贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终3号上诉人（原审原告）：德江县翱翔网吧，住所地贵州省德江县玉水街道建设路。投资者：刘飞，系该网吧经营者。委托诉讼代理人：周涛，贵州牧心律师事务所律师。委托诉讼代理人：马碧娟，贵州牧心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯万贵，男，1968年9月3日出生，土家族，居民，住贵州省德江县，现住德江县。被上诉人（原审被告）：冯万刚，男，1970年1月11日出生，土家族，居民，住贵州省德江县，现住德江县。系冯万贵胞弟。上诉人德江县翱翔网吧因与被上诉人冯万贵、冯万刚房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019)黔0626民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人德江县翱翔网吧投资人刘飞及其委托诉讼代理人周涛、马碧涓，被上诉人冯万贵、冯万刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德江县翱翔网吧上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持德江县翱翔网吧一审诉讼请求；2、冯万贵、冯万刚承担全部诉讼费用。事实和理由：德江县翱翔网吧提交的《德江县翱翔网吧转让合同》，2016年3月31日至2017年5月1日期间的租金，已包含在转让合同约定的501,680元转让费中，故该部分租金履行义务系向案外人彭剑、何路东履行，涉案租赁物的交付义务及网吧经营权的转移义务也是案外人彭剑、何路东向刘飞进行履行。刘飞与冯万贵签订的《门面租赁合同》，约定的租房期限并未包含2016年3月31日至2017年5月1日之间的期限，双方是从2017年5月1日履行租赁合同约定义务。2018年11月7日德江县人民政府作出《关于对北京路（原建设路）片区棚户区改造范围内房屋实施征收的公告》，公告载明征收实施期限“自2018年11月7日起至2019年3月6日止”，北京路（原建设路）片区棚户区改造项目征收范围内被征收房屋物权变动自征收决定公告之日（2018年11月7日）即发生效力。双方签订的租赁合同，在征收公告发布之后，已确定无法继续履行，应当以征收公告之日认定是否系三年租期内，冯万贵、冯万刚于征收实施日期外签订征收补偿安置协议，有刻意损害德江县翱翔网吧合法权益之意。2019年4月17日德江县翱翔网吧股东罗江洋曾与冯万刚电话联系，冯万刚表示除有争议的天棚、顶棚、刮瓷、地砖、窗子外，其余无争议部分应属德江县翱翔网吧所有，并同意于收到补偿款项当日支付德江县翱翔网吧。2019年4月22日，刘飞曾与冯万贵电话联系，冯万贵也表示除有争议的地方外，其余无争议部分应在属德江县翱翔网吧所有。冯万贵、冯万刚在收到装修赔偿款后，因想占有部分装修赔偿款，才改口否认双方租赁合同起算时间为2017年5月1日的事实。一审判决将房屋装修补偿款881,949.85元中关于热水器、摄像头、水冷机、空调、网吧电脑桌等可移动的非装修物品补偿款确认由冯万贵、冯万刚所有，存在法律适用错误，装修费881,949.58元应属德江县翱翔网吧所有。根据租赁合同的约定，从2017年5月1日起，前五年每年租金18,000元，租赁面积749.45平方米，经折算该门面每平方米每月租金为20.01元，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，过渡安置费是对临时周转过渡即租金的补助，一审法院认定涉案门面过渡安置费每平方米30元标准过高，应为每平方米20元为宜。停产停业损失补助的标准应为每平方米40元。冯万贵、冯万刚选择产权调换方式自行过渡，征收部门应逐月计发经营性损失补偿，直到过渡期结束。停产停业损失补偿计发的期限应先按两年（24个月)计算，超过两年的据实结算。拆迁标的物为经营性房屋，且从事经营的主体即用益物权人并非房屋所有权人，在此情况下，应当区分补偿项目，由房屋所有权人和承租人即用益物权人各自享有不同项目的补偿款。对于不属于房屋所有权人的补偿项目，房屋所有权人领取后应当支付给承租人。停产停业损失包括经营性损失补偿和职工失业补偿两部分，冯万贵、冯万刚并未实际经营案涉房屋，其利益已经由房屋的拆迁补偿金和过渡安置费两个方面得到保证。实际经营者在房屋交付拆迁后需另寻场地经营，该期间会产生经营性损失和聘用人员的工资损失，《国有土地上房屋征收与补偿条例》设定该补偿项目的目的，是对实际经营者进行经营性损失补偿和职工失业补助，故24个月的停产停业补助应由实际经营者享有。德江县翱翔网吧投资超100万元，扣除装修期限及发展期间，实际经营年限不足两年，现因征收造成不能继续经营，重新开设需花费时间和金钱，给网吧造成巨大损失，一审判决显失公平。冯万贵、冯万刚辩称，德江县翱翔网吧是2016年3月31日在案外人彭剑、何路东手中获得网吧的经营权，同日冯万贵与德江县翱翔网吧重新签订房屋租赁合同，合同约定2017年5月1日至2027年4月30日的租金每年按约分别支付，双方重新签订租赁合同之日起，德江县翱翔网吧就在涉案商铺内经营，并按合同承担自己使用的水电费，德江县翱翔网吧与何路东、彭剑的租赁关系已终止，租赁期限应当从2016年3月31日起计算，该门面租赁期限已超出三年，门面装修补偿款应归冯万贵、冯万刚。被征收人与补偿对象是房屋所有权人，不是承租人，冯万贵、冯万刚签订了征收安置补偿协议，涉案商铺征收获得的过渡安置费应当归冯万贵、冯万刚所有，一审法院酌情考虑对方恢复经营期三个月的补助费67,450.50元，予以理解。德江县翱翔网吧在二审中提交的证据无法判断其真实性，且不是新证据，均不能达到对方的证明目的。德江县翱翔网吧对当时德江县北京路片区棚户区改造项目征收政策和法律关系非常了解，特别是对征收决定公告中明确对如被征收人及利害关系人的实际权益产生切实影响，被征收人及利害关系人或对征收决定提起行政诉讼及行政复议，但这两种权利德江县翱翔网吧至今尚未行使，充分说明德江县翱翔网吧对德江县的安置补偿政策无意见。请求维持原判。德江县翱翔网吧向一审法院起诉请求：1、请求判决解除德江县翱翔网吧与冯万贵于2016年3月31日签订的《门面租赁合同》；2、判令被租赁商铺所获得的过度安置费、停产停业补助1,079,208元、被租赁商铺装修费881,949.85元、搬迁费22,899元，合计人民币1,984,056.85元归德江县翱翔网吧享有；3、本案受理费由冯万贵、冯万刚承担。一审法院认定事实：2016年3月31日，案外人彭剑、何路东将其合伙投资经营的德江县翱翔网吧以价格501680元转让给刘飞，刘飞于2016年4月12日办理了变更登记手续，刘飞获得德江县翱翔网吧的经营权，成为翱翔网吧的实际经营者。因“翱翔网吧”所占用的房屋系之前彭剑、何路东在房屋共同所有权人冯万贵、冯万刚处租赁。为了《翱翔网吧转让合同》正常履行。同日，刘飞又与冯万贵签订了《门面租赁合同》，约定冯万贵、冯万刚将自己所有位于德江县（原建设路）6号房屋二楼商铺749.45平方米出租给刘飞开设“德江县翱翔网吧”，具体协议内容：一、房屋租赁期限为2017年5月1日至2027年4月30日。2017年5月1日至2022年4月30日每年租金为180000.00元，2022年5月1日至2027年4月30日房屋租金为200000.00元；二、付款方式，每年4月10日前交付下一年租金，按年交付；三、2016年3月31日至2017年5月1日的租金已经支付；……；九、在租赁期内如遇到政府性拆迁，三年内装修赔偿款归德江县翱翔网吧所有，三年后装修赔偿款归冯万贵、冯万刚所有。双方签订合同后，德江县翱翔网吧于2016年3月31日开始经营“德江县翱翔网吧”。2019年初，《德江县北京路（原建设路）片区棚户区项目改造规划范围内房屋征收补偿与安置实施方案》正式颁布，而德江县翱翔网吧所租赁的涉案房屋（商铺）位于此征收项目红线范围内。冯万贵、冯万刚于2019年4月15日就自己所有的房屋（包含被租赁房屋在内）与德江县住房和城乡建设局签订了征收安置补偿协议。该安置补偿协议明确：被租赁商铺所获得的过渡安置费、停产停业补助费共计1079208.00元、被租赁商铺装修费881949.85元、搬迁费22899.00元，合计人民币1984056.85元。对该款的分配，双方发生争执，德江县翱翔网吧遂提起民事诉讼。另查明：德江县人民政府于2019年7月20日前分多次支付冯万贵、冯万刚上列款项1,984,056.85元，一审法院于2019年7月25日开庭审理时，德江县翱翔网吧尚在经营中，涉案商铺未拆迁。一审法院认为，刘飞与冯万贵、冯万刚签订的《门面租赁合同》合法有效，本应当按约履行，但由于被租赁的商铺被政府依法征收，继续履行合同的条件已经丧失，自此，双方之间的租赁合同解除。因该征收行为不能为一般民众避免和克服，属于不可抗力因素的影响，因此，双方均无过错责任，更不存在违约。结合德江县翱翔网吧的诉称和冯万贵、冯万刚的辩称，该案争执之焦点：一、被征收商铺获得的过度安置费、停产停业补助费1,079,208.00元的归属问题？根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，在房屋租赁合同履行过程中，出租房被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，而不是承租人，即补偿主体是房屋所有权人。承租人基于租赁合同，只能享有合同法上的权利，不享有征收补偿协议的权利。而双方对过渡安置费、停产停业补助费在《门面租赁合同》中没有约定，客观上，德江县翱翔网吧因房屋拆迁必然会导致搬迁停产停业，重新装修，给德江县翱翔网吧造成一定的损失，如果停产停业补助费全部归冯万贵、冯万刚所有或者归德江县翱翔网吧所有均不符合公平原则。在该案中，德江县翱翔网吧主张过渡安置费缺乏事实依据和法律依据，只能针对停产停业补助费予以调整，而《德江县人民政府办公室关于印发德江县北京路（原建设路）片区棚户区改造规划范围内房屋征收补偿与安置实施方案的通知》中对停产停业补助费和过度安置费的补偿标准未分开，统一按照每月60.00元/㎡进行补助24个月，鉴于该补助标准，停产停业补助费、过渡安置补助费分别应当按照每月30.00元/㎡进行确定，即停产停业补助费应当为749.45㎡×30元/㎡×24个月=539,604.00元。在本案中，德江县翱翔网吧未提供进行全面的财务、税务审计的证据，难以确定其具体的停产停业损失。因此，酌情给予一定的恢复经营期，从出租人取得的停产停业补助费中适当补助德江县翱翔网吧，比较公平。具体以冯万贵、冯万刚获得的停产停业补助费金额为限，冯万贵、冯万刚获得补偿是24个月，按照一般常规，德江县翱翔网吧另选地址、搬迁、装修房屋，有三个月足以能完成。因涉案商铺面积为749.45㎡，由此可得出德江县翱翔网吧的停产停业损失为：749.45㎡×30元/㎡×3个月=67,450.50元。二、涉案商铺被征收获得的装修费881,949.85元归谁所有？权利、义务如果合同有约定按照约定处理。双方于2016年3月31日签订《门面租赁合同》，德江县翱翔网吧从签订合同之后就在涉案商铺内经营网吧，说明双方均在履行合同约定的权利义务，双方签订的合同已经生效，冯万贵、冯万刚与案外人何路东、彭剑之间的租赁关系已经终止，刘飞与冯万贵、冯万刚签订《门面租赁合同》已经形成了新的租赁关系，并不是租赁关系的延续。因此，租赁期限应当以2016年3月31日为起算日。至于合同中约定：房屋租赁期限为2017年5月1日至2027年4月30日；结合2016年3月31日至2017年5月1日的租金已经支付的约定，应当认定为：德江县翱翔网吧支付门面租金从2017年5月1日开始计算，不能认定租赁期限起算日为2017年5月1日。涉案商铺于2016年3月31日出租给德江县翱翔网吧，于2019年4月15日签订安置补偿协议，于2019年7月将征收款支付完毕，按照双方签订的《门面租赁合同》中第九条“在租赁期内如遇到政府性拆迁，三年内装修赔偿款归德江县翱翔网吧所有，三年后装修赔偿款归冯万贵、冯万刚所有。”的约定，涉案商铺从签订租赁合同被征收，已经超出三年，故装修补偿款应当归冯万贵、冯万刚所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，判决：一、解除德江县翱翔网吧与冯万贵于2016年3月31日签订的《门面租赁合同》；二、限在判决生效后十日内，由冯万贵、冯万刚支付德江县翱翔网吧停产停业损失67,450.50元、搬迁费22,899元，合计人民币90,349.50元；三、驳回德江县翱翔网吧的其他诉讼请求。案件受理费22,832元，诉讼保全费5,000元，变更保全申请费5,000元，由冯万刚、冯万贵共同承担案件受理费2,025元、变更保全申请费5,000元，由德江县翱翔网吧承担案件受理费20807元、诉讼保全费5,000元。二审中，冯万贵、冯万刚未提交新证据。德江县翱翔网吧提交以下证据：1、《德江县人民政府关于对北京路（原建设路）片区棚户区改造范围内房屋实施征收的公告》1份、北京路（原建设路）棚户区改造拆迁范围图1份，拟证明北京路片区棚户区改造项目征收范围内被征收房屋物权变动自征收决定公告之日（2018年11月7日）即发生效力，征收决定公告发布后，征收红线范围内的房屋确定被征收，被征收人不得再实施转让、抵押等行为，征收决定公告即对被征收人及利害关系人的实际权益产生切实影响，被征收人及利害关系人可对征收决定提起行政诉讼及行政复议。同时被征收房屋的评估价值也是以征收决定公告之日为评估时节点，进行作价评估补偿，无论被征收人何时签订征收补偿安置协议，其待征收房屋价值已经确定。德江县翱翔网吧与冯万贵、冯万刚之间的租赁合同，在征收公告发布之后，确定无法在继续履行。2、电话录音2份、罗江洋身份证明1份，拟证明冯万刚承诺除有争议的地方天棚、顶棚、刮瓷、窗子外，其余无争议的部分应属于德江县翱翔网吧所有，并于收到款项之日支付德江县翱翔网吧。3、消防施工合同复印件1份、收据复印件2份、汇款明细信息复印件2份，拟证明德江县翱翔网吧投入消防设施的事实。4、个人账户明细账查询1份、汇兑单1份、指令明细信息2份、收条1份，拟证明刘飞、罗江洋等人向案外人转让德江县翱翔网吧的事实。5、个人账户明细账查询1份，拟证明2017年4月28日向冯万贵支付第一笔租金180,000元。经质证，冯万贵、冯万刚对德江县翱翔网吧提交的证据1的真实性无异议，但认为达不到对方的证明目的，认为房子征收前的所有权人是冯万贵、冯万刚，当时和政府签订协议是第一批签的，没有恶意拖延时间。对证据2的真实性无异议，认为电话是在对方起诉后才打的，通话内容与合同不矛盾，装修费应该归冯万贵、冯万刚。对证据3，认为不清楚，该证据与冯万贵、冯万刚无关。对证据4表示不清楚，认为其只是和刘飞签订租赁合同，与其他人无关。对证据5无意见。本院对证据的分析与认定：对德江县翱翔网吧提交的证据1的真实性予以确认，但不能证明征收决定公告发布之日为冯万贵、冯万刚房屋被征收的时间，对其证明目的不予采信。证据2能够证明装修费并非全部是德江县翱翔网吧装修的，有冯万贵、冯万刚装修的部分，予以采信。证据3，能够证明刘飞等人对德江县翱翔网吧安装了消防设备，予以采信。证据4能够证明刘飞在案外人处转让网吧的事实，予以采信。证据5，冯万贵、冯万刚认可该证据的真实性，本院予以采信。二审认定事实：冯万贵、冯万刚将其所有的商铺出租给案外人何路东、彭剑经营德江县翱翔网吧，租赁期截止2017年4月30日，2016年3月31日，何路东、彭剑将德江县翱翔网吧转让给刘飞经营，双方签订《转让合同》，约定转让价款包含2016年3月31日至2017年5月1日房屋租金。同日，刘飞与冯万贵签订《门面租赁合同》。2017年4月28日，德江县翱翔网吧出资人罗江洋向冯万贵支付第一笔租金180,000元。2018年11月7日，德江县人民政府发布公告，决定对北京路（原建设路）片区棚户区改造范围内房屋实施征收，冯万贵、冯万刚的房屋在征收范围内。案涉商铺房屋装饰装修部分评估价值881,949.85元，冯万贵、冯万刚装修部分价值334,415.68元，其余547,534.17元系德江县翱翔网吧装修的。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、德江县翱翔网吧与冯万贵、冯万刚签订的租赁合同租赁期从何时起算；2、案涉商铺过渡安置及停产停业补助费分别为多少，应如何分配；3、商铺补偿装饰装修费应归谁所有。关于双方签订的租赁合同租赁期起算时间如何认定的问题。刘飞从案外人何路东、彭剑处转让德江县翱翔网吧包括案涉商铺2016年3月31日至2017年5月1日的承租权，该转让行为得到出租人的许可，此期间的租金由刘飞支付给何路东、彭剑，不应作为刘飞与冯万贵签订租赁合同约定的租赁期间。冯万贵与刘飞签订《门面租赁合同》约定的租房期为2017年5月1日至2027年4月30日，德江县翱翔网吧出资人罗江洋于2017年4月28日向冯万贵支付第一笔租金180,000元，故应当认定双方签订的租赁合同租赁期限从2017年5月1日起算。关于案涉商铺过渡安置及停产停业补助费分别为多少的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。德江县城市棚户区改造工作领导小组办公室与冯万贵、冯万刚签订的安置补偿协议书，冯万贵、冯万刚选择产权调换，故过渡安置费应当归被拆迁人所有。停产停业补助费是实际经营人在经营活动过程中房屋被拆迁造成的经营损失，经营损失包括支付的租金及经营利润，在房屋租赁关系中，承租人德江县翱翔网吧主张停产停业损失的请求符合法律规定，应当予以支持。因在房屋征收安置补偿协议书中未对商铺过渡安置及停产停业补助费分别确定金额，统一按照每月60元/㎡进行补助24个月，一审以每月30元/㎡确定停产停业补助费为539,604元并无不当。因德江县翱翔网吧一直经营至2019年7月，但其已支付租金至2020年4月30日，存在另选地址、搬迁、装修房屋以及已付租金等损失，故按德江县翱翔网吧已支付租金的剩余月数认定其停产停业时间为9个月，冯万贵、冯万刚应支付德江县翱翔网吧的停产停业损失为749.45㎡×30元/㎡×9个月=202,351.50元。关于商铺补偿装饰装修费应归谁所有的问题。《门面租赁合同》第九条约定，在租赁期内如遇到政府性拆迁，三年内装修赔偿款归德江县翱翔网吧所有，三年后装修赔偿款归冯万贵、冯万刚所有。租赁期限从2017年5月1日起算，2019年4月5日冯万贵、冯万刚签订房屋征收补偿安置协议书，征收时间在三年租期内，按约商铺补偿装饰装修费应归德江县翱翔网吧所有，但该费用仅指德江县翱翔网吧投入装修部分。双方对装修部分的实际投入均未提供充分证据证明，二审庭审中，冯万贵、冯万刚在房屋装饰装修赔偿表上勾出属其装修部分的价值为334,415.68元，刘飞虽对此不认可，但亦未提供相反证据证明，故认定德江县翱翔网吧投入的装饰装修款为547,534.17元，冯万贵、冯万刚已领取了该部分补偿款，其应支付德江县翱翔网吧装饰装修补偿款547,534.17元。综上所述，上诉人德江县翱翔网吧的上诉理由部分成立，予以支持。原判决认定有误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初1304号民事判决第一项，即“解除德江县翱翔网吧与冯万贵于2016年3月31日签订的《门面租赁合同》”。二、撤销贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初1304号民事判决第二项、第三项；三、冯万贵、冯万刚于判决生效后十日内支付德江县翱翔网吧停产停业损失202,351.50元、搬迁费22,899元、装饰装修补偿547,534.17元，合计人民币772,784.67元；四、驳回德江县翱翔网吧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22,832元，诉讼保全费5,000元，变更保全申请费5,000元，由冯万贵、冯万刚共同负担案件受理费6,000元、变更保全申请费5,000元，由德江县翱翔网吧负担案件受理费16,832元、诉讼保全费5,000元。二审案件受理费21,843元，由冯万贵、冯万刚共同负担6,000元，德江县翱翔网吧负担15,843元。本判决为终审判决。审判长  代静云审判员  张 全审判员  熊 健二〇二〇年四月二十一日书记员  李向梅