重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终766号上诉人（原审原告）：重庆良荣房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区三角镇向阳街，统一社会信用代码915002225656198207。法定代表人：喻良荣，董事长。委托诉讼代理人：李贵宾，重庆市綦江区打通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：唐玉梅，女，1980年6月10日出生，汉族，住重庆市巴南区。上诉人重庆良荣房地产开发有限公司（以下简称：良荣公司）与被上诉人唐玉梅商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初7281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。良荣公司上诉请求：1撤销一审判决，依法发回重审或依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由，一审判决认定事实和交房条件错误。1、一审法院在本院认为中评判认定，案涉荣盛逸庭项目至今未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，而《建设工程竣工验收备案登记证》是证明建筑工程竣工验收合格的唯一合法有效凭证，故良荣公司、唐玉梅于2018年7月15日完成的案涉房屋的交接，不构成合法有效的交付显属错误。上诉人认为，《国务院关于取消第1批行政审批项目的决定》（国发{2002}24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。可见，自2000年起房屋竣工验收即由原来的行政许可制变为备案制。这一变化对于建筑法第61条第2款的类型认定具有重要意义。一方面，竣工验收是基于建设工程合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务，而竣工验收由行政许可变为备案制，正是将国家行政权力对司法领域的干预控制在合理范围内。建筑法第61条第2款之规定强调的是建设单位应自觉及时的履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。另一方面，从建筑法的立法背景和目的看，建筑法出台于20世纪90年代后期，当时我国建筑市场秩序混乱，建筑活动几乎无章可循，建筑法正是为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序而制定。建筑法第61条第2款的立法目的，同样是为加强针对工程竣工验收环节的管理与规范，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。因此，取得竣工验收备案登记仅起到一个公示作用，而非必要条件。本案中上诉人只是还未备案登记而已，各单项均验收合格。2、合同法第四条规定“当事人依法享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，该条款赋予了民事主体具有在一定范围内通过自己的意志形成法律关系的权利，一旦合同双方达成合议，该意思表示即对当事人产生约束力。被上诉人与上诉人签订的《商品房认购协议书》和《荣盛逸庭分期付款协议》均系双方真实意思表示，其中分期付款协议书的约定实为对原商品房认购协议书合同中关于按揭贷款、交接房等约定的变更，对双方均有约束力。建筑法中仅规定了未经验收或验收不合格的建筑工程不得交付使用，并未规定未取得竣工验收备案登记证的建筑工程不得交付使用，因此，被上诉人与上诉人就未取得竣工验收备案登记证的房屋签订分期付款协议书并未违反法律的强制性规定，且不存在合同法第52条规定的其他无效情形，应当认定为有效。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款对此也有规定，即对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中若按照商品房买卖合同约定，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，本案中若按照商品房买卖合同约定，在未取得竣工验收备案登记证的情况下被上诉人本可以拒绝接房，并且被上诉人明明知晓该房屋未取得竣工验收备案登记的情况下，但他却在平等自愿协商一致的基础上选择了接房并签订《分期付款协议书》后装修占有使用至今，因此，上诉人属合法有效的交付行为已完成，被上诉人应当依法、依约按照《分期付款协议书》的内容全面履行其义务。被上诉人唐玉梅答辩称：一审法院在查明案件事实基础上做出的一审判决事实清楚，适用法律正确，不应予以改判，请求二审法院予以维持。良荣公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决唐玉梅立即支付良荣公司欠款20000元及利息（利息以100000元基数，从2018年7月15日起按月利率2%计算至欠款付清时止）；2、本案诉讼费由唐玉梅承担。一审法院认定事实：良荣公司系具有房地产开发资质的有限责任公司，位于綦江区隆盛镇南街X号“荣盛逸庭”项目系其投资开发，该项目于2016年1月9日取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2017年7月25日，良荣公司、唐玉梅签订《商品房认购协议书》，约定唐玉梅认购良荣公司开发的荣盛逸庭X号房屋，建筑面积约79.45平方米，套内面积约65.01平方米，总房款198625元，相关税费及代收费共10451元，付款方式为按揭付款；唐玉梅在签订本协议时，已向良荣公司支付该房屋定金50000元，定金不退；第二次交款后三个月内付清首付款及相关税费；签订正式购房合同时唐玉梅应提交相关个人资料；房款包含水、电、闭路电视、电话四通的初装费用。同日，唐玉梅向良荣公司支付了前述房屋的购房定金50000元。2018年7月15日，良荣公司、唐玉梅签订《荣盛逸庭分期付款协议》，约定：一、商品房为清水房，坐落为重庆市綦江区隆盛镇南街X号荣盛逸庭X幢，房号为X层X号，建筑面积79.45平方米，总成交金额198625元；二、唐玉梅的购房总价款须在交房之日起最迟五年内向良荣公司全部支付完成。唐玉梅接房时支付确有困难的也须支付总价款50%的房款，实际支付109175元，剩余房款分期支付，分期款为100000元（每年至少支付分期款的20%，并且所欠的房款按年利率8%支付利息），分期款可提前支付，分期支付的具体时间为：（1）2019年7月15日前支付分期款28000元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（2）2020年7月15日前支付分期款26400元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（3）2021年7月15日前支付分期款24800元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（4）2022年7月15日前支付分期款23200元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（5）2023年7月15日前支付分期款21600元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；购房首付款、契税、大修基金、一年的物业费等费用支付完成后方可办理接房；三、唐玉梅未按规定时间支付分期款的，视为违约，违约金为所欠房款的等额金额，并且所欠房款（自欠款之日起至付清欠款时止）须支付月利率2%的利息。同日，唐玉梅在向良荣公司交纳了购房款48625元、契税5959元、大修基金3937元、档案登记费130元、转移登记费389元、印花税99元、物业费873元、垃圾处理费398元、公共能源费144元后，良荣公司向唐玉梅交付了案涉房屋。2019年8月5日，良荣公司诉至一审法院，请求判若所请。另查明，案涉房屋现无抵押查封情况。再查明，2016年10月24日，原重庆市綦江区环境保护局对荣盛逸庭项目的竣工环境保护进行验收，验收结果为同意验收。2018年6月27日，重庆市綦江区城市管理局向原綦江区城乡建委出具荣盛逸庭项目配套绿化建设监管意见，认定该项目的配套绿化建设符合初设方案要求。2018年11月14日，原重庆市綦江区规划局对荣盛逸庭项目进行规划核实，核实结果为符合城乡规划要求。2019年1月23日，荣盛逸庭项目办理了竣工验收消防备案。2019年3月22日，重庆市綦江区城市建设档案管理办公室对荣盛逸庭项目的工程档案进行专项验收，验收结果为合格。至今，荣盛逸庭项目用电为临时用电，尚未开通天然气，该项目未进行建设工程竣工验收备案登记，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护。良荣公司、唐玉梅签订的《商品房认购协议书》和《荣盛逸庭分期付款协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。案涉“荣盛逸庭”项目至今未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，而《建设工程竣工验收备案登记证》是证明建筑工程竣工验收合格的唯一合法有效凭证，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，故良荣公司、唐玉梅于2018年7月15日完成的案涉房屋的交接，不构成合法有效的交付。良荣公司、唐玉梅在《荣盛逸庭分期付款协议》中明确约定“唐玉梅的购房款须在交房之日起最迟五年内向良荣公司全部支付完成，唐玉梅接房时支付确有困难的也须支付总价款的50%的房款，实际支付109175元，剩余房款分期支付”，据此可知，良荣公司向唐玉梅履行合法有效交付案涉房屋的义务的履行顺序先于唐玉梅向良荣公司履行支付分期购房款义务，现第一期分期购房款20000元的履行期限虽已届满，但因作为先履行一方的良荣公司尚未能履行向唐玉梅合法有效交付案涉房屋的义务，作为后履行义务一方的唐玉梅行使先履行义务抗辩权，拒绝支付分期购房款，于法有据，一审法院予以支持，故对良荣公司要求唐玉梅支付购房款20000元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，遂判决：驳回重庆良荣房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由重庆良荣房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据上诉人上诉请求、事实和理由并结合被上诉人答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：1、良荣公司、唐玉梅签订的《商品房认购协议书》和《荣盛逸庭分期付款协议》是否合法有效；2、良荣公司交付房屋的行为是否构成合法有效的交付。对于上述争议焦点，本院评析如下：1、关于良荣公司、唐玉梅签订的《商品房认购协议书》和《荣盛逸庭分期付款协议》的效力问题。良荣公司、唐玉梅签订的《商品房认购协议书》和《荣盛逸庭分期付款协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。一审法院并未因上诉人未取得《建设工程竣工验收备案登记证》而认定上述协议无效，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。2、关于良荣公司交付房屋的履行行为是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故开发商交付的房屋必须是经竣工验收合格后才能交付。本案中，上诉人仅提交了工程档案以及消防、规划等专项验收依据而未提交工程综合竣工验收方面的证据，同时，上诉人也未提供行政机关出具的具有公示力的《建设工程竣工验收备案登记证》。故良荣公司于2018年7月15日向唐玉梅交付的涉案房屋不能证明已经经过竣工验收合格，故其交付行为不构成合法有效的交付。上诉人认为其交付行为合法的上诉理由不成立，本院不予采纳。良荣公司与唐玉梅在《荣盛逸庭分期付款协议》中明确约定“唐玉梅的购房款须在交房之日起最迟五年内向良荣公司全部支付完成，唐玉梅接房时支付确有困难的也须支付总价款的50%的房款，实际支付109175元，剩余房款分期支付”，根据该约定，良荣公司向唐玉梅合法有效交付房屋在先，唐玉梅向良荣公司分期支付剩余房款在后。现作为先履行一方的良荣公司尚未能履行向唐玉梅合法有效交付案涉房屋的义务，作为后履行义务一方的唐玉梅行使先履行义务抗辩权，拒绝分期支付剩余房款于法有据，应予支持，一审法院对良荣公司要求唐玉梅支付购房款20000元及利息的诉讼请求不予支持并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人重庆良荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张雪方审判员  江信红审判员  邓方彬二〇二〇年四月十三日书记员  肖 姗