河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初7080号 原告（反诉被告）石家庄商盛物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市光华路6号荣盛广场。 法定代表人：孙朝霞，总经理。 委托代理人：武叔红、史妍妍，河北凌众律师事务所律师。 被告（反诉原告）张建青，女，汉族，1973年6月17日生，住石家庄市长安区。 委托代理人：刘景，河北林平律师事务所律师。 原告（反诉被告）石家庄商盛物业服务有限公司诉被告（反诉原告）张建青房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人武叔红、被告（反诉原告）委托代理人刘景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）本诉称，被告于2015年6月26日与原告签订了书面租赁合同，承租位于石家庄商铺，面积761.48平方米，租期8年，月租金78051.69元。被告拖欠租金至今未付。 为维护自己合法权益，故诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告双方的租赁合同；2、被告向原告支付租赁费167670.8元（截止2018年4月30日）；3、被告承担诉讼费用。 原告（反诉被告）为了支持其本诉请求，提交了如下证据：证据1.双方签订的租赁合同，证明双方具有租赁合同关系，并且受租赁合同的约束。证据2.录音一份，证明被告知晓并且同意在2018年7月1日由原告委托公估机构对设备进行评估，并按照评估机构的评估价格将设备变卖折抵房款。证据3.评估报告，证明被告当时留在租赁场地的设备价值为7万元。 被告（反诉原告）质证称，对证据1真实性无异议，但是在合同第六条明确约定了“在合同签署时，被告向原告缴纳保证金74114.85元”且约定若被告存在拖欠租赁费等情形，甲方应优先扣除该部分费用，以抵消欠款，也就是被告若真存在拖欠原告租金的情形，应先扣除保证金74114.85元用于抵消，但这部分费用明显不在原告的计算范围内。对证据2三性有异议，首先被告从未授权原告对涉案的设备进行评估拍卖，即便在原告提供的笔录当中也仅是显示被告要同他人商量，而并没有答应原告的要求。是否本人的谈话，庭后和当事人核实。对证据3真实性无异议，但是对合法性、关联性均有异议，在该份公估报告中作出的依据仅是原告出具的部分设备表格及原告预估的价格，在公估报告中并未显示参照了其他类似或相应行业或市场标准，我们认为其出示的公估价格依据不足，而且该份公估报告中仅加盖了公估公司的业务章，没有公估人员的签名和手章，也没有公估人员的身份证明，不符合法定形式，此份报告不应作为评判和依据的标准。所以我们对该份公估报告作出的数额不认可，而且被告设备的实际价值远远大于公估报告中的7万元。 被告（反诉原告）针对本诉辩称，首先对双方存在租赁关系事实无异议，但对原告主张的欠款金额有异议，与事实不符。被告承租原告商铺后一直按合同约定支付租金，在双方签订合同时原告允诺在涉案商场内只允许被告承租的一家儿童游乐场经营，不会引进其他相同项目，但2018年初被告发现原告违背该约定，引进了同类型游乐设施，再与原告交涉的过程中暂未支付当时的租金，但后期原告通过给被告擅自断水断电的行为造成了被告的场所根本无法经营的状态，而后在2018年6月原告拉走了被告场所内购买时价值140余万元的所有设备，而且在未告知、通知与被告协商的情况下，将涉案场地另行出租给了其他商铺，强制将被告赶出场地，原告这一行为给被告造成的损失无法估量，而其拉走的设备价值也远远高于设备租金价值。综上我方不存在拖欠原告租赁费的情形，原告应支付我方赔偿款。 被告（反诉原告）为了支持其对本诉的抗辩，提交了如下证据：证据1、现场照片、明细表，以及购置游乐设备的合同3份；证据2、2015年11月7日双方签订的27页租赁合同，其中约定“甲方不再将乙方同楼层的商铺出租给与乙方合同约定的经营项目相同的业态”。证据3、河北昭实资产评估有限公司作出的资产评估报告书一份，证明在约定时间内，我方已经就涉案资产委托评估机构进行评估，对方无权再次申请评估，评估结果显示，于评估基准日于2018年6月30日，涉案资产市场价值为282800元。证据4、河北昭实资产评估有限公司评估说明一份，证明因我方前期未缴纳评估费，评估报告显示日期为打印日期2019年10月2日，但评估报告中确定资产价值为2018年6月30日的市场价值。本报告为追诉性评估。证据5、2018年12月24日本诉被告与本诉原告经理王卿录音两份，证明原被告曾就涉案租金达成一致意见，但后期在我方履行合同后，本诉原告毁约不再继续履行。 原告（反诉被告）质证称，首先对被告口述的事实，我方不认可。对于被告提供的游乐设施设备的合同，真实性不认可，价格以及数量也不认可，我们只认可评估报告中公估人员现场清点的数量。照片没有显示拍摄时间，所以无法证明是双方发生争议之后还留在场地的设备。清单真实性也不认可我们只认可评估报告中公估人员现场清点的数量；对证据2，对补充协议的真实性认可，原告在与被告正常的租赁期间并没有将同楼层的商铺出租给与被告经营项目相同的商铺，原告并不存在违约。对证据3、4真实性、合法性均不认可，首先该评估报告及评估说明显示公估公司于2018年6月接受委托，但是公估报告中第五页所载明的内容为“因游乐场设备已经不存在，评估师未能进行现场实地勘察，评估是在假定产权持有人评定的有关数据资料和历史照片是真实有效的前提下，以产权持有人提供的申报表为准”，这说明了公估师从未到过现场，对设备情况根本不了解，没有实地查勘所做的公估报告不具有真实性。另外公估报告第八页，评估过程显示，该评估是于2019年10月20日开始至2019年10月22日工作结束。并且也没有经过实地查勘，这说明了被告在2019年6月份根本未委托，也没有实际进行评估工作，更不存在被告所说的只是没有缴纳公估费，没有给报告的情况。其次，根据原告提供的录音证据显示，原被告双方当时协商的是，被告于2019年6月30日之前自行处理变卖其设备，偿还我们的租金，否则7月1日选鉴定机构，不存在报告所说的在约定的时间内，即6月30日进行评估的这种情况。另外被告评估报告提出的时间是在2019年10月22日，此事原被告已经进行了诉讼，并且第一次庭审已经结束。被告又自己单方向公估公司提供资料进行评估，原告认为首先其资料不具有真实性，其次其完全是为了自己在案子上占有优势，在不通知原告的情况下私自与公估公司达成委托事项的，不具有合法性和公正性。根据其公估报告的第八页第三段，取价依据，公估公司是依据网站进行的取价，而不是实地的进行市场询价，我们认为这也是不客观的。公估报告附件中的设备照片仅有8个，并不能真实的反映设备的数量情况。对证据5、被告称王卿系原告公司经理的身份不认可，录音王卿未认可同意被告给付5万元后抵顶设备，更没有答应过被告；录音说明双方从未就涉案租金达成一致意见，更不存在后期我方毁约不再履行的情况；证明我方始终没有答应和承诺对方按照对方的方案履行租金还款的义务。 被告（反诉原告）反诉称，2015年6月26日反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人场地经营儿童游乐场等游乐项目，被反诉人不得在本商场内再租赁场地给同类型。但租赁期间，被反诉人违反约定，在反诉人正常经营期间允许同类型场地入驻，给我放造成巨大损失。双方协商期间，因被反诉人违约在先，我方未缴纳此期间租金。被反诉人在未通知我方的情况下，擅自将我方设备拉走并拒绝返还。 反诉请求为：1、被反诉人返还反诉人设备（详见附件）；2、被反诉人返还我方保证金74114.85*2=148229.7元；3、诉讼费及反诉费由被反诉人承担。 被告（反诉原告）为了支持其反诉请求，提交了如下证据：证据1、2015年11月7日双方签订的租赁合同及补充协议，证实原被告签署了8个租约年的合同，但租赁期限未到，反诉被告便擅自将租赁场所转租他人，未征得反诉原告同意，这也是造成本合同无法根本履行的原因，而且反诉原告基于8年的租赁期限，先期投入200余万元装修及购买设备，均因反诉被告的违约行为无法收回成本，更未产生过利润，基于此按照合同约定，反诉被告应返还反诉原告履约保证金74115.85元的二倍。在补充协议中，反诉被告也允诺反诉原告不经营同类型项目，但后期反诉被告也未按照该协议履行，侵犯了反诉原告的权益；证据2、反诉原告购置游乐设备的合同3份，证实反诉原告为购置设备花费97.7万元，而且这只是部分花费，未保留全部的购置票据，此证据足以证实因反诉被告违约行为给反诉原告造成的损失，以及反诉被告提供的公估报告中的数额与实际数额差距过大，不符合损耗比例，我方不认可的依据。在2018年8月反诉原告同行业的人也曾向反诉原告要求以将近30余万元收购设备，反诉原告将购买人的联系方式发送给了商场负责人，但商场负责人称该批设备商场会以市场价格自行处置，并承诺反诉原告不会低于其他第三方的收购价格，这一说法这也与反诉被告作出的评估报告中的数额相距甚远；证据3、河北昭实资产评估有限公司作出的资产评估报告书一份，证明在约定时间内，我方已经就涉案资产委托评估机构进行评估，对方无权再次申请评估，评估结果显示，于评估基准日于2018年6月30日，涉案资产市场价值为282800元。证据4、河北昭实资产评估有限公司评估说明一份，证明因我方前期未缴纳评估费，评估报告显示日期为打印日期2019年10月2日，但评估报告中确定资产价值为2018年6月30日的市场价值。本报告为追诉性评估。证据5、2018年12月24日本诉被告与本诉原告经理王卿录音两份，证明原被告曾就涉案租金达成一致意见，但后期在我方履行合同后，本诉原告毁约不再继续履行。 原告（反诉被告）质证称：对证据1，真实性无异议，但是证明目的有异议，反诉原告不按照合同约定给付租金，已经构成了违约，根据合同约定反诉被告有权解除合同。补充协议我们认为反诉原告没有证据证明反诉被告存在违法第一条约定的行为。对证据2，三份合同的真实性不认可，名字与反诉原告名字不符，另外合同上显示的价格以及数量是反诉原告所单方的，我们认为应当以评估报告中的数量及价格为准；对证据3、4真实性、合法性均不认可，首先该评估报告及评估说明显示公估公司于2018年6月接受委托，但是公估报告中第五页所载明的内容为“因游乐场设备已经不存在，评估师未能进行现场实地勘察，评估是在假定产权持有人评定的有关数据资料和历史照片是真实有效的前提下，以产权持有人提供的申报表为准”，这说明了公估师从未到过现场，对设备情况根本不了解，没有实地查勘所做的公估报告不具有真实性。另外公估报告第八页，评估过程显示，该评估是与2019年10月20日开始至2019年10月22日工作结束。并且也没有经过实地查勘，这说明了被告在2019年6月份根本未委托，也没有实际进行评估工作，更不存在被告所说的只是没有缴纳公估费，没有给报告的情况。其次，根据原告提供的录音证据显示，原被告双方当时协商的是，被告于2019年6月30日之前自行处理变卖其设备，偿还我们的租金，否则7月1日选鉴定机构，不存在报告所说的在约定的时间内，即6月30日进行评估的这种情况。另外被告评估报告提出的时间是在2019年10月22日，此事原被告已经进行了诉讼，并且第一次庭审已经结束。被告又自己单方向公估公司提供资料进行评估，原告认为首先其资料不具有真实性，其次其完全是为了自己在案子上占有优势，在不通知原告的情况下私自与公估公司达成委托事项的，不具有合法性和公正性。根据其公估报告的第八页第三段，取价依据，公估公司是依据网站进行的取价，而不是实地的进行市场询价，我们认为这也是不客观的。公估报告附件中的设备照片仅有8个，并不能真实的反映设备的数量情况。对证据5、被告称王卿系原告公司经理的身份不认可，录音王卿未认可同意被告给付5万元后抵顶设备，更没有答应过被告；录音说明双方从未就涉案租金达成一致意见，更不存在后期我方毁约不再履行的情况；证明我方始终没有答应和承诺对方按照对方的方案履行租金还款的义务。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，我方没有违反约定，不存在反诉人提到的合同中所约定的在同楼层又允许同业的人员经营项目的问题，并且我们将其设备进行评估变卖也是事先通知了反诉原告，对方先违反了合同约定，所以不存在我们退还其履约保证金的问题。 被告（反诉原告）为了支持其抗辩理由，提交了如下证据：1、现场照片、明细表，以及购置游乐设备的合同3份；证据2、2015年11月7日双方签订的27页租赁合同，其中约定“甲方不再将乙方同楼层的商铺出租给与乙方合同约定的经营项目相同的业态”。 原告（反诉被告）质证称，对于被告提供的游乐设施设备的合同，真实性不认可，价格以及数量也不认可，我们只认可评估报告中公估人员现场清点的数量。照片没有显示拍摄时间，所以无法证明是双方发生争议之后还留在场地的设备。清单真实性也不认可我们只认可评估报告中公估人员现场清点的数量；对证据2，对补充协议的真实性认可，我方在与对方正常的租赁期间并没有将同楼层的商铺出租给与对方经营项目相同的商铺，我方并不存在违约。 经审理查明，被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）经营管理的石家庄商铺，并于2015年11月7日签订《租赁合同》，约定商铺面积761.48平方米，租期8年，月租金78051.69元。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳74114.85元作为履约保证金，租金按季交纳。 被告（反诉原告）入场经营后，按期交纳租金至2017年12月31日，之后租金未如期交纳。后经双方协商，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳5万元、部分租金22623.99元、部分物业费1421.98元。 原告（反诉被告）委托北京君恒保险公估有限责任公司对被告（反诉原告）留存在涉案商铺中的物品进行评估，评估基准日为2018年7月1日，该公司2018年7月19日出具评估报告，价值为7万元，该物品已被原告（反诉被告）变卖。 被告（反诉原告）委托河北昭实资产评估有限公司对被告（反诉原告）留存在涉案商铺中的物品进行评估，评估基准日为2018年6月30日，该公司2019年10月22日出具评估报告，价值为282800元。 被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳的74114.85元履约保证金尚由原告（反诉被告）保管。 上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。 本案双方于2015年11月7日签订的《租赁合同》，并不违反法律禁止性规定，属于有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。 因双方发生纠纷，被告（反诉原告）的用于经营的物品已被变卖，涉案商铺被另行出租，双方所签《租赁合同》已无法实际履行，故本院认定双方于2015年11月7日签订的《租赁合同》应予解除。 当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实的主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，双方均各自委托评估公司对涉案商铺中的物品进行价格评估，但两份评估报告作出的价格差距甚大。原告（反诉被告）提交的评估报告中有手写物品清单，报告中亦注明进行了“实地查勘”；被告（反诉原告）提交的评估报告中无物品清单，注明“未能进行现场实地勘察……以产权持有人提供的申报表为准”，综合来判断，原告（反诉被告）提交的评估报告可信度更高一些，本院采信原告（反诉被告）提交的评估报告，对于被告（反诉原告）提交的评估报告不予采信。 原告（反诉被告）依据双方签订的《租赁合同》第四页表格当中第三年的计算标准，主张2018年1月1日至4月30日被告（反诉原告）欠付租金、营运推广费、物业费，其中租金其欠付的总金额为84836.05元（扣除交过该期间部分租金22623.99元）、营运推广费107460.05元、物业费95864.7元（扣除交过该期间部分物业费1421.98元），再减去被告（反诉原告）荣盛币490元，再减去评估的设备款7万元，再减去后期补交的5万元，共计167670.8元，本院予以支持。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳的74114.85元履约保证金尚由原告（反诉被告）保管，故该保证金冲抵租金后，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）交纳租金应为93555.95元。 被告（反诉原告）反诉请求第一项，因涉案设备等物品已被原告（反诉被告）变卖，且变卖价款7万元需冲抵应付租金，故对于该项诉请，本院不予支持。 被告（反诉原告）反诉称原告（反诉被告）存在违约，故应双倍返还保证金148229.7元，无充足证据予以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）石家庄商盛物业服务有限公司与被告（反诉原告）张建青2015年11月7日签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）张建青于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）石家庄商盛物业服务有限公司租赁费用93555.95元； 三、驳回被告（反诉原告）张建青的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3653元，由原告（反诉被告）石家庄商盛物业服务有限公司负担1614.72元，被告（反诉原告）张建青负担2038.28元；反诉费1633元，由被告（反诉原告）张建青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  范 矛 人民陪审员  茹翠哲 人民陪审员  秦建堂 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  任雨薇