河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初8024号原告（反诉被告）：黄新丽，女，汉族，1976年7月18日生，住许昌市。委托诉讼代理人：杨胜平，男，汉族，1975年8月7日生，现住许昌市。与原告系夫妻关系。被告（反诉原告）：郭丽君，女，汉族，1962年5月15日生，住许昌市魏都区。被告（反诉原告）：陈学民，男，汉族，1960年6月18日出生，住许昌市魏都区。二被告共同委托诉讼代理人：李佩章，河南烟城律师事务所律师。被告：许昌市浩居房地产经纪有限公司（以下简称浩居公司）。住所地：许昌市东城区兴业路恒达桃溪苑第一幢1-2层东起第12间。法定代表人：屈瑞丽。委托诉讼代理人：田亚涛，该公司员工。原告（反诉被告）黄新丽与被告（反诉原告）郭丽君、陈学民，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄新丽的委托诉讼代理人杨胜平、被告陈学民、郭丽君的委托诉讼代理人李佩章、被告许昌市浩居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人田亚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄新丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告许昌市浩居房地产经济有限公司返还已经收取的居间报酬19200元；2、判令被告郭丽君、陈学民共同以购房款总价款20％的标准向原告赔偿损失192000元，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年6月份，原告因工作繁忙，口头委托被告许昌市浩居房地产经济有限公司（以下称浩居公司）在北大办事处范围内代为寻找商品房源，提供商品房买卖中介服务，公司负责本区域工作的员工张康乐，利用原告下班闲暇时间，多次带原告各处实地看房，明确知道原告提出的具体购房要求。最终在被告浩居公司的居间服务下，于2019年8月9日与被告郭丽君、陈学民共同签订买卖合同，约定总房款为960000元，原告通过首付加银行贷款方式购买二人位于许昌市××大道××东××单元××楼西户的房产，同时三方签订正式的居间服务合同，约定原告承担浩居公司按购房款总额的2％即19200元收取的居间报酬，原告已经实际支付。被告浩居公司依据《居间服务合同》第三条第1项的约定，受双方委托全程保管、审核与房屋买卖有关的一切证照资料，全程代为办理各项购房、过户手续，原告取得房产证后发现所购房产性质为集资合作建房，土地使用性质为政府划拨，而非原告要求购买的土地性质为出让方式取得的商品房。集资房因土地性质为划拨，原告面临不确定的补缴土地使用费风险；小区水、电未进行并网改造，存在另行支付水网、电网改造费用支出的可能；被告未缴纳房屋维修基金，如出现质量问题，原告会额外承担修复费用；房屋位于许昌北城门对面，北城门正处于改造，所购房屋已经近二十年房龄，存在政策性拆迁风险，因无土地使用权，政府拆迁补偿标准会远低于同地段其他商品房。被告浩居公司作为专业的房屋中介公司，常年在本区域进行居间活动，其员工对各小区房屋产权、土地性质有明确认知，在多次带领原告看房后，对原告的明确购房需求熟烂于心，但故意隐瞒房产性质，没有如实向委托人报告严重影响合同订立所掌握的事项，违反了居间约定和法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，无权取得居间报酬并应当承担赔偿责任。被告郭丽君、陈学民明知房产为集资房，为寻求高价卖出，做出虚假承诺，使原告在价格商讨中作出错误判断，三被告的违约行为，共同给原告带来巨大损失，原告在纠纷发生前对房屋进行了重新装修并入住，直接、间接损失难以估量，故原告依据双方签署的《许昌市存量房买卖合同》第四条第（一）项独立的违约条款，请求被告以购房款总价款的20％的标准赔偿原告损失192000元。纠纷发生后，作为居间服务者，被告浩居公司有义务组织调解，2019年10月13日原告向其书面请求调解，同意先期部分履行抵押登记服务，督促银行放款，以降低被告郭丽君、陈学民应得房款的利息损失，但至今未能如愿，为解决纠纷，原告诉至法院。被告（反诉原告）郭丽君、陈学民辩称：1、2019年8月9日，经许昌市浩居房地产经纪有限公司的介绍和居间服务代理，原被告双方签订了一份《许昌市存量房买卖合同》，被告将自己位于魏都区北大办事处建安大道34号的一套房屋（面积143.68平方米）卖给原告，后来又补发了0021号《国有土地使用分割转让证明书》，成交总价为960000元。合同生效后，原告向被告支付了定金20000元，2019年9月6日支付了部分首付购房款190000元（应付240000元，仍差50000元），原告在合同中明确承诺，剩余的700000元购房款以贷款形式一次性支付给被告，但至今未付分文。原告未足额支付首付款240000元，分文未支付购房款700000元的行为，构成根本违约，应当承担违约责任。2、被告已经全面履行了合同规定的义务，无违约行为，不应赔偿原告所称的经济损失192000元。3、原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，应当予以驳回。原告称购买的房屋为集资合作建房，土地性质为政府划拨，面临诸多不确定政策风险，但在签订合同时被告已经将房屋的实情告知原告和中介方，并没有隐瞒。被告浩居公司辩称：原告主张被告返还居间费用19200元及与被告郭丽君、陈学民连带承担赔偿其损失192000元，无事实及法律依据。1、被告浩居公司在本案中不存在过错；2、原告在本案中存在过错。原告在二被告及浩居公司如实告知房屋相关信息后认真阅读《房屋买卖合同》条款的前提下，与二被告签订了《房屋买卖合同》，是其对该房屋自愿购买的真实意思表达行为。综上，原告主张浩居公司返还其居间报酬及与二被告连带承担赔偿其损失，无事实及法律依据，请依法驳回原告对被告浩居公司的全部诉讼请求。被告(反诉原告)郭丽君、陈学民向本院提出反诉请求为：1、判令被反诉人黄新丽向反诉人支付违约金192000元；2、判令黄新丽赔偿反诉人经济损失10000元；3、判令被反诉人继续履行合同规定的支付购房余款（75万元）的义务;4、反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）黄新丽辩称：1、原告没有违约，被告违约在先，原告行使法律赋予的权利，可以拒绝履行后续义务；2、被告没有经济损失；3、被告违约产生纠纷，相关诉讼费用应当由被告全部承担。被告浩居公司辩称：希望原被告继续履行合同，完成交易。根据原被告（反诉原被告）双方提交的证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：2019年8月9日，被告郭丽君、陈学民作为甲方、原告黄新丽作为乙方签订了《许昌市存量房买卖合同》，合同约定：“第一条甲方所售房屋坐落于许昌市××办事处××大道××单元××楼西户，产权证上载明建筑面积共143.68平方米…第四条交易方承诺…（四）甲方应当保证如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋…第五条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为：人民币（小写）960000.00元（大写）玖拾陆万元整…（二）乙方的付款方式为…贷款：房屋总成交价=定金+首付款+户口迁出保证金+物业交割保证金。1.定金：定金总额为（小写）20000元（大写）贰万元整。（1）乙方于定房当日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币（小写）10000.00元（大写）壹万元整…2.首付款（1）乙方于2019年8月15日内将首付款人民币240000.00元（大写）贰拾肆万元整（不含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付甲方…3.贷款：乙方以贷款方式购买的，贷款方式为银行商业贷款。乙方拟贷款金额为人民币（小写）700000.00元（大写）柒拾万元整。甲乙双方应于2019年8月15日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续…第十条违约责任（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房款总价款百分之五的违约金；（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或者要求甲方支付房屋总成交价20％的违约金，同时要求甲方退还乙方支付的其他款项。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…”。合同签订后，原告黄新丽分别于2019年8月9日向二被告支付定金20000元、2019年9月7日向二被告支付房屋首付款190000元，共计210000元。现原告黄新丽尚余750000元房款未支付。2019年8月9日，三方签订了正式居间服务合同，原告黄新丽向被告浩居公司支付中介费19200元，居间合同同时约定甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成。后涉案房屋过户至原告黄新丽名下，并办理不动产权登记证书，证号为：豫（2019）许昌市不动产权第0079357号，权利性质为集资合作建房。双方办理房屋过户登记手续后，原告黄新丽因房屋权利性质事宜与被告郭丽君、陈学民进行沟通未果，未按合同约定及时办理抵押登记。本院认为：原被告之间签订了《许昌市存量房买卖合同》，不违反国家强制性法律法规的规定,系双方当事人真实意思表示,合法有效。本案中，原告（反诉被告）黄新丽主张被告浩居公司返还已经收取的居间报酬19200元的诉讼请求，根据居间合同的约定，被告浩居公司的居间行为已完成，故原告黄新丽的该项诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）黄新丽主张被告（反诉原告）郭丽君、陈学民以总购房款20％的标准向其赔偿192000元、被告浩居公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，因涉案房屋已过户至原告黄新丽名下并办理不动产权登记证书，且原告未能提供证据证明其有损失的事实，故原告黄新丽该项诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）郭丽君、陈学民要求原告（反诉被告）黄新丽支付违约金192000元的反诉请求，因涉案房屋的权利性质产生争议原被告双方未能达成一致意见，导致原告（反诉被告）黄新丽未能按合同约定及时办理抵押登记并支付剩余房款，故对被告（反诉原告）郭丽君、陈学民的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）郭丽君、陈学民要求原告（反诉被告）黄新丽支付经济损失10000元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）郭丽君、陈学民主张原告（反诉被告）黄新丽继续履行合同支付剩余购房款750000元，因涉案房屋已过户至原告（反诉被告）黄新丽名下并办理了不动产权登记证书，根据合同约定，原告（反诉被告）黄新丽应当承担继续支付剩余购房款750000元的义务，故被告（反诉原告）郭丽君、陈学民该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）黄新丽的诉讼请求；二、原告（反诉被告）黄新丽于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）郭丽君、陈学民支付剩余购房款750000元；三、驳回被告（反诉原告）郭丽君、陈学民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4468元，由原告（反诉被告）黄新丽负担，反诉费6660元，由被告（反诉原告）郭丽君、陈学民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  郑艳媛人民陪审员  刘会霞人民陪审员  吴媛媛二〇二〇年四月十三日书 记 员  李 蕊