河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初2058号 原告：秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区开滦路165号。 法定代表人：赵玉敏，总经理。 委托代理人：杨伟光，河北宏业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩磊，女，1989年2月11日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司法务。 被告：李殿华，男，1956年5月26日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：罗汉卫，河北百诺律师事务所律师。 原告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威公司）与被告李殿华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎威公司的委托代理人杨伟光、韩磊，被告李殿华委托代理人罗汉卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎威公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告立刻腾出原告的房屋。2、判令被告向原告交付2015年7月1日至2018年1月23日的房屋租金（465000元人民币）及逾期给付的利息（57059元人民币）共计522059元。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求中2015年7月1日至2018年1月23日的房屋租金（465000元人民币），年租金按18万元，追加被告给付原告租金之日。利息57059元，按2015年7月1日开始每年18万元（详见书面明细表）。事实与理由：2009年7月1日，被告与秦皇岛市海港燃料总公司就海港区东港路××号房屋，签订了《租赁合同》，合同约定：海港燃料总公司为出租方，被告为承租方；租赁期限2009年7月1日起至2014年6月30日；租金及付款方式：年租金壹拾万元整。执行上打租，即每年7月1日前交清全年租金。逾期不交，甲方有权解除合同，无偿收回甲方原有房屋。2012年12月5日，秦皇岛市海港燃料总公司与原告及被告三方签署《房屋租赁合同主体变更三方协议》。协议约定：本协议各方同意原告取代秦皇岛市海港燃料总公司成为原租赁合同的出租方。海港区东港路××号（证号：秦海房字××号，其中二层楼房481平米，平房69平米，彩钢车库24间）房屋，原为秦皇岛市海港燃料总公司所有，2012年6月29日产权划转至秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司，后依政府要求于2012年9月28日秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司与原告签订了《土地使用权及房屋产权置换协议》，约定“秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司将东港路××号储煤场土地使用权及房产置换给原告。占地面积5220.16平方米，建筑面积1626.42平方米。”至此，原告成为东港路××号房产的合法的产权人及土地使用权人。被告在《租赁合同》约定的租赁期限届满后继续租赁使用上述房屋，并按照约定向原告交付年租金壹拾伍万元。租赁期限届满后，被告一直以各种理由拒绝向原告交付房屋，经原告催要多次未果。自2015年7月1日起至2018年1月23日止，被告共计拖欠房屋租金465000元及利息57059元，被告的行为严重侵害了原告的合法权利和利益。因此，原告依法向人民法院提起民事诉讼，请求依法追索房屋租金及利息，维护原告的合法权益不受侵害。 被告李殿华辩称:原告所诉不符合事实且违反合同约定，原告无权主张解除合同，所诉请的465000元租金没有依据，答辩人请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告诉称：“被告在《租赁合同》约定的租赁期限届满后继续租赁使用上述房屋，并按照约定向原告交付年租金壹拾伍万元。租赁期限届满后，被告一直以各种理由拒绝向原告交付房屋，经原告催要多次未果。自2015年7月1日起至2018年1月23日止，被告共计拖欠房屋租金465000元及利息57059元，被告的行为严重侵害了原告的合法权利和利益。”原告所述不符合事实。其事实是，早在2004年8月份，答辩人经海港燃料总公司同意，从当时的海港区市容环卫局将东港路××号转租到了答辩人名下，当时所承租的该房屋无水、无电，是答辩人自己投资上的水电设施，并在该处兴建了1000多平方米的房屋，对地面进行了硬化。2009年7月1日答辩人与秦皇岛市海港燃料总公司又签订了《租赁合同》一份，合同约定：“1、租赁地址及范围：东岗路5号，证号：秦海房字××号，其中二层楼房481平方米，平房69平方米，彩钢车库24间。2、租赁期限：2009年7月1日起至2014年6月31日止。3、租金及付款方式：年租金壹拾万元整，一次商定，租赁期内不做任何调整。年租金于租赁前每年交纳一次，执行上打租，即每年7月1日前一次交清全年租金。逾期不交，甲方有权解除合同，无偿收回甲方原有房屋。4、双方权利义务：经乙方自建房屋由乙方无偿使用，使用期间如遇政策性拆迁、政府行为及不可抗力等因素致使合同不能履行时，合同自然终止，双方不负违约责任，按实际租赁时间结清房租，乙方自建房屋及相应的投资补偿归乙方所有；合同期满后，如甲方继续对外租赁，乙方在同等条件下享有优先承租权，但甲方必须在租赁期满前三个月内提前将承租意向通知乙方，如乙方继续承租，甲方将向乙方收纳壹万元定金。如甲方不在承租乙方，乙方所建房屋及相应的投资损失，甲方按实际情况按价给予补偿”。合同签订后，答辩人始终如约交纳房租（年租金10万元）。2012年12月15日燃料总公司与原告及答辩人签订了《房屋租赁合同主体变更三方协议》，协议第二条：本协议各方同意丙方取代甲方成为原租赁合同的出租方。第三条：本协议生效之日起，丙方取代甲方获得原租赁合同下作为出租方的所有权利，并承担相应义务。第五条：原租赁合同的其他条款不变。三方协议签订后，答辩人于2013年及2014年8月份向原告分别交纳了10万元和15万元房租。之后原告提出不再租赁给答辩人，答辩人对此也同意，但需按《租赁合同》的约定，对答辩人自建房屋及相应的投资给予补偿。但原告始终不予解决，以致双方产生纠纷，其过错完全在原告方。其二，原告诉请租金465000元及利息57059元（2015年7月至2018年1月23日）没有依据。原、被告双方合同期满，原告提出收回房屋，又不同意对答辩人进行补偿，产生纠纷后，答辩人被迫先交纳15万元，但该15万元并非双方约定的房屋租金。对租金应按100000元计算。其次，因双方始终未签订合同，答辩人无法正常投资经营，双方对租金问题始终未能协商一致。因此，原告所述租金465000元没有依据。退一步讲，即便如原告所述年租金为15万元，自2015年7月1日至2018年1月23日期限为2年又23天，其租金应为38445.2元，其465000元是如何计算出来的？综上所述，原告无权主张解除合同，所诉请的465000元租金没有依据，答辩人请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明认定如下事实：座落于秦皇岛市海港区房屋登记在秦皇岛市海港区燃料公司名下，2012年6月29日产权划转至秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司，后依政府要求于2012年9月28日秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司与原告签订了《土地使用权及房屋产权置换协议》，约定“秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司将东港路××号储煤场土地使用权及房产置换给原告。占地面积5220.16平方米，建筑面积1626.42平方米。” 2009年7月1日，秦皇岛市海港燃料总公司（甲方）与被告李殿华（乙方）关于东港路××号房屋（秦海房字××号，其中二层481平方米，平房69平方米，彩钢车库24间）签订的《租赁合同》，租赁期限2009年7月1日至2014年6月30日，年租金10万元，年租金于租赁前每年交纳一次，执行上打租，即每年7月1日前一次交清全年租金；逾期不交，甲方有权解除合同，无偿收回甲方原有房屋。2012年12月5日，秦皇岛市海港燃料总公司（甲方）、李殿华（乙方）、鼎威公司（丙方）三方基于就××路××号房屋签订的《房屋租赁合同主体变更三方协议》，根据海港区政府《海政纪字［2012］4号》文件精神，原甲方所属的张庄煤点、东港路××号储煤场、大件路（南站）煤点划转至区国投公司，再由区国投公司置换给丙方。鉴于以上三宗地块的国有土地使用权及地上房屋所有权变更，经甲、乙、丙三方协商，对于原存在于三宗地块上的所属房屋及土地的租赁合同主体做出如下变更:约定本协议各方同意丙方取代甲方成为原租赁合同的出租方。本协议生效之日起，丙方取代甲方获得原租赁合同下作为出租方的所有权利，并承担相应义务。协议签订后，2013年8月31日被告李殿华向原告鼎威公司交纳了房屋租金10万元（2013年7月1日至2014年6月30日），2014年8月12日，被告李殿华用陈亚芝账户向原告鼎威公司转账15万元，称该款为向原告鼎威公司交纳的房屋租金。原告鼎威公司称因租赁协议已到期，被告李殿华继续使用租赁房屋并达成口头协议，年租金更改为18万元，被告李殿华2014年8月只交纳了15万元，并向被告李殿华催缴交纳租金，其一直使用诉争房屋至今，之后均未交纳房屋租赁费。被告李殿华称在租赁上述房屋过程中，对诉争房屋有所增扩建，对地面进行了硬化，与原告未达成口头协议，不认可2014年8月以后年租金为18万元，应仍为原协议约定年租金10万元，同意解除房屋租赁合同，但应当按合同约定给被告补偿。原告方不同意给付被告补偿，认为应按合同第四条第一款约定，但是本合同不存在上述情节，目前是由于被告不履行合同，依据合同第三条的规定，原告有权解除合同，无偿收回原来的房屋，也不应该给被告任何补偿。现诉争房屋未涉及拆迁。 原告为证明其主张提交证据如下：证据一、1、2009年7月1日，秦皇岛市海港燃料总公司与被告李殿华关于东港路××号房屋签订的《租赁合同》；2、2012年12月5日，秦皇岛市海港燃料总公司、原告、被告三方基于就××路××号房屋签订的《房屋租赁合同主体变更三方协议》。证明目的：以上两份证据证明原告与被告之间存在房屋租赁关系。按合同约定被告欠付租金，造成违约。证据二、1、海港区东港路××号房屋的《房屋所有权证》证号为0928号；2、2012年1月16日，海港区人民政府海政纪字［2012］1号文件《海港区人民政府关于区检察院档案馆专业用房置换问题区长办公会议纪要》；3、2012年6月29日，秦皇岛市海港燃料总公司关于《秦皇岛市海港燃料总公司关于划转大件路灯三宗房产的请示》；4、秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司基于东港路××号的《房屋所有权证》（登记日期：2012年9月13日）；5、秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司的《土地使用权证》（登记日期：2012年7月27日）；6、2012年9月28日，秦皇岛市海港区国有资产投资经营有限公司与原告签订的《土地使用权及房屋产权置换协议》；7、原告取得东港路××号房屋的《房屋所有权证》。8、原告取得东港路××号土地的《土地使用权证》。证明目的：上述证据证明原告合法取得东港路××号土地使用权及房屋所有权，有权行使租赁权，并获取相关收益。在双方答成约定不明确情况下，按秦皇岛房屋出租地块的同等价格，该地块租金也远远超出18万元每年，原告的主张有相关依据。证据三、1、被告李殿华于2013年8月31日向被告打款10万元汇款凭证（此款为被告向原告支付的2013年7月1日至2014年6月30日的年租金10万元）和2014年8月12日（2014年7月1日至2015年6月30日）被告向原告交付租金15万元的汇款凭证；2、原告于2018年1月2日发给被告催促其交付租金的《催告函》。证明目的：上述两份证据证明，被告未按《租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更三方协议》向原告履行房屋租金的给付义务，原告向被告追索租金及利息有事实和法律依据。3、收据一张。2014年8月12日原告收到被告2014年7月1日至2015年6月30日年租金15万元。 被告对原告提交证据的质证意见：对证一三性无异议，就原告解除合同这一条，合同中有明确约定。《租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更三方协议》截止日期2014年6月30日，年租金按原协议每年10万元履行。当时到期后未达成具体的补偿及租赁事宜，我方在不认可的情况下交纳了15万元租金。对证据二真实性合法性认可，相关性不认可，对解除合同和租金没有关系。对证据三催告函我方没有看到过，没有收到。对汇款凭证真实性合法性认可。对收据我方不认可，双方之间没有合同，先交纳15万元，并不代表认可年租金15万元。 被告未提交证据材料。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，秦皇岛市海港燃料总公司与被告李殿华签订的《租赁合同》、秦皇岛市海港燃料总公司与被告李殿华及原告鼎威公司三方签订的《房屋租赁合同主体变更三方协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。原、被告双方约定租赁期限2009年7月1日至2014年6月30日，年租金10万元，合同到期后，双方未重新签订租赁合同，被告李殿华向原告鼎威公司交纳了租金15万元，原告鼎威公司提出租金从2014年7月1日起被告李殿华应按年租金18万元标准支付，其未提交证据予以证明，故本院认定被告李殿华已向原告鼎威公司交纳的15万元为2014年7月1日至2015年12月31日的租金，被告李殿华应自2016年1月1日起按《房屋租赁合同主体变更三方协议》约定的标准（年租金10万元）为宜，向原告鼎威公司支付占用费至搬出之日止。关于原告提出被告支付房屋租金逾期利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告李殿华提出对所租赁房屋有增建部分及对地面硬化处理，同意解除租赁合同，但原告应按增建部分予以补偿的抗辩理据不足，本院不予采纳。被告李殿华未按租赁合同约定按期交纳租金，并未重新签订租赁合同，应属违约行为，租赁合同应予解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除秦皇岛市海港燃料总公司与被告李殿华、原告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司三方签订的《房屋租赁合同主体变更三方协议》；被告李殿华于本判决生效后十日内腾出座落于秦皇岛市海港区东港路××号房屋（证号秦海房字××号，其中二层481平方米，平房69平方米，彩钢车库24间）后交付原告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司； 二、被告李殿华于本判决生效后十日内向原告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司支付占用费（从2016年1月1日起至搬出之日止按年租金10万元标准计算）； 三、对原告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9021元，由被告李殿华负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  吕凤玲 人民陪审员  李占义 二〇二〇年四月十日 代理书记员  杨晓娜