北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初12133号原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区学院南路62号。法定代表人罗守志，董事长。委托代理人张桂栋，男，北京城建物业管理有限责任公司员工。委托代理人李广彬，北京市佳泰律师事务所律师。被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡红军营东路9号院2号楼北京紫葵宾馆218号。法定代表人朱增敏，总经理。委托代理人朱绪天，男，北京冠安停车场管理服务有限公司员工。委托代理人黄长勇，北京元都律师事务所律师。原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司（以下简称城建物业公司）与被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司（以下简称冠安公司）企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李增辉担任审判长，与人民陪审员赵翠霞、李桂茹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城建物业公司的委托代理人张桂栋、李广彬，被告（反诉原告）冠安公司的委托代理人朱绪天、黄长勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）城建物业公司起诉称：2014年4月16日，城建物业公司与冠安公司的原停车场委托经营管理合同履行完毕后，城建物业公司、朝阳区建外SOHO西区业主委员会又与冠安公司重新签订了一份停车场委托经营管理合同，由冠安公司承包经营管理东三环中路39号院建外SOHO西区地下停车场，合同期为三年，自2014年4月18日至2017年4月17日。合同约定，每年的承包经营管理费为230万元，由冠安公司按月向城建物业公司交纳，一方违反合同约定逾期支付，按逾期付款额日千分之三支付滞纳金并赔偿经济损失。冠安公司自2016年11月18日即违约不向城建物业公司支付承包管理费直至双方合同到期，且在双方进行停车场物业交接后，冠安公司拒不退还其预收的合同到期后（即2017年4月18日）的车位租赁费、管理费。城建物业公司多次与冠安公司沟通无果，故诉至法院，要求判令：1、冠安公司给付拖欠的承包管理费958332.34元（自2016年11月18日至2017年4月17日）；2、冠安公司依约给付合同管理费滞纳金581629.26元（截止到2017年9月24日）；3、冠安公司退还预收的车位租赁费、管理费610781.62元；4、冠安公司给付自2017年9月25日起至实际给付之日止产生的承包管理费滞纳金（计算方法按合同约定）。被告（反诉原告）冠安公司答辩称：不同意城建物业公司的全部诉讼请求，冠安公司并不欠付费用，相反是城建物业公司欠付冠安公司费用。第一，认可2016年11月18日至2017年4月17日的承包管理费为958332.34元，但不认可冠安公司拖欠管理费，因为双方尚未进行最后的结算。第二，针对城建物业公司的第二项诉讼请求，计算的滞纳金金额无争议，但冠安公司不应向城建物业公司支付滞纳金，因为城建物业公司同意在2017年4月17日之后结算，且至今其未能同冠安公司就相关数据进行对账和结算。第三，不认可城建物业公司第三项诉讼请求中计算的金额，应当由双方对账后确认车位管理费和租赁费的具体金额。第四，因为2017年4月17日后双方同意对账但未能对账，故城建物业公司的第四项诉讼请求滞纳金不成立。被告（反诉原告）冠安公司反诉称：城建物业公司与冠安公司于2014年4月16日签订《停车场委托经营管理合同》，冠安公司承包城建物业公司建外SOHO西区停车场共1170个停车位，该合同系上以合同的延续，亦承接了上一合同的相关权利义务。城建物业公司在合同履行中持有和占有冠安公司的资产应当返还，具体包括，一是合同到期后，冠安公司支付的履约保证金20万元和诚信金18万元，该笔款项是冠安公司对停车管理服务质量的担保，现双方的承包合同已到期，冠安公司无任何不当之处，上述款项应予退还。二是合同期内城建物业公司擅自侵占冠安公司承包的车位产生车位使用费135915元，并代收了部分管理费16565.91元及租赁费443750元，合同到期时，冠安公司要求双方结算，但城建物业公司拒不配合且于2017年4月17日深夜将冠安公司赶出停车场，导致冠安公司相关结算材料缺失。三是超标准收取的人防使用费167100元，双方合同约定冠安公司承担人防费58.55万元/年，系按0.07元每平方米每天的标准收取，而实际人防部门是按照0.05元每平方米每天的标准收取，总计人防工程面积22925平方米，故应返还冠安公司多支付的部分。故冠安公司要求判令：1、城建物业公司返还履约保证金20万元；2、城建物业公司返还诚信金18万元；3、城建物业公司支付代收的车位租赁费443750元及滞纳金（以443750元为基数，自2017年4月18日起按日千分之三计算至实际还清之日止）；4、城建物业公司支付代收的车位管理费16565.91元及滞纳金（以16565.91元为基数，自2017年4月18日起按日千分之三计算至实际还清之日止）；5、城建物业公司支付擅自占用车位的使用费135915元及滞纳金（以135915元为基数，自2017年4月18日起按日千分之三计算至实际还清之日止）；6、城建物业公司返还空调柜机1套及上下床25套，或支付折价款8950元；7、城建物业公司返还冠安公司多缴纳的人防工程使用费167100元。原告（反诉被告）城建物业公司针对被告（反诉原告）冠安公司的反诉，答辩称：不同意冠安公司的全部反诉请求。针对第一项反诉请求，冠安公司在合同履行中有违约行为，未能按月支付双方约定的承包管理费，且在承包过程中停车场管理混乱，没有达到第三方考核的标准，导致城建物业公司产生相应损失。针对第二项反诉请求，冠安公司存在违反服务质量诚信承诺书的行为，故不应退还。针对第三项反诉请求，对冠安公司计算的数额没有异议，但双方签订合同涉及的其中一部分地下一层车位租赁费冠安公司无权收取，地下二层的22万余元费用其有权收取，但应与其欠付城建物业公司18万余元费用相抵，即城建物业公司欠付冠安公司4万余元，且日千分之三的标准也没有约定。针对第四、第五项反诉请求，相关费用应属我方应予收取的，冠安公司无权主张。针对第六项反诉请求，与城建物业公司无关，未见过空调机和床。针对第七项反诉请求，城建物业公司管理西区以来，换过一家停车管理公司，与冠安公司系续签合同，在续签之前就人防工程使用费进行过价格协商，但未能就改变金额达成一致，故该费用与此前的合同并无变化，还是一并包含在合同总承包额中，不应当单独核算。经审理查明：2014年4月16日，城建物业公司作为甲方，与乙方冠安公司、丙方北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会签订《停车场委托经营管理合同》，约定：甲方将建外SOHO西区停车场委托给乙方进行经营管理，该停车场位于东三环中路39号院建外SOHO西区，地下停车位1170；本合同续签后乙方将对停车场管理系统和交通设施予以升级改造，合同有效期限为三年，自2014年4月18日开始至2017年4月17日止；三方利益分配方式与结算方式为，乙方向甲方交纳总承包管理费230万元/年，其中包括B2层人防使用费58.55万元/年，停车场区域内公共能源费60万元/年，地下停车场保洁维护费21.45万元/年，乙方向甲方交纳纯承包费90万元/年，乙方按月结算，于每月终了后的10日内凭发票向甲方结算；乙方对该停车场管理服务质量方针为，执行北京市5A级写字楼停车管理标准和物业服务三级标准，以及甲方对乙方服务管理质量考核标准；乙方在首期合同中向甲方交纳履约保证金20万元递转为本合同的履约保证金，履约保证金是对甲方停车管理服务质量的质押，甲方及第三方评估监理机构由证据说明乙方管理服务质量不符合本合同约定服务标准时，有权从履约保证金中扣罚；乙方应按时向甲方结转或交纳甲方承包费用和其他相关费用。合同附件包括《停车场运营基本费用表》、《地库停车场公司绩效考核表》，其中，《停车场运营基本费用表》载明，B2层人防使用费0.07元/平方米/天，四期、五期、七期项目面积分别为13896平方米、5029平方米、4000平方米，金额小计58.55万元/年，能源费60万元每年，保洁费金额小计21.45万元/年，已售车位374个，车位数四期669个、五期306个、七期195个，总计1170个，费用金额总计140万元/年。2014年11月25日甲方城建物业公司、乙方北京xx新能源汽车租赁有限公司（以下简称xx公司）、丙方北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会、丁方冠安公司签订的《合作协议》，约定：甲乙丙丁四方合作设立恒誉新能源汽车租赁建外SOHO西区中心站项目，合作期限5年，自2014年12月1日至2019年11月30日，甲方提供停车位数25个，充电设施乙方投资安装25台壁挂充电桩，车辆入场时间以充电设施验收通电为准；合作期间，乙方支付甲方的车位租赁费标准为，2014年12月1日至2017年11月30日四期B1部分15个车位每个车位850元/月，五期B2部分10个车位每个车位750元/月（具体车位见附件一），2017年12月1日至2019年11月30日四期B1部分15个车位每个车位935元/月，五期B2部分10个车位每个车位825元/月（具体车位见附件二）；乙方投资安装的25台壁挂充电设备，在使用中产生的电费收费标准为1.26元/度，所用电量由乙方自行到甲方前台购买充值；车位租赁费支付方式为，自2014年12月1日开始计算车位租赁费，支付方式为每季度预付费，即2014年12月1日前乙方应提前支付后三个月的车位费60750元/季度，以此类推；乙方应根据本协议约定的日期按时交费，如乙方未按照协议约定时间支付车位租赁费的，则应向甲方支付滞纳金，滞纳金标准按欠费总额的万分之五每日计算。此后，四方再次签订《补充协议》，约定：现因乙方业务原因无法正常使用建外SOHO西区地下停车场（四期）13号楼B1：15个车位，经协商，甲方、丙方、丁方三方同意乙方于2016年5月31日将建外SOHO地下停车场（四期）13号楼B1：15个充电桩拆除与车辆调离，乙方不承担任何违约责任，原合同其他条款不变；乙方须在2016年6月15日前向甲方结算支付未支付的电费等费用，逾期承担日租金0.5%的违约责任。2016年12月28日，甲方城建物业公司、乙方冠安公司、丙方北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会签订了《停车场委托经营管理合同补充协议》，载明：甲乙双方于2014年4月签订的《停车场委托经营管理合同》，在合同履行期间，甲方代乙方收取的停车管理费、租金等各项费用，由甲乙双方财务核算后与承包费抵扣进行结算，以上内容甲乙双方协商一致后经丙方批准，三方签章后生效。落款处，有城建物业公司合同专用章、冠安公司合同专用章，丙方盖章及代表人签字处无盖章或签字。2017年4月6日，城建物业公司作为甲方，与乙方中xxx服务（北京）有限公司（以下简称中x公司）、丙方北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会签订《建外SOHO西区停车场委托经营管理合同》，约定甲方将停车场委托给乙方经营管理，合同约定有效期限为三年，自2017年4月18日开始至2020年4月17日止，其余合同内容与前述《停车场委托经营管理合同》内容基本一致。2017年4月17日，冠安停车场出具《关于项目撤离和财务结算的函》，载明：城建物业公司并转达建外SOHO西区业主委员会，鉴于建外SOHO西区《停车场委托经营管理合同》于2017年4月17日到期终止，我们建议城建物业公司应进行财务清算后冠安公司给予撤离，否则因此造成的后果冠安公司不承担任何责任。函件下方空白处，城建物业公司员工张桂栋手写：城建物业公司不同意冠安公司建议，城建物业公司建议现场交接按原计划2017年4月18日零时进行，财务交接结算同时约定时间进行。落款处签字张桂栋2017年4月17日。2017年4月18日，冠安公司作为交方、城建物业建外SOHO西区服务中心作为接方、中xxx服务（北京）有限公司作为转交接收方签署了《建外SOHO西区停车场交接情况确认表》，载明：现场交接起止时间2017年4月18日零时起至2017年4月18日0:40时止，四期设备设施出入口道闸机4台正常、车牌识别摄像机四台正常、收费电脑1台正常、指示牌挂牌锥桶等若干、收费岗亭1个正常，五期设备设施出入口道闸机4台3台正常1台损坏、车牌识别摄像机四台3台正常1台损坏、收费电脑1台正常、指示牌挂牌锥桶等若干、收费岗亭1个正常。诉讼中，城建物业公司称，交由冠安公司经营管理的车位共1170个，其中，业主有产权的车位（合同载明374个）冠安公司有权按照100元/月/个收取管理费，业主租赁的车位冠安公司可收取750元/月/个。其中，B1层有约300多个系属于业主享有产权，另有约110个车位也是长期收100元/月/个，B2层有700多个车位，其中25个是与xx公司合作协议项下的，其余全部由冠安公司自行使用和收费。双方与xx公司的合同共涉及25个车位，B1层15个、B2层25个，由城建物业公司收取费用，并支付冠安公司管理费100元/月/个。关于履约保证金及诚信金。冠安公司主张城建物业公司应予退还，并提交了保证金20万元、诚信金18万元的收据。城建物业公司认为均不应退还，并提交了承包款催缴函、违约整改函、第三方考核表、服务质量诚信承诺书等，证明冠安公司未履行承诺，存在违约行为。关于双方代收对方的费用返还问题。城建物业公司主张冠安公司退还其预收的车位租赁费、管理费610781.62元，并提交了预收费用统计明细表，其中业主提供有效收据发票费用合计348380.05元，业主主张并签署协议费用合计169197.36元，业主口头主张费用合计93204.1元，合计金额610781.51元。冠安公司主张城建物业公司代收车位租赁费443750元、车位管理费16565.91元，并提交了城建物业公司代收相应金额租赁费和管理费的明细表，其中部分表单有冠安公司和城建物业公司财务人员的签字确认，车位租赁费8张表单落款处有冠安财务（王某）、城建物业财务（彭某）签字确认，金额共409500元，代收管理费5张表单落款处有冠安财务（王某）、城建物业财务（彭某）签字确认，金额共13200元。城建物业公司则提交了冠安代收租金表、与xx公司签订的《合作协议》及补充协议，证明冠安公司向城建物业公司提供并同意支付的代收开发商车位租金193800元，冠安公司同意且认可城建物业公司收取开发商车位租金。关于城建物业公司是否擅自占用停车位收费。冠安公司提交了其制作的城建物业公司擅自占用车位停车费明细及45张通知单，证明城建物业公司擅自出租车位费用135915元。城建物业公司则提交了相同的开发商车位出租通知单，证明冠安公司签字认可收取了管理费100元同意放行，故城建物业公司不存在擅自占用问题，且双方约定了结算，冠安公司提交的汇总表数据虚假。通知单系北京城建物业建外SOHO西区服务中心出具，格式均为：自某年某月某日至某年某月某日，某车位交由车主某人专用，请冠安公司给予办理车辆进出手续，管理费每月人民币100元，共计若干元办理手续时一次性付清。部分通知单有手写“已缴费”、“开发商车位”等内容。关于人防工程使用费。城建物业公司提交了《关于续签的函》以及人防使用费计算表，证明双方对人防使用费的协商过程，协商后双方签订正式合同，故应按合同金额履行支付，不应予以减免。冠安公司则主张《关于续签的函》可证明城建物业公司多收取人防费用167100元，并提交了平时使用人民防控工程申请表、2013年7月冠安公司向城建物业公司发送的《关于办理人防工程使用证情况和交费问题的函》，证明城建物业公司应当退还多收取的人防工程费。此外，冠安公司还提交了收据、销售专用单据、交接单，证明城建物业公司应返还空调柜机1套及上下床25套。上述事实，有城建物业公司提交的《停车场委托经营管理合同》、建外SOHO西区停车场交接情况确认表、委托书、《建外SOHO西区停车场委托经营管理合同》、预收费用统计明细表、承包款催缴函、违约整改函、第三方考核表、服务质量诚信承诺书、冠安代收租金表、与恒誉新能源合同及补充协议、开发商车位出租通知单，冠安公司提交了收据、代收租赁费的明细、《合作协议》、城建物业公司擅自占用车位停车费明细、代收管理费明细、《关于续签的函》、销售专用单据、交接单、《停车场委托经营管理合同补充协议》、《关于项目撤离和财务结算的函》、人民防控工程申请表、《关于办理人防工程使用证情况和交费问题的函》等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：城建物业公司、冠安公司、北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会于2014年4月16日签订的《停车场委托经营管理合同》，属各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。诉讼中，双方对合同签订、部分欠付金额的计算等事实均无异议，但对履约过程中车位管理费、使用费的收取问题存在争议，故本院结合案件事实及当事人提交的证据对双方各项诉讼请求及反诉请求予以判定。一、关于城建物业公司的诉讼请求。关于城建物业公司要求冠安公司支付拖欠的承包管理费958332.34元及滞纳金。城建物业公司主张的承包管理费金额，与按合同约定计算2016年11月18日至2017年4月17日期间的承包管理费金额一致，诉讼中，冠安公司亦对此金额计算予以认可，但认为双方未进行结算因此才欠付该部分承包管理费。根据合同约定及双方当事人意见，本院对冠安公司欠付城建物业公司958332.34元承包管理费予以确认，冠安公司应依约履行合同项下的付款义务，故对城建物业公司相应诉讼请求，本院予以支持。但同时考虑到双方在实际履约过程中，确实出现了合同约定之外的履约模式，存在多种车位收费方式和双方代收对方应收的款项等情况，需要双方进行核对结算应向对方支付的金额，且冠安公司亦曾于2017年4月17日书面提出对账结算要求，但城建物业公司未予同意，故关于城建物业公司主张冠安公司支付各月欠付承包经营费的滞纳金的两项诉讼请求，本院不予支持，冠安公司的相应答辩意见，本院予以采纳。关于城建物业公司要求冠安公司退还预收的车位租赁费、管理费610781.62元。城建物业公司主张的金额中，一是业主提供车位租赁费、管理费发票或收据的金额为348380.05元，二是业主与中x公司签署协议由冠安公司预收的金额为169197.36元，共计517577.41元，城建物业公司提交了相应的发票、收据、协议予以佐证。冠安公司在诉讼中表示，相应金额应由双方核算后确定，但未提交相应证据证明准确金额，故对其相应答辩意见，本院不予采信，对城建物业公司这两部分相应诉讼请求，本院予以支持。城建物业主张第三部分预收金额为业主口头主张的收费，金额为93204.1元，对该部分诉讼请求，城建物业公司未提供充分证据，本院不予支持。二、关于冠安公司的反诉请求。关于冠安公司要求城建物业公司返还履约保证金20万元、诚信金18万元。根据城建物业公司提交的相应证据，冠安公司虽存在少部分管理和经营上的履约不当行为，但并不属于严重违反合同或服务质量诚信承诺书。故对城建物业公司相应反诉答辩意见，本院不予采信，对冠安公司相应反诉请求，本院予以支持。关于冠安公司要求城建物业公司支付代收的车位租赁费443750元。城建物业公司对冠安公司计算的车位租赁费金额没有异议，但对双方是否有权收取该部分租赁费存有异议，且认为应与其他款项相抵。冠安公司提交了“城建代收租赁费”的10张明细表，其中，8张表单落款处有冠安财务（王某）、城建物业财务（彭某）签字确认，经本院核算，金额为409500元。因该部分有双方签字确认，故对冠安公司该部分的反诉请求本院予以支持，对超出部分的反诉请求，本院不予支持。关于冠安公司要求城建物业公司支付代收的车位管理费16565.91元。城建物业公司认为该部分费用冠安公司无权收取。但冠安公司提供的证据“城建物业代收管理费”的明细中，有5张表单落款处有冠安财务（王某）、城建物业财务（彭某）签字确认，经本院核算，金额为13200元。故对冠安公司该部分的反诉请求本院予以支持，对超出部分的反诉请求，本院不予支持。关于冠安公司要求城建物业公司支付擅自占用车位的使用费135915元。冠安公司认为，该部分全部车位使用费应由冠安公司收取，但城建物业公司认为该部分费用冠安公司无权收取，并提交了开发商车位出租通知单，证明冠安公司签字认可收取了管理费100元同意放行，故城建物业公司不存在擅自占用问题。冠安公司通知单与城建物业公司提交的一致，通知内容及部分手写“已缴费”、“开发商车位”等内容，不足以证明该部分车位系城建物业公司擅自占用，故对冠安公司相应反诉请求本院不予支持。关于上述冠安公司主张城建物业公司支付车位租赁费、管理费、擅自占用车位使用费的滞纳金，同前述论及，双方存在合同约定模式之外的实际履约模式，确有对账核算需求，故对冠安公司主张各项费用的滞纳金的反诉请求，本院均不予支持。关于冠安公司要求城建物业公司返还空调柜机1套及上下床25套，或支付折价款8950元。城建物业公司否认曾留存空调柜机或上下床，冠安公司提供的证据亦不足以证明城建物业公司仍占有上述物品，故与冠安公司相应反诉请求，本院不予支持。关于冠安公司要求城建物业公司返还冠安公司多缴纳的人防工程使用费167100元。根据双方提交的证据，冠安公司与城建物业公司确对人防工程使用费交纳金额进行过协商，但未有证据显示双方除《停车场委托经营管理合同》外就人防工程使用费金额变更达成一致。故冠安公司应按合同约定支付相应费用，对冠安公司该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司承包管理费九十五万八千三百三十二元三角四分；二、被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司其预收的车位租赁费、管理费五十一万七千五百七十七元四角一分；三、原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司履约保证金二十万元；四、原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司诚信金十八万元；五、原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司其代收的车位租赁费四十万九千五百元；六、原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司其代收的车位管理费一万三千二百元；七、驳回原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千零六元，由被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司负担一万八千零八十三元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司负担五千九百二十三元（已交纳）；反诉费七千五百八十五元，由原告（反诉被告）北京城建物业管理有限责任公司负担五千九百一十四元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京冠安停车场管理服务有限公司负担一千六百七十一元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李增辉人民陪审员  赵翠霞人民陪审员  李桂茹二〇二〇年四月二十六日书 记 员  李天佳