内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终525号   上诉人（原审原告）：包头市中和房地产开发有限公司。   法定代表人：官宝成。   委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭锦霞，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张毓，女，1985年11月17日出生，住包头市。（未到庭）   委托诉讼代理人：王小飞，系张毓之夫。   原审被告：李强，男，1978年9月21日出生，个体工商户，住包头市。   上诉人包头市中和房地产开发有限公司因与被上诉人张毓及原审被告李强商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   包头市中和房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、请求依法撤销内0203民初3321号民事判决书，将本案发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担事实和理由：一审认定事实不清，判决缺乏法律依据1、2014年12月17日，上诉人与被上诉人签订了2014-0324290号《包头市商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定被上诉人购买上诉人开发的位于包头市××区交叉口东北角中和文化花园3-A509号的房屋一套，总价款为279644元，于2014年12月17日前一次性付款，双方约定在合同签订之日一次性付款并不是签订前付款，这种约定方式普遍存在于商品房买卖合同中，并不是双方的特殊约定。同时，附件五《补充合同》第三条约定，如被上诉人逾期付款超过30日，则按照总房款千分之八每日的标准向上诉人支付违约金，这就说明未按照约定时间付款的情形是可能发生的，发生时，上诉人的救济途径是要求被上诉人支付违约金，因此，在被上诉人逾期付款时，上诉人委托律师事务所发出《律师函》催要剩余房款和违约金符合合同约定，并不存在不符合常理的情形，至于上诉人何时催要，催要时间的长短均是上诉人可自由行使的权利，且本案是要求继续履行合同不受诉讼时效限制，一审因上诉人行使权利时间晚就认定不符合常理和交易习惯，存在严重的认定事实不清且缺乏法律依据。2、《中和文化花园（广场）缴款通知书商业》从第一部分整个表格的内容上看，全部是在反映面积和价款的问题，并不涉及已付款、欠付款等内容，可以明确所载明的应补交/退款为0元是针对面积误差来说的，只有存在面积差额才存在多退少补的说法，如果按照一审所认为的是针对欠付购房款，那就不会存在“退款”二字，因此，一审认为《中和文化花园（广场）缴款通知书商业》中的0元是针对剩余欠付房款而书写的显然不符合事实。3、上诉人所举两张收据是否为张毓本人书写因时间较长无法确认，该份证据是要证明被上诉人已经交纳房款金额的证据属于上诉人对收款行为的自认，如被上诉人本人不认可，其应当出示其向上诉人交纳了多少房款的证据，在上诉人有《买卖合同》且交付房屋的情况下，是否付清全部房款的举证责任应当在于被上诉人，被上诉人对其已经交付全部款项这一积极实施应当负有举证责任，但在一审中被上诉人未出示任何向上诉人支付房款的证据，而一审却仅仅以上诉人无法确认是否张毓本人签字为由，完全免除被上诉人证明其交清全部款项的举证责任，显然严重违背法律规定，其认定内容缺乏法律依据。4、《中和文化花园（广场）缴款通知书商业》上诉人通知被上诉人交纳办理产权证的相关费用是按照交房情况和批次统一进行的通知，且办理产权证书收取费用和被上诉人是否交清全部房款并无直接关系，是双方需按照《买卖合同》约定履行的不同性质的义务，《买卖合同》和法律法规均未禁止未交清房款可以办理产权证书，因此，被上诉人未交清房款与上诉人是否能够收取其办理房产证书的费用没有丝毫的直接因果关系，一审以此判定上诉人的行为不符合常理和交易习惯没有任何的事实和法律依据。5、《买卖合同》约定的交房日期是2015年8月31日，上诉人向被上诉人发出《中和文化花园（广场）缴款通知书商业》要求被上诉人办理入住手续的时间是2016年8月16日，交付房屋时间晚于约定交房日期，而一审法院却在本院认为部分认定在合同约定的交付时间前交付房屋，显然对基本事实认定错误，在这种错误认定事实的情况下，一审法院认为上诉人在履行合同的各阶段行为不符合常理和交易习惯显然没有事实依据。上诉人向被上诉人交付房屋是《买卖合同》约定的上诉人的义务，上诉人无权因被上诉人未交清全部款项而拒绝履行义务，因此，上诉人在被上诉人未交清全部款项的情况下履行自身的交房义务是对《买卖合同》约定内容的遵守，一审法院在上诉人遵守约定和诚实信用交易的情形下，将这种守约和诚信认定为不符合常理和交易习惯显然是存在严重的事实认定错误，更毫无法律依据。同时，需要说明，上诉人在一审法院进行类似诉讼已经有6件，均是未交清房款就先行交付房屋，上述6件案件通过调解和判决等方式已经全部结案，这就证明上诉人在经营过程中时常存在未交清房款就先行交付房屋的情况，符合上诉人的日常经营习惯，一审法院所认定的不符合常理和交易习惯完全是片面的不符合事实。一审中，上诉人通过《买卖合同》及附件的举证，证明了总房款金额和违约责任的承担方式，又通过收据明确了被上诉人已经交纳房款和欠付房款的金额，已经尽到了举证责任，而被上诉人自始至终未举出已经交清房款的证据，而所谓顶账房的问题也没有上诉人加盖公章的任何证据能够证明，而所谓顶账过程中的参与者李强、田沣既不是上诉人的股东、工作人员，也没有上诉人授权其收取房款的证据，因此，被上诉人所抗辩的顶账事宜根本无任何证据且不符合事实，在上诉人尽到举证责任，而被上诉人的抗辩无任何直接证据的情况下，一审驳回上诉人的诉讼请求完全没有任何事实和法律依据，故恳请贵院依法撤销内0203民初3321号《民事判决书》，将本案发回重审或依法改判，维护上诉人的合法权益。   张毓辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   李强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   包头市中和房地产开发有限公司向一审法院提出起诉请求：1.请求依法判令被告继续履行2014-0324290号《包头市商品房买卖合同》，向原告支付购房款206077元；2.请求依法判令被告按照购房总价款千分之八每日向原告支付自2014年12月17日至被告付清全部剩余购房款之日的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：2014年12月17日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于包头市××区交叉口东北角中和文化花园3-A509号办公用房屋一套，约定价款为279644元，付款方式为2014年12月17日前一次性支付，交房时间为2015年8月31日前。2016年8月16日，原告向被告出具《中和文化花园（广场）缴款通知书商业》一份，其中写明，涉案房屋已经竣工，请被告在2016年8月16日办理入住手续时，交纳以下款项其中以列表形式标明：合同面积41.26平方米，单价6777.61元，合同价款279644元；实测面积面积41.26平方米，单价6777.61元，实际价款279644元；面积差额0.00平方米，应补交面积差额款0元。在该列表最下方单列一行，写明：“特别提示：按购房合同约定应补交房款/退款0元”。另外两张列表显示，被告需缴纳契税、印花税等产权费9614元，需缴纳配套费及其他费用0元。通知书最下方写明，被告共计缴纳：房款0元；其他费用9614元，合计9614元。被告于当天向原告交纳各项费用9614元并开始占有、使用房屋至今。2019年2月21日内蒙古昆峰律师事务所向被告邮寄《律师函》一份，称被告仅支付了73567元，尚欠购房款206077元没有缴纳，要求被告于收到律师函之日起五个工作日内缴纳房款并支付违约金。庭审中，原告举证了收据两张，一张标明时间为2016年2月26日，写明：今收到张毓交来3栋A509号房款10000元，交款人处写为“张毓”；另一张未标明时间，写明：今收到张毓交来3栋A509号房款63567元，交款人处写为“张毓”。被告和第三人对于该两张收据的真实性均不认可，认为上面的签字不是被告张毓本人所写，被告张毓从未向原告支付过款项。经法庭询问，原告称时隔三年之久，无法确定该两份收据中的签字是否系被告张毓本人所签。针对田沣与原告公司是否有关系、田沣是否向第三人李强顶账了涉案房屋的问题，原告称其公司不存在田沣其人，也从未向第三人顶账房屋。经法庭询问，被告及第三人自认原告于发出《律师函》之前两个月左右第一次联系被告及第三人要求被告补足房款。原告称从2014年签订合同后，原告一直向被告主张付款，但在2019年2月21日发出《律师函》之前未能提供催款的相应证据。   一审法院认为，关于被告是否欠付原告房款的问题。第一，从原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》看，合同的签订时间为2014年12月17日，而该份合同约定的付款方式为：于2014年12月17日前一次性支付。合同约定的付款时间在合同签订时间之前。该项约定与一般商品房买卖合同的约定不一致，可以推定系由双方对于格式合同进行的针对本次交易的特殊约定。第二，从原告在交付房屋当天向被告出具的《中华文化花园（广场）缴款通知书商业》看，该通知书载明被告应向原告交付房款为“0”元。第三，从原告在合同履行过程中的各阶段的行为看，原告举证的两张收款收据其自己无法确定是否系被告自行书写；原告在认为被告未交付大部分房款的情况下，却收取被告办理房屋产权所需的各项费用，同时又在合同约定的房屋交付时间前向被告交付了房屋；从原告向被告交付房屋起，至原告委托的律师事务所向被告邮寄《律师函》止，时间已逾两年，原告未能提供证据证明在此期间曾向被告主张支付剩余款项。原告在合同履行过程中各阶段的行为均不符合常情常理和市场交易习惯。综上，原告主张被告未能付清其房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回原告包头市中和房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4392元（原告已预交），由原告包头市中和房地产开发有限公司负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人包头市中和房地产开发有限公司与被上诉人张毓签订的《包头市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性、禁止性规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案的争议焦点是被上诉人张毓是否欠付上诉人包头市中和房地产开发有限公司房款206077元。双方签订合同的时间是2014年12月17日，约定的付款方式是被上诉人张毓于2014年12月17日前一次性支付房款，且上诉人包头市中和房地产开发有限公司在交付房屋时给被上诉人张毓出具的《中华文化花园（广场）缴款通知书商业》表看，该通知书载明被告应向原告交付房款为“0”元。从合同签订、合同履行、交易的习惯以及张毓2016年占有使用房屋到上诉人向其下达律师通知函之间，上诉人包头市中和房地产开发有限公司未提供证据证明向张毓主张所欠房款。综上，上诉人包头市中和房地产开发有限公司上诉要求被上诉人张毓支付所欠房款206077元的上诉理由不能成立，上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人包头市中和房地产开发有限公司所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4392元，由上诉人包头市中和房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 李 梅  二○二〇年四月十三日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 娜