岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0323民初379号原告：佟舟，女，住所地：沈阳市于洪区。被告：邹存刚，男，住所地:岫岩满族自治县。委托代理人：董德华，系辽宁德奎律师事务所律师。被告：岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司，住所地：辽宁省鞍山市岫岩满族自治县岫岩镇。法定代表人，王会忱，系该公司经理。原告佟舟诉被告邹存刚、岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司（以下简称乐家中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告佟舟和被告邹存刚的委托代理人董德华以及被告乐家中介公司的负责人王会忱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告弟弟佟至川代替原告于2015年3月16日与二被告签订《房地产买卖合同》，原告购买被告邹存刚所有的位于中小企业局南侧南一单元四层北侧，面积76.13平方米的住宅楼，原告交付了房款并于2015年4月16日取得了房屋的所有权证，后多次要求被告邹存刚交付房屋，均遭到房屋原占有人曹胜涛、曹聪、王日红的拒绝，房屋一直交付未果诉至法院。2017年8月21日，一审法院作出的（2017)辽0323民初557号民事判决：曹胜涛、曹聪、王日红腾出位于中小企业局南侧南一单元四层北侧房屋给原告佟舟。曹胜涛、曹聪、王日红提出上诉，2018年4月24日二审法院作出（2017)辽03民终3135号判决：驳回上诉，维持原判。同年6月原告申请强制执行，2019年10月24日执行交付原告手中。因二被告没有履行合同规定的义务，不能按合同约定将标的物交付原告。被告逾期交付房屋的，应按照逾期交付房屋期间租房费用14000元×4.5年即63000元及孳息赔付原告；因逾期交付使用房屋致使原告诉讼所花车费、住宿费、过桥费、执行费及给曹胜涛租房、搬家等费用，合计25000元及孳息赔付原告；被告承担诉讼费。被告邹存刚辩称，被告邹存刚不同意赔偿原告的经济损失，因为原告所请求的房屋损失是因案外人曹胜涛、曹聪、王日红侵占其房屋所造成的，并不是邹存刚造成的。当时，原告购买被告邹存刚房屋时，是多次通过被告中介公司工作人员到现场看房，也知道曹胜涛及其父亲住在该房屋内的事实。所以，在原告与被告邹存刚办完交易房屋过户手续后，原告是以房屋所有权人的身份起诉案外人曹胜涛、曹聪、王日红排除妨害、倒出房屋的。原告选择行使的是物权排他性的法律关系，原告并没有选择合同相对性的法律关系，要求房屋出卖人邹存刚履行合同向原告交付房屋的义务。并且原告在起诉案外人曹胜涛、曹聪、王日红等人排除妨害纠纷一案中，原告已经实际取得房屋所有权，所以，按照物权法规定行使物权要求房屋侵占人曹胜涛、曹聪、王日红等人倒出房屋。所以，被告认为，既然原告选择物权法律关系，就应当按照物权法的相关规定，要求侵占其房屋的侵权人曹胜涛、曹聪、王日红等人承担因侵害原告房屋所有权给原告造成经济损失的赔偿责任。不应当也不能再按照房屋买卖合同的法律关系要求被告邹存刚承担违约责任。否则，原告当初是无权对房屋的侵占人曹胜涛、曹聪、王日红行使物权。被告乐家中介公司辩称，涉案房屋挂在我们中介，佟志川当时在我们中介隔壁上班，说要购买附近的房屋，我们就给佟志川提供了房源，后带佟志川看房。佟志川看好房要贷款，但其征信有问题就无法做贷款，所以佟志川就找到其姐姐佟舟帮着给做了贷款。产权证在购房当时也顺利的过户到了佟舟的名下。在倒出房屋环节产生了纠纷，业务员和店长都知道有人在里面住，也和房主进行了沟通，买主也知道房屋里面有人。经审理查明，2017年2月27日，原告佟舟起诉曹胜涛、曹聪、王日红请求排除妨害，诉讼中追加邹存刚、时业光为第三人参加诉讼。经审理，我院作出（2017）辽0323民初557号民事判决书认定“2013年6月6日，被告曹胜涛取得位于，建筑面积为76.13平方米的房屋所有权证，房屋所有权证号为：岫房权证私字第××号（即回迁后的房屋）。2013年8月15日，被告曹胜涛与第三人邹存刚在岫岩房产处办理了房屋更名过户手续。2013年8月26日，第三人邹存刚取得该房屋的所有权证。2015年3月16日，原告弟弟佟至川代替原告与第三人邹存刚和岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司签订《房地产买卖合同》，房屋价款为21.5万元，约定2015年9月第三人给原告倒房。2015年4月13日，岫岩满族自治县基业房产评估有限公司对涉案房屋的评估价为27.254万元，原告佟舟与第三人邹存刚、时业光夫妇办理了房屋更名过户手续。2015年4月16日，原告佟舟取得房屋所有权证。”判决“被告曹胜涛、曹聪、王日红于本判决生效后三十日内腾出位于中小企业局南侧南一单元四层北侧的房屋给原告佟舟。”因曹胜涛、曹聪、王日红不服上述判决提出了上诉。2018年4月24日，鞍山市中级人民法院作出（2017)辽03民终3135号判决：驳回上诉，维持原判。因曹胜涛、曹聪、王日红未能履行判决，原告遂向我院申请执行，原告交纳执行费500元。执行中，原告为曹胜涛、曹聪、王日红租赁房屋居住花租金1800元；原告又于2019年10月21日给付搬家费和一年租金合计5000元，该案执行完毕，原告实际占有并使用了涉案房屋。原告在约定的2015年9月倒房至2019年10月21日间共计四年。原告因被告违约所遭受的其它损失有：办理执行过程中，原告花住宿费260元；原告因四年间无法使用涉案房屋，故参照该房屋可获市场租金认定损失为40000元（10000元/年×4年）。另查，上述合同第五条约定“甲方（邹存刚）保证上述房屋产权清楚，能完全支配或处理并保证其共有人同意，出售该房屋并配合办理相关手续，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（佟至川）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”上述事实，有原告、二被告在庭审中的笔录，原告提交的证据有：房屋产权证、房屋买卖合同、民事判决书、租赁合同、收据、发票等证据的复印件。被告邹存刚提交的证据有：民事判决书及庭审笔录复印件；被告乐家中介公司未提供证据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，签订于2015年3月16日的《房地产买卖合同》中，甲、乙双方为邹存刚、佟至川以及居间人乐家中介公司。我院作出的（2017）辽0323民初557号民事判决认定了原告弟弟佟至川系代替原告签订了上述合同，故应认定该合同的当事人系佟舟、邹存刚和乐家中介公司。因合同中明确约定“给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”，故自约定的“2015年9月第三人给原告倒房”起至2019年10月21日，原告为占有、使用该房屋在诉讼中所遭受的经济损失以及房屋租金损失应由被告邹存刚承担违约赔偿责任。原告请求被告赔偿执行费和住宿费损失，有发票为凭，本院予以支持。原告在执行中为被执行人垫付租金并给付搬家费共计6800元，有房屋租赁合同以及收据为凭，本院予以确认，原告请求被告赔偿，本院予以支持。原告请求被告赔偿交费一节，因沈阳市、鞍山市以及我县均有公共交通，原告在参加诉讼活动中选择驾驶私家车辆做为交通工具，原告对该行为的必要性、合理性未提供证据证明，故对原告主张的交通费损失，本院不予支持。原告主张的房屋租金损失，其本人未提供证据证明，而被告乐家中介公司自认该房屋一年租金为10000元，故本院依此标准判定原告四年间参照房屋租赁市场应得租金损失为40000元。原告请求被告赔偿误工费一节，因其所在单位未证明原告在参加诉讼过程中存在误工损失，故对该请求本院不予支持。因合同中未约定被告乐家中介公司应承担相应的违约责任，故原告请求该公司承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邹存刚于本判决生效之日起30日内赔偿原告佟舟垫付租金和搬家费6800元、执行费500元、房屋租金损失40000元，合计47300元。二、驳回原告佟舟其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元由被告邹存刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 宗 磊二〇二〇年四月二十八日书记员 刘佳欣