山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初564号 原告:王永军，男，1976年1月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘志远，山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董京，山东文科律师事务所实习律师。 被告：日照友巍实业开发有限公司，住日照市东港区泰安路北、枣庄路东丽水花园5号楼沿街，统一社会信用代码913711006138030688。 法定代表人：迟聪聪，执行董事。 委托诉讼代理人：刘琴琴，山东尽善律师事务所律师。 原告王永军与被告日照友巍实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永军的委托诉讼代理人刘志远、董京，被告日照友巍实业开发有限公司的委托诉讼代理人刘琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永军向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告及时为原告办理其开发的丽水花园小区002幢01单元501室的不动产权证；2.依法判决被告支付自2017年1月1日至2020年1月1日期间逾期办证违约金229405元，自2020年1月2日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算；3.诉讼费用、担保费等由被告负担。案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为判决被告支付自2017年1月6日至2020年1月6日期间逾期办证违约金229405元，自2020年1月7日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算，并明确第三项诉讼请求为案件受理费、保全费、保全担保费750元由被告负担。事实与理由：2010年10月19日，原、被告签订商品房买卖合同，原告王永军以1103377元购买案涉楼房一处，后补款46521元。原告已按约付清购房款，但被告却至今未按合同约定为原告办理产权证，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条之规定，被告对此应承担逾期办证的违约责任。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告日照友巍实业开发有限公司辩称：原告未办理不动产权证主要是原告没有配合办理导致的，另外是因客观情况、法律规定等发生变化，不是由被告造成的。一、办理不动产权证属于政府管理部门的职能和权限，并非被告的法定义务，原告要求被告办理不动产权证没有法律依据和合同依据，在签订的商品房买卖中没有办理新式不动产权证的约定，并且原告已取得房产证。二、根据城市房地产开发经营管理条例第33条的规定，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第18条的规定，办理产权手续是商品房购买人的义务，房地产开发企业是协助义务。被告在办理不动产权证条件成立时已通知小区业主，而原告并没有提供身份证、他项权利证等材料。不动产权证的办理不能不是被告的原因，而是原告怠于行使自己的权利。三、现小区业主有很多已经办理不动产权证书，原告在能够办理不动产证的情况下，未准备齐全办证资料交于被告，也未向被告要求办理不动产权证而是直接起诉，并且向被告主张违约金，这是以自己的拖延行为强行要求被告担责。四、根据商品房买卖合同第十五条第3项的约定，原告已放弃了追究逾期办证中出卖人支付违约金的责任。原告在与被告协商一致的情况下，免除了被告逾期办证的承担违约金的违约责任，原告选择的是要求被告实际履行，所以被告不应该支付违约金。综上所述，办理不动产证需原被告相互配合，原告怠于行使自己的权利，并且被告不存在未履行协助义务的情形，不应承担责任，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同面积及确定价款的补充协议附件四》（编号：201010190013）原件及复印件，证实原被告之间的商品房买卖关系，根据主合同第四条第四项，房款价格是1103377元。证实根据补充协议附件四最终定价1149898元；证据二、首付款331377元的收据、补足差价款46521元、向银行借款772000元的凭证，证实原告已经足额缴纳房款；证据三、预交物业费单据、缴纳契税单据、开通燃气单据、维修基金单据、业主缴纳清单、房屋所有权证，证实原告于2011年9月22日接收房屋，综合证据一买卖合同第十五条约定，出卖人应当在交房后180日内为原告办理产证，即不晚于2012年3月20日为原告办理不动产权证，但被告仅于2015年5月11日为原告办理房屋所有权证，迄今未办理土地证以及不动产权证；证据四、不动产登记中心查询证明单，土地使用权证号为日国用（2004）第0222号的土地产权存在严重瑕疵，该块土地有查封，有抵押，由买卖合同第一条可知，原告的房屋就坐落在该地块处，证明被告无法提交办证需要的手续，致使被告不能按期为原告办理不动产权属证书，即存在违约行为；综合上述四组证据，因被告逾期办证，对于违约金原告主张以购房款1149898元为基数，按照中国人民银行贷款利率并上浮40%来计算。对于违约期限为2012年3月20日直至不动产权证办理完毕为止。现原告自愿从2017年1月6日起计算违约金，放弃2017年1月6日之前逾期办证损失的主张。故2017年1月6日至2020年1月6日的违约金计算方式为：1149898×4.75%（1+40%）×3=229405元，对于2020年1月7日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍除以一年期再乘逾期天数来计算。证据五、保全费单据2020元，保险费单据750元。证明因被告的违约行为，原告为本案支出的合理费用。 被告日照友巍实业开发有限公司对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的第一组证据真实性无异议，根据该证据第15条第3款，原告已经放弃向被告主张逾期办证违约金的责任，原告选择的是要求被告承担实际履行的违约责任。对于补充协议第4条规定乙方也即原告，未签订委托合同即未支付委托费用，被告仅承担通知义务，被告履行通知义务后，原告并未提交相关材料；对于证据二真实性无异议，但是对于其证明目的有异议，该证据仅能说明原告交付相关税费；证据三真实性无异议，根据房屋产权证可知，原告在2015年已取得涉案房屋的房产证；证据四真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该土地的查封不能证明具体时间，在可以办理不动产登记时，原告未提交相关材料给被告；证据五真实性无异议，但是该项保费单据不应由被告负担。 被告提交如下证据：业主领取票证登记表原件及复印件各一份，实际领取的就是涉案房屋的房产证，证明原告于2016年10月14日已经取回房产证。 原告对被告日照友巍实业开发有限公司提交的证据质证意见如下：真实性无法确认，但认为与本案无关，办理房屋产权登记的义务在两证合一之前是同时办理合法有效的房产证及土地证，两证合一之后是办理不动产权证，即便被告为原告办理了房产证，仍然没有全部完成办理产权证书，构成违约。 经本院审查，被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告提交以上证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故对原告提交的以上证据，本院予以确认在并卷佐证。原告对被告提交的证据认为真实性无法确认，但认为与本案无关，辩解成立，因原告已经提交房产证并认可办理出房产证，故被告提交房产证的领取时间与本案没有关联性，故对被告提交的证据不予确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月19日原告王永军（买受人）与被告日照友巍实业开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要内容约定：“出卖人：日照友巍实业开发有限公司，买受人：王永军，王永军购买日照友巍实业开发有限公司开发的位于日照市东侧丽水花园小区的房产，具体座落为第002幢1单元（01）501号，建筑面积为118.25平方米；商品房用途为成套住宅；购房款为1103377元，付款方式为银行按揭，首付款331377元，余款772000元办理按揭，买受人需7个工作日内携带银行按揭所需资料到出卖人指定的银行办理手续；出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止等”。同时，原告王永军（乙方）与被告（甲方）又签订补充协议，第四条第（一）项约定，甲方应按照主合同第十五条的约定向房产部门提交备案资料，并通知乙方办理产权登记手续。通知采取电话或书面方式；乙方在通知确定的时间内未办理房产登记手续的，甲方不承担任何责任，乙方委托甲方代为办理的，双方另行签订委托合同，乙方应向甲方支付委托费用。2015年4月23日，原告王永军（买受人）与被告（出卖人）再签订商品房买卖合同面积及价款补充协议，约定涉案房屋实测建筑面积123.83平方米，实测套内面积112.53平方米，实测分摊面积为11.3平方米，最终价格为1149898元。 合同签订后，原告王永军依约缴纳首付款331377元、银行按揭772000元、补缴房款46521元，合计缴纳购房款1149898元。被告于2011年9月22日将涉案房产交付予原告，原告于同日缴纳物业费、燃气开口费、契税、公共维修基金等相关费用，被告或日照市长鑫物业服务有限公司向原告出具加盖其公司财务专用章的收款收据。2015年5月11日日照市房地产管理部门出具涉案房产的房屋所有权证书（日房权证市字第××号），但原告至今未取得土地使用权证。被告主张其通知原告办理土地产权证书，因原告未提交材料的原因，导致无法办理，但对以上陈述没有证据提交。 另查明，原告为实现其权益，申请本院查封被告财产，由此支付保全费单据2020元及担保费750元。 本院认为，原告王永军与被告日照友巍实业开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告缴纳了购房款，履行了自己的义务，被告应于2011年8月30日将验收合格的商品房交付予原告，并在交房后180日内将办理权属登记所需要由其提供的资料报房地产管理局。现被告将涉案房产交付原告后，只协助原告办理了涉案房产的房屋所有权证，原告尚未取得土地使用证。原、被告争议的焦点是：是否需要被告协助原告办理涉案房屋不动产权证书及因未办理相关的证件被告是否应承担违约责任的问题，本院作出如下分析； 一、关于被告是否应协助原告办理不动产权证书的问题分析 在《不动产登记暂行条例》实施之前，被告协助原告办理了涉案房屋的所有权证书，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”经查，原告的房产所有权证书被告已经协助办理完毕，但原告的涉案房屋土地证并没有在规定的时间内办理，被告没有证据证实原告未提供相关的资料。按照合同约定，被告应将办理权属登记证书的资料提交至日照市房地产管理局，协助原告办理不动产证书。原告未取得土地使用证，无法办理新式不动产权属证书，该责任不应全部归责予原告，系被告未能适当履行合同义务而导致，因此被告应继续履行协助原告办理不动产权属证书的义务。 二、关于被告是否应承担违约责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定了“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，被告虽主张其通知原告办理土地产权证书，因原告未提交材料的原因，导致无法办理，但其对以上陈述没有证据提交，故对被告该辩解，本院不予采纳。被告没有在合同约定的时间内（即180天）协助原告办理涉案房屋的相关证件，原、被告对于逾期办理证件应承担的违约责任虽没有在合同中进行约定，但原告要求被告赔偿因逾期未办理不动产权证书的违约责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于逾期办证原告自身是否有责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经查，原、被告的商品房买卖合同签订后，被告未按约定及时协助原告完全办理房地产权属证书，被告的行为属于部分违约。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”经查，被告没有在合同约定的时间内（即180天）协助原告办理涉案房屋的相关证件，即被告应当不晚于2012年3月22日前协助原告办理相关证据，2015年5月11日被告协助原告办理了涉案房屋的房产证，原告已经知道或者应当知道其涉案房屋的土地证尚未办理，且涉案房屋的其他部分业主在2018年度即向被告主张权利，原告应当在合理的期限内及时向被告主张权利，合理期限内不主张权利致使损失扩大的，不得就扩大的损失主张权利。综上分析，原告对于涉案房屋未完全办理相关证件而造成的损失亦有一定的责任。 三、关于涉案房屋逾期办理相关产权登记违约金的计算标准的问题分析 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，原告已经支付被告购房总款1149898元，原告请求被告赔偿自2017年1月6日至2020年1月6日止逾期办证的违约金229405元（按照购房总款1149898元为基数，以年利率4.75%上浮40%，计算三年的违约金）。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”故原告主张违约金的计算标准及计算方法符合法律规定，本院予以采信。 综上所述，原告主张被告日照友巍实业开发有限公司协助其办理位于日照市产的不动产证书，本院予以支持；被告逾期未完全协助原告办理涉案房屋的相关证据构成违约，应承担违约责任；原告未在合理的期限内及时向被告主张权利致使损失扩大，对于扩大的损失原告应自负。故原告主张的违约金损失229405元，被告应当赔偿114702.5元，原告自负114702.5元；原告主张“自2020年1月7日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算”的违约金，现支持被告赔偿原告的损失114702.5元，已足以保证原告采取适当措施保护了自己的合法权利，故对于原告主张自2020年1月7日之后的违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告王永军办理位于日照市产的不动产权证书； 二、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王永军违约金114702.5元； 三、驳回原告王永军本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4741元，减半收取2370.5元，由原告王永军负担1185.25元，被告日照友巍实业开发有限公司负担1185.25元；案件保全费2020元，担保费750元，均由被告日照友巍实业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  张红艳 二〇二〇年四月三日 书记员  黄秋扬