北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3882号原告（反诉被告）：王超亚，男，1992年1月16日出生，汉族，住河南省新密市。被告（反诉原告）：李建平，男，1958年3月6日出生，汉族，北京北辰集团退休职工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）王超亚（以下简称原告）与被告（反诉原告）李建平（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告退还我押金1900元以及剩余租金1900元；2．要求被告赔偿我违约金3800元。事实和理由：2017年5月1日，我与被告签订《北京市个人房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区八里庄东里×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我，租赁期限为2017年5月1日至2018年4月30日，月租金1800元，押金1800元，付款方式为押一付一。合同到期后，我继续租住涉案房屋，双方口头约定月租金1900元，押金1900元。2019年11月2日，涉案房屋卫生间漏水无法使用，被告不对涉案房屋进行维修而是让我搬走，给我造成损失。我于2019年11月7日搬走。被告尚未退还我押金及剩余租金，并且应当支付我相当于两个月租金的违约金，故起诉，望判如所请。被告辩称并反诉称，不同意原告的全部诉讼请求。双方签订合同情况属实，合同到期后，双方口头约定，原告由北屋调整到南屋居住，月租金2000元，但由于原告承担督促其他承租人合理使用房屋的责任，双方约定每月租金1900元。2019年11月2日，原告洗衣服时未将洗衣机排水管插入地漏导致水渗入楼下。我认为租赁合同到期后，双方没有签订书面租赁合同，我作为出租人有权随时要求原告搬出涉案房屋，并且原告使用房屋不当，违反了双方租赁合同的约定，我不应当承担违约责任。此外，我提起反诉：1．要求原告赔偿我漏水损失2000元（为我方向楼下邻居赔偿的漏水损失）；2．要求原告支付2019年11月1日至2019年11月7日的租金469元（2000元每月标准计算7天的租金，原告已经支付）；3．要求原告支付2019年11月8日至2019年11月11日期间的房屋使用费800元（按照每天200元计算四天的费用）；4．要求原告支付2018年1月至2019年10月欠付的租金2200元（按照每月100元计算22个月的租金）。事实和理由同答辩意见。原告针对反诉辩称，不同意被告反诉请求。1．不是我使用房屋导致的漏水，是房屋防水本身有问题，不同意由我承担漏水损失。2．不同意承担2019年11月1日至11月7日期间的租金，2019年11月2日漏水后涉案房屋就不能正常使用卫生间，且被告突然让我搬走，该期间不应当由我承担租金。3．不同意承担房屋使用费，我于2019年11月7日已经搬走并给被告发过通知让被告来验收，但被告的原因没有来验收，被告委托的人员2019年11月11日才来验收房屋。4．不同意承担其余租金，双方口头约定了月租金是1900元，并且在合同履行期间一直是按照1900元支付的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人郑某系北京市朝阳区八里庄东里×5楼2门43、44号房屋承租人，被告系郑某之子。2017年5月1日，被告作为出租人与原告作为承租人签订《北京市个人房屋租赁合同》约定，被告将涉案房屋出租给原告居住使用。租赁期自2017年5月1日至2018年4月3日，月租金1800元，押金1800元，租金支付方式为押一付一。合同期间押金和租金均已经支付。合同到期后，双方并未签订书面租赁合同或变更协议，口头约定由原告继续承租涉案房屋。2018年1月5日，原告向被告支付100元押金，连同此前支付的1800元押金，押金数额共计1900元。此后，原告继续在涉案房屋内居住，每月支付被告租金1900元，租金支付至2019年11月。2019年11月7日原告搬离涉案房屋，并于2019年11月11日将钥匙交还被告。庭审中，原告认为被告因房间漏水突然要求其搬走构成违约，故要求被告退还押金、剩余租金并赔偿违约金，被告认为双方没有签订书面租赁合同，作为出租人其有权随时要求原告搬出涉案房屋，原告使用房屋不当，应当赔偿漏水损失以及2019年11月1日以后的房屋租金、使用费，以及原告使用房屋期间少支付的租金。关于租金标准，原告称在合同到期后，双方口头约定租金标准为每月1900元，被告称月租金2000元，但由于原告承担督促其他承租人合理使用房屋的责任，每月为其减免100元租金，在漏水发生后，被告认为原告未尽到督促责任，因此应当支付使用房屋期间欠付的每月100元租金。关于漏水损失，案外人洪某、洪某1将郑某以相邻关系纠纷为由诉至本院要求赔偿漏水损失，本院于2019年11月29日作出（2019）京0105民初78875号民事判决书，判决郑某赔偿洪某、洪学房屋修复费用二千元。该判决已现生效。被告称在原告使用涉案房屋期间，有三次漏水系原告造成，分别为：1．2017年6月9日，冲厕所时水阀没有回位，导致下水管渗水漏到楼下。2．2017年8月5日，使用空调，空调冷凝水管堵塞积水渗漏到楼下。3．2019年11月2日，洗衣服时洗衣机排水管没有插入地漏，排水到卫生间内，渗漏到楼下。并且被告称，给楼下造成的损失系被告将房屋出租期间产生，被告称由其承担，因此原告应当承担被告对洪某、洪某1的赔偿责任。原告则认为马桶老化、防水老化均属于被告应当维修的部分，其虽在洗衣服时没有将排水管插入地漏，但系由于卫生间防水有问题才漏到楼下的。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。在租赁期限届满后双方口头约定由原告继续使用涉案房屋，因此双方达成不定期租赁合同。在合同履行过程中，因漏水发生矛盾，被告要求原告搬出涉案房屋，并不构成违约，对于原告要求被告支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，原告于2019年11月7日从涉案房屋中搬离，于2019年11月11日将钥匙交付被告。本院认定双方的租赁合同于2019年11月11日解除。原告向被告支付押金，并支付租金至2019年11月30日，被告应当退还原告押金及合同解除后的剩余租金。故对原告要求被告退还押金及租金的诉讼请求予以支持，对于租金数额本院结合原告搬离涉案房屋时间予以调整。由于原告已经向被告支付2019年11月11日前的租金，对于被告支付租金及房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。关于2018年1月至2019年10月期间的租金，由于双方在租赁期间一直按照月租金1900元的标准履行合同，且押金金额亦为1900元，对此被告在履行合同过程中并未提出异议，现主张原告补充2018年1月至2019年10月期间的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于漏水损失，2019年11月2日，原告在洗衣服时没有将排水管插入地漏，导致水漏至楼下，给被告造成损失，应当就此次漏水承担部分赔偿责任，其余漏水情况，均因设备老化、故障导致以及其他租户原因导致，不应当由原告承担责任。损失具体数额，本院结合原告对于漏水过错以及房屋防水设施情况酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李建平于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王超亚押金一千九百元、剩余租金一千二百零三元；二、原告（反诉被告）王超亚于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）李建平漏水损失一百元；三、驳回原告（反诉被告）王超亚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李建平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）王超亚负担（已交纳）；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李建平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年四月七日书记员  张君斓