山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2036号 上诉人（原审被告）：潍坊中和投资置业有限公司，住所地：潍坊高新区玉清东街以南中心次干道以西。 法定代表人：张庆，总经理。 委托诉讼代理人：鞠展坤，山东海瑞达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘鑫，男，1979年5月12日生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人潍坊中和投资置业有限公司（以下简称中和公司）因与被上诉人刘鑫商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：涉案商品房预售合同中载明双方约定的交付条件为该商品房经验收合格，并非综合验收合格。2016年9月30日涉案工程已经竣工验收合格。且涉案楼房已几乎全部交付完毕，只有上诉人等几户未交付，足以说明涉案房屋已经达到交付条件。被上诉人提供的消防验收证明是包括8号楼、9号楼及全部商业房的综合验收证明，不能用综合验收证明作为9号楼的交付时间。 被上诉人刘鑫未提供答辩意见。 刘鑫向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令中和公司交付房屋；2、判令支付违约金224453元（暂计算至2018年9月20日，实际计算至完全符合交付条件并交付完成之日）；3、诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：2015年2月9日，双方签订《商品房预售合同》，约定：刘鑫购买中和公司开发的位于潍坊高新区二期9号楼1单元805房产、1-1106号房产，价款分别为377752元、174407元；刘鑫于合同签订前付清首付款，剩余房款于合同签订后15日内到银行办理公积金贷款。中和公司应于2016年6月30日前交付房屋，交付条件为商品房经验收合格。逾期不超过90日，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中和公司按日向刘鑫支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，刘鑫有权解除合同。刘鑫要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中和公司按日向刘鑫支付已交付房价款万分之五违约金。 合同签订后，刘鑫支付了房款。涉案9号楼于2018年12月26日办理了竣工验收备案。 双方争议的主要问题是，涉案房屋竣工验收的时间。中和公司提供了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》一份，载明竣工时间为2016年9月30日。刘鑫对此验收记录不认可。2017年5月13日，中和公司的工作人员曾给刘鑫打过电话，刘鑫称没有接到交房通知，一直没有见到验收资料。双方为涉案房屋是否符合交付条件及逾期交房的责任多次进行沟通，但均未达成一致意见。 另查明，自2016年起，中和公司与该小区多户业主签订补充协议，载明：因遭遇多次恶劣天气，政府多次创城、修路、高考、交通管制等因素，造成停工三个月左右。根据合同约定，发生不可抗力或非中和公司原因造成的延期交房，双方可以协商或中和公司据实延期。双方协商达成补充协议。该部分业主免除了中和公司的延期交房责任，中和公司给予免除部分物业费等补偿。从2016年10月份开始，中和公司陆续向业主交付了房屋。其中，2017年5月，刘鑫的亲戚李瑞超办理了房屋交接手续。 关于违约金，刘鑫主张，自2016年7月1日起按日万分之五计算至完全符合交付条件并交付完成之日止。 一审法院认为，刘鑫、中和公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。合同签订后，刘鑫支付了购房款，中和公司未按照合同约定的时间向刘鑫交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。刘鑫要求中和公司交付房屋，理由正当，予以支持。关于验收合格的时间，虽然中和公司提供了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，但因尚需消防等部门出具相关的文件，故不能证明已经符合交房的条件，应以办理竣工验收备案的时间为准。 关于违约金，刘鑫主张按日万分之五计算。中和公司认为刘鑫主张的违约金过高，要求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”审理中，刘鑫未提供证据证明其因逾期交房产生的损失情况，因此，中和公司要求调整违约金，于法有据，予以支持。综合考虑刘鑫的损失、合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，调整逾期交房违约金为按年利率6%计算。鉴于双方多次为涉案房屋是否符合交房条件及违约责任进行协商，刘鑫对房屋的实际交付情况有一定了解，但以未见到验收资料为由拒不接收房屋，应计算至房屋办理竣工验收备案之日止，共计908天，以房屋总价款为552159元为基数，按年利率6%计算违约金，共计82415.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、潍坊中和投资置业有限公司于判决生效之日起二十日内向刘鑫交付潍坊高新区新技术开发区玉清东街以南、中心次干道以西玉泉路531号中和˙香槟花园二期9号楼1单元1-805号、1-1106号房屋；二、潍坊中和投资置业有限公司于判决生效之日起十日内支付刘鑫逾期交房违约金82415.4元；三、驳回刘鑫的其他诉讼请求。 二审中，双方均未提供新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人主张逾期交房的期限应计算至竣工验收之日，并提供相应验收记录予以证明，但被上诉人称从未见过该验收资料，故依据现有证据不足以认定上诉人将该验收记录向被上诉人出示，亦不足以认定完全因被上诉人不予配合的原因导致逾期交房，故一审法院将逾期交房的期间计算至被上诉人认可的竣工验收备案之日，并无不当，对上诉人的相应上诉主张，本院不予支持。但综合合同的履行情况、当事人的过错程度，当事人的损失等因素，并参考上诉人与其他业主就延期交房问题处理的情况，本院酌情认定上诉人按年利率5%的标准向被上诉人支付违约金，计款68679.5元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初806号民事判决第一项，即“潍坊中和投资置业有限公司于判决生效之日起二十日内向刘鑫交付潍坊高新区新技术开发区玉清东街以南、中心次干道以西玉泉路531号中和˙香槟花园二期9号楼1单元1-805号、1-1106号房屋”； 二、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初806号民事判决第二项、第三项。 三、潍坊中和投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘鑫逾期交房违约金68679.5元； 四、驳回刘鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4667元，由刘鑫负担1767元，潍坊中和投资置业有限公司负担2900元；二审案件受理费4667元，由刘鑫负担1767元，潍坊中和投资置业有限公司负担2900元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年四月八日 书记员 张瑞丰