贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异48号案外人：彭XX，女，1973年8月10日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区XX路X号二单元X号，身份证号XXXX。案外人：石XX，男，1998年6月2日出生，侗族，住贵州省贵阳市白云区XX路X号岭秀阳光X栋X单元X室，身份证号XXX。申请执行人：招商银行股份有限公司贵阳南明支行，住所地贵州省贵阳市南明区新华路194号花样年华商住楼一、二、三层。负责人：张黎黎，该支行行长。委托代理人：杨XX，男，1980年5月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区XX街X号X栋X单元附X号。系招商银行股份有限公司贵阳分行员工。委托代理人：朱XX，男，1984年1月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区XX乡X宿舍集体户。系招商银行股份有限公司贵阳分行法务助理。被执行人：贵州盛世飞天酒业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区蟠桃宫20号蟠桃苑B-1栋1层7号。法定代表人：张强，该公司董事长。被执行人：东莞市联华集团有限公司，住所地广东省东莞市莞城街道旗峰路159号三楼。法定代表人：吴劲帆，该公司执行董事。被执行人：张X，男，1975年2月14日出生，汉族，住贵州省清镇市XX集团公司X栋X单元X号，身份证号XXX。被执行人：安XX，女，1979年10月6日出生，汉族，住贵州省清镇市XX路XX号，身份证号XXX。被执行人：肖XX，男，1976年10月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区XX路X号怡水轩X栋X单元X号，身份证号XXX。被执行人：吕X，女，1977年2月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区XX巷X号X单元X楼X号，身份证号XXX。本院在执行招商银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称“招商银行南明支行”）申请执行贵州盛世飞天酒业有限公司（以下简称“盛世飞天酒业公司”）、东莞市联华集团有限公司、张X、安XX、肖XX、吕X金融借款纠纷一案中，案外人彭XX、石XX向本院提出书面异议，请求终止执行并解除对观山湖区XX路X号贵阳世纪城YX组团X号X单元X层X号房屋的查封。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人彭XX、石XX称，请求贵阳市中级人民法院立即终止执行，并解除对观山湖区XX路X号贵阳世纪城YX组团X号X单元X层X号房屋的查封。事实和理由：异议申请人与被执行人吕X于2017年5月3日通过中介方贵阳荣城房地产经济有限公司签订座落于观山湖区XX路X号贵阳世纪城YX组团X号X单元X层X号房屋（房产证号为：筑房权证观山湖字第0104236XX号）买卖合同。异议申请人于2017年5月3日将5万元定金交予被执行人吕X。异议申请人与被执行人吕X通过中介贵阳荣城房地产经济有限公司于2017年5月22日早上在中国光大银行办理了房子的贷款手续，并于当日下午到金阳不动产登记中心资金监管处交付250000元现金。于2017年5月23日到金阳不动产登记中心在法律许可范围内完成了房屋所有过户手续（已交完此房屋的所有税收，共计23450元）。异议申请人在等候领取房产证期间，实际占有并出租给第三人使用，从2017年5月23日至今，该房屋的物管费、水电费均由异议申请人承担支付。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为保护异议申请人的合法购房权益，特请求如前。招商银行南明支行辩称，1、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初340号民事裁定书、协助执行通知书符合法律规定，并经不动产登记中心协助执行，没有违反法律规定。按照被答辩人提供的《买卖合同》显示，约定的付款方式为被答辩人办理贷款后支付剩余房款。按照《买卖合同》约定，总房款为72万元，如被答辩人所述属实，也仅支付30万元，尚未付清合同款，不具有事实上的所有权人前提。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2、被答辩人提出异议的房屋并未登记在被答辩人名下，被答辩人并不享有物权。被答辩人仅支付一部分合同款，不享有事实上所有权。3、答辩人起诉被执行人吕X在前，被答辩人购买房屋在后。被执行人与被答辩人涉嫌以合法形式逃避债务。3.1答辩人于2017年3月6日向贵阳市中级人民法院起诉，在2017年3月10日付清诉讼费。3.2贵阳市中级人民法院2017年4月10日作出保全裁定（2017）黔01民初340号民事裁定书裁定查封、扣押、冻结被申请人盛世飞天酒业公司、联华集团公司、张X、安XX、肖XX、吕X价值20883504.74元的财产。3.3贵阳市中级人民法院于2017年4月20日作出了（2017）黔01民初340号《协助执行通知书》，查封被执行人吕X名下房产。3.4被答辩人彭XX与被执行人吕X于2017年5月3日签订了《买卖合同》，被答辩人石XX不是买卖合同当事人。由上可知，被答辩人购买房屋在答辩人起诉、保全查封之后，为了转移财产，涉嫌逃避将要生效法律文书的执行。3.5成交价格明显低于当时市场价。被答辩人提供房屋买卖合同所载标的物为135平方米的房产，位于观山湖区世纪城，总价72万元，均价5333元/平方米，明显低于当时观山湖区二手房市场价7000元/平方米（网络查询）。4、被答辩人在过户登记时即2017年5月23日知晓法院查封事项，没有立即提出异议，没有采取积极措施减损。而超过二年以后才提出异议，违反常理。且参照最高人民法院《关于对人民法院终结执行行为提出异议期限问题的批复》，被答辩人应当在知道查封后六十日内提出异议。显然被答辩人提出异议期限严重违反规定。5、如被答辩人与被执行人吕X没有合谋涉嫌逃避债务，被答辩人应当按照市场价补足差价，并支付给答辩人；同时将已付款及未付款支付给答辩人。如果被答辩人确实属于善意第三人，则被答辩人作为买方在卖方（吕X）没有到场前提下（买卖合同由案外人肖X芬代签，而肖X芬与本案借款实际控制人、另一被执行人肖X华为姐弟关系），在没有调查了解被执行人吕X债务情况，贸然低价购买争议标的房屋，也应当按照市场价补足差价，并支付给答辩人。6、案涉房屋尚未过户登记在被答辩人名下，若被答辩人已获银行贷款，则严重违反银行二手房抵押贷款之规定。本院查明，2017年5月3日彭XX通过房屋中介与被执行人吕X签订《买卖合同》一份，约定吕X将其位于贵阳市观山湖区XX路X号贵阳世纪城YX组团X号楼X单元X层X号的房屋（筑房权证观山湖字第0104236XX号）以720000元的价格卖与彭XX、石XX。彭XX向吕X支付了5万元定金，2017年5月22日向贵阳置业担保有限公司交纳了250000元，办理了银行按揭贷款手续。2017年5月23日向贵阳市观山湖区不动产登记中心交纳了相应税费、填写了过户申请手续等。此后，彭XX、石XX实际占有该房屋并出租给他人至今。本院根据招商银行南明支行的保全申请，于2017年6月9日采取保全措施查封了该涉案房屋，查封期限从2017年6月9日起至2020年6月8日止。2017年6月26日彭XX、石XX向本院提出申请，请求解除查封。2018年4月3日本院作出（2017）黔01民初340号民事判决，宣判后，盛世飞天酒业公司提出上诉，2019年7月18日贵州省高级人民法院作出（2018）黔民终1182号民事调解书。该调解书生效后，吕X等未履行调解书确定的义务，招商银行南明支行于2019年11月5日向本院申请执行，执行案号（2019）黔01执1934号。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，现有证据表明彭XX、石XX所提异议符合前述规定。故彭XX、石XX所提异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于贵阳市观山湖区XX路X号贵阳世纪城YX组团X号楼X单元X层X号房屋（筑房权证观山湖字第0104236XX号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱小龙审判员  毛 丽审判员  张世海二〇二〇年四月二十日书记员  明远帆