湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初2311号原告刘聚安，男，1966年10月4日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县，现住北京市大兴区。委托代理人阮国忠、喻科军，北京锦钟律师事务所律师。被告杨尊球，男，1961年12月19日出生，汉族，住冷水江市。第三人谢宏，女，1965年4月15日出生，汉族，住河北省秦皇岛市经济技术开发区。原告刘聚安诉被告杨尊球、第三人谢宏案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员易礼梅担任审判长，与人民陪审员张艳红、李雪桃组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘聚安的委托代理人喻科军、被告杨尊球到庭参加了诉讼。第三人谢宏经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘聚安诉请判令：1、中止对北京市大兴区房屋（产权证号码：京2018大不动产权第××号）的执行，并解除对涉案房屋的查封；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月22日，刘聚安与谢宏在北京友谊之家房地产经纪有限公司的居间服务下就北京市大兴区房屋签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》等。刘聚安按合同约定支付了相应房款和居间服务费，并在涉案房屋实际居住五年之久，交纳了物业费、取暖费及垃圾清理等相关费用。2019年6月初，刘聚安收到领取房屋产权证的通知，领证后，与谢宏相约办理房屋变更登记手续时得知涉案房屋被法院查封。因涉案房屋系安置房，产权证书成批办理、集中领取才导致实际发证时间晚于证书登记时间，刘聚安不存在自身疏忽或未在合理时间行使权利的情形。综上，刘聚安作为善意第三人，对涉案房屋应享有物权期待权，并受到法律保护。被告杨尊球辩称：1、刘聚安明知其所购房屋系未办理产权登记的政策限制拆迁安置房，自身存在过错，谢宏书面委托刘聚安之妻钟文华代为领取产权证并办理产权过户登记，委托时间为五年，时间跨度明显系规避政策的行为。2、谢宏与刘聚安之妻钟文华已签订委托书并进行了公证，房产的过户登记只需刘聚安与钟文华夫妻二人办理即可，而涉案房屋的不动产权属证在2018年7月4日已办理，刘聚安作为房屋买受人对产权过户登记应该非常迫切，而刘聚安与钟文华二人却迟迟未予办理，系因自身原因未办理过户登记，故不应受到法律的保护。另刘聚安与谢宏合同约定办理房屋过户手续的当天支付购房尾款20万元，而现刘聚安将其中10万元提前支付给谢宏，不能排除刘聚安存在为谢宏逃避债务的可能。3、谢宏通过微信拍照发送了一份已公证的借款协议，该协议载明2014年9月25日（与谢宏出具的购房款收款证明落款日期相同），谢宏因资金周转的需要向刘聚安借款102万元。此份借款协议说明刘聚安与谢宏之间实际是一种借贷关系，并非房屋买卖合同关系，刘聚安不享有对涉案房屋的物权期待权，与杨尊球同系平等的普通债权关系。第三人谢宏未予答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：杨尊球与朱春贵、谢宏、涟源市檀木煤矿、阳吉炎、李梅姣民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月16日作出（2013）冷民二初字第438号民事判决。判决生效后，本院院长提交审判委员会讨论，决定该案另行组成合议庭再审。2017年6月14日，本院作出（2016）湘1381民再1号民事判决。判决内容为：一、撤销本院（2013）冷民二初字第438号民事判决；二、限朱春贵、谢宏于判决生效之日起7日内共同偿还杨尊球借款本金44.2737万元，并从2013年5月15日起按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍即1.867%支付直至借款本金偿清之日止的借款利息；三、由阳吉炎、李梅姣对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回杨尊球对刘斌、刘宇杰的诉讼请求；五、驳回杨尊球的其他诉讼请求。本案案件受理费8800元，保全费3020元，共计11820元，由朱春贵、谢宏、阳吉炎、李梅姣承担。判决发生法律效力后，朱春贵、谢宏、阳吉炎、李梅姣没有自动履行判决内容，杨尊球向本院申请强制执行。本院于2017年12月12日立案执行，案号为（2017）湘1381执1375号。2018年11月12日，本院向北京市大兴区不动产登记中心送达（2017）湘1381执1375号之一执行裁定书和（2017）湘1381执1375号协助执行通知书，查封谢宏所有的位于北京市大兴区房屋（产权证号码：京2018大不动产权第××号）。刘聚安不服该裁定，提出书面异议，本院于2019年9月18日作出（2019）湘1381执异75号执行裁定书，裁定驳回刘聚安的异议请求。另查明：1、2010年5月27日，（甲方）北京市大兴城镇建设综合开发集团公司与（乙方）谢宏签订《拆迁安置补偿协议》。协议约定，甲方因大兴区瀛海西区C4组团土地一级开发工程项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的一套宅院位于兴瀛商街2号楼6单元3楼5号，房屋合法面积62.19平方米。房屋拆迁补偿款为277118元，拆迁补助、奖励及其他费用为52933元，以上共计330051元。2010年5月31日，（甲方）北京市大兴城镇建设综合开发集团公司与（乙方）谢宏签订《拆迁安置补偿协议（补充协议）》。协议约定，乙方选购期房一套，建筑面积为79.5平方米，购房总价款为203430元。乙方选购安置用房后，甲方向乙方支付拆迁补偿款为330051元、周转费60000元，拆迁补偿款共计390051元。乙方同意以其所得的拆迁补偿款由甲方代办交付购房款203430元。2、刘聚安与谢宏、第三方北京友谊之家房地产经纪有限公司于2014年9月22日签订了《买卖定金协议书》，协议约定，谢宏将坐落于北京市大兴区瀛海家园Ａ区1号楼3单元601室，建筑面积为79.5平方米的房屋出售给刘聚安，房屋的总价款为152万元，房屋买卖的税费由刘聚安承担。刘聚安于协议签署时向谢宏支付购房定金2万元。协议签订后，刘聚安向谢宏支付定金2万元，谢宏出具收据一张。同日，刘聚安与谢宏签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定，谢宏将坐落于北京市大兴区瀛海家园Ａ区1号楼3单元601室，建筑面积为79.5平方米的房屋出售给刘聚安，房屋成交总金额共计152万元（其中房屋成交价格为90万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价62万元）。合同还对房屋产权及具体状况的承诺、房屋交付、违约责任等进行了约定。当天双方还就房屋交易具体事宜、物业交割、税费的承担等事项签订了《补充协议》，协议约定，刘聚安在办理公证手续当天，将房款100万元（不含前期支付定金2万元）支付给谢宏，在2015年3月30日前将房款30万元支付谢宏，过户手续办理当天，将剩余尾款20万元一次性支付给谢宏。谢宏应当在刘聚安支付首付款100万元后，与刘聚安自行办理物业交割手续。2014年9月25日，谢宏向钟文华出具《委托书》一份，同时到北京市东方公证处就委托事项申请公证。委托权限为：1、代为领取房屋钥匙，办理入住手续和物业交割手续，交纳相关费用；2、代为办理和领取产权证；3、在取得产权证后，代为办理上述房屋的出售、立契过户、权属登记等相关一切手续；代为办理与该房产过户有关的文件、协议，代收卖房款……。2014年9月26日，北京市东方公证处就上述委托向谢宏出具（2014）京东方内民证字第8872号公证书。2014年9月29日，刘聚安向谢宏支付款项100万元，2015年4月1日支付款项30万元。2014年9月29日，谢宏将房屋的水、电、气卡、钥匙、有线电视卡、瀛海家园住户手册、房屋使用说明书和房屋质量保证书等资料物品交由刘聚安保管。刘聚安、钟文华和刘会琴从2014年9月至今一直居住在该房屋内。2017年7月1日、9月6日，刘聚安支付余款共计10万元。2019年6月12日，刘聚安与谢宏再次达成《补充协议》，约定刘聚安于办理产权过户当天支付谢宏剩余房款10万元，谢宏承诺本房产为谢宏单独所有，谢宏同意并配合刘聚安将本房产过户到刘聚安指定人名下，刘聚安指定人为：刘会琴，身份证号码3424261988××××××××。3、2014年9月25日，刘聚安与谢宏签订《借款合同》，合同约定：借入方谢宏（乙方）因资金周转的需要于2014年9月25日向出借方刘聚安（甲方）借款人民币102万元，乙方于2017年9月24日前将上述借款还清，借款利息为按月计算，月息为1.8%，若借款到期不能依约还款的，违约期间乙方除应向甲方支付本合同约定的利息外，还应向甲方支付违约金，违约金按每日1‰计算。本合同甲方、乙方均同意向北京市东方公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证。若乙方到期不依约还款，甲方有权向北京市东方公证处申请执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而乙方愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权等。2014年9月26日，北京市东方公证处出具（2014）京东方内经证字第813号公证书，该公证书载明：“申请人刘聚安、谢宏于2014年9月25日向本处申请对前面的《借款合同》进行公证并赋予其强制执行效力。根据有关规定，自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力”。本次公证中，公证员在接谈刘聚安时询问，“您应向借入方要求提供抵押物，如借入方无法按时还款因无抵押物无法执行时造成的损失由您自己承担”，刘聚安回答，“我们都认识，我也知道借入方名下有财产，经过我们商量，都同意不写在合同中。如果以后有必要，我们会自行去相关管理部门办理抵押登记手续。是我们真实意思的表示。由此产生的一切后果我自行承担”。刘聚安与谢宏就案涉房款102万元先后签订了上述房屋买卖合同与借款合同。4、2018年7月4日，北京市规划和国土资源管理委员会对北京市大兴区瀛海家园A区1号楼3单元601室办理不动产登记。2018年11月12日，本院对该房屋采取查封措施。以上事实，有本院（2019）湘1381执异75号执行裁定书、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及其补充协议、备忘录、收款证明二份、银行业务回单、银行交易明细清单、资料签收单、委托书、北京市东方公证处（2014）京东方内民证字第8872号公证书、居住证明、证明、2019年6月12日签订的补充协议、京（2018）大不动产权第0039424号产权证书、本院（2013）冷民二初字第438号民事判决书、本院（2016）湘1381民再1号民事判决书、娄底市中级人民法院（2017）湘13民再49号民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证，结合到庭当事人的陈述，本院予以确认。对于《借款合同》与北京市东方公证处（2014）京东方内经字第813号公证书，系谢宏通过微信向杨尊球拍照传送，由杨尊球向法庭提交，拟证明刘聚安与谢宏之间实际系民间借贷关系，刘聚安不享有对涉案房屋的物权期待权，与杨尊球同系平等的普通债权关系。刘聚安在庭审中对《借款合同》的真实性不予认可，本院庭审后向北京市东方公证处发函以确认其真实性，北京市东方公证处向本院邮寄了该公证事项所涉的全部档案资料。刘聚安对该份档案资料质证如下：真实性及证明目的均不予认可。刘聚安与谢宏之间不存在借款关系，刘聚安未向谢宏交付过任何借款，两人之间非亲朋关系，在无担保的情况下发生大额借贷关系，不符合常理。《借款合同》系双方为房屋买卖合同能够顺利履行而签订，并非双方之间的真实意思表示。刘聚安与谢宏之间系房屋买卖合同关系，双方签订了相关协议并实际依约履行，《收款证明》亦明确谢宏收取款项为“首付款”的性质，且双方于2019年6月12日前往不动产交易中心办理过户手续。谢宏对该份档案资料未发表意见。本院认为，《借款合同》已由刘聚安与谢宏双方申请公证赋予强制执行效力，对其以及相关公证资料的真实性，本院予以认定。再综合整个案情及当事人的陈述，本院认定刘聚安与谢宏基于同一笔款项先后签订了《房屋买卖合同》和《借款合同》。本院认为：刘聚安与谢宏基于同一笔款项先后签订了《房屋买卖合同》和《借款合同》，《借款合同》经双方申请公证赋予强制执行效力，但借款合同所载借款金额未涵盖全部购房款，谢宏在刘聚安支付前期102万元购房款后已实际将房屋交付刘聚安居住，之后，刘聚安又依约支付了后期购房款，由此可见，履行房屋买卖合同系双方的真实意思表示。然而，借款合同中并未提及房屋买卖之事，刘聚安在回答公证员关某款的抵押担保问题时亦有意隐瞒双方已签订房屋买卖合同的事实，刘聚安与谢宏本应明确借款合同签订之真意在于履约担保，而双方有意签订两份从文字角度来看相互独立的合同，并通过公证赋予强制执行效力，不免存在双方当时约定谢宏清偿借款可终止履行房屋买卖合同的可能，又或双方自认为可以通过法院强执借款债务以逃避房屋过户登记产生的税收。不论怎样，本案的关键在于涉案房屋未办理过户登记是否系刘聚安自身原因所致。2018年7月4日北京市规划和国土资源管理委员会对涉案房屋已办理不动产登记，本院在四个月之后执行查封，刘聚安与钟文华一直居住在该房屋内，对房屋产权办理情况亦应当及时关注，且谢宏已委托钟文华领取产权证及办理产权过户手续并经公证，刘聚安应当及时行使自身权利。刘聚安陈述其在2019年6月才被通知领取产权证书，但刘聚安未提供充分证据予以证明，且与产权登记时间相比，中间间隔近一年时间，与常理不符，故本院依法认定刘聚安因自身疏忽未在合理时间内行使权利而导致未及时办理案涉房屋的过户手续，对刘聚安请求中止执行北京市大兴区房屋（产权证号码：京2018大不动产权第××号）的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘聚安的诉讼请求。本案案件受理费18480元，由原告刘聚安承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  易礼梅人民陪审员  张艳红人民陪审员  李雪桃二〇二〇年四月二十九日书 记 员  唐 伟