广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终914号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市***********************房，统一社会信用代码914**********771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王泽斌，男，1968年10月7日出生，汉族，住广东省中山市*********************。被上诉人（原审原告）：聂敏，女，1978年3月2日出生，汉族，住广东省中山市*********************。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人王泽斌、聂敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王泽斌、聂敏的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。在双德公司申请规划验收时，政府部门验收方式发生变更，政府部门原验收方式是分期报建、分期验收，后变更要求双德公司合并验收，由此导致验收延误造成双德公司延期取得中山市建设工程竣工验收备案证。由于验收是办证的前置程序，上述验收方式的变更导致双德公司办证延误。由于政府部门验收变更属于不可抗力原因，不应将责任归于双德公司，双德公司不应向王泽斌、聂敏支付逾期交房违约金。王泽斌、聂敏辩称，维持原判。王泽斌、聂敏于2019年6月17日向一审法院起诉请求判令：双德公司向王泽斌、聂敏支付逾期交房违约金10564元（逾期期间为2016年6月17日至2016年12月23日，共190天，以房价款278000元为基数按每日万分之二计算）。一审法院认定事实：2014年3月30日，王泽斌、聂敏与双德公司签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定王泽斌、聂敏购买位于神湾镇XXX房，总房价为278000元；双德公司应在2015年3月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付王泽斌、聂敏使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向王泽斌、聂敏支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，王泽斌、聂敏不能行使解除权，但可要求双德公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，王泽斌、聂敏有权解除合同，王泽斌、聂敏解除合同的，双德公司应自王泽斌、聂敏解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按王泽斌、聂敏已付房款的10%向王泽斌、聂敏支付违约金；双德公司退回王泽斌、聂敏全部已付房款及支付违约金后，王泽斌、聂敏同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失双德公司不再另外赔偿或补偿；王泽斌、聂敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向王泽斌、聂敏支付已付房款万分之二的违约金；双方还约定了其他事项。王泽斌、聂敏已依约向双德公司支付全部购房款278000元并于2017年10月29日支付专项维修资金2453元。涉案房屋的给水、电梯、电气、消防工程三期（14-17栋）、主体工程分别于2012年9月1日、2013年9月22日、2013年11月13日、2014年4月14日、2014年7月11日通过验收。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，德雅湾家园（三期）商住小区工程于2016年12月23日通过综合验收。2017年10月29日，双方签订一份中山市商品房补充协议，约定王泽斌、聂敏向双德公司购买涉案房产，因经测绘部门测定，实测涉案房屋套内建筑面积比合同约定套内面积减少，故双德公司向王泽斌、聂敏减少房价款3274元。一审庭审中，王泽斌、聂敏、双德公司确认涉案房屋的实际交付时间为2017年10月29日。确认已支付面积减少所支付的房价款3274元。王泽斌、聂敏称双德公司于2016年12月月23日才取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同交付条件，因此双德公司应承担逾期交房的违约责任；由于尚未出具新的购房发票，故违约金的计算应以合同约定的购房价款来计算。双德公司对此则不予认同，计算违约金的购房价款应以实际房价款为准。一审法院认为，王泽斌、聂敏、双德公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。涉案合同约定双德公司应于2015年12月31日前交付房屋，但双德公司于2016年12月23日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证时才具备商品房法定及约定交付条件。双德公司构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任。双德公司抗辩认为王泽斌、聂敏的部分诉求已超过诉讼时效。本案中，合同约定的违约金为按日累计计算违约金，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，其中2016年6月19日及之前的违约金请求权因罹于诉讼时效，不应予以支持，双德公司的抗辩意见，于法有据，一审法院予以采纳。另，双方已久涉案房屋的建筑面积及价款达成新的协议，且王泽斌、聂敏确认已收取房价款3274元，故双德公司抗辩应以实际房价款来计算违约金的意见，理据充分，一审法院予以采纳，及涉案房价款为274726元（278000-3274），综上，双德公司应向王泽斌、聂敏支付2016年6月20日至2016年12月23日期间的逾期交房违约金10274.75元（274726元×0.0002/日×187天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、双德公司于一审判决生效之日起七日内向王泽斌、聂敏支付逾期交房违约金10274.75元；二、驳回王泽斌、聂敏的其他诉讼请求。如果未按本一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取计32元（王泽斌、聂敏已预交），由双德公司负担（双德公司于一审判决生效之日起七日内迳付王泽斌、聂敏）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。基于双德公司的上诉主张，本案二审争议焦点为双德公司是否应向王泽斌、聂敏承担逾期交房违约责任，若应承担逾期交房违约责任，违约金数额如何确定。双德公司上诉称是因政府部门对规划验收方式发生了变更，但双德公司对此并未提交任何证据予以证明，双德公司也未提交任何证据证明其申请规划验收的任何材料，本院对双德公司的该主张不予采信。依双方合同约定，双德公司应于2015年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给王泽斌、聂敏使用。本案中，双德公司于2016年12月23日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证时才具备商品房法定及约定交付条件，并于2017年10月29日才向王泽斌、聂敏交付涉案房屋，双德公司已构成逾期交房违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，王泽斌、聂敏仅诉求双德公司支付2016年6月17日至2016年12月23日止的逾期交房违约金是其对自身权利的主张，一审法院认定王泽斌、聂敏在2016年6月19日前的违约金请求权已超过诉讼时效而不予支持，王泽斌、聂敏对此并未提出上诉，且双方对一审法院按房价款274726元作为逾期交房的计算基数均未提出异议，本院对一审法院以274726元作为购房款的计算基数，判令双德公司向王泽斌、聂敏支付2016年6月20日至2016年12月23日期间的逾期交房违约金10274.25元（274726元×0.0002/日×187天）予以维持。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元（中山市双德房地产有限公司已预交），由上诉人中山市双德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月十三日书记员  魏丹丹