广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16328号原告：卓丽仪，女，汉族，1978年3月2日出生，住广东省珠海市香洲区******，公民身份号码：440************821。被告：黄江宏，男，汉族，1968年1月2日出生，住广东省珠海市香洲区********************，公民身份号码：650************85X。原告卓丽仪与被告黄江宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓丽仪与被告黄江宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卓丽仪向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告黄江宏向原告支付租金自2019年4月22日至实际搬离之日止，暂计至2019年4月22日至2019年10月21日租金为22800元、物业管理费7732元；2.请求判令原告没收被告租金押金9000元；3.请求判令被告向原告支付延期付租违约金11970元，并赔偿原告经济损失10000元；4.请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年10月22日承租原告的珠海市香洲区*************，租赁合同于2018年10月21日合同期限届满。被告自2019年4月22日起开始拖欠租金和物业管理费，原告多次催告并要求被告明示是否继续续约，但被告一直拖延不予回复，也不支付任何费用。直至2019年10月21日，被告共拖欠原告租金已达22800元，拖欠的物业管理费共计7732元。被告拖欠费用期间，一直开出空头支票，其依然开门营业、使用水电，但对交付租金一事则一直拖延，甚至多次以上吊自杀及反锁原告办公室大门来恐吓、威胁原告，性质极为恶劣。原告作为二房东，无奈只能先行垫付相关租金和管理费给业主，由此造成原告在经济和精神上的双重损失。原告曾主动将上述情况向居委会、街道办和警方通报，寻求相关帮助但无果。综上所述，被告恶意违约，已造成原告重大损失，为维护原告合法权益，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.商铺租赁合同书；2.押金单；3.解除合同交还商铺的通知；4.村（局）人民调解协议书；5.证据相片；6.寄件单；7.欠费明细。被告黄江宏辩称，不认可原告的诉讼请求。被告没有欠那么多房租，原告的计算方法是不正确的，被告不认可。到目前，租金被告基本没有拖欠，基本交清了。租赁合同中的管理费、水电费这些费用是被告本人缴纳的，但是通过原告代缴，原告收到款项后没有交到管理处，原告三年多时间没有向管理处缴纳过费用，被告提交的证据就是管理处每月催促费用的单据中的其中一份，每月都有很多。现在算下来物业费累计拖欠5万多元，被告认为，原告收取被告的2万多元是租金而不是管理费。另外，租金原告也是随意涨价，没有依据就涨价。现在厂子生意不好做，每家商铺都是在维持，好多商铺进来后做了几个月就撑不下就走了，厂子也是冷冷清清。被告从2015年至今，在艰难的环境能够坚持下来已经很不容易了，现在大环境都不好，生意难做，实体店无法生存，但原告不顾被告的生死，提起无理的诉讼请求。本来店铺也维持不下去了，被告打算转出去，店铺装修花费了12万元，被告想在转铺位过程中适当收回一些转让费来减少损失。但是，被告转让时，原告不配合，不让被告粘贴转让信息，被告便一直维持。周围开始做玉器的，有十多家，现在剩下的只有一、两家，另外一家现在也要转让。所以原告提出的一系列无理过分的要求，被告不认可，没收押金、违约金、经济损失都是无理过分的要求。管理费、水电费是被告跟管理处之间的事情，管理处好多方面也有管理不到位的地方，比如被告于2015年交纳的2000元装修押金，当时说好在装修完毕验收合格就会退还，结果至今都未退还，而且，在2018年7月的时候，被告门口拐弯处摆放的一块玉石也曾经被盗，当时也打电话反应过。被告提供了如下证据：1.正邦领秀城收费单据（2019年11月）；2.领秀城管理处收费清单；3.微信转账记录5张；4.建行转账凭证1张；5.平安信用卡账单3张；6.收款收据。经审理查明,原、被告于2015年10月21日签订一份《商铺租赁合同书》，约定：原告将其租用的位于珠海市香洲区***********铺转租给被告使用，商铺使用面积为43.95平方米，原告以毛坯铺面租予被告，被告租用用途只能用于开设玉器店铺，不得经营其他项目。租赁期限为三年，自2015年10月22日至2018年10月21日止。装修期从2015年10月22日至2015年12月21日止，不计算租金，管理费用由被告支付。租用期内，被告在使用前须预付押金9000元，每月租金为3000元，第一年、第二年租金不变，第三年租金在第二年的基础上每月递增10%，即每月租金为3300元，于每月1日前支付租金，逾期交租按每月租金千分之五/天向原告支付违约金，延期交租超过五天，原告有权收回商铺，押金不退回。租用期内，商铺的水、电费、管理费、商铺经营所产生的相关费用由被告支付，被告须每月按规定时间缴清费用。在原告同意下，被告可以将商铺转让给第三方，但要提前三十天给原告书面通知，转让条件须按本合同，转让不得在门前张贴广告，须委托原告统一转让，转让成功须与原告重新签订同等条件的合同，签合同同时被告须支付一个月租金的手续费给原告，否则原告有权解除合同、没收押金，并追讨对原告造成的经济损失。在租用期间，被告自觉保管好现金、外币、金钱首饰及贵重物品，丢失或被盗、被抢，原告不负任何责任。第一年、第二年租金二个月一付按3000元/月，如每月支付按3500元/月，第三年租金二个月一付按3300元/月，如每月支付按3800元/月。租赁合同签订后，被告依约向原告交纳了9000元押金并支付租金，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告继续使用案涉商铺，原告继续收取被告交纳的租金。2018年12月3日，原告向被告出具收据，写明收到被告交纳的2018年9月22日至2018年11月21日期间的租金6600元；2018年12月22日，原告向被告出具收据，写明收到被告交纳的2018年11月22日至2018年12月21日期间的租金3300元；2019年1月22日，原告向被告出具收据，写明收到被告交纳的2018年12月22日至2019年1月21日期间的租金3300元；2019年4月23日，原告向被告出具收据，写明收到被告交纳的2019年1月22日至2019年3月21日期间的租金6600元；2019年7月31日，原告向被告出具收据，写明收到被告交纳的2019年3月22日至2019年4月21日期间的租金3300元；2019年8月1日之后，被告仅于2019年10月28日向原告支付2000元，于2019年10月31日向原告支付1000元，于2019年11月1日向原告支付3600元。2019年10月9日，原、被告在香洲区拱北街道北岭社区居委会的主持下进行调解并签订了调解协议书，调解书确认：被告于2015年10月起向原告承租岭南路68-1066号商铺，租赁期为三年，合同到期后，双方至今未签订续租合同，被告亦未搬出商铺且自2019年初起拖欠租金，截止今日，租金仅交至2019年4月20日，双方就如何支付租金及商铺转租问题前来社区居委会请求调解。经双方充分协商及工作人员的协调，双方确认，被告于2019年10月21日搬离商铺，租金计算至2019年10月21日，即尚欠租金6个月（按3300/月计收），原告同意被告搬离商铺后给予其两个月转让铺位时间，若成功转让，被告需另行支付给原告两个月租金，转让后商铺租金不低于4200/月，双方同意被告搬离铺位时由被告提供部分商品作为欠付租金的抵押，抵押期为三个月，期满未支付租金，抵押物由原告自行变现。截止至2019年9月20日，管理费尚欠7732元。2019年10月21日，原告向被告发出《解除合同交还商铺的通知》，要求被告于收到本通知之日起七日内向原告付清所欠所有费用并将商铺交还，被告于当日收到了该通知。原告在庭审中称，案涉商铺的所有权人为黄寿月和李文龙，原告与上述二人签订租赁合同后，将案涉商铺转租给被告。2019年4月21日之前的租金被告已经付清，2015年10月22日至2017年10月21日期间每月租金3000元，自2017年10月22日起每月租金3300元，被告于2019年7月31日支付的3300元是补交的2019年3月22日至2019年4月21日期间的租金，原告已向被告出具了收据，之后仅收到了被告支付的6600元。被告共计交纳了22000元的水、电费和物业管理费等费用，上述费用由被告交纳给原告，原告再支付给黄寿月。被告在庭审中称，租金确有拖欠，大概拖欠了1万多元，水、电费和管理费大概支付了2万多元，水、电费和管理费交给原告，每月按照500元预交，多退少补。本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务。租赁合同到期后，被告继续使用案涉商铺，原告继续收取被告交纳的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同的履行过程中，租金无论是一月一付还是两月一付，被告均是按照每月3300元的租金标准交纳的，原告亦出具收据认可被告租金的交纳情况，故本院认定双方以实际行动将租金标准变更为每月3300元。在租赁期间，被告未按照合同约定按时支付租金，且在双方达成调解协议后未按照调解协议履行，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告交纳租金的情况，原告称被告交纳租金至2019年4月21日，结合被告提供的证据和原、被告于2019年10月9日签订的调解书中确认的事实，本院对于原告的说法予以采信，被告抗辩称其有多交纳租金却未提供相应证据，本院对于被告的抗辩不予采信，故本院认定被告交纳租金至2019年4月21日。租赁合同中约定，案涉商铺的水、电、管理费及商铺营业所产生的相关费用均由被告承担，被告未明确其交纳的上述费用的具体金额且未提供相应证据，被告应承担举证不能的不利法律后果，原告确认上述金额为22000元，故本院认定被告共计向原告交纳了案涉商铺的水、电、管理费及商铺营业所产生的相关费用共计22000元。原告提供的商铺欠费明细，被告予以认可，经计算，截止至2019年9月底，案涉商铺共计产生水、电、管理费等费用共计29732元，扣除被告已交纳的22000元后，与原、被告于2019年10月9日签订的调解书中确认的欠费金额7732元相一致，故本院认定被告拖欠案涉商铺的水、电、管理费及商铺营业所产生的相关费用7732元。至于被告抗辩称原告未向管理处结清相关费用，根据合同的相对性，物业管理处与案外人黄寿月之间的法律关系与本案系不同法律关系，被告应按照与原告之间的租赁合同履行自己的义务，故被告应向原告支付拖欠的费用7732元。被告拖欠自2019年4月22日起的租金，原告有权依据租赁合同的约定解除租赁合同并不退还押金，被告于2019年10月21日收到了原告发出的解除合同交还商铺的通知，双方之间的租赁合同于2019年10月21日解除，被告应向原告交纳未支付的六个月的租金19800元，同时原告有权不退还被告交纳的押金9000元。租赁合同解除后，被告继续占用案涉商铺，应向原告交纳案涉商铺的占有使用费直至被告腾退案涉商铺为止。因原、被告已以实际行动改变了租金的交纳标准，故原告主张按照每月3800元的标准计算租金和房屋占有使用费没有依据，本院不予支持，被告应按照每月3300元的标准支付未付的租金和房屋占有使用费。关于原告主张的被告逾期支付租金的违约金，原、被告在租赁合同中约定的违约金的标准过高，本院予以调整，按照每日万分之五予以支持。按照租赁合同的约定，被告须于每月1日前交付租金，结合租赁期限及日常交易习惯，2019年4月22日至2019年5月21日期间的租金被告应在2019年5月1日前交付，自2019年5月2日起构成逾期，以此类推。计算至2019年10月28日，2019年4月22日至2019年5月21日期间的租金产生违约金297元，2019年5月22日至2019年6月21日期间的租金产生违约金247.5元，2019年6月22日至2019年7月21日期间的租金产生违约金198元，2019年7月22日至2019年8月21日期间的租金产生违约金146.85元，2019年8月22日至2019年9月21日期间的租金产生违约金95.7元，2019年9月22日至2019年10月21日期间的租金产生违约金46.2元。原、被告之间的租赁合同于2019年10月21日解除后，合同尚未履行的部分终止履行，对于合同解除后的房屋占有使用费，原告无权主张逾期支付的违约金，且在租赁合同中已经约定了解除合同的违约责任，已经可以弥补原告的损失，故计算至2019年10月28日，被告逾期支付租金产生的违约金共计为1031.25元。至于被告于2019年10月28日支付的2000元，应优先偿还违约金，剩余部分及2019年10月31日和2019年11月1日支付的款项应用于偿还商铺经营产生的水、点、物业费等费用，经折抵后，被告已全部支付违约金，并支付了部分费用5568.75元，被告还需向原告支付商铺经营产生的水、点、物业费等费用合计2163.25元。关于原告主张的经济损失10000元，原告在庭审中明确为精神损失，原告主张精神损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄江宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卓丽仪支付按照每月人民币3300元的租金标准计算自2019年4月22日至搬离珠海市香洲区************之日止的租金和房屋占有使用费；二、确认原告卓丽仪有权不退还被告黄江宏交纳的押金人民币9000元；三、被告黄江宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卓丽仪支付商铺经营所产生的水费、电费、物业费等费用合计人民币2163.25元；四、驳回原告卓丽仪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币1338元，由原告卓丽仪负担人民币665元，被告黄江宏负担人民币673元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  吴朝晖人民陪审员  曾祥云二〇二〇年四月三日书 记 员  卢燕婷