襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4061号原告：襄阳盛品商业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路31号。法定代表人：余杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被告：李强，男，1962年12月14日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：胡淑杰，女，1965年1月25日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘玮，湖北卧龙律师事务所律师。原告襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）与被告李强、胡淑杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛品公司委托诉讼代理人贺艳辉，被告李强，被告胡淑杰及其委托诉讼代理人刘玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛品公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；2、请求二被告向原告盛品公司支付铺位租金及物业费19528.2元；3、请求二被告向原告盛品公司支付违约金51282元。事实和理由：被告李强与被告胡淑杰系夫妻关系。2016年10月1日，二被告以胡淑杰的名义与原告签订了《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。《房屋租赁合同》约定：原告将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼的铺位租赁给二被告共同经营“一品胡桃”家具，租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止。合同订立后，原告将商铺交付给被告使用，二被告在使用中请求更换至相邻面积较小的铺位继续经营，原告同意了二被告的请求，并于2017年5月1日重新与被告订立了《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。《房屋租赁合同》约定：原告将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼的铺位租赁给二被告共同经营“一品胡桃”家具，计租面积为259平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，租金单价33元/平方米/月，合计每月租金为人民币8547元。《物业管理协议》约定：物业地点为襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼，面积为259平方米，物业费单价25元/平方米/月，合计每月人民币6475元。合同履行过程中，二被告未按照合同约定的期限支付租金和物业费，原告多次向二被告催要，二被告均以资金紧张为由拒绝支付。2019年3月，二被告擅自搬离了铺位。原告认为，二被告无故拖欠铺位租金和物业费的行为已构成违约，同时二被告未经原告同意，擅自撤场，原告有权解除合同，并有权要求被告继续履行付款义务并承担违约责任。被告李强辩称，我没有去过商场，我也没有与原告签订任何合同，原告起诉我无依据。被告胡淑杰辩称，第一份租赁合同已于2018年11月30日到期，此后属于不定期租赁，被告可以随时解除合同，胡淑杰已于2019年3月31日与原告解除不定期租赁关系。第二份租赁合同是无效合同，原告明知承租人是胡淑杰，但仍然认可李强作为合同主体，原告存在故意签订第二份租赁合同的意思，实际胡淑杰仅仅是调换铺位，应是对第一份租赁合同的延续，所以本案纠纷应当以第一份租赁合同为准。被告有押金21000元在原告处，被告不欠原告租金，且原告应当退还押金。胡淑杰不存在违约，也不存在擅自离场，事实是原告的经营已给被告造成巨大损失，商场三分之二以上铺位空置，电梯停止使用，任意锁闭大门，保安阻止出货，停电等行为，已使胡淑杰无法正常经营，整个商场几乎没有顾客，原告已严重违反物业合同中“甲方必须维护乙方的合法权益，提供优良的物业服务、优雅的购物环境和良好的经营秩序”的约定。本案中原告不仅不履行自己作为大商场应尽的义务，且违反合同及附随义务，给胡淑杰等小商家设置障碍，原告已经用自己的行为表明不履行合同义务，且导致胡淑杰合同目的无法实现。胡淑杰已于2018年9月18日正式向原告提出撤场申请，原告拒绝回复，被告已于2019年3月31日正式撤场，且于2019年4月1日通知原告，撤场属于事实上解除合同。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明，李强、胡淑杰系夫妻关系。位于襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场1幢3层房屋所有权人为襄阳金鹿源实业有限公司，该公司委托盛品公司以其名义就上述房屋对外出租和经营管理，并收取房屋租金、物业费等相关费用。2016年10月1日，盛品公司作为甲方、胡淑杰作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼商铺租赁给乙方经营家居使用，计租面积为292㎡；租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止；租金单价23元/平方米/月，合计每月租金为人民币6716元，按月支付。同日，盛品公司作为甲方、胡淑杰作为乙方又签订《物业管理协议》，协议约定：物业地点为襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼，面积为292㎡；物业费单价25元/平方米/月，合计每月人民币7300元，按月支付物业费。上述合同签订后，盛品公司交付了租赁商铺，胡淑杰用租赁商铺经营“一品胡桃”家具。后经双方商议，双方更换了租赁商铺。2017年5月1日，盛品公司作为甲方、李强作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼商铺租赁给乙方经营家居使用，计租面积为259㎡；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；租金单价33元/平方米/月，合计每月租金为人民币8547元，按月支付，须于本月20日前将缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之二向乙方收取滞纳金；若乙方单方面违约，甲方有权解除合同并对乙方承租场地另行安排，还有权对乙方处以按年租金不低于30%的租金作为违约金，并暂扣乙方商品；乙方在租赁期间，若以任何借口擅自关门、停业、张账非经营性告示、堵门及其他任何不利于商场经营、诋毁或损害商场名誉行为的，则甲方有权单方面解除合同，乙方应按不低于年租金金额的30%向甲方支付违约金或支付相当于六个月租金的违约金，以其中较高者为准，违约金不足赔偿损失的，还应赔偿损失，且甲方有权暂扣乙方商品，并以拍卖商品所的款项用于抵充违约金或者损失赔偿的数额。同日，盛品公司作为甲方、李强作为乙方又签订《物业管理协议》，协议约定：物业地点为襄阳市××路××世纪××家居广场内××楼，面积为259㎡；物业费单价25元/平方米/月，合计每月人民币6475元，按月支付物业费，于每月20号前缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之二向乙方收取滞纳金。合同签订后，盛品公司交付了租赁商铺，胡淑杰交付了押金21000元，并用租赁商铺继续经营“一品胡桃”家具。胡淑杰按7511元缴纳了2018年2月租金及物业费，按13520元分别缴纳了2018年7月、8月租金及物业费，按13519.8元缴纳了2018年9月租金及物业费，按22533元缴纳了2019年2月至3月租金及物业费。自2019年4月开始，胡淑杰未再支付租金和物业费。2019年3月29日，胡淑杰将承租商铺内经营的物品全部搬走，进行撤场，原告为此进行了阻拦。另查明，李强否认其与盛品公司签订《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；胡淑杰自认是其代李强签订了《房屋租赁合同》和《物业管理协议》，合同及协议上李强的签名和手印均为胡淑杰所为，李强对胡淑杰的上述行为不予追认。盛品公司主张本案起诉状送达对方时《房屋租赁合同》和《物业管理协议》解除。本院认为，胡淑杰以李强的名义与盛品公司签订《房屋租赁合同》、《物业管理协议》，李强对上述合同拒绝追认，上述合同对李强不发生效力，应由胡淑杰承担责任，盛品公司、胡淑杰均应按合同约定履行义务。胡淑杰按7511元缴纳了2018年2月租金及物业费，按13520元分别缴纳了2018年7月、8月租金及物业费，按13519.8元缴纳了2018年9月租金及物业费，按22533元缴纳了2019年2月至3月租金及物业费。胡淑杰称2018年2月、7月、8月、9月及2019年2月、3月租金及物业费已缴清，少缴部分系盛品公司对租金及物业费进行的优惠，因7511元、13520元、13519.8元、22533元刚好为合同约定的租金及物业费的50%、90%、90%、75%，且此后的租金及物业费胡淑杰均未拖欠，故本院认定少缴的租金及物业费系盛品公司进行的优惠，胡淑杰已缴清了2019年3月31日之前的租金及物业费。2019年3月29日，胡淑杰将承租商铺内经营的物品搬走，进行撤场；撤场时租赁合同的租赁期限并未届满，胡淑杰的撤场行为并不能解除该租赁合同，该租赁合同仍然有效。盛品公司提交的诉状包含了解除合同的意思表示，起诉状应视为解除合同的通知，起诉状送达胡淑杰之日即2019年7月3日该房屋租赁合同解除，故本院认定房屋租赁合同于2019年7月3日解除。《物业管理协议》并未约定期限，胡淑杰撤场当日即2019年3月29日物业管理协议解除。盛品公司主张二被告尚欠其2019年3月31日之前的铺位租金及物业费19528.2元，要求二被告支付；因二被告已缴清了2019年3月31日之前的铺位租金及物业费，故对盛品公司的该项诉讼请求本院不予支持。房屋租赁合同于2019年7月3日解除，胡淑杰未按合同约定的期限交纳2019年4月1日至2019年7月3日的租金，构成违约；另外胡淑杰在租赁期间，撤场关门也构成成了违约；胡淑杰应承担违约责任。房屋租赁合同约定胡淑杰单方面违约，盛品公司有权对胡淑杰处以不低于年租金的30%作为违约金；另外还约定胡淑杰在租赁期间擅自关门，应按不低于年租金金额的30%支付违约金或支付相当于六个月租金的违约金，以其中较高者为准。上述约定均是对胡淑杰违约时应支付的违约金约定，该违约金的约定过高，本院予以调整，酌定违约金为25000元。胡淑杰缴纳的押金21000元应予扣减。胡淑杰应支付盛品公司违约金25000元，扣减胡淑杰缴纳的押金21000元，胡淑杰还应支付4000元。李强在本案中不承担民事责任，故对盛品公司要求李强支付租金、物业费、违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告胡淑杰于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、确认原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告胡淑杰于2017年5月1日签订的《物业管理协议》于2019年3月29日解除；三、被告胡淑杰向原告襄阳盛品商业管理有限公司支付违约金4000元；四、驳回原告襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1570元，减半收取785元，由原告襄阳盛品商业管理有限公司负担685元，被告胡淑杰负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第１３条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，开户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：１７×××５６。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  张良元二〇二〇年四月二十九日书记员  闫 辉