云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初1353号原告：王云贵，男，1977年5月14日生，汉族，住云南省玉溪市。委托诉讼代理人：吴亚平，女，汉族，住云南省玉溪市，特别授权代理。（与原告系夫妻关系）被告：吕建国，男，1977年10月1日生，汉族，住。委托诉讼代理人：方文清，云南浩亚律师事务所律师，特别授权代理。原告王云贵与被告吕建国租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告王云贵及其委托诉讼代理人吴亚平，被告吕建国的委托诉讼代理人方文清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王云贵向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2018年11月30日签订的《大棚合出租合同》；二、判令被告退还原告押金5000元；三、判令被告支付原告违约金5000元；四、判令被告赔偿原告损失共计人民币17300元，其中水电设施共1130元、彩钢瓦3米至4米长的30张,合计3132元、钢管2米长，25根合计1486元、纹肉机1台、两桶50公斤的猪油和半桶汽油桶装的猪油、一年内的鸡粪800平方(厚60厘米)、塑料薄膜（双层）三米宽1捆，合400元、暖灯30盒；五、因为被告把锁换了,原告进的小鸡苗两千只无法养殖，造成损失20000元；六、判令被告退还2019年10月至2019年11月30日的租金1000元；七、以上五项共计人民币：48300元。八、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告和被告于2018年11月30日签订《大棚出租合同》合同，约定：1、租金为每年10000元，每年11月30日前缴纳下年度租金。2、合同押金为5000元，合同期满或双方协商终止合同时，合同押金不计息全额退还给原告。3、租期为2018年11月30日至2027年3月30日止。4、本合同一经签订，即具有法律效力，任何单位和个人不得随意变更或者解除，经原告和被告双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。5、在合同履行期间，任何一方发生违约行为时，违约方应向守约方支付违约金5000元。6、合同租期内被告保障原告自主经营不得以任何借口干涉原告的生产和经营销售。合同签订后，原告按合同约定支付被告2018年11月30日至2019年11月30日期间的租金10000元，押金5000元，但2019年10月，在合同期间未满，未经原告同意的情况下，被告翻墙进入原告所租的大棚里面，把锁给撬开，更换了锁，导致原告方无法养殖，并且把属于原告的物资占为所有。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，理不合，法不合。经多次打电话协商未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请人民法院主持公道。被告答辩称，一，同意解除双方的租赁合同。二、合同约定押金为5000元，但原告实际只交了4000元，该押金同意退还原告。合同约定的押金是5000元，签订合同时原告说经济困难，要求缓一下，等第一批鸡出栏后再付，但之后一直未付，被告多次联系原告和妻子都说在外地。直到2019年6月22日，原告才叫被告找其女儿女婿拿了4000元，尚欠1000元一直未付。三、违约是原告造成，不同意赔偿原告违约金。因为原告不按约交押金，经多次催促不缴纳2019年4月以后的水电费，从2019年7月起就没有人照管大棚，导致大棚荒废。四、原告要求赔偿损失17300元没有事实依据。水电设施被告原来已经接通，原告实际上没有什么损失。被告2019年11月去清理场地时，原告的东西能用的，被告都清理到另外的地方保存，已经损坏、无法使用的垃圾，已经清理到了垃圾池。堆放的东西如果原告要取回，要求原告支付清理费用4人7天，每人每天100元，共2800元；装粪的垃圾袋300个，每个0.5元，共150元；粪的运费600元；场地占用费1000元，共计4550元。五、原告租赁期间，还将被告的铡草机（购买价1580元）、抽水机及水位控制系统（购买价650元）、电动三轮车（购买价3600元，修理了935元）损坏，另外还用被告价值500元的木板，价值800元的彩板瓦、钢材等搭建鸡圈，擅自烧了原告的木柴。六、第一年的租期已到，原告并没有交付第二年的租金，被告也没有见过原告买过什么鸡苗，因为对此损失不予认可。被告去清理场地的时间是2019年11月，租期已经届满，不存在还要退还原告一个月租金的问题。签订合同时原、被告都有大棚的钥匙，后来原告私自换了锁，被告就没有钥匙，大约2019年5月底，被告找原告要了一把西门的钥匙。11月合同即将到期时，因为原告没有继续交下一年的租金，也没有清理棚内的垃圾，包括各种动物的腐尸，被告就请人去清理。因为东门附近有一个垃圾池，为便于清理垃圾，被告才把东门的锁换了，但西门的锁一直都没换。2019年12月，原告依然没有来交下一年的租金，被告才把东门和西门锁都换了，又把大棚出租给他人。至今为止，原告都没有来跟被告协商过，如果原告按约交了租金，被告当然会将钥匙交给原告，所以不存在被告换了锁导致原告无法养殖的问题。本案原告提供了身份证、双方2018年11月30日签订的《大棚出租合同》和原告的妻子与被告的微信聊天记录，证明双方的合同关系以及原告的妻子2019年11月8日通过微信通知过被告去拿租金，经质证被告对真实性无异议，但表示被告并没有收到过原告的妻子发的微信。原告还申请谢某（原告女儿的男朋友）和李某到庭作证，谢某证明：因为原告夫妻两个都不在，押金是原告叫其和原告的女儿交给张明，交了5000元。猪油是原告买来，其和原告的妻子一起熬的，时间应该是2019年9月。大棚里面的水管是一个姓严的人打电话叫其去安，安装在大棚外面，大棚里面是安装给鸡苗喝的水管。取暖的电线、取暖灯和灯头是其去购买的，花了2000元。钢管是其和原告在李棋旧货市场购买的。是李某和其一起安装的采板瓦，电焊机是李某提供的。安装完以后，原告又要求在顶棚上安装了塑料薄膜，把大棚从顶部到底部全部封起来。2019年10月中旬到11月，因为原告家没人在，其去喂鸡发现锁无法打开，通知原告，才知道一个叫张明的人把锁撬了换成新的。原告就报警，警察通知张明过来，但张明没有过来。大棚里有鸡苗和山羊6只。其打了很多次电话给张明，但是张明一直都不接电话。原告通知被告来拿租金，但被告没有来拿。租期满前的2019年11月，其和原告去找张明，发现大棚里已经被清理干净并转租了。原告夫妻不在家，叫其和原告的女儿管理大棚，大鸡死在角落，他们没去弄，2019年9月后他们就没有去喂羊了，因为没人管，什么时候死的其也不知道。李某证明，其2019年春节后帮原告做过彩板瓦和水管的活，原告购买的材料，做了两天都没有做完。当时其见到大棚里关满了鸡，还有有两桶油和几只羊。经质证，原告对两位证人的证言均无异议，被告则认为谢瑞金说的押金交了5000元不属实，实际只交了4000元。大棚根本没有人管，旁边的人抱怨太臭，被告才翻进去看，发现羊和鸡都死掉，腐烂的只剩皮和骨头了。对李某的证言无异议。本院认为，原告提供的《大棚出租合同》被告认可无异议，可以作为认定案件事实的依据。原告的妻子与被告的微信聊天记录，应予采信，被告否认收到不符合常理。证人谢某和李某的证言基本属实，可以采信。但原告提供的证据不足于证明其主张的损失，谢某说的炼猪油的时间不对，应该在9月以前。被告为证明其主张提交了以下证据：一、被告的身份证复印件，证明被告的身份信息和诉讼主体资格；二、原被告双方2018年11月30日签订的《大棚出租协议》，证明原告没有按约履行合同。三、被告和原告妻子的微信聊天记录，证明被告多次向原告催缴押金和水电费，原告一直未交。四、水电费收据，证明原告一直未交水电费，经收款单位催促，被告叫姐夫张明去交了从2019年4月至9月的水电费，共计2503元。9月就基本没有产生费用，说明9月份原告就没有照管大棚了。五、照片4张，证明被告10月5日翻进去看时，羊和鸡都死掉，腐烂的只剩皮和骨头了。经质证，原告对第一、第二和第三组证据无异议，对第四组证据认为水电费张明不应该去交，其已经交了1-3月的水电费，后面的水电费不交造成的损失其会自行承担。期间有一次收电费的打通原告电话，原告说去交，收电费的又说并下个月。对第五组证据无异议，中秋后其才叫女儿去管大棚。为核实交水电费的情况，本院按照被告发给原告微信中告知的电话，当庭打通西格玛公司出纳林中华的电话，林中华证明第一次交电费时是张明带原告一起去交，当时就说好以后就由原告自己来交，但后来原告一直未去交电费，打电话也打不通，打通了也没有人接，或者打通了也不说话。有一次打通，答应来交，但当月的收费期已经过了，叫其并第二个月来交，但还是没有交。后来他们只有催促张明，是张明交了4月后的电费。本院认为，被告提供的证据原告对真实性均无异议，与本院核实的情况也相符，可以作为认定案件事实的依据。根据上述证据，结合双方当事人的陈述，本院认定双方无争议事实如下：原告王云贵和被告吕建国于2018年11月30日签订《大棚出租合同》合同，合同约定：被告将位于北城街道后所居委会青堆村的一个种植大棚出租给原告经营使用，租期为2018年11月30日至2027年11月30日，租金为每年10000元，每年11月30日缴纳下年度租金。合同押金为5000元，合同期满或双方协商终止合同时，合同押金不计息全额退还给原告。合同履行期间，原告自主经营，被告不得以任何借口干涉原告的生产和经营销售。合同签订后，原告就按合同约定支付了被告2018年11月30日至2019年11月30日期间租金10000元，被告也按约将大棚交付给原告使用。合同签订后，原告未及时交付被告押金，经被告催要，原告的女儿于2019年6月22日支付了被告押金4000元，剩余1000元一直未交。原告租赁期间，对大棚进行了修理、维护和改造，用于养鸡和养羊，原告还缴纳了2019年1-3月的水电费。但经营了一段时间，原告就去做别的事情，将大棚交给其女儿和女儿的男朋友管理。原告的女儿和女儿的男朋友管理了一段时间就没有继续管理。从2019年4月起的水电费，经收水电费的单位和被告多次催促，原告一直未去缴纳。2019年9月19日，经收水电费的单位催促，被告的姐夫张明代原告缴纳了2019年4-9月的水电费共计2503元。2019年10月5日，被告进去大棚查看，发现大棚已经荒废，原来养的六头羊和一些鸡已经全部死亡，腐烂的只剩皮和骨头。2019年11月，被告打开大门，请人对大棚进行了清理，将有用的东西另外找地方进行堆放，将无用的垃圾进清理丢弃。2019年11月8日，原告发信息叫被告去拿第二年的租金，被告未去拿，并且将大棚另行出租给他人。现双方都同意解除合同，但对谁违约，双方损失如何承担等问题不能协商解决，故原告诉至本院。本案审理期间，被告也提出了自己清场的损失和财产被原告损坏的损失，但未提起反诉，也未提交证明损失的具体的证据材料，仅要求本院在处理本案是酌情考虑，如果原告不同意调解，其另行起诉。本院认为，本案审理期间，双方都同意解除合同，本院予以准许。双方争议的违约责任问题，原告自身有违约和不审慎履行合同的行为，一是未及时全额支付押金；二是未及时支付租赁期间的水电费；三是对租赁物未进行正常的管理和经营。原告的这些行为使被告有合理理由怀疑原告是否意愿，是否有能力继续履行合同。我国合同法设立了当事人预期违约制度，该法第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据当事人预期违约制度，一方当事人有合理理由认为对方存在不履行或者不能履行合同，合同的目的可能不能实现的情况，就可以依法提前要求解除合同，并要求对方承担违约责任。故本案在原告有以上不及时、不全面和怠于履行合同的行为的情况下，被告提前解除双方的租赁合同，提前收回出租给原告的大棚的经营管理权，有相应的事实和法律依据。原告主张被告违约，并要求被告承担违约责任，赔偿违约金5000元的诉讼请求本院不予支持。但是，被告在行使合同解除权过程中也有过错，没有通过合理途径通知对方，没有与原告进行充分有效的沟通协商，在离第一年合同期限届满仅剩1个月左右的时间就强行清场，将大棚收回并另行出租给他人，原告知道后与被告联系，被告也采取回避态度。被告的不当行为确实给原告造成了一定的损失，或者说扩大了一部分原告的损失。对原告要求的损失问题，本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据予以证实，没有证据或者所提供的证据不足以证实自己主张的，应承担举证不能的法律后果。原告第四条和第五条诉讼请求所主张的财产损失，均没有充分有效的证据证实，对原告主张的损失金额，本院不予采信。合同解除后，被告保管的原告财产应当返还原告。被告承认原告有些财产已经成为垃圾被其清理丢弃，有用的被其另行找地方堆放，且认为自己的财产也被原告侵占损坏。因签订租赁合同时双方无财产清单，被告强行清场时也没有通知原告，更没有财产清单，所以原被告的相关财产损失问题现在没有证据查清，只能就现有财产进行返还。被告提前一个月左右就收回了租赁物并另行出租，故原告要求被告退还未使用期间的租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，但原告请求1000元过高，本院酌情确定为800元。被告提出的自己清场的损失和财产被原告损坏的损失，因未提起反诉，也未提交充分有效证据证明，就相关争议被告可另案起诉。综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在履行合同中应当遵循诚实信用的原则。本案中，原告与被告均没有按照诚实守信原则，及时全面准确履行自己的合同义务，对双方发生纠纷和造成损失都具有过错，都应承担一定的法律责任。综合双方的过错和造成的损失，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王云贵与被告吕建国2018年11月30日签订的《大棚合出租合同》；二、被告吕建国清理租赁大棚后保管的原告王云贵的财产，由原告于本判决生效后十五日内自行取走或者自行处置，被告吕建国不得阻拦并须提供必要的配合和协助。原告无正当理由到期不自行取走或者自行处置，视为放弃上述财产的所有权；三、由被告吕建国于本判决生效之日起十日内退还原告王云贵租金800元，押金4000元，并赔偿原告经济损失2000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1008元，减半征收504块，由原告负担200元，被告负担304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  滕永金二〇二〇年四月二十七日书记员  孟梓雄