辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0603民初1068号 原告(反诉被告)：程某某。 委托代理人：杨某。 被告(反诉原告)：辽宁某某有限公司。 委托代理人：马某某、黄某。 原告程某某(反诉被告)诉被告辽宁某某有限公司(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人杨某、被告的委托代理人马某某、黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2006年开始原告与被告签订房屋租赁协议，原告租赁被告所属的位于丹东某某公司楼下门市商铺开办丹东市振兴区某某菜馆，合同约定租金每月6850元，并交纳15000元押金。合同订立后原告即投入30多万元对房屋进行装修，并开始营业。2017年夏天因涉案房屋漏水，原告找到被告要求其修缮房屋，可被告始终不管不问，未作任何维修维护，原告只能逐级找到被告公司人员到原告正在经营的饭店中将饭店人员尽数赶出店铺，并贴上封条，更是不让原告的任何人进入店铺内取私人物品。公司人员后来竟然在原告与公司谈判期间私自将原告饭店内的所有物品全部拉走，放在其公司仓库，并将原告经营的饭店及装修全部拆毁。现请求依法判令被告继续履行合同并赔偿原告各项损失暂计10000元（待评估后确定）。 被告辩称：被告与原告之间最后一次签订的房屋租赁合同已经于2015年12月22日到期。到期后，经被告多次催促，原告一直未与被告签订新的房屋租赁合同，而且拒不返还租赁物。双方的租赁合同已经失效，原告要求继续履行没有事实和法律依据。原告应对其主张的损失实际发生、金额及损失是被告造成的承担举证责任。关于装修损失，双方签订的租赁合同第八条约定：“乙方需要对房屋装修改造时，必须经甲方同意方可进行，其装修改造所投入的资金，甲方不做任何补偿，承租期结束时，除可移动部分外，归甲方所有。”按照法律规定和合同约定，原告不存在任何的所谓装修损失。关于物品和其他损失，在被告与原告签订的房屋租赁合同到期后，经被告多次催促，原告一直拒绝与被告签订新的租赁合同，拒不返还租赁物和支付房屋占有使用费。在此情况下，被告多次向原告发出缴费通知，并通知其不再与其续约，收回房屋。双方于2017年4月25日签订缴费协议书，协议书约定，原告应于2017年5月24日前与被告签订新的租赁合同，否则视为放弃续签合同，应于2017年5月24日前搬出房屋，如逾期未搬离或全部搬离，视为乙方放弃剩余物品，所有物品作为废品处理。此后，被告分别于2017年9月8日、2017年10月20日、2018年2月2日、2018年2月5日，以电话通知、上门通知、邮寄挂号信和登报的方式向原告送达腾退房屋的通知，但原告置之不理，被告在穷尽一切沟通手段之后，没有办法才在2018年3月7日收回被原告占据的房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告依法收回租赁物符合法律规定，且根据双方的约定和一系列的腾退房屋通知，原告对于其拒绝腾退房屋可能造成的不利后果应有深刻的认识，被告有权收回房屋并自行清理，对于乙方遗留在房屋内的任何物品视为废品处理，因被告收回房屋造成的原告损失，原告应自行承担。综上，原告要求被告继续履行租赁合同并赔偿原告各项损失没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告诉称：依法判令反诉被告立即向反诉原告支付房屋占有使用费29296.66元；二、依法判令反诉被告立即给付原告为收回房屋支出的搬家费600元，公告费1000元，挂号信资费3.8元，合计：1603.80元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告辩称：一、反诉原告请求的支付房屋占有费没有事实根据，在2017年10月20日反诉原告强行将本案租赁房屋封闭，将门锁死，将本案原告雇佣人员撵出去，反诉被告实际丧失了对涉案房屋占用使用，不存在反诉被告给付反诉原告占用使用费；二、所谓的搬家费不应由反诉被告支付，由于反诉被告丧失对涉案房屋占有使用权，在涉案房屋内所有物品应由本案被告保管，反诉原告的行为侵害了反诉被告的利益，不应由反诉被告承担。 经审理查明：2014年12月22日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告（甲方）将位于某某站发车场旁，樱花宾馆对面，（地址丹东市振兴区九纬路某某公司x号门市房），自编x号，面积126平方米租给乙方经营使用，租期一年，即2014年12月23日起至2015年12月22日止。同时约定年租金82200元，月租金6850元，原告（乙方）一次性交纳合同保证金15000元，保证金不计利息，合同期满乙方无违约行为，被告一次性返还原告；原告必须按时交纳租金，超过规定时间三日为滞缴，逾期10天按原告自动终止合同处理，被告有权收回房屋另行发包，预交房租及保证金不予返还。乙方需要对房屋装修改造时，必须经被告同意方可进行，其装修改造所投入的资金，被告不做任何补偿，承租合同结束时，除可移动部分外，归被告所有。原告用上述房屋经营饭店。该合同到期后，双方未再签订房屋租赁合同，原告仍继续使用租赁房屋，并按上述租金标准向被告交付租金。期间因原告未及时交纳租金，被告于2017年4月24日禁止原告营业，经协商，双方于2017年4月25日签订房屋出租缴费协议书一份，载明：“甲乙双方签订的《房屋租赁合同》（下称《合同》）第一条规定：合同起止时间2014年12月23日至2015年12月22日，合同期满。截止到2017年4月24日乙方仍未与甲方签订《合同》，且乙方拖欠甲方租金五个月（甲方分别在2017年3月1日、4月13日对乙方本人下达了缴费通知和催费告知单，并经乙方本人签字认可）。经查乙方已经违反了《合同》规定：第三条和第十三条规定内容。为保证甲方《合同》真实有效，维护甲方的权力，在甲方多次催缴无果后，甲方在2017年4月24日上午对乙方承租门市房进行查封。后经与乙方协商，乙方保证在2017年4月25日上午10时30分前向甲方交纳拖欠的五个月租金，并且在2017年5月24日前办理签订新版《合同》（一次交纳一年租金）。如在规定时间内乙方没有履行本协议，甲方将视为乙方放弃续签合同，请乙方在本协议期满（2017年5月24日）前搬出房屋，如期交还房屋。如乙方逾期未搬离或未全部搬离，视为乙方遗弃剩余物品，所有物品将作废品处理。若乙方与甲方因合同终止事宜发生纠纷，甲方将通过法律途径解决，并要求乙方承担相应的损失，甲方所有损失将从乙方保证金（15000元）中扣除。本协议一式两份，期限为协议签订日期后一个月，在期限内发生任何安全问题由乙方全部负责。特此声明！”该协议上甲方处盖章为“辽宁某某有限公司永昌大市场”，乙方处原告本人签字。原告租金交纳到2017年8月23日。因被告认为原告未按前述房屋出租缴费协议书履行，被告于2017年10月20日禁止原告营业。2018年3月7日，被告将案涉房屋内物品搬离至仓库，后将房屋租赁给案外人。2018年9月20日，原告向丹东市某某报案。2018年12月5日，丹东市某某以没有犯罪事实为由作出不予立案通知书。 诉讼中，原告请求对“因被告非法关门贴封条占有原告饭店至今，给原告造成每月饭店经营损失”进行评估。因原告未能提供评估所用材料，评估机构将委托退回。 本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、房屋出租缴费协议书及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原告与被告于2014年12月22日签订的房屋租赁合同到期后，双方未再签订书面的合同，双方在此之后继续履行即为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同。被告行使合同解除权后又将案涉房屋租赁给案外人，系法律赋予其合理处分权能，故在被告不同意与原告继续履行租赁合同而案涉房屋已经另行租赁他人的情况下，对原告请求继续履行合同的主张本院不予支持。被告作为出租人，在解除合同时应给原告合理的时间，以便原告处理剩余食材等物品或另行寻找经营场地，原告虽提出赔偿请求，但其请求主要依据评估结果，而评估事项因原告无法提供相关材料被评估机构退回，故属于原告举证不能，在原告没有明确赔偿数额及没有充分证据证明自己主张的情况下，本院对其赔偿主张不予支持。在被告禁止原告经营开始至原告物品搬离期间的租金问题，因原告此时并非正常使用房屋，故对反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）支付租金的请求本院也不予支持；对于搬离物品的费用，为反诉原告单方支出，其真实性无法确认，故对此项本院不予支持；关于公告费及挂号信费用，不属于必要费用，故对反诉原告此项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告程某某的诉讼请求； 二、驳回反诉原告辽宁某某有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费50元，由原告负担（原告已预交）；反诉案件受理费267元，由反诉原告负担（反诉原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审 判 长  于忠山 人民陪审员  高秀艳 人民陪审员  刘鹏飞 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  李韵淇