山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1263号 原告：张启，男，1957年2月15日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张森，男，1983年10月30日生，汉族，住青岛市市南区，系张启之子。 原告：张森，男，1983年10月30日生，汉族，住青岛市市南区。 被告：李方娴，女，1955年6月10日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：贾严，山东聚青律师事务所律师。 原告张启、原告张森与被告李方娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张启委托诉讼代理人张森，原告张森，被告委托诉讼代理人贾严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张启、原告张森向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金382725元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月15日，原告经中介介绍购买被告位于青岛市市南区户房屋，并于当日签订《房地产买卖契约》，合同约定被告应于2017年5月21日将涉案房屋交付原告，若被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，应支付购房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告直到2019年5月20日才将涉案房屋交付原告，被告行为已经严重违约，故具状诉讼，望判如所请。 被告李方娴辩称：1、青岛市市南区人民法院于2018年9月13日作出的（2017）鲁0202民初6400号民事判决书和青岛市中级人民法院于2019年2月1日作出（2018）鲁02民终9314号民事判决书仅判令被告继续履行合同、办理过户，并未支持原告在庭审中主张的每日500元逾期交房违约金，足以说明两审法院均认为在被告主张解除《房地产买卖契约》情况下，已经判令继续履行合同，不应再判令被告承担违约责任，否则对被告有失公允。2、因青岛市市南区人民法院和青岛市中级人民法院对本案持有不同的裁判意见，导致本案从2017年4月至2019年2月历经一审、二审、发回重审、二审共四次审判，耗时长达22个月，被告认为在诉讼期内合同是否应当继续履行处于不确定状态，被告不应承担违约责任；而在2019年2月青岛市中级人民法院作出终审判决后，合同当事人应按照生效民事判决书履行权利和承担义务，该判决书仅判令被告继续履行合同和办理房屋过户，并未判令被告交付房屋及承担相应责任，故被告不存在逾期交房情形，更不应适用《房地产买卖契约》第七条逾期交房违约条款。3、原告在青岛市不动产登记中心现场办理过户时故意提出无理要求，不配合被告过户，现原告又诉请巨额违约金，应属恶意诉讼。2019年3月14日，原被告相约至青岛市不动产登记中心办理过户手续并要求原告按照生效判决书履行在过户当日支付剩余房款义务，但原告却在办理现场提出要多扣保全费的迟延履行金及当日清理租户的无理要求，被告无法满足原告额外要求，导致无法办理过户手续。原告提出无理要求的目的就是索要巨额违约金，故原告此次诉讼应属恶意诉讼。4、《房地产买卖契约》中约定违约金计算基数及比例过高。原告签订合同当日仅支付20万元定金，但该契约却要求被告按照购房款100万元的日万分之五（每日500元）承担违约责任，计算基数和比例过高，违反权利义务对等及公平的法律原则。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2017年2月15日，两原告与被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：1、两原告购买青岛市市南区户房屋，建筑面积38.33平方米，成交价100万元。2、付款方式为：原告于合同签订当日支付定金20万元，于2017年3月31日过户当日付清余款80万元；被告应于2017年5月21日将涉案房屋交付给原告。3、被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起3日内将双倍定金及已付款返还给原告；原告不能按期向被告支付购房款或被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款万分之五的违约金；任何一方逾期三日以上未履约的，视为悔约，违约方应承担违约责任，但双方另有约定的除外。同日，原告张启通过银行转账方式向被告支付定金30万元（其中涉案房屋定金20万元，青岛市市南区龙江路XX号XXX户房屋定金10万元）。 后原被告因履行问题发生纠纷，原告将被告诉至本院，请求判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户手续。本院于2017年5月30日作出（2017）鲁0202民初2138号民事判决书，判决被告双倍返还定金40万元。原告不服并提起上诉，青岛市中级人民法院于2017年9月5日作出（2017）鲁02民终6311号民事裁定书，认为事实认定不清，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院重新审理后，于2018年9月13日作出（2017）鲁0202民初6400号民事判决书，认定：1、涉案房屋系被告个人财产；2、原被告签订的《房地产买卖契约》合法有效；3、合同签订后，原告依约支付购房定金，且一直积极履行合同，在被告表示不出售涉案房屋后，进一步与被告协商且同意购房款增加10万元，其在履约的全过程中并未存在任何违约行为。遂判令：“一、原告张森、原告张启与被告李方娴签订的《房地产买卖契约》继续履行。二、被告李方娴于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区户房屋过户至原告张森、原告张启名下；原告张森、原告张启于青岛市市南区户房屋过户之日给付被告李方娴购房款85万元。”被告不服，上诉至青岛市中级人民法院，该院于2019年2月1日作出（2018）鲁02民终9314号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年3月14日，原被告相约至青岛市不动产登记中心办理过户手续，因原被告就房屋交接日期、保全费迟延履行金等问题无法达成一致意见，未能办理过户手续。 另查明，原告于2019年3月26日向本院申请强制执行，并将前案案款缴纳至本院，本院于2019年4月25日作出执行裁定书，裁定将涉案房屋过户至原告名下，2019年4月29日将案款发放至被告账户中。双方于2019年5月20日办理房屋交接。 本院认为，本案争议焦点为：1、被告迟延交付房屋是否应承担违约责任；2、迟延交房期间违约金如何计算。 对于焦点一，依诉争合同，原告作为买受方，负有支付交易款项义务，被告作为出卖人，承担交付标的物责任。实践中，原告签订合同当日即支付定金20万元，后被告因价款问题拒绝交易，进而导致双方发生纠纷，总揽交易过程，未发现原告违约之处，且已经生效判决认定，被告亦未提交有效证据证明其拒绝履行合同具有法定免责事由，故本院认为其行为不当。诉讼期间，被告认为在前案诉讼期间，原告曾主张逾期交房违约金，但本院认为仅作为诉辩主张提出，并未提出明确诉讼请求，被告主张缺乏事实依据，本院不予采纳。另被告还主张双方于2017年2月15日签订合同，产生争议后，案经四次审判，诉讼周期长达22个月，非原告所导致。本院认为，前案判决生效后，被告有充足时间清退租户，履行义务。原告即使在过户现场时提出扣除保全费迟延履行金等附加要求，双方亦应本着诚信、守法之精神全面履行判决义务，亦可平等协商处理，该非被告延迟办理过户登记及房屋交付的法定理由，故其主张本院不予采纳。 对于焦点二，原告主张按照《房地产买卖契约》第七条约定，逾期交付房屋，每逾期一日，按照房款万分之五的标准计算违约金。本院认为，《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”关于违约金数额，本院考量如下因素：1、被告存在逾期交房违约行为；2、原告实际付款数额；3、损失填平原则，并综合案情，酌定被告应向原告支付以20万元为基数，自2017年5月21日起至2019年5月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。 案经本院调解未果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告李方娴于本判决生效之日起十日内向原告张森、原告张启支付迟延交付房屋期间的利息（以20万元为基数，自2017年5月21日起至2019年5月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）； 二、驳回原告张森、原告张启的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7041元，减半收取3520.5元，由原告负担3346元，被告负担174.5元。因原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 程凯 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 邱山 书 记 员 韩露