江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0481民初435号 原告九江市昌隆物业服务有限公司。住所地：江西省九江市浔阳区十里大道58号1栋2单元204室。统一社会信用代码：91360403058847677H。 法定代表人郭某某，系该公司总经理。 委托代理人李某，江西常足律师事务所律师。 被告李某某，男，1971年4月29日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 委托代理人罗某某，江西开河律师事务所律师。 原告九江市昌隆物业服务有限公司（以下简称为昌隆物业）诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江市昌隆物业服务有限公司的委托代理人李某，被告李某某及其委托代理人罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请：1、判令被告支付物业管理费2033.73元，垃圾处理费132.5元，共计2166.23元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为金桥大市场的业主，房屋面积118.24㎡。原告为金桥大市场提供物业管理服务，依法收取物业费。被告从2016年6月1日至2019年12月31日共计43个月未交物业费（0.4元/㎡），物业费合计2033.73元，垃圾处理费132.5元，合计2166.23元。原告多次向被告催讨未果，特向法院提起诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。 被告辩称：原告无权主张物业费和所谓的垃圾处理费，理由：一、金桥大市场业主委员会未按照法律规定的程序成立，其发起人只有8人而非10人以上，申请只是向所在地的居委会和农场提出而非向街道办事处或乡镇提出，且没有材料显示业主委员会的成立经过了业主专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，因此，其不是合法的主体，其同原告签订的物业服务合同无效。二、原告向被告主张物业费和垃圾处理费没有事实和法律依据，因为：1、业主委员会没有主体资格，其代表业主签订物业服务合同前没有召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；2、原告将金桥大市场的物业整体承包给没有经营资质的戴公兴个人经营无效；3、原告没有提供任何物业服务其无权收取物业费和垃圾处理费；4、物业服务合同中没有垃圾处理费这一说法，原告无权主张权利。三、戴公兴在违法承包金桥大市场物业期间根本没有尽到对物业共用部分的维修、养护、管理等职责，而是欺压百姓，非法敛财，造成了恶劣的社会影响，被认定为“恶势力”。 在审理过程中，原告昌隆物业向本院提供如下证据： 一、原告单位营业执照和郭某某身份证复印件，以证明原告单位法定代表人于2019年10月22日变更为郭某某。 二、瑞昌市领导2016年3月30日接访登记表，以证明金桥大市场部分业主到瑞昌市政府上访，要求落实小区物业服务，瑞昌市领导责成赛湖农场、城管局、建设局等部门协助成立业主委员会，落实物业公司入驻小区事宜。 三、金桥大市场第一届业主委员会成立备案材料，以证明金桥大市场业主委员会经瑞昌市金桥社区居委会和赛湖农场批准合法成立，并由瑞昌市住房和城乡建设局备案登记。 四、本院民事判决书三份和九江中院民事判决书一份，以证明金桥大市场业主委员会已代表金桥大市场全体业主履行了职责，已获得相关机构的认可。 五、物业服务合同一份，以证明金桥大市场物业服务的内容和物业费收取标准。 六、业主反映情况登记表、物业服务人员工作照片，以证明原告为金桥大市场提供合格的物业服务。 七、瑞昌市市容环境卫生管理局关于《限期缴纳垃圾处理费通知书》的补充说明一份，以证明原告是根据市容局的要求向业主收取垃圾处理费。 八、被告房屋所有权登记审批表，以证明被告根据住房面积计算应当缴纳的物业费和垃圾处理费的金额。 被告李某某向本院提供如下证据： 一、金桥大市场第一届业主委员会成立备案材料，以证明该委员会成立不合法。 二、物业承包合同一份、调查表六十份、瑞昌重点项目建设纪实部分内容及调查表汇总说明一份，以证明金桥大市场业主委员会与原告签订的物业服务合同和原告将金桥大市场全部物业整体违法承包给没有经营资质的戴公兴个人经营签订的承包合同没有法律效力。 三、本院刑事附带民事判决书一份，以证明戴公兴在金桥大市场没有提供实质的物业服务，反而因物业纠纷违法犯罪，被法院认定为“恶势力”犯罪，戴公兴无权主张物业费、垃圾处理费。 四、金桥大市场实地拍摄照片复印件66张，以证明戴公兴没有尽到物业服务的职责。 五、收据三份，以证明戴公兴未经全体业主表决同意私自在金桥大市场公共区域划定停车位收费创收。 六、被告房屋漏水照片三张，以证明其房屋因外墙渗水严重，戴公兴未及时修复，导致房屋内墙体脱落。 根据原告的诉称及被告的辩称，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，经综合分析认证，本院查明并确认案件事实如下： 2016年5月23日，瑞昌市金桥大市场业主委员会在小区所在地赛湖农场的指导下成立，并报瑞昌市房产管理局备案，备案期限为2016年5月23日至2020年5月22日。期间，金桥大市场业主委员会代表金桥大市场全体业主履行了职责，并已获得相关机构及大多数业主的认可。 2016年5月31日，金桥大市场业主委员会与本案原告昌隆物业签订了《金桥大市场物业服务合同》，合同对物业服务区域范围及内容、权利和义务、服务费用与收费说明、装修管理责任、违约责任及免责条款进行了约定，昌隆物业应当在物业服务区域内提供物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理，市场垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共秩序维护、消防安全服务等十项服务，并可以分类收取物业服务费用：杂物间（做仓库存货）0.65元/平方米、多层物业服务费0.4元/平方米、商业物业服务费按0.65元/平方米。 2016年6月1日，原告昌隆物业与戴公兴签订物业承包经营合同，约定昌隆物业将金桥大市场的物业管理承包给戴公兴，由戴公兴自主经营，自负盈亏，戴公兴不得擅抬物业收费标准，必须接受昌隆物业的指导，维护昌隆物业的公司形象，任何一方损害对方利益，对方可以有权解除合同。 承包合同签订后，戴公兴入驻金桥大市场开始提供物业服务，期间，因违规划停车位收费、采用违法手段收取物业费等事项多次与业主发生争执，并将业主打伤，2019年10月25日，本院以寻衅滋事罪判处戴公兴有期徒刑二年六个月。 被告李某某是金桥大市场小区3栋4单元301室的业主，房屋面积是118.24平方米，按合同约定的标准计算，每月应交物业费47.30元（118.24平方×0.4元/平米）。由于对戴公兴提供的物业服务不满意，被告李某某自2016年6月1日开始便拒缴物业服务费，截止2019年12月31日，拒缴费用共计为2033.73元。同时，被告李某某也拒绝支付垃圾处理费132.5元。 本院认为：瑞昌市金桥大市场业主委员会在当地乡镇级行政机关的指导下成立，由主管部门登记备案，并代表全体业主履行了职责，其成立合法有效，其同昌隆物业签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对金桥大市场全体业主有效。但昌隆物业在履行物业服务合同过程中，将涉案小区金桥大市场的全部物业服务一并承包给戴公兴个人经营，该行为属于整体转包行为，违反了国务院《物业管理条例》关于物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的禁止性规定，属于无效的民事法律行为。因此，昌隆物业与戴公兴之间订立的《物业承包经营合同》对涉案小区的业主无效，双方均不能依照该合同的条款向涉案小区的业主主张权利。由于昌隆物业在金桥大市场没有提供任何实质性的物业服务，因此，其无权就物业服务费向业主主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《物业管理条例（2016修订）》第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告九江市昌隆物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告九江市昌隆物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员 高 波 二〇二〇年四月二十八日 书记员 邓亚奇