河北省沧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀09执复50号 复议申请人（被执行人）：李文月，男，1965年9月15日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：王德利，河北兴骅律师事务所律师。 申请执行人：河北黄骅农村商业银行股份有限公司城关分理处，住所地：河北省黄骅市黄骅镇新华路349号。 负责人：邓景亮，该分理处主任。 委托诉讼代理人：刘建新，男，该公司职工。 被执行人：白福敏，女，1965年4月10日出生，汉族，住河北省黄骅市。 被执行人：李蛟，男，1987年1月19日出生，汉族，住河北省黄骅市。 复议申请人李文月不服河北省黄骅市人民法院(2019)冀0983执异81号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月24日举行了听证，复议申请人李文月及其委托诉讼代理人李德利，申请执行人河北黄骅农村商业银行股份有限公司城关分理处委托诉讼代理人刘建新参加了听证。现已审查终结。 河北省黄骅市人民法院查明，2013年2月16日黄骅市人民法院受理原告黄骅市农村信用合作联社城关分社与被告李蛟、李文月、白福敏借款合同纠纷一案。2013年9月6日作出（2013）黄民初字第919号民事判决书，判决：一、被告李蛟自判决生效后五日内偿还原告黄骅市农村信用合作联社城关分社借款本金300000元及利息（利息按合同约定计算至本判决生效之日）；二、原告黄骅市农村信用合作联社城关分社依法享有对李文月、白福敏所设定的抵押担保物，即位于黄骅市（国有土地使用权，面积255.0ｍ²），位于黄骅市（证号：30010282）的土地及房产在其贷款抵押担保债权范围内享有优先受偿的权利；三、原告黄骅市农村信用合作联社城关分社对被告李蛟的贷款本息债务，在对上述抵押担保物行使了优先受偿权之后，如还未能得以全部清偿的贷款债务则由被告李文月、白福敏承担连带清偿责任。因三被告未按判决履行义务，原告城关信用社申请强制执行。黄骅市人民法院于2015年3月16日立案执行，执行案号为（2015）黄法执字第661号。在执行过程中，于2018年8月3日作出委托书，委托沧州骅源资产评估有限公司对案涉抵押物李文月所有的位于黄骅市²土地使用权及楼房（证号：30010282）的价格进行鉴定。2018年8月21日沧州骅源资产评估有限公司出具评估报告书，案涉标的市场价值3045735元，变现系数70%，评估值2132015元。2018年10月17日向李文月邮寄送达评估报告书。2019年4月16日本院作出（2018）冀0983执恢927号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人李文月所有的位于黄骅市（建筑面积290.07平方米，含255平方米土地使用权，证号：30010282）。2019年4月17日李文月签收（2018）冀0983执恢927号执行裁定书。2019年4月16日本院作出第一次网拍司法拍卖案件说明：案涉标的物评估价213.2015万元、拍卖保留价191.88135万元，保证金21万元、增价幅度5000元。2019年6月24日10时至2019年6月25日10时在人民法院诉讼资产网对上述房产进行第一次公开拍卖、因没有竞买人报名造成该标的物流拍。2019年7月29日黄骅市人民法院作出第二次网络司法拍卖案件移送说明：案涉标的物评估价213.2015万元、拍卖保留价153.50508万元、保证金21万元，增价幅度5000元。最后竞买人侯福俊以1570050.80元价格竞得。 另查明，李文月与白福敏系夫妻关系，李蛟系李文月、白福敏之子。 河北省黄骅市人民法院认为，评估报告确定的案涉标的物市场价值为3045735元，变现系数70%,评估价为2132015元。在此基础上第一次降价10%进行网拍，因无人报名竞拍而流拍。第二次拍卖在第一次拍卖的基础上降价20%，起拍价为1535050.8元，最后以1570050.8元竞拍成功。评估报告于2018年10月17日送达给异议人，拍卖裁定书于2019年4月17日送达给异议人，每一次拍卖电话通知异议人。在拍卖前查验标的物时也告知承租人如有意购买关注人民法院相关网站，均已尽到告知义务。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第三十八条：本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。沧州骅源资产评估有限公司确定的案涉标的物的评估价为2132015元，在此基础第一次降价10%符合法律规定，第一次网拍流拍后，在第一次降价基础上再降价20%完全符合法律规定。以前最高人民法院对评估拍卖的规定与本规定不一致的，均以本规定为准。自2017年1月1日起使用新规定，本次拍卖程序启动于2019年4月16日，应适用新规定。因此，经黄骅市人民法院审判委员会评议认为，异议人李文月的异议理由不足，所提异议请求法院不予支持。被执行人白福敏、李蛟经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第十六条第一款、第十七条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第三十八条之规定，裁定：驳回异议人（被执行人）李文月的异议请求。 李文月向本院申请复议称，请求撤销黄骅市人民法院于2019年11月25日做出的（2019）冀0983执异81号执行裁定书。事实和理由：该案司法拍卖确定的起拍价是在评估报告做出的“快速变现价值”基础上确定，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释200416号）第八条“拍卖应当确定保留价，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；”以及《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释【2009】16号）第十三条“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价”的规定，同时对评估报告出具的市场价值和变现价值错误适用，根据《房地产估价规范GB/T50291-2015（20151201）》“第5.4.1房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。5.4.2：房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：1应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格；……第5.4.3：房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估市场价值或市场价格、快速变现价值。为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。快速变现价值可根据变现时限短于正常销售期的时间长短，在市场价值或市场价格的基础上进行适当减价确定”。因此，本案房地产拍卖属于司法拍卖，不应按照普通拍卖方式参照快速变现价值确定拍卖保留价，快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值，例如卖家急于脱手，或者交易双方为了尽快达成交易不需要经过拍卖程序，而拍卖保留价的确定则是出于既要保证产权人的权益尽可能地不受到伤害，又要保证拍卖保留价符合市场能够得到竞拍人的认可从而最大可能地促成拍卖成交。沧州骅源资产评估有限公司违反《房地产估价规范》作出“快速变现价值”，继而黄骅法院在执行司法拍卖时未按照该评估报告给出的“市场价值”，而是在“快速变现价值”基础上依次按比例降价，因此该拍卖保留价的确定是错误的，本案争议的焦点在于“快速变现价值”是否属于《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的合法的、可参照的“评估价”，然而黄骅法院适用拍卖保留价格错误。另有，案涉标的物已出租给了第三方，第三方享有在同等条件下的优先购买权，但在拍卖前执行法院未告知当事人本人及承租者主张优先购买权，侵犯了当事人、承租人的合法权益，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号）第十六条的规定，但相关权利人未有接到执行法院的任何通知和权利义务的告知。综上，请求依法支持复议申请人的申请请求。 河北黄骅农村商业银行股份有限公司城关分理处称，一审法院裁定正确合法，同意一审法院意见。 本院查明事实和黄骅市人民法院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第三十八条规定：“本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。”本案拍卖程序启动于2019年4月16日，应适用以上规定。黄骅市人民法院根据其依法委托的沧州骅源资产评估有限公司出具的评估报告书，案涉标的市场价值3045735元，变现系数70%，评估值2132015元，并在评估值2132015元基础第一次降价10%，符合法律规定，第一次网拍流拍后，在第一次降价基础上再降价20%，符合法律规定。关于承租人的优先购买权，黄骅市人民法院在拍卖前查验标的物时告知了承租人如有意购买关注人民法院相关网站，并发布公告，已尽到告知义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回李文月复议申请，维持河北省黄骅市人民法院(2019)冀0983执异81号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 常秀良 审 判 员 付 毅 审 判 员 李 霞 二〇二〇年四月三十日 法官助理 张 悦 书 记 员 张 晔