广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初9000号原告：周惠，男，1985年12月5日出生，汉族，住所湖南省永兴县，委托诉讼代理人：梁泽，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：珠海市扬名百货有限公司，住珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名商业广场6楼，社会统一信用代码91440400747066593F。法定代表人：杨海波。原告周惠与被告珠海市扬名百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁泽到庭参加诉讼，被告经依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：一、判令解除双方签订的L5005号铺位《租赁合同》；二、判令被告承担违约金77200元；三、判令被告承担原告损失950496.87元；四、判令被告向原告赔偿营业损失171072.44元；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由为：原告因经营需要接触被告的招商人员，协商商铺租赁事宜。双方于2017年3月16日签订了扬名广场L5005铺位的租赁合同，约定了原告租赁的L5005铺位位置及面积等。待原告2017年3月17日依约向被告支付了77200元履约金后，被告突然告知无法向原告交付原合同约定的L5005铺位，要求原告更换铺位的位置。原告拒绝更换铺位，并第一时间就更换后的铺位的位置、布局、装修和消防验收等问题影响营业向被告提出异议。但被告多次向原告保证更换后的位置没有问题，不影响经营，消防不存在问题，且多次以更换铺位位置有利于原告经营需要等借口唆使原告变更该铺位。原告拟在被告处经营婴幼儿水育馆，鉴于被告提供的铺位面积达到193平方米左右，遂加盟了鱼乐贝贝品牌开设旗舰店，并支付了加盟费、设备费等费用筹备开业。2017年4月，被告安排施工人员拆除原消防逃生通道及原有装修后，于2017年6月1日将该铺位以拆除后的毛坯状况交付给原告动工装修。期间由于被告在施工方面的问题引起了时间拖延等问题，被告免除了原告的租金等。当原告根据被告的要求及指引装修完该变更的铺位，按程序向消防部门申报商铺消防验收的时候，消防验收结果是验收不通过。原告立即联系被告相关责任人员质询如何解决消防验收问题，此时，被告才承认该铺位无法通过消防。被告称如果需要通过消防验收，必须通过增加消防走道等扣减商铺面积及影响商铺布局的整改，才可以通过。如果按照被告的要求，原告商铺崭新的装修需要部分拆除，整个商铺的一体性布局被分割，商铺的面积减少至无法达到合同约定的193平方米（导致不符合加盟旗舰店的面积要求，造成事实违约，并可能承担违约金甚至解除合同的后果），已经严重影响到原告的经营。发现问题后，原告多次与被告沟通，而被告一直没有提供解决问题的方法，也没有承担责任的意思，总是各种推托，导致原告投入巨资的商铺无法正常经营，直至2017年年底均没有给出解决方案。后来原告才知道原来被告此前一直在处理扬名商场买卖过户洽谈的问题，所以此期间被告一直没有处理上述问题，总是用各种说辞推脱、安抚原告，怕影响其与明星汇公司之间的买卖交易。待被告商场易主之后，明星汇公司正式接管商场后，开始以被告名义发函要求原告补交租金，并且以停水停电的方式逼迫原告拆除商铺的装修按要求修建消防走道。原告向被告发函要求被告就修建消防走道承担相应的责任、费用及原告的损失，并且与原告就修建消防走道后铺位的面积减少等合同条款重新签订《租赁合同》。但被告拒绝承担修建消防走道以及损失等相关费用，也不对修改合同条款做出任何实质性的回应。被告不但不承担自己的责任，还想推卸责任，妄图通过停水停电等行径迫使原告一方承担所有损失。由于被告的欺骗误导行为，导致原告错误认为更换的铺位能够与此前铺位一样可以通过消防验收合法经营，造成了后来原告的经营困难及经营投入等一系列经济损失，导致原告无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益…”之规定，原告要求解除双方签订的租赁合同，要求被告承担违约责任，并承担给原告造成的经济损失。原告由于被告原因造成无法营业，需要向客户退还消费款，经多时终全额退还并造表统计，该部分退款属于原告的合法营业收入，由于被告的行为导致原告停业退款，应当判令被告承担上述经济损失。原告提交了下列证据：1.《租赁合同》；2.更换后铺位位置图；3.《品牌加盟合同》及附件；4.铺位现状证据保全《公证书》；5.微信聊天记录；6.《催收函暨停止能源供应通知书》；7.《通知》；8.《商铺预留消防通道公函》；9.扬名广场5楼消防疏散图；10.鱼乐贝贝品牌加盟费用收据及银行流水；11.扬名公司相关费用明细；12.消防工程系列合同及相关费用明细；13.铺位店内装修及相关费用明细；14.退款明细及银行流水；15.建设工程消防验收意见书。被告未作答辩，亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告租赁被告扬名广场第五层的L5005铺位，用经营“鱼乐贝贝”婴儿游泳早教业务，租赁期限3年，计租建筑面积386平方米；租赁场所交付日为2017年4月25日；原告在合同签订后5日内向被告支付履约保证金77200元；原告于合同签订后5日内向被告预付第1个租赁年度租赁场所1个完整租赁月度的保底场地使用费38600元。该预付场地使用费用于递减场地交付日后的应付场地使用费；装修期间，原告还应支付装修管理费、垃圾清运费、装修押金、消防施工押金和空调施工押金等费用；原、被告双方均应严格遵守合同约定，否则将视为违约并承担违约赔偿责任；任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除按合同约定承担违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月场地使用费标准两倍（如该月处于场地使用费优惠期的，则为该场地使用费优惠期后的当个正常场地使用费起始日所在租赁月度场地使用费的两倍）的违约金。合同附件租赁场所位置示意图以阴影注明了案涉商铺的位置和面积（193平方米），但该阴影部分上有打“×”的痕迹。原告主张被告在签订合同时私自在原定的示意图上打“×”，并将另外1份示意图列入合同附件。两份示意图上的原告承租商铺面积和位置不完全相同，原告主张变更后的商铺位置占用了消防通道。2017年3月17日，原告向被告支付了77200元履约金。2017年3月23日，原告与北京鱼乐贝贝教育科技有限公司签订《品牌加盟合同》，约定北京鱼乐贝贝教育科技有限公司授权原告在珠海市香洲区经营一家“鱼乐贝贝”婴幼儿水育馆单店，合同期限自2017年3月23日至2022年3月23日；原告应支付产品费131000元；原告应支付履约保证金5000元，合同期满、提前解除或终止后，如原告没有任何违反合同规定的情形，则北京鱼乐贝贝教育科技有限公司无息退还保证金；北京鱼乐贝贝教育科技有限公司有权对原告的日常经营活动进行监督、鉴定和考核，如发现不符合规定经营标准的，有权提出批评指正和处罚，情节严重的有权解除合同并不承担任何责任；原告应在合同签订之日起12个月内正式开业，开业前应根据合同要求选定经营场所，并根据要求进行装修；原告应在开业前提前5天提出书面开业申请，并经验收合格；原告因破产、停业、注销、解散、被吊销营业执照或者收到行政处罚等原因无法继续履行合同的，北京鱼乐贝贝教育科技有限公司有权解除合同，加盟费和保证金不予退回，并依法追加原告的违约责任。2017年4月10日签订的合同附件补充约定：旗舰店的面积要求为所有设备入户，店面实用面积达到200平方米（实用面积误差不得超过±5%）以上室内无障碍户型；如原告选址的标准达不到要求，北京鱼乐贝贝教育科技有限公司有权要求原告重新选择符合要求的地址，或有权直接终止与原告签署的品牌加盟合同。原告向北京鱼乐贝贝教育科技有限公司支付了加盟费131000元、保证金5000元和设备款112100元，共计248100元。2017年4月，被告将案涉商铺原装修、生间拆除和建墙工程发包给珠海市建鑫装饰工程有限公司施工。拆装工程款确定为61357元，原、被告约定由原告垫付，并以垫付工程款抵扣租金和管理费用。原告在本案中没有举证其向珠海市建鑫装饰工程有限公司付款的凭证。2017年5月至7月，原告对案涉商铺消防工程（自动喷淋系统、室内消防栓系统和火灾自动报警系统局部整改）进行整改施工，并向施工方广东深华消防设备工程股份有限公司支出消防整改工程款48000元。2017年6月20日，原告向被告支付消防泄水费800元。2017年6月23日，原告因购买、安装监控系统设备（弱电），支付货款6265元。2017年6月27日，原告向被告支付装修管理费5790元、垃圾清运费3860元、施工人员出入证工本费140元、装修押金5000元、消防施工押金5000元、空调施工押金5000元和施工人员出入证押金140元，共计24930元。2017年6月至2018年4月期间，原告将案涉商铺室内装修工程发包给珠海砼筑装饰设计工程有限公司施工。原告为此支付了工程款210000元，尚欠余款160649.87元未付。2017年7月，原告委托广东中建建筑消防设施检测有限公司对案涉商铺内的消防设施进行检测，并支付了检测费用2400元。2017年7月15日，原告和东莞市锦沐节能科技有限公司签订《空气能热水工程合同》，约定原告向后者采购空气能热水器机组系统，款项共计65328元。原告已经支付了合同款项36500元。2017年8月至2018年3月期间，原告向番发制冷设备工程支付空调、排风系统改造工程款26000元,尚欠尾款4000元未付。2017年11月23日和2018年6月28日，原告向尖峰创意广告有限公司支付广告物料费用5000元和6467元，共计11467元，尚欠4000元未付。2017年8月29日，珠海市公安消防局就案涉商铺室内装修工程出具《建设工程消防验收意见书》，认定该工程现场与施工图纸不符，消防验收不合格，并要求原告方进行整改，该工程未经消防验收合格不得投入使用。2018年5月9日，被告向原告发出《催款函暨停止能源供应通知书》，以原告欠费未缴清为由，决定对原告商铺采取停水、停电的强制措施。2018年6月5日，被告向原告发出《关于商铺预留消防通道公函》，要求原告商铺需预留专用消防疏散通道，于2018年6月15日前完成改造施工。2018年6月26日，珠海市公证处根据原告的申请对案涉商铺的装修现状进行了证据保全。原告于同日在商铺上粘贴封条和关于商铺暂停营业的通知。原告举证的付款凭证显示，原告因案涉婴幼儿水育馆停止经营，向其客户退还预收消费款共计171072.44元。另查，原告举证的微信聊天记录显示：1.2017年3月16日，原告和“扬名广场何楚晴”联系时，何楚晴发送了案涉商铺的示意图，并表明面积为193方，原告表示认可；2.2017年9月8日，原告和“扬名-冯亮”联系时称被告将变更后的图纸塞入合同，而原告对变更后的图纸根本不知情，冯亮表示“没这么夸张”；3.2017年9月20日，原告和“扬名-杨总”联系时，杨总表示“我也很抱歉，贵司一直被消防困扰”。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是原、被告真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。原告主张在合同履行过程中被告提供的变更后的铺位位置占用消防通道导致无法通过消防验收，有《消防验收意见书》为证，被告也没有提出反驳意见和证据。同时，根据原告举证的证据，也可以证明原告上述主张。首先，原、被告签订的合同附件即商铺位置示意图存在变更的情形，而变更后的商铺位置明显更靠右，且占用了消防通道的位置。其次，在原告和被告工作人员的微信聊天中，原告对被告擅自变更商铺位置的行为表示不满，而被告员工并未明确反驳，只表示“没这么夸张”。被告方的“杨总”在微信中也对原告一直被消防所困扰表示道歉。这些聊天记录说明被告并未否认系因被告原因导致案涉商铺无法通过消防验收的事实。最后，被告在2018年6月5日书面通知原告商铺需预留消防通道，但本案中却没有证据证明被告在签订《租赁合同》时明确告知原告。因此，本院认定被告将不符合消防验收条件的商铺出租给原告，导致原告商铺无法经营，被告应当承担违约责任。由于被告的过错导致原告合同目的无法实现，原告商铺已经停业，原告主张解除合同依据充足，予以支持。关于原告主张的违约金77200元。根据《租赁合同》的约定，任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除按合同约定承担违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月场地使用费标准两倍的违约金。由于被告违约，原告要求被告支付第1个月度的保底场地使用费38600元两倍的违约金77200元符合合同约定，予以支持。原告主张的损失950496.87元，包括履约保证金、支付给北京鱼乐贝贝教育科技有限公司的款项以及因案涉商铺拆除、重新装修和购置设备等支付的费用。首先，对于原告支付的履约保证金77200元，鉴于案涉租赁合同系因被告过错导致解除，故被告应当向原告返还该履约保证金77200元。其次，对于原告实际向北京鱼乐贝贝教育科技有限公司支付的248100元，属于原告损失，被告应当予以赔偿。最后，对于本院查明的其他已经支付的拆除、重新装修和购置设备等支付的费用，也均应认定为原告的损失，原告应当予以赔偿，即被告应当赔偿原告366362元（48000+800+6265+24930+210000+2400+36500+26000+11467）。至于其他无法证明原告已经实际支付的费用258834.87元（61357+160649.87+28828+4000+4000），原告要求赔偿依据不足，本院不予支持。因此，就本项诉讼请求，被告应当向原告返还履约保证金77200元，赔偿损失共计614462元。原告主张的营业损失171072.44元，实际是主张预期利益损失。原告退还的是其客户预付的款项171072.44元，不足以认定为合理的预期利益。原告在本案中并未对其合理的预期利益及其具体数额充分举证，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告周惠和被告珠海市扬名百货有限公司于2017年3月16日签订的《租赁合同》解除；二、被告珠海市扬名百货有限公司于本判决生效后五日内向原告周惠支付违约金77200元；三、被告珠海市扬名百货有限公司于本判决生效后五日内向原告周惠返还履约保证金77200元；四、被告珠海市扬名百货有限公司于本判决生效后五日内向原告周惠赔偿614462元；五、驳回原告周惠的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20997.27元，由原告负担7530.27元，由被告负担13467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  孙伯华人民陪审员  陈娟贞人民陪审员  姚燕萍二〇二〇年四月十日书 记 员  姚杭玲