广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终194号上诉人（原审原告）：吴爱英，女，1984年6月15日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴胜洪，男，1973年6月18日出生，汉族，住广东省中山市*******角一队。上诉人吴爱英因与被上诉人吴胜洪宅基地使用权纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。吴爱英上诉请求：依法撤销一审判决，改判吴胜洪立即返还吴爱英编号为（2017）第0220726号不动产权证。事实和理由：原审没有区分合同关系与物权关系，把两种关系混为一体，致判决错误。1.吴爱英对不动产权证享有物权，物权包括占有该产权证，具有排他性。2.虽然双方签订了《土地买卖合同》，但吴胜洪也不能据此买卖合同占有吴爱英的产权证。一是合同上没有约定由吴胜洪占有；二是吴胜洪占有土地证并不是买卖合同履行的内容。3.吴胜洪如果认为需要解除或者继续履行合同，可以依法行使权利，比如要求吴爱英继续履行，或者要求吴爱英承担违约责任，而不是强行占有吴爱英的产权证，这是两种不同的法律关系。4.吴胜洪并无法律依据或者合同约定行使他人物权，即占有本案产权证。如果按原审这个判决，那吴胜洪一直占有产权证，既不要求吴爱英继续履行合同，也不要求吴爱英承担违约责任，不能从根本上解决双方的纠纷，致使双方一直僵持。吴胜洪辩称，吴胜洪认同一审判决，不予返还涉案土地证，因为吴胜洪已付款，是对方不履行合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴爱英向一审法院起诉请求：吴胜洪立即向吴爱英返还编号为（2017）第0220726号不动产权证。一审法院认定事实：吴爱英、吴胜洪均是中山市*******民。吴爱英是位于中山市**********的宅基地的使用权人。2017年6月11日，吴爱英、吴志辉（卖方、甲方）与吴胜洪（买方、乙方）签订《土地买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于中山市**********，面积为120平方米的集体土地[原证号：集（2011）0400XXX，现证号：粤（2017）0220XXX号]；转让价为25万元，乙方先付定金10万元；如甲方在过户期间终止买卖合同，要赔偿乙方一倍定金（即20万元，含定金）；另，甲方在前述土地后面有一块大约350平方米的土地一起卖给乙方，甲方配合乙方到中山市***办理过户手续，该土地转让价为25万元，过户后一次性付清。合同签订后，吴爱英将粤（2017）0220XXX号不动产权证交予吴胜洪，吴胜洪分别于2017年6月29日、2017年10月19日向吴爱英支付了10万元、15万元，合计25万元。2017年10月20日，吴爱英、吴志辉接受中山市******民委员会（以下简称三角村委会）的询问，其明确表示同意向吴胜洪转让位于平安路153号的土地，同意注销该相应的不动产权证且不再申请开居地（宅基地）。同日，吴爱英、吴志辉出具收据，确认收到吴胜洪购地款25万元。吴爱英以已和吴胜洪协商解除合同为由，于2018年8月16日通过转支方式向吴胜洪退还25万元。吴胜洪则认为是吴爱英单方退还购地款，双方未协商解除合同，合同应继续履行，不同意退还土地证。2019年7月31日，三角村委会出具《证明》一份，其载明“兹证明吴爱英位于平安路153号的住宅土地（土地证号：集（2011）0400XXX号）在满足吴爱英同意注销原土地证、吴胜洪符合开居条件以及该土地所属生产队三分之二户代表签名同意等三个条件的前提下，可由集体划拨给吴胜洪开居办理集体土地证，情况属实。”同日，三角村委会出具另一份《证明》载明“兹证明我三角村三角一队村民吴胜洪（男，身份证号：4420001973……）是我村农业户口村民，其与妻子曾丽香均未有办理土地使用证，符合申请开居办理集体土地使用证条件，情况属实。”2019年9月4日，三角村委会出具《证明》一份，载明“兹有我三角村三角一队农业户籍共78户……经调查，已有58胡三角一队户代表签名同意吴胜洪申请办理120平方米集体土地使用证。”另查，2018年9月18日，吴胜洪向中山市三角镇人民政府（以下简称三角镇政府）提交吴胜洪[2018]918号《出具行政处理决定申请书》，要求三角镇政府责令三角村委会、中山市******股份合作经济联合社（以下简称三角经联社）将吴爱英名下的不动产权证[粤（2017）中山市不动产权第02207260号]交相关政府土地行政主管部门予以注销；责令三角村委会、三角经联社将位于中山市**********的120平方米宅基地安排给其家庭户使用。2018年10月10日，三角镇政府出具中角行处不受通字[2018]5号《不予受理通知书》，决定不予受理其申请。吴胜洪对此不服诉至中山市第一人民法院[案号：（2018）粤2071行初1080号]，请求判令：一、撤销三角镇政府出具的中角行处不受通字[2018]5号《不予受理通知书》；二、责令三角镇政府在一定期限内就吴胜洪提交的《出具行政处理决定申请书》所申请事项重新作出处理决定。中山市第一人民法院经审理认为三角镇政府认定吴胜洪系基于与同村村民的土地买卖合同提出的宅基地分配请求，涉及到其他村民的不动产权益且为土地买卖合同纠纷，属于村民自治事务，为民事纠纷范畴，故不予受理吴胜洪的申请，并无不当，应予以支持为由，判决驳回吴胜洪的诉讼请求。吴胜洪对此不服，上诉至中山市中级人民法院。2019年6月21日，中山市中级人民法院依法作出（2019）粤20行终451号行政判决，判决：驳回上述，维持原判。一审法院认为，吴爱英与吴胜洪在平等自愿的基础上签订《土地买卖合同》，约定吴爱英向吴胜洪转让其名下位于中山市**********的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条规定，以及三角村委会出具的证明可见，涉案宅基地转让符合“一户一宅”原则。吴爱英向吴胜洪转让上述宅基地的行为符合法律规定，合法有效，一审法院予以确认。吴胜洪已依约向吴爱英支付该部分土地转让款25万元，其合同义务已履行完毕。吴爱英认为已和吴胜洪达成解除合同的协议，但未提交证据予以证实，吴胜洪对此也不予认可。虽然吴爱英向吴胜洪原付款账户转回25万元，但该证据不足以证实双方就合同解除达成合意，故吴爱英认为双方合同已解除的意见，一审法院不予支持。吴爱英基于上述理由要求吴胜洪退还粤（2017）0220XXX号不动产权证，依法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回吴爱英的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由吴爱英负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：双方在二审中均确认涉案土地转让时，土地上没有建筑物，也没有经过政府或土地管理部门批准或同意。吴爱英认为涉案合同属无效合同，应予以返还涉案土地证；吴胜洪则认为涉案合同属有效合同，合同应继续履行。涉案土地现由吴爱英占有并对外出租。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”从以上法律规定可知，农村宅基地不可以自由流通转让，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的。虽然农村宅基地的使用权可以进行转让，但其转让需满足下列条件：农村宅基地只能与其上的房屋一并转让；农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门审批同意；农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民；转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。因此，如果当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但农村村民将依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，并且符合以上条件的情形下，可以认定转让合同有效。具体到本案中，吴爱英于2017年6月11日与吴胜洪签订《土地买卖合同》，约定吴爱英将位于中山市**********，面积为120平方米的集体土地[原证号：集（2011）0400XXX，现证号：粤（2017）0220XXX号]转让给吴胜洪，转让时该宅基地上没有任何建筑物，且也没有任何证据显示获得政府或其土地主管部门的批准或表示同意该集体土地流转，明显不符合以上条件，故该合同违反了上述法律的强制性规定，应属无效合同。一审法院认定《土地买卖合同》有效，处理错误，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据该规定，因《土地买卖合同》无效，吴胜洪因该合同取得的不动产权证应当予以返还。一审法院对吴爱英要求吴胜洪退还粤（2017）0220XXX号不动产权证的请求不予支持，处理不当，本院予以改判。综上所述，吴爱英的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2990号民事判决；二、吴胜洪于本判决生效之日起七日内向吴爱英退还粤（2017）0220726号不动产权证。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元（吴爱英已预交），由吴胜洪负担，其应于本判决生效之日起七日内径付吴爱英。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年三月二十七日书记员  魏丹丹