山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初550号原告：张玉峰，男，1984年11月2日出生，住太原市。被告：太原恒源万科房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区西铭街道电石街33号。法定代表人：李祥柏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：申芬祥，山西华矩律师事务所律师。原告张玉峰与被告太原恒源万科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉峰、被告太原恒源万科房地产开发有限公司委托诉讼代理人申芬祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋认购款20000元整；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾在2019年10月27日去“万科春和景明”售楼部看房，原告就告诉销售人员想用西山煤电的公积金贷款买房，销售人员说商业贷款和公积金贷款开发商做担保，还给原告写了贷款的金额和组合方式。在2019年11月9日晚上回家的路上销售人员打电话告诉我今天晚上如果订8层的房就能给我每平米7813元的价格，我说天晚了明天再说吧，销售人员说他们经理见我有诚意要买，再加上要完成这星期的销售任务，如果今天订不下来明天就不是这个价了，我就再次返回售楼部。当时售楼人员说要下班了，让我先交20000块钱先把房子订下来，要不明天就不是这价格了。我就通过POS机刷了20000元，并按照售楼人员的要求在《商品房预定协议书》上签了名，摁了手印。因当时已晚上7点多钟，售楼人员告诉我财务人员和合同章管理员都已下班，不能开收据，协议书上也盖不了公章，说是让我第二天带上身份证来取收据和协议书。11月10日上午售楼人员发微信让我给她传身份证照片，我在当日9点40分通过微信传给了售楼人员。后于当日11点多去了售楼部拿到了一份《商品房预定协议书》及《收款回执》，售楼人员告诉我下一步程序是交首付、找担保人办贷款，我说你们不是开发商给提供担保吗？售楼人员说万科只给商贷和太原市公积金担保，西山煤电公积金不给担保，我说你没告我这事啊。11月11日，我就赶紧向单位公积金专管员询问担保事宜，因我要贷75万元，专管员告诉我担保人的公积金月缴存基数要在1.25万元(年缴存基数15万元)以上。我找不到满足条件的担保人，就在11月11日的下午去了售楼部将情况告诉了售楼人员，售楼人员告诉我给我想办法。11月12日售楼人员告诉我她也没办法，我提出公积金贷不了款那就退我交的20000元，售楼人员以协议约定20000元是定金为由拒绝给我退款。第一，原告认为《商品房预定协议书》及有关定金的条款不生效，不能对原告适用定金罚则。根据该协议第十五条“本协议自双方签字盖章之日起生效”，被告只在《协议书》上盖章，并未在“甲方（代表）签字”这一栏上签字。根据《担保法》第90条“定金应当以书面形式约定”，原告是11月9日交的20000元房屋认购款，而协议书生效时间是11月10日，即原告在交纳20000元时没有生效的书面定金合同作为基础。第二，原告因重大误解订立协议。被告销售人员没有尽到充分告知的义务，直到交20000元认购款和签订《商品房预定协议书》前都没有告知原告用西山煤电的公积金贷款要找担保人，并且《商品房预定协议书》上也没有对担保人进行专门提示和说明，使原告误以为西山煤电公积金贷款和太原市公积金一样不需要找担保人。如果原告知道贷款要担保人且担保人的条件很高，很难贷到款，就不会选择“万科春和景明”的房子，更不会交20000元房屋认购款了。根据《民法总则》第147条和《合同法》第54条规定，因重大误解订立的合同当事人有权撤销。综上，故请贵院判令被告返还原告房屋认购款20000元，以及由被告支付诉讼费用。被告太原恒源万科房地产开发有限公司辩称，1.本案答辩人与被答辩人尚未签立正式房屋买卖合同，只签订了《商品房预订协议书》，本案的案由应为定金合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷；2.答辩人与被答辩人签订的《商品房预订协议书》已经合法生效，被答辩人缴纳的20000元款项性质明确为“定金”，如未按协议书约定签署正式《商品房买卖合同》及其他手续，应按照合同约定和法律规定适用“定金罚则”；3.担保人已于被答辩人签订《商品房预订协议书》及支付定金前告知被答辩人其需自行寻找担保人，不存在未提前告知的情形；4.被答辩人起诉状中所诉担保人要求与其提供的证据中显示的担保人要求不一致，被答辩人所谓找不到担保人不排除是其毁约的借口。综上，答辩人与被答辩人签订的《商品房预订协议书》已经合法生效，且不存在重大误解，在被答辩人未按约履行合同义务时，答辩人有权按照合同约定与法律规定适用“定金罚则”，不予退还答辩人缴纳的定金。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年11月9日,原告张玉峰作为买受人（甲方）与被告太原恒源万科房地产开发有限公司作为出卖人（乙方）签订《商品房预定协议书》，合同主要约定：“乙方预定坐落于太原市电石街33号‘万科春和景明’项目一期20幢4单元802号房，用途为住宅，该房屋建筑面积为141.64平方米，其中套内建筑面积105.8平方米；按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平米1355元，房款总额人民币1325042元整；乙方同意签订本协议时，交付定金人民币贰万元整，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’的担保，签订《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’后，乙方交付的定金正式转为房款…”。当日，原告通过银行转账的方式向被告账户汇入20000元整，被告向原告出具收据，证明已收到该款项。后因双方未就公积金贷款方式达成一致意见，致使双方最终没有签订正式的商品房买卖合同。上述事实有原、被告提交的证据及开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，在商品房买卖中，合同可分为预约合同和本约合同。原告张玉峰与被告太原恒源万科房地产开发有限公司签订的《商品房预定协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。该合同属于预约合同，是对本约合同相关事项的预先规划、设定，约定在将来一定时期内签订正式的房屋买卖合同。预约合同的主要意义就在于给当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商的平台，为最终订立正式的、条款完备的本约合同创造条件。本案中，原告已按《商品房预定协议书》约定向被告缴纳了20000元定金，但在原、被告双方签订的协议书中并未对公积金贷款政策及方式进行释明，被告亦未提供证据证明在双方签订上述协议书时已向原告履行了如实告知义务，或经磋商双方已就公积金贷款方式达成一致意见。上述协议签订后，双方均为履行订约行为积极协商，协商中原告发现对公积金贷款方式产生错误认识，直接影响合同目的实现，并造成原告财产损失，故应构成重大误解。对于《商品房预定协议书》中没有明确约定，直接影响双方当事人权利义务的条款无法达成一致意见的，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，磋商未成，当事人有权利不签订房屋买卖合同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故承担预约合同违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务。本案中，原、被告在签订《商品房预定协议书》后不能签订正式房屋买卖合同的原因是对公积金贷款方式磋商未果，是属于不可归责于当事人双方的事由，收取定金的一方当事人应当将定金返还给原告，因此，对于原告主张被告退还其购房定金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告太原恒源万科房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张玉峰购房定金20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告太原恒源万科房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭锐 二〇二〇年四月十日书记员 张鑫