贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2626民初978号原告：贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司，统一社会信用代码915226260657674995，住址：贵州省岑巩县新兴大道172号。法定代表人：黄川黔，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨成铭，男，贵州贵信律师事务所律师。被告：陈成龙（系岑巩县人），男，汉族，1989年7月3日出生，户籍地浙江省三门县。被告：岑巩县和天下娱乐有限公司，统一社会信用代码91522626MA6DL5CX42，地址贵州省黔东南苗族侗族自治州岑巩县思旸镇幸福壹号东区二层。法定代表人：陈成龙。原告贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司（以下简称“捷顺物流公司”）诉被告陈成龙、岑巩县和天下娱乐有限公司（以下简称“和天下娱乐公司”）租赁合同纠纷一案。本院受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理,原告捷顺物流有限公司委托代理人杨成铭到庭参加诉讼，被告陈成龙、和天下娱乐公司经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告捷顺物流公司向本院提出诉讼请求：１、依法判令解除原、被告双方于2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》；２、依法判令二被告于判决生效十日内支付原告租金547200.00元；3、依法判令二被告于判决生效十日内支付原告违约金109440.00元；4、依法判令二被告于判决生效十日内支付原告律师费20000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受贵州省岑巩县地产开发有限责任公司的委托，于2015年９月11日与被告答订了《房屋赁赁合同》（以下简称合同）,“合同约定被告承租原告管理的位于岑巩县新思大道东侧的岑巩县幸福壹号东区房屋，约2000平方米用经营酒吧、ＫＴＶ,租赁期限为2015年9月10日至2023年12月10日（2015年9月1日至2017年12月10日期为免租期）等各项约定”。合同签订后，原告按照约定交付房屋给被告使用，在双方约定的免租期届满后，原告多次要求被告缴纳租金，但被告以各种理由拒不支付，且由于被告的原因，导致涉案房屋被公安机关查封，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告逾期不支付租金的行为构成违约，原告要求解除双方之间的租赁合同于法有据。同时，被告逾期支付租金的行为构成违约，根据双方合同第七条第一款的约定“被告应准时按合同规定交付租金，如被告拖欠租金一个月，原告加收被告当期应付租金的10%作为滞纳金，拖欠2个月原告加收被告当期应付租金（即合同第三条第四款第2条的3个月或1年的租金）的20%作为滞纳金，并有权单方面终止合同…”被告尚欠原告租金547200元，基于本条款的约定被告依法应当向原告支付109440元违约金，根据双方合同第七条第三款的约定，被告存在违约的事实，被告依法应当承担本案原告律师费20000元。原、被告双方签订的合同是双方的真实意思表示，被告违反合同约定逾期支付租金的行为构成违约，依法应当承担违约责任即支付违约金。为此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律的规定，向贵院提起诉讼，请依法判如所诉。被告陈成龙、和天下娱乐公司经公告送达未出庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状，也未向本院提交证据视为对其诉讼权利的放弃。原告捷顺物流公司诉讼中向本院提交如下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格及公司信息。2、被告身份证复印件，证明陈成龙主体资格及和天下娱乐公司信息。3、房屋管理授权委托书复印件、营业执照复印件，证明贵州省岑巩县地产开发有限责任公司委托原告捷顺物流公司管理岑巩县幸福壹号房屋和收益的事实。4、房屋租赁合同复印件，证明原、被告双方就房屋租赁对租金、付款方式、违约条款等各项约定的事实。5、法律服务委托协议、贵信律师事务所业务收费标准及发票，证明原告已支付律师费20000元的事实。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，原告捷顺物流公司与贵州省岑巩县地产开发有限责任公司签订了房屋管理委托书，委托人因开发岑巩县幸福壹号项目，特委托受委托人捷顺物流公司管理委托人名下的商业房屋的租赁事务，受托人有权代委托人与第三方签订书面合同及收取相关收益；委托期限为长期委托。被告陈成龙为和天下娱乐公司成立前期的发起人。2015年９月11日，原告捷顺物流公司与被告陈成龙签订了《房屋赁赁合同》,合同约定：被告陈成龙承租位于岑巩县新思大道东侧的岑巩县幸福壹号东区房屋，面积约2000平方米，用于经营酒吧、ＫＴＶ,租赁期限为：2015年9月10日至2023年12月10日（其中2015年9月1日至2017年12月10日为免租期），年租金为288000元，每年按上年租金递增8%，2017年12月10到2018年12月10日288000元，2018年12月10日到2019年12月10日在上年租金28800元基数上递增8%为311040元。租金支付方式为提前支付下年的租金。合同签订后，原告捷顺物流公司按照约定交付房屋给被告使用，在双方约定的免租期届满后至诉讼前，被告未支付租金给原告。双方合同第七条第一款约定“被告应准时按合同规定交付租金，如被告拖欠租金一个月，原告加收被告当期应付租金的10%作为滞纳金，拖欠2个月原告加收被告当期应付租金的20%作为滞纳金，并有权单方面终止合同，且有权将房屋租赁于他人，终止被告方的经营活动”。合同第七条第三款约定，违约方应当向守约方支付产生的差旅费、调查取证费和律师费。另查明，和天下娱乐公司成立于2016年4月19日,为有限责任公司，注册资本200万元，法定代表人是陈成龙，公司股东有边勇和陈成龙二人，住所地为涉案租赁房屋岑巩县幸福壹号东区二层。陈成龙与原告签订租赁合同后，便开始装修房屋，后和天下娱乐公司在此租赁房屋从事酒吧、ＫＴＶ经营活动。再查明，2019年9月18日，原告向贵信律师事务所支付律师代理费20000元。以上事实，有原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，被告陈成龙身份证复印件、和天下娱乐公司信息查询表、授权委托书复印件、营业执照复印件、房屋租赁合同复印件、法律服务委托协议书、贵信律师事务所业务收费标准及发票、庭审笔录等证据证实。本院认为：原告与被告陈成龙订立合同是当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告虽是基于贵州省岑巩县地产开发有限责任公司的委托与陈成龙订立《房屋租赁合同》，但其是以自己的名义订立的合同，在贵州省岑巩县地产开发有限责任公司并没有行使介入权的情况下，原告仍是《房屋租赁合同》的主体，有权行使《房屋租赁合同》项下的权利。在双方约定的免租期届满后至诉讼前，被告陈成龙、和天下娱乐公司未支付租金给原告，其行为已构成根本性违约，故对原告请求解除合同的诉请，于法有据，本院依法予以准许，合同解除后被告和天下娱乐公司并应搬离。一、关于本案责任承担主体的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条的规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受;法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”再根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”。结合上述规定，和天下娱乐公司已依法成立具有完全的权利能力和行为能力，符合《合同法》关于民事主体资格的要求。发起人陈成龙为设立公司以自己名义对外签订的合同当然有法律效力，相对人可要求发起人承担合同责任，若公司成立后对该类合同予以确认或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，相对人也可要求公司承担责任，且该合同也应认定为有效。本案中，被告陈成龙在和天下娱乐公司成立之前以个人名义签订合同后，便开始装修房屋，装修完毕后，和天下娱乐公司在此租赁房屋从事经营活动，其已经实际享有合同权利，该合同的责任应归由和天下娱乐公司承担。陈成龙个人不应该承担合同责任，故对原告要求和天下娱乐公司承担合同责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求陈成龙承担合同责任的诉请，本院不予支持。二、关于租金的问题。原告主张租金期间应自2017年12月10到2019年10月（诉讼前计22个月）,被告应付原告租金为547200元。计算为：第一年2017年12月10到2018年12月10日年租金为288000元，第二年租金为2018年12月10日到2019年12月10日在上年租金28800元基数上递增8%为311040元，原告计算至起诉前2019年10月（10个月）租金为259200元（311040元÷12月×10月），和天下娱乐公司欠原告租金为547200元（288000元＋259200元），原告主张被告和天下娱乐公司支付租金547200元，本院予以支持。三、关于违约金的问题。逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时应向对方当事人支付一定数额的金钱。事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，因而具有担保债务履行的功效。众所周知，合同救济的一个基本原则是受害人的状况在得到补偿后不应当优于如同合同被履行后的状况。因此，违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。若约定违约金过高，则违约方可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法司法解释（二）》”）第二十九条的规定请求法院予以调整。违约金过高的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性。本案被告经本院公告传唤未到庭，视为对其请求权利的放弃，故依据前述规定，和天下娱乐公司未按约定向原告支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同第七条第一款约定“被告应准时按合同规定交付租金，如被告拖欠租金一个月，原告加收被告当期应付租金的10%作为滞纳金，拖欠2个月原告加收被告当期应付租金的20%作为滞纳金，原、被告对于违约金的约定符合法律规定，被告和天下娱乐公司尚欠原告租金547200元，基于本条款的约定被告和天下娱乐公司依法应当向原告支付109440元（547200元×20%），对原告主张被告和天下娱乐公司支付违约金109440元，本院亦予以支持。四、关于律师费，根据双方同第七条第三款约定，违约方应当向守约方支付产生的差旅费、调查取证费和律师费。原告已支付费用20000元，并提供了收费发票，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司与被告陈成龙之间房屋租赁合同。二、限被告岑巩县和天下娱乐有限公司在本判决生效之日起三十日内腾空并返还前述所承租的房屋给原告贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司。三、限被告岑巩县和天下娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司自2017年12月10到2019年10月租金共计547200元及违约金109440元。四、被告岑巩县和天下娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司为诉讼支出的律师费20000元。五、驳回原告贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10566元、公告费560元，共计11126元，由被告岑巩县和天下娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  张亚珠审 判 员  潘武陵人民陪审员  宋大维二〇二〇年四月二十八日法官助理梅莹书记员吴波