广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1077号原告（反诉被告）：欧阳杰，男，1963年9月8日出生，汉族，住广东省河源市源城区。被告（反诉原告）：黄宣斌，男，1977年2月23日出生，汉族，住四川省蓬安县。原告（反诉被告）欧阳杰诉被告（反诉原告）黄宣斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳杰、被告（反诉原告）黄宣斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳杰向本院提出以下诉讼请求：一、解除欧阳杰与黄宣斌签订的铺位出租合同；二、黄宣斌向欧阳杰支付2020年1月1日至2020年1月31日商铺的租金8000元、水费60元、以及电费686.55元；三、确认黄宣斌签署《保证书》有效；四、黄宣斌赔偿商铺名誉费以及欧阳杰个人名誉费50000元；五、本案诉讼费由黄宣斌承担。事实与理由：2019年3月14日，欧阳杰与黄宣斌签订铺位出租合同，约定欧阳杰将广州市南沙区××商铺（以下统称涉案商铺）出租给黄宣斌。黄宣斌承租后自2019年6月开始多次不按时交纳租金。欧阳杰便于2019年12月9日要求黄宣斌签署《保证书》，保证于每月5日前按时交纳租金，否则欧阳杰可收回涉案商铺。2020年1月，黄宣斌再次拖欠租金和水电费，并在欧阳杰追要后仍拒绝交纳，并要求用押金予以抵扣。欧阳杰依《保证书》的约定，于2020年1月6日上午9时锁住了涉案商铺的大门，黄宣斌于当日上午11:30分报警，在此期间，双方发生冲突，黄宣斌态度十分恶劣，意图用凳子砸伤欧阳杰。黄宣斌一方还有人拍摄视频，并可能由此断章取义发布于朋友圈，涉嫌诽谤欧阳杰，侵犯了欧阳杰的肖像权。随后，黄宣斌私自剪开涉案商铺门锁继续营业，破坏了原告的私人财产。2020年1月6日下午6时，欧阳杰切断了涉案商铺的用电，黄宣斌当即叫人拆除了涉案商铺的房门，并开始搬走铺内的物品。欧阳杰不允许黄宣斌搬走并报警处理，警察处理过程中一直与黄宣斌沟通，并未要求欧阳杰解决问题，由此也可以看出，欧阳杰是有理的。2020年1月6日晚23时左右，黄宣斌在涉案商铺门口张贴材料诋毁侮辱商铺以及欧阳杰个人名誉，期间还多次辱骂欧阳杰，影响十分恶劣。租赁合同签订后，欧阳杰均依约履行各项合同义务，黄宣斌违约并侮辱欧阳杰，在没有证据的情况下指责欧阳杰，侵害了欧阳杰的名誉权。综上，欧阳杰提起本案诉讼，要求黄宣斌支付欠付的租金、水电费并赔偿名誉损失。被告黄宣斌辩称：同意解除双方签订的租赁合同，但不同意欧阳杰其他的诉请。虽然保证书约定每月5日缴纳当月租金，在不按时交租超过1天的情况下，欧阳杰有权收回房屋，但租赁合同约定了15天的宽限期。欧阳杰在2020年1月6日早上关停涉案商铺的水电，导致黄宣斌无法经营，且不同意黄宣斌于当日将私人物品（空调等）搬离，还将黄宣斌推倒在地，导致黄宣斌的手受伤。因欧阳杰要求解约在先，黄宣斌才不得不退租。黄宣斌在承租涉案商铺时，向欧阳杰支付了16000元保证金，欧阳杰至今未退还该款项。此外，租赁期间，欧阳杰在黄宣斌不知情的情况下私自拆动电表，存在偷电行为。反诉原告黄宣斌提出以下反诉请求：欧阳杰向其退还16000元保证金。事实与理由与黄宣斌发表的答辩意见一致。反诉被告欧阳杰辩称：不同意退还16000元保证金。根据黄宣斌签署的《保证书》，其若不按时交租，逾期一天，欧阳杰即有权收回涉案商铺。现黄宣斌逾期交租在先，又提前退租，违反了合同约定，欧阳杰有权没收保证金。经审理查明：2019年3月14日，欧阳杰与黄宣斌签订铺位出租合同，约定欧阳杰将涉案商铺出租给黄宣斌，租期从2019年4月1日起至2023年12月31日止。涉案商铺每月租金8000元，黄宣斌需于每月5日前交清当月租金。如果逾期缴纳15天内，黄轩斌需每日支付月租金的1%作为滞纳金；逾期15天或以上，则欧阳杰有权收回涉案商铺，并终止合同，保证金不予退还。黄宣斌需交纳16000元作为租赁保证金。欧阳杰应在租赁期满或合同终止期（黄宣斌没有违约的情况下）后三天内，将保证金无息退还黄宣斌，逾期将按保证金的1%作为每日滞纳金，直至退还全部保证金。退还保证金前，黄宣斌必须结清所有因其使用租赁物时产生并应该缴纳的费用。租赁期满或合同解除/终止后，黄宣斌必须依时搬迁，每延迟一天，除承担原有租金外，还需按照月租金3%进行罚款，并应赔偿欧阳杰因此造成的损失。租赁期间，双方都不得无故解除合同。如黄宣斌违约，所有保证金不予退还，所有固定入墙的装饰物不得拆除。如欧阳杰违约，双倍返还保证金，并赔偿黄宣斌花在涉案商铺上的所有装修费及其他有关费用。上述铺位出租合同还约定水费每立方米5元、电费每度1.5元。双方在庭审中确认，涉案商铺的水、电费均先由欧阳杰抄表计算后向黄宣斌收取，再由欧阳杰代缴至相关部门。签订合同时，黄宣斌向欧阳杰支付了16000元租赁保证金。黄宣斌确认在合同履行过程中，存在逾期交纳租金的情形，但表示均未超过合同约定的十五天宽限期。欧阳杰与黄宣斌确认2019年12月31日前的租金已全部交纳。2019年12月9日，黄宣斌在欧阳杰的要求下签署了一份《保证书》，保证在合同履行期内每月5日按时交纳租金，如逾期交租超过一天，欧阳杰有权收回涉案商铺，由黄宣斌结清水电费、清理好店面卫生。因黄宣斌未能在2020年1月5日前交纳租金，欧阳杰于2020年1月5日晚在涉案商铺门口张贴《保证书》，并在《保证书》上写下要求黄宣斌交纳水电费和租金等内容。2020年1月6日，欧阳杰锁住涉案商铺，并于当日对涉案商铺采取断电措施。黄宣斌因此与欧阳杰发生冲突，并于该日剪开门锁，陆续将个人物品搬走。2020年1月8日，黄宣斌搬离涉案商铺。欧阳杰认为黄宣斌并未作出不再承租的意思表示，故在合同尚未到期的情况下，其至今仍未收回涉案商铺。根据欧阳杰提交的收据，欧阳杰于每月5日核算租金和水电费。双方对于黄宣斌已交清2019年11月5日前的水电费并无异议。欧阳杰提供的2019年11月5日的收据（编号为2222938）记载的租金期间为2019年11月1日至11月31日，水表底数的被减数为00106，电表底数的被减数为9292.4；2020年1月5日的收据（编号为2222941）记载的租金期间为2020年1月1日至1月31日，水表的减数底数为00106，水费金额为120元，电表的减数底数为9292.4，电费金额为1564.2元。根据黄宣斌提交的转账凭证，其于2020年12月9日向欧阳杰妻子黄彩瑞支付8897.6元。本院认为：欧阳杰与黄宣斌签订的铺位出租合同以及黄宣斌签署的《保证书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。铺位出租合同以及《保证书》均确定黄宣斌应于每月5日交纳当月租金，虽然铺位出租合同约定黄宣斌逾期交租十五天或以上时，欧阳杰有权解除合同，但《保证书》的内容应视为对上述约定作出了变更，即欧阳杰有权在黄宣斌逾期交租超过一天的情况下，要求解除合同并收回涉案商铺。因黄宣斌未能按约定在2020年1月5日前交纳当月租金，欧阳杰据此要求解除合同，合法有据。现黄宣斌同意解除铺位租赁合同，并已于2020年1月8日搬离涉案商铺，故本院对欧阳杰要求解除合同的诉讼请求予以照准。虽然黄宣斌未能按时交纳租金，但欧阳杰在约定交租日的次日（即2020年1月6日）即采取加锁、断电的措施，导致黄宣斌自该日起无法正常使用涉案商铺，因此本院认为，黄宣斌仅需支付租金至该日止，即黄宣斌仅需向欧阳杰支付2020年1月1日起至2020年1月6日止的租金1548元（8000元÷31天×6天）。在欧阳杰采取加锁、断电措施后，黄宣斌已于2020年1月8日搬离涉案商铺，合同已无继续履行的基础，欧阳杰作为出租方理应及时收回涉案商铺，以防止损失的扩大。欧阳杰称其至今未收回涉案商铺，系怠于履行止损义务的表现，应由其自行承担由此产生的租金损失。因此，欧阳杰要求黄宣斌支付2020年1月6日后的租金，理据不足，本院不予支持。关于欧阳杰主张的水电费问题。对比欧阳杰提交的收据以及黄宣斌提交的转账凭证，结合日常生活经验，可以确定欧阳杰于每月5日核算的水电费应为上月发生的水电费。黄宣斌于2020年12月9日向欧阳杰妻子黄彩瑞支付了8897.6元，根据双方的交易习惯，在扣除当月租金8000元后，剩余的897.6元应为黄宣斌交纳的自2019年11月6日起涉案商铺产生的水电费。虽然双方未提交2019年12月5日的收据，但对比2019年11月5日的收据与2020年1月5日的收据，2020年1月5日收据中水电费的减数底数与2019年11月5日收据中水电费的被减数底数一致，两组数据具有连贯性，因此可以认定2020年1月5日收据上记载的水电费应为2019年11月6日起至2020年1月5日止的水电费，即2019年11月6日至2020年1月5日期间，涉案商铺合计产生水电费1684.2元（水费120元+电费1564.2元）。减去上述黄宣斌已支付的897.6元，黄宣斌仍需就上述期间向欧阳杰支付水电费786.6。现欧阳杰要求黄宣斌支付水电费746.55元，本院予以照准。关于16000元保证金是否应予以退还的问题。黄宣斌未按时交纳租金，违约在先，但欧阳杰于逾期的次日即采取加锁、断电等措施强行解除合同，属于过激的维权手段，与黄宣斌的违约程度并不相等。鉴于此，本院依照公平原则，综合双方的过错程度，并考虑各方的实际损失，酌情判令欧阳杰没收其中8000元保证金，另外8000元保证金应由欧阳杰向黄宣斌退还。本案系因租赁涉案商铺引发的房屋租赁合同纠纷，欧阳杰于本案主张50000元名誉费损失费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告欧阳杰与被告黄宣斌于2019年3月14日就租赁广州市南沙区××商铺签订的铺位出租合同；二、被告黄宣斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳杰支付2020年1月1日至2020年1月6日期间的租金1548元和水电费746.55元；三、反诉被告欧阳杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告黄宣斌退还8000元保证金；四、驳回原告欧阳杰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黄宣斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费634元，由原告欧阳杰负担609元，由被告黄宣斌负担25元。反诉受理费100元，由反诉原告黄宣斌负担50元，由反诉被告欧阳杰负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年四月十七日法官助理谢雨虹书记员梁艺