上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初56653号原告：曲萍，女，1972年9月21日出生，汉族。原告：梅月旺，男，1964年7月14日出生，汉族。原告：梅照修，男，1984年7月14日出生，汉族。原告：梅照彩，男，1985年9月24日出生，汉族。四原告共同委托诉讼代理人：赵轶、韩璐，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店，经营场所上海市浦东新区即墨路XXX号一层。经营者：金云来，店长。被告：金云来(曾用名金运来)，女，1956年10月15日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。第三人：上海灵岛咖啡食品有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区即墨路XXX号一层。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：陈珊。原告曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩诉被告上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店、金云来排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海灵岛咖啡食品有限公司作为本案第三人参加诉讼。四原告委托诉讼代理人赵轶、韩璐，被告上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店的经营者金云来、被告金云来及两被告共同委托诉讼代理人杨颖琦，第三人上海灵岛咖啡食品有限公司委托诉讼代理人陈珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩向本院本院提出诉讼请求：1、两被告腾空并返还上海市浦东新区即墨路XXX号一层由两被告租赁的用于经营鼎源烟酒行的营业用房(以下简称系争房屋)；2、两被告支付自2019年1月1日起按每月人民币25,000元(以下币种均为人民币)的标准计至实际腾空之日止的房屋占有使用费。事实和理由：第三人上海灵岛咖啡食品有限公司承租了四原告位于上海市浦东新区即墨路XXX号一层920平方米的营业用房，并将部分房屋分租给两被告用于经营。根据第三人与两被告签订的《商铺承包合作经营合同》约定，承包经营期限自2018年12月1日至2024年11月30日，2018年12月1日至2019年11月30日期间，系争房屋年租金30万元，月租金为25,000元。因第三人经营不善，欠付租金，致使其与原告之间签订的租赁合同无法继续履行，双方于2018年12月21日签订《终止协议》，约定四原告与第三人签订的租赁合同自2018年12月21日终止，第三人同意于2018年12月30日前将租赁房屋交还四原告。原告与第三人租赁合同终止后，两被告作为次承租人应当负有腾房义务，但经原告多次要求两被告腾房未果，为维护自身权益，故诉至法院。两被告共同辩称，同意搬离上海市浦东新区即墨路XXX号一层由两被告经营鼎源烟酒行的营业用房，不同意支付房屋占有使用费。理由如下：1、本案案由是排除妨害纠纷，排除妨害要求行为具有不正当性，两被告使用房屋是依约行为，且已经支付合理对价，两被告使用房屋的行为正当且不具有违法性。2、两被告自2016年1月20日起，与第三人签订租赁合同，在系争房屋内经营烟酒店至今已有几年，四原告的委托人王某某经营的良子足浴店紧邻两被告所经营的鼎源烟酒行，王某某经常经过鼎源烟酒行，对第三人转租给两被告的事实知晓并同意转租。2018年11月16日，两被告与第三人签订合同后，向第三人预付了押金及租金共计295,000元，两被告与第三人签订的租赁合同期限至2024年，四原告明知两被告转租未持异议，故该租赁合同的效力及于出租人。两被告对第三人与四原告终止租赁合同事宜并不知情，王某某没有将终止租赁合同事宜告知两被告，也没有向两被告提出异议，因此两被告使用系争房屋具有事实依据和合同依据，两被告有权使用房屋，而非违法占用。3、原告与第三人在本案的签约及解约过程中存在恶意。原告在第三人尚欠付多月租金的情况下，仍许可第三人在租赁期限内对外进行招租转租，在第三人与两被告在内的多位次承租人签订租赁合同，收取次承租人支付的保证金及租金后，第三人将收取的费用转付四原告，四原告收到款项后即与第三人解除租赁合同，四原告明知解除合同会涉及到众多次承租人，却故意不通知次承租人，两被告认为四原告与第三人有恶意串通嫌疑，两被告不认可四原告与第三人的解约行为。5、两被告合法租赁承租房屋期间，四原告却停水停电至今，给两被告造成经营损失，两被告的租赁和使用目的也无法实现，故四原告不应收取租金或房屋占有使用费，已收到的295,000元应予以返还，即便不返还，也应承担停水停电所造成的损失，两被告保留向原告及第三人追究经营损失的权利。第三人上海灵岛咖啡食品有限公司述称，不同意全部诉讼请求，如果原告有正当理由可以要求两被告搬离；四原告自2017年11月1日起对两被告承租的商铺停水停电，没有完全履行合同义务，不应当收取房屋占有使用费。第三人没有欠付四原告租金，而是多付了租金100余万元，第三人将另案诉讼要求四原告返还多付的租金。本院经审理认定事实如下：1、原告曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩共同共有位于上海市浦东新区昌邑路XXX-XXX号、即墨路XXX-XXX号的房屋。2012年2月29日，四原告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定将即墨路XXX号(建筑面积约920平方米)出租给第三人，租赁期限自2013年3月1日起至2018年2月28日止。2013年11月15日，各方签订《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限自2013年2月28日至2018年12月31日止，同意第三人在合同期内转租。2017年6月8日，四原告委托王某某与第三人签订《关于灵岛咖啡续约条件的承诺》，约定续约租期从2019年1月1日起算，第三人在租赁期间不分租，不转租。2017年8月8日，四原告与第三人签订编号为XXXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定将即墨路XXX号(建筑面积约920平方米)出租给第三人，租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止。2018年11月19日，各方签订《房屋租赁合同补充条款二》，就上述8月8日的《房屋租赁合同》进行补充，约定合同的租期为6年，自2019年1月1日起至2024年12月31日止，并约定每年租金金额以及灵岛咖啡公司转租需提前告知四原告，转租合同需经四原告确认。2018年12月21日，四原告与第三人签订《终止协议》，终止双方签订于2017年8月8日所签订的关于上海市浦东新区即墨路XXX号一层920平方米营业用房的租赁合同，第三人同意于2018年12月30日前交还上述房屋。2、2015年12月31日，第三人(甲方)与两被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定将上海市浦东新区即墨路XXX号建筑面积35平方米的房屋出租给两被告，房屋用途为烟酒店。租赁期限自2016年1月20日起至2018年12月31日止；月租金2万元，支付租金方式为付三押一，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金2万元；乙方应在合同租期届满后的三日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按35元每平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2018年11月16日，第三人(甲方)与两被告(乙方)签订《商铺承包合作经营合同》，承包经营期限自2018年12月1日起至2024年11月30日止，每月承包费为25000元，每年12月1日至当年11月30日为一期，乙方在每期5日前一次性交付；经协商乙方同意在签订本合同后三日内，首次支付给甲方六个月承包费，合计15万元，乙方同意在签订本合同后三日内，将前期所欠房租，按照7万元支付给甲方。乙方于本合同签订之日三日内向甲方缴纳承包合作经营风险保证金75,000元。2018年11月17日，两被告分别向第三人法定代表人陈某账户转账153,000元、142,000元，合计295,000元。2018年11月18日，陈某将30万元付至王某某账户。庭审中，两被告与第三人确认所签商铺经营合同的性质依然是租赁合同，两被告所付的295,000元包含预付2019年1月1日起至2019年6月30日止六个月的租金共计15万元及三个月的押金75,000元、前期所欠房租即2018年12月31日之前结欠的房租7万元。四原告确认收到30万元，认为30万元与本案无关，第三人结欠四原告租金100多万。第三人则称交付的30万元性质为预付租金和押金，并没有欠付四原告租金。另查明，上海市第一中级人民法院于2018年9月17日作出(2018)沪01民终6693号民事判决书，判令四原告与第三人所签的关于上海市浦东新区即墨路XXX号一层920平方米营业用房的编号为XXXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》继续履行。庭审中，原告表示其以房屋租赁合同纠纷起诉第三人，要求解除编号为XXXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》，终审判决继续履行合同，所以四原告与第三人嗣后自行协商终止该份合同。第三人表示起初承租上海市浦东新区即墨路XXX号一层920平方米营业用房系用于经营日本料理，但该房屋自2018年起不能用于餐饮行业经营，所以在2018年12月21日与四原告协商终止上述租赁合同。本院认为，四原告与第三人协议终止租赁合同，两被告作为次承租人同意腾房，故本院对四原告要求两被告腾空并搬离系争房屋的诉请予以支持。关于房屋占有使用费，两被告对出租人与承租人协议终止租赁合同存有异议，没有充分证据证明，故在出租人与承租人的租赁合同终止情形下，次承租人对房屋的占有连续消灭，不再享有占有、使用租赁房屋的权利，四原告有权主张自2019年1月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。至于房屋占有使用费的金额问题，根据庭审查明的事实，两被告支付款项的时间发生在租赁合同终止之前，第三人于收到次日即全部转账给四原告代理人王某某，款项性质为预付自2019年1月1日起的租金及押金共计225,000元，四原告确认收到，辩称与本案无关，与第三人的租金关系是100余万元，第三人表示不仅未结欠租金，而是多付了租金，双方之间租金结算及相关争议将另行通过合法途径解决。对此本院认为，四原告认可收到由两被告交付给第三人、第三人交付给四原告的款项，其辩称的依据尚不充分，本院不予采信。考虑到两被告的付款情况，第三人亦负有清退次承租人、及时返还房屋的义务以及公平合理性等方面，本院确认两被告交付的款项中部分可用于相抵房屋占有使用费。四原告以两被告与第三人租赁合同中约定的每月25,000元租金标准主张占有使用费，符合法律规定，以此标准计，前述225,000元相抵自2019年1月1日起至2019年9月30日止的占有使用费，两被告应另付四原告自2019年10月1日起按每月25,000元的标准计至实际腾空搬离系争房屋之日止的占有使用费。两被告确认其所付款项中的7万元为欠付第三人2018年12月31日之前的租金，故不应折抵本案占有使用费。两被告还表示四原告对系争房屋停水停电致其产生经营损失，要求四原告返还295,000元，若不返还，应扣减停水停电所造成的损失，鉴于该项主张所涉及的法律关系与本案非同一法律关系，本院在本案中不予处理。据此，依照《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼＞的解释》的规定，判决如下：一、被告上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店、金云来于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区即墨路XXX号一层中被告上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店的营业用房；二、被告上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店、金云来于本判决生效之日起十日内共同支付原告曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩自2019年10月1日起按每月25,000元计至实际搬离之日止的房屋占有使用费；三、对四原告的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,600元，减半收取计2800元，由四原告共同负担2025元，两被告负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 江 媛二〇二〇年四月六日书记员 王佳莹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。