广东省广州市黄埔区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0112民初12123号原告：广州健元养生科技有限责任公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路xxxx号友联大厦南面二楼，统一社会信用代码91440101MA5CLAQL66。法定代表人：冯谊，总经理。委托诉讼代理人：李二娣，广东一粤律师事务所律师。被告：陆昭华，女，1971年6月6日出生，汉族，住广东省黄埔区。委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富來之正律师事务所律师。原告广州健元养生科技有限责任公司（以下简称健元公司）诉被告陆昭华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭，于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告健元公司的委托诉讼代理人李二娣、被告陆昭华的委托诉讼代理人杨宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告健元公司向本院提出诉讼请求：1.判令陆昭华停止侵权并继续履行商铺租赁合同；2.判令陆昭华向健元公司退还400平方商铺（包含在1400平方内的）2个月（2019年2月、2019年3月）的租金24000元；3.判令陆昭华向健元公司支付违约金309999.99元及财物损失187721.8元；4.判令由陆昭华承担本案诉讼费。庭审中，健元公司明确其主张的是违约之诉。事实和理由：2018年12月29日，健元公司与陆昭华签订《商铺租赁合同》，约定健元公司承租由陆昭华实际占有使用的位于广州市黄埔东路xxxx号友联大厦南面2楼，建筑总面积为1400平方（包括1000平方和400平方两个单位，此400方之前用来开设战友吧），约定租赁期限自2018年12月29日至2026年8月2日止，免租期1个月，月租金为42000元（每平方30元/月），每月5日之前支付租金到陆昭华指定的银行账号。签订合同前2018年12月28日健元公司已催陆昭华解决该400平方的通水通电问题，陆昭华及其丈夫承诺尽快处理，自合同签订至健元公司装修完毕使用1000平方商铺用于经营沐足休闲会所后，健元公司准备装修并使用另外400平方商铺用于经营酒吧，却从广州市黄埔友联贸易服务公司（下称“物业”公司）处了解到，陆昭华尚未向物业公司支付该400平方商铺拖欠的水电费8637.21元，健元公司经过与陆昭华及其丈夫陶某某交涉，他们以各种理由、借口迟迟未能处理，导致健元公司所租赁的400平方商铺无法通水通电经营，陆昭华依旧每月非法收取健元公司该400平方每月租金12000元，总共收取了2个月，造成健元公司重大损失。健元公司在陆昭华违约的前提下与其交涉了将近四个多月无果，健元公司无奈从2019年5月份开始为了减少损失拒绝支付租金，直到8月陆昭华尚未解决上述400平方的通水通电问题。双方一直交涉无果，陆昭华在2019年8月23日强行锁门，造成健元公司无法经营，健元公司报警无果。之后更甚的是陆昭华没有通知健元公司并经健元公司同意，强行将其投资经营的广州健元养生科技有限责任公司（健元休闲会所）内的所有设备、物品、用品等清场处理，健元公司于2019年9月13日、10月7日、9日多次向广州市公安局黄埔区分局报警，但陆昭华依然不顾后果将物品清空、拆落，健元公司现为了维护自己的合法权益，特向法院提出诉讼，望法院予以支持，判如所请。被告陆昭华辩称,健元公司与陆昭华之间并不存在合同关系，涉案商铺租赁合同是由陆昭华与熊小兰之间签订的，健元公司并不是合同的当事人，根据合同的相对性，健元公司无权向陆昭华主张违约之诉。陆昭华与熊小兰已经在2019年8月20日就解除租赁合同的相关事宜进行了书面确认，涉案商铺租赁合同已经合法解除，并不存在陆昭华违约或需要对承租人进行赔偿的事实。至于健元公司与熊小兰之间的法律纠纷，应该由健元公司另案起诉处理，与陆昭华无关。经审理查明：广州市黄埔友联贸易服务公司（甲方，以下简称友联公司）与陆昭华（乙方）签订无落款日期的《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方的商铺坐落于广州市黄埔东路xxxx号友联大厦南面2楼，建筑总面积为1400平方米，租赁期限自2016年8月3日起至2026年8月2日止；本合同签订当天内，乙方须一次性向甲方交纳按竞得价3个月租金71400元作为履行本合同的保证金；乙方将本合同项下的租赁物转租或变更合同乙方时，须征得甲方书面同意，未经甲方同意，视作乙方违约，甲方有权终止该合同，只有经甲方书面同意后，乙方可将租赁物转租。2018年12月28日，熊小兰向陆昭华支付了押金309999.99元。2018年12月29日，陆昭华（甲方）与熊小兰（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.商铺概况：坐落于广州市黄埔东路xxxx号友联大厦南面2楼，建筑总面积为1400平方米，仅用于商业用途，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用。如需变更：升级、改建、改造必须书面申请，报相关审批。2.租赁期限：本合同自2018年12月29日起至2026年8月2日止，免租期1个月。3.租金及交付：①本合同签订当天内，乙方须一次性向甲方支付押金309999.99元人民币（叁拾万玖仟玖佰玖拾玖元玖毫玖分）作为履行本合同保证金。如乙方中途自动退租或违约，保证金将归甲方所有；如租赁期届满，甲方不计利息返回乙方；如遇大业主（村委）政策，法令回收商铺，甲方退回乙方押金并终止合同。②租金方式采用多期有递增方式：租金单价42000元/月，不含税费。租金自第二年起递增，每一年增一次，递增为上期缴纳租金的3%。③租金支付方式：每月5日前支付到乙方指定的银行账号，水电费交到另外指定账号，凡拖欠产生滞纳金每天按欠租金、水电费1‰计算，特殊情况告知甲方。否则拖欠30天视作乙方违约处理。收回租赁物、押金归甲方所有。4.商铺现况及经营要求：①甲方原作为沐足服务行业使用，乙方自行申请工商营业执照。甲方提供场所原村委提供的商业使用证明“广州市黄埔区永康沐足厅”消防验收许可证，乙方自主依法经营，自负盈亏。②商铺相关使用需符合大业主友联贸易服务公司与甲方陆昭华签订的条款，否则视为乙方违约。③租赁到期，乙方不得破坏甲方原建筑及物品，缴清相关费用，乙方退还押金。5.甲方乙方约定：①甲乙双方协商699999.99元人民币（陆拾玖万玖仟玖佰玖拾玖元玖毫玖分）买断场所至2026年8月2日期间使用权，签订当日支付309999.99元人民币（叁拾万玖仟玖佰玖拾玖元玖毫玖分）保证金生效。②乙方因资金、经营经验过渡期十个月，此前十个月按合同履约，到期满所交余额39万给甲方（其中包括此前所交差价，减除112000元），当乙方支付完该合同使用权的费用，租金按甲方与大业主（村委）原始合同执行。③场所签订前的债权债务法律事宜与乙方无关，签订后的一切债权债务法律事宜与甲方无关，合同签订之甲乙双方合同签订之前的债权债务，法律纠纷跟乙方没有任何的关系，并且不能影响到乙方的正常经营，否则乙方有权利要求终止合同，退回所有押金，并甲方需要对乙方做出一定的补偿，双方共同遵守。④本合同存续期间，如因公共、市政工程需征收征用，借用乙方租用商铺的土地，本合同终止。甲方应提前两个月通知乙方，租金实质交房之日，收取多余租金和合同履约保证金不计息退回乙方，甲乙双方不做违约处理，乙方无条件服从搬迁，征地补偿款，建筑物及设施补偿费等属甲方所有，经营性损失和搬迁费用补偿按照扣除经联社提留5%管理费后，乙方占80%，甲方占20%的方式补偿，其他补偿款，按相关规定归甲方所有。6.合同效力：本合同一式二份，双方签字并交清押金后生效，双方各执一份。双方未尽事宜经双方协商一致可签订补充协议方能生效。上述合同签订后，熊小兰向陆昭华支付了2019年2月、3月租金各42000元及2019年4月租金32000元。陆昭华于2019年2月25日和同年3月5日分别出具收据二份，一份为收到熊小兰交来2019年2月份的承包友联大厦二楼休闲场所租金42000元，另一份为收到熊小兰交来2019年3月份的承包友联大厦二楼休闲场所租金42000元。2019年1月9日，熊小兰（甲方）与陆昭华（乙方）签订《挂名法定代表人免责协议》，约定：甲方投资成立健元养生科技公司（以下简称公司），是公司实际上的法定代表人，因公司经营发展需要，特委托乙方作为挂名法定代表人，是公司工商登记的名义上的法定代表人，为了明确双的权利义务，达成如下协议：一、委托内容：甲方自愿委托乙方作为公司名义上的法定代表人，并代为行使相关权利，乙方自愿接受甲方的委托并代为行使相关权利。甲方作为公司的实际法定代表人，享有《公司法》及《公司章程》规定的法定代表人的实际权利及义务；乙方作为挂名法定代表人，没有实际权利义务，仅是工商登记形式上的法定代表人。二、甲方的权利与义务：4.公司经营过程中产生的法律责任与乙方无关，因公司经营活动或其他原因造成乙方的经济损失由甲方承担。七、其他事项：3.双方在本协议约定，该公司在申请下来营业执照正式运营后，将于2019年4月之前注销该公司，结清所有关于该公司的法律及债务问题，在注销该公司的过程中，甲方为主办人，乙方应积极配合，双方均负有不可推卸的责任。2019年1月16日，健元公司成立，法定代表人为陆昭华；2019年10月18日，法定代表人变更为冯谊。2019年8月20日，陆昭华（甲方）与熊小兰（乙方）签订《解除租赁合同的说明》，载明：根据2018年12月28日双方签订涉案商铺的租赁合同，乙方违反以下条款：一、按合同第三款第三条乙方违反合同，拖欠四个多月的租金，四月份1万元，五至八月各4.2万元，欠租金共17.8万元，滞纳金1.38万元，共欠款19.18万元。二、按挂名法定代表人免责协议的条款，时间已过七个月，所以要求撤销公司。三、二天内交齐租金、滞纳金，否则诉讼黄埔人民法院。另查明，健元公司与陆昭华就涉案商铺并未签订租赁合同，亦未约定熊小兰作为健元公司的发起人承租涉案商铺，在健元公司成立后所有权利义务由健元公司承继。上述事实有《商铺租赁合同》《挂名法定代表人免责协议》《解除租赁合同的说明》、收据、企业信用信息公示及当事人陈述等证据予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，健元公司在本案中主张的是违约之诉，即租赁合同纠纷。租赁合同纠纷的前提是双方之间存在租赁合同关系。涉案商铺租赁合同是熊小兰和陆昭华在2018年12月29日签订，健元公司在2019年1月16日成立。租赁合同签订在前，健元公司成立在后。租赁合同中未约定熊小兰是作为健元公司的发起人租赁涉案商铺给健元公司使用，在健元公司成立后承继合同的全部权利和义务；在熊小兰与陆昭华签订的《挂名法定代表人免责协议》也未涉及涉案租赁合同由健元公司承继的内容；健元公司、熊小兰、陆昭华三方也未签订租赁合同整体转让协议；而在履行过程中，也无证据证实是健元公司与陆昭华履行租赁合同，健元公司提交的租金收款收据写明的缴款人均是熊小兰；陆昭华在答辩中亦认为租赁合同的相对人为熊小兰，而不是健元公司；由此可见，涉案租赁合同与健元公司无法律上的利害关系，健元公司无相关证据证实其为租赁合同的相对人，应承担举证不能的责任，故健元公司不是本案的适格原告，无权向陆昭华主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州健元养生科技有限责任公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  丁树祥人民陪审员  陆焕枝二〇二〇年四月二十二日书 记 员  林碧婷王春苗