广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终540号上诉人（原审原告）：余文珍，女，1984年10月25日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市。上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路乙小区商业区1幢215号铺。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。上诉人余文珍、上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余文珍上诉请求：一、变更一审判决第二项为：鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金70193.45元给余文珍；二、本案一、二审诉讼费由鹏超房地产公司负担。事实与理由：一审判决将720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间视为办出不动产权证时间，是认定事实错误。一、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的办出不动产权证的期限是90日而非720个工作日。（一）《补充协议》第七条第1项约定的360日初始登记时间与720个工作日内申请办理转移登记时间，是《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记时间的补充，并非将商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的期限修改为720个工作日。（二）《补充协议》第七条第2项的约定进一步证实《商品房买卖合同》第十五条约定的办出不动产权证的90日期限没有修改为720个工作日。（三）《补充协议》第七条第3项约定既明确了买受人取得不动产权证的期限为90日，又将《商品房买卖合同》第十五条约定的“按已付房价款的0.5%”计算违约金修改为“按已付房价款日万分之一”计算违约金。（四）当事人到登记机关办出不动产权证的时间快则1日，且现在不动产登记中心将办证时间修改为5个工作日。因此，无论从哪个角度分析，办理不动产权证的期限都不可能约定为720个工作日。二、鹏超房地产公司在一审中确认《商品房买卖合同》是政府部门制定的格式合同，而《补充协议》是其自身制作的条款，鹏超房地产公司自身也否定了720个工作日为办出不动产权证的时间，一审认定办出不动产权证的时间为720个工作日，超出了法院自由裁量权的范畴。三、余文珍一审提供的证据足以证明双方约定办出不动产权证的期限为90日，且鹏超房地产公司没有发短信给余文珍，以及鹏超房地产公司无需余文珍到场签字委托即可代办不动产权证等事实。涉案商品房的交付时间为2014年1月1日，办出不动产权证的时间为2017年8月29日，扣除约定的90日期限，鹏超房地产公司逾期办证共1243天，应支付逾期办证违约金70193.45元给余文珍。针对余文珍的上诉，鹏超房地产公司辩称：按照上诉状的意见并补充如下：一、余文珍将720个工作日的办证时间和取得不动产权证的90日期限进行了错误区分，鹏超房地产公司将办证资料交给房产登记中心即完成了办证义务，一审将办证期限认定为鹏超房地产公司自交房时起至入件时止是正确的。二、余文珍及一审法院均混淆了“房地产权属证明书”与“不动产权证”，商品房经初始登记后取得房地产权属证明书，在房屋产权转移登记后，业主才取得不动产权证。两证的主要区别是，房地产权属证明书的权利人是鹏超房地产公司，不动产权证的权利人为业主。《补充协议》是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任的约定，对于逾期办理不动产权证的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定确定。鹏超房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判鹏超房地产公司按已付房价款0.5%承担违约责任；二、本案一、二审诉讼费由余文珍负担。事实与理由：一、一审依照《合同法》第一百二十五条第一款的规定，认定《补充协议》变更了《商品房买卖合同》中出卖人关于逾期办证违约责任的承担方式，由固定计算违约金变更为按“已付房价款日万分之一”计算，缺乏理据。（一）《合同法》第一百二十五条第一款规定仅是针对“当事人对合同条款的理解有争议”的情形。《补充协议》第七条标题已加粗提示为“对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改”，已固定了对《商品房买卖合同》第十五条的违约责任不作任何补充或修改。因为房地产权属证明书是办理房产转移登记必需的一份材料，故《补充协议》第七条第1项补充约定办理初始登记的期限为交房之日起360日内，众所周知，办理初始登记的标志即取得“房地产权属证明书”；又因为《商品房买卖合同》第十五条对办理房地产权属证明书的违约责任未作约定，故《补充协议》第七条第3项补充约定违约责任。据此，按已付房价款日万分之一计算违约金是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任所作的约定；至于不动产权证的违约责任，仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。（二）因《商品房买卖合同》第十五条仅约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而《补充协议》第七条增加了出卖人在交房日起360日内办理初始登记的义务，根据权利义务对等原则，《补充协议》约定按已付房价款日万分之一计算违约金。按照合同使用的词句，再结合有关条款的约定，足以证明《补充协议》第七条的真实意思为：“如出卖人在交房日起360日内未取得房地产权属证明书的，则按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金；如出卖人在交房日起720个工作日内未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，则按已付房价款的0.5%计算违约金。”相关的合同条款清楚明晰，不存在歧义或争议，一审认定《补充协议》变更了违约金的计算方式缺乏理据。二、房产转移登记需要出卖人和买受人相互协助才能完成，余文珍也负有办证的义务，具体为：1.提交相关的办证材料及交纳各项税费，2.亲自到不动产登记中心面签委托书，3.接受不动产登记中心对其的询问，完成不动产权籍调查成果审查表。鹏超房地产公司于2017年3月11日办理了房地产权属证明书即初始登记，已完成了应由出卖人一方提供办证材料的义务，只要余文珍及时配合协助，30日内即可办理房地产转移登记手续，但余文珍直至2017年4月17日才面签委托书授权鹏超房地产公司代为办证，最终导致2017年8月11日完成房产转移登记手续。余文珍没有对其至2017年4月17日才面签委托书的原因作出没有过错的合理说明，一审将逾期办证的过错责任完全归责于鹏超房地产公司，显失公平，请求改判鹏超房地产公司按已付房价款的0.5%承担违约责任。针对鹏超房地产公司的上诉，余文珍辩称：一、《补充协议》中所称的“房地产权属证明书”即不动产权证，因为权属证明书是房地产开发商出售商品房的合法依据，是开发商的单方行为，不需要业主的配合或参与，《补充协议》之所以会表达为房地产权属证明书，是因为鹏超房地产公司没有分清房地产权属证明书和不动产权证两个不同的概念。双方已在《补充协议》约定按已付房价款日万分之一计付违约金，一审判决鹏超房地产公司按该标准支付违约金符合法律规定。二、鹏超房地产公司主张其将办证资料交给办证中心即完成办证义务，与双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定不符。双方在《商品房买卖合同》约定交房日起90日内协助业主取得不动产权证，一审认定双方变更为720个工作日没有事实依据。余文珍向一审法院起诉请求：一、鹏超房地产公司退还多收的办证款16117.55元给余文珍；二、鹏超房地产公司支付迟延办房地产权证的违约金70193.45元给余文珍；三、诉讼费由鹏超房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年6月1日，余文珍（买受人）与鹏超房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：鹏超房地产公司将位于阳江市江城区甲路乙住宅区a幢b号房出售给余文珍，建筑面积共116.87平方米，套内建筑面积96.72平方米；该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为564710元；付款方式为银行按揭，买受人于签订合同时支付首期房价款169710元给出卖人，余款395000元由买受人办理银行按揭支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。余文珍和鹏超房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，双方还签订了一份《补充协议》，其中约定：七、对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改：1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、“房地产权属证明书”由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。2.3其它不属于出卖人责任的情况。3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书。十七、关于退补款补充：1、代办证税费结算，多退少补均不计利息。……十八、关于通讯地址：双方的通讯地址以本合同记载的为依据，双方应保证通讯地址有效能够送达相关文件。如一方迁移通讯地址，应立即以挂号邮件知会对方，否则，应承担因此引起文件送达不能的不良法律责任；凡一方根据最后登记的对方地址寄出的挂号邮件，以挂号回执上注明的收件日期为送达对方日期；邮件依合同约定地址寄出无人签收或地址错误的，以邮件上登记无法送达之日视为相关件已送达。二十一、合同与本补充协议的法律效力：本补充协议一式两份共五页是《商品房买卖合同》不可分割的一部分；由双方在签署《商品房买卖合同》之同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，本补充协议与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以本补充协议为准。余文珍和鹏超房地产公司均在补充协议上签名盖章予以确认。合同及补充协议签订后，余文珍按合同约定付清全部购房款564710元给鹏超房地产公司，并支付了办证费用给鹏超房地产公司。2014年1月1日，鹏超房地产公司将涉案商品房交付余文珍使用。2017年3月11日，鹏超房地产公司办理了涉案商品房的初始登记，涉案商品房于2017年8月29日取得不动产权证。2018年3月22日，双方对涉案商品房的办证税费进行结算，鹏超房地产公司应退还办证费16117.55元。鹏超房地产公司辩称余文珍尚欠的物业管理费应该在此办证费款项中扣减，对此，余文珍不予认可。此后，余文珍认为鹏超房地产公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院提起本案的诉讼。诉讼中，鹏超房地产公司提供《办证短信通知》《委托书》及《不动产登记收件收据》，拟证明其已履行了办证手续，其中《办证短信通知》显示电话号码13××16，内容为：“请业主本人携带身份证原件联系办证人员到阳江市不动产登记中心面签申请办理不动产权证，购房合同为二人或二人以上的，须上述人员共同参与面签。办证人员林小兰电话：18××01（请在上班时间联系，谢谢！），2017年4月7日”。该电话号码与《商品房买卖合同》中余文珍的联系电话号码一致。余文珍质证没有收到该短信通知，但没有提供相反证据，故对该证据应予以采纳。《委托书》出具的时间为2017年4月17日，委托权限为：代办及领取不动产证明书。委托人签名栏有余文珍签名及指模，受委托人签名栏有林小兰签名及指模。余文珍认为鹏超房地产公司提供《委托书》中的签名不是其所书写，并申请作笔迹鉴定。一审法院指定余文珍在庭后三日内提交书面申请，但没有提交，且电话告知不申请笔迹鉴定，故对该证据予以采纳。《不动产登记收件收据》载明的收件日期为2017年8月11日，余文珍对此证据无异议。一审法院认为：余文珍与鹏超房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但涉案合同购买的商品房为预售商品房，因此，应为商品房预售合同纠纷。本案双方对办证费进行了结算，确认鹏超房地产公司应退还余文珍办证费余款16117.55元，鹏超房地产公司主张扣减余文珍尚欠的物业管理费后退还，缺乏依据，应不予支持，鹏超房地产公司应依法退还办证费16117.55元给余文珍。双方争议的焦点是鹏超房地产公司是否构成逾期办证以及如何计算逾期办证违约金。对于鹏超房地产公司是否构成逾期办证问题。根据涉案《补充协议》第七条的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出了变更，约定鹏超房地产公司应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，故双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因鹏超房地产公司原因，导致余文珍不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，余文珍不退房，鹏超房地产公司按已付房价款日计万分之一向余文珍支付违约金。上述条款既延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，也变更了出卖人违约责任的承担方式，由“按已付房价款的0.5%”计算违约金变更为“按已付房价款日计万分之一”计算违约金，是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律的强制性规定，故涉案房屋的办理产权登记时间应依《补充协议》第七条的约定履行。本案中，涉案商品房已于2014年1月1日交付余文珍使用，鹏超房地产公司应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即2016年11月25日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而鹏超房地产公司向房地产登记机构提交办理涉案房地产转移登记的资料时间是2017年8月11日，已逾期共259天。由于鹏超房地产公司于2017年4月7日通过短信向余文珍发出通知，要求余文珍到阳江市不动产登记中心面签申请办理不动产权证，余文珍于2017年4月17日办理了不动产权证的委托书，从余文珍收到通知到办理委托书共10天。余文珍收到通知后，应在合理期限内办理委托书，结合本案情况，该合理期限定为7天，因此，余文珍拖延了3天时间，该3天应不计算鹏超房地产公司逾期。因此，应认定鹏超房地产公司逾期办证的天数为256天。本案鹏超房地产公司应支付给余文珍的逾期办证违约金为14456.58元（564710元×0.0001/天×256天）。至于余文珍请求按照《商品房买卖合同》第十五条“在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，否则将按照《补充协议》第七条中“按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金”的约定，缺乏事实依据，应不予支持。综上所述，余文珍请求鹏超房地产公司退还办证费，支付逾期办证违约金，理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证费用16117.55元给余文珍；二、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金14456.58元给余文珍；三、驳回余文珍的其他诉讼请求。一审案件受理费978元，由余文珍负担630元，鹏超房地产公司负担348元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：鹏超房地产公司主张《补充协议》约定的“房地产权属证明书”是指初始登记所取得的权属证明书；余文珍则认为是指变更登记后所取得的不动产权证。鹏超房地产公司主张在签订《补充协议》时就房地产权属证明书即初始登记取得的权属证明书已向业主作出提示和特别说明，但没有提供证据予以证明。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司计付给余文珍的逾期办证违约金应如何确定。《商品房买卖合同》第十五条是关于商品房产权登记的约定，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关，即《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记期限是指出卖人办理商品房的初始登记和将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关的期限。余文珍与鹏超房地产公司在《补充协议》第七条对鹏超房地产公司办理初始登记和将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限作出了变更，将初始登记的期限约定为商品房交付之日起360日内，将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限约定为商品房交付之日起720个工作日内，余文珍上诉主张《商品房买卖合同》第十五条约定的90日为办出产权证的期限，《补充协议》第七条约定的360日初始登记期限720个工作日内申请办理转移登记的期限是对《商品房买卖合同》第十五条约定的90日办出不动产权证期限的补充而非变更，理据不足，本院不予采纳。从《补充协议》第七条第2项的约定来看，“房地产权属证明书”是出卖人应在约定或者法定的期限为买受人领取的权属证明书，而且该条特别指出需由买受人自行承担责任的情形，即“买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费”“买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交产权过户所需的相关材料”及“其他不属于出卖人责任的情况”，这些情形均属于在办理商品房产权变更登记时需由买受人履行的义务，因此，本院有理由相信《补充协议》第七条约定的房地产权属证明书即余文珍所主张的商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。《补充协议》第七条标题载明是对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改，而《商品房买卖合同》第十五条是出卖人为买受人办理商品房产权变更登记的约定；而且该《补充协议》是鹏超房地产公司制作的格式合同，鹏超房地产公司没有提供证据证明其与余文珍在签订协议时就第七条约定的房地产权属证明书即初始登记向余文珍作出提示和特别说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对该条约定的“房地产权属证明书”亦应按照余文珍所主张的理解为商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。鹏超房地产公司上诉主张该条约定的“房地产权属证明书”是指初始登记所取得的权属证明书，理据不足，本院不予采纳。同理，《补充协议》第七条第3项亦应理解为关于涉案商品房产权变更登记的违约责任的约定，即该条已变更了《商品房买卖合同》第十五条违约责任的约定，鹏超房地产公司主张该条约定的“出卖人按已付房价款日计万分之一”是关于商品房初始登记的违约责任的约定，产权变更登记的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条约定的“已付房价款0.5%”确定，亦理据不足，本院不予支持。《补充协议》是余文珍与鹏超房地产公司的真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，该协议第七条第1项对商品房办理产权登记的期限作出了变更，第3项对逾期办证的违约责任作出了变更，一审认定涉案商品房办理产权登记的期限以及违约责任均应依《补充协议》第七条约定的期限履行正确。涉案商品房于2014年1月1日交付余文珍使用，鹏超房地产公司应在2016年11月25日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但鹏超房地产公司至2017年3月11日才办理该商品房的初始登记，确已构成逾期办证。鹏超房地产公司在2017年4月17日通过短信通知余文珍办证，但余文珍没有在及时(收到短信后七日内)与鹏超房地产公司办理委托手续，对此也没有作出合理的说明，一审认定余文珍存在拖延办证的行为并在计算鹏超房地产公司逾期办证天数时扣减余文珍拖延办证的天数并无不当，本院予以维持。由于鹏超房地产公司在2017年4月17日与余文珍签署《委托书》后直至2017年8月11日才向房地产登记机构提交办证资料，鹏超房地产公司对此也没有作出合理说明，一审法院在扣除余文珍拖延办证的天数后认定鹏超房地产公司逾期办证的违约天数为256天，并判决鹏超房地产公司应按日万分之一的标准计付逾期办证违约金14456.58元给余文珍，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，余文珍与鹏超房地产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1683元，由余文珍负担1593元，阳江市鹏超房地产开发有限公司负担90元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。