福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初1095号 原告：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人:韩清华，男，1987年8月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，该公司员工。 被告：陈素兰，女，1971年4月11日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：陈适平，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林珍珠，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原告泉州东海开发有限公司（以下简称“东海公司”）与被告陈素兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海公司的委托诉讼代理人韩清华，被告陈素兰的委托诉讼代理人陈适平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东海公司向本院提出诉讼请求：判令1、解除双方于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201908070137、房屋代码：974410）及《合同补充协议》等附件；2、陈素兰按商品房总价1177738元的20%向东海公司支付违约金235547.6元；3、陈素兰退还于2019年8月9日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件；4、陈素兰立即协助东海公司到泉州市房屋交易中心办理双方签订的《商品房买卖合同》备案登记解除等相关后续手续；5、本案受理费等诉讼费用由陈素兰承担。庭审后，东海公司向本院申请撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2019年8月9日，陈素兰为购买泉州市丰泽区，与东海公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等附件。该商品房买卖合同及补充协议约定：商品房总价款为1177738元，陈素兰在签订合同时应付首付款357738元，余款82万元向银行申请按揭贷款的方式支付。合同订立后，陈素兰未能依约定按时办理按揭贷款手续，东海公司因此多次催讨陈素兰办理按揭贷款手续。2019年8月5日，东海公司向陈素兰寄发了《通知函》，要求陈素兰在限定的期间内向银行提供完整的按揭资料，但陈素兰仍拒不向银行提供完整的按揭资料。因此，东海公司根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定于2019年9月22日向陈素兰寄发了《通知函》，要求陈素兰以现金形式一次性支付应付的购房款，但陈素兰仍不履行。东海公司于2019年10月4日向陈素兰寄发了《关于解除的通知函》，并办理相关手续，但陈素兰拒不履行。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了逾期付款的违约责任。陈素兰上述之违约行为，已经符合约定及法定的合同解除条件。 陈素兰辩称，1、要求继续履行《商品房买卖合同》，陈素兰也一直在寻求继续履行的方法；2、诉争房屋的银行贷款不能按时发放的责任不全在陈素兰，东海公司以陈素兰未能按时办理按揭贷款手续为由请求解除合同的理据不符，不能成立；陈素兰是参加摇号购房的，按照相关部门的规定，参与者的征信是经过严格筛选的，陈素兰在购买诉争房屋时征信良好，且依约办理银行贷款，但当时是因诉争楼盘尚未封顶，银行未能及时发放贷款，在该期间的责任并不在陈素兰。东海公司于2019年8月15日发函称陈素兰未提供完整手续致贷款未获审批与事实不符。东海公司于2019年9月22日发函要求于5日内以现金形式支付购房款，与合同约定相违背，有蓄意加重陈素兰负担以解除合同的故意。因此，东海公司基于上述两份函告为前提，于2019年10月4日发函解除合同也与合同约定相违背，不能成立。综上，东海公司请求解除合同的理据不足，请求驳回；3、退一步讲，即使解除合同，东海公司主张的违约金过高，应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上，请求支持陈素兰的答辩主张。 经审理查明，2019年8月9日，东海公司与陈素兰签订了合同编号为201908070137、房屋代码为974410的《商品房买卖合同》，约定陈素兰向东海公司购买址在丰泽区东宏路西侧景第小区（一期）9号楼202号房屋，该商品房总价款为1177738元，其中，首期款357738元，余款820000元由陈素兰向东海公司指定的商业银行或公积金中心申请贷款的方式支付。双方关于付款方式约定于合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中。该附件四第二条第1款第（2）项约定：买受人已经知悉签订本合同时的各项信贷政策，并可以合理的预见到本合同签订后相关信贷政策可能发生变化。如买受人因逾期办理按揭贷款的递件手续或不符合信贷政策（无论是签订合同时或签订合同后颁布的信贷政策）致使贷款未批准、贷款金额不足、贷款批准后银行拒绝放贷、贷款利率调整等的，则买受人均同意在接到出卖人通知后15日内以一次性付款的方式或其他出卖人同意的方式付清剩余购房款。第（3）项4）约定：若买受人未按上述约定提交资料、缴交相关费用则视为买受人逾期付款，买受人应按本合同正文第八条的约定承担违约责任。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金……。双方于2019年8月28日就上述《商品房买卖合同》至泉州市房屋交易中心办理登记备案手续。另查明，合同签订后，陈素兰依约向东海公司支付了首期款357738元；余款820000元，陈素兰曾向东海公司指定的泉州银行东海支行申请办理按揭贷款，但因陈素兰的老公有被执行人记录，故上述银行经审查后不同意其办理诉争商品房的按揭贷款。基于上述情形，2019年8月15日，东海公司向陈素兰邮寄一份《逾期办理商品房商业贷款手续通知书》，要求陈素兰在接到本通知的5日内，向银行提供完整的按揭资料。2019年9月22日，东海公司向陈素兰邮寄一份《一次性付款催款函》，要求陈素兰在本通知送达后的五日内以现金形式一次性支付尚欠的购房款820000元。2019年10月4日，东海公司向陈素兰邮寄一份《关于解除的通知函》，载明自本通知送达之日起，解除双方于2019年8月9日订立的《商品房买卖合同》及其补充协议。案件审理过程中，陈素兰主张其已支付的首期款，由法院依法处理。 另，泉州市不动产交易登记档案馆出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明：丰泽区东宏路西侧景第小区（一期）9号楼202号房屋查无已登记的不动产登记信息。 本院于2020年3月24日向泉州银行东海支行的员工陈妍然作了一份调查笔录，其称：2019年8、9月份，陈素兰按要求提供了完整相关的材料，但查询到陈素兰的老公有被执行的信息，故银行授信无法通过，也就无法办理贷款。 本院认为，陈素兰与东海公司就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。据合同约定，诉争房屋的付款方式为首付加按揭，关于余款820000元，按合同约定，以陈素兰向银行申请办理按揭贷款的方式支付。据庭审查明的事实，由于陈素兰的原因，其无法就诉争房屋的剩余购房款820000元，以向银行申请办理按揭贷款的方式支付给东海公司。同时，陈素兰在接到东海公司关于一次性付清剩余购房款的通知后，亦未能在指定的期限内支付。陈素兰上述行为已构成违约，东海公司据此要求按双方合同第八条的约定，解除诉争《商品房买卖合同》及附件，合法有据，予以支持。关于陈素兰应付的违约金，东海公司主张按合同第八条的约定，按总购房款的20%支付，而陈素兰认为该违约金偏高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方合同第八条约定，如出现陈素兰逾期付款导致合同解除的情形，应向东海公司支付总购房款20%的违约金。现陈素兰主张该约定的违约金过高，应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，但未能举证证明其违约行为给东海公司造成的损失，亦无法认定该约定的违约金是否过分高于东海公司的实际损失，故对陈素兰上述辩解，本院不予采纳。陈素兰应支付给东海公司违约金1177738元×20%=235547.6元。关于已付的首期款，陈素兰主张由法院依法处理。故东海公司应退还陈素兰已支付的购房款357738元。由于诉争合同已办理了备案登记，故双方签订的《商品房买卖合同》及附件解除后，陈素兰应配合东海公司办理诉争合同备案登记撤销手续，此系陈素兰应履行的合同附随义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除泉州东海开发有限公司与陈素兰于2019年8月9日就址在泉州市丰泽区9号楼202号商品房所签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为201908070137）； 二、陈素兰应于本判决生效之日起十五日内支付给泉州东海开发有限公司违约金235547.6元； 三、泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还陈素兰已付的购房款357738元； 四、陈素兰应于本判决生效之日起十五日内配合泉州东海开发有限公司办理诉争《商品房买卖合同》及附件撤销备案登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15399.6元，减半收取7699.8元，由陈素兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吕千虹 二〇二〇年四月七日 书记员  倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。