江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初8167号原告：张步亮,男,1978年03月12日出生,汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人:祁文君,上海汉盛律师事务所律师。被告：昆山沪昆不燃板有限公司，统一社会信用代码：91320583723540158N，住所地江苏省昆山市张浦镇昆振公路1号。法定代表人：葛敏，该公司总经理。原告张步亮诉被告昆山沪昆不燃板有限公司（以下简称沪昆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告张步亮的委托诉讼代理人祁文君，被告沪昆公司的法定代表人葛敏到庭参加诉讼。审理中发现本案不宜适用简易程序，依法组成合议庭，并于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告张步亮的委托诉讼代理人祁文君，被告沪昆公司的法定代表人葛敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张步亮向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还原告剩余租金18190元、押金5000元(扣除2018年6月17日前水电费2579.5元)，合计20610.5元。2、请求法院依法判令被告支付原告违约金14750元。3、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月1日，原被告双方签订《厂房租赁协议》，租赁期限为2015年10月10日至2017年10月10日；后原被告双方续签《厂房租赁协议》，租赁期限为2017年10月10日至2018年10月10日。原告首次签订《厂房租赁协议》时，于2015年10月10日支付租房押金5000元，以及首期(半年)租金23700元。后一直按时按期支付租金。最近一期租金于2018年4月1日支付，租赁期间为2018年4月10日至2018年10月10日，租金为29500元。2018年5月29日，原告接到被告的口头通知，说被告厂房为危房和违建房，不能再住人和租赁，被告要求原告马上搬走，否则被告将受到政府处罚。无奈之下，原告于2018年5月29日连夜将宿舍搬走，并于第二日重新租赁宿舍。厂房于2018年6月17日正式搬空。后原告知悉，本案租赁物已在政府要求下于2018年8月前被拆除。被告在与原告签订《厂房租赁协议》时，并没有告知其租赁的厂房为危房、违建房，此次搬迁也非原告的原因造成协议的终止，原告多次向被告索要剩余租金、押金，但都被被告无理拒绝，后原告向被告发送律师函索要，被告亦置之不理，原告无奈之下只能诉至贵院。被告沪昆公司辩称：作为我方公司来说，我方租给原告的厂房是有合约的，我公司主要是出租厂房的，所以原告陈述的我方提前终止的情况是不存在的，原告陈述的我方厂房是违建和危房在没有政府部门鉴定结论的时候是没有理由指责对方的，且原告目前为止还拖欠我方的水电费及房租，我方想通过这次庭审能否一并解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2015年10月1日，原告（乙方）与被告沪昆公司（甲方）签订厂房租赁协议，约定就乙方租赁甲方厂房达成协议为：单间一套30000元，宿舍三间15000元，物管费全年2400元，全年合计47400元；租赁期限自2015年10月10日至2017年10月10日，期限二年；付款方式为所有租金为每半年支付一次，先付后用，同时在签订合同时应付5000元作为押金，到期归还乙方；协议至2017年10月10日起自动失效；合同还约定了其他事项。2015年10月10日，被告向原告出具收条一份，载明收到原告押金5000元。2015年10月10日，被告向原告出具收条一份，载明收到原告2015年10月10日至2016年4月10日房租费、物管费合计23700元。后，原告张步亮（乙方）与被告沪昆公司（甲方）签订厂房租赁协议一份，约定：一、甲方同意将位于厂区内区域房舍单间一套、宿舍二楼四间，租赁给乙方；二、租赁期限自2017年10月10日至2018年10月10日，期限一年。三、房屋租金全年50000年（包含物管、房租、卫生费）。四、房屋的装修改造由乙方负责，但不能改变建筑物的主体结构，如需改造必须经甲方书面同意，乙方退租时固定装修归甲方所有，如有损坏必须照原样修复按价赔偿。五、付款方式为所有租金为每半年支付一次，先付后用，同时在签订同时应付5000元作为押金，到期归还乙方。六、违约责任为：1、乙方租赁期间要求提前退租，乙方需向甲方支付三个月租金，(房租、物管费)作为违约金，并应在三个月提前书面通知甲方，如没书面通知甲方的按违约处理。2、如甲方在租赁期内要求乙方退租：需补偿乙方三个月租金(房租、物管费)作为违约金。且应提前三个月书面通知乙方，如没书面通知的按违约处理，需续租的应在三个月之前提前书面向甲方提出续租，价格按市场价格确定。3、对不按规定及时交纳房租和物管费的逾期加收0.3%元/天滞纳金，满一个月甲方有权终止协议，作为乙方违约，责任由乙方自负。4、未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租和分租，不得在承租房内存放危险品，否则因乙方原因导致的该房屋及附属设施受损或遭受人身伤害，乙方应承担全部责任。5、到期搬迁设备应跟甲方结清一切费用方可搬迁，否则一切后果由乙方承担。6、其他事项：企业必须参加财产保验及员工保险，否则出现特殊情况下的损失，概与甲方无关。第十一条，本协议至2018年10月10日起自动失效，等内容。该协议由甲方加盖公章，乙方签字确认。2018年4月1日，被告向原告出具收条一份，载明收到原告2018年4月1日至10月1日房租费29500元。2018年11月，原告向被告发律师函一份，函告被告：1、退还张步亮剩余押金(扣减2018年6月水电费)、租金18190元(自2018年6月18日起至2018年10月10日止)；2、赔偿张步亮三个月租金14750元作为违约金；等内容。另查明：2018年5月28日，昆山市张浦人民政府，出具违法建设认定通知书（2018）第0068号，主要内容为：经张浦镇建设与管理现场调查核实，位于张浦镇滨江路38号的昆山沪昆不燃板有限公司，在厂区内自行搭建彩钢棚等建设，该建设行为，未按《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的有关规定取得规划主管部门的审批许可，认定为无法采取改正措施消除影响的违法建设行为。该通知书附了现场照片及卫星图片。审理中，经双方质证，认可真实性，且双方确认涉案单间已经被拆除。再查明：坐落在昆山市房屋所有权人为昆山沪昆不燃板有限公司，房屋总建筑面积为5526.5平方米，房屋设计用途均为工业用房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此就所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，涉案合同主要标的物被昆山市张浦人民政府认定为违法建筑物，且涉案房屋性质均为工业用房，因此涉案系无效合同。关于原告要求被告退还剩余2018年6月18日至2018年10月10日的租金18190元的诉请，根据双方签订的厂房租赁协议，原告已经向被告交纳2018年4月至2018年10月的房租，原告实际承租至2018年6月17日，现因涉案标的物为违法建筑，被依法拆除，剩余期限的房屋使用费，被告理应返还，因此本院对原告主张被告返还剩余费用18190元的诉请予以支持。关于原告要求被告返还押金5000元的诉请，因涉合同系无效合同，被告因此合同取得的财产，应当返还。故本院对原告要求被告返还押金5000元的诉请予以支持。关于原告主张的被告支付违约金14750元的诉请，原告认为被告应当补偿乙方三个月租金作为违约金。本院认为，本案的主要标的物系在厂区内自行搭建彩钢棚而建成的违法临时建筑物，被告对于合同无效负有责任，原告在签订合同时未尽合理审查义务，亦应承担相应责任；因此，对于原告要求被告支付违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告请求在本案中主动扣除2579.5元水电费的主张，本院予以确认。关于被告提出的反诉请求，因涉案租赁协议系无效合同，本案中不予理涉，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告张步亮与被告昆山沪昆不燃板有限公司签订的厂房租赁协议无效。二、被告昆山沪昆不燃板有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张步亮款项15610.5元。三、被告昆山沪昆不燃板有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张步亮押金5000元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由原告负担266元，被告负担418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 洪 巍人民陪审员 朱 慧人民陪审员 盛永林二〇二〇年四月七日法官 助理 胡凡青书 记 员 汤 诚部分条文附录：《中华人民共和国合同》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。