广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初312号 原告：某物业服务有限公司，住所地：某区某镇。统一社会信用代码：xxxx。 法定代表人：龙某民，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘某梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某霞，广西桂宁律师事务所律师。 被告：罗某，女，1968年8月13日生，汉族，现住某市临桂区，身份证住址：广西某市某区。 被告：罗某，女，1970年1月12日生，汉族，住某市某区，身份证住址：广西某市某区。 被告：周某琪，女，1997年10月21日生，汉族，现住某市某区，身份证住址：广西某市某区。 以上三被告的委托诉讼代理人：邱某，男，1976年10月2日出生，汉族，住辽宁省某市某区。 原告某物业服务有限公司诉被告罗某、罗某、周某琪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，于2020年3月19日公开开庭审理了本案。原告某物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某霞、刘某梅，被告罗某、罗某、周某琪的委托诉讼代理人邱某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付从2014年10月7日至2019年12月31日的物业服务费12845.01元，违约金33768.7元，共计46613.71元；2、请求依法判令被告向原告支付从2016年6月1日至2019年12月31日的生活垃圾费308元。3、本案诉讼费用及其他实现债权所需费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年10月31日与桂林山水凤凰城房地产开有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买该公司开发的“山水凤凰城”E3幢505号房住宅一套（其住宅建筑面积为：118.3平方米)，并与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，被告对原告所提供的物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任的约定都清楚知晓并签名认可，同时，《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。被告身为“山水凤凰城”E3幢505号房住宅的业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告2014年10月7日至2019年12月31日，累计拖欠物业服务费12845.01元，违约金33768.7元，共计46613.71元。原告曾多次催款，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请! 被告罗某、罗某、周某琪答辩称：答辩人因桂林恒信之平物业服务合同纠纷一案，原告（桂林恒信之平物业管理有限公司）违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，属于违约在先，违背诚实守信原则，自身违约在先还要求收取业主的违约金更是明显违背公平原则。因此答辩人认为，原告没有理由要求答辩人足额缴纳物业服务费和生活垃圾费，没有理由收取业主的违约金，否则显失公平。答辩人请求法院：驳回原告诉讼请求。事实及理由如下：一、原告未完全履行物业服务合同义务，却要求业主足额缴纳物业服务费是不恰当的。原告违反根据《合同法》第六十条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则(又叫适当履行原则)与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条文规定：当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外。也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。依据签订的《前期物业服务合同》第三条：1,小区共用部位的维护和管理2，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理3，环境卫生4，秩序管理5，交通秩序与车辆停放6，保安7，消防8，房屋共用部位，公用设施设备小修和急修。原告在管理期间有很多未达标工作，业主发现以后曾多次督促其整改，物业服务企业根本不去限期整改，从而给业主造成了很大的安全隐患及不必要的损失。原告对小区内的业主共有园林景观严重的缺乏维护，致使景观损毁严重，路边的下水井盖裸露，水池内部射灯损毁电线裸露，这些都存在着极大的安全隐患，小区的电梯维保工作更是敷衍了事，没有及时地按着国家标准进行强制定检维保。原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有做到位，没有完全履行合同义务，明显属于只收费，少服务；小区街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位，对外来人员以及不明身份的人员，包括贴小广告推销者，收购废品等人员都可以在小区内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到保障。至今没有设立健全的登记制度，是明显没有完全履行合同。何来的公共秩序维护？何来的安全防范管理？因此，是原告违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。因此不应当足额收取答辩人物业服务费更没有理由要求违约金。二、被答辩人违反《物业管理条例》第三十六条的规定《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”原告没有履行合同第二条第三项：物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通。小区门前街道地下车库雨天严重大面积积水，无人疏通下水排污通道；属鱼B1栋601房间因为下水道问题返水，导致整个房间被淹业主损失重大，却一直得不到解决，造成业主至今房间无法二次装修，这些都是原告未尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通的有力证据。同时，业主放在门口外的垃圾和道路的垃圾，经常没有人按时进行清理。既然，街道成为人员随意来往的街道，为何没有清洁清理呢？乱丢垃圾，原告明显没有尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运的工作。三、原告违反《物业管理条例》第四十七条。《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”原告没有履行物业服务合同第二条第四款第一项：公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理。造成天屿及属鱼业主电动车被盗、电动车电瓶被盗，私家车被划等，业主都已报案已经有报案记录为证，原告对损坏的监控设施不仅不修复甚至拆掉制造更多监控盲区，安保人员没有尽到按时巡逻的义务，原告至今也没有完善的技防设施及安全防范的保卫工作，明显违反合同约定，属于不完全履行给业主造成的损失，原告是有过错的。原告经常把不属实的工作来拍照佐证，然后骗取部分不知情的的业主签字，作为其履行工作的事实证据，其证据不可完全采信。四、原告违反《物业管理条例》第四十五条。《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”停水停电属于水力电业公司的权限，原告没有经过业主同意，就不能采取停电停水催缴物业服务费用的错失，否则属于违法。但原告为了催缴物业费用曾多次把业主的用水，用电私自切断，滥用了属于其他部门而非物业服务的权利。五、原告违反《物业管理条例》第四十一条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”同样的小区不同的楼栋却出现不同的物业服务收费，且服务内容完全一样（同是山水凤凰城的两栋楼享受着一样的服务，可是价格却大不相同D1栋与E1栋）。《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业在小区内给外部商家摆摊设点，收取摊位费，在小区每个楼栋设置外部商家广告牌收取广告收益，小区的每部电梯内都有外部商家广告，这些公共收益没有对全体业主做过任何的公示。在业主公共区域设置电单车停放收费充电点，进行高价充电收费，充电所获利部分也未向全体业主公开。《前期物业服务合同》第一条第一项第十一款：“每三个月向全体业主公布物业服务资金的收支情况。”原告却把服务当作专制管理，对应当属于业主所有的公共收支情况等应当公布内容，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。严重侵害业主权益。六、原告违反《临时管理规约》第四章第二十条第九款之约定：有个别业主在楼顶业主公共区域进行违建，有的在步道部位进行违建，物业发现问题也不去制止，随便让其建设，并没有采取有效的制止错失，严重威胁到了全体业主的人身安全及自身利益。七、原告甚至在疫情期间关闭有多部电梯的单元，让所有业主只能冒着高风险集体使用一部电梯，严重违背了疫情管理条例致全体的业主生命于不顾。疫情期间没有及时进行全小区的封闭管理，糖果公寓大门无人看守致使外界人员随意进出，给全体业主带来了极高的感染风险。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求及诉讼理由严重违背事实，忽略自身服务义务的履行而一味要求业主完全履行义务，违反法律规定。原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，收取足额收取服务费和生活垃圾费，显失公平。答辩人请求法院判决被答辩人承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正！ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明：2014年5月31日，被告罗某、罗某、周某琪（甲方）与物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，桂林恒信之平物业服务有限公司于2019年11月29日经桂林市七星区市场监督管理局核准，准予名称变更登记，并于2019年12月正式更名为某物业服务有限公司。《前期物业管理服务合同》约定：“甲方所购房基本情况：建筑面积：118.30平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；本物业的管理服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅：¥1.78元每月每平方米…第六条代收代缴、代管费用一、受有关部门或单位的委托，乙方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；甲方未及时支付乙方已垫付的费用，乙方有权终止相关服务内容。…第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。…” 同日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司、桂林恒信之平物业服务有限公司（原告前名称）、罗某、罗某、周某琪三方签订《桂林山水凤凰城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：山水凤凰城住宅小区，座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅，占地面积：1320亩，建筑面积：118.30平方米；第六章第三十二条…业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购商品房交付的时间起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：(1)物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；…3、业主入伙时应预交一年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；…第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金。…”同日，被告罗某、罗某、周某琪签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。 另查明，原告某物业服务有限公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工。2014年5月31日被告与某物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由某物业服务有限责任公司为被告罗某、罗某、周某琪提供物业服务。被告罗某、罗某、周某琪是山水凤凰城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇山水凤凰城EF区E3栋505室（建筑面积：118.3㎡）。2014年10月7日至2019年12月31日，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳原告物业服务费，从2014年10月7日至2019年12月31日，被告共欠物业服务费12845.01元、垃圾费308元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，被告罗某、罗某、周某琪与某物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》及《业主临时管理规约》承诺书，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。签订合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告罗某、罗某、周某琪也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告某物业服务有限公司要求被告罗某、罗某、周某琪支付所欠物业服务费，有理有据，本院予以支持。经核实，从2014年10月7日至2019年12月31日，按照被告房屋的建筑面积：118.3㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告罗某、罗某、周某琪共欠物业服务费13224.05元，因原告只主张物业服务费12845.01元，故对原告该项诉讼请求予以支持。关于生活垃圾费，经本院核实，从2016年6月1日至2019年12月31日，被告罗某、罗某、周某琪尚欠原告生活垃圾费7×43=301元，因原告诉请的生活垃圾费的金额为308元，故对其超出的部分不予支持。 关于违约金问题，本院认为，综合涉案小区其他同期同类案件来看，原告某物业服务有限公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，小区业主对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告罗某、罗某、周某琪支付物业服务费12845.01元、生活垃圾费301元，共计13146.01元给原告某物业服务有限公司； 二、驳回原告某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费973元，依法减半收取486.5元，由被告罗某、罗某、周某琪负担136.2元，原告某物业服务有限公司负担350.3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费973元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇二〇年四月十六日 书记员 邓慧琳