上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初26477号原告：黄建，男，1991年7月9日生，汉族，住安徽省巢湖市。原告：黄昌年，男，1965年12月6日生，汉族。上列两原告的共同委托诉讼代理人：冯佳魏，上海永盈律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：王丽莎，上海永盈律师事务所律师。被告：严忠，男，1969年12月10日生，汉族，住上海市宝山区。被告：张慧萍，女，1970年4月16日生，汉族。被告：严智勇，男，1995年1月31日生，汉族。上列三被告的共同委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。被告：严晓英，女，1974年1月27日生，汉族，住上海市宝山区。原告黄建、黄昌年与被告严忠、张慧萍、严智勇、严秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2019年2月21日作出(2018)沪0113民初1909号民事判决。2019年2月21日，严秀珍死亡。2019年7月30日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，追加严晓英作为共同被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告黄昌年及其与黄建的共同委托诉讼代理人王丽莎，被告张慧萍及其与严忠、严智勇的共同委托诉讼代理人郝胜到庭参加诉讼。严晓英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建、黄昌年向本院提出诉讼请求：1、判令张慧萍、严智勇将上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称101室房屋)过户至黄昌年名下；2、判令张慧萍、严智勇返还系争房屋；3、判令严忠、张慧萍、严智勇按每月人民币1,500元(以下币种均为人民币)的标准支付2017年11月12日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：黄昌年与黄建系父子，严秀珍与严忠、严晓英系母子、女，张慧萍、严智勇系严忠的妻、子。2012年11月12日，黄建、黄昌年与严忠、严秀珍经中介居间签订了《转让房屋产权的诚信协议》，约定，黄建、黄昌年向严忠、严秀珍购买101室房屋，总价为69万元。签订当日，黄建、黄昌年支付严忠、严秀珍定金5万元，严忠、严秀珍当天即将系争房屋交付给了黄建、黄昌年。2012年12月15日，黄建、黄昌年又以现金方式支付了定金10万元。2013年2月4日，黄建、黄昌年以转账方式支付严忠房款51万元，剩余房款3万元按约待办理过户手续时支付。后因房价上涨，严忠、严秀珍欲收回房屋，2017年1月4日，严忠、严秀珍在黄建、黄昌年不知情的情况下，将101室房屋产权登记在张慧萍、严智勇名下。2017年4月5日，张慧萍乘黄建、黄昌年出门之际，擅自将101室房屋门锁换掉，经民警处理后黄建、黄昌年得以更换门锁继续居住。2017年11月12日，张慧萍再次趁机更换101室房屋门锁，并强行占据该房屋，经民警调处，张慧萍拒不返还房屋。严忠、张慧萍、严智勇、严秀珍恶意违约，侵害黄建、黄昌年的合法权益，故向本院提出上述诉讼请求。被告严忠、张慧萍、严智勇共同辩称，张慧萍与严忠于2008年经法院判决离婚，严智勇系两人之子。之后，张慧萍与严忠曾复婚，又于2018年7月30日再次离婚。严秀珍户动迁共分得三套动迁房，张慧萍、严智勇亦系动迁安置对象，经家庭内部协商，本案所涉101室房屋产权登记在张慧萍、严智勇名下，上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在严智勇名下，上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在严忠、张慧萍、严智勇名下。严忠、严秀珍与黄建签订了《转让房屋产权的诚信协议》，黄昌年不是该协议的当事人。黄建不具有本市购房资格，严忠、严秀珍已经于2017年向黄建提出解除协议。2017年4月15日，张慧萍更换了101室房屋门锁，黄昌年当场将门锁换回。2017年11月12日，张慧萍再次更换了101室房屋门锁，并收回了房屋。现101室房屋空关着。不同意黄建、黄昌年的诉请。被告严晓英辩称，并不知晓严忠、严秀珍签订合同的事。经审理查明，黄昌年与黄建系父子。严秀珍与严忠、严晓英系母子、女。1992年1月24日，严忠与张慧萍登记结婚，严智勇系两人之子。2008年9月26日，严忠与张慧萍经本院调解离婚，严智勇随张慧萍共同生活。2015年4月27日，严忠与张慧萍复婚。2018年7月30日，两人再次离婚。2019年2月21日，严秀珍去世。2008年6月16日，案外人严某某与拆迁人(甲方)签订房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)，约定，被拆迁人乙方为严某某(户)、严秀珍(户)，乙方原房屋座落在民众村东严宅XXX弄XXX号，建筑面积258.02平方米；安置房屋地址罗盛苑XXX弄XXX号XXX室85.3平方米(201,819.80元)，19号301室85.76平方米(278,279.28元)、塘西街XXX弄XXX号XXX室96.92平方米(229,312.72元)。2012年11月12日，严忠(甲方一)、严秀珍(甲方二)与黄建(乙方一)、黄昌年(乙方二)经中介公司居间签订《转让房屋产权的诚信协议》，约定，转让方甲方严忠、严秀珍，接收方乙方黄建；双方就甲方101室房屋产权(包括使用权和居住权)由甲方转让给乙方，甲方将该房屋系配套商品房需产证满三年后才能正式上市交易的情况告知乙方，乙方对此充分了解且愿意接受，并在国家允许交易的时间内交易；该房屋建筑面积85.30平方米，约定转让价为69万元，交房前的物业费、清洁费、保安费等一切费用由甲方承担，房屋交接后由乙方承担；交易过户时所产生的任何税费由乙方承担；签订此协议时乙方支付甲方定金5万元，2012年2月10日补足定金10万元，2013年4月12日之前支付甲方房款51万元，至此构成乙方支付甲方的房款共计66万元；待产证满三年(只要产证在政策下可过户)后甲方产权过户给乙方名下后，乙方需支付甲方房价余款3万元；甲方双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间否则视为违约，如超时违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100%；甲方不得将该产证补办，不得将房产再卖和抵押，在任何情况下不得取消本次转让协议，乙方收到房屋后未到正式交易过户时不得将房产转卖，双方在任何情况下不得取消本次转让协议，否则都视为违约，违约金为总房价款的100%；甲方必须提供的材料：动迁协议一份，产权人与配偶、子女的身份证和户口本复印件，乙方提供身份证复印件；甲乙双方协商该房价款69万元为甲方净到手价，待产证满三年(只要产证在政策下月过户)甲方无条件与乙方交易过户，签订协议乙方支付定金后，甲方将该房屋钥匙交给乙方。当日，严忠、严秀珍出具收款收据，载明，收到黄建购买101室房屋定金5万元。同日，严忠、严秀珍将101室房屋交付给了黄建、黄昌年。2012年12月15日，严忠、严秀珍出具收款收据，载明，收到中介公司转付的黄建用于购买101室房屋部分房价款10万元。2013年2月4日，严忠出具收条，载明，收到黄建购买101室房屋房款51万元，当日严秀珍出具了收取房款承诺书，内容为，严秀珍同意购房人黄建将101室房款共计69万元全部由严忠收取，如今后房款发生纠纷与黄建无关。2017年1月4日，101室房屋产权登记至张慧萍、严智勇名下，该房屋建筑面积85.30平方米；上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至严智勇名下，该房屋建筑面积85.76平方米；上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至严忠、张慧萍、严智勇名下，该房屋建筑面积96.92平方米。2017年4月15日，张慧萍更换了101室房屋门锁，黄昌年当场将门锁换回。2017年11月12日，张慧萍再次更换了101室房屋门锁，并收回了该房屋。原审案件审理过程中，经黄建、黄昌年申请，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对101室房屋的市场租金价值进行评估，评估意见为，2017年11月12日至估价时点2018年8月29日，租金共计14,580元。黄建、黄昌年及严忠、张慧萍、严智勇均表示对该评估报告无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，黄建、黄昌年提供2020年1月13日上海市社会保险事业管理中心出具的的参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况，载明，黄昌年截至2019年12月累计缴费月数72个月。严忠、张慧萍、严智勇对上述证据的真实性无异议。本院认为，严秀珍户动迁分得三套安置房，张慧萍、严智勇在除101室房屋外的其他两套房屋中有产权份额，即使两人系动迁安置对象，也获得了相应的安置份额。严秀珍、严忠将101室房屋出售给他人，并不侵害张慧萍、严智勇的权益。严秀珍、严忠签订的《转让房屋产权的诚信协议》落款处乙方明确为黄建、黄昌年两人，严忠一方主张黄昌年非上述协议的当事人，本院不予采纳。协议约定，甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间否则视为违约，如超时违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100%；甲方不得将该产证补办，不得将房产再卖和抵押，在任何情况下不得取消本次转让协议，乙方收到房屋后未到正式交易过户时不得将房产转卖，双方在任何情况下不得取消本次转让协议，否则都视为违约，违约金为总房价款的100%。根据上述约定，黄建、黄昌年未及时办理过户时，严秀珍、严忠无协议解除权，严秀珍、严忠亦在任何情况下不得取消本次转让协议。现黄昌年符合购房条件，黄建、黄昌年有权要求严秀珍、严忠履行过户义务。张慧萍与严忠于2008年离婚前已经发生动迁事宜，张慧萍对于动迁分得安置房屋理应知晓，但其与儿子严智勇在此后多年从未向黄建、黄昌年主张返还101室房屋。张慧萍与严忠复婚后，将已经出售的101室房屋产权登记在张慧萍、严智勇名下，并强行收回房屋，存在明显的恶意。鉴于目前101室房屋产权登记在张慧萍、严智勇名下，两人应配合将该房屋过户至黄昌年名下，并将房屋返还给黄建、黄昌年。黄建、黄昌年按约在过户时支付严秀珍、严忠尾款3万元，并承担过户的全部税、费。严秀珍、严忠明知101室房屋已经出售给黄建、黄昌年，仍将该房屋产权登记至张慧萍、严智勇名下，张慧萍于2017年11月12日强行收回房屋的行为，可认定为严秀珍、严忠的违约行为。严秀珍去世后，应由继承人严忠、严晓英继承其在合同中的权利义务。黄建、黄昌年要求严忠、严晓英赔偿房屋使用费的请求，可以支持。严智勇并非合同当事人，不应承担合同义务，黄建、黄昌年要求严智勇赔偿房屋使用费的请求，不予准许。至于房屋使用费的标准，黄建、黄昌年主张每月1,500元的标准与评估报告相符，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张慧萍、严智勇于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告黄昌年名下，过户所需税、费均由原告黄建、黄昌年承担；二、被告张慧萍、严智勇于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告黄建、黄昌年；三、被告严忠、严晓英于本判决生效之日起十日内，按每月1,500元的标准，向原告黄建、黄昌年支付2017年11月12日起至返还上述房屋之日止的使用费；四、原告黄建、黄昌年于被告张慧萍、严智勇办理上述房屋过户手续时，向被告严忠、严晓英支付剩余房款3万元；五、驳回原告黄建、黄昌年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,700元，由被告严忠、严晓英负担；鉴定费2,000元、由原告黄建、黄昌年与被告严忠、严晓英各负担1,000元；财产保全费4,770元，由被告严忠、严晓英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  陈凤琴人民陪审员  苏坤明二〇二〇年四月十六日书 记 员  石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。