山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初1766号原告：世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区解放路156号。法定代表人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：车方圆，女，该单位工作人员。被告：朱晓梅，女，1963年12月6日出生，汉族，住烟台市莱山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司诉被告朱晓梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓鹏和车方圆、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2010年12月1日至2016年9月6日期间的物业服务费28344.80元及违约金10370.80元（以被告欠付的物业服务费为基数，自2010年12月1日起至2016年9月6日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：原告系烟台世茂海湾1号项目的前期物业服务公司，并与开发商烟台世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）签订了《烟台世茂海湾1号前期物业服务合同》，约定由原告为世茂公司开发建设的烟台市67号滨海景区B地块R1、R2、R3及T1塔楼提供前期物业服务，商务公寓物业服务费收费标准为每月每平方米3元；物业产权人、使用人应当按照《商品房预售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季度进行预交物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起应按照每天3‰的比例支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务。被告于2016年9月7日接收坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积136.52平方米。截止至2019年12月31日，被告仍欠付原告物业服务费28344.80元。被告朱晓梅辩称，（一）被告与世茂公司针对涉案房屋在2008年1月25日签订了《商品房买卖合同》，由案外人戴德梁行物业服务公司自2010年2月1日起开始为涉案房屋提供物业服务。原告在世茂公司已将房屋出售并交付给业主的情况下，未取得全体业主的同意进驻小区。2010年12月1日至2016年9月6日前，原、被告之间并无物业服务关系，双方对服务标准、服务费收费等未作约定，原告无权向被告主张物业服务费。（二）根据《山东省物业服务收费管理办法》的规定，普通住宅的前期物业（业主大会选举的业主委员会成立前的普通住宅物业）服务收费实行政府指导价，由价格主管部门会同同级物业主管部门制定，根据烟台市物价局颁发的烟台市物业管理收费标准（烟价[2004]3号）文件规定，物业收费标准0.15元至1元之间，原告按照每平方米每月3元计算物业服务费不符合上述规定。（三）涉案房屋因存在质量问题，被告曾向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼。诉讼中，世茂公司对涉案房屋进行维修后，被告实际于2016年9月7日接收涉案房屋；收房当日，被告填写了原告出示的《世茂海湾1号房屋状况检查表》，但仍有需整改的质量问题；经与世茂公司协调，被告无奈于2016年9月7日收房，并与原告签订了物业服务协议，预付了2016年9月7日至2017年9月6日期间的物业服务费4915.20元。被告因涉案房屋存在质量问题未收房，此前的物业服务费不应由被告承担。（四）被告已于2017年6月将涉案房屋出售给案外人，且已于2017年6月29日将房产转让手续报给原告，故被告不应承担2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，且应当退还2017年7月1日至2017年9月6日期间预交的物业服务费1300余元。（五）原告主张的2010年至2015年10月1日期间的物业服务费已经超过诉讼时效，2015年10月1日至2016年9月期间的物业服务费最迟已在2019年9月份超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2008年1月25日，被告与世茂公司在签订的《商品房预（销）售合同》中约定：被告购买世茂公司开发建设的涉案房屋，建筑面积136.69平方米；世茂公司应在2009年6月30日前向被告交付符合合同约定的涉案房屋；涉案房屋达到交付使用条件后，世茂公司应当书面通知被告办理交付手续；如因被告原因未在世茂公司发出的交房通知书规定的期限内办理完毕房屋交付手续的，自世茂公司交房通知书规定的交房日即视为房屋达到交付条件，世茂公司已完全履行了交付义务，且视为被告验房合格，该房屋的风险及由此产权的所有费用（包括但不限于燃气费、暖气费、物业管理费等）和责任全部由被告承担；合同亦约定了其他权利义务。2009年12月18日，世茂公司向被告寄送了交房通知书，被告亦予以接收。2012年3月16日，原告与开发商世茂公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：原告为坐落于烟台市67号海滨景区项目提供前期物业管理服务，商务公寓为3元/平方米/月（含公共设施设备、电梯运行费、自来水二次供压费用）；物业产权人、使用人的物业服务费应当按照《商品房销售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季进行预交；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起应按照每天3‰的比例支付违约金。2012年4月28日，原告与世茂公司、北京戴德梁行物业管理有限公司烟台分公司（以下简称戴德梁行公司）签订了《关于世茂海湾1号债权、债务移交之事宜》及《物品、资料移交之事宜》，约定：戴德梁行公司于2012年4月30日终止针对世茂海湾1号的物业管理工作，并将有关债权、债务及盈利转交原告予以接受。此后，原告开始为烟台世茂海湾1号项目提供物业服务。2012年5月18日，本案被告以涉案房屋存在质量问题为由具状诉至本院，请求世茂公司交付符合合同约定的装修工程并支付逾期交付违约金136182.32元。2015年4月29日，本院在作出的（2012）芝民一初字第460号民事判决书中载明：2010年9月21日，世茂公司向本案被告发出房屋交付通知书，通知本案被告于2010年9月30日前到世茂公司处办理房屋交接手续；2010年10月2日，本案被告到世茂公司处办理房屋交接手续时，在包含“该房屋及其装饰（修）、设备已按约交付无误”内容的确认函上签字，但未领取房屋的钥匙；该案诉讼中，经本院现场勘查，双方确认了涉案房屋内的装修及设备与合同约定不符的材料及设施；世茂公司亦在该案诉讼中对涉案房屋的室内门进行了修复；本院认定，世茂公司提供的室内装修中空调、开关插座面板、厨房台面、室内门虽与《〈商品房买卖合同〉之补充协议》所附装修装饰和设施设备装修标准的约定不符，但该协议亦约定了在不低于本协议规定的装修标准基础上，世茂公司可适当调整装修工程内容（房屋结构空间设置的优化，构件材料、设备设施或工艺的合理调整等），且本案被告于2010年10月3日在确认函上签字确认房屋及其装饰（修）、设备已按约交付无误，认定涉案房屋已于2010年10月3日办理完成了交接手续；判决驳回了本案被告的诉讼请求。宣判后，本案被告不服上诉至山东省烟台市中级人民法院，该院于2015年9月8日作出了（2015）烟民一终字第769号民事判决书，判决驳回本案被告上诉，维持原判。现上述民事判决书已经发生法律效力。2016年9月7日，原、被告针对涉案房屋签订了《烟台世茂海湾1号临时管理规约》，约定：原告为烟台世茂海湾1号项目提供物业服务；原告从事任何物业管理必要工作，以保持所有公用部分和共用设施设备（单元内除外）处于良好、清洁、卫生、安全的状态，及时定期安排垃圾清理；安排做好绿化区的绿化及修葺共用部位，保持维护良好；负责物业的秩序维护功能工作等；商务公寓服务费预收标准为3元/月/平方米（含电梯维护运行费、公共能耗费）；物业服务费按照单元建筑面积计算；业主或物业使用人应按照前期物业服务合同及本规约的约定按时足额交纳物业服务费。被告在原告出具的《烟台世茂海湾1号房屋状况检查表》中列明了涉案房屋需整改问题；同日，被告向原告交纳了2016年9月7日至2017年9月6日期间的物业服务费4915.20元。至今，被告未向原告交纳2010年12月1日至2016年9月6日期间的物业服务费28376.84元（按建筑面积136.69平方米、每平方米3元/月计算）。庭审中，原告为证明其向被告催缴过物业服务费向本院提交了2011年12月3日、2012年1月7日、2014年5月15日、2016年3月29日、2017年5月29日、2018年10月26日、2019年11月9日的大宗邮件交寄清单、整付零寄交寄清单，其中2014年5月15日整付零寄交寄清单中载明的“盖晓梅”即为本案被告，因笔误书写为“盖晓梅”；被告质证称，原告提供的2014年催收回执中没有被告的名字，且被告未收到原告发出的催缴物业服务费的通知。庭审中，被告向本院提交了其与案外人姜斌于2017年5月5日签订的《房屋买卖合同》、2017年6月29日税收完税证明及收条各一份，证明其已将涉案房屋出售给案外人，且涉案房屋存在质量问题。原告质证称，上述证据与本案无关。本院认为，（一）戴德梁行公司在2012年4月28日将针对烟台世茂海湾1号物业服务内容的债权债务移交给本案原告，原告亦于接收后开始为包括涉案房屋在内的烟台世茂海湾1号小区提供物业服务；原告与世茂公司在签订的《前期物业服务合同》中明确约定了烟台世茂海湾1号项目的物业服务内容及收费标准等，上述约定内容系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效；被告作为烟台世茂海湾1号小区业主，亦对其有法律约束力。被告主张其与原告在2016年9月6日前不存在物业服务合同关系及物业服务费收费标准不符合相关文件规定的辩解，无事实及法律依据，本院不予采信。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。依据业已生效的（2012）芝民一初字第460号民事判决书，被告已于2010年10月3日接收涉案房屋的事实清楚。现原告请求被告支付2010年12月1日至2016年9月6日期间的物业服务费28344.80元及自2010年12月1日起至2016年9月6日止按照中国人民银行同期贷款利率分段计算的违约金，本院依法仅能支持被告支付2014年3月30日至2016年9月6日期间的物业服务费12001.38元。考虑到原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未与小区业主充分沟通、及时协调，本身亦存在瑕疵，故本院对原告请求被告支付违约金的主张，依法不予支持。原告诉请主张的2014年3月30日前的物业服务费超过法定诉讼时效，原告亦无证据证明2014年5月15日整付零寄交寄清单中载明的“盖晓梅”即为本案被告，故对其诉请超出部分，本院不予支持。被告以其在2016年9月7日接收涉案房屋拒绝承担本案民事责任，与证据事实不符，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告朱晓梅于本判决生效之日起十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司支付2014年3月30日至2016年9月6日期间的物业服务费12001.38元。二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如被告朱晓梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，减半收取为384元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司负担265元，由被告朱晓梅负担119元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张 文 君二〇二〇年四月十五日书记员 孙乐（代）