山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2769号上诉人（原审原告）：赖天钰，男，1986年9月7日出生，汉族，住山东省德州市齐河县。委托诉讼代理人：崔永刚，山东顺周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:赵相举，男，1981年11月10日出生，汉族，住济南市。原审被告：济南鑫润房地产营销策划有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘长东，董事长兼总经理。上诉人赖天钰因与被上诉人赵相举、原审被告济南鑫润房地产营销策划有限公司（以下简称鑫润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初8190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赖天钰上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初8190号民事判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费由赵相举、鑫润公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案系房屋买卖合同纠纷，依据《合同法》第一百三十条的规定，本案合同的目的是指赵相举转移涉案房屋的所有权于赖天钰，赖天钰支付价款。但是由于济南市城乡建设委员会《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》关于限购的规定，赖天钰属于房屋限购范围，无法办理过户登记，无法达到取得涉案房屋的所有权买卖房屋的目的。本案房屋买卖合同无法实际履行，合同目的无法实现。2、本案《房屋买卖合同》签订于2017年9月24日，当时济南已经颁布限购政策，结合合同中“如因政策因素房产不能过户到乙方名下，甲方同意过户到乙方指定人名下”的三方特别约定，可以认定在合同签订时，两被上诉人也是明知上诉人属于限购范围，已经预见到合同将来无法履行的后果，对于本案合同无法实际履行均有过错。关于本案合同中“如因政策因素房产不能过户到乙方名下，甲方同意过户到乙方指定人名下”的约定，是本案合同三方在明知限购政策的情况下，为刻意规避限购政策而进行的约定，破坏国家的房地产调控政策及社会公共利益，所以本条款约定无效。并且所谓第三人不是合同主体、也不确定，该条款对于双方不具有约束力。3、鑫润公司作为专业的房产中介机构，明知赖天钰不具有在济南市购房资格情况下，不仅不阻止双方买卖行为，反而通过违法约定，居间介绍赖天钰与赵相举签订根本不能实际履行的《房屋买卖合同》，根本没有尽到合理的居间义务，应当返还居间费用。4、根据本案《房屋买卖合同》中“如因政策因素房产不能过户到乙方名下，甲方同意过户到乙方指定人名下”的三方特别约定，之所以出现这样的特别约定，说明在签订合同时三方对于限购政策、赖天钰属于限购范围均是明知，并非赖天钰单方过错。5、虽然赖天钰支付了141万元的购房款，赵相举也将房屋的钥匙交付赖天钰，但是在合同履行过程中，赖天钰发现房地产调控政策没有松动，无法办理产权过户登记、落户事宜，赖天钰的子女也无法按学区儿童入学，所以根本没有使用涉案房屋。依据《物权法》第九条的规定，赖天钰支付价款和赵相举交付钥匙的行为，并不能产生物权转让的效力，不能否认：赖天钰获取房屋所有权目的无法实现的事实，也不能否认本案《房屋买卖合同》无法实际履行的事实。6、一审判决极不负责任，一审法院明知在限购政策下，房屋无法办理过户手续，合同无法继续履行的情况下，依然仍然判决维持合同履行，不但违法，也是对赖天钰权益的侵害。无法维护房产交易的安全性。如果一审法院认为本案合同可以继续履行，能够实现合同目的，作为赖天钰完全可以依据合同起诉赵相举要求办理过户手续。届时法院必将会依据济南市的限购政策作出与一审判决相反的判决，侵害法院判决的权威性。二、一审判决适用法律错误。根据本案合同的约定结合济南市政府的限购政策，本案房屋无法办理产权过户登记，赖天钰不能基于本案合同获取房屋的所有权，房屋合同目的无法实现，具备法定解除条件。一审法院应当基于《合同法》第九十四条，判决本案合同解除。综上，请二审法院依法撤销一审判决并改判。赵相举辩称，1.涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定：涉案房产在无法过户到赖天钰名下的情况下，赵相举同意过户到赖天钰指定人名下。过户到赖天钰及其指定人名下，均可实现合同目的。而不是赖天钰所述的仅过户给赖天钰才是实现合同目的。《房屋买卖合同》约定房屋的性质为住宅，赖天钰已实际控制并实际入住使用。因此，本案并非如赖天钰所述的合同目的无法实现。2、赖天钰多次重复提及限购政策，欲以其推翻合同约定，无法律和事实依据。涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，对各方均有约束力。赖天钰应依照约定履行合同义务，但其多次违约，长期拖延付款，给赵相举造成了严重经济困难、重大经济损失和精神伤害。赵相举将进一步通过合法途径，采取相关措施，追究赖天钰的相应责任，维护自己的合法权益。3、赖天钰在明知自己限购的情况下，在合同和协议中均约定了补救措施，系其对自己权利进行的处分，亦系其真实意思表示，不违背法律、法规的规定，合法有效，赖天钰应对其承担相应责任。赖天钰以该约定破坏了国家的房地产调控政策及社会公共利益为借口，认为该约定条款无效，既没有提交证据予以证明，也没有法律依据予以支持，仅是赖天钰逃避违约责任，拒不履行约定义务的借口，不具有任何说服力。二、一审法院认定当事人签订的协议、合同有效，适用法律正确。1.一审判决对此案做出了正确判定和明确解释。赖天钰代理人崔永刚系专业法律服务人员，理应明知认定合同无效的条件及相关规定，但其仍多次反复以地方文件作为认定涉案合同及协议无效的依据，颠倒是非、混淆视听，曲解了法律法规的规定，也未能正确认知法律、法规、规范性文件三者的效力等级，未能理解领会一审判决的明确解释，纯属崔永刚理解和适用法律错误，其主张和行为耗费时间精力，给赵相举带来严重经济损失和精神折磨，给司法工作增加无谓的负担，建议其加强学习、深化认知，以更好的维护其当事人的权益。2.涉案房屋总款项142万，赖天钰是在支付至141万后，赵相举要求其支付违约金后提起诉讼的，是其故意逃避违约责任，转嫁交易风险给赵相举的极不负责极不诚信的行为，是一种恶意的故意。另外，赖天钰及其指定人在实际控制并使用房屋的两年时间内，有充足时间通过缴纳两年社保实现合同目的，可见赖天钰所述的合同目的无法实现完全系其个人行为过错导致，理应自行承担。3.赖天钰虚假陈述其根本没有使用涉案房屋，有违诚信，建议法院对其虚假陈述行为，依法进行处罚。赖天钰以合同目的无法实现，依据《合同法》第九十四条之规定要求解除合同，于法无据。《合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案合同目的无法实现并非不可抗力，亦非因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，也不存在其他可解除的条件，本案合同应依约履行，以维护双方合法权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。鑫润公司述称，同意一审判决。赖天钰向一审法院起诉请求：1.判令赖天钰与赵相举签订的《房屋买卖合同》解除；2.判令赵相举返还赖天钰购房款141万元；3.判令鑫润公司返还赖天钰中介费2万元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月24日，出卖人赵相举（甲方）与买受人赖天钰（乙方）经鑫润公司居间服务签订《房屋买卖合同》。约定：一、房屋坐落位置、面积，甲方将坐落于济南市历城区华山珑城xxxx室的房产卖与乙方，房屋所有权性质住宅，房屋产权证号：合同20141993xxxx号，产权人赵相举，建筑面积94.79平方米。二、房屋价款，房屋售价总金额为142万元。三、付款方式……2.乙方于合同签订之日向甲方支付定金10万元，合同签订之日起15日内，向甲方支付首期购房款72万元（含定金），剩余房款70万元，申请做银行按揭，并按银行按揭贷款房款程序一次性交付给甲方……八、其他约定事项：e如因政策因素房产不能过户到乙方名下，甲方同意过户到乙方指定人名下（价格等条件不变）。合同签订后，赖天钰先后通过案外人蔡卓希、黄雅婷的银行账户向赵相举转款141万元，支付鑫润公司佣金2万元。赵相举主张141万元款项包含赖天钰应当支付己方的违约金169000元，赖天钰对此不予认可。另查明，赵相举于2017年10月中旬将涉案房屋交付给赖天钰使用，于2018年11月26日取得涉案房屋的不动产权证书。2019年2月20日，赵相举（甲方）与赖天钰（乙方）、鑫润公司（丙方）就涉案房屋签订《补充协议》一份，约定：……由于乙方属于限购人员，没法办理过户至本人名下，如2019年3月1日到2019年5月31日之间乙方再次转让此房，甲方积极配合乙方与第三方签订房屋买卖合同，办理过户贷款等事宜，否则视为违约；再次出售此房屋如有溢价归乙方所有，如有亏损，乙方自己承担。如乙方2019年5月31日前未找到合适的人选过户，甲方应于收到全款当日将上述房产委托公证到乙方指定人员名下，同时丙方将甲方的房产证交由乙方保管。2019年8月12日，赖天钰委托律师向赵相举发《律师函》一份，载明：根据双方签订的合同及补充协议，结合双方的实际状况及有关国家调控政策，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的合同内容及相关条款，因违背济南市的相关政策及司法判例，合同目的无法实现、破坏国家的房地产调控政策，故《房屋买卖合同》及《补充协议》实属无效，要求解除该合同及协议。另查明，济南市城乡建设委员会《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（济建开字（2017）2号）第三条：无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。……第五条：限购期间，购房人在购买住房前，应提交家庭成员居民身份证明，户籍证明、婚姻证明、个人所得税或社会保险证明的原件和复印件，购房人应如实填写《购房人及家庭成员情况申请表》（见附件1），并签署购房承诺……。赖天钰及其家庭成员均非济南市户籍且未在济南市购买社保。一审法院认为，赖天钰与赵相举签订的房屋买卖合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，当属有效。虽济南市对本市部分区域内住房交易买受人进行资格限制，其属于为加强房地产管理而进行的管理性强制性规定，且该限购政策系济南市管理部门制定的地方性文件，并非法律、行政法规，赖天钰以当事人签订的协议违背该文件规定而主张无效不能成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在未达到合同约定或者法律规定的合同解除条件的情况下，任何一方当事人均不享有合同解除权。本案中，当事人在签订合同之初，即在合同条款中特别约定“因政策因素不能过户到乙方名下，甲方同意过户到乙方指定人名下”，赖天钰自始即知自己并不具有购房资格，并对政策要求亦明知，仍签订合同并约定履行方式，属于明知交易存在风险，仍自愿承担的情形，且赖天钰已经交纳了141万元款项，并实际使用标的房屋超过2年，赵相举亦不同意解除。本案不属于合同目的无法实现的情形，对赖天钰要求解除合同的主张，不予支持。本案鑫润公司尽到了合理的居间义务，赖天钰要求鑫润公司返还中介费20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，判决：驳回赖天钰的诉讼请求。案件受理费8880元，财产保全费5000元，由赖天钰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赖天钰与赵相举签订的房屋买卖合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，一审认为涉案合同有效，并无不当，本院予以确认。本案中，其一、双方当事人在签订合同之初，即在合同条款中特别约定“因政策因素不能过户到乙方名下，甲方同意过户到乙方指定人名下”，赖天钰自始即知自己并不具有购房资格，仍签订合同并约定履行方式，属于明知交易存在风险，仍自愿承担的情形。其二、赖天钰已经交纳了141万元款项，并实际使用标的房屋超过2年，赵相举亦不同意解除。故此，一审法院认为本案不属于合同目的无法实现的情形，对赖天钰要求解除合同以及鑫润公司返还中介费20000元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人赖天钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17760元，由上诉人赖天钰负担。本判决为终审判决。审判员  高希亮二〇二〇年四月一日书记员  刘 琳