福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初733号 原告：惠安县农村信用合作联社，住所地福建省惠安县螺城镇建设南路118号，统一社会信用代码9135052126002712XA。 代表人：林集琪，该社理事长。 委托诉讼代理人：黄彬彬，男，1989年2月23日出生，该社职员，住福建省南安市。 被告：庄贻福，男，1979年8月14日出生，汉族，原住福建省惠安县螺阳镇后田村上后田280号，现住福建省惠安县。 被告：谢主琼，女，1982年12月30日出生，汉族，原住福建省惠安县螺阳镇后田村上后田280号，现住福建省惠安县。 被告：福建新鸿基房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇城南工业区迎宾东路锐翔大厦，统一社会信用代码91350521789002969Y。 法定代表人：庄锡和，该公司负责人。 原告惠安县农村信用合作联社（简称惠安信用社）与被告庄贻福、谢主琼、福建新鸿基房地产开发有限公司（简称新鸿基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄彬彬及被告庄贻福、谢主琼到庭参加诉讼；被告新鸿基公司经传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安信用社向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告庄贻福、谢主琼、新鸿基公司签订的合同编号为77257315001号《个人住房按揭借款合同》。2、被告庄贻福、谢主琼立即偿还原告借款本金312306.04元及相应的利息、罚息（自2019年12月1日起至款项还清之日止，按《个人住房按揭借款合同》和中国人民银行的有关规定计付，截止2020年1月1日共累计欠息1657.82元）。3、被告新鸿基公司对上述的全部债权本金、利息、罚息以及原告实现债权的一切费用承担连带保证责任。4、原告对被告庄贻福、谢主琼提供的位于惠安县的抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。事实与理由：原告与三被告于2015年2月9日签订合同编号为77257315001《个人住房按揭借款合同》1份，约定由原告向被告庄贻福提供住房按揭贷款用于购买被告新鸿基公司开发的位于惠安县，借款金额为400000元，贷款期限自2015年2月9日至2030年2月8日止，还款方式为等额本息，每月20日为每期还款日。该笔借款由被告庄贻福、谢主琼提供的位于惠安县作为抵押物，于2015年2月10日办理抵押预告登记，抵押担保的范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告实现抵押权的一切费用。同时约定被告新鸿基公司自合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等原告实现债权的一切费用承担连带保证责任。如果借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期，或发生其他可能影响贷款人担保权利和债权实现的情形，原告有权宣布本合同项下债权提前到期，要求借款人在规定期限内清偿全部贷款本息。合同签订后，原告于2015年2月12日依约发放贷款400000元。借款后，被告庄贻福、谢主琼仅结清本息至2019年11月30日止，累计逾期期数6期，其中被告新鸿基公司于2019年11月28日及2019年12月4日代偿总计10473.16元。截止2020年1月1日，被告庄贻福、谢主琼尚欠本金312306.04元，利息1657.82元。 被告庄贻福、谢主琼未作书面答辩，但在庭审中辩称，有结欠原告的款项，但具体数额不清楚。未能按时还款的原因是因为房屋存在严重违法质量问题，但被告新鸿基公司未能解决。 被告新鸿基公司未作答辩。 本案在审理过程中，原告提供以下证据： 1、原告的《营业执照》、《金融许可证》各1份，以此证明原告具有从事金融业务的主体资质和合法的诉讼主体资格。 2、被告庄贻福、谢主琼的《居民身份证》《结婚证》、被告新鸿基公司的《营业执照》各1份，以此证明三被告的诉讼主体资格及被告庄贻福、谢主琼于2003年5月31日登记结婚。 3、《个人购房借款申请书》1份，以此证明被告庄贻福、谢主琼向原告申请购房借款。 4、合同编号为77257315001号《个人住房按揭借款合同》1份，以此证明原告与被告庄贻福、新鸿基公司签订借款合同的具体约定。 5、《商品房抵押登记证明》《房地产抵押物清单》各1份，以此证明被告庄贻福、谢主琼提供的抵押物办理预登记。 6、《借款借据》1份，以此证明原告于2015年2月12日依约向被告庄贻福发放贷款400000元。 7、《按揭贷款交易明细查询》1份，以此证明被告庄贻福、谢主琼借款后逾期未能偿还的借款本息。 被告庄贻福、谢主琼当庭提供以下证据： 1、房屋照片5张，以此证明被告庄贻福、谢主琼购买的惠安县出现严重质量问题。 本院经审查认为，因被告新鸿基公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，并与本案的事实关联，且经被告庄贻福、谢主琼质证后没有异议，能够作为认定本案事实的根据，本院予以采信。被告庄贻福、谢主琼提供的证据，原告质证认为，其不清楚，且与本案无关。因本案审理的是金融借款合同纠纷，故被告庄贻福、谢主琼提供的证据是要证明房屋存在质量问题，与本案没有关联性，故不予审查。 经庭审认证，结合原告及被告庄贻福、谢主琼的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告具有经营金融业务的主体资格。被告庄贻福、谢主琼系夫妻关系。2015年2月3日，被告庄贻福以申请人、被告谢主琼以共同申请人的名义向原告申请借款400000元，并保证按时足额偿还贷款本息。2015年2月9日，原告与被告庄贻福、新鸿基公司签订合同编号为（惠）农信77257315001号《个人住房按揭借款合同》1份，约定被告庄贻福向原告按揭贷款400000元，借款期限自2015年2月9日至2030年2月8日止，借款用途为购买商品房，借款利率在中国人民银行基准利率的基础上上浮30%，本合同签订时执行年利率为7.995%，借款人如未按合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利，还款方式为等额本息还款法，如借款人违反本合同约定，连续三期（含）三期未足额偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期，贷款人有权停止发放本合同尚未发放的贷款，宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），保证方式为抵押和保证担保，即被告庄贻福、谢主琼用其购买的位于惠安县的房屋作为抵押物提供抵押担保，抵押范围为本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用。被告新鸿基公司承诺自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任，保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年。2015年2月10日，惠安县住房和城乡规划建设局对该抵押物进行预告登记，但尚未办理房屋他项权证。合同签订后，原告于2015年2月12日依约发放贷款400000元。借款后，被告庄贻福、谢主琼未能按期全部偿还借款，于2019年12月开始逾期。截至2020年1月1日，尚欠借款本金312306.04元、利息1657.82元，经多次催讨未果。 综上事实，本院认为，原告与被告庄贻福、新鸿基公司签订的《个人住房按揭借款合同》，主体合格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。根据合同约定，如借款人违反本合同约定，连续三期（含）三期未足额偿还贷款本息和相关费用，原告有权提前收回部分或全部贷款本息。被告庄贻福、谢主琼借款后，于2019年12月份开始逾期，已构成违约，原告要求解除合同，理由充分，应予支持。原告要求被告庄贻福、谢主琼偿还尚欠借款本金312306.04元及利息、罚息，符合法律规定和双方的约定，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。虽然原告已经于2015年2月10日与被告庄贻福、谢主琼在惠安县住房和城乡规划建设局办理抵押权预告登记手续，但预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。而房屋他项权证书是不动产物权，是在依法办理抵押登记，取得抵押权后的不动产物权的权属证明书，故取得房屋预告登记证明与取得房屋他项权证书不同。因此，原告请求以被告庄贻福、谢主琼提供的抵押物，折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿，本院不予支持。原告在保证期间内要求保证人被告新鸿基公司承担保证责任，故其应在被告庄贻福、谢主琼尚欠的借款本息承担连带清偿责任。被告新鸿基公司承担保证责任后，有权向被告庄贻福、谢主琼追偿。被告新鸿基公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县农村信用合作联社与被告庄贻福、福建新鸿基房地产开发有限公司于2015年2月9日签订的合同编号为(惠)农信77257315001号《个人住房按揭借款合同》。 二、被告庄贻福、谢主琼应在本判决生效之日起十五日内偿还原告惠安县农村信用合作联社借款本金312306.04元及利息1657.82元，并自2020年1月1日起至还清款项之日止按合同约定计算利息、罚息。 三、被告福建新鸿基房地产开发有限公司对被告庄贻福、谢主琼的上述债务承担连带清偿责任，其实际承担保证责任后，有权向被告庄贻福、谢主琼追偿。 四、驳回原告惠安县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6009.4元，减半收取3004.7元，由被告庄贻福、谢主琼、福建新鸿基房地产开发有限公司负担，应于判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员 孙 莉 二〇二〇年四月二十日 书记员 周 璇 速录员 曾艺璇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。