广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7133号原告：王艳兰，女，1983年11月10日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区*******，公民身份号码452************244。被告：惠东县海美达酒店管理有限公司，住所地惠东县港口东山海地段宝安虹海湾4栋5层07号。法定代表人：陈某1。被告：刘前君，男，1987年1月5日出生，汉族，户籍地湖南省隆回县***********，公民身份号码430************356。原告王艳兰与被告惠东县海美达酒店管理有限公司（以下简称“海美达公司”）、刘前君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王艳兰到庭参加诉讼，被告海美达公司、刘前君经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳兰向本院提出诉讼请求：一、解除原被告之间签署的《物业委托经营管理合同》并将涉案物业交还给原告；二、被告向原告退回涉案物业软装费用30000元；三、被告向原告支付应付的保底收益22500元及收益违约金22500元（保底收益及违约金均分别按照每月2500元，从2019年1月开始计算至涉案物业实际交还原告之日，暂计至2019年9月共9个月，之后再计算至物业实际交还之日止）；四、被告向原告支付因其违约而应承担的违约金10000元；五、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将上述第二项诉讼请求变更为：要求被告退还大门密码锁的费用3500元；明确第三项诉讼请求中的保底收益为从2019年1月3日至2020年1月2日合计30000元。事实和理由：原告与被告于2018年08月27日签订了《物业委托经营管理合同》，双方约定由原告将位于惠东县港口镇东山海地段宝安虹海湾二期4栋2609号房委托给被告经营管理，原告向被告支付了30000元家私、家电、软装、布草及其他费用，且双方对保底收益、违约责任等均进行了约定，且双方于2018年11月3日签署《托管物业交接书》，原告向被告交付了涉案物业，按照双方约定，被告应从2019年1月起向原告支付分红及保底收益2500元/月，且安装相应软件保证业主能随时查询到物业开房情况。然而涉案物业交付后，被告却从未向原告支付过保底收益，也从未向原告公开过开房数据。根据双方合同约定，托管物业依法正常经营且免付期过后，无不可抗力原因或未经甲方（原告）同意，乙方（被告）延迟向甲方支付收益超过2个月的，甲方有权解除合同，并要求其支付保底收益及收益违约金，同时乙方违约解除合同，应赔偿甲方违约金10000元。被告拒绝支付分红及保底收益的行为已经违反了双方的合同约定，导致原告合同目的无法实现，已经构成根本性违约，严重损害了原告合法权益，原告按双方合同约定及法律规定，有权要求解除涉案合同，同时要求被告承担返还及赔偿损失、支付违约金等责任。因被告目前拒绝就物业事宜进行协商，原告无奈只能诉至法院，请法院依法裁判，支持原告诉讼请求。被告海美达公司、刘前君均未到庭答辩，未提交相关证据。原告王艳兰围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：物业委托经营管理合同、托管物业交接书、业主每年42天的入住方案、授权委托书、业主交房物品证明、收据两份、网上银行网页截图、家私清单、发票、网上银行电子回单3份、商品房买卖合同、谈话录音、房屋内部录像。本院查明本案的事实如下：被告海美达公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为酒店管理、旅游服务等。2019年9月27日，被告海美达公司的法定代表人由被告刘前君变更为陈某1，股东由刘建军、被告刘前君变更为刘建军、陈某1。2018年8月27日，原告王艳兰作为甲方（委托方）与被告海美达公司作为乙方（受托方）签订《物业委托经营管理合同》，约定原告将位于惠东县港口东山海地段宝安虹海湾二期4栋2609房托管给被告海美达公司经营；期限为5年，具体起算日期以《托管物业交接书》确认的时间为准，托管第一年免付期为2个月；经营模式为收益分成模式，甲、乙双方之间各按50%的比例进行分配，如甲方分成收益低于年度保底收益，乙方按照保底收益金额补齐，甲方的第1笔收益（年保底金额）按月算为2500*12=30000元，第2笔每月甲方收益按实际收益转到甲方账号；甲方委托乙方按合同附件《家私，家电，软装，布草及其他清单》购买房间内物品，合同签订之日支付30000元；经营收益是指托管物业实际房费收入扣除物业运营费用单房100元/间/晚（包含员工工资、水电费、网络电视月费、物业费、营业税及附加税、易耗品、布草洗涤费、房间清洁费、销售推广费等）；乙方于下月的15日前将上一月的收益分成款结算支付到甲方指定账户，如遇国际法定节假日或休息日则顺延到节假日或休息日后上班的3日内支付，乙方到期没有支付收益给甲方，乙方需支付1个月保底租金违约金给甲方，没有最后一期收益则在托管期限届满后的30个工作日内结清；乙方负责引进寓米集团运营管理酒店，安装寓米集团专业房间控制软件，并所有房间安装智能门锁，保证业主随时可以查询得到自己房间的开房情况；乙方违约解除合同，需提前30天通知甲方，并赔偿甲方违约金10000元；托管物业依法正常经营且免付期过后，无不可抗力原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付收益超过2个月，甲方有权单方面解除合同，要求乙方支付完属甲方的应付未付收益，并赔偿甲方损失。另，该合同附件四为《家私家电布草配置清单》同日，原告与被告海美达公司签订《托管物业交接书》、《业主每年42天入住方案》，原告向被告海美达公司出具《授权委托书》，被告海美达公司向原告出具一份《收据》确认收到原告软装定金10000元。2018年11月3日，被告海美达公司出具一份《业主交房物品证明》，记载收到原告业主房卡两张，猫眼1各，钥匙5把，花洒1套，电磁炉1台。同日，被告海美达公司出具一份《收据》，记载收到原告尾款20000元（包含物业管理费868元，实际支付19132元）。另，原告提交网上银行证实其分别于2018年8月27日、11月3日向被告海美达公司转账10000元、19132元。原告提交一份《寓米海美达国际公寓酒店单间家私清单》，包含床垫、床靠等在内43项合计金额为32600元，其中房间门锁（后台系统，可联网房间LED门牌）一套为3500元。上述家私清单落款处未有签名或盖章，原告主张该清单系由被告海美达公司出具的。另，原告主张上述智能门锁实际并按清单要求安装，提交：1.谈话录音，原告主张该录音对方为其收回房屋时被告海美达公司负责交接的人员陈某1，该人员在录音中已明确未安装智能门锁；2.录像，原告主张该录像中所呈现的门锁系原开发商的门锁，并非清单所记载应配置的门锁。原告主张被告仅向其支付过三个月的收益款，提交了三份网上银行电子回单，该回单分别记载2019年4月分红为600元、5月份分红为300元、6月份分红为600元，该转账日期分别是2019年5月17日、6月28日、8月19日。庭审中，原告称其并未实际参与案涉房屋的经营管理，约定的是每月保底收益2500元，被告将该房屋的经营收入所得减去房屋入住的次数的经营成本（每次入住扣减经营成本100元），按50%进行分红，被告最后承诺保底收益是在每年的年终统一补齐。另查明，原告于2018年1月20日与惠东县宝安鸿基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，该合同于2018年4月26日在惠东县*******备案，原告称该房屋尚未办理出产权证。本院认为，原告王艳兰与被告海美达公司签订的《物业委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，该协议书合法有效，双方均应遵守，该合同虽名为委托经营，但综观该合同的约定，可认定为房屋租赁合同。原告主张被告迟延支付收益超过2个月，被告海美达并未提交证据予以反驳，本院对原告的该项主张予以采信，根据上述合同的约定，原告诉请解除《物业委托经营管理合同》，本院予以支持。关于原告诉请要求被告海美达公司交还案涉房屋，因原告在庭审中已自认收回案涉房屋，故本院对此不再作处理。关于原告诉请的保底收益问题，该保底收益实际为租金，根据案涉合同的约定，每月的保底收益为2500元，原告主张从2018年11月3日将案涉房屋交付给被告，有原告提交的《业主交房物品证明》为证，本院予以采信；原告主张于2020年1月5日收回案涉房屋，被告未提交证据予以反驳，故对原告该项主张，本院予以采信；根据案涉合同的约定，原告主张扣除两个月的免租期从2019年1月3日起计算至2020年1月2日止的保底收益合计30000元，本院予以支持。关于原告诉请的收益违约金，根据案涉合同的约定，如被告海美达逾期支付到期收益，被告海美达应支付1个月保底租金即2500元作为违约金，原告主张对逾期支付的每期租金均应支付违约金，与合同上述约定不相符，故本院对此不予支持。关于原告诉请的10000元违约金，根据合同第5.2.6条的约定，该条款的适用情形为被告违约解除合同时需赔偿原告违约金，该违约金条款系属约束被告不能任意解除合同，而本案中，系因被告迟延支付租金，原告诉请解除合同，该情形不应适用上述违约金条款的约定，应适用合同第7.5条的约定，现原告未举证证明其实际损失，结合合同的履行情况，原告的损失亦包含在上述所认定的一个月保底收益违约金中，故原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请的要求退还智能密码门锁的费用，合同约定被告海美达酒店需为案涉房屋的房门安装智能门锁，虽被告海美达公司在交还房屋给原告时双方并未对物品进行点算确认，但根据原告所提交的录音及视频可知，在原告收回案涉房屋时该房屋确未安装智能门锁，故对于原告诉请要求被告退还安装智能满所的相关费用，本院予以支持。关于金额问题，结合原告所提交的家私清单及结合市场价格，原告诉请按该表格中所记载的3500元计算，本院予以照准。关于被告刘前君是否应该承担责任的问题，因案涉合同系原告与被告海美达公司签订，虽原告主张被告刘前君系实际管理人员，但其在当时作为法定代表人对公司进行实际管理并无不妥，且根据被告海美达公司的企业信息记载，被告刘前君现已不是该公司的股东及法定代表人，故对原告诉请要求被告刘前君承担责任，依据不足，本院不予支持。被告海美达公司、刘前君经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王艳兰与被告惠东县海美达酒店管理有限公司于2018年8月27日签订的《物业委托经营管理合同》。二、被告惠东县海美达酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王艳兰支付保底收益30000元。三、被告惠东县海美达酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王艳兰支付违约金2500元。四、被告惠东县海美达酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王艳兰退还智能门锁及安装费用3500元。五、驳回原告王艳兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，由原告王艳兰负担1110元，被告惠东县海美达酒店管理有限公司负担815元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  薛秀琼人民陪审员  曾怡雄二〇二〇年四月七日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬