安徽省阜阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）皖12行初280号 原告阜阳市颍州区劳武有色金属加工厂，住所地阜阳市开发区阜颍路122号，统一社会信用代码91341200151830204E。 法定代表人朱强身，该厂厂长。 委托代理人刘润华，安徽元祥律师事务所律师。 委托代理人王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 被告阜阳市颍州区人民政府，住所地阜阳市一道河中路129号，统一社会信用代码11341202733012412G。 法定代表人张俊杰，该区区长。 委托代理人王清亮，该区法制办工作人员。 委托代理人王巍，安徽仲天律师事务所律师。 原告阜阳市颍州区劳武有色金属加工厂（以下简称劳武加工厂）不服被告阜阳市颍州区人民政府（以下简称颍州区政府）作出的房屋征收补偿决定，于2018年9月26日向本院提起行政诉讼。本院于2018年9月26日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年1月3日依法公开开庭审理了本案。劳武加工厂的法定代表人朱强身及委托代理人刘润华、王晓彬，颍州区政府法制办工作人员王清亮及委托代理人王巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颍州区政府于2016年4月15日作出阜州政征〔2016〕10号《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收的决定》，劳武加工厂的房屋位于该征收决定范围内。2018年8月30日，颍州区政府以劳武加工厂没有在规定的期限内签订房屋征收补偿协议为由，作出阜州政征（2018）101号《阜阳市颍州区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称征收补偿决定），决定如被征收人选择货币补偿，应得货币补偿数额为4208887元；如被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋地点位于阜阳××技术开发区范围内，实行房票安置，计入房票的征收补偿金额为4208887元。劳武加工厂不服该征收补偿决定提起诉讼。 劳武加工厂诉称，颍州区政府作出的该征收补偿决定，认定事实不清，处理程序违法，补偿结果不公，请求撤销阜州政征（2018）101号房屋征收补偿决定书，责令被告按照相关法规及政策文件的规定给予原告补偿，即支付原告货币补偿款4125.5万元或者给予产权调换相应价值的房屋；案件受理费、评估鉴定费用由被告承担。具体理由阐述如下： 一、征收补偿决定认定事实不清，补偿不公。（一）颍州区政府实施的该征收项目没有列入2015年度国民经济和社会发展规划；该征收项目不符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，劳武加工厂的房屋也不在旧城区改建范围之内；被告作出的征收决定，不是为了公共利益的需要，而是将土地出让用于商品房开发项目，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条的规定；被告也没有严格按照法定程序作出该征收决定。该征收决定依法不能作为被告作出补偿决定的依据。（二）被告对原告土地的性质、用途和面积认定不清。原告使用的土地均具有合法的用地批准手续，土地规划用途中出让性质的办公、商业面积为1166.7平方米；出让住宅用途的面积为1000平方米；其余为划拨商业用途土地。被告在补偿决定中对土地性质和用途没有任何认定和补偿，明显不公。（三）被告对原告合法房屋的面积认定不清。原告房屋面积共有5600多平方米，其中有房产证记载的面积是1259.13平方米；没有办理产权登记，但是有建设工程规划许可证的面积为478平方米（含办公116.08平方米、生产营业房362.71平方米）；原告房屋在1997年航测图上有记载的面积是1080.6平方米，按照阜阳市人民政府制定的阜政办〔2015〕29号文件及有关文件的规定，该部分房屋应当视为合法建筑。上述合法房屋的面积合计为2817.73平方米，而被告却仅认定1175.17平方米，明显错误。而且，该部分房屋的楼基高度达4.5米，应当按照二层面积进行计算，被告仅按一层计算面积进行补偿不公平。（四）被告对原告房屋的用途认定不清。被告对原告房产证记载的1175.17平方米房屋，是按照每平方米2793元进行补偿的。原告的房屋用途根据土地用途应为商业、办公和生产营业用房，该区域周边类似房屋的市场价格：商业在每平方米20000元以上，办公在每平方米10000元以上，营业用房每平方米在6000元以上。原告房屋中有1600平方米多年来一直实际用于法定代表人及职工居住使用，该部分面积应按实际用途给予补偿。被告补偿决定中对原告房屋的用途认定错误，补偿价格畸低。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条应当按照不低于类似房地产的市场价格进行补偿的规定。（五）被告认定原告房屋中属于违章建筑的部分，在2006年航测图中有记载的面积为2107.96平方米，在2011年航测图中有记载的面积为1077.18平方米。按照阜阳市人民政府制定的阜政办〔2015〕29号文件的规定，应按照合法建筑评估价格的80%和40%计算补偿数额。而被告作出的征收补偿决定却未对上述房屋给予任何补偿，明显违反了上述规范性文件的规定。二、被告作出的征收补偿决定，程序违法。（一）被告评估程序违法。评估机构选择程序违法，被告征收部门未与原告协商确定评估机构，未公示评估结果，也未向原告送达评估报告。剥夺了原告的异议复核权利和申请专家委员会鉴定的权利。（二）征收部门在向被告报请作出征收补偿决定时，没有将作出补偿决定的内容告知原告。被告在作出征收补偿决定之前未组织听证，也没有听取原告意见，剥夺了原告的知情权和陈述权。（三）征收补偿实施细则规定的签约期限截止日是2016年10月22日，而评估机构在2017年5月9日才对原告房屋进行评估，明显违反了先评估再协商的法定程序。三、征收补偿决定明显不公，严重违法。（一）对原告房屋的补偿价格进行评估至少应以征收部门报请之日作为评估基准日。原告没有收到评估公司的评估报告，不知道评估基准日是什么时间。被告征收决定是在2016年作出，征收补偿实施细则规定的签约期限截止日是2016年10月22日，而征收部门直到2018年7月31日才向被告报请作出征收补偿决定。征收部门和实施单位存在严重的不作为行为，从2016年10月22日至2018年8月30日被告作出征收补偿决定之日，阜阳市区房屋价格已经成倍上涨。如果被告仍以征收决定发布之日或者评估机构评估时的2017年5月9日作为评估基准日，则显然让原告承担了行政部门不作为的法律后果，显然不公。（二）被告作出的征收补偿决定，未对原告的土地使用权进行评估补偿，明显不公。被告所确定的搬迁补助、停产停业损失补偿数额过低，不足以弥补原告的经营损失。地下电缆、变压器、下水道、地面硬化等附属设施，被告没有给予补偿。被告的征收决定明显违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款公平补偿的规定。被告作出的征收补偿决定，不符合法律法规和阜阳市相关文件政策的规定，严重侵害了原告的财产权益，极为不公，应予撤销。 劳武加工厂向本院提交的证据有：第一组。1、营业执照、法定代表人身份证明。2、企业工商登记档案资料。证明原告的行政主体资格情况。1996年11月4日，原告名称变更为现名称。第二组。征收补偿决定书。证明被诉行政行为存在，该征收补偿决定认定事实不清，证据不足，补偿结果不公，程序违法。第三组。1、1991年10月28日建设用地批准书及平面位置图；2、91024号建设工程规划许可证及审批表；3、1997年9月28日地籍调查表；4、关于阜阳市铝制品厂扩建的批复；5、阜市信函字[1996]31号函；6、征用土地协议；7、关于市铝制品厂扩建厂区用地附加说明；8、1999年11月11日市政府领导批示；9、2000年5月20日关于申请办理规划用地的报告；10、（2000）041号建设用地规划许可证；11、阜阳市城乡规划院征地规划图。证明：1）原告1991年征用土地面积是2403平方米，批准建设面积是478平方米，其中建设办公室116.08平方米，生产营业房362.71平方米。2）1997年原阜阳市国土资源局地籍调查时，实际使用土地面积为2160.78平方米，地上建筑物面积为700.18平方米。3）原告因扩建综合楼用地征用相邻土地1.069亩。4）原阜阳市规划局2000年6月15日批准原告建设商业和办公楼，其中规划用地面积为2710平方米，规划建筑面积为2970平方米。原阜阳市城乡规划设计院据此设计了规划图纸。原告合法房屋面积应认定为2970平方米，用途应认定为商业和办公，被告作出的征收补偿决定认定原告合法房屋的面积和用途错误。上述规划手续是对已经建设的房屋补办的规划手续和用地手续。第四组。1、国土有偿[2002]2号会议纪要。证明阜阳市人民政府在2002年同意原告适用的划拨土地补办出让手续，按照综合商业二级用地进行评估，补交百分之40的土地出让金，原告土地的用途和性质均已经发生改变，地上建筑物性质随之发生改变。2、国有土地使用权出让合同。证明明确土地用途是商业和办公，在2005年颁发了新的土地使用证，以前的土地证收回了。3、阜州国用（2005）字第A110055号国有土地使用证。证明原告使用的土地中有1166.7平方米已经补办土地出让手续，出让合同约定的用途是商业、办公。被告作出的征收补偿决定认定原告使用土地划拨性质和工业用途错误。第五组。1、阜阳市1997年、2006年、2011年航测平面图。2、原告房地产现状平面图；3、房屋产权信息查询单9份；4、皖中介评（2018）0724号价格评估意见书。证明：1）被告对原告合法房屋的面积认定不清。原告房屋面积共有5600多平方米，有房产证的面积是1259.13平方米；没有办理产权登记，但是有建设工程规划许可证的面积为478平方米；没有房产证但是在1997年航测图上有记载的面积是1080.6平方米（按照阜阳市人民政府制定的阜政办〔2015〕29号文件及有关文件的规定，该部分房屋应当视为合法建筑），上述合法房屋的面积合计为2817.73平方米，原阜阳市规划局在2000年6月15日批准原告建设的商业和办公楼的面积为2970平方米。而被告却仅认定原告合法房屋面积为1175.17平方米，明显错误，认定房屋用途为工业厂房明显错误。而且，该部分房屋的楼基高度达4.5米以上，按测量规范应当按照二层面积进行计算，被告仅认定为一层面积错误。2）经委托有资质的评估机构评估，以2018年5月20日作为评估基准日，按照法律和阜阳市阜政办〔2015〕29号文件及有关文件的规定，原告房屋即便是全部按照一层计算，则房地产及附属物、机械设备、停产停业等各项补偿数额为4125.5万元。被告作出的征收补偿结果仅为400多万元，数额畸低，严重不公平。第六组：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十六条。2、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十一条、第二十四条、第二十六条；3、阜阳市人民政府办公室《关于进一步完善市辖区国有土地上房屋征收补偿政策的通知》。4、《安徽省高级人民法院关于完善行政争议实质性解决机制的意见》。证明：1）被告作出的征收补偿决定不合法，评估程序不合法，原告主张的诉讼请求依据充分。2）按照安徽省高级人民法院的要求，本案应采信原告举证的评估报告或者对原告房屋进行鉴定以确定补偿数额，实质性解决本案纠纷。 颍州区政府辩称，被诉的行政行为认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，应依法予以维持。 颍州区政府在法定期限内向本院提交的证据、依据有： 一、主体资格方面证据。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第五条。二、事实与处理程序方面证据。1、阜阳市颍州区人民政府《关于阜阳开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收的决定》。证明颍州区政府依法作出房屋征收决定，并制定房屋征收补偿方案。2、《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收的决定》及公示照片。证明颍州区政府在依法作出征收决定后，在征收范围内依法进行公示，被征收人在公告期限内未提出异议。3、选择估价机构资料。证明该项目由被征收人投票选定了安徽天源价格房地产评估经济有限公司作为评估机构。4、被征收人信息及房屋产权证书。5、安徽天源房地产土地评估经济有限公司皖天源（2016）房估字第ＣＱ0115-××号房地产估价报告。6、房地产估价报告送达证。证明评估机构按照房屋征收决定之日被征收房屋的成本、收益等，对被征收房屋进行了评估。原告在规定时间内未就评估价格向评估机构申请复核评估，也未向房屋征收和拆迁评估专家委员会申请鉴定，评估报告合法有效。房地产估价报告可以确认被征收人房屋的价值与拟还原房屋价值，该房地产估价报告依法送达。7、征收补偿协商记录。8、房屋征收与补偿决定书。证明因在征收补偿方案规定的签约期限内，劳武加工厂未与征收实施单位达成房屋征收补偿协议，阜阳市颍州区国有土地上房屋征收与补偿办公室（以下简称颍州区征收办）依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条，于2017年7月31号由颍州区征收办提请对原告作出征收补偿决定，颍州区政府依法作出征收补偿决定。9、送达证。10、社区证明及送达鉴证人员身份证明。证明颍州区政府依法作出征收补偿决定后，依法送达给被征收人。三、适用法律依据。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条。 经庭审举证质证，本院对以下证据作出如下确认： 原告对被告提举的主体资格方面的证据没有异议，本院予以确认。原告对被告事实与程序方面的证据1、2、3有异议，认为作为征收补偿决定依据的征收决定不合法，选择评估机构的证据中签名人员的身份和真实性不能确定，在没有其他证据相印证或有关人员出庭核实的情况下，不能认定其真实性。被告辩驳认为该证据1、2、3已经生效的（2018）皖行终25号行政判决予以确认合法。因该征收决定已经生效判决确认合法，故本院对该证据1、2的证明效力予以确认。证据3以少数服从多数的方式不符合《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，且没有监察机关监督或者公证机关公证，不能证明是被征收人协商一致选定的评估机构，故评估机构的选择程序上存在瑕疵。对证据4原告认为房屋面积共有5600多平方米，其中有房产证记载的面积是1259.13平方米；经原阜阳市城乡规划局2000年6月15日批准建设商业和办公楼面积为2970平方米，在1997年航测图上有记载的面积是1080.6平方米，被告作出的征收补偿决定中认定合法房屋面积仅为1175.17平方米错误，且对房屋的用途认定错误。原告的房屋用途根据土地用途应为商业、办公，被告对原告房产证记载的1175.17平方米房屋按照工业厂房每平方米2793元进行补偿，显然不当。被告辩驳认为原告所称5000多平方米房屋，并非全部是合法建筑，征收补偿决定征收的是被征收范围内合法房屋，对违章建筑将由相关职能部门依法进行处置，因此被告对被征收房屋的认定正确。本院认为，原告位于拆迁范围内的现有房屋中有产权证的面积与被告认定的面积不一致，原告有部分房屋虽然没有产权证，但是该部分房屋中的一部分办理有建设工程规划许可手续，一部分在1997年阜城航测平面图上有记载，按照征收部门公布的可参照合法建筑给予补偿的规定，被告征收补偿决定中认定的原告合法房屋的面积不清，故对该证据的证明效力不予认定。原告对证据5房地产估价报告的真实性、合法性和证明目的均有异议，认为评估机构选择程序不合法。该份报告出具之日是2017年5月9日，评估机构在致委托人函中写明进行了现场实地查勘，而由实地勘察表中记载的勘察时间是2017年5月9日和2017年8月20日，由此记载时间足以证明该房地产估价报告不具有真实性。该报告中写明的房屋面积有误，房屋性质认定错误，是商业而不是工业，土地用途认定错误，是办公和商业而不是工业；土地使用权取得方式既有出让也有划拨；确定的评估时点有误，被告征收决定是在2016年4月15日作出，征收补偿实施细则规定的签约期限截止日是2016年10月22日，而征收部门直到2018年7月31日才向被告报请作出征收补偿决定。征收部门和实施单位存在严重的不作为行为，从2016年10月22日至2018年8月30日被告作出征收补偿决定之日，阜阳市区房屋价格已经成倍上涨，如果仍以征收决定发布之日作为评估基准日，显属对被征收人不公；房屋层高认定3米错误，部分房屋层高4.5米以上至9米。征收补偿实施细则规定的签约期限截止日是2016年10月22日，而评估机构在2017年5月9日才对房屋进行评估，明显违反了先评估再协商的法定程序；房地产估价报告使用的评估方法不科学，原告房屋属于经营性用房，应使用市场法和收益法进行评估，而评估机构却没有使用该两种方法进行评估，明显错误；该份房地产估价报告没有依法送达给原告，在原告起诉之前从未见到过该报告，剥夺了原告提出异议，要求复核和申请重新鉴定的权利，该份报告不合法，不能作为认定原告房屋补偿价值的依据使用。被告反驳称，原告房屋建造和取得时间发生在2001到2004年期间，建设房屋依据为阜州国用（97）字第352号国有土地使用权证，该证显示土地用途是工业，用地面积2160平方米，建筑占地700平方米，取得方式为划拨。原告依据的阜州国用（2005）字第A1105号，取得时间是2005年3月14日，土地出让合同签订时间是2004年7月8日，原告在变更土地性质后未新建任何房屋住宅或商业用房，其原有土地房屋及附属物的房屋性质应为工业厂房，性质为划拨。在房地产估价报告中明确对有房产证房屋进行评估估价，将土地价值折算到房屋评估价格中，该房地产估价报告采取的估价方法符合法律规定和房屋的真实价值，征收人依据该报告对被征收房屋作出的征收补偿决定，未侵害原告的征收补偿利益。本院认为，该评估报告事实不清，证据不足，对该评估报告的证明效力不予认定。原告对证据6的真实性、关联性和证明目的有异议，认为该份证据系被告单方制作，且送达证中写明的拒签，没有证明拒签的证据相印证，不具有真实性。该送达证中没有写明受送达人的名称和地址，不能证明是向原告进行的送达。《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条规定被征收房屋的评估结果实行公示、送达制。评估技术报告和结果报告应依法送达被征收人。征收部门没有采取法定方式送达，显然没有尽到送达义务，不能认定向原告送达了房地产估价报告。被告反驳称在原告拒收的情况下，只能由征收实施部门的工作人员现场签字，予以确认。本院认为，该送达回证上没有原告签字，原告不予认可，被告也未提供原告拒收的证据，或者提供已通过留置、邮寄、公告等其他法定方式向原告送达评估报告的证据，原告的异议理由成立，本院对该份证据的证明效力不予认定。原告对证据7的真实性和证明目的有异议。认为该份证据系被告单方制作，没有原告的签名，不具备证据的合法形式要件。原告对证据8、9真实性无异议，对合法性有异议，本院对其真实性予以确认。原告对证据10的真实性和合法性有异议，认为不具有单位证明的合法形式要件，没有制作人员和单位负责人的签名不具有证明效力，本院认为该份证据欠缺证据的形式要件，不予确认。 被告对原告提举的第一组证据无异议，本院予以确认。被告对第二组证据的“三性”无异议，对证明目的有异议，认为该征收补偿决定书认定事实清楚，补偿结果公平合理，达不到证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认。被告对第三组证据1-5真实性无异议，但上述证据均发生在352号国有土地使用证之前，相应的土地性质及内容应以352号土地证上记载为准。对证据6、7合法性有异议，七里铺村委会不具有出让土地的主体资格。证据8领导批示也是要求按照程序进行办理，不能直接反应出原告取得土地的情况；证据9系原告单方制作，不能核实其真实性；对证据10真实性无异议，用地名称是补征综合楼用地，此时该土地为工业划拨用地，不能证明原告按照规划许可证进行建设，即使建设后也应该是工业建设划拨用地。证据11图名是征地规划图，非土地权属的证明文件，对用地总面积或建筑总面积应以国有土地使用权证及相应的规划设计文件确认的面积为准。因此上述证据不能直接反应出原告所称的规划用地是2710平方米，合法房屋应该按照2970平方米按照商业及办公进行认定。在案涉土地证书显示为工业划拨用地时，规划设计院所做的商业及办公的和征收规划明显违反法律规定，该规划是否实施原告也没有提供证据加以证实。被告对该组证据1-5真实性没有异议，本院予以确认。证据6-11并非原告单方制作，该组证据能够客观反映原告土地取得以及使用情况，本院予以确认。被告对第四组证据真实性无异议，认为该会议纪要确定1.75亩土地为建设办公楼，并非直接将原土地上建筑物直接转化为商业用地，结合土地出让合同第13条受让人同意在2004年12月31日前动工建设，原告在取得土地后未实施建设行为，案涉房屋的建造时间均在2004年7月8日前，在原告未新增建筑物情况下不能直接将规划外的房屋作为商业商办住房予以认定，土地使用证只能证明其取得了商办用地，不能证明其实施的建设行为。根据出让合同33条约定，2年内没实施建设，应当收回。本院认为，原告系经批准补办了划拨转出让手续，并取得了国有土地使用证，土地性质已经发生变更。故本院对该组证据的证明效力予以认定。被告对第五组证据1、2真实性无异议，但测量平面图测量结果应该以评估部门测定的数据为准，原告提供的相应面积和实际测量面积不符，（2015）29号文件也未明确规定1997航测图有记载面积就视为合法建筑，对于没有产权证书的房屋，在征收补偿方案奖励与补助中，在实施细则确定的签约期限第二阶段内可以予以货币化补助。而原告并未在签约期限内与征收人达成协议，因此其不符合享受奖励条件的规定。对证据3真实性无异议，但根据9张查询单发证时间均在2004年之前，被告已经对所有有房产登记的房屋及土地依法进行了补偿。对证据4“三性”均有异议，该评估报告系原告单方制作，估价时点为2018年5月20日，土地用途为办公商业，不符合原告房屋土地的实际情况，该报告不具有合法性，同时该报告仅仅就原告2005年取得的1166.7㎡土地房屋进行了评估，未考虑到原告1997年取得的划拨工业用地及相应的权属文件，不能作为证据使用。本院认为，被告对该证据1-3的真实性没有异议，在被告公示的补偿实施细则及阜政办（2015）29号文件中均有1997航测平面图作为认定房屋性质依据的规定。证据3系产权登记机关出具，记载的房屋面积与被告认定的面积不符。被告的异议理由不能成立，本院对该组证据1-3的证明效力予以确认。证据5系原告单方制作，且涉及原告房屋及土地的用途性质较为复杂，在没有确定原告房屋和土地用途性质之前，本院对该份证据的证明效力不予认定。对第六组证据的1-3的“三性”无异议。被告也是按照相应规定履行的，证据4仅为省高院意见，不能作为本案裁判依据，上述证据达不到原告证明目的。因该组证据属于法律和规范性文件，本院不作为证据确认。 经审理查明，原告劳武加工厂原名称为安徽省阜阳县铝制品加工厂，1996年11月4日名称变更为阜阳市颍州区劳武有色金属加工厂，法定代表人变更为朱强身。1991年10月28日原阜阳县人民政府批准，劳武加工厂征用土地总面积2403平方米，建筑面积478平方米，建设规模2403平方米。后劳武加工厂获颁编号91024号建设工程规划许可证，建设规模为470平方米。1997年10月15日，劳武加工厂获颁阜州国用（97）字第352号《国有土地使用证》，用途为工业，用地面积为2160.78平方米，其中建筑占地700.18平方米。2000年前后，劳武加工厂因扩建综合楼用地又征用相邻土地1.069亩。阜阳市城乡规划设计院根据原阜阳市规划管理局2000年6月15日批示，设计了阜阳市铝制品厂补办征地规划修改图，其中技术经济指标为用地总面积2710平方米，建筑总面积2970平方米，容积率为1.1。2002年4月30日，阜阳城国有土地有偿使用领导小组研究批准原告补办原使用的土地中1.75亩的出让手续，原告按二级用地、用途为办公楼补交土地出让金。劳武加工厂与原阜阳市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，并于2005年3月取得了阜州国用（2005）字第Ａ110055号国有土地使用证，该证载明土地用途为办公、商业，使用权类型为出让，面积1166.7平方米（合1.75亩）。2016年4月15日颍州区政府作出阜州政征〔2016〕10号《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收的决定》，原告的房屋位于该征收决定范围内。因未与劳武加工厂就补偿事项达成一致意见，2018年7月31日，颍州区征收办报请颍州区政府作出房屋征收补偿决定。2018年8月30日，颍州区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条以及征收补偿方案的规定，作出阜州政征（2018）101号房屋征收补偿决定。该决定载明，颍州区政府依据安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的评估报告，认定劳武加工厂房屋建筑面积为5430.51平方米，其中房产证记载的面积1175.17平方米，应补偿人民币3282330元、装修及附属物414977元、机械设备搬迁补偿183347元、停产停业损失补偿328233元；决定如被征收人选择货币补偿，应得货币补偿数额为4208887元；如被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋地点位于阜阳××技术开发区范围内，实行房票安置，计入房票的征收补偿金额为4208887元。劳武加工厂不服征收补偿决定提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋征收补偿决定是否合法及原告要求支付补偿款4125.5万元或产权调换相应价值的房屋的请求能否成立。 一、关于房屋征收补偿决定是否合法问题。首先，《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。而本案中房屋征收补偿决定依据的皖天源［2016］房估字第ＣＱ0115－××号房地产估价报告亦明确该估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。该估价报告于2017年5月9日出具，但被诉房屋征收补偿决定于2018年8月30日作出，参照上述规定及评估报告的自我限制，显然该估价报告已超过使用期限。其次，颍州区政府提供的评估报告显示土地面积为2160.78㎡，用途为工业，取得途径为划拨。但劳武加工厂还提供了面积为1166.7㎡，用途为办公、商业，使用权类型为出让的阜州国用（2005）字第Ａ110055号国有土地使用证，颍州区政府并没有做出收回该处国有土地使用权的决定，评估公司即依据出让合同中“满2年未动工开发，出让人可以无偿收回土地使用权”的约定，不予评估依据不足；同时，劳武加工厂主张其无产权证但有建设工程规划许可证的房屋面积为478㎡，应视为合法建筑，提供的91024号建设工程规划许可证审批表显示批准建设规模为470㎡,对此被诉房屋征收补偿决定并未予以体现；劳武加工厂还主张其在1997年航测图显示有1080.6㎡，也应视为合法建筑，其在2006年、2011年航测图显示的房屋也应予以补偿。鉴于此，被诉房屋征收补偿决定依据上述房地产估价报告作出，认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如果因市场房屋价格发生变化，导致征收决定公告日与作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，实际上剥夺了被征收人选择货币补偿和产权调换的权利，亦违反了该条例规定的公平补偿原则。本案被征收房屋征收决定公告之日为2016年4月15日，被征收房屋评估报告作出之日为2017年5月9日，房屋征收补偿决定作出之日为2018年8月30日，房屋征收决定公告之日至房屋征收补偿决定作出之日，时间跨度两年有余。因近年来我市房屋价格波动幅度较大，以征收决定公告之日作为评估时点已难以体现公平补偿原则，因此，本案被征收房屋的价值评估时点，不宜再确定为征收决定公告之日。为体现公平补偿原则，本院酌定以房屋征收补偿决定作出之日即2018年8月30日作为被征收房屋的价值评估时点。二、关于是否直接判决被告支付补偿款4125.5万元或产权调换相应价值的房屋问题。该诉讼请求涉及裁判时机成熟的问题。所谓裁判时机成熟，意味着作出一个具体的、全面满足原告诉讼请求的判决所依赖的所有事实和法律上的前提都已具备。根据案涉补偿方案，在项目签约期内签约并搬迁的在1997年、2006年及2011年航测图中显示的房屋均有不同比例的补偿，但被告在并未明确项目签约期为何时至何时的情况下，对于原告1997年、2006年及2011年航测图显示的房屋直接完全不予补偿不当。因此基于“先补偿安置后拆迁”的原则以及颍州区政府需要对案涉房屋、土地的基本情况、补偿标准进一步调查和裁量，作出支持原告该项诉讼请求的裁判时机尚不成熟，对原告该项诉讼请求本院不予支持，其要求被告负担评估鉴定费用的诉讼请求，本院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第六十九条的规定，判决如下： 一、撤销阜阳市颍州区人民政府于2018年8月30日作出的阜州政征（2018）101号房屋征收补偿决定书； 二、责令阜阳市颍州区人民政府在本判决生效之日起六十日内重新作出房屋征收补偿决定； 三、驳回原告阜阳市颍州区劳武有色金属加工厂的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告阜阳市颍州区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 张 辉 审判员 周海龙 审判员 杨 柳 二〇二〇年四月十四日 书记员 荣晓倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的；