广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初319号原告：黄琼鸿，男，1998年4月12日出生，汉族，住茂名市茂南区***********之一，公民身份号码440************239。委托诉讼代理人：吴夏硕，广东诚挚律师事务所律师。被告：吴柏蓉，女，1990年1月23日出生，汉族，住茂名市茂南区***************，公民身份号码440************129。委托诉讼代理人：李盛武，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕，广东法申律师事务所律师。第三人：茂名市茂港区梦想家圆家政服务部，住所地：茂名市*****************。经营者:冯海燕。原告黄琼鸿与被告吴柏蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，经原告黄琼鸿的申请，本院依法追加茂名市茂港区梦想家圆家政服务部作为第三人参加诉讼。原告黄琼鸿的委托诉讼代理人吴夏硕、被告吴柏蓉的委托诉讼代理人郑燕到庭参加诉讼，第三人茂名市茂港区梦想家圆家政服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琼鸿向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院判令被告归还原告房款240000元；3.请求法院判令被告向原告支付违约金170000元；第2、3项诉讼请求合计金额是410000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：于2019年10月11日，被告为转让方、原告为受让方、茂名市茂港区梦想家圆家政服务部为居间方签订了《房屋买卖合同》约定如下：1、合同第一条第1.款约定：被告将其名下的位于茂名市****************（证号：*（2018)茂名市不动产权第0019853号）转让给原告。2、合同第一条第2款约定：该房尚在按揭中，目前没有查封，无异议等情况能正常过户。3、合同第二条第1款约定，双方议定交易总价为人民币捌拾伍万元整（Y850000.00元）。4、合同第三条约定：签订本协议的同时，原告向被告缴纳购房定金（亦视为首期购房款）人民币叁拾万元整(Y300000.00元）给被告。双方同意该定金中的壹拾万元整（¥100000.00元）暂由居间方保管。被告必须在2019年10月28日前赎回房产证并过户给原告。剩余房款在原告领取《不动产登记证》当日支付。5、合同第六条第1款约定：被告收取原告定金之日起，被告中途反悔不卖，或不配合办理各项手续，不履行合同各项约定时，则作被告违约处理，被告必须在两个工作日内退回原告所交的款项，被告另赔偿总房款的20%给原告作违约金。合同签订当日，原告按照合同第三条约定，将300000元首期购房款支付给被告（其中100000元交付给居间方）。之后，被告以其向银行赎回涉案房屋资金不够为由，要求原告再向其支付购房款40000元。原告应其要求支付了40000元。到了2019年10月28日，原告要求被告按照合同约定办理房产证赎回手续和房屋过户手续，而遭到被告的拒绝。后来，被告甚至不接原告的电话。而据原告了解，被告因欠他人借款而被诉至法院，涉案房屋已经被他人采取了财产保全措施。涉案房屋已经没有过户给原告的可能。补充：经原告调查被告与原告签订房屋买卖之前将房屋抵押给车耀桓，作为被告向车耀桓借款的担保，但被告在签订合同时却向原告谎称案涉房屋只有银行按揭，并无其他债权债务纠纷。车耀桓于2019年12月5日对该房屋向法院申请财产保全，此后又对被告提起诉讼，所以被告的行为已经构成违约，应当退回房款并向原告支付违约金。被告吴柏蓉答辩称，一、不同意解除合同。签订合同是当事人的真实意思表示，合法有效，答辩人没有恶意违约的目的。二、双方应继续履行合同，被告无需归还原告房款。三、被告方无违约事项，不应支持违约金。1、被答辩人自始知道案涉房屋已抵押给车耀桓，答辩人通过将案涉房屋出售给被答辩人从而清偿抵押权人的债务后将房屋过户给被答辩人的情况。系因车耀桓原因，未能注销该房的抵押登记，并且对该房屋查封，导致答辩人无法将房屋过户给被答辩人。答辩人一直以来，多次与车耀桓协商处理以上事项，车耀桓向贵院提起诉讼，在庭审时，答辩人再次在庭审中明确请求车耀桓解除查封，注销抵押登记，配合答辩人向被答辩人过户。从以上情况可知，答辩人是没有恶意拖延办理房屋过户的违约行为，答辩人也希望和被答辩人共同解决房屋过户的事情，达成合同的目的。2、退一步来讲，假设是因答辩人债务原因导致该房被查封，也应当根据合同第四条约定，被告应退还已收房款给原告，该条款并未约定此情形被告应支付违约金。原告要求计算违约金过高，应调整，原告并未提供实际损失的依据，应按相关规定承担举证责任。四、原告的诉讼请求不应支持，本案诉讼费用应由原告负担。双方签订房屋买卖合同，答辩人是为了取得相应的价款，被答辩人是为了取得相应所有权，答辩人并无恶意拖延办理过户事项。本案诉讼费用应由原告承担。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了身份证、房屋买卖合同、不动产登记信息查询结果证明、银行转账凭证、收据、证明、营业执照、法定代表人证明书、银行流水、收据、被告与车恒耀案件信息等证据。被告吴柏蓉经质证，第三人不到庭质证。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，被告吴柏蓉为转让方、原告黄琼鸿为受让方、茂名市茂港区梦想家圆家政服务部为居间方签订了《房屋买卖合同》约定如下：1、合同第一条第1.款约定：被告将其名下的位于茂名市****************（证号：*（2018)茂名市不动产权第0019853号）转让给原告。2、合同第一条第2款约定：该房尚在按揭中，目前没有查封，无异议等情况能正常过户。3、合同第二条第1款约定，双方议定交易总价为人民币捌拾伍万元整（Y850000.00元）。4、合同第三条约定：签订本协议的同时，原告向被告缴纳购房定金（亦视为首期购房款）人民币叁拾万元整(Y300000.00元）给被告。双方同意该定金中的壹拾万元整（¥100000.00元）暂由居间方保管。被告必须在2019年10月28日前赎回房产证并过户给原告。剩余房款在原告领取《不动产登记证》当日支付。5、合同第六条第1款约定：被告收取原告定金之日起，被告中途反悔不卖，或不配合办理各项手续，不履行合同各项约定时，则作被告违约处理，被告必须在两个工作日内退回原告所交的款项，被告另赔偿总房款的20%给原告作违约金。合同签订当日，原告按照合同约定，将200000元首期购房款支付给被告，交付100000元给第三人保管。之后，被告以其向银行赎回涉案房屋资金不够为由，要求原告再向其支付购房款40000元。原告于10月22日支付了40000元给被告。2019年10月28日，原告要求被告按照合同约定办理房产证赎回手续和房屋过户手续，被告因将房屋抵押给案外人车耀桓，未能履行合同。双方致成纠纷。另查明，被告与案外人车耀桓因民间借贷纠纷，车耀桓于2019年12月5日向本院申请财产保全，将涉案房屋查封。庭审中被告表示如解除合同，同意退还购房款240000元，但不同意支付违约金。原告称被告构成违约，造成其资金不能发挥应有的作用，属于资金占用的损失。本院认为：原告黄琼鸿与被告吴柏蓉、第三人茂名市茂港区梦想家圆家政服务部签订了《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对三方当事人均具有约束力，三方当事人均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告在签订《房屋买卖合同》后，交易房屋已被法院查封致使合同目的已无法实现，现原告请求解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。至于原告要求被告退回购房款240000元，因被告确认已收到原告交付的240000元购房款，原告上述归还请求，本院亦予支持。关于原告请求被告支付违约金170000元的问题，本案系因被告的违约而导致合同解除，根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告要求被告按合同约定总房款20%支付违约金170000元，被告在庭审中表示原告未能举证证实损失170000元的证据，约定的违约金过高。因原告未能举证证明被告违约行为造成其实际损失的依据，原告要求被告支付170000元的违约金不符合上述规定，本院不予支持。确定违约金是否过高应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。而占用资金的损失一般说为银行贷款基准利率，但在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于银行同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，可以说该基准利率未必是各种情形最合理的标准。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法、受保护的，因此，本案的违约金应按年利率24%计算。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条第一款的规定“甲方必须在2019年10月28日赎回房产证并过户给乙方。”因被告未按合同约定期限履行义务，违约金应从2019年10月29日起至被告付清240000元的购房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄琼鸿与被告吴柏蓉、第三人茂名市茂港区梦想家圆家政服务部于2019年10月11日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告吴柏蓉于本判决生效之日起十日内返还购房款240000元给原告黄琼鸿；三、限被告吴柏蓉于本判决生效之日起十日内支付违约金（以240000元为本金，按年利率24%计算从2019年10月29日起至还清欠款之日止）给原告黄琼鸿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由被告吴柏蓉负担2200元，原告黄琼鸿负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审判员 陈 权二〇二〇年三月三十一日书记员 杨诗丽