浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0328民初51号 原告：刘晓红，女，1976年12月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：吴俊达，浙江和乐律师事务所律师。 被告：文成县鼎然房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县南田镇伯温东路**，统一社会信用代码91330328683148740L。 法定代表人：廖小飞。 被告：赵聪，男，1968年2月22日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：罗园园，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告刘晓红与被告文成县鼎然房地产开发有限公司（以下简称：鼎然公司）、赵聪确认合同效力纠纷一案，本院于2020月1日6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告刘晓红及其委托诉讼代理人吴俊达，被告赵聪的委托诉讼代理人罗园园到庭参加诉讼，被告鼎然公司法定代表人廖小飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告鼎然公司系文成县南田镇大自然花苑的开发商。2011年5月10日，原告在被告鼎然公司处购买了坐落于文成县房屋，双方签订了购房协议书。后被告鼎然公司不配合原告办理不动产变更登记手续，且其法定代表人廖小飞因犯吸收公众存款罪，被依法采取强制措施，故原告起诉要求被告鼎然公司继续履行合同。在诉讼过程中，原告发现两被告恶意串通，逃避债务，故意于2011年11月13日签订涉案房屋买卖合同，被告赵聪至今未交付购房款。两被告恶意串通，被告鼎然公司法定代表人廖小飞超越权限与被告赵聪签订合同，故意转移公司资产，造成公司资产流失，严重损害债权人和公司股东的合法权益，应属无效。综上，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉请：确认两被告签订的文成县《商品房屋买卖合同》无效。 为证实上述事实，原告向本院提供了下列证据： 1.原告身份信息，证明原告的主体资格； 2.被告公司登记基本情况、户籍摘抄信息表，证明两被告的身份情况； 3.购房协议书，证明原告于2011年5月10日向被告鼎然公司购买南田镇大自然花苑4号楼503室房屋的事实； 4.被告赵聪在（2019）浙0328民初3327号案件中作为第三人提供的《证据清单》，包括商品房买卖合同、发票、情况说明、（2013）温文商初字第424号民事判决书，证明两被告恶意串通，于2011年11月13日以签订商品房买卖合同的方式，转移被告鼎然公司名下的资产，被告赵聪未支付对价，系非善意购房者； 5.房屋备案登记表及调查说明，证明诉争涉诉房屋未办理合同备案登记； 6.文成县不动产信息查询记录，证明诉争房屋至今登记于被告鼎然公司名下的事实。 被告鼎然公司未作答辩，也未向本院提供证据。 被告赵聪辩称：一、两被告于2011年11月13日签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，应受法律保护。1.该合同是双方真实意思表示，内容、形式均不违背法律法规强制性或禁止性规定；2.涉案房产的购房款是张某以抵销其享有债权份额的方式来支付的，被告鼎然公司于2011年11月15日向被告赵聪出具了销售不动产统一发票，故认定被告赵聪已支付了合理购房对价，合同义务已履行完毕；3.被告赵聪就上述合同到文成县住房和城乡规划建设局办理了房屋买卖合同备案登记。二、两被告之间不存在任何恶意串通的行为。原告与被告鼎然公司之间是否存在相关购房协议，或被告鼎然公司是否存在“一房二卖”的情况，若未有在相关登记部门进行对外公示的情况下，被告赵聪在其能力范围内根本无法知晓，也无法尽到审慎注意的义务。本案中，被告赵聪作为时间在后的购房者，其与被告鼎然公司签订《商品房买卖合同》，又至行政主管部门进行了备案登记，被告赵聪有充分的理由相信其用张某的债权抵销了购房款，其系该涉案房屋合法的准物权人，被告赵聪不存在需要与被告鼎然公司“恶意串通”的必要，原告主张没有事实依据。三、两被告之间的合同效力与否，并不必然影响或导致原告与被告鼎然公司之间的合同效力，况且原告与被告鼎然公司只是签订了预约合同，不是涉案房屋的买受人，无权提起确认合同无效之诉，不是本案的适格原告。综上，两被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，并不存在任何“恶意串通”行为，原告主张没有事实和法律依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求，或驳回原告的起诉。 为证实上述事实，被告赵聪向本院申请证人张某出庭作证，以证明被告赵聪已支付了涉案房屋的全部款项，合同义务已履行完毕的事实。 证人张某出庭陈述：涉案房产实际购买人为自己，2011年7月廖小飞向本人借款1000万元，后廖小飞向本人偿还了200万元以及出具了一张600万元的借条外，另200万元廖小飞将两套房屋包括涉案房屋抵偿给本人。由于当时政府限购，本人名下名额已满，故将涉案房产登记在赵聪名下。本人与被告赵聪系朋友关系。 在审理过程中，本院依职权调取温州市中级人民法院（2019）浙03民终3634号民事裁定书及涉案房产查询记录，用以进一步查清案件事实。 当事人提供的证据及本院依法调取的证据，经双方质证，被告鼎然公司视为放弃质证权，本院认证如下： 一、对原告提供的证据。被告赵聪质证认为：证据1-2无异议；证据3真实性无法确认，即便真实，也无法证实原告的待证事实，只能证明原告曾有意向购买涉诉房产，但没有签订正式的商品房买卖合同；证据4能证明二被告签订买卖合同，且被告赵聪已履行全面义务，合同合法有效；证据5“备案登记表”无异议，能证明涉诉房屋已进行预售登记，“调查说明”不能说明是住建局的官方回复；证据6无异议。本院认为，证据1、2、6其证明力予以确认；证据3结合本院调取的温州市中级人民法院（2019）浙03民终3634号民事裁定书，其真实性予以确认；证据4真实性予以确认，但不能证实两被告恶意串通；证据5“备案登记表”能证实被告赵聪购买涉案房产已经相关部门备案登记，本院予以确认，“对调查说明”真实性无法确认，本院不予采信。 二、对被告申请证人张某出庭陈述的证言。原告质证认为：证人出借款项无依据，即使存在借款，借款人为廖小飞个人，非鼎然公司，廖小飞虽是公司股东，但不得滥用公司的权利，显然廖小飞的主观意图是恶意。本院认为，证人张某的证言证明两被告之间的合同履行情况，是否履行完毕与本案合同效力无关联，本院不予确认。 三、对本院调取的温州市中级人民法院（2019）浙03民终3634号民事裁定书及涉案房产查询记录。原告对该证据真实性、合法性无异议，但认为民事裁定书与本案无关联，温州中院已裁定撤销一审判决，案件事实未认定；被告对该证据表示无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定的事实如下： 被告鼎然公司系文成县南田镇大自然花苑的开发商。2011年5月10日，原告与被告鼎然公司签订一份《购房协议书》，约定原告向被告鼎然公司购买坐落于文成县，总价为96万元，房款先付30%，即叁拾万元整，到年底时如果房价涨幅为每平方1000元时，原告必须把余额全部付清。协议签订后，原告向被告鼎然公司支付了部分购房款，余款尚未结清。 2011年11月13日，被告赵聪与被告鼎然公司签订一份编号为201090000860098《商品房买卖合同》，约定赵聪向鼎然公司购买坐落于文成县，单价为4500元／平方米，建筑面积为224.76平方米，总金额为1011420元，房款于合同签订之日起7日内（即2011年11月20日前）一次性付清。该合同在文成县住房和城乡规划建设局进行了备案登记，备案登记号为20119600173。2011年11月15日，鼎然公司向赵聪开具了预售购房款金额为1011420元的销售不动产统一发票。上述房屋产权至今仍登记在被告鼎然公司名下。 2018年，原告曾向本院提起诉讼，要求被告鼎然公司继续履行《购房协议书》，配合原告办理文成县登记手续。后该案经本院审理后判决驳回原告的诉讼请求，原告不服该判决上诉至温州中院。温州中院认为，诉争房屋可能存在“一房二卖”，与第三人存在法律上的利害关系，一审应追加第三人参加诉讼而未予追加，审理程序违法，于2019年9月19日将该案裁定发回重审。该案在重审过程中，原告向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。2020年1月6日，原告再次诉至本院，要求确认两被告签订的文成县《商品房屋买卖合同》无效。 本院认为：本案争议焦点为原告主体是否适格，两被告签订的《商品房屋买卖合同》是否无效。 一、原告主体是否适格的问题。被告鼎然公司与本案原告刘晓红签订涉案购房协议，又与被告赵聪签订涉案商品房买卖合同，刘晓红以两被告签订的买卖合同侵犯其权益为由诉请确认两被告买卖合同无效，诉讼标的为侵权法律关系，不涉及合同相对性原则，故刘晓红的起诉符合民事诉讼法的起诉条件，是本案适格的原告。 二、两被告签订的合同是否无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张合同无效的理由为恶意串通逃避债务以及被告鼎然公司法定代表人廖小飞越权代表。本案两被告签订房屋买卖合同时，无证据证明被告赵聪明知原告已与被告鼎然公司签订了涉诉房屋买卖合同；两被告于2011年11月13日签订《商品房买卖合同》并经相关职能部门备案登记。现原告提供的证据不足以证明两被告之间存在恶意串通的事实，故其以此为由主张两被告订立的商品房买卖合同无效的请求不能成立，本院不予支持。原告主张被告鼎然公司法定代表人廖小飞越权代表，无证据证实合同相对人即被告赵聪知道或者应当知道被告鼎然公司法定代表人廖小飞超越权限签订房屋买卖合同，故对原告的该主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘晓红的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘晓红负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  毛爱芬 二〇二〇年四月十七日 书记员  戴若楠