云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初378号本诉原告（反诉被告）：李德琼，女，汉族，1969年10月28日出生，现住普洱市镇沅县。委托诉讼代理人：郑晓东，云南思润律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：普洱佳浩房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915308005848259296。住所地：普洱市思茅区梅园路北段。法定代表人：张云，总经理。委托诉讼代理人：饶康，云南乾楷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：云南佳浩茧丝绸集团有限公司。注册号：532700100003971。住所地：普洱市思茅区梅园路北段。法定代表人：孙永美，董事长。委托诉讼代理人：饶康，云南乾楷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李德琼与被告普洱佳浩房地产开发有限公司（以下简称佳浩房产公司）、第三人云南佳浩茧丝绸集团有限公司（以下简称佳浩集团），反诉原告佳浩房产公司与反诉被告李德琼、第三人佳浩集团商品房预售合同纠纷一案。原审于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，作出（2016）云0802民初2330号《民事判决书》，经上诉后普洱市中级人民法院作出（2018）云08民终1008号《民事裁定书》，裁定：一、撤销（2016）云0802民初2330号民事判决；二、本案发回重审。本案发回重审于2019年1月28日立案后，2019年2月29日佳浩房产公司提起反诉，2019年3月6日本院受理反诉，因案情复杂，本案经报请批准延长审限9个月。并组成合议庭公开开庭进行了审理，李德琼及其委托诉讼代理人郑晓东、佳浩房产公司、佳浩集团共同委托诉讼代理人饶康均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李德琼向本院提出本诉诉讼请求：1、确认李德琼与佳浩房产公司签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效；2、佳浩房产公司立即向李德琼交付xxxxxxxxxxx；3、佳浩房产公司向李德琼支付违约金414550元，并向李德琼支付自2016年10月1日起按800元／日乘以实际交付房屋之日止的违约金；4、佳浩房产公司承担本案全部本诉诉讼费用。事实和理由：2015年3月13日,原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号:49236号）,并于同日办理登记备案。合同约定李德琼向佳浩房产公司购买xxxxxxxxxxx,按套计价,该商品房总价款为8000644.00元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为1664.72平方米。因佳浩房产公司需将该笔购房款出借给被告母公司佳浩集团,佳浩房产公司于合同签订当日向李德琼出具《购房款支付说明》,通知李德琼将购房款取整800万元支付至佳浩房产公司指定账户,即视为李德琼已完成全部购房款的支付义务。佳浩房产公司指定账户信息为:户名:云南佳浩茧丝绸集团有限公司,账号:44×××12,开户行:普洱市思茅区农村信用合作联社光坡分社。李德琼于2015年3月17日,按要求向被告指定账户转账交付了购房款800万元。双方签订的《商品房购销合同》约定交房期限为2015年3月31日前，即佳浩房产公司应于2015年3月31日前,将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给李德琼。《商品房购销合同》第9条约定自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内,佳浩房产公司按5.00元／天向原告支付违约金,合同继续履行。逾期30天后,佳浩房产公司按李德琼已付款的0.01%乘以逾期天数向李德琼支付违约金,合同继续履行。佳浩房产公司至今未向李德琼履行《商品房购销合同》的交房义务。被告佳浩房产公司反诉诉讼请求为：确认李德琼与佳浩房产公司签订的《商品房购销合同》无效。反诉及本诉答辩的事实和理由：李德琼是普洱信融资本管理有限公司的股东和董事,2015年3月，佳浩丝绸公司向信融公司申请借款800万元，为规避不动产抵押的相关法规，双方约定用佳浩房产公司开发的商品房作为借款的担保。具体做法是：由信融公司股东、董事并任风控经理的李德琼“购买”佳浩房产公司开发的佳浩融城商品房小区的商铺。待佳浩丝绸公司清偿借款后，李德琼即解除“商品房买卖关系”。将备案登记于李德琼名下的房产归还佳浩房产公司。2015年3月13日，佳浩房产公司按信融公司要求填写了《商品房购销合同》，信融公司指派其业务主办李俊辉代李德琼签了名，随后，即督促佳浩房产公司向房管机关办理了商品房预售备案登记。本案虽表面上是李德琼与佳浩房产公司之间建立了商品房买卖合同关系，但实质是佳浩丝绸公司与信融公司的民间借贷关系，商品房买卖只是民间借贷关系的担保，属于民间借贷中常见的担保方法，即名为商品房买卖实为民间借贷。佳浩房产公司认为，该担保类型没有法律依据，违反了国家法律关于物权法定、禁止抵押物留置和不动产抵押因登记而生效等法律规定，因此，该商品房买卖行为应属无效。另涉案合同的商品房价款为8000644元,建筑面积1664.82平方米,均价仅为4800元/平方米,在该地段,一层的价格为16000元/平方米,二层的价格为8700元/平方米,均价为12350元/平方米,李德琼仅用30%的市价,就买到良好地段的房产,不是正常的交易,购房款未进佳浩房产公司的账户，而是汇给佳浩丝绸公司，且李德琼支付了款项给佳浩丝绸公司后，也未要求出具收据或发票，亦证明商品房买卖关系并非真实存在。而且从表面上看原、被告之间似乎存在商品房买卖关系,但原、被告之间事实上并不存在商品房买卖关系，双方表面上建立的所谓商品房买卖关系,其实是为普洱信融资本管理有限公司（以下简称信融公司）与第三人之间的民间借贷关系设立的担保措施。而且,此担保措施因不符合《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》之相关规定而不具有法律效力。另佳浩丝绸公司已向信融公司偿还借款514万元，信融公司出借款项后，由其业务主办李俊辉经办收款事宜，李俊辉多次与佳浩公司财务人员联系，通过电话、信息等方式，提供和指定包括樊莉薇、尹渝华、魏强以及信融公司等在内的多个账户，接受佳浩丝绸公司的还款，从2015年3月至12月，佳浩丝绸公司已累计向信融公司偿还借款514万元。本案应驳回李德琼的诉讼请求，由具有适格主体的信融公司以民间借贷对佳浩丝绸公司提起诉讼。原告（反诉被告）李德琼反诉答辩称：佳浩房产公司反诉的事实理由与事实不符，且也未提交证据证明主张的理由成立，反诉事实和理由无法律和证据支持，应依法驳回。第三人佳浩丝绸公司述称：认可佳浩房产公司的反诉及本诉答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：第一组、《商品房购销合同》（合同编号：49236）、《购房款支付说明》、《银行卡明细账》原件各1份，经质证，被告及第三人认可该组证据真实性、关联性，且《商品房购销合同》（合同编号：49326）已在房屋管理部门登记备案，本院予以采信；第二组证据、信用社结算业务申请书，能与其他证据相印证，本院予以采信；第三组证据、《取款凭条》、《存款凭条》，与本案无关联性，本院不予采信；第四组证据，《收条》、《欠条》，发生于本案买卖合同之前，与本案无关联性，本院不予采信；第五组证据，《担保借款合同》、《股东会议》、《委托书》、《农信社银行卡》、《工行网上银行电子回单》、《云南佳浩茧丝绸集团有限公司贷款明细表》与本案无关联性，本院不予采信；第六组证据，证人李某出庭作证证言，对于佳浩集团代付李某欠李德琼借款的陈述，无其他证据相印证，本院不予采信。被告佳浩房产提交的证据：第一组证据、《商品房购销合同》与李德琼提交的一致，原、被告及第三人对真实性均无异议，本院予以采信;第二组证据、2015年3月13日孙永美汇款樊莉薇汇款记录，发生于原告李德琼2015年3月17日支付800万元购房款以前，与本案无关联性，本院不予采信；第三组证据，佳浩集团收到李德琼2015年3月17日汇款800万元，能与其他证据相印证，本院对真实性、合法性、关联性予以采信。第四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三组证据，为张云、孙永美的汇款记录，本院予以采信；第十四组证据，佳浩融城一期商铺组合销售价格表，为佳浩房产公司单方制作，不能确定其真实性、合法性，本院不予采信；第十五组证据、分户备案明细表、云南省销售不动产统一发票，与本案无关联性,本院不予采信;第十六组证据,手机短信截图,与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月13日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号:49236）（原告签字为其亲戚李俊辉代签，原告庭审中自认是其口头委托李俊辉代其签字），约定：原告购买被告开发的位于普洱市北部区（茶叶局旁）xxxxxxxxxxx，按套计价，该商品房总价款为8000644.00元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，房屋的参考套内建筑面积为1664.72平方米）。付款方式及期限：原告在2015年3月13日本合同签订时一次性付清全部房款总计8000644.00元。交付期限：被告应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。逾期付款的违约责任:原告如未按合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，原告按每天5.00元向被告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，原告按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。逾期交房的违约责任：被告如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天5.00元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。同日，该合同在普洱市房地产管理登记备案。同日，被告向原告出具《购房款支付说明》一份，内容为：李德琼女士：您在我司购买的xxxxxxxxxxxx总价款为人民币8000644.00元，参考套内建筑面积为1664.72平方米。现因我司经营需要，请您将上述购房款取整人民币800.00万元支付至我司指定账户内，即视为您已完成《商品房购销合同》登记备案号49236的全部购房款的支付义务。我司指定转账账户信息：户名：云南佳浩茧丝绸集团有限公司，账号：44×××12，开户行：普洱市思茅区农村信用合作联社光坡分社。2015年3月17日，案外人陈超转账800万元给原告，原告当日将800.00万元支付至第三人账户（户名：云南佳浩茧丝绸集团有限公司，账号：44×××12，开户行：普洱市思茅区农村信用合作联社光坡分社），被告至今未向原告交付涉案房屋。2015年6月17日佳浩集团法定代表人孙永美向李德琼转款100万元。庭审中各方当事人认可，涉案房产在签订以上买卖合同时已建成，已具备交房条件，该房产至今未交原告，仍由被告佳浩房产控制管理。诉讼中经释明，被告主张购房合同价款远低于市场价，显失公平，可申请对涉案房屋价款申请司法鉴定，被告明确表示不申请作该鉴定。另查明，被告佳浩房产公司的法定代表人张云与第三人佳浩集团的法定代表人孙永美为夫妻。原告李德琼为普洱信融资本管理有限公司（以下简称信融公司）的股东及职员。本院认为，原、被告于2015年3月13日签订的《商品房购销合同》签订一方原告李德琼签字为李俊辉代签，庭审中李俊辉代李德琼签订合同的行为虽已经李德琼认可，但对于个人购买价格800万元款项巨大的房屋，原告未到场签订与常理不符，李德琼在签订合同后，将购房款按被告佳浩房产的通知支付给了第三人佳浩集团，在支付完款项至今，虽双方签订的购房合同到房管部门进行了备案登记，但被告佳浩房产并未出具购房发票或购房收据给原告李德琼，不符合常理。之后第三人佳浩集团的法定代表人孙永美还转款100万元给李德琼，以上事实均不符合常理及交易习惯，李德琼支付佳浩集团的800万元，实为借款，签订购房合同应视为是对借款的担保。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形的，可认定合同或者部分条款无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立的合同；（二）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益；（三）合法形式掩盖非法目的的合同；（四）损害社会公共利益的合同；（五）违反法律和行政法规的强制性规定的合同。本院认为双方签订的《商品房购销合同》系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。对于被告佳浩房产的反诉请求，本院予以支持。因本案的购房合同无效，原告李德琼要求被告佳浩房产及时交付所购房屋，并承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李德琼与被告（反诉原告）普洱佳浩房地产开发有限公司2015年3月13日签订的《商品房购销合同》无效。二、驳回原告（反诉被告）李德琼的诉讼请求。原审案件受理费7518.00元，重审反诉案件受理费3759.00元，均由原告李德琼承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  刘晓玲人民陪审员  周德光人民陪审员  罗耀明二〇二〇年四月二十六日书记员段云坤