贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2074号上诉人（原审原告）：林锦，男，汉族，1970年12月24日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审原告）：彭学香，女，汉族，1971年4月20日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二上诉人共同委托代理人：梁宏，贵州大娄山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向中海，男，汉族，1971年4月14日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：娄必佑，女，汉族，1966年12月13日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二被上诉人共同委托代理人：张体文，桐梓县燎原镇法律服务所法律工作者。上诉人林锦、彭学香因与被上诉人向中海、娄必佑确认合同无效纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林锦、彭学香上诉请求：撤销原判，改判支持林锦、彭学香的一审诉讼请求。事实与理由：一、向中海、娄必佑提供的《征收补偿安置协议》载明征收的主体是桐梓县娄山关街道办事处，但根据《土地管理法》第十四条之规定，涉案土地及宅基地的征收并组织实施的主体应当是桐梓县人民政府，桐梓县娄山关街道办事处无权对涉案房屋及宅基地组织征收，因此该《征收补偿安置协议》系无效协议；二、一审已经查明涉案房屋没有办理过户登记，故《房屋买卖合同》依法应当无效；三、根据一审查明的事实，向中海仍然是桐梓县狮溪界牌村岩孔坝组村民，本案《房屋买卖合同》签订双方不是同村村民，违反法律法规的强制性规定，该合同应无效；四、一审判决对支付购房款的事实不清，应由向中海、娄必佑承担房屋款项已支付的举证责任；一审认为林锦、彭学香长达7年之久未向向中海、娄必佑要求支付购房款不符合常理，系因不可能强迫交易；一审判决对2016年1月10日《协调处理意见》的认定意见不公平，林锦、彭学香未支付购房款是事实，请二审法院依法改判。向中海、娄必佑辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法维持原判。林锦、彭学香向一审法院起诉请求：判决林锦、彭学香与向中海、娄必佑2012年12月1日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：林锦与彭学香系夫妻关系，向中海与娄必佑系夫妻关系。2012年12月1日，林锦、彭学香与向中海、娄必佑签订《房屋买卖合同》，约定由林锦、彭学香将其从父母分家时获得的位于桐梓县一底的砖木结构门面房一套出卖给向中海与娄必佑，房屋总价款198000元（协议上有三处将打印的房屋总价款148000元用横杠划掉，修改为198000元），付款方式约定“甲乙双方签订合同完毕，甲方交付给乙方该房经双方签字后的购买合同和钥匙后，乙方一次性付给甲方人民币198000元整，款业两清，房屋所有权归乙方所有”，同时约定，甲方出售给乙方的房屋，若因国家规划拆除该房，在办理房屋赔款及房屋产权证时，甲方无条件协助乙方办理，所需费用由乙方自行负责。2015年12月，桐梓县政府决定对该房屋所在地进行拆迁，于2016年元月10日，因林锦、彭学香与向中海、娄必佑为购房一事（林锦、彭学香不承认出卖涉案房屋给向中海、娄必佑，将向中海、娄必佑放在该房屋内的东西搬出）发生纠纷，经派出所和娄山关镇安山村调解委员会调解，并达成《协调处理意见》，主要内容为：经村调委会调解，双方认可，达成一致意见，由于向中海户购房后未居住，让给林锦父亲居住过，房中有床等物件，在发生纠纷中损坏，含抓扯中林凤的衣服，经双方协商，向中海夫妇赔付2000元给对方，一次性了结，该意见经村调委协调，双方认可，签字生效，任何一方及家人不得反悔，双方当事人签字处有彭学香和向中海的签名和娄山关镇安山村调解委员会盖章。该房屋因桐梓县棚户区改造被征收，2017年9月21日，桐梓县娄山关街道办事处与娄必佑签订《补偿安置协议》，该房屋被征收拆除并对向中海、娄必佑进行了安置。2018年6月28日，案外人李秀香起诉请求确认本案林锦、彭学香与向中海、娄必佑四人签订的《房屋买卖合同》无效，因证据不足被依法驳回，李秀香不服该判决提起上诉，遵义市中级人民法院作出（2018）黔03民终6280号民事判决书，认定李秀香主张涉案房屋买卖合同无效缺乏法律依据和事实依据，判决驳回上诉，维持原判，李秀香申请再审，经贵州省高级人民法院裁定驳回。2019年11月15日，娄必佑将户口迁入娄山关街道安山居君悦国际Ｂ区6栋。现林锦、彭学香以向中海、娄必佑未按约定付清购房款为由提起诉讼，请求确认林锦、彭学香与向中海、娄必佑双方签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认为，双方于2012年12月1日签订的《房屋买卖合同》，约定将林锦、彭学香分家时获得的位于桐梓县一底的砖木结构门面房一套以总价款198000元出售给向中海、娄必佑，虽然向中海、娄必佑当时并非娄山关镇安山村集体经济组织成员，但涉案房屋已被桐梓县娄山关街道办事处进行了拆迁，并与娄必佑达成《补偿安置协议》，对娄必佑进行了拆迁和安置，涉案宅基地土地因被拆迁征收，现已不属于安山村集体经济组织所有，同时，娄必佑现已依法获得娄山关镇安山村集体经济组织成员资格，故林锦、彭学香与向中海、娄必佑双方签订的涉案《房屋买卖合同》不违反国家法律法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，由于林锦、彭学香未能提供证据证明本案《房屋买卖合同》涉及前述法律规定的无效情形，故林锦、彭学香关于涉案合同无效的主张无事实依据和法律依据，不予支持。林锦、彭学香关于向中海、娄必佑未支付购房款的主张，首先，结合涉案合同中约定“甲乙双方签订合同完毕，甲方交付给乙方该房经双方签字后的购买合同和钥匙后，乙方一次性付给甲方人民币198000元整，款业两清，房屋所有权归乙方所有”，即林锦、彭学香交付购买合同和钥匙后，向中海、娄必佑一次性支付购房款198000元整，“款业两清”，房屋所有权归乙方所有，可以充分说明涉案购房款的支付时间约定为合同签订时一次性付清；其次，涉案合同签订后，林锦、彭学香长达近7年之久不向向中海、娄必佑主张要求支付金额达198000元的购房款不符合常理；第三，涉案房屋于2016年元月10日林锦、彭学香与向中海、娄必佑双方发生纠纷时，经娄山关镇安山村调解委员会调解达成《协调处理意见》，林锦、彭学香与向中海、娄必佑双方均签字认可由于向中海户购房后未居住，让给林锦父亲居住过，并达成“向中海夫妇赔付2000元给对方，一次性了结，任何一方及家人不得反悔”，林锦、彭学香在该协议中并未提及向中海、娄必佑未支付购房款，并同意“一次性了结，任何一方及家人不得反悔”；第四，涉案房屋在经过政府发出拆迁公告，然后再发布安置补偿公示等程序过程中，林锦、彭学香均未提及涉案购房款未支付或者依法向向中海、娄必佑主张支付涉案购房款，综上，向中海、娄必佑关于合同约定“款业两清”，因此未要求林锦、彭学香出具收款收据的辩解理由，予以采纳，林锦、彭学香关于向中海、娄必佑未支付涉案购房款的主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回林锦、彭学香的诉讼请求。已减半收取的案件受理费30元，由林锦、彭学香负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，向中海、娄必佑虽原非涉案《房屋买卖合同》买卖房屋所在地村民，但在双方签订该合同后娄必佑已到该房屋所在地入户，取得该房屋所在地集体经济组织成员资格，且其受让该房屋后，该房屋已被拆迁征收，其因此而获得相应安置补偿。林锦、彭学香现持向中海、娄必佑非该房屋所在地村民，该合同无效的上诉理由，与本案事实不符，于法无据，本院不予采纳。林锦、彭学香关于该房屋没有办理过户登记因而无效的上诉理由，不符合《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本院不予采纳。林锦、彭学香关于该房屋征收主体错误的上诉理由，与其诉请确认该合同无效的主张无关，本案不予审理。该合同签订时间为2012年，双方在该合同中约定款业两清，且林锦、彭学香在长达7年时间并未就购房款支付提出异议，对娄山关镇安山村调解委员会调解达成《协调处理意见》所载明“由于向中海户购房后未居住”的事实也未提出异议，在该合同标的物涉经政府发出拆迁公告，安置补偿公示等中，也没有提出异议，现主张向中海、娄必佑从未支付过购房款的事实，与常理不符，且该主张仅属该合同履行事实，并非该合同无效成立的理由，故其以向中海、娄必佑未支付该合同约定款项，该合同无效的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，林锦、彭学香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由林锦、彭学香负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年四月二十三日法官助理杨颜穗书记员罗然