重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初10853号原告：俞林芳，女，1966年11月23日出生，汉族，户籍地为浙江省湖州市南浔区，经常居住地为重庆市江北区。委托诉讼代理人：徐德琼，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告：洪惠权，男，1989年8月14日出生，汉族，住广州市珠海区。原告俞林芳与被告洪惠权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞林芳的委托诉讼代理人徐德琼、被告洪惠权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞林芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告于2017年8月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付违约金5800元；3.判决被告赔偿原告以下损失：窗帘2300元，布艺沙发、电视柜4800元，餐桌、茶几、电视柜、杂物柜7300元，电脑桌及椅子1200元，弹棕床垫1000元，阳台玻璃窗850元，吊灯1500元，主卧大床带柜3800元，主卧电视机2108元，厨房玻璃滑门2800元，墙纸4500元，撤除水泥浇筑、清洁费、出渣费1500元，因维修房屋耽误出租的损失费2900元，共计36558元；4.判决被告支付物业服务费959.8元、水费620元、电费41.02元、垃圾处置费144元。事实及理由：原告委托重庆链家房地产经纪有限公司出租其所有的重庆市江北区北城路X号北滨太阳城X幢X-X号房屋。2017年8月12日，该房屋出租给被告后，被告擅自改变了房屋的用途及装修，给原告造成了损失，原告遂诉至法院，请求判如所请。洪惠权辩称，租赁物内丢失的物品被告可以赔给原告，但原告的赔偿价格过高且项目也不合理，例如丢失的沙发，被告愿意按照当时差不多的款式和新旧程度赔；对于原告主张的水费620元、电费41.02元、物业服务费959.8元、垃圾处置费144元无异议。本院经审理认定事实如下：位于重庆市江北区北城路X号北滨太阳城X幢X-X的房屋登记在原告名下。2017年8月12日，原告作为甲方，与被告（乙方）、重庆链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期为2017年8月17日至2020年8月16日，租金为2900元/月，租金每3个月交付一次；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金2900元，租赁期满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物业服务费等费用结算完后，甲方于当日内将押金无息退还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业服务费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳；乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施，乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持房屋的完整，在针得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将房屋恢复原状；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引起火灾，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……3.擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；乙方有第九条第四款约定的情形之一的（甲方单方解除合同），应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。该合同附件1为房屋附属设施清单，该清单载明案涉房屋墙面铺有墙纸并有2台TCL电视、1台海尔冰箱、1台海尔洗衣机、3台海尔空调、2张床、1张床垫、3个衣柜、1个鞋柜、2张书桌、1张餐桌、4个沙发、1张茶几、5把椅子等物品，原、被告以及重庆链家房地产经纪有限公司的工作人员郑洲均在该清单上签名。2019年5月28日，原、被告通过微信进行交谈，主要内容如下：被告：“姐，对不起，我这边确实不够，你收回去吧，我次次拖一下（租金）确实也不好意思”；原告：“……那你决定退出了是吗”；被告：“资金链断了，没有办法，退了”；原告：“好的，那你把物业服务费、水电费等等付清，哪天交钥匙给我告诉我，我让人去拿……想好了哦，如果真想退了，决定了，你把费用去解决清楚了然后告诉我好了，我去拿钥匙”；被告：“谢谢，真的非常感谢，但（竞争）真的太激烈了，现在卖的太低价了，好的，你看看安排人什么时候过来拿一下钥匙”。2019年5月29日，原告委托郑洲前往涉案房屋收房，郑洲利用被告留下的钥匙进入屋内。当日，原告通过微信给被告发送了关于房屋现状的两个视频及多条语音，对被告改变涉案房屋装修及丢失家具表示不满，主要内容如下：原告：“我好好的房子，看你把我（房子）弄成怎样了，你要搞清楚，那是别人的房子，那你说怎么办好了”；被告：“我现在就问他们沙发哪里去了”；原告：“好，你先问，问好告诉我，沙发、饭桌、茶几、电视柜，多（都）不见了，你说租个房子去动房东的这些东西干嘛”；被告：“我们拆伙了，他们也不接我电话，我要问他们东西搬去哪里了”；原告：“我不管你拆伙不拆伙，我是和你洽谈的，你把我房子弄成这样总要给我还原的！你当时也没告诉我你们是合伙的，以为老板是你一个人的，如果当初知道是这样我也不会答应租给你，这都是些什么人在住噢，连电视机和橱柜都不放过，基本上家里能拔下来的东西多（都）给我搬走了！连个钉子都不肯给我留下”。2019年6月3日，原、被告再次就解决纠纷进行协商，主要内容如下：原告：“你朋友今天行动了吗？听说还没有动静，你朋友说你自己亲自要过来办，你又说委托他办，你们到底哪个说的是正确的，信息要回，不要没有礼貌”；被告：“回？怎么回，我有这钱弄我就不会没有钱交你租金，他什么时候说我回去弄的？我能回的去，我需要他帮忙吗？我口袋够不够钱帮你配回沙发、茶几、餐桌、电视柜、我都还不知道，还要他去看了才知道”；原告：“他是这么跟我说的，钱的事情你自己想办法解决”；被告：“报警去吧”。随后，原告自行对涉案房屋进行了恢复与重新装修。庭审中，被告还陈述：郑洲就是其与原告签订租赁合同时的中介公司工作人员，租赁合同上是郑洲本人签字，租房前是郑洲的同事带其去看的房屋；其损坏的物品价值6000元至7000元，包括沙发、电视柜、餐桌、茶几、床、厨房玻璃滑门等，被告缴纳的押金2900元不要求原告退还，愿意赔偿原告5800元。庭审中，原、被告均认为双方签订的租赁合同已经于2019年5月28日解除；双方均认可被告已交押金2900元及被告已交纳租金至2019年5月17日。以上事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、重庆链家房地产经纪有限公司工作人员郑洲的工作牌、情况说明、报案回执、接房视频、微信的聊天记录、珠江物业收款收据、收据、代理业务收据，以及当事人的陈述等证据在卷证明。原告还向本院提交了以下证据：1.出租前案涉租赁房屋照片、被告搬离后涉案房屋照片，拟证明被告在承租期间对涉案房屋装修造成损害并丢失了部分租赁物附属设施，被告对照片真实性不予认可，认为照片不是其接房及交房时的状态。本院认为，原告提交的出租前涉案房屋照片，其中一张能看出形成时间为2012年12月31日，其余照片无法看出形成时间，该组照片无法反应原、被告签订《房屋租赁合同》时租赁物的真实状态，真实性无法核实，本院不予采信；被告搬离后涉案房屋照片，该证据能与接房视频等证据之间相互印证，本院予以采信。2.淘宝交易记录2张及收据、销货单10张，拟证明恢复案涉房屋原有物品所需的费用，被告认为其不是案涉房屋原有物品的票据，对该证据真实性不认可。淘宝交易记录显示，**华以案涉房屋为收货地址，分别于2012年12月19日、2013年1月4日购买了TCL电视机及海尔洗衣机，购买价格分别为2108元、1458元，其中洗衣机的订单备注显示：发票抬头开俞林芳，谢谢！本院认为，该两份淘宝交易记录虽收货人名字不是本案原告，但收货地址却均为案涉房屋，且电视机及洗衣机的品牌均与房屋附属设施清单记载一致，本院对该证据的真实性予以采信；对销货单，原告仅提供了收据、销货单，并未提供支付凭据等相佐证，其真实性无法核实，且收据与销货单形成时间多为2019年6月，系原告新购买物品，与原告诉称丢失物品的价值没有关联性，对该证据本院不予采信。另，原告申请了证人郑洲到庭作证，证人陈述出租房屋时是其同事带被告去看的房屋，被告搬离后，证人在接房过程中发现涉案房屋里部分物品有损毁，包括两间卧室墙纸被撕，主卧大床及一个床头柜遗失，主卧TCL电视机及电视柜遗失，主卧电脑桌及真皮电脑椅、窗帘、水晶吊灯一副遗失，次卧上下实木床、沙发、电脑椅及电脑桌遗失，阳台储物柜遗失，阳台玻璃窗玻璃被卸掉，厨房玻璃滑门被卸掉，楼梯下堆有石子、沙子、水泥等，客厅餐桌及四个靠背椅、茶几、电视柜、转角布艺沙发窗帘遗失。被告对证人证言真实性不予认可，认为证人是根据原告提供的照片而进行的陈述，不能客观真实的反映交房时的状态。本院认为，证人系案涉房屋交接时的接房人，其对接房时房屋状态应当明了，其陈述的缺失物品中与房屋附属设施清单能够相互印证的部分，本院予以采信，其余部分，未有其他证据相佐证，本院不予采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告于2019年5月28日，经协商就被告提前退房达成一致，原告遂要求被告将物业服务费、水电费等付清，并交钥匙给原告，可知，原、被告系协商一致解除合同，合同解除时间为2019年5月28日。关于损失范围，原告主张被告损坏了涉案房屋内的装饰装修，被告认可其丢失或损坏了包括沙发、电视柜、餐桌、茶几、床、厨房滑门在内的部分物品，并表示愿意在不收回押金的情况下赔偿原告5800元，故，本院对被告在租赁期间未对涉案房屋尽到妥善保管义务，导致涉案房屋及其附属设施受损的事实予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告在租赁期间对涉案房屋造成了实际损害，原告有权要求被告承担赔偿责任。原告陈述要求被告赔偿的损失范围为窗帘、布艺沙发、电视柜2个、餐桌、茶几、杂物柜、电脑桌及椅子、弹棕床垫、阳台玻璃窗、吊灯、主卧大床带柜、主卧电视机、厨房玻璃滑门、楼上墙面墙纸，撤除水泥浇筑、清洁费、出渣费用以及因维修房屋耽误出租的损失费。根据《房屋租赁合同》附件房屋附属设施清单可知，原告将房屋交予被告时，墙面确有墙纸且有沙发、床、床垫、餐桌、茶几、书桌、电视机、椅子等物品，被告未举证证明其在返还房屋时将上述物品一并返还，应承担举证不能的不利后果，故对原告主张的物品中与房屋附属设施清单相符的部分，本院予以采纳，超出的部分，因原告未举证证明其在出租房屋时已交付给了被告，本院不予采纳。关于损失金额，原告作为主张损失的一方，应举证证明其造成损失的大小。本案中，被告在租赁期间因自身经营等原因，私自拆毁原告出租房屋内相关附属设施（墙纸、沙发、床、床垫、餐桌、茶几、书桌、电视机、椅子等物品），并在原告提出恢复原状要求后仍未予及时处理，明显有违诚信原则。虽然，除电视机外，原告并未举证证明其余损毁物品的初始价值，但因涉案物品多已毁损、无法通过鉴定或评估证实其价值，故综合本案原、被告的履约情况及举证能力，为切实保护诚信履约方的利益，本院拟对原告主张的损失予以酌情主张。鉴于原告因维修涉案房屋的客观需要及维修期间造成的租金损失、被告损毁物品的范围、被告自认其损毁物品的价值，以及被告承认原告没收2900元押金等因素，本院酌定被告赔偿原告12000元。关于违约金，根据原、被告合同约定，原告行使单方解除权时被告应向原告支付以两倍租金为标准的违约金，但本案中系原、被告协商一致解除合同，故按照合同约定，被告无需向原告支付该笔违约金。且，本案中原告已就被告的违约行为主张了损失赔偿，故，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付水费620元、电费41.02元、物业服务费959.8元、垃圾处置费144元，被告对此无异议，且前述费用系被告在租赁期间实际发生的费用，应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告俞林芳与被告洪惠权之间的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除；二、被告洪惠权于本判决生效之日起五日内向原告俞林芳赔偿损失12000元；三、被告洪惠权于本判决生效之日起五日内向原告俞林芳支付水费620元、电费41.02元、物业服务费959.8元、垃圾处置费144元；四、驳回原告俞林芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903.08元，减半收取计451.54元，由被告洪惠权负担140元，由原告俞林芳负担311.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年四月七日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清