广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初31281号原告（反诉被告）：蒙飞梅，女，1970年5月23日出生，汉族，住广西平南县。原告（反诉被告）：莫家韵，女，1994年4月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。以上两原告的共同委托代理人：杨俊，广东盛众律师事务所律师。被告（反诉原告）：程芳平，男，1957年4月12日出生，汉族，住广东省电白县。委托代理人：陈烘朋，广东聚才律师事务所律师。委托代理人：林彩霞，广东聚才律师事务所律师。第三人：东莞市万德地产有限公司，住所地：东莞市东城街道主山东城中路422号格兰名筑9栋商铺15号，统一社会信用代码：91441900MA4UN0U24D。法定代表人：侯祖德。原告蒙飞梅、莫家韵（反诉被告，以下均称“原告”）诉被告程芳平（反诉原告，以下均称“被告”），第三人东莞市万德地产有限公司（第三人，以下均称“万德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑萍适用简易程序独任审判，于2019年12月12日、2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告莫家韵，原告蒙飞梅、莫家韵的共同委托代理人杨俊，被告程芳平及其委托代理人陈烘朋（仅参加第一次庭审）、林彩霞（仅参加第二次庭审），第三人万德公司的法定代表人侯祖德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙飞梅、莫家韵向本院诉请：1.被告程芳平继续履行与原告及第三人万德公司签订的合同编号0000811的《房屋买卖合同》（合同价款为560000元）；2.被告程芳平配合原告办理银行按揭贷款；3.被告程芳平将东莞市莞城区北外环路房产交付给原告；4.被告程芳平将东莞市莞城区北外环路房产过户给原告；5.被告程芳平向原告支付违约金（以560000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年3月2日起计至案涉房产交付及过户均已完成之日止，暂计至2019年8月20日为48160元）；以上第一、第五项款项暂计至2019年8月20日合计为608160元；6.被告程芳平承担本案所有诉讼费用。后原告提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.解除原、被告及第三人万德公司签订的合同编号0000811的《房屋买卖合同》；2.被告程芳平向原告支付违约金112000元；3.被告程芳平赔偿原告房屋差价损失451344元；（以上第二、第三项款项合计为563344元）；4.被告程芳平承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年9月14日，原、被告及第三人万德公司签订了合同编号0000811的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市莞城区北外环路房产（房产证号：），建筑面积为118.8平方米，成交价为560000元，《房屋买卖合同》第21条约定，卖方承诺帮买方找银行做贷款；第5条第二款约定，在银行出具贷款承诺函之日起3日内（含当日），买卖双方需签署东莞市房产局《房地产买卖合同》并办理递件过户手续。对于560000元楼价款，原、被告约定，在《房屋买卖合同》签订当日支付30000元定金；首期楼款（不含定金）200000元，在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付，楼价余款330000元由贷款银行放款到被告账上（具体日期以银行放款为准）。《房屋买卖合同》签订当日，原告即依约向被告支付了30000元定金。2016年12月，在东莞银行出具《贷款承诺函》后，原、被告及第三人万德公司前往东莞市莞城房地产管理所办理递件过户手续时，莞城房管所告知因实施不动产统一登记制度，案涉房产的土地使用权人为单位，房屋权属人为个人，权利主体不一致而暂无法办理不动产登记，故暂无法签订房管部门的《房地产买卖合同》办理递件过户手续。后经原、被告及第三人万德公司协商后决定待莞城房管所可以办理该房产的不动产登记之后再继续办理下一步手续。之后第三人万德公司一直跟进案涉房产何时可以办理不动产登记。至2019年3月1日，第三人万德公司得知当天开始该房产所在小区可办理不动产登记，当日即分别通知了原、被告。因之前东莞银行同意为案涉房产提供贷款的有关文件早已过期，需重新申请办理按揭贷款，从2019年3月1日起，原告和第三人万德公司多次通知被告按照《房屋买卖合同》的约定办理银行按揭贷款手续，以便尽快办理后续递件过户手续，但被告一直拒不履行合同的约定。鉴于被告的行为严重违反了合同约定及法律规定，违背了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。一、关于解除《房屋买卖合同》的诉求。原告起诉时是基于双方能协商解决纠纷从而继续履行合同而提出原诉讼请求，但鉴于本案诉前调解阶段及正式立案后，被告一直拒绝履行合同，而现经原告了解到办理银行按揭贷款必须有被告的配合，在被告拒不配合的情况下，原告单方是无法申请银行按揭贷款的，实践中也无法强制被告配合原告去办理银行按揭贷款。因此，对于被告拒绝出售房屋根本违约的行为，原告无奈只能依据《房屋买卖合同》第11条的约定解除案涉合同。二、关于违约金及房屋差价损失的诉求。因被告拒绝履行合同，原告有权依据《房屋买卖合同》第11条的约定主张违约金112000元，且根据合同法第一百一十三条的规定，损害赔偿的范围包括合同履行后可以获得的利益，而经原告查询权威的二手房交易平台安居客APP显示案涉房屋所在小区现二手房交易均价为每平方米8513元，按该均价计算，案涉房屋现总价为1011344元，房屋差价为451344元，因被告的违约，导致原告可得利益损失451344元，被告应予以赔偿。综上所述，原告申请变更诉讼请求，请法院依法予以支持。被告程芳平辩称，根据双方签订的《房屋买卖合同》第4条，原告应该在2016年12月银行出具《贷款承诺函》后三个工作日支付购房款200000元，即房产总价560000元-定金30000元-银行同意贷款额330000元，然而原告至今没有按时足额支付上述房款，已经逾期超过3年，根据合同第10条，被告可以单方解除合同，并主张违约金，故原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。无须法院判决解除案涉合同，该合同早就在2016年因原告根本违约解除了；被告无须向原告支付违约金与房屋差价，因为是原告根本违约导致合同的解除，被告不存在违约行为，原告的诉请没有法律依据。第三人万德公司述称，同意原告的诉讼请求。被告程芳平反诉诉请：1.两原告向被告连带支付违约金112000元；2.本案诉讼费用由两原告承担。事实与理由：2016年9月14日，原、被告在第三人万德公司的居间下签订了《房屋买卖合同》。其中，合同第2条约定：房屋转让成交价为560000元；合同第4条约定：首期款为“成交总价-定金-银行同意贷款额”，买房应于按揭银行出具《贷款承诺函》后三个工作日内（含当日）补足首期款；合同第10条约定：如买方未按照合同约定的期限履行义务，逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。合同签订后，两原告依约向银行办理贷款按揭。2016年12月，东莞银行出具《贷款承诺函》，同意房款330000元，然而，两原告收到《贷款承诺函》后，并未按照约定在银行出具《贷款承诺函》后三个工作日补足首期款差额180000元，被告多次催讨未果。因此，双方合同已于2016年12月实际解除。案涉合同的解除是基于两原告逾期付款，触发了合同第10条之解除权规定，依照合同约定，两原告应支付转让成交价20%的违约金给被告。为此，被告依法提起反诉，请求判如所请。原告蒙飞梅、莫家韵辩称：一、不存在被告所述“多次催讨未果……双方合同已于2016年12月实际解除”的情况，事实上被告从未催讨过，合同也从未解除。二、《房屋买卖合同》第4条第2款C项的内容是“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足”，很显然，根据该条款，应补足的是总房款而不是被告在反诉状中所称的“首期款”，而且补足的前提是银行承诺发放的贷款金额加上已支付的首期款、定金后还不足560000元，这种情况下才需要补足。而《房屋买卖合同》中并没有约定首期款的付款时间，双方另行约定的首期款的付款时间是在东莞市莞城房地产管理所办理递件过户手续并由莞城房管所出具成功受理交易递件回执当天支付，这也是实践中二手房交易的惯例。由于被告出售的案涉房产存在土地使用权人和房屋权属人权利主体不一致的问题而导致2016年当时无法在莞城房管所办理递件过户手续，因此，首期款的支付条件在当时根本就没有达到，又何来补足的说法？第三人万德公司述称，同意原告的答辩意见，不同意被告的反诉请求。经审理查明，被告程芳平是位于东莞市莞城区北外环路房屋的权属人。2016年9月14日，原告蒙飞梅、莫家韵（买方）、被告程芳平（卖方）及第三人万德公司（中介方）共同签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：0000811），合同第一条至第三条约定：交易的房屋位于东莞市莞城区北外环路房屋，建筑面积约为118.8平方米，房地产证号为，房屋性质用途为住宅；转让成交价为560000元；买方同意在本合同签订之日起当日内（含当日）向卖方支付定金30000元。合同第四条约定：“经买卖双方协商一致，约定买方按下述第（2）种方式给付定金之外的楼款：……（2）买方按揭贷款支付本条约定楼款具体履行方式如下：A、买方须将首期款（不含定金）于／日前（含当日）支付卖方或存入买卖双方共同在银行开设的资金托管账户，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款（即：首期款=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额）；B、买方于／日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方提供申请按揭银行贷款所需的卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；C、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向卖方要求将多出部分退回，卖方无条件配合买方退回”。合同第五条约定：“如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起3日内（含当日），买卖双方需签署东莞市房产局《房地产买卖合同》并办理递件过户手续。领取房地产证当日，买方须与中介方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续”。第十条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”。第十一条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。2016年9月14日，原告莫家韵向被告转账支付30000元定金。经原告莫家韵申请，东莞市莞城房地产管理所于2019年7月16日出具《关于回复信访事项意见的函》，载明：东莞市自2016年6月25日起实施不动产统一登记，根据规定，土地与房屋应一并办理登记，莞城区北外环路房屋所处地块为划拨土地，土地使用权人为单位，房屋权属人为个人，权利主体不一致，由于不动产登记以土地为基础进行登记，在的完善土地手续前，北外环路农校东区房屋暂无法办理不动产登记，同时该房产被列为历史问题楼盘。根据上级部署，莞城自然资源分局与莞城房管所对历史问题楼盘进行分批调查上报，其中，莞城北外环路农校东区房屋已完成调查审批，自2019年3月起可以办理不动产登记，申请人可根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定向莞城房地产管理所递交申请材料，申请办理不动产登记。2019年3月3日、7月29日，原告向被告发送短信，告知被告案涉房屋已经可以办理过户手续，要求其继续履行合同。另外，原告还于2019年7月26日向被告邮寄律师函，均被退件。被告主张已于2019年9月20日将30000元返还给原告，提交了相应的银行转账记录。原告确认收到该款项，但主张该款项的性质属于被告支付的违约金。原、被告及第三人均确认，按揭银行于2016年12月通知按揭贷款审批通过。庭审中，原告陈述，2016年12月收到贷款审批通过的通知后，当月得知案涉房屋无法办理过户，原、被告及第三人三方协商一致，待具备办理过户条件后继续履行合同办理过户手续，至2019年3月1日，原告及第三人多次要求被告继续履行合同，但被告一直拒不履行，据此主张被告违约，请求解除《房屋买卖合同》，并支付违约金及赔偿房屋差价损失。被告对此不予确认，主张《房屋买卖合同》签订不久、同贷书出来之前得知房屋无法过户，被告就与原告协商案涉房屋交易是否继续进行，但原告没有作出回应，被告多次电话告知原告如果不能过户就不再出卖案涉房屋，同时原告也没有按照合同约定在2016年12月收到《贷款承诺函》后三个工作日补足首期款差额构成违约，《房屋买卖合同》已于2016年12月实际解除。第三人认可原告的陈述，表示在得知房屋无法办理过户后，原、被告均口头同意待具备办理过户条件后继续办理过户手续，由于没有想到那么长时间都不能办理过户，故没有对此签订书面的补充协议；2017年10月左右，被告跟第三人及原告说不想卖房子给原告，要退定金给原告，但是只退两万，原告不同意退定金，坚持要买案涉房屋；2018年1月左右，被告看到房价涨了，就想单方违约，没收定金，不再交易案涉房产，第三人就告知被告，原告坚持购买案涉房屋；2018年5月左右，原告得知案涉房屋还是不能过户，就让第三人联系被告进行协商，被告明确告知第三人，要没收押金，案涉房屋不再出卖给原告，如果原告不同意就去起诉。原告确认在等待过程中，大约是2017年，被告通过第三人提出是否能协商处理，好像有说过退回定金的事情，当时原告既没有表态同意，也没有表态不同意，后来大家都没有进一步协商，其他的与第三人的陈述一致。以上事实，有《房屋买卖合同》（合同编号：0000811）、房产证、银行转账凭证、收款收据、《关于回复信访事项意见的函》、手机短信截图、《律师函》及快递单、不动产登记信息查询结果、安居客APP价格截图、银行业务凭证、民事起诉状、《律师函》以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款是原、被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定享有权利履行义务。该《房屋买卖合同》签订后，原告依约支付了定金，双方办理了银行按揭贷款申请手续，但未办理递件过户手续。东莞市莞城房地产管理所于2019年7月16日出具的《关于回复信访事项意见的函》显示，涉案房屋所处地块为划拨土地，土地使用权与房屋的权利主体不一致，在相关手续完善前，暂无法办理登记。由此可见，案涉房屋系因不可归责于当事人双方的原因，在当时暂无法办理过户手续，双方当事人对此均不存在过错。综合原、被告以及第三人的陈述可知，在得知案涉房屋暂无法办理过户手续后，原、被告及第三人有进行协商。原告主张三方协商一致同意待具备办理过户条件后继续履行合同办理过户手续，第三人对此亦予以确认，但被告对此不予确认，原告亦未提交任何证据予以证明，原告的该主张依据不足，本院不予支持。虽然案涉房屋其后于2019年3月恢复办理登记，但双方得知案涉房屋暂无法办理过户手续是2016年底，在当时，案涉房屋是否能过户及过户时间均不明确，被告通过出售房屋获得周转资金，以及原告欲取得案涉房屋所有权的合同目的均无法实现，因此，此时原、被告均可要求解除合同。由原、被告以及第三人的陈述可知，至少从2017年开始，被告曾多次向原告及第三人表示不再交易案涉房屋，应视为被告已发出解除合同的通知，故本院认定案涉《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款已经解除。如上所述，合同解除是因不可归责于当事人双方的事由，原告以被告拒不继续履行合同为由主张被告违约，没有依据，对原告要求被告支付违约金、赔偿房屋差价损失的诉请，本院不予支持。关于被告的反诉请求，在案涉《房屋买卖合同》未约定首期款的支付时间、且案涉房屋因政策原因暂无法办理过户的情况下，被告以原告未依约补足首期款差额为由主张原告违约，没有依据，对被告要求原告支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告蒙飞梅、莫家韵与被告程芳平及第三人东莞市万德地产有限公司于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000811）中关于房屋买卖的合同条款已经解除；二、驳回原告蒙飞梅、莫家韵的其他诉讼请求；三、驳回被告程芳平的全部反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费4940.8元（原告已预交），由原告蒙飞梅、莫家韵自行负担；反诉受理费1270元（被告已预交），由被告程芳平自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李淑萍二〇二〇年四月十六日书记员  何嘉玮巫晓璇（代）附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。