湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初538号原告：宋秀丽，女，1973年6月6日出生，土家族。委托代理人：杨帆，男，1972年7月14日出生，土家族，系原告配偶。被告：湖南精诚房地产开发有限责任公司，住址：吉首市光明西路京城广场。诉讼代表人：湖南精诚房地产开发有限责任公司。负责人：丁洋。委托代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。委托代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，系清算组成员。被告：湖南正华企业破产清算事务所有限公司，住址：湖南省湘西经济开发区学院路吉凤家园E栋504号。法定代表人：丁洋，负责人。委托代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。委托代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，系清算组成员。原告宋秀丽与被告湖南精诚房地产开发有限责任公司（以下简称精诚公司）、被告湖南正华企业破产清算事务所有限公司（以下简称正华公司）破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托代理人以及被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋秀丽向本院提出诉讼请求：一、判令精诚公司继续履行2015年9月209日《商品房买卖合同》；二、确认原告于D栋2703号住房预告登记有效；三、判令被告精诚公司于30日内按照《商品房买卖合同》中原告购买的房屋给原告办理不动产权证。事实与理由：自2011年8月18日起,原告宋秀丽从与被告精诚公司签订《商品房买卖合同》并按规定和要求缴款、完税,并依法依规、依合同并进行了网签和预告登记。吉首市人民法院2019年2月21日受理精诚公司破产还债程序,2019年11月28日精诚公司管理人通知原告解除合同,2019年11月8日精诚公司讼争房屋所在楼盘进行重新售卖。管理人申请确认解除合同,吉首市人民法院2019年11月19日作出的(2019)湘301破2之五民事裁定,确认管理人解除预告登记的效力,从而剥夺了原告预告登记权利人赋予的请求权。《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从该条款可知,对预告登记进行了明确得约定,是预告登记行为发生的前提条件,也即预告登记是由当事人的意愿产生,预告登记具有保全效力和物权期待效力。若任意行使解除合同的权利,则有违立法者原本为保护购房者权益而设计预告登记制度之初衷。综上所述,原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效,是为了满足基本生活条件的刚需购房,且进行网签和办理了不动产所有权预告登记,具有不得任意撤销的公示公信力，未经预告登记权利人同意不得处分该不动产。为维护原告的合法权益,为此诉至法院。被告湖南精诚房地产开发有限责任公司辩称：一、涉案商品房买卖合同未实际履行，且已经（2019）湘3101破2号之五民事裁定书裁定解除了合同及预告登记，原告要求继续履行合同并办理不动产权证无事实及法律依据。原告宋秀丽与精诚公司签订了吉首市商品房销售合同，依据合同第八条“出卖人应当在2016年12月31日前……将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、第七条：“买受人如未按合同规定的实际付款，按下列方式处理：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同”之规定，原告向精诚公司缴纳一部分购房款后，精诚公司也未履行办证义务，涉案买卖合同未得到实际履行。2016年，精诚公司因涉及非法集资，被列入吉首市处非项目，涉案水畔铭城CD栋项目处于烂尾状态。大量教师及非教师购房户上访要求退房款，2016年4月12日及8月21日，吉首市政府分别出具市长办公会议纪要，由吉首市新城公司出资对教师职工及非教师职工集资购房部分进行回购，并按规及时清退教师购房款，做好安抚工作。2016年4月开始，精诚公司就涉案项目的房款全部予以清退。因此，原告再以买卖合同继续履行并办理产权证没有任何事实依据。二、精诚公司已经进入破产程序，原告并非消费型购房人，不能对抗精诚公司管理人的执行。破产程序属于概括的执行程序，原告宋秀丽不符合消费型购房条件，不能对抗管理人的资产执行及处置权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述批复对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因，原告名下2套多层住宅，且未支付合同约定总价款的50%，不符合消费型购房人排除执行的条件，不能对抗管理人的执行。关于原告提出的预告登记，该登记手续并非所有权登记，不产生物权效力，只是保障将来物权的取得，依附于债权，随着债权的消灭而消灭。涉案合同已经吉首市人民法院（2019）湘3101破2号之五民事裁定书确认解除，并解除了原告的预告登记。三、涉案房屋属于精诚公司的破产财产，原告要求办理产权登记，违背《企业破产法》债权公平清偿的原则。根据《破产法》第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。至原告被裁定受理破产重整之日，涉案房屋仍属于精诚公司财产，尚未转移登记至原告名下，依法应列入债务人破产财产。原告要求精诚继续履行合同、办理产权登记，违背《破产法》关于公平清偿的原则。四、从各级法院的裁判案例显示，进入破产程序中，未履行完毕的合同，不能对抗破产管理人的执行权。从各级人民法院的裁判案例来看，在债务人进入破产程序后，关于未履行完毕的合同统一裁判意见为：破产程序中，未履行完毕的合同管理人有权解除。尚未转移房屋产权登记的，仍属于债务人财产，债权人要求交付房屋没有事实及法律依据，并应当向管理人申报债权。综上所述，原告要求继续履行商品房买卖合同并办理不动产权证没有事实及法律依据，为维护被告的权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。湖南正华企业破产清算事务所有限公司辩称：湖南正华企业破产清算事务所有限公司并非本案适格被告。2019年7月19日，吉首市人民法院依法作出2019湘3101破2号民事裁定受理精诚公司破产重整一案，并于同日指定了精诚公司破产管理人。依据《企业破产法》第二十五条：“管理人履行下列职责（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；”精诚公司管理人是法院指定的管理人，负责接管债务人，清理债务人资产和债务，确保债务人的财产和广大债权人的债权在《企业破产法》的规定下公平处置和清偿，对外代表债务人出庭应诉，故并非本案适格主体，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据如《吉首市商品房销售合同》以及收款凭据等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，原告宋秀丽（买受人）从与被告精诚公司（出卖人）签订《吉首市商品房买卖合同》，该合同第一条：出卖人以出让方式取得位于编号为吉国用（2011）第2-51-10的地块的土地使用权。该地块土地面积为8894.50平方米，规划用途为住宅,土地使用年限自2011年12月21日至2081年12月21日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名水畔铭城四期（教师公寓）。建设工程许可证号为建规【建】字吉第201312060号，施工许可证号为433101201507010101；第二条：商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为吉首市房地产管理局,商品房预售许可证号为_2015-0050。第三条：买受人购买的商品房（以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的:第Ｄ栋／单元2703号房。该房建筑面积为127.86平方米,套内建筑面积为106.04平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.82平方米。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构,层高为2.90米,建筑层数地上31层,地下0层。第四条：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算,该商品房单价为（人民币）每平方米2279.00元,总金额（人民币）291393元。原告宋秀丽于2011年底开始交付本案争议房屋购房团购款；2015年4月26日，宋秀丽在吉首市房地产交易登记中心办理了该房屋预告登记；2015年9月20日被告开具原告购房款收据121393元，于2015年9月21日缴纳契税11655.72元及维修基金7671元；2019年2月21日，申请人湖南省吉首精诚房地产开发有限责任公司以其不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请重整。2019年7月19日，吉首市人民法院作出（2019）湘3101破2号民事裁定书，裁定受理湖南省吉首精诚房地产开发有限责任公司重整申请，并指定湖南正华企业破产清算事务所有限公司为破产管理人。2019年11月28日精诚公司管理人通知原告解除合同,管理人申请确认解除合同,本院2019年11月19日作出的(2019)湘301破2之五民事裁定,裁定解除被申请人李侣、李长龙、向发森、宋秀丽与精诚公司对水畔铭城在建工程C、D栋商品房的网签及预告登记（详见C、D栋房屋网签及预告登记明细表）；同日，原告宋秀丽收到以上裁定后向被告申报债权，申报要求为“要求办证”。此后，原告对此裁定不服，故诉至本院。另查明，现该讼争房屋尚未完工，但整体楼盘已重新售卖（本案争议房屋尚未售出）。本院认为，本案的争议焦点为：一、湖南正华企业破产清算事务所有限公司是否为本案适格被告。二、在破产程序中，宋秀丽是否有权要求精诚公司交付涉案房屋。一、依据《企业破产法》第二十五条：“管理人履行下列职责（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；”故湖南正华企业破产清算事务所有限公司作为法院指定的破产管理人，依法对外代表债务人出庭应诉，但相关权利义务应由债务人承受。故湖南正华企业破产清算事务所有限公司并非本案适格被告。二、首先，本案中，宋秀丽与精诚公司签订商品房买卖合同后，一共支付购房款121393元，占房屋总房款291393元的41.66%；但原告虽已办理了预告登记且本案讼争房屋已经重新预售，但至今该楼盘仍未完工，不具备现实交付条件，属于破产债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”同时，精诚公司重整受理之日起至向本院申请解除非消费性购房网签及预告登记之日止，精诚公司破产管理人未通知宋秀丽等4位被申请人解除或继续履行商品房买卖合同，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，视为精诚公司与宋秀丽等4位被申请人所签订的商品房买卖合同已经解除。故本院已于2019年11月19日作出的(2019)湘301破2之五民事裁定,裁定解除被申请人李侣、李长龙、向发森、宋秀丽与精诚公司对水畔铭城在建工程C、D栋商品房的网签及预告登记（详见C、D栋房屋网签及预告登记明细表）。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”据此，原告宋秀丽主张继续履行双方签订的房屋买卖合同无事实法律依据。其次，关于宋秀丽就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。另参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上规定对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，宋秀丽夫妻名下2套多层住宅，且未支付合同约定总价款的50%，原告虽在庭审中提出系给小孩（当时未满18周岁）购买房屋，但仍不符合以上具有优先受偿权或排除执行的条件，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。综上，原告宋秀丽诉讼请求，缺乏事实法律依据，本院不予支持；被告答辩理由成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》之规定，判决如下：驳回原告宋秀丽的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告宋秀丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员 颜 晖二〇二〇年四月二十九日书记员 龙雪梅