福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0102执异21号 案外人：吴长奴，男，1971年11月14日出生，汉族，住顺昌县。 案外人：罗春英，女，1969年06月16日出生，汉族，住顺昌县。 申请执行人：福建福州农村商业银行股份有限公司，住所地福州市鼓楼区五凤街道福飞路********。 法定代表人：施云飞，董事长。 委托诉讼代理人：李平，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑栋梁，福建融成律师事务所律师。 被执行人：福州福发泰贸易有限公司，住所地，住所地福州市晋安区华林路**铂晶大厦**iv> 法定代表人：郑相法，总经理。 被执行人：福建金大地置业有限公司，住所地：福建省顺昌，住所地：福建省顺昌县双溪城南东路富洲新区iv style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：吴家金，总经理。 被执行人：郑相法，男，汉族，1968年2月22日出生，住福州市晋安区。 被执行人：郑相平，男，汉族，1970年2月12日出生，住福建省闽清县。 被执行人：吴家金，男，汉族，1962年11月26日出生，住福建省松溪县。 被执行人：陈新凤，女，汉族，1975年3月23日出生，住福建省闽清县。 被执行人：陈平英，女，汉族，1969年2月27日出生，住福建省厦门市思明区。 本院在执行（2019）闽0102执274号申请执行人福建福州农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）与被执行人福州福发泰贸易有限公司、福建金大地置业有限公司、郑相法、郑相平、吴家金、陈新凤、陈平英借款合同纠纷执行一案中【执行依据：（2017）闽0102民初6515号民事判决】，案外人吴长奴、罗春英向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴长奴、罗春英的执行异议请求：中止执行被执行人福建金大地置业有限公司名下坐落于福建省顺昌县房产。 事实与理由：2014年1月21日，案外人已向福建金大地置业有限公司购得了金大地广场1幢4层上层计容面积65.18平方米及附属底层不计容面积42.38平方米的房产，总价款361463元，该房产由上层和下层共同构成一套复式单元，开发商建设是按一个整体单元销售给案外人人，其下层42.38平方米因不计容，故要求案外人一次性全款买断了，所以上下两层房产作为一个整体单元捆绑销售的，签订合同时案外人已支付给福建金大地置业有限公司购房款191463元，余款明确规定待福建金大地置业有限公司开展业务流程并通过银行按揭方式支付。除了支付房款外，案外人还交纳了公共维修基金等其他多项费用。福建金大地置业有限公司也已于2014年1月将该房产交付案外人使用，接收房产后案外人又投资五十余万元对该房屋进行室内装修并已入住且按时足额缴纳物业管理等各项费用。事实上案外人已合法取得了该房产的实际所有权，为本单元房产实际占有人。并且案外人投资五十余万元对该房产精装修后融入高额附加值，也属于案外人私有财产!但目前被不清晰的默认为该房产是开发商未售出的房产。 为此，案外人恳请人民法院根据事实依法保护案外人的合法权益，避免异议人遭受巨额损失，停止对金大地广场1号楼411室的执行，异议人后续将通过法律诉讼途径及多方协商解决归属问题! 申请执行人农商银行对案外人吴长奴、罗春英提出的执行因答辩如下：本案房产2013年办理抵押登记，2014年签订房屋买卖合同，签订合同时间在案外人签订抵押合同之后，根据物权法191条及担保法67条规定，抵押期间未经抵押权人同意将转让房产无效。请求驳回异议人的请求。 案外人吴长奴、罗春英向本院提交如下证据： 证据A1、商品房买卖合同及顶层转让协议，以此证明是合法购买的。 证据A2、销售不动产发票。 证据A3、物业等各项费用收据，物业费、公共维修基金，垃圾弃土填埋费。 证据A4、开发商营业执照及法人身份证复印件等。 申请执行人农商银行对案外人提交的证据质证如下：对证据A1-A4真实性、合法性、关联性无异议，房屋买卖发生的时间在抵押之后，不能抵抗抵押权。 本院查明：申请执行人农商银行与被执行人福州福发泰贸易有限公司、福建金大地置业有限公司、郑相法、郑相平、吴家金、陈新凤、陈平英借款合同纠纷执行一案，本院于2019年1月7日立案执行，执行依据为（2017）闽0102民初6515号民事判决：一、福州福发泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还福建福州农村商业银行股份有限公司借款本金3198777.22元并支付利息（含罚息、复利）1126321.58元（利息暂计至2017年5月20日，之后的利息按合同约定的标准计付至款项还清之日止）；二、福州福发泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建福州农村商业银行股份有限公司支付因本诉讼产生的律师代理费42000元；三、郑相法、郑相平、吴家金、陈新凤、陈平英对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任。其在实际承担保证责任后，有权向福州福发泰贸易有限公司追偿；四、福建福州农村商业银行股份有限公司对福建金大地置业有限公司提供的位于福建省南平市顺昌县产及相应的土地使用权（房屋所有权证：顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号、顺房权证顺昌字第××号）抵押房产有权折价或以拍卖、变卖后所得价款对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；五、驳回福建福州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。因本案对上述抵押房产享有顺位在先的担保物权，本院于2019年6月13日向福建省顺昌县人民法院发出《商请移送执行函》。福建省顺昌县人民法院于2019年7月2日向本院出具《移送执行函》，将该院于2018年3月31日查封的上述抵押房产的处置权移交本院执行，并要求对该院执行案件债权人陈建维作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护。 案外人吴长奴、罗春英于2014年7月26日与被执行人福建金大地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：案外人吴长奴、罗春英向被执行人福建金大地置业有限公司购买坐落于福建省顺昌县屋，预售许可证号为顺房预售许可证2011-7号，房屋价款为251275元，同时约定买受人以按揭贷款方式支付房价款的首付款按总房价款的30%计81275元，余额170000元办理按揭贷款支付。2014年1月21日，双方还签订了《［设备转换架空层］、［顶层］转让协议书》，约定：福建金大地置业有限公司同意将吴长奴、罗春英所购住宅所对应的顶层使用权转让给吴长奴、罗春英，吴长奴、罗春英一次性付清使用权转让费110188元。案外人吴长奴、罗春英于2014年1月21日支付了上述首付款81275元及使用权转让费110188元。 另查明，除案涉福建省顺昌县屋外，案外人吴长奴、罗春英在福建省顺昌县名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十九条确定了＂房屋消费者物权期待权保护＂规则,明确了对于从房地产开发企业购买用于满足其生活需要的居住用房,并已交付了一半以上购房款的消费者,法律应保护其对所购住房的期待权。案外人吴长奴、罗春英提交的《商品房买卖合同》、《发票》《收款收据》,可以相互印证其与开发商福建金大地置业有限公司已于2014年7月26日签订了合法有效的书面买卖合同,并已支付了福建省顺昌县屋超过50%的购房款,且案外人吴长奴、罗春英名下在福建省顺昌没有其他可用于居住的房产,其请求解除对上述房产的查封符合法律规定,本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,裁定如下: 中止本院（2019）闽0102执274号案件对福建省顺昌县产的执行。 当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 赵 南 审判员 张莉珍 审判员 张太洲 二〇二〇年四月二十日 书记员 江 威 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。