呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初6797号原告:窦君,女,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴佩芳，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若兰，内蒙古若辉律师事务所律师。被告:内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司,住所地：呼和浩特市新城区中山东路8号波士名人国际A座26层。法定代表人:蔚然风,该公司董事长。委托诉讼代理人：白凌宇，北京市法大（呼和浩特市）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田强，北京市法大（呼和浩特市）律师事务所律师。被告:上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司,住所地：呼和浩特市新城区兴安北路84号。负责人:车建芳,该公司经理。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车冰玉，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地：上海市浦东新区绿科路90号。法定代表人：车建芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车冰玉，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告窦君与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司（以下简称：鼎盛华公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司（以下简称：红星美凯龙公司呼市分公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称：红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人吴佩芳、王若兰，被告鼎盛华公司委托诉讼代理人白凌宇、田强，被告美凯龙公司呼和浩特市分公司、美凯龙公司委托诉讼代理人王仕华、车冰玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司的租赁法律关系以及原告与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司的管理服务关系;2、请求判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司返还原告向其交纳的意向金10000元；3、请求判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司、被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司向原告赔偿装修残值50万元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际支付之日止逾期给付期间的利息;四、本案的诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：2019年5月,原告与被告红星美凯龙公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》,约定原告承租被告综合馆五楼东厅展位,经营“卡萨迪软装”品牌,约定租赁期和服务期限均自2019年5月起至2020年8月31日止,租金、管理费和市场推广费的起算时间为2019年5月。原告按照约定向被告红星美凯龙交纳了租金管理费和市场推广费、保证金等费用,上述合同每年续签一次。原告和被告红星美凯龙公司签订合同后,被告红星美凯龙公司称合同也需要被告鼎盛华公司签订,待三方签好合同后再将合同交付原告,但时至今日,二被告仍未将签订好的合同交付原告。原告通过红星美凯龙公司的进驻要求正式进驻案涉商场后,按照其对品牌的定位投入了近60万元的装修费用和安装定制样品费用。2011年,被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限司签订《合作合同》,双方合作经营呼和浩特新城商场:由被告鼎盛华公司进行投资改造建设呼和浩特新城商场为家居商场,被告红星美凯龙公司提供改造设计、装饰以及招商的资源和咨询等服务。随后案涉商场开业经营了“红星美凯龙全球家居生活广场”商场。2019年7月4日,鼎盛华公司突然向案涉商场商户宣布其与红星美凯龙公司提前解约的消息,并决定由鼎盛华公司直接与商户签订新租约和实施管理。随后2019年7月12日红星美凯龙向案涉商场商户宣布其与鼎盛华公司签订的《合作合同》将于2019年8月31日提前终止,自2019年9月1日起,案涉商场不再使用“红星美凯龙”店招,该商场将由鼎盛华公司自行经营管理。对于原告而言,其之所以选择进驻案涉商场并与二被告签订合同,是期待在颇具规模、管理规范的家居市场内租赁到具有一定盈利空间的经营展位,被告红星美凯龙公司作为国内提供一站式购物体验的最大连锁家装家居商城,是其品牌影响力以及专业的运管模式吸引了原告进驻该商场。原告签订合同的目的是借助被告红星美凯龙的市场优势、运营模式和专业管理模式实现逐步盈利。现红星美凯龙公司和鼎盛华公司突然终止合同、红星美凯龙公司提前撤场违反了合同约定,其行为也势必导致原告的合同目的不能实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同”的规定,故原告有权在红星美凯龙和鼎盛华公司违约而不能实现合同目的时解除合同。原告已按照合同约定向被告红星美凯龙公司交纳意向金10000元,原告有权要求被告红星美凯龙公司返还该款项,案涉展位的装修残值也应由被告红星美凯龙公司承担,并且原告有权要求鼎盛华公司对上述款项承担连带赔偿责任。原告多次找到二被告协商上述事宜,二被告几经推诿沟通无果。原告特诉至贵院,请求判如所请。被告鼎盛华公司辩称：原告诉称其与被告2019年5月签订了展位租赁合同，合同履行至今，涉案展位一直由原告占有并使用，被告也依照约定履行了相应义务，不存在任何违约情形，不应承担任何违约责任。涉案合同已经履行完毕，不存在解除条件。原告诉称的保证金并未交付至我方，我方不具有返还义务。租赁合同履行至今，被告从未向原告收取任何管理费、市场推广费及保证金，原告无权要求被告承担还款责任。本案系因原告提出解除租赁合同关系，原告违约在先，装修损失应由其自行承担。租赁合同履行至今，被告按照约定交付了涉案展位，原告一直占用并使用。现原告单方提出解除租赁关系，应属于原告违约在先，因原告自身的违约行为导致的装修损失理应由其自行承担，原告要求被告承担装修损失于法无据。被告与原告仅存在租赁合同关系，不参与商场的经营管理，不应承担连带责任。被告与原告基于真实的意思表示形成了租赁合同关系，合同履行至今，被告均按照约定提供了合适的展位供原告使用，同时被告从未对原告作出任何承诺保证商场的经营主体以及营利空间，也未对商场的经营主体的行为设立任何保证责任。原告未能提供相应的证据证明被告存在连带责任，应承担举证不能的不利后果。综上，依据本案事实及相关法律规定，原告的诉求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告红星美凯龙公司呼市分公司、红星美凯龙公司辩称：原告没有与鼎盛华公司、答辩人签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，是不定期的租赁及管理服务合同，合同当事人各方可以随时解除。答辩人已经向原告下发告知函，故原告与答辩人的管理服务关系已经于2019年8月31日解除。2010年9月20日，上海红星美凯龙企业管理有限公司（现更名为红星美凯龙家居集团股份有限公司”，以下简称“红星美凯龙集团公司”）与鼎盛华公司签订《合作合同》；2014年6月6日签订《〈合作合同〉的补充协议》，以上两份合同约定由鼎盛华公司建设家居商场，红星美凯龙集团公司设立红星美凯龙呼和浩特市分公司对家居商场进行受托经营管理，委托经营期限自商场开业之日起15年。案涉商场于2011年11月19日开业。2018年12月25日，鼎盛华公司向红星美凯龙集团公司发出《关于双方解约通知公函》，表示准备解约收回商场自行经营。2019年1月10日，红星美凯龙集团公司回函表示鼎盛华公司解约无合同及事实依据，商场运营已经日趋稳定，任何动荡会造成双方及商户损失，希望与鼎盛华公司继续合作经营。2019年1月13日，鼎盛华公司再次发送《关于双方解约通知公函》，单方通知2019年1月20日解除合作合同及补充协议，并要求红星美凯龙集团公司自接到公函之日起30日内完成善后交接工作，退出商场。2019年1月18日，红星美凯龙集团公司回复鼎盛华公司，重申不愿解约的态度，希望通过协商化解分歧，但鼎盛华公司单方解约的态度坚决，经过多次谈判磋商无果。2019年7月26日，红星美凯龙集团公司与鼎盛华公司签订《〈合作合同〉之终止协议》，约定双方就经营物业委托经营管理等事宜签订的系列文件效力于2019年8月31日正式终止，并约定最晚于2019年8月31日完成交接。2019年7月12日，答辩人向商户发出《告知函》，告知商户自2019年9月1日起商场不再使用“红星美凯龙”店招，呼和浩特新城商场将由鼎盛华公司自行经营管理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”答辩人已经向原告下发告知函，故原告与答辩人的管理服务关系已经于2019年8月31日解除。经答辩人核实，缴纳租赁意向金10000万元的人是韩某，并非本案原告，所以答辩人无法向原告退还。原告要求答辩人承担装修损失无合同、事实及法律依据。1.《展位租赁及管理服务合同》通用条款第21.9条约定“合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出租装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备。红星美凯龙和出租方无需为此向承租方支付任何费用和补偿。”根据以上约定，合同终止后，答辩人无需为原告装修支付任何费用和补偿，原告要求答辩人承担装修损失无合同依据。2.《展位租赁及管理服务合同》中，出租方鼎盛华房地产公司承担租赁义务，而答辩人仅承担市场管理、营销、推广、管理义务。答辩人不是案涉商场建筑的产权人，答辩人的装修添附在商场的展位也不属于答辩人所有，所以原告要求答辩人赔偿装修损失无事实依据。3.答辩人撤离商场是因为鼎盛华公司单方解除15年的合作协议，收回商场自行经营，不是答辩人违反合同约定存在违约行为。虽然答辩人提前撤场，但是原告仍可以继续与鼎盛华公司签订新的租赁合同，在商场内继续经营。如果原告自行决定撤离商场经营，损失应当由其自行承担。且答辩人对于《展位租赁及管理服务合同》的终止没有过错，所以，原告要求答辩人赔偿装修损失无法律依据。案涉商场由鼎盛华公司继续经营管理，不影响原告的继续经营，原告要求答辩人承担赔偿责任无事实及法律依据。鼎盛华公司向商户发布告知函，告知商户可以直接与其签订新租约和实施管理，并实施新的租金收取方式及管理模式。答辩人不再经营管理案涉商场不影响各商户的继续经营。不论答辩人是否管理商场，均不能保障原告必然盈利。原告称“签订合同目的是借助红星美凯龙的市场优势等实现逐步盈利”是错误的，商业盈利的影响因素众多，包括但不限于产品质量、产品市场认可度、产品市场影响力、购物服务体验等。原告签订《展位租赁及管理服务合同》的目的只是租赁展位进行经营，原告诉状中偷换签订合同目的，答辩人提前撤场后，原告仍可以与鼎盛华公司继续签订租赁合同租赁案涉展位，不存在合同目的不能实现的情形。故原告其要求答辩人赔偿装修损失无任何依据。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告红星美凯龙呼市分公司达成口头的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》意向，承租案涉商场综合馆五楼东厅E8130号展位,经营“卡萨迪软装”并委托案外人韩某向被告红星美凯龙呼市分公司交纳意向金10000元，原告入驻案涉商场并按照其对品牌的定位进行装修和安装定制样品。2019年7月12日，红星美凯龙公司向案涉商场商户宣布其与鼎盛华公司签订的《合作合同》将于2019年8月31日提前终止,自2019年9月1日起,案涉商场不再使用“红星美凯龙”店招,商场将由鼎盛华公司自行经营管理。原告认为签订合同的目的是借助被告红星美凯龙公司的市场优势、运营模式和专业管理模式实现逐步盈利。二被告终止合同，红星美凯龙公司提前撤场违反了合同约定,导致原告的合同目的不能实现,原告多次找二被告协商无果，故原告诉至法院。另查明：2020年1月10日，经内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司评估：卡萨迪门店装修工程造价264157元，展位样品成交价117121元，合计381277元，鉴定费9000元。本院认为：原告与鼎盛华公司、红星美凯龙呼市分公司已经口头达成《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，由于未约定租赁和服务期限，该合同系不定期的租赁及管理服务合同，合同当事人各方可以随时解除合同，因被告红星美凯龙呼市分公司与被告鼎盛华公司解除合作关系，做为案涉商场运营管理方的被告红星美凯龙呼市分公司于2019年8月31日撤场，故原告诉请的解除原告与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司的租赁法律关系以及原告与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司的管理服务关系诉求，本院予以支持。因二被告解除了合作合同，加之案涉本合同的解除，故对于原告诉请的判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司返还交纳的意向金10000元的诉求，本院予以支持。由于被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司不具备独立的法人资格，对外不能独立承担民事责任，故意向金10000元应当由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司承担。原告入驻案涉商场，按品牌定位进行装修和安装定制样品，因二被告解除合作关系，导致原告的合同目的不能实现，给原告造成的损失。经内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司评估：卡萨迪门店装修工程造价264157元，展位样品成交价117121元，合计381277元。故对原告诉求的判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司、被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司向原告赔偿装修残值50万元以及利息的诉请，由于损失经鉴定为381277元，且原、被告始终未签订书面合同，原告只是单方与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司达成意向，具体的权利义务并不明确，故原告的损失应当由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司承担。综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告窦君与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司口头达成的租赁和服务合同；二、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告窦君意向金10000元；三、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司向原告赔偿装修残值381277元；以381277元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年8月31日起至实际支付之日止逾期给付期间的利息；四、驳回原告窦君其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费：诉讼费4450元，鉴定费9000元（原告已预交），由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇二〇年四月三十日书记员 徐晓华