中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22790号原告：廖成刚，男，1978年12月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：申婷婷，上海捷铭律师事务所律师。被告：曹某1，男，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：曹某5，女，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：曹某1。原告廖成刚与被告曹某1、曹某5房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。除被告曹某5外，其余诉讼当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖成刚向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告签订的房屋租赁协议于2019年6月10日解除；2、要求两被告退还租赁押金10,000元及2019年6月11日至2020年5月10日期间的租金165,000元；3、要求两被告赔偿装修损失81,359元。事实和理由：2019年4月8日,原被告签订《房屋租赁协议》将上海市襄阳北路XXX弄XXX号约27.3平米的房屋租赁给原告;年租金为18万元,押金1万元,先付再用,12个月一付;租期为2019年5月11日至2026年10月30日。协议签订之前及当日,原告将押金及一年的租金共计人民币19万元支付给被告。2019年5月31日,被告亲属曹某2、曹某3、曹某4以涉案房屋存在权属争议为由向原告发出《清场通知》,并于2019年6月7日联合出具《联名清场决定》,强行将原告从房屋内赶出,导致店铺无法继续经营。原告曾多次要求被告出面处理家庭矛盾,以便原告恢复正常经营,但被告拒不出面且推卸责任,认为阻挠原告继续使用涉案房屋是第二人行为,与被告无关。被告的行为损害了原告权益，故原告诉至法院。曹某1、曹某5辩称，不同意原告的诉请。被告从未拒绝履行租赁协议，被告的亲属对房屋权属和出租没有提出异议，现在矛盾已经解决了，没有对原告经营造成影响。曹某3在2019年8月14日之前就已经离开中国，之后没有回来，对原告经营不构成影响。涉案房屋属于公房，签署合同时就已经告知原告，曹某3的户籍不在内，即使被告亲属之间存在矛盾，但是不足以对租赁合同效力及原告使用房屋造成影响。被告亲属之间的矛盾于2019年8月在派出所达成调解，因此不同意解除合同。房屋前一租客是卢某某，之后和卢某某解除合同，被告已经将装修补偿支付给卢某某，因此装修都属于被告，无需赔偿原告。本院认定事实如下：上海市襄阳北路XXX弄XXX号独用底层南间、底层扶梯小间、前天井房屋(以下简称系争房屋)承租人系郑某某(已去世)。曹某1系郑某某之子，曹某5系曹某1之女。曹某1称郑某某有子女四人，去世一人，另有曹某3、曹某2。2019年4月8日，曹某1、曹某5(甲方)与廖成刚(乙方)就系争房屋签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，约27.3平方米(公用面积及阁楼面积不算)，租赁期限自2019年5月11日起至2026年10月30日止；租金每月15,000元，先付后用，12个月一付，租赁押金10,000元；房屋用途美甲工作室；甲方交付状态为现状交付，乙方签约即算交付，乙方可以在不破坏房屋现有结构的基础上，自行装修，与甲方无关；协议期内，甲方须配合乙方协调平时与各界的关系，并保证附属环境良好不影响乙方使用；租赁期满，或乙方提前退租，乙方须在双方约定退租日期当天，将所有物品清空；协议期满，乙方清空物品，并缴纳本协议所有费用的情况下，甲方在乙方出示相关证明或收据后，将押金1万元无息退还乙方；补充条款：因房屋乙方原来从卢某某手上租赁，合约未满，如卢某某上门催讨房租，乙方应及时汇报甲方，为此造成房屋损失，由甲方承担。如有甲方亲属求见乙方，乙方请其直接联系甲方本人曹某1或曹某5。合同签署后，廖成刚向曹某1支付了租金18万元及租赁押金1万元。2019年5月31日，曹某2、曹某3、曹某4至系争房屋发送清场通知，表示其三人为系争房屋居住人，系郑某某继承人，根据郑某某遗嘱，三人均是房屋合法继承人，在不知情的情况下，发现有人在房屋开指甲店，三人从未委托任何人出租属于其部分的面积，现通知房屋内人员在2019年6月7日清场。2019年6月7日，曹某2、曹某4发送联名清场决定，表示曹某1未经其同意私自出租给廖成刚，廖成刚未经房屋继承人允许将房屋私自改变为美甲店装修，因曹某1至今未出面解释处理，故对廖成刚做清场处理，如有虚假愿承担法律责任。6月10日，廖成刚向曹某2、曹某3、曹某4书面声明本人应其清场通知，已于7日内清场并停止指甲店经营，曹某3签收该书面材料并向系争房屋内堆放杂物。庭审中，曹某1表示因其2019年5月28日至6月5日不在上海，从廖成刚处得知清场通知后，其表示家庭内部纠纷会解决的，赶回上海后即与曹某3见面协商，但是廖成刚下午就报警了，对6月10日廖成刚与曹某3的清场通知不知情。2019年8月9日，曹某3再次进入系争房屋与廖成刚发生矛盾冲突，廖成刚报警。庭审中，曹某1表示曹某3是在房屋内堆放杂物，8月9日晚上也去房屋看了情况，8月12日其与曹某3进行沟通解决了矛盾，8月13日在派出所进行调解同意廖成刚继续租赁房屋，民警通知廖成刚开锁、配合曹某3取回杂物，但是廖成刚拒绝。廖成刚则表示其不同意调解，6月10日之后合同就不能履行了。2019年8月27日，廖成刚委托律师向曹某1、曹某5发送律师函，要求接函五日之内，返还租金及押金19万元，赔偿装修损失10万元及医疗费等5万元，并配合廖成刚办理搬迁事宜。被告表示收到该函，但是律师函未表示要求解除合同，相关医疗费应由曹某3赔偿。另查明，2012年10月22日，郑某某与卢某某签订租赁合同将系争房屋出租给卢某某，租期为2012年11月1日至2021年10月31日止，月租金3500元，并约定若因个人原因导致双方无法继续履行合同的，擅自违约方需向守约方支付30万元违约补偿款。2018年4月，卢某某将房屋转租给廖成刚。2019年4月8日，曹某1、曹某5与卢某某协议解除租赁合同，曹某1向卢某某支付13万元装修补偿。审理中，廖成刚表示7月份房屋已经空置，曹某3将物品堆放在系争房屋内，贴了封条，廖成刚的东西也在里面，房屋无法营业，后来廖成刚将其自己的东西搬离，房屋内已经没有其物品，门锁已经被弄坏。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁凭证、租赁合同、报警回执、照片等证据证实，本院予以确认。审理中，廖成刚提交2018年4月装修合同、收条、网上购买凭证证明其装修花费81,359元。被告认为装修合同、网上购买凭证均是2018年4月，早于本案租赁合同时间，与本案无关，并且被告已经就装修补偿卢某某了，不应再支付廖成刚。本院认为，原、被告就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。原告要求确认合同解除时间为2019年6月10日，理由为曹某3等在系争房屋内堆放大量杂物，导致原告不能使用房屋，原告向曹某3发送了退场声明。本院认为，原被告系租赁合同相对方，原告向案外人发送声明的行为并不构成双方租赁合同解除。出租人应为承租人提供符合合同约定用途的房屋，现因被告亲属在系争房屋内堆放杂物、阻挠原告使用房屋的行为，导致原告无法正常使用系争房屋，虽非被告直接所为，但合同责任系严格责任，故被告违约在先，虽经有关部门调解，但原告表示不愿调解且现已搬离房屋，双方租赁合同实际已无法继续履行，因原告之前与被告微信沟通、发送律师函等均未明确表示解除合同，本院酌情认定双方合同于诉状副本送达被告之日(2019年11月7日)解除。根据合同法规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。考虑到房屋内放入案外人物品及对原告使用房屋影响程度、原告仍然实际控制房屋等情况，本院酌情判决2019年6月11日之后租金及使用费按每月4500元标准计算。至庭审日，原告明确表示涉案房屋内没有其物品，本院告知被告收回房屋，故房屋使用费结算至该日，被告应将多余租金退还原告。关于原告主张的装修赔偿，本院认为，原告主张的装修赔偿依据系原告与案外人卢某某履行租赁合同期间进行的装修，被告与卢某某解除租赁合同时涉案房屋已装修为目前现状，故被告对卢某某的装修补偿包含了原告的装修。原被告签署房屋租赁合同时本应进行房屋交接，但因原告在订立合同前已经实际占有房屋，双方为简易交付，合同约定交付状态为现状交付，原告在与被告的租赁合同期间并未对房屋再进行装修，故原告向被告主张装修赔偿，缺乏合同依据，本院不予支持。合同约定，承租人缴清所有费用之后退还押金，原告尚未结清相关水电费，故未满足退还押金条件，被告亦未提出反诉，双方可自行就此进行结算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、确认曹某1、曹某5与廖成刚的房屋租赁协议于2019年11月7日解除；二、曹某1、曹某5于本判决生效之日起十日内向廖成刚返还租金136,800元；三、驳回廖成刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5225元，由廖成刚负担2400元，曹某1、曹某5负担2825元；保全费1801.80元，由廖成刚负担827.60元，曹某1、曹某5负担974.20元。如不服本判决，廖成刚、曹某5可以在判决书送达之日起十五日内，曹某1可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 红人民陪审员  华建玮人民陪审员  胡学钰二〇二〇年四月二十二日法官 助理  刘 兴书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。