湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初304号原告（反诉被告）：唐翠华，女，1963年11月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡文德，系湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告（反诉原告）：刘娟，女，1964年11月10日出生，汉族，住永州市零陵区。原告唐翠华与被告刘娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告刘娟于2020年3月22日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，本诉与反诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐翠华及其委托诉讼代理人胡文德、被告（反诉原告）刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐翠华向本院提出诉讼请求：1、终止租房合同；2、支付房屋租金1500元（2019年9月、10月、11月，至被告搬出房屋时止的所有租金）；3、赔偿原告6000元违约金；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年4月15日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于永州市冷水滩区1栋3单元302室出租给被告，每月租金500元，每一次预付3个月的租金1500元，租期从2018年4月15日起至2024年4月15日止。合同签订后，被告不守信用，从2019年6月份起就没有交租金了，原告多次催收，被告明确拒绝支付。原告无奈于2019年8月6日向永州市冷水滩区人民法院起诉，法院做出了（2019）湘1103民初4178号民事判决，但被告仍拒绝支付租金。原告第一次起诉时就已经告知被告终止租房合同，现已两个月有余，原告要求终止租房合同符合法律规定，请求法院支持原告诉讼请求。被告刘娟辩称：请求法院依法驳回原告的起诉。反诉原告刘娟向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决反诉被告唐翠华偿付反诉原告违约金6000元（即：在租赁时间提前终止合同）；2、依法判决反诉被告唐翠华出资安装拇指防盗锁；3、依法判决反诉被告赔付反诉原告租房期间的装修费20000元；4、依法判决反诉被告返还反诉原告财产保证金1500元。事实与理由：1、反诉原告刘娟与反诉被告唐翠华于2018年4月15日签订了一份《租房合同》，该合同第五条约定，在租赁期间，任何一方要提前终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方6000元作为违约金。双方在合同第一条明确约定，租赁期限自2018年4月15日起至2024年4月15日止，共计72个月。由于租期未到期限，反诉被告唐翠华单方面要求终止合同，按照合同理所应当赔付刘娟6000元作为违约金。2、反诉原告刘娟于2018年4月12日交给反诉被告唐翠华房屋押金1500元，次日刘娟见房屋破烂无法居住，便协商退还刘娟1000元，反诉被告唐翠华拒不退还。3、反诉原告刘娟觉得租赁时间有6年之久，无工作和经济来源，反诉原告刘娟对该房屋进行了装修，意欲开设家庭宾馆，花费装修费20000元左右。由于唐翠华违约提前终止合同，刘娟出资未受益，该笔费用应由唐翠华承担，因其为受益人。4、刘娟不交租金是因为多次被盗，报案20多次都因锁上无指纹而无法破案。五、刘娟多次被盗无奈安装监控，而后小偷将监控卡偷走，撬锁入室造成经济损失10000元左右。六、刘娟要求唐翠华在租房安装拇指锁，唐翠华拒不接受，在这种情况下，所以刘娟从2019年6月份后就拒交租金。反诉被告唐翠华对的反诉辩称：1、反诉原告要求赔偿违约金，反诉被告没有违反合同，本案缺乏事实依据。2、反诉原告要求反诉被告出资安装拇指锁，合同没有约定，因此没有事实依据。3、反诉原告要求赔偿装修费20000元，装修是反诉原告自己装修的，材料等可以由反诉人离开租房时自己带走。4、保证金1500元，在合同履行完毕后，剩下的要退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年4月15日，原告唐翠华（出租方）与被告刘娟（承租方）签订了《租房合同》。其主要内容为：唐翠华自己所有的位于永州市冷水滩区的房屋出租给刘娟居住使用，租赁期限自2018年4月15日起至2024年4月15日止；租金为每月500元，从合同签字生效之日起一次性支付3个月的租金1500元。以后，前3个月租期届满之日，一次性支付下3个月的租金1500元，以此类推。签订租房合同时，刘娟向唐翠华预交1500元作为财产保证金，合同终止时，唐翠华退还刘娟。合同约定：在租赁期间，任何一方要求提前终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方6000元作为违约金，在租赁期间刘娟有权转租该房屋。合同约定在租赁期间刘娟使用的水、电等一切费用由刘娟负责缴清。合同由唐翠华、刘娟分别签名。合同签订后，原告唐翠华交付了房屋，被告刘娟依约交纳了财产保证金1500元，被告刘娟依约支付了从租房时起到2019年6月15日止的房屋租金。2019年6月，被告刘娟以房屋多次被盗因锁上无指纹而无法破案为由，要求原告唐翠华安装指纹锁，双方协商未果，被告刘娟拒付房屋租金。原告唐翠华于2019年8月向永州市冷水滩区人民法院起诉，请求解除租房合同，支付房屋租金等等，法院做出了（2019）湘1103民初4178号民事判决，判决被告刘娟向原告唐翠华支付房屋租金1500元。2020年1月8日，由于双方仍未达成一致意见，原告唐翠华再次向本院提起诉讼。另查明，原、被告双方在签订《租房合同》前，被告刘娟到所要的租赁房屋进行了现场察看，充分了解了租赁房屋的结构、室内装修及租赁房屋的周边环境等情况后，在双方自愿协商一致的情况下签订了《租房合同》。租房合同约定：在租赁期间，任何一方要求提前终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方6000元作为违约金。租房合同约定房屋出租给刘娟居住使用。租房合同对房屋装修没有约定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《租房合同》是双方的真实意思的表示，符合法律规定，是有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告刘娟以房屋多次被盗因锁上无指纹而无法破案为由，要求原告唐翠华安装指纹锁，双方协商未果，被告刘娟拒付房屋租金，因双方签订的《租房合同》对此没有约定，被告刘娟因此拒付房屋租金的行为构成违约，被告刘娟应承担违约责任。因被告刘娟违约，原告唐翠华请求终止《租房合同》的理由成立，本院依法予以支持。被告刘娟没有退房，也没有协商解除合同，应视为被告刘娟在继续租赁该房屋，被告刘娟应承担给付租金的民事责任，原告唐翠华请求被告刘娟给付2019年9月、10月、11月三个月租金1500元的诉讼请求，有证据证实，符合法律规定，能够成立，本院依法予以支持。反诉原告刘娟请求要求反诉被告唐翠华安装指纹锁的反诉请求，不能成立，本院依法不予支持。《租房合同》第五条约定在租赁期间，任何一方要求提前终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方6000违约金。现原告唐翠华在租赁期间提出解除合同，原告唐翠华应当承担合同约定的违约金人民币6000元,同时，因被告刘娟违约，被告刘娟应支付原告唐翠华违约金人民币6000元，因双方主张的违约金额相同而相互抵消。关于房屋装修费的承担问题。反诉原告刘娟反诉称由于被告唐翠华违约提前终止合同，反诉原告出资未受益，因反诉被告是受益人，房屋装修费应由反诉被告承担。因《租房合同》中对房屋的装修没有约定，装修房屋并非出租人的义务，装修是反诉原告刘娟的单方行为，其装修费用应由反诉原告刘娟负担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案合同的解除是因为反诉原告违约未支付租金造成的，反诉原告请求反诉被告赔付房屋装修费20000元的诉讼请求，不符合法律规定，且房屋装修费20000元的证据不足，不能成立，本院依法不予支持。综上所述，原告唐翠华的诉讼请求和反诉原告刘娟的反诉请求，部分符合法律规定，部分能够成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条,第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、终止原告唐翠华与被告刘娟签订的《租房合同》的履行；二、限被告刘娟在本判决生效之日起十日内给付原告唐翠华2019年9月、10月、11月的房屋租金人民币1500元；三、限反诉被告）唐翠华在本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘娟的财产保证金人民币1500元；四、驳回原告唐翠华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘娟的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告刘娟负担。本案反诉受理费244元，减半收取122元，由反诉原告刘娟负担100元，由反诉被告唐翠华负担22元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  黄登飞二〇二〇年四月八日法官 助理  瞿 达代理书记员  谢佳霖