山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0784民初560号原告（反诉被告）：李桂莲，女，1982年2月6日出生，汉族，住安丘市。委托诉讼代理人：王树山，山东瑞翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：仕连萍，女，1970年2月27日出生，汉族，住安丘市。委托诉讼代理人：张军，山东盾安律师事务所律师。原告李桂莲与被告仕连萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂莲及其委托诉讼代理人王树山，被告仕连萍及其委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂莲向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2、依照合同约定没收被告支付的定金15000元；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告将其所有的位于安丘市潍安路世纪新城小区9号楼502室的房屋通过房产中介出售给被告，双方于2017年11月7日签订房屋买卖契约，契约约定上述房屋总价为51万元，被告于2017年11月20日支付15000元定金并于2018年1月30日付清房款给原告；然而被告仅向原告支付了15000元定金后至今未支付剩余购房款，被告的行为严重违反了房屋买卖契约的约定，构成根本违约。综上所述，被告严重违反合同的约定，不履行合同义务；根据《合同法》及《担保法》的相关法律规定，原告有权解除合同，并没收被告的定金15000元。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告仕连萍辩称，一、首先陈述一下案件事实：2017年11月7日，答辩人、原告李桂莲及安丘市金居房地产营销策划有限公司三方共同签订《房屋买卖契约(按揭)》。合同约定：原告将坐落于安丘市世纪新城9号楼1单元502号房产卖于答辩人，总价款51万元。甲方(李桂莲)应无偿协助乙方(仕连萍)办理该房产的二手房购房贷款。在乙方所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且收到甲方乙方除贷款外的房款后，甲乙双方去办理该房产的过户手续。答辩人于合同签订当日支付原告定金15000元；2017年11月10日合同三方共同去安丘市邮政银行办理相关的贷款手续(由于答辩人系单身，贷款手续繁琐，加之答辩人系为儿子于晓林买房，原被告经协商以答辩人儿子与晓林名义办理贷款并过户至于晓林名下)，同日，答辩人又支付被告定金85000元，2017年11月26日原告将房屋交付答辩人。银行对该笔贷款予以审批后，同意放款，“模式为见抵押登记证明放款，最终收款人：李桂莲”但原告却拖延、推诿，迟迟不予配合房屋过户手续，使涉案房产无法办理抵押，导致贷款不能下发，答辩人无奈与中介公司(安丘市金居房地产营销策划有限公司)筹集全款，但原告拒不领取，也不进行房产过户。2018年6月27日，答辩人与其子于晓林向安丘市人民法院起诉本案原告，请求原告对房屋予以过户，原告仍拒绝调解、过户。现由于原告之行为，致该房不能过户，银行贷款的审批已过期。二、综上，答辩人一直在按合同约定诚信履行，两次定金均按合同准时交付，(共计10万元)，而据三方共同签订《房屋买卖契约(按揭)》第三条的约定：甲方(被告)应无偿协助乙方(反诉原告)办理该房产的二手房购房贷款。在乙方所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且甲方收到乙方除贷款外的房款后，甲乙双方去办理该房产的过户手续。但在答辩人按约交付定金及办理好贷款手续后，原告却故意拖延、推诿过户。答辩人、中介公司多次催其办理过户，原告或推脱或不予理睬。答辩人诉至法院，原告仍不出庭、不调解。正是由于原告的行为才导致贷款没能下发，剩余房款无法支付，且根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”答辩人也有权拒绝原告履行要求。三、原告在履行购房合同时出尔反尔、毫无诚意，若被告有意卖房，不会要求房屋非得过到答辩人仕连萍名下，一般而言，房屋买卖中卖房的真实意图是得到房款，而不会关心房屋过户到谁的名下，何况，对本案所涉房产，原被告已协商一致过户到答辩人儿子于晓林名下，根据《合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。其次，原告对被告享有交付房产的债权，根据《合同法》第六十四条：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”答辩人与原告已约定将涉案房产过户至答辩人儿子于晓琳名下，且答辩人已履行完合同义务的前提下，原告仍拒不过户，因此致合同无法履行的责任应由原告承担，原告应承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：1、解除原被告的房屋买卖合同；2、双倍返还原告定金200000元；3、承担代办费14300元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月7日，原告与被告及安丘市金居房地产营销策划有限公司三方共同签订《房屋买卖契约(按揭)》。合同约定：被告将坐落于安丘市世纪新城9号楼1单元502号房产卖于原告，总价款51万元。甲方(被告)应无偿协助乙方(反诉原告)办理该房产的二手房购房贷款。在乙方所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且甲方收到乙方除贷款外的房款后，甲乙双方去办理该房产的过户手续。原告于合同签订当日即按合同约定支付给被告定金15000元；2017年11月10日合同三方共同去安丘市邮政银行办理贷款手续，(由于原告系单身，贷款手续繁琐，加之原告系为儿子于晓林买房，原被告经协商并经银行同意以原告儿子于晓林名义办理贷款并过户至原告儿子于晓林名下，)同日，原告又依约支付给被告定金85000元，2017年11月26日被告将房屋交付原告，同时银行对该笔贷款予以审批后，同意放款，模式为见抵押登记证明放款，但被告却拖延、推诿迟迟不予配合房屋过户手续，使无法办理抵押，导致贷款不能下发，原告无奈与中介公司(安丘市金居房地产营销策划有限公司)筹集全款，但被告拒不领取，也不进行房产过户。2018年6月27日，原告与其子于晓林向安丘市人民法院起诉被告，请求被告对房屋予以过户，被告仍拒绝调解、过户。现由于被告之行为，致该房不能过户，银行贷款的审批已过期。综上，被告已违反双方签订的《房屋买卖契约(按揭)》第三条之约定，且被告在本诉中已明确解除合同，构成根本违约，据双方签订的《房屋买卖契约(按揭)》第五条及合同法第115条，被告应双倍返还定金，承担原告已缴纳的代办费。针对被告的反诉原告辩称，同意解除双方房屋买卖合同，我方不同意双倍返还反诉原告定金及代办费。被告单身影响办理贷款进度，并未告知我方，系其自身原因造成的贷款延误，该过错应由被告承担。银行于2018年1月31日审批通过房贷，与合同第二条约定的2018年1月30日付清房款给李桂莲，但至今原告李桂莲并未收到被告仕连萍的剩余房款，因此被告的行为构成根本违约，我方应没收其定金。根据房屋买卖合同第三条约定，在被告仕连萍所申请的房产的二手房贷款审批后，甲方收到乙方除贷款外的购房款后，甲乙双方系办理该房产的过户手续，而银行贷款的审批是在2018年1月31日，我方要求被告仕连萍承担违约责任并支付违约金，但被告仕连萍坚决不同意，因此我方才迟迟未与其进行房产过户，因此本案是被告仕连萍构成根本违约。综上，请求法院依法驳回反诉原告仕连萍第二、三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月7日，原告李桂莲与被告仕连萍经安丘市金居房地产营销策划有限公司介绍签订《房屋买卖契约（按揭）》一份。契约约定，被告仕连萍购买登记在原告名下、坐落于安丘市××路西侧世纪××城××单元××室房产一处，成交价格510000元，2018年1月30日前付清价款，付款方式为现金+按揭。被告已收到仕连萍定金15000元，仕连萍应在2017年11月20日前付被告85000元作为定金。李桂莲应无偿协助仕连萍办理该房产的二手房购房贷款。在仕连萍所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且李桂莲收到仕连萍除贷款外的购房款后、双方去办理该房产的过户手续(有土地证的要在过户完毕的3个工作日内办理土地证过户，否则视为李桂莲违约)。如非银行、房产管理部门的责任原因，仕连萍必须在过户完毕的3个工作日内办理完毕房产的抵押登记手续，否则视为仕连萍违约。如遇政策调整，造成该房贷无法按期付清给李桂莲，则双方均不算违约，付款日期顺延，要以实施的新政策为准。契约第五条约定，仕连萍毁约，李桂莲不退还定金；李桂莲毁约，自毁约之日起三日内将定金双倍返还给仕连萍，并承担仕连萍所缴纳的代办费。契约签订当日，被告仕连萍支付原告购房定金15000元，原告为仕连萍出具收到条一份，内容为：收到条今收到仕连萍购房定金壹万伍仟元整李桂莲2017、11、7号。2017年11月10日，仕连萍支付原告房款85000元（其中80000元通过于晓林银行账户转账），当日，原告为仕连萍出具收到条，内容为：今收到仕连萍购房款捌万伍仟元整85000元李桂莲2017、11、10。被告为此另行支付代办费14300元。原告委托安丘市仁祥房地产评估有限公司对上述房产价值进行评估，该公司于2017年10月31日出具房地产估价报告，确认该房产抵押价值总价为586000元。为向银行申请贷款，根据银行贷款的需要，于晓林（被告仕连萍之子）与原告就上述房产出具房屋买卖协议，协议约定：原告自愿将上述房产以总价586000元出售给于晓林，于晓林同意在协议签订当日向被告支付首付款（包括定金）——元整，余额￥410000元，以银行贷款方式支付。此后，原、被告及安丘市金居房地产营销策划有限公司到银行办理了贷款手续，贷款方式为见抵押证明放款，因原告拒不协助办理房产过户手续，致使银行贷款无法发放。被告及房产中介公司为促进合同履行，曾筹足房款410000元告知原告领取房款办理房产过户手续，原告均以各种理由推拖。2018年6月27日，被告仕连萍与其子于晓林曾向本院起诉，要求李桂莲协助将涉案房产过户至于晓林名下，本院经审理以涉案合同系仕连萍与李桂莲签订为由，驳回了二人的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述，原告提供的房屋买卖契约、本院（2018）鲁0784民初3145号民事判决书，被告提供的收到条、代办费收据、个人消费贷款申请书、银行贷款审批意见表、中介公司与原告的相关微信聊天记录、中介公司出具的证明等经过当事人质证的证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖契约，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应本着诚实信用原则全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现因合同履行中原、被告双方发生争议较大，原告要求解除合同，被告表示同意，经本院协调未果，应依法予以解除。本案争执的焦点有二个，一为原、被告何方构成违约；二为本案的定金为15000元还是100000元。关于焦点一，根据双方房屋买卖契约第三条的约定，原告（即甲方）应无偿协助乙方办理该房产的二手房购房贷款。在被告（即乙方）所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且甲方收到乙方除贷款外的购房款后，甲乙双方去办理该房产的过户手续（有土地证的要在过户完毕的3个工作日内办理土地证过户，否则视为甲方违约）。如非银行、房产管理部门的责任原因，乙方必须在过户完毕的3个工作日内办理完毕房产的抵押登记手续，否则视为乙方违约。本案中，被告按照合同约定支付了前期款项后，原告应当协助被告办理房产过户登记，此后才能办理抵押贷款，但被告履行了自己的合同义务后，原告拒不办理房产过户登记，致使银行贷款无法发放。为了促进合同的履行，被告与中介公司筹足房款要求原告领取，但原告又以各种不当理由推拖。由此可见，系原告的违约行为导致了合同的不能履行和解除，原告应当承担相应的法律责任。关于焦点二，首先，双方虽在房屋买卖契约第二条中约定被告（乙方）应在2017年11月20日前再付给甲方人民币85000元为定金，但原告书写的收到条中明确注明为购房款，应依法认定15000元为定金，85000元为购房款。其次，本院（2018）鲁0784民初3145号民事判决书中已作出了与上相同的认定，而原、被告均未上诉，现已发生法律效力。因此，本案的定金数额应为15000元。综上所述，原告要求没收被告支付的定金85000元，缺乏事实根据和法律依据，依法不予支持。被告反诉要求双倍返还定金200000元，缺乏事实依据，但可返还定金30000元，返还购房款85000元。被告反诉要求原告承担代办费14300元，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李桂莲与被告（反诉原告）仕连萍的房屋买卖合同；二、原告（反诉被告）李桂莲返还被告（反诉原告）仕连萍定金30000元；三、原告（反诉被告）李桂莲返还被告（反诉原告）仕桂莲购房款85000元；四、原告（反诉被告）李桂莲支付被告（反诉原告）代办费14300元；五、驳回原告（反诉被告）李桂莲的其他诉讼请求。上述二、三、四项均于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费963元（已减半），由原告李桂莲负担；反诉案件受理费2257元，由反诉原告仕连萍负担814元，反诉被告李桂莲负担1443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  赵连明二〇二〇年四月十三日书记员  王丽君