山西省洪洞县人民法院民事裁定书（2019）晋1024民初2076号原告：任雷雷，男，1984年10月18日出生，汉族，住洪洞县，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：常利军，山西靖华律师事务所律师。被告：关青俊，男，1980年11月5日出生，汉族，住洪洞县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李洪庆，山西天锋律师事务所律师。被告：张红芳，女，1981年12月11日出生，汉族，住洪洞县，公民身份号码：×××。系被告关青俊妻子。被告：关学浩，男，1984年10月5日出生，汉族，住洪洞县，公民身份号码：×××。被告：刘雁飞，男，1986年4月15日出生，汉族，住洪洞县，公民身份号码：×××被告：关青明，男，1983年4月10日出生，汉族，住洪洞县，公民身份号码：×××。原告任雷雷诉被告关青明、关学浩、关青俊、刘雁飞、张红芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任雷雷及其委托诉讼代理人常利军、被告关青俊及其委托诉讼代理人李洪庆到庭参加诉讼，被告关青明、关学浩、刘雁飞、张红芳经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告任雷雷向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告履行《房屋买卖合同》义务，将位于××县交付原告，并立即腾退；2、判令被告关学浩、刘雁飞、关青明与被告关青俊、张红芳承担连带责任、3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告关青俊与被告张红芳系夫妻关系。2013年6月2日，二人以分期付款的方式在××县。2018年12月13日，被告关青俊、张红芳与原告达成协议，原告一次性支付购房款30万元，该房屋剩余银行贷款由原告负责偿还。当日，原告支付了购房款，二被告向原告出具了收条，同时，其他三被告在购房合同和收条上签字确认。被告关青俊、张红芳承诺于2019年6月13日前向原告交付房屋。其余三被告向原告出具保证书。同时，被告向原告交付了该房屋的购房合同及其他手续。截止2019年6月13日，原告多次催促被告交付房屋，均无果。被告不按时交付房屋的行为，严重侵犯了原告的合法权益。故提起诉讼。被告关青俊辩称，原告所述不是事实。原被告之间所签订的房屋买卖合同名为买卖，实质为民间借贷的担保，是隐瞒事实真相的虚假活动，不是双方真实意思的表示，合同约定无效，被告方房屋面积为188平方米，价值远非30万元可一次性购买，被告不可能答应。且在签订房屋买卖合同后，该房的分期付款及各种费用仍由被告方向银行支付。足可证明房屋买卖合同是虚假的。虽被告向原告出具了30万元的收据，但实际上原告于2018年12月13日向被告张红芳银行账户只转入247800元，并未转入30万元，在转入247800元后，被告方从2019年1月到2019年6月按30万元月息2.5分利息每月支付原告利息7500元。假如是房屋买卖合同，被告不可能按月息2分5，按30万元本金每月支付利息7500元。被告于2019年7月11日，7月13日两天分5笔归还原告本金5万元，假如不是民间借贷而是购房，被告方不可能再归还原告方本金。为此，双方所签订的买卖合同无效，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告关青明、关学浩、刘雁飞、张红芳没有提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告任雷雷提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、房屋购房协议书一份，附有各被告的身份证复印件及被告一、被告二的户口本复印件，证明购房协议是原、被告的真实意思表示。被告关青俊、张红芳系夫妻关系，其余三被告均可以证明该房屋买卖的真实性；3、被告一、被告二向原告出具的收条，证明原告已经按照合同履行了支付购房款的义务。该收条上也有各保证人的签字，能够证明是双方真实意思表示；4、涉案房屋的商品房买卖合同书及附件，编号为GF-20000171，证明被告已将涉案房屋的全部手续交付给原告。也可以证明被告关青俊、张红芳出卖房屋的真实意思表示；5、证人证言（张志刚），证明被告一同意给原告腾退房屋的事实；6、张志刚同被告一的通话录音，证明被告一同意给原告腾退房屋的事实。被告关青俊提交的证据有：1、张红芳的建设银行明细单，证明2018年12月13日，原告向被告账户内转账存入247800元；2、2019年7月11日、7月13日分5笔，被告向原告支付本金5万元，每笔1万元；3、微信转账记录，证明被告从2019年1月13日到6月15日，每月支付原告利息7500元；4、个人房产抵押贷款合同，证明个人房产抵押贷款编号。该贷款就是本案涉案房屋的分期房贷；5、三份归还分期房贷的还款清单，2018年12月21日被告归还合同号×××贷款为3237.67元；2019年1月21日还款3237.67元；2019年4月22日还款3238.33元。该还款是由被告在银行柜台还款。充分证明在双方签订房屋买卖合同后，房屋分期付款仍由被告还款，说明双方签订的房屋买卖合同，名为买卖，实为借贷。被告关青明、关学浩、刘雁飞、张红芳没有提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月13日原告任雷雷向被告张红芳账户转款248448.68元。同日，被告关青俊作为出售方（甲方）与原告任雷雷作为买受方（乙方）签订《购房协议》。双方约定：一、甲方自愿将其伊顿鑫城小区6号楼1单元17层东户房屋（建筑面积188平方米）出售给乙方；二、付款方式，双方商定甲方以300000元将此房出售给乙方，乙方需一次性付给甲方买房款；三、乙方将房款付清甲方后，甲方应将房屋所有手续（购房票据、房屋钥匙、水电、气卡等所有票据）交给乙方，甲方协助乙方办理房屋交接手续，并于2019年6月13日前交付房屋；四、本合同签订后，甲方对该房屋所有权转让给乙方，甲方保证在交易该房屋时没有任何产权纠纷，甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权，甲方不得就该房屋再与其他人订立协议、合同或该房屋作其他任何方式的处方；五、违约责任：本合同签订后，任何一方不得擅自变更或者解除合同，若因甲方在出售房屋前有权利纠纷而导致本合同解除，甲方应按照市场评估价双倍返还乙方房屋价款，赔偿乙方的房屋装修费用；六、自购房合同签订日起，该房屋发生的所有费用由乙方负担解决，与甲方无关；七、本合同自双方签订或盖章之日起生效等。甲方关青俊张红芳，乙方任雷雷，见证方关青明、刘雁飞、关学浩签字捺手印。见证方关青明、刘雁飞、关学浩将身份证复印件交付给原告任雷雷并注明“本人自愿保证关青俊张红芳名下伊顿鑫城6号楼17层东户于2019年6月13日前交付于任雷雷，并保证该房屋无任何经济纠纷”。关青俊、张红芳将其户口本复印件及《商品房买卖合同》交与任雷雷，同时关青俊、张红芳给任雷雷出具“收条”，收条注明“今收到任雷雷身份证号×××，购买关青俊142625XXXXX395X,张红芳142625XXXXX2066伊顿鑫城6号楼1701房屋的全额房款，全部付清300000元”。2019年7月11日、2019年7月13日被告关青俊通过杨瑾给原告任雷雷分五笔转账共计50000元；2019年1月13日关青俊转给任雷雷7500元，2月13日转给任雷雷7500元；3月14日转给任雷雷7500元；4月22日转给任雷雷3500元；4月29日转给任雷雷4000元；5月13日转给被任雷雷5000元；5月14日转给任雷雷2500元6月15日转给任雷雷7500元。审理中，原告任雷雷称300000元给被告张红芳转账248448.68元，其余51551.32元偿还了关青俊欠张志刚的欠款，被告关青俊予以认可。被告关青俊称该房屋买卖合同实际上是借款担保，且被告已偿还了本金5万元，连续按照月息2.5分，从2019年1月起每月偿还7500元，偿还至2019年6月。原告称被告给付的欠款是偿还的张志刚的欠款，但没有提供被告给付其钱款是偿还张志刚欠款的证据。本院认为，本案争议的焦点是，原告任雷雷与被告关青俊、张红芳之间形成的是房屋买卖合同还是民间借贷担保合同。根据双方签订的《购房协议》，被告关青俊、张红芳以300000元将所涉房屋出卖给原告任雷雷，而被告关青俊、张红芳从开发商处购买该房时房价为71余万元，显然原被告之间的房屋买卖显失公平；在履行合同中，被告并没有将房屋的钥匙、水电、气卡等交给原告，由原告负担自购房合同签订日起，该房屋发生的所有费用，且被告从2019年1月至6月每月给付原告7500元，在双方约定的交付房屋日期即2019年6月13日后仍给原告转款5万元，对此原告虽称该款是被告关青俊偿还他人的欠款，但没有证据提供，本院不予采信，综上，原告任雷雷与被告关青俊、张红芳之间应为民间借贷担保法律关系，而不是房屋买卖合同法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告任雷雷的起诉。案件受理费5800元，退回原告任雷雷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 段建平人民陪审员 樊丽萍人民陪审员 刘 震 二〇二〇年四月八日书 记 员 王彬彬