山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1111号 上诉人（原审被告）：曹风玲，女，1973年1月2日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：陈深成，山东国曜（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王光辉，男，1972年1月22日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人曹风玲因与被上诉人王光辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹风玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；诉讼费由王光辉负担。事实与理由：一审认定事实不清，判决出现利益失衡。王光辉与臧家枝系夫妻关系，其夫妻二人在案涉房屋隔壁经营店面。2018年10月底，曹风玲、王某与王光辉、臧家枝在王光辉、臧家枝店面就案涉房屋租赁事宜进行协商，三方约定王光辉、臧家枝同意与王某的租赁协议到期后，将案涉房屋出租给曹风玲。首先，证人王某可以作证；其次，2019年1月22日案涉房屋处于王某承租期间，臧家枝此时收取了曹风玲的房屋使用装修押金，亦可以佐证王光辉、臧家枝同意2019年3月31日后，将房屋出租给曹风玲；再次，2019年1月21日臧家枝、王某、曹风玲签订安全责任协议时，王某与王光辉的租赁协议还有两个多月到期，如果三方未达成由曹风玲续租的协议，曹风玲以240000元的价格从王某处转让案涉超市，仅仅经营几个月不合常理。 王光辉辩称，案涉房屋与合作社的租赁合同快到期了，王光辉一直从合作社租赁案涉房屋，可以续租。曹风玲拖欠房屋租赁费是事实，曹风玲应从案涉房屋中退出，一审判决正确，应予维持。 王光辉向一审法院起诉请求：1.判令曹风玲腾出所占房屋并交还房屋；2.曹风玲支付逾期腾房占用费（自2019年4月1日至实际搬离止按照每天200元计算占用费）；3.诉讼费由曹风玲负担。 一审法院认定事实：2015年8月12日，王光辉作为乙方与甲方潍坊市奎文区北海路街办赵疃经济股份专业合作社签订房屋租赁合同一份，约定房屋位置及面积：新华路壹号楼，第四号房、1-2层共计446.71平方米。用途为办公经营用房。租赁期限：共伍年，自2015年8月10起至2020年8月9日止。租金数额及交纳方式：该楼房月租金2015年8月10日至2020年8月9日，月租金每年递增5%，租金每半年提前一个月交纳。保证金交纳及退还：签订本合同时，承租方向出租方交纳保证金5000元。合同期满房屋无损坏保证金退还。房屋改造及装修：承租方需要对房屋进行改造装修，应提前向出租方写出改造装修方案，在不影响房屋整体结构的情况下，经出租方同意后，方可进行改造装修，全部费用由承租方承担，合同期满应保存原貌，承租方不得随意拆除。双方的责任及义务：1、承租方应守法经营，遵守中华人民共和国各项法律法规及甲方的有关规定，按时交纳水电、治安、计划生育、物业管理等各项费用。承租方不得私自转让转租第三方；对所租房屋应尽到管理责任……下列情形之一的，出租方可解除合同：1、承租方未按合同要求使用造成房屋严重损害的；2、未经出租方同意，转租第三方的；3、拖欠房租，达一个月的；4、违法经营造成不良影响，或经营物品污染环境对人体有害的；5、未经甲方许可私自加装撤换房内供暖、水、电设施的。下列情形之一的，承租方可以解除合同。1、因不可归责于承租方的事由，造成房屋的损坏，致使不能实现合同目的的；2、租赁屋危及承租方的安全和健康的。根据城市规划、须拆除、扩建，出租方应提前二个月通知承租方，承租方应无条件倒出所租房屋，按实际租用天数计算租金，超出部分退还承租方；如房屋造成损失，承租方应折价赔偿，承租方的装修费用出租方折价赔偿（乙方提前中止合同及违反第八条之条款的甲方不予赔偿）；合同期满出租方如出售该楼房，承租方在同等条件下有优先购买权。租赁期满，同等价格承租方优先使用，但应重新签订租赁合同。本合同签订后承租方立即将第一期租金和保证金一次性交给出租方。 2013年4月1日，王光辉作为出租人与王某作为承租人签订房屋租赁合同一份，约定租赁房屋坐落在奎文区××街办××疃村西门头房两间，建筑面积120平方米，租赁期限自2013年4月1日至2019年3月31日。并约定了租金第一年50000元，第二年52500元，第三年55100元，第四年58000元，第五年61000元，第六年68000元，租金半年交一次，提前一个月交纳，房屋用途为商用（经营超市），出租人不允许承租人转租房屋，押金10000元，承租人在使用前交给出租人。 后王某将涉案房屋转租给曹风玲使用。2019年1月21日，王光辉作为甲方，与乙方王某（原租赁户）、丙方曹风玲（现经营使用者）签订安全责任协议一份，本协议标的为：奎文区北海赵疃社区西门头房，甲方和乙方租赁合同期满日为2019年3月31日，乙方将在此门头房原经营的超市转让给丙方经营，现约定如下：1、丙方合法经营，只能将房屋用于经营超市。2、丙方如需要装修、改动电路等，须同甲方协商，甲方允许后方可施工。3、在2019年3月31日前，丙方在此经营所发生的一切事物，包括经营方面，安全方面等，由丙方自行承担法律责任。4、丙方在使用房屋前，须应交纳房屋使用，装修安全方面押金壹万元（10000），不缴纳押金，甲方有权收回房屋，合同期满，须甲方验收无异议后，15天内退还押金，原装修（内外）灯具，门窗等要保持原貌，如有损坏，照价赔偿。5、资料：丙方使用房屋前，须向甲方提供身份证复印件，现家庭住址，电话号码及配偶联系人资料，已备后用。本协议一式叁份，甲乙丙各执一份，如有纠纷可诉至法律解决，签字加手印生效。落款处甲方为王光辉、臧家枝，乙方为王某，丙方为曹风玲签字。 庭审中，王光辉提交2018年1月31日、6月11日、9月25日、12月5日，2019年1月17日、6月12日、8月26日向赵疃经济股份专业合作社缴纳房租的收款收据，证明房租一直由其缴纳。曹风玲亦陈述2019年4月1日起未再向王光辉或赵疃经济股份专业合作社缴纳过房租。 庭审中，王光辉要求曹风玲腾空交还案涉房屋并支付逾期腾房占用费，按照每天200元自2019年4月1日计算至曹风玲实际搬离止。曹风玲认可目前仍在涉案房屋经营。 一审法院认为，王光辉提交的其与赵疃经济股份专业合作社签订的房屋租赁合同、其与王某签订的房屋租赁合同及其与王某、曹风玲三人签订的安全责任协议，是各方真实的意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效，王光辉、曹风玲均应按照合同的约定履行各自义务。综合上述证据，应认定王光辉与王某之间系租赁合同关系，王某与曹风玲之间系转租合同关系。从王光辉提交的其与赵疃经济股份专业合作社签订的房屋租赁合同来看，王光辉承租涉案房屋至2020年8月9日，从其与王某签订的租赁合同看，王某的租赁期限至2019年3月31日，王光辉、王某与曹风玲三人签订的安全责任协议，亦载明了合同期满日为2019年3月31日。曹风玲虽主张其与赵疃居委会之间存在直接租赁关系，但其不能提供租赁合同原件，且根据赵疃居委会的证明，其给曹风玲出具的租赁合同仅仅是为了办理营业执照使用，并非实际履行的合同。结合王光辉与赵疃经济股份专业合作社的租赁合同并未到期，且由王光辉一直向赵疃经济股份专业合作社缴纳涉案房屋房租的事实，对于曹风玲主张的其与赵疃居委会之间存在直接租赁关系的辩解意见，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当支持。王光辉、王某与曹风玲三人签订的协议到期前及到期后，王光辉多次明确表示不再出租给曹风玲，催促曹风玲腾房，但曹风玲一直未支付租金亦未腾房，应承担支付逾期腾房占用费并腾空房屋、交还王光辉的法律责任。关于逾期腾房占用费应参照之前王光辉与王某约定的租金标准计算，即按照每天186.3元（68000元/年÷365天）的标准自2019年4月1日起计算至曹风玲实际返还房屋之日止。 综上所述，王光辉的诉讼请求合法有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下：一、曹风玲于判决生效之日起十五日内将位于潍坊市奎文区新华路赵疃社区商业沿街房1号楼四号房第一间第一层腾空并返还王光辉；二、曹风玲于判决生效之日起十五日内支付王光辉逾期腾房占用费（按照每天186.3元的标准，自2019年4月1日起计算至被告曹风玲实际返还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，保全费320元，由曹风玲负担。 二审中，曹风玲提交曹风玲与王某签订的转让协议一份、王光辉到案涉超市的视频录像附文字说明和视频光盘各一份，并申请证人王某出庭作证，王某称：王光辉与臧家枝系夫妻关系，王光辉与臧家枝在案涉房屋隔壁经营店面。2018年10月底，王某、曹风玲、臧家枝在臧家枝的店面就案涉房屋租赁事宜进行了协商，约定：第一、臧家枝同意王某将案涉房屋转租给曹风玲；第二、臧家枝同意待与王某租赁协议于2019年3月31日到期后，再按照与王某租赁协议的内容并考虑市面上相近房屋租金情况补签书面协议，将案涉房屋出租给曹风玲。2018年10月期间，王某与王光辉多次电话沟通，王光辉同意王某、曹风玲、臧家枝达成的上述约定。三方协商时并未约定以王光辉、臧家枝不使用案涉房屋的前提下才与曹风玲续签租赁合同。王光辉质证称：对转让协议和视频录像的真实性无异议，但不能证明曹风玲的主张；对证人证言不认可，与臧家枝的陈述不一致。王某与曹风玲于2018年10月份签订合同并付款，王某与曹风玲签订合同后，去见的臧家枝，三方签订了安全责任协议，约定租赁期限至2019年3月31日，之后未再有其他约定，臧家枝口头和王某、曹风玲约定，2019年3月31日后，如果王光辉自己不用案涉房屋，在同等条件下可以出租给曹风玲。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，曹风玲主张其与王某、王光辉协商约定王光辉与王某的租赁合同到期后，王光辉将案涉房屋出租给曹风玲。王光辉对此不予认可，且曹风玲、王某、臧家枝签订的安全责任协议亦未有上述约定。因曹风玲与王某于2018年10月31日签订的转让协议系其与王某之间的约定，对王光辉不具有约束力。王某的证人证言不足以证明曹风玲的主张。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定判令曹风玲腾空交还案涉房屋并支付逾期腾房占用费并无不当。 综上所述，曹风玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人曹风玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年四月二十日 书记员 张瑞丰