广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初34号原告：丘冬玲，女，1980年3月20日出生，汉族，住梅州市梅县*******元更。委托诉讼代理人：张文源，系广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鼎昊，系广东义致律师事务所实习律师。被告：刘松珍，女，1969年4月24日出生，汉族，住梅州市梅县区华侨城华中苑3栋501房。被告：王崇立，男，1965年7月3日出生，汉族，住梅州市梅县区华侨城华中苑3栋501房。两被告委托诉讼代理人：王婧、胡海，均系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。第三人：梅州市梅县区程江佳盛房地产信息咨询服务部，地址：梅州市梅县区大新城豪苑B1-B3栋4号复式店铺。经营者：曾繁胜。原告丘冬玲与被告刘松珍、王崇立，及第三人梅州市梅县区程江佳盛房地产信息咨询服务部（以下简称：佳盛房地产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告丘冬玲及其委托诉讼代理人张文源、邹鼎昊，被告王崇立及两被告的委托诉讼代理人王婧、胡海，第三人佳盛房地产服务部的经营者曾繁胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘冬玲向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2019年1月6日签订的《房产买卖合同（编号：0002959）》；二、判令被告共同向原告偿还已付购房定金及首期房款合计人民币壹拾伍万元整（¥150000元）；三、判令被告共同赔偿原告相当于已付定金一倍的损失人民币伍万元（¥50000元）；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年1月6日，经第三人佳盛房地产服务部（经营者：曾繁胜）的中介活动，原告与被告、第三人共同签署了涉案的《房产买卖合同（编号：0002959）》（注：该合同首部和尾部之甲方“杨小霞”签字，并非杨小霞本人签字，而系被告王崇立冒签），合同约定由原告向被告刘松珍、王崇立购买位于梅州市梅县区人民政府西侧梅花如意小区5栋503号房产及5栋1-12号车库，合同价款为人民币陆拾玖万玖仟元整（¥699000元）。合同签订日，原告向被告王崇立支付了购房定金人民币伍万元（¥50000元），并于2019年1月8日向被告王崇立支付了购房首期款人民币壹拾万元（¥100000元）。但是，在原告付清前期房款并催告被告及时履行卖方之合同网签和其他办理不动产权证相关义务时，被告却迟迟不能兑现承诺。在上述合同签订期间，被告向原告反映：被告夫妇于2016年间，以杨小霞、林裕君的名义内部认购了由广东客都房地产开发有限公司开发的位于梅州市梅县区人民政府西侧梅花如意小区5栋503号房产及5栋1-12号车位。但是，自涉案合同签订以来，已经一年有余，期间，原告多次催促被告办理涉案房产的网签备案和后续的办证过户，被告均以各种理由婉拒。根据原告事后调查了解，被告出售的涉案房产，根本不属被告名下财产，该房产目前仍登记在案外人广东客都房地产开发有限公司的名下，被告变卖涉案的房产，是一种无权处分行为。因此，被告无权将涉案房产网签、过户到原告名下。鉴于被告至今仍无法履行涉案标的物的权利瑕疵保证义务，合同所载的网签、过户至今不能实现，原告购房目的迟迟实现不能，被告的以上行为，实为根本违约，应负违约的法律责任。鉴于与被告协商无果，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提此诉，恳请人民法院公正裁判，支持原告前述诉请。被告刘松珍、王崇立共同答辩称：答辩人与本案车位名额人林裕君是朋友关系，经其介绍认识房屋名额人杨小霞，答辩人与杨小霞、林裕君达成买卖合同关系，全额出资购置了杨小霞名下的广东客都房地产开发有限公司开发的商品房（梅花如意小区5栋503号房屋）、林裕君名下的广东客都房地产开发有限公司开发的车位（梅花如意小区5栋1-12号车位），并由杨小霞、林裕君出具书面声明给答辩人，表示答辩人已经购得各方名下的房屋及车位，可对上述不动产全权处理，并对《房产买卖合同（编号：0002959）》的交易行为予以认可。因此，答辩人与原告签订的《房产买卖合同（编号：0002959）》合法成立并且有效，双方正在按照合同约定履行相应义务，原告的诉请缺乏事实依据，不应支持。主要理由如下：一、本案诉争不动产权属清晰，完全可在办证条件成就时正常办理不动产权证书。首先，答辩人通过本案第三人向社会出售本案诉争不动产，由第三人介绍认识了原告，原告在购置本案诉争不动产时，第三人及答辩人均已明确告知了原告购买的不动产是由广东客都房地产开发有限公司开发，且是通过员工内部认购的方式取得的较好的房源，价格优惠，原告对不动产交付的特殊性也是知情的(详见《房产买卖合同（编号：0002959）》第一条、第八条)，原告在充分了解了不动产的情况后，和答辩人最终达成了交易。原告在购买诉争不动产时，广东客都房地产开发有限公司就对其开发的商品房取得了预售许可证，原告购置的不动产的预售许可证号为：梅房预字（2018）第0974号。而诉争不动产所在的小区也是面向社会出售，是属于真正意义上的商品房，原告起诉状中所述内容与事实完全不符。且本案诉争不动产在梅州市住建局网站上可查询到该房屋状态为现房待售状态，说明该不动产不存在任何查封、抵押，已办理初始登记，可以销售但尚未售出。其次，广东客都房地产开发有限公司在授予杨小霞、林裕君员工认购意向福利之时，就通过员工与公司的《房产认购意向书》明确约定，员工可以在正式合同及办理不动产权证时，员工可随意指定任何第三方作为权属人。也即是说答辩人的交易行为只要得到了意向方的确定，是完全可以顺利办证到原告名下的。再次，就该阶段而言，该小区的房屋办证条件未成就，并非答辩人原因导致，而是整个小区客观存在的事实，并非真正意义上的不能办证，故答辩人认为，只要该房屋可以正常网签及办理产权证，而开发商何时给予办理证件，并非答辩人可以左右，该结果不能视为答辩人不履行相关合同义务而导致合同被解除。二、《房产买卖合同(编号：0002959)》不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，不存在合同的法定解除情形，更加不存在约定解除权的行使。首先，本案争议的合同在履行过程中未遭受不可抗力因素影响，答辩人也未明确表示或行为有表明不履行合同义务，答辩人更加没有出现任何迟延履行主要义务的情形，合同履行至今对于答辩人来说也未曾出现任何违约行为。因此，本案的合同法定解除权条件不成就，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除权。其次，本案诉争的《房产买卖合同(编号：0002959)》未有明确约定合同解除的情形，双方在开发商网签条件成就时即可在住建局官网签订正式的《商品房买卖合同》，届时会对办证期间进行准确明了的约定，而答辩人与原告之间也未对开发商的履行义务时限进行约定，因此本案应当结合客观事实情况进行评定。三、原告请求定金罚则与事实不符，缺乏法律依据，应当驳回。答辩人在本案交易行为中一直恪守合同约定，严格履行合同义务，而根据定金罚则的规定，只有在收受定金的一方不履行约定的债务的，才应当适用一倍定金处罚的规定。故应当驳回原告的诉请。综上所述，答辩人认为原告扭曲事实，看现时房价下跌，想方设法寻找理由来阻碍合同的继续履行，严重违背双方签订的合同，与合同法的宗旨相背行。原告的诉讼请求不应当得到支持，故答辩人恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。以上答辩意见，恳请法院采纳。第三人佳盛服务部答辩称，以原、被告作为买卖双方的合意为准，我方只是作为中介方促成合同。针对两被告的答辩，原告丘冬玲认为：一、有关涉案房产由案外人杨小霞、林裕君认购，并由被告实际付款，这个相关的意向书、声明书并不是房屋买卖合同的附件，而是被告在签订涉案合同时，用手机将该相关材料发给原告看，原告信以为真，直至本案开庭，被告均未向原告提交其实际出资并由杨小霞、林裕君认购涉案房产的确实有效的证据。二、涉案房产权属并不在被告名下，仍在开发商名下，根本不存在双方在合同第一条所约定的，出售房产应当权属清晰，无纠纷的事实。三、被告所指广东客都房地产开发有限公司已授权杨小霞、林裕君在办理正式合同及不动产权证时，可任意指定第三方为权属人，无任何证据证明且也违反法律规定。四、被告自签订合同至今，未与原告进行涉案房产的网签，及相关办证过户的手续，属于合同履行的严重迟延，被告无正当的理由抗辩。五、被告至今仍不能取得涉案房产的权属，并配合原告完成涉案房产的网签和过户等，是严重的违约情形，原告依法有权主张合同解除，并追究被告的违约责任。本案经审理认定事实如下：被告刘松珍、王崇立系夫妻关系。2016年2月16日，杨小霞（案外人）出具《声明书》，载明：“现由刘松珍出资金额叁拾贰万叁仟捌佰捌拾捌元正，总金额：¥323888元，给公司员工杨小霞用于内部认购梅州市梅花如意小区******。现声明三年房屋交付后，产权所有人是出资方刘松珍，跟员工杨小霞无关。”同日，杨小霞与广东客都房地产开发有限公司签订《梅州市梅花如意小区*产认购意向书》，约定：杨小霞于2016年2月16日意向购买位于梅州市梅县******************；意向方同意并承诺该房产竣工验收后即行签订买卖合同及办理交付使用的相关手续和产权证；签订正式合同及办理房地产权证时，权属人可由意向方指定。同日，被告向广东客都房地产开发有限公司付清了上述不动产的款项。2016年6月16日，林裕君（案外人）出具《声明书》，载明：“本人代王崇立先生意向认购梅州市梅花如意小区*******车位，本人同意在签订正式合同及办理产权证时，将权属人转至王崇立先生名下。”同日，林裕君与广东客都房地产开发有限公司签订《梅州市梅花如意小区车位认购意向书》，约定：林裕君于2016年6月16日意向购买位于梅州市梅县*******************车位；意向方同意并承诺该物业竣工验收后即行签订买卖合同及办理交付使用的相关手续和不动产权证；签订正式合同及办理不动产权证时，权属人可由意向方指定。同日，被告向广东客都房地产开发有限公司付清了上述不动产的款项。2019年1月6日，经第三人佳盛房地产服务部（经营者：曾繁胜）介绍，原告丘冬玲（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）、第三人（丙方、中介方）签订《房产买卖合同（编号：0002959）》，约定：“第一条、甲方自愿将合法拥有坐落在梅州市梅县******************及5栋1-12的物业出售给乙方，建筑面积为约130.6+16.3平方米，详见证号：房产认购意向书0070。甲方保证出售物业符合国家房产上市规定，并保证产权清晰，无查封和任何经济纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容并能合法过户到乙方名下，若有违反上述约定造成的一切责任和损失由甲方全部承担。乙方保证征信无不良记录，如因乙方原因导致银行无法办理按揭，乙方负全部责任。第二条、本物业成交价：双方同意本物业成交价为人民币陆拾玖万玖仟元整（¥699000元）。第三条、付款方式及到相关部门办理过户手续等约定：1、双方在签订本合约时，乙方支付购买本物业定金人民币伍万元整（¥50000元）；2、付款方式按现金执行，双方约定于2019年元月9日前乙方应付购房第一期款人民币壹拾万元正（¥100000元）给甲方，购房余款人民币伍拾肆万玖仟元（¥549000元）至甲方带领乙方到梅花如意售楼处办理网签手续完毕后，乙方同时一次性付清给甲方。第六条、甲乙双方签订本合约后，丙方协助甲乙双方按约定时间共同到房地产交易相关管理部门办理产权过户手续。第八条、乙方应按照合同约定的付款方式，按时将房价款支付给甲方，同时乙方确认已实地查看该物业，对该物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况均予以认可。第十条、违约责任，1、甲乙双方违约责任的处理方式：①如甲方因物业产权、财务纠纷或其它权利限制、中途不卖、逾期不到相关部门签订《二手房买卖合同》或办理过户手续、逾期未交房产、则视甲方悔约，甲方应在悔约日起3天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方违约金人民币伍万元整。……。”上述房产买卖合同签订后，原告认为在付清前期房款并催告被告及时履行卖方之合同网签和办理不动产权证等相关义务时，被告迟迟不能兑现承诺，实为根本违约，遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。两被告及第三人则分别作出上述答辩意见。另查，一、关于签订合同时原告是否知悉上述《认购意向书》、《声明书》的问题，庭审中经本院询问，原告表示：被告只是在出售房产时，告知原告涉案房产归其所有，并通过手机将《认购意向书》、《声明书》提供给原告，原告未见相应原件也未向房产公司调查核实；被告则表示：合同第一条已明确将相关权利的证号写上即“房产认购意向书0070”，合同的第八条显示原告对于不动产情况是予以认可的，上述两项约定可证实原告在购房之时是清楚房产的具体情况的；第三人表示：房产认购意向书等原件在签合同时被告已向其提交，且原告知道被告是从内部员工认购的房屋，签订合同时双方是在无异议的情况下签订的，没有签订合同前，被告已将全部事实告知了原告。二、关于办理网签时间的约定情况，庭审中经本院询问，原告表示：合同中没有写，但口头约定2019年4月可以网签，4月份后开始催，但原告以各种理由推迟；被告则表示：书面合同没有约定具体网签时间，是完全基于该员工房屋的不确定性，所以双方都没有去书面约定，具体要以开发商通知办理网签为准；第三人表示：当时听说2019年4月可以网签，但最后口头约定以开发商通知网签为准。三、梅州市梅县****************#-8#楼的产权人为广东客都房地产开发有限公司，本案所涉的5#楼于2018年12月26日取得商品房预售许可证，涉案房产处于现房待售状态。2020年1月3日，梅州市自然资源局出具《新建商品房权属登记通知书》，同意将梅州市梅县****************#-8#楼房屋权属按户为单位予以初始登记。四、本院经向广东客都房地产开发有限公司工作人员了解，杨小霞、林裕君系其公司职工，两人已与公司签订《意向书》，待房产达到交付条件时，可根据意向人要求，将产权登记至指定人员名下，自2020年1月后可办证，目前（2020年3月13日调查）尚无业主办理了房产证。后本院向杨小霞、林裕君询问，两人均表示可按《声明书》所述，协助办理产权过户手续。以上事实，有经过质证的身份证、结婚证、企业信用信息公示报告、房产买卖合同、收款收据、房产认购意向书、声明书、收据、网签系统截图、新建商品房权属登记通知书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告丘冬玲与被告刘松珍、王崇立，第三人佳盛房地产服务部所签订的《房产买卖合同（编号：0002959）》是当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点在于两被告是否存在根本违约行为，从而产生原告有权解除合同并主张违约责任的法律后果。首先，在签订《房产买卖合同》时，两被告已向原告说明，涉案房产、车库系两被告通过向广东客都房地产开发有限公司的职工杨小霞、林裕君购买，并向原告出示了相关《声明书》、《认购意向书》，这在《房产买卖合同》第一条中亦有体现，且两被告已向广东客都房地产开发有限公司付清了购房款，因此，两被告对于涉案房产、车库并非无权处分，且原告对于房产、车库的来源是知情的；其次，《房产买卖合同》中未明确约定办理网签及产权过户登记的具体时间，根据第三人陈述，买卖双方口头约定以开发商通知网签为准，梅州市自然资源局于2020年1月3日出具通知，同意将涉案房产、车位所在小区的房屋权属按户为单位予以初始登记，因此，目前暂未办理网签及过户登记手续不能认为系两被告不履行相关合同义务；最后，涉案房产、车库由广东客都房地产开发有限公司开发，目前处于现房待售状态，该公司工作人员确认，杨小霞、林裕君系其公司职工，两人已与公司签订《意向书》，待房产达到交付条件时，可根据意向人要求，将产权登记至指定人员名下；而杨小霞、林裕君均表示可按《声明书》所述，协助办理产权过户手续，由此可见，在条件成熟时两被告完全可以协助原告办理网签及过户登记手续。综上，两被告在履行合同过程中并不存在根本违约行为，原告请求解除合同的理由不充分，本院不予支持；鉴于目前合同尚属可以继续履行的情况，故原告关于两被告退还定金、首期房款及赔偿已付定金一倍损失的请求，本院亦不予支持。案经调解无效，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告丘冬玲的全部诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告丘冬玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  陈志雄二〇二〇年四月二十四日书记员  古慧妮