湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初95号 原告（反诉被告）：双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电路。 法定代表人：许力，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐瑞波，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：凌磊，男，该公司副总经理。 被告（反诉原告）：何智明，男，1967年11月6日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：何进平，双牌县峦山法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司与被告（反诉原告）何智明租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，被告（反诉原告）何智明于2020年3月11日向本院提起反诉。案件受理后，本院依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐瑞波、凌磊，被告（反诉原告）何智明及其委托诉讼代理人何进平到庭参加诉讼，原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司法定代表人许力未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付欠付的租金20万元（自2018年10月1日至2019年2月28日）；2.依法判令被告支付违约金24万元（保证金）；3.依法判令被告支付滞纳金5.6万元（以20万元为基数按月利率2%从2018年10月1日暂计算至2019年11月30日，2019年12月1日后的违约金按以月利率2%计算至租金付清时止）；4.依法判令被告每月支付第三层的租金2000元（自2018年10月1日开始计算至合同履行完毕时止）；5.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年3月28日，原、被告双方签订了一份《君临滨江项目商铺租赁合同》，约定被告租用原告位于双牌县君临滨江8号楼一、二、三层商场作为商业用途使用，建筑面积约2900平方米（租赁范围以附图纸红线为准），被告将租赁场地装修作为KTV场所使用至今。双方约定租赁期限为6年，免租期限为6个月（2017年4月1日至2017年9月30日），前三年每年租金48万元。第三条3.5项约定，合同签订后在2022年4月1日前应当向原告交付24万元保证金，被告至今没有交付保证金。2017年4月1日、2017年10月1日，被告共向原告交纳了48万元租金，扣除了6个月的免租期，被告实际支付了2017年10月1日至2018年9月30日的租金，此后的租金再没有支付。因双牌县君临滨江8号楼第一、二层商场被拍卖给双牌县城市建设投资有限公司，2019年8月2日，原、被告及双牌县城市建设投资有限公司三方达成调解协议，双牌县城市投资建设有限公司自愿将双牌县君临滨江8号楼第一、二层出租给被告，被告自2019年3月1日起直接向双牌县城市建设投资有限公司交纳租金，每年租金22万元，其他事项原、被告继续按照《君临滨江项目商铺租赁合同》的条款执行。根据合同及调解协议的约定，第三层商场仍属于原告的资产，被告应当向原告支付第三层的租金。被告欠付租金的行为已经构成违约，根据合同约定，应每天当按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，如拖欠租金长达1个月，原告有权单方终止合同并收回商铺，并有权拒绝返还保证金，被告现已欠付租金长达14个月。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 何智明答辩称：原告与被告签订《商铺租赁合同》后，实际使用的只有二、三层，一层仅使用了大堂作为上楼的过道，实际使用的面积不足合同约定的总面积的一半，（一楼不能正常使用是因为原告在将房屋出租给被告时已将房屋抵押给中国工商银行股份有限公司双牌支行，该房屋的抵押权人已经申请双牌县人民法院对该房屋强制拍卖，双牌县人民法院和中国工商银行股份有限公司双牌支行通知我“不得使用，否则后果自负”），所以租金只能按照被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的《调解协议》的约定，按每年22万元计算。从2017年10月1日至2019年3月1日共计租金31.16万元，我已经支付48万元，还多交了16.18万元，不存在欠租金的问题，也就不存在交滞纳金。被告在2017年4月1日已交24万元给被告，原告出具收条载明“2017年10月1日至2018年3月31日君临滨江8号楼一、二、三层的租金”，实际上，这24万元是履约保证金，因为2017年4月1日-2017年9月30日是免租期，即使原告已经交的是租金，现在原告也已经失去了房主的资格，也不能再要求原告交纳保证金。原告与被告签订的房屋租赁合同所约定的48万元是包含了第一、二、三层的全部租金在内，第三层的租金没有单独计算的，原告无证据证实第三层的租金是每月2000元。原告从2019年3月1日开始每年交纳22万元租金给双牌县城市建设投资有限公司，这22万元是包含了第三层房屋的租金的，被告不能既向原告交租金，又向双牌县城市建设投资有限公司交租金，所以原告要求将三层租金交给被告是没有依据的。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 何智明提出反诉请求：1.请求反诉被告双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司退还反诉原告房屋租金16.18万元。事实和理由：因双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司在租赁前已经将租赁房屋抵押导致被告不能正常使用一层，所以租金只能按照被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的《调解协议》的约定，按每年22万元计算。从2017年10月1日至2019年3月1日共计租金31.16万元，我已经支付48万元，还多交了16.18万元，请求人民法院依法判决原告退还被告多交纳的16.18万元。 双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告应当按合同约定履行给付租金的义务。 对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认，对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《君临滨江商铺租赁合同》，拟证明原、被告的租赁合同关系，合同约定每年租金48万元。被告方对该证据的真实性未提出异议，但提出该合同系无效合同。本院认为，该证据系双方当事人在平等自愿的基础上签订的合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定为有效合同，故本院对该证据予以采信。 2.《收据》两张，原、被告均提交了该份证据，被告方认为该收据载明的内容与实际不符，主张何智明2017年4月1日交纳给双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的24万元应当是保证金而非租金，2017年10月9日支付的24万元应当是2017年10月1日至2018年3月31日的租金，本院认为该证据系书证，且原、被告双方对该证据真实性未提出异议，故对该证据予以采信，证明目的以收据记载的内容为准。 本院依职权调取了下列证据： 1.中国工商银行编号为01910000402015商房贷1000001的个人购房借款／担保合同，双房他证泷泊镇字第××号、双房他证泷泊镇字第××号、双房他证泷泊镇字第××号、双房他证泷泊镇字第××号他项权证书。证实2015年6月30日，原告双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的原法定代表人唐瑞波以双牌县君临滨江8号楼二层的所有产权为抵押与中国工商银行股份有限公司签订抵押贷款合同，并于2015年7月9日办理了抵押登记。 2.中国工商银行编号01910000402015商房贷1000002的个人借款／担保合同，双房他证泷泊镇字第××号、双房他证泷泊镇字第××号、双房他证泷泊镇字第××号、双房他证泷泊镇字第××号他项权证书。证实2015年9月2日，原告双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的原法定代表人唐瑞波以双牌县君临滨江8号楼一层的产权证号为（2010）00006906、（2010）00006911、（2010）00006912、（2010）00006913的房产为抵押与中国工商银行股份有限公司签订抵押贷款合同，并于2015年9月2日办理了抵押登记。 3.（2017）湘1123财保1号民事裁定书及送达回证，证实2017年3月28日，双牌县人民法院以（2017）湘1123财保1号民事裁定书查封了君临滨江8号楼一、二层商场的所有产权。 4.（2017）湘1123执304号之四执行裁定书及送达回证，证明2019年2月27日，双牌县人民法院将双牌县君临滨江8号楼一、二层商场的产权变更给双牌县城市建设投资有限公司。 5.（2019）湘1123执666号之一执行裁定书及送达回证、（2019）湘1123执666号之三执行裁定书及送达回证，证明2019年2020年3月13日，双牌县人民法院将双牌县君临滨江8号楼三层的产权变更为何承民。 对本院依职权调取的证据，原、被告双方没有异议，也未提供相反的证据予以推翻，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司（甲方）与被告何智明（乙方）签订了《君临滨江商铺租赁合同》，签订合同时双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司告知了何智明租赁商场一、二层被抵押的情况。合同约定甲方将位于双牌县君临滨江8号楼一、二、三层商场作为商业用途租赁给乙方使用，租赁面积约为2900平方米，租赁期限为2017年4月1日至2023年9月30日，前三年每年租金48万元，第四年至第六年租金每年递增5%，免租期限为2017年4月1日至2017年9月30日。租金交付方式为每年4月1日前交清当年半年租金，每年10月1日前交清当年另外半年租金。乙方逾期缴纳租金的，每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金给甲方。乙方应在2022年4月1日前交纳履约保证金24万元。合同自原、被告在合同签字盖章并在乙方交纳保证金后生效。合同签订后，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司于2017年4月1日按合同约定将房屋交纳给何智明使用，何智明于2017年4月1日，2017年10月9日共支付了48万元给双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司。 经核实产权证，租赁物系双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的财产，登记在其原法定代表人唐瑞波名下，一层租赁面积为887.62平方米，二层租赁面积为1690.28平方米，三层租赁面积为141.17平方米，共计2719.07平方米。 2015年6月30日，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的原法定代表人唐瑞波以双牌县君临滨江8号楼二层的所有产权为抵押与中国工商银行股份有限公司双牌支行签订抵押贷款合同，并于2015年7月9日办理了抵押登记。2015年9月2日，原告双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的原法定代表人唐瑞波以双牌县君临滨江8号楼一层的产权证号为（2010）00006906、（2010）00006911、（2010）00006912、（2010）00006913、（2010）00001162的房产为抵押与中国工商银行股份有限公司签订抵押贷款合同，并于2015年9月2日办理了抵押登记。 2018年3月17日，国营双牌县打鼓坪林场向双牌县人民法院申请保全君临滨江8号楼二楼所有产权，双牌县人民法院作出（2017）湘1123执56号执行裁定书查封了君临滨江8号楼二楼的所有产权。 2017年3月28日，案涉房屋一、二层抵押权人中国工商银行股份有限公司双牌支行申请保全君临滨江一、二层的所有产权，双牌县人民法院作出（2017）湘1123财保1号民事裁定书查封了君临滨江8号楼第一、二层的所有产权。2017年8月，中国工商银行股份有限公司双牌支行在君临滨江8号楼一层商场贴出公告，通知“双牌县君临滨江8栋商场房屋已抵押给我行，我行现已经申请双牌县人民法院强制拍卖该房屋，请停止对该房屋的装修使用，由此造成的经济损失，本行概不负责”。2019年2月27日，因案涉房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司双牌支行实现抵押权，双牌县人民法院经拍卖程序，将双牌县君临滨江8号楼一、二层产权变更给双牌县城市建设投资有限公司。 2018年5月29日，何智明向双牌县人民法院提起诉讼，请求法院确认何智明与双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司所签订的租赁合同无效，并要求双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司退还已交纳的保证金及租金并赔偿损失。后何智明于2019年3月19日以与君临滨江一、二层的新产权人双牌县城市投资建设有限公司达成调解协议，该公司愿意继续履行该租赁合同为由向双牌县人民法院申请撤诉，双牌县人民法院作出（2018）湘1123民初425号民事裁定书准予何智明撤回起诉。 2019年8月2日，何智明与君临滨江8号楼一、二层的新业主双牌县城市建设投资有限公司签订调解协议，约定由何智明继续租赁君临滨江二、三层，一层已由何智明修建的大厅、通道和楼梯由何智明与双牌县城市建设投资有限公司共同使用，每年的租金22万元，从2019年3月1日开始，由何智明将租金交给双牌县城市建设投资有限公司。 2019年11月7日，因案外人蒋斌申请执行（2019）湘1123民初587号判决书，强制执行被执行人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的财产，双牌县人民法院查封了君临滨江8号楼第三层房屋的产权，2020年3月13日，双牌县人民法院经拍卖，依法将双牌县君临滨江8号楼第三层的产权变更给案外人何承民。 以上事实，双方当事人均没有异议，且有经审查确认的证据及双方当事人的陈述予以佐证。 对当事人有争议的事实，本院认定如下：被告方主张2017年4月1日交纳给双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的24万元应当是保证金而非租金，2017年10月9日支付的24万元应当是2017年10月1日至2017年3月30日的租金，本院认为，原、被告均提交了该份证据，且对真实性都没有异议，应当以收据记载的内容为准，故何智明交纳的48万元应当认定为2017年10月1日至2018年9月30日的租金。 经归纳原、被告的诉称、辩称意见，本院对双方当事人的争议焦点评判如下： 本案的争议焦点一：原、被告所签订的商铺租赁合同是否有效。被告方在庭审中提出，该合同是无效合同，因原告方在租赁前就已经将涉案房屋一、二层抵押给中国工商银行股份有限公司双牌支行，且已被双牌县人民法院查封，该房屋不能出租。本院认为，原、被告签订的《君临滨江商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，虽然所涉租赁物在租赁前已经被法院查封，但并不影响租赁合同的效力，只是承租人的使用权不能对抗申请执行人，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法、有效。合同虽约定，自原、被告在合同签字盖章并在乙方（何智明）交纳保证金后生效，但同时又约定在乙方（何智明）应当在2022年4月1日前交纳保证金，这两个条款互相矛盾。本案中，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司已按合同约定将房屋交付给何智明使用，何智明也按合同约定交纳了租金，应视为合同已经实际履行，合同中约定合同交保证金后才能生效的条款对双方已不产生约束力，该合同自2017年4月1日开始生效。原、被告应当依照合同约定，履行自己的义务。由于现在君临滨江一、二、三层的产权均已变更，原告已不是产权人，且合同所约定的保证金的最后给付期限也未届满，原告已无权要求被告支付保证金，故本院对原告要求被告支付保证金的诉讼请求本院不予支持。 本案的争议焦点二：租金是否应当调整。被告主张因中国工商银行股份有限公司双牌支行在租赁房屋张贴了通知，双牌县人民法院对该租赁房屋进行了诉讼保全导致被告没有使用一楼，故不需支付一楼的租金，租金应当按照被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的协议，按每年22万元计算租金。本院认为，银行张贴通知和法院诉讼保全等行为虽对被告的使用权造成了一定影响，但并未对造成实质性的损害，被告的二层KTV一直在正常营业，被告也并未放弃对一层的占有，被告不能以此作为不支付一楼租金的理由。且被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的调解协议上，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司并未在上面签字，该协议对其不产生约束效力，该协议也不能溯及2019年3月1日前的租金，故租金应当按照原告与被告所签订的《君临滨江商铺租赁合同》的约定计算。对被告的反诉请求，本院不予支持。 原、被告在租赁合同签订时，原告将租赁房屋一、二层抵押的情况告知了被告，但未告知被告房屋被查封的情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已经设立抵押权，或者已被法院查封的，房屋所有权发生变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持，本案中，因抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变更，原租赁合同约定的一、二层六年的租赁期限不能实现，属于原告方违约。但被告在明知房屋被抵押的情况下，依旧选择与原告签订合同，在得知了房屋被查封的事实后，依旧按原合同支付了半年了租金，也应当承担一定的不利后果。根据《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。被告主张租金按与双牌县城市建设投资有限公司签订的协议租金按22万元/年计算，可以视为减少租金的要求，本院考虑被告受影响的情况，在被告应当支付的总租金的基础上酌情减少20000元。 关于第三层租金的问题，被告主张第三层的租金已经交付给双牌县城市建设投资有限公司，不需要再支付给原告。本院认为，被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的调解协议虽涵盖了君临滨江第三层的租赁，但君临滨江三楼的产权并不属于双牌县城市建设投资有限公司，该公司无权处分君临滨江第三层的使用权，且原、被告所签订的租赁合同并未解除，该合同包含了君临滨江8号楼第三层的租赁，何智明应当将第三层的租金支付给产权人，因原、被告在签订合同时，并未单独约定每层的租金的具体数额，故本院认为租金按照面积计算会更显公平，租赁房屋的总面积为2719.07平方米，三层的面积为141.07平方米，则租金为2075元/月（480000/2719.07/12*141.07=2075），但一、二层商场作为经营性用房的商业价值要高于三层的商业价值，本院综合考虑，酌定三层的租金为1500元/月。 本案的争议焦点三：被告方是否应当支付违约金。按租赁合同的约定,被告应于2018年10月1日前支付2018年10月1日至2019年3月30日的租金,被告未按约定期限支付构成违约,但案涉租赁合同实际履行过程中双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司明显存在不当之处,未告知所涉租赁房屋已被法院查封的事实，对被告的承租行为造成了一定影响，应认定双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司亦存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。据此，本院综合考虑双方在合同履行过程中的违约程度、违约后果，认为原、被告违约责任相当，双方均不应向对方追偿。故对原告要求被告支付滞纳金即违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告的合理诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对被告的反诉请求，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、判决被告（反诉原告）何智明于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司君临滨江8号楼一、二、三层2018年10月1日至2019年2月28日的租金180000元（480000元/年/12月*5月-20000元）； 二、判决被告（反诉原告）何智明于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司君临滨江8号楼三层2019年3月1日至2020年3月13日的租金26137元（1500元/月*12月/365天*530天=26137元）； 三、驳回原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）何智明的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8740元，减半收取计4370元，由双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司负担2554元，何智明负担1816元，反诉案件受理费3668元，减半收取计1834元，由反诉原告何智明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  邓江跃 二〇二〇年四月一日 法官助理杨橄榄 书记员杨橄榄（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。