河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终356号 上诉人（原审被告）：武邑县农村信用联社股份有限公司，住所地：河北省武邑县建设西路中段南侧。统一社会信用代码：91131100MA07R6PJ1J。 法定代表人：赵金路，董事长。 委托诉讼代理人：王志辉，河北仁浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘宝军，男，1980年5月23日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：王振武，男，1978年12月14日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：信玉杰，女，1967年4月10日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：杨扬，女，1987年6月6日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：李存峰，男，1970年4月28日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：高焕爱，女，1966年10月22日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：李东明，男，1958年2月12日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：李彦松，男，1975年12月16日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：张志华，男，1972年3月12日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审原告）：贾月才，男，1983年6月5日出生，汉族，住故城县。 上述十被上诉人共同委托诉讼代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：河北瑞恒房地产开发有限公司，住所地：故城县邢德路公路南侧H-1-3号。统一社会信用代码：911311266827933187。 法定代表人：李兰生，董事长。 委托诉讼代理人：李书嘉，河北凌坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒思思，河北凌坤律师事务所律师。 原审第三人：王建民，男，1970年1月31日出生，汉族，住武邑县。 上诉人武邑县农村信用联社股份有限公司（以下简称武邑信用社）因与被上诉人刘宝军、王振武、信玉杰、杨扬、李存峰、高焕爱、李东明、李彦松、张志华、贾月才、河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒房地产公司）、原审第三人王建民确认合同无效纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武邑信用社委托诉讼代理人王志辉、被上诉人刘宝军等十人委托诉讼代理人陈章岩、被上诉人瑞恒房地产公司委托诉讼代理人李书嘉、舒思思到庭参加诉讼，原审第三人王建民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 武邑信用社上诉请求：撤销原判并依法驳回刘宝军等人的诉讼请求，与本案有关的全部诉讼费用由瑞恒房地产公司、刘宝军等十人承担。事实与理由：武邑信用社与瑞恒房地产公司签订的抵押合同合法有效。刘宝军等人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当撤销。 瑞恒房地产公司答辩称，第一，刘宝军等十人系案涉房屋的实际所有权人，基于房屋已取得预售许可证而信赖购买，且已实际交付全部购房款，已实际占有使用。虽然依据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，根据物权人的真实权利优先保护的原则，刘宝军等人享有事实上的所有权，如保护武邑信用社的抵押权，则会产生剥夺了刘宝军等人的财产所有权的后果，有违法律公平正义之原则。第二，本案中抵押无效，抵押合同当然无效。首先，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条：“有争议的财产不得抵押”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十三条：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，本案的抵押权是无效的，抵押合同当然无效；其次，抵押合同及抵押登记赋予武邑信用社的是对抵押物拍卖变卖所得价款的优先受偿权，在债务人届期不履行债务时，抵押权人有权拍卖、变卖抵押财产以实现抵押权人之债权。但本案抵押人事实上已对抵押物不享有所有权，且抵押物早在抵押前已交付刘宝军等人实际占有使用，武邑信用社作为抵押权人事实上已经无法通过抵押登记对抵押物进行拍卖、变卖，本案中抵押合同及抵押登记的法律意义已经丧失。第三，武邑信用社未尽到审慎合理注意义务。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，武邑信用社应当对房屋的实际使用情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。武邑信用社未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，对于抵押及抵押合同之无效具有过错，在瑞恒公司无权处分之前提下也不适用于善意取得制度。 刘宝军等十人答辩称，武邑信用社上诉理由不足，没有新的证据支持其上诉请求，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。 刘宝军等十人向一审法院起诉请求：1．判决武邑信用社与瑞恒房地产公司订立的抵押合同无效及不动产抵押登记无效；2．本案诉讼费由被告承担。后刘宝军等人在审理过程中撤回了“请求法院判令不动产抵押登记无效”这一诉讼请求。 一审法院认定事实：刘宝军于2009年4月29日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-11号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积263平方米，单价每平方米1780元，总价款468140元。瑞恒房地产公司于2011年5月6日将涉案房屋交付给刘宝军。2016年6月27日瑞恒房地产公司向刘宝军开具涉案房屋Ｅ2-11的增值税发票。王振武于2009年4月7日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-12号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积176平方米，单价每平方米1704.6元，总价款300009.6元。瑞恒房地产公司于2011年4月21日将涉案房屋交付给王振武。2016年4月30日瑞恒房地产公司向王振武开具涉案房屋Ｅ2-12的销售不动产统一发票。张桂碟于2009年5月1日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-13号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积176平方米，单价每平方米1650元，总价款290400元。2016年12月31日张桂碟将Ｅ2-13号房屋转卖给信玉杰，双方签订房屋销售协议书，转让价格42万元。瑞恒房地产公司于2011年4月16日将涉案房屋交付给陈秀兰（陈秀兰是信玉杰的婆婆）。2019年6月6日瑞恒房地产公司向信玉杰开具涉案房屋Ｅ2-13的增值税发票。杨扬于2009年8月27日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-14号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积173.84平方米，单价每平方米1700元，总价款295528元。瑞恒房地产公司于2011年5月10日将涉案房屋交付给杨胜广（杨胜广是杨扬的父亲）。2016年4月30日瑞恒房地产公司向杨扬开具涉案房屋Ｅ2-14的销售不动产统一发票。李存峰于2009年5月8日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-15号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积176平方米，单价每平方米1720元，总价款302720元。瑞恒房地产公司于2011年6月11日将涉案房屋交付给李存峰。2016年4月30日瑞恒房地产公司向李存峰开具涉案房屋Ｅ2-15的销售不动产统一发票。高焕爱于2009年5月8日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-16号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积176平方米，单价每平方米1720元，总价款302720元。瑞恒房地产公司于2011年8月21日将涉案房屋交付给高焕爱。2016年4月30日瑞恒房地产公司向高焕爱开具涉案房屋Ｅ2-16的销售不动产统一发票。李东明于2009年5月9日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-17号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积176平方米，单价每平方米1720元，总价款302720元。瑞恒房地产公司于2011年5月25日将涉案房屋交付给李东明。2016年6月27日瑞恒房地产公司向李东明开具涉案房屋Ｅ2-17的增值税发票。李友志（系李彦松的父亲）于2009年9月16日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-18号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积176平方米，单价每平方米1850元，总价款325600元。瑞恒房地产公司于2011年5月8日将涉案房屋交付给李友志。2016年4月30日瑞恒房地产公司向李彦松开具涉案房屋Ｅ2-18的销售不动产统一发票。张志华于2009年5月18日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-19号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积176平方米，单价每平方米1800元，总价款316800元。瑞恒房地产公司于2011年5月7日将涉案房屋交付给张志华。2016年4月30日瑞恒房地产公司向张志华开具涉案房屋Ｅ2-19的销售不动产统一发票。贾留所于2010年1月28日与瑞恒房地产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房地产公司所开发的浩天建材城项目中的Ｅ2-20号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积263平方米，单价每平方米1977元，总价款520000元。瑞恒房地产公司于2011年5月9日将涉案房屋交付给贾留所。2016年4月30日瑞恒房地产公司向贾月才（贾留所是贾月才）开具涉案房屋Ｅ2-20的销售不动产统一发票。2019年6月21日郑口镇堤口村委会出具证明，证明贾留所在洲海商贸城购买的Ｅ2-20将此房屋归二儿子贾月才所有。另查明，瑞恒房地产公司于2009年4月9日取得商品房预售许可证，批准所列Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ1、Ｅ2、Ｍ1、Ｍ2、Ｄ1-Ｄ8、Ｇ1-Ｇ3、Ｆ1-Ｆ3、Ｎ1-Ｎ8计29套房屋公开预售，房屋用途为商住，涉案10套房屋在上述公开预售的范围内，并且该10套房屋已付清全部购房款或已付清大部分购房款。此外，瑞恒房地产公司因股权转让一事将浩天建材城这一名称变更为洲海商贸城的名称。2014年11月28日，瑞恒房地产公司与武邑信用社就王建民在武邑信用社借款一事签订抵押合同，合同编号为农信抵字（2014）第18602014905119。其中约定为确保债务人王建民与债权人武邑信用社签订的编号为（武）农信借字（2014）第18602014405863号《个人借款合同》的履行，保障武邑信用社债权的实现，瑞恒房地产公司自愿为主合同（个人借款合同）提供抵押担保。瑞恒房地产公司以本合同（抵押合同）后附“抵押物清单”所列之财产设定抵押，清单作为本合同的组成部分。担保范围为主合同项下本金900万元（土地30万元，房屋870万元）及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等），债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。另外，该房地产抵押物清单载明：邢德公路南侧Ｅ2-1至Ｅ2-20号共计20套房屋，其中就包含涉案的Ｅ2-11至Ｅ2-20号这10套房屋，所有权证号故房权证故城字第××号，房屋坐落于邢德公路南侧Ｅ2-1-20，随后将该抵押物办理了相应的抵押登记手续。 一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房产的抵押合同是否有效的问题。瑞恒房地产公司以其名下的故房权证故城字第××号中已经出售并交付给刘宝军等人的10套房产（Ｅ2-11到Ｅ2-20）及房产附属土地使用权作抵押，因该10套房产在瑞恒房地产公司用作抵押之前已经出售给买受人，买受人已付清全部购房款或大部分购房款且该房屋已经实际交付使用，刘宝军等人对涉案房产享有实际的所有权益，未完善的仅仅是产权过户的手续，因而形成了该涉案房产的实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于“有争议的房产”，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”的规定，瑞恒房地产公司以自己已经出售不享有所有权的财产作抵押物，违背了法律法规的强制性规定。再者，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，第三人提供抵押物的应当对抵押财产享有处分权，而从本案查明的事实来看，涉案房产用作抵押之前已经出售给买受人，且买受人已经实际占有，瑞恒房地产公司对涉案房产不具有处分权是明知的，所以瑞恒房地产公司在提供抵押物时对抵押物并不具有处分权。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，瑞恒房地产公司将涉案房产作抵押与武邑信用社所签订的《抵押合同》因违背法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。关于刘宝军等人要求判决不动产抵押登记无效的诉讼请求，在审理过程中向本院申请撤回该项诉讼请求，系当事人意思自治的行为，不违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。综上所述，刘宝军、王振武、信玉杰、杨扬、李存峰、高焕爱、李东明、李彦松、张志华、贾月才的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告河北瑞恒房地产开发有限公司与被告武邑县农村信用联社股份有限公司之间所签订的抵押合同（合同编号为农信抵字（2014）第18602014905119）无效。案件受理费16960元，由被告河北瑞恒房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案二审当事人争议的主要焦点是武邑信用社与瑞恒房地产公司签订的抵押担保合同是否有效问题。 首先，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据本案当事人无争议的事实，在瑞恒房地产公司将涉案十套房产抵押给武邑信用社之前，瑞恒房地产公司已将该十套案涉房屋出售给刘宝军等十人。瑞恒房地产公司与刘宝军等十人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但刘宝军等十人已经支付相应价款并实际占有房屋。一审判决基于前述事实认定刘宝军等十人已经实际享有前述涉案十套房产占有、使用和收益的权利，并进而认定其为涉案十套房产真实权利人，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。瑞恒房地产公司在其已非涉案房产真实权利人的情况下，以涉案房产设定抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为。刘宝军等十人未对瑞恒房地产公司前述抵押行为予以追认，一审判决由此认定瑞恒房地产公司设定抵押行为无效，并无不当。 其次，金融机构在接受房地产开发企业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房产实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。武邑信用社作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对瑞恒房地产公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋在办理贷款抵押担保时早已建成发售。在此情况下，武邑信用社不仅应当预料用于抵押的房产存在业已售出的可能，而且完全有能力到涉案房产所在地了解是否已经售出的客观事实。一审判决因此认定武邑信用社对于抵押房产未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。武邑信用社认为案涉房产销售情况并非办理贷款抵押必须审查的内容，其亦无从知道涉案房产实际销售情况，其已尽审慎审查义务的意见，理据不足，不予采信。 综上所述，武邑信用社的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人武邑县农村信用联社股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 关信娜 审 判 员 朱一麟 二〇二〇年四月十七日 法官助理 李 珺 书 记 员 陈 兵