河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0302民初13532号 原告：秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行，住所地秦皇岛市海港区。 负责人：吴冬伟，行长。 委托诉讼代理人：邓晓雷、李萌，河北海立律师事务所律师。 被告：秦皇岛市航顺房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：刘洪波，董事长。 委托诉讼代理人：涂刘全，河北凯悦律师事务所律师。 被告：赵军，男，1979年11月30日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：董志伟、李志艳，河北渤海明达律师事务所律师。 第三人：平安普惠融资担保有限公司，住所地南京市。 法定代表人：YONGSUKCUO（赵荣奭）,总经理。 委托诉讼代理人：张彦辉，男，汉族，1984年1月9日出生，现住河北省石家庄市桥西区，公司员工。 原告秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行（以下简称秦皇岛银行）与被告秦皇岛市航顺房地产开发有限公司（以下简称航顺地产）、赵军、第三人平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安担保公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛银行的委托诉讼代理人李萌，被告航顺地产的委托诉讼代理人涂刘全，被告赵军及委托诉讼代理人李志艳，第三人平安担保公司的委托诉讼代理人张彦辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛银行向本院提出诉讼请求：1.确认赵树林购买海港区迎秋西里25栋1单元302号房屋的买卖合同无效，赵军继承上述房屋的所有权无效;2.确认原告对迎秋西里25栋1单元302号房屋享有所有权；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原秦皇岛市建设开发公司（简称迎宾路开发公司）进行改制后成立了秦皇岛市航顺房地产开发有限公司（简称航顺地产）。在迎宾路开发公司经营期间，其下属的迎宾路开发公司第一经营部拖欠原秦皇岛市城市信用社借款无力偿还，1999年6月25日秦皇岛市中级人民法院下达（1999）秦法执字第86号民事裁定书，将迎秋西里25栋1单元302号房屋裁定给原秦皇岛市城市信用社用于抵顶迎宾路开发公司第一经营部拖欠的借款本息。秦皇岛市城市信用社解散后成立了秦岛市商业银行股份有限公司，秦皇岛市商业银行股份有限公司承接了秦皇岛市城市信用社的债权债务，迎秋西里25栋1单元302号作为抵债财产由秦皇岛市商业银行股有限公司新世纪支行接收。秦皇岛市商业银行股份有限公司新世纪支行现更名为秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行。2001年12月18日，秦皇岛市商业银行股份有限公司迎宾路支行（后更名为新世纪支行以下简称新世纪支行）为变现抵债资产将上述房屋及下房以人民币24万元的价格转让给杨孟林。杨孟林受让房屋后要求新世纪支行协助办理过户手续。因无法办理过户手续，杨孟林起诉至法院要求解除购房合同返还购房款。新世纪支行根据法院判决，将购房款返还杨孟林并收回上述房屋。在与杨孟林处理纠纷期间，新世纪支行了解到迎宾路开发公司第一经营部于2003年8月28日又将上述房屋出售给赵树林，赵树林于2004年取得房屋所有权证，但始终未实际占有、使用该房屋。赵树林于2015年4月30日去世，赵军作为赵树林的继承人继承了该房屋的所有权。新世纪支行通过人民法院的司法行为获得了案涉房屋的所有权后，赵树林无权再以买卖方式取得案涉房屋所有权，迎宾路开发公司第一经营部与赵树林签订的房屋买卖合同应属于无效，赵军对案涉房屋所有权的继承同样无效。综上，请求人民法院依法支持如上所请。 被告航顺地产辩称，原告依据秦皇岛市中级人民法院（1997）秦法执字第86号民事裁定书及2001年8月22日送达的协助执行通知书主张海港区迎秋西里25-1-302号房屋所有权（物权）存在明显过错且诉讼请求不能成立。第一、法院出具民事裁定书、协助执行通知书后，原告方应即时到房产局办理房屋确权手续。此案涉及的房屋由法院裁定抵债到本案的诉讼纠纷已时隔20年，我国“法律不保护那些自己拥有权利却疏于维护和管理的人”。所以，原告的主张已超诉讼时效。第二、原告在办理迎秋西里25-1-302号房屋所有证前，只是对案涉房享有物权的期待权，与其他的债权具有平等性。原告主张案涉房屋所有权，不符合《物权法》相关规定。第三、被告在企业改制前，秦皇岛市建设开发公司第一经营部并非正常经营，原告提交的法院裁定书、协助执行通知书被告方并未收到，对以房抵债的事情被告并不知情。现海港区迎秋西里25-1-302号房屋所有权已出售给第三人（即本案被告赵军）。第四、原告在未办理房屋所有权确权手续前与第三人签订房屋买卖合同行为，应为无权处分的法律行为。第五、原告在未办理房屋确权前，将抵债房屋转售第三方存在明显过错，其给第三人造成的经济损失应由原告方自行承担。 被告赵军辩称，赵树林与迎宾路开发公司签订的房屋买卖合同合法有效，赵树林在1995年自迎宾路开发公司购买涉案房屋并支付房款，且于2004年取得了房屋所有权证书，在此期间并不存在无权处分的问题，更不存在合同无效的法律情形。无论迎宾路开发公司是否有权处分涉案房屋，根据物权法的相关规定，赵树林应善意取得涉案房屋的所有权。 第三人平安担保公司的陈述意见为，2017年6月28日被告赵军与重庆金安小额贷款有限公司签订授信协议，从重庆金安小额公司贷款，同日，平安普惠公司与重庆金安小额公司签订最高额保证合同，由平安普惠公司对赵军贷款进行担保，同时赵军与平安普惠公司签订最高额反担保抵押合同及最高额委托担保合同，将其名下位于秦皇岛市海港区房屋抵押给我司，且办理了不动产抵押登记证明，号为冀2017秦海不动产证明第0012863号，故我司对该房产拥有抵押权。且我司对赵军之前与其他两方的纠纷并不知情，属于善意第三人。根据民法规定，善意第三人的利益应予保护。请求法庭依法判决。 原告秦皇岛银行提交的证据为，证据一、秦皇岛市商业银行迎宾路支行与秦皇岛市建设开发公司第一营业部签订的协议书，证明迎宾路支行与迎宾路建设开发公司于1999年12月27日双方约定以海港区迎秋西里二十七栋楼商品房依法抵于甲方，如到期乙方未能偿还欠款，以未售出房屋作为欠款抵偿。证据二、秦皇岛市中级人民法院（1997）秦法执字第86号民事裁定书、协助执行通知书2份、秦皇岛市中级人民法院（98）秦法执字第21号民事裁定书，证明1999年6月25日，法院的已生效裁判及文书，判定海港区迎秋西里二十七栋（现25栋）楼已经依法抵顶给迎宾路支行。证据三、迎宾路支行向杨孟林出具收款收据一张，秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终566号民事判决书，证明2001年12月18日海港区迎秋西里25栋1单元302室已经卖给杨孟林，且杨孟林缴纳了购房款。证据四、秦皇岛是房产信息咨询服务有限公司出具的查档证明，证明赵树林是在2003年8月28日购买涉案房屋且缴纳购房款。 被告航顺地产的质证意见为，原告证据一至证据四，所有证据均为复印件，不符合证据规则。证据一、该协议书并未明确约定本案争议的房屋迎秋西里25-1-302房屋所有权归原告方，该协议只是一个草签的协议，并未明确约定明确的抵债房屋。证据二、民事裁定书也并未约定明确的抵债房屋坐落位置和单元号，只是笼统的裁定书，并不具有针对性，并不能证明原告方已取得案涉房屋的司法裁决权。2001年8月22日协助执行通知书，该份通知书并不是向航顺公司送达，我公司也并未收到过协助执行该套房屋的相关材料。第二份协助执行通知书意见与2001年8月22日协助执行通知书意见一致，补充一点法院出具的协助执行通知书送达的是秦皇岛市房产局，与被告方没有关系。证据三、与本案没有关联性。原告方在转让诉争房屋前应该办理确权手续，才能转让给第三方。原告方转售第三人造成损失与被告方没有关联性。应由原告方自行承担。证据四、三性均没有异议，证明我公司将上述房屋出售给赵树林的事实没有异议。 被告赵军的质证意见为，同意被告航顺地产的质证意见，原告提交的所有证据赵树林均不知情。根据原告提交的证据四，其中包含一份房产住宅兑现通知书和一份河北省秦皇岛市销售不动产剪贴专用发票，该发票显示开具时间为2003年8月28日，但同时在右上角标注原票是1995年5月4日。根据该专用发票，可证明赵树林确实于1995年5月4日购买了涉案房屋，而原告与航顺地产的所有争议发生在1999年之后。证实迎宾路开发公司将涉案房屋出卖给赵树林时具备完全的处分权。 第三人平安担保公司的质证意见为，同意航顺地产和赵军的质证意见。 被告赵军提交的证据为，证据一、涉案房屋的房产证及土地证，证明赵军已经取得了房屋产权证书，已经具备了物权公示效力。证据二、2015秦一证民字第2471号公证书，证明被告赵军自赵树林处依法继承了涉案房屋。 原告秦皇岛银行的质证意见为，证据一、真实性没有异议，合法性和关联性有异议，虽然被告赵军对涉案房屋办理了房产证，但是迎宾路支行系房屋的所有权人。证据二、真实性没有异议，但该份证据不足以证明被告赵军对涉案房屋有继承权。 被告航顺地产的质证意见为，证据一、二的三性均没有异议。 第三人平安担保公司的质证意见为，证据一、二的三性均没有异议。 第三人平安担保公司提交的证据为，证据一、授信协议、最高额保证合同、最高额反担保抵押合同、最高额委托担保合同、他项权证，证明赵军对涉案房产拥有所有权，及平安普惠公司对涉案房屋拥有抵押权。 原告秦皇岛银行的质证意见为，证据一，三性均不认可，赵军对涉案房屋没有所有权，继而不享有处分的权利。因此该抵押行为应属无效。 被告航顺地产的质证意见为，证据一、三性均无异议。 被告赵军的质证意见为，证据一、三性均无异议。 经审理查明，位于秦皇岛市海港区原属于秦皇岛市建设开发公司第一经营部开发建设，因拖欠秦皇岛市城市信用社（后更名为秦皇岛市商业银行迎宾路支行，现为秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行）借款213.81万元，秦皇岛市中级人民法院于1999年6月25日作出（1997）秦法执字第86号民事裁定书裁定，秦皇岛市建设开发公司第一经营部用海港区迎秋西里27栋（后更名为25栋）商品房抵顶欠款，秦皇岛市中级人民法院于2001年8月22日出具（1997）秦法执字第86号协助执行通知书，协助执行内容为：将原秦皇岛市杨宝昆建设开发公司第一经营部的商品房迎秋西里25栋（原27栋）1单元101、302、302、401、2单元302、401、402共七套过户到秦皇岛市商业银行迎宾路支行，秦皇岛市中级人民法院2002年6月7日再次出具（1997）秦法执字第86号协助执行通知书，协助执行内容为：将秦皇岛市建设开发公司第一经营部座落在海港区迎秋西里27栋商品房（标号为原施工号）确权到秦皇岛市城市信用社名下，即现在迎秋西里25栋1单元6号反3号下房，同时原产权人此户注销。 2001年12月18日，秦皇岛市商业银行迎宾路支行将海港区迎秋西里25-1-302号房屋及3号下房以24万元的价格出售给杨孟林，并为杨孟林出具收款收据一张，后将该房屋及下房交付杨孟林使用，但未协助杨孟林办理产权过户手续。杨孟林应不能办理过户手续，曾于2012年向本院起诉，要求解除双方买卖合同关系，本院作出（2012）海民初字第1657号民事判决，判决解除杨孟林与原秦皇岛市商业银行股份有限公司迎宾路支行关于海港区迎秋西里25-1-302号房屋的买卖合同关系，秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行退还原告杨孟林购房款24万元，并赔偿原告杨孟林经济损失569420元，杨孟林将海港区迎秋西里25-1-302号房屋返还给秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行。秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行提出上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2016）冀03民终566号民事判决，维持原判。原告称，判决生效后，原告已按判决退还杨孟林房款及赔偿损失，杨孟林将房屋交还给原告。 另，海港区迎秋西里25-1-302号房屋在2003年8月28日由秦皇岛市建设开发公司出具销售不动产剪贴专用发票及《房产住宅兑现通知书》给被告赵军之父赵树林，赵树林办理了该房屋的产权证书，但该房屋并未交付给赵树林使用。2015年4月30日，赵树林死亡。2015年6月8日，赵军经秦皇岛市第一公证处办理继承公证，其母亲郑玉霞自愿放弃继承，该房屋由被告赵军继承。被告赵军于2015年7月10日办理了该房屋的产权证。2017年6月28日，被告赵军与重庆金安小额贷款有限公司签订《授信协议》，被告赵军向重庆金安小额贷款有限公司申请最高额度为56万元，由第三人平安担保公司为授信协议提供担保，同日，被告赵军与第三人平安担保公司签订《最高额反担保抵押合同》，被告赵军用海港区迎秋西里25-1-302号房屋作为抵押物担保，第三人平安担保公司于2017年7月29日办理了抵押权登记。 秦皇岛银行股份有限公司（起诉时为秦皇岛市商业银行股份有限公司）于2012年7月曾起诉被告秦皇岛市航顺房地产开发有限公司、被告赵树林、第三人中国银行股份有限公司秦皇岛市海阳路支行，后因赵树林死亡及案情发生变化，秦皇岛银行股份有限公司与2017年10月23日撤回起诉。 赵军曾于2015年7月30日向本院起诉杨孟林，要求排除妨害，后于2016年12月2日撤回起诉。 2005年，原秦皇岛市建设开发公司改制为被告秦皇岛市航顺房地产开发有限公司，原秦皇岛市建设开发公司的债权债务由被告航顺地产承接。 本院审理过程中，向原告释明，其是否同意代被告赵军偿还用诉争房屋抵押而向重庆金安小额贷款有限公司所借款项的剩余本息，从而注销第三人平安担保公司所享有的抵押权。原告向本院书面回复，不同意代偿。 以上事实，有原、被告及第三人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，诉争房屋海港区迎秋西里25-1-302号在2001年及2002年由秦皇岛市中级人民法院（1997）秦法执字第86号裁定及（1997）秦法执字第86号协助执行通知书由原开发单位秦皇岛市建设开发公司第一经营部抵顶拖欠秦皇岛市商业银行迎宾路支行欠款，该裁定系案件执行中的处置行为的裁定，裁定一经作出即产生物权效力，且在该裁定作出后，秦皇岛市建设开发公司第一经营部将房屋交付给原秦皇岛市商业银行迎宾路支行，该行将该房屋出售给杨孟林使用，现该房屋仍由原告控制，原告对该房屋享有所有权。被告赵军提出其父赵树林在1995年即购买诉争房屋，但赵树林并未实际占有诉争房屋；原告在1999年经秦皇岛市中级人民法院裁定以抵债方式取得诉争房屋，并于2000年8月22日、2002年6月7日两次协助执行通知书明确诉争房屋由秦皇岛市建设开发公司第一经营部抵顶给原告用于偿还欠款，原告虽未办理产权登记，但依据法律规定，原告已经取得物权。被告赵军之父赵树林办理该房屋所有权证书在此之后，且秦皇岛市建设开发公司将已抵顶给原告并已经交付的房产再次协助赵树林办理所有权确权手续，其行为不当，赵树林并非合法取得该房屋的产权，继而被告赵军因继承所取得的该房屋产权应属无效。综上，诉争房屋应归原告所有，赵树林与原秦皇岛市建设开发公司第一经营部之间的买卖关系，双方可另行解决。但被告赵军向重庆金安小额贷款有限公司借款，第三人平安担保公司因为赵军提供担保而取得的反担保形成的抵押权，基于被告赵军取得了诉争房屋的所有权证书及土地使用权证书，原告未能举证证明第三人平安担保公司取得抵押权过程中存在过错，故第三人平安担保公司对诉争房屋所取得的抵押权属于善意取得。经本院释明，原告不同意行使涤除权，故现诉争房屋的抵押权无法注销的情况下，无法办理不动产过户手续。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、位于秦皇岛市海港区房屋及下房一间归原告秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行所有； 二、被告赵军继承秦皇岛市海港区房屋及下房一间的行为无效； 三、第三人平安普惠融资担保有限公司对秦皇岛市海港区不动产享有抵押权； 四、对原告秦皇岛银行股份有限公司新世纪支行的其他诉讼请求不予支持。 案件受理费80元，由被告秦皇岛市航顺房地产开发有限公司负担，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  莫 军 人民陪审员  吕凤玲 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年四月十五日 代理书记员  王 箫