河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2864号上诉人（原审被告）:梅新亮，女，1977年8月24日出生，汉族，住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告）：新郑市森华房地产开发有限责任公司，住所新郑市洧水路中段北侧（炎黄广场东侧）。法定代表人：李青显，该公司董事长。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。上诉人梅新亮因与被上诉人新郑市森华房地产开发有限责任公司（以下简称森华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梅新亮，被上诉人森华房地产公司的委托诉讼代理人王令飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梅新亮上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回森华房地产公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由森华房地产公司负担。事实与理由：1.原审法院认定部分事实错误，没有看清森华房地产公司的伎俩，梅新亮在征信正常情况下被出卖人指定的按揭银行已办过抵押手续，但是没能发放贷款，是由于森华房地产公司在制定销售政策及选定银行时未尽到合理注意所致，2016年3月10日森华房地产公司与梅新亮签订商品房买卖合同，合同编号16001336041，同日，双方签订作为附件四的合同补充协议，该协议第六条约定买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订商品房买卖合同，并向出卖人指定的按揭银行提交，符合银行要求的完整资料及交清相关费用，梅新亮已经向售房时指定的兴业银行股份有限公司郑州分行申请贷款，并在该行办理了相关手续和银行卡，已备发放贷款后还款使用，兴业银行郑州分行也按约定进行了审查，本案中森华房地产公司作为房地产开发企业，为了进一步促进销售，才推出零首付购房政策。在推出该政策时，作为房地产开发企业，应当预见到可能会导致房屋价格虚高。买受人在选择该政策后，在其征信正常情况下，出卖人应当保证该政策能正常实施，森华房地产公司当时为了提升房子销量和中介一起做的零首付，梅新亮已提供有证据，梅新亮当时给中介三万元，中介给开发商交了6000多元，也有收据，开发商就把整个房子手续给梅新亮办理了，后来被兴业银行发现森华房地产公司蓄意抬高房价，按揭贷款才没有发放给森华房地产公司，所以导致银行没有发放款的原因是森华房地产公司自作聪明，被银行识破导致的。对于梅新亮而言，购房贷款是零首付，但对于银行而言，由于森华房地产公司开有首付款收据，实际上并未收款，只是为了欺骗银行，让银行认为购房者并不是零首付，而是付了首付款，表面上看申请贷款的款项是购房余款，尽管申请贷款是以梅新亮名义申请的，但贷款手续及贷款方案却是森华房地产公司和中介串通好的，贷款也是森华房地产公司让梅新亮委托中介机构去代办的，零首付政策的策划和实施，实际上都是森华房地产公司为了提高房屋销量，一手策划的，只不过最终被银行识破，造成没放款的结果，森华房地产公司应负全责，梅新亮始终没有任何过错，银行拒贷后，由于森华房地产公司拿不到房款，另外，房屋市场价也比当初高了许多，森华房地产公司不顾当初对梅新亮的承诺，违背诚信原则，而是选择对森华房地产公司最有力的选择，选择解除合同，森华房地产公司不讲原则，不讲诚信，任意欺骗糊弄这一大批购房者，一审法院应站在公平的角度，站在更高的角度去审视本案，应当去抑制森华房地产公司一边打着零首付的旗号，提高销量，一边用假首付收据欺骗银行，这种不正之风，去保护无过错的购房者，为无辜的广大购房者伸张正义传递正能量才是正确的做法，本案中森华房地产公司的原因导致银行不放款后，不是想办法去履行合同弥补过错，而是不考虑购房者的损失，选择解除合同，二次将房屋卖高价从中获利，可见，由于一审法院的立场错了，其方向和判决结果必定是错的。原审法院适用法律错误，森华房地产公司不具有约定的解除权，本案是商品房预售合同纠纷，房屋买受人与出售人之间的关系，是买受人向出卖人缴纳足额的购房款，出卖人向买受人交付合格房屋，但是既然本案买卖双方签订了涉案合同，合同又约定了，买受人向出卖人森华房地产公司指定的按揭银行以按揭付款的方式支付购房款，那么买受人梅新亮在办完银行贷款手续，房屋抵押给银行按揭，银行没放款，森华房地产公司应找按揭银行协商，或者与买受人协商其他按揭方式，而不应向买受人邮寄一次性支付购房款通知函和解除合同通知函，所以出卖人森华房地产公司在不具有解除权的情况下，向买受人邮寄案涉两份通知涵不具有任何法律效力森华房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，梅新亮构成对商品房买卖合同的根本违约。截止至本次开庭之日，梅新亮未向森华房地产公司支付首付款，且未支付按揭款，梅新亮未履行合同约定的主要义务，森华房地产公司有权解除合同，且森华房地产公司在解除合同前已依照合同约定向梅新亮邮寄了催款函及解除合同的通知函。森华房地产公司已履行合同义务，梅新亮的上诉请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。森华房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法确认森华房地产公司、梅新亮双方签订的合同编号为16001336041《商品房买卖合同》已于2018年10月23日解除；2.判令梅新亮协助森华房地产公司办理合同编号为16001336041《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记、预抵押登记的解除手续；3.梅新亮承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月10日，出卖人森华房地产公司与买受人梅新亮签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001336041），约定梅新亮购买森华公司开发的位于新郑市××镇××路北侧的翰林府邸12号楼19层1903号房，该商品房建筑面积89.02平方米，总价款为752421元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式付款，约定金额232421元以现金支付，付款时间2016年3月10日，约定金额520000元商业贷款支付；备注：买受人办理商业贷款，相应费用由买受人承担；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金…第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，梅新亮与森华公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第6条约定，买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协助买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费用由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕的或未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第8天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金，不支付违约金的，出卖人有权扣留买受人原始购房凭证。如合同签订之日起的第30日仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额的百分之十的违约金，剩余房款退还给买受人。如遇国家政策、银行政策调整或买受人征信原因导致银行批准贷款额度与买受人申请额度不符，需要提高首付款或完善其他贷款资料，买受人保证在接到相关通知或按揭银行公布新政策7日内补足按揭所需的首付房款及相关费用。如提供以上资料后仍不能满足银行贷款批复条件的，需在7日内采取一次性付款方式补足剩余房款。买受人由此提出退房的，出卖人有权从预付房款中扣除房款总额的百分之十作为违约金；或者逾期付款的，出卖人有权单方解除合同，有权将该商品房另行出售，并有权从已付房款中直接扣除其房款总额百分之十的违约金…依约付款是买受人的义务，对办理按揭贷款者，出卖人应尽力协助，但不担保买受人能否取得银行按揭贷款和银行批复贷款时间…该协议第8条约定，出卖人行使合同解除权时，本合同自买受人收到解除合同通知时解除。如买受人所留通讯方式无效或买受人拒签时，自解除通知寄出之日起七日，本合同自行解除。《商品房买卖合同》签订后，梅新亮向森华房地产公司支付维修基金、测绘费、交易费、代办费共计6344元。梅新亮向售房时指定的兴业银行股份有限公司郑州分行申请贷款，并在该行办理了银行卡以备发放贷款使用，涉案房屋已经办理抵押登记手续，兴业银行股份有限公司郑州分行也按约定进行了审查，但该行至今未向梅新亮发放贷款。2016年11月7日，中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行个人贷款营销中心出具拒贷证明一份，以梅新亮不符合个人住房贷款条件为由，对其贷款申请不予受理。2017年3月，梅新亮委托河南金苑律师事务所的高武杰向置业顾问邮寄律师函，要求森华房地产公司配合其办理银行按揭贷款手续。2018年6月20日，森华房地产公司向梅新亮在《商品房买卖合同》留下的地址邮寄了《通知函》，该函以梅新亮不符合银行贷款条件导致合同签订后未能按约定办理按揭贷款手续，且未交纳首付款，给森华房地产公司造成较大经济损失为由通知梅新亮收到通知函后三日内支付房屋总价款752421元，并支付违约金75242.1元。2018年10月16日，森华房地产公司再次向梅新亮邮寄《通知函》，该函内容为要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求梅新亮于收到本函后三日内协助办理合同解除及注销备案手续。梅新亮认为双方应按合同约定价格履行，愿意分期支付购房款，但双方至今仍未履行该合同。一审法院认为：梅新亮与森华房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反有关法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。梅新亮作为房屋买卖的买方，基本义务是支付房屋价款，但截至本案庭审时，其仅向新郑森华公司支付了部分杂费6344元，未按照合同约定向森华房地产公司支付首付款及剩余按揭款，因此，梅新亮未履行合同约定的主要义务。在梅新亮不能支付合同约定款项时，森华公司已按照合同约定于2018年10月16日向梅新亮邮寄了解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知函，故新郑森华公司要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，该院予以支持。关于森华房地产公司要求梅新亮协助解除涉案《商品房买卖合同》备案、预告登记及预抵押登记的诉讼请求。该院认为，解除合同备案、预告登记及预抵押登记手续属于合同附随义务，涉案合同确认已解除，作为合同附随义务，梅新亮应予以协助，故森华房地产公司的上述主张，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告新郑市森华房地产开发有限责任公司与被告梅新亮于2016年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16001336041）已解除。二、被告梅新亮应于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市森华房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》（合同编号16001336041）备案、预告登记及预抵押登记的解除手续。案件受理费100元，由被告梅新亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，根据现有证据，梅新亮仅向森华房地产公司支付了6344元杂费。而在本案诉讼过程中，梅新亮认可其截止本案诉讼时并未实际支付案涉房屋首付款，且需以银行贷款支付的购房款亦未支付。在房屋买卖过程中，购房人的基本义务是支付房屋价款。本案中，梅新亮并未履行作为购房人的基本合同义务。据上，一审确认案涉《商品房买卖合同》已解除并无不当。涉案《商品房买卖合同》解除后，协助办理解除合同备案、预告登记及预抵押登记手续属于相应的附随义务。一审判决梅新亮履行该附随义务并无不当。综上，梅新亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梅新亮负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年四月三十日书记员  张赫男