福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初173号 原告（反诉被告）：林定环，男，1960年7月11日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告（反诉被告）：黄亚援，女，1959年1月28日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：林定环，自然情况同上。与黄亚援系夫妻关系。 被告（反诉原告）：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层，统一社会信用代码91350403591731461E。 负责人：张志龙，总经理。 委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓玉娣，女，该公司员工。 原告（反诉被告）林定环、黄亚援与被告（反诉原告）厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，海联翔三明分公司在举证期限内提出反诉，本院根据案件情况将本诉与反诉合并审理，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林定环、被告海联翔三明分公司委托诉讼代理人温秋香、邓玉娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林定环、黄亚援向本院提出诉讼请求：判令海联翔三明分公司退还已收取的2016年4月1日至2016年6月30日物业费471.9元（币种人民币，下同）、装修管理费242.4元、水电周转金300元，合计1014.3元。事实与理由：海联翔三明分公司于2014年6月20日收取装修管理费242.4元、水电周转金300元，于2016年4月29日收取2016年1月1日至2016年6月30日物业费943.8元。左岸名都（一期）业委会于2016年3月27日召开业主大会，解除海翼地产（三明）有限公司（以下简称海翼地产公司）与海联翔三明分公司的物业服务合同，并与新聘请的物业公司签订合同，但海联翔三明分公司拒绝撤离并滞留至2016年12月底，虽然其在2016年4月至2016年12月实际提供了物业服务，但业主大会的决议自作出之日起具有法律效力，故海翔联三明分公司无权收取自2016年4月起的物业费。另外，海联翔三明分公司除物业费外另行收取装修管理费的行为属重复收费，已被三明市物价局处以行政处罚，并被责令退款给全体业主，但其至今未退还，应当责令其退还该款项；水电周转金也应当退还，故向法院提起诉讼。 被告海联翔三明分公司辩称，1.海联翔三明分公司与二原告于2014年6月20日签订的《前期物业服务协议》合法有效，答辩人依约收取装修管理费并提供装修管理服务，是平等主体间的真实意思表示，该费用不应退还；2.讼争的装修管理费已被三明市物价局通过行政手段没收，答辩人已将相关款项上缴国库，已无退还的款物和必要；3.二原告长期拖欠答辩人物业费及水电公摊费用合计1425.1元，并因此产生违约金不少于7226元，故二原告对答辩人负有支付款项的义务，其对答辩人的主张没有任何事实和法律依据。 反诉原告海联翔三明分公司向本院提出诉讼请求：1.判令林定环、黄亚援支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的物业费943.8元、代垫的公摊水电费481.3元；2.判令林定环、黄亚援支付违约金5426.4元；3.承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：2011年8月3日，其与海翼地产公司签订《海翼·左岸名都前期物业服务合同》，为左岸名都小区（一期）约定住宅物业费1.3元/平方米·月，每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，而业主应当在每季度第一个月的前10个工作日缴纳，逾期按每日千分之三缴纳滞纳金。二反诉被告系左岸名都小区（一期）业主，并于2014年6月20日与反诉原告签订《左岸名都前期物业服务协议》，按上述标准支付物业费，并应在每半年或年度首月前十日按时交纳半年或全年物业费，并约定按日3‰收取滞纳金。其已实际提供物业服务至2016年12月底，但二反诉被告拖欠2016年7月1日至2016年12月31日的物业费及公摊水电费481.3元，构成违约，应承担相应的法律责任。 反诉被告林定环、黄亚援认为，反诉原告提出的主张毫无依据，其所在小区业委会通过业主大会作出解聘决议后就通知反诉原告撤场，该决议就已发生法律效力，但反诉原告拒绝移交并滞留至2016年12月底，无权收取自2016年4月起至2016年12月底的物业费。对反诉原告主张的水电公摊费用无异议，但其也只能收取至2016年3月底的水电公摊费，之后的水电公摊费无权收取。 经审理查明，2011年8月3日，海联翔三明分公司与海翼地产公司签订《海翼·左岸名都前期物业服务合同》，由海联翔三明分公司为左岸名都小区（一期）提供物业服务，约定住宅物业费1.3元/平方米·月，每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，而业主应当在每季度第一个月的前10个工作日缴纳，逾期则按每日千分之三缴纳滞纳金，前期物业服务期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。林定环、黄亚援系三元区新市南路309号2幢1801室产权人，系左岸名都小区一期业主，其与海联翔三明分公司于2014年6月20日签订《左岸名都前期物业服务协议》，约定按上述标准支付物业费，业主应在每半年或年度首月前十日按时交纳半年或全年物业费，否则应按日3‰交纳滞纳金。按照协议约定，林定环、黄亚援按产权面积每季度应缴纳物业费471.9元。在签订上述协议的同时，林定环、黄亚援向海联翔物业公司交纳装修管理费242.4元及水电周转金300元。协议签订之后，海联翔物业公司按约提供物业服务，林定环、黄亚援也按约定支付物业费至2016年6月30日。 2016年3月27日，左岸名都（一期）业主委员会组织召开业主大会并通过决议，决定解除海翼地产公司与海联翔三明分公司签订的前期物业服务合同，与新的物业公司签订协议，并于2016年3月31日发函给海联翔三明分公司，通知业主大会的决议内容并要求其办理相关移交手续。海联翔三明分公司于2016年4月6日回函表示，左岸名都（一期）业主委员会组织召开的业主大会依违法程序作出的决议无效，未发生合同提前终止的情形，而前期物业服务合同尚未到期，故仍将继续履行和享有前期物业服务合同项下的义务和权利，并实际提供物业服务至2016年12月31日止。与此同时，海翼地产公司作为左岸名都（一期）的业主，于2016年4月8日以左岸名都（一期）业委会作为被告向本院提起诉讼，要求撤销该业主委员会于2016年3月27日通过的关于解聘原物业、聘请新物业的业主大会决议，一审判决驳回海翼地产公司的诉讼请求，经上诉后三明中院于2016年12月8日作出二审判决，维持一审结论。根据该二审判决，左岸名都（一期）业委会于2016年12月20日再次通知海联翔三明分公司办理物业管理服务手续，海联翔三明分公司于2016年12月31日正式退出左岸名都小区（一期）。 另查明，三明市物价局通过群众举报和调查核实，于2016年4月28日向海联翔三明分公司送达明价检退[2016]1号《责令退款通知书》，要求该公司自收到通知书之日起三十日内向业主退还多收的装修管理费541444.2元，业主难以查找的，应当公告查找，拒不退还或逾期未退还的部分，三明市物价局将依法予以没收，业主要求退还装修管理费时仍要承担民事责任。但海联翔三明分公司在规定的期限内未将多收的装修管理费退还给业主。2016年6月14日，三明市物价局作出明价检处[2016]4号《行政处罚决定书》，以海联翔三明分公司在向业主收取物业费的同时又收取装修管理费，属于重复收费，违反《中华人民共和国价格法》规定，对海联翔三明分公司作出没收逾期未退还违法所得541444.2元及免处罚款的行政处罚决定。海联翔三明分公司未主动履行该处罚决定。海联翔三明分公司不服该行政处罚决定提起行政诉讼，但其要求撤销行政处罚决定的诉讼请求被一审、二审判决驳回。之后三明市梅列区人民法院通过扣划的方式于2018年12月从海联翔三明分公司的账户中强制收缴上述违法所得款541444.2元。 再查明，林定环、黄亚援未缴交2015年7月1日至2016年12月31日公摊电费410.2元，未缴交2015年12月1日起至2016年12月31日止的公摊水费26元，未缴交2016年6月1日至2016年12月31日止的电梯维保费45.1元，上述款项合计481.3元。该款已由海联翔三明分公司向相关部门垫支。 上述事实，有林定环、黄亚援提交的居民身份证（复印件）、结婚证、房产证、发票、《通知书》、《关于的复函》、（2018）闽04行终14号行政判决书、（2016）闽0403民初759号民事判决书、（2016）闽04民终1195号民事判决书、三明市物价局《责令退款通知书》，海联翔三明分公司提供的三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）、《住宅室内装饰装修管理办法》节选、《左岸名都前期物业服务协议》、《二次装修告知材料发放签收表》、《房屋装修保证书》、《关于装修防水处理的温馨提示》、《申请书》、二次电梯使用申请、二次装修申请、审批表、承诺书、装修/施工防火/安全责任书、装修户型图、二次装修竣工验收单、《行政处罚决定书》、业务回单、（2016）闽04民终1195号民事判决书、《通知》、《关于左岸名都（一期）业委会的回复》、《关于左岸名都（一期）业委会的回复》、《移交清单》、《海翼·左岸名都前期物业服务合同》、《左岸名都前期物业服务协议》、左岸名都分摊系数明细及分配系数汇总表、左岸名都（一期）2015年7月6日至2017年1月5日公共水电费用明细表、水费发票、左岸名都电梯维保费用清单及发票、催款照片及缴费通知书等证据予以证实，与当事人双方在庭审中的陈述能相互印证，本院予以确认。 本院认为，林定环、黄亚援与海联翔三明分公司于2014年7月1日签订的《左岸名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，依法受法律保护，双方当事人应按合同全面履行各自的义务。海联翔三明分公司作为左岸名都前期物业服务企业，有权依照合同约定向林定环、黄亚援收取物业费，而林定环、黄亚援作为小区业主，在享受物业服务的同时负有缴纳物业费的义务。在庭审过程中，双方当事人均确认，林定环、黄亚援已支付物业费至2016年6月，尚未支付2016年7月至2016年12月的物业费943.8元，也未缴纳至2016年12月的水电公摊费481.3元，对该事实本院予以确认。林定环、黄亚援主张，左岸名都业主委员会于2016年3月27日已通过召开业主大会的形式解聘前期物业服务企业海联翔三明分公司，并与其他物业公司签订新的物业服务合同，海联翔三明分公司仅有权收取至2016年3月的物业费及公摊水电费，2016年4月1日至2016年6月30日的物业费471.9元应予以退还。本院认为，海翼地产公司作为业主，对左岸名都业主委员会于2016年3月27日的业主大会决议提起撤销之诉，该案历经一、二审，三明市中级人民法院于2016年12月8日方才作出二审终审判决确认上述决议的效力，而在双方争议期间，海联翔三明分公司仍实际为该小区（一期）提供物业服务，直至2016年12月31日止，作为业主的林定环、黄亚援也实际享受了该物业服务，理应缴纳至2016年12月31日止的物业费及至2016年12月止的公摊费481.3元，故本院对海联翔三明分公司要求林定环、黄亚援支付2016年7月1日至2016年12月31日的物业费943.8元及公摊费481.3元予以支持，对林定环、黄亚援提出的要求退还2016年4月1日起至2016年6月30日止的物业费471.9元不予支持。对于林定环、黄亚援主张应退还装修管理费242.4元，本院认为，三明市物价局明价检退[2016]1号《责令退款通知书》已认定海联翔三明分公司向业主收取装修管理费属重复收费，应限期内退还业主，但海联翔三明分公司未在法定期限内履行该项义务。之后三明市物价局通过明价检处[2016]4号《行政处罚决定书》将该项重复收费款项予以没收，该行政处罚行为系海联翔三明分公司怠于履行其返还义务导致，并不能免除其应向业主返还装修管理费的民事责任，故本院对林定环、黄亚援主张退还装修管理费242.4元的诉讼请求予以支持，对海联翔三明分公司提出的该项费用已被行政机关收取不应再退还的主张不予采纳。水电周转金300元系为了保障水电公摊费用的缴纳而收取，现本院已确定林定环、黄亚援应缴纳公摊费用至2016年12月31日止，故该项水电周转金理应退还。对于海联翔三明分公司主张林定环、黄亚援应支付逾期违约金5426.4元的诉讼请求，因双方协议约定的款项支付方式（每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业费）不符合《福建省物业服务收费管理办法》的规定（物业费用从物业交付买卖人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外），且逾期缴纳的重要原因是双方当事人对2016年3月27日业主大会决议效力认识上存在差异，相关民事诉讼及行政诉讼均经历了较长期限，故本院对海联翔三明分公司主张的该项违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司应退还林定环、黄亚援装修管理费242.4元、水电周转金300元，合计542.4元。 二、林定环、黄亚援应向厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司支付2016年7月至2016年12月的物业费943.8元及公摊费481.3元，合计1425.1元。 上述第一、二项相抵扣，林定环、黄亚援应于本判决生效之日起十日内支付厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司款项合计882.7元。 三、驳回林定环、黄亚援的其他诉讼请求。 四、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元,由原告林定环、黄亚援负担25元,被告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担25元。反诉案件受理费25元（已减半收取）,由反诉原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担15元，由反诉被告林定环、黄亚援负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  葛建清 审 判 员  郭秀娣 人民陪审员  吴建福 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  邓 娴 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 2.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。