上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25926号原告：上海市长宁区机关事务管理局，住所地上海市长宁区。负责人：刘加华，局长。委托诉讼代理人：张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思佳，上海九州丰泽律师事务所律师。被告：上海春天的故事实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：骆永健，经理。第三人：上海金恒桥物业管理有限公司，住所地上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号二楼东北部。法定代表人：张紫青，经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人：张开华，上海胜杰律师事务所律师。原告上海市长宁区机关事务管理局与被告上海春天的故事实业有限公司、第三人上海金恒桥物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告上海市长宁区机关事务管理局的委托诉讼代理人张轶，被告上海春天的故事实业有限公司及第三人上海金恒桥物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人张开华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市长宁区机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1.被告向原告移交上海市长宁区中山西路XXX号(以下简称262号)房屋所涉物业管理权，第三人予以配合；2.被告承担原告为本案诉讼支付的律师费30,000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告明确第一项诉讼请求为：1.被告物业管理人员撤离262号区域，移交管理资料(被告对262号区域进行装修、改造、扩建、新建、绿化的施工、竣工、验收资料，262号区域内的设施设备清单及运行维护更新改造资料，承租户和次承租户的信息及合同资料，262号区域被告物业管理的资产清单，被告就262号区域签订的物业及设备相关合同)，第三人予以配合。事实和理由：原告与被告房屋租赁合同纠纷一案,经上海市第一中级人民法院调解结案并出具(2019)沪01民终3351号民事调解书。在法庭调解的过程中,原被告双方达成一致并在调解笔录中确认：1、调解协议签订后十日内,被告应当确保租赁物业由原告指定的物业管理方负责管理,原物业管理方由被告负责清退;2、一方违反调解书的,除按协议书承担违约责任外,违约方还应全额赔偿遭受损失一方因追究其违约责任而支出的全部费用,包括但不限于律师费、差旅费、调查取证费。经原告多次催促,被告至今仍未按约向原告移交。262号房屋的物业管理方为本案第三人上海金恒桥物业管理有限公司。被告管理租赁房屋基于双方租赁合同，实际履行中被告负责管理的部分扩展到了公共区域，根据调解笔录中约定，被告移交租赁房屋相关管理权，双方实际履行过程中的物业管理权也应一并移交，故要求被告退出262号区域物业管理(包括租赁合同约定的262号部分房屋内部和262号公共区域)。被告物业管理人员若撤离，合同期内原告自行承担物业管理费，不向被告收取。故原告诉至本院。被告上海春天的故事实业有限公司辩称，不同意原告诉请。移交物业管理权的请求不属于调解书的内容，调解笔录不具有约束性。前案调解时被告同意移交物业管理权，是为了和原告继续保持合同关系，希望在合同届满时一并处理。前案调解笔录签订后，尝试过移交，但存在困难，包括原告未指定具体物业公司；被告管理范围不仅包括租赁房屋，还包括相邻其他区域；被告的三十余名物业管理人员遣散存在困难；物业管理支出现由被告自行承担，移交之后费用如何支付不明，故客观上难以交接。签订调解笔录时不清楚被告实际物业管理的情况，调解笔录的范围不明确，房屋内目前由案外人进行物业管理，被告同意撤出，不同意撤出262号公共区域。调解笔录签订时，262号区域内的物业管理状况和现状一致。被告对262号区域进行物业管理是基于原、被告租赁合同第八条第五款的约定。被告也参与了262号区域改造项目，有这样一个背景。被告对原告主张的管理资料内容无异议，现由被告保存。对律师费的金额无异议，但调解笔录中的律师费针对的是调解书的执行情况，不是针对物业管理的，不应由被告承担。第三人是被告接手262号区域后，为水电费的开票成立的，第三人除开票外无其他业务，未参与262号区域具体的物业服务。第三人上海金恒桥物业管理有限公司述称，对诉请意见同被告，同意第三人承担配合义务，不同意现在就移交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，民事判决书、民事调解书、调解笔录、租赁合同、房屋租赁合同、情况说明、发票、宗地图等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：原告从中国船舶重工集团公司第七一一研究所租赁上海市长宁区中山西路XXX号，建筑面积共13,348平方米，土地面积11,301平方米。2014年9月23日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定原告将上海市长宁区中山西路XXX号的部分房屋(建筑面积5,009.18平方米)出租给被告，年租金为3,650,000元，月租金为304,200元，每年支付一次，先付后用，租赁期限自2014年9月30日至2021年3月31日止；第八条第五款，租赁房屋区内的安全保卫、卫生、绿化等物业管理，由被告自行负责等。2018年，原告向本院对被告提起诉讼，要求确认原、被告双方的租赁合同于2018年5月24日解除、被告支付原告租金等。本院于2018年10月31日作出(2018)沪0105民初12405号民事判决，判决原、被告于2014年9月23日签订的房屋租赁合同于2018年5月26日解除、被告将租赁房屋返还原告、被告支付原告房屋使用费等。2019年10月12日，原、被告达成(2019)沪01民终3351号民事调解：被告与原告于2020年10月1日开始就262号房屋续租事宜进行协商，未能在2021年1月1日之前就续租事宜达成书面协议的，则租赁合同于2021年3月31日到期终止，被告应于租赁合同到期日2021年3月31日按现状无条件向原告返还262房屋等。该案调解笔录中列明，本案原告提出调解书外需要明确的内容：一、一方违反调解书的，除按协议书承担违约责任外，违约方还应全额赔偿遭受损失一方因追究其违约责任而支出的全部费用，包括但不限于律师费、差旅费、调查取证费；……四、本调解协议签订后十日内，被告应当确保租赁物业由原告指定的物业管理方负责管理，原物业管理方由被告负责清退。被告在调解笔录中对上述内容表示同意。2020年3月13日，案外人上海新长宁集团华阳物业有限公司出具情况说明：受原告委托，我公司统一接管262号房屋部分区域内的物业管理服务，具体负责该房屋部分区域内的停车场及公共区域的物业管理工作。审理中，经本院现场查看，被告现对262号的公共区域进行物业管理，主要包括园区内的门岗、停车场、配电房等。各方一致确认，租赁合同中所称262号的部分房屋(建筑面积5,009.18平方米)即宗地图中标号为30、31号的房屋，现经改造合为一幢建筑，建筑面积有所扩大。该房屋内部现由案外人进行物业管理。原告表示对案外人在本案中不作请求。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。根据合同约定，由被告自行负责租赁房屋区内的安全保卫、卫生、绿化等物业管理。之后，双方在调解笔录中一致表示，租赁物业由原告指定的物业管理方负责管理，原物业管理方由被告负责清退。调解笔录中的该约定系对租赁合同中上述物业管理条款的变更。双方确认，被告对262号区域进行物业管理系基于上述租赁合同物业管理条款，现该条款约定内容变更，双方应按约履行。被告主张调解笔录内容不明确，其签订调解笔录时不清楚物业管理实际情况，但被告亦确认签订调解笔录时262号区域内物业管理的状态和现状一致，对被告的上述主张本院不予采纳。原告现已明确指定物业管理方，被告理应对其物业管理人员进行清退，不再对262号区域(包括262号部分房屋内部及262号公共区域)进行物业管理。退出物业服务时，被告亦应对其保管的管理资料进行移交。被告对原告主张的管理资料内容无异议，确认由其保存，原告要求被告移交管理资料的诉讼请求，本院应予支持。第三人同意配合上述退出、移交事宜，于法不悖，本院予以准许。被告和第三人主张退出物业管理客观上无法履行、希望合同到期一并移交，无事实和法律依据，被告在签订上述调解笔录时应预见到相应法律后果，应在约定的期限内诚信履行，对被告和第三人的上述主张本院不予采纳。关于律师费，调解笔录中记明系针对违反调解书的违约责任，非针对物业管理，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，判决如下：一、被告上海春天的故事实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将其物业管理人员撤离上海市长宁区中山西路XXX号区域；二、被告上海春天的故事实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区机关事务管理局移交上海市长宁区中山西路XXX号区域管理资料(被告上海春天的故事实业有限公司进行装修、改造、扩建、新建、绿化的施工、竣工、验收资料，设施设备清单及运行维护更新改造资料，承租户和次承租户的信息及合同资料，被告上海春天的故事实业有限公司物业管理的资产清单，被告上海春天的故事实业有限公司签订的物业及设备相关合同)；三、第三人上海金恒桥物业管理有限公司应对上述第一、二项义务予以配合；四、驳回原告上海市长宁区机关事务管理局的其余诉讼请求。案件受理费630元，因适用简易程序审理，减半收取计315元，由原告上海市长宁区机关事务管理局负担275元，被告上海春天的故事实业有限公司负担40元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二〇年四月九日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……