湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1026民初162号 原告：张宪清，男，1958年5月27日出生，汉族，居民，住湖南省汝城县。 原告：朱爱华，女，1963年4月11日出生，汉族，居民，住湖南省汝城县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：曾建军，广东韶晖律师事务所律师。一般授权代理。 被告：郴州市今朝房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇锦堂村陈家组。 法定代表人：刘叔华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。特别授权代理。 被告：湖南丰贵商业管理有限公司，住所地郴州市苏仙区人民东路与统一路交汇处绿之园大楼204室。 法定代表人：曹国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。特别授权代理。 原告张宪清、朱爱华与被告郴州市今朝房地产开发有限公司(以下简称今朝公司)、湖南丰贵商业管理有限公司(以下简称丰贵公司)合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宪清、朱爱华及其共同委托诉讼代理人曾建军，被告今朝公司的委托诉讼代理人陈卫民，被告丰贵公司的委托诉讼代理人邱细容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宪清、朱爱华向本院提出诉讼请求:1.判令解除两原告与被告今朝公司签订的《商品房买卖合同》;2.判令今朝公司返还首期购房款1570180元给两原告;3.判令今朝公司按照首期购房款的5%支付违约金78509元给两原告;4.判令今朝公司支付首期购房款的利息损失给两原告(按照银行同期年贷款利率即8.9%，自2015年1月31日起至解除合同之日止);5.判令解除两原告与被告丰贵公司签订的《委托经营及管理协议书》;6.判令丰贵公司支付租金给两原告(按照年租金217712.6元的标准，自2018年1月31日起至解除委托管理合同之日止);7.判令丰贵公司按照年租金217712.6元的3倍支付违约金合计653137.8元给两原告;8.判令今朝公司对丰贵公司的债务承担连带清偿责任。事实和理由:今朝公司开发建设了君莲国际购物中心后向社会出售商铺(现房)，商户所购商铺由今朝公司担保委托丰贵公司经营。2015年1月31日，两原告与今朝公司签订《商品房买卖合同》，两原告购买了其中的第一层编号为D1-1、D1-2，建筑面积合计117.3㎡的商铺，合计总房价3110180元，约定付款方式为银行按揭贷款1540000元，首期付款1570180元，两原告按照约定支付了首期房款1570180元给今朝公司。同日，两原告与丰贵公司签订《委托经营及管理协议书》，两原告同意将向今朝公司所购商铺委托丰贵公司经营及管理，约定委托经营及管理期为10年，前五年每年的租金为两原告购买商铺总金额的7%，即每年217712.6元，前三年租金合计653137.8元，丰贵公司一次性支付给了两原告，第四年、第五年租金每半年一付，每年的1月5日付上半年的租金，7月5日前付下半年的租金，同时今朝公司、丰贵公司向两原告出具《租金支付担保协议》。签订以上合同后，两原告充分履行了合同约定的义务，将申请办理银行按揭贷款所需要的资料提供给了今朝公司，而其一直未通知两原告办理银行按揭贷款手续；丰贵公司也未按照约定支付第四年、第五年的租金，经多次协商未果，两原告故诉至法院，请求判如所请，今朝公司、丰贵公司承担本案的全部诉讼费用。 被告今朝公司辩称:1.两原告要求解除《商品房买卖合同》、支付违约金、利息损失的诉请没有事实、合同和法律依据，应当予以驳回;2.今朝公司对丰贵公司无需承担保证责任，即使需对丰贵公司承担保证责任，该保证责任也是一般保证，且两原告主张的部分租金已过保证期间;3.两原告的诉讼请求既涉及商品房买卖合同纠纷，又涉及租赁或者保证合同纠纷，各项诉讼请求所依据的合同不同，应在两个独立的案件中处理。 被告丰贵公司辩称:1.同意解除《委托经营及管理协议书》，该协议自两原告提起诉讼之日起即2019年11月11日正式解除；2.根据《商品房买卖合同》第六条的约定，两原告仅支付了首付款，至今未支付剩余房款，即目前涉案房屋并不属于两原告，丰贵公司是在为今朝公司经营管理房屋，两原告无权向丰贵公司主张租金;3.丰贵公司已向两原告支付了2015年10月31日至2018年10月30日前三年的租金，目前仅欠两原告2018年10月31日至两原告提出解除权之日即2019年11月11日期间的租金;4.涉案商铺所在位置相对偏僻，人流量过少，至今仍未实际投入运营。丰贵公司未获得分文收入，却事先一次性按约定支付了前三年的租金，后面由于入不敷出的亏损状态导致无法支付剩余租金，本身并无故意拖欠租金的违约恶意，请驳回两原告要求按三倍租金赔付违约金的诉请;5.两原告的诉讼请求既涉及商品房买卖合同纠纷，又涉及租赁或者保证合同纠纷，各项诉讼请求所依据的合同不同，应在两个独立的案件中处理。 原告张宪清、朱爱华围绕诉讼请求依法提供的证据:1.《商品房买卖合同》;2.首期购房款收据;3.《委托经营及管理协议书》;4.《租金支付担保协议》;5.《关于请求督促重点招商企业郴州市今朝房地产开发有限公司履行合同的诉求》。被告丰贵公司提供的证据:6.《商业项目策划销售代理合同》、《商业策划及营销代理项目承包合同》、银行转账单;7.快递签收单、函。被告今朝公司在举证期限内未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丰贵公司对证据2的证明方向有异议，认为涉案房屋目前不属于两原告所有，两原告无权对丰贵公司主张租金。今朝公司、丰贵公司对证据4的关联性和证明方向有异议，对证据5的真实性有异议，均认为《租金支付担保协议》约定的是今朝公司补足应付租金部分，是一般保证，而不是连带责任保证。张宪清、朱爱华对证据6的关联性有异议，对证据7的证明目的有异议，认为丰贵公司委托对外招商一事与本案无关，两原告与丰贵公司解除委托经营及管理协议的时间应该由法院判决确定。经审查，上述证据5真实性存疑，本院不予采信，其余证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告今朝公司开发建设了汝城县君莲国际购物中心后向社会出售商铺，商户所购商铺由今朝公司担保委托被告丰贵公司经营。2015年1月31日，原告张宪清、朱爱华与今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买君莲国际购物中心D1-1、D1-2号两间商铺，建筑面积合计117.3㎡，单价均为26514.75元/㎡，总价款共计3110180元。合同签订后，两原告于2015年1月31日向今朝公司支付了两间商铺的首期购房款合计1570180元(包含丰贵公司向两原告一次性支付的前三年租金653137.8元)，余款1540000元按合同约定办理银行按揭贷款。同日，两原告与丰贵公司签订《委托经营及管理协议书》，约定委托经营及管理期为10年，前五年每年的租金为两原告购买两间商铺总金额的7%，即每年217712.6元，前三年租金合计653137.8元折抵商铺首付款，第四年、第五年租金每半年一付，每年的1月5日前支付上半年的租金，7月5日前支付下半年的租金。同时今朝公司、丰贵公司向两原告出具《租金支付担保协议》。签订以上合同后至今，今朝公司未按照约定通知两原告办理银行按揭贷款手续；丰贵公司也未按照约定向两原告支付第四年、第五年的租金。 本院认为，本案涉及三个法律关系，一是原告张宪清、朱爱华与被告今朝公司签订《商品房买卖合同》，双方形成商品房买卖合同关系；二是张宪清、朱爱华与被告丰贵公司签订《委托经营及管理协议书》，双方形成租赁合同法律关系；三是今朝公司与丰贵公司签订的《租金支付担保协议》系《委托经营及管理协议书》的从合同，今朝公司与张宪清、朱爱华之间形成保证合同法律关系。因此，本案应定性为合同纠纷，合并处理可以减轻当事人的诉累。 第一，关于《商品房买卖合同》是否应予解除，今朝公司是否应向张宪清、朱爱华返还首期购房款并支付相应的违约金及赔偿利息损失的问题。两原告与今朝公司签订的《商品房买卖合同》约定“第六条:付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款…3.银行按揭贷款(1)买受人以银行按揭贷款方式付款，应于合同签订之日即2015年1月31日前向出卖人交付首期房款，余款向银行申请贷款;(2)买受人应在接到出卖人通知(包括电话通知)之日起5日内，将申请办理银行按揭贷款所需要的全部资料提交给出卖人;(3)在接到出卖人或银行通知后5日内买受人应前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用;(4)买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条及补充协议的相应条款处理”。合同签订后，两原告已按约支付首期购房款，履行了合同的义务，但今朝公司却未按合同约定通知两原告办理银行贷款手续，造成两原告至今未订立商品房担保贷款合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。现两原告要求解除《商品房买卖合同》，符合上述规定，故本院对两原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，两原告依合同支付的两间商铺首期购房款合计1570180元(包含丰贵公司向两原告一次性支付的前三年租金653137.8元)今朝公司应予返还。关于两原告主张的违约金及赔偿利息损失问题，第一，违约金没有合同依据，本院不予支持；第二，两原告已取得前三年的租金，故对利息损失不予支持。 第二，关于《委托经营及管理协议书》是否应予解除，丰贵公司是否应向张宪清、朱爱华支付自2018年1月31日起至解除《委托经营及管理协议书》之日止的租金及相应的违约金的问题。两原告与丰贵公司签订的《委托经营及管理协议书》约定“第二条:甲方(张宪清、朱爱华)自愿将上述商铺委托给乙方(丰贵公司)经营和管理的期限共计十年，自签订本协议起至2025年2月2日止…第七条:商铺的移交，1.甲方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，并在与出卖人办理完毕交付手续的当日将商铺移交给乙方经营及管理。2.甲乙双方签订此协议后，将视为甲方将上述商铺移交给乙方。3.若甲方因出卖人的原故而延迟向乙方移交商铺，则由出卖人今朝公司承担相应的责任。…第十五条:乙方的违约责任，乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书。因乙方原因单方解除本协议书或乙方未按照本协议约定支付租金超过六十日由甲方提出解除本协议书的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，因丰贵公司逾期未支付第四年、第五年租金，两原告提出解除合同，符合双方约定，本院予以支持。丰贵公司同意与两原告解除合同，并主张合同的解除日期为2019年11月11日。结合两原告诉状的落款日期及丰贵公司提交的快递签收单、函，本院确认两原告与丰贵公司签订的《委托经营及管理协议书》于2019年11月11日解除。关于丰贵公司主张两原告仅支付了首付款，未完成按揭贷款，也未采取其他方式支付剩余房款，即目前涉案房屋不属于两原告，两原告无权向丰贵公司主张租金的辩称意见。根据合同的履行情况来看，两原告已支付两间商铺的首付款合计1570180元(包含丰贵公司向两原告一次性支付的前三年租金653137.8元)，若丰贵公司对两原告拥有商铺使用权存在异议，应当不会与两原告签订《委托经营及管理协议书》，丰贵公司的辩称意见不符合常理，本院不予采信。合同约定涉案商铺的交付日期是2015年1月31日，故第四年租金的起算时间为2018年1月31日，丰贵公司应于2018年1月5日前支付该年度上半年的租金，于2018年7月5日前支付该年度下半年的租金;第五年租金的起算时间为2019年1月31日，丰贵公司应于2019年1月5日前支付该年度上半年的租金，于2019年7月5日前支付该年度下半年的租金。现合同约定的付款期限已过，丰贵公司仍未向两原告支付租金，应承担继续履行的付款义务。丰贵公司主张第四年租金应从2018年10月31日起算的理由不能成立，本院不予支持。故丰贵公司应向两原告支付自2018年1月31日起至2019年11月11日止的租金共计387347元(即两间商铺的年租金217712.6元÷12个月×21.35个月)。两原告主张按照年租金的3倍支付违约金，虽有合同约定，但明显过高，本院调整为按年租金20%，由丰贵公司向两原告支付违约金，即违约金数额调整为217712.6元×20%=43542.52元。 第三，关于今朝公司是否应对丰贵公司的债务承担连带责任，以及丰贵公司的部分债务是否已过保证期间的问题。《中华人民共和国担保法》第十九条规定:“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”今朝公司与丰贵公司在《租金支付担保协议》中约定的担保条款内容不能明确保证方式，故今朝公司应承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，今朝公司对第四年及第五年上半年租金的保证责任已经免除。第四年及第五年上半年的租金为217712.6元＋217712.6元÷2=326568.9元，但今朝公司仍须对未超过保证期间(2019年8月1日至2019年11月11日)的租金60778.1元(即387347元-326568.9元)承担连带责任。丰贵公司逾期支付租金应向两原告支付的违约金，不在今朝公司的担保范围内，故今朝公司无需对该违约金承担连带清偿责任。 综上所述，本院对原告张宪清、朱爱华的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除张宪清、朱爱华与郴州市今朝房地产开发有限公司于2015年1月31日签订的购买汝城县君莲国际购物中心D1-1、D1-2号两间商铺的《商品房买卖合同》； 二、郴州市今朝房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向张宪清、朱爱华返还首期购房款1570180元； 三、确认张宪清、朱爱华与湖南丰贵商业管理有限公司签订的《委托经营及管理协议书》于2019年11月11日解除； 四、湖南丰贵商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向张宪清、朱爱华支付2018年1月31日至2019年11月11日期间的租金387347元，郴州市今朝房地产开发有限公司对2019年8月1日至2019年11月11日期间的租金60778.1元承担连带清偿责任； 五、湖南丰贵商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向张宪清、朱爱华支付违约金43542.52元； 六、驳回张宪清、朱爱华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26956元，由张宪清、朱爱华负担5547元，郴州市今朝房地产开发有限公司负担16799元，湖南丰贵商业管理有限公司负担4610元。负有承担诉讼费义务的当事人限在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院交纳。期满拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  陈军英 人民陪审员  欧 敏 人民陪审员  何贵峰 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  侯海军 书 记 员  朱文华