浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9417号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李萍，女，1957年10月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托代理人：黄瑛，上海大庭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱伟慈，女，1972年12月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 上诉人李萍因与被上诉人朱伟慈房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初6274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年8月11日，李萍（甲方、出租方）与朱伟慈（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于赞成林风和风苑1幢1单元1401室房屋，出租给乙方使用，建筑面积181.97平方米；租赁期为1年，自2014年8月15日起至2015年8月14日止；每月租金10000元，该房屋租金一年内不变，自第二年起，双方可协商对租金进行调整；乙方应向甲方支付房屋租赁押金10000元；租赁期限届满，如乙方无任何违约情况，则甲方应于乙方按时将房屋完好地向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还乙方，如乙方违反本协议约定且拒不承担违约责任的，则甲方有权从乙方交付的押金中予以扣除违约金；租赁期内，使用该房屋发生的水、电、煤气、物业管理、有线宽带等费用由乙方承担，并按单如期缴纳；甲方提供的房屋设施如因质量原因、自然损害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备，且不得改变该房屋的租赁用途；在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏时，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；租赁期满后，乙方应在2015年8月14日将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下，均为放弃，由甲方处置；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为10000元。若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约金还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等。同日，朱伟慈向李萍交付房租13.5万元及押金1万元。 期满后，朱伟慈与李萍协商续租至2018年4月24日。后双方于2018年4月20日解除租赁关系。 2017年12月20日，朱伟慈缴纳了2017年7月至2018年6月期间的能耗费586.86元、车位管理费600元、物业服务费2358.33元。2018年4月19日，朱伟慈缴纳了2017年6月20日至2018年3月20日期间的水费230.1元。 2018年10月2日，李萍缴纳了2018年2月10日至10月2日期间的煤气费1664.7元。截至2018年5月14日，案涉房屋产生电费84.5元。2018年11月15日，李萍缴纳了2018年3月20日至2018年10月30日期间的水费53.10元。 朱伟慈的诉讼请求为：1.判令李萍向朱伟慈退还押金及物业费、车位管理费、能耗费（扣除水、电费）共计11207.74元；2.李萍向朱伟慈支付资金占用利息338.57元（以11207.74元为基数，自2018年4月25日按银行同期同类贷款利率计算至款清之日止，现暂计至2018年12月31日）；3.本案诉讼费用由李萍承担。 李萍的反诉请求为：1.判令朱伟慈向李萍赔偿房屋设施损坏维修费12960元，朱伟慈向李萍支付拖欠的电费84.5元、燃气费1664.7元、房租3300元，合计18009.2元；2.朱伟慈向李萍支付资金占用利息391.7元；（以18009.2元为基数，自2018年4月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，现暂计至2018年10月25日）3.反诉费由朱伟慈承担。庭审中，李萍要求朱伟慈承担违约金1万元（以房屋押金1万元抵扣）。 原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系朱伟慈、李萍的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属有效，对双方当事人均有效力。根据双方微信聊天记录可认定案涉租赁合同于2018年4月20日解除。对于朱伟慈主张的物业费、车位管理费、能耗费（扣除水、电费）共计1207.74元，根据租赁合同解除时间，原审法院认为李萍应退还物业费、车位管理费、能耗费共计730元（459元+117元+179元-25元）。朱伟慈未经李萍同意加装隔帘，违反合同约定，应承担违约责任。对李萍主张的违约金1万元，结合朱伟慈违约情况，原审法院酌情调整为1000元，对超出部分不予支持。对于李萍主张的电费84.5元、燃气费1664.7元，根据租赁合同解除时间以及朱伟慈之前使用燃气情况，原审法院酌情认定朱伟慈应支付电费、燃气费共计1500元。对于李萍主张的房租3300元，原审法院认定朱伟慈还应支付租金1113元。对于李萍主张的房屋设施损坏维修费12960元，根据房屋租赁期间、设施使用情况、损坏原因、维修情况及双方约定，原审法院认定朱伟慈应赔偿维修费4300元。朱伟慈、李萍关于资金占用利息的主张，没有法律依据，原审法院不予支持。朱伟慈应支付的费用可在1万元押金内抵扣，故李萍应支付给朱伟慈2817元（10000元+730元-1000元-1500元-1113元-4300元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李萍于判决生效之日起十日内向朱伟慈退还房屋押金2817元；二、驳回朱伟慈的其他诉讼请求；三、驳回李萍的其他反诉请求。 如李萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费54元，减半收取为27元，由李萍承担25元，朱伟慈承担2元。反诉案件受理费130元（已减半收取），由李萍承担105元，朱伟慈承担25元。 宣判后，李萍不服，向本院提起上诉称：租赁合同中明确约定违约金为1万元，如朱伟慈违约的，押金1万元冲抵违约金不予返还。本案朱伟慈的违约行为给李萍造成的实际损失（部分维修的维修费用）已经高达12960元，超出约定违约金。一审法院将违约金1万元调整为1000元，没有事实和法律依据，纯属枉法裁判。综上，请求：1、撤销原审判决第一项，改判押金1万元抵作约定违约金，李萍无须向朱伟慈返还。2、改判朱伟慈向李萍支付房租3300元，电费、燃气费1749.2元。3、本案上诉费用由朱伟慈承担。 针对李萍的上诉，朱伟慈发表答辩意见称：根据合同约定以及双方口头约定，且双方对于租期也不断的在协商，李萍对4月18日支付的租金、4月16日朱伟慈搬家并无异议，李萍认可朱伟慈租赁时间到4月18日。朱伟慈并不存在违约行为。 二审举证期限内，朱伟慈未提交属于二审程序的新的证据。李萍向本院提交如下证据材料： 1、装饰公司的估价单，拟证明：朱伟慈损坏原有装修添置固定设备；因朱伟慈未予以恢复，恢复费用为4200元。 2、微信语音，拟证明：朱伟慈向李萍承租的是新装修房子，坐便器、床头柜、墙纸、毛巾架、窗把手以及厨房滑轨的损坏，均是朱伟慈所造成的。 上述证据材料经出示，朱伟慈发表意见称：证据1是按照李萍委托的公司制作的，真实性不认可；证据2的真实性认可，房子承租时确实是新装修的，但并不是完全新装修，是使用过一段时间交付的。 本院经审核认为，证据1系李萍自行委托装修公司出具的估价单，朱伟慈对其真实性不予认可，故该证据本院不予采信。证据2的真实性朱伟慈不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。案涉合同到期后，双方当事人协商继续租赁至2018年4月24日，李萍对朱伟慈租金支付至2018年4月18日不持异议，其主张朱伟慈支付至2018年4月24日止共计六天的租金3300元，根据原审查明的事实，双方实际于2018年4月20日解除租赁关系，原审法院判决朱伟慈应支付租金1113元，朱伟慈对此未提出异议，故本院予以维持。李萍要求朱伟慈支付燃气费、水电费1749.2元，但根据原审法院查明的支付的燃气费、水电费的期间，以及双方租赁关系的解除时间，原审法院酌情确定支付1500元并无不当。李萍认为朱伟慈存在违约情形，经查，朱伟慈确存在未经李萍同意加装隔帘、部分房内设施存在损坏等情形，故原审法院认定朱伟慈应承担违约责任并无不当。根据李萍原审中提出的反诉理由，其认为存在的违约理由为朱伟慈拖欠费用、擅自提前退租、损害设备设施、擅自改变房屋格局等，原审中，李萍提出的反诉请求为要求朱伟慈承担违约金、资金占用利息及设施损坏维修费，上述主张均基于朱伟慈的违约行为，除实际损失高于违约金的情形外，不能并行主张，但对于因朱伟慈违约行为所造成的损失，李萍负有举证的责任。二审中，李萍明确，其主张的房屋设施损坏维修费12960元包括马桶维修费8360元、厨房碗篮维修费2600元、地暖维修费2000元，其中对于马桶维修费8360元，李萍提交的证据虽不足以证实，但李萍愿意承担一半费用，但对于厨房碗篮、地暖的维修费，以及朱伟慈加装隔帘所造成的损失，李萍并未提交有效的证据予以证实，应承担不利的法律后果。双方在合同中约定了违约金，但朱伟慈提出了违约金过高的抗辩，故应按照李萍的实际损失进行调整，原审法院在支持赔偿损失的同时，又酌情支持了1000元的违约金，虽有不妥，但实际处理结果尚属合理，且朱伟慈并未对此提出上诉，故本院予以维持。 综上，李萍的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86元，由上诉人李萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年四月十日 书记员  姚丽萍