广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终28084号上诉人（原审被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分。法定代表人：谭茶花。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市艾乐教育咨询有限公司，住所广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：彭顺德。委托诉讼代理人：欧阳文勇，广东华世为律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡密，广东华世为律师事务所律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳公司）因与被上诉人深圳市艾乐教育咨询有限公司（以下简称艾乐公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初10936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万佳公司上诉请求：1.撤销原审判决第一至六项，并依法改判驳回艾乐公司的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由艾乐公司承担。事实和理由：一、原审法院认定涉案商铺租赁合同及补充协议无效，未区分涉案商铺的合法建筑部分与违建部分，事实认定错误，合同应为部分无效而非全部无效。《补充协议》约定，涉案商铺建筑面积（含公摊面积）1185平方米，实用面积613平方米（以艾乐公司实地考察为准，艾乐公司知晓并同意此商铺的实际使用面积，万佳公司同意赠送建筑面积（含公摊面积）572平方米），万佳公司与艾乐公司签订涉案商铺租赁合同及补充协议时，已知晓涉案商铺的部分违建的事实，其在实地考察租用场地时，也确已知晓具体哪部分场地属于违建部分，且万佳公司在原审中已提交涉案商铺《竣工图》并已标明涉案商铺的违建部分和合法建筑部分。因此，原审法院以无法区分涉案商铺的违建与合法建筑部分为由，一概认定租赁合同及补充协议无效属事实认定错误。二、原审法院判令万佳公司全额返还艾乐公司主张的租赁保证金事实认定错误，法律适用错误。艾乐公司自认在其向万佳公司承租涉案商铺时，已知晓涉案商铺有部分违建和合法建筑的事实。涉案租赁合同部分无效部分有效的本意应指，商铺合法建筑部分仍应受租赁合同条款的约束，违法建筑部分因违反《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，针对该违法建筑部分签订的租赁合同无效。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的涉案商铺被行政机关依法查封的，承租人有权请求解除合同的情形，应指出租人单方原因导致。现因万佳公司与艾乐公司双方均对涉案商铺有部分违建的事实明知，艾乐公司无权主张适用上述第八条条款单方行使解除权。另，依据补充协议第十条约定，原合同及补充协议履行过程中，除已约定情况外，艾乐公司不得无故解除本合同及本补充协议，否则万佳公司有权没收租赁保证金。因此，关于商铺合法建筑部分所缴纳的租赁保证金比例，按合同约定万佳公司有权没收。即使涉案商铺最终因违建部分而被整体查封，艾乐公司也应对此承担过错，也不应全额退还租赁保证金。三、原审法院判令万佳公司全额返还艾乐公司主张的租金、管理费、广告费租金以及装修押金，显失公平。依据《商铺租赁合同》第三条及《补充协议》第三条的约定，艾乐公司作为承租方按时交纳租金及管理费是其应尽的合同义务。不管合同是否部分解除或部分无效，万佳公司作为出租方已实际将商铺交付给艾乐公司使用，艾乐公司已进场并实施装修工程，其在占有使用期间即应向万佳公司支付租金或房屋占有使用费，同时艾乐公司也相应地享受了物业公司提供的物业管理服务，即应承担管理费的支出。关于广告位租金，按合同约定，万佳公司已向艾乐公司提供广告位，艾乐公司向万佳公司支付相应的广告位租金是其应尽的合同义务。艾乐公司支付装修押金目的在于保障其在商铺装修期间能够规范操作，该笔费用应由艾乐公司自行承担。艾乐公司未答辩。艾乐公司向一审法院起诉请求：一、确认艾乐公司与万佳公司所签订的《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》部分无效，有效的合同部分于2018年1月29日解除；二、万佳公司返还艾乐公司已支付的租赁保证金408825元；三、万佳公司返还艾乐公司已支付2018年5月1日至7月31日的租金408825元；四、万佳公司返还艾乐公司已支付2018年1月1日至7月31日管理费165900元；五、万佳公司返还艾乐公司已支付的广告位租金10000元；六、万佳公司返还艾乐公司已支付的装修押金20000元；七、万佳公司赔偿艾乐公司装修损失315078.2元，其中消防设施44000元，室内装修155800元，空调设备115278.2元；八、万佳公司支付及返还前述二至六款项的利息，以中国人民银行一年期贷款利率，自2018年2月5日起计算；九、本案诉讼费由万佳公司承担。一审法院认定事实：2017年11月29日，艾乐公司与万佳公司签订《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》，该《商铺租赁合同》载明，艾乐公司向万佳公司承租深圳市福田区园岭中路园中园花园裙楼贰层201号商铺（以下简称“涉案商铺”）；租赁期限从2017年12月1日至2025年10月10日，其中包括装修免租期5个月，从艾乐公司签进场装修单开始计算，装修免租期内只免除租金，艾乐公司仍需支付在此期间使用场地所产生的水电管理费用；固定租金为136275元/月，租金以年月为单位交纳；固定租金第二年起每年递增8%，即2018年12月1日至2019年11月30日租金变更为147177元/月；涉案商铺经营所需的公用水电按当月发生额进行核算并进行公摊，管理费为23700元/月；出现解除本合同的条件，而万佳公司要求解除双方合同时，艾乐公司应在接到万佳公司书面或口头通知后7天内交回商铺给万佳公司，并缴清一切费用。逾期未交还商铺的，在万佳公司给予一定的宽限期内仍未撤出的，万佳公司可对该商铺停水停电，且万佳公司可视为艾乐公司已放弃商铺内物品的所有权和处置权，有权自行将商铺清空（产生的有关费用由艾乐公司承担）。艾乐公司应承担因逾期未交商铺而产生的商铺占用费（未足1个月按1个月计）及违约金，艾乐公司亦无权要求退还租赁保证金。艾乐公司的行为影响到万佳公司及其他商户正常经营，造成损失的，应承担赔偿责任；艾乐公司未满合同期限而退出商铺经营的，视为艾乐公司违约，艾乐公司的租赁保证金将不予退还，另支付万佳公司相当于3个月租金的违约金。《万佳广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）记载，万佳公司同意将涉案商铺租赁给艾乐公司经营。租赁商铺建筑面积（含公摊面积）1185平方米，实用面积613平方米（以艾乐公司实地考察为准，艾乐公司确认知晓并同意此商铺的实际使用面积，万佳公司同意赠送建筑面积（含公摊面积）572平方米。涉案商铺产权人为深圳市城市建设开发（集团）有限公司，合法使用人为本案万佳公司，租赁场地用途为爱贝国际少儿英语/早教；租赁保证金为3个月租金408825元，万佳公司收取租赁保证金，应向艾乐公司开具收款收据。租赁保证金不得用于抵扣租金，如万佳公司用保证金抵扣相关费用（水电网络燃气费及罚款）后，艾乐公司应在万佳公司通知后1个月内补齐保证金，若超出期限，万佳公司有权没收租赁保证金并解除合同；租赁期满时，艾乐公司结清费用并办理完相关退场手续后，万佳公司将保证金于10个工作日内不计息退还给艾乐公司；租赁期内，如遇国家政策调整、城市规划更改及其他不可抗力的因素导致本合同不能继续履行而需要终止的，万佳公司应配合艾乐公司向业主及拆迁方等方面争取补偿。如业主及拆迁方等方面只给予万佳公司拆迁补偿（该补偿包括艾乐公司租赁场地建筑面积），则万佳公司将对应面积比例的补偿款支付艾乐公司。如遇不可抗力，双方终止履行合同，互不追究责任；艾乐公司租赁商铺后，艾乐公司自行负责二次装修和消防申报等工作，其中产生一切费用和责任由艾乐公司自行承担，艾乐公司申报过程中所需资料，万佳公司必须无条件提供协助；原合同及本补充协议履行过程中，除已约定情况外，万佳公司不得无故停止履行原合同及本补充协议，否则，万佳公司除退回艾乐公司缴纳的租赁保证金外，还需支付3个月租金作为违约金，艾乐公司亦不得无故解除合同及本补充协议，否则没收艾乐公司租赁保证金。万佳公司应妥善处理该租赁商铺历史遗留等纠纷，若因此发生纠纷，与艾乐公司无关，万佳公司应积极解决。不得影响艾乐公司正常使用该商铺。如万佳公司不及时处理造成艾乐公司损失的，万佳公司应给予相应补偿；万佳公司提供艾乐公司广告位，广告位使用费第一年10000元，第二年使用费视行情而定；如违建部分遇到政府检查或查封，艾乐公司与万佳公司双方共同承担相关责任；交场时间以签合同日期为准，免租5个月，2017年12月1日至12月31日免租金及管理费，剩余4个月免租期不免管理费；本补充协议是原合同的附件，两者具有相同的法律效力，如有冲突，以补充协议为准，原合同其他条款需有效。2017年11月29日涉案商铺租赁合同签订当日，艾乐公司法定代表人彭顺德通过其中国银行尾号6909账户向万佳公司（收款人为李江平）转账支付408825元，附言为万佳广场201铺位三押。万佳公司于2017年12月1日向艾乐公司开具涉案商铺租赁保证金的《收款收据》。2017年12月6日，艾乐公司方彭顺德再次向万佳公司转账支付584725元，附言为万佳广场二楼201商铺。万佳公司就该笔转款向艾乐公司开具《收款收据》，收据记载该笔转款包括涉案商铺2017年12月1至2018年11月30日广告位租金10000元、2018年5月1日至2018年7月31日租金408825元、2018年1月1日至2018年7月31日管理费165900元。2017年12月，艾乐公司向万佳公司支付涉案商铺装修押金20000元，万佳公司在庭后补充提交《情况说明》亦确认收到该笔款项。2017年12月11日，万佳公司在装修押金财务确认处盖章，并向艾乐公司签发《装修进场通知单》，艾乐公司持该通知单进场装修。2017年12月29日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局（以下简称“福田区城管局”）向万佳公司发出《停止违法行为通知书》，该通知书载明，经查，你（单位）在园岭中路万佳广场二楼违法扩建，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第二十七条之规定，先责令你（单位）立即停止违法行为。若你（单位）继续抢建，我机关将依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第二十八条之规定，对抢建部分迳行拆除。同日，涉案商铺被该局查封，艾乐公司的装修施工已停工。2018年1月28日，艾乐公司向万佳公司邮寄《解除及的通知书》，该通知书载明，2018年1月10日、1月15日以及1月22日艾乐公司三次找万佳公司就涉案商铺被查封及解封事宜进行协商，但万佳公司都没有给出一个明确和可行的方案，导致艾乐公司不能按《商铺租赁合同》及《补充协议》约定使用租赁商铺，合同目的不能实现，万佳公司已经根本违约，艾乐公司有权解除双方所签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。鉴于此，艾乐公司正式通知万佳公司：自2018年1月29日起解除万佳公司与艾乐公司签署的《商铺租赁合同》及《补充协议》；……。万佳公司方工作人员于2018年1月29日签收该通知。另查，庭审中艾乐公司自认其在签订涉案商铺《商铺租赁合同》及《补充协议》时，已知晓涉案商铺有部分违建的事实。再查，艾乐公司陈述2017年12月29日，福田区城管局将《停止违法行为通知书》直接张贴于涉案商铺，该商铺的两个大门均被封闭，涉案商铺（含违建部分）均不能再使用。万佳公司主张涉案商铺仅部分是违建，其他部分为合法建筑，故该《停止违法行为通知书》应该只是张贴于二楼扩建部分。又查，关于涉案商铺是否涉及违建。万佳公司提交了权利人为深圳市城市建设开发（集团）有限公司坐落于福田区园岭中路园中花园裙楼2层的不动产权证书。涉案商铺位于即该不动产权证书记载的福田区园岭中路园中花园裙楼2层。庭审中对照万佳公司提交的《竣工图》，万佳公司自认涉案商铺确有部分涉及违建，其在《竣工图》上用绿色部分标注的为万佳公司出租给艾乐公司涉案商铺的所有面积，除了橘色标识部分为违建以外，其余部分均为合法建筑；但艾乐公司陈述对照涉案租赁合同及补充协议其无法区分涉案商铺的违建和合法建筑部分。一审法院认为：本案的争议焦点在于《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》是否有效。涉案商铺部分涉及违建，涉违建部分没有取得建设工程规划许可证，对照租赁合同及补充协议，无法区分涉案商铺的违建与合法建筑部分。万佳公司将该涉案商铺（含违建部分）出租给艾乐公司，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案艾乐公司与万佳公司签订的涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》应为无效。依照合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租赁保证金。2017年12月29日福田区城管局向万佳公司发出《停止违法行为通知书》，是万佳公司无法继续承租涉案商铺的主要原因，故万佳公司无权没收艾乐公司已支付的租赁保证金。关于艾乐公司主张万佳公司返还其已支付的租赁保证金408825元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于艾乐公司已支付租金、管理费及广告位租金返还的问题。涉案商铺涉违建被福田区城管局查封，并非是艾乐公司的装饰装修行为所致，而是在万佳公司向艾乐公司交付涉案商铺时违建部分就已存在，涉案商铺即被福田区城管局查封之时为双方合同约定的免租期间内，故对艾乐公司要求万佳公司返还其已支付的2018年5月1日至7月31日租金408825元，2018年1月1日至7月31日管理费165900元及广告位租金10000元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于装修押金返还的问题。2017年12月11日艾乐公司作为承租人取得万佳公司许可进场装修，万佳公司亦确认收到艾乐公司支付的装修押金。万佳公司作为出租人并未举证证明艾乐公司有任何违反规定进行装修需没收装修押金的情形，故对艾乐公司要求万佳公司返还其已支付的装修押金20000元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于赔偿装修损失的问题。因《商铺租赁合同》及《补充协议》签订时，艾乐公司对涉案商铺部分涉违建的事实亦知晓，亦有过错，且艾乐公司并未对其主张的装修损失提交证据加以证明，艾乐公司应承担举证不能的法律后果。故对艾乐公司要求万佳公司赔偿其装修（含消防设施、室内装修、空调设备）损失315078.2元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于艾乐公司要求万佳公司支付其已付费用及装修损失的利息问题。因《商铺租赁合同》及《补充协议》签订时，艾乐公司知晓涉案商铺存在部分违建却仍进行承租，亦有过错。故关于艾乐公司主张其已付费用及装修损失利息的请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告深圳市艾乐教育咨询有限公司与被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于2017年11月29日签订的以深圳市福田区园岭中路园中园花园裙楼贰层201号商铺为租赁标的的《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》无效；二、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司租赁保证金408825元；三、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的2018年5月1日至2018年7月31日的租金408825元；四、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的2018年1月1日至2018年7月31日的管理费165900元；五、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的广告位租金10000元；六、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的装修押金20000元；七、驳回原告深圳市艾乐教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16758元（已由艾乐公司预交），由原告深圳市艾乐教育咨询有限公司负担3974元，被告深圳市万佳广场投资发展有限公司负担12784元。经审查一审庭审笔录以及万佳公司上诉意见，双方当事人在原审已经就本案事实争点和焦点问题充分举证和辩论，事实已经查清，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院对本案进行书面审理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因涉案商铺部分涉及违建，涉违建部分没有取得建设工程规划许可证，原审经审查，对照租赁合同及补充协议，无法区分涉案商铺的违建与合法建筑部分。故原审认定本案艾乐公司与万佳公司签订的涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》全部无效，并判令万佳公司返还全部租赁保证金，并无不当，本院予以维持。因在万佳公司向艾乐公司交付涉案商铺时违建部分就已存在，涉案商铺被福田区城管局查封之时为双方合同约定的免租期间内，故原审法院判令万佳公司返还艾乐公司已支付的租金、管理费及广告位租金，并无不当，本院予以维持。万佳公司作为出租人并未举证证明艾乐公司有任何违反规定进行装修需没收装修押金的情形，故原审法院判令万佳公司返还艾乐公司已支付的装修押金，并无不当，本院予以维持。综上所述，万佳公司的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12784元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 **峰二〇二〇年四月二十四日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。