山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0785民初437号原告：李斌，男，汉族，住高密市。委托诉讼代理人：怀衍盛。被告：山东华安集团有限公司。法定代表人：**，董事长。委托诉讼代理人：刘军港。原告李斌与被告山东华安集团有限公司（以下简称华安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李斌的委托诉讼代理人怀衍盛，被告华安公司的委托诉讼代理人刘军港到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金5207元；2、被告支付逾期办证违约金，以已付款406471元为基数，自2015年2月2日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期银行逾期贷款利率标准计算；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年3月22日日原被告签订xxx商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的位于高密经济开发区月潭路（南）2866号华安凤城丽景小区xxx楼房及储藏室，原告支付房款共计406471元。原告根据合同交付了款项，但被告未按照合同约定向原告交付房屋及办理产权登记手续。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告山东华安集团有限公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金已过法定诉讼时效，应依法予以驳回。原告与被告签订商品房预售合同，合同约定被告向原告交付房屋的时间，因被告原因导致在合同约定之日未能实际交付给原告使用，导致被告承担违约责任，合同约定交房之日的次日，即为被告逾期交房违约责任诉讼时效的起算点，自合同约定交付之日至原告起诉之日止已过民事诉讼法规定的三年诉讼时效，故原告主张不应得到支持；二、原告主张逾期办证违约金已过法定诉讼时效，应依法予以驳回。依据原告与被告签订的商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房实际交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本案中被告依合同约定已将房屋交付给被告使用，故被告应当依据合同约定在实际交付后90日内将办理产权登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告因各种原因未能提交备案，故被告应当自依据合同约定的实际交付第91日开始不动产权登记的违约，依据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四条关于房地产纠纷案件的审理中关于违约责任问题的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。故逾期办证违约责任的诉讼时效应当自房屋实际交付后91日开始计算，原告主张逾期办证违约责任已过诉讼时效，故原告请求不应得到支持；三、关于原告主张逾期办证计算基数认定错误。原告与被告签订商品房买卖合同中对于房屋价款已经进行确定，对于储藏室系重新签订的补充协议，不动产权证书的登记仅是对房屋进行确权登记，对储藏室并不会在不动产权证书中体现，故原告主张主房款与储藏室的总金额作为逾期办证违约金的基数计算存在错误，不应得到支持。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、xx商品房预售合同一份；2、增值税发票一份、金额为406471元；被告围绕其辩称理由，依法向本院提交了以下证据：1、购房合同一份；2、入住声明一份、交钥匙通知单一份；3、不动产权证书一份；4、图片两张；5、30号楼业主办理不动产登记明细一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据无异议，原告对于被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对于当事人无异议的原、被告提供的证据本院予以确认，并在卷佐证。通过当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年3月22日日签订xxx商品房预售合同一份，约定由原告购买被告开发的位于高密市高密经济开发区月潭路（南）2866号华安凤城丽景小区xx房屋一套（价值392251元）及储藏室一个（14220元），款项总计406471元整。合同约定的竣工日期为2013年8月31日，并于该日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人在提供齐全办理产权登记的资料后，出卖人在365日内协助买受人办理取得房地产权属证书。合同约定，合同附件与合同具有同等法律效力。双方在合同附件四《商品买卖合同》补充协议中对车库进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了全部款项，2014年11月2日原告签领涉案房屋钥匙，被告交付给原告房屋。2018年1月23日，被告为原告开具增征税发票,金额为406471元。2019年1月30日，被告办理了被告单独所有的涉案房屋等48套房屋的不动产权证书，2019年2月12日，原告至被告处在65楼二期业主房产证办理登记明细上签字。期间原告多次到不动产登记机关查询是否能够办理产权登记。本院认为，双方签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按约履行。按照《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移房屋所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，合同签订后，李斌作为购房人已经按约履行了支付房款的义务，但是华安公司作为房屋出售人未按约履行交房及办证义务构成违约，华安公司应当承担相应的违约责任。至于违约金的计算基数问题，无论是商品房主房还是车库，均系华安公司出售给李斌的商品，李斌已经全部付清商品的款项，且合同中约定附件四储藏室的约定与合同具有同等法律效力。故，应当以其支付的全部款项406471元为基数计算违约金。对于被告辩称原告主张逾期办证基数错误，仅以主房款进行计算的理由，本院不予采信。关于逾期交房违约金问题，根据合同约定，涉案房屋的交房日期应为2013年8月31日前，但直到2014年11月2日双方才办理房屋交接，交由原告李斌入住使用。故山东华安集团有限公司应当向李斌支付自2013年9月1日至2014年11月2日的逾期交房违约金。即按照已交付房价款406471元的日万分之0.3计算，应为406471元*427天*万分之0.3=5206.89元。关于逾期办证违约金，原告李斌至今未获得房权证书。被告未按约定办理房屋权属证书应当承担违约责任。逾期办证违约金以已付款406471元为本金，原告在2019年2月12日填写完业主房产证办理登记明细，在此之前违约责任在于被告，被告未按约定办理房屋权属证书应当承担违约责任。逾期办证违约金以已付款406471元为本金，自2014年11月30日起计算至2019年2月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告辩称逾期交房违约金、逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩称理由，本院认为，原告与其他业主期间多次与被告公司协商逾期交房、逾期办证问题，并到建设局、不动产登记部门询问、反映该问题，构成了诉讼时效的中断。诉讼时效中断事由有持续性事由和非持续性事由。涉案房屋于2014年11月2日交付原告使用；对于逾期办证违约金合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人在提供齐全办理产权登记的资料后，出卖人在365日内协助买受人办理取得房地产权属证书。期间被告在为竣工验收、办理不动产权登记作各项工作，原告产生了合理信赖，认为其无需以其他方式明确和维持权利，便可产生诉讼时效中断的效力，此处的中断事由应为持续性事由。故，截止到原告起诉之日逾期交房违约金、逾期办证违约金均未超过诉讼时效。因此对于被告的该项辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下：一、被告山东华安集团有限公司支付原告李斌逾期交房违约金5206.89元；二、被告山东华安集团有限公司支付原告李斌逾期办证违约金（以已付款406471元为本金，自2014年11月30日起计算至2019年2月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；上述第一、二项，均于判决生效后十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员  孙 锴二〇二〇年四月二十三日法官助理  胡文展书 记 员  刘 晓