重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0104民初435号原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：李茜，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：朱华，该公司员工，特别授权。被告：陶利，女，汉族，1968年02月16日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师，一般代理。原告重庆晋愉物业服务有限公司(以下简称“晋愉物业公司”)与被告陶利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法由审判员包园园适用简易程序独任审判于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告晋愉物业委托代理人李茜、朱华与被告委托代理人王小兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币93113.08元，明细如下：从2011年9月1日起至2013年12月31日28个月物业服务费，每月物业服务费为人民币581.96元，(建面332.55平方米×1.75元/平方米·月)，物业服务费欠费16294.95元;2014年1月1日至2019年4月30日64个月物业服务费，每月物业服务费为人民币1163.93元，(建面332.55平方米×3.5元/平方米·月)物业服务欠费74491.52元，公摊电费1976.61元，违约金350元，欠费总额合计人民币93113.08元；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔小区**业主。从2011年9月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计人民币93113.08元。原告在此前进行了通知单、电话、律师函等方式催收。但被告在约定的时间里仍拒向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益诉至法院。被告辩称，1.被告未接房，开发商也未通知接房，物业费应当由开发商承担。2.案涉小区不是原告在服务，没有资格收取服务费，如果法院认为被告应收取物业服务费，被告认为原告的诉请已超过诉讼时效。本院经审理查明：2010年8月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。5、业主应于甲方通知接房之日起缴纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳；6、首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取半个月的物管费；7、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；8、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；9、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。2010年9月17日，被告陶利作为乙方与重庆晋愉林畔房地产有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方购买甲方销售的位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔**号房屋，该房屋建筑面积为517.3平方米；2、甲方应当在2011年5月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该房屋于2011年6月21日取得竣工验收备案登记。被告至今未接房。另查明，2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向本院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。上述事实，有原被告陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、照片、情况说明、户室详细图、重庆市商品房买卖合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据在卷为凭，均经查证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：原告晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司？是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，原告晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，被告称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从原被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已明确表示涉案小区的物业服务实际是由原告晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受原告晋愉物业公司的委派，故本院依法认定原告晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，原告晋愉物业公司有权向被告收取物管费。本案争议焦点之二为：被告是否接房，是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费。本案中，原告与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，即物业费收取是从交房时间开始计算。现被告辩称至今未接房不应支付物业费，根据双方举示的证据，被告与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间是2011年5月30日，但涉案房屋竣工验收备案登记时间晚于该日期，故本案不应以合同约定交房时间作为涉案房屋交付时间。原告未能举示证据证明开发商已通知接房，故未能达到合同约定的支付物管费的条件，故对原告要求被告支付物业服务费欠费、公摊电费、违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回重庆晋愉物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1064元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  包园园二〇二〇年四月二十八日书记员  穆 颖