广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初497号原告：阳江市威尔登堡花苑业主委员会。住所地：阳江市江城区********。确认的送达地址：阳江市江城区新江北路淘金湾北区****（联系人：钟国衡）。负责人：杨永和，该委员会主任。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江东鹏东辉物业管理有限公司。住所地：阳江市江城区**********。确认的送达地址：阳江市江城区********广东粤宏律师事务所（联系人：黄远航）。法定代表人：阮进辉，该公司经理。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。原告阳江市威尔登堡花苑业主委员会（以下简称威尔登堡业委会）诉被告阳江东鹏东辉物业管理有限公司（以下简称东鹏东辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告威尔登堡业委会的委托诉讼代理人冯朵、邝美云，被告东鹏东辉物业公司的委托诉讼代理人黄远航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威尔登堡业委会向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还4732.1元及该款利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至本息付清时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告退还5002.1元及该款利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至本息付清时止）。事实与理由：被告曾是阳江市威尔登堡花苑小区的前期物业管理公司，其在提供物业服务期间多次私自设立名目违规收取业主各类费用，其中有“装修期间临时用水的管理及日常维护（无收水费）”、“装修保证金”、“施工人员临时证押金”、“装修期间余泥清运费”等费用。此外，被告收取物业费的同时，一直在超额违规收取业主卫生费。卫生费属于代收性质，根据规定仅为5.1元，但被告从2014年3月起按l4元的标准收取，于2016年1月调整到8.9元，但仍属于违规收费。2019年2月1日，阳江市威尔登堡花苑业主委员会解除与被告的物业服务合同，但被告不肯退场。2019年6月6日，经市主管部门协调，在阳江市江城区*******委会牵头组织下，原、被告与阳江市江城区*******委会三方签订《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》，其中公告第二条明确被告应当退还业主“预收、多收、不合里的收费”。然而被告退场后，却未能履行公告承诺，拒绝退还任何费用，严重损害业主的合法权益。因被告违规收费涉及的业主较多，为减少诉累，本案的业主授权原告追偿，提起诉讼，望判如所请。被告东鹏东辉物业公司辩称，一、原告不具有本案的实体权利，与本案没有法律上的利害关系，其诉讼主体不适格。从原告提供的证据来看，涉案的四名业主并没有放弃或让予自身的实体权利给原告，原告只是代涉案的四名业主进行追偿，充其量也只是诉讼代理人的身份，并非本案适格的诉讼主体。二、原告代表涉案四名业主在本案中主张退还装修期间缴交的费用和代收的卫生费，其中装修期间的缴费都是发生2013年和2014年，也即时隔6、7年再提起本案诉讼，早已过了诉讼时效期限；代收卫生费中发生于2016年8月23日之前代收的卫生费也过了诉讼时效期限。另外，原告也没有提供证据证实被告公司所收取的卫生费违反了哪些规定而属于违规收费。根据《前期物业服务协议》第二条的约定，被告公司负责威尔登堡公共环境的卫生管理，而每户的业主每天都会产生大量的生活垃圾，必然需另行聘请人员清运处理，产生必要的费用已入住的业主共同分担亦是合情合理。三、众所周知，购买毛坯房屋，是需要装修后才能入住，而每个业主的装修时间又参差不齐，这就涉及到装修期间的用水用电、电梯使用、装修物料搬运、施工人员进出、施工情况及安全巡查、公共设备设施的使用维护、装修垃圾及余泥清理清运等诸多管理问题，必然会大量增加物管公司的工作量、人员配备和经营成本，故被告公司收取涉案四名业主装修期间的费用，并非违规收费。况且，涉案四名业主在购买威尔登堡物业时，即与被告公司签订了《威尔登堡花苑前期物业服务协议》，也签署了《业主（前期）规约》、《装修管理规定》、《装修管理手册》、《业主承诺书》等文件，应合法有效，业主也受上述协议、规约、承诺书等文件约束。因此，涉案四名业主是清楚知晓房屋装修期间需缴交的费用项目及标准的，被告公司也是依据双方签订的前期物业服务协议约定和业主知晓并自愿签署的规约、承诺书等文件收取业主装修期间的服务费用，并无违规收费的事实存在。综上所述，原告既无诉讼主体资格，其诉请也缺乏事实和法律依据，被告恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告是从事物业管理、园林绿化工程、市政道路工程、房地产中介服务的有限责任公司。2016年8月26日，阳江市物业和房屋租赁管理所作出编号为阳物管[2016]04号业主委员会备案回执，告知给予原告备案，本届业主委员会成立时间为2016年8月26日，任期五年。2019年6月6日，原、被告以及阳江市江城区城北街银湾社区*民委员会共同发出一份《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》，主要内容为：威尔登堡业委会已于2019年2月1日解除与东鹏东辉物业公司物业服务合同，业委会与物业公司达成一致，确定物业公司于2019年6月18日9时撤离该小区并终止物业公司的管理服务权限及一切安全责任。在2019年6月8日至2019年6月17日期间，业主应缴尚欠物业公司的一切费用，物业公司应退还业主的预收、多收、不合理的收费，需要退款业主凭票办理。否则，逾期不办理的后果由业主自行负责承担，与业委会代表无关，等内容。2019年8月22日，威尔登堡小区业主陈达伟、林彩霞、梁姬、曾锦标四人确认被告应退费项目由原告代为追偿，所有诉讼权利和义务由原告享有和承担。原告认为被告存在违规收费，应予退还，原告提供了上述四人的交费收据、物业费缴费清单拟证明。其中陈伟达的费用明细为：装修期间施工人员日常管理服务费615元、装修期间垃圾处理费300元、2014年3月-2015年12月（22个月）期间的代收卫生费14元/月共308元、2016年1月-2018年11月（35个月）期间的代收卫生费8.9元/月共311.5元；林彩霞的费用明细为：装修期间临时用水的管理及使用水的电费分摊210元、装修期间临时用水的管理及电梯使用的电费分摊300元、装修期间垃圾处理费300元、装修期间装修余泥清运费350元、2015年2月-2015年12月（11个月）期间的代收卫生费14元/月共154元、2016年1月-2018年11月（35个月）期间的代收卫生费8.9元/月共311.5元；梁姬的费用明细为：装修期间施工人员日常管理服务费442元、装修期间垃圾处理费300元、2014年3月-2015年12月（22个月）期间的代收卫生费14元/月共308元、2016年1月-2018年11月（35个月）期间的代收卫生费8.9元/月共311.5元；曾锦标的费用明细为：装修期间施工人员日常管理服务费539元、施工人员临时证工本费100元、装修期间余泥清运费350元、装修期间垃圾处理费300元。经质证，被告认为上述业主与被告签订了《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《装修管理规定》、《装修管理手册》、《业主承诺书》，该四名业主是清楚房屋装修期间需缴交的费用项目及标准的，被告也是依据双方签订的前期物业服务协议约定和业主知晓并自愿签署的规约、承诺书等文件收取业主装修期间的服务费用，所收取的卫生费并无违反哪些规定而属于违规收费，被告无违规收费的事实存在。同时，原告不是适格主体，且原告请求的费用已过诉讼时效。经查，涉案四名业主均与被告签订了《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《装修管理规定》、《装修管理手册》等。其中被告与陈达伟、梁姬、曾锦标签订的《装修管理规定》主要约定：业主装修房屋，须由业主或业主委托人与施工负责人一切到管理处申报。装修公司须一次性向管理处交齐装修保证金3000元/户（住宅），装修垃圾清运费300元/户，装修余泥清运费350元/户，交纳装修施工期间管理服务费（按总建筑面积5元/平方米/户），施工人员办理装修工作证，每人一证，每证工本费20元，押金50元（证件交回后押金退还），等内容。被告与林彩霞签订的《装修管理规定》除约定上述的装修保证金、装修垃圾清运费、装修余泥清运费、施工人员办理装修工作证工本费外，还约定：小户型交纳装修期间用电管理：电梯使用电分摊费255元/户；使用水的电费分摊180元/户（十层以上的住户电梯使用电分摊费300元/户，使用水的电费分摊210元/户）；大户型交纳装修期间用电管理：电梯使用电分摊费300元/户；使用水的电费分摊280元/户；十层以上的住户电梯使用电分摊费360元/户，使用水的电费分摊320元/户，等内容。庭审中，原告称《装修管理规定》证明了被告是存在乱收费的情况，该规定与双方之间约定的包干制相违背，是不合法的。卫生费亦存在多收情况。被告则称物业服务费的具体项目与业主个人装修活动并非重复收费，卫生费是包含两部分，一部分是国家有关部门收取卫生费5.1元/户/月，其余部分是业主自行负担聘请人员清理小区生活垃圾的分摊费用。另查明，阳江市发展和改革局（物价局）办公室出具的《关于调整市区生活垃圾处理费价格的通知》，确定自2012年2月1日起，物业小区的垃圾处理费收取5.1元/户/月。以上事实，有原告提供的业主委员会备案回执、企业信息、关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告、违规收取业主费用清单（陈达伟）、身份证、收据、物业费缴费清单、违规收取业主费清单（林彩霞）、身份证、收款收据、收据、物业费缴费清单、违规收取业主费用清单（梁姬）、身份证、收据、物业费缴费清单、违规收取业主费用清单（曾锦标）、身份证、收据、收款收据、阳江市住房和城乡建设局信访复函、《前期物业服务协议》；被告提供的《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《装修管理手册》（林彩霞）、《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《装修管理手册》（梁姬）、《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《装修管理手册》（陈达伟）、《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《装修管理手册》（曾锦标）等证据，结合本案当事人的陈述，经本院综合分析，足以认定。本院认为，本案威尔登堡业委会已经政府部门备案登记，具备诉讼主体资格。涉案四名业主陈达伟、林彩霞、梁姬、曾锦标将其已向被告交付相关费用而产生的应退费的权利义务自愿确认转由威尔登堡业委会享有和承担。因此，威尔登堡业委会以原告的名义提起诉讼并无不妥。被告主张原告主体不适格，理据不足，本院不予采纳。涉案业主陈达伟、林彩霞、梁姬、曾锦标与被告签订的《装修管理规定》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同对签订双方具有约束力，双方当事人应按合同的约定切实履行合同义务。被告依据该管理规定的约定向上述业主收取装修期间的一次性费用，业主并已自愿缴纳，现原告称被告违规收费但并未能提供充分的证据证明，故对原告该主张，本院不予采纳。据此，原告请求被告返还“装修期间施工人员日常管理服务费”、“装修期间临时用水的管理及使用水的电费分摊”、“装修期间临时用水的管理及电梯使用的电费分摊”、“装修期间余泥清运费”、“装修期间垃圾处理费”、“施工人员临时证工本费”等费用，理据不足，本院不予支持。对于代收卫生费的问题。根据阳江市发展和改革局（物价局）办公室出具的《关于调整市区生活垃圾处理费价格的通知》，自2012年2月1日，物业小区的垃圾处理费为5.1元/户/月。根据上述通知的规定，被告收取的代收卫生费超过5.1元/户/月的部分属于违规收费，应予退还。结合被告对诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告于2020年1月14日提起本案诉讼，其请求退还2017年1月前多收的卫生费，已超过诉讼时效，本院不予支持。根据原告提供的物业缴费清单显示，陈达伟、林彩霞、梁姬于2017年1月-2018年11月缴纳的代收卫生费为8.9元/月，故被告应分别退还陈达伟、林彩霞、梁姬各87.4元[（8.9元/月－5.1元/月）×23个月]，即被告应退还原告共262.2元（87.4元×3）。对于原告请求被告退还该多收费用的利息，没有违反法律规定，结合原告的请求，原告主张的利息损失应从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江东鹏东辉物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还262.2元及其利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年1月14日起计至付清款项时止）给原告阳江市威尔登堡花苑业主委员会；二、驳回原告阳江市威尔登堡花苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告阳江东鹏东辉物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭**二〇二〇年四月八日书记员  赖健苗附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。