福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初7445号 原告：名城地产(福清)有限公司，住所地福建省福清市宏路街道办事处机关大院办公楼2号楼105、106室。 法定代表人：张玲，董事长。 委托诉讼代理人：林小玲，女，工作人员。 委托诉讼代理人:何秀梅，福建宇凡律师事务所律师。 被告：何科清，男，1989年5月15日出生，汉族，住福建省福清市，出境法国。 第三人：中国工商银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福清市元洪路创元国际大酒店2号公寓楼1-2层靠清昌大道部分店面。 负责人：林文畴，行长。 原告名城地产(福清)有限公司（以下简称“名城地产公司”）与被告何科清、第三人中国工商银行股份有限公司福清支行（以下简称“工行福清支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名城地产公司委托诉讼代理人林小玲、何秀梅到庭参加诉讼，被告何科清经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人工行福清支行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名城地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告何科清2016年12月20日签订的编号为20160090183的《商品房买卖合同》；2.判决被告何科清返还原告为其偿还的银行贷款本息合计63648.7元；3.判决被告何科清向原告支付总房价20%的违约金计226354.8元；4.判决被告何科清返还房屋并配合原告办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续并承担由此产生的所有费用；5.判决由原告将《个人购房担保借款合同》项下被告何科清未偿还的借款本息偿还给第三人；6.判决被告何科清向原告赔偿为实现债权而支出的律师费8000元以及诉讼保全保险费；7.被告何科清已付购房款先扣除上述2、3、4、5、6项款项后的余额部分（如有），在被告何科清办妥合同注销登记后由原告偿还被告何科清。事实和理由：原告系依法成立的房地产开发企业，经福清市相关部门审批开发坐落于福清市宏路街道溪下村的“中联名城”项目。2016年12月20日，原、被告签订编号为20160090183号的《商品房买卖合同》：约定被告以按揭贷款的方式购买中联名城一区8号楼2梯3205单元商品房，房屋总价1131774元。《商品房买卖合同》附件六第五条第二项约定：“因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后5天内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，买受人须按日向出卖人支付该商品房总金额万分之五的违约金（违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项日止）”；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对出卖人构成《商品房买卖合同》项下的根本性违约，出卖人有权选择单方面解除合同，出卖人有权选择单方面解除合同，而无需另行通知买受人，且买受人还需向出卖人支付购房总价款20%的违约金；出卖人选择解除本合同后，同时有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金等）并在办妥注销登记后无息退还买受人；若出卖人选择继续履行合同的，买受人应按本条约定支付逾期还款违约金”。《商品房买卖合同》签订后，2017年1月9日原告与被告何科清、第三人签了《个人购房借款／担保合同》，以其向原告购买的中联名城一区8号楼2梯3205单元商品房向银行抵押贷款90万元，原告为其提供阶段性的保证担保。上述合同签订后，被告尚能依约履行合同义务，按期偿还按揭贷款，且被告于2017年12月26日办理了收楼手续，但2019年1月起被告未偿还按揭贷款。2019年2月11日，第三人向原告发送《中国工商银行有限公司个人逾期贷款催收通知书》要求原告履行担保责任，原告于2019年2月22日向被告发送律师函要求被告按时支付按揭款。后原告于2019年9月27日为被告垫付按揭款52248.05元，于2019年12月11日原告为被告垫付按揭款11400.65元。2019年4月23日，第三人将原告及被告诉至法院，要求被告偿还贷款并要求原告承担连带清偿责任。同时，原告于2019年9月28日已通知被告办理产权登记手续，但被告至今为止仍未前往相关部门办理。鉴于上述事实，原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示且内容符合法律规定，应为有效，双方均应按合同约定履行。原告依约履行合同，而被告拒绝按期偿还按揭贷款的行为已构成根本违约，原告有权行使约定解除权，解除合同并依约追究被告的违约责任。 被告何科清未作答辩，亦未举证、质证，视为放弃对程序和实体权利的抗辩。 第三人工行福清支行未作陈述，未提出独立诉讼请求，亦未举证、质证。 本院对名城地产公司提交的营业执照、资质证书、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收楼声明书、工商银行系统查询单、个人逾期贷款催收通知书、邮政快递面单、律师催告函、工商银行付款凭证、传票、民事起诉状、委托代理合同、增值税专用发票、不动产办理通知函、民事判决书及名城地产公司委托诉讼代理人庭审陈述和本院调取的不动产登记信息表进行审查核实，确认名城地产公司所述事实。 另查，《商品房买卖合同》签订后，何科清支付购房首付款231774元，2017年2月1日，工行福清支行向何科清发放贷款900000元支付给名城地产公司。2017年12月26日，名城地产公司将案涉中联名城一区8号楼2梯3205单元房屋交付何科清。2019年9月28日，名城地产公司向何科清发出《不动产权证书》办理通知函，至庭审时案涉房屋尚未办理不动产权登记。何科清按《个人购房借款/担保合同》约定偿还贷款本息至2018年11月，之后未按合同约定偿还贷款本息。名城地产公司先后两次为何科清垫付贷款本息合计63648.7元。2019年5月9日，工行福清支行将何科清、名城地产公司诉至本院，本院于2020年1月16日作出（2019）间0181民初3854号民事判决：一、何科清偿还工行福清支行借款本金817967.32元并支付利息；二、名城地产公司承担连带清偿责任。 2019年1月15日、2020年2月25日，本院对案涉中联名城一区8号楼2梯3205单元房屋分别进行了查封和轮侯查封。2019年1月1日，何科清出境前往法国。 本院认为，何科清出境法国，当事人系中国法人、公民，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条的规定，本案适用中国法律为准据法。名城地产公司、何科清、工行福清支行签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。何科清以向工行福清支行按揭贷款方式购买房屋,名城地产公司为何科清的按揭贷款承担阶段性保证责任，当事人之间存在商品房预售合同、借款合同、担保合同三种法律关系。因何科清自2018年12月起连续多期未按合同约定偿还贷款本息，名城地产公司垫付贷款本息63648.7元，并被判决对何科清未偿还的贷款817967.32元及利息承担连带清偿责任，导致名城地产公司出售商品房取得购房款的合同目的无法实现，名城地产公司根据合同约定主张解除其与何科清签订的《商品房买卖合同》，依法予以支持。合同解除后,名城地产公司享有返还原物、恢复原状的请求权，也负有向何科清返还购房款的义务。但是，由于案涉房屋已被本院依法查封，名城地产公司请求何科清返还房屋并协助办理注销登记手续的条件尚不具备,应待房屋解除查封后处理。为避免当事人诉累，可对名城地产公司该项诉讼请求予以附条件处理，确定案涉房屋解除查封后七日内何科清向名城地产公司返还房屋并协助办理注销登记手续，同时名城地产公司向何科清返还购房款1131774元。名城地产公司请求何科清偿还垫付贷款本息63648.7元，合法有据，依法予以支持。名城地产公司请求何科清按购房总价款1131774元的20%支付违约金226354.8元，过分高于其造成的损失，综合考虑合同履行情况、资金占用损失等因素，根据公平原则，酌定何科清按购房总价款5%向名城地产公司支付违约金56588.7元。名城地产公司请求何科清支付因本案诉讼支出的律师代理费8000元，该代理费已实际支付且未超过行业标准，依法予以照准。何科清经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决，工行福清支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第七十五条、第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除名城地产(福清)有限公司与何科清2016年12月20日签订的编号为20160090183的《商品房买卖合同》及其附件； 二、何科清于福清市宏路街道溪下村中联名城一区8号楼2梯3205单元房屋解除查封后七日内向名城地产（福清）有限公司返还上述房屋，并协助办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记的注销手续及负担因此产生的相关费用； 三、名城地产（福清）有限公司于福清市宏路街道溪下村中联名城一区8号楼2梯3205单元房屋解除查封后七日内向何科清返还购房款1131774元； 四、何科清于本判决发生法律效力之日起七日内偿还名城地产(福清)有限公司垫付贷款本息63648.7元； 五、何科清于本判决发生法律效力之日起七日内向名城地产(福清)有限公司支付违约金56588.7元； 六、何科清于本判决发生法律效力之日起七日内向名城地产(福清)有限公司偿还因本案诉讼支付的律师代理费8000元； 七、驳回名城地产(福清)有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15706元，由名城地产(福清)有限公司负担2706元（已交纳），何科清负担13000元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，名城地产(福清)有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，何科清可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张步忠 人民陪审员  王香花 人民陪审员  林 芳 二〇二〇年四月九日 书 记 员  田 甜