福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0428民初133号 原告：陈功华，男，1967年12月29日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：何万林，福建天长律师事务所律师。 被告：余初荣，男，1963年9月13日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：邱保华，男，1978年2月8日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：吴顺朋，男，汉族，1979年6月25日出生，住福建省将乐县。 原告陈功华与被告余初荣、邱保华、吴顺朋用益物权确认纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告陈功华及其委托诉讼代理人何万林、被告邱保华、吴顺朋到庭参加诉讼，被告余初荣经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈功荣向本院提出诉讼请求：1.依法将原告承租的将乐县轴瓦厂功华家俱城场所拆迁所得的二次装修补偿款651940元判归原告所有；2.被告退还押金50000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年3月12日，原告与被告余初荣签订了一份租赁合同，依据该合同原告向被告余初荣承租了位于将乐县轴瓦厂的部份场所，用于销售家具。该合同规定，租赁面积为1399.5平方米（含公摊），租赁期限从2011年12月1日起至2016年11月30日止，此外，该合同还详细规定了租金数额，支付方式，及押金数额等内容（详见该合同复印件），该租赁合同签订后，原告向被告支付押金50000元，并立即投资35万余元对承租场所进行了商业装修，在原本单层结构的场所加层五百多平方米，以满足家具销售的基本要求。由于家具销售市场及租赁市场的不景气，经协商被告余初荣、邱保华同意从2014年初起将原告的应付租金从24286元／月降至20000元／月，且从2015年10月份起由原告直接向轴瓦厂支付租金。2016年涉案合同租赁期限届满前后，原告主动与被告协商原场所的长期续租和扩大租用场所及租金等问题，二被告同意原告长期租用原承担场所，同时将相邻的原为酒家的场所（200多平方米）一并出租给原告，双方商定原场所租金仍为20000元／月，新增场所租金为1000元／月（其中500元由原告每月直接付给邱保华），与二被告达成上述口头协议后，经二被告同意原告立即着手对全部承租场所进行了二次装修，陆续投入80余万元在二楼展区装修并升级了大发宝销售区、奈菲销售区、鑫富轩销售区、布艺沙发销售区、在一楼展区装修了红木和景懋沙发销售区，合计装修面积达1800多平方米。 2017年9月份，将乐县城市建设发展集团有限公司派员对原告的二次装修进行价值评估，评估结果是应补偿原告651940元，对于这笔二次装修补偿款，被告邱保华却认为应归被告方所有，遂起纷争。 原告认为，作为承租方，原告全面履行了自己的合同义务，没有违约行为，这笔补偿款是将乐县城市建设发展集团有限公司对原告二次装修费用的合理补偿，目的是补偿原告因拆迁遭受的经济损失，当属原告所有，被告不应对此款项主张权利，由于被告的非正当要求，致使该补偿款的归属至今未能解决，为维护原告合法权益，诉至法院。 被告吴顺朋辩称：1.原告陈功华与余初荣于2012年3月12日签订的《租赁合同》由答辩人继续履行。因余初荣欠我的钱，双方于2015年6月4日，签订了一份“店面转让协议”将其与福建省将乐三华轴瓦股份有限公司2011年4月7日签订的租赁合同转让给答辩人吴顺朋，并于当日与轴瓦厂签订《店面出租转让三方协议》，即日起由答辩人吴顺朋与邱保华履行涉案场地的所有权利和义务，余初荣不再参与经营活动，且不再承担合同所载明的权利和义务。2.原告陈功华与我方签订的《租赁合同》中约定，租赁期限从2011年12月1日至2016年11月30日止，租赁期满，装修固定部分由我方无偿收回。原告陈功华在2016年11月30日合同期届满后，并未与出租方签订续租合同，况且出租方还通知原告陈功华立即搬迁，腾出租赁场地。原告陈功华以寻找新场地需要时间，找到新场地后，又以新场地装修为由，迟迟未腾出涉案场地，并且也拖欠房租未缴。3.原告陈功华一直以来都拖欠租金，其所说的从2015年10月份起，由其直接向轴瓦厂交租金不存在，都是由邱保华交的。4.原告没有与答辩人协商续租一事，也无意续租给原告，原告投入的80万元装修也不是事实。4.答辩人认为补偿款应归本人和邱保华所有。2019年3月6日，古镛镇司法所召集城投、被告、轴瓦厂商量，明确由轴瓦厂补偿给被告651940元与原告无关，吴顺朋和邱保华于2020年1月8日起诉福建省将乐三华轴瓦股份有限公司要求支付场地被拆迁后的补偿款651494元，并于2020年2月18日经将乐法院调解双方自愿达成协议：福建省将乐三华轴瓦股份有限公司同意五日内将该补偿款651494元支付给吴顺朋和邱保华。故请求驳回原告的诉讼请求，并支付截止2016年11月30日的租金15980元及之后强占场地的费用。 被告邱保华同意吴顺朋的答辩意见。 被告余初荣经本院依法传唤未到庭参加诉讼也未提供书面答辩意见。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1.《租赁合同》一份，证明2012年3月12日，原告与被告余初荣签订了一份租赁合同，依据该合同原告向被告余初荣承租了位于将乐县轴瓦厂的部份场所，用于销售家具。该合同规定，租赁面积为1399.5平方米（含公摊），租赁期限从2011年12月1日起至2016年11月30日止。 2.“功华家具室内二次装修评估表”，证明功华家具二次装修时间是2017年，评估结果是按已装修的年限及装修寿命计算的最后估值为651494元。 3.说明函，证明明确了这笔补偿款归功华家具城所有。 被告邱保华、吴顺朋质证认为，对其他证据无异议，对评估表，跟轴瓦厂赔偿给我们的钱没有任何关联，只是数据上有些吻合。对说明函中有特别注明了这笔装修补偿款是说轴瓦厂功华家具城场所拆迁的装修补偿款。这个钱是轴瓦厂出的而不是城投公司出的。这张不能证明是陈功华的钱。 吴顺朋为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1.《店面转让协议》和《店面出租转让三方协议》各一份，证明2015年6月4日，余初荣将其与邱保华合伙投资经营轴瓦厂的50﹪股份转让于我，同日也经轴瓦厂同意。 2.（2020）闽0428民初89号民事调解书，证明余初荣的股份转给我了，补偿款属于我与邱保华的。 邱保华为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1.向轴瓦厂缴纳的部分租金收款收据及银行交易明细清单，证明所有的租金都是我在交。 2.5年内陈功华租金缴纳情况表。证明原告有欠缴租金。 3.2019年3月6日，我们在古镛镇司法所协商会议记录（轴瓦厂北区拆迁），证明轴瓦厂与我们确定的补偿金额及补偿主体是我们的。 4.吴顺朋租赁场地装修评估表，证明在司法调解会议上被告提出的要求。 原告质证认为，对《店面出租转让三方协议》、《店面转让协议》，原告没有见过也不知道有这份转让协议，真实性无法确定，这个是他们之间的转让关系原告不知道；对（2020）闽0428民初89号民事调解书，真实性无异议，这个调解书与本案所依据的合同不同，是吴顺朋、邱保华与轴瓦厂之间的权利义务关系，与本案无关；对古镛镇司法所协商会议记录（轴瓦厂北区拆迁），没有司法所的确认无法证明它的真实性，本案涉及的补偿数据并不是被告与轴瓦厂协商的，而是通过福建武夷评估公司评估得来的数字。对向轴瓦厂缴纳的部分租金收款收据及银行交易明细清单，当时交轴瓦厂的钱有一部分钱是我交给付美珍后付美珍交给轴瓦厂的，当时是我和邱保华一人一半。对5年内租金缴纳情况表，不属实我没有欠他们租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月10日，被告余初荣、邱保华，签订了一份《合作租赁轴瓦厂场地协议书》，约定双方各投资80万元，各占股50﹪，共同承租福建省将乐三华轴瓦股份有限公司北区店面、空坪及一车间2.3楼等场地用于搭建临时建筑做为商业经营及仓储等用途。并约定由余初荣负责与轴瓦厂签订租赁合同事宜。2011年4月7日，余初荣与轴瓦厂签订了一份《租赁合同》，约定：轴瓦厂将北区22-29号8个店面、空坪及一车间2.3楼等场地租赁给余初荣，无固定期限，轴瓦厂不承诺时间保证，若无遇拆迁，合同将无期限顺延。若遇政府要求整体拆迁、整体开发及政策性拆除该出租物或部分时，合同自然终止，承租方无条件拆迁，出租方不负责任和赔偿，只协助争取内部装修补偿，补偿归承租方。2012年3月12日，余初荣与陈功华签订了一份《租赁合同》，约定：将上述租赁物大部分转租给陈功华用于家具销售，租赁期限从2011年12月1日至2016年11月30日止。合同签订后原告对只是钢架结构的厂房进行了装修，合同到期后，原告与被告余初荣、邱保华商量续租一事，经同意后，原告于2017年在原租赁范围内增加了部分场所进行了二次升级改造装修，同年因县城市建设该租赁场所需拆迁，经福建武夷资产评估公司进行评估并经将乐县城市建设发展集团有限公司确认：功华家俱城室内二次装修最终估值为651494元。对该笔款，原告认为被告已将合同转让给了原告也是原告进行的二次装修，该款应属原告所有，被告吴顺朋、邱保华认为属二人所有（2015年6月4日，余初荣与吴顺朋签订《店面转让协议》，余初荣将其与邱保华合伙投资经营轴瓦厂的50﹪股份转让给吴顺朋，并经轴瓦厂同意），将乐县城市建设发展集团有限公司认为该款为轴瓦厂应收款，又怕其挪用，后便于2019年4月8日将补偿款651940元（实际转款数额）转入将乐县古镛镇人民调解委员会账户内，为此，将乐县古镛镇人民调解委员会向被告余初荣、吴顺朋、邱保华调查了解情况，并同轴瓦厂、将乐县城市建设发展集团有限公司共同组织双方进行调解未果，双方均同意走诉讼程序解决。吴顺朋、邱保华于2020年1月9日诉至本院，依据2011年4月7日，余初荣与轴瓦厂签订的《租赁合同》，要求轴瓦厂支付因租赁物被拆迁后的装修补偿款651494元，同年2月18日，经法院调解双方自愿达成协议：双方确认二次装修补偿款651494元，轴瓦厂于五日内支付给吴顺朋、邱保华。原告于2020年1月15日诉至本院，依据2012年3月12日，余初荣与陈功华签订的《租赁合同》，要求判决功华家具城二次装修补偿款651940元归原告所有，并申请对转入将乐县古镛镇人民调解委员会账户内补偿款进行诉讼保全，原告陈功华支出诉讼保全费3770元，庭审结束后原告表示押金另案处理。 本院认为，被告已将从轴瓦厂租赁的场所转租给原告陈功华，在2012年3月12日签订的租赁合同于2016年11月30日到期后，虽未签订书面续租合同，但是仍由原告陈功华继续使用租赁物并对租赁物进行了二次装修，原租赁合同继续有效，该事实有将乐县古镛镇人民调解委员会2019年4月25日对余初荣的调解询问笔录、将乐县城市建设发展集团有限公司所确认的“功华家具室内二次装修评估表”及出具的“说明函”等为凭，对该事实应予确认；在陈功华租赁期间，遇租赁物拆迁，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定，做为承租人的原告，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿，原告的诉讼请求，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、将乐县城市建设发展集团有限公司转入将乐县古镛镇人民调解委员会账户内的功华家具城场所拆迁的二次装修补偿款651940元，应支付给原告陈功华所有。 二、被告邱保华、吴顺朋应支付原告陈功华支出的诉讼保全费3770元。 案件受理费10819元，减半收取计5409.5元，由被告邱保华、吴顺朋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  薛开海 二〇二〇年四月十五日 书记员  詹杨珊 附相关法律条款： 一、《中华人民共和国物权法》 第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利 第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。 二、《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期 三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第一百一十四条国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。