贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1967号原告：吴国桢，男，1975年12月8日出生，侗族，住贵州省凯里市。被告：凯里市屹东房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市清江路，统一社会信用代码91522601785461711E。法定代表人：顾贵先，公司总经理。委托诉讼代理人：肖功兵、张哲辰，贵州维律律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴国桢诉被告凯里市屹东房地产开发有限公司（以下简称屹东房开公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭与其他共同诉讼案件进行了合并审理。原告吴国桢、被告屹东房开公司的委托诉讼代理人肖功兵与张哲辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国桢向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2010年9月15日签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第4条“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”的约定无效；2.判令被告在十日内返还天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元，共2994元；3.判令被告在十日内支付资金占用利息，以前款费用总额2994元为基数，按年利率6%从2013年2月7日起计付至款项返还之日止，截至2019年12月31日的资金占用利息为1244元；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设位于凯里市××。在合同履行过程中，被告于2013年2月7日向原告收取天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定可知，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。被告向原告另行收取涉诉费用，违反了前述规定，应予返还。被告以合同格式条款的方式将涉诉费用转嫁给原告承担，该约定属于《中华人民共和国合同法》第四十条中提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的无效条款。在合同格式条款被确认无效的情况下，原告诉请被告返还涉诉费用，没有超过诉讼时效期间。综上所述，被告应当向原告返还天然气开户费、电视开户费、电开户费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告屹东房开公司辩称：第一，《商品房买卖合同》第四条约定的房屋价款没有包含涉诉费用。第二，在被告未将涉诉费用计入房屋价款的情况下，约定涉诉费用由原告另行承担，没有加重原告的购房负担，该约定不属于无效条款。第三，约定由原告另行承担的涉诉费用，系有关单位要求被告代收代缴的费用。被告已将该费用交付给有关单位，本案不存在通过加重原告的责任而使被告额外获利的情形。第四，根据黔价费〔2008〕210号、黔价费〔2011〕78号文件的规定，广播电视信息网络公司和燃气公司当时可以向用户收取开户费。直至2018年7月1日起执行的黔发改价格〔2018〕821号文件第十条规定，城镇居民新建住宅燃气工程安装费纳入房价，不得再向业主另行收取。被告向原告收取天然气开户费符合当时的规定。第五，被告在出售房屋时未将涉诉费用计入房屋价款，而是约定由原告另行承担。虽然做法不符合2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，但条例没有明确的禁止性规定，并不必然导致约定条款无效。直至2014年4月17日，贵州省人民代表大会法制委员会作出《关于有关问题询问的答复》才对涉诉费用的承担予以明确。在该答复出台之前，双方约定涉诉费用由原告另行承担并无不当。第六，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所指的法律、行政法规，本案不存在合同条款违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形。第七，合同文本事先经行政主管部门审查，格式条款的合法性已获得行政主管部门认可备案。如行政主管部门未认可格式条款的合法性，不可能同意将合同文本上传网签。第八，《商品房买卖合同》第十四条仅约定供水、供电在交房时达到使用条件，并没有约定天然气、有线电视配套设施在交房时达到使用条件。双方约定天然气开户费、电视开户费由原告另行承担，没有加重原告的负担。第九，双方关于涉诉费用由原告另行承担的约定合法有效，原告诉请被告返还该费用的诉讼时效期间应当从原告交费之日起算，原告提起本案诉讼已超过3年诉讼时效期间。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年9月15日，原告吴国桢作为买受人、被告屹东房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发建设位于凯里市××，总价款为392431元；（合同附件五合同补充协议第4条）水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担。在合同履行过程中，被告于2013年2月7日向原告另行收取约定房屋总价款之外的天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元，并出具了《收据》。事后，原告以被告收费违反规定为由主张被告返还前述费用，遂引发本案纠纷。庭审中，因原、被告均不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，涉诉《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第4条，是被告为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方当事人协商的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（四）商品房价款的确定方式及总价款……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任……”第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人民代表大会常务委员会制定的地方性法规，自2009年5月1日起施行，规范贵州省范围内的房地产开发经营行为。涉诉《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第4条约定“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”，即作为房地产开发企业的被告将包含在商品房销售价格中的前述相关开户费用转嫁给作为购房者的原告承担，属于免除被告责任、加重原告责任的情形，该约定无效。故原告诉请确认前述合同条款无效，本院予以支持。被告关于前述合同条款合法有效的辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告依照前述无效格式条款收取原告的天然气开户费、电视开户费、电开户费是事实，被告应当将前述费用返还给原告。被告以代收名义向原告另行收取已包含在商品房销售价格中的前述费用，即便被告已将该费用转付给了委托方，亦不当然免除被告的退费责任。本案中，在前述费用相关合同条款被确认无效的情况下，原告诉请被告返还前述费用，不受诉讼时效期间的限制。被告提出的诉讼时效抗辩，理由不能成立，本院不予支持。故原告诉请被告返还天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元，本院予以支持。虽然《商品房买卖合同》对资金占用利息未作约定，但鉴于被告无权收取涉诉费用并占用该资金给原告造成一定经济损失的事实，本院酌情支持原告主张的资金占用利息，即按照中国人民银行同期同类存款基准利率计付资金占用期间的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告吴国桢与被告凯里市屹东房地产开发有限公司于2010年9月15日签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第4条“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”的约定无效。二、被告凯里市屹东房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴国桢返还天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元，并以前述费用总额2994元为基数按照中国人民银行同期同类存款基准利率计付2013年2月7日至费用返还之日的资金占用利息。三、驳回原告吴国桢的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告凯里市屹东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  粟周萍二〇二〇年四月十七日法官助理潘成芳书记员刘成仲