湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初507号原告：王寄平，女，汉族，1980年4月17日出生，户籍地为长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周韧，株洲市天元区胜天法律服务所律师，代理权限为特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为提起反诉、上诉，代为进行和解、签收法律文书，代为领取执行标的物、款，代为参与鉴定等。被告：曾珊，女，1988年8月5日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：刘美新，株洲市芦淞区开元法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为起诉；承认、放弃、变更诉讼请求；反诉；进行和解。原告王寄平与被告曾珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法由审判员欧阳中伟适用简易程序于2020年4月22日、4月30日公开开庭进行了审理。原告王寄平及其委托诉讼代理人周韧、被告委托诉讼代理人刘美新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王寄平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2018年12月30日签订的门面租赁合同；二、被告将位于株洲市天元区《望云五金建材城》×栋×号门面腾空，并恢复原状返还给原告；三、被告支付2019年8月5日至2020年2月5日的房屋租金27346元，并按每日158.2元的标准，从2020年2月6日起计算至被告实际返还原告门面之日止；四、被告支付原告违约金14238元（以上违约金按照每月4746元的租金标准计算三个月）；五、如被告不能将租赁物恢复原状，被告支付原告将租赁物恢复墙体的费用10000元；六、被告承担本案保全费、诉讼费。事实理由：原告将其位于株洲市天元区《望云五金建材城》×栋×号门面租赁给被告使用，并签订了《门面租赁合同》。因被告同时承租×栋×号门面，所以需要将两个门面隔墙打通。合同签订后，原告即将门面租赁给被告使用并由被告进行了装修，被告按约定经支付了半年的租金后未再依约租金拒付。原告多次与被告交涉未果，发出解除合同通知，被告仍强占门面经营。为此诉至法院，请求判如所请。被告曾珊辩称：一、被告方同意解除租赁合同；二、按租赁合同约定，欠租金是事实，没有交租金的原因是承租人办不到经营许可证，房屋没有合并验收手续，从而无法使用涉案门面且不被允许经营，这是拖欠租金的主要原因；三、承租人认为是原告违约在先，违反《城市建设管理法》第27条之规定，没有经过验收或验收不合格的房屋，不允许交付使用；四、关于租金，因为在2019年7月份之前办不到经营许可证以及2020年新冠病毒疫情的影响，希望原告依照株洲市政府的相关文件予以免租3.5个月；五、因为整个望云市场是2019年12月2日进行的合并验收，按照房屋租赁合同法的司法解释第5条之规定，没有合并验收之前，只能按照占用房屋的租金进行处理。本院经审理查明：原告王寄平购买了位于株洲市天元区。2018年12月31日，原告王寄平（甲方）与被告曾珊（乙方）自愿签订《门面租赁合同》一份，合同主要约定：一、甲方将位于天元区门面，面积113平方米租赁给乙方使用，用于经营；二、租赁合同期限为五年，即从2019年2月5日起至2024年2月4日止；如乙方需续签合同，应于期满前30天向甲方提出书面请求，经双方协商一致后方可续签（同等条件下，乙方享有优先续租权），否则视为乙方放弃优先承租的权利；三、合同期内租金为第一年4520元／月，第二年租金为4746元／月，第三年4983元／月，第四年5232元／月，第五年5493元／月，租金支付方式按半年支付一次，首期租金于门面交付时支付，之后每期租金提前15天支付；四、签订合同时乙方向甲方交纳合同保证金1.5万元。合同期满乙方按照甲方要求办理退租的相关手续，并由甲方对其所承租房屋进行验收合格后，方可凭租赁合同和收据退还保证金；五、乙方装修不得影响、破坏房屋整体结构和建筑风格，装修费用由乙方自行承担；租赁期届满，对乙方装修未撤除部分（固定装修不得故意损毁破坏），甲方不予补偿，其所有权属甲方享有；六、水、电、物业管理等费用由乙方按相关部门统一收费标准自行缴纳，乙方经营所发生的各项税费，由其自行承担；七、甲方应保证租赁物的完好并能正常使用。乙方不得利用所承租门店进行非法活动……；八、因乙方另租×栋×号门面，所以需将门面间隔墙打通，门面于2019年1月1日前交付，从交付日起至2019年2月5日为装修免租期，乙方不得将门面私自转让；九、如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失，租赁期内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，合同自行终止，双方均不承担违约责任。合同签订后，2019年1月1日，原告将门面交付给被告进行装修。被告仅向原告支付了2019年2月5日至2019年8月5日的门面租金27120元。被告认为租赁期间门面没有合并验收手续且所在的望云建材市场存在道路施工、供电线路抢修等情况致使其租赁的房屋无法经营使用，故被告未按合同约定时间向原告支付2019年8月6日至12月的租金。原告催收未果，于2019年12月23日向被告送达《解除商铺租赁合同通知》，要求被告立即支付房租，否则在2019年12月31日前搬出商铺，并补交租金。被告收到通知后仍未交纳租金并占用房屋至今。原告为维护其合法权益诉至本院。另查明：株洲体育新城体验式商业街即为望云建材大市场之所在，该项目于2017年5月18日获得建设工程规划许可证；株洲体育新城体验式商业街1-12栋商住楼于2018年7月24日进行了建设工程竣工验收消防备案，合并验收合格备案时间为2019年12月2日。以上事实有原、被告的身份信息、商品房买卖合同（预售）、《门面租赁合同》、《解除商铺租赁合同通知》、照片、×××号株洲市建设工程合并验收合格证、住宅使用说明书、住宅质量保证书及原、被告双方的陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：1.原告请求的租金及违约赔偿金等是否有事实和法律依据？2.原告的诉请中如果不能将租赁物恢复原状，请求被告支付10000元的恢复原状费用是否有事实和法律依据？现综合分析如下：原、被告于2018年12月31日签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告提出承租门面不能办理经营许可证，房屋没有合并验收手续，从而无法使用涉案门面且不被允许经营，是拖欠租金的主要原因，同时被告所在的望云建材市场2019年6、7月仍存在道路建设施工、临时供电线路抢修等情况，导致其承租的房屋无法经营使用，由于原告未按合同约定保证租赁物的完好并能够正常使用，违约行为在先，故被告未按期交纳租金的意见。本院认为出租方有保证租赁物的完好和能够正常使用的义务，应理解为保证租赁物符合通常的使用性能，涉案的房屋已经通过了合并验收，应当认定租赁物能够正常使用。房屋所处的外部环境及其配套设施设备不属于出租人的保障义务范围，2019年8月之前望云建材市场整体存在的相关问题，不能认定是原告违反合同约定的行为。故被告辩称因原告的在先违约行为而未按期交纳租金的意见，没有证据证实本院不予采纳。根据《门面租赁合同》第三条、第九条的约定，被告应自2019年2月5日起按4520元/月的标准半年一次支付租金，每期租金提前15天支付。被告在租赁期内，应于2019年7月20日支付2019年8月5日至2020年2月4日的租金，但其未按期支付租金构成违约，应承担本案民事责任。原告因被告在收到书面通知后仍迟延支付租金而解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，且被告在审理中同意解除租赁合同，本院予以支持，故确认原、被告双方签订的《门面租赁合同》于2019年12月31日解除，被告应向原告支付2019年8月5日至2019年12月31日的租金为21997.3元，被告在租赁房屋时向原告支付了合同保证金15000元，本院予以扣除，故被告应向原告支付租金为6997.3元（21997.3元-15000元）。关于原告要求被告支付违约金14238元的诉讼请求。本院认为，房屋租赁合同解除后，原告需要将房屋另行出租，必然会产生房屋空置费和房屋另行出租交易费等损失。综合上述情况考虑，本院酌情确定由被告向原告赔偿2个月房屋占用费损失为宜，即被告赔偿原告损失9040元。被告在租赁合同解除后无权占用涉案房屋，根据《物权法》第三十四条的规定应及时返还原物，但其至今占有使用房屋的违约行为，给原告造成实际经济损失，应予赔偿。原告以租金标准主张占有使用费，符合合同的约定，但双方的租赁合同关系于2019年12月31日解除，应按原租赁合同4520元/月的标准计算占有使用费，故对原告要求被告按每日158.2元的标准支付至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。但2020年，我国发生了新冠病毒疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。综合上述情况考虑，本院酌情确定由原告向被告减免2个月房屋占用费损失为宜，因此确认被告曾珊以4520元/月的标准向原告王寄平支付自2020年3月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费。原被告双方在合同签订时约定将门面间隔墙打通，因被告违约造成合同解除，被告应向原告支付恢复墙体的费用，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院酌情支持8000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王寄平与被告曾珊2018年12月31日签订的《门面租赁合同》于2019年12月31日解除，被告曾珊自本判决生效后十日内向原告王寄平返还承租的位于天元区门面；二、被告曾珊自本判决生效后十日内向原告王寄平支付2019年8月5日至2019年12月31日的房屋租金6997.3元；三、被告曾珊自本判决生效后十日内向原告王寄平支付违约金9040元；四、被告曾珊自本判决生效后十日内以4520元/月的标准向原告王寄平支付自2020年3月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费；五、被告曾珊自本判决生效后十日内向原告王寄平支付恢复墙体的费用8000元；六、驳回原告王寄平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1090元，减半收取545元，保全费670元，合计1215元，由被告曾珊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 欧阳中伟二〇二〇年四月三十日实习法官助理刘潇俐书记员 唐 梓 馨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。