江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初89号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路63号西都大厦1203室。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司员工。被告：唐纪念，男，1989年5月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭物业公司）与被告唐纪念物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大彭物业公司的委托诉讼代理人陈辉，被告唐纪念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大彭物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费2970元（2016年6月24日至2019年3月31日）；2、被告支付违约金2348元（违约金按照与业主签订的物管协议约定每日千分之三计算），3.被告支付公共能耗费1386元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与徐州市润阳置业发展有限公司签订《润阳泓福壹号前期物业公共服务委托合同》，约定物业服务费由业主按照建筑面积交纳，其标准为多层0.5元/㎡/月。高层0.8元/㎡/月，商业门面、叠加别墅0.8元/㎡/月。本物业管理区域物业公共服务费确定采用包干制方式，小区公共能耗费据实分摊，多层商铺、叠加别墅每户每年预收500元，高层每年预收1000元；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，应按所欠总额的千分之三标准按日向甲方支付违约金。原告按合同约定履行了义务，被告至今没有履行给付物业服务费。经原告多次催要，被告一直没有给付。原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告唐纪念辩称，我与原告没有签订物业管理合同，所以违约金是以什么标准计算，原告的管理上不规范，小区内有开设的辅导班等情况，多次与原告协商没有任何改变。物业费我已缴纳至2016年6月份，我只同意缴纳物业费，但之前我已向原告缴纳了保证金1000元、装修服务费200元、公共水、电费500元，合计1700元，上述费用应从物业费中扣除。原告大彭物业公司围绕诉讼请求依法提交了：前期物业公共服务委托合同、催费通知（业主）、贾汪区物业服务合同备案表、收据；被告唐纪念依法提供了：收据2张等证据证实，双方对证据已质证，本院予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐纪念系徐州市贾汪区润阳泓福壹号小区×-×-×室的业主，其居住房屋建筑面积为112.52平方米。2011年11月8日，徐州市润阳置业发展有限公司（甲方）与大彭物业公司（乙方）签订一份《润阳·泓福壹号小区前期物业公共服务委托合同》，双方约定：第一条，物业名称为润阳·泓福壹号小区，物业类型为综合住宅小区，座落位置徐州市贾汪新城区泓福路北侧，一期总建筑面积99887平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理公共服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、物业（房屋）共用部位和相关场地（公共场所）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水管道、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、机动车和非机动车的停放和管理；6、公共秩序维护管理、安全防范管理、消防等事项的协助管理和服务；7、装饰装修管理与服务；8、物业档案资料管理；9、会所、停车场所、配套商业设施等公共物业的经营与管理；10、协助开发商在物业前期管理期间代收有关费用；11、物业公共服务费和本合同规定的其他规费的收取。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务事项，如特约服务，由乙方和被服务方协商确定。第四条，乙方提供的前期物业管理公共服务应达到约定的质量二级标准。第五条，单个业主除物业公共服务外，委托乙方对其物业产权的专用部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第六条，本物业管理区域物业公共服务费确定采用包干制方式，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、多层住宅0.5元/㎡/月，高层0.8元/㎡/月，商业门面房、叠加别墅0.8元/㎡/月，乙方自上房之日起开始收取物业服务费；2、装修垃圾处置清运费每平方米1元收取；3、装饰装修管理服务费3个月以内100元/户、3个月以上200元/户；4、小区内公共能耗费据实分摊，多层、商铺、叠加别墅每户每年预收500元，高层每年预收1000元，单独列账，年度决算公布，剩余转入下年度使用，不足部分补缴；小区电梯维保费、二次加压能耗费由使用人据实分摊。第七条，业主应于上房时缴纳第一年度物业服务费。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物管年度第1个月的1日其至第6个月的30日内履行缴费义务，逾期加收滞纳金，按每日3‰收取。第八条，物业费实行公示制，乙方每年1次向全体业主公布物业费的收支情况。第九条，小区内地面道路、广场等地面车位使用人应按每车位按物价局核定标准交纳停车费，业主有优先权；停车服务费主要用于管理人的费用或补充物业费不足部分。该合同第三十四条约定，合同期限：自双方签字之日起至业主委员会成立选聘新的物业公司止。此外，该合同还约定物业的承接验收、物业的使用与维护以及违约责任等事项。被告唐纪念未缴纳2016年7月至2019年3月期间的物业管理服务费及公共能耗费。原告遂于2020年1月6日诉至本院。被告唐纪念向原告大彭物业公司缴纳了保证金1000元，装修服务费200元、公共水电费500元。本院认为，缴纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，也是物业公司开展服务需要的资金保证，业主拒绝缴纳物业管理服务费，会导致物业公司经费不足，无法维持正常的物业服务水平，损害其他业主的合法权益。本案中，被告唐纪念作为贾汪区泓福壹号小区×-×-×室的业主，应按期交纳物业管理服务费。关于原告大彭物业公司主张违约金及公共能耗费的问题。虽然原告大彭物业公司与开发商所签订的前期物业公共服务委托合同明确约定业主或物业使用人逾期交纳物业费按每日千分之三收取滞纳金以及预收公共能耗费的标准，但原告大彭物业公司未能提供其与业主签订的物业服务合同，无法证明前期物业公共服务委托合同对本案被告唐纪念具有约束力，应当承担举证不能的法律后果，故，原告主张违约金及公共能耗费的诉请本院不予支持。关于被告唐纪念主张其在装修时已向原告大彭物业公司交纳保证金1000元、装修服务费200元、公共水、电费500元的问题。庭审中，原告大彭物业公司同意保证金1000元从物业费中予以扣除。装修服务费及公共水、电费，因原告大彭物业公司未能提供其与业主签订的物业服务合同，未对装修期间的服务费、公共水、电费进行约定，但被告唐纪念已实际交付，应从物业服务费中扣除。关于被告唐纪念辩称原告大彭物业公司对其居住小区内的管理不规范、开设辅导班等事项未尽到管理义务的问题，庭审中，其未提供相应证据予以证实，故，本院对此不予采纳。根据前期物业公共服务委托合同及收据约定的物业服务费用收取标准，原告大彭物业公司已对被告唐纪念居住的小区进行了物业服务，因此，被告应当向原告交纳2016年7月至2019年3月期间的物业管理服务费2970.5元（112.52平方米×0.8元/平方米/月×33个月），故，原告主张物业服务费1270（2970元-1000元-500元-200元）元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十二条、第三十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐纪念于本判决生效之日起十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业管理服务费1270元；二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐纪念负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 张 宏二〇二〇年四月二十八日书记员 权雪怡