广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初97号 原告（反诉被告）:方艳芬，女，1978年7月2日出生，汉族，住贺州市八步区西约街228号，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何蓉，广西众望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺州合创房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区莲塘镇美仪村。 法定代表人：廖维海。 委托诉讼代理人：谌明明，该公司员工。 原告方艳芬与被告贺州合创房地产开发有限公司（以下简称贺州合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案。贺州合创公司于2020年1月15日提起反诉。本院依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告方艳芬及其委托诉讼代理人余涵、何蓉，被告贺州合创公司的委托诉讼代理人谌明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方艳芬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》；2.被告向原告返还已交纳的首付款186955元，并以186955元为基数，从2019年6月17日起按年利率6%支付利息，直至返还完毕为止；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月，经被告销售经理推荐，原告有意通过按揭付款方式购买被告开发的贺州彰泰郡（位于贺州市工业大道人才公寓附近）7幢1单元701房，并于2019年2月22日缴纳服务费（预定金）20000元。2019年6月，被告在取得贺州彰泰郡（一期）预售许可证前通知原告，为提高商品房买卖合同（按揭类）的有效签约率，要求原告与其指定银行面谈，提交个人相关资料，由银行对原告的信用方面进行审核。根据被告指定的银行的审核结果，被告于2019年6月16日与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭付款的方式购买被告开发建设的贺州彰泰郡（一期）7幢1单元701房。合同签订后，原告又支付了部分金额，将首付款186955元全部支付完毕，剩余666000元向被告指定的银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》签订不久，被告又告知原告，原告不能通过银行的审查，无法办理按揭贷款手续，并要求原告一次性支付剩余全部房款666000元。由于原告没有能力一次性交纳剩余全部房款，便于2019年9月6日向被告提出解除《商品房买卖合同》，并返还已支付的186955元房款的申请。但被告未作任何回应。 由于被告指定的银行在合同签订前的审核环节不严谨，提交了错误的审核结论，被告根据该审核结论催促原告签订《商品房买卖合同》。因此，系因被告指定的银行提交错误的审核报告，误导了原告可以通过按揭贷款的方式购买商品房，因而错误签订了《商品房买卖合同》。因此，《商品房买卖合同》无法履行是由于被告指定的银行造成的，法律后果应由被告或者被告指定的银行承担，原告不负合同无法履行的法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，原告可以要求解除合同，同时要求被告返还已收受的186955元购房款，并按186955元为基数，从2019年6月17日起按年利率6%支付利息，直至返还完毕为止。 被告贺州合创公司辩称：1.原告到被告指定银行办理按揭贷款，既是双方合同的约定，也是被告方便包括原告在内的购房者办理按揭贷款的行为，同时也是政府部门对商品房预售资金的监管要求。原告是否能通过银行的按揭贷款审核，是银行以自身的标准给出的审核结果。2.原、被告是在自愿平等的基础上签订《商品房买卖合同》，在该合同中原告自愿选择了首付款和银行按揭贷款的付款方式来支付全部房款。3.原告是因自身负债过高的原因而未通过银行按揭贷款的审核，因此至今未获得银行按揭贷款，构成违约，应该承担违约责任，原告第二项诉讼请求没有依据。 反诉原告贺州合创公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告贺州合创公司与反诉被告方艳芬签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）及《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》；2.反诉被告协助反诉原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790号）的备案；3.反诉被告向反诉原告支付违约金249886.5元（合同总价款832955元×30%=249886.5元）并向反诉原告返还折扣优惠47423元；4.反诉被告承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月16日，出卖人与买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）及《贺州彰泰郡项目地下停车位使用权转让合同书》，合同约定：出卖人将建筑面积为121.1平方米，价格为6878.24元/平方米、总价款为832955元的贺州市八步区莲塘镇美仪村工业大道东100米7幢1单元701号房屋及H区H-044号车位出售给买受人；付款方式和期限为：买受人于2019年6月16日前支付首期房款人民币166955元，余款666000元以银行按揭方式支付；买受人通过银行按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金外），其余房价款应于本合同签订之日起30日内支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于上述约定期限内自行筹款一次性付清房款，否则应按本合同的有关约定承担违约责任即买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金；买卖双方应在本合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理撤销买卖合同备案、预告登记注销所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销买卖合同备案、预告登记注销手续，因办理撤销买卖合同备案、预告登记注销手续所产生的费用由买受人承担，若买受人不配合办理上述手续，每逾期一日，按本合同总价款的千分之一向出卖人支付违约金，直至上述手续办妥之日为止。同时约定如因买受人原因导致合同解除或终止的，买受人同意将其所购住宅已享受的“同时购住宅+车位享0.94折”的额外折扣优惠由出卖人收回。2019年6月16日，反诉被告共向反诉原告支付了首期房款166955元（含定金、车位首付款），且办理了买卖合同备案手续。直至目前，反诉被告因其自身原因仍未办妥按揭贷款将余款支付给反诉原告，反诉被告逾期付款已超过90天，按照合同约定，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担违约责任。因此，反诉原告提起反诉。 反诉被告方艳芬辩称：本案所涉及的两个合同贷款无法办理，贷款合同无法签订是由于反诉原告在合同签订前的银行面谈环节没有审查清楚反诉被告的贷款资格问题，反诉被告本身的条件是一直不变的，反诉被告没有任何隐瞒或提供虚假事实的情况，但反诉原告所指定的银行在预审环节认为反诉被告符合贷款的资格，向反诉原告出具错误的审查报告，导致反诉被告错误地以按揭贷款的方式与反诉原告签订商品房买卖合同和车位转让合同，反诉被告没有任何的过错，本案合同无法签订的原因在于反诉原告，因此反诉原告诉请的第三、四项不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的收据不能证明被告收取了原告定金20000元，对该份收据，本院不予确认。原告提交的其他证据以及被告提交的证据，符合法律规定的证据要件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告有意通过首付款加按揭付款的方式购买被告开发的贺州彰泰郡7幢701号商品房，在正式签订商品房买卖合同之前，原告根据被告提供的《客户签约须知及签约流程》的告知内容，根据银行的要求提交按揭贷款相关的材料，到被告指定的银行进行面谈，银行的初审结果为原告具备办理按揭贷款购房的条件。于是原、被告于2019年6月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）约定原告购买被告开发建设的位于贺州市八步区莲塘镇美仪村7幢1单元701号房及该项目地下停车位（H区车位H-044号），总房款为832955元（含车位款），首付款为166955元，余款666000元由原告向被告指定的合作银行申请贷款支付。商品房买卖合同附件十一第七条约定：买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。商品房买卖合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还已付全部房款（含已付贷款部分）。”《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》第八条第3项约定：若因乙方原因导致本合同解除或终止的，乙方同意将其所购住宅/商铺已享受的“同时购住宅/商铺+车位享0.94折”的额外折扣优惠由甲方收回。同日，原告支付涉案房屋及车位的首付款166955元。涉案合同也已办理备案登记。后原告向被告指定的银行（贷款机构）申请按揭贷款支付余款666000元，但原告的贷款申请未能通过银行审批，因原告无力支付剩余房款，双方签订的商品房买卖合同未能继续履行。原告要求被告退回购房首付款未果，遂成讼。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》，均系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按约向被告交纳了购房首付款，被告也协助办理了合同的备案登记手续。按照银行反馈的贷款初审结果，原告符合办理按揭贷款的条件，但原告的贷款申请银行审批未能通过，原告又无法一次性支付剩余购房款。因此，双方签订的商品房买卖合同及地下停车位使用权转让合同的目的已无法实现，故原告及反诉原告主张解除双方于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》的诉讼（反诉）请求，本院予以支持。合同解除后，原告应协助被告办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案。原告不能按照商品房买卖合同的约定通过按揭贷款方式支付剩余房款，是因不可归责于双方的事由而导致的，双方均未违约。被告主张原告隐瞒自身债务过高的事实，因无证据证实，本院不予采纳。故原告主张被告退还已付购房首付款166955元的诉请，本院予以支持。因涉案的《商品房买卖合同（预售）》无法继续履行不能归责于被告，原告要求被告支付利息，本院不予支持。对于原告提供的收据记载的服务费20000元，因原告不能提供证据证实是被告贺州合创公司收取，原告要求返还该部分款项，本院不予支持，原告可另行主张权利。 关于反诉原告主张反诉被告支付违约金249886.5元及返还折扣优惠47423元的反诉请求是否成立的问题。如前所述，反诉原告未能提供证据证实反诉被告在涉案合同履行过程中存在违约行为，故反诉原告主张反诉被告支付违约金并返还折扣优惠的反诉请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）方艳芬与被告（反诉原告）贺州合创房地产开发有限公司于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）及《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》。 二、被告贺州合创房地产开发有限公司返还原告方艳芬购房首付款166955元。 三、驳回原告方艳芬的其他诉讼请求。 四、反诉被告方艳芬应协助反诉原告贺州合创房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）的备案。 五、驳回反诉原告贺州合创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2020元（方艳芬已预交），由原告方艳芬负担216元，由被告贺州合创房地产开发有限公司负担1804元。反诉案件受理费2880元（贺州合创房地产开发有限公司已预交），由反诉原告贺州合创房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  李兰英 人民陪审员  彭 敏 人民陪审员  于梦如 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  黄春梅 书 记 员  徐小苗 彭丹