天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终362号上诉人（原审被告）：金隅（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，总经理。委托诉讼代理人：赵然，女，该公司法务。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨卫军，男，1973年4月4日出生，汉族，住天津市和平区，现住天津市河东区。上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）因与被上诉人杨卫军房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。金隅公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或查明事实后依法改判驳回杨卫军的一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由杨卫军负担。事实和理由：金隅公司在房屋交付前已经按照规划要求铺设了绿地，且经天津市规划局东丽区规划分局验收符合规划要求，雅香大厦业主在验房时并未提出异议，一审法院判决金隅公司恢复绿地没有事实及法律依据；一审法院关于排风设施即烟道的拆除可另行解决的表述，与一审法院的论证相悖，亦缺乏事实及法律依据；关于采暖费、物业费、房屋空置费及楼内两侧公共卫生间问题，金隅公司交付的房屋符合合同约定，现已办理了交房入住手续，自交付起相关费用均应由买受人承担，且除设在每层两端的公共卫生间外，设在一楼的大公共卫生间一直也可正常使用，故金隅公司并未违约，一审法院参照合同第九条酌情确定的赔偿数额缺少合同依据。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法改判。杨卫军辩称，不同意金隅公司的上诉请求及理由，抗辩驳回上诉，维持原判。杨卫军向一审法院起诉：1.请求判令金隅公司按规划恢复绿地3317平方米，并公开向业主致歉；2.请求判令金隅公司限期恢复楼内两侧公共卫生间使用权；3.请求判令金隅公司限期恢复能自主购电的一户一表；4.请求判令金隅公司退还采暖费3188.4元、物业费2443元；5.因不能作为正常办公地点，请求判令金隅公司赔偿租房费15100元；6.请求判令金隅公司赔偿违约金62506.3元；7.请求判令金隅公司赔偿精神损害费10000元；8.本案诉讼费用由金隅公司承担。诉讼过程中，杨卫军放弃第三项、第七项诉讼请求，租房费一项增加自2019年10月1日至2020年9月30日期间的租房费28000元、采暖费及物业费各增加一倍、增加要求金隅公司拆除加装的烟道。一审法院认定事实：2017年1月5日，杨卫军与金隅公司签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，杨卫军购买金隅公司开发建设的涉诉房屋，该房屋建筑面积为58.43平方米，每平方米10697.64元，总价款为625063元；涉诉房屋设计用途为办公；交房日期为2017年10月31日前；该合同的第九条约定，对上、下水、供电、暖气等配套设施未按约定日期运行的，甲方（金隅公司）应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方（杨卫军）损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.05%向乙方（杨卫军）支付违约金。杨卫军依约交付了房款及契税。杨卫军在2017年12月25日收房时，预交了物业服务费和供热费，并在业主入住房屋验收表上注明没有问题。涉诉房屋所在雅香大厦为整体建筑，建设规划材料载明1号楼、2号楼、3号楼，中间2号楼总层数为12层，两侧1、3号楼为8层到顶。双方所签商品房买卖合同所写房号为雅香大厦1＃、2＃、3＃3-1-705号，建筑层数填写为12层。雅香大厦已办理不动产权登记的房屋，不动产登记的房号亦为雅香大厦*＃*-*-*0*号，总层数均为12层。按照建筑设计规划，雅香大厦周边共有绿地面积3317平方米，在业主验收后，金隅公司将大部分绿地改为停车场。金隅公司在涉诉房屋完成竣工验收备案后，将雅香大厦内包括涉诉房屋室内靠墙壁加装排风设施，向室内凸起，在该设施正面前方加装了排水管道，均贯通上、下楼层。涉诉房屋内加装的排风设施、排水管道所占用的室内面积合计不足0.5平方米。金隅公司对此进行设计、施工均未经相关部门审批及备案，亦未征得杨卫军的同意。杨卫军向物业公司申报自2018年7月1日至2018年12月31日装修，2019年7月21日，涉诉房屋所在物业完成对涉诉房屋装修后验房。杨卫军在室内加装厨房设施，将上述排风设施与下水管作为厨房的烟道和下水管道使用。雅香大厦其他业主亦有此情形。雅香大厦内部，在楼道两侧设置有公用卫生间，金隅公司在交付房屋时未予装修，直至2019年3月完成装修完毕，其通知业主自2019年4月起可正常使用。此后，曾因卫生间上锁、损坏等问题，有其他业主报警。雅香大厦所供电为商业用电，电表为公用电表，各户有自用卡可识别，业主向物业公司购买，能够单独购电。一审法院认为，双方当事人系房屋买卖合同关系，所签《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），该合同封面即标有非住宅类，合同中已经注明房屋设计用途为办公，交房标准也是商业交房标准，房屋的设计用途系经相关部门批准，建设开发单位并无自主决定权，因此不能依当事人的约定而改变。金隅公司在销售过程中，存在销售人员向业主描述涉诉房屋商住两用，可能会对购买者购买房屋具有心理上的推动作用或增加购买的概率，以及产生对能够商住两用的利益期待。但是，涉诉房屋设计用途为商业，根据生活经验和惯例可以判断出利益期待兑现需要相关部门的审批等合同以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于金隅公司，属于生活经验常识，因此，杨卫军对不能获得期待利益应当预见，杨卫军仍选择与金隅公司订立合同，购买涉诉房屋，应属于其真实意思表示，该合同合法、有效，对双方具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，双方均应依约履行各自的合同义务。关于杨卫军主张的金隅公司按规划恢复绿地3317平方米一节，金隅公司认可将规划绿地用作停车场的事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，杨卫军的该项诉讼请求应予支持。杨卫军主张金隅公司公开致歉并无依据，一审法院不予支持。关于杨卫军主张金隅公司私自加装的烟道、下水管道应赔偿违约金、由金隅公司拆除烟道一节，经与天津市规划局及涉案房屋设计单位华通设计顾问工程有限公司核实，根据相关文件规定，涉案工程竣工后加装排风设施无需经规划部门批准及设计单位同意。金隅公司在竣工验收后，未与业主协商即私自在涉诉房屋内加装排水管、排风设施，占用了涉诉房屋的使用面积，并且该设施的使用者多作为厨房下水、厨房的烟道，为业主自行改变房屋设计用途、加装厨房提供了便利，增加了大厦的安全隐患，影响杨卫军对涉诉房屋使用、布局，对于杨卫军正常使用房屋产生了不利的影响。金隅公司系在整幢大厦内统一安装烟道、下水管，且均为贯通的设施，并非单独设施，现杨卫军主张拆除排风设施并不能达到恢复原状、消除影响的诉讼目的，会涉及其他主体利益，不具备人民法院对民事判决事项的可执行条件。但是，无论是基于上述设施的加装与拆除，势必对杨卫军的财产权利造成影响，因此，一审法院根据两项设施占用面积、位置、涉诉房屋单价等因素酌情确定由金隅公司按照杨卫军的购房单价一次性补偿杨卫军1平方米的损失。关于设施的拆除可另行解决。关于杨卫军主张金隅公司装修楼内两侧公共卫生间一节，雅香大厦的设计用途为办公，楼道两侧的公共卫生间应属于大厦必备的配套设施，因此在向业主交房时，该设施应当投入运行。金隅公司未履行该义务，应属于违约行为。诉讼过程中，金隅公司完成对公共卫生间的装修，杨卫军再诉装修公共卫生间已不具有诉的利益。杨卫军诉请金隅公司退还因公共卫生间不能使用造成的采暖费、物业服务费、房屋租金损失一节，金隅公司迟延履行交付公共卫生间系违约行为，其应向杨卫军承担相应的违约责任。双方未针对该配套设施约定违约金，则应以杨卫军的实际损失确定金隅公司应承担的责任。虽公共卫生间作为必要配套设施，其不能按约定日期运行尚不足以导致涉诉房屋完全不能使用，且杨卫军自2018年7月起装修涉诉房屋，物业公司于2019年7月21日完成对涉诉房屋的装修后验房，也说明杨卫军所诉期间内涉诉房屋并非空置，根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。杨卫军现要求金隅公司赔偿的采暖费、物业服务费、租金损失明显超出合理范围，考虑金隅公司的此违约行为对于杨卫军使用涉诉房屋所形成的不利影响客观存在，一审法院参照双方所签合同第九条约定的其他配套设施不能按约定运行的违约金标准，即涉诉房屋总房款的0.05%，酌情确定金隅公司应赔偿杨卫军该项损失的数额，杨卫军超出该数额的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起一个月内按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地；二、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告杨卫军排风设施、下水管道设施一次性补偿款10697.64元；三、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告杨卫军因公共卫生间延期交付使用的损失312.53元；四、驳回原告杨卫军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1065元，由原告杨卫军负担695元，被告金隅（天津）房地产开发有限公司负担370元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1．金隅公司是否应当按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地；2．一审法院对于金隅公司加装排风设施、下水管道设施的处理是否适当；3．金隅公司是否应就共卫生间延期交付使用问题承担违约责任以及杨卫军主张的损失赔偿是否合理。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。在本案中，金隅公司于一审期间认可将规划绿地用作停车场的事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持的规定，杨卫军主张金隅公司按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地，理据充分，一审法院对此予以支持，并无不当。对于金隅公司加装的排风设施、下水管道设施，杨卫军在一审期间主张拆除。本院认为，生效判决已经确认，一审法院经过与天津市规划局及涉案房屋设计单位华通设计顾问工程有限公司核实，根据相关文件规定，涉案工程竣工后加装排风设施无需经规划部门批准及设计单位同意。同时，鉴于该烟道、下水管均为贯通的设施，且已被部分业主使用，杨卫军的拆除主张暂不具备执行的条件。因此，一审法院在确认金隅公司违约的基础上，结合排风设施、下水管道的实际占用面积、位置、涉诉房屋单价等因素，酌情确定由金隅公司按照购房单价一次性补偿1平方米的损失，该处理结果应为适当，本院对此予以维持。对于楼内两侧公共卫生间一节，金隅公司未在交房时一并交付，应属违约，一审法院参照双方所签合同第九条约定的其他配套设施不能按约定运行的违约金标准，即涉诉房屋总房款的0.05%，酌情确定金隅公司应赔偿杨卫军该项损失的数额，与合同约定相符，本院对此予以维持。综上所述，上诉人金隅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2130元，由上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年四月一日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……