广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初593号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市长沙区**********兴大厦北面首、二层。负责人：曾锐波，该行行长。委托诉讼代理人：徐建军，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：容雅欣，广东真利律师事务所律师。被告：劳小金，女，汉族，1990年6月9日出生，住址：开平市*************，身份证号码：440************927。被告：开平市长沙开发贸易公司，住所地：开平市长沙区******。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：方俊强，广东星辉律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称“建行开平支行”）诉被告劳小金、开平市长沙开发贸易公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月19案受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人容雅欣、被告劳小金、被告开平市长沙开发贸易公司的委托代理人方俊强参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订借款本金为叁拾万元整的编号为440670901-201*******761943的《个人住房（商业用房）借款合同》;2、判令被告立即偿还所有贷款欠款合计人民币276573.87元（其中包含本金余额272876.45元及暂计至2020年1月2日的利息3639.91元、罚息57.51元），从2020年1月3日起至款项清偿之日止的利息、罚息以本金272876.45元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算;3、判令被告二对第二项诉讼请求承担连带保证责任；4、判令对被告提供抵押担保的位于开平市***********************进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告;5、判令被告向原告支付律师代理费20829元;6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告于2017年1月1日与原告中国建设银行股份有限公司开平支行签订440670901-201*******761943号《个人住房（商业用房）借款合同》,约定被告向原告借款人民币叁拾万元整(￥300000元整)。借款用于购买商品房,期限为240个月,即从2017年1月1日起至2037年1月1日.该借款合同第三十一条第一款约定,利率为浮动利率,即在基准利率水平上下调15.00%,贷款月利率为3.47083‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该借款合同第三十一条第二款约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原被告双方约定还款方式为等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币1844.13元。另被告提供了开平市***********************作抵押担保。自原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向被告发放贷款后，被告未能完全履行合同约定还款义务，经常出现逾期断供,在原告多次进行催缴后,仍未足额按期偿还。原告认为,被告在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息，被告一的行为已构成违约。根据该合同第十七条第一款的约定，借款人违约的,贷款人可宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用,并解除与借款人的借贷关系。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定规则计算出的逾期罚息利率贷款利率和约定结息方式计收罚息和复利。对于被告屡次逾期偿还借款本息的行为,原告诉请对其逾期偿还款项计收罚息。为维护原告的合法权益,诉请判令以被告为本案贷款提供抵押担保的开平市***********************进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告。因被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,原告不得不采取法律手段对两被告进行追偿,因此原告诉请由被告承担本案的律师费20829元及相关诉讼费用。因被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,为保护原告合法利益,特呈诉状于贵院,请求依法判决。被告劳小金答辩称：对原告的起诉没有意见，我事实是欠原告的贷款，我要等我的房屋拍卖后才有钱还给原告。被告开平市长沙开发贸易公司答辩称:1、对于原告第1、2项诉讼请求没有意见。对于第3点诉讼请求我方不予认同，理由：1、原告与被告签订的楼盘按揭贷款合作协议签订日期是2019年11月28日，而与被告劳小金与原告签订的借款合同是2017年1月1日，在楼盘按揭合作协议之前签订，被告不应对协议生效前的借款合同承担保证责任。2、楼盘按揭贷款合作协议约定的保证期间为贷款资金汇入被告账户之日至抵押人办妥的房屋不动产证及办理抵押权登记的不动产证明即他项权证书交给被答辩人，原告核对无误收执之日，被告已经提交一份轩汇豪庭二期房屋分布图移交签收表以及名片打印照片可以证明被告已经将相关可以办理不动产的名单通知到原告，并注明原告收到房屋分布图后应当通知客户于2019年6月30日前办理不动产权证手续。如因客户未能即时办理不动产权证而引起的一切后果由原告负责。此签收表已经由原告的员工劳柳梅于2019年3月12日进行签收。而且由原告提交的个人贷款对账单可以显示同案的被告劳小金直至2019年11月都有正常还款，由可以办理不动产权证到被告劳小金与原告产生的此次纠纷已经长达8个月时间，原告均可以要求被告劳小金办理不动产权证，只要被告劳小金办理相关不动产权证被告对于劳小金购房贷款的保证责任即可完结，但是原告怠于通知被告劳小金办理不动产权证的行为已经变相延长被告的保证期间，加重被告的保证责任，被告不应对超过合理保证期间外的购房贷款承担保证责任。同时，中华人民共和国担保法第28条的规定，同一债权既有保证又有物质担保保证人对物的担保以外的债权承担担保责任，债权人放弃物的担保的保证人在债权人放弃的债权内可以免除责任，可见，物的抵押应先用于清偿债务，在物的抵押不足以清偿时保证才予以补充，如果原告与被告劳小金办理相应的抵押登记，原告的债权可以得到全额的清偿，所以原告怠于与劳小金办理不动产权证产生的后果是与放弃物质担保一样的。可以视为其放弃物质担保，被告可以在30万元的责任内免除保证责任。3、同意原告第4项诉讼请求，被告于网上查询到涉案房屋已经因其他诉讼被贵院拍卖，但因被告非该诉讼当事人无法查询相关执行情况，特恳请法庭将本案情况告知相应执行法官在本案被告劳小金应支付款项范围内进行份额保留。4、被告没有任何损害原告的利益的情况，所以不应该支付律师费及诉讼费，综上所述，请求法院依法驳回原告向被告诉讼主张的诉讼请求。经庭审质证，原告建行开平支行与被告开平市长沙开发贸易公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告劳小金在举证期限内没有提供证据。被告劳小金对原告及被告开平市长沙开发贸易公司提交的证据没有异议。被告开平市长沙开发贸易公司对原告的提交的证据没有异议，认为原告提交的证据原件中有一项是不动产登记申请表上面已经有劳小金的签名，可见原告怠于办理相关的不动产权证。原告对被告开平市长沙贸易有限公司提交的证据真实性、合法性有异议，认为其提交的证据没有原件也没有相应公司盖章。本院经审查认为，对各方当事人没有异议的证据，本院予以认定；对于建行开平支行提交的证据本院已核对原件，符合真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对于被告开平市长沙开发贸易公司提交的证据经核对符合真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以认定。经审理查明：2014年10月21日中国建设银行股份有限公司开平支行（乙方）与被告开平市长沙开发贸易公司（甲方）签订《楼盘抵押贷款合作协议》，约定：乙方为甲方的开平市************轩汇豪庭的商品楼宇进行抵押贷款合作，为上述整个项目的购房人提供相关的贷款业务。甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证。在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括：抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他相关费用（评估费、差旅费等）。本协议的合作期限为五年。合作期满后，甲方依照本协议的约定，对购房人在《借款合同》中的有关义务所承担的连带保证责任条款，不受合作期限限制，继续有效。2017年1月1日原告（贷款人）与被告劳小金（借款人、抵押人）签订440101779-201*******761943号《个人住房（商业住房）借款合同》，约定：一、原告贷款300000元给被告劳小金，用于购买开平市***********************，贷款期限240个月，贷款利率为基准利率下调15%确定，还款方式为按月等额本息还款，每月还款1844.13元，还款账户621*************203，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。二、借款人（被告劳小金）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。三、借款人违约情形及可能危及贷款人债权的情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……出现上述约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（2）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。（3）解除与借款人的借贷关系。（11）行使担保权利。（13）以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款300000元。2017年8月21日，涉案房屋办理了以原告为权利人的抵押权预告登记。合同履行中被告劳小金出现连续欠款的情况，经原告催收至今未偿还欠款。计至2020年1月2日，被告劳小金拖欠贷款本金人民币272876.45元，利息3639.91元，罚息57.51元，合计贷款本息276573.87元。另查明，被告劳小金购买的上述房屋至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。原告与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》。协议约定，广东真利律师事务所指派徐建军律师作为原告与被告劳小金金融借款合同一案的代理人，代理人的工作范围包括诉讼、执行中的全部事务，原告应支付代理费人民币20829元给广东真利律师事务所。2020年3月24日，原告向广东真利律师事务支付了代理本案的律师费20622.77元、税款206.23元，合计20829.00元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。首先、原告建行开平支行与被告劳小金签订的合同编号为440101779-201*******761943号《个人住房（商业住房）借款合同》，是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定上述合同合法有效。本案各方当事人均应恪守信用，严格执行并遵守合同约定。本案中，原告建行开平支行已依约向被告劳小金发放贷款300000元。但被告劳小金自2019年开始没有依照上述合同约定的期限履行偿还贷款本息的义务，经原告建行开平支行催收，被告劳小金至今未按合同履行还款义务，其行为显属违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告劳小金逾期还款，经原告催告后在合理期限内仍未还款，具备上述贷款合同的约定解除合同条件，原告请求解除与被告劳小金签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，理据充足，本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，合同解除后，被告劳小金应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2017年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告劳小金偿还截至2020年1月2日本金人民币272876.45元，利息3639.91元，罚息57.51元，合计贷款本息276573.87元，及从2020年1月3日起至贷款本息清偿日止按已签订的《个人住房（商业住房）借款合同》约定计算的事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于涉案房屋抵押权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告劳小金购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市***********************享有优先受偿权，本院不予支持。关于被告开平市长沙开发贸易公司是否需要承担连带责任的问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中原告建行开平支行与被告开平市长沙开发贸易公司签订的《楼盘抵押贷款合作协议》约定被告开平市长沙开发贸易公司对被告劳小金的贷款承担阶段性连带保证责任，上述协议是各方当事人真实意思表示，合法有效。被告劳小金欠原告的上述款项属被告开平市长沙开发贸易公司保证合同担保的债权，且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，因此原告建行开平支行在保证期间请求被告开平市长沙开发贸易公司对被告劳小金结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。针对被告开平市长沙开发贸易公司的答辩意见，根据原告与被告开平市长沙开发贸易公司签订的《楼盘抵押贷款合作协议》的约定，在涉案房屋尚未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》前，开平市长沙开发贸易公司应对劳小金的借款承担连带责任。因此涉案房屋虽已具备办证条件，但无论房屋未办证的过错在于被告劳小金还是被告开平市长沙开发贸易公司，被告开平市长沙开发贸易公司都应承担连带责任，且本案没有证据证明原告在《楼盘抵押贷款合作协议》履行过程中存在过错。综上，被告开平市长沙开发贸易公司的答辩意见理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告开平市长沙开发贸易公司承担保证责任后，有权向被告劳小金追偿。关于律师费的问题，被告劳小金逾期偿还涉案借款本息，原告为实现涉案债权，与广东真利律师事务所签订委托律师代理诉讼合同，约定委托诉讼代理律师费20829元，并已实际支付。原、被告签订的《个人住房（商业住房）借款合同》第十七条约定被告劳小金需承担原告为实现债权发生的一切费用包括律师费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告劳小金应承担涉案律师费20829元的责任。因此，原告诉请判令被告承担律师费，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”本案经调解无法达成协议，依法应予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条及第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告劳小金签订的编号为440101779-201*******761943号《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告劳小金应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本息合计276573.87元及从2020年1月3日起至实际清偿欠款之日止的利息【利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）】给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；三、被告劳小金应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司开平支行支付律师费20829元。四、被告开平市长沙开发贸易公司对上述第二、三判项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2724.31元、保全费1902元，合计4626.31元（已由原告中国建设银行股份有限公司开平支行预交），由被告劳小金负担；原告中国建设银行股份有限公司开平支行预交的一审案件受理费和保全费4626.31元，由本院予以退回；被告劳小金应向本院补缴一审案件受理费和保全费合计4626.31元，被告开平市长沙开发贸易公司对此承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  戚锦洪二〇二〇年四月十五日书记员  高万丽戚晓红