四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初1106号 原告胡桂芳，女，1963年4月18日出生，汉族，住绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人王思春，四川科大律师事务所律师。 被告四川吉盛房地产开发有限公司，住所地：绵阳市经开区。 法定代表人彭钰，公司董事长。 委托诉讼代理人罗梅，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人赵莎，四川道融民舟律师事务所律师。 第三人成都嘉诚新悦物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区。 法定代表人李旭东，公司董事长。 委托诉讼代理人任劲松，公司员工。 原告胡桂芳诉被告四川吉盛房地产开发有限公司、第三人成都嘉诚新悦物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡桂芳的委托诉讼代理人王思春，被告四川吉盛房地产开发有限公司（以下简称吉盛房产公司）的委托诉讼代理人罗梅、赵莎，第三人成都嘉诚新悦物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业公司）的委托诉讼代理人任劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡桂芳向本院提出诉讼请求：1、责令被告将原告的房屋屋面维修至不渗漏；2、责令被告将原告房屋屋面与邻居分隔；3、赔偿原告的各种损失费人民币104815元；4、第三人承担连带责任；5、案件诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2012年11月30日在被告处购买位于经开区商品房，双方签订《商品房买卖合同》，被告于2014年4月26日交付房屋，原告于2015年取得房屋《土地证》和《房产证》。2018年5月开始，该房屋出现雨水渗漏情况，造成原告房屋屋面、墙体、地板、灯具、床、床垫、衣柜等损坏，床上棉被、进口床单、毛毯等用品污染，导致原告至今无法居住。原告多次向被告和第三人反映情况，请求处理，被告虽经过几次维修，但仍然出现渗漏。该商品房在保修范围和保修期内发生质量问题，被告应当履行保修义务，同时，屋顶的分隔、封闭是被告的合同义务，被告未履行合同义务，因此给原告造成的损失应当承担赔偿责任。第三人是被告委托的前期物业管理公司，没有尽到管理责任，致使原告损失的发生，应当与被告承担连带责任。 被告吉盛房产公司辩称：被告已按照买卖合同约定履行交付、竣工验收房屋的义务，不存在任何违约。双方签订的买卖合同明确约定，在房屋保修范围、保修期内发生质量问题，非出卖人原因造成，出卖人不承担责任。根据上述约定，原告要求被告履行保修义务前提，应当证明该房屋存在质量问题。根据谁主张谁举证的原则，本案不适用法定的举证责任倒置的范畴，且经查询最高院相关案例，亦未将举证责任分配给被告，因此，原告无证据证明案涉房屋存在质量问题，应当承担举证不能的后果，无权要求被告承担责任并赔偿损失。买卖合同附件使用说明书中明确非上面屋面荷载，要求装修前做好闭水实验，同时明确因业主使用不当或擅自改变建筑结构、不当装修或违约说明书对建筑物或其他业主造成损害，开发商不承担责任。屋面属共有部分，分隔屋面不是被告的法定义务，分隔屋面采取的措施也与设计要求不符，不具有可实施性。 第三人嘉诚物业公司辩称：第三人不应当承担连带责任，第三人已履行管理职责，且有现场巡查及监督的记录。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月30日，原告胡桂芳为买受人，被告吉盛房产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》、《附件》，合同约定，出卖人将位于绵阳市经开区，建筑面积107.31平方米，套内面积88.17平方米，以594150元出售给买受人，出卖人于2014年4月26日前向买受人交付该商品房，并提供《住宅质量保证书》，商品房交付时应已取得规划验收合格证，在保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面防渗漏保修五年，保修期自商品房交付之日计算，因用户不遵照《商品房使用说明书》，使用不当或擅自改动结构、原有装饰、原有防水、水电管线改装、设备位置和不当装修等造成的质量问题，出卖人不承担保修责任，商品房所在楼栋的屋面使用权、外墙面使用权归该楼栋的全体产权人，买受人享有所购房屋所对应部分屋面、平台或下沉花园的使用权，其具体位置、面积以出卖人划分为准，屋面、平台或下沉花园内的绿化，由买受人自行承担，如因买受人原因擅自改动造成设施设备变更、损坏及破坏防水造成渗漏，买受人承担全部责任，并赔偿造成的损失，买受人不得擅自改动所使用的屋面、平台或下沉花园隔断的造型、高度、外观等，不得擅自移动隔断的位置，否则出卖人或物业公司有权要求买受人拆除并恢复原状，出卖人选聘的物业服务企业为成都嘉城新悦物业管理有限公司，管理服务期限至“三江国际丽城”业主委员会成立后签订新的物业管理服务合同生效时终止，物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公用设施的运行、维修、养护和管理，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，定期检查房屋共用部位的使用情况。合同同时对违约责任等进行了约定。 2014年4月18日，被告吉盛房产公司将三江国际丽城物业管理移交第三人嘉诚物业公司；4月19日，被告吉盛房产公司与原告胡桂芳进行房屋交接查验，将商品房交付原告胡桂芳。2014年6月17日，绵阳市经济技术开发区住房和城乡建设局向被告吉盛房产公司出具绵经建（2014）011号《建设工程竣工验收备案证书》，载明：三江国际丽城1#、2#楼及地下室工程，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，经审查，本工程符合竣工验收条件，备案文件齐全有效，同意备案。2014年10月15日，案涉商品房取得房屋产权证。 2014年11月至2016年4月，原告胡桂芳对商品房进行装修，地面安装了木地板，并购买衣柜、灯饰、床垫等家具生活用品，后入住该房屋。2018年3月至12月，案涉商品房二楼卧室屋顶漏水，原告装修的地板、床垫等因屋顶漏水浸泡发生损坏，期间，原告雇请高代勇对案涉商品房进行清洁工作，支付劳务报酬2200元；同时，因屋顶漏水至房屋无法居住生活，原告租赁杨银华位于绵阳市经开区房屋居住，用去房屋租赁费24000元。 另查明：2018年11月，被告吉盛房产公司对案涉商品房上面的非上人屋面进行了防水工程处理，但案涉商品房二楼卧室屋顶在雨天仍然出现漏水，被告吉盛房产公司随后以与原告商品房相邻的商品房业主，擅自改变非上人屋面现状，在非上人屋面搭建花台等为由，未对案涉房屋屋顶仍然存在的漏水情形继续进行维修。 还查明：案涉1单元共计25层，其中第25层1号与25层4号商品房的非上人屋面是整体建筑物，其中：1号房屋业主为胡桂芳、4号房屋业主为何姿懿。2019年12月26日，本院到案涉房屋屋面进行现场勘查，经勘查：何姿懿的4号房屋上面的非上人屋面搭建有花台，花台里面有泥土，种植有蔬菜，放置有泡沫箱式种植蔬菜，房屋的室内屋顶未见浸润及漏水现象。原告胡桂芳未使用25层1号与25层4号商品房的非上人屋面和改变非上人屋面的交付状况。2020年1月6日上午11时至2020年1月8日14时20分，25层4号业主何姿懿同意对4号房屋的非上人屋面进行闭水试验，其中：1月6日11时至1月8日9时7分，4号房屋及1号房屋内无浸润及漏水；1月8日9时7分至14时20分，非上人屋面有改造部位的闭水水位高度3CM,未改造部位最深处水位13CM，4号房屋室内无渗漏，屋顶GRC线条浸水（靠电梯方向）；13时57分，发现1号房屋二楼卫生间和外墙顶部落水管处漏水，附近GRC线条（靠电梯方向）有一处浸水，二楼卧室顶部无渗漏，1单元屋顶GRC线条浸水。 在诉讼过程中，根据本案法律关系，结合双方的证据交换，本院确定由被告吉盛房产公司对案涉房屋屋面是否存在质量问题，即房屋质量合格承担举证责任，并依法委托了鉴定，但因被告对确定的举证责任有异议，同时未缴纳鉴定费，故未能对质量是否合格进行鉴定。 本院认为，原告胡桂芳与被告四川吉盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，当事人均应履行各自义务。合同签订后，原告按照合同约定履行给付被告购房款义务，被告亦应当履行合同约定交付质量合格的房屋及保修义务；被告虽已履行交付原告房屋义务，但还应当履行保修义务。本案原告购买被告案涉的商品房在五年保修期内存在漏水的客观事实，双方并无争议，对被告是否应当履行保修义务，双方存在争议，争议焦点是房屋质量是否合格，是否房屋质量问题造成的漏水。关于房屋质量问题方面。一、原、被告签订商品房买卖合同，原告基于与被告的买卖合同提起诉讼，故本案属于合同法律关系，不属于侵权法律关系，双方承担的是违反合同的民事责任，即违约责任。二、对房屋质量标准，原、被告在商品房买卖合同中进行了约定，房屋质量条款是商品房买卖合同组成部分，交付符合质量标准的房屋及保修期内房屋质量问题的维修，是被告应当履行的合同义务，亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定。三、被告出售的案涉屋房在五年保修期内漏水的客观事实与质量合格相矛盾，不符合双方签订买卖商品房合同的目的。四、案涉房屋是否是何姿懿违反合同搭建花台行为造成的房屋漏水，现有证据无法得到证实，并不能因此得出并排除案涉房屋屋面的建筑工程不存在质量缺陷的结论；同时，在对25层4号屋面的闭水试验中，也未发现原告二楼卧室屋顶漏水。关于房屋质量的举证责任方面。一、因交付符合质量标准的房屋及保修期内房屋质量问题的维修，是被告应当履行的合同义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告应当承担房屋质量合格的举证责任，故由被告对案涉房屋质量合格承担举证责任，符合民事诉讼法和司法解释的规定。二、被告提交绵阳市经济技术开发区住房和城乡建设局出具的《建设工程竣工验收备案证书》，只能证实在建筑工程竣工后，被告依照建筑法规对其建筑工程进行了检验，并到行政机关履行了备案登记行为，不是行政机关对建筑工程的质量进行验收的行政行为，不能必然证明建筑工程质量合格。三、房屋质量保修是针对建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准及合同约定的质量缺陷，对是否存在缺陷属于专业问题，需通过相关技术机构认证，方能得出结论，被告放弃鉴定，致使案件事实无法查明，应当承担举证不能的法律后果。关于承担违约责任主体方面。一、本案属合同纠纷，买卖合同的双方是原告胡桂芳与被告吉盛房产公司，原告向被告主张房屋漏水维修，符合合同相对性原则，第三人嘉诚物业公司在买卖合同中并无房屋保修义务，不应当对因房屋保修期内漏水的违约责任承担连带责任。二、被告与原告的商品房买卖合同、被告与案外人何姿懿的商品房买卖合同，是两个独立的合同，应当各自独立履行其义务，相互不具有关联性。商品房买卖合同是制式合同，两个合同中均有关于擅自改动结构等造成质量问题，出卖人不承担保修责任的约定，但本案原告全面遵守并履行了与被告商品房买卖合同中的义务，并无改动结构等违反合同的行为，被告应当按照与原告胡桂芳的买卖合同约定，履行保修义务，以保证原告基于合同享有的权利。三、第25层1号与25层4号商品房的非上人屋面是整体建筑物，案外人何姿懿擅自在1-1-2504房屋的非上人屋面搭建花台，案外人何姿懿是否违反与被告之间签订商品房买卖合同的行为，并不能构成被告免除对原告房屋漏水进行维修的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，如因案外人何姿懿的行为造成原告的房屋质量问题，被告应当基于与原告胡桂芳之间签订的合同条款向原告承担违约责任。四、商品房买卖合同中亦有关于买受人破坏防水造成渗漏，买受人承担全部责任，并赔偿造成的损失，出卖人或物业公司有权要求买受人拆除并恢复原状的约定，被告在承担对原告的违约责任后，可另行向相关责任方主张权利。关于原告主张赔偿损失等方面。首先，商品房买卖合同明确约定：“商品房所在楼栋的屋面使用权、外墙面使用权归该楼栋的全体产权人。”故原告诉请被告将原告房屋非上人屋面与相邻业主房屋屋面分隔的请求，不符合买卖合同约定及关于建筑物共有的法律规定。其次，案涉房屋漏水必然会造成原告木地板等损伤，但受损的墙体、吊顶、木地板、衣柜等，原告未提交证据证实无法修复，以及在修复后无法继续使用，亦未提交墙体、吊顶、木地板、衣柜等因雨水浸泡已丧失部分或全部价值的证据。原告虽提交有房屋装修合同，但装修尚未实际发生，应当在装修后再行主张其实际损失；原告主张的律师代理费，因双方买卖合同未对律师代理进行约定，故不应当支持。最后，原告确有因本案诉讼复印合同资料等证据材料的事实，但其主张的资料费复印费损失390元，证据不足，本院酌定复印费100元；原告主张支付清洁房屋的劳务报酬损失2200元及租赁房屋租金24000元，提交有证据证实，应当予以支持。 综上，被告应当按照合同约定承担履行保修期内维修案涉房屋的义务，并赔偿原告损失的违约责任，原告的诉请本院予以部分支持，其诉请损失按照：资料复印费100元+清洁房屋劳务费2200元+房屋租赁费24000元，共计人民币26300元，予以支持。同时，第三人对房屋在保修期间不负有保修义务，不承担连带责任。被告辩称案涉屋面无法分隔的意见符合法律规定，本院予以采纳，其余关于被告不存在合同违约等意见与审理查明的事实不符，本院不予采信；第三人辩称不承担连带责任的意见本院予以采纳。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川吉盛房地产开发有限公司在判决生效后六十日内，按照绵经建（2014）011号《建设工程竣工验收备案证书》的质量标准，对原告胡桂芳的房屋维修至不渗漏； 二、被告四川吉盛房地产开发有限公司在判决生效后十日内赔偿原告胡桂芳资料复印费等损失共计人民币26300元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告胡桂芳对第三人成都嘉诚新悦物业管理有限公司诉讼请求； 四、驳回原告胡桂芳的其他诉讼请求。 案件受理费2396元，由被告四川吉盛房地产开发有限公司负担457元，原告胡桂芳负担1939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长 王 沉 人民陪审员 孙 杰 人民陪审员 蓝 平 二〇二〇年四月十四日 书 记 员 吴林娟