包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初175号原告支颖，女，现住包头市，个体职业。被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司住所地：东河区。法定代表人郑学明，系该公司董事长委托代理人郭焰、马晓波，系内蒙古久望律师事务所律师。原告支颖诉被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告支颖、被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司的委托代理人郭焰、马晓波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年1月5日，原告以881926元的价格购买了被告所开发建设的商铺，双方签订了《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》，并交付了产权代办费54212元，按照合同约定，被告应在商品房交付后730日内给原告办理房屋产权相关手续，如逾期未办理应按日计算向原告支付全部已付房款的万分之二的违约金，但违约金额最多不超过原告已付房款的百分之二。然而时至今日，经原告多次催促被告并到相关部门反映无果，已逾期2000天之久，故为了维护原告的合法权益而诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求依法判令被告按照合同规定限期给原告办理房屋所有权相关手续(办理产权证)；被告直至今日未能按照合同履行约定，请求依法判令被告给原告赔偿违约金17638.52元；2、本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称，一、答辩人开发手续齐全，销售行为合法，具备办理不动产登记的条件，被答辩人未取得权属证书不是答辩人原因造成，不应支付违约金。答辩人2010年开发建设了欣龙商贸城，陆续办理并取得了建设工程需要的证书，于2011年12月9日取得了《商品房预售许可证》，取得预售许可证后，答辩人与被答辩人于2012年1月5日签订了《商品房买卖合同》。被答辩人购买商铺时，答辩人已经五证齐全，具备为业主办理不动产登记证书的条件。答辩人在五证齐全后就将相关手续递交包头市住房保障和房屋管理局，市房管局在2014年3月27日向答辩人核发了“商品房初始登记办结通知书”，完成了商城大产权的初始登记。《商品房买卖合同》第十二条约定，“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。”2014年10月，包头市房管局分批为答辩人处39户业主办理了《房屋所有权证》。2015年1月至2016年12月两年间，因市房管局职能调整，暂停了产权证的办理，答辩人的办证工作也被暂停。在办理产权证职能调整到市国土局不动产登记中心后，2017年3月30日，不动产中心又给答辩人处29户业主办理了《不动产权证》。2019年8月10日，经东河区人民政府协调，市不动产中心又开始了办证工作，现不动产登记中心正在分批为业主办理不动产证，已经有部分业主于2019年底拿到不动产登记证书。本案中，答辩人在2011年12月已经具备为业主办理不动产登记的条件，且已经登记报备，并办理部分产权证书，履行了合同约定的备案义务。因办证机关的机构职能调整、政策衔接等原因一再拖延，属于办证机关的责任，答辩人在办证过程中没有过错，也没有违约，不应支付违约金。综上，答辩人属于为数不多的五证齐全，能办理产权证的房地产，应给予肯定和支持，不能将办证机关原因造成的迟延办证责任由答辩人承担，答辩人对于办理产权证不存在违约行为，不应承担违约责任，请法庭驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2012年1月5日原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》，原告以按揭贷款（44万元）的方式购买了被告开发建设的东河区环城路商品房（建筑面积24.62平方米），商品房总价格881926元。合同签订当日，被告向原告交付了该商品房。上述《包头市商品房买卖合同》第十二条约定了商品房产权登记：出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.详见附件五第二条；《补充合同》第二条约定了转移登记:1.该商品房交付使用后，买受人同意委托内蒙古欣龙房地产开发有限责任公司向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.买受人交下列第1.2.3.4.5种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金（2）契税（3）供暖费（4）物业服务费（5）国家规定的办理房屋权属证明需缴纳的其它费用。3.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%,出卖人不承担其它赔偿责任。另查明，2012年1月5日原告向被告交付了代办房屋产权的相关费用54212元。本院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》不违反法律法规的强制性规定，故该合同成立有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。针对双方焦点分析如下：第一，按照《补充合同》第二条3.规定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%,出卖人不承担其它赔偿责任。原告请求违约金符合上述约定，本院予以支持。1.按约定，被告未能在约定的730日（截至2014年1月5日）为原告办理房屋所有权证书，依上述约定应承担违约金17638.52元（881926元x2%）2.被告未提供充分证据证明：未能在2013年12月22日前为原告办理房屋所有权证书，非因出卖人（被告）的责任造成。第二，按照《补充合同》第二条转移登记约定1.该商品房交付使用后，买受人同意委托内蒙古欣龙房地产开发有限公司向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记。第2项约定：买受人交专项维修资金、契税、供暖费、物业服务费、国家规定办理房屋权属证明需缴纳的其他费用，并在接收该商品的同时将上述税费交给出卖人。依据上述约定，原告委托被告办理不动产登记证书，并已按被告要求交纳登记所需各项费用的情况下，被告已具备办理不动产登记证书的条件下，应给原告办理不动产登记证书，该诉请符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告支颖办理上述房屋的不动产登记证书。二、被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告支颖17638.52元违约金。案件受理费120.48元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 梁子明 二零二零年四月七日书记员 周桂芸附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。