广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初24520号原告：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区桃园西路616号105房，统一社会信用代码：91440101304779666H。法定代表人：王宝玉，系总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤、张翔宇，均系该公司职员。被告：广州众邦房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市花都区三东大道93号1101房（自编1111室），统一社会信用代码：91440101MA5AWU8D91。法定代表人：孙勇军。被告：谢坚智，男，1954年11月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：杨宇、黎家学，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）诉被告广州众邦房地产咨询有限公司（以下简称“众邦公司”）、谢坚智商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告乐有家公司的委托诉讼代理人赵晓凤、谢坚智的委托诉讼代理人杨宇到庭参加了诉讼，被告众邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐有家公司向本院提出诉讼请求：1、被告众邦公司支付代理服务费540000元；2、被告众邦公司支付延期履行违约金54000元；3、被告谢坚智承担连带责任；4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与众邦公司签订相关合同，委托原告代理荣翠轩项目，原告成功推荐大量客户，众邦公司对原告的推介工作予以确认，现大部分客户于原告起诉前已达到结佣节点，原告对众邦公司催告支付剩余的代理服务费未果。被告谢坚智为项目的实际开发商，委托授权众邦公司进行签署合同，根据相关法律规定应承担相应的连带责任。被告谢坚智辩称：1、我方不是适格被告。本案案由为商品房委托代理销售合同，众邦公司与原告签订的涉案合同是原告与众邦公司真实意思表示，合法有效，所生效合同只能约束原告与众邦公司。众邦公司与我方为不同的主体，我方并非是涉案合同的相对人、相对方，没有在涉案合同上签名确认，我方为荣翠轩楼盘项目的实际投资人，开发方与本案所涉商品房委托代理销售合同属于不同的法律关系，原告不能以涉案合同向我方主张权利。2、我方确认我方为众邦公司的实际股东以及控制人，孙勇军只是挂名的股东及法定代表人。众邦公司与原告所签订的合同所约定的权利义务由众邦公司享有和承担。即使我方为众邦公司的控制股东以及控制人，众邦公司作为独立的企业法人，应以自己的财产对外承担责任，因此原告直接起诉我方也违反了公司法的相关规定。3、原告在本案没有举证存在业主签订认购书或者办理房产证的证据，不能证明原告履行了销售房屋的义务。根据项目启动函中结算条件第6点约定以及联动代理合同第5.2条的约定，现已大部分业主申请解除认购书以及要求退款，等同于业主未能成功购买物业，原告无权取得相应的佣金。即使根据原告提供的明细表显示，除了客户张燕、梁水丽尚未申请解除认购书以及退款外，其他业主均已申请解除认购书以及退款。因此原告无权收取相应的服务费。4、原告已实际收取众邦公司支付的50万元款项，原告应将收取的50万元款项退还给我方，我方对此保留另案起诉追究的权利。被告众邦公司未到庭答辩，庭前提交书面答辩状辩称：一、我方的实际股东及负责人为被告谢坚智，工商登记的法定代表人及股东孙勇军是挂名的，不参与公司的实际经营管理。我方与谢坚智为互相独立的主体，我方与原告所签订的合同与谢坚智均没有直接关系，谢坚智不是合同的当事人，原告将谢坚智列为被告没有任何依据。二、原告在本案没有举证存在购房者签订买卖合同或办理房产证的证据，不能证明原告履行了销售房屋的义务。根据合同约定，原告取得佣金的条件为客户成功购买物业，而成功购买物业应以签订网签合同或取得房产证为准。现全部购房者已申请解除认购书及要求退款，等同于未能成功购买物业，原告无权取得相应的佣金。三、我方在签订合同后已向原告预付费用50万元及支付服务费22万元，现原告所介绍的客户均申请解除认购书及要求退款，原告应将收取的款项退还给我方，我方保留另案起诉要求原告退款的权利。经审理查明：众邦公司向乐有家公司出具《【荣翠轩·i公馆】项目启动函》，请乐有家公司按双方约定推介客户参加【荣翠轩·i公馆】项目销售活动，合作期2018年8月15日-2018年9月30日；40㎡以下佣金50000元/套，40㎡-60㎡佣金70000元/套，60㎡以上佣金100000元/套；按揭结佣方式，按月结算，客户交齐房款30%，甲方收到开发商签名确认，15天内结50%佣金，余下50%佣金（100天内结清）；一次性或分期客户结佣方式，按月结算，客户交齐30%房款，甲方收到开发商签名确认，15天内结50%佣金，客户累计交齐50%房款，甲方收到开发商确认，15天内结清余下50%佣金；等。2018年8月20日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）签订《联动代理合同》，约定：甲方委托乙方为荣翠轩I公馆项目之外围联动销售代理人，代理期限自2018年8月20日-2018年9月30日止，合同期满，双方无异议的，必须《补充协议》延续合同；甲方指定对接人负责与乙方接洽工作及确认工作服务成果；佣金标准，成交40㎡以下单位佣金50000元/套，成交40㎡-60㎡单位佣金70000元/套，成交60㎡单位以上佣金100000元/套；按揭结佣方式，按月结算，客户交齐房款30%，15天内结50%佣金，100天内结清余下50%佣金；一次性或分期客户结佣方式，按月结算，客户交齐30%房款，15天内结50%佣金，客户累计交齐50%房款，15天内结清余下50%佣金；如甲方结算佣金后，客户未能成功购买物业，乙方须在7个工作日内退还已结算的全额佣金；经双方协商一致，甲方预付乙方项目代理服务费500000元，乙方推介成交的物业达到结算代理服务费条件时，乙方有权从甲方预付代理服务费中扣减相应的金额，当剩余预付代理服务费少于200000元或不足总预付代理服务费的40%时，乙方应有义务通知甲方，甲方收到通知后，应于7个工作日内补齐预付代理服务费500000元，以保障合同继续履行；甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乙方支付违约金，如逾期超过30天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同，甲方须支付乙方应得的代理服务费用并以应付款项金额10%向乙方支付逾期违约金，并赔偿乙方因追索代理服务费所产生的一切费用；等。后附《对接人确认书》确认对接人为陈燕丽、谢仲俞。2018年10月1日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）签订《补充协议》，约定将《联动代理合同》的代理期限延续2018年10月1日起至2018年11月30日止，原合同的其余部分完全继续有效。2018年12月1日，众邦公司（甲方）与乐有家公司（乙方）签订《变更销售代理服务费结佣方式之补充协议》，约定：2018年12月1日（含）后的成交单以及当前已成交未结算的销售代理服务费支付方式由预付款结佣模式变更为普通结佣模式；乙方的销售代理费每月结算一次；等。同日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）再次签订《补充协议》，约定将《联动代理合同》的代理期限延续2018年12月1日起至2018年12月30日止，原合同的其余部分完全继续有效。2019年3月1日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）再次签订《补充协议》，约定将《联动代理合同》的代理期限延续2019年3月1日起至2019年4月30日止，原合同的其余部分完全继续有效。庭审中，乐有家公司提交《荣翠轩对账表》、《荣翠轩结算表》、成交确认单、《荣翠轩项目代理服务费明细表》,主张其司共介绍成交物业12套，应结代理服务费总额780000元，已结220000元，未结560000元，并确认在本案中仅主张为540000元。谢坚智对上述证据的真实性予以确认，并确认《荣翠轩项目代理服务费明细表》上所列的12套房屋众邦公司均曾出具成交确认单及对账单确认可结算代理服务费，但此后该12套房屋除了客户名称为张燕、梁水丽（序号11、12，应结代理服务费均为70000元，已结均为0元，未结均为70000元）的两套房屋外，其余客户均已解除认购书及申请退款，并未实际成交，无须支付代理服务费。谢坚智并提交《存款明细账》（户名为众邦公司，载明于2018年9月5日向乐有家公司支付500000元，摘要为预付销售代理费）、退款明细（自行制作）、退款承诺书（复印件，由谢坚智向购房人出具，退款原因均为无法办理房屋网签，谢坚智承诺退还购房款及赔付利息）、申请表（复印件），辩称众邦公司已依照合同约定向乐有家公司预付代理服务费500000元，但乐有家公司介绍的十位客户已申请解除认购书及要求退款，等同于未能成功购买物业，乐有家公司无权取得相应的代理服务费。乐有家公司对《存款明细账》的真实性予以确认，对其余证据的真实性不予确认，并主张其共收到众邦公司支付的预付款项500000元，其中通过该预付款项已全额结算4套房屋共计280000元，本案所涉的12套房屋其中也有220000元系通过该预付款项结算。本院认为：众邦公司向乐有家公司出具《【荣翠轩·i公馆】项目启动函》，请乐有家公司推介客户，双方并签订《联动代理合同》，众邦公司与乐有家公司之间成立商品房委托代理销售合同关系。乐有家公司作为销售代理人，促成众邦公司对外销售了房屋，完成了众邦公司的委托事项，众邦公司作为委托人负有向原告支付相应代理费的义务。庭审中，乐有家公司提交《荣翠轩对账表》、《荣翠轩结算表》、成交确认单、《荣翠轩项目代理服务费明细表》，主张该12套物业未结代理服务费总额为540000元，谢坚智亦确认该12套物业众邦公司曾出具成交确认单及对账单确认可结算代理服务费，乐有家公司诉请要求众邦公司支付代理服务费540000元有事实及合同依据，众邦公司及谢坚智辩称其中10套物业的客户已申请解除认购书及要求退款，但未能提供充分证据证明已将购房款退回给购房人，众邦公司及谢坚智辩称乐有家公司无权取得相应的代理服务费，本院不予采纳。众邦公司迟延支付代理服务费，乐有家公司诉请要求其承担延期履行违约金54000元有事实及合同依据，本院予以支持。《【荣翠轩·i公馆】项目启动函》与《联动代理合同》的合同相对方为众邦公司及乐有家公司，乐有家公司以谢坚智为荣翠轩项目的实际开发商为由要求谢坚智承担支付代理服务费的义务缺乏合同依据，本院对此不予支持，予以驳回。被告众邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州众邦房地产咨询有限公司向原告广州市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费540000元。二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州众邦房地产咨询有限公司向原告广州市乐有家房产经纪有限公司支付延期履行违约金54000元。三、驳回原告广州市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9740元、保全费3490元，均由被告广州众邦房地产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  李宝玉人民陪审员  胡雪军二〇二〇年四月二十六日书 记 员  谢丽军