湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初1303号 原告：章姝，女，汉族，1991年9月28日出生。 被告：怀化市澳海物业服务有限公司。 法定代表人：王解明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：叶洪，该公司法务部工作人员。 原告章姝与被告怀化市澳海物业服务有限公司（以下简称“澳海物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章姝、被告澳海物业公司的诉讼代理人叶洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章姝向本院提出诉讼请求：1．判令被告承担未履行前期物业服务协议的违约责任，将房屋恢复至开发商修建时一体浇筑的原始状态，并由有资质第三方机构出具书面鉴定报告；2．判令被告赔偿原告无法收房的损失（按照每月2,500元的标准计算至房屋恢复原状为止，暂计算至起诉时为10,000元）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月29日签订了商品房买卖合同，原告购买的房屋是位于怀化市鹤城区澳海公园1号项目第**幢**层203号住房（以下简称“203号住房”），约定交房日期为2019年1月3日，至今未交房。原、被告于2017年11月29日签订前期物业服务协议，依据协议约定，被告应履行管理职责，对原告房屋进行妥善监管，但被告未通知原告，更未经原告同意，擅自将钥匙给无关人员，也未派人进行监督，导致原告所购房屋的阳台天花板受损，且无法修复。原告依据合同法等相关法律规定，特提起诉讼，请求支持原告诉求。 澳海物业公司辩称：原、被告于2017年11月29日签订了《前期物业协议》，该协议约定被告为原告提供203号住房的物业服务，原告应于2019年1月3日接收该房屋，并交纳2019年1月至2020年1月物业服务费，原告因自身原因未办理收房手续，也未交纳物业服务费，目前该住房属于空置房。2019年12月5日，位于怀化市鹤城区澳海公园一号**栋303号住房（以下简称“303号住房”）因装修做厕所防水，该房屋业主委托的装修工人、以需进入203号住房看防水情况为由，借用该房屋钥匙，因该房屋属于空置房，且为避免303号住房装修防水未做好而导致渗漏水到203号住房，被告将203号住房的钥匙借给303号住房的装修工人并无不当。同日，被告进行空置房巡查时，发现203号住房南侧阳台天花板处排水管被改动，遂联系原告，告知303住房业主私自改动此处排水管的情况，同时要求303住房的业主立即对此部位进行恢复，且已经恢复原状。被告积极履行了《前期物业协议》的义务，根据该协议第四条第21项“业主因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任”、第十三条第五款第4项第七项约定“双方约定如因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不承担任何赔偿责任：因甲方、第三方故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、《业主临时公约》和物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度所致一切相关损害；自甲方迟延交纳物业服务费至清偿之日期间（含票据未兑现期间）产生的任何损害”。因此，被告并不违约，且原告无任何证据证明其财产受到损失，若确有损失也不应由被告承担赔偿责任。基于以上理由，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理确认以下事实：2017年11月29日，章姝与怀化市澳海房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定章姝购买203号住房，怀化市澳海房地产开发有限公司于2019年1月3日前将203号住房交付章姝使用。同日，章姝（甲方）与澳海物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，该物业服务协议第十三条第五项约定：“……如因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不承担任何赔偿责任：……；4．因甲方、第三方故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、《业主临时公约》和物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度所致一切相关损害；……；7．自甲方迟延交纳物业服务费至清偿之日期间（含票据未兑现期间）产生的任何损害。”。2018年6月30日，章姝（甲方）与百安居共享家居馆怀化分公司（乙方）签订了一份《装饰设计委托协议》，该协议约定甲方委托乙方为203号住房进行装修设计。2019年1月，怀化澳海房地产开发有限公司通知章姝办理203号住房的交接手续，但章姝一直未去该公司办理交接手续，于是怀化澳海房地产开发有限公司将203号住房的钥匙交给澳海物业公司保管，但章姝至今未支付物业管理费。 2019年12月5日，位于203号住房楼上的303号住房的业主对其住房进行装修，装修工人在做房屋防水测试过程中，以需进入203号住房看防水情况为由，向澳海物业公司借用203号住房的钥匙，澳海物业公司将203号住房的钥匙借给303号住房的装修工人，但装修工人将一根从303号住房阳台的地板穿过203号住房的阳台天花板的排水管移动了位置。当日，澳海物业公司发现排水管被改动后，立即联系章姝告知其303住房业主私自改动排水管位置的情况，由于章姝不同意排水管被改动位置，澳海物业公司及时通知了303号住房的业主恢复原状，而且303号住房的业主及时将其所开戳的排水孔洞加注混凝土，并将排水管移至原来的位置，但直到2020年3月底才刷双飞粉、恢复了天花板的原状。章姝认为应当恢复至一体浇筑的原始状态，且澳海物业公司未尽管理职责，导致其房屋损坏及经济损失，故提起诉讼。 另查明，章姝在本市范围内没有其他住房，章姝于2019年1月20日租用一套124.10平方米的住房，租期自2019年1月20日至2020年1月20日，租金总共为2,500元。 上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》复印件一份、《前期物业服务协议》复印件一份、《装饰设计委托协议》复印件一份、《房屋租赁合同》原件一份、短信聊天记录截图两份、现场照片三张，被告提交的微信聊天记录截图三份、现场照片两张及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据章姝与澳海物业公司签订的《前期物业服务协议》第十三条第五项约定，因第三人故意或过失所造成章姝的损害，澳海物业公司不承担赔偿责任；因章姝迟延交纳物业服务费至清偿之日期间的损害，澳海物业公司亦不承担赔偿责任。因本案涉及的损害系303号住房的业主所造成，而且属于章姝未交纳物业服务费期间所造成的损害，依据上述物业服务协议约定，澳海物业公司不应承担民事责任；因此，章姝要求澳海物业公司恢复原状及赔偿损失，不符合双方所签订物业服务协议的约定。303号住房的业主已采取将新开戳的孔洞加注混凝土、将排水管恢复至原来位置等措施恢复原状，符合法律规定；章姝要求恢复至一体浇筑的原始状态属于履行不能或者履行费用过大，应不予支持。203号住房一直处于未收房状态，而且303号住房的业主将排水管移位后及时恢复了原状，并不影响章姝的收房及对203号住房的装修，章姝长期租房居住所造成的租金损失与将排水管移位行为没有因果关系。综上所述，章姝的诉求不成立，应不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 驳回原告章姝的诉讼请求。 案件受理费130元，减半收取65元，由章姝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向和平 二〇二〇年四月二十四日 代理书记员  张 茜 （此页无正文） 附判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。