江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初10872号原告（执行案外人）：罗小燕，女，1960年3月3日出生，汉族，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师。执业证号：13601201010257354。委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师。执业证号：13601201811035990。被告（申请执行人）：江西银行股份有限公司南昌洪城支行（下简称江西银行洪城支行）。住所地：南昌市西湖区建设西路1013号。统一社会信用代码：91360100664796355P。负责人：叶颂明，该支行行长。委托诉讼代理人：刘阳，该支行员工。委托诉讼代理人：邹志河，该支行员工。被告（被执行人）：胡琳，女，1968年11月6日出生，汉族，住南昌市西湖区。被告（被执行人）：钱毅，男，1976年6月3日出生，汉族，住南昌市东湖区。被告（被执行人）：江西省家电市场华灵家电城（个体工商户，下简称华灵家电城）。住所地：南昌市。组织机构代码：72391391-1。经营者：胡琳，女，1968年11月6日出生，汉族，住南昌市西湖区。被告（被执行人）：江西省家电市场华隆电器城（个体工商户，下简称华隆电器城）。住所地：南昌市。组织机构代码：71655045-4。经营者：李小玉，女，1963年9月30日出生，汉族，住南昌市西湖区。被告（被执行人）：殷大蝉，男，1954年7月28日出生，汉族，住南昌市南昌县。原告罗小燕与被告江西银行洪城支行、胡琳、钱毅、华灵家电城、华隆电器城、殷大蝉等案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗小燕及其委托诉讼代理人夏国强、戴京京，被告江西银行洪城支行的委托诉讼代理人邹志河到庭参加诉讼。被告胡琳、钱毅、华灵家电城、华隆电器城、殷大蝉，经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小燕向本院提出诉讼请求：1、确认位于南昌万达城D区S7＃商铺一116室房产（下简称案涉商铺）68.82％所有权归原告所有，31.18％归胡琳所有，终止对案涉商铺原告份额的执行；2、诉讼费由被告江西银行洪城支行、胡琳承担。事实和理由：一、(2019)赣0103执异126号执行裁定适用法律错误，应终止执行。首先，法院对案涉商铺整体拍卖缺乏事实依据。法院强制执行依据的是判决、裁定等生效法律文书，现没有任何生效法律文书确定原告需承担还款义务，法院对原告强制执行显然缺乏依据。此外，法院执行还需依据申请人的申请。在执行异议听证过程中，江西银行洪城支行的代理人明确表示并未申请对原告强制执行。法院在没有当事人中请的情况下，自行决定对原告所有的房产份额强制执行，超出了审理范围，违反了不告不理的原则；其次，贵院依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对原告房产份额强制执行明显不符合法律规定。依据第十四条规定人民法院仅能查封、扣押、冻结原告房产份额，在能够确定份额的情况下，还应该解除对原告房产份额的查封。根本没有规定可以拍卖原告的房产份额。所以贵院据此对原告房产份额强制执行不符合法律规定；第三，贵院依据《物权法》第一百条第一款规定对原告房产份额强制执行属适用法律错误。《物权法》第一百条和第九十九条明确的是共有人要求分割房产条件、分割方法以及分割造成共有人损害的赔偿。体现的是物权共有人处置物权的自由及限制，从第九十九条的规定看，因分割对其他共有人造成损害的，还应当给予赔偿。在共有人没有表示要分割的情况下，法院将原告160余万购买的房产份额以低于此价拍卖必定给原告造成损害。由此可见，《物权法》第一百条的规定不适用于法院的执行，法院据此执行显然属适用法律错误。二、案涉商铺没有约定份额，依法应按照原告与胡琳的出资比例确定，即原告占68.82%，胡琳占31.18%，并应终止对案涉商铺原告份额的执行。2013年9月6日，原告及胡琳与万达城投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》及《补充协议》，共同购买了案涉商铺，总价款人民币1941631元，其中，首付971631元，银行按揭贷款97万元。归还按揭款期间，因胡琳外出躲债不能及时足额向贷款银行偿还贷款本息，致房款总额增加至2387229.99元，其中，原告支付1643039.68元，胡琳支付744190.31元。根据《物权法》第103条、104条的规定，原告可享有涉案房产68.82％份额，胡琳仅享有31.18%份额，法院应终止对原告房产份额的拍卖。综上，原告占有涉案房产68.82％的份额，法院拍卖原告的房产份额没有事实和法律依据，严重侵害原告的合法权益，请求法院查明事实，依法判决。原告罗小燕向本院提交了如下证据：证据一、罗小燕身份证、张伟华身份证及结婚证、各被告身份信息。证明原、被告诉讼主体资格，罗小燕与张伟华为夫妻关系；证据二、（2019）赣0103执异126号执行裁定书。证明原告依法有权提起执行异议之诉；证据三、《房屋买卖合同》。证明2013年9月26日，原告及胡琳与万达城投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》及补充协议，共同购买了案涉商铺，总价款1941631元，其中，首付971631元，银行按揭贷款97万元；证据四、罗小燕付款凭证。证明罗小燕支付首付款49万元，胡琳支付首付款481631元；证据五、《借款合同》。证明2013年10月24日，原告与胡琳共同向中国工商中国工商银行股份有限公司都司前支行借款人民币97万元，万达城投资有限公司提供了担保；证据六、罗小燕付款记录。证明2013年10月至2017年10月，罗小燕累计偿还银行贷款263661.69元、胡琳累计还贷款262559.31元；证据七、结案通知书、借记卡账户历史明细清单、建行银行个人活期账户交易明细、银行交易记录。证明法院从张伟华账户扣划了72287.45元。证据八、《回单详情》。证明罗小燕支付了6月及9月万达公司代付的银行按揭款款53495.55元。因胡琳原因导致不能按时足额支付银行按揭款，罗小燕为此支付增加部分的银行按揭及尾款共计771377.99元。契税等虽未发生但必然发生的费用为：契税77665.24元、印花税970元、手续费1089.88元。上述证据证明，购房款实际为2387229.99元，其中，原告支付1643039.68元，占68.82%，胡琳支付744190.31元,占31.18%。被告江西银行洪城支行辩称：1、原执行案件（2019）赣0103执4450号，我行申请拍卖案件当事人胡琳名下的房产，并于2019年8月15日，通过公告的方式告知共有人拍卖房产的事实及共有人的共有权益，不存在将原告罗小燕列为被执行人，向原告申请强制执行的程序。故原告所称缺乏强制执行依据事实不合理。当然，若原告有这个要求且同意的话，我行可以向法院申请向原告强制执行；2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他共有人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第91条、《物权法》第一百条第一款的相关规定，共有财产是特定物，而且不能分割或分割有损其价值的，可以折价处理，对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。房产属于特定物，若分割拍卖房产份额，在实践过程中，很难促成交易成功，不利于房产变现，并会造成房产价值的减损，在此情况下，可以整体拍卖房产，其变价属于债务人的部分用于清偿所拖欠的债务，属于共有人部分，返还给共有人。故此，我行申请拍卖房产合乎法律规定；3、依据《物权法》第104条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额共有。首付款97万元中，罗小燕与胡琳付款比例各占份额约为50%，之后的按揭款罗小燕支付263661.69元，胡琳支付253036.31元。原告在执行拍卖公告期届满后，于2019年10月15日向原执行法院申请执行异议，后于2019年10月17日一次性支付购房尾款799644.42元。双方在购买时无共有基础、未有协议约定份额，首付款及按揭还款中也是双方共同偿还，且双方之前存在资金交易往来，尾款还款期间属于我行查封期间内、拍卖实施过程中，在此基础上，罗小燕支付的尾款应当属于其本人与胡琳之间的交易往来，无法认定罗小燕最后所付尾款即为其对于该房产的出资款。据此，案涉商铺应当视为罗小燕与胡琳等额享有。综上所述，答辩人认为拍卖案涉商铺适用法律正确，请求贵院支持我方意见，继续拍卖案涉商铺，并认定罗小燕与胡琳份额为等额。被告江西银行洪城支行向本院提供了如下证据：证据一、（2019）赣0103民初1998号民事判决书、诉讼（前）财产保全结果告知书、报纸刊登的公告。证明：洪城支行对胡琳享有债权，为此处置胡琳的财产于法有据。2017年11月2日，法院依据江西银行洪城支行查封了胡琳位于南昌市西湖区象山南路108号3栋1单元802室的房产及案涉商铺等资产。2019年8月15日，西湖区人民法院公告了（2019）赣0103执4450号执行裁定（拍卖案涉商铺）；证据二、胡琳个人账户交易明细查询表。证明原告罗小燕与胡琳之间一直都有资金往来。被告胡琳、钱毅、华灵家电城、华隆电器城、殷大蝉均未到庭应诉答辩，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月27日，本院作出（2019）赣0103民初1998号民事判决书，判决：“一、解除原告江西银行股份有限公司南昌洪城支行与南昌市西湖区星胜电器店于2017年8月1日签订的编号为江银南分洪支授字第1720924号《授信协议》；二、被告钱毅、胡琳于本判决生效之日起十日内归还原告江西银行股份有限公司南昌洪城支行银行承垫付款1796717.17元及利息（截止2019年4月16日为430515.28元，自2019年4月17日起至给付款项之日止，以双方银承合同约定计付）；三、被告江西省家电市场华灵家电城（经营者胡琳）、江西省家电市场华隆电器城（经营者李小玉）、殷大蝉对上述第二项付款义务承担连带清偿责任。”该判决已发生法律效力。被告钱毅、胡琳等未按期履行还款义务，江西银行洪城支行向本院申请强制执行。本院依法作出（2019）赣0103执4450号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉商铺。2019年10月15日，罗小燕向本院提出执行异议，请求终止对案涉商铺的执行。本院于2019年10月21日作出（2019）赣0103执异126号执行裁定书，驳回罗小燕的异议请求。罗小燕不服该裁定，于2019年10月28日向本院提出如上诉请。另查明，2013年9月6日，罗小燕、胡琳与南昌万达城投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，案涉商铺预测面积为99.08平方米，罗小燕、胡琳以1941633元总价款购买案涉商铺。首付款971631元，罗小燕支付了49万元，胡琳支付了48.1631万元。其余97万元购房款以按揭贷款方式支付。2013年9月26日，南昌市房屋商品化办公室对该商品房买卖合同进行了登记备案。2013年10月24日，胡琳、罗小燕及张伟华为共同借款人与工行都司前支行签订了为期10年的《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款97万元，南昌万达城投资有限公司为该借款提供保证。同日，工行都司前支行将97万元转入南昌万达城投资有限公司。2013年10月至2017年10月，罗小燕按约偿还了银行按揭贷款共计263661.69元、胡琳按约偿还了银行按揭贷款共计253036.31元。之后，因胡琳失去联系，未能按时偿还银行按揭贷款，贷款银行以借款人违约为由提前收回贷款本息。为此，罗小燕及张伟华偿还了剩余贷款本息及违约金。涉案商铺产权证也因胡琳失去联系的原因，至今未能办理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等证据判断；”《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”根据以上法律法规的规定，具体到本案，第一、人民法院查封前的2013年9月26日，原告和胡琳与万达城投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》及补充协议，共同购买了案涉商铺。合同签订时间早于本院2017年11月查封该房产的时间。原告已按合同约定全额支付了购房款，并承担了因胡琳违约而产生的按揭贷款违约金，案涉商铺的购房款已全部付清。未办理产权登记也是由于胡琳失去联系所致，责任不在原告；第二、房产属于应依法登记的不动产，未经登记不发生法律效力。原告和胡琳虽与房屋开发商签订了购房合同，并已支付了全额购房款，但未办理产权转移登记，仍未依法取得房产所有权，原告要求确权实际为析产的诉求不符合法律的规定，本院不予支持。原告目前享有的是对案涉商铺办理产权登记的期待权，该期待权属于物权的范畴，优先于被告江西银行洪城支行对胡琳的金钱债权；第三、原告与胡琳在合同中未约定对所购商铺的产权比例，现原告主张应按其出资额确定产权比例达68.82%，江西银行洪城支行则认为原告只能享有一半的产权比例，原告与洪城支行无法达成对该商铺产权比例的分割意见，无法实现对拍卖该商铺价款的分割；第四、被告胡琳不是洪城支行的唯一金钱债务人，且胡琳另有一套住房及车辆也在查封之列，洪城支行可通过其他途径实现债权。综上所述，原告要求停止对案涉商铺其拥有产权部分强制执行的意见，于法有据，本院予以采纳。因案涉商铺为一整体，现阶段无法析出原告的产权面积，实则应对案涉商铺整体终止强制执行；原告要求对案涉商铺析产的诉求，不符合法律规定，本院不予支持。引起本案诉讼，责任主要在于被告胡琳，被告胡琳应承担本案诉讼费用。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、终止本院对南昌万达城D区S7＃商铺一116室房产的执行；二、驳回原告罗小燕的其他诉讼请求。原告罗小燕预交的案件受理费7096元，由被告胡琳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。本院（2019）赣0103执异126号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  何新平人民陪审员  王小会人民陪审员  梅琳英二〇二〇年四月二十七日书 记 员  黄前琴