温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初4469号 原告：招商银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区吴桥路鸿盛锦园2、4、5幢一、二、三层。 负责人：余佩战，该分行行长。 委托诉讼代理人：郝净、滕圣来，浙江时代商务律师事务所律师。 被告：郑旭滔，男，1975年11月5日出生，汉族，住温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：郑俊想，浙江浙合律师事务所律师。 被告：温州市鸿誉置业有限公司，住所地：温州市龙湾区瑶溪街道河头龙西路2号附属楼201室。 法定代表人：张新国。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司温州分行诉被告郑旭滔、温州市鸿誉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，被告郑旭滔在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，经两级法院审理，均裁定驳回被告郑旭滔的管辖权异议申请，并依法适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司温州分行的委托诉讼代理人郝净，被告郑旭滔的委托诉讼代理人郑俊想，被告温州市鸿誉置业有限公司的委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商银行股份有限公司温州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑旭滔立即偿还贷款本金1778066.66元及利息、逾期利息、复利（截止2019年3月31日的利息41192.76元、逾期利息410.47元、复利570.14元，之后利息、逾期利息、复利按中国人民银行规定和合同约定计算至判决履行完毕之日止）以及律师费5000元；被告温州市鸿誉置业有限公司在担保责任范围内对上述债务承担连带保证责任。2.若被告郑旭滔不立即偿付上述第一项请求中的债务，则判令拍卖、变卖被告郑旭滔抵押给原告的坐落于温州市龙湾区××幢××室，所得价款由原告优先受偿。3.本案诉讼费用等其他费用由被告承担。 事实和理由：2018年8月22日，原告与被告郑旭滔、温州市鸿誉置业有限公司签订编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》，约定：借款金额为179万元，借款期限为300个月；贷款利率为浮动利率，利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮15%，利率调整方式为次年对应日调整，即从每年的放款日的对应日开始执行新的基准利率；还款方式为等额本金，按月还本付息；被告未能按约定偿还贷款本息的，原告有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50％的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；被告郑旭滔以其所购买的坐落于温州市龙湾区××幢××室的房屋为抵押物；被告温州市鸿誉置业有限公司为本合同项下所有债务承担连带责任保证。 2018年8月24日，原告依约向被告郑旭滔发放借款金额179万元。2018年8月28日，原告与被告郑旭滔办理上述房产的不动产预抵押登记手续。之后，被告郑旭滔仅足额还本付息至2018年11月2日，之后再未还本付息。 为证明诉称的事实，原告招商银行股份有限公司温州分行向本院提供了以下证据： 1.营业执照、金融许可证、法定代表人及身份证明、变更证明，证明原告诉讼主体资格。 2.被告身份证复印件、户口本、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告诉讼主体资格。 3-5.《个人购房借款及担保合同》、不动产权利证明、预抵押登记证书、借款借据、《商品房买卖合同》及补充协议，证明被告向原告借款及合同约定，以及二被告提供抵押担保及保证担保的事实。 6.交易明细，本息清单，证明被告尚欠本息情况。 7.委托合同、律师费发票，证明原告为本案支出律师费5000元。 被告郑旭滔辩称：双方之间签订的合同事实无异议，原告诉请本金及利息无异议，但对逾期利息、复利、律师费无合同依据。是否实现抵押权并优先受偿由法院判定。 被告郑旭滔未提供证据。 被告温州市鸿誉置业有限公司辩称：1、本案中被告温州市鸿誉置业有限公司提供的是阶段性担保，现涉案房产已经通过竣工验收，原告实现抵押权不存在障碍，应解除被告的担保。2、退一步讲，即使需承担担保责任，本案存在被告郑旭滔的物的担保及被告的保证，双方对实现债权的顺序没有约定应先实现抵押权，不足部分由被告温州市鸿誉置业有限公司承担。 被告温州市鸿誉置业有限公司提供证据如下：1.竣工验收备案表，证明原告可处置抵押物，且有优先权。2.不动产权证，证明涉案房屋已登记在被告温州市鸿誉置业有限公司名下。 原告提供的证据经质证，被告郑旭滔对证据1-6的三性均无异议，仅认为《个人购房借款及担保合同》中没有逾期利息及复利的约定，另于2019年4月2日归还本金200元。对证据7的三性均有异议；被告温州市鸿誉置业有限公司经质证对证据1-5，除认为《个人购房借款及担保合同》中第三十四条条款系格式合同，加重保证人的责任且未作说明外，其余证据的三性均无异议；对证据6不清楚。对证据7认为律师费未实际发生。 被告温州市鸿誉置业有限公司提供的证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，对证据1-2的关联性有异议，认为竣工验收及办理产权证只是合法办理产权证的条件之一，被告温州市鸿誉置业有限公司的担保责任应在正式的房屋产权证明及抵押登记证明交付原告时解除；被告郑旭滔对证据1真实性无异议，但认为证据1-2不足以证实被告温州市鸿誉置业有限公司的担保责任已经免除，是否承担担保责任应以合同约定为准。 结合双方当事人的质证意见，上述证据经审核，本院认为：原告提供的证据来源真实、合法，且与本案具有关联，本院均予以认定。被告温州市新华成置业有限公司提供的证据1、2来源真实、合法，可以证明现在涉案房产的登记情况，本院予以认定。 经审理对原告诉称的事实本院予以确认。另查明：《个人购房借款及担保合同》约定，被告未按合同约定按时还本付息的，原告有权主张贷款提前到期，提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用。借款人不能按期支付合同项下贷款本息情况下，原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费等由借款人负担。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。保证期间为从合同生效之日起至原告持抵押物之房产证办妥正式抵押登记，并将权利证书交由原告保管之日止。 再查，原告为本案支出律师费5000元。2020年4月7日，涉案房产办理权利人为被告的不动产登记证书，权利证号为：浙2020温州市不动产权第0025124号。但至今尚未办理被告郑旭滔名下的所有权登记手续。2019年4月2日，被告郑旭滔归还本金200元。 根据本院认定的事实及相关法律，对下列争议焦点，本院做如下评议： 一、关于被告温州市鸿誉置业有限公司是否应当承担担保责任。本院认为，本案担保合同系原告与被告温州市鸿誉置业有限公司自愿签订，意思表示真实，内容未违反法律的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。对于合法有效的保证合同，保证人保证责任的免除或消灭，或依当事人的约定而免除，或依法定事由免除或消灭。本案中，被告温州市鸿誉置业有限公司为被告郑旭滔向原告的贷款提供连带责任保证，各方事先并未特别约定免除被告温州市鸿誉置业有限公司的保证责任。在担保合同成立并生效后，原告未书面免除被告温州市鸿誉置业有限公司的保证责任，亦无其他法定事由免除其担保责任。现被告温州市鸿誉置业有限公司仅以涉案房屋已通过竣工验收并办理产权至其名下，原告实现抵押权不存在障碍为由，抗辩要求免除其担保责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告温州市鸿誉置业有限公司应在合同约定范围内对被告郑旭滔所欠原告的债务承担连带责任保证担保。 二、关于原告能否对涉案房屋行使抵押权并优先受偿。本院认为，根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而涉案房屋至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，可知预告登记的目的是为了保证将来物权的实现。故原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权登记设立之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满前对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。现涉案房屋仅于2020年4月7日办理登记在被告温州市鸿誉置业有限公司名下的初始登记手续，不管因何原因未办理抵押登记，涉及的是导致抵押权不能有效设立的过错责任问题，不能成为原告主张确认享有涉案房屋抵押权优先受偿的理由。对原告要求对涉案房屋实现抵押权并优先受偿的请求，本院不予支持。 三、关于被告郑旭滔的欠款情况。本院认为，被告郑旭滔借款逾期后，原告依据双方合同约定宣布贷款提前到期符合约定，本院予以支持。现本院认定原告起诉之日即2019年4月19日涉案贷款提前到期。但贷款银行约定有权宣告提前到期，是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，其后果是使合同关于到期日的合同约束力归于消灭。故原告既已选择宣告贷款提前到期，其要求计收未到期本金的逾期利息的请求就缺乏合同依据，且在此情形下，请求支付未到期本金的逾期利息存在双重救济适当性的考量，容易造成宣告提前到期权利的滥用，及对不良贷款风险化解必要容忍度降低。因此，本院对原告要求未到期本金的逾期利息的诉讼请求不予支持。按上述方式计算，截止2019年4月19日，被告郑旭滔尚欠原告借款本金1777866.66元（到期本金29633.35元）、期内利息46119.34元、逾期利息539.96元、期内利息的复利751.25元。 四、关于保证期间。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。本案中，原告与被告温州市鸿誉置业有限公司约定保证期间为从合同生效之日起至原告持抵押物之房产证办妥正式抵押登记，并将权利证书交由原告保管之日止，该保证期间的约定为约定不明的情形。本院现已认定2019年4月19日为涉案贷款提前到期之日，故本院认为本案保证期间为本案贷款提前到期之日即2019年4月19日起二年。 综上，当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告郑旭滔向原告借款事实清楚。现被告郑旭滔未按约还款，应承担还款责任并按合同约定承担违约责任。对被告郑旭滔关于合同未约定逾期利息、复利的辩称，与合同约定及查明事实不符，本院不予支持。因抵押权未设立，被告温州市鸿誉置业有限公司认为应在原告实现抵押权不足部分承担担保责任的辩称，本院不予支持。原告主张的律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、第四十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，判决如下： 一、被告郑旭滔于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司温州分行借款本金1777866.66元及利息、期内利息的复利、逾期利息（截止2019年4月19日，利息46119.34元、期内利息的复利751.25元、逾期利息539.96元，之后的利息以本金1748233.31元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的贷款利率计算至实际履行之日止；之后的期内利息的复利以利息46119.34元为基数，逾期利息以到期本金29633.35元为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的逾期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止）及律师费5000元； 二、被告温州市鸿誉置业有限公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任。被告温州市鸿誉置业有限公司承担责任后，有权向被告郑旭滔追偿。 三、驳回原告招商银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21227元，由被告郑旭滔、温州市鸿誉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  陈 捷 人民陪审员  施冬红 人民陪审员  金志贤 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  潘婕妤