广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1920号 原告：刘胜年，男，汉族，1972年1月2日出生，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：邓峰，广西桂山律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李平，广西桂山律师事务所律师，特别授权。 被告：桂林台联房地产开发有限责任公司，住所地桂林市中山北路410号。现住所地桂林市中山北路贡后巷1号。 法定代表人：莫明辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师，一般代理。 第三人：桂林银行股份有限公司，住所地桂林市中山南路76号。 法定代表人：王能，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐祖鹏，该公司经理，特别授权。 委托诉讼代理人：黄昌敏，该公司信贷员，特别授权。 原告刘胜年与被告桂林台联房地产开发有限责任公司（以下简称台联公司）、第三人桂林银行股份有限公司（以下简称桂林银行）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告刘胜年的委托诉讼代理人李平，被告台联公司的委托诉讼代理人秦小荃，第三人桂林银行的委托诉讼代理人唐祖鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘胜年向本院提出诉讼请求：1.判决确认坐落于桂林市象山区门面的所有权归原告所有，不属于债务人的破产财产；2.判决被告于判决生效之日三十日内协助原告办理桂林市象山区门面的所有权转移登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将桂林市上海路26号枫丹丽苑A栋1层1号门面出售给原告，门面建筑面积共计332.36平方米，套内面积201.43平方米，总金额为人民币2370820元。合同还约定，原告应在2008年2月27日一次性付清房款，被告应在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告；被告应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记须由被告提供的材料报产权登记机关备案，被告于2008年2月27日将该合同申报至桂林市房产管理局办理了备案登记手续，原告依合同约定向被告交纳了全部房款2370820元，被告于2008年2月27日向原告出具收据。被告在2008年8月31日前将涉案房产交付给原告使用，原告自2008年开始实际占有并使用涉案房产至今。经第三人桂林银行申请，桂林市中级人民法院于2017年11月20日裁定受理被告破产清算一案，后指定由桂林市象山区人民法院审理被告破产清算一案，2018年4月11日桂林市象山区人民法院指定广西嘉合律师事务所担任被告破产管理人。原告在法定期限内向破产管理人申报债权，要求管理人确认为原告协助办理涉案房产的所有权转移登记手续，并提供了相应证据材料。然而破产管理人却以第三人对涉案房产享有抵押权而不予确认。原告认为：原告已经实际支付全部购房款，被告也将涉案房产交付原告，由原告实际占有并使用。原告已经履行完毕合同义务，双方签订的《商品房买卖合同》不属于《中华人共和国企业破产法》第十八条规定的破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项之规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产；该条第（六）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买房交付的财产不属于破产财产。原告不但支付了涉案房产的全部购房款，而且被告也已将涉案房产交付给原告，由原告占有，故涉案房产依法应不属于债务人财产。涉案房产目前虽然登记在被告名下，但被告负有向原告转移所有权的义务。被告管理人以涉案房屋第三人享有抵押权在先而不予确认原告申报的债权毫无依据，关于是否存在抵押权，原告并不知情也不认可，《商品房买卖合同》已经经过房管局备案，可以证实合同备案之前涉案房产并无抵押登记，若存在抵押登记，则该合同理应无法备案。原告基于善意也应当取得涉案房产所有权。因此，为维护原告的合法权益，原告特提起本案债权确认诉讼，请求人民法院依法裁判。 被告台联公司辩称，案涉房产并非消费性商品房，本案商品房合同签订前，案涉商铺设有抵押，该购买行为无效。原告的申报债权不符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》中相关法律规定，管理人认定原告债权为普通债权，返还其已支付房款是正确的，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年2月27日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买的门面为桂林市上海路26号枫丹丽苑A栋1层1号门面，建筑面积共332.36平方米，套内面积201.43平方米，总价为2370820元等内容。该合同于同日在桂林市房产管理局进行了备案登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告向原告出具了收据。原告庭审中称，被告于2008年就通知原告直接交付使用案涉房产，但原告未提供证据予以证明。庭审中，原、被告均称案涉房产目前由原告占有使用。 2013年1月，刘胜年作为原告起诉台联公司作为被告商品房销售合同纠纷一案至本院，请求法院判决：1.被告为原告办理桂林市上海路26号枫丹丽苑A栋1层1号门面房屋所有权证；2.本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后认为原告要求被告为其办理产权证的诉讼请求不符合双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，故本院于2013年11月8日作出（2013）象民初字第342号民事判决书，判决驳回原告刘胜年的诉讼请求。 2017年11月20日，桂林市中级人民法院裁定受理台联公司的破产清算申请，并于2018年2月5日作出裁定，指定本院审理台联公司破产清算案件。原告在法定期限内向被告的管理人申报债权：要求办理上海路枫丹丽苑A栋1层1号门面产权过户手续。管理人于第二次债权人会议后作出《债权审核函》，审核结论：首先，交易房产系投资性房产，不符合认定为消费者购房债权的条件。其次，签订商品房买卖合同前，已经设立有抵押权，台联公司出售房产未经抵押权人同意。另外，不符合排查金钱执行的规定。审查意见：《商品房买卖合同》无法履行，不再向购房人交付房产并办理产权证，申报债权调整为返还房款债权进行认定，返还房款2370820元，性质为普通债权；交易房产纳入破产财产范围，处置后优先清偿抵押权。原告不服该审核意见，遂于2019年8月8日向本院提起破产债权确认之诉，请求判如所请。 另查明，2006年9月26日，桂林银行取得案涉房产的抵押权，在本案审理的过程中，原告申请对被告提供的桂林市房产管理局于2006年9月26日出具的《桂林市房屋期权抵押登记证明》上桂林市房产管理局的图章和“2006年9月26日”字迹是否于2008年下半年至2010年上半年期间形成进行鉴定。因原、被告及第三人逾期未提交相关补充鉴定样本，鉴定工作无法进行，致使该次委托鉴定终结。 本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点在于：案涉房产是否属于破产财产的问题。第一，《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于被告台联公司的债务人财产。第二、案涉房产在原告与被告签订购买合同前，已经抵押给了桂林银行，桂林银行依法对案涉房产享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。案涉房产已办理了抵押登记，原告在购买案涉房产前，应当对案涉房产是否抵押负有注意义务。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，原告在执行程序中不得排除享有优先受偿权的抵押权人的执行。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于消费者购房予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已查明的事实，案涉房产的规划用途非住宅，不属于居住的消费性购房，依法不属于破产程序中被特别保护的债权。第四，认定案涉房产属于被告台联公司的债务人财产也符合《中华人民共和国物权法》确定的不动产物权变动登记生效原则。案涉房产系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前案涉房产仍登记在被告台联公司名下，并未变更登记至原告名下，所有权仍归属于被告台联公司，故根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，原告认为案涉房产不属于破产财产的主张，本院不予支持。因此，原告单方主张确认案涉房产归原告所有并要求被告协助原告办理案涉商铺的所有权登记手续，实质上是要求被告台联公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、特别清偿，而其未能举证证明其就该债权享有优先受偿权，原告的主张有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之规定。因为，被告对任何债权人的清偿，都将减少破产财产的总额，损害其他债权人的利益，若被告进行清偿，则该行为是无效的。故对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 驳回原告刘胜年的诉讼请求。 本案案件受理费100元（原告已预交），由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈碧云 人民陪审员  秦永干 人民陪审员  许林萍 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  李 浏