广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5643号 原告：贺艳，女，1985年8月4日出生，汉族，重庆市云阳县人，个体工商户，住广西柳州市鱼峰区。 原告：罗阳光，男，1981年6月14日出生，汉族，重庆市云阳县人，个体工商户，住广西柳州市鱼峰区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：王琳，广西典哲律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：程广超，广西典哲律师事务所律师。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所地：广西柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：郭鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：王婷，该公司员工。 第三人：中国民生银行股份有限公司柳州分行，住所地：广西柳州市桂中大道南端5号兆安现代城54、55号楼一、二层，统一社会信用代码：91450200059541450E。 代表人：林志强，该分行行长。 委托诉讼代理人：黄战欣，该分行员工。 委托诉讼代理人：覃萍萍，该分行员工。 原告贺艳、罗阳光与被告柳州恒大金碧置业有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司柳州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告贺艳、罗阳光及其共同委托诉讼代理人王琳，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人王婷，第三人中国民生银行股份有限公司柳州分行的委托诉讼代理人黄战欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺艳、罗阳光向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年4月6日二原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110701）及其补充协议；2、判令被告返还二原告已支付的购房款410829元；3、判令被告返还二原告为购买案涉房产支付的税费23862.68元；4、判令解除二原告与第三人签订的《个人购房/车位借款及担保合同》（合同编号：个房贷字第184002016808803号）；5、判令被告退还二原告已支付的贷款本息167928.95元；6、判令被告向第三人支付未偿还的贷款本金303121.72元；7、判令被告支付因其违约行为而应承担的违约金，暂计91675.35元（计算期限为付款期限至2019年10月10日），此后以被告应支付的全部款项总额为基数，按照年利率6%计算至全部款项付清时止；8、判令本案诉讼费由被告承担。（以上合计：997417.7元）。 事实与理由：2016年4月6日，二原告与被告签订编号为01201509022800110701的《商品房买卖合同》及合同附件，合同约定二原告向被告购买坐落于柳州市翡翠龙庭14栋办公楼1-7号商铺，商品房总价为820829元，建筑面积共27.47平方米。合同签订后二原告向被告支付了购房首付款410829元（含50000元购房定金），并缴纳税款23862.68元。其后，二原告与第三人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，由第三人将所借款项410000元足额支付给被告，截止2019年6月10日，二原告向第三人还款本息合计167928.95元，未偿还的贷款本金为303121.72元。 二原告认为，在履行该《商品房买卖合同》过程中，被告存在以下违约行为，已符合法定及双方约定的解除合同的情形： 一、被告擅自更改规划总平图施工建设，已严重影响二原告所购商品房的价值与使用功能。 2018年，经二原告实地查看发现所购的14栋办公楼已经建成与北面道路存在3米高的落差，与之前被告提供的宣传图册、沙盘图、规划总平图、合同约定的“临街商铺”严重不符。二原告随即查看了规划总平图，发现按照2015年恒大·翡翠龙庭规划总平图办公楼标高94.1,北面道路标高93.05,办公楼与道路间落差应为1.05米。而被告在未经柳州市规划局批准的情况下擅自对规划总平图变更施工建设，最终将14栋办公楼建成办公楼与道路间落差为3米,并在落差3米的基础上加建了护栏、汽车弯道,种植了高遮挡的绿植,并在唯一通往商铺的路口加设机动车出入闸口，被告的行为严重影响二原告所购商铺的价值及租赁收益。然而被告在14栋办公楼建成后直至2019年1月25日才向市规划局申请“根据实测数据调整总平图办公楼北侧已实施道路标高”,2019年2月26日,市规划局召开关于恒大·翡翠龙庭小区规划总平图调整问题听证会。然而此时14栋办公楼已然建设与总平图不符，被告未依法申请变更而擅自施工建设，被告的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第五十条的规定。并且依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，被告在规划部门批准规划变更的情况下对所购商品房进行规划变更，二原告要求退房的，被告应当在90天内退还已付款。附件四：《合同补充协议》第六条约定，在规划部门批准的情况下，因被告改变规划致使二原告遭受直接损失的，被告承担赔偿责任。基于以上约定，被告在未经规划部门批准、未告知二原告的情况下擅自变更规划建设，致使二原告所购房屋价值、使用功能受到严重的不良影响，二原告依法依约享有合同的解除权，并且要求被告赔偿二原告购房款被占用期间的损失。 二、被告逾期交房超过180日，且因被告的违法违规行为至今无法竣工验收，商品房交付遥遥无期。原、被告双方在《商品房买卖合同》第八、第九条约定，被告应当在2018年10月31日前交付二原告所购商品房，逾期超过180日后，二原告有权解除合同，被告应当在二原告解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并承担违约金。被告只有取得了房屋建筑工程竣工验收备案证明才到达交付的条件。截止二原告提起诉讼之时，被告已逾期交房340天，且被告于2019年1月25日向柳州市规划局申请的变更总平图尚未有结论，二原告所购房屋至今达不到交付条件，交付日期仍遥遥无期，二原告依约有权解除《商品房买卖合同》及其附件，并要求被告承担违约责任。 综上所述，为维护二原告的合法权益，故依法提起本案诉讼，请求人民法院依法判决。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称，不同意二原告的诉讼请求。第一，本案不存在被告擅自更改规划总平图及违规建设严重影响案涉商铺使用功能的问题，二原告所反映的问题综合认为所购买商铺与门口的市政道路有高度落差，但是产生该情况的原因不是被告更改楼房规划建设的审批计划，而是门口的市政道路在建设的时候有关政府部门没有按照原设定的审批规划进行建设，导致市政道路路基被降低，产生了落差，发生该情况的原因不在被告，被告提交的证据表明，案涉商铺所在的楼栋一直是按照规划审批的要求进行施工的，没有任何更改的情况。第二，关于逾期交房，在合同约定的交房时间届满前，被告已组织相关施工单位、监理单位、设计勘察等单位对案涉房屋所在楼栋的工程质量进行了验收，证明楼栋的主体质量合格，可以投入使用，被告也按时向二原告发出了收房通知，是二原告的原因导致没有办理收房手续，另外，合同中确实有竣工备案收房的约定，但是到目前为止，该楼栋之所以没有办理竣工备案并非是因为质量问题，而是规划部门认为案涉小区总的非机动车位配备配比不足，要求被告完善该问题后再通过竣工备案。第三，在合同约定的收房期限届满之前，被告组织了有关单位通过了五方验收，五方验收的资料已经提交给住建部门，正在办理竣工备案手续。 第三人中国民生银行股份有限公司柳州分行陈述称，一、本案有两个法律关系，一个是二原告与被告的商品房买卖合同关系，另一个是二原告、被告与第三人的金融借款合同关系，解除房屋买卖合同不必然必须解除金融借款合同。二、第三人在案涉商品房上已经设定了预抵押登记，对该房屋享有期待权。在贷款未结清前，解除商品房买卖合同，将给第三人造成不可挽回的损失。三、第三人依据与二原告、被告三方签订的借款及担保合同已履行了借款义务，二原告应当依照合同的约定履行还款义务，被告承担连带担保责任。截止2019年11月12日，二原告尚欠第三人借款本金287654.71元、利息86.14元（之后利罚息依据合同另行计算）。第三人的合法权益应当受到法律保护，商品房作为二原告向第三人申请贷款的征信措施，在原告结清贷款前就解除商品房买卖合同，会使第三人的贷款面临抵押物丧失的风险，对善意第三人明显不公平，侵害了第三人的合法权益。为维护第三人的合法权益，请二原告与被告先行结清贷款后再解除房屋买卖合同关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证的证据能否支持其各自主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月6日，原告贺艳、罗阳光（乙方）与被告（甲方）签订一份《恒大·翡翠龙庭楼宇认购书》，约定乙方向甲方认购恒大·翡翠龙庭14栋商铺107号房,选择毛坯装修标准，乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）。同日，原告贺艳、罗阳光（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110701），约定买受人向出卖人购买位于，用途为商铺，建筑面积为27.47平方米，房屋总价款为820829元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、详见合同补充协议（附件四第二条）。合同第八条约定，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同第九条第1项第（2）点约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。附件四：合同补充协议第二条约定，双方同意本合同第六条补充如下：（一）买受人按第3种方式按期付款：乙方须于2016年4月6日前支付首期房款410829元，同时签署《商品房买卖合同》；余款（即41万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年4月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第四条约定，双方同意本合同第八条补充如下：1、买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭贷款未划入监控账户），交楼期限顺延。2、由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行延迟或遇天气因素或其他非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延。第六条约定，双方同意本合同第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，买受人在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还已付购房款，解除合同及办理相关手续的费用由买受人承担。经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人，除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任，买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内进行公示，但不承担违约责任、赔偿责任，买受人无权因该设计变更解除合同。第十三条第4款约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权，本补充协议有特殊约定的从约定。第十三条第5款约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。第十三条第7款约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 合同签订后，二原告向被告支付了首期购房款410829元，并缴纳了税款23862.68元。二原告以按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款410000元（二原告与被告、第三人签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定借款金额410000元，借款期限自2016年4月15日至2026年4月15日，第三人已依约发放借款）。 另，涉及“翡翠龙庭”小区的日期为2014年11月的总平面图中，与位于办公楼北面的城市道路相通的该小区出入口标高93.05,办公楼区域标高94.1。日期为2019年1月的总平面图中，与位于办公楼北面的城市道路相通的该小区出入口标高90.92,办公楼区域标高93.92。2019年1月25日，柳州市规划局发布《规划通告》，其中载明：“柳州恒大金碧置业有限公司开发建设位于东环大道168号的“翡翠龙庭”小区规划总平图曾于2015年1月9日经我局批准。柳州恒大金碧置业有限公司根据实际开发建设情况向我局提出申请，拟对“翡翠龙庭”小区规划总平图进行调整，此次规划方案调整内容为：（1）项目在规划核实阶段……（2）地上建筑面积……（3）根据实测地形图调整总图办公楼北侧已实施道路标高调整。（4）根据实际建筑施工图……（5）调整后，项目容积率、建筑密度、绿地率、停车位数量等各项规划指标均维持不变。修改后的规划总平方案内容符合国家相关规范及柳州市城乡管理技术规定。……并召开听证会……。” 二原告认为，被告存在未按期交付符合合同约定条件的商铺以及擅自更改规划总平图等违约行为，故向本院提起诉讼，并提出前述请求。 本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、二原告与被告于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110701）是否应当解除以及被告是否应返还二原告购房款410829元？2、被告是否应返还二原告已支付的税费23862.68元？3、被告是否应向二原告支付违约金？4、二原告与被告、第三人基于《个人购房/车位借款及担保合同》产生的法律关系是否应在本案中审理？ 针对争议焦点1，本院认为，二原告与被告于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等、自愿、公平基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据二原告提供的《收据》、《个人购房/车位借款及担保合同》，证实二原告已向被告付清了购房款，被告亦无异议，本院对此予以确认。虽然在日期为2014年11月的总平面图与日期为2019年1月的总平面图中，位于办公楼北面的城市道路相通的该小区出入口标高与办公楼区域标高的落差显著增加，但是结合2019年1月25日的《规划通告》中载明的“（3）根据实测地形图调整总图办公楼北侧已实施道路标高调整”，即城市道路标高调整并非被告行为，且该变更亦不属于合同补充协议第六条第一款所约定结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更应予告知二原告及二原告可以据以解除合同的情形，故对于二原告基于该标高落差变化的情形主张解除合同的观点，本院不予采纳。关于二原告主张依据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定要求解除合同的意见，本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2018年10月31日前向二原告交付符合合同约定条件的房屋，但被告未能举证证实已向二原告交付案涉房屋，且翡翠龙庭办公楼截止于2020年1月7日尚未经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格，被告未能取得五方验收合格的原因并非属于《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第四条所约定可据实予以延期交付的情形，因此，被告存在逾期向二原告交付符合合同约定条件房屋的违约情形，且逾期交房已经超过180天，已符合《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）点约定，二原告有权解除合同。但合同补充协议第十三条第4款对二原告享有的约定解除权的行使期间进行了限制，即“解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，故二原告行使约定解除权的期间于2019年5月30日届满（自2018年10月31日至2019年4月30日合计180日，自2019年5月1日至2019年5月30日系约定解除权的除斥期间）,至二原告起诉之日即2019年10月12日，合同约定的解除权已消灭。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。由于向二原告交付符合合同约定条件的房屋系被告关于《商品房买卖合同》所负的主要债务，在二原告起诉之后，被告仍未积极履行主要债务，截止2020年1月7日案涉房屋仍未经过五方验收合格，且二原告所购房屋用途为商铺，被告的以上持续违约行为对于二原告为实现所购商铺的预期利益亦造成严重影响，因此，二原告主张解除与被告于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110701），符合法律规定，本院予以支持。由于二原告主张解除的补充协议系《商品房买卖合同》的附件，故本院依法解除《商品房买卖合同》亦已包括解除合同附件即补充协议，无需单独判决解除补充协议。由于被告违约导致《商品房买卖合同》解除，因此，被告应向二原告返还已支付的购房款410829元，对于二原告的该项诉讼请求，本院亦予支持。 针对争议焦点2,本院认为，由于税费系由税务部门依法根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》而收取，现该《商品房买卖合同》已被解除，二原告可依照退税流程依法向税务部门申请退税，并未造成该损失，故对二原告要求被告返还其已支付的税费23862.68元，本院不予支持。 针对争议焦点3,本院认为，虽然根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）点的约定，被告应向原告支付的违约金标准按照原告累计已付款的1%计算。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。由于以合同所约定的违约金计算标准所计算得出的金额已明显低于因被告违约所造成的二原告的资金占用损失及预期利益损失，本院酌情予以调整，以二原告已付总房款820829元的3%计付违约金，因此，被告应向二原告支付违约金24624.87元（820829元×3%），对于二原告诉请超过的部分，本院不予支持。 针对争议焦点4,本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。由于第三人并未在本案庭审辩论结束前提出诉讼请求，因此，本院在本案中对于二原告与被告、第三人基于《个人购房/车位借款及担保合同》产生的法律关系不予审理，故对于二原告主张解除《个人购房/车位借款及担保合同》、要求被告退还已支付的贷款本息167928.95元以及要求被告向第三人支付未偿还的贷款本金303121.72元的诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告贺艳、罗阳光与被告柳州恒大金碧置业有限公司于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201509022800110701）； 二、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺艳、罗阳光返还购房款410829元； 三、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺艳、罗阳光支付违约金24624.87元； 四、驳回原告贺艳、罗阳光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费17466元（原告贺艳、罗阳光已预交），由原告贺艳、罗阳光负担7761元，被告柳州恒大金碧置业有限公司负担9705元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  唐巧萍 人民陪审员  姜 霞 二〇二〇年四月十日 书 记 员  朱莹莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。