贵州省兴仁市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2322民初99号原告：贵州省衡纬建筑有限公司，统一社会信用代码：91522322MA6DWAAF8D，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市东湖街道办事处市府中路朝顺城市花园1-16-1。法定代表人：杨国民。委托诉讼代理人：黄俊杰，男，1989年3月27日生，汉族，住贵州省兴仁市，系该公司法务部职员。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：罗应雄，男，1996年3月24日生，汉族，住贵州省兴仁市，系该公司法务部职员。代理权限：特别授权。被告：黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司，统一社会信用代码：915223225733455834，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市振兴大道。负责人：郭仕江。被告：黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91522300795274805U，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道花月村（蓝天花园）A13栋202号。法定代表人：吴应龙。原告贵州省衡纬建筑有限公司（以下简称“衡纬公司”）与被告黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司（以下简称“盛丰兴仁公司”）、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司（以下简称“盛丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡纬公司的委托诉讼代理人罗应雄、被告盛丰兴仁公司的负责人郭仕江、被告盛丰公司的法定代表人吴应龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡纬公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告盛丰兴仁公司对原告衡纬公司所购买的盛丰华府Ｂ区1单元2层Ｂ1-2-1号房屋的多处漏水部位进行维修直至该房屋不再发生渗漏为止；2.判决被告盛丰兴仁公司给付原告衡纬公司因逾期办理盛丰华府Ｂ区房屋的所有权初始登记而应给付的违约金（违约金以5606000元为基数，按6％年利率从2018年10月8日起计算至被告办理完毕案涉商铺的所有权初始登记之日止。截止于2019年10月8日，被告应付违约金为336360元）；3.判决被告盛丰公司连带承担上述第一、二项诉求所涉民事责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司于2017年4月7日、2017年4月20日先后分别订立的《特别约定协议》、《商品房买卖合同》记载了如下事实：1、被告盛丰兴仁公司将其开发建设的项目名称为“盛丰华府”盛丰华府Ｂ区房屋出卖给原告衡纬公司；2、被告盛丰兴仁公司应自2017年4月7日起十八个月内办理完毕案涉房屋的所有权初始登记；3、案涉房屋出现质量问题时，被告盛丰兴仁公司应当及时负担房屋保修责任。若被告盛丰兴仁公司拒修或拖延，原告衡纬公司有权修复，被告盛丰兴仁公司应负担维修费用。合同成立后，被告盛丰兴仁公司已将该商品房交付给原告衡纬公司使用。原告衡纬公司在使用案涉房屋期间，被告盛丰兴仁公司具有如下违约情形：1、2019年7月起至今，案涉房屋出现天花板、四周墙面等多处部位出现渗水现象致使案涉房屋吊顶、灯具线路等遭受脱落、腐蚀级漏电。原告衡纬公司向被告盛丰兴仁公司提出请求，但被告拒绝对漏水部位进行维修。2、《特别约定协议》约定办理案涉房屋所有权初始登记的期限（2018年10月7日前）届满后至今，被告盛丰兴仁公司仍未履行所有权初始登记的办理义务。综上所述，被告应当依约、依法保障其案涉房屋能够满足原告衡纬公司正常使用的质量需求、履行办理案涉所有权初始登记的义务。鉴于被告盛丰兴仁公司具有前述违约情势，被告盛丰兴仁公司系被告盛丰公司设立的分支机构，故被告盛丰公司应连带负担被告盛丰兴仁公司的民事责任。因此，原告衡纬公司特提起诉讼，望判决支持为谢。被告盛丰兴仁公司辩称：我们认为应由以前的公司负责人罗明刚负责。被告盛丰公司辩称：盛丰公司以前的法定代表人是罗明刚，盛丰兴仁公司负责人也是他，2018年8月份法定代表人从罗明刚变到吴应龙名下，房屋买卖合同是跟公司签订的，签订的时候罗明刚是负责人，资料也在罗明刚手上，没有移交。法院如何判决我们也没有意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告的证据，本院认定如下：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、身份证明复印件；2.《商品房买卖合同》复印件、《特别约定协议》复印件；3.购房款支付凭证复印件、收款收据复印件；4.照片复印件。二被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。本院组织双方当事人到原告处拍摄的房屋照片一份，及到兴仁市住房和城乡建设局调取的案涉房屋《房屋信息查询情况表》一份，双方当事人均无异议，本院予以采信。本院认定事实如下：2017年4月7日，原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司签订《特别约定协议》二份，就原告向被告盛丰兴仁公司购买的盛丰华府一楼商铺、二楼商铺达成特别约定，其中第三条约定“出卖人承诺于订立本合同之日起十八个月内履行完毕将标的房屋所有权登记为买受人的主要义务”。第四条约定了购房款支付方式为分期支付。第六条约定“本特别约定协议系书面《商铺买卖合同》及双方将要订立的网签版《商品房买卖合同》的重要组成部分。若书面《商铺买卖合同》、《商品房买卖合同》及补充约定的约定与本特别约定协议内容不一致的，出卖人、买受人均自愿以本特别约定协议的内容为准”。2017年4月20日，原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告盛丰兴仁公司购买盛丰华府B区1单元2层B1-2-1号商业用房一套，建筑面积为1918.51平方米，套内建筑面积为1670.67平方米，价格按套内建筑面积计算，3766.58元/平方米，总价款6292712元。2017年4月21日，原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告盛丰兴仁公司购买盛丰华府B区1单元1层1-1-17号商业用房一套，建筑面积为181.59平方米，套内建筑面积为173.35平方米，价格按套内建筑面积计算，5866.19元/平方米，总价款1016904元。原告按照《特别约定协议》的约定，向被告盛丰兴仁公司支付了购房款4606000元。后因案涉房屋出现漏水、渗水及房屋所有权登记未办理等问题，双方协商未果，故原告诉至本院。经本院组织双方当事人到案涉房屋处现场查看，案涉房屋屋顶多处出现漏水、渗水情形。2020年3月19日，经本院到兴仁市住房和城乡建设局查询，案涉房屋尚未办理所有权登记手续。本院认为，原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司签订的《商品房买卖合同》、《特别约定协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司于2017年4月7日已经在《特别约定协议》中约定被告盛丰兴仁公司于订立本合同之日起十八个月内完成房屋所有权登记义务，现约定的期限已经届满，被告盛丰兴仁公司未按约定办理案涉房屋的所有权登记手续，审理过程中，二被告自认尚未把办理所有权登记所需材料提交给相关单位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方未对违约金标准进行约定，原告主张违约金按年利率6%计算与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，本院予以支持。被告盛丰兴仁公司未在约定期限办理所有权登记手续，违约金本院酌情判决以已付购房款4606000元为基数，从逾期之日2018年10月8日起按年利率6%计算。另被告盛丰兴仁公司何时能够履行办理所有权登记义务，时间尚不确定，以及后期能否办理所有权登记的原因尚不能确定。据此，该违约金在本案中暂计算至判决之日（2020年4月3日）为截止时间，违约金计算为：4606000元×6%÷365天×543天（从2018年10月8日起暂算至2020年4月3日）=411132.82元。关于原告主张房屋漏水修复问题，经组织双方当事人现场查看，双方当事人均认可盛丰华府B区1单元2层B1-2-1号房屋的屋顶存在多处漏水、渗水问题。双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定了保修内容、期限、责任见附件七，但该附件七未明确约定。因双方当事人均未举证对保修责任的约定，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条第一款“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。”、第五条“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：……3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年……”、第十三条“其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。”的规定，本案中，《特别约定协议》签订时间为2017年4月7日，《商品房买卖合同》签订的时间为2017年4月20日、2017年4月21日，原告陈述房屋交付时间为2017年4月7日，至今均未超过法律规定的屋面防水保修期3年，故对原告要求被告盛丰兴仁公司依法对屋面防水进行修复的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第十三条第一款“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，故被告盛丰公司对被告盛丰兴仁公司的上述义务应共同承担。因被告盛丰公司、盛丰兴仁公司作为法人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十条“法人以其全部财产独立承担民事责任。”、第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，公司应以其财产独立承担民事责任，故对二被告提出应由公司原来的法定代表人或负责人罗明刚承担相关责任的辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条、第十八条的规定，判决如下：一、由被告黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内对原告贵州省衡纬建筑有限公司位于兴仁市盛丰华府Ｂ区房屋的屋顶漏水、渗水处进行修复；二、由被告黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告贵州省衡纬建筑有限公司支付自2018年10月8日起至2020年4月3日止的逾期办理房屋所有权初始登记违约金411132.82元（之后的违约金可另行主张）；三、驳回原告贵州省衡纬建筑有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元，减半收取计3170元，由被告黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  郭柯二〇二〇年四月三日法官助理陈青艳书记员吕帮线