广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1504号上诉人（原审被告）：程铙，男，1957年4月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********。委托诉讼代理人：谢敏莲，女，1971年2月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，系程铙妻子。上诉人（原审被告）：谢敏莲，女，1971年2月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********。被上诉人（原审原告）：中山市广浩物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市西区******广浩华庭公寓楼1至7层住宅（二层01房），统一社会信用代码914***********037H。法定代表人：黄炎祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊壮，男，该公司项目经理。上诉人程铙、谢敏莲因与被上诉人中山市广浩物业管理服务有限公司（以下简称广浩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。程铙、谢敏莲上诉请求：撤销一审判决，改判为程铙、谢敏莲减半支付广浩物业公司物业服务费1745.9元。事实和理由：广浩物业公司从2011年5月30日接管涉案小区物业，至今已有8年，仍未成立业主委员会，没有监督机构，致使广浩物业公司的物业管理服务质量极差，物管公司的项目经理也经常换人，没有履行物业管理义务，例如涉案房屋的屋顶漏水未维修导致程铙、谢敏莲有财物损失，才导致本案纠纷的产生。广浩物业公司辩称，根据前期物业合同规定业主应于每月10日前交纳物业费，程铙、谢敏莲从2017年至今未交纳物业费，一年一交本属于拖欠。房屋漏水问题当时已作出减免其3个月物业费处理。广浩物业公司坚持一审诉求要求程铙、谢敏莲交纳拖欠的物业费。广浩物业公司于2019年6月12日向一审法院起诉请求：程铙、谢敏莲支付2017年3月至2019年4月期间共26个月的物业服务费3500.3元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费165.04元为基数，分别从欠费当月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止，暂计至2019年4月30日为746.23元）。一审法院认定事实：中山市广浩房地产有限公司（以下简称广浩房地产公司）作为甲方与广浩物业公司作为乙方签订前期物业服务合同，双方约定：甲方选聘乙方对甲方负责开发建设的美林假日住宅小区物业实施前期物业管理。物业竣工验收交付使用后，商铺按建筑面积每月每平方米2.5元向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限自2009年5月1日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。一审庭审中，广浩物业公司确认案涉小区尚未成立业主委员会。程铙、谢敏莲是广东省中山市西区******美林假日花园浩林苑XXX的业主，物业建筑面积53.85平方米，根据合同约定，程铙、谢敏莲每月应交物业服务费为134.3元（53.73平方米×2.5元/平方米，广浩物业公司按53.73平方米计收物业服务费，系其对自身民事权益的自主处分，一审法院予以核准）。程铙、谢敏莲办理上述物业收楼手续后，未支付2017年3月至2019年4月期间共26个月的物业服务费，广浩物业公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，广浩物业公司提交消防设备维护保养承包合同及部分服务照片拟证明为案涉小区提供了安保巡查、卫生清洁、消防设备维护等物业服务。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”广浩物业公司是建设单位广浩房地产公司选聘的物业公司，且签订了前期物业服务合同，程铙、谢敏莲作为案涉物业业主，前期物业服务合同对程铙、谢敏莲具有约束力。广浩物业公司提交的证据可以部分证明其为案涉小区提供了一定的物业服务，且程铙、谢敏莲未提交反驳证据，一审法院对此予以认定，故程铙、谢敏莲应按合同约定按时交纳物业服务费。经核算，程铙、谢敏莲应向广浩物业公司支付物业服务费3491.8元（134.3元/月×26个月）。程铙、谢敏莲未按约定支付物业服务费，确违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定及前期物业服务合同的约定，本应承担向广浩物业公司支付物业服务费的违约责任。但广浩物业公司未就程铙、谢敏莲抗辩称的商铺漏水问题已履行积极协助和妥善处理的义务及未提交完整证据证明其已履行了全面恰当的物业管理义务，即在管理过程中不存在任何导致本案纠纷产生的过错，故一审法院对其主张按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自欠费当月10日起计算违约金的请求不予支持。程铙、谢敏莲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、程铙、谢敏莲于一审判决发生法律效力之日起七日内向广浩物业公司支付2017年3月至2019年4月期间的物业服务费3491.8元；二、驳回广浩物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（广浩物业公司已预交），由程铙、谢敏莲负担并于一审判决生效之日起七日内迳付广浩物业公司。二审期间，程铙、谢敏莲向本院提交新的证据：照片及光盘，拟证明广浩物业公司的物业服务质量不好。经质证，广浩物业公司称从照片、光盘内容不能看出具体情况，与本案无关。广浩物业公司向本院提交一份新的证据：财务记录复印件，拟证明因程铙、谢敏莲的物业天台漏水，广浩物业公司已减免了程铙、谢敏莲2014年10月至12月期间的3个月物业费。经质证，程铙、谢敏莲不确认该证据的真实性，其称已缴纳该3个月的物业费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。程铙、谢敏莲对广浩物业公司主张拖欠的物业服务费3491.8元并没有提出异议，其仅主张广浩物业公司的物业服务质量差，应减半收取物业服务费1745.9元。对此，本院认为，广浩物业公司提交的证据可以证明其为案涉小区提供了一定的物业服务。程铙、谢敏莲虽提交了照片、光盘，但从该份证据反映的内容看，并不足以证明广浩物业公司的物业服务存在服务质量差的问题；且对广浩物业公司未举证证明其已履行了全面恰当的物业管理义务的情况下，一审法院对其违约金的请求已作出不予支持的处理。双方对此部分均未提出异议及上诉，本院予以确认。因此，程铙、谢敏莲主张减半收取物业服务费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，程铙、谢敏莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（程铙、谢敏莲已向本院预交），由程铙、谢敏莲负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月十六日书记员  魏丹丹