山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0902民初21号原告：济南晓天下教育科技有限公司，住所地山东省济南市高新区舜华路**舜泰广场**楼2501-A-4。法定代表人：马丽丽，执行董事。委托诉讼代理人：于宪昌，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告：泰安金翼教育文化发展有限公司，住所，住所地山东省泰安市泰山区财源街道泮河路****楼**div>法定代表人：李蕾，执行董事。委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。原告济南晓天下教育科技有限公司与被告泰安金翼教育文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南晓天下教育科技有限公司的法定代表人马丽丽、委托诉讼代理人于宪昌，被告泰安金翼教育文化发展有限公司的法定代表人李蕾、委托诉讼代理人赵玉森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南晓天下教育科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同，判令被告向原告支付违约金5000元；2.判令被告自2019年7月20日起按年租金55000元的标准向原告支付房租至实际返还租赁物之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月3日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将泰安市南关大街14-8号第二层房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，年租金55000元，先交租金后使用，被告如提前退租应支付违约金5000元。签订合同后，原告依约将租赁物交付被告使用。2017年7月20日至2019年7月19日的租金被告已付清，但自2019年7月20日起拒付房租，违反了合同约定，后来要求提前退租，但拒付房租。泰安金翼教育文化发展有限公司辩称，一、原被告早已解除房屋租赁合同，原告主张解除合同属于重复解除；原告于2019年年初就想让被告退租，并于2019年4月份通过主持全部租户开会的形式集体决定要求从事文化课培训的被告退租，保留文艺艺术类培训项目，打造专门的文艺艺术类培训平台。被告于2019年5月31日前已经腾空其独自使用的房屋，后与原告初步交涉确定双方于2019年6月31日正式解除租赁合同，原告退还押金及部分租赁费用。但是2019年7月1日，被告法定代表人李蕾、工作人员刘群与原告结算押金、房租时，原告反悔，不同意退还押金及剩余房租，故意与被告发生争执，南关派出所对原被告双方进行了处理。因此解除房屋租赁合同最早是原告的意思表示，被告于2019年5月31日前，以搬家这个作为的方式明确告知原告解除合同；对于被告搬家的行为及结果，原告是明知的，原被告早已解除房屋租赁合同，不需要原告重复解除。二、房屋租赁合同存续期间，原告房屋消防手续不全，消防部门不允许原告出租、经营；原告出租的房屋违反了法律、法规的强制性规定，被告以搬家的方式退租、解除合同，属于合法解除，不应承担违约金责任。三、被告不应向原告支付任何费用，被告多次交付房屋及相关钥匙，原告均予以拒收；房屋一直在空置着，并在原告的实际控制之下，是原告拒不接收，并不是被告拒不交付房屋及钥匙。2019年5月31日前被告已将腾空后的房屋原配钥匙放在了二楼；2019年7月1日双方发生肢体冲突后，被告意识到了原告不讲诚信，于是在2019年7月27日与宋溪溪终止转租部分的合同，并要求宋溪溪立刻腾退房屋，但是宋溪溪一直逾期占用至2019年11月28日；在2019年11月28日，被告再次将个人仿配的钥匙交付原告法定代表人马丽丽，但是马丽丽仍然拒收；当日，宋溪溪父母将其逾期占用的房屋及钥匙交付马丽丽，马丽丽同样拒收。本院经审理认定事实如下：2017年7月3日，原告作为甲方、被告作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定：“第一条乙方租用甲方坐落在泰安市泰山区的房屋（建筑面积约207平方），租赁期5年，自2017年7月20日起至2022年7月19日止；第二条年租金55000元，乙方先预交一年租金，以后每年均提前两个月预交下年度租金；租赁期内，乙方提前退租，应提前九十天通知甲方，并向甲方支付5000元违约金；第八条为保证本合同的履行及租赁房屋、设施设备的完好，乙方应在本合同签订时向甲方交纳保证金5000元，本合同履行期满经甲方验收房屋及设施设备无损坏后，全额退还保证金；第十二条租赁期内，乙方提前退租的，应天前90日通知甲方，并向甲方支付5000元违约金；第十三条房屋影响乙方正常经营的，乙方有权单方解除本合同；乙方拖欠租金超过30日或未按时交纳各项费用，甲方有权解除本合同。”被告于签订合同后向原告交纳5000元押金并接收房屋，用于文化课培训。被告交纳租金至2019年7月19日。2018年9月27日，被告与宋溪溪签订门头房租赁合同，将涉案房屋二楼南侧办公室两间，建筑面积约140平方米出租给宋溪溪，用于乐器培训，租赁期限5年，自2018年10月1日至2023年9月30日。关于解除涉案合同的原因，原告称根据合同约定，被告逾期支付房租超过30天，原告可以解除合同，被告找原告提前退租，但双方未就解除事宜协商一致，故一直没有解除。被告称未交纳后续租金的原因是教育局要求整治，原告于2019年4月主持所有租户会议，决定被告退租，被告已于2019年5月31日腾空被告使用的部分；之后被告与原告初步协商过解除合同，确定2019年6月30日解除，原告退还押金及剩余房租，被告于2019年7月1日找原告办理解除合同手续，原告拒绝退还押金及房租，双方产生争议，南关派出所予以处理。原告称南关派出所处理的争议是被告商量提前退租，原告要求被告支付违约金，并且返还租赁物，为此发生争执。被告为证明其主张，提交以下证据：1.被告法定代理人李蕾于2019年11月26日向马丽丽发送的短信，短信内容为：“早在2019年初，你方就想让我方退租，经过多次沟通协调，我们双方于2017年7月4日签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日已经解除，而且因为解除合同的问题发生了肢体冲突，南关派出所均有备案。这个房屋（南关大街14-8号第二层）我早在2019年5月31日前已经腾空，并把房门钥匙也放在了二楼。现再次确认，与你方解除合同，同意你解除合同的要求。”2.宋溪溪出具的收到条、发送的短信和微信截图，证明原告已与宋溪溪于2019年7月27日终止合同，宋溪溪已于2019年11月28日腾空其承租的房屋，其向原告交付钥匙时，原告拒收。收到条载明：“因故终止原合同，今收到通天街校区（南关大街14-8号）二楼南侧2间收到李蕾退房租共计两个月（2019.8月-2019.9月）5500元（伍仟伍佰元整），退回转让金9400元整，大写玖仟肆佰元整（包括空调等设施），退回水电保证金1200元整（壹仟贰佰元整），共计16100元（壹万陆仟壹佰元整），协商后退回。房租及保证金已全部退清，无再牵扯，此房屋有任何纠纷，与李蕾无关。”短信显示：“李蕾老师好：我已于2019年11月28日9:00之前腾空南关大街14-8号晓天下教育广场二楼南侧房屋两间（办公室南两间），当天刘群老师在场……我找到马丽丽老师，其没有收……现再次通知：请不迟于明天（2019年12月13日）上午8:30来南关大街14-9二楼取钥匙并交接房子。”3.视频两份，申请证人王某出庭作证，证明在2019年7月1日双方发生肢体冲突，被南关派出所立案并且治安管理处理，原告已清楚知道被告解除合同的意思表示，涉案房屋已于2019年11月28日全部腾空，被告向原告交付钥匙时原告拒收。4.微信截图，截图显示信息为“各位老师，刚才泰山区消防支队来检查，咱们没有手续，说不让招生，不让上课，如果上课就来查封，大家周六周天多注意”。被告称2019年5月15日马丽丽在晓天下教育广场群中发布上述信息，原告出租的房屋没有合法手续，违反了消防法等法律的强制性规定，被告解除合同属于法定解除，被告不承担任何违约责任。原告质证称：1.短信仅是被告自己的想法，可以证实被告提前退租应支付违约金，但不能证实合同已解除。2.对宋溪溪的收到条不清楚，被告已起诉宋溪溪要求返还租赁物、支付房租，进一步证实尚未返还原告租赁物。宋溪溪的信息可以证实其2019年12月12日尚未返还被告房屋，所以不存在2019年6月份解除合同的问题。3.被告工作人员拍摄的视频没有问题，当时被告正好搬家，我们要求被告交租金、签书面解除合同，视频可以证实钥匙都在被告掌握之中，被告不想付租金，就强制搬家，至于是否腾空原告不清楚；宋溪溪拍摄的视频不能证实被告已交付房屋，合同约定交付房屋时双方应制作清单并签字盖章。证人与被告系朋友关系，存在利害关系，不能作为定案依据。4.消防手续是谁承租谁办理，截图信息是马丽丽好心提醒；整栋楼是1998年前建设，没有消防手续，现在消防部门要求办理消防手续是要求培训机构办理。2020年4月2日，原被告办理房屋交接手续，被告向原告返还租赁房屋。本院认为，原被告于2017年7月3日签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，合法有效，原被告均应按约定各自履行。被告主张原告于2019年4月要求被告退租，并未提供证据证实，本院对此不予采信。被告租赁房屋从事文化课培训，其应当办理相关的消防手续。现被告以消防手续不全主张法定解除权，本院不予支持。从合同内容来看，合同第二条和第十二条均约定了租赁期内，乙方提前退租，应提前九十天通知甲方，并向甲方支付5000元违约金。因此，被告在合同履行过程中可以解除合同，但应提前九十天通知并支付5000元违约金。被告主张于2019年7月1日找原告办理解除合同手续，双方产生争议，南关派出所予以处理；原告称南关派出所处理的争议是被告商量提前退租。从各方主张来看，被告已于2019年7月1日向原告提出解除合同，因此本案租赁合同已于2019年10月1日解除。原告现要求解除合同，已无必要，对此本院不予支持。原告主张解除合同的违约金5000元，本院予以支持。虽然租赁合同已于2019年10月1日解除，但双方直到2020年4月2日才办理房屋交接手续。被告主张原告拒绝接收房屋，但其完全腾空租赁物是在2019年11月28日，而其房租支付到2019年7月19日。在被告未结清房租及占用费的情况下，原告未接收房屋有其合理性。被告仍应支付自2019年7月20日至2020年4月2日的房租及占用费。自2019年7月20日至2019年10月1日的费用按照合同约定的租赁费标准计算，共10547.95元。自2019年10月2日至2020年4月2日的费用，考虑到房屋确实空置，可按照合同约定的租赁费标准的一半计算，共13750元。双方于2020年4月2日办理房屋交接手续，按照合同约定，原告应退还被告交付的5000元押金，该款项可予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下：一、被告泰安金翼教育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南晓天下教育科技有限公司违约金5000元；二、被告泰安金翼教育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南晓天下教育科技有限公司自2019年7月20日至2020年4月2日的房租及占用费24297.95元（原告应退还被告的5000元押金可予以抵扣）；三、驳回原告济南晓天下教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由被告泰安金翼教育文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马翔二〇二〇年四月二十三日法官助理高文科书记员顾绍武