湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1229民初1076号 原告（反诉被告）尹静江，男，1936年11月18日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，退休干部，住靖州苗族侗族自治县。 委托代理人朱朝焕，男，湖南沐森律师事务所律师，律师执业证号码：143××××74677。 被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司，统一社会信用代码914312297305047538，住所地：靖州苗族侗族自治县新建中路115号。 法定代表人唐志成，该公司董事长。 委托代理人赵利（特别授权），男，1973年9月4日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，系被告湖南恒森房地产开发有限公司金盛广场项目部负责人，住靖州苗族侗族自治县。 被告湖南恒森房地产开发有限公司金盛广场项目部，住所地：靖州苗族侗族自治县新建中路林业局旁。 法定代表人唐志成，该公司董事长。 委托代理人邓吉海，男，1955年5月16日出生，苗族，湖南恒森房地产开发有限公司金盛广场项目部工作人员，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 被告怀化中房房地产开发公司，统一社会信用代码914312001837795547，住所地：怀化市鹤城区人民东路138号。 法定代表人贺方明，该公司经理。 委托代理人姚云猛（特别授权），男，1972年9月15日出生，侗族，怀化市人，系被告怀化中房房地产开发公司员工，住怀化市鹤城区。 原告(反诉被告)尹静江与被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司（简称恒森公司）、被告湖南恒森房地产开发有限公司金盛广场项目部（简称恒森公司金盛广场）、怀化中房房地产开发公司（简称中房公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序审理，并于2019年5月15日作出了（2018）湘1229民初1052号民事判决。原告(反诉被告)尹静江、被告（反诉原告）恒森公司均不服提出上诉，怀化市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）湘12民终1516号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院于2019年11月4日依法立案后，被告（反诉原告）恒森公司于2019年12月10日提出反诉，本院决定合并审理。由审判员贺小凤担任审判长，与审判员李芳、人民陪审员罗湘另行组成合议庭进行审理，原告(反诉被告)尹静江及委托代理人朱朝焕、被告（反诉原告）恒森公司的委托代理人赵利、被告恒森公司金盛广场的委托代理人邓吉海到庭参加诉讼，被告中房公司的法定代表人及委托代理人姚云猛经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）尹静江向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告全面履行《房屋拆迁安置补偿协议》和《承诺书》，交付门面一个（50㎡）及柴房一间（20㎡），否则应以尚欠补偿面积98.08㎡（住房拆迁安置补偿面积343.88㎡已交住房两套面积245.8㎡）按人民法院判决时的住房销售价计算并支付违约金30万元；2、因被告已交原告（反诉被告）两套住房比约定面积少4.2㎡，依法判决被告按人民法院判决时的每平方住房销售价予以补偿；3、依法判决被告对原告（反诉被告）未作丈量补偿的住房天井空地（实际面积为31.8㎡），按现行住房售价予以补偿；4、依法判决被告赔偿因拖延五年半交房造成原告（反诉被告）之子全家回家探亲等相关经济损失1.1万元；5、依法判决被告支付原告（反诉被告）自2016年以来近两年的房屋拆迁在外租金损失；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、2011年3月21日，原、被告在被告中房公司金盛广场项目部经理办公室签订《房屋拆迁安置补偿协议》的同时，并给原告（反诉被告）出具房屋拆迁安置补偿面积的具体实物补偿为住房两套，每套125㎡，门面一个（50㎡）及柴房一间（20㎡），修建完工后，给予补偿的《承诺书》。但被告实际只补偿原告（反诉被告）两套住房，每套122.9㎡，比约定每套少2.1㎡。被告以亏损为由，拒绝交付门面和柴房。被告中房公司金盛广场项目部的前任负责人陈某和主管拆迁安置补偿的副经理刘建民签了字，并盖有挂靠公司公章的《承诺书》，是具有法律效力的文书。现被告不全面履行《承诺书》中的各项承诺，属违约行为。被告拆了原告（反诉被告）房屋，应对原告（反诉被告）补偿，在任何情况下，房地产开发商都要优先支付建筑工程款和对拆迁户安置补偿的兑现。二、2014年12月28日，被告中房公司金盛广场项目部前负责人陈某因负债将其股份转给赵利，赵利为新项目部负责人，接了前任项目部负责人陈某的移交，就必须履行前任项目部负责人所签的《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》。2016年,金盛广场项目部又改挂靠于被告（反诉原告）恒森公司。既然被告（反诉原告）恒森公司接受了金盛广场项目部的挂靠，挂靠公司就应为金盛广场项目部的一切行为承担责任。三、原金盛广场项目部负责人陈某和主管拆迁安置补偿的副经理刘建民及参加拆迁丈量的刘贤顺三人在原告（反诉被告）给被告的《报告》签了“原天井空地未作丈量是事实”的证明，被告对原告（反诉被告）原住房天井空地应作丈量补偿，而未作丈量补偿，损害了原告（反诉被告）合法权益。为此，原告（反诉被告）特提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 原告（反诉被告）就自己的主张向法院提供以下证据： 1、原告（反诉被告）身份证及被告中房公司的工商登记资料（复印件、核对原件）各1份，证明原、被告的基本情况。二被告均无异议，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 2、2011年3月21日《房屋拆迁安置补偿协议》1份、《承诺书》1份，证明二被告应补偿原告（反诉被告）房屋面积情况以及补偿原告（反诉被告）门面一个、柴房一间，并因违约应承担30万违约金的事实。二被告认为协议书的公章系伪造，但部分协议内容有效。针对二被告提出《房屋拆迁安置补偿协议》中公章问题，证人陈某当庭证实在挂靠被告中房公司经营期间，为了经营方便刻章使用，且从被告（反诉原告）提供其认可并已全部履行完毕的二建公司房屋拆迁户补偿协议中均能看到该枚公章的使用情况，故二被告的主张不成立，本院对该组证据予以确认。 3、天井未作丈量证明及报告复印件（已核对）1份、天井面积的证人证明1份，证明原告（反诉被告）拆迁房屋的天井未作丈量，未计算至房屋拆迁面积的事实。二被告认为天井没有丈量是事实，但因天井土地系国家划拨土地，当时的土地权利人是靖州县木材公司，不应当予以补偿给原告（反诉被告）。本院认为该组证据中报告所指的天井未作丈量的事实和证人陈某当庭陈述一致，二被告对此无异议，对该部分事实本院予以认定，但关于天井面积问题，因该份证据效力不符合法律规定，且原告（反诉被告）并非天井所涉土地的权利人，对此本院不予认可。 4、物业收款收据复印件2份（已核对），证明原告（反诉被告）收到补偿住房两套的事实，同时证明房屋面积共计245.8平方米。二被告认为与本案无关。该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 5、东和御景园购房费用清单复印件（已核对）1份、万隆水都签约通知单复印件（已核对）1份、靖州国际商贸城购买商铺清单复印件（已核对）1份，证明涉案楼盘附近商品房、门面目前的销售价格。二被告认为该证据与本案无关。该证据与本案待证事实无关，本院不予认可。 6、通电收款收据复印件（已核对）1份，证明原告（反诉被告）已经实际占有1001和1101两套住房。二被告认为该证据与本案无关，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 7、二建拆迁户的房屋拆迁安置补偿协议复印件2份，证明原告提交的补偿协议与该两份协议的印章及委托代理人签名是一致的，不管公章是否为私刻，被告已经认可了合同效力并实际履行。二被告对此均无异议，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，且与被告提交的证据相吻合，本院予以确认。 8、证人陈某的证人证言，证明签订《房屋拆迁安置补偿协议》经过、协议履行情况等事实。二被告对此均无异议，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，且与被告提交的部分证据相吻合，本院予以确认。 被告（反诉原告）恒森公司反诉及辩称，1、案外人陈某以被告中房公司名义与原告（反诉被告）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》没有经过被告中房公司授权，系双方恶意串通签订，且公章纯系伪造；2、《承诺书》中写明“将置换为2套住房（每套125㎡）及原址壹楼壹个门面（50㎡）及柴房一间（20㎡）”，事实上在原告（反诉被告）住房原址一楼根本没有修建门面，且其柴房实际并没有被拆除；3、原告（反诉被告）并没有按照合同约定将房屋土地证交付。协议中第八条约定“本协议参照二建公司搬迁协议办法实行”，二建公司所有拆迁户的砖混结构房屋补偿比例均为1:1.5，原告（反诉被告）房屋实际面积却出现天价补偿，超出实际补偿面积246㎡，损害了被告（反诉原告）的合法权益。为了维护被告（反诉原告）的合法权益，请求法院依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，并支持被告（反诉原告）的反诉请求：1、确认原告（反诉被告）与案外人陈某签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》无效；2、判决原告（反诉被告）返还多占拆迁房屋补偿面积148.7㎡；3、反诉费用由原告（反诉被告）负担。 被告（反诉原告）恒森公司就自己的主张和辩称向法院提供了以下证据： 1、靖国用（99）字第83号《国有土地使用证》复印件1份、靖国用（2000）字第55号《国有土地使用证》复印件1份，证明原告（反诉被告）等十户的住宅用地和柴房用地为划拨土地，土地权利人为靖州县木材公司；原告（反诉被告）对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该证据符合证据的真实性、合法性且与涉案事实有关联，本院予以确认。 2、靖房权证2002字第01-××号《房屋所有权证》复印件1份、领条复印件2份，证明原告（反诉被告）的砖木结构住房及柴房建筑64.73平方米，【原告（反诉被告）的房屋与邓达义的房屋属连排，面积均等】；证明原告（反诉被告）于2014年9月16日、2015年8月9日两次领取搬迁临时安置费的事实；原告（反诉被告）对上述证据无异议，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 3、金盛广场拆迁安置户一览表1份，证明19户拆迁户中18户按时提交了房产证，唯独尹静江一户没有原房屋建筑面积、补偿面积信息；原告（反诉被告）认为该证据系被告（反诉原告）单方制作，不能作为认定原告（反诉被告）未交付房产证的证据使用。该证据系被告（反诉原告）单方制作，证据来源的合法性不符合要求，本院不予认可。 4、求助信1份，证明被告恒森公司金盛广场因原告（反诉被告）不提供房产土地证，进而请求靖州县木材公司帮助收集尹静江等十住户的房屋、土地使用证复印件，尹静江的房产证复印件等；原告（反诉被告）认为该证据系被告（反诉原告）单方制作，不能作为认定原告（反诉被告）未交付房产证的证据使用。该证据系被告（反诉原告）单方制作，证据来源的合法性不符合要求，本院不予认可。 5、靖州县木材公司的答复函1份、靖州县木材公司关于木材公司10住户住宅用地情况说明1份，证明坐落在靖州县新建中路、县林业局旁边的靖州县木材公司10户住户基本情况及住户土地和房屋面积、所有权的情况；原告（反诉被告）认为靖州县木材公司无权出具上述证明。靖州县木材公司作为涉案土地和房屋管理单位，其能证实涉案土地和房屋的基本权属情况，且上述证据与其他证据相互印证部分案件事实，本院予以确认。 6、靖州县木材公司10住户住房、柴房现场照片2份，证明原告（反诉被告）住房被拆后的现状及原告（反诉被告）柴房未拆除，原封不动的情况。原告（反诉被告）认为与本案无关。该组照片能真实反映原告（反诉被告）住房被拆后的现状和柴房未拆除的事实，且与原告（反诉被告）当庭陈述的事实一致，本院予以确认。 7、县二建公司拆迁户的《房屋拆迁安置补偿协议》18份、原告（反诉被告）的《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》复印件各1份，证明原告（反诉被告）签订的协议违反中华人民共和国物权法，协议中所指拆迁房屋至今未提供房屋土地产权证，所涉补偿共计343.88平方米面积中，除参照相邻佐证97平方米外，均为双方当事人以合同形式随意创设不动产权，协议双方恶意串通，侵犯第三人利益，应当无效。原告（反诉被告）对上述证据的三性无异议，但对证明目的有异议。被告虽然对原告（反诉被告）的《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》有异议，但未能提供足以反驳的证据推翻该组证据，该组证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 8、金盛家园第十层平面图1份、十一层平面图1份，证明补偿给原告（反诉被告）的住房分别为1001号、1101号共两套房，每套房面积均等为122.9平方米，两套共245.8平方米，证明现房面积超出其补偿面积148.7平方米，原告（反诉被告）应将多占的面积返还给第三人。原告（反诉被告）对上述证据的三性无异议，但对证明目的有异议。该组证据能客观反映补偿给原告（反诉被告）两套房屋面积情况，且与其他证据相吻合，本院依法予以确认。 被告恒森公司金盛广场和被告（反诉原告）恒森公司的答辩意见一致。 被告中房公司辩称，涉案《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》是案外人陈某的个人行为，被告中房公司没有授权该项目开发，与被告中房公司没有关系。上述《协议》及《承诺书》原件上的公章与被告中房公司对外的合同专用章不一致，系无效合同，故请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 被告中房公司就自己的辩称向法院提交以下证据： 1、被告中房公司对外发生民事行为的行政公章（复印件，核对原件）1份，证明该公司对外发生民事行为的章子和原告（反诉被告）提交的《房屋拆迁安置补偿协议》上的章子不一致，不是公司的行为，这个是陈某的个人行为。 2、营业执照及法人代表证明、法人的身份证（复印件）各1份，证明被告中房公司的经营范围、公司性质、法人代表等基本情况。 原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及其他被告对此证据无异议，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年，案外人陈某以被告中房公司名义在靖州县新建中路141号即土桥社区申家井原木材公司家属区进行房地产开发，建设项目名称：金盛佳园。2011年3月21日，案外人陈某便以被告中房公司名义（称“甲方”）与原告（反诉被告）尹静江（称“乙方”，系原木材公司退休干部）就其居住的房屋（属于原木材公司家属房）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第三条第2项规定：甲方给乙方总补偿面积为343.88㎡。该协议第三条第4项规定：甲方原则上确保补偿给乙方的新建住房面积控制在130-145㎡以内，房屋户型布局为四室两厅一厨两卫，户型建筑设计方案须经乙方签字后方可施工。当甲方提供给乙方的新建住房面积达不到调换安置补偿面积时，甲方需补给乙方多余的面积，则按开盘价付款给乙方（交房前一个月内付清），如乙方尚有多余面积还需购一套住房的按金盛佳园开盘价补差价，进行购置住房。该协议第三条第5项规定：甲方在本协议第二条原址上新建楼房，（金盛佳园小区院内）给乙方按1-6楼进行分配住房，如修建电梯楼也按1-6楼分配，7楼以上乙方则按市场开盘价补差价给甲方。该协议第三条第6项规定：由甲方负责给乙方办理好房产证，土地办证费用由乙方承担。该协议第四条第1项规定：甲乙双方签订房屋拆迁安置补偿协议之日后，甲方付给乙方搬迁费1400元／户，临时装修费500元／户，过渡安置费18个月9000元／户，合计10900元。该协议第四条第2项规定：甲乙双方签订房屋拆迁安置补偿协议之日后，乙方在2011年4月前内必须全部搬出，甲方能开展工作。该协议第四条第5项规定：甲方确保在2012年9月31日前将国家有关部门验收合格后的新建住房及钥匙交付给乙方，房产证及土地使用权证延后六个月交付（电梯楼除外）。该协议第六条规定：乙方以房换房（即房屋产权调换），除双方另有约定外，享有与其他购房人同等的权利和义务；乙方不得无故以拆迁户身份妨碍和干涉甲方施工，但乙方有权派代表随时对工程质量监督检查。该协议第九条规定：若甲方违约，甲方支付违约金30万元给乙方；若乙方违约，乙方支付违约金30万元给甲方。甲方落款处有案外人陈某签名，并加盖“被告中房公司”公章；乙方落款处有原告尹静江签名。同日，案外人陈某、刘建民（系“金盛佳园”项目部工作人员）以“被告中房公司”名义向原告（反诉被告）尹静江出具了一份《承诺书》，其内容为：“怀化市中房房地产开发公司金盛佳园项目部承诺，对木材公司住户尹静江房屋拆迁安置补偿的面积，将置换为两套住房（每套125㎡）及原址一楼一个门面（50㎡）及柴房一间（20㎡），修建好后，给予补偿。”落款处加盖了“被告中房公司”公章。 协议签订后，原告（反诉被告）尹静江按照约定腾出房屋，并按照协议约定领取了搬迁费1400元/户，临时装修费500元/户，过度安置费18个月9000元/户，合计10900元。因被告恒森公司金盛广场未能在协议约定时间内交付约定安置房屋,经协商，被告恒森公司金盛广场分别于2014年9月16日、2015年8月9日向原告（反诉被告）尹静江支付两年的搬迁住房租金20000元（按每年10000元标准），延时交房租金已付至2016年9月。2017年9月6日，原告（反诉被告）尹静江就被告恒森公司金盛广场安置补偿给其的金盛广场3-1001号、3-1101号两套房屋缴纳物业管理费。金盛广场3-1001号、3-1101号两套房屋面积分别为122.93㎡。 另查明：1、原告（反诉被告）尹静江原居住的10户连排住房系靖州县木材公司职工住房，坐落于靖州县渠阳镇新建中路、县林业局旁，该宗土地为划拨用地，土地使用权人为靖州县木材公司。2002年靖州县木材公司统一为10户住户办理了分户房产证，连排住房每户一个套间，建筑面积45.275㎡；柴房连排，每户一间，建筑面积19.456㎡。目前原告（反诉被告）尹静江原居住的住房一套被拆除，柴房未被拆除，但被被告恒森公司金盛广场占据使用。除原告（反诉被告）尹静江原居住的住房被拆除，连排其他9户的住房及柴房均未被拆除。 2、原告（反诉被告）尹静江原居住的住房被拆除后，原址现为停车场入口，原址上未修建任何建筑物。 3、案外人陈某在涉案项目开发前曾挂靠被告中房公司负责靖州苗族侗族自治县“家悦小区”项目的开发建设。案外人陈某在以被告中房公司名义实施金盛广场房地产开发项目后，由于需要大量资金投入，并于2014年2月7日与赵利、案外人唐亚男合伙开发。2014年12月28日，赵利与案外人陈某、唐亚男签订了一份《退伙协议书》，案外人陈某退出涉案项目合伙。赵利和案外人唐亚男合伙经营金盛项目一段时间之后因故不再挂靠被告中房公司，而是挂靠至被告（反诉原告）恒森公司【即由被告（反诉原告）恒森公司接手楼盘】名下，并由赵利出任被告（反诉原告）恒森公司金盛广场（无营业执照）负责人。该项目涉及被拆迁的安置户20户【包括原告（反诉被告）尹静江在内】。 本院认为，本案的争议焦点有：一、《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》是否有效；二、双方在合同履行过程中是否有违约行为？如何承担违约责任。 一、关于案外人陈某以被告中房公司名义与原告（反诉被告）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》的效力问题 拆迁安置补偿协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迁人的房屋而对被拆迁人予以补偿和房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违法并不必然导致合同无效，只有违反法律、行政法规的强制性规定，才必然导致合同无效。而该条例只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。本案所涉《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》系当事人双方充分协商后签订的，协议明确了被告中房公司为拆迁人，原告为被拆迁人的法律地位。虽案外人陈某当庭不予认可《承诺书》中名字非他所写，但当庭询问本案当事人均未要求做笔迹鉴定，且《承诺书》落款处加盖了“被告中房公司”公章。在各被告无证据足以支持自己辩解的情况下，该协议和承诺书系双方当事人的真实意思表示。在无法定无效的情况下，当事人的真实意思表示应当尊重，故本案的《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 从本案事实看，案外人陈某系项目实际投资人，被告中房公司与案外人陈某是一种挂靠管理关系。被告中房公司与案外人陈某按协议的约定取得了拆除旧房的权利，但同时也应履行在新房建成后对拆除的旧房产权所有人给予补偿的义务。被告中房公司庭审中辩称该公司没有授权案外人陈某实施涉案工程项目，也没有收取挂靠费，且协议加盖的公章系他人伪造，故协议不是公司行为。对此，本院认为：被告中房公司认可案外人陈某曾挂靠其公司负责靖州苗族侗族自治县“家悦小区”项目的开发实施，本案《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》中加盖的公章不仅在“家悦小区”项目中使用，而且在金盛佳园项目其他房屋拆迁安置补偿协议中也同样使用，其他房屋拆迁安置补偿协议也得到了被告（反诉原告）恒森公司、被告恒森公司金盛广场、被告中房公司认可，被告（反诉原告）恒森公司、被告恒森公司金盛广场当庭也陈述金盛佳园项目其他房屋拆迁安置补偿已全部履行到位。一般人对公章的鉴别不具有专业性，只要尽到一般注意义务即可，原告作为被拆迁人，其没有理由怀疑案外人陈某所持公章的真实性。故2011年3月21日的《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》应视为被告中房公司与原告签订的协议。 二、双方在合同履行过程中是否有违约行为？如何承担违约责任 本案中，2011年3月21日案外人陈某以被告中房公司名义与原告（反诉被告）签订涉案补偿协议时，约定对原告（反诉被告）拆迁房屋按343.88㎡补偿新建住房，接着同一天案外人陈某以被告中房公司名义向原告（反诉被告）出具了一份《承诺书》，愿意对原告（反诉被告）拆迁房屋安置补偿的面积置换为每套125㎡的两套住房以及原址一楼一个面积50㎡的门面和一间面积20㎡的柴房，该《承诺书》是《房屋拆迁安置补偿协议》的组成部分，该《承诺书》与《房屋拆迁安置补偿协议》就原告（反诉被告）拆迁房屋安置补偿作出不同约定，因《房屋拆迁安置补偿协议》签订在前，《承诺书》在后，可视为该《承诺书》是对《房屋拆迁安置补偿协议》约定的安置补偿标准的变更，本案应按该《承诺书》确定的补偿标准对原告（反诉被告）进行补偿。被告（反诉原告）恒森公司接手“金盛广场”楼盘后，承继了“金盛广场”项目的权利和义务，以上《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》对其有法律约束力。被告（反诉原告）恒森公司理应按照合同约定时间交付安置房屋，被告（反诉原告）恒森公司现无法提供向原告（反诉被告）交付房屋时间的证据，仅提交了原告（反诉被告）领取延期交房租金（领至2016年9月）的证据，结合原告（反诉被告）提交的物业管理费、装修管理费等收据可以体现被告（反诉原告）恒森公司向原告（反诉被告）交房时间为2017年9月，被告（反诉原告）恒森公司交付房屋明显违反协议约定。被告（反诉原告）恒森公司向原告（反诉被告）补偿的住房为3-1001号、3-1101号共两套房，每套房面积均等为122.9㎡，两套共245.8㎡，少于《承诺书》约定的面积4.2㎡，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）恒森公司交付的两套住房面积不符合约定面积，本院予以支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）恒森公司违约后按销售价计算住房面积补偿价款不违反法律规定，但原告（反诉被告）作为举证责任一方，应当依法履行举证义务，因原告（反诉被告）所举证据不足以证明涉案住房的销售价格，其主张本院不予支持。由于被告（反诉原告）恒森公司违约事实客观存在，被告（反诉原告）恒森公司应按约定支付原告（反诉被告）违约金。《承诺书》中约定被告恒森公司金盛广场“愿意对原告（反诉被告）拆迁房屋安置补偿的面积置换为每套125㎡的两套住房以及原址一楼一个面积50㎡的门面和一间面积20㎡的柴房”，其中的“原址”理应理解为在拆除房屋原址上补偿门面，但原告（反诉被告）拆除住房的原址上实际并没有修建门面，故“在原址一楼补偿一个面积50㎡的门面”与现实状况不符，故原告（反诉被告）主张补偿门面的诉讼请求本院不予支持。由于原告（反诉被告）的柴房并未拆除，仅是被告（反诉原告）恒森公司占有，原告（反诉被告）可以另行主张返还财物，对要求补偿柴房的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）所主张的天井空地补偿，因涉案土地使用权人非原告（反诉被告），故其无权主张土地补偿。对于原告（反诉被告）主张其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。案外人陈某挂靠被告中房公司与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，案外人陈某因资金问题于2014年2月7日与赵利、案外人唐亚男合伙开发“金盛广场”项目，同年12月28日案外人陈某仍然因资金问题退出合伙经营，案外人陈某在退出一段时间后，该项目因故不再挂靠被告中房公司，而是变更挂靠至被告（反诉原告）恒森公司名下，被告（反诉原告）恒森公司从涉案工程项目对原告（反诉被告）补偿两套住房，且原告（反诉被告）已接受，说明被告中房公司在该项目上的权利和义务已由被告（反诉原告）恒森公司承继，被告中房公司不再基于该项目享有相关权利和承担相关义务。故被告（反诉原告）恒森公司应为本案适格主体。既然被告中房公司在该项目上的权利和义务已发生转移，其作为本案主体不适格。被告恒森公司金盛广场没有注册登记，系被告（反诉原告）恒森公司的内设机构，其作为本案主体也不适格，其对外实施的民事行为所产生的法律后果，应由被告（反诉原告）恒森公司承担。被告（反诉原告）恒森公司认为其作为本案被告不适格、本案与其无关的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告（反诉原告）恒森公司提出的要求确认涉案《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》无效，判决原告（反诉被告）返还多占拆迁房屋补偿面积148.7㎡因证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）恒森公司认为原告（反诉被告）未按协议约定交出房产证，原告（反诉被告）认为已交出该房产证，根据举证责任分配原则，被告（反诉原告）应就自己的主张进行举证，但被告（反诉原告）提交的证据不足以证明未交付事实，对此主张应不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告尹静江违约金30万元； 二、驳回原告（反诉被告）尹静江的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费5965元，由原告（反诉被告）尹静江负担1965元，被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司负担4000元；反诉诉讼费3975.5元，由被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  贺小凤 审 判 员  李 芳 人民陪审员  罗 湘 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  郭诗蒙 书 记 员  吴蔓青 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。