山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终129号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘大洋，男，1995年12月19日生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王晓晓，潍坊坊子清风法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘乃强，男，1965年11月28日生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王同胜，山东日中律师事务所律师。 上诉人刘大洋因与被上诉人刘乃强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院(2019)鲁0704民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘大洋上诉请求：撤销一审判决，1.依法撤销(2019)鲁0704民初1881号民事判决第四项，在查清事实的基础上依法改判案涉房屋由被上诉人恢复原状或发回重审。2.全部诉讼费用由被上诉人承担。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实存在错误。(一)原审法院混淆事实，将“维修义务”错误理解为“改善增设行为”。刘大洋与刘乃强签订的租赁合同第二条第二款约定“租赁前甲方与乙方共同检查原有房屋及附属设施的安全状况，如需维修，其费用由乙方承担，如属于乙方人为损坏则维修费由乙方承担”仅仅是对原有房屋及其附属设施安全状况的维修义务约定，该维修义务属于《合同法》第220条的租赁物维修义务规定，维修是为使产品保持或恢复到规定状态所进行的全部活动。维修义务的定义是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行的修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。租赁房屋的维修范围：防水、水电暖燃气等管道器具线路的维修。维修有三种释义，分别为更换配件、维护和恢复，属于恢复原状的范畴。刘乃强所进行的是硬化院子地面、修建西院墙、吊顶处理、粉刷墙、安装铝合金门窗的行为已经远远超出了维修范畴，是典型的修建、扩建、增设行为，属于改善和增设行为，属于典型的《合同法》第223条租赁物的改善行为。(二)原审法院的推定征得了刘大洋同意属于主观臆断。本案租赁时间从2018年2月28日到2019年2月27日，期限一年，在合同中还明确：“到期后乙方如需要续租，必须同甲方重新签订租赁合同”。合同到期后，双方就续租问题没有达成一致，未重新签订租赁合同，刘大洋不同意重新签订租赁合同的原因就是刘乃强擅自改善增设行为没有征得刘大洋同意。鉴于刘乃强到期后继续侵占使用刘大洋的房屋及院子，刘大洋于2019年3月23日通过EMS邮寄《解除合同通知书》，2019年3月24日，该邮件妥投。刘乃强在收到解除合同后，明知刘大洋不同意续租的情况下，仍于2019年7月26日强行在租赁院落内修建了南墙、硬化地面，明显是恶意的，可以进一步表明刘乃强在租赁后所做的添附行为是没有经过刘大洋同意的，且到期后拒不腾房又增建南墙。原审法院对于刘乃强没有任何证据支持的情况下推定为征得了刘大洋的同意，属于严重的偏倚行为，且刘乃强在庭审中提供的证据均不是正式发票，一审法院仅以现场勘验就认定刘乃强增设他物的损失30000元，缺乏证据支持。 刘乃强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 刘大洋向一审法院起诉请求：1.请求判令刘乃强腾退房屋，恢复原状；2.判令刘乃强支付逾期腾房的费用2000元（按每月1000元计算，从2019年2月8日计算至实际交付之日）；3.诉讼费用由刘乃强承担。 刘乃强向一审法院提出反诉请求：1.确认刘乃强与刘大洋于2018年3月1日签订的《房屋院子租赁合同》无效；2.判令刘大洋赔偿刘乃强因履行合同造成的损失120266.8元；3.本诉、反诉费用由刘大洋承担。 一审法院认定事实：2018年3月1日，刘大洋与刘乃强签订《房屋租赁合同》，约定：刘大洋将位于（潍坊赛瑞特安全检测有限公司东临往北200米）院内的房屋（一栋共四间）出租给刘乃强，用于居住。租赁期限一年，自2018年2月28日起至2019年2月27日止。到期后，刘乃强如需续租，须同刘大洋重新签订租赁合同。原有房屋所有权和处置权归刘大洋，新建房屋的所有权和处置权归刘大洋。租赁前，双方共同检查房屋及附属设施的安全状态，如需维修，费用由刘乃强承担。未经刘大洋允许，刘乃强在租赁期间不得改变原有房屋主体结构。院内所建设施均为刘大洋所有，刘乃强不得干涉。 租赁期间内，刘乃强对房屋及院落作了改善和增设他物，刘大洋主张，改善和增设他物行为未经其同意。一审法院综合考虑双方陈述、合同实际履行情况并经现场勘验，就租赁期间内刘乃强对租赁物的改善、增设他物情况认定如下：在租赁期间内，刘乃强硬化了院子地面，修建了西院墙，通了电，对房屋作了吊顶处理，粉刷了墙面，安装了铝合金门窗，重新处理了两间房屋的地面。以上对租赁物的改善和增设他物，应为经刘大洋同意后进行。理由如下：1.从租赁用途看，合同约定刘乃强租赁院落及房屋系用于人员居住，如不进行以上改善和增设他物，难以满足居住要求。2.合同中约定，租赁前，双方共同检查房屋及附属设施的安全状态，如需维修，费用由刘乃强承担。根据该约定，结合租赁物改善之前的状态，刘大洋对刘乃强租赁后的维修、改善是有预见的。 合同到期后，双方就续租问题没有达成一致，未重新签订租赁合同。2019年3月23日，刘大洋通过EMS邮寄方式向刘乃强发出解除合同通知，2019年3月24日，该邮件妥投。 2019年7月26日，刘乃强在租赁院落内修建了南院墙，该修建行为，未经刘大洋同意。 该租赁物在合同到期后，一直由刘乃强占有。 一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，争议焦点有三：1.刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》是否有效及相应租金应否支付；2.刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》到期后如何进行后续处理；3.刘乃强向刘大洋主张120266.8元损失是否有法律和事实依据，以及刘乃强进行改善和增设他物的花费如何认定。 1.关于刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》是否有效及相应租金应付否付的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》属于无效合同，但刘大洋基于《房屋租赁合同》主张的租金应予支持。 2.关于刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》到期后如何进行后续处理。双方约定，租赁合同到期后，刘乃强如需续租，须同刘大洋重新签订租赁合同。本案中，双方在合同于2019年2月27日到期后，并未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”刘乃强应当于2019年2月28日返还租赁物。租赁期间内，刘乃强对房屋及院落做的改善和增设他物因经过刘大洋同意，故就该部分刘大洋请求恢复原状的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”刘乃强在租赁院落内修建的南院墙，因未经过刘大洋同意，故就该部分刘大洋请求恢复原状的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案中，租赁合同到期后，刘乃强没有合同依据继续占有租赁物，刘大洋作为权利人依法有权要求刘乃强返还租赁物及孳息（占有租赁物期间的费用）。结合双方之前签订的租赁合同，刘乃强占有租赁物期间的费用计算以每年10000元为宜。 3.刘乃强向刘大洋主张120266.8元损失是否有法律和事实依据，以及刘乃强进行改善和增设他物的花费如何认定。刘乃强在租赁合同仅签订了一年的情况下，对租赁物进行了改善和增设他物，没有预见刘大洋不续签合同的风险，刘大洋在明知刘乃强对租赁物进行了较大程度的改善和增设他物的情况下，没有照顾刘乃强的利益，妥善处理好续租问题，故刘大洋与刘乃强对该部分损失的发生均存在过错，刘大洋应当赔偿刘乃强部分损失。刘乃强主张进行改善和增设他物花费为120266.8元，刘乃强提供的收据非正式票据，刘大洋对此不予认可，在刘乃强未提供进一步证据证明的情况下，对该花费金额不予认可，结合现场勘验情况，依法判定刘大洋赔偿刘乃强进行改善和增设他物的损失30000元。 综上所述，刘大洋的部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。刘乃强的部分反诉请求，亦有法律和事实依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、刘乃强将位于（潍坊赛瑞特安全检测有限公司东临往北200米）院内的房屋（一栋共四间）于判决生效后十日内返还给刘大洋；二、刘乃强将租赁院落内的南院墙恢复原状；三、刘乃强支付刘大洋租赁合同到期后继续占有租赁物期间的费用（按每年10000元标准，自2019年2月28日支付至实际返还之日）。四、刘大洋支付刘乃强对租赁物进行改善和增设他物的花费30000元，于判决生效后十日内付清；五、驳回刘大洋的其他诉讼请求；六、驳回刘乃强其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由刘大洋负担。反诉案件受理费1353元，由刘乃强负担1016元，刘大洋负担337元。 二审期间，刘大洋提交的证据：2019年7月22日的照片三份，证明在2019年3月23日通过EMS已经向刘乃强发了解除合同通知，刘乃强在2019年7月22日依然增设房屋，修建路面，明显属于恶意行为，且通过此证据也可以证明，没有经过刘大洋的同意，且一审法院将合同法222、223的法条错误适用。刘乃强质证称，对刘大洋提交的2019年7月22日的照片三张有异议，不属于新证据，形成的时间是2019年7月22日，不属于民事诉讼法所说的新证据，与本案件没有关联性，其真实性也不能确定是涉案房屋，请求依法驳回刘大洋的上诉请求。二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点是刘大洋是否应当支付刘乃强投入的用于改扩建租赁物费用，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用＞》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，2018年3月1日，刘大洋与刘乃强签订《房屋租赁合同》，约定：“涉案四间房屋出租给刘乃强，租赁期限为一年，合同到期后，刘乃强如需续租，须同刘大洋重新签订租赁合同。……未经刘大洋允许，刘乃强在租赁期间不得改变原有房屋主体结构。院内所建设施均为刘大洋所有，刘乃强不得干涉。”合同到期后，双方就续租问题没有达成一致，未重新签订租赁合同。2019年3月23日，刘大洋向刘乃强发出书面解除合同通知，但2019年7月26日，刘乃强在租赁院落内又继续修建了南院墙。因此，刘乃强在租赁合同届满后仍然进行的该装修装饰以及扩建费用，应由其自行承担。另外，关于租赁期间的改建和增设问题，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用＞》第十三条的规定，刘乃强作为承租人，应当就改建和增设问题征得刘大洋的同意，否则费用自担。本案中，刘乃强未能提供证据证明其在租赁期间的装修装饰等增设行为征得了刘大洋同意，故由此发生的费用应由刘乃强自己负担。而一审法院在无证据证明刘乃强的增设征得刘大洋同意的情况下，依据主观推测，认定刘大洋同意刘乃强的该增设行为，属于认定事实错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用＞》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1881号民事判决第一项，即“刘乃强将位于（潍坊赛瑞特安全检测有限公司东临往北200米）元院内的房屋（一栋共四间）于判决生效后十日内返还给刘大洋”； 二、维持山东省潍坊市坊子区人民法院(2019)鲁0704民初1881号民事判决第二项，即“刘乃强将租赁院落内的南院墙恢复原状”； 三、维持山东省潍坊市坊子区人民法院(2019)鲁0704民初1881号民事判决第三项，即“刘乃强支付刘大洋租赁合同到期后继续占有租赁物期间的费用（按每年10000元标准，自2019年2月28日支付至实际返还之日）”； 四、撤销山东省潍坊坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1881号民事判决第四项，即“刘大洋支付刘乃强对租赁物进行改善和增设他物的花费30000元，于判决生效后十日内付清”； 五、驳回刘大洋的其他诉讼请求； 六、驳回刘乃强其他反诉请求。 二审案件受理费550元，由刘大洋刘大洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 亮 审 判 员  崔福涛 审 判 员  张振显 二〇二〇年四月六日 法官助理  高兴东 书 记 员  房艳萍