广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初463号原告：广州法润理法律服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李坤，职权执行董事。委托诉讼代理人：赵镇，广东归藏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇昊，广东归藏律师事务所实习人员。被告：钟敏，女，1983年12月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何东成，广东正平天成律师事务所律师。原告广州法润理法律服务有限公司（以下简称法润理公司）诉被告钟敏合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员郑越海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法润理公司委托诉讼代理人赵镇、吴宇昊，被告钟敏委托诉讼代理人田芳、何东成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。法润理公司向本院提出诉讼请求：1、判令钟敏向法润理公司支付剩余打包价尾款58232元；2、判令钟敏向法润理公司支付违约金1000000元；3、判令钟敏向法润理公司支付律师费50000元；4、判令钟敏向法润理公司支付诉前保全费5000元；5、判令钟敏向法润理公司支付担保费1500元；6、判令钟敏承担本案的全部诉讼费。事实理由：法润理公司与钟敏于2018年10月9日签订《涉诉房产法律服务协议书》，约定由钟敏委托法润理公司通过司法拍卖平台，竞拍广州市某某区某某路3号之一2604房并进行过户、交房服务。法润理公司依照合同约定，履行了委托义务，并为钟敏取得了房产证。后法润理公司着手进行交房工作，但钟敏自行办理了房屋入住及装修报备工作，明确表示无需法润理公司交房。法润理公司认为，钟敏无需法润理公司交房并实际取得房产，法润理公司已无交付房产的必要，应视为法润理公司已履行义务，但钟敏为此不支付合同约定的尾款，明显违反合同约定，应当承担违约责任。钟敏答辩称：法润理公司的主张不符合客观事实，更没有任何法律依据，事实和理由如下：1、法润理公司主张钟敏违反合同约定系与客观事实不符，钟敏有权不予支付打包价尾款，且不应承担违约责任。首先，法润理公司主张其已依照合同约定，履行了受托义务并为钟敏取得了房产证，然而实际情况是，法润理公司应依照案涉《涉诉房产法律服务协议书》第五条第四款的约定，在标的尾款支付完成之日起40个工作日内，即2018年12月26日前（案涉标的物竞买成功后，经法润理公司、钟敏多次沟通，钟敏已于2018年10月31日缴清全部拍卖款项），交付标的房产证，但法润理公司却迟迟未能按协议约定予以交付，经钟敏多次催促，法润理公司仍以各种理由推托，直至2019年1月24日，钟敏才收到房产证。因此，法润理公司已严重违约，给钟敏造成了巨大损失。且此后，法润理公司违约行为依然持续，为避免损失进一步扩大，钟敏只能自行收房，并在多次催告后，自行额外支付了物业管理费、电费等本应由法润理公司支付的费用。因此，钟敏认为，法润理公司的违约行为对钟敏造成了巨大损失，在已支付合理服务费用后，钟敏已无须再支付剩余打包价尾款。其次，钟敏的支付流程是以法润理公司履行合同义务的进度为基础的，剩余打包价尾款的支付条件为“甲方将标的交付给乙方”，但在钟敏收到房产证并支付了相应打包价款后，法润理公司并未按照合同约定交吉并缴清前业主结欠的物业管理费、水电费、燃气费等费用，实际上亦即未履行合同义务，更未达到案涉协议第五条第五款所述剩余款项的支付条件，由于法润理公司出言威胁，钟敏为避免不必要的麻烦及自身、家人生命财产安全，已提前支付了10万元，但鉴于法润理公司未实现相关款项的支付条件，钟敏据此亦可有权拒绝支付剩余打包价尾款58232元，并不因此需要承担任何违约责任。2、因涉案房产不交吉拍卖，法润理公司的合同义务包括将原房屋占用人清场交吉的义务，法润理公司怠于履行清场义务，致使钟敏不得不自行清场，客观上大大减轻了法润理公司的合同义务、降低了法润理公司的履约成本，故钟敏要求在合同尾款中酌情扣减58232元合情合法合理，符合情势变更原则。3、即使法润理公司已履行合同全部义务，但因法润理公司未如期交付房产证，其已于2019年2月19日通过微信表示减免1万元费用，该减免费用亦应当在剩余打包价尾款58232元中予以扣除。且原业主拖欠且钟敏已自行缴付的2019年1月份物管费453.8元、2018年12月、2019年1月电费260.96元，根据案涉合同第四条第一款规定亦应在剩余打包尾款中予以扣除。4、如上所述，钟敏无需支付剩余款项58232元且并未违约，相反系法润理公司未按期履行合同，即使钟敏因未支付剩余打包价尾款58232元导致违约，法润理公司要求支付违约金100万元亦无事实和法律依据。原因有三：①此合同是法润理公司提供的格式合同，该7.2条违约金条款是格式条款一方（法润理公司）加重对方（钟敏）责任的，该条款无效；②案涉合同并没有对对方不能或逾期交房、不能或逾期清场的违约责任作出约定，因此我方的不能收房风险巨大，很有可能买回房子后却一直无法入住，故该格式合同对双方违约责任的约定显失公平；③即便法院认定该条款有效，根据案涉《涉诉房产法律服务协议书》第七条第二款“违约责任以守约方的实际损失或逾期收益进行衡量，打包价逾期支付的，双方约定违约金为人民币100万元整”之约定，在一方违约给守约方造成损失时，应根据实际损失依约向守约方进行赔偿或补偿。因此，即使存在违约行为，钟敏支付违约金应当以违约损害（给守约方造成损失）为前提（必要）条件，如果守约方没有损失，或者不能证明自己的损失及损失的大小，那么违约方就不用支付违约金，而且守约方在向违约方主张此种违约金时，应对自己的损失及损失数额负有举证责任；④即便法院认定该条款有效，且法润理公司能够证明自己的损失及损失的大小，但案涉合同约定固定违约金100万元，该违约金数额明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，该违约金数额过高，请求贵院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调减或判决驳回法润理公司违约金的诉讼请求。5、法润理公司主张钟敏支付律师费5万元无事实和法律依据，理由如下：①律师费并非必要支出；②法润理公司在本案中仅提交了一份其与广东归藏律师事务所签署的《民事委托代理合同书》，并未能证明法润理公司已按该合同约定时间实际支付律师费，律师费损失并未实际发生，是否发生亦存在不确定性，故法润理公司要求支付律师费5万元无任何依据；③该合同项下约定律师费5万元所涉及标的额约为110万元，明显高于本案实际涉及的标的金额58232元，故根据该标的额确定的律师费明显过高且不合理；④案涉合同并无约定律师费计费标准，该巨额律师费并非钟敏可预见损失。因此，法润理公司要求钟敏支付该笔律师费明显是不合理的，请求法院予以驳回。6、法润理公司要求支付担保费1500元无事实和法律依据，理由有三：①案涉《涉诉房产法律服务协议书》并未约定该笔费用由钟敏承担；②法润理公司并未举证证明该笔费用损失已实际发生；③申请财产保全可以提供其他担保方式，比如现金担保、房产担保或第三人担保，保险公司提供保函不是唯一的担保方式，故担保费不是合理必要费用。因此，请求法院驳回该项诉讼请求。综上所述，法润理公司未按约定履行义务，迟迟未能依约交付案涉房产证及房产，早已严重违约，给钟敏造成了巨大的损失，其诉讼请求更无事实和法律依据，为维护钟敏的合法权益，请法院充分考虑上述意见，公正判决！本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证，并结合本案庭审笔录，对本案事实，认定如下：2018年10月9日，法润理公司（甲方）与钟敏（乙方）签订《涉诉房产法律服务协议书》，约定：合作目的：甲方在涉诉房产竞拍过程中提供专业服务，使乙方取得涉诉房产的产权；乙方确认拟取得的房产为广州市某某区某某路3号之一2604房；乙方确认通过打包价人民币1180万元（含房款、甲方的服务费，不含乙方购房所应支付的税）取得该标的产权，甲方提供相应服务将上述房产过户至乙方名下，并负责交付房产；甲方负责对乙方意向标的进行尽职调查（非书面），协助乙方意向标的竞拍事宜、协助拍得标的过户手续、负责按时交房；乙方负责选定标的，保证其符合标的所在地购房的相应资质、配合办理过程中的手续事宜（包括但不限于按官方及甲方要求提供资料信息及材料、授权材料及需要本人亲自到场的情况等）；乙方须真实、全面、及时配合甲方或过程必需相关部门的工作，及时支付各类费用；打包价是指乙方购置标的所产生的费用总和（不含乙方所购置标的应缴纳的各类税费），包括汇入法院的保证金、房款、甲方的尽调费、服务费、律师费、公证费、原业主拖欠的物业管理费、水电费等所有费用总和；本协议签订当天，乙方向甲方支付定金20万元；以成交确认书日期起计10日内，乙方完成标的尾款支付（以支付凭证为准第二天起算）；标的尾款支付完成之日起40个工作日内，甲方交付标的房产证，乙方收到房产证当日内支付打包价尾款的40%给甲方；乙方完成上述支付义务后的60个工作日内，甲方将标的交付给乙方，乙方当日支付剩余款项，至此，双方结清；甲方收取的打包价尾款不含税费；双方应严格按约定履行阶段性的给付义务，否则履约方可以违约方完成支付义务后起计交付时间或直接追究违约责任。因乙方未及时提供材料、不及时交税、出具授权等原因耽搁的时间，在约定期间内扣除；一方违反本协议约定的，经守约方合理通知、催告后违约方仍不履行或纠正的，应当承担相应的违约责任；违约责任以守约方的实际损失或预期收益进行衡量，打包价逾期支付的，双方约定违约金为人民币100万元；违约方需承担守约方追诉所产生的必要费用，如律师费、公证费、调查费、评估费、财产保全费等；等等。协议签订后，法润理公司开始履行协议，并协助钟敏通过参与网络司法拍卖的方式以11008840元的价格竞拍成功标的房产，标的房产的司法拍卖机关广州市天河区人民法院于2018年11月20日作出执行裁定书，确认广州市某某区某某路3号之一2604房归钟敏所有。钟敏向法润理公司支付打包款的情况如下：在签订合同当天支付定金20万元；在2018年10月13日支付116464元；2019年1月29日支付316464元；在2019年3月3日支付10万元。庭审中，双方一致确认，如果合同正常履行的话，钟敏还需向法润理公司支付打包价的尾款58232元。法润理公司在庭审中陈述：法润理公司在2019年1月22日在钟敏委托下代收房产证，法润理公司实际取得房产证时间是2019年1月22日，之后将房产证邮寄给钟敏。之所以会有适当的延期是因为钟敏当时在云浮不在广州，办理房产证有些程序需要钟敏亲自出面办理，例如：核税、纳税事项等。在法润理公司处理不需钟敏亲自出面的事项后，例如：房屋尽调、参与房屋拍卖，代为进行房屋查册，测绘，代为递件等事项，后面因为办理事项需要钟敏亲自出面，但是由于钟敏不在广州声称在云浮有事，故法润理公司为了方便钟敏的时间在2019年1月5日预约前往天河区不动产权中心办理核税、纳税等需要钟敏出面的事宜。这段时间属于法润理公司为了协调方便钟敏的时间而耽搁，期间钟敏声称再次有事，故法润理公司再次为钟敏协调时间，将前往天河区不动产权中心办理房屋过户事宜改至2019年1月7日。2019年1月7日，法润理公司与钟敏一起前往天河区不动产权中心办理核税事宜，在核税过程中，税局工作人员在当时以比较高的税率进行房屋纳税额的计算，法润理公司发现税局工作人员计算出的纳税额偏高，并向工作人员核对，发现其实可以以另一种更低的纳税方式进行缴纳，法润理公司并及时向钟敏予以说明，在征得钟敏同意后，代表钟敏与税局工作人员税局领导进行沟通，最终说服税局同意退件进行办理，故钟敏向税局重新提交办税申请，导致原本在2019年1月7日应当办理的纳税事宜，推迟至2019年1月14日办理，这是为了节省税费而进行了选择，且由于法润理公司的提醒为钟敏节省20多万元的税费。钟敏之后对法润理公司延期交不动产权证书并无异议。对于钟敏自行收房的回应，并不是由于迫不得已，而是为了自行收房后，减免有关服务费用，法润理公司在代理钟敏取得不动产权证书后，遵循钟敏的意思，计划在2019年春节后向钟敏提供交房服务，后钟敏在未通知法润理公司的情况下，自行收房并对房屋进行装修，并向法润理公司提出减免费用不合理要求。法润理公司于2019年11月28日与广东归藏律师事务所签订《民事委托代理合同书》，约定法润理公司委托广东归藏律师事务所指派执业律师代理进行本案诉讼，固定收费50000元。法润理公司的法定代表人李坤于2020年2月20日向广东归藏律师事务所支付了50000元律师费。法润理公司于2019年12月3日向本院申请对钟敏采取诉前保全措施，案号为（2019）粤0103财保149号，案外人某某财产保险股份有限公司某某中心支公司出具保单保函为法润理公司的财产保全申请作担保，法润理公司支付了担保费1500元，并向本院支付了诉前保全费5000元。法润理公司与钟敏原本商定在2019年春节后由法润理公司对标的房产进行清场收房，但其后钟敏自行提前清场收房，并支付了原业主拖欠的物业管理费1361.40元、电费516.13元。双方对后续费用是否应当支付产生纠纷，协商无果后，法润理公司诉至本院。本院认为：法润理公司与钟敏签订是《涉诉房产法律服务协议书》是当事人之间的真实意思表示，内容无违反法律法规，合法有效，法润理公司、钟敏均应恪守合同义务。关于法润理公司是否违约的问题。钟敏认为法润理公司没有按照《涉诉房产法律服务协议书》第五条第四款的约定，在标的尾款支付完成之日起40个工作日内，即2018年12月26日前办好标的房产的所有权证并交付给钟敏，但法润理公司未如期办理，经钟敏多次催促，法润理公司仍以各种理由推托，直至2019年1月24日钟敏才收到房产证。对此，本院认为，法润理公司虽稍有迟延办理取得标的房产所有权证，但从双方提交的证据来看，钟敏对此并无提出异议，且法润理公司只迟延了约一个月办理，并且对迟延办理作出了相应的解释，根据《涉诉房产法律服务协议书》中“一方违反本协议约定的，经守约方合理通知、催告后违约方仍不履行或纠正的，应当承担相应的违约责任”的约定，法润理公司及时采取补救措施，最终履行了该项合同义务，故无需对此承担违约责任。此外，钟敏未与法润理公司协商，自行提前清场收房，并非法润理公司违约，故法润理公司亦无需对此承担违约责任。关于钟敏是否违约的问题。根据《涉诉房产法律服务协议书》的约定，对标的房产自行清场收房本为法润理公司合同义务，双方本协商一致，拟于2019年春节后进行清场收房，但钟敏未与法润理公司协商一致即自行提前清场收房，并以此为由拒付打包价尾款，于理不合。在法润理公司催促后，钟敏仍拒不履行支付打包价尾款的合同义务，根据《涉诉房产法律服务协议书》中“一方违反本协议约定的，经守约方合理通知、催告后违约方仍不履行或纠正的，应当承担相应的违约责任”的约定，钟敏上述行为属于违约行为。虽然钟敏存在违约行为，但客观上钟敏自行清场收房，导致法润理公司没有完全为钟敏提供《涉诉房产法律服务协议书》约定的全部服务，从公平合理的角度出发，法润理公司应适当减免打包价尾款。因清场收房是《涉诉房产法律服务协议书》中法润理公司应承担的主要合同义务之一，在法润理公司未实际为钟敏提供该项服务的情况下，本院认为法润理公司可酌情减少收取20000元，钟敏应向法润理公司继续支付打包价尾款38232元（58232-20000）。又因钟敏自行提前清场收房并支付了原业主拖欠的物业管理费1361.40元、电费516.13元，根据《涉诉房产法律服务协议书》的约定，上述费用应包含在打包价中，应在法润理公司应收款中扣减，故钟敏应向法润理公司支付36354.47元（38232-1361.40-516.13），对法润理公司要求钟敏支付超出36354.47元部分的打包价尾款，本院不予支持，予以驳回。关于钟敏应向法润理公司支付的违约金数额问题。本院认为，钟敏虽然存在违约行为，但其违约是因双方对是否应当全额支付打包价尾款存在争议导致，且其拖欠的尾款数额不大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”法润理公司对其因钟敏的违约行为导致的损失并无举证予以证明，若要钟敏按《涉诉房产法律服务协议书》的约定支付1000000元违约金显然过分高于法润理公司的实际损失。本院认为，双方对打包价尾款是否应当全额支付是产生纠纷的主因，这并不能完全归咎于钟敏的过错，钟敏违约的主观恶性不大，拖欠的打包价尾款金额也不大，综合考虑双方的证据以及钟敏的过错程度，本院对钟敏应支付的违约金酌定为250000元。对法润理公司要求钟敏支付超出250000元部分的违约金请求，本院不予支持，予以驳回。关于律师费问题。《涉诉房产法律服务协议书》约定“违约方需承担守约方追诉所产生的必要费用，如律师费、公证费、调查费、评估费、财产保全费等”，因钟敏违约不支付打包价尾款，导致法润理公司委托广东归藏律师事务所指派执业律师代理进行本案诉讼，产生律师费损失50000元，结合钟敏的过错程度，本院酌定由钟敏赔偿法润理公司35000元律师费损失。关于诉前保全费问题。本院根据钟敏在本案应向法润理公司支付的总金额321354.47元来计算，确定由钟敏负担诉前保全费2126元，其余诉前保全费2874元由法润理公司负担。关于担保费问题。因双方在《涉诉房产法律服务协议书》中并无约定担保费及其负担问题，且诉讼保全担保的方式有多种形式，该费用并非必然发生的费用,故对法润理公司该项诉请本院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钟敏自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州法润理法律服务有限公司支付打包价尾款36354.47元；二、被告钟敏自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州法润理法律服务有限公司支付违约金250000元；三、被告钟敏自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州法润理法律服务有限公司赔偿律师费损失35000元；四、驳回原告广州法润理法律服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7416元，由原告广州法润理法律服务有限公司负担4356元，由被告钟敏负担3060元；诉前财产保全费5000元，由原告广州法润理法律服务有限公司负担2874元，由被告钟敏负担2126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郑越海二〇二〇年四月十七日书记员  古秋燕陈洛彬