四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初925号 原告：资阳市川绵教育房地产开发有限公司，住所地资阳市雁江区和平路南段14号楼2层202室，统一社会信用代码91512002052167072N。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 被告：颜杰，男，1992年10月30日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：颜敏（与被告系姐弟关系），女，住四川省自贡市大安区。 原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司（以下简称川绵教育）与被告颜杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告川绵教育的委托诉讼代理人魏源与被告颜杰及其委托诉讼代理人颜敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告川绵教育向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：148-0464，含补充协议及其它附件），被告协助原告办理注销预售登记、撤销商品房买卖合同备案及网签；2.判令被告向原告支付代其清偿的贷款本息490488.91元及违约金70096.90元，从被告已经支付的购房款中直接扣收；3.判令被告向原告支付请律师所产生的律师费9000元及诉讼费。事实及理由：2018年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，被告购买原告开发的位于资阳市雁江区项目”8幢1单元2层8（Ｚ）1-2-2号房屋，建筑面积为110.99平方米，总价款为700969元，采取向中国建设银行股份有限公司资阳分行贷款方式进行支付购房款，若被告未按时足额归还中国建设银行股份有限公司资阳分行贷款，导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告解除合同的，被告必须在接到原告通知其偿还代偿款之日起5个工作日内向原告支付代偿款项，并按总房款的10%支付违约金，还要协助原告办理注销合同备案手续等，否则将按照每日总房款万分之五的标准承担违约金。此后，被告、原告与中国建设银行股份有限公司资阳分行签订了《个人购房借款／担保合同》，由中国建设银行股份有限公司资阳分行向被告发放住房贷款490000元用于购买房屋，被告应按月还款，原告为此项贷款承担连带保证责任。因被告未按时还贷，中国建设银行股份有限公司资阳分行于2019年9月27日向原告发出《履行保证责任通知书》，要求原告一次性代被告清偿全部贷款本金、利息（含罚息）以及实现债权费用，原告向中国建设银行股份有限公司资阳分行支付了上述款项。综上，被告未按约定向中国建设银行股份有限公司资阳分行履行还款义务，导致原告承担连带保证责任，已经构成严重违约，且原告多次向被告催收无果，按照约定原告有权要求被告支付代偿款和违约金，并有权解除《商品房买卖合同》及要求被告协助办理注销备案登记。 被告颜杰辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是原告预先就打印好的格式合同，被告根本不清楚合同条款内容，原告也没有向被告进行说明，就只晓得喊被告在合同上签字，在收到法院邮寄送达的原告起诉状之前，被告都不清楚原告为被告的银行贷款提供了保证责任。被告一直都在按时还贷，只有两期（2019年8月、9月）没有按时归还，但也一直在还，还有被告也向中国建设银行股份有限公司资阳分行告知了变更后的电话号码，邮寄地址一直没有变更，被告却从未收到过中国建设银行股份有限公司资阳分行或者原告邮寄送达的任何通知，直到收到法院邮寄的法律文书才知道原告替被告偿还了所有的贷款，被告是真心实意购买房屋来准备结婚的，已经支付了全额购房款70余万元，亦向中国建设银行股份有限公司资阳分行支付了利息3万余元，被告不同意解除商品房买卖合同及补充协议，也不同意向原告支付违约金和律师费，但愿意支付代偿款490,488.91元。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对双方当事人没有异议的证据即原告提供证据①原告公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人刘家骥的身份证复印件、被告颜杰的身份证复印件、②《个人住房（商业用房）借款合同》（2018.8.3被告与银行签订）复印件，被告颜杰提供的证据⑴中国建设中国建设银行股份有限公司资阳分行个人活期账户交易明细打印件3张、⑵中国建设中国建设银行股份有限公司资阳分行个人贷款对账单（2019年9月30日，已分配付清，合计490,488.91、本金484,031.29，利息6403.37，罚息54.25）打印件2张，予以确认。对双方有异议的证据即原告所举的其余证据：③《四川省商品房买卖合同（预售）》（2018.6.27）复印件、《〈商品房买卖合同〉补充协议书》（2018.6.27）复印件，被告认为，该合同是原告事先早就打印好了的，被告只是按照原告的要求在上面签了名字，不清楚合同内容，原告也没有进行提示或者说明，被告已经支付了总房款70余万元，不同意解除合同，本院认为，从原告在庭审中的陈述（案涉商品房买卖合同是参照四川省住房和城乡建设厅制作的商品房买卖合同示范文本制作而成的格式条款，条款虽然未经协商，但被告是有文化的成年人应当对自己的签字行为负责）可以看出，原告认可案涉房屋买卖合同系格式条款，虽然合同参照的四川省住房和城乡建设厅制作的商品房买卖合同示范文本而制，但该条款中添加了有别于示范文本的内容，如“第28页，附件四.关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，对《商品房买卖合同》第八条补充约定：…（三）出卖人为买受人银行按揭贷款提供担保的，买受人保证及时足额归还银行按揭贷款，因买受人不按时足额归还银行按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权选择解除商品房买卖合同或者继续履行商品房买卖合同。出卖人选择解除商品房买卖合同的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、律师费、诉讼费等所有款项，下同），并按总房款10%支付违约金…”，其添加的条款内容就直接影响到被告对所购房屋权利，但原告却并没有向被告进行说明，且该添加内容明显加重了被告的责任，排除了被告的主要权利。根据示范文本合同第三十九条“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“…提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，其有别于示范文本内容的补充约定实际就是原告的单方意思表示，不是协商结果，故本院对原告提供此证据的举证目的（要求解除商品房买卖合同）不予确认；④《个人住房/商业用房借款.最高额保证合同》复印件3份（川绵教育与最高建设银行股份有限公司资阳分行，2018.6.21；严晗与与最高建设银行股份有限公司资阳分行，2018.6.21；四川蓝光和骏实业有限公司与最高建设银行股份有限公司资阳分行，2018.6.21）、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》（2019.9.18；拖欠截止日2019-09-16.拖欠贷款本息5391.15）复印件、《扣款联系函》（本金484031.29、利息（含罚息）6227.03元、2019.9.27）复印件、《中国建设银行个人贷款结清证明》复印件、《还款证明》复印件，被告认为，自己在本次诉讼之前根本不清楚原告为自己在银行贷款承担了保证责任，上述材料不是拿给被告的，不清楚材料是否真实，但认可原告已经替被告还清了贷款490,488.91元，也愿意向原告支付代偿款490,488.91元。本院认为，根据双方没有异议的证据即被告提供的⑴中国建设中国建设银行股份有限公司资阳分行个人活期账户交易明细、⑵中国建设中国建设银行股份有限公司资阳分行个人贷款对账单及被告当庭认可是原告替自己偿还了银行贷款490,488.91元，此组证据的举证目的（原告为被告的银行贷款承担了连带保证责任，并替被告偿还了贷款本息490,488.91元）予以确认。 本案经审理查明，2018年6月21日，原告与中国建设银行股份有限公司资阳分行签订的《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》载明“保证人（甲方）：川绵教育，债权人（乙方）：中国建设银行股份有限公司资阳分行，…一、本合同所称‘债务人’是指以下第壹项的全部债务人：壹：因购置坐落于雁江区建设项目所述之住房／商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。…第二条.一、本最高额保证所担保的债权是指自2018年6月21日至2021年6月21日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和法系）、违约金、赔偿金…，二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额大写）叁亿零贰佰万元。…第三条.甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条.保证期间.保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人确定单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。…贰：该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。…甲方：川绵教育（公司印章）.法定代表人刘家骥（私人印章），2018年6月21日，乙方：中国建设银行股份有限公司资阳分行（公司印章）.负责人（签名）.2018年6月21日”。2018年6月27日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于资阳市雁江区房屋，该商品房单价为每平方米6315.60元，预测建筑面积为110.99平方米，总价款为700969元。合同签订之时被告支付了首付款210968元，剩余购房款490000元被告拟申请向中国建设银行股份有限公司资阳分行按揭贷款进行支付。同年6月27日，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议书》，并办理了商品房预售合同备案登记。2018年8月3日，被告与资阳农业中国建设银行股份有限公司资阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告为购买案涉商品房向中国建设银行股份有限公司资阳分行贷款490000元，借款期限为30年，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。同日，中国建设银行股份有限公司资阳分行将借款490000元汇到了被告指定的原告公司账户中，之后，因被告有两期按揭贷款未按时归还，2019年9月18日，中国建设银行股份有限公司资阳分行向原告发出的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》载明“尊敬的保证人川绵教育：我行经过多次催收，您担保的借款人迄今为止没有履行与我行签订的《借款合同》约定，按时归还我行贷款本息（详见附表）。…贵附表：经我行核查，您担保的客户拖欠明细情况如下：颜杰…拖欠截止日.2019-9.16，拖欠贷款本息5391.15”，2019年9月27日，中国建设银行股份有限公司资阳分行发给原告的《扣款联系函》载明“川绵教育：个贷客户颜杰（贷款账号：51×××30）已连续拖欠我行贷款2期，且电话多次催收无法接通，无法与借款人联系。根据我行与贵公司签订的《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》相关约定，现已从川绵教育的账户内扣款（账号为51×××68），总额为490285.32元，具体为本金484031.29元；利息（含罚息）6227.03元。资阳建行个贷中心（公章）.2019年9月27日”，2019年10月18日，中国建设银行股份有限公司资阳分行出具的《还款证明》载明“兹有我行个人住房按揭客户颜杰（证件号码5103221992××××××××），在我行申请按揭贷款人民币490000元（大写肆拾玖万元整）。购买资阳市雁江区住房一套，贷款实际发放日2018年8月3日，期限30年。现由川绵教育于2019年9月30日代为清偿颜杰欠我行的全部贷款本息（含利息、罚金）合计￥490488.91元…。”，2020年3月16日，原告以房屋买卖合同纠纷为案由诉来本院，要求被告向原告支付代偿款及解除房屋买卖合同、协助注销登记等。 另查明，原告在庭审中认可采用格式条款订立的商品房买卖合同。 本院认为，原告、被告签订案涉商品房买卖合同时，原告提供的格式条款合同，而格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，原告未提供任何证据证明在订立合同时采取了合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。被告在2018年8月3日已经通过首付现金210,968元及向中国建设银行股份有限公司资阳分行按揭贷款490,000元付清所购房屋总价款700,969元，至此，被告已经购买了案涉房屋买卖合同中买卖双方所认可商品房。买卖双方的主要权利、义务也已经各自履行完毕。双方纠纷的发生是因为被告没有按时偿还中国建设银行股份有限公司资阳分行的借款本息，致使借款合同中的保证人原告代被告向中国建设银行股份有限公司资阳分行偿还了借款本息490,488.91元之后引发的纠纷，故本案的基础法律关系应当是追偿权纠纷而不是商品房买卖合同纠纷，因此本案案由应当变更为追偿权纠纷，经庭审释明，原告坚持要求以房屋买卖合同纠纷为案由解决双方的纠纷，本院认为，案涉房屋买卖合同中因双方的追偿权纠纷就导致原告有权选择解除房屋买卖合同的格式条款排除了被告已经购买案涉房屋的主要权利，单方解除房屋买卖合同明显对被告不公平，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“…提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告不同意解除案涉房屋买卖合同的抗辩，本院予以采信，原告请求判令解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并要求被告协助办理合同备案登记之请求，本院不予支持。虽然原、被告之间的追偿权纠纷不是本案房屋买卖纠纷案件的审理范畴，但由于原告在本案中提出了要求被告偿还代偿款490,488.91元的请求，被告亦当庭陈述愿意向被告支付代偿款490,488.91元。为减少当事人的诉累，对原告的此项请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、被告颜杰于本判决生效之日起十日内向原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司支付代偿金490,488.91元； 二、驳回原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9496元，由被告颜杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  李 英 人民陪审员  刘亚辉 人民陪审员  于晓红 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  毛 宇