济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初331号原告：山东腾鹏经贸有限公司，住所地山东省蓬莱市登州工业园，统一社会信用代码913706847731685506。法定代表人：朱典帅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：程显奎，山东豪才律师事务所律师。被告：济南大陆机电股份有限公司，住所地济南高新区新泺大街786号，统一社会信用代码913701002644602033。法定代表人：荆书典，董事长。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓娜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告山东腾鹏经贸有限公司（以下简称腾鹏经贸公司）与被告济南大陆机电股份有限公司（以下简称大陆机电公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告腾鹏经贸公司的委托诉讼代理人孔磊、程显奎，被告大陆机电公司的委托诉讼代理人杜文堂、于晓娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。腾鹏经贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将坐落于济南市高新区新泺大街786号生产装配车间1-901、1-902、1-903、1-904、1-905、1-906房屋的不动产权变更登记至原告名下；2.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计算为4168981.03元（以7531669元为基数，自2014年12月1日起至本判决生效之日止，按日万分之三计算）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，腾鹏经贸公司变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期办证违约金暂计算为3961348.55元（以7160789.4元为基数，自2014年12月1日起至本判决生效之日止，按日万分之三计算）。事实与理由：原、被告于2011年4月11日签订《大陆科技园生产装配车间建设项目委托建设合同》，约定原告委托被告建设生产装配车间第9层，委托建设期2010年10月1日开工，2012年11月1日竣工，房屋交付时间2012年11月1日交房，建设费用总额7160691.2元（以产权登记面积数为准多退少补）。项目建设完成，房屋交接完毕24个月内，被告应为原告办理完毕房屋所有权证，合同签订后，原告按合同约定支付款项，2012年11月1日建设项目竣工验收。2012年12月1日被告将生产装配车间第9层交付原告，原告向被告支付完毕全部房屋总价款7160789.14元。2012年11月1日，原被告双方签订《房屋回租协议》，由被告回租涉案房屋，期限自2012年11月1日起至2018年1月31日止；合同到期后，双方续签回租合同，回租期限自2018年2月1日起至2020年12月31日止。根据合同第九条之规定，被告应按合同约定在交接完毕24个月内为原告办理完毕涉案房屋所有权证书，被告逾期为原告办理房屋所有权证，应向原告支付违约金，逾期一日，违约金按已付款额的日万分之三标准计算。至今被告仍未为原告办理生产装配车间9层全部房屋的不动产权证书，被告逾期办证行为已严重违反合同约定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。大陆机电公司辩称，一、案涉房屋所在地块土地用途为工业用地，在土地用途及规划用途不变的情况下，无法分割产权办理转移登记。2011年4月11日，大陆机电公司与腾鹏经贸公司签订《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》（以下简称“委托建设合同”）。2013年9月6日，大陆机电公司取得案涉工业过程控制及信息管理系统项目所在地块的房屋所有权证，2013年11月22日，大陆机电公司通过股东会决议，为联建方之一济南鑫富源实业有限责任公司办理分割产权办理转移登记手续。经咨询，房管局工作人员告知根据相关文件规定，案涉房屋为工业用地，不能办理产权分割。后经大陆机电公司前往相关部门多次询问，答复均为因政策变化，案涉地块无法分割产权办理转移登记。二、涉案房屋不能办理过户系政策变化导致，属不能归责于双方当事人的原因造成，大陆机电公司无论在合同签订之初还是后期配合办理产权分割程序中均无过错，支付逾期办证违约金无法律依据。首先，大陆机电公司在委托建设合同签订时，不存在主观过错，不能预见产权无法分割。合同签订之初，大陆机电公司作为联合建设一方，无法预见案涉房屋因政策改变无法分割产权，据大陆机电公司所知，与案涉项目同时期的工业用地有能够办理产权分割的先例，因此大陆机电公司在委托建设合同签订时，不存在主观过错，也不存在过失。其次，大陆机电公司在产权大证办理完毕后积极配合分割办理产权转移登记，不存在拖延办证行为，不存在过错。2013年9月6日，大陆机电公司取得案涉工业过程控制及信息管理系统项目所在地块的房屋所有权证，2013年11月22日，大陆机电公司通过股东会决议，为联建方之一济南鑫富源实业有限责任公司办理分割产权办理转移登记手续，大陆机电公司不存在故意拖延办证行为。构成逾期办理不动产所有权转移登记，应当是在能够办理的前提下，案涉房屋至今未能办理不动产所有权转移登记手续的原因在于该房屋属于工业用地，并非大陆机电公司不配合。三、腾鹏经贸公司要求的逾期办证违约金已过诉讼时效。根据委托建设合同第九条约定计算办证时间，腾鹏经贸公司要求逾期办证违约金已过3年诉讼时效，且违约金金额计算错误，无法得到法律支持。综上，案涉房屋因政策变更，无法办理产权变更登记，并非大陆机电公司主观不配合或存在过错，因此腾鹏经贸公司要求大陆机电公司支付逾期办证违约金无法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月11日，腾鹏经贸公司（甲方）与大陆机电公司（乙方）签订《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》一份，双方约定：一、甲方委托建设的房屋位于济南高新技术产业开发区工业用地使用权)项目的第9层，建筑面积约为1462.44平方米。二、建设期限为2010年10月1日开工，2012年11月1日竣工。三、房屋交付时间为2012年11月1日交房。四、以乙方名义办理建设项目的全部手续；以乙方名义签订建设项目的合同(包括但不限于以乙方名义签订建设工程勘察、设计、咨询、施工、监理、材料供应商、项目管理公司等签署的所有合同)，承担相应权利、义务。五、委托建设费：按照建筑面积计算每平方米4896.4元，委托建设费总额为7160691.2元；合同生效3日内交付投资款合计4326000元；主体竣工验收3日内交付投资款合计2163000元；2012年12月30日前交房付清投资款余额合计671691.2元；委托建设项目竣工验收合格之后，甲方委托建设的房屋实际面积由房屋产权登记部门确定，委托建设费以产权登记面积数为准多退少补(以本合同约定的单价为准)；甲方按本合同向乙方支付的委托建设费为一次性包干的建设费用，包括：(1)办理所有建设手续应支付的费用；(2)建设项目的工程勘察、设计、监理、咨询、施工等应当支付的费用；(3)乙方将通过竣工验收以后的房屋交与甲方以前的所有费用(不包括办理房屋产权证书过程中的税费)。六、房地产权属证书的办理：1、项目建设完成，房屋交接完毕24个月内，乙方应为甲方办理完毕房屋所有权证。乙方逾期为甲方办理房屋所有权证，应当向甲方支付违约金，逾期一日，违约金按照己付款额的日万分之三标准计算；2、在办理房产权属证书的过程中，甲方应根据产权登记部门的要求，及时签署必要的合同或其他文件，以及出具必要的书面材料，积极配合、协助乙方办理委托建设房屋的产权登记工作；若甲方不及时、妥善履行协助义务，造成不能按期取得房产权属证书的，由甲方自行承担责任；3、在办理权属登记时，甲方若未按本合同约定期限付清相应委托建设费，乙方有权延期办理产权登记；4、办理产权登记过程中发生的各种税费，甲乙双方各承担应由各自承担的部分。双方合同中还对装饰装修标准、质量标准、房屋交付、违约责任等进行了约定。合同签订后，腾鹏经贸公司陆续向大陆机电公司支付委托建设费7160789.14元。腾鹏经贸公司分别于2012年11月1日、2017年12月21日与大陆机电公司签订《房屋回租协议》将涉案房屋出租给大陆机电公司使用。后双方多次就分割办理产权登记事宜沟通未果，涉案房产至今仍未分割登记至腾鹏经贸公司名下，引起本案诉讼。另查明，2002年1月17日，济南高新区管委会作出济高管发[2002]22号关于大陆机电公司工业过程控制及信息管理系统进区实施的批复，同意大陆机电公司该项目进高新区实施。2002年3月14日，大陆机电公司与济南高新区管委会签订《国有土地使用权出让合同》，大陆机电公司获得涉案工业用地使用权，主体建筑物为工业厂房及办公楼。2002年4月27日，大陆机电公司取得涉案工业用地的建设用地规划许可证，项目名称为生产基地。2008年6月5日，大陆机电公司就涉案工业用地取得高新国用（2008）第XXX号国有土地使用证，地号为XXX，地类为工业用地，使用权类型为协议出让。2010年7月5日，大陆机电公司就涉案工业用地上生产装配车间项目取得建字第XXX号建设工程规划许可证。2011年5月6日，大陆机电公司取得建设工程施工许可证。2013年9月6日，大陆机电公司就济南高新区新泺大街786号1-9层生产装配车间取得济房权证高字第××号房屋所有权证书，房屋所有权人为大陆机电公司。本院认为，腾鹏经贸公司与大陆机电公司签订的《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》，虽然名为委托建设合同，但双方当事人最终目的是由腾鹏经贸公司向大陆机电公司支付购房款，大陆机电公司向腾鹏经贸公司交付预定的涉案房屋。该交易行为中的双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，上述合同名为委托建设合同，实为房屋买卖合同。该合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，双方涉案争议焦点问题为涉案房屋是否已经具备办理产权变更登记的条件及大陆机电公司应否支付违约金。腾鹏经贸公司主张，依据双方签订的《“大陆科技园生产装配车间”建设项目委托建设合同》第九条约定，大陆机电公司应在房屋交接完毕24个月内为腾鹏经贸公司办理完毕房屋所有权证书，涉案房屋已于2012年12月1日进行了房产移交结算，大陆机电公司至今未履行办证合同义务，故大陆机电公司应按照合同约定向腾鹏经贸公司支付违约金。大陆机电公司对于涉案房屋已移交无异议，但主张系由于政策原因导致涉案房屋无法分割过户，大陆机电公司并无违约行为。本院认为，在涉案合同签订后，为进一步规范工业用地使用权的管理，《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》规定：“受让人应按照土地出让合同约定进行开发建设，未达到转让条件的不得转让；工业项目用地出让5年后，经评估达到规定投资额的，可整体转让”，进一步明确和工业用地在满足一定条件下可以整体转让，不得进行分割转让。上述政府政策发生变化导致大陆机电公司建设的涉案房屋无法办理分割产权转移登记，该政策变化系不可归责于双方当事人的原因造成，大陆机电公司主观上并无过错。其次，构成逾期办理不动产所有权转移登记，应当是在能够办理的前提下，履行期已过而债务人未履行办理的义务。根据山东省和济南市的有关规定，以及济南市国土资源局对济南市中级人民法院在审理（2016）鲁01民再96号案件中的复函意见，一般生产性工业项目5年内不予转让，5年后达到规定投资比例的可整体转让，但不予分割转让。故涉案房屋至今未能办理不动产所有权转移登记手续的原因在于该房屋属于工业用地房屋故无法分割转让，属于因法律的原因而导致的履行不能，并非因大陆机电公司怠于履行协助义务。经本院释明，腾鹏经贸公司不同意解除合同，仍坚持要求大陆机电公司协助办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求。综上，涉案房屋因不具备办理不动产所有权转移登记的条件，故腾鹏经贸公司要求对涉案房屋办理产权变更登记的诉讼请求，本院不予支持；腾鹏经贸公司要求大陆机电公司承担逾期办证违约金，该主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告山东腾鹏经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取20076元，财产保全费5000元，由原告山东腾鹏经贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王卉二〇二〇年四月十五日书记员  李曼