福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1094号 上诉人（原审原告）：陈鹭金，女，1991年6月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：姜颖，福建九信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈凤鸣，女，1942年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：冯文河，厦门市禾山法律服务所法律工作者。 上诉人陈鹭金与上诉人陈凤鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初17808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈鹭金上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持其全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由陈凤鸣承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，错误认定本案的房屋交易目的无法实现，不仅忽略了陈凤鸣已经违约的事实，同时也忽略了陈鹭金的购房目的，以及目的不能实现产生的损失。案涉房屋买卖合同约定陈鹭金最迟在2020年3月30日取得购房资质，可以就涉案房屋办理送件过户手续。如果在该期限之前陈鹭金不能取得购房资质，陈凤鸣可以选择将案涉房屋项下的相关权利义务以公证形式委托给陈鹭金，实现房屋交易的目的。同时，陈鹭金还为交易支付高达4万元的中介费。二、原审法院认定事实自相矛盾，否认陈鹭金支付4万元中介费与案涉房产的关联性，对提供的证据不予认证。三、原审法院适用法律错误，本案系陈凤鸣违约导致合同目的无法实现而解除合同，但原审法院依据地方性政策认定合同目的无法实现而解除，错误地适用《合同法》第九十四条第五款规定的当事人可以解除合同的情形。 陈凤鸣辩称：一、原审法院认定“本案房屋交易目的无法实现”是正确的。陈鹭金作为专业的房屋中介工作人员，明知自己无购房也无贷款额度资格，刻意规避购房政策，伙同厦门市思明区昆暖禾房产中介服务部工作人员，趁深夜陈凤鸣年老糊涂眼睛有白内障无法看清合同内容的状态，签订显失公平的《房屋买卖合同》。合同签订的第2天，陈凤鸣还报警要求解决未果。因此，本案《房屋买卖合同》不仅可以依法解除，而且可以根据《合同法》第54条撤销，不论是解除或者撤销，责任都在于陈鹭金。陈鹭金自认为“双方对交易细节均作了明确约定”，是基于案涉合同的补充协议，事实上，双方根本没有签订所谓的“补充协议”。二、关于陈鹭金支付给中介公司的所谓“中介费”“居间费”，从一审提交的证据看，《居间服务合同》系与厦门市思明区昆暖禾房产中介服务部签订，但收款收据盖章却是“厦门麦田人房地产代理有限公司”，该费用无法关联到本案的“中介费”。 陈凤鸣上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判没收陈鹭金购房定金；2、本案一、二审案件受理费均由陈鹭金承担。事实和理由：一、本案合同不仅可以依法解除，而且具有法定可撤销的依据，即《中华人民共和国合同法》第九十四条、第五十四条的规定。陈凤鸣是一位77岁的老人，在晚上11点多被中介和陈鹭金叫去签订一份违背真实意思的不公平的合同，而且该合同因违反限购政策，导致案涉房屋无法完成过户、合同目的无法实现的结果。二、不论按照合同约定，或者根据事实，或者根据一审证据，都无法证明陈鹭金自行支付过任何定金，其要求返还定金没有事实依据，应当驳回。三、陈鹭金没有支付定金超过期限已构成根本违约，应当承担全部违约责任。包括陈凤鸣的一切损失和本案有关中介费都应由陈鹭金承担。四、关于案外人汇款给陈凤鸣20万元的定性，即使有任何案外人确认或者证明该20万元是案外人汇款的，陈凤鸣也不应当将该款项归还陈鹭金，只能经案外人确认或者应其要求原路退回案外人。 陈鹭金辩称：一、陈凤鸣意识清醒，完全具备民事行为能力，应当对其签订合同的行为承担相应责任。房屋交易不同于其他交易，需要注意更多的细节，陈凤鸣在签约时若不认可合同或感到疲惫，完全可以拒绝签约或改期再签。二、案涉房屋买卖合同是根据双方的实际情况所拟定，合同约定的交易流程公平合理，不存在显失公平的情形。陈鹭金在双方协商房屋买卖时明确表示其需要出售名下一套房产才能具备购房资格，案涉合同的《双方交易信息表》上已作记载，陈凤鸣对此也是明知并签字确认。三、陈鹭金通过案外人陈碧娜的银行账户向陈凤鸣支付20万元作为购房定金，已经履行了付款义务，而陈凤鸣在确认收到定金后拒不履行合同，已构成根本违约。结合该20万元的付款时间、付款金额，以及陈凤鸣与中介人员的微信聊天记录、陈碧娜向法庭说明情况，均可以认定陈凤鸣收到陈碧娜的20万元就是陈鹭金支付的购房定金。四、陈凤鸣在本案一审的诉讼地位是被告，其没有诉讼请求，在二审程序不存在提出反诉的依据。 陈鹭金于2019年8月16日向一审法院起诉请求：1.解除陈鹭金与陈凤鸣于2019年7月13日签订的《房屋买卖合同》；2.陈凤鸣返还陈鹭金已支付的购房定金20万元；3.陈凤鸣向陈鹭金支付违约金89万元（按合同成交价的20%计算，即445万元×20%=89万元）；4.陈凤鸣向陈鹭金支付中介费损失4万元。 一审法院认定事实：2019年7月11日，陈凤鸣与厦门麦田人房地产代理有限公司签订《ＶＩＰ房源委托协议书》，由陈凤鸣将案涉的厦门市思明区房屋委托厦门麦田人房地产代理有限公司出售，委托房屋出售总价为450万元，具体成交价格由买卖双方协商决定。 2019年7月13日，陈凤鸣与陈鹭金签订一份《房屋买卖合同》，该合同书首页印制有“麦田房产”字样。合同页中交易双方信息表显示，陈鹭金名下产权情况（以家庭为单位）为2套及以上，住房贷2次，未结清1次。合同约定，陈凤鸣为甲方、陈鹭金为乙方，陈凤鸣将案涉房产（建筑面积101.18平方米）出售给陈鹭金，房屋成交价为445万元，合同签订当日支付定金5万元，于2019年7月14日前再支付定金15万元。陈鹭金拟申请贷款240万元，陈鹭金应于过户送件受理后当日支付购房款105万元。陈凤鸣应于2019年7月15日前将该房屋交付陈鹭金。合同第九条“违约责任”约定，陈凤鸣若出现逾期履行本协议义务超过二十日、拒绝将房屋出售给陈鹭金等违约情形之一的，陈凤鸣构成根本违约，陈鹭金有权以书面通知的方式解除合同，并有权选择要求陈凤鸣双倍返还定金，或有权要求陈凤鸣按合同成交价的20%支付违约金。该合同未就双方办理权属转移登记及陈鹭金的购房款支付时间进行具体约定。陈凤鸣、陈鹭金分别在合同落款处甲方、乙方处签字并按捺手印。另，该合同还附补充协议一份共2页，该补充协议并无双方单独签字或捺印，而是由双方连同前述《房屋买卖合同》共同按捺骑缝手印。该协议约定如下：甲方（应为乙方）应分别于2019年8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日、2020年1月20日、2月20日、3月20日各支付定金10万元至甲方账户，合计80万元。若乙方早于2020年3月30日前办理该房屋送件过户登记手续，则乙方应于办理该房屋送件过户登记手续当日将合同约定所有定金合计100万元支付至甲方账户。双方协商乙方有权选择以商业按揭贷款形式购买该房产或以公证形式购买该房产，若乙方选择以商业按揭形式购买该房产，甲乙双方应于2020年3月23日前办理贷款预审批手续。若乙方以公证形式购买该房产甲方应在2020年3月31日前将办理该房屋甲方名下《不动产权证》相关权利义务、出售该房屋相关权利义务等以公证形式委托给乙方指定人员并将相应的公证书交付给乙方保管，乙方应予以接收，办理公证所产生的相关费用由乙方承担。未经乙方同意，甲方不得擅自撤销本协议约定的公证委托。乙方应在接收公证书后当日内将部分购房款345万元支付给甲方。收到公证书后，由甲方代理人（该代理人系乙方指定受托人）与乙方（或乙方指定的产权人）办理该房屋交易相关手续。若该公证书失效或因其他原因不能使用，则甲方应积极配合乙方（或乙方指定产权人）办理该房屋交易相关手续。因乙方在该房屋过户时需办理银行贷款，甲方应于办理公证手续当日内至乙方指定的银行开设银行卡、办理网银，并将银行卡及网银材料交付给乙方保管且告知密码。该卡只能用于收取该房屋的售房款，若乙方将该卡另作他用，给甲方造成一切损失及相应的法律责任，应由乙方承担。未经乙方同意，甲方不得擅自撤销该账户，若因该卡不能使用或乙方需变更贷款银行，则甲方应积极配合乙方至银行重新办理。乙方应在收到银行贷款后3个工作日内将甲方银行卡、网银等材料退还给甲方。乙方最迟应于2022年3月30日前（陈鹭金主张此处笔误，应为2020年3月30日前）办理该房屋的送件过户手续等。 同日，陈凤鸣（甲方、卖方）、陈鹭金（乙方、买方）还与厦门市思明区昆暖禾房产中介服务部（丙方、居间方）签订一份《居间服务合同》，约定甲乙双方就案涉房产签订了《房屋买卖合同》，成交价为445万元，甲乙丙三方确认经丙方独家提供居间服务，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。乙方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付居间服务费为房屋成交价的2.5%。甲、乙双方与丙方实际协商的佣金与上述佣金不一致的，应当签订《佣金确认书》，《佣金确认书》的约定优先于上述约定，但《佣金确认书》约定的佣金总和不得超过成交价的3%。若甲乙双方协商解除《房屋买卖合同》，仍应按合同约定向丙方支付佣金。陈凤鸣、陈鹭金作为甲乙方还订立一份《交易服务合同》，丙方抬头处名称为“厦门麦田人房地产代理有限公司”，约定甲乙双方委托丙方提供房屋交易后期事宜服务，无需办理按揭贷款的，代办费600元，需要办理按揭贷款的，代办费为800元，乙方于签订合同当日支付。落款丙方处加盖公章为“厦门金色麦田房产代理有限公司”。 前述合同签订后，陈凤鸣账户于2019年7月14日收到案外人陈碧娜分笔支付的款项合计20万元。陈鹭金主张该款项系其指令案外人代为支付的购房定金20万元。 合同签订次日上午，陈凤鸣微信告知中介机构工作人员收到了买方5万元。当日下午13时左右，陈凤鸣微信向中介工作人员提出“昨天的合同是错的无效的，钱我会退回去的”并告知要“约一下客户见面”、“钥匙不能给她（买方）”。 2019年7月15日至2019年8月份期间，陈凤鸣继续通过微信与中介机构工作人员沟通要求协商合同，表示“因那天晚上搞到十二点多，大家都很疲劳，合同出现了差错应该马上解决”。中介机构工作人员回复“这个（合同）是按照买卖双方的协商结果拟定的，双方的情况我们也已经明确告知了，您家里人还是不同意出售吗？”、“客户也尽可能接受了我们这边的要求，尤其在价格方面做了很大的让步，对于周期和交房那天也是双方谈好之后才拟定的合同”、“您这边对于客户的情况也是接受了之后才签订的合同，现在客户就是觉得您这边因为家人意见不一致想要违约”。陈凤鸣回复“在签订合同时吴经理承诺一次性付款，四百多万放银行里一个月就有一万多所以我才同意以445万价成交的当时你也在的，原是450万降了五万，只要按此交易我同意成交”。此后陈凤鸣与中介机构工作人员反复沟通协商，但未能达成一致方案。 此后，陈凤鸣未将案涉房产交付陈鹭金使用，陈鹭金亦未支付其余购房款项。 一审另查明，陈鹭金系房地产交易从业人员，提供服务的范围包括二手住宅、店面等租售代理。根据厦门市实施的房屋限购政策，陈鹭金在与陈凤鸣签订案涉房屋买卖合同时，属厦门市限购对象。 一审庭审中，陈鹭金主张已向中介机构支付居间服务费4万元，提供账户明细及收款收据各一份，账户明细载明对方账户为金色麦田房地产代理有限公司，支出金额为4万元。收款收据载明的收款单位为厦门麦田人房地产代理有限公司，收款单位确认收到陈鹭金支付的买卖位于厦门市思明区房屋的中介费4万元。 一审法院分析认为，陈鹭金提供的相关中介费支付凭证，其支付对象与双方《居间服务合同》所载中介机构不一致，收款收据出具单位亦与支付对象不一致，中介费金额也与《居间服务合同》约定的居间服务费用不符，难以证明该笔4万元费用即为支付案涉房屋交易的中介费用。 一审法院认为，根据厦门市实施的房屋限购政策，陈鹭金在签订案涉《房屋买卖合同》时不具备购房资格，案涉房屋无法过户至陈鹭金名下。基于该背景，陈鹭金与陈凤鸣就案涉房屋的过户及交易细节做了不同于一般房屋交易的安排。根据双方《补充协议》的约定，陈鹭金有权选择待其具备购房资格后以过户的方式购买房屋或由陈凤鸣将案涉房屋相关权利办理全权委托公证给陈鹭金或其指定人员的方式完成房屋交易，《补充协议》还就以公证方式进行交易的细节进行了详细约定。因此，即便陈鹭金不具备购房资格，其亦可以通过该补充协议实现房屋的交易。行政机关出台相关限购政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展，此种交易安排，即增加了买卖双方的不确定性和交易风险，亦不利于房地产市场的稳定，与相关政策目的相悖，不应倡导及鼓励。陈鹭金作为房产交易从业人员，对于相关房产交易政策及相关风险安排的了解程度亦优于陈凤鸣，现陈凤鸣就此等交易安排提出异议，主张签订《房屋买卖合同》欲达到的房屋交易目的无法实现，可予支持。《房屋买卖合同》应予以解除为宜。导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因在于双方规避限购政策的交易安排，双方就此均存在一定的过错，应当各自承担相应的责任。陈凤鸣确认其账户收取案外人陈碧娜支付的款项20万元，其虽对该笔20万元系陈鹭金支付不予认可，但结合该笔款项的支付时间、支付金额及陈凤鸣在微信聊天记录中确认的相关信息，一审法院认定陈鹭金已向陈凤鸣支付该笔20万元定金。陈凤鸣已经收取的相应款项应当返还陈鹭金。 如前分析，案涉《房屋买卖合同》的解除系因双方规避限购政策的交易安排，陈鹭金要求陈凤鸣按合同成交价的20%支付违约金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。陈鹭金难以证明其所支付的4万元费用与本案房产交易的关联性，其要求陈凤鸣承担中介费4万元的诉求，亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条规定，判决：一、解除陈凤鸣与陈鹭金于2019年7月13日签订的《房屋买卖合同》；二、陈凤鸣于判决生效之日起十日内返还陈鹭金购房定金20万元；三、驳回陈鹭金的其他诉讼请求。一审案件受理费7485元，由陈鹭金负担6160元，陈凤鸣负担1325元。 本院二审期间，陈鹭金提交一份工商银行账户详细清单，卡号为6212-2641--0003-9493-683，拟证明持卡人是陈碧娜本人。陈碧娜到庭作了说明，称她与陈鹭金平时有资金往来，这20万元在她的卡里，她把卡和密码都交给陈鹭金，陈鹭金直接把钱转给陈凤鸣。陈凤鸣质证认为，卡是陈碧娜的，但卡在陈碧娜手上，不认可陈碧娜说资金是陈鹭金的，最多也就是陈碧娜代付这笔款项。陈凤鸣向本院提交提交了一份医院开具的眼睛患有白内障需手术的证明。陈鹭金质证认为，该证据不属于新证据，对真实性合法性确认，关联性不予确认。 经审理查明，陈鹭金对一审认定以下事实提出异议：1、“该合同未就双方办理权属登记转移及陈鹭金的购房款支付时间进行具体约定”，该部分事实内容表述不准确，因交易双方的特殊情况，在协商房屋买卖时特别拟定了补充协议，就办理权属登记转移及付款时间进行了详细的约定。补充协议属于房屋买卖合同的一部分，不宜直接表述合同未进行具体约定。2、“乙方最迟应于2022年3月30日前（陈鹭金主张此处笔误，应为2020年3月30日前）办理该房屋的送件过户手续。该处不存在笔误。3、遗漏事实，一是厦门市思明区昆暖禾房产中介服务部于2019年9月23日出具回复函，该服务部是厦门金色麦田房产代理有限公司特别授权经营的个体户，对居间服务费4万元予以确认；二是陈鹭金在签订涉案房屋买卖合同之前，已将其配偶名下一套房屋委托多家中介机构的人员进行挂牌出售。陈凤鸣对一审认定事实“陈凤鸣、陈鹭金分别在合同落款处共同按捺骑缝手印”提出异议，认为补充协议并没有签订，没有成为买卖合同的一部分；关于陈鹭金所说的“笔误”，没有经过双方确认，延长3年才办理过户属于不合理的问题。陈鹭金、陈凤鸣对一审认定的其他事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，双方当事人在2019年7月13日晚上8时许开始在中介机构商谈房屋买卖合同的条款，合同签订完毕回到家已是次日凌晨。以上事实，有双方当事人的陈述为证。 本院认为，双方当事人在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，对陈鹭金属于住房政策的限购、限贷对象，在厦门地区无购房资格的情况是明知的。该行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。导致房屋买卖合同无法继续履行的原因在于双方规避限购政策的交易安排，双方对此均存在一定的过错，应当各自承担相应的责任。陈鹭金要求陈凤鸣支付违约金89万元的上诉请求、陈凤鸣要求没收陈鹭金购房定金的上诉请求均不能成立。关于陈鹭金要求陈凤鸣支付中介费损失4万元的问题，陈鹭金提供的证据尚不足以证明支付案涉房屋交易的中介费，即使陈鹭金确实支付中介费4万元，也是陈鹭金与中介机构之间的法律关系。陈鹭金要求陈凤鸣支付中介费损失4万元的上诉请求缺乏依据，不予采纳。 综上，陈鹭金、陈凤鸣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14970元，陈鹭金负担12320元，陈凤鸣负担2650元。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  张水波 审 判 员  彭亚奴 二〇二〇年四月三十日 代书记员  张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。