重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1769号上诉人(原审被告）：上海今达置业中心有限公司，住中国(上海)自由贸易试验区崂山五村551号415室，统一社会信用代码91310115630471077P。法定代表人：许宏，总经理。委托诉讼代理人：陆燕，北京市中银（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆贴心物业管理有限公司，住重庆市渝中区邹容路129号，统一社会信用代码：91500103790735449U。法定代表人：程小玲，总经理。委托诉讼代理人：李婷，重庆百君律师事务所律师。上诉人上海今达置业中心有限公司（以下简称“今达置业公司”）因与被上诉人重庆贴心物业管理有限公司（以下简称“贴心物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初15934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人今达置业公司的委托诉讼代理人陆燕，被上诉人贴心物业公司的委托诉讼代理人李婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。今达置业公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定涉案四套房屋的产权证于2013年3月25日办理至今达置业公司名下错误，事实上该四套房屋产权证获得时间在2013年3月25日至2013年4月10日之间。一审判决认定被上诉人在涉案物业处张贴了催款函错误，从被上诉人一审中提交的照片看，无法看出张贴地点，内容也模糊不清，无法证明催收的地点和内容。被上诉人提交的邮件催收也因被退回不应当认定为有效催收。一审判决适用法律错误，书面催收是物业服务企业主张物业费的前提条件，因被上诉人无法举示其书面催收了物业费，因此应当驳回起诉。被上诉人未提供有效证明其催收了物业费，不符合诉讼时效中断的条件。贴心物业公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贴心物业公司进行了有效的催收，本案并未过诉讼时效。获得产权证的时间对物业费的收取并不产生影响，根据之前调解书的内容，上诉人在产权获得前就已经获得了使用权。贴心物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令今达置业公司向贴心物业公司支付2012年12月19日至2019年5月31日期间的物业服务费634178.8元，违约金480139.22元，以上共计1114318.02元，本案诉讼费由今达置业公司承担。一审法院经审理查明：2004年4月，今达置业公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称“鑫隆达公司”）签订共计四份《重庆市商品房买卖合同》，分别购买位于重庆市渝中区邹容路131号“重庆世界贸易中心大厦”第20－8号（建设面积158.38、套内面积98.56平方米）、第20－11号（建设面积141.62、套内面积88.13平方米）、第201－12号（建筑面积141.62、套内面积88.13平方米）、第20－13号（建筑面积104.56、套内面积65.07平方米）四套房屋，此后双方在履行上述合同过程发生纠纷，今达置业公司诉至法院，一审法院对四套房屋涉及的四案分别作出一审判决后，今达置业公司对四案判决均不服，向本院提起上诉，本院于2012年6月19日作出（2012）渝五中法民终字第1320号、第1321号、第1323号、第1324号民事调解书，调解协议内容为今达置业公司同意支付尾款、鑫隆达公司收取尾款后为今达置业公司办理上述四套房屋的产权证，并另约定了相关税费等的承担。四份调解书均还载明：“今达中心与鑫隆达公司在二审中协商达成一致，鑫隆达公司同意将‘重庆世界贸易中心大厦’第20－……号房屋交付给今达中心使用”。涉案四套房屋的产权证于2013年3月25日办理至今达置业公司名下。2012年12月19日，重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会作为甲方，贴心物业公司作为乙方，就重庆世界贸易中心大厦签订《重庆市物业服务合同》，约定由贴心物业公司对重庆世界贸易中心大厦商场、写字楼提供物业服务，其中写字楼物业服务费收取标准为15元/月/平方米、商业物业为21元。业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位或者物业服务资金有开发建设单位全额交纳，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；本合同期限为10年，自2012年12月19日起至2022年12月18日止；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。庭审中，贴心物业提交了一组张贴催款函的照片，照片显示拍摄时间分别为2014年11月30日，2016年11月30日，拟证明贴心物业公司在起诉前向今达置业公司送达过催款函。今达置业公司对此不予认可。贴心物业公司、今达置业公司双方确认2012年至今涉案房屋一直是毛坯房状态，无人使用。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，本案中重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）与贴心物业（乙方）签订的《重庆市物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律法规规定，合法有效，对合同双方当事人及案涉物业的全体业主均具有法律约束力。本案庭审中，今达置业公司提出诉讼时效抗辩，经审查，贴心物业公司提交的一组于涉案物业处张贴催款函的照片，拍摄时间分别为2014年11月30日、2016年11月30日。同时结合贴心物业公司诉请的物业费支付期间，贴心物业公司的诉讼请求未过诉讼时效，且在诉讼前进行过有效的书面催收。涉案房屋目前仍为毛坯房状态、今达置业公司未实际入住的事实已在庭审中经贴心物业公司、今达置业公司双方确认，故符合合同约定的空置房按50%比例缴纳物业费的约定。涉案物业类型为写字楼，今达置业公司未缴费期间为2012年12月19日至2019年5月31日期间，今达置业公司房屋建筑面积共计为546.18平方米。因今达置业公司办理取得涉案房屋产权登记时间为2013年3月25日，此后未与开发商交接系自身因素，故一审法院确定今达置业公司从2013年3月25日起应承担支付物业费。2013年3月25日至2019年5月31日期间共计74个月，按每平方米每月15元的标准，计算546.18平方米，再减半后金额为303129.9元。关于违约金的问题，涉案物业服务合同约定违约金应按每日万分之三十的标准支付，今达置业公司认为违约金标准过高，一审法院依法予以调整为从2013年4月10日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告上海今达置业中心有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆贴心物业管理有限公司2013年3月25日至2019年5月31日期间的物业费303129.9元，并支付违约金（违约金计算方式：从2013年4月10日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止）；二、驳回原告重庆贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费14829元，减半收取7415元，由原告重庆贴心物业管理有限公司负担5398元，由被告上海今达置业中心有限公司负担2017元。”二审中，双方均未举示新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于贴心物业公司是否在诉讼前进行过有效的书面催收及其部分诉讼请求是否已过诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。一审庭审中，贴心物业公司举示了两张催款函的张贴照片复印件以及2019年4月26日的催款函邮寄单据。经审查，贴心物业公司举示的张贴催款函的照片复印件不仅内容模糊不清，且无法看出张贴的位置与张贴时间，因此今达置业公司认为该张贴照片不应当作为有效催收证据的意见正确，本院予以采信。至于贴心物业公司2019年4月26日以邮寄方式催收的单据，虽然该邮件因地址不详未能妥投，但贴心物业公司按照今达置业公司的注册地址作为收件地址并不存在过错，故应当认定贴心物业公司向今达置业公司主张了权利，贴心物业公司的诉讼时效的中断应从向今达置业公司一方提出要求即主张权利之日2019年4月26日起计算，即物业服务费应从2016年4月26日起计算至2019年5月31日止。该期间共计37个月零5天，按每平方米每月15元的标准，计算546.18平方米，再减半后金额为152247.7元【（546.18平米×15元/月/平米×37月÷2）+（546.18平米×15元/月/平米÷30天÷2×5天）】。违约金调整为从2016年5月10日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年5月31日止。另，对于今达置业公司提出的涉案房产证书的获得时间与本案的处理并无直接关系，故对该上诉理由不予采信。综上，一审判决认定事实不清，今达置业公司的上诉请求和理由部分成立，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初15934号民事判决；二、上海今达置业中心有限公司于本判决生效之日起三日内支付重庆贴心物业管理有限公司2016年4月26日至2019年5月31日期间的物业费152247.7元，并支付违约金（违约金计算方式：从2016年5月10日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年5月31日）；三、驳回重庆贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上海今达置业中心有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7405元，由重庆贴心物业管理有限公司负担3443元，由上海今达置业中心有限公司负担3962元。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸审 判 员  周 舟二〇二〇年四月二十六日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静