大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初9号原告：苏晓雨，女，1988年9月4日出生，蒙古族，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：苏彦君（苏晓雨父亲），男，1965年6月3日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。被告：大连瑞迪物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区启新街鹿山园205-1号。法定代表人：周银方，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐新，男，1962年7月28日出生，汉族，该公司职员。被告：大连峰景美墅地产发展有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区启新街道38号1-2层。法定代表人：史志勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘璐璐，女，1993年6月18日出生，汉族，该公司职员。原告苏晓雨与被告大连瑞迪物业管理有限公司（以下简称瑞迪物业公司）、大连峰景美墅地产发展有限公司（以下简称峰景美墅地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏晓雨的委托诉讼代理人苏彦君、被告瑞迪物业公司的委托诉讼代理人唐新，被告峰景美墅地产公司的委托诉讼代理人刘璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏晓雨向本院提出诉讼请求：1.判令被告大连瑞迪物业管理有限公司返还原告违规收取的物业费3703.6元，违规收费时间从2014年7月1日至2016年4月30日；2.判令被告大连瑞迪物业管理有限公司返还违规收取物业费利息共计1714.95元（3703.6元*0.035%*1323天），计算时间从2016年5月1日至2019年12月17日；3.判令被告大连瑞迪物业管理有限公司返还违规收取的电费5000.5元，违规收费时间从2013年11月25日至2017年10月25日；4.判令被告大连瑞迪物业管理有限公司返还违规收取的电费利息共计1354.46元（5000.5元*0.035%*774天），时间从2017年11月1日至2019年12月17日；5.判令被告大连峰景美墅地产发展有限公司返还其违法收取临时电费778元；6.判令被告大连峰景美墅地产发展有限公司返还其违法收取临时电费利息210.76元，自2017年11月25日至2019年12月17日止；7.诉讼费由二被告承担。在诉讼过程中，原告变更第3、4、5、6项诉讼请求，变更后的诉讼请求为：3.判令被告大连瑞迪物业管理有限公司返还违规收取的电费1922元，违规收费时间从2013年11月25日至2017年10月25日；4.判令被告大连瑞迪物业管理有限公司返还违规收取的电费利息共计520.6元（1922元*0.035%*774天），时间从2017年11月1日至2019年12月17日；5.判令被告大连峰景美墅地产发展有限公司返还其违法收取临时电费4287.5元；6.判令被告大连峰景美墅地产发展有限公司返还其违法收取临时电费利息1161.5元（4287.5元*0.035%*774天），自2017年11月25日至2019年12月17日止；事实和理由：原告于2019年12月10日得知旅顺鹿山园小区取得《房屋竣工备案证书》时间为2016年7月12日，根据大价发〔2014〕50号文件《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条“规范物业服务企业收费行为，维护业主合法权益，新建的普通住宅小区在未取得《房屋竣工备案证书》之前禁止向业主收费，所发生的物业费用由开发建设单位承担。”同时依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，提出第一项诉讼请求。关于被告大连瑞迪物业管理有限公司违规收取物业费问题，我向政府部门进行了投诉，相关部门给予了回复，当时在文件有效期内，我就进行了主张。二被告于2015年4月至2017年10月25日（供正式电止），收取原告临时电费长达47个月，二被告没有取得《供电营业许可证》，其将临时用电转售给原告，并收取电费，其行为违反了《中华人民共和国电力法》。原告曾于2016年两次向政府有关部门进行投诉，并均得到回复。2017年4月6日。原告向法院提交了起诉状，后该案撤诉结案，瑞迪物业公司孙经理称给我补偿但未兑现。原告与被告大连瑞迪物业管理有限公司签订的《前期物业服务管理协议》中没有关于物业公司向原告收取或代收电费的约定，因此被告大连瑞迪物业管理有限公司收取临时电费属于擅自扩大收费范围，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，请求二被告返还原告电费及利息。瑞迪物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告瑞迪物业公司与开发建设单位大连峰景美墅地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告接受被告瑞迪物业公司为其提供的物业服务。形成了物业服务的事实，原告理应交纳物业费。电属于特殊商品，由国家电网统一供应，业主用电后交费合情合理，属于应尽的义务。本案中原告和被告不是供电合同关系。被告收取电费代为收取，并且不存在提高电价超额收取，也不存在电业局重复收取电费问题。因此，原告的诉请不能成立，依法应驳回原告的诉讼请求。峰景美墅地产公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告已实际用电，要求返还临时电费无事实和法律依据，如因缴纳电费遭受损失需要提供证据说明，居民用电属于特殊商品，按照通用市场规则，公民用电后负有缴纳电费的义务。原告缴纳电费，在国家电网未另行收取的情况下，原告的合法权益并未受到损害，其要求返还已使用电量对应的电费依据不足，不应得到法院支持。我司已经按《商品房买卖合同》及《补充协议》约定尽到交付、物业管理相关事项的提示等义务，原告对于本案涉及的事实均知悉。1、我司已充分履行房屋交付义务，并且房屋使用正常（包括电力）。2013年9月29日，我司与原告签订《商品房买卖合同》，原告2013年11月25日入住，自原告入住至今，其电力使用情况正常，满足生活需要，这一点从原告自认的缴纳相关电力费用可以印证。间接证明我司已按照《商品房买卖合同》第十四条约定，履行了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，电力可满足业主生活需要。2、《补充协议》第十八条“关于前期物业管理”约定：“买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业管理企业实施统一的物业管理，并遵守物业管理有关规定及按规定及交纳物业费、电梯费等相关费用”。补充协议为原告与我司真实意思表示下签署生效的，对原告具有约束力。按照通常理解，相关费用理应包括物业代收的电费，基于原告实际用电交纳电费，符合常理，并不具备返还的前提条件。根据大连市中院审理案涉项目同类型案件的审判结果，原告主张的电费返还义务并无事实和法律依据，依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的临时电费收据9张，欲证明二被告收取电费的数额。被告瑞迪物业公司对证据的真实性无异议，自认9张临时电费收据合计数额的电费均由其公司收据。被告峰景美墅地产公司对真实性无异议，称实际收款的单位均为瑞迪物业公司。原告提交的确认书一张，二被告对该证据的证明事项均不予认可，本院认为，原告仅提交该确认书证明其已交纳截至2016年11月30日电费594元，未提交临时电费收据等予以佐证，不能达到其证明目的，故本院对该证据的证明效力不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，大连市旅顺口区鹿山园小区开发商大连峰景美墅地产发展有限公司与被告大连瑞迪物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对鹿山园提供前期物业管理服务事宜。原告系上述小区业主，被告系该小区物业服务公司。依据原告提交的临时电费收据及各方当事人的陈述，确认其向被告瑞迪物业公司交纳了临时电费5618.5元。另查明，截至2017年3月31日，原告一直按合同约定向被告交纳物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。大连峰景美墅地产发展有限公司与大连瑞迪物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》对原告苏晓雨有约束力。物业公司依据《前期物业服务合同》有对本案小区进行物业管理的义务，原告负有按期交纳物业费的法律义务。关于返还物业费问题，关于原告所称的大连市物价局文件规定新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书之前禁止向业主收费等意见，因该文件业已废止，且被告为小区提供物业服务系依据合法有效的物业服务合同，故原告以此为由要求被告瑞迪物业公司返还物业费，于法无据，本院不予支持。关于电业费问题，电力系特殊商品，由国家电网统一供应，公民用电后负有交纳电费的义务。本案中，首先，原告与被告瑞迪物业公司并非供电合同关系，原告虽称其与被告瑞迪物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中未对被告向原告代收电费进行约定，但是原告自认向被告瑞迪物业公司交纳电费，被告瑞迪物业公司代为收取相应电费已形成事实，应视为双方就代收电费这一事项达成了合意，原告称被告瑞迪物业公司强行收取，但是未提交证据予以证明；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定是关于物业服务企业违规收取物业费处理的规定，依据已查明的事实，被告瑞迪物业公司的行为系代收电费，并没有证据证明其收取的该部分费用为案涉小区物业服务费用的组成部分，故原告依据该规定要求被告瑞迪物业公司返还电费，理据不足；最后，被告峰景美墅地产公司如确存在违法行为，应由相关部门追究其法律责任，原告无据否认其已实际使用了相应的电量，在国家电网未另行收取电费侵犯其权益的情况下，原告要求二被告返还已使用电量的费用，依据不足，本院不予支持。原告主张利息的诉讼请求，因要求返还物业费和电费没有法律和事实依据，故对其主张物业费和电费的利息，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏晓雨的诉讼请求。案件受理费120元，由原告苏晓雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  隋姗姗人民陪审员  于世财人民陪审员  丛者荣二〇二〇年四月二十八日书 记 员  乔方圆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。