安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖07民初6号原告：铜陵市东市电子有限责任公司，住所地铜陵市经济技术开发区。管理人：安徽景旺律师事务所。委托诉讼代理人：曹仁姐，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。被告：安徽纽艾新能源技术有限公司，住所地铜陵市翠湖四路西段5105号办公楼一层。法定代表人：李海涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯玮，安徽铜鼎律师事务所律师。原告铜陵市东市电子有限责任公司（以下简称东市电子公司）与被告安徽纽艾新能源技术有限公司（以下简称纽艾新能源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年2月26日、2020年4月2日公开开庭审理了本案。原告东市电子公司委托诉讼代理人曹仁姐、查锐，被告纽艾新能源公司法定代表人李海涛及委托诉讼代理人冯玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东市电子公司向本院提起诉讼，请求判令：/㎡计算）；5.诉讼费由纽艾新能源公司负担。事实与理由：东市电子公司系翠湖四路西段5105号2号厂房、5号厂房的所有权人，其中2号厂房面积为5436.06平方米，5号厂房面积为9389.6平方米。2018年3月，纽艾新能源公司因经营需要租用2号厂房以及5号厂房的一楼约1564平方米。其中，2号厂房一直使用至今。5号厂房纽艾新能源公司于2019年11月20日交付东市电子公司。同时，纽艾新能源公司在使用期间，仅支付租金10万元。2019年7月22日，铜陵市中级法院根据铜陵大江投资控股有限公司的申请裁定受理东市电子公司的破产清算，并于2019年7月23日指定安徽景旺律师事务所担任东市电子公司破产管理人。管理人在破产清算过程中发现上述租赁问题，根据合同法第227条以及232条的规定，双方系不定期租赁关系，东市电子公司有权随时解除合同并要求纽艾新能源公司支付拖欠的租金。被告纽艾新能源公司答辩：纽艾新能源公司与东市电子公司无租赁关系。东市电子公司的陈述与事实不符。纽艾新能源公司不存在拖欠租赁费的行为，请求驳回东市电子公司的诉讼请求。双方当事人围绕着诉讼请求，向法庭提供了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换并质证。原告东市电子公司的证据如下：证据一、原告营业执照；被告企业信息，证明原、被告诉讼主体适格。证据二、不动产登记信息摘抄证明，证明翠湖四路西段5105号2号厂房、5号厂房系原告所有。证据三、（2019）皖07破申4号民事裁定书、（2019）皖07破申4号决定书，证明2019年7月22日铜陵市中级法院根据铜陵大江投资控股有限公司的申请裁定受理东市公司的破产清算，并于2019年7月23日指定安徽景旺律师事务所担任东市公司破产清算管理人。证据四、搬迁用电申请、说明、交接说明，证明被告纽艾新能源公司实际使用翠湖四路西段5105号2号厂房至今，5号厂房于2019年11月20日移交给原告。证据五、1号厂房租赁合同、5号厂房租赁合同，证明：与2号厂房同等格局同等面积的厂房，每月的租金费用均为每平方米10元；5号厂房每月的租金标准为每平方米3元。证据六、铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具的《房地产评估报告》，蓝天房地产估价公司对2号厂房租金标准进行评估，2号厂房租金标准为10元每平米。被告纽艾新能源公司质证：证据一、二、三的真实性、合法性、关联性无异议；证据四真实性无异议，但对其证明观点有异议。搬迁用电申请只能证明原、被告之间用电问题存在纠纷，不能证明东市电子公司将2号厂房交付给纽艾新能源公司使用。对第二份说明，说明中明确了东市电子公司与朱仑桑存在厂房租赁合同关系，纽艾新能源公司与朱仑桑存在合同关系，不能证明原、被告存在租赁合同关系。《交接说明》证明纽艾新能源公司将5号厂房交接给管理人。证据五、只有东市电子公司与朱仑桑签订的厂房租赁合同与本案有关联性，其他无关。该合同明确了租金的单价为3元/㎡，在第六条第一项明确了朱仑桑在租赁期间可以将厂房转租，并由朱仑桑承担承租方的责任，所以只能证明东市电子公司与朱仑桑存在房屋租赁合同关系，不能证明原、被告之间存在租赁合同关系，1号厂房租赁单价与原告没有关系。对证据六房产评估报告，与本案没有关联性。原告与朱仑桑签订的合同是2017年2月，节点不对，从委托目的看是破产清算需要，不是为案涉合同的租金委托鉴定。该评估报告不因作为认定本案的依据。被告纽艾新能源公司的证据如下：证据一、（2015）铜中民二初字第00031号民事调解书、（2015）铜中民二初字第00032号民事调解书，证明原告东市电子公司欠朱仑桑款项。证据二、东市电子公司与朱仑桑《厂房租赁合同》，证明原告与朱仑桑达成抵租金协议，租金3元/㎡，租赁合同第六条第一项，转租期间乙方承担承租人的义务，原告东市电子公司直接找纽艾新能源公司要房子和租金，不符合合同相对性。证据三、被告纽艾新能源公司与朱仑桑《厂房租赁合同》，证明纽艾新能源公司与朱仑桑签订租赁合同，租金3元/㎡。证据四、付款凭证及营业执照，证明被告纽艾新能源公司按约向朱仑桑履行付款义务。被告纽艾新能源公司不存在拖欠租赁费的行为。证据五、朱仑桑、梅林、吴演兵、徐江陵出具的《关于东市电子二号厂房情况说明》，证明朱仑桑、梅林、吴演兵、徐江陵、黄某于2017年年底协商后达成合资合作协议，并约定东市电子公司暂时将2号厂房交由纽艾新能源公司无偿使用，待纽艾新能源公司将5号厂房改造完毕后再搬出。后东市电子公司进入破产程序。原告东市电子公司质证：证据一、真实性、合法性、关联性无异议，证明目的也没有异议。朱仑桑已经在破产清算过程中将这两笔借款进行了债权申报。证据二、真实性、合法性、关联性和被告的证明目的没有异议，但该份合同中，东市电子公司出租的厂房是5号厂房、6号厂房和办公楼六层，在合同第一段能反映出来，并不包含本案的2号厂房。证据三、真实性不清楚，但即使合同真实，朱仑桑将上述房屋转租给被告纽艾新能源公司，不包括2号厂房，仅仅是5号厂房。东市电子公司租给朱仑桑也不包括2号厂房。证据二、三能反映2号厂房是纽艾新能源公司直接占用原告的厂房，虽然没有订立合同，但形成了不定期租赁关系。证据四、关联性有异议，与本案无关。付款经过好几个单位，也没有付款到朱仑桑的个人账户，银行电子回单上是货款和材料款不是租金。证据五、该情况说明的真实性不予认可。签字人的身份无法核实。出具情况说明的四个人是否参与了当时的谈判，无从考证。情况说明的部分内容与黄某的谈话笔录有冲突，比如说，黄某说2号厂房仅是过渡使用，但情况说明中陈述是无偿使用，相互矛盾。该情况说明陈述为了抵偿朱仑桑的债权，但在东市电子公司破产清算过程中，朱仑桑是全额申报的债权，并没有抵扣租金部分。因此，该情况说明不能作为认定本案的证据。根据纽艾新能源公司申请，法庭依法向证人黄某询问相关案情，并制作谈话笔录，证明纽艾新能源公司成立之初，与东市电子公司合作经营，东市电子公司用存放在2号厂房内的设备用于合作，同时，将5号、6号厂房及办公楼租赁给纽艾新能源公司，由于5号厂房装潢，过渡期间，将2号厂房借给纽艾新能源公司使用，没有谈租金。5号厂房装潢好，东市电子公司进入破产程序。原告东市电子公司质证：对黄某证言的真实性、合法性、关联性均无异议。该笔录证明三个问题，1.被告于2018年3月至今一直使用2号厂房用于生产经营；2.之所以2号厂房没有签订租赁合同，也没有谈租金，是因为2号厂房仅仅是为了过渡需要。3.该笔录没有反映纽艾新能源公司有权无偿使用2号厂房。双方有可能存在合作经营，但仅限于融资租赁设备，不包括2号厂房。被告纽艾新能源公司质证：黄某的谈话笔录的真实性没有异议。该笔录反映双方并没有谈到租金问题。双方对5000多平方米的厂房没有谈到租金，就是无偿使用。该谈话笔录不能证明双方存在租赁合同关系，而是合作经营关系。因此，原告主张的租赁合同关系不成立。为核实案情，法庭于2020年3月25日勘查现场并制作现场勘查笔录及视频，证明东市电子公司2号厂房全部由纽艾新能源公司用于生产经营。原告东市电子公司质证：现场勘查视频直观反映出纽艾新能源公司将整个2号厂房用于生产经营及货物堆放，并不是其所述只用了三分之一厂房。被告纽艾新能源公司质证：对视频的真实性没有异议。但视频只能反映纽艾新能源公司使用了一部分厂房和设备，并不能证明双方存在租赁合同关系。东市电子公司这套设备是2019年12月才付清全款，所有权是此时才转移给纽艾新能源公司。此前还属于东市电子公司所有。本院认证意见：对原告东市电子公司的证据一、二、三、四的真实性均予以认定。证据五、1号厂房租赁合同与本案没有关联性，不能作为2号厂房的参照价格，故本院不予认定。朱仑桑与东市电子公司关于5号厂房的租赁合同，对其真实性予以认定。证据六、2号厂房的法律关系不是租赁合同关系，故该证据不作为认定本案的证据。对被告纽艾新能源公司的证据一、（2015）铜中民二初字第00031号民事调解书、（2015）铜中民二初字第00032号民事调解书与本案无关联性，故不予认定。证据二、三，东市电子公司与朱仑桑《厂房租赁合同》以及纽艾新能源公司与朱仑桑《厂房租赁合同》的真实性均予以认定。证据四、纽艾新能源公司向朱仑桑交付租金情况，与本案无关联性，故不予认定。证据五、出具情况说明的人员均未出庭作证，无法核实证据的真实性，故该证据不作为认定本案的证据。对证人黄某的谈话笔录的真实性、合法性、关联性均予以认定。对现场勘查笔录及视频的真实性、合法性、关联性均予以认定。经审理查明：东市电子公司是位于翠湖四路西段5105号，2号厂房、5号厂房的所有权人。2017年1月20日，东市电子公司与朱仑桑签订《厂房租赁合同》，约定东市电子公司将坐落于铜陵市经济技术开发区翠湖四路西段5105号内，办公楼六层及附属土地（包括门卫及附属设施），（房产证号：铜房2010字第005652、005649、005648、005650、005645；土地证号：铜国用（2010）字第22051号），房屋面积为4050.58平方米；5号、6号厂房（房产证号：铜房2014字第013866、013867号；土地证号：铜国用（2010）字第22017号），房屋面积为18779.20平方米；出租给朱仑桑使用。厂房租赁自2017年1月1日起至2037年12月31日止，租赁期20年。该厂房租金为：以每月每平方3元计算，年租金为82万元。本合同签订后，朱仑桑无需向东市电子公司交纳租金，租金由朱仑桑对东市电子公司所享有的债权冲抵，直到冲抵完毕。朱仑桑在租赁期间可以将该厂房转租，朱仑桑应按照双方约定自行履行承租方的责任，等等。2018年3月1日，朱仑桑与纽艾新能源公司签订《厂房租赁合同》，约定朱仑桑将上述房屋及土地出租给纽艾新能源公司使用。厂房租赁自2018年3月1日起至2028年2月29日止，租赁期10年。该厂房租金为：以每月每平方米3元计算，年租金为82万元，等等。由于纽艾新能源公司对5号厂房装修，需要临时过渡厂房，东市电子公司自2018年3月起将2号厂房借给纽艾新能源公司使用至今。现在纽艾新能源公司的设备、辅助设施及原材料、产品仍然堆放在东市电子公司2号厂房内。纽艾新能源公司已于2019年11月20日向东市电子公司交还5号厂房。2019年7月22日，本院作出（2019）皖07破申4号民事裁定，受理铜陵大江投资控股有限公司对东市电子公司的破产清算申请，并指定由安徽景旺律师事务所担任破产清算管理人。本案争议的焦点是纽艾新能源公司与东市电子公司就2号、5号厂房是否形成租赁合同关系；纽艾新能源公司应否给付东市电子公司2号、5号厂房的租金。本院认为：关于东市电子公司2号厂房的法律关系及租金的认定。东市电子公司提出纽艾新能源公司占有使用2号厂房，应视为不定期租赁，并交纳租金的诉讼请求。东市电子公司对双方系租赁合同关系的事实负有举证责任，但是其未举证证明双方存在口头或书面的租赁合同。虽有占用厂房的事实，但不必然产生租赁法律关系，纽艾新能源公司申请的证人黄某的证言，证明2号厂房是东市电子公司借给纽艾新能源公司使用的，没有谈及租金问题。因此，纽艾新能源公司与东市电子公司之间系借用关系，并非租赁合同关系。故东市电子公司的这一诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国破产法》第十七条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”本案中，纽艾新能源公司占有东市电子公司2号厂房至今。2019年7月22日本院受理了铜陵大江投资控股有限公司对东市电子公司的破产清算申请。故纽艾新能源公司应当向东市电子公司管理人交付2号厂房。关于东市电子公司5号厂房的法律关系及租金的认定。从双方提供的证据来看，东市电子公司将5号厂房出租给朱仑桑，朱仑桑转租给纽艾新能源公司，纽艾新能源公司交租金给朱仑桑。故东市电子公司与纽艾新能源公司不存在租赁合同关系，且5号厂房已交还东市电子公司。因此，东市电子公司向纽艾新能源公司主张支付租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国破产法》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、被告安徽纽艾新能源技术有限公司于本判决生效之日起十日内一次性搬出位于翠湖四路西段5105号2号厂房，并向原告铜陵市东市电子有限责任公司管理人交付2号厂房。二、驳回原告铜陵市东市电子有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费15429元，由铜陵市东市电子有限责任公司负担10000元，安徽纽艾新能源技术有限公司负担5429元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省高级人民法院。审判长 黄 冬 松审判员 方   彤审判员 盛 丽 娜二〇二〇年四月三日书记员 汪颖（代）附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国破产法》第十七条第一款规定人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。