文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8370号原告：珠江电影制片有限公司，住所地广州市海珠区新港中路354号，统一社会信用代码91440000190333518P。法定代表人：陈捷，职务总经理。委托代理人：吴石明、冯劲，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东环球数码创意产业有限公司，住所地广州市海珠区新港中路354号38栋104房，统一社会信用代码91440000799347637W。法定代表人：郑实，职务董事长。被告：广州高尚商业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路354号第38栋105房，统一社会信用代码91440101578009757Y。法定代表人：郑实，职务董事长。两被告共同委托代理人：马彪、蔡明宏，均为国信信扬律师事务所律师。原告珠江电影制片有限公司（简称珠影公司）诉被告广东环球数码创意产业有限公司（简称广东环球公司）、广州高尚商业经营管理有限公司（简称广州高尚商业公司）合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴石明、冯劲，被告的委托代理人蔡明宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告广东环球数码创意产业有限公司(原名为：广东时尚置业有限公司，下称广东环球公司)于2007年3月28日签订了《“珠影文化产业园”改造建设合作框架协议》(下简称《框架协议》)，并分别于2008年4月3日和2010年6月25日签订了《“珠影文化产业园”改造建设合作框架补充协议(一)》(下简称《补充协议(一)》)和《“珠影文化产业园”改造建设合作框架补充协议(二)》(下简称《补充协议(二)》)。协议约定原告作为该文化产业园的业主和土地使用权人向被告提供土地及物业，被告作为该文化产业园的改造方和运营商以租赁经营的方式向原告支付与建设资金等额的资金和交缴租金，双方共同改造建设“珠影文化产业园”。根据《框架协议》及《补充协议(二)》的相关约定，2010年6月30日为项目建设改造启动日，该项目第一期改造分两批进行，第一期改造建设周期拟定为2年，本项目建设周期初定为四年。原告已于2010年1月至2011年10月期间将第一期房屋建筑物和场地移交给被告进行改造建设。为便于被告改造建设“珠影文化产业园”，2012年7月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《珠影大院停车场经营管理协议》（下称《停车场经营管理协议》），就“珠影文化创意产业园”一期、二期工程施工期间，珠影大院停车场暂移交被告经营管理及物业管理区域划分事宜约定：一、停车场场地使用经营、区域管理权限：甲方按“珠影文化产业园”改造建设合作框架协议将已移交乙方的珠影大院一期、二期区域由乙方负责管理（录剪楼、冲印大楼、大棚影棚继续由甲方负责，并在以后管理实践中分步移交），珠影大院8栋、9栋、12栋、27栋、28栋、29栋及生活区已围蔽范围内的住宅（30栋的31栋的地下车库、珠影花园宾馆停车场）由甲方负责管理。二、经营期限为叁年，从2012年8月1日起至2015年7月31日止。协议期满，双方协商后可续签或按“珠影文化产业园”改造建设合作框架协议，甲乙双方共同组建物业公司进行管理。二十、其他：乙方广州高尚商业经营管理有限公司系广东环球数码创业产业有限公司的全资子公司，本合同有关物业管理事宜由其具体执行。因被告严重违反《框架协议》及《补充协议一》、《补充协议二》，构成根本违约，原告诉至法院，法院作出生效判决确认双方签订的上述《框架协议》、《补充协议一》、《补充协议二》于2016年3月22日解除。2015年7月31日，《停车场经营管理协议》约定合同履行期限届满，原告与被告没有续签协议，两被告没有将上述停车场交还原告管业，一直强行占有、管理和使用并对外收取租金收益，原告一直催促被告交还场地并支付占用费，但被告拒绝交还场地及支付场地和物业占用费。后经原告多方努力，被告才于2018年6月21日将上述停车场交还给原告，但一直没有支付2015年8月1日至2018年6月21日期间的场地和物业使用费。经原告委托第三方评估，自2015年8月1日起至2018年6月21日至场地和物业使用费为26457900元，利息损失为1628100元。综上，原告诉请判令：1.被告向原告支付自2015年8月1日起至2018年6月21日至的场地和物业使用费26457900元；2.被告向原告支付逾期支付场地和物业使用费的利息，以每月应付场地和物业使用费为本金，按银行同期同类贷款利率计算（其中2015年8月1日起计至2018年6月21日止利息为1628100元；自2018年6月22日起，以场地和物业使用费26457900元为本金计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。两被告辩称：1.被告认为本案应当中止审理，待广州市中级人民法院（2019）01民初410号案审结，理由是410号案是原告诉请被告支付《框架协议》项下场地占用费，原、被告签订《框架协议》和补充协议约定的每月100万元租金对应全部移交物业，属于整体租赁，即使《框架协议》已经解除，鉴于原告移交的建筑物基本已被拆除，新建筑是被告所建，若按现有价值计算占用费对被告不公平。原告提交的评估报告第11页第3点，原告在本案主张的大停车场事实上是原告根据《框架协议》移交被告的第11-16项建筑物拆除后所形成的空地。如410号案采纳了被告的答辩意见最终按照每月100万元标准整体计算占用费，则本案中所主张的大停车场对应的原建筑11-16项属于包含在该100万元租金中，被告无需向原告再行支付占用费。2.根据被告提交的图纸，黑色虚线内是第一期原告交付给被告场地，停车场出入口只有一个，签订《停车场管理协议》的背景是第一期在原告管理下，第二期是职工楼，原告每月收取职工停车费约7万元，由于整个园区入口在第一期，属于被告管理范围内，故双方签订了涉案停车场协议，由我方向原告每月补偿7万元，因此涉案停车场管理协议并非真实意义上的管理协议；3.案涉场地属于《框架协议》项下约定移交给被告改造的物业，应当属于《框架协议》的处理范畴并非停车场协议的处理范畴；4.案涉场地仅为拆除后未新建的空地，并不是做停车场使用，原告主张被告将案涉场地当停车场使用需提供证据证明；5.案涉场地因原告未能交付改造物业导致无法新建建筑物，一直以来属于空置状态，被告也没有对场地进行围蔽的措施，如原告认为合同已解除，其应当对场地进行收回，其不收回场地导致的扩大损失应自行承担；6.原告主张的截止时间点2018年6月21日，事实上是原、被告双方移交珠影大院唯一出入口的时间，并非所谓停车场移交。经审理查明：2012年7月31日，原告（甲方）与被告广东环球数码创意产业有限公司、广州高尚商业经营管理有限公司（乙方）签订《珠影大院停车场经营管理协议》，约定：甲乙双方就“珠影文化创意产业园”一期、二期工程施工期间，珠影大院停车场暂移交给乙方经营管理及物业管理区域划分事宜，双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则；一、停车场场地使用经营、区域管理权限。甲方按“珠影文化创意产业园”改造建设合作框架协议将已移交给乙方的珠影大院（新港中路352、354号）一期、二期区域由乙方负责管理（录剪楼、冲印大楼、大摄影棚继续由甲方负责，并在以后管理实践中分步移交）。珠影大院8栋、9栋、12栋、27栋、28栋、29栋及生活区已围蔽范围内的住宅（30栋的31栋的地下车库、珠影花园宾馆停车场）由甲方负责管理；二、停车场经营管理期限。为加快推进“珠影文化创意产业园”项目建设，甲方同意将珠影大院停车场移交给乙方经营管理，经营管理期限为叁年，从2012年8月1日起至2015年7月31日止。协议期满，双方协商后可续签或按“珠影文化产业园”改造建设合作框架协议，甲乙双方共同组建物业公司进行管理；三、停车场经营管理费及保证金交纳。3.1乙方于每月3日前向甲方缴纳当月停车场经营管理费￥70000元（人民币柒万元整），每逾期一日乙方须向甲方支付1‰（以欠缴金额为基数）作为逾期违约金，逾期20日乙方仍未缴纳当月停车场经营管理费，甲方有权收回停车场，乙方须无条件服从。3.2本协议签订之日，乙方一次性向甲方交纳一个月保证金￥70000元（人民币柒万元整）。协议期满或双方协商一致解除协议之日，乙方无违约行为、结清经营管理期间珠影大院停车场各项经营管理费用（含停车场公众责任险、车协费用、车辆损失赔偿金、停车场工作人员劳务费等）及消防设备经甲方检查完好并且经营期间无法律纠纷、无上级管理部门处罚单据，由甲方全额无息退还乙方；七、甲方月保车主收费标准。甲方珠影大院生产、生活区（30栋的31栋的地下车库、珠影花园宾馆门前车场）月保车主的每月停车收费标准，由甲方按珠字{2008}50号文件规定提供名单及收费标准，乙方负责月保卡充值；八、月保停车卡使用权限。甲方继续使用“珠影集团停车卡”，该卡只供珠影大院生产、生活区（30栋和31栋的地下车库月保车主使用，从2012年8月1日起乙方可自行制作月保卡、临保卡；十一、生活区（30栋31栋地下车库、珠影花园宾馆）停车权限。甲方生活区（30栋31栋地下车库、珠影花园宾馆）停车位由甲方安排，仅限珠影大院业主及珠影花园宾馆住宿车辆停放；等等。《停车场经营管理协议》签订后，被告向原告缴纳了保证金70000元，原告也依约将珠影大院停车场移交给被告经营管理，大院所有停车费统一由被告收取。《停车场经营管理协议》约定三年的经营管理期限于2015年7月31日届满，原、被告双方没有续签合同，也没有共同组建物业公司进行管理。被告自2015年8月1日起没有向原告支付停车场经营管理费。2015年10月10日，原告委托广东金领律师事务所向被告广东环球公司发出《律师函》，函告：广东环球公司在收到律师函之日起15日内将停车场的经营管理权移交还珠影公司，并准备好相关移交工作，包括但不限于结算经营管理期间各项经营管理费用、维护好相关设施设备、解决遗留法律纠纷、整理移交经营管理资料。否则，珠影公司将通过法律途径追加广东环球公司法律责任。2017年11月8日，珠影公司向广东环球公司、广州高尚商业公司发出《敦促贵方尽快交还珠影大院停车场并支付占用费的函》，主要内容：珠影大院停车场交给被告经营管理期限为三年，已于2015年7月31日期满终止。原告多次致函被告，明确表示《停车场管理协议》终止后，原告将收回珠影大院停车场的经营管理权，但被告以诸多无事实依据和法律依据的借口拒绝交还珠影大院停车场的经营管理权。《停车场管理协议》终止至今，被告仍实际控制珠影大院停车场，给原告造成巨大损失。现函告被告方，自收到函件之日起十五日内向原告移交停车场，并向缴纳自2015年8月1日起的场地占用费及滞纳金，标准为:场地占用费按照同类地段相同用途市场租金计，滞纳金按照银行同期贷款利率两倍计。2017年11月23日，被告向原告发出《关于的复函》，主要内容为：关于停车管理协议与《框架协议》的主从关系等，被告之前已经多次在往来函件中明确表达，在此不再赘述。合同期限届满后原告以实际履行的方式一直在继续履约。被告严格按照协议约定，每月向原告支付7万元管理费，至于原告因自身原因退回该费用，与被告无关。2018年6月21日，被告将珠影大院停车场交还给原告，并移交ETCP设备系统等，移交月包车明细资料等。原告委托广州宏建资产评估事务所（特殊普通合伙）对珠影大院除“花样年华”街区外的停车场自2015年8月1日至2018年6月21日的占用费及利息进行评估。广州宏建资产评估事务所（特殊普通合伙）于2019年3月22日作出粤建评【2019】第6001-1号资产评估报告，评估基准日为2018年6月21日，评估结论为占用费26457900元，利息为1628100元，评估报告第12页载明：纳入本次评估范围的物业如下：            序号              现名称              楼层或位置              面积或个数              备注                  1              除“花样年华“街区外的停车场              小区地下停车库              94              地下停车位                  花园宾馆              30              露天停车位                  沿路停车位              114              露天停车位                  大停车场              298              露天停车位                  大棚后停车位              118              露天停车位                  影星宾馆片区              55              露天停车位                  公寓楼停车位              10              露天停车位                  洗车场停车位              52              露天停车位                  12栋片区沿路停车位              16              露天停车位                  蓝谷              10              露天停车位      该事务所于2019年12月3日出具《关于评估报告的说明》，载明“根据市场调查，评估基准日小区地下停车库的月租金为1500元，其他停车位的月租金为900元。2015年8月至2018年5月的月租金以2018年6月的租金为基础，根据广州市租赁市场价格指数进行调整得出。”另查明：2007年3月28日，原告（甲方）与广东环球公司（乙方）签订《框架协议》，约定：一、定义1.1本项目，指“珠影文化产业园”改造建设的主体项目和配套附属设施，具体方案以乙方提供、且甲方无异议的规划、设计、施工方案为准。1.2规划设计期，指本协议签署之日起至建设期开始之日的时期。1.3建设期，指项目规划方案获得国土和规划部门批准许可施工之日起，至运营期开始之日的时期。1.4竣工期，指本项目部分或全部建筑工程完成竣工验收并获得建设合格证书的日期。1.5运营期，指竣工期的第二天至本协议约定终止之日的时期。1.6移交日期，指运营期最后一天的第二天；二、本项目位置、范围、面积2.1本项目法定地址是广州市海珠区新港中路352、354号，范围是珠江电影制片有限公司厂区(又称珠影大院)。2.2根据“建设广东文化大省”的总体要求和广州市、海珠区的规划布局，珠影大院整体改造建设定位为“文化产业园”。具体设想，在已获广州市规划局对珠影厂区地块文化用地规划批准(穗规批字【1997】第198号和穗规函【2004】3816号批文)的基础上略为调整，划分为三块功能区域：产业园东部为创意园及写字楼区域；产业园中部为文化娱乐城区域；产业园西部为摄影及其他配套和发展区域，实施整体规划、分期改造建设。2.3第一期产业园东、西部同时改造建设规划：2.3.1产业园东部东面建设文化综合大楼(暂名珠影大厦)，建筑面积31238平方米(已获规划批准)。2.3.2产业园东部从北到南的旧厂房(人才经纪大楼、实业大楼、白天鹅唱片公司、原房改办、原卫生所、整备楼、原汽车队、珠先公司以及图书馆、琴手练习楼、行政办公大楼、化服道大楼、原修配车间)以及珠影排练场进行穿衣戴帽及结构改造。2.4第二期产业园中部改造建设规划：2.4.1在产业园中部建文化娱乐城(暂名珠影娱乐城)，拟规划报建6万平方米以上建筑面积。2.4.2第二期改造建设规划周期拟定为2年。该期改造建设完成后，布局形成产业园中部是文化娱乐城及配套的商业服务区域；三、本项目合作模式3.3双方合作形式：甲方为该文化产业园的建设商和业主，乙方为该文化产业园的建设代理和运营商，以乙方为主共同组建物业管理有限公司负责该文化产业园的物业管理业务。实现双方合作形式的基本方式是：甲方以提供物业租赁经营权获得建设资金和租金收入；乙方通过支付与建设资金等额的资金和交缴租金，以购买建设代理和物业租赁经营权并通过经营获得利润。3.4本项目建设周期初定为四年(本协议签署之日起至2010年广州亚运会开幕前)；乙方租赁运营期限至2045年12月31日；6.2本协议第二节所列建设和改造的所有物业，除甲方留用以外，全部交由乙方租赁经营。其中第一期改造建设的旧物业，甲方于建设期开始之日移交给乙方(含原由甲方对外租赁的用户)，自移交之日起开始收取保底租金；第二期的新建物业，于通过甲乙双方联合验收，并获得国土、规划部门建设合格证书之日，除甲方留用部分于同日交付甲方使用外，其余由乙方租赁经营)，并同时向甲方缴交租金；7.3第一期建设期开始之日，即从甲方移交一期项目用地之日起，乙方每月向甲方支付租金壹百万元(1000000元)，前十年保底不变，从第十一年起开始递增，递增率按前十年广州市GDP平均增长率计算，每五年递增一次；等。2008年4月3日，原告与时尚公司签订《补充协议（一）》，约定对《框架协议》第七条第7.3款及第7.4款约定的租金标准进行调整。2010年6月25日，原告与时尚公司签订《补充协议（二）》，约定对《框架协议》约定的第一期改造建设的位置、范围、留用、移建及交付使用等进行了调整与变更。2010年1月10日至2011年10月10日期间，原告陆续向被告移交了上述协议所涉一期建筑物及少量二期建筑物，双方为此签署了多份移交表。2016年3月23日，原告向广州市中级人民法院起诉被告广东环球公司，要求确认涉案《框架协议》及《补充协议（一）》《补充协议（二）》已经解除；原告无需退还被告建设保证金2000万元；被告支付拖欠的租金6000000元及滞纳金2595000元，并赔偿因违约造成原告经济损失75778693.94元等。广州市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）粤01民初136号民事判决，认定被告自2015年10月起未向原告支付保底租金，已逾期三个月，被告于2016年3月23日及2016年4月18日补交欠付租金的行为并不能改变在先行为的违约性质，且被告迟迟未能完成已移交物业的改造和新建物业的建设，导致原告合同目的迟迟未能实现，故原告有权主张解除《框架协议》《补充协议（一）》及《补充协议（二）》，并据此判决：一、确认原、被告于2007年3月28日签订的《“珠影文化产业园”改造建设合作框架协议》、于2008年4月3日签订的《“珠影文化产业园”改造建设合作框架补充协议（一）》及于2010年6月25日签订的《“珠影文化产业园”改造建设合作框架补充协议（二）》于2016年3月22日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告向原告支付逾期支付2015年10月1日至2016年3月21日期间租金的滞纳金（以每月租金100万元为基数，按每日千分之五计，其中2015年10月1日至2016年2月29日期间的租金滞纳金自当月11日起计至2016年3月23日止，2016年3月1日至2016年3月21日的租金滞纳金自2016年3月11日起计至2016年4月18日止）；三、被告已交纳的建设保证金2000万元由原告没收；四、驳回原告的其他诉讼请求。被告广东环球公司不服上诉后，广东省高级人民法院于2018年1月31日作出（2017）粤民终177号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，原告以被告在上述裁判生效后拒不交还大部分物业，一直强行占有、管理和使用并对外收取租金收益，给原告造成重大经济损失为由向广州市中级人民法院起诉被告广东环球公司，要求被告广东环球公司支付自2016年3月23日起至被告实际交还物业之日止的场地和物业使用费；赔偿原告自2016年3月23日起至被告实际交还物业之日止的场地和物业使用费的利息损失等。广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01民初410号民事判决，认为原告移交物业的面积与数量并不影响被告按合同约定的标准支付租金的金额，同理在双方对合同解除后果的清理期间，被告已经交还部分物业的事实亦不影响租金支付的标准等，据此判决：自判决生效之日起十日内被告广东环球公司按照每月100万元的标准向原告珠影公司支付2016年3月23日至2019年9月11日期间的场地占用费及利息（以每月100万元为基数，自当月11日起计至付清之日止，2019年8月19日及之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，利息总额以原告主张的9593000元为限）；驳回原告其他诉请。原告珠影公司不服判决，已向广东省高级人民法院提起上诉，案件正在审理中。关于本案停车位数量及区域范围。原告主张本案主张停车位位置及数量以评估报告载明一致。被告在庭审中对小区地下车库停车位94个、影星宾馆停车位55个的数量予以确认，对其他区域的停车位的数量有异议；后被告翻悔，对影星宾馆停车位55个有异议。本院于2020年4月26日组织双方到珠影大院停车场现场勘查。经现场测量、计算，双方确认现场各区域可停车数量或路面长宽如下：            楼层或位置              停车位数量              备注                  花园宾馆              28              露天停车位                  大停车场              259              露天停车位                  大棚后停车位              135              露天停车位                  影星宾馆片区              19              露天停车位                  公寓楼停车位              10              露天停车位                  洗车场停车位              41              露天停车位                  12栋片区沿路停车位              9              露天停车位                  蓝谷              6              露天停车位      沿路停车位情况如下：            名称              位置              数量或长宽              备注                  沿路停车位              a.公寓楼与影星宾馆间路段              16个                                b.置景A棚、B棚东面路段              8个                                c.行政楼南边门口及门前路段              17个及路面              路段长107米，宽4.7米                  d.大棚东面路段及大棚附属楼南面路段              10个及路面              路段长25米                  e.大停车场南边路段              路面              路段长130米，宽6.5米                  f.花样年华街区南面路段              2个及路面              路段长61米，宽6.7米                  g.花样年华街区东面路段及录剪车间东面空地              4个及路面              路段长154.5米，宽6.7米                  h.花样年华街区北面，停车场出口路段              路面              路段长61.8米，宽4.7米      原告陈述原告收回停车场管理权前12栋片区沿路停车位共16个，原告收回后将部分路段围蔽作为消防通道，减少了部分车位，故现在停车位数量为9个；蓝谷片区的北面路段在原告收回前时用作停车，但原告收回后将该路段封闭，不再用作停车，但蓝谷片区南边，现场测量长72米，宽4.6米路段可用作停车；原告委托评估公司评估时亦是现场一一核对车位数量，评估结论可作定案依据。如被告有异议，原告同意除12栋片区沿路停车位以外，其他停车区域的车位数量以现场勘查结果为准。被告认为现场勘查的时间点为2020年4月26日，勘查结果仅能证明珠影大院可停车的最大数量，但被告认为没有停车标识、正常车道及双向车道、不合理且根本无法停车的、有明确标识不能停车的区域不能算作停车位。关于案涉停车区域是否在双方签订的《框架协议》约定的区域。被告提供了珠影大院现场位置图，原告对位置图的真实性、合法性无异议，并确认了位置图所标注的各停车场、建筑物的位置、《框架协议》及补偿协议约定的一期改造范围以及大停车场属于被告将部分建筑物拆除后尚未重建而形成空地用于临时停车。原、被告双方确认洗车场停车场、大停车场、大棚后停车场、蓝谷停车区域均位于一期改造范围内。被告认为原告已在广州市中级人民法院（2019）粤01民初410号案主张了一期改造范围内的租金，且广州市中级人民法院已作出相应判决，原告属于重复主张一期范围内停车位的租金。原告主张其已将本案涉及的停车位从广州市中级人民法院（2019）粤01民初410号案涉及的一期改造范围剔除，即其在410号案没有主张本案停车场的租金，两案主张的范围并不重复。原告于2019年4月8日向本院申请财产保全，并提供了广东合润融资担保有限公司的担保。本院于2019年4月15日作出（2019）粤0105民初8370号民事裁定书，裁定冻结被告广东环球公司、广州高尚商业公司的银行存款28977961.95元；或查封、扣押相应价值的财产。上述民事裁定书已移送执行。本院认为：原、被告双方签订的《停车场管理协议》是双方真实意思表示，合法有效。《停车场管理协议》约定的管理期限届满，双方没有续签合同且原告明确要求被告交还停车场管理权，合同终止，双方应进行结算及清理。根据被告提交、原告予以确认的珠影大院现场位置图，原、被告均确认洗车场停车位、大停车场、大棚后停车场、蓝谷片区停车位位于双方签订的《框架协议》约定的一期改造范围内，其中大停车场是被告将原告移交的物业拆除后尚未重建形成的空地。现场勘查中，原告主张的沿路停车位中部分路段亦位于一期改造范围内。被告抗辩《框架协议》约定的100万元保底租金包括了一期改造范围内全部物业，原告主张一期范围内停车位使用费没有依据。一、本案争议焦点一为被告应向原告支付使用费的停车位数量及位置。对此，本院分析、认定如下：首先，根据双方签订的《框架协议》第七条第7.3项“从甲方（原告）移交一期项目用地之日起，乙方（被告）每月向甲方支付租金壹百万元，前十年保底不变”，一期移交场地及物业在“前十年”的租金标准为每月100万元。从双方签署的移交表及当事人陈述来看，原告在2010年1月10日至2011年10月10日期间，陆续向被告移交了《框架协议》所涉一期物业及少量二期物业，且双方均确认第二期并未建成，原告确认被告已按上述约定的第一期移交物业的保底租金的标准向原告付清了至2016年3月22日解除双方协议前的保底租金。由此可见，原告移交物业的面积与数量并不影响被告按合同约定的标准支付租金的金额。同理，在双方对合同解除后果的清理期间，被告已经交还部分物业的事实亦不影响租金支付的标准。被告广东环球公司已付清了2016年3月22日前一期范围的保底租金，且原告就2016年3月22日后的物业和场地使用费向广州市中级人民法院提起诉讼，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民初410号民事判决书对2016年3月23日至2019年9月11日期间的场地使用费进行了处理。其次，根据《框架协议》及其补充协议约定一期范围内的场地经政府有关部门批准整体规划后进行改造，但因故后续的重建、改造没有实施，一期范围部分物业拆除后尚未重建的场地临时用于停车。换句话说，该等临时停车的场地用于停车的时间、位置并不确定，亦可能根据规划改造不再用于停车，一期范围内的停车场地存在不确定性。现场勘查结果显示，洗车场停车位、大停车场、大棚后停车场、蓝谷片区停车位及部分沿路停车位（b.置景A棚、B棚东面路段、c.行政楼南边门口及门前路段划线车位）共约466个位于一期范围内，占原告主张的停车位总数797个的60%左右。原、被告双方确认约定月经营管理费70000元是基于原告将珠影大院停车场移交给被告管理前原告每月收取月保车的停车费金额约70000元，移交后月保车的停车费由被告收取，被告向原告每月固定补偿70000元。原告提供的《2012年8月1日23:00前珠影大院停车场内车辆停放清单》证明原告在2012年8月1日向被告移交停车场经营管理权时，双方确认原告移交月保车辆数量为251辆。以原告主张的总停车位797个计算，预留月保车辆251个停车位后，被告接收停车场管理权后将有546个车位可供使用。根据停车场经营管理经验，珠影大院停车场并不需要较大的资金投入或较高的运营成本，原告以251辆月保车停车费的对价将总停车位数797个停车场交给被告经营管理，不符合一般交易习惯。综合以上分析，原告已向被告广东环球公司收取2016年3月22日前的一期范围内物业和场地租金，且2016年3月23日至2019年9月11日期间的场地使用费也在广州市中级人民法院（2019）粤01民初410号进行主张及处理。同时，结合原、被告双方签订《停车场管理协议》的背景、约定月经营管理费70000元的原因、一期范围内停车位的数量及所占比例等因素，本院认为原告在本案中要求被告支付一期范围内的洗车场停车位、大停车场、蓝谷片区停车位、大棚后停车场及置景A棚、B棚东面路段、行政楼南边门口及门前路段、录剪车间东面空地的沿路停车位占用费属于重复主张，本院不予支持。大棚东面路段、大停车场南边路段、花样年华街区南面、东面及北门路段是进出珠影大院生活区、生产区的必要通道，双方没有明确约定该路段属于被告广东环球公司根据《框架协议》支付了对价的改造范围，故该路段产生的停车收益归珠影大院业主方即原告所有。参照中华人民共和国公安部《城市道路路内停车泊位设置规范》（GA/T850-2009）第4.2条机动车单项通行道路路面实际宽度少于6米不可设置停车位，路面实际宽度大于等于6米，少于9米可单侧设置停车位以及第5.2条小型泊位长6米，宽2.5米的规定，珠影大院内大停车场南边路段、花样年华街区南面、东面路段路面实际宽度大于6米而少于9米，可单侧设置停车位；花样年华街区北门、停车场出口路段路面实际宽度4.7米，不可设置停车位。公寓楼与影星宾馆间路段和大棚东面路段及大棚附属楼南面路段经现场勘查，符合单侧停车条件并实际停放了部分车辆。按照上述标准及现场勘查结果，经计算，公寓楼与影星宾馆间路段停车位16个、大棚东面路段及大棚附属楼南面路段停车位14个、大停车场南边路段停车位21个、花样年华街区南面路段停车位12个、花样年华街区东面路段停车位25个合计88个。由于进入珠影大院的全部车辆统一由被告收取停车费，故被告应向原告支付影星宾馆片区停车位19个、公寓楼停车位10个、12栋片区停车位9个、花园宾馆停车位28个、30栋31栋地下车库停车位94个及沿路停车位88个合共248个的使用费。二、本案争议焦点二为被告应向原告支付场地使用费的标准问题。原告主张按照评估报告结论计算停车位使用费。被告抗辩二期场地由原告管理，未经原告同意车辆无法进入，被告客观上无法使用，即使被告应当支付占用费，可参照停车场管理协议约定的每月7万元标准。本院认为，《停车场管理协议》约定的经营管理期限于2015年7月31日届满，双方没有续签合同也没有共同组建物业公司进行管理，被告理应将停车场管理权交还给原告。原告分别于2015年10月10日、2017年11月8日函告被告，要求被告交还停车场管理权，但被告仍拒不交还。原、被告双没有约定合同期限届满后停车场使用费的标准，但被告逾期交还停车场管理权造成原告损失，故原告要求按照同类地段的市场价格计算场地使用费合理，本院予以支持。但同时，原告指定办理月保车辆的停车费是按照原告珠字【2008】50号文件规定标准计付，原告要求被告对该部分车辆的停车位按照同类地段市场价格支付使用费缺乏依据，本院不予支持。鉴于此，原告指定办理的月保车辆对于的停车位应按照珠字【2008】50号文件规定标准计付使用费，其余停车位参照同期同类地段市场价格计付使用费，并由被告向原告支付，较为公平合理。原告提供ETCP收费系统导出的数据，拟证明在2018年6月22日被告交还停车场管理权时原告移交的月保车辆中仅有117辆可查询到月保记录。被告对此不予认可，并表示原告在被告管理期间仍要求被告办理月保车辆并按优惠价格收取停车费，系统导出的月保车辆明细表中的用户有大量原告关联公司。原、被告双方均不能举证证明在《停车场管理协议》到期之日即2015年7月31日原告指定办理月保车辆的数量，以及自2015年8月1日至2018年6月21日原告指定办理月保车辆数量变化的情况。基于公平原则，本院酌定前半时间段即自2015年8月1日至2016年12月31日按原告指定月保车辆251辆计算，后半时间段自2017年1月1日至2018年6月21日按原告指定月保车辆117辆计算。自2015年8月1日至2016年12月31日按原告指定月保车辆251辆计算停车场使用费，月保车辆与被告支付使用费的停车位总数248个基本相当，故该时间段的停车场使用费按照原约定标准70000元/月计算为1190000元（70000元/月×17月）。自2017年1月1日至2018年6月21日停车场使用费按原告指定月保车辆117辆计算，故其中117个停车位使用费按原告公司珠字【2008】50号文件标准计算，剩余131个停车位使用费按照同类地段市场价格计算。本院酌情按照原约定月保车辆停车费的平均数（70000元/251个）计算117个停车位的使用费为32629元/月。另《停车场管理协议》第一条、第十一条规定30栋的31栋的地下车库、珠影花园宾馆停车场由原告管理、安排，仅限珠影大院业主即珠影花园宾馆住宿车辆停放，故此停车位需经原告批准才能使用。鉴于此，虽然地下车库停车位使用费比露天停车位使用费高，但30栋的31栋的地下车库94个车位需要原告批准才能停放，故本院酌情认定原告指定的月保车辆优先停放于该地下车库。由于地下车库停车位数量少于原告指定办理的月保车辆数，故剩余131个停车位全部按照露天停车位计算使用费。原告提供的评估报告显示露天停车位停车费每月900元，而珠影大院停车位位于商业较繁华地区，该评估租金标准公平合理，本院予以采信。因计算停车场使用费的时间段为2017年1月1日至2018年6月21日，时间不长，本院统一按900元/月/个计算，不作调整。故剩余131个停车位使用费为117900元/月（131个×900元/月/个）。经计算，自2017年1月1日至2018年6月21日停车场使用费为2664363.3元【（32629元/月+117900元/月）×（17月+21/30月）】。鉴于此，被告应向原告支付自2015年8月1日至2018年6月21日止的场地使用费3854363.3元。因被告迟延支付使用费，客观上造成原告占用资金方面的损失，故原告要求被告按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款利率标准支付利息的诉讼请求合法合理，但根据合同约定的经营管理费支付时间及本案实际情况，迟延支付自2015年8月1日至2016年12月31日使用费的利息应以每月70000元为基数，自当月4日起计至付清之日止，迟延支付自2017年1月1日至2018年6月21日使用费的利息应以每月150529元为基数，自当月4日起计至付清之日止，其中2019年8月19日及之前的利息应按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、关于保证金问题。双方均同意在本案中一并处理保证金70000元，为减少当事人诉累，本院予以采纳。被告在《停车场管理协议》履行期间并无违约行为，且双方没有约定被告在协议期限届满不交还停车场管理权时保证金归原告所有，故原告主张保证金70000元不予退还缺乏依据，本院不予支持。在被告已交还停车场管理权的情况下，原告应退还被告保证金70000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告广东环球数码创意产业有限公司、广州高尚商业经营管理有限公司向原告珠江电影制片有限公司支付2015年8月1日至2018年6月21日期间的停车场地使用费3854363.3元；二、自本判决生效之日起十日内，被告广东环球数码创意产业有限公司、广州高尚商业经营管理有限公司向原告珠江电影制片有限公司支付逾期支付2015年8月1日至2018年6月21日期间的停车场地使用费的利息（2015年8月1日至2016年12月31日使用费的利息以每月70000元为基数，自当月4日起计至付清之日止；2017年1月1日至2018年6月21日使用费的利息以每月150529元为基数，自当月4日起计至付清之日止，其中2019年8月19日及之前的利息应按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、自本判决生效之日起十日内，原告珠江电影制片有限公司向被告广东环球数码创意产业有限公司、广州高尚商业经营管理有限公司退还保证金70000元；四、驳回原告珠江电影制片有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费186690元（原告已预交），由原告负担159952元，两被告负担26738元。两被告在本判决生效之日起十日内向本院缴纳所负担的受理费26738元。保全费5000元由两被告负担并在本判决生效之日起十日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  林佩霞二〇二〇年四月三十日书 记 员  徐文慧谭颖诗