北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33409号原告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，该公司职员。被告：北京通茂顺信息科技有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇黄坎村735号。法定代表人：杨瑞成，总经理。委托诉讼代理人：康爱军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝倩懿，北京市大地律师事务所律师。原告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）与被告北京通茂顺信息科技有限公司（以下简称通茂顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案东方长安公司的委托诉讼代理人朱方方，通茂顺公司的委托诉讼代理人康爱军、祝倩懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方长安公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的编号为Y196XXXX的《北京市商品房预售合同》，通茂顺公司配合东方长安公司办理该房屋的注销登记手续；2.请求判令通茂顺公司支付逾期付款违约金683023.6元；3.请求判令通茂顺公司赔偿东方长安公司印花税损失2756元及刷卡手续费160元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月14日，东方长安公司与通茂顺公司签订了编号为Y196XXXX的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，约定通茂顺公司购买东方长安公司开发的北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）COX#公建楼（配套商业）X层XXX房屋，总房款5510236元。《预售合同》第六条约定，通茂顺公司采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，通茂顺公司应于2016年9月30日交纳首期房款1110236元（总房款的20%，含定金50000元），于2016年11月30日前交纳二期房款1100000元（总房款的20%），于2017年1月30日前交纳三期房款550000元（总房款的10%），于2017年7月30日前交纳四期房款1100000元（总房款的20%），于2018年1月30日前交纳五期房款1100000元（总房款的20%），于2018年7月30日前交纳六期房款550000元（总房款的10%）。《预售合同》附件九补充协议第6条约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应按累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。上述《预售合同》签订后，通茂顺公司仅向东方长安公司支付了定金及首期房款，但拒不支付二期至六期房款，通茂顺公司至今未补齐剩余房款4400000元，通茂顺公司的行为已经严重违反《预售合同》的约定。2016年10月21日，东方长安公司向通茂顺公司发送了《交付使用通知书》，告知通茂顺公司其购买的涉案房屋已经北京市有关部门验收合格，现可交付使用，入住时间为2016年10月28日，通知其从2016年10月28日开始到东方长安公司处办理入住手续并补交剩余房款，但通茂顺公司仍拒不补交剩余房款及收房。2019年7月24日，东方长安公司向通茂顺公司发送了《解除合同通知书》，通知通茂顺公司于《解除合同通知书》送达之日起即解除与其签订的《预售合同》，通茂顺公司应配合东方长安公司办理房屋注销登记手续并承担相应的违约责任，但通茂顺公司至今不予配合。鉴于以上事实，为维护东方长安公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。通茂顺公司答辩称，同意解除合同，在东方长安公司向我方发出解除通知书后，我方向东方长安公司发过解除通知函，解除时间为2019年8月9日，东方长安公司应退还我方已付房款1110236元，请求驳回东方长安公司第二、三、四项诉讼请求。一、东方长安公司违约在先，通茂顺公司不支付剩余房款是履行抗辩权，不应承担违约责任。东方长安公司单方变更交房时间及付款条件，逾期交房，双方签订的购房合同约定付款方式是分期付款，最后一笔付款是2018年7月30日，合同约定交房时间是2016年10月30日，东方长安公司发出的交付使用通知书，未经我方同意，要求在2016年10月30日付清剩余全部房款，明确提出付清剩余全部房款方可收房，东方长安公司改变了付款方式、交房条件、交房时间，构成逾期交房。二、涉案房屋没有按期达到交房条件，双方签订的合同约定交房时间是2016年10月30日，交房时与房屋正常使用直接的基础设施，应该达到使用条件，燃气具备入户安装条件，电话条件要铺设到户，未达到使用条件的构成逾期交房，2016年10月30日交房的时候燃气未施工完成，电话线也没有铺设到户，没有达到交付条件，直到现在燃气也没有通气。燃气公司说燃气开通的申报主体是东方长安公司，目前管道未入户属于未完工程，业主想开通燃气只能有两个途径：1、以开发商的名义继续申报开通。2、将申报主体变更为业主，首先要把业主从开发商的集体中除名，将申报主体变更为各个业主，重新走报装程序，报装程序与开通是不同的概念，重新走报装需要业主承担10多万的工程款。燃气未开通的责任是东方长安公司。三、东方长安公司在销售过程中说赠送地下室，明确了地下室的面积，在网站宣传、售楼现场搭建的样板间，专门展现了地下室的功能，销售过程中承诺业主可以使用地下室，双方签订合同的时候整个合同通过了规划的许可验收和竣工验收，我方有理由相信地下室符合规划，可以使用，但是合同签订以后，东方长安公司拒绝我方使用地下室。2019年7月地下室被认定为违法建设已经回填，无法使用。个别业主正在使用地下室，可以证明东方长安公司当初在销售的时候承诺过我方可以使用地下室。四、签订合同的时候套内面积每平米接近6.5万元，我方认为其中已经包含了地下室及小院的使用费，现在地下室无法使用过错在东方长安公司。东方长安公司单方变更了交房条件违背当初承诺，是东方长安公司违约在先，我方不支付剩余房款是履行抗辩权，不构成违约。五、即便逾期付款构成违约，东方长安公司的损失也只是未付款的利息损失，购房合同约定按全款10%及逾期应付款的3%支付违约金我方认为违约金约定过高，申请法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，东方长安公司（出卖人）与通茂顺公司（买受人）签订了编号为Y196XXXX的《北京市商品房预售合同》，约定通茂顺公司购买东方长安公司开发的坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）COX#公建楼（配套商业）X层XXX房屋，用途为配套商业，总房款5510236元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应当自合同解除通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同附件五约定，买受人应于2016年9月30日交纳首期房款1110236元（总房款的20%，含定金50000元），于2016年11月30日前交纳二期房款1100000元（总房款的20%），于2017年1月30日前交纳三期房款550000元（总房款的10%），于2017年7月30日前交纳四期房款1100000元（总房款的20%），于2018年1月30日前交纳五期房款1100000元（总房款的20%），于2018年7月30日前交纳六期房款550000元（总房款的10%）。合同附件九补充协议第6条约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。合同附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则出卖人有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由买受人自行承担。合同及补充协议还约定了其他内容。上述合同签订后，双方办理了涉案房屋的网签登记手续，通茂顺公司依约向东方长安公司支付了定金及首期房款1110236元，后续购房款未支付。东方长安公司称，2016年10月21日向通茂顺公司邮寄了《富力惠兰美居交付使用通知书》，该通知书主要内容为：通茂顺公司购买的富力惠兰美居C0X商业号楼XXX号可交付使用，正式入住时间为2016年10月28日。办理入住手续需携带资料及款项，资料包括《富力惠兰美居交付使用通知书》、所有已交房款发票原件及复印件等，本次款项明细为房价余款4400000元，面积补差款86299元，公共维修基金9119元，共计4495348元。通茂顺公司称收到了上述通知书，但是由于该通知书中要求支付全部剩余房款，所有没有去收房。东方长安公司称，该通知是根据合同附件九补充协议第10条的约定，该约定对于交房的条件进行了变更，需要通茂顺公司交清全部房款后才履行交付房屋义务。2019年7月24日，东方长安公司向通茂顺公司发出《解除合同通知书》，主要内容为，双方合同约定贵司采取分期付款付款方式支付房款，截至本通知发送之日，贵司房屋剩余尾款仍未到达我司账户，根据合同约定，贵司已构成违约，自本解除合同通知书送达之日起我司即解除与贵司签订的合同。通茂顺公司称收到了上述《解除合同通知书》，同时于2019年8月9日，通茂顺公司对上述通知的内容进行了回复，表示东方长安公司存在违约行为，同意解除合同，要求东方长安公司退还通茂顺公司所交纳的全部房款及附加费用，同时赔偿经济损失。关于双方合同附件九补充协议第10条约定的买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项中“所有款项”的解释，东方长安公司称“所有款项”是指支付全部的房款，不是指当期款项；通茂顺公司称“所有款项”是指按照约定的分期付款时间应支付房款，到期的支付，未到期的不支付。本案中，通茂顺公司向本院提出反诉，要求东方长安公司返还已付房款1110236元及利息、支付公证费2950元、支付逾期交房违约金33307.08元。但通茂顺公司未按期交纳诉讼费用。通茂顺公司已向本院另行提起诉讼。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点之一为双方在合同附件九中关于支付房款的约定是否对支付房款的时间做出了变更，双方对此条款作出的解释不一致，且该条款系东方长安公司提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一方面，该条款系对合同中房款支付时间这种重要事项变更的约定，东方长安公司并未向本院提交证据证明其对该条款采取合理方式提请通茂顺公司注意该条款；另一方面，从涉案合同中对各期房款作出明确支付时间约定的情况下及该条款本身的文意做通常理解，该条款应为支付到期应支付的全部款项的意思表示。本案争议之二为通茂顺公司未按期支付剩余购房款的行为是否构成违约，根据本院查明的事实，双方合同中约定通茂顺公司为分期付款，且通茂顺公司按期支付了第一期购房款（含定金）1110236元，东方长安公司应于通茂顺公司支付完毕第一期购房款后，支付第二期购房款（应支付日期为2016年11月30）前即2016年10月30日前交付房屋，该履行顺序在双方合同中明确约定，且没有其他条款对该约定进行明确的变更，合同附件九第十条也仅是对于未付当期应交房款的补充约定，而非变更了交房条件，因此双方应按该约定履行合同。但东方长安公司在履行交房义务时，增加了支付剩余全部房款及费用这一条件，实质上不符合双方合同的约定，因此本院认为通茂顺公司有权拒绝履行支付后续购房款的义务，通茂顺公司未支付后续购房款的行为并不构成违约，对于东方长安公司请求通茂顺公司支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人虽对于违约问题存在争议，但均同意解除合同，因本院确认通茂顺公司的行为不构成违约，因此合同解除的时间应确定为通茂顺公司明确表示同意解除合同之日即2019年8月9日。关于解除合同后的后果，东方长安公司在本案中请求通茂顺公司配合东方长安公司办理房屋的网签注销登记手续，通茂顺公司同意配合，本院对此不持异议。通茂顺公司提起反诉要求东方长安公司退还已付房款1110236元及利息、支付公证费2950元、支付逾期交房违约金33307.08元等请求，因其未按期交纳诉讼费用，视为其撤回反诉请求，且通茂顺公司已向本院另行提起诉讼，故合同解除的其他后果，本院在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京东方长安房地产开发有限公司与北京通茂顺信息科技有限公司于2016年10月14日签订的编号为Y196XXXX的《北京市商品房预售合同》于2019年8月9日解除；二、北京通茂顺信息科技有限公司配合北京东方长安房地产开发有限公司办理坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）COX#公建楼（配套商业）X层XXX房屋的网签注销登记手续，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京东方长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5330元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年四月三十日法官助理 高金鼎书 记 员 刘 仙