襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4059号原告：襄阳盛品商业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路31号。法定代表人：余杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被告：谢涛，男，1976年4月5日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘玮，湖北卧龙律师事务所律师。原告襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）与被告谢涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛品公司委托诉讼代理人贺艳辉、被告谢涛及其委托诉讼代理人刘玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛品公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；2、请求被告谢涛向原告盛品公司支付铺位租金及物业费77985.6元；3、请求被告谢涛向原告盛品公司支付违约金51906元。事实和理由：2016年7月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。《房屋租赁合同》约定：原告将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼的商铺租赁给被告经营家居使用，计租面积为422㎡；租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止（合同到期后，双方未订立新的合同，继续延用原合同）；租金单价41元/平方米/月，合计每月租金为人民币17302元。《物业管理协议》约定：物业地点为襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼，面积为422㎡，物业费单价25元/平方米/月，合计每月人民币10550元。合同签订后，原告向被告交付了铺位并提供了物业服务，但被告未按照合同约定的期限支付租金和物业费，原告多次向被告催要，被告均以资金紧张为由拒绝支付。2019年4月，被告擅自搬离了铺位。原告认为，被告无故拖欠铺位租金和物业费的行为已构成违约，同时被告未经原告同意，擅自撤场，原告有权解除合同，并有权要求被告继续履行付款义务并承担违约责任。被告谢涛辩称，被告与原告之间有期限的租赁合同已于2017年8月31日到期，此后属于不定期租赁关系，根据法律规定承租人即被告可以随时解除合同，解除不定期租赁关系，被告已于2019年4月14日解除与原告的不定期租赁关系。被告有42000元押金在原告处，押金抵充租金后，被告不欠原告租金。被告不存在违约，不定期租赁赋予承租人即被告随时解除合同的权利，不存在违约，不存在提前解约。事实是原告的经营已给被告等造成巨大损失，商场三分之二以上铺位空置，电梯停止使用，任意锁闭大门，保安阻止出货，停电等行为，已经使被告无法正常经营，原告已经严重违反物业合同中“甲方必须维护乙方合法权益，提供优良的物业服务，优雅的购物环境和良好的经营秩序”的约定。另外，原告主张的欠付租金违约金过高，请求予以调整，按资金占用率计算违约金。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明，位于襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场1幢1层房屋所有权人为襄阳金鹿源实业有限公司，该公司委托盛品公司以其名义就上述房屋对外出租和经营管理，并收取房屋租金、物业费等相关费用。2016年7月1日，原告盛品公司作为甲方、被告谢涛作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼商铺租赁给乙方经营家居使用，计租面积为422㎡；租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止；租金单价41元/平方米/月，合计每月租金为人民币17302元，按月支付，于每月10号前缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金；若乙方单方面违约，甲方有权解除合同并对乙方承租场地另行安排，还有权对乙方处以叁个月租金作为违约金，并暂扣乙方商品。同日，盛品公司作为甲方、谢涛作为乙方又签订《物业管理协议》，协议约定：物业地点为襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼，面积为422㎡；物业费单价25元/平方米/月，合计每月人民币10550元，按月支付物业费，于每月10号前缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金。合同签订后，原告盛品公司交付了租赁商铺，被告谢涛按时缴纳了租金及物业费。2016年10月13日，原告向被告出具了保证金42000元的收据（换票20000元，货款代扣22000元）。2017年8月31日租赁期限届满后，原、被告未再签订《房屋租赁合同》，被告继续租赁该商铺，并交纳租金。被告按41778元缴纳了2018年1月至2月的租金及物业费，按52918.8元缴纳了2018年6月至7月的租金及物业费，按50133.6元缴纳了2018年8月至9月的租金及物业费。自2019年3月开始，被告未再支付租金和物业费。2019年4月14日，被告将承租商铺内经营的物品全部搬走，原告以尚欠费用为由进行了阻拦。本院认为，原告盛品公司与被告谢涛签订的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》于2017年8月31日到期后，谢涛继续租赁商铺，盛品公司没有提出异议，该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，承租人谢涛可随时解除合同。谢涛于2019年4月14日将承租商铺内经营的物品全部搬走，视为解除租赁合同的意思表示，盛品公司也知道该事实，故本院认定双方于2019年4月14日起解除不定期租赁关系，《物业管理协议》也于2019年4月14日起解除。被告按41778元缴纳了2018年1月至2月的租金及物业费，按52918.8元缴纳了2018年6月至7月的租金及物业费，按50133.6元缴纳了2018年8月至9月的租金及物业费；谢涛称2018年1月至2月、6月至7月、8月至9月的租金及物业费已缴清，少缴的部分系盛品公司对租金及物业费进行的优惠，因41778元、52918.8元、50133.6元刚好为合同约定的租金及物业费的75%、95%、90%，且此后的2018年10月、11月、12月及2019年1月、2月的租金及物业费谢涛均未拖欠，故本院认定少缴的租金及物业费系盛品公司进行的优惠，2019年2月之前的租金及物业费谢涛已缴清。谢涛共欠租金24800元（17302元/月×1月+17302元/月×13天÷30天）及物业费15122元（10550元/月×1月+10550元/月×13天÷30天）未支付。被告未按合同约定的期限交纳租金，构成违约，应承担违约责任。原、被告在《房屋租赁合同》中约定被告未按时缴清租金、物业费，原告按未缴纳总金额每日千分之一向被告收取滞纳金；另外还约定被告单方面违约，原告有权对被告处以三个月租金作为违约金。上述约定均是对被告违约时应支付的违约金约定，该违约金的约定过高，被告请求予以调整，本院予以调整，酌定违约金为3500元。谢涛缴纳的保证金42000元应予扣减。谢涛应支付盛品公司租金24800元、物业费15122元、违约金3500元，合计43422元，扣减谢涛缴纳的保证金42000元，谢涛还应支付1422元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告谢涛之间的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》于2019年4月14日解除；二、被告谢涛向原告襄阳盛品商业管理有限公司支付租金、物业费、违约金合计1422元；三、驳回原告襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费2898元，减半收取1449元，由原告襄阳盛品商业管理有限公司负担1400元，被告谢涛负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第１３条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，开户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：１７×××５６。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  张良元二〇二〇年四月二十二日书记员  闫 辉