四川省北川羌族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0726民初2792号 原告：绵阳科技城发展投资（集团）有限公司，住所地：四川省绵阳市科教创业园区。 法定代表人：蒋代明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：粟沛，四川浩鼎律师事务所律师。 被告：北川羌族自治县永昌镇天音歌城，经营场所：四川省北川羌族自治县永昌镇新川路32号。 经营者：何晓荣，男，1969年7月29日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：黄伟，男，1987年2月5日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 被告：罗俊林，男，1980年8月24日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 被告：刘建，男，1987年2月25日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 被告：何晓荣，男，1969年7月29日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 以上五被告委托诉讼代理人：周贞东，四川智东律师事务所律师。 原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司（以下简称：绵阳科发集团公司）与被告北川羌族自治县永昌镇天音歌城（以下简称：北川天音歌城）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，于2019年10月22日、11月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理过程中，原告绵阳科发集团公司申请追加黄伟、罗俊林、刘建、何晓荣为被告，本院予以准许，并于2020年1月7日再次依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳科发集团公司委托诉讼代理人粟沛，五被告委托诉讼代理人周贞东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳科发集团公司向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告租赁合同关系；2.被告立即返还房屋并恢复原状；3.由被告支付原告欠缴租金2390854.94元（租金截止到2019年3月31日，计算至实际返还房屋之日止），逾期支付租金违约金1473589.40元（计算至实际返还房屋之日止），共计3864444.34元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年4月8日，被告与北川文化旅游投资有限责任公司签订《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，租赁房屋位于，租金为26000元／月，年租赁费前三年每年递增10%（截止于2014年6月20日，租金应为31460元／月）。合同还约定乙方不按时缴纳租金等费用的，逾期一日，甲方将按租金总额1%标准计收违约金，超出30日还未交纳，甲方有权解除租赁合同。同时，乙方拖欠租金、水、电、气等各项费用达30天，甲方有权终止合同、收回商铺，并不予退还保证金，给甲方造成损失的，乙方应全额赔偿。房屋租赁合同到期后，被告继续租赁房屋，与原告形成事实租赁关系，成立不定期租赁合同，但被告自2014年7月起一直欠缴房租，原告多次催缴无果，为维护其合法权益，故诉至法院。 被告北川天音歌城辩称：1.原告与被告之间不存在租赁合同关系，原告和被告主体不适格，原告不享有主张合同终止的权利，被告不应承担租金支付义务；2.对租金标准不予认可，物权发生变更后，原告未向被告告知，未保护被告的优先购买权，原告取得房屋所有权后未向被告及其他商户释明，也没有对房屋进行管理、修缮，没有尽到业主的义务，被告自己进行的修葺，该部分费用应从租金中予以扣除，租金的价格应由出租方和承租方共同商定后再计算，如果协商不成，应按市场价即周边的租金价格确定；3.诉讼时效已过，原告未进行催收，租金应从被告接到法院传票之日起计算；4.被告不存在违约情形。所以，请求驳回原告的诉讼请求。 被告何晓荣辩称：其不是案涉门面的实际经营者，实际经营者是罗俊林、黄伟、刘建，北川天音歌城已签订了转让协议，其他辩论意见与被告北川天音歌城辩论意见一致，应从原告起诉的时间开始计算租赁费。 被告黄伟、罗俊林、刘建三人辩论意见一致：认可其为被告北川天音歌城现在的实际经营者，其他意见与被告北川天音歌城辩论意见一致，应从原告起诉的时间开始计算租赁费。 本院经审理认定事实如下：2011年3月9日，被告何晓荣作出承诺书，载明：本人于2011年3月9日通过现场公平竞租方式，取得巴拿恰商业街商铺门牌号为××／3（号）,经营业态是歌城的铺面租赁权，自愿接受每月26000元的租赁价格。现郑重承遵守北川文化旅游投资有限公司相关规定，积极配合文旅公司在2011年3月13日内做好装修设计方案，并交文旅公司审核同意后进行装修；保证在2011年6月20日开店经营，同时自觉服从文旅公司管理，把经营业态尽全力发展好。同时承诺书载明：面积1200平方米，房租26000×3＝78000元，垃圾清运费1200×3＝3600元，保证金26000×12×3090＝93600元，合计175200-40000＝135200元。2011年3月24日，北川文化旅游投资有限公司（甲方）与被告何晓荣（罗某某代签）签订《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，合同约定:乙方（何晓荣）承租的商铺位于巴拿恰商业街“××／3楼”号，未装修，通水、电、气，建筑质量合格，该商铺只能用于经营歌城。承租商铺期限从2011年6月20日起至2016年6月19日止，租赁期限五年，免租时间从2011年3月24日起至2011年6月19日止。乙方承租商铺租金为23499元／月，乙方于合同签订前一次性向甲方付清该商铺三个月租金26000.00元／月，合同签订前一次性向甲方付清该商铺三个月租金78000.00元，分四次付清一年租金，每次租金均提前30天一次性缴纳，年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定……乙方向甲方支付保证金为首年年租金的30%（20%的履约保证金和10%的质保金）93600.00元，合同终止后，甲方确认乙方没有违约行为，即在乙方办理完不再租赁手续后10日内，将该保证金无息全额退还给乙方……如乙方不按时缴纳租金等费用的，逾期一日，甲方将按租金总额的1%标准计收违约金，超出30日还未交纳，甲方有权解除合同……房屋租赁期限届满，该租赁合同自行终止，乙方若需要继续租用，应当在租赁期限届满前30天提出，并经甲方同意，重新签订租赁合同。被告何晓荣交纳了前三个月的门面租金共计78000元，此后未交纳房屋租金。 2012年12月18日，被告何晓荣注册个体工商户“北川羌族自治县永昌镇天音歌城”，经营者为被告何晓荣，经营场所为北川羌族自治县永昌镇新川路32号。2017年6月19日，被告北川天音歌城（甲方）与罗俊林、黄伟、刘建（乙方）签订《北川羌族自治县永昌镇天音歌城转让协议》，约定：歌城由乙方承包经营，2017年6月19日以前所产生的经营费由乙方负责，与甲方无关，转让价格为2017年6月19日以前甲方未付房屋租金（以业主方实收金额为准），合同签订后，乙方负责付清甲方所欠房屋租金及乙方转让之前经营中所产生的一切费用。 另查明，案涉门面2层产权面积为828.52平房米，3层产权面积为496.04平房米，合计1324.56平方米。北川文化旅游投资有限责任公司系北川羌族自治县禹羌投资有限公司的全资子公司。2014年6月30日，由于资产债务划转，北川羌族自治县禹羌投资有限公司将被告所承租的门面房划转给原告，原告于当日全面接收所划转的资产。2015年9月8日，原告向尔玛小区的商业门面承租户发出《公告》，对原告委托绵阳科发长泰实业有限公司管理北川资产商业门面相关事项进行公告，对原告因债务划转资产的范围、原告与各承租方重新签订租赁合同的方案、未签订合同的后果等内容进行公示。北川巴拿恰商业铺面的另一房屋所有权人北川发展投资有限责任公司委托相关机构进行评估，巴拿恰商业街门面租赁价格一楼9元至29元/平方/月不等，二楼为5元/平方/月。与案涉门面相邻的巴拿恰商业街2-3楼门面2019年度租金标准为5元/平方/月。 上述事实有原、被告身份信息、承诺书、《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》《北川羌族自治县永昌镇天音歌城转让协议》《公告》、租赁合同以及当事人的陈述等证据予以证实，事实清楚，足以认定。 本院认为：根据采信证据和认定事实以及原、被告之间的诉辩主张，本案争议焦点归纳如下：一是关于租赁合同的主体问题。 北川文化旅游公司与何晓荣签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，被告何晓荣予以认可，是双方真实意思表示，不违反相关的法律规定，该合同合法有效。在租赁期限内，由于债务划转资产的原因，本案所涉租赁物已于2014年6月30日归原告所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告何晓荣与北川文化旅游公司签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》的效力及于原告与被告何晓荣之间形成的租赁合同效力。2016年6月19日，商铺租赁期限届满，原告与被告何晓荣未签订新的租赁合同，被告何晓荣也未提出和实际退出对案涉门面的使用，营业执照经营者登记为被告何晓荣的被告北川天音歌城仍然在占用案涉门面，原告与被告何晓荣之间形成不定期租赁合同关系，双方主体适格，被告何晓荣应按约向原告支付租金。被告北川天音歌城系被告何晓荣租赁案涉门面后申请登记注册并经营的，不是上述合同的向对方，故不以其名义承担租金支付责任；被告黄伟、罗俊林、刘建从2017年6月19日起实际经营北川天音歌城，其转让行为系北川天音歌城的内部经营问题，并未取得原告的转租同意或者认可，对原告不产生约束力，租赁合同的主体没有发生变化，仍是被告何晓荣，仍由其向原告承担租金支付责任。 二是关于诉讼时效的问题。承租人何晓荣与原所有权人之间签订的租赁合同约定的租赁期限为5年，即从2011年6月20日至2016年6月19日止，约定的租赁期限届满后，被告何晓荣与原告之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告何晓荣应当在每届满一年时支付租金，因此2016年6月20日至2017年6月19日止的租金诉讼时效应从2017年6月20日起计算，此后以此类推，根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持”的规定，2016年6月20日至原告起诉之日期间的诉讼时效应为三年，原告于2019年10月9日起诉，其主张的租赁费应从2016年10月9日起计算。因原告未提供对被告何晓荣进行催收的依据等足以证实诉讼时效中断或中止的证据，对于原告起诉的2014年7月1日至2016年10月8日期间的租赁费，已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张进行了《公告》等催收方式，但其内容均针对的是尔玛小区门面，并不是巴拿恰案涉位置所处门面，两者地理位置不同，不能视为对案涉门面进行了催收。 三是关于终止租赁合同关系的问题。原告主张合同终止，并要求被告立即返还房屋并恢复原状，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告的该请求本院予以支持。 四是关于租金的标准及违约金的问题。北川文化旅游公司与何晓荣签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，关于租金的约定：“年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定”，租赁期限为5年，即从2011年6月20日至2016年6月19日止，故前三年即从2011年6月20日至2013年6月19日止的租赁费应为每年递增10%，三年后即2013年6月20日起的房屋租赁价格应根据市场情况重新审定。原告主张从2014年7月起在此前基础上逐年按每年递增10%的标准收取租金，即2014年7月起月租金为34606元，2015年6月20日起月租金为38066.60元，2016年6月20日起月租金为41873.26元，2017年6月20日起月租金为46060.59元，2018年6月20日起月租金为50666.64元，不符合上述合同的约定，且原告未提供证据证实其主张的标准为“根据市场情况”确定的，故本院对此主张不予支持。根据北川巴拿恰商业街门面的另一房屋所有权人北川发展投资有限责任公司委托相关机构进行的评估，铺面租金为一楼9元至29元/平方/月，二楼以上为5元/平方/月，且案涉门面邻近的2-3楼2019年度租金为5元/平方/月，因此根据市场行情，酌情认定案涉门面（均为2、3楼）租金为5元/平方/月。从2016年10月9日至截止2020年1月7日（法庭辩论终结之日），被告何晓荣共计欠缴原告租金为：258289.20元（1324.56×5×39）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告何晓荣应当在每届满一年时支付租金，其未按时支付租赁费，则应承担逾期支付责任，综合双方未就租赁费标准达成一致协议的实际情况，参照中国人民银行同期一年期贷款利率，酌情认定被告何晓荣按年利率6%的标准承担从2016年10月9日至2019年1月7日期间租赁费178815.60元的逾期支付责任，即24140.17元（178815.60×6%×2.25）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、终止原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司和被告何晓荣之间的租赁合同关系，由被告何晓荣在本判决生效后90日内返还原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司所有的北川羌族自治县Ｃ4栋二、三层门面； 二、由被告何晓荣在判决生效后10日内支付原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司从2016年10月9日至2020年1月7日止的房屋租金258289.20元，并承担逾期支付责任24140.17元； 三、驳回原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37716元，减半收取计18858元，由被告何晓荣负担10000元，原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司负担8858元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  胡超兰 二〇二〇年四月十三日 书记员  许 萍