广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初195号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠区******************。负责人：方耀添，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司员工。被告：李学云，男，1989年5月23日出生，汉族，住广东开平市************之二。居民身份证号码：440************213。被告：李大富，男，1967年3月30日出生，汉族，住广东开平市************之二。居民身份证号码：440************013。委托诉讼代理人：李学云（同案被告）。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司诉被告李大富、李学云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（以下简称“珠江物业开平分公司”）的委托诉讼代理人王燕、被告李学云（亦是被告李大富的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费2345.2元、垃圾清运处理费104.5元、水泵电费公摊费66.7元、公共照明和电梯公摊费206元、自用水费468.2元、污水处理费216.8元，合计3407.4元；2018年11月至2019年11月9日物业管理费滞纳金813.7元，合计4221.1元；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李大富、李学云系原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司所管理的“轩汇豪庭”轩汇豪庭13幢2座2501房的业主。业主李大富、李学云与原告于2017年01月06日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其“轩汇豪庭”住宅小区进行物业管理；原告为被告提供完善的物业管理服务，但被告结欠原告2018年11月至2019年11月的物业管理费2345.2元，2018年5月至2019年11月的垃圾清运处理费104.5元，2018年7月至2019年11月的水泵电费公摊费66.7元，2018年7月至2019年11月公共照明和电梯公摊费206元，2018年7月至2019年11月自用水费468.2元，2018年7月至2019年11月污水处理费216.8元，合计费用：3407.4元，2018年11月至2019年11月9日物业管理费滞纳金：813.7元，合计(人民币)：4221.10元。经原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拖欠物业管理费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。被告李大富、李学云辩称：一、两被告与原告签订的《前期物业服务合同》约定服务期限为2015年12月15日至2017年12月14日，即原告的服务期限已届满，原告在服务期限届满后未作任何公示，自行默认签约，其请求被告支付2018年11月至2019年11月的物业费不合理。二、原告在服务期间，存在很多违规行为，侵犯广大业主的合法权益，包括（一）墙上瓷砖空壳、脱落，存在安全隐患，直至诉讼期间才开始慢慢修复，至今仍未修复完好。（二）灭四害、绿化等工作不到位，导致小区及业主家中蚊虫多。（三）原告每月收取垃圾搬运费5.5元不合理。（四）公摊费用不合理，没有水电费明细，私自将游泳池发包给他人经营。（五）原告私自把电梯的广告位租赁给他人，并收取相关的费用，依照法律规定，上述费用应属全体业主所有。（六）原告非法收取业主100元水电周转金，经业主争取才同意退还，但要求业主签订不平等条款，有部分业主拒签而取回水电周转金。（七）疫情期间，防疫工作弄虚作假，在电梯没有消毒的情况下作已消毒登记。（八）小区出入管理存在重大隐患，游泳池外包经营，导致小区外来人员可随意进入小区。（九）入户大堂停满电瓶车、自行车，阻塞消防通道，造成安全隐患。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。虽然两被告与原告珠江物业开平分公司于2017年1月6日签订的《前期物业服务合同》约定的服务期限于2017年12月14日届满，但合同期满后，原告珠江物业开平分公司继续在两被告所属的小区提供物业服务，因此原、被告双方存在事实的物业服务合同的关系。双方可按原《前期物业服务合同》享受权利和承担义务。被告李大富、李学云抗辩原告珠江物业开平分公司未能提供符合《前期物业服务合同》第六条约定标准和内容的物业服务，但原告珠江物业开平分公司是为涉案整个小区提供整体服务，个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通，或依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，请求原告珠江物业开平分公司承担相应的违约责任等积极的形式行使业主权利。若业主均采取拒交物业费形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务人员及服务设施将更难以到位，反而更容易损害广大小区业主的合法权益。而原告珠江物业开平分公司亦应充分听取业主的意见、及时应对、不断完善小区物业服务，才能与业主和平共存。鉴于原告珠江物业开平分公司就已提供了物业服务进行了举证，而两被告亦确认原告珠江物业开平分公司已逐步完善物业服务，因此，依照上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告珠江物业开平分公司请求被告李大富、李学云支付物业费，本院依法予以支持。被告李大富、李学云认为原告珠江物业开平分公司不合理地收取了100元水电周转金，在双方协商无果的情况下可通过诉讼主张返还。至于小区游泳池是否属小区全体业主的公共设施，属业主与小区开发商之间的关系，与本案的物业服务合同纠纷无关。庭审中，被告李大富、李学云同意支付水泵电费公摊费66.7元、公共照明和电梯公摊电费206元、自用水费468.2元、污水处理费216.8元，属对自身权利的自由处分，本院依法予以确认。而原告珠江物业开平分公司提供加盖“开平市环境卫生管理处”公章的《关于物业小区收取卫生费的通知》，及开平市环境卫生管理处的收费发票，且上述费用属代收代缴，因此其主张2018年5月至2019年11月期间的垃圾清运、处理费104.5元（5.5元/月×19月），合法有据，本院依法予以支持。另依照《前期物业服务合同》第十条的约定，两被告应支付的物业费为2345元（1.6元/平方米/月×112.74平方米×13月）。至于逾期付款违约金，《前期物业服务合同》第十三条约定“每月25日前支付下月的服务费”、第十四条第一款约定“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金处理。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”现原告珠江物业开平分公司请求违约金按年利率4.35%计算至2019年11月9日止，属其权利的自由处分，本院依法予以支持。但经核算，违约金应为55.69元（详见附表）。以上各项合计3462.89元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告李大富、李学云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付3462.89元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司；驳回广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司负担5元，由被告李大富、李学云负担20元。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司多预交的案件受理费20元，由本院予以退回；被告李大富、李学云应向本院补缴案件受理费20元。本判决为终审判决。审判员  梁素娟二〇二〇年四月三日书记员  张淑贤邝小娴违约金计算表物业费金额（元）（1.6×112.74）逾期天数（计至2019.11.9）年利率违约金（元）2018.11180.43794.35%8.262018.12180.43484.35%7.592019.01180.43184.35%6.932019.02180.42874.35%6.262019.03180.42564.35%5.582019.04180.42284.35%4.972019.05180.41974.35%4.292019.06180.41674.35%3.642019.07180.41364.35%2.962019.08180.41064.35%2.312019.09180.4754.35%1.632019.10180.4444.35%0.962019.11180.4144.35%0.31合计55.69