苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10255号原告：怡合置业(苏州)有限公司，统一社会信用代码91320594675488227M，住所地江苏省苏州工业园区华池街88号2幢。法定代表人：陈镜平。委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱家辉，上海市君和律师事务所律师。被告：何元新，男，1980年4月20日出生，汉族，住江西省上饶市横峰县。原告怡合置业(苏州)有限公司（以下简称“怡合公司”）与被告何元新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因被告何元新下落不明，依法转为普通程序，组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告怡合公司委托诉讼代理人周文婕、钱家辉到庭参加诉讼，被告何元新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告怡合公司向本院提出诉讼请求：1、确认《晋合广场租赁协议》于2019年4月21日解除；2、判令被告何元新向原告支付2018年9月18日至2019年4月17日期间的租金254100元及该租金滞纳金(自逾期之日起至实际支付之日止，按日千分之三，暂计算至2019年5月25日为125670.60元，计算方式详见计算清单)；3、判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年4月17日的物业管理费2519.83元及物业管理费滞纳金(自逾期之日起至实际支付之日止，按日千分之三，暂计算至2019年5月25日为461.13元，计算方式详见计算清单)；4、判令被告向原告支付2019年3月21日至2019年4月20日期间的电费9844.56元、水费489.7元及滞纳金(自逾期之日起至实际支付之日止，按日千分之三计算，暂计至2019年5月25日为2201.2元)；5、判令原告没收被告何元新已缴纳的租赁保证金133100元、物业管理费保证金4446.75元、能源费用保证金4446.75元；6、判令被告承担原告因本案支出的律师费10000元；7、本案诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。诉讼中，原告将第二项诉请中的租金滞纳金的计算方式明确为：第一部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年9月12日起计算至实际支付之日止；第二部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年10月12日起计算至实际支付之日止；第三部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年11月12日起计算至实际支付之日止；第四部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年12月12日起计算至实际支付之日止；第五部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2019年1月12日起计算至实际支付之日止；第六部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2019年2月12日起计算至实际支付之日止；第七部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2019年3月12日起计算至实际支付之日止。同时原告还明确表示撤回第3、4项诉请，并将第7项诉请变更为本案诉讼费用由被告承担，其余诉讼请求不变。事实及理由：2017年5月5日，原、被告签订了《晋合广场租赁协议》，约定被告何元新从原告处承租苏州市华池街88号晋合广场2幢B05-06单元房屋，租赁面积为165平方米，租赁期限自2017年6月18日起至2019年6月17日止，租金标准为36300元/月，物业管理费4446.75元/月。租赁期间，被告对系争房屋进行了转租。另外，《租赁协议》第3.1条、4.2条约定：租金、物业管理费采取“先付后租”的方式，租金按月支付、物业管理费按季支付。承租人应在每期起租前至少提前五个工作日不作任何扣减地向原告支付该期租金、物业管理费。《租赁协议》第3.5条、4.7条约定：被告逾期支付租金、物业管理费的，则每延迟一日，被告应向原告支付相当于其欠款总额的千分之三的滞纳金，直至承租人全额支付一切应付租金、物业管理费(包括滞纳金)。第11.2条约定：承租人应赔偿出租人为从承租人处取得各项欠款(包括滞纳金)而采取必要法律行动或其他行动所花费的所有相关费用(包括但不限于法律程序的费用以及律师费用)。《租赁协议》第18.1条约定：若承租人违反《租赁协议》中的任何条款或条件，且在收到原告书面通知后7日内没有纠正违约，出租人有权终止协议，收回出租物业，没收保证金作为违约金，若出租人损失超过违约金数额，超出部分由被告补足。因承租人未按照《租赁协议》约定支付租金及物业管理费，原告于2019年3月13日向被告何元新发送了《催款函》，要求何元新于2019年3月18日前向原告支付结欠的款项。但被告仍未按期付款，原告又委托律师于2019年4月8日向被告发送《催款律师函》，要求被告于2019年4月12日前支付全部欠款。被告收函后于2019年4月11日向原告发送了《承诺书》，承诺在2019年4月20日前支付截止到2019年5月17日的租金。原告在收到《承诺书》后于2019年4月16日委托律师再次向被告发送了《催款律师函》，要求被告何元新于2019年4月20日前支付欠款，并告知被告若其未在2019年4月20日前支付欠款，则《租赁协议》于2019年4月21日解除，原告还将没收被告缴纳的租赁保证金、物业管理费保证金、能源费用保证金等。直至诉讼，被告仍未履行律师函中的任何事项。原告欲收回铺位时次承租人为继续经营，表示愿意直接承租系争房屋并向原告支付自2019年4月18日起的租金和物业管理费。综上，原告认为，双方签订的《租赁协议》合法有效，双方应依约履行。原告已根据约定履行全部义务，被告亦应依约缴纳租金、物业管理费、电费等各项费用。但是，被告自2018年9月18日起就未再支付相应款项，经原告多次催告后仍拒绝付款，其行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告何元未答辩。本院经审理查明的事实如下：2017年5月5日，原告怡合公司（甲方、出租方）与被告何元新（乙方、承租方）签订了《晋合广场租赁协议》，约定被告何元新从原告处承租苏州工业园区华池街88号晋合广场2幢B05-06单元房屋，租赁面积为165平方米，租赁期限自2017年6月18日起至2019年6月17日止，租金为36300元/月，物业管理费为4446.75元/月。协议第3.1条约定：在租赁期限内，租金采取“先付后租”的方式每月支付一次，乙方应在每期起租前至少提前五个工作日不作任何扣减地向甲方支付该期租金。此外，乙方应在签署本协议后的五个工作日内向甲方预付首期租金，如果乙方未能按时支付上述金额，甲方有权终止本协议并向乙方索赔违约金。第4.2条约定：在租赁期限内，物业管理费采取“先付后租”的方式按季支付，乙方应在每期起租前至少提前五个工作日不作任何扣减地向物业管理公司支付该期物业管理费。此外，乙方应在签署本协议后的五个工作日内向物业管理公司预付首期物业管理费，物业管理费从本协议约定的租赁起始日开始计收。第4.7条约定：如果乙方未能根据本协议的规定支付物业管理费或其他应由乙方向物业管理公司支付的费用，每延迟一日，乙方应向物业管理公司支付其欠款总额的千分之三的滞纳金直至乙方全额支付了一切应付物业管理费和其他应付费用(包括上述滞纳金)。另外，乙方应赔偿物业管理公司为从乙方处取得物业管理费和其他乙方应付费用(包括上述滞纳金)而采取诉讼或其他手段所花费的全部成本和费用(包括法律程序的费用以及律师费用)。如果乙方在本协议规定的到期应付日后十五日内未能向甲方支付物业管理费和其他应向甲方支付的费用，甲方和/或物业管理公司有权切断对该物业的水、电和空调供应等。第5.1条约定：乙方应在签署本协议时向甲方支付如附件一的第6条中所示的保证金，作为乙方遵守本协议以及其他由甲方和/或物业管理公司不时制订和/或修改的与公共区域、公共设施使用有关的规定中一切规定和履行其一切义务的保证。如果乙方未能在签署本协议后的五个工作日内支付上述全部金额的保证金，甲方有权终止本协议并向乙方索赔违约金。第11.2条约定，如果甲方因乙方违反本协议而有必要采取法律行动或其它行动以保护其在本协议项下的利益或者执行本协议的任何条款，乙方应当对所有相关费用(包括但不限于法律程序的费用和全额的律师费)承担贵任，并且应当向甲方全额补偿上述相关费用。第18.1条约定，如果乙方违反本协议中的任何条款或条件，或本协议中乙方的任何陈述或保证不正确或不真实，且在收到甲方的书面通知后7日内没有纠正上述违约，甲方有权终止本协议，收回出租物业，没收保证金作为违约金，甲方损失超过违约金数额的，超出部分由乙方补足。如果乙方提前终止本协议，需至少提前三个月向甲方提出书面退租申请，甲方有权没收保证金作为违约金，甲方损失超过违约金数额的，超出部分由乙方补足。附件一第6条约定：（1）租赁保证金(接租赁期限内平均月租金折算)：133100元；（2）物业管理费保证金：1个月的物业管理费，即4446.75元；（3）能源费用保证金：1个月的物业管理费，即4446.75元。另查明：庭审中，原告怡合公司陈述，上述合同签订后，原告即将涉案租赁房屋交付给被告何元新，被告亦曾交付相应期限的租金，但其租金仅支付至2018年9月17日，此后的租金就未再支付。原告还提交了落款时间为2019年4月16日的《催款律师函》及相应邮寄凭证（凭证显示被告何元新于2019年4月17日签收了该函件），在该函中载明了原告催要的租金等费用情况，并告知被告何元新，如其未在2019年4月20日前结清款项，则相应的租赁合同将于2019年4月21日解除。原告怡合公司还称，因为被告何元新一直拖欠租金，且不配合解决善后事宜，因此原告已于2019年6月18日就涉案房屋与次承租人签订了新的租赁合同，目前涉案房屋由原次承租人在实际租赁使用。另外，原告确认被告有租赁保证金133100元、物业管理费保证金4446.75元、能源费用保证金4446.75元在原告怡合置业(苏州)有限公司处，三项合计金额为141993.5元。根据原告提交的律师费发票及代理合同等证据，原告怡合置业(苏州)有限公司为本案诉讼支出的律师费为10000元。以上事实有《晋合广场租赁协议》、《催款律师函》等以及原告方庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告怡合公司与被告何元新就苏州工业园区华池街88号晋合广场2幢B05-06单元房屋签订了《晋合广场租赁协议》，该租赁协议依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利义务。根据合同约定，承租方存在拖欠租金等违约行为且经出租人催告后七日仍未纠正的，出租人可以据此解除租赁合同。本案中，被告对于2018年9月18日之后的租金一直拖欠未付，且原告作为出租人在2019年4月16日向被告何元新发送了《催款律师函》并明确如在2019年4月20日仍未交纳，则双方租赁合同于2019年4月21日解除。根据相关签收记录显示，被告何元新已于2019年4月17日收到函件。结合上述情形以及合同中对于解除条件的约定，本院认为案涉租赁合同实际已于2019年4月24日解除。被告何元新作为承租人对于合同解除前的租金应当予以交纳，原告主张的租金金额为254100元，结合被告结欠租金的时间及租赁合同的解除时间、租金标准等，原告的该项主张的期间及金额未超出其权利范围，对此本院予以确认。另外，原告确认被告何元新在其处有租赁保证金133100元、物业管理费保证金4446.75元、能源费用保证金4446.75元，并主张对该三项款项予以没收，根据合同约定因承租方违约导致合同解除的出租方有权没收相应的保证金。再结合合同中约定的保证金的种类和金额，以及被告实际交纳的保证金情况。本院认为，涉案租赁合同因被告何元新拖欠租金的违约行为导致解除，原告主张没收上述三项保证金，实质为主张相应违约金，而该主张与合同约定的违约责任相符，且未明显超出其实际损失水平，故对于诉请本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，原告主张的该项费用系分段计算的，其中第一部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年9月12日起计算至实际支付之日止；第二部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年10月12日起计算至实际支付之日止；第三部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年11月12日起计算至实际支付之日止；第四部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2018年12月12日起计算至实际支付之日止；第五部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2019年1月12日起计算至实际支付之日止；第六部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2019年2月12日起计算至实际支付之日止；第七部分，以36300元为基数，按每日千分之三，自2019年3月12日起计算至实际支付之日止。对于上述主张，本院认为原告主张的计算基数以及起算时间与合同约定相一致，本院予以认可。至于其主张的每日千分之三的标准，因该标准过高，本院酌情调整为按年息11.7%计算。关于原告主张的律师费10000元，双方在《晋合广场租赁协议》中明确约定，因承租人违反协议而导致出租人维权而产生的律师费由承租人负担，该约定合法有效，且原告主张的该项费用金额符合相关收费标准，故对于该项诉请本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告怡合置业(苏州)有限公司与被告何元新于2017年5月5日签订的关于苏州工业园区华池街88号晋合广场2幢B05-06单元房屋的《晋合广场租赁协议》已于2019年4月24日解除；二、被告何元新于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业(苏州)有限公司租金254100元及逾期违约金（计算方式：第一部分，以36300元为基数，按年息11.7%，自2018年9月12日起计算至实际支付之日止；第二部分，以36300元为基数，按年息11.7%，自2018年10月12日起计算至实际支付之日止；第三部分，以36300元为基数，按年息11.7%，自2018年11月12日起计算至实际支付之日止；第四部分，以36300元为基数，按年息11.7%，自2018年12月12日起计算至实际支付之日止；第五部分，以36300元为基数，按年息11.7%，自2019年1月12日起计算至实际支付之日止；第六部分，以36300元为基数，按年息11.7%，自2019年2月12日起计算至实际支付之日止；第七部分，以36300元为基数，按年息11.7%，自2019年3月12日起计算至实际支付之日止）；三、被告何元新在原告怡合置业(苏州)有限公司处的租赁保证金133100元、物业管理费保证金4446.75元、能源费用保证金4446.75元由原告怡合置业(苏州)有限公司予以没收，原告怡合置业(苏州)有限公司无需再返还给被告何元新；四、被告何元新于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业(苏州)有限公司律师费损失10000元；五、驳回原告怡合置业(苏州)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9272元，公告费690元，两项费用合计为9962元，由被告何元新负担9000元，由原告怡合置业(苏州)有限公司负担962元，此款项已由原告怡合置业(苏州)有限公司预交，本院予以退还，被告何元新负担部分（9000元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  陈 磊人民陪审员  丁明清二〇二〇年四月十七日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。