文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0117民初470号原告：文超，男，1967年3月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：**友，重庆中升律师事务所律师。被告：卢春玲，女，1985年3月7日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：唐云飞，重庆嘉陵律师事务所律师。原告文超与被告卢春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文超的委托诉讼代理人**友，被告卢春玲及其委托诉讼代理人唐云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文超向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2015年11月15日至2016年12月31日期间房屋租金、房屋占用费共计361547元，并以361547元为基数从2016年9月25日开始按年利率24%支付违约金至实际付清为止；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年10月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告管理的位于重庆市合川区×街底层建筑面积601平方米门市租赁给被告经营，2015年10月10日至2016年10月9日期间月租金45.49元/㎡。租金支付方式为每季度租金提前5日交纳，逾期按照每日1%加收滞纳金(违约金)。被告实际交纳租金至2015年4月14日，此后以各种理由拒绝交纳。2015年9月18日，原告向合川区人民法院提起诉讼，请求支付2015年4月15日至2015年11月14日期间租金及违约金。合川区人民法院判决支持了原告请求，被告不服上诉，重庆市第一中级人民法院驳回其上诉请求。因被告拒绝支付租金，原告于2016年1月6日书面通知解除与被告租赁关系，并要求其与房屋产权人办理移交，被告拒绝解除，继续使用该房屋。此期间及以后，该房屋产权人重庆众安实业有限公司以本案原、被告为被告，请求解除合同及支付期间租金。该案迟于2019年11月在被告参加下，各方确认原告与产权人众安公司的合同解除时间为2016年12月31日，原告继续向产权人缴纳租金至2016年12月31日。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，被告逾期缴纳租金、持续占用使用房屋，应按约定支付2015年11月15日至2016年12月31日期间租金及房屋占用使用费361547元(月租金45.49元/月/㎡×588.73㎡×13.5个月)；并以上述总额为基数，从2016年9月25日(最后一季度租金提前5日计)按年利率24%计付违约金。原告与被告协商未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法裁决。被告卢春玲辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一、原、被告之间已经解除了租赁合同关系，解除后被告也未实际占用该租赁商铺；第二、根据合同相对性原理，原、被告之间解除转租合同后，原告与重庆众安实业有限公司之间有关合同解除、租金支付、违约责任承担等处理的法律责任及后果对被告卢春玲没有约束力；第三、原告要求被告将租赁商铺直接移交给重庆众安实业有限公司，扰乱并破坏了出租人、承租人、次承租人之间法律关系的常态秩序；第四、原告主张租金的请求已经超过诉讼时效，无论按照《民法通则》规定的一年或是按照《民法总则》规定的三年的诉讼时效规定，均已超过了诉讼时效期间；第五、假设本次法院支持了原告的诉求，但对其不合理部分费用应依法不予主张。本院经审理认定事实如下：2012年3月8日，重庆驰华实业有限公司(甲方〉与文超〈乙方〉签订了《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:"甲方出租的营业房坐落地址于:合川区×号，建筑面积共3324.33平方米(最终租赁面积以房屋产权证面积为准)”，并约定了租金价格及租赁期限（自2012年8月25日起至2022年8月24日止，因甲方原因逾期交房的租期相应顺延)。并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”等。2012年10月10日，林忠秀（甲方）与文超（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:"甲方出租的营业房坐落地址于:合川区×号，建筑面积共57.4平方米，并约定了租金价格，租赁期限为九年半，并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”等。原告文超（甲方）与被告卢春玲（乙方）于2012年10月12日签订了《商铺租赁合同》，约定文超将重庆市合川区×号营业房出租给被告，建筑面积601平方米，附红线图为准，该部分商铺即原告从林忠秀处租赁的商铺和部分从重庆驰华实业有限公司处租赁的商铺组成。并约定单价为：从2012年10月10日起至2014年10月9日止每月租金为39元/㎡；从2014年10月10日起至2015年10月9日止每月租金为42.12元/㎡；从2015年10月10日起至2016年10月9日止每月租金为45.49元/㎡……。同时又约定租赁期限共计约10年，自2013年7月15日起至2022年8月24日止，并约定：第一、二年每月租金为23439元……，第三年起每月比上一年度增加8%，即第三年每月为25314元……；租金每年按季度支付，支付时间每季度前5日，交付第一季度租金时，少付一个月租金为装修免租期；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金……。同时合同第六条第2项约定:"……如甲方将该商业用房部分或者全部产权转让给第三方的，对于已转让的商业用房乙方同意由受让后的第三方作为出租人按照本协议约定的权利义务继续履行(具体开始履行时间以甲方通知为准)，并由受让后的第三方就甲方出售部分与乙方重新签订《商业用房租赁合同>)(续签租赁合同的内容除业主提前终止租赁合同违约金按剩余租期的租金计算外，其他条款不变，仅变更出租方的主体)，甲、乙双方签订《商业用房租赁合同补充协议》相应调整租赁面积。”。订立合同后，原告将约定的商铺交付给了被告，被告用于经营餐饮，并支付租金。2014年8月20日，重庆驰华实业有限公司与文超签订了《商铺租赁补充协议》，该协议第一条主要内容为:“在原合同的基础上‘从2014年8月25日起至2015年8月24日止每月租金为32.10元/㎡’现调整为：从2014年8月25日起至2015年8月24日第一年每月租金为25.00元/㎡，每月租金83108元；从2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金为26.75元/㎡，每月租金88926元；从2016年8月25日起至2017年8月24日每月租金为28.62元/㎡，每月租金95142元；从2017年8月25日起至2018年8月24日每月租金为30.62元/㎡，每月租金101791元；从2018年8月25日起至2019年8月24日每月租金为32.76元/㎡，每月租金108905元；从2019年8月25日起至2020年8月24日每月租金为35.05元/㎡，每月租金116518元；从2020年8月25日起至2021年8月24日每月租金为37.50元/㎡，每月租金124662元。”，该协议第二条主要内容为：“以上条款仅限于对租金的调整，原合同除租金遵照本协议执行外，其他条款仍遵照原合同执行”。另查明，2015年3月，重庆众安实业有限公司从重庆驰华实业有限公司处购得了位于合川区×号的房产，该房产包含了卢春玲租赁的一部分商铺。因原重庆驰华实业有限公司所有的被文超承租的商铺产权变更为了重庆众安实业有限公司，后三方就租金缴纳进行了协商，但未达成共识。2015年4月30日，重庆众安实业有限公司向承租人及次承租人发出了书面的产权变更告知书，其主要内容记载为:“你方承租的位于合川市×号房产已于2015年3月6日已过户登记到我司名下，即该房所有权人于2015年3月6日变更为我司。从2015年3月6日起，我司依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。因你方为该房产的承租人，为保障我司与你方的各项权利和义务，现告知你方并请配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同。特此告知。重庆众安实业有限公司。2015年4月30日”，后重庆众安实业有限公司公司人员又电话告知部分次承租人暂不要将房租交于原告文超，后被告卢春玲未向原告文超缴纳租金，原告遂于2015年9月18日向本院提起诉讼，要求被告支付2015年4月15日至2015年11月14日房屋租金及违约金。在该案审理中，因原告文超租赁给被告卢春玲的商铺系由林忠秀租赁给原告的商铺和重庆驰华实业有限公司租赁给原告商铺的一部分组成，而重庆驰华实业有限公司的该部分商铺并无单独产权手续注明面积，虽在之前的合同履行过程中双方均未提出异议，但由于被告认为实际面积即红线内面积与合同中注明的面积不符，而应当对实际租赁的面积进行确定，鉴于双方对租赁商铺交付情况及原告提交的红线图中的位置和范围均无异议，仅对实际面积产生争议，故被告卢春玲申请对租赁商铺面积进行测绘计算，经原、被告现场指认，重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心现场测绘，作出渝地房司鉴中心（2017）房鉴第018号司法鉴定报告书，鉴定意见为：指定界限范围内房屋共1个区域，套内面积为563.92平方米，建筑面积为588.73平方米。2018年7月25日，本院作出判决：一、被告卢春玲于本判决生效后15日内向原告文超支付2015年4月15日至2015年11月14日的房屋租金119834.33元（已折抵免租期租金）；并按24%/年的标准计算违约金（其中45442.41元从2015年4月15日起，74391.92元从2015年7月15日起）至被告卢春玲租金付清时为止；二、驳回原告文超的其他诉讼请求。同时，判决还认定了从2015年7月15日之后的租金标准为42.12元/平方米/月（即1.404元/平方米/天）。被告卢春玲不服提起上诉。2018年11月16日，重庆市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。再查明，原告文超于2016年1月6日向被告卢春玲发出了解除《商铺租赁合同》的书面告知函，被告收到该告知函后未提出异议。审理中，被告认可该解除时间，但提出在此前早就搬离并腾退了租赁商铺，未占用该商铺。还查明，重庆众安实业有限公司于2015年向本院提起诉讼，请求解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》等……，后本院判决驳回重庆众安实业有限公司的该项诉讼请求，重庆众安实业有限公司不服提起上诉，后重庆市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。2017年2月8日，重庆众安实业有限公司又向本院起诉文超、第三人卢春玲等人房屋租赁合同纠纷一案，请求解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》等……，2019年2月28日，本院作出判决：一、解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》；二、由文超于本判决生效后10日内支付给重庆众安实业有限公司从2015年11月25日起至2017年2月16日止的房屋租金610274.11元；三、驳回重庆众安实业有限公司的其他诉讼请求。文超不服，提起上诉，2019年11月22日，经重庆市第一中级人民法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、重庆众安实业有限公司和文超同意文超与重庆驰华实业有限公司2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》和2014年8月20日签订的《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除；二、文超在本调解协议签订后一月之内给付重庆众安实业有限公司2015年11月25日起至2016年12月31日止的租金546756元；三、重庆众安实业有限公司不再追究因租赁合同所产生的其他民事责任；……。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力；2.《商铺租赁合同》是否已解除；3.被告是否应当支付原告2015年11月15日至2016年12月31日期间的房屋租金及房屋占用费；4.被告是否应当支付违约金；5.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。1.关于原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告自愿签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定；合同中明确约定原告将其管理的门市租赁给被告经营，双方之间的租赁合同虽系转租，但原告与重庆驰华实业有限公司及林忠秀签订的合同中均约定允许转租，重庆驰华实业有限公司及林忠秀对原告租赁商铺给被告也未提出异议，故原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，受法律保护。2.关于原、被告签订的《商铺租赁合同》是否已解除的问题。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》虽约定于2022年8月24日到期，但因被告拖欠租金，原告便于2016年1月6日向被告发出了解除《商铺租赁合同》的书面告知函，被告收到该告知函后未提出异议，且在本案审理中被告认可该解除时间，故本院认定双方于2012年10月12日签订的《商铺租赁合同》已于2016年1月6日解除。3.关于被告是否应当支付原告2015年11月15日至2016年12月31日期间的房屋租金及房屋占用费的问题。本院认为，因原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2016年1月6日解除，故被告应当支付合同解除前拖欠的房屋租金，即从2015年11月15日起至2016年1月5日期间的房屋租金42982元（1.404元/平方米/天×588.73平方米×52天）。原、被告签订的《商铺租赁合同》解除后，被告未将租赁房屋交还给原告，占用了房屋，应当支付房屋占用费，并参照合同解除时的租金标准42.12元/平方米/月（即1.404元/平方米/天）计算；因重庆众安实业有限公司与原告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除，故被告向原告支付房屋占用费的截止时间应为2016年12月31日；因此，被告应向原告支付2016年1月6日起至2016年12月31日期间的房屋占用费298394元（1.404元/平方米/天×588.73平方米×361天）。关于被告提出在2016年1月6日前就早已搬离并腾退了租赁商铺，并未占用该商铺的辩解意见，因被告未提供证据证实，故本院不予采信。4.关于被告是否应当支付违约金的问题。本院认为，按照合同约定,租期自2013年7月15开始，租金每年按季度支付，支付时间每季度前5日……；如无故拖欠，给予承租方5天的宽限期，从第6天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，即从每季度租期开始时计算违约金。被告未按时交纳租金，应按合同约定支付相应的违约金。同时合同中约定的滞纳金即违约金标准明显过高，原告自愿请求按年利率24%的标准计算，符合法律规定；本案中，被告应从2015年11月15日开始支付租金至合同解除时止，违约金也应从2015年11月15日开始计算，但原告自愿请求从2016年9月25日开始计算违约金至租金付清时，本院予以尊重；合同解除后，被告不再支付违约金。因此，被告应从2016年9月25日开始以所欠房屋租金42982元为基数按年利率24%的标准计算违约金至租金付清时止。5.关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，原告就与被告之间的房屋租赁合同纠纷从2015年起就开始通过诉讼等方式一直向被告主张权利，直至2019年11月，在被告的参与下，原告与重庆众安实业有限公司达成解除租赁合同时，原告才知道从2016年12月31日以后不能再对被告享有涉案商铺的收益权，诉讼时效期间已中断，而原告于2020年1月9日起诉，没有超过法律规定的诉讼时效期间。故对被告提出原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告卢春玲于本判决生效后十五日内向原告文超支付2015年11月15日至2016年1月5日期间的房屋租金42982元及2016年1月6日至2016年12月31日期间的房屋占用费298394元；并支付从2016年9月25日起，以被告卢春玲所欠房屋租金42982元为基数按年利率24%的标准计算违约金至租金付清时止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告文超的其他诉讼请求。案件受理费6723.20元，减半收取计3361.60元，由原告文超负担151.60元，被告卢春玲负担3210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨文华二〇二〇年四月二十八日书记员  王郁文