广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10138号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵芳芳，女，汉族，1981年1月17日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场）与上诉人赵芳芳房屋租赁合同纠纷一案，因不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万佳广场的上诉请求：一、撤销一审判决第四、五项，改判驳回赵芳芳的反诉请求。二、本案二审诉讼费用由赵芳芳承担。主要事实和理由：一、万佳广场于2016年5月25日交付涉案商铺时，所有门窗均属完好状态，赵芳芳已经实际入场装修并正常经营，万佳广场作为出租方已经履行了提供适租商铺的义务。二、租赁合同已经明确约定，万佳广场只对商场内的公用设备具有保养维修义务，商铺内的设施维修由商户自行负责。三、一审法院判决上诉人向被上诉人返还租赁保证金系事实认定错误。依合同约定，被上诉人拖欠租金及管理费，上诉人有权解除合同，没收租赁保证金，不予返还。赵芳芳的上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4382号民事判决第一、二、三、九项，并发回重审或依法改判；二、判决万佳广场承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一、关于商铺的起租日问题。一审判决认为起租日为2016年7月9日，系认定事实不全面，法律适用错误，由于万佳广场的原因导致赵芳芳缺乏正常营业的条件，不能营业更不能营利，万佳广场无权请求赵芳芳支付租金。二、关于商铺的租金标准和占有使用费标准。涉案商铺的商业生态和整体装修与当初宣传承诺完全不同，实际使用中也无法实现其商业价值，故赵芳芳认为法院应综合考虑租赁房屋的性质、租赁合同的效力、万佳广场的过错以及赵芳芳是否以此营利以及营利多少等因素，酌情认定实际租金标准和占有使用费的标准。三、关于管理费标准和期限，万佳广场没有进行相应的管理活动，反而因为长期整体装修、工人闹事、打架斗殴等原因导致赵芳芳无法经营，法院应综合考虑租赁房屋的性质、租赁合同的效力、万佳广场的过错、万佳广场的管理行为和效果等原因，酌情认定管理费的标准和支付期限。四、一审判决认定，涉案商铺内有七台钢琴，其中一台钢琴是2017年3月5日被赵芳芳搬走，另外商铺内剩有三台挂式空调，系事实认定错误。万佳广场的原审诉讼请求为：一、赵芳芳支付2016年8月9日至2017年1月8日止的租金及管理费共计11万元；二、赵芳芳按每月22000元的标准支付2017年1月9日至2017年3月9日的占有使用费（2个月的管理费和租金）合计44000元。赵芳芳的原审反诉请求为：一、确认双方于2016年3月4日签订的《商铺租赁合同》无效。二、万佳广场返还赵芳芳租赁保证金6万元、租金2万元、管理费6000元、装修押金5000元，共计91000元及银行利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，其中租金、管理费及租赁保证金利息自2016年3月4日起算，装修押金利息自2016年7月9日起算）。三、万佳广场赔偿经济利益损失135397元（包括装修费损失、设备设施费损失、员工工资损失等）。四、万佳广场承担本案的诉讼费用。原审判决主文：一、赵芳芳应于本判决生效之日起十日内向万佳广场支付2016年8月9日至2017年1月8日的租金10万元；二、赵芳芳应于本判决生效之日起十日内向万佳广场支付2016年8月25日至2017年1月8日的管理费8967.74元；三、赵芳芳应于本判决生效之日起十日内向万佳广场支付合同解除后占有涉案商铺期间的占有使用费4万元、管理费4000元；四、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向赵芳芳返还租赁保证金6万元；五、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向赵芳芳返还装修押金5000元并支付逾期返还利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年7月9日起计至付清款之日止；六、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向赵芳芳赔偿钢琴设备款损失4万元、空调款损失3000元；七、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向赵芳芳补偿装修费5000元；八、驳回万佳广场的其余诉讼请求；九、驳回赵芳芳的其他反诉请求。本诉受理费3380元（已由万佳广场预交），由万佳广场负担21元，由赵芳芳负担3359元；反诉受理费2348元（已由赵芳芳预交），由万佳广场负担1280元，赵芳芳负担1068元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院二审中，万佳广场提交了以下证据：一、深圳市公安局消防局于2003年向福田区园岭中路园中园一、二楼新一佳商场发放的建筑工程消防设计审核意见书及消防安全检查意见书，目的是证明万佳广场已于2003年9月8日取得深圳市公安局消防支队福田大队关于消防设计验收合格的请求意见书，并于2003年9月18日通过消防检查，因此万佳广场的整体消防验收早已于2003年完成。二、涉案商场内的中影影院、麦当劳餐厅的消防验收合格证及消防验收意见书，目的是证明部分商铺已于2016年10月17日前通过消防验收并正常经营，故商场整体消防验收通过前并不影响涉案商铺的正常经营。本院二审过程中去函深圳市公安局通心岭派出所，请求协助查询万佳广场工作人员与杨英等商户之间曾发生冲突并报案的相关情况，深圳市公安局通心岭派出所向本院做出《有关深圳市万佳广场投资发展有限公司与部分商户纠纷的报案情况记录和说明》。本院认为，针对双方上诉人的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：关于涉案商铺的起租日期问题。赵芳芳主张，一是万佳广场长期外墙装修导致的嘈音和粉尘污染，二是过道长时间施工、楼道堵塞，三是涉案商铺在经营过程中所有窗户被万佳广场用木板遮挡客户流失，四是工人群体讨薪和商户吵闹、群体打架斗殴等问题，导致涉案商铺无法正常营业。万佳广场没有实现其招商时的大多数承诺和宣传效果，赵芳芳无需支付任何租金及管理费。对此本院认为，万佳广场在招商时所作的宣传并未载入双方签署的租赁合同，赵芳芳签订租赁合同的目的是租赁涉案商铺用于商业经营，实际上万佳广场已向赵芳芳交付了相应的商铺用于经营，万佳广场已经履行了合同主要义务。商场的整体环境确实会对商户的经营造成一定的影响，但是影响商户经营的因素是多方面的，包括区位、交通、人流、环境、经营内容、装修、服务等等，即使涉案商场存在噪音、粉尘污染等影响经营的因素，但该因素并非影响赵芳芳租赁和经营的决定性因素，赵芳芳提交的现有证据并不足以证明其无法正常使用涉案商铺，因此，赵芳芳主张万佳广场未实现其招商时的宣传和承诺导致其租赁合同目的无法实现，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在赵芳芳已经实际占有使用涉案商铺的情况下，其应依约向万佳广场支付占有使用涉案商铺期间的租金及管理费。一审法院认定涉案租赁合同于2017年1月8日解除，双方对此均未提起上诉，本院依法予以照准。一审法院按照涉案商铺的实际计收租金日期2016年7月9日作为涉案商铺的起租日，计算赵芳芳应支付的租金和管理费，符合法律规定，计算金额无误，本院依法予以维持。关于占有使用费和管理费的问题。赵芳芳主张涉案商铺的商业生态和整体装修与万佳广场当初所做的宣传承诺完全不同，涉案商铺无法实现其商业价值，法院应综合考虑租赁房屋的性质、租赁合同的效力、万佳广场的过错以及赵芳芳的营利情况等因素，酌情认定实际租金标准和占有使用费的标准。对此本院认为，如前所述，赵芳芳关于万佳广场未实现其招商时的宣传和承诺导致其租赁合同目的无法实现的主张，缺乏事实依据和法律依据。一审法院根据赵芳芳在合同解除后仍实际占有涉案商铺的客观事实，按照租金标准判令赵芳芳支付合同解除后至其搬离涉案商铺期间的占有用使用费及管理费，符合法律规定，计算金额正确，本院依法予以维持。关于租赁保证金应否返还的问题。万佳广场主张赵芳芳拖欠租金已经构成违约，根据涉案租赁合同的约定，其有权没收租赁保证金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。万佳广场作为出租人，负有保证其所提供的商铺适租的义务。本案中，涉案商铺在租赁期间发生了窗户防盗网被拆卸、窗户被木板封死的事件，一审法院据此认定万佳广场未尽到出租人应尽的义务，判令其返还租赁保证金，于法不悖，本院依法予以维持。万佳广场的该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于装修押金及逾期返还利息问题。赵芳芳承租的涉案商铺装修完毕后，在无证据显示装修不合格或其他不予返还押金的情况下，万佳广场主张不返还装修押金，无法律依据，本院不予支持。一审法院据此认定万佳广场需返还装修押金并支付逾期返还利息损失，符合法律规定，本院依法予以维持。关于钢琴设备款、空调款及装修款损失的赔偿问题。首先，关于钢琴设备款和空调款损失，赵芳芳主张一审判决认定的损失金额低于其实际遭受的损失金额，对此本院认为，一审法院系在结合相关视频证据显示的内容、赵芳芳提供的购买发票、赵芳芳在涉案商铺中的经营时间、钢琴及空调折旧的基础上，酌情认定万佳广场应赔偿赵芳芳的损失金额，于法不悖，本院依法予以维持。其次，关于装修损失，本院认为，赵芳芳未支付租金及管理费构成违约，其请求万佳广场赔偿装修损失无法律依据，本院不予支持。一审法院在此基础上，根据万佳广场的陈述（利用了赵芳芳出资装修的玻璃隔断），酌定判令万佳广场向赵芳芳支付补偿金5000元，于法不悖，本院依法予以维持。综上，上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司与上诉人赵芳芳上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计4784元，其中上诉人赵芳芳已预交的3359元，由上诉人赵芳芳负担；上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司已预交的1425元，由上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 庄 齐 明审判员 周   洁二〇二〇年四月二十二日书记员 钟雯（兼）