河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初268号 原告（反诉被告）：宋石磊，男，1979年2月3日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：余洁，河北港城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦皇岛市美大物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区长江道66号汽配城N座。 法定代表人：宣雅静，经理。 委托诉讼代理人：晏从，女，1987年9月25日出生，汉族，现住秦皇岛市青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：刘研兵，河北渤海明达律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋石磊与被告（反诉原告）秦皇岛市美大物业服务有限公司（以下简称美大物业）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告（反诉被告）宋石磊及其委托诉讼代理人余洁、被告（反诉原告）美大物业委托诉讼代理人晏从、刘研兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宋石磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告解除《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还租金50000元；3、依法判令被告赔偿经济损失345634.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求由345634.5元变更为342000元，依据为租赁海港区迎宾路106号天洋新城12栋三楼实际装修费用。事实与理由：2018年3月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，被告将位于秦皇岛海港区出租给原告，租期为2018年5月1日至2021年4月30日，年租金为100000元。2018年4月6日，原告与秦皇岛市九月装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程交易合同》，由秦皇岛市九月装饰工程有限公司对天洋新城12栋3楼进行装修，合同约定了工程总造价为345600元，工期为2018年4月6日至2018年5月20日。在原告刚刚将租赁房屋装修完毕后，天洋新城业主委员会便告知，被告无权将上述房屋出租，要求原告停业，并归还房屋。原告从装修至起诉之日，由于业主委员会与被告的原因，导致原告无法正常营业，原告多次找被告协调，被告仅仅是拖延，直至2018年8月9日，被告发了一份《通知》给原告，以莫须有的理由要求解除合同。被告的行为已经构成违约，并给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特书此状，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）美大物业辩称：一、被告不存在违约行为，而是原告存在违约行为，因原告在租赁的房屋存在违规经营情形，经常营业到半夜十二点，并且在活动中呼喊口号，严重干扰了小区居民的正常生活，并被小区居民举报，受到了公安机关及海港区工商行政管理局的调查，造成了恶劣的影响，合同签订的主体承租方是宋石磊，但是房屋实际使用人是秦皇岛九度文化传播有限公司，宋石磊并非该公司的法定代表人，因此属于宋石磊私自转租，未经过被告的同意，同时其对房屋进行装修也未经过被告同意，属于私自行为。故被告并非是以莫须有的理由要求解除合同，致函要求解除合同存在事实依据。因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，其相应的法律后果应当由原告自行承担。二、被告不仅不应当退还原告租金，原告还应当向被告支付剩余租金，被告按5万元租金主张。本案房屋的租期为2018年5月1日至2021年4月30日。至2019年9月4日，天洋新城12栋3楼的房屋一直由原告占用，自始至终未归还房屋，原告只支付了5万元租金的情况下，却租用了房屋长达1年零4个月，尚欠被告半年多房屋费未付，因此其主张退还租金没有依据。三、天洋业主委员会曾要求原告退出租用的房屋，是因为原告的违规经营情况干扰了小区居民的正常生活，并经业主举报，公安机关及海港区工商行政管理局对原告的经营地点进行了调查，如原告认为其权利受损，也应当向业主委员会主张权利，不应当起诉被告。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。 被告（反诉原告）美大物业提起反诉，向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金5万元；2、判令诉讼讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月5日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于秦皇岛市海港区天洋新城12栋3楼出租给反诉被告，租期为2018年5月1日至2021年4月30日，租期3年，年租金10万元。合同签订之后，反诉原告向反诉被告提供了房屋，2018年5月1日至2019年4月30日的租期中，反诉被告只支付了5万元的租金，尚欠5万元租金未支付，反诉被告使用了反诉原告提供的房屋，应当足额支付租金，反诉原告在讨要未果的情况下，诉至贵院，望判如所请。 原告（反诉被告）宋石磊对被告（反诉原告）美大物业提起的反诉辩称：被告（反诉原告）反诉所述内容不实，原、被告签订合同后，反诉原告提供的出租场地因其与天洋新城业委会的原因，导致反诉被告无法使用房屋，反诉原告未按照合同的约定提供场地，其行为已构成违约，反诉被告不但不应当支付房租，反诉原告还应当退还反诉被告已交纳的房租。 原告（反诉被告）宋石磊为了证明自己主张，向本院提交如下证据：证据一、2018年3月5日原告与被告签订房屋租赁合同一份；2019年徐向东证明一份；2018年3月5日中国建设银行个人支付明细一份。证明目的：被告将位于秦皇岛海港区房屋出租给原告，原告于合同签订之日支付给被告租金50000元的事实及双方的权利义务。证据二、2018年4月6日原告与秦皇岛市九月装饰工程有限公司签订的装饰装修工程交易合同一份；秦皇岛市九月装饰工程有限公司天洋新城物业三楼装修明细表一份；秦皇岛九月装饰工程有限公司收据9张。证明目的：原告将承租的秦皇岛海港区天洋新城12栋3楼交于秦皇岛九月装饰工程有限公司负责及装修工程总造价为345634.5元，原告自2018年4月6日至2018年5月23日向秦皇岛九月装饰工程有限公司支付342000元。证据三、2018年12月1日九度文化传播有限公司证明一份。证明目的：承租天洋新城12栋三楼房屋的租赁费用和装修费用都是由原告宋石磊一人支付。证据四、2018年5月22日天洋新城业主委员会的告知书一份；2018年7月14日天洋新城业委会告知一份；2018年8月4日天洋新城小区业主委员会告知单一份。证明目的：自2018年5月22日起，天洋新城业主委员会以被告擅自将房屋出租为由，禁止原告营业。证据五、2018年8月5日秦皇岛市美大物业服务有限公司关于天洋新城物业用房回函一份（复印件）；2018年8月9日秦皇岛市美大物业服务有限公司给原告的通知一份。证明目的：2018年8月9日被告告知天洋新城小区业主委员会因维修费、装修费等问题需要协商解除租赁合同，2018年8月9日以莫须有的理由违约解除合同。证据六、光盘一张（庭前已播放）。证明2018年8月天洋新城业委会强制锁门，禁止原告使用房屋，锁门时间达一个多月。因被告与天洋业委会对涉案房屋出租存在争议。后房屋由业委会打开，我方取房屋内东西，现房屋我方没有继续使用。 被告（反诉原告）美大物业对原告（反诉被告）宋石磊提交证据的质证意见：证据一、《房屋租赁合同》的真实性、合法性认可，该份证据恰恰证实了作为房屋的承租方，应当尽到合理使用房屋的义务，超过合理使用范围应当按照合同约定承担违约责任，守约方有权解除合同。该合同也证实了房屋年租金为10万元，原告仅支付了5万元租金。证据二、真实性、合法性、证明目的均不认可，该组证据无法证实房屋装修的实际费用情况，并且装修是原告的个人行为，该组证据是原告单方提供的，因此不具备合法性。其装修行为未经我方同意，因原告存在违规经营情况而导致合同解除，其损失也应当由原告自行承担。证据三、真实性、合法性均不认可，该证据恰恰证实了房屋的使用主体并非原告，存在私自转租行为。证据四、真实性认可，证明目的不认可，原告不能以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效。被告虽然不是房屋的业主，但是不影响租赁合同的效力，并且在事后业主委员会也默许被告的出租行为，所以原告才能使用房屋至今。证据五、对回函的真实性不认可，因为该证据是复印件，证明目的不认可。对通知真实性认可，证明目的不认可，该份证据恰恰证实了原告存在未按照合同约定使用房屋情况，严重干扰了小区居民夜间生活，被告不得不向原告致函通知解除租赁合同，这份证据也证实了业主委员会对该房屋即使采取行为也与被告无关，被告不曾强行要求原告退出房屋。虽然业主委员会曾向被告致函要求原告搬出房屋，被告也向业主委员会进行了回函，并向原告发出了解除合同的通知，但是合同解除行为的本身具备正当性。且自2018年5月1日至2019年9月3日，除原告被公安机关及工商行政管理局调查期间，天洋新城12栋3楼的房屋一直由原告经营的秦皇岛九度文化传播公司使用，房屋自始至终并未归还，双方之间的合同仍在实际继续履行。证据六、对录像真实性无异议，对证明目的及关联性有异议，锁门的是天洋新城业委会，并不是物业公司，并且原被告是合同的相对方，因此此证据与本案不具有关联性，原告认为权利受到侵害应当向业主委员会主张权利，锁门的时间不是一个多月，而是七八天左右，锁门的原因是原告存在违规经营情况，经常营业到半夜12点，受到了小区居民举报，才被执法部门调查，故对证明目的不认可。 被告（反诉原告）美大物业为证明其主张提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份，该份证据证明双方签订的租赁合同合法有效，租金10万/年，该合同第6条第3款规定：“乙方不得改变其租赁用途（经营教育培训）”，第8条规定：“乙方应严格按照本合同第一条所列房屋用途使用房屋，如乙方超出或擅自改变房屋用途或转租，甲方有权终止合同，乙方所交租金甲方不予退还。”即证实作为承租方的原告有义务合理使用房屋，超出合理使用范围的，应当承担违约责任，损失自负。证据二、《情况说明》一份，该份证据是海港区市场监督管理局出具的，证实了天洋新城12栋三楼处曾被群众举报，怀疑存在传销行为，虽然最终没有被执法部门认定存在传销活动，但因其经营地点经常有众人集会，经常在半夜集体大声呼喊，给周围群众的生活造成了严重干扰，所以才受到举报，并且受到了公安部门及市场监督管理部门的专门调查，给小区造成了严重不良影响，被告因此解除合同具有正当性。证据三、监控录像一组，共计120段，该组证据是天洋新城12栋公共区域的视频监控，共分为两个部分，第一部分为2019年连续近3个月天洋新城12栋三楼每日的进出情况，可以证实原告租用的三楼区域每天都人来人往，一直正常经营；第二部门是2019年9月2日的监控视频，证实原告在当日才搬离了天洋新城12栋3楼。证据四、物品出入放行条一张，通话录音一组，该组证据证明原告于2019年9月2日搬离天洋新城12栋三楼，离开时和物业公司的工作人员进行了出门登记。证据三、证据四证实了原告自2018年5月1日至2019年9月2日期间，天洋新城12栋三楼房屋一直由原告租赁，租赁期限已经长达1年4个月，除已付的5万租金，原告应当支付剩余租期的租金。 原告（反诉被告）宋石磊对被告（反诉原告）美大物业提交证据的质证意见：证据一、对真实性无异议，对证明目的有异议。在原告租用房屋后九度文化传播有限公司就一直在使用房屋，这点被告是知情的，也未提出过异议。证据二、真实性没有异议，证明目的不认可。该证据恰好印证了原告没有传销行为。在原告提供的2018年8月9日秦皇岛市美大物业服务有限公司给原告的通知中被告明确说明解除合同的原因是原告存在传销行为。与此份证据的证明目的相悖。证据三、第一组真实性没有异议，证明目的不认可。在原被告签订的租赁合同第一条中，房屋租赁用途为教育培训，这一点被告是明知的，有人员出入属于正常经营。第二组真实性没有异议，证明目的不认可，因为原告租用该房屋的目的是用来经营的，因为被告与天洋新城业委会之间一直未达成一致的意见，导致原告于2018年6月初开始无法经营。合同目的无法实现。因为原告与被告无法达成一致意见，所以原告搬走东西与租期没有关联性。证据四、真实性没有异议，证明目的不认可，因为原告租用该房屋的目的是用来经营的，因为被告与天洋新城业委会之间一直未达成一致的意见，导致原告于2018年6月初开始无法经营。合同目的无法实现。因为原告与被告无法达成一致意见，所以原告搬走东西与租期没有关联性。 本院经审理认定事实如下：位于秦皇岛市海港区，美大物业为天洋新城小区物业管理者。2018年3月5日，宋石磊与美大物业签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于秦皇岛海港区出租给原告，租期为2018年5月1日至2021年4月30日，年租金为10万元。合同签订后，美大物业向宋石磊交付租赁房屋，宋石磊向美大物业交付了5万元租金。2018年4月6日，宋石磊对所租赁房屋进行装修。宋石磊将房屋用于九度文化传播公司经营，在使用房屋过程中，秦皇岛市海港区天洋新城小区业主委员会（以下简称天洋业委会）对美大物业先后送达收回房屋告知书，并于2018年8月4日向美大物业出具告知单，说明发现诉争房屋有对外租赁情况，并经常有非本小区业主出现，为防止外来人员在本小区从事非法活动，要求美大物业整改。2018年8月9日，美大物业向宋石磊发出《通知》，告知宋石磊所租赁的上述房屋有扰民情况，且受到公安机关及工商部门查处，通知终止与其签订的《房屋租赁合同》，要求在8月11日前将所承租房屋腾空，否则，业委会在期满后查封并收回房屋的一切后果由其承担。宋石磊称，由业委会对诉争房屋进行上锁一个月左右，美大物业称业委会上锁一周左右，宋石磊又继续使用诉争房屋至今。诉讼过程中，天洋业委会出具证明一份，内容为：天洋新城小区12栋301号房屋的产权人为天洋新城小区全体业主，该房屋为小区的物业办公用房，经美大物业与天洋业委会沟通协商，于2018年10月业委会同意将该房屋交由美大物业使用受益，所取收益用于小区的公共设施设备维修。2018年8月期间，因租户存在扰民情况，经业主举报，并受到了有关部门调查，天洋新城小区业主委员会对该处房屋进行了为期7天的锁门处理，此期间外，自2018年5月1日至今，一直由宋石磊租用，目前该房屋的承租人未搬出，并拒绝腾房和交出房屋钥匙。 上述事实，有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，宋石磊与美大物业签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。天洋新城小区12栋301号房屋的产权人为天洋新城小区全体业主，该房屋为小区的物业办公用房，天洋业委会于2019年9月23日出具证明，同意美大物业将上述房屋对外出租，故对宋石磊提出美大物业无权出租房屋的抗辩，本院不予采纳。根据《房屋租赁合同》约定，租金于签订之日交清，宋石磊在合同签订时只交纳了5万元，而诉争房屋年租金为10万元，美大物业主张宋石磊交纳2018年5月1日至2019年4月30日剩余租金5万元的诉讼请求，本院予以支持。关于宋石磊主张因天洋业委会对其所租赁房屋锁门，要求解除与美大物业的租赁合同，并赔偿原告的装修损失的诉讼请求，因在宋石磊使用诉争房屋过程中，天洋业委会接到业主举报，诉争房屋内有非本小区居民扰民情况，要求整改，才发生上锁七天的事实，天洋业委会与美大物业沟通后，同意继续履行《房屋租赁合同》，故宋石磊与美大物业尚未达成解除合同的合意，《房屋租赁合同》应继续履行，宋石磊未按期交纳房屋租金，属违约行为，宋石磊要求解除《房屋租赁合同》、返还租金5万元、赔偿经济损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）宋石磊的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）宋石磊于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）秦皇岛市美大物业服务有限公司租金5万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7234元（宋石磊已预交3617元），反诉费525元，由原告（反诉被告）宋石磊负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  吕凤玲 人民陪审员  李占义 二〇二〇年四月八日 书 记 员  杨晓娜