贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4861号原告：贵阳市云岩区北京金色摇篮幼儿园，住所贵阳市云岩区市北路148号。法定负责人：敬雅真，职务：园长。委托诉讼代理人：桂升明，男，特别代理。委托诉讼代理人：马喜荣，贵州民光律师事务所所律师，执业证号：15201199410976052，特别代理。被告：贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司，住所贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。法定代表人：梁光时。委托诉讼代理人：罗一博，北京大成（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201120243734，一般代理。委托诉讼代理人：潘应兰，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州阳光产权交易所有限公司，住所贵州省贵阳市观山湖区毕节路58号联合广场A座1，4，5，6层。法定代表人：朱志刚。委托诉讼代理人：姬艺，女，特别代理。委托诉讼代理人：陈樱樱，女，特别代理。第三人：上海鸿筑建筑装饰工程有限公司，住所上海市金山区枫泾镇兴福利路168弄38号14厅21室。法定代表人：施春红。委托诉讼代理人：**敏，男，特别代理。原告贵阳市云岩区北京金色摇篮幼儿园（以下简称金色摇篮幼儿园）与被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司（以下简称金阳置业公司）、贵州阳光产权交易所有限公司（以下简称阳光产权交易所）及第三人上海鸿筑建筑装饰工程有限公司（以下简称鸿筑建筑装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告金色摇篮幼儿园委托诉讼代理人马喜荣、桂升明，被告金阳置业公司委托诉讼代理人罗一博、潘应兰，被告阳光产权交易所委托诉讼代理人姬艺、陈樱樱，第三人鸿筑建筑装饰公司委托诉讼代理人**敏到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请和解，本院依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告金色摇篮幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令被告金阳置业公司立即支付原告预付租金375468元的资金占用期间利息37089.04元，并支付解除《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》违约金148356.15元。2.判令被告阳光产权交易所立即返还原告投标时支付的采购文件费500元、复印费65元及代理服务费37329元，并支付资金占用期间利息直至付清时止（暂从2016年12月14日计算至2019年5月13日止为5412.71元），上述费用被告金阳置业公司承担连带偿付责任。3.判令二被告赔偿原告已支付的设计费104250元及差旅费1778元。4.判令二被告赔偿原告预期利益损失445490.81元。（以上金额共计780270.71元）。5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：金阳置业公司的《贵大南苑小区幼儿园招租项目》经其代理人阳光产权交易所公开招标，原告得知后，向阳光产权交易所购买了采购文件资料，支付了500元资料费，原告得到资料后，根据《采购文件》的要求，花费了大量的人力、物力和费用，为投标作了充分准备。后原告根据《采购文件》的要求，将投标资料交给了阳光产权交易所，经过招投标的程序，最后确定原告中标。为此，原告于2016年12月14日向阳光产权交易所支付了37329元招标代理费，并于2017年1月16日与金阳置业公司签订了《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》，于2017年1月19日原告根据租赁协议，向金阳置业公司支付了60000元保证金和预付半年租金315468元。为全面履行合同，原告于2017年1月18日与第三人鸿筑建筑装饰公司签订了《设计合同书》，并按《设计合同书》的规定支付了第一阶段和第二阶段的设计费104250元。在此之后，原告为筹备装修“贵大南苑小区幼儿园”到处奔走，到租赁房屋实地考察、规划，并考察、物色装修公司，进行装修谈判，进行招聘老师一系列筹备准备等工作，然而，金阳置业公司在2018年5月3日致函原告，称根据贵阳市人民政府办公厅《市人民政府办公厅关于贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定（暂行）实施有关问题处理意见的通知》筑府办函［2014］151号等文件的规定，正式通知原告要求解除双方签订的《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》，在原告一再要求下，金阳置业公司于2018年9月11日才将原告支付的保证金、和预付租金共计375468元退还给原告，原告要求金阳置业公司支付违约金和经济损失均遭到拒绝，为此原告诉至法院，请求如前。被告金阳置业公司辩称，政策原因导致合同不能履行，我方并无过错，不应承担违约责任，原告主张的违约金以及预期利益没有法律依据，不应得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。被告阳光产权交易所辩称，我方不是合同相对方，我方作为代理机构，对此项目的服务工作已按程序完成任务，不应承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人鸿筑建筑装饰公司述称：原告确实给我们支付了104250元设计费，原告与我们还有费用没有结清，我们的工作都已经做完了，请求法院依法处理。本院经审查认定事实如下：原告金色摇篮幼儿园具有民办学校办学资格，该幼儿园民办学校办学许可证记载学校类型为幼儿园，办学内容为幼儿园学前教育，有效期限为2017年3月15日至2022年3月14日。2016年10月24日，被告金阳置业公司（甲方）与被告阳光产权交易所（乙方）签订《采购代理委托协议书》，金阳置业公司就贵大南苑幼儿园招租项目委托阳光产权交易所在国内进行竞争性谈判采购，乙方的义务为在指定媒体上发布招标公告，组织评标委员会进行评标等，乙方承担有关招标工作中所需的费用，乙方按照《采购文件要求》及《贵州阳光产权交易所有限公司关于服务费收取标准的通知》规定的收费标准，向中标供应商收取招标代理服务费。后原告向阳光产权交易所支付采购文件费500元，经招投标，原告金色摇篮幼儿园中标，2016年12月14日，原告金色摇篮幼儿园向阳光产权交易所缴纳代理服务费37329元。2017年1月16日，金阳置业公司（甲方、出租方）与金色摇篮幼儿园（乙方、承租方）签订《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》，约定：租赁房屋位于花溪区，该场地为社区配套幼儿园用房，建筑面积约2286㎡，室外面积约为2571㎡，交房标准为毛坯房。甲方对该房屋享有所有权甲方保证向乙方出租的房屋系甲方拥有完全的所有权和独立使用权，并有权将该房屋依照本协议规定有偿租给乙方；该房屋用途为幼儿园。租赁期限为15年（交付使用起计算租期，含免租期），租金23元·月／㎡，双方约定按幼儿园建筑面积计算，即租金为630936元／年，第1免租，第2年为23元·月／㎡（免租期内免收的租金平均摊入第一年租金计算即第一年交315468元，第二年交315468元），自租赁第3年起，双方同意租金每年按上年租金的6%逐年递增。甲方应于2017年2月1日将房屋按约定条件交付给乙方。甲乙双方签订本协议5个工作日内，乙方需向甲方支付履约保证金60000元。有下列情况之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担责任。该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的或因政策原因须无偿划归政府使用的。乙方如未能按期足额支付租金，每逾期1日向甲方支付当次应付租金总额1‰作为滞纳金。逾期不支付租金60日以上的，甲方有权单方面解除协议收回该房屋且不承担任何违约责任。原告委托第三人鸿筑建筑装饰公司承担北京金色摇篮贵阳贵大南苑幼儿园室内装饰及室外规划设计，双方签订《设计合同书》（合同封面合同签约时间为2017年1月12日），设计内容为室内设计，室外规划，造价控制室内设计部分50元/㎡，室外规划部分25元/㎡，室内价格为114000元，室外价格50000元，税金为9840元。分四次付款，第一次付费在合同签订后，五个工作日付款30%为52125元，第二次付费甲方确认设计方案后，五个工作日内付款30%为52125元，第三次付费在提交全套图纸后，五个工作日内支付30%为52125元，第四次付费在项目结束后，五个工作日内支付10%为17384元，金色摇篮幼儿园落款时间为2017年1月18日。2017年1月18日，原告支付第三人鸿筑建筑装饰公司第一次设计费52125元。2017年1月19日，原告委托案外人李捷向被告金阳置业公司支付了保证金及第一年租金375468元。2017年2月21日，原告支付第三人鸿筑建筑装饰公司第二次设计费52125元。2017年8月28日，被告金阳置业公司向花溪区人民政府请示，《金阳建投集团置业公司关于贵大南苑幼儿园相关事宜的请示》记载：2017年2月我司与该幼儿园（本案原告）签订租赁合同，为赶在2017年9月达到开园条件，该幼儿园在中标后立即启动对幼儿园的装修工作，已投入设计、装饰装修材料及采购定做部分办园设施等费用约170余万元…….根据筑府发（2014)8号文件规定，执行时间为2014年3月1日，而我司该项目规划许可证已于2013年12月2日取得，应不在文件规定范围内，鉴于上述情况，特恳请区政府协调区教育局同意我司贵大南苑幼儿园由我司自行经营。2018年4月23日，花溪区教育局向被告金阳置业公司发送关于贵大南苑幼儿园整改的函，记载：贵公司在位于花溪区，按照贵阳市人民政府办公厅下发的《市人民政府办公厅关于贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定（暂行）实施有关问题处理意见的通知》筑府办函［2014］151号文件，第二条处理原则，第（一）点规定：对我市2014年3月1日前批准的新建改建小学项目中的教育配套设施配而未建、建设缓慢（含整体项目已经超过出让合同约定的开竣工时间）、建而未交等七类违法违规行为，要求直至整改到位并交付教育部门使用。该项目配建幼儿园项目2016年完工，未按照《贵阳市人民政府关于印发贵阳市新建、改建居住区教育配套设施建设管理规定（暂行）的通知》（筑府发［2014］8号）第三章建设管理第十五条新建、改建居住区配建的中小学幼儿园与住房建设应同步规划、同步建设、同步交付使月。开发建设单位应当在住宅总规模完成50%前同步建设、同步交付使用。请贵公司立即整改完成，并按照《贵阳市教育局、规划局、住建局关于下发关于新建改建居住区教育配套设施落实“三同步”实施方案等三个文件的通知》（筑教发［2017］95号）文件要求移交区教育局。2018年5月3日，金阳置业公司向原告发函，记载：2018年4月23日，我司收到贵阳市花溪区教育局的《花溪区教育局关于贵大南苑幼儿园整改的函》（详见附件）。该函件中明确表示要求我司根据《市人民政府办公厅关于贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定（暂行）实施有关问题处理意见的通知》筑府办函[2014]151号文件，《贵阳市人民政府关于印发贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定（暂行）的通知》（筑府发[2014]8号）《贵阳市教育局、规划局、住建局关于下发关于新建改建居住区教育配套设施落实“三同步”实施方案等三个文件的通知》（筑教发[2017]95号）等文件的要求将幼儿园整改完成并移交区教育局。鉴于花溪局教育局的上述要求及双方签署的协议中第十条“协议的终止及违约责任”的约定“该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的或因政策原因须无偿划归政府使用的，本协议终止，甲乙双方互不承担责任”。我司遗憾的通知贵司，我双方签署的《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》不得不解除。2018年5月24日，原告金色摇篮幼儿园向被告金阳置业公司复函，记载：同意解除上述协议，要求对方返还保证金60000元及首年租金315468元，为妥善解决因贵方未履行并解除协议之违约责任，双方另行协商或通过法律途径予以解决。2018年9月11日，被告金阳置业公司返还原告金色摇篮幼儿园租金及保证金共计375468元。因原、被告就损失赔偿协商未果，原告诉至法院，请求如前。另查：1.原告提交贵阳标书王快印有限公司发票一张，发票记载文印服务费为65元，证实为复印资料产生65元，原告未举证证明复印内容。2.2013年9月26日，被告金阳置业公司与贵阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同项下的出让宗地坐落于花溪区香椿路南侧。合同第十三条记载：“其他配置要求……幼儿园等其他公建配套规范要求配置”；《贵阳市城乡规划局规划设计条件通知书》第八条记载：“其他配置要求……幼儿园等其他公建配套设施按规范要求配置”。2013年12月2日，被告金阳置业公司取得建设用地规划许可证。3.贵阳市人民政府办公厅下发的筑府办函［2014］151号《市人民政府办公厅关于贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定（暂行）实施有关问题处理意见的通知》，记载：二、处理原则（二）鼓励支持增加教育配套设施。对2014年3月1日前批准，目前在建或已经建成的新建改建小区项目，在原批准的规划技术条件中未要求配建或配建规模小，如小区内有建设条件，原则上要求开发企业配建、扩建并尽快按标准建成交由辖区教育部门使用，建设规模及方式由市城市开发建设主管部门、教育部门会同辖区政府与开发企业依法依规进行协商，对于超出原合同需增加投资、使用经营性土地建设教育设施导致企业预期收益降低等问题要一并提出解决办法，几方协商明确的相关内容以签订补充协议的方式予以固定。4.原告提交机票及发票，拟证实指派桂升明和彭剑就设计事宜到第三人处洽谈产生差旅费1698元，发票中有四张发票金额80元，发票上是保险公司盖章。5.审理中，被告金阳置业公司申请追加花溪区教育局作为当事人参加诉讼，本院经审查后依法不予准许。上述事实，有业经庭审质证的民办学校办学许可证、《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》、采购文件、《房屋租赁合同》、《金阳建设集团置业公司关于贵大南苑幼儿园相关事宜的请示》、机票、发票、电子凭证、函、《国有建设用地使用权出让合同》、建设用地规划许可证、复函、采购代理委托协议书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告金阳置业公司双方签订的《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》，系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自义务。结合各方陈述及举证、质证意见，归纳本案争议焦点为，1.被告金阳置业公司、阳光产权交易所是否承担违约责任；2.原告主张的损失能否予以支持。关于焦点一。《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》中约定：“租赁房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的或因政策原因须无偿划归政府使用的，协议终止，双方互不承担责任”。双方签订租赁协议后涉案房屋基于政府文件要求移交花溪区教育局统一管理，致使案涉租赁协议无法履行，被告金阳置业公司以此为由通知原告解除租赁协议。本案政府文件的下发均在双方签订合同之前，被告作为开发建设单位案涉配建幼儿园项目2016年即完工，其应当知晓配套的幼儿园在住宅总规模完成50%前要同步建设、同步交付使用，其未尽到相应的义务，导致与原告签订合同后未能履行，故不符合双方约定“因政策原因须无偿划归政府使用”的情形，因此，予以认定本案合同不能履行原因系被告过错造成，构成违约，应予承担相应违约责任。依据贵阳市人民政府办公厅下发的《市人民政府办公厅关于贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定（暂行）实施有关问题处理意见的通知》筑府办函［2014]151号文件“对2014年3月1日前批准，目前在建或已经建成的新建改建小区项目……对于超出原合同需增加投资、使用经营性土地建设教育设施导致企业预期收益降低等问题要一并提出解决办法，几方协商明确的相关内容以签订补充协议的方式予以固定”之规定，被告金阳置业公司可向相关行政管理部门提出解决办法，不影响其在本案中承担不能履约的违约责任。被告阳光产权交易所在代理行为中并无过错，且不是租赁合同相对方，故其在本案中不应当承担责任。关于焦点二。被告发函要求与原告解除该《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》，原告同意解除，该协议解除并不影响守约方主张其损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告可以向被告主张赔偿损失。原告支付被告租金、保证金共计375468元，该款项被告已返还原告，但被告占用期间为2017年1月19日至2018年9月11日共计600天，故对原告主张占用期间利息，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率一年至五年为4.75%予以支持，即为375468×4.75%÷365×600=29317元。对原告主张被告支付违约金148356.15元，原告系参照《贵大南苑小区幼儿园租赁协议》中“乙方如未能按期足额支付租金，每逾期1日向甲方支付当次应付租金总额1‰作为滞纳金”计算所得，双方对解除合同支付违约金并未进行约定，故不予支持。原告主张的预期利益损失445490.81元系按协议约定的第二年租金予以计算，该预期利益并未实际产生，不予支持。对原告主张被告返还采购文件费500元、复印费65元及代理服务费37329元并支付资金占用期间利息，该费用系原告经招投标程序缴纳的费用，是其为实现签订合同目的而支付，原告缴纳该费用的目的已实现，被告阳光产权交易所收取符合法律规定，故不予支持。对原告主张赔偿已支付的设计费104250元，系因被告金阳置业公司违约导致原告产生的实际损失，原告已提交证据予以证实，本院予以支持。对原告主张的差旅费1778元，桂升明和彭剑的身份未有证据予以证实，其中80元的发票上是保险公司盖章，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市云岩区北京金色摇篮幼儿园预付租金产生的资金占用期间利息29317元；二、被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司赔偿原告贵阳市云岩区北京金色摇篮幼儿园设计费104250元；三、驳回原告贵阳市云岩区北京金色摇篮幼儿园的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5801元（已减半收取），由原告贵阳市云岩区北京金色摇篮幼儿园负担4808元，被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司负担993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二〇年四月三十日书记员  季 晨