海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初6938号   原告：海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司，住所地海南省海口市琼山区新大洲大道，统一社会信用代码XXX。   负责人：苏美桥，总经理。   委托诉讼代理人：罗森，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李秋兰，北京大成（海口）律师事务所实习律师。   被告：羊炳赞，男，1992年6月15日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：林立德，海南东方国信律师事务所律师。   被告：羊炳华，男，1985年5月6日出生，汉族，户籍登记地海南省儋州市。   第三人：潘国彬，男，1982年11月23日出生，汉族，住海南省万宁市。   第三人：吴秋菊，女，1986年10月7日出生，汉族，住海南省万宁市。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司（以下简称宏兴红新大洲大道公司）与被告羊炳赞、羊炳华及第三人潘国彬、吴秋菊居间合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏兴红新大洲大道公司的委托诉讼代理人罗森，被告羊炳赞的委托诉讼代理人林立德到庭参加诉讼，被告羊炳华及第三人潘国彬、吴秋菊经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。   原告宏兴红新大洲大道公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付中介服务费44000元；2.判令二被告向原告支付违约金（违约金的计算方式：以44000元为基数，自2019年6月27日开始，按照银行同期贷款利率计算至被告实际付清之日止）；3.本案的案件受理费及因诉讼产生的律师费5000元全部由被告承担。事实与理由：羊炳华与羊炳赞系兄弟关系。2019年6月4日，羊炳华称其受羊炳赞的委托与原告签订《房地产中介服务合同》（买方），约定羊炳华委托原告协助购买位于海口市××区第15层1-1502房，原告促成买卖双方签订《房地产买卖契约》时，买方应当向原告支付44000元的中介服务费。2019年6月27日，羊炳赞与卖方签订了《房地产买卖契约》。原告促成羊炳赞与卖方的交易后，羊炳赞未按约向原告交付中介服务费44000元。原告多次向羊炳赞催讨，均遭拒。原告已经履行完合同义务，羊炳赞却一直不支付中介费已经构成违约，原告有权要求其承担违约责任。   原告认为，羊炳赞委托羊炳华与原告签订合同，虽未出具书面委托书，但羊炳赞于2019年6月27日在原告的协助下与卖方签订《房地产买卖契约》，无论羊炳华是否有权代理，羊炳赞的行为已经构成对羊炳华的代理行为的追认。此外，涉案房屋的购房定金由羊炳华代为支付，而其余购房款则由被告羊炳赞支付，因此，应由羊炳赞和羊炳华共同承担中介服务费。   被告羊炳赞辩称：原告主张的中介服务费及违约金没有事实和法律依据。羊炳赞从未委托原告以及他人购买涉案房产或签订相关合同。羊炳赞与羊炳华虽系兄弟关系，但从未委托羊炳华与原告签订《房地产中介服务合同》。羊炳赞与原告不存在居间合同关系，故羊炳赞作为本案被告的诉讼主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求。   被告羊炳华提交书面答辩状称:一、羊炳华不属于适格被告。羊炳华于2019年6月4日与原告签订《房地产中介服务合同》，并非受到羊炳赞的委托，而是自身的购房需求，最终未与卖方达成交易，羊炳华不存在违约行为。涉案房屋的实际购房人是羊炳赞,羊炳华仅作为羊炳赞与卖方签订《房地产买卖契约》的见证人。羊炳赞与卖方的交易完全是双方的意愿,与原告无关，亦与羊炳华无关，更不存在羊炳华与羊炳赞恶意串通。因此羊炳华不属于适格被告。   二、羊炳华与原告于2019年6月4日签订《房地产中介服务合同》系无效合同。首先,依据《海口市房地产中介服务管理办法》第六条规定“从事房地产中介业务,应当设立具有独立法人资格的中介机构,取得企业法人营业执照。”原告作为分公司,没有独立的法人资格,却从事中介业务,明显违反了上述规定,应属无效。另,依据《海口市房地产中介服务管理办法》第十二条规定“从事房地产中介服务的咨询人员、经纪人,应当按照国家规定,参加房地产中介服务职业资格考试合格,取得房地产中介服务职业资格证书。”但双方在签订《房地产中介服务合同》时,原告方的工作人员未向羊炳华出示相关证书,事实上其工作人员不具备相关的职业资格，且原告也没有相关的备案登记证，因此《房地产中介服务合同》违法了法律的强制性规定。其次,海口市宏兴红房地产经纪有限公司在从事房地产中介业务时违规,海口市房屋交易与产权管理中心要求其限期整改,整改时间自2019年2月21日至2020年2月20日止，期间暂停该公司的网上签约资格。原告作为分公司,在总公司被行政处罚期间仍从事被要求暂停的业务,明显违法。   综上所述，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。   第三人提交书面意见：2019年6月4日，第三人与羊炳华及原告的业务经理舒海川在原告铺面签订《房地产中介服务合同》。合同约定第三人净拿房款1140000元,所有的费用开支由买方承担。2019年6月29日，第三人与羊炳赞签订《房地产买卖契约合同》，羊炳赞的胞兄羊炳华和原告业务员田娟作为见证人在合同上签字。2019年8月24日，第三人腾退房屋并向羊炳赞交付钥匙。买方还没有支付中介公司佣金已经违约。   庭审后，在法院组织各方补充询问时，第三人陈述其通过羊炳华认识羊炳赞，羊炳华称房屋要过户登记至羊炳赞名下，故正式的房屋买卖合同由第三人与羊炳赞签订，原告作为中介方在第三人与羊炳赞签订合同、办理贷款及办理过户手续等过程均参与。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《房地产中介服务合同（买方）》、《房地产中介服务合同（卖方）》、第三人给原告出具的定金收据、中国建设银行单位客户专用回单、《房地产买卖契约》、微信支付记录、原告给羊炳华出具的定金收据，被告对以上证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《法律委托合同》、海南增值税普通发票、微信聊天记录、原告与田娟的《劳动合同》、工资发放表、工资发放的短信记录，被告对其真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，上述证据经与原件核对无异，本院对上述证据予以认定。原告提交的羊炳赞给第三人的退款收据及取款现场照片因无原件核对，且羊炳赞有异议，故本院对以上两份证据不予认定。   被告羊炳赞提交第三人给羊炳赞的定金收据和首付款收据，原告虽以两份收据系羊炳赞在诉讼中要求第三人补充出具为由，不认可收据的真实性、合法性及关联性，但经与原件核对无异，且经与第三人核实无异，本院对以上两份收据予以确认。羊炳赞提交个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款合同》，原告及第三人对其均无异议，本院予以确认。   被告羊炳华庭前向本院提交直播海南新闻截屏。原告对其真实性、合法性均不认可。因羊炳华未提交原件核对，且未说明证明目的，故本院对该新闻截屏不予认定。   第三人潘国彬、吴秋菊庭前提交《房地产买卖契约》、海南增值税普通发票，且提交原件核对，原告及羊炳赞对其真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   根据本院认定的证据和当事人陈述，本院认定如下事实：2019年6月4日，原告与羊炳华签订《房地产中介服务合同（买方）》，约定：一、羊炳华委托原告协助购买海口市琼山区博雅路92号江军苑1号楼第15层1-1502房（产权人潘国彬、吴秋菊），该房产售价为114万元；二、羊炳华于签订本合同时向原告支付预购定金6万元，原告取得卖方同意并与卖方签署出售该房地产的书面文件后，将购房定金转交给卖方；三、买卖双方在2019年6月30日前签订《房地产买卖契约》，签约当日买方支付首期房款35万元（包含定金），余款79万元申请贷款支付；四、原告与羊炳华如有一方中途违约，导致此次交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费、差旅费及相关的费用均由违约方承担；五、原告促成羊炳华与卖方签署《房地产买卖契约》时，羊炳华应向原告支付中介服务费及税费承包干给原告办理，合计44000元，包含中介费、评估费、按揭费、过户费，不作多退少补。签订合同当日，原告代收羊炳华交付的购房定金6万元。同日，原告与潘国彬、吴秋菊签订《房地产中介服务合同（卖方）》，原告将6万元转交给潘国彬。   羊炳华提出涉案房屋需过户登记到羊炳赞名下，潘国彬、吴秋菊作为出卖人遂于2019年6月27日与买受人羊炳赞签订《房地产买卖契约》，约定潘国彬、吴秋菊自愿将涉案房屋出售给羊炳赞，潘国彬、吴秋菊已收到羊炳赞预付的购房定金6万元，房屋成交价格为114万元，签订契约当日支付首付款35万元（包含定金），余款79万元申请银行按揭贷款支付；涉案房屋办理产权过户手续中双方所产生的个人所得税、契税、中介服务费及相关费用均由羊炳赞承担。原告公司业务员田娟及羊炳华作为见证人在《房地产买卖契约》上签字。   签订契约当日，羊炳赞向潘国彬账户转款31万元。因羊炳赞提交银行申请贷款的资料载明首付款为35万元，但潘国彬已收到37万元，为尽快办理贷款手续，与申请资料信息保持一致，潘国斌给羊炳赞退还了2万元。至此，潘国斌实际收到羊炳赞首付款35万元。2019年7月31日，中国建设银行海南省分行与羊炳赞签订《个人住房（商业用房）借款合同》，羊炳赞借款79万元。2019年8月，中国建设银行海南省分行按约发放贷款79万元。潘国彬、吴秋菊已向羊炳赞交付房屋。   再查明，原告为本次诉讼委托律师，与北京大成（海口）律师事务所签订《法律事务委托合同》，支付服务费5000元。   本院认为：一、关于原告与羊炳华签订的《房地产中介服务合同（买方）》是否有效的问题   《房地产中介服务合同（买方）》为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，应认定为合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   二、关于原告是否为羊炳赞购买涉案房屋提供居间服务的问题   居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同，且协助办理贷款手续和过户手续等，羊炳赞正是利用原告提供的房源信息、机会等条件，与卖方达成房屋买卖交易。羊炳赞辩称其通过其他途径获取房源信息，与本院查明事实不符，其违反诚信原则，本院对羊炳赞的意见不予采纳。   三、关于原告要求羊炳赞和羊炳华支付中介服务费44000元及违约金的问题   羊炳赞接受了居间服务，应当受到居间法律关系的约束。《房地产中介服务合同（买方）》约定，原告促成羊炳华与卖方签订房屋买卖合同时，羊炳华应支付中介服务费44000元。现羊炳赞已购买涉案房屋，并实际入住，居间报酬支付条件已成立。故原告要求被告支付中介服务费44000元具有事实和法律依据，本院予以支持。   羊炳赞已于2019年6月27日与卖方签订正式买卖合同，其逾期不支付中介服务费用，给原告造成资金利息损失，故原告要求被告自2019年6月27日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金，未超过规定标准，本院予以支持。因人民法院裁判贷款利息的基本标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故对原告主张的利息损失计算标准作相应调整，2019年8月20日之后的利息损失，按全国银行间同业贷款拆借中心报价利率计算。   四、关于原告要求羊炳赞和羊炳华支付律师服务费5000元的问题   《房地产中介服务合同（卖方）》约定，任何一方中途违约，导致交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费等费用由违约方承担。本案因羊炳赞、羊炳华拒不支付律师服务费用而产生，羊炳赞、羊炳华为违约方，故原告要求二人承担律师服务费5000元，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告羊炳赞、羊炳华于本判决生效之日起十日内向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司支付中介服务费44000元及逾期付款违约金（以44000元为基数，自2019年6月27日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   二、限被告羊炳赞、羊炳华于本判决生效之日起十日内向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司支付律师服务费5000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费900元（原告已预交），由被告羊炳赞、羊炳华负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二○二○年四月七日   法官助理 王川凡   书记员 王 媛   速录员 符周婷   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。