广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14346号原告：梁焯宏，男，1984年3月14日出生，汉族，住广东省中山市**********。原告：梁桂珍，女，1982年11月23日出生，汉族，住广东省中山市**********。共同委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：丁臻业，广东昌联律师事务所实习律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址）。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务人员。原告梁焯宏、梁桂珍诉被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。后因本案存在不适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序，并于2020年4月1日再次公开开庭进行审理。原告梁焯宏及两原告共同委托诉讼代理人谢福林、丁臻业、被告通大公司委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁焯宏、梁桂珍起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令确认登记备案于案外人徐定龙名下座落于中山市***************的房地产归原告梁焯宏、梁桂珍所有；*.判令被告通大公司与案外人徐定龙共同将座落于中山市***************的房地产办理不动产权证至原告梁焯宏、梁桂珍名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月13日经中山市顺圆房地产中介服务有限公司介绍，案外人徐定龙与原告梁焯宏、梁桂珍签订《房地产买卖合同》一份，约定由原告梁焯宏、梁桂珍以999000元价格购买徐定龙名下座落于中山市*****************。合同签订后，原告梁焯宏、梁桂珍通过银行转账方式全额向徐定龙支付了购房款999000元，徐定龙亦将该房屋交付给两原告居住使用至今。2018年6月12日两原告与被告通大公司、案外人徐定龙签订协议书一份，根据协议书第三、四、五条的约定，通大公司与徐定龙解除其于2013年8月9日签订的合同条码为1301054658的《中山市商品房买卖合同》并注销该商品房买卖合同的备案登记手续，两原告以平价473712元向通大公司购买该房地产，徐定龙原向通大公司支付的购房款473712元转为两原告向通大公司支付的购房款473712元。为此，梁焯宏通过中介方中山市顺圆房地产中介服务有限公司向通大公司支付了20000元的更名费，通大公司亦向梁焯宏开具了473712元的购房款收款收据和20000元的更名费收款收据。但截止起诉之日，被告通大公司仍未能将涉案房屋登记（含备案登记/预告登记）至原告名下，更没有将涉案房屋办理不动产权证至原告名下，为此，原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告梁焯宏、梁桂珍变更其诉讼请求，要求判令确认位于中山市***************的房地产归原告梁焯宏、梁桂珍所有，被告通大公司协助原告梁焯宏、梁桂珍办理上述房地产的网签备案登记手续。被告通大公司到庭答辩称，1.通大公司已于2018年6月与案外人徐定龙办理涉案房地产的商品房买卖合同终止备案手续，目前涉案房屋并未备案登记在案外人徐定龙名下。通大公司愿意配合梁焯宏、梁桂珍办理涉案房屋的买卖合同网签手续，但就该预售商品房，现中山市已将商品房合同登记备案与商品房预告登记合并办理，不再出具《中山市商品房销售登记备案表》，统一出具《不动产登记证明》，通大公司愿意同时配合梁焯宏、梁桂珍办理涉案房屋的前述登记手续；2.就涉案房屋，通大公司仅收取了473712元的购房款，案外人徐定龙收取了梁焯宏、梁桂珍999000元的购房款，且涉案房屋之前已经备案登记至徐定龙名下，之后与徐定龙办理的注销备案登记等手续，也是应徐定龙的申请而办理，同时通大公司也愿意配合了梁焯宏、梁桂珍与徐定龙办理了相关手续，故梁焯宏、梁桂珍要求通大公司承担本案诉讼费、诉讼保全费无事实与法律依据。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行举证和质证。本院经审理认定事实如下：中山市房地产交易登记管理所于2013年8月27日出具的中山市商品房销售登记备案表显示涉案位于中山市****************的房地产登记权利人为徐定龙，出卖方为通大公司，合同编号为HTN2013054307,合同条码为1301054658，土地证号为中府国用（2012）第0400032号，预售许可证号为中建房（预）字第2013195号。2018年4月24日徐定龙（作为卖方）与梁焯宏、梁桂珍（作为买方）在居间方中山市顺圆房地产中介服务有限公司的见证下签订《房地产买卖合同》及其附件各一份。合同部分内容如下，买卖双方就该物业所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：1.物业地址：中山市****************，卖方持有备案表，预售许可证号：中建房（预）字第2013195号，土地证号码：中府国用（2012）第0400032号，建筑面积：84.8平方米；物业现状为附带家私电器（详见家私电器清单或备注），不附租约，该物业总楼价为999000元；2.该物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天，卖方交楼后应及时迁出户；3.基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费13000元；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；4.卖方权利义务：a.确保合法持有上述物业，确保上述物业产权的合法、有效性，不存在法律规定或其他约定的限制或禁止转让情形，不存在任何权益纠纷；如因此而导致物业无法办理过户，应赔偿买方及经纪方造成的全部损失；b.及时配合买方/经纪方办理委托公证、提前还贷、按揭、交易过户等相关手续；5.违约责任：因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：a.逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；b.逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；c.若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出墩促履行通知之日起五天内为履行期限……《附件》则约定首期楼款（不含定金）500000元买方应于转名成功当天支付卖方；楼价余款190000元买方于完税过户后当天直接支付卖方，合同另约定其他事宜，并由徐定龙在卖方处签名按捺确认，梁焯宏、梁桂珍在买方处签名按捺确认，顺圆公司于见证方处盖章确认。后梁焯宏、梁桂珍于2018年4月25日至2018年6月13日期间，合计支付购房款999000元（100000元+200000元+201000元-2000元+500000元）。2018年6月13日通大公司（甲方）与徐定龙（乙方）签订《商品房买卖合同终止协议书》一份，载明甲方与乙方于2013年8月19日签订购买位于中山市****************商品房的《中山市商品房买卖合同》，合同编号为HTN2013054307已于2013年8月27日在中山市房地产交易登记管理所办理合同登记备案手续，现甲乙双方经友好协商，决定终止该合同……通大公司（甲方）与徐定龙（乙方）、梁焯宏、梁桂珍（丙方）签订《协议书》一份，部分约定如下：1.甲乙双方自愿解除原买卖合同，乙方退还该商品房给甲方另行出售。甲乙双方同意原买卖合同自本协议签订之日起即被解除；2.乙方应在签订本协议的当天协同甲方到中山市房地产交易登记管理所办理该商品房原买卖合同的终止备案手续；3.乙方依据原买卖合同已支付给甲方的购房款473712元，甲方无需退还乙方，且在丙方签订新买卖合同时自动等额（不计利息）转为丙方依新买卖合同应付给甲方购房款中的473712元；丙方因购房该商品房所需支付的其他费用，包括但不限于契税、律师见证费等均由丙方自行支付并承担；4.在签订本协议时，丙方对该商品房状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；5.丙方须在签订本协议之日起180天内向甲方提供政府主管部门审批丙方作为买受人购房资格所需的全部资料。待政府主管部门审批通过丙方的购房资格，且通知可网上备案登记《中山市商品房买卖合同》后，丙方应在收到甲方通知之日起7天内，携带本认购书、已付清全部购房款之收据、本人身份证及复印件等材料亲临甲方本项目销售中心签署《中山市商品房买卖合同》及办理合同网上备案登记手续。签订本协议书后，若政府主管部门取消网签预约排队轮候政策的，丙方应在收到甲方通知之日起7天内按上述要求携带相关材料亲临甲方本项目销售中心签署《中山市商品房买卖合同》及办理合同网上备案登记手续……协议书另约定其他事项，并由通大公司、徐定龙、梁焯宏、梁桂珍分别在甲乙丙方处签字盖章或按捺确认。通大公司于2018年5月16日加盖其财务专用章出具收款收据一份，载明：今收到徐定龙（现业主梁焯宏、梁桂珍）交来旭日领裕园19幢2602房更名费20000元，又于2018年7月16日加盖其财务专用章出具收款收据一份，载明收到梁焯宏、梁桂珍交来的购房款473712元。梁焯宏、梁桂珍认为其已依约向案外人徐定龙全额支付购房款999000元及向通大公司支付更名费20000元，但徐定龙并未按约定与通大公司办理涉案房地产的注销备案登记手续，其已构成违约；通大公司则认为，其虽未实际收取梁焯宏、梁桂珍的购房款473712元，但已按三方签订的协议书约定，依约与徐定龙到中山市房地产交易管理所办理了涉案房地产的注销备案登记手续，涉案房地产已于2018年6月终止登记备案，故其不存在违约的情形。双方对此协商未果，梁焯宏、梁桂珍遂于2019年10月18日诉至本院，请求判如所请。再查，中山市自然资源局于2019年8月28日出具的《中山市不动产登记查询结果》显示，通大公司名下位于中山市******、结民村的两宗土地【不动产权证号分别为：国（2012）0400032、国（2012）0400033），土地面积分别为30638平方米、26687.2平方米】均于2018年9月11日至2019年5月6日期间被深圳市中级人民法院及中山市第二人民法院、中山市第一人民法院查封，查封期限至2021年9月11日或2022年5月6日等【详见案号（2018）粤03执1601号、申请人深圳市*********（有限合伙），案号（2018）粤2072执6984号、申请人陈彦，案号（2019）粤2071执3738号、申请人庞醒华、黄云英等33人，案号（2018）粤2072执8653号、申请人袁军伟等66人，（2018）粤2072执9617号、申请人中山市合富辉煌房地产顾问有限公司】。又查，中山市自然资源局于2019年12月6日出具的《中山市不动产登记查询结果》显示，案外人徐定龙名下位于中山市****************的房屋登记信息为2013年8月27日，权属状态现为历史，同时于2019年11月5日被梁焯宏以本案诉讼为由申请查封，现为查封状态中。梁焯宏、梁桂珍认为根据上述查档信息可知涉案房产登记权利人为徐定龙，符合商品房预告登记的对抗效力，至于权属状态为历史完全符合了本案事实类似于合同转让且应当由徐定龙将该房产变更预告登记在梁焯宏、梁桂珍名下的事实，但通大公司并没有从事或有效办理该责任，应当继续履行变更登记的责任；通大公司则认为，从上述查档信息的附记载明内容可知，涉案房产于2013年8月27日登记在徐定龙名下，但从2018年6月份已经终止备案登记，因此权属状态显示为历史而非现势，故通大公司已依约履行了注销备案登记的义务，但因在提交相应资料到住建部门审查梁焯宏、梁桂珍是否具备相应的购房资格等时，因涉案房产所在的地块土地使用权被查封，导致未能及时办理网签商品房买卖合同和备案登记或预告登记。为查明涉案房产现实际权利人及涉案房产所在土地被司法查封状态下能否办理所有权转移登记手续等问题，本院于2019年12月20日向中山市自然资源局发函查询。该局于2020年1月8日向本院函复如下：1.涉案中山市****************于2013年8月27日办理合同登记备案至买受人徐定龙名下。2018年6月14日通大公司与徐定龙向我局共同申请办理上述不动产买卖合同注销登记备案，故上述不动产未办理到任何权利人名下；2.通大公司名下土地证号为国（2012）0400032、国（2012）0400033的两宗土地于2018年9月11日被深圳市中级人民法院作为第一查封单位进行查封，能否持有法院判令办理涉案不动产转移登记，建议贵院征询第一查封单位意见；3.通大公司至今未向我局申请办理三角镇旭日***19幢的不动产首次登记，故暂不能为购房人办理不动产权证书。梁焯宏、梁桂珍确认上述复函的真实性，但认为涉案房产于2013年8月27日已经完成了备案登记，也就是首次登记，现梁焯宏、梁桂珍请求的登记行为应理解为变更登记行为而非首次登记的网签行为，且涉案房产所在的土地于2018年9月11日被首次查封，而梁焯宏、梁桂珍与通大公司签约日期为2018年6月12日，即签约在前，查封在后，另，从中山市商品房合同网签情况查询系统可知，涉案房屋位于的19幢亦有可售房屋显示，因此，涉案房屋目前是可以办理网签备案手续的，故根据上述复函，梁焯宏、梁桂珍现变更诉讼请求为要求确认现位于中山市****************的商品房归梁焯宏、梁桂珍所有，通大公司协助办理涉案商品房的网签、备案登记手续；通大公司亦确认上述复函的真实性，并认为按上述复函可知，通大公司已经依约履行了注销备案登记的义务，但通大公司愿意配合梁焯宏、梁桂珍办理涉案商品房的网签手续及合同登记备案、预告登记等登记手续。因梁焯宏、梁桂珍在庭审过程中当庭变更其诉讼请求，本院向其释明了可能仍存在无法执行的情况，梁焯宏、梁桂珍认为如在法院支持其确权的情况下，其愿意承担不能网签、备案登记的风险。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。虽然2019年12月6日中山市自然资源局出示的不动产登记资料查询结果显示涉案房屋登记在徐定龙名下（权属状态为历史），但因为房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等据实进行综合分析确定房屋归属。而2018年4月24日的《房地产买卖合同及其附件》及其后签订的《协议书》系梁焯宏、梁桂珍及通大公司、案外人徐定龙的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同履行其义务，否则须承担相应责任。梁焯宏、梁桂珍依约支付了购房款999000元及更名费20000元，并实际由梁焯宏、梁桂珍占用、使用，根据上述查档信息可知，涉案商品房于2018年9月11日因通大公司与其他案外人存在纠纷导致被深圳市中级人民法院作为第一查封单位查封了其所在土地，但因梁焯宏、梁桂珍与通大公司及案外人徐定龙签订房地产买卖合同在前，梁焯宏、梁桂珍亦实际支付相应的对价，通大公司对此亦无异议，故涉案商品房应属梁焯宏、梁桂珍所有，因此梁焯宏、梁桂珍要求确认涉案位于中山市****************的房地产归其所有，于法有据，本院予以支持。梁焯宏、梁桂珍依约支付更名费20000元后，通大公司应依约履行办理涉案商品房原买卖合同的终止备案手续及将相应资料提交给相关部门审核等义务，现根据中山市自然资源局的复函可知，通大公司已依约于2018年6月14日与徐定龙向该局共同申请办理上述不动产买卖合同注销登记备案，但涉案商品房所在的地块因通大公司与其他案外人存在其他诉讼被深圳市中级人民法院等查封，导致该商品房未能办理网签备案登记等手续，通大公司仍存在违约行为，其应承担相应的责任，又因通大公司庭审中同意配合梁焯宏、梁桂珍办理涉案商品房的网签、备案登记、预告登记等手续，本院对此予以确认。另，涉案商品房所在的土地仍处于查封状态，本院亦释明可能存在执行不能等情况，虽梁焯宏、梁桂珍仍坚持要求通大公司配合其办理该商品房的网签、备案登记等手续，并同意自愿承担执行不能的风险，但，因无法预计其他不可预见的风险，即便在当事人本人自愿承担该风险的情况下，法院亦不能以此为由而同意转嫁风险或作出可能导致当事人无法实现其目的的裁判，故对梁焯宏、梁桂珍要求通大公司协助办理位于中山市****************房地产的网签备案登记手续，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认涉案位于中山市****************的房地产【登记权利人为徐定龙（权属状态为历史），合同编号为HTN2013054307，土地证号为中府国用（2012）第0400032号，预售许可证号为中建房（预）字第2013195号】为原告梁焯宏、梁桂珍所有；二、驳回原告梁焯宏、梁桂珍的其他诉讼请求。案件受理费13790元，诉讼保全费5000元，以上合计18970元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款原告已预付，被告于本判决生效之日起三日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇二〇年四月二十日书记员  黎素霞庞增博