江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终143号上诉人（原审原告）：江西美城物业管理有限公司。住所地：江西省南昌经济技术开发区菊圃路1818号。统一社会信用代码：91360108586579143Y。法定代表人：欧阳彩云，该公司经理。委托诉讼代理人：李强、晏东日，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡能堂，男，1971年6月27日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区，委托诉讼代理人：朱申祥，男，1949年7月6日出生，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区公园1959小区17栋15A01室，公元1959住宅小区业主委员会主任。上诉人江西美城物业管理有限公司（以下简称“美城公司”）与被上诉人胡能堂物业服务合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院作出的（2019）赣1002民初4751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理完毕。上诉人美城公司上诉请求：1、撤销抚州市临川区人民法院（2019)赣1002民初4749号民事判决书,支持一审诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定被上诉人物业管理服务不到位就按50%的折扣计算物业费是错误的，被上诉人未参加庭审，所提交的证据上诉人也予以充分说明，不能证明上诉人的服务一直都有瑕疵；2、一审法院认定2016年11月13日小区业委会张贴公告错误，被上诉人并未就此事提供证据，不能证明这一事实；3、一审法院认定新利物业公司自2017年3月15日至4月30日管理小区物业错误。小区业委会一直作证陈述新利物业公司进入小区时间为2017年1月22日，并因服务原因很快就退场了；4、关于物业费的起算时间问题。《前期物业管理服务合同》约定，物业费自业主接到入伙通知书之日起开始计算，空置房物业费第一年内未装修入住按50%收取（仅限交房后第一年）。东旭地产已于2014年6月30日通知被上诉人收房。虽被上诉人实际办理收房的时间是2015年4月7日，但其享受的物业费优惠已进行了相应的扣减，故上诉人的物业费计算时间是合法有效的，依法应当改判。5、关于违约金的问题，在《前期物业管理服务合同》中有明确约定，虽被上诉人未在合同上签名，但这一合同是与《商品房买卖合同》一起的，其应当承担相应的违约责任。二、一审法院裁量不当。1、一审法院将物业服务普遍性问题等同于上诉人存在的特殊问题，并据此扣减上诉人应当收取的物业服务费不当。2、2017年度物业费减半收取仅针对2017年度，且有其特殊背景，其标准不应片面扩大。基于2017年度是上诉人物业服务交接期，上诉人愿意承担不收取全部服务费的后果，所以才未对原生效判决中针对2017年度物业费收取标准提出上诉。3、适用合同法对履行瑕疵规定处理本案，应当查明物业服务合同违约具体情形及损失情况。综上，为维护合法权益，提起上诉，望支持全部请求。被上诉人胡能堂辩称：1、小区业主拒交物业费的原因是开发商及美城物业公司2014年5月违法出售人防工程车库被业主制止后，逐步放弃物业管理工作，物业工作出现许多严重缺失，服务质量存在大量瑕疵。2、临川区人民法院（2019）赣1002民初1204号民事判决书认定业委会于2017年1月22日终止美城物业公司的物业管理权限，物业管理截止日期应为2017年1月22日。临川区人民法院（2019）赣1002民初1435号民事判决书认定美城物业公司收取物业管理费截止日期为2017年3月14日。事实是2017年1月22日美城物业公司拒不撤出小区造成小区有2套物业工作人员，严重影响小区物业正常工作，业主为维护自身合法权益于3月14日将其强行驱出物业用房。因业主不知临川区人民法院（2019）赣1002民初1204号民事判决书，没有在法院提出，故而法院认定美城物业公司管理权限为2017年3月14日。3、临川区人民法院（2019）赣1002民初1435号民事判决书依据事实不单指2017年1月至3月14日，而是2017年3月14日之前发生的事实。上诉人说该判决书事实单指2017年1月至3月14日，是不合逻辑，没有依据的。4、美城物业公司至今尚未履行临川区人民法院（2019）赣1002民初1204号民事判决书的判决事项，至今没有与小区办理物业移交手续，说明美城物业公司藐视法律、缺乏法律意识。5、一审法院审理事实准确，要求二审法院驳回上诉人诉请，维持原判。原审原告美城公司一审诉请：1.判令原审被告支付从2015年8月1日起至2017年3月14日止的物业管理费2,138元；2.判令原审被告按每日千分之三的标准，向原审原告支付逾期之日起至付清物业管理费之日止的逾期付款违约金（自2017年3月15日起暂计算至2018年9月30日，逾期付款违约金3,617.50元）；3.本案受理费等全部诉讼费用由原审被告承担。原审法院查明：东旭一号（公元1959）小区为抚州市东旭房地产开发有限公司开发。2011年1月18日，原审原告与抚州市东旭房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原审原告为公元1959小区提供物业服务，合同管理服务期限至小区业主委员会成立之日止；物业管理服务费由业主按每平方米0.9元/月的标准交纳，自业主接到入伙通知书之日起开始计算物业费，空置房屋物业费第一年内未装修入住按50%收取（仅限交房后第一年），第一年物业服务费用在办理入伙手续时一次性预交，以后交费周期按每半年或一年交纳一次，业主或物业使用人应在规定交纳日期首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三滞纳金；该前期物业管理服务合同还对双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容作了约定。2013年8月28日,原审被告胡能堂与抚州市东旭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了坐落于赣东大道182号（公元1959）小区1、2、3号楼3单元5A01室商品房一套，建筑面积121.81平方米。2015年4月7日，原审被告在原审原告处办理了入伙手续，并预交物业服务费658元，此后的物业服务费原审被告等小区业主以原审原告在管理小区物业期间管理不到位未再向原审原告缴纳。2016年9月12日，公园1959住宅小区业主委员会成立。2016年11月13日公元1959小区业主委员会张贴公告，决定不与原审原告签订物业服务合同，为保障物业交接工作的顺利进行，要求小区业主物业服务费交至2016年12月31日止，2017年度物业服务费收缴另行通知。2017年3月15日，业主委员会接手小区物业管理（从2017年3月15日至4月30日由新利物业公司管理，从2017年5月1日开始物业自治）。同日原审原告安排留守人员后停止了小区物业服务。2017年12月5日，原审原告张贴物业费催缴公告函，向未交纳物业费的业主催缴欠费。诉讼中，原审被告辩称之所以未向原审原告交纳物业服务费，是因为原审原告提供的物业服务存在诸多问题，履行义务不尽职等现象，并提供了微信截图、（2017）赣1002民初1204号民事判决书、（2019）赣1002民初1435号民事判决书等证据。其中，（2017）赣1002民初1204号民事判决书认定2017年1月21日公元1959住宅小区业主委员会与江西新利物业管理公司签订了物业管理合同；（2019）赣1002民初1435号民事判决书认定原审原告在公元1959小区物业服务至2017年3月14日。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原审原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。该合同对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。从原审被告提供的证据可以认定原审原告在小区物业服务中服务存在不到位及瑕疵。根据本院（2019）赣1002民初1435号民事判决书认定的事实，本院认定原审原告在公元1959小区物业服务至2017年3月14日。因原审原告在物业服务质量存在瑕疵，原审被告拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但尚不足以构成免除其交纳物业服务费义务。根据原审原告提供物业服务的质量对原审原告所主张的物业服务欠费应按50%折扣由原审被告交纳为宜。对原审原告主张自2015年8月1日至2017年3月14日期间的物业费。经查，根据原审原告提供的入伙手续书，证实原审被告胡能堂于2015年4月7日办理了入伙手续并预交物业费658元，按前期物业服务合同规定，自业主接到入伙通知书之日起开始计算物业费，对未装修入住的房屋第一年的物业服务费按50%计收，现原审原告未提供证据证实原审被告于何时接到入伙通知，故其主张的物业费应从2015年4月7日办理入伙手续时起计算，原审被告胡能堂预交的658元为2015年4月7日至2016年4月6日期间的物业费，其欠缴的物业费从2016年4月7日起计算至2017年3月14日为1,232元，按50%折扣缴纳计616元。关于原审原告要求原审被告支付逾期交纳物业服务费滞纳金的请求，因原审被告未交纳物业服务费，系属对原审原告的服务质量存在异议，并非恶意欠交，故对原审原告要求原审被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原审被告胡能堂于本判决生效之日起三日内给付原审原告江西美城物业管理有限公司2016年4月7日至2017年3月14日期间的物业服务费616元（1,232元*50%）；二、驳回原审原告江西美城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原审原告江西美城物业管理有限公司、原审被告胡能堂各负担12.5元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一、2017年之前物业费是否应当减半收取？二、本案物业费的起算时间是何时？关于2017年之前物业费是否应当减半收取，实际争议的是上诉人在小区物业服务中存在服务不到位及瑕疵是否仅存在于2017年度。纵观涉案小区物业管理情况，2016年9月12日涉案小区业委会成立，2017年1月22日上诉人对小区的管理权限因业委会聘请他家物业管理公司而自然终止，2017年3月14日上诉人停止小区物业服务，2017年5月小区开始物业自治。事物的发展是联系的、循序渐进的，不是割裂的、骤然形成的。2017年1月上诉人已因服务质量原因，而被自然终止了物业管理服务，上诉人主张其物业服务仅在2017年度交接期存有瑕疵，显然不符合常理。另二审中查明，涉案小区欠交上诉人物业费的业主共计494户，其中仅欠交2017年度物业费的业主为192户，欠交2017年之前物业费的业主多达302户，而抚州市人民政府2019年8月28日抚府办通报第28期载明“现小区物管缴纳率达99.99%”。欠交2017年之前的物业费业主之多与2019年物业自治时的物管缴纳率之高，这一物业费交纳情况的鲜明对比，侧面说明了小区物业管理服务质量的差异，同时一定程度上反映了上诉人在小区物业服务中存在服务不到位及瑕疵不仅仅限于2017年度。关于本案物业费的起算时间，《前期物业管理服务合同》约定，物业费自业主收到入伙通知书之日起开始计算。上诉人主张其在2014年6月30日通知被上诉人收房，但针对其主张并未提供相关证据予以证明，故应以被上诉人办理入伙手续书的时间即2015年4月7日起算物业费，被上诉人办理入伙手续书已交纳一年的物业费，故本案被上诉人应交物业费应从2016年4月7日起算。综上所述，上诉人美城公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西美城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  付晓文审判员  万燕飞审判员  黎 璆二〇二〇年四月二十四日法官助理周战武书记员黄莹华