广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1755号原告：广州典致家具有限公司,住所地：广东省广州市白云区江高镇珠江村私企区*****，统一社会信用代码91440111MA59C9HD93。法定代表人：杨长军，总经理。委托诉讼代理人：卓朝炎，广东颖诚律师事务所律师。被告：丁泽忠，男，1984年1月8日出生，汉族，住湖北省石首市************，公民身份号码421************679。委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。原告广州典致家具有限公司与被告丁泽忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于同年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卓朝炎，被告的委托诉讼代理人郭扶危到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁保证金474900元；2.被告赔偿原告搬迁、装修损失费130543元；3.被告赔偿原告材料费损失200000元；4.被告赔偿原告租金损失198000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，原告（乙方）为将广州市白云区的工厂搬迁至佛山市南海区，与被告（甲方）签订《租赁协议》，该协议约定：被告将位于佛山市南海区**********钢铁三路（地号为B区43-2号）的厂房，租赁给原告作为家具工厂使用，总面积为14010平方米，为生产厂房，1792平方米为办公楼，空地面积为2500平方米，租赁期限为10年，即自2018年4月1日起至2028年3月31日止，租赁期间2018年4月1日起至2021年3月31日止每月租金为15.83万元起步，全年按190万元计算，租用厂房的租赁税由原告负责，合同签订后，免租期40天，被告同意让原告用于装修改造该厂房，租金实行按月缴纳，先付后用的方式，原告应在每月初的5号前向被告指定账号缴纳当月租金，如超期缴纳，原告应按每迟延一天向被告缴纳月租金1%作为滞纳金，如原告超期一个月未缴，原告作违约处理，被告有权单方终止合同并没收保证金，本协议签订后3天内，原告应向被告支付三个月押金487500元作为保证金，一个月租金162500元，本协议期满或提前约定解除后，原告无违约情形且按规定缴清各项应交费用，办理相关交接手续后，原告应无利息退还保证金给原告，如被告签订协议后中途违约，被告要将租赁保证金双倍返还原告，被告保证对租赁标的有合法的使用权和出租权并提供该厂房的消防手续，原、被告应于2018年5月10日前，办理厂房的交接手续，不得干涉原告的正当经营活动，被告须保证提供原有的水、电（150千瓦）、消防设施给原告使用，并根据原告的生产用电需要申请安装独立变压器，被告配合原告在规定时间内安装完成，且全部费用由原告负责，被告在本协议签订后，3个月内被告须按原告要求安装升降电梯3吨以上和厂房一楼重新打好地坪给原告使用，且费用全部由被告负责，与原告无关；任何因执行本协议而产生的本协议有关的争议，双方应通过友好协商解决，协商未果，该协议提交甲方所在地法院诉讼解决，合同签订后，被告同意负责协助原告办理工商营业执照及搭建等事项，但产生的相关费用由原告自行负担，厂房的环保证由被告同意协助原告办理，费用由被告支付，但环保证归属被告，如原告到期后或者双方不履行合同，环保证归属被告。租赁协议签订后，原告于2018年3月至5月向被告支付了租赁押金474900元及首月租金158300元共计633200元。2018年4月初，原告按照租赁合同的约定，向案涉租赁物搬迁了部分原材料，并派驻了部分员工做好迁移及生产准备。2018年5月23日，原、被告再签订补充协议，再次明确约定：原告租赁被告的厂房环保证问题由被告负责办理，原告协助，费用由原告每月向被告支付1万元整，与租金缴费同步（说明：环保证费用160万元，原告承担1万元每月费用，必须在被告办完环保证的情况下，才支付该费用）。被告厂房交付时间在2018年6月1日前全部缴原告使用，租金从2018年7月份开始计租，7月份之前的不用计算租金。时隔几日，被告又反悔不想将涉案物业出租给原告，说愿意赔偿损失。为此，2018年5月31日，原告派出数个管理人员前往被告处协商处理，双方协商终止合同，被告于当日退还原告633200元。经原告计算，因被告拒绝按约定向原告出租厂房，导致原告的损失有以下几项：搬迁、装修损失费130543元，材料、设备损失费200000元，原告无法按租赁合同搬厂导致老厂租金损失198000元。因被告原因解除合同，应向原告双倍返还保证金。为此，原告依法提起诉讼。被告辩称，因原告违约，导致合同终止，被告有权不退保证金。被告丁泽忠于2018年3月26日与一个自称为原告代表的人员曹锦发，签订了《租赁协议》一份，该协议约定将被告租地自建厂房（无房产证）出租给原告使用，租赁期限为10年，即自2018年4月1日起至2028年3月31日止。2018年4月1日至2021年3月31日每月租金为162500元等分段计算。每月租金不含税费、水电等其他杂费。第四条约定该租赁协议签订后3天内，原告应向被告支付三个月押金487500元作为履约保证金，及支付一个月租金162500元。该协议期满或提前约定解除后，原告无违约情形且按规定缴清各项应交费用，办理相关交接手续后，被告应无利息退还保证金给原告。该协议签订后，原告于2018年3月27日交纳保证金100000元，于2018年3月28日交纳保证金200000元，于2018年4月18日交纳保证金174900元，于2018年5月26日交纳一个月租金158300元。据此可知，原告应依约定在2018年3月29日前支付三个月租金金额的保证金和一个月租金，但原告拖到2018年5月26日才交清，存在违约事实，依据《租赁协议》第三条第4项的规定：如乙方在缴纳期超一个月未缴，乙方作违约处理，甲方有权单方面终止合同并没收保证金。因原告不同意按2018年5月23日签订的《补充协议》第二条支付办理环保证费用，双方一致同意于2018年5月31日终止双方租赁合同关系，互不追究对方赔偿责任。被告与原告于2018年5月23日签订《补充协议》一份，约定租赁厂房环保证由被告负责办理，费用由原告每月向被告支付1万元，与租金同时间交纳。该补充协议签订后，原告又反悔，仅同意承担办理环保证费用的四分之一，据此，被告提出鉴于原告违约及出尔反尔的事实，提出终止合同，原告代表曹锦发也于2018年5月31日签字同意，并约定厂房内搬过来的材料及产品、设备，7天内全部搬走，厂房内装修安装的所有电线及灯和固定建筑物不得动用，不得搬走，所有押金、租金全额退回，共计633200元，该款退入曹锦春银行账户内。被告于当日退回该款。原告未按期支付保证金和一个月租金，被告有权不予退回其保证金，但被告基于双方终止合同协议将收取的保证金退回给了原告，不存在双倍退回的理由。终止合同约定：厂房内搬过来的材料及产品、设备，由原告7天内全部搬走，厂房内装修安装的所有电线及灯和固定建筑物不得动用，不得搬走，被告不应支付原告的搬迁、装修损失费及材料损失费。无证据证实位于广州市白云区***********的厂房为原告所有，且本案双方于2018年5月23日补充协议约定，甲方厂房交付时间在2018年6月1日前交乙方使用，后双方又于2018年5月31日终止合同，不存在其厂房租金损失的事实。被告厂房自2018年4月1日至2018年6月30日由原告占用，造成被告租金损失487500元，被告才是真正的受害者。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1（原告营业执照、被告身份证）、证据2（租赁协议）、证据3（土地有偿使用协议书）、证据4（中国农业银行网上银行电子回单）、证据5（补充协议）、证据6（中国农业银行网上银行电子回单）、被告出示的证据1（租赁协议），原、被告对真实性无异议，本院对真实性采信。原告出示的证据7（租赁协议）、证据8（支付证明单）、证据9（发票联）、证据10（收据）、证据11（送货单）、证据12（销售单）、证据13（中国农业银行电子转账单）、证据14（工资明细）、证据15（微信聊天记录）、证据16（工程支付申请表），留待本院认为部分论述。本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于佛山市南海区**********钢铁三路（地号为B区43-2号）厂房。租赁期限为10年，自2018年4月1日起至2028年3月31日止。本协议签订后3天内，乙方应向甲方支付三个月押金487500元作为保证金。甲、乙双方应于2018年5月10日前，办理厂房的交接手续。2018年5月23日，原、被告就涉案租赁物的环保证问题另行补充约定。2018年5月31日，原、被告就环评（环保证）问题协议终止租赁关系，原告方合同签订人员在租赁协议首页右上角空白部分处手写“甲乙双方因环评出资的问题（四分一），甲方要终止合同，乙方也同意”并签名、捺印，被告在租赁协议首页右上角空白部分手写“同意终止合同，厂房内搬过来的材料及产品、设备，7天内全部搬走，厂房内装修安装的所有电线及灯和固定建筑物不得动用、不得搬走”并签名、捺印。另首页中间部分手写“所有押金、租金全额退回，共计633200元”内容，原告人员手写“陆拾叁万叁仟贰佰元整”内容。原告确认已收取被告退回的保证金（487500元）及首月租金共633200元。诉讼中，原告陈述租赁协议首页的手写部分为原、被告在同日书写，为双方合意终止租赁关系时书写，原告主张在手写约定时曾提出过赔偿问题，但因急于退还保证金和首月租金而未写入赔偿问题。2020年1月16日，原告向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案租赁物既未提供证据证明已取得产权证，又未提供证据已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案租赁协议项下的保证金已经返还，原告主张被告违约应双倍返还，而诉请被告另行支付保证金474900元，理据不足，本院不予支持。合同无效，作为承租人的原告理应搬离涉案租赁物，且原、被告双方也是自行合意终止了租赁关系，原告现诉请搬迁费、材料损失费及租赁损失费，本院不予支持。原、被告在2018年5月31日因环保证问题合意终止租赁关系时对款项退还及装修问题已经约定，虽关于装修问题的约定（内容为“厂房装修安装的所有电线及灯和固定建筑物不得动用、不得搬走”）为被告手写，但原告确认原、被告终止租赁关系为双方合意且终止后的内容约定为同日书写，可知双方对对方终止租赁的约定内容明知且未提出异议，另原告对终止合同的结算金额再次手写确认（该金额不包含装修等赔偿款项），亦可推知原告接受被告终止租赁关系的约定内容（即“不得动用、不得搬走”）。原告虽主张对装修等赔偿问题在手写上述终止租赁关系约定内容时曾口头提出过异议（要求赔偿），但因急于退回保证金等而未在租赁协议上书面增加异议部分，但未举证证明，原告亦未举证其后有向被告就装修问题提出过异议直至本案起诉，故本院认定装修问题已在2018年5月31日经双方约定为“不得搬走”且无赔偿，原告现诉请被告支付装修损失，本院不予支持，且原告亦不明确装修费用的具体金额。上述原告诉请，本院均已驳回，对原告佐证上述诉请的证据8-16，本院亦不再审查。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告广州典致家具有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计6915.5元（原告已预交），由原告负担自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年四月十七日书记员 程 学 斌书记员 孙王成欣