杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初2502号 原告：甘远祥，男，1962年2月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原告：蒋丽丽，女，1970年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市。 两原告共同委托诉讼代理人：吴健弘、安中瑞（实习），浙江正允律师事务所律师。 被告：赵磊，男，1981年12月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区，住浙江省杭州市。 被告：汤明湘（曾用名：汤明香），女，1955年9月5日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 法定代理人：汤明珠，女，1949年9月16日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系汤明湘姐姐。 两被告共同委托诉讼代理人：冯淼，浙江六和律师事务所律师。 第三人：何爽英，女，1988年9月15日出生，汉族，户籍所在地四川省仪陇县，现住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：冯淼，浙江六和律师事务所律师。 原告甘远祥、蒋丽丽诉被告赵磊、汤明湘物权保护纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，由审判员戴晓阳适用简易程序独任审判，于2019年6月19日组织双方进行了证据交换。何爽英以本案案件处理结果与其有法律上的利害关系申请作为第三人参加诉讼，本院予以追加。后因案情复杂转为普通程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告蒋丽丽及两原告的委托诉讼代理人吴健弘，两被告的委托诉讼代理人冯淼，第三人何爽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘远祥、蒋丽丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告赵磊、汤明湘立刻腾空案涉杭州市下城区房屋，并向原告甘远祥、蒋丽丽交付；2、判决被告赵磊、汤明湘向原告甘远祥、蒋丽丽支付106000元；3、判决被告赵磊、汤明湘返还原告甘远祥、蒋丽丽多支付的10000元；4、本案诉讼费由被告赵磊、汤明湘承担。事实和理由：原告甘远祥、蒋丽丽和被告赵磊、汤明湘于2016年1月31日签订杭州市房屋转让合同（合同编号2016转让0364595）后因杭州房价突然上涨，被告赵磊、汤明湘反悔卖房并多次起诉原告甘远祥、蒋丽丽，杭州市下城区人民法院和杭州市中级人民法院分别作出（2016）浙0103民初7811号、（2017）浙01民终1888号、（2017）浙0103民初6523号、（2017）浙01民终9126号、（2018）浙0103民初4241号、（2018）浙01民终4595号，驳回被告赵磊、汤明湘一次次无理的诉求。而原告甘远祥、蒋丽丽经过杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初6803号、杭州市中级人民法院（2018）浙01民终3216号案判定：“甘远祥、蒋丽丽与赵磊、汤明湘之间签订的房屋转让合同继续履行，赵磊、汤明湘于判决生效之日起十日内协助甘远祥、蒋丽丽办理坐落于杭州市下城区房屋的权属转移登记手续。”判决生效后，被告赵磊、汤明湘仍然拒绝按照签订《杭州市房屋转让合同》之约定配合原告甘远祥、蒋丽丽办理手续。原告甘远祥、蒋丽丽无奈之下，只能通过向杭州市下城区人民法院申请强制执行，凭（2019）浙0103执251号协助执行通知书，去办理过户手续。不动产证发下后，于2019年2月22日原告方按照合同约定，向第三方监管账户内缴纳730000元，加上2016年1月29日支付的定金10000元、2016年2月29日支付的首付款330000元，总计支付1070000元，比合同约定的房价多支付给被告方10000元。根据《杭州市房屋转让合同》第四条交房方式约定，被告方应该在款项到达监管账户后三个工作日内办理完毕相关配套费用结算、迁户口、交房等，但是被告方拒绝交房、拒绝迁户口，并且还在原告方和被告方交涉期间，安排他人强行霸占北景紫荆苑8幢1001室房屋。原告多次报警后，警方协调无果。综上所述，被告方一次次以实际行为，对抗生效法律判决书、拒绝遵守合同条款、不肯迁走迁户口、不肯交房、安排他人霸占房屋，不仅侵犯原告方合法财产权益造成原告方至今无法入住，也进一步扩大原告方的经济损失，更是视法律和法院如无物。故，原告甘远祥、蒋丽丽依法提起诉讼，请法院依法保护原告甘远祥、蒋丽丽的合法权益，维护法律的尊严。 原告甘远祥、蒋丽丽向本院提交了以下证据： 1．《杭州市房屋转让合同》1份； 2．民事判决书6份； 3．（2019）浙0103执251号执行通知书1份； 4．浙（2019）杭州市不动产第0028595号不动产证1份； 5．收条1份； 6．渤海银行2016年2月29日进账单1份； 7．中国建设银行客户回单1份； 上述证据1-7，共同证明：1、原被告于2016年1月31日签订杭州市房屋转让合同；2、合同签订以后，因被告原因双方经历六次诉讼，原告均胜诉；3、原告胜诉后被告仍然拒绝履行合同约定，于是原告向杭州市下城区人民法院申请强制执行；4、案涉房屋已经过户到原告方名下；5、原告方实际支付107万元给被告，比约定的价格高1万元；6、被告方应于2019年2月27日前办理费用结算、交付房屋、迁户口但被告拒绝履行，并安排他人霸占房屋。 8．（2017）浙0103民初5249号案件材料1组，证明案涉房屋的承租人为程靖以及其交付租金的情况。 被告赵磊、汤明湘与第三人何爽英一并答辩称：关于第1项诉请，本案的案由是物权保护纠纷。由于该房屋在出售之前已经有第三人承租，本案涉及到第三人的利益，被告认为应当驳回第1项要求腾空房屋的诉讼请求。针对第2项诉讼请求，被告认为本案的请求权基础是基于物权，而本案第2项诉请是基于债权，而关于房屋买卖合同的纠纷，经下城区人民法院、杭州市中院已作出了相应判决。根据一事不再理的原则，也不应予以支持。关于第3项诉请，被告认为该案当中的所有的房款都没有直接支付给被告，原告自己的陈述也是款项都是支付给中介公司第三方代管的，被告到目前为止没有收取房款。因此要求被告返还1万元，不符合事实。请求依法驳回原告的诉请。本案的诉讼费用由原告承担。针对原告诉称的事实与理由，被告和第三人认为本案所涉的过程跟原告陈述是一致的，但原告遗漏了协议里已经明确的在房屋买卖时，房屋是出租给他人的，而原、被告没有在协议中明确房屋买卖之后承租人如何处理。买卖不破租赁，因此，原告提起要求腾空房屋的诉讼请求，不具有事实和法律依据，应当尊重承租人的租赁权。被告和第三人认为原告应当主张的是租赁费用由原告收取，而不是主张要求承租人搬离腾空房屋。综上，被告和第三人认为应当驳回原告的诉讼请求，支持确认承租人买卖不破租赁的合法权利。 被告赵磊、汤明湘向本院提交了以下证据： 1．医疗证明书、门诊病历、第七人民医院抑郁症自评表、拱墅区人民法院判决书、浙江省高级人民法院的申诉材料清单1组，证明汤明湘被诊断为精神分裂症，处于持续状态，已经被确定为无民事行为能力，汤明珠为其监护人。故汤明湘签订的房屋转让合同无效，原告取得物权行为不合法。 2．房屋租赁合同1份，证明案涉房屋已于2015年7月1日出租给何爽英，租期为2015年7月1日至2033年6月30日。 3．补充协议1份，证明原告甘远祥、蒋丽丽在购买案涉房屋时，赵磊、汤明湘已明确告知原告租赁情况，原告明知该房屋已出租给他人的事实。被告不存在拒绝交房的违约行为。 第三人何爽英向本院提交了以下证据： 1．房屋租赁合同1份，证明案涉杭州市下城区房屋已于2015年7月1日租赁给何爽英，租期十八年，自2015年7月1日至2033年6月30日。 2．收款收据、中国工商银行电子回单、借记卡账户历史明细清单1组，证明第三人何爽英按照房屋租赁合同支付租金的事实。 3．支付宝的交易记录、明细查询、电费水费、煤气费收款收据1组，证明第三人何爽英缴纳案涉房屋水电煤气费物业费，一直实际居住在该房屋的事实。 4．律师查询人口信息回复1份，证明第三人何爽英暂住案涉房屋的事实。 上述证据1-4，共同证明第三人何爽英是该房屋的承租人，并一直实际居住使用该房屋。 原、被告提交的上述证据，经双方当庭举证、质证，本院经审核后认为：原告提交的证据1-8，被告提交的证据1、3，以及第三人提交的证据2-4，本院对上述证据的形式真实性均予以确认。被告赵磊、汤明湘提交的证据2及第三人何爽英提交的证据1，系赵磊与何爽英签订的房屋租赁合同，经查，赵磊与何爽英系夫妻关系，该合同系赵磊与何爽英夫妻为阻挡原告实现购房目的而签订的合同，与事实有悖，本院不予认定。 本院认定案件事实如下： 2016年1月29日，蒋丽丽为购置位于杭州市下城区房屋向汤明湘交付定金10000元，汤明湘于当日出具《收条》，确认收到上述定金。同年1月31日，汤明湘、赵磊（甲方）与甘远祥、蒋丽丽（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市下城区房屋（建筑面积100.33平方米）转让给乙方，转让总价为1060000元；乙方须于2016年2月28日前支付首期款330000元至双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2016年2月28日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；乙方在2016年2月28日前将首付款330000元打入保证金账户，乙方同意首付款到账且银行按揭审批通过后五个工作日内转付甲方330000元整，余款730000元申请商业按揭，待产权证、契证过户到乙方名下、按揭款到达保证金账户、物业交割完毕且甲方清空该房屋内所有户口后五个工作日内转付甲方730000元；甲乙双方在产权证、契证过户到乙方名下且按揭款到达保证金账户后三个工作日将相关配套费用结清且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款；甲方结清房屋抵押贷款且乙方按揭审批通过后三个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；等等。同日，双方签订《补充协议》一份，该协议第三条第7项约定：甲乙双方应在签订本合同之日起3个工作日内将房产交易过户所需资料交与居间方，并按《杭州市房屋转让合同》约定时间前往杭州市房产管理局办理身份核对、原件校验及权属转移登记等手续，若逾期未办理的，则违约方按照逾期天数赔付守约方100元／天作为违约金，若逾期10个工作日以上的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》中约定的违约责任追究违约方。上述合同签订后，甘远祥、蒋丽丽于2016年2月29日将首付款330000元支付至双方指定的账户。2016年3月18日，贷款银行向甘远祥发出《贷款审批同意通知书》，言明：甘远祥于2016年3月11日申请的住房贷款，经审查现已批准，批准的贷款金额为730000元，期限120个月。2016年4月5日，赵磊、汤明湘结清案涉房屋抵押贷款并办理了房屋他项权注销登记手续。 另查明，2016年11月，赵磊、汤明湘曾以甘远祥、蒋丽丽逾期申请住房贷款，已构成根本违约为由提起诉讼，要求解除案涉的《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》。人民法院经审理后，判决驳回赵磊、汤明湘的诉讼请求。该判决现已生效。2017年8月，赵磊、汤明湘复以甘远祥、蒋丽丽已不具有贷款资格、无法办理商业贷款为由提起诉讼，要求解除案涉《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》。人民法院经审理后，判决驳回赵磊、汤明湘的诉讼请求。该判决现已生效。2018年3月20日，本院作出（2016）浙0103民初6803号民事判决，判决如下：一、原告甘远祥、蒋丽丽与被告赵磊、汤明湘之间签订的房屋转让合同继续履行，被告赵磊、汤明湘于本判决生效之日起十日内协助原告甘远祥、蒋丽丽办理坐落于杭州市下城区房屋的权属转移登记手续；二、被告赵磊、汤明湘于本判决生效之日起十日内支付原告甘远祥、蒋丽丽违约金15000元（违约金暂算至2016年9月7日，此后按照每日100元标准计算至房屋权属变更登记之日止）；三、驳回原告甘远祥、蒋丽丽的其他诉讼请求。赵磊、汤明湘不服该判决提起上诉，杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终3216号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案经执行，案涉杭州市下城区房屋已过户至蒋丽丽、甘远祥名下，权证号为浙2019杭州市不动产权第0028595号。现原告以被告未腾空交房为由诉讼来院，要求判如所请。 本院认为，原告甘远祥、蒋丽丽与被告赵磊、汤明湘之间签订的《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，双方在产权证、契证过户到甘远祥、蒋丽丽名下，按揭款到达保证金账户后三个工作日将相关配套费用结清，赵磊、汤明湘将房屋交付给甘远祥、蒋丽丽，故被告应当按约将案涉房屋交付原告，原告关于要求被告腾房并交付的诉请，本院予以支持。被告赵磊、汤明湘未按照约定交房，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。根据合同约定，赵磊、汤明湘未按约定时间交房，逾期交付超过30天，赵磊、汤明湘应向甘远祥、蒋丽丽支付违约金40000元。据此，被告应向原告支付逾期交房违约金40000元。关于原告主张的多付的10000元，系甘远祥、蒋丽丽为购置案涉杭州市下城区房屋向汤明湘、赵磊交付的定金10000元，现原告已支付合同约定的1060000元案涉房屋转让款，故原告要求被告返还10000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵磊、汤明湘于本判决生效之日起十五日内腾空杭州市下城区房屋交付给原告甘远祥、蒋丽丽； 二、被告赵磊、汤明湘于本判决生效之日起十日内支付原告甘远祥、蒋丽丽违约金40000元； 三、被告赵磊、汤明湘于本判决生效之日起十日内返还原告甘远祥、蒋丽丽定金10000元； 四、驳回原告甘远祥、蒋丽丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2620元，由原告甘远祥、蒋丽丽负担1490元，被告赵磊、汤明湘负担1130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戴晓阳 人民陪审员  魏 杰 人民陪审员  诸惠平 二〇二〇年四月十二日 代书 记员  金一诺