四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1372号 上诉人（原审原告）：赵秀楼，男，1971年9月13日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：向杨，男，1974年7月10日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审第三人）：通江县团圆大酒楼，经营场所四川省巴中市通江县诺江镇东街大操坝。 经营者：楚大英，女，1971年5月14日出生，汉族，住四川省通江县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵浩舟，四川衡义律师事务所律师。 上诉人赵秀楼因与被上诉人向杨、通江县团圆大酒楼租赁合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院作出的（2019）川1921民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵秀楼上诉请求：1.撤销四川省通江县人民法院（2019）川1921民初2309号民事判决，在查明事实的基础上支持上诉人的起诉请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案基本事实未查清。租期，每年的租赁费，违约事实、原因及过错均没有查清查实；2.被上诉人向市管局提交的《租房合同》显示：租期为6年，时间为2013年4月18日至2019年4月18日；3.被上诉人通江县团圆大酒楼（实际经营人）楚大英应当承担责任。被上诉人向杨与楚大英系夫妻关系。通江县团圆大酒楼系以家庭为单位的个体工商户，其成立之初的负责人是被上诉人向杨，后变更为楚大英。《商品房租赁协议》签字人虽为被上诉人向杨，但租房实际使用人为被上诉人通江县团圆大酒楼。被上诉人通江县团圆大酒楼亦应当作为本案当事人承担租金给付义务，一审判决驳回赵秀楼对通江县团圆大酒楼的诉讼请求错误。 被上诉人向杨、通江县团圆大酒楼辩称，1.上诉状中载明租金没查清是不真实的，一审判决针对租金的租赁时间查明清楚，2018年后又租赁了一段时间，双方口头上均有确定；2.签订租赁合同时，被上诉人通江县团圆大酒楼并不存在，根据合同相对性原则，被上诉人通江县团圆大酒楼不应当承担责任。3.上诉人赵秀楼的上诉理由不成立，请求驳回上诉。 赵秀楼向一审法院起诉请求：1.判令向杨和通江县团圆大酒楼给付房租45.34万元、腾退房屋、清结税费、赔偿财物损失；2.判令向杨给付过期租金21277.78元/月、违约金127666.7元、燃气费4375.71元；3.本案的法律规费由向杨和通江县团圆大酒楼承担。 一审法院认定事实：赵秀楼与向杨于2013年3月10日签订了《商品房租赁协议》，出租方（以下简称甲方）赵秀楼，承租方（以下简称乙方）向杨，第一条，房屋基本情况：甲方房屋位于大操坝东侧天酿居负一楼南段，出租面积约肆佰多平米（含公摊面积）；第三条租赁期限六年，本次租期为2013年4月18日至2018年4月18日。一年一付租金，期间不得转让。每年租期结束前一个月（3月18日）续约（或交三万元押金）。第四条租金：该房屋一年租金为180000.00元（大写：壹拾捌万元），房屋租金每年涨幅按百分之六递增，签约时一次性付清。由租赁所产生的费、税由乙方负担；……第十条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的20%-50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金……赵秀楼与向杨签订《商品房租赁协议》后，赵秀楼向向杨交付了位于大操坝东侧天酿居负一楼南段的房屋，以赵秀楼的名义办理了水、电、气入户。2013年7月9日在通江县市场监督管理局领取了营业执照，登记经营者为向杨，名称为通江县团圆大酒楼，类型为个体工商户，组成形式家庭经营，该酒楼营业执照于2018年10月25日将经营者变更为楚大英，组成形式为个人经营。赵秀楼与向杨认可从2013年4月18日至2017年4月18日的房屋租金已经结清。经双方协商，2017年4月19日至2018年4月18日的房屋租金变更为17万元（向杨已经支付给赵秀楼10万元），2018年4月18日至2019年4月18日的房屋租金为7万元，2018年6月9日向杨向赵秀楼书立欠条一张，内容为：“今欠赵秀楼现金160000.00元（壹拾陆万元）其中押金20000.00元（贰万元）限余2018.8.30付清，违期按原合同执行”。2018年8月29日，向杨向赵秀楼转款5万元，2018年8月30日，因向杨未支付其余租金，赵秀楼于当日将出租房屋的侧门上锁，但向杨仍然在实际营业。2018年9月26日向杨又给赵秀楼书立条据一张，内容为：“以前欠条日期续至10月18日，如不付清后果自负”。此后，向杨未再向赵秀楼支付过房屋租金，赵秀楼遂起诉至一审法院，要求实现其诉请。在诉讼中，一审法院通知赵秀楼与向杨到场，于2019年7月30日双方对租赁房屋现状进行了查看，赵秀楼认可返还的房屋符合约定条件，办理了交接手续。 同时查明：赵秀楼出租的房屋登为赵秀楼和王海蓉共同共有，赵秀楼与王海蓉系夫妻关系。向杨与楚大英系夫妻关系。 一审法院认为，一、关于第三人是否是适格主体的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”。但房屋租赁合同系向杨与赵秀楼签订，向杨租赁房屋后才开办通江县团圆大酒楼，而非以通江县团圆大酒楼的名义签订。根据合同相对性，通江县团圆大酒楼在本案中不应承担责任，应由向杨承担责任。二、关于是否应当通知房屋共有人王海蓉参加诉讼，虽然房屋登记为赵秀楼和王海蓉共同共有，但赵秀楼与王海蓉系夫妻关系，赵秀楼与向杨签订协议将房屋出租，向杨使用达五年之久，共有人未提出异议，默许了赵秀楼的行为，故可不通知共有人王海蓉参加诉讼，向杨辩称漏列当事人的主张，不予支持。三、关于签订协议的效力及损失的确定，向杨与赵秀楼签订的《商品房租赁协议》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在协议中虽然约定了租期为六年，但又明确约定了本次租期为2013年4月18日至2018年4月18日，在相互矛盾的情况，应当以约定的具体时间来进行确定。一审审理中，经向杨与赵秀楼确认2013年4月18日至2017年4月18日的房屋租金已经结清，双方虽然对2017年4月19日至2018年4月18日的租金口头变更为17万元，但从向杨向赵秀楼书立的条据来看，是附条件的变更，如果未按照约定时间付款，按照原合同执行。因此，在向杨没有按照最后约定的时间支付的情况下，对第五年的租金仍按照原书面约定标准进行计算。根据原协议约定的每年涨幅按百分之六递增进行计算，2017年4月19日至2018年4月18日的租金应为227245.85元，向杨支付了该年的租金10万元，现下差赵秀楼租金127245.85元。关于2018年4月19日至2019年4月18日期间的租金，因双方在书面协议中，没有明确约定该时间段的租金，双方口头约定该时间段租金为7万元，应当视为对该时间段租金的约定，赵秀楼要求按照原书面协议进行递增计算租金，没有事实依据。赵秀楼要求向杨给付2019年4月19日以后的租金，一审法院在开庭前组织双方对房屋进行了勘验，赵秀楼认可符合返还条件，其交付时间确定为2019年7月30日。因双方只约定租期截止到2019年4月18日，租赁期届满后双方未约定租期和租金，视为不定期租赁，其租金标准按照最后约定的租金7万元/年标准进行计算至交付之日为19561.60元。2018年8月29日，向杨向赵秀楼支付租金5万元，据此向杨下差赵秀楼租金为166807.45元。向杨未按最后约定时间足额支付赵秀楼租金，已构成违约。但赵秀楼于2018年8月30日对涉案房屋的侧门进行了加锁，其行为不当，故对赵秀楼请求支付违约金的主张，不予支持。赵秀楼主张支付燃气费4375.71元，因该登记入户信息为赵秀楼，不论赵秀楼是否缴纳，对外承担的主体都是赵秀楼，因此对该主张，予以支持。赵秀楼超标起诉的案件受理费，由赵秀楼承担。为了保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、向杨于判决生效后10日内给付赵秀楼房屋租金166807.45元；二、向杨于判决书生效后10日内给付赵秀楼燃气费4375.71元；三、驳回赵秀楼对通江县团圆大酒店的诉讼请求；四、驳回赵秀楼的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵秀楼提交如下证据：《商品房租赁协议》，证据来源于通江县市场监督管理局宕江市场监督管理所，并加盖公章，拟证明租期是2013年4月18日到2019年4月18日，故一审认定定期租赁为5年不正确，应当是6年。被上诉人向杨、通江县团圆大酒楼质证认为，该协议2013年已存在，不属于二审的新证据；2.该协议上有涂改的痕迹。经双方质证，本院对上述证据认定如下：对该份证据的合法性予以确认，但该份信息显示的具体租赁期限存在涂改痕迹，现无法核实涂改的真实性，依法不予采信。二审中，被上诉人向杨、通江县团圆大酒楼均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人赵秀楼与被上诉人向杨签订的《商品房租赁协议》对租赁房屋位置、租赁期限、租金及违约责任等作出了明确约定，该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于上诉人赵秀楼提出的本案租金相关事实未予查清的问题。本案中，被上诉人向杨于2018年6月9日向上诉人赵秀楼书立的《欠条》载明被上诉人向杨下差上诉人赵秀楼欠款16万元（含押金2万元）。上诉人赵秀楼与被上诉人向杨在一、二审庭审中均认可该16万元含2017年4月18日至2018年4月18日的欠付租金7万元、2018年4月18日至2019年4月18日案涉房屋租金7万元及续租保证金2万元。该欠条载明“限余2018.8.30付清，违期按原合同执行”，原协议第三条约定“租赁期限六年本次租期为2013年4月18日至2018年4月18日”，即双方当事人对于2018年4月18日至2019年4月18日的租金定为7万元是附条件的，在2018年8月30日付清，该年度租金为7万元，但逾期将按原合同执行，原合同约定第6年租金为第五年租金上浮6%。2018年9月26日被上诉人向杨书立的条据载明“以前欠条日期续到10月18日，如不付清后果自负”，即支付期限延至2018年10月18日。但直至2018年10月18日被上诉人向杨未予付清，故按照原协议约定2017年4月19至2018年4月18的租金为227245.85元（已支付10万元，实际下欠127245.85元），2018年4月19日至2019年4月18日的租金为第五年租金上浮6%计算为240880.60元。对于2019年4月19日以后的租金，合同未予约定按双方当事人后口头达成的年租金7万元计算，计算至交付之日租金为19561.60元。2018年8月29日，被上诉人向杨支付了5万元租金，现被上诉人向杨实际下欠上诉人赵秀楼租金337688.05元。故上诉人赵秀楼提出的该条上诉理由成立，本院予以支持。 上诉人赵秀楼提出的违约事实没有查清的问题，虽被上诉人向杨未在约定期限内付清租金，但双方当事人达成的协议约定，违期按原合同执行，本案即执行原协议约定更高标准的租金，同时结合在案证据及上诉人赵秀楼的陈述，上诉人赵秀楼自2018年8月30日起将案涉房屋侧门上锁的不当行为真实存在。因此，原审对于上诉人赵秀楼主张的违约金未予支持并无不当，故上诉人赵秀楼提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人赵秀楼提出的被上诉人通江县团圆大酒楼（实际经营人）楚大英应当承担责任的问题。经查，被上诉人通江县团圆大酒楼注册日期为2013年7月9日，案涉《商品房租赁协议》签订时间为2013年3月10日，且该协议载明的起租时间为2013年4月18日、承租方为被上诉人向杨，被上诉人通江县团圆大酒楼亦并未在该协议上加盖印章。根据合同相对性原则，被上诉人通江县团圆大酒楼（实际经营人）楚大英不应当承担案涉房屋的租金支付义务，一审认定并无不当，故上诉人赵秀楼提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，赵秀楼的上诉请求部分成立，应本院予以支持；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省通江县人民法院作出的（2019）川1921民初2309号民事判决第二、三、四项； 二、变更四川省通江县人民法院作出的（2019）川1921民初2309号民事判决第一项“向杨于判决生效后10日内给付赵秀楼房屋租金166807.45元”为“向杨于判决生效后10日内给付赵秀楼房屋租金337688.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4805元，由原审原告赵秀楼负担1590元、原审被告向杨负担3215元。 二审案件受理费4805元，由上诉人赵秀楼负担1590元、被上诉人向杨负担3215元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 审判员 李晓云 审判员 李 巍 二〇二〇年四月十五日 书记员 雒 颖