淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初6839号原告：朱文琳，女，1967年4月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘江(系原告丈夫)，男，1966年1月13日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：淮安市震撼电子商贸有限公司，住所地淮安市淮海南路华城小区北商住楼门面房2室，统一社会信用代码91320811561790620E。法定代表人：孙军，该公司董事长。被告：孙军，男，1977年4月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：姜慧，女，1979年4月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上述被告共同委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。被告：袁红，女，1975年9月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告朱文琳诉被告淮安市震撼电子商贸有限公司（以下简称震撼公司）、孙军、姜慧、袁红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告朱文琳的委托诉讼代理人刘江,被告震撼公司、孙军、姜慧的委托诉讼代理人管旭光到庭参加诉讼，被告袁红经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告朱文琳向本院提出诉讼请求：1、解除被告震撼公司与被告袁红自2010年8月1日开始形成的房屋租赁关系；2、被告震撼公司自2019年7月1日起，以120万元/年支付租金至迁让之日止；3、被告孙军、姜慧对被告震撼公司的租金支付承担连带还款责任；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年8月18日，被告震撼公司与袁红签订房屋租赁协议，租赁华城小区北商住楼门面房2室，该租赁房屋已经于2019年7月1日为原告买受。被告袁红与被告震撼公司租赁协议约定，“年租金120万元/年，前两年租金不变，后8年租金按120万元按一定比例递增。”现被告袁红并未足额支付租金；被告震撼公司已作为失信人，存在债务纠纷已不能履行合同义务。被告震撼公司签订协议后，向抵押权人交通银行承诺“孙小兵交我方承租的房产进行抵押，向贵行申请的授信提供担保事项已知悉，我方承诺，以上房产在处置时将积极配合贵行处置，把租金直接打入贵行指定账户。”事实上，被告震撼公司既未向交行支付租金，主动履行孙小兵、袁红的还款义务，且自身列入失信名单和被执行人，无财产可供执行，当也无力支付租金。工商登记显示，被告震撼公司系孙军、姜慧夫妻共同设立，注册资金300万元（孙军出资86.67%、姜慧出资13.33%）。从支付租金300余万元的证据来看，实际支付者并非被告震撼公司，而是被告孙军、姜慧，存在公司财产与家庭财产严重混同的情形；而且被告孙军、姜慧并未举证，成立震撼公司时公司财产与家庭财产相分割的证明，本质上仍是家庭单一体出资，家庭财产与公司财产并不独立。《公司登记管理若干问题的规定》第23条规定：“家庭成员共同出资设立有限责任公司，必须以各自的财产作为注册资本，并各自承担相应的责任，登记时需要提交财产分割的书面证明或协议。”被告震撼公司的房租支出300余万元并非其支出，而是被告孙军、姜慧支出，而巨额租金收益及经营收入（转租他人，租房者有十余户，均销售安防产品）去向成谜。这收益只能是被告震撼公司的控制人孙军、姜慧占有，而不能被他人享有。因此被告孙军、姜慧应连带偿付被告震撼公司应当支付的租金。综上，原告通过法院拍卖取得房产后，被告震撼公司拒不支付租金，已经构成严重违约，而且震撼公司与袁红恶意串通，损害原告的利益；震撼公司已经列入失信人名单，不再具有履行能力。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告震撼公司、孙军、姜慧辩称：1、从原告诉请和事实理由部分，可以看出其要求解除的是交通银行提供的120万元的租赁合同，被告认为该租赁合同本来就不是真实的，是为了方便贷款虚拟的租金和租期，故其该项诉请能否得到支持，并不影响被告签订的租金为30万元的租赁合同。被告之间实际履行的是30万元的合同。我方已经支付了所有的租金，即便是原告取得了不动产权，其也没有法律依据要求被告向其支付租金；2、原告本身持有的60万元的合同，与其主张的交通银行的120万元的合同矛盾，其退而求其次以120万元的租赁合同主张权利，与原告在其他案件中的陈述相悖，不应支持原告的第二项诉请；3、孙军、姜慧个人账户支付租金的原因是震撼公司账户上没有资金，仍然要向孙小兵、袁红支付租金，不存在财产混同，不应承担连带责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告袁红未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：袁红与案外人孙小兵原系夫妻关系，诉争的淮安市华城小区北商住楼门面房2室房屋（建筑面积616.73平方米）原系二人的共有财产；孙军与孙小兵系堂兄弟关系。2013年6月26日，孙小兵向朱文琳借款470万元，双方签订借款协议，约定还款时间及利息支付方式，袁红自愿为借款承担连带保证责任。2015年9月7日，南京市玄武区人民法院作出（2014）玄民初字第920号民事调解书，确认孙小兵、袁红共欠朱文琳的债务数额为本金470万元及利息，并约定了还款时间。2011年6月23日，交通银行股份有限公司淮安分行（以下简称“交通银行”）与孙小兵签订《个人借款合同》，约定孙小兵向交通银行借款1250万元，借款期限为十年，袁红自愿承担连带还款责任，且孙小兵、袁红于2011年6月29日以诉争房屋及占有范围内的土地使用权为其借款设立抵押。在孙小兵向交通银行借款时，向该行提供案涉房屋租赁合同一份，系袁红与震撼公司于2010年8月1日签订，租赁期限为10年，年租金120万元。2015年10月15日，交通银行就该笔借款起诉至淮安经济技术开发区人民法院（以下简称“开发区法院”），该院于2016年4月18日作出（2015）淮开商初字第419号民事判决书，判决:一、孙小兵于判决生效之日起十日内归还交通银行借款本金8460174.50元、利息、罚息（以年利率7.48%自2015年8月1日至本判决给付之日，罚息在原利率基础上浮50%计算）以及律师费10万元；二、交通银行对孙小兵、袁红名下位于淮安市清浦区华城小区北商住楼门面房2室房屋及相应的土地使用权在全部债权范围内享有优先受偿权；三、袁红对上述债务承担连带清偿责任。孙小兵、袁红未履行生效法律文书确定的义务，交通银行于2016年7月28日申请强制执行。之后，朱文琳提出异议，称：“袁红与震撼公司的租赁合同涉嫌造假，以对抗法院的执行，应不予认可；其双方签订的协议租期十年，年租金30万元，孙军提供的已支付租金情况与租赁协议不吻合。袁红、孙小兵将案涉房产抵押给我方时，提供的租赁协议租赁期限为2010年8月1日至2017年7月30日。请求法院拍卖上述房产时不带租拍卖。”2017年12月5日，开发区法院作出（2016）苏0891执异16号执行裁定书，“经审查查明”部分载明：“…关于认定该房产上存在的租赁关系相关权利义务，在无法联系合同签订一方袁红，震撼公司亦未对本案中出现的三份合同的真实性提出异议的情况下，交通银行既是该案申请执行人，又是该房产的抵押权人，该房屋上的租赁关系权利义务的确认应以两被执行人向交通银行申办贷款时提交的租赁合同为准，该份合同签订于2010年，租期十年。至本院拍卖该房产时租赁期限尚未届满，故异议人要求对该房产不带租拍卖无事实依据，本院不予支持。”该裁定书驳回了朱文琳的执行异议。朱文琳不服该裁定，向淮安中院申请复议；淮安中院于2018年3月27日作出（2018）苏08执复9号执行裁定书，驳回了朱文琳的复议申请。2017年4月18日，朱文琳将震撼公司、淮安市震撼电子九华安防产品销售中心、孙军、姜慧、袁红诉至本院，以被告尚欠120万租金未向袁红、孙小兵支付为由，行使代位权，请求：“四被告连带偿还租金120万元，其中60万元租金自2015年7月1日以6%年利率计算利息，60万元租金自2016年7月1日以6%年利率计算利息至实际给付之日止；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。”本院于2017年12月25日作出（2017）苏0812民初3246号民事判决书，认为：“…本案中，原告朱文琳作为被告震撼电子（即震撼公司）的债权人，要行使代位权，需第三人袁红与被告震撼电子之间的债权债务关系明确具体且已到期，在审理过程中，共出现三份袁红与震撼电子之间的租赁合同，且合同签订日期均为2010年8月1日，现第三人袁红下落不明，从现有证据无法确认袁红与震撼电子之间实际履行的合同是哪份，亦无法确认袁红与震撼电子之间是否有到期债权以及债权数额；此外，原告朱文琳在向第三人袁红以及案外人孙小兵出借款项时，袁红和孙小兵以其共有的房屋提供抵押担保，现该案正在执行过程中，尚不能确认原告朱文琳的债权能否通过该抵押实现；综上，现原告朱文琳要求行使债权人代位权，无事实和法律依据，本院不予支持”，据此驳回了朱文琳的诉讼请求。朱文琳不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院），淮安中院于2018年7月30日作出（2018）苏08民终1801号民事判决书，驳回朱文琳的上诉，维持原判。2019年7月1日，开发区法院作出（2016）苏0891执1497号执行裁定书，载明上述不动产在淘宝网上公开拍卖，由朱文琳竞得，成交价为14151824元。另查，2010年10月11日至2015年7月29日期间，震撼公司陆续以转账方式支付孙小兵3000137元。以上事实，有判决书、裁定书，以及原告朱文琳、被告震撼公司、孙军、姜慧的陈述等证据载卷证明。本案审理过程中，袁红与震撼公司之间关于诉争房屋的租赁关系，出现了三份租赁合同，签订时间均显示为2010年8月1日，即震撼公司提供的租期为10年、年租金为30万元的租赁合同，朱文琳提供的租期为7年、年租金为60万元的租赁合同，用于银行担保的、租期为10年、年租金为120万元的租赁合同。被告震撼公司、孙军、姜慧为证明租期为10年、年租金为30万元的租赁合同是实际履行的合同，提交了一份2019年12月20日孙军与袁红的通话视频，其中袁红陈述：“我已经与孙小兵离婚了。当时你们租华城小区房子，房屋30万元一年，租期好像是10年。我之前问过孙小兵，他说房租肯定都给了；还有我欠你们的钱，当时都说在先的，可以抵房租，不够抵的，租期再往后顺延。2013年的时候，我和孙小兵向刘江借钱，当时刘江说借款需要，让我们签了年租金60万元、7年期限的合同，但合同上的时间写的是2010年。年租金120万元的合同是交通银行自己要求写的，银行提出来把房租多写点、好审批。那个时候房租没有这么贵，如果真有这么贵就不用贷款了。我不到法院出庭，我也不用手机，人也不在淮安。”原告朱文琳表示该证据真实性无法确认。（2017）苏0812民初3246号案件审理过程中，承办法官于2017年9月14日到高淳监狱对孙小兵做了谈话，孙小兵谈话主要内容为：“我用华城小区商住楼门面房二室房屋作为抵押，向刘江、朱文琳借款。当时是临时借款，办理了抵押，没有提供房屋存在租赁关系的合同给他们。房子是我租给震撼公司的，法定代表人是孙军或者他家属。房租30万元一年，租多长时间记不清了。家里商铺都是袁红对外出租，我负责其他生意，袁红和震撼公司签合同时我不在场，但这份合同我看过，就是租金30万元这份（都是打印的）；她和震撼公司签过几份合同我不清楚。我所在的南京安铎尔公司和孙军有过借贷关系，我和孙军没有借贷关系；安铎尔公司欠孙军40万元左右，孙军跟我提过这个钱，但没有催过。因为我做生意需要，就和震撼公司协商，让他们提前3年支付到2020年的租金。涉案门面房大概价值3000万元，在交通银行抵押大概700万元，办给朱文琳的抵押权限是1000万元，但实际借款是400万元。”原告朱文琳表示对该份证据不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：震撼公司与袁红实际履行的是本案所涉三份租赁合同中的哪一份；对此，应根据合同当事人真实的意思表示、租赁市场的行情等因素综合判断。本院认为，震撼公司与袁红实际履行的是租期10年、年租金30万元的合同，理由如下：（1）（2016）苏0891执异16号执行裁定书、（2017）苏0812民初3246号民事判决书中均载明系在无法联系上袁红的情况下作出的，上述法律文书均未明确双方实际履行的是哪份合同；（2）在本案审理过程中，被告方提供了孙军与袁红的通话视频，袁红在通话中表示与震撼公司实际履行的是租期10年、年租金30万元的合同；袁红的陈述与孙小兵、震撼公司的陈述能够相互印证；（3）2010年10月11日至2015年7月29日期间，震撼公司陆续付款3000137元，与合同约定的租金总额300万元基本吻合；孙小兵陈述因做生意需要，与震撼公司协商让其提前支付租金，不违背常理；（4）袁红陈述其系在需要借款情况下，按交通银行、刘江的要求分别提供了年租金为120万元、60万元的租赁合同，该两份合同并非其真实意思表示；（5）诉争房屋租赁关系产生于2010年8月1日，按租赁市场行情，并考虑孙军与孙小兵之间系亲戚关系，在当时约定年租金30万元，不违背常理。综上，原告朱文琳主张被告震撼公司、袁红实际履行的是租赁期限为10年、年租金为120万元的合同，依据不足，本院不予采信。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。震撼公司与袁红之间约定的租赁期限尚未届满，震撼公司已支付全部租金，其有权继续使用该房屋。原告朱文琳主张解除震撼公司与袁红之间的租赁关系，并主**撼公司继续支付租金、孙军与姜慧承担连带还款责任，均于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告朱文琳的诉讼请求。案件受理费9800元，公告费600元，合计10400元，由原告朱文琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判长  张树维审判员  刘 青审判员  潘 雷二〇二〇年四月二十七日书记员  陈 欣附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。