上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2676号原告(反诉被告)：王金香，女，1983年9月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：邢国强，男。被告(反诉原告)：王金秀，女，1953年1月31日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：葛涛，男。被告(反诉原告)：葛涛，男，1977年4月26日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：葛某，女，2007年4月26日出生，汉族，住上海市闵行区。法定监护人：葛涛，男，系葛雁雯父亲。被告(反诉原告)：单佳音，女，1976年12月12日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：葛涛，男。四被告共同委托诉讼代理人：傅薇，北京市中闻(上海)律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：南体龙，男。原告王金香与被告王金秀等四人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序。经四被告申请，本院于2020年2月3日追加上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)为第三人参加诉讼。另四被告于2020年4月3日提起反诉，本院予以受理并于2020年4月3日就本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王金香及其委托诉讼代理人邢国强，被告(反诉原告)王金秀，被告(反诉原告)葛涛暨被告(反诉原告)王金秀及被告(反诉原告)单佳音的委托诉讼代理人、被告(反诉原告)葛雁雯的法定代理人，四被告(反诉原告)共同的委托诉讼代理人傅薇，第三人太平洋公司的委托诉讼代理人南体龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金香向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)已于王金秀等收到王金香发出的《合同解除通知》之日解除；2.判令王金秀等立即向王金香返还已支付的购房款人民币150,000元(以下币种相同)；3.判令王金秀等向王金香立即支付以150,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自王金秀等收到王金香发出的《合同解除通知》五日后起算至王金秀等实际支付之日止利息；4.诉讼费用由王金秀等承担。事实和理由：双方于2019年4月28日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX),约定王金香向王金秀等购买上海市闵行区莘松路XXX弄瀑布湾道81号101室房屋(以下简称讼争房屋)，房地产权证号为闵XXXXXXXXXX。根据买卖合同附件三付款协议的约定,王金香已分别于2019年4月28日及2019年4月30日向王金秀等支付购房款共计150,000元整。由于合同签订后未交房前王金秀方发生重大变故(长期居住的产权人之一葛祖荣去世)致使购房条件发生变化。其认为自身为抑郁症患者,已不适合再购买此房屋,后曾与王金秀方多次协商合同解除事宜均被告知必须按合同执行。其遂于2019年7月16日分别向王金秀等人发出《合同解除通知》,通知王金秀方自收到之日起解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》,并要求王金秀等人在收到解除通知后五日内退还其已支付购房款150,000元。但王金秀等人至今仍未履行退还相应款项，基于此,其为维护自身合法权益,诉至法院，望判如所请。王金秀等四人辩称如下：对于诉请1其同意合同解除，但不认可王金香主张的解除时间和理由，其四人确实于2019年7月17日收到王金香发出的解除函，但是其不认可王金香享有解除权且在解除函发出后，双方仍就合同的履行事宜进行协商。所以认为王金香发出解除函时并没有实际要解除合同的意思表示，其四人认为合同的解除时间应为2020年4月3日，即其当庭提出反诉诉请要求解除合同的意思送达王金香之日。对于诉请2-4其均表示不同意。因为在合同履行过程中，其四人一直遵守合同约定。虽然签订合同后确实发生了葛祖荣突然过世的情况，但是葛祖荣并非在讼争房屋内过世而是在旅游过程中突发疾病后在医院过世，所以王金香所称的其为抑郁症患者不能购房的理由不成立。且在葛祖荣过世后其四人及时通知王金香实际情况，并告知若由于葛祖荣过世导致其他相关费增加均由王金秀方自愿承担，并不会对讼争房屋的交易产生任何阻碍。其四人认为王金香解约的真正原因是由于其资金短缺无力购买讼争房屋，所以在双方签订合同后王金香一直要求其四人降价出售，并曾提出要求向其四人借款或以抵押的方式来购买讼争房屋，此举遭到王金秀拒绝。其四人认为王金香的行为已构成根本违约，所以其已付房款应当按照合同第九条约定应优先抵扣其四人所主张的违约金而不存在向其返还房款的说法，更不存在向其支付利息的理由。另，王金秀等四人认为王金香的违约行为对其造成巨大损失，所以根据合同约定，王金香还应承担相应的违约责任。综上，王金秀等四人提出反诉并主张：1.判令双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月3日解除；2.判令王金香向王金秀等支付违约金，违约金计算标准为房屋总价的20%计870,000元整；3.反诉诉讼费由王金香承担。针对王金秀四人的反诉诉请，王金香辩称如下：其不认可反诉诉请1的解除时间，其认为2019年7月17日其发出的解除合同通知函到达对方时便已解除了合同。对于反诉诉请2亦不同意，其认为从签订合同到合同解除通知函只有短短两个月，而其支付150,000元定金后一天也没有居住过讼争房屋且认为王金秀等人并没有任何的损失，所以不同意该诉请。同时其表示也不同意承担相应的反诉诉讼费。第三人太平洋公司陈述：其认同双方已无继续履行合同的基础，且其愿意在合同解除后配合办理讼争房屋网签备案合同的解除。2019年4月28日前，公司工作人员曾带王金香看房三四次，对于讼争房屋带看过2-3次。第一次是王金香一人看房，第二次是王金香及其父母一起看房，确定看中讼争房屋后就签订了网签合同。签订合同后，王金香提出自己属于置换购房，所以有一笔款项现在无法支付，要求向王金秀等人借款，未果。2019年6月底7月初时，王金秀向工作人员陈述产权人之一的葛祖荣突发疾病过世，其及时告知王金香。双方就后续交易进行过2-3次的三方沟通，沟通方案有二：一者要求王金秀等人提前交房；另一方案就是王金秀方降低售房款。上述方案系王金香提出。但最终王金秀方不同意降价销售，双方遂涉讼。另，讼争房屋在合同签订后房价持续呈下跌态势，近期则由于疫情原因类似房屋的价格跌至4,150,000元左右。本院经审理认定事实如下：2019年4月28日，王金秀、葛祖荣(已过世)、葛雁雯、单佳音、葛涛作为卖售人(甲方)与王金香作为买受人(乙方)就上海市闵行区莘松路XXX弄瀑布湾道81号101室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定房屋转让价款为3,900,000元。双方还约定于2019年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方于附件三对乙方付款作出详细约定：签约当日支付30,000元，2019年4月30日前支付120,000元，2019年10月31日之前支付2,580,000元，乙方以购房贷款形式向甲方支付房款1,170,000元。合同另约定双方其他相关权利义务，双方亦于落款处签名。王金香于当日支付定金30,000元。同日，王金秀、葛祖荣(已过世)、葛雁雯、单佳音、葛涛作为卖售人(甲方)与王金香作为买受人(乙方)另签订一份《补偿协议》。其上约定讼争房屋的实际成交价为4,350,000元。买卖合同约定的成交价3,900,000元，其中未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就上述内容另行补偿甲方450,000元，并于2019年10月31日之前支付甲方。甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的第九条、第十条履行)。协议另约定双方其他相关权利义务，双方亦于落款处签名。2019年4月30日，王金香向王金秀支付50,000元、70,000元各一笔。2019年7月1日，讼争房屋产权人之一的葛祖荣过世。2019年7月16日，王金香向王金秀寄出《合同解除通知》，上载：“……由于买卖合同签订后贵方发生变故致使购房条件发生重大变化，现本人特通知贵方：自贵方收到本通知之日起解除本人与贵方签订的《上海市房地产买卖合同》，请贵方在收到本通知后五日内退还本人已支付购房款150,000元。否则本人将保留依法追究贵方法律责任的权利。”王金秀于次日签收该《合同解除通知》。2019年10月22日，王金秀四人向王金香发出《确认函》，上载：“……你方是否要坚持违约与我方解除该房屋买卖合同？请你方在收到本函件后3日内答复我方。”同月24日，王金香确认收到该《确认函》，并向王金秀表示坚持要求解除房屋买卖合同。另查明，自2019年5月23日起至2020年1月25日期间，王金香与王金秀等就讼争房屋的买卖事宜持续于微信进行沟通。2019年7月5日，王金秀告知王金香讼争房屋产权人之一葛祖荣于2019年7月1日旅游途中突发脑溢血送闵行中心医院抢救数日后不治过世并告知王金秀将尽快办理继承的事宜，也会和中介人员一同计算税费，不会让王金香额外增加税负。7月8日，王金香称其从小体弱多病又自青少年起经常被鬼缠身，此后又患有焦虑症，所以在葛祖荣病逝的情况下不适合再购买讼争房屋。7月19日，王金香又称如果王金秀降价100,000元，其就可以把主卧、主卧卫生间重新装修，其也同意继续购房。次日，王金秀回复称其不存在过错，且因为产权人变动发生的税费、公证费其也自行承担了，同样造成了一笔不少的支出，所以坚持房价4,350,000元。王金香表示要求王金秀降价50,000元，其表示其购房所用的首付款均是其向他人借贷但是还没有凑够房款，其要求王金秀再降价50,000元后其再去借款250,000元用于购房。王金秀回复表示不能再降价。8月4日，王金香又表示交房日期可以商量，房价不能再变化，且其听说康城房价在回升，其称合同已经确定就不要再发生任何变动。其表示可以先给王金秀1,500,000元，并要求王金秀提前交房。11月19日，王金香表示要求撤销合同，告知王金秀可以继续售房并可以诉至法院维权，且王金香认可其已过约定的期限还未向王金秀支付剩余款项。12月27日，王金香表示要求撤销合同，并表示150,000元首付款可被王金秀没收。2020年1月2日，王金香微信联系葛涛称同意由葛涛方没收150,000元的前提下再支付20,000元用于解约。1月25日，王金香再次表达要求撤销合同。王金秀表示若其再支付50,000元则同意了结此事。双方最终未达成一致意见。又查明，王金香曾于2019年9月10日就讼争案由诉至上海市闵行区人民法院，案号为(2019)沪0112民初34360号。后因其未按期缴纳诉讼费的原因，该案按撤诉处理。再查明，葛涛为本案诉讼事宜聘请律师并支付律师费10,000元。上述事实，由王金香提供的《上海市房地产买卖合同》、转账记录、合同解除通知及邮递记录一组，由王金秀等四人提供的原告违约确认函以及微信聊天记录一组、微信沟通记录一组(王金香与王金秀)、微信截屏(王金香与葛涛)及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于王金香提供的医药票据以及王金秀提供的病历以及化验单，本院认为均与本案无关，不予采纳。本院认为，双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。在合同签订后的履约过程中，虽发生了葛祖荣不幸过世的情况，但王金秀方仍积极配合继续履行合同，其就突发情况发生的税费增加以及公证费用均表示同意自愿承担。而王金香以其患有抑郁症而葛祖荣亡故等理由要求解除合同，其行为既无法律依据亦不符合合同约定，故对于其自行发函至王金秀方要求解除合同的行为因其不享有合同解除权而不发生解除效力。鉴于在本案庭审时，王金秀等向法庭以及王金香递交反诉状，其解除合同的意思表示亦于当时送达王金香，本院认为合同解除日应为2020年4月3日。鉴于王金香未按期支付房款并明确表示不履行合同的行为构成违约，其应按约承担相应的违约责任。现王金秀等主张按照合同约定的房价款20%的标准计算违约金，同时其亦明确所发生的实际损失包括律师费10,000元、第三人太平洋公司当庭明确将向其主张的佣金损失以及房价下跌的损失。对此本院认为基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑讼争房屋房价的变化、王金香要求解除合同的主观恶意、违约时间的长短、对王金秀四人造成的实际损失等因素后，将王金秀四人主张的违约金酌定为180,000元为宜。对此违约金，王金秀四人表述可与王金香已付的购房款150,000元相抵扣，抵扣后王金香还应向王金秀四人支付剩余违约金30,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王金香与被告(反诉原告)王金秀、被告(反诉原告)葛涛、被告(反诉原告)葛雁雯、被告(反诉原告)单佳音就上海市闵行区莘松路XXX弄瀑布湾道81号101室房屋于2019年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年4月3日解除；二、原告(反诉被告)王金香于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)王金秀、被告(反诉原告)葛涛、被告(反诉原告)葛雁雯、被告(反诉原告)单佳音支付剩余违约金人民币30,000元；三、驳回原告(反诉被告)王金香其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,650元，由原告(反诉被告)王金香负担。反诉案件受理费减半收取计人民币6,250元，由原告(反诉被告)王金香负担人民币1,950元，由被告(反诉原告)王金秀、被告(反诉原告)葛涛、被告(反诉原告)葛雁雯、被告(反诉原告)单佳音负担人民币4,300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年四月十三日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。