河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初809号原告：平顶山广鹰置业有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区亚兴路与新南环路交叉口西北角平顶山碧桂园综合楼，统一社会信用代码：914104003371955444。法定代表人：齐艾红，董事长。委托诉讼代理人：梁娜，女，汉族，1991年1月24日出生，住山西省长子县。系公司员工。被告：**，男，汉族，1985年3月28日出生，住河南省平顶山市。被告：蔺新民，男，汉族，1966年2月15日出生，住河南省平顶山市。原告平顶山广鹰置业有限公司（以下简称广鹰公司）诉被告**、蔺新民执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广鹰公司的委托诉讼代理人梁娜，被告**、蔺新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广鹰公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除并终止对(2018)豫0403财保23号民事裁定书中涉案房产(平顶山碧桂园06幢2单元1层103号)采取的查封等全部执行措施；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：本案争议房屋系原告所有，并非被告蔺新民财产，依法应当停止对该商品房的执行。本案中原告与被告蔺新民虽签订商品房买卖合同，但属于预售性质，商品房尚未交付也未办理产权登记，其所有权归属原告，(2019)豫0403执异83号执行裁定书对此也予以认定。根据最高人民法院《关于在经济审判工作中严格执行的若干规定》第十四条规定，“人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被告的对产。对案外人的财产不得采取保全措施”。原告广鹰公司与被告蔺新民签订的《商品房买卖合同》约定各方权责在合同正常履行情况下，被告蔺新民依据合同约定对原告享有的是将涉案房产所有权变更登记至其名下的请求权，该项请求权并为预告登记所保全，但结合本案审理情况，该项请求权已消灭，广鹰公司无义务协助蔺新民办理案涉房屋过户，物权变动将不能实现，故原告对涉案房产的所有权具有排除执行的效力。本案因被告蔺新民的严重违约行为，湛河区人民法院已判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋不可能再将产权登记变动至被告蔺新民名下，因此贵院的“预查封”措施不可能转为正式“査封”，双方之间即应按照《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的相应法律后果予以处理。根据《商品房买卖合同》的约定，原告在承担连带担保责任后有权解除合同，这是对所有权保留的约定，因蔺新民未按月支付购房贷款导致原告代为支付，原告行使合同解除权并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》经平顶山市湛河区人民法院生效判决解除后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，故卫东区人民法院应当依法解除对涉案房屋的预查封，由原告正常办理房屋注销登记手续，在该合同解除后**可以所退房款作为执行标的。本案中案外人提交的商品房合同的解除判決书仅为案外人提供的证据之一，也即仅为原告提出执行异议的理由之一，而非全部。人民法院还应结合其他证据及法律事实客观公正全面论证，而不能以偏概全，即便原告不提交该证据，也不应影响原告提起执行异议，更不能因为提交了该证据而驳回原告的异议中请。需要指出的是，原告对涉案房屋主张权利的基础并非另案生效法律文书，而系原始取得。本案原告所提供的法律文书并未变更涉案房屋所有权，仅对双方间的合同状态进行了处置，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的情况。综上所述，被查封的房屋属原告所有，也即不能对其进行其他强制执行指施。同时，预查封行为也应按湛河区人民法院的判决和相关法律规定依法解除，将该房屋返还原告。被告**辩称，我借蔺新民的钱在前，我申请查封蔺新民的房子也在前，我有查封的民事裁定书和回执书。我认为起诉我没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告蔺新民辩称，同被告**的答辩意见。原告广鹰公司围绕其诉讼请求，提交了以下证据：证据1、平顶山市湛河区人民法院民事判决书及生效证明，证明涉案房屋买卖合同已经生效判决确认解除，权属归广鹰公司；证据2、常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书，证明涉案《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，针对房屋权属的执行行为应停止；证据3、最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要（第1辑），证明房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭，房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行；证据4、建设用地规划许可证、施工许可证等证件，证明标的房屋所有权归广鹰公司所有。被告**对原告广鹰公司提交的证据质证意见如下：对证据1的判决书，因蔺新民没有参加诉讼，判决书也没有送达给蔺新民，不具有证明力。其余证据真实性、合法性、关联性请法院依法核实，不发表意见。被告蔺新民的质证意见同被告**的质证意见。被告**围绕其答辩意见，提交了以下证据：法院文书及回执单，证明我借蔺新民的钱在先，当时我借蔺新民钱的时候蔺新民还没有违约房贷，蔺新民和广鹰置业在湛河区法院的判决还没有。我的查封和民事判决书都在先。原告广鹰公司对被告**提交的证据无异议，证明问题详见起诉状和代理词。被告蔺新民对被告**提交的证据真实性、合法性、关联性无异议。被告蔺新民未向提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证情况及庭审情况，本院认定案件事实如下：2016年2月2日，被告蔺新民购买原告广鹰公司平顶山碧桂园06幢2单元1层103号房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201602020005号）一份，总房价1397965元，首付款为427965元，剩余部分970000元于2016年2月29日前用按揭贷款支付。后**因与蔺新民民间借贷关系发生纠纷，**将蔺新民诉至本院并申请诉前保全，本院于2018年2月8日作出(2018)豫0403财保23号民事裁定书，裁定:一、将蔺新民名下位于平顶山碧桂园06幢2单元1层103号房产予以查封(限额500000元)。查封期间允许使用，但不允许买卖、抵押、转让等处分。二、冻结申请人**在永诚财产保险股份有限公司平项山中心支公司的保单(保单号1222080467201800000027)。本院在审理过程中，双方达成调解协议，本院于2018年3月9日作出(2018)豫0403民初838号民事调解书:蔺新民同意偿还**借款本金500000元及利息(利息自2018年2月9日计算至欠款清偿完毕止)，于2018年9月1日前偿还完毕。调解生效后蔺新民未能按照调解指定时间履行还款义务，**申请法院强制执行。2018年10月23日，河南省平顶山市湛河区人民法院作出(2018)豫0411民初2855号民事判决书，判决:一、解除广鹰公司与蔺新民于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同》(合同备案编号:第410400201602020005号)。二、蔺新民于本判决生效之日起五日内返还广鹰公司位于平项山碧桂园06幢2单元1层103号一套；广鹰公司于本判决生效之日起五日内返还蔺新民购房款296642.55元。三、蔺新民于本判决生效之日起五日内支付广鹰公司违约金69898.25元。四、驳回广鹰公司其他诉讼请求。2019年8月1日，案外人广鹰公司对查封的房屋提起异议，我院于2019年8月22日作出（2019）豫0403执异83号执行裁定书，裁定驳回案外人广鹰公司的异议。本院认为，本案中，被告蔺新民向原告广鹰公司购买了案涉房屋，支付了首付款款项并办理了按揭贷款，又在房产管理部门进行了预售备案登记，且广鹰公司已向蔺新民交付了案涉房屋，并由蔺新民实际占有、使用，可以确认蔺新民为案涉房屋的业主身份。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定,故本院于2018年2月8日裁定查封被执行人蔺新民的案涉房屋合法有据，其查封为预查封，效力等同于正式查封。因此，自2018年2月8日本院对案涉房屋实施查封手续后，案涉房屋相关权能已为生效裁定书所限制。虽然河南省平顶山市湛河区人民法院民事判书于2018年10月23日作出的(2018)豫0411民初2855号民事判决书，判决广鹰公司与蔺新民解除合同，蔺新民交还案涉房屋，但因本院裁定案涉房屋查封在前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，原告广鹰公司主张解除并终止对(2018)豫0403财保23号民事裁定书中涉案房产采取的查封等全部执行措施的诉讼请求，因其提供的证据和理由不足，且与本院查明的事实不符，本院不予支持。被告**和被告蔺新民的抗辩理由成立，本院予以采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告平顶山广鹰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费17382元，由原告平顶山广鹰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  徐 奕审 判 员  李 超人民陪审员  刘洋昊二〇二〇年四月二十三日书 记 员  齐婉娣附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。