四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17431号 原告：陈晓君，女，1990年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：汪毅来，四川恒盛律师事务所律师 被告：周天府，男，1958年11月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗军，四川凯盈律师事务所律师。 原告陈晓君与被告周天府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓君及其委托诉讼代理人汪毅来、被告周天府委托诉讼代理人罗军到庭参加诉讼。本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 陈晓君向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《二手房屋买卖合同》于2019年11月8日解除；2.周天府退还购房定金5万元；3.周天府向陈晓君支付违约金304000元；4.周天府承担本案诉讼费用。事实与理由：陈晓君、周天府于2019年9月3日经成都学府家园房地产有限公司（以下简称学府家园房地产）居间介绍，签订《二手房屋买卖合同》，合同九周天府将位于成都市青羊区房屋出卖给陈晓君相关事宜作出约定。当日，陈晓君按约向周天府支付定金5万元。2019年9月24日，银行告知周天府，陈晓君申请贷款已经审批通过，但周天府于2019年10月15日向陈晓君发送《通知书》一份，载明陈晓君未提供加盖有银行公章的银行批准同意贷款文件为由，不同意过户。根据合同约定，周天府应当在银行贷款审批审核通过七个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续，周天府没有履行该义务，已构成根本违约。综上，为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。 周天府答辩称，同意解除合同，但解除时间不是2019年11月8日，应以法院判决的时间为解除时间；且其并未违约，陈晓君无权要求其退还定金并支付违约金。 经审理查明：陈晓君（买方）与周天府（卖方）签订《二手房屋买卖合同》，约定买卖房屋地址为成都市青羊区上翔街23号H（幢号）1层2，建筑面积62.37平方米，房屋所有权证号为权0241828，房屋所有权人为周天府，房屋成交价为152万元，签订合同时支付5万元作为定金，首付款为43万元，由买方在递件前存入银行资金监管账户，房价余款104万元由银行按揭付款，买方申请商业贷款，贷款额为104万元，买方应在签订本合同后10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额，由买方在递件当天以现金支付卖家，否则视为逾期付款。合同第三条约定，银行贷款审核通过七个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。合同第4.3条约定卖方不能按本合同约定将该房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的20%作为违约金；第4.4条约定买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的20%作为违约金。卖方周天府、买方陈晓君在合同尾部落款处签字并捺印，经纪方（经办人）学府家园房地产在合同尾部落款处加盖公章。 2019年9月3日，周天府出具《定金收据》，明确其收到陈晓君购买位于成都市青羊区的购房定金5万元。 2019年9月30日，陈晓君向周天府发送短信，内容为“周叔，你今天有空吗？今天方便的话，我们可以去办过户手续了吗？9月24日，你到银行看了审批文件，办完银行卡，到今天，已经7个工作日了，按照合同规定，我们应该办理过户手续了，你看什么时候方便，你通知我，我可以在房管局等你，收到请回复，谢谢”。 2019年10月14日，周天府通过挂号信函向陈晓君邮寄《通知书》，主要内容为陈晓君至今未按约定履行合同条款，要求陈晓君于2019年11月17日内出示其在成都市农村商业银行股份有限公司购房按揭30年，贷款91万元批准同意贷款有效文件，并加盖银行公章，如逾期无法提供，买卖合同自动解除，回复方式电话、微信、信件均可。落款时间为2019年9月13日。另，通知书左下角手工书写“前件落款日期打印有误，时限顺延。周天府2019.10.14”。 2019年11月9日，陈晓君通过微信向周天府回复，主要内容为：银行方已于2019年9月21日提供了银行贷款审批通过的相关文书，中介也通知过你，并于2019年9月24日带你到银行亲自看过银行审批手续和审批决议，且你当日在该银行（成都农商银行青龙支行营业部）办理银行卡一张，用于收取房屋尾款；银行贷款已经审核通过后，你没有按照合同约定履行办理房屋过户义务，属违约；希望你在收到该回复之日起3日内联系办理房屋过户，继续履行合同，否则，解除合同，并要求周天府退还定金5万元并支付违约金304000元。周天府于第二日上午回复陈晓君“你昨天发的微信，我已经当面转发给中介了，我们间的合同是在中介签的，现在出现问题也应由中介出面解决”。 2019年12月25日，成都农村商业银行股份有限公司青龙支行（以下简称成都农商行）出具《情况说明》，主要载明陈晓君于2019年9月17日向成都农行提交个人贷款申请，用于购买二手住房，银行于2019年9月20日审批通过；周天府于2019年9月24日在成都农商行开立储蓄账户，该账户用于接收陈晓君购房贷款。 庭审中，1.陈晓君、周天府均明确《二手房屋买卖合同》签订时间系2019年9月3日。 2.陈晓君主张，周天府于2019年9月24日知晓贷款审批申请已于2019年9月20日审批通过。对此，周天府称按照合同约定，陈晓君应在签订合同之日（2019年9月3日）起十日内办妥按揭贷款手续，但根据《情况说明》载明的内容，陈晓君已违约。 3.陈晓君主张案涉合同解除时间为2019年11月8日，系因其于2019年11月9日向周天府发微信通知解除合同等相关事宜。对此，周天府不予认可。 4.陈晓君申请证人刘某出庭作证，刘某陈述，其是案涉房屋的中介方经办人，周天府委托中介卖房，陈晓君要求贷款购买案涉房屋，周天府同意，后银行员工到现场核实房屋也是其接待。评估房屋后，银行业务员直接打电话告知银行贷款通过，其随即告知周天府，具体通知方式不记得了。为了核实真实性，其建议周天府同其一起到贷款银行核实审批通过的真实性。双方于9月24日上午10点在成都农商行（昭觉寺汽车站对面）碰头后，到银行二楼找到之前现场核实房屋的客户经理，至于当时银行工作人员是通过什么方式向周天府核实的，记不清了，但周天府之后表示没有问题，就在银行一楼开卡（用作收款）。周天府排队开卡时，其就离开银行了，但过了2-3小时后，陈晓君打电话称周天府同银行吵起来了。周天府要求银行出具贷款审批通过的手续，周天府只是看到了，但没有拿到书面手续，周天府要求银行出具签字盖章的手续，但银行称贷款审批是内部文件，不会对外出具书面文件，双方就起争执了。后来周天府称不放心不可靠，不同意办理过户，一直要求银行出具有力证明，但银行不提供，因此后续事宜无法进行，我们也提了一些方案，但周天府没有同意。 5.证人成都农商行委托员工张宇书、吴林霜于2020年1月9日出庭作证。张宇书陈述，陈晓君在我行申请贷款，其负责贷款审批事宜，陈晓君申请的贷款于2019年9月20日审批通过，通过后由客户经理吴林霜电话通知申请人，至于周天府到银行核实审批的情况就不清楚了，但审批决议是由银行内部存档，不能对外提供。吴林霜陈述，其是成都农商行客户经理，陈晓君申请的二手房贷款全程是由其跟踪的，贷款审批下来电话通知的陈晓君；周天府于2019年9月来银行核实审批情况，当时是周天府一人进的办公室，吴林霜本人告知他贷款审批已通过，周天府要求看纸质审批决议，但审批人员不在，吴林霜考虑到周天府系老年人且系卖方，有所顾虑，就让周天府看了电脑上的电子版审批决议。周天府要求银行盖章，但银行内部审批决议是不盖章的，当时也向周天府告知了审核通过，买卖双方尽快办理过户后，银行可以及时把贷款款项划拨出来，周天府可以在本行办卡用以收款，也可要求将贷款款项发放至其他银行账户，周天府随即到一楼柜面上办理开卡手续。之后周天府又上楼核实审批是否通过，并在与他人通话后要求我行出具盖章的审批决议，我行工作人员再次回复银行内部决议属于银行内部管理流程，都是不盖章的，周天府就离开了。对此，周天府称其一直要求陈晓君提供加盖银行公章的审批决议，陈晓君提供了《成都农商行个人类授信业务组合审批决议》的照片打印件，且审查人员意见栏、审批人意见栏均被涂抹，无法核实审批意见。 6.庭审中，周天府表示，鉴于庭审过程中知晓银行审核已通过，所以我们的意见为，如果陈晓君仍坚持要求解除合同，我方同意；若陈晓君愿意继续履行合同，我方愿意继续配合，但对于我方因请律师产生的损失2万元，必须由陈晓君方承担。对此，陈晓君表示，愿意进一步调解。但经多次调解，周天府仍坚持要求陈晓君出具银行加盖公章的审批通过证明。 本院认为，《二手房屋买卖合同》系当事人自愿签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，现陈晓君要求解除合同，周天府当庭予以同意，合同予以解除。至于案涉合同解除时间，陈晓君主张其于2019年11月9日发送微信通知合同解除相关事宜，故解除合同时间为2019年11月8日，本案中，案涉合同并未就合同解除相关内容作出约定，且陈晓君于2019年12月4日起诉来院主张解除合同，故本院认定合同解除时间为2019年12月4日。（二）陈晓君要求周天府返还购房定金5万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，周天府已收取陈晓君支付的5万元定金，应当予以返还。（三）陈晓君要求周天支付违约金304000元（房屋价款1520000元×20%）。本院认为，合同约定买方应在签订合同（即2019年9月3日）后十天内办妥按揭贷款申请手续，但后周天府于2019年10月13日发出通知书，要求陈晓君于2019年11月17日内出示银行批准同意贷款有效文件并加盖银行公章，系对合同约定办妥银行按揭手续期限的延长变更。从成都农商行出具情况说明，及证人证言和庭审情况综合可知，贷款银行已于2019年9月20日审批通过，而周天府通过其他渠道也已知晓，且庭审中银行方也出具证明对此予以确认，但其仍坚持要求陈晓君出具银行贷款审批通过的盖章文件。由于贷款审批决议系银行内部流程文件，无法加盖银行公章对外出示，故陈晓君无法如期提供该周天府所要求的审批文件确非其行为导致。本院认为，周天府与陈晓君签订房屋买卖合同，系大额交易合同，双方应具备基本的信任；周天府出于多种顾虑，要求陈晓君出具其客观无法提供的银行审批盖章文件，导致双方合同无法继续履行进而解除，故周天府应承担相应的违约责任。考虑到周天府的违约行为并非出于恶意，而是基于认知上的顾虑，另其对违约金过高也提出了抗辩意见，故参照合同约定的定金情况及综合多种因素考虑，本院酌定违约金为8万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、陈晓君、周天府签订的《二手房屋买卖合同》于2019年12月4日解除； 二、周天府于本判决发生法律效力之日起十日内向陈晓君返还定金50000元； 三、周天府于本判决发生法律效力之日起十日内向陈晓君支付违约金80000元； 四、驳回陈晓君其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6610元，减半收取3305元，保全费2290元，共计5595元，其中由周天府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周力娜 二〇二〇年四月十三日 书记员  雷 莉