广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1422民初1129号原告：中国建设银行股份有限公司大埔支行，统一社会信用代码：91441422MA4UQUHY1W，地址：大埔县*********。法定代表人：刘周山，该行行长。委托诉讼代理人：余兆燊，广东客都律师事务所律师。被告：温旭明，男，汉族，1974年8月8日出生，身份证号码：441************038，住址：广东省大埔县****************。被告：大埔县恒晟实业有限公司，注册号：441********3406，住所：大埔县**********龙晟大厦A1103房。法定代表人：汪德江，该公司经理。委托诉讼代理人：吴建华，广东法豪律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司大埔支行（以下简称大埔建设银行）诉被告温旭明、大埔县恒晟实业有限公司（以下简称恒晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余兆燊、被告大埔县恒晟实业有限公司的委托代理人吴建华到庭参加诉讼，被告温旭明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大埔建设银行诉称，被告温旭明因购买位于大埔县**********玫瑰阁2205房的房产向原告申请个人住房借款，双方并于2017年5月5日分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《大埔县住房公积金住房抵押贷款合同》，合同约定：借款本金分别为商业贷款190000元、公积金贷款200000元，借款期限均为15年，利率分别是商业贷款的月利率为4.0833‰、公积金贷款的月利率为2.7083‰，采用等额本息还款方式，同时在2017年5月31日对该房产办理了预告抵押登记。合同还约定，被告温旭明购买的房屋办妥房产证后，应与原告办理抵押登记手续，但作为抵押人的被告温旭明在原告多次催促下均未履行该义务，至今尚未办理抵押登记手续。被告恒晟公司作为开发商对上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期限为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。后原告在被告温旭明的授权下将全部贷款直接划至被告恒晟公司的账户。原告的贷款发放后，被告温旭明尚能按约还本付息，但后期则未能按时还款，截至2019年8月3日，被告仍欠商业贷款本金182598.87元及利息12775.22元；截至2019年8月20日，仍欠公积金贷款本金178618.06元及利息5484.09元。根据三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条及《大埔县住房公积金住房抵押贷款合同》第二十三的约定，在被告温旭明不按合同约定按时足额偿还借款本息时，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即偿还借款本息。鉴于被告恒晟公司与原告在合同中约定了承担连带保证责任的条款，因此被告恒晟公司对被告温旭明的上述借款须承担连带保证责任。现原告认为俩被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告温旭明、被告恒晟公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《大埔县住房公积金住房抵押贷款合同》；2、被告温旭明立即偿还：（1）商业贷款本金182598.87元及利息12775.22元（以上本息计至2019年8月3日，2019年8月4日后的利息另计）；（2）公积金贷款本金178618.06元及利息5484.09元（以上本息计算的截止时间为2019年8月20日，2019年8月21日后的利息按合同约定另计。）以上两项合计：379476.24元；3、被告恒晟公司对上述借款本息承担连带保证责任；4、俩被告承担本案的诉讼费用。被告温旭明在答辩期限内未作答辩，亦没有提交证据抗辩。被告恒晟公司答辩称，2016年5月26日，恒晟公司与温旭明签订《商品房买卖合同（预售）》，按合同约定，恒晟公司将投资兴建取得的坐落于大埔县**********玫瑰阁2205房的房产以566000元的价格出售给温旭明，付款方式分为首付款176000元及银行按揭款390000元两部分支付给恒晟公司。合同签订后，双方到房管部门办理了预售登记，温旭明向恒晟公司支付首付款176000元，随后恒晟公司按约定将该房交付给温旭明使用，因此双方签订的《商品房买卖合同》已履行。2017年5月5日，温旭明与原告分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《大埔县住房公积金住房抵押贷款合同》，合同约定借款本金分别为190000元和200000元，期限为15年。恒晟公司对上述借款承担抵押加阶段性保证责任。在办妥相关手续后，原告已按约将温旭明按揭贷款390000元转入恒晟公司账户。而后，恒晟公司多次通知温旭明按合同约定缴交应由其缴纳的相关税费、办理房产证等手续。但因温旭明不配合，致使该房的房产证至今未办理，房地产抵押登记手续亦未能办理。鉴于恒晟公司与温旭明双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且已履行。现温旭明已按约付清了房款，恒晟公司也将该房交付给温旭明使用并依法办理了预售登记，因此不影响合同的成立，同时，该房并非不能办证、不能抵押，而是温旭明自身原因导致的。另外，温旭明向原告按揭借款也办理了该房预售抵押登记，正是因为该房是预售，还未办理房地产权证，为避免该房办证后未及时办理抵押登记，恒晟公司才会同意在该房办证阶段以该房抵押的基础上为上述借款作保证担保。保证担保的内容明确，与其他借款抵押担保加保证有本质区别。综上，若原告的诉请能够得到支持，被告恒晟公司同意按照《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条约定履行义务，协助原告处置被告温旭明购买用于按揭抵押的房产，如有不足才由恒晟公司承担连带责任。经审理查明，2017年5月15日，原告与被告温旭明、恒晟公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房抵押贷款合同》，合同约定：被告温旭明向原告贷款390000元，其中商业贷款190000元，公积金贷款200000元。购买位于大埔县**********玫瑰阁2205房的房产，购房总价款为556600元，借款期限均为15年，商业贷款利率为月利率4.0833%，公积金贷款利率为2.7083%。《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款规定借款人违约的情形即借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、借款明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务……；第十七条第一款规定违约责任即借款人出现第十六条规定的任一违约情形或者可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款立即清偿借款本息及相关费用、有权解除与借款人的借贷关系、有权行使担保权利……；《住房抵押贷款合同》第二十三条规定甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部贷款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权……。三方分别在借款人（抵押人）栏、贷款人（抵押权人）栏、保证人栏签名、捺印或者盖章。《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条、第三十六条及《住房抵押贷款合同》第四十一条亦对保证人的保证方式、保证期间、保证责任作了明确的约定。《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条规定保证人提供的保证方式为抵押加阶段性保证担保。《个人住房（商业用房）借款合同》第三十六条规定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《住房抵押贷款合同》第四十一条规定保证责任为自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止为借款人的债务承担连带保证责任。2017年5月31日，原告对被告温旭明所按揭贷款的房产办理了预购商品房抵押预告登记手续。2017年7月3日及2017年7月20日，原告分别将商业贷款190000元、住房公积金贷款200000元转入恒晟公司账户。发放贷款后，被告温旭明还本付息分别至2019年8月3日、2019年8月29日。办妥按揭贷款后，被告恒晟公司多次通知被告温旭明交纳税费并办理房产证手续，但温旭明未予配合，涉案房产至今仍未办理抵押登记手续。截至2019年8月3日，被告仍欠商业贷款本金182598.87元及利息12775.22元、截至2019年8月20日，被告仍欠公积金贷款本金178618.06元及利息5484.09元。因被告未按合同约定偿还本息，原告特向本院起诉，并提出上述诉请。以上事实，有原告提交的盖有银行章的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房抵押贷款合同》、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款支付凭证，原告营业执照复印件、被告温旭明身份证复印件、被告大埔县恒晟实业有限公司营业执照、企业工商变更登记信息复印件等证据及原、被告在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告自愿签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房抵押贷款合同》，系双方真实意思表示，且合同内容并未违法法律的强制性规定，合同成立并生效，此两份合同对双方均具有法律效力。本案中，原告已将被告温旭明按揭的两笔款390000元转入被告恒晟公司账户，已按约履行了自身的义务，被告温旭明理应根据合同的约定按期支付还贷本息，但其未能按时偿还，经原告多次催收后仍未履行义务，已构成违约，应承担相应的民事违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，现原告根据合同约定要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房抵押贷款合同》并由被告温旭明偿还拖欠原告贷款本息，理由正当，符合法律规定，本院依法予以支持。因原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条、《住房抵押贷款合同》第四十一条中已明确约定保证人的保证责任为抵押加阶段性连带责任保证，即阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现被告温旭明所按揭贷款的房产至今未办理正式抵押登记手续，所以根据合同约定在未办理房产抵押登记手续前，被告恒晟公司仍应对被告温旭明的债务承担连带清偿责任。被告恒晟公司抗辩涉案房产未能办证、抵押是被告温旭明自身原因导致的，恒晟公司只需承担连带补充责任的理由，不充分，本院不予采信。故对原告主张被告恒晟公司对被告温旭明债务承担连带保证责任的诉请，本院依法予以支持。被告温旭明经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告温旭明、被告大埔县恒晟实业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《住房抵押贷款合同》。二、被告温旭明应在本判决发生法律效力之日起15日内向原告中国建设银行股份有限公司大埔支行偿还商业贷款本金182598.87元及利息12775.22元（计算至2019年8月3日，以后利息按合同约定计付）、公积金贷款本金178618.06元及利息5484.09元（计至2019年8月20日，以后利息按合同约定计付）。三、被告大埔县恒晟实业有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。如果被告温旭明、被告大埔县恒晟实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6992.14元，由被告温旭明负担3496.07元，被告大埔县恒晟实业有限公司负担3496.07元（此款已由原告预交，经原告同意，本院不作清退，由俩被告在履行判决时直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  黄 君人民陪审员  张国兴人民陪审员  张秋妮二〇二〇年三月二十七日书 记 员  陈珍琴