成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初463号 原告（反诉被告）:李嘉男，男，1993年9月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：梁烨，四川智盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李诺夫，四川智盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都华新国际实业有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道大件路东升段1089号。 法定代表人：陈志强，董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告李嘉男与被告成都华新国际实业有限公司（以下简称：华新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，被告华新公司提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）李嘉男及委托诉讼代理人梁烨、被告（反诉原告）华新公司的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李嘉男向本院提出诉讼请求：1.判决确认李嘉男与华新公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）［合同编号：ＣＤＨＸ1231］（补充协议）及全部附件于2019年11月26日解除；2.判决华新公司返还李嘉男购房款712883元及利息（利息自2019年11月26日起，以712883元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清时止）；3.本案诉讼费用由华新公司承担。事实和理由：2018年12月20日，李嘉男购买了华新公司开发建设的位于成都市双流区，双方就商品房买卖所涉相关事宜签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）及相关附件。合同约定，房屋总价款2362883元，2018年12月20日前支付首期房价款712883元，余款1650000元向中国建设银行双流分行申请贷款支付。合同对双方权利义务，解除合同的条件，违约责任等进行了约定。期间，原告依约支付了首期房价款712883元，并依照有关规定及程序向银行申请贷款，但因银行的原因，导致李嘉男迟迟无法贷款成功。李嘉男多次与银行及华新公司就银行贷款及房产买卖所涉相关事宜进行协商。2019年11月8日，华新公司向李嘉男送达了《解除合同通知》，明确解除双方签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及全部附件。李嘉男迟迟办理银行按揭贷款未成功，并非李嘉男自身原因所致。基于目前客观情况，李嘉男同意解除双方签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及全部附件，但对于华新公司要求李嘉男承担违约金472576.6元不予认可。华新公司应全额退还李嘉男支付的购房款712883元。 被告华新公司辩称：1.关于解除合同的时间，我们请求确认在2019年12月2日解除，而不是2019年11月26日，我们查询了送达的记录，是2019年12月2日李嘉男本人签收。2.李嘉男在申请贷款的过程当中，严重缺乏诚信，构成了严重违约，按照合同约定，李嘉男应当承担合同金额20%的违约金即472576.6元，以及以华新公司为本案诉讼支付的律师费5万元，华新公司扣除该两笔款项后，将退还剩余的190306.4元。李嘉男严重违约严重导致了华新公司的损失，远非违约金所能覆盖。 反诉原告华新公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议及附件》于2019年12月2日依法解除；2.判令李嘉男向华新公司支付违约金472576.60元，因诉讼而产生的律师代理费50000元，合计522576.60元；3.判令李嘉男在判决生效后五个工作日内协助华新公司办理商品房买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续；4.判令李嘉男承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月20日，李嘉男与华新公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议及附件。李嘉男按约支付了首付款712883元后，按约应在2019年2月20日前通过贷款支付尾款165万元，或者在同年3月20日前自筹资金支付尾款。李嘉男自2018年12月底开始向中国建设银行股份有限公司双流分行（以下简称：双流建行）申请贷款，却因其名下其他未还债务过多暂不符合贷款条件而未予以通过，李嘉男根据双流建行的要求进行整改，直至2019年5月才又重新提交资料并于6月份最终审批通过，故华新公司于2019年7月31日将案涉合同进行备案登记，将房屋登记至李嘉男名下。就在双流建行准备放款的过程中，李嘉男一再出现其他银行债务逾期的情形，导致本案贷款不具备放款条件。据了解，双流建行也提出了提高首付款等替代方案，李嘉男却拒绝配合，导致案涉贷款失败。华新公司不得已于2019年11月8日向李嘉男致《催款函》，要求限期支付剩余购房款，李嘉男却未在限定期限内履行支付义务。华新公司于2019年11月26日向李嘉男致《解除合同通知》，解除《商品房买卖合同》，要求其承担违约金，并协助办理解除商品房备案登记手续，然而李嘉男拒绝履行前述义务。华新公司认为，因李嘉男个人原因多次债务逾期导致已审批通过的贷款最终无法发放，导致华新公司在长达一年的时间都无法回款且该状态将长期持续下去，故不得不解除合同，且面临撤销合同备案、房地产市场整体低迷、另行销售的时间长及价格降低等诸多问题，李嘉男已构成严重违约且给华新公司带来了重大经济损失。目前，华新公司因李嘉男违约不得不解除合同，收回房屋并重新另行销售，遭受的损失有：1、李嘉男未按合同约定支付购房尾款165万元，该笔165万元的资金的17个月（从合同约定支付的最后期限2019年3月20日起计算，本案一审、二审期间为估算时间）的资金占用费，参照华新公司拆借民间资金所需年利率24%计算为56.1万元。2、由于目前市场低迷，结合华新公司六期均价13500元/平方米计算，案涉房屋收回后另行销售将会产生385元/平方米共计68003元的降价损失。3、保守估算六个月的去化时间及回款时间，在此期间降价后的价款约230万元将产生占用损失，参照年利息24%计算为27.6万元。综上所述，李嘉男严重违约给华新公司带来的经济损失，在暂不计人力、交通成本的情况下，共计90.5万元。华新公司认为，本案的违约金条款系双方真实意思表示，双方在补充协议中事先约定了放弃申请调整的权利，即便按照目前的违约金尚不足以弥补华新公司的损失，本案的违约金设置具有合理性，恳请人民法院予以支持。 反诉被告李嘉男辩称：1.同意解除双方签订的商品房买卖合同及附件。2.对于华新公司诉请的违约金和律师代理费不予以认可，因为李嘉男没有违约的行为。3.即使李嘉男有未按照合同约定的逾期的行为，按照最高院的司法意见和违约金制度的规定，违约金是以补偿行为主，惩罚为辅，本案约定合同价款20%的违约金，明显过高，违反了违约金的相关原则和最高院的精神，显失公平，请求法庭对本案违约金予以调整降低。现在的房价在不断上涨，本案中开发商是没有损失的，李嘉男缴纳了70多万给开发商，在长达1年的时间里，反而是李嘉男有几万元损失。4.合同中的违约条款以及放弃调整违约金权利和损失举证的条款，华新公司没有向李嘉男进行释明和告知，是格式条款，关于放弃调整违约金权利的条款无效，对李嘉男不产生拘束力。5.在华新公司调整违约金的情况下，同意协助注销备案登记手续。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年12月20日，华新公司（出卖人）与李嘉男（买受人）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件。合同约定：李嘉男购买华新公司开发的位于成都市双流区华新锦绣尚郡187幢1单元1层5号住宅，建筑面积176.63平方米，总价款2362883元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付100000元抵作房价款，买受人于2018年12月20日前支付首期房价款712883元，余款1650000元向双流建行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同并根据《商品房买卖合同补充协议》的约定追究买受人的违约责任；出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准等等。 合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第2条约定：（1）根据主合同选择的贷款方式，买受人应在主合同签订后60日内，通过相应贷款机构将其所申请的贷款1650000元一次性支付给出卖人；（2）买受人承诺在其签订主合同时已详细充分知晓贷款办理的条件、程序、要求及所需费用，并具备申请贷款所需的资信、资产保障与良好信用，拥有偿还贷款的能力，购房付款及偿还贷款的资金来源合法，具备贷款机构要求的各项条件；……（4）若因买受人个人征信不良、身份限制、缺乏还款来源保障、或不按时履行其他配合义务等原因造成出卖人未在主合同签订后60日内收到全部购房款的，自合同签订之日起第60日届满之日起，剩余未付购房款的支付方式将调整为非贷款付款方式，买受人应当在本合同签订后的90日之内自筹资金向出卖人付清全部购房款；（5）若因不可归责于买卖双方的原因，导致贷款机构未发放贷款、出卖人未在主合同签订后六十日内收到全部购房款的，买卖双方均有权要求提前解除本合同，出卖人在本合同终止之后60日内将买受人已实际向其支付的购房款无息退还给买受人，但是，若买卖双方均未在主合同签订后90日内行使本款所述的合同解除权，则此解除权丧失，并视为双方均愿意继续履行本合同，且双方已一致同意将剩余未付购房款的支付方式调整为非贷款付款方式，买受人应当在本合同签订后的90日之内自筹资金向出卖人付清全部购房款；……（8）若发生本条第（4）款、第（5）款、第（6）款约定之情形，但买受人却未在本合同签订后的90日之内自筹资金向出卖人付清全部购房款的，买受人自本合同签订之日后第91日起直至全部购房款付清之日止，每日按主合同约定房屋总价款的万分之五承担违约金，若当本合同签订之日起120日届满时，买受人仍未付清全部购房款的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付主合同约定房屋总价款的20%作为解除合同的违约金，出卖人在买受人已付款中扣除应由其承担的违约金之后，若尚有余额，应当将剩余余额不计息退还给买受人，若已付款不足以扣除违约金的，则买受人应另支付。第4条约定：主合同第十条第（二）款及本附件第2条第（5）款所述“不可归责于双方的原因”，仅限于买受人选择贷款方式向出卖人支付首付款之外的购房款的情形，并仅适用于买受人自身已经及时履行配合义务，且在主合同和个人贷款合同签约时，买受人的身份、信用、资信及还款能力等条件均符合贷款审核及发放要求，却在贷款申请过程中，因为强制适用于该房屋所在地区的国家地方政策修改，且该修改直接导致买受人已经无法在客观上满足贷款发放条件的情形等等。 合同附件十三《商品房买卖合同补充协议》第二十二条约定：无论何种原因导致合同解除或提前终止的，买受人均应在合同解除通知送达后或合同终止后5个工作日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续、该房屋返还时的房屋权属转移登记手续等，如买受人不履行前述配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其已付房款外，还有权按合同约定房屋总价款的千分之三/日向买受人收取不履行配合义务的违约金直至上述手续登记注销办理完毕为止；无论何种原因导致合同解除或提前终止，如出卖人需返还买受人购房款的，出卖人将在办理完毕买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续、房屋权属转移登记至出卖人且买受人已按本补充协议要求将该房屋交还给出卖人后30日内，扣除买受人应承担的违约金、赔偿金等费用（如有）后将买受人已缴纳的购房款剩余部分一次性无息退还给买受人等等。第二十三条“其他约定”第1款约定：经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解主合同、相关附件及本补充协议中各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立主合同、相关附件及本补充协议，双方确认本补充协议并未不合理的减轻或免除本应由出卖人承担的责任，亦未不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利。第6款约定：买受人违反主合同、相关附件及本补充协议约定的，应按主合同、相关附件及本协议约定承担相应的违约责任，若主合同、相关附件及本补充协议中约定的违约金不足以弥补买受人违约行为给出卖人造成的损失，除此之外，出卖人承担的贷款本息违约金等银行扣取费用以及因诉讼而支付的评估费、差旅费、诉讼费、律师代理费、执行费、保全费等，应由买受人承担；在买卖合同及本补充协议订立的过程中，买卖双方已就合同所涉及的违约金（或其他具有类似作用的赔偿、补偿费用约定）比例进行了协商，并考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约时间所耗费资源等综合要素，且合同及补充协议所约定的违约金具有惩罚性违约金性质，任何一方违约，均放弃以违约金过分高于给守约方造成的损失为由要求削减的权利，收取违约金的一方亦无需举证具体损失等等。2018年12月14日，李嘉男向华新公司支付了100000元购房定金，同年12月20日，李嘉男向华新公司支付首期购房款612883元。 2018年12月25日，李嘉男向双流建行个贷中心申请办理个人住房贷款。双流建行在审查中，经查询李嘉男的个人信用报告，李嘉男名下有1笔经营性贷款10.38万元，还有其它数笔消费贷款和车贷，双流建行认为李嘉男较年轻，从事网店经营，申请贷款金额较大，自身已有负债较高，需要结清名下大部分欠债，双流建行于2019年1月通知李嘉男结清所有负债，并要求李嘉男不要新增负债。李嘉男随后提供了部分还款截图，但未能证明已结清经营性贷款。2019年4月，双流建行再次查询李嘉男征信时，发现李嘉男原来的消费贷和车贷未结清，经营性贷款授信增加至15.97万元，信用卡使用增至4.37万元，并新增加3笔消费贷。双流建行客户经理遂和李嘉男面谈，再次通知李嘉男尽快结清所有负债及大额信用卡消费。2019年6月，李嘉男陆续向双流建行提供了各贷款机构出具的贷款结清证明，经双流建行客户经理核对，李嘉男名下除了车贷，其余贷款均结清，但由于李嘉男2019年6月25日信用报告出现车贷当前逾期，不符合银行贷款审批条件。双流建行提供了金融机构出具的当前逾期非恶意的说明。双流建行于2019年7月22日审批通过了该笔贷款申请。2019年9月3日，双流建行在放款时，发现李嘉男再次出现车贷当前逾期，不符合放款条件，双流建行多次提醒李嘉男不要逾期。2019年10月23日，李嘉男的个人信用报告显示，李嘉男有贷款仍处于当前逾期，不符合双流建行放款条件。2019年11月7日，李嘉男的个人信用报告显示，李喜男的贷款再次出现当前逾期，双流建行遂对李嘉男申请的该笔贷款未放款。此后，双流建行认为李嘉男在贷款审批通过后出现多次逾期，通知李嘉男重新审批，李嘉男决定放弃贷款申请。2020年3月20日，双流建行在本院调查时，向本院出具了《情况说明》，对审批李嘉男的个人住房贷款经过进行了上述陈述，并向本院提供了2018年12月、2019年4月、5月、6月、7月、9月、10月、11月双流建行查询的李嘉男个人信用报告。 2019年11月8日，华新公司向李嘉男邮寄了一份《催款函》，函告李嘉男，请李嘉男在接函后三日内立即向华新公司支付剩余购房款1650000元，并向华新公司承担自2018年12月20日起至李嘉男实际支付完毕剩余购房款之日止期间按照购房总价款的万分之五/日计算的逾期支付购房款违约金；若李嘉男未在规定时间支付剩余购房款，华新公司将行使合同解除权，李嘉男将承担包括但不限于购房款总价20%的违约金等违约责任等等。此后，李嘉男未向华新公司支付剩余购房款1650000元，华新公司也未向李嘉男交付商品房。 2019年11月26日，华新公司通过快递向李嘉男邮寄了一份《解除合同通知》，告知李嘉男，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，若李嘉男逾期付款超过90日的，华新公司有权解除合同，李嘉男应当按商品房总价的20%支付违约金。因李嘉男已无继续履行合同的诚意，经一再催告后仍拒不支付拖欠的购房款，特通知李嘉男，华新公司正式解除与李嘉男签订的《商品房买卖合同》及附件，将对案涉房屋另行销售，同时将根据合同约定扣除李嘉男应承担的违约金472576.6元，并请李嘉男在十五日内前往华新公司办理剩余购房款领取手续，在接到通知后七日内配合办理解除该套商品房的商品房买卖合同备案登记手续。同年12月2日，李嘉男本人签收了《解除合同通知》快递。李嘉男收到通知后，一直未协助华新公司办理商品房买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续。 2020年2月14日，华新公司与北京大成（成都）律师事务所签订了委托代理合同，由该律师事务所为华新公司提供李嘉男诉华新公司商品房预售合同纠纷的一审至终审程序的专项法律服务，收取固定律师代理费50000元。华新公司已向该律师事务所支付代理费50000元。 又查明，华新公司收到双流建行贷款审批通过的通知后，于2019年7月31日在双流区房管局为案涉合同办理了商品房买卖合同备案登记，合同备案号：825624。2020年4月14日，经本院向成都市双流区国土资源局不动产登记中心查询，案涉房屋在2019年9月17日办理了李嘉男为权利人的预购商品房预告登记[证号：川（2019）双流区不动产证明第0050538号]，办理了双流建行为权利人、李嘉男为义务人的预购商品房抵押预告登记[证号：川（2019）双流区不动产证明第0050539号]，预购商品房抵押预告登记已于2020年2月28日注销。 另查明，2020年1月20日，华新公司为购买案涉小区商品房的三名客户进行了商品房买卖合同备案登记，据商品房合同摘要显示，同小区商品房的清水房成交单价分别为12712元/平方米（成交价1795195元，面积141.21平方米）、12975元/平方米、(成交价2031370元，面积156.56平方米)、12975元/平方米（成交价2030851元，面积156.52平方米）。2020年4月，经法院工作人员网上查询“华新锦绣尚郡”二手房价格走势，对比案涉房屋合同价有涨有跌，今年1月份房价在12000元/平方米左右，4月份均价在14300元/平方米左右。 上述事实，有以下证据证实：1.李嘉男的身份证、华新公司的营业执照；2.案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，《商品房买卖合同摘要》；3.成都华新国际实业有限公司收据两张、POS机签购单两张;4.《催款函》及邮寄单存根和本人补签单；.催款函、解除合同通知书；5.《解除合同通知》及邮寄单存根、快递查询电脑截屏图片；6.李嘉男提交贷款资料：深圳前海微众银行股份有限公司出具的《个人贷款结清证明》，浙江网商银行股份有限公司出具的《贷款证明》，重庆富民银行股份有限公司出具的《贷款结清证明》，车辆行驶证，营业执照复印件，公证书及授权委托书，个人信用报告（2019年10月）；7、.双流建行与华新公司共建微信工作群（微信群名称：CCB&锦绣尚郡）的群聊图片；8、华新国际公司代理律师与双流建行客户经理罗竞杰之间的手机通话录音光盘及文字资料；9.华新公司向案外人出售案涉小区商品房的《商品房买卖合同摘要》三份；10.华新公司网上查询腾讯网关于房地产降价促销的报道及相关图片；11.《委托代理合同》，《付款回单》；12.双流建行出具的《情况说明》，李嘉男个人信用报告8份；13、法院调查材料：成都市不动产登记信息摘要3，预告登记信息；2020年4月13日手机网上查询参考资料：安居客网站、成都房产网站“华新锦绣尚郡”二手房房价信息图片；14当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 对李嘉男提交的以下证据，本院依法未予采信：李嘉男用手机录制的李嘉男与一微信昵称为COCO的女士（身份不明）的微信聊天通话录音光盘一张及微信聊天记录图片、文字资料，因无法查明对方微信通话人员身份，不具备证据的真实性、合法性，也不具有证明效力。 本院认为，李嘉男与华新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方当事人对对方的诉讼请求均有异议，本院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对双方的争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、关于合同的解除。 李嘉男是否有逾期支付购房款的违约行为。根据审理查明事实，李嘉男与华新公司于2018年12月20日签订案涉合同，合同约定除首付款外，购房余款160万元由李嘉男向双流建行贷款支付，合同附件四第2条还约定：“（1）买受人应在主合同签订后60日内，通过相应贷款机构将其所申请的贷款1650000元一次性支付给出卖人；（2）买受人承诺在其签订主合同时已详细充分知晓贷款办理的条件、程序、要求及所需费用，并具备申请贷款所需的资信、资产保障与良好信用，拥有偿还贷款的能力，购房付款及偿还贷款的资金来源合法，具备贷款机构要求的各项条件；……（4）若因买受人个人征信不良、身份限制、缺乏还款来源保障、或不按时履行其他配合义务等原因造成出卖人未在主合同签订后60日内收到全部购房款的，自合同签订之日起第60日届满之日起，剩余未付购房款的支付方式将调整为非贷款付款方式，买受人应当在本合同签订后的90日之内自筹资金向出卖人付清全部购房款“。在合同履行中，由于李嘉男只支付了首期购房款，截至2019年11月8日，因李嘉男的个人原因双流建行未批准发放银行贷款160万元，李嘉男在收到华新公司要求其按合同约定自筹资金支付剩余购房款160万元的催款通知后，也未支付剩余购房款，逾期时间已超过合同约定的签订合同后90日，已构成根本性违约。 华新公司是否享有合同解除权。根据合同第十条“除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同并根据《商品房买卖合同补充协议》的约定追究买受人的违约责任……”之约定，因李嘉男的上述违约行为，华新公司解除案涉合同的条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，华新公司享有合同解除权，可以解除案涉合同。 合同的解除。本案中，华新公司已向李嘉男邮寄送达了《解除合同通知》，通知李嘉男解除案涉合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，案涉合同在2019年12月2日（李嘉男签收邮件之日）《解除合同通知》到达李嘉男时已解除。 李嘉男辩称由于银行原因贷款未办理成功，非李嘉男自身原因，不属违约行为，证据不足，抗辩不成立。经本院向双流建行调查，双流建行出具的《情况说明》以及李嘉男2018年12月至2019年11月期间的8份个人信用报告均可证明，李嘉男在2018年12月向双流建行申请个人住房贷款后长达10个月期间，未按银行要求及时结清其它贷款，并出现贷款逾期、新增多笔贷款情况，在银行审核通过后发放贷款期间，还两次出现其它贷款逾期、个人信用不良、不符合发放贷款条件的情况，上述证据已足以证实李嘉男未成功办理银行贷款是由于其个人原因，并非是因为银行的贷款政策变化所导致李嘉男在客观上无法满足贷款发放条件。 二、华新公司要求李嘉男协助办理商品房买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续的诉讼请求。 由于李嘉男在解除合同后至今未配合华新公司办理商品房买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续，依据补充协议第二十二条：“无论何种原因导致合同解除或提前终止的，买受人均应在合同解除通知送达后或合同终止后5个工作日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续、该房屋返还时的房屋权属转移登记手续等……”的约定，以及当事人应全面履行合同义务的法律规定，对华新公司要求李嘉男协助办理商品房买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于协助办理预购商品房抵押权预告登记注销手续的诉讼请求。因案涉房屋的上述登记已于2020年2月28日注销，无需法院再行判决。 三、华新公司要求李嘉男按合同约定的购房款的20%支付违约金472576.6元、律师费50000元的诉讼请求。 本院认为，由于李嘉男的个人原因未在合同约定期限内办理发放银行贷款，且拒绝按合同约定自筹资金支付购房余款165万元，按照合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第2条第（8）项：“若当本合同签订之日起120日届满时，买受人仍未付清全部购房款的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付主合同约定房屋总价款的20%作为解除合同的违约金,出卖人在买受人已付款中扣除应由其承担的违约金之后，若尚有余额，应当将剩余余额不计息退还给买受人……”的约定，李嘉男应向华新公司支付解除合同违约金，由华新公司在应返还购房款中抵扣。 关于律师费。因双方在补充协议第二十三条第6款约定，买受人违反主合同及附件、补充协议的，应按约定承担违约金，出卖人承担的因诉讼而支出的律师费等费用应由买受人承担。故华新公司要求李嘉男支付因违约行为导致本次诉讼而支出的律师代理费50000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于违约金的数额。华新公司主张按合同约定的购房款的20%支付违约金472576.6元，李嘉男辩称现在的房价在不断上涨，本案中开发商是没有损失的，约定违约金明显过高，请求法院调整降低。经审查，合同解除后，华新公司的实际损失有：因本次诉讼而实际支出的律师代理费50000元及诉讼费。华新公司主张的其余损失均证据不足。其中，华新公司主张的房价下跌的损失，经网上查询，近期同小区房价与李嘉男购房价相比呈上升趋势，并无房价大幅度下跌的可预期损失，该项损失证据不足。华新公司主张的李嘉男未支付购房余款165万元的资金利息损失以及预期收回房屋销售期间的回笼资金的利息损失，并非其实际损失，且华新公司已实际收取并占有使用李嘉男购房款70余万元一年多，也已实际产生了资金利息，华新公司的上述资金利息损失的主张，并不具有合理性，也缺乏充分证据，主张不成立。 综上所述，本院认为，本合同约定的违约金数额，明显过分高于实际损失，有失公平，李嘉男请求法院调整降低违约金的诉讼主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案违约金应酌情适当减少。同时，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案违约金数额，应以华新公司的实际损失为基础，综合衡量合同的履行情况，李嘉男有根本性违约行为、过错程度较大等因素，以及违约金所具有的惩罚性质，兼顾公平原则和诚信原则，酌情认定。同时，考虑本院已判决李嘉男赔偿华新公司律师代理费50000元这一情况，本案违约金数额酌定为120000元。 华新公司主张补充协议第二十三条第6款明确约定了“任何一方违约，均放弃以违约金过分高于给守约方造成的损失为由要求削减的权利，收取违约金的一方亦无需举证具体损失”，本案的违约金不应调减。本院认为，补充协议的上述条款，是开发商华新公司为预售商品房统一制作预先拟定的，并未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，也未采取加粗加黑字体等合理方式提请买受人李嘉男注意该免除华新公司责任的内容，为格式条款，上述格式条款明确排除了买受人李嘉男主张调整违约金的法定权利，有违公平原则。根据合同第三十九条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，上述格式条款为无效条款，对双方当事人不具有法律约束力，华新公司的上述主张不成立。 四、李嘉男要求华新公司退还购房款712883元并支付利息的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案合同解除后，华新公司应将所收购房款返还李嘉男。根据补充协议第二十二条的约定：“无论何种原因导致合同解除或提前终止，如出卖人需返还买受人购房款的，出卖人将在办理完毕买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续、房屋权属转移登记至出卖人且买受人已按本补充协议要求将该房屋交还给出卖人后30日内扣除买受人应承担的违约金、赔偿金等费用（如有）后将买受人已缴纳的购房款剩余部分一次性无息退还给买受人……”故华新公司应在李嘉男协助办理完毕案涉房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续后30日内向李嘉男无息返还购房款712883元。 综上所述，对华新公司请求确认《四川省商品房买卖合同（预售）》于2019年12月2日已依法解除、判令李嘉男向华新公司支付违约金120000元及律师代理费50000元、在判决生效后五个工作日内协助办理商品房买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续的请求，本院予以支持。对华新公司的其它诉讼请求予以驳回。对李嘉男要求华新公司返还购房款的部分请求予以支持，华新公司应在李嘉男协助办理完毕商品房买卖合同备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续后30日内向李嘉男返还购房款712883元，对李嘉男的其它诉讼请求，予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉原告成都华新国际实业有限公司与反诉被告李嘉男签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2019年12月2日解除。 二、反诉被告李嘉男在判决生效后五个工作日内协助反诉原告成都华新国际实业有限公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续（合同备案号：825624）、预购商品房预告登记注销手续[川（2019）双流区不动产证明第0050538号]。 三、反诉被告李嘉男在上述商品房买卖合同备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续办理完毕后三十日内向反诉原告成都华新国际实业有限公司支付违约金120000元及律师代理费50000元。 四、被告成都华新国际实业有限公司在上述商品房买卖合同备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续办理完毕后三十日内向原告李嘉男返还购房款712883元。 五、驳回原告李嘉男的其它诉讼请求。 六、驳回反诉原告成都华新国际实业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5464元，由原告李嘉男负担。 反诉案件受理费4513元，由反诉原告华新公司负担2663元，由反诉被告李嘉男负担1850元（华新公司已预交，由李嘉男在支付违约金时一并支付给华新公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年四月十四日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶