合同约定向我支付自2019年8月2日至腾退房屋之日的租金；三、诉讼费由被告杨某负担。   诉讼期间，原告程某又增加诉请：请求确认我与被告杨某签订的《古矿减压站房屋租赁合同》无效，并变更诉请二的“租金”为“房屋占有使用费”。   事实和理由：被告杨某与我于2017年6月1日签订《古矿减压站房屋租赁合同》，向我租赁了位于晋城市城区三间房屋，合同期限1年，自2017年6月1日至2018年6月1日，每间房屋每年23000元，三间房屋每年共计69000元。该房屋系我转租的房屋。合同到期后，杨某继续租赁（双方未签书面合同），但直至现在，杨某仅支付了我14000元，其余房屋使用费没有支付。2019年我要求被告腾退房屋，但被告未予腾退。涉案租赁房屋无建设工程规划许可证，根据规定，我与杨某之间的租赁合同应为无效。现请求判如所请。   被告杨某辩称：请求驳回原告程某对我的诉讼请求。   被告杨某刚开始提起反诉称：请求判令原告程某赔偿我装修损失5000元及停业损失5000元（具体损失以鉴定意见为准）。诉讼期间，杨某将停业损失变更为120763元，明确该损失系2017年6月1日至2017年9月10日期间的营业损失。   事实和理由：原告程某与我签订租赁合同租给我的房屋系转租山西某煤层气利用股份有限公司（以下简称“某公司”）的房屋，该房无规划手续，故程某与我所签订的租赁合同无效。而且，某公司与程某之间的合同已经终止，程某现并非房屋的合法占有人，其无权要求我返还房屋。   我与程某签订的合同约定的是每年每间房23000元，但实际协商的是每年每间20000元。另外，2018年6月1日我们的合同期满后，我总计给过程某18000元租金，程某当时对我说房子马上要拆迁，我交了该18000元可以一直用到房子拆迁。   我与程某签订合同后才知道其并非房屋的所有权人，且房屋也没有相应规划手续，但是，我已经将租金交给程某并花费约8万元对房屋进行了装修。现在房屋所有权人要收回房屋，我的装修损失应由程某赔偿，其次，2017年6月1日签订合同后，房屋没有手续导致我无法及时办理营业执照，2017年9月10日才取得营业执照开始营业，2017年6月1日至2017年9月10日共计103天我的营业损失，程某应当赔偿。我的日均流水为3644元，净利润率参照程某与李某合同案中李某鉴定机构确定的42.9%，103天的净利润为：103*3644*42.9%=161017元，程某承担75%为：161017元*75%=120763元。   针对被告杨某的反诉，原告程某辩称：杨某承租时房屋已经达到使用条件，杨某承租房屋后只是进行了简单装饰，且即使杨某对房屋进行了装修，因未经我同意，该损失我也不能承担。杨某承租房屋后一直在经营火锅店，并未停业，停业损失我也不能承担。   经审理查明：   某公司与原告程某于2017年签订了房屋租赁合同，约定某公司将晋城市城区14间房屋整体出租给程某，用于程某经营使用，租期从2017年3月1日至2021年2月28日。以上房屋无建设工程规划许可证。   随后，经某公司同意，原告程某与承租户分别签订了租赁合同。其中，程某与承租户被告杨某于2017年6月1日签订《古矿减压站房屋租赁合同》，将上述房屋中的10号、11号、12号三间房屋整体出租给杨某经营使用，约定租期从2017年6月1日至2018年6月1日，三间每年共计69000元租金。   以上虽然约定的年租金是69000元，但双方同意并实际执行的是年租金60000元，合同签订后杨某支付了程某2017年6月1日至2018年6月1日的租金60000元。杨某从2017年6月2日至2017年6月9日对房屋进行了装修。杨某于2017年9月11日取得了在承租房经营火锅店的营业执照。   2018年程某得知其租赁的房屋可能要拆迁，于是将房屋要拆迁的事告知了杨某。2018年6月1日以后，杨某向程某交了18000元租金。   2019年4月18日，某公司以租赁合同纠纷为由将程某诉至本院，之后，双方在本院主持调解下达成协议：程某于2019年7月31日前向某公司支付租金3万元，程某于2019年9月30日前负责协调租户完成搬离、腾房工作。   之后，程某向杨某催交租金并要求杨某搬离房屋，杨某未予搬离，程某于2019年8月2日诉至本院。杨某的火锅店一直经营至2019年9月27日。截止本案最后一次开庭2020年4月16日，杨某仍未将房屋钥匙交给程某，杨某称房内还有东西未搬走。   以上事实有原告程某与被告杨某双方提供的程某与某公司签订的合同；原告程某提供的与杨某签订的合同，涉案房屋照片，被告杨某提供的火锅店营业执照及工商登记档案、程某委托律师发的律师函，本院（2019）晋0502民初XXX号民事调解书、涉案房屋照片以及原、被告陈述等在案佐证。   本院认为，原告程某与被告杨某就涉案房屋签订的租赁合同，因该房屋的修建未取得建设工程规划许可证，为无效合同，现程某要求确认该租赁合同无效，本院予以支持。被告杨某应当腾退房屋。   本案现主要需要解决的问题：   涉案合同期满后的房屋占有使用费，原告程某有无权利收取，如有权利收取，被告杨某应支付原告程某多少金额的款项。   原告程某提出，与被告杨某签的合同约定的是一年69000元房款，后来仅是同意将第一年的房款变更成60000元，一年期满后还应按年房款69000元支付。被告杨某陈述，一年合同到期后本打算和程某续签合同，但当时程某说房子快要拆迁所以不续签合同了，让其交18000元可以干到拆迁，之后，其给了程某18000元，所以程某现在无权再要租金。而且，原来合同约定的年租金69000元是为了提高其他租户的租金使用的，实际执行的是年租金60000元。程某现不是房屋所有权人，无权收取房款。   本院认为，程某系转租人，根据程某与其出租方某公司达成的协议，程某于2019年9月30日前负责协调租户完成搬离，故2019年9月30日之前的房屋使用费，程某有权向杨某收取。2018年6月1日以后年房屋使用费应按之前双方实际执行的60000元/年的标准支付。2018年6月1日至2019年9月30日期间的房屋使用费共计80000元，杨某已支付了18000元，余款62000元应由杨某向程某支付。杨某提出程某承诺过其交了18000元就可以一直用到房子拆迁，程某对此不予认可，杨某对该主张未能举证证明，对其该主张本院不予支持。   被告杨某所诉的装修损失及营业损失能否成立，应如何计算。   被告杨某提供了装修清单、房屋装修前、后的照片以及所经营的饭店从2017年9月16日至2017年11月3日的点菜单。原告程某对以上证据均不予认可。另外，杨某还申请对涉案房屋的装修价值及饭店的停业损失进行鉴定，本院委托晋城市中级人民法院司法技术中心由该中心委托山西中硕资产评估有限公司进行鉴定，后因杨某未依照评估公司要求补充资料及预交评估费，山西中硕资产评估有限公司于2019年12月16日将该鉴定退回，晋城市中级人民法院司法技术中心因此作出终结鉴定决定。之后，被告杨某表示放弃鉴定。   本院认为，被告杨某提供的涉案房屋的照片可以证明其从原告程某处租赁房屋后对房屋又进行了装修的事实，但因原双方签订合同期限为1年，杨某对于房屋在合同期满后装修可能无法取得有所预见，其现在要求让程某承担其装修损失5000元，没有合理依据，本院不予支持。   对于营业损失，杨某主张，从2017年6月1日至2017年9月10日期间，因房屋手续不完善导致营业执照未能及时办下来，该期间程某应赔偿其营业损失120763元。本院认为，杨某陈述系因房屋手续不全致使未能及时办下营业执照，该陈述应该属实，但其中2017年6月1日至2017年6月9日装修期间的营业损失，应由其本人负担，不应计算在因房屋手续不全导致未能正常营业损失的范围之内；2017年6月10日至2017年9月10日期间的营业损失，程某作为转租方对因房屋手续不全给杨某造成的营业损失应承担主要的过错，杨某承租房屋时未审查房屋手续也存在一定过错，本院酌情确定程某承担75%的过错，杨某承担25%的过错。   杨某提供的2017年9月16日至2017年11月3日期间49天的营业票据可以证明该期间的日营业额为3642元，参照该日营业额，考虑2017年6月10日至2017年9月10日为杨某的刚开始营业期间，该期间的日营业额不可能像2017年9月16日至2017年11月3日期间的一样多，本院酌情确定杨某2017年6月10日至2017年9月10日的日营业额为1500元。根据本院酌情确定的日营业额，参照程某与李某租赁合同纠纷案中鉴定机构对李某经营作出的“销售净利润率为42.9%”的鉴定意见，杨某2017年6月10日至2017年9月10日的营业损失为：93日*1500元/日*42.9%≈59846元，程某承担其中的75%为：59846元*75%≈44885元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：   一、确认原告程某与被告杨某2017年6月1日签订的《古矿减压站房屋租赁合同》无效。   二、被告杨某于本判决生效后立即将涉案晋城市城区10号、11号、12号三间房屋予以腾退。   三、被告杨某向原告程某支付截止2019年9月30日期间的房屋占有使用费62000元。   四、原告（反诉被告）程某赔偿被告（反诉原告）杨某的停业损失44885元。   以上三、四项折抵后，由杨某向程某支付17115元，于本判决生效后十日内支付。   五、驳回反诉原告杨某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1460元，减半收取730元，由被告杨某负担；反诉案件受理费2815元，减半收取1407.5元，由原告程某负担502元，被告杨某负担905.5元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 李 芳     二0二0年四月二十九日     书记员 连瑜珊