广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3820号原告：黄赞才，男，1983年6月14日出生，汉族，住湖南省新邵县**********，公民身份号码430************67X。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告黄赞才与被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年7月1日起以432028元为基数按每日0.01%标准计算至商品房取得《中山市竣工验收备案登记证》且被告通知到原告实际收楼之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金，暂计至2020年1月20日为24496元）。事实和理由：2015年10月29日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于火炬开发区翠悦园4幢505房，房价总金额为432028元，原告已依约通过现金及商业贷款方式付清房款432028元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2018年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，截至2020年1月20日，被告已逾期1年多，给原告的生活造成了极大困扰及经济损失，若违约金按合同约定以购房款1%作为上限，明显不公，与被告为的严重程度不符，纵容了被告怠于履行资讯义务的行为，因此，原告请求应按购房总金额为基数按每日0.01%的标准支付逾期违约金。被告辩称，关于逾期交房违约金的计算标准及违约金总额。根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。即使被告存在逾期交房的情形，违约金也应按已交付房款的日万分之一计算，并且总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张不符合双方约定，无事实与法律依据，明显过高。另外，因新冠疫情暴发，按国务院防控工作部署和工作要求，疫情防控对涉案房屋所属项目的建设竣工、验收等均产生了实质性不利影响，且根据合同法规定，疫情属于不可抗力事件，我司不承担疫情持续期间的逾期交房责任。经审理，本院查明事实如下：2015年10月29日，两原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告以432028元的价格购买被告开发建设的位于中山市火炬开发区***4****房的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，原告如数支付了全部购房款，但至今未收房。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，被告应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用。原告按约交付房款后，被告至今仍未交付涉案商品房，严重逾期，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如被告无法按时交房的，则按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而原告如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，被告逾期交房已近两年，何时能将符合合同约定的商品房交付给原告使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于原告逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。原告请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按日万分之一的标准计算并不过高，且与原告如未按期付款的违约责任相对等，本院不予调整。至于违约金的计算截止时间，原告主张计算至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通知原告收楼之日，本院认为，该主张符合双方的合同约定，本院予以支持，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准暂计至2020年3月30日为27607元（432028元×0.1‰×639天）。如原告认为房屋存在重大质量问题、被告未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，前述期限届满之日不能视为房屋已交付的，原告可另案主张权利，以确定交付日期。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄赞才支付逾期交房违约金【以432028元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区***4****房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告中山市通大房地产有限公司书面通知原告收楼之日止；截至2020年3月30日为27607元，自2020年4月起，被告于每月最后一日向原告支付当月违约金】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费206元，由被告负担（该费原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年四月十八日书记员 程梓欣