广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4331号原告：晋聪聪，男，1993年11月6日出生，汉族，住河南省扶沟县***********，公民身份号码412************839。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码914**********576X4。法定代表人：张锡炎，该公司董事长、董事。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝伟珊，广东海鸥律师事务所实习律师。原告晋聪聪与被告中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程娟、被告的委托诉讼代理人谢伟强、蓝伟珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋聪聪向本院提出诉讼请求：隆达公司支付晋聪聪逾期交房违约金暂计40269.5元（以总房价1103274元为基数，按照年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起计至隆达公司将符合合同约定的房屋实际交付给晋聪聪之日止；暂计为40269.5元）。事实和理由：晋聪聪与隆达公司于2016年10月1日签订《商品房买卖合同》，约定晋聪聪以总房价1103274元购买隆达公司开发的位于中山市*********凯华庭商住小区2幢1803房。合同约定交楼时间为2018年4月26日，且交楼条件有二，一是取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，二是供水、供电、燃气开通达到使用条件。2018年9月26日，隆达公司通知应于2018年10月13日前完成收楼手续，但晋聪聪现场查验房屋时，发现燃气管道未入户，且有地面不平，垃圾堆积等瑕疵之处，故晋聪聪要求隆达公司予以整改，达到合同约定的条件才会办理收楼手续。据此晋聪聪认为，隆达公司未能按时交付符合约定的房屋，其行为构成违约，应当支付违约金。虽然《商品房买卖合同》对于相关违约金已有约定，但由于约定标准过低，且该合同属格式合同，故晋聪聪申请调高违约金计收标准，主张按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，以年利率7.125%来计收。隆达公司辩称，晋聪聪的诉讼请求不能成立。1.《商品房买卖合同》不属于格式合同。2.在合同签订过程中，隆达公司已明示了需要注意的事项，并进行了详细的说明和介绍。因此，如需支付违约金，则应按合同的明确约定，按日支付房价款的万分之一作为违约金，违约金总额最高不超过总房价款的1%。3.即便认定合同中关于违约金的条款无效，此时在双方无约定违约金的情况下应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。4.合同原本约定于2018年4月26日交付房屋，但是在施工过程中，受到了2017年8月23日台风“天鸽”的影响，按照补充协议的约定，发生不可抗力需在不可抗力排除之日起30日内通知对方，隆达公司因考虑恢复工程需排查，并进行更换整顿，故合理有据地将交楼时间延期到了2018年7月1日，并已书面通知晋聪聪。5.2018年9月13日隆达公司已达到了中山市住房和城乡建设局的竣工验收标准，并取得了工程质量监督报告通过的告知书，2018年9月隆达公司通知晋聪聪于2018年10月分批前来收楼，故隆达公司实际逾期交房时间应截止至2018年9月30日。6.关于燃气开通时间问题，由于晋聪聪委托第三方湛江市第一建筑工程公司中山分公司对房屋进行改造施工，改造施工会影响燃气的开通时间，故燃气公司于2019年1月25日才完成燃气工程验收，对房屋改造施工的行为纯属是晋聪聪的个人行为，与隆达公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于其中的《中山市商品房买卖合同》、发票、《工程质量监督报告》等证据，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的图片、信息发布平台记录、工程受损清单等证据，经审查，隆达公司提供的上述证据均系单方制作，并无晋聪聪的认可，故本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，买受人晋聪聪与出卖人隆达公司签订《中山市商品房买卖合同》，晋聪聪向隆达公司购买中山市*********凯华庭商住小区2幢1803房，总价1103274元。合同第八条约定，隆达公司应当在2018年4月26日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件，燃气管道达到入户条件；如果未能达到使用条件，则同意本合同继续履行，买受人先行收楼。合同第九条约定，如出卖人未能按照合同和补充协议的约定期限交房，则自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日支付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额不能超过房价款的1%。合同第八条另约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实延迟交房期限。合同附件六的第六条约定，发生不可抗力且隆达公司在不可抗力排除之日起30日内通知对方的，隆达公司可以顺延交楼时间。上述合同签订后，2017年8月23日，中山市遭受台风“天鸽”影响。2017年12月15日，隆达公司向业主发出告知函，告知因受台风“天鸽”影响，隆达公司决定将交楼时间顺延66日，即2018年7月1日前交付给各位业主。2018年9月26日，隆达公司向晋聪聪发出收楼通知书，安排在2018年10月6日办理收楼手续。2018年12月25日，隆达公司再次向晋聪聪发出催收楼通知书，安排2019年1月14日前办理收楼手续。晋聪聪确认收到上述收楼通知，但认为隆达公司是在涉案房屋未到达交楼条件的情况下就要求业主收楼，且隆达公司从未出具有关房屋已具备交楼条件的通知，其中涉案房屋都没有达到燃气开通条件，故晋聪聪在当时有权不予收楼。根据另案查明的事实，涉案小区于2019年1月25日才完成燃气工程验收，于2019年1月26日具备燃气开通条件。晋聪聪和隆达公司对于上述事实均予以确认。同时，隆达公司述称，在涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件之后，隆达公司没有通过书面形式再次向业主发出收楼通知书，但通过发送短信或者在售楼部贴公告的形式来告知业主。晋聪聪对此不予确认，并主张按照补充协议约定，隆达公司必须向晋聪聪的通信地址邮寄书面通知才属于正当的通知方式。另查明，晋聪聪和隆达公司一致确认涉案商品房于2019年4月16日实际完成收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为隆达公司是否存在逾期交楼的违约行为。本案当事人于2016年10月1日签订的《商品房买卖合同》明确约定，隆达公司应于2018年4月26日前向晋聪聪交付符合条件的房屋，不仅要取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，还需要供水、供电、燃气达到使用或开通条件。然而事实上，直至2019年4月16日隆达公司才与晋聪聪办妥收楼手续，从时间跨度来看，已经严重超出了交付期限。在此期间内，2017年8月23日中山市遭受台风“天鸽”影响，隆达公司于2017年12月15日向业主发出告知函，告知因受台风“天鸽”影响，隆达公司决定将交楼时间顺延66日，即2018年7月1日前交付给各位业主。对于台风“天鸽”所造成的影响，本院认为，隆达公司在台风“天鸽”发生之后四个月的时间才向业主发出通知，不符合合同约定的在不可抗力发生后60日内告知买受人的规定，即使隆达公司依据附件六的约定主张可在不可抗力排除之日起30日内通知买受人，但隆达公司亦未在本案中举证证实何时系不可抗力排除之日，因此，隆达公司向晋聪聪发出的延期收楼通知缺乏合理性，且其单方决定顺延66日，也缺乏充足理据，不足以采信。但考虑到台风“天鸽”的预警信号等级较高，且该台风确对中山市造成严重影响，有基于此，本院综合考虑本案案情，酌情认定隆达公司可以将交楼时间在2018年4月26日的基础上顺延15日，也即隆达公司应在2018年5月11日前交付符合条件的商品房。隆达公司于2018年9月26日、2018年12月25日才向晋聪聪两次发出通知，告知晋聪聪前来办理收楼手续，并且根据本案查明的事实，涉案房屋于2019年1月26日才具备燃气开通条件，也即在此之前隆达公司实际上是将不符合交付条件的房屋向业主予以交付。虽然合同中约定涉案商品房未达到燃气管道入户使用条件时，合同继续履行，买受人应先行收楼。但是，根据诚实信用原则和公平原则，房屋未达到合同约定的交楼条件时，买受人收楼与否，本应属于买受人权利的范畴；同时，上述约定也未排除买受人向隆达公司主张逾期交楼违约金的权利。因此，隆达公司虽发出收楼通知，但不能以此视为收楼之日，由于隆达公司交付的房屋达不到交付条件，故上述期间内，隆达公司一直处于逾期交楼的状态。同时，在涉案房屋于2019年1月26日具备燃气开通条件之后，隆达公司本应再次与晋聪聪协商收楼事宜，但隆达公司未能提交证据证明其再次向晋聪聪发出符合合同约定的收楼通知，导致2019年4月16日才实际交楼。综上，隆达公司从2018年5月12日起逾期交楼，应当支付违约金直至2019年4月16日，共计340天。至于违约金的计收标准，《商品房买卖合同》约定应以总房价款为基数，按每日万分之一的标准计算，但总额不超过房价款的1%。对此，本院认为，晋聪聪与隆达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力，故本案违约金的计收应当以此标准为基础。但是，上述条款约定违约金最高不超过房价款的1%，结合每日万分之一（也即0.01%）的标准来看，隆达公司需要承担的违约金实际最多为100天，而隆达公司实际逾期340天交付房屋，故上述条款的约定显然与隆达公司违约行为的严重程度不符，该违约金金额显然过低，无法弥补晋聪聪的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。据此，晋聪聪在提起本案诉讼时，一并请求本院增加违约金，于法有据。因此，本院认定隆达公司应以实际违约天数为准，按每日万分之一的标准给付违约金，而不应受封顶条款（不超过房价款1%）的限制，共计37511元（1103274元*0.01%/天*340天）。至于晋聪聪主张按年利率7.125%以及隆达公司主张按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，均缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向晋聪聪支付逾期交楼违约金37511元；二、驳回晋聪聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，减半收取403元（晋聪聪已预交），由晋聪聪负担28元，由中山市隆达房地产开发有限公司负担375元并于本判决生效之日起十日内迳付晋聪聪。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 肃二〇二〇年四月十五日书记员 陈香玲