内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1243号   上诉人（原审原告）：孙树怀，1957年12月21日出生，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审被告）：包头万合房地产开发有限公司。   法定代表人：滕建兄，董事长。   委托诉讼代理人：郭顺川，男。   上诉人孙树怀因与被上诉人包头万合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙树怀、被上诉人包头万合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙树怀上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求或发回一审法院重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，显失公平。1.确定的支付使用时间没有事实依据。双方认为没有交付这个过程，现在就是使用时间的确定。被上诉人已经开始返租金，就证明已经使用上了，合同第三条明确写到“交付使用时间为2016年9月30日前”，因此返租金开始之日就是交付使用的时间，被上诉人所提的是网签合同时间。2.违约金标准的判定与事实不符，应用法律不当。现在所提的房款是所约房款，并非房款的全部，还有前三年10%的返租金和每个铺交的9000元，违约金标准按所约房款的万分之一是双方当时心愿的表达，是公平合理的，不存在高的情况。被上诉人没有按时办理房地产权属证书，给上诉人造成了很大的经济损失和心理负担。被上诉人于2016年11月2日完成竣工验收，与上诉人于2019年7月4日在高新区建设局查询答复“信息不存在”完全不一致。法院认定履行了部分合同与事实不符。法律规定：高了适当调整，而法院大幅度调整达到直降90%，适用法律不当。上诉人查询了不动产登记中心，答复是“万合广场商铺现在不具备办理房地产权属证书的条件”。因此，上诉人认为被上诉人没有完成应尽义务。   包头万合房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。答辩人主张违约金过高，应当予以调减。答辩人未给上诉人造成经济损失，之前生效文书判决答辩人支付上诉人百分之十四的返租金及逾期租金利息。答辩人没有能力再支付违约金。答辩人2019年已经向相关部门提交相关材料，但是包头市目前没有一家小商铺拿到产权分体证书，答辩人也束手无策。   孙树怀向一审法院起诉请求：1.判令被告给原告立刻办理位于××区、1S-4-B220两户房产的产权证；2.判令被告给付原告违约金，以83832元为基数，按每日按商品房价款的万分之一为标准，从2018年5月20日始取得产权证之日止；3.诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2016年9月19日，原告与被告签订编号为2015-8032138、2015-8032139的《包头市商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1-B219、1-B220号商铺两套，建筑面积均为5.06平方米，每平方米价格均为8283.79元，价款均为41916元。合同约定商品房交付日期为2016年9月30日前。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。原告交齐了两套房屋的全部购房款共计83832元，被告出具收据。另查明，原告与被告于2016年5月16日签订了涉案房屋的《商铺委托经营管理合同》两份。该合同约定的委托期限自2016年6月1日起至2024年6月1日止。返租租金自2016年6月1日起计算。还查明，2019年7月31日，涉案商品房取得竣工验收备案，该竣工验收备案表显示工程竣工时间为2016年7月31日，竣工验收日期为2016年11月2日。以上事实，有原告孙树怀提供的《包头市商品房买卖合同》二份、收据二份、《商铺委托经营管理合同》二份，被告包头万合房地产开发有限公司提供的包头市商品房预售许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案表、四方竣工记录验收表，以及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案予以佐证。   一审法院认为，原告孙树怀与被告包头万合房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》，是经网签备案的合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告应当按照约定履行合同义务。合同约定，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权证书，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，依照该条规定，被告应当协助原告办理房屋所有权登记手续。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应当承担违约责任，而“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提交的证据无法证明其已履行报产权登记机关备案的义务，故被告在约定的期间没有履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。原告购买的涉案商品房为商铺，该商铺事实上没有交付，不符合合同第十二条“商品房交付使用后”将资料报产权登记机关备案的约定的条件，但该商铺已经委托被告经营管理，双方均认可房屋交付，但对交付时间认识不同，考虑本案在履行合同中发生纠纷，应以合同约定的交付时间即2016年9月30日确定为应当交付时间，被告将资料报产权登记机关备案的时间应当在商品房交付使用后720日内，即2018年9月21日前完成登记备案手续，违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2018年9月22日。原告提出以返租合同的时间确定交付时间及计算违约金时间的主张，无事实和法律依据，不予采纳。被告认为约定的违约金过高，请求调减或免除，被告于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，履行了提交资料的部分义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期办证引起的商品房买卖合同纠纷，根据目前状况，原告可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益，逾期办证给原告造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对双方约定的违约金计算标准予以适当调整。综上，本院认定被告应当向原告支付自2018年9月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款83832元的0.1计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告孙树怀办理包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1-B219、1-B220号商铺的房屋产权证书；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙树怀支付自2018年9月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款83832元的0.1计算的违约金；三、驳回原告孙树怀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告孙树怀已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。   二审中，上诉人提交万合广场1#楼4F商业平面图一份，证明被上诉人存在虚假宣传，被上诉人对此证据真实性认可，证明目的不认可。上诉人另提交万合广场销售人员手写宣传广告一份，证明被上诉人虚假宣传，另证明前三年租金抵房款，每套商铺缴纳9000元也属于房款，被上诉人对此证据真实性不认可。经本院审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人孙树怀与被上诉人包头万合房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。上诉人孙树怀在二审庭审中提交证据欲证明被上诉人包头万合房地产开发有限公司存在欺诈行为，因本案上诉人孙树怀的诉讼请求为办理产权证书及逾期办证违约金，并未主张合同无效或撤销合同，故本院不予采信。关于逾期办证违约金起算时间合同中有明确约定，因委托租赁，房屋并未实际交付，一审法院以双方合同中约定交付时间计算违约金数额，并无不当。关于违约金调整问题，被上诉人包头万合房地产开发有限公司在一审中以约定违约金过高为由请求法院予以调整。一审法院认为逾期办证给上诉人孙树怀造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，结合上诉人孙树怀可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益的客观情况，同时兼顾被上诉人包头万合房地产开发有限公司履行合同情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额进行调整并无不当，本院予以确认。   综上所述，孙树怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人孙树怀负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 高 芳   审 判 员 杨励昕   审 判 员 岳海岩     二〇二〇年四月二十九日   法官助理 于 雁   法官助理 王晓菲   书 记 员 于 娜   法官助理王晓菲