广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3373号原告：骆锋勇，男，1980年10月26日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广州市利峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路47号金宏利大厦东塔601房B区（自编1单元），统一社会信用代码9144011469355606XM。法定代表人：程秀忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国静，广东均桓律师事务所实习律师。原告骆锋勇与被告广州市利峰房地产开发有限公司（以下简称利峰公司）商品房预约合同纠纷一案，立案时案由为商品房预售合同纠纷，后经本院审查变更为商品房预约合同纠纷。本院于2020年2月11日立案受理后，依法由审判员何丹适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告骆锋勇及被告利峰公司的委托诉讼代理人周石文、李国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆锋勇向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行合同并立即按照相关法律法规的规定向原告交付标的物房产及办理相关钥匙交付手续。2.被告适当补偿由于自身过错导致原告多次到场收楼未果的路费及误工费合计696.55元（费用计算明细：交通费借鉴滴滴快车费用，即40.7*2=162.80元；误工费参照2018年广州市城镇私营单位就业人员平均工资计算，即66719/250*2=533.75元）。3.被告立即支付自2019年10月15日起至实际交付当日止的房屋占有使用费，计算方法：以1137877元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利息4.35%的标准计算，暂计至起诉之日为4068.3元。4.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，骆锋勇撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：原告已按《协议书》《认购书》的约定全额缴清涉案房屋全部费用及维修基金，并按照被告《收楼通知书》、《催收楼通知书》的要求两次到达涉案房屋所在的销售中心办理收楼手续，但是被告却在收楼时私自增加收楼条款，要求原告签订《商品房使用申请》《商品房使用协议》。《商品房使用协议》中“该物业借给了乙方时的现状以移交时双方签订的《确认书》为准”的内容，也明显与《协议书》、《认购书》的事实不符。如果原告签署了《商品房使用申请》，则在法律上已经承认了“本人不具备收楼入住该物业的条件”，等于已经放弃了该房屋的业主权益。在原告已经缴清房款的条件下，该涉案房产的产权人是原告，原告不存在不具备收楼入住该物业的情形，并且在签署《协议书》《认购书》的时候并没有约定原告（甲方）需要签署《商品房使用申请》《商品房使用协议》，被告要求原告签署的文件不符合公平原则。涉案房屋网签的时间最迟为2023年10月28日加7天内，如果签了《商品房使用协议》存在被告完全可以在此前的任何时间内收回钥匙，所以原告有权拒签。原告不予签名后被告拒绝向原告交付房产。被告行为不知有没违反相关房地产管理的相关规定及有否涉嫌诈骗的方式侵犯原告权益，还请法院调查维护公民的合法权益。被告利峰公司辩称：一、《狮岭荣利花园认购书》《协议书》属预约合同，被告与原告之间成立的是预约合同关系，而非本约合同关系。《狮岭荣利花园认购书》（下称“《认购书》”）的前言部分、第四条第1款第（1）项的约定均体现了预约合同的基本特征，即“约定在将来一定期限内订立买卖合同”。此外，根据《协议书》“鉴于条款”可知，《协议书》系《认购书》的补充协议，且《协议书》第一条也体现了预约合同的基本特征。事实上，因原告自身购房资格原因，截至原告起诉之日，被告与原告仍未签署正式的《商品房买卖合同》。因此，被告与原告之间成立的是预约合同关系，而非本约合同关系。二、案涉房屋并未达到《协议书》约定的交付条件，被告有权不予交付。据此，原告要求被告支付案涉房屋的占有使用费、路费亦缺乏合同及法律依据。根据《协议书》3.5条的约定，若原告未能在《收楼通知书》中指定的日期或前述实际交付日前付清全部购房款及违约金，并签订买卖合同及办理签约手续，则被告有权暂不将该物业交予原告。事实上，因原告不具有购房资格，根据《协议书》的约定，原告应在签订《认购书》1825日后的7日内向被告提供购买该物业所需的购房资格证明文件，但截至原告起诉之日，原告仍未提供购房资格证明文件并与被告签约。此外，原告也未就案涉房屋办理更名手续，将案涉房屋更名至具有广州市购房资格的新买受人名下，从而与被告签订《商品房买卖合同》。故而，原告要求被告支付案涉房屋的占有使用费、路费的主张，亦缺乏合同及法律依据。三、《商品房使用申请》《商品房使用协议》系基于案涉房屋未达到交付条件，且原告申请提前使用案涉房屋的情况下草拟的，如原告拒绝签署前述两文件的，则视为被告与原告未就提前使用案涉房屋达成合意，原告无权强制要求被告交付案涉房屋。四、退一步讲，即使原告有权向被告主张案涉房屋的占有使用费，该费用也应参照同地段同类房屋租金标准计算，而非按照同期银行贷款利率计算。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇金狮大道西22号狮岭荣利花园（时代康桥）自编16栋1206房，利峰公司作为涉案小区的开发商于2017年9月25日取得涉案小区自编1-16栋12-19层的商品房预售许可证，于2018年10月15日取得竣工验收备案表。2017年9月30日，利峰公司(甲方、出售方)与骆锋勇（乙方、认购方）签订《狮岭荣利花园认购书》，约定利峰公司将涉案房屋以1137877元出售给骆锋勇，骆锋勇在签订认购书的同时向利峰公司支付定金20000元，该定金将于签订《商品房买卖合同》后转化为房款。三、付款方式为全额分期一次性方式付款。在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》之前，乙方还须缴交住房维修资金105元/平方米，《商品房买卖合同》预告登记费80元，以及《认购须知》提示的各项税费。四、双方的权利、义务及确认、承诺：3.若发生下列情况之一，则甲方有权单方解除本认购书，不予退还乙方已付的定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售，对于除定金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方：（2）乙方未于本认购书约定期限按前述示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》。认购书并对双方的其他权利义务进行了约定。2018年10月29日，利峰公司(甲方)与骆锋勇(乙方)签订《协议书》。鉴于：2.截至本协议签订日，乙方暂未提供购买该物业所需的购房资格的证明文件。现经甲、乙双方协商一致，就认购书未尽事宜，订立本协议，以共同遵守：1.签约日期：乙方应在签订认购书1825日后的7日内向甲方提供购买该物业所需的购房资格证明文件，并按照届时甲方在该物业销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议及办理网签备案手续。3.交付：3.1乙方收楼前需满足的条件：3.1.1乙方不存在违反认购书及本协议约定义务的情形。3.2乙方应按照甲方《收楼通知书》所指定的日期办理交付手续，若乙方未在指定的交付日期办理交付手续的，则视为甲方已于通知所指定的日期完成认购书及本协议约定的交付义务。3.5若乙方未在《收楼通知书》中指定的日期或前述实际交付日前付清全部购房款及违约金，并签订买卖合同办理签约手续，则乙方同意甲方有权暂不将该物业交予乙方，但乙方仍应自《收楼通知书》中指定的交付日期或前述实际交付日起承担该物业的风险及责任(包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失损毁的风险承担、质量保证期限的起算等)，且甲方无需就此暂不交付行为承担认购书或本协议约定的逾期交付等违约责任。4.违约责任：4.2若乙方未按照本协议第1条约定日期提交资料及办理签约手续且未按照本协议第2条约定更名的，则每逾期一天，乙方应按照该物业成交价的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过7日的，甲方有权解除认购书及本协议，甲方解除认购书及本协议的，乙方应按照该物业成交总价的20%向甲方支付违约金。协议书并对双方的其他权利义务进行了约定。上述认购书及协议书签订后，骆锋勇分多次向利峰公司付清了全部房款1137877元，并于2019年10月15日支付维修基金10103.1元。截至法庭辩论终结之日，骆锋勇未向利峰公司提交购房资格证明，未与利峰公司签订正式的《商品房买卖合同》及进行网签备案，也没有变更买受人。2018年11月9日，利峰公司向骆锋勇发出收楼通知书，通知骆锋勇于2018年11月16日前往小区办理收楼手续。骆锋勇依约前往收楼，由于骆锋勇既没有与利峰公司签订正式的《商品房买卖合同》，也没有变更买受人，因此利峰公司要求骆锋勇签署了《商品房使用申请》及《商品房使用协议》的情况下才能交付房屋，骆锋勇认为上述文件损害了其合法权益，不同意签署，故利峰公司没有向骆锋勇交付房屋，骆锋勇遂起诉成讼。庭审中，骆锋勇表示其本意并不想收楼，故撤回了第一项诉讼请求，但认为其已经支付了全部购房款以及物业维修基金，视为利峰公司已经将房屋交付给其使用，其已经取得了房屋所有权，故要求利峰公司支付房屋占有使用费。本院认为：根据骆锋勇与利峰公司签订的认购书及协议书的内容显示，该认购书及协议书是为了将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，该合同内容虽然约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷应为商品房预约合同纠纷。涉案认购书及协议书是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。骆锋勇认为其已经支付了全部购房款以及物业维修基金，视为利峰公司已经将房屋交付给其使用，其已经取得了房屋所有权，故要求利峰公司支付房屋占有使用费。对此，本院认为物权以登记公示为原则，虽然骆锋勇已经支付了购房款及物业维修基金，此为其履行合同义务的行为，并不能视为其取得了涉案房屋的所有权，事实上涉案房屋的所有权亦未转移登记至骆锋勇名下，因此骆锋勇要求利峰公司支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。至于其要求利峰公司赔偿其路费和误工费，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告骆锋勇的全部诉讼请求。案件受理费7542元，由原告骆锋勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年四月十三日书记员 刘雄燕陈晓敏