广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初445号原告：丁旭辉，男，汉族，1962年11月15日出生，住址：广东省深圳市福田区**********，公民身份号码：422************213。被告:东莞市金地宝岛房地产有限公司，住所地：广东省东莞市**********************。法定代表人：齐某1。委托诉讼代理人：吴佩，广东名道律师事务所律师。原告丁旭辉诉被告东莞市金地宝岛房地产有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告丁旭辉，被告东莞市金地宝岛房地产有限公司的委托诉讼代理人吴佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁旭辉诉称，原告于2012年9月26日和被告签订了两份购房合同，购买被告开发的金地湖山大境306栋605、606两套房，总面积为150平方米，总价1074244元，并依合同规定在交房前付清全部购房款。购房合同第15条规定房屋交付使用后60天内办理房产证，超期开发商按总价0.03%支付违约金。被告于2013年12月27日将上述房屋交付给原告，并同时与原告签订了物业管理合同。收房后，原告因向银行融资需要，多次向被告提出按时办理房产证交付原告，但被告一直延误，房产证直到2015年12月11日才办理交付给原告，共延误21个月，按照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释，被告应按已购房款向原告支付利息作为赔偿损失，共计112795元。另，依据被告的承诺，业主带客户看房成交，享受房价0.5%奖励金。原告于2016年3月介绍朋友吴建购买了湖山大境18栋901房，面积140平方米，总价350万，原告按被告承诺，应得奖励金17500元，但原告在2016年8月领取奖励金时被告知奖励金已被小区物业管理处领取，并且被告知奖励金为3000元，原告没有委托该物业管理处领取奖励金，同时没有任何人与原告沟通此事。故此，请求法院判令：1、被告赔偿损失金112795元；2、被告支付奖励金17250元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告选择第2项诉请，在本案中撤回对第1项诉请。被告东莞市金地宝岛房地产有限公司辩称，1、根据原告所述，其在2016年3月介绍朋友购房，在2016年8月领取奖励金被告知该奖励金3000元已被小区物业管理处领取，则无论从2016年3月或8月计算，截至原告起诉之日，原告的诉求已超过民法总则规定的三年诉讼时效。2、经查询，原告所称介绍朋友买房的2016年3月，被告当时推出的老带新政策为“老业主推荐新客户成交或老业主重购高层，奖励价值3000元的物业管理费（业主）”，并非原告所称的“房价0.5%奖励”，被告在核实原告成功推荐朋友购买高层后，于2016年7月1日向该商品房物业公司缴纳了3000元物业管理费作为对原告的奖励，故被告已按政策履行了承诺，不存在违约。经审理查明，原告提交了宣传单，该宣传单系原告在其居住的小区电梯间拍摄的，该宣传单显示“业主带客户看房成交，享房价0.5%奖励”，被告确认该宣传单，但认为被告制作的广告宣传单右下角会有印刷日期，是在电话号码下面的小字，最后的字就是印刷日期，现因时间久远，无法提供该宣传单，但根据被告内部工作流程显示，该奖励的起始日期不会早于2016年9月30日，因此原告推荐朋友购房的日期不在海报的起止日期内，不符合该政策。原告提交了奖励金领取表，以证明物业公司未经授权代其领取3000元的奖励金的事实。被告对真实性予以确认，但被告认为从其提交的证据可以看出，在原告推荐其朋友购房时，被告出台的老带新优惠政策即为推荐新客户购买高层洋房奖励价值3000元的物业管理费，而被告在2016年7月1日前已经代原告将物业管理费3000元支付至案涉小区的物业管理处，被告已经履行老带新优惠政策。被告提交了：1、被告OA办公系统审批流程-关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请、关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请（续），证明被告在2016年2月18日至9月30日间推出的“老带新”政策为：“老业主推荐新客户成交或老业主重购高层，奖励价值3000元的物业管理费（业主）”，并非原告所称的“房价0.5%奖励”。2、广东增值税专用发票及发票查询结果（打印件），证明被告在核实原告成功推荐朋友购买高层后，于2016年7月1日向该商品房物业公司缴纳了3000元物业管理费作为对原告的奖励。这说明被告已按照“老带新”政策履行承诺，不存在违约。原告认为：1、对被告OA办公系统审批流程-关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请、关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请（续）并不清楚，被告未进行公示，但是当时去到买房的时候，销售员称是有优惠的。2、对广东增值税专用发票及发票查询结果不清楚，原告没有看过，是物业代领的，因为之前房产证一直没有办下来，所以原告一直没有交管理费。庭审中，原告确认其提供的宣传单系在2016年3月介绍朋友吴健买房后在电梯间拍摄的，拍摄时间为2016年5月，双方一致确认吴健与被告签订房屋买卖合同的时间系2016年4月7日，房屋买卖合同显示的房屋总价为3196936元。以上事实，有宣传单、奖励金领取表、OA办公系统审批流程-关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请、关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请（续）、广东增值税专用发票及发票查询结果以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告在起诉状中诉请的第1项系基于原告与被告之间的房屋买卖合同关系提出的，第2项诉请系基于宣传单所提出的，两者属于不同的法律关系，庭审中，经本院释明，原告选择第2项诉请，在本案中撤回第1项诉请，属于原告的诉讼权利，本院予以确认。本案立案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但原告在本案中选择的第2项诉请所基于的系宣传单，双方之间并非基于房屋买卖合同关系产生纠纷，据此，本案案由定为合同纠纷为宜，在此，本院予以纠正。虽然原告与被告之间就介绍客户买房并未签订合同，但被告在电梯中所张贴的宣传单可视为要约邀请，原告带客户在被告处买房成功即与被告形成了合同关系，双方之间应按照宣传单中的约定进行履行。被告称案涉宣传单的印刷时间系在原告带朋友买房之后，即宣传单上的政策系在原告带朋友买房后出台的，双方之间并不能按照该宣传单上的约定履行，由此，被告提供了OA办公系统审批流程-关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请、关于湖山大境老业主推荐（重购）别墅&高层奖励的申请（续）予以佐证。本院认为，被告称宣传单的印刷时间在原告带朋友买房之后，但并未提交证据佐证，且其提交的OA办公系统审批流程也仅属于其内部文件，不能由此对抗第三人。案涉宣传单上显示的政策截止时间至2016年11月30日，而原告带朋友买房的时间在该截止时间之前，即原告的行为符合宣传单上的约定，因此，原告可按照宣传单上的约定要求被告履行。上述属于原告的实体权利，原告的朋友吴健与被告签订房屋买卖合同的时间系2016年4月7日，该时间即为该房屋的成交时间，原告从该时间之日起即有权要求被告支付奖励金，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，原告须于2019年4月7日前向被告主张权利，因此，原告就本案提起的诉讼已超出诉讼时效，对原告的该部分诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告丁旭辉的全部诉讼请求。本案案件受理费116元，由原告丁旭辉负担。原告丁旭辉已预交1450元，多缴纳的1334元可向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年四月十日书记员 张楚妍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有约定的，依照其规定。…2、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。