广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初92号原告：唐金娥，女，1985年6月10日出生，汉族，住湛江市麻章区*****。公民身份号码：440************028。原告：戴树华，男，1985年9月26日出生，汉族，住湛江市麻章区*****，公民身份号码：440************316。被告：湛江麻章广弘物业有限公司住所地：湛江市麻章区*****。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。原告唐金娥、戴树华与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序。于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告唐金娥、戴树华和被告湛江麻章广弘物业有限公司的委托诉讼代理人陈柳伊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐金娥、戴树华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2018年7月1日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金85019．46元给原告；从2020年1月1日起至被告按合同约定将验收合格的商品房交付给原告之日止的逾期交房违约金，每日按购房款516208元的万分之三计付给原告。2、判令被告继续履行商品房买卖合同。3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年4月26日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于湛江市麻章区***************，房屋总价款为516208元。合同签订后，原告已依约支付购房首付款146208元和贷款370000元。但被告未能按合同约定于2018年6月30日前将验收合格取得建设工程竣工备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的商品房交付给原告。故原告有权要求被告每日按总房款万分之三支付逾期交房违约金。由于被告至今仍未能将验收合格的商品房交付给原告，截至2019年12月31日止已逾期549天，按照合同规定，被告应支付违约金85019．46元给原告。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告湛江麻章广弘物业有限公司辩称，1、涉案房屋延时交房的原因不在于被告。被告作为广弘商业广场项目的开发商，于2015年8月24日与施工总承包方湛江市第四建筑工程有限公司签订《施工合同》，将项目发包给湛江市第四建筑工程有限公司承建，并约定项目必须在2017年7月20日之前竣工并验收备案。但签订合同后，湛江四建故意拖延、制造纠纷，导致项目建设严重超期。该项目实质上已符合交付条件，但由于湛江四建拒不配合移送竣工资料和所需文件，导致涉案房屋的验收备案工作至今无法完成。2、原告购买涉案房屋的时间正值湛江市房地产价格大幅上涨之前，根据房屋的增值情况，原告并没有损失。原告未能及时使用房屋导致其费用的损失，应参照相同路段同类房屋的租金标准进行认定。由于相同路段同类房屋的月租不足1000元，因此，原告未能及时使用房屋的损失应在1000元以下。3、目前涉案房屋已完成分户工程质量验收，并不影响原告对房屋的使用。且被告已陆续配合业主预领钥匙安排装修前期事宜，因此原告并无实质损失。4、原告请求的违约金明显偏高，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院对原告请求的违约金数额适当予以减少，并免除或者减轻被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：一、2017年4月26日，原告唐金娥、戴树华与被告湛江麻章广弘物业有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017009624），约定二原告购买被告位于湛江市麻章区*********************，单价为7123．06元／㎡，总房款为516208元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：被告应当在2018年6月30日前向二原告交付商品房，在交付商品房时，被告应当出示满足合同第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件，二原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理[(1)和(2)不作累加]；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。二、合同签订后，二原告按合同约定期限，分别于2017年4月26日和2017年10月20日向被告交付房款146208元和370000元，合计516208元；有被告出具发票为凭。但被告未能在2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付二原告使用。在诉讼中，被告亦未能提供涉案商品房已经取得竣工验收备案等证明文件；原、被告均确认涉案商品房至今尚未交付。三、原告在庭审中明确本案只请求从2018年7月1日至2019年12月31日止（共549天）期间逾期交付房屋违约金。四、在庭审中，被告认为原告逾期收房没有造成损失，并主张原告请求的违约金数额明显过高，请求适当减少；并要求予以免除或减轻其违约责任。上述事实，有原告提交的有效证据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。二原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同，应受法律保护。双方均应依合同约定履行各自的义务。根据原、被告双方的诉辨，本案主要争议问题如下：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据合同自由原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在合同第十二条约定，如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；该约定即为双方已约定了违约金的计算方法。但被告以约定违约金过分高于原告实际损失为由，要求法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，故违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质。即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有惩罚性质。具体到本案，首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》使用的合同文本为国家有关主管部门制定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定；其次，从二原告主张的违约金数额来看，自2018年7月1日至2019年12月31日期间的违约金85019．46元，相较于二原告已交付购房款516208元，占比百分之十几，并未显得过高；再次，被告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法时才能适用，而涉案合同已约定了违约金的计算方法，显然不适用该规定；而且被告也没有提供充足的证据证明双方约定违约金过分高于造成二原告的损失。综上，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，故被告主张合同约定的违约金过高，要求予以调整，由于证据缺乏充分，理由不成立，本院不予采纳。二、关于二原告的各项请求是否合理，应否支持的问题。根据本案查明事实，二原告已依约支付了全部购房款给被告，但被告未能按合同约定于2018年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，依法已构成违约。被告对其违约事实也无异议，本院予以确认。故原告根据合同约定请求逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算，请求被告支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的违约金85019.46元（516208元×万分之三×549日），依法合理，本院予以支持。另外，由于涉案合同为有效合同，原告请求继续履行合同，符合合同第十二条的约定，本院亦予以支持。综上所述，二原告的请求依法合理，证据充分，本院应予支持；对于被告的抗辩，由于证据不足，理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告唐金娥、戴树华与被告湛江麻章广弘物业有限公司于2017年4月26日签订《商品房买卖合同（预售）》继续履行。二、被告湛江麻章广弘物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年12月31日期间逾期交房的违约金85019.46元给原告唐金娥、戴树华。如果被告湛江麻章广弘物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费962.75元，由被告湛江麻章广弘物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  占伟强二〇二〇年四月九日书记员  梁丽娜