广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2141号原告：韶关市翔悦贸易有限公司，住所地：韶关市武江区西联镇芙蓉大道18号韶关碧桂园太阳城花地16街18座902。法定代表人：蒋海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。被告：韶关市三江丹霞旅游商品开发有限公司，住所地：韶关市浈江区启明北路旅游商品城501房。法定代表人：吴兴华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信律师事务所律师。第三人：马超，男，1988年7月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告韶关市翔悦贸易有限公司与被告韶关市三江丹霞旅游商品开发有限公司及第三人马超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市翔悦贸易有限公司的委托诉讼代理人罗青麟、被告韶关市三江丹霞旅游商品开发有限公司的委托诉讼代理人陈晓琴到庭参加诉讼。本院依法追加的无独立请求权第三人马超经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市翔悦贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理位于韶关市浈江区四合院的不动产权证（证号：粤（2019）韶关市不动产权第0014365号）到原告名下的过户手续；2、被告支付原告1000000元违约金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原告与被告于2019年3月5日签订的《拆迁安置商铺买卖协议》约定：被告同意按5300元／平方米（套内建筑面积）将韶关市浈江区商贸城商业-4层四合院卖给原告，协议总价款为2811120元，在本协议签订的当天，原告向被告支付1400000元为本次交易的首期款。被告将不动产权证办理到原告名下后两个工作日内，向被告支付1411120元，2019年5月1日前，无论被告有否将不动产权证办到原告名下，均将余款支付给被告，并甲方收到余款后，仍应按本合同约定配合原告办证。被告在与铁办签订拆迁安置协议并收楼3日内将该商铺（四合院）交付给原告使用，协议第五条：在韶关市金沁房地产开发有限公司为被告办理不动产权证当日（如遇特殊情况顺延下一个工作日），有义务配合原告将不动产权证过户至原告名下，被告收到款后，未按约定配合办理相关手续的，除退还原告已支付的款项外，还应支付100万元违约金，违约不卖或不配合办理过户手续，导致原告不能办证，除退还原告已支付的款项外，应另行向原告支付100万的违约金。2019年3月5日，原告以支票向被告支付首期款140万元，因在送的过程中下大雨弄花了支票，原告经办人与被告法定代表人协商于2019年3月6日以转账形式付款给被告，被告同意，2019年4月30日，原告出具一张1411120元的支票给被告，但被告拒收支票，经沟通，未回复，5月1日至5月4日为银行非工作日，办理不了对公业务，2019年5月5日，原告将涉案商铺第二期款项1411120元转账给被告，2019年5月10日被告取得涉案商铺的不动产权证，证号：粤（2019）韶关市不动产权第0014365号，但被告拒不配合原告办理有关不动产权过户手续，2019年5月被告办理了涉案商铺的不动产权证到起诉止，原告多次通过电话或书面发函要求其尽快配合办理不动产权的过户相关手续，被告以拆迁补偿的涉案商铺取得税费由原告承担，要求原告不追究被告的违约责任前提下，才能配合原告办理不动产权的过户手续，被告行为违反法律规定和协议约定，被告在2019年3月5日与铁办签订拆迁安置协议并收楼，但在2019年5月10日才将涉案商铺交给原告，该行为也构成了违约。被告韶关市三江丹霞旅游商品开发有限公司辩称：2013年，被告与浈江区发改部门签订了《赣韶铁路启明路段疏解线房屋征收补偿协议书（非住宅调换）》，对被告进行产权调换补偿，补偿的房屋在金港湾商贸城首层，面积为633.25平方米。2019年初，被告在可供选择的物业中未能选足相当于首层633.25平方米的商铺（差173.61平方米）。根据政府安置方案，被告可以按1.4万元/平方米的单价要求货币补偿，即可以直接收取安置款2430540元（=173.61*14000）。原告早已看中涉案商铺（四合院），因此，其代表人马超要求被告不要这部分货币补偿，而以被告名义取得产权，再过户给原告，所有的税费等成本费用都由原告承担，被告仅按货币补偿款实收。根据征收标准，涉案商铺四合院的补偿单价为4450元，套内面积为530.4平方米，其对应的拆迁安置价款为2360280元（=4450*530.4）。被告同意在不损害自身利益的情况下帮助原告取得涉案商铺（四合院），并在与征收的铁办签订协议前，马超还与被告签订了《商业用房销售委托代理合同》，由马超代理被告销售涉案商铺（四合院），价格不低于2360280元，超过2360280元的部分归马超所有。2019年3月5日，被告与征收小组签订了《赣韶铁路浈江段疏解线商业用房差额补偿协议》及附件《房屋征收面积差额计算表》、与原告签订了《拆迁安置商铺买卖协议》。经折算，530.4平方米可折算168.59平方米为被告可得的首层商铺。即被告还剩余5.02平方米（=173.61-168.5）可要求货币补偿，金额为70280元（=5.02*14000），置换涉案商铺（四合院）补偿款2360280元从原告收回。由此，被告置换涉案商铺（四合院）即转卖给原告是帮助其取得该房产，不可能还要被告额外负担因此而产生的税费等各项成本费用。原告称被告在2019年3月5日签协议并收楼，却在2019年5月10日才交付商铺。事实上，原告的代表人马超书面确认暂不收楼，直至2019年5月9日，马超通知被告去收楼，被告完全按其要求于2019年5月10日配合其完成收楼工作，商铺（四合院）一直由原告占有使用。因此，被告不存在违约逾期交付情况。根据协议“第五条”的约定，被告承担的是配合原告过户义务，过户交易过程中双方产生的所有税费都由原告承担。2019年5月14日，被告领取涉案商铺（四合院）的产权证后，即准备了配合工作，现未完成过户手续，是因为原告未按约定缴交税款。被告多次告知原告的代表人马超，其向税局确认过的税费支付给被告，由被告申请税局开具发票，也可以由双方一起向税局申请代开发票，原告当场刷卡完税，即可办理过户手续。但原告一开始称无需缴纳税费要被告开具发票，在确认必须缴纳税费后，就试图由被告承担税费。可见，不是被告违约不配合其办理过户手续。原告自己迟延付款，早就存在违约行为。按协议约定，原告2019年3月5日支付140万元，迟延1日；2019年4月30日前支付1411120元给被告，迟延5日。但被告尚且没有追究原告违约责任。综上，因取得涉案商铺（四合院）产生的税费应当由原告承担，原告的请求应当予以全部驳回。如果其不愿意承担相关税费，可以要求解除合同，将涉案商铺（四合院）交回给被告。第三人马超述称：对于被告出售金港湾商贸城四合院给原告，我作为中间人仅限于促成双方达成买卖商铺，与双方沟通协调办好证等。2019年初，我了解到原告有购买金港湾商贸城四合院的意愿，便联系韶赣铁路拆迁安置户的被告负责人吴兴华，经相互协商，其愿意按照拆迁安置成本卖给原告，并提出拆迁安置户是韶关市三江丹霞旅游商品开发有限公司即被告，购房款本应付给公司，但考虑到提款需缴纳20%的税，购房款支付其账号。后我与被告负责人就中介费等事宜进行协商，并于2019年3月4日与被告签订了《商业用房销售委托代理合同》，约定超出拆迁安置成本的部分，扣除20%的手续费后，由吴兴华或被告支付给我。2019年3月5日，经我联系，原、被告签订了《商铺买卖合同》，当时我作为原告的代理人签订合同。随后，原告向被告支付了首笔购房款，吴兴华按约定扣除20%的手续费后向我支付了18.0336万元的中介费。2019年5月，原告向吴兴华支付第二笔款后，便无法联系到吴兴华，后向其公司了解，要我协调双方的税费问题后再解决中介费。对于税费的问题，2019年5月13日，被告取得不动产权证后，并未按合同的约定与原告办理过户手续，至原告发函于2019年6月才办理网签手续，网签后又借口税费问题不配合出具发票等。被告取得拆迁安置补偿，应缴纳企业所得税，因该房产发票价值900多万，需缴纳的企业所得税近300万。被告认为该税费是因原告购买房产交易过程产生的，应由原告承担。原告提出是被告取得房产过程中产生的税费，和交易无关，税务部门也表明，即便以现金方式安置被告或自己持有等其他形式，被告也得缴纳企业所得税，说明该税费与本次交易无关。被告称实际收到236万，但合同价是281万，如果按281万开票，原告应按281万的6%另行支付开票税费。经多次找税务部门经核定，交易的税费可降为7万多元。原告为解决办证问题，多次向被告提出，税局认定是交易过程中产生的税费，都由其承担，也可以向被告支付部分其本应承担的税费，但被告一直不向税局申报纳税资料，不开281万多的税票，并提出先向他支付税费，又未说明支付税费的税种、税率和依据，导致办证问题一直不能得到解决。期间，税务部门发现，被告不是拆迁土地的权利人，拆迁安置权益不属被告。我作为原、被告买卖商铺的介绍人，对原告起诉被告的法律后果不承担任何责任，办证与违约金的问题也与我无关。另被告和吴兴华欠我中介费用扣除20%手续费后还有180336万元未付，我将向法院起诉要求支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，马超未到庭。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于韶关市浈江区四合院为权利人被告单独所有。2019年3月4日，被告作为甲方（委托方）与作为乙方（被委托方）的马超签订了《商业用房销售委托代理合同》，载明：甲方委托乙方代理销售韶关市浈江区商贸城商业一部分4楼四合院（套内面积530.4平方米），销售价格不低于2360280元，委托期限2019年3月1日至2019年5月31日，委托权限独家代理，代理费用超过2360280元部分，归乙方所有。甲方与乙方签订买卖合同，视为乙方委托代理成功，甲方应向乙方支付委托代理费。同年3月5日，作为征收部门的赣韶铁路浈江段疏解线征收工作领导小组办公室与作为被征收人的被告签订了《赣韶铁路浈江段疏解线商业用房差额补偿协议》及附件《房屋征收面积差额计算表》，根据协议记载及计算标准，登记面积1459.09平方米，会议纪要面积633.25平方米，被告选定置换商业用房，四合院建筑面积601.93平方米、套内面积530.4平方米，补偿单价为4450元，按套内面积530.4平方米计，补偿款应为2360280元。差173.61平方米，被告可按每平方米14000元的单价要求货币补偿，即可直接收取2430540元。2019年3月5日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《拆迁安置商铺买卖协议》，载明：“甲方确定其拥有韶关市浈江区商贸城商业一部分四楼商铺（四合院），套内建筑面积为530.4平方米（以甲方与韶关市浈江区铁路建设协调领导小组办公室签订的韶赣铁路浈江段疏解线商业用房差额补偿协议为准）。甲方同意按5300元／平方米（套内建筑面积）将上述商铺卖给乙方：协议总价款＝530.4平方米＊5300元／平方米＝2811120元。协议签订当日，乙方向甲方支付1400000元，为本次交易的首期款。甲方将不动产权证办理到乙方名下后两个工作日内，乙方向甲方支付余款1411120元，但是2019年5月1日前，无论甲方有未将不动产权证办理到乙方名下，乙方均应将余款支付给甲方（甲方违约不卖给乙方或不配合办证的除外）。在收到乙方支付的余款后，甲方仍应按本合同约定配合乙方办证。甲方收到乙方每一笔款项，应开具收据。甲方在与铁办签订拆迁安置协议并售楼后3日内将该商铺（四院）交付给乙方使用。在韶关市金沁房地产开发有限公司为甲方办理不动产权证当日（如遇特殊情况则顺延至下一个工作日），甲方有义务配合乙方将不动产权证过户至乙方名下，甲方转让给乙方在本次商铺过户交易过程中甲乙双方产生的所有税费，包括但不限于维修基金、增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税等，均由乙方承担。甲方收到乙方支付的款项后，不按本协议的约定配合乙方办理相关手续的，除退还乙方已支付的款项外，应向乙方支付100万元违约金。因甲方违约不卖给乙方或不配合乙方办理过户手续，导致乙方不能办证的，甲方除退还乙方已支付的款项外，应另行向乙方支付100万元违约金。”原、被告均在落款处盖章，马超作为原告的委托代理人亦签名捺印。2019年3月6日、5月5日，原告按合同指定账号通过银行转账先后向被告支付购房款1400000元、1411120元，合计2811120元。2019年4月24日，原告支付涉案四合院物业专项维修资金45144.75元。同年5月10日，原告就被告交付使用的涉案四合院与韶关市百年东街物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2019年6月13日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，根据合同约定，被告拟将韶关市浈江区商贸城商业一部分4层四合院房地产转让给原告，建筑面积601.93平方米，套内面积530.4平方米，交易金额2811120元，合同签订之日起30日内，双方应携带有关资料到相关部门办理过户手续。2019年3月14日，马超在《赣韶铁路浈江段疏解线商业用房差额补偿协议》空白处一栏写下：已收到本协议复印件，暂时不收楼（四合院530.4平方米）字样。2019年5月10日，被告取得涉案四合院粤（2019）韶关市不动产权第0014365号证，该证记载：房屋建筑面积601.93平方米，分摊面积71.53平方米，于2013年3月20日拆迁安置所得。同年6月10日，原告发函于被告，要求被告尽快配合办理涉案四合院不动产过户手续。2019年7月11日，原告再次发函于被告，表明被告在2019年7月15日前配合原告办理过户手续，否则依协议约定追究被告违约责任。2019年8月间，被告收到税务部门涉及9028950元契税257970元的通知，因原、被告对该税承担等问题产生异议，未办理过户手续。此外，被告提供了与马超微信聊天记录，其中，针对发票金额900万元税费问题，马超回复这个税费都是我担与你没关系，并以马超支付了被告取得涉案四合院的印花税、承诺由被告在支付给马超的费用中直接扣减支付交易价款6%以补偿被告需负担的所有税成本等，证明所有税费不应由被告承担。庭审中，被告表明，马超是原告的委托代理人，成本费9028950元是办证时才知道，其只收到2360280元，马超在本案应为原告委托办理涉案四合院买卖的代理人，马超在与被告微信记录中已表明9028950元产生的税费也由其承担，马超的行为代表原告，如果被告出售商铺200多万元，再负担该税费，显然不合理，而且也失去出售的意义，被告也不可能如此出售。原告表明，涉案四合院被告申报成本为9028950元产生的税费，与原告本次办理涉案四合院无关联，原告支付被告2811120元，但被告未开具该款发票于原告，其称只收到2360280元，是其与马超间的关系，原告并没有授权也不认可马超在微信关于9028950元的税负担问题。此外，原、被告一致确认，涉案交易所有税费包括申报产生的税、过户产生的费用以及差额产生的税费，由原告负担。另，原告表明，涉案四合院购买后已进行了全面装修。被告则认为其以低价出售涉案四合院于原告，如原告认为不合理可退还被告。本院认为：本案为房屋买卖合同。围绕当事人争议焦点，评判如下：1、关于房屋买卖相关问题。被告作为涉案四合院权利人在与马超签订了《商业用房销售委托代理合同》后，马超作为中介人，促使原、被告签订了《拆迁安置商铺买卖协议》，该协议体现了原、被告双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。原告根据协议约定向被告支付了涉案四合院房款2811120元后，被告因此前该四合院涉及与其他单位置换房产产生的税费，与原告应如何负担出现分歧，以致被告取得涉案四合院不动产权证后未向税务部门申报、开具发票，原告未能办理过户登记手续，为妥善解决该事宜，经多次协商，原告表明愿承担被告申报涉案房产交易过程中申报及办理过户登记产生的所有税费，同时包括2811120元与2360280元之间差额所产生的税费，对此本院予以确认，原告应依承诺履行该方面应负担的税费。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”被告收取购房款后向付款方原告开具发票是税法上的义务，被告应依据税法的相关规定向原告开具发票，协助原告办理涉案四合院的不动产权证过户到原告名下手续，原告承担由此产生的所有税费。此外，马超在涉案四合院的买卖过程中，既是中介人亦是原告的委托代理人，其作为中介人在与被告签订的《商业用房销售委托代理合同》中未能明确税款的负担，代理原告与被告签订的《拆迁安置商铺买卖协议》中，也未明确涉案房产前9028950元交易所产生的税款，但从被告提供的其与被告微信记录中表明产生的税费也由其负担，而原告对此亦明确表明仅授权马超代理与被告签订合同，并无授权其代理涉案房产此前的税费问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力的”的规定，马超对被告的承诺，因超越代理权且原告亦不予追认9028950元交易所产生的税款，对原告不发生效力。故该税款可依据税务机关的核定，由马超负担，并由被告与马超另行解决。2、关于违约金问题。合同虽对违约金作了约定，但因原、被告双方对税费问题未能明确以致产生争议，现原、被告就涉案四合院本次过户登记产生的所有税费，形成了一致意见，补充了原合同不足，故不宜认定被告承担本案违约金。如按被告占用原告支付的购房款计算利息，而被告已将涉案四合院交付原告占有，且原告也进行了装修，如再由被告支付占用购房款利息，显然不合理，也有失公平。因此，根据本案情形，为妥善解决纷争、化解矛盾，原、被告双方应本着互谅互让，诚实信用原则，积极完成办证过户手续。如因被告不协助办理涉案四合院过户手续而造成原告经济损失，原告完全可依法另行主张权利。3、关于马超已收取被告款问题。马超在涉案四合院的交易过程中，以中介人身份与被告签订了《商业用房销售委托代理合同》，目的是为获取中介费，依合同约定，马超可按超出拆迁安置成本价收取20%中介费，被告在协议签订且收到原告的款后，向马超支付了180336元，虽未明确是中介费或其他费用，但考虑到马超已与被告有了中介协议，且被告亦是直接汇款于马超，如作为是退还原告的款，确不符常理，因此，对于被告已支付及未支付马超的款，可结合马超对涉案房产交易前所负税款，由被告与马超另行解决。本案不作处理。马超经合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告韶关市三江丹霞旅游商品开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告韶关市翔悦贸易有限公司办理位于韶关市浈江区四合院的不动产权证（证号：粤（2019）韶关市不动产权第0014365号）到原告名下过户手续（原告负担本次办理该证的所有税款及所有费用）。二、驳回原告韶关市翔悦贸易有限公司其他诉讼请求。案件受理费36036元、财产申请保全费5000元，合计41036元，由原告韶关市翔悦贸易有限公司负担20518元、被告韶关市三江丹霞旅游商品开发有限公司负担20518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  许 敏人民陪审员  张学仁二〇二〇年四月十七日法官助理邹叶凤书记员丘美英