广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初21427号原告：中原地产代理(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：陈远亮，男，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托诉讼代理人：叶菊，女，身份证住址河南省信阳市浉河区，系公司员工。被告：林俊浩，男，汉族，1979年11月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：王小梅，广东富美律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇深，广东富美律师事务所律师。原告中原地产代理(深圳)有限公司诉被告林俊浩居间合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中原地产代理(深圳)有限公司委托诉讼代理人陈远亮、叶菊，被告林俊浩的委托诉讼代理人曾宇深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金25万元；2、被告承担案件受理费及公告费500元。原告主张事实与理由如下：2015年4月3日，经原告居间介绍，被告与案外人杨艳（买方）就转让深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）1栋D1物业（下称“涉案物业”）签订了《二手房买卖合同》，该合同对于转让标的、转让价格、付款方式、递件过户时间、物业产权现状、物业租约现状、物业交付以及买卖双方的违约责任等事项作出了具体而明确的约定，原告已居间成功。随后被告向原告出具了《佣金支付承诺书（卖方）》，约定就该次居间服务，被告愿意向原告支付佣金10万元。原告认为，原告促成被告签订《二手房买卖合同》，已居间成功，根据《合同法》规定有权收取居间报酬。依据《佣金支付承诺书（卖方）》的约定，被告应在就涉案物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付居间报酬即佣金100000元。涉案物业在2015年被法院查封，无法过户，上述情况显然属于被告违约，被告承诺在本次居间服务过程中向原告支付10万元，并承诺如因其违约或过错导致买卖双方未能签订深圳市二手房买卖合同，被告向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。而案外人买方在本次居间中承诺向原告支付佣金15万元，合计25万元，涉案物业的居间合同之所以无法履行，原因在于被告在涉案物业的买卖合同中违约，为维护原告之合法权益，特提出如上申请。被告林俊浩辩称：据《佣金支付承诺书（卖方）》的约定，被告应在就涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金10万元。即在原告尚未履行完毕居间义务前，被告就须支付居间费，该约定没有事实和法律依据，也不符合居间的法律特征。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把买卖双方联系在一起的服务。居间合同系居间人（原告）向委托人（被告或案外人杨艳）报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告与案外人杨艳签署的《二手房买卖合同》涉及的房产未完成过户手续，案外人杨艳未取得涉案房产的所有权，合同目的未实现。即居间未促成交易的，不得要求支付报酬。综上，原告无权要求被告支付居间费。佣金本应由购房的买卖双方各自承担，在买方即案外人杨艳与被告本次的购房交易过程中是由于案外人杨艳迟迟未履行合同义务，支付合同约定的款项。按照案外人杨艳与被告签订的二手房买卖合同，约定应在六十日内办理资金监管及相关手续并完成过户，而合同2015年4月即已签订，由于案外人杨艳的原因导致未在合同约定期限内过户，而案涉房产被查封，已远远超出合同约定的时间，因此被告认为该居间合同未能完成，并非是被告违约所致。同时，2019粤0305民初21546号判决书已认定本次的居间服务并未完成，作为居间人，居间服务是买卖双方的一方未完成，另外一方也当然未完成。请法院依法驳回原告的诉求，本案的诉讼费由原告承担。经审理查明，2015年4月3日，被告（卖方）与案外人杨艳（买方）签订了《二手房买卖合同》，合同约定：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）l栋Dl单位，建筑面积252.56平方米，房地产证号为40××96，房地产性质用途为住宅，转让价格为1898万元；2、买方须于2015年4月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行批复为准）支付至约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2015年4月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；3、在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房产证原件三日内（含当日）；合同另约定了其他事项。同日，原、被告及案外人杨艳签订《资金托管协议》，约定被告及案外人杨艳同意将定金2万元交由原告进行托管，托管协议中明确载明原告已查询到涉案房产处于抵押但不存在查封的状态。被告向原告出具《佣金支付承诺书（卖方）》，内容包括：被告与案外人杨艳于2015年4月3日就卓越维港名苑(北区)1栋D1物业签署了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为1898万元；被告承诺基于原告在促成被告与案外人杨艳签署合同达成房地产买卖法律关系过程中提供之积极服务，被告自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金10万元；如因被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。案外人杨艳向原告出具《佣金支付承诺书（买方）》，承诺其自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金15万元。原告提交的《深圳市不动产登记中心查封（备案）表》显示，涉案物业在2015年11月18日后被法院查封。打印日期为2019年6月19日的查封（备案）表显示涉案房屋已涉多案件轮候查封。被告主张案外人杨艳在履行《二手房买卖合同》的过程中违约，故原告未履行全部居间义务，案外人杨艳在被告催讨下才支付定金、未支付房款。被告为此向本院提交了出具日期为2015年7月22日律师函、函，上述函件载明因案外人杨艳未按《二手房买卖合同》、《资金托管协议》约定的期限履行义务，延期支付定金超过五日，严重违约，要求从即日起解除《二手房买卖合同》、《资金托管协议》并要求其支付违约金3796000元。被告邮寄给杨艳收的上述律师函显示2015年7月25日由他人收。被告另提交了2015年7月31日出具的《履约催告函》，函件中要求杨艳2015年8月5日前与其联系，并将除定金、交楼押金之外的首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账户。被告邮寄给杨艳及“杜经理”收的上述催告函均显示2015年8月1日由他人收。因无原件核对，原告对上述函件的真实性均不予认可。被告另提交了（2015）深福法民一初字第8593号民事判决书，主张案外人杨艳支付的房款实际上系案外人王传伟支付给被告的借款。原告曾因居间合同纠纷另案起诉案外人杨艳至本院，本院已于2019年11月12日作出（2019)粤0305民初21546号民事判决，杨艳在该案中曾提交了《不起诉决定书》，用以证明被告在2015年8月5日至2015年l0月9日期间因涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押，杨艳一直联系不上被告，杨艳在该案中提交了《收据》、(2016)粤0304民初12804号民事判决书，用以证明其已支付涉案房产的全部房款l8980000元。（2019)粤0305民初21546号民事判决认定，涉案房产现处于查封状态，杨艳未取得涉案房产的所有权，依据《佣金支付承诺书（买方）》的约定，杨艳应在签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金，但杨艳与被告签署《深圳市二手房买卖合同》的条件尚未成就，原告尚未完成涉案房产的全部居间义务，故对于原告要求杨艳支付佣金15万元的诉讼请求不予支持。原告于庭后向本院提交了(2016)粤0304民初12804号《民事判决书》及收据的复印件，收据载明：“本人林俊浩（身份证号：）于2015年11月17日已收到杨艳（身份证号：）所支付的购买深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑北区1栋D1的全部房款人民币：壹仟捌佰玖拾捌万元整(￥18980000.00元)。”以上事实，有《二手房买卖合同》、《佣金支付承诺书》、《深圳市不动产登记中心查封（备案）表》、律师函、函、《履约催告函》、快递单及查询单、民事判决书、当事人陈述等证据以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，原、被告之间存在居间合同关系，双方的权利义务均应受到法律保护。原告与买方（案外人杨艳）已签署《二手房买卖合同》，且被告向原告出具的《佣金支付承诺书（卖方）》中已明确确认原告为其与买方（案外人杨艳）提供了居间服务。根据《佣金支付承诺书（卖方）》所承诺的内容，如因被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金25万元的违约金。被告虽主张系案外人杨艳违约导致未能在合同期限内过户，但被告自行提交的证据之间无法相互印证，在表示要求解除与案外人杨艳签订的合同之后又催告杨艳继续履行合同，且被告于2015年11月17日还向案外人杨艳出具收据确认收到涉案全部房款，故本院对于被告的主张不予采信。《二手房买卖合同》中明确载明需在被告取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之后签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，现因该房产于2015年11月18日被查封至今，案外人杨艳与被告无法签订《深圳市二手房买卖合同》的过错在于被告，原告要求被告依约支付违约金25万元，符合法律规定，本院予以支持。原告另主张公告费500元，经查，原告并未有公告支出，且未提交公告费支出凭证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林俊浩应于本判决生效之日起十日内向原告中原地产代理(深圳)有限公司支付违约金25万元；二、驳回原告中原地产代理(深圳)有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5050元，由被告林俊浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李梦黎人民陪审员  何永琦人民陪审员  宋 歌二〇二〇年四月三十日书 记 员  梁 鸿附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。