重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0243民初2873号 原告：罗英芬，女，1946年8月21日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 委托诉讼代理人：罗德清，重庆中庸律师事务所律师。 被告：彭水苗族土家族自治县住房和城乡建设委员会，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县靛水街道靛水新城公安指挥大楼2号楼3楼。统一社会信用代码：11500243MB16865341。 法定代表人：冯立胜，该委员会主任。 委托诉讼代理人：安继东，重庆绿荫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。 原告罗英芬诉被告彭水苗族土家族自治县住房和城乡建设委员会（以下简称彭水县建委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，原告罗英芬及其委托诉讼代理人罗德清，被告彭水县建委委托诉讼代理人安继东、聂洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗英芬请求人民法院依法判决：一、赔偿原告商业用房补偿金3520895元（即应当安置给原告的90号商业用房的当时市场价值），并按照121.35元/天的标准向原告支付自2017年10月1日起至实际支付商业用房补偿金为止期间的营业损失；二、立即将安置的住房四套交付原告，并按照12000元/年（不足半年按半年计算，半年以上按照一年计算）的标准自2017年10月1日起至住房实际交付期间的过渡费；三、按照410元/天的标准自2017年10月1日起向原告支付违约金至商业用房补偿金支付及住房实际交付为止；案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年6月30日，原告与彭水县国土资源和房屋管理局签订了《彭水县中心汽车站项目征收补偿安置协议书》，约定将原告坐落在彭水县XX街道XX社区X组的房屋进行征收，并用产权调换房屋，用XX公路平街层X栋商铺XX号的商业经营性房屋（商业门面），建筑面积144.13平方米和X栋第六层CX、CX、CX、CX户型进行调换，调换房屋的总价值为4100622.75元，过渡期限暂定为三年（从签订合同之日起计算），提供的产权调换房屋不符合本协议约定和国家质量标准的，应负责修缮或者更换。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务，2017年9月27日，彭水县国土资源和房屋管理局通知原告接房，但欲交付给原告的商业用房从中间起向后比前面部分高出一米多，该房屋不具有一般房屋的用途，更不具商业门面用房的用途，完全不能实现原告签订拆迁合同的目的。原告提出先接住房，但彭水县国土资源和房屋管理局不同意，现彭水县国土资源和房屋管理局的相关职责转隶被告，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。 被告彭水县建委辩称：1.本案不属于民事诉讼的受案范围，应当通过行政诉讼解决；2.原告诉请的营业损失、过渡损失、违约金等均是以被告不履行交房义务或者履行不符合约定为前提，被告已于2017年9月27日通知原告交房，涉案项目经过竣工验收，符合交房条件；3.原告无法定理由拒绝接房，按双方补偿协议的约定应当自行承担责任；4.原告诉请要求被告就商业用房赔偿3520895元没有事实依据；5.双方订立的合同合法有效，在没有协商解除或者判决解除的前提下，原告方请求实则违背了双方合同的约定，应当驳回原告的全部诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：2013年12月11日，彭水县国土资源和房屋管理局向彭水县人民政府发出《关于确定彭水县中心汽车站项目房屋征收的请示》，2014年3月13日，彭水县人民政府作出《关于中心汽车站项目房屋征收的决定》（彭水府发[2014]24号）、《关于同意中心汽车站项目房屋征收与补偿安置方案的批复》（彭水府[29]号），彭水县人民政府认定彭水县中心汽车站项目符合公共利益需要，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入本年度国民经济和社会发展年度计划，征收范围为东至彭桑公路、南至沙沱加油站、西至滨江路、北至丽豪大厦的被征收房屋及土地，涉及征收房屋47户，建筑面积17000平方米。项目征收补偿工作由彭水县国土资源和房屋管理局负责。 原告罗英芬（乙方）与彭水县国土资源和房屋管理局（甲方）于2014年6月30日签订《彭水自治县中心汽车站项目房屋征收补偿安置协议书》，约定：“为公共利益需要，彭水县人民政府决定征收彭水县中心汽车站项目规划红线范围内单位、个人的房屋。根据《彭水县人民政府关于同意中心汽车站项目征收与补偿安置方案的批复》的相关规定，乙方自愿选择以产权调换的方式征收补偿安置。经甲乙双方平等、自愿、协商一致，签订本补偿安置协议书。一、被征收房屋的基本情况，被征收房屋总建筑面积915.16平方米，住宅总建筑面积835.74平方米，商业经营性用房（商业经营门面）总建筑面积35.44平方米，商业经营性用房（其他经营性用房）总建筑面积为43.98平方米。二、用于产权调换房屋的基本情况：（一）产权调换房屋拟建位置：乙方选择的产权调换的商业经营性用房（商业经营门面）为拟建在该项目规划红线范围内彭桑公路平街层的商业经营性房屋（商业经营门面），乙方选择的产权调换的住宅房屋拟建在该项目规划红线范围内的X栋房屋。（二）产权调换房屋的优惠单价：用于产权调换的商业经营性用房（商业经营门面）建筑面积基准单价为24500元/平方米，根据该项目征收补偿方案，被征收人在征收决定公告之日起20日内签订征收补偿安置协议书的，实行优惠政策，优惠后的商业经营性用房（商业经营门面）建筑单价为19030元/平方米。用于产权调换的住宅房屋建筑面积基准单价为4700元/平方米，根据该项目征收补偿方案，被征收人在征收决定公告之日起20日内签订征收补偿安置协议书的，实行优惠政策，优惠后的住宅房屋建筑面积单价为3535元/平方米。三、产权调换房屋的选定及房屋价值：乙方确定选择的商业经营性用房（商业经营门面）为拟建在该项目规划红线范围内彭桑公路平街层X栋商铺XX号的商业经营性用房（商业经营门面），建筑面积为144.13平方米，按优惠后基准单价19030元/平方米计算，价值为2742793.9元。乙方确定选择X栋第X层CX户型、CX户型、CX户型、CX户型，共计四套住宅房屋，该住宅房屋总建筑面积为384.11平方米（其中：CX户型建筑面积为98.66平方米，CX户型建筑面积为86.38平方米，CX户型建筑面积为84.42平方米，CX户型建筑面积为114.65平方米）按优惠后建筑面积单价3535元/平方米计算，价值为1357828.85元；乙方确认选择产权调换房屋的总价值合计4100622.75元，乙方选定的产权调换房屋，包括商业门面和四套住宅房屋的实际建筑面积以竣工后的实际办证建筑面积为准，实际办证建筑面积与现确定的产权调换房屋建筑面积不一致的，以实际办证建筑面积按照优惠后基准单价再结算，实行多退少补。四、被征收房屋的补偿及奖励金额：（一）被征收房屋的价值，乙方被征收的房屋总建筑面积为915.16平方米：1、住宅总建筑面积835.74平方米，乙方被征收房屋价值合计为2964818.99元。（五）选择产权调换的给予临时过渡安置费，临时过渡安置费标准按4人以下的每户每年补助8000元，过渡期限暂定为3年（自签订征收补偿安置协议书之日起计算）若安置过渡期超过3年的，从期满之日起，征收部门按上述标准增加50%给予临时过渡安置费，不足半年的按照半年计算，超过半年不足一年的按照一年计算，乙方家庭人口为3人。（七）合法经营的停产停业损失费，每过渡一月按经营性房屋评估价值的5‰计算损失费予以补偿（过渡期为36月），被征收经营性房屋的总价值为728118.02元，计算停产停业损失费为131061.24元。八、违约责任（三）甲方提供的产权调换房屋不符合本协议约定要求和国家质量标准的，应负责修缮或更换，直到修缮或更换后的房屋符合约定要求和国家质量标准为止。若因为甲方原因造成逾期交房的，按照产权调换房屋价值每日万分之一的标准向乙方支付违约金，若因乙方原因造成逾期交房或者办理产权证件的，甲方不支付违约金。” 因项目延期，原告与彭水县国土资源和房屋管理局于2017年7月28日达成延期三个月的一致意见，彭水县国土资源和房屋管理局支付原告超期临时过渡安置费6000元及超期停业停产损失费13106.12元。 2017年9月21日，涉案项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备交房条件，其中应置换给原告的商业门面（项目规划红线范围内彭桑公路平街层X栋商铺XX号）为商业用房端头户型，该门面呈长方形，从彭桑公路平街算，进深约18米、宽约5.7米，从进深9.6米处可以将上述门面分作两部分，后面部分高处前面部分1米左右（被告在庭审过程中陈述，该突起部分不能改平）；该商业用房顶部水平。 2017年9月27日，彭水县国土资源和房屋管理局召开中心汽车站项目接房会议，通知被拆迁户接房，原告出席会议，以待交付门面不符合约定为由拒绝接收门面，并提出只接收住房，彭水县国土资源和房屋管理局以只能同时接收住房及门面为由拒绝单独交付住宅。 另查明，由于机构改革，原彭水县国土资源和房屋管理局已更名为彭水县规划和自然资源管理局；其房屋管理职能及机构已划转至彭水县建委。 2018年9月14日，原告以彭水县规划和自然资源局为被告向人民法院提起行政诉讼，重庆市黔江区人民法院于2019年5月13日作出（2018）渝0114号行政裁定书，认为本案涉及的《彭水县中心汽车站项目房屋征收补偿安置协议书》是2015年5月1日修改后被纳入行政诉讼受案范围，在此之前，一直属于民事诉讼范围，当事人对2015年5月1日前签订的房屋征收补偿安置协议不服，应提起民事诉讼。本案被诉的《彭水自治县中心汽车站项目房屋征收补偿安置协议书》签订于2014年6月30日，故对该协议不服应当提起民事诉讼，该案应裁定驳回原告的起诉。上述行政裁定书后，双方均未提起上诉，该行政裁定书已经发生法律效力。 在本案审理过程中，本院就本案涉案门面的目前现状的价值，与如果门面地面是纯平的情况下的价值，是否存在价值上的差异；如果存在，价值差异是多少？分别于2019年11月11日、2019年12月2日委托重庆天度资产评估房地产土地评估价有限公司，重庆开睿源资产评估土地房地产评估价有限公司进行评估鉴定。2019年11月18日，重庆天度资产评估房地产土地评估价有限公司向本院出具说明，由于其公司缺乏相关的评估经验，难以保证评估结果的客观性，故请本院将《鉴定委托书》撤回。2019年12月16日，重庆开睿源资产评估土地房地产评估价有限公司向本院出具退件说明，其公司一致认为涉案房屋因室内地面不平在使用和价值上有一定的影响，但无法进行量化，无法提供专业可信的结论，故作退件处理。 本院认为，本案是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，关于本是否属于行政诉讼的问题，已经人民法院生效裁定书确认属于民事诉讼，本案应受该生效裁决书既判力的约束，对于被告的本项答辩意见不予采信。本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为即欲安置给原告的商业门面是否符合约定。本院认为，在待交付门面质量已经验收合格的情况下，原告欲主张被告履约违反合同约定，则应当举示证据证明双方对于安置商业门面应当是纯平的这一事实形成了一致的意思表示，审查原告签订的《彭水自治县中心汽车站项目房屋征收补偿安置协议书》，有关于房屋质量的明确约定，对交付门面底面是否必须纯平并未进行明确的约定，难以认定被告存在违约行为，因此造成被告未能在2017年10月1日前顺利交付安置房屋的原因在于原告，对于其要求被告支付补偿金、过渡安置费、营业损失、违约金的诉讼请求，均不予支持。同时，《彭水自治县中心汽车站项目房屋征收补偿安置协议书》约定的住宅安置房屋交付条件已经具备，原告关于交付住房的请求予以支持，具体位置为X栋第X层CX户型、CX户型、CX户型、CX户型。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告彭水苗族土家族自治县住房和城乡建设委员会在本判决生效后十日内向原告罗英芬交付安置的住宅四套（具体位置为：X栋第X层CX户型、CX户型、CX户型、CX户型）； 二、驳回原告罗英芬的具体诉讼请求。 案件受理费34967.16元（原告罗英芬已预交17483.58元），减半收取为17483.58元，由被告彭水苗族土家族自治县住房和城乡建设委员会负担40元，由原告罗英芬负担17443.58元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员 黄 宽 二〇二〇年四月十七日 书记员 豆婷婷