四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终839号 上诉人（原审被告）：南充市嘉陵区万兴房产信息服务部，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路55号1层6号。 经营者：赵斌，男，汉族，1991年2月4日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：阳飘横，四川天普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:**，男，汉族，1987年6月27日出生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：刘霞，女，汉族，1982年4月9日出生，住四川省南充市高坪区。 上诉人南充市嘉陵区万兴房产信息服务部（以下简称万兴服务部）因与被上诉人**、刘霞房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院(2019)川1304民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已理终结。 万兴服务部上诉请求：撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3051号民事判决，改判万兴服务部不承担赔偿责任；**、刘霞承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当，判决不公。1.万兴服务部系房屋买卖中间人，为**、刘霞提供中介服务，是本案的第三人，不是本案一审的被告。2.刘霞在一审中明确向法院陈述，合同中虽其未签字，但其多次参与沟通，并要求**修改合同或退定金，足以证明刘霞委托其同事签订合同的真实意思，应当认定其同事系表见代理，因涉及其自身利益而未提交涉案房产所有人授权的证据，故法院认定合同无效不正确。3.**向法院提交损失的证据不应当得到支持。其诉称的购买水泥并未灭失，不应当认定为实际损失，其提供的银行存款存在利息也系预期利益，并非实际损失。4.**在一审中提起的诉讼请求为赔偿直接经济损失1.65万元，一审法院却判令万兴服务部赔偿2万元，系判决错误。5.万兴服务部提供中介服务并未收取任何费用，未取得得益，一审法院认定了**存在过错，判决万兴服务部承担全部赔偿，有违公平原则。综上，请求二审法院依法改判。 **答辩称：1.**是通过万兴服务部知道案涉房源信息，且购房之前**不清楚房屋是否被法院查封。2.购房过程中，**准备了大量的材料用于装修房屋，作为购买者**没有过错。3.双方签订的合同约定了定金，不是约定的意向金及押金。综上，请求二审维持原判，驳回万兴服务部的上诉请求。 刘霞答辩称：合同上“刘霞”的签字不是刘霞本人签字，万兴服务部与**均知晓该房屋的情况即被法院查封。刘霞没有收到任何人的定金以及其他资金。刘霞与其他房屋中介合作均是签订的诚意金，刘霞在本案中无过错。其他的答辩意见与一审中的答辩意见一致。 **向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘霞及万兴服务部退还**购房订金2万元及违约金2万元，并赔偿给**带来的直接损失1.65万元，共计5.65万元；2.刘霞、万兴服务部承担本案诉讼费。 一审法院审理查明的事实：2019年5月23日，**（买方、乙方、共有人或代理人）与刘霞（卖方、甲方、共有人或代理人）、万兴服务部（中介方、丙方）签订《南充市房地产买卖居间合同》，约定房屋位于嘉陵区，房屋结构混合，楼层6层，建筑面积164.96平方米；房屋所有证号00388643，土地使用证号008194；甲乙双方商定该房屋的成交价为55万元；在本合同签订之前，该房屋应缴纳的税费欠款及债务，一律由甲方负责；本次房地产转让过程中发生的一切税费由乙方承担。房价款支付第一期付款在本合同签订之日，计付定金2万元；第二期付款在双方去银行（或公积金处）办理手续结束后，由银行（或公积金处）通知买卖双方到公证处办理存量房买卖合同公证或房屋权属登记机关办理产权转移登记之时，由乙方付给甲方房款人民币23万元；违约责任1.自本协议签字生效后，若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约。甲方应承担办理产权ｈｔｔｐ:／／150.0.0.62:8604／／ＡｓｓｉｓｔＳｔｙｌｅＳｅｔ／ｄｉｓｐｌａｙ.ｈｔｍ交易过户手续所发生的一切费用及佣金，双倍返还定金，同时向乙方支付违约金2万元。向中介方支付违约佣金1.1万元整。Ａ因甲方原因不能办理产权过户手续；Ｂ甲方无故或无正理由提出不出售此房；Ｃ、甲方拒绝提供办理过户的相关资料，证明或提供的相关资料不实，需到场时以各种理由推辞，拒不到场…….5.卖方保证对该物业享有完整产权，能完全支配及处理该房屋，合同签署时卖方保证房屋所有权人全部到场签字，或提供公证处出具的代签委托书，或提供同意出售或代签的视频录像，否则由此产生的违约责任由卖方承担。卖方保证所提供的证件真实性无假证，保证房不多卖，保证该物业从出售到过户拿到新房产证的整个过程中不出现查封情况、否则卖方承担全部违约责任，退回买方全部购房款，并按总购房款的30%作为违约金赔偿给买方。八、双方商定于2019年7月1日前到嘉陵区充市到公证处办理关于存量房买卖合同公证（或到房屋权属登记机关办理产权转移登记），若一方不按时到场则按上述第七条违约处理。第十五条补充条款（系手写）（1）刘霞代房东签订此买卖居间合同；（2）甲方承诺在2019年7月1日前把产权、法院判决书拿出交于银行；（3）甲方承诺此房可如期办理到乙方名下；（4）乙方购买总价为55万元整，并承担购房产生的个人所得税和契税，不承担银行和法院判定过程中产生的费用；（5）甲乙双方友好协商，将此房定金交于中介保管。同日，万兴服务部向**出具了2万元的定金收条。 一审法院另查明：《南充市房地产买卖居间合同》上“刘霞”签名并非刘霞本人所签，**与万兴服务部均认可签合同的人不是刘霞本人。万兴服务部陈述称系刘霞委托他人所签，但未提交证据证实。合同签订后，刘霞亦与**联系相关买房事宜，但刘霞对合同内容并不认可。后**因未能在合同约定时间取得该房屋产权，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为：《南充市房地产买卖居间合同》上“刘霞”的签名不是其本人所签，刘霞事后对该合同的内容也没有追认，案涉合同上的房产（嘉陵区房屋）系案外人所有，刘霞及中介方均未提供证据证实其取得该房屋的所有权人授权的代理权签订买卖合同，故该合同无效。万兴服务部作为中介机构，未审查房源的真实信息，签订合同时对刘霞的身份也未进行核对，自行收取**购房的定金，应承担导致合同无效的主要过错责任。万兴服务部应原告退还定金，并赔偿损失。**为购买房屋准备了资金、材料等，确有损失，但**在签订合同时对刘霞并非本人签字亦有一定的过错。对因合同无效由万兴服务部赔偿**的违约、损失酌定为2万元。刘霞虽与**就案涉房屋有联系，但刘霞未在合同上签字，对合同内容也不予认可，**要求刘霞承担赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、万兴服务部于判决生效后五日内向**返还定金2万元；二、万兴服务部于判决生效后五日内向**赔偿违约损失2万元；三、驳回**的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取606元，由万兴服务部负担424元，**负担182元。 二审审理期间，当事人未提供新的证据。 二审审理查明，一审中，刘霞陈述称，刘霞是从事二手房交易人员，与万兴服务部不认识。 二审中，**陈述称，**是通过万兴服务部知道案涉房屋的信息，是万兴服务部给其打电话并邀请看房；第一次与万兴服务部签订合同时，不是刘霞本人。刘霞陈述称，案涉房屋是刘霞朋友委托其帮忙出售，在没有签订合同时房屋已被查封。当时是将案涉房屋发布在网络上的；刘霞与万兴服务部没有任何关系。万兴服务部陈述称，刘霞不是其公司员工，是公司的业务员听熟人介绍说案涉房屋要卖，才联系的**；**是知道房屋被抵押与查封的。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为万兴服务部在本案中承担什么责任，李霞是否在本案中承担责任。 关于万兴服务部在本案中承担什么责任的认定。经查，案涉《南充市房地产买卖居间合同》卖方处“刘霞”的签字非刘霞本人所为，且事后刘霞或案涉房屋所有权人未予认可，房屋所有权人与购房人实际没有达成房屋买卖的合意，故案涉《南充市房地产买卖居间合同》不成立。万兴服务部作为中介机构，在与**签订上述合同时，未审查案涉房屋的具体情况，签订合同时也未审查刘霞的身份，故万兴服务部对合同不成立承担主要责任。**作为购房人在签订买卖合同时应严格审查房屋的权属等问题，但从案涉合同第十五条补充条款内容看，其在签订合同时应该知道案涉房屋存在权利瑕疵，其应该预料案涉房屋有可能不能按时交房及办理过户手续等；同时在签订合同时也没有审查出卖人的身份情况，对造成《南充市房地产买卖居间合同》不成立应承担相应的责任。庭审中，**仅提供了相关银行存折，但未提供还存在其他损失的有效证据，根据本案客观事实及公平原则，本院认定万兴服务部除向**返还收取的2万元定金外，另酌情向**造赔偿损失1万元。 关于刘霞是否在本案中承担责任的认定。万兴服务部与**均认可在《南充市房地产买卖居间合同》签名“刘霞”的人不是本案中的刘霞，且刘霞也不认可该合同内容；故刘霞在本案中不应承担责任。 综上，万兴服务部的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院(2019)川1304民初3051号民事判决第一项、第三项，即“南充市嘉陵区万兴房产信息服务部于判决生效后五日内向**返还定金2万元；驳回**的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院(2019)川1304民初3051号民事判决第二项，即“南充市嘉陵区万兴房产信息服务部于判决生效后五日内向**赔偿违约损失2万元”为“南充市嘉陵区万兴房产信息服务部于本判决生效后五日内向**赔偿损失1万元”。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1,212元，由南充市嘉陵区万兴房产信息服务部负担730元,**负担482元；一审案件受理费606元，由万兴服务部负担360元，**负担246元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年四月十三日 书记员  任珍波