山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初6936号 原告：威海某某房地产集团有限公司。 诉讼代表人：威海某某房地产集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：陈某，山东某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，山东某律师事务所律师。 被告：威海市环翠区某某铝塑门窗厂。 经营者：王某某，经理。 委托诉讼代理人：董某某，该厂工作人员。 第三人：王某某。 原告威海某某房地产集团有限公司（以下简称某某房地产公司）与威海市环翠区某某铝塑门窗厂（以下简称某某门窗厂）排除妨碍纠纷一案，本院于2019年12月9日立案，王某某申请作为第三人参加诉讼，本院依法通知王某某作为本案的第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，某某房地产公司委托诉讼代理人陈某，某某门窗厂委托诉讼代理人董某某，第三人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某房地产公司向本院提出诉讼请求：1、某某门窗厂搬离某某房地产公司所有的某小区A8号楼1501室、1303室两套房屋；2、某某门窗厂承担诉讼费用。事实和理由：威海市环翠区人民法院于2016年4月29日以（2016）鲁1002民破1号民事裁定书，裁定某某房地产公司重整，以（2016）鲁1002破1号指定管理人决定书，指定山东某律师事务所、威海某清算事务所有限公司担任某某房地产公司管理人。某某门窗厂于2019年初向威海市环翠区人民法院提起诉讼，要求某某房地产公司协助某某门窗厂办理某小区A8号楼1501室、1303室两套房屋的产权登记手续。威海市环翠区人民法院以（2019）鲁1002民初2388号民事判决书驳回了某某门窗厂的诉讼请求。某某门窗厂强行入住涉案两套房屋的行为，严重侵犯了某某房地产公司的合法权益，请求法院支持某某房地产公司的诉讼请求。 被告某某门窗厂辩称，涉案的两套房屋是2012年某某房地产公司与某某门窗厂签订合同抵押给某某门窗厂，签订的是承揽加工合同。所谓的申报债权是管理人误导某某门窗厂造成的。后来某某门窗厂要求管理人将某某门窗厂调整出债权人范畴，但管理人仍然违法地将已抵债给某某门窗厂的两套涉案房屋作为破产资产予以登记，某某门窗厂才以其侵害某某门窗厂权益为由将管理人诉至法院。法院认为某某门窗厂与某某房地产公司签订的房屋抵押协议合法有效，却认定现不具备履行条件。涉案的两套房屋在法院宣布破产重组前，在某某房地产公司副总刘某允许的情况下，均已装修入住至今，一套是董某某儿子住，一套1501室卖给了董某某的合伙人王某的妹妹王某某，双方签订了房屋买卖合同，王某某是善意购房人，房子是合法取得的。 第三人王某某述称，王某某已在某某房地产公司申请破产重整公告前，依据与某某门窗厂签订的房产抵押协议合法取得了诉争房屋的所有权，属于善于取得。某某房地产公司与某某门窗厂于2012年签订了某小区回迁区铝合金门窗工程承包合同、房产抵押协议，某某门窗厂已按照该协议履行了全部的合同义务，在某某房地产公司宣告破产重组前已完成了全部的工程量，某某门窗厂依据房产抵押协议，在2013年将诉争房屋卖与了王某某，并签订了房屋买卖协议，王某某也于2013年至2014年分几次支付了上述房屋的大部分价款，合法取得上述房屋的所有权。某某门窗厂诉某某房地产公司确认合同有效一案，经法院审理判决支持了某某门窗厂的诉请，确认某某房地产公司与某某门窗厂签订的房产抵押协议有效。某某门窗厂依据房产抵押协议，在某某房地产公司破产重组前将上述房屋卖给王某某合情合理合法。 本院经审理认定事实如下，2019年4月23日，某某门窗厂向本院提出诉讼，请求确认某某门窗厂与某某房地产公司2012年10月30日签订的《房产抵押协议书》有效，并由某某房地产公司管理人协助办理该协议书项下两套房屋过户登记手续。本院于2019年6月11日作出（2019）鲁1002民初2388号民事判决书，判决：1、某某门窗厂与某某房地产公司2012年10月30日签订的《房产抵押协议书》有效（已不能履行）；2、驳回某某铝塑门窗厂其他诉讼请求。某某门窗厂不服判决，提起上诉，威海市中级人民法院2019年12月9日作出（2019）鲁10民终2155号民事判决书。判决认定，某某门窗厂与某某房地产公司于2012年12月29日签订《某小区回迁区铝合金门窗工程承包合同》，双方成立承揽合同关系。2012年12月30日，双方又签订《房产抵押协议书》，约定某某房地产公司将涉案两套房屋抵押给某某门窗厂，抵押房产销售后，销售款专项用于支付某某门窗厂工程款。同时约定“如某某门窗厂完成的工程量价款超出约定房产价款，余下款项，双方协商用其他房产抵顶，如某某门窗厂在履行完双方签订的铝合金门窗工程施工合同内容后，工程总价款不足约定房产价款，某某门窗厂须将房款补齐，否则不予办理相关房产手续”，通过上述约定可知，该合同虽名为抵押，但实际上是某某房地产公司以涉案两套房产抵顶工程款，若涉案房产的销售价款与实际结算的工程款数额不符，双方还需就差额部分多退少补，某某房地产公司并无以涉案两套房产担保工程款的意思表示，双方也没有在某某房地产公司不履行到期债务时某某门窗厂就涉案两套房产优先受偿的约定，故房产抵押协议书名为抵押，实为以房抵债的抵偿协议。 该协议系双方于债务清偿期届满前签订，某某门窗厂虽主张在更换入户门及装修时告知了某某房地产公司的相关人员，但此时涉案房屋并不具备交付条件，且某某房地产公司在进入破产程序后，将某某门窗厂开具的涉案房屋款项的收款收据等亦退还，涉案房屋并未实际发生抵顶，不发生物权变动的效力，不能认定某某房地产公司已向某某门窗厂交付涉案两套房屋。涉案两套房产所有权仍属某某房地产公司，属于破产财产。某某门窗厂要求某某房地产公司协助办理过户的诉讼请求，实际上是要求某某房地产公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，某某门窗厂相关诉讼请求有违上述法律规定，且对其他债权人利益造成损害。判决维持本院判决。 关于王某某购买1501室房屋情况。王某某提交房屋买卖合同及王某的银行卡交易明细清单、某某门窗厂出具的收款收据，陈述与某某门窗厂签订房屋买卖协议，2013年到2014年已经支付全部房款，有的是现金支付，有的银行转账，首付款是现金，之后有的银行转账，有的现金。首付款14.2万元，首付款是2013年1月17日现金支付10万元，7月16日现金支付4.2万元，12月28日现金支付5.8万元。2014年2月5日转账支付7000元，2月15日转账支付10万元，3月4日转账支付15万元，3月18日转账支付2万元。某某房地产公司质证称，该合同书约定王某某购买相关房屋，是进行按揭贷款方式支付，与庭审陈述不符；对现金支付不予认可，王某某陈述的银行转账也无法证明王某某向某某门窗厂支付涉案房屋购房款；存款人是何人无法证实，收款人与某某门窗厂是什么关系无法证实。某某门窗厂称，因为付款转款是付给董某某的合伙人王某，他妹妹购买的房屋转给王某也属于转给某某门窗厂名下。本院审查认为，王某某提交的上述证据不足以证实王某某向某某门窗厂支付合同价款。 关于涉案房屋登记及管理使用情况。某某门窗厂陈述交付房屋时间是2016年下半年，但涉案两套房屋是在2016年之前装修的，通过刘某同意更换防盗门和入住。破产之前某某门窗厂更换的涉案两套房屋的防盗门，2016年年末装修完毕并入住，董某某儿子董某2于2016年年末入住，另外一套是王某某购买。王某某陈述，王某某是2016年年末装修完毕入住的。某某房地产公司陈述，涉案房屋所在的楼盘在某某房地产公司时尚未施工完毕，2016年某某房地产公司破产，水电暖气等均未进行配套施工，2017年下半年，涉案房屋才施工完毕，配套基本完工，涉案两套房屋均在某某房地产公司名下，房管部门没有办理手续。涉案两套房屋在2017年某某房地产公司正式交房时，管理人发现该两套房屋不具备交付条件，但该两套房屋由某某门窗厂更换防盗门，某某门窗厂陈述其2016年装修入住是虚假陈述，因涉案两套房屋没有办理交付手续，房屋没有正式通水电通气通暖，不具备居住条件。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。涉案两套房产所有权仍属某某房地产公司，某某房地产公司未向某某门窗厂交付两套房屋，某某门窗厂于2019年4月起诉某某房地产公司管理人协助办理两套房屋过户登记手续被两级法院驳回，某某门窗厂将涉案两套房屋更换防盗门入住无法律依据，某某房地产公司要求某某门窗厂搬离两套房屋的诉讼请求,应予以支持。某某门窗厂未取得涉案两套房屋所有权,未获得处分涉案房产的权利，未依法占有涉案房屋，涉案A81501室房屋未登记到王某某名下，王某某主张其善意取得A81501室房屋不成立。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条规定，判决如下： 威海市环翠区某某铝塑门窗厂于判决生效之日起15日内将位于某小区A8号楼1501室、1303室两套房屋腾交给威海某某房地产集团有限公司。 案件受理费50元，由威海市环翠区某某铝塑门窗厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 王  金  芳 二〇二〇年四月八日 书记员 王红燕（代）