广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终603号上诉人（原审被告）：杨忠省，男，汉族，1983年9月24日出生，住广东省茂名市茂南区********。委托诉讼代理人：柯焕宇，男，汉族，1984年12月12日出生，住广东省茂名市茂南区**************。是茂名市茂南区******民委员会推荐的公民。被上诉人（原审原告）：岑文，女，汉族，1960年12月4日出生，住广东省茂名市茂南区**********。上诉人杨忠省因与被上诉人岑文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初6299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨忠省的委托诉讼代理人柯焕宇以及被上诉人岑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨忠省上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初6299号民事判决第一项，改判为不解除杨忠省、岑文签订的《非住宅房屋租赁合同书》，继续履行合同条款；2.诉讼受理费由岑文承担。二审庭审中，上诉人杨忠省变更诉讼请求为：1.认为涉案的《非住宅房屋租赁合同书》已经解除，同时请求处理解除后的转让费的问题；2.诉讼受理费由岑文承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足，本案中事实是：（1）2017年12月26日，杨忠省、岑文签订了《非住宅房屋租赁合同书》。合同条款当中有一条款是租赁期限是三年，合同期限未到，拖欠的租金也可以再结清，原审法院审查租赁合同明显认定事实不清，证据不足。（2）就对拖欠的租金在双方签订了《非住宅房屋租赁合同书》内的条款也没有明确违反合同拖欠租金而要求收回铺位，也是违反《中华人民共和国合同法》的不法行为。（3）岑文于2019年10月12日已经在茂名市房屋租赁管理所办理《房屋租赁证》，证号：（茂）房租证第A19-Gb00154号，真正的租赁人为岑文，而不是杨忠省。二、2019年11月23日当天（本案的一审判决之前），杨忠省和柯焕宇已经将钥匙、证件等资料都交还了岑文，当时我方有打过电话给岑文，当时是交给岑文另外一个店铺的员工，而且还有同行人见证。虽然交还钥匙时候我方遗失了一条钥匙（原来两条），岑文不能以我方遗失了一条钥匙而认为我方没有交还钥匙。三、营业执照、卫生许可证这些执照是我方承租后经营店铺才办理的，本应与岑文无关。一审判决之前，我方也主动履行，将上述资料交给了岑文。四、岑文是从幼儿园承租的店铺，但是欺骗我方说是岑文的大哥的，且收了转让费。租赁店铺时候约定可以转让给他人，但是后面我们试图转让给第三人时，被上诉人又要收第三人的转让费，阻挠我们转让给第三人。承租的时候被上诉人收了我方的转让费，现在不退转让费还阻碍我方转租。我方认为合同已经解除了，但不是一审判决说的我方理亏而解除。主要是转让费的问题如何解决。被上诉人岑文辩称：一、岑文要求杨忠省（柯焕宇）支付拖欠水电费3033元；案件受理费112.5元由杨忠省（柯焕宇）负担；要求杨忠省（柯焕宇）支付拖欠租金48000元（2019年8月1日至2020年3月30日止），之后按6000元/月计至交齐租金和交回商铺和交齐钥匙时止。二、柯焕宇是个不讲理的人，他把我铺租给钟先生经营，一直都是柯焕宇收取钟先生租金，在2019年8月1日至2020年3月份，柯焕宇都不肯交租金了。柯焕宇欺负我是个残疾人，欺负我是个老人，欺负我子女不在身边等……三、我没有说过我大哥是业主。合同期限三年是对方的要求。对方一直都是不按时交租金。四、杨忠省是转租给柯焕宇，再后来柯焕宇又转租给钟先生。五、杨忠省（柯焕宇）没有交还钥匙，其称将钥匙交给岑文另一个店铺的员工，但是那个员工一直都说没有人过来交还过钥匙。六、没有交还钥匙，都要按照6000元一个月交租金。请求茂名市中级人民法院判决，以维护岑文的合法权益不受侵害。原告岑文向一审法院起诉请求：1.解除与被告签订的租赁合同，被告归还店铺与店铺钥匙给原告。2.被告杨忠省支付拖欠店租2万4千元，暂计2019年8月至11月共四个月，之后按每月租金6000元至交回房屋时为止。3.被告支付拖欠店铺十三个月的水电费共3000元。4.被告支付违约金8000元。5、被告负担诉讼的全部费用。诉讼过程中原告增加诉讼请求：1.被告杨忠省归还店铺所有钥匙给原告。2.被告归还店铺的营业执照原件正副本给原告。3.被告归还食品流通证原件正副本给原告。原审法院认定事实：2017年12月26日，原告岑文为甲方（出租人）与被告杨忠省为乙方（承租人）签订一份《非住宅房屋租赁合同书》。合同中约定：1.茂名市*************门口，每一个月租金6000元，租赁期限为2018年1月1日至2021年1月1日，共三十六个月，乙方每月1号前，将房屋租金交给甲方，乙方交房租最迟不得超过一个星期；2.按甲乙双方协定，租赁合同期间，乙方可以将向甲方租赁的店铺转让他人，租赁期（三年）到期后，租金按每年涨10%来计算；3.乙方如不再租赁甲方店铺，需提前一月告知甲方。合同签订后，被告杨忠省与柯焕宇合伙共同对租赁商铺进行经营并依约交付租金给原告。经营过程中，被告杨忠省解除与柯焕宇的合作关系，并于2018年10月1日与柯焕宇签订一份合作解除协议书，约定被告杨忠省退出经营，租赁店铺的租金、义务责任与被告杨忠省无关。柯焕宇接手经营至2019年5月份时，将店铺转让给一个姓钟的人经营，租金仍由柯焕宇交付原告。但从2019年8月份开始，柯焕宇不再交付租金，致成纠纷。另查明，2017年12月29日，原告岑文收到杨忠省支付茶水费30000元，并出具收据给被告收执。涉案店铺权属人为茂名市**********，原告岑文为承租人，并取得房屋租赁证。上述事实，有当事人提供的身份证明、《非住宅房屋租赁合同书》、收款收据、《合作解除协议书》等及庭审笔录予以佐证。原审法院认为，原告岑文与被告杨忠省签订的《非住宅房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，合法有效，原被告应按约定履行各自义务。被告在租赁原告店铺过程中，未有依约定交付租金给原告，已构成违约，现原告请求解除合同及要求被告支付相应租金，符合法律规定，原审法院应予支持。原被告在签订租赁合同时，没有约定违约金及办理有财产交接手续，现原告请求被告支付违约金8000元及要请求被告交还店铺钥匙、营业执照正副本、食品流通证正副本等，没有依据，原审法院不予支持。原告请求被告交付店铺水电费共3000元，没有提供计算依据，原审法院不予支持。原告可另行提起诉讼。被告辩称已退出与原告的租赁关系，涉案商铺实际租赁人是柯焕宇，且原告也已实际向柯焕宇收取租金，原告不应再向被告追讨租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，原告已实际向柯焕宇收取租金，表明原告追认被告的转租行为。但根据上述法律规定可知，原告与被告之间的租赁合同效力并不因转租而改变，原被告签订的租赁合同继续有效，被告仍然应当按照租赁合同的约定向原告支付租金，并在租赁期间届满时向出租人返还租赁物.至于被告杨忠省与柯焕宇及柯焕宇与姓钟的人之间的转租行为所产生的后果，可另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条规定，判决：一、解除原告岑文与被告杨忠省于2017年12月26日签订的《非住宅房屋租赁合同书》。被告杨忠省于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于茂名市*************的房屋交还给原告岑文；二、被告杨忠省于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠2019年8月计至2019年11月的租金24000元（2019年12月份后的租金及合同解除后的房屋占用费按每月6000元计算至被告交回房屋时止）给原告岑文；三、驳回原告岑文的其他诉讼请求。案件受理费112.5元（原告岑文已预交），由被告杨忠省负担。被告杨忠省负担的诉讼费用于履行本判决义务之时一并迳付原告岑文，原审法院不作另行退收。二审期间，被上诉人岑文提交新证据《收据》复印件一份，拟证明岑文交了水电费。上诉人杨忠省的质证意见为：一、对证据的真实性有异议，如果真的是中心幼儿园开具的，应该是有底数和编号。二、即使是真实的，也不是我方应该交的，岑文对租赁物修缮，我方也交过水电费，上面水电费的数额与我方实际使用情况也不相符，数额偏高。三、一审时岑文已经就水电费出具了两张单据，这是第三张。第一次是1500,第二次是3000多，这次是3000元，数额都是不一样的，因此杨忠省对其真实性不予认可。上诉人杨忠省没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：根据诉辩双方的意见和主张，本案的争议焦点：1.涉案的租赁合同是否应予解除？2.如何处理杨忠省变更请求中的转让费问题？本院评述如下。一、岑文与杨忠省签订的《非住宅房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方应按约定履行义务。杨忠省在租赁岑文店铺过程中，自2019年8月起至今，未有依约定交付租金给岑文，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，岑文请求解除合同，符合法律规定，应予支持。杨忠省上诉称合同尚未期限届满及合同没有约定解除条款，因而称不应解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、本案二审期间，杨忠省变更诉讼请求为：“1.认为涉案的《非住宅房屋租赁合同书》已经解除，同时请求处理解除后的转让费的问题；2.诉讼受理费由岑文承担。”，实际上是提出了新的诉讼请求即请求处理转让费问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院对杨忠省关于转让费的请求不作处理，杨忠省可另行起诉。综上所述，上诉人杨忠省的上诉请求不能成立，应予驳回一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人杨忠省负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗 文审 判 员 徐忠圣审 判 员 欧卫慧二〇二〇年四月三十日法官助理 董世宁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。