广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终903号 上诉人（原审原告）：黄裕祥，男，1966年9月22日出生，汉族，住贵港市港南区。 上诉人（原审原告）：刘建婷，女，1970年9月12日出生，汉族，住贵港市港南区。 委托诉讼代理人：黄裕祥，亦即本案上诉人，身份情况同上。 上诉人（原审被告）：广西中强置业投资有限公司。住所地：贵港市荷城路1108号。统一社会信用代码：91450800775986522E。 法定代表人：陈金富，董事长。 委托诉讼代理人：陆延军，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦俊廷，广西万益（贵港）律师事务所律师。 上诉人黄裕祥、刘建婷因与上诉人广西中强置业投资有限公司（以下简称中强公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人黄裕祥、刘建婷上诉请求：1、改判由中强公司赔偿物业费7146.36元（从2015年4月27日起至判决履行期限届满之日止）；2、改判中强公司支付逾期交房违约金从2015年4月27日起至判决履行期限届满之日止（以768176.00元为基数，按每日万分之二计）；3、维持一审判决第一项；4、一审、二审诉讼费、鉴定费由中强公司负担。事实与理由：1、一审认定我方没有提交证据证实已支付物业费是错误的，我方在一审庭审中提交了收款收据、物业交费清单等证据证实我方从2015年4月27日起交物业费。2、既然我方是从2015年4月27日起交物业费，则中强公司有义务在2015年4月27日交房给我方，并把此日期定为中强公司向我方支付逾期交房违约金的起始时间更为合理、合法。3、本事情自始至终都是因为中强公司的不作为造成的，因此不应由我方来承担诉讼费、鉴定费。 中强公司针对黄裕祥的上诉答辩称：黄裕祥、刘建婷的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 中强公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄裕祥、刘建婷的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、本案应为商品房销售合同纠纷，一审认定为商品房预售合同纠纷是错误的。本案讼争的商品房在2014年7月1日之前已经过竣工验收合格，竣工验收合同的时间是2014年6月12日，且在2014年7月1日前签订商品房预售合同的买受人进行了房屋交付，本案双方签订合同是属于现房销售，故一审认定本案为商品房预售合同纠纷是错误的。2、商品房约定的交付时间是2014年7月1日，因是现房销售，房屋约定的质保期是从2014年7月1日至2016年6月30日，黄裕祥、刘建婷是于2016年9月27日办理房屋交接手续，已经过了两年的质保期，所以黄裕祥、刘建婷以房屋质量问题要求我公司承担质保责任违反合同约定。3、墙面空鼓不属于质量问题，根据合同第十二条约定“地面空鼓开裂、大面积起砂”才属于质量问题，才由出卖人修复完成后再行交付，而出卖人针对墙面、顶棚抹灰层脱落的责任，仅仅是无偿进行保修的责任，黄裕祥、刘建婷以此要求赔偿没有合同依据和法律依据。4、我公司开发建设的商品房符合合同约定的交付条件，不存在逾期交房的行为。 针对中强公司的上诉黄裕祥、刘建婷答辩称：在签订商品房预售合同第二、三点上面写明墙面、顶棚抹灰层脱落是属于质量问题，根据鉴定报告，墙面、饰面砖、地面面层空鼓数多达344处，确实是属于质量问题，还有验房的时候也注明是质量问题，要解决之后才交房的，自2016年9月27日至2018年7月26日，虽然经过6次整改，但至今都未修复，未完成房屋的实际交付义务，是中强公司违约。 原告黄裕祥、刘建婷向一审法院起诉请求：1.判令被告在本案判决生效后30日内：把坐落于贵港市荷城路1108号中强?普罗旺斯第67号楼2单元1201号的商品房墙面抹灰层、地板空鼓处、客厅南面窗户钢化玻璃内层，整改修复完成合格后交付，并承担修复费用，该房屋价值768176.00元；本案判决生效30日内如不能修复合格完成交付，判决生效30日后的时间，被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之四的违约金；2.判令被告于坐落于贵港市荷城路1108号中强?普罗旺斯第67号楼2单元1201号的商品房实际交付之日起30日内向原告：赔偿物业费3023.46元（从2016年9月27日起，计至修复完成经查验合格交付为止，现暂计至2018年7月26日，共22个月，137.43元／月×22月＝3023.46元）；支付逾期交房违约金102628.31元（从2016年9月27日起，计至修复完成经查验合格交付为止，现暂计至2018年7月26日，共668日，768176.00元×2/10000×668日：102628.31元）。二项费用合计105651.77元（具体数目应从2016年9月27日起，计至修复完成经查验合格交付为止，现暂计至2018年7月26日）；3.整改修复好交付后，被告重新向原告发放《住宅质量保证书》，并且保修期起始日从实际交付该商品房之日起；4.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月15日，原告黄裕祥与被告中强公司签订一份《商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的坐落于贵港市荷城路1108号中强?普罗旺斯第67号楼2单元1201号商品房，房屋总价款为768176元，约定：1、于2014年7月1日前交付该商品房，交付还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；2、合同第十二条约定双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：①屋面、墙面、地面渗漏；②墙面、顶棚抹灰层脱落；③地面空鼓开裂、大面积起砂；④门窗翘裂、五金件损坏；⑤管道堵塞，洁具开裂、漏水，灯具、电器开关失灵，防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工作质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；4、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；5、在保修期内，买受人发出书面保修通知书10日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担；6、该商品房的保修期自房屋交付买受人使用之日起计算，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限为5年，墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年。 签订合同后，两原告于2015年2月支付了全部房款768176元（其中购房首付款231176元，按揭贷款537000元）。2016年9月27日，两原告至被告处办理交房手续，签署了《入伙通知书》、《楼宇交接书》、《交房手续单》、《中强·普罗旺斯业主物品资料签收单》、《钥匙领取单》，其中《入伙通知书》载明：涉案房屋将从2015年3月27日开始至4月27日分批办理交房手续，办理入伙，若在此日无法办理，可在3月27日后电话预约时间进行办理；物业服务费将从2015年4月27日起计算。《楼宇交接书》载明：根据原、被告双方的约定，被告于2015年3月27日，将涉案房屋交付给原告，原告于签收本楼宇交接书之时正式接收。《中强·普罗旺斯业主物品资料签收单》载明：《中强·普罗旺斯小区产品说明书》、《中强·普罗旺斯小区住宅质量保证书》于2016年9月27日未领取，原告黄裕祥于2018年2月1日领取。《住宅质量保证书》载明：竣工日期：2014年6月12日，交房日期为2016年9月27日，保修期起始日为2016年9月27日，其中交房日期、保修期起始日中的“2016年9月”有被涂改的痕迹。该《住宅质量保证书》系被告书写送给两原告的，原告陈述系被告修改，被告不予认可。 2016年9月27日，《中强·普罗旺斯小区物业交付验房交接单》，载明房屋墙面存在多处空鼓、墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层等存在质量问题。之后，被告对上述质量问题进行整改，至今未整改修复合格。 案件审理过程中，原告黄裕祥、刘建婷申请对房屋是否存在质量问题及修复费用进行司法鉴定，经法院委托，广东保顺检测鉴定有限公司于2019年1月17日出具建筑装饰装修鉴定报告，鉴定意见为：1、该房屋部分墙体抹灰层存在空鼓现象；2、该房屋部分饰面砖存在空鼓现象；3、该房屋部分地面面层存在空鼓现象。综上所述，该房屋所检测墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层质量不符合规范要求。2019年7月11日，中望价格评估集团有限公司出具价格评估报告书，价格评估结论为：对涉案房屋的整套墙面抹灰层、贴瓷砖及地板等的空鼓质量缺陷进行修复，所需费用总额为35617元。原告收到《价格评估报告书》后，于2019年7月29日申请补充评估鉴定，2019年8月9日，中望价格评估集团有限公司出具《关于中望桂[2019]价评字第07003号补充评估的复函》，补充评估结论为：经补充评估估算，对涉案房屋的整套墙面抹灰层、贴瓷砖及地板等的空鼓质量缺陷进行修复，所需费用总额为48733元。上述鉴定费用共计18500元，由原告预交。双方当事人对上述评估报告、鉴定费发票的真实性均无异议。 原告在诉讼过程中以鉴定结论为依据，变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告修复坐落于贵港市荷城路1108号中强?普罗旺斯第67号楼2单元1201号商品房（该房屋价值768176元）质量缺陷的费用48733元；2.判令被告赔偿原告物业费7146.36元（从2015年4月27日起，计至法院判决书生效执行后四个月止，现暂计至2019年8月26日，共52个月，137.43元／月×52月＝7146.36元）；3.判令被告支付原告逾期交房违约金243204.52元（从2015年4月27日起，计至法院判决书生效执行后四个月止，现暂计至2019年8月26日，共1583日，768176元×2/10000/日×1583日：243204.52元）；4.本案诉讼费、鉴定评估费均由被告承担。 一审法院认为，原、被告于2014年11月15日签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告于2015年2月支付全部购房款共计768176元，合同约定被告于2014年7月1日交付房屋，被告于2015年3月27日通知两原告办理交房手续，两原告于2016年9月27日签收楼宇交接书，并签收钥匙、验房等。两原告验房后，检测出房屋墙面存在多处空鼓、墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层等存在质量问题，以上质量问题应由被告整改修复，但被告至今未整改修复合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。经鉴定机构评估，该房屋所检测墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层质量不符合规范要求，涉案房屋的修复费用为48733元，因此，两原告主张被告支付修复费用48733元，有事实和法律依据，予以支持。关于原告主张被告支付原告逾期交房违约金（从2015年4月27日起计至法院判决书生效执行后四个月止），《商品房预售合同》约定交房时间为2014年7月1日，双方签订合同时间为2014年11月15日，两原告于2015年2月支付完全部购房款768176元，入伙通知书虽载明通知业主于3月27日至4月27日办理入伙，但被告未提交证据证实在此期间有通知过两原告交房，两原告于2016年9月27日才签收通知书、交接书等，并签收钥匙等，据此，2016年9月27日交付房屋视为合理期间，但房屋交付时存在诸多质量问题，影响两原告的正常使用，因此，被告在此情况下未完成房屋实际交付义务，根据合同约定，房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工作质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，被告在60日内未修复合格，现涉案房屋经鉴定存在质量问题，严重影响两原告的正常使用，因此，两原告可参照逾期交房违约金主张赔偿，支持违约金以768176元为基数，按每日万分之二计，从2016年11月26日起至本判决履行期届满之日止，超过部分，不予支持。关于两原告主张赔偿物业费的问题，两原告未提交证据证实已支付该物业费，因此，两原告主张被告赔偿从2015年4月27日起的物业费的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决如下：一、被告广西中强置业投资有限公司向原告黄裕祥、刘建婷支付修复费用48733元；二、被告广西中强置业投资有限公司向原告黄裕祥、刘建婷支付逾期交房违约金（违约金以768176元为基数，按每日万分之二计，从2016年11月26日起至本判决履行期届满之日止）；三、驳回黄裕祥、刘建婷的其他诉讼请求。案件受理费12538元，减半收取计6269元，鉴定费18500元，合计24769元，由原告黄裕祥、刘建婷负担3923元，被告广西中强置业投资有限公司负担20846元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审庭审中双方一致认可合同上所写的交房时间2014年7月1日并非双方的真实意思表示，实际上双方约定交房时间系交完首付款且办完银行按揭手续后即交付房屋。2015年4月28日，中强公司出具购房款768176元发票给黄裕祥、刘建婷。黄裕祥、刘建婷在二审中提供了中强公司出具的收款收据证实其自2015年4月27日起按每月137.43元向中强公司交纳物业费，中强公司对该事实予以认可。 本院认为，本案中，中强公司提供的《竣工备案登记表》证实涉案工程贵港市住房和城乡建设委员会于2016年11月11日同意竣工验收备案，而双方签订涉案合同时间为2014年11月15日，故一审法院将本案案由定为商品房预售合同纠纷是正确的，应予维持。中强公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于中强公司应否承担质保责任的问题。广东保顺检测鉴定有限公司出具的鉴定报告[保顺鉴字（2018）SW2638号]上明确载明“该房屋部分墙体抹灰层存在空鼓现象、饰面砖存在空鼓现象、地面面层存在空鼓现象等问题”，双方签订的合同第十二条第（二）款第3点明确约定：“查验该商品房时，买受人对房屋质量缺陷（墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂等）提出异议，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿”，一审法院据此认定中强公司交付的涉案房屋存在质量问题应承担修复责任且根据鉴定机构评估意见判决中强公司支付修复费用48733元给黄裕祥、刘建婷是正确的，应予维持。上诉人中强公司主张房屋不存在质量问题而不应承担赔偿责任，理由不成立，本院不予支持。双方在合同中对围墙、顶棚抹灰层的保修期限为自房屋交付买受人使用之日起2年，因此上诉人主张涉案房屋的质保期为2014年7月1日至2016年6月30日则已经超过质保期，依据不足，本院不予支持。 关于中强公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。二审庭审中，双方当事人一致认可实际上约定交房时间为交完首付款且办完银行按揭手续后即交付房屋，中强公司提交的《入伙通知书》上载明结黄裕祥、刘建婷所在67栋将在2015年3月27日至4月27日办理入伙，结合中强公司自2015年4月27日起向黄裕祥、刘建婷收取物业费且于2015年4月28日向黄裕祥、刘建婷出具购房款768176元发票的事实，可以确认双方当事人签订合同时实际约定的交房时间为2015年4月27日，而中强公司于2016年9月27日才将涉案房屋交付给黄裕祥、刘建婷显属违约，上诉人黄裕祥、刘建婷主张逾期交房违约金应自2015年4月27日起计算，理由成立，本院予以支持。因黄裕祥、刘建婷已经就房屋质量问题向中强公司主张赔偿修复费用，故其因房屋质量问题以中强公司未完成房屋的实际交付义务为由主张自接收房屋之日即2016年9月27日之后的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上，本院确认中强公司应向黄裕祥、刘建婷支付自2015年4月27日至2016年9月27日期间的逾期交房违约金，经核算违约金数额为79736.67元（768176元×日万分之二×519天）。一审判决认定违约金计算时间从2016年11月26日起至本履行期届满之日止有误，本院予以纠正。中强公司的该项上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。 关于中强公司应否赔偿物业费损失的问题。双方一致认可黄裕祥、刘建婷自2015年4月27日起按137.43元/月向中强公司交纳物业费，中强公司对该事实予以认可，而黄裕祥、刘建婷于2016年9月27日才接收涉案房屋，则在此之前黄裕祥、刘建婷无法对涉案房屋使用、收益，因此中强公司收取自2015年4月27日至2016年9月27日期间的物业费缺乏依据，应将该部分物业费2336.31元（137.43元/月×17个月）退还给黄裕祥、刘建婷。黄裕祥、刘建婷该项上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。 综上所述，上诉人黄裕祥、刘建婷、上诉人中强公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院依法予以支持，对不成立部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初2511号民事判决第一、三项； 二、变更贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初2511号民事判决第二项为：广西中强置业投资有限公司向黄裕祥、刘建婷支付逾期交房违约金79736.67元； 三、广西中强置业投资有限公司向黄裕祥、刘建婷赔偿物业费损失2336.31元。 一审案件受理费12538元，减半收取计6269元，鉴定费18500元，合计24769元，由黄裕祥、刘建婷负担3923元，广西中强置业投资有限公司负担20846元。二审案件受理费5426元，由上诉人黄裕祥、刘建婷负担2170元，上诉人广西中强置业投资有限公司负担3256元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年四月十三日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹