广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终943号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市***********************房，统一社会信用代码914**********771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈松周，男，1976年8月15日出生，汉族，住广东省乳源县瑶族自治县大布镇钨连村委会山心村。被上诉人（原审原告）：邓石兰，女，1979年6月5日出生，汉族，住广东省封开县**************。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人陈松周、邓石兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈松周、邓石兰的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。在双德公司申请规划验收时，政府部门验收方式发生变更，政府部门原验收方式是分期报建、分期验收，后变更要求双德公司合并验收，由此导致验收延误造成双德公司延期取得中山市建设工程竣工验收备案证。由于验收是办证的前置程序，上述验收方式的变更导致双德公司办证延误。由于政府部门验收变更属于不可抗力原因，不应将责任归于双德公司。因此，涉案房屋的办证期限应当从双德公司取得中山市建设工程验收备案证之日起算，根据买卖合同约定的办证期限，双德公司并不存在逾期办证的情形，不应支持逾期办证违约金。陈松周、邓石兰辩称，维持原判。陈松周、邓石兰于2019年7月15日向一审法院起诉请求判令：1.双德公司向陈松周、邓石兰支付逾期交房违约金10619元（逾期期间为2016年7月11日至2016年12月23日，共166天，以房价款319861元为基数按每日万分之二计算）；2.双德公司向陈松周、邓石兰支付逾期办证违约金8700元（逾期期间为2017年2月15日至2017年11月13日，共272天，以房价款319861元为基数按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2012年11月15日，陈松周、邓石兰与双德公司签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定陈松周、邓石兰购买位于神湾镇XXX房，总房价为319861元；双德公司应在2014年3月31日前取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位咨询组织通过的验收合格），并将符合合同约定的商品房交付陈松周、邓石兰使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向陈松周、邓石兰支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，陈松周、邓石兰不能行使解除权，但可要求双德公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，陈松周、邓石兰有权解除合同，陈松周、邓石兰解除合同的，双德公司应自陈松周、邓石兰解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按陈松周、邓石兰已付房款的10%向陈松周、邓石兰支付违约金；双德公司退回陈松周、邓石兰全部已付房款及支付违约金后，陈松周、邓石兰同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失双德公司不再另外赔偿或补偿；陈松周、邓石兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向陈松周、邓石兰支付已付房款万分之二的违约金；双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，如因双德公司的责任，陈松周、邓石兰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意陈松周、邓石兰不退房，双德公司自延迟之日起每日按陈松周、邓石兰已付房价款的0.01%向陈松周、邓石兰支付违约金；双方还约定了其他事项。陈松周、邓石兰已依约向双德公司支付全部购房款319861元并于2014年9月18日支付专项维修资金2571元。涉案房屋的给水、电梯、电气、消防工程三期（14-17栋）、主体工程分别于2012年9月1日、2013年9月22日、2013年11月13日、2014年4月14日、2014年7月11日通过验收。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，德雅湾家园（三期）商住小区工程于2016年12月23日通过综合验收。2017年10月16日，双方签订一份中山市商品房补充协议，约定陈松周、邓石兰向双德公司购买涉案房产，因经测绘部门测定，实测涉案房屋套内建筑面积比合同约定套内面积减少，故双德公司向陈松周、邓石兰减少房价款4012元。神湾不动产登记受理通知书显示，双德公司于2017年10月26日向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料。一审庭审中，陈松周、邓石兰、双德公司确认涉案房屋的实际交付时间为2014年9月18日；确认已支付面积减少所支付的房价款4012元。陈松周、邓石兰称双德公司于2016年12月23日才取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合法定交付条件，因此双德公司应承担逾期交房的违约责任；由于尚未出具新的购房发票，故违约金的计算应以合同约定的购房价款来计算。双德公司对此则不予认同，计算违约金的购房价款应以实际房价款为准。一审法院认为，陈松周、邓石兰、双德公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付房违约责任的，不予支持。本案中，合同约定交付时间为2014年3月31日，而实际上陈松周、邓石兰于2014年9月18日接收涉案房屋，即双德公司构成逾期交付，违约期限为2014年3月31日至2014年9月18日，双德公司应按合同约定承担违约责任。双德公司抗辩认为陈松周、邓石兰的部分诉求已超过诉讼时效。本案中，合同约定的违约金为按日累计计算违约金，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，其中2016年7月15日及之前的违约金请求权因罹于诉讼时效，不应予以支持，双德公司的抗辩意见，于法有据，一审法院予以采纳。关于办证的问题。涉案合同约定双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案。由于一审法院在前述已认定涉案商品房的交付时间为2014年9月18日，即双德公司递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所以违约金的起算时间为2017年8月7日。根据双德公司提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2017年10月26日，逾期办证违约金应从2017年8月7日起计算至2017年10月26日止。另，双方已就涉案房屋的建筑面积及房价款达成新的协议，且陈松周、邓石兰确认已收取房价款4012元，故双德公司抗辩应以实际房价款来计算违约金的意见，理据充分，一审法院予以采纳，即涉案房价款为315849元（319861-4012）。现陈松周、邓石兰主张逾期办证期间为2017年2月15日至2017年11月13日，为陈松周、邓石兰自身对合法权益的有效处分，即双德公司应向陈松周、邓石兰支付2017年8月7日至2017年10月26日（共81天）逾期办证违约金2558.38元（315849元×0.0001/日×81天）。陈松周、邓石兰合理的诉求，于法有据，一审法院予以支持，陈松周、邓石兰不合理的诉求，缺乏理据，一审法院不予支持。双德公司抗辩认为陈松周、邓石兰的部分诉求已超过诉讼时效。据前述，陈松周、邓石兰的上述主张并未超过诉讼时效，故双德公司的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、双德公司应于一审判决生效之日起七日内向陈松周、邓石兰支付逾期办证违约金2558.38元；二、驳回陈松周、邓石兰的诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，减半收取计141元（陈松周、邓石兰已预交），由陈松周、邓石兰负担123元，双德公司负担18元（双德公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付陈松周、邓石兰）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。基于双德公司的上诉主张，本案二审争议焦点为双德公司是否应向陈松周、邓石兰承担逾期办证违约责任。双德公司上诉称是因政府部门对规划验收方式发生了变更，但双德公司对此并未提交任何证据予以证明，双德公司也未提交任何证据证明其申请规划验收的任何材料，本院对双德公司的该主张不予采信。即使政府部门对规划验收方式发生了变更，亦不属于不可抗力原因，因双德公司与业主在商品房买卖合同中约定，双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，该约定已给予了双德公司较长充足的履行期限，双德公司作为开发商在此较长履行期限内应积极履行自身合同义务，其在负有验收义务的情况下应主动向行政部门咨询、了解跟踪相关的具体操作，及时按照政府部门的验收要求进行验收，并非双德公司在履行协助业主办证义务期间不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院对双德公司认为属不可抗力的上诉理由不予支持。双德公司在2014年9月18日向陈松周、邓石兰交付了涉案房屋，依双方合同约定，双德公司应自该日起的720个工作日前即2017年8月7日前履行协助办证义务，双德公司在2017年10月26日才向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料构成违约。双德公司在本案中应向陈松周、邓石兰承担支付自2017年8月7日至2017年10月26日期间的逾期办证违约金，双方对一审法院以315849元作为购房价款的计算基数均未提出上诉异议，本院对一审法院判令双德公司以315849元为房价款向陈松周、邓石兰支付2017年8月7日至2017年10月26日（共81天）逾期办证违约金2558.38元（315849元×0.0001/日×81天）予以维持。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元（中山市双德房地产有限公司已预交），由上诉人中山市双德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月十三日书记员  魏丹丹