山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终368号 上诉人（原审被告）：山东盛海置业有限公司，住所地：潍坊高新区清池街道樱前街以南高二路以西。 法定代表人：李秀文，经理。 委托诉讼代理人：马学胜，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：冯悦兆，男，1960年9月22日出生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：马杰，山东致允律师事务所律师。 上诉人山东盛海置业有限公司（简称盛海置业公司）因与被上诉人冯悦兆商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 盛海置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由冯悦兆负担。事实和理由：1、盛海置业公司与冯悦兆在内的多人签订了商品房买卖合同，但冯悦兆等房屋买受人并未将房款支付给盛海置业公司，盛海置业公司自始至终未收到任何款项，冯悦兆未履行合同义务，其与冯悦兆签订商品房预售合同，是受安徽路安州工程建设有限公司诸城分公司（简称路安州诸城分公司）的委托，是为配合路安州诸城分公司用涉案房屋抵顶欠付潍坊巨富混凝土有限公司（简称巨富公司）的工程款，并非盛海置业公司与冯悦兆之间真实的商品房买卖意思表示，双方之间不存在真实的房屋买卖关系；2、在签订商品房预售合同时，冯悦兆是明知涉案房屋未取得预售许可证，且安徽路安州工程建设有限公司（简称路安州公司）、巨富公司对涉案房屋未取得预售许可证亦是知情的，盛海置业公司不存在未充分、明确告知的情形。 冯悦兆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 冯悦兆向一审法院起诉请求：1、判令被告盛海置业公司返还已付购房款784106元及利息（利息计算标准：以784106元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年3月8日至实际给付之日止）；2、判令被告盛海置业公司赔偿原告冯悦兆已付购房款一倍的损失即784106元及房屋差价损失暂定784106元。 一审法院认定事实：2017年3月8日，冯悦兆与盛海置业公司签订商品房预售合同，约定：冯悦兆购买盛海置业公司开发的盛海·日月星城4号楼1单元1303号、1703号、1705号房屋及对应的储藏室，建筑面积分别为96.95平方米、87.01平方米、96.95平方米，总金额为277689元、270821元、235596元。同日，冯悦兆与盛海置业公司签订合同补充协议，约定：出卖人认同买受人将本商品房购房款汇入冯贞于农业银行账户，出卖人开具与汇款金额相符的房款收据，视为买受人已付房款。2017年3月8日，盛海置业公司向冯悦兆出具收款收据。2017年3月31日，冯悦兆向冯贞于农业银行账户转款270821元、235596元，2017年4月1日转款277689元。 盛海置业公司至今未取得上述房屋商品房预售许可证，也未将房屋实际交付给冯悦兆。冯悦兆于2018年9月17日委托律师向盛海置业公司发送律师函，要求盛海置业公司限期交付房屋、办理房屋登记备案手续和权属证书等房屋买卖手续。 一审法院认为，冯悦兆和盛海置业公司签订了商品房预售合同，盛海置业公司为冯悦兆出具了购房款收据，补充协议中约定将购房款汇入冯贞于的农业银行账户，且冯悦兆按约定付清了全部购房款，应当认定为冯悦兆与盛海置业公司之间系商品房预售合同关系。法律规定，商品房预售实行预售许可证制度，盛海置业公司预售房屋未取得预售许可证，本案双方签订的商品房预售合同违背了法律、法规的强制性规定，为无效合同。根据最高法院商品房买卖合同司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。盛海置业公司作为从事商品房开发的企业，其应当明知预售商品房须依法取得商品房预售许可证明的规定，而本案盛海置业公司在未取得商品房预售许可证情况下与冯悦兆签订商品房预售合同，并给冯悦兆出具了全部购房款收据。盛海置业公司明知冯悦兆所购商品房未取得商品房预售许可证明而未向冯悦兆进行充分、明确的告知，应对合同无效承担全部责任，冯悦兆并无过错，盛海置业公司应对其后产生的法律后果承担过错责任，故盛海置业公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任。 对冯悦兆要求盛海置业公司返还已付购房款784106元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月8日起计算至实际给付之日止）的诉讼请求，符合《合同法》第五十八条的规定，依法予以支持。对冯悦兆主张盛海置业公司赔偿房屋差价损失的问题，因冯悦兆未提供证据证明存在房屋差价损失，故对其请求不予支持。判决：一、山东盛海置业有限公司返还给冯悦兆购房款784106元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月8日起计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、山东盛海置业有限公司赔偿冯悦兆一倍已付购房款784106元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回冯悦兆的其他诉讼请求。案件受理费18914元，保全费5000元，共计23914元，由山东盛海置业有限公司负担。 本案二审中，上诉人盛海置业公司提交如下证据：一、安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司（简称路安州潍坊分公司）出具的授权委托书一份，证明涉案房屋的房款系抵顶工程款，直接支付给了路安州公司，而不是真正支付给盛海置业公司。二、涉案多名房屋买受人的身份证复印件，证明本案房屋收款人冯贞于与房屋买受人是互相认识的。三、冯贞于户籍登记信息查询结果一份，证明冯贞于的基本身份情况，冯贞于与房屋买受人是认识的。四、巨富公司企业信用信息公示报告一份，证明冯贞于系巨富公司的股东，涉案房屋买卖合同指定的收款人系巨富公司安排。五、2017.3.5日路安州公司和巨富公司签署的协议以及2017.3.23日路安州公司和盛海置业公司签署的协议两份，该两份协议和盛海置业公司在一审提供的2016.4.19日、2016.5.19日、2016.6.21日的补充协议以及本次庭审提交的证据一互相结合、互相印证，可以看出包括冯悦兆在内的64套房子是工程款抵顶，不是实际的房屋买卖关系。被上诉人冯悦兆质证称，对证据一的真实性不予认可，该证据没有冯悦兆的签字确认，冯悦兆不认识路安州公司，该证据和本案无关联性。对证据二的真实性无异议。证据三、四的真实性无法确定，和本案无直接的关联性。证据五的真实性不予认可，该补充协议均没有冯悦兆的签字确认，系路安州公司和巨富公司以及盛海置业公司之间的债权债务关系，和冯悦兆无关。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人盛海置业公司与被上诉人冯悦兆签订的商品房预售合同，因违反法律的强制性规定，依法应认定无效。本案虽具有房屋买卖合同的外在形式，但与正规的商品房预售合同关系存在本质区别，实质是履行盛海置业公司、路安州公司、巨富公司三者之间签订的以房抵债协议，即双方的真实意思表示为以房抵债，目的并非是购买涉案房屋，而是为了实现债务的清偿，该从涉案房屋抵顶给多人、一人购买多套房屋及价格远低于当地同期同类房屋的市场价格能够得到印证，在以房抵债协议未能实际履行并消灭债权的情况下，上诉人盛海置业公司与被上诉人冯悦兆应根据在本案中的过错程度承担相应民事责任。上诉人盛海置业公司明知涉案房屋未取得预售许可证，仍通过以房抵债的方式将涉案房屋顶给包括本案被上诉人冯悦兆在内的多人，致使消灭债务的目的无法实现；路安州公司、巨富公司均为涉案工程的供货商或建筑商，其对涉案房屋的现状较为常人更为知情，故双方对于未能履行完毕以房抵债协议均有过错。综合本案案情，本院酌定上诉人盛海置业公司向被上诉人冯悦兆承担已付购房款30%的赔偿责任。 综上所述，盛海置业公司上诉请求部分成立。一审法院对本案部分事实及适用法律认定不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初746号民事判决； 二、上诉人山东盛海置业有限公司返还给被上诉人冯悦兆购房款784106元及利息（利息以784106元为基数，自2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、上诉人山东盛海置业有限公司赔偿被上诉人冯悦兆已付购房款784106元的30%，计235231.80元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回被上诉人冯悦兆的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18914元，保全费5000元，共计23914元，由山东盛海置业有限公司负担。 二审案件受理费18914元，由山东盛海置业有限公司负担9457元，冯悦兆负担9457元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年四月七日 书记员  王 旭