广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26254号原告：陈学，男。1994年1月5日出生，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈振华，广东纵横天正律师事务所律师。被告：林广成，男，1965年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。委托诉讼代理人:杨高峰,广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告陈学诉被告林广成建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，被告对管辖权提出异议，本院裁定驳回异议。被告不服，提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈振华，被告的委托诉讼代理人杨高峰、王群到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，庭外和解和管辖权异议期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告林广成双倍返还原告定金人民币6000000元；2.被告林广成向原告支付律师费60000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月27日，被告与原告方签订了《国有土地使用权转让合同》，约定被告将座落于狮山区xx（佛山市南海区、即“广东特固力士工业皮带有限公司”）的土地及地上建筑物、附属设施设备及苗木转让给原告。合同约定转让价款为24500000元。合同第二条第2款第（1）项约定，原、被告（甲、乙）双方签订合同之日起三天，原告（乙方）先支付被告（甲方）定金人民币3000000元，被告应即开始办理过户前期手续，待前期手续完成后即到银行办理上述房地产解除抵押手续。合同第三条第1款约定，原、被告双方约定被告须在收取定金后次日对“转让标的”进行各方面的工作办理（如前期的评估、测绘、税务申报、国土审批等等），双方约定办理前期工作的时间为60日，在前期工作完成后被告必须于3个工作日内办理“转让标的”银行的注销抵押登记手续，“转让标的”注销抵押登记的同时，原、被告双方一同到房地产管理部门办理过户手续，并按房地产管理部门及税务部门提示日起及时递交资料及缴付相关税费。合同第七条第3款约定：一方出现拒绝履行、迟延履行等严重违约行为致使合同目的不能实现时，守约方可依法解除合同。合同解除后，守约方可以要求违约方赔偿损失，支付违约金等责任。合同第八条第1款约定：原、被告双方应积极主动履行合同约定的义务，若有一方违反本协议的任何条款给对方造成经济损失的，违约方应向守约方支付转让总额的30%作为违约金，违约金不足以赔偿守约方经济损失的，应承担赔偿实际的经济损失（包括但不限于律师服务费用、交通费用、误工费用）。合同签订后，原告已按合同第二条第2款第（1）项的约定，在2019年5月28日通过陈彬账户向被告支付了定金人民币3000000元，被告并出具了收据确认收到定金。因此被告应按合同第二条第2款第（1）项的约定及合同第三条第1款的约定从收到定金次日起即开始办理、60日内完成转让标的过户的前期工作，包括评估、测绘、税务申报、国土审批等，并必须办理转让标的银行注销抵押登记手续，以便办理后续的过户手续。但被告在收到定金后一直怠于履行合同约定的标的转让前期工作的义务，也没履行办理银行注销抵押登记的义务。在收到定金次日起60日期限届满时，原告敦促了被告尽快履行义务，但时至今日已四个月，被告仍不履行转让标的过户的前期工作，致使无法办理过户手续，合同目的无法实现。2019年9月28日，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定及《国有土地使用权转让合同》第七条第3款、第八条第1款的约定，发出《合同解除函》通知被告，解除与被告于2019年5月27日所签订的《国有土地使用权转让合同》。并促请被告在收到本合同解除函之日起二日内向原告方双倍返还定金人民币6000000元。被告逾期不履行的，原告将向人民法院提起诉讼，届时，被告仍应按《国有土地使用权转让合同》第八条第1款的约定，承担原告因诉讼所产生的诉讼费、律师费损失。被告在2019年9月29日收取了《合同解除函》，但并没履行双倍返还定金的义务。原告认为：被告在收取原告定金后，没有按照合同的约定在60日内完成过户的前期工作，也没办理解除抵押登记手续，经原告敦促后在两个月内仍不履行该项义务，明显属于迟延履行合同义务的严重违约行为，致使合同目的不能实现，故此，原告可依法解除合同。原告已根据法律规定及合同约定向被告发出合同解除函，被告已经收到该函件，双方合同关系已经解除，被告理应按法律规定及合同约定及时向原告双倍返还定金。被告辩称，被告同意解除合同，但不同意适用定金罚则双倍返还定金。第一，关于侵权违约的原则是填平原则，原告的损失无非是300万元的定金利息损失，由于客观障碍导致合同无法正常履行，被告并未给原告造成巨额损失，原告主张的双倍返还定金明显超过其实际损失，有违公平。第二，涉讼标的列入高新区控制范围，按照狮山镇政府的公开文件要求，必须经过前期审批手续，土地的转让行为需经政府备案及审查，合同签订后被告向有关部门申请了审批，但直至2019年年底才通过口头方式通知被告不用履行报批手续，被告已提交给政府审批的材料也不予退还。被告对于房地产交易的具体环节不清楚，被告对涉讼合同履行的预见不足，并不存在恶意，2019年9月收到原告的解除函后，被告不同意原告关于双倍返还定金的要求。第三，对于涉讼合同第四条第4点约定，被告理解为，被告应为交易排除障碍，原告对涉讼租赁物存在抵押的情况是清楚的，双方因交易障碍导致不能交易导致的损失不应适用定金罚则，原告即主张存在律师费损失，被告对此无异议，另外可以预见的损失就是资金占用的损失，被告同意按照支付相应的资金占用损失。综上，被告同意解除合同、返还本金并支付相应的资金占用损失和实际损失。原告在诉讼中提供下列证据材料：1.原告、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.国有土地使用权转让合同原件1份；3.收据原件1份；4.中国建设银行网上银行转账汇款电子回单打印件1份；证据2-4用以证明被告在2019年5月27日与原告签订了涉讼合同，将位于佛山市南海区x的土地及上盖建筑转让给原告，原告依照合同约定在2019年5月28日向被告支付了定金3000000元，被告出具了收据给原告；5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1组，佛山市不动产（土地）登记信息查询结果原件1组，用以证明被告没按合同约定在收取定金之次日起60日内，也没在原告给予的合理期限内完成评估、测绘、税务申报等的前期工作，也没完成后续的涉讼土地、房屋的解除抵押登记工作，涉讼标的物甚至还被法院查封；6.合同解除函原件1份；7.EMS邮单原件（单号：）及物流查询打印件各1份；证据6-7用以证明因被告严重违反合同约定，不履行合同的主要义务，致合同目的无法实现，原告依法按约在2019年9月28日向被告发出合同解除函，被告已在2019年9月29日收到该函；8.民事代理委托合同原件1份；9.广东省增值税普通发票原件1份；证据8-9用以证明原告为实现维护合法权益聘请律师，支付律师费60000元。被告在诉讼中提供下列证据材料：1.佛山西站（招大）片区不动产业务审批申请表复印件1份；2.狮府（2011）69号文件复印件1份；证据1-2用以证明涉讼标的转让需要经相应审批，被告已按涉讼合同约定办理了国土审批的前期手续，为履行合同排除障碍，该份审批申请表有格式版本，从政府公开的文件可知，不动产业务的转让需经政府审查以保证符合高新区的规划；3.关于《合同解除函》的复函复印件1份；4.EMS邮单复印件1份（单号：）。证据3-4用以证明被告就原告解除合同予以复函，同意解除合同，但不同意双倍返还定金。经审查，被告对原告的证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告的证据均为复印件，原告对真实性有异议，本院对其证据效力不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房地产为位于狮山区xx(x公司车间)（x公司宿舍）（x公司仓库）及佛山市南海区（厂房二）的四处房产及位于狮山区xx土地，登记权利人均为被告。土地性质为出让，用途为工业用地，类型为国有土地使用权。2019年5月27日查询无查封等限制情况，有抵押权人为中国银行及陈伟森的抵押登记。2019年9月27日查询显示有查封等限制情况登记和抵押登记。庭审当日，被告陈述涉讼房地产仍有抵押登记和法院查封。2019年5月27日，原告和被告签订《国有土地使用权转让合同》，约定被告将座落于狮山区xx（佛山市南海区xx、即“x”）的土地及地上建设物、附属设施设备及苗木转让给原告；转让价为24500000元；双方签订合同之日起三天，原告先支付被告定金3000000元，被告应即开始办理过户前期手续，待前期手续完成后即到银行办理上述房地产解除抵押手续；被告须在收取定金后次日对“转让标的”进行各方面的工作办理（如前期的评估、测绘、税务申报、国土审批等等），双方约定办理前期工作的时间为60日，在前期工作完成后被告必须于3个工作日内办理“转让标的”银行的注销抵押登记手续，“转让标的”注销抵押登记的同时，原、被告双方一同到房地产管理部门办理过户手续，并按房地产管理部门及税务部门提示日期及时递交资料及缴付相关税费；被告保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或者其他权利限制；若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利限制，概由被告负责处理，并承担相应法律责任；由此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿；一方出现拒绝履行、迟延履行等严重违约行为致使合同目的不能实现时，守约方可依法解除合同；合同解除后，守约方可以要求违约方赔偿损失，支付违约金等责任；双方应积极主动履行合同约定的义务，若有一方违反本协议的任何条款给对方造成经济损失的，违约方应向守约方支付转让总额的30%作为违约金，违约金不足以赔偿守约方经济损失的，应承担赔偿实际的经济损失（包括但不限于律师服务费用、交通费用、误工费用）。双方并约定其他权利义务。2019年5月28日，原告通过陈彬账户向被告支付了定金3000000元，被告并出具了收据确认收到定金。2019年9月27日，原告发出《合同解除函》。被告于2019年9月29日收到原告发出的《合同解除函》。原告为本案诉讼委托广东纵横天正律师事务所代理，支付律师费60000元。本院认为，原告和被告签订的《国有土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否构成违约的问题，第一，双方约定被告应于被告须在收取定金后次日起60日内完成前期工作的办理（如前期的评估、测绘、税务申报、国土审批等等）。被告是涉讼房地产的权利人，在转让房地产前应了解相关交易手续、交易一般时长和交易所涉税费，在签订转让合同时应审慎协商确定与之对应的交易期限及费用负担等约定。一旦签订合同，应遵照履行。涉讼合同关于前期工作60日期限的约定具体而且特定，证明双方就该条款的约定和法律后果有充分考虑和合理预见，被告关于因涉讼土地为高新区土地、办理审批时长超出其合理预见的抗辩，本院不予采纳。第二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告主张在办理前期工作的过程中因行政原因导致未能推进，根据前述规定，被告应向原告及时报告履行情况，如有合理原因确需中止履行或延期履行的，可提前通知原告或向原告申请延期。未见被告在合同履行过程中向原告告知存在非被告原因导致的履行障碍或发出延期申请。第三，涉讼房地产已因被告个人原因被人民法院查封，至庭审终结未消除该权利限制情况，被告也没有提供担保或其他证据证明其具有消除该权利限制情况的能力；且没有证据显示被告从知悉涉讼房地产被查封至原告提起本案诉讼，被告已将涉讼房地产被查封的情况告知原告。综上，至原告发出《合同解除函》，被告已逾期履行合同义务，原告有权解除合同，本院确认涉讼合同于2019年9月29日被告收到解除通知当日解除。双方约定合同定金为300万元，被告已实际收取定金300万元，定金罚则是对等适用的约定，被告没有合理理由逾期履行合同义务导致合同解除，应双倍返还定金600万元予原告。涉讼合同的违约情况、解除情况均发生在新冠疫情发生前数月，本院对被告关于特殊时期人民法院应对违约责任给予充分考量的意见不予采纳。本院在核定适用定金罚则时已考量原告的损失，对原告的律师费请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈学和被告林广成签订的《国有土地使用权转让合同》于2019年9月29日解除；二、被告林广成应于本判决发生法律效力之日起十日双倍返还定金共600万元予原告陈学；三、驳回原告陈学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计82150元，财产保全费5000元，合计87150元（原告已预交94800元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的7650元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  方菲二〇二〇年四月十六日书记员  李慧