青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初11号原告：中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，统一社会信用代码：91630103579921836Q，住所地西宁市城中区东大街8号1幢4-6层。负责人：马朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭宗军、郭超，青海佳一律师事务所律师。被告：刘秀玲，公民身份号码：×××，女，汉族，1973年5月9日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：马玉花，青海正坤律师事务所律师。第三人：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：916300002265909980，住所地西宁市城西区黄河路23号。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。第三人：青海省建工（集团）有限公司，统一社会信用代码：916300007814134805，住所地西宁市。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。原告中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司（以下简称信达青海分公司）与被告刘秀玲、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通公司）、青海省建工（集团）有限公司（以下简称建工公司）执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达青海分公司的委托诉讼代理人郭宗军、被告刘秀玲的委托诉讼代理人马玉花到庭参加诉讼，第三人汇通公司、建工公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达青海分公司向本院提出诉讼请求：1.对汇通公司位于西宁市××区汇通商务酒店第19层1909号房产继续执行；2.本案诉讼费由刘秀玲承担。事实和理由：信达青海分公司与汇通公司、建工公司债权转让合同纠纷进入执行程序，西宁市中级人民法院于2019年5月22日作出（2018）青01执106号之三执行裁定书，将位于西宁市××区汇通商务酒店以拍卖保留价222158656元交付信达青海分公司，以抵偿汇通公司欠信达青海分公司的等额债务。案外人刘秀玲提出执行异议，西宁市中级人民法院作出（2019）青01执异172号执行裁定书裁定中止汇通商务酒店19层1909房间的执行。信达青海分公司认为，本案不符合中止的条件，应当继续执行。2018年10月22日，西宁市中级人民法院在汇通商务酒店张贴拍卖公告，告知有异议的产权人在公告之日起五日内提出异议，并且在淘宝网挂拍，历经一拍、二拍，但刘秀玲于2019年11月11日才提出执行异议，此时案涉房屋产权已经转移至信达青海分公司，明显超过时效，法院不应受理。西宁市中级人民法院的（2019）青01执异141号执行裁定书裁定中止汇通商务酒店19层1909房间的执行与（2018）青01执106号之三执行裁定书裁定汇通商务酒店的产权自送达之日起转移给信达青海分公司相矛盾。刘秀玲所购房屋未办理产权证，不发生物权效力，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”刘秀玲虽购买了案涉房屋，签订了商品房买卖合同，但没有办理产权证，按照上述法律规定，未发生物权效力。执行中查封案涉房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定。2012年9月16日，信达青海分公司与汇通商务酒店的产权人汇通公司签订《债务重组抵押合同》，因汇通公司欠信达青海分公司重组债务本金284870000元，将其所有的汇通商务酒店抵押给信达青海分公司，抵押债权金额122740000元，2012年9月29日办理了他项权证，具有对抗第三人的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然刘秀玲购买了案涉房屋，但信达青海分公司的抵押权成立，刘秀玲的购买行为不能对抗抵押权。刘秀玲辩称，（2019）青01执异172号执行裁定书认定事实正确，适用法律正确，裁定结果正确，请求驳回信达青海分公司的诉讼请求。汇通公司、建工公司未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。刘秀玲对信达青海分公司提交的证据真实性均无异议，信达青海分公司除对刘秀玲提交的交纳购房款收据真实性不认可外，对其余证据的真实性均无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对刘秀玲交纳购房款的收据因与其提交的商品房买卖合同、房产交易备案登记表可以相互印证，本院确认可以证明刘秀玲已经交纳购房款的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年2月18日，刘秀玲作为买受人与出卖人青海汇通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定,刘秀玲以每平方米3980元、总价款253964元的价格，购买该公司位于西宁市××区建筑面积63.81平方米的房屋，于2006年2月18日一次性付清房款。2006年1月18日，青海汇通房地产开发有限责任公司向刘秀玲出具《收据》，载明刘秀玲以现金方式交付1909号房屋购房款253964元，并在房产管理部门办理了房屋备案登记。2006年2月18日，刘秀玲与青海汇通物业管理有限责任公司签订《建国（国际）商务酒店委托经营协议》，将建国商务酒店19层1909号房屋委托给青海汇通物业管理有限责任公司统一管理，整体经营，期限自2006年2月18日至2015年2月17日。到期后于2015年3月1日与青海汇通旅游酒店有限责任公司签订期限为一年的《房屋租赁协议书》，之后继续续签《房屋租赁协议书》，租赁期限至2019年12月31日。另查明，2012年9月，汇通公司作为抵押人与债权人信达青海分公司签订《抵押合同》，将位于西宁市××区、房屋所有权证号为“宁房权证城东区字第XXXX号”的不动产抵押与信达青海分公司，办理最高额抵押，并办理“宁房他证城东区字第022763号”他项权利证。汇通公司将其名下位于西宁市××区建筑总面积32222.45平方米中的28166.18平方米商业用房抵押与信达青海分公司。房屋登记中心2015年4月23日的抵押登记表中包括了本案1909号房屋。本院在执行信达青海分公司与汇通公司、建工公司债权转让合同纠纷一案中，因汇通公司、建工公司不能履行青海省高级人民法院（2017）青民初100号民事调解书确定的义务，信达青海分公司向青海省高级人民法院申请强制执行，并申请财产保全。青海省高级人民法院于2017年12月21日以（2017）青执保101号执行裁定，查封了汇通公司位于西宁市××区汇通商务酒店276套房屋，查封期限为三年，查封房屋清单中包括本案1909号房屋。2018年4月18日，青海省高级人民法院指定本案由本院执行，本院作出(2018)青01执106号执行裁定，冻结、划拨汇通公司、建工公司银行存款535417450.51元，若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2018年10月22日，本院公告将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖汇通公司名下案涉的包括汇通商务酒店在内的五处房产。因无人竞买，本院于2019年5月22日作出(2018)青01执106号之三执行裁定书，裁定将被执行人汇通公司位于西宁市××区汇通酒店不动产，以第二次拍卖保留价222158656元交付信达青海分公司，以抵偿欠申请执行人的等额债务。刘秀玲遂以全额付款购买1909号房产后由青海汇通物业管理有限公司承租为由，对执行标的向本院提出执行异议。本院于2019年11月21日作出（2019）青01执异172号民事裁定书，裁定中止对被执行人汇通公司位于西宁市××区汇通酒店第19层1909房产的执行。信达青海分公司提出执行异议之诉。信达青海分公司不服(2018)青01执106号之三执行裁定书，向本院申诉，本院于2020年1月8日作出（2020）青01执监3号执行裁定书，裁定撤销本院(2018)青01执106号之三执行裁定书。本院认为，本案的争议焦点是：刘秀玲是否就西宁市城东区七一路1号1号楼汇通酒店第19层1909号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。信达青海分公司主张刘秀玲提起执行异议已经超过诉讼时效。《执行异议复议规定》第六条第二款规定“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。信达青海分公司并未提交案涉执行程序已经全部终结的证据，且本院作出的（2020）青01执监3号执行裁定书，已经裁定撤销(2018)青01执106号之三执行裁定书。因此刘秀玲提起执行异议并未超过诉讼时效。关于刘秀玲是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2006年2月18日，刘秀玲与汇通公司签订了《商品房买卖合同》，刘秀玲全额交纳了房款，并委托青海汇通物业管理有限责任公司经营管理，合同已实际履行，该合同不违反法律规定，合法有效。案涉房屋设定抵押权的时间为2015年4月23日，青海省高级人民法院进行司法查封时间为2017年12月21日。因此，刘秀玲与汇通公司签订的《商品房买卖合同》合法有效且签订在案涉房屋抵押权设立及人民法院查封之前。其次，刘秀玲是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。刘秀玲在购买案涉房产后，于2006年2月18日与青海汇通物业管理有限公司签订了《建国（国际）商务酒店委托经营协议》，将建国（国际）商务酒店19层1909号房屋委托给青海汇通物业管理有限责任公司统一经营管理，故认定此时案涉房产已由汇通公司交付刘秀玲实际占有。第三，关于价款支付问题。根据已查明的案件事实，刘秀玲提交的汇通公司向其开具的收据，能够印证刘秀玲已支付了全部购房款。第四，关于未办理过户登记原因问题。汇通公司将案涉房屋出售给刘秀玲，并办理了备案登记后，又将案涉房产抵押给信达青海分公司，并设定了他项权是导致不能办理过户登记的直接原因，刘秀玲对此并无过错。综上所述，刘秀玲在执行法院查封之前已签订了合法有效的书面合同，并支付了全部购房款且已合法占有案涉房屋，非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，对西宁市城东区七一路1号1号楼汇通商务酒店第19层1909号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。信达青海分公司要求对汇通公司的位于西宁市××区汇通商务酒店第19层1909号房产继续执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。汇通公司、建工公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 宋敏芳审判员 李 娟人民陪审员 马玲萍 二○二○年四月十三日（法官助理 杨家俊书记员 唐发红附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。