江西省会昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0733民初2382号 原告：刘小荣，男，1983年5月22日出生，汉族，住会昌县。 委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫德强，江西公仁律师事务所律师。 被告：会昌县富兴房地产开发有限公司（下称富兴地产公司），地址：会昌县燕子窝工业园区，统一社会信用代码：91360733683470932J。 法定代表人：许天寿生，公司董事长。 委托诉讼代理人：邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师。 第三人：唐心亮，男，1978年12月5日出生，汉族，住会昌县。 原告刘小荣与被告富兴地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，依法追加唐心亮为第三人参加诉讼。原告刘小荣及其委托诉讼代理人李鑫、巫德强，被告富兴地产公司委托诉讼代理人邹晓柯到庭参加了诉讼，第三人唐心亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告刘小荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的三份《都市印象商品房定购协议》；2、判令被告向原告返还购房款2903136元及利息310728.78元（暂计至2019年10月15日，后续利息自2019年10月16日起以2903136元为基数按银行同期贷款利率计算，利随本清）；3、判令第三人唐心亮对上述本金及利息承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告刘小荣与唐心亮系亲戚关系，唐心亮系被告富兴地产公司都市印象项目的股东。2013年12月1日，唐心亮与原告刘小荣签署了《借款合同书》，约定：唐心亮向原告借款人民币300万元，借款期限自2013年2月1日至2014年5月30日，利息为每月9万元（月息3%），延期还款需承担每天违约金5000元及利息，唐心亮自愿提供都市印象项目股份为上述借款提供担保，被告富兴地产公司为上述借款提供担保责任。2015年8月15日，唐心亮与原告就唐心亮欠原告借款及利息达成《协议书》，约定：增加借款28万元，共欠本金合计328万元，2014年5月1日至2015年7月30日利息合计1381600元，本息合计4661600元；还款方式为，唐心亮将富兴地产公司都市印象项目的5#楼106#-107#商铺、5栋401号住宅、2#楼110#店面商铺分别作价1408000元、411137元、1178000元用于抵原告欠款，唐心亮将投资富兴地产公司盛世嘉苑项目本金90万元占项目股份3%作价1764000元用于抵原告欠款；由唐心亮负责与被告富兴地产公司协调，唐心亮须在2017年12月31日将上述房屋、商铺办理产权确认手续并在房产局网签至原告名下。后唐心亮带领原告到被告富兴地产公司，原告与被告富兴地产公司签订了三份《都市印象商品房定购协议》，约定被告富兴地产公司应按协议约定办理网签至原告名下并签订正式的商品房买卖合同。其中：2015年12月28日，被告富兴地产公司与原告签署了《都市印象商品房定购协议》，并向原告出具收据收到5栋106#、107#商铺购房款1407194元；2018年8月7日，被告富兴地产公司与原告签署了《都市印象商品房定购协议》，并向原告出具收据收到2栋109#商铺购房款1070000元：2018年10月22日，刘小斌受原告委托以其名义与被告富兴地产公司签署了《都市印象商品房定购协议》，被告富兴地产公司向刘小斌出具收据收到5栋401住宅购房款425942元。此后，原告多次找被告富兴地产公司要求办理上述定购房屋的网签并签订正式的房屋买卖合同，但由于被告富兴地产公司已将上述房屋办理银行贷款抵押登记，至今无法办理网签、签订正式房屋买卖合同手续，导致上述房屋定购协议无法继续履行，原告无法实现合同的目的。原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告富兴地产公司辩称，1、答辩人同意解除三份《都市印象商品房定购协议》（下称定购协议）。1.《定购协议》约定用于抵偿唐心亮借款的商铺和杂间已在江西银行办理了在建工程抵押贷款，现该贷款尚未清偿，仍属抵押状态，答辩人无法将抵偿唐心亮借款的房地产办理备案登记和交付给原告。2、答辩人自始未收到原告购房款，答辩人依法没有义务向原告退还房款。原告的债权应向债务人唐心亮主张。3、原告主张的债权是否真实存在，应当提供相应的证据，且原告主张的债权超过了法律规定。4、答辩人不承担诉讼费用。 第三人唐心亮未作答辩。5#楼106#-107#商铺、5栋401号住宅、2#楼110#店面商铺分别作价1408000元、411137元、1178000元用于抵原告欠款，唐心亮将投资富兴地产公司盛世嘉苑项目本金90万元占项目股份3%作价1764000元用于抵原告欠款； 经审理查明，2013年12月1日，第三人因资金周转向原告借款3000000元，约定借款期限为半年，利息为每月90000元（即月利率30‰），第三人唐心亮自愿提供都市印象项目股份为上述借款提供担保，富兴地产公司都市印象项目部作为担保人予以了盖章。2015年8月15日，原告与第三人就借款及利息达成《协议书》，约定：增加借款28万元，共欠本金合计328万元，利息合计1381600元，本息合计4661600元。同时约定，第三人将其在都市印象项目所分配到的“都市印象2号楼、5号楼”中的三间商铺和一套住宅（商铺106号、107号、110号，住宅5栋401号）以及投资的富兴地产公司盛世嘉苑项目3%的股份分别作价2997137元和1764000元转让给原告，用于抵偿其所欠原告的借款及利息4661600元，履行完毕后由原告向第三人返还多余房款。2015年12月28日，被告富兴地产公司与原告签署了《都市印象商品房定购协议》，并向原告出具收据收到5号楼106号、107号商铺购房款1407194元，收款事由抵唐心亮商铺款。2018年8月7日，被告富兴地产公司与原告签署了《都市印象商品房定购协议》，并向原告出具收据收到2号楼109号商铺购房款1070000元，收款事由唐心亮商铺款。2018年10月22日，原告以其哥哥刘小斌的名义与被告富兴地产公司签署了《都市印象商品房定购协议》，被告富兴地产公司向刘小斌出具收据收到5栋401住宅购房款425942元，收款事由抵唐心亮购房款。2015年9月，被告富兴地产公司将其在都市印象项目开发的房产向江西银行办理了商品房在建抵押贷款（含原告在定购协议中的房屋），故原告定购的房屋一直无法办理网签。后原告曾多次找到被告及第三人要求办理网签和签订正式的房屋买卖合同，但被告都以各种理由拒绝，至今未办理任何相关手续。故原告诉至本院处理。 另查明，被告富兴地产公司将原告已定购的房屋用于办理在建工程抵押，未经原告及第三人同意，且抵押贷款至今未还清，故无法办理正式的商品房买卖合同及网签手续。目前被告富兴地产公司开发的都市印象项目因股东内部纠纷及工程进度缓慢造成延期交房并引发信访问题，股东内部分配财产已暂时冻结。 上述事实，除原、被告的当庭陈述外，原告向法庭提供了原、被告的身份证复印件、营业执照复印件、借款合同书、协议书、都市印象商品房定购协议、转账回单等证据证实，已经庭审查证，足以认定。 本院认为，本案原告与第三人之间原基础法律关系为民间借贷，双方原债务为还本付息的给付之债。原告与第三人达成以房抵债协议后，被告作为抵债房产的开发商及预售方亦同意并与原告签订了《都市印象商品房定购协议》且开具了收款收据，在此，第三人所欠原告本息按三方约定已转化为原告的购房款，故被告对原告负有将抵债的房屋与原告办理正式的商品房买卖合同及网签手续的合同义务；第三人作为被告的股东及原债务人，亦有积极促成以房抵债协议得以实际履行的义务。在原告的权利基本实现的情况下，第三人的原债务方能免除。但因抵债的房屋已被被告办理了在建工程抵押贷款至今无法办理正式的商品房买卖合同及网签手续，导致原、被告的《定购协议》无法继续履行，故《定购协议》应予解除。现原告的抵债权益无法实现的情况下，原告主张恢复原债务的履行，符合法律规定，予以支持。故第三人应将尚欠的本息2903136元返还给原告。对于原告的利息请求，因原、被告及第三人对以房抵债协议无法履行情况下的法律后果未进行约定，造成法律关系及债权债务长期处于不稳定状态，三方均有过错。且原、被告从2015年12月签订第一份定购协议开始，直到2018年8月及10月才签订另外两份定购协议，表明原告已认可被告无法正常办理正式的商品房买卖合同及网签手续，同时转化的购房款本身包含利息，故原告要求从签订认购协议之日起计算利息，本院不予支持。综合考虑双方利益，原告在双方以物抵债协议履行期间的损失，可从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，息随本清。对于原告要求被告富兴地产公司退回购房款的请求，因被告富兴地产公司并非原借贷关系的实际债务人，亦未实际收取购房款，故无退款义务。但被告富兴地产公司未积极履行合同义务，且未经原告及第三人的同意将抵债房屋办理抵押贷款，属违约，其对《定购协议》的解除负有过错，并造成原告权益无法实现的风险，其应对第三人的付款义务承担连带清偿责任，其承担责任后可向第三人追偿。另外，关于第三人唐心亮在富兴地产公司盛世嘉苑项目3%的股份作价1764000元抵债事宜，原告要求不在本案中处理，系对自己的权利的自由处分，原告可另行依法主张。第三人唐心亮经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担不到庭的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘小荣与被告会昌县富兴房地产开发有限公司2015年12月28日以及2018年8月7日所签《都市印象商品房定购协议》； 二、解除刘小斌与被告会昌县富兴房地产开发有限公司2018年10月22日所签《都市印象商品房定购协议》； 三、第三人唐心亮应归还原告刘小荣2903136元并承担利息（自2019年10月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，息随本清），限本判决生效之日起5日内付清； 四、被告会昌县富兴房地产开发有限公司对上述第二、三项第三人唐心亮应归还的款项承担连带清偿责任，并可就清偿款项直接向第三人唐心亮追偿； 五、驳回原告刘小荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费32510元，由被告及第三人各负担16255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  何 炜 人民陪审员  曾春辉 人民陪审员  钟锦平 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  李芳芫