宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初602号原告：肖安国，男，1976年2月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：于新，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨虔、丁雪峰，宁夏辅德律师事务所律师。原告肖安国与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称：骏宁房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖安国，被告骏宁房地产公司的委托诉讼代理人杨虔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖安国向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金53985元（按照购房合同约定的交房时限及违约责任进行测算，违约金起止时间为2017年7月1日至2019年11月10日共计860天，627736元×0.0001×860=53985元）；2.2019年11月11日至达到法定交房标准具体日期期间产生的违约金，参照以上测算方法由被告进行赔付；3.被告就房屋质量问题（屋顶及墙面裂缝）赔偿原告30000元房屋维修费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告于2016年7月18日与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于银川市金凤区满城北街的xx房，购房金额为627736元（含拿钥匙时补交增大面积0.51平米的2474元），合同签订后，原告于2016年7月18日支付首付款325262元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2016年8月8日将30万元按揭贷款全额支付被告，并与2018年8月拿钥匙时补交增大面积0.51平米2474元。至此原告已按照合同履行全部付款义务。但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用，经原告及其他业主多次催促，被告处工作人员于2018年8月1日电话通知原告办理交房，入住手续，但小区至今配套设施没有完善，小区的供暖是2018年12月24日开始供暖（还是在业主集体上访后，经过银川信访办的干预，三方一起协商的结果），小区的天然气于2019年4月11日开通，严重影响居住使用，至今开发商没有在自来水公司给业主单独立户，我们也不能去正常缴纳水费，可视门禁到现在都没有安装到位，被告也不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及任何验收备案文件。被告迟延交房既不存在法定的免责事由也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益；二、2018年，原告在被通知拿到房屋钥匙后，开始进行装修，在2018年12月等待入住时，发现房屋每个房间屋顶和墙面均有2-3条裂缝，经与物业和工程方交涉，工程方承认存在质量问题，物业也做了登记备案，之后一年间，原告多次找物业协商解决，物业答复，已将问题转给开发商解决，却没有得到有效回复，由于房屋已经装修入住，修缮会严重影响原告生活，因此要求被告根据房屋存在的质量问题进行赔偿，原告自行择机修缮。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，依据《中国人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼。被告骏宁房地产公司辩称，一、本案中，案涉房屋为被告抵顶给案外人马占军的顶账房屋，并非普通的商品房买卖，被告与原告及案外人马占军协商一致，原告低价购买涉案房屋，且其对涉案房屋的具体情况完全清楚，对该房屋的交付及办证的期限均不做任何要求，故原告无权主张逾期交房违约金。2016年7月18日，被告与原告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，签订协议时双方与案外人马占军协商一致，该房屋由案外人马占军低价出售于原告，由原告与被告签订商品房买卖合同，购房款先由原告支付至被告账户，再由被告将购房款转给案外人马占军。原告于当日向被告支付了首付款325262元，并向银行申请了购房贷款300000元，被告在收到原告首付款当日即将所有款项转至案外人马占军的账户，随后被告将收到的贷款也转给了马占军。因涉案房屋属于低价销售，双方签订商品房买卖合同时，原告便清楚涉案房屋的施工进度及建设情况，并承诺对于涉案房屋的交付及办证的时间及期限不做任何要求。同时，2018年8月2日，被告已为原告办理了交房手续，原告在交房登记明细册上签字确认。当日，原告与物业公司签订了《房屋交接签收书》，故被告已于2018年8月2日为原告办理了交房手续，履行了交房义务，原告将逾期交房违约金计算至2019年11月10日无任何事实及法律依据。二、原告于收房当日对涉案房屋进行过验收，房屋无任何质量问题，后续出现墙面裂缝问题并非被告房屋质量问题。2018年8月2日，原告与被告办理交房手续时，对于涉案房屋地面、墙面、天棚、对讲系统等进行了验收，验收结果均为合格，原告验收后签署了房屋及设施验收单。原告在接收房屋后便进行了装修，无法排除涉案房屋墙面出现裂缝是原告装修造成的，并非被告房屋质量问题，因此原告要求被告向其支付30000元房屋维修费无任何事实及法律依据。综上，因原告购买的是顶账房，属于低价购房，且其已承诺对房屋的交付及办证事项不作任何要求，故被告无须对逾期交房承担违约责任，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1.原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《个人一手住房贷款合同》、商品房实测面积补充协议、收据、中国建设银行转款凭条、中国工商银行个人业务凭证、交房短信照片打印件，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.原告提交的光盘，来源无法核实，被告对其真实性不予认可，本院不予确认；3.被告提交的情况说明，系合同当事人以外案外人出具，本院不予确认；4.被告提交的中国建设银行客户专用回单、中国银行借款借据、中国建设银行国内支付业务付款回单、记账凭证、中国银行特种转账传票、交房登记明细册、天嘉人和里房屋出库单、房屋交接签收书、《地面采暖试压移交单》、天嘉人和里房屋及设施验收单，原告对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月18日，原告肖安国与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市金凤区xx室房屋；预测建筑面积128.92㎡，单价4850元/㎡，总价款625262元；付款方式，商业贷款方式，原告于2016年7月18日前支付首期房价款325262元，余款300000元向银行申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2016年7月18日向被告缴付购房首付款325262元，于2016年8月8日向中国银行办理贷款300000元，中国银行于同日将300000元贷款汇入被告银行账户内。另查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2018年8月2日接收房屋，接收房屋时因房屋面积较合同中约定的预测面积增加0.51平米，原告于当日向被告支付购房款补差价款2474元。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年8月2日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2017年7月1日至2019年11月10日期间的违约金，就原告支付给被告的购房款应当为原购房款625262元基础上增加后支付的补差价款2474元，合计627736元，故原告主张自2017年7月1日至2019年11月10日违约金53985元，本院予以支持；2019年11月11日起的违约金，以627736元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至本判决确定的给付之日。被告抗辩原告承诺对于涉案房屋的交付及办证的时间及期限不做任何要求，但被告所提交证据并不能证实该抗辩意见，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告就房屋质量问题（屋顶及墙面裂缝）赔偿原告30000元房屋维修费，但原告并未实际修缮房屋，该费用的计算无相应依据，原告亦未提交证据证实因房屋质量问题导致其受到30000元损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告肖安国逾期交房违约金53985元；2019年11月11日起的违约金，以627736元为基数，按每日0.1‰计算至本判决确定的给付之日；二、驳回原告肖安国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元（已减半收取），由原告肖安国负担340元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担610元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常 朔 二○二○年四月八日书记员 李小梅附：本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。