文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初25385号原告：重庆白市驿板鸭食品有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号，统一社会信用代码91500107203149016Y。法定代表人：赵长贵，职务董事长。委托代理人：刘谋，重庆康实律师事务所律师，执业证号15001201610535752。被告：九龙坡区嘉源轩宴饭店，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层，统一社会信用代码92500107MA5YLCET0P。经营者：王玉川，女，汉族，1965年1月15日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：谢妮，重庆国生律师事务所律师，执业证号15001201311138650。委托代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师，执业证号15001201711939780。原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司诉被告九龙坡区嘉源轩宴饭店租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法由审判员张雷适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司的委托代理人刘谋，被告九龙坡区嘉源轩宴饭店委托代理人谢妮、王羽到庭参加了诉讼。审理中，双方申请给予1个月的和解期限，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司诉称：原被告之间于2017年9月22日签订《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》及《商标使用许可合同》，其中《综合管理服务协议》及《商标使用许可合同》是为了履行《房屋租赁合同》而签订，是与《房屋租赁合同》配套使用。《房屋租赁合同》约定被告租赁原告位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋用于餐饮经营，并租赁位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室4间用于棋牌活动，《综合管理服务协议》约定被告应按约缴纳综合管理费，《商标使用许可合同》约定被告在租赁合同期内免费依法使用原告“白市驿板鸭店”商标。2019年3月8日，双方又签订《补充协议》，约定原告收回租赁房屋中检验室1间自用，并对《房屋租赁合同》及《综合管理服务协议》进行了补充约定。合同履行中，原告出租的房屋被列入征地拆迁范围，被告未按约定缴纳租赁费及综合管理费，且存在违反食品安全法的行为，符合合同约定的解除条件。原告行使解除权，于2019年9月26日发出通知解除双方之间前述3份合同及补充协议，并要求被告结清相关费用，被告却置之不理。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原被告之间2017年9月22日签订的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及2019年3月8日签订的《补充协议》；2、被告返还原告位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室3间；3、被告支付原告违约金10万元；4、被告支付2019年9月18日起至腾退前述租赁房屋之日止的房屋占用费、管理费、滞纳金、水电费；4、本案的诉讼费用由被告负担。被告九龙坡区嘉源轩宴饭店辩称：第一，原告出租房屋是否被征收应以政府的房屋征收决定书为准，原告在收到政府的房屋征收决定书之前无权以房屋被征收为由单方解除合同。第二，原告以房屋将被征收为由发函解除合同，双方一直进行磋商，被告逾期未缴纳租金、管理费是行使不安抗辩权，后是原告恶意拖延时间拒绝收取租金及管理费，同时被告也没有违反食品安全法的规定，故被告没有违约，原告无权以被告违约为由单方解除合同。第三，即使被告违约，原告单方解除合同成立，原告诉请的违约金也明显高于其实际损失，法院应该予以下调。经审理查明：原告依法拥有位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室4间的房屋产权。2017年9月22日，原、被告之间于签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋用于餐饮经营，并租赁位原告位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室4间用于棋牌娱乐；租赁期限为2017年9月19日至2022年9月18日，租赁期限内任何一方需要提前终止合同必须提前三个月通知对方，双方签订书面终止协议；合同履行期限内，若遇政府强制性规划对原告所在地拆迁等不可抗力出现，原告有权提前一个月终止合同且不承担任何违约责任；白新街94、96号一、二层的房屋的租金为每年10万元，原检验室4间的年租金为7200元；被告缴纳10万元作为履约保证金在合同终止后一次性退还；租金按照“先缴费后使用”原则每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳保证金10万元及首年租金，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前，逾期按当季银行借款利率计付滞纳金；原告代缴水电气费，被告于每月28日前缴纳；原告许可被告使用原告注册的“白市驿”第42类商标用于其经营的餐厅对外宣传；被告认真执行劳动用工、税收、食品安全等法律规定，若被告违反法律规定，原告有权立即终止合同；任何一方违约须支付对方当年租赁费总额30%的违约金，造成损失的另据实赔偿；等等。同日，双方还签订了《综合管理服务协议》及《商标使用许可合同》，与《房屋租赁合同》配套使用，期限皆与《房屋租赁合同》相同。其中《综合管理服务协议》约定被告应按约缴纳综合管理费，综合管理费为每年5万元，每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳首年费用至原告财务，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前；任何一方违约须支付对方当年综合管理费总额30%的违约金，造成损失的另据实赔偿。《商标使用许可合同》约定，原告已经注册“白市驿”商标，许可被告在租赁合同期内免费使用在餐饮类“白市驿板鸭店”；被告在使用期间一旦出现食品安全事故或被行政职能部门查处，原告有权解除本合同并要求被告支付违约金10万元，同时追偿损失；任何一方违约须支付对方10万元的违约金；《房屋租赁合同》约定的终止条款出现时，本合同也自然终止；等等。双方签订前述合同后按照合同约定履行合同。2019年3月8日，双方又签订《补充协议》，约定原告收回租赁房屋中检验室1间自用；对《房屋租赁合同》履约保证金条款调整为，合同解除或终止时，双方无争议则由原告一次性退还，若被告违约则保证金不予退还；对《房屋租赁合同》缴款方式和期限条款调整为，租金按照“先缴费后使用”原则每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳保证金10万元及首年租金，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前，原告代缴水电气费，被告于每月28日前缴纳，如未按期缴纳原告按每日1%收取滞纳金，若延期长达30日，原告有权立即终止合同且不退还保证金；对《综合管理服务协议》的缴款期限与方式条款调整为，综合管理费每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳首年费用至原告财务，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前，若逾期原告按每日1%收取滞纳金，若延期长达30日，原告有权立即终止合同且不退还保证金；2018年9月19日至2019年9月18日的租赁费及综合管理费暂按照135000元执行，2019年9月19日期满仍按原合同约定费用全额支付。2019年8月9日，重庆市九龙坡区住房和建设委员会发布关于协商选定白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收项目评估机构的公告，陈述根据相关政策规定，九龙坡区人民政府拟对白市驿梁滩河项目片区及征收范围内国有土地上的其他房屋和附属物（土地使用权）实施征收，现将申请参加该片区征收评估的19家评估机构的基本情况予以公示，要拟被征收人在辖区街道和社区居委会协助下协商选定一家公估机构并在2019年8月16日前书面报重庆市九龙坡区住房和建设委员会。同日，重庆市九龙坡区住房和建设委员会向原告发关于白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收工作的函，陈述九龙坡区政府于2018年6月17日确定白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收为国有土地上的房屋征收项目，我委是政府指定的唯一国有土地上房屋征收部门，经初步勘察了解该项目涉及被告国有土地及房屋，请原告积极配合我委开展国有土地上房屋征收相关工作和程序。2019年8月14日，原告发通知给被告，陈述双方之间《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》对应的费用所属年度将于2019年9月18日止，因“白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收项目”，原告公司板鸭酒楼房地产已被纳入此次规划拆迁征收红线范围，征收拆迁工作将于今年年底前全部完成，请被告于2019年8月18日前到原告公司协商处理上述合同、协议解除事宜。2019年9月26日，原告发通知给被告，陈述被告应于2019年8月24日前缴纳租金及综合管理费，但一直逾期未缴纳，原告根据合同约定通知被告，于即日起解除双方之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》，要求被告于2019年10月10日之前搬离租赁房屋并结清搬离前的房租及相关费用。审理中，原、被告一致确认被告于2019年9月30日收到原告该通知。2019年10月10日，被告回函给原告，陈述原告于2019年8月14日发通知给被告，双方协商未果，被告愿意在收到正式拆迁文件后与政府及原告协商拆迁补偿事宜，力求达成一致不影响拆迁工作；原告于2019年9月26日发通知给被告要求解除合同，但实际情况是被告负责人王玉川于2019年8月23日和9月18日到原告处要求以刷卡方式缴纳租赁费和综合管理费，但原告以政府拆迁为由拒收，故被告不存在违约行为，原告无权单方解除合同，被告要求原告及时安排刷卡收款事宜；望双方友好协商继续履行合同至合同期限届满或政府拆迁补偿事宜圆满结束。截止开庭之日，被告未支付2019年9月18日起的租金及综合管理费。审理中，原告举示了原告工作人员与白市驿镇食品安全办公室工作人员的通话以及原告工作人员与被告经营者王玉川之间的电话录音，其中后一录音双方聊到未办健康证及有产品过期问题，以证明被告经营期间有违反食品安全法律法规的行为，该办公室口头要求整改，未书面进行处罚。被告不认可存在违反食品安全法律法规的行为。审理中，被告举示了2018年10月22日的收据及银行POS机回单，以证明被告缴纳租金、综合管理费及水电气费是通过原告的银行POS机刷卡支付，原告在2019年8月14日发通知表明解除合同意向，并故意拖延时间拒绝提供POS机，致使被告逾期未能缴纳租金及管理费。审理中，原告举示了被告经营者王玉川于2018年10月17日发给原告工作人员的短信，陈述经查询款项周五能到，要求原告发个卡号，被告直接转款进去，并请谅解。原告工作人员表示同意，陈述租金及滞纳金合计136572元，并告知王玉川原告公司的账户名称、开户银行和账号。王玉川表示同意，陈述转账后电告原告。审理中，原告确认被告已经支付原告诉请的水电气费，放弃第四项诉讼请求中要求被告给付诉请水电气费的诉讼请求；原告明确第四项滞纳金的计算标准为要求被告以应付款项为基数，从逾期之日起按照每日1%计算。双方一直确认被告已经缴清截至2019年9月18日的租金及综合管理费，2019年9月18日之后的租金及综合管理费根据合同约定分别为每年105400元和5万元，被告尚未缴纳；双方一致确认被告在合同签订后依约向原告缴纳保证金10万元，该款在合同终止时应退则退。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》、《补充协议》、公告、函、电话录音、通知、短信、回函、收据、银行POS机回单等证据，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为：原、被告之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。被告已经缴纳的租金及综合管理费等费用所属年度于2019年9月18日到期，原告在此之前虽然因为配合房屋征收而通知被告协商合同解除事宜，但双方在此之前未协商一致解除合同，被告不同意解除合同则应该根据合同约定履行义务，但被告却未按合同约定支付租金及综合管理费，被告逾期付款的行为构成违约，符合双方约定的合同解除条件，原告基于被告违约有权解除双方租赁合同及相关合同。原告于2019年9月26日发通知给被告要求解除合同，被告于2019年10月10日回函给原告，确认收到通知但不同意解除合同，但并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》已于被告收到原告通知的2019年9月30日解除，本院无需再判决解除双方之间前述租赁合同及附属协议，对原告要求法院判令解除双方之间前述租赁合同及附属协议的诉讼请求不予支持。被告陈述曾到原告处要求以刷卡方式缴纳而被原告拒绝，但并未提供证据予以证明，相反被告曾于2018年10月17日发短信给原告工作人员，索要银行卡号，原告亦告知银行账号并同意转账收款，相关事实表明双方并未明确约定只能以刷卡方式缴纳，被告知晓原告银行账户并可以转账付款，故本院对被告辩称意见不予采信。原、被告之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》解除后，被告应该返还原告位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室3间。被告已经缴纳的租金及综合管理费等费用所属年度于2019年9月18日到期，被告应该参照双方合同约定，按照租金每年105400元、综合管理费每年5万元的标准，支付原告2019年9月18日起至房屋返还之日的房屋占有使用费及综合管理费。原告因被告已经缴纳诉请水电费而自愿撤回要求被告给付水电费的诉讼请求，本院依法予以尊重。原告诉请被告支付违约金10万元，并且以应付款项为基数，从逾期之日起按照每日1%计付滞纳金。双方之间《商标使用许可合同》约定，被告在使用期间一旦出现食品安全事故或被行政职能部门查处，原告有权解除本合同并要求被告支付违约金10万元；双方之间《房屋租赁合同》及《综合管理服务协议》约定，任何一方违约须支付对方当年租赁费及综合管理费总额30%的违约金，造成损失的另据实赔偿；双方之间《补充协议》约定，被告如未按期缴纳相关费用，原告按每日1%收取滞纳金。由于原告举示的电话录音等证据虽然聊到被告有过未办健康证及有产品过期问题，但并未如合同约定出现食品安全事故或被行政职能部门查处情形；原告虽以被告逾期支付租金和综合管理费为由解除合同，但涉案房屋已经进入征收程序，原告为配合征收工作已有解除合同意向并通知被告协商相关事宜；滞纳金本质上属于违约金，双方对违约金及滞纳金的约定确实较高，被告在原告已有解除合同意向的情况下，逾期缴纳相关费用给原告造成的损失主要是资金占用损失，被告亦主张法院予以调整，故针对被告违约行为，本院参照被告逾期时间及金额，酌情主张被告支付原告违约金合计1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告九龙坡区嘉源轩宴饭店于本判决生效之日起十日内返还原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室3间；二、被告九龙坡区嘉源轩宴饭店于本判决生效之日起十日内按照每年105400元、综合管理费每年5万元标准给付原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司2019年9月18日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费；三、被告九龙坡区嘉源轩宴饭店于本判决生效之日起十日内给付原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司违约金1万元。四、驳回原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3928元，由原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司负担1428元，由被告九龙坡区嘉源轩宴饭店负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  张 雷二〇二〇年四月九日法官助理  李 林书 记 员  李丹琪