江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0583民初15662号 原告：昆山鼎坚精密机械有限公司，住所地江苏省昆山市花桥经济开发区蓬青路155号，统一社会信用代码91320583741326999R。 法定代表人：黄振坤，该公司董事长。 委托代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所。 被告：苏州九极鑫模塑科技有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇塔娄路6号3号房2室，统一社会信用代码91320583346330234A。 法定代表人：陈东，该公司负责人。 原告昆山鼎坚精密机械有限公司与被告苏州九极鑫模塑科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法由审判员李勇独任审判，并于2019年9月23日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告昆山鼎坚精密机械有限公司的委托诉讼代理人董功超两次庭审均到庭参加诉讼、被告苏州九极鑫模塑科技有限公司第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告昆山鼎坚精密机械有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付房屋租金1234933元；2、判决被告支付水电费151427.14元；3、判决被告支付违约金300000元；4、判决被告支付原告为实现抵押权所支出的律师代理费损失50000元;5、判决原告对被告所有的已经办理抵押的17台注塑机(动产抵押登记编号：3205XXX9)依法拍卖、变卖该抵押物所得的价款享有优先受偿权；判决被告对第1项、第2项、第3项、第4项诉讼请求向原告承担抵押权范围内付款责任；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月11日,原告将位于昆山市面积为4692平方米厂房出租给被告使用，期限为2018年8月1日至2023年8月1日，每月租金176419元。并约定各类管理、水电费用，并约定违约方承担2个月租金作为违约金。合同签订以后被告无法按约支付租金，在2019年3月6日，双方协议约定被告将其所有的注塑机设定抵押并办理动产抵押登记给原告，以担保所拖欠的租金能够支付，登记编号为32XXX49。抵押权的范围为被告拖欠的租金、利息、律师费、违约金等费用以及其他到期应付的款项。现被告拖欠水电等费用，原告多次催告，并书面通知仍未支付，达到合同约定的解除条件，特依双方约定及原告享有的抵押权，迫于无奈原告只能诉诸法律。 被告苏州九极鑫模塑科技有限公司辩称：租金与违约金在合同（厂房租赁协议）中是有明确约定，但是违约金应该是30万元。因为在厂房租赁协议第三大条第3.5条约定押金作为违约金。当时原告给了被告一个2014年的产证跟实际租给被告的房屋不符合，影响了被告的环评的认证和TFXXX的变更和认证，到现在还没有做好环评。影响到了被告正常生产，因为环评的原因，环保局经常不让被告生产。因为担心影响交期和政府强制让被告停产整改，所以客户的订单无法正常下单。因为房产证迟迟下不来，合伙人担心被告无法正常拿到环评和公司短期内无法正常生产所以取消了投资，造成被告的资金链断裂。所以在被告拿到房产证之前（2019年3月份被告拿到的房产证）半年的房租1058514元及二楼的西南角1000多平方的三个月房租加上违约金20多万元被告不应该承担（这些房租我已经支付给原告），对2019年3月份被告拿到房产证之后的房租被告认可。被告认为应该抵原告起诉的租金金额。2019年3月份之前我已经支付的房租发票、2019年5月之前水电费的发票，房东没有开给被告，被告要求把这些没开发票导致的我税金损失折抵原告起诉的租金。 经审理查明，2018年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将其位于昆山市的现有空厂房和场地（建筑面积为4692平方米，一楼为2423.8平方民，二楼为2267.8平方米）的房屋出租给乙方做生产经营之用；乙方在交付后7日内对租赁物现状检查，若无书面异议视为同意按租赁物及设施现状承租，若有异议应书面通知甲方，甲方应在收到书面通知7日内予以纠正；租期为2018年8月1日至2023年8月1日止；厂房租赁费每月每平方米37.6元，每月租金176419元，全年累计2117028元，电费于每月30日双方会同抄表，次月10日支付上月电费，每度电费平峰为0.667元，低谷为0.322元，高峰为1.112元；水费于每月30日双方会同抄表，次月10日支付上月水费，每度水费按自来水公司定价收取；履约保证金为乙方需支付2个月押金，人民币300000元现金给甲方作为履约保证金，第一年支付一个月押金，第二年支付第二个月押金，共计2个月，租赁关系终止时，无息退还给乙方；每季度甲方需开立租金全额发票给乙方，水费由乙方支付；上述租赁费结算支付为押金2个月，采用先付后用，一个季度支付一次为原则（每第肆个月10日支付次叁个月租赁费，一个季度的租赁费用为529257元，租赁费每叁年上涨8%，即第肆年租金上涨；乙方租用期间因自身经营所产生的水费（包括营业税、电费、水费等）由乙方自行负责（此税费无专业发票，只开鼎坚公司财务收据，但甲方应出具已支付该费用的相关凭证）；甲方交付租赁物时，乙方应向甲方支付履约保证金，保证金为30万元，租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用于抵充协议约定由乙方承担的费用外，剩余部分于退房之日无息归还乙方；租赁期间，乙方用电、用水以及保安费等自身经营生产过程中产生的费用均由乙方自付；甲方应按协议及时提供租赁物，同时确保其租赁物通过环评、消防及用电，以保障乙方正常经营使用；甲方应按照协议提供本企业合法经营的相关证照（件）、环评、消防及土地证等资料供乙方办理相关业务；乙方应当依照本协议的约定支付厂房租用费和水、电、保安等应付费用，合理使用甲方所提提供的租赁物；乙方经甲方书面通知，逾期30天未支付租用费、水、电、保安费等，甲方有权解除协议，乙方应支付2个月房租租金作为违约金；甲方逾期未交付租赁物的，出租物存在严重质量问题或安全问题的，不按本协议约定，提前解除租赁协议的，租赁协议被其他权利人主张无效、撤销、解除致协议无法继续履行的，乙方有权解除协议。 2019年3月6日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《协议书》，约定：1、拖欠时间自2019年2月20日至2019年9月20日，总计拖欠租金为1234933元，公共费、保安费、环卫费按原租赁合同约定时间支付；2、合同约定甲方交乙方押金30万元，甲方仅支付15万元，还剩15万元未交，应在2019年8月20日前支付，如在2019年9月20日支付，加收1000元利息；双方约定甲方拖欠的租金及各项管理费用按年息8%支付给乙方；自2019年9月20日起每个月支付房租及利息；甲方除了支付拖欠的房租以外，自2020年5月20日以后应按合同约定的付款时间支付房租；甲方为保证按约履行支付房租及利息义务，特将公司名下购买的设备设定抵押，并在本协议签订后一周内到工商部门办理抵押手续，为办理抵押登记的支出由甲方承担；甲方若未按本协议约定时间付款，则甲方所抵押17台设备无条件归乙方所有，乙方有权执行拍卖，拍卖所得大于欠款退还多余款项给甲方，拍卖所得少于欠款甲方需补足；甲方或占有买卖目标物品设备的第三人，均不得有异议，纵使第三者为善意时亦同；3、纵使甲方已按本协议的约定支付部分房租，只要有一期付款未按本协议约定时间支付，17台抵押设备所有权归乙方，拍卖所得大于欠款退还多余款项给甲方，拍卖所得少于欠款，甲方需补足，甲方不得有异议；甲方在本协议约定的任何一期未按时付款，租赁合同解除，甲方需在乙方通知（书面、短信、电话、微信、邮箱等方式）15天内搬离工厂，清空厂房，把厂房归还乙方；甲方在本协议约定的任何一期未按时付款导致租赁合同解除，甲方应按原租赁合同的约定2个月房租租金352838元作为违约金；甲方若违反约定乙方不仅可以主张索要拖欠的租金、利息、诉讼费、律师费等其它一切费用由甲方承担。 庭审中,提交了“动产抵押登记申请书”、“全国市场监管动产抵押登记业务系统查询”、“九级鑫抵押设备统计清单”、被告购买设备的《购销合同》，以证明被告将其所有的17台注塑机办理抵押登记给原告，原告作为抵押权的事实；提交“动产抵押登记书”，以证明被告将设备抵押给原告，抵押金额为1426346.12元,登记编号为320XXX49；提交“通知书”及EMS回单、照片，以证明原告在2019年9月11日发出解除通知；提交“聘请律师合同”及发票，以证明原告律师费损失；提交拖欠水电费明细，已证明被告自2019年3月至7月拖欠水电费用151427.14元，对该水电费明细，经本院示明，被告称庭后5日内提交情况说明，否则视为认可真实性，后被告并未提交。 以上事实由《厂房租赁协议》、《协议书》、“动产抵押登记申请书”、“全国市场监管动产抵押登记业务系统查询”、“九级鑫抵押设备统计清单”、《购销合同》、动产抵押登记表、“通知书”及EMS回单、照片、“聘请律师合同”及发票、拖欠水电费明细及当事人陈述予以证实。 本院认为：原告与被告于2018年6月签订的《厂房租赁协议》合法有效，双方均应恪守。在履行《厂房租赁协议》过程中，双方于2019年3月签订了《协议书》，明确由于被告自身经营资金周转困难，要求延迟至2019年9月20日开始每月支付之前拖欠的房租及相应的利息，并用被告自有购买的设备作为抵押。《协议书》明确拖欠租金的时间自2019年2月20日至2019年9月20日，拖欠租金为1234933元，还约定被告交原告押金30万元，被告仅支付15万元，剩余15万元未支付，应在2019年8月20日前支付，从2019年9月20日起每月支付房租及利息，被告在本协议约定的任何一期未按时付款导致租赁合同解除，被告应按原租赁合同约定支付12个月房租租金352838元作为违约金，被告若违反约定，原告可以主张索要拖欠的租金、利息、诉讼费、律师费等费用。由此可见原告与被告已经就原《厂房租赁协议》的解除事宜以签订《协议书》方式提前达成了一致意见，并约定支付所拖欠租金1234933元的期限、金额、违约金、律师费及解除方式，截止目前，被告仍未支付所拖欠的前述租金，故原告与被告签订的《厂房租赁协议》于2019年10月20日解除，根据双方约定，原告要求被告支付2019年2月20日至2019年9月20日租金1234933元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金300000元的诉讼请求，根据双方约定，扣除被告已支付的押金150000元，原告可要求被告再支付150000元；而原告要求被告支付原告水电费151427.14元及律师代理费损失50000元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院亦予以支持;因被告通过签订《协议书》的方式，将其所有的17台设备抵押给原告作为被告结欠原告款项的担保，并办理抵押登记(动产抵押登记编号：32XXX49)，现被告未履行到期付款义务，原告有权就该财产优先受偿。 被告称原告所给的2014年的房产证与被告实际承租的涉案厂房不符，影响了环评及TXXX的认证，并影响到了企业正常生产，导致客户的订单无法正常下单，并导致合伙人取消投资，造成资金链断裂，对此本院认为，被告后来已通过签订《协议书》的方式承诺支付拖欠租金，其也未列举其他充分证据证明上述事实，故本院对被告的该主张不予采信。虽然在第一次庭审结束后，被告向本院邮寄了《股东合作协议书》，在本院主持第二次庭审时，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承当相应不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州九极鑫模塑科技有限公司支付原告昆山鼎坚精密机械有限公司水电费151427.14元、2019年2月20日至2019年9月20日期间的租金1234933元、违约金150000元及律师费50000元，三项合计1586360.14元，于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山支行营业部，账号：322XXXXX7）。 二、被告苏州九极鑫模塑科技有限公司有权就原告昆山鼎坚精密机械有限公司所有的已抵押给原告昆山鼎坚精密机械有限公司的17台注塑机(动产抵押登记编号：320XXX9)优先受偿。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 案件受理费21328元，保全费5000元，两项合计26328元，由被告苏州九极鑫模塑科技有限公司承担，该款原告已交纳，由被告在履行上述付款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李 勇 人民陪审员  周文忠 人民陪审员  杨建红 二〇二〇年四月二十六日 书记员  何佳豪