广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16593号上诉人（原审原告）：通海控股有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C。法定代表人：卢志强，董事长。委托诉讼代理人：高翔，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：高全增，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳衡韵丝绸服饰有限公司，住所地深圳市南山区南油第四工业区四栋7层西侧。法定代表人：钱孟元，董事长。委托诉讼代理人：杨春雷，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人通海控股有限公司（以下简称通海公司）因与被上诉人深圳衡韵丝绸服饰有限公司（以下简称衡韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初247号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人通海公司的上诉请求：1.改判被上诉人承担非法转租的违约责任，即支付上诉人自2013年7月1日至2016年5月31日，共35个月的单倍租金，合计2428500元；2.由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决在事实认定和适用法律上均存在严重的错误。原审判决认为，“原告知道或应当知道被告将部分涉案房产转租给科曼医疗事实，同时（2016）粤03民终19085号民事判决结果足以弥补原告的实际损失，从而得出原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据的结论。”上诉人认为，该判决结果存在明显错误，理由如下：1.本案上诉人确实对被上诉人非法转租不知情，否则不会在双方因续租问题发生争议的案件中［即深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2819号、深圳市中级人民法院（2016）粤03民终19085号］不作为解除租赁合同及要求其承担违约责任的依据，如果真的知道转租而不作为证据使用，显然违背常理。另外，上诉人与泛海物业不属于同一集团管理，一审判决的认定严重错误。上诉人在一审中反复强调诉讼的诚信原则，并主动承认，若依据公司法及证券法的相关规定，上诉人与泛海物业向上追溯可属于同一实际控制人控制的关联企业，但由于实际控制人拥有和掌握着庞大且复杂的商业版图，因此，泛海物业与上诉人及上诉人委托处理租赁事宜的光彩置业公司（现名：泛海置业公司）的人员并不熟悉，也不认识，完全符合常理，证人贺某也证实了该事实。如果上诉人知道转租事实，正常的行为应该是刻意隐瞒与泛海物业的关联关系，而不是本案上诉人主动向泛海物业收集的物业费、水电费等记录作为证据来证明非法转租的事实，并申请泛海物业管理处的主任贺某出庭作证。2.即使按照一审判决的认定，上诉人知道或应当知道被上诉人将部分涉案房产转租给科曼医疗事实，但绝不代表上诉人同意被上诉人转租，更不代表上诉人无权依据租赁合同的约定，要求被上诉人承担双倍租金的违约责任。换言之，上诉人知道被上诉人非法转租后，是否要求被上诉人承担违约责任是合同赋予上诉人的权利，该权利不因上诉人什么时候知道或什么时候应当知道而消灭。知道或应当知道涉案房产转租给科曼医疗事实只是上诉人行使债权请求权即请求被上诉人承担违约责任的诉讼时效起算点，即使过了诉讼时效上诉人的实体权利也未消灭，只是丧失了胜诉权。行使诉讼时效的抗辩权属于被上诉人，一审法院无权主动适用。一审判决结果将上诉人知道或应当知道非法转租的事实，等同于上诉人同意被上诉人非法转租，并且非法剥夺了上诉人依据合同约定的要求被上诉人承担违约责任的权利，存在事实认定和适用法律上的重大错误。3.一审判决认为（2016）粤03民终19085号民事判决结果足以弥补上诉人的实际损失，明显是对补充协议第三条：“乙方擅自私下转租本合同的出租物业，甲方有权按双倍或双倍以上出租价格计收租金，给甲方造成其他负面影响和损失，甲方有权追索损失并要求赔偿”的约定进行了断章取义。上诉人的诉讼请求非常明确，请求被上诉人承担非法转租的违约责任即按双倍计算租金，被上诉人没有给上诉人造成实际损失，上诉人的诉讼请求中也从未提及存在实际损失，何来法院判决认为的实际损失足以得到弥补的结论。另外，深圳市中级人民法院（2016）粵03民终19085号案判决的是上诉人和被上诉人双方租赁关系解除后，被上诉人逾期不迁离或不返还涉案房屋，依据约定向被上诉人收取的相当于双倍租金的赔偿金，属于在合同解除后，没有合法依据的情况下，对被上诉人非法占有、占用房屋的“惩罚”措施。而本案上诉人主张的是在租赁合同有效期限内，被上诉人擅自非法转租，按照租赁合同违约责任条款的约定需按双倍租金标准支付租金，属于被上诉人承担的违约责任，与（2016）粤03民终19085号案中的双倍租金赔偿金性质完全不同，法律关系及适用的事实依据也完全不同。（2016）粵03民终19085号生效判决支持非法占有双倍租金的赔偿依据的是双方租赁合同中的明确约定，在完全是同一份合同的情况下，本案中关于非法转租双倍计租，同样也是双方租赁合同中的明确约定，一审法院却不予支持。4.补充协议第三条：“乙方擅自私下转租本合同的出租物业，甲方有权按双倍或双倍以上出租价格计收租金，给甲方造成其他负面影响和损失，甲方有权追索损失并要求赔偿”，该违约责任的约定的目的是为了防止被上诉人擅自非法转租，造成上诉人无法控制的潜在风险（比如：次承租利用房屋从事违法活动、违法存储易燃易爆等危险品等），该约定不违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力。该条的真实意思是，只要存在擅自转租的事实，上诉人就有权收取双倍租金，造成其他损失和负面影响的，上诉人还有权再追索损失，一审判决曲解了该条款的真实意思。上诉人与被上诉人之间在租赁合同及补充协议中就非法转租违约责任具有明确约定的情况下，一审判决却驳回了上诉人的诉讼请求，事实上是通过司法的判决干涉或否定了双方合同的意思自治，明显违反法律规定，违背了司法的中立原则。5.被上诉人通过违法转租非法牟利60余万（被上诉人转租给科曼医疗的租金差价为每月约13000元），一审判决结果违背了公平原则和公序良俗原则。二、原审判决违反了合同法的立法目的，也违背了以事实为依据，以法律为准绳的基本原则。《合同法》第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。一审判决结果很显然没有保护上诉人的合法权益，维护社会经济秩序，反而维护了被上诉人的违法违约行为。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。具体到本案，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思之表示，对双方均具有法律约束力。一审判决在被上诉人非法转租的事实证据确凿的情况下，却驳回了上诉人依据租赁合同约定的违约责任条款，显然违反了合同法第八条的规定。被上诉人衡韵公司答辩如下：一、根据目前查明的证据，足以证明上诉人在2013年7月即知转租事实。1.2013年7月起，科曼医疗按转租面积向物业公司光彩物业交付专项维修基金、水电费、管理费。这一点是经上诉人自己提出的证人证明的（判决书第8页第2段），证据确凿，且与上诉人提交的单据相印证。2.物业公司光彩物业与上诉人是同个集团，这个关系是上诉人在一审当庭陈述的。（判决书第8页第3段）。3.2015年8月1日，科曼医疗不仅单独交管理费等，更是直接向上诉人交付租金，所以至此是科曼医疗与上诉人直接建立了租赁合同关系。以上事实，或者是上诉人自认的事实，或者上诉人自己提供证人证明的事实，足以认定在2013年7月，上诉人知道转租事实，被上诉人如实向上诉人陈述了转租状况。二、关于上诉人认为一审判决主动援引诉讼时效一事，则是上诉人对法律的误解。一审判决未援引诉讼时效，而是根据2009年最高院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”所以并不存在上诉人所认为的“一审判决主动援引诉讼时效”的错误。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，被上诉人在另案中已双倍支付了租金，请法庭驳回上诉人诉讼请求。另补充答辩如下：科曼医疗的确承租了其他的位于第四工业区的物业，但是其承租也不是上诉人的物业，这根本不是不易发现的理由，其转租的部分就位于一楼，是开了茶叶商铺。上诉人通海公司的原审诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年7月1日至2016年5月31日，共35个月的单倍租金，合计2428500元作为其擅自违法转租的赔偿；2.请求依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定：原告公司名称原为泛海控股有限公司，于2014年3月19日变更为现名。2012年7月31日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区南山大道南油第四工业区三栋一楼的房屋（以下简称“涉案房产”）出租给乙方使用，涉案房产建筑面积共计1500平方米；租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止；乙方应于2012年8月1日前交付首期租金67500元；乙方应于每月8日前向甲方交付租金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，协议约定乙方擅自私下转租本合同中出租物业，甲方有权按双倍或双倍以上出租价格计收租金，若给甲方造成其他负面影响和损失，甲方有权追索损失并要求赔偿；租赁期限内，乙方交纳租金的标准为：2012年8月1日至2014年7月31日租价为45元/平方米，月租金67500元，2014年8月1日至2015年7月31日租价为47元/平方米，月租金70500元。2016年3月11日，原告与被告就涉案房产租赁合同纠纷于法院提起诉讼，法院作出（2016）粤0305民初2819号民事判决书、深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终19085号民事判决书，上述裁判文书记载原告与被告约定的涉案房产租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止，2015年8月1日起至2016年5月31日，原、被告为不定期租赁关系，被告已经按约定租金标准支付至2016年8月31日之前的租金。根据深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民终19085号民事判决书，原告有权不予退还被告的租赁保证金135000元，被告应向原告返还涉案房产，支付2016年6月1日至2016年8月31日期间的单倍租金211500元，并从2016年9月1日起向原告支付双倍租金（按每月14100元的标准）作为赔偿，付至深圳市中级人民法院确定返还涉案房产之日止。被告于（2016）粤0305民初2819号案件庭审中陈述称被告自2014年8月1日按照每月70500元的标准支付至2016年8月。2017年4月28日，被告向原告出具《关于我司搬离房屋及贵司接收房屋的函》，该函记载被告于2015年8月1日承租原告涉案房产面积为860平方米的物业，至2017年4月28日已全部搬离完毕，关于涉案房产另一处面积为640平方米的物业从2015年8月1日起由科曼医疗承租，该640平方米租赁关系与被告无关，被告只负责860平方米的搬离手续。原告提交了2013年7月至2016年5月向被告开具的租金发票，以证明租赁期内系由被告按照合同约定的租金标准足额向原告支付租金，原告向被告开具足额发票。2015年8月起，原告将向被告出具的70500元租金发票分为43428元和27072元两张发票。庭审中被告称只交付了43428元的部分，27072元租金系由科曼医疗向原告支付，对此原告提交了中国工商银行深圳市分行客户回单（补制）、中国工商银行深圳市分行客户对账单，以证明2015年9月至2016年6月期间被告每月均向原告支付了27072元租金，被告对该证据不予确认，被告指出所有回单上的“账号”和“开户银行”栏都为空白，部分回单上面载明的名称“深圳市衡韵丝绸服饰有限公司”与被告名称不符。2018年1月19日，科曼医疗出具《证明》，该证明载明科曼医疗从2013年7月至2017年6月租用涉案房产101厂房办公，一直按期向泛海物业管理有限公司深圳分公司缴纳该办公场所物业管理费、专项维修资金、水费等各项费用。原告另提交了科曼医疗2013年7月至2017年单独向物业公司缴纳涉案房产的管理费、本体维修基金、垃圾清运费、水费等费用的部分收费报表、收款收据和发票，以证明被告未经原告同意擅自将涉案房产转租给科曼医疗，科曼医疗实际占有使用涉案房产直至2017年6月搬离。经法院调查取证，科曼医疗向法院提交了被告与科曼医疗于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》，合同约定：被告将涉案房产东侧出租给科曼医疗使用，建筑面积690平方米；租赁期限自2013年7月1日至2015年7月31日止；租金为每月40000元（不含税价）；科曼医疗在2013年6月30日前向被告支付80000元保证金及第一个月（2013年7月）租金40000元，被告收款后合同生效；及其他内容。证人贺某系泛海物业管理有限公司深圳分公司（以下简称“泛海物业”）片区经理，其陈述称涉案房产部分房屋自2013年7月开始由科曼医疗实际使用并单独向泛海物业缴纳物业管理费、本体维修基金、水费及垃圾清运费等费用。泛海物业系涉案房产的物业服务公司，原告称与其属同一集团管理。一审法院认为，科曼医疗自2013年7月至2017年6月期间，实际使用涉案房产的部分房屋，并独立向泛海物业缴纳物业管理费、本体维修基金、水费及垃圾清运费等费用，而泛海物业与原告属同一集团管理，由此可认定原告知道或者应当知道被告将部分涉案房产转租给科曼医疗的事实。同时，（2016）粤03民终19085号民事判决已就本案原告与被告关于涉案房产的租赁合同纠纷，判令原告可没收被告的租赁保证金135000元，被告应向原告支付2016年6月1日至2016年8月31日期间的单倍租金211500元，并从2016年9月1日起向原告支付双倍租金（按每月141000元的标准）作为赔偿，付至判决确定返还涉案房屋之日止。因此，原告的实际损失应足以得到弥补。综上，原告要求被告支付自2013年7月1日至2016年5月31日的单倍租金作为违法转租的赔偿的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告通海控股有限公司的全部诉讼请求。本案一审受理费13114元，原告通海控股有限公司已预交，由原告负担。经二审审理查明，通海公司在一审庭审中陈述“泛海物业和原告，事实上是一个老板，一个实际控制人”。在一审庭后，通海公司代理人在提交的代理意见中陈述，打理通海公司物业出租事宜的光彩置业公司与涉案物业管理的泛海物业公司均可追溯至由通海公司法定代表人卢志强实际控制。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点为通海公司是否知道或应该知道衡韵公司将涉案房产部分转租给科曼医疗，如是，通海公司是否仍有权向衡韵公司主张转租违约赔偿。衡韵公司主张科曼医疗占有使用部分房产期间一直以自己名义独立缴纳物业管理费、水电费等一切物业使用费用，故泛海物业公司与通海公司对转租一直知情且未反对。通海公司则主张其在解除合同后收回房产时才知晓衡韵公司存在转租行为。对此本院认为，首先，涉案房产为厂房商业用途，科曼医疗实际使用的房产位于一楼较显著位置，该转租情况持续多年，通海公司作为工业园区大量房产的权利人，其及代管租赁事务的光彩置业公司在合同履行期间得知衡韵公司转租行为的可能性较大。第二，科曼医疗在实际使用房产之初即在泛海物业公司办理入住手续，此后一直以自己名义独立缴纳物业管理费、水电费等一切物业费用，可见衡韵公司并未刻意掩藏转租行为且泛海物业公司对转租情况自始知晓。据通海公司自述，其与泛海物业公司为同一老板实际控制，故通海公司实际知晓转租行为的可能性很大，且基于两家公司的关系，原审认定其应当知道相关情况，并无不当，本院予以确认。第三，通海公司知道或者应当知道衡韵公司的转租行为，但在多年中均未提出异议，应视为其同意转租。通海公司未及时提出异议，却在合同履行完毕后向衡韵公司索赔全部转租期间的双倍租金，不符合诚实信用原则，滥用合同权利，本院不予支持。原审驳回通海公司的请求并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人通海公司的上诉主张不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26228元，由上诉人通海控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年四月十三日书记员 赵敏竹