广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8120号 原告：广西景和项目投资有限公司，住所地南宁市良庆区金沙大道。 法定代表人：潘超文，董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晓梅，广西桂成律师事务所律师。 被告：钟思琼，女，1985年9月23日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：刘荣飞，男，1966年8月2日出生，壮族，住南宁市, 原告广西景和项目投资有限公司与被告钟思琼、刘荣飞商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年2月13日公开开庭进行了审理。原告广西景和项目投资有限公司的委托诉讼代理人覃晓梅到庭参加诉讼；被告钟思琼、刘荣飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西景和项目投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告广西景和项目投资有限公司与被告钟思琼于2012年2月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》予以解除，并判令被告将位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房移交给原告收回（原告已经为被告代偿贷款及相关费用398626.28元）；2.判令被告协助原告广西景和项目投资有限公司办理位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》的撤销手续；3.请求判令被告向原告支付违约金79050元（527000元×15%）；4.请求判令被告赔偿原告律师费损失9500元；5.本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由：2012年2月22日，原告广西景和项目投资有限公司与被告钟思琼签订《南宁市商品房买卖合同》并约定：被告购买原告开发位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房，建筑面积为89.67平方米，总价为人民币527000元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3款约定：在签订合同时被告应当支付合同总价款的30.17%（计人民币159000元）作为首期付款，其余69.83%的合同价款（计人民币368000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告于2012年2月22日支付了首付款159000元。2012年6月19日原告办理了该房产的商品房买卖合同备案登记（合同备案编号：YS00221543）手续后，被告在中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行办理了按揭贷款368000元。由于被告在银行贷款发放后不按时偿还贷款，按揭银行向南宁市青秀区人民法院起诉要求提前收回贷款，导致原告于2016年11月23日因承担连带清偿保证责任而向银行代偿贷款本息等相关费用合计398626.28元。另外，由于被告未能按时偿还贷款，导致原告于2014年12月29日向银行代偿款项为88101.9元。为此，原告多次向被告追索代偿款项，并要求其支付违约金等损失，而被告对此均置之不理。被告刘荣飞作为钟思琼的配偶，应当与钟思琼共同承担还款责任。基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定以及双方合同附件六的第一条第10、11款约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金79050元（527000元×15%）和律师费损失，为此，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定提出前列之诉讼请求，恳请法院依法判如所请。 被告钟思琼、刘荣飞未到庭亦未提交答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点如下：原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2012年2月22日，原告与被告钟思琼签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告钟思琼向原告购买位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房屋，房屋建筑面积89.67平方米，其中套内建筑面积72.25平方米，分摊的共有共用建筑面积17.42平方米。该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7294.12元，总金额527000元。被告钟思琼选择银行按揭贷款方式支付房款，被告钟思琼在签订合同及补充协议之日向原告支付合同总价的30.17%作为首期款计159000元；其余69.83%合同价款，计368000元由被告向银行办理按揭贷款。买受人（被告钟思琼）未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人（原告）承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）。如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人为买受人代偿贷款后3日内，买受人应当向出卖人偿还出卖人代其偿还的款项（包括本、息、罚息等）或将房屋抵押给出卖人。买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生之第二日起3日内与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将房屋抵押给出卖人的登记手续，买受人不得将房屋另行抵押或转让给他人。买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。出卖人因履行担保责任所产生的各项费用（为追索代偿款项而支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）由买受人支付。原告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告使用。 2012年6月27日，被告钟思琼作为借款人，广西景和项目投资有限公司作为担保人，与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告钟思琼向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款368000元，借款期限自2012年6月27日至2032年6月27日，共240个月。借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法。广西景和项目投资有限公司为被告钟思琼在借款合同项下的债务提供连带责任的保证担保，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 2013年4月26日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行以钟思琼、刘荣飞、广西景和项目投资有限公司为共同被告，向南宁市青秀区人民法院起诉，要求：1.判决确认中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告钟思琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于被告签收诉状之日起解除；2.判决被告钟思琼、刘荣飞偿还借款本金余额361866.68元，偿还截止至2013年4月8日的利息9421.68元以及至实际偿还全部借款之日止的利息；3.判决中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对被告钟思琼、刘荣飞名下的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房享有优先受偿权；4.判决被告钟思琼、刘荣飞承担本案实现债权的所有费用（其中律师费为15352元）；5.判决广西景和项目投资有限公司对上述所有款项（债务）承担连带清偿责任。南宁市青秀区人民法院经审理后，于2014年5月19日作出（2013）青民二初字第521号民事判决书，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告钟思琼、刘荣飞、广西景和项目投资有限公司签订的编号为450060009-011-2012006655《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告钟思琼、刘荣飞共同向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行偿还借款本金361866.68元；三、被告钟思琼、刘荣飞共同向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行给付借款利息（计算方法：截至2013年4月8日止利息为9421.68元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金361866.68元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、被告钟思琼、刘荣飞向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行赔偿律师代理费15352元；五、为实现上述第二、三、四项债权，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对权属被告钟思琼的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；六、广西景和项目投资有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，广西景和项目投资有限公司承担保证责任后，有权向被告钟思琼、刘荣飞追偿。本案案件受理费7100元，公告费260元，两项合计7360元，由被告钟思琼、刘荣飞负担，广西景和项目投资有限公司对上述受理费和公告费承担连带偿付责任。南宁市青秀区人民法院（2013）青民二初字521号民事判决书生效后，被告钟思琼、刘荣飞并未按判决的规定履行义务。中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行申请强制执行后，广西景和项目投资有限公司代被告钟思琼、刘荣飞支付按揭贷款、利息、律师费、案件受理费等共计398626.28元。 另查明：被告钟思琼于2012年2月22日向原告支付房屋首期款159000元；被告钟思琼在签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行贷款支付剩余房款368000元。南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房于2012年6月19日在南宁市房产管理局办理了商品房买卖合同登记备案证明，合同备案编号YS002XX；于2012年6月30日在南宁市不动产登记中心办理了邕房预字第125XX号预购商品房预告登记。2014年12月29日，原告还代被告钟思琼偿还贷款本息88101.90元。 原告自认，被告钟思琼并未在约定通知交房的时间验收房屋，现南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房仍由原告管理。 原告在庭审中明确主张将被告钟思琼已支付的房屋价款527000元与原告为被告代偿的费用、被告应承担的违约金、律师费等费用互相抵扣后，剩余的房款返还给被告钟思琼。 还查明：南宁市青秀区人民法院（2013）青民二初字521号民事判决书查明，被告刘荣飞是被告钟思琼的配偶。 本院认为：被告钟思琼、刘荣飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原告与被告钟思琼签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应恪守履行。 本案中，被告钟思琼购买原告的房产是通过支付首期房款后，余款通过银行按揭贷款支付。因此，被告钟思琼除严格履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定外，还必须严格履行其与相关贷款银行即中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订的贷款合同约定的义务。而被告钟思琼既未能按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》严格履行义务，亦未能严格履行其与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的义务，导致原告被迫履行了作为贷款保证人代替被告钟思琼向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付了被告钟思琼所欠的全部剩余贷款本息。按照双方的约定，原告在此情况下可以解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，因此，原告要求解除与被告钟思琼签订的《南宁市商品房买卖合同》，符合双方的约定，本院予以支持。根据合同约定，因被告钟思琼的上述违约行为，导致原告承担了担保责任的，被告钟思琼应向原告支付商品房总价款15%的违约金，故原告要求被告钟思琼承担解除合同违约金的诉请，依据充分，本院予以支持，违约金为527000元×15%=79050元。合同解除后，因涉案房屋尚未向被告交付，仍由原告管理，故原告要求被告返还房屋，无事实依据，本院不予支持。 原、被告双方解除商品房买卖合同后，被告钟思琼配合原告办理注销位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房的商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记是被告钟思琼应履行的义务，原告要求被告钟思琼配合原告办理注销南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房的商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记，理据充分，本院予以支持。 双方约定因处理纠纷产生的费用由违约方承担，本案因被告钟思琼未履行合同约定义务引起，故原告要求被告钟思琼承担律师费9500元，未超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定收费标准，合法有据，本院予以支持。 原告在本案中主张将被告钟思琼已支付的房屋价款527000元及被告钟思琼在本案中应承担的责任相互抵扣，仍然有剩余的再由各方相互返还。本着一次性解决纠纷的考虑，本院对原告的主张予以支持。 被告刘荣飞是被告钟思琼的配偶，本案债务发生在双方婚姻关系存续期间，故被告刘荣飞应与被告钟思琼共同承担偿还责任。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西景和项目投资有限公司与被告钟思琼于2012年2月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件； 二、被告钟思琼配合原告广西景和项目投资有限公司办理注销南宁市江南区凤江路8号东盟和城X号楼X单元X号房的商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：YS002XX）和预购商品房预告登记（登记编号：邕房预字第125XX号）手续； 三、被告钟思琼向原告广西景和项目投资有限公司支付违约金79050元； 四、被告钟思琼赔偿原告广西景和项目投资有限公司律师费损失9500元； 五、被告钟思琼赔偿原告广西景和项目投资有限公司代支付的贷款本息及因诉讼支付的费用486728.18元； 六、原告广西景和项目投资有限公司返还被告钟思琼购房款527000元； 七、被告刘荣飞对被告钟思琼承担的上述债务承担共同偿还责任； 八、驳回原告广西景和项目投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8608元，诉讼保全费3155元，共计11763元，由被告钟思琼、刘荣飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  滕美琼 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  何 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。