贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1638号 原告：聂开菊，女，1985年11月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：郑雄，男，1985年12月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），谢忠明（一般授权代理），均系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利 委托诉讼代理人：吴慢慢（特别授权代理）、宋芳（一般授权代理），均系贵州创驰律师事务所律师。 原告聂开菊、郑雄与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂开菊、郑雄的委托诉讼代理人刘士界、谢忠明，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人吴慢慢、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂开菊、郑雄向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金12990元（违约金以449539元为基数，按日万分之一标准，从2018年10月31日起计算至2019年8月19日止）;2、判决被告退回代收的各项开户费3285元及资金占用期间的利息，利息以3285元为基数，按人民银行中期贷款利率的1.3倍，从2016年9月6日起计算至被告实际退回之日止;3、判决被告支付因为逾期交房产生的违约金4719元（违约金以449539元为基数，按日万分之0.5的标准，从2017年12月31日计算至2018年7月31日）。 事实及理由：原、被告双方于2016年9月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016-36020），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号Ｅ36-22-2号，建筑面积121.14平方米，原告以交付首付款和银行贷款的方式，交付了全部房款449539元，并按被告要求交付了办证费用以及其他办证所需费用。被告在合同中约定在2017年12月31日交房，实际于2018年7月31日将房屋交付原告使用，构成交房违约，并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购买住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告；原告虽然提交了办理产权证所需要的材料，但是，被告直到2019年8月19日才办理完毕不动产权属证书交付原告，构成办证违约，应该承担违约责任，被告却拒绝履行违约义务，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人主张逾期办证问题，答辩人认为:首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下:根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时（2015年8月8日）没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2018年1月15日在答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料。2019年4月25日，答辩人取得涉案房屋楼栋办证条件后便及时通知被答辩人提交办证资料办证，被答辩人接到通知后于2019年5月28日将办证所需资料及委托书一并交付给答辩人。就本案而言，被答辩人交齐办证资料的时间正是向答辩人出具委托书之日，故办证违约金起算时间也应当从被答辩人委托答辩人办证之日往后推360日，即2020年5月23日开始。而本案被答辩人已于2019年8月23日取得涉案房屋权属证书，答辩人并未超过合同约定时间，答辩人不存在违约，答辩人依法不承担责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。因本案交房时间为2018年7月31日，违约起算时间为2019年7月26日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，而本案答辩人通知被答辩人提交资料后被答辩人才提交资料并出具委托书，资料提交即出具委托书时间为2019年5月26日，故即便交房后360日办证，答辩人亦未超过2019年7月26日违约起算时间，没有违约事实，依法不承担违约责任。 二、关于各项开户费及交易费及利息问题被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉请已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借贷，既使支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 关于逾期交房违约问题。首先，根据贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高级人民法院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之0.25的认定予以肯定，因此，请求法院参考省高院裁定对交房违约金计算标准进行适当下调。其次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但即使被答辩人实际收房时也没有交清上述将被，已有部分违约金超过诉讼时效，请法院对超过诉讼时效的部分依法扣除，其余部分予以认可。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积121.14平方米，套内建筑面积98.13平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4581.06元计算，总价款为449539元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90539元，余款359000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为449539元，交纳契税6422元，印花税2.5元，被告代收各项开户费3285元。2018年7月31日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年4月25日，被告取得碧阳国际城Ｅ36、Ｅ41幢商品房交付使用备案证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2019年5月28日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告办理不动产权证书。2019年8月19日，涉案房屋不动产权属证书办理完毕。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2017年12月31日，实际交房时间为2018年7月31日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金应从2018年1月1日开始计算。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2018年8月7日前）向买受人支付违约金，该违约金的诉讼时效期间起算时间为2018年8月7日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年1月16日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间，被告诉讼时效抗辩理由不成立。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，应以原告已付购房款449539元为基数，按日万分之0.5的标准，从2018年1月1日计算至2018年7月31日，违约金应为4742.64元（449539元×0.005%/日×211日），原告诉请逾期交房违约金4719元，本院予以支持。 本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年7月31日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2019年7月26日前）为原告办理商品房转移登记。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告已于2019年4月25日取得碧阳国际城E36、E41幢商品房交付使用备案证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。原告2018年5月28日向被告提交办证资料并出具委托书给被告代为办理涉案商品房的不动产权证书，能证明在合同约定的办证期限内，被告应履行的告知义务已完成，因此，被告并未违约，故对原告提出的要求被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3285元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开菊、郑雄逾期交房的违约金4719元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告聂开菊、郑雄电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3285元 三、驳回原告聂开菊、郑雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费162元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担62元，原告聂开菊、郑雄负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年四月二十三日 书记员  毛雨