安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初第994号原告：上海金地物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇栖林路128号318室，统一社会信用代码91310114764289764D。法定代表人：闫智广，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小梅，该公司员工。委托诉讼代理人：申大明，该公司员工。被告：董蓉，女，1983年11月1日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：万和来，安徽浩谦律师事务所实习律师。原告上海金地物业服务有限公司（以下简称金地物业公司）与被告董蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金地物业公司委托诉讼代理人张小梅、申大明，被告董蓉及其委托诉讼代理人陈琦、万和来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金地物业公司诉称：1、判令董蓉支付金地物业公司物业管理费4407元；2、判令董蓉支付金地物业公司的物业管理费滞纳金1024.6元；3、本案的诉讼费由董蓉承担。事实与理由：董蓉为本市深业华府小区54栋404室业主，房屋面积为111.31平米，金地物业公司为该小区的物业管理者。现金地物业公司按照《物业管理合同》为董蓉提供了服务，但董蓉从2017年10月1日起至2020年3月30日止欠付金地物业公司物业管理费4407元。根据物业管理合同约定，逾期支付物业管理费的则应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五加收滞纳金，董蓉应当支付金地物业公司滞纳金1024.6元。在此期间金地物业曾多次要求董蓉支付该笔费用，但董蓉至今未支付任何费用。故诉请法院判令所请。董蓉当庭答辩：1.原告诉讼主体资格有误。原告诉状中加盖的公章不符合公安部印章管理办法规定。同时原告委托的诉讼代理人没有提交其与原告签订的劳动合同和社保缴费记录，代理人的资格不符合法律规定。2.从原告提供的证据中有上海金地马鞍山分公司的催款材料，而本案又由上海金地公司起诉，如果存在缴纳物业费情形，那么其物业费发票由谁出具呢。3.根据原告提供的马鞍山深业华府前期物业合同第16条规定，对物业服务费用收支情况有争议的，应当双方协商解决或者申请仲裁，本案法院不应当受理。4.姑且认定原告从事物业服务行为，但是原告在服务中进行了经营活动，如设立广告位对外招租、经营性充电桩，根据法律规定，该经营收入应当是业主共同共有，且物业服务合同中也规定了每年要进行相关财务公示，但本案原告从未进行过公示。本案被告认为作为业主应当享有的收益并未取得，即双方互负债务应当直接予以冲抵。5.原告虽具有物业服务一级资质，但实际提供服务的分公司并未具有其资质，且存在大量瑕疵，物业服务不符合合同约定，应当少收或者不收物业费。金地物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、授权委托书、业户登记表复印件、被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格及被告是案涉小区业主其住宅建筑面积为111.31平方米，证明由马鞍山分公司代理上海金地物业有限公司办理相关事宜。2.马鞍山深业华府前期物业服务合同复印件1份，证明原告是案涉小区的物业管理单位，该合同也表明物业管理费收取标准。3.催款函复印件1张、快递单据复印件1张，证明原告曾向被告邮寄过催收物业费通知。董蓉为支持其抗辩的主张向法庭提交下列证据：1.照片打印件26张，证明原告将业主共有的区域对外从事经营、设立蜂巢设立广告位等等，其中一个广告位一年10万元收入。原告在小区内部设立充电桩进行经营，但窃取业主用电，同时将电费分摊到业主头上，就该问题相关业主多次向有关部门上访。另外的照片主要说明小区内部管理脏乱差，拍摄时间均不同。2.微信截图3页，证明物业管理中存在的问题。业主向物业负责人反映，包括60栋电梯坏了大半月无人修理，包括59栋1楼、14楼有的业主电动车被盗。对于业主反映的问题，物业负责对业主进行嘲讽，不解决任何事情。针对上述证据材料，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。董蓉对金地物业公司所提交证据的真实性合法性均持有异议。金地物业公司对董蓉所提交证据的真实性合法性及与本案的关联性均持有异议，本院认为原、被告所举证据均具有证据三性，依法予以确认。经审理查明：金地物业公司系马鞍山市深业华府小区物业服务公司。董蓉系该小区54栋404室的业主，房屋建筑面积为111.31平方米，房屋类型为高层住宅。金地物业公司与马鞍山深业地产有限公司签订一份《马鞍山深业华府前期物业管理服务协议》，约定由金地物业公司对董蓉所居住的深业华府小区提供前期物业管理服务，物业综合服务费的收费标准为:高层住宅每月每平方米1.32元，商业物业每月每平方米2.35元。物业服务费按半年交纳，业主应在半年（6个月）的首月第10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之五收取滞纳金。金地物业公司的物业服务事项包括负责本物业公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：公共的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、公共照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等；负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。协议签订后，金地物业公司依约为该小区提供物业服务，董蓉自2017年10月1日至2020年3月30日共欠金地物业公司物业服务费4407元未付，以致成讼。另查明金地物业公司在小区的公共设施维修管理和环境保洁方面提供的服务存在瑕疵。本院认为：一、金地物业公司为深业华府小区提供了物业服务，董蓉作为该小区的业主应按约缴纳物业费。故对金地物业公司要求董蓉支付所欠物业费的诉讼请求，有事实和法律依据,本院依法予以支持。二、董蓉辩称的相关问题：1、原告诉状中加盖的公章不符合公安部印章管理办法规定，认为其诉讼主体资格存在问题，因董蓉未能提交证据予以佐证，本院不予采纳。2、关于本案法院不应当受理及经营收入的问题，《马鞍山深业华府前期物业服务合同》第十六条明确约定是物业公司每年应向全体业主公布物业服务费用收支明细情况，对物业服务费用收支有争议的，由马鞍山深业地产有限公司与原告协商解决，协商不成，申请仲裁，此条约定及物业公司经营性收入与本案不属同一事实、同一法律关系，本院不予采纳。三、金地物业公司在案涉小区的公共设施维修管理和环境保洁方面提供的服务存在瑕疵，应当适当减少董蓉所要交纳的物业费，酌定以拖欠物业费的80%计算为妥，即董蓉应当交纳2017年10月1日至2020年3月30日期间的物业管理费3525元（111.31平方米×1.32元/月/平方米×30个月×80%，取整数）。四、关于滞纳金，因合同中起算时间约定不明确，故对原告的此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董蓉于本判决生效之日起十日内向原告上海金地物业服务有限公司支付2017年10月1日至2020年3月30日期间的物业管理费3525元。二、驳回原告上海金地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告董蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 陈 海二〇二〇年四月二十九日书记员 王婧琦附：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。