河北省保定市满城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0607民初725号原告：刘玉，女，1983年2月9日出生，汉族，住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：赵琛敏、葛桃影，河北瀛保律师事务所律师。被告：保定市景坤房地产开发有限公司（原名为满城县未来城房地产开发有限公司），住所地：保定市满城区东外环西侧。法定代表人：张磊，该公司总经理。委托诉讼代理人:王占，该公司员工。委托诉讼代理人：李国华，河北戊戌律师事务所律师。原告刘玉与被告保定市景坤房地产开发有限公司（以下简称景坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵琛敏和被告委托诉讼代理人王占、李国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款427244元及暂至2019年3月1日的银行同期贷款利息24566.5元，并承担违约责任25634.64元；3.判令被告返还原告已付银行贷款总额及相应利息；4.判令被告承担本案的诉讼费、律师费、差旅费等一切主张权利的费用。事实和理由：2014年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了隆基泰和广场第S5幢一层30号商铺，并支付首付款及相应税款、物业费共计427244元。2015年11月7日，被告将房屋交付给原告后，隆基泰和广场出现地基下陷、墙面开裂等质量问题，严重影响正常居住使用，经原告向保定市满城区住建局申请政府信息公开，得到的书面答复是，该局未出具过隆基泰和广场的《工程质量竣工验收报告》，质监站无该工程的竣工验收监督记录。另，被告在开发该项目时，对外发布的广告载明了“商铺整体已出租，就等你来收租”等内容，然而交房至今，原告购买的商铺一直未对外出租，原告也未得到预期的租金收入。被告的行为已构成严重违约，经多次协商无果，故诉至法院。被告景坤公司辩称，1.涉案房屋不存在所谓的严重影响正常居住使用的质量问题，不符合合同解除情形，应依法驳回原告的诉讼请求。涉案房屋所在建筑物为满城隆基泰和广场（南区）S5号建筑物，该项目已于2015年10月20日取得《满城县建设工程竣工验收报告》，报告载明竣工验收合格，被告于2015年11月7日组织了集中交付，符合约定的交付条件。后项目于2018年5月3日在保定市满城区住建局进行了备案，并取得保定市满城区住建局签发的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。原告所述不属实。2.原告所购商铺是否得到预期的租金收入与双方履行《商品房买卖合同》无关，被告没有合同义务保证原告预期的租金收入，原告也不能以此要求被告承担违约责任。首先，原告提供的宣传广告单属于仅有文字的单页，没有任何单位盖章确认，任何人都可以随时随地制作、复制，不具有唯一性，无法识别发布主体，只是内容提到了隆基泰和广场，但无法证明是被告或者经被告授权对外发布的，真实性无法确定。其次，退一步讲，即使原告提供的广告单为被告发布，也无法确认何时发布，什么时间段执行，怎么执行，什么租金标准，针对什么项目，针对什么客体对象等等需要具体确定的内容均没有体现。众所周知，即使商家通过广告宣传活动，该活动政策必然是有时间段的，不可能永久适用。而隆基泰和广场商业分为S1、S2、S3、S4、S5、S6、S7项目，出售时间段不一样，户型、位置、价格、优惠活动等均不一样，不可能一直宣传一个活动政策。原告所述的广告没有任何具体内容，什么都不确定，只是表达了一个招商概念，一个想法而已，明显不构成要约，没有法律约束力，权利义务应以合同约定为准。再者，被告在2015年10月份，确实推出三年返租活动政策，但享受该活动政策的房源是特定的，客户是有条件的，数量是有限的，不可能针对全部房源、全部意向购买者，S5-30房屋被告已收首付款、契税、印花税、面积差款共计395913元。该套房屋不在我公司执行返租政策活动的时间范围内，不属于返租政策执行对象。3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，据此，原告起诉时间为2019年，已超过一年的除斥期间，应依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，原告刘玉与被告景坤公司（原名为满城县未来城房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》，约定原告刘玉购买被告景坤公司开发的位于满城区商铺，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.5米，建筑层数地上贰层。该商品房建筑面积共59.41平方米，其中，套内建筑面积56.10平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10694.29元，总金额635348元。购房合同签订前，原告已于2014年12月8日向被告支付首付购房款355348元，并于2014年12月30日在中信银行保定分行办理按揭贷款280000元，该贷款期限为2014年12月30日至2024年12月30日，按月还贷，每月15日为偿还贷款日，共计应偿还贷款120笔，自2015年1月15日开始偿还第一笔贷款起至2020年4月15日，已偿还贷款64笔，共计偿还本息200537.86元，尚应偿还56笔，本息金额为174465.3元（据原告向银行咨询，如原告要求一次性偿还清剩余贷款，可以只偿还本金152211.79元即可）。此外，原告于2016年12月22日向被告支付房屋面积差价款、契税、印花税共计67349元（被告因逾期交房，于2016年12月22日承担违约金26784元，故原告通过POS机向被告实际支付40565元），原告另于2016年12月29日向物业部门交纳物业费4547元。《商品房买卖合同》内容摘要：“第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第八条交付期限，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（含税），合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金（含税）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金（含税）。第十一条交接，商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十八条买受人的房屋仅作商业使用。”原告刘玉要求解除该《商品房买卖合同》，理据如下：（一）该商品房未在约定时间验收合格。2018年10月10日，保定市满城区住建局出具《关于李松月等五人信息公开申请的答复》，其中载明“四、关于隆基泰和广场项目S3、S5、S6区域的说明。隆基泰和广场项目经满城区人民政府批准，于2017年7月列入解遗项目。根据省委办公厅、省政府办公厅《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》（[2017]27号）文件要求，列入解遗项目的建设工程，可由建设单位委托具备资质的第三方检测机构，对该工程主体结构的安全进行检测鉴定，检测鉴定合格后，出具检测鉴定报告，则视为完成竣工验收，可以直接办理竣工验收备案手续，备案手续办理完成后，相关房屋即可按照相关程序办理房屋产权登记手续。2017年11月份，由隆基泰和广场建设开发单位委托第三方河北大地建设工程检测有限公司，对包含S3、S5、S6区域的隆基泰和广场项目进行了结构安全检测鉴定，检测鉴定结论为主体结构满足安全要求，并出具了检测鉴定报告，目前，已经完成了竣工验收备案，该项目已可办理房屋登记手续。”2018年10月29日，保定市满城区住建局出具《关于刘玉、樊春研、李胜利等3人政府信息公开的答复》，载明“一、隆基泰和广场未通知住建局质监站监督竣工验收，我局无《工程质量竣工验收报告》。二、我局质监站无该工程的竣工验收监督记录”。（二）该商品房存在地基下陷、墙面开裂等质量问题，严重影响正常居住使用，提供商品房照片予以证实。（三）被告在开发该项目时，对外发布的广告载明了“商铺整体已出租，就等你来收租”等内容，然而交房至今，原告购买的商铺一直未对外出租，原告也未得到预期的租金收入，被告的行为已构成严重违约。提供隆基泰和广场销售广告，该广告内容有“统一招商、统一经营、统一管理”、“租客已定，只待房东”“自助餐饮签约进驻、商铺整体已出租，就等你来收租”等字样。被告不同意解除该《商品房买卖合同》，理据如下：（一）2015年10月20日，被告等六部门出具了《建设工程竣工验收报告》，竣工验收结论为合格。（二）2015年11月7日，被告出具了《入住通知书》。（三）2018年5月3日，保定市满城区住建局出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，该证明书载明：“根据省委办公厅、省政府办公厅《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》（[2017]-27）、保定市委办公厅、市人民政府办公厅关于《加快解决房地产开发遗留问题实施方案》（[2017]-22）、中共保定市满城区委办公室、保定市满城区人民政府办公室关于《保定市满城区加快解决房地产开发遗留问题实施方案》（[2017]-46），满城隆基泰和广场（南区）S5、S6建筑物工程，建设单位已于2018年5月2日报送相关材料，并于2018年5月3日按规定备案”。2019年6月24日，办案人员到保定市满城区住建局咨询相关情况，质监站工作人员回复：隆基泰和广场的建设单位在未通知住建局有关部门到场的情况下，个人组织验收，住建局没有《工程质量竣工验收报告》和竣工验收监督记录，该验收报告依法应属无效。但是，根据河北省《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》文件精神，隆基泰和广场建设项目已完成了竣工验收备案，该项目已可办理房屋登记手续，不再需要《建设工程竣工验收报告》，故应视为竣工合格。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但是出卖人在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的设施设备等优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应视为要约，双方均应受其约束。本案中，原告刘玉与被告景坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。从原告提供的证据看，被告在隆基泰和广场销售的宣传资料和销售广告中明确载有“统一招商、统一经营、统一管理”、“租客已定，只待房东”“自助餐饮签约进驻、商铺整体已出租，就等你来收租”等字样，根据上述销售广告和宣传资料，普通购房人可自然得出涉案房屋已由被告进行统一招商、商铺已整体出租的结论，进而对其作出是否购买涉案房屋及如何评判购房价格产生决定性影响，该广告内容应当视为要约，双方均应受其约束。原告所购房屋的用途明确约定为商业使用，但原告办理入住手续后至今已有几年时间，所购房屋非原告自身原因一直闲置，不能达到购房目的，被告没有兑现合同承诺，其行为应属于根本性违约，而且通过保定市满城区住建局“关于解决房地产开发遗留问题”的有关文件分析，被告出售的房屋没有验收合格，故对原告要求解除合同的主张，依法应予支持。被告抗辩称原告行使解除权的时间已超过一年的除斥期间，应驳回原告诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条针对的是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两种情形，与本案解除合同的理由不同，故对被告的抗辩意见不予采纳。被告应返还原告支付的首付款355348元、房屋差价款39997元、契税27014元、印花税338元以及原告因按揭贷款而向银行已经支付的64笔贷款本息200537.86元。对于尚未支付的56笔贷款本息，鉴于按揭贷款的还贷人是原告刘玉，本院采纳原告意见，在《商品房买卖合同》解除的同时由被告一次性将剩余本金152211.79元给付原告，由原告一次性向银行支付，从而结清全部房贷。对于2016年12月22日原告支付契税、房屋面积差价款、印花税时直接扣除的26784元，该款项是被告当时给付原告的逾期交房违约金，故不应在被告返还原告的款项数额中扣除。对于原告主张的物业费，收取人并非被告，且属于日常物业管理支出，原告要求被告返还该物业费的主张不予支持。对于原告主张的违约金、利息等损失，由于在《商品房买卖合同》中并未明确约定违约金、损失的数额或计算方法，过高或过低计算原告的购房损失都可能显失公允。鉴于原告支付的355348元首付款已五年有余，后续支付的房屋差价款、契税、印花税也有三年多时间，参考各银行五年期定期存款利率和银行同期贷款利率，本院酌情在高于定期存款利息、低于同期贷款利息的情况下确定原告的损失为80000元。除此之外，对于原告主张的偿还200537.86元按揭贷款而带来的资金占用利息，本院不再过多支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、满城隆基泰和广场（南区）第S5幢一层30号商铺自本判决生效后归被告保定市景坤房地产开发有限公司所有，被告保定市景坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘玉购房首付款355348元、房屋差价款39997元、契税27014元、印花税338元以及原告向银行已经支付的64笔按揭贷款本息200537.86元和按揭贷款剩余本金152211.79元，上述款项共计775446.65元，逾期按中国人民银行同期同类贷款利率计息，至付清之日止；三、被告保定市景坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘玉支付违约损失80000元；四、驳回原告刘玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12355元，减半收取计6178元，由被告保定市景坤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  孙立新二〇二〇年四月二十二日法官助理王楠书记员杨策