四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初448号 原告：成都安怡物业管理有限公司，住所地：成都市青华北二街36号。 法定代表人：何德伟，系公司董事长。 委托诉讼代理人：崔雄，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨星，四川明炬律师事务所实习律师，特别授权。 被告：慕泽文，女，1933年6月29日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李滨，男，1963年10月28日出生，汉族，住成都市武侯区,慕泽文之子，特别授权。 原告成都安怡物业管理有限公司（以下简称安怡物业）诉被告慕泽文物业服务合同纠纷一案，本案于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告成都安怡物业管理有限公司的委托诉讼代理人崔雄、杨星，被告慕泽文的委托诉讼代理人李滨，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安怡物业向本院提出如下诉讼请求：1.判决慕泽文向安怡物业支付欠付的物业费3451.2元（暂计算至2019年12月31日）、逾期缴纳物业费用的违约金1440.85元、水费45.45元、垃圾处理费48元，共计4986.4元；2.本案诉讼费用由慕泽文承担。事实与理由：慕泽文为3508厂在客户方整体改造项目职工自主搬迁户，搬迁至由成都铭发置业有限公司建设的汇厦少城琴台府2栋1单元3202房。2014年9月24日，慕泽文与安怡物业签署物业相关文件，安怡物业将《3508厂住房整体改造项目〈业主手册〉及职工自主搬迁补偿安置协议附件》（以下简称《业主手册及附件》）交给慕泽文，《业主手册及附件》附件部分包含《业主临时管理规约》《前期物业服务合同》《承诺书》等，其中《承诺书》约定签署人承诺遵守《业主临时管理规约》的一切条款，若违约自愿承担违约责任，慕泽文在《承诺书》上签字确认。《业主手册及附件》第八条及第九条约定，开发建设单位成都铭发置业有限公司招标选聘安怡物业，依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务，自主搬迁安置户主自公告交房之日起三年内按每月0.9/平方米足额缴纳；《业主临时管理规约》第八条约定由安怡物业依据《前期物业服务合同》提供物业服务；《前期物业服务合同》第十条约定，物业费按季缴纳，业主应在每季度开始的前20天内履行缴纳义务，逾期缴纳物业服务费的每日按应缴总金额的0.1%计收违约金。2017年1月9日，慕泽文向安怡物业缴纳了截至2016年12月31日的物业费，后慕泽文未再缴纳物业费，截至2019年12月31日，慕泽文欠缴的物业费共计3452.1元、违约金1440.85元、水费45.45元、垃圾费48元，合计4986.4元。经安怡物业多次催收，慕泽文未予缴纳，为维护自身合法权益，特起诉至法院。 慕泽文辩称，慕泽文与3508厂职工住房整体改造搬迁工作组于2010年10月2日签订的《3508厂住房整体改造项目职工自主搬迁补偿安置协议》中没有物业管理的约定；成都铭发置业有限公司与安怡物业签订的《业主临时管理规约》未征得返迁户的同意，对慕泽文等返迁户不具有约束力；安怡物业未能配合业主办理房屋权属证书，导致慕泽文等业主延迟1年左右才取得权属证书，综上，安怡物业未尽到物业职责，不应收取物业管理费。 在诉讼中，安怡物业向本院提供的证据有： 1.原被告身份信息，证明原、被告的主体关系。被告对该证据三性无异议。 2.《业主手册及附件》附件部分包含《业主临时管理规约》《前期物业服务合同》，证明原告收取物业费及违约金的依据。被告对该项证据的三性不予认可。 3.《承诺书》，证明被告于2014年9月24日自愿签署并承诺遵守《业主临时管理规约》的一切条款，原告有权对该物业实施物业管理。被告对该项证据的三性不予认可。 4.3508厂自主搬迁安置房物业移交清单，证明被告于2014年9月24日至原告处缴纳物业费并签署物业相关文件。被告对该证据三性无异议。 5.《成都安怡物业管理有限公司财务专用收据》，证明被告向原告缴纳了2016年12月31日前的物业费，同时可以证明被告认可了原告的物业服务行为。被告对该证据三性无异议。 6.慕泽文欠费明细表，证明截至2019年12月31日，被告欠缴的物业费3451.2元、逾期缴纳物业费用的违约金1440.85元、水费45.45元、垃圾处理费48元，共计4986.4元。被告对该证据三性无异议。 7.催缴记录，证明原告已多次向被告催缴物业费。被告对该组证据真实性无异议，但认为被告不应缴纳。 慕泽文向本院提供的证据有： 1.慕泽文不动产权证书，证明安怡物业未及时为慕泽文办理房屋权属证书，其于2018年5月28日才取得房屋产权证书。安怡物业对该证据三性无异议，但认为办理权属证书并非物业合同约定内容，不能据此拒缴物业费。 2.《3508厂住房整体改造项目职工自主搬迁补偿安置协议》，证明原被告子无合同关系。安怡物业对该证据三性无异议，但认为慕泽文签署了《承诺书》，表示其愿意接受附件协议并承担违约责任。 3.收据，证明安置协议已经执行完毕。安怡物业对该证据三性无异议，但认为慕泽文知晓并缴纳过物业费，双方之间形成物业服务合同关系。 经庭审举证、质证，原告提供的1-7号证据，符合证据的关联性、合法性、真实性的特点，故本院予以采信。被告提供的1-3号证据，符合证据的关联性、合法性、真实性的特点，故本院予以采信。 根据庭审认证采信的证据和原、被告的陈述，本院综合认定如下事实： 《3508厂住房整体改造项目〈业主手册〉及职工自主搬迁补偿安置协议附件》，其中载明：协议附件包括《业主临时管理规约》《前期物业服务合同备案表》《前期物业服务合同》《承诺书》等。《业主临时管理规约》中载明：业主大会成立前，开发建设单位成都铭发置业有限公司公开招标选聘安怡物业，依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。前期物业服务合同内容作为开发建设单位与安置户订立的《3508厂住房整体改造项目职工自主搬迁补偿安置协议》内容之一，在有效期内，前期业务服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。自主搬迁安置户主自公告交房之日起三年内按每月0.9元/平方米足额缴纳，三年期满后，按商品房业主标准足额缴纳，直到业主大会成立并签订新的物业服务合同止。本建筑区划内，业主应当按照相关规定和供应合同的约定向供水、环卫等专业单位缴纳相关费用，物业服务企业或者其他管理人接受供水、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同。《前期物业服务合同备案表》中载明：电梯住宅物业服务费2.18元/平方米。《前期物业服务合同》中载明：高层住宅物业服务费2.18元/平方米。业主未按时、足额缴纳物业服务费，经书面催告限期缴纳仍未缴纳的，承担违约期间未付金额0.1%的违约金。 2014年9月24日，慕泽文作为3508厂职工自主搬迁安置户业主签署《承诺书》，其中载明：本人慕泽文房号2-1-3202已详细阅读并理解成都铭发置业有限公司制定的《业主临时管理规约》，并愿意遵守《业主临时管理规约》的相关约定，如有违约，自愿承担违约责任。同日，慕泽文签署“3508厂自主搬迁安置房”物业移交清单，物业房号为包家巷2栋1单元32楼2号，业主姓名为慕泽文。 另查明，川（2018）成都市不动产权第××号不动产登记证书显示：青羊区文庙西街300号2栋1单元32层3202号不动产权利人为慕泽文单独所有，其中专有建筑面积78.36平方米，分摊建筑面积16.9平方米。 本院认为，慕泽文与安怡物业构成物业服务合同关系，双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按约履行各自的权利和义务。本案中，慕泽文于2014年9月24日签署的《承诺书》，并缴纳了截至2016年12月31日前的物业费，接受了安怡物业提供的物业服务，因此，慕泽文应按时足额交纳物业费等费用。慕泽文关于因安怡物业逾期办理房屋产权证书而不缴纳物业费的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。按照《业主临时管理规约》《前期物业服务合同备案表》的约定，前三年物业管理费标准为每月每平米0.9元，三年后（2017年9月）电梯物业按照物业管理费标准为每月每平米2.18元，但安怡物业实际从2019年10月1日才开始按照每月每平米2.18元计价收取，属于对自身权利的处分亦未影响慕泽文的权利，据此计算，安怡物业要求慕泽文支付2017年1月至2019年12月期间物业管理费3545.55元的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。 关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及《前期物业服务合同》关于未按约交纳物业费用的承担违约期间未付金额0.1%的违约金，慕泽文逾期交费已构成违约，应支付违约金。慕泽文应以欠付费用3545.55元为基数，按照未付金额0.1%的标准进行计算，即354.56元。 关于水费及垃圾处理费。按照《业主临时管理规约》的约定，业主应缴纳供水、环卫等供应合同产生的费用，且物业公司可以代收代缴。庭审中，安怡物业并未举证其已代慕泽文向供水、环卫等部门缴纳了因供应合同产生相关费用的凭证，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、慕泽文于本判决生效之日起十日内向成都安怡物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31期间的物业管理费3545.55元及违约金354.56元； 二、驳回成都安怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由慕泽文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年四月二十一日 书记员 尤杉杉