上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初769号原告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。被告：周学才，男，1977年9月22日生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市。委托诉讼代理人：吕嘉宁，上海志道律师事务所律师。原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙康骏公司)与被告周学才间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝龙康骏公司委托诉讼代理人高树升，被告周学才的委托诉讼代理人吕嘉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙康骏公司向本院提出诉讼请求：1、确认宝龙康骏公司与周学才之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2019年6月16日解除；2、判令周学才支付经营期间拖欠的租金49,112.76元；3、判令周学才支付逾期付款违约金(以49,112.76元为基数，按日千分之一计算至实际付清之日，暂计至2019年7月31日为2,259.18元)；4、判令周学才支付房屋占有使用费13,096.73元(按月租金32,741.84元的标准，自2019年6月16日计算至2019年6月27日止)；5、判令周学才支付逾期注销经营登记的违约金103,682.49(按月租金32741.84元的标准，自2019年7月15日计算至2019年10月17日止)；6、判令周学才支付合同解除赔偿金76,490.92元(38,245.46元/月*2月)事实和理由：涉案《宝龙城市广场商铺租赁合同》原由宝龙康骏公司同周学才于2016年9月18日签订，该合同约定由周学才承租宝龙康骏公司所有的位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号、XXX号的嘉定宝龙城市广场的商铺2间(商铺编号为S1-1F-1081-1、S1-1F-1081-2、S1-1F-1075-1、S1-1F-1075-2，以下简称系争商铺)，租赁面积583.01平方米，租期自2016年9月23日起算，共五个租赁年度。租金按自然季度计算，于每个自然季度末月的25日前支付下一季度租金，第一个租赁年度月租金为30,316.52元。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除标准等进行了明确的约定。合同签订后，宝龙康骏公司按照约定向周学才交付了系争商铺并提供了物业服务。后周学才成立上海荣财餐饮有限公司(以下简称荣财公司)，2017年9月8日，宝龙康骏公司与周学才及荣财公司签订《租赁合同主体变更协议》，约定周学才将其在租赁合同项下承租方的全部权利义务转让给荣财公司承继履行。荣财公司经营期间，自2019年5月1日开始拖欠租金和综合物业服务费，经多次催要未果。2019年6月11日，宝龙康骏公司致函荣财公司称双方之间签订的租赁合同于2019年6月16日解除，并要求支付租金、物业费、合同解除违约金等。宝龙康骏公司已按照合同交付了租赁场所并由上海华瞻商业经营管理有限公司提供了物业服务，荣财公司拒不支付租金及物业费等行为已经构成根本违约。根据《租赁合同主体变更协议》第1条约定，周学才应承担连带责任，故诉至法院，请求判如所请。被告周学才答辩称：1、对双方合同于2019年6月16日解除无异议；2、认可未向宝龙康骏公司支付2019年5月1日至6月15日租金49,112.76元，但荣财公司支付过保证金97,537.57元，合同解除后保证金应退还，故租金应在被告支付的保证金中扣除；3、因支付的保证金金额超过未付租金金额，故不存在欠款，不应支付逾期违约金，且约定的日千分之一的违约金过高；4、返还日期是2019年6月27日，但是应该考虑搬迁时间，另占有费计算标准不认可，费用计算过高；5、不同意支付注销营业执照违约金，6月底就开始申请注销，当中需要相关部门的核准，最后核准的日期是10月17日，另违约金标准过高；6、解约违约金应该按照2019年的月租金标准32,741.84元计算，并且也可以在保证金中予以抵扣。经审理查明：系争商铺所在的嘉定宝龙城市广场系宝龙康骏公司开发建设。涉案《宝龙城市广场商铺租赁合同》原由宝龙康骏公司(甲方)同周学才(乙方)于2016年9月18日签订，该合同约定由周学才自宝龙康骏公司处承租系争商铺用于餐饮经营，租赁面积583.01平方米，租期自2016年9月23日起算，共五个租赁年度。合同第四条约定租金按自然季度计算，于每个自然季度末月的25日前支付下一季度租金，第一、第二租赁年度月租金为30,316.52元，之后三个租赁年度月租金分别为32,741.84元、35,359.56元、38,245.46元。合同第五条约定乙方须支付履约保证金97,537.57元，因乙方违约导致甲方提前解除合同的，履约保证金不予退还。另合同约定因乙方逾期支付履约保证金、租金、综合物业管理费等应付费用的，应支付日5‰的违约金，若延迟30日且经甲方书面催告仍不予支付的，甲方有权解除合同。合同第十三条约定，无论合同因何种原因解除或终止，乙方应于合同解除或终止次日起30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，每逾期1日按相当于合同解除或终止前一个月日租金的两倍金额支付违约金(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任)。合同第十四条约定，因任一方原因导致合同提前终止的，违约方还应承担相当于最后一个租赁年度月租金2倍金额的合同解除损失赔偿金。上述合同签订后，宝龙康骏公司向周学才交付系争商铺。2017年9月8日，宝龙康骏公司(出租方)、周学才(原承租方)、上海荣财餐饮有限公司(新承租方)三方签署《租赁合同主体变更协议》，约定周学才将其在涉案《宝龙城市广场商铺租赁合同》项下承租方的全部权利义务转让给荣财公司承继履行，且对荣财公司履行该合同项下的权利义务承担连带责任。后因经营困难，荣财公司自2019年5月1日起拖欠租金和综合物业服务费，宝龙康骏公司多次催要未果，故于2019年6月11日致函荣财公司称双方之间签订的租赁合同于2019年6月16日解除，要求荣财公司支付拖欠租金、物业费、合同解除违约金，并于6月24日及7月16日前分别完成商铺返还及办理完毕相关证照注销或变更手续等，因荣财公司未按要求履行，故诉至本院。另查明，1、荣财公司系由周学才与案外人房继英作为发起人共同设立的有限责任公司，于2016年9月7日获得企业名称预先核准，同年12月14日正式成立。2019年6月20日，荣财公司与上海飞岑商务咨询服务中心签订公司注销委托书一份，由后者接受荣财公司委托办理荣财公司注销事务，并于2019年10月17日完成注销登记；2、系争商铺由荣财公司经营至2019年6月16日，现已由宝龙康骏公司于2019年6月27日自行收回，目前空置；3、周学才已向宝龙康骏公司支付履约保证金97,537.57元，均要求本案一并处理。以上事实，有《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》、催款函、解约函及相应EMS信息查询、照片及微信记录、保证金收据、公司注销委托书、清税证明、准予注销登记通知等及庭审笔录为证。本院认为：宝龙康骏公司与周学才签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》后，双方又与荣财公司通过签订《租赁合同主体变更协议》的方式对合同主体进行了变更，确立了荣财公司的承租人地位，宝龙康骏公司与荣财公司间据此建立了关于系争商铺的租赁合同关系，该合同关系合法有效，各方均应按约履行。合同签订后，宝龙康骏公司已经按约交付系争商铺，但荣财公司未能按约支付租金等费用，其已构成违约，宝龙康骏公司据此主张解除合同符合合同约定，且审理中对合同解除及解除日期双方均无异议，故双方间的租赁合同关系已于2019年6月16日解除。合同解除后，系争商铺应当返还，本案中宝龙康骏公司已于2019年6月27日自行收回系争商铺，故本院对此不再予以处理。系争商铺虽已返还，但荣财公司仍应支付截止商铺返还之日前未付的租金及使用费，宝龙康骏公司主张的租金及使用费标准并无不当，本院予以照准，即荣财公司应承担租金及使用费共计62，209.49元。本案合同解除系荣财公司违约所致，应按约承担违约责任，合同中就违约责任约定有多种承担方式，包括扣除履约保证金、支付逾期付款违约金、解除合同违约金及逾期注销经营登记的违约金等，宝龙康骏公司据此主张多项违约责任的诉请虽然符合合同约定，但本院认为违约责任的承担应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定，现综合考量本案实际情况，本院确定由荣财公司支付解除合同违约金76,490.92元作为其违约责任的承担方式，而该违约金已足以弥补宝龙康骏公司的相应损失，对其主张其他违约责任的诉请，本院不再支持，故其收取的履约保证金97,537.57元应予返还，该款项与荣财公司应支付的租金、使用费及违约金相抵后，荣财公司还应支付宝龙康骏公司41,162.84元。现荣财公司已注销，周学才作为保证人应对荣财公司的上述付款义务承担连带清偿责任，故对宝龙康骏公司要求周学才承担付款责任的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告周学才签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2019年6月16日解除；二、被告周学才应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司人民币41,162.84元；三、原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,969.6元，减半收取2,484.8元，由原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担2,066.8元，被告周学才负担418元(应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年四月二十四日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。