济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初140号原告：于恭才，男，1960年4月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。被告：孔祥栋，男，1965年2月16日出生，汉族，个体经营者，住济南市。委托诉讼代理人：张秀玲，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，山东圣义律师事务所律师。原告于恭才与被告孔祥栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告于恭才的委托诉讼代理人贾怀志、被告孔祥栋的委托诉讼代理人张秀玲、刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于恭才向本院提出诉讼请求：1.请求判令孔祥栋支付自2019年7月20日至2020年7月19日的租金9万元；2.请求判令解除于恭才与孔祥栋签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》；3.请求判令孔祥栋将坐落于本市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层4号门头房腾空，交付给于恭才；4.保全保险费500元。事实与理由：于恭才与孔祥栋于2017年6月23日签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》，于恭才将济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层4号门头房出租给孔祥栋使用，年租金标准为9万元。合同期满，需要续租需提前30天缴纳下年度房屋租金。孔祥栋至今未向于恭才缴纳2019年7月20日至2020年7月19日的租金。经于恭才多次催缴，孔祥栋至今拒绝支付。无奈，于恭才起诉至法院，请求判如所请。孔祥栋辩称，于恭才的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原、被告之间不存在租赁关系，于恭才无请求权的基础，孔祥栋不应当支付租金和腾空房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.于恭才与孔祥栋之间自2019年7月19日之后是否存在房屋租赁合同关系。于恭才提交《刘家场商住楼门头房租赁合同》、编号为2016028的《人民调解协议书》、（2019）鲁0104民初7号民事判决书、（2019）鲁01民终8143号民事判决书，用于证实《人民调解协议书》合法有效，于恭才对涉案房屋享有使用权及转租权，孔祥栋一直未交还房屋。于恭才与孔祥栋之间自2018年7月20日到2020年7月19日存在房屋租赁合同关系，合同合法有效。孔祥栋则辩称对《人民调解协议书》的情况不知情；对上述租赁合同及民事判决的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可；双方之间的合同已经于2019年7月19日到期。经审查，于恭才是否对涉案门头房享有使用权及转租权是原、被告双方当事人之间房屋租赁合同关系争议处理的焦点。（2019）鲁0104民初7号生效民事判决及（2019）鲁01民终8143号民事判决均确认孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》合法有效，刘家场居委会作为第三人参与了诉讼，该《人民调解协议书》与本案中于恭才与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》的内容基本一致，仅在协议书编号、申请人上有所区别。经查，包括于恭才、孙永正等在内的15人一同参与与刘家场居委会签订《人民调解协议书》，签订内容基于同一法律事实、参与主体具有关联性，协议书约定内容一致。刘家场居委会在上述案件中请求确认孙永正、屈国斌的涉案房屋租赁协议于2018年9月30日解除，系对孙永正、屈国斌之间成立租赁关系的认可，其也认可孙永正取得诉争房屋对外租赁权，虽其另案提起确认无效之诉，但其主动撤回了起诉。综上，本院确认于恭才与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》亦合法有效。依照《人民调解协议书》的约定内容，于恭才对涉案房屋享有使用权及转租权。关于涉案房屋的坐落问题，虽然《人民调解协议书》载明的是东起第三间门头房，但是于恭才提交的关于于恭才、于长征《刘家场商住楼门头房租赁合同》可以证实其出租给孔祥栋的是商住楼一层4号门头房，孔祥栋对上述合同的真实性无异议。另外，刘家场居委会与孔祥栋签订的租赁合同也为4号门头房。故本院对于恭才对外出租的系4号门头房予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，于恭才与孔祥栋的租赁合同于2019年7月19日到期，期满后孔祥栋未将涉案房屋交还给于恭才，一直使用至2020年1月20日，依照上述法律规定，于恭才、孔祥栋之间的租赁合同继续有效。至于孔祥栋另与刘家场居委会签订《房屋租赁合同》，该租赁合同第八条明确约定“此协议生效之日，刘家场居委会与于恭才签订的《人民调解协议书》作废”，可以印证孔祥栋对《人民调解协议书》的相关事实应为知晓，该协议书上明确载明了于恭才承租涉案房屋的期限及享有转租权，租赁期限尚未到期，则孔祥栋在与于恭才租赁合同到期后未将依约将涉案房屋交还出租人于恭才的情况下，又与刘家场居委会签订《房屋租赁合同》，系其对自身权利的处置行为，该行为不能制约于恭才。同时，孔祥栋提交的《房屋租赁合同》、刘家场居委会出具的《证明》可以证实孔祥栋承租使用涉案房屋至2020年1月20日，之后不再使用涉案房屋，交付给涉案房屋的建设者。故本院认为，于恭才与孔祥栋之间自2018年7月20日至2020年1月20日存在房屋租赁合同关系，自2020年1月21日起双方不再存在租赁合同关系。2.刘家场居委会是否应作为第三人参加诉讼。孔祥栋申请追加刘家场居委会作为第三人参加诉讼，于恭才对此不同意。经审查，本案系房屋租赁合同纠纷，合同当事人为于恭才、孔祥栋，不包括刘家场居委会。另外，通过于恭才提交的租赁合同、人民调解协议书、民事判决等相关证据，孔祥栋提交的刘家场居委会出具的证明材料等证据材料及双方当事人当庭陈述、答辩意见，本案相关案情已查清，无需刘家场居委会参与本案诉讼。至于孔祥栋与刘家场居委会之间的租赁合同事宜不属于本案审理范围，当事人可另行主张权利。加之，于恭才对追加事宜也不予认可。综上，孔祥栋的该项申请于法无据，本院不予准许。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，于恭才与济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会（以下简称刘家场居委会）签订编号2016028的《人民调解协议书》，载明“纠纷主要事实、争议事项：申请人因被申请人拖欠银行贷款本金450万元，申请人与被申请人签订借款合同，约定由申请人向农商行槐荫支行作为担保人贷款用于偿还贷款本金，合同中约定如出现申请人未能按约定期限偿还，合同中约定如出现申请人未能按约定期限偿还农商行槐荫支行贷款本金及利息或出现明显缺乏偿还能力，而导致申请人将要或已经垫付贷款本金及利息的，双方另行协商还款方式及期限。申请人称被申请人之前一直口头承诺将被申请人所有的刘家场社区高层商住楼（颐景园11号楼）一层东起第三间门头房（面积：69.3平方米）租赁给申请人，然后以租金抵偿申请人垫付的贷款本金及利息，但一直未与申请人签订书面合同，所以申请人申请人民调解。经调解，自愿达成如下协议：居委会简称‘甲方’；申请人于恭才简称‘乙方’。1、刘家场居委会将自有的坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区颐景园11号楼一层东起第三间门头房（面积：69.3平方米）及门前至张庄路场地租赁给乙方，租金按照每平方米1.7元/天，租期自2024年3月3日至2037年3月2日，租期13年，租期开始当日，甲方应立即向乙方交付上述房屋。2、租金每年交付一次，先租后用，每次提前一个月缴纳，如再此之前，居委会未按照《借款合同》约定偿还乙方的贷款本金及利息，乙方有权要求就乙方自行偿还银行的贷款本金及利息的金额向甲方提出抵消租金。3、如甲方与曹洪利的租赁合同提前解除或终止，乙方有权要求在合同解除或终止之日起立即执行本协议，本协议所约定的租赁期限变更为曹洪利合同解除或终止之日起至2037年3月2日。如曹洪利逾期3个月未缴纳租金，乙方有权要求甲方在30日内按照与曹洪利之间的租赁合同的约定，解除与曹洪利的租赁合同。4、如甲方未在本协议约定的时间内解除与曹洪利的合同，逾期一日按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米1.7元支付违约金。如曹洪利合同到期后，甲方未按照本协议约定的时间交付我们房屋，甲方应当按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米2.3元支付违约金。5、曹洪利合同到期或提前解除后，甲方不得将上述房屋租赁给第三人，如甲方出租给第三人或者不履行本协议，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付20%的违约金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有权要求甲方偿还。6、如上述房屋在甲方交付乙方前或本租赁协议履行期间遇到政府征收、不可抗力、房屋灭失等情形导致协议无法继续履行，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付10%补偿金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有有权要求甲方偿还。7、甲方同意乙方在租赁期间内可以对上述房屋进行转租。8、其他条款按照甲方与曹洪利的租赁合同履行。9、如乙方在本协议签订后死亡，其继承人有权继承乙方在本协议中的所有权利及义务，有权要求甲方按照本协议继续履行。履行方式、时限本协议经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，依法确认本调解协议的效力。本协议一式三份，当事人、人民调解委员会各持一份。”申请人为于恭才，被申请人为刘家场居委会。于恭才（出租方、甲方）与孔祥栋（承租方、乙方）签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》一份，载明“……一、房屋的坐落、面积甲方将坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层4号门头房。甲方出租给乙方使用的房屋共壹间，建筑面积75平方米。二、租赁用途乙方租赁该房屋享有居住、经营、生产等使用权。不得转租他人，如乙方转租、需经甲方同意。三、租赁期限该房屋租赁期为壹年。自2018年7月20日至2019年7月19日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，甲方提前30天通知乙方，乙方如要求续租，应当在租赁期满前30天内向甲方提出书面意见，双方可以协商后重新签订新的租赁合同，提前30天缴纳下年度房屋租金。四、租赁及支付方式所租赁房屋的年租金合计为：90000元，大写：玖万元正，乙方一次性支付给甲方。……”另查明，刘家场居委会（出租方，甲方）与孔祥栋（承租方，乙方）于2019年3月29日签订《房屋租赁合同》，载明“……一、租赁位置：刘家场颐景园门头房4号二、①租赁使用期限：自2019年7月21日起至2020年1月20日止。三、房屋建筑面积及按平方收取租金、付款方式：1、房屋建筑面积：74.69平方米，每平方米3.5元/天。……七、此协议一式三份，甲方二份，乙方一份，双方签印后生效。八、此协议生效之日，刘家场居委会与于恭才签订的《人民调解协议》作废。九、若因甲方与原租赁合同承租人之间的纠纷导致乙方所受损失，由甲方负责赔偿。”审理过程中，孔祥栋提交《证明》一份，载明“今证明济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼（颐景园小区）一层4号门头房（一层东起第四间），由刘家场社区居委会出租给孔祥栋，时间为2019年7月21日期至2020年1月20日止。孔祥栋于2020年1月20日将房屋交还给刘家场社区居委会”。另查明，原告孙永正与被告屈国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，刘家场居委会于2019年3月11日申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。经审理，本院于2019年6月26日作出（2019）鲁0104民初7号民事判决，判决如下：“一、被告屈国斌于本判决生效之日起十日内支付原告孙永正租金68400元。二、驳回原告孙永正其他诉讼请求。三、驳回第三人济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会的诉讼请求。”该民事判决载明“……本院经审理认定事实如下：刘家场居委会因欠济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行（以下简称农商行槐荫支行）贷款450万元，与孙永正等人签订借款合同，约定由孙永泰、孙永军、于恭才为贷款人分别向农商行槐荫支行贷款150万元，孙永正等其他人为上述三人提供担保。孙永正称刘家场居委会之前口头承诺将其所有的刘家场社区高层商住楼（颐景园11号楼）一层东起第七间门头房（面积：74.69平方米）租赁给孙永正，然后以租金抵偿孙永正垫付的贷款本金及利息，但一直未签订书面合同。后孙永正向济南市槐荫区段店北路街道人民调解委员会申请人民调解，2016年11月8日，孙永正与刘家场居委会签订《人民调解协议书》约定：1、刘家场居委会将自有的坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区颐景园11号楼一层东起第七间门头房（面积74.69平方米）及门前至张庄路场地租赁给乙方（即本案原告孙永正），……租期自2024年3月3日至2037年3月2日，租期13年……。3、如甲方（即第三人刘家场居委会）与曹洪利的租赁合同提前解除或终止，乙方有权要求在合同解除或终止之日其立即执行本协议，本协议约定的租赁期限变更为曹洪利合同解除或终止次日起至2037年3月2日。如曹洪利逾期3个月未缴纳租金，乙方有权要求甲方在30日内按照与曹洪利之间的租赁合同的约定，解除与曹洪利的租赁合同。7、甲方同意乙方在租赁期间内可以对上述房屋进行转租。2017年6月23日，刘家场（社区）会议决议：1、解除与曹洪利的租赁合同。2、将15间门头房立即交付孙永正等15人，并开始履行人民调解协议。3、曹洪利预收租金的损失由孙永正等15人自行承担，如果非因孙永正等15人原因导致人民调解协议无法继续履行，曹洪利预收租金的损失由居委会向孙永正等15人补偿，然后再按照人民调解协议约定承担违约责任。4、由孙永正等15人代为管理张庄路二层门头房租赁协议，代收的租金代还银行贷款及利息，还清银行贷款及利息后，剩余款项另行协商。孙永正称因屈国斌与曹洪利签订的租赁协议尚未到期，孙永正遂按照屈国斌与曹洪利的租赁协议继续将租赁物转租给屈国斌，并签订协议，租期为2016年9月7日至2018年9月6日。2018年7月20日，刘家场居委会与孙永正等15人签订《协议书》，约定：一、本协议签订后，甲方（即本案第三人刘家场居委会）于2018年9月30日前偿还银行剩余贷款（330万元）及利息，解除乙方（包含本案原告孙永正在内的15人）的银行贷款合同。二、甲方归还完银行贷款及利息之日，乙方无条件将颐景园一楼15间门头房全部还给刘家场居委会，每逾期一日乙方承担1000元。自此甲、乙双方之间的代偿贷款、担保、租赁关系等全部解除。三、甲方归还完银行贷款10日内，归还乙方接手颐景园一楼15间门头房前付给曹洪利的投资及投资利息（月息2%），以付款单据为凭来计算时间自交款时间算起，至甲方偿还完贷款本息之日止。四、如甲方在规定时间内，不能履行本协议，本协议将自动终止。……八、本协议一式十七份，甲方两份，乙方十五份，甲乙双方签字盖章后生效。但该《协议书》并未有刘家场居委会的盖章，刘家场居委会于2019年3月8日对该《协议书》第八条更改为“本协议一式三份，账管中心留存一份，于秀芝2019.3.8”，并加盖刘家场居委会公章。2018年10月12日，刘家场居委会（综合治理）与屈国斌签订《房屋租赁合同》约定：……二、租赁使用期限：自2018年9月7日起至2020年10月31日止。……八、此协议生效之日，刘家场居委会与孙永正签订的《人民调解协议》作废。九、若因甲方与原租赁合同承租人之间的纠纷导致乙方所受损失，由甲方负责赔偿。屈国斌于当日一次性向刘家场居委会付清租金。现孙永正以其系涉案房屋的合法权利人，要求处理。本院认为，本案的争议焦点为：2018年7月30日签订的《协议书》的效力问题。首先，该《协议书》第八条约定“本协议一式十七份，甲方两份，乙方十五份，甲乙双方签字盖章后生效”。经本院审理查明，《协议书》签订之时，孙永正等15人已签字盖章，刘家场居委会未加盖公章，其于2019年3月8日，由于秀芝对《协议书》第八条作出变动“本协议一式三份，账管中心留存一份，于秀芝2019.3.8”，并加盖公章，但未经孙永正等15人追认或认可。本院认为，《协议书》原第八条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖公章，该《协议书》尚未生效。其次，《协议书》第三条约定甲方归还完银行贷款10日内，归还乙方接手颐景园一楼15间门头房前付给曹洪利的投资及投资利息（月息2%），以付款单据为凭来计算时间自交款时间算起，至甲方偿还完贷款本息之日止。刘家场居委会提交8份许峰等8人还款明细，证明其已按协议履行完毕。刘家场居委会称剩余7人经居委会多次催促到居委会对账结算，该7人（包括孙永正）无正当理由拒不到居委会结算。经本院审查，刘家场居委会提交的8份还款明细不包括孙永正签署的明细，其称多次催促孙永正在内其余7人至居委会结算，但并未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。再次，刘家场居委会称其已于2018年9月30日将银行贷款还清，涉案房屋租赁关系的解除系与其是否还清贷款为条件，与偿还投资款无关。本院经审理查明，《协议书》第四条并未对甲方履行何种义务进行明确约定，本院认为，该条款系对《协议书》整体义务的履行。故刘家场居委会主张《协议书》已终止的意见，本院不予采信。综上所述，孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议》继续有效，孙永正对涉案房屋有合法的使用权，其要求屈国斌支付2018年9月至2019年2月的租金68400元，符合法律规定，本院予以支持。孙永正要求被告支付利息，无据，本院不予支持。屈国斌在《人民调解协议》有效的前提下与刘家场居委会签订租赁合同并支付租金，屈国斌可另案处理。刘家场居委会要求确认孙永正与屈国斌签订的房屋租赁协议于2018年9月30日解除，并要求原、被告腾交涉案房屋不符合法律规定，本院不予支持。……”屈国斌、刘家场居委会不服上述7号民事判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）鲁01民终8143号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决载明“……一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙永正基于《人民调解协议》，对该房屋享有使用、收益权利，其将涉案房屋转租于屈国斌，转租关系成立，事实清楚，各方均无争议。刘家场居委会请求法院确认孙永正、屈国斌的租赁协议于2018年9月30日解除，依据的是《协议书》的第二条。关于《协议书》原第八条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖印章，《协议书》尚未生效，后于秀芝于2019年3月8日对《协议书》第八条作出变动，但未经孙永正等15人追认或认可，《协议书》对孙永正等人没有拘束力；其次，根据《协议书》第二条约定的内容，刘家场居委会归还完银行贷款及利息之日，孙永正滕还涉案房屋，双方解除租赁关系。根据法庭查明事实，结合当事人陈述，孙永泰、孙永军、于恭才为刘家场居委会所贷款项，其中部分数目系孙永正等15人偿还，不能视为刘家场居委会已按《协议书》约定完全归还贷款本息，刘家场居委会与孙永正解除租赁关系的客观条件未成就。因此刘家场居委会请求确认孙永正、屈国斌的转租协议解除，没有事实及法律依据。承前所述，在《人民调解协议》继续有效的前提下，孙永正对涉案房屋继续享有合法使用权，依法受法律保护。孙永正请求屈国斌支付房屋租金，于法有据，应予支持。……”。刘家场居委会已向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院已经立案，案号：（2020）鲁民申2820号。另外，原告刘家场居委会与被告孙永正确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，原告刘家场居委会自愿撤回对被告孙永正的起诉，本院于2019年12月5日作出（2019）鲁0104民初5258号民事裁定，准许原告刘家场居委会撤回起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，于恭才、孔祥栋自愿签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》，约定相应的权利、义务，上述行为系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，本院予以确认。于恭才主张解除其与孔祥栋双方签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》，孔祥栋辩称双方不存在租赁关系无需解除。经审查，本院已确认双方之间的租赁合同截止至2020年1月20日，之后不再存在租赁合同关系，在租赁合同已终止的情况下，于恭才主张解除双方之间的租赁合同于法无据，本院不予支持。于恭才主张孔祥栋将涉案房屋腾空交付，孔祥栋不予认可，后于恭才另陈述不再主张该项诉求。经审查，于恭才的上述行为系对其自身权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。于恭才主张孔祥栋支付自2019年7月20日至2020年7月19日的租金90000元，孔祥栋不予认可。经审查，孔祥栋承租使用涉案房屋至2020年1月20日，故于恭才主张2019年7月20日至2020年1月20日的租金45000元合法有据，本院予以支持。自2020年1月21日起孔祥栋已不再承租使用涉案房屋，于恭才主张自2020年1月21日至2020年7月19日的租金于法无据，本院不予支持，于恭才可另行主张权利。于恭才主张保全保险费500元，提交保单保函、保险费发票佐证，孔祥栋对此不予认可。经审查，于恭才申请保全系对自身合法权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。上述费用为于恭才申请保全而支出，为合理、必要费用，故于恭才的该项诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告孔祥栋于本判决生效之日起十日内向原告于恭才支付租金45000元（自2019年7月20日至2020年1月20日）；二、被告孔祥栋于本判决生效之日起十日内向原告于恭才支付保全保险费500元；三、驳回原告于恭才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2262元，减半收取1131元，原告于恭才负担562元，被告孔祥栋负担569元。诉中财产保全费1020元，由被告孔祥栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年四月二十二日法官助理  刘 佳书 记 员  张芳谦