广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17292号上诉人（原审原告）：深圳市奥瑞克科技有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观澜街道库坑社区大富工业区10号深圳新宏泽包装有限公司501，统一社会信用代码91440300MA5ETWHL4R。法定代表人：汪伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡耿乐，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉豪，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新宏泽化妆品（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观澜街道观光路大富工业区新宏泽化妆品厂区，统一社会信用代码914403007488814182。法定代表人：刘鸿志，董事长。委托诉讼代理人：牛万春，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳市奥瑞克科技有限公司（以下简称奥瑞克公司）与被上诉人新宏泽化妆品（深圳）有限公司（以下简称新宏泽公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奥瑞克公司上诉请求判令：1.撤销原审民事判决；2.新宏泽公司赔偿奥瑞克公司财产损失人民币12768.76元（以下货币均为人民币）；3.本案的全部诉讼费用由新宏泽公司承担。被上诉人新宏泽公司辩称：新宏泽公司与案外人深圳新宏泽包装有限公司是两个独立的法人主体，各自独立承担法律责任。本案《租赁合同书》对需要办理十年期限的租赁许可证及办理时间并没有约定，且奥瑞克公司在一审时提交的《受理量化表》、《技工学校设立评审表》仅要求校舍建筑面积不少于1.8万平方米、租赁期不少于8年，对需要办理十年期限的租赁许可证并未要求。在《租赁合同书》没有约定和《受理量化表》、《技工学校设立评审表》没有要求的情况下，新宏泽公司仍然超出合同义务配合奥瑞克公司办理了租赁备案手续。后来因为奥瑞克公司“合作伙伴退出”等原因，拒绝签订《有关租金收款账户更改的补充协议》，导致十年期限租赁许可证未能办理，其责任不在新宏泽公司。综上，请求二审法院驳回奥瑞克公司的上诉请求。奥瑞克公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同书》；2.新宏泽公司赔偿奥瑞克公司财产损失12768.76元；3.本案全部诉讼费用由新宏泽公司承担。一审法院认定事实：2018年3月31日，甲方（出租人）新宏泽公司、乙方（承租人）奥瑞克公司签订编号为XHZ20180401的《租赁合同书》，约定：一、乙方租赁房屋宿舍位于深圳市龙华新区XX街道XX路XX工业区XXXXXX厂区，名称为新宏泽化妆品宿舍，房屋所有权人为出租人，房产证号为深房地字第500054XXXX号，宿舍第一层部分、第二层、第三层、第四层，租赁面积6384.38平方米（具体以房产证登记为准）；双方一致确认租赁物符合承租人的各项使用要求，租赁物移交以前，承租人已经对宿舍及配套房屋、附属设施进行了检验和试用，确认该宿舍及配套房屋与附属设施符合其使用要求，并签署租赁物数量、质量移交确认书；承租人承租租赁物的用途为宿舍；二、租赁期限从2018年4月1日到2028年3月31日止，共计10年；三、在本合同约定的租赁期限起始之日，出租人将租赁物按现状交付承租人使用，承租人同意按租赁物及设施的现状承租；四、承租人按时足额给付履约保证金后，出租人给予承租人的免租期自2018年4月1日起至2018年4月30日止，免租期届满的第二日即2018年5月1日为正式计租金起始日；免租期内仅减免租金，租金外的其他费用如水电费、管理费、垃圾清运费、税费等仍应按合同正常缴纳；免租期系出租人在承租人承诺租赁期限为10年的前提下做出的租金减免，如承租人因任何原因提前解除合同或导致合同被解除，承租人承诺按照合同第六条约定的租金标准支付出租人免租期间的租金；五、承租人应当在2018年4月10日前向出租人交付租赁保证金383062.8元，该保证金是承租人全面如约履行合同的担保；承租人如逾期未缴纳租金或管理费、水电费等费用超过30日的，经出租人催促后三个工作日内仍不缴纳的，出租人有权解除合同，履约保证金不予退还，出租人并有权向承租人追偿欠缴的租金、管理费或水电费等费用；六、承租人承租的厂房第一年租金为每月30元/平方米，从第二年开始每年在上一年的基础上递增5%；本合同约定的正式计租金后的首二月（即2018年5月1日至2018年6月30日）租金为383062.8元，承租人应于2018年4月24日前以转账形式向出租人付清，水费和电费按承租人实际使用量根据当地供水局、供电局标准收取，不包含在租金收取范围，承租人应当在每月收到水电费单据后五日内以现金形式向出租人支付代缴水电费及滞纳金（如有）……十七、任何一方非因约定事由或者法定事由，不得单方解除租赁合同，也不得单方变更、撤销本租赁合同……十九、任何一方单方面解除合同或违反本合同约定给对方造成损失的，或者在本合同其他条款中约定应承担违约责任的，均应当承担违约责任，并赔偿对方全部的经济损失。2018年3月15日，甲方新宏泽公司、乙方奥瑞克公司签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2018年3月31日签订编号为HXZ20180401《租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于深圳市龙华区XX街道XX路XX工业区XXXXXX厂区员工宿舍第一层部分、第二层、第三层、第四层（下称“租赁物”），现乙方为申报教学资质，需要就租赁物办理房屋租赁备案证明，而办理租赁备案证明需要填制深圳市房屋租赁管理办公室制的《深圳市房屋租赁合同书》，甲乙双方就此事宜签订本补充协议如下：一、甲乙双方确认，甲乙双方另行签订的《深圳市房屋租赁合同书》仅作为办理租赁备案证明之用，不具备甲乙双方的法律约束力；二、甲乙双方之间关于租赁物的权利义务仍按照编号为HXZ20180401的《租赁合同书》继续执行；三、办理租赁物租赁备案证明所支出的一切费用均由乙方承担……2018年3月31日，甲方（物业管理单位）深圳市和谐家园物业管理有限公司、乙方（承租人）奥瑞克公司签订《物业管理协议》，约定案涉房屋由甲方接受业主方委托负责物业管理服务，租赁面积为6384.38平方米，物业费2元/平方米/月，每月合计12768.76元，第二年开始每年在上一年的基础上递增5%；物业管理费和水电费按月缴纳，水费和电费根据当地供水局、供电局标准按乙方实际使用量由甲方代为收取，乙方在每月收到缴费通知单5日内以现金形式向甲方交纳当月物业管理费和水电费及滞纳金。奥瑞克公司已支付2018年4月的物业管理费12768.76元。2018年6月1日奥瑞克公司委托广东国晖律师事务所向新宏泽公司发出律师函，书面告知新宏泽公司：因贵司刻意隐瞒合同重大事项的行为导致贵司与委托人签订的《租赁合同书》的目的无法实现，继续履行《租赁合同书》将损害委托人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，委托人有权解除合同。鉴于此，经委托人授权，本律师特此函告如下：1、自贵司收到本律师函之日起，双方签订的《租赁合同书》（合同编号:XHZ20180401）依法解除；2、请贵司于本合同解除之日起三日内允许委托人进入租赁物清空委托人的财物，逾期不予准许撤离或者阻拦委托人撤离的，贵司自行承担相应后果；3、因本合同取消导致委托人的损失，委托人保留追究的权利……当日新宏泽公司签收了该律师函。另一审查明，深圳新宏泽包装有限公司作为原告（反诉被告）、奥瑞克公司作为被告（反诉原告），因房屋租赁合同纠纷另案诉至一审法院，案号为（2018）粤0309民初2336号，该案一审审理查明：2018年1月12日，深圳新宏泽包装有限公司（甲方、出租人）与奥瑞克公司（乙方、承租人）签订合同编号为XHZ20180112的《租赁合同书》，约定深圳新宏泽包装有限公司将位于深圳市龙华区观澜街道观光路大富工业区新宏泽工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米，宿舍1栋租赁面积5218.16平方米出租给奥瑞克公司，《租赁合同书》对相关事项进行了约定。合同签订当日，深圳新宏泽包装有限公司与奥瑞克公司签订《移交确认书》，将租赁物交付奥瑞克公司使用。奥瑞克公司接收房屋并委托深圳市和谐家园物业管理有限公司进场对租赁物进行管理。并在上述租赁房产开始筹办深圳市深信技工学校及深圳市龙华区中职职业技能培训学校。2018年1月26日，奥瑞克公司向深圳新宏泽包装有限公司缴纳履约保证金909287.58元。2018年4月24日，奥瑞克公司未依约缴纳2018年5月、6月租金909287.58元，经深圳新宏泽包装有限公司多次催促无果，2018年5月28日，深圳新宏泽包装有限公司向奥瑞克公司再次发出《催告函》，要求奥瑞克公司于2018年5月30日24:00前支付所有拖欠费用，否则《租赁合同书》于2018年5月30日24:00立即解除，奥瑞克公司应于2018年6月2日24:00前搬出交还租赁物。奥瑞克公司收到上述《催告函》后，至2018年5月30日止仍未向深圳新宏泽包装有限公司缴纳拖欠的租金等费用。2018年6月1日向深圳新宏泽包装有限公司发出律师函，以深圳新宏泽包装有限公司刻意隐瞒租赁标的物的使用用途是工业用地，导致奥瑞克公司无法实现办学目的，继续履行《租赁合同书》将损失奥瑞克公司的合法权益为由，通知深圳新宏泽包装有限公司解除双方签订的《租赁合同书》。2018年6月2日奥瑞克公司将租赁房产内的物品搬出，并将涉案房产交还深圳新宏泽包装有限公司。双方因租金及经济损失问题，遂诉至法院。该案经一审法院审理后认为，一、关于该案定性问题。涉案办公楼及宿舍的办理土地用途为工业用地，权利人为新宏泽公司，已办理房地产证（房地产证号为深房地字第500056XXXX号），符合房屋出租的条件，深圳新宏泽包装有限公司、奥瑞克公司双方于2018年1月12日签订XHZ20180112的《租赁合同书》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约履行；二、关于奥瑞克公司认为办学未果是因深圳新宏泽包装有限公司未能办理十年期限的租赁许可证及涉案房产面积不足18000平方米导致的问题。一审法院认为，关于租赁许可证的问题。深圳新宏泽包装有限公司、奥瑞克公司双方签订的《租赁合同书》对需要办理十年期限的租赁许可证及办理时间并没有作出约定，在该案中深圳新宏泽包装有限公司已根据奥瑞克公司的要求申报了办理十年期的租赁许可证，且已于2018年3月29日取得涉案房产中新宏泽工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米的十年期房屋租赁许可证，取得涉案宿舍楼一楼面积980平方米的十年期房屋租赁许可证。其余涉案房产租赁许可证尚在办理过程中，已履行对奥瑞克公司的要求，不构成为违约。关于涉案房产仅为12000多平方米，不足18000平方米造成办学失败的问题。奥瑞克公司明知涉案房产仅为12000多平方米，仍与深圳新宏泽包装有限公司签订《租赁合同书》租赁涉案房产，该房产面积在《租赁合同书》中亦有明确载明，因此，涉案房产面积不足18000平方米导致办学失败的责任在于奥瑞克公司，与深圳新宏泽包装有限公司无关。关于2018年3月31日奥瑞克公司与案外人新宏泽公司签署了租赁面积6384.38平方米的宿舍的《租赁合同书》(合同编号：HXZ20180401)，引起纠纷，奥瑞克公司认为案外人新宏泽公司出租面积6384.38平方米的宿舍未能办理10年期限的租赁许可证导致办学不成功，故要求深圳新宏泽包装有限公司承担责任。一审法院认为，案外人新宏泽公司与本案深圳新宏泽包装有限公司是两个独立的法人主体，各自独立承担法律责任，奥瑞克公司该项主张没有事实及法律依据，一审法院不予采纳……。该案判决结果如下：一、确认深圳新宏泽包装有限公司与奥瑞克公司双方签订的编号为XHZ20180112《租赁合同书》于2018年5月31日解除；二、深圳新宏泽包装有限公司于2018年1月26日收取奥瑞克公司的履约保证金909287.58元不予退还；三、奥瑞克公司于判决生效之日起十日内支付给深圳新宏泽包装有限公司2018年1月16日至2018年6月2日占用涉案房产期间的租金2076206.65元及违约金（违约金以2076206.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付，自2018年6月3日起计至款项付清之日止）；四、奥瑞克公司于判决生效之日起十日内支付给深圳新宏泽包装有限公司2018年6月1日-2日物业管理费2457.53元、2018年5月水电费13400.89元及违约金（违约金以15858.42元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付，自2018年6月3日起计至款项付清之日止）；五、驳回深圳新宏泽包装有限公司的其他诉讼请求；六、驳回奥瑞克公司的全部反诉请求。奥瑞克公司不服该判决，已提起上诉。再查明，深房地字第500054XXXX号房地产证显示，宏泽厂区厂房（27008.79㎡，用途：厂房）、宏泽厂区食堂宿舍（9532.78㎡，用途：食堂宿舍）的权利人为新宏泽公司，以上房产占用的土地位置为宝安区XX街道XX路XX工业区，宗地号为A931-XXXX、宗地面积26386㎡，土地用途为工业用地。双方在庭审中确认，新宏泽公司于2018年5月28日向奥瑞克公司发出《催告函》，内容为催告奥瑞克公司于2018年5月30日24时前支付所有拖欠租金，如逾期未付，则租赁合同书于2018年5月30日24时立即解除，奥瑞克公司应于2018年6月2日24:00前搬出并交还租赁物给新宏泽公司。一审法院认为，奥瑞克公司、新宏泽公司于2018年3月31日签订的编号XHZ20180401的《租赁合同书》合法有效，当事人应当依约履行各自的义务。根据合同约定，承租人应当在2018年4月10日前向出租人交付租赁保证金383062.8元，并于2018年4月24日前以转账形式向出租人付清首二月的租金，因奥瑞克公司作为承租人逾期未支付租金，新宏泽公司于2018年5月28日发出《催告函》，要求奥瑞克公司于2018年5月30日24时前支付所有拖欠租金，如逾期未付，则租赁合同书于2018年5月30日24时立即解除，奥瑞克公司应于2018年6月2日24:00前搬出并交还租赁物给新宏泽公司，奥瑞克公司在收到《催告函》后不仅未缴纳拖欠租金，反而于2018年6月1日向新宏泽公司发出律师函，要求解除合同，并于2018年6月2日将租赁房产内的物品搬出，将涉案房产交还新宏泽公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院确认双方于2018年3月31日签订的编号XHZ20180401的《租赁合同书》已于2018年5月31日解除。关于奥瑞克公司的第二项诉讼请求，奥瑞克公司与深圳市和谐家园物业管理有限公司签订了《物业管理协议》，并支付了物业管理费12768.76元，该费用系奥瑞克公司实际使用案涉租赁房屋所产生的必要费用，奥瑞克公司以损失为由要求新宏泽公司予以赔偿，经审查，新宏泽公司在履行合同中积极配合奥瑞克公司办理相关手续，不存在刻意隐瞒租赁标的物的使用用途等情形，奥瑞克公司将无法实现办学目的归咎于新宏泽公司与事实不符，奥瑞克公司产生的该项费用应当自行承担，故本院对其该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认奥瑞克公司与新宏泽公司于2018年3月31日签订的编号XHZ20180401的《租赁合同书》已于2018年5月31日解除；二、驳回奥瑞克公司的其他诉讼请求。本案一审受理费60元，由奥瑞克公司负担，受理费奥瑞克公司已预交。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人奥瑞克公司与被上诉人新宏泽公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。上诉人主张双方口头约定被上诉人承诺办理出租房屋十年期限的租赁许可证，但除一份录音证据外，无其他证据佐证，涉案《租赁合同书》也未明确约定，这与上诉人主张该十年期限的租赁许可证是其申报办学的关键材料相矛盾，有悖常理，上诉人奥瑞克公司据此主张被上诉人新宏泽公司违约，没有合同依据，一审法院不予采信，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人奥瑞克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人奥瑞克公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年四月二十八日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。