广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初72号原告：李灵，女，1967年9月1日出生，汉族，住茂名市茂南区**********，公民身份号码440************227。委托诉讼代理人：车晓欣，广东广和（茂名）律师事务所律师。被告：阮月婵，女，1952年12月8日出生，汉族，住茂名市茂南区**************，公民身份号码440************241。被告：李约琴，女，1977年12月17日出生，汉族，住茂名市茂南区**************，公民身份号码440************226。原告李灵与被告阮月婵、李约琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李灵的委托诉讼代理人车晓欣、被告李约琴到庭参加诉讼，被告阮月婵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李灵向本院提出诉讼请求：1.判决被告阮月婵、李约琴共同支付244576元房款及违约金（自起诉之日起至付清之日止，按年利率6％计算）给原告李灵；2.本案诉讼费用、查封保全费由被告阮月婵、李约琴承担。事实和理由：2019年3月17日，原告与被告李约琴签订《房屋转让协议》，约定原告将茂名市***************作价423576元转让给被告李约琴，第一期房款为签订合同之日支付5万元，第二期房款为2019年4月17日支付83576元，第三期房款29万元申请银行按揭贷款支付，被告李约琴不得以任何理由拒付或迟交以上各项房款，否则视被告李约琴违约。事实上，被告李约琴于2019年3月17日支付了1万元，2019年3月20日支付了2万元，2019年3月21日支付了9000元，2019年6月4日支付了3万元，2019年6月21日支付了10万元，2019年7月5日支付了1万元，以上合计179000元，尚欠房款244576元。按照被告李约琴的要求，原告将上述房屋过户给其母亲即被告阮月婵。现房屋已经登记在被告阮月婵名下，不动产权证号为粤（2019）茂名市不动产权第0034283号。被告阮月婵无故获利，从民法公平、合理原则，应承担与被告李约琴相同的法律责任。另根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6％的标准计算违约金。”的规定，被告阮月婵、李约琴应按上述规定支付违约金。经多次催收，被告阮月婵、李约琴均不履行付款义务，致成纠纷。被告阮月婵、李约琴共同辩称，一、关于两份合同主体和时间不一样的问题。2019年3月17日李灵与李约琴签订的《房屋转让协议》表达的是李约琴和李灵的意愿。而2019年6月5日李灵与阮月婵签订的《房地产买卖合同》表达的是阮月婵和李灵的意愿。两份合同的主体当事人不同，所签内容也不一样，时间也不一样。现在李灵否定与阮月婵所签的合同。本着签订合同就有合同的效力，并且办理的也是阮月婵的不动产证，所以答辩人方请求要尊重签合同的有效性，望法庭以时间为后的2019年6月5日李灵与阮月婵签订的《房地产买卖合同》为准。二、房屋销售宣传与实际装修不一致。作为购买方，答辩人方去购买茂名市***********博雅北苑时，购买方（包含其他业主）都是参观了样板房，喜欢样板房的装修风格与质量才购买，但李灵所聘请的销售团队在向答辩人方推销购买时，并无说明交房时房子与样板房的装修是不一样的。三、房屋交楼时，质量不合格。交楼时，业主们对房屋装修质量不满意，专门请了房屋质量鉴定人员来进行鉴定。房子存在渗水、地砖敲击空心质量不结实、卫生间排水不畅、橱柜排水口设计不合理不能排水等的质量问题。综上所述，李灵不按合同执行，并通过虚假销售，提供劣质房屋装修质量等的手段来糊弄消费者。请求人民法院驳回原告的请求，以维护答辩人的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了原被告身份证复印件、房屋转让协议、收据、特殊申请表、不动产权证等证据，被告李约琴围绕辩称依法提交了广东省房地产买卖合同、聊天记录、图片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告阮月婵不到庭，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证权利，对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，原告与被告李约琴订立《房屋转让协议》。该协议约定如下：1.原告将位于茂名市***************[不动产证号：粤（2019）茂名市不动产权第0012658号]转让给李约琴，交易总价为423576元；2.签订本协议的同时，李约琴向原告交纳购房定金50000元，于2019年4月27日前支付房款83576元给原告，剩余房款290000元由李约琴申请银行按揭贷款支付，由银行直接划入原告指定的银行账号，若贷款额不足支付，李约琴必须放款当天补足，李约琴不得以任何理由拒付或迟交该房以上各项房款，否则视李约琴违约，原告有权收回该房屋；本协议如与过往双方的协议、声明、承诺等不一致的应以本协议为准，买卖双方在茂名市*******办理交割手续时所签订的《商品房买卖合同》李约琴可以根据自身贷款需求填写价格，所签订的《商品房买卖合同》只是作为本次交易的一份办证资料，一切以本协议的条款为准，无论房价涨或跌都以本协议为准。订立上述协议后，李约琴分别于2019年3月17日、2019年3月20日、2019年3月21日、2019年6月4日、2019年6月21日和2019年7月5日向原告支付房款10000元、20000元、9000元、30000元、100000元和10000元，合计179000元，但剩余房款244576元至今尚未支付。经原告多次催告，李约琴均拒不支付，原告遂于2020年1月2日诉至本院，请求判如所诉。另查明：2019年4月28日，李约琴向原告提交《【博雅北苑】特殊申请表》。该表载明的申请理由为“客户购买809房，原价：¥449996，折后一口价¥423576，目前已交定金¥39000。原本打算做按揭，现申请一次性付款，并且更改购房人，转母亲名字为购房人；由于资金未到位，需要延长交款日期至2019年5月31日前补交剩余尾款。另外申请2019年05月中旬补齐成交时需交付的首期款¥133576（含定金），然后办理网签手续。”2019年6月5日，原告与阮月婵订立《房地产买卖合同》（合同编号：201906050012），约定原告将位于茂名市***************转让给阮月婵，交易总金额为20万元，合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到茂名市*******办理过户手续。2019年6月28日，茂名市自然资源局向阮月婵颁发茂名市***************的不动产权证[证号：粤（2019）茂名市不动产权第0034283号]。2019年12月23日，原告向本院申请诉前财产保全，请求对茂名市***************进行查封，本院经审查后于同日裁定查封了上述房屋。原告为此向本院预交保全费1743元。本院认为：关于原告诉请被告阮月婵、李约琴共同支付244576元房款的问题。首先，原告与李约琴订立的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然原告与阮月婵另行订立的《房地产买卖合同》约定交易价格为20万元，但是根据李约琴签署的《【博雅北苑】特殊申请表》和《房屋转让协议》的约定可知，原告与阮月婵另行订立的《房地产买卖合同》只是作为原告与李约琴房屋转让的办证资料，房价以《房屋转让协议》的约定为准，因此《房地产买卖合同》约定的价格条款无效，原告请求李约琴按《房屋转让协议》约定的真实交易价格423576元履行支付房款的合同义务，本院予以支持。其次，虽然阮月婵不是《房屋转让协议》的合同当事人，但是根据李约琴签署的《【博雅北苑】特殊申请表》和《房地产买卖合同》的约定可知，李约琴在与原告的房屋转让过程中借用阮月婵的名义进行购房，阮月婵作为出名人，已经实际参与了李约琴与原告的房屋交易，并且最终成为茂名市***************的登记权利人，因此阮月婵应当对李约琴履行支付房款的合同义务承担共同履行责任。最后，由于李约琴已经向原告支付了房款179000元，尚欠244576元房款未支付，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，原告诉请阮月婵、李约琴共同支付尚欠的房款244576元，于法有据，本院予以支持。至于阮月婵、李约琴辩称的房屋装修质量问题，不属本案处理范畴，阮月婵、李约琴可另循法律途径与原告解决。关于原告诉请的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告已经依照合同约定将茂名市***************登记至阮月婵名下，但是阮月婵、李约琴至今未按《房屋转让协议》的约定向原告支付足额房款，已经构成违约，应当承担违约责任。由于《房屋转让协议》未约定逾期付款违约金，因此参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，原告诉请阮月婵、李约琴自起诉之日2020年1月2日起按年利率6％支付违约金，至房款244576元支付完毕之日止，于法有据，本院予以支持。被告阮月婵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：限被告阮月婵、李约琴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李灵支付房款244576元及违约金（按年利率6％计算，自2020年1月2日起至房款244576元支付完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取的案件受理费2484元（原告李灵已预交），由被告阮月婵、李约琴负担。限被告阮月婵、李约琴在本判决发生法律效力之日起七日内交纳相应金额到指定账户（具体金额、账户名称及账号详见本院另行送达的缴费通知书）。逾期不交纳的，依法强制执行。原告李灵已预交的案件受理费2484元，予以退还。保全费1743元（原告李灵已预交），由被告阮月婵、李约琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇二〇年四月七日书记员 张海嫦