福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初582号 原告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，董事长。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：邱思鸿，男，1993年6月9日出生，汉族，住惠安县。 原告禹洲地产（泉州）有限公司(简称禹洲地产公司)与被告邱思鸿商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲地产公司的委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼。被告邱思鸿经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》（编号：201503200017）；二、判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》的注销登记手续；三、判令被告向原告返还位于禹洲城市房屋；四、判令被告偿还原告代偿款516155.52元，并支付原告违约金144360元（721800元×20%）；五、确认原告有权从被告已付购房款中扣除上述第四项诉讼请求款项。事实和理由：2015年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201503200017），被告向原告购买由原告开发建设的位于禹洲城市广场6Ａ＃地块第9＃幢1702号房，房屋总价款721800元，其中银行按揭499000元。原告、被告与中国农业银行股份有限公司惠安县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款499000元用于支付购房款，并由原告提供阶段性连带责任保证。后因被告未能及时清偿银行贷款，中国农业银行股份有限公司惠安县支行提起诉讼，惠安县人民法院于2019年4月17日作出（2019）闽0521民初1614号民事判决，原告对被告应偿还中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金、利息、罚息、律师代理费等承担连带清偿责任。判决生效后，被告未能履行还款义务，原告于2019年9月19日代被告偿还本息442175.78元并承担案件受理费4023元。此外，原告于2016年12月至2019年6月期间分多次代被告偿还了银行按揭贷款本息69956.74元。根据合同附件六第8条约定，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按《商品房买卖合同》第四条约定的商品房价款总金额的20%追究买受人毁约之违约赔偿金，因解除《商品房买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。原告代偿的按揭贷款本金已远远超过按揭本金的10%，被告已经构成根本性违约，原告有权解除合同并要求被告按商品房总价款的20%支付违约金。另，案涉房屋已于2016年7月16日办理了交房手续。 被告邱思鸿未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即被告的居民身份证复印件，以此证明被告的基本身份情况。 证据2即《商品房买卖合同》及惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，以此证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，并对合同解除情形、违约金计算等作了约定。 证据3即（2019）闽0521民初1614号民事判决书、诉讼收费专用票据（结算）、国内支付业务付款回单、账户交易明细、中国农业银行股份有限公司惠安县支行出具的说明，以此证明原告代被告偿还按揭贷款款项、案件受理费的情况。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系经工商登记设立的有限责任公司（外商投资企业投资），经营范围为房地产开发与经营、物业管理。2015年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号201503200017），约定被告向原告购买由原告开发建设的位于惠安县，建筑面积121.72平方米，总价款721800元，付款方式为2015年3月20日前支付首期款222800元，余款499000元通过银行按揭方式支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第8条约定：“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人向出卖人支付代偿款项的每日万分之五的违约金。若在该房屋达到交付条件时，出卖人有权不予办理房屋交付手续，该房屋的交付期限可顺延至买受人缴清应付银行的借款本息及出卖人代偿的款项及相关违约金为止。如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按《买卖合同》第四条约定的商品房价款总金额的20%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。”合同签订后，被告依约支付了首期款222800元。案涉《商品房买卖合同》于2015年3月20日进行备案登记。2015年8月1日，原告、被告以及中国农业银行股份有限公司惠安县支行签订《个人购房担保借款合同》1份，约定被告向中国农业银行股份有限公司惠安县支行贷款499000元用于向原告支付购房款，原告为贷款提供连带责任保证。之后，中国农业银行股份有限公司惠安县支行依约发放贷款499000元。因被告未能依约偿还贷款本息，中国农业银行股份有限公司惠安县支行于2018年3月7日向本院起诉，本院于2019年4月17日作出（2019）闽0521民初1614号民事判决：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告邱思鸿、禹洲地产（泉州）有限公司签订的合同编号35020120150043298《个人购房担保借款合同》。二、被告邱思鸿应在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金446442.82元，并自2018年12月21日起至款项还清之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付（罚息、复利以不超过年利率24%计算）。三、被告禹洲地产（泉州）有限公司对被告邱思鸿的上述的债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告邱思鸿追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。”原告代被告向中国农业银行股份有限公司惠安县支行偿还部分贷款借款本息，其中2016年12月30日代偿6573.5元，2017年9月29日代偿3990.11元，2018年3月30日代偿9888.28元，2018年6月29日代偿9889.61元，2018年9月30日代偿9892.29元，2019年1月29日代偿9951.06元，2019年3月29日代偿9886.28元，2019年6月27日代偿9885.61元，2019年9月19日代偿442175.78元，合计512132.52元。另查明，原告支付（2019）闽0521民初1614号案件受理费4023元。案涉房屋于2016年7月16日办理交房手续，尚未装修入住。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致中国农业银行股份有限公司惠安县支行起诉，原告代被告偿还按揭贷款本息合计512132.52元，超过按揭贷款本金的10%，根据附件六《合同补充协议》约定，被告构成根本违约，原告有权解除购房合同。虽案涉商品房已办理交房手续，但被告逾期还款时间长达两年以上，经本院传票传唤未到庭应诉，又未以任何方式表示愿意继续履行合同，或将以其他方式偿还案涉债务，诉讼中，承办人多次与被告电话联系，被告称无法一次性付清原告代偿款，无继续履行合同能力。原告请求解除《商品房买卖合同》,符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除。根据合同约定，被告应支付原告代偿的款项及相关费用。原告请求被告支付代偿的按揭贷款本息512132.52元及支付的（2019）闽0521民初1614号案件受理费4023元，合计516155.52元，予以支持。原告请求被告支付违约金，于法有据，但原告请求的违约金数额过高，予以酌情调减。根据本案被告购房后房屋价格上涨等因素，违约金可酌情调减为按总房款721800元的3%计算即21654元。原告请求合同解除后被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款及违约金，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告办理《商品房买卖合同》解除后的注销登记手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告禹洲地产（泉州）有限公司与被告邱思鸿于2015年3月20日签订的合同编号201503200017《商品房买卖合同》； 二、被告邱思鸿应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县返还给原告禹洲地产（泉州）有限公司； 三、被告邱思鸿应本判决生效之日起十五日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司代为偿还的款项516155.52元、合同解除违约金21654元，合计537809.52元； 四、被告邱思鸿应于本判决生效之日起十五日内，配合原告禹洲地产（泉州）有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的注销登记备案手续； 五、驳回原告禹洲地产（泉州）有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费10405.1元，由原告禹洲地产（泉州）有限公司负担1932.99元（多预交的8472.11元予以退还），被告邱思鸿负担8472.11元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇二〇年四月二十六日 书记员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。