湖北省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鄂民申123号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国人民解放军湖北省军区保障局。住所地：湖北省武汉市武昌区武珞路711号。 负责人：毛洪山，该局局长。 委托诉讼代理人：黄洪波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昂，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖北纵横国际经贸交流有限公司。住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区黄鹂路87号（东湖林语）5栋1单元2层2室。 法定代表人：邱永旺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明山，湖北邦众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昱州，湖北邦众律师事务所律师。 再审申请人中国人民解放军湖北省军区保障局（以下简称省军区保障局）与被申请人湖北纵横国际经贸交流有限公司（以下简称纵横公司）房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终11525号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 省军区保障局申请再审称：1、涉军“以租代建”土地租赁合同名为土地租赁，实为房屋租赁合同，二审却认定涉案合同不具有以租代建性质，未考虑以租代建特性，仅适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，要求省军区保障局分担扩建损失，明显不合理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营方向，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。2、涉案房屋均属于违章建筑，不能适用《合同法》第五十八条折价补偿的规定，只有在对方存在损失时才能依法进行赔偿，而从纵横公司与次承租人合同履行情况来看，即使扣除其全部投入，其亦存在高额收益，故纵横公司在履行合同过程中并没有任何损失，申请人无需对其投入进行补偿。3、纵横公司施工的工程主要有金三利酒店、加油站、护坡工程，虽申请人协助被申请人开办加油站手续，但二审法院却以此为由认为申请人在合同履行中存在过错，要求申请人对整个租赁合同承担60%的过错责任，明显不妥。申请人并未就金三利酒店、护坡施工出具有关函件，且护坡不属于租赁合同范围内容，对该部分申请人不应承担60%的责任。4、即使申请人应对被申请人的投入进行补偿，应结合双方租赁合同约定的剩余租期对应得建筑成本，再按过错责任分摊损失。涉案房屋从2004年开始承租，至2018年7月11日腾退，纵横公司剩余租期仅为5年左右，因合同无效对纵横公司扩建房屋的补偿，应以剩余租期分摊建设费为准，而不应按当前建设房屋的投入予以补偿。5、纵横公司所主张的二期、三期护坡及围墙土建工程3148106.98元与本案并非同一法律关系，该部分损失不应在本案中一并进行处理。请求撤销一、二判决，依法改判驳回被申请人的诉讼请求，诉讼费由被申请人承担。 纵横公司答辩称：1、生效判决已经认定本案为房屋租赁合同，不具有以租代建的性质。申请人虽然认为本案是以租代建的性质，但又承认了本案房屋租赁合同，其主张相互矛盾。2、合同无效或者没有取得建设工程规划许可证的建筑并不必然属于违章建筑，如果申请人认为是违章建筑，可以自行拆除，并不影响租赁合同无效后对损失的担责。2、申请人没有证据证明我公司因合同无效后没有任何损失的证据。反而是因申请人没有依法办理规划许可证导致合同无效，给我公司造成巨大损失。我公司大量投资建设的设施均判给申请人所有，申请人才是合同无效的获利者。3、申请人对我方损失承担60%的责任不是高了，而是低了，其应承担100%的过错责任。没有办理规划许可证的责任完全在申请人，我公司在签订租赁合同时尽到了充分的注意义务，不存在过错。没有办理房屋产权证的责任完全在申请人一方。虽然租赁合同因违反法律强制性规定而无效，但该合同自签订起并不必然无效，如在签订后申请人依法履行政府审批程序亦可转变为有效，申请人存在明显过程。4、合同无效的法律后果，只能适用《合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理，申请人要求应结合剩余租期对应的建筑成本予以分摊没有法律依据。5、申请人提出二期、三期护坡及围墙土建工程3148106.98元与本案并非同一法律关系的意见在一、二审中均没有提出，二期、三期护坡及围墙土建工程属于涉案工程不可分割的一部分，是房屋、加油站的附属工程，受租赁合同关系调整。请求驳回申请人的再审申请。 本院经审查认为，本案审查的焦点问题是：1、当事人双方签订的《湖北省军区后山房地产租赁合同》性质及效力；2、纵横公司的损失及双方应承担的责任范围。 关于《湖北省军区后山房地产租赁合同》性质及效力的问题。首先，从双方当事人订立的合同内容来看，纵横公司承租的主要是省军区保障局出租场地上的改建、新建、扩建的建筑物及固定设施设备，并按期支付租金。纵横公司并非是租赁一块空地，也未约定系一方投资进行房地产合作开发，故该合同的性质应为房屋租赁合同。申请人主张本案合同是“以租代建”的性质，而“以租代建”不是我国法律中规定的合法有效的法律关系。双方当事人在租赁合同中对租赁物使用如何使用，属于双方履行租赁合同的行为，不能改变租赁合同的性质。其次，已生效的法院湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终2442号民事判决书，已经认定本案所涉合同属于租赁合同关系，申请人在该案中依据租赁事实要求纵横支付租金，是对租赁合同关系的认可，而申请人在本案中又否认租赁合同关系，不能予以支持。第三，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，两审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定双方签订的《湖北省军区后山房地产租赁合同》无效并无不当。 关于纵横公司的损失及双方应承担的责任范围问题。第一，二审已经查明，省军区后勤部向省安全生产监督管理局出具的《申请办理省军区八一路加油站危险化学品经营许可证》载明，该站的建设符合国家土地管理、消防安全、环境保护需要等有关规定，设计、施工符合相应的国家标准，目前已建成竣工。同日，省军区后勤部向武汉市公安消防局出具的《申请办理省军区八一路加油站建筑工程消防验收》载明，该站的建设符合军队土地规划、消防安全、环境保护等有关规定，设计、施工符合相应的国家标准，目前已建成竣工，从业人员具有消防安全知识。依据双方对租赁合同的约定，省军区保障局对纵横公司新建加油站及其附属设施、临街门面房的事实知情并同意。因纵横公司新建部分没有办理合法建设手续，其扩建造价费用由双方按照过错分担。省军区保障局作为出租人，将其未取得建设工程规划许可证的房屋用于出租，同意纵横公司在未办理合法建设手续的情况下加盖房屋，省军区保障局向省安全生产监督管理局、武汉市公安消防局出具的书面申请中还载明，案涉加油站的建设符合国家土地管理（军队土地规划）、消防安全、环境保护需要等有关规定，设计、施工符合相应的国家标准。省军区保障局的上述行为存在主要过错。纵横公司作为承租人，未审慎审查案涉房屋的合法建设手续，并在未办理合法建设手续的情况下新建房屋，亦存在过错。故二审综合考虑双方当事人的过错程度，申请人承担60%的主要过错责任并无不当。第二，本案租赁合同无效，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十四条第二项的规定处理，对于纵横公司在案涉场地上建设加油站及其附属设施、临街门面房的造价投入费用，经司法鉴定纵横公司加盖建筑物的价款为11104219.18元，二审认定申请人应承担纵横公司加盖建筑物价值60%的赔偿责任并无不当。申请人主张因合同无效对纵横公司扩建房屋的补偿，应以剩余租期分摊建设费为准，而不应按当前建设房屋的投入予以补偿的理由并无法律依据，不应支持。第三，申请人提出二期、三期护坡及围墙土建等工程与本案并非同一法律关系，不应计算其价值，但申请人在一、二审程序中没有提出二期、三期护坡及围墙土建等工程不属于租赁合同范围，在对纵横公司加盖建筑物进行司法鉴定时，亦未提出上述工程不属于本案所涉范围，且上述加盖工程也是纵横公司新建加油站的附属设施，申请人对此事知情和同意的，一、二审中均予以了认定，申请人在本次审查中主张二期、三期护坡及围墙土建等工程与本案并非同一法律关系的理由不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回中国人民解放军湖北省军区保障局的再审申请。 审判长  金莉萍 审判员  宗澄宇 审判员  王志荣 二〇二〇年四月二十二日 书记员  蔡云舫