广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3748号原告：潘嘉栩，男，1990年11月7日出生，汉族，住广州市花都区，原告：高蕾，女，1989年9月18日出生，汉族，住广州市，委托诉讼代理人：潘嘉栩（与原告高蕾是配偶关系），住广州市花都区新华街培英街6号507房。被告：广州家威房地产有限公司，住所地广州市越秀区解放北路899号308室自编之九，统一社会信用代码91440101054539909R。法定代表人：熊文辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。原告潘嘉栩、高蕾与被告广州家威房地产有限公司（以下简称家威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告潘嘉栩，原告高蕾的委托诉讼代理人即原告潘嘉栩，被告家威公司的委托诉讼代理人陈慧敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘嘉栩、高蕾向本院提出诉讼请求：1．因被告新建的“星光老人之家”的实际位置与原告签订购房合同时约定的位置不符，要求被告承担违约金人民币24628元给原告；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年4月18日与家威公司签订广州市商品买卖合同（编号20160420643X），购买位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑2-2单元*房，该房面积94.31平方米，总房价为1227600元，合同约定2016年12月31日前交房，原告在合同约定期限内已经收房。原告在收房后发现2-2栋首层入户大堂空间狭小，与小区其他楼栋存在明显区别，大堂入口处建有一个“星光老人之家”，与原告购买房屋时签订的购房合同所附规划图及购房时售楼部沙盘模型存在明显不同，家威公司在售房时存在明显的误导行为，且其行为已经构成违约。后小区本栋其他业主也发现该情况，自发组织抗议活动，并向有关部门反映情况。原告购买房屋时，家威公司销售中心展示的沙盘模型展示星光老年之家及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与本小区其他楼栋房一致，均为全架空开放状态，存在明显误导性。家威公司与原告签订的广州市商品买卖合同附件二项目总平面图显示，家和逸品苑小区内星光老人之家项目位于2-2栋楼房首层北面，该栋楼首层南面为完全架空状态，星光老人之家并未占用首层南面空间。而现实情况为家威公司将星光老人之家建在2-2栋楼房首层南面，现状与合同附件所示不一致，已经违反合同约定事项，构成违约。综上所述，原告认为被告误导消费者，并构成合同违约，遂要求被告承担违约责任，合理赔偿原告，请法院依法判决。被告家威公司辩称，一、原告提起本案诉讼已过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告于2016年12月31日确认收楼，当时即可发现原告诉称的星光老人之家的实际建设位置与合同约定不符的事实，如原告向被告主张违约赔偿责任，则应当在2019年12月30日前提出。但是本案案号显示本案是在2020年立案起诉的，而原告此前并未通过任何形式向被告主张违约赔偿责任。二、星光老人之家的实际建设位置符合合同约定，家威公司并未违约。1.原告以“星光老人之家的实际建设位置与合同约定不符”作为其诉讼理由，因此，查明《商品房买卖合同》关于星光老人之家的建设位置究竟如何约定，是本案正确裁判的关键所在。2.星光老人之家作为家和逸品苑项目公建配套设施，属于该商品房项目的一部分。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，该商品房的交房条件为：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了规划部门出具的认可文件或准许使用文件。”。因此，作为该商品房项目中的一部分，星光老人之家亦应按规划建设，这是该条约定之中的应有之义。同时，《商品房买卖合同》附件七补充协议第一条第2款亦约定：“该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划设计最终以政府有关部门的批复文件为准”。据此，应认定按照合同约定，星光老人之家应按规划进行建设，并应取得规划部门出具的认可文件。这也符合《城乡规划法》第九条“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”之规定，此点应无疑义。3.既然按照合同约定，星光老人之家应按规划建设。接踵而来的问题自然是何为按规划建设？《城乡规划法》第二条规定：“本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。”该法第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行。工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门。申请办理建设工程规划许可证”、第六十四条规定：“。未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”。需要注意的是，总体规划和详细规划的编制均放在《城乡规划法》第二章“城乡规划的制定”，属于规划制定范畴；而建设工程规划许可证的办理放在《城乡规划法》第三章“城乡规划的实施”，属于规划实施范畴。两者均不可相互替代。根据上述法律规定，无论是总体规划还是详细规划，由于缺乏具体的实施方案，其本身并不能直接成为建设工程的建设依据，需要通过后续报建具体建设方案（建筑设计图、施工图等）并核发建设工程规划许可证后，方能在实际建设中获得实施。在这一过程中，详细规划只是建设项目进行下一阶段规划审批的依据。按照层次分，应当是编制总规→编制控规→编制（重要地块）修规（目前已经被取消）→审批建设工程规划许可证→实际施工。通过上述分析，应当认定：按规划建设意即按建设工程规划许可证建设，而非按修详规建设，合同附件二所附《修建性详细规划总平面图》不能成为合同约定的星光老人之家建设标准。三、关于本案中是否存在欺诈或误导问题。1.民法意义上欺诈的基础事实必定是行为性质本为A，但一方因受欺诈误以为B。如果行为性质本身就是B，则根本不构成民法意义上的欺诈。从另一个角度解读，既然原告一再强调其在星光老人之间位置上受到欺诈，这也反证按合同约定，星光老人之家的位置就是与之其原本意思不符，否则将不构成民法意义上的欺诈。2.根据《民法总则》，因受欺诈，受欺诈方有权在撤销或接受该民事行为之间做出选择，且当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权的，撤销权消灭。如受欺诈方选择接受该民事行为的，依法理，则断无又依其原本以为的性质B向对方主张权利的理由。譬如本案，如果原告认定家威公司故意实施了误导的欺诈行为，并且事实果真如此的话，其有权以欺诈为由要求撤销合同，但因房价上涨，其因此选择继续履行合同，这是其应有的权利。但一旦其做出这种选择，就应当接受合同的约定，而不应超越合同权利，又依其原本的意思要求获取合同以外的利益，这样的诉求明显违反公平和诚实信用原则。3.需要指出的是，尽管家威公司无法举证证明其在销售现场已经公示了最后规划方案，亦未能举证证明原告在事前对星光老人之家的位置是明知的，但现有证据尚不足以认定家威公司存在欺诈的故意。理由在于：家威公司虽因疏忽，未能及时更换沙盘模型，但附件二附图以及沙盘模型与规划批准的修详规平面图是完全一致的，并无捏造、篡改。而且在合同中，家威公司亦明确提示沙盘模型可能与最终规划不符，建设应依最后规划为准。考虑到原告自身亦有义务了解规划方案，如果确实对星光老人之家的位置产生误解，其自身亦应承担相当的责任，而不应完全归责于家威公司。综上所述，本案诉讼请求已超过诉讼时效。同时，按照合同约定，星光老人之家应按规划建设，而实际情况即完全符合规划。而原告既然选择接受合同，在收楼时没有提出异议，即应当同时接受这一事实。在合同的既有约定之下，其无权再以此为由向家威公司主张权利，故应驳回其全部诉请。另外，原告主张的违约金计算方式不符合公平与实际原则，应当考虑原告房屋专有部分面积与2-2栋总建筑面积的比例以及原告购买房屋的单价计算，因此该案违约金应当不超过17905.69元。本院经审理认定事实如下：家威公司是位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2016年4月18日，潘嘉栩、高蕾（买方、乙方）与家威公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买家和逸品苑自编号2-2栋*房，该商品房建筑面积共94.31平方米，其中套内建筑面积78.19平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15700.22元，总金额1227600元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照本合同附件七“补充协议”第五条约定执行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。该合同附件二为涉案小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图。该平面图显示涉案2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态。该合同附件七为本合同补充协议，其中，第一条约定：甲乙双方一致确认：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图及附件……乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同。2.甲方提供的有关该商品房和该商品房所在建筑、所在项目各种宣传资料、介绍资料、销售广告并非要约，不构成合同内容……乙方在甲方售楼现场或通过其他途径所获取的关于该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划、设计等各方面信息（包括但不限于甲方发布的售楼书、售楼广告、户型册、楼盘模型、区域模型、光盘、三维动画、水牌等资料上所反映的信息）不作为甲方向乙方交付房屋的标准，交房标准以双方签订的合同约定为准。第五条约定：甲方逾期交房，应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款的0.005%赔偿乙方损失，逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。第十二条将合同第十九条全条修改为：除本条另有约定的以外，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。……如存在下列情形之一的，乙方同意无条件接受该商品房项目的规划、设计变更，并不得以规划或者设计变更为由要求退房、解除合同或赔偿损失：……（4）对该商品房所在建筑物以外的其他建筑物、公共配套建筑、共用设施设备、道路、园林绿地等作出变更的；（5）对乙方所购商品房以外的其他商品房以及非属乙方单独所有的共用建筑、配套设施等作出变更的……。合同签订后，潘嘉栩、高蕾依约向家威公司支付了全部购房款。2016年12月15日，家威公司向潘嘉栩、高蕾寄发收楼通知书。潘嘉栩、高蕾于2016年12月31日办理了收楼手续。2018年5月22日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5702号民事判决，查明如下事实：第一，2017年1月26日，广州市花都区国土资源和规划局向案外人徐学华出具《关于徐学华信访事项的处理意见》，内容为：一、“家和逸品苑”为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。我局于2013年5月以穗规函〔2013〕2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证〔2013〕1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证〔2015〕205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、根据批复的修建性详细规划方案，该项目在2-2栋住宅首层位置设置星光老年之家及居民健身活动场所，上述设施在批复《建设工程规划许可证》阶段已经落实，且已按程序进行批后公示，该项目符合规划要求。经核实，该项目2-2栋住宅保建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形。第二，2017年2月9日，广州市花都区花城街道办事处向案外人王敏敏等出具《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，载明：家和逸品苑小区内星光老人之家由花都街道办根据上级规定的程序接收，花都街道办于2016年4月和家威公司签订了《广州市花都区房地产开发项目配套星光老人之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老年人之家由花都街道办管理和使用。该项目2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形。第三，根据2013年5月21日广州市规划局向家威公司出具的《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函〔2013〕2510号）显示，星光老年之家项目面积为120平方米。在（2017）粤0114民初2749号案诉讼中，本院组织该案双方当事人到家和逸品苑小区进行调查，经调查，现场为涉案2-2栋楼房共32层，首层为局部架空，首层大堂南面为星光老年之家；2-2栋共有住宅153套。在（2018）粤01民终5702号案中，家威公司确认涉案楼盘的规划许可在该案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前（即2015年6月6日前）已经最终审定，合同所附《修建性详细规划总平面图》与规划部门最终审核的规划不一致。另查明，潘嘉栩、高蕾就涉案纠纷于2019年11月29日向本院提起诉讼，本院于当日进行立案，并委派广州市花都区新华街法律服务所组织调解，案号为（2019）粤0114诉前民调2883号，后因调解不成功，本院于2020年2月17日重新立案，案号为（2020）粤0114民初3748号，即本案。诉讼中，家威公司提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋所在楼宇于2015年12月18日进行了竣工验收备案，另提交涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、人防工程专项竣工验收备案意见书、环保验收审批意见函、燃气竣工报告、自来水永久使用报装证明书、供用电方案协议、邮政超深度投递服务协议书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时管理规约，拟证明涉案房屋已具备交付条件。潘嘉栩、高蕾对上述证据的真实性、合法性无异议的，但认为不代表其对配套房屋的认可。家威公司主张潘嘉栩、高蕾于2016年12月31日确认收楼，当即应发现星光老年之家的实际建设位置与合同约定不符，应在2019年12月30日前提起诉讼，而潘嘉栩、高蕾于2020年才提起诉讼，已过诉讼时效。另主张根据涉案合同附件七第十二条的约定，对于星光老人之家在修建性详细与规划图与建设规划许可证显示的位置如发生变更，潘嘉栩、高蕾应无条件接受且不得以此为由要求赔偿损失潘嘉栩、高蕾主张其购房时，家和逸品苑销售中心所摆设的介绍涉案楼盘项目的沙盘模型显示，星光老年之家及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与涉案小区其他三栋楼房一致，均为全架空开放状态。本院认为：潘嘉栩、高蕾与家威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人提起诉讼或者申请仲裁。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，潘嘉栩、高蕾于2016年12月31日确认收楼，于2019年11月29日提起诉讼，并未超过三年，故对家威公司主张涉案纠纷已过诉讼时效，本院不予采信。关于违约责任。家威公司系涉案房屋所在家和逸品苑项目的开发商，其在对外销售房屋时负有保证交付的房屋符合合同约定以及全面、如实披示与房屋有关的信息等义务，以确保购房者能全面、正确了解所购房屋及所在楼栋的建设情况。涉案商品房买卖合同所附《修建性详细规划总平面图》以及项目售楼部放置的沙盘模型均显示，涉案房屋所在2-2栋的首层入户大堂南面为全架空开放状态，星光老年之家在首层大堂北面，而家威公司实际建成的星光老年之家位于2-2栋首层大堂南面，与合同附件所示不一致，存在误导购房者的行为，即使家威公司对此没有违反项目建设规划要求，但其已违反买卖双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，应承担相应的违约责任。至于家威公司主张潘嘉栩、高蕾应无条件接受星光老年之家的位置变更，但其主张的位置变更既未书面征得潘嘉栩、高蕾同意，也没有报规划管理部门审核批准，不符合合同约定，本院对家威公司上述主张，不予采信。关于违约金数额。本案中，并无证据证明家威公司交付的涉案房屋与合同约定不符，而是位于涉案房屋所在楼栋首层大堂的星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不一致，所涉争议部分并不涉及潘嘉栩、高蕾专有的建筑面积部分，但星光老年之家的存在及位置必然对涉案2-2栋全体业主对该栋楼共有部分的使用产生影响。本院根据家威公司的违约及过错程度，结合潘嘉栩、高蕾购买时的单价（15700.22元/平方米）、星光老年之家的面积（120平方米）及2-2栋的总户数（153户），酌情确定家威公司向潘嘉栩、高蕾赔偿24628元（15700.22元/平方米×120平方米÷153户×2），现潘嘉栩、高蕾主张家威公司支付违约金24628元，理据充分，本院予以支持。家威公司认为应当考虑潘嘉栩、高蕾房屋专有部分面积与2-2栋总建筑面积的比例以及潘嘉栩、高蕾购买房屋的单价确定，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：被告广州家威房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘嘉栩、高蕾赔偿违约金24628元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由被告广州家威房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年四月二十四日书记员  利文智方琢华