山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初924号原告：张振波，男，1985年3月4日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。被告：山东省文登市天福实业总公司，住所地威海市文登区香山路3号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。原告张振波与被告山东省文登市天福实业总公司（以下简称天福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振波、被告天福公司委托诉讼代理人王寿丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张振波向本院提出诉讼请求：1、判令天福公司支付起诉前三年（2016年12月18日至2019年12月18日）的逾期办证违约金127845.9元（669000元×4.9%×1.3倍×3）；2、判令天福公司以127845.9元为基数，按照银行同期贷款利率支付2016年12月19日至2019年12月18日的利息；3、判令天福公司以127845.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年12月19日至办理涉案房产权属登记手续之日的利息；4、判令本案的案件受理费等诉讼费用由天福公司负担。事实与理由：2011年8月18日，张振波与天福公司签订《商品房买卖合同》，张振波购买天福公司开发的中央龙湾小区10号楼1单元801室住房一套，总价款为669000元。根据合同的约定，天福公司应于2012年7月31日前将单体验收合格的房屋交付张振波；天福公司应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案。后天福公司违约，张振波至今不能取得房地产权属证书。据此，张振波为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。天福公司辩称，首先，案涉中央龙湾地产项目的实际开发商系威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司），应依法追加亿鑫公司为被告参加诉讼。其次，2007年9月3日，天福公司与亿鑫公司签订《合作合同》一份，约定由亿鑫公司对文登米山东路西项目地块（即涉案楼盘所占部分用地）承包开发，独立经营，自负盈亏；开发建设及销售均以天福公司的名义进行，销售时天福公司将合同专用章交于亿鑫公司，亿鑫公司以天福公司的名义对外签署房地产销售合同。因此，虽然涉案《商品房买卖合同》是以天福公司的名义与张振波签署的，但实际销售涉案房产的应为亿鑫公司而非天福公司。另外，虽然天福公司与亿鑫公司签订的是《合作合同》，但天福公司只是收取固定的承包费，不承担经营风险，所以依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，该《合作合同》应认定为土地使用权转让合同，天福公司只是涉案土地的出让人，不应承担项目的经营风险。该事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决中已被确认。因此，即使涉案《商品房买卖合同》出卖人应承担责任，责任主体也是亿鑫公司，而非天福公司。第三，张振波起诉要求支付违约金127845.9元明显过高。本院经审理，查明事实如下：2011年8月18日，张振波与天福公司签订《商品房买卖合同》，约定张振波以480000元的价格购买天福公司开发建设的位于中央龙湾居民小区10号1单元801室房屋。合同约定，天福公司应于2012年7月31日向张振波交付上述房屋；天福公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案，如因天福公司的责任，张振波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张振波不退房，天福公司按已付房价款的0.4%向张振波支付违约金。上述合同签订后，张振波分两次支付现金房款210000元，天福公司出具了收款收据；张振波另于2011年9月9日向中信银行股份有限公司威海分行贷款270000元。双方于2011年8月22日办理了不动产预告登记，预告登记权利人为张振波，预告登记义务人为天福公司。天福公司于2013年1月10日向张振波交付房屋。张振波称，虽然商品房买卖合同约定的房屋价款威480000元，但其实际支付的购房款为669000元，其中270000元为贷款，其余399000元为现金支付。为证实自己的主张，张振波申请证人侯某出庭。证人侯某称，其在2010年至2012年期间受雇于亿鑫公司任中央龙湾小区售楼处置业顾问，张振波系其任职期间的客户；张振波共支付购房款669000元（有现金，有贷款），但不清楚具体交给谁，也不清楚是如何办理的手续。张振波称，虽然双方签订的商品房买卖合同约定了逾期办证违约金的计算方式，但合同约定的计算标准明显低于张振波遭受的损失，故要求按照同期银行贷款利率即年利率4.9%的标准计算违约金；天福公司应于2012年7月31日交付涉案房产，因其一直未协助办理涉案房屋权属证书，其处于持续违约状态，考虑到诉讼时效的问题，仅要求天福公司支付2016年12月18日至2019年12月18日的逾期办证违约金。天福公司称应按照合同约定计算违约金，且年利率4.9%的标准并非张振波诉称的银行同期贷款利率。天福公司称，其曾与亿鑫公司签订合作合同，约定亿鑫公司对涉案房屋所在楼盘的部分用地承包开发，独立经营，但以天福公司名义进行建设并对外签署房地产销售合同。另查，中国人民银行公布的2015年10月24日起执行的一至五年贷款基准利率为4.75%；自2019年8月20日起取消中国人民银行贷款基准利率的标准，自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本院认为，合同具有相对性，涉案《商品房买卖合同》载明的出卖人为天福公司、买受人为张振波，即合同约束的权利义务主体为张振波及天福公司。亿鑫公司与天福公司在《合作合同》中关于权利义务的约定，系其二者内部关系的约定，不能作为天福公司对外承担合同责任的抗辩事由。天福公司以其与亿鑫公司之间存在合作关系为由主张其不应承担合同义务、要求追加亿鑫公司参与诉讼，与法无据，本院不予支持。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张振波已按合同约定支付房款，而天福公司未按照约定为张振波办理房地产权属证书，故张振波主张要求天福公司支付逾期办证违约金，理由正当，本院应予支持。虽然张振波主张其实际支付的房款数额与合同约定的并不一致，但其既未能提供天福公司出具的收据，也未能提供银行转账记录，且证人也不能准确的陈述款项的具体收付情况，因此对于张振波主张的房款数额，本院不予采信，房款数额应以合同约定为准。根据合同约定，天福公司应支付的违约金数额为已付房款的0.4%，即1920元，该数额明显低于给张振波造成的损失，因此张振波主张要求按照同期银行贷款利率计算违约金，理由正当，本院予以支持。至于具体的计算方式，2016年12月18日至2019年8月19日，应支付违约金60904.11元（480000元×4.75%÷365天×975天）；2019年8月20日至2019年12月18日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据合同约定，天福公司支付逾期办证违约金的起始时间应为2014年1月9日，故张振波主张要求天福公司支付2016年12月18日至2019年12月18日的违约金，本院亦予支持。因上述违约金的计算方式足以弥补张振波的损失，故其主张的违约金的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东省文登市天福实业总公司支付张振波2016年12月18日至2019年8月19日的逾期办理房地产权属证书违约金60904.11元；并以480000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至2019年12月18日的违约金。上述款项于本判决生效后十日内支付至中国银行股份有限公司青岛五四广场支行张振波名下账号为60×××01的账户。二、驳回张振波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，由张振波及山东省文登市天福实业总公司各负担714元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审判员  李婉婉二〇二〇年四月七日书记员  谭 洁