安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初718号 原告：南京紫竹物业管理股份有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路158号港利上城国际30幢101室。 法定代表人：张怡农，该分公司经理。 委托诉讼代理人：张鹏，该分公司物业管理员。 委托诉讼代理人：张金玉，安徽皖光大律师事务所律师。 被告：荆李平，男，1979年4月出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，经常居住地安徽省淮北市。 被告：刘燕，女，1982年2月出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，经常居住地安徽省淮北市。 原告南京紫竹物业管理股份有限公司淮北分公司（以下简称紫竹物业公司）与被告荆李平、刘燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托诉讼代理人张鹏、张金玉、被告荆李平、刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫竹物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令荆李平、刘燕向紫竹物业公司支付拖欠的物业管理费2663元、违约金701.12元（自2017年6月13日计算至2019年11月12日），合计3364.12元；2.本案诉讼费用由荆李平、刘燕承担。事实和理由：荆李平、刘燕于2016年5月25日与淮北港利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得港利上城国际9幢806号房，建筑面积83.49㎡。2016年6月13日，紫竹物业公司与荆李平、刘燕签订了前期物业服务协议，协议约定紫竹物业公司向其提供物业服务，荆李平、刘燕按建筑面积每月1.1元/㎡的标准缴纳物业服务费，如逾期付款应补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天万分之五支付违约金。协议签订后，紫竹物业公司依约提供了完善的物业管理服务，但荆李平、刘燕并未依约缴纳物业服务费，自2017年6月13日至2019年11月12日，荆李平、刘燕共欠物业费2663元，违约金701.12元。经多次催要未果，紫竹物业公司故具状起诉，请求依法判决。 荆李平、刘燕辩称，紫竹物业公司称提供了完善的物业不属实，卫生不好、路灯不亮、窗台下面堆好多鞋子、电梯经常坏，房子居住半年不到，内粉脱落，多次找物业维修没有人管。办房产证时，他们说物业费不交不给办房产证。走到今天这一步，不是因为不交物业费，是相应的权益没有得到维护。 本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，荆李平、刘燕与淮北港利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买淮北市港利上城国际9幢2单元806号房屋，该房屋建筑面积83.53平方米。2016年6月13日，荆李平、刘燕接收上述房屋并与紫竹物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：房屋坐落位置9栋2单元，建筑面积83.53平方米，公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立健全本物业的物业管理档案资料；依据有关法律、法规、政策及本公约的规定，对住宅小区实行统一管理、综合服务，开展各项管理、服务并按规定收取费用；维护小区内所有公共地方的照明及消防设备、电梯、供水和排水系统、排污系统、电力供应系统等设备、设施并保持其功能良好；保持小区内公共地方环境清洁卫生；物业管理服务费为住宅按建筑面积每月1.1元/㎡，每半年前20日内预付或者委托银行转账，不按本协议约定的收费标准时间缴纳有关费用的，公司有权要求补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天万分之五缴纳违约金等内容。荆李平、刘燕缴纳物业服务费至2017年6月12日，之后未能缴纳，紫竹物业公司遂诉至本院。 以上事实，有紫竹物业公司提交的交房流转单、业主信息登记表、前期物业管理协议、商品房买卖合同（预售）、收据、物业费缴费通知单、服务价格登记证及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。荆李平、刘燕提交的照片、录音资料与本案不具有关联性，不予认定。 本院认为，物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 紫竹物业公司与荆李平、李艳签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应如约履行。紫竹物业公司依约为港利上城国际小区提供了物业管理服务，荆李平、刘燕作为该小区业主理应及时交纳物业服务费，经多次催要，荆李平、刘燕未能缴纳，依法应承担相应的民事责任。经核算，自2017年6月13日至2019年11月12日的物业服务费应为2664.607元（83.53㎡×1.1元/㎡×29个月），现紫竹物业公司请求荆李平、刘燕支付拖欠的物业费2663元，未超出上述数额，本院予以支持。荆李平、刘燕辩称紫竹物业公司服务不到位、其没有享受到物业服务而拒绝缴纳物业费，但其提交的证据不足以证明其上述主张。且紫竹物业公司在物业管理服务过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，荆李平、刘燕作为业主可以依照相关规定请求紫竹物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式，故本院对其上述辩称不予采纳。 对于违约金请求。双方约定每半年前20日内预付物业费，否则自逾期之日起按照应缴费用总额的每天万分之五支付违约金，该约定过高，本院酌定2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故截至2019年11月12日，违约金数额应为189.23元（551×0.0475%×2年5个月19天+551×0.0475%×1年11个月18天+551×0.0475%×1年5个月19天+551×0.0435%×11个月18天+459×0.0435%×5个月19天），对紫竹物业公司请求超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、荆李平、刘燕于本判决生效后十五日内支付南京紫竹物业管理股份有限公司淮北分公司物业费2663元、违约金189.23元，计2852.23元； 二、驳回南京紫竹物业管理股份有限公司淮北分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由荆李平、刘燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年四月三十日 法官助理赵安 书记员赵坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。