中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申1615号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：南京电声股份有限公司，住所地江苏省南京市江宁开发区胜利路19号。 法定代表人：马智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹骏，江苏曹骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方芳，江苏曹骏律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人、案外人）：徐良柱，男，1954年11月22日生，汉族，住江苏省。 一审被告（被执行人）：南京达美房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市白下区宰牛巷13号。 法定代表人：陈炜，该公司总经理。 再审申请人南京电声股份有限公司（以下简称电声公司）因与被申请人徐良柱、一审被告南京达美房地产开发有限公司（以下简称达美公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服（2017）苏民终215号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 电声公司不服原判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）第二百条第二项、第六项规定向本院申请再审，请求撤销原判决并依法再审。 事实和理由： 一、本案事实 关于电声公司与徐良柱、达美公司申请执行人执行异议之诉一案，电声公司因不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁执异字第74号民事裁定，于2015年9月向南京中院提出执行异议之诉，南京中院于2016年11月23日作出（2015）宁民初字第58号民事判决。该判决认为：江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）作出（2014）苏民再终字第0010号民事判决，认定119号04幢房产（下称119号房产）是用来置换145号05幢房产（下称145号房产）的，即徐良柱若合法占有119号房产则必须退还145号房产。但客观上徐良柱却基于同一债权既占有了145号房产又占有了119号房产，并拒绝返还，其行为有悖诚信，尤其是在达美公司已经资不抵债的情况下，将损害包括电声公司在内的其他债权人利益。因此，对徐良柱权利滥用行为应予以规制。鉴于徐良柱已经办理了145号房产产权证，表明其已选择履行145号房产商品房买卖契约，故其再要求履行房产置换协议及占有119号房产则没有事实和法律依据，徐良柱应退还119号房产，电声公司也可申请对该房产强制执行。因该判决已发生法律效力，故电声公司在本案中请求准予对119号房产进行执行，南京中院予以支持，遂判决准予电声公司对119号房产执行。 徐良柱不服该判决，向江苏高院提出上诉。2019年8月15日，江苏高院作出（2017）苏民终215号民事判决。该案经江苏高院审判委员会研究认为：达美公司、电声公司因合资、合作开发房地产产生纠纷，同时徐良柱、达美公司也因建设工程桩基工程款及案涉房产买卖产生纠纷，各方因此在多个法院提起多起诉讼案件。同时，徐良柱还对达美公司、电声公司合资、合作开发房地产纠纷案件的相关判决申请再审。此外，本案还涉及到上述相关案件执行过程中的多个执行监督或执行异议及复议案件。上述案件的处理结果，均与本案处理存在或多或少关联。但如何认定徐良柱与达美公司之间的房产买卖协议，以及双方之间房产置换协议如何履行问题，是处理本案的关键所在。鉴于本案是电声公司提出的执行异议之诉案件，其目的是许可其对案涉房产（即119号房产）强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条的规定，江苏高院将综合已查明事实，对徐良柱是否享有119号房产排除强制执行的民事权利，进行分析认定。 （一）徐良柱与达美公司签订案涉房产买卖合同的效力问题。本案中，徐良柱与达美公司先后两次订立多份房产买卖合同，其中第二次订立购房合同的目的，是为置换第一次订立的购房合同中的所涉房产。双方前后两次订立购房合同，均约定以徐良柱为达美公司的桩基工程款冲抵部分购房款，且经南京市房地产市场管理处鉴证登记。同时，经双方确认，案涉房款尚有部分未能付清。上述购房合同效力及房产置换协议已由多份生效法律文书确认，江苏高院予以确认。 （二）达美公司与电声公司订立购房合同效力问题。双方因145号房产先后订立两份协议，即2000年2月份协议和9月份签订的商品房买卖契约，该契约约定签字后十日内到南京市房地产市场管理处登记生效。江苏高院认为达美公司明知其与徐良柱已签订145号房产买卖契约，并将该房产已实际交付给徐良柱占有使用，客观上无法履行其与电声公司之间的买卖契约。鉴于达美公司与徐良柱就145号房产买卖契约已经鉴证登记，其与电声公司之间的房产买卖契约在客观上无法登记。因该契约并未登记，故未生效，且已经南京中院（2012）宁民终字第1110号判决确认。 （三）达美公司与徐良柱之间房产置换协议及其履行问题。现有多份生效法律文书均认定案涉双方订立置换协议是附条件民事法律行为。即徐良柱解除145号房产买卖契约并交付一层房产的前提是达美公司将其用以置换的119号房产办理过户手续。但因119号土地使用权已被达美公司抵押给工行玄武支行，达美公司无资金对该地块土地进行解押，导致119号房产至今未能办理两证。但从置换协议履行情况看，除所涉两证办理工作未完成之外，其他诸项均已履行完毕。 （四）徐良柱办理145号房产产权过户登记行为的性质问题。徐良柱办理145号房产产权登记行为，均发生在南京中院（2013）宁民再初字第2号案再审期间。无论是南京中院再审还是江苏高院再审，均认为置换协议合法有效，不过是契约解除的条件尚未完全成就。达美公司及徐良柱均明知南京中院再审案件正在审理之中，其结果尚未可知，理应维持涉案房产的现有状况。虽然再审结果最终支持了徐良柱的诉讼请求，但并未认定其与达美公司两份购房协议均享有要求履行的权利。尽管徐良柱对此辩称，争议房产的买卖契约从未解除，其与达美公司之间原有的协议在履行过程中发生了变更，达美公司已将145号房产向其交付并过户，但未提供证据予以证明，不应获得支持。因此，徐良柱既主张其对119号房产享有权利，又声称其对145号房产享有所有权，无事实及法律依据。虽然徐良柱可以该房产买卖合同的解除条件尚未成就为由予以抗辩，但不能以此为由对抗达美公司的其他债权人。 （五）徐良柱是否享有选择履行两份协议的条件问题。达美公司与徐良柱约定的是用119号04幢1-7层房产置换145号05幢1-4层房产。本案中，145号05幢2-4层房产已被白下区法院另案强制执行，导致被置换协议中的房产仅余其中的一层房产。因此，徐良柱已经丧失了选择履行置换协议的条件。 首先，徐良柱已经实际占有并使用119号房产多年，且从119号房价总款21,684,973元以及双方在另案中确认徐良柱欠付房款860万元来看，可以推导出达美公司欠付徐良柱工程款至少在1300万元以上。加上徐良柱履行白下区法院（2005）白民一初字第96、97、102号调解书义务中支付的300多万元以及支付145号05幢一层房款120万元，总额已经超过1700多万元。而且，从本案实际情况看，案涉119号房产未办理过户登记手续并非徐良柱自身原因所致。同时，根据白下区法院另案法律文书确认，案涉119号1-4层购房款已付清，无论是根据查扣冻规定第17条还是根据异议复议规定第28条，该部分房产均不能用于强制执行。即便是余下的5-7层房产，如果徐良柱将剩余购房款交付执行，同样享有阻却执行的权利。 其次，以徐良柱办理145号05幢一层房产过户登记为由，认定其行为表明其自愿选择履行前一份协议，等于徐良柱用1700多万元仅仅购买了案涉145号05幢一层房产，对其有失公正。即便扣除后来支付的400多万元，徐良柱应得的工程款及其已支付的房款就在1300万元左右，而案涉145号05幢一层房产时价仅为280多万元。徐良柱选择用1300多万元购买价值280多万元的房产，有违常理。而且，徐良柱明确表明，如果让其选择，当然选择案涉119号争议房产。因此，尽管徐良柱将145号05幢一层房产办理过户手续，但没有证据证明徐良柱已经放弃履行119号04幢房产买卖协议。 第三，虽然达美公司与徐良柱解除145号买卖契约的条件尚未成就，但鉴于达美公司负债数额巨大，该公司作为被执行人的案件多达数十起，且已进入破产清算程序。如果徐良柱基于同一笔工程款同时占有两处房产，对达美公司其他债权人而言确实有失公允。本案中，徐良柱同意将145号一层房产交付执行，且同意将119号剩余购房款5,065,028.57元及自2011年10月19日徐良柱与达美公司达成调解协议次日起至2019年8月6日止的相应利息2,785,259.21元交付执行。同时，徐良柱还愿意另行支付300万元用于执行。上述两笔款项，徐良柱应在收到本判决书之日起5个工作日内汇至秦淮区法院指定账户。如未能按期将款项汇入，徐良柱还应增加支付2019年8月7日起至实际汇款之日止两笔款项的相应利息。 （六）江苏高院（2007）苏执监字第187号通知书已经认定徐良柱对案涉119号房产享有排除执行的权利。尽管该通知书是执行程序中作出的法律文书，但该通知书是依据徐良柱的执行监督申请所作出，主要是解决该房产能否被查封问题。除通过执行监督程序予以撤销之外，另案法律文书不应作出与该通知书截然相反的结论。根据上述通知书内容，案涉争议房产不能被查封，当然也不能对其强制执行，南京中院再次对该房产予以查封，并引发该房产能否被强制执行的问题，理所应当由该查封行为引起的执行异议之诉案件加以解决。 综上所述，原判决认为徐良柱对案涉119号房产享有足以排除强制执行的民事权利，其上诉请求成立，予以支持。遂判决撤销一审判决，驳回电声公司诉求。 二、另与本案相关的诉讼裁判 2007年11月5日，南京中院受理电声公司起诉达美公司合资、合作开发房地产纠纷案，电声公司诉求达美公司支付尚欠联建补偿费701万余元。庭审中，双方对达美公司以145号房产冲抵支付部分联建补偿费的事实没有争议。2008年7月28日，南京中院作出（2007）宁民四初字第153号民事判决。该判决确认达美公司应付补偿费47,867,890元，扣除达美公司已付补偿费40,848,908.49元（包含145号房产冲抵联建补偿费1,617,291元，即414.69㎡×3900元/㎡=1,617,291元），判决达美公司还需支付电声公司联建补偿费7,018,771.51元。判决后，因双方均未提出上诉，该判决发生法律效力。 因生效判决确认冲抵联建补偿费的145号房产未办理产权登记手续，2011年4月25日，电声公司向白下区法院起诉达美公司，诉求法院判决确认公园路145号房产归己所有，并诉求达美公司履行协助办证义务。徐良柱以有独立请求权第三人身份参加该案诉讼。诉讼中，电声公司提供达美公司与徐良柱于2000年8月18日签订的房产置换协议，证明达美公司以在建的119号房产置换徐良柱在先购买的145号房产，徐良柱对145号房产不享有权利。2011年11月29日，白下区法院作出（2011）白民初字第1010号民事判决。该判决认为：徐良柱与达美公司于2000年1月25日签订145号房产买卖契约，约定以167号桩基工程款冲抵购房款。徐良柱与达美公司就119号房产签订商品房买卖契约后，双方于2005年达成和解，又约定以167号及其它建筑桩基工程款冲抵119号房产购房款。因此，徐良柱虽然不认可置换协议的真实性，但从徐良柱与达美公司约定以167号桩基工程款冲抵145号房产购房款，后又变更为冲抵119号房产购房款的事实来看，双方实际已经按照置换协议履行各自义务，对置换协议的真实性予以采信。判决同时认为，达美公司与徐良柱就145号房产签订买卖契约虽已办理登记，但双方已通过房产置换形式解除了上述契约。据此，白下区法院判决确定145号房产归电声公司所有，达美公司应协助电声公司办理产权登记手续。徐良柱不服该判决，向南京中院提出上诉，但达美公司未提出上诉。 2013年6月21日南京中院作出（2012）宁民终字第1110号民事判决。该判决认为：从双方履行事实可以认定置换协议是真实的。但争议的145号房产，达美公司与徐良柱签订买卖契约经房产管理部门鉴证登记，虽然徐良柱与达美公司签订了置换协议，约定将145号房产置换119号房产，但在置换协议履行过程中，双方又于2004年12月17日在雨花台区法院达成调解协议，明确达美公司将119号房产两证办理完毕后，徐良柱将145号房产交还给达美公司，并解除已登记的买卖契约。现因119号房产土地使用权被达美公司抵押贷款，致使徐良柱至今无法办理两证，即双方约定解除145号房产买卖契约的条件尚未成就。电声公司在达美公司与徐良柱就145号房产买卖契约尚未解除，契约登记尚未注销的情况下，要求确认145号房产归其所有，依据不足，不予支持。遂判决撤销原判，改判驳回电声公司诉求。 电声公司不服南京中院第1110号二审判决，向江苏高院申诉。2014年1月21日，江苏高院作出（2013）苏审三民申字第254号民事裁定。该裁定认为：1.电声公司与达美公司签订145号房产买卖契约约定登记生效，后电声公司与达美公司未办理登记，故该契约未生效；而达美公司与徐良柱签订145号房产买卖契约已办理登记，该契约已生效。电声公司主张其与达美公司实际履行合同主要义务，合法占有该房产，达美公司对此不予认可，且双方未按约定办理登记，故对电声公司提出未登记不影响契约效力的主张，该院不予支持；2.关于履行置换协议问题，在置换协议履行中，双方达成调解协议，明确119号房产办理两证后再解除145号房产买卖契约，因119号房产土地被抵押，致使徐良柱无法办理119号房产两证，二审判决认定145号房产买卖契约解除条件尚未成就，并无不当。据此，江苏高院裁定驳回电声公司提出的再审申请。 徐良柱以参加白下区法院第1010号案诉讼时得知南京中院第153号判决认定达美公司以145号房产冲抵电声公司联建补偿费损害其权益为由向南京中院提出异议。2013年6月4日，南京中院以有新的证据证明第153号判决认定部分事实有争议为由，经时任院长提交审判委员会讨论作出（2012）宁民监字第21号民事裁定，决定另行组成合议庭对该案进行再审，并裁定中止原第153号判决执行。 2014年5月29日，南京中院作出（2013）宁民再初字第2号民事判决。该判决认为：公园路145号房产已由达美公司与徐良柱签订了商品房买卖契约，并办理了鉴证登记。虽然徐良柱与达美公司签订了房产置换协议，约定达美公司以119号房产置换145号房产，但在置换协议履行过程中，双方于2004年12月17日在本市雨花台区法院达成调解协议，明确达美公司将119号房产两证办理完毕交付徐良柱后，徐良柱将145号房产交还给达美公司，并解除双方签订的房产买卖契约。现因119号房产所涉土地被达美公司抵押给银行，致使徐良柱无法办理该房产两证，即双方约定145号房产买卖合同的解除条件未成就。因此，案外人徐良柱可要求达美公司继续履行购买145号房产或履行置换协议购买119号房产的其中一项。在达美公司与徐良柱就145号房产所签买卖契约尚未解除且契约鉴证尚未注销的情况下，达美公司无权处分该房产。故在第153号案件审理中，根据双方当事人一致意见，将达美公司145号房产认定为达美公司以房抵款有误，侵犯了案外人徐良柱权益，应予纠正。遂判决变更第153号判决，判令达美公司向电声公司支付联建补偿费8,636,062.51元（即比照第153号判决增加联建补偿费1,617,291元）。 电声公司不服该判决，提出上诉。2015年5月4日，江苏高院作出（2014）苏民再终字第0010号民事判决。该判决认为：1.徐良柱就包括诉争房产在内的145号房产签订商品房买卖契约在先，并办理了备案登记手续，该备案登记具有公示和对抗效力。在徐良柱不愿意解除合同并注销备案登记的情况下，达美公司再行处置房产的权利应当受到限制，此也是电声公司一直无法办理诉争房产两证的原因。而徐良柱作为在先权利人，其权利应得到优先保护，且相较于徐良柱工程款债权而言，电声公司联建补偿款债权本就不具有优先性。而徐良柱不愿解除诉争房产商品房买卖契约，电声公司对诉争房产主张权利存在障碍。2.徐良柱与达美公司之后签订了房产置换协议，约定以119号房产置换145号房产。虽然房产置换协议没有约定办理两证问题，但从常理上讲，徐良柱肯定是想得到能够办理两证的房产，只有这样才能达到房产置换和以房抵款目的。虽然徐良柱已经根据房产置换协议与达美公司就119号房产签订了商品房买卖契约并办理了备案登记，并实际占有了房产，但由于119号土地已抵押无法整体解押，致使徐良柱至今无法办理119号房产两证，能否办理两证尚不确定。徐良柱与达美公司之后达成调解协议约定达美公司将119号房产两证办妥后，再解除145号房产商品房买卖契约。现因119号房产尚无法办理两证，导致诉争房产商品房买卖契约的解除条件未成就。从这个意义上讲，徐良柱与达美公司之间的房产置换行为尚未履行完毕。3.徐良柱与达美公司在签订房产置换协议时，对于119号房产无法办理两证情形是无法预见的，由此产生的风险如由徐良柱承担也显失公平。徐良柱和达美公司事后达成调解协议，约定达美公司将119号房产两证办妥后，再解除145号房产商品房买卖契约，该约定是徐良柱作为在先权利人基于保障自身债权实现的目的而与达美公司重新达成的约定，现没有证据证明徐良柱与达美公司恶意串通损害第三人利益的故意，且该约定已被生效民事调解书、民事判决书及民事裁定书所确认，目前上述法律文书并未被撤销。因此，直接确认电声公司与达美公司以房抵款约定有效，等于变相确认电声公司对诉争房产的权利，与生效裁判相悖。4.从查明事实来看，119号04幢房产是用来置换145号房产的，即徐良柱如合法占有119号房产，则必须退还145号房产。但客观上，徐良柱却基于同一债权既占有了145号房产又占有了119号房产，并拒绝返还，其行为有悖诚信，尤其是在达美公司已经资不抵债情况下，将损害包括电声公司在内的其他债权人利益。因此，对于徐良柱权利滥用行为应予以规制。鉴于徐良柱已经办理了145号诉争房产产权证，表明其已选择履行诉争房产的商品房买卖契约，故其再要求履行房产置换协议及占有119号房产则没有事实和法律依据，徐良柱应退还119号房产，电声公司也可申请对该房产强制执行，使其债权得以实现，此亦不损害电声公司权益。原审判决将诉争房产从达美公司抵偿电声公司的联建补偿款中扣除，并无不当，予以维持。江苏高院驳回电声公司上诉，维持原判。 电声公司依据该判决向南京中院申请执行达美公司应付8,636,062.51元联建补偿费，南京中院受理执行申请，并于2015年6月5日查封了119号房产。2015年6月23日徐良柱提出执行异议，请求解除对119号房产查封，2015年8月29日南京中院作出（2015）宁执异字第74号民事裁定，中止对119号房产的执行。电声公司不服该裁定，于2015年9月向南京中院提出执行异议之诉，由此产生本起执行异议之诉以及一、二审法院裁判。 由上述生效判决可见，本案基本事实是： 1.电声公司与达美公司是联建协议关系，达美公司欠电声公司联建补偿费；徐良柱与达美公司是工程承包合同关系，达美公司欠徐良柱工程款； 2.徐良柱与达美公司在先签订145号房产买卖契约，约定以工程款冲抵购房款，并办理鉴证登记。后因达美公司需要将145号房产交付电声公司，冲抵联建补偿费，徐良柱与达美公司签订置换协议，商定以达美公司在建的119号房产置换145号房产，徐良柱退还145号房产，达美公司将该房产交付电声公司，并与电声公司签订该房产买卖契约，以购房款冲抵联建补偿费。119号房产竣工后，徐良柱与达美公司签订119号房产买卖契约，以工程款冲抵119号房产购房款，双方办理鉴证登记，达美公司向徐良柱交付了119号房产； 3.因达美公司将119号房产项下土地使用权抵押贷款，致使徐良柱无法办理产权登记。双方于2004年末达成调解协议，约定待119号房产办理两证后，徐良柱同意解除145号房产买卖契约，注销契约登记； 4.达美公司将119号房产冲抵欠徐良柱工程款后，因119号房产价值大于工程欠款，达美公司向法院起诉诉求徐良柱支付剩余购房款860万元，双方于2005年8月在法院达成调解协议，徐良柱同意分期支付偿欠款； 5.因145号房产冲抵联建补偿费，但未办理产权过户手续，电声公司起诉达美公司，诉求协助办理产权登记。徐良柱以有独立请求权第三人身份参加诉讼，主张145号房产买卖契约未解除，登记未注销，阻碍电声公司实现权利； 6.诉讼期间，徐良柱在达美公司配合之下办理了145号房产产权登记，造成以同一工程款债权分别享有145号和119号两处房产权利的状况； 7.法院生效判决确定徐良柱对119号房产拥有排除执行的权利，徐良柱应退还145号房产。因达美公司破产，145号房产成为达美公司破产财产，电声公司只能通过破产分配受偿。 三、原判决认定事实错误 综合上述基本事实，电声公司认为原判决认定基本事实存在如下错误： （一）错误认定置换协议性质 置换协议只是冲抵工程款对象置换，不是产权置换。 置换协议的真实性已被生效判决确认。签订置换协议的背景是达美公司需要将145号房产交付电声公司，因该房产已被徐良柱在先购买冲抵工程款，故双方签订置换协议，同意以达美公司在建的119号房产置换145号房产，以使达美公司实现将145号房产交付电声公司冲抵联建补偿费的目的。 签订置换协议前，徐良柱与达美公司已签订145号房产买卖契约，办理了契约登记并交付房产，但产权未办理，徐良柱并不持有145号房产产权。而119号房产处于在建状态，尚未完工，尚不能办理买卖契约登记，尚未交付，更不存在产权登记。置换协议签订后，徐良柱按约定于一周内将145号房产退还达美公司，达美公司将该房产交付电声公司，并与电声公司签订买卖契约。在119号房产竣工后，徐良柱和达美公司按约定于2003年9月11日签订买卖契约并办理契约登记，交付119号房产。至此，置换协议履行完毕。因此，置换协议是徐良柱与达美公司之间关于冲抵工程款（房产买卖）对象的置换协议，而不是标的物之间的产权置换协议。 置换协议是徐良柱与达美公司之间签订的有效协议。双方不仅签订了协议，而且实际履行了该份协议，徐良柱按约定退还了145号房产，双方按约定签订了119号房产买卖契约，按约定交付并办理登记手续，徐良柱对达美公司享有的工程款债权从原先冲抵145号房产购房款改变成为冲抵了119号房产购房款，置换协议已经履行完毕。 生效判决无视客观存在的置换协议及其效力，无视双方已实际履行等事实，认定置换协议没有履行完毕，是附条件协议，错误认定置换协议性质，该项认定属于对本案基本事实认定错误。 （二）关于2004年末徐良柱与达美公司达成调解协议对本案定性的影响 2004年12月，徐良柱与达美公司因钢材买卖合同纠纷在雨花台区法院主持下调解达成协议，约定119号房产办理过户手续后，徐良柱即解除145号房产买卖契约。据此，生效判决依据该调解协议认定置换协议未履行完毕，置换协议是附条件协议。该认定属于认定基本事实错误。 首先，在钢材买卖合同纠纷案中调解房产买卖合同纠纷内容，属于法院越权审理案件，属于无效调解内容，其真实性、合法性和关联性均应当被否定； 其次，置换协议没有产权置换的约定内容，徐良柱不持有145号房产产权，不存在将145号房产产权与××号房产产权进行置换； 第三、置换协议已经履行完毕，徐良柱四年前已将145号房产退还达美公司，并交付电声公司，徐良柱也于一年前接受119号房产，办理契约登记，并将工程款冲抵了该房产相应的购房款。119号房产产权登记最终能否办理，属于119号房产买卖契约履行问题，不属于置换协议约定内容。置换协议已经履行完毕，不存在再行变更或者重新约定的问题。 第四、因置换协议已履行完毕，145号房产已属于电声公司，徐良柱与达美公司在2004年12月进行调解，涉及145号房产内容，涉及电声公司利益。在电声公司未参加、未认可的情况下，该调解协议的相关内容对电声公司没有约束力，也不应影响电声公司利益。 因此，无论2004年12月雨花台区法院调解协议是否真实有效，该调解协议内容对认定本案事实没有影响，对电声公司没有约束力，且不应当损害电声公司利益。生效判决认为该调解协议影响达美公司对145号房产处分权，从而影响电声公司对145号房产享有产权，属于认定基本事实错误。 （三）关于2005年8月徐良柱与达美公司达成调解协议对本案定性的影响 根据置换协议，达美公司与徐良柱签订119号房产买卖契约，将119号房产交付给徐良柱，冲抵欠徐良柱工程款。因冲抵工程款后徐良柱倒欠达美公司购房款且未付（即徐良柱由达美公司的债权人变成债务人），2005年达美公司在白下区法院起诉徐良柱，要求徐良柱支付所欠购房款，由此形成（2005）白民一初字第96-102号案件。经法院主持双方核对，确认徐良柱欠达美公司购房款860万元。为此，双方形成第96号、第97号和第102号民事调解书，确认徐良柱将分期偿还欠达美公司860万元购房款；另第98号、第99号、第100号和第101号四起案件，因工程款已冲抵购房款，房款已结清，该四起案件由达美公司申请撤诉，法院作出同意撤诉的四份民事裁定书。 该七起案件是达美公司与徐良柱因履行置换协议签订七份119号房产（共七层）商品房买卖合同在履行过程中产生的纠纷案件，是围绕徐良柱欠付达美公司房款所产生的案件。七起案件所涉事实充分证明双方置换协议已经履行完毕，双方之间关系已由置换协议转变成商品房买卖合同关系。有关119号房产欠款纠纷只能通过房产买卖合同纠纷处理。同样，有关119号房产项下土地抵押解押纠纷，也应属于商品房买卖合同纠纷，由徐良柱按合同约定主张权利。生效判决对此重要事实不予认定，反而认定置换协议尚未履行完毕，是附条件协议，认定基本事实错误。 （四）关于徐良柱与电声公司145号房产买卖契约的效力 徐良柱与达美公司2000年1月25日签订145号房产买卖契约，约定以167号桩基工程款冲抵购房款。2000年8月18日签订置换协议，约定以119号房产置换145号房产。2003年9月徐良柱与达美公司签订119号房产买卖契约，办理契约登记并交付，完成工程款冲抵购房款。双方又于2005年在白下区法院达成和解，约定以167号及其它建筑桩基工程款冲抵119号房产购房款。因此，双方实际已经按照置换协议履行各自义务，双方已通过房产置换形式解除了145号买卖契约。虽然145号买卖契约已办理登记，但不影响该契约已被解除的效力。白下区法院（2011）白民初字第1010号民事判决确定145号房产归电声公司所有，达美公司应协助电声公司办理产权登记手续，该判决认定事实清楚，依据充分，判决结论正确，应当得到维持。徐良柱和达美公司已通过签订并履行置换协议的实际行为解除了145号房产买卖契约，生效判决认定徐良柱与达美公司145号房产买卖契约尚未解除，登记尚未注销，属于基本事实认定错误。 （五）关于电声公司与达美公司145号房产买卖契约的效力 依据置换协议，徐良柱将145号房产退还达美公司，达美公司将该房产于2000年9月10日交付电声公司，并与电声公司签订买卖契约，以联建补偿费冲抵购房款，该买卖契约有效。虽然契约示范文本中有登记生效条款，但电声公司和达美公司以实际履行行为改变了约定，从未以登记作为合同生效要件，直至2008年7月28日南京中院作出（2007）宁民四初字第153号民事判决，双方对145号房产已完成交付、房款冲抵联建补偿费、买卖契约已经履行完毕的事实均不持异议。因此，电声公司与达美公司145号房产买卖契约合法有效，且已履行完毕的事实应当成立。2011年4月25日电声公司在白下区法院起诉达美公司房产买卖合同纠纷，只是诉求法院判决确认公园路145号房产归己所有，要求达美公司履行协助办证义务。2011年11月29日，白下区法院作出（2011）白民初字第1010号民事判决，判决确定145号房产归电声公司所有，达美公司应协助办理产权登记手续，该判决并无不当，应当予以维持。 生效判决认定电声公司与达美公司145号房产买卖契约因未登记而未生效，是无视双方实际履行的事实；生效判决认定达美公司无权处分145号房产，是无视置换协议、无视徐良柱主动退还145号房产、无视达美公司向电声公司交付145号房产等事实；是对案件基本事实认定错误。 （六）关于徐良柱与达美公司119号房产买卖契约的效力 徐良柱与达美公司119号房产买卖契约效力本无争议。因为双方商定以桩基工程款冲抵购房款，购买房产是实现工程款债权的有效途径。产生争议的原因是徐良柱明知119号房产是用来置换145号房产的，徐良柱如合法占有119号房产则必须退还145号房产，但因徐良柱办理了145号房产两证，造成其基于同一债权既占有了145号房产，又占有119号房产，并拒绝返还，其行为有悖诚信，尤其是在达美公司已经资不抵债的情况下，将损害包括电声公司在内的其他债权人利益，对于徐良柱权利滥用行为应当予以规制。鉴于徐良柱已经办理了145号房产两证，表明其已选择履行145号房产买卖契约，故其再要求履行置换协议及占有119号房产则没有事实和法律依据，徐良柱应退还119号房产，电声公司也可申请对该房产强制执行，使其债权得以实现，由此产生对119号房产买卖契约效力争议。但这是徐良柱滥用权利、有悖诚信行为造成的后果，是江苏高院（2014）苏民再终字第0010号民事判决的结论。 （七）关于房产买卖契约登记的性质和效力 徐良柱与达美公司145号房产买卖契约签署和登记时间为2000年1月25日，即在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施前。认定房产买卖契约登记的性质和效力不能依据《物权法》规定，只能依据行为发生时的相关法律、法规及政策文件等规定。 商品房买卖契约的备案登记，无论是城市房地产管理法，还是城市房地产开发经营管理条例或城市商品房预售管理办法，均规定备案登记只是为保护商品房交易安全的管理行为，不是物权意义上的备案登记，不具有物权登记的效力。生效判决将房产买卖契约备案登记认定为具有公示和对抗效力，且不受当事人以实际行为进行变更，属于认定事实和适用法律错误。 《物权法》第20条规定了不动产预告登记制度。即使按照不动产预告登记制度规定，本案也早已超出三个月内规定期限，应当认定预告登记失效。 本案的核心和症结问题就是针对145号房产，徐良柱与达美公司签订买卖契约在先，电声公司在后；徐良柱契约已登记，电声公司签订契约未登记，如何判断对同一标的先后签订的两份契约的效力问题？依据案涉事实，达美公司与电声公司签订契约前，与徐良柱签订了置换协议，根据置换协议，徐良柱已向达美公司退还145号房产，达美公司将该房产交付给电声公司，并与电声公司签订买卖契约，约定以联建补偿费冲抵购房款。因此，徐良柱在先签订并登记的契约已被解除，无论是否撤销登记，均已失去效力，徐良柱不得再行主张对该房产的权利，145号房产应归属于电声公司所有。对如此清楚明确的事实，认定基本事实错误，并导致裁判错误。 （八）关于徐良柱与达美公司有无串通事实和证据问题 在徐良柱提交证据中，有一份落款时间为2011年10月19日徐良柱与达美公司签订的调解协议。该份协议内容约定达美公司认可徐良柱履行了白下区法院（2005）第96、97、102号民事调解书部分义务，向达美公司支付了部分款项，代垫了部分费用和借款，徐良柱撤回对达美公司返还之诉，达美公司撤回对徐良柱96、97、102号案件的执行申请，并指定徐良柱将119号房产剩余购房款直接支付给工行玄武支行，用于办理土地解押，等等。该份协议产生于电声公司起诉达美公司要求协助办理145号房产产权登记诉讼案[即白下区法院（2011）白民初字第1010号案]审理期间，产生于徐良柱作为该案有独立请求权第三人申请参加诉讼之前。该份调解协议可以证明：在徐良柱决定以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼之前，徐良柱与达美公司就双方之间的纠纷达成和解，互相撤回已提起的诉讼和执行申请。参加诉讼后，徐良柱称契约未解除，登记未撤销，对145号房产仍享有权利，电声公司不享有权利；达美公司称145号房产是电声公司抢占的，不是交付的，145号房产应属于徐良柱。签订该份调解协议是否属于串通，是否属于恶意串通，生效判决没有作出评价。 在2013年6月4日南京中院以有新的证据证明原第153号判决认定部分事实有争议为由裁定对第153号案进行再审期间，且在南京中院2013年6月21日作出（2012）宁民终字第1110号民事判决之后，2013年6月26日，达美公司向徐良柱发出交房通知书，将145号05幢一层房产交付徐良柱。同年7月8日，徐良柱办理了145号05幢一层房产两证。7月31日，徐良柱向达美公司支付120万元。达美公司与徐良柱密切配合，迅速办理了145号两证。虽然江苏高院生效判决否定了徐良柱对145号房产主张权利，但双方恶意串通，通过办理产权的形式阻碍电声公司实现对145号房产的正当权利的事实不难认定。生效判决对该项事实未予认定，属于认定基本事实错误。 （九）119号04幢房产产权归属。 生效判决将119号房产产权定性归属于徐良柱，理由为：双方签订了买卖契约，办理了契约登记，交付了房产，并且支付了1至4层付款，徐良柱又向管理人又支付了5至7层房款及利息，且置换协议因145号房产2-4层已被另案执行，徐良柱已经丧失了选择履行置换协议条件，法院在先作出的执行裁定已明确119号房产排除执行，故119号房产应归属于徐良柱。但事实上，如果没有置换协议，徐良柱不退出145号房产，徐良柱与达美公司不可能签订119号房产买卖契约，不可能办理该房产买卖契约登记，达美公司不可能向其交付119号房产，徐良柱也不可能占有119号房产。认定徐良柱已付119号1至4层房产购房款的前提和事实基础是徐良柱已将工程款冲抵了购房款。事实上，徐良柱在达美公司破产时因土地被抵押并未取得119号房产产权。生效判决将徐良柱的权益寄托于119号房产，将徐良柱债权优先予以保护，特别对待，偏袒了徐良柱权益，而视抵押权人工行玄武支行以及电声公司、其他债权人权益于不顾。生效判决在价值观和利益平衡上是失衡的，裁判有失公允。 （十）关于145号05幢1层房产产权归属 电声公司与达美公司签订了买卖契约，因徐良柱根据置换协议退还145号房产，电声公司凭借达美公司交付合法占有了该房产，各方相安无事长达十多年。电声公司联建补偿费冲抵了该房产全部购房款，电声公司应当属于145号房产的权利人。但生效判决认为，电声公司与达美公司签订的买卖契约因未办理登记而未生效，电声公司占有房产无合法依据，在徐良柱关于145号房产买卖契约未解除，登记未撤销的情况下，达美公司无权向电声公司处分该房产。所以，即便徐良柱不再享有145号房产权利，电声公司也不能享有该房产权利，置换协议虽真实有效，但形同虚设，该套房产仍应归属于达美公司所有，并纳入达美公司破产财产，由全体债权人分配。这是对相同事实不同认定，偏袒徐良柱而无视电声公司利益的错误判决，认定基本事实错误导致判决错误。 经审查，本院认为，电声公司的再审申请不符合民诉法第二百条第二项、第六项规定情形。 （一）电声公司的再审申请不符合民诉法第二百条第二项规定情形 关于达美公司与徐良柱之间的置换协议是否附条件及效力的问题。置换协议签订前，达美公司与徐良柱就145号05幢一楼南门面房签订《商品房买卖契约》，约定购房款用徐良柱在达美公司处的打桩工程款冲抵，该合同已办理登记。后达美公司与电声公司签订《协议书》，约定电声公司用补偿金购买145号05幢一楼南门面房、七层和八层，同时还约定该协议经双方签字后10日内到南京市房地产市场管理处登记生效，但该协议未登记。根据达美公司与电声公司的约定，《协议书》因未办理登记手续，属未生效合同。此后达美公司与徐良柱签订《置换协议》，该协议内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，协议应属有效，在该协议履行过程中，双方又约定待119号04幢房产所有权证及土地使用权证办妥后，再解除145号房的相关房产买卖合同并将145号房产交还达美公司。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。依照上述法律规定，因119号房的所有权证及土地使用权证尚未办妥，145号房所涉买卖合同的解除条件尚未成就，置换协议尚未履行完毕。 关于徐良柱与达美公司在（2004）雨民二初字第314号案件中达成的调解协议是否影响达美公司处分145号房产的问题。（2004）雨民二初字第295号是徐良柱诉达美公司买卖合同纠纷案，在该案审理过程中，双方达成调解协议，约定附条件解除145号房的买卖合同。民诉法第九条规定，人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成，应当及时判决。因此，人民法院主持民事调解应遵循两个原则，一个是自愿，另一个是合法。本案现有证据显示该调解协议的订立不存在违背当事人自愿原则的情形，双方在调解协议中就置换协议的补充约定也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该约定合法有效，电声公司关于调解内容无效的主张不成立。根据置换协议的约定，待119号房所有权证及土地使用权证办妥后，再解除145号房的相关房产买卖合同并将145号房交还达美公司，因119号房上设立的抵押权尚未解除，无法办理相应所有权证及土地使用权证。因此，议置换协议尚在履行过程中，145号05幢一楼南门面房所涉《商品房买卖契约》的解除条件尚未成就，该《商品房买卖契约》合法有效，对达美公司、徐良柱具有约束力，达美公司对145号房产的处分权受限。 关于达美公司就119号房（共7层，分别订立商品房买卖合同）诉徐良柱商品房买卖合同纠纷的七起案件可否作为认定置换协议履行完毕的根据的问题。达美公司与徐良柱就119号房签订《商品房买卖契约》（共7分），该七起诉讼是达美公司向徐良柱主张购房款案，七起案件的生效文书已确认，119号1-4层的购房款已付清，徐良柱尚欠达美公司购房款860万元，对徐良柱欠付的5-7层购房款的给付方式进行明确。《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同属双务合同，作为买受人的徐良柱应履行支付价款的义务，作为出卖人的达美公司应履行转移标的物所有权的义务。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照上述法律规定，房产作为不动产进行买卖时，只有在依法登记后，才发生所有权转移的效力，而上述七起案件审理的是徐良柱支付价款义务的履行情况，而未涉及达美公司作为出卖人应履行的转移标的物所有权于买受人义务的履行情况，在置换协议存在119号房所有权证、土地使用权证办妥后再行解除145号房所涉买卖合同的约定情况下，单从七起案件的审理情况无法得出置换协议已经履行完毕的结论。 关于达美公司与徐良柱是否以实际行为解除145号房的《商品房买卖契约》的问题。如前所述，双方已在置换协议约定该《商品房买卖契约》解除的条件，现解除条件尚未成就，《商品房买卖契约》未解除。 关于电声公司与达美公司就145号房签订的《商品房买卖契约》契约的效力问题。电声公司已根据该协议向人民法院起诉要求确认其对145号房享有所有权，并主张达美公司应履行协助办理所有权登记的义务，但南京中院已生效（2012）宁民终字第1110号判决已驳回电声公司的诉讼请求，电声公司对该生效判决有异议，不属于本案审查范围，电声公司可依照合法途径寻求救济。 关于徐良柱同时占有两处房产的问题。电声公司认为徐良柱既占有119号房，又占有145号房的行为不当，但在本案二审审理阶段，徐良柱已同意将145号房一层（总共4层，其中2-4层已被人民法院另案执行，用于支付达美公司的欠款）房产交付执行，且同意将119号房的剩余购房款及利息交付执行。因此，电声公司关于徐良柱既占有119号房，又占有145号房的行为不当的理由不成立。 关于145号房所涉买卖合同是否已解除的问题。如前所述，145号房所涉买卖合同是附解除条件的合同，条件尚未成就，合同尚未解除，且南京中院（2012）宁民终字第1110号生效判决对此也作出了认定。 关于徐良柱与达美公司是否存在恶意串通情形的问题。原判决认为，徐良柱在（2013）宁民再初字第2号案件再审审理期间办理145号房一层的所有权证及土地使用权，徐良柱主张其对119号房享有权利，也对145号房一层享有所有权，没有事实和法律依据，该主张也不能对抗达美公司的其他债权人，且徐良柱已同意将145号房一层交付执行，并支付119号房的剩余购房款本息。从现有证据来看，不能证明徐良柱与达美公司就145号房所有权办理事宜之间存在恶意串通的情形，再审审查期间电声公司也未就此向本院提交证据证明。 关于119号房的归属问题。根据达美公司与徐良柱的置换约定，用119号房置换145号房，现145号房的2-4层已被人民法院另案执行，用于支付达美公司的欠款，从145号房的客观情况看，徐良柱确已丧失选择权。徐良柱已依照生效文书履行119号房的购房款支付义务，履行金额达1700万余元，且119号房产未能办理所有权登记非因徐良柱原因，现119号房1-4层的购房款徐良柱已支付完毕，依照查扣冻规定第十七条或者异议复议规定第二十八条规定，119号房的1-4层均不能用于强制执行。若徐良柱交付119号房5-7层的剩余房款，徐良柱也享有排除执行的权利。现徐良柱已同意将145号房一层交付执行，并支付119号房的剩余购房款本息。因此，原判决认为徐良柱对119号房享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。 关于145号房1层房产所有权归属问题。电声公司主张其是145号房的权利人。南京中院（2012）宁民终字第1110号生效判决已驳回电声公司关于人民法院确认该房产归其所有、达美公司履行协助办理所有权登记义务的诉讼请求，电声公司若对该判决不服，可依照法定程序寻求救济。 （二）电声公司的再审申请不符合民诉法第二百条第六项规定情形 电声公司虽主张原判决适用法律确有错误，但未向本院陈述本案适用错误的具体法律条文，故对电声公司的该项再审理由，本院无法审查。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回南京电声股份有限公司的再审申请。 审判长  肖峰 审判员  何君 审判员  张颖 二〇二〇年四月三十日 法官助理秦润芝 书记员汤陈**