河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1193号上诉人（原审原告）：程龙茜，女，1988年3月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：程惠民，1959年11月27日出生，汉族，住郑州市中原区，系上诉人程龙茜之父。被上诉人（原审被告）：段珂，女，1983年1月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：卫嘉，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙开封，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨宗政，男，1977年8月10日出生，汉族，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：卫嘉，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙开封，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人程龙茜因与被上诉人段珂、杨宗政房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初9114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人程龙茜的委托诉讼代理人程惠民、被上诉人段珂、杨宗政的共同委托诉讼代理人卫嘉、孙开封到庭诉讼。本案现已审理终结。程龙茜上诉请求：1、撤销判决第三项，改判二被上诉人赔偿上诉人各项损失共计1291200元。其中：定金30000元、可得利益1200000元、办理按揭支付费用16140元、房屋装修费用36360元（126360元减去判决第二项支持的9万元）、被上诉人另案应承担的诉讼费8700元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认为上诉人在房屋买卖合同订立和履行过程中存在过错错误。1、上诉人与被上诉人段珂房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2017）豫0191民初13823号民事判决书已经发生法律效力。在该判决书第11页审理查明部分已经认定，上诉人支付定金和首付款后，多次与被上诉人段珂联系催促继续履行合同，都因被上诉人段珂的原因致使合同无法继续履行。在该判决书第13-14页本院认为部分认定，虽然上诉人支付首付款时间晚于合同约定的时间，不应认定上诉人违约；虽然上诉人未在2016年5月31日之前支付剩余首付款，系行使合法抗辩权的合理行为，同样不能认定上诉人违约，上诉人已经履行部分合同义务，并不存在违约行为，被上诉人段珂应依合同继续履行自己的义务。所有这些，即使在被上诉人反诉上诉人的郑州市中级人民法院（2018）豫01民终4482号判决第7页本院认为部分认定，由于上诉人（本案被上诉人）违约在先，被上诉人（本案上诉人）未按照合同约定，支付剩余首付款，符合客观情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综观一二审判决书审理查明和本院认为部分，没有任何一处显示上诉人存在违约行为，当然也不存在过错，因此，一审法院认为上诉人在房屋买卖合同订立和履行过程中存在过错，由此让上诉人承担相应责任实属错误。二、一审法院认为上诉人对房屋未能办理过户手续存在过错错误。1、关于上诉人在支付首付款前应对房屋权属状况进行查询问题。在（2017）豫0191民初13823号民事判决书第13页已经认定：“按照双方的约定，2016年5月13日原告付给被告方首批房款四十万元整，转款之前，原被告双方共同查询该房屋实时状况……但从中介出具的证明看，被告直到2016年8月8日才配合到房管局查询房屋的实时状态，延迟履行了该项义务。”由此可以看出，是被上诉人的违约行为才导致上诉人未能在支付首付款前查询房屋权属状况，对此被上诉人存在过错，而上诉人并不存在任何过错。2、关于上诉人未能向执行局交纳100万元解押款问题。案外人张静申请执行二被上诉人民间借贷纠纷一案，张静的债权为在该房屋上的抵押优先受偿权100万元和其它普通债权50万及利息在一起的混合债权，上诉人一直愿意按河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初13823号生效判决第十五页本院认为部分，酌定上诉人清偿抵押债务的认定去行事，上诉人也多次向执行局提出愿意交纳100万元以涤除抵押权，执行局本应接收并解除抵押及查封，超出剩余房款也即抵押债权100万元部分应由被上诉人承担归还责任，执行局应从被上诉人的其它财产中执行，但执行局却把超出剩余房款也即抵押债权部分的被上诉人的普通债务强加到上诉人头上，非要上诉人全部清偿案外人张静的债权，否则便拒收上诉人交纳的100万元解押款。是执行法院的错误执行而拒收上诉人交纳的100万元解押款，也是被上诉人未能清偿超出100万元部分的张静普通债权，并非是上诉人未履行（2017）豫0191民初13823号案件审理中的承诺，才导致房屋未能解除抵押办理过户手续，对此，上诉人不应承担任何法律后果。这里有上诉人父亲（即代理人）多次信访河南省郑州高新技术产业开发区人民法院高山院长和周国华院长时院长签字的来访登记表以及给河南省郑州高新技术产业开发区人民法院执行局李文涛局长的微信截图和涉军维权上访书等用以佐证。三、一审法院认为上诉人应对扩大损失部分承担责任错误。1、如前所述，上诉人履行自己的承诺，而由于执行局的错误执行拒收100万元剩余房款也即解押款而不予解押，同时由于被上诉人未能清偿案外人张静超出100万元抵押优先受偿权部分的债务，才导致（2017）豫0191民初13823判决书未能执行，对此上诉人不应承担任何责任。2、（2017）豫0191民初13823号案件审理时，上诉人在本案的损失均已存在，假使上诉人要求解除合同、赔偿损失，本案中上诉人的诉讼请求均应得到支持。而（2017）豫0191民初13823号判决由于被上诉人的原因不能执行时，上诉人提起本案的诉讼，所有诉讼请求同样应得到支持，上诉人不应承担任何责任。3、本案中并不存在扩大损失部分。一审法院所谓“上诉人亦未采取其他适当措施避免扩大损失，故对于扩大的损失部分，原告应当承担责任。”这种说辞极其错误，请问，上诉人的哪些损失为扩大损失？上诉人应当采取什么样的措施避免哪些扩大损失的减少？事实上，上诉人在因房屋买卖合同纠纷开始起诉时本案的损失就已经存在，在（2017）豫0191民初13823号案件审理、判决、执行过程中，并不存在任何扩大损失，上诉人也无责任可以承担。四、一审法院对上诉人的损失不予支持错误。由于被上诉人的违约和过错，将已经设定抵押权的房屋卖于上诉人，还口口声声说房子没有问题，只有银行70万贷款，经2016年8月8日查询，实际是抵押给个人张静且抵押金额100万，这是不是合同诈骗暂且不说，但正是被上诉人这种不诚实、不守信的恶劣行为和过错，才导致房屋买卖合同履行不能，（2017）豫0191民初13823号判决书执行终结，被上诉人应当承担上诉人的所有损失。1、可得利益。按照房子评估、议价260万元，超出上诉人三年半前购买时房价120万元。2、办理按揭费用。未能办理按揭的原因在于被上诉人不予配合，并非收费方的原因，收费方没有过错，被上诉人存在过错，给上诉人造成的损失理应由被上诉人予以赔偿，一审法院以该费用并非被上诉人收取应向收费方主张权利错误。3、诉讼费8700元已由（2017）豫0191民初13823号判决书确定由被上诉人承担，而被上诉人并未支付给上诉人，一审法院对该项诉讼请求不予支持毫无道理。4、定金3万元，被上诉人应双倍返还6万元。基于中介公司己退还代被上诉人收取的3万元，被上诉人还应支付3万元。5、房屋装修费用36360元。上诉人已提供充分的证据证明装修花费126360元，上诉人在房屋买卖合同签订、履行过程中并不存在任何过错，而一审法院却综合考虑双方过错程度及其它原因，酌情赔偿90000元错误。减去一审判决第二项支持的90000元外，被申请人还应再支付36360元。综上所述，一审法院认为上诉人在合同订立、履行过程中存在过错，对该房屋未能办理过户手续存在过错，对扩大损失部分应承担责任等均属错误，对上诉人的诉讼请求不予支持错误，恳请二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。段珂、杨宗政共同辩称：上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院对上诉人在房屋买卖合同订立、履行过程中存在过错的事实认定正确。根据签订的《房屋买卖合同》约定：上诉人于合同签订时支付定金人民币30000元整，2016年5月13日之前，付给段珂首批房款400000元整，转款之前，双方共同查询该房产实时状况。但上诉人未按合同约定及时查询房屋状态，没有尽到审慎注意义务，存在过错。根据郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民终4482号民事判决书认定：上诉人明知涉案房屋案外人张静设立的抵押权在先，抵押权未消除，直接履行存在障碍的情况下，自愿承诺承担相应的法律后果，且事后上诉人也没有及时止损，减少损失的扩大，其应当对损失扩大承担责任。故上诉人在合同订立时和履行过程中没有尽到自己的义务，存在过错，一审认定正确。二、一审法院认定上诉人对房屋未能办理过户手续存在过错的事实认定正确。根据郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191民初19841号民事判决书认定：“涉案房屋抵押权设立时间先于买卖合同订立时间，上诉人在签订买卖合同时应当对房屋权属状况进行查询，但其向答辩人段珂支付首付款前未查询，其对房屋未能办理过户手续存在过错。”上诉人不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院经审理后作出了（2018）豫01民终9862号民事判决书，驳回上诉维持原判。后上诉人向河南省高级人民法院提出再审，河南省高级人民法院作出了（2019）豫01民审357号民事裁定书，驳回上诉人的再审申请。从以上得知，三级不同法院作出的生效法律文书，皆认定上诉人对未能办理房屋过户手续存在过错。根据法律规定，生效法律文书认定的事实不需要证明，故一审法院认定上诉人对未能办理房屋过户手续存在过错事实正确，符合法律规定。三、一审法院认定上诉人对扩大损失部分承担责任事实正确，符合法律规定。根据《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，上诉人没有在支付购房款前查询房屋实时状态，且在2016年8月8日，双方查询了涉案房屋的实时状态后，显示涉案房屋于2015年7月30日抵押给个人张静，抵押金额100万元。但上诉人未对该抵押权提出任何异议，并坚持要求继续履行合同，并自愿承担一切不利的诉讼后果。且被上诉人于2017年起诉要求解除《房屋买卖合同》，但因上诉人不同意解除合同，并强烈要求坚持履行合同，致合同没有解除。若被上诉人诉求解除合同时，上诉人同意解除合同，被上诉人将40万元首付款退还，则双方几乎就没有损失。另上诉人曾承诺向执行局交纳100万元，并且一次性支付剩余房款，但此后上诉人未履行，亦未采取其它适当措施以避免损失扩大，故对于扩大的损失部分，上诉人应当承担。一审法院认定事实正确。四、一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定由被上诉人赔偿上诉人90000元符合事实和法律规定。上诉人主张可得利益因上诉人曾承诺自愿承担不利法律后果，办理按揭费用并非被上诉人收取应向收费方主张权利，诉讼费已经生效判决确定，在本案中属于重复起诉，故上诉人以上三项主张一审法院依法不予支持。上诉人主张房屋装修费用，双倍定金，但考虑到双方在合同签订、履行过程中但过错程度、上诉人提供票据但规范性、上诉人实际使用房屋的几年的时间（租金/占有使用费），相关物品或材料的折旧等实际情况，根据公平原则和诚实信用原则酌定由被上诉人赔偿上诉人90000元符合事实和法律规定。综上所述，上诉人在合同订立、履行过程中存在过错、对房屋未能办理过户手续存在过错，没有尽到及时止损的义务，且实际占有使用房屋多年。据此，被上诉人认为一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。程龙茜向一审法院起诉请求：1．二被告返还原告房屋首付款40万元、双倍定金6万元；2．二被告赔偿原告损失：可得利益120万元、办按揭支付办理费用16140元、房屋装修费用126360元、因诉讼被告应承担的诉讼费8700元；3．诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2016年5月9日，程龙茜（乙方）与段珂（甲方）及居间方郑州光辉房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其名下位于郑东新区福禄街16号5号楼1单元二层1号的房屋（房屋所有权证书号：1401100070）及其配套设施卖与乙方；房屋总价款为1,400,000元，乙方于合同签订时支付定金30,000元，甲方授权丙方代为收取，并代为出具手续、代为保管；房屋付款方式为首付加按揭，按揭所需费用由乙方承担；双方约定2016年5月13日下午5点之前，付给甲方首批房款400,000元，转款之前，双方共同查询该房屋实时状况，同时甲方将房屋交付给乙方使用，剩余首付款300,000元于2016年5月31日之前支付给甲方。合同签订当日，程龙茜向郑州光辉房地产营销策划有限公司支付定金30,000元，2016年5月28日支付首付款400,000元，段珂向程龙茜交付房屋，程龙茜装修后入住，剩余购房款至今未支付，房屋过户手续亦未办理。2016年8月，程龙茜获悉涉案房屋早于2015年8月3日已经向案外人张静设定了抵押权，遂向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求段珂继续履行合同，并解除房屋抵押、协助办理过户手续，承担违约责任。后该案移送至郑州高新技术产业开发区人民法院审理，在该次诉讼中，由于房屋抵押权人张静与段珂之间的债务纠纷经诉讼后进入执行程序，程龙茜就该执行案件表示同意向执行局交纳1,000,000元，并且一次性支付剩余房款，自愿承担相应法律后果，该院于2017年11月23日作出（2017）豫0191民初13823号民事判决书，判决段珂解除房屋抵押并协助程龙茜办理房屋所有权过户登记手续。张静申请执行段珂、杨宗政民间借贷争议纠纷一案，于2017年8月18日立案，执行过程中，程龙茜以其系涉案房屋所有人为由向郑州高新技术产业开发区人民法院提出执行异议，该院审查后于2017年10月25日作出（2017）豫0191执异622号执行裁定书，裁定驳回程龙茜的异议请求。程龙茜不服，提起执行异议之诉。该院审查后，认为程龙茜对涉案房屋的权利不符合相关规定，不能排除法院的强制执行，故作出（2017）豫0191民初19841号民事判决书，判决驳回程龙茜的诉讼请求。程龙茜不服，提起上诉，郑州市中级人民法院审查后，驳回上诉，维持原判。郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191民初13823号民事判决生效后，由于段珂未履行义务，程龙茜向郑州高新技术产业开发区人民法院申请强制执行。执行过程中，程龙茜未履行在诉讼中认可的，针对张静申请执行段珂的执行案件中，向执行局交纳1,000,000元、一次性支付剩余房款的承诺，涉案房屋未能解除抵押、继续执行。2019年3月25日，该院作出（2018）豫0191执617号执行裁定书，以涉案标的物已被其他案件（即张静申请执行段珂、杨宗政民间借贷争议纠纷案）裁定拍卖、变卖为由，终结本执行案件的执行。一审法院另查明，涉案房屋经执行拍卖已确认拍卖成交，申请执行人和被执行人议价确定拍卖参考价为2,600,000元，实际成交价为1,872,000元。拍卖成交后，程龙茜从该房屋中搬出。一审诉讼中，程龙茜提供河南省创融金融服务有限公司出具的证明一份、收款收据一份，用以证明其为履行合同支出了贷款业务代办服务费16,140元；提供装饰装修工程施工合同一份、收条及房屋装修照片一组，用以证明装修花费十余万元；提供其他案件诉讼费票据，用以证明诉讼费损失8,700元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告段珂签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。涉案房屋原系二被告共同财产，因此二被告应当共同承担相应责任。在合同履行过程中，因涉案房屋在签订买卖合同之前已经设定抵押，导致合同履行特别是办理过户登记手续出现障碍，进而引发后续纠纷。对于造成目前状况，双方均不同程度存在过错，具体分析为：（2017）豫0191民初13823号民事判决认定虽然原告支付400,000元的时间晚于双方合同约定的时间，但被告段珂予以接受，且当时并未提出异议，并将涉案房屋交付原告，不应认定原告违约，原告在2016年5月31日之前未将剩余首付款300,000元付给被告段珂系行使合法抗辩权的合理行为，同样不能认定为违约。（2017）豫0191民初19841号民事判决认定涉案房屋抵押权设立时间先于买卖合同订立时间，原告在签订买卖合同时应当对房屋权属状况进行查询，但其向被告段珂支付首付款前并未查询，其对房屋未能办理过户手续存在过错。除此之外，在（2017）豫0191民初13823号案件审理过程中，原告曾承诺同意向执行局交纳1,000,000元，并且一次性支付剩余房款，自愿承担相应法律后果，但此后原告并未履行，亦未采取其他适当措施以避免扩大损失，故对于扩大的损失部分，原告应当承担责任。综合以上分析，一审法院认为，被告段珂将已经设定抵押权的房屋卖与原告，具有明显过错，但在房屋买卖合同订立和履行过程中，原告亦存在过错，因此，原、被告均应承担相应责任。关于原告诉请，由于双方签订的房屋买卖合同已经不能履行，现原告诉请被告返还已经交纳的房屋首付款400,000元，应予支持。原告主张的可得利益因原告曾承诺自愿承担相应法律后果、办理按揭费用并非被告收取应向收费方主张权利、诉讼费已经生效判决确定，故对该三项诉请一审法院不予支持。原告主张的双倍定金、房屋装修费，一审法院综合考虑双方在合同签订、履行过程中的过错程度、原告提供票据的规范性、原告实际使用房屋的期间、相关物品或材料的折旧等实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由被告赔偿原告90,000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告段珂、杨宗政于本判决生效之日起十日内向原告程龙茜返还购房款400,000元；二、被告段珂、杨宗政于本判决生效之日起十日内向原告程龙茜赔偿90,000元；三、驳回原告程龙茜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,101元，由原告程龙茜负担15,391元，被告段珂、杨宗政负担5,710元。本院二审期间，上诉人程龙茜提交来访登记表、法官回访笔录、通话录音、短信截图、庭审笔录、判决书、法官协调证明等证据（复印件）以支持其上诉主张。被上诉人段珂、杨宗政对上诉人程龙茜提交的上述证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，上诉人程龙茜所提交的上述证据与本案的关联性不强，不能证明其证明目的，故本院不予采纳。被上诉人段珂、杨宗政未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”在房屋交易过程中，出卖人对标的物的瑕疵担保义务是出卖人的基本义务；本案中，双方所签订的《房屋买卖合同》第六条亦约定，“甲方须保证房屋权属真实无争议。”根据本案查明的事实，段珂在与程龙茜于2016年5月9日签订案涉《房屋买卖合同》时，该房屋已经为案外人张静设定了抵押权；被上诉人作为房屋出卖人，在与程龙茜洽谈房屋买卖的过程中，应当如实将房屋存在抵押的情况告知中介公司及买受人程龙茜；但是，根据本案查明的事实，被上诉人在与程龙茜签订案涉《房屋买卖合同》时，并未如实告知程龙茜案涉房屋已为案外人设定抵押权的事实。而在房屋买卖合同的履行过程中，在程龙茜不同意解除合同的情况下，被上诉人作为案涉房屋的出卖人，理应为保障房屋买卖合同的继续履行创造条件，及时解除房屋抵押。本案中，双方合同虽然约定“转款前，甲乙方双方共同查询房产实时状况”，但是根据中介公司出具的《证明材料》，在程龙茜转款之前双方未能共同查询房产实时状况的原因，系因被上诉人不配合所致；在此情况下，基于诚实信用原则，在被上诉人于房屋交易过程中未能如实告知案涉房屋存在权利瑕疵且未能及时配合买受人查询房屋权利状态的情况下，不应过分苛求房屋买受人的谨慎注意义务。其后，程龙茜在另案中同意向执行局交纳剩余房款100万元，并自愿承担相应的法律后果的承诺，其目的仍是为了使案涉房屋买卖合同能够有效履行。综合本案情况，程龙茜在案涉房屋买卖合同履行过程中虽未完全尽到谨慎注意义务，但是被上诉人在未明确如实告知的情况下以已经设定抵押权的房屋与程龙茜进行交易，违反诚实信用原则，具有明显过错。本案中，双方房屋买卖合同因被上诉人的原因导致履行不能，故被上诉人应向上诉人承担相应的违约赔偿责任。鉴于双方签订的房屋买卖合同已经不能履行，故被上诉人应返还上诉人已经交纳的房屋首付款400000元。关于上诉人诉讼请求的双倍返还定金及装修损失问题，综合考虑双方合同签订、履行情况、过错程度，以及上诉人所提交的相应装饰装修票据的规范性、房屋内部分物品可移动搬离的可能性等实际情况，本院认为，一审酌定程龙茜主张的双倍定金、房屋装修费由被上诉人赔偿90000元适当，本院予以维持。关于程龙茜诉讼主张的可得利益损失120万元问题。本院认为，本案双方当事人签订合同价为1400000元，最后案涉房屋拍卖成交价格为1872000元；程龙茜确实存在可得利益损失；综合考虑本案中双方合同约定价格、最后拍卖成交价格、程龙茜实际支付的购房款情况、合同履行不能过错等具体案情，本院酌定被上诉人应向程龙茜赔偿可得利益损失130000元。关于程龙茜主张的贷款业务代办服务费16140元，该16140元系程龙茜为履行合同造成的实际损失，应予支持。关于程龙茜主张的另案诉讼费8700元，系另案判决的执行问题，非本案处理的范围。综上所述，上诉人程龙茜的上诉理由部分成立，故对其上诉请求合理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初9114号民事判决第一项，即“被告段珂、杨宗政于本判决生效之日起十日内向原告程龙茜返还购房款400000元”；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初9114号民事判决第二项，即“被告段珂、杨宗政于本判决生效之日起十日内向原告程龙茜赔偿90000元”为：段珂、杨宗政于本判决生效之日起十日内向程龙茜赔偿236140元；三、驳回程龙茜其他诉讼请求。一审案件受理费21101元，由程龙茜负担10940元，由段珂、杨宗政负担10161元。二审案件受理费15391元，由程龙茜负担5230元，由段珂、杨宗政负担10161元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年四月十七日书记员  白雪岩