四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2581号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，公司董事长。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 被告：姚永亮，男，1971年12月24日出生，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：何喜梅，女，1975年9月17日出生，汉族，住都江堰市经济开发区。系被告配偶。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：都江堰市双林路92号。 法定代表人：李素梅，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告姚永亮、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人李鸿、被告姚永亮及其委托诉讼代理人何喜梅与李庆到庭参加了诉讼。庭审后被告姚永亮申请追加第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）参加诉讼，本院经审查予以准许，后于2019年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李鸿、被告委托诉讼代理人何喜梅与李庆、第三人委托诉讼代理人陈俊吉到庭参加了诉讼。2020年3月17日本院再次公开开庭对本案进行审理，原告委托诉讼代理人李鸿、被告委托诉讼代理人何喜梅与李庆到庭参加了诉讼，第三人未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还美安居装饰建材市场B区15-1-1商铺；2、判决被告支付原告2019年3月30日前房租、杂费301640.90元，2019年3月30日后的房租、杂费计算至被告实际退房之日止；3、判决被告支付原告逾期支付租金的违约金20000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年2月14日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于美安居装饰建材市场B区15-1-1计价面积为259.37平方米的商铺出租给被告使用，租赁期限2012年4月1日-2014年12月31日，租金25元/月/平方米，杂费5元/月/平方米。商铺租赁合同届满后，被告未与原告续签合同，但仍实际使用该铺面至今。期间被告按原合同约定租金标准缴纳了部分租金、杂费。2016年1月1日前，被告以漏水为由，提出退还承租的一部分商铺面积139.16平方米，原告同意后，双方自2016年1月1日起按剩余面积120.21平方米计算租金。该退还面积仍由被告堆积货物使用。现被告欠原告租金和杂费如下：2013年7月1日-2015年12月30日租金杂费233433元（30元×259.37平方米×30个月），2016年7月1日-2019年3月30日租金杂费119007.9元（30元×120.21平方米×33个月），上述两项合计352440元，扣除被告2015年11月24日付款3万元、2016年1月12日付款2万元、优惠券冲抵租金800元共计50800元后，尚欠原告301640.90元。原告特具状诉至法院，请求依法判决。 姚永亮辩称，1、不同意退房，如法院查清事实作出生效判决后，被告愿意支付租金；2、原告与被告于2012年2月14日签订《商铺租赁合同》属实；3、原告与被告于2013年5月20日签订了补充协议，约定免租期6个月（2012年10月1日至2013年3月31日），租金单价从2013年1月1日起按17元／月／平方米计算。4、被告姚永亮签订《商铺租赁合同》后至本案诉讼时共向原告缴纳了租金118001元、质量保证金5000元、以及物管费、广告费、综合管理费共计12836元。5、根据被告计算，自2012年4月1日至2019年3月31日期间，被告应缴纳房租总额为264111.8元，其中2016年1月1日起，承租面积由259.37平方米减少到120.21平方米，扣除被告已付房租118001元、优惠租金800元、质量保证金5000元、物管费、广告费、综合管理费12836元，被告还倒欠原告127474.8元。6、由于原告所交付给被告的租赁房屋在2013年出现降雨漏水，特别是在2014年6月-7月（都江堰特大暴雨期间、王婆岩泥石流），房屋出现特别严重的漏水，被告多次向原告反映，请求原告履行房屋维修义务，但原告予以拖延，后被告为了房屋损失的继续扩大，聘请第三方对承租的4间门面房进行了彻底维修。2015雨季过后，房屋还有轻微、局部渗漏，被告依然向原告进行反映，原告要求被告自行垫资维修。被告3次维修房屋，共花去维修费用138130元。上述各项品迭抵扣后，截止2019年3月31日，原告倒欠被告10655元，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。另外，房屋的所有权人都江堰兴堰投资公司于2019年6月在美安居市场已经向各位商家发出了书面告知函，明确表明兴堰公司与本案原告于2019年6月12日正式解除租赁合同关系，并明确告知包括本案被告在内的各商家在2019年6月30日前到都江堰市租赁事宜。 兴堰公司述称，1、案涉房屋系兴堰公司所有，系兴堰公司与新美居公司签订书面租赁合同，由兴堰公司将案涉房屋交由新美居公司运营、管理；2、兴堰公司曾向新美居公司送达与新美居公司接触合同的通知，新美居公司诉至本院要求确认解除合同通知书无效，本院判决兴堰公司向新美居公司送达的解除合同通知书无效；3、案涉房屋系由兴堰公司交由新美居公司进行运营管理，故如若案涉房屋有维修情况，新美居公司在及时处理之前须报兴堰公司报备，并经兴堰公司签字确认后，兴堰公司才对案涉房屋的维修以及维修的费用进行认可，如若没有兴堰公司对案涉房屋的维修情况及费用进行确认，则兴堰公司不认可案涉房屋的装修。 本院经审理认定事实如下：2012年12月28日，经成都市都江堰工商行政管理局核准，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司名称变更为都江堰兴堰投资有限公司即本案第三人兴堰公司。 2013年4月15日、2015年5月16日兴堰公司分别出具两份《场地证明》，载明：位于都江堰市，其房屋产权为兴堰公司所有。该商铺为政府规划，兴堰公司与都江堰市装饰协会（都江堰市新美居市场经营管理有限公司）签订合作协议（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商经营。 2012年2月14日，新美居公司作为甲方与姚永亮作为乙方签订了《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将美安居装饰建材市场B区15-1-1号经营场地（以下简称案涉商铺）租赁给乙方经营装饰装修材料类商品，商铺建筑面积为247.02平方米，公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为12.35平方米，商铺计价面积为259.37平方米。2、合同有效期33个月，乙方经营使用期从2012年4月1日起至2014年12月31日止，前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行。3、租金标准为单价为25元/平方米/月，摊位计价面积259.37平方米，计付21个月租金136169元，租金交纳周期为六个月，先付后用，第一次交款时间2012年2月14日43906元，第二次交款时间2012年8月31日38906元，第三次交款时间2013年2月14日38906元，第四次交款时间2013年8月31日19453元，第五次交款时间2014年2月14日按调整单价执行，第六次交款时间2014年8月31日按调整单价执行。4、租赁保证金5000元，经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后1年后无息退还；5、逾期未付或未足额支付的违约责任：（1）逾期10日内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算项乙方收取逾期应交款违约金，合同继续履行；（2）逾期在20日内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，乙方按每日千分之二的比例计付给甲方违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（3）逾期超过30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。6、双方同意场地租金、市场管理费按照合计面积（建筑面积+公摊面积）计算。7、因甲方正式授予成都敏知企业管理有限公司本合同涉及美安居装饰建材市场的日常管理权限，本合同仅作为甲乙双方租赁关系的建立依据，其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。 上述合同签订当日，姚永亮向新美居公司支付了房租款38906元，向成都敏知企业管理有限公司支付了2012年3月至9月共计7个月的综合管理费、广告费、物业管理费。2012年2月23日，姚永亮向新美居公司支付了质量保证金5000元。 2013年5月20日，新美居公司作为出租方、甲方与姚永亮作为承租方、乙方签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定：1、2012年3月15日前租用甲方商铺至今的商家，均可享受减免6个月租金的优惠政策；2、2012年3月15日前入场的商家，租金、杂费单价优惠时间为2013年1月1日起至2014年12月31日止；3、2013年1月1日起，原租金单价25元/平方米/月优惠为17元/平方米/月，杂费收取标准包括代收整体广告费2元/平方米/月、物管费0.6元/平方米/月、收取市场管理费2.4元/平方米/月；4、签订协议之日缴清2013年12月31日前的房租和杂费，2014年度商铺租金和杂费收缴办法仍按原《商铺租赁合同》的约定执行，即先交租后使用，每半年缴付一次（到期提前一月缴付）；5、本协议为原《商铺租赁合同》的补充协议，与原《商铺租赁合同》互为补充，具有同等法律效力，如部分条款与原《商铺租赁合同》有冲突，均按本协议约定执行。 《商铺租赁合同补充协议》签订当日，姚永亮向新美居公司支付了2013年1月1日至2013年6月30日（实收3个月）房租款13227元。2013年5月29日，姚永亮向新美居公司支付了2012年10月1日至2013年6月30日期间的物管费2100元（259.37㎡×1.5×3个月+259.37㎡×0.6×6个月）、整体广告费4668元（259.37㎡×2×9个月）、综合管理费6068元（259.37㎡×3×3个月+259.37㎡×2.4×6个月）。 2013年8月25日，姚永亮向新美居公司提交《漏水情况说明》，载明“我店于2013年入场不久，就发现部分墙体渗水，也及时向市场方反映，市场方也来解决了，但没过多久又开始渗水，反复了几次，到今年又发现有渗水现象，现在店铺共有3处渗水，导致部分墙体发霉，变色，有几处灯都不敢开，怕因为渗水而导致短路，现在再次向市场方反映，望市场方能及时彻底解决渗水问题”。新美居公司于2013年9月安排施工人员代彬对案涉房屋进行了防水施工，姚永亮于2013年11月29日签署《关于漏水处理结果确认书》，载明“B区15-1-1金典橱柜星期七瓷砖于2013年9月25日防水施工已完成，经观察，原漏水处已妥善处理，确认无漏水现象”。 2015年11月24日，姚永亮向新美居公司支付了2015年12月30日前房租预交款30000元。2016年1月1日，因房屋漏水问题，新美居公司与姚永亮达成退还部分租赁面积的合意，租金以剩余实际租赁面积120.21平方米计租。2016年1月12日，姚永亮向新美居公司支付了房租预交款20000元。2016年3月2日，姚永亮向新美居公司支付了15868元，新美居公司出具的收据中收款事由载明“期间120.21㎡×6月×22（2016年1月1日-6月30日）6个月”。 2019年6月12日，兴堰公司向新美居公司发出《告知函》通知解除双方对包括案涉商铺在内的《商铺租赁协议》、《商铺租用补充协议》，新美居公司于2019年8月21日向本院起诉请求确认兴堰公司上述解除行为无效，本院以（2019）川0181民初3406号立案并审理后，于2020年1月16日作出一审判决，确认兴堰公司的《告知函》不产生解除合同的法律效力。兴堰公司与新美居公司均未在法定期限内上诉。 关于姚永亮抗辩提出的房屋漏水问题，姚永亮陈述2014年漏水后其多次向新美居公司电话、短信反映漏水问题，但未提交证据证明，新美居公司对此否认，称姚永亮2014年起未向新美居公司书面提出房屋漏水需维修的情形，且该问题应提起反诉或另诉解决。 对维修费用的主张，姚永亮提交证据如下：1、都江堰鑫峰五金建材商行加盖印章的收款收据一份，记载收款时间为2013年8月13日，收款内容为屋顶补漏维修4450元、室内墙壁防水处理2580元，合计7030元；2、都江堰市聚友装饰工程部加盖印章的维修单一份，记载日期为2013年10月12日，维修内容为原漏水损坏部分墙纸拆除、顶面漏水部分局部石膏板拆除和修补、墙面界面剂处理、网格布整铺对墙面加固处理、漏水部分石膏阴角线恢复、拆除后墙面顶面腻子修复、墙纸恢复、乳胶漆恢复、强化踢脚线恢复、垃圾清运费等共计18861.30元，另有该工程部收据一张，记载收款18500元，经手人为尹某；3、都江堰市文琴建材经营部加盖印章的《美安居星期7瓷砖屋面防水方案及价格》一份，记载对伸缩缝及屋面开沟处理费用为43米×420元＝18060元、屋面防水费用为260平方米×60元／平方米＝15600元、保护层费用为260平方米×30元／平方米＝7800元，合计41460元，另有《收款收据》一份，记载2014年8月27日对屋面防水处理费用收款41000元；4、都江堰市聚友装饰工程部加盖印章、尹某签名的维修报价表一份，记载日期为2014年9月5日，施工内容为漏水区域吊顶、隔墙、地台瓷砖、地台拆除、漏水样板间重新恢复隔墙材料、门边木工基层材料、吊顶材料及人工费、漏水区域墙面腻子基层重新处理及乳胶漆、牛皮纸、瓷砖恢复、漏水区域原墙纸拆除、拒不受损墙面腻子修复、墙纸恢复、漏水区域电路改造人工和材料费等共计68976.5元，另有收款收据一张，记载对店面漏水维修费用收款68000元，收款人为尹某；5、都江堰鑫峰五金建材商行加盖印章的收款收据一份，记载收款时间为2015年6月28日，收款内容为屋顶打针补漏3600元。6、室内墙体霉斑照片。 姚永亮申请了证人尹某出庭作证，尹某陈述，姚永亮所提交的聚友装饰工程部收据是其出具，其无装修资质，挂靠于聚友装饰工程部，为姚永亮店铺的维修内容是室内展板拆除、贴墙纸、刷墙和刮腻子等，没有做过防水施工。 另，经本院核实，都江堰市文琴建材经营部的经营范围为防水建材（不含危险和化学品）销售。 以上事实，有当事人提交的身份信息、企业信息、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、新堰丽景商家防水结算、关于漏水处理结果确认书、房租收据6张、管理费、广告费、物管费收据3张、室内照片、告知函等证据及庭审笔录在卷为证，本院予以确认。 本院认为，新美居公司与姚永亮于2012年2月14日签订的《商铺租用合同》约定租期为2012年4月1日起至2014年12月31日止，双方于2013年5月20日签订的《商铺租赁合同补充协议》未对租期重新约定，则合同约定租期已于2015年1月1日届满，姚永亮继续使用案涉商铺、新美居继续收取租金的行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，2015年1月1日起，除租赁期限为不定期外，新美居公司与姚永亮应按照《商铺租用合同》、《商铺租赁合同补充协议》的其他约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：1、姚永亮是否应退还案涉商铺；2、姚永亮欠付新美居公司租金的金额；3、姚永亮是否应向新美居公司支付物管费、广告费、综合管理费等杂费；4、姚永亮主张维修费抵扣租金是否应予支持；5、姚永亮是否应支付违约金。 关于姚永亮是否应退还案涉商铺。因姚永亮为使用案涉商铺经营而必须进行装修已产生相应成本，新美居在合同履行过程中也存在对案涉房屋正常使用的保障不足问题，虽姚永亮存在迟延交付租金、杂费的情况，但姚永亮也前后预交或交付了部分租金和杂费，且姚永亮在本案庭审中明确表明经法院生效判决愿意给付租金，故对新美居公司请求姚永亮退房的诉请，本院不予支持。 关于姚永亮欠付新美居公司租金的金额。根据《商铺租赁合同补充协议》的约定，姚永亮可享受6个月的租金减免优惠，原租金单价25元/平方米/月优惠为17元/平方米/月，结合姚永亮已付2013年1月1日至2013年6月30日租金13227元，应系在租金价格优惠基础上再行免除3个月租金的金额，根据《商铺租赁合同补充协议》对租金单价优惠时间进行了具体约定（2013年1月1日至2014年12月31日止），对“2012年3月15日前租用甲方商铺至今的商家，均可享受减免6个月租金的优惠政策”应视为双方达成了免除6个月租金的优惠，故姚永亮尚有3个月免租期未享受，即2013年7月1日至2013年9月30日期间应作为免租期，2013年10月1日至2014年12月31日期间的应付租金标准为259.37平方米×17元/月/平方米×15个月=66139.35元。关于2015年租金标准问题，根据姚永亮于2016年3月2日向新美居公司支付的15868元，新美居出具收据记载“期间120.21㎡×6月×22（2016年1月1日-6月30日）6个月”的事实，本院认为，因双方均未举证证明曾达成租金调整为22元/月/平方米的约定，可以推定新美居公司与姚永亮于《商铺租赁合同补充协议》所约定优惠期满后达成了继续执行17元/月/平方米的租金价格、5元/月/平方米杂费的合意，即2015年度的租金计算为259.37平方米×17元/月/平方米×12个月=52911.48元，扣除姚永亮于2015年11月24日向新美居公司支付了2015年12月31日前房租预交款30000元，姚永亮所欠付新美居公司2013年7月1日至2015年12月31日期间的租金为66139.35元+52911.48元-30000元=89050.83元。关于2016年7月1日起的租金标准，应以上述认定的17元/月/平方米的租金价格计算120.21平方米，至2019年3月31日的租金为67437.81元，扣除姚永亮于2016年1月12日支付的20000元、优惠券冲抵租金800元，因双方并未达成保证金抵扣租金的合意，姚永亮尚欠付新美居公司2016年7月1日至2019年3月31日租金金额为46637.81元。 关于姚永亮是否应向新美居公司支付物管费、广告费、综合管理费等杂费。本院认为，因双方均未对收取杂费需提供的服务细则或标准等作出明确可操作约定，鉴于姚永亮也于2016年3月2日按照5元/月/平方米的标准支付了半年杂费，且新美居公司对案涉商铺所在市场进行了一定的广告和服务，姚永亮应向新美居公司支付杂费，但新美居公司存在对案涉商铺所在市场广告宣传及管理服务不足的问题，本院酌情调减为3元/月/平方米的标准。关于欠付杂费的期间，对新美居公司主张的自2013年7月1日至2015年12月31日、2016年7月1日至2019年3月31日期间杂费，姚永亮未提交证据证明已付该两个期间杂费情况，姚永亮应向新美居公司支付2013年7月1日至2015年12月31日杂费为23343.3元（3元/月/平方米×30月×259.37平方米），2016年7月1日至2019年3月31日期间杂费为11900.79元（3元/月/平方米×33月×120.21平方米）。 关于姚永亮主张维修费抵扣租金是否应予支持。对都江堰鑫峰五金建材商行加盖印章出具的日期记载为2013年8月13日、金额为7030元的收款收据，根据本案认定事实，姚永亮于2013年8月25日向新美居公司提交了《漏水情况说明》，其中并未提及其姚永亮已先行施工修复，新美居公司亦于2013年9月安排施工修复，2013年11月份姚永亮对新美居维修结果亦签字确认，姚永亮提出的曾于2013年8月13日委托第三方进行过施工修复明显不合理，姚永亮于本案中也未能提交其他有效证据印证商行或其自行委托施工人员进行施工或支出维修费用的事实，故对姚永亮于2013年8月13日对房屋防水进行维修产生费用，本院不予认定，对相关抵扣抗辩，本院不予支持。对都江堰鑫峰五金建材商行部分加盖印章出具的日期记载为2015年6月28日、金额为3600元的收款收据，因案涉商铺确系存在漏水情况，收据记载日期也在退还部分房屋面积前，费用金额亦在合理范围内，本院予以认定，该费用可在租金中予以抵扣。对都江堰市聚友装饰工程部先后于2013年10月、2014年9月对案涉商铺的施工产生费用证据，结合维修单或报价表记载的维修内容和证人证言，姚永亮该两次所谓维修实际属于漏水导致的装修损失主张，不属于基于案涉商铺正常使用的维修费用，应另诉处理，故对姚永亮抗辩相关费用径行抵扣租金，本院不予支持；对都江堰市文琴建材经营部加盖印章记载日期为2014年8月27日的收款收据，结合《美安居星期7瓷砖屋面防水方案及价格》所载修复面积，实际系对案涉商铺整个屋顶的修复，鉴于都江堰市文琴建材经营部并无房屋防水工程施工资质，姚永亮未提交证据证明施工前已向新美居公司进行报告或通知，也未能提交其他有效证据印证经营部或其自行委托施工人员进行施工或支出维修费用的事实，故对姚永亮于2014年8月对房屋防水进行维修产生费用，本院不予认定，对相关抵扣抗辩，本院不予支持。 关于姚永亮是否应支付违约金。姚永亮确实存在迟延支付租金的情形，但新美居公司在保障房屋正常使用的方面也未尽义务，双方均存在违约情形，故对新美居公司主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告姚永亮于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付2013年7月1日至2015年12月31日、2016年7月1日至2019年3月31日的租金132088.64元，2019年4月1日起至本判决生效之日止的租金按每月2043.57元标准支付； 二、被告姚永亮于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付2013年7月1日至2015年12月31日、2016年7月1日至2019年3月31日广告费、物管费、市场管理费等杂费35244.09元，2019年4月1日起至本判决生效之日止的杂费按每月360.63元标准支付； 三、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6224元，减半收取3112元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担1349元，被告姚永亮负担1763元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年四月二十六日 书记员 胡小雪