杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初1987号 原告：倪如金，男，1958年11月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈帅，浙江浙杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柏，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：倪如立，男，1956年4月6日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 原告倪如金与被告倪如立合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪如金及其委托诉讼代理人陈帅，被告倪如立的委托诉讼代理人金涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的购房款162500元及利息19074元（暂计算至2019年6月18日，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清款项之日止）。2.判令被告赔偿原告房屋差价损失950000元、原告向商钱深支付的125271元、房屋装修及购买电器等74625.63元、房屋租金损失40300元（暂计至2019年6月1日，要求按每月3100元支付至所有款项付清之日止），以上合计1190196.63元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月27日因原告父亲倪德法享有的55平方米安置房问题，原、被告以及其他家庭成员来到杭州市东方社区人民调解委员会，应被告的要求签订了备忘录，当时家庭成员倪如康没有在场，由被告自行将该备忘录带给倪如康签字后交回人民调解委员会。备忘录载明，父亲房子由四子倪如金以投标形式支付了投标费用65万元，然后达标落户，该款扣除平价加利息后，由倪观根、倪国建、倪如立、倪如金四人平分。备忘录签订后，原告将相应房款支付给被告等三人。2017年1月原告与杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心签订回迁安置协议书，原告享有安置房屋4套，其中包括案涉房屋东方水岚佳苑14幢1单元2506室。原告找到被告要求按照备忘录约定协助原告办理房屋产权登记手续，被告不予配合。为此，原告起诉至法院，法院认为备忘录未取得倪德法全部继承人的确认，判决驳回原告的诉请。原告不服上诉至杭州市中级人民法院，二审人民法院经审理查明，被告自述备忘录上“倪如康”签名系其代签，但倪如康对被告的代签行为未予授权或追认，故判决驳回上诉、维持原判。由于被告未经倪如康许可而代签名的行为，致使原告应当获得的东方水岚佳苑14幢1单元2506室房产无法取得所有权且无法进行房产登记。原告对被告的信赖，将该房屋出卖给案外人，由于该房屋无法办理房产过户手续，案外人以原告违约为由向杭州仲裁委员会申请仲裁，2018年2月8日，杭州仲裁委员会以（2017）杭仲调字第829号调解书要求原告支付其违约金11万元、仲裁费、保全费共计15271元及装修费，原告已经支付完毕。现该房屋市场价格已经达到160万元左右，由于被告的过错行为造成原告的损失。原告已经将该房屋出租，每月租金3100元，由于被告多次上门阻挠租客居住，致使该房屋无法正常出租，造成原告相应的经济损失，上述损失均应由被告承担。被告已经按照备忘录的约定获得了购房款，由于被告的代理签名行为致使备忘录被法院生效判决确认为无效，故被告应当返还相应购房款并赔偿相应的损失。 被告倪如立答辩称：一、原告诉请的案由有错，请求权基础也有错误。首先，原、被告之间不存在合同关系，原、被告之间系继承纠纷所引发的矛盾，并非合同关系，该备忘录仅仅是当事人之间的一个事务性的记载，不具有合同效力。原告现以合同纠纷为由起诉，其诉请没有相应的请求权基础。其次，即使将案涉备忘录认定为合同，根据生效判决所认定的事实，备忘录因未取得倪如康的签字而被认定为无效。合同无效的法律后果是因合同取得的财产应当予以返还，因此，被告仅认可因备忘录所取得的162500元应返还给原告。二、原告第一项诉请的利息以及第二项诉请没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。首先，因案涉备忘录被认定为无效，被告认可应当将162500元返还给原告，但原告诉请的利息以及其他各项损失毫无依据。原、被告之间不是合同关系，也没有任何关于利息损失的结算条款，原告主张利息损失没有相应的依据。其次，原告诉称基于对备忘录的信赖而无法办理房屋过户手续并非客观事实，按照原告所提交的杭州仲裁委员会的调解书来看，原告本身就主张其与商钱深的房屋转让协议无效，也不是基于对备忘录的信赖而无法办理房屋过户手续。再次，原告本身在其所谓的房屋买卖过程中存在重大过错，所产生的后果及损失应当由其自身承担。且现案涉房屋并非原告所有，原告第二项诉请主张房屋差价损失、房屋租金损失等完全没有依据。综上所述，本案原告起诉的案由有错，主张的利息损失以及各项损失也不应由被告承担，被告认可应当将162500元返还给原告，原告其余诉请既无事实依据，也无法律依据，请法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 倪德法与钱莲花系夫妻关系，育有五子一女，即倪观根、倪如友、倪凤仙、倪如立、倪如金、倪如康，其中倪如友于2010年11月1日去世，生前育有一子倪国建，一女倪丽霞，倪凤仙于1979年10月去世，生前育有一子金云。倪德法于2011年4月25日去世，生前与倪如金一家共同生活。倪德法因拆迁安置，享有55平方米拆迁安置房，该拆迁安置份额落在倪如金户下。2016年12月30日，倪如金户因拆迁享有安置面积330平方米，其抽取的安置房共四套，其中房号分别为：杭州市江干区东方社区东方水岚佳苑5幢2单元601室（建筑面积141.96平方米）、5幢2单元602室（建筑面积85.64平方米）、14幢1单元2506室（建筑面积58.53平方米）、1幢1单元402室（建筑面积58.76平方米）。倪德法享有的55平方米安置房未在前述倪如金户下应享有的安置房面积中予以区分，亦未做产权登记。就倪德法享有的拆迁安置房的归属，倪观根、倪如立、倪如金及黄小英（倪如友的遗孀）在杭州市江干区东方社区人民调解委员会的见证下，于2016年12月27日签订备忘录，约定倪氏家庭父母55方安置房落户达成共识：1.父亲的房子由四子倪如金投标形式（人民币陆拾伍万元整）达标落户。2.母亲的房子由小儿子倪如康照顾形式落户，母亲住到死为止。母亲由五个儿子，一个月一次轮流照管，但房子不准卖、不准抵押。房子款平价加利息由倪如康支付，如果付不出，由母亲代付。3.父亲的房子款陆拾伍万，扣去平价加利息后，由倪观根、倪国建、倪如立、倪如金四人平分。4.回迁安置后可以做房产证时，倪观根、倪国建、倪如立、倪如康、金仁兴五人需配合倪如金做房产证。备忘录签订后，倪如金向倪观根、倪国建、倪如立分别支付162500元。 后因部分继承人不配合办理产权登记，倪如金于2017年10月26日诉至本院，要求判令位于杭州经济技术开发区的房屋归其继承所有。本院于2017年12月25日作出（2017）浙0191民初2965号民事判决，驳回了倪如金的全部诉讼请求。倪如金不服上诉至杭州市中级人民法院，该院查明备忘录上的“倪如康”签名系倪如立代签，且未取得倪如康的事前同意和事后追认，并认为备忘录上“倪如康”的签字非系倪如康本人所为，倪如康不予认可备忘录内容，也未有证据证明倪如康对他人代签备忘录予以授权或追认，故备忘录并未经得所有倪德法法定继承人的一致同意，倪如金依据备忘录主张案涉房屋继承归属及协助过户依据不足，判决驳回上诉、维持原判。 另查明，2017年1月8日，倪如金与商钱深就案涉2506室房屋签订《房屋转让协议》，因合同无法履行，商钱深向杭州仲裁委员会申请仲裁。后双方自愿达成如下调解协议：1.商钱深与倪如金于2017年1月8日签订的《房屋转让协议》自2018年2月7日起解除；2.倪如金于2018年2月12日前返还购房定金10万元并支付违约金11万元；3.案涉2506室房屋装修归倪如金；4.商钱深自愿放弃其他仲裁请求；5.倪如金承担仲裁费及保全费15271元。倪如金已于2018年2月9日支付上述款项。 本案审理过程中，本院根据原告的申请，依法委托杭州信达房地产评估有限公司对案涉坐落于杭州市江干区东方社区东方水岚佳苑14幢1单元2506室房屋在2019年7月3日这一时间点的市场价值（单价、总价）进行鉴定。2019年11月5日，杭州信达房地产评估有限公司作出杭信评（2019）第Ｓ11051号鉴定报告，鉴定意见为：东方水岚佳苑14幢1单元2506室房屋在2019年7月3日的评估价为170万元（单价为29044元／平方米）。 上述事实，由原告提交的备忘录、民事判决书、情况说明、调解书、银行业务回单、房地产估价报告书，以及双方当事人的当庭陈述予以证明。原告提交的其他证据，尚不足以证明其待证事实，本院不予认定。 本院认为，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉备忘录实为各继承人对被继承人倪德法安置份额55平方米房屋的析产协议，该协议因被告无权代理倪如康签字而被认定为无效。被告基于无效备忘录取得的购房款162500元，应当返还给原告。故原告要求被告返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告基于案涉备忘录占有使用过案涉房屋，其应当支付相应的占有使用费，该费用可与资金占用费相互抵销，故原告要求被告支付利息损失的主张，本院不予支持。关于原告主张的各项损失。被告在未取得倪如康授权的情况下，私自代替倪如康签名，其主观过错明显，被告应对造成合同无效承担主要责任。原告作为析产协议一方，在订立析产协议时理应核实各继承人的真实意思表示，其在倪如康未到场的情况下，轻信被告交回的备忘录中“倪如康”为本人所签，未尽到应有的注意义务，亦存在一定过错。本院考虑到双方的过错程度，并结合原告因案涉备忘录无效向案外人赔偿125271元、被告作为合同无效过错方不能因此受益等情况，酌定被告赔偿原告各项损失50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告倪如立于本判决生效之日起十日内返还原告倪如金购房款162500元； 二、被告倪如立于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪如金各项损失共计50万元； 三、驳回原告倪如金的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费17146元，减半收取8573元，由原告倪如金负担4433元，由被告倪如立负担4140元。原告倪如金于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告倪如立于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈慧军 二〇二〇年四月二十八日 书记员  徐 璐 -8- -9-