四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1011民初3777号 原告：内江市志利商贸有限责任公司（统一社会信用代码：9151101176231484XK）。 地址：内江市东兴区汉安大道28号。 法定代表人：刘强，系该公司经理。 委托诉讼代理人：高春、陈晗，系四川汉安律师事务所律师（普通授权）。 被告：内江市东兴区光华面粉厂（统一社会信用代码：91511011062379335Y）。 地址：内江市东兴区胜利镇新立村3社。 法定代表人：廖光华，系该厂厂长。 被告:廖光华，男，1963年11月7日出生，汉族，内江市东兴区人，四川省内江市东兴区胜利镇西林大道1305号附173号。 二被告委托诉讼代理人：陈世全，系四川朴治律师事务所律师（普通授权）。 2019年8月26日，四川省内江市中级人民法院（简称中院）以（2019）川民终577号《民事裁定书》裁定，撤销四川省内江市东兴区人民法院（简称本院）（2019）川1011民初637号《民事判决书》并发回本院重审。2019年9月17日，本院受理了原告内江市志利商贸有限责任公司（简称志利公司）与被告内江市东兴区光华面粉厂（简称光华面粉厂）、被告廖光华土地租赁合同纠纷一案，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告志利公司法定代表人刘强及代理人高春、陈晗,被告光华面粉厂、被告廖光华及二被告代理人陈世全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告志利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告光华面粉厂向原告志利公司支付拆迁安置补偿款974896.5元；2.判令被告廖光华承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告光华面粉厂承担。事实和理由：因修建胜利镇教师广厦工程，经内江市东兴区胜利镇人民政府（简称镇政府）协调，被告光华面粉厂搬迁至原告志利公司租用的胜利镇新立村三社的土地上建厂。原、被告双方于2006年5月16日，签订《土地租赁协议》，其主要条款约定：“由乙方（指本案被告）自行负责厂房建设，固定资产投入归乙方；鉴于甲方（指本案原告）前期基础设施建设和解决遗留问题投入大量资金，收取租金用于兑付新立村三社、五社，其投入资金的回收，只能在国家征用时的补偿中收回，乙方新建厂房也投入大量资金的情况下，双方采用分段按比例分配的方式：即从合同签订之日起3年内被征用，对企业所有赔偿归乙方所有，3-5年期间征用按甲方二成、乙方八成的比例分配，5年以后征用按甲方三成、乙方七成的比例分配”。 2018年2月1日，内江高新技术产业园区管理委员会（简称高新区）因复兴路北段建设需要，拟征收胜利镇新立村3社部分土地，被告光华面粉厂租用原告志利公司的土地即在此次征收范围内。根据双方签订的上述《土地租赁协议》，被告光华面粉厂应向原告志利公司支付对企业所有赔偿的30%，即974896.5元。 被告光华面粉厂是被告廖光华注册成立的个人独资企业，根据《个人独资企业法》第二条、第三十一条的规定，被告廖光华应对光华面粉厂债务承担无限责任。原告志利公司在近一年的时间里多次向被告光华面粉厂主张权利，被告光华面粉厂均以各种理由拒绝履行约定义务，为了维护原告志利公司的合法权益，特提出上述诉请。 被告光华面粉厂、被告廖光华辩称:原告志利公司不具有转租土地的合法主体资格，该土地系胜利镇新立村村民集体所有，原告志利公司改变该土地使用性质没有得到有权部门的批准，因此原告志利公司不能根据《土地租赁协议》的约定分得政府对被告光华面粉厂违法建筑的补偿金；原、被告签订的《土地租赁协议》第五条虽然约定了3:7开的分成比例，但是只有被政府部门“征用”时分成比例才成立，而被告光华面粉厂的厂房等被定性为违章建筑，是政府相关部门“征收”的补偿金，且原告对该土地投入了多少资金并无实际的金额，故双方约定的分成条件不成立；因被告租用的土地系集体土地，地上建筑物无法取得合法手续，是被迫与高新区达成的违建拆除补偿，其获得的补偿金额不足以弥补被告光华面粉厂实际建厂投入的资金。综上，被告光华面粉厂不应当将政府“征收”厂房等补偿的资金的30%分给原告志利公司，故原告志利公司的诉讼请求依法应当驳回。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实作如下认定：1.案涉土地的性质？经调查内江市统征中心得知，2006年5月16日，原被告双方签订《土地租赁协议》时，案涉新立村除四社统征统转外，其三、五社土地尚系未统征统转的农村集体土地，属集体所有，本院予以确认。2.原告志利公司如何取得案涉土地经营管理权？经查：2001年6月14日，内江市东兴区人民政府（简称区政府）以内东区府发（2001）60号文件，同意将案涉土地让给（先租后征）原能力啤酒厂扩建发展，原能力啤酒厂开始对租用土地进行开挖整理，后因能力啤酒厂引资失败、经营困难，造成在开挖工程中途停止，原能力啤酒厂在整理、开挖案涉土地期间，未设计排水沟、挡土墙，造成排水被堵，污染了村民30余口的生活水井水源，为解决上述困难和问题，村委会、镇政府及区人大代表分别向区政府报告，要求收回案涉土地并进行合理利用，以解决安全隐患、村民租金等实际问题；2005年区政府以内东区府办函（2005）25号回复：因国土体制改革和企业经营困难，从2004年起该企业（指能力啤酒厂）没有再支付土地租金，为切实解决遗留问题，区政府将积极争取把临时租赁的105.2017亩土地报批征用，从而解决因租用农民土地欠付租金，影响稳定的问题。至此，原能力啤酒厂租用的三、五社土地成为待征闲置土地。2005年4月29日，经镇政府同意，新立村村委会为及时解决安全隐患、村民租金等问题，与志利公司签订了《合作开发土地协议》，明确将案涉土地承包给志利公司，至此，本案原告志利公司取得案涉闲置土地的经营管理权，本院予以确认。3.案涉《土地租赁协议》是如何签订及主要条款的约定？2006年，因修建胜利镇教师广厦工程，需占用被告光华面粉厂使用的地界，同年5月10日，经镇政府反复研究、协商，同意将被告光华面粉厂搬迁至原告志利公司租用的新立村三社的土地上建厂。在此背景下，原告志利商贸与被告光华面粉厂签订了《土地租赁协议》。该协议第五条约定：厂房建设由乙方（指光华面粉厂）自行负责，归乙方固定资产投入，在国家征用时，鉴于甲方（指志利商贸）前期基础设施建设和解决遗留问题投入大量资金，收取租金用于兑付新立村三社、五社，其投入资金的回收，只能在国家征用时的补偿中收回，乙方新建厂房也投入大量资金的情况下，双方采用分段按比例分配的方式：即从合同签订之日起3年内被征用，对企业所有赔偿归乙方所有，3-5年期间征用按甲方二成、乙方八成的比例分配，5年以后征用按甲方三成、乙方七成的比例分配”，本院予以确认。4.案涉土地是何时被征收？2018年，高新区因内江市东兴区复兴路北段建设需要，拟征收胜利镇新立村三社部分土地，被告光华面粉厂原租用志利公司的土地即在此次征收范围内，同年11月21日，被告廖光华与高新区胜利街道办事处（简称办事处）达成《复兴路北段出让地块项目厂房拆迁收购协议》（简称《拆迁收购协议》），被告光华面粉厂自愿以厂房评估价2751655元交由政府拆除；同日被告廖光华与办事处达成《复兴路北段出让地块项目厂房经营及搬迁损失补偿协议》（简称《损失补偿协议》），获赔经营损失、搬迁损失、工人遣散等各项费用498000元，以上两项共计获赔3249655元；该赔偿款已由征收部门于2018年12月底转入被告廖光华银行账户，本院予以确认。 另查明：被告光华面粉厂系被告廖光华个人独资企业。 上述事实，有双方当事人的陈述，有当事人身份信息印件，《土地租赁协议》《土地补充租赁协议》《变压器转让协议》《关于征收胜利街道新立社区三社部分土地的安置补偿公告》《合作开发土地协议》《关于解决新立村三社土地租金费遗留问题的会议纪要》《关于内江市东兴区光华面粉厂搬迁定址》《内江市东兴区胜利镇新立村三、五社土地转租补充协议》《备忘录》、内江市东兴区人大代表胜利代表小组视察活动单页材料一份、内江市东兴区胜利镇人民政府（2005）26号文件复印件一份、内江市城市管理和行政执法局出具的《拆除违法建设催告书》一份；内江市城市管理和行政执法局出具的《责令限期自行拆除违法建设公告》二份；四川卓尔房地产评估经纪有限公司出具的《房地产估价报告》《复兴路北段出让地块项目厂房拆迁收购协议》《复兴路北段出让地块项目厂房经营及搬迁损失补偿协议》等证据予以证实并存于卷中。 本院认为：本案存在的争点：一、案涉《合作开发土地协议》的效力？根据《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；┉”和《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“┉。乡镇人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理”的规定，案涉《合作开发土地协议》是新立村为更合理的利用闲置土地，经镇政府研究、协调，从而与志利公司于2005年4月29日签订的，其目的是为了能及时解决案涉土地的安全隐患、村民租金等问题，该协议明确约定，由志利公司拿出部分资金，对案涉土地进行合理整理，以解决长期以来的安全隐患和拖欠村民租金的问题，从而由志利公司取得案涉土地的承包经营权，志利公司据此提出《合作开发土地协议》合法有效的主张，本院应当予以支持。二、《土地租赁协议》的效力？根据《中华人民共和国农村土地承包法》三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”和《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，经审理查明，原告志利公司经镇政府、村委会协调，从而取得案涉土地经营权，后又经镇政府再次协调，由原、被告双方自愿签订了案涉土地的流转协议即《土地租赁协议》，被告光华面粉厂租得该土地后，未经国土、规划部门批准，即在该土地上修建构筑物的行为，属于违反法律、行政法规所禁止的行为，但该禁止性规定，是对未经国土、规划等相关部门批准，就进行修房建厂行为的禁止，并不导致原、被告之间为解决“安全隐患”“村民租金”等问题，而设立的《土地租赁协议》行为无效，该租赁协议的签订，即是村、镇基层组织的协调意图，也是原、被告双方真实的合同目的，据此，原告提出《土地租赁协议》合法、有效的主张，于法有据，本院应当予以支持；被告提出农村土地归集体经济组织所有，原告无权出租该土地的抗辩理由，因该宗土地基于上述《合作开发土地协议》的约定，其所有权与使用权是分离的，原告依据《合作开发土地协议》取得和出租的是该宗土地的使用权，其行为并未改变该宗土地所有权的性质，被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。三、案涉征收款应如何处分？根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，本院认为，《土地租赁协议》系双方真实意思表示，双方应当遵循诚实信用原则，行使自己的权利，履行自己的义务；从《拆迁收购协议》《损失补偿协议》的内容看，征收赔偿款分为两部分，其中，《拆迁收购协议》是对光华面粉厂的收购价款（2751655元），该款项应当认定为原被告双方所约定的“因国家征用时的赔偿款”，双方应当按照《土地租赁协议》第五条3:7比列的约定进行分配，原告志利公司据此提出按3:7比列分配该收购价款的诉求，于法有据，本院应当予以支持；而《损失补偿协议》明确约定，是对廖光华拆迁腾出厂房时的经营损失、搬迁损失和工人遣散费（合计498000元）的补偿价款，该补偿价款并不是征用案涉厂房的收购价款，其应当专属于被告廖光华个人所有并用于弥补经营损失、搬迁损失和工人遣散所产生的损失及费用，原告志利公司提出参与该补偿价款的分配诉求，因与客观事实不符，本院不予支持。四、至于被告提出《土地租赁协议》中的“征用”不同于《拆迁收购协议》中的“征收”的抗辩理由，本院认为，当初原、被告双方，在村委会、镇政府协调下，签订《土地租赁协议》的合同目的，就是根据双方各自的投入，待国家需要使用案涉土地时，按照不同的租赁年限、不同的分配比例进行分配，并获得各自在案涉土地上所投入的资金的一种补偿；高新区与被告光华面粉厂签订《拆迁收购协议》时，明确约定“对乙方（指光华面粉厂）修建在新立村三社的光华面粉厂进行收购”，在该协议中，既未使用“征用”二字，也未使用“征收”二字，而是直接使用的“收购”二字，从其合同目的不难看出，其含义与《土地租赁协议》中的“征用”并无本质区别，都是因国家建设需要时，原、被告双方须腾出案涉土地并交由国家使用，所获得的赔偿，为此，对被告提出的上述抗辩理由，本院不予支持。五、被告廖光华对被告光华面粉厂的债务应否承担连带清偿责任？根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，已经查明，光华面粉厂系廖光华个人独资企业，原告志利公司提出要求被告廖光华承担连带清偿责任的主张，于法有据，本院应当予以支持。 综上，本院认为，原、被告系通过村委会、镇政府的协调，为使闲置土地更加合理的利用，双方自愿签订的《土地租赁协议》合法有效，双方应当严格遵守。在履约五年以上后，恰遇高新区对案涉土地的收购，双方就案涉的赔偿款，应当按照约定的3:7比例进行合理分配；至于专属于被告廖光华的补偿款，因不属于拆迁收购款，原告不应参与其分配。本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下： 一、被告内江市东兴区光华面粉厂于本判决生效后十日内，向原告内江市志利商贸有限责任公司支付拆迁收购款825496.5元（2751655元×30%）； 二、被告廖光华对被告内江市东兴区光华面粉厂的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告内江市志利商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案系发回重审案件，不收取案件诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  胡谢平 人民陪审员  刘红英 人民陪审员  严雄飞 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  刘 梦 书 记 员  杨凡蕾