广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终878号 上诉人(一审被告)：李惠宁，男，1987年5月10日出生，汉族，住平果县。 委托诉讼代理人：黄家伟，广西右江律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司，住所地：平果县教育路万冠现代城A8栋二单元一层，统一社会信用代码：9145102367771411XY。 负责人:刘小洪,该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗宁东，广西凡正律师事务所律师。 上诉人李惠宁因与被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。于2020年3月25日组织双方当事人到庭调查、质询和调解。上诉人的委托诉讼代理人黄家伟，被上诉人的委托诉讼代理人罗宁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李惠宁上诉请求：请求撤销平果县人民法院（2019）桂1023民初3463号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由：1、《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述相关规定，被上诉人未按照规定进行书面催收而直接向人民法院起诉，人民法院应依法驳回其起诉。2、被上诉人不是专项维修基金的所有人，也不是该项基金的使用者和管理者，无权向上诉人主张该项基金。《万冠现代城A组团物业服务合同》第十八条约定专项维修基金由业主委员会负责使用和管理，故无论从法律还是从合同约定，被上诉人均无权向上诉人主张该权利。3、被上诉人的绝大部分诉讼请求，已经超过诉讼时效。《万冠现代城A组团物业服务合同》第十六条约定，商业部分的物业服务收费按1.00元／㎡／月收取，业主或物业使用人逾期交纳物业费及相关费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金。根据该约定，上诉人应当按月交纳物业服务费。每个月的物业服务费是独立之债，且本案诉讼时效无中断事由，故绝大部分物业费已经超过诉讼时效。 被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决得当，请求予以维持。 南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付给原告物业服务费21，752.80元、专项维修基金5，752.60元、违约金2，434.90元，以上合计29，940.30元；2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2008年5月16日南宁市连惠一心物业管理有限责任公司与平果万冠投资有限公司签订《万冠现代城前期物业管理委托合同》，约定由南宁市连惠一心物业管理有限责任公司对平果县万冠现代城小区提供物业服务。2012年8月21日原告与万冠现代城A组团业主委员会签订《万冠现代城A组团物业服务合同》，约定：1、原告对被告购买的平果县马头镇教育路万冠现代花园住宅小区A1幢1层111、112、113、115号商铺提供物业服务；2、物业服务收费标准为：商业部分按1.00元／㎡／月收取；3、业主或物业使用人逾期交纳物业费及相关费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金；4、共用设施设备专项维修资金：商业用房按0.30元／㎡／月筹集。自2011年11月份起，被告未向原告交纳平果县马头镇教育路万冠现代花园住宅小区A1幢1层111、112、113、115号商铺的物业费及公共设施设备专项维修金，截至2018年12月份被告未交纳的费用为：物业管理费21，752.80元、专项维修资金5，752.60元。为此，原告于2019年6月24日向法院提起诉讼。 一审法院认为，原告与万冠现代城A组团业主委员会签订《万冠现代城A组团物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议在物业管理方面投入了相应的人力、物力，被告作为业主，应按合同约定缴纳物业管理费、专项维修基金及其他相关费用，如拖欠物业管理费还应该按合同约定承担相应违约金。经核算，截至2018年12月份被告未交纳物业管理费21，752.80元，现原告主张被告支付该费用，于法有据，且符合双方的约定，一审法院依法予以支持。被告以原告未向被告主张过物业服务费为由辩称2016年1月25日之前的物业费已经超过诉讼时效，一审法院认为，物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，现原告尚未撤离本案所涉物业的小区，且一直在以作为的形式持续履行合同义务、提供服务，原告以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故被告的辩解于法无据，一审法院不予采信。关于原告主张的专项维修资金5，752.60元，该费用的计算方式及交纳方式符合原、被告之间的合同约定，一审法院依法予以支持。被告主张该费用不能由原告收取，无事实依据，不予采信。被告应按照合同约定按时交纳物业费和专项维修资金，被告未按期交纳上述款项的行为实质造成了原告应收账款被占用期间的损失，现原告主张被告支付违约金2，434.90元，原告的主张符合双方的约定，于法有据，予以支持。被告辩称其没有违约行为，与事实不符，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：由被告李惠宁向原告南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司支付2011年11月份至2018年12月份期间的物业管理费21，752.80元、专项维修资金5，752.60元、违约金2，434.90元。 本院二审期间，当事人未提交证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点是，1、被上诉人向上诉人主张收取物业费和专项维修基金有没有事实和法律依据；2、被上诉人的部分诉讼请求是否已经超过诉讼时效。首先，关于被上诉人向上诉人主张收取物业费和专项维修基金有没有事实和法律依据的问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被上诉人与平果万冠投资有限公司签订的《万冠现代城前期物业管理委托合同》、与万冠现代城A组团业主委员会签订《万冠现代城A组团物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被上诉人在履行合同后，根据《万冠现代城前期物业管理委托合同》、《万冠现代城A组团物业服务合同》请求上诉人支付物业费，有事实与法律依据。上诉人提出被上诉人未经书面催交程序即起诉主张物业费，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，因该条并非对物业公司未经书面催交即不能起诉业主拖欠物业费作出的禁止性规定，上诉人以此认为被上诉人起诉不符合法律规定，理由不能成立，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人不是专项维修基金的所有人，也不是该项基金的使用者和管理者，无权向上诉人主张该项基金。经查明，《万冠现代城前期物业管理委托合同》、《万冠现代城A组团物业服务合同》并未约定被上诉人收取和管理专项维修基金，故被上诉人请求上诉人支付专项维修基金无事实和法律依据，上诉人认为被上诉人无权向其主张专项维修基金的主张有法律依据，本院予以支持。其次，被上诉人的部分诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案双方当事人之间的物业服务合同一直持续并未中断，故诉讼时效应当从最后一期或者被上诉人向上诉人请求支付物业费时开始计算，故本案被上诉人请求支付物业费的请求权并未超过诉讼时效。被上诉人在一审提交了违约金的计算方法，并请求上诉人支付违约金2，434.90元，上诉人在一审时未对被上诉人提交的计算方法提出异议。按照被上诉人提交的计算方法，上诉人逾期支付物业费的违约金应当为2，877.06元，被上诉人仅请求上诉人支付2，434.90元，视为对其权利的处分，本院依法照准。 综上所述，李惠宁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区平果县人民法院（2019）桂1023民初3463号民事判决； 二、由上诉人李惠宁向被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司支付2011年11月份至2018年12月份期间的物业管理费21，752.80元、违约金2，434.90元，以上合计24，187.70元； 三、驳回被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司其它诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费548元，减半收取274元，由上诉人李惠宁负担220元，被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司负担54元。二审案件受理费548.00元，由上诉人李惠宁负担440元，被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司负担108元。 本判决为终审判决。 审 判 长 闭伟革 审 判 员 刘 亮 审 判 员 凌文楼 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 彭宝刚 书 记 员 黄永福