云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0127民初206号原告：张洪，女，汉族，1975年6月5日生，四川省南部县人，住四川省南部县。委托诉讼代理人：胡菊芬、韩雪（实习律师），系云南东建律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：周子梅，女，汉族，1982年7月1日生，云南省昭通市人，住云南省昭通市巧家县。原告张洪诉被告周子梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告张洪的委托诉讼代理人胡菊芬、韩雪，被告周子梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2017年3月1日签订了《租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于“嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房”使用，租期为一年，即自2017年3月1日起至2018年3月1日止，租金每年为81988元，租期满后被告需提前一月提出申请，原告在同等条件下优先租给被告。合同签订后，被告将租金支付给了原告，原告将上述厂房及住房交由被告使用。2018年3月1日一年租期满之后，被告每平方米增加了5角的租金向原告共支付了2018年3月1日起至2019年3月1日止的租金89000元，被告继续租赁原告的上述厂房及住房使用。2019年3月1日租期满之后，被告一直继续占用原告的上述厂房及住房使用，但却拒不交纳下一年度的租金给原告，也没有提出要继续租赁原告的厂房及住房。后经原告多次与被告协商，被告仍没有与原告签订租赁合同，也拒不交纳租金。为维护自身合法权益，原告诉至本院请求判令：1、解除原、被告双方之间签订的《租赁合同》，被告将承租的位于“嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房”恢复原状并交还给原告；2、被告向原告支付自2019年3月1日起至2020年3月1日止的租金89000元及利息5340元（利息按年利率6％计算），共计94340元；3、被告向原告支付自2020年3月1日起至租赁的厂房及住房全部交还给原告之日止的租金及租金利息（利息按年利率6％计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告周子梅辨称：1、我愿意继续履行合同，继续交纳租金，但是租金应当按照81988元/年的标准给付，双方应当继续履行2017年1月1日的租赁合同，按照八年的合同约定继续履行；2、原告起诉依据的是2017年3月1日的合同，实际履行期限是到了2018年的4月份，但这份合同是一年一签，现在已经到期。经审理，本院确认如下法律事实：本案所涉争议的嘉丽泽农场小哨地块属于云南省嘉丽泽农场所有，云南省嘉丽泽农场将嘉丽泽农场小哨地块出租给袁维勇等合伙人。2011年12月20日，袁维勇、谢明成、张洪签订《协议》，载明：“1、嘉丽泽农场小哨地块分为四块，其中吴均一块由袁维勇负责承担，其余三块三人各分一块，多余土地部分，三人当面补算清楚，无争议；2、袁维勇占地为顶上一块，进大门左下方为谢明成一块，右方上下两块为张洪所有，右上方为吴均所有土地12亩”，袁维勇、谢明成、张洪签字按手印予以确认。原告张洪在该地块上修建厂房予以出租，2017年1月1日，案外人蒋勇以张洪名义与被告周子梅签订《租赁合同》，载明：“张洪将位于嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房租给周子梅使用；2、厂房及住房的租赁期限为八年，即从2017年1月1日起至2025年12月30日止，每年租金为人民币81988元，租赁期满后，周子梅需要续租此场地时，周子梅需向张洪提前一个月提出申请，张洪将在同等条件下优先租给周子梅，续租条件由双方协商”，被告周子梅在乙方处签字按手印，案外人蒋勇在甲方处签署“张洪及按手印”。2017年3月1日，原告张洪与被告周子梅签订《租赁合同》，约定：“张洪将位于嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房租给周子梅使用；2、厂房及住房的租赁期限为1年，即从2017年3月1日起至2018年3月1日止，每年租金为人民币81988元，租赁期满后，周子梅需要续租此场地时，周子梅需向张洪提前一个月提出申请，张洪将在同等条件下优先租给周子梅，续租条件由双方协商”，原告张洪及被告周子梅签字按手印予以确认。《租赁合同》签订后，被告周子梅于2017年3月1日及3月2日，合计向原告张洪缴纳租金81988元。租赁期限届满后，被告周子梅继续使用嘉丽泽农场小哨地块，于2018年3月28日及3月31日向原告张洪共计交纳租金89000元。至今为止，被告周子梅仍在原告张洪的嘉丽泽农场小哨地块上经营和使用。上述事实，有原告身份证复印件、2017年3月1日的《租赁合同》、嵩明县人民法院（2019）云0127民初884号民事判决书、昆明市中级人民法院（2019）云01民终6198号民事判决书等证据予以证实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于原告要求解除原、被告双方之间签订的《租赁合同》，被告将承租的位于“嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房”恢复原状并交还给原告的诉讼请求，在嵩明县人民法院（2019）云0127民初884号判决书中已经对2017年1月1日的《租赁合同》和2017年3月1日的《租赁合同》效力分别作出了认定，确认了2017年3月1日的《租赁合同》为有效合同，该案经过昆明中院二审，对一审的该项认定予以维持。本案中原告作为出租人，被告作为承租人，双方在2017年3月1日签订了《租赁合同》，合同中约定的租期为一年（自2017年3月1日至2018年3月1日），但在约定的租期届满之后，被告仍在使用原地块，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间的租赁关系转为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“………视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可随时要求解除《租赁合同》，现被告当庭认可没有交纳2019年3月1日至2020年3月1日的租金，其辩称系原告原因不予收取，但无证据证实被告在原告不收取租金的情况下对租金进行了提存或通过其他方式交付租金并对交付租金的事实进行证据保留，故对被告的辩论意见本院不予采信。现被告未支付租金已经构成了违约，对原告要求解除2017年1月1日《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持；位于嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房因双方合同解除被告已丧失继续占用的权利，考虑被告腾还场地需要一定的时间和期限，故本院支持被告在本判决生效之日起二十日内将位于嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房恢复原状后交还给原告。对于原告要求被告支付自2019年3月1日起至2020年3月1日止的租金89000元、利息5340元（利息按年利率6％计算）以及自2020年3月1日起至租赁的厂房及住房全部交还给原告之日止的租金及租金利息（利息按年利率6％计算）的诉讼请求，按照合同约定被告每年提前一个月向原告交纳下一年的租金，双方约定的2017年3月1日至2018年3月1日的租金为81988元，折合每月租金为6832.3元。2018年3月28日、3月31日，被告共计向原告支付了租金89000元，被告辩称本该于2018年2月提前交纳下一年度的租金，但因其他特殊原因导致未按时交纳，因一直在使用场地，租金实际交到2019年4月7日的房租，原告未提交证据证实双方就土地租金涨价曾达成过一致意见或被告同意涨价，租金的计算与被告陈述的事实能够相互印证，对该辩论意见本院予以采信。本院确认每年的租金仍为81988元，89000元系支付自2018年3月2日起至2019年4月1日的租金，本院支持被告支付原告自2019年4月2日起至2020年3月1日的土地租金为75155.7元。按照合同约定被告应于2019年2月支付下一年度的租金，但因原、被告的租赁关系已经转为了不定期租赁，应按实际使用天数计付租金。原告于2020年1月13日向本院起诉，已经通过意思和行为表示要求解除双方的合同，但又在诉请中主张被告支付租金至2020年3月1日，存在相互矛盾。原告要求被告支付2019年3月1日起至2020年3月1日止的利息5340元（利息按年利率6％计算）没有事实和法律依据，对原告主张利息5340元本院不予支持。据前文所述，本院支持原告的租金至2020年3月1日，结合被告现仍在使用场地的事实，本院支持原告自2020年3月2日起至租赁的厂房及住房全部交还给原告之日止的租金仍按每年81988元的标准计算（扣减腾房的二十日），本案中原告主张的租金利息不存在因被告未付租金导致发生预期利益损失的问题，其可能遭受的实际损失已经涵盖在了每日的租金当中，故对原告主张租金利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七十一条、第一百零七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十九条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张洪与被告周子梅之间达成的不定期租赁合同，被告周子梅于本判决生效之日起二十日内将位于嘉丽泽农场小哨1349平方米的自建厂房及住房恢复原状后交还给原告张洪；二、由被告周子梅自本判决生效之日起十日内支付原告张洪2019年4月2日至2020年3月1日的租金75155.7元及自2020年3月2日起至租赁的厂房及住房全部交还给原告之日止的租金（仍按每年81988元的标准计算，扣减腾房的二十日）；三、驳回原告张洪的诉讼请求。案件受理费2159元，减半收取1079.5元，由原告张洪承担279.5元，被告周子梅承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 秦 崧二〇二〇年四月二十二日书记员 管文娟