广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19901号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：吴振强，男，1954年4月27日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告吴振强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费（从2017年5月1日起至2019年2月28日止，按66.65平方米×1.55元/平方米/月计算），逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起，按当月逾期金额每日千分之一计算）；2、判令被告支付代交水费511.2元（从2017年5月1日起至2019年2月28日止），支付代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）277.66元（从2017年5月1日起至2018年6月4日止），支付代交垃圾处理费110元（从2017年5月1日起至2019年2月28日止），支付专项公共维修公摊费179.57元；逾期交纳上述费用的利息（原告代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起，以上一年原告代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算）；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）签订的《物业管理委托合同》和《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月28日，被告回迁入住保利丰花园水仙阁2205房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积为66.65平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2017年5月1日起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付诉请之欠款。被告未提交答辩意见和举证。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。2007年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方依据本协议向甲方交纳管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米收取，收费标准按广州市物价局批准的1.55元/平方米/月收取；受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；等。同日，被告签署《收楼程序执行表》，载明被告回迁至水仙阁A2205房，使：51.99平方米，建：66.65平方米；等。原告曾因被告未支付物业管理费向本院提起诉讼。二审审理过程中，原、被告达成调解协议，广州市中级人民法院于2010年5月6日作出（2010）穗中法民五终字第891号民事调解书，调解协议内容如下：一、吴振强于2010年5月15日之前一次性交清拖欠涉案保利丰花园水仙阁2205房自2007年1月28日入住之日起至2009年12月31日前的物业管理费3409.22元（按每月1.55元／平方米计算）、实际发生的水费582.15元、公摊电费576.17元和代收垃圾处理费165元，合计4732.54元；二、吴振强同意按每月1.55元／平方米的标准向广州保利丰现代物业发展有限公司缴交物业管理费，暂以入住的建筑面积计算，最后按测绘面积为准多退少补，从2007年1月28日入住之日起计付（扣除预交三个月管理费）；三、吴振强保证以后按广州保利丰现代物业发展有限公司发出收费通知的时间准时交纳物业管理费、水费、公摊电费及代收垃圾处理费；四、广州保利丰现代物业发展有限公司同意吴振强免交因拖欠缴交的物业管理费、水费、公摊电费三项欠费的全部滞纳金；五、本案一审案件受理费50元由广州保利丰现代物业发展有限公司负担；二审案件受理费25元（已减半收取）由吴振强负担。本案庭审中，原告表示：原告每两个月都会对被告欠当月的费用和总共欠缴的费用进行催收，小区每次收费的通知模式：首先是把收费截止日期贴在大门口，其次是把各户的明细单放在保安亭处让用户自取，该明细单有物业费、水电费、以及其他的费用，以及之前该户的欠缴金额；在截止日期过后，由保安贴在没交的业主房号门口；对于收费情况，合同约定应该是每月交的，实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。原告为证明其主张，还提交了水费、污水处理费、公摊电费、维修费发票。本院认为：原告与广州洪德置业有限公司签订《物业管理委托合同》，订明由原告对保利丰花园实行物业管理，住宅房屋的管理服务费按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取。因上述小区尚未成立业主委员会，而被告的物业属于该合同约定的管理范围，故上述《物业管理委托合同》对被告具有约束力。原告已对被告所有的物业提供了物业管理服务，故原告要求被告按1.55元/平方米支付物业管理费有理，本院予以支持，被告应当支付上述费用给原告。关于计算物业管理费的建筑面积问题。因被告在收楼时签署的《收楼程序执行表》已经注明了建筑面积为66.65平方米，在（2010）穗中法民五终字第891号民事调解书中亦约定以入住的建筑面积计算，最后按测绘面积为准多退少补，现尚未有测绘面积，故物业管理费仍应按建筑面积66.65平方米计算。原告主张被告支付水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，并提交了原告垫付水费、公摊电费、专项公共维修公摊费的发票予以证明以及列明了分摊费用的计算方式，故本院对原告主张的上述费用的金额予以采纳。被告未及时履行支付上述物业管理费等费用的义务，已构成违约，并造成了原告的损失，故原告要求被告支付物业管理费及迟延支付物业管理费的违约金；代垫的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费及迟延支付该费用的利息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，且也与被告签署的《前期物业管理服务协议》中的标准一致，故本院予以采纳。根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故违约金的起算时间也应相应调整。原告主张的迟延支付其他费用的利息的标准，亦无不当之处，本院予以采纳。因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率，故本院对利息的具体表述予以调整。另，由于利息的各期本金及利息的总额均较低，原告在此方面损失较小，其主张利息的象征意义远大于补偿意义，而且，原告作为收款方本应及时主张自己的权利，其在垫付资金很长时间后才提起诉讼，也应对扩大部分的损失承担责任。综合前述责任情况以及为避免原、被告在此方面增加计算的纠纷、减少执行阶段的司法成本，本院仅对原告起诉之后的利息予以支持；对原告起诉之前的利息不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴振强在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2017年5月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月66.65平方米×1.55元/平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以206.62元为本金，按每日1‰的标准，从2017年7月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止；各期违约金以本金为限）；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2017年5月1日起至2019年2月28日止的水费511.2元、垃圾处理费110元；从2017年5月1日起至2018年6月4日止的公摊电费277.66元；专项公共维修公摊费179.57元，并向原告支付迟延支付上述款项的利息（以1078.43元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年四月三十日书记员 杜彦泽莫敏琪