广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27446号原告：潘志威，男，1973年6月18日出生，汉族，住所地广东省从化市，委托代理人：陈华平，广东鸿开律师事务所律师。被告：蔡泽凯，男，1986年11月15日出生，汉族，住所地广东省海丰县，被告：蔡镇城，男，1963年5月26日出生，汉族，住所地广东省海丰县，两被告的共同委托代理人：周扬帆、王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。第三人：广州市柏智房地产咨询有限公司，住所地广州市海珠区联星村泉塘大街98号之一第二层自编004，统一社会信用代码9144010108270297X4。法定代表人：徐柏森。第三人：徐柏森，男，1978年1月5日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告潘志威诉被告蔡泽凯、蔡镇城，第三人广州市柏智房地产咨询有限公司、徐柏森合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈华平、被告蔡泽凯及两被告的共同委托代理人周扬帆、第三人广州市柏智房地产咨询有限公司的法定代表人及第三人徐柏森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月20日原告与广州市冠通餐饮有限公司（以下简称“冠通公司”）（已注销）签订《转让协议》，协议约定冠通公司将位于海珠区南石路口粤东城餐厅整体转让给潘志威经营，转让费一次性共人民币293000元（包含按金45000元、水电押金10000元）。同日，原告经被告引荐与第三人柏智公司签订《场地使用合同书》，合同书约定的场地即餐厅所在地。但在2018年5月初，原告被广州市海珠区城市管理局、告知合同约定的粤东城餐厅所在的经营场所属于违章建筑，要求原告在2018年5月31日前停止营业，如不自行拆除将被采取强拆措施。签订上述《转让协议》时被告蔡泽凯及蔡镇城未告知原告该“餐厅整体”属于违章建筑，原告在2018年5月初被广州市海味区城市管理局告知之前自始至终不知道此“餐厅整体”为违章建筑。因餐厅无法继续经营，原告委托律师于2018年5月25日致函予被告冠通公司、蔡泽凯及蔡镇城，要求被告退还转让金、赔偿损失并在5月30日之前到该餐厅与原告办理相关物品的交接手续。被告拒收了上述邮政EMS邮件，但在微信上通过PDF形式知悉了律师函的内容，并在微信上做了相应的回复。但是，被告并没有在律师函要求的期限内退还转让金、赔偿损失，也从未与原告联系协商、办理相关物品的交接手续。为了避免原、被告及第三人三方的损失继续扩大，原告于2018年6月4日委托评估公司对餐厅现场的物品进行评估鉴定，评估公司于2018年6月6日出具《报告书》，认定餐厅现场所有物品的剩余总价值为22030元。原告于2018年6月6日将上述物品变卖，获得变价款人民币20000元，并于当日与第三人柏智公司办理了场地交接手续，将餐厅所在场地交还给第三人柏智公司管理使用，第三人柏智公司退还原告按金45000元、水电押金10000元。因冠通公司及被告故意隐瞒上述违章建筑的事实致使《转让协议》无法继续履行，故起诉要求：1、判决解除《转让协议》（争议标的额为人民币293000元）；2、判令蔡泽凯、蔡镇城一次性返还协议转让价款人民币293000元扣除按金45000元、水电押金10000元以及餐厅现场物品变卖价款20000元后剩余的实际转让价款人民币218000元；3、判令两被告赔偿因解除《转让协议》而给原告造成的损失，包括现场物品价格评估鉴定费3230元、设备采购费6500元，合计人民币9730元；4、判令两被告承担本案的诉讼费。两被告共同答辩称：原告的诉讼请求没有任何法律依据，涉案的转让协议已经在2017年11月履行完毕，被告不存在任何违约行为。1、转让协议的主体是广州市冠通餐饮有限公司。该公司已经在2018年5月完成清算手续跟注销登记，债权债务已经消灭。被告蔡泽楷作为该公司的股东，债务依法完成法定的清算义务之后，注销前债务，不应当承担任何责任。2、被告蔡镇城与被告蔡泽凯是父子关系，其并不是冠通公司的股东，没有参与冠通公司的经营，只是作为父亲受自己儿子和冠通公司的委托收款。3、冠通公司与原告签订的《转让协议》转让的只是餐厅的全部经营设备，包括保证金、水电押金等，根本不涉及经营场地的转租。《转让协议》签订的同时，冠通公司终止场地的承租，原告另行与业主方代表，即第三人广州市柏智房地产咨询有限公司签订了《场地使用合同》，重新确立了租赁关系，经营的场地是否属于违章建筑，与冠通公司和原告之间《转让协议》并无关联，原告不能以此认定被告存在欺诈行为。4、被告在2016年3月31日收到了广州市城市管理综合执法局海珠分局的《责令限期改正通知书》，但是当时被告已经按照通知书要求整改完毕，并于2016年11月成功办理了冠通公司的营业执照及食品经营许可证。根据原告在起诉状中所说，原告是在2018年5月才被告知经营场所属于违章建筑，而双方是在2017年11月签订的《转让协议》，在这之前，被告并没有另外收到其他的整改通知，具体是哪里违章根本无从得知。在签订《转让协议》后，就不可能清楚场地是否还有其他的违章事项，更不存在故意隐瞒或者虑构欺骗原告。5、被告事后调查，餐厅现场拆除的只是小部分集装箱结构，整体建筑场地依然保留至今，不可能影响餐厅的经营，根本不是原告所称的“餐厅整体面临强制拆除”。两第三人诉称：与两被告的答辩意见一致。经审理查明：2017年11月20日原告潘志威（乙方）与广州市冠通餐饮有限公司（甲方）签订《转让协议》约定：甲方将位于海珠区南石路口粤东城餐厅整体转让给乙方经营，转让费一次性共人民币293000元（包含按金45000元、水电押金10000元，按金及水电押金归乙方所有）。甲方同意乙方暂时延用冠通公司名称，乙方必须尽快变更公司名，乙方自负盈亏，协议签订起在经营期间所产生的利益、责任及安全事故概由乙方负责，与甲方无关，从2017年11月20日24:00时前所产生的债务、债权由甲方承担，与乙方无关。同日，原告（乙方）与第三人广州市柏智房地产咨询有限公司（甲方）签订《场地使用合同书》约定：甲方将坐落在广州市工业大道中原广州造纸集团冲口消防取水平台周边场地给乙方用于办公、仓储使用，详见平面图，场地使用期限2017年12月1日至2018年11月30日止。履约保证金45000元、水电押金10000元，场地使用管理费15000元/月，等。之后原告向被告蔡镇城支付转让费293000元。另，2017年11月17日被告蔡镇城向原告出具收条确认收到定金50000元。同时被告蔡泽凯与第三人广州市柏智房地产咨询有限公司的员工即第三人徐柏森于2017年11月20日签名确认双方经协商于2017年11月20日终止此前已签订的案涉场地的《场地使用合同书》且所有费用结清。之后原告称在2018年5月初接到广州市海珠区城市管理局口头通知案涉经营场所属违章建筑，需要拆除。故原告以被告未告知案涉经营场所属违章建筑致使合同目的无法实现为由，提起本案之诉。原告为证明其主张还提交了广州市城市管理综合执法局海珠分局于2016年3月31日向被告蔡泽凯出具的《责令限期改正通知书》，该通知书内容为：被告蔡泽凯于2016年3月31日在广州市海珠区足球场海珠取水点边进行的建筑钢结构违反了相关法律规定，需于2016年4月2日18时前自行拆除并将场地恢复原状。对此被告蔡泽凯确认已收到该《责令限期改正通知书》但认为已按要求在2016年4月2日前完成了整改，将违章建筑拆除。2018年6月4日，原告委托广东证诚价格评估有限公司对案涉餐厅相关物品进行价格评估。该司于2018年6月6日出具粤证价估【2018】299号《关于广州市海珠区南石路2号厨神三宝餐厅物品价格评估结论书》确认物品评估价格为22030元，原告为此支付评估费3230元。之后原告于2018年6月6日变卖上述物品收取转让价20000元。同时原告还主张为经营案涉餐厅支付设备采购费6500元并提供了收据予以证明，但该收据并无商户签章。另查，广州市冠通餐饮有限公司成立于2016年5月26日，属于自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为被告蔡泽凯。该公司已于2018年7月27日经广州市海珠区工商行政管理局核准注销登记。同时两第三人确认，第三人徐柏森为第三人广州市柏智房地产咨询有限公司员工，案涉场地所有人为广州市银业物业有限公司，由第三人广州市柏智房地产咨询有限公司承租后向被告蔡泽凯及之后的原告出租。诉讼中,本院于2019年11月15日向广州市海珠区城市管理和综合执法局发函确认案涉建筑物基本情况,该局于2020年3月18日出具海城管函(2020)14号函件称:涉案建筑物位于广州市海珠区南泰路取水点旁，为广纸集团用地，共有建筑物、构筑物面积约403平方米，经核查未能提供产权证明，涉嫌违法建设。城管执法人员于2016年3月31日到达现场检查，当事人未能提供产权资料等，遂向当事人发出《责令限期改正通知书》（穗综海询字[2016]石3902号），要求其立即进行整改，其对新增部分进行拆除，共拆除面积约120平方米，后续部分当事人答应继续自行拆除；2016年12月14日发出《强制拆除在建抢建违法建设通知书》(穗综海强拆字(2016)3470号），又对其改建部分进行了强制拆除。现现场剩余部分建筑物仍属于原有违法建没，需进一步依法查处。本院认为，2017年11月20日原告潘志威与广州市冠通餐饮有限公司签订的《转让协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同自成立时生效，对双方均有约束力，因此双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。因广州市冠通餐饮有限公司成立于2016年5月26日，属于自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为被告蔡泽凯。该公司已于2018年7月27日经广州市海珠区工商行政管理局核准注销登记，因此其实际权利义务承继者应为被告蔡泽凯。根据协议约定，转让的所有物为海珠区南石路口粤东城餐厅整体，由于该餐厅整体并无所有权证，且被告蔡泽凯亦于2016年3月收悉广州市城市管理综合执法局海珠分局出具《责令限期改正通知书》，结合广州市海珠区城市管理和综合执法局回函亦能证实案涉餐厅整体均属违建项目，因此被告蔡泽凯所称已限期完成案涉餐厅整改并将违章建筑拆除的抗辩，本院不予采纳。现因案涉经营场所属违章建筑，需要拆除，必然造成原告的经济损失也同时导致原告无法正常经营案涉餐厅，致使合同目的无法实现，因此原告要求解除2017年11月20日签订的《转让协议》的主张，合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现由于案涉经营场所属违章建筑且被告蔡泽凯在签订《转让协议》之前应当已知或应知该事实的前提下仍向原告转让案涉经营场所存在过错，因此在原告已无法继续经营案涉餐厅的情况下要求被告蔡泽凯返还转让价款合法有理，本院予以支持。但根据公平原则，原告在协议签订之日2017年11月20日起至原告于2018年6月6日变卖处理完毕案涉餐厅物品的期间确已实际使用并占有案涉经营场所，同时结合原告与第三人广州市柏智房地产咨询有限公司签订的《场地使用合同书》案涉场地原告的租用期限为2017年12月1日至2018年11月30日止。因此被告蔡泽凯返还价款应扣除上述期间内价值，由于合同约定的转让费293000元已包含由原告所有的按金45000元、水电押金10000元，故被告蔡泽凯实际收取的转让费应为238000元，因此本院酌定被告蔡泽凯应返还转让价款数额以119000元（238000-238000÷12×6）为宜。扣除原告已变卖的物品20000元，被告蔡泽凯应向原告返还转让价款99000元。另原告现提供的证据不足以证明被告蔡镇城为广州市冠通餐饮有限公司的经营者或控制人，故原告要求被告蔡镇城共同承责无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的鉴定费因并非必要费用，本院不予支持。对于原告主张的采购费因理由不足，证据不充分，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告潘志威与广州市冠通餐饮有限公司于2017年11月20日签订的《转让协议》。二、被告蔡泽凯在本判决生效之日起十日内，向原告返还转让款99000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5695元，由原告负担3769元，被告负担1926元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  熊丹丹审判员  陈文超审判员  茹锐红二〇二〇年四月一日书记员  邝炜荧谭钰钿