广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3169号原告：佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，住所地佛山市南海区******商业城内，统一社会信用代码914***********153W。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焯坚，广东禅都律师事务所律师。被告：张常娟，女，1985年5月16日出生，汉族，住河北省张家口市蔚县*****************，公民身份号码130*****850516042X。原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司（以下简称“鸿晖物业公司”）与被告张常娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月7日受理后，依法适用小额诉讼程序，于同年4月15日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周岚到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3941.22元(欠费时间从2018年4月1日起暂计至2019年9月30日)、水费分摊6.27元(欠费时间从2018年4月1日至2019年6月30日)、电费分摊106.86元(欠费时间从2018年1月1日至2019年6月30日)及电费5.39元（欠费时间从2019年6月1日至2019年7月1日）；2.判令被告向原告支付本金清偿之日止的违约金（从2018年4月1日起暂计至2019年6月30日为886.77元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原告与被告签订《前期物业委托合同》，其中规定乙方（即被告）将位于佛山市南海区***********************交由甲方（即原告）提供物业服务，该房屋建筑面积89.39平方米，乙方按照建筑面积每月每平方米2.45元交纳物业管理服务费，如乙方逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金；物业管理服务费不包括电梯等公共照明电费及绿化用水等公共水电分摊费用；该协议还规定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定等。原告已依照约定提供物业服务，但直至起诉前，被告从2018年04月01日开始故意拖欠缴纳物业管理费用至今，及拖欠原告垫付的从2018年4月1日至2019年6月30日的水费分摊、电费分摊、水费、电费等费用。经原告多次追收，被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。原告认为，被告的行为已经违反了《前期物业委托合同》的约定，被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的违约金。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告张常娟没有答辩。被告张常娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证和辩证的权利。经审查，原告的举证来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：涉讼房产位于佛山市南海区***************************，登记权属人为张常娟，建筑面积89.37平方米。2016年，张常娟（甲方）与鸿晖物业公司（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：乙方为依岸康堤花园提供物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与选聘的物业管理服务公司签订的《物业服务合同》生效止。甲方按季度交纳物业管理服务费，每季度首月的10日前缴付当季费用，高层住宅按建筑面积每月每平方2.45元收取（不含公共水电分摊）。甲方按乙方规定方式依时向其缴交物业管理服务费及相关费用，如逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金。高层住宅公用水电分摊2017年12月31日前由开发商补贴，从2018年1月1日开始由业主承担。公共用电、用水费按建筑面积比例单元产权分摊。甲方于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。供电、供水部门未对小区用户实行抄表到户前，受相关部门或单位要求，乙方提供水费、电费等代收代缴收费服务（此费不属物业管理服务收入），具体缴费标准按相关部门的收费标准收取。乙方已于费用发生当月垫付了代收代缴费用，业主或物业使用人必须于当月15日前结清代收代缴费用，逾期未缴纳的，乙方自逾期之日起按日千分之三计收滞纳金。2017年12月26日，张常娟在《物业交接书》上签名，其确认收楼手续已办理完毕。庭审中，鸿晖物业公司陈述：张常娟未支付2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费共计3941.22元（2.45/月/平方米×89.37平方米×18个月），2018年4月1日至2019年6月30日期间的水费分摊6.27元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的电费分摊106.86元及2019年6月1日至2019年7月1日期间的电费5.39元。2019年7月19日，鸿晖物业公司向张常娟发送《律师函》，向其催收上述费用。本院认为，张常娟与鸿晖物业公司签订《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。鸿晖物业公司为案涉房产所在小区提供物业管理服务至今，张常娟理应按时足额交纳相关物业费用。鸿晖物业公司主张张常娟尚欠2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费共计3941.22元，2018年4月1日至2019年6月30日期间的水费分摊6.27元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的电费分摊106.86元及2019年6月1日至2019年7月1日期间的电费5.39元，张常娟经本院依法传唤没有到庭应诉抗辩，也不举证证明其付款情况。为此，对鸿晖物业公司诉请张常娟支付上述款项，本院予以支持。根据合同约定，张常娟应于每季度首月的10日前缴付当季费用，逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金。现张常娟逾期支付物业管理费，其行为构成违约，其应承担违约责任。因鸿晖物业公司在当季度的最后一月月底才履行完当季度的物业服务义务，故本院酌定其有权从下一季度的第一日起计收上一季度物业管理费产生的违约金。另外，鸿晖物业公司主张按日千分之一的利率标准计收违约金，则明显过高，本院调整为鸿晖物业公司有权以当季度的物业管理费656.87元（2.45/月/平方米×89.37平方米×3个月）为基数从下一季度的第一日起按每日万分之五的标准计收违约金。经核算，计至起诉之日即2020年2月7日止，张常娟应支付的违约金共706.14元（见下表）。鸿晖物业公司诉请的违约金超出本院核算的部分，本院不予支持。各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费合计计算违约金时间年利率总额起算时间结束时间天数2018-4、5、6月656.87656.872018-7-12020-2-758718.25%192.792018-7、8、9月656.87656.872018-10-12020-2-749518.25%162.582018-10、11、12月656.87656.872019-1-12020-2-740318.25%132.362019-1、2、3月656.87656.872019-4-12020-2-731318.25%102.802019-4、5、6月656.87656.872019-7-12020-2-722218.25%72.912019-7、8、9月656.87656.872019-10-12020-2-713018.25%42.70706.14张常娟经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、张常娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费3941.22元、2020年2月7日前的违约金706.14元及以3941.22元为基数从2020年2月8日起至实际付清上述物业管理费日止按日万分之五计算的违约金予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；二、张常娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年4月1日至2019年6月30日期间的水费分摊6.27元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的电费分摊106.86元及2019年6月1日至2019年7月1日期间的电费5.39元予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海鸿晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。张常娟如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费收取25元（佛山市南海鸿晖物业管理有限公司已预交25元），由张常娟负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杨风娥二〇二〇年四月十五日书记员  邓健青