广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2031号原告：黄亮，男，1981年8月28日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：广州永宝房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街元亨路133号。法定代表人：林美松。委托诉讼代理人：粟松解，该公司法务经理。被告：杨志鹏，男，1994年1月17日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。被告：广州中佳房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区长兴路68号4032房。法定代表人：杨志鹏。原告黄亮诉被告广州市永宝房地产开发有限公司（以下简称永宝公司）、被告杨志鹏、被告广州中佳房地产代理有限公司（以下简称中佳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄亮，被告永宝公司的委托诉讼代理人粟松解，被告杨志鹏，被告中佳公司的法定代表人杨志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄亮向本院提出诉讼请求：1×××永宝公司退还黄亮购房定金30000元；2×××永宝公司支付原告交通费2000元、误工费8000元、精神损失费2000元；3×××杨志鹏和中佳公司支付原告交通费1000元、误工费6000元、精神损失费1000元；4×××判令诉讼费由永宝公司、杨志鹏、中佳公司共同承担。事实与理由：黄亮是2019年8月10日签了永宝公司增城区朱村街亚星路西福蓝湾花园第8栋1205室单位的房屋认购书，已交了广州楼盘网50000元诚意金，支付给永宝公司30000元定金。杨志鹏假装西福蓝湾花园楼盘外派销售人员以虚假低价优惠信息引诱黄亮到西福蓝湾花园售楼部，杨志鹏隐瞒西福蓝湾花园楼盘的真实信息，用虚假优惠促销的手段诱骗黄亮签订认购书。签完后才知道所谓的优惠是杨志鹏和中佳公司的返现。认购书约定总价为1668740元，黄亮也以一直以认购书上的房屋价格为准。在接下来办理房屋按揭贷款的过程中，永宝公司销售梁志天要求黄亮购买建设银行八款理财产品，后面更加不可理解的是房屋的总价变成了还要额外加上5万元的电商费用，在办理房屋按揭贷款过程中永宝公司销售梁志天说黄亮的银行流水不够，只能商业贷款30万元，黄亮是二套房子首付要七成，这个情况在签合同之前已经告知了销售梁志天，房屋需要贷款50万，在商业贷款不够的情况下黄亮向西福蓝湾花园销售部申请选择公积金贷款，销售梁志天告诉黄亮如果要使用公积金贷款，房价要在合同房价的基础上多加房屋总价的3%，公积金贷款房屋价格是1720351元再加50000元，即1770351元，对于这个价格黄亮无法接受。由于永宝公司销售恶意加价，百般刁难毫无诚信可言，在8月19日黄亮迫于无奈的选择放弃交清购房第一期楼款，并到增城区住建局投诉永宝公司西福蓝湾花园违规销售，申请退还黄亮已交付的永宝公司30000元的购房定金。黄亮在8月20日、8月28日、8月31日多次往返西福蓝湾花园销售部沟通无果。在9月2日由住建局同志帮忙负责联系才有了和永宝公司第一次正式协商的见面会，但永宝公司拒绝归还定金。从8月19日至今已有三个多月，黄亮多次去西福蓝湾花园沟通无果，也多次去广州永宝公司员村总部协商负责人拒不见面，通过12345、住建局、电视台等帮忙联系协商，全部都被拒绝，因为此事长期的情绪压抑导致自己得了抑郁症，永宝公司西福蓝湾花园销售毫无理由加价和乱收费，致使黄亮在8月19日前无法付清购房首付款，侵害了黄亮的合法权益。现黄亮恳请法院依法判令永宝公司退还黄亮的购房定金30000元。被告永宝公司辩称：不同意黄亮的全部诉讼请求，理由如下：认购书是黄亮和永宝公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强行性规定，合法有效。在涉案认购书合法有效、黄亮拒绝履行其义务的前提下，永宝公司已经合法解除该认购书，黄亮应当承担违约责任，无权要求永宝公司退还定金30000元和支付交通费2000元、误工费8000元、精神损失费2000元等。被告杨志鹏、中佳公司辩称：杨志鹏和中佳公司并无刻意隐瞒中介身份，中佳公司确实是涉案房屋所在楼盘的外场销售，而且不收取佣金。中佳公司作为中介，目的是促进销售，把房子推荐给客户，在产品以及价格合适的情况下，客户才会购买。而佣金是开发商给予的，中佳公司是基于自己的让利，没有收取客户的任何定金。黄亮并非第一次购房，其清楚中佳公司的让利，所以才会购房。因此，黄亮和永宝公司在磋商不成的情况下，还要求杨志鹏和中佳公司支付交通费、误工费并无依据。本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，黄亮（认购方）和永宝公司（出售方）签订《西福蓝湾花园认购书》。该认购书载明以下内容：认购物业为广州市增城区朱村街西福蓝湾花园自编第8栋1205房，折后总价为1668740元；认购方同意选择商业按揭的方式付款，签署本认购书支付30000元定金，首期楼款1168740元（含定金）于2019年8月19日付清；认购方须于2019年8月19日前到出售方指定的签约地点签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时应携带认购书及身份证明文件、定金收据、办理签约应交费用等；认购方需办理银行按揭，须于签订本认购书后3天内，前往指定地点递交按揭申请所需全部资料办理银行按揭手续并交付相关费用；如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期之日起，本认购书解除；因认购方原因致使本认购书解除的，认购方所缴纳定金不予退还等内容，落款处有盖永宝公司的公章及汤建维的签名。同日，黄亮向永宝公司转账支付30000元，永宝公司开具《收款收据》给黄亮收执。签署《西福蓝湾花园认购书》之后，黄亮与“梁志天西福蓝湾”在微信上沟通后续事宜，具体如下：2019年8月10日16:42梁志天发出“签约所需要提供的个人资料如下：……7×××建设银行指定员村支行办理8个产品数8×××按揭手续费：1680元（现金,微信×××支付宝支付）……”；2019年8月17日16:10黄亮“商贷三十万不够，需要贷到四十万”，梁志天“他说贷四十万不行哦”“公积金可以贷50万”，黄亮“公积金是没有问题的”“你算一下我走公积金要多交多少钱”，梁志天“公积金价格1720351+50000=1770351元”，黄亮“我的总价不是一口价吗”“那个168万不算了？”“不是在谈好的价格上去+三个点吗”，梁志天“168还没算5万电商呢”“电商5万抵10万是不包含在房价里面的”，黄亮“我总房价就是一口价168万啊”“为什么还要加五万”，梁志天“合同上显示的价格已经算了电商优惠后的价格”，黄亮“你还是算清楚一下吧”“因为我们之前是谈了一个价格”“而且我们一直是按照168万去办理按揭”等。2019年8月23日，永宝公司向黄亮发出《履约通知函》要求黄亮按认购书约定支付首期款。2019年8月29日，永宝公司向黄亮发出《解约通知函》，载明因黄亮未按期支付首期款构成违约，故认购书于2018年8月26日解除，并不予退还定金。上述事实有黄亮、永宝公司提交的《西福蓝湾花园认购书》，黄亮提交的其与梁志天的微信聊天记录、永宝公司提交的《履约通知函》《解约通知函》予以证明，本院予以确认。庭审中，黄亮另提交以下证据：广州楼盘网五万元诚意金的收费证明；黄亮与杨志鹏的微信聊天记录；杨志鹏关于返现该黄亮的承诺书；珠江频道今日关注对西福蓝湾楼盘质量问题的报道截图；黄亮的医院诊断证明；梁志天、汤建维的工作名片，载明“华海西福蓝湾”“客户经理”等字样。永宝公司另提交以下证据：《建设工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋质量合格。庭询中，永宝公司对有关案件事实做如下陈述：关于梁志天、汤建维身份问题。永宝公司陈述，梁志天、汤建维不是其公司员工，有可能是中原地产的销售人员，永宝公司与中原地产有合作。关于签约资料问题。永宝公司主张，梁志天在微信中陈述的签约资料不是其公司要求客户提供的，其公司并无办理按揭的资质，应该是按揭银行要求的。关于合同总价问题。永宝公司主张，认购书中约定的1668740元就是房屋总价，也是签订正式的房屋买卖合同的总价；永宝公司从未要求客户支付过电商费用；购房人进行商业贷款和公积金贷款时的总价是不一样的，如果双方变更付款方式，将签署另一总价的认购书，前提是双方要协商一致。本院认为，黄亮与永宝公司签订的《西福蓝湾花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违法法律、行政法规中的强制性和效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。黄亮与永宝公司签订《西福蓝湾花园认购书》后，双方形成商品房预约合同关系，黄亮支付给永宝公司的30000元系立约定金，现双方未在《西福蓝湾花园认购书》中约定的时间签订正式合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方的争议焦点为黄亮是否是未签订商品房买卖合同的过错方。根据黄亮在举证和陈述可知，其是在与梁志天的沟通过程中发现永宝公司存在捆绑销售理财产品及乱收费的情况。首先，关于梁志天身份问题，根据永宝公司的陈述，梁志天是基于其所在公司与永宝公司的合作而在西福蓝湾售楼部工作。这种情况下，作为购房人，黄亮有理由相信梁志天就是代表永宝公司进行销售工作，并与之进行后续履行合同的沟通。其次，关于黄亮主张的永宝公司存在的捆绑理财产品和乱收费行为。在沟通过程中，梁志天通过微信告知黄亮签约所需材料，其中包含了购买理财产品等；亦在沟通中，梁志天与黄亮关于合同总价产生不同理解，即合同总价是否包含黄亮已支付的50000元电商费用问题。对此，永宝公司抗辩其未要求客户捆绑购买理财产品以及未要求客户支付任何电商费用。虽如此，但作为购房人的黄亮在没有办理按揭没有签订商品房买卖合同之前，有理由相信梁志天所陈述的内容即是永宝公司所要求，并有可能体现在或影响到签署按揭合同及商品房买卖合同中。因此，黄亮虽未按约支付首期款，但商品房买卖合同未能订立不能归责于黄亮，故不宜令其承担被没收定金的违约责任。故现黄亮要求永宝公司返还定金30000元，本院予以支持。至于黄亮要求永宝公司、杨志鹏、中佳公司赔偿其交通费、误工费、精神损失费等，因本案系合同纠纷，有关交通费、误工费等并无约定，且杨志鹏和中佳公司并非本案合同相对方，故黄亮的上述诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州永宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄亮退还30000元；二、驳回原告黄亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告黄亮负担210元，被告广州永宝房地产开发有限公司负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年四月一日书记员  罗嘉怡