广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤16民终13号上诉人（原审被告）：龙川县名翔影院有限公司，住所地：广东省龙川县******泰华城B区北端二楼。法定代表人：王某1。被上诉人（原审原告）：龙川县泰华城实业发展有限公司，住所地：广东省龙川县*****************。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄柳云，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾庆凡，广东鹏浩律师事务所律师。原审被告：东莞市星美影院投资有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇星光城星光六号301。法定代表人：范某1。原审被告：深圳星美联合通讯有限公司，住所地：广东省深圳市福田区********福田体育公园文化产业总部大厦20层2001房。法定代表人：范某1。上诉人龙川县名翔影院有限公司（下称名翔公司）因与被上诉人龙川县泰华城实业发展有限公司（下称泰华城公司）、原审被告东莞市星美影院投资有限公司（下称东莞星美公司）、原审被告深圳星美联合通讯有限公司（下称深圳星美公司）房屋租赁纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院（2018）粤1622民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名翔公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判或发回重审；3、继续履行本案中的《房屋租赁合同》。事实和理由：名翔公司自2017年2月以来出现经营困难，目前已逐渐好转，并积极履行缴纳租金义务。名翔公司前期投入了大量资金，因此解除合同的条件并不具备。一审法院不顾事实，认定名翔公司违约在先，无视名翔公司的付款和积极履行合同的行为是不适当的。泰华城公司答辩称，名翔公司拖欠租金已构成根本违约。一审判决正确，请求维持。原审被告东莞星美公司、深圳星美公司未陈述意见。泰华城公司向一审法院起诉请求：一、解除原告泰华城公司与名翔公司于2013年7月1日签订的有关河源市龙川县******泰华城8区北端二楼物业的《物业租赁合同》，名翔公司将该租赁物业返还原告（返还时不得拆除或破坏租赁物业所有的固定装修和铺设）；二、名翔公司向原告支付其至租赁物业返还之日所欠原告租金、物业管理费、水费、电费（计至2018年7月31日的租金1313267元、物业管理费15680.80元、水费844元、电费44468元，总计1374259.80元）；三、名翔公司向原告支付违约金806282.04元；四、被告东莞星美公司对名翔公司的上述二、三项债务承担连带清偿责任；五、被告深圳星美公司对被告东莞星美公司的上述债务承担连带清偿责任。一审庭审中，原告变更其诉讼请求第二项为：名翔公司向原告支付其至租赁物业返还之日所欠原告租金、物业管理费、水费、电费（从2017年2月至2019年3月31日止的租金1450474元，至2019年3月31日止的物业管理费15680.80元、水费548元、电费13649.57元，合计1467207.55元）。一审法院认定事实：龙川县泰华城物业发展有限公司于2015年9月23日经龙川县**监督管理局核准变更登记为龙川县泰华城实业发展有限公司。龙川县时光数字影院有限公司于2015年10月30日经龙川县**监督管理局核准变更登记为龙川县名翔数字影院有限公司。2016年1月25日，龙川县名翔数字影院有限公司经核准变更登记为被告龙川县名翔影院有限公司，企业类型为有限责任公司（法人独资），变更前股东为被告深圳星美公司，变更后股东为东莞星美公司。被告东莞星美公司成立于2012年6月6日，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其股东及出资人为被告深圳星美公司。龙川县新城规划区1号小区泰华城B区B16栋第二层201房屋权属人为龙川泰华实业有限公司。受龙川县泰华实业有限公司就上述房屋的出租事宜（包括但不限于租赁合同的洽谈、合同的签署、租金的收取等）的全权委托，2013年7月1日，龙川县泰华城物业发展有限公司为出租方（甲方），就其名下的位于龙川县******泰华城B区北端二楼物业（建筑面积约2579.67㎡）与承租方龙川县时光数字影院有限公司（乙方）签订《物业租赁合同》，其中合同第三条约定：租赁期限自2013年7月1日起至2028年6月30日止；第四条第3款约定乙方如拖欠租金累计超过60天，甲方有权提前终止合同，收回物业；第六条约定：2015年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为20元/平方米，2017年1月1日起至2017年12月31日月租金为25元/平方米，2018年1月1日起至2018年12月31日月租金为30元/平方米，2019年1月1日起至2019年12月31日止月租金为35元/平方米，从2020年1月1日起每年租金在上年基础上幅8%；第七条约定：租金按月计算，按月支付。第八条约定：乙方未如期交付足额租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金累计总额的0.5%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过60天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，收回物业，并有权继续向乙方追收所欠款项，所交保证金不予退回；第十二条第9款约定：乙方承租期不得低于总承租期的一半，租赁期满或者解除合同时，乙方不得拆除或破坏该租赁物所有的固定装修和铺设，如发现有损坏的，乙方应恢复至租赁物原来状态，否则甲方有权在乙方保证金中扣除相应款项，不足部分，由乙方负责赔偿；第十五条约定：单方严重违反本合同约定的，致使守约方不能实现本合同目的的，守约方有权提前解除合同。违约方必须在10天内向守约方赔付相当于当月租金3倍的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予足额赔偿损失费；第十六条约定：违约方逾期或未足额向守约方赔付违约金及赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约、赔偿金累计总额0.5%的滞纳金。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，名翔公司根据合同约定以租赁面积1960.10平方米按约向原告支付租金。同时，因名翔公司的上述承租行为，原告与其形成物业管理合同关系，名翔公司每月根据租赁面积1960.10平方米，每平方米4元标准固定向原告支付物业管理费7840.44元，并委托原告根据其每月实际产生的用水用电数量代收代缴水电费。2016年5月开始，名翔公司未按约定支付租金。2018年6月开始，名翔公司开始拖欠物业管理费、水电费。经催收，双方未达成一致意见。2018年8月24日，原告起诉至一审法院，请求判如诉请。诉讼过程中，名翔公司向原告支付租金至2017年1月，支付物业管理费、水电费至2019年1月。至2019年3月31日止，名翔公司拖欠水费548元、电费13649.57元。一审法院认为，龙川县泰华城物业发展有限公司受龙川泰华城实业有限公司委托与龙川县时光数字影院有限公司于2013年7月1日签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。经变更登记，原告作为龙川县泰华城物业发展有限公司的权利义务承受人、名翔公司作为龙川县时光数字影院有限公司的权利义务承受人，受《物业租赁合同》约束，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点是：一、《物业租赁合同》解除条件是否成就，名翔公司应否返还租赁房屋；二、名翔公司应否承担支付拖欠租金、违约金等违约责任；三、原告诉请求物业管理费、水电费应否予以支持；四、被告东莞星美公司、深圳星美公司应否承担相应的连带清偿责任。对此，作出如下评析：一、《物业租赁合同》解除条件是否成就，名翔公司应否返还租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，名翔公司从2016年5月开始未按《物业租赁合同》约定每月支付租金，原告根据《物业租赁合同》第四条“乙方如拖欠租金累计超过60天，甲方有权提前终止合同，收回物业”、第十五条“单方严重违反本合同约定的，致使守约方不能实现本合同目的的，守约方有权提前解除合同”的约定，主张解除租赁合同条件已成就，要求解除《物业租赁合同》，具有事实和法律依据，予以支持。名翔公司未按约定每月支付租金，使原告签订合同的目的无法实现，构成根本违约。虽然其在原告起诉后偿还了部分租金，为继续履行合同作出了一定努力，但其仍拖欠2017年2月至今的租金，继续履行合同将背离原告出租房屋以每月取得租金的初衷，损害原告的合法权益，对名翔公司继续履行合同的主张，不予采纳。租赁合同解除，被告应当向原告返还涉案租赁房屋。根据《物业租赁合同》第十二条第9款的约定：“解除合同时乙方不得拆除或破坏该租赁物所有的固定装修和铺设”，原告主张被告返还涉案租赁房屋时不得拆除或破坏租赁房屋所有的固定装修和铺设，理据充分，予以支持。二、名翔公司应否承担支付拖欠租金、违约金等违约责任。名翔公司未按《物业租赁合同》约定支付租金，构成根本违约，应当承担支付拖欠租金、支付违约金等违约责任。从2016年5月开始名翔公司未按约支付租金，在诉讼中支付租金至2017年1月，结合《物业租赁合同》第六条“2017年的租金按每平方米25元计算、2018年的租金按每平方米30元计算、2019年租金按每平方米35元计算”的约定，2017年2月至2019年3月名翔公司拖欠租金总计为1450474元（1960.1平方米×25元/月×11个月＋1960.1平方米×30元/月×12个月+1960.1平方米×35元/月×3个月）。名翔公司应当向原告支付从2017年2月起至2019年3月止的租金1450474元及从2019年4月起每月按面积1960.1平方米以2019年度每平方米35元的标准，即68603.5元计算至返还租赁房屋之日止的租金。滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，是行政法领域的概念。而本案《物业租赁合同》是民事平等主体之间经协商一致对双方权利义务进行约定的内容，属于民法调整的范围，不适用滞纳金。《物业租赁合同》第八条约定：“乙方未如期交付足额租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金累计总额的0.5%加收滞纳金”，该条是针对逾期支付租金造成损失计算方法的一种约定，属于违约条款，“滞纳金”实为逾期支付租金违约金。违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。本案中，因名翔公司逾期未支付租金给原告造成的损失为租金被占用而产生的贷款利率损失，名翔公司认为逾期支付租金违约金约定过高，要求调整，予以采纳。根据原告的损失情况，结合名翔公司在本案诉讼中支付了部分拖欠租金的事实及双方还对解除合同违约金进行了约定，为平衡双方当事人的利益，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，认定逾期支付租金违约金以年利率6%计算为宜。原告请求超出部分，不予支持。名翔公司从2016年5月始逾期未履行支付租金的义务，应当向原告支付从2016年5月起按《物业租赁合同》第六条的约定以实欠租金为基数按年利率6%计至还清租金之日止的逾期支付租金违约金(详见附件一)。《物业租赁合同》第十五条约定对因单方严重违约行为造成合同解除的，违约方应当向守约方赔偿相当于当月租金3倍的违约金，名翔公司的逾期未履行支付租金的违约行为构成根本违约，原告据此要求被告按2018年8月的租金58803元的3倍计算支付解除合同违约金176409元（58803元×3倍），予以支持。三、原告诉请求物业管理费、水电费应否予以支持。因名翔公司承租涉案房屋，其与原告之间还形成物业管理合同关系。名翔公司对原告根据物业管理合同关系诉请求的物业管理费、水电费未提出异议，为减少累诉，本案一并审理。双方对涉案物业每月物业管理费为7840.4元无异议，名翔公司从2019年2月开始未支付物业管理费，原告主张支付2019年2月、3月的物业管理费15680.8元及至返还租赁房屋之日止按7840.4元计算的物业管理费，具有事实和法律依据，予以支持。受名翔公司的委托，原告代收代缴涉案物业实际产生的水电费。名翔公司未向原告支付2019年2月、3月的水费548元、电费13649.57元，原告主张予以返还，予以支持。2019年4月之后的水、电费名翔公司应当根据实际使用情况向原告支付。四、被告东莞星美公司、深圳星美公司应否承担相应的连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十四条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”名翔公司是一人有限责任公司，其股东是被告东莞星美公司。被告东莞星美公司是一人有限责任公司，其股东是被告深圳星美公司。被告东莞星美公司、深圳星美公司均未提供证实公司财产独立于自己财产，被告东莞星美公司应当对名翔公司的上述债务承担连带清偿责任，被告深圳星美公司应当对被告东莞星美公司履行上述债务承担连带清偿责任。被告东莞星美公司、深圳星美公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关的诉讼权利，应承担相应的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告泰华城公司诉被告名翔公司于2013年7月1日签订的《物业租赁合同》；二、被告名翔公司应于判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋位于河源市龙川县新城规划区1号小区泰华城B区B16栋第二层201返还原告泰华城公司（返还时不拆除或破坏房屋所有的固定装修和铺设）；三、被告名翔公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告泰华城公司支付租金（至2019年3月止的租金为1450474元，从2019年4月起每月按68603.5元计算至返还租赁房屋之日止）、逾期支付租金违约金（按《物业租赁合同》第六条的约定以实欠租金为基数按年利率6%从2016年5月起至还清租金之日止，详见附件一）及解除合同违约金176409元；四、被告名翔公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告泰华城公司支付拖欠的物业管理费（至2019年3月止为15680.8元，从2019年4月起按每月7840.4元计算至返还房屋之日止）、水费（至2019年3月止为548元，从2019年4月起按实际发生的数额计算至返还房屋之日止）、电费（至2019年3月止为13649.57元，从2019年4月起按实际发生的数额计算至返还房屋之日止）；五、被告东莞星美公司对被告名翔公司的上述债务承担连带清偿责任；六、被告深圳星美公司对被告东莞星美公司的上述责任承担连带清偿责任;七、驳回原告泰华城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24544元，由被告名翔公司负担。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。名翔公司拖欠租金事实清楚，泰华城公司享有合同解除的权利，一审法院判决解除合同并无不当。尽管名翔公司履行了部分合同义务，但其拖欠租金的行为仍构成违约，名翔公司关于合同应当继续履行的理由不成立，本院不予采纳。综上，名翔公司上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49088元，由上诉人龙川县名翔影院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邹建忠审判员  邓天仕审判员  李 翀二〇二〇年三月十九日书记员  谢东皓