河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初271号 原告：李霞，女，1970年10月1日出生，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：王媛，河北沧澜律师事务所律师。 被告：田想，女，1977年3月9日出生，汉族，住辛集市。 原告李霞与被告田想房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李霞的委托诉讼代理人王媛、被告田想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、要求被告给付欠原告的房屋租金20000元并支付违约金；3、要求被告将拆除的租赁房屋的墙体恢复原状。4、案件受理费由被告负担。诉讼过程中，孟景将第一项诉讼请求变更为“请求法院依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，且被告在三日内返还原告房屋”。事实与理由：原、被告于2015年6月4日签订房屋租赁合同一份。约定被告承租原告所有的位于辛集市房屋，租赁期限为三年，自2015年5月10日至2018年5月10日，租赁期限到期后，被告要求继续租住。但足迟迟不交租金。经原告多次催要，被告支付房租至2019年8月10日，之后至今的房租拒付，至起诉之日共计欠付房租20000元。因被告拒绝交纳房租，原告要求被告搬出房屋，被告拒绝搬出并将出租房屋外墙喷绘大量“此房有纠纷”的字体。原告认为，被告拒绝缴纳租金的行为已经违反了合同约定，故原告请求法院依法解除该租赁合同，依法给付2019年8月10日至起诉之日的租金20000元，并根据合同约定被告违约缴纳200%违约金即20000元，共计40000元；要求被告恢复墙体结构。 田想辩称，不认可与李霞签订的合同，被告不认识李霞，2015年签合同时，是李册出面，李册签的字，李霞的名字是后补上去的，没有授权字样。2019年8月10日，袁茂收取了最后一期房租，袁茂与李册是夫妻关系，之后，田想不再租赁该房屋，10天左右被告将部分容易搬动的东西搬走，不易搬动的门窗、地板、墙体、门口地面、卷闸门等，原告允许和其他的租房者协商将损失的装修费用赔偿被告。租房期间的租金推迟延误是双方协商后同意的，被告是按期缴纳的，被告不欠原告房租。被告租赁原告房屋后对房屋进行了装修，现有部分装修物，如果原告要求恢复原状，被告的装修物必须返还，否则，要求原告按照物价赔付被告经济损失。 租房期间，房顶漏雨，多次要求原告修缮，原告没有修缮，被告自行修缮支付的费用应当由原告负担。李册、袁茂、孟景、刘朝用4人要将被告装修物占为己有，共同将被告打伤住院，目前正在公安机关处理中，这些经济损失也要求原告赔偿。因为李册等4人打伤被告，出于气愤，被告在房屋门窗上喷绘了“此房有纠纷”的红色字体，门窗都是被告所有的，和原告没有关系。 李霞提交如下证据：1、李霞与田想2015年6月4日签订的《房屋租赁合同》一份；2、租赁房屋照片一张；3、租赁房屋所有权证，证明房屋所有权人为李霞。 田想对李霞的证据的质证意见如下：对证据1签订的合同不认可，是与李册签订的合同，该合同已经过期，不认可；对证据2在租赁房屋外喷绘的事实认可，但很快就将其擦拭干净；对证据3房子是李霞的，但合同是李册签的，不具备任何效力。 田想提交如下证据：1、租赁房屋照片，证明2019年8月10日后，原告在租赁房屋处张贴“出租”字样，窗户、门干干净净，门口上的锁是原告锁的，被告没有影响原告出租房屋；2、2019年8月10日袁茂收到15000元房租的收条；3、田想与孟景公公的三次通话录音整理，证明孟景公公代表孟景、李册与被告协商租房事宜。 李霞对田想的证据的质证意见如下：对证据1，2019年8月10日，因被告不交租金，双方协商被告搬出房屋，被告要求原告购买其在房屋内修建的玻璃屋，原告拒绝后被告将外面的玻璃门锁上，并先后两次在门外喷绘“此房有纠纷”的字体，阻止原告向外出租，被告现已将屋内能搬走的物品搬走，剩余的只是装饰装修部分；对证据2无异议；对证据3，是与案外人的录音，非本案当事人，案外人无权代替原告做任何主张，与本案无关。 本院经审理认定事实如下：2015年6月4日，案外人李册代理房屋所有权人李霞与田想签订一份《房屋租赁合同》，约定将李霞名下位于辛集市北区房屋出租给田想，租赁期限为三年（2015年5月10日至2018年5月10日），租金标准为第一年租金55000元，第二年、第三年每年60000元，租金支付方式为年付，付款时间为合同签订后20个工作日内。对房屋的返还、房屋及附属设施的维护、合同的解除、违约责任等进行了约定。在合同最后一页，双方作了补充约定：交下年租金日期为每年5月10日前，到期恢复墙体结构（门不动）。合同签订后，李霞交付房屋，田想将该门店1号房屋与另案租赁的孟景名下的门店2号房屋作为一个整体进行了装饰装修，留出门店1号房屋的门供人出入。租赁合同期限届满后，双方协商继续租赁，田想给付房租至2019年8月10日。之后，田想不再租赁该房屋，陆续将屋内容易搬动的东西搬走，双方因不易搬动的装饰装修物是否应折价赔偿发生纠纷，田想先后两次在门店外墙上、门上、窗上涂抹“此房有纠纷”的红色大字。该房屋被田想上锁至今。现李霞诉至法院，要求解除租赁合同，并要求田想恢复原状、返还房屋，给付欠付租金20000元及违约金20000元。 本院认为，《民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，案外人李册作为代理人，在房屋所有权人李霞的授权委托下，与田想签订的《房屋租赁合同》，对被代理人李霞发生法律效力，该合同符合法律规定，依法成立并生效，合同签订后，李霞履行了交付房屋的义务，田想对房屋进行了装修并使用。租赁期间届满，作为承租人的田想继续使用租赁房屋，根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。田想在2019年8月10日给付2019年5月10日至8月10日的租金15000元后，不再租赁该房屋，且陆续将屋内物品搬走，可见，双方的租赁合同自2019年8月10日后事实上已经解除。 合同解除后，田想理应在合理期限内返还房屋，双方因装饰装修物如何处理的问题发生纠纷，田想将租赁房屋上锁，至今未交回租赁房屋，故李霞要求田想返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。田想将租赁房屋上锁、以及在门店外涂抹“此房有纠纷”的红色大字的行为，使得李霞无法继续出租该房屋。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因田想迟延返还房屋给李霞造成的实际损失就是租金损失，故李霞要求田想赔偿2019年8月10日至起诉之日的租金损失20000元的诉讼请求，本院予以支持。李霞主张根据《房屋租赁合同》第十五条第（五）项的约定，要求田想给付违约金20000元。因租赁合同期限届满后，已变更为不定期租赁，双方对于租金给付期限及方式未重新作出约定，视为没有约定，故李霞根据合同第十五条第（五）项的约定，要求田想给付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于李霞要求田想恢复原状的主张，合同最后一页的附件约定“到期恢复墙体结构（门不动）”，而对于拆损的具体部分，合同并未明确写明，庭审中，李霞与田想对于拆损的具体部分表述不一致，故李霞的此项主张，本院不予支持。 田想抗辩要求赔偿其装修费用，双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）项约定“对于装修、装饰或添置新物所花费用，由乙方（田想）负责，如果甲方（李霞）违约致使合同不能如期履行的，甲方应对乙方装修、装饰或添置新物所花费用进行赔偿。”田想并无证据证明李霞违约导致合同不能履行，其要求李霞赔偿装修费用的主张不能成立。田想还要求李霞对房屋内剩余的装修物折价赔偿，双方签订的《房屋租赁合同》第十条第（二）项约定“乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修、对原有旧设施更换、更新的部分，具体处理方法为：可移动拆卸部分，由乙方收回，不可移动部分乙方放弃收回。”田想在2019年8月10日后已将可以搬动的物品收回，屋内剩余的装饰装修物即为合同约定的“不可移动部分”，田想理应放弃收回，田想当庭提交了与孟景公公的三份通话录音整理，李霞不予认可，故其要求李霞对装修物折价赔偿的主张不能成立。 另，田想要求李霞给付修缮房屋的费用，李霞不予认可，田想并无相关证据予以佐证，对此本院不予支持。田想提出双方因发生纠纷，李册等4人将其打伤住院，要求赔偿损失的请求，与本案并非同一法律关系，可另案解决，本案不再处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告李霞与被告田想于2015年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除； 二、被告田想于本判决生效之日起五日内返还原告李霞位于辛集市北区的租赁房屋； 三、被告田想于本判决生效之日起五日内赔偿原告李霞租金损失20000元整； 四、驳回原告李霞的其他诉讼请求。 案件受理费150元，由被告田想负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  王云峰 二〇二〇年四月十三日 法官助理张晓茹 书记员贾楠 ——