广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12553号原告：广州森尚物业服务有限公司，住所地广州市黄埔区广海路2号之八102房号。法定代表人：植中棣，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟毅，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼淑媛，广东弘厚律师事务所实习人员。被告：广州市富域房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3713号122房。法定代表人：吴俊东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王怡，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州森尚物业服务有限公司（以下简称“森尚公司”）诉被告广州市富域房地产开发有限公司（以下简称“富域公司”）物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月27日、2020年1月15日先后公开开庭进行了审理。原告森尚公司的委托诉讼代理人钟毅、冼淑媛，被告富域公司的委托诉讼代理人王怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森尚公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务管理费38482.11元、违约金1869.06元；2.被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2019年1月至5月的地下车库管理费36000元（7200元/月×5个月）。2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告、被告于2017年8月1日签订了《物业服务合同》，约定由原告对被告位于广州市黄埔东路3713号尚品居负一层的地下车库提供物业服务。该合同约定地下车位物业管理费按照每个车位80元/月计算，共计90个车位，每月管理费7200元，每月缴费时间在十日之前。被告自2019年1月1日起拖欠车库管理费至2019年5月31日，共计欠费36000元。原告多次催收未果，诉至法院，请求判如所请。被告富域公司辩称：一、我方已接到涉案小区业主委员会通知，原告为非法进驻小区，原告的物业服务合同无效。根据原、被告签订的地下车库的物业服务合同第12条的约定，原告的物业管理合同无效，导致原、被告签订的物业服务合同也随之终结。原告不应依物业服务合同追讨管理费。二、涉案小区业委会通知自2018年10月26日起涉案小区全体业主暂时缓交物业费，待涉案小区业委会后续决议并通知，因此被告是根据涉案业委会的通知暂缓缴纳物业费。被告没有任何过错。三、2018年10月26日前原告多次没有履行物业管理职责，导致被告发函投诉。综上，一方面，原告为非法进驻涉案小区，原告的物业服务合同已被涉案小区业委会认定为无效合同，另一方面，被告是按照涉案小区业委会的通知，暂缓交纳物业费，被告没有任何的过错。请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年6月20日，森尚公司与广州市黄埔东路3713号富域尚品居小区（以下简称“尚品居小区”）业主委员会（以下简称“业委会”）签订《业委会物业管理委托合同》，约定由森尚公司为该小区提供物业管理服务。该合同加盖“广州市黄埔区南岗富域尚品居业主委员会”印章，下方有张秀明、刘创彪、韩圣余、魏福彬四人签名。2017年8月1日，富域公司与森尚公司签订《物业服务合同》，委托森尚公司对富域公司位于尚品居小区负一层地下车库编号为101-109的全部90个车位提供物业服务，服务期间自2017年8月1日至2020年6月20日止，收费方式为包干制，具体标准为80元/个/月，物业服务费应于每月10日前交纳。合同第十二条约定，若森尚公司与尚品居小区业委会签订的物业管理合同无效或依法解除，本合同自动终止。富域公司主张收到了尚品居小区业委会的函件，该业委会认定森尚公司非法进驻小区，要求富域公司暂缓交纳物业费。富域公司提交了加盖有“广州市黄埔区富域尚品居业委会”印章的两份函件，其中一份出具时间为2018年9月22日，收件人为“南岗街道办事处”，标题为“关于森尚公司物业服务合同无效的函”，主要内容为森尚公司签订的合同未经业主大会表决同意，也未经业委会同意，认定森尚公司的物业服务合同无效，森尚公司为非法进驻小区的物业公司。第二份文件标题为“富域尚品居小区业主委员会会议纪要”，会议主题为“解聘物业公司”，会议时间显示为2018年10月10日，会议主持人杨士兵，其他参会人员为汤碧霞、李悟、赵利。主要内容为决定正式解除与森尚公司的无效物业服务合同关系，要求森尚公司在2018年10月26日前做好物业工作交接并于当日撤离小区，物业事务由小区业委会代管，自2018年10月26日小区全体业主暂缓交纳物业管理费，此后的物业费交纳方式，待业委会后续决议并通知。落款加盖业委会印章，四名参会人员签名。上述两份函件张贴于尚品居小区入口的保安亭处。富域公司另提交了落款时间为2018年7月至10月的多份函件及图片，拟证明森尚公司未履行物业管理职责，富域公司不应交纳物业管理费，相关图片未显示拍摄日期，相关函件亦无证据显示已送达森尚公司。富域公司向森尚公司足额交纳地下车库管理费至2018年12月31日，自2019年1月1日起未再交纳。另查明，尚品居小区在2015年1月至2019年12月期间，按照法定程序先后成立了三届业委会，均在广州市黄埔区人民政府南岗街道办事处办理备案。第一届业委会任期为2014年12月28日至2017年12月27日，成员共九人，分别为张秀明（主任）、杨士兵（副主任）、韩圣余、李悟、刘创彪、魏福彬、刘兵、苏敏荣、陈结芳；第二届业委会任期为2018年8月22日至2023年8月21日，成员共五人，分别为杨士兵（主任）、汤碧霞（副主任）、李悟、赵利、许瑞盛；第三届业委会任期为2019年10月16日至2024年10月16日，成员共九人，张广伟担任主任，韩圣余、陈国媚担任副主任。南岗街道办事处于2019年5月24日约谈尚品居小区业委会及森尚公司，就该小区消防管理存在的问题进行座谈，会议明确了森尚公司按照小区业委会要求撤场，避免出现消防安全管理空档期。以上事实，有物业服务合同、物业费发票、南岗街道办事处复函、当事人陈述等证据证实。以上证据经过法庭质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为：本案争议焦点为富域公司拒绝交纳地下车库物业管理费是否具备合法事由。首先，富域公司系尚品居小区的开发商及地下车库所有人，森尚公司系具备物业管理资质的企业主体，双方自愿签订物业服务合同，约定的内容未违反法律、法规的强制性规定，反映当事人真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。该合同第十二条关于“本合同自动终止”条款有明确的适用前提，即“森尚公司与业委会签订的物业管理合同无效或依法解除”。具体到本案中，尚品居小区业委会与森尚公司就双方2015年6月20日所签业委会物业管理委托合同的效力虽然存在争议，但现有证据并未反映上述合同已依法认定无效或合法解除，富域公司仅依据该小区业委会的单方函件即主张无需交纳物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，森尚公司与尚品居小区前后多任业委会因物业管理问题发生争议，南岗街道办事处多次调解并于2019年5月24日就小区消防问题约谈双方，森尚公司承诺退场并交付物业管理资料，可见森尚公司彼时仍在小区从事包括物业资料保管在内的物业管理活动。富域公司未能举证证明森尚公司已于2019年1月退场并停止物业服务，其主张无需交纳2019年1月以后的物业管理费，本院不予采纳。再次，富域公司一再强调自2018年10月收到尚品居小区业委会关于物业服务合同无效的函件后就无需继续支付管理费，但该公司在此后仍继续向森尚公司发函，督促森尚公司履行物业服务合同，并继续交纳地下车库管理费至2019年12月31日，富域公司的实际行为与其庭审主张明显相悖。该公司认为森尚公司提供的物业服务存在瑕疵的，可依据合同约定主张违约责任，并非其拒不交纳物业费的正当理由。综上，森尚公司请求富域公司支付2019年1月至5月期间的地下车库管理费36000元（80元/个/月×90个×5个月），具备事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：被告广州市富域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州森尚物业服务有限公司支付2019年1月1日至5月31日期间的地下车库管理费36000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，由被告广州市富域房地产开发有限公司负担。原告预缴的案件受理费本院不作退还，被告应负担的案件受理费由其在履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 高 迎二〇二〇年四月十七日书记员 邓国容张滢倩