湖北省襄阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂06执复21号复议申请人（被执行人）：徐志会，女，1970年12月8日出生，汉族，住湖北省枣阳市。申请执行人：交通银行股份有限公司襄阳分行。住所：襄阳市沿江大道特8号。负责人：贺国庆，该分行行长。被执行人：襄阳鸿泰源纺织有限公司。住所：枣阳市琚湾镇郑岗村四组。法定代表人：徐志会，该公司董事长。被执行人：枣阳市永隆棉业有限公司。住所：枣阳市琚湾镇交通路。法定代表人：关海明，该公司董事长。被执行人：钟荣兵，男，1968年8月5日出生，汉族，住枣阳市。被执行人：钟龙龙，男，1988年11月10日出生，汉族，住枣阳市。被执行人：韩芋彦，女，1988年10月24日出生，汉族，住枣阳市。复议申请人徐志会不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606执异345号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。襄阳市樊城区人民法院（下称樊城法院）查明，交行襄阳分行诉鸿泰源纺织公司、永隆棉业公司、钟荣兵、徐志会、钟龙龙、韩芋彦金融借款合同纠纷一案，在案件审理过程中，交行襄阳分行向该院申请财产保全。该院于2016年11月2日作出（2016）鄂0606民初4198号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结鸿泰源纺织公司、永隆棉业公司、钟荣兵、徐志会、钟龙龙、韩芋彦价值700万元的财产。该院依据该裁定请襄阳市房管局协助查封了涉案房屋及对应的土地。后该院于2017年11月20日作出（2016）鄂0606民初4198号民事判决书，判决：一、鸿泰源纺织公司向交行襄阳分行偿还编号为A101X15031号《流动资金借款合同》项下贷款本金550万元及截止2016年12月3日的利息310279.23元，并以550万元为基数按照年利率11.235%支付2016年12月24日至借款本息全部付清之日止的罚息；二、鸿泰源纺织公司所附交行襄阳分行在本判决第一项确定的债务，交行襄阳分行在3047340元限额内享有对鸿泰源纺织公司提供抵押的坐落于枣阳市琚湾镇郑岗村四组面积为18604.2㎡的土地使用权（土地使用权证号：枣国用[2013]第1325号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权；三、鸿泰源纺织公司所附交行襄阳分行在本判决第一项确定的债务，交行襄阳分行在1194780元限额内，享有对永隆棉业公司提供抵押的坐落于枣阳市琚湾镇闫家岗村张庄组面积为7458㎡的土地使用权（土地使用权证号：枣国用[2011]第0863号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权；四、对于鸿泰源纺织公司所负交行襄阳分行在本判决第一项确定的债务，交行襄阳分行在2481428.4元限额内，享有对徐志会、钟荣兵提供的坐落于襄阳市高新区长虹北路7号万达室外步行街1幢1-2层113室（房屋所有权证号：襄阳市房权证樊城区字第××号）和坐落于襄阳市××新区××北路××都××单元××室（房屋所有权证号：襄阳市房权证樊城区字第××号）的房屋所有权及××于××市××路面积分别为109.92㎡和25㎡的2宗土地使用权（土地证号分别为襄阳国用[2011]330612200-3-113、襄阳国用[2014]320706007-2-635）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权；五、交行襄阳分行实现抵押权后，永隆棉业公司、徐志会、钟荣兵有权向鸿泰源纺织公司追偿；六、钟龙龙、韩芋彦、徐志会、钟荣兵均在660万元限额内对鸿泰源纺织公司所负交行襄阳分行在本判决第一项中确定的债务承担连带清偿责任；七、钟龙龙、韩芋彦、徐志会、钟荣兵在承担保证责任后，有权向鸿泰源纺织公司追偿；八、驳回交行襄阳分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，被执行人未履行生效判决确定的义务，交行襄阳分行遂申请该院强制执行。在执行过程中，该院委托博兴评估公司对涉案房屋进行评估。博兴评估公司于2018年12月24日作出鄂博兴（司法）字第2018208号房地产司法鉴定估价报告，该报告载明房屋建筑面积115.94㎡、用地分摊面积109.92㎡，评估涉案房产总价为360.02万元。其中该评估报告的建筑形式及维护使用状况载明为“估价对象1幢整体为1栋单排式建筑物，建筑年代为2010年，框架结构，共2层，估价对象为1幢1-2层113室，临万达室外步行街，现一层经营“MS.ZZ服装店”，侧面设有一处一层通往二层的步梯，二层经营“日式美甲美睫”，经营状况良好”。2018年12月28日，该院向徐志会送达了该评估报告书。2019年1月13日，该院作出拍卖涉案房屋的执行裁定书。该院于2019年3月31日、2019年4月30日在司法拍卖平台上对涉案房屋依法进行了两次公开拍卖，均流拍。2019年6月11日，该院作出变卖涉案房屋的（2019）鄂0606执恢114号之一执行裁定书。后该院在网络司法拍卖平台上对涉案房屋以第二次流拍价2016112元依法进行了变卖。2019年8月11日，买受人余省言以2016112元竞得。该院于2019年8月15日作出（2019）鄂0606执恢114号之三执行裁定书，裁定：一、位于襄阳市××新区××北路××广场室外步行街××室房产的所有权（房产证号：樊城区字第××号、土地证号：襄国用（2011）第330612200-3-113号）及相应的其他权利归买受人余省言所有。所有权自本裁定送达买受人余省言时起转移。二、买受人余省言可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，该院作出（2019）鄂0606执恢协114号之一协助执行通知书，请襄阳市不动产登记中心协助：一、将涉案房屋过户登记至买受人余省言名下，原房屋所有权证及土地使用权证予以注销；二、涉案房屋已经被执行拍卖，查封和抵押权的效力消灭。2019年8月16日，该院将上述执行裁定书及协助执行通知书分别送达至买受人余省言及襄阳市不动产登记中心。另查明，涉案房屋所有权证载明：规划用途为非住宅，总层数为2层，建筑面积115.94㎡，套内建筑面积113.85㎡。本案执行异议审查中，针对异议人提出的因房屋使用人将涉案房屋第一层改建为两层，而按评估公司所作评估报告所述其仅对第一层进行了评估，未对第二层进行评估的问题。本院向博兴评估公司征询，博兴评估公司向答复：1、评估报告中的房产描述状况为现状状况，不是证载状况，由于房屋所有权人的原因，并未对其证载二层房地产进行内部查勘。2、按《房地产估价规范》：因司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价内部进行实地查勘，但应当对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘。估价人员对估价对象外部状况、建筑物外观、区位状况等进行了实地查勘，本次评估是按照证载1-2层建筑面积为115.94平方米商业房地产进行评估，估价对象现状自然层第二层为加建层（其不计入证载建筑面积），故本次评估不存在漏评。本次评估按照估价对象现状格局前提确定市场价值，考虑了二层加建层改建情况对其房地产价值的影响，且影响价值已包含在房地产评估价值中。3、本次评估中房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，按照《房地产估价规范》的要求，最终确定的估价结果是公正、客观、合理的。樊城法院认为，关于异议人提出评估报告对涉案房屋漏评，要求重新对涉案房屋进行评估的问题。该院审查中，经向评估公司征询。评估公司说明评估报告中关于建筑形式及维护使用状况的描述仅为现状状况，不是证载状况。还说明因房屋所有权人原因，未对涉案房屋进行内部查勘，但按相关行业规范要求，对外部状况、区位状况内进行了实地查勘。本次评估是按房屋所有权证上载明房屋建筑面积、层数、规划用途等作出的评估，不存在漏评的问题。在此情况下，异议人未提出其他相反证据，人民法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论予以认可。故异议人提出的该项重新评估的异议理由，没有事实和法律依据，不予采信。关于异议人提出的评估报告所评估的第二层系对承租人加盖的隔层进行评估及该隔层的权属为承租人财产，不能用该财产进行清偿债务的问题。该院认为，经审查查明，评估报告是依证载状况且按现状格局前提确定的市场价值进行的评估。同时，涉案商铺一层中加盖的隔层对该房地产价值影响已包含在该房产估价中。不存在对涉案房屋第二层进行漏评且将加盖的隔层（房屋现状第二层）视为证载第二层进行评估的问题。异议人提出评估报告第二层是对承租人加盖隔层进行评估的陈述与审查查明的事实不符。经审查，涉案房屋加盖隔层事实虽然存在，但该加盖的隔层是承租人还是出租人所加盖，异议人并未举证证明。即便该隔层确系承租人所加盖，对该加盖隔层价值提出所有权异议的主体应为承租人。被执行人徐志会作为异议人提出加盖隔层价值应属承租人的异议，其主体不适格。且对于加盖隔层的价值的所有权是承租人还是出租人（被执行人徐志会）的，是双方依据其租赁合同约定及按照相关法律规定所解决的事项，系另一法律关系，不属于执行异议审查的范围。故异议人以此异议理由要求对该评估报告重新评估的异议理由，于法无据，不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”该款明确人民法院对评估报告异议的审查事项限于评估机构、评估人员是否具备相应的资质、评估程序是否严重违法的问题。异议人在本案中对评估报告不服提出的异议理由均不构成重新评估的法定事由。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款之规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案评估报告于2018年12月28日即向异议人送达，按照上述规定，异议人应在收到评估报告十日内提出异议，其超过法律规定异议期限之后一年多的时间提出评估报告异议，没有法律依据。综上，异议人提出的异议理由均不能成立，对其提出的异议请求，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，裁定驳回异议人徐志会的异议请求。徐志会对樊城法院作出的（2019）鄂0606执异345号执行裁定不服，向本院提出了复议申请。其理由是：（一）异议裁定书因武汉博兴房地产评估有限责任公司的征询内容确定不存在漏评问题存在严重事实认定错误；（二）异议裁定书因加盖隔层的价值所有权是承租人还是出租人（被执行人徐志会）的，是双方依据其租赁合同约定及按照相关法律规定所解决的事项，系另一法律关系，不属于执行异议审查的范围错误；（三）异议裁定书因异议复议人已过十日的异议期限，且不符合申请重新评估的条件，而驳回异议错误；（四）涉案司法评估机构严重不负责任，人民法院依法应当监督并纠正其错误，司法鉴定报告中存在重大瑕疵及错误如下：1.司法评估报告中现场查勘中没有见证人，程序违法，2.估价方法错误，本执行案件中估价方法采用了两种方法，一是收益法，二是比较法，在收益法中司法评估机构的评估公式错误，在比较法中无交易实例。综上，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条“人民法院对其委托的评估、拍卖活动实行监督。出现下列情形之一，影响评估、拍卖结果，侵害当事人合法利益的，人民法院将不再委托其从事委托评估、拍卖工作。涉及违反法律法规的，依据有关规定处理：（1）评估结果明显失实；（2）拍卖过程中弄虚作假、存在瑕疵；（3）随机选定后无正当理由不能按时完成评估拍卖工作；（4）其他有关情形”。人民法院应当监督评估机构的评估，对于评估结果失实，存在瑕疵的应当予以不再委托，对于涉案评估机构的不负责任、错误的评估应当依法予以纠正。经审查，本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。本院认为，关于徐志会异议复议认为评估报告对涉案房屋漏评问题，经审查，评估机构受执行法院委托所作涉案房屋的评估报告中，其估价对象表述为徐志会所属位于襄阳市高新区长虹北路7号万达室外步行街1幢1-2层113室的全部房地产，评估所界定的房屋建筑面积、分摊的土地使用权面积、楼层数等，与该房屋房权证载明的内容一致。评估机构针对执行法院的征询函，明确回复“本次评估是按照证载1-2层建筑面积为115.94平方米商业房地产进行评估，估价对象现状自然层第二层为加建层（其不计入证载建筑面积），故本次评估不存在漏评。本次评估按照估价对象现状格局前提确定市场价值，考虑了二层加建层改建情况对其房地产价值的影响，且影响价值已包含在房地产评价价值中。”故徐志会所述评估报告对涉案房屋漏评的异议复议理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于加盖隔层的所有权问题，徐志会在异议复议申请中“…自认为并非属于自身的财产”，故执行法院在审查其执行异议过程中，以徐志会主体不适格及解决权属事项系另一法律关系，而裁定驳回其要求重新评估的异议理由，符合法律规定。综上，执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，执行程序合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回徐志会的复议申请，维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606执异345号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王会光审判员  李 化审判员  童 斌二〇二〇年四月二十八日书记员  龚 伟