长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2179号 原告：吉林省天汇房地产有限责任公司，住所：长春市二道区惠工路799号。 法定代表人：卢忠友，执行董事。 委托代理人：孙爱辉，吉林瑞广律师事务所律师。 被告：刘艳君，男，汉族，1973年11月16日出生，住长春市宽城区。 原告吉林省天汇房地产有限责任公司（简称天汇地产）与被告刘艳君商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天汇地产的委托诉讼代理人孙爱辉到庭参加诉讼，被告刘艳君经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天汇地产向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》、《购房借款协议书》，撤销合同备案，办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续的费用由刘艳君承担，且其已付款项10610.67元不予返还;2.支付违约金45328.80元;3.赔偿损失86418.42元（包括（1）借款92192元的违约金44805元，（每逾期一天，按未还部分的0.05%暂由2016年10月31日计算至2019年6月30日，实际计算至给付之日）；（2）代偿贷款及损失41613.42元（包括代偿贷款37830.42元及违约金3783元（按费用的10%算））4.诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。事实及理由:2015年9月3日，双方签订《“蓝色港湾”商品房认购书》、《购房借款协议书》。2015年9月15日，双方签订《商品房买卖合同》，约定刘艳君以按揭方式购买天汇地产开发的蓝色港湾二期x区（梓堂）第x幢x单元xx号房，总价302192元。合同第七条约定了“买受人逾期付款的违约责任（2）约定逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”补充协议第一条关于按揭付款的约定第3款约定“出卖人担保期内若因买受人拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而致出卖人代为偿还的，……金额返还出卖人代付款及该费用10%的违约金外，并须另按人民银行同期存款活期利率向出卖人支付利息……，出卖人有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，买受人应于……向出卖人支付该商品房价款百分之十五的违约金并于该期间配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除和备案登记注销手续，承担向房管局缴纳办理相关手续的一切费用”。《“蓝色港湾”商品房认购书》第一条约定“……已交付定金人民币一元，在本认购书签订后定金自动转化为所购房屋产权相关费用（多退少补）”，第5条约定“发生了下列情况之一，甲方有权解除本认购书，并有权在不通知乙方的情况下，将其认购之房产另行出售，乙方已付购房定金不予退还：（5）甲方按本认购书载明的联系电话通知乙方相关事宜，但乙方所留电话未能联系到本人（6）如乙方向甲方借款，但乙方未按与甲方约定时间向甲方偿还借款超过3日的。”认购书签订后，被告向原告支付了共计10610.67元，为所购房屋产权办理等相关费用。《购房借款协议书》第一条约定了“乙方向甲方借款金额为人民币111371元……”同时第五条第五款约定了“乙方保证按照本协议第四条约定时间及方式进行还权，若出现还款延期，……每逾期一天，应按未还款部分的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》并有权在不通知乙方前提下另行出售房屋，且无需承担违约责任……，甲方因解除合同发生的一切费用全部由乙方承担，同时乙方应予无条件配合”，第五条第六款约定“当乙方逾期还款超过15天时，甲方有权将房屋另行销售。……,乙方所交房款，在扣除其应承担的违约金及甲方解除合同所发生的一切费用后返还乙方……”上述合同签订后，原告按约定将借款92192元用于垫付被告购买商品房的首付款，后被告一直未偿还借款，故原告未交付房屋。同时原告作为连带责任保证人于2015年9月17日与被告、中信银行股份有限公司长春分行（简称中信银行）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证），被告没有按照借款合同履行，经长春市南关区人民法院判决，判决生效后，原告代偿总额为247830.42元 刘艳君经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩材料。 本院经审理认定事实如下：2015年9月3日，天汇地产与刘艳君签订《”蓝色港湾”商品房认购书》、《购房借款协议书》，约定：刘艳君以按揭贷款方式购买天汇地产开发的蓝色港湾（梓堂）第x幢x单元xx号房，总价302192元。为购买该房，刘艳君向天汇地产借款92192元，约定2015年11月30日前还款30731元，2016年5月31日前还款30731元，2016年10月31日前还款30730元；如逾期超过15天，天汇地产有权解除《商品房买卖合同》并在不通知刘艳君的前提下另行出售该房屋，因解除合同发生的一切费用（包括但不限于受理费、代理费、执行费等）由刘艳君承担。 2015年9月15日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号00000000009xx29），约定:刘艳君按揭购买前述房屋，如逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%支付违约金。补充协议中约定若买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应于出卖人解除合同通知到达之日起10日内，支付总房款15%的违约金，并配合出卖人办理该商品房的解除和备案登记注销手续。如补充协议与买卖合同约定的内容不一致，以补充协议的约定为准。 另查明，为购买案涉房屋，刘艳君经天汇地产担保向中信银行股份有限公司长春分行贷款21万元，贷款发放后，刘艳君仅偿还贷款本金6277.79元及部分利息，后经银行催收以及长春市南关区人民法院判决，天汇地产以保证人身份先后为刘艳君代偿贷款本金203722.21元及相应利息、相关费用。 另查明，刘艳君支付了产权办理费用10210.67元、委托代理费400元，共计10610.67元。案涉房屋现已具备交房条件，但尚未交付给刘艳君。 本院认为，一、天汇地产与刘艳君签订的《商品房认购书》、《购房借款协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规关于效力性的强制规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。二、双方约定了一方解除合同的条件，刘艳君未按约付款，合同约定的解除条件成就，天汇地产有权依据合同约定行使解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉房屋尚未交付，故房屋无需返还，天汇地产应将收取的相关费用10610.67元以及刘艳君偿还的银行贷款本金6277.79元，共计16888.46元一并返还。至于天汇地产代为清偿的银行贷款利息及相关费用，不属本案审理范围。三、双方约定买受人违约时，应支付违约金。故依照商品房买卖合同补充协议的约定，刘艳君应支付总房款15%的违约金。但双方约定的违约金过高，本院酌定按总房款10%的标准计算，即30219.20元。至于天汇地产提出的赔偿损失等诉求，因与违约金相重复，故不予保护。 综上所述，天汇地产部分诉求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除吉林省天汇房地产有限责任公司与刘艳君签订的《商品房买卖合同》（编号00000000009xx29）、《购房借款协议书》，刘艳君协助吉林省天汇房地产有限责任公司办理注销《商品房买卖合同》备案等取消交易的手续。 二、吉林省天汇房地产有限责任公司于本判决生效后立即返还刘艳君16888.46元。 三、刘艳君于本判决生效后立即给付吉林省天汇房地产有限责任公司违约金30219.20元，与前款金钱给付义务折抵后给付13330.74元。 四、驳回吉林省天汇房地产有限责任公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7810元，由刘艳君负担6000元，由吉林省天汇房地产有限责任公司负担2810元；公告费560元，由刘艳君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  张楠楠 审 判 员  姜万光 人民陪审员  许凤英 二〇二〇年四月八日 书 记 员  翟国华