四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初173号 原告：蒲勇平，男，1986年3月26日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地四川省乐至县天池镇新南路134号。统一社会信用代码：91512022579613892N。 法定代表人：黄荣正，总经理。 委托诉讼代理人：杨咏松，四川君盛律师事务所律师。 被告：乐至县鑫诚商务服务部,经营场所四川省乐至县天池镇文庙街晶鑫嘉园44号1幢6号门市。统一社会信用代码：92512022MA66GWEH6C。 经营者：唐利娟，女，1989年2月9日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：何理，四川怀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨林，四川怀石律师事务所律师。 第三人：成都恒石信和建筑劳务有限公司，住所地四川省成都市高新区天益街北巷49号1层。统一社会信用代码：91510100MA61UE3H9X。 法定代表人：张瑶，执行董事。 委托诉讼代理人：王映君，男，该公司工作人员。 原告蒲勇平与被告四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称渝鑫公司）、乐至县鑫诚商务服务部（以下简称鑫诚商务部）第三人成都恒石信和建筑劳务有限公司（以下简称恒石信和）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年1月15日诉讼来院，本院同日立案受理，适用简易程序。依法公开开庭进行了审理，原告蒲勇平，被告渝鑫公司委托诉讼代理人杨咏松，被告鑫诚商务部委托诉讼代理人何理，第三人恒石信和委托诉讼代理人王映君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲勇平向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告渝鑫公司签订的《认购协议书》；2.判令被告鑫诚商务部返还原告购房款527500元及从2017年1月25日至其返还购房款时止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费,由被告负担。事实和理由：2017年初渝鑫公司因资金断链无法支付恒石信和工程款，双方达成以房抵债协议，约定以“国禄·城市之星一期12号楼27-6、30-5、29-1”三套房屋抵付工程款826925元。恒石信和用其中的27-6、30-5两套房屋抵偿所欠原腾达钢材门市部分钢材款。腾达钢材门市经营者唐利娟急需资金，遂将该两套房屋出让给原告。经原告与渝鑫公司、恒石信和核实属实，即向唐利娟支付了购房款，与渝鑫公司签订了《认购协议书》，渝鑫公司向原告出具了收款收据。原告在《认购协议书》约定的期限内前往渝鑫公司要求履行签约义务，渝鑫公司推脱搪塞不予办理。现原告得知案涉的27-6房屋已被渝鑫公司高价出售，30-5号房屋被法院查封，无法履约。 综上，原告认为渝鑫公司与恒石信和及恒石信和与鑫诚商务部之间通过债权债务转让，用商品房抵付工程款、钢材款的约定，系各方真实意思表示，但以房抵债协议应以不动产登记作为发生债权债务转移的要件。本案中的两套房屋未进行不动产权属转移登记，故，债权债务转移不成功，现所涉及的债权债务转移已经无法完成，《认购协议书》已经无法履行，原告要求解除。鑫诚商务部收取原告购房款系不当得利，原告要求返还。 被告渝鑫公司辩称，对原告诉称的渝鑫公司与恒石信和签订以房抵工程款协议、恒石信和将该协议约定的房屋抵偿所欠鑫诚商务部钢材款，鑫诚商务部将其中两套房屋出卖给原告，原告与渝鑫公司签订《认购协议书》的事实无异议，但因渝鑫公司与恒石信和签订的以房抵工程款协议已经解除废止，案涉《认购协议书》失去存在的法律基础文件，且《认购协议书》系附解除条件的合同，现解除条件已成就，合同已解除；案涉债权债务存在争议，转让尚未完成，也无法完成，案涉当事人应按各自的法律关系主张权利。原告要求解除《认购协议书》的请求不成立。原告与鑫诚商务部系买卖合同关系，应由鑫诚商务部退还原告购房款。 被告鑫诚商务部辩称，1.对原告诉称恒石信和与渝鑫公司签订以房抵工程款协议、恒石信和与鑫诚商务部商定以房屋抵钢材款、渝鑫公司与原告签订《认购协议书》、鑫诚商务部收取原告购房款的事实无异议，但鑫诚商务部收取的购房款，系对恒石信和的应收债权，并非原告主张的不当得利；2.债权转移与物权转移是不同的法律关系。案涉系列债权债务转让已经完成，物权转移未完成的原因，原告主张系渝鑫公司房产被查封及一房二卖，其主张是否成立，鑫诚商务部不作评论，对该物权转移的不能，鑫诚商务部没有过错。原告要求解除与渝鑫公司的《认购协议书》，根据合同相对性原则，合同解除后，互负返还义务的主体，应当是解除合同的相对方。综上，请求驳回原告对鑫诚商务部的全部诉求。 第三人恒石信和述称，对原告主张的案涉当事人之间签订以房抵债协议、认购协议等产生债权债务转移的事实无异议。原告自认第三人已经完成了债权债务的转移，且恒石信和原本代替渝鑫公司采购钢材，应该由渝鑫公司支付钢材款，渝鑫公司以房抵债，系其真实意思表示。 原告为证实自己的主张，提供以下证据材料： 证据材料1：《认购协议书》、收据。拟证明渝鑫公司与恒石信和及鑫诚商务部抵付工程款、钢材款成功，原告与渝鑫公司成功达成了商品房预售合同； 证据材料2：收款收据。拟证明原告向鑫诚商务部购房目的及已付购房款事实； 证据材料3：（2019）川2022民初1741号之二民事裁定书。拟证明诉讼请求及事实和理由部分，三方债权债务转移以及原告与被告鑫诚商务部之间系购买商品房关系。 被告渝鑫公司质证意见：对证据1中认购协议的三性无异议，对证明目的有异议，根据认购协议第3条、第4条约定，该协议是附解除条件的民事合同。解除条件已成就，依照法律规定，该合同已经解除。对收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。渝鑫公司受恒石信和的要求，拟将房屋网签至原告名下，因此出具该收据，但渝鑫公司未实际收到该款项；对证据材料2的三性无异议。该证据说明原告和鑫诚商务部之间存在直接的买卖关系；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该裁定书说明原告一直在向鑫诚商务部主张权利，案涉债权债务的履行或转让并没有完成。 被告鑫诚商务部质证意见：对证据1的三性及证明目的无异议；对证据2的三性无异议，对证明目的有异议。鑫诚商务部与原告之间并非房屋买卖合同关系，否则，不会是原告与渝鑫公司签订《认购协议书》，而是原告与鑫诚商务部签订房屋买卖合同；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。原告在该案中陈述和主张的事实，仅为单方主张，系其单方认识，其主张并未确定为法律事实。 第三人恒石信和质证意见：对原告所举的三组证据的三性和证明目的均无异议。 被告渝鑫公司为证实自己主张，举证如下： 证据材料4：《房屋抵工程款协议书》、《认购协议书》。拟证明1.渝鑫公司就案涉房屋与原告签订《认购协议书》的原因是渝鑫公司欠恒石信和工程款，恒石信和要求将案涉房屋网签至原告名下，渝鑫公司与原告之间无直接的认购或买卖关系，渝鑫公司也未收取原告购房款。2.《认购协议书》约定原告应在2017年5月30日内与渝鑫公司签订商品房买卖合同。3.《认购协议书》已于2017年6月1日解除； 证据材料5：民事调解书、《施工合同解除协议书》。拟证明1.《房屋抵工程款协议书》已作废，不再对渝鑫公司和恒石信和具有约束力。2.《认购协议书》存在的基础法律关系已经解除废止，该协议实际已解除。3.《房屋抵工程款协议书》涉及的工程款已经调解解决； 证据材料6：民事裁定书。拟证明1.原腾达钢材门市与恒石信和之间就钢材款债权债务履行尚存争议，债权债务的转移至今未完成。 原告蒲勇平质证意见：对证据4的三性无异议，对《认购协议书》的证明目的有异议。被告渝鑫公司称原告应在2017年5月30日内与渝鑫公司签订商品房买卖合同，但在签订《认购协议书》后至5月30日，原告始终无法找到渝鑫公司。无法履行签订商品房买卖合同的原因，系渝鑫公司资金链断裂，民工封堵大门等一系列问题被迫关门。原告多次前往要求签约，被告均未接纳，恶意阻却签订合同条件的成就。《认购协议书》第六条约定的内容，实质上为被告无限制违约提供可能，该条内容属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的加重对方责任，排除己方主要责任的内容，属无效条款。故案涉认购协议仍属有效协议，尚未解除；对证据5的三性无异议，对证明目的有异议。被告渝鑫公司和恒石信和签订的解除协议排除了原告的合法权利；对证据6无异议。 被告鑫诚商务部质证意见：对证据4的三性认可，对证明目的有异议1.如果渝鑫公司不同意以工程款抵房屋，不认可案涉系列债权债务的转移，即便是与原告签订了认购协议，也不会在其主张没有收取购房款的情况下，出具相应的收款收据，该行为有悖常理。同样，如原告不认可该系列债权债务转让，也不可能直接与渝鑫公司签订认购协议，向渝鑫公司索要购房款收据。2.原告没有在认购协议约定的时间签订正式商品房买卖合同，是否另有隐情，原告知情，鑫诚商务部不做任何评价。即便按照渝鑫公司主张认购协议已经解除，根据合同相对性原则，承担返还义务主体，也只能是渝鑫公司。如渝鑫公司认为与恒石信和品迭或者有其他应当存在的主体，可以依法行使追偿权；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。鑫诚商务部及本案原告都没有参与上述协议及调解活动，更没有在上述协议及调解协议上签字，形成的协议及调解活动的成果和效力，只能及于参与调解和达成协议的双方，且该两个文件出现的时间在上述系列债权债务转移活动完成之后。故，该组证据与本案无关联；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。该裁定书，是一个过程性文书，原腾达钢材门市在该诉讼之中主张的事实，是一个阶段性的认识，是一个过程性的主张，且原腾达钢材门市主张的事实，没有被确定为法律事实，与恒石信和争议的债权债务的转移，并没有确切的定论。 第三人恒石信和质证意见：对证据4、6的三性及证明目的无异议，对证据材料5中的民事调解书的证明目的有异议，对其余无异议。第三人认为，2018年1月24日法院作出的调解书确认的债务，不包括本案以房抵工程款债务。本案以房抵债行为已经完成，只是原告没有与渝鑫公司签订购房协议。渝鑫公司向原告出具了收款单，恒石信和与鑫诚商务部完成了债权债务转让，并形成了债权债务结算清单。 第三人恒石信和为证实自己主张，提供证据材料7：欠条。拟证明交付已经完成，鑫诚商务部尚欠恒石信和钢材款抵扣房款差价7万余元。 对证据7，经原告蒲勇平质证无异议；经被告渝鑫公司质证，对其三性无异议，对证明目的有异议。认为该证据恰恰说明渝鑫公司与原告之间不存在直接的买卖关系；经鑫诚商务部质证，对证据三性无异议，但认为，唐利娟本人除了案涉两套房屋之外，与恒石信和之间，因以房抵债，还有一套房屋。该欠条上所指的销售房源后第一时间支付，是指唐利娟销售另一套房屋，并非是鑫诚商务部向原告销售的房屋。 本院对原被告及第三人所举证据认证意见：原被告及第三人提供的7组证据，均系书证，来源和形式合法，内容客观真实，经各方当事人质证，对其合法性、真实性无异议，对证据1、2、4、5、6、7的证明目的和证据3、5、6、7的关联性有异议。对原被告及第三人无异议部分，予以采信。对有异议部分，认证如下：证据3系原告因案涉纠纷，曾起诉唐利娟、田明明返还购房款，经本院审理，作出驳回起诉的裁定，该证据与本案不具有关联性，不予以采信；证据5系渝鑫公司与恒石信和就建设施工合同纠纷达成的协议，与本案无关，不能达到渝鑫公司证明目的；证据6的裁定书系本院审理案外人田启国诉恒石信和支付钢材款纠纷后，所制作的文书，与本案无关；证据7系鑫诚商务部与恒石信和之间的另一债权债务关系，与本案无关。综上，证据3、5、6、7与本案不具关联性，不予采信。对证据1、2、4证明目的的异议，本院将在裁判理由中阐述。 经上述由本院确认的证据证实，并结合原被告陈述，查明本案事实如下： 鑫诚商务部系个体工商户，经营者为唐利娟，其前身为乐至县腾达钢材销售门市（简称腾达钢材门市），于2017年12月26日变更登记为现名。 因渝鑫公司欠恒石信和工程款，恒石信和欠原腾达钢材门市钢材款，各方当事人商议以房抵债。2017年1月16日，唐利娟向蒲勇平出具收条载明：今收到蒲勇平给付的购买国·禄城市之星项目12号楼1单元27-6号房屋、12号楼1单元30-5号房屋的部分购房款现金263775元，余款263775元通过银行转账方式转账到田明明账户，合计527750元。说明：“蒲勇平所支付的购房款是用于购买乐至县腾达钢材门市为成都恒石信和建筑劳务有限公司达成的以房抵钢材款的《协议书》项下的两套房屋”。2017年1月25日原告采用银行转账方式向田明明转款263750元。 2017年1月17日渝鑫公司与恒石信和签订《房屋抵工程款协议书》，约定渝鑫公司以其位于资阳市乐至县房屋，抵付所欠恒石信和工程款826925元，并网签至恒石信和指定的人员名下（蒲勇平，身份证：5139221986××××××××、唐利娟，身份证：5139221989××××××××）。 2017年1月23日原告与渝鑫公司签订《认购协议书》2份，约定由蒲勇平定购渝鑫公司开发的位于国禄·城市之星项目12号楼1单元27-6及30-5号房屋。该协议第三条载明，蒲勇平在签订协议时向渝鑫公司支付定金303869元，并于5月30日内签订《四川省商品房买卖合同》。同日，渝鑫公司向原告出具收据2张,分别载明收到蒲勇平交纳购买国禄城市之星12-27-6号、12-30-5号房款各303869元。渝鑫公司与原告签订《认购协议书》后，未与原告签订《商品房买卖合同》。原告为此提起诉讼，请求支持其诉求。 本院受理案件后，于2020年1月16日向渝鑫公司送达了应诉通知书、起诉状副本等法律文书。 另查明，渝鑫公司因资金断链，其开发的国禄﹒城市之星工程几经停工，2017年2月全面停工，涉及纠纷众多。 本院认为，本案系以房抵债产生的纠纷。本案争议焦点： 1．《认购协议书》是否已经解除； 2.原告购房款应否退还，由谁退还； 3.原告主张的资金利息是否成立。 关于焦点1，因渝鑫公司欠恒石信和工程款，恒石信和欠原腾达钢材门市钢材款，各合同相对人之间为清偿债务，达成以房抵债协议。原腾达钢材门市与恒石信和签订以房抵债协议后，将房屋出售给原告，原告向其全额支付了购房款。原告之所以与渝鑫公司签订认购协议，系被告及第三人之间以房抵债协议约定的结果，并非原告与渝鑫公司之间直接产生的买卖合同关系。唐利娟向原告出具的收条及恒石信和与渝鑫公司签订的《房屋抵工程款协议书》能证实该事实。原告向唐利娟支付购房款，与渝鑫公司签订《认购协议书》，其目的是与渝鑫公司签订商品房买卖合同，以此购买案涉房屋。上述系列协议的达成，系各方当事人之间真实意思表示，内容不违法，合法有效。各方当事人均应按照约定履行各自的义务。因渝鑫公司的原因，未能与原告签订商品房买卖合同。现案涉房屋一套被出售，另一套被查封，原告与渝鑫公司不能再行签订商品房买卖合同，原告签订认购协议的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，原告要求解除《认购协议书》的理由成立，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告起诉要求解除。本院受理案件后，依法向被告渝鑫公司送达了应诉通知书、起诉状副本等文书，渝鑫公司收到原告起诉状副本时间即为合同解除时间，故案涉认购协议解除时间确认为2020年1月16日。 关于渝鑫公司以原告未在认购协议约定时间与其签订商品房买卖合同及《认购协议书》存在的基础法律文件已经解除废止为由，主张认购协议已实际解除的问题。 本院认为，原告与渝鑫公司未签订商品房买卖合同的原因不能归责于原告。理由1.原告支付全款购买案涉房屋，无理由、无证据证实原告存在拒绝签订商品房买卖合同的事实；2.渝鑫公司开发的国禄·城市之星工程，因资金断链，几经停工，涉及纠纷众多，2017年2月后，全面停工，原告无法与其签订商品房买卖合同;3.渝鑫公司与恒石信和签订的《施工合同解除协议书》与本案无关，故渝鑫公司主张不成立，本院不予支持。 关于焦点2，如前所述，原告与渝鑫公司签订的《认购协议书》仅系缔约合同，其目的是与渝鑫公司缔结商品房买卖合同。该商品房买卖合同的签订，将确认原告与渝鑫公司之间的房屋买卖关系，完成渝鑫公司与恒石信和及恒石信和与鑫诚商务部之间的债权债务转移。因渝鑫公司的缔约过失，未与原告签订商品房买卖合同，各方以房抵债协议未能实际履行，渝鑫公司与恒石信和，恒石信和与原腾达钢材门市的债权债务转移未能完成，各自的债权债务关系恢复到原来状态。 关于被告鑫诚商务部辩称其与原告不存在买卖关系，案涉债权债务转让已经完成，应由渝鑫公司退还原告购房款的问题。 本院认为，唐利娟向原告出具的收据证实，原告与唐利娟协商购房，原告与渝鑫公司之间不存在债权债务关系，原告之所以与渝鑫公司签订认购协议，系被告及第三人商定结果，且涉及的房屋由渝鑫公司开发，需要网签备案，方能实现原告购房目的。渝鑫公司虽向原告出具收据，但未实际收取原告购房款，该购房款由唐利娟收取，其行为代表原腾达钢材门市，应由更名后的鑫诚商务部承担退还义务。故被告鑫诚商务部辩解理由不成立，对其主张不予支持，原告要求鑫诚商务部退还购房款527500元的请求成立，本院予以支持。 关于焦点3，因案涉以房抵债协议未完成，当事人之间的债权债务关系回到原来状态。故鑫诚商务部收取并占有原告购房款无合法依据，因其占有给原告造成的损失，应当赔偿。原告主张按照资金利息计算损失，本院认为合理，予以支持。其利息计算应从原告支付购房款之日起至鑫诚商务部返还完毕之日止。原告于2017年1月16日和1月25日向唐利娟及其指定人员支付购房款527525元，现原告要求以527500元为基数，从最后一次付款时间起算利息，不违反法律规定，予以支持。资金利息计算：以购房款527500元为基数从2017年1月25日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至退还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上理由，原告请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条规定，判决如下： 一、原告蒲勇平与被告四川渝鑫公路建设有限公司于2017年1月23日签订的《认购协议书》于2020年1月16日解除； 二、被告乐至县鑫诚商务服务部在本判决生效之日起10内向原告蒲勇平退还购房款527500元及利息（以527500元为基数从2017年1月25日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至退还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9076元，适用简易程序，减半计收4538元，由被告乐至县鑫诚商务服务部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  刘仕蓉 二〇二〇年四月七日 书记员  赵爱玉