常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初3914号原告：常州市永红供销合作社，住所地常州市钟楼区清潭新村37幢。法定代表人：钱伟，该合作社总经理。委托诉讼代理人：陈兆青、方虹，江苏常誉律师事务所律师。被告：常州博道企业管理咨询有限公司，住所地常州市钟楼区清潭路150号。法定代表人：徐琰，该公司执行董事。原告常州市永红供销合作社与被告常州博道企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈兆青、方虹，被告法定代表人徐琰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常州市永红供销合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁协议书于2019年4月18日已解除；2、判令被告支付原告租金220000元；3、判令被告恢复租赁房屋原样，并承担自2019年4月26日起至实际搬离租赁房屋之日止，按房租计算的房屋占有使用费；4、判令被告承担原告的律师代理费20000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月9日，签订了一份租赁协议书，双方就租赁房屋事宜达成协议。协议约定第一年从2018年6月1日至2019年6月30日，租金为380000元，支付方式为按季支付，先付后用。在未征得出租人同意的情况下，承租人不按约定支付租金达一个月以上，出租方有权立即单方面解除本协议。后因被告违反合同约定，欠缴租金达一个月以上。原告多次催要，并于2019年4月17日发律师函。然被告置之不理，至今未按律师函要求履行相关义务。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求在查明事实的基础上，判如所请。常州博道企业管理咨询有限公司辩称，1、到目前为止，没有人和我衔接物业移交的事情，截止目前水电费、电梯费等均未欠费。2、被告不欠原告的租金。原告主张自行抵扣房租金的装修款160000元，被告并未收到该部分款项，亦不认可抵扣事实。3、房子装修是我和街道一起装修，不知道恢复成什么样子。4、被告不承担律师代理费。5、2016年12月29日，原被告双方签订了合作协议书及后续补充协议书。2017年1月4日，共同合作注册成立了被告，负责管理常州市钟楼区永红街道办事处（以下简称永红街道）双创基地（天创汇众创空间）的招商运营，并取得了一定的成绩。6、2018年2月9日双方签订了第三份协议书和股东会决议，做了工商股权变更，原告由占被告10%股权变更为1%。2018年5月19日，原告方完全退出。7、第三份协议书自签订起，被告多次讨要原件无果。协议签订后也未完全落实和履行及后续问题的处理。协议内容存在不公平不公正，股东出资情况没有做全部认证。协议第二条关于公司资产清算部分，原告方依据的是由永红街道委托的鉴定机构出具的审计报告，装修价值3035488.22元，与原告陈述的3160000元不一致，且该份审计报告被告方未盖章亦未认可。8、还是协议书第二条提到的，原告方出资3000000元的事实不成立，因其中的160000元款项并没有打到公司账户，在公司没有认可的情况下，被永红街道直接抵扣的房租金，且无票据，我不清楚此款项的流向。9、被告公司包括电梯、空调在内所有装修对外合同均为被告与案外人签订，所有物权至今均为被告所有，并无任何变更手续。10、2018年2月9日的协议书侵害了被告法人利益，应属无效。在签订案涉租赁合同时，永红街道承诺签订租赁合同后，会与被告对接资源，继续经营天创汇众创空间，但并未兑现。租赁合同签订后，又签订的补充协议并不分开，而是具有同等效力。两份协议均由原告及永红街道盖章，被告于两份协议中的合同相对方应当为两方。内容上看，并不是单纯的租赁关系，而是服务与被服务的合作关系。被告公司资产没有认定清算的前提下所定的租金是不公平的。装修设备等公司所有的资产不应该算作租赁，而且被告认为此租赁协议是前面一系列协议变相最终变成侵害了被告法定代表人个人的利益，所以被告认定此协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁协议书、补充协议、协议书、律师函、委托代理合同、房屋产权证、专项审计报告、装饰装修合同、电梯设备定作合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：常州市钟楼区清潭路150号房屋产权人为原告常州市永红供销合作社，房屋1-4层，建筑面积905.3平方米。2018年7月9日，原告作为出租方、被告作为承租方，永红街道作为见证方签订租赁协议书一份。协议约定原告将自有位于房屋，面积945.3平方米（含锅炉房面积40平方米），包括水电、装饰装潢设施等出租给被告，由被告自主对外转租房屋，招录入驻公司。租赁期限自2018年6月1日至2021年6月30日。协议第三条约定：2018年6月1日至2019年6月30日租金为380000元；2019年7月1日至2020年6月30日租金为390000元；2020年7月1日至2021年6月30日租金为400000元。租金分别于每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日按季支付，先付后用。协议第七条约定：被告不按约定支付租金达一个月以上的，原告有权立即单方面解除协议。协议第十六条约定：若原被告双方因协议履行发生争议，协商不成提交人民法院处理，败诉方应承担胜诉方实现债权包括律师代理费在内所支出的合理费用。同日，原告及永红街道作为甲方、被告作为乙方，在前述租赁协议书基础上，签订补充协议一份。协议约定：“1、乙方必须在2018年内取得江苏省级“众创空间”挂牌，如在2018年内未取得挂牌，补充协议的3、4、5、6条款则不再执行。2、被告必须将入驻的企业注册在基地内，各项税金必须入永红金库。3、2018年度基地内企业入永红金库的各项税金台阶为50万元。年内上台阶后甲方按街道实得财力的50%减免被告的年度租金。减免最高金额以当年年度租金为限。4、2019年度基地内企业入永红金库的各项税金台阶为150万元。年内上台阶后甲方按街道实得财力的50%减免被告的年度租金。减免最高金额以当年年度租金为限……7、协议自签订之日起生效，一式四份，双方各执二份。”租赁合同生效后，因被告未按约交纳租金，也未在2018年内取得江苏省级“众创空间”挂牌,原告于2019年4月17日、4月18日向被告发出律师函，要求被告交纳未付租金220000元，解除与被告的房屋租赁关系，并搬出案涉房屋。此后，原告与被告未能就解除租赁关系问题达成一致意见，被告仍在案涉房屋经营。另查明，2016年12月29日，原告（甲方）、案外人罗宇（乙方）、被告法定代表人徐琰（丙方）三方签订《合作协议书》，约定三方共同注册成立常州博道企业管理咨询有限公司，注册资本500万元。合作期限从2017年1月1日至2026年12月31日止，合作期约定为10年，前6年为共同合作期，后4年甲方股权转让后，由目标公司采用每年30万租赁合作的方式继续租用甲方场地。甲方出资150万元，乙方罗宇出资175万元，丙方徐琰出资275万元。甲方在协议签订起5日内注资50万元，剩余100万元于2017年4月30日前支付完毕。徐琰、罗宇于公司在工商部门办理注册手续后一年内向公司注入首期资金50万元，余款在20年内缴清。2017年1月4日，常州博道企业管理咨询有限公司登记成立，负责永红街道天创汇双创基地的招商及运营，注册地址为常州市钟楼区清潭路150号。2017年9月30日，被告公司召开股东会，参加人为原告、徐琰、案外人罗宇。股东会作出决议：“由于公司装修方案调整，变化较大，现原股东之一常州市永红供销社追加投资人民币150万元整，但仍然保持拥有被告公司10%股份不变。”2017年12月，原告作为甲方、案外人罗宇作为乙方、徐琰作为丙方签订《补充协议书》，协议说明：甲、乙、丙三方于2017年1月1日达成合作协议书，对三方共同合作成立常州博道咨询管理公司并用以建设永红街道天创汇双创基地事宜达成一致意见，现因客观情况发生变化，三方经协商一致达成如下补充协议。1、天创汇双创基地的筹备期及装修顺延至2017年12月31日。2、天创汇双创基地于2018年1月1日正式开业运营。3、鉴于原计划2017年5月18日天创汇双创基地开业时间顺延，导致博道公司引进的相关项目没有入驻，而在此期间，乙方和丙方在国内众多城市开展招商活动并完成一系列项目引进，甲方对此予以肯定。因装修方案调整，乙方和丙方为天创汇基地建设垫付了空间改造、楼体加固、增设电梯、幕墙改造等相关费用，对因此签订的合同及履行情况甲方予以确认。2018年2月9日，原告作为甲方、案外人罗宇作为乙方、徐琰作为丙方，三方就原告及罗宇持有被告公司股权转让给徐琰事宜签订《协议书》一份。协议书第一条约定：“1、《合作协议》、《补充协议》自甲、乙、丙三方签署本协议之日起解除。2、甲方将持有公司的9%股权转让丙方。3、罗宇将持有被告公司的35%股权转让给丙方，同时乙方退出公司。第二条约定：“1、迄今，甲方出资共计300万（其中100万元拟投入）；50万元为甲方实缴的注册资本，250万元为甲方向公司提供的无息借款。2、经甲、乙、丙三方共同委托的审计机构审计，天创汇基地的装修装饰价值1781062.72元，其他维修加固、幕墙、电梯等工程1127240元，电脑等办公设备原值276845.9元，共计3185148.62元。3、甲方同意将其所持的公司9%股权转让给丙方，转让价格为50万元；丙方同意受让该股权。4、丙方从天创汇基地买受价值50万元的装修后，将其作为丙方向甲方支付的股权转让价款。5、对于公司所欠甲方债务250万元（含拟投入的100万元），以除前款之外的装修价值1281062.72元、其他维修加固、幕墙、电梯等工程1127240元，电脑等办公设备91697.28元偿付该项债务。本条第4、5款履行后，天创汇基地的全部装修及加固、幕墙、电梯等及电脑等办公设备所有权即为甲方所有。前述抵债的工程、设备等，丙方确保由施工单位将相应的发票开具给甲方，如有费用，由丙方承担……”。2018年2月11日，原告、罗宇及徐琰就2018年2月9日签订协议书内容对被告投资人及持股比例进行了变更登记，法定代表人由罗宇变更为徐琰。2018年5月9日，原告方退出被告投资人身份，被告投资人由徐琰及原告变更为徐琰、陈美华。2019年6月12日，原告就本案所涉租赁纠纷委托诉讼事宜与江苏常誉律师事务所签订委托代理合同一份。2019年6月28日，原告方向该所支付律师代理费20000元。2019年7月4日，因被告未能按约支付租金，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告变更第二项、第三项诉讼请求：“2、判令被告支付原告租金220000元”变更为：“请求法院判令被告支付原告租金309772.2元计算至2019年4月19日；”“3、判令被告恢复租赁房屋原样，并承担自2019年4月26日起至实际搬离租赁房屋之日止按房租计算的房屋占有使用费；”变更为：“请求法院判令被告将租赁房屋维持现状、搬迁，并承担自2019年4月19日起至实际搬离租赁房屋之日止，每日按房租计算的房屋占有使用费（暂计至起诉之日2019年6月12日为52911.4元；）”审理中，原告陈述被告公司共计装修价值为3160000元左右，双方于2018年2月9日协议中约定作价3000000元并由原告承担，装修部分均由原告方完成，与被告无关。但被告认为租赁合同无效，故未支付租金，且原告在退股时并未进行资产清算，亦未配合被告开展招租工作，2018年度并未取得省级众创空间挂牌。2018年2月9日协议中对装修价值部分的确定本身是基于原告委托的鉴定机构进行的评估报告，但被告并不认可该评估报告，数据与被告方自行委托机构进行的评估结果存在差异。被告公司的所有装修及设备采购均以被告名义对外签订合同，所有装修及设备并无办理权属变更手续，仍然归被告所有。为证明上述陈述，被告当庭提交了两份专项审计报告及被告公司装饰装修合同、电梯设备定作合同等设备装修合同。原告陈述，上述装修及设备均在2018年5月2日以前完成，原告委托机构出具的专项审计报告中亦包含了上述全部装修及设备购买部分。本院认为，原、被告2018年7月9日签订的租赁协议书，具有合同性质，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人均应按约履行。1、关于合同解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告自2018年6月1日承租涉案房屋起未支付租金，已违反原被告对于租金支付约定。依照租赁协议书第七条约定，原告有权立即单方解除租赁协议书。原告委托江苏常誉律师事务所向被告公司发出的解除合同函，通过EMS国内特快专递邮寄至被告公司工商登记的准确住所，并于2019年4月20日送达被告，故本院认定2019年4月20日为双方租赁协议书解除的时间。2、关于支付租金和房屋占有使用费问题。被告未能按约支付房屋租金，已构成违约，应承担及时支付的民事责任。本案审理中，原告变更诉讼请求，对被告装修费抵扣交纳的160000元租金不再认可，故房屋租金起算时间应为2018年6月1日，至租赁合同解除时间2019年4月20日，共计租金311696.20元，应由被告交纳。租赁合同解除后至被告实际搬出之日，参照租赁合同租金标准，本院酌定被告每日支付房屋占有使用费962.03元。3、关于律师代理费。律师代理费属实现债权的合理费用，且原、被告签订的租赁协议书有明确约定。本案被告对租赁合同解除负有违约责任，故被告应当向原告支付律师代理费。4、关于被告抗辩2018年2月9日签订的协议书内容不公平、不公正，房屋装饰装修权属以及资产清算部分无效等问题。本院认为原告与徐琰等投资成立被告公司以及投资人股权转让等事宜属于公司与股东、股东与股东之间纠纷，与本案无直接法律关系，本案不予理涉，被告可另行主张权利。5、关于2018年7月9日签订的补充协议问题。原告、永红街道与被告就减免房屋租金设定条件签订协议，但被告企业在2018年并未取得江苏省级“众创空间”挂牌，被告减免租金的条件并未成就。被告抗辩系永红街道答应条件迟迟没有兑现。本院认为，补充协议虽以租赁协议书为基础而签订，但两份协议合同相对方及合同目的均有不同，法律关系也不同。如被告认为省级“众创空间”不能挂牌系永红街道因素，可另行主张权利。综上，原告诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。被告抗辩理由没有法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。、第九十三条第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。、第九十六条第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。、第九十七条第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告常州市永红供销合作社与被告常州博道企业管理咨询有限公司2018年7月9日签订的租赁协议书，于2019年4月20日解除；二、被告常州博道企业管理咨询有限公司维持常州市钟楼区房屋水电、装饰装潢设施现状，并于本判决发生法律效力之日起二十日内从该房屋中迁出（含锅炉房面积40平方米），将房屋返还原告常州市永红供销合作社；三、被告常州博道企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州市永红供销合作社支付房屋租金311696.20元；四、被告常州博道企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州市永红供销合作社支付房屋占有使用费（自2019年4月21日起至实际搬离租赁房屋之日止，按每日962.03元标准计算）；五、被告常州博道企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州市永红供销合作社支付律师代理费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5947元，由被告常州博道企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。并按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨关中人民陪审员  季金兰人民陪审员  曹佳义二〇二〇年四月三十日书 记 员  沈 燕