福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0981民初6967号 原告：庄惟章，男，1954年9月9日出生，汉族，住福建省连江县，现住福州市台江区。 原告：福建宜发集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路111号宜发大厦27层。 法定代表人：庄惟春，该公司董事长。 以上俩原告共同委托诉讼代理人：郑开白、邓润源，福建韩诚律师事务所律师。 被告：吴明海，男，1984年8月8日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：黄衍青（系吴明海的母亲），住福安市。 第三人：中国工商银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市城关金山北路50号。 负责人：翁善武，该行行长。 委托诉讼代理人：卓强，男，该行工作人员。 原告庄惟章、福建宜发集团有限公司(以下简称宜发公司)与被告吴明海、第三人中国工商银行股份有限公司福安支行(以下简称工行福安支行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告庄惟章、宜发公司的共同委托诉讼代理人郑开白、被告吴明海的委托诉讼代理人黄衍青、第三人工行福安支行的委托诉讼代理人卓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄惟章、宜发公司向本院提出诉讼请求：1.解除福安市鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）与吴明海于2008年8月12日签订的《商品房买卖合同》，吴明海协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；2.吴明海向庄惟章、宜发公司支付违约金56110.2元；3.吴明海向庄惟章、宜发公司返还代偿的银行贷款146766.37元（截止2019年6月25日，此后还有扣款应一并返还）；4.吴明海将位于福安市宜发公司。 事实与理由：2008年8月12日，鸿达公司与吴明海签订《商品房买卖合同》，约定由吴明海购买鸿达公司建造的位于福安市杯山韩城.盛世豪庭的一套面积为116.5㎡商品房，该房屋为5号楼502室，合同签订后，吴明海向鸿达公司支付首付款，剩余购房款申请银行按揭贷款支付。2009年1月15日，吴明海、鸿达公司与工行福安支行签订《个人购房借款／担保合同》约定由工行福安支行向吴明海发放39万元借款，用于支付吴明海剩余购房款，由鸿达公司为吴明海的借款提供阶段性保证。鸿达公司交房后，吴明海在履行合同过程未按期、足额、及时偿还银行的按揭贷款，导致工行福安支行从2015年9月21起从鸿达公司的保证金账户中扣款，用于代偿吴明海贷款，截止2019年6月25日共计代偿146766.37元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第9款约定:如果出卖人代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房价10%的违约金，同时因解除合同及按揭合同而产生的费用均由买受人承担。鸿达公司交房后，吴明海在入住装修时，擅自占用楼面及在露台上违章建设，吴明海的行为直接导致韩城盛世豪庭1＃2＃楼项目无法向福安市房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，也直接导致无违章的业主因房屋登记无法办理迁怒鸿达公司。鸿达公司因吴明海的违法、违章装修行为，无法全面履行合同义务将涉案房屋产权转移至吴明海名下，为吴明海的借款提供阶段性保证也无法转为涉案房产抵押担保，而吴明海在履行合同过程未按期、足额及时偿还银行的按揭贷款，导致工行福安支行从鸿达公司的保证账户中扣款，用于代偿吴明海贷款，导致鸿达公司无法实现合同目的。现鸿达公司已注销，注销后鸿达公司的权利、义务由股东庄惟章、宜发公司享有和承担，基于以上事实，请求法院支持庄惟章、宜发公司的诉请。 吴明海辩称，不同意返还房屋，庄惟章、宜发公司的主张不符合市场交易行情，在已计算违约金的情况下就不应解除房屋合同，吴明海投入该房屋资金共计80多万，若庄惟章、宜发公司解除合同收回房屋吴明海损失巨大。吴明海欠银行按揭，庄惟章、宜发公司无需代偿，吴明海也愿意将房屋挂法院拍卖，剩余的款项返还吴明海。 工行福安支行述称，吴明海于2009年1月16日向第三人借款39万元，到期日为2029年1月16日。2009年1月15日工行福安支行与吴明海、鸿达公司签订了《个人购房借款/担保合同》，现吴明海未按合同约定偿还银行贷款本金和利息，因鸿达公司已注销，应由其股东庄惟章、宜发公司承担连带偿还责任，截止2019年10月21日结欠工行福安支行借款债权237371.89元及利息(包含罚息、复利)971.6元(利息暂计至2019年10月21日，之后的利息复利依双方合同约定的计算标准计算至借款本息还清之日止)。为此请求法院判令：1.解除工行福安支行与吴明海、鸿达公司于2009年1月15日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.吴明海偿还借款本金237371.89元及利息(包含罚息、复利)971.6元(利息暂计至2019年10月21日，之后的利息复利依双方合同约定的计算标准计算至借款本息还清之日止)；3.庄惟章、宜发公司对吴明海结欠的贷款本息承担连带偿还责任。 本院经审理认定事实如下：2008年8月12日，鸿达公司与吴明海签订一份编号为“ＭＦ-2007-01-ＮＯ:0005332”的《商品房买卖合同》，约定由吴明海向鸿达公司购买位于福安市韩城.盛世豪庭5幢7层502号的房屋一套，房屋总价款为561102元，吴明海应于签订买卖合同时支付首付款171102元，余款39万元办理银行按揭。合同签订后，鸿达公司已将房屋交付给吴明海使用。《商品房买卖合同》附件六第三条第九款约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款、公积金贷款提供阶段担保的。在担保期间，如果因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应在10日内清偿出卖人代缴的贷款本息外，还应依出卖人偿付贷款本息之日起至买受人向出卖人还清贷款项之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。如果出卖人代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房价10%的违约金。同时因解除合同及按揭合同而产生的费用均由买受人承担。 2009年1月15日，鸿达公司、吴明海与工行福安支行签订编号为“闽字宁德行福安支行2019年住012号”《个人购房借款／担保合同》一份，约定吴明海向工行福安支行贷款39万元，用于购买福安市韩城.盛世豪庭5幢7层502号房屋，贷款期限240个月，该贷款由鸿达公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人鸿达公司对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为自借款人办理完毕本合同项下贷款所购房屋正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证之日。该合同签订后，工行福安支行已于2009年1月16日向吴明海发放了贷款。吴明海自2015年1月以后出现逾期还款，截止到2019年6月25日止，工行福安支行从鸿达公司保证金帐户中扣划了吴明海未按期偿还的贷款本息146766.37元。截止到2019年10月21日，吴明海未偿还工行福安支行的贷款本金237371.89元及利息971.6元。目前讼争商品房未办理两权证及他项权证。 另查明，福安市鸿达房地产开发有限公司经决议解散于2014年11月25日注销。注销时福安市鸿达房地产开发有限公司的股东是庄惟章与宜发公司。福安市鸿达房地产开发有限公司的保证金账户目前还未注销。 上述事实，有庄惟章、宜发公司、吴明海、工行福安支行的庭审陈述及庄惟章、宜发公司、工行福安支行提供的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条的规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，鸿达公司的股东在公司注销过程中没有完成全部清算义务（如鸿达公司的保证金账户目前还未注销、涉案房屋的保证义务也没解除等），因此，股东应当承担清算不实责任，且鸿达公司清算报告已明确投资人对清算不实承担一切责任。因此，庄惟章、宜发公司作为鸿达公司股东对未清算完毕的事项主张权利承担义务，符合法律规定，系本案适格主体。 根据《商品房买卖合同》的约定，吴明海在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人购房借款/担保合同》约定及时还本付息，如果吴明海逾期归还贷款本息而导致鸿达公司承担相应的担保责任，鸿达公司代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，鸿达公司有权解除合同，并向吴明海收取总房价10%的违约金。而借款合同签订后，吴明海自2015年1月起就出现连续逾期还款，由于鸿达公司承担担保责任期间，吴明海没有按照《个人购房借款/担保合同》约定还款，导致鸿达公司因承担保证担保责任，被工行福安支行从鸿达公司保证金账户中扣划了吴明海逾期偿还的贷款本息共计146766.37元（截止2019年6月25日）。经庄惟章、宜发公司催告，但吴明海未按规定偿还代偿款，因此，吴明海的行为已构成根本违约，庄惟章、宜发公司要求解除鸿达公司与吴明海签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，庄惟章、宜发公司应将吴明海交纳的购房款退还吴明海，吴明海也应将涉案房屋返还鸿达公司并协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。此外，因吴明海的逾期还款行为，导致工行福安支行扣划了鸿达公司款项146766.37元（截止2019年6月25日），该扣划的款项吴明海应当返还给庄惟章、宜发公司。此后至本判决生效之日，若工行福安支行仍从鸿达公司保证金账户扣划吴明海未偿还的贷款本息，扣划的数额吴明海亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，担保期间因买受人逾期还款造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，出卖人解除合同后，出卖人有权向买受人收取总房价10%的违约金。因此，庄惟章、宜发公司要求吴明海支付违约金56110.2元（561102元×10%），予以支持。 对工行福安支行要求解除其与吴明海、鸿达公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求吴明海偿还剩余贷款本金237371.89元及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款171102元外，剩余房款39万元系吴明海贷款支付，本案审理过程中，贷款银行工行福安支行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因案涉的商品房买卖合同被解除，致使《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，故工行福安支行提出解除《个人购房借款/担保合同》并由吴明海偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。截止到2019年10月21日，吴明海未偿还的贷款余额237371.89元及利息971.6元。此后至本判决生效之日，若工行福安支行仍从鸿达公司保证金账户扣划吴明海未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从吴明海未偿还的贷款数额中扣除。鸿达公司作为《个人购房借款/担保合同》的保证人，因鸿达公司已注销，故工行福安支行请求鸿达公司的股东庄惟章、宜发公司对吴明海未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条规定，判决如下： 一、解除福安市鸿达房地产开发有限公司与吴明海于2008年8月12日签订的合同编号为“MF-2007-01-NO:0005332”的《商品房买卖合同》； 二、解除中国工商银行股份有限公司福安支行与福安市鸿达房地产开发有限公司、吴明海于2009年1月15日签订的编号为“闽字宁德行福安支行2019年住012号”《个人购房借款/担保合同》； 三、吴明海自本判决生效之日起十日内将坐落于福安市韩城.盛世豪庭5幢7层502号房屋返还给庄惟章、福建宜发集团有限公司，并协助庄惟章、福建宜发集团有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续； 四、庄惟章、福建宜发集团有限公司自本判决生效之日起十日内返还吴明海购房款561102元； 五、吴明海自本判决生效之日起十日内向庄惟章、福建宜发集团有限公司偿还由福安市鸿达房地产开发有限公司保证金帐户被扣划的贷款本息146766.37元（上述款项计算至2019年6月25日，此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市鸿达房地产开发有限公司保证金账户中扣款，所扣款项应一并偿还）； 六、吴明海自本判决生效之日起十日内向庄惟章、福建宜发集团有限公司支付违约金56110.2元； 七、吴明海自本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2019年10月21日，吴明海未偿还的贷款余额237371.89元及利息971.6元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市鸿达房地产开发有限公司保证金账户中扣划吴明海未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从吴明海未偿还的贷款数额中扣除），该未偿还的贷款本息从庄惟章、福建宜发集团有限公司返还给吴明海的购房款561102元中直接扣还给中国工商银行股份有限公司福安支行；庄惟章、福建宜发集团有限公司对吴明海未偿还的贷款本息向中国工商银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9411元，由吴明海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  张仲琅 人民陪审员  林泽霖 人民陪审员  夏 林 二〇二〇年四月八日 书 记 员  郑靖文 附：本案适裁用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权工行福安支行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》 第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。 公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。