山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0684民初3238号原告：丛登广，男，1950年11月30日出生，汉族，住蓬莱市。被告：邹业丰，男，1968年8月13日出生，汉族，住蓬莱市。被告：曲有群，女，1987年7月26日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：杨正浩（被告之夫），住蓬莱市。原告丛登广与被告邹业丰、曲有群确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丛登广、被告曲有群到庭参加了诉讼，被告邹业丰经公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛登广向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告邹业丰与曲有群之间签订的关于蓬莱市户的后院带平房房屋买卖合同和买卖行为无效；2.依法将涉案房产的产权登记手续恢复到被告邹业丰名下；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年9月16日，蓬莱市天昊老年公寓与原告签订协议，以其所有的蓬莱市户的后院带平房抵顶尚欠原告的工程款。协议还约定由蓬莱市天昊老年公寓负责办理房产证等相关手续、承担全部费用，上述房屋在2002年3月份就交付给原告，但相关证件一直未办理。后被告邹业丰于2004年7月13日将蓬莱市天昊老年公寓所属土地及地上房产登记到其个人名下，并以包含抵顶给原告在内的部分房屋抵押给银行用于贷款。2015年原告将邹业丰告到法院，要求其协助办理房产过户手续。但在判决时邹业丰已经将诉争房产又卖给了曲有群，且曲有群已经到房产登记机关办理了产权证。原告认为二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故依照《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》(民事部分)第15条规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，请求法院依法确认被告邹业丰与曲有群之间签订的涉及蓬莱市户后院带平房房屋买卖合同和买卖行为无效，并依法将该涉案房产的产权登记手续恢复至邹业丰名下。被告邹业丰未作答辩。被告曲有群辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下，一、丛登广不具备原告诉讼主体资格。丛登广与本案无关。二、邹业丰与曲有群签订的协议是合法有效的。曲有群从蓬莱市农村信用合作社合法取得债权，邹业丰欠曲有群11355511.51元。邹业丰欠曲有群款项，且用房产为欠款进行抵押登记。法院执行过程中，曲有群与邹业丰协商同意用抵押房产还债，双方签订买卖合同，办理房产过户。双方签订合同真实合法有效，并已经履行完毕。三、曲有群与邹业丰之间房产已经过户完毕，丛登广无权要求产权登记手续恢复到被告邹业丰名下，曲有群已合法取得房产且办理了过户手续。邵洪杰、丛登广与天昊老年公寓康复中心与邹业丰之间的情况，曲有群不清楚也不了解。邵洪杰、丛登广与天昊老年公寓康复中心之间的协议是否履行与曲有群无关。四、邵洪杰、丛登广起诉曲有群与邹业丰之间合同无效，没有事实与法律依据。邵洪杰、丛登广与天昊老年公寓康复中心、邹业丰之间协议未履行，其双方之间存在的仍为债权债务关系，而并非房屋买卖关系。邵洪杰、丛登广应向法院起诉追要工程款之诉。综上，曲有群在债权转让，房产过户中没有任何过错，法院应保护其合法权益，请求法院驳回原告相关诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告就其主张的房屋转让事宜，提交了协议书、补充协议，邵洪杰证明以及（2015）蓬登民初字第124号民事判决书,根据上述协议书等证据及判决书查明的事实，认定事实如下：2001年9月16日，丛登广、邵洪杰与邹业丰签订协议（加盖蓬莱市天昊老年公寓公章，2002年5月20日被告邹业丰以法定代表人的身份向蓬莱市民政局申请登记蓬莱市南王天昊老年公寓，单位性质为“个体”，后申请民政注销。蓬莱市工商局档案材料中没有蓬莱市天昊老年公寓的相关登记），约定：1.甲方的门市蓬莱市天昊老年公寓大门北第三户，建筑面积210平方米，外加第一、二户三楼建筑面积140平方米，共计350平方米，第三户有6米后院带平房，水、电、暖齐全，总价格36万元；2.乙方（邵洪杰、丛登广）因承建天昊老年公寓康复中心工程，甲方欠乙方工程款，经双方协商同意按施工合同用此房顶工程款给乙方，价格为36万元；3.甲方责任：甲方负责于2002年5月前办理房产证及一切合法手续，全部费用由甲方承担，乙方概不负责。邵洪杰、丛登广与被告邹业丰于2002年3月26日签订补充协议一份，约定:原甲乙双方签订用房顶工程款合同，甲方将天昊公寓大门北第一户、第二户三层楼以及第三户门市房一、二、三层全部顶给乙方，共计36万元正。现经双方协商同意将第一户、第二户三层退给甲方，甲方付给乙方壹拾万元。原第三户房款变为26万元正。补充协议签字两日内甲方先付给乙方伍万元，余下伍万元2002年6月1日前付清，如甲方不按此补充协议付款给乙方，本协议不生效。另邵洪杰于2002年3月28日出具证明同意将上述房产过户于原告丛登广名下。（2015）蓬登民初字第124号民事判决书认为，原告丛登广与被告邹业丰于2001年9月16日签订的房屋抵顶合同，系双方的真实意思表示，该合同内容未违反有关法律规定，被告已实际交付房屋，且原告已占有使用多年，确认该合同合法有效；被告在办理出蓬莱市天昊老年公寓的房屋产权证书及土地使用权证书后，应本着诚实信用的原则，依约履行自己的其他合同义务，故原告要求被告协助办理房产过户登记手续的请求，于法有据，应予以支持。该案判决：被告邹业丰于判决生效后30日内协助原告丛登广办理位于蓬莱市米后院带平房所有权变更登记手续和土地使用权变更登记手续；上述房屋过户产生的相关费用由被告邹业丰承担。原告丛登广另提交了电费交付记录，证明蓬莱市天昊老年公寓大门北第三户一直由其占有使用。另外，本院作出（2007）蓬登民初字第430号民事判决，查明该案原告李莉于2001年9月16日购买了蓬莱市天昊老年公寓大门北第一户，2001年冬交付房屋，该案判令被告邹业丰协助办理房产过户。本院作出（2008）蓬登民初字第6号民事判决，查明该案原告李修思于2001年12月16日购买了蓬莱市天昊老年公寓大门北第二户，2002年3月交付房屋，该案判令被告邹业丰协助办理房产过户。本院作出（2008）蓬登民初字第551号民事判决，查明该案原告高春英于2001年7月25日购买了蓬莱市天昊老年公寓大门北第四户，2002年3月交付房屋，该案判令被告邹业丰协助办理房产过户。本院作出（2008）蓬登民初字第96号民事判决，查明该案原告李明厚于2001年12月16日购买了蓬莱市天昊老年公寓临街大门南第一、第二户，该案判令被告邹业丰协助办理房产过户。被告曲有群主张其通过合法受让山东蓬莱农村商业银行股份有限公司债权、被告邹业丰以房抵债，取得蓬莱市天昊老年公寓房屋并已办理了过户登记，物权应予保护。经查，本院作出的(2007)蓬商初字第149号民事判决查明，2004年7月14日被告邹业丰与该案原告蓬莱市农村信用合作联社营业部签订最高额为600万元的最高额抵押合同，被告邹业丰以其名下的土地、房产作抵押向原告借款，同日双方签订抵押合同，被告邹业丰以其名下位于沙河蓬房权证登字第××、20××19、20××21号房产、土地作抵押，并办理了抵押登记。2004年7月16日被告邹业丰向该案原告借款3000000元。该案判决，一、被告邹业丰偿还原告借款本金3000000元，利息431699.04元（利息计算至2006年10月16日），限于判决生效后10日内付清，2006年10月17日以后至判决生效后10日内的利息另行计算；二、当被告不履行上述债务时，原告有权以被告抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿。该案生效后进入执行程序，2013年10月17日蓬莱市农村信用合作联社与被告曲有群签订债权转让协议，将该笔债权转让给被告曲有群。2014年6月10日被告邹业丰与被告曲有群签订执行和解协议书，被告邹业丰将“位于蓬莱市的国有土地使用权和坐落于该土地上的抵押全部房产[蓬房权证登字第××、20××19、20××21号]及附属设施抵顶欠款487万元本金及利息”。之后被告邹业丰将上述房产过户至被告曲有群名下。被告曲有群主张涉案房产的转让事宜具体由其父曲大志办理，对于转让时涉案房屋的居住情况不了解，房屋交接情况不清楚，对于涉案房产没有经营。2018年4月23日，本院作出（2018）鲁0684民监2号民事裁定，再审(2007)蓬商初字第149号案件。2018年11月22日，本院作出（2018）鲁0684民再8号民事判决，维持原判第一项，撤销原判第二项，改判当邹业丰不履行上述债务时，山东蓬莱农村商业银行股份有限公司（原蓬莱市农村信用合作社）有权以邹业丰除李莉、李修思、丛登广、高春英、李明厚所购房屋之外的抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿。本院认为，本案系一房二卖引发的纠纷，其焦点在于确定保护顺位。（2015）蓬登民初字第124号民事判决、（2018）鲁0684民再8号判决，对于原告受让的房屋的合法性予以肯定。原告基于合同对涉案房产的占有系合法占有，原告与被告邹业丰之间以工程款抵顶房屋的合同成立于2001年9月，涉案房屋也已实际交付原告，长期由原告合法占有、管理、使用，被告曲有群与邹业丰以债权抵顶房屋合同成立于2014年6月，原告合同成立在先。结合购买蓬莱市天昊老年公寓房屋的李莉等人房屋买卖合同纠纷案件查明的事实来看，被告邹业丰于2001年即将蓬莱市天昊老年公寓多处房屋出卖，并交付购买人，购买人长期实际居住于此，已出卖的房屋被告邹业丰实际上并不占有、使用，亦无权再行处分。被告邹业丰虽在协议中约定2002年5月前为原告丛登广办理房产过户手续，但始终未办理，而是在2004年将包括已出卖房屋在内的房产整体为其借款办理抵押，2014年又通过以房抵债的方式，抵顶给被告曲有群，后解除抵押将房产过户给了被告曲有群。被告邹业丰存在明显恶意。被告曲有群作为房产受让人按常理应当通过实地查看、向房屋占有人等了解情况即能知晓涉案房产已存在其他权利人，其未实地查看与日常交易习惯不符，不符合善意受让人的认定，二被告转让原告已购买、占有在先的房屋的行为，直接损害了原告先行购买使用人的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。原告要求确认二被告之间的房屋抵债行为涉及原告已购买占有的部分无效，应予支持。《最高人民法院第八次法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题指出，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况，买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。法院已判决被告邹业丰为原告购买占有的涉案房屋办理产权过户手续，因涉案房屋已转移至被告曲有群名下，原告要求将涉案房屋恢复到被告邹业丰名下，应予支持。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邹业丰与被告曲有群协议中涉及转让原告丛登广购买的蓬莱市天昊老年公寓大门北第三户范围内房屋（包括后院平房）的部分无效。二、被告曲有群将从被告邹业丰处转移产权过户的房产中涉及上述原告丛登广购买的房屋部分恢复至被告邹业丰名下，限于本判决生效后十日内履行。公告费260元，由被告邹业丰负担。案件受理费100元，由被告邹业丰、曲有群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长 王 琪审判员 王丽娜审判员 李 佳二〇二〇年四月三日书记员 程 呈