广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初1040号原告（反诉被告）：贺小英，女，1976年6月11日出生，汉族，住广东省四会市*******************。公民身份号码：360************02X。原告（反诉被告）：陆志华，男，1972年2月23日出生，汉族，住广东省广宁县*************。公民身份号码：441************011。被告（反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司。住所地：四会市******************（首层）。统一社会信用代码：914************712。法定代表人：陈泽楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告贺小英、陆志华与被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称“裕丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后被告在法定期限内提出反诉，本院予以受理并适用简易程序，于2020年3月31日将本诉与反诉合并公开开庭审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告（反诉被告）为原告，称本诉被告（反诉原告）为被告。原告贺小英、陆志华与被告裕丰公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金176105.62元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年2月17日签订《商铺买卖合同》，约定原告以294491元的价格购买被告位于广东省四会市**********1*****，建筑面积共9.92平方米，套内建筑面积5.91平方米。还约定“在本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续……出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”，合同签订后，原告依合同约定于2013年5月22日全部支付房款，被告应于2014年1月6日将商铺过户至原告名下，但被告于2015年8月27日才完全将商铺产权过户给原告名下，逾期了598天，存在违约，就该问题，全部业主多次向四会市信访局等部门主张权利和要求解决，被告于2016年12月14日书面答复全体业主。经原告多次催促，未果。恳请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告裕丰公司向本院提交答辩状，辩称：一、被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，法院应驳回被答辩人的全部诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被答辩人与答辩人约定办证期限截止为2014年1月6日，即办证期限截止之日起，被答辩人就已知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始计算。故此，被答辩人2019年12月30日向法院起诉已超过法律规定的三年诉讼时效。即使从答辩人最后交付国有土地使用权证的日期2015年8月27日起算，被答辩人的起诉也已超过法律规定的三年诉讼时效。因此，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。其次，根据《民法通则》第140条规定，诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。被答辩人主张商铺业主多次向四会市信访局等部门主张权利和要求解决问题，其诉讼时效应予以中断。然而关于“诉讼时效”的争议，一系列相关案件已经过四会市人民法院以及广东省肇庆市中级人民法院依法审理认定（例如：（2019）粤1284民初363号民事判决书第13页，（2019）粤12民终1557号民事判决书第11页），诉讼时效中断，并重新计算的时间为2016年12月5日。即使被答辩人主张诉讼时效发生中断，从2016年12月5日重新计算也已超过法律规定的三年诉讼时效。故此，法院应驳回被答辩人的全部诉讼请求。二、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，答辩人对逾期办证的事实行为予以确认。但被答辩人主张答辩人支付逾期办证违约金，违约期间计算错误。1.根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2013年2月17日，约定答辩人办证时间220个工作日，答辩人应在2014年1月6日完成商铺的过户手续。答辩人未在规定期间内完成过户手续，故应承担违约责任，其起始时间应从2014年1月7日计算。2.根据《商铺买卖合同》约定，答辩人应积极完成商铺的产权过户登记。在2015年3月25日答辩人已办理完成房产过户，被答辩人为该商铺的所有权人，此时，应视为答辩人履行了申办过户手续的义务。故，答辩人逾期办证的违约期间应为2014年1月7日至2015年3月25日，共442天。三、答辩人认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”同时，答辩人自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致答辩人逾期完成办证。结合答辩人的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款0.1％计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍【即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%】计付违约金给被答辩人。综上所述，被答辩人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应驳回全部诉讼请求，其次，被答辩人逾期违约办证时间共442天，每天153.2元，总计违约金67714.4元。故答辩人请求法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款498.3元；2.判令本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在双方自愿、协商一致的情况下签订了《商铺买卖合同》，合同约定由被反诉人购买反诉人的商铺，商铺建筑面积：9.92平方米，套内建筑面积：5.91平方米，总价294491元。并约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异，若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%（含6%）以内的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比超过6%的房价款由出卖人承担。现经双方实际测算，被反诉人购买的商铺实际面积大于合同签订的面积，超过面积为0.01平方米，面积误差比为0.169%，故其应付房款补差总额为498.3元。因此，根据合同约定被反诉人应支付反诉人实际超过面积所对应的剩余购房款。对被告的反诉主张，原告无异议。原告为支持其本诉主张，向本院提交证据如下：1.原告身份证，证明原告身份信息。2.《商铺买卖合同》，证明原告向被告购买位于四会市****************。3.付款收据发票，证明交款与交款时间。4.土地使用证、房地产权证，证明被告办证时间。被告对上述证据无异议。被告向本院提交以下证据：（2019）粤1284民初363号民事判决书、（2019）粤1284民终1557号判决书，证明这两份判决书的实体处理内容与本案是一模一样的。原告对上述证据无异议。诉讼中，原告提交数张信访登记表、信访处理告知书、信访答复书等图片，证明曾于2019年4月到有关部门投诉反映与被告的争议问题，要求解决，被告对上述图片真实性无异议，但认为只是有关原告到有关部门反映成立业委会等问题的资料，并非要求处理与本案有关的合同违约等问题，不能证明诉讼时效中断。经审理查明，2013年2月17日，俩原告（买受人）与被告（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买被告享有产权的位于广东省四会市**********1*****（自编）（以下称案涉商铺）；计价方式与价款：该商铺属现房，建筑面积共9.92平方米，套内建筑面积5.91平方米，房价款总金额为294491元。根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；产权变更登记手续的办理：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同同时约定合同自三方盖章或签字生效。就案涉商铺，俩原告已向被告交齐全部房款，并领取了案涉商铺的房地产权证（证号：粤房地权证四字第0100047788号），该产权证记载登记时间为2015年3月25日及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第003744号]，该土地证记载出证时间为2015年8月27日。房地产权证上记载房屋的建筑面积为10.12㎡，套内建筑面积为5.92㎡。2016年12月5日，新港城（即案涉商铺对外宣传的名称）多名业主集体到四会市********反映开发商裕丰公司超期办理证照、商铺消防不合格、实际面积与合同面积不符等系列问题，要求裕丰公司给出答复和具体的解决方案并要求与裕丰公司的最高负责人进行直接对话。市综治信访维稳中心组织市消防大队、市住建局及裕丰公司代表召开现场协调会，对信访业主反映的上述问题作出解释说明并提出处理意见，要求业主代表撰写诉求书递交给裕丰公司，裕丰公司应当在收到诉求书后10天内对业主所提诉求逐一答复，并以书面形式回复业主。同月14日，裕丰公司作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，其中关于产权超期办理证照的赔偿方式，裕丰公司答复：《商铺买卖合同》有约定，但可根据实际存在的情况参照有关法律法规进行协商、调解。因原、被告仍无法达成一致处理意见，遂俩原告于2019年12月31日向本院提起本案诉讼。以上事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，俩原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于双方争议的违约金诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”；第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案中，原、被告在合同中约定于合同生效后的220个工作日内办理该商铺的交易过户手续，即应至2014年1月6日前须完成商铺的过户手续，而被告至2015年3月25日才办理商铺的房地产权证过户，至2015年8月27日才办理商铺的土地使用权证过户，被告逾期办证的行为已构成违约。至2015年8月27日止，逾期办证达598天，被告应当依约承担违约责任。自2014年1月7日起，原告可依法主张被告的逾期办证违约责任，该违约责任的诉讼时效在2015年8月27日因被告履行办证的合同义务而中断，诉讼时效期间从新计算，之后因新港城业主代表于2016年12月5日向四会市********提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效依照规定再次中断，从新计算，即新的诉讼时效从2016年12月5日至2019年12月4日。本案原告明知其权利已因被告的违约行为受到侵害，但在上述新的诉讼时效期间没有提出主张，原告亦确认期间没有导致诉讼时效中止、中断的情形，其直至2019年12月31日才向本院提起诉讼，原告起诉主张被告承担逾期办证违约责任已超过法律规定的诉讼时效，在被告抗辩原告起诉已超过诉讼时效期间的情况下，原告请求被告承担逾期办证违约责任的诉讼权利依法已不受保护，丧失胜诉权利。故俩原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告的抗辩意见理由成立，本院予以采纳。关于商铺面积差异问题。根据《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定，计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，合同约定商铺套内建筑面积5.91平方米，而房地产权证上记载房屋的套内建筑面积为5.92平方米。因此，商铺的实际面积大于合同约定面积，面积误差比为0.17%【（5.92-5.91）㎡÷5.91×100%】，故房价款应由俩原告按照该商铺单价补足，经本院核算为498.29元（294491元÷5.91㎡×0.01）。被告反诉要求原告支付上述差价款498.29元，理由成立，原告也无异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、驳回原告贺小英、陆志华的诉讼请求；二、原告贺小英、陆志华应于本判决生效之日起五日内向被告四会市裕丰发展有限公司支付因商铺面积差异所对应的剩余购房款498.29元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1911元、反诉受理费25元，合计1936元，由原告贺小英、陆志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  何海波二〇二〇年四月七日书记员  梁始延