大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初114号原告（反诉被告）刘静，女，1978年7月2日生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人朱恩泉，辽宁智投律师事务所律师。被告（反诉原告）潘晴日，男，1963年11月23日生，汉族，住大连市沙河口区。委托代理人吴波，辽宁华府律师事务所律师。被告潘晓日，男，1954年7月31日生，汉族，住大连市沙河口区。原告刘静与被告潘晴日、被告潘晓日房屋买卖纠纷一案，本院于2019年5月20日作出（2019）辽0203民初1690号民事判决，原告刘静不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）辽02民终7333号民事裁定，撤销本院（2019）辽0203民初1690号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月3日立案后，被告潘晴日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年3月19日、4月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘静委托代理人朱恩泉、被告（反诉原告）潘晴日及其委托代理人吴波到庭参加了诉讼。被告潘晓日经本院传票传唤，无正当理由未到庭诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘静诉称，原、被告系朋友。2012年11月12日，被告潘晴日办理回迁房（回迁房为大连市莲花湾项目F区5号楼1单元26层2号）需要交纳投资代迁费，向原告借款152000元，此后，被告潘晴日为交纳房屋差价款12600元及物业费835.93元，再次向原告借款13435.93元，此后原、被告口头约定在案涉房屋出卖后，被告潘晴日偿还原告借款。现案涉房屋已经过户给案外人，被告潘晴日却以没钱为由不予未偿还。现请求法院判令二被告连带偿还原告165435.93元，并自2012年11月12日起至款项还清之日止，按照年利率6%计算利息。被告潘晴日辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告之间不存在民间借贷关系。双方之间是因买卖房屋发生的法律关系。原告向被告主张偿还借款，支付利息没有事实和法律依据，应予驳回。原告向被告购买回迁安置房屋，约定价格每平方米10500元，2015年房屋交付原告后，原告违约拒不购买房屋，拒不支付剩余房款。2018年9月21日，被告因妻子重病急需救命钱，低价急售了该回迁安置房，售价700000元。该房屋面积74.56平方米，按原、被告约定，房屋总价782880元，被告损失房屋差价82880元。该房屋2015年秋天即已交付，2015年9月份可以办理产权过户手续，原告最晚在2015年底前可以办理产权，故原告最晚应于2015年底向被告支付剩余房款630880元，原告违约不付剩余房款，应赔偿被告利息损失，自2016年1月1日起按年6%利率计算至2018年9月21日被告出售房屋之日止，共计996天，利息损失103291元。以上两项损失共计186171元，扣减原告已经支付的152000元，原告还应向被告赔偿34171元。故请求判令：1、原告支付给被告房屋差价损失82880元；2、原告违约给被告造成的房款利息损失103291元（自2016年1月1日起按年6%利率计算至2018年9月21日）。两项损失合计186171元，扣减原告已经支付的152000元，原告还应向被告赔偿34171元。原告针对被告潘晴日的反诉请求辩称，1、不同意被告潘晴日的反诉请求，请求法庭依法予以驳回。2、请求法庭依法处理被告潘晴日伪造证据的责任。被告潘晴日虚构事实，伪造假合同意图制造损失的假象。根据民事诉讼法第102条的规定，原告请求法庭对被告潘晴日伪造证据依法追究法律责任。被告潘晴日不但没有损失，还产生了超额收益，因此其反诉请求不能成立。此次交易没有完成，系由于被告潘晴日在2016年就要求原告支付全部购房款项，然而2016年还不具备办理房屋过户的条件，原告为了安全不同意支付全款，双方才没有完成交易。2018年在案涉房屋具备交易条件后，被告潘晴日即将案涉房屋卖给他人。其次在被告潘晴日向原告借款时，原告并不知道房屋在五年内不能交易的政策。签定协议更多是保证资金的安全，根据合同法第113条规定，没有造成损失的，有合同约定的按照约定，没有约定的应该以实际损失计算违约责任。然而被告潘晴日没有任何损失，而且还有超额收益。3、反诉事实虚假。被告潘晴日反诉状声称并提供虚假证据证明案涉房屋销售总价为700000元，然而原告在大连市不动产登记中心调取的案涉房屋的档案及发票显示销售额为1030000元。因此其声称700000元是假的。其声称2015年年底就可以办理产权过户手续是虚假陈述，从其提供的虚假证据显示，案涉房屋产权号为201800300324，这与原告在不动产登记中心档案室调取合同载明房产证号一致。说明案涉房屋在2018年首次办理房产证，也就是案涉房屋在2018年才可以办理产权证。综上所述，被告潘晴日反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。另外其提供虚假证据意图欺骗法庭，原告恳请法庭依法追究被告潘晴日伪造证据的法律责任。被告潘晓日未到庭。其在原一审诉讼中辩称，不同意原告的诉讼请求。被告潘晓日作为担保人对被告潘晴日的违约行为担保，被告潘晴日没有违约，相反是原告反悔违约，因此无权要求被告潘晓日承担担保责任。原告陈述的事实与理由不属实，本案并非被告潘晴日向原告借款，而是被告潘晴日因无力交纳回迁房投资代建费，打算放弃回迁，原告想要这套回迁房，因此双方达成协议，原告支付投资代建费152000元，在房屋可以办理产权登记和过户时，原告以每平米10500元价格购买该房屋，投资代建款直接抵顶购房款。双方还约定在房屋具备产权登记和过户条件时投资代建款自动转为首期购房款。2016年该房屋具备产权登记和过户条件时，被告潘晴日按合同约定直接将该房屋钥匙交付给原告，原告以房主的身份交付了物业费、采暖费等，之后原告反悔违约拒绝支付剩余购房款，拒绝办理房屋过户手续，致使被告潘晴日在2018年9月迫于无奈将房屋出售给他人，以上事实可说明被告潘晴日没有违反协议约定，不存在违约责任，反而是原告违约行为给被告潘晴日造成损失，并应承担违约责任。原告违约与被告潘晓日无关，无权要求被告潘晓日承担责任。经审理查明，2012年11月12日，被告潘晴日及妻子梁秀丽作为甲方，与原告为乙方、被告潘晓日为丙方共同签订一份《协议书》。协议约定：本协议生效当日内，乙方向甲方提供借款152000元，该款项专门用于乙方向大连市胜利路拓宽改造建设有限公司交纳回迁房屋的投资代建费；甲方承诺将大连市莲花湾项目F区5号楼1单元26层2号房屋以10500元/平方米的价格转让给乙方，待该房屋交付后具备办理产权登记及过户条件时，甲方无条件配合乙方办理相关手续，确保将该房屋的房地产权证过户至乙方名下，届时，本协议第一条项下的借款152000元直接抵顶购房款，剩余房款在乙方取得过户后的房地产权证后3日内一次性付给甲方；该房屋交付使用后，甲方同意直接交由乙方居住使用；丙方自愿为甲方履行本协议项下的义务承担连带保证责任。合同签订当日，被告潘晴日与妻子梁秀丽向原告出具《收条》，载明：“今收到刘静女士现金152000元，该款项我夫妻用于向大连市胜利路拓宽改造工程建设有限公司缴纳大连市莲花湾项目F区5号楼1单元26层2号回迁房屋的投资代建费。该借款在上述房屋具备办理产权登记及过户条件后，自动转换成首期购房款。”2015年9月24日，原告分别以银行转账方式向大连市胜利路拓宽改造工程建设有限公司交付房屋差价款12600元，向星海融汇物业交付物业费835.93元。2015年9月案涉房屋交付使用，原告未接收房屋、未支付其余房款。2018年9月21日，被告潘晴日将案涉房屋出售给他人。庭审中，被告潘晴日提交一份编号E201800111224的房地产买卖合同，该合同显示被告潘晴日以700000元的价格将案涉房屋转让给案外人。同时，原告亦向法庭提供一份来源于大连市房地产档案馆编号相同的房地产买卖合同，该合同显示，被告潘晴日以1030000元的价格将案涉房屋转让给案外人。另查，2018年5月9日案涉房屋完成初始登记，房屋建筑面积为74.65平方米。又查，被告潘晴日妻子梁秀丽于2019年6月8日去世。被告潘晴日与被告潘晓日系兄弟关系。本院所确认的上述事实，有原告提供的协议书、收条、转账凭证、房地产买卖合同、税收完税证明、个人贷款支付凭证，被告提供的房地产买卖合同、结婚证、死亡证明，本院调取的《初始登记传递单》及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间的法律关系为房屋买卖合同关系。原被告签订的协议书系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。现案涉房屋已出售给案外人，合同目的无法实现，双方合同已无实际履行的可能。根据案涉协议书的约定，原告承担的义务是垫付投资代建费、房屋差价、获得房屋所有权并支付剩余房款，被告潘晴日承担的义务是出售案涉房屋给原告，因案涉房屋为被告潘晴日的动迁安置房屋，在原告垫付投资代建费、房屋差价款后，被告潘晴日即能获得案涉房屋的所有权，原告放弃购买房屋，并不影响被告潘晴日获得房屋所有权，未给被告潘晴日造成实际损失，其要求被告潘晴日返还已垫付的投资代建费、房屋差价款及物业费，合计165435.93元，请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告潘晴日自2012年11月12日起至款项还清之日止，按照年利率6%计算支付上述款项利息一节，根据本院调取的《初始登记传递单》显示，2018年5月9日案涉房屋完成初始登记，具备办理产权条件，在2018年9月21日被告潘晴日将房屋出售给他人前，因原告自认其放弃购买房屋，故原告主张2018年9月21日之前的利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。2018年9月21日被告潘晴日将房屋出售给他人，至此，合同已无实际履行的可能，被告潘晴日应当支付原告垫付的165435.93元的资金占用利息。综上，被告潘晴日应当返还原告已垫付的投资代建费、房屋差价款及物业费165435.93元并支付利息，利息自2018年9月22日起至款项付清之日止，按照年利率6%计付。关于原告主张被告潘晓日承担连带返还责任一节，案涉协议书约定被告潘晴日的合同义务为向原告出售案涉房屋，潘晓日对被告潘晴日违约承担连带保证责任。因原告自认合同未能履行系因其放弃购买房屋，故原告要求被告潘晓日承担连带保证责任，无合同依据，本院不予支持。关于被告潘晴日反诉要求原告赔偿其房屋差价损失一节，根据双方提举的证据显示，被告潘晴日将案涉房屋转让他人存在两份买卖合同，被告潘晴日主张其以700000元的价格出售房屋，证据不足。根据备案合同，案涉房屋售价为1030000元，该价格高于协议书约定价格，被告潘晴日诉讼中自认其因急用低价出售房屋，故案涉房屋客观上不存在房屋差价损失，故被告潘晴日的该项反诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于被告潘晴日反诉要求原告赔偿其房款利息损失一节，案涉房屋于2018年5月9日完成初始登记，具备办理产权条件，在此之前，不具备交易条件，被告潘晴日无权主张房款利息损失；在此之后，因案涉房屋所有权已归属被告潘晴日，其持有房屋或出售房屋均系其对收益方式的自行选择，亦不存在房款利息的损失，故被告潘晴日的该项反诉请求，无事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘晴日于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘静房屋代建费152000元、房屋差价款12600元、物业费835.93元，合计165435.93元及利息（利息以165435.93元为基数，自2018年9月22日起至款付清之日止，按照年利率6%计付）；二、驳回原告（反诉被告）刘静的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）潘晴日的反诉请求。如被告潘晴日未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4602元［原告（反诉被告）刘静已预交］，由原告（反诉被告刘静）负担994元，被告（反诉原告）潘晴日负担3608元。反诉案件受理费2012元［被告（反诉原告）潘晴日已预交］，由被告（反诉原告）潘晴日负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判长 姚 江审判员 李 健审判员 张春艳二〇二〇年四月二十四日法官助理王宏志书记员张新传