重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20801号 原告：陈伦玲，女，1983年9月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张敏，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈训元，男，1978年10月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：王明武，男，1979年2月3日出生，汉族，住湖北省枣阳市。 委托诉讼代理人：李明元，重庆顺满律师事务所律师。 被告：周廷国，男，1970年9月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。 第三人：莫正光，男，1969年7月20日出生，汉族，住重庆市潼南区。 原告陈伦玲与被告王明武、周廷国，第三人莫正光确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、何兴专组成合议庭，适用普通程序于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张敏、陈训元，被告王明武及其委托诉讼代理人李明元到庭参加了诉讼，第三人莫正光经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈伦玲向本院提出诉讼请求：1.判决确认周廷国与王明武签订的《房屋租赁合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年5月21日通过网上司法拍卖竞买获得房屋一套。后渝北区法院作出（2018）渝0112执3169号之二执行裁定书，裁定将原登记在周廷国名下的位于重庆市渝北区×房屋过户给陈伦玲所有。司法拍卖期间，渝北法院公开的信息显示“有租赁（详见租赁合同）”，公开的租赁合同为周廷国与王明武签订的《房屋租赁合同》。该合同约定：周廷国将重庆市渝北区×房（以下简称×号房）出租给王明武，租期从2016年11月16日起至2026年11月16日止，王明武一次性付清10年租金37500元。合同尾部附注有收据，收据内容显示2016年11月29日周廷国已收到房屋租金共计37500元。原告通过司法拍卖获得×号房所有权后，经实地了解得知：×号房实际占有使用人为莫正光，莫正光提供了2016年9月22日周廷国与莫正光、重庆万仓房地产营销策划有限公司（经纪方）签订的房屋租赁合同复印件，该合同约定周廷国将×号房出租给莫正光，租期5年自2016年10月1日至2021年9月30日止，每月租金1000元按季度支付。据莫正光陈述：合同签订后，×号房屋自2016年10月起，由莫正光占有使用，莫正光系重庆良厨餐饮管理公司股东，故将该房屋作为良厨公司员工宿舍，一直供员工居住至今。原告成为房屋所有权人之后，曾经向莫正光要求交还房屋或支付房屋租金，莫正光以该房屋存在两个租赁合同，不知道将租金支付给谁为由，要求暂缓支付，也未将房屋交还原告。×号房的拍卖公司为重庆佳腾拍卖有限公司。原告司法拍卖成功后向该公司了解情况，该公司提供了一份法院提供的《房屋委托管理协议》，内容为2016年11月16日由周廷国与王明武签订的《房屋委托管理协议》，约定×号房由王明武托管，托管期10年。该合同内容明显与周廷国、王明武签订的《房屋租赁合同》矛盾。原告认为，被告周廷国、第三人莫正光形成的租赁关系在前且已经实际履行，一个多月后，在莫正光实际占有该房屋的情况下，周廷国将房屋又出租给王明武不合常理，加之周廷国、王明武签订的《房屋租赁合同》约定房屋租金大大低于市场价，房屋租期很长且无调价机制，10年租金一次性支付，王明武未实际占用房屋等种种不合交易惯例情形。更有周廷国、王明武二人签订《房屋租赁合同》的同时，又签订与之矛盾的《房屋委托管理协议》。鉴于，原告成为×号房的所有权人，取得周廷国与王明武之间《房屋租赁合同》中甲方的地位；且该《房屋租赁合同》的存在，影响到原告对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。故原告根据《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”和《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定提起诉讼，请判如所请。 被告王明武辩称，原告的诉请不成立，在原告取得案涉房屋之前，渝北法院公开的拍卖信息载明周廷国与王明武之间签订了租赁合同，即案涉房屋属于带租拍卖。根据买卖不破租赁原则，租赁合同应当继续履行。原告陈述的理由不成立。 被告周廷国、第三人莫正光未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即陈伦玲举示的（2018）渝0112执3169号之二执行裁定书、不动产权证、莫正光与周廷国签订的《房屋租赁合同》、手机转账截图、水电查询单、工商信息截图、现场照片两张、王明武与周廷国签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托管理协议》、长寿区人民法院民事判决书四份，本院予以确认并在案为据。对当事人有异议的证据，本院认证如下：王明武举示的与周廷国的微信转账记录，有手机原始记录印证，本院对真实性予以确认；委托书复印件，因无原件印证，真实性无法确认，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，以周廷国为出租方（以下简称甲方），莫正光为承租方（以下简称乙方），重庆万仓房地产营销策划有限公司为经纪方（以下简称丙方），三方签订《房屋租赁合同》，约定周廷国将案涉房屋出租给莫正光，租赁期限为60个月，自2016年10月1日至2021年9月30日止，该房屋月租金为1000元，租金按季度支付，下次支付租金时间须提前10天。甲乙双方友好协商前3年每月租金人民币壹仟元整，甲方不得涨房租，3年后租金由甲乙双方友好协商。甲方在2016年10月1日前负责清理该物业的旧家具，清理完后交乙方使用。同日，莫正光向周廷国转账支付4000元。 此后，以周廷国为甲方（委托方），王明武为乙方（代理方），双方签订《房屋委托管理协议》，约定甲方将案涉房屋全权委托乙方代理，代理期限为2016年11月16日起至2026年11月16日止。该协议第二条约定：甲方委托乙方全权管理该房屋，及收取房租金等。同日，周廷国出具委托书一份，该委托书具体内容为：重庆市渝北区×号，现委托王明武收取房屋租金及房屋管理。房屋产权号：××。补充：此房屋已出租给莫正光，以原合同为准，合同编号：0002998。新房租转入重庆市渝北区银座银行：王明武，××。该协议落款日期为2016年11月16日。 2016年11月29日，以周廷国为甲方（出租人），王明武为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定周廷国将案涉房屋出租给王明武，租赁期限10年，自2016年11月16日起至2026年11月16日止。该合同第四条约定：乙方一次性付清10年房屋租金给甲方，租金：37500元（大写：叁万柒仟伍佰圆整）。该合同尾部有周廷国的手写收据，载明：11月16日收到租金汇款18000元，今天11月29日收到租金汇款19500元。合计37500元，大写（叁万柒仟伍佰圆整）。 2019年2月12日，由于周廷国未履行生效判决书确定的还款义务，本院作出（2018）渝0112执3169号之一执行裁定书，裁定依法拍卖登记在周廷国名下的位于重庆市渝北区×房屋。 2019年5月21日，原告通过阿里拍卖﹒司法平台竞拍取得案涉房屋。案涉房屋的网络拍卖公告显示，案涉房屋有抵押、有查封、有租赁，且本次拍卖是带租拍卖。 2019年5月29日，本院作出（2018）渝0112执3169号之二执行裁定书，裁定解除对周廷国名下位于重庆市渝北区×房屋的查封措施，并注销该房屋的抵押权和原房屋产权证书，将原登记在周廷国名下的位于重庆市渝北区×房屋过户给陈伦玲所有。 另查明，莫正光向王明武支付租金情况为：2017年1月3日支付3000元，2017年3月27日支付3000元，2017年6月28日支付3000元，2017年10月8日支付3000元，2018年1月5日支付3000元，2018年4月7日支付3000元，2018年7月26日支付3000元，2018年10月30日支付3000元，2019年1月17日支付3000元，2019年4月7日支付3000元，2019年8月14日支付3000元，2019年10月17日支付3000元，共计36000元。 庭审中，陈伦玲陈述：我到案涉房屋找到莫正光时，莫正光向我提供了其向周廷国的转账记录，转的4000元是保证金1000元和一个季度的租金3000元。王明武陈述：当时周廷国缺钱，说将房屋租给我，然后再让我收取房屋的租金。且我和周廷国是通过王方国介绍认识的，王方国是我们共同认识的人，当时王方国说周廷国缺钱，需要4万元，但周廷国有一套房屋已经出租了，租金为1000元/月，如果我同意给周廷国4万元，周廷国就将房屋租给我10年，后来经过三人协商，将房租定为37500元。谈好后，双方再签订的房屋租赁合同。因当时周廷国将房屋一次性出租了5年，且房屋状况很差，不好出租，所以租金很便宜。我与周廷国的《房屋租赁合同》是2016年11月29日签订的，但时间是倒签到2016年11月16日；《房屋委托管理协议》是在《房屋租赁合同》之后应莫正光的要求与周廷国补签的，是在莫正光2017年1月3日向我付租金之前签订的，具体时间记不清了。 本院认为，陈伦玲所主张的是周廷国与王明武签订的《房屋租赁合同》系虚假的意思表示而属于无效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。但根据本案情况可见，周廷国与王明武签订的《房屋租赁合同》并非虚假的意思表示，原因在于：第一，该合同系拍卖过程中公示，其形成时间必然在陈伦玲参与竞拍案涉房屋之前，且陈伦玲对该合同的存在及约定内容是明知的。第二，从实际履行情况看，莫正光与周廷国签订《房屋租赁合同》后，先向周廷国支付了一段时间的租金，而在周廷国与王明武签订《房屋租赁合同》后，莫正光一直将租金支付给王明武，这与王明武所陈述的事实经过相符，可以印证周廷国与王明武签订的《房屋租赁合同》的真实性。第三，关于周廷国和王明武签订的《房屋租赁合同》的性质，按王明武的陈述，该合同签订的起因是周廷国需要钱，即王明武借款给周廷国，但周廷国的对待给付义务并非由其通过给付金钱给王明武的方式偿还借款，而是将案涉房屋出租给王明武10年。该合同的特征义务仍然是房屋的出租使用，只是租金的支付方式为一次性付清租期内的全部租金，符合房屋租赁合同的性质，且此种履行方式不同于以转移房屋所有权作为偿还债务担保的情形，并不为法律所禁止。综上，周廷国与王明武签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。陈伦玲认为该合同系虚假意思表示应属无效的理由不成立，对其要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告陈伦玲的诉讼请求。 案件受理费736元，由原告陈伦玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王先容 人民陪审员  何兴专 二〇二〇年四月三日 法官 助理  陈 源 书 记 员  曹 彬