江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初11021号原告：昆山市森鑫服装有限公司，住所地江苏省昆山市石浦镇民营区利都路，统一社会信用代码91320583749413931H。法定代表人：严卫林，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵巧全，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘水青，江苏海联海律师事务所实习律师。被告：上海涛澜实业有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路5655号1幢2层B区203室，统一社会信用代码91320118MA1JL13B2G。法定代表人：陈长根。被告：昆山涛澜安全玻璃有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦仁成路15号3幢，统一社会信用代码91320583MA1NE0M737。法定代表人：陈长根。委托诉讼代理人：陈全根，男，公司员工。代理上述两被告。原告昆山市森鑫服装有限公司（以下简称森鑫公司）诉被告上海涛澜实业有限公司（以下简称涛澜实业公司）、昆山涛澜安全玻璃有限公司（以下简称涛澜玻璃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月20日、2020年4月2日公开开庭进行审理。原告森鑫公司法定代表人严卫林及其委托诉讼代理人赵巧全、被告涛澜实业公司和涛澜玻璃公司法定代表人陈长根及其委托诉讼代理人陈全根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2016年5月19日签订的《房屋租赁合同》，判令被告归还房屋，恢复原状。2.判令被告支付原告租金120833.33元(2019年3月1日起算，暂计算至2019年5月15日，要求计算至合同解除之日止)，并承担违约金96667元(按两个月租金计算)。3.判令被告支付原告房屋占有使用费(按租金标准，从合同解除第二日起算至实际归还房屋之日止)。4.判令被告结清水电费，迁让被告名下变压器、归还原告配电房。5.被告承担本案诉讼费用等。事实与理由：原被告于2016年5月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆山市的厂房租赁给被告，房产面积1956.89平方米，租期自2016年9月1日至2028年8月31日止，年租金58万元，每半年支付一次29万元，租金先付款后使用，提前一个月支付房租。合同约定承租人不交付或不按约定交付租金达1个月以上，或未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的，出租人有权解除合同。违约责任：违约方赔偿对方按2个月房租计算违约金。厂房厂地使用范围：四周钢棚、厨房及前二楼。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约将出租物交付被告，但被告均未按约支付房租金，被告应在2019年2月支付2019年3月1日起的半年租金29万元，但被告迟迟不付，经原告多次催促也未支付。期间被告也承诺如不按合同付款，原告可无条件解除租赁合同，并赔偿原告全部损失。租赁期间被告未经原告及有关部门批准同意擅自改变房屋结构、拆除原告钢棚，私自搭建。鉴于被告严重违约，原告委托律师于2019年5月5日向被告发送解除《房屋租赁合同》函，但被告至今仍占用涉案房屋并拖欠费用未付。对于被告在租赁期间申办的变压器要求被告在解除合同时一并迁让，同时要求被告赔偿拆除原告原有的变压器损失。被告承租房屋后实际由昆山涛澜安全玻璃有限公司使用租赁物，故追列昆山涛澜安全玻璃有限公司为被告。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告涛澜实业公司和涛澜玻璃公司辩称，房屋起租的时候，使用面积为厂房场地及四周钢棚、厨房及厨房二楼。在2018年8、9月份的时候，接到了安监、城管要求拆除四周钢棚的通知。在2019年6月份的时候，接到了要求拆除违章搭建的通知。合同约定的58万元是加上四周搭建的房租，因此认为应扣除相应房租，认为应当扣除10万元。我方在租的时候房租是20万元，不含钢棚，后再原告同意搭建外面钢棚的约1000平，又重新签订合同，我还装了变压器，2018年年底时政府下来拆除令，拆除钢棚的话我的地方就不够使用。拆除钢棚应按照20万元的租金交，发票也是按照20万元开具的，应履行第一份合同。本院经审理认定事实如下：千灯镇石浦淞南路XX号X号厂房所有权和土地使用权登记在森鑫公司名下，土地使用权面积4614.5平方米，房屋建筑面积1956.89平方米。2016年5月19日，森鑫公司（甲方）与涛澜实业公司（乙方）签订房屋租赁合同，第一条、承租人房屋坐落在昆山市，产证面积1956。89平方。第二条、租赁期限从2016年9月1日至2028年8月31日，租期为12年租金(大写)先付款后使用原则，年租金：58万，每半年支付一次29万，押金一个月。第二条、承租人负责支付出租房屋的水费，电费，电话费，卫生费和物业管理费。第四条、租赁房屋的用途：工业厂房(承租方需在当地行政审批机关办妥相关手续并取得营业执照)。第五条、租赁房屋的维修：谁损坏谁维修。第六条、出租人维修的范围，时间及费用负担：房屋及市政配套的质量问题的维修由出租方维修承担费用。每三年递增6%。第七条、承租人维修的范围及费用负担：承租人原因造成的维修由承租方负责维修并承担。第八条、出租人(是/否)允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围攻是：不影响房屋结构并符合当地规划要求。第九条、租凭合同期满租赁房屋的装修、改善增设他物的处理按承租原状关归还或协商确定。第十条、出租人不允许承租人转租租赁房屋。第十一条、定金(大写)伍万元。承租人在7日前交给出租人。第十二条、合同解释的条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2.未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房/用除的；3.承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；4.米经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；5.承租人在出租房屋进行违法活运的。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1.出租人延迟交付出租房屋1个月以上；2.出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。第十三条、房屋租凭期限届满前2个月前提出，经出租方同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，承租方有优先权。第十四条、违约责任：违约方赔偿对方按两个月房租计算违约金。出租人米按时或示按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财产毁损的，由出租人负责赔偿损失，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第二人使用的，因此造成房屋损坏的，应负损坏赔偿责任。本合同经甲乙双方签字盖章后生效。第十五条、合同争议的解决方式：本合同在履行过租中发生的争议，由双方当事人协商解决也可由有关部门协调，协调或调解不成，按下列两种方式解决，一，提交件裁委员会仲裁二：依法向人民法院起诉。第十六条、变压器涉及到拆迁补偿，甲方得20%，乙方得80%。第十七条、其它约定事项：承租方必须做好环保安全生产工作，配备好消防器材，如发生事故由承租方承担一切经济损失，并承担一切法律赍任，如对承租房屋造成损坏均由承租方负责维修。提前一个月支付房租。其他事项备注：厂房厂地使用范围：四周钢棚、厨房及前二楼。合同签订后，涛澜实业公司租金支付至2019年2月28日。后续房租未支付。签订合同后，涛澜实业公司将厂房交给涛澜玻璃公司使用，涛澜玻璃公司搭建了钢棚并单独安装了变压器，水电气均在涛澜玻璃公司名下。2019年3月6日，森鑫公司向涛澜玻璃公司发送催款单，内容为：贵司租用森鑫公司厂房。第一期500平方租金应在2019年01月付清7万元，至今还未付款。第二期2000平方租金应在2019年02月付清29万元，至今还未付款。特催款已2019年03月30日之前付清，并逾期滞纳金按每月10%给付，到期还未付款将断电，断水，关门，造成损失全部有涛澜玻璃公司承担其后果，并赔偿森鑫公司的损失。特此告示，望尽快安排解决，遵守履行合同。陈全根2019年3月12日在该催款单上签字确认。陈长根出具承诺书，承诺4月8日付严卫林2019年上半年房租如付不出可以起诉搬走。陈长根于2019年4月22日承诺：涛澜玻璃公司欠森鑫公司2019年房租36万元应在2019年2月底延期至今未付，再次催款，在这星期还不付按合同约定，无条件解除合同，并赔偿森鑫厂全部损失。涛澜实业公司提供房屋租赁合同一份，该合同与2016年5月19日合同条款基本一致，区别在于显示租赁面积1000平方米，年租金20万元，租赁期限显示2016年_月_日至2026年_月_日。2019年5月5日，森鑫公司委托律师发送律师函，内容为：根据森鑫公司提供的相关资料显示：森鑫公司与贵司(你)于2016年5月19日签订房屋租赁合同，约定由你方向森鑫公司承租位于昆山市房屋，租赁面积为1956.98平方米，租期自2016年9月1日至2028年8月31日，年租金58万元，每半年支付一次29万元，先付款后使用原则，租金每三年递增6%。合同约定如承租人不交付或不按约定交付租金达1个月以上的，出租人有权解除租赁合同。森鑫公司与贵司(你)于2017年8月1日签订房屋租赁合同，约定由你向森鑫公司承租位于昆山市房屋，租赁面积为500平方米，租期自2017年8月1日至2028年8月31日，年租金14万元，每半年支付一次7万元，先付款后使用原则，租金每三年递增6%。合同约定如承租人不交付或不按约定交付租金达1个月以上的，出租人有权解除租赁合同。合同签订后，森鑫公司按约将房屋交付你方，但你方迟迟不按期支付房租金。其中2019年2月1日开始的半年租金7万元租金应在2019年2月1日之前支付，2019年3月1日开始的半年租金29万元应在2019年3月1日之前支付，但你方未按期支付，森鑫公司无数次向你方催款，但你方迟迟不予付款，期间你方还承诺如不按合同付款，森鑫公司可无条件解除租赁合同，并赔偿森鑫公司全部损失。本律师特致函：鉴于你方未按约履行租金支付义务，你方已构成严重违约，森鑫公司根据合同及相关法律规定，特通知你方：森鑫公司解除与你方于2016年5月19日、2017年8月1日签订之房屋租赁合同，解除通知自本律师函送达之日起生效。涛澜实业公司于2019年5月6日收到通知。本院认为：森鑫公司与涛澜实业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。双方合同约定承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，出租人可以解除合同，现涛澜实业公司于2019年3月开始未支付租金，至本案最后一次庭审时仍未支付，构成违约，故本院对森鑫公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，涛澜实业公司和涛澜玻璃公司应当拆除搭建的钢棚并返还房屋。合同于2019年5月6日解除，涛澜实业公司应当支付合同解除前欠付的租金106333元。之后的占有使用费按合同约定每年58万元支付至实际搬离之日。关于违约金，合同约定违约方赔偿对方按两个月房租计算违约金，森鑫公司主张按照96667元计算违约金符合合同约定，本院认定涛澜实业公司支付森鑫公司违约金96667元。森鑫公司主张涛澜玻璃公司对涛澜实业公司承担连带责任没有依据，但因涛澜玻璃公司实际使用厂房，故厂房归还义务和拆除钢棚义务不能免除。涛澜实业公司提供的年租金20万元的合同显示房屋租赁面积1000平方米，也没有具体租赁时间，该合同并未实际履行，本院不予理涉。涛澜实业公司主张违法搭建的钢棚如果拆除应减少租金，于法无据，本院不予支持。森鑫公司主张涛澜实业公司和涛澜玻璃公司结清水电费，因房屋水电登记在涛澜玻璃公司名下，森鑫公司并未垫付，该费用应当由水电部门进行催缴，故该主张没有依据，本院不予支持。但涛澜公司理应拆除变压器将配电房返还给森鑫公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市森鑫服装有限公司与被告上海涛澜实业有限公司于2016年5月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除。二、被告上海涛澜实业有限公司和昆山涛澜安全玻璃有限公司于本判决生效后二十日内将钢棚和变压器拆除后返还租赁房屋及配电房交付昆山市森鑫服装有限公司。三、被告上海涛澜实业有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山市森鑫服装有限公司支付租金106333元。四、被告上海涛澜实业有限公司于本判决生效后二十日内按每年58万元的标准向原告昆山市森鑫服装有限公司支付房屋占有使用费，从2019年5月7日起计算至返还房屋之日止。五、驳回原告昆山市森鑫服装有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：3220198643605151526039658）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68590元，由被告上海涛澜实业有限公司负担。其中，原告预交的案件受理费68590元，本院予以退还，被告应当负担的83888元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811136977开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  杨莉亚人民陪审员  倪 琴二〇二〇年四月十三日书 记 员  马润斐