湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10139号原告（反诉被告）：湖南新领地汽车用品有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路168号1号楼刘皓私房。法定代表人：邵建军，董事长。委托诉讼代理人：丁尚，湖南惟余律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜佳，女，1980年2月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：郑延午，男，1957年1月4日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告湖南新领地汽车用品有限公司（反诉被告，以下简称原告）诉被告杜佳（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日作出（2017）湘0111民初6380号民事判决，被告不服上述判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年8月16日作出（2018）湘01民终8007号民事裁定书，撤销本院（2017）湘0111民初6380号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告的法定代理人邵建军及委托诉讼代理人丁尚，被告及其委托诉讼代理人郑延午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年11月15日签署的《长沙市商业街门面租赁合同》，并判令被告立即腾出并向原告归还租赁房屋；2、被告向原告支付租金暂计900591元（租金暂计算至2017年7月24日，直至被告腾出并归还房屋为止，租金从2015年11月25日开始在上年基础上递增5%）；3、被告向原告支付拖欠的物业费暂计83250元、水费4334.4元（其中，物业费暂计算至2017年6月25日，水费暂计算至2017年6月28日，具体以实际发生的为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月10日，原告与被告签订《长沙市商业街门面租赁合同》，合同约定：原告将位于长沙市树木岭货站南侧共计925平方米的物业出租给被告，租赁期限自2014年11月10日起至2019年11月10日止，经营用途茶楼。合同签订后，被告仅支付了2014年12月25日至2015年6月24日期间租金和押金97125元，后再无付款，截止至2017年7月24日，共拖欠租金900591元。同时，被告还拖欠了自2014年12月25日起直至2017年6月25日的物业费83250元，自2014年12月25日起直至2017年6月28日的水费4334.4元。事后，经原告多次催款，被告均拒绝支付上述费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求依法判令如请，以维护原告合法权益。附：租金拖欠情况：1、2014年11月10日至2014年12月25日优惠期内免缴的租金：32375元÷30天×45天＝48562元；2、2015年6月25日至2015年12月24日租金：扣除被告仅已经缴纳的半年租金194250元，被告仍拖欠第一年租金194250元；3、2015年12月25日至2016年12月24日租金：上年度年租金388500元，递增5％，为每年407925元；4、2016年12月25日至2017年7月24日租金：上年度年租金407925元，递增5％，为每年428321.25元，此期间段租金为29854.0625元。被告答辩称，案涉租赁的房屋没有合法的产权证，是违法建筑，导致消防不能建，被告无法正常营业，不同意支付租金，原告提供的租赁场地达不到合法经营的状况。被告向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告房屋租赁合同无效，并责令原告退还已收租金194250元；2、原告返还被告履约保证金97125元和装修保证金10000元；3、原告赔偿被告装饰装潢现值损失1946336.09元（以鉴定意见为准）；4、本案本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告出租给被告的物业位于长沙市树木岭货场南侧。该物业是原告租赁铁路土地使用权后建造的临时建筑。原告与被告于2014年11月10日签订了《长沙市商业街门面租赁合同》，合同约定：原告将位于长沙市（树木岭货站南侧）的临建设施出租被告用于经营“清水居茶艺”馆（原告以租赁形式取得该处的土地使用权），租赁期从2014年11月10日至2019年11月10日（2014年11月10日至2014年12月25日免租金），月租金32375元，并约定被告向原告缴纳押金97125元（房屋交付后转为履约保证金）。合同签订后被告向原告缴纳了半年的租金194250元及履约保证金。被告于2014年11月20日办理了营业执照（长沙市雨花区清水居茶艺馆），同年12月25日完成全部装修，共投入资金200多万元。装修完成后，被告发现原告依然违反合同约定，拖延房屋的配套建设设施（主要是楼梯扶手和电梯），故被告三次函告原告要求其履行合同义务，原告置之不理，进而导致被告至今无法领取消防许可证。与此同时，由于原告拒绝开具正式的房屋租赁发票，导致被告无法办理税务登记证。时至今日，由于原告一系列的违约行为给被告造成了巨大的经济损失，被告为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，请求判如所请。原告针对反诉答辩称，第一，租赁合同合法有效。原告在原审开庭时提交了整栋物业的验收报结材料，租赁物所在车站南路的经营门面不仅是被告一家，租赁物所占用整栋房屋是合法建筑，通过了相关部门的规划审核，即便合同无效，被告也应当支付费用，但被告从2015年到现在仅交了6个月的租金，原告所出租的门面还有其他租赁户都是正常运营；第二，关于违约保证金和装修保证金，因为被告没有履行支付租金义务，原告没有退还保证金的义务，装修保证金是不存在的事实；第三，被告请求160多万的损失赔偿没有事实和法律依据，被告以各种理由拒交租金，现在门面还有东西一直占有原告的门面，装饰装修损失不该由原告支付。被告在证据中讲的地板漏水或者墙面泡水，但没有提供证据证明是由原告造成，笼统地要求原告承担装饰装修的损失不合理；第四，关于固定资产3万多元，是没有法律依据的，被告可以随时将固定资产搬走，其所有权也是被告的，不属于装修装饰的范围。关于被告所称的二次装修的损失16万多事实也是不成立的，法院的执行裁定并未说明该笔执行款为装饰装修款也不能说明该笔损失由原告造成。经审理查明，2012年11月6日，案外人湖南铭星投资有限公司（以下简称铭星公司）与原告签订了一份《长沙车站南路土地出租合同》，铭星公司作为出租人将位于长沙车站南路广铁湘通物流、长铁物业公司及长沙铁路蓓蕾贸易有限公司的部分土地使用权出租给原告，出租地块原海南羊庄北侧至现志成汽修厂南侧，面积约为3480平方米（详见附图），出租年限自2014年1月1日起至2023年12月31日止。原告租赁上述土地使用权后建设了雨花区车站南路168号房屋。2014年11月10日，原告与被告签订了一份《长沙市商业街门面租赁合同》，约定将原告自建的商业物业出租给被告，出租物业位于长沙市树木岭货站南侧，建筑面积为925平方米；赁期限自2014年11月10至2019年11月10日至；房屋租金为每月32375元，第二年租金开始每年在上一年基础上递增5%；租赁期内，因租赁物业所产生的水电费、卫生费、物业管理费等一切费用由被告承担，物业管理费按每平方米3元收取；合同签订时，被告需向原告缴纳三个月房屋押金共计97125元，房屋交付使用后，押金转为履约保证金；合同同时约定，合同终止或解除时，被告应当搬迁所有可移动物品，房屋内装修物等被告“来修去丢”，不得有意损害，合同还就其他事项进行了约定。2014年11月11日，被告向原告支付了2014年12月25日至2015年6月24日的房屋租金共计194250元，并支付了97125元房屋押金。2014年11月20日，被告作为个体工商户经营者注册了长沙市雨花区清水居茶艺馆（以下简称茶艺馆），注册地址系长沙市雨花区车站南路168号3楼即案涉租赁房屋，之后被告为准备茶艺馆的经营，开始对租赁房屋进行了装饰装修，并采购了家具、厨房设备等物资。2015年3月9日，茶艺馆向原告发出一份《工作联系函》，反映原告楼梯扶手未安装完毕、电梯安装未动工、一楼公共通道电源未到位等问题，导致被告经营的茶艺馆未能开张。2015年4月7日，茶艺馆向原告发出一份《工作联系函》，反映电梯未安装到位及楼梯狭窄等问题，导致茶艺馆无法开张。2015年6月8日，因被告经营的茶艺馆存在不符合消防法相关规定的事由，长沙铁路公安处消防监督支队对其当场处罚了20元。2015年6月23日，茶艺馆向原告发出一份《工作联系函》，要求原告按消防法要求整改相关问题达到消防标准等。2015年9月9日，湖南省湘盛消防检测有限公司受茶艺馆委托对茶艺馆做消防设施竣工检测并出具了《建设工程消防设施检测评定报告》，报告指出茶艺馆自动喷水灭火系统不合格，综合评定结论为不合格。2016年5月31日，长沙铁路公安处消防监督支队对茶艺馆监督检查并做了记录：“1、室内消化栓、自动喷水灭火系统未与主供水管道联通，无水；2、经营场所内只设1处室内消火栓，设置数量不够；3、厨房内设置二种火源（燃油、液化气）；4、厨房存放3罐液化气，超量，距火源不足1.5米”。被告缴纳租金至2015年6月24日后，未再缴纳租金。2018年7月25日，被告向长沙市城乡规划局雨花区分局申请政府信息公开，要求获取车站南路168号商业楼的“规划许可证及其他报建手续”，该局于2018年7月30日对被告作出政府信息公开告知书，载明“经查，2013年4月我局对该项目进行技术审查，将审查情况按程序上报市局，市局未明确可否行政许可，相关报建资料已退给建设单位，未核发建设工程规划许可证”。2018年9月之后，茶艺馆未再营业。双方协商未果，遂酿成本次纠纷。再查明，本案所涉长沙市雨花区车站南路168号商业楼所占用土地使用权归属广州铁路（集团）公司所有，位于于长沙市建设项目中，该项目由长沙市城市管理和行政执法局牵头组织，由长沙市发展和改革委员会批复同意建设，并由长沙市雨花区车站南路环境综合整治指挥部指挥实施。本案审理过程中，被告向本院申请对案涉租赁房屋的装饰装修及设施设备价值进行鉴定，本院收到申请后委托湖南英特资产评估有限公司对案涉房屋内设施设备做价值鉴定，并委托国众联建设工程管理顾问有限公司对案涉房屋内装修装修价值进行鉴定，2019年11月29日，湖南英特资产评估有限公司作出湘英特[2019]评鉴字第031号《鉴证报告》，案涉租赁房屋内的固定资产在评估鉴定基准日2019年10月22日的价值为34275.62元。2019年12月24日，国众联建设工程管理顾问有限公司出具了（CSG0257/JD-002）《工程造价鉴定意见书》，对案涉房屋内装饰装修价值鉴定意见为991385.51元。上述鉴定费共计26400元，被告已向鉴定机构缴纳。案件审理中，本院为查明案涉租赁房屋消防相关情况向长沙铁路公安处消防监督支队调查取证，该支队于2020年3月19日向本院出具了《关于湖南新领地汽车用品有限公司与杜佳房屋租赁合同纠纷一案涉及消防相关情况说明的函》，载明：“1、2014年1月1日湖南新领地汽车用品有限公司租赁湖南铭星投资有限公司部分土地使用权，面积为3480㎡。由于该商业街均属于规划部门明确的临时建筑，该地址新建的构筑物不具备消防设计备案受理条件，但长沙市新领地大酒店属于该建筑的一部分，且使用性质为公众聚集场所，故要求该建设单位依法向我支队申报预备案资料予以审查……。经检查，该场所消防设备设施符合国家现行规范要求，并依法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（长公安处消安检字[2015]第0001号），此次消防安全检查面积不涵盖清水居茶艺馆。2、该整栋建筑其他室内装修工程设计消防设计和施工均应单独申报消防设计备案和消防竣工验收备案资料，如属于公众聚集场所，建设单位还应当申请公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。3、清水居茶艺馆同属该栋建筑一部分，其他经营场所均向我支队申报临建备案手续，而清水居茶艺馆使用性质为公众聚集场所，也应依法申报消防备案资料和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查资料，经查阅受理记录，该建设单位未对其场所向我单位申报消防资料”。上述事实，有长沙市商业街门面租赁合同，长沙车站南路商业街土地出租合同，租金、押金收据，长沙市雨花区发展和改革局关于车站南路（人民路-劳动东路）景观街建设项目立项的批复，长沙市雨花区人民政府关于将长沙车站南路有关铁路单位所属门面和场地纳入环境综合整治范围的函，长沙发展和改革委员会关于长沙市2011年特色景观街建设项目立项的批复，长沙市城乡规划局局长办公会议纪要（长规纪［2011］233号），长沙市雨花区人民政府办公室关于成立雨花区车站南路环境综合整治指挥部的通知，土地红线图，土地使用权证，工作联系函，当场处罚决定书，罚款收据，消防监督检查记录表，关于茶楼装饰装修的合同及相关购货协议及订单，检测报告，工程造价鉴定意见书，评估鉴定鉴证报告，政府信息公开告知书，关于湖南新领地汽车用品有限公司与杜佳房屋租赁合同纠纷一案涉及消防相关情况说明的函，照片，鉴定费发票，当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、原告及被告签订的《长沙市商业街门面租赁合同》是否有效的问题；二、《长沙市商业街门面租赁合同》的解除问题；三、原告及被告应承担何种责任的问题。关于焦点一。被告主张本案案涉门面所在商业楼未取得规划许可证亦未报建，故主张租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案涉房屋所在商业楼位于经政府相关部门批准的长沙市特色景观街建设项目中，其虽系未取得建设工程规划许可证的临时建筑，但经过相关主管部门批准，因此，原告出租案涉房屋不违反上述法律法规禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效。被告请求确认案涉门面租赁合同为无效合同并要求原告返还已收租金，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。原告与被告签订的租赁合同第四条第（二）款第3项约定，房屋租金按半年收取，以后租金由被告按年且提前30天向原告缴纳。合同第八条第6款约定，被告未按合同约定的日期缴纳房屋租金等费用，每逾期一天，承担应缴纳费用总额千分之五的违约金，逾期7天，原告有权解除合同。本案被告首次缴纳半年租金后，之后一直未缴纳房屋租金，原告依照合同约定有权解除案涉租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款的规定，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因本案原告未提供证明其已通过发送通知方式解除合同，本院以原告起诉状送达被告时（即2017年9月13日）为解除合同通知到达被告的时间点。综上，双方签订的《长沙市商业街门面租赁合同》于2017年9月13日解除。关于焦点三。第一，被告应承担的责任。关于应付租金及物业费、水费。被告未按约定履行给付租金的义务，属于违约，在租赁合同解除前，被告应当按照合同约定给付租金。根据双方约定，2015年6月25日至2015年12月24日，被告应支付的租金为194250元（32375元×6个月），2015年12月25日至2016年12月24日，被告应当支付的租金为407925元（32375元×（1＋5%）×12个月），2016年12月25日至2017年9月13日，被告应当支付租金为309343.12元（32375元×（1＋5%）×（1＋5%）×（8＋2／3）个月），以上租金合计为911518.12元。关于被告应当支付的物业费及水费，原告请求被告应当支付物业费83250元、水费4334.4元，未提供相应证据予以证明，本院不予支持。关于被告的腾房责任，案涉租赁合同于2017年9月13日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当在合同解除后腾退房屋，原告请求被告立即腾退房屋，本院予以支持。被告未腾退房屋对原告造成损失，应当向原告支付房屋占用费，考虑被告2018年9月之后未再在房屋内进行经营性活动，实际未使用房屋，参考双方合同约定的租金标准并结合双方履行合同之实际情况，本院酌情按32375元每月标准计算房屋占用费，被告应从2017年9月14日起计算至腾退房屋之日止向原告支付房屋占用费。第二，原告应承担的责任。被告主张原告提供的房屋不符合消防安全要求，要求原告承担违约责任，并提供了《建设工程消防设施检测评定报告》及消防部门检查记录等证据，本院认为，上述检测评定报告及消防检查记录均是针对茶艺馆本身消防设施的情况而作出，根据本院在长沙调查情况来看，被告经营的茶艺馆自身未去申办过相关消防手续，综上，因被告未举证证明茶艺馆消防不合格问题系原告违约造成，对于被告的该主张，本院不予支持。关于被告请求原告返还10000元装修保证金问题。被告缴纳的装修保证金10000元，原告已根据被告建议用以扣除水费、装修垃圾费及电费等，被告在2015年4月7日发出的《工作联系函》中确认了该事实，因此，对被告该主张本院不予支持。关于被告请求原告返还履约保证金97125元的问题。原告辩称根据原告及被告双方租赁合同的约定，被告逾期缴纳租金，原告有权解除合同并且不予退还履约保证金，本院认为，根据案涉租赁合同第五条第（一）项的约定，原告应当保证出租给被告的物业能够从事正常商业经营，根据查明的事实，原告提供的房屋交付时存在楼梯扶梯、电梯等设备不完善等情况，即原告自身存在违约的情形。综上，在案涉租赁合同解除时，原告应当退还被告97125元履约保证金。关于被告要求原告赔偿装饰装修损失费的问题，本案原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告对房屋所进行的装修装修及购买的物资设备系自身经营茶艺馆所需，被告请求原告赔偿该部分损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南新领地汽车用品有限公司与被告（反诉原告）杜佳于2014年11月10日签订的《长沙市商业街门面租赁合同》于2017年9月13日解除；二、被告（反诉原告）杜佳于本判决生效之日起10日内将占用的雨花区车站南路168号3楼房屋腾退给原告（反诉被告）湖南新领地汽车用品有限公司；三、被告（反诉原告）杜佳于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）湖南新领地汽车用品有限公司2015年6月25日至2017年9月13日期间的房屋租金911518.12元并支付房屋占用费（以每月32375元的标准，从2017年9月14日起计算至实际腾退房屋之日止）；四、原告（反诉被告）湖南新领地汽车用品有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）杜佳返还履约保证金97125元；五、驳回原告（反诉被告）湖南新领地汽车用品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杜佳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13682元，反诉受理费12391元，共计26073元，由原告（反诉被告）湖南新领地汽车用品有限公司承担1073元，被告（反诉原告）杜佳承担25000元。鉴定费26400元，由被告（反诉原告）杜佳负担（已缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  隆改平人民陪审员  郭开华人民陪审员  石美玉二〇二〇年四月十四日法官助理陈家义书记员赵雅洁附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。