广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19079号原告：杨少杰，男，1956年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码630************059。委托诉讼代理人：何圳强，广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市南海三雄实业开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，注册号4406822001782。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宗慧，广东信孚律师事务所律师。原告杨少杰与被告佛山市南海三雄实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人何圳强、被告的委托诉讼代理人熊强、冯宗慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理广东省佛山市南海区*****************及北902单车房的房屋产权登记证，并确认房屋产权归原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在1998年2月16日与被告签订了《售房合同》，约定原告向被告购买南海市旧佛平路农科所路段北座第九层第二房及北902单车房（现新编地址为佛山市南海区*****************及北902单车房，以下统称涉讼物业），价值135313.40元。原告已支付对应购房款，被告已将物业交付原告使用，但由于被告倒闭被吊销营业执照，不能在办理房产证申请书上盖章，导致至今无法办理房产证，故起诉。被告辩称，原告与被告没有达成买卖合同的合意，涉讼合同与收据是当时公司因周转向原告借款30万元及当时公司需要原告本人进行法律协助，因原告当时是律师，所以为了让原告能向被告借款，原告提出要签署4份售房合同及出具相关收款收据作为担保，该售房合同及收款收据出具给原告后，一直没有交回给被告，对被告及被告的法定代表人范某1欠原告30万元款项及相关的律师代理人，原告已向佛山市禅城区人民法院进行起诉，案号为（2013）佛城法湾民初字第369号，该案件已进入执行阶段，并已部分履行，因无其他财产可执行，已终本。所以，被告不确认与原告之间的房屋买卖行为；原告多请求的单车房，在合同上没有体现。本案没有签订正式的商品房购销合同，该售房及收款行为只是原告与被告之间的内部预售行为，并非正式的房屋买卖行为，如与被告发生正式的销售行为，且支付完毕购房款，被告会协助原告办理正式的房产证与土地证过户，对涉讼楼盘的几十户，因条件已成就，均已过户，至于没过户的，原因是没有正式的购房行为，或者没有支付完购房款，或者存在其他争议。原告向本院提交了如下证据：1.《售房合同》原件1份、《收据》（0019458）原件1份，用以证明原告向被告购买涉讼物业，已支付全部款项，被告出具收据证明已收到款项。2.《地址证明》复印件1份，涉讼物业已被新编为原告本案主张的地址。经质证，被告对原告提交的证据1中的《售房合同》、《收据》的真实性无异议，但对关联性不确认，坚持答辩意见；对证据2的《地址证明》无异议，但售房合同不包括单车房。被告未向本院提交证据。诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证，该局根据本院的调查函件，依法作出相应的复函（答复编号分别为20192168、2020015），本院已依法送达当事人并组织当事人进行质证。经质证，原告对佛山市自然资源局南海分局的20192168号复函真实性无异议，但该复函在处理房屋过户时，涉及到区别对待的情况，对（2017）粤0605民初19602号民事判决，该局在2019年根据该判决书的执行裁定办理过户手续，但没有要求办理涂销抵押才能办理过户手续。被告认为该复函可以证明被告一直没有将涉讼物业真实出售给原告，仅是对当初的借款行为及拖欠律师费行为作出的形式担保，该形式担保并未通过过户行为实际履行。对2020015号复函原、被告均未提出异议。经审查，原告提交的证据1-2，被告未对其真实性提出异议，本院采信其真实性，并综合被告的答辩意见认定其证明力。佛山市自然资源局南海分局的复函是该局就本院发出的调查函所作的回复，本院采信其真实性。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：1996年8月16日，原南海市建设委员会核发涉讼物业所在楼宇的预售商品房许可证，证号为南海预许字第960014号，售房单位为南海市三雄实业开发公司。1996年11月20日，被告开具《收款收据》（No0019458），内容为：“今收到杨少杰人民币壹拾叁万伍仟叁佰壹拾叁元肆角零分¥135313.40元，系付北座902房购房款，面积109.3m2，单价1238元/m2”。该收款收据经手人处由范某1签名。1998年2月16日，原、被告签订《售房合同》，约定：被告将座落在南海市旧佛平路农科所路段的商品房一套（编号是北座第九层第二房，单车房编号是北902）出售予原告，房屋面积共109.3平方米，商品房价为1238元/平方米（该单价已包含水电增容费、市政费），房屋总价为135313.40元，竣工验收时按该房实际面积多退少补；双方签订合同后十天内，原告一次性交付全部房款，被告向原告开具有效发票；商品房竣工验收后，双方核准房屋面积，结清房款，被告将房屋交付原告使用，同时原告可凭被告提供的办证资料到房地产交易所办理产权证，该房产权属原告所有，办证费用全部由原告自付。2019年8月8日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查涉讼物业的登记情况，该局经核实后以2019168号复函答复本院称：涉讼物业未查得登记记录。经查，上述房产对应的土地证号为国用（1994）特00042号，权利性质为出让，宗地于1995年9月8日办理了抵押登记，抵押权人为南海市和顺信用社，由于房产所在的土地处于抵押状态，若不能提供抵押权人的解押证明的，该局无法协助办理不动产转移登记。因本院在（2014）佛南法执外异字第25号案的办理过程中，曾向佛山市南海区国土城建和水务局发出调查函两份，该局均予回复，复函编号为2014233、2014253。根据复函，本院查得两份地号为440605001021GB00138的土地的登记信息卡。一份土地登记信息卡显示，权利人为南海市三雄实业有限公司、地号为440605001021GB00138、土地坐落于桂城镇城区路旧佛平路、证号为国用（1994）特00042、土地面积为4507平方米；另一份土地登记信息卡显示，权利人为全体业主、地号为440605001021GB00138、土地坐落于佛山市南海区********夏西段南丰村三雄综合楼、无证号、土地面积为3823.5平方米。同时，有部分业主反映，佛山市南海区*************、北座的部分房屋已经办理了不动产权登记手续，故为正确、统一处理该楼盘所涉的相关案件，本院再次发函予佛山市自然资源局南海分局调查，该局以2020015号复函答复本院称：涉讼位于佛山市南海区*************、北座房屋对应土地的初始登记权属人是南海市三雄实业开发公司，土地使用证号为国用（1994）特00042号，发证面积为4507平方米，土地使用证核发日期为1994年7月15日，权属人于1995年9月8日将该宗地抵押给南海市和顺信用社，抵押面积为4507平方米。开发完成后，开发商未对土地抵押进行处理，但小业主已办理了相关的房产登记，于2008年1月7日完成对该宗地办理独立宗转共用宗手续，并根据规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米办理了共用宗部分，因此存在两条信息记录。该局随函提供的《土地登记信息卡》记载的“变更登记事项”内容为：1.出让国有土地使用权变更登记（独立宗转共用宗）；2.南海市三雄实业开发公司位于南海区桂城佛平旧路夏西段的商品住宅用地，证号：国用（1994）特00042，地号0102124778、面积4507平方米，该宗地已办理抵押及被法院查封。3.由于宗地已开发完毕并出售，各业主亦已办理房产证，根据佛国土资南通（2006）36号文关于《南海区共用宗土地登记发证有关问题的处理办法》的精神，同意经规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米，重新登记为共用宗用地，原土地证暂不注销。在查封之日前已办理房产证的业主（被查封人除外），可提供对应于该房屋的解押证明材料，办理土地使用证。该局随函提供予本院的《三雄综合楼不动产情况表》反映，除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座共有69套房产的购房人办理了房产证。另查明，被告于1993年6月10日登记成立，成立时企业名称为南海市三雄实业开发公司，登记法定代表人为范某1；1998年10月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为南海市三雄实业开发有限公司；1999年1月22日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为胡细红，股东为邹健福（120万）、范某1（180万）；2003年11月21日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为范某1；2004年3月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为佛山市南海三雄实业开发有限公司；2004年3月18日，被告办理企业变更登记手续，变更股东为刘勇和（50万）、唐志枢（70万）、范某1（180万）；2012年2月5日，被告因逾期未年检被佛山市南海区工商行政管理局吊销营业执照。再查明，涉讼物业的原地址“南海市平洲区旧佛平路夏西路段北座902房及902单车房”，与《售房合同》所载的地址“南海市旧佛平路农科所路段北座第九层第五房及北902单车房”，与现新编“佛山市南海区*****************及北902单车房”，三个地址为同一地址。本院认为，本案系原、被告之间在履行《售房合同》过程中产生的争议，因各方确认签订《售房合同》时，涉讼物业已经办理竣工验收备案手续。因此，本案涉讼物业为现房销售，本案案由应为商品房销售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《售房合同》是其真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。被告辩称双方签订《售房合同》系因为原告为被告提供法律服务、借款，被告以此作为担保，但未提交任何证据证明双方存在此合意。就购房款项的支付，原告提交了《收款收据》原件予以证明，虽然原告未能就此提供相应的转账付款凭证佐证，但根据庭审双方确认的事实反映，被告在出售涉讼项目对应的物业时，确实也存在通过现金收款的情形。因此，原告主张以现金付款并不存在不合常理的情形。被告辩称原告并未购买单车房，该主张与《售房合同》的约定不符，本院不予采纳。此外，原告亦曾以其已购买涉讼物业为由向广州海事法院提出执行异议，原告在该案所提的异议请求经广州海事法院审查之后依法作出的（2010）广海法执异字第2-21号执行裁定书予以支持。虽然佛山市自然资源局南海分局向本院作出的2019168号复函称涉讼物业所在的土地处于抵押状态，但根据其后续作出的2020015号复函亦明确，涉讼物业下盖的土地中核定住宅用地面积3823.5平方米，该部分已经办理了独立宗转共用宗的手续，登记权属人为全体业主，且除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座已有69套房产的购房人办理了房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。据此，原告主张其主张已购买涉讼物业并已足额付款理据充分，本院予以采纳，故本院结合原告诉请，判令被告配合原告办理涉讼物业的不动产权证。虽然原告已购买涉讼房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，原告根据《售房合同》享有的是请求被告配合将涉讼物业的不动产权转移登记至其名下的债权请求权，并非物权，因此，原告诉请本院确认涉讼物业属其所有没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海三雄实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告杨少杰办理将佛山市南海区*****************及北902单车房的不动产权转移登记至原告杨少杰名下的相关手续；驳回原告杨少杰的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1503.14元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费1503.14元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年四月三十日书记员  许晓璇