吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初416号原告:杨明星，女，汉族，个体，现住:延吉市。委托诉讼代理人：苏春红，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远方，男，朝鲜族，个体，现住：延吉市。被告:于秀萍，女，汉族，个体，现住:延吉市。委托诉讼代理人：柳俊，吉林华耀律师事务所律师。第三人:刘淑梅，女，满族，个体，现住:延吉市。原告杨明星与被告于秀萍，第三人刘淑梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，2020年4月3日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明星及委托诉讼代理人王远方、苏春红，被告于秀萍的委托诉讼代理人柳俊，第三人刘淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明星向本院提出诉讼请求：1、杨明星与于秀萍签订的转让合同无效；2、于秀萍返还杨明星2019年5月25日到2019年9月30日转让费用6万元；3、本案的诉讼费用由于秀萍承担。事实与理由：于秀萍说自己经营的美容店无心打理,将店面整体转让给杨明星。2019年5月25日杨明星与于秀萍签订美容院转让合同，转让范围包含装修、装饰、设备、存货以及物品，转让费用为10万元。杨明星经营过程中得知于秀萍并没有出兑的权利,在协商的过程中,刘淑梅因履行其与于秀萍的合同，于2019年9月30日将房屋强制收回,不让继续经营。现刘淑梅已经另行出租出兑，导致杨明星的利益受损，故诉至法院,请求法院支持杨明星的诉讼请求。于秀萍辩称：1、2019年5月25日杨明星与于秀萍签订美容院转让合同，根据合同杨明星向于秀萍支付转让费10万元。于秀萍向杨明星交付美容院及美容院产品、客户客源信息，双方对转让合同履行完毕。合同已告知，租赁期限为2019年10月30日止，于秀萍已告知剩余租赁期限和转让价格，双方不存在合同法规定的无效情形。于秀萍转让店面，刘淑梅对出兑的行为口头上表示予以追认，根据合同法第51条的规定，双方签订的合同有效；2、于秀萍与杨明星约定转让价格10万元，不仅包括5个月租金2.5万元，还包括于秀萍在店面内剩余美容产品（价值为3万元）和固定客源（300余人）。杨明星也是看在有固定客源的前提下才与于秀萍签订转让合同。于秀萍签订合同后，将300余人固定客源转移至杨明星经营的美容院内。杨明星受让仅3个月将美容院关闭不再继续经营，足以表明受让目的（占有300余人固定客源）已经实现。杨明星以刘淑梅提前一个月收房为由要求返还转让费6万元，严重违反诚实信用原则。杨明星受让美容院后，继续履行于秀萍与刘淑梅签订的租房协议。按照该份协议，提前向刘淑梅表示是否继续承租房屋。但杨明星不仅没有向刘淑梅表示继续承租房屋，而且准备将房屋继续出兑才导致刘淑梅将房屋收回，与于秀萍无关。刘淑梅述称：第一次是张月（与于秀萍合伙经营美容院）找到刘淑梅，说二楼光电中心无心经营，想让经营克丽缇娜美容院的杨明星接手客源。刘淑梅同意，但只允许出兑经营权和客源，不包括店内的所有装修装饰及固定设施。合同按照于秀萍与刘淑梅签订的期限、条款执行，合同内容不变。杨明星与于秀萍怎么签订的合同，刘淑梅不清楚。杨明星经营的美容院和刘淑梅经营的土特产品店都是同一个房东，两个店面就隔一家。延吉市新华街5号门市二楼是刘淑梅整体从延边日报社承租后对二楼进行两部分隔断。杨明星应该知道争议的二楼光电中心是于秀萍从刘淑梅处转租。于秀萍于2019年9月2日从天津回来发现，杨明星对二楼整体贴上出租出兑。8月份杨明星已经不经营转让的美容院，自行将设施、设备全部搬走后往外兑租收转让费，不是刘淑梅强行收回店面。2019年9月份应交纳下一年度租金6万元（每月为5000元），于秀萍没有向我支付。根据双方合同约定，2019年10月30日到期，到期提前一个月交付年租金，如果不继续经营，提前三个月通知。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，于秀萍与刘淑梅签订租房协议，合同第一条约定：刘淑梅将延吉市新华街报社5单元2楼门市出租给于秀萍使用；租赁期限为2017年11月1日至2020年10月30日；年租金为6万元，押金为2000元；年租金需提前一个月交清，如到期不交租金视为自动放弃，合同终止。如于秀萍违约合同时不退还租金及其他一切费用，到期不继续经营需提前三个月告知刘淑梅；合同解除时，刘淑梅退还于秀萍押金。合同第四条约定：室内及房屋结构不许任意改动，如需改动必须征得刘淑梅的同意，装修费用于秀萍自理，合同期满后，同等条件下，于秀萍有优先租赁权；于秀萍不能继续承租时，增设的固定设备室内装饰等归刘淑梅所有。2019年5月，张月（于秀萍合伙经营张月尚泓美容院）找到刘淑梅告知将其经营的张月尚泓二楼光电中心想转让给杨明星。刘淑梅要求按照2017年11月1日于秀萍、刘淑梅签订的租房合同履行其与杨明星的转让合同，也知道转让中包括张月尚泓广电中心客户的经营权。2019年5月25日，于秀萍与杨明星签订美容院转让合同，约定：于秀萍将经营的张月尚泓光电中心全部整体转让给杨明星，转让的范围包括但不限于现有的装修、装饰、设备、存货及物品；转让价格为10万元；于秀萍原租赁权让与杨明星，租赁期到2019年10月30日；于秀萍保证金1万元，杨明星经营一个月后可退还于秀萍。杨明星于2019年5月25日分两次给于秀萍支付9万元，6月25日支付1万元，共支付10万元。接手店面后，杨明星经营至2019年8月中旬，之后诉争店面关闭，大部分东西8月底已搬走，要对外出租。至2019年9月30日前，于秀萍没有向刘淑梅支付下一年度租金6万元。2019年9月经刘淑梅与杨明星协商，9月30日杨明星的老公王远方将诉争店面钥匙交给刘淑梅，交付钥匙前诉争店面一直空置。认定上述事实的证据有：2019年5月25日美容院转让合同，中国农业银行银行卡交易明细清单，2017年11月1日租房协议及当事人的陈述等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，2017年11月1日，于秀萍、杨明星签订的美容院转让合同系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。但诉争店铺系刘淑梅转租给于秀萍的店铺，于秀萍再转让店铺时，应当知道不能继续承租时，增设的固定设备室内装饰等归刘淑梅所有的内容。对于该条款内容不仅没有向杨明星说明，且转让范围包含现有的装修、装饰、设备、存货及物品，该部分内容已损害刘淑梅的利益，故该部分内容无效。于秀萍主张杨明星返还转让费用6万元的诉讼请求，本院认为，转让范围包含剩余租金、遗留客源、装饰装修、设备、存货物品，价格为10万元。杨明星与于秀萍签订的转让合同期限为2019年5月25日至2019年10月30日，杨明星从2019年5月25日开始实际使用诉争店铺至搬离、交钥匙，合同已履行了4个月。杨明星对于秀萍与刘淑梅约定的合同内容不清楚，于秀萍也未举证证明已告知该部分内容，导致杨明星无法使用诉争店铺至2019年10月30日。因杨明星与刘淑梅之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，应由于秀萍返还杨明星剩余1个月租赁费5000元（60000元/年÷12个月）。遗留客源、装饰装修、设备、存货物品的转让价格合同中没有具体价格，杨明星也未举证证明该部分的转让价格，结合杨明星已接收存货物品、遗留客源的情况，故酌情退还37500元【（100000元-60000元/年÷12个月×5个月）×50%】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、2019年5月25日原告于秀萍与被告杨明星签订的美容院转让合同有效。二、被告于秀萍于本判决书发生法律效力后立即向原告杨明星返还转让费42500元。案件受理费1300元、减半收取650元（原告杨明星已预交），由被告于秀萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  金菊华二〇二〇年四月九日书记员  孙 洋