河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1102民初64号原告：纪战旗，男，1983年2月1日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：刘勇进，河北志安邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明，河北志安邦律师事务所实习律师。被告：河北博宏房地产开发有限公司，地址：河北衡水石家庄市桥西区槐安西路乐橙商务广场C座1603室。法定代表人：李芹玲，总经理。委托诉讼代理人：田永刚，河北高能律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司衡水新华支行，住所地：衡水市桃城区红旗大街358号。负责人：李孟林，该行行长。原告纪战旗与被告河北博宏房地产开发有限公司（以下简称“博宏公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司衡水新华支行（以下简称“工行衡水新华支行”）商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告纪战旗及其委托诉讼代理人刘勇进、陈明，被告博宏公司的委托诉讼代理人田永刚到庭参加诉讼，第三人工行衡水新华支行经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告纪战旗向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号：预字HS2017142222）解除；2、请求判令被告向原告退还已付房款（含贷款部分）733574.43元，车位、储藏间价款260000元；给付利息91077元（计算至2019年10月22日），并按照年利率5%持续计算至被告付清之日止；逾期交房违约金19793元，总计1104444.43元；3、依法判令解除原、被告、第三人之间因《商品房买卖合同》（编号：预字HS2017142222）签订的《个人购房借款/担保合同）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，原、被告签订了（编号：预字HS2017142222）《商品房买卖合同》，原告购买位于衡水市桃城区问津街888号在水一方东区2号楼1单元4层401室商品房，单价为每平米11163.37元，建筑面积总价为1719382元，配套车位、储藏间价款260000元，支付时间为2019年6月30日，就双方的权利义务以及违约责任等进行了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十二条第1款（2）项约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照被告要求，与被告、第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，原告按照合同约定完全履行付款义务，已付购房首付款519382元，支付银行贷款214192.43元，储间车位款260000元，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋。被告此行为已经构成严重违约，因此原告要求解除《商品房买卖合同》，被告依照合同约定应向原告退还已付房款（含贷款部分）733574.43元，车位、储藏间价款260000元；给付利息91077元（计算至2019年10月22日），并按照年利率5%持续计算至被告付清之日止；逾期交付房屋违约金19793元，总计1104444.43元。因《个人购房借款/担保合同》是基于《商品房买卖合同》的基础上签订，因《商品房买卖合同》合同目的无法实现致使《个人购房借款/担保合同》失去继续履行的基础，因此原告要求解除《个人购房借款/担保合同》。综上，因被告的行为严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告博宏公司辩称，一、合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《商品房买卖合同》第十二条1款（2）项约定，“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”，根据上述法律规定和约定，解除合同应当书面通知出卖人，履行书面通知义务之后，出卖人才有义务进行后续行为，同时如果不按照要求书面通知的话，客观上也剥夺了出卖人“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的诉讼权利，因此会造成出卖人相关诉权的丧失，对出卖人造成损害，因此，法律规定以及双方约定了解除《商品房买卖合同》应当履行的严格程序。本案原告未能按照法律规定、合同约定履行书面通知义务，程序违法，直接起诉不具有事前书面通知的作用，不能替代原告的书面通知义务，不符合“合同自通知到达对方时解除”的法律规定，因此原告的第一项诉讼请求与事实不符，无法律依据。二、被告商品房延期交付确属不可抗力，且已经书面告知原告延期的原因，众所周知的原因，政府环境保护、扬尘治理等政策的实施以及近期疫情等不可抗力对房地产行业造成了严重的影响，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外”才能适用第十二条1款（2）项的约定，因此不可抗力属于免责条款，出卖人不应承担第十二条1款（2）项的违约责任，因此原告的诉求也不能得到支持。三、因第三人未到庭，且未出具关于合同是否解除的相关意见，且该意见对双方签订的《商品房买卖合同》的履行有直接的关系，因此，本案中在不存在第三方答辩的情况下，直接审理《商品房买卖合同》解除与否以及第三方与原告签订的个人购房借款担保合同解除与否没有实际意义，因此请法庭在查明第三人的陈述及答辩意见之后，再确定本案的审理结果。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字HS2017142222）一份，合同约定，纪战旗购买博浩公司开发的位于衡水市桃城区问津街888号在水一方东区2号楼1单元4层401室商品房，预测建筑面积为154.02平米，单价为每平米11163.37元，总价为1719382元，付款方式约定为商业贷款，买受人应当于2017年10月3日前支付首期房价款519382元，占全部房价款的30%，余款120万元向工行衡水新华支行申请贷款支付。房屋交付时间为2019年6月30日。约定逾期交房的违约责任为，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同就双方的权利、义务以及违约责任等进行了明确约定。同时，纪战旗购买上述房屋的配套车位、储藏间各一个，合价款260000元。2017年12月20日，被告为原告出具收款收据两份，内容为收到纪战旗购房款519382元，2017年12月21日，被告为纪战旗出具收款收据一份，内容为收到纪战旗储间、车位款23万元，2017年12月22日，被告为纪战旗出具收款收据一份，内容为收到纪战旗储间、车位款3万元。2018年1月2日，纪战旗、石晓铭与博浩公司、工行衡水新华支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为120万元，本合同项下贷款用于购买坐落于衡水市桃城区问津街888号在水一方东区2号楼1单元4层401室，建筑面积154.02平米，本笔贷款的担保方式为保证抵押，贷款期限为240个月，借款人同意贷款人向户名为博宏公司的账户发放贷款，借款人按照按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息，债务人债务履行期限自2018年1月2日起至2038年1月2日止，抵押人为纪战旗，抵押物系上述案涉房产一套，保证人为博宏公司，纪战旗的配偶石晓铭作为共同借款人签字按印。上述合同签订后，原告纪战旗依约给付了被告博宏公司购房款，并依约偿还银行贷款。截至2020年3月18日，原告纪战旗已付购房首付款519382元，支付银行贷款263561.15元，储间及车位款260000元，被告至今未向原告交付房屋。2020年3月13日，石晓铭出具声明一份，内容为，本人与纪战旗系夫妻关系，在纪战旗诉博宏公司、工行衡水新华支行一案中，本人作为个人购房借款合同中的共同借款人一切权力由纪战旗全权处分，本人完全同意纪战旗的一切处分行为。另查明，自2008年9月8日至2020年3月20日期间，纪战旗与石晓铭系夫妻关系。经询问，纪战旗同意其主张的利息损失自2017年12月23日开始计算，并以首期房价款及储间、车位款共计779382元为计算基数。以上事实有当事人的陈述、提交的证据及询问笔录、庭审笔录等在卷予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，纪战旗与博宏公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：预字HS2017142222）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。博宏公司未按照合同约定期限向纪战旗交付房屋，纪战旗有权解除合同，故本院对纪战旗解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。博宏公司辩称原告未能按照法律规定、合同约定履行书面通知义务，被告商品房延期交付确属政府环境保护、扬尘治理等政策的实施以及近期疫情等不可抗力，第三人工行衡水新华支行未到庭，在其未出具关于合同是否解除的相关意见前不能确定案件的审理结果。对于上述辩称，本院已依法将相关法律文书送达被告，应当视为原告履行了书面通知义务；政府的环保等政策的实施不能构成被告所谓的不可抗力因素，近期疫情的发生与被告应于2019年6月30日前交房没有关联性；根据合同的相对性原则，第三人是否出庭不影响本案的审理结果，故对被告的辩称，本院不予认可。由于上述原因解除《商品房买卖合同》后，纪战旗与工行衡水新华支行、博宏公司等之间签订的《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，故纪战旗主张同时解除与博宏公司、工行衡水新华支行等之间签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，亦予以支持。在纪战旗与博宏公司之间的《商品房买卖合同》解除后，纪战旗已经向博宏公司支付的购房款519382元及配套储间、车位款260000元应由博宏公司向纪战旗予以退还，并应按照合同约定向纪战旗赔偿该款项的相应利息损失。关于纪战旗主张博宏公司赔偿贷款合同解除前银行按揭贷款的本息损失的诉讼请求，由于在当事人之间签订的《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》解除后，纪战旗与博宏公司及纪战旗、石晓铭与工行衡水新华支行、博宏公司之间的权利、义务关系终止，纪战旗、石晓铭向工行衡水新华支行已偿还的贷款本息应由博宏公司向纪战旗、石晓铭退还。截至2020年3月18日，原告纪战旗已支付银行贷款263561.15元。关于纪战旗主张博宏公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，虽然双方在合同中对违约金的计算方式有明确的约定，但由于违约责任和损害赔偿请求在法律适用上有一定重叠，违约责任具有填补性质，即当实际损失大于违约金时，应以实际损失为计算标准，不应重复计算，故纪战旗对违约金的诉讼请求，不予支持。第三人工行衡水新华支行未出庭陈述，亦未行使独立诉讼请求权，其利益保护可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告纪战旗与被告河北博宏房地产开发有限公司于2017年12月22日签订的编号为预字HS2017142222号《商品房买卖合同》；二、解除原告纪战旗与第三人中国工商银行股份有限公司衡水新华支行、被告河北博宏房地产开发有限公司于2018年1月2日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告河北博宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告纪战旗返还首期房价款及储间、车位款共计779382元，并支付利息损失（2019年8月20日之前的利息损失以779382元为计算基数，自2017年12月23日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；2019年8月20日之后的利息损失以779382元为计算基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部付清之日止）；四、被告河北博宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告纪战旗返还已偿还的银行贷款本金及利息（2020年3月18日前的贷款本金及利息为263561.15元，2020年3月18日后的贷款本金及利息以实际偿还数额为准）；五、驳回原告纪战旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7370元，由被告河北博宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员 赵 健二〇二〇年四月十日书记员 李双双