广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9391号原告：黄浩彬，男，1973年6月19日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人:李淑梅，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人:李静，广东中汉律师事务所律师。被告：杨辉，男，1973年7月11日出生，侗族，住广州市天河区。第三人：江武，男，1969年10月17日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告黄浩彬与被告杨辉、第三人江武案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告黄浩彬的委托诉讼代理人李淑梅、被告杨辉到庭参加诉讼，第三人江武经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄浩彬向本院提出诉讼请求：1.不得执行广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷12号房屋；2.诉讼费由杨辉承担。事实和理由：因被告杨辉诉第三人江武、李志萍民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤0112民初6219号，广州市黄埔区人民法院根据杨辉的申请，于2018年12月18日查封了江武名下的位于广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷12号房屋。经法院判决后，因江武未履行生效判决书确定的金钱给付义务，杨辉向法院申请强制执行，案号为（2019）粤0112执2557号。法院于2019年6月25日裁定拍卖、变卖涉案房屋。为此，黄浩彬对执行标的提起书面异议。2019年7月30日，黄埔区人民法院作出（2019）粤0112执异145号《执行裁定书》，驳回黄浩彬的异议请求。黄浩彬不服上述执行裁定书，现提起执行异议之诉。黄浩彬认为涉案房屋的所有权及使用权应归黄浩彬所有，杨辉不得执行涉案房屋。理由如下：一、涉案房屋被查封前，黄浩彬已与江武签订了的合法有效的书面购买合同。涉案房屋是在2005年1月12日由江武转让给黄浩彬的，双方在双沙社区见证及同意下签订的《房屋转让协议书》。二、涉案房屋被查封前，黄浩彬己向江武支付了全部购房款33万元。三、涉案房屋在被查封前一直是黄浩彬在合法占有使用。黄浩彬与江武签订《房屋转让协议》后，江武将涉案房屋交付黄浩彬使用，至今黄浩彬己在涉案房屋居住了十几年的时间。四、涉案房产未能完成办理变更登记的原因不在黄浩彬一方：（一）黄浩彬与江武转让涉案房屋时己经征得广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社及广州市黄埔区红山街双沙社区居民委员会的同意；（二）涉案房屋的原产权人江武也不是村的集体成员；（三）《房屋登记办法》2008年7月1日起才施行，但黄浩彬与江武在此之前就己经转让了涉案房屋；（四）涉案房屋转让后是因江武工作及公证的原因，导致未能及时办理过户手续，未能过户的原因不在黄浩彬一方。五、涉案房屋的所有权应当归黄浩彬所有。2009年9月份，广州市第二次全国土地调查时，己经确认了黄浩彬是该房屋屋主，且在2006年黄浩彬对房屋进行装修改造，加建了一层半，才形成涉案房屋现有的状态。六、涉案房屋的使用权应当归黄浩彬所有。根据黄浩彬与江武签订的《房屋转让协议书》，涉案房屋的使用权从2005年1月12日开始，己经转让给黄浩彬永久使用。且黄浩彬己经全额支付了购买涉案房屋的款项，即使现在因各种原因未能办理过户手续，但也不影响黄浩彬拥有涉案房屋的使用权。七、黄浩彬与江武于2005年1月签订涉案《房屋转让协议书》，2005年3月己经全额支付完毕购房款，2005年开始使用涉案房屋，2009年全国土地调查时，也已经确认了黄浩彬的业主身份。而杨辉与江武之间的诉讼是2018年10月份才发生的。2005年到2018年相距13年，黄浩彬不可能存在伪造证据对抗执行的情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案情况完全符合上述法律规定，请求人民法院支持黄浩彬请求排除对涉案房产执行的主张。被告杨辉辩称：一、案涉房屋的所有权人是江武而非黄浩彬，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，杨辉提交的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的所有权人是江武而非黄浩彬，虽黄浩彬主张其与江武于2005年1月12日签订《房屋转让协议书》，并支付了全部购房款，江武也已将案涉房屋交付给其使用，但案涉房屋并未办理权属变更登记，依法不发生权属变更的法律效力，黄浩彬并非案涉房屋所有权人，其提起的本案主张没有事实和法律的依据。二、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售。根据《房屋登记办法》第八十七条，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予受理。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，及六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述法律法规规定，申请农村村民住房所有权转移登记的受让人应为房屋所在地农村集体经济组织成员且符合一户一宅条件。本案中，黄浩彬在执异案件听证过程中明确自己并非案涉房屋所在集体经济组织成员，与江武签订《房屋转让协议书》时明知案涉房屋属集体土地性质，黄浩彬因自身原因对此类房产的买卖及过户条件产生错误认知，忽略此类房产购买及过户政策的条件限制，且在支付购房款后明知案涉房屋无法办理过户手续仍怠于向江武主张权利，黄浩彬依法应对自身过错承担相应的法律后果。故案涉房屋无法办理过户的原因不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，黄浩彬的主张缺乏事实和法律依据。三、黄浩彬与江武签订的《房屋转让协议书》，因合同履行过程中产生房屋无法办理过户登记的纠纷，黄浩彬认为其合法权益受到侵害的，依法应当向江武主张权利，应另案处理。综上，黄浩彬虽依据《房屋转让协议书》占有、使用案涉房屋，但案涉房屋未经变更登记，不发生权属变更的效力，且未能办理变更登记的原因不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，黄浩彬依法不能排除（2019）月0112执2557号案对案涉房屋的执行。第三人江武未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据材料。经审理查明：2005年1月12日，黄浩彬与江武签订《房屋转让协议书》，约定从2005年1月12日起，江武将坐落在沙浦东路西五巷12号房屋，面积232.7598平方米，混合结构三层，转让给黄浩彬永久使用，以后一切权利、权益、责任由黄浩彬承担、支配。同时将编号为穗集地证字第0084440号集体土地房产证转给黄浩彬。广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社加盖公章，并有手写“情况属实，同意双方协议。双沙四社，2005年1月13日”；广州市黄埔区红山街双沙社区居民委员会加盖公章，并有手写“情况属实，同意双方协议到公证部门办理公证。双沙社区居委会，2005年1月14日”。2005年3月13日，江武、及代表其家庭成员出具收款收条，载明已收到黄浩彬支付的全部房屋转让款330000元，并承诺：1.即日起案涉房屋归黄浩彬所有，一切权利、权益、责任归黄浩彬，任其自由处理，江武不作任何干预；2.如案涉房屋拆迁、征用、所有补偿均归黄浩彬，江武不再对该房屋（包括土地使用权）主张任何权利；3.在国家允许办理集体土地房产证买卖过户手续的情况下，协助黄浩彬办理过户手续；4.上述承诺对江武及其一切亲属均由约束力。黄浩彬陈述，2005年1月12日签订协议当天向江武支付了现金30000元作为定金，银行进账单显示，剩余购房款300000元黄浩彬于2005年3月14日转账给江武的妻子李志萍。黄浩彬向本院提交案涉房屋的水费、污水处理费电子账单及发票、电费账户及扣费记录、珠江数码基本收视维护费发票费、2006年9-12月的支付证明单、收据、送货单等，拟证明自2005年购买案涉房屋后，其对案涉房屋进行了重建、加建、装修，并一直合法使用案涉房屋。提交的《广州市第二次全国土地调查表》载明沙浦东路西五巷12号原屋主、现屋主为黄浩彬，调查表附说明：表中原屋主姓名是在1997年编制门牌号时由原屋主提供，现屋主姓名是由本次土地调查经办人提供，本次登记只作普查只用，不作其他用途。2019年6月27日，广州市黄埔区红山街双沙股份经济合作社出具证明，载明黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷12号房屋《集体土地房产证》的登记权属人“江武”不是该村集体成员。2019年8月10日，广州市黄埔区红山街双沙股份经济合作社再次出具证明，载明案涉房屋在2003年3月17日核准登记，2003年3月18日后，未再进行发证登记，2009年9月，广州市进行全国土地调查时，黄浩彬已在该房屋居住使用，登记为业主。2019年12月25日，江武出具声明书，载明其是案涉房屋的原权属人，2005年1月12日自愿将案涉房屋转让给黄浩彬，并已收取全部房款。房屋转让后，黄浩彬对该房屋进行了自费加建、装修。江武本人并非广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社的村集体成员。庭审中，黄浩彬确认自己并非案涉房屋所在集体经济组织成员，未办理案涉房屋的过户登记手续。另查明：杨辉诉江武、李志萍的民间借贷纠纷案件，本院于2018年10月9日立案受理。诉讼过程中，杨辉申请诉讼保全，本院于2018年12月18日查封江武名下的位于广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷12号的房产。后本院于2019年3月25日作出（2018）粤0112民初6219号《民事判决书》，判决江武于该判决生效之日起十日内向杨辉归还借款191万元并支付资金占用利息（利息自2018年8月3日起以191万元为基数按照年利率6%计算至还清之日止）。上述判决生效后，因江武未履行生效判决书确定的金钱给付义务，杨辉向本院申请强制执行，本院于2019年4月24日立案执行，案号为（2019）粤0112执2557号。执行过程中，本院向江武送达执行通知书，但江武仍未主动履行义务。本院于2019年6月25日裁定拍卖、变卖上述房产。案外人黄浩彬对执行标的向本院提出书面异议，本院于2019年7月30日作出（2019）粤0112执异145号《执行裁定书》，裁定驳回案外人黄浩彬的异议请求。黄浩彬不服该裁定，遂于2019年8月6日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，第三人江武经经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院在依法审核现有证据的基础上对本案进行裁判。本案争议的焦点：黄浩彬主张案涉房屋的民事权益是否足以排除本院对案涉房屋的执行。其一、关于案涉房屋权利人的认定，不动产登记查册表显示，案涉房屋登记在江武名下，虽黄浩彬主张已在该房屋被查封之前与江武签订买卖合同，支付全部价款且已实际占有该房屋，但是并未办理权属变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋的转让未经登记，依法不发生权属变更的法律效力，案涉房屋的权利人仍是江武。其二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄浩彬并非案涉房产所在集体经济组织成员，其与江武签订的《房屋转让协议》时已知悉案涉房屋产权属于集体土地性质，案涉房屋的转让行为不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定。同时，江武出具的收款收条中明确，在国家允许办理集体土地房产证买卖过户手续的情况下，协助黄浩彬办理过户手续。可见，黄浩彬在支付全部购房款时知悉案涉房屋可能存在无法办理过户手续的风险，但其作为买受人，明知案涉房产属于集体土地性质且可能无法办理过户手续，却忽略此类房产过户政策的条件限制，系其对自身权利的疏忽，故本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，黄浩彬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，黄浩彬主张不得执行广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷12号房屋，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄浩彬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄浩彬负担，负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  王观华人民陪审员  许文峰二〇二〇年四月八日书 记 员  林 婕