云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终396号上诉人（原审被告）：杨小稼，女，汉族，1963年5月2日出生，云南省昆明市人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：周应祥、顾仕俊，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:赵文忠，男，汉族，1968年4月24日出生，云南省昆明市人，住盘龙区。委托诉讼代理人：柴德有，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨小稼因与被上诉人赵文忠租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《承包合同》，并在解除合同之日起10日内由被告将租赁的房屋、鱼塘、荒地腾还给原告；2、判令被告支付给原告租金9万元；3、判令被告支付给原告违约金2万元；4、判令由被告承担本案诉讼费。一审判决认定以下法律事实：2008年7月15日，原告与被告签订承包合同，约定被告向原告承包位于昆明市盘龙区间，后院临时房5间、荒山地4亩（含临时房5间），鱼塘一个。承包期自2008年9月1日起至2023年8月31日止，承包费每年39999元，并约定实施合同发生违约的，由违约方向守约方支付违约金20000元，双方庭审中确认，双方之间虽然签订的是承包合同，但事实上是按照租赁关系在履行合同，双方庭审中同时确认，自2008年7月15日起至2019年7月14日止的租金共计439989元，扣除被告已经支付的367999元，被告还欠原告租金71990元。原告认为被告侵犯了自己的合法权益，故诉至一审法院主张权利。另查明，昆明市盘龙区麦地塘社区居委会出具证明，记载：“兹证明云南省昆明市盘龙区双龙街道办事处麦地塘社区大凹子居民赵文忠，住址：大凹子居民小组5号。自建房（600平方）；荒坡地及鱼塘约5亩。属于赵文忠所有，房屋属于合法自建房。以上情况属实。特此证明。”一审法院认为，双方的争议焦点系：1、违约主体是谁？2、违约行为导致的法律后果是什么？针对第一个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间的《承包合同》内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期限内拖欠租金，其行为本身已然构成违约，应当承担相应的违约责任。针对第二个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从上述法条可以看出，承租人延期交付租金，出租人也给了承租人合理的期限，要求承租人限期支付，但本案被告仍然没有支付拖欠的租金，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告拖欠租金，经原告在合理期限催告后仍未支付拖欠租金，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思送达对方时为准，被告于2019年8月19日收到原告的诉状副本，故双方签订的《承包合同》于2019年8月19日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《承包合同》解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，根据双方庭审中确认，截止2019年7月14日，被告尚欠原告租金71990元，故被告应当向原告支付截止2019年7月14日的租金71990元，2019年7月15日后的租金因原告在庭审中并未主张，故原告可以另案主张。原告主张由被告腾还房屋、鱼塘、荒地的诉讼请求一审法院予以支持。对原告主张违约金20000元的诉讼请求，因被告拖欠租金的行为构成违约，导致合同被解除，原告有权向被告主张违约责任，对于违约金的认定，因双方在合同中约定的金额为20000元，并未超过法律规定，故对原告该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告赵文忠与被告杨小稼签订的《承包合同》于2019年8月19日解除；二、被告杨小稼于本判决生效之日起十日内向原告赵文忠支付截止2019年7月14日拖欠的租金71990元；三、被告杨小稼于本判决生效之日起十日内向原告赵文忠腾还昆明市盘龙区间，后院临时房5间、荒山地4亩（含临时房5间），鱼塘一个；四、被告杨小稼于本判决生效之日起十日内向原告赵文忠支付违约金20000元；五、驳回原告赵文忠的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人杨小稼不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5104号民事判决；2、将本案发回云南省昆明市盘龙区人民法院重审;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、原审法院认定部分事实错误,以致结果处理不当,恳请二审人民法院依法予以纠正。关于是否拖欠租金一事,双方当事人各执一词,从被上诉人一审提供的《收条》载明的事实看,2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的租金已结清,双方对此无争议。而此前的租金因时间跨度长达十年,上诉人的部分证据材料灭失而无法举证,但租赁关系一直存续,如果上诉人此前欠租金未付,被上诉人应及早提出异议,但被上诉人直到2019年5月7日才提出上诉人欠付其十余年前的部分租金明显违背常理,且已过诉讼时效。至于2019年度的租金系双方因被上诉人一直强占已租赁给上诉人占有使用的房屋而发生争议,上诉人要求被上诉人减少或抵扣相关租金,被上诉人亦认可收到上诉人委托的律师事务所代发的律师函,上诉人在一审开庭前坚持要求提起反诉(原审法院不收反诉状),且在被上诉人起诉前已委托律师代为支付租金,被上诉人为达到造成上诉人违约的假象故意拒收租金以致成讼。以上事实原审法院未能查明导致处理不当,恳请二审人民法院依法予以查明。二、原审判决程序严重违法,请求二审人民法院依法予以撤销。其一,原审判决超出被上诉人的一审诉讼请求,直接更改被上诉人的原审诉讼主张,程序违法根据被上诉人提交的《民事起诉状》及在原审庭审过程中的明确表态,其诉讼请求第1项为“判令解除原被告签订的《承包合同》,并在解除合同之日起10日内由被告将租赁的房屋、鱼塘、荒地腾还给原告”;而原审判决第一项为“原告赵文忠与被告杨小稼签订的《承包合同》于2019年8月19日解除”。表面上看原审判决与诉讼请求两者之间并无太大差别,但本质上完全不同。因双方对是否应当解除《承包合同》存在巨大争议,且上诉人明确表态不同意解除合同,被上诉人才向原审法院起诉请求解除合同,该诉请系变更之诉而非确认之诉。而原审判决第一项直接确认双方于2008年7月15日签订的《承包合同》于2019年8月19日(上诉人收到起诉状副本之日)解除,该判决明显超过了被上诉人一审的诉讼请求,原审法院对此裁判的基础是双方对“何时解除合同”争议的确认,这与上诉人主张的“是否应当解除合同”完全不同,原审法院在对此未释明、未给予举证、质证、辩论的情况下,违反“不告不理”、“客观、中立”原则,未审先裁变相剥夺了上诉人的重大诉讼权利,程序严重违法,应予纠正。其二,上诉人在原审过程中提出的反诉与本诉息息相关,涉及到诉的抵销问题,原审法院不予处理以致结果不当,程序违法,应予以纠正。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理。”本案中,上诉人在原审开庭前已向原审法院提交反诉状,承办人以年底无法结案为由不接收反诉状径直开庭。表面上看上诉人可另案起诉主张,但上诉人一直强调被上诉人在租赁期间又强占租赁物,该诉求涉及到“谁违约、合同是否应当解除、租金是否应当减少或抵扣”等，与本诉诉请密切相关,如不加以查明，无法评判到底是谁违约、合同是否应当解除等影响案件审理结果的基本问题。据此,上诉人在原审过程中提出反诉，有相应的事实和法律依据,原审法院依法应当受理并合并审理,原审判决对此处理不当,依法应予纠正。基于上述事实和理由,上诉人认为原审法院将被上诉人主张的变更之诉径行变更为确认之诉;不同意上诉人提出的反诉,实质上剥夺了上诉人就此举证、质证、辩论的权利,程序严重违法,恳请贵院依法撤销原判、发回原审人民法院重审。被上诉人辩称：原审判决认定事实和适用法律正确，请求贵院驳回上诉，维持原判。在二审审理中上诉人提交以下证据。第一组，收条两份，欲证明：2008年9月1日起至2018年9月1日之前的租金上诉人已全额结清,上诉人并未拖欠被上诉人租金。被上诉人对账时称尚欠其2012年度、2018至2019年度部分租金实际已付清。第二组：照片2页、情况说明1份，欲证明：2018年10月24日上诉人曾在被上诉人居住的大门墙上粘贴《通知》,让其收取2018年9月1日至2019年8月31日的租金,被上诉人拒收。2018年10月26日、2018年11月1日、2019年3月17日上诉人与委托的云南和律丰律师事务所律师多次约见被上诉人,让其收取2019年的租金,被上诉人依旧拒收,上诉人并未违约。第三组：现场照片，欲证明：被上诉人一直占用已租赁给上诉人的部分房屋、土地,被上诉人存在违约行为。原审法院不受理上诉人的反诉导致部分事实未查清,程序违法。被上诉人认为上诉人提交的证据不属于新证据，不予认可。对两份收条的三性不予认可，因为在一审的时候全部都是一笔一笔对好了，核算确定的。本院认为，上诉人提交的收条，其中1份与一审判决一致。经本院询问，被上诉人对另一份的真实性认可，并确认收到该2万元租金，且一审法院未计入其中。故本院对收条涉及被上诉人收到2万元租金事实予以确认。其余证据因与本案审理无较大关联，本院二审不予处理。在二审审理中被上诉人对一审判决认定的事实无异议。上诉人对一审判决认定的“自2008年7月15日起至2019年7月14日止的租金共计439989元，扣除被告已经支付的367999元，被告还欠原告租金71990元”有异议，认为2018年8月30日前的租金已付清，2018年9月1日之后的，因被上诉人拒收，故未付。对于上诉人的事实异议，结合本案证据来看，在卷租金收条载明的总额，不能证实其已经全额支付2018年8月30日前的租金，故对其异议，本院二审不予支持。根据双方陈述及本案二审证据，本院补充确认以下事实：2012年1月21日，被上诉人收到上诉人租金2万元，至2019年7月14日止上诉人支付被上诉人租金共计459989元，尚欠被上诉人51990元。其余事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案是否应当发回重审？本案租赁合同是否应当解除？上诉人是否应当承担违约责任？违约金如何计算？本院认为，租赁合同的承租人如迟延支付租金，经催告后，仍然拖欠租金的，出租人可诉请解除合同。关于本案是否应当发回重审的问题。上诉人认为一审法院未受理其反诉，剥夺了其诉权。本院认为，民诉法设置反诉制度，目的在于将与本诉有关的问题，交由同一审判组织解决，便利审判、减少讼累、节省司法资源。本案一审法院对上诉人的起诉行为的处理虽有不妥，但并不违反法律规定，不构成应当发回重审的法定理由。其次，上诉人认为一审判决确认本案租赁合同的解除时间，超出了一审原告的诉请，可能侵犯上诉人诉权。本院认为，一审法院对合同解除时间的处理系实体裁判，并非根本性程序错误。亦不构成应当发回重审的法定理由。故上诉人主张本案发回重审的理由不充分，本院不予支持。关于本案合同是否应当解除的问题。上诉人认为，其已经按期支付2018年8月30日之前的租金，因双方发生纠纷，被上诉人拒绝受领2019年度的租金，上诉人不构成根本性违约，本案租赁合同不应当解除。本院认为，从本案证据来看，上诉人在履行租赁合同过程中，确实有多次延付租金的行为发生，已经构成违约，现被上诉人选择诉至法院，主张解除合同，一审法院据此认为本案合同应当解除并无不当。对于本案合同的解除时间，上诉人认为，双方对合同是否应当解除存在争议，一审法院径直认定本案合同2019年8月19日解除错误。本院认为，合同解除通常存在三种情形，其一为具有法定解除权的当事人，当解除事由出现时，通知对方当事人，即解除合同。其二为双方当事人就合同解除事宜达成一致。此两种情形下，人民法院可以确认合同解除。其三合同解除为双方争讼内容，人民法院需要依据证据和合同履行情况，判断双方合同是否应当解除，符合解除条件的，应以判决方式解除，而非确认解除。就本案在卷证据和合同履行情况来看，上诉人确实存在多次延付租金行为，承租人主张继续履行合同，出租人坚持选择解除合同。则本案应当判决解除合同，一审判决对此处理不当，本院二审依法予以纠正。合同一旦解除，则上诉人应当返还租赁物，一审的相关处理并无不当。关于本案违约责任及违约金的处理问题。上诉人认为其已经按时支付了租金，不构成违约，不应承担违约金。相反，被上诉人占用了部分租赁物，应当承担相应的责任。结合本案一、二审查明的事实来看，被上诉人确实占用了部分房屋，且对上诉人使用租赁物造成了一定的影响，双方在本案租赁合同的履行过程中，均存在违约行为，且影响后果对等，双方不应再向对方支付违约金。对此，一审法院处理不当，本院二审依法予以纠正。综上，上诉人的上诉主张部分有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项及一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5104号民事判决第三项，即“被告杨小稼于本判决生效之日起十日内向原告赵文忠腾还昆明市盘龙区间，后院临时房5间、荒山地4亩（含临时房5间），鱼塘一个”；二、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5104号民事判决第一、二、四、五项，即“原告赵文忠与被告杨小稼签订的《承包合同》于2019年8月19日解除”；“被告杨小稼于本判决生效之日起十日内向原告赵文忠支付截止2019年7月14日拖欠的租金71990元”；“被告杨小稼于本判决生效之日起十日内向原告赵文忠支付违约金20000元”；“驳回原告赵文忠的其他诉讼请求”；三、解除上诉人杨小稼与被上诉人赵文忠于2008年7月15日签订的《承包合同》；四、上诉人杨小稼于本判决生效之日起十日内支付被上诉人赵文忠截至2019年7月14日所欠的租金51990元；五、驳回被上诉人赵文忠的其他诉讼请求。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年四月十日法官助理陈志远书记员汪雪媛