河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初298号原告：赵英杰，男，汉族，1956年4月11日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。一般代理。被告：付百岁，男，汉族，1960年5月16日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张雅晶，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代领法律文书等。被告：洛阳天通房地产开发有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城关镇兴宜西路（锦绣花园小区后排）。法定代表人：付豪，总经理。委托诉讼代理人：张留安，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代领法律文书等。原告赵英杰诉被告付百岁、洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵英杰及其委托诉讼代理人闫建国、被告付百岁及其委托诉讼代理人张雅晶、被告天通公司委托诉讼代理人张留安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵英杰向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除原被告之间的《天通城房屋销售认购协议》；2.被告立即返还原告购房款600万元；3.被告支付违约金120万元；4.被告支付原告利息损失7.2万元（暂计算自2019年6月6日至2019年12月6日，利息月息2%，余后按实际支付之日止计算）；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月16日，原、被告签订《天通城房屋销售认购协议》，双方就原告购买被告开发建设的位于宜阳县城天通城项目的房产达成共识，原告于2016年3月13日向被告交付购房款600万元，被告出具收款收据，双方并于2016年3月16日签订编号为01-636号《天通城房屋销售认购协议》，约定原告购买天通城8号楼8、9、10、11楼四层，面积为2608平方米，每平方米价为2300元，共计600万元整，并在协议上注明已收取600万元购房款(交款收据号为4236962)。该协议并约定，原告应在被告通知五日内携带认购协议、收据和有效证件到售楼部办理相关购房手续，逾期视为原告自动放弃购房优惠，逾期三日起，被告可对该房自行处理，若原告中途退房，承担20％违约金。协议签订后，原告多次找被告要求签订《商品房买卖合同》，被告迟迟不通知和原告签订合同。据此，原告于2019年4月17日在宜阳县人民法院起诉主张认购协议有效并办理房屋登记手续。2019年5月28日，宜阳县法院送达(2019)豫0327民初930《民事判决书》，判决双方协议有效。2019年6月3日被告发函，通知原告签订《商品房买卖合同》，并要求原告按现行房价上调原购房价款。2019年6月6日，原告复函并随后到被告处，讲明房款上调并违反协议约定，并要求其出示《商品房预售许可证》，被告坚持上调房款并且不能出示《商品房预售许可证》，导致双方无法签订正式《商品房买卖合同》。根据宜阳县法院第930号《民事判决书》查明的事实，被告于2019年5月22日止尚未办理预售许可证，且涉案楼房现在仍处停工状态，属烂尾楼。根据以上情况表明，双方协议的目的实现遥遥无期，但被告长期占用原告资金。鉴于被告的违约行为，原告为避免重大经济损失，故主张解除双方协议，由于被告的违约行为，不但已给原告造成不必要的经济损失，而且这个行为也是违反双方协议约定，更是我国法律所不允许的。综上所述，因为被告的过错行为，已造成双方协议不能继续履行，应当解除。被告应依约承担违约责任并承担原告的相关损失和返还原告购房款。请法院依据事实和法律，依法公断，支付原告诉讼请求，保护原告合法权益。被告付百岁辩称：答辩人与原告系朋友关系。答辩人在2011年左右，先后借过原告大约几百万元，约定月息4分，2012年4月23日至2014年3月21日，付百岁先后归还原告本息共计1010万元，至此，答辩人已经将原告所有借款还清，但并没有收回借条。2016年3月份，原告要去北京办理抵押贷款手续，需要答辩人给他出具一套购房手续，由原告用于办理抵押贷款，原告在没有与答辩人算账的情况下，答辩人就以天通公司的名义签订了《天通城房屋销售认购协议》，但事实上，答辩人已经还清了原告的所有欠款，并不欠原告任何款项，且原告并没有向天通公司支付任何购房款，答辩人也没有向天通公司支付任何购房款。因此，答辩人没有向原告返还购房款600万元、违约金及利息的义务，原告的诉求不能成立。被告天通公司辩称：一、原告所诉与客观事实不符。原告诉称:“根据以上情况说明，双方协议的目的实现遥遥无期，但被告长期占用原告资金”与客观事实不符。事实上，原被告于2016年3月16日确实签订了一份《天通城房屋销售认购协议》，签订该协议的前提是原告与答辩人公司员工付百岁个人系朋友关系。付百岁在2011年左右，借过原告大约几百万元，约定利率4分。2012年4月23日至2014年3月21日，付百岁先后归还原告本息共计1010万元。2016年3月份，原告要去北京办理抵押贷款手续，需要答辩人给他出具一套购房手续，由原告用于办理抵押贷款。事实上，答辩人根本没有接到原告的购房款600万元，原告根本没有实际向我公司支付任何购房款。宜阳县人民法院(2019)豫0327民初930号《民事判决书》判决后，答辩人在2019年6月2日向原告发函，要求原告在指定期限内签订《商品房买卖合同》，并按现行房价如数缴纳相应的房款，逾期视为自动放弃相关权利。原告在2019年6月6日给答辩人的复函中，也承认没有实际缴纳房款的事实。因此，原告所诉与客观事实不符。二、原告的诉讼请求不能成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。1.原告请求解除原被告签订的《天通城房屋销售认购协议》不能成立。虽然宜阳县人民法院(2019)豫0327民初930号《民事判决书》确认了原被告签订的《天通城房屋销售认购协议》有效，但答辩人2019年6月2日向原告发函，要求原告在指定期限内签订《商品房买卖合同》，并按现行房价如数缴纳相应的房款，逾期视为自动放弃相关权利，而原告没有在指定期限内与答辩人签订《商品房买卖合同》，但原《天通城房屋销售认购协议》已经失效，不存在通过司法途径解除该协议。2.原告请求返还其购房款600万元、违约金120万元及利息更是不能成立。原告根本没有支付购房款600万元，根本不存在返还购房款的事实，也不存在违约金的问题，即使违约，也是原告违约；原告要求支付利息更是无稽之说。关于付百岁是否欠原告借款，根据付百岁陈述，早在2014年3月21日前已经归还原告1010万元，原告与付百岁之间的借款问题，应当由其双方对账或者算账确定，但与答辩人无关，答辩人不应当就原告与付百岁的民间借贷中产生的任何法律关系负责。因此，原告请求答辩人返还其购房款、违约金及利息没有事实根据和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。经审理本院查明如下事实：2016年3月13日，被告天通公司向原告赵英杰出具《收据》载明，今收到赵英杰交来天通城8号楼8、9、10、11层计2608.6平方米，人民币（大写）陆百万元整。被告天通公司同时在该《收据》上加盖印章“洛阳天通房地产开发有限公司销售部”、“洛阳天通房地产开发有限公司财务专用章”。2016年3月16日，分别以被告天通公司、原告赵英杰为甲、乙方，双方签订《天通城房屋销售认购协议》约定，赵英杰自愿定购天通城项目8号楼、建筑面积约为2608.6㎡的房产。并通过以下条款对双方权利义务进行明确约定，一、乙方声明对甲方开发的天通城项目（以下简称本项目）之情况已经有了充分了解，并且自愿与甲方签订本认购协议书。二、乙方自愿定购本项目8号楼、建筑面积约为2608.6㎡（最终面积以房管局实测面积为准）。三、乙方同意签订本认购协议书，预付人民币￥600万元做为购房诚意金。四、本认购协议书签订后，乙方享有该物业优先购买权，并应在甲方通知五日内凭本认购协议书、收据和有效证件前往甲方售楼部缴纳房款并办理相关购买手续，所交诚意金即转为购房款；乙方须按照约定签署《商品房买卖合同》，逾期则视同乙方自动放弃购房优惠；逾期三日起，甲方可对认购房屋另行处理；如乙方中途退房，将收取20％违约金。五、本认购协议书中建筑面积为预测面积，最终以政府部门实际测量值为准。六、乙方填写的内容必须属实，如乙方填写疏漏，联系方式、地址等不正确，导致甲方通知不能按时到达乙方，甲方将不承担任何责任。七、在签署本认购协议时，认购人已完全知晓该商品房及该商品房所属楼宇、所属项目的全部情况，本认购协议书一式三份，甲方两份、乙方一份。八、其他，由天通城8号楼，8、9、10、11楼计2608.6平方米，每平方米价2300元，共计陆佰万元整，此房全款已付清。被告天通公司在该协议落款“甲方（盖章）”处加盖印章“洛阳天通房地产开发有限公司销售部”、“洛阳天通房地产开发有限公司”，原告赵英杰在该协议落款“乙方（签字）”处签名“赵英杰”予以确认。上述《天通城房屋销售认购协议》签订后，被告天通公司未依约同原告赵英杰签订商品房买卖合同。2019年4月17日，原告以其多次要求被告签订商品房买卖合同未果、被告迟迟不与其签订商品房买卖合同的行为致使其购买房屋的合同目的不能实现为由，诉入本院。请求依法确认上述《天通城房屋销售认购协议》有效，并判令被告就该协议约定房产为其办理不动产权属证书。被告以其与原告不存在房屋买卖关系，原告未实际交付购房款为由辩称不应承担责任。2019年5月28日，本院依法作出（2019）豫0327民初930号民事判决书，依法确认原告赵英杰与被告洛阳天通房地产开发有限公司上述《天通城房屋销售认购协议》有效。被告天通公司收到上述民事判决书后于2019年6月3日向原告赵英杰发出《通知书》载明，1.2016年3月16日原告与被告天通公司签订《天通城房屋销售认购协议》后，原告一直未与被告天通公司签订商品房买卖合同，也一直未向被告天通公司实际交纳购房款。2.宜阳法院（2019）豫0327民初930号民事判决书，依法确认原告与被告天通公司之间的《天通城房屋销售认购协议》有效，但驳回了原告其他诉讼请求。3.根据法院判决双方间的《天通城房屋销售认购协议》的性质，属于商品房预约合同而非正式的商品房买卖合同。4.关于房屋问题，原告2016年3月份预定的房屋的价格，已经与现房价不符，随着房价的不断上涨，在签订正式商品房买卖合同时，根据现行房地产的市场价格予以上调。现依法通知原告于2019年6月8日前，到被告天通公司签署正式的商品房买卖合同，并按照商品房买卖合同的约定，如数交纳相应的房款。逾期视为原告自动放弃与被告天通公司签订正式的商品房买卖合同，被告天通公司将对原告预定的上述房屋进行重新安排处理。原告赵英杰接到上述《通知书》后，于2019年6月6日向被告天通公司发出《关于签订《商品房买卖合同》的复函》载明，1.2016年3月16日《天通城房屋销售认购协议》约定在被告天通公司通知五日内双方签订商品房买卖合同，但原告多次找被告天通公司，被告天通公司让原告等通知去签合同。至今已达三年多，被告天通公司于2019年6月4日才通知原告签订商品房买卖合同，并不是原告一直未与被告天通公司签订。2.双方的《天通城房屋销售认购协议》是有效协议，对双方均有约束力，不但明确了房产面积及单价，对总房价也予以确认，是双方真实意思一致的表示，且不受市场价格涨价调整。被告天通公司主张签订商品房买卖合同时上调房价没有法律依据，违反双方约定，原告不认可。双方应按协议约定价格执行。3.关于购房款交付问题，双方都很清楚，此房是冲抵被告天通公司及被告天通公司股东（原法定代表人）付百岁的共同的借款，所以被告天通公司同意以认购协议书中约定的房屋的面积、房价冲抵该借款中的600万元债务作为原告交付的购房款。且被告天通公司在双方认购协议书上注明600万元房款已付清，交付房款收据上加盖被告天通公司公章及财务章予以确认。现被告天通公司让原告再如数交纳相应房款是不讲诚信的行为。原告没有继续交付的义务。被告天通公司如对上述房产重新处理将会承担重大损失。根据以上情况原告可于2019年6月8日到被告天通公司处协商、签订依法合规的商品房买卖合同。后原告赵英杰到被告天通公司处协商签订正式商品房买卖合同，双方就是否上调房款问题达不成一致意见，正式商品房买卖合同至今未签订。庭审中，被告付百岁提供银行流水8张，该被告主张涉及向原告赵英杰转款共计1010万元。用于证明，其以通过银行转账方式向原告偿还了全部借款，原告主张的房款系用借款冲抵的事实不存在。原告以该银行转账均发生在《天通城房屋销售认购协议》签订日2016年3月16日，及被告天通公司向其出具收到房款《收据》日2016年3月13日之前为由表示不予认可。经本院核对，上述1010万元的最后一笔款项，转款时间为2014年9月18日。审理中同时查明，庭审中原告与被告天通公司之间上述《天通城房屋销售认购协议》约定的房产所属的天通城项目8号楼，作为出卖人的被告天通公司至今尚未取得商品房预售许可证明。本院认为，原告赵英杰、被告天通公司之间2016年3月16日的《天通城房屋销售认购协议》效力，已经宜阳县人民法院发生法律效力的（2019）豫0327民初930号民事判决书确认合法有效。双方均应依照约定完整履行合同义务以实现合同目的。关于原告赵英杰是否已全额交纳购房款的问题。本院认为，原告主张其向被告天通公司支付600万元购房款系采用顶账的方式，即用被告天通公司对原告所欠的金钱债务冲抵原告应付的购房款。虽然二被告对此表示不予认可，但2016年3月13日被告天通公司向原告赵英杰出具的《收据》、2016年3月16日《天通城房屋销售认购协议》均明确载明被告天通公司已收取原告赵英杰购房款600万元。据此，应认定原告主张成立，被告天通公司已收取原告赵英杰购房款600万元。二被告共同辩称，被告付百岁在2011年左右，先后借过原告大约几百万元，但在2012年4月23日至2014年3月21日期间被告付百岁先后归还原告本息共计1010万元，所有借款已全部还清，但被告付百岁没有收回借条；2016年3月16日的《天通城房屋销售认购协议》系为原告去北京办理抵押贷款手续的需要而出具的购房手续，事实上被告付百岁不欠原告任何款项，原告也没有向被告天通公司支付购房款。本院认为，二被告未提供证据证明，2016年3月16日的《天通城房屋销售认购协议》系为原告去北京办理抵押贷款手续的需要而出具的购房手续的事实成立；且上述1010万元最后一笔款项转款时间发生在2014年9月18日，即转账均发生在被告天通公司向原告出具《收据》及与原告签订《天通城房屋销售认购协议》之前，该1010万元转账不能否定上述《收据》及《天通城房屋销售认购协议》明确载明的被告天通公司已收取原告赵英杰房款600万元的事实。故二被告上述辩称依法不能成立，本院不予采信。根据本院查明的事实，原告与被告天通公司之间上述《天通城房屋销售认购协议》约定的房产所属的天通城项目8号楼，作为出卖人的被告天通公司至今尚未取得商品房预售许可证明。因此，就原告与被告天通公司约定的房产尚不具备出售的条件，原告购买房产的合同目的不能实现。故原告要求解除《天通城房屋销售认购协议》，由被告天通公司返还购房款并赔偿利息损失的请求，理由正当，应予支持。但应以合理部分为限。关于利息，原告主张按月利率2%计算利息。本院认为，上述认购协议并未对此明确约定，因此应自被告天通公司向原告出具《收据》的次日起，即2016年3月14日起开始计算。其中2016年3月14日至2019年8月19日的期间，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起，至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告天通公司支付违约金的请求。本院认为，上述《天通城房屋销售认购协议》并未就被告天通公司的违约行为应承担的责任进行明确约定。故原告请求于法无据，本院不予支持。关于被告付百岁是否应向原告承担责任的问题。本院认为，收取原告购房款及与原告签订《天通城房屋销售认购协议》的均系被告天通公司，而非被告付百岁。根据合同相对性的原理，原告主张被告付百岁向其承担责任，于法无据。本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵英杰与被告洛阳天通房地产开发有限公司之间2016年3月16日签订的《天通城房屋销售认购协议》；二、限被告洛阳天通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告赵英杰退还购房款600万元；三、限被告洛阳天通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告赵英杰支付，依据未退还购房款的具体数额计算的，自2016年3月14日起至实际付清之日止的利息（其中2016年3月14日至2019年8月19日的期间，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起，至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告赵英杰的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取31352元，原告赵英杰负担5200元，被告洛阳天通房地产开发有限公司负担26152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  丁战芳二〇二〇年四月十六日书记员  孙丙飞附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。