重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初7840号原告（反诉被告）：邓涛，男，1967年12月，汉族，住所地重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郑源源，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋峡，男，1953年6月出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：徐学宁，重庆劳创律师事务所律师。原告邓涛与被告蒋峡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告蒋峡提出反诉，本院予以准许，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告邓涛及诉讼代理人郑源源，被告蒋峡及诉讼代理人徐学宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓涛向本院提出诉讼请求：要求判令蒋峡向邓涛支付违约金40.2万元。事实与理由：邓涛、蒋峡于2014年6月29日签订《房屋买卖合同》，蒋峡未在限定期限内履行办理房屋过户及支付剩余房款的义务，违反合同约定。邓涛于2015年10月29日向蒋峡发送《催告函》，要求其接收函件后七日内协同邓涛办理房屋过户手续及缴纳后续房款。催告后蒋峡仍未履行义务，邓涛于2015年11月10日向蒋峡发出《解除合同通知书》依法行使解除权，蒋峡于2015年11月12日收到该通知，双方签订的《房屋买卖合同》即解除。合同因蒋峡违约解除，蒋峡应当承担违约责任，向邓涛支付违约金40.2万元。蒋峡辩称：1、蒋峡没有任何违约行为，不应当承担违约责任。邓涛发出的《催告函》、《解除合同通知书》对蒋峡不产生法律效力；2、邓涛没有按合同约定到原开发商处完成办理更名手续，没有及时办理银行的解押手续，没有保证本案所涉房屋的完整的产权，未履行办理撤销本案房屋的网签手续，均构成违约，应当承担违约责任；3、蒋峡因双方发生纠纷依法提起诉讼，是合法行为，而在合同没有解除，纠纷尚在诉讼的情况下，邓涛已将本案涉案房屋出售给了其他人，导致合同无法实际履行，构成根本性违约；4、合同中约定的违约金过高，请求法院依法调整违约金的计算标准。蒋峡向本院提出反诉诉讼请求：要求判令邓涛向蒋峡支付违约金40.2万元。事实与理由：2014年6月29日，邓涛与蒋峡签订《房屋买卖合同》，合同约定邓涛承诺三个月之内到原开发商处完成办理更名手续，邓涛在约定时间内未能办理更名手续，造成合同履行困难，构成违约；合同约定邓涛应及时偿还银行按揭贷款，邓涛未将购房款用于办理银行贷款解押事项，构成违约；合同约定邓涛需保证涉案房屋享有完整所有权和处分权，但签订合同时涉案楼盘实际没有合法有效证件，邓涛构成违约；2015年12月14日，蒋峡向邓涛发出律师函，要求邓涛15个工作日内办理过户手续，邓涛不予理睬、配合，构成违约；2014年11月3日，蒋峡因邓涛违约起诉要求解除合同，法院认为邓涛不构成根本性违约，合同继续履行，实际已认定邓涛违约的事实；2017年2月23日，双方的诉讼在审理中，邓涛在合同尚未解除的情况下将涉案房屋卖给他人，导致合同目的不能实现，已构成根本性违约。故邓涛多处违约，且合同已无法履行，应当承担违约责任。邓涛辩称：1、邓涛已经按约向开发商提出更名申请，履行完己方义务，案涉房屋合同更名手续未在约定期限内办结，并非邓涛所致；2、邓涛于2014年9月19日将用于结清案涉房屋抵押贷款的75万元打入光大银行，履行完己方义务；3、邓涛合法购买案涉房屋，2014年时未取得房产证，双方同意采取在开发商处更名的方式变更所有权，符合法律规定，蒋峡清楚知悉；4、双方签订的《房屋买卖合同》已于2015年11月12日合法解除，后邓涛将房屋卖给他人，不存在违约。本院经审理查明：2014年6月29日，邓涛与蒋峡签订《房屋买卖合同》，合同约定：蒋峡（买方、乙方）购买邓涛（卖方、甲方）所有的位于重庆市南岸区房屋，成交总价为2010000元；双方同意以分期付款方式付款：合同签订后买方向卖方支付房款610000元，同时卖方应及时将此笔款项用于偿还在光大银行重庆分行的银行按揭贷款，在房屋交易中心登记更名前当天，买方再向卖方支付房款600000元，在办理完房屋交易中心转移登记更名之日起三个月内，买方再向卖方支付完全部剩余房款800000元；卖方承诺三个月内到原开发商处完成办理更名手续（更名手续产生的费用由卖方负责），如果三个月内卖方不能保证更名手续的完成，则按月息两分的罚息，退还买方所预支的本金和支付罚息；卖方指定收款账号；卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，由于卖方现没有接房，买方对房屋的接收适用于原《商品房买卖合同》中的有关规定；合同签订后，双方应严格遵守约定履行，如一方违约应向另一方承担违约责任，违约金为总房款的20%；履约过程中发生争议，双方可协商解决，协商不成可向房屋所在地人民法院提出诉讼解决。合同签订当天，蒋峡向邓涛支付了首笔房款61万元。2014年9月19日，邓涛将75万元转入中国光大银行重庆分行相应还款账户，拟用于结清案涉房屋的抵押贷款。2015年1月25日，重庆众诚物业有限公司出具证明称，邓涛于2014年7月向其提出申请办理房屋更名事宜，其于2014年9月20日同意办理更名事宜。2014年9月24日，邓涛通知蒋峡案涉房屋可以办理更名手续。2014年9月23日至2014年9月28日，蒋峡外出旅行，双方约定蒋峡回重庆后继续办理。2014年9月29日下午，蒋峡回重庆后与邓涛约定次日前往重庆众诚物业有限公司办理更名手续。2014年9月30日，双方按约前去办理，才发现涉案房屋已办理网签，当日不能直接办理更名，重庆众诚物业有限公司承诺国庆节后可继续办理。2014年10月8日，蒋峡通知邓涛中止合同，并要求邓涛退还房款及支付利息。同日，案涉房屋按揭抵押贷款结清。2014年11月3日，蒋峡以蒋峡多次积极催促并配合邓涛去办理相关房屋更名手续，但邓涛都以各种理由进行搪塞，截止起诉之日，邓涛始终办理不下来前述房屋更名手续为由向我院起诉，要求：1、判令解除双方之间的《房屋买卖合同》；2、判令邓涛归还蒋峡的购房款61万元,并支付资金占用利息4.8万元（该资金占用利息以61万元为基数，从2014年9月29日起计至受理之日，按月息两分为标准计算。）；3、要求邓涛支付违约金402000元；4、本案诉讼费用由邓涛承担。我院于2015年7月20日作出（2015）南法民初字第07205号民事判决，认为邓涛未在合同约定期间内完成涉案房屋的更名手续，并非根本性违约，该逾期行为不足以解除双方之间的房屋买卖合同，驳回了蒋峡的诉讼请求。蒋峡不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2015年10月14日作出（2015）渝五中法民终字第05353号民事判决书，认为涉案房屋合同更名手续未在约定期限内办结，并非邓涛责任所致，且邓涛是否在三个月内还清银行贷款、解除涉案房屋抵押登记，并不影响在开发商处合同更名手续的办理及蒋峡购房合同目的的实现，故本案不存在因以邓涛根本违约导致蒋峡合同目的不能实现其享有法定解除权的情形，判决驳回上诉，维持原判。2015年10月29日，邓涛向蒋峡发出催告函，内容为：请你接本函后七日内携带本人相关证件、资料以及后续房款与我一同办理房屋过户相关手续，并支付全部房款。如逾期不配合办理相关手续的，视为你不再履行该合同，我将按照相关法律规定及合同约定解除该合同，并退还相关费用。蒋峡收到该催告函。2015年11月10日，邓涛向蒋峡发出《解除合同通知书》，蒋峡于2015年11月12日收到。2015年11月25日蒋峡向邓涛发出一条短信，表示因为蒋峡生病，希望邓涛给予一定合理期限待病情稳定后再决定合同履行事宜。2016年1月6日，蒋峡以邓涛出售的房屋未依法登记领取权属证书，转让行为违反法律规定，合同无法根本履行为由向我院起诉，要求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及返还61万元。在诉讼过程中，蒋峡申请撤回起诉，我院于2016年8月11日予以准许。邓涛于2017年2月23日以150万的价格将案涉房屋出售他人。2018年1月29日，蒋峡以邓涛将涉案房屋出售给第三人并办理了房屋过户登记手续，双方签订的合同已根本无法履行为由向我院起诉，要求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、邓涛返还蒋峡购房款61万元。我院于2018年6月6日作出（2018）渝0108民初12513号民事判决，认为双方达成了解除合同的意识表示，支持蒋峡要求解除合同的诉讼请求；合同解除后，邓涛负有返还房款的义务，判决解除蒋峡与邓涛于2014年6月29日签订《房屋买卖合同》；邓涛于本判决生效之日起五日内向原告蒋峡返还购房款61万元。邓涛不服提出上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）渝05民终575号民事判决，认为蒋峡违反《合同法》第九十四条第三款的规定，邓涛有权解除合同，蒋峡在收到邓涛发出的《解除合同通知书》后并未请求人民法院确认解除合同的效力，双方签订的《房屋买卖合同》在《解除合同通知书》到达蒋峡时（2015年11月12日）已经解除。上述事实，有房屋买卖合同、（2015）南法民初字第07205号民事判决书、（2015）渝五中法民终字第05353号民事判决书、起诉状、（2016）渝0108民初7116号民事裁定书、（2018）渝0108民初12513号民事判决书、（2019）渝05民终575号民事判决书、催告函、快递单、快递记录、解除合同通知书、快递单、快递记录、收条、客户回单、重庆市房屋买卖合同及双方当事人陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，邓涛与蒋峡于2017年4月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为邓涛、蒋峡的违约责任如何认定。邓涛与蒋峡均认为对方违约，要求对方按照合同约定支付违约金40.2万元。邓涛提出蒋峡未在限定期限内履行办理房屋过户及支付剩余房款，违反合同约定，应当承担违约责任。根据查明的事实，2015年10月14日法院作出生效判决，双方可继续履行合同，双方应继续支付房款、办理房屋买卖、过户等手续。邓涛于2015年10月29日向蒋峡发出催告函后，要求蒋峡在规定期限内办理房屋过户手续及支付剩余房款，蒋峡收到该催告函未履行，也未就履行事宜与邓涛协商。（2019）渝05民终575号民事判决书认定蒋峡已违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，邓涛有权解除合同，据此可认定蒋峡违约，应当承担违约责任。蒋峡提出邓涛在约定时间内未能取消网签、办理更名手续、及时偿还银行按揭贷款，构成违约。经过一、二审的生效判决认定邓涛在合同履行期内将用于结清案涉房屋抵押贷款的75元存入银行账户、取得案涉房屋原权利人同意更名的许可，已进行实质性且关键性的履行，因蒋峡在合同最后履行期外出旅游而将后续履行行为顺延存在合理性，办理网签取消、合同更名行为短期延后并不会产生实质影响，且双方已约定国庆节后即2014年10月8日继续办理相关手续，而蒋峡在2014年10月8日即通知邓涛中止合同，导致后续履约行为无法继续履行，并非邓涛的责任；蒋峡认为邓涛未能保证涉案房屋享有完整所有权和处分权，构成违约。双方签订的《房屋买卖合同》中约定“甲方承诺三个月内到原开发商处完成办理更名手续”、“甲方现没有接房，乙方对房屋的接收适用原《商品房买卖合同》中的有关约定”，证实蒋峡明知邓涛尚未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋可通过到原开发商处更名的方式变更合同关系，对此双方均予以认可，不能认定邓涛违约；蒋峡认为邓涛在合同尚未解除的情况下将涉案房屋卖给他人，导致合同目的不能实现，已构成根本性违约。（2019）渝05民终575号民事判决书认定，双方签订的合同已于2015年11月12日解除，邓涛于2017年2月23日出售案涉房屋的行为不构成违约。综上，蒋峡在合同履行过程中存在违约行为，导致合同解除，应当按照合同约定向邓涛支付违约金，故对邓涛的诉讼请求，本院予以支持，对蒋峡的反诉请求，本院不予支持。关于蒋峡提出违约金40.2万元过高，请求法院依法调整。双方签订的《房屋买卖合同》中约定：如一方违约应向另一方承担违约责任，违约金为总房款的20%，即40.2万元，蒋峡提出反诉要求邓涛支付违约金的金额亦为40.2万元，且邓涛在2014年6月出售案涉房屋的价格为201万元，因蒋峡违约未能完成房屋买卖，2017年2月出售案涉房屋的价格为150万元，确实存在损失，蒋峡应当予以赔偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蒋峡于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）邓涛支付违约金402000元；二、驳回被告（反诉原告）蒋峡的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7330元，减半收取3665元，由蒋峡负担（此款已由邓涛垫付，蒋峡于本判决生效之日起10日内付给邓涛）；反诉案件受理费7330元，减半收取3665元，由蒋峡负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  余伶俐二〇二〇年四月二日书记员  张 翼