贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终438号上诉人（原审原告）：罗君权，男，1981年12月20日出生，苗族，户籍地贵州省思南县。上诉人（原审原告）：陈**芳，女，1984年1月1日出生，汉族，户籍地贵州省思南县。委托诉讼代理人：李朝才，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛含月芸，贵州群众律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州和谐房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县龙津街道文昌路。法定代表人：冉鹏飞，公司经理。委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。上诉人罗君权、陈**芳因与被上诉人贵州和谐房地产开发有限公司（以下简称和谐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院(2019)黔0624民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人罗君权、陈**芳的委托诉讼代理人李朝才，被上诉人和谐公司法定代表人冉鹏飞及其委托诉讼代理人杨秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗君权、陈**芳上诉请求：撤销一审判决，支持罗君权、陈**芳的诉讼请求，一、二审诉讼费用由和谐公司承担。事实和理由：罗君权签字的《物业费领取单》系和谐公司排除罗君权、陈**芳的权利，减轻其责任的格式条款单据，该《物业费领取单》无效。根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定可知，如补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以主合同约定为准。该《物业费领取单》实际上系对《商品房买卖合同》的补充约定，该约定变更了《商品房买卖合同》第十三条的内容，不合理地减轻或者免除了主合同中约定的应当由和谐公司承担的责任。和谐公司作为提供格式条款的一方，对变更权利义务未尽到告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，说明该变更内容并非买受人的真实意思表示。根据《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，罗君权、陈**芳缴纳的总房款中已经包含了配套设施的安装费用，和谐公司不应再向罗君权、陈**芳收取水上户及水表费、电上户及电表费1970元。和谐公司将本应包含在房屋销售价格中的水、电等配套设施的建设安装费用另行收取，属于重复收费，应将该费用退还罗君权、陈**芳。罗君权、陈**芳主张返还的对讲系统及安装费600元，和谐公司在一审提交的安装图片，不是罗君权、陈**芳家的，不能证明和谐公司安装了对讲系统，应将收取的安装费用退还罗君权、陈**芳。和谐公司辩称，双方签订的物业费领取单是双方当事人真实意思表示，且已履行完毕，罗君权、陈**芳主张违约金不成立。水电安装费用和对讲机安装费，双方在合同中约定和谐公司代收，上户费用已交水厂和电厂，对讲机已安装，罗君权、陈**芳的上诉请求不成立。罗君权、陈**芳向一审法院起诉请求:1、请求判令和谐公司向罗君权、陈**芳支付违约金45168元；2、请求判令和谐公司返还罗君权、陈**芳支付的水上户及水表费、电上户及电表费1970元；3、请求判令和谐公司返还罗君权、陈**芳支付的对讲系统及安装费600元；4、诉讼费由和谐公司承担。一审法院认定事实：2017年2月7日，罗君权、陈**芳与和谐公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人罗君权、陈**芳购买出卖人和谐公司开发的位于思南县，建筑面积121.93平方米，总价款为377983元。出卖人应于2017年7月1日向罗君权、陈**芳交付房屋，如逾期交付房屋，按照逾期时间分别处理，即逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水电立户费等相关费用。......在办理接房手续时，买受人应缴纳自动可视对讲门禁系统的设备及安装费用600元。”合同签订后，和谐公司于2018年2月3日收取了罗君权、陈**芳水电上户费1970元及对讲设备安装费600元。并于2018年2月25日将罗君权、陈**芳购买的房屋交付罗君权、陈**芳使用。和谐公司因逾期交房，与罗君权签订了物业费领取单，领取单载明“兹有腾龙国际业主罗君权，房号7-16-1，于2018年2月3日领取了贵州和谐房地产开发有限公司“腾龙国际”10个月物业费抵用券。自领到物业费用抵用券后，我自愿放弃购房合同第十三条的相关权利。腾龙国际业主：罗君权。”现罗君权、陈**芳认为物业费领取单中达成的协议显失公平，特向人民法院起诉。一审法院认为，罗君权、陈**芳与和谐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，和谐公司未按约定交付房屋，和谐公司的行为构成违约。对此，双方就违约情形自愿达成协议（即物业费领取单），约定由和谐公司代为支付物业管理费折抵逾期交房违约金，折抵后罗君权、陈**芳自愿放弃《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约责任的权利主张。双方已经就物业费折抵违约金，罗君权、陈**芳自愿放弃主张逾期交房违约责任达成的一致协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，并对双方具有约束力，罗君权、陈**芳再次主张和谐公司支付逾期交房违约责任的诉请，不予支持。罗君权、陈**芳根据贵州省人大常委会颁布的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或姓名和住所……前款规定的商品房价格应当包括水、电配套设施的建设安装费用”规定，认为水、电开户费用及水表、电表安装费用应由和谐公司承担的诉请，因该条例系地方性法规，只能参照适用，不能作为裁判的依据，且双方签订的《商品房买卖合同》约定水、电开户费及水表、电表安装费由罗君权、陈**芳承担，故罗君权、陈**芳要求和谐公司返还该项费用于法无据，不予支持。罗君权、陈**芳主张和谐公司返还对讲系统及安装费600元的诉请，因和谐公司在庭审过程中提交了安装对讲系统的图片予以佐证，且罗君权、陈**芳提交的商品房交接验收确认表上罗君权、陈**芳对设备已安装进行了确认，故对罗君权、陈**芳的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回罗君权、陈**芳的诉讼请求。本案受理费已减半收取497元，由罗君权、陈**芳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、和谐公司是否应支付罗君权、陈**芳违约金；2、和谐公司是否应返还水上户及水表费、电上户及电表费；3、和谐公司是否应返还对讲系统及安装费。关于焦点1，和谐公司是否应支付违约金的问题。罗君权、陈**芳与和谐公司签订的《商品房买卖合同》，第十三条约定逾期超过30日，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。和谐公司未按约定期限交付房屋，已构成违约。此后，双方已就违约责任的承担达成协议，由购房人签订《物业费领取单》，约定购房人领取物业费抵用券，自愿放弃购房合同第十三条即违约金等相关权利，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，合法有效。罗君权、陈**芳提出《物业费领取单》系格式条款，和谐公司对变更权利义务未尽到告知、提醒注意义务，该变更内容并非罗君权、陈**芳的真实意思表示。从罗君权、陈**芳以《物业费领取单》抵扣相关物业费的情况看，罗君权、陈**芳已充分了解《物业费领取单》的内容，故该抗辩理由不成立，对罗君权、陈**芳要求和谐公司支付违约金的请求，不予支持。关于焦点2，和谐公司是否应返还水上户及水表费、电上户及电表费的问题。双方在《商品房买卖合同》的附件十三中约定水立户费用由房开公司代收，按自来水公司公布收费标准收取；电立户费用由房开公司代收，以电力公司公布收费标准收取，视为双方对该两项费用进行了特别约定，系双方当事人的真实意思表示，罗君权、陈**芳依据该约定已交纳了两项费用1970元，和谐公司已将代收的费用交自来水公司和电力公司，故对罗君权、陈**芳要求和谐公司返还该两项费用的上诉请求，不予支持。关于焦点3，和谐公司是否应返还对讲系统及安装费的问题。和谐公司提交了安装对讲系统的图片予以佐证，且罗君权在商品房交接验收确认表上签字认可楼宇对讲系统合格，能够证明和谐公司已安装了对讲系统，故对罗君权、陈**芳要求和谐公司返还对讲系统安装费600元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人罗君权、陈**芳的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费993元，由罗君权、陈**芳负担。本判决为终审判决。审判长  代静云审判员  张 全审判员  熊 健二〇二〇年四月十日法官助理向俊书记员李向梅