浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初584号 原告：吴仲利，男，1971年6月7日出生，汉族，住杭州市上城区。 被告：浙江龙润置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码：913304007530242502。 委托代理人：华伊宁、吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 原告吴仲利与被告浙江龙润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员史彦权独任审判，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告吴仲利、被告委托诉讼代理人华伊宁、吴钺春秋到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解，依法扣除审限一个半月。本案现已审理终结。 吴仲利向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋因延期交房而产生的违约金125.5万元人民币(自2015年10月10日起计算至2019年3月20日。具体计算方式详见附件1：诉讼请求数据说明）。2、判令被告向原告支付嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋因延期办理产权登记而产生的违约金70.85万元人民币（自2015年12月30日起暂计至2019年11月18日。如延期，计算至实际给付之日。具体计算方式详见附件1:诉讼请求数据说明）。3、判令被告向原告支付因违反合同约定将嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋的围墙向内推进1.89米而产生的房屋价值损失45.36万元人民币。具体计算方式详见附件1:诉讼请求数据说明）。4、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2014年3月22日就嘉兴中港名都42幢-2和42幢-3两套房屋以及附属车库签订了《浙江省商品房买卖合同》(合同编号为ZLA422、ZLA423)。当时合同签约方是浙江中成实业有限公司。因被告违约迟迟不交房，原告诉至法院，杭州市上城区人民法院判决[案号（2015)杭上民初字第848号]认定商品房买卖合同有效，判令被告继续履行两份购房合同；在判决生效之日起10日内向原告交付房屋；判决生效之日起10日内向原告支付违约金55000元。该判决生效后，被告一直未主动交房，原告遂向杭州市上城区人民法院申请强制执行[案号(2017)浙0102执2006号]。2017年11月17日，原告和被告签订了和解协议。但被告至今没有履行合同约定的义务，也没有完全履行和解协议的承诺，只同意向原告开具购房正式发票和支付房屋维修基金;至今没有通知原告办理领取房屋产权证大证以及房屋分户平面图手续，也没有向原告支付因延期交房以及延期办理房屋权属证书或者登记证明产生的违约金，被告应当根据合同约定承担违约责任。 被告于2018年8月21日，单方面贴出通知，围墙整体推进1.89米。原告在2019年5月份去嘉兴查看房屋情况时，才发现所购两幢房屋的南面门前围墙位置发生了移动。经与被告工作人员交涉，工作人员推脱责任，后又没有得到任何回应。该行为导致原告所购两幢房屋绿地面积减少，改变了购房合同约定的面积和规划边界，恶化了房屋居住环境，严重影响房屋价值，被告的违约行为，给原告带来了实质性的损失，原告按市场价值就低估算向被告索赔45.36万元（详见附件1计算方式）。 原告于2019年6月21日通过中国邮政EMS给被告寄去了一份《关于要求浙江龙润置业有限公司配合办理产权的函》，函件中也提到保留对被告单方面推进围墙1.89米一事的索赔；经过网络查询，被告己经收到，但被告未回应。原告又于2019年9月9日通过中国邮政EMS给被告寄去《关于要求浙江龙润置业有限公司无条件办理产权证的大证和支付延期交房、办证等产生的违约金的函》，经过网络查询，被告己经收到，但被告未回应。原告为维护自身合法权益，保障债权实现，根据双方合同约定和相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 浙江龙润置业有限公司辩称：一、被告已于2017年11月17日交付案涉房屋钥匙，已完成交房，不存在逾期交房行为，虽未与同天交付购房发票，但并未对原告方造成任何实质性的权利影响，故原告方对逾期交付房屋部分的违约金主张并不成立；二、被告已按约办理完房屋权属证书，在原告未履行完支付房款义务的前提下，被告有权拒绝交付产证，不构成违约；三、案涉小区围墙推进并不会导致原告的房屋贬值，其主张的房屋价值损失于法无据。四、本案并非为房屋买卖合同纠纷，实质上应当是民间借贷合同纠纷。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 针对自己的主张，原告向本院提供证据如下： 1．房屋买卖合同2份。证明原告和被告之间的房屋买卖关系，合同继续履行有效，被告逾期交房、逾期办证的违约金的计算方式。 2．催办函、EMS寄送单2份、EMS流转凭证2份。证明被告未交房的事实，产生了违约金，催办函被告已经都收到了。 3．通知1份。证明案涉房屋围墙整体往里面被推进了一点，导致公共绿地减少，房屋贬值。 4．被告的工商注册信息。证明浙江中成实业有限公司是浙江龙润置业有限公司的前身。 5．（2015）杭上民初第848号民事判决书、协议书。证明被告认可无需支付剩余的200万元房款。 6．和解协议。证明对方同意交房给原告，但是没有真正交房给原告，钥匙给了，正式发票是2019年3月20日给的，钥匙是签协议的那天给的。被告没有完全按照和解协议履行。 被告质证意见： 证据1：真实性没有异议。对待证事实的关联性有异议，只能证明原被告双方达成过购买房屋的合意，并且签订了商品房买卖合同，但是不能证明被告方在交房交证上有逾期的行为。 证据2：真实性、合法性没有异议，和原告主张的待证事实缺乏关联性，只能证明原告主张过，不能证明原告主张的权利是有据可寻的。原告的催办函上也提到9月23日办理房产证，也说明原告对这个事实也是认可的。 证据3：没有异议，是往里推进了，但是对待证事实有异议，案涉房屋外面一开始就是一块水泥地，而且围墙推进是按照相关规定推进的，不影响案涉房屋的履行，没有损害原告的权利。 证据4：没有异议。 证据5：判决书真实性没有异议，判决书没有体现200万元不用支付，协议书当时在质证的时候被告也提出过异议的，对手写文字部分内容有异议，认为显失公平，被告对该份协议书不予认可。 证据6：真实性、合法性没有异议，被告是按照协议履行的，协议当天原告对房屋就有使用权了。购房发票是3月20日给他的，房屋差价也是2019年的时候交的。 针对自己的抗辩，被告向本院提供证据如下： 1．移交清单。证明被告已于2017年11月17日履行完毕案涉房屋的房屋交付手续。 2．居间合同、协议书。证明42-3号房屋，原告尚余购房款共计200万元未支付。 3．和解协议。证明原、被告已于2017年11月17日达成了需于2018年9月30日前办理完毕产权证书。 4．房屋权属证书。证明被告已于2018年9月30日办理完毕案涉房屋的不动产权证书。 5．借款资金核实单、银行交易记录。证明原、被告双方间关系并非为房屋买卖合同关系，实质为民间借贷关系。 原告质证意见： 证据1：真实性认可，但移交清单不能证明被告履行约定和常规的房屋交付义务，被告直到2019年3月20日，才将正式发票给原告，此时才应视为房屋交付完成。 证据2：居间合同是复印件，与原告毫无关联，对其真实性、合法性、关联性均有异议；协议书系复印件，内容上与原件相比并不完整，协议书原件在（2015）杭上民初第848号案件中已经法庭质证、认证，该案法院已对原件予以采信并据此作出生效判决，该证据不应再予以审查。 证据3：真实性表示认可，但该证据不能证明被告的待证事实。被告认为其在限期前办好初始登记，即完成了和解协议约定的义务，违背了双方约定，亦不符合常理，明显不能成立。 证据4：该证书是复印件，原告从未见过，其真实性无法确认。退一步说该证书是真实的，也不能证明被告主张的已完成双方协议约定的产权登记义务。 证据5：（2015）杭上民初第848号民事判决书已经生效，认定为房屋买卖合同关系，故被告提交的这两项材料与本案无关。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告除了对证据2中的协议书有异议外，对其余证据的真实性均无异议，而证据2中的协议书也已经生效的（2015）杭上民初第848号民事判决书所确认，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。被告提供的证据1、3，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认；被告提供的证据2，其中的居间合同与本案无关，协议书与原告提交的不一致，本院不予认定；被告提供的证据4，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据5，因杭州市上城区法院的（2015）杭上民初第848号民事判决书已对原、被告之间为房屋买卖合同关系作出认定，故该证据已无审查之必要。 本院经审理认定事实如下： 2014年3月22日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为ZLA422，约定：原告向被告购买中港名都第42幢2号房屋（含汽车库42-2C，汽车库面积76.43平方米），建筑面积约403.17平方米，总金额350万元，原告在签订本合同当天一次性支付全部购房款；被告应当在2015年6月30日前将房屋交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按有关累计已付购房款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告负责办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，并承诺于2015年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告。被告不能在约定期限内交付权属证书，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。同日，双方另行签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为ZLA423，约定：原告向被告购买中港名都第42幢3号房屋（含汽车库42-3C，汽车库面积76.43平方米），建筑面积约402.83平方米，总金额350万元，签约当日支付150万元，余额200万元在2014年9月30日前支付，其他约定均与前一份合同的约定一致。 同年3月25日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《协议书》一份，约定：“1、乙方所购由甲方开发的中港名都42幢-2、中港名都42幢-3，总价7000000元，面积806平方米+车库152.86平方米；2、甲方主张回购：甲方有权在乙方支付购房款500万元后6个月内，甲方主张回购的，乙方不得拒绝；3、乙方主张回购：乙方有权在支付购房款500万元后6个月外，乙方主张回购的，甲方不得拒绝，回购总价为500万元，余款200万元甲方同意乙方可以不予支付；4、回购手续：甲方应在主张回购后三日内，将双方约定的回购款全额退回给乙方，同时按照下述标准向乙方支付回购补偿金：自乙方付款之日起，至全额回购款退回给乙方之日止，按乙方已付购房款每月支付2.17%的补偿金；5、在约定期限内，甲方未依第4条约定全额支付回购款的，则按编号为ZLA422、ZLA423《商品房买卖合同》约定继续履行，并且甲方同意乙方无需支付编号为ZLA423《商品房买卖合同》项下剩余200万元；6、本协议自双方签字、盖章后生效；7、本协议双方如有异议，在乙方所在地人民法院诉讼解决。”同年3月26日，原告向被告账户转账500万元。2015年5月，原告致函被告要求回购，被告未予回复，也未支付任何款项。 原告于2015年5月21日向杭州市上城区人民法院起诉要求：一、判令被告向原告回购嘉兴市中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋；二、判令被告向原告支付回购购房款和补偿金共计5878850元（自2014年9月25日起暂计至2015年5月21日，应计至实际给付之日）；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：一、判令被告向原告支付迟延交付违约金55000元；二、判令被告向原告交付嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋及两套房屋所属的车库、绿地等，并协助原告办理土地、房屋的产权转移登记；三、判令被告无条件配合原告日后办理房屋转让、更名、过户给第三方和办理按揭贷款、产权证等相关手续；四、本案诉讼费用由被告承担。杭州市上城区人民法院于2015年10月30日依法作出（2015）杭上民初第848号民事判决：一、原告与被告于2014年3月22日签订的两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为ZLA422、ZLA423）继续履行，被告于本判决生效之日起10日内向原告吴仲利交付嘉兴市中港名都42幢2号房屋（含汽车库42-2C）、嘉兴市中港名都42幢3号房屋（含汽车库42-3C）；二、被告于本判决生效之日起10日内向原告吴仲利支付违约金55000元；三、驳回原告吴仲利的其他诉讼请求。 上述判决生效后，被告未履行，原告于2017年8月25日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。后在法院的主持下，原、被告作为甲、乙双方于2017年11月17日签订了《关于就商品房买卖合同纠纷引起的查封浙江龙润置业有限公司名下不动产（土地）后同意解封的和解协议》： 一、就及时交付商品房事宜： （1）甲、乙双方一致同意以杭州上城区人民法院（2015）杭上民初字第848号民事判决书为基础协商处理，并接受杭州上城区人民法院调解，并在法院签订本协议。（2）乙方承诺：根据上城区人民法院（2015）杭上民初字第848号民事判决书，乙方将嘉兴市中港名都42幢2号及车库42-2C和嘉兴市中港名都42幢3号及车库42-3C三天之内交付给甲方（包括的房发票、房屋钥匙等)。乙方出具的房款增值税发票为适合办理产权证使用暂以购房合同标明的价格开具，涉及到所有税费（税金、各种费用等）均由乙方承担。乙方承诺2018年9月30日前可以办理产权证等完整的交付上述两套房子的手续。如发生转让、更名、过户按一、（3）乙方承诺办理。如果乙方违背上述承诺，甲方不放弃原商品房买卖合同有关逾期交房、逾期办理产权证的违约全等主张。…… 二、就判决书中的违约金支付事宜： （1）乙方同意根据判决书的判决支付给甲方违约金55000元因延期付款产生的利息，按银行同期利率计算如下：利息=执行金额*二年期银行挂牌利率*2年*2倍=55000*0.021*2*2=4620元（鉴于55000元违约金己经于11月8日支付到法院指定账户，计算自2015年10月10日至2017年11月8日，本次仅计算两年，省略去剩余天数）；（2）上述款项乙方在本协议签订后10日内一次性支付到杭州市上城区人民法院指定账户。 三、关于解封被查封的不动产事宜： 甲方承诺：乙方在同意了上述交付商品房事宜，并如上约定支付违约全并交付相关发票、钥匙等后，甲方承诺配合人民院解封被封的不动产。如果乙方不遵守本协议的协商约定，甲方将依法申请原判决的执行，且对本判决涉及的后续违约金及利息等，甲方保留另案起诉的权利。 被告在签订和解协议的当天与原告办理了房屋移交手续，将房屋的钥匙和房屋预售发票交给了原告，并向原告支付了自2015年6月30日起至2015年10月10日的因延期交房产生的违约金55000元和迟延履行金4620元。2018年9月30日，被告办理了案涉房屋的不动产登记证书，但被告未告知并交付原告。2019年3月20日，被告向原告开具了正式的销售发票，但并未协助原告办理房屋所有权转移登记。2019年6月21日，原告致函给被告，要求被告配合办理产权证，并对被告“推进围墙1.89米的行为”保留追诉的权利。2019年9月9日再次致函被告，要求被告办理产权证、支付延迟交房、办证的违约金及赔偿房屋损失。因被告未予回复，故原告诉至本院。 另查明，2019年12月25日杭州市上城区人民法院根据原告的申请出具了“执行裁定书及协助执行通知书”，嘉兴市自然资源和规划局根据杭州市上城区人民法院的执行裁定书及协助执行通知书于2019年12月27日办理了案涉房屋的不动产权属登记。 还查明，2017年6月19日，浙江中成实业有限公司更名为浙江龙润置业有限公司。浙江龙润置业有限公司于2018年8月21日向中港名都三期业主发出通知一份，内容为：“中港名都三期临中港路南侧围墙，经嘉兴市国土资源局最后测定，围墙整体超用地红线1.89米，因规划红线与原施工单位认定不一，存在测量误差，对此，我司将派专业施工单位进行拆除并重建，望广大业主予以理解并配合，谢谢！” 本院认为，本案争议焦点主要是：一、被告是否存在逾期交房及原告主张的逾期交房违约金是否成立；二、被告是否构成逾期办证及原告主张的逾期办证违约金的计算是否正确；三、被告将案涉小区的围墙向内推进1.89米是否属于违反合同约定并导致原告房屋贬值。 关于争议焦点一，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同纠纷已经杭州市上城区法院判决，由被告向原告交付房屋并支付逾期交房违约金。后双方在执行阶段又签订了和解协议，对交房时间重新作出了约定，被告已按和解协议的约定办理了移交，将案涉房屋的钥匙及购房预售发票交付了原告，并支付了逾期交房违约金。现原告以被告直到2019年3月20日才交付正式购房发票，没有完整办理交房手续为由而要求被告继续承担逾期交房的违约金125.5万元。对此，本院认为逾期交付正式的购房发票对原告办理产证可能会产生影响，但对房屋正常使用不会产生任何实质性的影响，原房屋买卖合同第九条中约定的交房条件中也没有涉及需交付正式发票，而被告已按和解协议完成了交房义务，不构成逾期交房，故原告所谓被告没有完整办理交房手续而要求其继续承担逾期交房违约金125.5万元的请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据原、被告签订的房屋买卖合同第十六条及双方签订的和解协议的相关规定，被告应于2018年9月30日前办理土地使用权、商品房所有权初始登记，并交付原告，后被告虽然于2018年9月30日完成了涉案房屋的土地使用权及房屋所有权的初始登记，但其并未将该权属证书交付原告，致使原告无法办理涉案房屋的转移登记，只能通过法院强制执行，才取得了涉案房屋的不动产登记证。因此，被告构成逾期办证，应根据约定承担逾期办证的违约金。由于双方已通过和解协议将交付房屋权属证书的时间从2015年12月30日前延迟到2018年9月30日前，逾期办证违约金应从2018年10月1日开始计算至实际完成不动产权属登记之日即2019年12月27日止，故逾期办证违约金应为500万元×453天×0.1‰=226500元，原告要求从2015年12月30日开始计算，明显不合理，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为案涉小区南侧围墙整体超用地红线1.89米，系规划红线与原施工单位认定不一，存在测量误差所造成，被告根据相关部门要求对围墙进行拆除重建，虽然围墙位置发生了移动，但该区域属于小区公共绿地，并非原告专有，不会改变购房合同约定的面积，也不会对居住环境造成影响，更无证据证明因为围墙向内推进1.89米而造成原告所购房屋贬值，故原告主张案涉小区的围墙向内推进1.89米属于违反合同约定并导致其房屋贬值的观点不能成立，其要求被告赔偿房屋价值损失45.36万元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江龙润置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告逾期办证违约金226500元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。 案件受理费减半收取13068元，原告负担10720元、被告负担2348元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  史彦权 二〇二〇年四月二十六日 书记员  李丹妮 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。