广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初530号原告：龙春芝，女，1974年7月17日出生，汉族，住广东省鹤山市*****************，公民身份号码：420************545。被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市**********单号五楼，统一社会信用代码：914***********198T。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李向前，该公司员工。被告：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区*******阳庄4街4巷1号一楼铺位，统一社会信用代码：91440101MA5C3XBL5Y。法定代表人：胡某1。原告龙春芝与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）、广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙春芝到庭参加诉讼，被告远景公司、房美家房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。原告龙春芝向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告远景公司签订的两份《商铺预购书》、一份《商品房预购合同》，两商铺交易标的共801678元；2.被告远景公司向原告返还购房款311485元；3.被告远景公司向原告支付违约金6229.70元；4.被告远景公司支付原告定金罚金60000元；5.被告远景公司返还原告利息6645.01元；6.被告房美家房地产公司返还原告装修隔断费240000元；7.被告房美家房地产公司返还原告利息5120元；8.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告认购被告远景公司销售的两间商品房商铺（房号：1201-4号、1201-5号），支付了定金共60000元，并应被告远景公司的要求预付铺位运营管理费240000元给被告房美家房地产公司。2018年6月15日，原告与被告远景公司签订了两份《商铺预购书》，并与2018年9月13日根据1201-15号《商铺预购书》签订了《商铺预购合同》。两份《商铺预购书》约定了1201-14号、1201-15号商铺价格分别为280193元、281485元及两商铺的基本情况、用途、支付方式等，并均约定被告远景公司应在签订本协议之日起180日内与原告签订并网签《商品房买卖合同》，超过上述日期，被告远景公司未达到网签条件，按逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，被告远景公司按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告远景公司除退还原告已付购房款外，另按原告已付总购房款的2%向原告支付违约金。《商品房预购合同》亦对案涉商铺的用途、价格及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告远景公司于2018年6月15日支付了两笔购房定金共60000元，于2018年9月13日支付购房款251485元，共计向被告远景公司支付了311485元；并于2018年6月15日、6月26日、6月28日向房美家房地产公司支付了铺位运营管理费240000元。但被告远景公司未能履行合同约定，已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告远景公司返还原告所有已支付购房款项311485元，支付违约金6229.70元（311485元×2%），并支付定金罚金60000元。被告房美家房地产公司应向原告返还铺位运营管理费240000元。同时根据合同约定，2019年3月31日为应履约网签日期，逾期超过90日后即2019年7月1日为应解除合同日期，2019年7月2日至2019年11月7日，两被告无因占有原告资金，参照民间借贷年利率6%计算，被告远景公司、房美家房地产公司应相应返还利息6645.01元、5120元。原告遂诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告远景公司辩称，一、认可原告的第1、2、3项诉讼请求。远景公司确认收到原告购买商铺1201-15的购房款281485元及购商铺1201-14的订金30000元，合计311485元；二、请求法院驳回原告的第4项诉讼请求。原告与远景公司于2018年9月13日签订《商品房预购合同》时，已将订金转为购房款。而且原告也支付了余下的首期购房款，商品房预购交易已经事实形成，交易执行的约定已经由《商铺预购书》转为《商品房预购合同》的约定条款，《商品房预购合同》已经发生法律效力，其中包括违约责任并定金罚金的约定，所以原告的该项诉求无法律依据；三、请求法院驳回原告的第5项诉讼请求。远景公司与原告所签订的《商品房预购合同》的第九条已经约定了相关的违约责任；四、由于远景公司已向法院提交了破产申请，现已经立案审查中，涉案的款项需要等待资产管理人处置资产所得后，按相关法律规定支付；五、如原告不解除《商品房预购合同》，远景公司愿意调解。被告房美家房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的起诉无提出答辩，在举证期限内亦无向本院提供证据，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，原告龙春芝与被告远景公司签订了两份《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》，约定原告向被告远景公司预购江门鹤山必登高财富广场1201-14号、1201-15号商铺，并约定原告自愿购买案涉两商铺，交纳定金人民币三万元/间。《商铺预购书》签订后，原告龙春芝于同日向被告远景公司支付了60000元，远景公司向原告开具了内容为“今收到龙春芝交来认购财富广场商铺1201-14号、1201-15号订金60000元”的收据；于同月15日、26日、28日共向被告房美家房地产公司支付了240000元，该公司向原告出具了内容为“今收到龙春芝交来财富广场二层1201-14号、1201-15号铺位运营管理费240000元”的收据。2018年9月13日，原告与被告远景公司签订了《商品房预购合同》，约定：乙方（即原告）向甲方（即远景公司）预购位于雅瑶镇必登高财富广场1201-15号房，建筑面积为22.06平方米，套内建筑面积11.76平方米，总预付购房款为281485元；甲方应于2018年9月30日前，保证该商品房已达到可以使用、出租及经营的状态，并交付乙方使用。《商品房预购合同》第九条“其他约定及特别提示”约定：双方签订本协议之日起180日（2019年3月31日）内，与乙方签订并网签《商品房买卖合同》，超过上述日期，甲方未达到网签条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内，甲方按日向乙方支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行。违约金计算期间：从应签订网签《商品房买卖合同》的第二日起计算至实际签订之日。双方另有约定的除外；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金。该合同并对交付使用标准等进行了约定。原告龙春芝于合同签订当日向远景公司支付购房款251485元。后因被告远景公司未依约与原告网签《商品房买卖合同》，未如期交付涉案商铺，原告遂诉至法院。另在我院所受理的其他购房者与被告远景公司商品房预约合同纠纷案中查明：鹤山市*******出具的《查询结果通知书》证明被告远景公司所销售的位于雅瑶镇必登高财富广场2-3座、5-8座的商铺未能完成确权的原因有：1、在申请办理商铺首次登记时发现用途变更，以致申请办理登记的状况与预售状况不符；2、远景公司存在司法查封。上述事实，有原告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案原告龙春芝与被告远景公司签订《商品房预购合同》约定原告向被告远景公司预购江门鹤山必登高财富广场1201-14号、1201-15号商铺，原告向被告远景公司支付预购房款，并约定了双方在一定期限内签订商品房买卖合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷，立案案由为商品房预售合同纠纷，现予以调整。关于原告龙春芝请求解除其与被告远景公司签订的《商铺预购书》及《商品房预购合同》的问题。被告远景公司未向原告交付涉案商铺，涉案商铺亦未进行网签，被告远景公司迟延履行其主要义务，导致原告购买商铺的目的不能实现，故原告请求解除案涉1201-14号商铺《商铺预购书》及1201-15号《商品房预购合同》符合有关法律规定，本院予以支持。关于原告龙春芝请求被告远景公司双倍返还定金120000元及支付违约金6229.70元的问题。原告与被告远景公司在《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》中明确约定所收取的60000元为定金，但被告远景公司出具的收据却载明其收取的是订金，属单方对合同内容进行变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，现被告远景公司单方把定金变更为订金无法律依据，故原告请求被告远景公司双倍返还定金理据充分，本院予以支持。为此，被告远景公司应向原告双倍返还定金120000元。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，因被告远景公司违约，原告已选择适用定金条款，现原告诉请被告远景公司另支付违约金于法无据，本院不予支持。关于原告龙春芝请求两被告退回购房款和商铺运营管理费的问题。被告远景公司收取了原告购房款251485元，被告房美家房地产公司收取了原告商铺运营管理费240000元。由于被告远景公司未向原告交付涉案商铺，涉案商铺亦尚未办理确权，涉案《商品房预购合同》已无法继续履行，故被告远景公司应退回原告251485元，被告房美家房地产公司应退回原告240000元。关于原告龙春芝请求两被告支付占用利息的问题。原告诉请两被告按照年利率6%支付2019年7月2日至2019年11月7日期间的资金占用利息，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，利息应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，但从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，利息计算方法已进行调整，因此，被告远景公司应支付的利息应以251485元为本金，自2019年7月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，共为1468.60元（251485元×4.35%÷365天×49天）；2019年8月20日至2019年11月7日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告房美家房地产公司应支付的利息应以240000元为本金，自2019年7月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，共为1401.53元（240000元×4.35%÷365天×49天）；2019年8月20日至2019年11月7日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求多出部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告龙春芝与被告鹤山市远景物业发展有限公司于2018年6月15日签订的案涉1201-14号商铺《商铺预购书》及于2018年9月13日签订的案涉1201-15号商铺《商品房预购合同》自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙春芝双倍返还定金120000元。三、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙春芝返还251485元及利息（其中：2019年7月2日至2019年8月19日的利息为1468.60元；从2019年8月20日起至2019年11月7日止的利息，以251485元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告广州房美家房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙春芝返还240000元及利息（其中：2019年7月2日至2019年8月19日的利息为1401.53元；从2019年8月20日起至2019年11月7日止的利息，以240000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、驳回原告龙春芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为8840.21元（已由原告龙春芝预交），由原告龙春芝负担1575.90元，被告鹤山市远景物业发展有限公司负担5738.80元，被告广州房美家房地产有限公司负担1525.51元。原告龙春芝多预交的案件受理费7264.31元，由本院予以退回；被告鹤山市远景物业发展有限公司、被告广州房美家房地产有限公司应分别向本院补缴案件受理费5738.80元、1525.51元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 汤有为二〇二〇年四月十四日法官助理 马惠娴书 记 员 胡小红