北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初35758号原告：易显京，男，1957年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张静（易显京之妻），女，1960年3月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：中国人民解放军******，住所地******。法定代表人：伊会明，副部长。委托诉讼代理人：方富贵，北京首特律师事务所律师。原告易显京（以下简称原告）与被告中国人民解放军******（以下简称被告）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张静，被告的委托诉讼代理人方富贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、确认北京市朝阳区朝阳公园西路******1201房屋的所有权归属原告；2、判令被告对原告合法占有使用北京市朝阳区朝阳公园西路7号院1号楼4单元1201房屋排除妨害（系占有排除妨害）。事实与理由：2003年3月20日，原告胞弟易显苏（时任中国人民解放军******下属现役军官）与中国人民解放军******（以下简称******部）签订《******家属区团职房售房协议》。该协议约定，******部出售、原告购买朝阳公园西小区******1201号住房（现北京市朝阳区朝阳公园西路7号院1号楼4单元1201室房屋），总建筑面积123平方米，基准价每平房子2813元，总售价为34.6万元：地下车位一个40平方米，每平方米1250元，售价5万元。******部负责协助办理产权登记手续，办理“房屋所有权证书”，所需费用，双方按国家和军队有关规定支付。该售房协议签署后，易显苏支付了部分房款，并办理了银行按揭手续。******部己将涉案房屋交付易显苏居住使用。2004年11月5日，易显苏去世。2005年12月，原告对******部提起诉讼，请求归还易显苏部分遗物。北京市东城区人民法院于2007年6月19日作出（2006）东民初字第136号判决。后******部提出上诉，北京市第二中级人民法院于2007年10月26日作出（2007）二中民终字第13399号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决查明了与本案相关的事实，原告系易显苏之兄。易显苏系******部所属工程师。易显苏之父母均先于其死亡，其生前无子女，无其他兄弟姐妹。易显苏于1993年5月10日与张秀媛登记结婚，2003年11月26日办理离婚登记。2006年5月15日，张秀媛向东城区法院提起行政诉讼，要求撤销离婚登记。东城区法院鉴于张秀媛在办理离婚登记时无行为能力的鉴定结论，结合易显苏已经死亡的事实，离婚行为不具可撤销内容，判决确认北京市东城区民政局办理易显苏、张秀媛离婚登记的行为违法，二审维持了原判决。北京市东城区民政局办理案涉离婚登记行为违法，但该行政行为并未被撤销或认定无效，故该行政行为有法律效力。易显苏死亡后，原告是易显苏唯一的继承人。2009年1月，原告对******部提起诉讼，请求结算易显苏个人住房补贴。北京市东城区人民法院于2009年6月12日作出（2009）东民初字第1224号民事判决书。双方均未提出上诉。东城区法院于2011年1月20日出具《法律文书生效证明书》证明该案判决书已于2009年6月27日生效。该案判决书查明，2003年3月20日易显苏曾与******部签订《售房协议书》，购买了本市朝阳区朝阳公园西小区******1202号房屋。合同签订后，易显苏向******部支付了263480元购房款（含房屋保险费等费用）；此外，易显苏还办理了贷款，贷款金额为15万元；2005年1月27日，易显苏死亡后，******部代其偿还了剩余贷款，偿还金额约13万元。现上述房屋的产权证尚未办理，购房款也并未结算。2017年1月，原告拟到本案讼争房屋居住，并对该房屋予以简单装修。******部指使7号院的物业公司对原告予以阻碍，对房屋断电，并在该房屋贴上封条。******部的行为明确表示，其已经收回该房屋，并认为原告不具有该房屋房地产权利。原告认为，本案讼争的《售房协议》项下的案涉房屋，是由******部组织建设并出售给易显苏的个人产权住房，易显苏已经缴付了购房款，并接受和实际居住使用了该房屋，******部负有协助办理该房屋产权证的义务。该合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力。第一，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，易显苏和******部签署的《售房协议》项下的讼争房屋，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。第二，依据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，以及生效判决查明和认定的事实，原告作为易显苏唯一合法继承人，依法拥有继承《售房协议》的权利，以及享有协议项下房屋的物权权利。第三，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条和第八条规定，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十八条规定，原告对讼争房屋依法享有的物权受法律保护，不容******部的恶意违约和侵权，原告提出对讼争《售房协议》合同项下的房屋物权的确权诉请，应当依法得到人民法院的支持。本案的《售房合同》是一种物权转让合同，其性质是售房还是委托建房，应看几个时间点：第一是合同签订和生效的时间，第二是房屋建成的时间这是本案的关键。《售房合同》补签于2003年3月20日，生效于2001年8月13日；涉案房屋是2002年9月开工，竣工于2004年2月（见建筑工程施工许可证），这与易显苏开始实际占有、使用装修该房屋的时间是吻合的，可信的。可见在合同生效时房子还没有建成，物不存在，物权就更不存在，******部怎么可能将没有的物权转让给易显苏。因此这个合同缺少了物权转让合同成立的基本要件，所以它不是物权转让合同。再从合同的内容来看，第四条，乙方将所购住房款交甲方后，甲方负责承建住房，完成后交给乙方。这句话体现了甲方受乙方委托建房，建好后交乙方意思，即受托承建。第五条，甲方负责协助办理产权登记手续，办理“房屋所有权证”所需费用，甲乙双方按国家和军队的有关规定支付。这里只是说甲方只是协助办理产权登记手续，并不是甲方要将产权过户给乙方。协议的这两条将该协议是委托建房协议本质展现无疑。再从合同的履行来看，******部收到建房款后，又将建房任务转委托给第三方北京朝阳公园开发经营公司去建设，涉案房屋建成后，******部立即将房屋交给易显苏，完成合同中的第四条。这是因为用人家的钱帮人家建的房子，建完后理所应当地交还给人家，这是最简单的道理。现仅差******部协助办理产权登记合同第五条一项内容未完成。在房屋建设过程中还有一个细节值得提起，那就是2003年9月27日的第三次交房款，这次交款是额外支付。在合同标的金额交齐后，由于实际建房费用超出了预算，每人需要再交房款，易显苏需交17480元，最终使得建房总费用超出了合同标的，这房子岂不成了“随建随买”了吗？这是在买房吗？这说明这就是在委托建房，如果是纯买房还有涨价的事吗？这个楼房建设费用全都是来自于集资人的钱。受托人用集资人的钱建的房，美其名曰还要让集资人买回去。退一步说，如果该协议签署是在涉案房屋建成之后生效的，即2004年2月以后，我们可以认定这是一个售房合同，物权转让合同成立。或者最起码说在签合同时这个房子就已经存在了，有没有物权都另当别论。再者，被告取得该房屋物权的方式和行使物权没有法律依据，违反《中华人民共和国物权法》第七条的规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益”。被告这种取得物权的方式和行使物权已经损害到他人的合法权益。本案就是一例。本案原告提起的是占有排除妨害请求权而非物权排除妨害请求权。因物权的归属和内容不清、不明或发生争议时，利害关系人可以提起确权之诉。当事人请求确认权利只能向有关权力机关提出，不能直接向物权的相对人提出，也不能不经请求而自行作出判断。这因作为普通的主体都不具有司法裁判权，任何一方都不能单独确定物权归属，无权对物权的归属作出权威性判定。本案是因为物权的归属不清、不明引发的纠纷，因此才向人民法院提出确权的请求。本案中物权是谁的并不重要，能够通过本次诉讼把物权确定下来才是目的。本案是以所有权确认纠纷请求权立的案，但原告又增加了占有保护请求权。易显苏本身是有所有权的，其所有权是因其合法实施了建造房屋的事实行为，原始取得了该房屋的所谓事实上的所有权。易显苏是涉案房屋的实际物权人，尽管本案中还存在着名义上的物权人，但也不影响真正的物权人享有的权利。这个事实所有权只是在做进一步处分时，才要受到必须先进行登记的限制。因此权利人易显苏取得的该房屋原始物权，是因其实施了建造房屋的事实行为（委托他人建造）的结果，而非是因为签订了物权合同从他人处转让而来的物权。该房屋建成之后，物权即发生了效力（物权法第三十条）。总之有一种错误认识：******部建的房子是属于你们自己的，但组织建的房子就不一定是有所有权的。原告是根据《中华人民共和国物权法》第二十九条，依法继承了这个物权，且从继承开始时起发生了效力。这些权利都是因事实行为而取得的物权，这与因法律行为而取得（引起）的物权（变动）不同，后者是必须要有当事人的共同意思表示，且还须先进行了登记，才能发生效力。而这种因事实行为取得的物权，是不需进行登记即可发生物权变动的效力。物权保护请求权保护的是物权，占有保护请求权保护的是占有。占有人是否享有占有的权利，不影响占有的成立。法律是不问占有的背后有无占有本权的存在，直接可对占有的事实提供法律保护。占有人只需证明占有的事实存在，无需证明自己是否有权占有，就可受到占有制度的保护，即占有保护的是事实而不是权利。占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利。占有人是为自己占有还是为他人占有，也在所不问。当共有物受到共有人以外的相对人妨害时，任一共有人都可以行使自己的请求权。当物权保护请求权与占有保护请求权发生竞合时，请求权人可以提起物权请求权之诉，也可以提起占有保护之诉。《中华人民共和国物权法》既保护物权同时也保护占有，因此原告就选择了占有保护请求权即占有排除妨害请求权。涉案房屋现由合同的乙方所占有，且是合法的占有。被告的行为的的确确是在妨害占有，属侵权行为，既违反合同更是违反法律，且行为还在实施，应当依法予以纠正，以维护国家法律的尊严。被告任何的抗辩都是徒劳的，在法律面前都是无济于事的，都不足以对抗国家的法律，更不能违抗国家的《中华人民共和国宪法》（第十三条）。被告不去协助办理登记的真正原因还不得而知。我们认为被告的所作所为就是要侵（损）害原告方、合同乙方的权利和利益。关于******部单方擅自决定代为提前偿还剩余银行贷款的行为是出于恶意，并不影响乙方依据合同对涉案房屋享有的全部权利，也改变不了房屋的占有状态和实际权利状态。其行为在法律上产生的就是一个“代为清偿”债务的后果，并不产生对案涉房屋的任何权利。其产生的权利就是向继承人的债务追偿权。与本案属不同的法律关系。被告辩称：原告所述部分与事实不符。涉案房屋属于不动产，根据物权法的相关规定，未经登记，不发生物权效力，不能发生有权归属。原告的主张不符合约定，应当驳回其诉讼请求。如果按照原告所称的易显苏于1993年5月10日与张秀媛登记结婚，2003年签订的购房协议，2013年11月26日办理离婚登记，在婚姻存续期间，以家庭名义购房的资格和面积是否要考虑张秀媛的合法权益。综上，原告的诉讼请求无依据，请求依法驳回。经审理查明：2003年3月20日，******部作为甲方与易显苏作为乙方签订《******家属区团职房售房协议》，约定乙方自愿购买甲方朝阳公园西小区******1201号房屋，住房总建筑面积123平方米，其中，户内面积103平方米，阳台面积10平方米，楼梯间面积5平方米，分摊其他公用面积5平方米，售房基准价为每平方米建筑面积2813元，本套住房总售价346000元；地下车位一个40平方米，每平方米1250元，车位售价5万元；乙方将所购住房全部交付甲方后（贷款以贷款金额到指定账户为准），甲方负责承建住房，完成后交给乙方；甲方负责协助办理产权登记手续，办理“房屋所有权证”所需费用，甲乙双方按照国家和军队的有关规定支付；乙方所购住房，依法进入房地产市场出租、出售时，按国家、军队及北京市有关规定执行；乙方应遵守******住房管理规定，交纳物业管理费，对所购房不能擅自改变用途，装修住房时，应严格执行******住房管理规定；为购买本住房，乙方在银行的个人住房贷款，由乙方按银行的规定准时偿还，坚守信用，如乙方不信守合同偿还贷款本息，甲方有权收回住房，由此造成的损失由乙方负责，本协议供贷款使用。上述合同签订后，易显苏向******部支付了263480元购房款（含房屋保险费等费用）。另，为购买房屋，易显苏还办理了贷款，贷款金额为15万元。2005年1月27日，易显苏死亡后，******部代其偿还了剩余贷款，偿还金额为13万元，现上述房屋的产权证尚未办理，购房款也并未结算。原告系易显苏之兄，易显苏原系中国人民解放军后勤部政治部指挥自动化工作站工程师，于2004年11月5日死亡。易显苏之父母均先于其死亡，其生前无子女，除易显京外，无其他兄弟姐妹。1993年5月10日，易显苏与张秀媛登记结婚，2003年11月26日，二人到北京市东城区民政局办理了离婚登记。2006年5月15日，张秀媛不服北京市东城区民政局民政行政登记，提起行政诉讼，要求撤销北京市东城区民政局为其与易显苏办理的离婚登记，一审法院经审理，认为鉴于张秀媛于2003年11月26日与易显苏办理离婚登记时无民事行为能力，认定北京市东城区民政局实体办理结果错误，结合易显苏已经死亡的事实，被诉离婚登记行为不具有可撤销的内容，故判决确认北京市东城区民政局于2003年11月26日为张秀媛和易显苏办理离婚登记的行为违法。二审法院经审理驳回了上诉，维持了原判。因部队改制，原******部的建制被撤销，现由被告负责营房保障职能。原告提交《******机关朝阳公园经济适用房住房分配签字表》、《朝阳公园小区面积公示表》、物业费收据、能源费收据、装修协议、装修费收条、收据、燃气卡和燃气费票据，证明涉案房屋由易显苏购买，且登记在易显苏名下，易显苏已于2003年3月实际占有、使用涉案房屋。被告认可《******机关朝阳公园经济适用房住房分配签字表》、《朝阳公园小区面积公示表》的真实性，认可易显苏生前按照经济适用房购买了涉案房屋并实际居住，不认可物业费收据、能源费收据、装修协议、装修费收条、收据的真实性和关联性；认可燃气卡和燃气费票据的真实性，但不认可关联性。原告提交《建筑工程施工许可证》、《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》、《建设工程规划许可证附件》，证明涉案房屋系合法建设的房屋，属于事实行为设立物权；北京朝阳公园开发经营公司只是名义上的建房人，易显苏等参与了建房和交了房款的人才是真正的实际建房人，房屋建成后事实物权就已经产生了。被告认可上述证据的真实性，但不认可事实上设立了物权，也不能证明易显苏是实际建房人；因涉案房屋系违规建设，目前涉案房屋的性质无法确定，也未在管理部门办理过权属登记。被告出具《证明》，内容为“2001年3月，空军后勤部与北京朝阳公园开发经营公司签订土地转让合同，购买北京朝阳公园开发经营公司所属的朝阳公园小区31.6亩用地，建设******机关干部住房。该小区是购买地方商品房用地，按军队经济适用住房价格向个人预收购房款开发建设的，未列入北京市和军委经济适用住房建设计划，属违规建设经济适用住房。目前，军委正对此类住房进行研究处理，该小区的住房性质待军委处理意见明确后才能确定。”原告以超过举证期限为由，拒绝对该证明发表质证意见。上述事实，有《******家属区团职房售房协议》、（2006）东民初字第136号民事判决书、（2007）二中民终字第13399号民事判决书、（2009）东民初字第01224号民事判决书、《******机关朝阳公园经济适用房住房分配签字表》、《朝阳公园小区面积公示表》、物业费收据、能源费收据、装修协议、装修费收条、收据、燃气卡和燃气费票据、《建筑工程施工许可证》、《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》、《建设工程规划许可证附件》、证明，以及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，本案的焦点问题有两个，第一，易显苏是否在生前取得了涉案房屋的所有权；第二，易显京是否有权要求被告排除对其占有涉案房屋的妨害。针对第一个问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。且不论易显苏与******部签署的《售房协议》是买卖房屋还是集资建房，涉案房屋从始至终未取得房屋权属登记，从法律层面上，涉案房屋上并未设立物权。原告主张房屋建成即取得物权的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。易显苏生前并未取得涉案房屋的所有权，原告作为其继承人，也无权要求确认其对涉案房屋的所有权。第二个问题，原告是否有权要求被告排除对其占有的妨害。首先，易显苏生前并未取得涉案房屋的所有权，原告也无权依据继承人的身份主张给予所有权的占有；其次，原告提交的证据不足以证明其在易显苏去世后，实际居住使用了涉案房屋。故原告基于物权要求被告排除其对涉案房屋占有的妨害，缺乏法律依据，本院不予支持。但需要说明的是，易显苏去世时，《售房协议》尚未履行完毕，现被告作为******部的承继主体，既未就《售房协议》是否继续履行或解除与易显苏的继承人进行协商，也不能明确涉案房屋权属性质，故原告作为易显苏的合法继承人，有权依据合同关系另行主张易显苏对涉案房屋的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告易显京的诉讼请求。案件受理费70元，由原告易显京负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  韩晓薇审判员  胡东方审判员  张佳琪二〇二〇年四月二十八日书记员  任晓彤