苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初10887号原告：朱亚南，男，1994年1月24日生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，现住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：缪燕群，江苏达因律师事务所律师。委托诉讼代理人：余俊宇，江苏达因律师事务所律师。被告：刘利飞，男，1988年8月5日生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住江苏省苏州市吴江区。被告：刘洋洋，女，1989年8月21日生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住江苏省苏州市吴江区。以上二被告共同委托诉讼代理人：马勇，北京盈科（上海）律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：黄静，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告朱亚南与被告刘利飞、刘洋洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱亚南及其委托诉讼代理人缪燕群、余俊宇，被告刘利飞、刘洋洋及其委托诉讼代理人马勇到庭参加诉讼。后因双方争议较大，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告朱亚南及其委托诉讼代理人缪燕群、余俊宇，被告刘利飞、刘洋洋的委托诉讼代理人马勇、黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚南向本院提出诉讼请求：1、两被告返还定金3万元。2、两被告赔偿原告房屋差价损失暂定10万元。3、两被告承担违约金14.6万元。4、本案评估费、诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更房屋差价损失为36.081万元，评估后又变更为10万元。事实和理由：原、被告于2019年5月1日通过苏州苏宜屋房产有限公司签订房屋买卖定金合同：合同约定被告自愿将坐落于松陵镇亨通路488号迎春乐家30幢202的房屋出售给原告，房屋总价款为146万元，乙方于2019年5月1日前支付甲方定金30000元，同时也对房价款的支付方式、签订网上存量房买卖契约和办理资金托管手续时间及违约责任等双方权利义务作出了详细约定。原告于合同签订当日支付了购房定金3万元，2019年6月5日双方与中介公司人员一起前往苏州市吴江区房产管理处网签，网签过程中被告单方面拒签要求重拟合同，并重新约定网签和资金托管时间，之后三方对此也一直在沟通。2019年6月27日中介通知双方办理网签手续，被告却以超过合同约定时间为由要求解除合同，后双方经过多次协商未果。二被告对上述房屋共同共有。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘利飞、刘洋洋辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求。原因是双方并没有签订正式的房屋买卖合同，只签订了房屋买卖定金合同，违反定金合同导致房屋迟延交付和网签的原因不在于被告，而在于原告。故被告根据法律的规定，要求解除合同是合情合理的。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，刘利飞、刘洋洋作为甲方与朱亚南作为乙方签订《房屋买卖定金合同》一份，双方约定甲方自愿将其坐落于松陵镇亨通路488号迎春乐家30幢202的房屋出售给乙方，属性为商品房，房屋面积为85.65㎡，房屋所有权书证编号：松陵字第,25065866号，国有土地使用证编号：江国用2007第4003064。合同第二条“成交价格”约定：甲、乙双方协商后的实际成交价格为146万元，乙方于2019年5月1日前支付甲方定金叁万元，定金最终冲抵房款，房价款的支付方式如下：定金3万元，其余房管局正常流程，留尾款1万元。合同第三条约定，双方于本合同生效后7日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约及15日内办理资金托管手续。第六条约定，甲方应于款清将上述房屋正式交付给乙方，于交房前将水电、煤气等相关费用全部结清，甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。第十条约定，甲乙双方如有一方不能遵守本合同所约定的条款，则视为违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金，同时……如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金已视作违约金……第十二条其他约定：家具家电全留。交房后，乙方返租甲方三个月，租金照付……若一方违约，则赔偿另一方房价10%作为违约金。合同签订当日，朱亚南支付了定金3万元。2019年6月3日，中介公司职员在苏e家迎春乐家30-202售后（6）微信群内告知：可以资金托管了。朱亚南回复：好的。刘利飞回复：我房贷还没还清。中介方回复：你暂时不用还清。刘利飞回复“ok”表情符号。后又询问了签字的时间、地点，在得到中介公司的答复后，再次回复了“ok”表情符号。6月5日，双方与中介公司职员前往房地产交易中心办理网签。刘利飞、刘洋洋认为房屋价格和中介公司变更，遂拒绝网签。此后，双方就网签和资金托管事宜通过微信继续进行沟通。2019年6月20日，中介公司员工告知刘利飞：客户这边刚结的婚，现在是要把未婚改成已婚就好了。刘利飞回复：还要等多久网签？中介回复：下个礼拜。刘利飞称：“这是客户的事，和我没关注（应为“关系”）对吧？如果下个礼拜6月29号之前不网签的话，就是两个月了！房价每天都在上涨那我就不卖了。”2019年6月21日，刘利飞微信联系中介公司员工李某，要求中介公司：和客户写个补充协议，6月30日前办不好属于违约。帮我补个协议，6月30号在（再）不网签，客户违约，合同解除。中介公司员工回复：这个要坐下谈的。见面了谈吧。刘利飞回复表情“OK”。但朱亚南拒绝签订补充协议。2019年6月27日，中介公司员工在微信群里告知：（送审）通过了，我们定7月1号做资金托管。同日，刘利飞在群里称：因甲方（卖方）、刘利飞、刘洋洋与买方（乙方）朱亚南于2019年5月1日签订的《房屋买卖定金合同》第三条约定，甲乙双方约定本合同生效后7日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约及15日内办理资金托管手续。现因已经远远超过7天及15天期限，苏州苏宜屋房产有限公司与买方一直没有履行合同第三条约定，我方（卖方）现依据《合同法》第九十四条规定依法提出解除合同。在中介公司职员表示疑问后，刘利飞明确告知群内成员：合同已经解除，通过法律途径解决。由此引发本案诉讼。在诉讼过程中，朱亚南对案涉合同已解除未表示异议，双方对于案涉房屋的现时价值未能达成一致意见。朱亚南申请评估，最终评估价为156.01万元，折算单价为18215元/㎡。朱亚南因此支付了评估费13740元。以上事实，有原告举证的《房屋买卖定金合同》、企业管理服务和物业费管理费发票、微信聊天记录截图、中介公司情况说明、到庭证人李某（中介公司员工）的证言、支付宝转账记录、房地产估价报告及评估费发票，被告举证的其与中介公司员工的微信聊天记录，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉合同虽然名为房屋买卖定金合同，但该合同除了约定了买卖双方、房屋总价、定金及定金的交付等条款以外，还对办理网签和资金托管的时间节点、税费的承担方式、房屋交付和户籍迁出，及房屋内的家具归属、卖方返租、违约责任等事宜均作了详细约定，具备了房屋买卖合同的实质要件，应确认为房屋买卖合同。根据案涉合同的约定，本案双方当事人应于7日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约及15日内办理资金托管手续。但被告于2019年5月16日才将办理网签需要的物业费发票开出。双方为此又重新确定了网签时间，即2019年6月5日。当日，原告因交通违章迟到，待到网签时，被告发现网签合同上房屋价款与案涉合同房价不一致，遂拒绝签字，导致网签再次流产。后被告坚持要求原告签订补充协议，但遭到原告拒绝，导致案涉合同最终无法继续履行。由此可以看出，案涉合同履行过程中，虽有原告和中介公司的原因，但该两方面原因并不必然导致合同履行不能。真正导致合同未能继续履行的原因主要是被告欲变更合同，但双方并未协商一致。事实上，被告要求签订补充协议遭拒后，即于2019年6月27日通过微信告知原告和中介公司，案涉合同已经解除。即被告明确表示不再履行合同义务，故被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告对被告提出的解除合同的意思表示未提出异议，视为同意解除。关于违约责任的承担。本院认为,被告通知解除合同，原告未提出异议，可以确认双方之间的房屋买卖定金合同已经解除。根据合同法的规定，合同解除后，守约方有权要求违约方返还定金、支付违约金，也可以要求赔偿损失。案涉合同第十条约定，甲乙双方如有一方不能遵守本合同所约定的条款，则视为违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金……如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金已视作违约金，居间方……第十二条其他约定，若一方违约，则赔偿另一方房价10%作为违约金。案涉合同签订后，原告已支付定金3万元，故原告要求被告返还定金、支付违约金的诉讼请求应予支持。关于原告要求被告赔偿差价损失10万元的诉讼请求，本院认为，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。按照案涉房屋买卖定金合同约定的违约金计算标准，违约金应为14.6万元，而案涉房屋经评估后，可以计算出的差价损失为10.01万元（156.01-146）。现原告主张10万元，加上原告因此支付的评估费13740元，合计为113740元，即约定的违约金已高于造成的损失，原告主张的违约金实际已经涵盖了差价损失，现原告要求被告在支付违约金的同时再赔偿差价损失，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，本院对案涉房屋的增值情况及本地区的房产行情、案涉合同的履行情况、被告的违约程度等因素进行综合考量，酌情确认被告应支付原告违约金11万元。被告提出的“案涉合同系定金合同，原告违约在先，被告不应当退还定金、支付违约金、赔偿差价损失”的辩解意见，无充分的事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘利飞、刘洋洋于本判决生效之日起十日内退还原告朱亚南定金3万元，并支付违约金11万元，合计14万元。二、驳回原告朱亚南的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（若转账支付，请直接汇入原告指定账户，户名：朱亚南，开户行：招商银行苏州吴中支行，账号：62×××51）。案件受理费5440元，保全费768元，合计6208元，由原告朱亚南负担3000元，被告刘利飞、刘洋洋负担3208元，于本判决生效之日起十日内直接交付至原告上述账户，原告已预交的案件受理费本院不再退还。评估费13740元，由被告刘利飞、刘洋洋负担，被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内直接交付至原告上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  邱知行人民陪审员  徐玉兰二〇二〇年四月八日书 记 员  王曙敏附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。