宁夏回族自治区泾源县人民法院民事判决书（2020）宁0424民初163号原告：高英，女，1970年2月8日出生，汉族，宁夏泾源县人，现住泾源县。公民身份号码：×××。被告：于有清，男，1982年1月2日出生，回族，宁夏泾源县人，现住泾源县。公民身份号码：×××。被告：于凤霞，女，1987年3月5日出生，回族，宁夏泾源县人，现住泾源县。公民身份号码：×××。二被告共同委托诉讼代理人：丁学明，系泾源县香水镇法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别代理。原告高英诉被告于有清、于凤霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高英，被告于有清、于凤霞及其委托代理人丁学明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高英向本院提出诉讼请求：1、请求由二被告赔偿原告房屋买卖合同违约金9万元；2、由二被告赔偿原告房屋内家具、衣物等经济损失1万元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年10月15日，原告与被告于有清、于凤霞签订房屋买卖合同，合同约定原告将自己所有的的位××县（面积112.83平方米）以45万元的价格出卖于被告于有清、于凤霞，被告于有清、于凤霞应在签订合同次日起20日内向原告一次性付清剩余房款30万元（被告于有清、于凤霞于签订合同之前通过转账的方式向原告银行卡账户支付了房款15万元），并约定如有一方违约承担房屋总额的20%即9万元违约金。被告于有清、于凤霞未按照合同约定的时间向原告支付剩余30万元房款（2019年12月2日向原告支付了剩余房款30万元）构成违约，且被告于有清、于凤霞未在原告同意的情况下私自撬门入住，房屋内遗留原告所有的物品，至此给原告造成了损失，现原告起诉。原告对其主张的事实向法庭提供证据：1、买卖合同原件二份；2、不动产登记证明复印件一张；3、个人明细对账单一张。被告于有清、于凤霞辩称，1、原告将其所有的的位××县房屋以45万元出卖给我们并签订合同属实；2、我们不存在违约，在我们向原告支付了15万元首付款后，与原告口头协议剩余30万元办理按揭贷款到账后即支付给原告，但办理按揭贷款需要原告及时的配合，因原告迟迟不办理房产过户手续，导致按揭贷款发放时间迟延，且办理过户和贷款时间是不可抗力，最终导致向原告逾期支付剩余30万元的房款；3、我们认为是原告违约在先的，其一原告不及时配合我们进行房产过户手续，其二在我们支付了所有房款以后原告不及时向我们交付房屋，迫使我们自行撬锁入住，入住之后原告还不及时取走留存在房屋内的物品，导致我们无法正常生活；4、我们在与原告签订的合同中确实约定了违约金，但是约定的违约金过高，显示公平，请求予以减少或者免除。二被告为证明其主张的事实向法庭提交借款凭证一份（复印件）。经法庭主持举证、质证，原、被告双方对各自向法庭提交的证据均无异议。经审核，原、被告向法庭提交的证据来源合法、内容真实、与本案有关联性，具有相应证明力，本院予以认定。本案经审理认定事实如下：原告将自己所有的的位××县（面积112.83平方米）以45万元的价格出卖于被告于有清、于凤霞（系夫妻关系），被告于有清、于凤霞通过转账的方式向原告银行卡账户支付了首付款15万元后，于2019年10月15日双方签订了房屋买卖合同，合同就房屋价款、办理过户、交付房屋等事宜进行了约定，并详细陈述“本合同签订后，乙方须在20日内给甲方付清剩余房款300000元整（叁拾万元整），如甲乙双方不能按照本合同执行，违反本合同规定的任何一方，承担本合同房款总额（450000元）大写（肆拾伍万元整）的20%违约金”。合同签订后，原告协助被告于有清、于凤霞办理了房屋过户登记手续。被告于有清、于凤霞通过办理按揭贷款的方式于2019年12月2日向原告支付了剩余的房款300000元。后原告以被告于有清、于凤霞逾期付款未支付违约金为由拒绝交付房屋、搬离房屋内自己所有的衣物、电冰箱等物品，被告于有清、于凤霞自行撬锁入住至今。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效。本案主要的争议焦点在于二被告是否违约？本案中，原告与二被告签订的房屋买卖合同中对剩余房款的付款时间作出了明确约定，二被告未按合同约定的时间向原告支付剩余房款是事实，且二被告也向法庭提交了证据予以证明。二被告辩称未依约支付剩余房款的原因在于原告不积极、及时配合办理过户手续，导致办理按揭贷款时间迟延系不可抗力导致，基于原、被告双方在合同中对剩余房款的付款时间作出了具体、明确的约定，足以认为约定的内容体现了合同双方真实的意思表示，二被告作为完全民事行为能力人，对办理过户手续、按揭贷款所需时间应有明确的认识，且办理按揭、过户等手续所需用的时间并非是不能预见、不能避免、不能克服的，原、被告完全可以在合同双方均自愿同意的情况下对付款时间约定相对宽松，故对二被告的辩称意见本院不予采纳，应认定为二被告构成违约。本案中，原告主张由二被告赔偿违约金的请求，违约金在合同法中主要体现为以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。原、被告就承担违约责任的方式作出了明确的约定，庭审中二被告以双方约定的违约金过高请求予以适当调整，原告当庭陈述因二被告逾期导致自己产生了经济损失2000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条之规定，当约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，对二被告该辩称意见予以采纳。按照原、被告合同约定的付款时间，二被告实际向原告支付剩余房款仅逾期了26天，原告当庭陈述实际损失为2000元，足以认定原、被告之间约定的违约金过分高于实际造成的损失，且原告亦未向法庭提交证据证明实际损失的数额，故应承担举证不能的不利后果。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，本院根据公平原则和诚实信用原则，在以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况下应予以调整。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算支付，但自2019年8月20日起，中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率已取消，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算支付；本案违约金数额应以未付购房款30万元为基数，自2019年11月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年12月1日止，对原告该请求，本院予以部分支持。对原告主张由二被告赔偿涉案房屋内原告衣物、电冰箱等物品损失的请求，因原、被告签订房屋买卖合同后双方就办理了房屋过户登记手续，自办理过户登记之日起涉案房屋的所有权依法转移即归二被告，且二被告向原告付清房款后原告未按照合同约定内容向二被告交付房屋，原告对留存自有物品应当搬离是合同履行附随义务，原告未自行履行搬离义务，现加以诉讼要求二被告赔偿，于法无据，故对原告该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告于有清、于凤英于本判决生效后十日内向原告高英一次性连带支付履行合同违约金1347元；二、驳回原告高英其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告高英负担1125元，被告于有清、于凤英连带负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马权良 二〇二〇年四月十四日书记员 李 飞附：本案适用的法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。