北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26753号原告：北京市第一建筑工程有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：田文杰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李晓鲲，北京京勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏欢欢，北京京勤律师事务所实习律师。被告：北京森美景致环艺园林工程有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：梁满，总经理。委托诉讼代理人：徐锐经，北京市正平（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一婷，北京市正平律师事务所律师。被告：马国胜，男，1965年7月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李宪群，北京市东方律师事务所律师。原告北京市第一建筑工程有限公司（以下简称一建公司）诉被告北京森美景致环艺园林工程有限公司（以下简称森美公司）、马国胜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一建公司的委托诉讼代理人李晓鲲、魏欢欢，被告森美公司的委托诉讼代理人徐锐经、王一婷，马国胜的委托诉讼代理人李宪群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一建公司向本院提出诉讼请求：1.判令森美公司支付260.29平方米库房的占有使用费33941.82元（以每日平方米0.8元为标准，自2014年5月1日至2014年10月10日）、支付142.2平方米办公室的占有使用费27814.32元（以每日每平方米1.2元为标准，自2014年5月1日至2014年10月10日）、赔偿私自拆除120平方米房屋及围墙给我公司造成的损失50000元；2.判令森美公司支付25.79亩土地的占有使用费5050000元（以每年每亩50000元为标准，自2014年5月1日至2018年3月31日），其中马国胜对2878441.26元承担连带责任；3.判令森美公司、马国胜共同支付水电费199500.4元（自2014年5月1日至2015年5月31日）。事实和理由：2009年4月，我公司与森美公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于丰台区大瓦窑土地及其上房屋租给森美公司，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日。租赁期间，森美公司将其中25.79亩土地转租给马国胜、李新义、秦长波三人用于经营沙场。租赁期限届满后（2014年4月30日），森美公司在我公司要求下陆续腾退，但其中的260.29平方米库房、142.2平方米办公室直至2014年10月10日才完成腾退。马国胜、李新义、秦长波拒不腾退，占有25.79亩土地直至2018年3月31日。森美公司辩称，1.我公司与一建公司于2014年9月9日签订的协议书已对房屋租赁合同项下双方的权利义务如何清算等事宜进行了明确约定，该协议书对双方均具有约束力且已经生效判决予以确认。我公司已按照协议书的约定履行完毕，故一建公司向我公司主张房屋、土地的占有使用费及水电费缺少事实和法律依据；2.我公司与次承租人北京宇立龙工程机械配件销售中心（以下简称宇立龙中心）的土地租赁合同已于2014年4月30日届满，该土地租赁合同的期限与一建公司和我公司签订的租赁合同期限相同，且自2014年5月1日后水、电、卫生费及台账都由一建公司直接负责收取和记录，且一建公司在庭审中自认自2014年5月1日后，其与涉案房屋和土地使用人是直接签订合同收取租金和水电费用，这说明无论相关房屋和土地使用人是马国胜还是马国胜控制的公司，都已经直接与一建公司形成了事实上的租赁关系，我公司不属于该新的租赁关系的任何一方，也不应该承担该租赁关系中的相应责任；3.我公司在拆除围墙和部分房屋已经过一建公司的同意，且是因为消防安全的需要而不得不采取的必要措施，一建公司主张该部分拆除的损失缺少事实和法律依据，应予驳回；4.一建公司认为我公司与其他被告应共同支付逾期腾退土地的占有使用费和水电费的依据是《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条之规定，但本案因租赁合同双方已就结算事宜签订协议书，故根本不适用该条规定。退一万步而言，该通知实为司法解释性质的文件，通知制定的主体并非《立法法》规定的授权主体，通知第19条内容也已经超出《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于此类问题的规定，因此该通知不具备合宪合法效力，也不具有援引效力，不能被裁判文书援引用作为说理依据或者裁判依据;我公司在2014年9月9日签订《协议书》时已经将大部分库房和办公室交接给一建公司，终端租户也已经有直接向其交纳租金的情况。马国胜辩称，我的被告主体不适格。民间经济活动中往往将自然人与法定代表人、法人代表等主体身份混淆，但民事诉讼活动中必须依法准确确认。本案中，我签订合同的行为属于公司法人的职务行为，而非自然人行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年5月17日，经北京市工商行政管理局核准，北京森美景致园林绿化工程有限公司名称变更为森美公司。2009年4月，一建公司下属分公司作为出租方（甲方）与森美公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市丰台区大瓦窑院内，即东、南、北面临院墙之内，西临北京建工新燕幕墙装饰有限公司用房以东。房屋间数、面积约70亩，租赁期限共计5年，自2009年5月1日起至2014年4月30日止。租金标准：2009年5月1日-2010年4月30日租金为壹佰叁拾万元；2010年5月1日-2011年4月30日租金为壹佰叁拾伍万元；2011年5月1日至2012年4月30日租金为壹佰肆拾万元；2012年5月1日-2013年4月30日租金为壹佰肆拾伍万元；2013年5月1日-2014年4月30日租金为壹佰伍拾万元。合同到期后合同终止，乙方应在合同终止日期内将房屋交付甲方。附件三约定：“1.一建公司拟将此承租地转让，故请乙方在现有条件下进行适当改造，以满足生产经营的需要，甲方不主张乙方过大投入，如需新建房屋需征得甲方同意……。5.乙方在承租期内，可将房屋转租，但要依法经营，加强房屋转租的日常管理，承担一切责任。”2014年4月30日，双方合同约定的租赁期限届满，森美公司欠一建公司租金合计1283243.06元，一建公司及其分公司未与森美公司续订房屋租赁合同。2014年，因森美公司拖欠租金及未按期腾退房屋及土地，一建公司将其诉至北京市西城区人民法院。在审理过程中，2014年9月9日，分公司（甲方）与森美公司（乙方）签订《协议书》，约定：“因甲乙双方所签订的关于丰台区大瓦窑合约于2014年4月30日到期中止，经甲乙双方友好协商，达成以下协议内容，1.乙方定于2014年10月10日前撤离丰台区大瓦窑x号，腾退所占用的全部房间；2.乙方所拖欠甲方房屋租金共计1283243.06元，经甲乙双方协商，甲方酌情减免部分租金783243.06元，乙方应在2014年9月30日前将减免后剩余租金缴纳给甲方，共计500000元；3.乙方应退还2014年5月1日以后，预收该院内全部承租人的房屋租金及签订合同时缴纳的押金；4.由一建公司负责交纳及收取该院内自2014年5月1日以后的水、电、卫生费用。同时乙方应将该期间内预收的水、电、卫生费应核算后退还一建公司，并将水、电、卫生费台帐移交一建公司。本协议一经甲乙双方签字盖章后生效，一式四份，双方各执两份，均具有同等法律效力。”在该案审理中，一建公司称部分土地25.79亩和库房中的100多平方米没有腾退，其他的都在起诉后腾退了。在其起诉后，森美公司陆续腾退了配电室50.82平方米等租赁物。后经法院查实，库房已于2014年10月10日前全部腾退。另查，森美公司在承租过程中，将部分土地出租给他人用作砂场使用。2010年7月29日，森美公司（甲方）与北京宇立龙工程机械配件销售中心（乙方）签订《土地租赁合同》约定，标的物坐落于北京市丰台区大瓦窑村x号院内西侧面积约9800平方米，本租赁物功能为砂石加工包租给乙方使用。租赁期限为3年9个月，即从2010年9月1日至2014年4月30日止。租金前两年为560000元，第三年和第四年为660000元。北京宇立龙工程机械配件销售中心的法定代表人为马国胜，该公司于2018年9月21日注销。砂场于2018年3月31日被腾空。庭审中，马国胜提交一建公司与北京市金砖再生资源有限公司间的《租赁合同》、《319号院砂石厂清退协议》、以北京永旺达祥建材有限公司名义开具的卫生费、水费、电费的发票、收据复印件等证明不是马国胜个人而是北京永旺达祥建材有限公司承租砂场地，且根据腾退约定，森美公司不应追究。森美公司对收据、发票均认可，称厉华是该公司员工，2014年9月9日之前都是该公司收取水电费用，之后由一建公司收取水电费，应视为一建公司和北京永旺达祥建材有限公司产生新的租赁关系。一建公司不认可与北京永旺达祥建材有限公司形成租赁关系。关于拆除房屋及围墙，森美公司主张拆除部分围墙是为了开设大门用于经营，属于适当改造；拆除部分房屋是因为房屋位置不合适，根据消防部门要求才拆除，且以上拆除行为均经过一建公司同意后进行。一建公司提交2014年4月28日、2014年6月10日《告知函》证明一建公司未同意森美公司拆除行为，并向森美公司主张权利。森美公司对告知函均不予认可。关于使用费标准，一建公司主张库房按照每日每平方米0.8元计算，办公室按照每日每平方米1.2元计算，砂场按照每年每亩50000元计算。在北京市西城区人民法院审理的租赁合同纠纷一案中，森美公司称合同上当时租的土地每亩每年40000元、仓库每日每平方米0.38元，没租过办公室，全是库房。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，森美公司从一建公司处承租使用位于丰台区大瓦窑x号院内约70亩土地及房屋，合同到期后，双方未续签合同，房屋租赁合同已到期终止。因森美公司未按期腾退全部房屋，故双方于2014年9月9日再次签订协议书，就森美公司欠付租金进行大额减免且确定腾退时间，事后森美公司亦根据协议书约定时间腾退全部房屋，故一建公司在作出上述让步时理应已考虑腾退期间的房屋使用费问题。现一建公司要求森美公司给付逾期腾退房屋使用费，本院不予支持。租赁合同到期后，森美公司未及时腾退土地，一建公司要求按照当地的租金标准来确定占有土地使用费，但其主张的每年每亩50000元的租金标准依据不足，故本院参照转租合同的租金标准酌情确定占有土地使用费为每年每亩45000元。北京宇立龙工程机械配件销售中心已被注销，马国胜系其唯一股东，一建公司要求马国胜按照其承租面积与森美公司就占有使用费承担连带责任，于法有据，本院予以支持。马国胜、森美公司称北京永旺达祥建材有限公司与一建公司形成新的租赁关系，一建公司对此不予认可，本院不予采信。关于马国胜欠付水电费，一建公司未提交相关证据，本院不予支持。关于一建公司主张森美公司拆除围墙及房屋，因双方合同履行期间长达五年，一建公司均未提出异议，故对其要求森美公司赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京森美景致环艺园林工程有限公司于本判决生效后七日内给付北京市第一建筑工程有限公司土地占有使用费4545487.5元，马国胜就其中的2590875元承担连带责任；二、驳回北京市第一建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49329元，由北京市第一建筑工程有限公司负担7508元；由北京森美景致环艺园林工程有限公司负担41821元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  綦宗霞人民陪审员  谷玉珍人民陪审员  车银凤二〇二〇年四月二十八日法官 助理  卢文婷书 记 员  武秋辰