内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终202号 上诉人（原审被告）：吴某，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人赵某，内蒙古易非律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王某，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人郝某，东胜区“148”法律服务所法律工作者。 上诉人吴某因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初6092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经当事人同意对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 吴某上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一是原审对双方合同履行中的归责问题认定错误。原审法院认为案涉房屋没有产权证书，对能否在进行户名变更处于不明确状态，导致在合同履行中双方都存在不可归责的瑕疵，致使合同目的不能实现。上诉人认为，双方在所签订的合同中明确约定，被上诉人应在合同签订后的20日内全力配合协助办理完成过户手续，并将其权属办理至被上诉人指定的第三人名下。而之后被上诉人在合同约定的20日之内既没有配合办理过户手续，更没有指定第三人，截止一审庭审终结前也未指定明确地第三人，因此无论涉案房屋是否能够过户，都不可能办理过户手续，是被上诉人违约在先。退一步讲，即便案涉房屋当时无法办理过户，被上诉人完全可以合同目的无法实现为由提出解除合同并要求返还定金等请求，而不是拒绝配合过户及声称房价上涨等认为上诉人违约。二是原审判决适用法律错误。一审法院认为对合同解除权不适用诉讼时效问题。双方所签订的合同约定，如不能在20日内完成过户及支付房款等全部交易，则转让合同无效。就已经无效的合同在2019年才提出解除当然不适用诉讼时效，但合同无效后对于定金的返还或双倍赔偿的问题会适用诉讼时效，故上诉人一审关于诉讼时效的抗辩是针对定金赔偿请求的超期抗辩。关于合同是否解除的问题，早已超过除斥期间，双方约定合同签订的20天之内即2015年12月8日具备约定解除的条件，则应当在此日期起算的一年内向上诉人提出解除请求。本案无论是解除合同的除斥期间，还是违约赔偿的期间，均已超过诉讼时效诉，一审判决将上述问题区分审理，导致判决错误。 被上诉人王某辩称，是上诉人违约导致该合同无法履行，自己没有违约，且该案并没有超过诉讼时效。 王某向一审法院起诉请求：1.解除与吴某所签订的《房屋买卖合同》并双倍退还其定金12万元；2.吴某承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年，吴某与鄂尔多斯市大兴房屋开发有限责任公司签订了《销售协议》，购买位于鄂尔多斯市××园住宅，房屋总价款为993201.3元。该房屋至今没有办理房屋产权证书。2015年11月18日，吴某（甲方）与王某（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其坐落于鄂尔多斯市××园，建筑面积164.71平米房屋出售给乙方。协议第二条约定：房屋成交价格为47万元。乙方于本合同签订之日起20日内，乙方全力协助甲方办理过户手续，过户手续办到乙方指定的第三人，在办理过户手续甲方签字同意把房屋转让给乙方之时，乙方立即将总购房款扣除支付的定金以外余下的购房款以银行汇款方式一次性支付给甲方，甲方收到乙方支付的尾款后，转让合同生效，否则转让合同无效，并视为乙方违约。甲乙双方共同办理过户手续，甲乙双方应予以积极协助，办理过户手续的一切费用均由甲方负责。协议第五条约定：双方在签订本合同之时，乙方支付甲方购房定金陆万元整。甲方如不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款，对已办理完的过户手续所产生的费用，甲方应全部承担，并向乙方支付总购房定金10%的违约金。乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方不再退还乙方所交的购房定金。 一审法院认为，王某和吴某签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某请求解除合同，吴某亦陈述合同无法继续履行，现双方的合同目的已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，可以解除。对于合同解除权，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定，故对已过诉讼时效的辩称不予采纳。关于合同解除后，合同各方当事人的民事法律责任问题。双方在合同中虽约定了过户手续办到乙方（原告）指定的第三人，但介于该房没有房屋产权证书，对能否在房地产进行户名变更处于不明确状态，导致合同在履行中，双方都存在不可归责的瑕疵，致使合同目的不能实现。庭审中，吴某陈述现案涉房屋已另与他人达成了买卖意向，并已经入住，从维护诚信原则和公平原则的法理上分析，吴某应当退还房屋定金60000元，对王某双倍返还定金的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除王某与吴某签订的《房屋买卖合同》；二、吴某于本判决生效之日退还王某购房定金60000元。 二审期间，上诉人吴某、被上诉人王某均未向法庭提供新的证据。 本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》自双方当事人签订合同时成立并生效，为保证合同的履行以书面形式将定金条款载入合同，且王某已按约交付定金，即双方所约定的定金合同随之生效。现王某要求解除合同，吴某同意解除合同，即双方当事人于2015年11月18日签订的《房屋买卖合同》可予解除。至于返还定金的问题，其一，双方为保证合同的履行而约定定金，按照合同法的规定，定金具有惩罚性。在合同当事人有违约行为且存在过错情况下，才可适用定金罚则；若双方共同违约，且违约责任可以相互抵销的，就不应适用定金罚则；若双方共同违约，违约责任未能抵销的，主要违约方应按相应的比例承担定金责任。分析双方当事人在合同履行过程中违约行为的过错程度，王某未在约定的合同签订后20日内全力协助吴某办理过户手续，亦未确认过户至指定的第三人，导致双方签订的合同履行不能。而王某在本案中亦未就吴某存在违约行为或过错情形举证说明，故应承担案涉合同履行不能的全部责任，故其已无权要求双倍返还定金。其二，在合同履行中，即使吴某不能为其办理过户手续或出现其他导致合同目的无法实现的情形，王某亦应在合理期限内主张权利，本案中王某在合同签订后的20日之后，甚至在知道自己权益受损的3年内未就损失进行主张，以致要求其返还定金等损失赔偿的诉讼时效已过，亦应驳回其诉求。其三，即使诉讼时效未超过，双方当事人也应遵守、履行所签订的定金合同中“乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方不再退还乙方所交的购房定金”的约定，王某不能证实其主动积极履行合同义务，存在明显违约，且在合同意思表示真实、合法有效的情形下，所交购房定金不再退还。综上，王某要求双倍返还定金120000元的请求，无法律依据，不应予以支持。原审法院从维护诚信原则和公平原则的法理上分析，认为吴某应当退还房屋定金60000元不妥，应予以纠正。 综上所述，吴某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初6092号民事判决第一项,即解除王某与吴某签订的《房屋买卖合同》； 二、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初6092号民事判决第二项，即撤销“吴某于本判决生效之日退还王某购房定金60000元。” 三、驳回王某的原审其他诉讼请求。 一审案件受理费1350元，二审案件受理费2700元，由王某负担。 本判决为终审判决。 审判长  乌宁 审判员  苏晨 审判员  郝蓉 二〇二〇年四月二十七日 书记员  徐洁