湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初13号原告（反诉被告）：湖南长沙三湘南湖大市场汽配城，住所地长沙市芙蓉区远大路109号。负责人：何文杰，总经理。委托诉讼代理人：曾峥，湖南楚仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵灿，男，1986年8月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告（反诉被告）湖南长沙三湘南湖大市场汽配城（以下简称三湘汽配城）与被告（反诉原告）赵灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三湘汽配城的委托诉讼代理人曾峥，被告（反诉原告）赵灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三湘汽配城向本院提出诉讼请求：1．判决确认三湘汽配城与赵灿的门面租赁合同关系于2019年11月30日终止；2．判令赵灿立即腾空并搬离三湘汽配城用品区门面；3．判令赵灿支付门面占用费用5200元（暂计算至2019年12月15日，后续按原合同租金双倍标准计算至赵灿实际搬离之日止）；4．判令赵灿支付恢复门店原状费用5000元；5．本案诉讼费、公告费等费用由赵灿承担。事实和理由：2018年1月19日，三湘汽配城与赵灿签订《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》，约定赵灿租赁三湘汽配城位于门面用于经营润滑油，租赁期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止，租赁面积52平方米，租金100元／月／平方米，月租金为5200元。合同签订后，三湘汽配城依约履行合同义务，而赵灿在租赁期擅自改变经营范围，私自在门店设摊点贩卖槟榔、香烟和茶水，影响三湘汽配城的市场形象；赵灿还擅自将门店内部改造成厨房和卫生间，并用木头搭建二楼阁楼，致使房屋存在重大消防安全隐患。三湘汽配城多次要求赵灿整改，但其拒不配合。现租赁合同已到期，赵灿仍占用门面，且到期后未支付租金。为此，三湘汽配城诉至法院，请求判如所诉。赵灿辩称：1．双方的房屋租赁合同关系并未终止，仍处于续约谈判期，其未占用案涉房屋，不应支付门面占用费；2．鉴于双方之间的房屋租赁合同关系并未终止，其有权合法使用案涉房屋，待双方续租后，愿意按照合同要求交纳租金；3．其不存在擅自改变经营范围、私自在门店设摊点贩卖槟榔等物品行为，亦未对案涉房屋私自进行搭建。赵灿向本院提出反诉请求：1．判令三湘汽配城赔偿门面转让费（即优先承租权所承载的商业价值）65000元；2．判令三湘汽配城退还过户费10000元；3．判令三湘汽配城退还履约保证金10000元、先行赔付保证金5000元，合计15000元；4．判令三湘汽配城退还强制收取的装修费30000元（招牌玻璃门）；5．判令三湘汽配城返还扣押的案涉房屋内物品，并承担2019年12月19日至返还物品时的营业损失3813元（以每日租金173.33元为标准计算，暂计算至2020年1月10日）。事实和理由：2012年6月7日，赵灿、三湘汽配城、原承租人郑谭平三方协商，由赵灿承租郑谭平转租的门面。赵灿向原承租人支付门面转让费65000元，向三湘汽配城支付过户费10000元。赵灿承租案涉房屋后，为此投入店面装修费等大量运营成本。房屋租赁期间，赵灿一直合法经营，按时足额交纳租金等费用，积累了大量优质稳定客户，形成一定商誉。2013年5月24日，为配合三湘汽配城对大市场提质改造的要求，赵灿向三湘汽配城交纳30000元装修费。2018年1月19日，双方续签门面租赁合同，约定赵灿于合同签订之日向三湘汽配城交纳保证金15000元，租赁合同期限为2017年12月1日至2019年11月30日。期限届满前30日内，赵灿向三湘汽配城申请续约事宜。按照交易习惯及合同约定，2019年11月23日，赵灿以快递邮寄方式向三湘汽配城提出续签商铺租赁合同，并至三湘汽配城办公室当面进行协商。2019年12月19日，三湘汽配城在未给赵灿搬离物品及拆除装饰装修物期限的情况下，将赵灿承租的三湘西路8号门面大门进行封锁，并派保安把守，致使赵灿无法将门面内的季节性产品防冻液搬离它处销售，造成停业损失。双方协商未果，故赵灿反诉至法院，请求判如所诉。三湘汽配城对赵灿的反诉辩称：1．赵灿主张的门面转让费与三湘汽配城无关联，无需赔偿；2．赵灿要求退还过户费10000元无事实和法律依据，该费用系赵灿自愿交纳；3．赵灿在租赁期间多种行为构成违约，其交纳的履约保证金依合同约定应不予退还，且其超范围经营，对三湘汽配城的市场管理造成严重影响，其交纳的先行赔付保证金应不予退还，且赵灿在合同到期后已占用门面达四个月之久，即使可以退还，亦应冲抵门面占用费；4．收取的装修费用30000元已按投资合作意向书对租赁门面外包装部分进行改造，赵灿亦享有市场改造后带来的收益，且装修发生在2013年，已过去多年，故其主张退还装修费用无任何理由；5．赵灿主张三湘汽配城返还案涉房屋内物品及营业损失与事实不符。事实上，赵灿已搬走了门面内值钱物品，剩余物品一直未搬离，侵犯了三湘汽配城合法权益。经审理查明：芙蓉区三湘南湖大市场汽配城8号栋的所有权人为湖南省湖大市场实业总公司，该公司自开业以来一直授权三湘汽配城管理并收取租金。三湘南湖大市场汽配城8号栋门面原承租人系郑谭平。2012年，原承租人郑谭平将案涉房屋转租给赵灿，为此，赵灿支付郑谭平门面转让费65000元，支付三湘汽配城过户费10000元。2013年5月，市场为提质改造，三湘汽配城与赵灿签订《三湘汽车用品城外包装项目投资合作意向书》，约定：由赵灿投资承租门面外包装部分，约计30000元/间，自意向书签订三个工作日内预付30000元；投资资金到位，合同到期，赵灿可优先续签门面租赁合同，租赁期限二年，租赁期18个月内可允许进行门面转租，三湘汽配城按标准收取过户费用。2018年1月19日，三湘汽配城（甲方）与赵灿（乙方）续签《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》，约定赵灿承租用品区门面作为经营润滑油使用，租赁面积52平米，租赁期限从2017年12月1日至2019年11月30日止，经营场地租金为5200元／月；履约保证金10000元和先行赔付保证金5000元，从合同签订之日起一次性交纳。保证金不计息、不抵租，不提前退还。门面合同到期，乙方不再续租，按甲方要求完善退租手续后，保证金退还。如出现下列情形之一保证金不予退还：（1）合同未到期；（2）乙方出现质量或债务纠纷；（3）乙方未履行合同条款；门面装修遵循“来修去丢”的原则，不得破坏门面主体结构；乙方可优先续签合同，在规定的租赁期届满前30天，经协商后双方重新签订合同。如乙方不再续签，必须提前30天以书面形式告知甲方，否则甲方将视同乙方放弃优先权；合同期满终止，乙方须在合同终止日前十天内撤离所有商品与物品，逾期撤离的，甲方将对乙方在甲方场内的所有商品及财物进行封存，所需场地占用费、保管费按租金标准根据逾期天数的两倍计算，由乙方承担。合同签订后，赵灿除依约交纳了租金外，还交纳了履约保证金、先行赔付保证金15000元。2019年11月23日，赵灿向三湘汽配城申请续租案涉房屋。因三湘汽配城需收回门面，双方未能达成续租协议。房屋租赁合同到期，赵灿亦未依合同约定撤离所有商品及物品。2020年1月8日，三湘汽配城对赵灿所租赁的门面予以封锁。次日，赵灿向三湘汽配城寄送通知书，表明因三湘汽配城采取封锁门店的方式造成赵灿无法搬离店内季节性物品，以致损失，希望三湘汽配城采取行动降低损失。以上事实有双方当事人的陈述，三湘汽配城提交的不动产登记情况表、产权证、证明、《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》，赵灿提交的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》、收款联4张、《商铺续租申请书》及快递单、情况说明及建设银行流水、《三湘汽车用品城外包装项目投资合作意向书》、通知书及快递单等证据在案佐证。本院认为，三湘汽配城与赵灿签订的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应严格遵照履行。合同约定案涉房屋租赁期限从2017年12月1日至2019年11月30日止，现合同期限已至，且双方未续签租赁合同，故双方订立的合同自然终止，双方的租赁合同于期限届满时，即2019年11月30日终止。租赁合同到期后，赵灿负有及时腾退承租房屋，并返还给三湘汽配城之义务，故对三湘汽配城要求赵灿腾空并搬离案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。赵灿主张其享有案涉房屋优先承租的权利，但未举证证明三湘汽配城有侵犯其优先承租权利之情形，故本院不予采纳。赵灿未按期返还租赁房屋，损害了三湘汽配城的合法权益，应向三湘汽配城支付房屋占有使用费。虽双方约定场地占用费按租金标准根据逾期天数的两倍计算，但三湘汽配城在此期间的主要损失系租金损失，故本院酌定按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。关于房屋占有使用费计算的起止时间的问题。赵灿认为未及时搬离店内物品是因为双方仍在协商续租事宜以及三湘汽配城于2019年12月19日将案涉门面封锁造成。协商续租不能成为拒绝搬离店内物品之事由，同时赵灿未能提交充足的证据证明三湘汽配城于2019年12月19日采取了封锁门面致使其不能搬离物品的行为。根据谁主张谁举证的原则，赵灿负有到期已腾退房屋的举证责任，现赵灿未能提供证据予以证实，故本院采信三湘汽配城确认的2020年1月8日对案涉门面进行了封锁的日期为计算房屋占有使用费的截止日期。故赵灿应支付三湘汽配城2019年12月1日至2020年1月8日期间的房屋占有使用费6760元（5200元/月÷30天×39天）。关于三湘汽配城诉请恢复原状的问题，因三湘汽配城未提交充足证据证明赵灿在经营过程中对案涉房屋进行了内部结构设施改造，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于保证金的问题。租赁合同约定门面合同到期，承租方不再续租，按出租方要求完善退租手续后，保证金退还。现租赁合同已到期，赵灿已交纳的房屋租赁履约保证金及先行赔付保证金15000元，三湘汽配城应予退还，但可抵扣赵灿应支付的房屋占用费6760元，为此三湘汽配城还应向赵灿退还8240元。关于赵灿要求三湘汽配城赔偿门面转让费，退还过户费、装修费的问题。本案中，赵灿为承租门面向原承租人支付门面转让费65000元，向三湘汽配城支付过户费10000元，均系自愿交纳，其要求退还无事实及法律依据，本院不予支持。租赁合同明确约定门面装修遵循“来修去丢”原则，且该装饰装修系双方均同意对市场进行提质改造，故赵灿要求三湘汽配城退还装修费30000元，本院亦不予支持。关于赵灿要求三湘汽配城返还物品并承担营业损失的问题。赵灿已从案涉房屋搬离部分物品，尚有少量物品未搬离。现租赁合同已到期，赵灿应将剩余物品搬离，三湘汽配城应予协助配合。租赁期限届满后，赵灿作为承租人无权继续占用案涉房屋进行经营，其要求支付营业损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、湖南长沙三湘南湖大市场汽配城与赵灿于2018年1月19日签订的《三湘南湖大市场汽配城门面租赁合同》于2019年11月30日终止；二、赵灿于本判决生效之日起三日内腾退位于长沙市芙蓉区门面并将物品搬离；三、湖南长沙三湘南湖大市场汽配城于本判决生效之日起三日内向赵灿退还8240元；四、驳回湖南长沙三湘南湖大市场汽配城的其他诉讼请求；五、驳回赵灿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55元，减半收取计27.5元，由湖南长沙三湘南湖大市场汽配城负担；反诉案件受理费1388元，减半收取计694元，由赵灿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇二〇年四月一日法官助理杨玲娜代理书记员  杨玲娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。