广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1524号原告：潘毅雄，男，汉族，1967年7月18日出生，身份证地址：广东省深圳市福田区，委托代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。被告：丁朋荣，男，汉族，1974年9月24日出生，现住深圳市宝安区。第三人：冯路生，男，汉族，1975年7月22日出生，住江西省吉安市遂川县，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘毅雄的委托代理人陈侠升，被告丁朋荣，第三人冯路生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告与谢建兵于2018年5月8日签订《房屋租赁合同》，约定谢建兵向原告承租“深圳市宝安区新桥街道芙蓉六路星之鹏工业区4、5、6幢”，期间谢建兵的合伙第三人冯路生与被告签订商铺租赁合同，被告承租星之鹏物业六栋9-14号商铺、四栋116铺（位于深圳市宝安区××街道××桥社区××大道××号），租金每月14800元，由于谢建兵与第三人冯路生长期拖欠房租，原告于2019年10月31日才收回房屋，冯路生承诺被告的租金由原告业主自行收取作为抵扣拖欠租金，通知被告后，被告仍无理由拒付房租，为了保障原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告向原告支付2019年8月至2019年9月份为止的深圳市宝安区新桥街道新桥社区赛尔康大道40-38号房屋占有使用费29600元。2、被告腾退房屋给原告。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，第三人冯路生收了我70000元，当时说是茶水费，我租了一两个月的时候，原告（一手房东）说不让我交房租给冯路生，因为他和第三人冯路生（二手房东）闹矛盾，我是和冯路生签订的租赁合同，房租也是给冯路生，和原告无关。2019年8月、9月的房租我应该交给冯路生的，一直和原告没有关系，我是5月份签订的合同，我刚刚租了一个月，他又转给了一手房东（原告），他收了我70000元也没有返还给我，所以我8、9月份的房租就没有交，正常冯路生应该把70000元给我，和原告没有关联。第三人冯路生辩称，我和谢建兵于2018年5月8日从潘毅雄手中接手了商铺，2019年5月2日租了给被告，中间收了公共装修费70000元，包括清理隔墙、废墙、地板等所花费的装修费。潘毅雄2019年6月12日跟我们解除合约起，被告就再也没有履行我和他签订的合同，租金和水电费都没有交，潘毅雄多次组织被告等一些商铺的店主进行开会、磋商，以降租等手段和他们私下达成协议，也签订了合同，被告也口头和我讲过潘毅雄找他们开过会，说我无权收租。2019年6月12日，潘毅雄发了通知，和我、谢建兵单方解除合约，同时也给物业所有商铺发了缴纳租金通知书，被告也应该收到了。自2019年6月12日之后原业主和我解除合同，原业主和被告等私下达成协议，我无法取证，自2019年6月12日后商铺产生租金与我无关，由原业主潘毅雄负责。2019年6月12日后我们对商铺没有收取任何一分钱。经审理查明：涉案房产未取得房产证和建设工程规划许可证。原告主张，该房产为原告与沙井新桥股份有限公司合作建设。2018年5月8日，原告作为出租方（甲方）和案外人谢建兵（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于深圳市宝安区新桥街道芙蓉六路星之鵬工业区的4、5、6幢房产出租给乙方，甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认其在签署本合同前己对房屋进行全面察看，知悉房屋现状及相关证照、手续情况；乙方在承租后，应全面考察房屋的明显瑕疵并自负费用修复，并负责房屋的日常维护，以保障房屋使用的安全。租赁期间，乙方自行承担房屋的安全管理及消防责任。第二条约定租赁期限为6年，从2018年6月1日起至2024年5月31日止。第三条约定租金、租赁保证金标准及其他费用支付：初始租金为叁拾陆万元/月，每两年在原租金标准上浮8%，具体如下：2018年6月1日至2020年5月31日期间，租金标准为360000元/月；2020年6月1日至2022年5月31日期间，租金标准为388800元/月；2022年6月1日至2024年5月31日期间，租金标准为419904元/月。在签订本合同当天内，乙方向甲方支付首月租金36万元，租赁保证金108万元。乙方应在每月的10日前向甲方支付当月租金，结算上一期产生的水电。房屋水电费标准：电费:1.1元度；水费:6.5元/吨。合同履行期间根据政府价格具体调整。2018年5月21日，谢建兵与第三人冯路生签署《房屋出租委托书》：“本人合法享有位于深圳市宝安区××街道××社区芙蓉××路星之鹏物业4栋、5栋、6栋房屋物业的出租权，现特全权委托受托人冯路生(身份证号:)为合法代理人，代表我办理上述房屋出租事宜。具体委托办理房屋事项如下：一、代为办理上述房屋的租赁手续；二、代收上述房屋出租的全部款项；三、凡与上述房屋出租有关的一切事务等均全部委托受托人全权代办；四、受托人冯路生全权代表我办理相关房屋租赁事宜，签署一切法律文书，对受托人在办理上述事宜过程中所签署的有关文件(合法委托人知情)，我均予以认可，并承担相应的法律责任”。2019年5月19日，冯路生作为甲方，被告丁朋荣作为乙方，签署《商铺租赁合同》，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺（星之鵬物业6幢9-14号、4幢116铺房产）出租给乙方，作为小型超市经营场所。租用期限4年，自2019年5月20日，至2023年5月19日，租金标准为人民币14800元/月，2012年5月20日起租金递增10%。本合同签订之日，乙方一次性支付押金人民币29600元，押金支付方式：现金。在合同下方落款处，双方手写签名并捺印。当天，被告丁朋荣向冯路生支付了押金29600元；丁朋荣另外还向冯路生支付了70000元，冯路生向丁朋荣出具了《收款收据》，确认收到丁朋荣“店铺公共装修费70000元”，在该收据收款人处，有冯路生的工作人员签名，并加盖了“星之鵬芙蓉管理处业务专用章”。庭审中，被告丁朋荣和冯路生就该70000元的性质各执一词，丁朋荣主张是“茶水费”，冯路生应当退还，冯路生主张是公共装修费，不应退还。2019年6月12日，原告向谢建兵发送《解除合同通知书》，主张因谢建兵拖欠租金、电费，构成严重违约，原告依法解除与其签订的《房屋租赁合同》，要求谢建兵搬离涉案房产。同时，原告向承租涉案房产的各租户发出《缴纳租金通知书》，要求各实际承租人直接向原告缴纳租金。2019年9月24日，原告向包括被告在内的承租人出具书面的《合同出租房变更通知书》，通知称，被告何媛等与冯路生签署的《商铺租赁合同》从2019年10月1日起，出租方（甲方）变更为原告潘毅雄，合同权利义务由潘毅雄继续执行，从2019年10月1日起，租金及有关费用直接支付给潘毅雄，退租时费用结算直接与潘毅雄结算，房屋直接退还给潘毅雄。原告潘毅雄、第三人冯路生在合同下方签名捺印。各方确认，2019年9月30日，冯路生向原告交回了商铺钥匙。2019年10月1日起，原告与被告直接建立了租赁合同关系。此后，各方因租金及相关费用问题发生纠纷，原告认为被告2019年8月、9月占有使用涉案房产，应当支付相关费用。被告主张其支付前提是冯路生退回相关费用，各方商讨无果。2020年1月7日，原告将被告诉至本院，请求判如所请。在法定期限内，被告申请追加冯路生为第三人参加诉讼。另查明，庭审过程中，原告确认其已经于2019年9月30日收回涉案商铺，其当庭撤回第二项诉讼请求（要求被告腾退房租给原告）。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、出租委托书、被告与冯路生签订的商铺出租合同，被告提交的收款收据、出租方变更通知书，第三人冯路生提交的缴纳租金通知书及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得相关房地产证或者建设工程规划许可证，故原告作为出租方（甲方）于2018年5月8日和谢建兵（承租方，乙方）签订的《房屋租赁合同》，2019年5月19日，冯路生（作为甲方）与被告丁朋荣（作为乙方）签署的《商铺租赁合同》均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告依据无效合同取得的押金应当退还谢建兵，被告冯路生依据无效合同取得的押金应当退还丁朋荣。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故涉案租赁合同无效，原告作为出租人，有权请求被告丁朋荣（负有腾房义务的次承租人）支付其2019年8月、9月占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费。因涉案房屋租赁合同无效,被告丁朋荣有权要求冯路生返还已付保证金。本案关键在于被告丁朋荣能否基于其对转租人冯路生的押金返还请求权，对抗出租人（原告）对其作为实际承租人（逾期腾房义务人）的房屋占有使用费请求权。本院认为，原告的房屋占有使用费请求权与被告丁朋荣的押金返还请求权均属债权，无优劣、先后或主次之分。本案中，虽然合同无效，且原告已收回涉案房产，但被告丁朋荣作为次承租人，在搬离涉案房屋数月后，既未向出租人原告，也未向承租人冯路生支付房屋占有使用费，而承租人冯路生与次承租人丁朋荣就丁朋荣已付的70000元应否退还尚存争议，如放任被告丁朋荣以押金返还请求权为由拒付房屋占有使用费，作为承租人的冯路生仍继续以此承租人丁朋荣拒付房屋占有使用费抗辩拒不退还相应押金，必将使包括出租人原告在内的各方权利人的权利处于不确定状态，有违民商事活动的效率原则，诉讼活动也将陷入僵局。本院认为，在原告已就房屋占有使用费提起诉讼的情况下，宜径直就原告的房屋占有使用费请求作出裁决。至于被告丁朋荣的押金返还事宜，其可另寻法律途径解决。对被告丁朋荣关于其支付房屋占有使用费的前提是冯路生退回相关费用的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。本案被告丁朋荣未提交证据证实其已向承租人冯路生或出租人（原告）支付房屋占有使用费，对原告要求被告丁朋荣支付2019年8月至2019年9月份为止的深圳市宝安区新桥街道新桥社区赛尔康大道40-38号房屋占有使用费29600元（14800元/月×2个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告请求被告腾退房屋给原告的诉讼请求，因原告已经于2019年9月30日收回涉案商铺，其当庭撤回该诉求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁朋荣于本判决生效之日起五日内向原告潘毅雄支付房屋占有使用费29600元；二、驳回原告潘毅雄其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币270元，由被告丁朋荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 徐  江  明二〇二〇年四月三十日书记员 陈  雪  滢书记员 李玉莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。