广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初351号原告：王瑶，女，1966年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区****************25A，公民身份号码422************181。委托诉讼代理人：凌剑，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市朗淇物业管理咨询有限公司，住所地：佛山市南海区******************，统一社会信用代码91440604MA510DAQ9P。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：陈旺，广东信孚律师事务所律师。原告王瑶诉被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于同年3月25日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人凌剑、被告的委托诉讼代理人陈旺到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告就位于广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区********（下称涉讼房屋）于2018年7月22日签订的《房屋委托合同》自2019年**月*日起解除；2.被告向原告支付租金3690元及相应的违约金（以2019年9月25日至**月24日的租金为2700元为本金从2019年9月25日计算，2019年**月25日至2019年**月*日的租金990元为本金从2019年**月25日起计算，均至实际清偿之日止按每天0.5%计算的违约金及涉讼房屋3个月的租金8100元）；3.被告向原告赔偿损失558.02元（即2019年**月1日至**月30日的物业管理费及水电公摊费558.02元）；4.被告向原告交回涉讼房屋（位于广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区********）；5.被告向原告支付房屋占用费（按每月2700元自2019年**月6日起计至被告向原告交回涉讼房屋之日止）及相应的物业管理费（按每月246元自2019年**月6日起计至被告向原告交回涉讼房屋之日止）；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年7月22日签订一份《房屋委托合同》（下称涉案合同），约定：原告将位于广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区********委托被告管理；委托期共36个月，自2018年7月25日起至2021年7月24日止，原告于2018年7月22日将房屋交付被告；被告每月向原告缴纳租金2700元，原告每年收足10.5个月租金，另外1.5个月租金作为被告代理出租及房屋管理费用，被告于2018年9月9日开始按月向原告缴纳租金；当被告未按涉案合同约定时间3天内支付给原告房屋租金将视为支付违约，原告将有权向被告追讨每天0.5%租金的滞纳金；被告超过一个月未按涉案合同约定时间支付给原告租金并协商无果，原告有权马上收回房屋自行处置并追讨被告所欠租金及滞纳金外3个月租金的违约金；在代理期内，房屋内所发生的水、电、煤气、宽带上网、有线电视及电话费、物业费用由被告承担。原告签订涉案合同即按约定向被告交付涉讼房屋，但被告自2019年2月开始违约不能依时交租金，须经原告多次催促才陆续补交部分的租金。及后，被告一直拒绝支付涉讼房屋自2019年9月25日至涉案合同解除之日期间产生的租金及杂费（物业管理费、水电煤气费等），为此原告多次联系被告协商无果，无奈之下原告于2019年10月22日委托律事务所向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的上述费用，被告收函后明确表示将拒不支付任何费用，至此原告于2019年11月1日向被告发出解除涉案合同的通知函，通知被告涉案合同自即日起正式解除，原告将依法追究被告严重违约的法律责任，被告于2019年11月5日收到该通知函。同时，原告发现被告已拖欠2019年10月至11月的物业管理费558.02元，即被告已造成原告损失，应该依约向原告作出赔偿。综上所述，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益并造成相应的损失，故原告依法提起诉讼予以维权，请求法院依法作出公正判决。被告答辩称，原告已于2019年10月27日收回涉讼房屋且进行换锁，被告认为原告换锁的行为已经构成了解除合同的意思表示，被告认为合同于2019年10月27日已解除。被告同意支付2019年9月25日至10月27日的占用费，10月28日之后的费用不同意支付，因原告已于2019年10月27日已经将涉讼房屋收回。被告认为原告双重计算了违约金，应当予以核减。确认欠付10月1日后的物业管理费。被告认为被告已于2019年10月27日向原告交还了涉讼房屋，不存在10月27日后的费用及返还的义务。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的公示报告打印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.不动产权证原件1份，用以证明原告是涉讼房屋的所有权人，有权签订涉案的合同并进行收益。3.《房屋委托合同》原件1份，用以证明诉讼双方关于涉讼房屋的租赁合同关系，该合同约定了租金、租期、物管费、合同费用支付时间、出租人提供设备设施、违约金计算方式等。4.浦发银行流水清单原件4页，用以证明被告一直由拖延支付租金的情形，并且拒绝支付2019年9月25日至今的租金，其行为严重违约。5.EMS邮单原件及查询信息打印件各2份、律师函原件1份、通知函原件1份，用以证明被告拒不支付涉讼房屋自2019年9月25日以后的租金及杂费（物业管理费、水电煤气费等），原告协商无果委托律事务所向被告发出律师函履约，被告收函后明确表示将拒不支付任何费用，原告向被告发出解除涉案合同的通知函，被告于2019年11月5日收到该通知函，故涉案合同于当日解除。6.中国建设银行个人活期账户交易明细打印件3页，用以证明被告已向原告支付购买涉讼房屋租赁设备设施的费用，原告需在租赁日期开始前提前支付当月的租金。7.收款收据原件4份、POS签购单原件3份，用以证明2019年10-12月、2020年1-2月的水电公摊费及杂费均由原告支付。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告的举证，被告对其真实性均无异议，经审查，本院对原告举证的真实性均予确认，并在卷佐证。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年7月22日，原告王瑶（委托方，甲方）与被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司（受托方，乙方）签订《房屋委托合同》约定：甲方委托给乙方的房屋位于佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区*******。该房屋委托期共36个月，自2018年7月25日起至2021年7月24日止。乙方向甲方承诺，该房屋仅作为居住使用，甲方应于2018年7月22日将房产交付乙方。每月交付租金为2700元。甲方三年提供135天免租期，相当于4.5月时间。甲方每年可收足10.5个月租金。另外1.5个月租金作为乙方代理出租及房屋管理费用。乙方代理甲方房屋租金由双方签订本委托协议书第二天算起45天即2018年9月9日开始按月缴纳给甲方。首月支付半个月租金，剩下的十个月按整月支付。如乙方未支付甲方按本委托协议约定时间3天内支付给甲方房屋租金将视为违约，甲方有权向乙方追讨每天0.5%租金的滞纳金。当乙方超过一个月未按本委托协议约定时间支付给甲方房屋租金并协商无果，将视为乙方协议违约，甲方有权马上收回该房屋自行处置并追讨乙方所欠除租金及滞纳金外3个月租金的违约金。乙方提前解除合同的，需要支付甲方3个月租金的费用做违约金，等约定。原、被告在（2019）粤0605民初29851号中确认涉讼的5105房及另外两套房屋（1901房、1916房的租金金额均为2700元/月）的租金支付情况如下：租金起算日期支付日期金额2018.9.9-2018.9.242018.9.940502018.9.25-2018.10.242018.9.2481002018.10.25-2018.11.242018.10.2481002018.11.25-2018.12.242018.11.2481002018.12.25-2019.1.242018.12.2481002019.1.25-2019.2.242019.1.2681002019.2.25-2019.3.24无无2019.3.25-2019.4.242019.3.2581002019.4.25-2019.5.242019.4.2981002019.5.25-2019.6.242019.5.3016200（其中8100用于支付2019.2.25-2019.3.24的租金）2019.6.25-2019.7.242019.7.181002019.7.25-2019.9.8免租期2019.9.9-2019.9.242019.9.2944182019年10月22日，原告通过邮寄方式向被告发送《律师函》要求被告收到律师函之日起三日内与原告联系、协商，并尽快支付2019年9月开始的租金。被告于2019年10月24日收到上述《律师函》。2019年11月1日，原告通过邮寄方式向被告发送《通知函》要求解除涉讼的《房屋委托合同》。被告于2019年11月9日收到上述《通知函》。原告支付了涉讼租赁物2019年10月的物业管理费256.23元、公摊水电费22.56元及2019年11月的物业管理费256.23元、公摊水电费23元。另查，涉讼房屋位于广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区********，登记权属人为王瑶。诉讼中，原告述称其于2019年11月13日对涉讼租赁物进行了换锁。本院认为，原告与被告签订的《房屋委托合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告于2019年10月24日收到原告要其在3日内支付2019年9月租金的《律师函》，被告经原告催收仍未在合理期限内支付，原告有权解除合同，原告要求解除合同的《通知函》于2019年11月9日送达被告，本院据此确认涉讼合同于2019年11月9日解除。被告主张其于2019年10月27日向原告交还了涉讼租赁物，但未能举证证明，本院不予确认。原告述称其于2019年11月13日对涉讼租赁物进行了换锁，本院据此认定原告于2019年11月13日收回涉讼租赁物。原告已于2019年11月13日收回涉讼租赁物，原告关于收回涉讼租赁物的诉请，本院不再支持。原告关于2019年11月13日之后的租金、物业管理费及水电公摊，本院亦不予支持。被告应向原告支付2019年9月25日至11月13日的租金4442元（2700元/月×1个月＋2700元/月×20天）、10月1日至11月13日的物业管理费367.26元（256.23元/月×1个月＋256.23元/月×13天）及公摊水电费32.53元（22.56元＋23元÷30天×13天），原告诉请超出部分，本院不予支持。合同约定，被告迟延支付租金，需向原告支付日0.5％的滞纳金，该滞纳金的约定实为逾期付款违约金的约定，但该违约金的约定明显过高，本院调整为日万分之五，本院酌定被告支付以3690元为本金自2019年11月9日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。合同因被告违约而解除，原告诉请被告支付3个月租金8100元的违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告王瑶与被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司就佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区********签订的《房屋委托合同》于2019年11月9日解除；二、被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月25日至11月13日的租金4442元、10月1日至11月13日的物业管理费367.26元及公摊水电费32.53元予原告王瑶，并支付以3690元为本金按日万分之五计算自2019年11月9日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金予原告；三、被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8100元予原告王瑶；四、驳回原告王瑶的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取1194.59元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担1169.59元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年四月二十四日书记员  成海欣