江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初3840号原告：薛成，男，1974年12月12日生，汉族，住邳州市。原告：杨红梅，女，1972年4月2日生，汉族，住邳州市。二原告共同委托诉讼代理人：谭长彦，江苏汇英才律师事务所律师。被告：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。原告薛成、杨红梅与被告江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛成、杨红梅及其诉讼代理人谭长彦，被告汇川公司诉讼代理人高立永、李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛成、杨红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告59693元，及迟延履行违约金1000元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻关系。2017年1月20日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位于邳州市商品房卖给原告，在合同的第三条明确约定该商品房有2个阳台，但在交付后，该房却只有一个阳台。被告的这种行为后被邳州市市场监督管理局认定为“存在引人误解的商业宣传和虚假广告行为”，并给与了行政处罚。另外，合同约定商品房交付的日期为2018年8月30日前，然而直到2018年11月27日，原告才收到被告的上房通知，距约定的交房时间整整迟延了88天，给原告造成极大的经济损失。第三，因为房屋的层高不符合约定，也给原告造成了损失，被告应当承担赔偿责任。综上，请求判如所请。被告汇川公司辩称：一、原告在诉状中诉请判决赔偿59693元，按照诉状所述，其理由是“合同第三条明确约定该商品房有两个阳台，但在交付时，却只有一个阳台”，该诉请无事实及法律依据。1、2017年1月20日，答辩人与原告签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，合同第三条第3款约定“该商品房的平面图见附件一”，补充协议附件一房屋平面图房屋分层分户图明确标注，该商品房仅有一个阳台，答辩人未违反合同约定。合同第三条第4款约定“该商品房有2个阳台”，该约定与前款相矛盾，属录入失误，应以补充协议附件一房屋平面图房屋分层分户图为准，故该商品房仅有一个阳台。2、合同附件十一补充协议第3条约定，“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。”本案中，答辩人的宣传资料体现的也只是一个阳台，答辩人不存在原告所称的“被邳州市市场监督管理局认定为存在引人误解的商业宣传和虚假广告行为，并给予了行政处罚”。3、答辩人交付的商品房中阳台及客厅窗户在外观及使用功能上不存在差异，不影响原告的采光、通风和使用。二、原告诉状中诉请答辩人赔偿迟延履行违约金1000元，按诉状所述，其主张的理由是“合同约定商品房交付的日期为2018年8月30日前，实际通知上房日期为2018年11月27日，逾期上房延期88天。”该诉请无事实及法律依据。1、合同约定上房日期为2018年8月30日，但在2018年7月初，由答辩人工程部组织竣工验收前的分户验收时，业主（买受人）反映阳台处窗台高度过高，但原建筑施工是按备案施工图纸施工（此图纸在原邳州市规划局和住建局均有备案），后在邳州市相关行政部门协调下，答辩人针对买受人诉求与大多数业主达成协议，对窗台高度调整为70cm,该调整是经过设计院及专家论证通过，设计变更后，及时报送邳州市规划局和住建局备案后施工。2、自2018年7月始，原告所在59号楼188户业主（买受人）与答辩人签订《补充协议》（备注：59号楼共256户，已签订协议188户，未签订协议68户），协议第一条约定，乙方（买受人）委托甲方（汇川公司）就涉案房屋调整客厅封闭式阳台窗台高度至70cm,甲方负责组织施工且承担施工费用。协议第二条确认59号楼、60号楼在协议签订时已完成施工，因调整窗台高度施工约需3个月时间，乙方同意《商品房买卖合同》约定的房屋交付及产权证办理日期相应顺延三个月。故本案中答辩人延期交付是为了原告所在楼栋绝大部分业主调整窗台高度的施工需要，且59号楼绝大部分业主予以认可并同意顺延交付，答辩人不应承担延期上房的违约责任。三、关于层高问题，答辩人是按照合同约定履行的，层高测量方式应当是地面对地面，答辩人不存在违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合认定案件事实如下：2017年1月20日，原告薛成、杨红梅购买被告汇川公司开发的君临华府59-2-2508室房产一套，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份。合同第三条第3条约定：“该商品房的平面图见附件一”，而该附件一显示案涉房屋仅有一个阳台，紧邻卧室，合同第三条第4条约定：“该商品房预测建筑面积128.02平方米，其中套内102.02平方米，公摊26平方米，该商品房层高为2.9米，有2个阳台，其中2个阳台为封闭式……”。合同第十五条约定：“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失……”合同还约定：该商品房总价为579235元；房屋交付日期为2018年8月30日前，房屋交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告；逾期交房在90日内的，自交付期限届满次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点二的违约金，超过90日的，买受人有权解除合同，买受人如要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；等内容。该合同附件十一补充协议同时约定：“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”；“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中”；“买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准”；“双方确认并同意，如出卖人逾期交房未超过90日的，则自约定的交房期限届满之次日起至出卖人实际交房之日止，出卖人每日按买受人已付房价款总额的万分之零点二支付逾期交房违约金，合同继续履行”；等内容。合同签订后，原告已付清了房款。另查明：被告汇川公司在推广销售过程中采用多种形式向消费者宣传，包括样板房、发放宣传彩页、利用公众微信号“汇川客”宣传等。在其发放的59号楼宣传彩页记载的房屋平面图中，显示仅有一个封闭式阳台（紧邻卧室），在宣传彩页和微信公众号中含有“客厅连同观景落地窗，美好风光尽收眼底，采光和通风更佳”等内容。邳州市绘发测绘服务所于2018年12月28日出具的《邳州市房屋面积测绘报告》显示，案涉房屋的实测面积与合同载明的预测面积一致。2018年7月，被告汇川公司组织59号楼业主分户验收时，众多业主认为存在封闭式阳台窗台高度过高、与宣传不一致等问题，与被告协商未果后，到邳州市市场监督管理局等部门反映、投诉。后经协调，部分业主与被告汇川公司签订《协议》，主要内容为：1、业主委托汇川公司调整封闭式阳台窗台高度至70CM，后者负责组织施工且承担施工费用；2、由于59、60号楼已完成施工，调整窗台高度施工约需3个月，业主同意合同约定的房屋交付及产权证办理日期相应顺延三个月；等。本案原告薛成、杨红梅并未在该协议上签名。后被告汇川公司组织施工，将阳台窗台高度调整至70CM，并于2018年11月27日通知原告薛成、杨红梅上房。2018年11月2日，邳州市市场监督管理局作出邳市监字（2018）0063号行政处罚决定书，认为被告汇川公司存在利用样板房向消费者展示、宣传，对阳台规划设计的改变没有明确说明，使购买59号楼的消费者认为即将购买房子的阳台等结构与样板房一致，而实际建设的商品房与样板房不一致等情形，违反了《反不正当竞争法》相关规定，继而决定给予汇川公司罚款65万元的行政处罚。以上证据，有当事人庭审陈述及商品房买卖合同、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间商品房销售合同关系成立，且合法有效。当事人应按约定全面履行合同义务。关于案涉房屋仅存在一个阳台，被告汇川公司是否违反了合同约定的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于阳台数量的约定有两处，即合同第三条第3条约定“该商品房的平面图见附件一”，即仅有一处封闭式阳台（紧邻卧室），以及合同第三条第4条约定“有2个阳台，均未封闭式”，在双方签订的补充协议中，未再涉及阳台数量问题。因此，双方当事人在同一合同的不同条款中对于阳台数量作出了不同的约定，事后又未达成补充协议，应视为约定不明。而根据查明的事实，案涉房屋的预测建筑面积与实测建筑面积一致，并不存在减少房屋使用面积的情形。后邳州市市场监督管理局虽然以宣传与实际不一致，被告违反《反不正当竞争法》相关规定为由对被告进行了行政处罚，但该份处罚决定书也未对阳台数量问题进行评价。因此，根据现有证据，并不足以证明被告汇川公司因阳台数量问题构成违约的事实。原告要求被告赔偿该项损失，证据不足，无法支持。关于层高是否与设计不一致的问题。根据谁主张、谁举证的民事诉讼证据规则，原告主张案涉房屋的实际层高与设计不一致，应提供证据证明，但诉讼过程中其并未提供相应证据，也未书面申请鉴定，对于实际层高这一需专业性测量才能得出结论的数据，本院无法查明，故对于该项主张本院不应采纳，其主张的相应损失本院不予支持。关于延期上房违约金问题。其一，关于房屋交付时间的认定问题。合同约定的房屋交付日期为2018年8月30日，交付义务方就应当按该约定履行交付义务，除非其能够证明延期事由属于双方约定的免责事由。本案中，被告汇川公司未举证证明其交房时间，实际交房时间本院以原告自认的2018年11月27日进行认定。对于延期的事由，被告汇川公司辩称系其针对买受人诉求与大多数业主达成协议，将窗台高度调整为70cm所导致，但根据查明的事实，被告在样板房、宣传彩页等宣传中，对于阳台的高度宣传与实际不一致，使购买消费者认为即将购买的房子的阳台等结构与样板房一致，而实际不一致，故对于窗台高度进行调整导致的延期交房，被告并非没有过错。其虽然与众多业主签订了《协议书》，但本案原告并未同意延期交房并签订协议书，不能以《协议书》否定原告主张违约责任的权利。因此，对于延期上房违约金被告汇川公司应当支付，且延迟交付的期间应为89天。其二，关于违约金计算标准问题。本案中，双方签订的合同及补充协议约定不一致，鉴于补充协议中已明确约定“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”，相应计算标准应根据补充协议约定，即逾期交房未超过90天的，出卖人应自交付期限届满次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点二的违约金。故违约金数额应为1030.62元（579235元乘以万分之零点二乘以89天），原告主张1000元未超出规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决如下：一、被告江苏汇川房地产开发有限公司支付原告薛成、杨红梅违约金1000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告薛成、杨红梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317元，由原告薛成、杨红梅负担1267元，由被告江苏汇川房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟人民陪审员  贾继超人民陪审员  王桂玲二〇二〇年四月二十七日书 记 员  王籽皓