湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初222号 原告（反诉被告）：段洪波，男，1976年11月19日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：刘亚辉，湖南谛议律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，湖南谛议律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈友谷，男，1963年2月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：周键铭，湖南勤人坡律师事务所律师。 原告段洪波与被告陈友谷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案。2020年2月20日，陈友谷提起反诉，本院将两案合并审理。2020年4月13日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告段洪波及其委托诉讼代理人刘亚辉、杨洋，被告陈友谷及其委托诉讼代理人周键铭到庭参加了诉讼。现已审理终结。 本诉部分 原告段洪波的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的租金78000元，并赔偿经济损失508638元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2018年3月21日，原、被告签订一份《门面租赁合同》，约定原告承租被告位于白石后街第2间临街门面经营餐饮，租赁期限8年，从2018年8月15日起至2026年8月14日，前5年租金为78000元每年。同时，被告需向原告提供房产证、身份证等证件，协助原告办理工商、税务、环保等经营手续，如在签订合同之日起一年内不能提供相关手续，造成原告无法正常营业的，原告有权终止合同，被告全额退还租金，并赔偿原告所有装修费用并承担相应的法律责任和经济责任。合同签订之日，原告即向被告支付了78000元租金。随后，原告对租赁门面进行了装修并购买了营业设备，共计支付508638元费用。事后，原告多次要求、催促被告提供房产证用于办理营业执照，但被告至今未予提供，导致原告无法办理营业执照，造成无法经营。 被告陈友谷辩称：一、原告未办理营业执照的根本原因是自身没有积极筹备相关办理事项，而非被告不提供房产证造成的。虽然被告的门面因为历史原因暂时未办妥房产证，但是并不影响原告办理营业执照。原告只需要到社区申领一个产权证明即可顺利办理营业执照；二、被告一直在积极办理有关房屋权属证书，至今仍未办妥的原因是历史原因造成的；三、根据双方合同的约定，只有在被告不提供房产证导致原告无法正常营业时，原告才有权终止租赁合同，但是本案中，被告未提供房产证的行为并不影响原告实现合同目的，原告一直在正常营业，所以原告无权要求依据合同第十条第二款第（三）项的约定解除合同并要求被告赔偿损失。 反诉部分 反诉原告陈友谷的反诉请求是：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《门面租赁合同》，反诉被告即日起将门面自行腾退交还反诉原告；2、判令反诉被告支付拖欠反诉原告的门面租金暂定一年78000元（从2019年8月15日起按6500元每月计算至反诉被告实际将门面腾退交还反诉原告之日止，不满一月的按一月计算），3、判令反诉被告结清在占用反诉原告房屋期间包括但不限于所产生的水费、电费、煤气费、治安费、网络费、卫生费、物业费等（以实际产生且以有关部门的凭据为准计算至实际交还门面之日止。），反诉原告在本案开庭审理时，当庭撤回了本项反诉请求；4、反诉被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由是：2018年3月21日，反诉原告与反诉被告签订了一份《门面租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告所有的位于白石后街第2间临街门面经营餐饮，租赁期限8年，前5年租金为78000元每年，每年支付一次，反诉被告不得以任何理由拖欠租金，如反诉被告拖欠租金达一个月，反诉原告有权终止合同并收回门面。合同签订后，反诉被告只支付了第一年的租金，从2019年8月15日起，反诉被告拒不支付第二年度的租金，反诉原告多次催讨未果。 反诉被告段洪波辩称：1、反诉被告对解除租赁合同无异议；2、营业执照是否能办理没有经过工商局明确表态，且至今未办理；3、正是因为反诉原告没有提供相关手续，导致反诉被告无法办理营业执照，无法开展经营，反诉被告才未付租金。 本院组织双方当事人进行了举证与质证，对于双方均无异议的证据，本院均予以认定。对于双方有异议的证据，本院认证如下： 一、本诉原告（反诉被告）段洪波提供的证据。 1、证据二(门面租赁合同)达不到其证明目的，对其证明目的不予认定，理由将在本院说理部分阐述； 2、证据三缺乏关联性，不予认定，理由是根据《门面租赁合同》第十条第二款第（三）项的约定，只有在“甲方在签订合同之日起一年内不能提供相关手续，造成乙方无法正常营业”的情况下，甲方才应当赔偿乙方的装修费用，但是本案中不存在这种情况，所以原告的装修费用即使属实，也应当依据《门面租赁合同》第七条约定的“来装去丢”的原则处理； 3、证据四缺乏真实性，不予认定，理由是：（1）两位证人均是原告的合伙人，与本案的处理结果具有法律上的利害关系，其证言的客观性难以确认；（2）根据两份调查笔录的记载，一份调查笔录形成于2020年4月10日上午10时，另一份形成于下午3时，两位证人均陈述，两人是分别作证的，而且记录人是根据证人自己的陈述记录的，但是两份调查笔录的内容却几乎完全一致，所以证人缺乏独立性。 4、证据五缺乏其他证据佐证，无法证明“餐厅经常停业关门”的事实，达不到原告的证明目的，不予认定。 二、本诉被告（反诉原告）陈友谷提供的证据。 1、证据一、二、三、四均具备真实性、合法性与关联性，予以认定； 2、证据五（点菜单）缺乏其他证据佐证，缺乏关联性，不予认定。 本院确认如下法律事实：2018年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将白石后街第2间临街门面（第5号门面）租赁给乙方经营餐饮，租赁期限为8年，从2018年8月15日起至2026年8月14日止；二、头5年的租金是每年78000元，从2024年起每年在前一年的租金基数上递增4%，以此类推，租赁费用每年支付一次，乙方不得以任何理由拖欠租金；三、第七条约定，若乙方对承租的门面需要进行装修，应征得甲方同意下进行来装去丢的原则，装修时不得损坏房屋主体结构。合同期满后，甲方对乙方在承租期间所进行的装修、改造都不给予经济补偿；四、第十条约定，如乙方拖欠甲方租金达1个月的，甲方有权终止合同并收回门面，退还剩余租金。甲方必须全力协助乙方办理工商、税务、环保等手续，提供房产证、身份证等办理手续所需的相关证件复印件。如在签订合同之日起一年内不能提供相关手续，造成乙方无法正常营业的，乙方有权终止合同，甲方将租金全额退还给乙方，并赔偿乙方所有装修费用并承担相应的法律和经济责任。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了头一年的租金78000元，被告向原告交付了门面，原告装修后从2018年8月开始营业。 2019年4月原告向被告反映，因为被告的门面暂时未办理好产权证，导致原告无法办理营业执照，希望被告早点办好产权证，被告表示一直在积极办理。被告上述门面是从中荣房地产有限公司合法购买的，被告从2012年开始一直不间断地向湘潭市国土资源局申请办证，由于历史原因（开发商解散，未办理国土出让手续等）至今仍未办理好产权证，包括被告门面在内的6户独栋建筑已经列入2018年（第二批）建设领域历史遗留问题项目表，办理权证的相关手续正在完善中。 原告从2019年8月起拖欠租金至今，仍然在占有、使用上述门面。 另查明：与被告有相同情况的门面还有6户独栋建筑，其中1-2号门面是用于经营茶坊，此茶坊已经顺利地办理了营业执照。其办理的程序是：申请办证的人到工商部门领取一个关于门面权属情况的格式证明，到门面所在的湘潭市雨湖区窑湾街道鲁班殿社区居委会加盖公章，申请人持这个证明就可以到工商部门办理营业执照。 本院认为，本案中双方当事人的争议主要集中在一个焦点：即原告根据《门面租赁合同》第十条第二款第（三）项的约定，以被告不能提供房产证为由，请求判令解除《门面租赁合同》是否具有事实与法律依据。 本案中，原、被告之间成立的是房屋租赁合同，被告的主合同义务是提供门面，原告的主合同义务是支付租金。《门面租赁合同》第十条第二款第（三）项约定的“甲方协助乙方办理工商等手续，提供房产证。”只是从合同义务。根据此项约定，只有在“被告一年内不能提供房产证，造成原告无法正常营业”的情况下，原告才能行使解除权。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，只有在不履行从合同义务的行为致使不能实现合同目的的情况下，守约方才有权请求解除合同。本案中，被告确实暂时无法提供房产证，但是被告提供房产证的意义在于协助原告办理营业执照，现在即使被告没有办好房产证，通过变通的办法也可以顺利地办理营业执照，原告的合同目的完全可以实现。而且原告在签订合同后，从2018年8月开业后一直在营业。虽然原告提出因为未办理营业执照，不断有相关部门通知其停业，影响到经营，但是原告未提供任何证据证明此事实，本院对此事实不予认定。所以从现有的证据分析，原告已经实现了合同目的。故原告根据《门面租赁合同》第十条第二款第（三）项的约定，以被告不能提供房产证为由，请求解除合同缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原、被告签订的《门面租赁合同》合法有效，受到法律保护。被告已经提供了租赁物，履行了合同的主要义务。被告未履行提供房产证的从合同义务，但是不影响原告实现合同目的，原告以此要求解除合同，并要求被告退还租金、赔偿经济损失的诉讼请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。反诉被告无正当理由拖欠反诉原告的租金，属于未履行合同主要义务。根据《门面租赁合同》第十条第一款第（二）项的约定，反诉原告有权解除合同。合同解除后，反诉被告应当将门面腾空恢复原状后交还给反诉原告。反诉被告从2019年8月起至合同解除之前拖欠的租金，应当按合同约定立即支付。合同解除之后，如果反诉被告仍占用门面，应当参照租金标准向反诉原告支付占用费。本诉原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。反诉原告的诉讼请求具备事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告段洪波的诉讼请求； 二、解除反诉原告陈友谷与反诉被告段洪波于2018年3月21日签订的《门面租赁合同》，反诉被告段洪波在本判决生效之日起十五日内腾空白石后街第2间临街门面（第5号门面），并将门面交还给反诉原告陈友谷； 三、反诉被告段洪波在本判决生效之日起三日向反诉原告陈友谷支付从2019年8月15日起至《门面租赁合同》解除之日止期间的租金（每月租金6500元），并支付合同解除次日起至反诉被告段洪波腾空交还上述门面之日止期间的占用费（每月占用费6500元）。 如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分受理费9670元，由本诉原告段洪波负担；反诉部分受理费875元，由反诉被告段洪波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  杨新台 人民陪审员  李 湘 人民陪审员  黄建军 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  鄢 敏 法律条文附后： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。