四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0522民初378号 原告：泸州天宏包装制品厂。住所地:四川省合江县榕山镇主干道118号。统一社会信用代码：91510522204914461A。 法定代表人：刘斗，厂长。 委托诉讼代理人：周世林，女，生于1980年10月13日，汉族，四川省合江县人，泸州天宏包装制品厂职工，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：唐军，四川正当律师事务所律师。 被告：张淑惠，女，生于1967年4月8日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 原告泸州天宏包装制品厂与被告张淑惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，经审理后作出判决,被告张淑惠不服提出上诉。泸州市中级人民法院审理后裁定撤销原判发回重审。后本院于2020年1月21日立案，依法由审判员刘雪松和人民陪审员阳维丽、匡维秀组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告泸州天宏包装制品厂的委托诉讼代理人周世林、唐军，被告张淑惠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州天宏包装制品厂向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告所有的榕山镇天**区1#、2#、7#、8#的门市房屋；被告向原告支付尚欠的房屋租金167700元并承担违约金10353元；诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年4月9日、2015年8月1日与被告分别签订了三份《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告的**区1#、2#、7#、8#门市房屋用作经营文具、小吃、干货等业务。合同履行过程中，被告欠有部分租金未付。租赁期届满后，经原告多次催促并给予了合理期限，被告仍拒不退还房屋也不交纳尚欠租金。双方多次协商未果，原告遂诉至法院要求被告退还房屋，并支付尚欠的租金及按合同约定支付违约金，所欠交房屋租金计算至2018年7月31日。 被告张淑惠辩称，租金有误，应当按照降租后的租金计算，在房屋租赁期间，原告将租赁给被告门市周围的房屋均进行降租，却隐瞒被告继续按照原来的租金收取，这违背了市场公平交易原则；被告并未违约，租期届满后，被告继续使用了租赁房屋，原告未提出异议，租赁期限为不定期。原告不愿与被告续签合同，还要求被告退房，并采取停气等方式逼迫被告退房；原告恶意竞标，明确禁止被告经营烟酒副食、餐饮和原告自己经营的超市相同的东西，还不准被告转让租赁的门市，给被告造成了巨大的经济损失和精神伤害；现被告一身债务，无工作，无家，无子女，生活焦虑。请求法院公平、公正审理。 本院经审理认定事实如下：原告于2012年8月21日和2012年9月10日获得合江县XX街1、2层楼商业房屋的所有权。2015年年初，原告发布竞标公告，将其在合江县街的部分门市房竞标出租，明确要求本次竞标出租的门面房禁止经营：烟酒副食、餐饮、网吧、游戏厅等项目，以及国家法律法规明文禁止的经营范围。被告参加了原告的竞标并投标中标。2015年4月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于**区1＃、2＃门市房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限从2015年4月10日起至2016年4月9日止。租赁房屋作营业用，用于经营文具、小吃、干鲜等。房屋租金为2550元／月，本合同签订之日起5日内，乙方应向甲方交纳履约保证金10000元，若合同终止，甲方将保证金本金退还乙方，期间不计利息。房屋租金按半年支付，首次支付时间为合同签订后7日内，以后每半年最后一个月的15～20日为下半年租金支付时间。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋另作他用。租赁期满，合同自然终止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2‰支付甲方违约金等。合同签订后，被告依约交纳了10000元保证金，原告向被告交付了租赁房屋。2015年8月1日，原告（甲方）又与被告（乙方）签订《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于**区8＃门市房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限从2015年8月1日起至2016年12月31日止。租赁房屋作营业用，用于经营文具、小吃。房屋租金为1600元／月，本合同签订之日起5日内，乙方应向甲方交纳履约保证金5000元，若合同终止，甲方将保证金本金退还乙方，期间不计利息。房屋租金按半年支付，首次支付时间为合同签订后7日内，以后每半年最后一个月的15～20日为下半年租金支付时间。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋另作他用。租赁期满，合同自然终止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2‰支付甲方违约金等。同日，原告（甲方）又与被告（乙方）签订《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》，约定将原告所有的新区7＃门市房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限从2015年8月1日起至2016年12月31日止，房屋租金为1800元／月，其余内容与8＃门市租赁合同内容一致。合同签订后，被告依约交纳了7＃、8＃门市的保证金10000元，原告向被告交付了租赁房屋。2015年4月13日，被告交纳了1＃、2＃门市房屋2015年4月10日-2015年10月9日的房租费15300元。2015年7月31日，被告交纳了7＃、8＃门市房屋2015年8月1日至2016年2月1日的房租费20400元。2015年10月28日，被告交纳了1＃、2＃门市房屋2015年10月10日-2016年4月10日的房租费15300元。后被告分别于2016年4月7日、2017年6月8日、2017年8月30日、2017年9月7日向原告交纳了房租费15300元、3000元、1000元、1000元。此后，被告未再支付租金。合同到期后，被告未退还房屋，继续占用租赁房屋。原告经催收房租费及要求被告退还门市房屋未果后，原告遂提起诉讼。 审理中，除原告泸州天宏包装制品厂的陈述外，原告泸州天宏包装制品厂向本院提供了以下证据：1、原告的营业执照复印件，2、原告法定代表人身份证明书，3、被告的身份证复印件，4、原告所有的**区1＃、2＃、7＃、8＃门市房屋产权证及国有土地使用证复印件，5、通知书照片3张，6、《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》3份，7、原告收到被告房屋租金的收款收据、发票、现金交款单。前述证据经当庭举证、质证，被告张淑惠对原告提供的前述证据1、2、3、4、6、7项的真实性无异议，本院对前述证据1、2、3、4、6、7项的真实性予以确认。被告张淑惠对原告提供的证据5项质证认为，不知道有此照片。但其陈述：原告要求被告交租金，被告要求原告降房租，且不能限制被告的经营范围和可以转租门市来重新签订合同，原告不同意就没有重新签合同，要求被告搬出租赁房屋。本院结合前已确认的证据和原、被告的陈述，综合认定存在“租期届满后，原告向被告催收房租，因双方未能协商一致，原告要求被告搬出租赁门市房。”的事实。 审理中，除被告张淑惠的陈述外，被告张淑惠向本院提供了以下证据：泸州天宏包装制品厂门面房租赁竞标公告。前述证据经当庭举证、质证，原告泸州天宏包装制品厂对被告提供的证据的真实性无异议，本院对被告提供的前述证据的真实性予以确认。 本院认为，原、被告间订立的租赁合同是平等自愿、协商一致的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告已将4间门市房屋交付给被告使用，按约履行了自己的义务；被告按照租赁合同的约定应当履行按期支付租金和履行租赁期满后退房的义务，被告未按约支付租金和期满后拒不退房是违约行为，应当承担相应的违约责任。被告承租的1#、2#门市于2016年4月9日租赁期届满，7#、8#门市于2016年12月31日租赁期届满，期满后，经原告催促，被告仍未退还房屋，原告要求被告退还4间门市房屋于法有据，本院予以支持。关于拖欠的租金，原告称1#、2#门市房屋被告从2016年4月10日便未支付房租，7#、8#门市房屋被告从2016年1月31日起便未再支付房租，故主张被告尚欠租金为：171700元，其中1#、2#门市欠付租金从2016年4月10日计算至2018年7月31日共计27个月零20天，计算为69700元（2550元/月×27个月零20天）；7#、8#门市欠付租金从2016年1月31日计算至2018年7月31日共计30个月，计算为102000元（3400元/月×30个月）。经查，被告承租的1#、2#门市已支付租金至2016年10月10日，其承租的7#、8#门市已支付租金至2016年1月31日，另被告还零星支付了共计5000元的租金，被告未按约支付租金的事实存在，故原告主张被告支付欠付的租金有事实依据和法律依据，本院也予以支持。但原告主张的金额有误，本院依法予以纠正，其中欠付1#、2#门市房屋的租金为：55250元（2016年10月11日至2018年7月31日的租金），欠付7#、8#门市房屋的租金为102000元（2016年2月1日至2018年7月31日的租金），品迭被告零星支付的5000元，上述4间门市尚欠的租金合计为152250元。租赁合同终止后原告按约定应退还被告所交纳的保证金20000元，根据互负债务可以抵消的原则，可在被告应偿还的租金中予以品迭，品迭后被告还应给付原告租金132250元。关于违约金，原告主张因被告未按合同约定支付租金构成违约，应当按照合同约定支付违约金，违约金以尚欠的租金为基数、按每天2‰计算为10353元，其中：1#、2#门市房屋逾期支付租金27个月零20天，违约金为4233元（2550元/月×27个月零20天×2‰×30天）；7#、8#门市房屋逾期支付租金30个月，违约金为6120元（3400元/月×30个月×2‰×30天）。本院认为，被告的确存在逾期支付租金的行为，构成违约，故原告主张获得相应的违约金，本院依法予以支持，但原告主张的违约金计算标准每天利息2‰过高，被告又不认可原告违约金主张，本院依法酌情予以调整，逾期付款的违约金可按中国人民银行同期同类贷款利率计算。同时，因被告在2015年、2016年、2017年均在陆续支付租金，支付租金的逾期时间及所欠款额不明晰，不便以此计算违约金，故本院确认违约金从原告提出租金主张明确结算金额时起算，即从2018年7月31日起计算至款项付清日止。对被告抗辩主张租金应当按照降租后的租金进行计算，其继续占用租赁房屋即为不定期租赁，并要求原告降房租，且不能限制被告的经营范围和同意其转租门市来重新签订合同，但因原告不同意被告的要求，双方并未协商一致，并未变更租赁合同条款和重新签订租赁合同，被告的主张与查明事实不符，其主张没有事实和法律依据，本院依法不能支持其主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告张淑惠于本判决生效后十五日内搬迁出租赁原告泸州天宏包装制品厂的坐落于合江县XX门市房屋，并将前述房屋交付原告泸州天宏包装制品厂。 二、被告张淑惠于本判决生效后十日内给付原告泸州天宏包装制品厂房屋租金132250元及违约金（违约金以132250元为基数，从2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3861元，由被告张淑惠负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  刘雪松 人民陪审员  阳维丽 人民陪审员  匡维秀 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  周晓瑶 书 记 员  李小平