广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初27633号原告：广州市旅业有限公司，住所地广州市越秀区沿江东路405号前座东。法定代表人：苏颖。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所实习律师。被告：广州市鸿运餐厅，住所地广州市越秀区白云路XX号。法定代表人：周富贤。被告：周富贤，女，1964年3月6日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：梁颖娴，广东百科律师事务所律师。原告广州市旅业有限公司与被告广州市鸿运餐厅（以下简称鸿运餐厅）、周富贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦景欣、陈楠，被告周富贤及两被告的共同委托诉讼代理人梁颖娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告和被告鸿运餐厅签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；二、判令被告鸿运餐厅立即向原告交还广州市越秀区白云路XX号承租场地；三、判令被告鸿运餐厅从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按照667元/天的标准向原告支付场地占用费（计算公式：667元×占用天数-10294元/月×8个月）；四、判令被告鸿运餐厅从2018年4月13日起至2019年3月31日止，按照9565.84元/月的标准向原告支付租金差额，共计110963.74元；五、判令被告周富贤就被告鸿运餐厅需支付的所有费用及全部合同义务承担连带保证责任；六、判令被告鸿运餐厅承担原告为本案支出的律师费9600元，被告周富贤承担连带保证责任。事实和理由：被告鸿运餐厅是位于广州市白云路XX号房屋的承租人，被告鸿运餐厅与原告原租赁协议期限于2015年12月31日到期终止。2016年1月8日，原告与被告鸿运餐厅签订《广州市房屋不定期租赁协议书》（下称《协议书》），《协议书》第二条、第七条第三款约定，若业权人不与原告续签案涉房屋的新租赁合同,本协议期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与原告续签新租赁协议之日为止，租赁协议终止后，被告鸿运餐厅应按本协议及附页的约定进行退场，原告不承认任何违约责任，也无需对被告作出任何经济补偿。被告周富贤对被告鸿运餐厅合同义务向原告承担连带保证担保责任，被告周富贤予以确认。2018年12月21日，业权人广州市房屋安全管理所向原告发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告将案涉场地交还业权人。2019年1月4日，原告向被告鸿运餐厅发送《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》（下称“《告知函》”）以及《追缴租金差额通知》，告知被告鸿运餐厅双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》将于2019年3月31日终止，被告鸿运餐厅应在2019年3月31日前交回上述租赁场地，并清缴全部应付未付的费用（含调租差额、场地占用费、管理费、水电费等费）。被告鸿运餐厅于2019年1月17日在该《告知函》以及《追缴租金差额通知》上予以签收确认。但截至起诉之日止，被告鸿运餐厅仍未按照《协议书》、《告知函》以及《追缴租金差额通知》的要求交还涉案房屋以及补交应付未付的全部费用。根据上述事实，原告认为，原、被告之间所签订的《协议书》系双方真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。被告鸿运餐厅在收到原告通知的情况下，未能按照协议约定返还案涉房屋以及补交应付未付的费用的行为已严重侵犯了原告的合法权益。被告周富贤在保证人一栏中盖章确认，需就被告鸿运餐厅的全部合同义务向原告承担连带保证担保责任。被告鸿运餐厅、周富贤共同辩称：一、原被告签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》已于20l8年4月11日终止。据原告与被告于20l6年1月8日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》(以下简称《租赁合同》)中首部，原告称其业权人原租赁合同期限至2015年12月31日，此后原告与业权人为不定期租赁关系。在此基础上，原被告双方再行签订《租赁合同》，《租赁合同》第二条约定:若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自20l6年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日止。第七条约定:若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止。20l8年4月11日，广州市住房和城乡建设局出具《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》(以下简称《城建委通知》)，对直管房非住宅租赁的管理要求为原则上须实行公开招租，即各直管房管理单位通过符合资质要求的产权交易机构招租，或根据实际采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的市场化交易方式招租。只有通知规定的特殊情形可实行定向租赁。《城建委通知》第三条第二款第七项为:其他因特殊情况不适宜公开招租的直管房非住宅，经市政府批准可直接定向租赁，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价(或市场评估价)执行。如国家、省、市另有政策规定给予优惠的，从其规定。简而言之，自广州市住房和城乡建设局出具《城建委通知》之日起，除非经过市政府批准，直管房非住宅不得直接进行定向租赁，需实行公开招租。根据原告提交的证据二，2018年12月21日，广州市房屋安全管理所出具《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》(以下简称《管理所通知》)，《广州市住房和城乡建设委员会关于市旅业公司属下老字号酒店定向承租直管房间题的复函》文件明确要求原告承租的直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位。并在2018年12月28日前书面向广州市房屋安全管理所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。《管理所》第三点也再次明确了原告至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复。2018年4月12日前，按照原合同租金标准收取房屋租金，2018年4月12日后，收取原告的为房屋占用费。即已经明确了2018年4月12日后，业权人与原告之间不存在租赁关系。因此，根据原被告签订《租赁合同》关于租赁期限的约定，《租赁合同》的终止期限即为2018年4月11日，而至迟终止期限也应该不超过20l8年9月4日，即原告与业权人开协调会议定清空房屋事宜当天(该部分证据见原告证据二的原件，证据二的复印件原告已刻意抹去该点，可证原告具有明显的过错)，而且根据本案证据已知的是，《广州市住房和城乡建设委员会关于市旅业公司属下老字号酒店定向承租直管房问题的复函》(穗建房管函[20l8]3ll5号)文件的落款时间为2018年8月1日，该文件已明确要求原告承租的直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位。二、根据《租赁合同》的约定，被告无需向原告支付租金差额。首先，原被告签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》已于2018年4月l1日终止，或至迟终止期限也不超过2O18年9月4曰，即原被告的不定期租赁期为2016年1月8日至2018年4月11日。根据原被告双方在《租赁合同》中关于租金的约定:月租金为l0294元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。即不定期租赁期外，乙方并不承担升租差额。原被告双方的不定期租赁期同时于《房管局通知》发文之日终止，因此无需向原告支付租金差额。其次，根据双方签订的《租赁合同》中关于租金结算方式的约定为按月结算，由乙方在每月的l0日前按现金付款方式缴付当月租金给甲方。原被告双方签订的《广州市房屋租赁协议》附页第五条第二款约定:租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止。届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。换言之，被告向原告交付租金的方式是按月交付，而且，原被告签订的是不定期租赁合同，双方都有随时解除合同的权利。而原告若需调升租金有提前通知被告的义务，被告有权选择是否按照调升的租金继续续约，而原告迟至2019年1月l7日才向被告发出通知告知20l8年4月12日后按新的租金标准收取，且租金差额具体数额再另行通知，完全不符合合同订立的公平及意思自治原则，也没有尽到提前告知义务，依法不应获得支持。最后，据《住建委通知》的第五条，各直管房管理单位与承租人明确约定不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用等的要求可知，原告从《租赁合同》订立以来对于涉案房屋是否有转租权尚未可知，对于涉案房屋是否缴纳过租金也尚未可知，原告要求调升租金的差额到底是按照最新公布的商业用房租金参考价收取还是市场评估价收取也未可知，租金差额具体数额也从来没有通知过被告，原告在完全没有提前告知被告且与被告协商的情形下径行提起本案诉讼，实在有恃于常规商业做法。如若是原告现根据2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价计算租金差额，也不是简单的190.96×104(广州市越秀区白云路商业用房2018年度租金标准104元/建筑面积平方米)，根据《20l8年广州市房屋租金参考价适用说明》第七点关于商业用房的适用性说明:本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价。因此，在实际应用中应当根据商业用房的位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整。比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的60%，三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%。而涉案房屋是有三层的，因此l90.96平方米的建筑面积，其中二层的建筑面积应按首层的60%计算，三层的建筑面积应按首层的39%计算。若每一层的面积为建筑面积的平均分布，按照广州市房屋租金参考价计算的租金也为13173元，更未根据涉案房屋的位置、楼层予以调整。《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》第十一点关于本租金参考价的解释说明还特别说明了直管公房非住宅租金方面，房屋租金参考价仅供租赁双方议定参考。三、原告无权向被告收取场地占用费从事实层面上而言，正如被告自己所述，被告继续经营并不是无理霸占涉案房屋，而是原告告知被告可以继续经营并且按照原租金标准向原告支付，被告才继续在涉案房屋继续经营，若被告知道涉案房屋租金每月翻一倍，原告是绝无可能同意且继续经营下去的。这从被告每月持续向原告支付租金，原告每月如常向被告开具发票的实际履约行为可以证明，原被告实际上在20l9年4月1日后仍然按照《租赁合同》每月l0294元的租金标准执行，双方实际履行的就是《租赁合同》每月l0294元的租金标准。从法律层面上讲，如上所述，20l8年4月l2日后，业权人与原告之间不存在租赁关系，即原告对涉案房屋为无权占有，原被告均有向业权人交还涉案场地的义务，原告作为承租人己经失去对涉案房屋所拥有的一切权利，也就当然地丧失了对涉案房屋进行转租和收益的权利。原告既然丧失了对涉案房屋的转租和收益的权利，显而易见，原告收取场地占用费是没有法律依据的。虽然原告作为承租人已经失去对涉案房屋所拥有的一切权利，但原告仍有向业权人交还涉案场地的义务。在原告与业权人的不定期租赁合同到期前，原告作为承租人对涉案房屋的保护义务的对价是基于转租获取房屋的收益，即此时的承租人对房屋有保护的义务，也有收益的权利，这是符合权利义务相对等的原则。但是原告与业权人的不定期合同到期后，原告作为承租人对房屋的占有(间接占有)变成了无权占有，其不具有对房屋进行收益的权利，但是并不代表其同时也免除对房屋的保护义务。正是因为原告作为承租人的有权占有变为了无权占有，因为基于业权人具有的物上请求权，承租人依然具有保护义务，但是这种义务从有权占有的对价演变成为无权占有的当然义务。该责任是基于承租人违反合同义务所造成的，当然不能成为原告获利的依据。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。即被告支付场地占有费无可厚非，被告事实上每月均按时向原告支付每月租金，即被告己经向原告支付了场地占有费，原告亦表示同意。原告每月有否依时向业权人交付租金尚未可知，但场地占有费的实际收取人应为业权人，因场地占有费的作用为填补业权人所受的损害，但绝非原告获利的依据。因此，在被告已经依约每月向原告支付租金的前提下，原告无权向被告收取场地占用费。业权人作为场地所有人，亦应享有场地占有费的最优选择权，而非首先由原告，即承租方进行优先选择。而场地占有费的支付标准，参照《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第十点，租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。因此，场地占有费的支付标准应参照上述标准予以确定。四、被告无需承担原告的律师费。原被告签订的《租赁合同》并无关于律师费由被告承担的约定，因此原告的该项诉请并没有合同依据，且律师费并非原告必要的支出或损失，不应得到支持。原告主张的清场费用按照《租赁合同》的约定应为原告直接收回场地处理被告财物的费用。五、被告周富贤并无在《租赁合同》中签署担保人，而仅在《广州市房屋租赁协议》附页签署了担保人，因此，被告周富贤的担保责任仅在《广州市房屋租赁协议》附页的范围内有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才能办理手续等。2016年1月8日，原告（出租人、甲方）与被告鸿运餐厅（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在越秀区白云路XX号房地产出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积约190.96平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为10294元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳20000元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金20000元无息退回乙方。租赁期届满，应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方；租赁期内或租赁期届满，如乙方不再续租的，应提前60日书面知会甲方，否则乙方应赔偿甲方由此造成的损失。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议在业权人与甲方签订租赁合同后2个月内自然终止，甲方无需承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿。甲方将按有关规定进行公开招租，在同等条件下乙方有优先承租权。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。在《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营餐饮业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需要工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日667元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其它费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失。临时租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前单方解除协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且不退回保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、财物、装修等无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失：6、乙方违反主协议书及附页的约定，经甲方通知后未在规定时间内改正的等。被告周富贤在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向原告发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，原告向被告鸿运餐厅发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与原告续签租赁合同，并要求原告收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1、被告须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回原告，届时双方签订的协议终止。2、被告在交回涉案房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由被告负全部责任及最终责任，原告不承担任何连带责任。被告逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为被告放弃场地内剩余物品的所有权，原告有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，原告不负赔偿责任，另原告有权参照协议书约定的租金标准，向被告收取场地占用费及违约金等。3、被告退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因被告原因造成房屋损坏或其他问题，由被告承担全部责任，原告不负任何责任，若原告代垫了费用则有权向被告追偿。4、在本函送达之日起，被告未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。被告鸿运餐厅在该函件下方盖公章，并附手写内容：“原件已收2019年1月17日”。同日，原告向被告鸿运餐厅发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求，从2018年4月12日后调升原告涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书的约定，告知如下：1、被告租赁涉案房屋的租金，从2018年4月13日起原告按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2、追缴租金差额的期限至原被告双方终止上述房屋租赁协议书时止。被告鸿运餐厅在该函件下方盖公章，并附手写内容：“原件已收2019年1月17日”。2019年8月12日，广州市房屋安全管理所曾向本院起诉本案原告（2019）粤0104民初35750号房屋租赁合同纠纷一案，要求：1、解除广州市房屋安全管理所与本案原告于2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》；2、本案原告立即将该案合同约定的部分出租屋全部交还原告。该案诉状所附的房屋清单中包含了越秀区中山五路昌兴街3号首层东侧房屋。后广州市房屋安全管理所向本院提交撤诉申请，本院于2019年11月20日作出撤诉裁定书。原告为证明其为本案而支出的律师费，提交证据如下：1、2019年5月20日原告（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与鸿运餐厅等租赁合同纠纷一案委托乙方代理的相关事宜协商达成一致，订立本合同。甲方与鸿运餐厅等租赁合同纠纷五案律师代理费为48000元。甲方应在合同签订后5日内按照上述约定支付律师代理费等。2、广东合盛律师事务所向原告开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计48000元。两被告对上述证据真实性予以确认，但认为与本案无关。原告为证明每月租金差额的具体金额，向本院提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》，两被告质证称对上述证据真实性予以确认，但不同意支付租金差额。庭审中，双方均确认被告鸿运餐厅已按照每月10294元的标准缴纳至2019年11月30日。原告称其按照与房管局签订的租赁合同的标准交租至今，自2018年4月房管局向原告发文要求调升租金后，原告暂未向房管局支付调升后的租金，但已经挂在财务应付的账上，因该部分租金应由实际使用人承担。诉讼过程中，两被告于2020年3月4日将涉案房屋移交给原告，双方签署《场地移交确认表》。被告鸿运餐厅于2020年2月21日提交《情况说明》，称其已于2020年1月24日通过微信告知原告在2020年2月1日前可清退房屋并积极询问原告交接日期，并于2020年1月31日书面向原告告知交还及交接场地事宜，原告委托律师告知原告已于2020年1月31日知悉《告知函》。2020年1月31日至2020年2月21日期间，被告多次通过微信、电话催促原告尽快交接场地并确定交接时间，原告一直表示由于其自身原因，未能联系相关人员，因此未能派人接收涉案场地，并承诺2020年2月免收租金。被告鸿运餐厅提交聊天记录、现场照片及日期为2020年1月31日张贴的《告知函》（内容为其司于2020年1月31日申请交还场地，并于2020年2月1日起不再租赁场地，要求原告及时派人到场进行交接）。原告认为上述聊天记录、现场照片及日期为2020年1月31日张贴的《告知函》不能作为证据。本院认为：原告与被告鸿运餐厅于2016年1月8日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告交回包括涉案房屋在内的承租房屋，原告于2019年1月4日向被告鸿运餐厅发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知被告鸿运餐厅在2019年3月31日前将涉案房屋交回原告，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，原告主张合同于2019年3月31日解除，本院予以支持。鉴于双方已交接房屋，本院对原告主张的交还房屋的诉讼请求不予调处。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日667元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，原告要求自2019年4月1日起，按每日667元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，本院予以支持。因双方于2020年3月4日签署《场地移交确认表》，故上述房屋占用费计至2020年3月4日止。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取原告的租金，亦即升租差额未最终确定，故原告现要求被告鸿运餐厅支付升租差额，本院不予支持。原告可待升租差额最终确定后再行主张。关于原告主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指原告（即甲方）因向被告主张权利而产生的律师费用，故原告要求被告鸿运餐厅承担其因本案支出的律师费，于法无据，本院不予支持。被告周富贤作为担保人签署了书面的保证条款，对被告鸿运餐厅的合同义务向原告承担连带保证担保责任。据此，原告要求被告周富贤对被告鸿运餐厅的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告广州市鸿运餐厅签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市鸿运餐厅应向原告广州市旅业有限公司支付自2019年4月1日起至2020年3月4日止的房屋占用费（按667元/日计，其中应扣除被告广州市鸿运餐厅已支付的2019年4月1日至2019年11月30日的租金款结算）。三、被告周富贤对被告广州市鸿运餐厅的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3001元，由原告广州市旅业有限公司负担146元，被告广州市鸿运餐厅、周富贤共同负担2855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  黄 文人民陪审员  刘月娴二〇二〇年四月二十九日本书记员朱慧