福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终924号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：张进，男，1984年3月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：朱娓，女，1982年5月2日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：卞坚群、陈煊灿（实习），福建君洲律师事务所律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下称仁文公司）因与被上诉人张进、朱娓商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》及附件六未约定张进、朱娓应在签约之日起60日内付清购房款且未采纳仁文公司关于合同条款及交易习惯的推定及合理期限的适用错误。1.虽然《商品房买卖合同》及附件六未明确约定张进、朱娓支付按揭贷款的具体时间，但《商品房买卖合同》已约定张进、朱娓应于合同签订当日递交全部按揭文件、资料，且根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，银行在收到按揭文件、资料后一至两个月即可完成审批、抵押及放款手续，结合民事活动遵循的公平原则，张进、朱娓应于《商品房买卖合同》签订之日起60日内即2014年1月1日内付清购房款。2.根据合同约定，张进、朱娓应于2013年11月1日前支付购房款390753元，备案后三日内会450000元，余款440000元在约定时间内向银行申请按揭贷款支付，但仁文公司2014年6月26日才收到部分按揭款440000元，根据附件六第三条第7款的约定，应向仁文公司支付违约金，仁文公司一审已提出主张。二、一审判决以仁文公司未提供施工日志、监理日志为由未采纳其关于顺延交房的主张错误。1.根据合同约定，仁文公司具有可延期交房的事由。《商品房买卖合同》第八条及附件六第四条第6款关于顺延交房的约定未排除张进、朱娓的主要权利，且仁文公司签约时已对此作出明确提示说明，上述条款不属于格式条款，合法有效。根据上述约定，只要出现合同约定的可顺延交房的事由且双方未协商解除或变更合同的，仁文公司可顺延交房。2.仁文公司可顺延交房的期间应从案涉商品房开工之日计算至视为交付之日。案涉商品房项目在本案《商品房买卖合同》签订前已开工，施工过程中均可能出现合同约定的可顺延交房的事由，故顺延交房期间应从开工之日起计算。案涉商品房2012年8月开始施工至仁文公司2017年9月发出《商品房交付通知书》期间，不可抗力因素（大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米、高温大于等于35度、高考、创卫、台风莫兰蒂）共计299天，以上情形不能正常施工作业，仁文公司依约可顺延交房299天。三、张进、朱娓主张的逾期交房违约金过高，应调整至不超过合同总价款的5%。通常判决认定守约方在解除合同情况下获得的违约金不超过合同总价款的5%，一审判决按合同总金额万分之一计算至2017年12月16日的逾期交房违约金126922.62高于该标准，远超过张进、朱娓的实际损失。参照案涉商品房同地段同面积每月约2000元的租金标准认定张进、朱娓的实际损失，合同约定的违约金亦过高。一审判决未采纳仁文公司调整违约金的主张错误。四、一审判决对逾期交房违约金诉讼时效的认定错误。逾期交房违约金应按日计算，属于持续的可分性债务，每一日新产生的违约金给付请求权分别受到三年诉讼时效的限制。《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2015年3月30日，在无顺延交房的情况下，逾期交房违约金应自2015年3月31日计算至张进、朱娓2017年12月16日实际收房之日。仁文公司2015年3月30日未交房，张进、朱娓2015年3月31日即知道其权利受到侵害，其2019年9月11日提起诉讼，且未举证证明诉讼时效存在中止或中断的情形，故其主张的2015年3月31日至2016年9月10日逾期交房违约金已超过诉讼时效。 五、一审法院认定根据合同约定，上诉人因交付不符合条件房产应向被上诉人支付违约金2000元，系事实认定错误。根据双方签订的合同第八条交付条件与期限第4项约定，“如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金”。合同之附件六第三条第七款约定，“如买受人所购房屋在合同第八条规定的交房日期尚未达到交付条件，但买受人自愿接收房屋的，则视为买受人免除出卖人承担逾期交房的违约责任。”如上所述，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不存在格式条款或者导致合同无效的情形，该合同条款对双方均具有法律约束力。被上诉人在涉诉房产尚未达到交付条件，但自愿接收房屋的，应视为其对上诉人逾期交房违约责任的豁免，属于在法律规定及合同约定范围内处分自己的权利，是有效的。 张进、朱娓辩称，一、仁文公司存在逾期交房的行为，逾期交房天数应自其实际逾期交房之日计至张进、朱娓签收业主手册之日，张进、朱娓不存在逾期付款的行为。1.合同约定的交房时间为2015年3月30日，但因案涉商品房未达到交付条件，张进、朱娓无法接收房屋。按交易习惯，两书的领取时间与业主手册的领取时间应相同。本案两书的签收日期为仁文公司预先填写好或仁文公司强制要求张进、朱娓填写，存在倒签的情形，与业主手册的领取时间不一致，故仁文公司逾期交房天数应计至张进、朱娓实际接收房屋之日即领取签收谨遵业主手册声明之日，逾期交房违约金亦应计至仁文公司实际交房之日。2.仁文公司确认张进、朱娓已付清首付款,对付款时间无异议，其主张张进、朱娓逾期付款，应提出反诉或另案起诉，而非以张进、朱娓逾期付款为由逾期交房。3.张进、朱娓一审提交的银行明细单及相关贷款划扣凭证体现仁文公司开具发票过分迟延于张进、朱娓实际付款时间，张进、朱娓所有首付款支付时间均早于仁文公司开票时间，亦早于合同签订时间。仁文公司主张开票时间为实际付款时间不符合事实，其据此主张张进、朱娓逾期支付首付款、逾期支付贷款缺乏依据。4.仁文公司主张张进、朱娓逾期支付贷款缺乏依据。《商品房买卖合同》仅约定张进、朱娓提交相应贷款资料即完成相应的付款义务，未约定贷款发放期限与仁文公司交房时间有关联。张进、朱娓及时向银行办理相关房屋贷款，签订贷款合同，提交全部所需材料，履行完毕自身义务，符合放款条件。部分按揭款晚于交房时间是因为仁文公司大量债务导致银行出于风险管控，迟迟不予发放贷款，据悉，张进、朱娓所贷款的银行2014年至2017年对仁文公司名下楼盘均不予发放贷款。银行因仁文公司缘故未向其发放贷款属仁文公司自身过错，应由仁文公司承担相应后果。且《商品房买卖合同》未约定贷款发放的期限，仁文公司主张张进、朱娓贷款逾期，应提交证据证明张进、朱娓未在约定期限提交相应贷款资料，或另行起诉。5.仁文公司主张根据合同条款和交易习惯推定张进、朱娓应于合同签订之日起60日内付清购房款缺乏依据。贷款迟延发放系因仁文公司自身存在风险所致，且《商品房买卖合同》及附件六未约定买受人应在签订合同之日起60日内付清房款，仁文公司提供的证据不足以证明存在该交易习惯。二、仁文公司主张因不可抗力因素299天可顺延交房缺乏依据。合同未约定气温高于35度系顺延交房事由，亦无证据体现气温高于35度影响施工，合同签订前、约定交房日后出现的事由亦不能作为顺延交房事由。仁文公司单方出具的气象资料证明及气象灾害证明的真实性、合法性无法确认，其未提供施工日志、监理日志证明在相关气象条件下停止施工。三、仁文公司主张逾期交房违约金过高，请求予以调整，缺乏依据。双方签订的合同是仁文公司单方提供的格式合同，其中部分条款极大加重张进、朱娓的义务，侵害张进、朱娓权利，仁文公司主张逾期交房违约金条款违反公平原则不能成立。仁文公司无证据证明张进、朱娓的损失明显低于一审判决认定的违约金数额，其提交的证据不足以证明逾期交房违约金标准过高。四、仁文公司主张张进、朱娓提出的部分逾期交房违约金超过诉讼时效缺乏法律依据。合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金支付期限，故张进、朱娓可随时主张权利。张进、朱娓因仁文公司逾期交房且拒绝解决纠纷起诉请求仁文公司承担相应违约责任，一审判决认定只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受侵害”，诉讼时效才可依法起算正确。五、仁文公司逾期办理房屋产权登记，应依约承担相应违约责任。仁文公司未交付权属登记的任何资料。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由仁文公司单方拟定的格式合同，附件六关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款加重了买受人的责任，有违公平原则，仁文公司未举证证明在签订合同之时就该条款向张进、朱娓进行提示告知，上述条款依法无效。 张进、朱娓向一审法院起诉请求：1.仁文公司向张进、朱娓支付逾期交房违约金127051元（以1280753元的日万分之一计，自2015年3月30日起计至2017年12月16日止）；2.仁文公司向张进、朱娓支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元；3.仁文公司向房屋权属登记机构办理案涉《商品房买卖合同》项下房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付张进、朱娓；4.仁文公司向张进、朱娓支付逾期办证违约金（以1280753元的日十万分之一计，自2018年3月16日起计至仁文公司协助张进、朱娓办理完成房屋权属登记之日止）；4.仁文公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月2日，买受人张进、朱娓与出卖人仁文公司签订合同编号为03110957的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区金帝•中洲滨海城B1-10地块2#楼7跃8层708室商品房，房屋总价款1280753元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年11月2日前付首付款390753元，备案后三日内付450000元，余款440000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。附件六第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年11月4日、2013年11月18日、2014年9月15日、仁文公司向张进、朱娓先后开具了三张发票，载明张进、朱娓已向该公司分别支付购房款390753元、450000元、440000元，合计1280753元。庭审中，仁文公司对张进、朱娓已按期支付首付购房款亦未提出异议。 2017年9月27日、2018年2月6日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防验收。2017年9月28日，仁文公司向张进、朱娓寄出《商品房交付通知书》，通知张进、朱娓于2017年12月16日办理交房手续。2017年12月16日，张进、朱娓到仁文公司办理了案涉商品房的接收手续，但尚未办理产权过户登记。 另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。在本院同期受理的该楼盘其他业主起诉仁文公司的同类案件庭审中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。张进、朱娓在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求明确为：判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给张进、朱娓。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。一审法院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2017年9月，仁文公司才通知张进、朱娓于2017年12月16日办理交房手续，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，张进、朱娓未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，一审法院不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向张进、朱娓承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向张进、朱娓支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。仁文公司在2017年9月向张进、朱娓寄送《商品房交付通知书》，通知张进、朱娓于2017年12月16日前往仁文公司办理收房手续，但因案涉商品房于2018年2月6日才具备法定交付使用条件，故即使张进、朱娓已于2017年12月16日收房，亦未发生法定交房效力，实际交房时间可视为2018年2月6日，故仁文公司的逾期交房天数应算至2018年2月5日。张进、朱娓诉请逾期交房天数算至2017年12月16日，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，一审法院予以准许，逾期交房天数为991天。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向张进、朱娓支付的逾期交房违约金126922.62元（1280753元×0.0001×991天）。张进、朱娓主张的逾期交房违约金超出部分的金额，一审法院不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与张进、朱娓的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，一审法院不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，张进、朱娓于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称张进、朱娓主张的2015年3月31日至2016年8月22日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，一审法院不予采纳。 关于张进、朱娓提出的判令仁文公司向其支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元的诉讼请求，因在张进、朱娓按照仁文公司通知收房时案涉房产尚未通过消防验收，不符合双方在合同第八条中约定的交房条件，故根据双方合同约定，对张进、朱娓的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于张进、朱娓提出的判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉讼请求，因仁文公司在本院受理本案之前已向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续，故张进、朱娓要求判令仁文公司办理房屋所有权初始预登记的相关诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故张进、朱娓要求仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，一审法院予以支持。 关于仁文公司是否构成逾期办证违约及该违约金应当如何计算的问题。一审法院认为，双方虽然在合同第十四条中约定了“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。”的内容，但双方又通过签订补充协议，即在附件六第六条第2点中对合同第十四条的约定进行了变更。该变更并不违反法律规定，当事人应当按照变更后的协议履行，即“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”案涉商品房于2018年2月6日符合法定交房条件并交付张进、朱娓使用后，至2019年5月5日已满455日，张进、朱娓尚未取得案涉商品房的权属证书，且系仁文公司未按合同约定将办理权属登记需由该公司提供的资料交付给张进、朱娓的原因所致。故仁文公司已构成逾期办证违约，应当自2019年5月6日起至该公司将办理权属登记需由该公司提供的资料即土地房屋产籍调查表交付张进、朱娓之日止，每日按张进、朱娓已付款1280753元的0.001%向张进、朱娓支付逾期办证违约金。张进、朱娓的其他主张，证据不足，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向张进、朱娓支付逾期交房违约金126922.62元；二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向张进、朱娓支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元；三、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向张进、朱娓交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表；三、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向张进、朱娓支付逾期办证违约金（具体金额，自2019年5月6日起至本判决第二项的土地房屋产籍调查表交付张进、朱娓之日止，每日按1280753元的0.001%计算）；四、驳回张进、朱娓的其他诉讼请求。本案案件受理费2841元，适用简易程序减半收取1420.5元，由厦门仁文建设有限公司负担1400元，由张进、朱娓负担20.5元。 二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，仁文公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》（03057176）、个人贷款支付凭证，证明同一小区业邱大金2013年3月28日签订《商品房买卖合同》，按揭款2013年5月15日到账。根据合同约定及交易习惯，按揭款应于《商品房买卖合同》签订之日起60天内到账。2.同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，证明相同地段的租金不超过21元/平方米，即使仁文公司应承担逾期交房违约金，张进、朱娓主张的逾期交房违约金也过分高于其实际损失，应予调低。 张进、朱娓质证认为，证据1真实性、合法性、关联性不予认可。附件六未约定买受人在签订合同之日起60日内付清购房款。张进、朱娓及时向银行办理相关房屋贷款、签订贷款合同并提交全部所需材料，自身义务已履行完毕，银行因仁文公司缘故未向其发放贷款属仁文公司自身过错，应由仁文公司承担相应后果，与张进、朱娓无关。《商品房买卖合同》第六条第3款并未约定发放贷款的期限，仁文公司主张张进、朱娓贷款逾期，应举证证明张进、朱娓未在约定期限内提交相应贷款资料。该证据无法证明存在仁文公司所主张的交易习惯。证据2真实性、合法性、关联性不予认可。该证据系仁文公司单方形成，无其他证据予以佐证，无法证明仁文公司的主张。仁文公司主张逾期交房违约金标准过高缺乏依据，一审判决认定的逾期交房违约金远不足以赔偿张进、朱娓遭受的损失。 本院认为，《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。仁文公司主张张进、朱娓逾期支付按揭款，但并未提交充分证据予以证明，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明张进、朱娓应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向张进、朱娓主张逾期付款违约金，故其主张张进、朱娓逾期支付按揭款、应支付违约金缺乏依据，本院不予支持。 根据附件六《合同补充协议》第四条第6款的约定，出卖人可顺延交房的事由系导致商品房建筑安装工程或出卖人履行义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，莫兰蒂台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由,仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。故仁文公司主张《商品房买卖合同》签订前、案涉商品房开工之日至其在合同约定交房日后于2017年9月发出《商品房交付通知书》期间出现的不可抗力因素299天为顺延交房天数不能成立，本院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，该主张本院不予采纳。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年3月30日，张进、朱娓根据仁文公司通知办理交房时间为2017年12月16日，张进、朱娓2019年9月11日起诉请求仁文公司按约定支付逾期交房违约金，故张进、朱娓主张的2015年3月30日至2016年9月10日逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。案涉合同之附件六第三条第七款约定：“如买受人所购房屋在合同第八条规定的交房日期尚未达到交付条件，但买受人自愿接收房屋的，则视为买受人免除出卖人承担逾期交房的违约责任。”故仁文公司应以已付购房款1280753元为基数，按日万分之一的标准，支付2016年9月11日至2017年12月15日共计459天的逾期交房违约金58787元（1280753×0.0001×459）。 综上，仁文公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4062号民事判决； 二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向张进、朱娓支付逾期交房违约金58787元； 三、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向张进、朱娓交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表； 四、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向张进、朱娓支付逾期办证违约金（具体金额，自2019年5月6日起至本判决第二项的土地房屋产籍调查表交付张进、朱娓之日止，每日按1280753元的0.001%计算）； 五、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求； 六、驳回张进、朱娓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2841元，减半收取1420.5元，由厦门仁文建设有限公司负担1000元，张进、朱娓负担420.5元；二审案件受理费2841元，由厦门仁文建设有限公司负担2273元，张进、朱娓负担568元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年四月二十三日 代书记员 韩沁娟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。