广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终541号上诉人（一审被告）：桂金华，男，1984年5月25日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区*************，居民身份证号码：420************379。委托诉讼代理人：刘青，广东敬德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰，广东敬德律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：闫小勇，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********，居民身份证号码:130************118。被上诉人（一审原告）：王国平，男，1954年9月24日出生，汉族，住北京市海淀区*********，居民身份证号码：110************435。委托诉讼代理人：邢顺伟，广东广和律师事务所律师。上诉人桂金华因与被上诉人闫小勇、王国平物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。桂金华上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9429号民事判决第二项，改判驳回闫小勇、王国平关于占用费的诉讼请求；2、依法判决一、二审诉讼费全部由闫小勇、王国平承担。事实与理由：一、合同宣告解除前，桂金华对案涉房屋依法享有使用权。2006年12月8日，闫小勇与桂金华签订了《房屋买卖合同》，约定桂金华购买闫小勇、王国平的房屋，面积为105.1平方米，总价为269000元，闫小勇应当确保该房无任何产权纠纷，积极办理房产更名过户手续，否则负担相应法律责任。上述合同签订后，桂金华按照约定支付了大部分购房款，闫小勇收到该笔转账款后，向桂金华出具了收到购房款的收据，并把案涉房屋交付给桂金华。2011年桂金华通知王国平前往珠海办理房屋过户手续，王国平以各种理由推辞，至2017年仍未办理过户，于是桂金华提起房屋买卖合同之诉，请求闫小勇、王国平返还购房款。珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初9913号民事判决认定《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，认定合法有效，由于王国平在当时庭审时明确表示不予追认该合同，案涉合同实际上已无法履行，依法予以解除。需要强调的是，本案是合同解除而非合同无效。合同无效是自始无效，而合同解除，则从解除之日起不具备约束力，即案涉买卖合同解除（9913号民事判决书生效）后，桂金华才丧失房屋使用权的法律基础，而该房屋买卖合同解除前，桂金华对该房屋依法享有使用权。根据珠海市中级人民法院的相关案例，在处理购房合同解除的案件中，法院认为一方使用房屋，一方占有房款，均有合同依据，双方均不存在损失，因此，珠海市中级人民法院对购房者主张的购房款利息、卖房者主张的房屋占用费均不予支持（见珠海中院（2018）粤04民终493号民事判决书）。二、根据《合同法》第九十七条的规定，守约方有权要求赔偿损失，赔偿损失应当包括合同履行后的可获得利益。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。闫小勇违约在先，导致合同解除，违约方无权要求赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，作为守约方的桂金华在购房合同继续履行后，可获得的利益显然包括房产的使用权以及房产的增值。三、根据《合同法》第一百一十九条的规定，应当由闫小勇自行承担损失扩大的责任，桂金华无需向其支付房屋占用使用费。首先，房屋买卖合同签订后桂金华善意履行买方责任，交付购房款，在产权纠纷发生后，又积极与房屋共有人王国平交涉，多次要求王国平按照房屋买卖合同约定配合办理房屋产权过户手续，希望解决纠纷，王国平总以身体不适的借口恶意拖延，对于合同追认反复无常，导致无法按照合同约定完成过户手续，如果其他共有人不同意，闫小勇及时告知桂金华并解除合同，桂金华就不会长期占用房产。其次，至桂金华提起房屋买卖合同之诉以前，王国平都未明确表示拒绝追认合同，也未要求桂金华腾退房屋，没有采取任何措施防止自身损失扩大。根据《合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，闫小勇、王国平应当承担违约责任，并不得就自身损失扩大要求赔偿，因此导致房屋无法使用、收益的情况，闫小勇、王国平应当自行承担全部责任，桂金华无需向其支付占有使用费。综上所述，桂金华认为，一审判决法律适用错误，程序违法，严重损害了桂金华的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求二审法院依法予以撤销一审判决，改判驳回闫小勇、王国平的全部诉讼请求。二审调查中，桂金华补充以下上诉意见：（2017）粤0402民初9913号民事判决内容是闫小勇要返还19.9万元以及赔偿房屋的增值损失372110元给桂金华，该判决至今尚未履行。所以根据《合同法》关于合同解除后双方应该互相返还的规定，在闫小勇拒不履行生效判决的情况下，桂金华继续占用案涉房屋有法律依据。王国平辩称，一、桂金华存在签约过错。桂金华明知案涉该房屋70%比例产权登记在王国平名下，并且明知闫小勇无权独自买卖该房屋，仍然与闫小勇签订《房屋买卖合同》，说明桂金华在主观上存在过错，因此，桂金华应当承担过错责任，赔偿其造成王国平的损失。二、桂金华存在拒不退还房屋的占用行为。自2007年1月桂金华明知王国平不认可买卖该房屋的情况下，仍然长期占用该房屋没有腾退，并长期对外出租该房屋收取租金，桂金华在客观上存在过错，应当向王国平赔偿损失。综上，请求二审法院依法维持原判。闫小勇辩称与王国平的答辩意见一致。闫小勇、王国平向一审法院起诉请求：1、判令桂金华停止侵权、排除妨害，腾退返还房屋；2、判令桂金华支付房屋占用费37万元（2006年12月至2019年5月期间，按照每个月平均2500元计算至房屋返还之日止）；3、本案的诉讼费由桂金华承担。一审法院查明：2006年12月18日，闫小勇与桂金华签订《房屋买卖合同》，约定桂金华购买登记于王国平、闫小勇名下的珠海市****************，总价为269000元。桂金华于2006年12月8日向闫小勇支付购房定金18000元，于2006年12月19日向闫小勇支付购房款181000元。闫小勇于2006年年底将案涉房屋交付桂金华使用。2017年10月25日，桂金华向一审法院提起诉讼，案号为（2017）粤0402民初9913号。桂金华诉请求闫小勇返还已付房款及利息并赔偿损失。一审法院作出（2017）粤0402民初9913号民事判决书，认为案涉房屋买卖合同事实已无法履行，应予解除，并判令闫小勇向桂金华返还已付购房款199000元及赔偿损失372110元。该判决现已发生法律效力。一审法院另查明，该房于1993年竣工，2000年由闫小勇、王国平共同出资购买。案涉房屋现登记于王国平、闫小勇名下。王国平占70%份额，闫小勇占30%份额。一审法院认为，就案涉房屋，闫小勇与桂金华订立《房屋买卖合同》，双方形成房屋买卖合同关系。经一审法院生效判决上述房屋买卖合同已解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述生效判决已判令闫小勇向购房人返还购房款及赔偿相关损失，相对地购房人桂金华应将其占有使用的案涉房屋腾退返还房屋权属人，即闫小勇、王国平。同时，桂金华自2006年年底占用案涉房屋，在占用至腾退房屋期间导致闫小勇、王国平无法就房屋的使用、收益享有权益，故桂金华就此项损失应承担赔偿责任。闫小勇、王国平主张占用期间的占用费按2500元∕月计算，没有提供相关的有效评估鉴定报告，一审法院依据案涉房屋的新旧成份及所处地段的房屋出租租金等综合情况考虑，酌情确定每月占用费以2000元计算为宜，从2007年1月1日起计至桂金华实际腾退之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，一审法院判决：一、桂金华于判决生效之日起十日内将闫小勇、王国平名下的位于珠海市****************腾退交还给闫小勇、王国平；二、桂金华于判决生效之日起十日内向闫小勇、王国平支付房屋占用费（从2007年1月1日起计至房屋腾退交还之日止，按每月2000元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15602元，由闫小勇、王国平负担6012元，桂金华负担9590元。二审中，当事人没有提交新证据。桂金华陈述闫小勇未履行（2017）粤0402民初9913号民事判决书，其也未向法院申请强制执行。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，桂金华与闫小勇签订的《房屋买卖合同》已经被生效的民事判决判令解除，并判令闫小勇向桂金华返还已付购房款199000元及赔偿损失372110元。本案争议的焦点是桂金华应否向闫小勇、王国平支付占用房屋期间的占用费。在双方签订《房屋买卖合同》之后，闫小勇将案涉房屋交付给桂金华是基于桂金华支付了购房款，即桂金华占用房屋有合同依据。但由于王国平一直未追认闫小勇的卖房行为，双方亦未采取积极措施处理《房屋买卖合同》，直至桂金华于2017年10月25日向一审法院提起（2017）粤0402民初9913号案件的诉讼，要求解除合同及要求返还购房款和赔偿损失，即桂金华在主观上应该清楚其提出该诉讼请求的结果是要将案涉房屋腾退给闫小勇、王国平。故自此时起，桂金华因其要求解除合同而丧失了占用案涉房屋的依据，故本院认为，桂金华应当向闫小勇、王国平支付自2017年10月26日起的占用费。一审法院判令桂金华支付自交付房屋时起的占用费不当，本院予以纠正。至于桂金华主张闫小勇并未履行（2017）粤0402民初9913号民事判决，其继续占用案涉房屋有法律依据，对此，本院认为，桂金华可以申请法院强制执行实现其债权，且可要求闫小勇承担迟延履行的责任，但不能以此作为其占用案涉房屋的正当理由，故桂金华的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人桂金华的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9429号民事判决第一项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9429号民事判决第二项为：桂金华于本判决生效之日起十日内向闫小勇、王国平支付房屋占用费（从2017年10月26日起计至房屋腾退交还之日止，按每月2000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15602元，由闫小勇、王国平负担7801元，桂金华负担7801元。二审案件受理费100元，由闫小勇、王国平负担50元，桂金华负担50元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年四月十六日书记员  梁 暐