北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初19857号原告：杨建强，男，1982年10月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张建勇，山东衡源律师事务所律师。被告：北京晓月雯华影视文化传播有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院24号楼E座-1层0726。法定代表人：冯淑芳。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。被告：肖雯，女，1982年3月7日出生，汉族,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。第三人：北京中天鼎盛影视文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路大羊坊6号楼（出让部分）C座办公楼19层2单元。法定代表人：周易。委托诉讼代理人：路建平，女，1965年9月18日出生，汉族，北京中天鼎盛影视文化传播有限公司会计，住北京市海淀区。原告杨建强（以下称姓名）与被告北京晓月雯华影视文化传播有限公司（以下称晓月公司）、肖雯（以下称姓名）合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院（以下称海淀法院）于2018年3月19日作出（2017）京0108民初xxxx号民事裁定书，裁定将该案移送我院处理。本院经审理于2018年12月23日作出（2018）京0105民初xxxx号民事裁定书，驳回杨建强的起诉。杨建强上诉，二审于2019年4月19日作出（2019）京03民终xxxx号民事裁定书，指令我院审理。我院依法适用普通程序，并依职权追加北京中天鼎盛影视文化传播有限公司作为本案的第三人（以下称中天公司）参加诉讼，公开开庭进行了审理。杨建强及其委托代理人张建勇，晓月公司和肖雯共同的委托代理人金平，中天公司的委托代理人路建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨建强告向本院提出诉讼请求：1、判决解除杨建强与晓月公司签订的《协议书》。2、判令晓月公司与肖雯连带返还项目转让费110万元（内含6万元押金）（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2015年12月29日晓月公司与中天公司签订《房屋租赁合同》,根据该合同约定,由晓月公司承租中天公司位于北京市朝阳区的“北京市朝阳区来广营勇士营外海瀛洲芳园”使用。租赁的单元建筑面积为800平方米。租赁用途为“办公、商业用途”。租赁期限为五年,自2016年1月1日起至2020年1月31日止,双方约定了《房屋交割清单》。该合同还对房屋租赁期间的其他有关费用、房屋装修、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任等事宜作了明确约定。其中《房屋租赁合同》第九条规定,除甲乙双方另有约定以外,在租赁期内乙方不得将房屋部分或全部转租给他人。2016年6月14日晓月公司将上述承租的房屋以项目转让的名义转给杨建强使用,使用期限自2016年1月1日起至2020年1月31日止,并签订了《协议书》。该《协议书》第一条约定甲方(即晓月公司)在2015年12月29日与中天公司签订的“北京市朝阳区来广营勇士营外海瀛洲芳园”租赁物的《房屋租赁合同》约定的甲方的权利与义务,自本协议签订之日起由乙方(即杨建强)享有与承担……乙方按照《房屋租赁合同》的约定时间全额支付房屋租金。第二条规定,项目转让费110万元(内含6万元押金)。合同签订后,杨建强根据晓月公司要求将110万元费用(内含6万元押金)支付给了晓月公司指定的收款人肖雯账户内。杨建强在履行协议期间,杨建强于2017年8月1日收到了中天公司于2017年7月31日发来的告知函,该告知函称“本公司并未授权晓月公司对外出租北京市朝阳区来广营勇士营外海瀛洲芳园,故杨建强与晓月公司2016年6月14日签的协议书无效”。中天公司于2017年8月1日从杨建强处收回了上述房屋，导致杨建强租赁房屋使用的目的无法实现。杨建强认为,晓月公司明知其与中天公司所签订的《房屋租赁合同》已经约定未经出租方同意不得将房屋部分或全部转租给他人,但其违反该合同约定将所承租的房屋以项目转让名义转杨建强使用,并收取杨建强高额费用,其行为具有房屋转租的性质。杨建强并未将项目所指的房屋使用届满五年,因此,晓月公司应将收取杨建强交付的项目转让费(包括押金),返还给杨建强。肖雯违反法律法规规定向晓月公司出借个人账户收取杨建强支付的项目转让费,其出借个人账户行为不符合法律规定,应与晓月公司共同承担连带返还项目转让费的法律责任。晓月公司、肖雯共同辩称：不同意杨建强的全部诉讼请求。首先从主体资格来看,杨建强虽然经过北京市第三中级人民法院（以下称三中院）裁定杨建强具有本案件的原告主体资格。但实际上,杨建强就是马某的一工作人员,所做的事情均是为马某做的。此观点可以从双方签订的《协议书》中的备注“杨建强接受马某及所在企业授权签字,李某代表马某及所在企业付款”以及协议的第四条约定“甲方负责乙方完成北京鑫海粮储科技有限公司（以下称鑫海公司）”在“北京市朝阳区来广营勇士营外海瀛洲芳园”注册事宜。这里的鑫海公司的股东是马某。且在2016年的6月30日在此处注册。所以实际上该地点为马某在使用。另外在李某汇给肖雯的款项中备注其是代替鑫海公司马某付瀛洲院子的租金。另外实际上马某的企业均在此处办公。杨建强在此为马某做管理。故实际上享有该份合同的权利与义务的是马某,而非杨建强。肖雯不是适格的被告。肖雯不是协议的相对方。不能作为被告。肖雯只是受晓月公司的委托签约并收取杨建强的款项。并不能因为其收取相关款项,而成为承担责任的主体。本案不是转租合同,属于项目的转让。晓月公司原租用该地点做会所,自行对承租的房屋进行装饰改造。后因马某需要在北京做一会所以及注册一公司,故与晓月公司商量受让该项目。并接受晓月公司与出租方的租赁合同,受让的费用按照晓月公司的前期投入计为110万元。是一转让合同。双方的合同中明确约定是项目转让费。杨建强使用该院子后,在2016年6月30日将鑫海公司注册在此院子。且在工商注册的文件中产权人北京市朝阳区来广营乡人民政府（以下称来广营乡政府）在公司注册地证明中作为产权人加盖公章。该房产是属于来广营乡政府的房产。在2010年3月24日以北京市朝阳区来广营乡新生村经济合作社（以下称新生村合作社）的名义与北京中天财东园艺科技有限公司（以下称中天财东公司）签订《租赁合同》约定将包含本案涉及的租赁物的土地出租给中天,后中天的关联公司中天公司将该房屋出租给晓月公司。在此地点进行工商注册,没有中天公司的要求,来广营乡政府不可能在公司注册地址上盖章。杨建强受让该项目后,一直按照租赁合同的约定向中天公司交租金,且据杨建强所提供的中天发给其的通知已交付一年时间。中天不可能不知道该房屋的实际使用者为谁。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或应当知道承租人转租,但在六个月未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”另外出租方就在院子里办公。但出租方从未向晓月公司提出过。实际上杨建强、马某一直使用该地点直至2019年四五月份该地点被拆迁。据晓月公司了解,马某以及企业从拆迁办取得了一笔拆迁补偿费。《协议书》一直在履行，不同意解除合同。中天公司述称：2015年12月29日,中天公司与晓月公司签订《房屋租赁合同》，但不允许晓月公司转租。鑫海公司注册的事是肖雯、晓月公司提出来的，说她想在这里注册公司，让我们帮忙。中天公司2016年底找晓月公司要2017年房租时，发现使用房屋的人不是晓月公司。在此之前我公司不知道晓月公司转租，也不同意。我公司法人周易给肖雯打电话，通知她因为晓月公司转租，我们要解除合同。2016年底我们通知晓月公司解约，后续她没再交房租。晓月公司最后一笔租金是2016年12月19日交的，交到2017年7月底。我们2016年底发现实际使用房屋的是北京雅克尼技术服务有限公司（以下称雅克尼公司）。2016年底到2017年8月1日这段时间也是雅克尼公司在使用房屋。因为晓月公司违约转租，所以我们收回了房屋。2017年8月1日,中天公司与雅克尼公司签订了《房屋租赁合同》。2017年8月1日以后的租金是雅克尼公司交的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2015年12月29日，中天公司（甲方）与晓月公司（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将北京市朝阳区来广营勇士营外海瀛洲芳园房屋（以下称瀛洲房屋）租赁给乙方使用，建筑面积800平方米，租赁用途为办公、商业；租期五年,自2016年1月1日起至2020年1月31日止,免租期1个月；第一年度租金65万元，第二年度开始租金为70万元；乙方向甲方缴纳押金6万元；除甲乙双方另有约定以外，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人；合同期届满时，如不恢复原状的，则乙方所留设备、装修等归甲方所有；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任:（1）该房屋被纳入政府拆迁范围……；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……（7）擅自将房屋转租、转借给第三人的……。2016年6月14日，晓月公司（甲方）与杨建强（乙方）签署《协议书》，约定：甲方与中天公司2015年12月29日签订有关瀛洲房屋《房屋租赁合同》；乙方因业务发展,需要使用甲方租赁的瀛洲房屋的全部租赁物，双方达成如下协议：第一条、甲方在2015年12月29日与中天公司签订的有关瀛洲芳园《房屋租赁合同》约定的甲方权利义务,自本协议签订之日起由乙方享有与承担，即《房屋租赁合同》中的租赁物在租赁期内由乙方使用,乙方按照《房屋租赁合同》的约定时间全额交付租金,承担义务；如乙方违反合同中约定义务致使中天公司向甲方主张违约责任或其他权利，甲方可以代偿，但须向乙方追偿。第二条、项目转让费110万元,内含6万元押金,由乙方在2016年6月15日之前全额给付甲方；甲方在与中天公司签订《房屋租赁合同》时已缴纳押金6万元，甲方与中天公司合同到期时，甲方需向乙方退还6万元押金。第三条、甲方租金已交至2016年7月31日,自2016年8月1日至2020年1月31日的租金均由乙方按时交付中天公司指定账户；如乙方未按约定时间缴纳房屋租金或违反了《房屋租赁合同》的其他约定义务,所产生的违约责任由乙方承担；若因甲方违约行为致使《房屋租赁合同》无法履行，所产生的违约责任由甲方承担；若因中天公司的违约行为导致《房屋租赁合同》无法履行,则按照甲方与中天公司所签订的《房屋租赁合同》相关约定解决，造成乙方损失的,乙方向甲方索偿,由甲方向中天公司追偿。第四条、乙方知晓租赁物的实际情况,无法办理餐饮以及文化影视的证照，乙方不得以租质物不能办理相应证照为由要求与甲方解除本合同；由甲方负责协助乙方完成鑫海公司在瀛洲房屋的注册事宜。第五条、乙方在使用租赁物期间,若乙方提出与甲方解除本协议由乙方承担违约责任,甲方已收取项目转让费不予退还(押金除外)，若甲方或中天公司提出解除与乙方的协议，甲方须返还乙方项目转让费。第六条、甲方交付给乙方租赁物为现状(物品清单附件一),甲方可将个人物品搬离，其余的维持现状；会所的服务人员可继续由乙方聘用。第七条、本协议生效后,租赁物以及服务人员的安全责任均由乙方承担。第八条、因甲乙双方转租行为造成房屋被收回的风险,由甲乙双方共同承担，协商解决相关事宜。《协议书》末尾甲方一栏加盖有晓月公司公章并有肖雯签字。《协议书》最后一页留有双方的收付款账号，甲方收款账号为肖雯名下账号，乙方付款账号为李某名下账号。备注有如下内容：“杨建强接受马某及所在企业授权签字,李某代表马某及所在企业付款”。2016年6月15日,谭某作为甲方交接人同乙方交接人杨建强签订交接证明一份,上载甲方(晓月公司)与乙方(马某)关于瀛洲芳园会所所有事项均已交接完毕,截止《协议书》生效之日,所有员工工资等一切费用和水、电、燃气费用均由甲方己结清,无任何问题。同日,李某通过自己银行账户向肖雯账户转入110万元,转账备注栏注明“代替鑫海公司马某付瀛洲院子租”。经查,马某系鑫海公司法定代表人,该公司注册地位于瀛洲房屋所在地址。杨建强提交其2017年8月1日签收的中天公司2017年7月31日所发《告知函》，内容为：“本公司为瀛洲芳园房东,并未授权晓月公司对外出租瀛洲芳园,故杨建强与晓月公司2016年6月14日签的协议书无效。若因此事需要本公司协助起诉晓月公司,我公司积极配合。特此告知!”中天公司认可《告知函》为该公司所发。2017年8月1日，中天公司（甲方）与雅克尼公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将瀛洲房屋租赁给乙方使用，建筑面积800平方米，租赁用途为办公、商业；租期五年,自2017年8月1日起至2022年7月31日止；第一年度租金65万元，第二年度开始租金为70万元；乙方向甲方缴纳押金6万元；除甲乙双方另有约定以外，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人；合同期届满时，如不恢复原状的，则乙方所留设备、装修等归甲方所有；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任:（1）该房屋被纳入政府拆迁范围……；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……（7）擅自将房屋转租、转借给第三人的……。该合同乙方一栏联系电话为杨建强手机号。中天公司提交租金转账单据和租金收据，证明晓月公司于2015年12月、2016年7月、2016年12月分3次交纳了押金、租金，雅克尼公司于2017年8月、2018年1月、2018年7月分3次交纳了租金。杨建强称，雅克尼公司和中天公司签署租赁合同是我介绍撮合的。因为之前中天公司说了不允许转租，我生意不好，雅克尼公司也在找地方，想租。房屋交接时我把自己的东西拿走，把房屋钥匙给了雅克尼公司的马某2。房屋内的家具等都留下了，我按照《协议书》支付给晓月公司的110万转让费包含装修、家具等，中天公司说这些都是他们的，不是晓月公司的。我是2017年6月搬走的，搬走之前我给肖雯发了微信，给肖雯手下一个总监打了电话。我只告诉肖雯我搬走了，没说我把房屋交给雅克尼公司了，因为雅克尼公司是跟中天公司签的合同。中天公司称，是我公司同意杨建强把房屋钥匙直接交给了雅克尼公司。我公司把房屋交给晓月公司时，房屋是完全装修好的，家具也很多，厨房灶具都有，因为我们以前在那办公，在晓月公司之前也有人租用，隔了几个月晓月公司就租了。装修都是好的，家具都是定做的，各个房间都有齐全的设施。晓月公司接手房屋后，没听说他们重新装修，如果要装修，他们应当通知我们。也没听说晓月公司是否添置家具。瀛海房屋于2019年初被全部拆迁，拆迁之前雅克尼公司跟我们办了交接，肖雯交的6万押金抵了雅克尼公司的租金。因为是杨建强代表雅克尼公司跟我们谈的租赁合同，当时我们跟杨建强说好了原来肖雯的6万押金算成雅克尼公司的。晓月公司、肖雯称：杨建强搬走没有告诉肖雯。中天公司把房屋交给我们的时候有装修，家具有一点，但不多。我们按照自己的风格做了一些软装修，添置了一些家具。对餐具、炉灶进行了更换。院里的屏风、绿植，室内的家具，卡拉OK房、茶室都进行了装修。配了很多家具，包括床、窗帘、桌椅等很多东西，最终成为一个高档会所。我院2018年12月23日作出（2018）京0105民初xxxx号民事裁定书，驳回杨建强的起诉。该裁定的主要理由是：杨建强与晓月公司所签《协议书》写明“杨建强接受马某及所在企业授权签字”，杨建强未能举证证明其与晓月公司形成了合同关系。杨建强上诉后，二审中杨建强提交马某于2019年4月4日出具的书面证言和录像光盘，主要内容是：房屋是杨建强个人承租的,我没有与杨建强合租,我借用杨建强承租的地方注册了鑫海公司，我和鑫海公司都没有委托杨建强承租,更没有委托杨建强支付110万元费用,鑫海公司也没有支付过上述110万元费用。这完全是杨建强的个人行为,与我无关。二审于2019年4月19日作出（2019）京03民终xxxx号民事裁定书，指令我院审理。二审裁定的主要理由是：杨建强同晓月公司的《协议书》载明的签约双方为杨建强、晓月公司，虽然该合同备注载明“杨建强接受马某及所在企业授权签字，李某代表马某及所在企业付款”，但晓月公司未提供证据证实马某及所在企业授权杨建强与晓月公司签订《协议书》。因杨建强申请对肖雯采取财产保全措施，海淀法院于2017年12月11日作出（2017）京0108民初xxxx号民事裁定书，裁定查封、冻结肖雯名下价值120万元的财产，执行过程中冻结了肖雯名下工商银行账户内款项43890.07元、查封肖雯名下机动车一辆。冻结、查封到期前，因杨建强申请继续保全，本院已依杨建强申请裁定延长上述保全措施的期限。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的第一个争议焦点是杨建强是否与晓月公司存在合同关系。杨建强同晓月公司的《协议书》载明的签约双方为杨建强、晓月公司，虽然该合同备注载明“杨建强接受马某及所在企业授权签字，李某代表马某及所在企业付款”，但晓月公司未提供证据证实马某及所在企业授权杨建强与晓月公司签订《协议书》，而杨建强提交的证据能够证明马某否认其授权杨建强与晓月公司签约。综合在案证据，可以认定杨建强是《协议书》的合同相对方，杨建强依据《协议书》与晓月公司存在合同关系。晓月公司所称马某实际享有合同权利，杨建强不是适格原告的抗辩意见没有依据，本院不予采信。本案的第二个争议焦点是肖雯是否应承担《协议书》的合同义务。杨建强同晓月公司的《协议书》载明的签约双方为杨建强、晓月公司，晓月公司和肖雯均称肖雯仅是受晓月公司委托代表晓月公司签约收款执行合同事务，杨建强未提交证据证实肖雯是《协议书》的合同相对方。对于杨建强所称晓月公司实际受肖雯控制一节，无论晓月公司实际控制人是谁，均不影响晓月公司依据公司法独立承担民事责任，杨建强要求肖雯承担《协议书》的合同义务没有依据，本院不予支持。本案的第三个争议焦点是杨建强能否要求解除《协议书》并退还合同款。杨建强提交的中天公司2017年7月31日所发《告知函》与中天公司当庭陈述等证据能够相互印证，证明中天公司2017年7月31日以晓月公司违约转租为由收回了房屋，杨建强与晓月公司的《协议书》已无法正常履行。晓月公司所称中天公司知道房屋实际使用人不是晓月公司的抗辩意见没有证据佐证，且与本案不属同一合同关系。晓月公司所称杨建强此后仍在实际使用房屋的答辩意见没有充足证据佐证，本院不予采信。杨建强要求解除《协议书》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于杨建强要求退还全部合同款110万元的诉讼请求，《协议书》第八条约定：“因甲乙双方转租行为造成房屋被收回的风险,由甲乙双方共同承担，协商解决相关事宜。”综合案件事实，结合《协议书》中双方主要权利义务内容以及《协议书》第八条的文字表述，可以认定杨建强和晓月公司在签署《协议书》时均明知《协议书》的性质实为转租，且双方均明知晓月公司与中天公司的《房屋租赁合同》明确不允许转租。在此情况下，杨建强与晓月公司仍签署《协议书》，属于自甘风险的行为。现由于杨建强与晓月公司的转租行为造成房屋被中天公司收回，由此造成的风险和损失按照《协议书》约定应由杨建强与晓月公司共同承担。因双方无法协商解决，本院依法酌定。杨建强将房屋内晓月公司添附的装修、物品一并交付中天公司，应就此向晓月公司支付补偿。再考虑到杨建强签署《协议书》后亦使用房屋一段时间等案件情况，依据公平原则，本院依法酌定晓月公司退还杨建强合同款40万元，本院在酌定该数额时已将押金和晓月公司装修、家具物品考虑在内，该数额内已包含了杨建强支付的6万元押金，并扣除了杨建强应就房屋内晓月公司添附的装修、家具物品支付给晓月公司的补偿款。肖雯不应承担《协议书》的合同义务，杨建强以肖雯违法向晓月公司出借个人账户为由要求肖雯与晓月公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告杨建强与被告北京晓月雯华影视文化传播有限公司2016年6月14日签订的《协议书》于本判决生效之日解除。二、被告北京晓月雯华影视文化传播有限公司于本判决生效之日起15日内向原告杨建强返还合同款40万元。三、驳回原告杨建强的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由杨建强负担9355元（已交纳），由晓月公司负担5345元（杨建强已预交，晓月公司于本判决生效之日起15日内支付给杨建强）。财产保全费5000元，均由杨建强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  付瑞洁审判员  杨 静二〇二〇年四月七日书记员  祝婧婧