安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初85号 原告:安徽富士电梯有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区产业园。 法定代表人:杨清涛，总经理。 委托诉讼代理人：张锐，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏东东，安徽端维律师事务所实习律师。 被告:合肥杭富钢结构有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县岗集镇井沿村。 法定代表人:许占洪，董事长。 委托诉讼代理人：薛文龙，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。 第三人:合肥茂源汽车销售有限公司第一维修分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区林店街道天河路374号。 负责人：张勇。 委托诉讼代理人：朱宁，该公司工作人员。 第三人：合肥华最物资回收有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园区天河路374号。 法定代表人：葛茂华，总经理。 第三人：合肥烨辉岩棉彩钢板工程有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路1124号亿川钢材市场A区115-118号。 法定代表人：卞瑞雪，总经理。 原告安徽富士电梯有限公司（以下简称富士公司）与被告合肥杭富钢结构有限公司（以下简称杭富公司）、第三人合肥茂源汽车销售有限公司第一维修分公司（以下简称茂源公司）、合肥华最物资回收有限公司（以下简称华最公司）、合肥烨辉岩棉彩钢板工程有限公司（以下简称烨辉公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富士公司委托诉讼代理人张锐、魏东东，被告杭富公司委托诉讼代理人薛文龙、胡志刚到庭参加诉讼，第三人茂源公司、华最公司、烨辉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富士公司向本院提出诉讼请求：1.确认富士公司与杭富公司于2019年11月7日解除《续租协议书》、《土地使用租赁协议书》，判令杭富公司向富士公司返还承租的厂房及土地，茂源公司、华最公司在其所承租厂房范围内协助杭富公司返还；2.判令杭富公司向富士公司支付厂房租金259980元及逾期付款违约付金19230元（厂房租金计算至2019年11月7日，其后的占有使用费按800元每天的标准顺延计算至交付厂房之日止。逾期付款违约金以月利率2%为标准，暂计至2019年11月7日，其后据此标准继续顺延计算至款清时止）；判令杭富公司向富士公司支付土地租金40430元及逾期付款利息938元（土地租金计算至2019年11月7日，其后的占有使用费按167元每天的标准顺延计算至交付土地之日止。逾期付款利息以年利率6%为标准，暂计至2019年11月7日，其后顺延计算至款清时止）；3.判令杭富公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2011年9月16日，富士公司、杭富公司双方签订《厂房租赁协议书》，富士公司将其位于合肥市庐阳区厂房出租给杭富公司使用，用于抵偿富士公司欠杭富公司应付工程款及其他费用，租赁期间为2011年9月20日至2017年3月19日。2012年3月20日，双方签订《补充协议书》约定由杭富公司在富士公司厂房南边修建一条道路及排水设施，杭富公司为此垫付的费用用于抵付其租赁富士公司厂房的延期租金，租赁期为2017年3月20日至2018年12月31日。期满，杭富公司继续承租富士公司的厂房。2019年3月12日，双方补签《续租协议书》，约定以厂房现状继续租赁，租赁期3年，即自2019年1月1日至2021年年底。租金8元每月每平方，年租金288000元，首次半年支付，以后按季度付款。协议第二款明确约定，杭富公司超过一个月支付的，富士公司有权终止合同，即富士公司依约享有解除权。杭富公司于2019年6月27日向富士公司支付厂房租金30000元。另，2017年12月20日，双方签订一份《土地使用租赁协议书》，富士公司将其位于合肥市庐阳区的自有南面空地出租给杭富公司使用，租期3年，租赁期间为2018年1月1日至2021年1月1日，每年租金6万元，半年交付。杭富公司已向富士公司支付2018年度的土地租金。杭富公司于2019年4月11日向富士公司支付土地租金20000元。因杭富公司未依约按时向富士公司支付厂房、土地租金，富士公司依约向杭富公司就《续租协议书》及《土地使用租赁协议书》发出解除通知书，杭富公司于2019年11月7日收到该通知书。现富士公司诉至法院，请求判如所请。 杭富公司辩称：富士公司不履行维修义务，致使杭富公司在原租赁合同内的转租租金不能及时收取，造成了损失；因富士公司不履行合同义务，在原租赁期内杭富公司多次要求其履行维修义务，并多次发函，其不予理睬，杭富公司便自行采取维修，并支付了费用，按照合同约定该部分费用应当由富士公司承担，但是其至今未付；杭富公司未及时支付房租的行为是为了抗辩富士公司不履行维修义务，属于先履行抗辩权，不构成违约，因此富士公司无权解除合同；因富士公司还未将房屋维修的费用给予杭富公司，杭富公司可以主张以房租冲抵维修费用，因此杭富公司不构成违约；富士公司以月利率2%为标准主张逾期付款违约金没有合同和法律依据，应当驳回。就维修费用，杭富公司将另案诉讼，由于第三人与富士公司之间没有合同关系，所以富士公司针对第三人所提出的相关请求无依据，第三人烨辉公司尚欠杭富公司房租未付，在未与杭富公司解除合同之前，单方擅自解除合同属于违约，其也应承担责任，本案后杭富公司将另行起诉，对烨辉公司在本案中承担的责任及其未及时支付房屋产生的损失也一并要求其承担，对华最公司和茂源公司已付款项应由杭富公司与富士公司直接结算，对该两公司在已付租金前提下，不应承担相应责任，富士公司无权要求两公司交还房屋，由于我公司与富士公司之间除了房屋租赁还有土地租赁，杭富公司之前转租给另一案外人安徽吉诺车辆道路救援有限公司，转租合同在没有解除的前提下，另一案外人至今没有支付租金，也是我公司无力支付相应租金的原因，对该公司杭富公司随后诉讼。 第三人茂源公司、华最公司、烨辉公司未到庭，未陈述。 本院经审理认定的事实如下：2011年9月16日，富士公司、杭富公司双方签订《厂房租赁协议书》一份，约定富士公司将其位于合肥市厂房出租给杭富公司使用，用于抵偿富士公司欠杭富公司应付工程款及其他费用；厂房建筑面积约为3000平方米，租赁期间为2011年9月20日至2017年3月19日；年租金为379959元，租金按年结算，以富士公司所欠的工程款和利息进行折抵；厂房租赁期间，杭富公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，富士公司有权增收5%滞纳金等。 2012年3月20日，双方签订《补充协议书》一份，约定富士公司同意并委托杭富公司在厂房南边修建一条道路及排水设施，所需费用由富士公司承担，杭富公司为此垫付的费用用于抵付其租赁厂房的延租租金，双方一致同意租期延长至2018年12月31日等。 2019年3月12日，双方签订《续租协议书》一份，约定以厂房现状继续租赁，租赁期限3年，自2019年1月1日至2021年年底；租金为8元每平方米，年租金288000元，首次半年支付，于合同签订7日内支付，以后按季度付款，于到期日前10日给付；超过一个月支付，富士公司有权终止合同；续租协议约定的按约定执行，其他事项按原合同执行等。 2017年12月20日，富士公司、杭富公司签订一份《土地使用租赁协议书》，约定富士公司将其位于合肥市庐阳区的自有南面空地出租给杭富公司使用；租赁期限3年，自2018年1月1日至2021年1月1日止；租金每年60000元，半年交付；上半年每年1月15日前交付，下半年7月15日前交付，逾期半个月未交付，富士公司有权终止合同等。 租金支付情况如下：对于厂房租金，杭富公司于2019年6月27日向富士公司支付了30000元；对于土地租金，杭富公司已将2018年度的租金支付完毕，并于2019年4月11日向富士公司支付了20000元。 2019年11月5日，富士公司向杭富公司邮寄一份《解除合同通知书》，该通知书告知杭富公司，因其没有按照双方签订的协议履行按期支付租金的义务，构成违约，故富士公司通知其提前解除双方在2019年3月12日签订的《续租协议书》和2017年12月20日签订的《土地使用租赁协议书》。该邮件于2019年11月7日被门卫签收。 另查明，杭富公司承租了案涉厂房后，将其分别转租给了茂源公司，华最公司、烨辉公司，其中烨辉公司承租的面积为1100平方米。烨辉公司就其承租的厂房于2020年3月15日与富士公司重新签订了租赁合同。 上述事实，由富士公司提交的营业执照及法定代表人身份证、《执行和解协议》、《厂房租赁协议书》、《补充协议书》及《续租协议书》、《土地使用租赁协议书》、《解除合同通知书》、邮寄单、《房屋租赁合同》、《通知书》，杭富公司提交的会议纪要等证据以及当事人庭审陈述等予以证实。对于杭富公司提交的告知函，EMS邮寄单据，富士公司不予认可，鉴于杭富公司无证据证明邮件已被富士公司签收，本院不予采信。 本院认为：富士公司与杭富公司签订的《厂房租赁协议书》、《补充协议书》、《续租协议书》及《土地使用租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。因杭富公司欠付租金，达到合同约定的解除条件，富士公司通过邮寄方式向其送达《解除合同通知书》，快递单显示已签收，签收时间为2019年11月7日，故本院确认双方签订的《续租协议书》及《土地使用租赁协议书》于2019年11月7日解除。 关于厂房租金、违约金及占有使用费，扣除杭富公司已支付的租金30000元，杭富公司应当按照《续租协议书》约定向富士公司支付2019年11月7日之前的厂房租金215600元（24000元/月×10个月+24000元/月÷30天×7天-30000元）。富士公司辩称应以维修费用冲抵租金，但未能提供证据证明维修的事实及具体金额，富士公司亦表示维修费用另案主张，故本案中不予处理，对该抗辩意见本院不予采信。关于违约金，合同约定杭富公司拖欠租金满一个月，富士公司有权增收5%滞纳金，故杭富公司应按合同约定支付违约金10780元（215600元×5%），富士公司主张按照月利率2%的标准计算违约金，无合同依据，本院不予支持。关于占有使用费，参照双方合同约定的租金标准，2019年11月8日至2020年3月14日期间的厂房占有使用费为101600元（24000元/月×4个月+24000元/月÷30天×7天）；2020年3月15日之后的厂房占有使用费，因烨辉公司已经和富士公司另行签订了租赁合同，杭富公司应当按照506元/天【（3000平方米-1100平方米）×8元/平方米/月÷30天】标准向富士公司支付厂房占有使用费至厂房返还之日止。 关于土地租金、逾期利息及占有使用费，杭富公司应当支付富士公司2019年11月7日之前的土地租金为31167元【10000元（30000元-已付20000元）（2019年1月1日至2019年6月30日期间）＋21167元（5000元/月×4个月+5000元/月÷30天×7天）（2019年7月1日至2019年11月7日期间）】。关于逾期利息，因杭富公司逾期付款，给富士公司造成了利息损失，杭富公司应当以10000元为基数自2019年1月15日起，以21167元为基数自2019年7月15日起，分别按照银行贷款利率的标准（2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）支付逾期付款利息至款清之日止。关于占有使用费，参照双方合同约定，杭富公司应自2019年11月8日起按照164元/天（60000元/年÷365天）的标准向富士公司支付土地占有使用费至土地返还之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告安徽富士电梯有限公司与被告合肥杭富钢结构有限公司签订的《续租协议书》、《土地使用租赁协议书》于2019年11月7日解除； 二、合肥杭富钢结构有限公司于本判决书生效之日起十日内向安徽富士电梯有限公司返还位于合肥市厂房及土地，第三人合肥茂源汽车销售有限公司第一维修分公司、合肥华最物资回收有限公司在其所承租的厂房范围内协助合肥杭富钢结构有限公司向安徽富士电梯有限公司返还； 三、合肥杭富钢结构有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽富士电梯有限公司厂房租金215600元及违约金10780元； 四、合肥杭富钢结构有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽富士电梯有限公司2019年11月8日至2020年3月14日期间的厂房占有使用费101600元，并自2020年3月15日起按照506元/天的标准向安徽富士电梯有限公司支付厂房占有使用费至厂房实际返还之日止； 五、合肥杭富钢结构有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽富士电梯有限公司土地租金31167元，并以10000元为基数自2019年1月15日起，至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息至款清之日止；以21167元为基数自2019年7月15日起，至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息至款清之日止； 六、合肥杭富钢结构有限公司自2019年11月8日起按照164元/天的标准向安徽富士电梯有限公司支付土地占有使用费至土地实际返还之日止； 七、驳回原告安徽富士电梯有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5494元，原告安徽富士电梯有限公司负担824元，被告合肥杭富钢结构有限公司负担4670元；保全费2120元，由被告合肥杭富钢结构有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  孔 静 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  汪 云 书 记 员  阮晓艳 附本案适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。