福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初452号 原告：福州安德森物业管理有限公司，住所地：福州市马尾区快安大道M9511工业园3号楼五层（自贸试验区内）。 法定代表人：汤敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘新星，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王巧玲，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：周建，男，1975年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，现住福建省福州市马尾区。 原告福州安德森物业管理有限公司与被告周建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告福州安德森物业管理有限公司的委托诉讼代理人王巧玲，被告周建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2018年7月至2020年2月的物业服务费3920元、2020年1、2月的电表公摊费30.61元、2020年1、2月的水费69.5元，并每日按欠款金额的千分之三支付逾期付款违约金至欠款付清止（暂计至2020年2月29日为3636.2元），以上暂合计7656.31元；2.判令被告向原告支付其为主张权利而支出的律师费1000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告福州安德森物业管理有限公司依法接受福建国脉科学园开发有限公司（下称“国脉公司”）的选聘，为由国脉公司开发建设的国脉时代广场提供前期物业管理服务，并签订了《福建省前期物业服务合同》，被告于2016年9月购买国脉时代广场4#楼2706单元房产，其与国脉公司签订了《商品房买卖合同》，同时被告对合同附件《前期物业服务合同》予以确认，《前期物业服务合同》约定住宅物业服务费为每月2.4元/㎡（不含水电公摊费及电梯电费），被告应当于每月10日前向原告缴纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳物业服务费每日千分之三计算违约金，并赔偿原告因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费。被告拥有物业建筑面积81.67平方米，物业服务费缴费标准为每月每平方米2.4元，被告每月应缴物业服务费为196元。原告依约提供了物业管理服务，但被告累计拖欠了原告从2018年7月至2020年2月的物业服务费3920元、2020年1、2月的电表公摊费30.61元、2020年1、2月的水费69.5元，合计为4020.11元，经原告数次催讨，被告拒不支付。 被告周建辩称，作为受前期物业服务合同约束的双方，原告应当全面忠实严格履行合同约定的服务责任，这是其按时交纳物业服务费的前提，但双方在前期物业合同中一共约定了7大项101个小项的服务内容，其中有31项服务原告均未达标，不达标率为30.6%。具体表现为：1、物业方自入驻小区以来从未依合同约定进行过满意度调查，小区业主自发进行的满意度调查结果是不满意率为92%；2、物业管理人员素质低下，漠视业主人身和财产安全，多有发生保安和物业人员勒索、威胁、跟踪、甚至殴打业主的情况；3、物业日常管理散漫，小区日常卫生和相关通知工作和响应机制不合格；4、小区内各项生活安全隐患的排查、消防安全巡查工作不合格；5、法律意识淡薄，不但不阻止违建反而积极配合开发商对小区内3#、4#楼01、07户型的采光井进行大规模违建；6、侵占业主公摊用水资源，私自改变服务对象，浇灌国脉科技园区的绿化；7、欺瞒、诱骗业主确认前期物业服务合同，购房时开发商所称的物业管理公司是全球知名公司，但交房时变成原告，且隐瞒原告公司只有三级物业资质这一关键信息，故业主对前期物业服务合同的确认不具备完全有效性。综上，被告认为原告欺瞒诱骗其确认前期物业服务合同在先，未能按要求履行前期物业服务合同在后，要求驳回原告诉讼请求，降低物业收费标准。 经审理，本院认定事实如下：被告周建系福州市马尾区马尾镇儒江东路南侧国脉时代广场4#2706单元的业主，该房屋建筑面积为81.67㎡。原告福州安德森物业管理有限公司与福建国脉科学园开发有限公司订立的《前期物业服务合同》，为该小区提供前期物业服务。根据合同约定，小区超高层带电梯住宅的物业服务费缴纳标准为2.4元/月/㎡，于每月10日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳物业服务费的日千分之三加收违约金，并赔偿原告因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费。被告周建自2018年7月起拖欠原告物业服务费、2020年起未交纳电表公摊费及水费。 本院认为，原告福州安德森物业管理有限公司与福建国脉科学园开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，该合同对小区业主均具有约束力。原告依据该合同对包括被告周建在内的小区业主提供前期物业管理服务，被告在接受原告提供的物业服务的同时应按约定缴纳物业服务费，拒不缴纳属违约行为，且对其他正常缴费业主不公，也不利于小区正常管理维护，故原告诉请被告支付物业服务费，理由正当，应予支持。被告认为原告物业服务质量未达合同约定标准应减免物业费，所提供证据尚不足以证明，且物业收费标准系合同当事人意思自治内容，人民法院不宜直接调整物业服务企业收费标准，如业主认为物业公司未按约定提供服务，可通过业主委员会采取要求限期改正、终止合同等措施依法解决，故被告辩解意见本院不予采纳。原告诉请被告支付2018年7月至2020年2月的物业服务费3920元（2.4元／平方米／月×81.67平方米×20个月），本院予以支持；公摊水电费是原告向有关部门实际支出的费用，原告已提供公摊详细计算方式，该计算方式公平、合理，本院予以认可，其诉请被告支付2019年12月及2020年1、2月的电表公摊费30.61元，本院予以支持；原告还诉请被告支付2020年1、2月的水费69.5元，该费用系被告自用水费，被告对此没有异议，本院予以支持。被告在2016年9月与福建国脉科学园开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，对合同附件《前期物业服务合同》予以确认，根据合同第八条第（二）项第6点约定，被告应支付原告因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费，故原告诉请被告支付本案律师费1000元，于法有据，本院予以支持。被告对原告的物业服务有意见，原告作为小区物业管理公司，应加强与小区业主的沟通联系，积极改进物业服务质量，及时取得业主的理解和支持，故原告诉请被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款第八项的规定，判决如下： 一、被告周建应于本判决生效之日起十日内向原告福州安德森物业管理有限公司支付2018年7月至2020年2月的物业服务费3920元、2020年1、2月的电表公摊费30.61元、2020年1、2月的水费69.5元，以上共计4020.11元； 二、被告周建应于本判决生效之日起十日内向原告福州安德森物业管理有限公司支付因催收物业服务费而支出的律师费1000元； 三、驳回原告福州安德森物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费50元，减半收取计25元，由原告福州安德森物业管理有限公司负担8.60元，被告周建负担16.40元。 本判决为终审判决。 审 判 员 魏丽华 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 陈学敏 书 记 员 吴晓兰 附:本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院才它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： …… （八）物业、电信等服务合同纠纷； ……。 二、缴纳诉讼费提示 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。 当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。 三、申请执行提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。