大石桥市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0882民初6099号原告:聂宝库，男，1972年7月12日出生,汉族,私营业主,住大石桥市。委托诉讼代理人：耿学敏，辽宁久和律师事务所律师。被告:周丽文,女,1959年11月21日出生,汉族,无业,住大石桥市。委托诉讼代理人:李强,辽宁华仁律师事务所律师。原告聂宝库与周丽文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂宝库及其委托诉讼代理人耿学敏、被告周丽文及其委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。聂宝库向本院提出诉讼请求：1、要求确定原告，被告签订房屋买卖协议无效;2、要求被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由，原、被告双方于2018年10月30日签订一份“房屋买卖协议书”,约定原告购买被告位于大石桥市钢都管理区2.4平方公里F地块上房屋一处,协商价格为300万元人民币。原告支付被告部分房款150万元,双方又于2019年4月12日签订“补充协议”一份,但被告并未依照约定期间腾出房屋。实际上被告的房屋处于大石桥市人民政府动迁范围内,政府委托评估机构对其房屋及附属物的评估价仅为240,091.00元。原告得知被告的房屋评估值远远低于双方约定的购买价,显失公平。原告认为,原被告双方签订的房屋买卖合同的标的物处于“政府封区”状态,无法进行交易。即使能够交易,约定价格大大超出市场价格,故原告依据《民事诉讼法》第119条之规定,向人民法院提起诉讼,请求法院依据《合同法》的相关规定,支持原告的诉讼请求。周丽文辩称：答辩人与被答辩人2018年10月30日、2019年4月12日签订的《房屋买卖协议书》、《补充协议》,内容均是被答辩人所打字书写,除《房屋买卖协议书》第二条因内容违法且不能实际履行,遭到答辩人抗议,经答辩人与被答辩人协商一致无效外,其他内容均是双方真实意思表示,在签订合同时,不存在重大误解、显失公平等可撤销的法定情节。二、在答辩人与被答辩人签订协议时,合同的标的答辩人所有的房屋以及附属物,位于大石桥政府拆迁范围之内,因认为政府拆迁行为违法,对答辩人所有的房屋以及附属物作价24091元与房屋实际价格严重不符,且遗漏评估项目,评估标准、评估程序均违法,答辩人正在对《拆迁安置补偿决定》进行行政诉讼中。被答辩人作为被拆迁地块的实际开发者,对答辩人所有的房屋以及附属物正在被拆迁以及其价值被严重错评的情况十分清楚,其为了获得巨大的商业利润,多次与答辩人进行协商,在答辩人不服营口市中级人民法院就《拆迁安置补偿决定》所做出的行政判决,依法提出上诉后,被答辩人以其个人名义与答辩人签订了《房屋买卖协议书》。因被答辩人没有按照房屋买卖协议书》履行付款义务,双方产生争议,最终经调解,于2019年4月12日签订了《补充协议》。《补充协议》签订后,答辩人按照约定履行了交房义务,随后被答辩人拿下该地块的土地使用权,并最终完成了开发建设。但时至今日,被答辩人也没有按照《房屋买卖协议书》以及《补充协议》的约定,全面履行付款以及交付商业门市的义务,综上所述,答辩人认为,其与被答辩人签订的《房屋买卖协议书》和《补充协议》合法有效,不存在可以撤销的法定情节。被答辩人不履行《房屋买卖协议书》和《补充协议》所约定的付款和交付商业门市的义务,有违诚实信用原则,本身就严重错误。而其为了达到不法目的,隐瞒真相,以“显失公平”为由,意图撤销《房屋买卖协议书》及《补充协议》,没有事实依据,更是违背法律之规定,涉嫌恶意诉讼。请求贵院査清案件事实,驳回被答辩人的诉讼请求,同时对其恶意诉讼行为依法进行惩戒。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖协议、补充协议、房照、收条、打款凭证、上诉费缴纳银行明细、当事人陈述等证据在卷为凭，经相互质证和本院审查，可以采信。根据原、被告的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2007年8月27日，大石桥市房产管理局为房屋所有权人周丽文发放房屋所有权证，房屋座落大石桥市长征街陶瓷里，建筑面积100.84平方米。2018年1月23日，大石桥市人民政府对被征收人：周丽文做出大政补决字（2018）第004号房屋征收补偿决定书，载明：征收补偿决定如下:对被征收人周丽文名下的坐落在大石桥市长征街陶瓷里房屋装修及附属物、实施征收,按照《国有土地上房屋征收与补偿方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿,根据辽宁千程房地产价格评估有限公司对房屋及附属设施的评估及《国有土地上房屋征收与补偿方案》的规定,被征收人应得的货币补偿数额为:1、有照房屋补偿费费:208,738.80元2、无照房屋补偿费:未能入户,待入户后依评估补偿。3、有照房屋每平方米增加300元:30,252元。4、装修及附属物:未能入户,待入户后依评估补偿。5、搬迁费:500元。6、水、电表：100元。7、固定电话:200元(以话费存折或交款收据为准)。8、有线电视:300元(以有线电视证或交款收据为准)。9、营业损失补偿:未能入户评估,待入户评估后,依评估报告与被征收人提供相关证明后给予补偿。上述九项合计为人民币240,091元,全部存储于营口沿海银行大石桥支行,被征收人可持本征收补偿决定书及本人身份证件、房屋证照等到该银行领取该补偿款。三、如被征收人选择产权调换,征收人为被征收人提供的产权调换的房屋位于2.4平方公里回迁区内,拟定回迁房屋情况如下:1、回迁安置地点:2.4平方公里回迁区内。2、回迁房屋面积:110m2。3、装修及附属物:未能入户,待入户后依评估补偿。4、固定电话:200元(以话费存折或交款收据为准)。5、有线电视:300元(以有线电视证或交款收据为准)。6、搬迁费:1,000元。7、临时安置费:7,200元(暂付12个月)。8、回迁房屋增加面积款:3,744元(4.16m2×900元/m2)。9、营业损失补偿:未能入户评估,待入户评估后,依评估报告与被征收人提供相关证明后给予补偿上述九项应付差价款:4,956元。四、于收到本决定书之日起15日内搬迁完毕,将房屋交给征收部门拆除。在15日内被征收人如果不自行搬迁完毕,根据《国有士地上房屋征收与补偿条例》第28条之规定,由大石桥市人民政府申请人民法院强制执行。五、被征收人如不服本决定，可在本决定书送达之日起60日内向营口市人民政府申请行政复议,或自本决定书送达之日起6个月内向营口市中级人民法院提起行政诉讼。2018年9月25日，辽宁省营口市中级人民法院对原告周丽文与被告大石桥市人民政府征收补偿决定纠纷一案作出（2018）辽08行初60号行政判决书，判决载明：本院经审理查明,被告大石桥市人民政府于2011年3月5日做出《2.4平方公里征收决定》,决定对2.4平方公里F地段用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物实施征收,被征收人周丽文名下的房屋位于征收范围内,房屋所有权证号为C100249号,建筑面积100.84平方米,房屋用途为住宅。2017年4月19日被告的房屋征收部门大石桥市人民政府房屋征收办公室对原告下发了《推选评估公司协商通知书》并告知2017年5月23日在金桥管理区会议室召开选取评估机构会议。2017年5月23日大石桥市人民政府房屋征收办公室在金桥管理区会议室召开房屋征收补偿方案说明会及选取评估机构会议,有被征收人在会议开始时打断会议,原告与其他被征收人离开会场。大石桥市人民政府房屋征收办公室在公证处的见证下,抽取营口千程房地产价格评估咨询有限公司进行评估。2017年11月对于原告房屋做出预评估,2017年12月做出正式评估报告并送达经三次协商不成,被告做出征收补偿决定书。周丽文不服诉至本院。本院（营口市中级人民法院）认为,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条,第二十六条之规定。被告大石桥市人民政府具有做出征收补偿决定的职权依据。被告大石桥市人民政府在做出《征收决定》之后,大石桥市人民政府的房屋征收部门大石桥市人民政府房屋征收办公室对于原告周丽文财产进行了调查,并制定《征收补偿安置方案》与《推选评估公司协商通知书》,并于2017年5月23日组织召开了选取评估机构及拟定征收补偿方案说明会,在公证处证明下,以抽签的形式抽取营口千程房地产价格评估咨询有限公司作为评估机构。并对被征收人周丽文的房屋进行了预评估及正式评估并送达,原告并没有对于评估报告提出复核评估的申请。在协商不成后,被告做出大政补决字(2018)第004号征收补偿决定书,程序合法。判决如下：驳回原告周丽文的诉讼请求（上诉费已交，二审未审理终结）。2018年10月13日，被告为原告出具补充说明一份，载明：收到聂宝库人民币伍拾万元整。2018年10月30日，甲方周丽文（卖房方）与乙方聂宝库（买房方）签订房屋买卖协议书一份，载明：甲方自有位于大石桥市钢都管理区2.4平方公里F地块，面积100.84平方米，无照房屋1个，共170平方米，院落面积约536平方米，现甲方自愿出售，乙方自愿购买，为明确双方的权利和义务，经过平等协商，达成协议如下：一、该房屋、附属设施、房屋院落土地使用权及地上一切附着物总作价人民币叁佰万元，本协议签订日，乙方交给甲方定金伍拾万元，余款贰佰伍拾万元在签订协议日期起40天内付伍拾万元，6个月内付100万，12个月内付100万。二，甲方在2018年10月30日前将此房屋及院落腾出交付给乙方。逾期交付，逾期每日甲方应向乙方支付贰万元违约金，直到交付为止。2019年4月12日，甲方周丽文与乙方聂宝库签订补充协议一份，载明：三、按原协议现在乙方付给甲方人民币壹佰伍拾万元整，打入甲方提供的银行621669050000267****；五、甲方2019年4月12日将房屋倒给乙方，按照甲乙双方履行签订的原协议不变的情况下本补充协议生效。2019年4月12日，周丽文为原告出具收条一份，载明：收到聂宝库人民币壹佰万元。诉讼期间查明，原告名下的该房屋灭失。本院认为，本案主要争议点，原、被告签订的协议是否存在显失公平等撤销的情形，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。所以，本案应从主观要件和客观要件两方面进行分析。在主观要件方面，应审查在订立合同时，一方是否存在有利用优势而与无经验对方订立显失公平合同的故意；在客观要件方面，应审查合同之签订是否会导致双方利益严重失衡，或一方以较少的代价获取较大的利益。从双方签订协议的主观上看，原告为开发商多年从事开发工作，以多年行业经验应对合同的内容和签订的后果有明显的认知，若原告认为该合同约定内容显失公平，其可以选择拒绝签订。从双方签订协议客观上看，原告通过动迁该房屋，完成开发工作，从中获利远远大于其该动迁房屋自身价值，没有导致双方利益严重失衡。而且，拆迁事宜错综复杂，开发建设单位出于开工建设进程、整体拆迁工作进展等诸多因素考量，就同一拆迁工程对所有拆迁户的补偿标准并非一视同仁，而是灵活处理有所侧重区别，因此，难以认定拆迁补偿协议内容对任意一方来说显失公平。本院认为该协议不构成显失公平的情况，原告现也未能提供其他证据证明当事人之间存在其他撤销合同的法定情形，原告的诉讼请求不符合法律规定，应依法驳回诉讼请求。综上，为保护当事人的合法权益，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告聂宝库负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  张永东审 判 员  孙云鹏人民陪审员  汪 晶二〇二〇年四月三十日书记 员代  诗 函