广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41712号原告：梁郁梅，女，1983年3月6日出生，汉族，住广东省恩平市。原告：李雪平，男，1976年11月19日出生，汉族，住广东省增城市。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：张楚璇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴薏，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆慧连，广东天胜律师事务所律师。第三人：广州市合展房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道南362号3534房自编之一。法定代表人：揭英强。原告梁郁梅、李雪平诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、第三人广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁郁梅、李雪平，被告华鑫公司的委托诉讼代理人张楚璇、吴薏，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，第三人禾城公司的委托诉讼代理人骆慧连到庭参加诉讼。第三人合展公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除购房合同，要求被告归还原告已支付购房款994902元，并赔偿原告利息损失（20万元是从2018年8月14日起，794902元是从2018年8月19日起，均计至实际退还之日止，按照同期贷款利率计算）。事实和理由：两原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订了房屋买卖合同，约定被告将仁康里XX号804房以1984902元的价格出售给原告，原告依约分别于2018年8月14日支付200000元到被告华鑫公司的帐号，并于2018年8月19日支付794902元到被告指定的帐号：张X的平安银行帐号内，共计支付购房款994902元。双方约定应于2018年11月18日前办理产权转移登记，并于2019年8月18日前交付房产，但至今被告无法依约将房产交付给原告，鉴于被告无法履行合同，原告提起本案诉讼，要求解除购房合同，两被告归还房款和赔偿损失。该房屋原为第三人禾城公司的房产，后出售给丰盛昌公司，双方约定由禾城公司协助办理产权转移手续，但该公司不履行合同约定，该房屋买卖由第三人合展公司策划宣传并开展销售工作，故要求两第三人承担连带责任。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为禾城公司，现产权人未能追认华鑫公司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《房屋买卖合同》为无效合同。二、涉案纠纷发生的主要原因在于禾城公司与丰盛昌公司的项目转让发生争议，华鑫公司作为最终项目受让方，入场销售涉案项目本身无任何过错，非因华鑫公司原因导致无效或无法继续履行的情况下，不应承担违约责任。三、涉案款项的实际收取方为合展公司，其应为法律责任的承担主体。四、合展公司超越代理权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与华鑫公司单独签订认购书，后丰盛昌公司虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，但丰盛昌公司并非房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。二、丰盛昌公司虽收取原告794902元，但该款项并非原告向丰盛昌公司支付的购房款，而是原告代华鑫公司向丰盛昌公司支付的项目转让款，原告无权要求丰盛昌公司返还。三、涉案房屋依法可以对外出售并要求禾城公司配合办理过户手续，丰盛昌公司不存在任何隐瞒、欺诈和串通行为，并且丰盛昌公司已经向仲裁机构申请仲裁，依法履行了合同义务，原告主张丰盛昌公司共同承担还款责任没有事实与法律依据。第三人禾城公司述称：1、我司不是适格被告，我司没有参与签订合同，不是合同当事人之一。2、本案所涉的买卖合同为非法无效的合同，与涉案房屋相关的丰盛昌公司、华鑫公司的房屋销售行为已经行政部门认定为违法行为，并责令停止该违法行为，同时，该两公司的公开销售行为损害了众多回迁户的合法权益，导致涉案小区住户数十人到广州市政府集体上访，形成重大维稳事件，且北海国际仲裁院就同类的涉案房屋过户作出裁决后，法院认定该销售行为违法，驳回了丰盛昌公司要求过户的执行申请。3、我司在本案中没有过错。我司向丰盛昌公司出具确认书仅系双方在履行合同中相互之间作出的确认，不针对第三方。我司在发现违法销售行为后，向各行政管理部门提出了举报、投诉，并在张贴通告，对购房者进行提示，我司已穷尽能采取的所有方式阻止销售行为。原告在购买时也没有尽审慎注意义务，未经查证即签订合同，应自行承担相应责任。我司也未参与合同的签订和收取款项等销售环节。第三人合展公司无意见陈述。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004XX6、登字0004XX7的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里XX（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，第三人禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里X号至X共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路仁康里X号至XX号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂时无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路仁康里X号至XX号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年，原告梁郁梅（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【仁康里住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路仁康里XX号A804房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积55平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1984902元；本认购书签订当日支付定金200000元；接甲方通知后3天内，甲乙双方签订《广州市房屋买卖合同》，同时乙方支付成交价的70%或以上994902元（不含定金）等。2018年8月14日，被告华鑫公司向原告梁郁梅开具《收款收据》，内容为收到定金200000元，收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月19日，两原告（乙方，买方）与被告华鑫公司、丰盛昌公司（甲方，卖方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区文德路仁康里XX号804房，建筑面积54.9968平方米，价款为1984902元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应于2018年8月19日向甲方支付房款794902元；第二期，乙方应于出具房产证受理回执三日内向甲方支付房款400000元；第三期：乙方应于交楼当天向甲方支付房款590000元。双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同的一年内，即2019年8月18日；甲方与乙方约定按以下其中一种方式办理产权转移登记：1、双方共同办理，双方应当于2018年11月18日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证等。同日，被告华鑫公司和被告丰盛昌公司向两原告开具《收款收据》，载明收到房款794902元，收据上盖有“广州华鑫资本管理有限公司合同专用章”和“海南丰盛昌食品有限公司”的印章。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区文德路仁康里X号至XX号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。据中国建设银行个人账户支出交易明细显示，梁郁梅的账户于2018年8月14日支出200000元，对方户名为广州华鑫资本管理有限公司；李雪平的账户于2018年8月19日分别支出500000元和294902元，附言记载：买房仁康里14-804，对方户名为张X。本院认为，两原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。现两原告起诉要求解除与被告签订的《广州市房屋买卖合同》，双方对解除合同的意思表示达成一致，故对该项诉讼请求本院予以支持。因合同约定，首次支付房款时购房定金200000元自动转为房款的一部分，故两原告已付的994902元的性质均为房款。被告丰盛昌公司与华鑫公司既一同在《房屋买卖合同》的卖方处盖章，与华鑫公司共同销售涉案房屋，也在房款的收款收据上一同盖章，应共同对合同义务承担责任。故原告要求被告华鑫公司、丰盛昌公司共同退还购房款994902元并支付利息的诉讼请求合法，本院予以支持。被告丰盛昌公司称其收取的794902元实为原告代被告华鑫公司向被告丰盛昌公司支付的项目转让款，缺乏依据，本院对该抗辩意见不予接纳。至于被告华鑫公司认为相关房款应由第三人合展公司予以返还的抗辩，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的财务专用章和合同专用章，且被告华鑫公司与第三人合展公司之间为委托关系，而原告与第三人合展公司并未产生直接的法律关系，故被告华鑫公司该抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告梁郁梅、李雪平与被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司签订的《广州市房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告梁郁梅、李雪平返还购房款994902元，并计付利息（其中200000元的利息，从2018年8月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际退还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；794902元的利息，从2018年8月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际退还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告梁郁梅、李雪平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13749元，由被告广州华鑫资本管理有限公司和海南丰盛昌食品有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  卫宝钊人民陪审员  胡翠琼二〇二〇年四月八日书 记 员  朱 慧