江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初9143号原告（案外人）：许宜凯，男，1992年9月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：王怀明，新沂市草桥法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王志强，男，1970年4月1日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告（申请执行人）：史梅，女，1977年4月28日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告（被执行人）：江苏三惠房地产开发有限公司，住所地江苏省新沂市双塘镇南京路22号。法定代表人：王永，该单位总经理。被告江苏三惠房地产开发有限公司委托诉讼代理人暨被告（被执行人）：沈勇，男，1969年1月3日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告沈勇、江苏三惠房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。第三人：刘刚，男，1971年10月25日出生，汉族，住江苏省邳州市。原告许宜凯与被告王志强、史梅、江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）、沈勇及第三人刘刚执行异议之诉一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年3月11日，因工作变动，该案承办人由孙莹莹变更为马会婷。原告许宜凯及其委托诉讼代理人王怀明，被告王志强、史梅，被告沈勇，被告三惠公司、沈勇共同委托诉讼代理人连江，第三人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许宜凯向本院提出诉讼请求：1.请依法停止对新沂市草桥镇金利嘉园1-×××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并确认涉案房屋为许宜凯所有；2.本案诉讼费由王志强、史梅、三惠公司、沈勇承担。事实和理由：涉案房屋是三惠公司开发建设的。2012年9月6日，三惠公司将涉案房屋出售给刘刚，双方签订了《售房合同》，刘刚按合同约定一次性足额交付了10万元购房款。2018年6月11日，经协商，许宜凯从刘刚处购买涉案房屋，双方签订了《房产转让合同书》，合同约定转让价款为19万元，许宜凯按合同约定支付转让13万元，余款6万元作为办理涉案房屋有关权证的押金。刘刚将涉案房屋及钥匙交给许宜凯，即完成了涉案房屋的转移交付。涉案房屋经过两次买卖，在首次出售后，涉案房屋产权已发生转移，从时间上讲，已经过七年，且均有合同和房款收据为证。许宜凯受让涉案房屋后，对涉案房屋实施了精装修，并入住，实际占有了涉案房屋。2019年3月27日，因王志强、史梅与三惠公司、沈勇民间借贷纠纷，法院将涉案房屋查封。2019年7月16日，许宜凯提起执行异议，法院进行形式审查后，即下达(2019)苏0381执异184号执行裁定，驳回了许宜凯的执行异议。许宜凯认为，买卖、转让涉案房屋在先，王志强申请查封涉案房屋在后，且许宜凯系合法占有涉案房屋。草桥镇金利嘉园的房屋座落在镇区，是新农村城镇化建设项目，目的是改善农民居住环境，许宜凯买房居住没有错，理应受到法律的保护。王志强、史梅辩称，沈勇欠王志强、史梅借款未还，王志强、史梅申请执行，法院将涉案房屋查封，如许宜凯认为其已购买涉案房屋，需提供合法的手续。沈勇、三惠公司共同辩称，2012年，沈勇是三惠公司的法定代表人。三惠公司与刘刚之间并非真实的房屋买卖关系，而是借贷关系，签订的房屋买卖合同是一种担保形式。双方签订的涉案房屋买卖合同，约定价款为10万元，显然与当时市价不相符。三惠公司、沈勇不愿将涉案房屋转卖给许宜凯。况且，许宜凯的户籍所在地是，涉案房屋坐落于坝头村集体土地上，三惠公司在开发、承建金利嘉园小区时，与坝头村签订了协议，只允许坝头村村民购买，许宜凯并非适格的涉案房屋买主。根据《物权法》及相关法律规定，许宜凯无法实现其购买目的，也不能取得涉案房屋所有权，因此，请依法驳回许宜凯的诉讼请求。刘刚辩称，涉案房屋是刘刚在2012年从沈勇处购买的，售房合同书是在三惠公司签订的，当时涉案房屋仅建成主体，尚未建好。沈勇当时急需用钱，向刘刚借款，刘刚没有借，但刘刚从沈勇处买了金利嘉园四套房子，分别为从南向北第六套、第九套、第十套、第十一套，一共50万元。涉案房屋到手后，只有框架，剩余工程是刘刚自己完成的。其中，第九套卖给了马某，第十一套卖给了陈某，房款为每套20万元；第六套卖给了许宜凯，收到购房款13万元，当时沈勇答应房产证能办好，办好后，许宜凯给沈勇6万元。马某、陈某的情况同上，如房产证办妥，马某给沈勇5万元，陈某给沈勇8万元。2018年12月20日，经沈勇与刘刚协商，刘刚将10号返卖给沈勇，价款不是15万元就是20万元，并签订了协议。涉案房屋卖给许宜凯时，刘刚未答应办理房产证，涉案房屋售价较低，许宜凯明知涉案房屋产权证难办，但沈勇承诺可以办证。经审理查明：2019年5月21日，本院对王志强、史梅与三惠公司、沈勇民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0381民初3285号民事调解书：三惠公司、沈勇欠王志强、史梅借款43万元，于2019年5月30日前一次性付清。在该案审理过程中，根据王志强、史梅的申请，本院于2019年3月27日作出（2019）苏0381民初3285号民事裁定：“查封被申请人江苏三惠房地产开发公司所有的位于新沂市草桥镇金利嘉园住房两套及1-×××号门面房一套。查封期限为三年。”根据王志强、史梅的申请，本院于2019年6月14日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执2683号。在本案执行过程中，本院于2019年7月10日作出（2019）苏0381执2683号之一执行裁定：“拍卖被执行人江苏三惠房地产开发公司所有的位于新沂市草桥镇金利嘉园住房两套及1-×××号门面房一套。”案外人许宜凯对本案执行标的提出异议后，本院于2019年8月28日作出（2019）苏0381执异184号执行裁定，驳回许宜凯的异议请求。许宜凯不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，沈勇原系三惠公司的法定代表人。2012年9月6日，三惠公司与刘刚签订售房合同书一份，约定三惠公司将涉案房屋以10万元价格出售给刘刚，三惠公司于当日向刘刚出具10万元购房款收据。同日，三惠公司与刘刚签订赎买协议一份，约定三惠公司在2012年12月6日前有权按原售房价退回刘刚购房款，后取消双方于2012年9月6日签订的售房合同，该协议过2012年12月6日作废。刘刚主张与三惠公司是房屋买卖关系，三惠公司、沈勇不予认可，认为双方之间实为借贷，签订的房屋买卖合同系借贷的担保。起初，三惠公司、沈勇认可10万元已交付，后表示该款未实际交付。2018年6月11日，刘刚与许宜凯签订房产转让合同书，约定刘刚将涉案房屋以19万元的价格转让给许宜凯，同时约定首付13.5万元，余款在刘刚办理涉案房屋所有手续及房产相关证件后一次付清，如刘刚不履行，则视为自愿放弃余款。同日，许宜凯向刘刚支付13万元（其中10万元系转账支付），刘刚同意减让5000元，余款6万元至今未付。上述协议签订后，涉案房屋由许宜凯装修，后使用至今。2018年12月20日，刘刚及案外人黄某向沈勇出具的书面证明记载，刘刚、黄某经手出售的涉案房屋已收取13万元房款，尚欠的房款归沈勇所有，沈勇可与购房人许宜凯另行签订购房合同，合同签订后，刘刚与许宜凯签订的原合同同时作废，刘刚不干涉沈勇与许宜凯签订的合同所有条款，同时合同约定的条款与刘刚、黄某无关。沈勇在该证明下方签名、捺印确认。再查明，涉案房屋系三惠公司开发建设，涉案房屋占用的土地为新沂市草桥镇坝头村集体土地。本案审理过程中，刘刚认可涉案房屋是刘刚在工地停工后自行占用，并非由三惠公司或沈勇向其交付。沈勇、三惠公司当庭表示对涉案房屋转让给许宜凯不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，涉案房屋系小产权房，无法办理产权登记，许宜凯对涉案房屋并不享有所有权，故对许宜凯要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，本院不予支持。许宜凯对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此规定，作为涉案房屋受让人的许宜凯主张停止执行，需满足上述条件，缺一不可。对此，本院认为，许宜凯尚欠购房款尚未付清，故不能认定其已支付全部价款；涉案房屋系小产权房，属于限制流通的房屋，许宜凯并非新沂市草桥镇坝头村村民，明知涉案房屋限制流通，无法办理产权变更登记，许宜凯对未办理产权变更登记自身存在过错。综上所述，许宜凯不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。三惠公司与刘刚就涉案房屋的关系的认定。根据已查明的事实，三惠公司与刘刚在签订涉案房屋售房合同书当日即约定三惠公司在签订该协议三个月内有权以原售房价退回刘刚购房款，并取消原售房合同，与房屋买卖的交易习惯不符，有悖常理。即使三惠公司与刘刚系真实的房屋买卖关系，但因涉案房屋系小产权房，属于限制流通的房屋，而刘刚并非新沂市草桥镇坝头村村民，故三惠公司与刘刚之间签订的售房合同书应为无效，刘刚并非涉案房屋的所有权人。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，判决如下：驳回许宜凯的诉讼请求。案件受理费4100元，由许宜凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  张 丽人民陪审员  吴从涛二〇二〇年四月二十六日书 记 员  章 璐