山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初2993号 原告：谷成，男，1951年11月8日出生，汉族，户籍所在地威海火炬高技术产业开发区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：王进明，威海环翠张村法律服务所法律工作者。 被告：徐博，男，1981年11月14日出生，汉族，户籍所在地威海火炬高技术产业开发区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：刘新祝，山东泰祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓静，山东泰祥律师事务所律师。 第三人：孟红霞，女，1953年2月7日出生，汉族，户籍所在地威海市环翠区，现住威海市。 原告谷成与被告徐博、第三人孟红霞、第三人青岛某资产管理有限公司（以下简称青岛某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告申请撤回对第三人青岛某公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告谷成及其委托诉讼代理人王进明、被告徐博之委托诉讼代理人张晓静、第三人孟红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谷成向本院提出诉讼请求：请求判令停止执行位于荣成市某开发区房产、坐落于荣成市某路12号房产，并解除查封。事实和理由：涉案房屋在法院查封之前，原告已经与第三人孟红霞及青岛某公司签订了合法有效的转让合同，原告合法占有了涉案房屋，支付了全部价款，未办理过户手续也不是原告自身的原因导致，查封、执行涉案房产不当，故诉至法院请求处理。 徐博辩称，1、原告仅凭借条不能证明原告与第三人之间形成了借款关系，并且也无法证明该借条已实际履行；2、如果原告确实购买了涉案房屋，其在购买涉案房屋时就已经知道涉案房屋有极大可能办不了产权过户，因此，原告对于涉案房屋未能办理产权过户具有重大过错；3、在原告没有支付合理对价的情况下，原告不能获得涉案房屋，即使第三人确实借原告90万元，以90万元的价格转让涉案的两套房屋，也属于明显不合理低价，其转让无效；4、根据庭审中第三人的陈述，第三人书写的2011年12月26日的证明是在第三人向原告进行第二笔借款之后，也就是2015年之后补签的，所以，即使原告与第三人之间就涉案两套房屋达成了转让的合意，也是在2015年之后；5、原告与第三人所确认的借款时间是2011年12月26日，以房抵债的时间也是2011年12月26日，根据民九会议纪要在借款当日以房抵顶的，抵顶协议无效。综上，根据最高院关于办理执行异议和复议案件第二十八条规定，原告对于涉案房屋的权利不足以排除强制执行。 孟红霞陈述：她借谷成第一笔钱时就把青龙路的房子作为投资给谷成了；借谷成第二笔钱时征求了徐博的意见，徐博不要石岛湾的房子，她才把石岛湾的房子顶给谷成的，她是顶了两笔钱，而不是像原告所说只顶了一笔借款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此本院认定事实如下：2009年12月11日，威海市中级人民法院作出(2008)威执一字第94-2号执行裁定书，裁定：将被执行人荣成市某社区居民委员会所有位于荣成市某开发区房产，荣成市某居民委员会所有位于荣成市某路12号房产地上建筑物（不包括土地使用权），以4183200元价格过户给申请执行人青岛某公司，办理过户及其他费用由申请执行人自行负担。2011年10月8日，青岛某公司出具房产转让证明一份，载明：将上述执行裁定书中确定过户给青岛某公司的房产转让给孟红霞。 2010年7月6日，原告从威海市商业银行取款70万元，原告主张于同日出借给第三人孟红霞，孟红霞对该事实予以认可。孟红霞未偿还该笔借款。2010年12月20日孟红霞向谷成出具借条一份，内容为：今借到谷成人民币86万元，期限三个月，2010年12月20日至2011年3月20日，后该借条作废。2011年12月26日，孟红霞另行向谷成出具借条一份，内容为“今借到谷成大哥人民币玖拾万元正，此款用于经营羊亭土地，及冷藏购房经营，（购羊亭地150万元），（购冷藏200万元），借款人：孟红霞2011年12、26期限在2012年12月前处理完毕，按比例分成”。孟红霞对上述借条的真实无异议，主张截至2011年12月26日，借谷成款的本息合计90万元。原告还提交证明一份，内容为：“兹证明，荣成市某社区居民委员会位于荣成某开发区，荣成市某居民委员会位于某12号房产，我已按比例（投资）转让给谷成。特此证明，孟红霞2011年12月26”孟红霞认可该证明是其书写，但主张“证明”的时间有误，是她后来又在谷成处借了80多万，才把石岛湾的房子也顶给了谷成，谷成也是后来才到到青岛某公司办理了变更手续，其不可能同意谷成用本息合计90万元的款项换取涉案四千多平方米的房产。谷成还提供了其与青岛某公司签订的《转让协议》，欲证实涉案房产已经由青岛某公司直接转让给谷成，但该份协议无签署日期。2014年4月20日，谷成、孟红霞作为乙方与荣成市某工贸有限责任公司签订合同书，约定“乙方愿将法院判给本人的冷藏厂换取甲方现村中高层楼房六户……”，该合同未实际履行。被告在（2015）威高民初字第1659号民间借贷一案的诉讼过程中，于2015年12月8日申请查封了涉案房屋，后又续封。该案在执行过程中，拟对上述房产予以拍卖，谷成向本院提出书面异议，本院于2019年11月18日作出(2019)鲁1091执异50号执行裁定书，驳回异议人谷成的异议，谷成遂提出本案的执行异议之诉。 另查，2016年7月28日，谷成曾通过银行卡向孟红霞转款88万元。 本院认为，在案外人提起执行异议之诉的案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 从原告提供的证据看，原告与第三人孟红霞之间存在民间借贷的基础法律关系，其中70万元的本金早在2010年7月6日已经实际履行，对此有原告提供的取款记录及第三人孟红霞的自认及相关借条证实，本院予以采信。被告关于原告提供的证据不能证明原告与第三人之间形成了借款关系，并且也无法证明该借条已实际履行的抗辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予支持。 涉案房产具有一定的特殊性，即因为历史的原因导致事实上的房地分离，办理不动产证客观上存在一定难度，造成无论是青岛某公司还是孟红霞都未办理不动产证，被告申请查封的也只能是孟红霞的合同权利而非“登记在被执行人名下的不动产”，因此难以将未办理过户登记的原因归责于原告，被告关于原告对于涉案房屋未能办理产权过户具有重大过错的抗辩不当，本院不予支持。 本案的焦点在于原告与第三人孟红霞对涉案房屋的合同转让是发生在被告查封之前还是查封之后。对此本院认为，现有证据只能证明原告与第三人孟红霞对荣成市某路12号房产的转让行为是发生在被告申请法院查封之前。理由如下：1、2011年12月26日孟红霞出具的借条实际上是原告与孟红霞对此前发生的借款行为以及本息金额的确认，在此之前，孟红霞已经从青岛某公司受让了涉案房产，并非双方共同投资购买涉案房产，因孟红霞不能偿还借款，双方才达成了以物抵债的合意；2、对于以物抵债房产的范围，孟红霞对记载时间为2011年12月26日的证明出具的时间有异议，仅认可在被告申请法院查封之前，用12号房产抵顶了借原告的本息合计90万元的债务，并作出了相对合理的解释，且有2014年4月20日与荣成市某工贸有限责任公司签订的合同、2016年7月28日谷成向孟红霞转款的记录佐证，特别是孟红霞提出的其不可能同意谷成用本息合计90万元的款项换取涉案四千多平方米的房产的意见比原告的解释更具合理性，故本院对孟红霞的陈述予以采信；3、谷成与青岛某公司不存在直接的购买涉案房产的关系，谷成与青岛某公司签订的《转让协议》，实际上是青岛某公司认可孟红霞与谷成之间的抵顶行为，但该《转让协议》无签署日期，不能证实涉案两套房产的抵顶行为都发生在被告申请法院查封之前。4、2014年4月20日谷成、孟红霞与荣成市某工贸有限责任公司签订的合同虽然没有实际履行，但可以证明在被告查封之前，谷成已经参与对某12号房产的处置，结合原告提供的其他证据，能够证实谷成对该房产实际控制的事实。 综上，本院对原告合理部分的诉讼请求予以支持；对被告和第三人孟红霞关于原告对位于荣成某开发区的房产不享有排除执行权利的抗辩予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得对位于荣成市某12号房产执行；本院（2019）鲁1091执异50号执行异议裁定书于本判决书生效时自动失效； 二、驳回原告谷成要求对位于荣成市某开发区房产不得执行的诉讼请求。 案件受理费22800元，由原告负担10000元，由被告负担12800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙喜娥 人民陪审员  姜悦国 人民陪审员  鞠洪娜 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  阎文超