河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1172号上诉人(原审被告):郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州易昕电子科技有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区长椿路高新企业加速器产业园C8-2栋。法定代表人：刘恒灼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧君，河南路德律师事务所实习律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司(以下简称加速器公司)因与被上诉人郑州易昕电子科技有限公司（以下简称易昕电子公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1、请求依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20838号民事判决书第一项，并依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院忽视履行合同时发生情势变更的客观情况，认定加速器公司承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。众所周知，自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行不动产登记，相关不动产登记工作均受到了影响。而且，易昕电子公司购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系加速器公司在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2017年，因高新区某产业园出现问题，整个高新区相关产业园的不动产登记均暂停办理。而原本根据郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪[2013]15号》文件第八项，加速器产业园房产转让是经过高新区管委会准许的，也可以办理相关产权证书。但在2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，又因为高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。再次导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。而因高新区管委会政府部门职能调整，从2019年起，该入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责。根据桐园区运营中心的政策要求，在郑州高新企业加速器产业园办理不动产权属证书的企业或个人，该企业本身或该个人的关联企业（比如个人是该企业的股东、法定代表人等）的工商登记和税务登记地址必须办至郑州高新企业加速器产业园内。而易昕电子公司至今未完成入园审批。以上种种情况均不是加速器公司在签订合同时可以预见和控制的，应属于情势变更。二、一审法院判决按照年利率6%计算易昕电子公司迟延办证期间的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，本案属于买卖合同纠纷。加速器公司作为出卖方，合同主要目的是获得合同约定中房屋出卖后的全部价款；易昕电子公司作为买受方，合同主要目的是获得合同中约定的房屋。而关于本案诉争的房屋，加速器公司已经交付给了易昕电子公司，该公司也在该房屋内办公。其未获得本案所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，并未给易昕电子公司造成实际损失。而且在一审庭审中，易昕电子公司也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，易昕电子公司也可以行使其他相关救济权利（例如通过执行异议或执行异议诉）来阻却该查封。其次，双方签订的《房产转让协议》中也并未就若发生迟延办理房屋权属证书的情况而会产生违约责任以及违约金或违约金的计算方法。一审法院酌定的年利率6%明显是参考的民间借贷纠纷案件的迟延还款的利息计算方式，完全与本案的纠纷形式不附。第三，结合本案案情，在本案房屋查封前，加速器公司在履行合同中并无违约责任的情况下。而且，办理房屋权属证书都是有流程和需要一定时间的。在易昕电子公司未结清房款，不可能开始办理权属证书的前提下，即便是在办理过户交易相对快速的二手房买卖中都不可能在购房人付清房款的次日就将房屋权属证书办理完毕，更何况是本案工业用地上的房屋买卖。因此，一审法院判决加速器公司以易昕电子公司已付购房款为基数，从易昕电子公司最后一次付款（结清房款）次日起，按照民间借贷纠纷案件的6%的年利率标准计算所谓易昕电子公司的损失，造成本案合同双方权利义务严重失衡，该计算方式对加速器公司极其不公平。三、按照一审法院在审理本次纠纷案件中的逻辑，实际上易昕电子公司关于要求支付迟延办证造成损失的诉请已经超过诉讼时效，一审法院从易昕电子公司最后一次付清房款之日计算加速器公司的赔偿责任，属适用法律错误。按照一审法院在处理本次纠纷案件及其他同批案件中认为，易昕电子公司未结清房款并不属于违约责任，加速器公司对此的抗辩不予采纳，不能免除加速器公司承担延迟交房的违约责任的逻辑。则加速器公司应当承担违约责任的起算点应当在2015年。那么易昕电子公司在2019年5月16日才提起诉讼，已经超过诉讼时效，诉请不应支持。易昕电子公司辩称，一、加速器公司主张其违约行为由情势变更造成无事实及法律依据。首先，郑开会纪〔2013〕15号、郑开会纪〔2018〕15号文件内容并不涉及案涉房屋的过户登记问题。其次，该两份文件作为郑州高新区管委会的办公会议纪要，仅是该管委会制定的工作部署文件，不具有改变加速器公司、易昕电子公司双方房产转让协议约定的法律效力。且自2014年办理完毕入园审批后，易昕电子公司从未接到加速器公司要求其重新办理入园审批的通知，在购房时加速器公司对易昕电子公司的主体身份未提出任何异议，却在本案诉讼时声称易昕电子公司无办证资格，若该理由成立，则也是加速器公司过错所致。加速器公司在双方房产转让合同中作出明确意思表示，逾期过户的责任由加速器公司承担。加速器公司将政府职能调整辩解为“情势变更”，其主张无事实及法律依据，一审法院认定上述会议纪要不能证明加速器公司证明目的，应当依法予以维持。二、加速器公司违约，其理应依法向易昕电子公司承担逾期过户的违约赔偿责任。加速器公司未能按照《房产转让协议》约定在2015年10月22日前为易昕电子公司办理产权证，其已违约，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故，承担逾期过户的违约责任并不以受有实际损失为前提。一审法院判决加速器公司对逾期过户承担违约责任于法有据，应予以维持。三、截止目前加速器公司并未为涉案房屋办理产权登记手续，其延迟办证的行为属于持续性违约行为，易昕电子公司的权利始终处于受侵害状态，其诉请未过诉讼时效，一审判决正确应当予以维持。四、造成涉案房屋无法办理权属证书的根本原因是加速器公司为案外人提供担保导致涉案房屋被多次查封。依据《不动产登记资料查询结果证明》可知，涉案房屋产权证已办理至加速器公司名下。但加速器公司在对外经营过程中，为案外人提供担保，其长期占有涉案房屋，为案外人担保数额高达数亿元。现因案外人未及时偿还借款，债权人将加速器公司起诉并申请采取保全措施，致使加速器公司名下多处房产包括涉案房屋被法院轮番查封，此系加速器公司的故意行为所致。加速器公司根本无解封能力，且其从未向易昕电子公司披露此信息，加速器公司的欺诈行为是导致涉案房屋未能办理权属证书的根本原因，一审法院判决加速器公司违约向易昕电子公司承担违约责任事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。五、一审法院以涉案房屋请求过户现不具有履行可能性从而驳回易昕电子公司办理过户登记的诉请，以及对涉案房屋自一审判决后至实际办理过户登记之日止期间的损失暂不处理，增加了当事人诉累。经一审法院对案件基本事实进行认定，确定了加速器公司有义务给涉案房屋办理权属登记，其理应在判决书中说明待办理产权证书条件成就后为易昕电子公司办理，自然加速器公司给易昕电子公司造成的损失理应支持至为易昕电子公司办理房屋权属证书之日止。否则造成同案不同判现象，增加当事人诉累，不合理之处应当予以改判。易昕电子公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告迟延办理房屋权属证书期间的损失2308468.75元（自2015年10月22日起，以865万元为基数，按年利率4.75%的1.5倍支付至2019年4月25日，并继续计算至实际办理房屋权属证书之日止）；2.被告为原告办理该房屋的权属证书。一审法院认定事实：2013年12月12日，原告作为受让企业（乙方），被告作为转让企业（甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：乙方所购标的物位于郑州高新企业加速器产业园C8-2号，地上4层，面积共899.54平方米，预约转让价款为865万元。本协议签订之前乙方需向甲方支付购房款265万元，剩余房款600万元以银行贷款方式支付。甲方应在2014年8月31日前，将标的物交付乙方。房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证，乙方应积极配合甲方办理相关手续。原告提交的收据显示其自2014年1月20日至2016年2月1日向被告付款共计332.5万元。被告于2016年7月12日向原告开具数额为200万元的发票一份、于2017年12月25日开具数额为400万元的发票一份、于2018年8月3日开具数额为265万元的发票一份。庭审中被告认可原告已付清购房款，但称其付清时间为2016年7月12日。另查明，原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋（长椿路23号5号楼1-4层1）产权人为被告，无预告信息、无抵押信息，自2019年1月7日至2019年10月25日期间有多次查封信息。以上事实，有原告提交的郑州高新企业加速器产业园房产转让协议、不动产登记资料查询结果证明各一份、收据五份、发票三份、被告提交的补充协议复印件一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有会议纪要复印件二份、情况说明一份，欲证明为原告逾期过户登记的责任并不在被告。因上述证据并不能证明被告该证明目的，故对上述证据该院不予采纳。一审法院认为，原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同约定，房屋交付使用后甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证。该约定期限现已届满，但因该房屋目前存在多轮查封，原告请求被告将本案房屋过户登记至其名下目前并不具有履行的可能性，故对其该请求现不予支持。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，并约定乙方于签订合同当日支付265万元，剩余600万元以银行贷款方式支付。根据原告提交的收据及发票，可以确认其并未以贷款方式支付余款。该发票显示开具时间分别为2016年7月12日、2017年12月25日、2018年8月3日，被告所称付清房款时间为2016年7月12日与该发票开具时间可相对应，且原告作为负有付款义务一方，并未提交证据证明其付清房款的时间，应自行承担相应不利后果，故对被告所述该付款时间一审法院予以确认。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋的产权人为被告，故被告在该房屋已登记在其名下后，至今未将该房屋的权属证明办理至原告名下，且因其个人债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，一审法院酌定按年利率6％的标准计算该迟延办理期间损失。原告请求被告自2015年10月22日起（即房屋交付后365个工作日）向其支付该损失。因原告并未按合同约定的方式及时间支付房款，直至2016年7月12日才付清房款，故其请求被告自2015年10月22日支付迟延办证损失依据不足。一审法院认定被告应自2016年7月13日（即付清房款次日）起向原告支付该迟延办证损失。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，故一审法院认定被告应以原告已付款865万元为基数，按年利率6％的标准支付原告自2016年7月13日至本案判决之日（共计1249天）的损失，经计算为1775975元（865万元×6％×1249／365）。原告自本判决作出之日后至实际办理过户登记之日止的损失尚未产生，一审法院暂不予处理。对于原告请求该损失数额过高部分一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告郑州易昕电子科技有限公司损失1775975元。二、驳回原告郑州易昕电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12634元，由原告负担2242元，由被告负担10392元。保全费5000元，由被告负担。本院二审期间，上诉人加速器公司提交二组证据。证据一：1、2013年9月25日，郑州高新区房产管理局《关于高新企业加速产业园项目相关问题的回复》一份（原件）；2、2014年11月7日，郑州高新区管委会《郑开管文[2014]250号》文件一份（原件）；3、2014年12月31日，郑州高新区房地产管理局《证明》一份（原件）；4、易昕电子公司的《大学科技园产业基地企业入驻审批表》。拟证明：郑州高新企业加速器产业园系加速器公司在工业建设用地上建设的科技园区，该园区建设不属于房地产开发行为，不办理商品房预售许可证，出售的房产不属于商品房，在园区购买房产的企业应当办理入园审批，该入园审批是合同生效的条件之一，也是为易昕电子公司办理房产权属证书的必要材料之一。本案纠纷不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。证据二：5、2018年8月28日，郑州高新区管委会梧桐园区运营中心《梧桐园区[2018]5号》文件一份（电子版打印件，摘录）；6、《郑州高新区梧桐园区运营中心企业入驻审批表》一份（空白表原件）。拟证明：2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。之后虽然在加速器公司的积极努力下，加速器产业园区不动产登记恢复了办理，但又因高新区管委会政府部门职能调整，入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责，所有审批手续需要重新办理。迟延办证并非加速器公司自身的原因造成，加速器公司不应承担违约赔偿责任。被上诉人易昕电子公司质证称：一、对证据一的1真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据1恰好说明了涉案房屋办理产权证书的要求是加速器公司与易昕电子公司签订完毕《房产转让协议》，待涉案房屋竣工并通过验收后，加速器公司应按照《房屋登记办法》规定为易昕电子公司办理产权登记手续。易昕电子公司履行了全部义务，是加速器公司违反《房产转让协议》约定时间延期办证，其应当向易昕电子公司承担违约责任。二、对证据一的2、3、4的真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据3与本案没有关联性，只能说明2014年时加速器公司不在郑州市高新区房管局处办理商品房预售许可证，并不能说明涉案房屋不是商品房，更不能当然的得出双方协议不适用《商品房买卖司法解释》的结论，不能达到其证明目的。入园审批只是加速器公司内部审批流程，并非双方合同生效的条件，《房产转让协议》对入园审批与办理产权证并无明确约定。入园审批表的签订说明了易昕电子公司完全符合入园审批条件即办证条件，且一直配合加速器公司办理产权登记相关事宜，反倒是加速器公司违约，一直拖延办证，给易昕电子公司造成巨大损失。三、对证据二的5、6真实性无异议，但与本案没有关联性，对其证明目的也有异议。入园审批主体的变化并不代表易昕电子公司不符合入园审批的条件，且自易昕电子公司2014年办理完毕入园审批后，至今未接到加速器公司要求其重新办理入园审批的通知。另郑州高新区管委会梧桐园区的工作部署文件，不具有改变加速器公司、易昕电子公司双方《房产转让协议》的法律效力，加速器公司违约就应承担不利后果。四、加速器公司不能为易昕电子公司办理产权证的根本原因不是入园审批主体的转换，而是由于其对外担保导致涉案房屋的土地被多次查封，加速器公司无力解封故无法为易昕电子公司办理产权证书，加速器公司不能达到其证明目的，应就其违约行为向易昕电子公司承担违约责任。本院经审查认为，易昕电子公司对加速器公司提交的证据的真实性无异议，本院对加速器公司提交的证据真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人加速器公司与被上诉人易昕电子公司签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，易昕电子公司足额支付了购房款，加速器公司亦将房屋交付易昕电子公司使用。根据双方合同约定，房屋交付使用后，加速器公司在365个工作日内将房屋权属证书办至易昕电子公司名下，并协助易昕电子公司取得房产证，加速器公司未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至易昕电子公司名下，且因该房屋目前存在多轮查封，现无法办理过户，加速器公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，易昕电子公司主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所造成的损失的相关证据，一审判决以已付房款为基数，按照年利率6％的标准赔偿损失不当。本院根据本案实际情况，参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定加速器公司以易昕电子公司交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%向易昕电子公司支付延期办理房屋权属证书的损失。按照合同约定，加速器公司应当在房屋交付后365个工作日即2015年10月22日前办理房屋权属证书。本案因易昕电子公司在该期间尚未付清房款，至2016年7月12日才付清，故应自2016年7月13日（即付清房款次日）起向易昕电子公司支付该迟延办证损失。因本案房屋暂不具备办理过户条件，一审法院对于一审判决之后的损失暂不予处理并无不当。加速器公司应以易昕电子公司已付款865万元为基数，按年利率0.35％的标准支付易昕电子公司自2016年7月13日至一审判决之日（共计1249天）的损失，经计算为103599元（865万元×0.35％×1249／365）。综上所述，加速器公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，但实体处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20838号民事判决；二、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿郑州易昕电子科技有限公司损失103599元；三、驳回郑州易昕电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取12634元，由郑州易昕电子科技有限公司负担10262元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担2372元。保全费5000元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。二审案件受理费10392元，由郑州易昕电子科技有限公司负担8020元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担2372元。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年四月七日书记员  李唯丽