苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7674号 原告：陈福赐，男，1982年4月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石夏阳，江苏宏谐律师事务所实习律师。 被告：苏州相城经济开发区锦盛家具厂，住所地江苏省苏州相城经济开发区依福园路。 经营者：唐小伟，男，1973年1月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。 原告陈福赐与被告苏州相城经济开发区锦盛家具厂（以下简称锦盛家具厂）、唐小伟房屋租赁合同纠纷一案，苏州市中级人民法院指定本院管辖，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。审理中，因锦盛家具厂系个体工商户，唐小伟为经营者，原告陈福赐确定列字号即锦盛家具厂为被告，将唐小伟列为经营者。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序，于2019年12月25日公开开庭审理了本案。原告陈福赐及其委托诉讼代理人李宏和被告锦盛家具厂的委托诉讼代理人毛玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈福赐向本院提出诉讼请求：1.判令被告锦盛家具厂支付拆迁补偿款6285941.20元；2.判令被告锦盛家具厂返还租金604166元；3.本案诉讼费用由被告锦盛家具厂承担。事实和理由：2016年12月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告向被告承租XX路2号锦盛家具厂厂房1幢4950平方米，租赁期限自2017年2月8日起至2021年2月7日止，2017、2018年租金为每年110万元，之后逐年递增。2017年2月27日，原告又向被告承租了XX路2号门面三楼东起7大间作为宿舍之用，租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止，第一年租金8.8万元，之后每年10万元。上述合同签订后，原告投入了大量的人力、物力进行了装修。截至目前，原告已经支付厂房租金至2019年2月7日，支付宿舍租金至2019年2月28日。2018年7月，被告突然通知原告，租赁房产要拆迁，要求原告迁出。原告积极配合了拆迁工作，但被告在收取理应属于原告的拆迁补偿款后迟迟未向原告支付。 被告锦盛家具厂辩称，1.关于返还租金及保证金的问题，被告同意将未到期租金和抵扣完水电费之后的保证金退还原告。原告实际搬离厂房和宿舍的时间是2019年2月初，其预交的租金与实际使用期限存在几天差额，但原告至今未与被告办理交还房屋钥匙手续，尤其是宿舍钥匙未交还，导致被告至今无法领取剩余拆迁补偿款，故被告不同意退还差额部分租金。原告结欠的水电费金额为15529.75元，需要从保证金中扣除，被告将保证金余额退还原告。2.关于拆迁补偿款问题，两份租赁合同均把政府拆迁事项约定为不可抗力，明确约定如遇拆迁，被告仅退还未到期租金，不承担任何赔偿责任，故原告要求获得补偿款的诉讼请求没有合同依据；租赁合同约定原告在装修改建前，需征得被告书面同意，而事实上原告从未征得同意，故所产生的费用应由原告负担；租赁合同约定装修、改建增加的附属物产权归被告所有，原告无权对此主张权利或要求被告予以补贴。综上，被告认为，拆迁补偿是拆迁人向被拆迁人进行的一种经济补偿。被告是被拆迁人，原、被告之间是租赁关系，原告要求被告支付拆迁补偿款既无合同依据，又无法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告陈福赐提交了房屋租赁协议及附件、录音资料、房屋搬迁补偿协议、价值评估表、收据等证据，被告锦盛家具厂提交了现场照片、视频资料、统计表、苏州市相城区发展计划局批复、立项申请、苏州市相城区固定资产投资项目申请表、土地租赁协议、委托书、查询登记信息、情况说明、身份证、户口簿、结婚证等证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.吴县市蠡口锦盛家具经营部（以下简称锦盛经营部）系1999年设立的个体工商户，经营者为唐锦荣。2001年7月30日，唐小伟（唐锦荣女婿）接受锦盛经营部委托，作为承租方与苏州市相城区陆慕镇人民政府签订土地租赁协议，约定承租家具工业园内12亩集体土地用于建设生产厂房。2001年8月21日，锦盛经营部向相城区发展计划局申请建房4000平方米，得到主管部门、建设（规划）部门等单位的批准。2001年8月22日，苏州市相城区发展计划局向陆慕镇农工商总公司作出《关于吴县市蠡口锦盛家具经营部建生产用房项目的批复》，内容为同意关于锦盛经营部在陆慕家具工业园内建生产用房，建筑面积4000平方米，资金自筹解决，项目按民营基建性质。厂房建成后，锦盛家具厂于2002年1月30日在该经营场所开业核准。锦盛经营部于2004年4月15日办理注销登记手续。2019年1月22日，唐锦荣出具情况说明1份，称土地租赁协议所涉土地租金、办公楼及生产车间的投资款均由其女婿唐小伟出资，此后也一直由唐小伟使用收益。 2.2016年12月23日，唐小伟（甲方）与陈福赐（乙方）签订房屋租赁协议1份，约定甲方将位于苏州市相城区锦盛家具厂厂房1幢（面积4950平方米）出租给乙方作展厅和办公使用，租期期限自2017年2月8日起至2021年2月7日止，合同对双方之间的权利义务进行了约定，其中第六条为“在租赁期间内如承租人须对租赁进行装修、改建，须事先经出租方书面同意，且承租方应书面保证对租赁物主结构不造成影响，保证消防安全。否则由此造成的后果由承租方负责，装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，承租方无权对此主张权利或要求出租方予以补贴”；合同第八条为“在租赁期如遇上不可抗力的影响导致双方的有关损失，均由各自负责。如遇上行政规划调整及上级政府的有关规定，涉及厂房拆迁等事项，致使本合同不能履行，乙方应予以服从，甲方除退还乙方未到期的租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议”。当日，双方另签订租赁协议附件，对租金、续租条件、甲方对房屋及配套设施改造项目及标准、广告位、安全保证等事项进行了确定。租金标准为:租赁期内每年的租金标准，依次为110万元、110万元、118万元、125万元、135万元，租房押金为5万元。甲方需在2017年1月25日前完成改造主通道、粉刷围墙、设置停车场、更换电缆线等工作。协议签订后，锦盛家具厂即将标的房屋（厂区内1号房）交付给陈福赐，陈福赐按照使用需要对房屋进行整体装修后投入使用，用途为家具展厅和办公（陈福赐称经营主体是南通源和家具有限公司）。2017年2月17日，唐小伟（甲方）与陈福赐（乙方）另签订房屋租赁协议1份，约定甲方将XX路2号门面三楼东起7大间出租给乙方作住宿之用，租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止，该协议条款与前述展厅、办公用房租赁协议相同，双方在合同尾部备注中约定第一年租金为88000元，之后为每年10万元。该协议签订后，锦盛家具厂将该部分房屋（厂区内5号房，该楼层共有9间）交付给陈福赐，陈福赐对房屋内部装修后用作员工宿舍。租赁期间，陈福赐按约向锦盛家具厂交纳了租金，1号房的租金按110万元/年的标准支付至2019年2月7日，5号房的租金按10万元/年的标准支付至2019年2月28日，另支付了押金5万元。 3.2017年9月，苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会（以下简称徐庄居委会）通知，决定对依福路的企业启动搬迁，本案所涉租赁房屋被纳入搬迁范围。苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司于2018年1月31日对“吴县市蠡口锦盛家具经营部（唐小伟）”房屋搬迁补偿价值进行了评估，并于2018年6月30日作出评估表。评估表显示，搬迁区域内各类房屋总面积13369平方米，房屋价值合计14971590元，房屋装修价值3936575元，附着物价值916966元，搬迁补偿价值302226元，停产停业损失2956190元，奖励1462793元，评估总金额24546340元；另有清单显示乙方还可获得搬迁奖励611100元。房屋建筑面积平面图显示：总建筑面积合计13369.19平方米，1号房建筑面积4459.35平方米，5号房建筑面积1338.24平方米。装修和附着物价值中，陈福赐承租用于展厅部分的1号房装修评估价值为2927629元，附着物评估价值为104071元；陈福赐承租用于宿舍的5号房的第三层的装修评估价值为200103元，附着物评估价值为432元，同幢楼第一、二层装修评估价值为118519元、附着物评估价值为12515元；厂区道路评估价值为372524元，围墙评估价值为104535元。2018年8月18日，徐庄居委会、苏州市恒澄建设发展有限公司（甲方）与唐小伟（乙方）签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》（以下简称搬迁协议），约定甲方补偿乙方29380126元，乙方自签订协议后30日内将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归甲方，由甲方负责拆除；甲方在签订协议后30个工作日内支付补偿总额的50%，在乙方交付钥匙验收合格后的30个工作日内支付补偿总额的30%，剩余20%补偿款在有关部门出具检测合格报告后支付。审理中，锦盛家具厂陈述尚有800余万元补偿款未收到。 4.2018年8月起，租赁房屋所在厂区因涉拆被围挡，陈福赐未立即腾清租赁的展厅及宿舍房屋，监控视频显示至2019年1月12日，仍有员工在租赁的宿舍内进出。陈福赐于2019年1月将展厅内的展示家具等物品搬出，于2019年1月20日向负责厂房拆除的苏州拓瑞建设工程有限公司（以下简称拓瑞公司）交付了展厅钥匙，拓瑞公司工作人员潘志军就此出具了收据。之后，陈福赐未再使用租赁房屋，但未与锦盛家具厂另行办理交接手续。搬离时，陈福赐尚有水电费15539.75元未结清。搬出租赁房屋后，陈福赐曾就返还未到期租金及装修、停产停业补偿等问题与唐小伟进行交涉，唐小伟提出装修虽然是对方的，但即便对方不装修，原有的房屋也能按每平方米100元获得装修补偿，双方未能就补偿问题达成一致意见。本案审理中，双方一致确认两份租赁合同在诉前即已解除。2019年12月25日，潘志军出具情况说明1份，称唐小伟与社区于2018年8月18日签订拆迁协议，明确拆迁范围内的房屋归属拆迁方所有，拓瑞公司于2018年12月中标并实施厂房拆除项目，拓瑞公司及陈福赐经去社区协商，同意陈福赐在2019年1月底前搬离并交付房屋，后双方于2019年1月20日完成房屋交接手续。 本院认为，唐小伟与陈福赐签订的关于苏州市相城区厂区内房屋的两份租赁协议系双方真实意思表示，标的房屋虽未取得不动产权属证书，但根据锦盛家具厂提供的立项申请、批复文件、土地租赁协议、个体工商户登记信息、唐锦荣情况说明等证据，本院确定锦盛家具厂经营者唐小伟有权就标的房屋与陈福赐签订租赁合同，锦盛家具厂对与陈福赐之间建立租赁关系不持异议，双方之间的租赁协议合法有效，双方均应当遵照执行。2018年8月以后，因租赁房屋被纳入搬迁范围，唐小伟与政府相关部门签订搬迁补偿协议书，应向集体组织交还租用的土地及建筑物，双方租赁合同无法继续履行，现双方均认可租赁合同在诉前即因该事由而解除，本院予以确认。拓瑞公司工作人员潘志军出具的收据可以证明陈福赐在2020年1月20日交还了1号房钥匙，陈福赐表示5号房也已一并交还，锦盛家具厂确认陈福赐此后未再使用租赁房屋，其提供的员工使用5号房的视频资料等也发生在该日期之前，双方虽未另行办理房屋交接手续，但考虑到房屋被纳入搬迁范围且唐小伟已签署搬迁协议的事实，以及房屋交还后的实际用途，本院确定以陈福赐向拆除方交付房屋的2019年1月20日作为陈福赐交还房屋之日，锦盛家具厂以未办理书面交接手续为由否认房屋已交还的观点，本院不予采纳。合同解除后，双方还应当进行结算，现双方对租金、押金的返还及装修、停产停业补偿的归属产生争议，本院根据陈福赐的请求分别确定如下： 1.租金及保证金。陈福赐提出锦盛家具厂于2019年8月18日签署搬迁协议后，无权继续就租赁房屋获取租金，故应当返还2019年8月19日之后的租金，1号房返还5.5个月计504166元，5号房返还6个月计5万元，2019年8月19日至2020年1月20日期间系房屋拆除方同意延迟搬迁期间，无须支付租金。锦盛家具厂则认为双方未办理交接手续，不认可陈福赐已经返还房屋，不同意退还租金差额。本院审查后认为，搬迁协议约定锦盛家具厂应在约定的期限内向甲方交付搬迁房屋，故在其签署协议后，仍负有向房屋承租人或其他使用人收回房屋的义务，在其未与甲方办理交接手续之前，其仍有权要求陈福赐按租赁协议的约定结算租金。陈福赐虽出具相应情况说明证明房屋的拆除方同意其推迟搬迁日期，但并不意味其可以无偿继续使用房屋；即便在2019年8月之后因被围挡等原因影响经营，陈福赐在该期间继续占用房屋完成寻租、装修等搬迁过渡事项，在其另行主张营业损失的情况下，应当承担截至2020年1月20日前使用房屋的租金。锦盛家具厂应返还的租金、保证金为： （1）1号房租金。陈福赐已按110万元/年的标准支付1号房租金至2019年2月7日，锦盛家具厂应向其返还2020年1月21日至2月7日（18天）的租金计55000元（110万元÷12÷30×18）。 （2）5号房租金。陈福赐已按10万元/年的标准支付5号房租金至2019年2月28日，锦盛家具厂应向其返还2020年1月21日至2月28日（1个月零11天）的租金计11389元（10万元÷12+10万元÷12÷30×11）。 （3）保证金。陈福赐已经交还租赁房屋，锦盛家具厂应向其返还租赁保证金。截至搬迁之日，陈福赐结欠的水电费金额为15539.75元，锦盛家具厂可以从保证金中扣除，故其应返还的保证金金额为34460元。 以上三项合计100849元。 2.搬迁补偿。双方当事人签订的两份租赁协议均未期满，在合同履行过程中，因出租方与相关部门达成搬迁协议，租赁合同无法继续履行而解除。合同中约定了遇此情形出租人不对承租人进行赔偿，应意指出租人不以自己的财产对承租人的损失承担责任。本案租赁协议尚在履行过程中，陈福赐根据自身经营需要所投入的装修和附着物在合同约定的租赁期内本应由其控制使用，现因出租人无法继续提供租赁房屋而导致合同提前解除，陈福赐在合同剩余期限内无法有效利用装修和附着物。搬迁协议约定甲方向乙方支付的补偿款包括了对装修和附着物的补偿部分，且明确对已作补偿资产归甲方，故该部分补偿系甲方收购装修和附着物的对价，应归财产的投资人陈福赐所有。合同仅要求陈福赐在进行装修前取得锦盛家具厂的同意，而未对其进行装修的价值等进行限定，在合同期限内，陈福赐可以自主投入、支配、改造并使用装修及附着物，故合同中关于“装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有的约定”应意指合同履行期限届满后这些财物的归属，甲方所支付的收购对价并不因此条款而直接归出租人所有。搬迁费、停产停业损失部分，系陈福赐因租赁合同提前解除而可能遭受的损失，搬迁协议也列明了相应的项目给予补偿，系对实际经营人的专属补偿，尚在承租期内的陈福赐有权要求锦盛家具厂在取得补偿范围内予以支付。上述补偿款均系搬迁协议甲方根据搬迁范围内房屋的实际经营使用状况作出评估后确定，锦盛家具厂将归属陈福赐部分向其支付，并不影响自身权益的获得，与租赁协议第八条并无矛盾之处。锦盛家具厂应支付的补偿款为： （1）1号房装修及附着物补偿款。陈福赐主张1号房的装修及附着物全部由其投入，根据评估结论，该部分补偿款为3031700元；锦盛家具厂则认为房屋在出租前即具备基本装修，包括墙地砖、吊顶、门窗、卫生洁具等在内的主要装修补偿都与陈福赐无关，且陈福赐进行装修也未按合同取得其同意，即便陈福赐未进行装修，其也能获得装修补偿款。陈福赐所承租的房屋在锦盛家具厂的经营地址，且体量较大，按照约定的用途使用必然进行内部装修，虽其未能提供证据证明曾向锦盛家具厂提交整体的书面装修方案，但从陈福赐提供的微信聊天、录音资料等证据来看，锦盛家具厂对搬迁协议中所涉及的该幢房屋的装修系由陈福赐投资进行是知晓并予以认可的，即便未办理书面手续也不能否认这些装修已经进行的客观事实；陈福赐提供的租赁房屋现场照片也体现了房屋内的装修均为根据其家具展厅的布局进行，锦盛家具厂称部分装修由其自行投入没有证据证明，本院不予采信。至于锦盛家具厂提及即便不进行装修也能获得补偿的说法，同样未提供相应依据予以说明，本院亦不予采信。故本院确定该部分补偿款3031700元应归陈福赐所有。 （2）5号房装修及附着物补偿款。陈福赐认可楼道等公用部位的装修均由锦盛家具厂完成，仍主张获得该楼层的全部装修、附着物补偿款200535元；锦盛家具厂则认为评估单中列明的装修及附着物均由己方完成。本院审查后认为，根据双方当事人的陈述及该幢楼其他部位的装修、附着物评估可以确定，陈福赐所承租的该幢房屋具备基本装修，而评估单中所列项目均为通用的基本装修范畴，在陈福赐未提供任何证据说明的情况下，无法区分其中哪些装修为其在租赁合同履行期间所添加，故其要求取得该部分补偿款依据不足，本院不予支持。 （3）厂区道路、围墙补偿款。厂区道路评估价值为372524元，围墙评估价值为104535元，陈福赐主张提供了辅助性的工作，要求分得其中的5万元，锦盛家具厂予以否认。厂区道路、围墙并不属于陈福赐的租赁范围，双方签订的租赁协议附件中也明确由锦盛家具厂对道路、围墙进行改造，陈福赐并未提供证明投资建设或改造了该部分设施，要求取得部分补偿，本院不予支持。 （4）搬迁费补偿。陈福赐认为搬迁协议与评估表后附清单的差额2479182.50元应属搬迁费补偿的范围，故按照租赁面积主张其中的40%计991673元，并另提供了搬家合同以证明展厅部分实际产生搬家费用655000元。锦盛家具厂对陈福赐的主张不予认可，并提供了视频资料等证据证明不可能产生较高的搬迁费用。本院审查后认为，评估报告确定的搬迁补偿为302226元，陈福赐所主张的金额并无依据。从租赁房屋的用途来看，有大量的展厅内可移动物品需要搬离，搬迁费用的产生属必然费用。陈福赐提供了搬家合同和收据，但未提供与收据相对应的支付凭证，即便费用全部属实，也应属履行租赁合同所须支出的必要费用，应在整个租赁期内分摊后计算实际损失。考虑到合同中有出租人不向承租人赔偿损失的约定，本案的搬迁费用损失应当在搬迁协议所确定的金额范围内予以计算。陈福赐使用的1号房面积为4459.35平方米，5号房估算为300平方米（评估报告确定5号房的建筑面积1338.24平方米，陈福赐使用的是三层9间中的7间，根据楼层等因素，估算陈福赐租赁部分的面积为300平方米），合计4759.35平方米，占总建筑面积（13369.19平方米）的比例为35.6%，本院以该比例确定锦盛家具厂应向陈福赐支付搬迁费用107592元（302226元×35.6%）。 （5）停产停业损失。搬迁协议确定停产停业损失计2956190元，陈福赐主张按租赁面积取得其中的40%即1182476元。搬迁协议中的该项补偿系针对实际经营人的专属补偿，陈福赐租赁1号房用于开设家具展厅，因提前解除租赁协议也必然产生停产停业损失，本院确定其可按经营面积占比获得相应的损失补偿。其用于经营的1号房4459.35平方米，占总建筑面积（13369.19平方米）的比例为33.36%，本院确定锦盛家具厂应向其支付停产停业损失计986185元（2956190元×33.36%）。5号房并非用于经营，不计入停产停业补偿范围。 （6）搬迁奖励。陈福赐主张按租赁面积获得整个厂区40%的搬迁奖励费计829557.20元。本案并非房屋拆迁安置补偿纠纷，双方当事人之间的权利义务应根据租赁协议及相关法律固定确定，搬迁奖励系搬迁协议中确定的补偿项目，与锦盛家具厂交还整体搬迁房屋的进度相关，与陈福赐履行租赁合同并无关联，陈福赐在租赁协议解除后交还房屋的同时已经提出了相应损失弥补的主张，无权再另行获得该部分搬迁奖励。 以上各项合计4125477元。 综上，本院确定锦盛家具厂应向陈福赐返还租金及保证100849元，支付补偿款4125477元。陈福赐超出此范围的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告苏州相城经济开发区锦盛家具厂于本判决生效之日起十日内向原告陈福赐返还租金、保证金合计100849元； 二、被告苏州相城经济开发区锦盛家具厂于本判决生效之日起十日内向原告陈福赐支付补偿款4125477元； 三、驳回原告陈福赐其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60030元，由原告陈福赐负担23208元，被告苏州相城经济开发区锦盛家具厂负担36822元；被告苏州相城经济开发区锦盛家具厂负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告陈福赐支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  那建华 二〇二〇年四月三日 书 记 员  邓 琴