上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1117号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：中航飞翔航空俱乐部股份有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：林耀，总经理。委托诉讼代理人：李淑清，女。原告搜候(上海)投资有限公司与被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月25日进行证据交换，2020年3月17日、4月22日公开开庭进行了审理。原告搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人段传勇、张硕磊，被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司的委托诉讼代理人李淑清到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限一个月。本案现已审理终结。原告搜候(上海)投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》已于2019年8月20日解除；2.被告支付原告自2019年5月1日至2019年8月20日的应付未付租金和物业管理费354,529.80元；以及上述租金的滞纳金136,090.50元(自2019年4月25日暂算至2019年8月20日，最终计至实际清偿之日)；3.被告已支付的保证金255,065.19元归原告所有；4.被告支付原告相当于上述保证金金额的违约金255,065.19元；5.被告支付原告已垫付的恢复原状工程费215,000元；6.被告支付原告已享受的装修期间及免租期间的租金85,997.95元；7.被告向原告支付已支出的律师费34,465元；8.诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第3项诉讼请求中保证金金额为250,356.69元，变更第4项诉讼请求中违约金金额为250,356.69元。其余请求不变。事实和理由：2018年12月14日，原告与被告签订了《凌空SOHO房屋租赁合同》及其附表、附件，约定原告将上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)租赁给被告使用，租赁面积332.94平方米，租期5年，自2019年2月16日起至2024年2月15日止；租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了约定。租赁期间，被告自2019年5月起无故拒付租金，至今已构成根本性违约。原告多次催讨无果，于2019年8月16日向被告发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，表示租赁合同于2019年8月20日提前解除。2019年9月，为减少损失，原告委托第三方对房屋进行复原，并为此支付了恢复工程的费用。另，原告至今未迁离工商注册地址。故涉讼。被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司辩称，被告在2019年6月底已经告知原告退租并清退完毕。被告公司一直是亏损状态，因无力承担房租主动联系原告。原告主张的费用、违约金过高，故不同意原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对租赁合同、催款函及送达凭证、解除函及送达凭证及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，2018年12月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《凌空SOHO店铺租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，合同第5.5条第(4)款约定，若乙方迟延支付合同项下任何款项，应按照每日千分之五的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。第(5)款约定，滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣应付未付款项及其滞纳金之日止。第10.1条约定，乙方在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将店铺恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将店铺返还甲方。……若乙方未全面、充分履行复原义务的，则乙方已支付的保证金不予退还，甲方看选择代为履行复原义务，乙方应承担甲方代为履行而产生的所有费用，并赔偿甲方因此而遭受的所有损失。合同第17.2条约定，甲方有权在下述情况发生后单方解除合同并提前收回店铺：(1)乙方单次拖欠合同项下租金或管理费超过十五个工作日；……(19)非合同规定情况，乙方中途擅自退租；……合同第17.3条约定，当发生合同第17.2条任一情况的，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租期满乙方应付而未付的租金及管理费总和之金额的违约金。如甲方能以不低于本合同的条件在本合同租赁期内将店铺再行出租的，乙方应支付的违约金金额可由甲方决定相应减少。违约金不足以弥补甲方经济损失，乙方应赔偿甲方经济损失；及(2)乙方应按合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金；……(5)乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现合同第17.2条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用(包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等)；……合同第17.6条约定，发生合同第17.2条项下任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除合同，书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回店铺的权利而无须甲方以实际进入店铺的行为作为行使该项权利的标志。合同附件二第4条约定租赁期为2019年2月16日至2024年2月15日。合同附件三第1.1条第(1)款约定，2019年2月16日至2021年2月15日租金为11元/平方米/天，每月85,997.95元。……自2019年2月16日起至2019年3月31日止为租金优惠期，在此期间内租金为36,755.29元。第1.2条约定，乙方租金月付，须提前在每月25日或之前缴付次月租金。第2.1条约定，管理费标准为33元/公历月/平方米，乙方须提前于每月25日或之前缴付次月管理费。第3.1条约定，保证金系为乙方向甲方及管理公司支付的保证金。第3.2条约定，乙方应支付保证金金额等于第五租赁年度月租金的三倍加上三个公历月的管理费计337,862.91元。第3.3条约定，甲乙双方于2015年11月16日签订《凌空SOHO店铺预租合同》项下乙方向甲方已缴纳的保证金250,356.69元，自该房屋租赁期起始日起自动转为本合同项下保证金。第3.4条约定，就租金保证金差额部分，计82,797.72元，与物业费保证金差额部分4,708.50元，乙方应依据合同第6.1条约定的方式分别向甲方及管理公司进行支付。2019年7月18日，原告向被告发出“催款及断电通知”，要求被告于2019年7月25日前支付欠付的款项。2019年8月16日，原告发出“关于因违约而提前解除租赁合同的函”，因被告自2019年5月起拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用及相应违约金，告知于2019年8月20日起租赁合同解除，保证金作为违约金没收，要求被告支付违约金、赔偿损失、办理合同终止相关善后事宜，被告搬离、清空物品，办理注册地址注销或迁移手续等。2019年8月31日，原告方物业公司向被告出具货物放行条，被告搬离了模拟器、办公桌等物品。后原告提起本案诉讼。审理中，双方确认，被告租金、物业费付至2019年4月底，自2019年5月1日起未支付租金及物业费。原告陈述，原告于2019年8月底收回涉讼房屋后进行了复原，分割后予以出租，时间分别为2019年10月和2020年3月。原告确认，被告支付的保证金金额为250,356.69元，未按合同约定的保证金补齐差额。被告无法确认保证金的具体金额，亦未能提供补缴保证金差额的凭证。关于物业费、物业费保证金，北京搜厚物业管理有限公司上海第五分公司出具说明，同意原告代为收取欠付的物业费、没收保证金；被告认可由原告代物业管理公司一并在本案中予以主张。原告另提供：1、《协议书》一份，由原告与上海齐奥建筑装饰工程有限公司于2019年9月5日签署，约定对涉讼房屋进行复原，工程包干价215,000元，工期20天。2、交通银行业务回单一份和发票一组，载明原告于2019年11月26日向上海齐奥建筑装饰工程有限公司转账支付1,525,000元，原告陈述该笔费用是包括涉讼房屋在内的共计8套房屋的复原、分割、装修费用；3、上海齐奥建筑装饰工程有限公司出具的清单一份，载明涉讼房屋在内的8套房屋复原、分割、装修费用金额。4、民事案件委托代理合同书一份及律师费发票一份，载明本案律师费金额为34,465元。被告对证据1真实性无异议，对证据2、3不认可，认为复原费用过高；对证据4无异议。原告陈述，复原工程中不包括分割费用，分割由新的承租人完成。本院对证据4予以认可，证据1-3能够相互印证，本院予以采信。被告另提供微信记录一组，显示2019年7月底至8月初，被告代理人与物业方沟通解约事宜；2019年7月下旬至8月下旬，被告代理人与原告公司员工沟通解约、搬离等事宜，其中2019年8月22日，原告方员工询问是否可以复原，被告代理人回复因公司复原有资金困难。原告对上述记录真实性无异议。但不认可证明目的。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方争议焦点在于，一、合同解除的日期。被告提前退租，构成违约，原告据此解除合同，具有法律依据。原告以发送解除函的方式行使解除权，符合合同约定，故双方合同应于2019年8月20日解除。二、合同解除的违约责任。合同解除后，租期内的租金、物业管理费被告应当承担。原告主张的金额354,529.80元，本院予以确认。被告在合同解除前，还存在拖欠的租金及物业费的行为，故被告应当承担拖欠租金、物业费的滞纳金，直至合同解除之日，按照日万分之五计算。应为13,609.05元。被告擅自退租导致合同解除，应承担合同解除的违约责任。考虑到原告收回房屋后已重新出租，故原告要求没收保证金的诉讼请求，本院予以支持，要求被告再行支付相当于保证金金额的违约金的诉讼请求，不予支持。关于保证金金额，被告未能提供证据证明其在签约后补缴了保证金差额，故保证金金额应为250,356.69元。关于恢复原状的费用，根据被告提供的微信记录，被告搬离时，未能按照约定对涉讼房屋进行复原，故应当承担恢复原状的费用。被告抗辩费用过高，但未能提供证据予以证明，本院难以采信。关于免租期内的租金差额，考虑到被告已履行的租期期间，本院酌定被告应当承担的免租期租金为77,159元。关于律师费，被告应当按约承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司于2018年12月14日签订的《凌空SOHO店铺租赁合同》于2019年8月20日解除；二、被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付2019年5月1日至2019年8月20日的租金、物业管理费354,529.80元；三、被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付滞纳金13,609.50元；四、被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司支付的保证金250,356.69元由原告搜候(上海)投资有限公司没收；五、被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付恢复原状工程费用215,000元；六、被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付免租期间租金77,159元；七、被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付律师费34,465元；八、驳回原告搜候(上海)投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,741.20元，减半收取计8,370.60元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担2,408元，被告中航飞翔航空俱乐部股份有限公司负担5,962.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二〇年四月三十日书记员 卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。