贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终316号上诉人（原审被告）：邓明富，男，1983年11月27日生，贵州省石阡县人，现住贵州省石阡县，原住贵州省石阡县国荣乡国荣居委会1组。被上诉人（原审原告）：石阡县宏运物业服务有限公司，地址贵州省石阡县汤山街道办事处万寿社区泉都商城E栋1单元2楼，统一社会信用代码：91520623322487798X。法定代表人：史勋明，公司执行董事。委托诉讼代理人：冯建军，公司员工。上诉人邓明富因与被上诉人石阡县宏运物业服务有限公司（以下简称石阡宏运物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2019）黔0623民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人邓明富，被上诉人石阡宏运物业公司的法定代表人史勋明及委托诉讼代理人冯建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓明富上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石阡宏运物业公司一审全部诉讼请求，一审、二审案件受理费由石阡宏运物业公司承担。事实和理由：石阡宏运物业公司与石阡县住房和城乡规划建设局签订了《石阡县城北廉租房前期物业服务合同》，但其仅仅停留在签订合同阶段，该服务合同并未实际履行。邓明富与石阡县恒大物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，明确约定了邓明富所在小区由石阡县恒大物业服务有限公司提供服务，不管是石阡宏运物业公司还是石阡县恒大物业服务有限公司，均没有对邓明富所居住的小区提供物业服务。从邓明富所提供照片，足以证明邓明富所居住的小区多处存在乱搭乱建、乱堆垃圾、饲养家禽、污水横流等现象，该小区根本没有任何物业服务公司进行管理。若石阡宏运物业公司与邓明富的小区建立物业服务合同关系，并根据《物业管理条例》的相关规定和双方的约定全面履行合同义务后，邓明富才有义务交纳物业费，在小区相关乱象被整改之前，石阡宏运物业公司无权收取物业费。石阡宏运物业公司辩称：邓明富租住的石阡县城北廉租房是石阡县人民政府为了解决低收入家庭而提供的带有福利性质的保障性住房，廉租房的租住、出售均是由石阡县住房和城乡规划建设局代表石阡县人民政府行使，邓明富与石阡县住房和城乡规划建设局签订的一系列合同或协议均是当事人的真实意思表示，邓明富应当按照合同或协议内容的约定履行义务。石阡县住房和城乡建设局作为廉租房的承建方有权就廉租房的物业问题与相关物业公司签订物业服务合同，廉租房的买受人或租住人有义务按照物业合同内容缴纳物业管理费，并接受物业公司的服务，邓明富未缴纳物业费违反合同约定。石阡宏运物业公司与石阡县住房和城乡建设局签订《石阡县城北廉租房前期物业服务合同》后即进行了物业服务，邓明富所在小区的业主人所共知，其他未交物业费的业主在一审法院判决后都未提起上诉，请求维持原判。石阡宏运物业公司向一审法院起诉请求:一、判令邓明富支付石阡宏运物业公司物业服务费1,290元（2016年1月至2019年7月，不含滞纳金）；二、案件受理费由邓明富承担。一审法院认定事实：邓明富于2014年向石阡县住房和城乡规划建设局购买了29栋1单元7层4号廉租房一套，并签订了《石阡县出售廉租房住房合同书》、《石阡县租赁廉租住房合同书》。2015年2月26日，邓明富签订了承诺书，确认已详细阅读石阡县廉租房管理中心制定的“临时管理规约”，同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效，并同时与石阡县廉租房管理中心签订了《装饰装修协议书》。石阡宏运物业公司于2015年8月21日、2016年8月21日、2017年8月21日、2018年8月21日分别与石阡县住房和城乡建设局签订了《石阡县城北廉租房前期物业服务合同》，合同约定由石阡县住房和城乡建设局委托石阡宏运物业公司对县城一、二、三、四期城北廉租房38栋进行物业服务，该物业服务实行包干制，按30元/户/月的标准由该物业的全体业主和使用人支付。邓明富从2016年1月至2019年7月共计尚欠石阡宏运物业公司物业管理费用1,290元，石阡宏运物业公司采取书面催缴、上门催缴、电话催缴等方式向邓明富催缴物业管理服务费，邓明富未予交纳，故石阡宏运物业公司提起诉讼。审理中，因双方意见分歧较大，未能调解达成协议。一审法院认为，本案争议焦点为：邓明富是否违反合同约定如期缴纳物业服务费。就本案而言，石阡宏运物业公司与石阡县住房和城乡建设局签订的《石阡县城北廉租房前期物业服务合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，该《石阡县城北廉租房前期物业服务合同》合法有效，具有法律约束力。合同签订后，石阡宏运物业公司按照合同约定，履行了服务义务，依据邓明富签订的承诺书，确认已详细阅读石阡县廉租房管理中心制定的“临时管理规约”，邓明富作为26栋1单元6层1号廉租房所有人应按合同约定缴纳物业管理费1,290元。故对石阡宏运物业公司的诉讼请求，予以支持。邓明富未到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃。对邓明富的辩解理由，石阡宏运物业公司对邓明富主张存在的问题进行了整改，邓明富也认可进行了整改，能说明石阡宏运物业公司在进行物业服务，但由于廉租房系国家政策福利房，公共区域设施等在逐步进行完善，要依赖政策扶持，给物业服务带来一定的影响，物业服务公司只是在履行《物业服务合同》约定的内容，配合业主和政府职能部门协调处理相关事宜，故对邓明富的辩解理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：由邓明富于判决发生法律效力后10日内一次性支付石阡宏运物业公司2016年1月至2019年7月物业管理费1,290元。案件受理费25元，由邓明富负担。二审中，邓明富未提交新证据。石阡宏运物业公司提交工作报告13份、照片复印件28张，拟证明石阡宏运物业公司与石阡县住建局签订合同后，该公司一直开展正常的物业服务工作。经质证，邓明富对石阡宏运物业公司提交证据的真实性无意见，但认为是因后面反映情况的人多了，石阡宏运物业公司才在后期整改了一部分。经审查，石阡宏运物业公司提交证据能够证明石阡宏运物业公司开展了物业服务工作，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2014年邓明富向石阡县住房和城乡建设局购买廉租房一套并入住城北廉租房小区。石阡县宏运物业公司从2015年起每年与石阡县住房和城乡建设局签订《石阡县城北廉租房前期物业服务合同》，该物业服务合同合法有效，对业主均具有约束力。石阡县宏运物业公司提交2015年至2020年的工作报告及照片，证明石阡县宏运物业公司从2015年起已对城北廉租房小区提供了物业服务。邓明富上诉提出石阡宏运物业公司与石阡县住房和城乡规划建设局签订的《石阡县城北廉租房前期物业服务合同》仅仅停留在签订合同阶段，并未实际履行，与查明的事实不符，对该上诉理由不予采信。邓明富提出石阡宏运物业公司的各项服务不到位，故不应交纳物业服务费。从邓明富提交的照片看，小区此前确实存在乱搭乱建、排污不畅等情况，但因廉租房属国家社会保障性质的住房，相关公共设施不完善，影响了石阡宏运物业公司实施物业服务，石阡宏运物业公司不具有拆除违章建筑等行政职权，其向相关政府职能部门反映后，相关职能部门已对此进行处理，石阡宏运物业公司已在其职权范围内提供了物业服务，履行了前期物业服务合同约定的内容，邓明富拒交物业费的理由不充分，应当足额向石阡宏运物业公司支付物业费。综上所述，上诉人邓明富的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓明富负担。本判决为终审判决。审判长  代静云审判员  张 全审判员  熊 健二〇二〇年四月七日法官助理向俊书记员李向梅