内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终788号   上诉人（原审原告）：范历琴，女，1982年6月6日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人(原审被告)：包头万合房地产开发有限公司。   法定代表人：滕建兄，董事长。   委托诉讼代理人：郭顺川。   上诉人范历琴因与被上诉人包头万合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审原告)范历琴，被上诉人(原审被告)包头万合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   范历琴上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求或发回一审法院重审；2.一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，显失公平。1.确定的支付使用时间没有事实依据。双方认为没有交付这个过程，现在就是使用时间的确定。被上诉人已经开始返租金，就证明已经使用上了，合同第三条明确写到“交付使用时间为2016年9月30日前”，因此返租金开始之日就是交付使用的时间，被上诉人所提的是网签合同时间。2.违约金标准的判定与事实不符，应用法律不当。现在所提的房款是所约房款，并非房款的全部，还有前三年10%的返租金和每个铺交的9000元，违约金标准按所约房款的万分之一是双方当时心愿的表达，是公平合理的，不存在高的情况。被上诉人没有按时办理房地产权属证书，给上诉人造成了很大的经济损失和心理负担。被上诉人于2016年11月2日完成竣工验收，与上诉人于2019年7月4日在高新区建设局查询答复“信息不存在”完全不一致。法院认定履行了部分合同与事实不符。法律规定：高了适当调整，而法院大幅度调整达到直降90%，适用法律不当。我们查询了不动产登记中心，答复是“万合广场商铺现在不具备办理房地产权属证书的条件”。因此我们认为被上诉人没有完成应尽义务。   包头万合房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。答辩人主张违约金过高，应当予以调减。答辩人未给上诉人造成经济损失，之前生效文书判决答辩人支付上诉人百分之十四的返租金及逾期租金利息。答辩人没有能力再支付违约金。答辩人2019年已经向相关部门提交相关材料，但是包头市目前没有一家小商铺拿到产权分体证书，答辩人也束手无策。   范历琴向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告给原告立刻办理位于××区、1S-3-A109两户房产的产权证；2、请求法院判决被告给付原告违约金，以81346元为基数，以每日按商品房价款的万分之一为标准，从2018年8月20日起到取得产权证之日止；3、诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：原告范历琴于2016年8月31日购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-A078、1S-A109号共计2套商铺。同日，双方签订了涉案房屋的《商铺委托经营管理合同》两份。合同约定的委托期限自2016年9月1日起至2024年9月1日止。返租租金自2016年9月1日起计算。   2016年9月9日，原告与被告签订上述商铺的《包头市商品房买卖合同》两份，编号分别为2015-0018222、2015-0017207。合同签订后，原告范丽琴交齐上述2套商铺的全部购房款，共计81346元。合同第三条约定商品房交付日期为2016年9月30日前。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。   截止2019年7月4日，国家企业信用信息公示系统查询不到万合广场竣工验收备案情况信息。2019年7月31日，涉案商品房取得竣工验收备案，该竣工验收备案表显示工程竣工时间为2016年7月31日，竣工验收日期为2016年11月2日。   一审法院认为，原告范历琴与被告包头万合房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告依约履行了交纳购房款义务，被告亦应依约履行合同义务。依照双方合同约定及《商品房销售管理办法》规定，被告作为出卖人有义务协助买受人办理房屋产权证书，同时合同明确约定被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告并未提交证据表明其已在合同约定的期限内履行相关向产权登记机关备案义务，其已构成违约，应当承担违约责任。合同约定商铺交付时间为2016年9月30日，则被告应在双方约定的交付使用后720日内，即2018年9月21日前完成登记备案手续，违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2018年9月22日，原告主张按商铺返租金时间为交付时间并无事实及法律依据。关于双方合同中约定的违约金标准，被告认为约定过高请求法院予以调整或免除。对此，被告于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，其已履行部分合同义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期办理产权证引起的商品房买卖合同纠纷，结合客观状况，原告可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益，逾期办证给原告造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，该损失不能超出原告实际损失的30％。一审法院结合“谁主张，谁举证”的原则，对双方约定的违约金计算标准予以适当调整。判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告范历琴办理包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-A078、1S-A109号商铺的房屋产权证书；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告范历琴支付自2018年9月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款81346元的0.1计算的违约金。三、驳回原告范历琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告范历琴已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。   二审中，上诉人提交万合广场1#楼4F商业平面图一份，证明被上诉人存在虚假宣传，被上诉人对此证据真实性认可，证明目的不认可。上诉人另提交万合广场销售人员手写宣传广告一份，证明被上诉人虚假宣传，另证明前三年租金抵房款，每套商铺缴纳9000元也属于房款，被上诉人对此证据真实性不认可。经本院审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人范历琴与被上诉人包头万合房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。上诉人在二审庭审中提交证据欲证明被上诉人存在欺诈行为，因本案上诉人诉讼请求为办理产权证书及逾期办证违约金，并未主张合同无效或撤销合同，故本院不予采信。关于逾期办证违约金起算时间合同中有明确约定，因委托租赁，房屋并未实际交付，一审法院以双方合同中约定交付时间计算违约金数额，并无不当。关于违约金调整问题，被上诉人在一审中以约定违约金过高为由请求法院予以调整。一审法院认为逾期办证给上诉人造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，结合上诉人可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益的客观情况，同时兼顾被上诉人履行合同情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额进行调整并无不当，本院予以确认。   综上所述，范历琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人范历琴负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 高 芳   审 判 员 杨励昕   审 判 员 岳海岩  二〇二〇年四月二十九日   法官助理 于 雁   法官助理 王晓菲   书 记 员 于 娜   法官助理王晓菲