重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初559号原告(反诉被告)：谭亚洪，男，1971年6月19日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：黄玉君，重庆石柱县南宾镇法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：谭红春，男，1976年5月17日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。原告谭亚洪与被告谭红春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，被告谭红春提出反诉，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谭亚洪及其委托诉讼代理人黄玉君，被告(反诉原告)谭红春的委托诉讼代理人周柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭亚洪向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2015年3月4日所签订的预定房屋协议书；2、判令被告退还购房款80000.00元；并以80000.00元为基数，从2016年2月20日起按年利率6％支付资金利息至退还本金为止；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月4日，原、被告双方签订了预定房屋协议书，约定将石柱县的房屋一套每平方米2000元价格卖给原告，面积大约60㎡左右。同时口头约定：被告出售的此房屋对应部分(现挨“揽月新城小区”进口花台位置)搁板倒一块坝子，方便原告的小车进出，既可以停车，也可以作店面使用。签定协议之后，被告分别于2016年2月20日、2017年2月9日、2018年2月20日、2019年2月15日共收原告购房款8万元。然而，至今被告并没有按此协议履行义务，现目前也无法履行该义务，因为“揽月新城小区”已将被告承诺搁板的地方做成了绿化。原告购买该房不能达到目的。为此，根据《合同法》第94条、《民法总则》第179条第(四)项之规定，请求贵院依法审处。谭红春辩称：对原告谭亚洪所有请求不认可，请求人民法院驳回其诉讼请求。对买卖合同予以认可，收取购房款应为7万元，有1万元是另外套房屋。诉称买卖合同的口头约定不存在，应以书面意见为准。对原告解除诉由不认可，除原告未履行购房款的义务外合同其他内容已经全部履行完毕。谭红春提出反诉：被反诉人谭亚洪支付反诉人谭红春购房款水电气等户头费用、契税共计85425.00元及利息约1000.00元(具体以85425.00元为本金，按年利率6%计算，时间从2015年4月1日起至付清时止)并承担全部反诉费。事实及理由：2015年3月4日，反诉人与被反诉人签订了《预定房屋协议书》约定：反诉人将石柱县的房屋一套每平方米2500.00元价格卖给被反诉人，面积大约60㎡左右;协议后，被反诉人于2015年3月30日许自行进房安装门锁装修入住至今;2015年12月30日，反诉人为被反诉人申请领取了房屋产权证，建筑面积62.17平方米;被反诉人止于2019年2月共向反诉人支付购房款7万元，被反诉人尚欠反诉人购房款85425.00元，经反诉人多次催收无果，反诉人无奈暂扣了案涉交易房屋的房地证。以上事实有《预定房屋协议书》等证据可证。反诉人认为:案涉预定房协议，系双方交易房屋的真实意思表示，其内容不违反法律规定系有效协议，被反诉人应当依约支付购房款，拒不履行构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的民事责任;据《合同法》第一百零七条之规定提起反诉。谭亚洪辩称：请求驳回反诉原告的诉讼请求。预定合同并不是房屋买卖合同，谭亚洪购买的房屋的目的是承诺在门前修一个坝子，才同意购买的房屋。房屋一直以来并未入住，只是做了一个卷帘门。谭亚洪给付的购房款是8万元。并未承诺办理房产证，本人也未出具委托书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年3月4日，谭红春(甲方)与谭亚洪（乙方）就谭亚洪购买谭红春修建的楼房签订《预定房屋协议书》约定：“一、选定放好为K楼1楼1号，此房屋建筑面积为约㎡，以房管部门最后核定的面积为准，房屋产权在由甲方负责办理。二、乙方购买该房屋时按建筑面积计算，单价为人民币2500.00元/平方米（大写：贰仟伍佰元整），先预交人民币40000.00元（大写：肆万元整），余下部分在甲方交房屋钥匙时（除办理房产证的3000元以外）全部付清。…十、本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，产生的变更费用由乙方自行承担，双方应通过订立变更协议进行约定。”2016年2月20日，谭亚洪向谭红春支付购房款5万元，谭红春出具《收条》一张，载明：“今收到谭亚洪房款伍万元整(50000元)。收款人：谭红春2016年2月20日”，另载明：“还欠壹拾万叁仟元整向群英2016年2月20日”。2017年2月9日，谭亚洪支付房款1万元，谭红春之妻向群英出具《收条》一张，载明：“今收到谭亚洪房款壹万元（10000元）整。向群英2017年2月9日”。2018年2月20日，谭亚红向谭红春妻子向群英支付购房款1万元，谭红春妻子向群英出具《收条》一张，载明：“今收到壹万元（10000元）。2018年2月20日向群英”。2019年2月15日，谭亚红向谭红春妻子向群英汇款1万元。另查明，2015年12月30日，谭红春为谭亚红办理了本案所涉房屋的房产证，权利人为谭亚红，房屋建筑面积为62.17㎡。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，本案中，原、被告签署《预定房屋合同》时具有行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故合法有效。对于原告谭红春依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，主张因被告谭亚洪未履行双方口头协议不能实现合同目的而要求解除合同的诉求，评判如下：一是原告在庭审中提供的录音不能充分证明双方是否达成了口头协议或是履行该口头协议的期限；二是双方签订的《预定房屋合同》的合同目的是房屋的购买，该《预定房屋合同》涉及的房屋已在2015年12月30日登记到了原告谭亚洪名下；三是在登记过户后原告谭亚洪也多次向被告谭亚红及其妻子向群英支付购房款，综上，故对原告要求解除《预定房屋合同》的诉讼请求本院碍难支持。对于反诉原告谭红春要求反诉被告谭亚洪支付购房款等合计85425.00元及承担利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，反诉原告谭红春在依约履行了房屋办证义务后，反诉被告谭亚洪也多次向其支付了购房款，故反诉原告谭红春要求反诉被告谭亚洪支付尚欠购房款的诉讼请求，本院予以支持。对于支付金额问题，双方存在争议，评判如下：双方在庭审中确认谭亚洪向谭红春购买了两套房屋，涉案房屋只是其中一套，另一套已交易完毕无争议。而在2016年2月20日《收条》备注中载明：“还欠壹拾万叁仟元整向群英2016年2月20日”，综合双方签订的两份《预定房屋合同》及交易记录，故认定2016年2月20日双方对购房进行了结算，结算结果为截止2016年2月20日谭亚洪尚欠谭红春购房款及过户费合计103000.00元。庭审中，双方对2017年2月9日、2018年2月20日的支付的两笔1万元无异议。对2019年2月15日谭亚洪转账向群英1万元，反诉原告辩称为该笔借款，不是购房款，涉及购房款都是出具《收条》的，但未提供相应证据充分证明其主张，本院碍难采纳。综上，反诉被告谭亚洪尚欠购房款及过户费为73000.00元。对于利息问题，双方未明确约定履行时间，故利息计算方法为从权利人向本院主张权利时按以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、反诉被告谭亚洪于本判决生效之日起十日内支付反诉原告谭红春购房款项73000.00元及利息(利息从2020年3月25日起至以上款项全部付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算)；二、驳回原告谭亚洪的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告谭红春的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900.00元，由原告谭亚洪承担。反诉费900.00元，由反诉原告谭红春承担100.00元，反诉被告谭亚洪承担800.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  杨 宁人民陪审员  谭金春人民陪审员  熊成蓉二〇二〇年四月十五日书 记 员  马 斌