上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初19756号原告：吴强，男，1955年4月21日生，汉族，住上海市长宁区。原告：陈芳芳，女，1957年11月3日生，汉族，住上海市长宁区。上述两原告之共同委托诉讼代理人：吴琳，上海欧博律师事务所律师。上述两原告之共同委托诉讼代理人：曾云，上海欧博律师事务所律师。被告：杜鹏飞，男，1990年11月24日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。被告：杜思仪，女，1977年11月7日生，汉族，户籍地安徽省合肥市。原告吴强、陈芳芳与被告杜鹏飞、杜思仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告吴强、陈芳芳及两原告的委托诉讼代理人吴琳到庭参加诉讼。被告杜鹏飞、杜思仪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴强、陈芳芳向本院提出诉讼请求：1.判令原告陈芳芳与两被告于2014年4月25日签订的关于上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的《房地产租赁合同》于2019年11月15日解除；2.判令两被告支付两原告自2018年11月25日起至2019年11月15日止的租金26,963.56元；3.判令两被告支付两原告违约金30,000元；4.判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，均为涉讼房屋产权人。2014年4月25日，原告陈芳芳与两被告就涉讼房屋签订房地产租赁合同，约定月租金2,300元，租赁保证金2,300元；租赁期限为2014年5月25日起至房屋拆迁止；任何一方违约，则违约金金额为30,000元;两被告应当按约支付租金及其他费用，如有拖欠，原告陈芳芳有权收回房屋。2017年8月12日，被告杜思仪将涉讼房屋转租给案外人李某，转租合同的租赁期限至2018年8月12日。2019年11月15日李某的朋友将涉讼房屋返还给两原告，两原告自此收回涉讼房屋。自2018年11月24日之后，两被告未再支付过涉讼房屋的租金。两被告拖欠租金，两原告有权依约解除合同收回房屋，要求两被告支付拖欠的租金并承担违约责任。被告杜鹏飞、杜思仪未作答辩。原告吴强、陈芳芳围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房地产权证、房地产租赁合同、中国工商银行历史明细清单、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据两原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴强、陈芳芳系涉讼房屋产权人。涉讼房屋建筑面积为27.54平方米。两原告系夫妻关系。2014年4月25日，原告陈芳芳(甲方)与两被告(乙方)签订一份《房地产租赁合同》，约定乙方承租使用甲方房屋，房屋地址为上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号XXX室(笔误，实际为涉讼房屋地址)；房屋租赁期自2014年5月25日起至房屋拆迁止；月租金为2,300元，租金每三个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前七天支付；乙方在签订合同时交付给甲方2,300元作为房屋保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费以及保洁费等费用后三天内无息返还给乙方；无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为30,000元；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使合同无法正常履行，乙方将之前所交付的押金作为违约金赔偿给甲方，同时乙方必须将合同中约定的乙方必须承担的所有公共事业费等费用以及房屋租金结算，若给甲方造成损失的，乙方还应负责相应的赔偿责任；甲方签订合同时承诺，其出租该房屋已征得该房屋全部权利人及其配偶、同住成年人及其配偶的同意。甲方在本合同及与该房屋出租事宜有关而签署的任何文书均代表所有权利人及其配偶、同住成年人及其配偶的意见。上述合同签订后，两原告向两被告交付了涉讼房屋并收取了2,300元的保证金。2017年12月29日，两原告向本院起诉，要求判令双方之间的租赁合同已于2017年11月16日解除，后两原告于2018年2月9日撤诉。2018年3月9日，两原告再次向本院起诉，以约定房屋租赁期限至房屋拆迁为止，故合同属于不定期租赁合同为由，要求判令双方的租赁合同已于2017年11月16日解除并由两被告支付2018年4月起至判决生效之日止的房屋占有使用费。本院于2018年10月22日作出(2018)沪0105民初5817号民事判决，驳回了两原告的全部诉讼请求。上述判决业已生效。2018年8月4日，被告杜思仪向原告陈芳芳转账支付了涉讼房屋2018年8月25日至2018年11月24日的租金。之后，两被告未再向两原告支付过涉讼房屋的租金。2019年11月15日，案外人李某委托朋友王文娇向两原告交还了涉讼房屋的钥匙，原告于当日收回了涉讼房屋。审理中，两原告表示双方所签《房地产租赁合同》中记载房屋地址为上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室系笔误，实际地址应当为涉讼房屋，双方之间仅就涉讼房屋签订过租赁合同。两原告已经收取的2,300元保证金同意在本案中一并处理，抵扣两被告应当支付的违约金。本院认为，原、被告双方所签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。两被告拖欠自2018年11月25日起的房屋租金，其行为显然已经构成根本违约。两原告要求确认双方之间的《房地产租赁合同》于2019年11月15日解除并由两被告支付违约金30,000元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于保证金2,300元,现两原告同意在本案中一并处理抵扣两被告应当支付的违约金，并无不当，本院予以准许。关于2018年11月25日起至2019年11月15日止的租金26,963.56元,两被告作为承租人应当依约支付涉讼房屋的租金，现两原告主张的租金金额经核算并未高于双方合同约定的标准，故两原告的该项诉请，本院予以支持。被告杜思仪、杜鹏飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈芳芳与被告杜鹏飞、杜思仪于2014年4月25日签订的关于上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产租赁合同》于2019年11月15日解除；二、被告杜鹏飞、杜思仪应于本判决生效之日起十日内支付原告吴强、陈芳芳2018年11月25日起至2019年11月15日止的租金26,963.56元；三、被告杜鹏飞、杜思仪应于本判决生效之日起十日内支付原告吴强、陈芳芳违约金30,000元(被告杜鹏飞、杜思仪已经支付的房屋租赁保证金2,300元用于抵扣其中部分违约金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告杜鹏飞、杜思仪负担。案件受理费1,166.60元，由被告杜鹏飞、杜思仪负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴怡聂人民陪审员  俞云飞二〇二〇年四月八日书 记 员  刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。