广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15922号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海珠社区滨海大道3369号有线信息传输大厦22层2207。法定代表人：焦昆华。委托诉讼代理人：冯若桐，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈治群，广东晟典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:深圳前海普惠理想金融服务有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：曾冠斌。委托诉讼代理人：黄钰怡，广东安恪律师事务所律师。上诉人深圳市美百年商业管理有限公司因与被上诉人深圳前海普惠理想金融服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6603号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深圳市美百年商业管理有限公司的上诉请求：1.撤销原判决第一项至第三项，改判《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》有效，上诉人无需向被上诉人退还租赁保证金和租金；2.改判原判决第四项，改为被上诉人向上诉人支付应缴的2017年7月15日至2017年8月30日期间的租金及逾期付款滞纳金213764.56元；被上诉人按双倍月租金标准向上诉人支付2017年8月31日至2018年1月10期间的房屋占用费1117723.20元；3.判令被上诉人按照首年租金标准补偿免租期租金189731.20元给上诉人。上诉理由：一、原审法院认定《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效为事实认定错误，应予改判。1.被上诉人错误地认为，由于涉案房屋22层尚未取得房产证，涉嫌违法建筑，涉案房屋22层租赁部分的合同无效，以此为由停止支付租金。实际上房屋未取得房产证，并不必然导致房屋租赁合同无效。包含涉案租赁房屋在内的卓越大厦的建设，履行了合法的报建和规划审批手续，取得了《建设工程规划许可证》。建设规划主管部门给涉案房屋所在卓越大厦核发的《建设工程规划许可证》载明的层数包含了涉案租赁房屋的22层在内。故涉案租赁房屋具有合法有效的报建和建设工程规划审批手续。包括涉案房屋22层在内的卓越大厦全部建设工程均竣工验收合格。涉案房屋亦取得了《建设工程规划验收合格证》，建设规划主管部门给卓越大厦核发的《建设工程规划验收合格证》核定的层数是22层，包含了涉案房屋在内。涉案房屋所在的22层，取得了合法有效的建设工程规划验收手续。上诉人承租涉案21层、22层房屋后，向公安消防监督管理部门申报了21层、22层的建设工程消防设计，取得了《建设工程消防设计审核意见书》，之后取得了《建设工程消防验收合格意见书》。这足以证明涉案房屋22层并非被上诉人所说的涉嫌违法建筑。涉案房产的22层虽然尚未取得房产证，但并不影响房屋的出租使用。涉案租赁房屋不存在未取得建设工程规划许可和租赁合同无效的情形。原审法院关于该事实的认定是错误的。2.被上诉人在起诉时认为涉案房屋为违法建筑，租赁合同无效。根据证据规则“谁主张，谁举证”，应由被上诉人提出证明涉案房屋为违法建筑，租赁合同无效的证据。但其在一审中并未提出相关证据，而原审法院也并未要求上诉人提交相关证据，最终在证据不足的情况下错误的认定涉案房屋为违建，租赁合同无效。3.被上诉人以涉案房屋涉嫌违法建筑和租赁合同无效为由不交租金，缺乏事实依据，不应得到法院的采信。被上诉人不交租金的行为已经构成了根本性违约，导致上诉人不能实现合同目的，上诉人有权据此解除租赁合同和追究被上诉人违约责任。二、由于原审法院对合同效力认定错误，故对法律后果的认定均发生了错误。1.由于原审法院认为租赁合同无效，因此错误的判令上诉人向被上诉人退还租赁保证金。事实上合同并非无效，根据合同第十八条，拖欠租金十日以上，甲方（即上诉人）可以不予退还租赁保证金。其次，被上诉人于2017年8月30日发函单方提前解除了租赁合同，根据租赁合同第九条，甲方向乙方（即被上诉人）返还租赁保证金的条件之一是“租赁期满”，因此上诉人有充足的理由不向被上诉人退还租赁保证金。2.原审法院认为租赁合同无效，因此驳回了上诉人要求被上诉人按月租金的双倍支付2017年8月31日至2018年1月10日期间房屋占用费的请求及按首年租金标准补偿免租期租金的请求。事实上合同并非无效。合同第二十条约定：“本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金”，由于被上诉人单方解除合同后未结清租金，因此自被上诉人单方解除合同之次日即2017年8月31日至2018年1月10日期间，被上诉人均应按照合同约定的租金标准的两倍向上诉人支付赔偿金。此外，协议第九条约定：“2015.12.30-2016.02.14为免租期”，第十四条约定：“合同期内，若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿”。由于免租期共48天，首年月租金为人民币118582.00元，因此上诉人有权要求被上诉人支付首年月租金÷30×48即人民币189731.2元。退一万步讲，即使合同无效，2015年12月30日至2016年2月14日期间及2017年8月31日至2018年1月10日期间，被上诉人占用并使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被上诉人也应当按照合同约定的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费。因此原审判决错误，应予改判。三、关于被上诉人要求上诉人退还的房屋租金，无任何法律依据，上诉人无需退还。1.关于面积，被上诉人在原审中没有提供任何有效证据证明房屋套内面积与合同所载存在较大误差。原审法院也未调取任何有效证据证明房屋面积与合同所载存在误差，故无法得出面积存在误差的结论。2.租赁合同第一条约定房屋建筑面积为270.97平米，补充协议十七条约定：“甲方按租赁标的的现状出租给乙方，合同约定面积与测绘面积不一致的，不视为甲方违约。”被上诉人在租赁之前已查看过相关物业，已明知物业现状，即使房屋面积与测绘面积不符，也应参照补充协议第十七条，不视为上诉人违约，协议经双方签章确认，是双方对权利义务的自由处分，应尊重。因此上诉人无需向被上诉人退还租金。被上诉人深圳前海普惠理想金融服务有限公司对上诉人深圳市美百年商业管理有限公司的上诉请求答辩如下：一、涉案房屋未取得房产证，未取得《建设工程规划许可证》，属于违法建筑，双方订立的房屋租赁合同无效。二、一审法院认为是对的。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应责任。三、一审判决上诉人退回多收取的租金是对的，但判决赔偿金额的依据是错误的，导致判决赔偿退租金额远低于被上诉人实际发生损失，被上诉人实际发生损失918914.80元。四、原审法院认定无证据显示导致被上诉人的家居和办公电脑不能继续使用，从而否决被上诉人的13万元赔偿请求是不当的。另补充答辩意见如下：一、根据建设工程规划许可证，注明用地单位是工达化工总公司，地面建筑层数是23层，地下室为2层，地面以上的层数为21层，也就是出租的22层和23层是违法建筑。二、合同标明的房屋2206房，但是深圳市房屋建设面积测绘报告显示22层没有06房，只有01房，说明22层出租的房屋是违法建筑。被上诉人深圳前海普惠理想金融服务有限公司的原审诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.被告退还原告房屋租金918914.80元；3.被告退还原告租赁保证金355746元；4.被告赔偿原告经济损失费共计130000元；5.被告承担本案全部诉讼费用。上诉人深圳市美百年商业管理有限公司的原审反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付应缴的租金及逾期付款滞纳金共计213764.56元（其中2017年7月15日至2017年8月30日期间的租金190521元，滞纳金23243.56元）；2.反诉被告按照双倍的租金标准支付2017年8月31日至2018年1月10日期间的房屋占用费1117723.20元；3.反诉被告按照首年租金标准补偿免租期租金189731.20元给反诉原告；4.反诉被告承担利息，利息按年利率6%计，从2018年1月11日起暂计至2018年5月24日共33258.43元，但应最终计至反诉被告实际清偿之日止。一审法院认定：2016年2月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将位于深圳市××××大厦2107的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计270.97平方米，产权人为卓越置业集团有限公司，月租金为118582元，租赁期限自2015年12月30日起至2019年2月14日，租赁用途为办公，甲方应于2015年12月30日前将租赁房屋交付给乙方使用，甲方交付房屋时可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金355746元。《租赁合同》第十八条约定：乙方拖欠租金达10天以上的，甲方不予退还租赁保证金。《租赁合同》第二十条约定：本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施完好（正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。《补充协议》第一条约定：租赁标的：深圳市福田区福华一路98号卓越大厦22层06单元，建筑面积535平方米，乙方明确知道22层尚未办理房地产证。双方同意仅用2107单位房产证作为办理租赁备案登记。第二条约定：若乙方拖欠租金，逾期三天后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金。第三条约定：乙方拖欠租金达十天或其他费用累计达4万元，甲方有权委托物业管理公司对本物业采取停水停电锁门等措施……。第九条约定：2015年12月30日至2016年2月14日为免租期，免租期内物业管理费用为20660.80元，免租期及租赁期内的物业费用由乙方承担。第十二条约定：租金递增：2017年2月15日至2018年2月14日月租金为127014元；2018年2月15日至2019年2月14日月租金为136120元。第十四条约定：合同期限内，若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿；若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损失赔偿。第十七条约定：租赁房屋的建筑面积和使用面积最终以房地产主管部门测绘确认的面积为准，甲方按租赁标的现状出租给乙方，本合同约定的租赁房屋建筑面积与最终房地产主管部门测绘确认的面积存在误差的，不视为甲方违约，双方推定建筑面积为535平方米，双方无需调整月租金，乙方仍应根据推定的建筑面积按租赁合同及本补充协议条款约定的月租金等费用标准向甲方支付租金、物业管理费等。第十九条约定：因使用年限较长，租赁房屋屋顶及幕墙存在漏水隐患，可能对乙方正常使用租赁房屋造成一定影响，乙方接受该隐患并同意若发生漏水情况的由甲方自行承担相应的维修费用。本合同约定的租金标准系乙方充分衡量该隐患后与甲方达成的一致意见，乙方不得以该理由拒绝接收租赁房屋、要求减免租金或提前解除本合同。第二十条约定：乙方应当于开业前的15天自费为租赁房屋可能遇到的风险购买足额保险，该等保险的责任期间从乙方开业日起至本合同所述的租赁期限届满之日止，该等险种至少应包括财产一切险及公众责任险。第二十一条约定：乙方购买上述各类保险时须于保险合同内将房屋产权人明确列为乙方的共同被保险人，乙方应在起租日前将保险单的复印件提供给甲方备案，乙方未按照本合同约定购买保险的，因发生风险导致的损失赔偿责任均由乙方自行承担。此外，《租赁合同》和《补充协议》还就双方的其他权利义务进行了约定。2016年8月1日，原被告双方又签订一份《补充协议》，约定从2016年7月15日起由原租金单价221.65元/㎡调整为201.65元/㎡，2016年7月15日至2017年2月14日月租金为107882元、2017年2月15日至2018年2月14日月租金为116314元、2018年2月15日至2019年2月14日月租金为125420元。租赁合同签订后，被告将案涉物业交付给原告使用，原告亦根据合同约定向被告支付了租赁保证金355746元并每月向被告支付租金。原告在使用案涉物业过程中，每逢暴雨或大雨天气案涉物业经常出现漏水问题，中央空调也经常出现不制冷的情况，原被告双方为此沟通多次，被告也派人对此进行检查维修，但未能彻底解决问题。2017年8月16日，原告方工作人员徐某俊向被告方工作人员发送邮件反映漏水、中央空调不制冷等问题。2017年8月30日，原告向被告发出《终止合同告知书》，载明：2016年2月3日，贵我双方签订一份《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》，租赁合同第二十二条约定贵司出租的房屋符合安全使用条件和标准，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定安全生产、消防、治安、环保卫生等管理规定或标准。而我司自入驻以来，存在夏天室内空气刺鼻导致员工出现职业病与我司纠纷、幕墙滴水、地面喷水导致地毯腐臭、墙面渗水乌黑脱落等情况，并发生过因为暴雨天气幕墙滴水导致我司电脑设施发生短路而损坏的事故并造成核心数据丢失的严重后果，虽经多次向贵司反馈，至今为止没有得到明显改善及相应赔偿，后经过向房屋管理部门进行查证，证实贵司租赁给我司的物业为违章建筑，与甲级写字楼质量、配套及服务标准不相符。另外，我司经过专业人员测量实际套内使用面积268.3㎡，建筑面积382㎡，远低于合同约定的建筑面积535㎡，根据《深圳经济特区价格管理条例》第十二条第一小节，贵司属于典型的以价格欺诈的手段销售商品或者提供服务的行为。贵司没有尽到《深圳市房屋租赁合同》条款第十一条约定所交付的租赁房屋及其附属设施的安全性须符合有关法律、法规或规章的规定义务，导致我司权益发生损害，根据合同约定，贵司与我司发生的纠纷本着双方友好协商解决原则，现我司现正式通知贵司：退还每月多收我司房租总计480249元；退还三个月押金的剩余部分。请贵司于2017年9月5日之前与我司徐先生联系并协商最终问题解决方案，否则，届时我司将根据租赁合同第二十四条约定，向租赁房屋所在地人民法院起诉。2017年9月25日，原告向被告发出《离场告知书》，载明：我司于2017年8月16日向贵司客服人员刘双和招商总监谢芳发送主题为《关于卓越2206用户利益被侵害的情况说明及最新诉求》的邮件，2017年8月31日通过顺丰快递向贵司大股东焦昆华和陶立志发送了《终止合同告知书》，然而贵司在收到我司邮件和公函后，无视对我司的利益侵害，反倒以威胁收回物业相要挟。鉴于以上情况，我司认为贵司不信守承诺，没有履行合同条款义务，为了保证我司正常运营不受影响，我司决定单方面终止合同，于2017年10月1日之前搬离租赁物业。请贵司给予积极配合并出具放行条，如果贵司拒不配合，导致我司产生的相关损失由贵司承担全部责任。2017年10月1日之后我司将不再在该物业办公，贵司可以收回该物业另行处置，该物业产生的任何费用与我司无关。原告向被告支付租金至2017年7月14日，之后原告并未再向被告支付租金。2018年8月30日原告向被告发送《终止合同告知书》后，原告开始搬离租赁房屋，2017年9月25日，原告彻底搬离租赁房屋。被告确认原告搬离租赁房屋的时间，但称被告没有从原告处接收租赁房屋，案涉租赁房屋于2018年1月10日被卓越集团收回，在案涉物业被收回之前，双方之间的租赁合同仍在履行。庭审中，原告明确其主张被告返还多支付的租金是指原告实际支付给被告的租金与按照租赁物业实际面积乘以政府指导租金价的差额。原告称其主张的13万元损失包括搬家费用2300元、家具118000元、电脑损失10720元，共计131020元，其仅主张13万元。案件审理过程中，被告申请追加卓越置业集团有限公司为本案第三人参加诉讼，因被告已另行起诉卓越置业集团有限公司，且根据被告的申请内容，卓越置业集团有限公司相当于证人的地位，故法院对其追加申请未予准许。在被告起诉卓越置业集团有限公司一案中，案号为（2018）粤0304民初22181号，被告起诉主张就卓越大厦22层签订的租赁合同无效，理由与案件原告起诉主张的理由一致。被告在诉状中还主张22层存在面积差额，出租人总计多算了821.96平米；同时被告还称22楼只要遇到下雨，露台、墙体、房顶就会严重漏水，被告曾多次找专业的防水公司全部重新做防水还是无法解此问题，导致22层所有租客都提前终止合同并提起诉讼。该案件经法院组织调解，双方达成调解协议，卓越置业集团有限公司同意支付案件被告3810000元。诉讼中，被告还申请对案涉租赁物业所在的22层和23层进行面积测绘，双方商定由深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司进行面积测绘。法院委托深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司后，深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司于2018年8月1日复函本院称其公司没有测绘资质，建议法院另行委托其他有资质的单位进行测绘。后被告撤回面积测绘申请。案涉房屋大厦为“中心区永润大厦”，后改为“卓越大厦”，该工程于2002年4月24日取得建设工程规划许可证，规划层数为23层。2004年3月22日，深圳市规划与国土资源局对卓越大厦进行面积测绘，地面以上层数为22层。2004年4月26日，卓越大厦在深圳市建设局进行了工程竣工验收备案，备案资料显示卓越大厦1栋共24层，其中地下2层。被告出租给原告的物业位于22层，该层并未取得不动产登记证书。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。一审法院认为：被告出租给原告的2206房屋并未取得不动产权属登记，在案件辩论终结之前，也无证据显示案涉租赁物业所在的第22层已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原、被告双方就案涉物业所签订的租赁合同无效。合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撒销的合同自始没有法律约束力”。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述合同法的规定，被告在签订合同时向原告收取的租赁保证金应退还给原告，原告主张《租赁合同》及《补充协议》无效并主张被告退还租赁保证金355746元，法院予以支持。案涉租赁物业所在的22层并未取得房产证，无法定的建筑面积，原被告双方在签订租赁合同时也未进行实际测量，而是采取推定建筑面积为535平方米，并约定如推定的租赁房屋建筑面积与最终房地产主管部门测绘确认的面积存在误差的，不视为被告违约，双方无需调整月租金，原告仍应根据推定的建筑面积按租赁合同及补充协议条款约定的租金标准向被告支付租金，但因被告在起诉卓越置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，被告主张22层物业多算面积821.96平米（约定的整层面积约定为1891.26平方米），实际租赁面积与约定的租赁面积存在较大差额，如果仍按双方约定计算租金，则对原告明显不公，故在考虑双方对租赁物业推定面积与实际面积存在的差额可接受的范围内，法院酌定被告返还原告租金18万元，原告主张被告退还租金918914.80元过高，对原告过高的诉讼请求，法院不予支持。关于原告主张的13万元损失问题。原告主张的家具118000元及电脑损失10720元，无证据证明房屋漏雨已导致上述物品发生损坏而不能使用，况且办公家具原告在新的租赁地方仍可以使用，不应存在损失的问题，故对原告该两项损失，法院不予支持。关于搬家费用2300元，考虑到原告确系因租赁物业漏雨而搬家，该搬家费为原告实际损失，且有原告提交的收款收据及银行转账凭证为据，该2300元被告应赔偿给原告。关于被告的反诉主张原告支付2017年7月15日至2018年1月10日期间的租金及滞纳金问题。案涉租赁合同无效，原告仅需向被告支付占有使用期间的租金，原告主张被告支付相应的租金滞纳金因合同无效没有依据，法院不予支持。原告实际向被告支付租金至2017年7月14日，2017年7月15日至2017年9月25日原告实际搬离租赁物业期间原告仍应向被告支付租金，但该租金应扣除适当的面积差额，具体金额为249593.16元{（116314元/月×2个月+116314元/月÷30天/月×11天）×[1-（180000元÷1929654元）]}（180000元÷1929654元为前述原告已支付租金的扣减比例）。被告反诉主张原告支付2017年7月15日至2017年8月30日期间的租金及主张按照双倍租金标准支付2017年8月31日至2018年1月10日期间的租金，除法院上述支持的金额外，余下请求因合同无效而没有依据，法院不予支持。被告反诉主张原告支付按照首年租金标准补偿免租期租金189731.20元，因法院已认定租赁合同无效，被告反诉主张原告支付免租期内的租金，已无合同依据，法院不予支持。被告反诉还主张原告支付其利息损失，因合同已归于无效，被告主张原告支付利息损失，没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告深圳前海普惠理想金融服务有限公司与被告深圳市美百年商业管理有限公司于2016年2月3日签署的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告深圳市美百年商业管理有限公司应自判决生效之日起十日内退还原告深圳前海普惠理想金融服务有限公司租赁保证金355746元；三、被告深圳市美百年商业管理有限公司应自判决生效之日起十日内向原告深圳前海普惠理想金融服务有限公司退还多收取的租金180000元；四、原告深圳前海普惠理想金融服务有限公司应自判决生效之日起十日内向被告深圳市美百年商业管理有限公司支付2017年7月15日至2017年9月25日期间的租金249593.16元；五、驳回原告深圳前海普惠理想金融服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市美百年商业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按照判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审本诉受理费17442元（原告已预交），由原告负担10790元、被告负担6652元；一审反诉案件受理费8757元（被告已预交），由原告负担1406元、被告负担7351元；财产保全费5000元（原告已预交），由原告负担1801元、被告负担3199元。在二审审理中，上诉人向本院提交了与卓越大厦相关的《深圳市建设工程规划验收合格证》、《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》、《深圳市公安消防局建筑工程消防验收意见书》等文件，拟证明涉案租赁房屋不属于违法建筑。被上诉人对上述证据均不予认可。因上述证据盖有深圳市城建档案馆查询章，在无相反证据的情况下，本院对其真实性予以认可，可以作为本案认定事实的依据。据此，卓越大厦于2004年3月25日取得建设工程规划验收合格。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同效力问题，上诉人主张诉争租赁房屋不属于违法建筑，二审提交了卓越大厦的《深圳市建设工程规划验收合格证》等文件，结合一审中已经提交的《深圳市建设工程规划许可证》和《深圳市房屋建筑面积测绘报告》等证据，足以证明上诉人出租给被上诉人的卓越大厦2206房屋经规划许可建设且验收合格，故被上诉人主张诉争租赁物为违法建筑与事实不符，原审对此认定错误，本院予以纠正。上诉人主张合同有效，本院予以支持。关于合同解除的问题，被上诉人向上诉人发出《终止合同告知书》和《离场告知书》，主张诉争房屋存在严重渗水等多方面质量问题且经双方数次沟通协商未得到改善，严重影响公司运营故决定单方终止合同。上诉人在另案起诉卓越置业集团案件的起诉书中所陈述的事实与被上诉人的前述主张一致，认可22楼的露台、墙体和房顶严重漏水导致该层所有租客都提前终止合同。上诉人的另案陈述与被上诉人提交的照片、视频和微信聊天记录内容相互呼应，均印证了被上诉人在《终止合同告知书》和《离场告知书》中提出解除合同的事由属实，据此可以认定诉争房屋存在的质量问题已严重影响正常使用，被上诉人因此提出解除合同具有事实和法律依据，不属于违约。故上诉人应向被上诉人退还租赁保证金。关于被上诉人主张退回多支付租金的问题，上诉人在另案起诉卓越置业集团案件的起诉书中自认22楼的租赁面积存在821.96平方米的巨大误差，结合上诉人在该案中最终获得381万元调解款的情况，原审认定如按合同原约定面积认定被上诉人的租金将对被上诉人明显不公，酌定上诉人向被上诉人退回部分租金，并无明显不当，本院予以确认。上诉人关于无须退回部分租金的主张与其另案中主张相悖，不符合诚实信用原则，本院不予支持。关于拖欠租金问题，双方确认被上诉人实际搬离日期为2017年9月25日，故被上诉人向上诉人支付的房租应计至该日，原审扣减多计算面积计算被上诉人欠付的租金，计算正确，本院予以确认。被上诉人在未支付租金的当月即向上诉人提出协商解除合同，此前就房屋质量问题与上诉人处于持续协商中，故被上诉人在解除合同前双方交涉期间未及时交纳租金，并无拖欠租金的明显恶意，结合合同解除的过错方在上诉人这一情况，本院对上诉人请求的拖欠租金滞纳金不予支持。上诉人主张的被上诉人搬离之后的租金缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人还请求被上诉人支付免租期租金，本院认为，如前所述，被上诉人因房屋无法正常使用而提出解除合同，故合同提前解除的过错不在于被上诉人，本案不属于合同约定的“乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方”的约定情形，上诉人请求被上诉人补偿免租期租金理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人深圳市美百年商业管理有限公司的上诉主张部分成立，本院对其部分请求予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6603号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6603号民事判决第一项；三、驳回被上诉人深圳前海普惠理想金融服务有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费17442元，由被上诉人深圳前海普惠理想金融服务有限公司负担10790元、上诉人深圳市美百年商业管理有限公司负担6652元，一审反诉案件受理费8757元，由被上诉人深圳前海普惠理想金融服务有限公司负担1406元、上诉人深圳市美百年商业管理有限公司负担7351元，财产保全费5000元，由被上诉人深圳前海普惠理想金融服务有限公司负担1801元、上诉人深圳市美百年商业管理有限公司负担3199元；二审案件受理费21711元，由上诉人深圳市美百年商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年四月十六日书记员 赵敏竹