湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初463号原告：曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会。统一社会信用代码：55421303K262132533。法定代表人：蒋霖，主任。委托代理人：閤焕军，副书记。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书等。委托代理人：肖艳波，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，有权进行和解，代签法律文书等。被告：湖北超洁汽车用品有限公司。住所地：随州市曾都区蒋家岗工业园。统一社会信用代码：91421300780941871P。法定代表人：张高勤，执行董事。委托代理人：房欣，男，1987年9月10日出生，汉族，湖北省随州市人，公司员工，住曾都区。代理权限：一般代理。原告曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会（以下简称“蒋家岗社区”）与被告湖北超洁汽车用品有限公司（以下简称“超洁用品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照民事诉讼法规定的简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋家岗社区的委托代理人閤焕军、肖艳波及被告超洁用品公司的法定代表人张高勤、委托代理人房欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋家岗社区的诉讼请求：1、请求依法解除双方于2014年7月15日签订的租赁合同及2015年6月24日签订的租赁合同补充协议，被告立即向原告返还房屋；2、判令被告支付至2019年10月31日前拖欠的房屋租赁费1091783元(人民币，下同)及2019年11月1日至2020年3月31日的房屋占用费576125元（此项为诉讼中追加），并承担逾期支付房屋租赁费的违约金500000元；3、被告承担原告支付的案件代理费用25000元；4、被告承担本案的财产保全费、保全保险费及诉讼费。事实及理由：2014年7月15日双方签订了租赁合同，约定：被告租赁原告工业园钢结构厂房两栋，用于扩大再生产，面积为14501平方米；租赁期限2014年8月1日至2024年7月31日，计十年；租赁费及付款方式为2014年8月1日至2017年7月31日租赁费为每月每平方米7.5元，年租金1305090元，2017年8月1日至2020年7月31日租赁费为每月每平方米9元，后四年租赁费结合市场因素协商确定；采取先交租金后使用原则，合同签订时先行交清半年租金，下半年租金在次年2月1日前十日内结清；被告如不按时交纳租金，视为违约，相对方有权终止租赁合同收回厂房，违约方向相对方支付违约金500000元，并赔偿全部经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2015年6月24日，双方又签订房屋租赁合同的补充协议，约定：被告租赁原告工业园内的一栋两层楼房，使用面积524平方米，租赁期限与前一合同同步；2014年11月1日至2015年7月31日的租赁费为42444元，2015年8月1日后每年的年租赁费为56592元，下年度租赁费在（每年）7月31日前付清。原告依约定交付房屋，但被告将第一份合同涉及的租赁费支付至2019年1月31日，第二份合同涉及的租赁费支付至2019年7月31日，此后被告拒不支付租赁费。2019年8月23日原告向被告送达了解除合同通知书，被告收到通知书后仅支付租赁费100000元，剩余租赁费至今未付。基于以上事实，被告应承担违约责任，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告超洁用品公司辩称：原告未履行合同约定的义务，导致被告公司损失，应当免除、减少租金，并赔偿损失。原告没有履行或者未完全履行合同第四条第（一）项约定的合同义务。即未安装630KVA变压器，并在2014年12月底确保通电，致被告无法正常规模发展、经营。没有建设好工业园区大门及厂区围墙，为保护财产安全，被告不得不加派人员保护厂区设备、材料等，增加了企业成本。提供的厂房不符合安全生产条件，房屋漏雨，造成直接损失50余万元，被告多次要求维修而不予维修。粗暴拉闸限电行使权利，导致停产损失。鉴于以上事实，被告要求减免部分租金，并提出反诉，要求原告赔偿经济损失100万元。审理查明本案的事实如下：2014年7月15日，蒋家岗社区（甲方）与超洁用品公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：乙方租赁属甲方所有的、位于曾都区××大道北蒋家岗工业园钢结构厂房两栋（1号、3号车间）用于扩大生产，厂房面积为14501平方米。租赁期限10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止。2014年8月1日至2017年7月31日月租赁费7.5元/平方米，年租赁费1305090元；2017年8月1日至2020年7月31日月租赁费9元/平方米，年租赁费1566108元；后四年租赁费结合市场因素协商确定后，签订补充合同，如因后四年租赁费不能达成协议，双方均可解除合同。采取先交租金后使用原则，合同签订时乙方交清半年租金，下半年租金在次年2月1日前十日内结清；乙方不按时交纳租金，视为违约，甲方有权终止租赁合同收回厂房。甲方的责任：甲方安装315KVA（注：超洁用品公司租赁厂房前已经安装使用）、630KVA变压器各一台（注：合同签订时未安装，约定2014年12月底确保630KVA变压器安装供电），以保证乙方生产用电需要，保证水、电、路畅通；建好工业园大门，完善配套设施，逐年植树种草增绿；协调处理群众与企业之间的矛盾，力所能及地为企业排忧解难，努力创造良好的外部环境，推动企业快速发展。乙方的责任：乙方必须将企业注册地址、税务登记地址变更到曾都区东城办事处蒋家岗工业园，缴纳的税费作为东城办事处的财政收入；按规程使用配电等设施，如有损坏，必须维修或者赔偿，水电费用由乙方承担；租赁期间，乙方不得改变房屋结构，不得在承租范围内新建厂房、车间等；租赁期满后，乙方投资的各种设施（包括但不限于乙方出资所建的厂房、车间等）应无条件拆除，如不拆除视同违约；乙方归还厂房时，应当保证厂房、附属设施及各种设备完好无损。租赁期满后，甲方如继续出租厂房，乙方在同等条件下享有优先权。除城市规划建设需要拆除厂房和不可抗力自然灾害因素以外，双方不得终止合同。如一方违约，违约方向守约方支付违约金500000元，并赔偿守约方的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等一切相关费用）等。2015年6月24日，蒋家岗社区与超洁用品公司又签订了工业园内一栋两层楼房的《房屋租赁补充协议》，约定：甲方将位于工业园内的两层楼房出租给乙方，租赁时间与《厂房租赁合同》时间同步，租赁房屋使用面积524平方米，年租赁费108元/平方米（即月租赁费9元/平方米）。第一年自2014年11月1日至2015年7月31日止，租赁费42444元；后两年（即2015年8月1日至2017年7月31日）年租赁费56592元。签订协议时结清第一年租金，下一年度租金在当年的7月31日前结清。其他条款以《厂房租赁合同》为准。上述合同签订前后，蒋家岗社区依约定的时间移交了1号、3号钢结构厂房及两层楼房，超洁用品公司投入生产经营使用。合同签订后至今，蒋家岗社区没有在工业园内安装630KVA的变压器。超洁用品公司依合同约定向蒋家岗社区支付了工业园1号、3号厂房2018年7月31日前的的租赁费。2018年8月1日至2019年1月31日的1号、3号厂房租赁费应为783054元，经蒋家岗社区催要，超洁用品公司分别在2019年4月12日、4月30日各支付400000元、380000元，即实际欠付工业园1号、3号厂房2018年8月1日起至2019年1月31日止的租赁费3054元。超洁用品公司对承租的工业园两层楼房租赁费依约定56592元/年的标准支付至2019年7月31日止。因超洁用品公司没有及时支付租赁费。蒋家岗社区于2019年8月23日向超洁用品公司送达了两份《解除合同通知书》，通知载明：超洁用品公司迟延支付厂房和楼房租赁费，经社区多次催收，贵公司仍拒不支付，已构成根本违约，我社区解除与贵公司2014年7月15日、2015年6月24日的厂房、楼房租赁合同，解除日期为2019年8月31日；贵公司收到本通知书之日起3日内支付下欠的租赁费、5日内与我社区联系办理移交相关手续，并于9月10日完成移交；贵公司如未能在2019年9月10前完成移交，我社区将依法要求承担占用厂房、楼房期间的占用费（按租赁费标准计算）至房屋交接完成之日止；本通知送达之日生效，若贵公司未能在上述期间支付下欠的租赁费，我社区依法追究违约责任要求按合同约定承担违约金500000元。超洁用品公司在当日收到《解除合同通知书》后，于2019年10月25日、12月24日分别支付租赁费各100000元，此后没有支付租赁费。另查明：自2018年起至2020年4月，超洁用品公司未经蒋家岗社区同意将承租的厂房以9元/平方米、10元/平方米等单价转租给他人使用，合计转租厂房面积7000余平方米。2019年12月2日，蒋家岗社区在工业园厂房区域张贴了对租赁超洁用品公司使用的厂房租户的《告知函》，载明：超洁用品公司厂区内的所有建筑设施属蒋家岗社区所有，因该公司长期不按租赁协议缴纳租金，且违反双方的租赁协议转租厂房，我社区已将此事诉至法院。请已签订、将签订厂房转租协议的租户自主防范风险。本案立案受理前，蒋家岗社区2019年10月23日向曾都区曾都法律服务所转账预支付了诉讼费、代理费等，曾都区曾都法律服务所于2020年3月31日向蒋家岗社区出具收取本案诉讼代理费用25000元的票据。2014年7月31日晚，随州市境内出现了10.4毫米的降水，雨水导致超洁用品公司存放在厂房内的原材料及产品淋湿。2017年2月17日，当事人双方因租赁费发生争议，蒋家岗社区断开了超洁用品公司的供电。2017年7月9日随州市境内出现了105.5毫米的降水过程，蒋家岗工业园区内雨水倒灌，超洁用品公司车间仓库被雨水浸泡。本案审理中，超洁用品公司在答辩期后才向本院提出反诉请求，超出了法定期间，本院没有受理。本案审理期间，随州市境内在2020年1月发生了新冠××疫情。庭审后，超洁用品公司在2020年4月16日向本院提出中止本案审理的请求。蒋家岗社区向法院提起诉讼时，虽然提出了财产保全的申请，但没有提供财产担保，也未交纳财产保全费，因此本案没有采取财产保全措施。本院认为：一、合同的效力。本案是房屋所有权人蒋家岗社区将享有所有权的房屋提供给承租人超洁用品公司使用、收益，承租人超洁用品公司定期给付约定租金，并于合同终止时完好地将房屋归还给蒋家岗社区的合同，为房屋租赁合同法律关系。该行为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故蒋家岗社区与超洁用品公司签订的房屋租赁合同合法有效。二、蒋家岗社区与超洁用品公司的房屋租赁合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。”第二百二十四条第二款还规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案的事实和证据证明，超洁用品公司在合同约定的期限内未支付或者迟延支付租金，经蒋家岗社区催告，仍没有在合理的期间内支付房屋租金，且在本案审理期间，未经出租人同意，仍擅自将承租的房屋转租给他人使用，违反了法律规定。因此，蒋家岗社区享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”超洁用品公司迟延支付租金的行为违约，导致房屋租赁合同解除的条件成就，且蒋家岗社区在2019年8月23日向超洁用品公司送达了书面的《解除合同通知书》，并载明合同解除时间为2019年8月31日，超洁用品公司也在陈述中已经自认。故本院确认蒋家岗社区与超洁用品公司的房屋租赁合同于2019年8月31日解除。三、合同双方是否存在违约行为及违约金问题？工业园1号、3号厂房租赁合同约定，蒋家岗社区应在2014年12月底另行安装供电设备--630KVA变压器一台，以保证超洁用品公司生产用电需要，建设工业园大门，完善配套设施等，但是，蒋家岗社区没有在约定的时间内履行合同约定的义务；超洁用品公司应依合同约定支付房屋租赁费而没有按时支付。双方均存在违约行为，依《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任”及合同约定，应当向相对方支付违约金500000元。因违约金系互负、同类、性质相同的债务，依《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）项的规定，蒋家岗社区、超洁用品公司向相对方负担的违约金相互抵销。四、超洁用品公司欠付的租金及合同解除后的房屋占用费问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”庭审查明，1号、3号厂房租赁费，2019年1月31日前超洁用品公司欠付3054元，2019年2月1日起至同年8月31日的七个月租金计14501平方米×7个月×9元/平方米/月=913563元，但是超洁用品公司在2019年10月25日、12月24日各支付的100000元租赁费应从中扣除，超洁用品公司实际欠付1号、3号厂房2018年2月1日至2019年8月31日止的租金913563元-200000元=713563元。2019年9月1日起至2020年3月31日止的厂房占用费14501平方米×7个月×9元/平方米/月=913563元，即超洁用品公司承租的1号、3号厂房至2020年3月31日止欠付租金或者占用费3054元+713563元+913563元=1630180元。超洁用品公司承租的工业园两层楼房自2019年8月1日至同月31日没有支付租金，租金额为524平方米×1个月×9元/平方米/月=4716元，解除合同后的2019年9月1日到2020年3月31日占用费为524平方米×7个月×9元/平方米/月=33012元，即超洁用品公司承租的两层楼房至2020年3月31日止欠付租金或者占用费4716元+33012元=37728元。超洁用品公司至2020年3月31日止合计欠蒋家岗社区房屋租金或者占用房屋的费用1630180元+37728元=1667908元，超洁用品公司依法应予支付；此后至本判决生效后确定之履行之日的房屋占用费依前述标准计算。五、案涉房屋租金或者占用费用可否减少的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”该原则的表现之一为在极个别情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，人民法院公平地调整当事人之间的利益。本案审理正值新冠××疫情期间，该疫情给中小微企业的生存带来重大困难。纠纷所在地的湖北省各级政府、企事业单位和个人都以不同的措施和手段为中小微企业的发展减轻负担，且相关政策规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，给予房租免收等，鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租人企业租金等相关费用。因案涉房屋属蒋家岗社区集体财产，本院参考湖北省政府的规范性文件，确定减免超洁用品公司房屋租金或占用费三个月，即：（1号、3号厂房面积14501平方米+两层楼房面积524平方米）×9元/平方米/月×3个月=405675元。超洁用品公司实际支付蒋家岗社区2020年3月31日前的租金或占用费1667908元-405675元=1262233元。六、本案代理费用问题。双方在租赁合同中约定，如一方违约，除支付违约金外，还应赔偿守约方的全部经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等一切相关费用）。如前所述，双方均存在违约行为，蒋家岗社区支付的代理费用25000元，依《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本院确定各承担代理费用百分之五十的损失，即超洁用品公司赔偿蒋家岗社区经济损失12500元，其余损失由蒋家岗社区自负。七、超洁用品公司辩称的损失及申请中止本案的审理问题。诉讼中，超洁用品公司提出，在租赁厂房经营期间，因蒋家岗社区提供的厂房不符合要求或者管理问题，造成超洁用品公司的生产原材料及产品受损，蒋家岗社区应该赔偿。本院认为，超洁用品公司超过法律规定的期间提出反诉，且辩称的损失系侵权法律关系产生，当事人可另行依法主张权利，故本院在本案中不予审理。超洁用品公司在庭审后提出申请，要求本案中止审理，理由为超洁用品公司履行合同过程中的财产损失已经向随州市曾都区人民法院提起诉讼。本院认为，超洁用品公司另行提起诉讼的性质属财产损害的侵权之诉，而本案为合同违约的给付之诉，两者法律关系性质不同，且本案不以另一案件的审理结果为依据，另案也无需以本案的审理结果为依据。因此，超洁用品公司中止审理的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十一条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会与被告湖北超洁汽车用品有限公司之间关于蒋家岗工业园1号、3号厂房和两层楼房的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年8月31日解除。二、被告湖北超洁汽车用品有限公司返还原告曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会所有的蒋家岗工业园1号、3号厂房及两层楼房。三、被告湖北超洁汽车用品有限公司支付原告曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会至2020年3月31日的租金或者房屋占用费1262233元，2020年3月31日后至本判决生效后的房屋占用费依面积15025平方米、月单价9元/平方米和实际占用房屋时间据实计算。四、被告湖北超洁汽车用品有限公司赔偿原告曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会诉讼损失12500元。五、驳回原告曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会的其他诉讼请求。上述履行内容于本判决生效之日起十五日内履行。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19381元，由被告湖北超洁汽车用品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  周厚新二〇二〇年四月二十一日书记员  程登峰