广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终358号上诉人（原审被告）：阳春市联兴房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城街道育才东路**美雅苑商住楼**商铺。法定代表人：游家强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑞润，该公司员工。委托诉讼代理人：何建锐，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢开荣，男，1984年10月21日出生，汉族，住广东省阳春市**************。公民身份号码：441**************1。委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。上诉人阳春市联兴房地产有限公司（以下简称阳春联兴公司）因与被上诉人谢开荣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳春联兴公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回谢开荣的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由谢开荣负担。事实与理由：一审认定阳春联兴公司延期交付涉案商品房应支付违约金是错误的。一、阳春联兴公司之所以无法在2017年9月30日前交付涉案商品房给谢开荣，最主要的原因是阳春市春城街道新云村禾塘寨村征地留用地和兴华小学的供水需要统一规划建设，导致涉案商品房所在的旗峰花园给水管道安装工程规划设计改变而造成验收迟延，这是阳春联兴公司不可预见的情形。二、为了配合政府部门统一建设禾塘寨村征地留用地和兴华小学的供水工程项目，阳春联兴公司将旗峰花园的供水安装工程推迟到2018年8月才完成，这是阳春联兴公司不可避免和不可克服的。三、由于供水工程推迟建设，导致涉案商品房综合验收备案迟延，阳春联兴公司为了不影响业主收楼，于2017年9月30日前在律师的见证下向全体业主告知迟延交房的情况，阳春联兴公司对延期交房没有过错，也没有给谢开荣造成任何损失。据此，阳春联兴公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，本案应驳回谢开荣的诉讼请求。谢开荣辩称：一、双方没有将供水工程验收作为商品房买卖合同约定的交付条件；再者，按照《商品房买卖合同》第十条的约定，阳春联兴公司只需保障供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准即可交房。二、从阳春市住建局对一审法院作出的复函可知，阳春联兴公司辩称政府在2017年对房地产行业有新的政策规定是不属实的，也证明供水对商品房的竣工验收没有影响。三、涉案楼房的供水工程是源于阳春联兴公司与阳春市自来水公司的供水合同关系，谢开荣不是供水合同的当事人。而本案是由于阳春联兴公司逾期交房而引发的合同纠纷，合同纠纷适用无过错原则，不以阳春联兴公司存在过错为前提。即使因合同第三方即阳春市自来水公司未能依约按时供水导致阳春联兴公司逾期交房，也不能免除阳春联兴公司的违约责任。四、阳春市水利水电勘测设计室于2016年10月出具的阳春市春城街道新云村委会禾塘寨村给水管道工程预算书和阳春市春城街道新云村委会给水管道工程计算书均附有管道平面布置图，阳春联兴公司在2016年10月就知道旗峰花园的供水方案与新云村委会禾塘寨村给水管道供水方案有部分重叠的情况。本系列纠纷所涉的商品房买卖合同均在该日期之后签订，故阳春联兴公司对于供水工程迟延建设是完全知情的，且其作为专业的房地产开发商，完全可预见到供水工程建设所需的时间，阳春联兴公司上诉所主张的情形不属于不可抗力，本案应驳回阳春联兴公司的上诉请求。谢开荣向一审法院起诉请求：一、阳春联兴公司支付逾期交付商品房的违约金57524.10元给谢开荣；二、本案诉讼费用由阳春联兴公司负担。诉讼过程中，谢开荣变更第一项诉讼请求为：阳春联兴公司支付逾期交付商品房的违约金（该违约金以463157元为基数，按照日万分之三的标准，从2017年10月1日起计算至阳春联兴公司完成商品房竣工验收备案手续并通知谢开荣重新接收商品房之日止；暂计至2018年11月19日止的违约金为57524.10元）给谢开荣。一审法院认定事实：阳春联兴公司是于1997年10月17日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产等。涉案商品房所在的旗峰花园1－A幢商住楼（以下简称涉案商住楼）是由阳春联兴公司开发建设。阳春联兴公司于2016年12月2日取得涉案商住楼的《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字20**第0**号）。谢开荣于2017年9月4日支付了涉案商品房的购房定金50000元给阳春联兴公司。2017年9月18日，阳春联兴公司作为出卖人与谢开荣作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201******3），主要约定阳春联兴公司将涉案商品房以463157元的总价款预售给谢开荣；谢开荣在2017年9月18日前支付首期购房款116157元，剩余购房款347000元通过向银行办理按揭贷款的方式支付；涉案商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告；阳春联兴公司在2017年9月30日前交付涉案商品房给谢开荣，在交付时应出示涉案商品房满足交付条件的证明文件，否则谢开荣有权拒绝接收，由此导致的逾期交付责任由阳春联兴公司承担；阳春联兴公司逾期90天以内交付涉案商品房的，应按日向谢开荣支付购房总价款万分之三的违约金至实际交付之日止，逾期超过90天交付涉案商品房的，谢开荣有权解除合同或要求继续履行合同，继续履行的，阳春联兴公司应按日向谢开荣支付购房总价款万分之三的违约金至实际交付之日止；在合同履行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定协商处理等内容条款。签订《商品房买卖合同（预售）》当天，谢开荣支付了涉案商品房的购房款66157元和办证费20000元给阳春联兴公司。2018年2月5日，谢开荣通过向广东阳春农村商业银行股份有限公司办理贷款的方式支付了剩余购房款347000元给阳春联兴公司。2017年9月25日，阳春联兴公司在阳春市旗峰花园营销中心张贴《延期交房告知书》，告知包括谢开荣在内的185户买受人，因天气变化、整体配套设施及验收要求发生变化等原因推迟验收，导致上述买受人所购买的商品房延期交房等内容。涉案商住楼在2017年12月2日取得《房屋面积测绘报告》，在2018年10月18日经竣工验收合格并在2019年4月15日完成竣工验收文件备案。一审另查明，阳春联兴公司于2015年6月就涉案商品房所在的旗峰花园建设用地给水管道工程向阳春市自来水公司申请报装，并在2015年6月18日完成了供水图纸方案及预算。后因阳春市春城街道新云村征地留用地及兴华小学陆续向阳春市自来水公司提交自来水报装要求，其供水方案路径与旗峰花园建设用地的供水方案有部分重叠，为统一规划减少重复建设，由阳春市春城街道办事处作为建设单位统一建设上述供水工程。上述供水工程于2018年8月竣工，经阳春市自来水公司验收合格后于2018年9月底正式对旗峰花园进行供水。2018年7月2日，阳春联兴公司与谢开荣办理了涉案商品房的交接手续，谢开荣并在《旗峰花园物业交接书》《旗峰花园验收交接表》和《入住登记表》签名。其中，《旗峰花园物业交接书》载明谢开荣确认阳春联兴公司已于2018年7月2日将涉案商品房交付给谢开荣；《旗峰花园验收交接表》载明谢开荣对涉案商品房的验收日期为2018年7月2日；《入住登记表》载明谢开荣实际收楼日期为2018年7月2日。谢开荣还申请对涉案商品房进行了装修，《装饰装修退场记录表》载明涉案商品房装饰装修施工期限从2018年9月18日起至2018年12月18日止。为确保商品住宅售后服务质量，阳春联兴公司向谢开荣出具了《质量保证书使用说明书》，谢开荣并于2018年11月19日在该《质量保证书使用说明书》签名。该《质量保证书使用说明书》中的《商品住宅质量保证书》部分载明了商品住宅概况、工程竣工验收情况、保修范围与保修期限、保修委托单位、保修及处理、用户注意事项等内容，其中在商品住宅概况中载明涉案商品房的交付日期和保修起始日均为2018年11月8日；使用说明书部分载明了建设单位及主要责任主体、商品住宅概况、商品住宅工程概况、使用说明和注意事项等内容。2018年12月27日，谢开荣向一审法院提起本案民事诉讼。在本案诉讼过程中，阳春市住房和城乡建设局于2019年7月8日向一审法院出具《关于查询函（2019）粤1781民初538号的复函》，内容为：“1、我局对我市房屋建筑工程（商品房）的竣工验收程序一直以来都是严格按照国家有关规定执行。在2016年根据阳江市人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（阳府[2016]9号）意见三简化流程第四点要求实行‘容缺预审’并联审批机制。该文件有效期两年。2、我市房屋建筑工程（商品房）验收在2017年没有新的政策。”一审法院认为：本案应为商品房预售合同纠纷。谢开荣与阳春联兴公司于2017年9月18日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，约定阳春联兴公司将涉案商品房以463157元的总价款预售给谢开荣。该《商品房买卖合同（预售）》是谢开荣与阳春联兴公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百三十条的规定，应认定谢开荣与阳春联兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案当事人争议的焦点为：1.阳春联兴公司向谢开荣交付涉案商品房的时间应如何确定；2.阳春联兴公司逾期交付涉案商品房是否存在不可抗力因素影响；3.阳春联兴公司是否应支付逾期交付涉案商品房的违约金给谢开荣；4.如阳春联兴公司应支付逾期交付涉案商品房的违约金给谢开荣，该违约金应如何计算。关于阳春联兴公司向谢开荣交付涉案商品房的时间应如何确定的问题。首先，谢开荣在《旗峰花园物业交接书》《旗峰花园验收交接表》和《入住登记表》签名确认阳春联兴公司交付涉案商品房的日期为2018年7月2日。其次，虽然《质量保证书使用说明书》载明涉案商品房的交付日期和保修起始日均为2018年11月8日和谢开荣在该《质量保证书使用说明书》签名的时间为2018年11月19日，但该《质量保证书使用说明书》是针对涉案商品房的质量保证和使用说明所出具，其所载明的交付日期不足以对抗双方正式办理涉案商品房交接手续时所确认的交付日期。谢开荣主张与阳春联兴公司在2018年11月19日再次办理了涉案商品房的交接手续，理据不足，不予采纳。第三，《商品房买卖合同（预售）》中约定涉案商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，否则谢开荣有权拒绝接收，由此导致的逾期交付责任由阳春联兴公司承担。涉案商品房在交付时已取得了《房屋面积测绘报告》，虽然未经竣工验收合格并备案，但谢开荣在阳春联兴公司未出示建设工程竣工验收备案证明文件的情况下仍于2018年7月2日与阳春联兴公司办理了涉案商品房的书面交接手续，并没有拒绝接收。综上，应认定涉案商品房的交付日期为2018年7月2日。阳春联兴公司抗辩认为涉案商品房的交付日期为2018年7月2日，理据充分，应予以采纳。谢开荣主张与阳春联兴公司分别在2018年7月2日、2018年11月19日两次办理涉案商品房的交接手续，且因两次交付涉案商品房的行为均不符合约定和法定的交付条件而无效，理据不足，不予支持。关于阳春联兴公司逾期交付涉案商品房是否存在不可抗力因素影响的问题。首先，根据阳春市住房和城乡建设局于2019年7月8日出具的《关于查询函（2019）粤1781民初538号的复函》，阳春市房屋建筑工程（商品房）验收在2017年没有新的政策。阳春联兴公司抗辩认为其受阳春市商品房竣工验收程序政策变更的不可抗力因素影响，导致逾期交付涉案商品房，理据不足，不予采纳。其次，降雨不属于异常自然现象，且是阳春市地区通常的气象表现形式，是阳春联兴公司能够或应当预见的。阳春联兴公司应根据阳春市的自然条件合理安排工期以确保在约定的时间交付商品房。阳春联兴公司抗辩认为受阳春市降雨天气影响导致其逾期交房，属于不可抗力因素，理据不足，不予采纳。第三，虽然旗峰花园建设用地供水工程由阳春市政府部门统一规划建设，导致阳春联兴公司于2015年6月报装的供水工程在2018年8月才竣工和在2018年9月底进行供水，但通自来水还是通临时用水，仅关系到居民的生活用水品质，与建筑工程施工质量和商品房的竣工验收与交付没有必然联系。因此，阳春联兴公司抗辩认为其逾期交期交房是因政府部门重新统一规划建设旗峰花园供水工程所致，理据不足，不予采纳。综上，阳春联兴公司逾期交房是其没有控制好施工期限所致，不存在其所主张的不可抗力因素影响。关于阳春联兴公司是否应支付逾期交房的违约金给谢开荣的问题。本案中，谢开荣与阳春联兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按合同约定支付了涉案商品房的全部购房款463157元给阳春联兴公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定，阳春联兴公司应按《商品房买卖合同（预售）》中的约定，在2017年9月30日前交付涉案商品房给谢开荣。但是，如前所述，阳春联兴公司在2018年7月2日才将涉案商品房交付给谢开荣使用，已逾期175天（从2017年10月1日起计算至2018年7月2日止），已构成违约，且其逾期交付涉案商品房的行为不存在不可抗力的免责事由。按照双方在《商品房买卖合同（预售）》的约定和根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，阳春联兴公司逾期交付商品房，应支付违约金给谢开荣。谢开荣请求判令阳春联兴公司支付逾期交房的违约金，理据充分，应予以支持。关于违约金的计算问题。阳春联兴公司抗辩认为双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金计算标准过高，请求调整为参照阳春地区住房平均租金标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则予以衡量。本案中，谢开荣没有举证证明阳春联兴公司逾期交付涉案商品房对其所造成的实际损失，其损失可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参考同地段同类型房屋的租金水平予以确定。如果按照双方在《商品房买卖合同（预售）》中的约定，阳春联兴公司逾期交付涉案商品房的，应按日向谢开荣支付购房总价款万分之三的违约金，即阳春联兴公司每月的逾期交房违约金为4168.41元（463157元×0.0003/天×30天），已超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案案情和阳春联兴公司的过错程度，酌定将逾交房的违约金调整为按日万分之二点五计算。按照调整后的标准计算，阳春联兴公司逾期交房275天，应支付逾期交房的违约金31842.04元（463157元×0.00025/天×275天）给谢开荣。谢开荣请求逾期交房违约金以购房总价款463157元为基数，按照日万分之三的标准，从2017年10月1日起计算至阳春联兴公司完成竣工验收备案手续并通知谢开荣收楼之日止，超过一审法院认定部分，理据不足，不予支持。阳春联兴公司请求调整降低违约金的计算标准，理据充分，应予以支持。但其抗辩认为逾期交房的时间应扣除因雨天延误作业的193天，理据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、阳春联兴公司在判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交付商品房的违约金31842.04元给谢开荣；二、驳回谢开荣的其他诉讼请求。一审案件受理费1238元，由阳春联兴公司负担685元，谢开荣负担553元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：阳春联兴公司提供的《育德路A6及07A-1地块给水管道工程建设的说明》载明：“育德路A6及07A-1地块给水管道工程建设的说明育德路A6地块即为旗峰花园建设用地。该建设用地的给水管道工程，于2015年6月由阳春市自来水公司生产技术部编制方案。后因新云村委会禾塘寨村征地留用地同样需要铺设给水管道，为减少重复建设，根据现状地块及周边用水需求，重新规划，旗峰花园与禾塘寨村征地留用地的给水管道是共用一条给水管道。由春城街道办为建设单位建设，工程名称：春城街道新云村委会禾塘寨村征地留用地给水建管道工程，2016年10月阳春水利水电勘测设计室提交了设计方案及预算，2016年底委托广东华伦招标有限公司代理公开招标。2017年因兴华小学兴建，兴华小学用水也需要从该工程的给水管道经过，因此禾塘寨村征地留用地的给水管道工程招标撤回，由阳春水利水电勘测设计室重新进行扩容设计及编制预算，2017年6月该工程最终立项，2017年12月通过财审，2018年3月委托广东华伦招标有限公司代理公开招标，2018年5月电白县水电建筑安装工程公司中标开始施工，2018年8月竣工，2018年9月底旗峰花园与该工程供水管连接正常供水。”该说明加盖了阳春市自来水公司生产技术部的公章并备注“情况属实2019年4月12日”。阳春联兴公司称说明中“禾塘寨村征地留用地的给水管道工程招标撤回”的时间为2017年年初。又查明：阳春联兴公司确认除了供水工程之外，有部分工程如消防工程也是在合同约定的交付期限届满之后进行验收的，但供水工程最迟完成验收。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是，阳春联兴公司是否存在逾期交房的违约行为，应否计付逾期交房违约金给谢开荣。阳春联兴公司上诉主张造成迟延交房的原因在于给水管道工程规划设计改变导致供水工程施工迟延，进而导致供水工程验收迟延和综合验收备案迟延，这是阳春联兴公司不能预见，不能避免并不可克服的，阳春联兴公司不应承担逾期交房违约责任。首先，从阳春联兴公司提供的《育德路A6及07A-1地块给水管道工程建设的说明》可知，旗峰花园与禾塘寨村征地预留用地以及兴华小学的用水需规划共用同一给水管道的情况发生在阳春联兴公司与谢开荣签订《商品房买卖合同（预售）》之前，而至双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，该给水管道工程刚立项。因此，阳春联兴公司在制定《商品房买卖合同（预售）》确定商品房交付期限时，有理由预见到因供水原因导致无法如期交房，阳春联兴公司主张上述情况是其不能预见和不能避免并不能克服的理由不能成立。其次，阳春联兴公司自认，除了供水工程之外，有部分工程如消防工程是在合同约定的交付期限届满之后进行验收的，即造成阳春联兴公司迟延交房的原因并不完全在于供水工程。阳春联兴公司单以给水管道工程规划设计改变导致供水工程验收迟延和综合验收备案迟延为由，主张非因自身原因导致逾期交房，理据不足。最后，阳春联兴公司主张在交房期限届满前已向全体业主履行了告知延期交房的义务，但其只是在旗峰花园营销中心张贴《延期交房告知书》，并没有提供证据证明谢开荣清楚该情况且同意放弃主张逾期交房违约责任的权利。据此，阳春联兴公司主张其不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，并判决阳春联兴公司支付逾期交房违约金31842.04元给谢开荣，并无不当，本院予以维持。综上所述，阳春联兴公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由阳春市联兴房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。