安徽省肥东县人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖0122执异11号申请人：合肥大众精密铸造有限责任公司（以下简称精密铸造公司），住所地安徽省肥东县撮镇镇龙塘工业聚集区燎原大道北段西侧，组织机构代码14912364-X。法定代表人：费维军，总经理。被申请人（执行申请人。以下简称担保公司）：肥东县中小企业融资担保有限公司，住所地肥东县店埠镇人民路**，统一社会信用代码913401227885987214。法定代表人：汪家定，董事长。被申请人（被执行人）：合肥龙塘保温防腐工程有限公司。。住所地肥东县撮镇龙塘工业聚集区统一社会信用代码91340122758504464P。法定代表人：王其斌，总经理。被申请人（竞买人）：安徽意禾置业集团有限责任公司，，住所地合肥市包河区宁国南路**和润华府商121/商121上统一社会信用代码91340100MA2MUXDP1A。法定代表人：钱朝忠，总经理。本院于2020年3月26日依法受理合肥大众精密铸造有限责任公司（以下简称：精密铸造公司）与肥东县中小企业融资担保有限公司（以下简称：担保公司）、合肥龙塘保温防腐工程有限公司（以下简称：龙塘保温公司）、安徽意禾置业集团有限责任公司（以下简称：意禾置业公司）执行异议一案，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。申请人精密铸造公司请求法院依法撤销（2019）皖0122执恢503号执行裁定书并撤销对龙塘保温公司名下三宗土地的拍卖行为。理由如下：一、肥东县人民法院对龙塘保温公司名下三宗土地的评估拍卖存在漏评漏拍，行为违法：二、法院对三宗土地打包拍卖，妨碍了申请人优先权的行使；三、法院在未对申请人进行补偿的情况下要求申请人清场交付不合法律规定。申请人为证明其上述主张及理由，向本院提交以下证据：1、行政处罚决定书复印件一份，证明申请人营业执照于2013年12月19日被吊销；2、精密铸造公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件，法定代表人身份证明，证明申请人主体资格；3、精密铸造公司与龙塘保温公司签订于2005年4月3日的土地租赁合同复印件一份、东国用（2006）381号国有土地使用权证复印件一份，租金付款凭据复印件三份，证明申请人与龙塘保温公司的租赁关系。本院经审查认为：本院依申请立案执行担保公司与龙塘保温公司等追偿权纠纷一案，依法向龙塘保温公司送达执行通知书、报告财产令、执行裁定书。因龙塘保温公司无正当理由不履行本院作出的已经生效的（2016）皖0122民初2033号民事判决书确定的义务，本院于2019年10月14日依法裁定拍卖龙塘保温公司名下三宗土地（东国用【2006】第381号；东国用【2007】第751号；东国用【2009】第3319号），并严格按照最高人民法院关于网络司法拍卖的相关规定进行评估拍卖。拍卖过程中，本院依法向担保公司、龙塘保温公司及相关权利人送达拍卖裁定书、价格告知书、优先权申报通知书等，并在龙塘保温公司所在地张贴上述法律文件。最终，意禾置业公司以15423500.00元拍得上述标的物。综上，本院拍卖行为不仅合法合规，亦做到善意文明执行的要求。申请人提供的2005年4月3日签订的土地租赁合同显示：“……租赁期为12年，自2005年7月28日起至2017年6月28日止。……四、甲方允许乙方在承租土地上兴建生产用厂房、仓库、宿舍、办公室以及电力设施、生产设施等，所投资费用乙方一律自行承担。……十二、合同期未满如遇国家征用土地，致使乙方不能继续生产的，本合同应当终止。合同终止时乙方投入的固定资产一律归还乙方，对于以乙方为拆迁标的而所得的拆迁补偿款应归乙方所有，土地补偿归甲方所有。……十四、合同期满时，如乙方不续签合同的，则乙方应当在合同期满内三个月内搬迁，届时除基本土建外皆归乙方所有并由乙方搬走。……。”从上述协议内容可以看出，精密铸造公司与龙塘保温公司的合同于2017年6月28日即已到期。而精密铸造公司提交的三张租金支付票据年份分别为2005年、2009年、2010年。另外，申请人也未能提交其与龙塘保温公司2017年6月28日之后的租赁合同。故，精密铸造公司无法证明其与龙塘保温公司在2017年6月28日后仍存在租赁关系。因此，申请人与龙塘保温公司的租赁关系应适用双方于2005年4月3日签订的合同条款第十四条。即，申请人应于2017年9月28日前搬走。申请人在龙塘保温土地上建造的建筑物归龙塘保温公司所有，土建之外可移动的物品归申请人所有并由申请人自行搬离。故申请人主张地上土建部分归其所有无法律依据，其主张法院漏评漏拍的申请主体不适格。加之拍卖过程中，精密铸造公司与龙塘保温公司均未提交地上建筑物的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、验收报告等必要文件。虽然申请人主张其在龙塘保温公司土地上兴建得到政府认可，但是未能提交任何能够证明政府已经认可的文件。根据相关文件规定，所谓房地一体转让应是手续合法的房与地。房地一体转让要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过执行行为合法化。因此，目前无证据可以证明法院所拍的上述三宗土地的地上建筑物的合法性，故，法院未将地上土建纳入评估范围合乎相关规定。且，在拍卖过程中及拍卖结束，龙塘保温公司对本院评估拍卖范围及评估价格均无异议。综上，申请人关于本院未依据房地一体转让原则将地上建筑物一并评估拍卖的主张，本院不予支持。其次，申请人提出本院将三宗土地打包拍卖不利于申请人行使优先购买权。本院认为：民事执行的目的在于通过实现生效裁判所确定的内容和权利人的实体权利进而实现法的安定。这种目的决定了民事执行程序必须高效以尽快实现债权人的债权；必须廉价以最简化的程序、最少的费用实现权利人权益，恢复社会秩序；必须适当以平衡各方权益。本案中，法院判决本金部分为6161735.03元，利率为日万分之五。而三宗土地的评估总价为7083500元。在不能确定评估价完全覆盖债务本息的情况下，本院将三宗地打包拍卖，既有利于高效实现债权人权利，又简化了程序，体现了廉价的要求。加之，本院拍卖中已经和龙塘保温公司做过充分沟通，得到龙塘保温公司的认可，也平衡了申请执行人与被执行人的利益。因此，本院拍卖方式是恰当的。法院保障优先权人的优先权要求法院需做到两个方面，一是权利的充分告知，二是优先权人与其他竞买人出价相同时，法院应优先将拍卖标的确权给优先权人。法院无权强制优先权人行使优先权，也无保障优先权人具备相应的经济能力法定义务及道德义务。从申请人提供的租赁合同等证据看，也无证据证明其在拍卖中具有优先权。即使有优先权，在本案拍卖中已经将优先权进行充分告知的情况下，申请人也并未向本院申报优先权。现拍卖已经结束，申请人却提出异议，要求本院拍卖过程中应当分割拍卖，以使得申请人具备相应购买力，让执行的高效、廉价、适当价值让位于优先权，既缺乏法律依据，也缺乏事实依据，既不合法，也不合情，本院不予支持。最后，申请人要求法院对其进行合理补偿后方可迁出。本院认为，依据申请人与龙塘保温公司签订的合同，现申请人主张的地上土建应归龙塘保温公司所有。法院依法拍卖，既不是对相应土地及地上附属物的征收、征用，也未对龙塘保温公司权益造成侵害，因此要求法院补偿缺乏法律及事实依据。且龙塘保温公司对本院拍卖行为无异议，也并未要求法院补偿。现三宗土地已经拍卖成交，龙塘保温公司对拍卖范围及拍卖行为仍无异议。精密铸造公司本应依据合同在2017年9月28日前搬离，但是精密铸造公司不仅未按照合同约定搬离，而且无视本院依法作出的迁出公告，其行为已经涉嫌阻碍执行。故申请人要求法院补偿不仅在程序上主体不适格，而且在实体上无法律依据。被执行人龙塘保温公司否认其与申请人在2017年6月28日后存在租赁关系，因此精密铸造公司所称与龙塘保温公司的其他纠纷，不在本案审查范围，申请人可以另案解决。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回申请人合肥大众精密铸造有限责任公司的异议申请。当事人或利害关系人对本裁定不服的，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  史国庆审判员  管国民审判员  孙继俊二〇二〇年四月九日书记员  马骏川