江苏省靖江市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1282执异23号案外人：吴晓东。委托诉讼代理人：董春红，江苏信义诚律师事务所律师。申请执行人：李泉。委托诉讼代理人：徐彬，江苏硕扬律师事务所律师。被执行人：范汉兴。本院在执行李泉申请执行范汉兴民间借贷纠纷一案过程中，案外人吴晓东向本院提出书面异议。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2018年11月5日，本院对李泉诉范汉兴民间借贷纠纷一案作出（2018）苏1282民初6131号民事调解书，确认：范汉兴结欠李泉借款本息84.8万元，约期于2019年5月30日前还清。范汉兴如未按约履行还款义务，则需另行支付李泉违约金15万元，同时李泉可就下欠全部款项一并申请执行（含违约金）；案件受理费9752.5元，由范汉兴负担（范汉兴于2019年5月30日前还款时一并给付李泉）。根据李泉的申请，本院于2019年7月16日立案强制执行，案号为（2019）苏1282执1982号（以下简称1982号执行案件）。次日，本院作出1982号执行案件执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人范汉兴银行存款1020230.50元或查封、扣押被执行人范汉兴相应价值的财产。当月18日，靖江市不动产登记中心依法协助本院查封登记于范汉兴名下位于靖江市××路××号的不动产（以下简称8号不动产），土地证号：靖国用(2013)第6000××号，查封期限自2019年7月18日至2022年7月17日。同年11月13日，本院再次作出裁定，裁定：拍卖被执行人范汉兴名下8号不动产，以拍卖所得价款清偿所欠李泉的债务。后本院发出1982号执行案件公告，责令被执行人范汉兴在2019年12月20日前迁出8号不动产。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人吴晓东提出异议称，2018年5月24日，范汉兴（售房户、甲方）与案外人吴晓东（购房户、乙方）在中介方靖江市红房地产信息咨询服务部参与下共同签订《房屋买卖合同》，约定甲方将8号不动产及其他附属设施和物品出售给乙方，价格总计120万元。协议签订当日付定金3万元，此款在购房款中冲抵。乙方在2018年6月24日前付购房款117万元整，同时办理产权过户。甲方在款清之日必须搬出，并交付钥匙，结清水电等费用。当日，吴晓东给付定金3万元。吴晓东在2018年6月26日前共计给付范汉兴房款117万元，此款均由沈亚芬代收并转交申请执行人李泉。范汉兴于2018年6月26日出具收条，载明“吴晓东人民币117万元用于购买8号不动产，房款已全部付清，今日起房屋归吴晓东所有，壹个月内清理办完屋内物件交付房屋”。同日，本案申请执行人李泉出具收条，主要内容：今收到侯小培、沈亚芬代为清偿的范汉兴所欠李泉的民间借贷债务合计人民币壹佰贰拾万元整。其中2018年5月25日收3万元，2018年6月5日-同年6月23日合计收117万元。收条的右下部载明“此120万元由沈亚芬代收范汉兴启航南路8号的卖房款代收转交李泉”，并由沈亚芬签字确认。款项付清后，范汉兴将房屋所涉手续等交给案外人，案外人办理了水电费更名手续并将房屋对外出租至今。（2018）苏1282民初6131号民事调解书生效后，范汉兴以8号不动产的售房款清偿结欠李泉的债务，李泉在法院的执行笔录中亦确认收到售房款120万元。案外人实际占有控制了8号不动产，且案外人的行为是避免司法资源的浪费，故法院依法不应查封、拍卖案外人财产。案外人现提供建设工程规划许可证（副本）及审批表、靖江市计划委员会关于长里供销社新建综合楼的批复文件、靖江市城乡建设局对长里供销社综合楼的建设工程选址意见书及建设设计方案施工设计图审核意见单、靖江市土地管理局关于长里供销社征用土地的批复、长里供销社出具的报告及宗地图、协议书、何金波与范汉兴签字的联合建设协议书（落款时间为1998年6月20日）、靖江市国土资源局的公示、《房屋买卖合同》、李泉出具的收条、范汉兴出具的定金和房款收条、户名为吴晓东的水费缴费卡和电费交费卡、法院于2018年7月25日作出的谈话笔录等证据，以请求法院停止对8号不动产的执行行为（含查封、拍卖）。申请执行人李泉辩称，法院的执行行为符合法律规定，对案外人提供的证据的真实性无异议。我是从他人处知道范汉兴出售了8号不动产以还款，但我认为房屋买卖合同无效，案外人有过错，故请求法院继续执行。被执行人范汉兴辩称，8号不动产是我在九十年代建造，房屋的施工手续均齐备，已办理了国有土地使用权证，由于面积问题未能领取到房屋权属证。8号不动产出售给案外人后，他继续租给了我原来的租户。原告提供的证据均是真实的，但是我与案外人曾口头约定，将来我有钱了，我可以在原价基础上再适当加款，再重新买回来。我与前妻黄红霞离婚时说好将该房产归儿子范钦伟，范钦伟知悉此事后与案外人有争执并报警，我也曾以此房屋买卖合同涉黑向公安机关报案。我认为，该房屋现在不属于我的，具体由法院依法裁决。另查明，落款时间09年6月16日、加盖靖江市国土资源局印章的公示（左下部加盖靖江市靖城街道方家场社区居民委员会公章，并载明经公示无异议），主要内容：兹有靖城街道办事处羊巷居民范汉兴于97年10月建成3间2.5层楼房，现向我局申请办理土地征用出让后续，我局依据相关法律法规予以公示，公示期限自公示之日起7日。相关权利人或者其他利害关系人如对公示内容有异议的，请在公示期限内向我局反映情况并提供有关书证材料。靖国用(2013)第6000××号权属证书载明：坐落在靖江市××路××号的土地使用权人为被执行人范汉兴，使用权类型为出让。再查明，范汉兴与黄红霞于1998年9月30日登记结婚，于2016年5月25日协议离婚。本案争议焦点：案外人吴晓东提出的排除法院对涉案房屋强制执行的异议能否成立。本院认为，范汉兴与何金龙签订的合作建房协议的落款时间、靖江市靖江市国土资源局公示内容中载明的8号不动产建成时间均早于范汉兴与黄红霞的结婚登记时间。8号不动产国有建设用地权属证书登记权利人系范汉兴，土地上的房屋虽未办理初始登记，在被执行人范汉兴对8号不动产长期占有、使用，8号不动产应视为被执行人范汉兴的具有使用价值的可供执行财产，法院据此对不具备初始登记条件的，进行现状处置。范汉兴系本案被执行人，不具有对本院执行标的提出异议的主体要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人提供的证据已形成证据链，能够证明在法院查封前，案外人与被执行人就8号不动产签订《房屋买卖合同》，在其实际支付了转让对价120万元,且该转让对价的接收人系本案申请执行人，案外人对该不动产已事实上行使了占有、管理，由于未办理过户登记亦不属于案外人自身的原因，在无其他证据证明前述合同无效的情景下，案外人无法取得物权而不能产生物权变动的效力，但案外人在执行案件中基于前述合同对本院现状处置的8号不动产享有的权利足以阻止法院在李泉一案中对该不动产的继续执行。综上，案外人提出的排除执行异议成立，本院在本案中予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对坐落在靖江市××路8号、土地使用权人为被执行人范汉兴的不动产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈海波人民陪审员  朱红梅人民陪审员  陈永圣二〇二〇年四月二十八日书记员高洋