福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终426号 上诉人(原审原告)：泉州世茂三远物业服务有限公司（原名泉州市三远物业管理有限公司），住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段25号燃气大厦A座18层1808，统一社会信用代码91350503751368594K。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：董超前，男，泉州世茂三远物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：童红梅，女，泉州世茂三远物业服务有限公司武平分公司员工。 被上诉人(原审被告)：武平县天安城市建设投资发展有限公司，住所地福建省武平县平川街道教育路68号2号楼五层，统一社会信用代码91350824665077715Y。 法定代表人：修崇任，经理。 委托诉讼代理人：黄东才，福建天梁律师事务所律师。 上诉人泉州世茂三远物业服务有限公司因与被上诉人武平县天安城市建设投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2019)闽0824民初2972号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 泉州世茂三远物业服务有限公司上诉请求：一、撤销(2019)闽0824民初2972号判决第一项、第二项；二、支持上诉人原审未被支持的诉讼请求；三、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：武平县住房和城乡规划建设局颁发的建设工程规划许可证已明确开发建设单位即被上诉人,被上诉人也承认此事实,因此应当承担并支付上诉人所诉请的物业服务费用及违约金,即使原审法院在无确实证据认定老区公司应为实际开发建设单位的情况下,鉴于被上诉人与老区公司之间的项目合作情况,也应当判令被上诉人与所谓实际开发建设单位老区公司承担连带责任。综上,原审法院认定事实错误,请求法院支持上诉人原审的诉讼请求。 武平县天安城市建设投资发展有限公司辩称，1.原审判决查明事实正确，上诉人仅依据建设工程规划许可证不足以说明问题。2.关于物业费的承担问题，已通过《会议纪要》的形式告知上诉人，上诉人已知悉，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 泉州世茂三远物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费331189.4元及自2017年7月1日起至款清之日止按每日0.001计算的违约金（暂计算至2019年9月30日共147558.78元，以上各项总计478761.18元）。 一审法院认定事实：2017年5月26日，原告（乙方）与武平县宏祥华都D地块小区业主委员会（甲方）签订关于宏祥华都D地块小区的物业服务合同即《宏祥华都物业服务合同》，该合同约定主要内容如下：第二条约定，物业服务期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日终止；第七条“物业服务费”第二项约定，物业服务费按照建筑面积计算，不含公共水电分摊费，高层住宅按每平方米每月1.1元、多层住宅按每平方米每月0.7元、商铺按每平方米每月1.2元。第四项约定，业主应于每月的30日前(每月计费时段最后一天)向乙方支付交费期限内应缴交的物业服务费。第五项约定，未出售的房屋物业服务费及地下停车管理费(包括汽车停车位和摩托车停车位)由开发建设单位全额支付;已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付。第八项约定，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。第九项约定，物业所有权转移时，原业主应当结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日止；第八条约定，机动车车辆停放服务费地下车位每个每月50元、摩托车每个每月20元;第十六条约定，业主违反本合同第七、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告进驻宏祥华都D地块小区对该小区提供物业服务，期间原告一直与老区公司进行工作对接。自2017年6月1日起，宏祥华都D地块小区存在未安置房屋、商铺、车位等物业服务费未缴交的情况。被告于2019年5月13日收到原告向其邮寄的缴费通知单，该缴费通知单要求被告于2019年5月13日前缴交截至2018年5月31日的住宅物业管理费、截至2019年3月31日的商铺物业管理费、摩托车位管理费以及截至2018年5月31日的公摊电费、违约金等，合计291064.53元。 另查明，2018年3月26日，被告（甲方）与老区公司（乙方）签订《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》，载明：“甲、乙双方于2008年12月25日签订了《武平县第九期旧改项目合同》，合同第二条约定乙方负责安置房及公共设施建设所需资金投入约定；第十四条约定：在安置拆迁后，如乙方建设的安置房仍有空余，空余的房屋按建筑安置房的成本按甲方收购。”该协议书约定，安1#-安5#楼和安置店面及“丰平小区”特困房剩余安置房，自本协议生效日起归甲方所有并安置，乙方无权处置；本协议生效之日后，安置房相关联的物业费用即由甲方负责缴交；本协议生效之日，剩余安置房视为交接，交接后管理责任由甲方承担；本协议书自双方签订之日起生效。2018年8月20日，原告起诉要求老区公司支付自2017年6月1日至2018年7月31日止的物业服务费、违约金、公摊电费，合计299861.74元。该案经一审法院作出（2018）闽0824民初1931号《民事调解书》确认：老区公司支付原告自2017年6月1日起至2018年7月31日止的小车车位物业管理费27100元、原告放弃要求老区公司支付未售空置房及商铺、违约金及公摊电费的诉讼请求、原告要求老区公司支付未售的摩托车车位物业管理费的诉讼请求另案解决。 2019年3月15日，原告向武平县人民政府提交《关于宏祥华都空置物业费收取问题的报告》，该报告载明：贵办在2017年专题会议的《会议纪要》中明确由老区公司承担移交前的费用，但其拒绝履行。2019年3月25日下午，九期旧改副指挥兼办公室主任肖德昌在九期旧改指挥部会议室主持召开关于宏祥华都物业费收取问题的专题会议，原、被告、老区公司派员参加了会议，会议议定：老区公司、被告配合原告做好物业费缴纳主体的确认工作，分清欠费时段（以安置房清算结算为时间节点）房屋产权、车位产权主体（安置房地下室未安置的6个车位因未列入清算结算范围，由老区公司处置，物业费由老区公司承担）。请物业公司向欠费时段内产权主体收取物业费。 一审法院认为，本案的争议焦点：1.涉案物业服务费的承担主体问题；2.违约金的计算时间及标准是否合理问题。法院予以分析评判如下： 1.涉案物业服务费的承担主体问题。 原告与武平县宏祥华都D地块小区业主委员会签订的《宏祥华都物业服务合同》合法、有效。根据该合同第七条第五项约定，未出售的房屋物业服务费、摩托车停车位管理费、已出售但尚未交付给买受人的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。据此，原告主张的涉案未安置物业的服务费应当由建设单位交纳。本案中，涉案的未安置物业所属建设项目“武平县第九期旧改安置房”，虽然建设工程规划许可证显示建设单位为被告，但现有证据证明该项目的实际建设单位为老区公司，而非本案被告。原告自认其在合同履行期间一直与老区公司进行工作对接，且原告在其提交的《关于宏祥华都空置物业费收取问题的报告》中也提到2017年专题会议的《会议纪要》明确由老区公司承担移交前的费用等事项，并于2018年8月20日起诉要求老区公司支付2017年6月1日至2018年7月31日止的物业服务费、违约金、公摊电费，由此可见，原告已然知道涉案物业的实际建设单位为老区公司，也选择了向老区公司主张权利。根据被告提交的《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》约定，被告与老区公司约定该协议生效之日即双方签订之日（2018年3月26日）后，安1#-安5#楼剩余安置房和安置店面相关联的物业费用即由被告负责缴交。因此，原告主张的住宅、商铺的物业服务费自2018年3月26日起部分应当由被告交纳，予以支持。摩托车车位不在被告与老区公司的交接范围内，原告要求被告交纳摩托车车位的物业服务费以及2018年3月26日之前的住宅、商铺的物业服务费，没有事实和法律依据，不予支持。 被告认为原告应当向已出租商铺（一层“心连心”、“兴兴超市”、二层“电商”商铺）的承租人主张物业服务费，并申请追加承租人为被告；原告不同意追加承租人为被告。根据《物业管理条例》规定以及《宏祥华都物业服务合同》第七条第八项约定，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。据此，即使被告与承租人约定由承租人支付物业服务费，被告也负有连带支付责任，原告只要求被告承担已出租物业服务费，符合合同约定及法律法规规定，予以支持，亦不予追加承租人本案被告。 2.违约金的计算时间及标准是否合理问题。 《宏祥华都物业服务合同》第十六条约定，业主违反本合同第七、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。该条“违约责任”的约定，适用于本合同主体，即物业服务合同中权利、义务的享有者和承担者。据此，建设单位作为物业服务合同权利享有者，应当适用“违约责任”的约定，即经原告书面催缴，被告未能按时足额支付物业服务费，应当支付违约金。原告于2019年5月13日向被告书面催缴，要求被告于2019年5月13日前缴交截至2018年5月31日的住宅物业服务费、截至2019年3月31日的商铺物业服务费。因此，原告主张的住宅物业费、2019年3月31日前的商铺物业服务费，应自2019年5月14日起计算违约金，2019年4月1日起的商铺物业服务费自起诉之日起计算违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告主张约定的违约金（每日千分之一）过高，原告未说明其实际损失，一审法院综合本案各方因素，根据公平原则，将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上，被告对原告提供的“宏祥华都城投未安置物业费及违约金明细(期间2017.6.1-2019.9.30)”及附件中载明的面积及计算标准无异议，结合原告的诉讼主张，被告应当承担的物业服务费计算如下（精确到0.01）：1.住宅物业服务费（2018年3月26日至2018年5月31日）计为1.1元/平方米×（4259.95-107.8-119.1）平方米×2.17个月=9626.89元；2.113号店面物业服务费（2018年3月26日至2018年5月31日）计为1.2元/平方米×39.71平方米×2.17个月=103.4元；3.一层“心连心”、“兴兴超市”商铺以及二层“电商”商铺2018年3月26日至2019年3月31日的物业服务费计为1.2元/平方米×（1680.92+2676.06）平方米×12.17个月=63629.34元，2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费计为1.2元/平方米×（1680.92+2676.06）平方米×6个月=31370.26元；以上物业服务费合计104729.89元，其中：住宅、113号店面以及一层“心连心”、“兴兴超市”商铺以及二层“电商”商铺（2018年3月26日至2019年3月31日）的物业服务费合计73359.63元，自2019年5月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；一层“心连心”、“兴兴超市”商铺以及二层“电商”商铺2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费31370.26元，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金。 综上所述，对原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、武平县天安城市建设投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司物业服务费104729.89元，并支付其中物业服务费73359.63元自2019年5月14日起、31370.26元自2019年10月18日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金；二、驳回泉州世茂三远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8482元，减半收取计4241元，由泉州世茂三远物业服务有限公司负担3297元，武平县天安城市建设投资发展有限公司负担944元。 本院二审期间，泉州世茂三远物业服务有限公司、武平县天安城市建设投资发展有限公司均未向本院提供新的证据。 二审诉讼期间，泉州世茂三远物业服务有限公司对原审判决查明认定的事实无异议，但其认为，原审判决遗漏认定事实：《会议纪要》不具有法律效力，不能约束上诉人。武平县天安城市建设投资发展有限公司对原审判决查明认定的事实无异议。本院对原审判决查明认定的事实予以确认。 本院认为，武平县天安城市建设投资发展有限公司于2018年3月26日与福建省老区房地产开发有限公司签订并于该日生效的《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》中约定，安1#-安5#楼和安置店面及“丰平小区”特困房剩余安置房，自本协议生效日起归武平县天安城市建设投资发展有限公司所有并安置，福建省老区房地产开发有限公司无权处置；本协议生效之日后，安置房相关联的物业费用即由武平县天安城市建设投资发展有限公司负责缴交；本协议生效之日，剩余安置房视为交接，交接后管理责任由武平县天安城市建设投资发展有限公司承担；本协议书自双方签订之日起生效。虽然泉州世茂三远物业服务有限公司与武平县宏祥华都D地块小区业主委员会签订关于宏祥华都D地块小区的物业服务合同即《宏祥华都物业服务合同》约定物业服务期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日终止。但武平县天安城市建设投资发展有限公司于2018年3月26日后才接收涉案房屋，泉州世茂三远物业服务有限公司于2019年3月15日向武平县人民政府提交的《关于宏祥华都空置物业费收取问题的报告》中涉及到的2017年专题会议《会议纪要》亦明确由老区公司承担移交前的费用等事项。原审判决根据上述《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》、《关于宏祥华都空置物业费收取问题的报告》内容，结合泉州世茂三远物业服务有限公司的诉讼请求内容，确定本案物业服务费交纳起止时间、本案物业服务费104729.89元，并支付其中物业服务费73359.63元自2019年5月14日起、31370.26元自2019年10月18日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金的理由正确，本院予以认同。泉州世茂三远物业服务有限公司上诉提出要求福建省老区房地产开发有限公司承担连带责任的主张，但其在原审中未将福建省老区房地产开发有限公司追加为本案被告，且未提出该项诉讼请求，本院对该主张不予审理。综上，泉州世茂三远物业服务有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，泉州世茂三远物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5482元，由泉州世茂三远物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年四月二十三日 书记员 陈 倩