北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55101号原告：王丹，女，1972年6月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王新军，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳利，北京金诚同达律师事务所实习律师。被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：朱晓，男，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司常务副总经理。委托诉讼代理人：唐旭，北京安生律师事务所律师。原告王丹（以下简称原告）与被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王新军、张艳利，被告委托诉讼代理人朱晓、唐旭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告以28758701元元为基数，按照日万分之三的标准向原告支付延迟交付商品房60日的违约金517656.6元；2.被告以28758701元为基数，按照日万分之一点五的标准向原告支付自2018年3月2日起至2020年4月15日止的延迟交房违约金。事实和理由：2015年12月12日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市朝阳区XX路X号XX嘉园宗地X3#住宅楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为28758701元，交房日期为2017年12月31日，交付条件包括规划验收批准文件及建筑工程验收备案表等。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款，但被告至今未按约定的交付时间和交付条件向原告交付涉案房屋，故构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方签订的《北京市商品房预售合同》及协议有明确的约定免责条款。合同第十四条逾期交房责任，适用情形是“除不可抗力外”，第二十六条约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。二、本案存在政府行为导致延误的事实，符合前述约定的免责条款，被告依约可予以免责。本案中，因区政府过去的部分行为导致被告不能自原土地方北京市XX农场有限公司（以下称XX农场公司）处依法取得该代征绿地，进而导致不能取得园林相关文件，不能办结竣工备案手续。在涉及代征绿地的项目中，园林局对规划许可证上划定的代征绿地予以接收并出具书面接收文件，是项目办理竣工备案手续的必要条件之一，取得该书面文件的流程为施工单位以建设用地规划许可证为据，自项目原土地方处征得该代征绿地，移交园林局，园林局出具接收文件。本案中，被告在施工过程中多次催促XX农场公司依照规划许可证划定内容向被告移交代征绿地，XX农场公司迟迟不予交付，导致被告至今不能对代征绿地实施绿化并向园林局交付，因而一直不能取得园林局接收绿地的文件，并最终导致不能办理竣工备案手续及向原告交付涉案房屋的现状。在办理上述手续过程中，被告得知因区政府曾在2007年、2009年两次召开会议，准许XX农场公司及其子公司北京XX体育文化发展有限责任公司（以下称XX奥景公司）在代征绿地上实施“XX运动中心”的建设，故此后XX农场公司和XX奥景公司在未申办用地审批手续的情况下，即在代征绿地上大兴建设民居住宅。该等占地、建设行为于2012年被国土资源局认定为非法占地、建设，并对此作出行政处罚，该行政处罚目前正在法院强制执行程序中。了解到以上情况后，被告自2017年至今多方向各级政府及领导、各职能部门（包括园林局、规划委员会、国土资源局）、人大等反映情况，请示、沟通、寻求救济，力争寻找解决代征绿地的办法，然而都未能得到解决。综上，本案确因区政府过去的行为导致被告不能自原土地方XX农场公司处取得代征绿地，进而不能取得园林相关手续，不能办结竣工备案手续，本案属于不可预估、不可避免、不能克服的情况。前述政府行为是导致被告不能交付房屋的直接原因，两者具有因果关系。三、本案施工过程中存在因政府原因和不可抗力导致部分期日停工或无法施工，此部分期日被告不应承担违约责任。四、原告主张的违约金的参考依据过高不具有参考性，且因本案存在特殊情况，被告认为约定的违约金过高，请求法院予以酌情考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月29日，被告取得《建设用地规划许可证》，显示用地单位为被告，用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区XX路号，用地面积为129683平方米。《建设用地规划许可证》附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，补充注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。2014年12月30日，被告取得《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为被告，建设项目名称为X#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区XX路X号，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2015年12月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1820906）(以下简称涉案合同)，约定：由原告购买涉案房屋，预测建筑面积为343.76平方米，其中套内建筑面积为290.92平方米，房屋单价为每平方米98854.33元，总价款为28758701元。关于交付条件约定（第十二条），出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的涉案房屋面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将涉案房屋交付买受人的，按以下方式处理：（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。关于不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同落款处出卖人一方盖有北京太合嘉园房地产开发有限责任公司XX销售分公司（以下简称太合嘉园XX分公司）的公章。庭审中，被告主张涉案房屋的开发商系被告。上述合同的附件十为《补充协议》，第5条“关于交付时间和逾期交房”约定：本合同第十条内提及的“不可抗力”指自然灾害，如台风、洪水、冰雹、火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、泥石流等，以及社会异常事件，如骚乱、战争、动乱、爆炸、罢工、禁运、示威游行等事件；除本合同第十条规定的不可抗力外，该商品房如发生下列的情形时，甲方（被告）可据实延期交房并不承担违约责任，受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的。庭审中，原告与被告均认可原告实际支付了涉案房屋的购房款28758701元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于涉案房屋逾期交付的原因被告认可涉案房屋目前尚不具备交付条件，主张系因政府行为导致其不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件，进而导致涉案房屋所在住宅楼不能办理竣工备案手续。被告同时表示其在施工过程中多次催促XX农场公司移交代征绿地，但XX农场公司迟迟不予交付，后其得知因区政府曾批文将本项目代征绿地划归“北京XX运动中心”，故XX农场公司及其子公司XX公司在代征绿地上实施了一系列建设行为，即是政府的批准行为导致被告不能自XX农场公司处取得代征绿地，进而不能取得园林相关文件，不能办结竣工备案手续，对此被告长期尽最大努力向政府、XX农场公司沟通，寻求解决问题方案。为证明上述主张，被告提交如下证据：1.关于太合嘉园项目代征绿地问题的紧急请示（致XX书记并北京市朝阳区XX乡人民政府）；2.关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府）；3.关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行代征绿地验收的请示（致朝阳区园林绿化局）；4.关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行规划验收的请示（致北京市规划委员会朝阳分局）；5.关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并X市长）；6.关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致朝阳区XX乡人民政府并X书记）；7.关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并X市长）；8.关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府并XX区长）；9.关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市委领导）；10.关于尽快解决XX公寓项目受违章建设严重影响无法按期入住问题向市人大代表的紧急求助信（致人大代表）；11.关于XX墅项目公寓部分受违章建设影响无法按期入住的情况反映；12.关于XX公寓因代征绿地上违章建设无法按期入住问题的紧急反映（业主致朝阳区政府领导）；13.致XX主任的函件；14.致北京市XX农场有限公司的函件；15.关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市朝阳区园林绿化局）；16.关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；17.关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；18.关于XX墅规划验收情况的请示（致XX书记）；19.关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会）；20.关于XX嘉园项目（一期）入住问题的紧急反映（致北京市朝阳区区委、区政府）；21.关于XX墅规划验收进展情况的汇报（致人大代表）；22.关于“XX公寓”因代征绿地上违法建设无法入住问题的紧急反映（业主致北京市规划和自然资源委员会领导）；23.代征绿地上的违法建筑绑架合法的房地产开发项目恳请北京市政府帮助解决规划验收无法完成的困难（致XX书记）；24.关于太合嘉园一期项目代征绿化用地的情况说明；25.关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和自然资源委员会朝阳分局）。原告对该组证据的真实性均不予认可，主张上述证据均为被告自行盖章的文件，且没有提供相关政府部门接受文件的证据，无法证明其将上述文件提交给了相关政府部门。另原告主张上述证据无法证明涉案房屋系因绿地问题导致房屋未通过竣工验收，且进一步说明了被告自述并自认涉案房屋系因其与XX农场公司之间的纠纷导致房屋未通过竣工验收，此情形属于第三人行为导致的合同违约。二、关于部分期日停工或无法施工的情况被告主张由于政府原因和不可抗力导致部分期日停工或无法施工，具体停工情况为：1.2014年因亚太经合组织会议召开停工15天；2.2015年因抗日战争胜利70周年活动及全市安全监管通知停工20天；3.2016年因绿色施工专题活动半停工50天；4.2017年至2018年，因全市空气质量专项整治停工45天，上述停工期间（共计289天）被告不应承担违约责任。被告就此提交了停工情况记录、京建发[2014]390号文件、京建发[2015]275号文件、朝建发[2015]16号文件、京建发[2015]289号文件、朝建发[2015]17号文件、京建发[2016]377号文件、京建发[2017]390号文件。其中，京建发[2016]377号文件显示，自2016年11月1日至2017年2月11日期间在全市范围内组织开展“百日绿色安全施工活动”，活动目标为做到十个不（即：不扬尘、不冒烟、不违章违规作业、不挖断管线、不中毒、不坍塌、不抢工、不亡人、不掉队、不投诉），开展形式为对工程项目进行检查；京建发[2017]390号文件（发布时间为2017年9月15日）显示，停工时间自2017年11月15日至2018年3月15日。原告主张因上述证据并无原件，故其对真实性不予认可，且从形式上看，上述文件中的规定均是对土石方工程提出的要求，并不是对所有在建工程提出的要求，无法证明被告存在因为上述文件而停工的情况，故不认可其证明目的。三、关于涉案房屋交付的协商过程原告于2019年7月向被告支付349158元收房费用，被告将该款项退还于原告。被告主张其于2017年4月或5月的时候知晓涉案房屋无法按照合同约定正常交付的原因，后于2017年12月28日以发送告知函的形式告知了原告；另被告称涉案房屋目前仍未完成竣工验收，没有办理产权证，其无法确定何时可以完成竣工验收。原告称其于2017年12月28日收到被告发的告知函，此时其才知晓涉案房屋无法按时交付，且告知函上载明的原因与被告在庭审中陈述的原因不一致，并未载明有关绿地征收的问题。另原告主张其于2019年要求被告交付涉案房屋，并按照被告的要求支付了入住的费用，但被告仍不同意交付房屋，并要求原告同意其迟延交付的要求，放弃向其主张违约金的权利，原告拒绝放弃相关权利，故被告拒绝向原告交付房屋。原告称目前大部分业主均已入住，而入住的业主均是同意了签署放弃主张逾期交房权利协议的情况下才办理了入住，所以被告具备让原告入住涉案房屋的条件，但要求其放弃主张逾期交房违约金从而导致原告无法入住。被告主张涉案房屋所在项目已经完工，房屋构造也符合交付条件，而实测报告没有正式完成，但这是技术过程，是由于政府部门的行为造成被告无法完成代征绿地的工作，导致被告无法竣工验收，从而无法按时向原告交付房屋，所以被告才与原告进行协商，让原告可以进入涉案房屋。被告称其与原告沟通可以先将涉案房屋交付于原告，让原告进行装修，但坚持认为原告应当签订放弃追究其违约责任的补充协议，才能将涉案房屋交付原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、涉案合同的效力认定本案中，涉案合同落款处出卖人一方虽加盖太合嘉园朝阳分公司的公章，但合同载明的出卖人为被告，且涉案房屋所在楼宇系由被告开发建设，而原、被告双方对于涉案合同均为双方真实意思表示并无异议，故合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。二、被告是否违约根据涉案合同的约定，涉案房屋的交房期限为2017年12月31日前，现双方约定的交房期限早已届满，被告未按期交房，原告要求被告支付逾期交房的违约金，故本案的争议焦点为：1.被告是否已构成违约；2.被告若构成违约，应如何支付违约金。（一）关于第一个争议焦点被告主张其之所以未按时交付涉案房屋系因政府行为导致其不能向园林局交付代征绿地，从而致使其无法办理竣工验收手续，故其不应承担逾期交房的违约责任。被告就其主张提交了向有关部门进行请示的函件等证据。本院认为，其一，被告所提交证据不足以证明其未能将代征绿地腾退并移交给园林局系政府行为导致，同时被告作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。其二，根据被告提交的证据显示，被告于2002年取得《建设用地规划许可证》，此时其已知晓代征绿化用地的土地权属方为XX农场公司，亦知晓代征绿地上存在建筑的情况，其对代征绿地的腾退进度应有清晰的规划及预期，但其在此种情况下仍于2015年12月与原告签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已作出充分预估和判断。其三，若被告在与原告签订涉案合同之时，尚无法确定其能够在合同约定的交房日期前完成对代征绿地的腾退任务并办理竣工验收手续，仍与原告签订涉案合同，则其对于涉案房屋的逾期交房应存在过错。综上，被告以政府行为导致其未能将代征绿地腾退并移交给园林局作为免责事由缺乏依据，本院不予采信，并认定被告构成违约。（二）关于第二个争议焦点涉案合同约定的交房时间为2017年12月31日前，故该日期为依约交房的截止日期，超过该日期未交房即为逾期交房。被告主张其在施工过程中因政府原因和不可抗力导致部分期日停工，故其认为此部分停工期日不应计入逾期天数计算违约金。本院认为，被告主张的2014年及2015年的停工发生在涉案合同签订前，而2017年及2018年的停工发生于涉案房屋所在项目完工后，故与本案无关，不能成为被告的免责事由。关于2016年的停工，一方面，根据相关通知的内容可知，并无停工的要求；另一方面，被告作为专业的房地产开发公司在预算工期及交房时间时，应将该通知中涉及的施工检查等因素予以充分考虑，故本院对其该项抗辩意见不予采信。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，根据涉案合同中逾期交房责任条款的约定，原告可以分两种情形予以主张。1.逾期交房60日之内的违约责任涉案合同约定60日之内的逾期交房违约金按照已交付房款的万分之三进行计算，原告亦要求被告按照该项标准支付违约金，现被告主张本案存在特殊情况，双方约定的违约金过高，本院结合案件审理情况对被告的相关主张予以采信，并酌情判定被告支付逾期交房60日的违约金260000元。2.逾期交房超过60日的违约责任涉案合同约定逾期交房超过60日后，每日按已交付房款的万分之三计算违约金，现原告要求被告按照万分之一点五的标准自2018年3月2日起支付至2020年4月15日止的违约金未超过合理范围，本院对此予以支持。经计算，此期间逾期交房的违约金为3347513元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告王丹逾期交付位于北京市朝阳区XX路X号太合嘉园宗地X3#住宅楼X层X单元X号房屋60日的违约金260000元；二、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内以28758701元为基数，按照日万分之一点五的标准向原告王丹支付自2018年3月2日起至2020年4月15日止逾期交付位于北京市朝阳区XX路X号太合嘉园宗地X3#住宅楼X层X单元X号房屋的违约金3347513元；三、驳回原告王丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35660元，由被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  白星晖人民陪审员  朱春梅人民陪审员  高建芳二〇二〇年四月二十九日书 记 员  丁 楠李思佳