广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15828号原告：梁钦亮，男，汉族，1973年1月31日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************710。委托诉讼代理人：黄玉堂，广东运盈律师事务所律师。被告：彭某1，男，汉族，1988年3月29日出生，住湖北省通山县*************，公民身份号码为422************711。被告：东莞市泰利精密五金科技有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇田美社区*******。法定代表人：彭某1。总经理。两被告共同委托诉讼代理人：邓日云，广东正觉律师事务所律师。原告梁钦亮诉被告彭某1、东莞市泰利精密五金科技有限公司（以下简称为“泰利公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为普通程序于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告梁钦亮的委托诉讼代理人黄玉堂，被告彭某1、泰利公司的共同委托诉讼代理人邓日云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁钦亮向本院提出诉讼请求：1.判定被告彭某1属于预期根本违约，原告有权单方解除租赁合同，被告彭某1应依法将租赁物退还原告；2.被告彭某1支付2019年8月的租金46500元，并每月5号之后支付当月租金46500元，2020年1月1日之后按照每月51150元/月支付原告租金，直到被告彭某1交还租赁物之日为止；3.被告彭某1自2019年8月5日之后，以所拖欠的租金为基数，按照每日3%向原告支付滞纳金，直到全部租金付清为止（暂计算至2019年8月28日，滞纳金暂为32085元,46500元×3%/天×23天）；4.被告彭某1支付原告3个月的违约金139500元（46500元/月×3个月）；5.被告彭某1承担本案的全部诉讼费用，被告泰利公司承担连带责任。庭审中，原告当庭明确第一项诉讼请求为：解除原告与被告彭某1之间的租赁合同，两被告将案涉租赁物返还给原告。事实和理由：2016年12月16日，被告彭某1与原告签订了一份租赁合同，约定被告彭某1承租原告位于黄江镇板湖北街1号厂房、宿舍、办公楼。每月租金46500元，2020年1月1日之后，租金为51150元，每月租金应当月5号支付。之后被告彭某1在以上租赁物内，经营被告泰利公司。被告泰利公司为被告彭某1工商登记中独资成立的企业，被告泰利公司为该租赁物的实际使用人。2019年7月，被告泰利公司资产被法院查封，被告彭某1至今拒绝支付原告2019年8月的租金。且经原告了解被告泰利公司已经开始拖欠工人工资以及电费。原告一再催促被告彭某1支付租金，但被告彭某1以种种理由拖欠支付。原告以为被告彭某1已经是预期根本违约。合同第二条第2款虽然约定，被告彭某1拖欠超过2个月租金，原告才有权解除合同。但原告以为被告彭某1已经是预期违约，原告有权向法院申请判定其为根本违约。（原告现在并不是单方违约解除租赁合同，而是要求法院判令被告彭某1属于预期违约，原告有权解除合同，被告彭某1结清费用之后，将租赁物退还原告）。依据合同第二条第1款，被告彭某1应当按照诉讼请求2向原告支付租金，直到归还租赁物之日止。依据合同第二条第2款，被告彭某1应该按照诉讼请求3向原告支付滞纳金。依据合同第二条第2款，被告彭某1应该按照诉讼请求4向原告支付3个月租金的赔偿金139500元。被告泰利公司是租赁物的实际使用人，理应与被告彭某1承担连带责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告彭某1答辩称，被告彭某1与原告签订租赁合同是职务行为，被告泰利公司的注册所在地在案涉厂房，被告泰利公司才是租赁物的实际使用人，被告彭某1是被告泰利公司的法定代表人，其是履行被告泰利公司的职务行为。被告泰利公司答辩称，第一，被告泰利公司不同意解除租赁合同，理由是被告泰利公司是因股东内部纠纷暂停营业，现股东纠纷已经解决，被告泰利公司仍将继续营业，仍需继续使用使用租赁物。第二，被告泰利公司未支付房租的原因是不可预见、不能被避免的客观情况，因为账户被法院冻结、无法支付房租，并非故意拖欠房租。第三，被告泰利公司同意在账户解冻后继续支付房租。依据民法通则第107条的规定及厂房租赁合同第3.4点的约定，被告泰利公司的行为不属于违约行为。原告不能因此主张解除合同及要求支付违约金。原告主张拖欠租金每日加收滞纳金严重高于给原告造成的损失，请求法院调整与银行同行报价利率。依据厂房租赁合同书第2.2点的约定，后半段是解除合同的相关约定，如果法院认为原告有权解除合同，应适用第2.2后半段的约定，而不能适用3%滞纳金的约定。经审理查明，2016年12月16日，原告与被告彭某1签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告彭某1向原告承租位于东莞市********1*厂房、宿舍、办公楼、铁皮棚及配套设施，由被告彭某1以“私营”形式办工厂；租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，签订合同时，原告向被告彭某1收取100000元作为保证金；租金，前三年每月46500元，2020年1月1日至2020年12月31日期间，每月租金为51150元；合同期内，被告彭某1应于每月5日前一次性交清当月租金，如超期，则每日加收3%作为滞纳金；拖欠租金超过2个月，原告有权解除本合同，被告彭某1应赔偿原告一切经济损失加三个月租金；用电、用水的配套未足部分由被告彭某1自行解决，水、电增容费用及用水、用电费用由被告彭某1自行负责；工厂厂长必须由原告委派，厂长工资由被告彭某1支付，每月工资不得少于2500元。2017年1月16日，被告泰利公司在案涉的厂房处登记成立，并一直使用案涉厂房至今。两被告称被告泰利公司系案涉租赁合同的承租方，被告彭某1签订案涉租赁合同的行为是职务行为。原告主张案涉租赁合同的承租方是被告彭某1，被告泰利公司是实际使用人。庭审中，两被告确认于2019年8月开始拖欠租金，案涉租赁物仍由被告泰利公司占有使用；并称不同意解除案涉租赁合同，其没有及时支付租金是因为其公司账户被法院冻结了，不是故意拖欠。对此，两被告提交了一份编号为No.A0020820的查封清单复印件为凭。该查封清单显示依据（2019）粤1973执保3018、民初11351号民事裁定书，被告泰利公司名下的中国建设银行东莞分行的账户（账号为440********800000400）于2019年7月16日已被本院冻结，应冻结金额为3500000元，实冻结238.03元。对于租金标准及保证金情况。双方确认案涉租赁物的租金标准为46500元/月，从2020年1月1日起租金标准为51150元/月。原告确认收取了被告彭某1100000元保证金，但称其垫付了案涉租赁物的水电费及厂长工资，因此保证金已经用完了。另，原告提交了《土地转让合同书》复印件及集体土地使用证复印件，拟证明案涉租赁物的权属情况。《土地转让合同书》显示由原告（乙方）及东莞市*******民委员会（甲方）签订，约定甲方转让板湖北环二路11号1079平方米、北环三路1号2996平方米土地给乙方作工业用地使用，合计面积4075平方米；转让期为50年，即由2001年起至2050年底。《土地转让合同书》还约定了其他内容。集体土地使用证编号为东府集用（2002）第1900180407523号，显示土地坐落于黄江镇板湖村，使用权人为东莞市黄江镇板湖股份经济联合社，使用面积为9503.1平方米。庭审中，原告称《土地转让合同书》的土地面积比集体土地使用证面积少，是因为该土地被拆散转让。原告主张案涉租赁物没有取得产权证，是否有办理建设工程规划许可证需要庭后回复。且经本院释明，若案涉合同无效，原告是否变更诉讼请求。原告明确表示不变更诉讼请求。庭后，原告提交了一份情况说明，称案涉租赁物仅办理了临建手续，没有办理建设工程规划许可证。另查明，被告泰利公司为自然人独资有限责任公司，被告彭某1为被告泰利公司的法定代表人及唯一股东。以上事实，有《厂房租赁合同书》、企业登记信息、集体土地使用证、土地转让合同书、（2019）粤1973民初11351号民事裁定书、多人合伙经营机械加工厂协议、查封清单及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、案涉《厂房租赁合同书》是否有效；二、合同相对方如何确定。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告确认案涉租赁物未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，因此，案涉《厂房租赁合同书》应属无效。原告诉请要求解除案涉《厂房租赁合同书》，因合同无效不存在解除的情形，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被告彭某1以自己名义于2016年12月16日与原告签订案涉《厂房租赁合同书》，并于2017年1月16日设立被告泰利公司，泰利公司成立后实际使用案涉租赁物，即属于前述司法解析所适用的发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司实际享有合同权利的情形。依据前述司法解析的规定，原告有权在被告彭某1及被告泰利公司之间择一主张案涉权利。现原告明确表示案涉《厂房租赁合同书》的双方当事人应为原告及被告彭某1，故案涉《厂房租赁合同书》无效的法律责任应由原告及被告彭某1承担。关于案涉租赁物的返还。因《厂房租赁合同书》无效，被告彭某1应向原告返还案涉的租赁物。而被告泰利公司占有使用案涉租赁物缺乏合同及法律依据，亦有向原告返还案涉租赁物的义务。故，原告要求两被告返还案涉租赁物，合法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费。双方确认被告方于2019年8月起未向原告支付租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告彭某1应参照案涉《厂房租赁合同书》约定的标准向原告支付案涉租赁物的占有使用费。经本院核算，截止至2019年12月31日，被告彭某1拖欠案涉租赁物占有使用费232500元（46500元×5个月）。另，因合同无效，原告应返还100000元保证金给被告彭某1。原告主张保证金已用于代被告方支付厂长工资及水电费，但原告没有提交相关的证据予以证明，且未在本案中提起涉及返还垫付水电费及厂长工资的诉请，故在本案中不予处理，原告可另循法律程序救济权利。综上，抵扣保证金后，被告彭某1应向原告支付拖欠至2019年12月31日的占有使用费132500元（232500元-100000元）及支付后续占有使用费。后续占有使用费以51150元/月的标准，从2020年1月1日起计至两被告返还案涉租赁物之日止。关于滞纳金及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，本案中，因案涉《厂房租赁合同书》无效，故原告主张依据案涉《厂房租赁合同书》的约定要求被告彭某1支付滞纳金及违约金没有法律依据，本院不予支持。关于被告泰利公司的责任。虽然泰利公司系实际使用租赁物的主体，但原告选择租赁合同的签订人被告彭某1为合同相对人，按理泰利公司无需对案涉合同的债务进行承担，但泰利公司在庭审中明确表示其不是故意拖欠房租，并称同意在账户解冻后继续支付房租，应视为被告泰利公司对案涉占有使用费的债务的加入，被告泰利公司对案涉占有使用费应与被告彭某1承担共同清偿的责任。另，原告要求被告泰利公司连带支付滞纳金及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：一、限被告彭某1、东莞市泰利精密五金科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾空案涉租赁物并将案涉租赁物返还给原告梁钦亮；二、被告彭某1、东莞市泰利精密五金科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁钦亮支付拖欠至2019年12月31日的占有使用费132500元，并按照每月以51150元/月的标准向原告梁钦亮支付从2020年1月1日起至案涉租赁物腾空并返还原告梁钦亮之日止的占有使用费；三、驳回原告梁钦亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4571.27元（原告已预交），由原告梁钦亮负担3500元，由被告彭某1、东莞市泰利精密五金科技有限公司共同负担1071.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  谢嘉禾人民陪审员  蔡龙威人民陪审员  肖利萍二〇二〇年四月十日书 记 员  蔡嘉宜书 记 员  毛耀新附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。