湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初270号原告（反诉被告）：殷柳，女，1993年8月22日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈波，湖北惊天律师事务所律师。被告（反诉原告）:广州裕煌投资管理有限公司，住所地:广州市天河区兴民路222号之一(自编号C1栋办公楼)905房。法定代表人:温永锋，董事长。被告:岳阳裕煌置业有限公司，住所地:岳阳市岳阳楼区站前路与德胜北路交汇处都市华庭1409室。法定代表人:黄桂仲，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。原告（反诉被告）殷柳与被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司（以下简称“广州裕煌公司”）、被告岳阳裕煌置业有限公司（以下简称“岳阳裕煌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）殷柳及其委托诉讼代理人陈波，被告（反诉原告）广州裕煌公司、岳阳裕煌公司共同委托诉讼代理人吴用平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）殷柳向本院提出诉讼请求:1、判令解除殷柳与广州裕煌公司签订的商铺买卖合同（合同编号4013）；2、广州裕煌公司、岳阳裕煌公司立即返还原告商铺购买款136666元及资金占用损失（按银行同期存款年利率6%支付自2018年6月27日起至还清全部购房款之日止）；2、由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司承担本案诉讼费用。事实与理由:殷柳与广州裕煌公司于2018年6月27日签订了《商铺买卖合同》。殷柳按合同约定交纳了购铺款，现主张解除合同：1、广州裕煌公司在签订买卖合同的同时要求殷柳签订《商铺租赁合同》，此形式实际为售后包租的行为，为法律所禁止；2、广州裕煌公司存在虚假宣传；3、合同约定广州裕煌公司应于2018年10月1日交付商铺，但涉案商铺至今不符合交付条件。综上，广州裕煌公司已经构成严重违约。被告（反诉原告）广州裕煌公司辩称，1、答辩人已向原告（反诉被告）殷柳交付了符合交付条件的商铺，殷柳不具有合同解除权；即便殷柳具有合同解除权，其合同解除权也因超过期限行使而消灭；2、答辩人的销售行为不构成“售后包租”，即使构成也不能成为殷柳解除合同的理由；3、答辩人不存在殷柳起诉的虚假宣传的问题；4、对于包含殷柳的商铺在内的中华广场负一层、一层、三层所有商铺，市场运营商业已经整体升级改造装修完毕，为了维护交易安全，涉案合同也不应解除。被告岳阳裕煌公司辩称，答辩人系广州裕煌公司的委托代理人，答辩人的行为后果都由广州裕煌公司承担，请求驳回对答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）广州裕煌公司向本院提出反诉请求:1、驳回反诉被告殷柳要求解除商品买卖合同的诉讼请求；2、判令殷柳继续履行商铺买卖合同，立即向广州裕煌公司支付第三、四、五期购铺款共计34165元；3、判令殷柳立即支付广州裕煌公司逾期付款违约金14965元（自2019年4月4日至2020年4月4日），并自2019年12月31日起每日按商铺总价款0.2‰的标准计算逾期付款违约金至殷柳支付完毕之日止；4、由殷柳承担本案全部诉讼费用。事实与理由:广州裕煌公司的委托代理人岳阳裕煌公司与殷柳于2018年6月27日签订《商铺买卖合同》，合同约定:殷柳购买广州裕煌公司名下商铺一间，购铺总价款为204999元，殷柳支付首付款后，仅支付了第一、第二期购铺款，未再支付后期的购铺款。反诉被告（本诉原告）殷柳辩称，答辩人不支付剩余购房款，是在行使先履行抗辩权及不安抗辩权，被告（反诉原告）广州裕煌公司至今未为答辩人办理网签备案手续；广州裕煌公司承诺办证前不追究购房人的违约责任，故答辩人无须承担逾期付款的违约责任。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、双方无争议的事实2018年6月27日，以广州裕煌公司为出售方（委托代理人岳阳裕煌公司）、殷柳为买受方签订《商铺买卖合同》约定:买受方所购商铺位于岳阳市商铺一间，作为该商铺的附带条件，买受方承认接受出售方选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受方承诺接受出售方选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币204999元;首期购铺款123003元（含定金）于买卖双方签订本合同之日支付，购铺余款81996元于2018年10月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币6833元，支付时间为2018年10月1日起每季度第一个月的头三天内。商铺的交付原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。出售方通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经买受方或者买受方相关人员签收后，即视为出售方已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，出售方无须承担逾期交铺的违约责任。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应按本条第二款的约定支付违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。合同还对其它事项进行了约定。同日，殷柳（出租人）与岳阳伟达嘉商业管理有限公司（承租人，以下简称“伟达嘉公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人伟达嘉公司向殷柳支付年租金14350元或以上金额（税前），伟达嘉公司按季度向殷柳支付租金3587.5元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣殷柳的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，殷柳按照合同约定向广州裕煌公司支付了商铺首付款123003元，并按约定支付了前二期购铺款13666元，之后殷柳未再支付购铺款。殷柳到期未支付的第三、四、五、六、七期购铺款为34165元。2019年12月3日，殷柳向岳阳裕煌公司送达《退铺函》，称因岳阳裕煌至今未实际履行交付义务，殷柳提出解除《商铺买卖合同》。二.双方有争议的事实1、广州裕煌公司是否通知殷柳收铺。广州裕煌公司主张，2018年9月27日，岳阳裕煌公司向殷柳发出了《商铺交付通知函》，告知殷柳将根据殷柳与伟达嘉公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。广州裕煌公司提交了邮寄该通知函的EMS详单，显示殷柳本人签收。殷柳称并未收到该通知，本院认为，广州裕煌公司提交的证据证明其已向殷柳提示收房，对殷柳的主张不予采信，应认定广州裕煌公司通知殷柳收铺。2、广州裕煌公司是否承诺免除殷柳的违约责任。殷柳提供了一份《职责协议书》，协议的甲方为岳阳裕煌置业有限公司、乙方为中华广场业主，协议载明：“分期付款购铺在办证之前中华广场不追究购买方的违约责任，自办证之日起购买方交清该日期应交的分期款。”黄旭槟在甲方法人代表处签字确认。广州裕煌公司对该证据的真实性予以确认，认为黄旭槟系为伟达嘉的员工，非广州裕煌公司的法人，也非广州裕煌的员工，故其代表行为对广州裕煌公司不发生效力，对该证据关联性不予认可。根据查明的事实，黄旭槟认可曾经代表岳阳裕煌公司向买受方开具过房款收据，故本院认为，殷柳有理由相信黄旭槟可以代表岳阳裕煌公司，而岳阳裕煌公司系广州裕煌公司的委托代理人，黄旭槟的行为构成表见代理，故殷柳的违约责任应予以免除。判决的结果与理由本院认为，被告（反诉原告）广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司和殷柳签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本院认为，广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司通知殷柳接收商铺，通过EMS向殷柳发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为广州裕煌公司已经将涉案房屋交付给殷柳。广州裕煌公司没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于殷柳要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司返还购铺款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持；殷柳应继续履行商铺买卖合同。殷柳未按照合同约定支付后期的购铺款，已经构成违约，故对于广州裕煌公司要求殷柳立即支付第三、四、五、六、七期购铺款共计34165元，本院予以支持，鉴于殷柳的违约责任已经被免除，故对于广州裕煌公司要求殷柳承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）殷柳的诉讼请求；二、原告（反诉被告）殷柳与被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）殷柳于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司支付第三、四、五、六、七期购铺款共计34165元；三、驳回被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司的其他诉讼请求；上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；本诉案件受理费减半收取1517元，反诉案件受理费514元，共计2031元，由原告（反诉被告）殷柳承担1844元，由被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司承担187元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年四月二十二日书记员  刘 芳