吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4650号 原告：孙铁峰，男，1982年11月12日出生，汉族，个体业主，住长春市南关区金宇大路万晟幸福里8栋1单元1602室。 委托诉讼代理人：皮瀚雯，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：朱士全，男，1988年4月25日出生，汉族，无职业，住长春市绿园区明瀚国际4楼434室。 原告孙铁峰与被告朱士全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙铁峰及其委托诉讼代理人皮瀚雯、被告朱士全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙铁峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月16日签订的《按揭房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款人民币284400元（庭审中变更为286187.58元），并向原告支付违约金人民币225000元，资金占用费计算至2019年9月24日暂计为人民币28478元（剩余资金占用使用费，以人民币210000元为基数，按照银行定期利率4倍计算，自2019年9月24日计算至实际给付之日止）；3.本案案件受理费、保全费、诉讼担保费用由被告承担。事实与理由：2018年5月16日，原、被告双方签订《按揭房屋买卖合同》，约定原告以按揭方式购买被告位于长春市南关区金宇大路万晟幸福里8栋1单元16楼1602室房屋，房屋总价款750000元，首付款130000元于合同签订当日支付，2018年9月30日前二次付款80000元，此外还约定自本合同签订后下个月起，由双方各承担该房屋贷款月供的50%。合同签订后，原告一直履行合同约定的付款义务，但2019年，原告得知由于被告在宽城区人民法院涉诉，案件进入执行阶段，该套房屋已经被查封，导致原告无法购买。故原告将被告诉至贵院，请求人民法院依法维护原告合法权益。 朱士全辩称，答辩人与孙铁峰于2018年5月16日签订了《按揭房屋买卖合同》，约定孙铁峰以按揭的方式购买其位于长春市南关区金宇大路万晟幸福里8栋1单元16楼1602室房屋，房屋建筑面积为90.03平方米，经双方协商总转让价格为人民币750000元。签订合同当日孙铁峰支付首付款90000元，之后孙铁峰又分多次给其转款，截止目前共计给付其购房款163900元。答辩人于2018年6月起与孙铁峰按该房屋贷款各50%的比例共同偿还银行贷款，答辩人共计偿还银行贷款21600元。综上孙铁峰截止目前总计给付答辩人房屋购房款163900元，尚欠其购房款近590000余元。现该房屋答辩人已于2018年5月16日交付孙铁峰居住。2019年4月23日，答辩人前女友李莹以民间借贷为由，将其起诉至长春市宽城区人民法院。同年5月5日，长春市宽城区人民法院预查封了答辩人与孙铁峰所交易的房屋。同年7月9日长春市宽城区人民法院作出一审判决，确认答辩人欠李莹人民币252566元。同年7月2日，孙铁峰向长春市宽城区人民法院提起了案外人异议。同年8月13日长春市宽城区人民法院驳回了孙铁峰的异议，故孙铁峰以无法购买此房屋为由，将答辩人起诉至贵院。但是答辩人认为孙铁峰此诉讼请求并不成立，理由如下：一、答辩人与孙铁峰所签订的《按揭房屋买卖合同》合法有效。1、《中华人民共和国合同法》第三十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”根据此规定，答辩人与孙铁峰于2018年5月16日签订了《按揭房屋买卖合同》，答辩人与孙铁峰均已在合同书上签字并已捺手印，故其与孙铁峰的房屋买卖合同已经成立，对其与孙铁峰均具有法律上的约束力。2、长春市宽城区人民法院以《中华人民共和国物权法》第九条规定为依据，认定答辩人与孙铁峰所签订的《按揭房屋买卖合同》没有进行登记，所以不能生效。但是，根据答辩人与孙铁峰签订的《按揭房屋买卖合同》第八条规定：“该房屋能够办理房产过户手续时（以开发商通知为准等情形），甲方应负责提前归还房屋的银行按揭贷款及利息，迅急办理解押手续，所有产生的费用应由甲方负责缴纳；甲方办理完产权后应在十日内为乙方办理过户手续，过户完成后乙方向甲方支付购房余款。甲方如果在此期限内不能办好房产相关手续，视为甲方违约。”据此，答辩人与孙铁峰系附生效条件的合同，在办理房屋产权过户时合同生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，条件成就时生效。”故答辩人与孙铁峰所签订的《按揭房屋买卖合同》并不违背法律规定，系合法有效合同。二、答辩人与孙铁峰签订《按揭按揭买卖合同》时，此房屋并未被法院查封，且查封并不是合同履行不能的唯一标准，之所以合同履行不能系因孙铁峰迟延履行合同义务所致，并不是因答辩人名下房屋被人民法院查封所致。1、截止孙铁峰起诉之日，孙铁峰只给付答辩人购房款（包括偿还银行贷款）163900元，不及购房款的五分之一。根据答辩人从孙铁峰给其在银行卡、微信、支付宝及银行贷款偿还信息查询记录显示，截止孙铁峰起诉答辩人之日止，孙铁峰只给付购房款163900元，远没有达到合同约定的750000元。而在答辩人与孙铁峰签订《按揭房屋买卖合同》后，始终第一时间按合同规定及时配合孙铁峰偿还银行贷款，即使在孙铁峰在起诉前放弃偿还银行贷款达三个月之久的情况下，也积极偿还银行的贷款而没有终止。所以，导致合同不能履行的原因在孙铁峰，而并不在答辩人。2、人民法院查封房屋并不是房屋产权无法办理的唯一标准。根据我国相关法律规定，人民法院对房屋进行查封的目的并不是阻止房屋的产权办理，也不是阻止房屋的交易，其目的是督促债务人履行法定义务，故人民法院查封答辩人的房屋，并不构成答辩人与孙铁峰房屋买卖合同不能履行的原因。如果孙铁峰及时履行后续未给付的房款，答辩人即可将房屋产权办理完毕，并及时将房屋过户至孙铁峰名下。3、人民法院查封答辩人房产所涉案件事实认定错误，答辩人已向长春市宽城区人民法院申请再审，在再审结果没有出来前房屋的查封并不具有确定性。答辩人与孙铁峰所交易的房屋在签订房屋买卖合同时并未被人民法院查封，而是在答辩人另一案件当中的当事人李莹申请的财产保全所致。但是此起案件当中，长春市宽城区人民法院所认定的案件事实错误，答辩人并不拖欠案件当事人李莹欠款，答辩人已向长春市宽城区人民法院申请再审，等再审结果出来之后，能够证明人民法院的查封行为是错误的，房屋仍然可以交易。同时，即使答辩人再审理由不成立，如果孙铁峰及时给付答辩人后续未给付的购房款，答辩人也可以将李莹保全的25万元偿还结清，从而解除人民法院的查封，并不影响答辩人与孙铁峰的房屋买卖合同的履行。综上，孙铁峰状告答辩人于法无据，请法院依法裁判驳回孙铁峰的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，朱士全（甲方）与孙铁峰（乙方）签订《按揭房屋买卖合同》，约定朱士全将其位于吉林省长春市南关区金宇大路万晟幸福里小区8号楼1单元16楼1602户，建筑面积90.03平方米的房屋以750000元的价格出售给孙铁峰。该房屋为朱士全于2016年9月18日以按揭的方式向吉林省荣业房地产开发有限公司购买，总金额563300元，朱士全已首付房款20%，付款金额为113300元，剩余450000元向中国银行股份有限公司长春建设支行按揭贷款，贷款期限为30年，截止本合同签订之日朱士全已支付20个月的贷款，每月2386元，共计47720元。其中合同第四条约定：签订本合同时，乙方应向甲方支付甲方首付130000元。第六条约定：甲方并将所有按揭房屋相关凭证（原始购房合同、税单、缴款凭证等）及该房屋的钥匙交于乙方验收，并共同到房屋管理机关备案，公证处公证，以及到所属物业管理公司登记。第七条约定：本合同签订之日起，自下个月由甲乙双方各承担贷款月供的50%按《个人购房借款合同》向银行付月供。甲方应提供该房屋贷款月供银行卡及密码，每月按照银行规定时间打款至指定账号（开户行：中国银行，卡号：6217900600018683567）。甲方在没有乙方授权的情况下，不得有变更或者挂失该卡，无权处置该卡内的资金。第八条约定：该房屋能够办理房产过户手续时（以开发商通知为准等情形），甲方应负责提前归还该房屋的银行按揭贷款及利息，迅急办理解押手续，所有产生的费用应有甲方负责缴纳；甲方办理完产权证后应在十日内为乙方办理过户手续，过户完成后乙方向甲方支付购房余款。甲方如果在此期限内不能办好房产相关手续，视为甲方违约。第十条约定：甲方保证上述房屋产权清晰无争议，除银行按揭外无任何担保抵押及房产瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第十三条约定：甲方中途违约，应支付乙方以该房屋总价款30%的违约金，另以乙方实支总款按银行同期五年定期利率的四倍支付乙方资金占用费。另合同尾部备注约定：此房为贷款未下证房，首付款130000元，2018年9月30日前支付二次付款80000元，余款100000元由产权证下发后卖方支付完中国银行此房贷款解押后配合买方更名过户后支付。朱士全于签订房屋买卖合同当日为孙铁峰出具收到孙铁峰购买案涉房屋首付款130000元的首付款收款凭证，并将房屋交付孙铁峰使用。庭审中朱士全对上述收款凭证上的签字及手印均有异议并表示要申请鉴定，但其未在法定期限内向本院提交书面鉴定申请。 另查明，孙铁峰通过其中国农业银行股份有限公司账户给朱士全转款10笔共计136800元（其中：2018年5月13日转款20000元、2018年5月16日转款90000元、2018年5月24日转款10000元、2019年2月1日转款2400元、2019年3月1日转款2400元、2019年4月1日转款2400元、2019年4月26日转款2400元、2019年5月31日转款2400元、2019年6月30日转款2400元、2019年7月31日转款2400元），孙铁峰通过其微信账户给朱士全转款20笔共计56600元（其中：2018年5月30日转款1200元、2018年5月31日转款5000元、2018年6月4日转款3000元、2018年6月4日转款2000元、2018年6月30日转款1200元、2018年7月4日转款8500元、2018年7月31日转款2400元、2018年9月1日转款1200元、2018年9月12日转款5000元、2018年10月25日转款5000元、2018年10月31日转款1200元、2018年11月30日转款1200元、2018年12月30日转款1200元、2019年1月1日转款3500元、2019年1月3日转款5000元、2019年1月4日转款5000元、2019年2月1日转款2000元、2019年3月26日转款1000元、2019年5月11日转款1500元、2019年5月11日转款500元），朱士全亦承认收到上述款项。孙铁峰表示2018年5月13日银行转款20000元、2018年5月16日银行转款90000元、2018年5月24日银行转款10000元、2018年5月31日微信转款5000元、2018年6月4日微信转款3000元、2018年6月4日微信转款2000元为其支付的房屋首付款，并明确其首付款130000元自2018年6月4日起至实际给付之日止，第二笔房款80000元自2018年9月30日起至实际给付之日止，其他已付款自2019年9月3日起至实际给付之日止，均按银行存款利率的四倍计算资金占用费。 再查明，孙铁峰与案外人李莹民间借贷纠纷一案，长春市宽城区人民法院于2019年7月9日作出（2019）吉0103民初1772号民事判决，判决朱士全在本判决生效之日起十日内一次性偿还李莹欠款本金252566元，并自2019年4月23日起，以252566元为基数按照中国人民银行同期贷款利率（以不超过年利率6%为限）支付利息至全部偿还完毕时止。在该案审理过程中，长春市宽城区人民法院于2019年4月26日作出（2019）吉0103民初1772号保全裁定，并于2019年5月5日预查封了朱士全名下的坐落于南关区乙三路以南，丙六十二路以东万晟·幸福里8幢1单元1602号房，建筑面积：90.03平方米，吉（2018）长春不动产证明第0096092号，丘（地）号7-6/462-6（1602）房屋，查封期限三年，自2019年5月5日至2022年5月5日止。 本院认为，孙铁峰与朱士全于2018年5月16日签订《按揭房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效。由于案涉房屋因朱士全与案外人李莹民间借贷纠纷一案被长春市宽城区人民法院查封，致使双方签订的房屋买卖合同不能继续履行，故对孙铁峰请求解除合同的主张应予支持。双方签订的买卖合同解除后，朱士全应将购房款返还给孙铁峰，孙铁峰亦应将案涉房屋返还给朱士全，但由于朱士全未反诉孙铁峰返还房屋，返还房屋问题朱士全可另行主张解决。关于孙铁峰主张的违约金，由案涉房屋被长春市宽城区人民法院查封，在没有证据证明系朱士全故意导致案涉房屋被人民法院查封，致使买卖合同不能履行的情况下，并不能归责于朱士全，故对孙铁峰的违约金不予支持。关于孙铁峰主张的资金占用费，双方签订的房屋买卖合同第十三条虽约定卖方中途违约，卖方以买方实支总款按银行同期五年定期利率的四倍支付资金占用费，但适用该条约定的前提条件为卖方违约，现不能认定朱士全违约，故资金占用费的计算不能适用该条约定，可对2019年8月19日前产生的占用费按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日之后产生的占用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于孙铁峰支付购房款的数额认定问题，对孙铁峰通过微信及银行向朱士全的转款部分，朱士全亦无异议，该部分款项合计193400元；对孙铁峰主张的支付现金51500元，孙铁峰虽提供了微信聊天记录，但朱士全不予认可，且孙铁峰未能提供相关辅证证实朱士全已收到该款项；对孙铁峰主张代朱士全偿还案外人王立军借款15000元、霍文慧借款33000元，朱士全否认让孙铁峰代偿借款，孙铁峰亦未能证实其代偿行为取得朱士全同意，且鉴于案外人与孙铁峰存在朋友关系，现无法认定孙铁峰支付给案外人的该两笔款项为本案购房款；对孙铁峰主张代朱士全偿还银行贷款4787.58元，因其提供的证据传票无收款银行签章，不能证实其已实际代偿银行贷款，故依现有证据本院仅能够认定孙铁峰已支付给朱士全193400元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除孙铁峰与朱士全于2018年5月16日签订的《按揭房屋买卖合同》； 二、朱士全于本判决生效后立即返还孙铁峰已付购房款193400元及占用费（其中：以130000元为基数，自2018年6月4日起至实际给付之日止，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以12100元为基数，自2018年9月30日起至实际给付之日止，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以51300元为基数，自2019年9月3日起至实际给付之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回孙铁峰的其他诉讼请求。 案件受理费4589元，由孙铁峰负担2330元，朱士全负担2259元；保全费3280元，由朱士全负担（案件受理费和保全费孙铁峰均已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇二〇年四月十七日 书记员  隋 汉