云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初3152号原告（反诉被告）：白若曼，女，1973年3月15日出生，汉族，农民，住石屏县。委托诉讼代理人：苏梁，云南乾鹏律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：建水红森房地产开发经营有限公司，住所地：建水县北正街74号汽车公司住宅。法定代表人：邵国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴学良，云南振润律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告白若曼诉被告建水县红森房地产开发经营有限公司（以下简称“红森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，被告红森公司于2019年12月23日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）白若曼的委托诉讼代理人苏梁、被告（反诉原告）红森公司的委托诉讼代理人戴学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白若曼向本院提出诉讼请求：1.判决被告红森公司支付原告租金299344.88元，并支付违约金，违约金每天按照租金的0.1%计算，从2019年7月1日计算至被告付清全部租金之日；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月23日，原被告签订了一份《商品房购销合同》（合同编号：2013-236），原告向被告购买由被告开发的临安北门商城第一层第1幢外-21号商铺。同日，原被告还签订了一份《商业用房租赁合同》，约定原告将所购商铺出租给被告，租赁期限为20年，从2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定的总房款的相应比例。租赁合同还约定了支付方式、违约责任及相关事项。2017年10月27日，被告逾期支付2017年至2018年租金后，原被告又签订了一份《补充协议》，明确了租赁期限内每年应付租金的具体数额，其中明确：2018年6月30日-2020年6月30日，被告应支付原告每年租金为299344.88元。到2019年7月按约定应该支付租金时，被告不能按约定支付原告租金，经原告多次向被告催要，被告至今未支付原告2019年6月30日至2020年6月30日的租金。双方签订的《租赁合同》合法有效，被告逾期不支付租金的行为已经构成违约，应该承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。红森公司辩称，原告白若曼所诉是事实，被告红森公司未支付原告第6年租金，愿意支付原告第6年租金，但原告起诉的违约金过高，请求降低。红森公司提出反诉请求：判决解除反诉原告与反诉被告之间于2013年11月23日签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及2017年10月27日签订的《补充协议》，涉案商铺于租赁合同解除之日返还反诉被告。事实和理由：在反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同履行期间，反诉原告已多次告知反诉被告合同无法继续履行，并提出解除合同。2019年11月期间，反诉原告已向反诉被告书面发出了《返还商铺告知函》，《建水临安北门商城商业用房租赁合同》事实上已解除，商铺已经返还反诉被告。庭审中红森公司明确解除租赁合同的理由：2013年签订租赁合同后，红森公司一直按合同约定支付租金到2017年，后来红森公司未继续支付租金，后白若曼起诉要求支付2018年租金，红森公司支付了2018年租金，现红森公司出现经营亏损，现已无能力和财产继续支付租金，根据合同法和相关规定，红森公司符合法律规定的合同解除情形。请法院支持反诉原告的反诉请求。白若曼对反诉辩称，合同履行期间，红森公司确实对白若曼说过解除租赁合同，但白若曼不同意解除租赁合同，因红森公司不能说明解除租赁合同的理由，也未明确解除租赁合同后的处理办法。红森公司认为事实上已通知白若曼解除租赁合同的观点，白若曼不认可，因为红森公司没有口头通知解除租赁合同的权利，且租赁合同约定不得解除合同，故双方并未解除租赁合同，仍在租赁合同的履行期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：红森公司提交的红森公司财务报表（资产负债表、利润表），欲证明红森公司自2017年至今一直履行本案所签订的合同，但公司一直处于经营亏损状态的事实。经质证，白若曼对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为是红森公司自己制作，达不到其证明目的。本院认定如下：对红森公司提交的财务报表，系红森公司自己制作，无其它证据相印证，不符合证据形式，本院不作为证据采信。本院认定事实如下：红森公司开发了位于建水县。2013年11月23日，白若曼与红森公司签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》，白若曼向红森公司购买了临安北门商城第1幢第1层的外-21号商铺，合同上记载的参考建筑面积为108.27平方米，商铺总房款为3741811元，白若曼按合同支付了红森公司商铺购房款3741811元。同日，白若曼与红森公司签订《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，约定：甲方（白若曼）将所购买的上述商铺出租给乙方（红森公司），租赁期限20年，自2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定总房款的相应比例，即1-6年总租金为898035元，分三次付清，7-9年每年租金为购销合同约定总房款的8.5%（以后按每三年递增0.5%计算）；以后每年支付对应日支付；租赁期内任何一方不得解除合同；如乙方（红森公司）未按期支付租金时，超过的天数，乙方（红森公司）应每天支付甲方（白若曼）当年租金额的0.1%的违约金等合同内容。租赁合同签订后，白若曼已按约定将商铺交给红森公司经营管理。2017年10月27日，白若曼与红森公司又签订了《补充协议》，约定乙方（红森公司）应付甲方（白若曼）每年租金明细，其中，第5-6年即2018年6月30日-2020年6月30日的租金，乙方（红森公司）应付甲方（白若曼）每年租金为299344.88元（3741811元×8%）。红森公司在按租赁合同约定支付白若曼前5年租金后，未按约定在2019年6月30日前支付白若曼第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金299344.88元（3741811元×8%）。红森公司前期能按租赁合同约定向白若曼支付租金，2019年11月9日，红森公司以近年市场经济低迷，商场铺面出租困难，北门商场经营收入已无法满足租金支付要求，其无法继续支付租金为由，向白若曼邮寄发出《返还商铺告知书》，告知白若曼《租赁合同》已无法继续履行，红森公司决定于2019年11月30日起将所租商铺归还白若曼，不再继续承租，由业主自行经营或出租。白若曼收到告知书后，拒绝签名，并表示不同意解除商铺租赁合同，不同意收回其商铺。白若曼的涉案商铺现仍由红森公司负责管理出租。另查明，白若曼向红森公司购买的北门商城商铺现尚未取得不动产权证。红森公司开发的北门商城商铺，在向白若曼等业主出售时，并非独立的商铺，对每间商铺实际上未进行分隔，无法直观辨认出商铺位置。白若曼的购销合同上记载商铺面积，附有平面分户图并标注其购买商铺位置为“商业外21”，白若曼系按合同记载的商铺面积支付购房款，按购房款数额的相应比例收取租金。红森公司向白若曼等业主统一返租北门商城商铺后，统一租赁给其他商户并收取租金，再按租赁合同约定的租金数额每年向白若曼等业主支付租金。2016年9月，红森公司将建水北门商城的商铺统一提供给建水县金方购物广场作经营场所，建水县金方购物广场于2017年1月正式营业。现北门商城二楼用于金方超市经营使用，建水县金方购物广场将其余商铺又对外招商出租，现仍处于经营状态。本院认为，白若曼与红森公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。白若曼已按约定将其商铺交给红森公司经营管理，履行了合同义务，红森公司按约定应于2019年6月30日前向白若曼支付第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金，但红森公司未按约定支付白若曼第6年的租金。对白若曼主张红森公司支付第6年的商铺租金299344.88元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，白若曼与红森公司约定了违约金的计算方法，因红森公司至今未按约定支付白若曼第6年租金，其行为已构成违约，白若曼主张红森公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对红森公司提出按约定计算违约金过高，请求调低的辩解，因原告的损失实际为被告未支付第6年租金的利息损失，红森公司至今仍未支付第6年租金，逾期时间较长，根据双方约定的每天按未支付租金额的0.1%计算违约金，已过分高于原告的利息损失，故对红森公司请求调低违约金的辩解，符合法律规定，本院予以支持。根据本案实际，逾期时间计算至白若曼向法院主张权利之日，即自逾期之日2019年7月1日起至起诉之日2019年10月30日止，共计122天。以未支付第6年租金额299344.88元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，参照银行同期贷款年利率4.35%的130%计算支付白若曼违约金2319.20元（299344.88元×4.35%÷365天×50天×130%）；自2019年8月20日起至2019年10月30日止的违约金，以未支付第6年租金额299344.88元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（299344.88元×同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×72天×130%）较为适宜。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，对红森公司提出解除《商业用房租赁合同》《补充协议》及返还白若曼商铺的反诉请求，红森公司按约定应于2019年6月30日前向白若曼支付第6年度的租金，但红森公司至今未支付，其行为已构成违约。违约方不享有单方解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。红森公司作为不享有解除权的一方，其向白若曼邮寄发出的《返还商铺告知书》，不发生租赁合同解除的效果。白若曼作为守约方拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。北门商城的商铺系红森公司向白若曼等业主销售后返租，由红森公司统一策划、营销，统一对外招租，统一收取租金后，按租赁合同约定向白若曼等业主支付租金。且白若曼向红森公司购买的商铺并非独立的商铺，未进行分隔，无法直观区分出商铺位置，若解除租赁合同，不利于白若曼合同目的的实现。对红森公司以其出现经营亏损，无能力继续支付租金的解除租赁合同的理由，经营亏损属于红森公司对其售后返租商铺统一经营管理中出现的商业风险，系其在订立租赁合同时应当预见的风险，不属于不可归责于双方当事人的情形，且北门商城商铺现在仍处于经营状态。故红森公司主张解除租赁合同及补充协议的反诉理由不成立，对红森公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告（反诉被告）白若曼第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）租金299344.88元，并支付白若曼自2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金2319.20元；支付白若曼自2019年8月20日起至2019年10月30日止的违约金（以299344.88元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。二、驳回被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5824元，反诉案件受理费减半收取计2912元，由被告建水红森房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  张 梅人民陪审员  孔繁贵人民陪审员  张炳发二〇二〇年四月二十七日书 记 员  李耀贤