济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4号原告：侯亚明，男，1991年5月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：葛洪凯，山东千舜律师事务所律师。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，总经理。原告侯亚明与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告侯亚明及其委托诉讼代理人葛洪凯到庭参加诉讼。被告龙腾公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯亚明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金合计18991元(以购房款1150987元为基数，自2016年4月1日起至2016年6月30日止，91天，按日万分之一计算，即10474元；自2016年7月1日起至2016年8月6日止,37天，按日万分之二计算，即8517元)；2.判令被告支付逾期办理房屋产权登记违约金60082元(以购房款1150987元为基数，自2018年7月27日起至原告取得房屋产权证之日止，按日万分之一计算，暂算至2019年12月31日,522天)；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份(合同编号：销售(字)201515891880)，约定：原告在被告处购买龙腾国际花园某号房屋(现楼号改为2号楼)；该房屋建筑面积为137.12平米，单价为8394元每平方米，房款总额为1150987元；被告应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并于原告收房360日内为原告办理房屋产权登记，逾期超过720日未能办理的，按照已付房款的日万分之一承担违约责任。合同签订后，原告履行了相关合同义务。2016年4月11日，双方签订《补充协议》一份，约定自2016年7月1日起，被告向原告按照原告已付房款日万分之二的比例承担逾期交房违约金。2016年8月6日，原告接收了房屋钥匙，但被告未按照约定向原告支付逾期交房违约金，也未履行合同约定为原告办理房屋产权登记。为维护原告的合法权益不受侵害，故诉至法院，望判如所请。龙腾公司未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对侯亚明提供的销售（字）201515891880号《商品房买卖合同》、发票、银联凭证、《补充协议》、客户钥匙签收单，龙腾公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面意见，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年6月9日，侯亚明作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定侯亚明购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园某号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2014429号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米8394元，金额1150987元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。出卖人逾期办理产权登记的违约责任在合同第十五条约定：出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，龙腾公司与侯亚明还签订了附件五：合同补充协议，该补充协议第六条第十款约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%；第十六条约定：本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经买受人签字或盖章、出卖人盖章生效。凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。协议还就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。二、因龙腾公司未按与侯亚明签订《商品房买卖合同》中约定的时间交付商品房，双方于2016年4月1日另行签订《补充协议》一份，载明：因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金10358.88元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。《补充协议》签订后，龙腾公司已向侯亚明支付2016年1月至3月的逾期交房违约金10358.88元。三、侯亚明按合同约定向龙腾公司支付了购房款1150987元，龙腾公司于2019年6月21日向其开具了发票。四、侯亚明于2016年8月6日接收其购买的商品房。其称截止本案开庭之日，涉案房屋尚未进行初始登记。本院认为，侯亚明与龙腾公司于2015年6月9日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，侯亚明的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向侯亚明交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明其在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，故其应承担举证不能的不利后果，其行为已构成违约，应当向侯亚明承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即侯亚明支付已交付房价款万分之一的违约金。且双方在2016年签订的《补充协议》中又另行对逾期交付商品房的违约金标准约定为，自2016年7月1日起，龙腾公司向侯亚明支付已交付房价款每日万分之二的违约金，侯亚明现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。就本案查明事实，侯亚明实际已于2016年8月6日接收了所购买的商品房，且龙腾公司已经支付2016年1月1日至2016年3月31日的逾期交房违约金，故龙腾公司应以侯亚明交纳的购房款1150987元为基数，自2016年4月1日起至2016年6月30日止，按《商品房买卖合同》约定的违约金标准日万分之一计算，向侯亚明支付违约金10474元；自2016年7月1日起至2016年8月6日止,按《补充协议》约定的违约金标准日万分之二计算，向侯亚明支付违约金8517元，合计18991元。侯亚明的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于逾期办理房屋产权登记违约金，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。经审理查明，侯亚明实际已于2016年8月6日接收了所购买的商品房，且出卖人龙腾公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明涉案房屋已具备办证条件，故龙腾公司应承担举证不能的不利后果，应自商品房交付后的第721日（即2018年7月28日）起向侯亚明支付违约金。虽然在双方签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议还约定，该项违约金的最高限额为已付房款的1%。但是，本案诉讼过程中，龙腾公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面反驳意见，且侯亚明主张该违约金的约定过分低于实际损失。因涉案房屋至今未办理产权证书，最高限额1%的约定远低于已付房价款的每日万分之一的数额，且该种状态仍在持续。故依照侯亚明的申请，本院予以调整，确定龙腾公司按已付房价款的每日万分之一向侯亚明支付逾期办证违约金。但是，涉案房屋何时能够取得初始登记，并且取得初始登记后，买受人是否因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书尚不确定，故侯亚明的该项请求本院暂支持至开庭之日，即2020年4月3日。此后龙腾公司应否支付违约金尚不确定，故本院暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向侯亚明支付逾期交付龙腾国际花园某号商品房的违约金18991元；二、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向侯亚明支付逾期办理房屋产权登记违约金，以1150987元为基数，自2018年7月28日起至2020年4月3日止，按日万分之一计算；三、驳回侯亚明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1777元，减半收取计888.50元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年四月二十七日书记员 焦婷婷