河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初254号 原告：邸金库，男，1992年2月19日出生，汉族，农民，住保定市蠡县。 被告：肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司，住所地肃宁县尚村镇南侧肃尚路西侧，统一社会信用代码：911309267840526337。 法定代表人：周建伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴红，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘丹，该公司法律顾问。 原告邸金库与被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告邸金库、被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邸金库向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告按照协议约定给付239709元和违约金47942元共计287651元；2、诉讼费用被告承担。事实和理由：原告购买被告商品房，因不能及时交接房屋，经原、被告于2019年9月24日协商达成付款《协议》如下：经甲乙双方友好协商，就乙方于2018年9月5日前支付给甲方的款项退款双方达成如下协议：1、乙方于2018年9月5日前支付给甲方的款项共计人民币贰拾叁万玖仟柒佰零玖元整，甲方承诺从乙方交款之日起至2019年10月20日止按银行年定期存款利率1.5%向乙方支付乙方已付款的利息，利息共计人民币叁仟伍佰玖拾陆元整；2、甲方承诺于2019年10月20日前退还乙方已付款房款人民币贰拾叁万玖仟块佰零玖元整和利息人民币叁仟伍佰玖拾陆元整，共计人民币贰拾肆万叁仟叁佰零伍元整；3、如甲方未于2019年10月20日前支付上述房款，甲方按照银行定期年利率的3倍支付违约金给乙方，共计人民币壹万零柒佰捌拾柒元整；4、甲方最迟退款日不迟于2019年12月31日，若甲方违约，甲方承担乙方所付房款的20%作为违约金，违约金计肆万柒仟玖佰肆拾贰元，房款贰拾叁万玖仟柒佰零玖元整；5、本协议分AB版，甲方持A版，乙方持B版。乙方对本协议承担保密责任，若有第三方取得本协议B版或本协议B版影印件，乙方将承担泄密责任，赔偿甲方因泄密所受的损失，最低贰万元整；6、甲方履约后与乙方再无任何纠纷且本协议自动作废。7、本协议双方签字或盖章后生效，一式两份，双方各执一份。实践证明，被告根本没有给付原告的诚意，故依法向人民法院依法起诉，请求人民法院依法立案，并准予前述诉讼请求。 被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司辩称，一、原告向爱家公司所交付的款项应当向爱家公司主张，答辩人没有给付义务。2018年答辩人拟开服裘皮城西侧土地建商品楼，由于商品楼未开工前交款价格优惠，被答辩人在知道以上事情的情况下，与答辩人签订了《房屋内部认购书》，被答辩人支付了首付房款，其中部分汇入了答辩人账户，答辩人为被答辩人出具了收款收据，收款事由为借款；部分汇入了肃宁县爱家房地产经纪有限公司账户，肃宁县爱家房地产经纪有限公司为被答辩人出具了收款收据，收款收据为借款。后因客观原因，答辩人未能取得土地使用权，造成答辩人的工程不能开工建设，不能取得预售许可证，导致了原被告签订《房屋内部认购书》无效。因此，答辩人同意退还答辩人所收的房款，对于其余肃宁县爱家房地产经纪有限公司所收取的房款，由被答辩人另行向肃宁县爱家房地产经纪有限公司主张。二、原被告双方协议约定违约金过分高于损失，答辩人请求降低违约金，降低至同期存款利率上浮百分之三十。2019年9月24日原被告协议第4条：甲方最迟退款日不迟于2019年12月31日，若甲方违约，甲方承担乙方所付房款的20%作为违约金，违约金计47942元，房款239709元。该协议约定的违约金额过高，过分高于被答辩人的损失。根据《合同法》141条第2款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据《合同法》解释二第29条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第141条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被答辩人的损失为存款利息损失，因此答辩人请求法院将违约金变更为同期银行存款利率上浮百分之三十违约金。且在胡金峰诉答辩人商品房买卖合同一案中，肃宁县人民法院做出（2019）冀0926民初1554号民事判决书，判决书认定双方约定的违约金过高，做出相应调整，参照中国人民银行同期存款利率上浮30%计算。三、答辩人已给付原告两万两千元，请求法院将该款项予以扣除。被答辩人以结婚需要资金为由请求答辩人返还首付房款，但因答辩人账户资金短缺，周丽萍（系我公司总经理）从其个人账户中转给被答辩人22000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。可以认定的事实有：2018年9月5日原告和被告签订《房屋内部认购书》，约定原告认购被告处1座2单元1602号（B户型）房屋，总价款380709元，车位款25000元；原告交纳房款239709元，其中192694元打入被告账户，47015元打入肃宁县爱家房地产经纪有限公司账户。因合同目的不能实现，2019年5月29日，原、被告签订《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》一份，主要内容为：“原《房屋内部认购书》目的不能实现，原告同意按被告提供的两种方案之一平移方案处理”。在2019年9月24日，原被告再次签订《协议（A版）》，原告持有《协议（B版）》，两份协议内容相同，主要内容与原告诉状一致。同日，原告与被告公司总经理周莉萍签订《协议》，主要内容为：“乙方（原告）于2018年9月5日前支付给肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司的款项共计人民币239709元整，甲方（被告）于2019年10月20日前支付乙方礼金按年利率8%计算为21540元整。若甲方延后支付至2019年12月31日前，则礼金计算为25271元整”。被告公司总经理周莉萍先后用个人账户转给原告共计22000元，分别为2020年1月6日转6000元、2020年1月24日转10000元、2020年3月9日转3000元、2020年3月18日转3000元。原告认为周莉萍转款系其个人行为，与被告公司无关，属于赔偿原告不能用所购房产结婚造成的损失，被告认为，该转款是因为担心原告上访给公司造成影响，才替公司先行垫付，且原告尚未结婚，礼金是有明确的针对性的事件的，周莉萍不可能给原告礼金，两个协议是针对同一事件同一天签订的，只能以其中一份为准，周莉萍是给公司垫付的，对此被告提交了一份“退款情况说明”证实。另查明肃宁县爱家房地产经纪公司的收据与被告公司收据上面的收款人均是吴红，收款地为被告裘皮之都公司的同一办公室，吴红系被告公司的职工，其自称系受肃宁县爱家房地产经纪公司委托收款，但被告认可与肃宁县爱家房地产经纪有限公司为委托代理关系。 本院认为，原、被告签订的《房屋内部认购书》因为无效已被撤销，对此原、被告签订的《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》已经确认。原、被告于2019年9月24日签订了《协议》，同日原告与被告公司总经理周莉萍签订了《协议书》，该份《协议书》虽然写明为礼金，但从内容看，明显属于双方对被告违约造成损失给付违约金的规定，两份协议均是双方再次对《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》的变更，两份协议如果并列使用，违约金数额显然过高，只能适应其中一个，根据协议签订的主体，被告公司总经理与原告签订的《协议书》明显不如被告公司与原告签订的《协议》效力高，故本院采信被告公司与原告签订的《协议》，该协议是双方协商一致的结果，不违背法律规定，双方均应遵守，违约应承担违约责任，原告要求被告按《协议》返还房款239709元并支付约定违约金47942元，符合法律规定，本院支持。被告要求扣除已经委托公司总经理从个人账户支付的22000元违约金，符合实际情况和法律规定，本院认同。《协议》明确了被告收取的房款和肃宁县爱家房地产经纪有限公司收取的房款均由被告退还，被告认可其与肃宁县爱家房地产经纪有限公司属于委托代理关系，现被告以自己不是实际收款人为由不予退还理据不足，被告和肃宁县爱家房地产经纪有限公司之间法律关系不属本案审理范围，原告作为合同《协议》相对人向被告主张权利本院支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司从判决生效之日起三十日内返还原告邸金库购房款239709元和违约金25942元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2807元，由被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司承担2592元，由原告承担215元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  李孔山 二〇二〇年四月二十八日 书记员  刘建慈 ——