甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0102民初1152号 原告：甘肃瑞鑫联邦投资有限公司，住所地甘肃省临夏州东乡族自治县达板镇达板园区41号。 法定代表人：林明友，该公司经理。 委托诉讼代理人：王根强，甘肃锐城律师事务所律师。 被告：兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司，住所地兰州市城关区正宁路117号。 法定代表人：韩雪平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯黎，甘肃久铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁进军，甘肃久铭律师事务所律师。 被告：韩铁钢（又名韩钢），男，1969年11月13日出生，汉族，住河南省镇平县。 委托诉讼代理人：冯黎，甘肃久铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁进军，甘肃久铭律师事务所律师。 原告甘肃瑞鑫联邦投资有限公司（以下简称：瑞鑫公司）与被告兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司（以下简称：兰州盛世公司）、被告韩铁钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞鑫公司委托诉讼代理人王根强、被告兰州盛世公司及被告韩铁钢共同委托诉讼代理人冯黎、丁进军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付房屋租金、物业费3339969.60元（其中2017年1月1日至2018年6月22日租金3190373.33元，2018年1月1日至2018年6月22日物业费149596.27元）；2、判令两被告支付违约金901791.79元（自2018年1月1日起算至2019年6月30日，此后以欠付款为基数每日按万分之五计算至付清为止）；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月27日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于兰州市城关区的房屋（面积共7871平方米）出租给两被告开办古玩物品市场，租期自2016年1月1日至2025年12月31日，第一年度至第三年度租金地下层（不含税、水、电、暖、物业费）为60元／月／平方米、一二层为80元／月／平方米，第四年度至第六年度在上一年度的基础上递增5%，第七年度至第九年度在上一年度的基础上递增5%，租金为预付制，按年支付，每年租金支付日期为上一租赁年度终结60日前支付，如迟延付款从应付款截止日起每迟延一日按拖欠金额的万分之五承担违约金。合同同时约定，两被告按相关规定承担水、电、暖等费用，并按6元／月／平方米承担物业费。合同签订后，原告如约向两被告提供了房屋，两被告也如约向原告缴纳了2016年度的各种费用和2017年度的部分费用，但对2017年度的部分费用及2018年度的相应协议费用未依约缴纳。期间，两被告于2018年元月22日书面承诺元月31日前缴清所欠费用，否则原告可以采取断水、断电措施并可收回房屋，但承诺期限届满后两被告未予缴纳，于2018年3月5日又承诺2018年3月底前缴清欠费，否则原告可解除租赁合同并由两被告承担滞纳金，该承诺期限届满后两被告仍未缴纳，并于2018年4月13日再次承诺于2018年6月前缴清所欠费用，但上述承诺做出后两被告至今仍未缴清欠费，迫使原告依两被告的承诺于2018年6月22日收回了房屋。现为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告兰州盛世公司辩称，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，故原告与被告兰州盛世公司签订的房屋租赁合同为无效合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。同时，原告出租的涉案房屋面积实际仅有7871平方米，并未达到合同约定的8157平方米。另，被告兰州盛世公司承租涉案房屋后对该房屋进行了装修改造，花费装修改造费18060516元，原告应折价赔偿被告兰州盛世公司的装修改造经济损失。 被告韩铁钢辩称，被告韩铁钢并非合同相对人，未与原告签订房屋租赁合同，根据合同相对性原则，被告韩铁钢不是本案适格主体，请求人民法院驳回原告对被告韩铁钢的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院对当事人提供的证据进行审查，本院对本案诉争事实认定如下： 2012年4月13日，原告瑞鑫公司与甘肃省军区后勤部签订甘肃省军区现营区房屋租赁框架协议，承租了位于兰州市城关区正宁路117号建筑面积为15726平方米地面建筑物5栋及面积为13695.6平方米的场地用于经营商业、文化产业，租期20年。期间，原告瑞鑫公司因经营需要对上述房屋进行了改造。 2014年12月22日，原告与甘肃盛世典藏文化产业发展有限公司（以下简称：甘肃盛世公司）签订房屋租赁合同一份，约定原告将承租的上述房屋中综合楼半地下室、一层、二层面积约7000平方米的房屋转租给甘肃盛世公司开办古玩市场，租赁期限自2015年1月1日至2029年12月31日。合同签订后，甘肃盛世公司亦依约预付租金1000万元，但原告因故未依约向甘肃盛世公司交付房屋，该合同并未实际履行。2016年2月27日，因涉案房屋所有权人启用新合同格式文本，双方遂重新签订房屋租赁合同一份对上述合同内容进行了变更，约定甘肃盛世公司承租上述综合楼半地下室、一层、二层面积共8157平方米，其中地下室建筑面积2827平方米，一层、二层建筑面积5330平方米，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日，2016年1月1日至2016年5月31日为免租期。第一年度至第三年度租金(不含税、水、电、暖、物业费)地下层为60元/月/平方米、一二层为80元/月/平方米（每年7152240元），第四年度至第六年度在上一年度的基础上递增5%（每年7509852元），第七年度至第九年度在上一年度的基础上递增5%（每年7885344元），租金支付采取预付制，按年支付，合同签订后10日内一次性支付第一年租金，以后每年租金支付日期为上一租赁年度终结60日前支付，如迟延付款从应付款截止日起每迟延一日按拖欠金额的万分之五承担违约金。合同第六条约定，甘肃盛世公司按相关规定承担水、电、暖等费用，并按6元/月/平方米承担物业费，按季度收取，于每季度前十日支付；第七条约定，甘肃盛世公司自合同签订时向原告支付房屋租赁保证金1000000元，合同终止时，甘肃盛世公司履行合同义务的，原告应在租赁期满30天内将房屋租赁保证金无息退还给甘肃盛世公司，反之，该保证金不予退还，原告并有权要求甘肃盛世公司另行支付违约金；第八条约定，原告出租房屋的状况以及水、电、暖、消防、排污等设施均以现状为准，甘肃盛世公司根据经营需要进行相关的装修改造、扩容改造，应征得房屋所有权人的书面同意批复及原告书面同意并自行承担相应改造费用，租赁期满或合同因甘肃盛世公司违约解除的，甘肃盛世公司对房屋装修及不可分离附属物无偿留给原告，原告不支付任何费用；第十一条约定，甘肃盛世公司拖欠租金累计达30日以上的，原告可解除合同并收回房屋。合同签订后，原告向甘肃盛世公司交付了涉案房屋，甘肃盛世公司接收房屋后因经营需要对上述房屋进行改造后又转租给若干个人用于经营古玩。2017年9月，甘肃盛世公司经工商登记名称变更为本案被告兰州盛世公司，公司性质被告为一人有限责任公司，公司股东变更为自然人本案被告韩铁钢。2018年1月，根据合同约定甘肃盛世公司预付2018年度租金的期限届满，因甘肃盛世公司承租涉案房屋后仅预付租金1000万元，其中100万元转为履约保证金，另696000元依约作为其他付款抵扣，甘肃盛世公司实际预付租金8304000元，并根据双方在合同履行过程中因合同约定的涉案房屋面积存在误差口头约定涉案房屋按建筑面积7871平方米（地下室2760平方米、地上一层2351平方米、地上二层2760平方米）计算租金，同时双方因房屋使用实际情况口头约定自2017年6月1日起按每平方米每月4元计收物业费，被告兰州盛世公司已存在拖欠租金、费用等现象。2018年1月8日，原告经核算向被告兰州盛世公司发出催缴通知书，要求被告兰州盛世公司于2018年1月31日前缴清拖欠的2017年的租金及物业费。2018年元月22日，被告兰州盛世公司向原告发送回复告知一份，内容为“甘肃瑞星联邦集团：……2017年所欠的房租261.2260万元(贰佰陆拾壹万贰仟贰佰陆拾元)，物业费：22.0388万元（贰拾贰万零叁佰捌拾捌元），以上合计：283.2648万元(贰佰捌拾叁万贰仟陆佰肆拾捌元)由兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司负责还清。”同日，被告兰州盛世公司向原告作出承诺书一份，内容为：“我公司承诺元月31号以前还房租160万元（壹佰陆拾万）物业费22万元（贰拾贰万）如不还款，瑞星公司可以采取断水、断电、收回古玩城。余款100万元（壹佰万）年前还（如贷款下来），最迟2018年3月底以前还清。”但被告兰州盛世公司在承诺的付款期限届满后仍未缴清房租，并于2018年3月5日再次做出承诺一份，内容为“……我公司承诺2018年3月10日前缴清2017年所欠的房租209.5260万元（贰佰万零玖仟伍佰贰拾陆元），物业费22.0388万元（贰拾贰万零叁佰捌拾捌元）。如果缴不齐，退回古玩城四、五楼（原二楼），并结算所有费用（含2018年房租和物业费）。2018年3月30日前缴清2017年房租和物业费，并缴清2018年古玩城第一季度房租和物业费，如果不按时缴清，与瑞鑫联邦投资公司解除租赁合同并结算滞纳金（按合同约定的数额支付）。2018年尚欠租金再商定。缴不齐房租按规定时间退回，所有商户由韩总负责劝退，造成的一切损失和延误的时间由韩铁钢负责承担”。然而，该承诺做出后，被告盛世公司仍未在承诺的期限内缴清房租，原告遂于2018年3月26日向被告兰州盛世公司经营的古玩城各商户发出通知一份，内容为“兰州古玩城四、五楼各商户：兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司欠我公司2017年部分房租、物业费和2018年全年房租、物业费、经多次催缴，该公司负责人口头、书面承诺都没有兑现。经甲、乙双方商定，乙方自愿于2018年3月10日退还兰州石玩城四、五楼全部房屋，通知已下发数日，给各商户已经留足了充分的搬离时间，现我公司决定3月28日下午5点将停止一切服务，造成的一切损失和后果均由商户自己承担。债权债务均由兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司承担并负责”。该通知发出后，原告于2018年3月28日收回了古玩城四、五楼房屋（原二楼）。2018年4月1日，原告向被告兰州盛世公司发出内容与上述通知一致的通知一份，并要求解除合同、收回出租房产。期间,被告兰州盛世公司分别于2018年1月22日至6月4日分6次向原告支付租金合计2096612元，并于2018年2月1日付清原告2017年度物业费220388元，但仍未交清所欠租金及2018年度物业费，原告遂于2018年6月19日再次向被告兰州盛世公司发出解除房屋租赁合同通知书，并告知截止2018年6月19日拖欠2017年度租金565648元及2018年度租金6894480元、物业费204646元，并于2018年6月22日收回了出租给被告兰州盛世公司的其他房屋。原告将上述涉案房屋收回后仍由被告兰州盛世公司承租期间的次承租人承租经营古玩。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…。当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告兰州盛世公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定辩称因涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，故其公司与原告签订的租赁合同为无效合同，本院认为，该解释第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，原告出租的房产系军队房产，根据《中华人民共和国建筑法》第八十四条“军用房屋建筑工程建筑活动的具体管理办法，由国务院、中央军事委员会依据本法制定”及国务院住房和城乡建设部《建筑工程施工许可管理办法》第十八条“军事房屋建筑工程施工许可的管理，按国务院、中央军事委员会制定的办法执行”之规定，军队房产的建筑活动由国务院、中央军事委员会制定办法管理，而国务院、中央军事委员会并未就军队房产的建筑活动作出相关规定，故对被告兰州盛世公司认为本案所涉租赁合同为无效合同的辩称本院不予采信。被告兰州盛世公司承租房屋后，自2017年开始拖欠房屋租金及物业费已明显构成违约，原告依据合同约定与被告兰州盛世公司解除合同并收回房屋符合法律规定，被告兰州盛世公司理应依约向原告支付房屋租金及物业费，故对原告要求被告支付房屋租金及物业费的诉讼请求本院予以支持。对于被告兰州盛世公司拖欠租金及物业费数额问题，虽然双方相互单方出具了拖欠明细，但根据本案实际情况，涉案房屋年租金应为6893760元（2760平方米×60元／月×12月﹢2351平方米×80元／月×12月﹢2760平方米×80元／月×12月），月租金为574480元，截止2018年6月22日原告收回房屋时止，累计产生租金17062056元（574480元／月×29月﹢574480元／月÷30天×21天），扣除免租期5个月租金2872400元（574480元×5月）及原告提前84天于2018年3月28日收回建筑面积2760平方米的地上二层涉案房屋应扣除租金618240元（2760平方米×80元／月÷30天×84天）以及被告实际缴纳的租金10400612元（8304000元﹢2096612元），被告兰州盛世公司拖欠原告租金应为3170804元（17062056元﹣2872400元﹣618240元﹣10400612元）。同时，涉案房屋实际自2017年6月1日起按每平方米每月4元计算物业费，而2017年度物业费被告已实际结清，故截止2018年6月22日原告收回房屋时止被告兰州盛世公司拖欠原告物业费为179459元（7871平方米×4元／月×5月﹢7871平方米×4元／月÷30天×21天），因原告提前84天于2018年3月28日收回建筑面积2760平方米的地上二层涉案房屋，应扣除物业费30912元（2760平方米×4元／月÷30天×84天），被告兰州盛世公司实际拖欠物业费148547元，现原告要求被告兰州盛世公司支付拖欠的2017年1月1日至2018年6月22日期间租金3190373.33元及2018年1月1日至2018年6月22日的物业费149596.27元，其请求数额基本符合本案实际情况，本院按实际拖欠数额予以支持。关于原告要求被告兰州盛世公司承担违约金的问题，虽然双方在合同中明确约定“如被告兰州盛世公司迟延付款，从应付款截止日起每迟延一日按拖欠金额的万分之五承担违约金”，但合同同时约定被告兰州盛世公司在签订合同后支付原告履约保证金1000000元，合同终止时如被告兰州盛世公司存在违约行为则该保证金不予退还，现因被告兰州盛世公司的违约行为导致原告行使合同解除权解除合同并收回了房屋，因此原告依约不予退还该保证金实际已弥补了被告兰州盛世公司的违约行为给原告造成的损失，再由被告兰州盛世公司承担违约金无疑加重了被告兰州盛世公司的负担，亦有违合同法遵循的公平原则，故对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告韩铁钢认为其并非合同相对人，要求人民法院驳回原告对其的起诉的问题，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告韩铁钢作为被告兰州盛世公司的唯一自然人股东，没有提供证据证明其个人财产独立于被告兰州盛世公司的财产，其应对被告兰州盛世公司承担的涉案债务承担连带责任，故对被告韩铁钢的该项辩称本院不予采信。关于被告兰州盛世公司认为原告应折价赔偿被告兰州盛世公司的装修损失的问题，因双方签订的合同明确约定租赁期满或合同因承租人违约解除的，承租人对房屋装修及不可分离附属物无偿留给原告，原告不支付任何费用，现因被告兰州盛世公司的违约行为导致合同解除，被告兰州盛世公司要求原告折价赔偿装修损失缺乏合同依据，同时，被告兰州盛世公司就其该项主张在本案中未提起反诉，故对被告兰州盛世公司的该项主张本案不予考虑。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国建筑法》第八十四条,《中华人民共和国公司法》第六十三条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,国务院住房和城乡建设部《建筑工程施工许可管理办法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告甘肃瑞鑫联邦投资有限公司支付租金3170804元及物业费148547元。 二、被告韩铁钢对被告兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司承担的上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告甘肃瑞鑫联邦投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取20367元（实收40734元），由被告兰州盛世典藏古玩文化产业发展有限公司、被告韩铁钢承担16760元，原告甘肃瑞鑫联邦投资有限公司承担3607元，余款20367元退还原告甘肃瑞鑫联邦投资有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  毛世祥 二〇二〇年四月十三日 书记员陈丽萍