甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1465号上诉人（原审被告）:颜维斌，男，1983年10月10日出生，汉族，住甘肃省景泰县。上诉人（原审被告）:王华琴（颜维斌妻子），女，1985年9月14日出生，汉族，住甘肃省景泰县。被上诉人（原审原告）:程文斐，男，1993年3月3日出生，汉族，住甘肃省景泰县。被上诉人（原审原告）:李艾泽，女，1991年2月2日出生，汉族，住甘肃省景泰县。被上诉人共同委托诉讼代理人:郭宝印，甘肃岱峰律师事务所律师。原审被告:景泰县安居房地产中介服务有限公司，住所地：白银市景泰县。法定代表人:李盛林，该公司经理。上诉人颜维斌、王华琴因与被上诉人程文斐、李艾泽、原审被告景泰县安居房地产中介服务有限责任公司居间合同纠纷一案，不服甘肃省景泰县人民法院（2019）甘0423民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜维斌、王华琴上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由:一、一审法院判决解除合同没有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人并未在补充协议书中约定一方解除合同的条件。补充协议中约定的第二笔房款8万元若不能按2019年5月10日前付款，上诉人搬出涉案房屋，只是制约上诉人履行合同的的方式，并不是法律规定的解除合同的条件。上诉人没有按期付款，是由于上诉人颜维斌的工地发生其他意外，未能及时向被上诉人支付第二笔房款而拖延了十几天。当上诉人颜维斌向被上诉人准备交付8万元房款时，被上诉人于2019年5月22日已经将上诉人起诉至法院，要求解除合同，不愿意接受房款。根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第五条约定，上诉人逾期付款超过十天后视为违约，并承担违约责任，合同继续履行。所以一审法院判决直接解除合同毫无事实根据与法律依据。其次，根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”与第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的规定，而上诉人并没有故意不履行合同，而是由于上诉人颜维斌工地出现意外，未能及时来景泰给被上诉人支付房款，导致逾期付款，上诉人没有达到根本违约的条件，合同不应当被解除。况且上诉人已经入住涉案房屋几个月，并对房屋进行装修、装饰，解除合同明显违背了“以事实为根据、以法律为准绳”的法律基本原则。二、一审法院判定违约金数额错误且适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失’。”本案中，被上诉人产生的损失为8万元购房款的利息损失，上诉人未能履行合同约定的8万元房款间隔不到一个月，依照合同约定的违约损失按月息2％计算，其利息损失不到1600元，而一审法院直接按合同约定的应付款的30％计算违约金明显过高，上述法律规定的违约金过高指的是违约金不得超过造成损失的30％，而不是合同标的额的30％。因此，一审法院计算承担违约金24000元，属于适用法律错误。鉴于我国法律法规所设定违约金以补偿为主、惩罚为辅的特性，上诉人最终需要承担违约金数额应进行相应调整到造成损失的30％。综上所述，上诉人认为，一审法院由于认定事实和适用法律有误，导致作出错误判决。故依法提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称：一、一审法院判决解除合同是正确的，既有事实依据也有法律依据。上诉人自己承认没有按照合同的约定支付第二笔购房款项，其理由为自己的工地出事而导致逾期没有支付款项。其实际情况是被上诉人多次催促其按时付款，但二上诉人以种种理由拖延拒不支付该购房款，无论是按照合同的约定还是按照补充协议的约定，上诉人都构成了根本违约，其不予付款的理由在法律上也是不成立的。因此，一审法院判决解除双方所签的合同是正确的，请二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人认为一审法院判决支付被上诉人的赔偿金违约金过高没有事实依据，应当予以驳回。首先，由于上诉人在第一次付款（6万元）时就存在故意拖欠的行为，被上诉人为杜绝以后上诉人再出现该行为，与上诉人签订了一份补充协议，对之前签署的合同做了进一步的约定，如上诉人不按时支付第二笔购房款，自违约之日的第二天无条件搬出该房屋，之前所付房款（共8万元）作为违约金不再返还。按照法律规定，后面签署的合同效力优于之前签署的合同效力，也就是双方对之前的合同做了重新的约定，理应按照补充协议的规定执行。其次，即使按照之前签署的合同来调整违约金，一审法院判决不但不高，反而是过低了。因为在该合同第七条违约责任中，第（一）款规定了双方应当适用定金罚则，即违约方不能取回定金2万元。在此基础上，再按照第（五）款的约定再支付被上诉人2.4万元。应当支付被上诉人共计4.4万元违约金。综上所述，上诉人的上诉请求既没有事实依据也没有法律依据，请二审法庭依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告景泰县安居房地产中介服务有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。程文斐、李艾泽一审诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的房屋买卖居间合同；2.要求被告颜维斌夫妻承担违约责任，交付原告的8万元房款不予退还；3.要求二被告搬出现居住的房屋，并将该房屋恢复原状；4.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实:2019年1月22日，原告程文斐、李艾泽委托被告安居房地产中介公司出售位于景泰县一条山镇南部市场三益轩临街1幢3单元402房屋。同日，原告程文斐与被告颜维斌签订购房意向合同后，原告程文斐、李艾泽（以下简称甲方）与被告颜维斌、王华琴（以下简称乙方）及被告安居房地产中介公司（以下简称丙方）签订房屋买卖居间合同，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落于甘肃省白银市景泰县一条山镇南部市场三益轩临街1幢3单元402室的房产，建筑面积140.8平方米。甲方保证房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在。甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币490000元（大写:肆拾玖万元整），甲乙双方签订合同之日起，乙方交付甲方定金2万元。付款方式为银行商业按揭付款。甲乙双方约定5个工作日内支付首付款6万元整，2019年5月10日之前交与甲方8万元整，待房产证满2年后，于2019年10月之前将房屋过户给乙方。介于甲方银行还有按揭贷款，双方约定待房屋过户，乙方先行垫付还清甲方银行贷款，按揭手续办理完毕，乙方将他项权证送到银行后，甲方退还乙方多付房款。甲乙双方约定，首付6万元交与甲方当日将该房屋交与乙方使用。乙方如未按合同约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按2％计算。逾期10天后，即视为乙方不履行合同，乙方按累计应付款的30％向甲方支付违约金，合同继续履行。合同还对房产过户及税费承担、房屋的交付等进行了约定。合同签订后，被告颜维斌、王华琴向原告交付定金2万元，并于2019年2月12日左右交付原告房款6万元。2019年2月18日，原告程文斐（甲方）与被告王华琴（乙方）签订补充协议，约定乙方按合同约定，应按时支付甲方第二笔房款，如不能按时支付，乙方应于实际支付之日起第二天无条件搬出该房屋，之前所付房款作为违约金，甲方不再退还。自合同签订后，甲方已将该房屋交付乙方使用，交付前该房屋产生的水、电、暖、物业费用及装修费用由甲方承担，自2019年1月22日后该房屋所产生的费用及房屋装修、质量问题、自然灾害与甲方无关，由乙方自行承担。后被告颜维斌、王华琴未能按期支付第二笔房款8万元，经被告安居房地产中介公司协调，原告愿意延后几日付款。期间，由于被告颜维斌的个人原因，致使家人及被告安居房地产中介公司无法与其联系。后被告安居房地产中介公司与原告及被告颜维斌、王华琴协商，被告颜维斌、王华琴同意支付房款8万元并补偿原告延期付款的利息损失，但原告未同意。一审法院认为，原告程文斐、李艾泽与被告颜维斌、王华琴及被告安居房地产中介公司签订房屋买卖居间合同及补充协议合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的房屋买卖居间合同约定第二笔房款8万元的支付期限是2019年5月10日前，补充协议约定第二笔房款如不能按时支付，被告颜维斌、王华琴应于实际付款之日起第二天无条件搬出涉案房屋。期间，被告安居房地产中介公司虽协调延后几日付款，但到期后被告颜维斌、王华琴仍未能付款，因此，原告请求解除房屋买卖居间合同有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告虽请求依据补充协议的约定，被告颜维斌、王华琴已交纳的8万元房款作为违约金不予退还，但庭审中，被告颜维斌、王华琴认为补充协议约定的违约金8万元过高。因此，依法予以调整，应当依据房屋买卖居间合同的约定，按累计应付款的30％向原告支付违约金，即24000元（8万元×30％）。综上所述，原告的部分诉讼请求理由正当，本院予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下:一、解除原告程文斐、李艾泽与被告颜维斌、王华琴、景泰县安居房地产中介服务有限公司签订的房屋买卖居间合同，被告颜维斌、王华琴应于本判决生效后30日内搬出位于甘肃省白银市景泰县一条山镇南部市场三益轩临街1幢3单元402室房屋并恢复原状；二、被告颜维斌、王华琴应向原告程文斐、李艾泽承担违约金24000元，剩余房款56000元原告程文斐、李艾泽应于本判决生效后30日内返还被告颜维斌、王华琴；三、驳回原告程文斐、李艾泽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由原告程文斐、李艾泽负担600元，被告颜维斌、王华琴300元负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交工作证明一份，拟证明的事实：上诉人不是无故违约，无故不支付房款，是有原因的。被上诉人质证意见：真实性无法确定，该证据与本案无关，是上诉人的单位因事故停工两天，不影响上诉人支付购房款，不存在因果关系。经审查，上诉人提交的证据不能证明上诉人的证明目的，本院不予采纳。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.上诉人与被上诉人是否应该解除合同；2.上诉人是否应向被上诉人支付违约金24000元。2019年1月22日，被上诉人委托安居房地产中介公司出售位于景泰县一条山镇南部市场三益轩临街房屋。同日，上诉人与被上诉人签订购房意向合同，之后双方与安居房地产中介公司签订房屋买卖居间合同，该居间合同中约定“（五）乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方（被上诉人）对乙方（上诉人）的逾期应付款有权追究违约利息。…逾期超过拾天后，即视为乙方不履行本合同。”一、关于上诉人与被上诉人是否应解除合同。本案中，上诉人与被上诉人在景泰县安居房地产中介服务公司的见证下，于2019年2月18日签订了《三益轩1幢3单元402室房屋补充协议》（以下简称《补充协议》），双方约定：“1.乙方（上诉人）按合同约定，应按时支付甲方（被上诉人）第二笔房屋房款，如不能按时交付，乙方应于实际支付之日起第二天无条件搬出该房屋，之前所付房款作为违约金，甲方不再退还。”签订该补充协议后，2019年5月10日应交付第二笔房款，但上诉人未能如期交付。期间经房屋中介公司协调，被上诉人同意延后几日付款，但上诉人因个人原因，与家人和房地产公司失去联系，仍未能将房款支付给被上诉人。二审期间，上诉人颜维斌向法庭提交兰州博瑞机械化工程有限公司的工作证明一份，载明“2019年5月8日晚，我司回填高填土方时渣土车挂断聂家窑110千伏高压线，导致动力厂停工2天，此事后续处理赔偿工作于2019年5月22日结束均由颜维斌协调解决，特此证明。”经审查，本院对该份证据的真实性予以认可，但该份证明与上诉人失去联系未及时交付房款的事实并不存在必然关系，即与待证事实之间并不存在关联性，该份证据本院不予采纳，上诉人该项上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”本案中上诉人并未遵守合同约定及时履行自己的合同义务，逾期未交付房款的行为已构成违约。同时《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上诉人与被上诉人在补充协议中明确约定了双方应履行的合同义务，但上诉人经中介公司和被上诉人催促后，仍未按时将第二笔房款交付被上诉人。因此，被上诉人请求解除合同有事实和法律依据，应予支持。二、关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金24000元。上诉人、被上诉人签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性和限制性规范，也不损害社会公共利益，补充协议合法有效，应予维护。《房屋买卖居间合同》签订之日，上诉人向被上诉人交付定金2万元，2019年2月12日，上诉人向被上诉人交付第一笔房款6万元，被上诉人共收到上诉人8万元房款。但截止2019年5月10之前，上诉人并未按照约定将第二笔房款交付被上诉人，之后被上诉人向法院主张解除合同并赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因上诉人的一再违约行为导致双方合同解除，被上诉人有权要求赔偿损失，双方在《补充协议》中对违约金已进行约定：“之前所交房款作为违约金。甲方不再退还。”但一审庭审中上诉人认为违约金过高，要求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此一审法院根据双方签订的《房屋买卖居间合同》的约定，判决上诉人按照已付款的30%向被上诉人支付违约金，即24000元（80000×30%），并无不当。综上所述，上诉人颜维斌、王华琴的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人颜维斌、王华琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 张军忠审 判 员 刘红雅审 判 员 栾春鹏二〇二〇年四月七日法官助理 刘 圆书 记 员 宋文婷