山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初3959号原告：董秀娟，女，1979年3月24日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：李延美，女，1981年2月2日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：济阳县德希臣快餐店，登记住所地济南市济阳区济北开发区永安路闻韶佳苑商业街12－11商铺。经营者：李延美，女，1981年2月2日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：卢建军，男，1978年1月2日出生，汉族，住济南市济阳区。三被告共同委托诉讼代理人：舒正生，山东闻韶律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：李玉华，山东闻韶律师事务所律师。原告董秀娟与被告李延美、被告济阳县德希臣快餐店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日、10月17日两次公开开庭进行了审理。原告董秀娟、两被告及共同委托诉讼代理人李玉华均到庭参加诉讼。其间，原告董秀娟申请变更诉讼请求，本院依法予以准许。因案情复杂，本案依法转为普通程序。在诉讼过程中，原告董秀娟申请追加卢建军为被告，本院依法予以准许。后本院于2020年3月30日第三次公开开庭进行了审理。原告董秀娟、被告李延美、被告济阳县德希臣快餐店（以下简称德希臣快餐店）及三被告共同委托诉讼代理人舒正生、李玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董秀娟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同给付原告2019年9月1日至2020年8月31日期间的房屋租赁费55000元及利息损失（自2019年8月1日起至实际给付之日止，以55000元为本金，按年利率6%计算）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，董秀娟将诉讼请求变更为：1.确认解除董秀娟与李延美、卢建军签订的《房屋租赁合同》；2.判令李延美、卢建军给付董秀娟应付租金2291元、招租损失13750元、合同租金差价利益损失35750元等，共计51791元；3.判令德希臣快餐店对上述第二项给付款项承担连带责任；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：李延美为经营德希臣快餐店，与董秀娟于2018年7月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定董秀娟将位于济南市济阳区商铺租赁给李延美使用，合同期限为5年，即2018年9月1日至2023年9月1日，第一年的租赁费为55000元，第二年的租赁费为55000元，付费方式为一年一付，到期前一个月交清下一年的租金。签订合同后，董秀娟将约定的房屋租赁给李延美使用，李延美给付了第一年的房屋租赁费。该租赁房屋已经用于德希臣快餐店的经营。董秀娟与李延美签订的《房屋租赁合同》合法有效，且约定了合同期限，合同履行过程中，董秀娟不存在违约行为，合同不存在法定解除或约定解除的条件，李延美无权解除合同，董秀娟请求李延美继续履行合同义务。根据合同约定，李延美应当于2018年8月1日前交清2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租赁费55000元，但李延美至今未给付，属于违约，应当依法承担违约责任。李延美、卢建军未按合同约定及时向董秀娟支付租金，构成违约，两人单方要求解除合同无效。如果董秀娟不积极行使解除权可能导致交易僵局，为减少没有必要的资源浪费，特申请解除合同，并要求被告赔偿损失。李延美、卢建军在房屋租赁合同上签字，作为承租方应当承担违约责任，德希臣快餐店作为房屋的实际使用主体，应当承担连带责任。为维护自身的合法权益，恳请依法支持董秀娟的全部诉讼请求。李延美、德希臣快餐店均辩称，董秀娟的诉讼请求无事实和法律依据，因所租赁房屋门口道路完全封闭，致使快餐店无法经营，不能实现合同目的。根据租赁合同12条，如有特殊情况，甲乙双方任何一方需终止合同时提前一个月告知对方。其曾于2019年7月28日向董秀娟邮寄解除合同通知书，董秀娟2019年7月29日收到通知书及房屋钥匙，合同在2019年7月29日已经解除，所以无权主张2019年9月1日至2020年8月31日期间的租赁费。因本案合同无法实现目的是无法归责于双方的行为，是政府行为，其无过错，恳请驳回董秀娟的诉讼请求。卢建军辩称，（一）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。第一次开庭日期为2019年9月5日，所以2019年9月12日董秀娟不应变更诉讼请求。（二）《房屋租赁合同》中，其签名既不是在甲方处，也不是在乙方处，同时其也不是德希臣快餐店的经营者，根据合同相对性原则，其不是本案的当事人，董秀娟申请追加其为本案被告参加诉讼，没有法律依据。双方在签订合同时，房前的路是相互贯通的，虽然有部分被挡，但是能够通行的，正是基于此，德希臣快餐店为实现经营目的才租赁了涉案房屋。后由于政府原因导致涉案房屋门前路被堵，导致德希臣快餐店无法经营，无法实现合同目的。根据合同法情势变更原则，德希臣快餐店逾期解除租赁合同是有法律依据的。（三）解除涉案合同，已与董秀娟沟通并达成一致，同时董秀娟已在微信朋友圈散发招租公告，也充分证实董秀娟对被告解除涉案房屋租赁合同是认可的。另外，涉案房屋在解除合同后，董秀娟已经及时对外进行了出租，所以涉案合同的解除对董秀娟的实际利益并没有影响。综上，董秀娟的诉讼请求于法无据，应予驳回；董秀娟中途变更诉讼请求，追加被告，违反法律规定，不应予以准许。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的房屋租赁合同、照片、微信聊天记录截图、顺丰快递单复印件、视听资料等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。此外，李延美提交顺丰速运邮单、快递查询信息及解除合同通知书，拟证明其于2019年7月28日通过快递向董秀娟邮寄解除合同通知书，董秀娟于2019年7月29日收到此通知书，《房屋租赁合同》已经解除。董秀娟对此质证称，其每天收到很多快递，在家带孩子，过了几天后其有空时才发现这份快递。当时，李延美没有给其打电话，快递是2019年7月29日其让快递员放在门口的鞋橱上的。当天或第二天，其把快递拿进屋里，过了好几天后打开的。卢建军对此无异议。本院经审查认为，该组证据具有真实性、关联性、合法性，故予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年7月16日，董秀娟（即甲方）与李延美、卢建军（即乙方）签订《房屋租赁合同》，将其位于济南市济阳区商铺出租给两人用于经营快餐店。该商铺所在的东西商业街西至汇鑫苑小区，西首因市政开发建设早已设置有蓝色围挡，仅有一简易小门可供行人通行。其中，合同约定：“二、第一年年租费为55000元，第二年年租费为55000元，第三年年租费为57750元，第四年年租费为60000元，第五年年租费为63000元。乙方应按合同自觉交纳。三、付费方式为：一年一付，到期前一个月交清下一年租金。四、与房屋租赁有关的一切税费、物业费、水费及电费等也由乙方全部承担……六、本合同期限为5年，即：2018年9月1日至2023年9月1日（阳历）……八、合同生效后，乙方须向甲方一次性交清55000元房租并交付5000元押金。合同期满，在结清物业费、房间内设施良好的情况下，押金退回。九、除拆迁外，合同未到期，如乙方退房，租金一概不退……十一、合同生效后，如乙方不能履行本合同中的任何一条，甲方有权随时终止合同并可依法向乙方追讨违约金。十二、如有特殊情况，甲乙双方任何一方需要终止合同时，必须提前一个月通知对方，由双方协商处理。十三、本合同未尽事宜，由甲乙双方共同商定。十四、合同期内如遇政府拆迁此房，乙方不参与分配拆迁办给付的一切补偿，甲方退还本合同未到期的全部房费（甲方无任何理由扣除未到期的房费）……”。合同签订后，董秀娟即将涉案商铺交付李延美、卢建军，李延美、卢建军交付了第一年的租金55000元，并着手经营德希臣快餐店。在经营过程中，涉案商铺所在的商业街西首的简易小门被关闭，对德希臣快餐店的正常经营造成一定的影响。为摆脱这种不利影响，李延美于2019年7月下旬与董秀娟交流退租事宜，董秀娟未同意退租或解除合同。同年7月24日，李延美、卢建军另行租赁经营性房屋。同年7月28日，李延美通过顺丰快递向董秀娟邮寄解除合同通知书。解除合同通知书内容为：“我方于2018年7月16日与你方签订了《房屋租赁合同》。约定我方租赁你方所有的位于商铺。合同签订后，上述房屋门口的道路完全封闭，导致我方无法经营，不能实现合同目的。现我方决定解除与你方签订的《房屋租赁合同》，请你方5日内与我方办理交接手续，逾期由此引起的一切法律责任由你方承担。”次日，董秀娟收到该通知书。同年7月31日前，李延美、卢建军腾空涉案商铺，搬至济阳区经营。同年8月3日，卢建军将涉案商铺的钥匙通过顺丰快递邮寄给董秀娟。董秀娟于次日收到该钥匙。为减少租赁损失，董秀娟于2019年9月11日将涉案商铺另行出租。本案系房屋租赁合同纠纷，当事人双方对以下法律及事实问题存在争议：1.本院能否准许董秀娟变更诉讼请求；2.《房屋租赁合同》的解除时间；3.三被告应否支付租金2291元、招租损失13750元、合同租金差价利益损失35750元；4.德希臣快餐店应否对涉案租金、招租损失、合同租金差价利益损失承担连带责任。关于争议焦点1。一、法律规定已经发生变化。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》{法释[2001]33号}第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期间届满前提出。”但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”第五百五十二条规定：“本解释公布施行后，最高人民法院于1992年7月14日发布的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用。”由此可见，应适用新的司法解释来处理本案。二、处理案情所需。通过第一次庭审可知，《房屋租赁合同》的签约双方分别为董秀娟与李延美、卢建军，而董秀娟却漏诉了卢建军，导致案件无法继续审理。三、董秀娟原来的诉讼请求并无解除涉案合同部分，涉案合同不解除，对三被告极为不利，且不公平，因此准许董秀娟增加（变更）诉讼请求亦合情合理。综上，本院准许董秀娟变更诉讼请求符合法律规定。关于争议焦点2。首先，涉案简易小门被关闭不属于双方约定的“特殊情况”。董秀娟与李延美、卢建军在合同中有“如有特殊情况，甲乙双方任何一方需要终止合同时，必须提前一个月通知对方，由双方协商处理”的约定，但对小门被关闭是否属于约定的“特殊情况”有不同的理解。董秀娟认为此处的“特殊情况”应理解为“天灾人祸”，小门被关闭不属于“特殊情况”，三被告则认为小门被关闭应属于“特殊情况”。根据庭审查明的事实，涉案商铺所在的东西商业街西首的围挡在双方签订《房屋租赁合同》前即已存在，涉案小门当时处于开放通行状态，也就是说该小门随时都有因市政建设被关闭的可能。李延美、卢建军明知涉案小门随时都有因市政建设被关闭的可能，仍然与董秀娟签订《房屋租赁合同》，说明双方对此都有清醒的认识，也均接受了这种情形。在合同履行过程中，涉案小门被有关单位关闭，致使东西方向无法直接通行，必然对德希臣快餐店的正常经营带来不利的影响，这也是双方签订合同时必然预料到的事情，因此涉案小门被关闭并非双方合同中约定的“特殊情况”。其次，李延美、卢建军不能解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。”董秀娟与李延美、卢建军在《房屋租赁合同》第十二条约定：“如有特殊情况，甲乙双方任何一方需要终止合同时，必须提前一个月通知对方，由双方协商处理。”根据该项约定，即便出现“特殊情况”，若双方不能协商一致，双方均无权解除合同。可见，双方对解除合同的条件并未作出实质性的约定。李延美曾在2019年7月29日前通过微信与董秀娟交流退租事宜，但董秀娟并未作出同意退租或解除合同的表示。而后李延美于2019年7月28日通过快递邮寄解除合同通知书，卢建军于2019年8月3日通过快递邮寄涉案商铺的钥匙，上述材料物品董秀娟皆已收到。综上，依据现有证据能够证实涉案小门被有关单位关闭影响到三被告的经营，但不足以认定该种情形属于双方约定的“特殊情况”，不足以认定李延美、卢建军已经享有《房屋租赁合同》第十二条所约定的合同解除权，亦不足以认定该两被告享有合同任意解除权，涉案合同解除的条件尚未成就。因此，李延美、卢建军邮寄解除合同通知书、涉案商铺钥匙的行为均不能产生解除涉案合同的法律效力。其三，《房屋租赁合同》的解除时间为2019年9月12日。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”鉴于三被告庭审中坚持双方所签《房屋租赁合同》已于2019年7月29日解除的意见，其要求解除合同，不再继续履行合同的意思表示明确，基于此，董秀娟于2019年9月12日申请解除合同，并请求确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，故应认定董秀娟与李延美、卢建军签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月12日实际解除。关于争议焦点3。首先，关于租金问题。董秀娟与李延美、卢建军在《房屋租赁合同》第二条约定：“第一年年租费为55000元。第二年年租费为55000元……第五年年租费为63000元。乙方应按合同自觉交纳。”第三条约定:“付费方式为：一年一付，到期前一个月交清下一年租金。”李延美、卢建军未按合同约定在2019年9月1日前一个月向董秀娟支付第二年租金且单方要求解除合同的行为导致合同无法继续履行，已经构成违约，该两被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》虽于2019年9月12日实际解除，但李延美、卢建军并未支付第二个租赁年度的租金。鉴于董秀娟已于2019年9月11日将涉案商铺另行出租，因此，对董秀娟主张2019年9月1日至9月15日期间的租金2291元（55000元÷12个月×0.5个月），本院酌情支持1506.85元（55000元/年÷365天/年×10天）。其次，关于招租损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”涉案商铺属于经营性用房，一旦闲置必然产生相应经济损失。鉴于董秀娟已于2019年9月11日已将涉案商铺另行出租，涉案合同亦认定于2019年9月12日解除，且本院已认定李延美、卢建军给付董秀娟自2019年9月1日至2019年9月10日间的租金1506.85元，董秀娟未提交相应证据以证实其存在招租损失。因此，对其该项诉讼请求不予支持。其三，关于合同租金差价利益损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，李延美、卢建军未按合同约定单方解除合同的行为导致涉案合同无法继续履行，已经构成根本违约，致使董秀娟不得不将涉案商铺另行出租。董秀娟主张合同租金差价利益损失35750元【（55000元/年-50000元/年）+（57750元/年-50000元/年）+（60000元/年-50000元/年）+（63000元/年-50000元/年）】，但其并未提交相应证据，因此，对其该项诉讼请求不予支持。关于争议焦点4。《房屋租赁合同》是由董秀娟与李延美、卢建军夫妻签订，双方分别是合同的一方当事人。虽然合同双方都知道涉案商铺用于快餐店经营，但根据合同的相对性原则，合同的权利义务仅对合同双方当事人具有约束力，当事人无权为作为他人的德希臣快餐店设定合同上的义务，也无权要求德希臣快餐店承担违约责任，德希臣快餐店也不负涉案合同中约定的义务，更何况涉案合同中并未为德希臣快餐店设定义务。《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”第一百七十八条规定：“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。”根据上述法律规定和双方签订的《房屋租赁合同》，董秀娟请求德希臣快餐店对其变更后的第二项诉讼请求所涉款项承担连带责任，无合同及法律依据。综上，德希臣快餐店不应对董秀娟主张的涉案租金、招租损失、合同租金差价利益损失承担连带责任。综上所述，本院认为，董秀娟与李延美、卢建军签订《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法应受法律保护，对当事人双方均具有法律约束力。李延美、卢建军单方擅自解除合同的行为导致涉案合同无法继续履行，已构成根本违约，依法依约应当承担相应的法律责任。本院依据查明的事实，依法确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年9月12日解除，依法依约酌情支持董秀娟应付租金1506.85元，对董秀娟主张的招租损失、合同租金差价利益损失等，因证据不足，且无法律依据，不予支持。李延美、卢建军辩称因所租赁房屋门口道路完全封闭，致使快餐店无法经营，不能实现合同目的，以及涉案合同在2019年7月29日已经解除，证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告董秀娟与被告李延美、被告卢建军签订的《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除；二、被告李延美、被告卢建军于本判决生效之日起十日内给付原告董秀娟房屋租金1506.85元；三、驳回原告董秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，由原告董秀娟负担695元，由被告李延美、被告卢建军负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 刚人民陪审员  吴善林人民陪审员  安茂水二〇二〇年四月二十四日书 记 员  宗金月