江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初563号原告（反诉被告）：江西恒源科技发展有限公司。法定代表人：熊国林，该公司总经理。委托代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛伯发，男，汉族，1973年4月28日出生。委托代理人：杨荣荣，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司（以下简称：恒源公司）与被告（反诉原告）薛伯发租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）恒源公司委托代理人龚毅铭，被告（反诉原告）薛伯发及其委托代理人杨荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2013年9月29日所签订的《仓库租赁合同》；2.判令薛伯发向原告支付拖欠租金52470元、逾期罚息4780.6元；3.判令薛伯发自行拆除租赁物内办公板房、行车或支付原告拆除费用12000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：恒源公司与薛伯发于2013年9月29日签订《仓库租赁合同》，约定薛伯发租用恒源公司位于江西内的仓库，合同对租金、违约责任等进行了详细约定。自2018年2月19日起，薛伯发开始拒付租金，经原告催促，被告仍拒付租金。因薛伯发违约行为，给恒源公司的经营管理造成影响。针对本诉薛伯发辩称：本案是由于恒源公司违约所造成的合同无法履行，薛伯发并非故意拒付租金，首先恒源公司从2017年底就有意向将其所有的仓库统一规划出租给第三人，因此恒源公司在2017年底便逐步开始要求所有的租户无论租户合同是否到期，均要搬离仓库，但薛伯发均一直与恒源公司进行沟通，希望能够继续承租，其次，恒源公司于2018年2月份开始限制答辩人的用水用电量，最终直接采取停水停电的措施以逼迫薛伯发搬离场地的目的，在此期间，薛伯发无法正常经营导致了损失惨重，所以我方认为本案是由于恒源公司违约在先，利用其强势地位不顾契约精神所导致我方损失，应当赔偿我方损失。薛伯发提出反诉请求：1.判令恒源公司支付违约金20988元；2.判令恒源公司赔偿薛伯发装饰装修物及相关办公设施费用共计92681元；3.判令恒源公司赔偿薛伯发无法正常经营损失人民币50000元；4.判令恒源公司承担本案全部的诉讼费、鉴定费。事实与理由：恒源公司与薛伯发于2013年9月29日签订《仓库租赁合同》。为了顺利办公，薛伯发随后花费近90000元在租赁场地安装行吊车并花费数十万元装饰购买办公用品。2018年3月，恒源公司告知薛伯发其不愿将场地出租给薛伯发，并采取多种方式逼迫薛伯发搬离场地。恒源公司的上述行为给薛伯发造成巨大损失。为此，薛伯发不得已只能搬离场地。但恒源公司在2019年1月15日对此事歪曲事实诉至法院。针对反诉恒源公司辩称：1、薛伯发所提出的装修物价值多少与恒源公司并无关联，在薛伯发迟延支付租金之后，恒源公司就已告知其可自行拆除当事装修物，直至薛伯发提起反诉时，恒源公司都未使用上述装饰装修物，上述装饰装修物反而占用了恒源公司的租赁物场地；2、本案中薛伯发搬离场地系因其延付租金所导致的，因此所造成的损失也因由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对恒源公司提交的《仓库租赁合同》的真实性、合法性予以认定。对薛伯发提交的两份《告知函》的真实性、合法性予以认定；对其提交的《合同中止协议书》与本案无关联性，本院不予认定；对其提交的《石材厂石材加工承包合同》及证人证言，本院将结合查明事实综合予以考量。对受本院委托江西求实司法鉴定中心出具的赣求司[2019]资鉴字第0508号资产评估司法鉴定意见书予以认定并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月29日，恒源公司与薛伯发签订了一份《仓库租赁合同》，约定恒源公司将其所有的位于江西附属仓库出租给薛伯发作石材仓库用，面积583平方米，租期5年，从2014年2月20日至2019年2月19日止。合同载明：“1、租金单价：前2年每平米10元／月，第3年度起年每平米12元／月；2、若在租赁期间，乙方无任何原因停产或停业都不能拖欠租金，逾期按每日千分之三罚息，二个月后甲方有权单方终止合同，限期乙方补交租金和罚息，方可清理出厂；3、中途提出退租时，提出方视为违约方，违约方必须提前二个月告知另一方，并且搬迁完毕前，违约方必须补偿同期三个月的租金给另一方”。合同签订后，薛伯发开始对该租赁仓库进行了适当的装饰装修并安装了起重行吊车等设备，并按约定支付相应租金至2018年2月19日。2018年4月10日，恒源公司向薛伯发出具了一份《告知函》，载明：“因我司将对园区做出统一规划调整，对贵司作出如下告知：1、我司提出于2018年4月1日中止与贵司的租约，贵司最迟于2018年4月30日前交出仓库，我司将按合同约定承担赔偿同期3个月租金的责任；2、在贵司搬迁完毕后，交还仓库前，请按合约清理卫生并恢复至租前原貌；3、租金结算至2018年4月30日，以交还仓库日为准，多退少补；4、于2018年4月10日起，限制供应水电，直至贵方搬迁完毕”。2018年4月26日，恒源公司又向薛伯发出具了一份《告知函》，载明：“我司书面告知贵司中止与贵司的租约，贵司最迟于2018年4月30日前交出仓库，经双方多次商讨，仍未达成一致意见，为此我司再次催告如下：1、我司提出2018年4月1日提出中止合同，贵司最迟2018年5月20日前交还我司仓库，我司将按合同约定赔偿给贵司同期3个月租金人民币20988元；2、在贵司搬迁完毕后，交还仓库前，请按合约清理卫生并恢复至租前原貌；3、租金结算至2018年5月19日（至本发函日，贵司2018年2月19日之后租金未交，所欠租金用于抵扣补偿款，多退少补）；4、于下达本函日起停止供应水电，直至贵方启动搬迁”。2018年7月底，薛伯发陆续搬离仓库。2019年5月，薛伯发申请对涉案租赁的场地装饰装修物及相关办公设施价值进行评估鉴定，本院委托了江西求实司法鉴定中心进行了鉴定，该机构于2020年1月20日出具了一份赣求司［2019］资鉴字第0508号资产评估司法鉴定意见书，鉴定意见为：租赁场地装饰装修物及相关办公设施价值合计为92681.98元，其中办公楼及其装饰装修价值为23548.69元，行车起重设备价值58462.29元，办公用设施价值为10671元。本院认为，本案双方当事人签订的仓库租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效,双方均应按租赁合同的约定全面履行各自的权利和义务。恒源公司作为出租方，理应按合同约定的租期提供租赁物给薛伯发使用，其向薛伯发出具的两份《告知函》均表明，恒源公司提前收回租赁仓库并限制供应水电是导致合同提前终止的主要原因，故恒源公司理应负担相应的违约责任，即按租赁合同及告知函的约定向薛伯发赔偿三个月租金20988元，恒源公司主张薛伯发延期支付租金导致合同解除，与本院查明事实不符，本院不予支持。由于薛伯发于2018年7月搬离租赁物，双方租赁合同已实际提前终止，无需另行判决解除。关于租金，鉴于薛伯发从2018年2月20日开始未支付租金至7月底，理应向恒源公司支付5.5个月的租金，即38478元。由于出租人违约导致合同解除后，出租人应赔偿承租人已构成附合的装饰装修物在剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本案中，经司法鉴定，薛伯发对租赁物进行办公楼等装修的工程造价总价款为52330.42元，合同实际解除日期2018年7月底至合同约定租赁期尚剩余6.5个月，即装饰装修残值损失为52330.42元÷5年÷12个月×6.5个月=5669.13元。因此，薛伯发仍应向恒源公司支付38478元-20988元-5669.13元=11820.87元。关于租赁物中尚未形成附合的起重行吊车、海信空调、冰箱、非洲黄花梨茶桌、电热水器等，因其可以与租赁物分离，所有权仍归承租人薛伯发所有，薛伯发可以自行拆除、取回，薛伯发要求恒源公司承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于薛伯发主张的经营损失问题，由于双方租赁合同中已对违约责任进行了约定，且恒源公司已提前多次向薛伯发告知解除合同，且薛伯发未能举证证明其直接损失的相应证据，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）薛伯发在本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司11820.87元；二、驳回原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）薛伯发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1532元，反诉案件受理费1860元，共计3392元，由原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司负担1392元，由被告（反诉原告）薛伯发负担2000元。鉴定费15000元，由原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司负担6000元，由被告（反诉原告）薛伯发负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  汤三根人民陪审员  邓金林人民陪审员  万国莲二〇二〇年四月八日书 记 员  邹欣彦