福建省惠安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0521执异21号 案外人：柯子杨，男，1996年6月14日出生，汉族，住惠安县。 委托代理人：徐燕、潘新水，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 申请执行人：张振伟，男，1968年2月25日出生，汉族，住惠安县。 被执行人：刘惠梅，女，1982年6月21日出生，汉族，住惠安县。 在本院执行申请执行人张振伟与被执行人刘惠梅民间借贷纠纷一案中，案外人柯子杨向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人柯子杨称，柯子杨与刘惠梅、王智锋于2018年6月8日签订《房屋买卖合同》，约定刘惠梅、王智锋将其位于崇武镇海景街海悦花园1号楼6层01号房屋出售给柯子杨。刘惠梅、王智锋于2018年6月9日将上述房屋交付给柯子杨，柯子杨已实际占有并使用房屋。柯子杨已经按照合同约定支付刘惠梅、王智锋购房款50万元，并履行了缴税义务，惠安县不动产登记中心已受理柯子杨的不动产登记申请，但在领证时被告知上述房屋已在张振伟起诉刘惠梅的（2018）闽0521民初4712号民间借贷纠纷案中，被张振伟申请查封，现该案民事判决已经生效，并向法院申请强制执行。对此，柯子杨认为，柯子杨与刘惠梅、王智锋的《房屋买卖合同》在涉案房屋被查封之前签订，在查封前已经办理房屋交付并已实际占有和使用，柯子杨已经按照协议约定支付购房款，涉案房屋被查封，非因柯子杨的原因造成，柯子杨没有任何过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签认合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。柯子杨对涉案房屋享有足以排除法院查封的实体权益，应依法解除查封。异议请求：1、撤销（2018）闽0521民初4712号民事裁定书，立即解除柯子杨购买刘惠梅、王智锋名下位于崇武海景街海悦花园1号楼6层01号房屋的查封措施；2、确认柯子杨与刘惠梅、王智锋于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认崇武海景街海悦花园1号楼6层01号房屋归柯子杨所有，刘惠梅、王智锋立即协助和配合柯子杨办理产权过户登记手续。 案外人柯子杨提交异议申请书时，提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》1份，证明柯子杨在查封前即2018年6月8日就以市场价向刘惠梅、王智锋购买涉案房屋，以及该合同约定的其他事宜。2、增值税发票、税收完税证明、不动产登记受理回执单、测绘费收据各1份，证明柯子杨购买前已尽到慎重查询义务，在向不动产登记部门查询房屋状况后才办理房屋买卖及转移手续，惠安县不动产登记中心已受理不动产登记，柯子杨在购买过程中不存在过错。3、定金收条1份、收条2份以及银行转账凭证1份，证明柯子杨在查封前已按照合同约定履行支付购房款的义务，且已支付50万元。4、物业交割单，证明柯子杨在法院查封前已合法占有涉案房屋。5、民事判决书，证明柯子杨就涉案房屋向法院提起诉讼。 本院查明，刘惠梅与王智锋系夫妻，两人于2012年6月3日与惠安县大本房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定向惠安县大本房地产开发有限公司购买位于惠安县房屋。2018年5月31日，张振伟以刘惠梅为被告向本院提起民间借贷诉讼，案号（2018）闽0521民初4712号。在诉讼过程中，本院根据张振伟的财产保全申请，于2018年6月11日对上述房屋作出财产保全裁定，并于次日到惠安县国土资源局办理查封登记。2018年11月5日，本院作出（2018）闽0521民初4712号民事判决：一、被告刘惠梅应于本判决生效之日起十日内偿还原告张振伟借款264360元，并按月利率0.5%支付自2018年5月31日起至还款之日止的利息。二、驳回原告张振伟的其他诉讼请求。该判决生效后，刘惠梅没有履行生效判决确定的还款义务，张振伟于2019年4月23日向本院申请强制执行，案号（2019）闽0521执2406号。 另查明，2018年6月8日，柯子杨与王智锋、刘惠梅签订《房屋买卖合同》1份，约定向王智锋、刘惠梅购买涉案位于惠安县房屋，约定成交价格110万元，合同签订当天支付定金1万元，解押当天支付首期款49万元，余款60万元以“该房向银行贷款后支付”。合同签订当日，柯子杨支付购房定金1万元，王智锋向柯子杨出具了定金收条。2018年6月9日，刘惠梅、王智锋与柯子杨签订物业交割单，将涉案房屋交付给柯子杨。2018年6月11日，柯子杨支付购房款49万元（其中，45万元通过其父柯荣昆转账支付），合计支付购房款50万元（包括定金1万元）。为办理房屋权属转移登记手续，柯子杨于2018年6月10日缴交测绘费200元，于2018年6月11日缴交契费11612元。2018年6月12日，惠安县国土资源局向柯子杨出具不动产转移登记申请。因涉案房屋被查封，无法办理产权转移登记，柯子杨于2018年7月4日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，案号（2018）闽0521民初5876号，柯子杨向本院提出诉讼请求：1、依法确认柯子杨与王智锋、刘惠梅签订的《房屋买卖合同》有效。2、判令王智锋、刘惠梅继续履行该合同，依约将崇武海景街海悦花园1号楼6层01号房屋的所有权转移给柯子杨。3、判令王智锋、刘惠梅支付柯子杨律师费17600元。2018年9月21日，本院作出（2018）闽0521民初5876号民事判决书，判决：一、确认原告柯子杨与被告王智锋、刘惠梅签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告王智锋、刘惠梅应于判决生效之日起十五日内支付原告柯子杨提起诉讼而支出的律师代理费17600元。三、驳回原告柯子杨的其他诉讼请求。2019年7月17日，本院发出公告，拟于近期对涉案房屋进行评估、拍卖（变卖），柯子杨不服，向本院提出执行异议。2020年4月20日，柯子杨根据本院要求，将60万元购房余款交付执行（转账支付到本院账户）。 以上事实，柯子杨提供的《房屋买卖合同》、增值税发票、税收完税证明、不动产登记受理回执单、测绘费收据各、收条、银行转账凭证、物业交割单、（2018）闽0521民初5876号民事判决书，以及本院（2018）闽0521民初5876号、（2019）闽0521执2406号案件卷宗材料为据。 本院认为，刘惠梅、王智锋与柯子杨在本院查封之前就已经签订合法有效的《房屋买卖合同》，并将房屋交付给柯子杨，柯子杨未能完成产权转移登记系房屋被查封所致，并非柯子杨自身原因造成，且柯子杨已经根据本院的要求将剩余购房款60万元转账至本院账户以交付执行，故柯子杨对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，其关于解除对该房屋查封措施的异议请求符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。涉案《房屋买卖合同》的效力已为本院（2018）闽0521民初5876号民事判决所确认，柯子杨重复提出确认合同效力请求，予以驳回。涉案房屋权属尚登记在刘惠梅、王智锋名下，柯子扬请求确认该房屋归其所有，法律依据不足，不予支持。柯子杨请求刘惠梅、王智锋协助其办理产权过户登记手续，该请求不属于执行异议的审查范围，亦予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 一、撤销对位于惠安县房屋的查封行为。 二、驳回案外人柯子杨的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,应依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  许一鸣 审判员  刘锦仁 审判员  杨冬青 二〇二〇年四月二十四日 书记员  陈子良 附本案援引的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性和真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。