上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初2007号原告：上海大将节能科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蒋庆春，执行董事。委托诉讼代理人：吴政洁，上海博乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜群，上海博乐律师事务所律师。被告：上海中岛园艺容器有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：于淑泉，执行董事。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。第三人：上海宇骋置业有限公司，住所地上海市嘉定区嘉唐公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：吴根明，执行董事。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。原告上海大将节能科技有限公司(以下称大将公司)与被告上海中岛园艺容器有限公司(以下称中岛公司)、上海宇骋置业有限公司(以下称宇骋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告大将公司法定代表人蒋庆春及其委托诉讼代理人姜群，被告中岛公司及宇骋公司委托诉讼代理人徐次文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大将公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告租金人民币(以下币种同)431,082元及保证金10万元，共计531,082元。事实与理由：2019年2月28日，原告、被告及第三人签署《租赁合同》，约定被告将上海市嘉定区嘉定工业区嘉唐公路XXX号房屋(占地5.85亩，建筑面积2054平方米，以下称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限为2019年4月16日至2022年12月31日，租金为每天每平方米1.18元乘以365天，再乘以2054平方米，先付后用，每半年支付一次，租金起算日期为2019年4月16日，第一期租金需在2019年3月底支付，原告将款项直接汇入第三人指定账户，合同签订之日，原告需要支付保证金10万元，被告全权委托第三人对租赁物进行管理，实施履行合同条款中被告的权利、义务、职责。合同签订后，原告如约将保证金、第一期半年租金共计531,082元打入第三人指定银行账户，但被告、第三人一直未将租赁物交付给原告。2019年12月16日，第三人发送《关于提前终止租赁合同的通知》给原告，告知原告与被告及第三人间的租赁合同终止。原告为维护自身合法权益，故涉诉。被告中岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于合同签订当日即将系争房屋交付给原告，原告支付保证金10万元。2019年3月初，原告进驻厂房后上海贯鼎酒店用品有限公司(以下称贯鼎公司)蒋雪祥向原告提出暂时不搬办公室的请求获得原告法定代表人蒋庆春同意。2019年4月1日和2019年4月23日，原告分两次将第一期半年租金431,082元支付给被告委托的管理人即本案第三人。之后原告一直未能按照合同约定生产输送设备流水线，后原告多次对外招商、转租，带客户至承租厂房考察，然其所谓的入驻项目迟迟未有实质进展。半年租期到期后，被告多次向原告提出付租和终止合同的要求，原告请求被告宽限至2019年12月15日，被告勉强同意。期间，被告一直抱持友好态度配合原告对外招商，也曾为原告介绍项目入驻。甚至于2019年9月，被告还配合原告形式上另行签订一份书面租赁合同，以便原告能够对外招商或项目合作。未料原告直至2019年12月15日依然未能成功引进项目、支付租金，被告只好根据合同约定通知原告终止合同，并将收取的10万元保证金用于折抵原告欠付的租金。以上为双方租赁的全部事实经过，原告诉状中所谓的未将厂房交付的说法明显与事实不符。被告认为，被告已将厂房交付给原告，原告未能按约将厂房用于生产输送设备流水线，并多次招商无果造成厂房长期空关，相应责任应由原告自行承担。原告以所谓厂房未交付为由要求返还租金和保证金的说法明显有悖事实和基本常理，因此请求法院依法驳回原告的诉请请求。第三人宇骋公司述称，其陈述意见同被告中岛公司的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为案外人上海嘉定工业区集体资产经营管理有限公司。上海嘉定工业区集体资产经营管理有限公司将系争房屋出租给中岛公司使用。2019年2月28日，中岛公司(甲方)、大将公司(乙方)及宇骋公司(丙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将其向上海嘉定工业区集体资产经营管理有限公司承租的土地、厂房提供给乙方使用，并全权委托丙方进行租赁物管理的有关事宜；甲方提供的租赁物位于嘉定工业区嘉唐公路XXX号，占地5.85亩，建筑面积2054平方米，配电315KVA、给水、排水(污水纳管)及场地、围墙、道路等基础设施；租赁年限为44.5个月，2019年4月16日至2022年12月31日；租金按每天每平方米1.18元乘以365天，再乘以2054平方米计算，先付后用，每半年支付一次，下一次付款时间在上一次付款到期前15天支付，租金从第二年起每年在上年基础上递增2%；本合同签订之日，乙方必须支付租赁保证金10万元，合同终止时，扣除乙方如果有未支付款项外，无息归还；租赁期间乙方使用厂房场地所发生的水、电、通讯、治安、卫生等费用由乙方承担；甲方法定代表人因经常在国外和国内外地，很少在公司，所以全权委托丙方对租赁物进行管理服务，实施履行本合同条款中甲方的权利、义务、职责；乙方承租厂房后生产输送设备流水线；乙方必须按照本合同规定的时间、金额向丙方支付租金，逾期未付时，按每日千分之五支付逾期滞纳金，逾期一个月仍未支付欠缴费用的，甲方、丙方有权终止本合同，并有权对乙方财产作抵押追索；甲、乙、丙三方均应严格履行本合同，不得在合同期内擅自单方面提出终止本合同，如有发生视作违约，违约金为违约当年度半年的租金，违约金支付的时间为违约发生时起一个月内。合同另对各方其他权利义务作出约定。合同签订后，大将公司支付了保证金10万元，并于2019年4月分两笔共计支付半年租金431,082元。合同履行期间，大将公司未按照合同约定的用途使用房屋，而是就系争房屋对外招租。2019年9月20日，大将公司法定代表人蒋庆春通过微信联系宇骋公司工作人员张宝明询问厂房内的办公和东西什么时候可以搬走并将厂房交接给大将公司，张宝明回复称其已和蒋雪祥说好在下个星期搬完，十月一日锁门。2019年9月29日，大将公司法定代表人蒋庆春(甲方)与案外人(乙方)签订《厂房租赁转让协议书》，约定甲方同意将系争房屋合同转给乙方，转让费35万元，2019年10月15日起该厂房租金由乙方负责支付，如嘉定工业区管委会不同意该项目(汽车检测)准入，乙方将该房屋退给甲方，在此期间产生的厂房租赁费用由乙方承担等。2019年10月10日，大将公司法定代表人蒋庆春微信联系贯鼎公司蒋雪祥询问其是否已搬离系争房屋办公，蒋雪祥回复表示还没有，如果大将公司要用只要提前一小时告知即可搬离，蒋庆春称当日下午一点半客户要过来。2019年10月12日，宇骋公司工作人员张宝明与大将公司法定代表人蒋庆春联系表示，现在的2054平方米厂房内有两间房子，一间作为办公室，另一间用于放账册等，是以前协调好给房东免费用的，这两间不要叫使用人搬出来。2019年12月13日，宇骋公司工作人员张宝明与大将公司法定代表人蒋庆春联系，称已多次与蒋庆春联系催促询问汽车检测项目事宜，希望蒋庆春在12月15日前支付半年租金，蒋庆春则回复需要将旁边的房屋一并租下，22号来签合同，张宝明表示东边的厂房现在是吴老板租赁，暂时无法和他人签合同。2019年12月16日，宇骋公司工作人员通过微信向大将公司法定代表人蒋庆春发送《关于提前终止租赁合同的通知》，载明宇骋公司已于2019年11月15日前多次向蒋庆春提出催付租赁费及提前终止合同的要求，蒋庆春希望中岛公司给予放宽期限到2019年12月15日，便于正在洽谈引进汽车检测项目，中岛公司表示理解和同意，同时嘉定工业区相关部门也同意合作汽车检测项目，但大将公司至今尚未有项目进驻租赁厂房，且未支付下半年租赁费，故告知大将公司租赁合同终止，且保证金不予归还，用于支付2019年10月16日至2019年12月15日的欠缴租赁费。蒋庆春收到上述通知后即回复表示如果中岛公司同意的话房租可以先交部分，等中岛公司确定房子可以让客户入驻后付清余款等。蒋庆春于2019年12月17日通过微信向宇骋公司发送《回复函》一份，称宇骋公司一直未将租赁物清空后交付大将公司，租赁物内仍有大量物品存放且部分租赁物一直被他人占用，宇骋公司违约在先，未及时将租赁物清空后交付给大将公司，故大将公司有正当理由拒绝支付后续租金，并要求宇骋公司返还半年租金、租赁保证金并承担违约责任。2019年12月底，中岛公司将系争房屋另行出租他人。2020年1月，大将公司起诉来院。审理中，大将公司与中岛公司一致确认未就系争房屋的交付时间进行约定。大将公司认为中岛公司未向其交付过系争房屋，且贯鼎公司一直在系争房屋内办公，并放置了生产用品等导致其无法入驻系争房屋。中岛公司认为其已于2019年3月初将系争房屋交付大将公司使用，但未办理书面交接手续，虽然系争房屋内有100平方米办公用房由贯鼎公司在使用，但是大将公司同意贯鼎公司临时借用该部分房屋，系其承租房屋后的自行处分行为。本院认为，大将公司与中岛公司、宇骋公司签订的《租赁合同》为各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，各方均应按约履行。目前中岛公司已将系争房屋另行出租他人，三方签订的《租赁合同》事实上已无法继续履行，故该租赁合同已经实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中岛公司应当将收取的保证金10万元返还大将公司。关于中岛公司是否应返还租金，审理中，双方对于房屋的交付问题各执一词，均未能提供相应证据。对此，本院认为，首先，双方约定的起租日期为2019年4月16日，若中岛公司未向大将公司交付房屋，大将公司应及时催促中岛公司清空房屋并交房，但并无证据表明自该日起至2019年9月前，大将公司曾向中岛公司或宇骋公司提出过交房或相关主张，与常理不符；其次，按照《租赁合同》约定，大将公司租赁系争房屋是用于生产输送设备流水线，但合同履行期间，大将公司未按约定用途使用房屋，而是通过对外招租将系争房屋转让给他人使用。转租过程中大将公司需经常带租客察看整个租赁标的物，而其于2019年9月29日与案外人签订《厂房租赁转让协议书》亦可以表明系争房屋实际已处于大将公司支配下。综上，本院认为大将公司主张中岛公司实际未交付房屋理由不足，本院难以采信。至于大将公司认为中岛公司未清空物品，故未能完成交付的意见。综合在案证据和当事人陈述可以确定，合同履行期间，系争房屋内确有100平方米办公用房由贯鼎公司使用，且贯鼎公司在系争房屋内堆放了部分物品。但是结合本案租赁合同的租赁标的物所涉面积，贯鼎公司占用面积仅为全部租赁面积的一小部分，且大将公司法定代表人蒋庆春曾通过微信联系贯鼎公司蒋雪祥要求搬离，贯鼎公司明确表示予以配合，故大将公司若欲入驻使用房屋，并无履行障碍。因此，即便存在大将公司所述中岛公司未就系争房屋进行清场，也仅对系争房屋的正常使用造成轻微影响，只能构成瑕疵交付。中岛公司辩称大将公司同意贯鼎公司使用系争房屋，但未就此进行举证，本院对此不予采信。综上，根据本案租赁合同的实际履行情况，综合双方的过错程度，本院酌情确定中岛公司返还大将公司租金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海大将节能科技有限公司与被告上海中岛园艺容器有限公司及第三人上海宇骋置业有限公司签订的《租赁合同》解除；二、被告上海中岛园艺容器有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海大将节能科技有限公司押金10万元；三、被告上海中岛园艺容器有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海大将节能科技有限公司租金10万元；四、原告上海大将节能科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,110元，减半收取4,555元，由原告上海大将节能科技有限公司负担2,840元，由被告上海中岛园艺容器有限公司负担1,715元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年四月二十二日法官助理 钱雨婷书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。