广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初344号 原告：甘修帆，男，1982年6月18日出生，壮族，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄淇，广西鹅城律师事务所律师。 被告：百色市方洲丽园小区业主委员会，住所地：百色市右江区城乡路114号方洲丽园小区。 负责人：阮友发。 委托诉讼代理人：杨贵明，广西方园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄诚勇，男，1963年10月18日出生，壮族，现住广西百色市右江区，系业主委员会副主任。 被告：阮友发，男，1980年12月19日出生，汉族，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：杨贵明，广西方园律师事务所律师。 原告甘修帆与被告百色市方洲丽园小区业主委员会（以下简称方洲丽园业委会）、阮友发业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘修帆及其委托诉讼代理人黄淇，被告方洲丽园业委会的负责人阮友发，委托诉讼代理人杨贵明、黄诚勇，被告阮友发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘修帆向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告擅自与他人签订《门面租赁合同》无效；2、判决被告采购大门闸道系统维修费、业委办公室装修费、大件垃圾清运费、小区水表总表检测费、化粪池清理费、小区监控设施维修费、门卫岗亭费、业委办公室风扇、业委会门牌制作费，业委办公室卷闸门安装，办公座椅文件柜行为违法；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年年底，方洲丽园业委会成立，阮友发被选举为业委会主任。阮友发独揽大权，未经业委会集体讨论，不顾小区长期存在管理混乱、业主停车难、消费通道堵塞等诸多问题，没有得到小区业委会授权的情况下，擅自将小区共有的房屋租赁给他人，擅自开支采购大门闸道系统维修费、业委办公室装修费、大件垃圾清运费、小区水表总表检测费、化粪池清理费、小区监控设施维修费、门卫岗亭费、业委办公室风扇、业委会门牌制作费，业委办公室卷闸门安装，办公座椅文件柜，而且采购价格远高于市场价。清理化粪池、下水道、修缮服务等费用不应当由业委会支付。2019年5月，原告获知阮友发及业委会的行为，要求阮友发和业委会改正，但其反而对原告进行谩骂。被告业委会、阮友发的行为，损害了全体业主的利益，原告提起诉讼，要求撤销业委会的不当行为。 方洲丽园业委会、阮友发辩称，1、阮友发不是本案适格被告。阮友发作为方洲丽园业委会主任，履行职责行为，产生的责任由方洲丽园业委会承担。2、方洲丽园小区业委会将铺面出租的决定，已经过业委会开会讨论，并将讨论记录张贴在公示栏中，向业主征求意见，没有业主提出异议，故该合同有效。3、小区的维修资金在旧物业（丽园公司）手上，没有移交至方洲丽园业委会，业委会只能以商铺租金和停车费作为维修资金及业委会的日常开支。购买了：空调、卷砸门、保安亭（门卫岗亭）、业委会风扇、办公室桌椅；支付了：大门匝道系统维修费、化粪池清理费、业委门牌制作费、业委办公室卷砸门安装费。没有采购的项目为：计算机采购、水表总表检测费、小区监控设备维修费。业委会办公室装修费、大件垃圾清理费是小区物业公司支出的，不是业委会的支出。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《门面租赁合同》，证明被告没有合法授权与他人签订的合同无效，且该合同租金过低损害了小区业主的权益；2、计算机及附属设备、空调、卷砸门、保安亭等各项支出的票据及市场报价，证明被告没有合法授权随意使用业主资金，且采购物品价格远远高于市场价；3、关于方洲丽园小区业委有关问题的情况反映（信件），证明原告2019年6月将被告的有关违法问题向有关部门进行举报；4、业主大会议事规则和业委会工作规则，证明被告违反规则，任意妄为，其行为没有法律依据而严重损害小区业主权利。被告质证认为：对证据1、2的关联性有异议；证据3，有异议；证据4关联性有异议。 被告提交如下证据：1、业委会备案证明，证明业主委员的主体资格，阮友发主体不适格；2、业委会会议记录及签到表，证明业委会开会讨论支出资金，并将会议记录公示在宣传栏；3、购货清单及发票，证明业委会购买物品支出均有相应的票据。原告质证：对证据1无异议；对证据2有异议，讨论记录是事后补写，也没有公示，而且费用开支需要通过全体小区全体业主讨论决定，不是业委会开会决定；对证据3，购货单是虚假的，业委会购买了原告诉请第二项所列的全部设备及服务，不存在没有采购的项目及物业公司支付的项目。 经本院要求，被告庭后补偿提交方洲丽园小区建设规划平面图（系出自百色市建规、百色市城建档案），证明城乡路114号方洲超市左侧约42㎡门面系违章建筑。本院要求原告在2020年3月16日到法院质证，原告同意质证，却未能前来质证，本院对该规划图的真实性、关联性予以确认。 本院对双方当事人均无异议的证据予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据和案件事实认定如下：原告甘修帆、被告阮友发均为被告方洲丽园小区业主。方洲丽园业委会为方洲丽园小区的业主委员会，阮友发为业委会主任。小区《业主大会议事规则》、《管理规约》对业主大会与业委会的组织形式与管理职责、物业管理区域的范围与房产面积、业主大会的召开与表决程序、筹集和使用专项维修资金等作出了规定。小区《业主委员会工作规定》对业委会的职责作出规定。 2019年1月1日，方洲丽园业委会为甲方与案外人周远全为乙方，签订《门面租赁合同》，约定：业委会将城乡路114号方洲超市左侧约42㎡门面出租给周远全使用。 2019年，方洲丽园业委会召开业主委会会议，讨论决定购买了空调、卷砸门、保安亭（门卫岗亭）、业委会风扇、办公室桌椅设备，支付大门匝道系统维修费、化粪池清理费、业委门牌制作费、业委办公室卷闸门安装费。业委会将会议记录公示在公告栏。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故业主撤销权行使的对象应为业主大会或业委会，诉讼标的为业主委员会作出的侵害业主合法权益或者违反法定程序的决定。故被告阮友发不是本案适格被告，不承担责任。 关于原告请求撤销方洲丽园业委会与案外人周远全于2019年1月1日签订《门面租赁合同》的决定之问题。因该租赁合同的租赁物系未按照建设工程规划许可建设的房屋，故租赁合同无效。方洲丽园业委会将该门面出租的行为违反法律规定，该行为无效，故本院不认定该决定是否应当撤销的问题。 关于原告请求撤销方洲丽园业委会购买讼争设备及服务的行为。本院认为，方洲丽园业委会是小区全体业主选举出来的执行机构，代全体业主行使小区的管理权。购买日常办公用品、小区物业设备用以改善小区物业环境属于小区自治管理运作的范畴，民事法律不可对产生于小区自治范围内的决策进行过度干预，对业委会正常履行职务的行为应当予以尊重。故对该请求，本院不予支持。另外小区内业主众多，数量的庞杂、利益诉求的多元，在判断业委会所作决策时不宜采取绝对的衡量标准，事无巨细的要求业委会购买大小物品时候，均需要通过召开全体业主大会讨论通过，苛求绝对的程序及不允许出现任何瑕疵，亦违背业主选举业委会作为执行机构行使小区管理权的初衷。 综上，原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理城乡房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告甘修帆的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取100元，由原告甘修帆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 袁 琳 二〇二〇年四月十三日 书记员 那美玉