贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1450号上诉人（原审原告）：周万银，女，1963年5月10日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：贵州安创房地产开发有限公司，住所地遵义市播州区桂花社区安创美域中央2号楼1-10号营业房，统一社会信用代码915203006801751960。法定代表人：赵方雨，公司董事长。委托代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托代理人:黄金华，贵州上善律师事务所律师。上诉人周万银因与被上诉人贵州安创房地产开发有限公司（以下简称安创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周万银上诉请求：撤销原判，依法改判，并由安创公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.其房屋权属取得不是安置取得，而是依据涉案商品房买卖合同取得，且该合同经备案登记；2.无论其所取得的房屋是安置取得还是买卖取得，安创公司皆负有办证义务。安创公司辩称，涉案合同均是倒签合同，合同约定的交房时间在签订合同之前，安置房选房确认书补充协议约定，有线电视费由被拆迁人即上诉人自行负责，燃气和电视开户费由被拆迁人即上诉人补给政府，且经政府征收部门、被拆迁户和房开公司三方进行签字结算确认。房开公司有义务配合被拆迁户选房交房，出具购房发票是房开公司的义务，但是购房发票中载明的金额并非被拆迁户交付给房开公司的金额，被拆迁户仅对房屋面积差的部分补缴房款。因合同是倒签合同，我方不应当承担违约金。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。周万银向一审法院起诉请求：1.判令安创公司立即向其交付办理商品房转移登记的有关文书（包括但不限于初始登记大产权证复印件），并协助其办理产权转移登记；2.判令安创公司从2016年9月30日起以购房款总额为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（年利率为7.125%）向其支付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书并协助其取得房屋权属证书之日止，暂定两万；3.判令安创公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：周万银系遵义市播州区南白镇白龙社区居民，因棚户区改造项目与遵义市播州区南白镇人民政府于2016年3月4日签订了《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》，安置方式为“产权置换”，置换房屋位于龙坑镇××社区××·××域中央项目××楼，建筑面积84.22㎡，安置房产权证由南白镇人民政府办理。2016年8月2日，周万银与遵义市播州区南白镇人民政府签订了《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书（补充协议）》，约定周万银自愿选择安创公司开发建设的“美域中央”二期商住房22号楼2单元15层6号房作为安置还房，建筑面积84.22㎡，其中第二条约定：“1.美域中央二期商住房目前对外销售价格2880元／㎡起价”，为让利南拓项目拆迁安置户，安创公司按成本价让利300元／㎡（即2580元／㎡），销售给县城南拓指挥部转为南拓项目安置还房。2.本项目物业收费标准：按房屋建筑面积计算，步梯楼0.5元／㎡、电梯楼1.0元／㎡。对南拓项目被拆迁安置户实行物业管理费减半征收2年的优惠（自交房之日起暂收2年），同时免收水电开户费。安置户接房办理装修手续时，进场装修的垃圾清运费、装修管理费及装修保证金、燃气开户费按物业公司相关要求进行收取。3.产权证办理所需费用由安创公司承担。4.房屋建筑公摊面积由安创公司与县南拓指挥部另行结算。5.房屋维修基金费（60元／㎡）由安创公司承担。6.房屋质量达到相关行业部门合格标准，水电路“三通”，入户大门、窗完好；室内门、装修、有线电视、电话等由被拆迁人自行负责”。2016年10月27日，项目指挥部作为政府方代表与安创公司签订《集团购买商品房转安置房协议书》，购买安创公司开发建设的“美域中央”项目商品房作为前述安置协议的安置还房。2017年2月15日，双方按照拆迁安置协议约定的还房签订《商品房买卖合同》，其中第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。另查，周万银于2016年8月3日向安创公司交纳燃气开户费2600元、电视开户费265元，另补房屋面积差异50000元。周万银现已领取了不动产登记权属证书，该证书记载案涉房屋系“拆迁还房，于2016年3月4日签订拆迁协议”。2019年10月17日，安创公司出具《关于政府集团购买商品房转安置房的情况说明》1份，载明：“一、购房价格每平方米按包干价2580元计算，包含维修基金、工本费、楼层差价及办理产权证所需税和费等，未包含燃气开户费、有线电视开户费及物业服务费等费用。四、所有老百姓并未和公司发生房款的经济交易,与老百姓单独签订《商品房买卖合同》是按照房管局要求，配合快速办理产权式备案流程所需要而提供”。遵义市播州新城指挥部在该情况说明上加盖印章注明“属实”。因周万银已取得房产权属证书，其自愿放弃第一项诉讼请求。一审法院认为，本案双方不成立商品房买卖合同关系，周万银依据《商品房买卖合同》主张安创公司支付违约金的请求不成立，不予支持。具体体现为：1.从本案民事法律关系的设立来看，本案纠纷的基础法律关系是周万银与政府之间的拆迁安置合同关系，涉案房屋系政府拆迁周万银房屋后的安置还房，而非周万银直接在安创公司购买所得。2.从涉案买卖合同的产生及内容来看，涉案合同的签订是因不动产登记部门针对安置还房办理产权证书的特殊要求而发生，且合同记载交付有关文书时间在前而合同签订时间在后，明显具有不合理性，签订该合同的真实目的是便于办理权属证书，双方并无买卖房屋的合意。3.从本案相关合同的履行情况来看，政府集中购买商品房作为安置还房供拆迁户自由选择，待拆迁户选定还房后被告基于团购协议按照政府指示向拆迁户交付房屋，双方关于涉案房屋的交付等行为系各自对安置协议和团购协议的履行，并非基于涉案买卖合同而发生。故双方没有商品房买卖的合意，其商品房买卖合同不成立，对双方没有法律拘束力。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回周万银的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由周万银承担。本院二审期间，安创公司提交：遵义市播州新城指挥部于2019年11月8日作出的《情况说明》一份，该《情况说明》载明：经政府集中采购，在安创公司开发的“美域中央”购买商品房用于安置被征收人，被征收人和指挥部之间存在超面积补差款及其他应予结算款项，故在交付房屋及产权证书前，安创公司均需接到指挥部通知后方能进行。经质证，周万银认为该情况说明与本案无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。另，双方一致认可周万银按其与原遵义县南白镇人民政府签订的房屋征收补偿安置协议补差，原遵义县南白镇人民政府作为甲方与乙方周万银于2016年3月4日签订的《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》（三）产权调换.2载明：甲方安置乙方的房屋为现房，位于龙坑镇××社区××.××域中央项目××楼，共1套，建筑面积84.22平方米，套内面积66.33平方米（其中优惠面积50平方米，按每平方米1000元补差），具体安置房屋情况详见附表一：还房安置补偿情况一览表；（四）其他约定.7载明：安置房产权证由甲方办理。涉案《商品房买卖合同》载明前述安置还房所确认的房屋杨国彬、安家梅购买，按套内面积计价，每平方米单价3275元，总价217288元，应于2017年2月15日前支付全部房款，出卖人于2016年6月30日前向买受人交房，签订合同时间为2017年2月15日。本院认为，涉案房屋虽系安创公司开发建设，但依照双方一致认可的周万银与遵义县（现播州区）南白镇人民政府签订的《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》及《南白镇白龙社区城市棚户区改造项目安置房选房确认书》（补充协议）载明的内容，该房屋系其原有房屋被政府拆迁，其选择产权调换的方式，由原遵义县南白镇人民政府向该公司团购，作为其的安置房，且其在一审期间领取该房屋的不动产登记权属证书明确载明该房屋属拆迁还房。因此，该房屋在已经成为政府安置周万银的拆迁安置房后，无论双方基于何种原因就同一房屋签订《商品房买卖合同》，均不可能在周万银拆迁安置的该房屋上产生商品房买卖合同的事实。该《商品房买卖合同》约定商品房系政府安置房，虽然该《商品房买卖合同》约定了房屋总价、单价以及付款时间，但周万银取得该房屋并未按约定向安创公司支付购房款，而是依据之前与原遵义县南白镇人民政府达成的房屋拆迁补偿安置协议补差，并由该政府为其办理该安置房房产手续，该合同载明的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间早于合同签订时间。由此，足以认定双方未按该合同载明的内容履行。因此，原判认定双方不成立商品房买卖关系，事实清楚，证据充分，本院亦予确认。周万银以涉案《商品房买卖合同》诉请安创公司支付逾期办证违约金的上诉理由无据，本院不予采纳。综上所述，周万银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由周万银负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年四月十七日法官助理杨颜穗书记员罗然