江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初7868号原告：黄强，男，1988年12月8日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。原告：李晃晃，女，1990年8月15日生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。被告：韩冬红，女，1981年11月15日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王昊，江苏崇安律师事务所律师。被告：张春雷，男，1981年9月29日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王昊，江苏崇安律师事务所律师。原告黄强、李晃晃与被告韩冬红、张春雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，于2019年11月29日组织双方质证，两原告委托诉讼代理人徐晨婷，被告韩冬红及两被告委托诉讼代理人王昊到庭参加诉讼。后本案转为合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行审理。两原告委托诉讼代理人徐晨婷，两被告委托诉讼代理人王昊到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告黄强、李晃晃向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同》；2、请求判令二被告共同向原告返还定金20万元、购房款113万元；3、请求判令二被告共同向原告支付违约金66万元、律师费185000元、居间代理费5万元；4、请求判令二被告共同承担本案的诉讼费、保全费及保全担保费用。事实和理由：2019年5月30日，两原告通过无锡恋上居房产经纪有限公司与两被告签订了《无锡市存量房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)，房屋买卖合同约定：①两原告向两被告购买位于溪岸观邸81-3303室房屋，房屋总价330万元整；②房屋买卖合同签订前房屋设定抵押，抵押权人为农业银行，两被告应于2019年8月31日前办理注销抵押登记手续。③两原告应于2019年5月30日支付定金20万元，2019年7月30日支付第一笔购房款113万元，其余198万元办理商业贷款。④出售方(即两被告)逾期履行本合同约定的义务超过15日的，购买方有权书面通知解除合同并要求出售方支付房屋转让价20%的违约金；⑥违约方应承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用并赔偿守约方支出的居间服务费。合同签订后，两原告按照合同约定的时间支付了定金20万元及第一笔购房款113万元，但两被告迟迟不办理注销抵押的手续，并且经查，两被告在签订合同时隐瞒了涉争房屋存在两项抵押权的事实。两被告逾期注销抵押的行为已经超过15天，原告有权要求解除房屋买卖合同并要求两被告返还已付的定金及购房款并支付违约金，同时有权要求两被告按照合同的约定支付律师费、诉讼费、居间费等费用。故而成讼。被告韩冬红、张春雷辩称：1、关于原告诉请中的要求解除双方签订的无锡市存量房屋买卖合同，我方认为根据合同约定若要解除合同应当书面方式通知解除，而至今为止被告方并未收到原告方的任何书面通知，且在本房屋买卖过程当中被告对时间的延缓仅仅是履约瑕疵，并不会导致合同无法履行，故也非根本违约。原告解除合同的理由不充分。2、关于原告主张的违约金，被告方认为其约定过高，如被告方确实有履约瑕疵，应按照法定违约金予以调整。3、被告方认为根据房屋买卖合同的相关判决原则，应当尽可能的维护合同的履行，而非随意解除。故被告方认为应当继续履行合同。4、被告于2019年7月31日将房屋钥匙交付原告，实际已经完成该房屋的交付。本院对于双方均无异议的《无锡市存量房屋买卖合同》、付款凭证、委托律师合同及发票、不动产公共平台查询到的涉案房屋的登记情况、2019年10月30日被告发函原告的要求他们尽快办理贷款手续的律师函（复印件）和邮寄凭证等证据予以确认。经审理查明：韩冬红、张春雷于2017年1月24日取得无锡市滨湖区溪岸观邸81-3303房屋的所有权。2019年5月30日，黄强和韩冬红签订房屋买卖合同，将涉案房屋以330万卖给黄强、李晃晃。房屋买卖合同约定：房屋买卖合同签订前房屋设定抵押，抵押权人为农业银行，两被告应于2019年8月31日前办理注销抵押登记手续；两原告应于2019年5月30日支付定金20万元，2019年7月30日支付第一笔购房款113万元，其余198万元办理商业贷款；出售方(即两被告)逾期履行本合同约定的义务超过15日的，购买方有权书面通知解除合同并要求出售方支付房屋转让价20%的违约金；违约方应承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用并赔偿守约方支出的居间服务费。庭审中，韩冬红和二被告共同委托代理人表示该房屋的共有人张春雷也同意出卖该房屋。韩冬红未告知买受人房屋上另有第二项即抵押权人为张家港农商行的抵押。2019年7月31日，韩冬红出具收条，收到购房款共计133万元（包括20万元定金）。2019年10月8日，涉案房屋的农业银行抵押办理了注销，2019年10月23日，涉案房屋上的张家港农商行的抵押办理了注销。本院认为，承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。黄强、李晃晃和韩冬红签订房屋买卖合同达成一致的意思表示，未违反法律强制性规定，自成立时生效。张春雷在案件审理期间对买卖合同予以追认，故当事人双方都应按照约定履行合同。合同第十一条违约责任明确约定“出售方(即两被告)逾期履行本合同约定的义务超过15日的”购买方有权以书面通知方式解除买卖合同，并有权要求出售方承担违约责任。被告未按照合同约定于2019年8月31日解除合同上的抵押权，符合合同解除条款的条件。黄强、李晃晃可以起诉形式书面通知解除合同。故对于被告可继续履行合同、未书面通知的辩解，本院不予采纳。关于被告认为交付钥匙即完成房屋买卖合同交付义务的辩解，不动产是以登记为公示要件，而并不是房屋钥匙交付，对该辩解本院亦不予采纳。本院确认双方签订的关于溪岸观邸81-3303室的房屋买卖合同于本案送达之日即2019年11月14日解除。合同解除后，韩冬红、张春雷应将收到的购房款113万元、定金20万元交还给黄强、李晃晃。关于要求二被告共同向原告支付律师费185000元、居间代理费5万元、违约金66万元的诉请，关于律师费，有代理合同和律师费发票相印证，本院予以支持。关于居间代理费，有转账记录、合同约定等证据予以印证，本院亦予以确认。关于保全担保费用，并未由合同明确规定，且不属于必然需要支出的费用，本院不予支持。关于违约金，两被告辩称违约金过高，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。合同约定违约金为房屋转让价的20%，本院已支持原告主张的律师费、居间等费用，再综合考虑二被告的违约情形，本院酌定调整违约金为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、韩冬红、张春雷与黄强、李晃晃于2019年5月30日签订的溪岸观邸81-3303房屋的房屋买卖合同于2019年11月14日解除；二、韩冬红、张春雷于本判决生效之日起立即向黄强、李晃晃返还定金20万元；三、韩冬红、张春雷于本判决生效之日起立即向黄强、李晃晃返还购房款113万元；四、韩冬红、张春雷于本判决生效之日起立即向黄强、李晃晃支付违约金10万元、律师费18.5万元、居间费5万元；五、驳回黄强、李晃晃的其他诉讼请求。案件受理费24600元、保全费5000元，共计29600元，由韩冬红、张春雷负担28000元，由黄强、李晃晃负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  张啸华人民陪审员  丁霞静二〇二〇年四月二十五日法官 助理  彭云翔书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。