广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终670号 上诉人（原审被告）：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇人民西路（宇洋大酒店内），统一社会信用代码：91450881763079781F。 法定代表人：黄献忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗敏，广西仁宽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余梅清，女，1978年10月1日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：王莉，广西贵鹏律师事务所律师。 上诉人广西桂平市宇洋房地产开发有限公司（以下简称宇洋公司）因与被上诉人余梅清商品房预售合同纠纷一案，不服广西桂平市人民法院（2019）桂0881民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭于2020年3月5日公开开庭审理。上诉人宇洋公司的委托诉讼代理人罗敏、被上诉人余梅清的委托诉讼代理人王莉出庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人宇洋公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审受理费由被上诉人承担。理由：一、一审认定了被上诉人方违约妨碍安装变压器，导致工程无法按时验收，导致延迟办证，但在计算逾期办证违约金中没有扣减重新设计安装变压器的时间是错误的。上诉人在一审中已提供了被上诉人等妨碍变压器安装的视频资料和重新安装设计的施工资料，及消防验收资料，足以认定被上诉人方妨碍变压器安装所造成迟延验收的事实，该时间段在计算违约金时应予以扣减。二、一审判决计算逾期办证违约金至商品房产权证书办理至被上诉人名下之日是错误的。双方签订的商品房预售合同明确约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。我方已多次发出通知并登报要求业主提供资料办理不动产权证书，但被上诉人拒绝提供资料办理不动产证书，所产生的责任应由被上诉人承担。一审判决计算违约金的截止时间明显是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人余梅清辨称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 余梅清向一审法院起诉请求：1、判令宇洋公司退回办证费3000元，并支付利息(利息计算:以3000元为基数，自2015年4月29日起按年利率6%计算至全部退回日止，暂计至起诉日利息约650元)；2、判令宇洋公司付给暂计至起诉日逾期办证违约金23346元，之后每月按1228元支付逾期办证违约金直到办得商品房的不动产权证之日止。 一审法院认定事实：2015年6月3日，余梅清（合同买受人）与宇洋公司（合同出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：F-1403），合同约定：出卖人将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第x层x单元x号房出售给买受人，房价款为409590元，买受人支付首期款后，其余购房款通过商业贷款形式支付；第十条约定：“出卖人应当在2015年3月17日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积测绘技术报告书的商品房交付给买受人,出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》”；第十二条约定：。买受人在接到出卖人电话通知或《入住通知书》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人。；第十九条第三项约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同附件十第一条约定：出卖人发出办理产权登记的通知之日起30日内，买受人应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。如因买受人未按出卖人通知要求办理，买受人未能办理产权登记的责任由买受人自行承担。 余梅清已付购房款409590元给宇洋公司。宇洋公司于2015年4月29日收取余梅清3000元办证费，宇洋公司已代余梅清交纳交纳房地产抵押登记代理服务费1120元、房屋登记费80元，个人抵押贷款房屋综合保险费3612.56元，合计4812.56元。 涉案商品房于2015年4月8日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格。2019年2月21日，原贵港市公安消防支队作出贵公消验字[2019]第0026号建设工程消防验收意见书，评定宇洋公司所开发建设的涉案商品房工程消防验收合格。 宇洋公司于2015年10月13日在贵港日报刊登交房通知，涉案小区已于2015年9月25日起正式交付商品房，并于2016年2月3日将涉案商品房交付给余梅清使用。宇洋公司至今未将办理权属登记需由宇洋公司提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，涉案小区的部分业主曾就宇洋公司逾期交房向本院提起诉讼主张权利，宇洋公司不服一审判决上诉至贵港市中级人民法院（以下简称贵港中院），贵港中院经审理作出终审判决，认为宇洋公司于2015年10月13日登报通知交房，依据合同约定，宇洋公司公告通知交房的，公告之日起30日内购房户逾期不来办理交接手续的，视为宇洋公司已交付商品房给购房户。 一审法院认为，余梅清、宇洋公司之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期办证违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，合同约定“在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记”，故应从涉案商品房交付之日起算720日，即从2015年11月13日起算720日至2017年9月14日，至《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，未超过二年的诉讼时效，应适用三年的诉讼时效，故余梅清现于2019年1月22日提起诉讼，未超过诉讼时效，宇洋公司提出余梅清主张逾期办证违约责任超过诉讼时效，于法无据，该院不予支持。 参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，涉案房屋是预售商品房，宇洋公司除交付商品房给余梅清使用外，还负有转移标的物所有权的义务，宇洋公司向不动产登记部门提交涉案商品房需由宇洋公司提供的备案资料进行备案，是为了给余梅清办理产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”的规定，由于宇洋公司的原因，余梅清至2017年11月2日前未能取得涉案商品房产权证书，宇洋公司应当承担逾期办证的违约责任，故宇洋公司应以购房款409590元为基数，自逾期次日即从2017年11月3日起至宇洋公司将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第x层x单元x号的产权证书办理至余梅清名下之日止，按日万分之一计付违约金给余梅清。另，综合本案合同履行情况、余梅清所受实际损失、宇洋公司的过错程度、余梅清的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，宇洋公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 宇洋公司辩解逾期交房、逾期办证的违约金过高，请求予以调整，对此未能提供充足证据证实，该院不予支持。 宇洋公司收取余梅清办证费的初衷，亦是代为协助办理余梅清所购买商品房产权证书，现宇洋公司提供证据证实已代为交纳了部分费用，上述费用为办理产权证书所需，但现因宇洋公司未能提供办理产权证书需由其提供的资料至产权登记部门备案，致使至今未能办理产权证书，余梅清诉请宇洋公司返还，宇洋公司亦表示扣除已交纳部分可以退还给余梅清，但宇洋公司已代为余梅清交纳4812.56元，代交费用已超出余梅清预交的3000元，故对余梅清请求退还办证费的主张不予支持。 宇洋公司辩称余梅清妨碍安装变压器，导致工程无法按时验收合格，从而导致迟延交房及迟延办证，应由余梅清承担部分责任。该院认为，宇洋公司提供的视频资料，确实反映了部分业主阻碍变压器施工，但是没有提供充足证据证实阻碍的时间及期限，无法判断是否足以造成宇洋公司无法按时交房及办证，宇洋公司对此应承担举证不足的不利后果，对宇洋公司上述辩解意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，该院判决：一、广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款409590元为基数，从2017年11月3日起至宇洋公司将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第x层x单元x号的产权证书办理至余梅清名下之日止，按日万分之一计付,且违约金的总额不能超过购房款409590元的30%）给余梅清；二、驳回余梅清的其他诉讼请求。本案受理费237元（立案时已按简易程序减半收取，余梅清已预交），由余梅清负担48元，由广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担189元。 二审期间，上诉人提交了4份新的证据：1.上诉人在2019年11月5日的《贵港日报》上，向明珠花园（二期）小区全体业主发出的尽快递交办理房产证书材料的通知，以及上诉人在于2019年11月4日小区公告栏粘贴的办证通告，拟证明自2019年11月4日起，被上诉人不能办理房产证的原因，并非是出卖人的原因，而是因为被上诉人没有向上诉人递交有关材料；2.提供了11份明珠花园（二期）小区业主的不动产权属证书，拟证明上诉人在2019年11月4日前，已经具备了协助办理该二期小区商品房不动产权属证书的条件；3.办理预售商品房转移登记所需要的收件资料、以及在互联网上拍摄的申请办理权属证书流程图，拟证明办理不动产权属证书证，需要业主本人签字的办理不动产权属证书的委托书；4.卢锡连（明珠花园二期商品房的购房户）向上诉人申请委托办理商品房权属过户登记所需要的材料，拟证明上诉人申请办理房屋权属过户登记，还需要购房户协助提交有关材料。被上诉人对前述4份证据的真实性有异议，而且认为前述证据不属于新证据。 根据上诉人的申请，本院到桂平市公安局城南派出所调取值班日记材料，证实在2017年8月25日、2017年9月1日、2017年9月22日，有群众报警称涉案小区因安装变压器问题发生争执，要求派出所处理。被上诉人对该证据的合法性、真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。 对上诉人宇洋公司提供的证据，本院结合案件的其他证据材料予以综合评判。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：1.部分业主妨碍变压器的安装能否阻却上诉人承担的逾期办证违约责任；2.逾期办证违约金的截止计算日期应当如何表述。 关于第一个争议焦点，造成变压器不能及时安装影响消防验收的根本原因，不是业主方或者与业主关系密切方妨碍上诉人安装。因为上诉人广西三昭电器有限公司（以下简称三昭公司）于2014年5月4日签订了《广西桂平市宇洋房地产有限公司明珠花园二期500KVA+800KVA配电工程施工合同》，合同约定工期为2014年5月15日至2014年6月30日，然而，上诉人并没有按照前述的工期，在主体土建工程完尚未完工时对配电工程进行施工，而是直到已经交房，且业主们入住后明显感到变压器的安装施工打扰其正常生活，安装位置妨碍其出入后，上诉人才于2017年11月7日与三昭公司重新签订《广西桂平市宇洋房地产有限公司明珠花园二期800KVA配电工程施工合同》，并组织安装施工，直到2019年2月才通过消防验收。虽然上诉人主张因小区业主阻碍变压器的安装施工，造成涉案小区的消防验收迟延，以致上诉人无法获得齐全的资料，及时申请办理涉案小区商品房的首次登记，导致其超出合同约定的办证期限仍未能办证，但是，从到案证据而言，既不能证明阻碍变压器安装的业主是被上诉人，也不能证明是代表了被上诉人的意思。而且，根据合同的相对性原则，即使是因第三人的原因造成上诉人无法及时安装变压器而违约的，也不能免除上诉人的违约责任，上诉人也可以就自身的损失另行对第三人主张赔偿，但这不是本案处理的问题。因此，部分业主妨碍变压器的安装，不能阻却上诉人承担的逾期办证违约责任。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据到案证据，足以证明上诉人在2019年11月4日前，已经具备了办理明珠花园（二期）小区预售商品房的过户登记条件。而且，办理房产过户登记手续需要被上诉人本人签字的授权委托书，方可申请办理。根据双方签订的商品房预售合同附件十第一条“出卖人发出办理产权登记的通知之日起30日内，买受人应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。如因买受人未按出卖人通知要求办理，买受人未能办理产权登记的责任由买受人自行承担”的约定，上诉人已经于2019年11月5日在《贵港日报》进行了登报通知，并在小区公告栏粘贴了办证通告，至2019年12月5日止已经满30日，被上诉人未提交授权委托手续给上诉人。因此，被上诉人无法获得权属证书的原因，并非是出卖人的原因。故自2019年12月6日起，被上诉人不能再向上诉人主张逾期办证违约金。 综上所述，宇洋公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2019）桂0881民初404号民事判决第二项； 二、变更桂平市人民法院（2019）桂0881民初404号民事判决第一项为：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款409590元为基数，从2017年11月3日起至2019年12月5日止，按日万分之一计付）给余梅清。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费237元（余梅清已预交），由余梅清负担48元，由广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担189元；二审案件受理费256元（广西桂平市宇洋房地产开发有限公司预交378元，多出的122元由本院退回），由上诉人广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年四月三十日 法官助理 温鹏富 书 记 员 覃建伟