广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1019号上诉人（一审原告）：陈君，男，汉族，1972年2月28日出生，住广东省广州市南沙区*********，居民身份证号码：620************612。委托诉讼代理人：彭国鹏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：吴凤雨，男，汉族，1966年7月18日出生，住福建省莆田市秀屿区************，居民身份证号码：350************071。委托诉讼代理人：方莉，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李建华，男，汉族，1969年8月21日出生，住江苏省盐城市盐都区********，居民身份证号码：320************31X。上诉人陈君因与上诉人吴凤雨、被上诉人李建华房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈君的上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判吴凤雨支付自2019年1月9日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费315000元以及自2019年1月9日至2019年7月31日期间的违约金；2、本案一、二审诉讼费用由吴凤雨承担。事实和理由如下：一、一审法院置合同的明确约定于不顾，仅以房屋占有使用费只适用于次承租人为由，判决吴凤雨、李建华无需支付房屋占有使用费，属于适用法律错误，且对陈君明显不公平。陈君与吴凤雨签订的《房屋租赁合同》第七条第2款第（5）项明确约定，合同期满后，吴凤雨必须按时迁出所有的家私、设备和自有物品，将房屋恢复到租用前的状态。如吴凤雨不按时交还房屋的，除继续支付房屋租金外，每逾期一天，还应按月租金的千分之一支付违约金。该约定为双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，合法有效。本案中，《房屋租赁合同》于2019年1月9日期满，按照合同约定，吴凤雨即应搬走所有家私、设备和自有物品，并交还房屋。而吴凤雨未履行其义务，其就应当按照合同约定继续支付房屋租金，也就是房屋占有使用费，并承担违约金。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第五条和第十八条对房屋占有使用费进行了规定，该等规定均是关于当事人没有合同依据占有房屋，需支付房屋占有使用费的情形。其中，《房屋租赁合同司法解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。从该条的法理分析来看，没有直接合同义务的次承租人如果逾期腾退房屋，尚且需要支付占有使用费；举轻以明重，负有明确合同义务的承租人逾期腾退房屋，显然更应当支付占有使用费。因此，一审法院忽视《房屋租赁合同》的明确约定，且对《房屋租赁合同司法解释》第十八条的规定作出了错误的理解，进而判决吴凤雨无需支付房屋占有使用费，属于适用法律错误，应予纠正。二、为避免损失扩大，陈君专门租赁了一间仓库来保存吴凤雨的物品，仓库租赁费尚且由陈君承担。一审法院认为陈君未按合同约定积极行使权利处置房屋内的物品，进而认定陈君需对扩大的损失承担责任，属于认定事实不清，适用法律错误。本案中，根据《房屋租赁合同》的约定，吴凤雨作为承租人，合同期满后，即负有搬走房屋内物品，并交还房屋的义务。而至于吴凤雨、李建华之间的关系，陈君并不清楚，陈君一直认为李建华是吴凤雨聘请的管理人员。因此，吴凤雨和李建华才是处置房屋内物品的义务人，其应当积极处置房屋内的物品。而陈君作为出租人，没有任何法律规定，出租人有义务在承租人拒不交还房屋期间腾空房屋。同时，陈君并非房屋内物品的所有权人，哪里有权利处置房屋内的物品？如果陈君擅自处置房屋内的物品后，吴凤雨要求陈君赔偿，陈君如何解释？事实上，本案中，陈君已经采取了适当的措施避免损失扩大。在吴凤雨、李建华均拒不腾空房屋的情况下，陈君为避免损失扩大，已于2019年7月31日专门租赁了一处仓库保管吴凤雨的物品，目前的租金尚由陈君承担。需要特别说明的是，本案中，吴凤雨、李建华留存了大量的办公桌椅以及诊疗设备在租赁房屋内，并非《房屋租赁合同》第七条第2款第（5）项所约定的杂物，不适用出租人自行处理的情况，陈君无法擅自处理。因此，陈君没有腾空房屋的义务，也没有擅自处置房屋内物品的权利，且陈君已经尽己所能的减少损失，不存在放任损失扩大的情形；相反，吴凤雨明知其负有腾空房屋的义务，却拒不履行义务，严重违约，应当按照合同约定支付违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。为维护陈君的合法权益，特依法上诉至贵院，恳请贵院依法支持陈君的上诉请求。吴凤雨答辩称：一、吴凤雨已于2014年4月将其在《租赁合同》中的全部权利义务经陈君同意转让给李建华，由李建华使用案涉商铺，直接与陈君进行租金交收。案涉商铺中的物品也与吴凤雨无关，吴凤雨无权也无义务处置相关物品。故陈君要求吴凤雨承担2019年1月9日至2019年7月31日的占有使用费及违约金的上诉请求缺乏事实依据。2008年10月10日，吴凤雨与陈君签订《房屋租赁合同》，合同约定，陈君将案涉商铺出租给吴凤雨，租赁期为2008年10月10日至2019年1月9日。合同签订后，陈君向吴凤雨交付案涉商铺。吴凤雨使用案涉商铺至2014年4月份，李建华提出希望承租案涉商铺，吴凤雨经陈君同意后，于当月将案涉商铺交付给李建华，退出案涉商铺的租赁关系，由陈君与李建华直接进行租金交收。案涉商铺自2014年4月起就由同案李建华使用，商铺内的物品也与吴凤雨无关，吴凤雨无权也无义务处置案涉商铺物品。二、陈君上诉理由系对《房屋租赁合同司法解释》第十八条的曲解，其主张吴凤雨承担2019年1月9日至2019年7月31日的占有使用费及违约金的上诉请求缺乏法律依据。《房屋租赁合同司法解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”该条款的立法宗旨，是因在房屋租赁存在次承租人的情形下，因次承租人才是实际占有使用房屋的主体，故出租人请求次承租人支付逾期腾退房屋占有使用费用的主张应得到支持。而陈君以既然法律规定次承租人应承担逾期腾退房屋的占有使用费，则原承租则更应承担该费用的解读显然是对《房屋租赁合同司法解释》第十八条的曲解。如上所述，吴凤雨已于2014年4月将其在《租赁合同》中的全部权利义务经陈君同意转让给李建华，由李建华使用案涉商铺，直接与陈君进行租金交收。吴凤雨已退出案涉商铺的租赁关系，其主张吴凤雨承担2019年1月9日至2019年7月31日的占有使用费及违约金的上诉请求缺乏法律依据。三、陈君怠于行使其权利，就其所主张的“损失”完全是因其自身过错所致。首先，依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2款第（5）项的约定，若在迁出期限陈君有权自行处理。而本案中，同案李建华自2018年7月10日起就处于失联状态，未再依约向陈君支付租赁期内的租金。陈君作为商铺出租人不可能不知悉该情况，也应由足够的预警。当合同到期后，陈君理应及时依约行使其权利，自行腾退商铺，而陈君一直拖到2019年8月1日才自行腾退，故对“损失”的扩大，完全是陈君怠于行使其权利所致。其次，李建华承租案涉商铺后，将案涉商铺的部分面积分租给他人分别用作餐厅经营、牙科诊所。该餐厅及牙科诊所在李建华失联后，仍在正常经营，陈君完全有条件与该经营者协商处理腾退事宜，但陈君却一直怠于行使其权利。综上所述，吴凤雨已在2014年4月经陈君同意将其在租赁合同中的全部权利义务转让给李建华，退出案涉商铺的租赁关系，自此就未对案涉商铺进行过任何形式的占有，吴凤雨无权，也无义务处置案涉商铺内的物品。陈君所主张的“损失”，完全是因其怠于行使其权利所致，故陈君的上诉请求缺乏事实与法律依据，应法应予以驳回。吴凤雨的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第二、第三、第四项，依法改判为由李建华承担全部的租金及滞纳金的支付责任，驳回陈君针对吴凤雨的全部诉求；2.一、二审诉讼费由陈君承担。事实和理由如下：一审判决部分认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、案涉房屋租赁合同承租主体已发生变更，吴凤雨在《房屋租赁合同》中的全部权利义务经陈君同意已于2014年4月转让给李建华2008年10月10日，吴凤雨与陈君签订《房屋租赁合同》，合同约定，陈君将案涉商铺出租给吴凤雨，租赁期为2008年10月10日至2019年1月9日。合同签订后，陈君向吴凤雨交付案涉商铺。吴凤雨使用案涉商铺至2014年4月份，李建华提出希望承租案涉商铺，吴凤雨经陈君同意后，于当月将案涉商铺交付给李建华，退出案涉商铺的租赁关系，由陈君与李建华直接进行租金交收。依据《合同法》第88条的规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”故自2014年4月份起，吴凤雨就已退出案涉商铺租赁关系，不再是案涉商铺的承租主体和租金缴交主体。二、吴凤雨提供的证据和陈君方提供的证据，以及庭审调查的陈述可以相互印证，陈君对于案涉商铺承租主体的变更是知情并且予以确认。一审判决有关对吴凤雨身份及责任的认定，有违客观事实，并且也不符合交易常理。一审判决确认从吴凤雨提交的录音中可以看出陈君认可李建华为案涉商铺使用人，但因无法证明吴凤雨已脱离案涉房屋租赁关系为由，判决吴凤雨承担举证不能的法律后果首先，结合吴凤雨与陈君在一审中所提交的如下证据可以推论出案涉商铺承租主体已发生变更的事实：吴凤雨提供的电话录音证据，证明陈君是一直知悉并且同意案涉商铺承租人在租赁期限内已变更为李建华的事实。从吴凤雨提交的录音证据可以证明，陈君一直知悉案涉商铺在2014年4月后就一直是由李建华使用，并且一直是由陈君直接与李建华进行租金交收的事实。只有在承租主体已由吴凤雨变更为李建华情况下，才会发生相关事实；陈君一审提交的《承诺书》，从承诺书的内容可以看出李建华才是案涉商铺使用人，并且就费用承担问题与陈君之间存在相关约定。从该《承诺书》的内容同样可以推论出李建华才是案涉商铺承租人，陈君与李建华直接进行租金交收的事实。其次，一审判决有关对李建华身份及责任的认定，不符合一般交易常理。依照房屋租赁的交易常理，同一不动产在同一期限内就只有一方的承租人。案涉房屋租赁合同的承租方签字虽为吴凤雨，但若非陈君一直知悉房屋租赁合同的承租人已变更为李建华，其在本案中根本就不可能将李建华列为被告，陈君的该行为也可推论其知悉且同意案涉商铺承租人变更为李建华的事实。一审判决既然认定李建华为商铺实际使用人，现有证据也足可证明是由陈君直接与李建华直接进行租金交收，吴凤雨从中并未有获取任何利益。在此前提下，一审判决仍认定吴凤雨为案涉房屋承租人明显有违房屋租赁的交易常理。最后，吴凤雨就承租主体变更问题已履行相应的举证责任，在陈君未就此提供相关反证的情形下，举证不能的法律后果应由陈君承担。在吴凤雨已提供证据证明自己已退出案涉商铺租赁关系的前提下，有关陈君与吴凤雨之间仍然继续存续租赁关系的举证责任应由陈君方承担，比如吴凤雨支付租金记录或吴凤雨愿与李建华一起承担租金支付责任的表示等证据，若陈君不能证明吴凤雨仍然愿意继续承担案涉商铺租赁合同义务的前提下，相关举证不能的法律后果应由陈君承担。综上所述，案涉房屋租赁合同承租主体已发生变更，吴凤雨在《房屋租赁合同》中的全部权利义务经陈君同意已于2014年4月转让给李建华。一审判决认定事实有误，恳请贵院依法查明相关事实，驳回陈君针对吴凤雨的全部诉求。陈君答辩称：不同意吴凤雨的上诉请求，我方从来没有同意变更承租人，吴凤雨也从来没有向我方提出变更承租人，我方一直认为吴凤雨与李建华共同经营门诊部，应该属于合伙关系或者李建华是吴凤雨聘请的管理人员，但无论吴凤雨与李建华是什么关系，均是他们之间的内部关系，不影响吴凤雨与我方直接的承租合同关系，本案中我方之所以将李建华列为第二被告，是因为我方到门诊部要求支付租金的时候，李建华以其本人的名义出具了一份《承诺书》给我方，故我方认为李建华出具承诺书的行为是属于债务加入行为，且李建华与吴凤雨一直共同经营门诊部，李建华出具《承诺书》也完全符合情理，因此吴凤雨主张承租人主体发生变更无事实依据，请求驳回吴凤雨的上诉请求。陈君向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》已于2019年1月9日终止；2.吴凤雨、李建华向陈君支付2018年7月10日至2019年1月9日的租金270000元及滞纳金（以270000元为本金，按每日千分之一，自逾期之日起计至实际付清之日止）；3.吴凤雨、李建华向陈君支付2019年1月10日起至2019年7月31日止的房屋占用使用费及滞纳金（以每月应付款45000元为本金，按每日千分之一，计至实际付清之日止）；4.吴凤雨、李建华向陈君支付2019年1月10日起至2019年7月31日止的违约金（以每月应付款45000元为本金，按每日千分之一，计至实际付清之日止）；5.本案诉讼费由吴凤雨、李建华承担。一审法院认定事实：陈君系珠海市金湾区***************、15、16、17、18、19号以及9栋202-221房即涉案房屋的权利所有人，已取得涉案房屋的不动产权证书。2008年10月10日，陈君（案外人韩富玺代）与吴凤雨双方签订《房屋租赁合同》（附《租赁物内设施、设备清单》）一份，合同主要约定：陈君将位于珠海市金湾区***************、15、16、17、18、19号商铺共6间（414.71㎡）以及9栋二楼公寓共20间（830.25㎡）租赁给吴凤雨；建筑面积共计1244.96平方米；用途为商用；租赁期限为2008年10月10日至2019年1月9日；租金为2009年1月10日至2012年1月9日每月租金30000元、2012年1月10日至2014年1月9日每月租金33000元、2014年1月10日至2016年1月9日每月租金36000元、2016年1月10日至2018年1月9日每月租金41000元、2018年1月10日至2019年1月9日每月租金45000元；租金每两个月支付一次，承租人须在第一个月15日前将租金以现金或转账方式支付给出租人；逾期不交租金及有关费用，按每日千分之一支付逾期滞纳金，如拖欠租金或有关费用超过十天，或累计欠付租金或其它费用达到一万元，出租人有权解除合同，收回出租房屋，且不返还履约保证金；合同期满或解除时，承租人必须按时迁出并将所有家私、设备和自有物品清出，将房屋恢复到租用前状态，承租人不按时交还租用房屋，除应继续支付房屋租金外，每逾期一天交还，应向出租人偿付月租金千分之一的违约金；若在迁出期限之内，仍留下箱柜等杂物不予搬清，出租人有权自行处理；等等。该合同尾部出租人栏处有陈君及代签人韩富玺的签字及按捺手印确认，承租人栏处有吴凤雨的签字及按捺手印确认。上述合同签订后，合同所涉租赁房屋实际由李建华使用。2019年3月4日，李建华向陈君出具《承诺书》一份，确认自己系陈君与吴凤雨双方签订《房屋租赁合同》房屋的实际使用者，应按照合同约定承担所有费用（包括期间本人与陈君的约定费用），并承诺自该承诺书签订之日起10个工作日内将所欠房租补交清。该承诺书尾部有李建华的签字及按捺手印确认。另查明，吴凤雨提交的录音及文字翻译显示，陈君向吴凤雨确认李建华尚有4-5个月租金未缴纳，并确认现已无法与其取得联系，吴凤雨对此未持反驳意见。一审庭审过程中，陈君主张李建华出具的《承诺书》是属于债务加入行为，应与吴凤雨共同承担责任。吴凤雨主张涉案房屋产生拖欠租金时，陈君只向李建华主张权利，陈君也未对李建华的身份提出过异议，可以印证涉案合同的权利义务已经转移给李建华。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一方面，涉案《房屋租赁合同》约定租赁期间为2008年10月10日至2019年1月9日，现约定的租赁履行期限已届满，吴凤雨和李建华均未提出续租，故陈君要求确认《房屋租赁合同》已于2019年1月9日终止，有事实依据，一审法院予以支持。另一方面，陈君与吴凤雨双方对吴凤雨和李建华在涉案合同中的身份及责任认定问题各执一词，故本案的争议焦点为：吴凤雨、李建华在涉案合同中的身份以及责任承担应如何认定。一审法院根据陈君、吴凤雨双方提交的证据及一审庭审已查明的事实,现作出如下评析：一、关于吴凤雨的身份及责任认定。首先，陈君作为出租人，吴凤雨作为承租人，二人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应受此约束。吴凤雨辩称涉案合同承租人已于2014年4月变更为李建华，并提交了录音予以证明，从该录音内容来看，陈君虽确认涉案房屋实际使用人为李建华，但并未否认自己与吴凤雨之间的租赁关系已经消灭。而吴凤雨对拖欠租金的事实亦未反驳，也未提交其他证据对涉案合同承租人主体发生变更予以佐证，仅凭该录音无法证明自己已于2014年4月脱离与陈君之间房屋租赁法律关系的事实，因此，吴凤雨应承担举证不能的不利后果。故该辩称缺乏理据，一审法院对此不予采信。其次，根据合同相对性原则，吴凤雨作为承租人在涉案合同上签字，就应承担合同义务，而涉案房屋实际使用人无论是李建华亦或是他人，都不影响陈君向吴凤雨主张权利。一审法院对陈君的各项诉请认定如下：第一，陈君诉请涉案房屋在2018年7月10日至2019年1月9日期间产生的租金。吴凤雨在录音中对拖欠租金的事实表示认可，根据涉案合同约定，房屋每月租金为45000元，因此，陈君要求吴凤雨支付上述期间拖欠的租金270000元（45000元/月×6个月），理据充分，一审法院予以支持。第二，陈君诉请逾期支付租金产生的滞纳金。吴凤雨迟延支付租金，违反合同规定，已构成违约，理应承担滞纳金。涉案合同约定“逾期不交租金及有关费用，按每日千分之一支付逾期滞纳金”，吴凤雨辩称该计算标准过高，请求予以调整。对此，一审法院认定该滞纳金约定标准已过分高于实际造成的损失，故对吴凤雨的该项辩称予以支持，酌情将滞纳金及违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。涉案合同另约定，租金每两个月支付一次，并有十天的延缓期，故陈君要求吴凤雨支付2018年7月10日至2019年1月9日期间拖欠租金的滞纳金（以270000元为本金，自逾期之日起计至实际付清之日止），有事实及法律依据，一审法院予以支持。具体计算方式详见后附计算说明。第三，陈君诉请房屋占有使用费及滞纳金。我国法律对于房屋占有使用费的规定在于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”从该法条的法理分析来看，房屋占有使用费系当房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，出租人要求与该合同有关的次承租人返还占有利益的一种方式。在本案中，涉案房屋虽由李建华实际使用，但由于涉案合同主体并未实际发生变更,双方当事人也未提交证据证明吴凤雨和李建华之间另存在转租关系，故李建华既不是涉案合同的相对方，也与吴凤雨之间不构成转租关系，因此，本案不存在上述法条规定的“次承租人”，并不适用上述解释，故陈君要求吴凤雨支付房屋占有使用费及滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。第四，陈君诉请违约金。根据涉案合同约定，当合同期满或解除时，吴凤雨必须按时迁出并将所有家私、设备和自有物品清出，若未按时交还租用房屋除应继续支付房屋租金外，每逾期一天交还，应向陈君偿付月租金千分之一的违约金，同时若在迁出期限之内仍留下箱柜等杂物不予搬清，陈君有权自行处理。由此可以看出，吴凤雨应在2019年1月9日合同期满后的合理期限内及时腾退租用房屋，否则陈君有权进入房屋对物品进行处理。而合同对腾退合理期限未作约定，一审法院结合涉案房屋实际情况认定该期限以一个月为宜。陈君主张已于2019年8月1日自行腾退了房屋，要求吴凤雨支付该段期间产生的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案吴凤雨未在合理期限腾退房屋，且租赁期满后陈君已无法与房屋实际使用人李建华取得联系时，陈君应采取适当措施积极收回房屋，以此减少损失。然而，陈君未按合同约定积极行使权利处置房屋内的物品，亦未采取任何减损措施，直至2019年8月1日才自行腾退，故不得就该段期间扩大的损失要求赔偿。因此，陈君的该项诉请缺乏理据，一审法院依法不予支持。二、关于李建华的身份及责任认定。如上所述，一审法院已认定陈君与吴凤雨各为涉案合同的出租人及承租人，二人应受到涉案合同的约束，而李建华作为涉案房屋的实际使用人，在向陈君出具的《承诺书》中承诺自己应按照合同约定承担所有费用，该出具承诺书的行为应视为债务加入。所谓债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。其所产生的法律效果除了当事人在合同中明确约定外，应由第三人承担连带清偿责任，这样既有利于保护债权人的合法权益又能切身落实第三人代为履行的意思表示。据此，一审法院认定李建华应对上述认定吴凤雨的债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认陈君与吴凤雨双方于2008年10月10日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月9日终止；二、吴凤雨应自本判决发生法律效力之日起七日内向陈君支付2018年7月10日至2019年1月9日期间的租金270000元；三、吴凤雨应自本判决发生法律效力之日起七日内向陈君支付2018年7月10日至2019年1月9日期间的租金滞纳金（计算方式详见后附《滞纳金计算说明》）；四、李建华应对上述第二、三项确定的吴凤雨的债务承担连带清偿责任；五、驳回陈君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10286元，由陈君负担5263元，吴凤雨、李建华共同负担5023元。《滞纳金计算说明》月份金额（元）起算日滞纳金标准截止日2018.7-2018.9900002018.9.11中国人民银行同期贷款利率实际付清之日2018.9-2018.11900002018.11.112018.11-2019.1900002019.1.20二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于吴凤雨是否支付合同期内租金及逾期支付租金违约金的问题。吴凤雨上诉认为《房屋租赁合同》权利义务已经全部转让给李建华，其与陈君之间租赁合同关系已经终止，因此其不应当对欠付租金及违约金承担责任，对此本院认为：1、陈君与吴凤雨并未签订协议终止租赁合同关系，且陈君与李建华之间并未签订新的租赁合同，因此并无直接证据证明陈君与吴凤雨之间租赁合同已经终止。2、涉案房屋作为门诊使用，自2008年至2019年整个租赁期间并未改变经营用途，吴凤雨确认2008年至2014年期间承包经营门诊，2014年后由李建华承包经营，而作为出租方的陈君并不当然知悉吴凤雨与李建华之间关系。即使李建华实际使用涉案房屋，陈君收取其缴纳租金，只能视为陈君收取李建华作为实际使用人代承租方吴凤雨支付租金，不能以此认定陈君同意终止与吴凤雨之间租赁合同，与李建华建立新的租赁合同关系，3、根据吴凤雨提交的录音资料，陈君并未确认与吴凤雨之间租赁合同关系终止，反而基于双方合同关系将吴凤雨列为本案被告。4、陈君将李建华列为本案被告是基于李建华出具《承诺书》行为，并非基于李建华承租人身份作为被告，因此不能以李建华作为本案被告推断陈君认可与李建华之间成立租赁合同关系。基于上述分析，吴凤雨无法证明陈君与李建华之间成立新的租赁合同关系，因此租赁合同相对方仍然为吴凤雨，吴凤雨仍应当履行支付租金义务，吴凤雨以双方租赁合同关系终止为由拒付租期内租金，理据不足，本院不予采纳。根据租赁合同约定，租金每两个月支付一次，逾期支付租金应当支付逾期滞纳金，故吴凤雨应依约承担违约责任。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，从2018年1月6日起至2019年8月19日期间，滞纳金计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，滞纳金计算标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。二、关于吴凤雨、李建华是否应当支付2019年1月9日至2019年8月1日期间占有房屋使用费及逾期腾退房屋违约金的问题。关于吴凤雨承担支付占有使用费及逾期腾房违约责任认定问题。根据《房屋租赁合同》合同约定，租赁期限届满或者解除时，承租人应当按时搬离房屋并且将自有物品清出，及时向出租方交还承租房屋，否则应当支付租金及违约金。涉案房屋租赁期限自2019年1月9日届满，因此作为承租人吴凤雨应当依约腾退房屋，吴凤雨违反约定，租赁合同到期后仍然占有使用涉案房屋，依照合同约定其应当支付相应占有使用费，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。根据李建华2019年3月4日出具《承诺书》内容显示，李建华明确表示其为涉案房屋实际使用者，故陈君取得《承诺书》时已经明确知悉房屋实际使用人为李建华，此时占有使用费给付义务应当由实际使用人承担，因此吴凤雨支付占有使用费期间为2019年1月9日至2019年3月4日，共计79500元（45000+45000÷30×23），此后占有使用费应当由李建华自行支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条旨在规定租赁期限届满后，出租人请求与其并无合同关系次承租人支付占有使用费，人民法院应当予以支持，对于存有合同关系且一直占有使用涉案房屋承租人则更加应当承担支付占有使用费义务，因此一审法院适用该条驳回陈君要求吴凤雨支付占有使用费请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于逾期交房违约金问题，基于《房屋租赁合同》明确约定逾期腾退房屋承担违约金，吴凤雨存有逾期腾退房屋违约行为，每逾期一天则应支付月租金千分一，吴凤雨应当支付逾期腾房违约金2430元（45000÷1000×54）。关于李建华承担支付占有使用费及逾期腾房违约责任认定问题。诚如一审法院所述，李建华出具《承诺书》，承诺承担《房屋租赁合同》约定所有费用，此为债务加入行为，因此对本院认定吴凤雨承担欠付租金、占有使用费、逾期支付租金滞纳金、逾期腾房违约金各项义务，李建华均应当承担连带清偿责任。李建华未到庭参加诉讼，因此无法核实涉案房屋具体使用情况，其应当对此承担不利后果，陈君自2019年8月1日才将设备搬离案涉房屋，在此之前李建华一直占有使用涉案房屋，其应当支付占有使用费，因此陈君主张2019年3月4日至2019年7月31日期间占有使用费222000元（45000×4+45000÷30×28）应由李建华全部承担。至于逾期腾房违约责任，李建华与陈君并无签订租赁合同，因此李建华不应承担2019年3月4日至2019年7月31日期间的逾期腾房违约金，陈君该项请求本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实部分有误，适用法律部分有误，本院予以改判。上诉人陈君针对房屋占有使用费及逾期腾房违约金上诉部分有理，本院予以采纳。上诉人吴凤雨上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1670号民事判决第一、二项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1670号民事判决第四项；三、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1670号民事判决第三项为：吴凤雨应自本判决发生法律效力之日起七日内向陈君支付2018年7月10日至2019年1月9日期间的逾期支付租金滞纳金（计算方式详见后附《滞纳金计算说明》）；四、吴凤雨应自本判决发生法律效力之日起七日内向陈君支付2018年1月10日至2019年3月4日期间的房屋占有使用费人民币79500元；五、吴凤雨应自本判决发生法律效力之日起七日内向陈君支付逾期腾房违约金2430元；六、李建华自本判决生效之日起七日内向陈君支付2019年3月5日至7月31日期间房屋占有使用费222000元；七、李建华对本判决确定吴凤雨全部债务承担连带清偿责任；八、驳回吴凤雨的上诉请求；九、驳回陈君的其他上诉请求；十、驳回陈君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10286元，由吴凤雨负担2945元，由李建华负担7083元，由陈君负担258元；二审案件受理费11375元，由吴凤雨负担6850元，由李建华负担4267元，由陈君负担258元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年四月二十八日书记员  程 敏附：《滞纳金计算说明》月份金额（元）计算期间滞纳金标准2018.7-2018.9900002018年9月11至2018年11月10日2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计息，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。2018.9-2018.111800002018年11月11日至2019年1月10日2018.11-2019.12700002019年1月11日至实际付清之日止