河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初146号原告：宜阳县磊全建材有限公司。住所地，宜阳县锦屏镇高桥村。统一社会信用代码，91410327579235326B。法定代表人：王金波，总经理。委托诉讼代理人：李东京，河南仕起律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：聂号召，河南仕起律师事务所实习律师。一般代理。被告：洛阳天通房地产开发有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城关镇兴宜西路(锦绣花园小区后排)。统一社会信用代码，91410327558325074R。法定代表人：付豪，总经理。委托诉讼代理人：张留安，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。第三人：王文建，男，汉族，1960年1月20日出生，住宜阳县。原告宜阳县磊全建材有限公司(以下简称“磊全公司”)与被告洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称“天通公司”）、第三人王文建商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，由本院审判员梁高峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告磊全公司委托诉讼代理人李东京、被告天通公司委托诉讼代理人张留安到庭参加了诉讼，第三人王文建经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告磊全公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除原告与被告天通公司于2015年5月8日签订的《天通城房屋销售认购协议》；2.被告及第三人立即返还原告3713976元；3.被告及第三人支付利息905874.86元（以3713976元为本金，按照银行同期贷款利率自2015年5月8日起暂计至2020年3月17日，将来实际计算至款项返还之日）；4.由被告及第三人承担本案诉讼费。事实与理由，2015年5月8日前，被告天通公司将其开发的天通城工程中的部分工程发包给第三人王文建承建。在此期间，原告给第三人王文建供应商砼，第三人王文建拖欠原告有商砼款。因被告天通公司拖欠第三人工程款，被告将其开发的1#-A-B商铺134.55平方米，3号楼3B-3C建筑面积为160.21平方米的商铺，用来抵偿其欠第三人的工程款中的3713976元，但未办理产权过户登记。2015年5月8日，原告的业务经理陈某代表原告与被告、第三人王文建，三方协商达成协议约定，第三人以被告向其抵偿的上述商铺享有的债权转让给原告，用来抵偿拖欠原告商砼款中的3713976元，由原告和被告直接签订认购协议，并由被告给原告出具购房收据。2015年5月8日原被告双方依约签订《天通城房屋销售认购协议》。后被告将上述商铺转让给他人，导致原告的合同目的不能实现，严重损害了原告利益。根据法律的规定，特向人民法院起诉，希望人民法院查明事实，支持原告的请求。被告天通公司辩称：一、天通公司与原告不存在商品房销售合同关系。根据天通公司查阅档案，发现2015年5月8日与陈某签订过一份《天通城房屋销售认购协议》，该协议系陈某个人行为，留存的陈某的身份证复印件并没有加盖原告公司的印章，不存在陈某代理原告与天通公司签订商品房销售合同的事实，这是其一。其二，该协议第八条明确注明，“其他，此房系王琦抵工程款所选商铺，此商铺为王琦所有，王琦自愿将此商铺转让，已付清全部房款”，此处标注的“已付清全部房款”系王琦与陈某的约定，而实际上，天通公司没有收取陈某任何房款。因此，原告诉称原被告存在商品房销售合同不是事实。二、原告请求天通公司立即返还原告3713976元及利息不能成立。第一，原被告不存在商品房销售合同关系；第二，原告诉称第三人王文建欠其商砼款，天通公司没有参与，不了解内情，但天通公司根本不欠王文建任何款项；第三，天通公司与陈某签订的《天通城房屋销售认购协议》中，不显示王文建欠原告任何款项的事实。至于第三人王文建是否与原告有货款纠纷，与天通公司无关。所以，原告请求天通公司立即返还原告3713976元及利息没有事实根据和法律依据，依法应当驳回原告要求天通公司承担民事责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告天通公司系宜阳县天通城项目工程的开发者，第三人王文建是该项目工程的承包人之一。施工过程中，被告天通公司拖欠王文建工程款未付，被告天通公司以其开发的天通城项目工程中的1#-A-B商铺、3号楼3B-3C总价值3713976元的房产抵偿其应向王文建支付的工程款（标记在王文建儿子王琦名下），但截至2015年5月8日止尚未向王文建或其儿子王琦交付，也未办理产权过户登记等手续。原告磊全公司与王文建之间存在商品砼买卖合同关系，截至2015年5月8日止，王文建尚欠原告磊全公司货款未清偿完毕。2015年5月8日，原告磊全公司委派时任销售经理陈某与第三人王文建的儿子王琦，共同与被告天通公司进行协商，经三方协商达成一致意见：王琦以转让其对被告天通公司享有的抵工程款所获商铺的房产债权，即天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权（总价款3713976元）的方式清偿王文建对原告磊全公司所负的货款债务；原告磊全公司以其受让的，王琦对被告天通公司享有的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权向被告天通公司认购房产（总价款3713976元）。同日，分别以被告天通公司、陈某为甲、乙方，双方签订《天通城房屋销售认购协议》约定，陈某自愿定购天通城项目1#-A-B商铺、面积134.55平方米；3号楼3B-3C、建筑面积约为160.21㎡的房产。并通过以下条款对双方权利义务进行明确约定，一、乙方声明对甲方开发的天通城项目（以下简称本项目）之情况已经有了充分了解，并且自愿与甲方签订本认购协议书。二、乙方自愿订购本项目1#-A-B商铺、面积134.55平方米；3号楼3B-3C、建筑面积约为160.21㎡（最终面积以房管局实测面积为准）。三、乙方同意签订本认购协议书，预付人民币做为购房诚意金。四、本认购协议书签订后，乙方享有该物业优先购买权，并应在甲方通知五日内凭本认购协议书、收据和有效证件前往甲方售楼部缴纳房款并办理相关购买手续，所交诚意金即转为购房款；乙方须按照约定签署《商品房买卖合同》，逾期则视同乙方自动放弃购房优惠；逾期三日起，甲方可对认购房屋另行处理；如若乙方中途退房，将收取20％违约金。五、本认购协议书中建筑面积为预测面积，最终以政府部门实际测量值为准。六、乙方填写的内容必须属实，如乙方填写疏漏，联系方式、地址等不正确，导致甲方通知不能按时到达乙方，甲方将不承担任何责任。七、在签署本认购协议时，认购人已完全知晓该商品房及该商品房所属楼宇、所属项目的全部情况，本认购协议书一式三份，甲方两份、乙方一份。八、其他，此房系王琦抵工程款所选商铺，此商铺为王琦所有，王琦自愿将此商铺转让，已付清全部房款。被告天通公司在该协议落款“甲方（盖章）”处加盖印章“洛阳天通房地产开发有限公司销售部”，陈某在该协议落款“乙方（签字）”处签名“陈某”予以确认，同时王琦在该协议上签注“王琦同意”。同日，被告天通公司向陈某出具《收据》载明，今收到陈某交来天通城1#-A-B、3#-3B-3C商铺款人民币（大写）叁佰柒拾壹万叁仟玖佰柒拾陆元，￥3713976.00。被告天通公司同时在该《收据》上加盖印章“洛阳天通房地产开发有限公司财务专用章”，同时收款人处签注“王丹”予以确认。上述《天通城房屋销售认购协议》签订后，被告天通公司未依约同陈某签订商品房买卖合同，且已经将上述认购协议约定的房产转让他人。庭审中，被告天通公司承认上述《天通城房屋销售认购协议》中约定的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产为王琦所有，但其未与王琦签订商品房买卖合同，商铺也未向王琦交付。本院认为，2015年5月8日，分别以被告天通公司、陈某为甲、乙方签订的《天通城房屋销售认购协议》，系双方的真实意思表示、不违反法律规定，合法有效。合同双方均应依约完整履行合同义务以实现合同目的。关于陈某与原告磊全公司之间的关系问题。本院认为，原告磊全公司主张陈某与被告天通公司签订上述《天通城房屋销售认购协议》系受其委托的行为。该主张与证人陈某庭审所作的，其系原告磊全公司的时任销售经理，其与被告天通公司签订上述《天通城房屋销售认购协议》的行为是受原告磊全公司的委托，代表原告磊全公司所为等陈述相一致。因此应认定陈某与原告磊全公司之间系委托合同关系。陈某接受委托后以自己名义与被告天通公司签订《天通城房屋销售认购协议》的行为，系隐名代理行为。关于隐名代理问题。本院认为，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。庭审中被告天通公司既未表示、也未提交证据证明，其与陈某订立上述《天通城房屋销售认购协议》时如果知道陈某是受原告磊全公司委托就不会订立合同。因此，作为陈某委托人的原告磊全公司有权在陈某向其披露被告天通公司后，依法行使作为受托人陈某对被告天通公司的权利。根据被告天通公司向陈某出具的载明“今收到陈某交来天通城1#-A-B、3#3B-3C商铺款人民币（大写）叁佰柒拾壹万叁仟玖佰柒拾陆元”的《收据》，应认定作为乙方的陈某已向作为甲方的被告天通公司履行了协议约定的支付购房款的义务。因此,被告天通公司亦应依照约定与陈某签订《商品房买卖合同》，并在符合交付条件时向陈某交付约定的房产，以及办理产权过户登记等转移所有权手续。其在上述《天通城房屋销售认购协议》签订后将约定房产转让他人的行为，致使陈某的合同目的不能实现。同时致使作为受托人的陈某对其委托人原告磊全公司不履行义务。故原告磊全公司要求解除上述《天通城房屋销售认购协议》、被告天通公司退还购房款的请求，理由正当，应予支持。被告天通公司以陈某与原告磊全公司之间不存在委托合同关系，其与原告磊全公司不存在商品房销售合同关系为由不承担责任的辩称，依法不能成立，本院不予采信。被告天通公司辩称，上述《天通城房屋销售认购协议》第八条明确注明“其他，此房系王琦抵工程款所选商铺，此商铺为王琦所有，王琦自愿将此商铺转让，已付清全部房款”，此处标注的“已付清全部房款”系王琦与陈某的约定，而实际上，天通公司没有收取陈某任何房款。本院认为，债权转让时，自债权转让的通知到达债务人时发生法律效力。王琦以转让其对被告天通公司享有的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权（总价款3713976元）的方式清偿王文建对原告磊全公司所负的货款债务，并就此与被告天通公司、原告磊全公司协商，三方协商一致并最终在被告天通公司、原告磊全公司之间达成上述《天通城房屋销售认购协议》，王琦在该协议上签注“王琦同意”，被告天通公司同时向原告磊全公司受托人陈某出具载明“今收到陈某交来天通城1#-A-B、3#3B-3C商铺款人民币（大写）叁佰柒拾壹万叁仟玖佰柒拾陆元”的《收据》，且被告天通公司庭审中承认天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺系王琦所有。因此应认定王琦上述债权转让成立并发生法律效力，陈某已按照上述《天通城房屋销售认购协议》的约定向被告天通公司全额付清了购房款。故被告天通公司上述辩称依法不能成立，本院不予采信。关于第三人王文建的责任问题。本院认为，王琦已以转让其对被告天通公司享有的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权的方式清偿了王文建对原告磊全公司所负债务，且通过上述《天通城房屋销售认购协议》及被告天通公司为陈某出具的上述《收据》得到确认。因此，第三人王文建对原告磊全公司所负的《收据》载明金额范围内的债务已归于消灭。故原告磊全公司要求第三人王文建退还购房款的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告磊全公司主张的利息损失。原告磊全公司未在本院限定的时间内预交相应的案件受理费。因此应按原告磊全公司自行撤回该部分起诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈作营受原告宜阳县磊全建材有限公司委托与被告洛阳天通房地产开发有限公司于2015年5月8日签订的《天通城房屋销售认购协议》；二、限被告洛阳天通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告宜阳县磊全建材有限公司退还购房款3713976元。三、驳回原告宜阳县磊全建材有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取18256元，由被告洛阳天通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  梁高峰二〇二〇年四月二十九日书记员  马田田附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。