北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初36906号原告（反诉被告）：北京多艺廊数码科技有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号-1276。法定代表人：吕金鹤，执行董事。委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：单越，北京裕仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京国中泰晟文化发展有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街1号1号楼6层6A106。法定代表人：张建忠，执行董事。委托诉讼代理人：郑吉文，内蒙古松洲律师事务所律师。北京多艺廊数码科技有限公司与北京国中泰晟文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京多艺廊数码科技有限公司（以下简称：多艺廊公司）的委托诉讼代理人张亮、单越，北京国中泰晟文化发展有限公司（以下简称：国中公司）的委托诉讼代理人郑吉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多艺廊公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签署的《商业场地租赁合同》、《商业场地租赁合同补充协议》以及2018年11月9日签署的《商业场地租赁合同补充协议》于2019年7月31日解除；2.判令被告北京国中泰晟文化发展有限公司返还原告租金169491.8元（2019年8月1日至8月11日）；3.判令被告北京国中泰晟文化发展有限公司返还原告租房押金1346880元；4.判令被告赔偿原告装修改造损失1533100元；5.判令被告赔偿原告可得利益损失3000000元；6.判令被告支付原告违约金1346880元；7.判令被告向原告支付一审律师费80000元。事实和理由：2017年的9月7日，原告与北京中互晟嘉文化发展有限公司签署本案诉争的商业场地租赁合同，合同约定中互公司将位于北京市新街口西城区新街口北大街一号6层面积为2950平方米的房屋出租给原告，租赁用途是餐饮娱乐、教育、美容美发等经营项目，租赁期限是8年，自2017年的10月1日起至2025年9月30日止，免租期是2017年的10月1日起到2018年的3月31日止，租金自2018年4月1日起算。涉案租赁场地原来是停车场，合同签署后，出租方对于场地的改造进度缓慢迟迟不能将房屋交付给承租人，但是原告的招商工作早已启动，与很多商户签约承租，但是却迟迟不能入住。2018年2月12日，双方签署补充协议二，协议约定原告进场时间应不晚于2018年3月5日，并且变更免租期自2018年3月15日起至9月14日止。然后9月15日开始计租，但补充协议签署后，出租方仍然迟迟不能将租赁房屋交付原告使用，时间一直拖到2018年的11月份。在此期间，为了不影响开业进度，安抚已经签约的商户，采取了被告、商户和出租方平行施工的这种工作方式推进。因为场地迟迟不能交付，2018年11月9日，原告与中互公司以及本案的被告再次签订补充协议。因为场地再一次变更原合同的承租期限和免租期，补充协议约定租赁期限变更为9年，自2018年的5月12日起到2027年的5月11日止，免租期是从2018年5月12日至2019年11月11日，11月12日开始计租。2019年7月9日，被告突然单方的向原告发出了解约催告函，以原告逾期8天未支付当期租金为由，行使约定解除权。7月10日，被告在原告承租的场地内公开张贴公告函，并向原告的所有商户分发，告知函中明确表示，被告要解除合同，要求原告腾空场地，并在原告办公室门上贴上了封条，这一举动彻底摧毁了原告与商户们之间的履约基础，也使原告作为承租人的合同无法履行；7月11日，被告负责人王松涛召集六层全部商户开会予以传达与商户被告直接签约的意思。自7月13日开始原告就陆续收到了，几乎全部商户的解约通知函。7月15日原告向法院提起诉讼，要求确认被告的解约行为无效。7月18日，针对被告的解约催告函，原告向被告发出了违法解约告知函，函件是要求被告撤回解约通知，并向商户做出解释目的是为了能使原被告之间的合同继续履行；同日，被告再次在原告承租的场地内张贴公告，函件再次明确原被告之间的合同已于2019年7月10日因被告行使约定解除权而解除，被告要收回场地，恢复原状，要求商户腾退。截止到7月26日，因为原告没有收到被告的有效回复，原告再次向被告发出通知函，要求被告撤回解除通知，否则原告将依法行使法律赋予的权力。7月29日，被告针对原告的违法解约告知函给出了回函，明确表示不同意撤回解除通知，坚持认为其享有解除权。7月30日，被告针对原告发出的通知函给出了回函，依旧表示不同意撤回解除通知仍然坚持认为其依法享有约定及法定解除权。鉴于被告执意不肯撤回解除通知，为了避免原、被告之间的争议影响到广大商户的合法权益，为了避免损失的进一步扩大，原告于8月初向全体商户发出了免责告知函。鉴于目前原被告之间的关系，如果商户自愿与被告签约的原告将不因此而追究商户的违约责任。8月12日，原告向被告发出了租赁标的物交接函，要求被告办理交接，并于当日将租赁场地的钥匙以快递的方式邮递给了被告，此后再没有收到被告的任何答复。原告认为，2019年7月9日被告发出解约通知函，行使解除权时，其并不享有解除权，理由如下：第一，被告不享有约定解除权的理由。原告认为，2019年8月至10月期的租金支付时间应当是8月的第一个工作日。根据2019年8月补充协议二中第四条、第六款的约定，乙方各付款周期的付款时间均按照上一个付款周期，最后一个月的第一个工作日，向被告支付下一个付款周期的租金。原告于2019年5月5日已经支付租金款项，对应的租赁周期是2019年的5月12日至8月11日期间的租金。根据条款的约定，下一个付款周期的付款时间应当是上一个付款周期的最后一个月的第一个工作日，也就是8月1日才是原告应当支付当期租金的，就是下一期租金的付款日而并非7月份，因此原告没有逾期支付租金的情形产生。第二，被告依据补充协议二解除合同的理由不能成立。依据合同第八款约定相关费用的内容，原告均是依约履行，根本不存在欠付的情形。第三，补充协议二中关于约定解除的条件属于约定不明。该协议第四条第八款最后三行约定的是如果乙方未按照约定付款时间向甲方支付，上述全部款项甲方有权随时无条件的通知乙方租赁合同及补充协议终止。被告也是依据该条款向原告主张约定解除权，该条对于乙方逾期支付款项的金额，逾期的时间均没有明确约定；而逾期一日和逾期一年，对于合同履行的这个影响肯定是不同的，因此，原告认为，该条款对于解除条件属于约定不明，根据法律规定，对于解除条件约定不明的，视同没有约定，因此，被告依据该条款行使约定解除权的行为无效。第四，退一万步讲，即使按照被告的逻辑假设原告存在逾期付款的情形，也仅仅逾期了8天而已。违约程度显著轻微，在此情形下，被告仍旧不享有约定解除权。法院应当考虑违约方的违约程度，在违约程度显著轻微的情况下，相对方不享有约定解除权。此观点，在2019年10月8日，最高院发布的全国法院民商事审判工作会议纪要通知第47条明确做出了规定，即违约方违约程度显著轻微的，不影响守约方合同目的，要求解除合同的，法院不予支持。综上被告不享有解除权，其解除行为系违法解除。发出解除通知的被告无权解除合同，且其违法解除的行为，已构成根本违约，导致合同无法继续履行，原告有权要求被告承担违约责任。综上，我们恳请法院支持原告的全部诉讼请求，依法驳回被告的反诉请求。国中公司辩称，有关本案当事人双方的合同权利义务，包括但不限于费用标准、付款时间、解约条件、违约责任等内容，在2018年11月9日双方签订的补充协议中都有明确的约定。根据补充协议的约定原告向被告除应当支付房屋租金外，还应当支付基础工程服务费、消防和燃气工程条件改造费、水电费、保安费、保洁费等其它费用，其中原告应于2019年7月的第一个工作日，支付第二个付款周期的租金，也就是2019年8月1日至2019年10月31日的租金，否则被告有权无条件随时通知原告解除合同，并要求其承担全部违约赔偿责任，因原告未按时支付合同价款，被告多次书面催告无果，经给予合理宽限期仍未履行付款义务后，被告通知原告解除合同，符合法律规定及当事人双方的合同约定。原告的诉讼请求与其2019年7月26日、2019年8月12日发给被告的通知函、租赁标的物交接函所表述的意见不符，据此原告的诉讼请求不能成立。被告同意第一项诉讼请求，解除双方合同，但是被告需要强调的是，从2019年5月17日被告向原告发出催告函，要求原告支付合同价款，直至双方同意合同解除乃至第一次开庭以及今天的庭审，如果原告支付合同价款且愿意履行合同，被告仍然同意合同继续履行。但，自从被告向原告发出相关的催告函以及原告向被告进行的回函，原告从未表示要求继续履行合同。在上次庭审结束后法庭组织原被告双方进行调解，询问双方对于合同履行的态度，被告明确表示希望合同能够继续履行。为了保证被告向房屋的物业方支付合同价款，只要原告能够按照合同约定支付相关的款项，被告仍同意合同继续履行。通过原告发函的时间，可以发现在2019年7月15日原告提起本案本诉之前，原告从未向被告表示或者针对被告的函件进行回复。原告的态度是不回复不付款不沟通。即便原告在2019年7月18日针对解约催告函进行了回函，也是在原告提起本案本诉之后进行的。因此，针对原告的第一项诉讼请求，只要原告能够支付合同价款，被告同意合同继续履行；如原告不支付合同价款，原告也希望合同解除及减少被告的相关损失。关于第二项诉讼请求，在2019年8月11日之后，原告没有按照合同约定腾空房屋交付给被告，因此，在合同解除后房屋占用期间的损失，原告仍然应当向被告支付。关于第三项诉讼请求，根据合同的约定，违约方无权要求守约方返还房屋押金，原告违反合同约定，且还应当支付其他的损失，因此，押金不予退还。关于原告的第四项请求，需要原告提交证据证明，据被告了解燃气和消防改造的费用均是由原告向商户收取和摊派，而且根据合同的约定如果原告违约，其无权要求被告支付该项损失。原告的第五项和第六项诉讼请求无事实和法律依据，本案的违约方应当是原告而非被告。第七项诉讼请求，根据相关的合同约定以及原告违约的情况其无权要求被告支付律师代理费。国中公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告于2017年9月6日签订的商业场地租赁合同，2018年3月6日签订的商业场地租赁合同补充协议，2018年11月9日签订的商业场地租赁合同补充协议于2019年7月31日解除；2.判令反诉被告承租北京市西城区新街口北大街1号新华百货商场六层房屋期间所添附的设备、设施、装修、装饰归反诉原告所有；3.判令反诉被告将北京市西城区新街口北大街1号新华百货商场六层房屋腾空交付反诉原告，并将注册地址迁出涉案房屋；4.判令反诉被告向反诉原告支付2019年8月12日至实际腾房交付并完成全部公司迁址日的房屋占用费损失，按每月448960元的房屋租金计算；5.判令反诉被告支付2018年5月12日至2019年11月15日的水费23126.3元，2019年5月1日至2019年9月30日的空调费309120元，2018年11月12日至2019年11月15日的基础工程服务费176640元，消防和燃气工程条件改造费296000元，2019年4月1日至2019年11月15日的安保费90000元，2019年7月24日至2019年11月15日的保洁费36666元；6.判令反诉原告无需向反诉被告退还租赁押金1346880元；7.判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用损失（按照日租金标准的双倍计算）；8.判令反诉被告向反诉原告支付一审律师代理费60000元；9.本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由如下：2017年9月6日，反诉被告与北京中互晟嘉文化发展有限公司（以下简称中互晟嘉公司）就位于北京市西城区新街口北大街1号新华百货商场六层的部分区域签订了《商业场地租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同对当事人双方的权利义务进行约定。2018年3月6日，反诉被告与中互晟嘉公司签署了《补充协议》（以下简称补充协议一）。补充协议一对合同约定的房屋面积、起租日、免租期、付款方式等内容进行了变更。2018年11月9日，多艺廊公司、中互晟嘉公司及反诉原告签署了《商业场地租赁合同补充协议》（以下简称补充协议二）。补充协议二对反诉原告概括承受中互晟嘉公司在租赁合同、补充协议一中的权利、义务和责任，以及对房屋面积、租金、押金、违约金、赔偿金、其他费用、合同解除条件等内容达成一致意见。根据上述补充协议二中关于各项费用支付的约定，因多艺廊公司不按时支付房屋租金、水费、空调费、基础工程服务费等应付款项，致使国中公司的合同目的不能实现，为保障各方利益即新华百货六层区域的经营秩序，反诉原告分别于2019年5月17日、2019年6月14日、2019年7月9日、2019年7月18日、2019年7月29日、2019年7月31日采取微信、电子邮件、书面函件的形式函（催）告反诉被告支付相关款项，并给予足够合理宽限期，仍无果后，依法依约解除合同，符合法律规定和当事人双方的合同约定，且解约条件成就。反诉原告在2019年7月31日的《通知函》中明确通知反诉被告于2019年8月1日上午10点在新华百货六层办理清场统计、查水电、费用核算工作。最终，反诉被告未派人到场。2019年8月8日，反诉被告向商户李锦发出《免责告知函》称，商户与反诉原告签订租赁合同不视为违约，反诉被告不会因此追究商户的违约责任。2019年8月12日，反诉被告向反诉原告发出《租赁标的物的交接函》称：因反诉被告曾与2019年7月18日、2019年7月26日向反诉原告发函要求撤销解约告知函，但反诉原告未予同意，导致双方签署的租赁合同无法继续履行，故通知反诉原告向反诉被告发送截止日期为2019年7月29日其应付未付的水费、电费、空调费、基础工程费、租金等费用结算单，并表示反诉被告于2019年7月31日收到反诉原告不同意撤销解约催告函的回复后，为避免损失进一步扩大，已向所有商户发出免责告知函，免除商户与反诉原告另行签约的责任。基于上述意见，当事人双方一致认可涉案协议于2019年7月31日解除，但结合反诉被告于2019年7月15日诉至法院的情况，反诉被告自2019年7月1日应付房屋租金和其他费用前，已产生解除协议的意图，只是为了逃避自身应当承担的违约责任，在反诉原告向其催交合同价款，甚至发出解约催告函时，不回复、不联系，不沟通，而是径直提起返还押金的诉讼。另外，反诉被告向反诉原告发出同意解除涉案协议的通知后，其仍继续向相关商户催收转租合同价款，致使反诉原告的经济损失在逐月扩大。涉案协议签订后，在不满一年半的时间里，反诉被告仅支付了几个月的房屋租金，而反诉原告却给予反诉被告长达半年以上的免租期。因此，押金不予返还责任和合同约定的违约责任，均不足以弥补反诉原告的全部经济损失。因此，反诉原告在押金不退外，向反诉被告另行主张3个月租金作为违约赔偿金，以填补反诉被告半年以上免租期所造成的房屋租金损失。同时反诉原告要求反诉被告支付截止2019年11月15日水费、空调费、基础工程服务费、消防和燃气工程条件改造费、保安费、保洁费等费用。多艺廊公司对反诉请求辩称，对于反诉原告的诉讼请求第一项解除合同，反诉被告同意解除合同，对于反诉原告的其他反诉请求，反诉被告都不同意，理由如下：一、对于第五项诉讼请求，需要特别说明，反诉原告是在无权解除的情况下行使解除权，构成违法解除根本违约，所以相应的违约责任赔偿损失等由反诉原告承担，反诉被告不同意。二、关于装饰装修归反诉原告所有，反诉被告不同意，因为反诉被告不存在违约的情形，装饰装修改造是反诉被告置办，所以不同意给反诉原告；另，根据双方租赁合同的期限是9年，反诉被告就装饰装修燃气和消防改造等几项大概支出了150多万元，但仅仅用了7个月，7月10日反诉原告将反诉被告的办公室封门了，所以反诉被告不同意上述装修及改造归反诉原告所有，并且反诉被告要求反诉原告赔偿相应损失。三、至于迁址、腾房，因在2019年的7月11日的时候，反诉原告公司的负责人王松涛先生就召集所有的商户，已经传达了希望商户与反诉原告直接签约。反诉原告发送解除通知的时候，涉案场地上存在14家商户满租的状态。另外，腾房和迁址不利于市场交易，因为场地本来就是用来招租对外租的，而整个招租最困难的过程，反诉被告都已经完成了，且都为较优质的商户，反诉被告认为，如果对方强调要求必须要腾空该房，那么反诉原告提这种要求是存在恶意的。四、反诉被告并未拖欠燃气消防改造费用。根据合同约定，反诉被告不但不拖欠费用，还存在多付的情况。五、基础工程服务费、反诉被告之所以不支付，因在整个履行的过程中，上述费用相当于物业费，6月、7月下了几场大雨，涉案房屋存在漏水，有相关的视频为证，但反诉原告并没有及时维修。另外，关于租赁标的物交付条件，其中有关于电梯和扶梯约定。涉案房屋六层原来是一个停车场，要想从5层上到6层，原途径只有通过旁边货梯，而现在改成商业之后，客流量上不来，双方在主合同中约定六层需要有几部电梯，有一个扶梯，能直接上到六层，但是一直到现在六层的扶梯还没有，还是只能通过之前的电梯上来；所以说关于基础工程费这一项，反诉被告享有不安抗辩权。对方在没有履行相关合同义务的情况下，反诉被告有权利不交这部分费用。六、安保费和保洁费，这两项费用合同中根本就没有约定。另外，反诉原告没有与反诉被告协商，所以反诉被告不同意支付。保洁费和安保费是因为之前西单大悦城出现伤人事件之后，要求必须要有安保人员，但是反诉被告有自己的保安，不需要向反诉原告支付安保费。七、反诉原告所主张的水费、电费不存在拖欠；空调费根据补充协议二中的约定，整年反诉被告应当承担5个月的空调费，空调费发生在双方出现争议的时候，就是7月份的时候，并且反诉被告已经付过5月、6月空调费，所以反诉被告并不欠空调费。本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，北京中互晟嘉文化发展有限公司（以下简称中互公司）作为甲方（出租方），多艺廊公司作为乙方（承租方），双方签订《商业场地租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于北京市西城区新街口北大街1号六层商铺，双方约定商铺建筑面积为2950平方米，乙方在签订合同前已充分了解商铺情况及周边环境状况，商铺内已有的柱子、消防栓、配电箱、井道门以及上下水管等设备设施均不影响该场地租用面积的计算，乙方对本合同的面积没有异议，并约定了商铺用于经营餐饮、娱乐、教育、文化、美容美发项目。双方约定租期为八年，自2017年10月1日至2025年9月30日，租金自2018年4月1日起算，双方约定商铺租金按照建筑面积计算，第一年每月每平方米152.5元，月合计为449875元，此后逐年递增，按照每一年的租金标准在上一年的租金标准基础上递增3%（按照建筑面积计算）。双方在合同第一十条合同的变更和解除中约定：“……11.2.3乙方出现下列情况，甲方有权选择单方解除本合同：（1）乙方未按照本合同项下条款的约定，单独或累计逾期30日缴纳租金或其他费用的……第十二条违约责任……12.1.1任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支……”。双方在合同中对其他权利义务以及违约责任等进行了约定。后，中互公司作为甲方，多艺廊公司作为乙方，双方签订《补充协议》，双方就原合同关于合同约定面积、起租日、免租期及付款方式等事宜进行变更，双方约定租赁场地变更为A区域2628.04平方米建筑面积和B区域364.56平方米含公摊部分，变更后总计租赁面积2992.60平方米，起租日为2018年9月15日开始计算租金；租金因承租面积产生变化而进行调整。押金金额变更为1369114.50元，并对部分租金的支付标准以及时间进行约定。双方约定因甲方原因无故单方解除合同，则甲方需向乙方支付赔偿金，赔偿金计算方式为乙方实际缴纳押金和租金相加总金额的3倍。2018年11月9日，中互公司作为甲方，多艺廊公司作为乙方，国中公司作为丙方，三方签订《商业场地租赁合同补充协议》，约定从2018年10月19日期将甲、乙双方签订的《商业场地租赁合同》（合同号：zhsjzs2017-001，合同期限为2017年10月1日至2025年9月30日）及《商业场地租赁合同》补充协议至甲方主体变更为协议丙方主体，2018年10月19日及之前甲乙双方签订的合同中甲方的债权及债务由丙方享有和承担；从2018年10月19日起，《商业场地租赁合同》和《商业场地租赁合同》补充协议主体变更为国中公司和多艺廊公司，即由本协议丙方概括承受本协议甲方享有的商业场地租赁合同及相关补充协议的全部权利与义务。该合同约定将原承租面积由2992.60平方米变更为2944平方米（建筑面积），并由乙丙方在所附图纸中盖章确认，其中乙方已向甲方支付合同约定款项2799500元，因面积变更甲、乙、丙三方经过友好协商作出合同调整：“……1.租期：……2018年5月12日起至2027年5月11日止。租期自2018年11月12日起计算。丙方给予乙方184天免租期（2018年5月12日至2018年11月11日）。作为乙方装修施工期。免租期内不计租金。第一年……月合计为人民币448960元；第二年……月合计为人民币462250.40元……3.其他费用：乙方应当承担的其他费用（丙方需要提前向乙方发出缴费通知），包括但不限于：水费的收费标准为11.3元/立方米（随国家收费标准浮动），电费的收费标准为1.5/度（随国家收费标准浮动），供暖费的收费标准为按照政府公布收费标准收取，空调费用收费标准35元/平米/月（每年按五个月支付）……基础工程服务费5元/平米/每月，承租方工程条件改造（包括但不限于水、电、排烟、空调、燃气）费用由承租方自理。4.押金：为确保本协议履行顺利，乙方向丙方支付剩余押金人民币1346880元……本合同届满两个月后，如乙方完全履行该协议其无违约情况，丙方将无息返还押金；如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等产生的罚款、违约金、赔偿金等，或乙方拖欠丙方或物业方水、电、物业费、能源费、网络通信费等相关费用，以及未按规定时间交纳租金等产生的任何费用，乙方需在五个工作日内予以交齐。如乙方不在五日内足额补齐合同约定的押金数额1346880元，丙方有权终止合同并且押金不予退还，合同终止后7日内乙方应将场地恢复原样，如未按期恢复丙方有权对场地内包括但不限于装修、设施、设备进行处理。届时乙方不再享有该场地使用权及相关设施、设备、装修、装潢等的所有权或处分权，相关权利归属于丙方。如丙方收回场地、清理现场、恢复原样过程中，对乙方自营或转租、转让、授权第三方经营的商户造成影响、损害，相关责任由乙方承担，丙方不承担任何赔偿责任。5.本合同期限内，因乙方原因单方提前终止本合同并撤场，则无权收回支付的押金，该押金归丙方所有。届时，如乙方还存在拖欠租金、违约金、赔偿金等情形，除已交押金丙方不予退还外，乙方仍需向丙方另行足额支付拖欠的租金、违约金和赔偿金等款项。6.租金的计算标准及交纳期限。租金的计算标准：租金按自然月计算月租金。乙丙双方自签订本合同之日起五个工作日内，乙方应按照九个月的租金金额向丙方支付钱款，其中三个月的费用为押金1346880元（丙方同时给乙方开具押金收据）和六个月的租金2693760元（2018年11月12日至2019年5月11日），共计4040640元……自2019年05月01日起，乙方按照每三个月为一个付款周期的方式向丙方支付租金。第一个付款周期（2019年5月1日至2019年7月31日）乙方应于2019年5月的第一个工作日支付当期租金，并于2019年7月的第一个工作日支付第二个付款周期（2019年8月1日至2019年10月31日）的租金。乙方此后各付款周期的付款时间，均按照每上一个付款周期的最后一个月的第一个工作日向丙方支付下一个付款周期租金的方式履行义务，以此类推（付款当日如遇国家法定节假日，则顺延节假日后第一个工作日支付租金）……8.甲、乙、丙三方账务处理说明，因原合同签订后乙方向甲方支付了2799500元，所以上述变更后乙方已付款的部分由甲方转给丙方，余款乙方向丙方完成支付明细如下：押金1346880元、六个月租金2693760元（2018年11月12日至2019年05月11日），押金及租金共计4040640元……余额1241140元乙方应于2019年1月8日之前向丙方支付。消防改造费用430000元（丙方代付给施工方另行签署代付协议），燃气改造费用450000元（丙方代付给施工方另行签署代付协议），消防及燃气改造费880000元，本协议签订后当日内乙方向丙方支付704000元，余款176000元施工完毕后两个工作日内付清。如乙方未按照约定付款日期向丙方支付上述全部应付款项，丙方有权随时、无条件的通知乙方商业场地租赁合同及相关补充协议终止，届时，除已交押金丙方不予退还外，乙方仍需向丙方另行足额支付拖欠的租金、违约金、赔偿金等款项。五、本协议及附件作为《商业场地租赁合同》的补充协议，没有约定的条款，按照原合同执行。本协议与原合同不符的，以本协议约定为准，作为《商业场地租赁合同》不可分割的一部分，自三方签字盖章后生效……”。2018年11月9日，多艺廊公司向国中公司支付704000元；2018年12月14日，多艺廊公司向国中公司支付款项220000元；2018年12月20日，多艺廊公司向国中公司支付40000元；2019年2月2日，多艺廊公司向国中公司支付100000元，上述款项均多艺廊向支付国中公司支付的消防燃气改造费用。2019年1月8日，多艺廊公司向国中公司支付1241140元；2019年5月5日，多艺廊公司向国中公司支付1386751.20元，上述款项为多艺廊公司交纳的押金及部分租金。2019年6月4日，多艺廊公司向国中公司支付空调费103040元；2019年7月15日，多艺廊公司向国中公司支付空调费103040元。2019年5月17日，国中公司向多艺廊公司发送账款明细，要求多艺廊公司于2019年5月25日前支付未付款包括消防燃气改造款76000元，燃气改造增项220000元以及2018年11月12日至2019年5月31日期间的基础工程服务费97642元、2019年4月至2019年5月期间的安保费24000元。2019年6月14日，国中公司除要求多艺廊公司支付上述费用项目外，同时要求多艺廊公司支付截止2019年5月12日的水费。2019年7月9日，国中公司向多艺廊公司发送《解约告知函》，告知多艺廊公司如在2019年7月10日17时前仍不履约支付合同款项，将行使合同解除权或终止权，并正式通知《商业场地租赁合同》、《补充协议》、《商业场地租赁合同补充协议》于2019年7月10日解除，多艺廊公司于2019年7月17日（含）前腾空场地并与国中公司办理交接手续。当日将该函件发送给国中公司并张贴于涉案场地。2019年7月10日，国中公司向多艺廊公司在涉案场地的办公室张贴了封条，内容为：“北京国中泰晟文化发展有限公司二零一九年七月十日星期三十八点查封”。2019年7月18日，国中公司向多艺廊公司以及新华百货商场六层商户发出《通知函》，告知国中公司与多艺廊公司之间的租赁合同于2019年7月10日解除，因多艺廊公司未在2019年7月17日前腾空场地办理交接，亦未交纳房屋租金等费用，故自2019年7月18日，多艺廊公司不再享有新华百货六层区域场地使用权及相关设备、设施、装修、装潢等的所有权或处分权，并告知了其他事项。当日，多艺廊公司向国中公司发出《违法解约告知函》，认为国中公司2019年7月10日不享有合同解除权。2019年7月26日，多艺廊公司向国中公司发出《告知函》，告知国中公司两日内撤回解除通知，向商户作出书面说明并向多艺廊公司致歉，否则视为多艺廊公司发出解除通知函，如该函件为解除通知函，国中公司自收到该函件之日起三日内主动与多艺廊公司联系办理租赁场地交接手续，若逾期未联系多艺廊公司，视为多艺廊公司已将租赁场地交还。2019年7月29日，国中公司向多艺廊公司发出《关于的回函》。2019年7月31日，国中公司向多艺廊公司发出《关于的回函》，表示同意收回场地，但认为多艺廊公司根本违约，押金不予退还并应支付其他费用，另，要求多艺廊公司于2019年8月1日上午10点办理清场统计、查水电、费用核算等工作。2019年8月8日，多艺廊公司向国中公司发出《租赁标的物的交接函》，要求国中公司收到函件三日内向多艺廊公司发出书面结算，告知截止至2019年7月29日的相应费用；同时，多艺廊公司告知在收到国中公司7月31日发出的明确不同意撤销解除通知的函件后，为不影响商户对租赁物的使用及正常经营，避免损失扩大，多艺廊向承租商户发出了《免责告知函》。另查，一、庭审中，多艺廊公司为证明因国中公司违约解除，导致商户不向多艺廊公司支付租金以及合同不能履行导致多艺廊的预期可得利益损失，提交了承租区域内商铺签订房屋租赁合同以及部分商户的解除合同告知函、租金缴纳告知函复函以及电子邮箱截图。国中公司认为上述证据真实性无法核实，且与本案无关；同时，多艺廊公司提交录音资料，证明2019年7月11日国中公司人员拟与商户洽谈，跳过多艺廊公司与商户直接签约，商户提出了存在的商场宣传以及扶梯建设的问题，国中公司告知商户与多艺廊公司解约，造成商户恐慌；国中公司对该份录音材料不予认可。二、庭审中，多艺廊公司为证明租赁区域在免租期以后仍不具备进场条件，严重影响多艺廊的装修改造，提交了2018年2月至2018年8月2日的照片、视频及民事判决书；国中公司认为上述证据发生在2018年11月9日之前，国中公司并非合同主体。另，多艺廊公司提交2019年4月30日商户拍摄的视频以及2019年12月5日其公司人员提交的视频，证明承租区域漏水，多艺廊公司通知国中公司解决，国中公司拖延解决，且国中公司未按照合同附件的约定在承租区域的公共区域天花板喷涂统一颜色涂料，并存在屋顶漏雨产生的水印。国中公司认为2019年4月30日视频的真实性无法核实，且未收到多艺廊公司要求维修的申请，且即便存在漏水也不能影响合同的履行；对于2019年12月2日的视频不认可，因涉案区域于2018年5月由多艺廊公司接收并转租运营，其并未提出异议。三、庭审中，多艺廊公司提交建筑装饰工程施工合同及转账凭证，证明其对承租区域进行装修支付费用469100元。国中公司认为承租区域的装修系多艺廊公司向商户收取，故认为多艺廊公司主张装修损失没有依据。另，多艺廊公司提交委托代理合同以及发票，证明多艺廊公司支付律师代理费的情况；国中公司认可上述证据的真实性，并提交国中公司委托律师的代理合同、收费凭证及发票，认为应当由违约方多艺廊公司承担。四、庭审中，国中公司提交《工程施工合同（消防改造）》、《工程施工合同（燃气改造）》以及付款凭证，证明国中公司代付的消防系统改造费用以及燃气系统改造费用，但称上述协议为验收后补签。多艺廊公司对上述证据的真实性、关联性及合法性均不认可。同时，国中公司提交微信截图、进账单、银行转账截图以及交易凭证，并申请证人出庭，证明实际使用的商户将消防验收以及装修保证金款项交给多艺廊公司；多艺廊公司认为上述证据系多艺廊公司与商户之间的合同关系，与本案无关。另，国中公司提交保安服务合同、保洁服务合同以及相关付款凭证，证明国中公司为保障商场六层的有序运行，代为支付的保安费及保洁费。多艺廊公司对上述证据的真实性、关联性及合法性亦不认可，并称双方对上述费用并未有约定，国中公司无权要求多艺廊公司支付上述费用。五、庭审中，国中公司提交水表照片，证明截止2019年7月9日多艺廊公司尚欠水费23126.30元；多艺廊公司认可水费可以计算至双方实际结算的时候，但国中公司一直没有给予正式的书面通知，对于国中公司主张的水费不认可。再查，多艺廊公司于2019年7月15日向本院提起起诉状中的诉讼请求为：“1.确认国中公司不享有解除权，其于2019年7月9日作出的解约告知函无效。2.判令国中公司返还押金1346880元及房屋租金448960元（2019年7月9日至2019年8月11日）；3.判令被告赔偿损失100万元并支付违约金；4.本案诉讼费由被告负担。”2019年11月27日，多艺廊公司变更其诉讼请求为：“1.判令原告与被告签署的《商业场地租赁合同》、《商业场地租赁合同补充协议》以及2018年11月9日签署的《商业场地租赁合同补充协议》于2019年7月31日解除；2.判令被告北京国中泰晟文化发展有限公司返还原告租金169491.8元（2019年8月1日至8月11日）；3.判令被告北京国中泰晟文化发展有限公司返还原告租房押金1346880元；4.判令被告赔偿原告装修业改造损失1533100元；5.判令被告赔偿原告可得利益损失3000000元；6.判令被告支付原告违约金1346880元；7.判令被告向原告支付一审律师费80000元。”对于多艺廊公司称其邮寄钥匙一节，多艺廊公司称其于2019年8月12日向国中公司邮寄了办公室钥匙、配电室钥匙、配电柜钥匙；国中公司表示并未收到上述钥匙。本院认为，本案争议焦点为双方合同解除的原因及解除时间，而合同解除的原因不仅对合同解除时间的认定具有直接影响，亦是合同解除后责任的重要依据。因此，应对双方合同解除的原因进行确认。国中公司主张多艺廊公司未能于2019年7月1日按照约定时间支付租金以及其他费用，导致合同目的无法实现，因此于2019年7月9日发出《解约告知函》。结合本案所涉场地的三份协议之约定以及2019年5月至2019年6月期间国中公司发出的催款函，应当对不同费用的支付情况作出分析：1、关于2019年8月12日至2019年11月11日期间的租金支付时间的认定。因双方均认可多艺廊公司于2019年5月5日支付的租金为2019年5月12日至2019年8月11日期间的租金，故本院认为，在该笔租金后的下一周期租金所对应的实际租期应为2019年8月12日至2019年11月11日，但该租期与国中公司与多艺廊公司在补充协议中约定的“2019年7月的第一个工作日支付第二个付款周期（2019年8月1日至2019年10月31日）”存在矛盾。庭审中，国中公司主张上述约定存在笔误，同时是为了财务记账方便，就周期书写存在问题，但是对于支付租金的时间就是约定的2019年7月1日；多艺廊公司称上述约定确实存在笔误，该第二个周期应当支付租金的时间为2019年8月1日。本院认为，对于“第二个周期”租金的支付时间应为2019年7月1日，基于以下两点进行确认：首先，多艺廊公司对补充协议“第一个周期”租金的履行，因多艺廊公司与国中公司就2019年5月11日之前的租金进行确认结算，故“第一个周期”实际的租期应为2019年5月12日至2019年8月11日，多艺廊公司按照合同约定于2019年5月的第一工作日进行了租金支付，但合同中对该周期约定的时间为2019年5月1日至2019年7月31日，因此，可以推知双方对多艺廊公司于2019年5月5日支付租金与该条款中约定的周期时间不符系明知，多艺廊公司按照约定时间支付“第一个周期”租金亦未提出异议，因此，多艺廊公司应当按照合同约定于2019年7月1日支付“第二个周期”的租金。其次，依据合同上下文约定，多艺廊公司此后各付款周期的付款时间，均按照每上一个付款周期的最后一个月的第一个工作日向国中公司支付下一个付款周期租金的方式履行义务，故而本院认为上述约定中确定付款时间的“周期”与实际租赁周期的不一致为双方为确定各周期付款日约定，即按照合同约定周期确定各期的付款日。2、关于其他费用，其中：（1）对于消防及燃气改造款，依据多艺廊公司提交的付款凭证以及双方在补充协议中的约定，多艺廊公司所付消防及燃气改造款并未少于合同约定，国中公司所提交证据不足以证明多艺廊公司尚欠国中公司在2018年11月9日补充协议中约定的消防和燃气改造款项；（2）对于基础工程服务费以及水费，按照约定国中公司应当在收取上述费用前向多艺廊公司发出通知，本案中，国中公司确于2019年5月至6月期间催缴上述费用；（3）对于保安费用以及保洁费用，上述两项费用的支付金额及支付时间双方在租赁合同及补充协议中并未有约定。通过上述分析，截止2019年7月9日，多艺廊公司确实存在逾期支付2019年8月12日至2019年11月11日期间租金、催款函、解约告知函中所涉基础工程服务费以及水费的情况，但国中公司于2019年7月9日发出《解约告知函》并于2019年7月10日解除双方之间租赁合同关系的解除权行使不能成立。多艺廊公司与国中公司虽在补充协议中对于逾期付款进行了约定，国中公司“有权随时、无条件的通知”多艺廊公司商业场地租赁合同及相关补充协议终止，但该条款仅限于对双方所确认的多艺廊公司应当支付的2019年5月11日之前的租金以及补充协议中所列明的消防和燃气改造费用，但截止2019年7月10日，多艺廊公司并未欠付上述款项，因此，不能适用该约定；结合2017年9月的《商业场地租赁合同》中关于合同解除的约定，多艺廊公司“单独或累计逾期30日缴纳租金或其他费用”，国中公司可以要求解除合同，故本院认为国中公司以多艺廊公司在2019年7月10日尚未支付“第二个周期”的租金而要求解除，缺乏依据；对于国中公司主张多艺廊公司尚欠其基础工程服务费以及水费，经催告后多艺廊公司仍未支付一节，结合本案租赁场地的租金标准、租赁期间以及多艺廊公司所欠基础工程服务费及水费期间及金额，多艺廊公司在2019年7月10日未能交纳上述基础工程服务费以及水费与整个合同的履行相较，多艺廊公司虽存在违约行为，但不足以导致合同目的的无法实现，故国中公司要求依据合同约定行使解除权的理由不能成立。多艺廊公司于本案起诉时其诉讼请求中亦有“确认国中公司不享有解除权，其于2019年7月9日做出的解约告知函无效”的诉讼请求，但在诉讼过程中其变更诉讼请求，要求确认双方之间房屋租赁合同关系于2019年7月31日解除，其理由为国中公司坚持不撤回其解约通知系违约，因此要求行使合同解除权。国中公司认可双方之间合同解除时间为2019年7月31日，但对于多艺廊公司主张国中公司违约而解除合同不予认可。本院认为，多艺廊公司于2019年7月15日诉至法院，主张国中公司解除合同行为无效。至起诉时，多艺廊公司主张双方之间的合同处于履行状态，但多艺廊公司亦未继续支付第二个周期的租金及此后的款项，并于2019年7月26日发出了《告知函》，称如国中公司在收到后两日内未撤回解除通知，视为多艺廊公司发出解除函。本院认为，国中公司于2019年7月9日发出《解约告知函》并于同日在涉案场地张贴该文件，后于2019年7月10日对涉案场地中多艺廊公司的办公地点张贴告知及封条的行为，确实影响了双方之间房屋租赁合同的履行，但多艺廊公司并未将涉案场地全部返还国中公司，其自行办公房间面积自认不超过30平方米，较之国中公司交付给多艺廊公司全部的租赁面积，比例较小，且涉案场地仍处于使用状态，故多艺廊公司主张因国中公司不撤回解约通知，其即获得合同解除权，缺乏合同及法律依据。综合上述双方的合同履行情况以及双方对于合同解除时间的确认，本院认为双方在合同履行中，均存在违约行为，但双方均未达到根本违约的情况下，双方均要求解除租赁合同，应视为双方就合同解除达成一致，双方之间的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，双方互不承担违约责任，本院对多艺廊公司主张国中公司可得利益损失、违约金以及律师费诉讼请求，及国中公司主张多艺廊公司承担按照双倍租金标准支付房屋占用损失及律师费的反诉请求，本院均不予支持。因双方均认可合同解除，故本院对国中公司要求多艺廊公司腾空并交还场地的诉讼请求不持异议，多艺廊公司虽主张于合同解除后向国中公司邮寄其自用办公室、配电室及配电柜等钥匙，但其提交证据不足以证明其上述意见，故本院对国中公司要求多艺廊公司支付房屋占用费的反诉请求不持异议；另，国中公司要求多艺廊公司将涉案场地中所涉注册的工商地址迁出并承担自2019年8月12日至实际迁出之日止的房屋占用损失，因双方在合同中对于迁址未有明确约定，迁址事宜属于行政机关管理事项，且国中公司亦未提交证据证明，因多艺廊公司未迁址给其造成的损失，故本院对国中公司该项反诉请求不予支持。对多艺廊公司要求国中公司返还其2019年8月1日至8月11日租金169491.80元的诉讼请求，双方之间的租赁合同虽于2019年7月31日解除，但多艺廊公司在上述期间亦未能返还涉案租赁场地，上述期间房屋租金已转化为房屋使用费，故本院对多艺廊公司要求退还上述期间费用的诉讼请求不予支持。对于多艺廊公司要求装修、改造损失1533100元的诉讼请，其中消防及燃气改造损失1064000元以及公共区域及自行使用办公室装修费469100元，国中公司称其对上述原有装修不再进行使用，要求多艺廊公司将房屋腾退涉案场地并恢复原状，因双方互不负担相应的违约责任，故本院对多艺廊公司要求国中公司赔偿装修及改造损失的诉讼请求不予支持；另，因国中公司出租涉案房屋的合同目的系收取租金收益，并非取得多艺廊公司的设备、设施或装修，故双方在补充协议中约定的：“合同终止后7日内乙方应将场地恢复原样，如未按期恢复丙方有权对场地内包括但不限于装修、设施、设备进行处理。届时乙方不再享有该场地使用权及相关设施、设备、装修、装潢等的所有权或处分权，相关权利归属于丙方”的目的是制约多艺廊公司在合同终止后继续占用涉案房屋，故本院对国中公司上述反诉请求，亦不予支持。对于国中公司要求多艺廊公司支付2018年5月12日至2019年11月15日的水费23126.3元的诉讼请求，双方租赁合同虽于2019年7月31日解除，但多艺廊公司尚未将涉案场地交还国中公司，国中公司提交基本证据证明上述期间的水费金额，多艺廊公司虽不认可，然而并未提交相反证据予以佐证，故本院对国中公司的该项诉讼请求予以认可；对于国中公司主张多艺廊公司支付2019年5月1日至2019年9月30日的空调费309120元的反诉请求，因双方均认可多艺廊公司交纳了2019年5月及6月的空调费，但按照约定多艺廊公司应当支付五个月的空调费，多艺廊公司亦未将涉案场地予以交还，多艺廊公司亦未提交证据证明2019年7月至9月涉案场地停止了空调服务，故本院对国中公司按照合同约定标准主张空调费不持异议，但对国中公司主张空调费的起始时间予以调整；对于国中公司要求多艺廊公司支付2018年11月12日至2019年11月15日的基础工程服务费176640元的反诉请求，因双方在合同中明确约定了基础工程服务费的标准，且国中公司对该费用亦进行了催缴，故多艺廊公司应当进行交纳；双方合同解除后，租赁场地在未按约定交还给国中公司的情况下，本院对国中公司上述反诉请求不持异议。对于国中公司主张的消防和燃气工程条件改造增项款296000元，因多艺廊公司已付国中公司消防和燃气改造费已超过补充协议中双方约定数额，国中公司提交证据不足以证明双方就消防及燃气改造增项总体金额达成一致，故本院对国中公司该项反诉请求不予支持；另，对于国中公司主张的2019年4月1日至2019年11月15日的安保费90000元、2019年7月24日至2019年11月15日的保洁费36666元的反诉请求，因双方对此在租赁合同及补充协议中并未约定，国中公司亦未提交证据证明就该项服务与多艺廊公司达成一致，其现以房屋租赁合同纠纷诉至法院，要求多艺廊公司支付上述安保费及保洁费，缺乏依据，本院不予支持。对于押金问题，多艺廊公司要求国中公司返还原告租房押金1346880元的诉讼请求，国中公司主张无需向多艺廊公司返还。依据双方补充协议，如果多艺廊公司发生欠付租金以及其他费用情况，国中公司可以押金进行抵扣，并在抵扣后五个工作日内由多艺廊公司补齐，结合双方的往来函件可知，国中公司并未能明确告知多艺廊公司其使用押金进行抵扣的金额，且押金的不予退还具有违约金的性质，因双方互不付违约责任，故本院对国中公司要求无需退还押金的反诉请求不予支持；但，亦应当指出，截止本案庭审辩论终结，多艺廊公司仍未交还涉案场地，结合国中公司主张2019年8月12日至实际腾房之日止的房屋占用费，本院认为多艺廊公司已交押金用冲抵2019年8月12日至2019年11月11日期间的房屋占用费，故多艺廊公司尚应支付2019年11月12日至其腾房之日止的房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京多艺廊数码科技有限公司与北京国中泰晟文化发展有限公司之间二〇一七年九月六日的《商业场地租赁合同》及《商业场地租赁合同补充协议》、二〇一八年十一月九日签订的《商业场地租赁合同补充协议》于二〇一九年七月三十一日解除。二、自本判决生效之日起十五日内，北京多艺廊数码科技有限公司将北京市西城区新街口北大街1号六层承租场地腾空并返还给北京国中泰晟文化发展有限公司。三、自本判决生效之日起七日内，北京多艺廊数码科技有限公司支付北京国中泰晟文化发展有限公司二〇一八年五月十二日至二〇一九年十一月十五日的水费23126.30元。四、自本判决生效之日起七日内，北京多艺廊数码科技有限公司支付北京国中泰晟文化发展有限公司二〇一九年七月一日至二〇一九年九月三十日的空调费309120元。五、自本判决生效之日起七日内，北京多艺廊数码科技有限公司支付北京国中泰晟文化发展有限公司二〇一八年十一月十二日至二〇一九年十一月十五日的基础工程服务费176640元。六、自本判决生效之日起十五日内，北京多艺廊数码科技有限公司支付北京国中泰晟文化发展有限公司自二〇一九年十一月十二日起至实际腾房之日止的房屋使用费（每月按照448960元计算）。七、驳回北京多艺廊数码科技有限公司的其他诉讼请求。八、驳回北京国中泰晟文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197006元，由北京多艺廊数码科技有限公司负担98503元（已交纳）；由北京多艺廊数码科技有限公司负担98503元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年四月二十日法官助理 姜 洁书 记 员 王 溪书 记 员 张晓奕