江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初9713号 原告：常熟市锦弘印染有限公司，住所地常熟市三星村。 法定代表人：周明元，总经理。 委托诉讼代理人：糜志豪，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：陈卫江，男，1981年1月12日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：朱静龙，上海考林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜仕杰。 原告常熟市锦弘印染有限公司诉被告陈卫江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常熟市锦弘印染有限公司的委托诉讼代理人糜志豪、刘佳，被告陈卫江的委托诉讼代理人朱静龙到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告常熟市锦弘印染有限公司的委托诉讼代理人糜志豪、刘佳，被告陈卫江的委托诉讼代理人朱静龙到庭参加诉讼。后本案适用普通程序于2020年1月9日再次公开开庭进行了审理，原告常熟市锦弘印染有限公司的委托诉讼代理人糜志豪、刘佳，被告陈卫江的委托诉讼代理人朱静龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市锦弘印染有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告房租费用1465208.2元，并支付自2018年1月2日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息。审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告腾空厂房，将厂房归还给原告；2、要求被告支付截至2019年6月15日的房租费用1137629.26元；3、被告支付计算至2019年6月15日的违约金93949.05元，并支付自2019年6月16日起至实际支付之日以567822.26元为基数按日万分之五计算的违约金；4、依法判令被告支付自2019年6月16日起至实际搬离之日止的房屋占用费（279元/平方米）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，被告与原告签订的《房屋租赁合同》载明：由被告向原告承租位于常熟市虞山镇三星村池巷路9号的标准厂房一幢，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，年租金为588000元，先付后用，第二年起每年租金递增5%。后原告依约交付厂房给被告使用，但被告未能按照合同约定支付房租费用。至今仍拖欠2018年租金180683.5元，2019年租金714717.7元及上述厂房的水电费307207元、蒸气费262600元，合计1465208.2元。鉴于以上事实，原告诉讼到法院。 被告陈卫江辩称：1、原告自2018年6月14日起无权向被告收取房租水电汽。2018年6月15日中央环保督察“回头看”交办的环境信访案件中，原告有暗管偷排昆承湖，经常熟市政府成立的联合调查组调查，2018年6月16日常熟市环境监察大队又成立专案组，再次对原告接管水待排放池和初沉池采样检测，确认原告将初沉池出水通过暗管直接排入污水管网。2018年6月17日专案组根据去年证据材料，对原告涉水生产设备进行查封，并处罚金91.75万元。因原告违法排污自2018年6月14日起停止生产经营。2018年11月26日因原告上述违法行为构成刑法规定的污染环境罪，原告相关责任人员被刑事拘留。自原告被整改起，被告与原告负责人经多次协商，未果。2018年9月19日，被告向原告发短信，要求其不要回避和推托。2018年10月，原告经整改后，允许恢复生产经营，但原告无视双方之间的合同，擅自将被告承租的厂区进行断水断电，导致被告无法正常生产经营。原告将被告承租的厂房，其中2000平方米厂房内设备设施、电线电缆管道（水汽）被原告强行拆除。因原告强行拆除被告的生产设施，原告未能按照合同约定履行义务，属于根本违约，原告应赔偿被告自2018年6月14日起至原告恢复原状或确定原告不能恢复原状之日止期间的停产停业损失。由于原告根本违约在先，原告无权向被告收取房屋租金。2、被告不欠原告房租水电汽。2014年6月25日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告陈卫江承租原告所有的，面积2556.03平方米，用于印染加工的生产和经营，合同第一年租金58万元，合同期限至2019年12月31日止。合同约定的房屋交付期限为2014年10月1日，但原告在约定的期限未将房屋交付给被告。因被告已于2014年3月12日、6月27日分别向原告支付25万元房屋租金，故后续协商，被告同意原告在2015年年初将房屋交付给其使用的事实。在被告接收房屋后，被告对房屋进行装修并搭建生产必要物品和安装设备必要的基础设施。合同约定的押金5万元。合同约定的水电汽，分别按净水6元每吨、电1.10元每度、汽每吨为240元。租赁合同期间内房屋租金每年按5%递增。合同约定的第二年2016年1月至12月房屋租金609000元、第三年2017年1月至12月房屋租金639450元、第四年2018年1月至12月房屋租金671422.5元、第五年2019年1月至12月房屋租金704993.63元。合同期限内，被告均依照合同约定向原告付清第一、第二、第三、第四年的房屋租金。2018年2月9日被告向原告支付20万元租金，2018年3月13日支付60万元。合同约定逾期付款的违约责任为逾期支付租金及生产费用，按每日万分之五计算逾期付款的违约金。合同约定租金先付后用，被告按约定付款。被告应当支付房租水电汽的费用，实际履行合同过程中，被告预付给原告，因原告银行账户被法院查封，原告法定代表人要求被告将房租水电汽款项，汇付到其指定账户或现金支付。原告诉称，被告仍欠原告房租水电汽，是虚假陈述。只要原告向法庭提供被告支付给原告款项的全部证据，就可证明被告不欠原告任何款项。根据合同约定，原告收取的生产费用即水电汽的能源费用，应向被告开具发票，但被告自2015年收费以来，从未向原告开具发票，按规定，应当扣除17%的能源税款。同时，原告出租房屋，按照税法规定，应当向被告开具房租发票。原告未能开具发票，涉案数额巨大。3、2019年6月13日原告提供律师函，解除租赁合同，2019年租金仍按914714.7元计算，不符合法律规定。合同约定被告逾期付款的违约责任为逾期交付租金及生产费用，按每日万分之五计算逾期付款的违约金。根据合同相对性原则，由于原告自2018年6月14日后，未能提供厂房给被告生产，应当向被告返还已付的2018年6月14日后费用，并承担按每日万分之五计算逾期付款的违约金。同时，被告在承租期间已向原告支付大量水电汽的费用，原告应向法庭提供被告支付给原告款项的全部证据，用于核实被告是否欠款事实。对于被告的损失，被告已另案提起诉讼，要求原告赔偿的相关损失在被告起诉的案件中处理。综上，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告常熟市锦弘印染有限公司（出租方，甲方）与被告陈卫江（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将自有的坐落在常熟市虞山镇三星村池巷路9号的标准厂房一幢共四层（二层西2556.83平方米），每平方230元整体出租给乙方做经营使用。乙方在租赁期间应办理营业执照，依法经营，全面负责生产安全、员工待遇和工伤事故，如发生事故与甲方无关。租赁期限为5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止收回。甲方定于2015年1月1日将厂房交付乙方接收。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.拖欠租金达（空）个月以上的。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。甲、乙双方议定年租金588000元。签订合同之日起三日内先支付定金25万元。如甲方违约，不交付租赁房屋，乙方有权要求甲方双倍返还定金；如乙方违约，交付定金之后退租，乙方无权要求返还定金。第一年租金乙方应在2015年1月1日前一次性付清。第二年开始租金实行先付后用。第二年起每年租金按上年度年租金递增5%。乙方所交租金价格不含税金。如乙方要求开具发票，税金由乙方承担。今后因国家调整土地税、房产税等税收，乙方应按承租的厂房面积承担调高后的土地税、房产税税金。租赁期间水、电、热、蒸气的提供及生产费用的承担：1、电费按每度1.10元结算(含高低压线路损耗贴费、变压器贴费)。2、水费按进水表计算，自来水每吨为8元，净水每吨为6元(含污水处理费)。3、蒸气每吨240元。4、热每焦耳130元。5、对水电热气按月统计标准计量仪表结算生产费用。乙方应在当月26日抄表见数后至当月月底向甲方结清生产费用。因乙方违约不缴生产费用，甲方有权切断水、电、热、蒸气供应，直到乙方缴清生产费用才能恢复水电热蒸气供应。6、为保证履行合同，乙方于2015年1月1日前向甲方缴纳生产费预付款5万元。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。装修费由乙方承担；凡是进车间的水、电、气管线、设备、设施等由乙方自行安装，费用由乙方承担。如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；乙方逾期交付租金及生产费用，按每日万分之五计算逾期付款的违约金。在租赁期限内遇政府规划动迁房屋，或遇不可抗力因素造成本合同无法继续履行，双方可以解除合同，甲方按乙方实际使用月份收取租金，其余租金退还乙方。若政府对拆迁房屋有补偿的，对房屋装修补偿费经评估机构估价后应由甲方补偿给乙方。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，可以向甲方所在地人民法院起诉。 合同签订后，被告交纳了2018年之前的租金。2018年2月9日，被告陈卫江出具房租款付款计划一份，内容为：“陈卫刚2018年房租款¥680683.5元2018年2月9号付20万元2018年3月15号左右付30万元2018年余款180683.57月中旬全部付清。付款人签名：陈卫江2018.2.9”。庭审中，被告对上述证据的真实性未持异议，但认为其于2018年2月9日支付原告20万元，于3月13日支付原告60万元，一共支付了80万元。原告则认为，2018年2月19日的20万元是收到的，3月13日的60万元其收到后退还了由被告陈卫江签收的银行承兑汇票5张（编号和金额分别为：3040005123104857,10万元；3200005122309910,5万元；3010005125678470,25万元；3140005130201067,10万元；3100005126523632,10万元），其中30万元作为租金交纳给原告，另外30万元由被告取回。庭审中，被告认为，在银行承兑汇票下方的签字并非其所签并申请鉴定。本院根据被告的申请委托南京东南司法鉴定中心对银行承兑汇票下方“陈卫江”的签名是否系其所签进行了鉴定，该鉴定中心于2019年12月18日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：据现有鉴定材料，送检5份《银行承兑汇票》上签名字迹“陈卫江”均与送检样本字迹是同一人所写。为此被告支付鉴定费10900元。 审理中，本院组织双方当事人进行了现场勘验，经勘验双方确认被告的水表示数为14020立方米，厕所水表示数为4240立方米，蒸气水表示数11052吨，电表示数为3225.5乘以120的倍率得出实际用电度数。审理中，原告提交2018年4月至6月及9月的生产能源耗用月统计结算表4页，以证明被告结欠原告蒸气费262600元、水电费307207元。其中，4月份电表上月表数为2799，倍率为120；蒸气上月表数为10042吨；水表的上月示数为86053立方米、厕所水上月表数为3924立方米；5月份新水表示数为6766立方米，6月份蒸气表示数为11052吨；9月份水表示数为14015立方米厕所水表示数为4196立方米、电表示数为3224，倍率为120，9月份未发生蒸汽费。被告对统计结算表不予认可，认为其从来没有见到过，且没有被告的签字。另外认为蒸气应按每吨240元计算，水应按每吨6元计算。其从2018年6月14日开始就没有进去生产过。 2018年7月26日，原告向被告发出催款函1份，内容为：“你方承租我公司位于常熟市虞山镇三星村池巷路9号的标准厂房，并签订了《房屋租赁合同》。自2018年1月1日至2018年12月31日，你方共计结欠房租180683.5元。自2018年3月27日至2018年6月26日，水电费301603元、蒸汽费262600元，总合计744886.5元。请你方于收到本催款函之日起10日内向我公司支付！”。2019年3月27日，原告委托江苏正大发展律师事务所向被告发出律师函1份，告知被告拖欠的租金、水电费及蒸气费总计1465208.2元并希望被告在收到本律师函后七日内与委托人或发函律师联系，共同商讨还款事宜；若迟迟不处理，委托人将通过法律途径维护自身合法权益，并追究你方的违约责任。2019年6月13日，原告委托江苏正大发展律师事务所再次向被告发出律师函1份，告知被告拖欠的租金、水电费及蒸气费总计1465208.2元并告知被告以下事项：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，望被告在收到本律师函后五日内将出租厂房内属于你方所有的机器设备及物品搬离。二、逾期不搬离的，视为你方放弃相关机器设备及物品的所有权，委托人有权自行处置，造成的不利后果由被告自行承担。2019年6月15日，被告签收了上述律师函。 另查明，原告因群众反映，存在暗管偷排昆承湖，2018年6月14日，相关部门成立联合调查组对此事进行调查，并于6月17日对该厂涉水生产设备进行了查封。2018年7月4日，莫城街道两减六治三提升专项行动办公室对被告的厂房进行了查封，同时，原告对被告进行停水停电。原告自2018年6月14日开始，仅在当年9月份营业数天，其余时间一直处于关停状态。2019年6月23日，原告在未通知被告的情况下，邀请村委会人员在场见证，将被告的机器设备进行了搬移，相关的生产管道进行了拆除。为此，被告另案提起诉讼【案号（2019）苏0581民初10134号】，要求原告赔偿其损失，目前正在审理中。 本案争议的焦点为：被告应支付原告的房屋租金、使用费及相关水电蒸气费、违约金如何计算。 原告认为，被告结欠其2018年的租金180683.5元，2019年1月1日至2019年6月15日的租金按照每年714717.7元计算为387138.76元，自2019年6月15日至被告实际搬离之日止的占有使用费，按照年租金714717.7元计算。另外被告欠其蒸气费262600元、水电费307207元，合计1137629.26元。违约金按照被告结欠的租金680683.5元分段计算，2018年1月1日至2019年6月15日为93949.05元，2019年6月16日起至实际支付日止，以拖欠的租金567822.26元为基数按照日万分之五计算违约金。 被告则认为，原告只能收取2018年6月14日之前的租金，因为2018年6月14日原告涉嫌环境污染罪被停产停业，后恢复生产后，原告强行对其断水断电，之后又将被告的设备强行拆除，目前尚未安装恢复原状。被告已向原告支付80万元，2019年1月1日至6月14日期间被告向原告另行支付了水电、能源费，这些费用超出了原告主张的金额。原告存在违约行为导致被告各项损失，无权要求被告支付违约责任。 本院认为，自2018年6月14日起，先是原告因违法排放污水被停业整顿，后被告被莫城街道两减六治三提升专项行动办公室查封，原告对被告停水停电。对此，原被告之间均存在过错，本院综合考虑双方的过错程度，认定被告应按约定租金的70%向原告交纳自2018年6月14日起至2019年9月23日止的租金及使用费。经本院核算，被告应支付原告自2018年6月14日起至2019年6月15日止的租金489924.28元【（680683.5元×70%÷365天×201天）+（680683.5元×105%×70%÷365天×166天）】；被告应支付原告自2019年6月16日起至2019年6月23日止的占有使用费10965.53元（680683.5元×105%×70%÷365天×8天）。另经本院核算，自2018年1月1日起至2018年6月13日止的租金，被告应支付287192.49元（680683.5元÷365天×154天）。因被告已支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金50万元，扣除自2018年1月1日起至2018年6月13日止的租金287192.49元，剩余款项212807.51元与被告应支付2018年6月14日至2019年6月15日之间的租金489924.28元相抵后，被告尚应支付原告租金277116.77元。因原告在2019年6月23日，未经被告同意，擅自搬移并拆除生产管道，导致被告的实际使用面积减少，对被告的租金损失存在较大的过错，本院酌情认定自2019年6月24日起至被告实际搬离之日起的占有使用费按照年租金214415.3元计算（年租金680683.5元×105%×30%）。 对于原告主张的水电费及蒸气费，原告提供其自行制作的统计结算表4张及其自行拍摄的水电、蒸气表示数照片，被告对此不予认可，并认为统计结算表中的蒸气费应按照合同240元/吨计算，水费按照6元/吨计算。被告认为其已结清了水电、蒸气费，但未有证据提交。为此，本院对被告的水电及蒸气表的示数进行了现场勘验，勘验结果中蒸气表示数与原告提供的统计结算表中蒸气表示数一致，其余示数略有增加。因被告未能提供其实际缴纳水电、蒸气费的证据，结合本院的勘验笔录，本院对原告提供的统计结算表中蒸气表示数及水电表示数予以认定，同时结合双方在租赁合同中对水电、蒸气费的约定，本院认定蒸气费为240元/吨，生产用水的水费为8元/吨，厕所水的水费6元/吨，电费为1.1元/度。经本院核算，被告应支付原告电费为56100元【（3224-2799）×120×1.1】、水费为234576元【（14015+101156-86053）×8元+（4196-3924）×6元】、蒸气费242400【（11052-10042）×240】，合计533076元。 对于原告主张的违约金，原告以被告未能按期支付租金主张违约金，但被告在2018年2月9日向原告出具了还款计划书，原告亦予以认可，故本院认为双方已就支付租金达成了新的协议，因2018年6月14日原告违法排放污水导致停业整顿，本院考虑到双方的过错程度确定自2018年1月1日起至12月31日止的租金为549581.99元【287192.49元+（680683.5元×70%÷365天×201天）】，因被告已按还款计划书的承诺支付租金50万元，超出部分49581.99元应于2018年7月20日前履行，被告未能按时支付租金应承担违约责任，双方约定的违约金数额过高，本院适当调整为被告应按照年利率6%的1.3倍支付违约金，即被告应支付以49581.99元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2018年7月20日起至实际支付之日止的违约金。原被告之间的租赁合同已于2019年6月15日解除，对于2019年1月1日至6月15日之间的租金227534.78元（680683.5元×105%×70%÷365天×166天），按照双方之间租赁合同的约定，被告应于2019年1月1日前交纳，被告未能按时交纳应承担违约责任，即被告应支付以227534.78元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2019年1月1日起至实际支付之日止的违约金。 综上所述，本院认为，原被告之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告于2019年6月15日收到原告的解除通知，双方之间的房屋租赁合同已于2019年6月15日解除，被告应将其承租的位于常熟市三星村池巷路9号标准厂房二楼西侧的房屋腾空后交付给原告。被告支付原告租金277116.77元、占有使用费10965.53元及自2019年6月24日起至被告实际搬离之日止按照年租金214415.3元计算（680683.5元×105%×30%）计算的占有使用费。被告支付原告水电费及蒸汽费合计533076元，并支付原告以49581.99元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2018年7月20日起至实际支付之日止的违约金及以227534.78元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2019年1月1日起至实际支付之日止的违约金。被告的相关抗辩，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告陈卫江于本判决发生法律效力之日起十五日内将其承租的位于常熟市三星村池巷路9号标准厂房二楼西侧的房屋腾空后交付给原告常熟市锦弘印染有限公司。 二、被告陈卫江于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告常熟市锦弘印染有限公司租金277116.77元。 三、被告陈卫江于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告房屋占有使用费10965.53元，并支付自2019年6月24日起至被告实际搬离之日止按照年租金214415.3元计算的占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。 四、被告陈卫江于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告常熟市锦弘印染有限公司水电费及蒸汽费合计533076元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。 五、被告陈卫江于本判决发生法律之日起十五日内支付以49581.99元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2018年7月20日起至实际支付之日止的违约金及以227534.78元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2019年1月1日起至实际支付之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告常熟市锦弘印染有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费17986元，鉴定费10900元，合计28886元由原告负担16189元，由被告陈卫江负担12697元（扣除被告已经支付的鉴定费10900元，原告预交的诉讼费用1797元由被告陈卫江向其直接支付，由被告陈卫江在本判决生效之日起十五日内向原告支付，原告预交的诉讼费本院不再退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  姚琴芬 人民陪审员  陈培亚 二〇二〇年四月十日 书 记 员  邵 景