湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初1957号原告：张琳，男，1985年11月12日出生，汉族，现住武汉市武昌区。原告：王**，女，1989年4月16日出生，汉族，现住武汉市武昌区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：熊红林，湖北征和律师事务所律师。特别授权代理。上述二原告的共同委托诉讼代理人：黄竹康，湖北征和律师事务所律师。特别授权代理。被告：朱明华，男，1979年7月9日出生，汉族，现住上海市松江区。被告：郁姝，女，1982年7月17日出生，汉族，现住上海市松江区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：郭纪东，湖北多能律师事务所律师。特别授权代理。上述二被告的共同委托诉讼代理人：王晓晖，湖北多能律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉中环互联房地产经纪有限公司，住所地：武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦301室。法定代表人：覃正亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴彩丽，该公司员工。一般授权代理。第三人：武汉市虎泉房地产咨询有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街卓豹路145号1-1-103。法定代表人：李章红，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍浩，该公司员工。一般授权代理。原告张琳、王**与被告朱明华、郁姝及第三人武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环互联公司）、第三人武汉市虎泉房地产咨询有限公司（以下简称虎泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琳、王**的委托诉讼代理人黄竹康，被告朱明华、郁姝的委托诉讼代理人郭纪东、王晓晖到庭参加了诉讼，第三人中环互联公司、第三人虎泉公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张琳、王**向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告及第三人签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、请求判令两被告返还原告定金50000元;3、请求判令两被告承担原告因履行合同所支付的中介服务费25800元；4、请求判令两被告共同向原告支付违约金228000元；5、请求判令两被告赔偿原告预期可得利益损失390800元；6、请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月9日，原告与被告及第三人四方共同签订了《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》(合同编号:WF0002060)，约定两被告将位于武汉市洪山区珞狮路X号圆梦?美丽家园(东)X号楼X单元一平X号(房产权属证书编号:武房权证洪字第××号)房屋卖给原告，价款为114万元，以银行按揭贷款的方式支付房款。同时约定自原告方贷款审批通过之日起十个工作日内共同到武汉市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续，且约定任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，对方可以解除合同并追究违约责任，本合同项下的违约金为该房屋成交价格的20％。2017年12月25日银行货款审批通过，但被告并未在合同约定的时问内履行合同约定的过户义务，导致该合同无法继续履行，合同根本目的无法实现。2018年2月8日原告向法院提起诉讼要求被告继续履行合同并配合办理房屋产权过户手续，此案经洪山区人民法院一审和武汉市中级人民法院终审，确认被告构成根本违约，但因被告明确表示不予配合申请货款，而商业银行业务不受任何单位和个人的干涉，单位或者个人亦不得强令商业银行发放贷款，故认定本案合同不宜继续履行，并明确原告可以另案主张被告的违约责任。被告朱明华、郁姝辩称：1、关于原告要求解除合同的诉求，被告认为早在2018年1月16日被告发函要求解除合同的意思表示到达原告之日，涉案合同已经解除。2、关于原告第二项诉讼请求，经征求被告本人意见，愿意退还5万元定金。3、关于原告第三项诉讼请求，合同第9条已经明确约定中介费是22800元，原告主张金额与合同约定不符，且合同11条第2款也规定了该项费用包含在赔偿之中，原告重复主张无合同依据。4、关于原告第四项诉讼请求，原告主张成交价20%的违约金过高，超出其实际损失。从2017年8月23日合同签订之日到2018年1月16日被告发函解除之日，短短四个月的时间，原告只是支付了5万元的定金，其并无其他实际损失。除此之外，原告在合同履行中不积极提供贷款资料，违反合同第13条的约定，做高合同价企图多贷款等不诚信的行为构成违约。被告认为涉案合同为格式合同，条款对原告贷款最迟时间毫无约束和限制，被告处于较弱的缔约地位，请求法院依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7点，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合考虑上述因素对违约金予以调整。5、原告既主张违约金又主张可得利益损失违反了违约金以弥补损失的性质，无法律依据，且原告主张可得利益损失的证据不足，不应得到支持。综上，被告认为原告无实际损失，也未举证证明其实际损失，评估报告无法证明其存在的可得利益损失，合同约定的成交价20%的违约金过高，超出实际损失，请求驳回原告不合理的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认为：1、针对原告提供的《收款收据》，本院认为该收据上加盖有第三人虎泉公司的合同专用章，且第三人虎泉公司也认可《收款收据》的真实性，故对该《收款收据》的真实性本院予以认可。2、针对本院委托的评估机构四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司作出的《房地产估价报告》，被告对该估价报告不予认可，并对该报告的评估时点、评估依据、评估范围及可比实例等提出异议。本院认为，四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司述称在进行房屋估计时因交易实例有限，无法获取与估价对象同一时期类似的交易案例，故通过综合采用模拟交易等其他方式确定房屋的估价，该评估报告存在一定的瑕疵，本院将综合案件事实对评估结果酌情予以采纳。3、针对被告提供的与兴业银行工作人员的通话录音、与鉴定机构评估师的电话录音的证据，该证据只能表明被告律师就贷款涉案房屋贷款审批事宜及鉴定结果与相关人员进行了沟通核实，其证明目的本院将综合本案查明的事实予以综合认定。4、针对被告提供的链家网同小区近期成交记录截图、房价趋势图及朱明华父亲的医疗费票据，因与本案事实无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月9日，原告张琳、王**（乙方）与被告朱明华、郁姝（甲方）及第三人虎泉公司（丙方）、第三人中环互联公司（丁方）共同签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称合同）。合同约定，甲方自愿将武汉市洪山区珞狮路X号圆梦·美丽家园(东)X号楼X单元X平X号房屋出售给乙方，乙方通过丙方居间并已实际看房，房屋建筑面积为69.30平方米，价款为人民币1140000元，合同签订后当日内，乙方向甲方支付定金50000元，定金在交易过户后转为房款，甲方的房屋权属证书及房屋交易过户登记资料原件交由丙方保管。甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款：甲、乙双方同意自本合同签订之日起出甲方公证书后五个工作日前提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意在不动产登记机构受理当日，办理交易手续前支付220000元给甲方。剩余房款人民币870000元整(具体金额以银行审批为准,不足部分由乙方自行补齐)，乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付，见不动产登记证明后(各银行存在规定差异，以贷款银行规定为准)通过银行放款到甲方签订贷款合同的账户。如首次贷款未获得银行批准，乙方在得到银行或丙方通知后十日内，通过更换贷款银行的方式补齐。如因无法获得银行批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲、乙、丙、丁四方同意解除此合同，均可免责。……甲、乙、丙、丁四方同意自乙方贷款审批通过之日起的十个工作日内，共同到武汉市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续。合同第十一条违约责任：1、甲、乙双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任，违约方有受托人或代理人的，受托人或代理人承担连带责任。2、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。合同第十三条：甲、乙双方应及时提供真实、有效、合法的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙、丁方办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或不及时缴纳相关费用而造成手续拖延,则由该方承担相应责任。合同签订后，原告依合同约定向被告支付定金50000元；向第三人武汉中环互联房地产经纪有限公司支付25800元（含中介服务费及代办费等）。2017年12月21日，兴业银行武汉分行向兴业银行光谷支行出具《信用项目审批通知书》（编号：TZ637816），载明借款人：张琳，授信额度/贷款金额740000元，授信额度/贷款期限300个月。2018年2月8日，原告向本院起诉请求：1、判决两被告协助两原告办理房屋产权过户手续【武汉市洪山区珞狮路X号圆梦·美丽家园（东）X号楼X单元一平X号，房产权属证书编号：武房权证洪字第××号，交易金额为114万元整】；2、判决两被告支付给两原告违约金50000元；3、两被告承担全部诉讼费用；4、由两被告承担保全保险费2280元。2018年9月4日，本院依法作出（2018）鄂0111民初1765号民事判决：驳回张琳、王**的诉讼请求。张琳、王**不服上述一审判决，提起上诉。2019年1月18日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终10212号民事判决：驳回上诉，维持原判。另，2019年6月3日，原告张琳、王**向本院提出申请，对涉案房屋在2019年3月8日的价值进行评估。2019年8月7日，本院委托的四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋评估总价153.08万元。本院认为，原告张琳、王**与被告朱明华、郁姝及第三人中环互联公司、虎泉公司签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，各方当事人均应依约全面履行合同义务。本案的争议焦点为：1、违约行为及违约责任的承担问题。2、原告的损失范围认定。关于违约行为及违约责任的承担问题。本院认为，首先，根据合同履行情况来看，2017年12月21日，原告申请的银行贷款经兴业银行武汉分行审批通过，按照合同约定，被告应于贷款审批通过之日起十个工作日内共同到武汉市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续，即2018年1月8日前办理登记过户手续。但被告未在合同约定的时间内履行过户义务，被告构成根本违约；其次，本院作出的（2018）鄂0111民初1765号民事判决中也对被告的违约行为及事实进行了认定，且经上诉判决维持，故本案中被告构成根本违约。根据双方合同第十一条约定，若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同并追究违约责任，因被告系违约方不享有合同的单方解除权，原告依约享有解除合同的权利。原告于2019年3月4日向本院提起诉讼，本院于2019年3月7日、8日分别向二被告送达民事起诉状副本，此时视为原告解除合同的通知到达被告，本院确认原、被告签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》于2019年3月8日已解除。故针对原告提出要求解除与被告签订的《武汉市存量房居间(买卖)合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约责任问题，合同解除后，原告有权要求被告恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失，故在涉案合同已解除的情形下，被告应当向原告返还购房定金50000元。其次，双方合同第十一条还明确约定“……守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金”，该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失，且该违约金数额未超过法律规定，对原告要求被告按合同约定的总房款20%支付违约金即228000元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付居间服务费25800元的诉请，属于原告方为购买涉案房屋实际支出的费用，现原告要求被告偿还居间服务费25800元的诉请，本院依法予以支持。关于原告损失范围的认定。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告诉请以涉案房屋评估价为标准请求两被告赔偿预期可得利益损失390800元的诉请，本院认为，本案中直至庭审之日，原告为购买涉案房屋仅向被告支付定金50000元，占购房总价款不到百分之五，且本院支持的违约金数额228000元亦足以弥补因被告违约所造成的损失。其次，根据合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据本案查明的事实，原告在收到被告要求解除合同的律师函后，其应当知晓涉案合同存在继续履行的障碍，并应当及时采取措施防止损失的扩大，但原告仍坚持继续履行合同，并在（2018）鄂0111民初1765号案件审理过程中拒绝提存购房款，直至一年后才诉请解除合同，对于因房价不断上涨导致的损失扩大，原告自身亦存在一定的过错。同时，根据本案相关证据显示，原告已于2018年8月另行购买了房屋。综上，结合本案合同对违约金的约定、被告方违约的过错及违约行为发生的节点、双方合同履行的状态、原告实际损失及预期利益等因素综合考量，合同约定的228000元的违约金数额已足以弥补其在涉诉纠纷中的损失，故对原告要求赔偿预期可得利益损失390800元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张琳、王**与被告朱明华、郁姝及第三人武汉中环互联房地产经纪有限公司、武汉市虎泉房地产咨询有限公司签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》于2019年3月8日解除；二、被告朱明华、郁姝于本判决生效之日起七日内向原告张琳、王**返还定金50000元；三、被告朱明华、郁姝于本判决生效之日起七日内向原告张琳、王**支付中介服务费25800元；四、被告朱明华、郁姝于本判决生效之日起七日内向原告张琳、王**支付违约金228000元；五、驳回原告张琳、王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13782元，财产保全费5000元，合共18782元，由原告张琳、王**负担7895元，被告朱明华、郁姝负担10857元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐人民陪审员  葛胜新人民陪审员  王庆喜二〇二〇年四月二日法官助理蔡叶书记员罗璇