内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0603民初1467号原告（反诉被告）：刘某，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。原告（反诉被告）：罗某1，公民身份号码×××，现住住址同上。原告（反诉被告）：罗某2，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。三原告（反诉被告）委某：李霞。三原告（反诉被告）委某：聂妤。被告（反诉原告）：鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150691776147499T。法定代表人：奇某。委某：王某，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委某：班某，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告（反诉被告）刘某、罗某2、罗某1与被告（反诉原告）鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司（以下简称隆腾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其与罗某1、罗某2委某李霞、聂妤，被告隆腾公司的委某王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、罗某2、罗某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订正式的房屋买卖合同；2、判令被告继续履行交付房屋，并办理产权登记手续；3、判令被告承担原告的租金532156元及利息损失123390元，总额为655546元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘某的丈夫罗伊平（已故）于2011年3月13日与被告签订了《呼能商业广场商品房认购书》（以下简称认购书），就购买被告开发的呼能商业广场3060号商铺进行了初步约定。认购书中约定：房屋面积为65.22平方米，以每平方米19030元出售，房屋总价款为1241137元。原告应被告的要求将订购书中约定的款项合计621137元（包括定金30000元），直接打入被告隆腾公司账户，被告隆腾公司向原告出具了收款收据。原告依据《认购书》的约定履行了买受人应尽的支付约定房款义务。但至今已9年有余，由于被告的原因，非但未能签订正式的《商品房买卖合同》，也未能办理银行按揭贷款、交付房屋以及办理房屋产权手续。被告的行为构成了严重违约，依照相关法律规定，被告应履行签订正式的《商品房买卖合同》、交付房屋、办理产权登记手续并赔偿原告无法收房造成的损失的义务和法律责任。原告多次向被告提出履行以上义务和承担法律责任，被告却一再拖延。现原告为维护自身权益，根据合同法及房屋买卖司法解释之规定，特向贵院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。被告隆腾公司辩称，同意原告的第二项诉讼请求，但是需要原告按约定履行付款义务，不同意原告的其他诉讼请求。理由：一、被告与原告所签订的《认购书》应认定为商品房买卖合同，一方面《认购书》已约定了《商品房销售管理办法》第十六条中的主要条款，即已明确了房屋具体位置、面积、价格、支付方式、当事人信息等主要条款，且原告已支付了部分购房款，被告对此予以认可，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《认购书》应认定为商品房买卖合同的规定。而根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。另一方面，结合原告的第二条诉讼请求，原告要求继续履行交付房屋，并办理产权登记手续，恰说明了原告亦认可《认购书》为商品房买卖合同而非预约合同。事实上，本项目中目前已经取得房屋所有权的其他业主，均未与被告签订过原告所述的所谓“正式的商品房买卖合同”，但却均在签订了和本案一样的《认购书》之后正常办理了网签以及后续的房屋产权登记、交付手续。以上，被告认为，《认购书》标的物明确、价款确定足以达到商品房买卖合同已成立的条件，原被告双方已经签订了原告所谓的正式的房屋买卖合同，因此不应支持原告的第一项诉讼请求；二、被告一直希望原被告双方能够继续履行《认购书》之约定，由双方配合办理房屋登记、交付事宜，但原告至今未按《认购书》之约定支付剩余购房款或办理按揭贷款。被告具备合法的营业执照、房地产开发企业资质证书、开户许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋所有权证，涉案房屋验收合格，完全具备可交付、办理登记的条件，被告再次通知原告积极履行《认购书》约定之义务，交付剩余购房款或办理按揭贷款，积极配合办理网签、房屋登记、交付等一系列手续；三、在被告已交付的房屋交易中，一直以租金抵扣购房款为原则与业主结清剩余购房款，但原告所主张的租金金额与实际不符，且被告在房屋交易中不存在任何过错，不应该承担租金利息。被告在经原告允许的情况下，由鄂尔多斯市呼能商业管理有限责任公司于2017年4月19日与第三方乔建兵签订《房屋租赁合同》，将呼能商业广场三楼北厅租赁给乔建兵使用，租期为2017年6月1日至2024年5月31日，第一年租金为5元/月/平米，第二年租金为6元/月/平米，第三年租金为7元/月/平米，涉案房屋最终测量面积为65.89平方米，但原告仅支付总购房款的48.5%（购房款按照最终测量面积实际总价款是1253886.7元），由此计算出2017年6月1日至2020年4月20日的租金为6605.12元。原告在未支付剩余购房款的情况下，即目前为止该房屋所有权暂未登记在原告名下，而仍为被告所有的情况下，原告无权要求被告支付其租金，原告应积极履行付款义务，被告可以与原告按上述计算方式结算租金，但原告仍有未予支付的购房款，被告有权将租金在未支付的购房款中扣除。综上，如原告根据《认购书》之约定履行付款义务，被告随即可与原告办理网签、房屋登记、交付手续，并同意按照上述租金计算标准，扣除租金后结算剩余购房款。恳请贵院查清案件事实，驳回原告其他诉讼请求。反诉原告隆腾公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付剩余购房款645678.7元；2、判令反诉被告向反诉原告支付利息334169.22元（以645678.7元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2011年3月19日起计算，暂计至2020年2月13日，最终金额以实际付款之日为准）；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与罗伊平于2011年3月13日签订《认购书》，约定罗伊平购买反诉原告呼能商业广场位于康巴什新区西经六路东、内部支路西、电业局调度中心北、西纬四路南房号3060号房屋，建筑面积65.22平方米（最终面积以产权登记面积为准），单价19030元/平方米。后最终测量房屋总面积为65.85平方米，由此计算出房屋总价款为1253886.7元。《认购书》中约定罗伊平应于《认购书》签订时支付30000元定金，于2010年10月11日之前支付94114元购房款，于2011年3月19日前支付248227元购房款，于项目封顶之前支付248796元购房款，剩余购房款反诉被告应根据反诉原告通知办理按揭贷款，若无法办理按揭贷款反诉原告可为反诉被告提供企业贷款。罗伊平过世后，反诉被告向贵院提起诉讼，但反诉被告仅支付购房款608208元，经反诉原告与反诉被告多次沟通后，截至目前，反诉被告仍有645678.7元购房款未予以支付，致使双方无法完成房屋办理产权登记、交付手续。反诉被告上述行为已严重侵犯反诉原告的合法权益。反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，要求反诉被告支付剩余购房款及利息，恳请贵院判如诉请。反诉被告刘某、罗某1、罗某2辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告诉请答辩人支付剩余购房款及其利息的请求没有任何支撑的事实证据和理由，反诉原告无权要求反诉被告直接支付剩余房款。反诉原告以反诉被告未能按约支付剩余房款是因为双方就购买呼能商业广场3060号房屋签订的《认购书》中约定了“剩余房款根据反诉原告通知办理按揭贷款，若无法想办理按揭贷款反诉原告可为反诉被告提供企业贷款”。该条是反诉原告拟定的格式条款，不能约束合同双方，是无效的约定。而且反诉被告持有的《认购书》中该选项均是被划掉的状态。完全可以断定合同双方认同的房款支付的唯一方式为首付50%，加按揭贷款50%，并无其他，显然所谓企业贷款选项是合同双方放弃的选项，对合同双方不产生任何约束力。反诉原告所销售的房屋系其投资建设的新建商品房。反诉被告购买新建初始商品房办理银行按揭贷款用来支付部分购房款系房地产行业普遍通行的做法为社会大众所接受认可，而并非去办理反诉原告所谓的企业贷款。从《认购书》签订至今，反诉被告及其所有以按揭贷款支付房款的购房人均没有收到过任何反诉原告通知办理银行按揭贷款的电话或信函。即使反诉原告的请求理由可以约束反诉被告，也应该是在反诉原告经过前期的沟通、协调，告知反诉被告准备资料、初期审核、后期报批等一系列的程序后才能断定反诉被告能否办理银行按揭贷款。而未经前述准备工作就认为反诉被告不具备贷款资格而强行要求支付剩余房款的请求是错误的。在双方签订的《认购书》中，明确约定了剩余房款为按揭贷款。而按揭贷款的决定方、推动方均为反诉原告。在反诉原告存在严重违约按揭贷款迟迟不予办理的情形下，反诉原告无权违反协议中按揭支付剩余房款的约定，要求反诉被告直接支付。根据《商业银行法》的规定，只有金融机构才具有发放房屋按揭借贷的相关业务。企业是没有该经营范围、不具备该项权能的。所以该约定即使双方约定了也因违反强制性规定也是无效的。按照《认购书》约定，剩余房款以银行按揭贷款为支付方式。因反诉原告严重违约，不履行先期义务，造成反诉被告无法正常按照约定支付房款及办理其他房屋的相关手续，直接造成反诉被告租金损失。在反诉原告先期违约的情况下，无权以改变《认购书》约定的房款支付方式要求支付剩余房款。原告（反诉被告）刘某、罗某1、罗某2就其本诉诉讼主张及反诉答辩意见，向法庭提交如下证据：一、死亡注销证明一份、证明信一份、身份证复印件三份，证明原告作为合同权利人罗伊平的继承人，享有合同权利，是本案适格的原告；二、呼能商业广场商品房认购书二份、收据八支，证明1、原告与被告签订了合法有效的《认购书》，并已按照《认购书》履行了相应的合同义务，支付房款621137元（罗伊平和罗某2各向被告买一套房，案涉房款收据总金额是608208元，剩余的12929元的收据由于被告工作人员失误开到罗某2名下，罗伊平和罗某2两套房总共实际支付房款达到了总价款的50%）；2、被告未能按照合同约定履行签订房屋买卖本约、办理剩余房款银行贷款等合同义务，被告已构成违约；三、售楼广告一份，证明广告中被告对于涉案房屋的租金收益具有明确、具体的描述，是原告投资购买诉争房屋的主要因素。该广告内容视为预约合同的约定内容。原告据此主张租金损失符合同约定和法律规定；四、商铺招商代理合同一份，证明1、代理合同中约定了租金收益损失计算标准；2、涉案房屋实际交付使用的时间点为2012年8月18日，原告的租金损失计算以约定的交付时间为起点；五、录音光盘一张及录音记录一份，证明1、原告就标的房屋一直与被告协商解决中；2、被告承认能办理银行按揭贷款而拒不办理，存在违约；3、被告擅自更改约定的标的房屋为无四至界限，构成违约；六、三层平面功能区布置图一份，证明原告与被告约定的房屋的购买面积为实际的使用面积，现被告违反约定，更改规划设计面积为建筑面积，存在违约。被告（反诉原告）隆腾公司就其本诉辩称意见及反诉诉讼主张，向法庭提交如下证据：一、呼能商业广场商品房认购书一份，证明1、《认购书》系原被告双方自愿、平等、亲自签订、盖章，合法有效；2、《认购书》中已明确具体房屋、房屋价格、付款方式等房屋买卖合同主要条款，应为商品房买卖合同；3、该《认购书》第六条第一款约定，若无法办理按揭贷款，被告可为原告提供企业贷款，根据双方约定的付款方式和时间，原告至今未履行完毕付款义务；4、《认购书》第三条约定的房屋建筑面积65.22平方米（最终面积以产权登记面积为准），结合涉案房屋的所有权证，合同约定的建筑面积为65.89平方米；二、营业执照正副本、房地产开发企业资质证书、开户许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、商品房预售许可证、房屋所有权证复印件各一份，证明1、涉案房屋已完全具备房屋交付、办理产权登记的条件，原告应按《认购书》约定履行付款义务，被告隆腾公司随时可以与原告办理房屋交付、产权登记手续，被告在履行合同过程中不存在过错；2、涉案房屋实际测量面积为65.89平方米；3、涉案房屋建设工程竣工验收备案表显示2013年9月5日竣工验收；4、房产证关于房屋状况一栏明确房屋实际测量面积是65.89平方米，套内面积39.53平方米，实际测量面积是建筑面积；三、商品房买卖合同、付款申请单、房产证原件领取明细各二份，证明被告隆腾公司对房屋采用统一管理模式，实际出租的同意结算房租，由业主交付剩余房款，办理网签、产权登记、交付手续等，该部分已交付的业主均未签订原告所述的正式的商品房买卖合同，但均正常办理了房屋产权登记、交付手续。租金的结算不存在原告说的因被告违约所产生的实际损失的事实；四、公告、短信通知截屏及通知记录各一份，证明被告隆腾公司已通过多种方式告知业主办理委托管理协议、代为出租的相关事宜，被告隆腾公司在房屋出租事宜上不存在过错，不应计收租金利息；五、房屋租赁合同、租金支付凭证各一份，证明涉案房屋租期自2017年6月1日至2024年5月31日，第一年租金为5元/月/平方米，第二年租金为6元/月/平方米，第三年租金为7元/月/平方米，原告仅支付了购房款的48.5%，由此，租金计算至开庭当日共计6605.12元；六、收据四支，证明原告仅支付购房款608208元，仍有645678.7元的购房款未支付。庭审质证中，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据一的真实性及证明目的1认可，对证明目的2、3、4不认可，该《认购书》系预约协议，不是正式商品房买卖合同，该《认购书》不完全具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且在《认购书》中双方也对将来须签订统一格式的商品房买卖正式合同进行了具体的约定，故应该尊重合同相对方的意思表示，认定该《认购书》为预约协议而非正式的商品房买卖合同，根据该《认购书》第五条约定，原被告认同的付款方式为按揭贷款加首付50%的支付方式，作为购房人原告按照该《认购书》的约定完全履行合同义务，所以原告并不存在违约情形，因为被告未能按照该《认购书》约定主动提供新建商品房的银行按揭贷款，也未按照该《认购书》的约定在合理期限内完成签订正式商品房买卖合同的义务，存在违约；对证据二的真实性认可，证明问题不认可，双方持有的是《认购书》，房屋具备交付条件，但按照《认购书》，被告没有完全具备交付条件，原告没有完全具备接收房屋条件，还需要签订正式的商品房买卖合同即网签合同。其次，《认购书》中约定付款方式是首付加按揭贷款，被告未能按照合同约定为原告提供银行按揭贷款，存在违约。被告无权违反合同约定，改变付款方式，要求守约的原告变更按揭贷款为直接支付房款。在履行《认购书》的过程中，被告明显存在过错。房屋的实际测量面积不认可，因为原告在与被告签订《认购书》协商过程中，被告指的所购买房屋的面积是实际的使用面积，不是被告说的测量面积，因此，被告在房屋面积上存在私自更改规划，存在违约；对证据三的真实性、关联性及证明问题均不认可，该份证据能证明呼能商业广场项目是有正式的商品房买卖合同的，本案原被告所签订的《认购书》为预约协议，而不是如被告所说的不需要签订正式的商品房买卖合同，就可以办理产权登记手续等；对证据四的真实性、证明问题均不认可，该证据系被告单方操作完成的，并未在原告联系方式畅通的情况下对原告进行过告知，而且即使告知过，内容也与原告急需根据《认购书》的约定办理银行贷款，要求被告履行签订正式的买卖合同以及办理房屋交付的义务无关，该公告是为了被告利益考虑，仅仅是走过场，所以被告在《认购书》的履行过程中存在过错，由于其过错行为导致原告在正常合同履行的情况下所应当得到的租金收益受到损失，应当由被告承担；对证据五的三性不认可，证明问题不认可，该房屋如何租赁、租赁给谁，作为房屋所有权人，被告有权利，但原告不具有房屋所有权，原告在与被告签订《认购书》的时候，同时就涉案房屋的租金在与被告委托的第三方利益机构，即鄂尔多斯市麦田商场管理有限公司签订招商代理合同中对租金的价款有明确约定，而且在被告的售楼广告中对房屋的租金的收益有明确的计算，在被告能够按照《认购书》履行合同后，涉案房屋的租金收益是保证的收益，但因被告的违约，造成原告的租金收益损失，应以招商代理合同中租金数额为计算标准，被告提供的房屋租赁协议，原告不知情，被告从未与原告进行过协商，原告没有收取过相应的房屋租金，所以对其证明目的不认可；对证据六的真实性认可，证明问题不认可，罗伊平和原告罗某2各买一套房，一起付款的，涉案房款收据总金额是608208元，剩余的12929元的收据由于被告工作人员失误开到原告罗某2名下，涉案房屋的实际支付房款是621137元，罗伊平和原告罗某2两套房总共实际支付房款达到了总价款的50%，房价应按《认购书》当中的面积产生的价格，而不是其他。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据一的真实性及证明问题均认可；对证据二的真实性认可，证明问题不认可，双方签订的《认购书》应该认定为商品房买卖合同，合同约定原告应被告的通知办理银行贷款，支付剩余购房款，原告提供的收据证明其支付的房款未达到房屋实际总价款的50%，而且收据明确了收到的是原告罗某2的款项，而不是罗伊平的，原告自收据收之日没有提出异议，说明原被告均认可收据开具的主体和金额，无法从中体现原告所述的各按50%支付的情况，原告没有履行完毕付款义务，系原告违约在先，被告不存在违约；对证据三的真实性及证明问题均不认可，因为售楼广告为复印件，且无法证明来源于被告，广告中没有体现原告所述的租金的具体宣传内容，且没有明确的数额；对证据四的真实性及证明问题均不认可，因为招商代理合同为罗伊平与案外人鄂尔多斯市麦田商场管理有限公司签订，与被告无关，且该合同为复印件，被告无法核实真实性，即使该合同为真实的，仅依据该合同，也无法证明合同已实际履行，而且委托期限是2011年9月15日至2015年8月17日，原告主张的租金是从2012年8月17日至今，该合同无法体现房屋的交付时间应为2012年8月18日，该合同所约定的金额不符合常理，与市价不符，不能以此没有实际发生的交易来计算原告所谓的损失，更何况该损失不是被告所造成的；对证据五的真实性及证明问题均不认可，因为谈话录音手机显示的地点与原告所说的马军办公室不一致，被告无法核实所对应的录音中的说话人员，此外该证据，说明被告已经通知原告办理按揭贷款的事实，该份证据第四页马军说的话能证明，不存在原告说的证明目的，反而证明原告方未按照合同约定支付购房款，原告所说的证明目的3与本案无关；对证据六的真实性及证明目的均不认可，因为该证据为复印件，无法体现与本案有关。经本院审查认为，原告（反诉被告）提供的证据一、二，被告（反诉原告）提供的证据一、二、六，双方对真实性无异议，且上述证据形式、来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。原告（反诉被告）提供的证据三、四为复印件，不符合有效证据要件要求，本院不予确认。原告（反诉被告）提供的证据五，因谈话时间、地点、谈话人不明确，本院不予确认。被告（反诉原告）提供的证据三、五，系被告与案外人之间签订，与本案缺乏关联性，本院不予确认；被告（反诉原告）提供的证据四，系被告单方制作，无其他证据予以佐证，故本院不予确认。经审理查明，2011年3月13日，原告（反诉被告）刘某代其丈夫罗伊平与被告（反诉原告）隆腾公司签订《呼能商业广场商品房认购书》，约定：罗伊平认购隆腾公司位于康巴什呼能商业广场位置房号为3060号房屋，建筑面积65.22平方米（最终面积以产权登记面积为准）；房屋单价19030元/平方米，总价1241137元；付款方式及付款为购房定金30000元于签订本认购书时付清，二次付款94114元于2010年10月11日之前付清，三次付款248227元于2011年3月19日之前付清，四次付款248796元于项目封顶之前付清，剩余房款620000元办理银行按揭贷款，罗伊平须根据隆腾公司的通知按时办理；若无法办理按揭贷款，隆腾公司可为罗伊平提供企业贷款；罗伊平未能按照以上约定时间付款，即视为罗伊平违约放弃本认购书中规定的所有权利，隆腾公司有权另行出售该房屋，并购房定金不予退还，无需另行通知罗伊平；签订《商品房买卖合同》时，隆腾公司通知罗伊平之日起7日内罗伊平到呼能商业广场售楼处签署《商品房买卖合同》；《商品房买卖合同》一经签署，本认购书的认购金即作为购房款的一部分，同时，本认购书自行作废；罗伊平应确保其通信地址及联系电话正确无误，如由于罗伊平的原因导致出卖人无法联系上罗伊平而产生的损失由罗伊平负责。上述《认购书》中双方未约定房屋交付条件及日期。隆腾公司就上述房屋分别于2010年10月11日、2011年3月18日、2011年3月30日、2011年5月12日出具30000元、200000元、150000元、228208元，合计金额为608208元的收据四支。另查明，2011年3月13日，原告（反诉被告）刘某又代原告（反诉被告）罗某2与被告（反诉原告）隆腾公司签订《呼能商业广场商品房认购书》，约定：罗某2认购隆腾公司位于康巴什呼能商业广场位置房号为3093号房屋，建筑面积98.81平方米（最终面积以产权登记面积为准）；房屋单价19130元/平方米，总价1890235元；付款方式及付款为购房定金30000元于签订本认购书时付清，二次付款300000元于2010年11月4日之前付清，三次付款237071元于2011年3月19日之前付清，四次付款383164于项目封顶之前付清，剩余房款940000元办理银行按揭贷款，罗某2须根据隆腾公司的通知按时办理。认购书其他内容与罗伊平《认购书》内容相同。隆腾公司就上述房屋分别于2010年10月11日、2010年11月4日、2011年3月30日、2011年5月12日向罗某2出具30000元、300000元、250000元、383164元，合计金额为963164元的收据四支。又查明，被告（反诉原告）隆腾公司于2006年12月30日取得房地产开发企业资质，等级为三级；2010年12月7日取得鄂尔多斯市呼能商业广场工程《建设工程施工许可证》；2011年1月25日取得呼能商业广场共计68055平方米商品房的《商品房预销售许可证》；2013年9月5日完成呼能商业广场项目竣工验收备案。还查明，罗伊平于2017年5月15日因各种疾病死亡。原告（反诉被告）刘某为罗伊平妻子，原告（反诉被告）罗某2、罗某1为罗伊平的儿子和女儿。罗伊平父亲罗显庭，母亲孙仁凤均已去世。罗伊平与隆腾公司未签订《商品房买卖合同》，也未办理涉案房屋按揭贷款，隆腾公司未将房屋交付给罗伊平。涉案的的位××区商业用房现所有权人为隆腾公司。本院认为，罗伊平与被告隆腾公司签订的《呼能商业广场商品房认购书》是双方在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。罗伊平去世后，原告刘某、罗某2、罗某1作为罗伊平的法定第一顺序继承人，有权继承上述《认购书》中的权利，故原告刘某、罗某2、罗某1的诉讼主体适格。关于涉案《认购书》的性质认定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《认购书》中双方未约定房屋交付条件和交付时间，缺少商品房买卖合同的重要内容，且双方在《认购书》第六条中对将来正式签署商品房买卖合同进行了约定，故此《认购书》的性质应当认定为预约合同。关于预约合同是否可以强制继续履行，即原告主张的签订正式的房屋买卖合同、交付房屋，并办理产权登记手续的诉讼请求，以及反诉原告主张由反诉被告支付剩余房款及相关利息的诉讼请求是否应当支持的问题。本案《认购书》在性质上属于预约合同，双方应当依据《认购书》约定严格履行合同义务。但《认购书》内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的重要条款没有明确约定，因此，依据《认购书》双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为双方合意的结果，至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定，并无必须缔约的义务，对《认购书》不能强制实际履行。故原告及反诉原告的上述诉讼请求缺乏依据，且强制缔约有违合同意思自治原则，故本院不予支持。关于原告主张的租金及租金利息的诉讼请求，该项诉讼请求属于合同履行后可以获得的利益，涉案《认购书》对房屋交付条件及时间并未进行约定，租金的起算日期不明确，且该《认购书》的性质为预约合同，而预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，即建立一个新的合同关系，没有可得利益损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决如下：一、驳回原告刘某、罗某2、罗某1的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。案件受理费21870元，由原告刘某、罗某2、罗某1承担，反诉受理费13598元，由反诉原告鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 潇  濛审 判 员 庆达玛尼人民陪审员 齐 巧 玲二〇二〇年四月二十二日书 记 员 吕 佳 音法条链接《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。