福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初111号 原告：方美华，男，1969年8月20日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：江飞，福建千木林律师事务所律师。 被告：朱宗荣，男，1975年11月21日出生，汉族，住建瓯市。 被告：叶彩珍，女，1976年4月1日出生，汉族，住建瓯市。 二被告共同委托诉讼代理人：谢乐辉，福建建达（南平）律师事务所律师。 原告方美华（下称原告）与被告朱宗荣、叶彩珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江飞，朱宗荣、叶彩珍的委托诉讼代理人谢乐辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令朱宗荣、叶彩珍继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》所约定的事项，于本判决生效后十日内协助将位于建瓯市的房屋产权变更登记给原告。事实与理由：被告朱宗荣、叶彩珍系夫妻关系。2018年7月18日，在建瓯市瓯房房地产经纪有限公司的居间下，被告将其位于建瓯市，面积为130.37平方米的拆迁安置房转让给了原告。双方签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋转让价格为1040000元，第一期于2018年7月18日支付购房定金20万元，第二期于2018年7月18日支付购房款40万元，其余购房款44万元在过户交税收件当天支付。并约定“在安置房可办证时30个工作日内，双方共同到房产、土地部门办理签字过户手续”。原告按约定支付给被告第一期和第二期款项共计60万元。该房产于2019年5月可以办证。但时至今日，被告一致拖延拒不配合办理房屋过户手续，原告多次要求未果。被告的行为已构成违约，依法应继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》所约定的事项，将位于建瓯市的房屋产权变更登记给原告。特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 朱宗荣、叶彩珍辩称，方美华以非法手段购买房屋，行为违法，非善意购房人，相关人员涉嫌犯罪,已报刑事立案。《房屋买卖合同》应属无效。出售房屋不是答辩人叶彩珍、朱宗荣的真实意愿，叶彩珍、朱宗荣没有收到方美华的购房款60万元，即若《房屋买卖合同》有效，该合同亦应解除。理由如下：一、万春一品1#楼2107房是因七里街村黄墩尾小组规划区内被征收土地回拨地的安置房，答辩人全家系属该村小组成员，均享有该安置房的权益，而该房产尚未登记在答辩人朱宗荣、叶彩珍的名下。二、叶彩珍是《房屋买卖合同》上的卖方之一，其根本没有收到方美华的购房款，朱宗荣也没有实际收到购房款60万元。依据《房屋买卖合同》第十四条之约定，买方不能按期向卖方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产成交总价0.2‰的滞纳金。方美华有先履行义务，其已构成根本违约，方美华应赔偿违约金124800元（104万*20个月*30天*0.2‰）。三、方美华的购房行为明显违法。方美华与案外放贷人林颖平、陈建钦恶意串通损害答辩人的利益，其系以合法形式掩盖非法目的。双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。理由如下：1、答辩人与方美华之间不是单纯的买卖房屋，有证据证明方美华买房前，朱宗荣曾向案外放贷人林颖平、陈建钦借款，之后方美华与林颖平、陈建钦恶意串通，共同影响答辩人卖房意愿、影响卖房价格，且方美华并未实际支付购房款，方美华等人均意图非法套取答辩人的房屋。2、方美华、林颖平、陈建钦与本案均存在密切关联。林颖平、陈建钦不是购房人，其却在林颖平、陈建钦与答辩人共同签订的《还款协议》中体现方美华办理产权和过户手续的全部费用，由林颖平全部承担。林颖平与陈建钦都知道答辩人要卖房、方美华要买房，且知道答辩人有卖房的尾款40万元未收回。其后方美华、林颖平、答辩人拟订《协议书》体现约定房屋尾款44万元直接支付给林颖平，房产的过户费用和诉讼费用由林颖平承担，方美华也知悉答辩人坐落于新区87-89-A-16号的房屋抵押给了林颖平。3、朱宗荣没有实际收到购房款。2018年7月18日17：15：23方美华向朱宗荣转账汇入60万元后，当日17：21：52方美华、林颖平、陈建钦又迫使朱宗荣卡转取60万元，交还给了方美华、林颖平、陈建钦。与此相仿，朱宗荣也没有实际收到陈建钦的借款，2018年6月15日13：33：02陈建钦向朱宗荣转账汇入47万元后，当日13：50：54陈建钦、林颖平迫使朱宗荣卡转取47万元后，交还给了陈建钦、林颖平；2018年7月15日15：06：01陈建钦向朱宗荣转账汇入13万元后，当日15：10：04陈建钦、林颖平迫使朱宗荣卡转取13万元，交还给了陈建钦、林颖平。4、方美华购房前，答辩人没有在中介挂卖该房（已装修好自住）、答辩人不认识方美华。方美华明知该房尚未在答辩人名下，却在签订《房屋买卖合同》的当天，就一次性支付60万元（总价104万元），其中支付定金20万元，此不符合支付定金3万至5万的交易惯例。5、与方美华关联的林颖平、陈建钦，亦非善意放贷人。林颖平向朱宗荣出借60万元，却要答辩人以其新区整栋五层房屋抵押作价仅60万元。陈建钦向朱宗荣出借60万元，没有约定利息，而在《还款协议》中约定朱宗荣向陈建钦的借款本息已还清、林颖平的余款本息结欠40万元。林颖平、陈建钦根本无法解释朱宗荣的整个还款过程。综上，根据《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法利益的”。方美华的行为明显违法，应认定本案《房屋买卖合同》无效。四、案件整体事实概要。朱宗荣因与安置房有关的开支需要借款周转。经人说起林颖平可提供借款，2017年6月14日朱宗荣以整栋房屋抵押方式向放贷人林颖平借款60万元，朱宗荣为向林颖平偿还利息，2018年3月19日朱宗荣向林颖平指定的陈建钦低价转让山地（合同签订未兑付），2018年6月15日朱宗荣被迫向陈建钦借款47万元，2018年7月15日借款13万元，合计借款60万元付利息。该笔借款转入朱宗荣账户后，陈建钦、林颖平等人陪同、迫使朱宗荣取出全款，60万元以现金方式交还给陈建钦、林颖平等人。为偿还陈建钦60万元的利息，朱宗荣又向陈建钦和林颖平指定的方美华出卖房屋。2018年7月18双方签订《房屋买卖合同》的当日，方美华向朱宗荣一次性支付购房款60万元。方美华、陈建钦、林颖平等人陪同、迫使朱宗荣取出全款，60万元以现金方式交还给了方美华、陈建钦、林颖平等人。2018年10月11日林颖平、陈建钦与答辩人签订《还款协议》约定余款40多万元支付给林颖平，其后方美华、林颖平与答辩人拟定《协议书》约定房屋尾款44万元直接支付给林颖平，房产的过户费用和诉讼费用由林颖平承担。五、即若认定《房屋买卖合同》有效，方美华没有依约实际支付购房款，严重违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。双方签订的《房屋买卖合同》应予解除。综上所述，方美华的购房行为严重违法，其与答辩人签订的《房屋买卖合同》应属无效，方美华没有依约支付购房款，即若《房屋买卖合同》有效，方美华亦构成根本性违约，依法方美华应承担损害赔偿责任或违约责任。 经审理查明：2018年7月18日，原告作为买方与朱宗荣、叶彩珍作为卖方、建瓯市瓯房房地产经纪有限公司作为居间方签订一份《房屋买卖合同》，约定卖方房产坐落于建瓯市，面积130.37平方米，房权证及土地证待办。第四条房产总价为1040000元；定金200000元；付款时间为2018年7月18日付200000元作为定金，2018年7月18日付400000元，第三期于过户交税收件当天付清440000元；第八条约定双方同意，自本合同签订之日起在安置房可办证时30个工作日内前共同到房产、土地部门办理签字过户手续，买方有权决定该房产，土地的所有权人，卖方不得干涉；第十条房屋于2018年8月3日前交付并约定了部分电器及家具留下；合同还约定了其他内容。当日，朱宗荣、叶彩珍向原告出具收条，载明收到原告买卖上述房屋定金200000元及购房款400000元。 另查明，朱宗荣、叶彩珍系夫妻关系。涉案房产系建瓯市七里街村黄墩尾小组因土地被案外人征收，协议的回拨地性质安置房，至今未办理不动产权首次登记。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。朱宗荣、叶彩珍提出其不享有房屋全部所有权导致合同无效，对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故对朱宗荣、叶彩珍的抗辩不予采纳。朱宗荣、叶彩珍辩称，《房屋买卖合同》存在以合法形式掩盖非法利益的情形，证据不足，理由不充分，不予采纳。涉案房产未办理不动产首次登记，根据《不动产登记条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”原告诉请协助办理转移登记至原告名下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”，属于上列第一种情形，故不予支持。原告如有其他诉求可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下: 驳回方美华的全部诉讼请求。 案件受理费14160元，减半收取7080元，由方美华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  陈瑞完 二〇二〇年四月三日 书记员  赵沁文 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。