杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初638号 原告：陈建琴，女，1948年11月4日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告：陈毓敏，男，1952年4月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告：陈刚，男，1960年7月14日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 法定代理人：陈国雄，男，1988年10月4日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 三原告共同委托诉讼代理人：岑睿杰、胡建迪，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：陈小敏，男，汉族，1955年5月31日出生，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：范丹丹，浙江律匠律师事务所律师。 第三人：陈水琴，女，汉族，1950年12月11日出生，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：郑琪，浙江京衡律师事务所律师。 原告陈建琴、陈毓敏、陈刚与被告陈小敏、第三人陈水琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈建琴、陈毓敏、陈刚的法定代理人陈国雄以及三原告共同委托诉讼代理人岑睿杰，被告陈小敏及其委托诉讼代理人范丹丹、第三人委托诉讼代理人郑琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈小敏与朱志华于2016年6月28日签订的（编号为2016转让0395659号、2016转让0395660号、2016转让0395667号）三份《杭州市房屋转让合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：三原告陈建琴、陈毓敏、陈刚与被告陈小敏及第三人陈水琴五人系兄弟姐妹关系。父亲陈祖荫、母亲朱志华原享有不动产的所有权，1999年上述不动产被政府拆迁安置。拆迁工作开始后，因种种原因，拆迁安置所得一直未予以落实。这期间，父亲于2012年1月22日过世，而需办理相关拆迁安置所得的材料均被被告陈小敏及第三人陈水琴掌握。原告陈建琴、陈毓敏也曾多次向被告陈小敏及第三人陈水琴询问拆迁安置进展，但被告陈小敏及第三人陈水琴一直声称拆迁安置所得的房产尚未办理房产证，之后母亲朱志华于2018年8月2日过世。两原告遂再次向被告陈小敏及第三人陈水琴询问包括拆迁安置所得在内的父母生前财产时，被告陈小敏及第三人陈水琴以“尚未办理房产证”，“没有你们的份，不需要告诉你们”，“一年以后再谈”等理由搪塞原告陈建琴、陈毓敏。为此，原告陈毓敏于2018年12月7日向杭州市国土资源局查询才发现，父亲陈祖荫、母亲朱志华拆迁安置所得房产的不动产权证已于2016年6月23日办理登记，且被告已于2016年6月28日在未告知三原告的情况下将登记在母亲名下：位于杭州市下城区（原产权证号：浙（2016）杭州市不动产权第00111XX号），杭州市下城区（原产权证号：浙（2016）杭州市不动产权第00110XX号），杭州市下城区（原产权证号：浙（2016）杭州市不动产权第00110XX号）的三处不动产以房屋买卖的形式转移到自己名下。上述被转移的不动产实际价值远远超出被告与母亲签订的房屋买卖合同的价值，而且母亲近几年一直患有疾病，2016年2月左右，母亲就因整夜失眠，无故自言自语，无节制的进食而入院治疗，且被告陈小敏长期以来没有固定的收入来源，根本无相应的经济水平予以支付如此高额的购房款。综上，三原告认为，被告的行为已严重侵害了三原告的合法权益。为此，三原告特依法向贵院提起诉讼，并请求如上。 三原告为证明其主张，提交以下证据： 1、常住人口登记表、户籍信息、民事判决书各1份，证明朱志华系原、被告及第三人的母亲，原、被告及第三人系兄弟姐妹关系，原告陈刚法定代理人为陈国雄的事实； 2、房产档案1份、房屋拆迁产权调换协议书1份、协议书3份，证明母亲朱志华名下的不动产系父亲、母亲的共同财产，三原告对上述不动产享有共有权的事实； 3、2016年和事佬节目录像光盘1份、证明照片2份、医疗诊断证明书1份，就诊记录3份，证明母亲朱志华晚年精神状态不佳，需宣告无民事行为能力人或限制民事行为能力人的事实，以维护其自身合法权益的事实； 4、杭州市不动产权属信息查询记录3份、杭州市房屋转让合同3份，明被告陈小敏将登记在母亲名下的不动产转让给自己的事实。 被告陈小敏辩称，第一，案涉的三套房屋是通过房屋买卖合同形式，由原告及被告的母亲朱志华名下移转登记至陈小敏名下的情况属实，但案涉的三套房屋，原本就是应当拆迁安置给陈小敏，案涉三套房屋本就属于陈小敏所有，当时由朱志华以买卖合同的形式过户至陈小敏名下的原因是因为拆迁办告知安置给陈小敏的房屋，按照当时的政策必须先登记在朱志华名下，再转登记至陈小敏的名下，陈小敏因此与拆迁办还协调过，也闹过事情，但是最终没有结果，陈小敏为此还承担了多余的手续以及房屋转移的登记费用。（一）案涉的不动产原本是属于朱志华的母亲朱宝玉所有。1997年4月9日，朱宝玉与长女朱志华、次子朱志明、次女朱志英、长子媳沈企琳对该套房屋的继承进行了公证，确定由该产权成为遗产后，60%由朱志华继承，20%由朱志明继承，朱志英继承10%、长子媳沈企琳继承10%。（二）1999年不动产被列入拆迁财产，因为在继承该产权时，继承人有4人，除朱志华的户口在这套被拆迁不动产内，其他的三位继承人户口均不在上述不动产内，根据当时的拆迁政策，拆迁补偿的前提是需要户口在被拆迁房屋内，也就是房户一致，故其他三人不能参与拆迁安置，但又因拆迁部门要求被拆迁房屋不能存在产权不清晰的情况，故在拆迁当时其他三人分别于1999年的9月7日，2000年的2月29日，1999年的7月23日，将其名下的房产份额转让给了朱志华，并且朱志华的女儿陈水琴也已经将转让款均已付清，详见被告提交的证据2中协议书、收条等。至此，朱志华取得了被拆迁房屋的完整所有权，并据此该房产下的三户家庭，能与当时负责拆迁的杭州市房屋建设开发总公司签订相应的拆迁产权调换协议书。（三）2014年7月21日，杭州市房屋建设开发总公司就不动产拆迁情况作出详细说明一份，详见被告提交的证据3。该房屋下有三本户口本，8个户口，分别为朱志华一户两个户口、陈小敏一户3个户口、陈刚一户3个户口。根据安置表也可以看出，在拆迁当时，1999年就已经确定了安置户有3户，并且确定陈小敏一户为回迁方案，上述的被拆迁人要求直接分套安置，其中，朱志华一户和陈刚一户外迁到大关小区，享受外迁补贴面积，陈小敏一户原地迁回安置。陈小敏户安置面积为45.76平方米，经协商后，对陈小敏一户安置的房屋最终确定为XXXXXXX，即本案案涉的一间商铺和两套房屋，上述说明还确认了上述的三套房产的费用都是由陈小敏支付，被拆迁人前后与杭州市房屋建设开发总公司签订的安置协议如下：1、1999年1月21日，朱志华与杭州市房屋建设开发总公司签订了其中一份35号房屋拆迁产权调换协议书，也就是本案被告陈小敏实际选择的回迁方案的部分的协议，与被告证据三的安置表是相互印证的，安置人数为三人，协议书上列明的房屋所有人、使用人为前述的四位继承人，但仅有朱志华只有一人签字。但当时拆迁主管部门因为该房屋产权不清晰，怕引起纠纷，并没有在签订协议的当时就把协议书交给朱志华，而是要求其他三个继承人将份额转给朱志华之后，才将协议交给朱志华，所以这份协议最后显示的签收时间是2000年的3月4日，在被告提交的证据四当中的一份协议书的落款时间处是可以看到，该协议书签订时间是1999年12月，但是写的签收时间是2000年3月4日。2、2000年的5月24日，朱志华再次与杭州市房屋建设开发总公司签订了一份6号房屋拆迁产权调换协议书，即被告证据五，安置人数为5人，该部分为选择外迁方案部分的协议内容，同样是写着所有权人和使用人为四位继承人，但最终仅有朱志华签字。3、2004年9月22日，2013年的9月23日，陈小敏就证据四签订的35号房屋拆迁产权调换协议书与杭州市房屋建设开发总公司签订产权调换协议书两份，这两份协议书属于房屋实际安置时就陈小敏户选择的房屋达成的对35号的补充协议，而该两份协议中，后来选定的三套房屋，也就是本案案涉的三套房屋。 第二，上述所有协议在签订过程当中，朱志华的丈夫陈祖荫均是知晓并且同意的，并且也是其在世的时候签订（陈祖荫于2012年5月23日去世），对陈祖荫已生效，只是当时签订安置协议时，只需要户主签字，并且按照拆迁协议的签订惯例也是只需要户主签字即可生效。更何况根据公证遗嘱被拆迁的房屋60%部分是属于朱志华个人财产，与陈祖荫无关，故即便陈祖荫未签字，也对其已经生效，并且根据杭州市房屋建设开发总公司出具的情况说明，足以证明所有被拆迁人对拆迁方案经过协商已经达成了一致意见，说明陈祖荫对上述拆迁分配方案是认可的。根据已经生效的拆迁安置协议，朱志华为配合被告陈小敏一户将案涉三套房屋落户成功才产生了由朱志华协议办理落户的房屋转让整个程序。上述房屋转让协议完全是根据之前的拆迁安置协议来履行，案涉三套房屋本就是属于陈小敏一家所有，不属于朱志华所有，更不属于朱志华的家庭财产。即原告所主张的朱志华将案涉房屋转让给陈小敏，侵犯原告权益是不存在的。 第三，需说明的是，朱志华在办理案涉三套房屋的产权移转手续时是完全清醒的，与房管部门也能正常的沟通，否则房管部门也不会同意其办理变更登记手续。原告提交的医疗诊断证明书被告并不知情，据了解好像是当时为了给朱志华办理残疾证求社区医生所开的证明，但社区服务中心医生未经诊断做出了极其不负责任的诊断，与被告提交的2016年5月30日浙江省中医院根据对朱志华精神检查及心理测量后得出的结论完全不符，详见被告提交的证据七，并且2017年6月，朱志华办理残疾证为肢体残疾，而非精神残疾，也足以证明社区医院开具的证明存在不客观性，未被认可。综上，原告主张的案涉三套房屋转让行为侵犯了原告权益，没有事实和法律依据。请求驳回原告的所有诉讼请求。 被告陈小敏提交证据如下： 1、公证书1份，证明案涉房屋所涉的被拆迁房屋系由朱志华个人继承60%，朱志明继承20%，朱志英、沈企琳分别继承10%； 2、协议书2份、授权书1份、收条4份，证明朱志明、朱志英、沈企琳分别于1999年7月23日、1999年9月7日、2000年2日29日将其继承的被拆迁房屋的份额转让给朱志华,并且朱志华的女儿陈水琴已代为支付所有房屋转让款的事实； 3、杭州市房屋建设开发总公司于2014年7月21日出具的关于XXXX的拆迁安置情况说明1份;杭州市房屋拆迁安置表3份，证明:（1）案涉被拆迁房屋经被拆迁人(3户、8户口)协商一致后进行分套安置,其中陈小敏一家安置的房屋为案涉三套由朱志华变更登记至陈小敏名下的三套,即案涉三套房屋按照安置协议原本就是安置给陈小敏的房屋,与朱志华、陈祖荫以及其他被拆迁人均无关联;（2）安置情况说明中所提到的三户中,陈小敏一户中的人口为3人，安置协议编号为35号； 4、1999年12月21日签订的编号为35号的房屋拆迁产权调换协议书，证明:该份证据与证据3中房屋拆迁安置表陈小敏一户的安置表对应,说明1999年12月21日的房屋拆迁产权调换协议书已经明确给陈小敏一户的安置方案； 5、2000年5月24日签订的6号房屋拆迁产权调换协议书，证明:该组证据与证据3中的房屋拆迁安置表中6号的两份安置表人数也是对应的，说明35号之外的6号是其余被拆迁人的安置方案，两组安置方案清晰明确； 6、2004年、2013年陈小敏就35号房屋拆迁产权调换的协议书签订的补偿协议1份，证明该组证据系证据4的补充协议,证据4系达成拆迁协议时签订，证据6系进行安置时补充签订，系据以办理房屋产权登记所需要的补充文件，进一步证明案涉3套房屋系安置给陈小敏的房屋，与朱志华、陈祖荫均无关； 7、浙江省中医院出具的证明书1份、朱志华残疾人证1份，证明:朱志华于2016年5月30日经精神检查及心理测量,即经过正规检查诊断后,医院认定其有行为能力;并且最终页只办出肢体残疾证明，而无精神残疾证明，说明朱志华的精神状态良好,不存在无行为能力的情况。 第三人陈水琴意见与被告陈小敏一致，无证据提交。 原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）被告与第三人对三原告提交的证据1三性无异议；对证据2形式真实性无异议，但不符合当时的客观情况，不能证明原告的待证事实；对证据3中录像的真实性无异议，对证明照片真实性有异议，对医疗诊断证明书关联性有异议，且没有相应的就诊病历记录，对证据3证明对象有异议，不能证明朱志华失去民事行为能力或是限制民事行为能力，医疗诊断证明并未经过客观的诊断，不具有证明力，是否属于无民事行为能力人或者是限制行为能力人，须经过医学鉴定并经过法院最终来认定，且被告有相应的反驳证据证明异议内容；对证据4形式真实性无异议，客观真实性有异议。案涉三套房屋，本身就属于被告陈小敏所有，是朱志华配合陈小敏通过房屋买卖合同的方式，将属于陈小敏的房屋变更登记至陈小敏名下，该三套房屋并非属于朱志华两夫妻共有的财产。本院认为，原告提交的证据1、2、证据3中光盘与诊断证明书和证据4均有原件，对其真实性予以确认。（二）原告对被告提交的证据对证据1真实性无异议，但认为不能证明涉案房屋朱志华个人继承60%；对证据2协议书无异议，对授权书、收条的真实性有异议，所谓继承房屋份额转让由本案第三人陈水琴代为支付不是事实，原、被告均有借钱给母亲朱志华用于购买朱志明,朱志英、沈企琳名下份额，证明人为黄建的那份收条，原告可以提供原来母亲朱志华自己笔记本记录，可以证明房屋转让款由陈水琴支付是不准确的；对证据3形式真实性无异议，内容真实性有异议。房屋产权登记应当以登记为准，杭州市房屋建设开发总公司并非产权登记机构；对证据4-6，认为该产权所有人签字仅朱志华一人，并未有其他人签字，也未有陈小敏签字，后两份协议书产权所有人是朱志华，陈小敏仅在使用人签字，所以我们认为可能存在陈小敏代母亲朱志华签字的事实，不能证明被告的待证事实；对证据7认为该检测并非正规检测，仅是心理检测结果，原告提供的证据足以从医学及社会普遍判断标准上判断母亲的精神状态不良；第三人对被告的证据均无异议。本院认为，被告的证据1-7中，除证据2中授权书无原件，真实性无法确认外，其余均有原件，对其真实性予以确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告陈建琴、陈毓敏、陈刚与被告陈小敏、第三人陈水琴系朱志华（2018年8月2日去世）与陈祖荫（2012年5月23日去世）的五名子女。朱宝玉为朱志华的母亲。1997年4月9日，杭州市公证处出具（97）杭证民字第97079号公证书，载明朱宝玉于1994年8月死亡，坐落于杭州市下城区由长女朱志华继承，百分之二十由次子朱志明继承，次女朱志英、长子媳沈企琳各继承百分之十。后仙林一带纳入拆迁范围，1999年12月21日，杭州市房屋建设开发总公司就上述房屋与朱志华签订《市（县）房屋拆迁产权调换协议书》，该协议书上载明的被拆迁人、所有权人、使用人为朱志华、朱志明、朱志英、沈企琳。协议书落款日期处写明2000年3月14日收到。朱志明、朱志英、沈企琳分别于1999年7月23日、1999年9月7日、2000年2日29日将其继承的仙林桥直街72号私房的份额转让给朱志华。2000年5月24日，杭州市房屋建设开发总公司与朱志华签订《市（县）房屋拆迁产权调换协议书》（6号），朱志华和陈祖荫安置到大关西四苑16-108室，陈刚一户三人安置到大关西四苑16-301室；2004年9月22日，杭州市房屋建设开发总公司与陈小敏签订《市（县）房屋拆迁产权调换协议书》，对仙林桥直街72号20平米营业房易地安置到仙林苑XX号，2013年9月23日，杭州市房屋建设开发总公司与陈小敏签订《市（县）房屋拆迁产权调换协议书》，该协议书上被拆迁人、所有人为朱志华、朱志明、朱志英、沈企琳，使用人为陈小敏，原地安置XXXXX。 2016年6月28日，朱志华与陈小敏签订编号为2016转让0395659、0395660号、0395667号三份杭州市房屋转让合同，将位于杭州市下城区转让给陈小敏，并于2016年7月7日、2016年6月28日办理上述房屋产权转移登记。 另查明，2014年杭州市房屋建设开发总公司出具的情况说明，与上述拆迁产权调换协议及安置协议内容相互印证。 本院认为，结合原、被告的诉请和抗辩，本案的争议焦点为：（一）朱志华与陈小敏签订案涉三份房屋买卖合同时是否具有民事行为能力；（二）朱志华是否有权处分该三套房屋。关于第一点，原、被告均认可朱志华曾经住院的情况，但对朱志华在签订合同时是否具有民事行为能力存在争议。原告主张朱志华签订合同时不具备完全民事行为能力，应对该主张举证，就原告现有提交的医院诊疗记录难以明确反映出朱志华当时的具体精神状态，原告提交的杭州市第七人民医院就诊情况说明中虽记录了首次就诊和最近一次的门诊诊断为精神障碍，但未予明确具体情形，结合被告提供的时间更接近于合同签订时间的门诊证明以及残疾证来看，原告的证据尚不能达到其证明目的，应当承担相应的举证责任；关于第二点，朱志华是否有权处分案涉三套房屋。本院认为，根据法庭调查情况，买卖合同签订后陈小敏并未支付合同对价，可以认定案涉三份房屋买卖合同中朱志华将房屋卖与陈小敏的行为，实质为朱志华对陈小敏的赠予。被拆迁的房屋为朱志华于婚姻存续期间继承所得，相应的遗嘱公证书上未明确为朱志华一人继承所得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，XXXXXX房屋为朱志华与陈祖荫夫妻共同财产。此后该房屋于1999年纳入拆迁范围，拆迁单位与作为户主的朱志华签订拆迁协议，亦符合当时政策。无论是1999年12月21日，杭州市房屋建设开发总公司就上述房屋与朱志华签订《市（县）房屋拆迁产权调换协议书》，还是2000年5月24日，杭州市房屋建设开发总公司与朱志华签订《市（县）房屋拆迁产权调换协议书》（6号），2004年9月22日，杭州市房屋建设开发总公司与陈小敏签订《市（县）房屋拆迁产权调换协议书》，对XXXXX20平米营业房采取易地安置XXX，可以认为陈祖荫与朱志华二人已经通过上述行为对XXX房屋的拆迁安置方案做出明确安排：明确朱志华和陈祖荫安置到XXXXX，陈刚一户三人安置到XXXXXXX，陈小敏安置XX号及XXX，朱志华与陈祖荫已经对XXXXX房屋拆迁按照分套安置的方案进行了相应的权属安排，对权利进行处分，朱志华后于2016年将案涉三套房屋通过买卖合同方式赠予陈小敏，该三套房屋就是拆迁安置方案中安置给陈小敏户的房屋，未与此前的拆迁安置方案有出入，未损害他人合法权益，故三原告关于朱志华无权处分该三套房屋的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈建琴、陈毓敏、陈刚的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陈建琴、陈毓敏、陈刚共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  张 悦 二〇二〇年四月二十八日 代书记员  孙梦娜