徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11922号原告（反诉被告）：徐州铁矿商贸有限公司，住所地徐州市北郊利国镇。法定代表人：张庆礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟、李成，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：天瑞家用电器经销部，住所地徐州市铜山区利国镇商业街矿商场。经营者：姜瑞华，自然情况同下。被告（反诉原告）：姜瑞华，男，1975年2月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：唐洁，江苏永伦律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州铁矿商贸有限公司（以下简称商贸公司）诉被告天瑞家用电器经销部（以下简称天瑞电器）、被告（反诉原告）姜瑞华租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理后，依法由审判员戚厚碧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）商贸公司的委托诉讼代理人刘伟、李成，被告天瑞电器、被告（反诉原告）姜瑞华及其委托诉讼代理人唐洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除商贸公司、天瑞电器、姜瑞华之间的不定期租赁合同关系；2、判决天瑞电器、姜瑞华立即将位于徐州市铜山区利国镇商业街矿商场及徐州市铜山区利国镇商业街矿商场一楼沿街全家福糕点店的房屋腾空并移交给原告；3、判决天瑞电器、姜瑞华支付商贸公司房屋占有使用费319961.99元（2019年1月1日至2019年11月26日，实际计算至天瑞电器、姜瑞华将涉案房屋腾空并移交给商贸公司之日止）；4、本案诉讼费由天瑞公司、姜瑞华承担。事实和理由：2018年1月11日，商贸公司与天瑞电器（经营者姜瑞华）签订了一份《门面房屋租赁合同》。其租赁合同约定租赁期限为一年（2018年1月1日至2018年12月31日），年租金为117125元。该合同履行到期后，姜瑞华仍继续占有、使用该房屋。其行为侵犯了商贸公司的合法权益。故提起本次诉讼，请求法院依法支持商贸公司的诉讼请求。天瑞电器、姜瑞华共同辩称：1、天瑞电器与姜瑞华在涉案房屋上注册的个体工商户全称不一致，商贸公司起诉没有明确的被告，且天瑞电器已经注销，不具备主体资格。2、商贸公司第一项诉请中被告指向不明，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋租赁合同承租方为姜瑞华，商贸公司要求解除与天瑞电器、姜瑞华之间的不定期租赁合同，违反合同的相对性。3、租赁合同解除的，承租人具有返还义务，本案商贸公司是基于房屋租赁合同的纠纷而非排除妨害起诉，因此，第二项诉请中要求天瑞电器腾空房屋，并移交商贸公司无法律依据。4、天瑞电器不是本案房屋租赁合同的承租方，因此原告第三项诉请中要求天瑞电器支付房屋租赁使用费无法律依据。另外，在第三项诉请中，房屋占有使用费数额计算错误，根据《合同法》第二百三十六条的规定，不定期租赁合同延续的是原2018年签订的门面房租赁合同，因此，房屋占有使用费应当按照原来合同约定计算。5、商贸公司将承租人姜瑞华与承租人在租赁房屋上注册的个体工商户作为共同被告，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任，无法律依据。根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，原来的租赁合同继续有效，在商贸公司起诉之前，姜瑞华没有接到商贸公司要求解除不定期租赁合同的通知，因此，原来的租赁合同继续有效，姜瑞华系合法占有使用房屋。反诉原告姜瑞华向本院提出诉讼请求：1、请求商贸公司支付姜瑞华维修费用906600元；2、本案诉讼费由商贸公司承担。事实和理由：姜瑞华2008年起开始承租商贸公司位于铜山区铁矿商城经营家具生意。因房龄老旧，涉案房屋二层的屋顶于2017年开始出现漏水，导致房屋墙面大面积的墙皮脱落，家具受潮，影响了姜瑞华的正常经营。姜瑞华曾多次向商贸公司反映漏水问题，要求对房屋进行修理，但是商贸公司怠于行使维修义务。2018年3月，姜瑞华先行支付了维修费，并向商贸公司出具了书面的《通知书》，提出维修费用冲抵房租，商贸公司的工作人员杨静在通知书上签名，并签署“属实”字样，同时在维修费收据原件上签名。截止2019年3月，姜瑞华共支付维修费906600元，经催要，商贸公司一直拒绝折抵房租，同时拒绝履行支付维修费的义务。为维护姜瑞华的合法权益，故诉至法院。反诉被告商贸公司辩称：1、天瑞电器与姜瑞华反诉的维修费用与本案的本诉不是同一法律关系，依法不能一并审理，本诉要求商贸公司与姜瑞华解除租赁关系支付租赁费用是基于租赁合同产生的，而姜瑞华的反诉是基于房屋的维修且维修是否属实不可知，所以在本案中不应当一并审理。2、基于姜瑞华的反诉，希望姜瑞华提供的证据客观真实，如果是假的证据，商贸公司要求姜瑞华承担拘留罚款十万元甚至虚假诉讼的责任。姜瑞华提供的证据应该符合民事证据三性和证明力的要求，如果达不到，不应支持反诉诉请。3、如姜瑞华所述，该房屋维修从2017年至2019年，两年之久，维修费用90万元，而原告的租金一年也就是十几万元，在此之间，出现明显的租金和维修费用不匹配现象，姜瑞华产生的维修费用未向商贸公司主张，不合情理，所以，劝告姜瑞华客观求是的处理问题，在本案中发现有问题或者材料虚假，保留向有关部门反映问题的权利。经审理查明：2008年，商贸公司将位于徐州市铜山区全家福糕点店租赁并交付给姜瑞华使用。姜瑞华在利国铁矿商场经营家具、家电销售，并注册了个体工商户，字号为天瑞家用电器经销部。2018年1月11日，商贸公司与姜瑞华继续签订了书面的《门面房屋租赁合同》。该租赁合同约定租赁期限为一年（2018年1月1日至2018年12月31日），年租金为117125元，面积2420㎡。姜瑞华于2018年3月16日向商贸公司提出通知书一份，该通知书载明姜瑞华租赁商贸公司的商场大面积墙皮脱落及漏雨问题，并告知商贸公司，姜瑞华自己出资维修，费用冲抵房租。商贸公司工作人员杨静在该通知书上签名，并签署“属实”字样。后姜瑞华在涉案房屋顶层搭建了轻钢棚。2019年至今，姜瑞华未向商贸公司缴纳房屋租金。2019年11月6日，商贸公司向姜瑞华邮寄送达通知书一份，该通知书载明商贸公司与姜瑞华之间的不定期租赁合同关系，商贸公司享有随时解除权，建议姜瑞华按照国资委要求的评估租赁价格与原告签订租赁合同，并预留10天宽限期，到期不签订书面租赁合同，商贸公司告与姜瑞华解除不定期租赁合同关系，并请腾空房屋，将房屋归还给商贸公司。EMS速递于2019年11月9日在改退批条上注明：收件人外出，家属拒收。另查明，2005年12月15日，徐州市房产管理局将含涉案房屋在内的房屋向商贸公司颁发房屋所有权证，证号为徐房权证九里区字第××号，所有权人为商贸公司，面积2718.57㎡。徐州市国资委于2019年1月28日发布《关于进一步规范市属国有企业经营性房产租赁行为的指导意见》，该意见要求各市属国有企业所属的经营性商铺、非自用的生产（办公）用房的房屋租金价格应经有资质且经市国资委按规定程序选择的中介机构进行评估，价格评估结果报国资委备案。后涉案房屋按上述要求进行了评估，家具城月租金为47420元，糕点房月租金3100元。被告天瑞电器于2019年6月28日办理注销登记。全家福糕点店现由王艳个人经营，并在此注册了个体工商户，字号为铜山区古驿糕点房。以上事实，有租赁合同、房屋所有权证、通知、EMS速递、查询单、（2019）苏0312民初8583号民事裁定书、国资委文件、评估明细表、照片、收据及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，商贸公司和姜瑞华在2018年签订了书面的租赁合同，期限届满后，姜瑞华继续使用该房屋，商贸公司亦未提出异议，故自2019年起双方开始形成不定期租赁合同关系。关于双方租赁合同的解除问题，商贸公司于2019年11月6日向姜瑞华邮寄的通知书明确提出解除合同的要求，姜瑞华一方拒绝签收该通知书，其行为有违诚实信用的原则，应当视为其收到了该通知书。根据拒收的时间、通知书的宽限期等计算，本院确认双方租赁合同解除的时间为2019年11月19日。因被告天瑞电器已被注销，且合同的相对人为被告姜瑞华，故被告姜瑞华应当承担腾空房屋并交付给原告的责任。对于全家福糕点店，因被告姜瑞华已不实际占有该部分房屋，故对该部分房屋的返还问题，原告可另案诉讼。关于租赁费，在租赁合同解除前，应依法受合同条款的约束，故应按照年租金117125元计算租金，经计算为103647.6元（117125元÷365天╳323天），租赁合同解除后，应按照在国资委备案的价格年租金569040元计算租金损失（不含全家福糕点店的租金损失）。关于反诉，经本院现场勘验，涉案房屋屋顶确实存在多处裂痕，姜瑞华为防止漏水在涉案房屋顶层加盖了轻钢顶棚，但其加盖轻钢顶棚的行为明显超出了防止漏水的必要限度，故姜瑞华要求对轻钢顶棚的造价进行鉴定，本院不予准许；另本院向其释明可在必要的限度内对防水造价进行鉴定，姜瑞华予以拒绝，故本院亦无法对防水工程造价进行鉴定。关于商贸公司杨静在姜瑞华举证的收据上签字的行为，杨静解释为该签字仅是认可轻钢顶棚系姜瑞华所加盖，不是对工程价款的确认，该解释具有一定的合理性，况且没有证据证明杨静有权利代表商贸公司对工程价款予以认可，其签名的行为也不必然包含认可工程价款的意思表示。综上，对姜瑞华的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐州铁矿商贸有限公司与被告（反诉原告）姜瑞华之间的租赁合同关系于2019年11月19日解除；二、被告姜瑞华于本判决生效后十日内将位于徐州市铜山区利国铁矿商场的房屋（现利国铁矿商场家具家电）腾空并返还给原告徐州铁矿商贸有限公司；三、被告姜瑞华于本判决生效后十日内支付原告徐州铁矿商贸有限公司2019年1月1日至2019年11月19日的租金103647.6元及2019年11月20日之后的租金损失（按年租金569040元计算至姜瑞华实际腾空并返还利国铁矿商场的房屋之日止）；四、驳回原告徐州铁矿商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告姜瑞华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及腾空房屋并返还的义务，应当分别依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费减半收取3050元，反诉案件受理费减半收取3215元，合计6265元，由姜瑞华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 戚厚碧二〇二〇年四月九日法官助理 孟雨薇书 记 员 张 雯