湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初592号原告：刘苗，女，1983年10月12日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：张婷，湖南云端律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳明，湖南云端律师事务所实习律师。被告：湖南时代天街置业有限公司，住所地宁乡市玉潭镇宁乡大道168号（城投集团5楼）。法定代表人：彭鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛娟，湖南严明律师事务所律师。原告刘苗与被告湖南时代天街置业有限公司（以下简称时代天街公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法由审判员胡昶宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘苗的委托诉讼代理人张婷、吴佳明，被告湖南时代天街置业有限公司委托诉讼代理人葛娟到庭参加了诉讼。被告湖南时代天街置业有限公司于2020年3月27日就本案提出反诉，后被告代理人明确表示不会交反诉费，就其反诉请求，本院另行裁定按其撤诉处理。本案现已审理终结。原告刘苗向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2018年5月23日签订的《宁乡市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房首付款488000元；3、请求判令被告向原告支付违约金24400元；4、请求判令被告向原告支付为实现债权产生的必要费用，包括但不限于律师代理费、担保费等（暂按10000元计算，具体金额以实际发生为准）；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2018年5月23日与被告签订《宁乡市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于宁乡县，购房总价为人民币968000元。原告已按照合同约定支付了首付款488000元，剩余贷款因被告的原因一直未予办理。按照双方合同约定，被告应于2018年11月23日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收的商品房交付给原告使用。逾期交房超过360日后，买受人有权退房，买受人退房的应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款项，并按照买受人全部已付款项的5%向买受人支付违约金。截至起诉之日，原告所购房屋仍未竣工验收，未达到法定及约定交付条件。综上，原告认为被告逾期交房的行为已经构成根本违约，达到合同解除的条件，请求法院支持原告的诉讼请求。被告时代天街公司辩称，1、原告未付清剩余480000元的房款，按照合同约定，答辩人有权暂停向买受人交房，并不承担由此引起的违约责任；2、被告一直在履行合同，工地亦正在施工，按照买卖合同约定，原告迟延近两年付款，按照合同约定，答辩人的交房时间亦应当顺延；3、原告与案外人湖南盛泽商业管理有限公司已经签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定无论交付情况如何，均按合同约定对其支付房租，故原告利益没有受损。原告刘苗为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、2018.5.23《宁乡市商品房买卖合同》，拟证明：1、2018年5月23日，原告向被告购买了其开发的位于宁乡县；2、合同第八条约定被告应于2018年11月23日之前向原告交付该商品房；3、合同第十一条约定被告逾期交房超过360日后，原告有权退房，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告已付款5%向原告支付违约金；证据2、购房首付款发票及银行流水，拟证明原告已按照合同的约定支付购房首付款488000元；证据3、《因时代天街公司未能如期交房要求解除合同并退款的通知》及快递详单，拟证明2019年11月19日，原告已向被告发送解除购房合同的通知，并要求被告退还房款、支付违约金；证据4、委托代理合同及律师费收据（庭后补充提交转账记录），拟证明原告因本次诉讼支付律师费8000元，该费用应由被告承担；证据5、录音资料，该份录音系刘苗丈夫王宇与支行贷款部的工作人员孙元元于2020年3月25日下午3点左右的录音，拟证明刘苗已经于2018年8月20日到支行办理涉案房屋的贷款按揭手续，但因被告的原因（具体原因是被告在银行的授信流程还没有走完，银行停用过被告的商用房按揭贷款资格）无法办理贷款手续；证据6、刘苗与支行贷款部的工作人员孙元元的短信记录截图，证明目的与证据5的证明目的一致。被告湖南时代天街置业有限公司对原告所举证据1，三性均无异议，但对其证明目的不予认可。证据2，三性均无异议。证据3，三性均不予认可，被告并未收到其解除通知，相反被告已经于2019年10月21日已向原告送达履约催告函。证据4，三性均不予认可，没有发票佐证，不能排除系自行制作，即便是支付了律师费，也应是原告承担，双方并未对此作约定。证据5、6,三性均不予认可，也不能达到其证明目的，该证据无法确认通话对象的真实身份，被告公司同时在多家银行均有办理贷款业务，即便该通话是真实的，也只能证明是在该银行不能办理贷款，与本案没有关联性。被告湖南时代天街置业有限公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《宁乡市商品房买卖合同》，拟证明2018年5月23日，1、被告向原告购买第1幢1层1171号商铺，建筑面积42.22平米，套内面积28.83平米，单价22927.52元每平米，总价为968000元；2、被告以银行按揭方式付款，于2018年5月23日支付首期房款488000元，剩余480000元向银行申请贷款；3、买受人应当在签订《商品房买卖合同》时向出卖人提供办理贷款所需各项资料，并在接到出卖人通知之日起7日内办理贷款手续，如因买受人原因造成银行未按正常期限向出卖人放款的，客户须在接到银行或出卖人通知之日起5日内补齐剩余房款等的事实；证据2、催告短信记录、催告函及EMS快递存根，拟证明被告向原告多次催告其办理贷款手续，如未如期办理贷款手续，则在通知办理7日后的5日内向被告一次性补齐剩余房款，但原告既未如期办理贷款手续，也未在7日后的5日内向被告一次性补齐剩余房款的事实；证据3、《委托经营管理协议》，拟证明原告已经将房屋委托盛泽商管公司经营管理，诉争项目也正在施工，原告的利益并未因此受到任何损害的事实。原告刘苗对被告所举证据1的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，刘苗未按时向被告支付剩余款项的原因系因被告无法办理贷款的原因导致，被告在2018年11月23日之前也即应交付房屋之日之前未催告过原告，而在约定的交房之日之后，因被告逾期交房，且是因为没有能力交付房屋，导致刘苗依法行使不安抗辩权，未支付剩余的按揭款。证据2，三性均不予认可，刘苗从未收到过时代天街公司发出的履约催告函，且从催款日期也可以看到，时间为2019年10月21日，此时，距离应交房时间2018年11月23日已接近一年的时间，被告作为一家房地产公司，如非本身在履行合同当中存在一定过错，如无法按期交房，怎么可能在双方合同签订后一年多的时间才向原告催告要求支付剩余的款项，这与事实明显不符。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份委托管理合同，因被告未能按期交房的原因而无法履行，盛泽商业管理有限公司也从未向原告支付过任何租赁费用，因此，不存在被告所说的“原告利益并未受损害”的事实，另外，原告后续会提交一份盛泽商业管理公司与第三人的民事判决书，判决书中盛泽商业管理公司也已经明确“因时代天街不能按期交房，委托管理经营协议无法履行，盛泽商业管理公司也不可能向时代天街的业主支付任何租赁收益。”对原、被告双方提交的证据本院认证如下：对原告刘苗提交的证据1、2，被告对其三性均无异议，本院予以采信，对证据3，本院认为其内容真实、来源合法与本案相关联，本院予以采信，对证据4中委托代理合同，本院予以采信，对收据因不符合法定形式，本院不予采信。对证据5、6，能够相互印证，本院予以采信。对被告湖南时代天街置业有限公司所举证据1，原告对其真实性合法性无异议，本院认为其内容真实、来源合法与本案相关联，本院予以采信。对于证据2，本院认为其内容真实、来源合法与本案相关联，本院予以采信。对证据3，本院认为其内容真实、来源合法，但与本案无关，本院不予采信。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实：2018年5月23日，原告刘苗作为买受人与被告时代天街公司作为出卖人签订了宁乡市商品房买卖合同，合同约定原告刘苗以单价22927.52元／㎡，总价968000元的价格购买时代天街第1幢1层1171号房屋，双方约定以银行按揭的方式付款，原告刘苗应于2018年5月23日向出卖人交付首付款488000元，剩余房款480000元向银行申请贷款，出卖人应当协助办理。原告刘苗于签订合同当天支付了购房首付款488000元。双方合同第八条约定“出卖人应当在2018年11月23日向买受人交付该商品房”，第十一条约定“逾期交房责任逾期超过360日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款项，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。……”。2018年8月20日原告到华融湘江银行办理按揭贷款手续，后未办理成功。2019年10月21日，被告公司工作人员向原告刘苗137××××6138的手机号发送了要求原告准备贷款资料办理按揭贷款面签手续的短信。因为被告时代天街公司逾期未能交房，2019年11月19日，原告刘苗通过ＥＭＳ邮寄的方式将解除合同并退款的通知向被告时代天街公司的法定代表人彭鑫和公司销售员工符经理发送，该两份邮件均显示于2019年11月20日由他人代收。后被告时代天街公司未返还原告刘苗购房款，遂酿成纠纷。另查明，本案涉案房屋至今未办理竣工验收备案登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告时代天街公司取得了商品房预售许可证，原、被告双方签订的宁乡市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行该合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方当事人约定的交房时间为2018年11月23日，同时约定逾期交房360日，买受人有权退房，原告刘苗在被告时代天街公司逾期交房360日后，将书面的解除合同通知通过EMS邮寄给被告，并于2019年11月20日签收，故双方签订的宁乡市商品房买卖合同于2019年11月20日解除。原告刘苗于合同签订当日支付了购房款488000元，按照双方合同约定，被告时代天街公司应当于收到退房通知之日起30日内退还全部已付款项，故对原告刘苗要求被告退还购房款488000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，双方约定为已付房款的5%，被告逾期未履行交房的义务，应当支付违约金488000×5%=24400元。关于原告请求被告向原告支付为实现债权产生的必要费用的诉讼请求，本院认为双方对其并无约定，原告要求被告支付该项费用亦无法律的规定，本院不予支持。关于被告时代天街公司辩称原告未交齐剩余房款有违约行为，被告不应当承担违约责任的辩论意见，本院认为原告刘苗作为一般购房者，按照被告公司工作人员的要求于2018年8月20日到贷款银行办理按揭手续，未办理成功后，被告于2019年10月21日才用短信的方式再次通知原告刘苗准备贷款所需的材料，而此时超过双方约定的交房时间已经有近1年，故其在收到短信后基于被告未交房的事实未办理按揭贷款手续未违反合同的约定，故对被告时代天街的该辩论意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘苗与被告湖南时代天街置业有限公司签订的宁乡市商品房买卖合同于2019年11月20日解除；二、被告湖南时代天街置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告刘苗购房款488000元；三、被告湖南时代天街置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘苗违约金24400元；四、驳回原告刘苗的其他诉讼请求。如果被告未依照生效法律文书确定的履行期限履行清偿义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4512元（已减半收取），保全费3132元，共计7644元，由原告刘苗负担244元，被告湖南时代天街置业有限公司负担7400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡昶宇二〇二〇年四月六日书记员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。