广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1274号上诉人（原审被告）：中山市金山城房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇金斗湾开发区，统一社会信用代码914***********140T。法定代表人：李永河，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯晨，女，1986年1月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****8*1********。上诉人中山市金山城房地产有限公司（以下简称金山城公司）因与被上诉人柯晨商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初11133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金山城公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判金山城公司仅退回柯晨购房款65000元。事实和理由：一、从2011年2月至2019年3月11日，柯晨一直使用案涉车位，期间柯晨于2018年12月7日将案涉车位出租给他人，因此一审法院判决金山城公司向柯晨支付利息，显失公平。退一步而言，即使金山城公司要支付购房款的利息，利息起算时间应该为柯晨不能实际使用案涉车位之日起，而不是案涉认购书的签订日期。二、案涉认购书没有约定违约责任，但一审法院既判决金山城公司支付购房款利息，又判决金山城公司支付违约金，违反了合同法第114条第二款规定。柯晨的损失实际是不能享有案涉车位的权益，而一审判决金山城公司承担45000元违约金，已经高达实际损失的69%，远远高于柯晨实际损失，同时又判决金山城公司向柯晨支付利息，明显过高。被上诉人柯晨辩称：一、一审判决金山城公司赔偿柯晨购车位款6.5万元的利息损失，符合法律规定。柯晨已经依据认购书的约定于2011年1月3日、1月6日先后缴纳了6.5万元购车位款，履行了全部付款义务。但金山城公司违反认购书的约定，未为柯晨办理权属证书，导致案涉车位被拍卖给案外人，金山城公司的行为构成根本违约。二、一审判决金山城公司承担车位差价的损失，有法可依。双方于2011年1月6日签订认购书，当时的车位价为6.5万元。现购买同区域同面积的车位需要12万元之多，是经评估机构作出的评估报告确定的，双方对该评估报告均没有争议。显然，两者差价5.5万元，属于柯晨的损失。三、柯晨诉请维修基金1270元和律师服务费1.2万元本应得到支持，一审考虑金山城公司的利益，没有采纳柯晨的主张，柯晨也为息事宁人没有为此提起上诉，但这并不等于柯晨没有理由。柯晨于2019年4月25日向一审法院起诉请求：1.解除柯晨与金山城公司于2011年1月6日签订的凯都国际商品房认购书；2.金山城公司向柯晨退还其已支付的车位购买款65000元并向柯晨支付相应的利息损失，暂计为1000元（按中国人民银行同期贷款利率，自2011年1月6日计算至金山城公司将车位购买款本息实际还清之日）；3.金山城公司向柯晨赔偿损失112690元（该金额为暂定金额，包括柯晨已支付的车位管理费4400元、停车卡工本费20元、维修基金1270元、车位现在市值与约定购买款之间的差额95000元以及柯晨为维护自身权益已支付的本案律师费12000元）。一审诉讼中，柯晨明确诉讼请求为：1.解除双方于2011年1月6日签订的凯都国际商品房认购书；2.金山城公司向柯晨退还已支付的车位购买款65000元，并向柯晨支付相应的利息损失（以65000元为本金按中国人民银行同期贷款利率，自2011年1月6日起计算至金山城公司将车位购买款本息实际还清之日止，截至2019年6月11日为30319.65元）；3.金山城公司向柯晨赔偿损失112690元（该金额包括柯晨已支付的车位管理费4400元、停车卡工本费20元、维修基金1270元、柯晨重新购买同地段车位所需花费总额与案涉认购书约定购买款之间的差额95000元以及柯晨为维护自身权益已支付的本案律师费12000元）；4.金山城公司承担柯晨支付的评估费600元。一审法院认定事实：2011年1月6日，柯晨与金山城公司签订一份凯都国际商品房认购书，主要约定:柯晨购买中山凯都国际大厦地下XXX号车位，售价65000元；柯晨签署认购书时支付金山城公司2000元作为定金、自签订认购书之日起算7日内一次性付清全部楼款；双方于2011年7月30日前确权后签订商品房合同，并申请办理产权证；双方签订商品房买卖合同后，本认购书由商品房买卖合同所取代。在未签署商品房买卖合同前或双方未能签署商品房买卖合同，本认购书作为销售该物业对双方有约束力的商品房买卖合同。认购书还约定了其他内容。柯晨分别于2011年1月3日、6日向金山城公司支付定金2000元及车位购买款63000元。并于1月18日向中山市金汇实业有限公司金山城物业管理分公司支付涉案车位2011年2月1日至2012年1月31日的车位费550元、停车卡工本费20元，及维修基金1270.8元。2015年，因金山城公司与案外人中国建筑第六工程局第五建筑工程公司（即现在的珠海市忠厚联合贸易有限公司）建设工程施工合同纠纷，金山城公司名下位于中山市坦洲镇金山城10期凯都大厦车库全部车位，均被查封，并进行财产变现，但经过三次公开拍卖及公开变卖，均未成交，最终全部由珠海市忠厚联合有限公司承接。7月23日，一审法院向中山市国土资源局发出（2015）中一法执恢字第469－1号协助执行通知书，通知中山市国土资源局协助珠海市忠厚联合有限公司办理上述车位的过户手续，即金山城10期凯都大厦地下车库1－183号车位[土地证号：国（2005）XXXXX，预售许可证号：中建房（预）字第2008326号]的过户手续。2019年3月21日，涉案车位登记至珠海市忠厚联合贸易有限公司名下。2019年4月3日，柯晨就本案纠纷与广东非凡律师事务所签订委托代理合同，并向广东非凡律师事务所支付律师费12000元。一审庭审中，柯晨与金山城公司对涉案车位于2011年2月1日交付的事实予以确认。柯晨称签订认购书后其一直要求金山城公司签订商品房买卖合同及办理相关产权过户手续，但金山城公司一直拒绝；其一直使用涉案车位至2019年2月。金山城公司称因公司的一些其他原因导致没有及时办理产权登记手续；柯晨在2019年3月11日仍在使用车位。依柯晨申请，一审法院依法委托中山远濠土地房地产与资产评估咨询有限公司（以下简称远濠评估公司）对涉案车位的价值进行评估。远濠评估公司于2019年7月19日出具远濠房评字第（2019）0449号评估报告书，估价结果为确定涉案车位于2019年7月18日市场评估总价为120000元，扣减预计转让时卖方应承担税费及欠费后的房地产市场评估价值为103140元（评估结果已扣减房地产预计转让时卖方应承担的税费及欠费为16860元）。一审法院认为，本案为预售房屋买卖合同纠纷。柯晨与金山城公司于2011年1月6日签订凯都国际商品房认购书后未签订正式商品房买卖合同，则根据认购书的约定，该认购书即作为双方签订的商品房买卖合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。认购书签订后，柯晨已依约履行完毕支付约定款项的义务，但涉案车位因金山城公司的原因被登记至他人名下，认购书的目的已无法实现，应当由金山城公司承担违约责任，现柯晨主张解除认购书，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，柯晨已支付之款项65000元，理应由金山城公司返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，柯晨主张的损失包括：车位购买款项65000元所产生的利息；其在使用涉案车位期间交纳的维修基金1270元、物业管理费4400元、停车卡工本费20元；其重新购买同等条件车位的差价损失95000元；律师费12000元。针对柯晨主张上述损失，一审法院分析如下：关于利息损失，柯晨基于对合同的遵守于2011年1月6日将涉案车位全款65000元支付给金山城公司，后因金山城公司单方违约导致柯晨无法取得涉案车位所有权，现合同被解除。柯晨主张由金山城公司支付占用该65000元期间所产生的利息，符合法律规定，故对于其该主张，一审法院予以支持。对于该利息的计算标准，柯晨主张按中国人民银行同期贷款利率计算，并未超过合理限度，但因中国人民银行同期贷款基准利率已于2019年8月20日取消，故一审法院认定，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后（包括当日）的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于车位维修基金、物业管理费及停车卡工本费，该费用为柯晨在使用涉案车位过程中所产生的必要费用，且上述费用并不受金山城公司的作为或不作为有所影响，即上述费用并非柯晨因金山城公司的违约行为所导致的实际损失，故柯晨的上述主张，于法无据，一审法院不予支持。关于差价损失，根据涉案合同约定的价款及远濠评估公司就涉案车位出具的房地产估价报告，涉案车位确实存在差价损失，且该差价损失是金山城公司违约行为所致，仅仅由金山城公司返还合同价款并支付利息已不足以弥补柯晨全部损失，故金山城公司应对该差价损失予以合理赔偿。就具体赔偿数额，考虑到金山城公司已于2011年2月1日将涉案车位交付给柯晨实际占有使用到2019年年初的事实，参照房地产估价报告，一审法院酌定金山城公司应当另行赔偿柯晨差价损失45000元。关于律师费12000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除柯晨与金山城公司于2011年1月6日签订的凯都国际商品房认购书；二、金山城公司于一审判决生效之日起七日内向柯晨返还购房款65000元及利息（以65000元为基数，自2011年1月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、金山城公司于一审判决生效之日起七日内向柯晨赔偿损失45000元；四、驳回柯晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元（柯晨已预交），由柯晨负担1438元，金山城公司负担2982元（金山城公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付柯晨）；评估费600元（柯晨已预交），由金山城公司负担（金山城公司于一审判决生效之日起七日内迳付柯晨）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审期间，金山城公司确认柯晨使用案涉车位直至2019年2月。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一审认定解除柯晨与金山城公司于2011年1月6日签订的凯都国际商品房认购书及金山城公司向柯晨返还购车位款65000元，双方均无对此提出异议，故本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为金山城公司承担的违约责任应如何确定。对此，本院具体分析如下：金山城公司与柯晨于2011年1月6日签订案涉认购书后，柯晨依约支付全部购车位款，但金山城公司却没有依照认购书的约定与柯晨签订正式的商品房买卖合同，且因其与案外人之间的纠纷而导致案涉车位的产权已被登记于案外人名下，显然金山城公司的行为已构成根本违约，柯晨公司主张金山城公司承担损失赔偿责任，理据充分。关于利息损失。柯晨分别于2011年1月3日、6日向金山城公司支付定金2000元及车位购买款63000元。柯晨主张金山城公司应按照银行同期贷款利率的标准向其支付该款项自2011年1月6日起至实际清偿之日止的利息损失。经查，案涉车位自2011年2月1日至2019年2月由柯晨占有使用，期间柯晨还将案涉车位出租给他人使用。本院认为，虽然金山城公司未能依照案涉认购书的约定与柯晨签订正式商品房买卖合同的行为构成违约，但案涉车位于2019年2月前一直由柯晨占有使用，且期间柯晨还将案涉车位出租收益，故柯晨主张2019年2月之前的利息损失，理据不足。金山城公司向柯晨支付的利息损失应自2019年3月1日起计算。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。关于车位差价损失。根据远濠评估公司的估价结果，案涉车位于2019年7月18日市场评估总价为120000元，扣减预计转让时卖方应承担税费及欠费后的房地产市场评估价值为103140元（评估结果已扣减房地产预计转让时卖方应承担的税费及欠费为16860元）。本院认为，柯晨于本案中主张案涉车位的差价损失在性质上属可得利益损失，案涉车位的成交价相较于柯晨请求解除合同时的市场价值相差55000元（120000元-65000元）。该差价为案涉认购书正常履行后柯晨可以获得的利益。因柯晨已全额支付案涉车位款，且金山城公司于本案中也没有提供任何有效证据证明柯晨在履行合同过程中存在违约行为，故一审基于该差价损失是金山城公司的违约行为所致，考虑到案涉车位由柯晨实际占有使用至2019年年初的事实及参照房地产估价报告，酌定金山城公司另行赔偿柯晨差价损失45000元，处理结果并无明显不妥，本院予以维持。金山城公司上诉主张不应予以赔偿差价损失，理据不足，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人金山城公司的部分上诉有理，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初11133号民事判决第一、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初11133号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初11133号民事判决第二项为：中山市金山城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向柯晨返还购房款65000元及利息（以65000元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回柯晨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4420元（柯晨已预交），由柯晨负担1989元，中山市金山城房地产有限公司负担2431元（中山市金山城房地产有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付柯晨）；评估费600元（柯晨已预交），由中山市金山城房地产有限公司负担（中山市金山城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付柯晨）。二审案件受理费950元（中山市金山城房地产有限公司已预交），由中山市金山城房地产有限公司负担589元，由柯晨负担361元（柯晨于本判决生效之日起七日内迳付中山市金山城房地产有限公司）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年四月二十二日书记员 刘粤湘