安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初2098号 原告：孙艳，女，1980年9月23日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托代理人:苏宇，安徽蓝雁律师事务所律师。 被告:安徽奥福酒文化投资有限公司,住所地合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼,统一社会信用代码913401000665061515。 法定代表人:许发平，该公司总经理。 委托代理人：盛捷中，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：朱磊，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。 被告:夏虹,女,1980年5月30日出生,汉族，住安徽省霍邱县。 委托代理人：刘亚坤，安徽华人律师事务所律师。 原告孙艳诉被告安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）、夏虹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙艳的委托诉讼代理人苏宇，被告奥福公司的委托诉讼代理人盛捷中，被告夏虹的委托代理人刘亚坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙艳、奥福公司于2016年5月3日签订的《商品房买卖合同》(合同编号20160009800893AF20161504、备案单号1605000834)；2、判令安徽奥福酒文化投资有限公司立即返还孙艳购房款296000元、支付资金占用利息(以296000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月1日起计算至返还购房款时止)及违约金8880元(296000元x3%=8880元)；3、判令夏虹立即向孙艳返还购房房团购会员费2万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年12月,孙艳前往澳福公司的奥福时代广场(别名:53度广场)售楼处欲购买商铺。奥福公司人员表示,只有交纳团购会员费才能享受购房优惠，故在澳福公司人员的安排下，孙艳在澳福公司财务处先行缴纳了20000元购房团购费。由安徽金铺网络传媒有限公司（以下简称金铺公司）出据了收据，并告知孙艳：“未能成功购房的会员，现金交纳服务费的,可以现金方式至金铺公司全额退款,以刷卡方式交纳会员服务费的则扣除每次50元刷卡手续费”。之后不久，孙艳与奥福公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为20160009800893AF20161504，并经网上认购备案确认，备案单号为1605000834,约定孙艳购买奥福时代广场4层商4158号商铺,用途为商业,建筑面积为23.38平方米,总金额为296000元,付款方式为一次性付款。同时合同第八、九条约定,出卖人应在2017年6月30日前交付取得划许可证正本的房屋。出卖人逾期交房的,逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后,孙艳当日便按约定一次将总房款296000元支付给奥福公司,奥福公司出具了收据。合同约定的交付时间到期后,孙艳多次通过电话、到售楼处现场等方式要求交房,奥福公司却以种种理由表示延迟交房,至今已经逾期交房达2年半之久。之后孙艳多次通知奥福公司要求按合同第九条的约定解除合同,奥福公司均拒绝返还购房款。另查明:金铺公司系自然人独资公司,唯一股东为被告夏虹,注册资金100万元。金铺公司在未依法通知孙艳申报债权的情形下,于2018年11月6日自行注销,因此自然人股东夏虹理应对孙艳的债权承担偿还责任。同时团购费系奥福公司人员一手安排操作的,并且案涉商铺具有直接关联性,故在买卖合同解除后夏虹理应承担偿还责任。综上,孙艳按合同约定履行了合同义务,但奥福公司的逾期交房距今近2年半之久的行为构成了严重违约,导致了孙艳的大额房款被占用了3年半的资金占用利息损失。售楼处经常有大量业主聚集维权,近期孙艳在得知其他同样被逾期交房的数位业主,不久前向包河区人民法院起诉主张解除合同、返还团购会员费的诉讼胜诉之后,现特向法院提起诉讼,望判如诉请。 被告奥福公司辩称：案涉房屋现在已经实际交付，商品房买卖合同约定的被告交付的义务已经履行完毕，原告诉请没有事实及法律依据，原告与安徽东大门运营管理公司签订商铺委托经营管理合同，合同第十条约定原告将案涉房屋交付事宜全权委托东大门公司，被告奥福公司将按案涉房屋交付给东大门公司视为完成对原告的交付，被告奥福公司于2019年5月29日取得建设工程规划许可证正本，随即将案涉房屋交付给东大门公司，原告在被告已经完成合同主要义务的情况下要求解除合同没有事实及法律依据，请求驳回原告对被告奥福公司的全部诉请。 被告夏虹辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，案涉房屋买卖合同的双方是原告与被告奥福公司，被告夏虹不是房屋买卖合同的当事人，原告的诉请与事实不符，原告是通过金铺公司居间服务与被告奥福公司签订买卖合同，并不是被告奥福公司的人员安排其支付的团购费，金铺公司收取的是服务费，不是房款；原告对被告夏虹的诉请已经超过诉讼时效，按照原告陈述，其应在2017年6月30日就得知房屋无法正常交付，金铺公司按照公司法第一百八十五条规定在2017年9月28日发出注销公告，原告在此之前及之后并没有在法定期限内主张，应是超过诉讼时效；金铺公司收取的2万元是服务费，因为金铺公司通过网络及购房现场组织购房者与被告奥福公司洽谈，不仅为原告创造了购买被告奥福公司开发商铺的机会，同时通过团购的方式使原告在购买时获得5万元优惠，收取2万元服务费合理，现原被告的合同已经履行，房屋已经实际交付，原告要求返还服务费没有法律依据。 经审理查明：2015年12月23日,原告孙艳前往被告奥福公司开发的奥福时代广场售楼处欲购买商铺。经金铺公司介绍团购，并收取了原告孙艳20000元购房团购费情形下，原告孙艳于2016年5月1日与被告奥福公司签订了《商品房买卖合同》（编号为20160009800893AF20161504，网上认购备案单号为1605000834）。合同约定，原告购买奥福时代广场4层商4158号商铺,建筑面积为23.38平方米,总金额为296000元,付款方式为一次性付款。双方在合同中还约定,被告应在2017年6月30日前交付取得划许可证正本的房屋，逾期交房的,逾期超过60日后,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告继续履行的，被告应以最后交付期限的第二天起至实际交付日止按日向原告支付已付房款万分之2的违约金。合同签订后,原告按约一次性将总房款296000元支付给了被告。在合同约定的案涉房屋交付时间到期,被告未能如期交房。 另查明，2016年5月15日，原告孙艳作为出租方与承租方安徽东大门商业运营管理有限公司（以下简称东大门公司）、担保方奥福公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：原告将案涉商铺出租给东大门公司对外招商、出租、经营、管理，委托经营期限自2016年12月1日起至2026年11月30日止，原告委托东大门公司按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，东大门公司收取房屋时视为被告已经交付等，并原告还出具了收到2016年12月1日至2019年11月30日租金78684元的收条。金铺公司系自然人独资公司,股东为被告夏虹,于2018年11月6日自行注销。 再查明，被告奥福公司开发建设的奥福时代广场商业及附属地库商铺项目等均因延期交付，引起另外多个购房人等诉讼。案经本院及合肥市中级人民法院审理认定，被告奥福公司开发建设的案涉项目因骆岗机场申请复航而停建，该事实应视为不可抗力的发生，允许奥福公司延期15个月交付。按此，即奥福公司应于2018年9月30日前将房屋交付原告。 2019年5月29日，被告奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，同时，被告奥福公司通过《交房通知》和登报公告形式向业主及东大门公司发出了交房通知。2019年8月5日，奥福公司取得了案涉《房屋所有权登记证明》。 2019年10月16日，原告孙艳以被告奥福公司未能按照与原告签订的《商品房买卖合同》约定时间取得商品房规划许可证正本，至今已经逾期交房达2年半之久为由向本院提起诉讼，提出如上所请。 上述事实，有原告孙艳提供的原被告身份信息、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、网上认购备案单、金铺公司收据及被告收据，被告奥福公司提供的原告与东大门公司《商铺委托经营管理合同》及收条、建设工程规划许可证正本、房屋所有权登记、《交房通知》、报纸公告、快递清单、《接收函》及其他户的不动产权证，双方当事人的当庭陈述及提交的本院生效民事判决书等在卷佐证。 本院认为：2015年12月23日,原告孙艳前往被告奥福公司开发的奥福时代广场售楼处欲购买商铺，原告孙艳与被告奥福公司签订《商品房买卖合同》及其于2016年5月15日与东大门公司、奥福公司签订的《商铺委托经营管理合同》，系各方真实意思的表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，应当合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》约定，被告奥福公司应于应在2017年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。双方在履行合同过程中，由于案涉项目经生效的法院民事判决确定存在不可抗力因素，被告奥福公司可以在双方合同约定的交付期满据实延期15个月交房，即奥福公司应当于2018年9月30日将案涉房屋交付给原告或东大门公司。自2018年11月30日始，原告孙艳享有案涉合同解除权，其可以按照合同约定主张解除合同、要求奥福公司退款并赔偿损失。但至2019年5月29日，被告奥福公司已取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，同时，被告奥福公司通过《交房通知》和登报公告形式向业主及东大门公司发出了交房通知，其已将案涉房屋交付给东大门公司，该交付方式符合《商铺委托经营管理合同》的约定，并已经履行完毕。现至2019年10月16日，原告孙艳才以被告奥福公司未能按照与原告签订的《商品房买卖合同》约定时间取得商品房规划许可证正本、逾期交房距今近2年半之久为由，要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告购房款，向本院提起诉讼。原告孙艳的该诉称与事实不符。因被告奥福公司虽逾期交房超过60日，但在2019年8月5日，被告奥福公司已经取得了案涉《房屋所有权登记证明》，原告孙艳的房屋买卖的合同目的现已实现并履行完毕。如若依原告孙艳所诉，也将不利于房地产交易市场秩序的稳定。故本院对原告孙艳诉请的判令解除其与被告奥福公司双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告返还其购房款请求不予支持。对于原告诉请要求被告支付违约金，因本院对原告诉请要求判决解除《商品房买卖合同》未予支持，该违约金应依据双方在合同中约定的被告应以最后交付期限的第二天起至实际交付日止按日向原告支付已付房款万分之2计。对于原告诉请要求被告奥福公司与夏虹返还其购房团购费2万元的诉请，因该团购费为被告金铺公司的中介费用，金铺公司司已为原告与被告奥福公司提供了中介服务，原告也获得了购房优惠，金铺公司的中介服务已经完成，原告的该项请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 一、被告安徽奥福酒文化投资有限公司于本判决生效后的十日内向原告孙艳支付逾期交房违约金10596.8元（以购房款296000元，并按日万分之二，自2018年12月1日始计至2019年5月29日止）； 二、驳回原告孙艳其他的诉讼请求。 如果末按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3087元，由原告孙艳负担2986元,由被告安徽奥福酒文化投资有限公司负担101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇二〇年四月二十八日 书记员  谢璟璟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。