湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初276号 原告：文某，男，1982年10月22日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告：蒋某某，女，1984年12月15日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系文某的妻子。 两原告共同委托诉讼代理人：袁莉芳，湖南奋斗者律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李婉妮，湖南奋斗者律师事务所律师。 被告：郴州某某房地产开发有限公司，住所地郴州市苏仙区郴江路45号华鹤龙庭花香阁1022-1023号房。 法定代表人：陈翼凯，系该公司经理、执行董事。 委托诉讼代理人：陈爱莉，女，1962年3月13日出生，香港居民，该公司员工，现住湖南省郴州市。 被告：徐某某，男，1970年10月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：南新丹，湖南善道律师事务所律师。 第三人：李某某，女，1982年9月1日出生，汉族，住湖南省郴州市（康美妈妈）。 原告文某、蒋某某与被告郴州某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）、徐某某、第三人李某某排除妨碍纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文某及其委托诉讼代理人袁莉芳、李婉妮、原告蒋某某的委托诉讼代理人袁莉芳、李婉妮、被告某某公司的委托诉讼代理人陈爱莉、被告徐某某及其委托诉讼代理代南新丹到庭参加诉讼，第三人李某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文某、蒋某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告之间签订的《以房抵债协议书》涉及到面积为97.85平方米的夹层为原告所有；2、判令两被告立即停止对苏仙区飞虹路龙腾广场生活大师129室（房产证号：郴房权证苏仙字第××号）的物权侵害，并恢复原状；3、判令被告徐某某退还占用期间从第三人处收取的租金共计84542.4元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月17日，原告文某在淘宝网上竞得由湖南省衡阳市蒸湘区人民法院开展的“湖南省郴州市苏仙区飞虹路龙腾广场生活大师129室”司法拍卖项目，成交价格为3164480元。2018年5月15日，衡阳市蒸湘区人民法院做出裁定书，该物业（房产证号：郴房权证苏仙字第××号，面积为97.85平方米）所有权转移给原告。但是原告在拿到裁定书后到现场时发现，该物业被被告某某公司隔成了上下两间，其中上半部分被被告某某公司在2016年10月18日以夹层的名义以房抵债给了被告徐某某，徐某某于2017年6月12日将该上半部分租赁给了第三人李某某用于经营产后服务“康美妈妈”。被告某某公司与被告徐某某签订的《以房抵债协议书》中有部分空间属于原告所有，该协议已侵害到了原告的利益。原告买受的龙腾广场生活大师129室的原始《商品房买卖协议》中明确约定该门面的层高为5.6米，在该栋楼的测绘图中显示：该栋共计24层，129室为第一层，竣工验收分层图中显示该门面的实际层高为6.3米（5.4米＋0.9米）。与129室同等位置的126室、127室、128室等现有层高均6.3米。但2016年10月18日，被告某某公司与被告徐某某签订的《以房抵债协议书》中却将129室上半部分作为清偿借款利息80万元（抵债面积为200平方米）抵给了徐某某，导致现有129室实际使用层高仅约3.5米，故该协议书已严重侵犯到了原告的物权。对此，依据我国物权法的相关规定，被告人应当立即停止侵害，并恢复原状。被告徐某某从第三人李某某处收到的租金共计84542.4元应予退还。2017年6月12日，被告徐某某将抵债所得的所谓“夹层”租赁给第三人李某某用于经营产后服务“康美妈妈”，使用总面积约为200平方米，月租金11000元，现被告徐某某已收取租金至2019年9月12日。原告认为该租金为物权的收益，故从原告买受产权交付日2018年5月15日起至2019年9月12日止共计84542.4元的租金收益权应为原告享有，被告理应将收到的租金返还给原告。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告某某公司辩称：该门面实际上是有夹层的，在图纸上也体现了，竣工图也能证明。某某公司与陈颖诗签订合同时告知了她，她无异议。办理该门面的产权中并未包括夹层，某某公司将夹层抵给徐某某是经过政府部门协调的，原告的诉请是不成立的，请求法院驳回。 被告徐某某辩称：原告不具有诉争夹层的物权。理由如下：1、原129室产权人陈颖诗和被告某某公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“买受人所购房屋的室内层高为5.6米左右，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按照如下方式处理：按现状交付”。该房屋实际交付给陈颖诗时，层高就是现状层高4.02米，陈颖诗没有异议，并办理产权证。因此，129室产权不包含夹层。原告通过拍卖取得129室产权，是在陈颖诗取得的产权基础上，原产权不包含夹层，则原告的产权不包含夹层。2、《商品房买卖合同》约定，如果低于5.6米，按照现状交付。说明交付的房屋不可能高于5.6米，只能低于5.6米。原告主张6.3米，不符合该合同的约定，不能成立。3、一层层高不能高于5米，高于5米是另一层房屋的层高，要多算一倍的建筑面积，原告主张6.3米是一层层高不符合层高的相关技术规定。4、夹层于2016年10月18日就抵给了被告徐某某，陈颖诗没有异议，证明129室产权不包含夹层。5、原告通过拍卖取得129室产权，竞买公告特别提醒“标的物以实物现状为准”，而129室的现状就是4.02米层高。评估价格也是以实物现状4.02米层高确定，原告也只支付了4.02米层高的对价。徐某某与某某公司签订了《以物抵债合同》，据此取得了夹层收益处分的权利，出租给第三人，所取得的收入是合法收入。原告无诉争夹层的所有权，徐某某不应返还租金给原告。综上，原告没有取得诉争夹层的物权，无权要求被告停止侵害，原告的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回。 第三人李某某未到庭应诉，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，以本院查明的为准。 根据当事人的陈述、举证、质证，经本院审理查明案件事实如下： 原告文某、蒋某某于2018年4月16日通过淘宝网参与湖南省衡阳市蒸湘区人民法院委托拍卖，以竞拍价3164480元竞买了案涉房屋龙腾广场生活大师129室。同年5月15日，湖南省衡阳市蒸湘区人民法院做出（2016）湘0408执411号之二执行裁定书，裁定案涉房屋龙腾广场生活大师129室所有权及相应的其他权利归竞买人文某及蒋某某共同共有，上述权利自本裁定送达文某、蒋某某时起转移。该裁定于同日送达文某。案涉房屋龙腾广场生活大师129室在拍卖前，湖南广联房地产土地评估有限公司受湖南省衡阳市蒸湘区人民法院委托于2017年2月9日至2017年3月5日对案涉房屋作出广联房评字（201703）第0045号《房地产估价报告书》，对案涉房屋作出评估意见如下：评估面积97.85㎡，单价24805元/㎡，总价242.72万元。并在估价师声明中作出如下郑重声明：5．我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。评估人员对标的物的客观性、真实性承担责任，但对评估标的物的勘察，仅限于标的物的外观使用状况，除非另有协议，评估人员不承担对评估标的建筑物质量进行调查的责任及其它被遮盖、未暴露部分及难于接触到的部分进行检视的责任。案涉房屋龙腾广场生活大师129室系被告某某公司于2011年5月12日建成，该幢房屋规划设计建筑层数地上23层，地下1层。案涉房屋规划设计层高5.4米+0.6米，实际施工时，被告某某公司未经规划部门许可擅自增加隔层200余平方米，涵盖了案涉的129室及相邻的125、126、127、128房屋。诉讼中，经本院召集双方当事人对案涉房屋进行实地勘查，案涉房屋129室的净高为3.621米，隔层净高为2.991米（指已装修的现有房屋、净高，不是毛坯房的净高）。2016年10月18日，被告某某公司将案涉房屋129室上面的隔层以物抵债抵偿给被告徐某某。2017年6月12日，徐某某将案涉房屋129室上面的隔层租赁给第三人李某某经营康美妈妈母婴店，租赁期至2023年6月9日。 案涉房屋龙腾广场生活大师129室原系陈颖诗（某某公司原法定代表人陈爱莉之女）于2010年3月17日从被告某某公司购买。2012年2月28日办理不动产登记，产权证号：郴房权证苏仙字第××号，建筑面积97.85㎡，套内建筑面积93.60㎡，分摊面积为4.25㎡。双方在《商品房买卖合同》中第八条房屋室内层高及差异处理方式约定：买受人所购房屋的室内层高为5.6米左右，若房屋实际支付（应为交付）时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：按现状交付。本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。2014年3月，案涉房屋129室被抵押给中信银行股份有限公司衡阳分行，抵押期限至2017年3月。抵押期满后，因债务人陈颖诗未履行偿还到期债务，抵押权人中信银行股份有限公司衡阳分行行使抵押权，经湖南省衡阳市蒸湘区人民法院依法拍卖处置了案涉房屋129室。买受人文某、蒋某某竞买涉案房屋129室后，为案涉房屋129室上面的隔层也应归自己所有，酿成本纠纷。本院为查明案涉房屋129室在估价鉴定时是否包含了房屋之上的隔层价值及包含隔层价值的评估依据，依法向湖南省广联房地产土地评估有限公司及鉴定人，发出《质询函》，湖南省广联房地产土地评估有限公司在收到本院质询函后向本院出具了书面回复，回复内容如下：接受衡阳蒸湘区人民法院委托以后，我司估价人员即进行了实地查勘并收集了相关资料，对包含飞虹路龙腾广场生活大师129室在内的委估对象进行了估价，评估结论中户室号129的价值内涵为：房屋所有权证（权证编号：郴房权证苏仙字第××号）登载的该栋楼第一层（自然层地上第一层），户室编号129，面积为97.85平方米的房地产市场价值。自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。一般是指图纸设计的一个楼层。 本院认为，本案系排除妨碍纠纷。争议的焦点是案涉房屋129室上面的隔层归谁所有。原告能否依物权主张排除妨碍。 依照《中华人民共和国物权法》的规定，物权变动分为两大类：一类是基于法律行为引起的物权变动；另一类则是基于事实行为引起的物权变动。事实行为是指行为人主观上不一定具有发生、变更或消灭正常民事法律关系的意思，但客观上能够引起这种后果的行为。如建造房屋、拆除房屋、制作家具等行为。案涉房屋129室的隔层系被告某某公司建造，虽然未经规划部门核准变更规划而私自加建，但是该加建的隔层系被告某某公司基于建造人于房屋建造行为成就之时因原始行为而取得所有权。对于某某公司的违建隔层的行为，可由行政职能部门依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”之规定予以处罚。在行政职能部门未对其做出行政处罚之前，不影响其依房屋建造人的事实行为而原始取得诉争案涉房屋129室之上的隔层之所有权。关于原告诉称依参与湖南省衡阳市蒸湘区人民法院就案涉房屋129室的司法拍卖并竞买成交的法律行为而当然取得案涉房屋129室上面的隔层之所有权，于事实相悖，于法律不符。首先，竞拍的案涉房屋129室是对不动产权属登记载明的建筑物面积之上的自然楼第1层的房屋估价拍卖，未涉及上面的隔层评估及拍卖；其次，委托评估机构亦是对案涉标的外观使用状况进行了勘察评估，并未对评估标的物“被遮盖、未暴露部分及难于接触到的部分进行检视”，这与受委托评估的湖南广联房地产土地评估有限公司回复本院的《质询函》中叙述的“评估结论中户室号129的价值内涵为：房屋所有权证（权证编号：郴房权证苏仙字第××号）登载的该栋楼第一层（自然层地上第一层），户室编号129，面积为97.85平方米的房地产市场价值”相印证；再次，因案涉房屋129室上面的隔层系被告某某公司擅自改变规划设计建造的违建物，在未经行政职能部门依法处罚取得合法建设许可之时，该违建隔层的所有权某某公司虽然依原始建造而取得，但是，该违建隔层的物权自始不受法律保护，包括所有权人在该隔层之上设立的用益物权和担保物权。初始买受人或经法律行为受让的权利人均不能因买卖法律关系或其他法律关系而自然取得该违建隔层的所有权。故，湖南省衡阳市蒸湘区人民法院作出的（2016）湘0408执411号之二执行裁定书，裁定的案涉房屋龙腾广场生活大师129室所有权及相应的其他权利归竞买人文某及蒋某某共同共有，不及于案涉房屋129室上面的隔层之归属。否则，就会造成经人民法院拍卖成交后将违法建筑物合法物与法律相冲突的尴尬局面。至于原告以衡阳市蒸湘区人民法院向徐某某发出协助执行通知书中载明的“经查明，上述房屋在竣工图上显示的高度为6米，包含了现康美妈妈租赁部分，请你在收到本协助执行通知书5日内与买受人共同确认上述产权的高度，并将上述产权交付给买受人，由买受人享有租赁、收益处置的权利。”来主张案涉房屋129室上面的隔层所有权，因该份协助执行通知书系执行行为，不是人民法院作出的能直接引起物权变动的裁判文书，不具有引起物权变动的效力。当然，如果房屋买受人认为房屋出让人违反合同约定出售与规划设计标准严重不相符的房屋，侵犯了其合法权益，可以通过法律规定主张违约损失。 综上，原告的诉请于事无据，于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第二十八条、第三十条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告文某、蒋某某的诉讼请求。 案件受理费1993元，减半收取996.5元，由原告文某、蒋某某承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖贤技 二〇二〇年四月七日 法官助理 黄丽琴 书 记 员 李 春