广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初3982号原告：李敏怡，女，1991年2月5日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************141。被告：佛山市绿岛广场经营管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区季华西路129号绿岛广场东区*********，统一社会信用代码91440604MA4UHLJ37C。法定代表人：孔某2。被告：佛山市润丰物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区****************，统一社会信用代码914***********458U。法定代表人：孔某1。两被告共同委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。原告李敏怡诉被告佛山市绿岛广场经营管理有限公司、佛山市润丰物业管理有限公司（以下分别简称绿岛广场公司、润丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2020年3月17日公开开庭进行审理。原告及两被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告绿岛广场公司退还物业租赁合同押金23640元；2、被告润丰物业公司退还装修押金3000元；3、被告润丰物业公司退还物业管理合同押金3956元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告李敏怡与被告绿岛广场公司、润丰物业公司于2019年5月29日租赁位于佛山市禅城区绿岛广场东区四号楼首层E-1-24B号商铺用于经营佛山市禅城区信陶贰美食火锅店，合同期限至2021年10月31日，被告已收取押金为两个月租金23640元，装修押金3000元，物业管理保证金5934元（其中履约保证金为3956元，水电费周转保证金人民币1978元）。由于一月以来的新型冠状病毒肆虐问题，导致饮食行业经营状况非常差，原告店铺作为饮食行业的其中一员深感无力持续经营，考虑再三决定退出该商场的经营。经与该物业公司工作人员微信沟通及与被告润丰物业公司微信工作号多番沟通确认，原告可以退出经营，但是作为租赁合同押金的23640元，装修押金3000元，物业管理保证金以内的履约保证金为3956元却不予以退款。根据合同法相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。众所周知，此次新冠肺炎疫情造成的影响无疑是严重的、全国性乃至全球性的，属于不可抗力的因素，且物业管理保证金应是在租户未损坏物业方的财产情况下是可以退回给租户的，被告一意孤行扣押租赁合同押金及物业管理保证金实属无理。此外对于装修押金，原告于2019年10月24日曾携带押金单到物业管理处要求退还，但是被当面告知由于电流的要求还不符合被告要求，所以要求整改，工作人员提出把押金单拿走保管（目前仍在对方公司保管）,说明电流问题是很容易处理，处理好就可以马上回去退回该押金。原告当天与相熟的电工师傅沟通，由于对方没有合适的设备，原告也没打算这么快退出经营所以拖沓至今未解决。当原告向被告的工作人员商议退出的流程时却被告知因为店内有隔层，所以该装修押金不可能退回。原告回想2019年到物业处退还该押金时工作人员从未曾告知该要求，后经查双方签订的《绿岛广场装修管理手册》P17的7.7.6明确指出：物业增设间隔的，不得影响消防设施的使用，间隔体顶部与天花板的距离不得低于300mm,即物业实际是允许设隔层的，本店并未违反该规定，被告无权无理扣除原告的装修押金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。两被告辩称：本案争议合同标的房屋所属工程项目（即绿岛广场）合法且已竣工验收，并取得了竣工验收备案表。双方争议合同标的房产所属项目是在佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司自有的商业建设用地上由佛山市润丰置业有限公司投资建设的公寓、写字楼、商业结合体。被告绿岛广场公司受建设单位授权对绿岛广场具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2040年8月31日止。该项目合法持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该项目物业已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表，故项目合法合规。争议双方签订的租赁合同和物业管理合同合法有效，应受法律保护。原、被告双方已就租赁合同和物业管理合同的解除经协商自愿签订协议书，租赁合同保证金和物业管理合同保证金已作为原告给予被告的违约赔偿金。争议双方的租赁合同期限和物业管理合同期限均从2019年6月1日至2021年10月31日。合同开始履行后，原告经常不依约按时交纳租金和物业管理费，存在违约的事实，后原告单方面提出解除合同的要求。2020年2月29日，原告以租赁合同保证金和物业管理合同保证金作为给予被告的违约赔偿金，以此为条件，双方签订《租赁合同解除协议书》和《物管合同解除协议书》，并将物业交还给被告。在《租赁合同解除协议书》和《物管合同解除协议书》中，就新冠疫情对合同履行的影响，两被告响应国家政策的号召，给予充分的照顾，给予原告减免一个半月的租赁费和物业管理费。争议双方的合同期限至2021年10月31日止，而新冠疫情是临时性突发事件，即使构成不可抗力，其后果也只能在租金和物管费的减免中体现，而不能构成违约解除合同的免责理由。双方经协商签订《租赁合同解除协议书》和《物管合同解除协议书》，是双方真实自愿的意思表示，并无违反法律规定，且已就新冠疫情对合同履行的影响作出充分照顾，故该两份协议书合法有效。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交如下证据：1、原告身份证复印件、两被告企业信用信息，证明双方主体资格。2、收铺通知书，证明商铺地址就是收铺通知书上的地址。3、绿岛广场装修管理手册、绿岛广场物业租赁合同、绿岛广场物业管理合同，证明原告与两被告之间分别有物业服务合同关系，以及租赁关系，原告已经按照合同约定交纳物业管理保证金3956元、租赁保证金23640元。诉讼中，两被告提交如下证据：1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明争议合同标的房产所属项目的合法性。2、关于确认佛山市禅城区*********－7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明，证明争议合同标的房产所属项目土地的合法来源，该项目是由佛山市润丰置业有限公司负责投资建设。3、物业经营授权书，证明被告佛山市绿岛广场经营管理有限公司对该项目的房屋具有包括出让、出租在内的经营管理权限。4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明争议合同标的房产所属工程项目已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表，证明建筑物的合法性。5、绿岛广场催款通知，证明原告在履行合同过程中时常有违约的事实。6、《租赁合同解除协议书》、《物管合同解除协议书》，证明①双方合同解除是因原告违约造成；②双方已就保证金作为违约赔偿金达成协议；③双方就新冠疫情对合同履行造成的影响已作出妥善处理，即减免一个半月的租赁费和物业管理费。7、绿岛广场离场流程表，证明双方解除合同移交物业时确认的项目包括水电保证金1978元和装修保证金3000元，该资金已退还给原告。8、结算业务申请书，证明被告已经向原告退还装修保证金3000元。9、补充协议，证明双方关于租金的约定实际是按照补充协议执行的，收取的租赁保证金是补充协议上相应时段的两个月。经质证，本院认证如下：对双方无异议的证据，本院予以确认、采信，对两被告的证据5，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年5月29日，被告绿岛广场公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《绿岛广场物业租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市禅城区***********绿岛广场东区4座首层E-1-24B号铺出租给乙方使用；租赁物业的开业免租期自2019年6月1日至2019年6月30日止，租赁期限为2019年6月1日起至2021年10月31日止。租赁费用起算日自2019年7月1日起开始计收；乙方向甲方支付23640元，作为乙方履行本合同的租赁保证金；乙方如单方违约中途退租的，则乙方无权要求返还保证金，全部保证金没收归甲方所有。同日，双方还就上述《绿岛广场物业租赁合同》签订《补充协议》，约定涉案商铺每月的租赁费：2019年7月1日至2019年10月31日为11820元/月，2019年11月1日至2020年10月31日为12411元/月，2020年11月1日至2021年10月31日为13031元/月。同日，双方办理商铺交接手续，原告接收涉案商铺。同日，被告润丰物业公司（甲方、物管方）与原告（乙方、承租方）签订《绿岛广场物业管理合同》，约定由甲方为乙方承租的佛山市禅城区***********绿岛广场东区首层E-1-24B号铺提供物业服务，还约定：履行期限与租赁合同中约定的租赁期限相同，即2019年6月1日起至2021年10月31日止；乙方向甲方支付物业管理保证金3956元；每月管理费为1978元。2020年1月11日，两被告向原告送达《绿岛广场催款通知》，要求原告支付拖欠的租金和物业管理费、水电费等。2020年2月29日，被告绿岛广场公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁合同解除协议书》，双方经协商达成如下协议：一、自2020年3月1日起解除上述《绿岛广场物业租赁合同》及《补充协议》，租金及管理费计算至2020年2月29日止。乙方将其持有的该合同及相关配套协议原件交还给甲方作废处理。二、甲乙双方一致同意：1、由甲方没收乙方已交纳的租赁合同保证金¥23640元。2、甲方同意免除乙方2020年1月16日至2020年2月29日的租金。三、该合同解除后，乙方负责妥善处理好以下事宜：1、结清合同期的一切欠费，包括但不限于物管费、水电费等；2、结清所有员工工资，结清供应商货款，其它应缴费用。3、如在租赁场地有办理企业注册登记的，须办妥企业迁出或注销手续。四、本协议书签订之日，乙方无条件交还租赁物业场地给甲方；租赁物业场地已投入的装修，乙方同意无偿归甲方所有，甲方不需对此作任何经济补偿。五、结清上述各项费用后，就该合同，甲乙双方之间的权利义务终止，互不追究对方责任。同日，被告润丰物业公司（甲方、物管方）与原告（乙方、承租方）签订《物管合同解除协议书》，达成如下协议：、甲乙双方一致同意，自2020年3月1日起解除上述《绿岛广场物业管理合同》不再执行，附属该合同的相关配套协议亦跟随终止，乙方将其持有的该合同及相关配套协议原件交还给甲方作废处理。二、甲乙双方一致同意：1、乙方已交的履约保证金¥3956元作为提前解除合同的违约金，甲方不用退还；2、甲方同意免除乙方2020年1月16日至2020年2月29日的管理费；3、乙方须缴纳截止到2020年3月1日前的所欠水电费用。三、该合同解除后，乙方负责妥善处理好以下事宜：1、结清合同期的一切欠费，包括但不限于租金、物管费、水电费等；2、结清所有员工工资，结清供应商货款，其它应缴费用；3、如在租赁场地有办理企业注册登记的，须办妥企业迁出或注销手续。四、在结清所有欠费、办妥租赁场地登记企业的注销或迁出手续后（如有）,甲方无息退还以下费用给乙方：退还乙方未使用的水电周转保证金¥1978元。五、结清上述各项费用后，就该合同，甲乙双方之间的权利义务终止，互不追究对方责任。同日，原告办理完毕离场交接手续。2020年3月16日，被告润丰物业公司通过银行汇款向原告支付了装修押金3000元。另查明，2014年10月13日，佛山市国土资源和城乡规划局颁发《建设工程规划许可证》（建字第440******4*0003号），载明建设项目名称为绿岛湖都市产业区B地块（二期）东区（4#-7#楼）。上述涉案商铺在该建设项目内。庭审中，原告陈述：已经收回第2项诉讼请求中的装修押金；被告润丰物业公司已经退还水电费周转保证金1978元，原告已收到；3956元的物业管理保证金两被告没有退还，另23640元租赁保证金被告也没有退还。两被告陈述：租赁保证金与物业管理保证金均予以没收，没有退还给原告。庭审中，本院询问：1、是双方协商签订的《租赁合同解除协议书》和《物管合同解除协议书》？原告回答：当时原告签订该协议书是不愿意的，被告扣取我方各项费用，原告想尽快撤场，避免扩大损失，否则还会产生三月份的费用。2、被告有无采取威胁、欺骗的方式？原告：没有。本院认为，原告与被告绿岛广场公司系房屋租赁合同纠纷，与被告被告润丰物业公司系物业服务合同纠纷。原告与被告绿岛广场公司签订的《绿岛广场物业租赁合同》、《补充协议》及《租赁合同解除协议书》，与被告润丰物业公司签订的《绿岛广场物业管理合同》及《物管合同解除协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。本案中，原告主张因新型冠状病毒肺炎疫情导致涉案的《绿岛广场物业租赁合同》、《补充协议》及《绿岛广场物业管理合同》不能继续履行，属不可抗力导致合同不能履行，原告可以要求免除全部或部分违约责任，两被告无权没收原告的全部相关保证金。对此，本院认为，原告与两被告通过协商签订了书面解除协议，解除了双方之间的合同关系，相关解除协议中还约定租赁保证金和物业管理保证金不予退还原告，此为各方经协商后自愿达成对合同解除及其涉及的损益负担的分配安排，并于达成时即已履行完毕，且上述解除协议的签订时间是在2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应之后，也是在原告提起本案诉讼后，不因相关租赁合同和物业服务合同本身的履行是否受到新型冠状病毒肺炎疫情影响而有不同的法律效果。两被告系依据解除协议不予退还相关保证金，依据充分，故原告关于两被告退还两项保证金的主张没有合同和法律依据，本院不予支持。而对于原告诉请的装修押金3000元，被告润丰物业公司也于诉讼中支付给原告，本院对此予以确认，并不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告李敏怡的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取282元，由原告李敏怡负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年三月二十五日书记员  原洁萍附件：当事人的送达地址及联系方式原告：佛山市禅城区**************，联系电话136*****766。（当事人确认地址）两被告：佛山市禅城区*************，联系人袁耿升（代理人），联系电话137*****813。（当事人确认地址）