山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1440号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊翔达水电设备工程有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区先进制造业产业园海润街以南、海旺街以西。 法定代表人；刘玉平，总经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东安盟润滑油有限公司，住所地：济南市天桥区小鲁庄工业园一区8号。 法定代表人：薛金庆，总经理。 上诉人潍坊翔达水电设备工程有限公司（以下简称翔达公司）因与被上诉人山东安盟润滑油有限公司（以下简称安盟公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院（2019）鲁0792民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翔达公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、七、八项判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。 安盟公司未提交书面答辩意见。 翔达公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令安盟公司给付租金1000000元；2、判令安盟公司给付违约金3000000元；3、本案全部诉讼费用由安盟公司承担。一审诉讼过程中，翔达公司变更诉讼请求为：1、判令双方于2018年4月18日签订的《厂房租赁合同》于本变更诉讼请求申请书送达安盟公司之日解除；2、判令安盟公司给付合同解除前的租金及解除之日至安盟公司实际腾清车间之日的车间使用费（比照租金标准），其中：（1）自2018年10月18日至合同解除日的租金（暂计算至2019年7月1日，共8.5个月，租金为708333元）；（2）自2018年5月4日至2018年8月17日的租金291667元（原免租期内租金）；（3）合同解除之日至安盟公司实际腾清车间之日的车间使用费，继续按月租金83333元/月计算；3、判令安盟公司给付因逾期支付租金产生的滞纳金905000元（以500000元为基数，自2018年9月17日起暂计算至2019年7月1日止，按日千分之五计算，数额717500元；以500000元为基数，自2019年3月17日起计算至2019年7月1日止，按日千分之五计算，数额为187500元，共计905000元；以1000000元为基数，自2019年7月2日起至实际履行之日止的利息，按日千分之五继续计算）及提前终止合同违约金1775000元，共计2680000元；4、判令安盟公司清理其在所租车间西侧堆放的渣土废料；5、判令安盟公司给付自2018年4月18日起至渣土废料实际腾清之日的场地使用费287448元（暂计至2019年7月1日共14.5个月）；6、判令安盟公司拆除其在所租车间南侧扩建的道路，恢复原状；7、判令安盟公司给付30000元的代管费用（合同解除前垫付门卫工资、车间大门修理费用、未支付的水排污费用）；8、判令安盟公司拆除其以翔达公司名义建设的两间房屋；9、本案全部诉讼费用由安盟公司负担。 安盟公司提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年12月10日已经解除；2、判令翔达公司返还保证金100000元；3、判令翔达公司赔偿安盟公司厂区道路建设投资650000元的损失；4、判令翔达公司返还投资建设的55座储油罐及剩余钢材；5、诉讼费用由翔达公司承担。一审诉讼过程中，安盟公司增加一项反诉请求：翔达公司返还安盟公司预付的水费20000元、电费30000元及垫付的工程款50000元。 一审法院认定事实：2018年4月18日，翔达公司、安盟公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：翔达公司将位于潍坊滨海经济技术开发区以南、海旺路以西的1＃车间西侧道路为中心点，以东区域为安盟公司使用区域，如需将进行施工建设，须经翔达公司书面认可后方可施工，中心点以西为翔达公司自留地，院内道路及大门为双方共同使用；租赁物的功能为产品生产加工及办公；租赁期间为10年，自2018年4月18日至2028年8月17日；租赁物的免租期为4个月，自2018年4月18日至2018年8年17日；合同保证金100000元；租赁费第1年至第3年期间，每年1000000元；合同生效后，由安盟公司自行安排门卫值班；租赁期限届满，在安盟公司向翔达公司交清全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向翔达公司交还租赁物的责任后7日内，翔达公司无偿退还保证金；租金为每半年支付一次，安盟公司需提前一个月支付租金；若安盟公司逾期支付租金，应向翔达公司支付滞纳金，按拖欠日数乘以欠款总额的千分之五计算；10年租赁期间内，双方必须履行合同，不得违约，若一方违约，需赔偿对方提前终止合同违约金10000000元；若因发生严重自然灾害、战争或其他不可预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即用邮寄或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行或需延期履行理由的证明文件，该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证机关出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此免责。租赁合同还对其他事项进行了约定。安盟公司于2018年4月13日、4月19日分别向翔达公司汇款200000元、66667元，共计266667元，上述款项包括合同保证金100000元、2018年8月18日至10月17日租金166667元；于2018年6月27日交纳水费20000元，于2018年7月9日交纳电费30000元，后翔达公司将水费20000元交至翔达公司账户，截至2019年7月15日，翔达公司电费账户剩余电费10431.39元，安盟公司水费账户剩余水费13246元。 安盟公司在租赁合同签订后，认为厂房原有道路承重不足，与云方玉签订了央子化工工业园薛总润滑油厂厂房改造合同，约定由云方玉为安盟公司改造厂房内140吨地面（面积1250平方米，工程款317500元）、厂房东侧70吨地面（面积1020平方米，工程款206040元）及新建厂房南侧地面（面积900平方米，工程款149400元），上述工程款总计672940元，安盟公司实际支付工程款650000元。涉案租赁合同中约定的16间办公室在合同签订时并不存在，租赁合同签订时，因租赁场地无办公场所，双方协商由翔达公司建设16间办公室，后翔达公司亦委托云方玉进行了办公室的建设，双方约定的工程款数额为260000元，翔达公司仅支付200000元，剩余工程款项由安盟公司以3吨润滑油予以抵顶，安盟公司主张3吨润滑油价值约50000元，翔达公司不予认可。 安盟公司在租赁合同签订后雇佣了门卫对厂房进行看护，门卫工资每月2000元，其仅支付至2018年11月份；自2018年12月份起，因翔达公司认为场地仍然需人看护，故由翔达公司继续支付门卫工资，要求门卫继续对厂房进行看护。 安盟公司法定代表人自2018年10月份开始在微信上与翔达公司法定代表人协商租赁合同解除事宜，聊天内容包括“这样的事情是你我都不愿意发生的；我想了个解决方案，你接电话咱俩沟通以下；我们俩家签订的租赁合同已经解除，我公司定于1月14日上午10点到厂区内搬离我公司物品，腾空厂房并办理厂房交接，请你公司派人予以配合”等内容，但翔达公司法定代表人一直未予以回复；安盟公司于2018年12月4日向翔达公司的工商登记住所地即涉案厂房所在地邮寄了《解除通知书》，其中《解除通知书》的主要内容为：“潍坊翔达水电设备工程有限公司：双方于2018年4月18日签订了《厂房租赁合同》，在合同履行过程中，山东省人民政府公布了三批化工园和专业化工园区名单，本租赁厂房未列入绿色化工园区，因此无法实现合同目的，我公司认为，因政府与政策原因导致无法实现合同约定的润滑油生产加工的目的，本租赁合同无法继续履行，故自2018年9月10日起直到今日，我公司多次与你方协商解除该合同，并愿意承担相关实际损失，但贵公司态度强硬，致使我公司无法协商解除本合同，为了减少或避免双方的更大损失，根据相关法律规定，现郑重函告贵公司，自2018年12月10日，正式解除与贵公司签订的该合同，我公司将在2018年12月9日前腾空租赁厂房并移交贵公司，请贵公司于2018年12月9日前往租赁厂房办理交接手续，逾期，相关责任与我公司无关”，快递单上载明“收件人：刘玉平，电话：136××××3308，单位名称：潍坊翔达水电设备工程有限公司，地址：潍坊滨海经济技术开发区，内件品名：《解除通知书》”，但该快递于2019年1月10日被拒收退回，后安盟公司于2019年1月13日在《齐鲁晚报》上刊登了《解除通知书》的公告，内容为“潍坊翔达水电设备工程有限公司：你公司与我方于2018年4月18日签订了《厂房租赁合同》，现因政府政策原因，导致无法实现合同约定的润滑油生产加工的目的，本租赁合同无法继续履行，我公司于2018年12月4日向你公司发出了《解除通知书》，但你公司故意拒绝接收，现郑重通知你公司：自2019年1月15日，正式解除双方签订的《厂房租赁合同》。同时，因你公司恶意阻扰我方搬出物品，拒不办理厂房交接，自2019年1月15日本合同解除之日起，全部责任均由你公司自行承担”。安盟公司于2019年1月14日到翔达公司厂区搬运租赁车间内储油罐及其他材料时，由门卫通知翔达公司，翔达公司对此进行阻止，安盟公司未搬运成功。 一审法院于2019年8月5日对涉案租赁厂房进行现场勘验，查明如下：厂房车间内现有成品储油罐54个，半成品24个，叉车一辆，竖罐3个及原材料一宗，厂房西侧空地有占地约4200平方米的渣土废料，主要为破损路面等建设垃圾，厂房南侧大门有破损。 另查，2016年10月28日滨海管委会下发通知，明确了本区绿色化工园的具体四至范围，涉案租赁厂房位于绿色化工园区范围内。2018年6月25日，安盟公司与滨海管委会签订《润滑油及防冻液分装项目合同书》，约定项目总用地面积约50亩，前期以租赁翔达公司厂区内为主，具体面积以实际测量为准，管委会协助安盟公司办理项目立项、环评、安评等相关手续。该项目合同书还对其他事项进行了约定。2018年6月26日，山东省人民政府发布第一批化工园区和专业化园区名单，本区入选名单的是绿色化工园区，该区面积较之前严重缩减，涉案租赁合同地点不包括在绿色化工园区范围内。 安盟公司在山东省人民政府公布第一批名单后，向行政审批局报送环评报批材料，行政审批局以涉案润滑油及防冻液分装项目选址不在化工园区范围，不符合办理条件为由，对安盟公司提交的材料未予受理，亦未作出环评审批决定。 2018年9月20日，安盟公司就涉案项目能否继续推进向先进制造业产业园进行咨询，2018年9月30日，先进制造业产业园向安盟公司出具复函，内容为：你公司租赁的厂房不在省政府公布的第一批化工园区和专业化工园区范围之内，该项目手续暂时无法办理。2018年10月9日，先进制造业产业园出具关于山东安盟润滑油、防冻液分装及销售项目退出的情况说明，内容为：该项目是行政审批局招商引荐项目，该项目投资方为安盟公司，该公司于2018年4月与滨海管委会签订投资合同，选址在翔达公司厂区。根据省政府办公厅公布的第一批化工园区和专业化工园区名单，先进制造业产业园未列入范围之内，根据《山东省化工投资项目管理暂行规定有关条款释义》，润滑油、防冻液为化工项目，受该上级政府政策的出台，该项目有关环评手续无法继续推进。 2018年9月29日、2019年1月11日、2019年5月13日、2019年6月27日，山东省人民政府先后公布最后三批化工园区、专业化工园区名单及60家化工重点监控点，涉案租赁合同地点均不包括在上述区域范围内。 又查，翔达公司厂房于2013年建设，建设完成后直至涉案租赁合同签订时一直未进行投产经营，也未对外出租。 再查，翔达公司的变更诉讼请求申请书于2019年7月15日向安盟公司进行送达。 一审法院认为，翔达公司、安盟公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否已经解除以及解除的时间；二、对翔达公司主张的租金、违约金及车间使用费等诉讼请求能否予以支持；三、对安盟公司主张的由翔达公司返还保证金、有关设备及材料、水电费并赔偿相应损失的诉讼请求能否予以支持。 一、关于涉案《厂房租赁合同》是否已经解除及解除时间的问题。 翔达公司在庭审中述称，其同意该租赁合同在其变更诉讼请求申请书送达安盟公司之日即2019年7月15日解除；安盟公司主张该租赁合同已因不可抗力因素于2018年12月10日解除。根据双方的上述主张，双方对合同现已解除事实上已无争议，双方的争议焦点为安盟公司是否具有单方解除权以及合同解除的时间。对该焦点问题，首先应明确涉案租赁地点不在山东省人民政府公布的化工园区范围之内，导致安盟公司不能实现合同目的这一客观情况，是否属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对本案而言：1、涉案租赁地点并非安盟公司随意选定，而是在行政审批局招商引资过程中确定的，翔达公司、安盟公司之间签订的《厂房租赁合同》及安盟公司与滨海管委会签订《润滑油及防冻液分装项目合同书》时，涉案租赁地点尚在滨海区内，符合生产加工条件；2、山东省人民政府公布第一批名单时，滨海区的绿色化工园区面积缩减是涉案租赁合同目的不能实现的根本原因，而这一客观情况不可归责于翔达公司、安盟公司任何一方，已超出双方当事人的预见能力；3、安盟公司签订涉案租赁合同的目的在于进行化工生产，这一点从涉案租赁合同中“租赁物的功能为产品生产加工”的约定也可以看出，出现滨海区的绿色化工园区面积缩减这一不可归责于翔达公司、安盟公司任何一方的客观情况，导致不能实现安盟公司合同目的，若不允许安盟公司提前解除合同，将会给安盟公司造成更大的损失，亦不符合公平原则。综上，安盟公司已尽到了最大的合理注意义务，滨海区的绿色化工园区面积缩减这一情况已超出安盟公司的合理预见，符合不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对安盟公司而言，属于不可抗力情形，安盟公司应享有法律规定的单方解除权；关于涉案租赁合同的解除时间问题，安盟公司自中外合作产业园处得知涉案项目无法继续推进后及时与翔达公司协商合同的解除事宜，后安盟公司又向翔达公司邮寄送达书面的《解除通知书》，在快递单上明确载明收件人姓名、电话、单位名称、地址及内件品名的情况下被拒收退回，安盟公司无奈之下于2019年1月13日采用登报方式将《解除通知书》予以公告，其中明确载明“自2019年1月15日，正式解除双方签订的《厂房租赁合同》”，在安盟公司通过电子通讯方式、邮寄送达方式均不能与翔达公司取得联系或者无法获得翔达公司的回应的情况下，登报公告也是安盟公司不得已而为之的选择，并不违反法律规定，故应当认定双方之间的《厂房租赁合同》于2019年1月15日解除。 二、关于翔达公司主张的租金、违约金及车间使用费等诉讼请求能否予以支持的问题。 （一）关于翔达公司主张安盟公司支付租赁费用及租赁合同解除后的车间使用费。关于免租期内的租赁费用，涉案租赁合同约定4个月的免租期，该免租期对应的是10年的租赁期限，现该租赁合同已提前解除，安盟公司实际租赁期限为273天，免租期亦应按比例相应的予以缩短，即为9天（273/3650天×120天），故安盟公司仍应支付其余免租期111天的租赁费，即为304109元（111天×1000000元/365天）；关于2018年10月18日至租赁合同解除之日即2019年1月15日的租赁费用，该期间的租赁费用，安盟公司应予以支付，即246575元（1000000元/年/365天×90天）；关于合同解除后至安盟公司实际腾清车间之日的车间使用费，安盟公司已通过微信及公告方式通知翔达公司其将于2019年1月14日腾空厂房并办理厂房交接，但翔达公司却予以阻止，安盟公司未及时腾清车间系因翔达公司的原因造成的，现翔达公司再要求安盟公司按租金标准交付车间使用费不符合公平原则，对翔达公司的该项诉讼请求不予支持，即使安盟公司在当时仍欠翔达公司部分租金，但欠付的租金数额远远小于安盟公司的设备价值，翔达公司采取的扣押安盟公司设备的方式亦远超合理范围，其完全可通过其他方式予以解决。综上，安盟公司应支付翔达公司租金550684元（304109元+246575元）。 （二）关于翔达公司主张的安盟公司支付逾期租金的滞纳金及提前终止合同违约金。涉案租赁合同约定“安盟公司逾期支付租金，应按拖欠日数乘以欠款总额的千分之五向翔达公司支付滞纳金”，依据上述约定及合同法的有关规定，安盟公司应支付翔达公司因逾期支付租金246575元产生的滞纳金，至于免租期内的租金304109元，因租赁合同未予约定，且该费用系考虑到合同提前解除这一因素才予以确定的，故该费用不需支付滞纳金；至于滞纳金的计算方法，租赁合同约定按日千分之五（年利率185%）计算，安盟公司认为过高，请求予以调减。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应以翔达公司实际损失为依据来判断是否应对违约金数额予以调减，若违约金高于实际损失的30%的，应予调减。安盟公司未按期交纳租金给翔达公司造成的损失应主要为利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，一审法院酌情认定按中国人民银行逾期贷款利率上浮30%，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算；关于提前解除合同违约金，考虑到该租赁合同的解除系存在不可归责于双方的客观情形导致，安盟公司对此不存在过错，故对翔达公司主张的该项诉讼请求不予支持。 （三）关于翔达公司主张的由安盟公司清理在所租车间西侧堆放的渣土废料及占用期间的场地使用费（翔达公司主张自2018年4月18日起暂计至2019年7月1日，费用按车间的租赁费用9.4353元/月/平方米的一半计算，共14.5个月，9.4353元/月/平方米/2×4200平方米×14.5月=287448元）。关于渣土废料的清理问题，根据法院现场勘验情况，涉案租赁车间西侧堆放的渣土废料主要系破损路面等建设垃圾，应为安盟公司在进行道路建设过程中产生后堆放的，同时考虑到翔达公司建设的16间办公室系应安盟公司要求所建，产生的渣土废料亦远远少于安盟公司进行道路建设产生的渣土废料，故应由安盟公司对堆放在车间西侧的渣土废料进行清理；关于翔达公司主张的场地使用费的问题，安盟公司将修建道路产生的渣土废料无故存放于租赁范围之外的其他空地上，虽然双方并未约定具体的占用费，但确实给翔达公司造成了相关损失，故对翔达公司的该项诉讼请求予以支持。关于该费用的计算标准及期限问题，双方约定的年租赁费1000000元对应的租赁范围为16间办公室及8832平方米车间，且相同面积的空地的租赁费用亦应少于车间的租赁费用，故酌定计算标准按本合同租赁费的1/4计算，即0.0776元/天/平方米（1000000元/年/365天/8832平方米/4）；至于计算期限问题，因渣土废料系于2018年4月18日起陆续堆放的，最终形成时间无法确定，且翔达公司在明知安盟公司在空地堆放的情况下未通知其清理期限及逾期清理的占用费标准，故该费用应自该合同解除之日即2019年1月15日起开始计算，综上，安盟公司支付的占用费应按325.92元/天（0.0776元/天/平方米×4200平方米）的标准，自2019年1月15日起计算至安盟公司实际腾清之日止。 （四）关于翔达公司主张的由安盟公司拆除其在所租车间南侧扩建的道路及以翔达公司名义建设的两间办公室，并恢复原状的问题。涉案租赁合同虽约定安盟公司若需进行施工建设，须经翔达公司书面认可后方可施工，但安盟公司在与云方玉签订厂房改造合同后，翔达公司亦委托云方玉建设厂房办公室，应视为翔达公司对安盟公司扩建的道路是明知的，现道路已经建设完成，若再由安盟公司进行拆除，不符合经济原则，故对翔达公司主张由安盟公司对道路进行拆除的诉讼请求不予支持；对翔达公司主张对安盟公司以翔达公司名义建设的两间办公室进行拆除的诉讼请求，因涉案厂区共建设16间办公室，与租赁合同约定的办公室数量一致，应认定为所有办公室均为翔达公司自行建设，故对翔达公司的该项诉讼请求不予支持。 （五）关于翔达公司主张的30000元的代管费用（合同解除前垫付的门卫工资16000元、车间大门修理费用5000元，未支付的水排污费用9000元）。关于垫付的门卫工资问题，安盟公司已在2018年11月明确告知门卫劳务合同已经解除，且安盟公司在2019年1月到厂房搬运设备时被门卫进行制止，可以看出门卫在2018年12月后是为翔达公司工作，故门卫的工资应由翔达公司支付；对于车间大门的修理费用5000元，安盟公司予以认可，故对翔达公司的该项诉讼请求予以支持；对排污费用，安盟公司不予认可，翔达公司亦未提交证据予以证明，故对翔达公司的该项请求不予支持。 三、关于安盟公司主张的由翔达公司返还保证金、有关设备及材料、水电费并赔偿相应损失的诉讼请求能否予以支持的问题。 （一）关于安盟公司主张由翔达公司返还保证金100000元的问题。因该租赁合同已于2019年1月15日解除，故对翔达公司收取的保证金100000元，应根据租赁合同的约定，在安盟公司交清全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用并交还租赁物后7日内予以退还。 （二）关于翔达公司应否赔偿道路建设支出的650000元的问题。涉案租赁合同虽约定“需进行施工建设，须经翔达公司书面认可后方可施工”，但在安盟公司委托云方玉对厂区道路进行施工时，翔达公司亦委托云方玉建设16间办公室，该行为应视为翔达公司对安盟公司进行道路施工的认可。因涉案租赁合同对该项目费用的承担并未进行明确约定，故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项中“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事实导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定予以认定。对于安盟公司因车间南侧新建的道路而支付工程款144307元（650000/672940×149400），酌定由翔达公司承担50%，即72153.5元；对于安盟公司因翻建车间东侧及车间内的道路而支出的工程款，因该道路并非损坏不能使用，而是安盟公司认为达不到承重条件，但安盟公司既未提交证据证明其重修道路的必要性，也未提交证据证明新建道路价值与厂区原有道路的差价，故对安盟公司的该项诉讼请求不予支持。 （三）关于翔达公司应否返还安盟公司所有的储油罐及剩余钢材等设备材料。经实地勘察，查明厂房车间内现有成品储油罐54个，半成品储油罐24个，叉车1辆，竖罐3个及原材料一宗，对上述设备及材料，翔达公司应予以返还。 （四）关于翔达公司应否返还安盟公司预付的水费20000元、电费30000元及垫付的工程款50000元。截至2019年7月15日，涉案厂区用水产生水费6754元（20000元-13246元）、用电产生电费19568.61元（30000元-10431.39元），对于已产生的水、电费，系翔达公司、安盟公司建设办公室、道路共同使用，故应由双方共同承担，结合办公室、道路的工程量情况，酌定翔达公司承担已使用水、电费的1/3，即水费2251.3元（6754元/3）、电费6522.87元（19568.61元/3），因剩余水费13246元系在安盟公司账户，故翔达公司应返还安盟公司水费2251.3元；剩余电费10431.39元系在翔达公司账户，故翔达公司应返还的电费为16954.26元（6522.87元+10431.39元）；关于安盟公司主张垫付的2间办公室的工程款50000元，涉案16间办公室工程总造价为260000元，翔达公司已支付200000元，余款由安盟公司以3吨润滑油抵顶，安盟公司为此主张3吨润滑油的价值为50000元具有合理性，且翔达公司亦未提交证据予以推翻，故对安盟公司主张的3吨润滑油的价值50000元予以支持，因双方之间租赁合同约定翔达公司交付办公室的数量应为16间，但翔达公司支付实际施工人14间的工程款，对于安盟公司垫付的2间办公室的工程款50000元，翔达公司应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、潍坊翔达水电设备工程有限公司、山东安盟润滑油有限公司于2018年4月18日签订的《厂房租赁合同》已于2019年1月15日解除；二、山东安盟润滑油有限公司给付潍坊翔达水电设备工程有限公司租金550684元及逾期付款滞纳金（以246575元为基数，自2018年9月17日起计算至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算）；三、山东安盟润滑油有限公司清理涉案租赁车间西侧空地约4200平方米的渣土废料并支付潍坊翔达水电设备工程有限公司渣土废料占有费（按325.92元/天的标准，自2019年1月15日起计算至实际腾清之日止）；四、山东安盟润滑油有限公司支付潍坊翔达水电设备工程有限公司厂房大门维修费用5000元；五、潍坊翔达水电设备工程有限公司返还山东安盟润滑油有限公司存在于租赁车间内的成品储油罐54个、半成品储油罐24个、叉车1辆、竖罐3个及原材料一宗；六、潍坊翔达水电设备工程有限公司支付山东安盟润滑油有限公司因修建厂房南侧道路而支出的工程款72153.5元；七、潍坊翔达水电设备工程有限公司返还山东安盟润滑油有限公司水费2251.3元、电费16954.26元及工程款50000元，共计69205.56元；八、潍坊翔达水电设备工程有限公司在山东安盟润滑油有限公司交清全部租金及因本租赁行为产生的一切费用并交还租赁物后7日内返还山东安盟润滑油有限公司保证金100000元；上述第二、三、四、五、六、七、八项确定的义务，潍坊翔达水电设备工程有限公司、山东安盟润滑油有限公司均于判决生效后十日内履行完毕；九、驳回潍坊翔达水电设备工程有限公司的其他诉讼请求；十、驳回山东安盟润滑油有限公司其他反诉请求。案件受理费38800元，由潍坊翔达水电设备工程有限公司负担19400元，山东安盟润滑油有限公司负担19400元；反诉案件受理费11300元，减半收取5650元，由潍坊翔达水电设备工程有限公司负担1014元，由山东安盟润滑油有限公司负担4636元。 二审双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点如下：一、翔达公司、安盟公司签订的厂房租赁合同的解除时间；二、翔达公司主张的租金、逾期支付租金的滞纳金以及违约金问题；三、安盟公司在所租车间西侧堆放的渣土废料产生的场地使用费问题；四、翔达公司应否返还安盟公司在租赁车间存放的有关设备及材料；五、翔达公司应否返还安盟公司垫付的水、电费及工程款；六、翔达公司应否返还安盟公司100000元保证金。 关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，安盟公司为进行化工生产，通过政府招商引资与翔达公司签订租赁合同，合同签订时涉案租赁地点尚在滨海区区范围内，符合生产条件。此后，在合同履行过程中，山东省人民政府公布了三批化工园区和专业化工园区名单，涉案租赁点已不在上述范围内，导致安盟公司无法进行化工生产。安盟公司作为承租方已尽到合理注意义务，化工园区面积缩减已超出安盟公司的合理预见范围，上述情形符合不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于因不可抗力导致合同目的无法实现，因此安盟公司应享有法定的单方解除权。安盟公司为解除合同向翔达公司邮寄了《解除通知书》，并在快递单上注明了内件品名等信息，翔达公司将邮件拒收退回。此后，安盟公司又于2019年1月13日采用登报方式通知翔达公司解除合同，载明“自2019年1月15日，正式解除双方签订的《厂房租赁合同》”。安盟公司已经履行了通知翔达公司的法定义务，涉案租赁合同应认定为自2019年1月15日解除。 关于第二个争议焦点，（一）租金。安盟公司应支付的租金包括两部分，分别为合同解除前的租金及合同解除后至实际腾清之日的租金。合同解除前安盟公司的实际租赁期限为273天，扣除按比例计算的合同免租期9天（273天/3650天×120天）及已支付租金的61天（2018年8月18日至10月17日），安盟公司尚应支付合同解除前的租金550684元。合同解除后至安盟公司实际腾清车间之日的租金，因安盟公司已通过微信等方式通知翔达公司配合其腾空厂房并办理厂房交接，但翔达公司一直阻止安盟公司腾空厂房，安盟公司未能及时腾清厂房造成的损失是由翔达公司自身造成的，故对于翔达公司主张的合同解除前至厂房腾清之日的租金不予支持。（二）滞纳金。涉案租赁合同约定“乙方若逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的5‰”，根据双方合同约定，安盟公司应向翔达公司支付逾期支付租金246575元（2018年10月18日至2019年1月15日）产生的滞纳金，至于免租期内逾期支付的租金，因租赁合同中未约定，故该部分租金产生的滞纳金不应支付。因安盟公司主张租赁合同约定的滞纳金过高，申请法院调减，一审法院结合翔达公司实际损失，酌情将滞纳金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算，符合公平原则，应属适当。（三）违约金。涉案合同系因不能归责于双方当事人的不可抗力导致合同解除，双方当事人均不存在过错，故不存在违约金赔偿的问题。 关于第三个争议焦点，根据一审法院现场勘验情况，涉案租赁车间西侧堆放的渣土废料主要系破损路面等建设垃圾，安盟公司无故占用翔达公司租赁区域之外的空地堆放渣土废料，给翔达公司造成了损失，应当支付场地使用费。至于场地使用费的计算标准，一审法院结合租赁合同约定的租金及租赁面积，酌情认定场地使用费的收费标准为涉案合同租赁费的四分之一，即0.0776元/天（1000000元/年/365天/8832平方米/4），合情合理，应属适当。综上，安盟公司应按此标准向翔达公司支付自合同解除之日至实际腾清之日的场地使用费。 关于第四个争议焦点，根据一审法院现场勘验情况，翔达公司厂房内尚有安盟公司成品储油罐54个、半成品储油罐24个、叉车1辆、竖罐3个及原材料一宗，上述设备系安盟公司所有，翔达公司应予返还。 关于第五个争议焦点，（一）安盟公司预交的水费20000元和电费30000元系翔达公司与安盟公司为建设办公室、道路共同使用，故应双方共同承担上述费用。因无法确定双方各自使用水、电的具体量，一审法院结合双方各自的工程量情况，酌情认定由翔达公司承担已使用水、电费的三分之一，符合实际情况。截至2019年7月15日，涉案厂区用水产生水费6754元（20000元-13246元）、用电产生电费19568.61元（30000元-10431.39元），因剩余水费系在安盟公司账户，故翔达公司应向安盟公司水费2251.3元（6754元/3）；剩余电费系在翔达公司账户，故翔达公司应向安盟公司支付电费16954.26元（19568.61元/3+10431.39元）。（二）涉案16间办公室的工程总造价为260000元，翔达公司仅支付了200000元，余款由安盟公司以3吨润滑油抵顶，安盟公司据此主张翔达公司支付其垫付的工程款50000元合情合理，应予支持。 关于第六个争议焦点，翔达公司为保证合同履行要求安盟公司支付保证金100000元，现涉案合同因不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现，涉案合同已于2019年1月15日解除，翔达公司应在安盟公司交清全部租金及因本租赁行为产生的一切费用，并交还租赁物后将保证金退还安盟公司。 综上，翔达公司上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由潍坊翔达水电设备工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠  审判员  李玉信  审判员  贾元胜 二〇二〇年四月三十日  法官助理 胥力萌  书记员  褚诗舒