广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初117号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区。 法定代表人：昌某，董事长。 委托诉讼代理人：黎某，广西春良律师事务所律师。 被告：韦某，男，1980年2月4日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉被告韦某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）的委托诉讼代理人黎某、被告韦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7,340.74元,违约金1,468.15元，总计8,808.89元（计算时段从2015年12月至2019年2月）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月29日，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用为1.5元/月·平方米，每月10日前交纳，同时还约定如未按合同约定交纳费用的，原告有权按拖欠金额万分之五每日的标准收取违约金，本合同从签订之日起生效，业主大会/业主委员会代表业主与新的物业公司签订物业服务合同生效时，本合同终止，原告自合同签订之后依约向被告提供物业服务至今。本案被告有原告服务小区物业127.55平方米，截至2019年2月欠物业费7,340.74元，原告向其多次催缴均未交纳，原告无奈特向贵院起诉，望判如所请。 被告韦某辩称,1、对原告的诉请不认可，交房时按2015年计算，但是2015年房屋都还没有交付给我，我是2016年3月28日我去看我买的房屋是否符合交房的标准，但是该房屋并没有符合交房标准；房屋都没有交付，怎么会有物业费这一说;2、到现在我都还没有收房，物业费怎么产生？3、跟物业签的前期物业合同时我也不是很清楚，感觉被欺骗了。4、我从来没有接到物业催收过物业费；5、物业费都不存在，更不存在有违约金的说法。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的有异议证据，因被告未能提供相反的证据予以否定，且上述证据因与本案存在关联性，本院对上述证据予以认定，亦作为本案事实查明的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2014年8月23日，被告韦某与桂林帝豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买花样年·花样城第33幢1单元27层06号房屋，房屋建筑面积为126.71㎡，并约定出卖人桂林帝豪房地产开发有限公司在2015年12月21日前将经建设工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人韦某使用。2014年8月29日，原告彩生活物业公司（甲方）与被告韦某（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在小区提供前期物业服务，并约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止的物业管理，房屋坐落位置33-2706，建筑面积127.55平方米。合同第二条约定，物业管理服务内容主要有，（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（三）环境卫生；（四）保安；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理。合同第四条约定了物业管理服务费用：一、乙方交纳费用的时间：从开发商通知的业主入伙之日起，开始向甲方缴纳管理费。二、管理费依据市物价局等政府物业主管部门最新文件规定收取：1、住宅按建筑面积每月每平方米￥1.50元；2、非住宅按建筑面积每月每平方米￥1.70元；3、商业用房按建筑面积每月每平方米￥2.45元……合同第十条约定了违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止。合同还对双方的权利义务、物业管理服务质量、其他有偿服务、代收代缴收费服务等事项作了约定。原告称桂林帝豪房地产开发有限公司曾通知过被告于2015年12月进行收房，并提供顺丰速运的单据，但该单据上并未载明时间。被告在庭审中自认曾于2016年3月28日接到通知去接收房屋，2016年5月被告接收了案涉房屋后一直未向原告交纳过物业管理服务费用。原告经催告无果后，于2020年1月6日诉至本院，请求判令被告支付物业管理服务费及违约金。 另查明，案涉房屋已办理不动产权登记，不动产权证号为桂（2018）临桂区不动产权第0020443号，建筑面积为130.2平方米。 再查明，花样年·花样城小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，原告彩生活物业公司与被告韦某签订的《前期物业服务合同》，是双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，应受法律的保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告进驻花样年·花样城小区实施物业管理，为小区业主、用户提供了服务，原告作为业主应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。 至于被告应当交纳多少物业费的问题。本案中，原告称桂林帝豪房地产开发有限公司曾通知过被告于2015年12月进行收房，其虽提供顺丰速运的单据，但该单据上并未载明时间，无法确定何时将交房通知书邮寄给被告的。被告辩称由于房屋质量问题其于2016年3月未收房，且其至今尚未入住案涉房屋，不应当交纳物业管理服务费，由于被告并未提供证据证明该质量问题是否构成开发商根本违约，导致其不能接收案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告仅以其并未入住来抗辩不交纳物业管理服务费，不符合法律规定，故对被告的上述辩称意见，本院不予支持。被告在庭审中自认曾于2016年3月28日接到通知去接收房屋，根据原、被告双方合同约定，物业管理服务费自开发商通知的业主入伙之日起交纳，故自2016年4月1日起，被告应当向原告交纳物业管理服务费。被告购买的物业单位为花样年·花样城第33幢1单元27层06号房屋，建筑面积130.2平方米。按照原、被告双方签订的合同，约定物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.50元计算，因此，对于2016年4月1日至2019年2月28日被告应交而未交的物业管理服务费为130.2㎡×1.50元×35个月=6,835.50元，该款被告应当支付给原告，原告主张过高部分，与双方合同约定相悖，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金1,468.15元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，原、被告约定了逾期不交纳物业管理费的违约金计算方法，原告主张被告支付1,468.15元的违约金（自2016年4月1日计算至2019年2月28日），符合双方合同的约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告韦某支付物业管理服务费6,835.50元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司; 二、被告韦某支付违约金1,468.15元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司； 三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告韦某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇二〇年四月二日 书记员  易济敏