广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4624号原告：梁美新，女，1969年12月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：柯伟龙，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市景东物业管理有限公司，住所地广州市越秀区xx路xxx号2132房。法定代表人：丁首波。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。原告梁美新诉被告广州市景东物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁美新及其委托诉讼代理人柯伟龙，被告的法定代表人丁首波及其委托诉讼代理人李昌全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的关于广州市越秀区xx路xxx号某某大厦三楼xxx铺的《xx（某某大厦亚太商城）租赁合同》于2020年1月12日解除；2、判令被告返还承租的广州市越秀区xx路xxx号某某大厦三楼xxx铺场地；3、判令被告向原告支付租赁场地占有使用费（参照租金标准每月407元，自2019年8月1日起计算至实际返还之日止）。事实与理由：被告因商业经营需要，与原告签署了《xx（某某大厦亚太商城）租赁合同》，约定被告承租原告名下位于广州市越秀区xx路xxx号某某大厦三楼xxx铺，建筑面积为7.4平方米，其中合同约定：租金每月55元／平方米，不含管理费，租金每3年递增8%；租赁期限为15年（含免租期）从起租日开始计算；免租期从起租日开始计算，往后15个月为免租期；起租日被告付1个月租金给原告，被告进场付3个月的租金做为租赁押金；被告每月支付租金日期为每月15号前，付给原告提供的账号；租赁期间，被告应按时向甲方交纳租金，不得以各种理由拖欠当月租金，逾期交付的，每逾期一日，被告须按本金0.1%向原告支付违约金；逾期超过一个月，原告有权没收合同押金，单方解除合同并收回该物业自行处理。2018年3月26日，被告将租赁场地转租给第三方xxx，对租赁物开始事实上的处分（转租）、收益和管理，因此经与原告确认后，于2018年3月31日、4月18日按照与原被告之间签署的合同约定支付了一租三按（一个月租金、三个月租金作为押金），开始起租。根据合同，被告享有15个月免租期，即自2018年4月份起至2019年6月份止，2019年7月份租金在起租时已交付。2019年8月开始，原告通过业筹委每月均向被告催促缴纳租金，被告一方面至今仍未履行，无视原告合法权利，另一方面却已经从转租行为中不断获益。被告的行为缺乏基本的诚实信用，严重违反了双方对租赁关系的协议约定，应当为此承担相应民事责任。基于上述，按照合同约定，被告未及时支付租金，且逾期时间较久，原告依约享有单方解除权利。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告所述，根据原、被告签订的租赁合同约定，租赁起算时间是所有业主与被告签订并办理租赁备案达到95%或拿到消防审核之日开始计算，二次消防审核合格是2019年1月24日拿到，所以起租日期为2019年1月24日。原告以三按一租交付作为起算日期无合同依据，也非双方真实意思表示，只是原告自己的推测。当时商家要打通统一经营，需要拆间隔，为了给业主一个交代，所以我方提前给了三按一租。格子铺需要统一经营，需要与每一个格子铺业主达成协议，所以合同约定是达成95%，且格子铺的消防验收比较严格，所以才约定或者消防验收通过时也可以计算起租。确认2020年1月12日收到了原告发出的解除合同通知，但是我方不同意解除合同，同时也发出了履约通知，但是原告本人拒收了。我方要求继续履行合同，按照合同约定履行。不同意交还场地和支付占用费，合同约定是免租期15个月是从起租日开始计算15个月，起租日是2019年1月24日我方拿到消防审核开始起租，计算15个月现在还未到，应该计算到2020年4月24日才开始支付租金。经审理查明：广州市越秀区xx路xxx号xxx铺是原告所有的房产，建筑面积7.4平方米，套内建筑面积3.86平方米。2017年，原告（为出租方、甲方）与被告（为承租方、乙方）签订《xx（某某大厦亚太商城）租赁合同》，其中内容为：第一条、出租商铺情况，甲方同意依照本合同列明的条款将位于广州市越秀区xx路xxx号“某某大厦”三楼xxx铺租给乙方使用；该商铺确保通过了一次消防验收并交给乙方，使用性质为商业，并达到整体出租的条件；乙方租用该商铺只作商业用途，在不违反国家法律的情况下，同意乙方分租和转租。第二条、租金、递增及税金，三楼租金为每月55元／平方米，不含管理费，各付各税；租金每3年递增8%，租期15年。第三条、租赁期限及免租期，租赁日期从所有业主与乙方签约租赁合同并办理租赁备案率达95%或拿到消防审核之日开始计算；租赁期限为15年（含免租期）从起租日开始计算；免租期从起租日开始计算，往后15个月为免租期，免租期间所有费用（包物业管理费及租赁税）由乙方承担；起租日乙方付1个月租金给甲方，乙方进场付3个月的租金做为租赁押金，押金待租赁结束前的三个月从租金中无息扣除，如乙方中途违约终止合同，押金不予退还，后三个月内水电费各种费用由乙方负责；乙方每月支付租金日期为每月15号前，付给甲方提供的账号。第五条、双方责任，甲方必须提供有关乙方办理工商、税务等开业手续的相关资料，配合乙方办理相关手续，具体手续所需费用由乙方负责；甲方方面应保障该物业正常使用，水电供应及消防备案等；甲方保证本铺位整体合法条件出租该商铺；租赁期间，乙方应按时向甲方交纳租金，不得以各种理由拖欠当月租金，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按本金0.1%向甲方支付违约金；逾期超过一个月，甲方有权没收合同押金，单方解除合同并收回该物业自行处理。第六条、双方约定，在租赁期间，在保证建筑安全和不违反国家法律法规的情况下，乙方可对商铺进行拆除、装修、内部改造及转租、分租，甲方要明确拆除格子铺，拆除格子铺及所有商铺改造费用由乙方负责；甲方不得以任何方式进行限制或干预，如遇政府部门的干预，与甲方无关。第七条、违约责任，因乙方是整体承租，需要整体装修规划，所以在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面提前解除合约，甲方无息退还乙方的押金，同时赔偿因此给乙方带来的损失。第十条、甲方特授权甲方筹备组代表在租赁期间与乙方配合和协调商场整体租赁的相关事宜等。2018年3月26日，被告（为出租方）与案外人xxx（为承租方）签订《房屋租赁合同》，将广州市越秀区xx路xxx号某某大厦1-3-4-5层的房屋部分出租给案外人作酒店用途，租期自2018年4月15日至2033年4月14日共15年。合同中还约定承租方从进场装修起7月装修期出租方免收租金；为保障双方租赁权益，承租方将物业租赁押金给业主代表方银行账户，户名宋xx、梁美新；双方签订合同，业主代表方收到承租方交付的三押一租，此合同生效，款项不予退回等。2018年3月31日，被告通过银行转账向原告支付了租金407元；2018年4月18日，被告通过银行转账向原告支付了租赁押金1221元。2018年7月4日，被告与案外人xxx签订《补充协议》，在原合同的基础上，增加二楼、一楼、夹层的租赁、经营、管理权转给案外人。2018年11月26日，被告与广州市xx酒店管理有限公司办理了关于越秀区xx路xxx号352房的《房屋租赁登记备案证明》。2019年9月8日，被告收到“xx亚太业筹委”发出的《催租函》，其中内容为：业主于2018年3月31日收到首笔租金，免租期15个月，即至2019年6月30日免租期结束。2019年8月15日前向业主支付8月份的租金，至今为止，已经拖欠业主2个月租金。请贵司在收到函件的五天内，把所欠租金转到合同所列的收款账户，否则业主将根据合同约定，解除合同并收回物业自行处理。后被告分别于2019年10月9日、11月12日、12月8日再收到“xx亚太业筹委”发出的《催租函》。2019年12月16日，被告收到“xx亚太业筹委”发出的《声明》，要求其限期两日内交租。2019年12月28日，被告向原告发出《紧急租赁备案告知函》，告知：某某大厦进驻商家xx酒店装饰工程即将竣工，酒店装饰工程需要办理竣工消防验收等一系列开业手续，要求原告协助办理租赁备案手续等。2020年1月9日，原告委托律师向被告发出《关于解除(xx路xxx号352)及相关事项的通知函》，称：至2019年6月30日止，贵公司支付的首月租金用于抵扣2019年7月份应付租金，之后未再向本人支付任何款项。经本人及业主大会筹备组委多次督促声明，贵公司至今仍未交纳拖欠的租金，已构成严重违约。……本人现正式通知贵公司，自贵公司收到本通知函之日起，解除本人与贵公司签署的租赁合同，没收贵公司已支付的合同押金，赔偿损失、交还场地等。被告于2020年1月12日收到该函件。因本案纠纷，原告于2020年1月13日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：双方大概于2017年1月份签订合同。签订合同目的是某某大厦烂尾多年，业主和政府都想盘活商场，被告作为投资方与业主谈项目，总共有600多个业主，大部分商铺都是10平方米左右的格子铺。签订合同后，被告与原告在合同第十条中约定了原告与其他几个业主作为600多名业主的筹备组代表与被告洽谈和协商后续的事宜。2017年1月份后被告一直没有投资、改造、进行商业的行为，或者给业主明确的计划。2018年3月份被告将整个场直接转租给xxx，本来原被告约定在消防通过后或者与95%业主签订合同后才支付三按一租后再起租，当时2018年3月份原被告协商转租之日就开始起租，被告是2018年3月份转租的，起租日期是从2018年4月份起算，起租时有15个月免租期，所以2019年7月份为第一个交租的月份，被告已经将第一个月的租金交纳给原告了，所以从2019年8月份开始计算被告的占用费。被告骗了原告，让原告同意第三方入场装修后，被告才称消防没有通过或者备案率没有达到95%，拒绝支付租金。被告称：2018年双方没有达成转租之日起计算起租时间这个协议。合同第六条写明被告有转租权，原告完全知情，且原告完全参与，本案诉讼是因为经济利益而产生的，不能以被告转租而认定起算起租。合同签订之时原告也清楚被告有转租、分租权。关于消防审核公告，被告只是作为一个总承包商，被告没有缺乏诚信，是原告想过桥抽板。合同第三条的约定也是根据格子铺的特性来约定的。格子铺要达到签约约定时，才可以用到这些格子铺，或者二次消防验收合格后，才能使用这些格子铺，才有经济效益。据被告提交的广东省消防总队网上办事服务大厅的消防审核公告显示，有关广州市xx酒店管理有限公司的广州市越秀区xx路xxx号首层至五层（含夹层）局部工程的建设工程消防设计审核于2019年1月24日办结。本院认为：原告与被告签订的《xx（某某大厦亚太商城）租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于转租、租金和租赁押金的交纳等事宜，合同均作出了明确、具体的约定。其中并未约定起租日从被告转租之日或被告支付租金、租赁押金之日起计算。反而，双方在合同第三条专门约定，租赁日期从所有业主与被告签约租赁合同并办理租赁备案率达95%或拿到消防审核之日开始计算，免租期从起租日开始计算，往后15个月为免租期。故起租日的确定，应以该约定为准。原告以被告于2018年3月26日与案外人签订租赁合同，将涉讼场地转租给案外人，且向其支付了一个月租金和租赁押金为由，主张从2018年4月份起租，与上述合同的约定不符，本院不予采纳；其以此为据所提的相关诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告梁美新的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告梁美新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年四月一日书记员  黄 冰