重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初300号原告：重庆华茂林业开发股份有限公司，住所地重庆市涪陵区马武镇白果村5组，统一社会信用代码91500102668904456U。法定代表人：郑文韩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。被告：甘伟伦，男，1954年5月2日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：邓昭辉，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。原告重庆华茂林业开发股份有限公司与被告甘伟伦租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法由审判员官进适用简易程序,于同年3月19日公开开庭进行了审理，原告重庆华茂林业开发股份有限公司委托诉讼代理人张华与被告甘伟伦及其委托诉讼代理人邓昭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆华茂林业开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：判决确认被告解除《物业租赁合同》的行为无效。事实和理由：2018年9月13日，原、被告于重庆市渝北区签订了《物业租赁合同》，该合同约定原告将其位于重庆市涪陵区的厂房及厂房内现有的相关附属设施设备出租给被告使用，租期10年，从2018年10月1日至2028年9月30日止。租金每年80万元，每年9月30日前支付下一租赁年度租金。该合同还约定因物业租赁合同争议起诉后，受诉人民法院送达被告地址为重庆市南坪经开区。该合同签订后，原、被告于2018年9月30日办理了租赁物业交接手续，被告开始使用租赁物业。2019年9月26日，被告委托北京市炜衡（重庆）律师事务所向原告发出了（2019）炜渝函字第19547号《律师函》，要求解除原、被告双方于2018年9月13日签订的《物业租赁合同》。原告收到此函后，于2019年12月13日向被告发出《关于继续履行物业租赁合同及支付租金的函》，要求被告继续履行合同。双方协商未果，故诉至法院，判如所请。被告甘伟伦辩称：驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、根据情势变更原则和公平原则解除。自原、被告签订《物业租赁合同》以来，国务院出台了一些行政法规、规章及政策性文件，导致合同的履行基础发生了根本性变化，属于合同成立后客观情况发生了被告在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对答辩人明显不公平或不能实现合同目的。2、根据合同约定或法定事由解除合同。双方签订的《物业租赁合同》第8.5条明确约定：租赁期间，物业因不可抗力或者政策原因造成本合同无法履行，合同自然终止，双方互不承担责任；第6.4条约定环保申报应由原告负责，但合同签订至今该物业没有获得环评手续，原告已经严重违约。3、根据法律规定在长期性租赁合同中，事实上无法履行或者履行成本过高，若继续履行明显对一方不公平，可以解除合同。由于被告无法继续经营，已遣散工人，关闭工厂，搬迁撤场。现该工厂关闭已经属于客观事实，该合同无法继续履行。若继续履行，被告将面临高额租金及经营亏损，导致履行合同成本过高，继续履行明显对其不公平。本院经审理查明，认定事实如下：2018年9月13日，原、被告签订《物业租赁合同》，出租方为原告，承租方为被告，双方约定出租物业基本情况为：位于涪陵区的厂房及厂房内现有的相关附属设施设备，及现有的相关证件；出租物业厂房的房屋类型为钢、砖混结构；以及其他附属设施设备。租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日止，租赁期10年。租金为每年800000元，租金按年支付，首期租金于2018年9月30日前支付，以后每一租期的租金支付时间为该租期起算日之前（每年的9月30日）前。合同第六条第一项约定，租赁期间，被告承租出租物业用途为包装箱、木片、家具、胶合板加工与销售经营（按许可证核定的事项和期限从事经营），不得用于其他用途。合同第八条第五项约定，租赁期间，物业因不可抗拒或者政策原因造成本合同无法履行，本合同自然终止，双方互不承担责任。合同签订后，被告开始租赁经营。2018年10月，国家市场监督管理总局、国家林业和草原局先后出台文件取消了对人造板等产品的生产许可证管理和松材线虫病防治的资质许可管制。被告以签订合同是基于原告的许可证及资质，但国家政策发生不可预期的变动，导致作为租金决定因素的许可证丧失稀缺性，认为租赁价格过高，继续履行合同对被告不公平为由，于2019年9月26日，被告委托北京市炜衡（重庆）律师事务所向原告出具律师函，致函如下：自贵司（原告）收到本函之日起，委托人（被告）与贵司（原告）签订的《物业租赁合同》解除，租金计算到贵司（原告）收到本函之日止；委托人（被告）定于2019年9月30日正式搬迁撤场，现特通知贵司（原告）派人到场接收场地及清点物品。若不派人接收场地及物品，则视为认可委托人（被告）的撤场行为及对物品清点无异议，在委托方搬迁撤场之后，贵司（原告）将不得再因场地荒废、物品损坏或缺失产生的损失向委托人（被告）主张赔偿。2019年12月13日，原告向被告发函要求被告继续履行合同，支付本年租金80万元整。在收到此函10日内履行。后被告从原告法定代表人郑文韩所欠被告借款中扣除800000元用作支付第一年的租金。上述事实有庭审笔录、质证笔录、《物业租赁合同》、《律师函》、《关于继续履行物业租赁合同及支付租金的函》、环境保护达标验收函等材料在卷佐证，并经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点为：被告甘伟伦是否享有通知解除合同的权利。1、本案是否适用情势变更原则。本院认为，情势变更原则是在合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同丧失履行的基础或者继续履行合同将对一方当事人显示公平，故法律给予受不利影响的一方当事人享有变更合同内容或是解除合同的权利的法律制度，该制度追求的价值目标是公平和公正。原、被告双方签订的《物业租赁合同》，依法成立并有效。现被告辩称因国务院等部门出台的相关行政法规及相关政策文件致使被告所承租物业生产的产品因市场准入门槛的降低，受到冲击，不再享有之前生产、销售的优势。被告未能举证证明其合同履行基础丧失或继续履行明显不公的证据。且根据国务院出台的文件，取消“人造板”许可证是为了促进经济发展，拓展市场，可能会导致被告的产品市场准入降低，加大竞争力，但不必然导致合同履行基础的丧失或是继续履行存在显失公平的情况。故本院对被告抗辩适用情势变更原则解除合同的理由，不予采信。2、被告甘伟伦是否享有约定解除权。《合同法》第九十三条是法律明确规定的约定解除权。原、被告双方签订的《物业租赁合同》约定，租赁期间，物业因不可抗拒或者政策原因造成本合同无法履行，本合同自然终止，双方互不承担责任。国务院出台的文件只是导致被告承租物业生产的产品市场准入降低，并不必然导致该《物业租赁合同》履行基础的丧失或是继续履行存在显失公平的情况，故对被告主张本案符合约定解除的理由，本院不予采信。3、被告甘伟伦是否享有法定解除权。《合同法》第九十四条是法律明确规定的法定解除权。被告认为，合同签订至今，案涉物业环评手续未获通过，致使合同目的无法实现，被告可以解除合同。但原告提交的《涪环建管函[2015]130号环境保护达标验收函》已载明，该项目已通过环境保护达标验收。故，被告以原告的行为符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定为享有法定解除权的理由，本院不予采信。综上，本案原、被告既未协商一致解除合同，又不具备法律规定解除合同的情形，虽然双方签订的是长期租赁合同，但本院认为被告甘伟伦不享有通知（律师函）解除合同的权利，其以通知方式解除合同的行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：确认被告甘伟伦通知解除原、被告于2018年9月13日签订的《物业租赁合同》的行为无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告甘伟伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  官 进二〇二〇年四月二十一日法官助理  郭秋彤书 记 员  肖 霞