山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初1474号原告：世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区解放路156号。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：车方圆，该公司工作人员。被告：刘永锦，男，1952年11月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司诉被告刘永锦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓鹏和车方圆、被告刘永锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8433.60元（按建筑面积234.28平方米，每月每平方米3元的标准计算12个月），并支付违约金339.40元。事实和理由：原告系烟台世茂海湾1号项目的前期物业服务公司，并与开发商烟台世茂置业有限公司（以下简称世茂置业公司）签订了《烟台世茂海湾1号前期物业服务合同》，约定由原告为世茂置业公司开发建设的烟台市67号滨海景区B地块R1、R2、R3及T1塔楼提供前期物业服务，商务公寓物业服务费收费标准为每月每平方米3元；物业产权人、使用人应当按照《商品房预售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季度进行预交物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起应按照每天3‰的比例支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务。被告于2011年10月26日接收坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积234.28平方米。截止至2019年12月31日，被告应付物业费70438.70元，被告仅支付其中的62005.10元，尚欠8433.60元未付。被告刘永锦辩称，根据“山东省烟台市物业管理规定”，因世茂海湾1号小区配套建设不完全，原告向被告收取的物业费应当减免20%，故被告同意向原告支付物业费6746.88元，对于原告主张过高的部分被告不同意交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2012年3月16日，原告与开发商世茂置业公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：原告为坐落于烟台市67号海滨景区项目提供前期物业管理服务，商务公寓为3元/平方米/月（含公共设施设备、电梯运行费、自来水二次供压费用）；物业产权人、使用人的物业服务费应当按照《商品房销售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季进行预交；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起应按照每天3‰的比例支付违约金。合同签订后，原告开始为烟台世茂海湾1号项目提供物业服务。2011年10月26日，被告接收涉案房屋。2019年11月9日，原告向被告发送催款单，催促被告交纳物业费。至今，被告未向原告交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间涉案房屋的物业服务费8433.60元（按建筑面积234.28平方米、每平方米3元/月计算）。庭审中，被告主张，根据烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局烟价[2018]108号《关于明确市区物业服务收费等有关事宜的通知》第三条第二款之规定，“普通住宅前期物业，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免不低于20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业”，涉案世茂海湾一号小区内配套设施不全，原告物业费应予以减免20%。为此，被告提交了业主手册1份，并称其于2011年接收涉案房屋、与当时的小区物业服务公司北京戴德梁行物业管理有限公司（以下简称戴德梁行物业公司）签订物业服务合同时，戴德梁行物业公司向其提供了该业主手册，其中第三章第二节部分明确约定小区配套包括“小区户外健身器材”、“裙楼屋顶花园”、“赏花灌木和植栽的园林绿化”、“休闲娱乐的时尚广场”，但实际上，上述配套小区内全部没有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主手册中关于配套设施的规定应认定为商品房买卖合同的组成部分；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第2款之规定，业主手册中关于配套设施的规定应认定为物业服务合同的组成部分，上一个物业公司与业主签订的物业合同中约定的内容，原告作为继任物业公司应当继续承担。原告对被告提交的业主手册不予认可，主张该手册并非原告提供，与本案无关；被告主张的配套设施商品房买卖合同中并无任何约定，且配套设施问题与物业服务企业提供的物业服务属不同法律关系，配套设施具体的提供者是商品房买卖合同的相对方即世茂置业公司，原告作为小区物业服务的提供者，没有权利或义务提供配套设施，在原告提供了物业服务的情况下，被告即应按照物业服务合同的约定向原告支付物业费。被告认可其与世茂置业公司签订的商品房买卖合同中对其所述配套设施未作出约定，但主张其提交的业主手册是其买房时世茂置业公司向其提供的，该业主手册应视为世茂置业公司和物业公司共同向业主出具的。本院认为，（一）原告与开发商世茂置业公司在签订的《前期物业服务合同》中明确约定了烟台世茂海湾1号项目的物业服务内容及收费标准等，上述约定内容系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效；被告作为烟台世茂海湾1号小区业主，亦对其有法律约束力。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，结合被告于2011年10月26日接收涉案房屋的事实，原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8433.60元于法有据，于约相合，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告提供的业主手册不符合上述解释关于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”规定，不能视为商品房买卖合同的内容，亦与原告要求被告支付的物业服务费无关。现被告以小区配套设施不全为由，要求原告减免物业费20%之辩解证据不足，本院不予支持。本院考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告刘永锦于本判决生效之日起十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8433.60元。二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如被告刘永锦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘永锦负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 杨 帆二〇二〇年四月十七日书记员 林上靖