山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终205号上诉人(原审被告)：山西晋隆建设发展有限公司。法人代表：孙×，董事长。委托诉讼代理人：崔×，山西太初律师事务所律师。委托诉讼代理人：武×，山西太初律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵×，现住山西省吕梁市。上诉人山西晋隆建设发展有限公司（以下简称晋隆公司）因与被上诉人赵×房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、公开询问进行了审理。上诉人晋隆公司的委托诉讼代理人武×、被上诉人赵×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋隆公司上诉请求：1.撤销山西省吕梁市离石区人民法院(2019)晋1102民初1704号民事判决;2.驳回被上诉人一审诉讼请求;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:根据《住宅专项维修基金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修基金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”以及第十条“业主大会成立前、商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修基金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管”之规定，在交付房屋之前,住宅专项维修基金就应当缴纳。应吕梁市房地产管理局要求,上诉人已于2011年期间向吕梁市房地产管理局综合缴纳了部分住宅专项维修基金以及代办产权费用,其中包括档案费、登记费、交易费、测绘费、他项权登记费等,缴纳上述费用之后,才向被上诉人交付房屋、收取住宅专项维修基金和代办产权费。上诉人仅收取了为办理产权所产生的每户500元代办劳务费,故上诉人已经履行了代办义务,相关款项已向吕梁市房地产管理局缴纳,无法返还被上诉人。一审法院对此认定事实有误,遂提起上诉,望支持上诉人的上诉请求。赵×辩称，请求驳回上诉，维持原判。赵×向一审法院起诉请求：1.判令被告山西晋隆建设发展有限公司支付房屋价款1％的违约金4386.3元；2.判令被告退还原告维修基金8773元、代办房屋产权等六项费用共计1566元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-017；房号：5-2-2602），该合同约定原告购得被告××区，房屋总价款48.863元，原告通过首付加按揭的方式已结清全部房款。此外，原告缴纳了维修基金8773元、代办房屋产权等六项费用共计1566元。双方约定的收房日期为2014年5月1日，实际收房日期为2015年3月30日。被告目前取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。但被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。签订合同后，双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十一条约定，出卖人在交接时应向买受人提供房屋验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，若出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在庭审过程中，被告无证据证明其向原告提供过相关证明文件，因此原告迟延收房的不利后果应归属被告一方。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。从已查明的事实来看，被告至今未能向登记机关提供备案资料致使原告无法取得房屋产权证书，构成违约，应支付原告违约金。但原告未在三年有效的诉讼时效期间内主张此项权利，不应予以支持。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据”规定，被告可以向业主代收住宅专项维修资金，但应当在收取费用时向业主出具当地人民政府统一监制的住宅专项维修资金专用票据，而本案中被告无证据能证明代收的费用已存至专项维修资金账户，故对原告要求被告退还代收的住宅专项维修资金8773元由其自行缴纳之诉请，予以支持。原告请求被告退还代办产权费用由自己办理，符合法律规定，应予准许。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书，由此可见，办理房屋产权证书是房产管理部门的职责，属行政管理范畴，不属于诉讼范围，针对原告的此项诉求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：（一）本判决生效后十五日内被告山西晋隆建设发展有限公司向原告退还代收的住宅专项维修资金8773元及代办房屋产权等六项费用1566元，共计10339元；（二）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取，由被告山西晋隆建设发展有限公司承担。本院二审期间，晋隆公司当庭提供吕梁市房地产管理局住宅专项维修资金收据2张，拟证明该项资金只针对泛华项目的开发商收取，不针对个人，该2张票据只是其已向吕梁市房地产管理局交纳该项资金票据中的一部分。赵×质证称，有异议，其实际收房是2015年3月30日，而该收据是2011年和2012年，在其向晋隆公司交纳该项资金前晋隆公司已向有关部门交纳的费用与其无关。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.晋隆公司应否退还赵×代收的住宅专项维修资金；2.晋隆公司应否退还赵×代办房屋权属登记的费用。关于争议焦点一。1.《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而设立的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或者法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。2.《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；”第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，交纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务。如果允许给某些业主退还专项维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这不仅违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。3.基于专项维修资金的性质和业主交纳专项维修资金的义务，赵×作为泛华盛世小区的业主，对其要求晋隆公司退还专项维修资金之诉请不予支持。但晋隆公司作为专项维修资金的代收主体，应按照有关规定将代收的住宅专项维修资金交付有关部门。关于争议焦点二。赵×明确要求解除其与晋隆公司之间的代办服务合同关系，因晋隆公司至今仍未按约履行代办义务，且未提供代办产权费已经实际支出的客观证据，故对其辩解不予采纳，该费用应当予以退还。综上所述，晋隆公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《物业管理条例》第七条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1704号民事判决第二项；二、变更山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1704号民事判决第一项为：山西晋隆建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向赵×退还代办房屋产权等六项费用1566元；三、驳回赵×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，减半收取84元，由山西晋隆建设发展有限公司负担10元、赵×负担74元。二审案件受理费58元，由山西晋隆建设发展有限公司负担8元、赵×负担50元。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇二〇年四月二十八日书记员 高 羽