青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初1295号原告：西宁市城北区汇吉阳光丽景小区业主委员会，住所地：青海省西宁市城北区小桥大街62号。负责人：高彩玲，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：申斌昌，男，汉族，1991年9月8日出生，公民身份号码：×××，住青海省互助县，该业主委员会法务人员。委托诉讼代理人：李娟，女，汉族，1982年12月9日出生，住西宁市，该业主委员会法务人员。被告：西宁新汇洲物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301033108485926（1-1），住所地：青海省西宁市城中区香格里拉路11号。法定代表人：冯凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞文波，青海徒信律师事务所律师。原告西宁市城北区汇吉阳光丽景小区（以下简称汇吉小区）业主委员会与被告西宁新汇洲物业管理有限公司（以下简称新汇洲公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汇吉阳光丽景业委会的委托诉讼代理人申斌昌、李娟，被告新汇洲公司的法定代表人冯凯、委托诉讼代理人庞文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除原告小区业主与被告之间的《前期物业服务合同》；2.依法判令被告退出汇吉小区物业服务并向原告移交物业手续、业主名册，物业服务区域图、特种设备年检报告及维护保养记录、自2016年至2019年公共收益列支报表等相关资料；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：汇吉小区根据相关法律规定成立业主委员会后，小区业主反映被告物业服务不到位，服务质量差等问题。原告征求小区业主意见，根据相关法律规定，解除与被告的前期物业服务关系，而被告在收到解除物业服务通知后，拒绝退场，拒不交接，为维护小区业主的合法权益，安定小区业主的正常生活秩序，特向法院提起本次诉讼。被告辩称，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据。业主委员会不是《前期物业服务协议》的签订主体，根据合同相对性原则，业主委员会没有解除该协议的权利。如果《前期物业服务合同》需要解除的话，也是由协议签订双方即物业公司与业主根据合同约定来解除，不需要业主委员会来参与解除事项。从目前情况来看，被告与业主签订的《前期物业服务合同》合法有效，多数业主能够遵守并履行《前期物业服务协议》，并不存在解除合同的问题。原告诉状中所陈述的情况与实际情况不符，经城北区小桥大街街道办事处核实，汇吉小区业主委员会进行解聘物业服务企业的行为并未得到汇吉阳光丽景小区过半数业主的授权，故原告解聘现有物业服务企业并选聘新的企业的行为无效。本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，汇吉小区的开发商西宁汇吉房地产开发有限公司与新汇洲公司签订《物业管理项目委托合同》，约定新汇洲公司为汇吉小区22-30号楼的业主提供物业服务，委托管理期限为长期。2018年10月30日，西宁汇吉房地产开发有限公司与新汇洲公司签订《物业管理项目委托合同》，约定新汇洲公司为汇吉小区10号楼、31号楼的业主提供物业服务，委托管理期限为长期。汇吉小区现有业主2227户。2018年4月11日，汇吉小区业主委员会在西宁市城北区人民政府小桥街道办事处备案登记。2019年度，汇吉小区业主委员会采用书面征求意见的形式召开业主大会，就解聘现有物业服务企业、选聘新的物业服务企业的事项向业主征求意见。汇吉小区业主委员会向法庭提交的统计表显示，同意更换物业公司的业主为1298户，持反对意见的业主为114户。西宁市城北区人民政府小桥街道办事处于2019年9月4日向汇吉小区业主发布的《公告》载明：“2019年5月24日至6月7日，汇吉阳光丽景业委会以入户调查的形式召开业主大会，针对是否更换物业事宜征求广大业主意见。6月10日，汇吉阳光丽景业委会向广大业主公布了入户调查结果：共计走访1236户，其中：反对更换业主为65户，支持更换现物业1171户。城北区小桥大街街道办事处毛胜寺社区于7月17日组织人员按照业委会提供的入户结果进行逐户复查。截至目前，已复查1092户，复查率为88.3%。其中：同意更换物业有802户，反对更换物业134户，其他户数156户……汇吉阳光丽景业委会进行解聘物业服务企业的行为并未得到小区过半数业主的授权……我办认为汇吉阳光丽景业委会此次采取的选聘物业服务企业的行为无效。”另查明，2019年9月4日，汇吉小区业主委员会与青海磐云物业管理有限公司签订《西宁市物业服务合同》。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行，即需专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意和占总人数过半数的业主同意两个条件同时具备、缺一不可。本案中，原告当庭提交了汇吉小区1412户业主的投票和票数统计表，但以上证据中均没有显示各签名投票的业主的房屋面积，且小桥街道办事处的《公告》中显示原告统计的投票结果与小桥街道办事处毛胜寺社区逐户核实的结果不符。原告虽在庭后补充提交了《西宁地区物业管理服务收费备案表》、《汇吉阳光丽景物业收费理论估算》、《物业管理项目委托合同》、《汇吉阳光丽景投票面积及户数统计表》等材料，意在证明其决议是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意而作出，但原告就汇吉小区建筑物总面积、业主的专有部分面积等数据自始并未进行调查统计，补充提交的材料中的数据由原告推测得出，并不准确。综上，原告现有的证据无法证明其选聘和解聘物业服务企业决议是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出的，该决议不符合相关法律、司法解释的规定，汇吉小区业主委员会无权依照该决议解除物业服务合同并提出现有物业服务企业退出物业服务区域、移交相关资料等诉求。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告西宁市城北区汇吉阳光丽景小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告西宁市城北区汇吉阳光丽景小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 高雪魁 二〇二〇年四月二十三日（法官助理 韩典珍书记员 石晓梅附：本案相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。