湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1123民初2312号原告：熊昌坤，男，1962年11月20日出生，汉族，自由职业，住黄冈市黄州区。原告：游彩玲，女，1989年5月9日出生，汉族，住黄冈市黄州区。被告：周雷，男，1988年5月28日出生，汉族，个体工商户，住罗田县。委托诉讼代理人：何玉玲（曾用名何玉林，系周雷之妻），住罗田县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：熊睿，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：罗永发，男，1974年3月14日出生，汉族，个体工商户，住黄冈市黄州区。第三人：游建国，男，1966年9月24日出生，汉族，农行职工，住黄州市黄州区。原告熊昌坤诉被告周雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，游彩玲向本院书面申请要求作为原告参与本案诉讼，被告周雷向本院书面申请要求追加罗永发、游建国为第三人参加本案诉讼，本院依法通知游彩玲为本案原告，罗永发、游建国为本案第三人参加本案诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年11月13日、12月23日两次公开开庭进行了审理。原告熊昌坤及被告周雷的委托诉讼代理人何玉玲、熊睿，第三人罗永发、游建国均到庭参加诉讼，原告游彩玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊昌坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠房屋租金共计200400元；2.判令被告支付原告违约金206000元（截止2019年8月28日），后续则按每日1000元计算违约金至被告付清所欠房租时为止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告方的合伙事务代表人罗永发与被告于2019年2月3日签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告将坐落于罗田县凤山镇段家桥“财苑小区”的第一间门面房出租给被告经营“美丽穿女装”店，年租金205000元，于合同签字之日起支付，若未按合同约定付款，每逾期一日被告需向原告支付1000元违约金，且原告有权解除合同。另双方约定，被告已实际使用而未计入《房屋租赁合同》租赁期限的租金即2018年8月24日至2019年1月31日（2019年2月1日至2019年5月31日免收租金）的租金，按5个月计算由被告向原告缴纳85400元。2018年8月24日，被告向原告交付合同定金50000元，原告即将该房屋交予被告使用。罗永发于2019年2月1日与房屋所有人罗田县国有资产经营公司（以下简称国资公司）正式签订《房屋租赁合同》后，被告与罗永发于2019年2月3日补签正式合同。后罗永发退出合伙，罗永发与国资公司及原告于2019年6月28日签订“三方补充协议”，将合同转为原告承接。当日，原告、罗永发、游彩玲的代理人游建国三人与被告见面，将“三方补充协议”原件向被告出示，并将复印件交与被告，约定自即日起将所欠房屋租金打入原告三合伙人共同指定的游彩玲账户。综上，被告应交房屋租金290400元及押金50000元，两项合计340400元，但被告只交付房屋租金155000元，保证金50000元，尚下欠房屋租金135400元。期间，原告多次要求被告支付房屋租金，但被告置之不理。为此，诉请法院判如所请。原告游彩玲未到庭参加诉讼，但其书面表示同意原告熊昌坤的诉讼请求及事实和理由。被告周雷辩称，1、原告提出的2018年8月24日至2019年1月31日期间房租的计算标准没有事实依据，双方未就此期间的房屋租金事宜作出任何书面或口头约定。原告未取得该期间房屋租赁权，无权向被告主张此期间的房屋租金。退一步讲也只能收取合理租金，而不能按年租金205000元的标准计算。2、被告支付的50000元并非保证金，而是房屋租金，原告已实际支付房屋租金205000元，请求法院驳回原告的诉讼请求。3、50000元保证金未交非被告主观原因造成，被告曾多次联系罗永发要求其出具保证金条据后支付该50000元保证金，因其合伙人内部纠纷未达成一致意见，无人出具保证金收据，导致50000元保证金未支付，故原告对此负有一定的过错责任。同时，合同约定的违约金过高，请求法院以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以减少。第三人罗永发述称，1、被告曾电话要求我出具保证金条据属实，但那时我已退伙，无权出具保证金条据，同时我将此事告知了熊昌坤、游彩玲。2、被告曾向我转款95000元，其中65000元我已转至游彩玲的账户，至于其他的款项被告是否支付我不清楚。第三人游建国述称，1、对被告能提供证据证实转入游彩玲账户的租金，我们都予以认可。2、被告实际占用租赁房屋9个月，原告只要求收取5个月的租金，法院应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、针对原告熊昌坤提交的证据：1、2019年2月3日罗永发与被告签订的《租房合同书》一份。该证据真实有效，能证明罗永发代表合伙人与被告签订了租房合同。2、2019年2月1日国资公司与罗永发签订的《租房合同书》一份，该证据真实有效，具有证明力，本院予以采信。3、罗永发于2019年8月26日出具的情况说明一份。因罗永发系本案第三人，该情况说明中部分内容与其当庭陈述不一致，该证据不具有证明力，本院不予采信。4、罗永发等与被告于2019年6月28日见面的照片。该证据形式不合法，不具有证明力，本院不予采信。5、熊昌坤于2018年8月1日向被告妻子何玉玲出具的收条一份。该证据具有真实性，能证明双方在书面租房合同签订前曾约定房屋年租金为220000元。6、湖北增值税普通发票一份。该证据真实有效，具有证明力，能证明国资公司于2019年4月10日向原告收取了2018年8月1日至2019年1月31日的房屋租金100000元。二、针对被告周雷提交的证据：1、网银转账记录6份、收条1份。该证据真实有效，具有证明力，本院予以采信。2、案外人胡远昭与罗永发的通话记录一份、与熊昌坤的通话记录二份，被告与罗永发的微信聊天记录一份。因罗永发认可其与胡远昭的通话记录及与被告的微信记录的真实性，对该部分证据本院予以采信，该部分证据能证明原告方合伙人内部对由谁收取房屋租金的问题上存在纠纷，被告曾要求原告出具保证金条据后再将50000元的保证金转款给原告方的事实。胡远昭与熊昌坤的通话记录，因其形式不合法，且熊昌坤未予认可，本院不予采信。2、罗永发与被告签订的《租房合同书》一份。该证据真实有效，具有证明力，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月18日，罗田县财政局与罗永发签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：罗田县财政局将其位于罗田县凤山镇老财政局“财苑小区”建筑面积约1257平方米的房屋出租给罗永发，租赁期限自2012年4月18日至2018年7月31日。期间，罗永发与熊昌坤合伙承租上述合同约定的房屋，并将承租的房屋转租给他人经营，均由罗永发以个人名义对外签订合同。上述《房屋租赁合同》到期后，双方因续租事宜发生纠纷，在未与罗田县财政局签订新的《房屋租赁合同》的情况下，熊昌坤于2018年8月1日，向被告妻子何玉玲收取租房押金50000元，并承诺将原鸿星尔克门店(即被告经营的美丽穿女装店)转租给何玉玲，门店年租金为220000元，租期与罗田县财政局租期同步，租赁限制条款与罗田县财政局相同。2018年8月24日，熊昌坤将原鸿星尔克门店交付给何玉玲占有、使用。因“财苑小区”为国有资产，2019年2月1日罗永发作为合伙事务代表人与国资公司就“财苑小区”房屋的租赁签订了第二期《租房合同》。合同约定：租赁期限自2019年2月1日至2024年5月31日，租金起算日自2019年6月1日至2024年5月31日。同时，国资公司向罗永发收取了自2018年8月1日至2019年1月31日期间的房屋租金100000元。2019年2月3日，罗永发（甲方）作为合伙事务代表人与被告（乙方）签订《租房合同书》一份，合同约定：甲方将“财苑小区”由东起第7、8档面积约100平方米的房屋出租给乙方经营“美丽穿女装”，租赁期限自2019年2月1日至2024年5月31日，租金起算日自2019年6月1日至2024年5月31日，甲方给予乙方4个月房屋装修期，且不计付租金；年租金为205000元，乙方在签订合同时应交清一年的房屋租金和50000元履约保证金。乙方未按合同约定付款，每逾期一日需向甲方支付1000元违约金，且甲方有权解除本合同。2019年3月20日，罗永发与熊昌坤签订了《股权转让协议》一份。该合同约定：双方就租赁“财苑小区”门面房第一期合伙事宜已达成补充协议，在第二期合伙经营前，双方就引进第三方经营达成协议，熊昌坤原享有股权60%，同意将其股权中的20%无偿转让给第三方，第三方占股20%，罗永发将其享有的40%股权以180000元转让给熊昌坤。本合同签字生效后，罗永发在该项目中原享有的权利和承担的义务转由熊昌坤和第三方享有和承担。原罗永发以三方代表人身份与承租商户签订的租赁合同由熊昌坤和第三方承接履行。2019年6月28日，国资公司与罗永发、熊昌坤签订《协议书》一份。协议约定：2019年2月1日签订的《租赁合同》自2019年6月28日起承租方由罗永发变更为熊昌坤，从变更之日起《租赁合同》中的承租人的全部权利和义务，由熊昌坤享有和承担。另查明，上述《股权转让协议》中的第三方为游彩玲，游建国为游彩玲执行“财苑小区”房屋承租、转租合伙事务的代理人。被告及其妻子何玉玲自2018年8月24日至2019年6月29日，先后向罗永发、熊昌坤、游建国支付了押金及房屋租金共计205000元。期间，被告曾向罗永发要求在出具保证金条据后支付50000元保证金，后因原告方合伙人内部原因未能出具保证金收据，导致被告至今未支付50000元的保证金。本院认为，本案的争议焦点为：一、二原告是否有权向被告收取2018年8月24日至2019年1月31日的房屋租金，并按年租金205000元的标准计算；二、二原告要求被告按每逾期一日支付1000元违约金的请求是否过高，法院是否能予以适当减少。一、关于二原告是否有权向被告收取2018年8月24日至2019年1月31日的房屋租金，并按年租金205000元的标准计算的问题被告经营“美丽穿女装”店自2018年8月24日至2019年1月31日的期间虽在罗永发与罗田县财政局、国资公司签订的两期《房屋租赁合同》的空档期，但经合伙承租人罗永发、熊昌坤与国资公司协商，国资公司向罗永发收取了该期间的房屋租金100000元，罗永发、熊昌坤即合法取得该期间的承租权，被告在罗永发、熊昌坤未向其承诺免收该期间房屋租金的情况下，被告应支付该期间的房屋租金。被告关于二原告无权向其主张此期间房屋租金的抗辩理由不能成立。被告同时辩称，二原告即便能收取租金也只能合理收取，不能按年租金205000元的标准计算。因熊昌坤向被告交付本案所涉房屋时，被告即明知罗永发、熊昌坤未取得该门店的续租权，罗永发、熊昌坤与国资公司的第二期租赁合同尚在协商中，因此二原告能否取得该房屋的承租权继而转租给被告均存在不确定性，因此无法确定房屋租赁空档期间的长短及房屋租金标准，双方未约定房屋租金金额及计算标准符合常理。由于熊昌坤在房屋交付之前承诺本案所涉房屋租期与罗田县财政局（国资公司）租期同步，年租金为220000元，被告予以接受，因此被告对其应付房屋租金标准应有相应的预见。在双方未就该期间的房屋租金达成一致协议的情况下，熊昌坤要求按实际签订的租房合同约定的年租金205000元的标准计算5个月的房屋租金85400元，并不违反法律法规的规定，本院予以支持。故被告应支付罗永发、熊昌坤2018年8月24日至2019年1月31日的期间房屋租金85400元。因罗田县凤山镇“财苑小区”房屋原由罗永发、熊昌坤合伙承租并转租，后罗永发退伙，游彩玲入伙，三方约定承租期中原罗永发、熊昌坤享有的权利和承担的义务由二原告享有和承担，故本案所涉房屋租金应由二原告收取，罗永发无权收取。综上，被告应向二原告支付自2018年8月24日至2019年1月31日期间的房屋租金85400元。二、关于二原告要求被告按每逾期一日支付1000元违约金的请求是否过高，法院是否能予以适当减少的问题1、关于《租房合同书》租期内违约金支付的问题。罗永发与被告签订的《租房合同书》是当事人真实意表示，且未违反法律行政法规的规定，该合同合法有效，双方应依约履行合同义务。该合同约定，被告应在签订合同时交清一年的房屋租金205000元及履约保证金50000元，未按合同约定付款，每逾期一日需支付1000元违约金。依该合同被告应在签订合同时支付房屋租金及履约保证金共计255000元，但被告只支付205000元，下差50000元未予支付，被告应负违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约支付方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告认为其已履行租金支付的义务，只是未支付履约保证金，二原告主张按合同约定每逾期一日支付1000元违约金的请求过高，请求法院予以减少。因二原告未向本院提交证据证实其实际损失额，如按合同约定每逾期一日支付1000元违约金，至判决之日被告应支付40余万元违约金，远远高于合同全部履行的期待利益年租金205000元，故可认定双方约定的违约金过分高于造成的损失，被告要求对违约金予以减少的请求本院予以支持。本案被告已履行合同大部分的支付义务，且其在诉前即同意支付下差的50000元，而二原告与其合伙人之间因内部矛盾，且双方对2018年8月24日至2019年1月31日的期间的房屋租金金额未能达成一致意见，导致下欠部分被告未予支付，故被告主观违约性较小。二原告称其损失为月利率90‰的高利贷利息及讨要房屋租金的费用，因法律不支持违法借贷行为，综合本案本院以未履行的50000元为基础，参照民间借贷年利率不高于24%计算原告利息损失，在违约金不超过该损失的百分之三十的前提下，由被告向二原告支付违约金18000元。2、关于被告是否应对2018年8月24日至2019年1月31日的期间的房屋租金承担违约金责任的问题。由于当事人未就2018年8月24日至2019年1月31日期间的房屋租金金额、交付时间、违约责任予以约定，被告未支付该期间的房屋租金不构成违约，因而不承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第七十三条、第七十四条的规定，判决如下：一、被告周雷向原告熊昌坤、游彩玲支付下欠房屋租金135400元；二、被告周雷向原告熊昌坤、游彩玲支付违约金18000元；上述款项限被告周雷于本判决生效后五日内付清。三、驳回原告熊昌坤、游彩玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7396元，由被告周雷负担2792元，原告熊昌坤、游彩玲负担4604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龚秋梅审 判 员  金友玲人民陪审员  王金华二〇二〇年四月二十七日法官助理彭萍书记员邓莹