湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1224民初2409号原告（反诉被告）:溆浦帮信万家福（又名溆浦邦信万家福超市），个体工商户，经营场所：湖南省溆浦县镇永乐街。注册号：431224600141997。统一社会信用代码：92431224ＭＡ4Ｍ6Ｗ9ＹＸＸ。经营者：杨志平。委托诉讼代理人：李永顺，男，1973年2月8日，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张贻亮，湖南省溆浦县法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：溆浦帮信投资信息管理有限公司，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇屈原大道世纪商贸城壹楼十二号门面。注册号：431224000010153。法定代表人：舒小秋，该公司经理。委托诉讼代理人：李平生，湖南江山律师事务所律师。原告溆浦帮信万家福（以下简称“万家福”）与被告溆浦帮信投资信息管理有限公司（以下简称“帮信投资公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，被告帮信投资公司于2019年11月5日向本院提起反诉，本院依法合并审理并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万家福的委托诉讼代理人李永顺、张贻亮到庭参加诉讼，被告（反诉原告）帮信投资公司的法定代表人舒小秋、委托诉讼代理人李平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家福向本院提出诉讼请求：1.依法终止原、被告于2013年3月25日签订的《超市租赁协议》；2.由被告承担因第三人主张权利及被告违约造成的经济损失26.2万元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月25日，原告以前身“泸溪县依诺商贸有限公司”（该公司在帮信万家福工商登记前已注销）名义与被告签订了《超市租赁合同》，合同主要内容是被告为原告提供原维康公司已在使用的仓库、办公室及部分厂房基地1600平方、空坪200平方及其租用的原老屋园村的门面正道约200平方的场地，以租赁方式给原告建修生活超市（即现在的万家福超市）。约定场地年租金300元每平米，租赁金共计60万元。万家福超市建成开业后，原告按约定每年均按时足额地交纳了租金，在经营期间，原告无数次遭受到因被告涉外债务债权人的干涉干扰，至今被溆浦县人民法院列为协助执行部门，不同程度影响了原告的正常经营活动，特别是2018年6月25日原告突然收到了溆浦县城市管理和行政执法局的《限期拆除违法建筑行为》的通知书，原告收到溆浦县城拆字2018年第207号通知书后，立即以电话、信息等方式告知了被告并要求与被告见面商谈，均遭到被告拒绝后，原告于2018年6月29日向执法部门递交了“延期拆除”的书面申请。与此同时，原告将县消防部门要求原告停业疏通消防通道的口头通知告知了被告，被告一口认定消防事宜与他无关。原告对被告的行为失信、失望，只好采取降价洗货，关门停业等应急措施，尽量缩小经济损失。时到今日，原告的实际经济损失达26.2万元（洗货损失12万元，工资租金14.2万元）。2018年10月，原告还将被告垫付了老屋园村组村民通道上的征地费。综上所述，造成原、被告《超市租赁合同》无法履行的责任主要是由于被告违背合同第二条、第三、第四项，加之第三人主张权利。现原告无法继续经营下去，根据《合同法》第107条、第228条之规定，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求，以维护外来投资商原告的合法权益。帮信投资公司辩称：一、答辩人同意依法解除双方签订的租赁合同。因原告背信弃义的行为，多次协商未能达成协议，拖欠答辩人租金长达一年零三个月之久，且事先通过转移财产的方式另外新开一家超市，现租赁场地基本上已人去楼空，其事实上的违约行为已经违背了《超市租赁合同》第四条的约定，致使答辩人出租租赁物收取租金的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第三项、第四项及该租赁合同第二条第二款的约定，答辩人同意解除双方的《超市租赁合同》，并要求原告承担支付拖欠的租金，支付滞纳金，赔偿答辩人的经济损失等（答辩人将另行提出反诉）。二、原告要求赔偿经济损失26.2万元的诉求缺乏事实依据。首先，原被告双方自2013年3月25日签订租赁合同以来，原告依合同约定按时支付租金，答辩人依约收到租金，租赁期间原告使用的租赁物没有任何外来干涉、干扰。其次，经营期间，虽然溆浦县人民法院要求原告协助强制执行的义务，但该协助履行义务也只是要求原告将应交付给答辩人的义务转交给溆浦县人民法院，溆浦县人民法院没有对租赁物采取过查封、扣押等强制措施，没有造成原告停业歇业。因此，该协助履行行为对原告的经营活动没有任何影响。再次，原告认为答辩人出租的建筑物处设有消防通道没有任何凭证，纯属混淆视听。三、原告的经济损失系自身原因造成，与答辩人无关。首先，本案的真正原因是2019年4月份时，原告采取不合法的窃电行为导致被县电力公司处以30万元的行政处罚导致，其意图逃避该笔罚款。其次，答辩人交付的溆浦维康饮品有限公司的厂房、仓库、办公室等租赁物已依法取得了相关建设用地规划许可、建设工程规划许可，并颁发有房屋所有权证，不是违章建筑。最后，在原告提起本案诉讼时，原告已经意欲从此处搬离，并且已经另外开办了胖东来超市，其因场地搬迁而采取的降价洗货、打折等处理库存品是正常的商业行为，与答辩人无关。帮信投资公司提出反诉请求：1.请求人民法院判令解除反诉人与被反诉人签订的《超市租赁合同》；2.请求人民法院判令被反诉人支付房屋租赁金742000元（时间暂计算自2018.8.1-2019.11.1），后续租金待法院判决后再另行计付；3.判令被反诉人支付反诉人滞纳金262620元（按应缴租金的3%计算，暂计算至2019.11.1）；4.判令被反诉人因提前放弃租赁赔偿反诉人792000元：5.判令由被反诉人承担反诉费用。事实和理由：反诉人（甲方）与被反诉人前身“泸溪县依诺商贸有限公司”（乙方）于2013年3月25日签订了《超市租赁合同》，合同约定反诉人将原维康公司正在使用的仓库、办公室及部分厂房约1600㎡、空坪200㎡和租入的门面及过道约200㎡，共计2000㎡租赁给乙方改建开办生活超市。合同第一条第一款约定，前三年被反诉人按实际面积每年300元／㎡，从第四年开始至第十年，租金在前一年的租金基础上按原始租金的8%递增。租赁期从2013年4月1日-2023年3月31日，租期十年。甲乙双方确定自2013年8月1日起乙方超市开业时计算租金。第二条“甲方的权利和义务”约定，若乙方在得到甲方同意的前提下，交纳租金延误时间不得达一个月，否则甲方有向乙方收取租金3%的滞纳金的权利，若乙方交纳租金延误时间达一个月以上，甲方有单方面终止合同的权力。第四条“违约责任”约定，甲乙双方在合同期内必需按合同所约定的各项条款履约，任何一方有以上行为，则视为单方违约，若甲方单方违约，则需向乙方赔偿2年的租金，若乙方单方违约，则需向甲方赔偿1年的租金。双方签字盖章后各方依约履行到2018年6月底，期间并无任何矛盾问题。但自2018年7月份开始，被反诉人单方要求降低租金，双方曾在溆浦县人民法院执行局的组织下进行过两次调解协商，但因被反诉人毫无诚意，未能达成一致意见。此后被反诉人继续占有使用租赁物，照常营业，拖延支付租金至今。2019年7月4日，在拖欠反诉人长达一年租金未付的情况下，被反诉人竟然以反诉人交付的租赁物系违章建筑为由，向人民法院提出诉讼，要求终止原签订的《超市租赁合同》，并要求反诉人赔偿其经济损失26.2万元。反诉人认为，双方依法签订的《超市租赁合同》合法有效，应当依法予以维护，并诚实履行。在双方合同履行已达6年之久的情况下，被反诉人严重违背了诚实信用原则，主张反诉人的建筑物系违章建筑毫无任何根据。同时，其拖欠支付反诉人的租金达一年零五个月，严重违反了《超市租赁合同》的约定，应当依法承担违约责任，并赔偿反诉人的经济损失，希判如诉请！万家福对反诉请求辩称：（一）答辩人（本诉原告）请求人民法院依法终止原、被告于2013年3月25日签订的（超市租赁合同）事实和理由已在起诉状中说明，并向法院提交了相关证据，确以证明本诉被告在合同履行期间只行使其权力而不尽责任及义务，而导致本诉原告不能正常经营和无法继续履行其（租赁合同）的状况。但本诉被告为了推脱自己的责任而无理的提起反诉，并自认为是原告单方违约，而在反诉状中提出的2-5项反诉请求是无事实及法律依据的。原告依法要求终止合同理由及事实就是反诉人违背了本合同第二项第三款，致使原告无法继续经营和履行本合同的事实，原告曾多次电话与反诉人联系无果，而反诉人拒之不理，为了自己的利益不再遭受损害，原告在反诉人的冷淡逼迫下只有依法要求终止合同这条路可走，也别无选择。（二）反诉人利用不合法的租赁物签订租赁合同，其租赁物的使用权实属村集体和农户，而本诉被告改变了土地的用途，就根本没有办理合法的用地许可手续，只持有土地规划许可证。为此本诉被告在租赁合同的第一项第二款中注明租期十年，确保五年，这完全说明本租赁物只能保证租赁五年，但本诉原告实际租赁期也超过了五年，合同的后五年本诉被告有权变更租赁物，相对而言后五年本诉原告也有权终止其合同。而且对原告不利的事情也确实发生在第六年中，如2018年6月原告收到（限期拆除违法建筑行为）的通知书和消防部门的口头告知，这都是由于反诉人非法用地而造成，并遭到刘霖公司切断原告进货必需的通道。根据我国《合同法》相关规定本租赁合同纯属无效合同。（三）租金的支付情况：自2013年8月1日至2019年7月31日，6年中应付反诉人租金为360万元，实际已支付租金为3386100元（其中协助法院执行1181800元），另本诉被告应承担门面通道用地租金1万元没有交付，由本诉原告付了1万元。在合同履行期间反诉人多次巧立名目增加本诉原告的经济负担及周边的居、村民借故收款，合同上的每年租金为60万元，但本诉原告实际每年交付租赁物的开支要超出80万元。这些事实确致使一个外地商人的原告如何持续下去，由于反诉人的违约行为而造成了本诉原告极大的经济损失。综上，由于反诉人违背合同中的条款，不履行自己责任及义务，利用非法租赁物与本诉原告签订其租赁合同，制订甲乙双方不平等的合同条款。为此本诉原告有权请求人民法院依法终止本租赁合同，并依法驳回反诉人的反诉请求，维护本诉原告的合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据材料，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对万家福提交的证据2，帮信投资公司质证后对老屋园村与帮信签订的租赁合同的证明目的有异议，本院认为来源合法，与本案具有关联，且帮信投资公司对证据真实性无异议，故本院予以认定；对万家福提交的证据3、4，帮信投资公司认为强拆通知书并没有强制拘束力，真实性、证明目的有异议，且对延期拆除的申请和停业告知有异议，城管部门、低庄镇政府是否收到不清楚，与本案无关联，本院认为万家福提交的证据来源合法，客观真实，与本案相关联，本院予以认定；对万家福提交的证据5，帮信投资公司认为该证据是万家福单方面开具的损失情况，对真实性有异议，本院认为帮信投资公司的异议存在合理性，该损失未经评估鉴定，数据系万家福单方出具，真实性存疑，本院不予认定；对万家福提交的证据6，帮信投资公司对关联性、证明目的有异议，认为该裁定书不会直接影响原告的正常经营，本院认为，该裁定书为本院出具，来源合法，客观真实，与本案有一定的关联性，故本院予以认定；对万家福提交的证据7，帮信投资公司对支付租金及原告提交的金额的事实没有异议，说明原告拖欠被告租金，本院认为，该证据的真实性得到了帮信投资公司的认可，关联本案租金支付情况，故本院予以认定；对万家福提交的证据8，帮信投资公司认为该证据形式不合法，与帮信投资公司提交的规划许可等证据相矛盾，并不能证明被告没有产权，本院认为，单位出具证明应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证明不符合形式要件，故本院不予认定。二、对帮信投资公司提交的证据2，万家福质证后认为建设用地规划许可证、工程规划许可证只要是有原件的话就对真实性没有异议，但是规划许可证不能代替产权证书的效力，而且该证据与本案无关，被告提交的是维康相关的，授权对其内部有效力，但对外不能进行对抗，对合同外的人无关，本院认为万家福虽对证据真实性提出异议，但是结合案件事实，证据内容符合相关客观事实，庭审后帮信投资公司提交证明对原件无法提供及复制件来源问题进行了说明，故本院对该证据反映的客观内容予以认定；对帮信投资公司提交的证据3，万家福对证明目的有异议，本院认为，帮信投资提交的照片并不能直接反映出证明目的内容，故本院仅对照片所反映的客观情况予以认定；对帮信投资公司提交的证据4、5，万家福对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为所列数据缺乏依据，本院认为该证据真实客观，与本案关联，但不能直接达到举证目的，故本院仅对证据反映的内容予以认定；对帮信投资公司提交的证据6，万家福质证认为强拆通知书并不是原告所为，与本案无关联，本院认为该情况说明缺乏依据，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年3月25日，溆浦帮信投资信息管理有限公司作为甲方与乙方泸溪县依诺商贸有限公司签订《超市租赁合同》，约定：甲方将东至Ａ区（溆浦县镇永乐街122号）房屋边2米，西至过境街东边排屋后，南至维康公司余留的仓库和空坪处，北至永乐街边共计约2000㎡（按实际改建后建筑面积计算）租赁给乙方改建生活超市，租赁期从2013年4月1日-2023年3月31日，租金为前三年300元／㎡，从第四年开始至第十年，每年的租金在前一年的租金基础上按原始租金的8%递增，双方确定自2013年8月1日乙方超市开业时计算租金，以及双方权利义务、违约责任等内容。合同签订后泸溪县依诺商贸有限公司法定代表人杨志平于2013年10月16日另行注册经营者为杨志平、名称为溆浦帮信万家福的个体工商户，并办理营业执照从事超市经营。溆浦帮信万家福亦承认其实际从合同签订后一直履行泸溪县依诺商贸有限公司与溆浦帮信投资信息管理有限公司签订的租赁合同。万家福与帮信投资公司未签订书面协议或补充协议，双方实际遵照原《超市租赁合同》执行。2013年3月28日，帮信投资公司接收泸溪县依诺商贸有限公司首笔500000元保证金（抵租金）。2013年4月17日，帮信投资公司法定代表人舒小秋以在房租内抵扣租金的名义向杨志平借款50000元。截止2019年2月25日，泸溪县依诺商贸有限公司、万家福及其经营者杨志平通过给付租金、代付款、借款抵租金、协助履行法院生效判决等方式且经帮信投资公司法定代表人舒小秋认可的已付租金总计3386100元。2016年6月29日泸溪县依诺商贸有限公司注销。2018年6月25日，杨志平、溆浦帮信万家福超市收到溆城拆字［2018］第207号溆浦县城市管理和行政执法局限期拆除违法行为通知书，要求限于2018年7月1日前自行拆除违建临时建（构）筑物，逾期不拆除的，依法强制拆除。2018年6月29日，万家福向溆浦县城市管理和行政执法局提出书面申请，申请将拆除时间推迟至2018年7月10日。接到限拆通知书后万家福与出租方帮信投资公司多次沟通协商未果。2019年6月26日万家福向低庄镇政府发出书面告知书，明示万家福于2019年6月30日关门停业。至本案法庭辩论终结前，涉案违建物并未被自行拆除或被依法强制拆除。帮信投资公司提交的溆浦县乡（镇）村企业建设工程规划许可证及房屋所有权证载明的位于溆浦县x镇腰子垅（永乐街122号）的建筑物及土地大致相当，但该区域在溆浦帮信投资信息管理有限公司作为甲方与乙方泸溪县依诺商贸有限公司签订的《超市租赁合同》中为Ａ区，非属合同约定中的租赁场地Ｂ区。帮信投资公司未向本院提交《超市租赁合同》中所涉及的Ｂ区建筑物及土地相关权属材料。本院认为：溆浦帮信投资信息管理有限公司、泸溪县依诺商贸有限公司、溆浦帮信万家福均为为依法登记成立平等民事主体。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。本案中溆浦帮信投资信息管理有限公司与泸溪县依诺商贸有限公司签订《超市租赁合同》，合同签订后万家福逐渐接替泸溪县依诺商贸有限公司，履行承租付租相关行为。经本院审理查明，帮信投资公司并未提交其取得规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料。帮信投资公司作为出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案所涉建筑未办理建设工程规划许可证等的相关手续，故该《超市租赁合同》为无效合同。无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，故本诉与反诉中当事人要求解除合同无法律依据，本院不予支持。依据该解释第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。万家福实际占有使用了该区域及建筑物，理应参照合同约定向帮信投资公司支付占有使用费，占有使用费的标准可以参考合同中约定的标准计算。泸溪县依诺商贸有限公司及其承继者万家福经帮信投资公司法定代表人舒小秋认可的已付租金总计3386100元。从合同约定的万家福自2013年8月1日超市开业起算租金日期至2019年6月30日万家福书面告知关门停业，按照原合同中关于租金及计租方法的约定：前三年租金为按实际面积每年300元/㎡，从第四年开始至第十年，每年的租金在前一年的租金基础上按原始租金的8%递增。按照此标准，2013年8月1日-2019年6月30日期间占有使用费用为3826000元（前三年180万元、第四年64.8万元、第五年69.6万元、第六年68.2万），扣除已付租金，万家福未付费用为439900元。帮信投资公司将未取得规划、建设等相关手续的房屋用于租赁，万家福承租房屋未尽到审慎义务，故双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。关于万家福主张的经济损失，该经济损失系其自行估算的，其未提交相应的计算依据，亦未就其损失申请评估，故其主张的损失262000元，本院不予认可。因合同无效，帮信投资公司主张的滞纳金及违约赔偿损失的请求本院不予支持。综上所述，原告溆浦帮信万家福的诉讼请求，本院不予支持，反诉原告溆浦帮信投资信息管理有限公司的反诉请求，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认溆浦帮信万家福与溆浦帮信投资信息管理有限公司之间认可执行的《超市租赁合同》无效；二、溆浦帮信万家福于本判决生效后10日内向溆浦帮信投资信息管理有限公司支付房屋占有使用费439900元；三、驳回溆浦帮信万家福的诉讼请求；四、驳回溆浦帮信投资信息管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5230元，由溆浦帮信万家福负担；反诉案件受理费10465元，由溆浦帮信万家福负担3949元，由溆浦帮信投资信息管理有限公司负担6516元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 李    平人民陪审员 梁  伯  春人民陪审员 刘  桃  芳二〇二〇年四月一日法官助理顾炳杰代理书记员 顾炳杰(兼)