云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初444号原告：德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91533100568817136W，住所地云南省德宏州芒市团结大街200号。法定代表人：杨晓，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：番永川，云南君坤律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陈加荣，男，汉族，1986年10月11日出生，云南省芒市人，初中文化，务工，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：杨荣龙，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司（以下简称德宏宏宇集团）与被告陈加荣合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨晓及其委托诉讼代理人番永川，被告陈加荣及其委托诉讼代理人杨荣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宏宏宇集团向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告于2014年9月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续；2.请求人民法院依法判令被告将其购买的位于芒市（房屋套内建筑面积96.3㎡，公摊13.98㎡，建筑面积110.28㎡）退还给原告。3.请求判令在原告在退还被告购房款385840元时，依法应扣减原告代被告支付给农业银行按揭贷款及相关保全、诉讼费合计244056.26元后，原告还应退还被告购房款余额141783.74元。4.请求判令被告按244056.26元为基数、以月利率2%为标准计算的利息损失（自2020年2月25日至原、被告双方签订的商品房购销合同解除之日止）支付违约金给原告。5.本案诉讼费、保全费、保险费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：2014年9月28日，被告向原告购买位于芒市（房屋套内建筑面积为96.3㎡），并于当日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议书》，《商品房购销合同》约定总房款为385840元，2014年9月30日以前，被告共支付首付购房款115840元，其余价款270000元被告以按揭贷款的方式向农业银行贷款支付。2014年10月7日，原、被告双方办理了该商品房买卖合同登记备案手续，2014年10月28日，被告与中国农业银行股份有限公司德宏分行签订《个人购房担保借款合同》，原告作为开发商为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2014年10月28日，原告收到农业银行转付的该房屋尾款270000元。因被告自2019年2月起未按照约定定期足额偿还银行借款本息，中国农业银行股份有限公司德宏分行于2019年4月9日向芒市人民法院起诉要求被告提前还款并承担相应的利息，并诉求原告对该笔债务承担连带清偿责任，经芒市人民法院做出（2019）云3103民初1237号民事判决书，判定：“一、由被告陈加荣、冯旺行于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告中国农业银行股份有限公司德宏分行借款本金231325.31元，并按照原、被告签订的《个人购房担保合同》约定支付自2019年7月29日起至该笔借款实际清偿之日止的利息、罚息及复利；三、被告德宏宏宇集团骏成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。”该判决生效后，被告未能履行该生效判决，经中国农业银行股份有限公司德宏分行向人民法院提出执行申请，芒市人民法院依法向原告送达了（2020）云3103执39号执行裁定书及执行通知书，责令原告履行被告所欠债务及利息、罚息，并对原告进行限制消费，严重损害了原告的合法权益。2020年2月21日，经芒市人民法院协调，原告向中国农业银行股份有限公司德宏分行支付233896.26元执行款及保全费2020元、案件受理费4740元，据此，芒市人民法院做出（2020）云3103执39号结案通知书。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实合法，对双方具有约束力，双方应当恪守履行，合同及协议中明确约定合同解除的条件。原告为维护自身的合法权益，故诉至本院。被告陈加荣辩称，一、答辩人不同意解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，应当继续履行合同，对于被答辩人所追偿的费用，答辩人愿意返还（但不计算利息及违约金）。1、《商品房购销合同》及《合同补充协议》属于双方真实的意思表示所签订的，是合法有效的，且已经部分履行；2、《商品房购销合同》及《合同补充协议》属于被答辩人提供的格式合同，按照《合同法》规定，解释应当不利于提供格式条款的一方。解除格式合同的法定事由未出现，不应解除。3、该购买商品房时，因资金不足，向银行申请贷款按揭，被答辩人已经收取了首付款，并由答辩人配合办理了商品房买卖合同登记备案手续，由被答辩人办理不动产登记，但最后被答辩人未办理，导致无法抵押于贷款银行。二、答辩人已经对房屋进行了装修并入住，签订物业合同。1、答辩人于2014年购买了该商品房，交房后即装修入住，入住后成为该小区的业主。2、2014年，房地产市场相对低迷，入手价格相对便宜，6年后的2020年今天，房地产市场价格一再攀升。如果原告回购或者是自行转让，应当按照当前房地产市场价格计算。以6年前的价格计算就有失公允、显失公平。所以，不同意退还购房款。3、银行起诉被告要求提前还款，并非被告逾期一期还按揭款，事后及时咨询银行，补上逾期的按揭款。因此，原告要求被告返还房屋的理由如果成立，也是不可行的。因此，原告要求解除合同的法定事由未出现，补充协议虽约定有权解除合同，但未明确回购房屋，且被告已装修入住，成为业主。所以，回购房屋的方案既不符合实际，也是浪费行政和司法资源的行为。请法庭驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对原告提交被告有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的第一组《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》，第二组民事判决书、业务凭证、收据、结案通知书，第三组2019年3月30日发布的公告，本院认为，原告提交的第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性予以采信，证明内容不予采信。对被告提交原告有异议的证据，本院认定如下：情况说明一份、收据单五张、贷款放款回执一份，本院认为，被告提交的该组证据真实性、合法性、关联性予以采信。根据庭审查明，本院认定事实如下：2014年9月28日，被告向原告购买位于芒市（房屋套内建筑面积为96.3㎡），并于当日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议书》，《商品房购销合同》约定总房款为385840元，2014年9月30日以前，被告共支付首付购房款115840元，其余价款270000元被告以按揭贷款的方式向农业银行贷款支付。2014年10月7日，原、被告双方办理了该商品房买卖合同登记备案手续，2014年10月28日，被告与中国农业银行股份有限公司德宏分行签订《个人购房担保借款合同》，原告作为开发商为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2014年10月28日，原告收到农业银行转付的该房屋尾款270000元。因被告自2019年2月起未按照约定定期足额偿还银行借款本息，中国农业银行股份有限公司德宏分行于2019年4月9日向芒市人民法院起诉要求被告提前还款并承担相应的利息，并诉求原告对该笔债务承担连带清偿责任，经芒市人民法院做出（2019）云3103民初1237号民事判决书，判定：“一、由被告陈加荣、冯旺行于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告中国农业银行股份有限公司德宏分行借款本金231325.31元，并按照原、被告签订的《个人购房担保合同》约定支付自2019年7月29日起至该笔借款实际清偿之日止的利息、罚息及复利；三、被告德宏宏宇集团骏成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。”该判决生效后，被告未能履行该生效判决，经中国农业银行股份有限公司德宏分行向人民法院提出执行申请，原告为维护自己信誉代被告陈加荣履行了判决确定的所有义务，现原告诉至本院，请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告于2014年9月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续；2.请求人民法院依法判令被告将其购买的位于芒市（房屋套内建筑面积96.3㎡，公摊13.98㎡，建筑面积110.28㎡）退还给原告。3.请求判令在原告在退还被告购房款385840元时，依法应扣减原告代被告支付给农业银行按揭贷款及相关保全、诉讼费合计244056.26元后，原告还应退还被告购房款余额141783.74元。4.请求判令被告按244056.26元为基数、以月利率2%为标准计算的利息损失（自2020年2月25日至原、被告双方签订的商品房购销合同解除之日止）支付违约金给原告。5.本案诉讼费、保全费、保险费、律师费等费用由被告承担。另查明，原告于2015年10月15日向被告交房，被告于2017年7月12日交纳了办理房屋产权所需税费。本院认为，本案为解除购房合同纠纷。原告认为其代被告履行银行贷款的还款义务，依据双方的约定应解除购房合同，本院认为，原告于2015年10月15日已交房，但一直未办理房屋产权，原告所提交的证据无法证实，无法办理产权系被告的过错所造成，故原告为被告贷款提供的阶段性担保，应视为原告的过错造成房屋无法办理抵押登记，现原告要求解除购房合同理由不成立，原告应当行使追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7088元，由原告德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法人民陪审员  张宗楼人民陪审员  陈 玲二〇二〇年四月二十七日书 记 员  刘虹言