江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初5276号 原告（反诉被告）：曹侃，男，1982年10月26日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：贡兰芳，女，1955年9月7日，汉族，常州市人，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：朱云祥，江苏圣圆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏贝贝熊母婴用品有限公司，统一社会信用代码91320211762425144L，住所地江苏省无锡市滨湖区蠡溪苑32-1号。 法定代表人：李伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑛，江苏开南律师事务所律师。 被告：贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司，统一社会信用代码914301026850033181，住所地湖南省长沙市雨花区城南中路290号珠宝科技大楼5楼。 法定代表人：闫炳炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑛，江苏开南律师事务所律师。 被告：朱向明，女，1969年11月2日生，汉族，无锡市人，住江苏省无锡市北塘区。 原告（反诉被告）曹侃与被告（反诉原告）江苏贝贝熊母婴用品有限公司（以下简称江苏贝贝熊公司）、被告贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司（以下简称贝贝熊连锁公司）、被告朱向明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理。2019年10月11日，被告江苏贝贝熊公司提起反诉，经审查后，本院予以受理，与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2020年3月2日、2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹侃的委托诉讼代理人贡兰芳、朱云祥，被告（反诉原告）江苏贝贝熊母婴用品有限公司的委托诉讼代理人刘瑛、被告贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司委托诉讼代理人刘瑛到庭参加诉讼。被告朱向明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告曹侃向本院提出诉讼请求：1、判令被告江苏贝贝熊公司支付自2019年4月15日起拖欠至今的房租290000元并支付违约金59000元；2、判令被告江苏贝贝熊公司房屋租赁到期后将房屋内部装修恢复原状；3、判令被告江苏贝贝熊公司支付房屋水电费至租期届满之日（2020年5月15日）止；4、判令被告贝贝熊连锁公司、朱向明对江苏贝贝熊公司的债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。在诉讼过程中，原告明确恢复原状是要求按照附件及婴儿用品店附属装修清单的载明的内容恢复原状，水电费为1887.9元。 事实与理由：原告与常州市向明亲子孕婴用品商店（个体工商户经营者朱向明）于2010年5月13日签订房屋租赁合同，约定了博爱路8号房屋的出租年限及租金。后于2012年常州市向明亲子孕婴用品商店被江苏贝贝熊公司收购，合同所涉房屋博爱路8号也就转给了江苏贝贝熊实际承租使用，江苏贝贝熊也按照合同的约定“房租一年一付，提前一月支付”按时支付房租给原告。但至2019年4月本应支付最后一年租金时，江苏贝贝熊公司无故违约，拒不支付房租，经催要后拖欠至今。 被告江苏贝贝熊公司辩称，我方已经在2019年5月15日单方解除与原告的房屋租赁合同，通知在2019年4月29日已经给付原告代理人贡兰芳，愿意支付违约金59000元，但我方在拆除移动物品时，没有破坏房屋的装修，不存在恢复原状的问题，江苏贝贝熊公司与原告之间是事实租赁关系，贝贝熊连锁公司、朱向明不应当承担连带责任。 被告贝贝熊连锁公司辩称，贝贝熊连锁公司与原告不存在房屋租赁关系，不承担给付租金的义务和承担违约金的责任。 被告朱向明未答辩，亦未到庭参加诉讼。 反诉原告江苏贝贝熊公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判决江苏贝贝熊公司与曹侃之间的房屋租赁合同于2019年5月15日解除；2、诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2010年5月13日，曹侃与常州市向明亲子孕婴用品商店签订房屋租赁合同，由常州市向明亲子孕婴用品商店承租曹侃所有的博爱路8号房屋。双方约定承租期限原则上为10年，自2010年5月16日起至2020年5月15日止，如遇特殊情况按被反诉人实际接房日起算。2011年，常州市向明亲子孕婴用品商店被无锡市博臣贸易有限公司收购，后无锡市博臣贸易有限公司变更为江苏贝贝熊公司。该承租房屋由江苏贝贝熊公司继续租赁使用并交付租金。2018年12月，江苏贝贝熊公司得知租赁房屋旁的常州市妇幼保健院即将搬迁，遂多次与曹侃协商降租事宜，但未有结果。2019年2月，常州市妇幼保健院即正式搬离。因承租房屋周边经营环境发生重大变化，原地租金反诉人无法承受，上诉人和被上诉人在租金数额上无法达成一致意见，江苏贝贝熊公司遂决定提前解约。2019年4月29日，反诉人将解约通知交付曹侃之母贡兰芳。解约函中明确反诉人与被反诉人之间的房屋租赁于2019年5月15日终止，反诉人将支付被反诉人房租至2019年5月15日并支付被反诉人违约金58000元，并结清水电费用。2019年5月10日，贡兰芳至承租房屋处阻止反诉人施工人员搬离商品，拆除货架，并将反诉人施工人员赶出房屋，导致反诉人尚余部分货架在承租房屋内，同时被反诉人也不肯接受钥匙。2019年6月1日，反诉人再次向被反诉人发函要求进行钥匙交接，但被反诉人无视事实，颠倒黑白，反诉人无法和被反诉人沟通。2019年9月29日，反诉人收到法院应诉通知，现反诉人向贵院提出反诉。 反诉被告曹侃辩称，案涉合同并非曹侃与江苏贝贝熊公司签订，钥匙的交付和房屋的交付在案涉合同中有约定，江苏贝贝熊公司没有按照合同中的约定进行交付，反诉状中，反诉原告也承认钥匙在其手中，房屋实际占用在反诉原告手中，状态没有改变。 经审理查明，常州市向明亲子孕婴用品商店为个体经营户，其经营者为朱向明。曹侃为涉案房屋所有权人。2010年5月13日，曹侃、柏春梅（甲方）与常州市向明亲子孕婴用品商店（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将常州市博爱路8号房屋出租给乙方，建筑面积约200平方米，房屋租赁期限共10年，原则上自2010年5月16日起至2020年5月15日止。房屋租金前5年每年三十万元，后5年每年二十九万元，支付方式为一年一付，提起一个月支付。双方可以协商变更或终止本合同，在租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，给甲方造成损失，乙方应该按年租金20%额度向甲方支付违约金。后柏春梅退出合伙，并明示与房屋租赁合同无关。 签订合同后，曹侃将房屋交付朱向明使用。后经曹侃同意，朱向明对房屋进行了改造并重新装修。2011年，朱向明将其经营的母婴店转手给江苏贝贝熊公司。江苏贝贝熊公司实际承租了涉案房屋，并向曹侃支付房租。2019年4月14日，江苏贝贝熊公司作出沟通函并邮寄给原告，告知其将于2019年5月15日解除与原告的租赁合同。2019年6月1日，江苏贝贝熊公司再次发函给原告，要求进行房屋交接。2019年6月6日，原告回函给江苏贝贝熊公司，告知其不同意解除合同，要求继续履行。2019年9月30日，江苏贝贝熊公司通过顺丰速运将钥匙邮寄给原告。 本院经现场查看，涉案房屋内无货架、货品，为空置状态。电表箱处的墙面、门口处地板有部分损伤。 另查明，贝贝熊连锁公司为江苏贝贝熊公司股东。 上述事实有房屋所有权证、房屋租赁合同、婴儿用品店附属装修清单、函、回复函、邮寄凭证、装修施工合同及当事人当庭陈述、现场勘查笔录、照片等证据予以证明，本院予以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方均应履行自己的义务。本案中，原告与常州市向明亲子孕婴用品商店签订的合同真实有效，常州市向明亲子孕婴用品商店的经营者朱向明将店铺转手给江苏贝贝熊公司后，江苏贝贝熊公司承继了常州市向明亲子孕婴用品商店的合同义务，与原告形成事实租赁关系。 一、关于合同是否解除的问题。根据房屋租赁合同约定，双方的房屋租赁日期至2020年5月15日，江苏贝贝熊公司于2019年4月、6月发函要求解除合同，并以自己的实际行动明确表明将不再继续履行合同，其行为构成违约。因江苏贝贝熊公司实际已经搬离涉案房屋，合同目的已不能实现，房屋合同已不能实际履行，故应予解除。 江苏贝贝熊公司经营范围为母婴用品，但妇幼保健院的迁址造成其经营环境的变化应属于正常经营风险，其作为违约方不具有单方通知解除合同的权利。江苏贝贝熊公司虽发函给原告要求解除合同，但不能产生解除合同的效力。江苏贝贝熊公司于2019年9月30日将房屋钥匙邮寄给原告，以实际行动表明不再履行合同，但邮寄后未及时与原告沟通，诉讼中双方对是否收到房屋钥匙持有争议。由此可见，以上节点双方均未达成解除合同的合意。收到诉状后，江苏贝贝熊公司于2019年10月11日向本院提起反诉，要求确认解除合同。综合考虑合同剩余租期、当事人履行合同情况、合同当事人过错程度等因素，确定该日期为合同解除日期。反诉原告要求确认合同解除日期为2019年5月15日的诉求，本院不予支持。 江苏贝贝熊公司应当支付租金至合同解除之日，即2019年10月11日。根据房屋租赁合同约定年租金为29万元/年，每日租金约计794.5元。江苏贝贝熊公司需支付曹侃从2019年5月16日起至2019年10月11日止的房屋租金，合计118380.5元。根据房屋租赁合同第十二条第2项约定，在租赁期内，乙方未经甲方通知，中途擅自退租的，给甲方造成损失的，乙方应该按年租金的20%额度向甲方支付违约金。本案中，江苏贝贝熊公司存在违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付违约金58000元。江苏贝贝熊公司使用期间的水电费应当由其承担，对于原告提出的水电费1887.9元，被告在诉讼中予以确认。 二、关于是否恢复原状。涉案合同第二条第3项约定，该房屋现有装修及设施情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第七条第6项约定，租赁期满后，房屋内装修设施顶、地归甲方所有。 对于租赁期满后，装修的归属问题，同一合同中出现不同的表述，应视为约定不明。本案中，常州市向明亲子孕婴用品商店的经营者朱向明经原告同意后，重新进行装修，其房屋现状已不具有恢复至原告所提供的评估报告所载状态的可能性。结合朱向明的陈述综合判断，对原告要求予以恢复原状的请求不予支持。 在房屋租赁合同解除时，双方对装修约定不明的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但鉴于墙面、地板有部分损伤，酌定被告赔偿原告3000元。 原告提供的物业证明不并足以证明其主张，故对原告要求的开锁费、换锁费的费用不予支持。 三、关于朱向明、贝贝熊连锁公司是否承担连带责任。常州市向明亲子孕婴用品商店的经营者朱向明虽与原告签订房屋租赁合同，但其将店铺整体转让给江苏贝贝熊公司后，原告未提出异议，江苏贝贝熊公司已承继该合同权利义务，朱向明并非本案适格被告。江苏贝贝熊公司为有限责任公司，具有独立的法人资格，贝贝熊连锁公司虽为其股东，但并非本案适格被告。对原告曹侃要求朱向明、贝贝熊连锁公司为江苏贝贝熊公司承担连带责任的诉求，不予支持。朱向明经本院合法传唤未到庭，依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、判决本诉原告曹侃与本诉被告江苏贝贝熊母婴用品有限公司就博爱路8号的房屋租赁合同于2019年10月11日解除。 二、判决本诉被告江苏贝贝熊母婴用品有限公司在本判决生效之日起十日内向本诉原告曹侃支付房屋租金118380.5元。 三、判决本诉被告江苏贝贝熊母婴用品有限公司在本判决生效之日起十日内向本诉原告曹侃支付违约金58000元。 四、判决本诉被告江苏贝贝熊母婴用品有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告曹侃损失3000元。 五、判决本诉被告江苏贝贝熊母婴用品有限公司在本判决生效之日起十日内支付本诉原告曹侃水电费1887.9元。 六、驳回本诉原告曹侃其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告江苏贝贝熊母婴用品有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6535元，由被告江苏贝贝熊母婴用品有限公司负担4000元，由原告曹侃负担2535元。公告费300元，由被告江苏贝贝熊母婴用品有限公司负担。反诉案件受理费5650元，由反诉原告江苏贝贝熊母婴用品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨 峰 审 判 员  范凌岐 人民陪审员  李昭仪 二〇二〇年四月九日 书 记 员  王昊天