北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初21357号原告：上海百华悦邦电子科技有限公司，住所地上海市虹口区临潼路170号313室。法定代表人：李岩。委托诉讼代理人：孙广圆，男，住北京市朝阳区。被告：北京金域国际物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院9号楼1层101-1001。法定代表人：魏墨松。委托诉讼代理人：王梓豪，河北宏世成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。原告上海百华悦邦电子科技有限公司（以下简称上海百华公司）与被告北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域物业公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海百华公司之委托诉讼代理人孙广圆与被告金域物业公司之委托代理人王梓豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海百华公司向本院提出诉讼请求：1、撤销我公司与金域物业公司在2018年6月12日签订的《租赁合同》；2、判令金域物业公司退还房屋租赁押金287437.5元及自2019年1月31日至今按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的利息；3、判令金域物业公司退还多支付租金（包含物业费、冷暖气费等）96474.67元；按照我公司已缴纳租金总额中金域物业公司虚增面积在合同约定房屋总面积中所占比例计算，即（450-385.27）÷450×95812.5×7=96474.67元。4、判令金域物业公司承担本案我公司支付房屋面积检测费用5000元；5、判令金域物业公司支付装修损失89882.5元；6、判令金域物业公司返还我公司办公用品，如无法返还则赔偿损失75980.5元；7、判令金域物业公司承担本案全部诉讼费用。事实理由：双方在2018年6月协商，由我公司承租金域物业公司管理出租的位于北京市海淀区某路×号院×号楼×B的房屋，金域物业公司承诺房屋面积450元，租赁总价94500元/月。双方于6月12日签订正式租赁合同，并确定以95812.5元的价格承租该房屋，并约定押金287437.5元，同时明确载明其确认涉案房屋整个5楼建筑总面积为821.32平方米，我公司承租总面积450平方米。合同签订后，我公司在使用过程中发觉房屋面积与承诺面积不符，经多次协商未果，我公司自行雇佣检测机构进行检测，实际房屋面积仅385.27平方米。经了解，涉案房屋旁的×A租户承租时，也被承诺承租面积为450平方米，这与5楼总面积仅821.32平方米不符。故，金域物业公司明知房屋5楼建筑总面积仅821.32平方米（实测800.96平方米），确在与我公司及案外人协商及签订合同过程中故意宣称两处房屋面积均为450平方米，其目的是在签订合同过程中虚增房屋面积以收取更多租金，构成恶意欺诈。我公司多次尝试与其沟通退还多缴纳租金等费用问题，均被拒绝。按照合同约定继续履行合同对我公司明确不公，故向法院起诉，请求依法判决。金域物业公司辩称，不同意全部诉讼请求。不存在虚增面积的情况。双方签订合同是真实意思表示，上海百华公司不再租赁房屋是因其经营问题，与我公司无关。双方租赁合同是通过第三方中介承租，签订合同时中介公司与上海百华公司经过多次现场勘查且协商价格后签订合同。上海百华公司已于2019年1月3日张贴通知，告知将于1月30日之前搬离，2月初我方确认其已经搬走。不同意退还押金，双方合同明确约定提前解除合同应提前30日通知我方，且不退还押金。我方接收房屋时室内没有办公用品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年6月，金域物业公司（出租人，甲方）与上海百华公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：上海百华公司承租位于北京市海淀区某路×号院×号楼×层×B房屋（以下简称×B）办公使用，建筑面积450平方米；租赁期自2018年7月1日至2019年6月30日，其中免租期自签约日至2018年6月30日；免租期期间，乙方只需交纳物业费，不需要交纳租金；租金95812.5元/月（含服务发票），乙方支付3个月的租金为保证金，首期支付保证金287437.5元、租金287437.5元，其他分别于2018年9月15日、2018年12月15日、2019年3月15日支付房租287437.5元至合同结束止；乙方同意支付甲方租赁保证金以保证合同正常履行，合同到期乙方结清所欠租金及其他杂费，并将乙方及乙方所有关联公司的工商、税务注册地迁出本物业后，签订附件三房屋退租交割清单后，由乙方申请，甲方15日内无息返还；甲方应当于收到乙方第一笔租金后一个工作日与乙方做物业交接，并按照交割清单由甲乙双方清点房屋现状；本合同终止后，房屋内的所有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；甲方提前解除本合同，应提前30天通知乙方，并且赔偿相当于保证金的违约金，乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，保证金及已经支付的租金不退……合同后附有房屋产权人北京市海淀区海淀镇树村村民委员会2015年1月出具的授权委托书、工位号明细、产权证及房屋登记表等内容。其中，房屋登记表显示，北京市海淀区某路×号院×号楼×层建筑面积821.32平方米（套内建筑面积797.02平方米，分摊建筑面积24.3平方米）。合同签订后，金域物业公司交付约定房屋，上海百华公司支付保证金287437.5元及截至2019年1月31日的租金（其中，于2018年12月13日支付2019年1月租金），并装修使用涉案房屋。2018年12月14日，上海百华公司单方委托北京中瑞嘉业测绘有限公司对承租房屋面积进行测量。上海百华公司支付测绘费用5000元。2018年12月18日，北京中瑞嘉业测绘有限公司出具《房屋面积测算技术报告书》。报告书显示：北京市海淀区某路×号院×号楼×层建筑总面积（含人防）800.96平方米（按房屋外墙围水平投影面积计算，没有划分及分摊共有公用面积），该层共有共用面积156.4平方米；该层中部有设备间等共有共用设施，其余部分一分为二，分为东西两部分，西侧（即北京市海淀区某路×号院×号楼×层×A，以下简称×A）套内建筑面积334.52平方米，东侧（即×B）建筑面积385.27平方米（套内建筑面积310.04平方米，分摊共有共用建筑面积75.23平方米）。北京中瑞嘉业测绘有限公司具有相应测绘资质。上海百华公司向金域物业公司发出《关于出租人合同违约责任的通知》，主张其租赁建筑面积与合同约定面积不符，“根据专业测绘机构的报告显示，我们的真实租赁的的建筑面积应为385.27平米”，并提出解除合同、2019年1月15日撤离租赁场地以及金域物业公司支付违约金等要求。2019年1月3日，上海百华公司再次向金域物业公司发出《关于出租人合同违约责任的通知》，除撤离时间调整为2019年1月30日前外，其他内容与前述《关于出租人合同违约责任的通知》无异。另，2016年3月24日，北京市海淀区海淀镇树村村民委员会出具授权书，授权金域物业公司以金域物业公司名义签署北京市海淀区某路×号院×号楼房屋出租、物业管理等相关协议并承担相关的权利义务，授权时效截至2019年6月30日。庭审中，就是否存在欺诈一节，双方存在争议。上海百华公司主张金域物业公司虚构房屋面积存在欺诈，要求撤销双方签订的《租赁合同》，并以北京中瑞嘉业测绘有限公司《房屋面积测算技术报告书》、第三方《房屋租赁合同》复印件、与中介方微信聊天记录打印件佐证主张。经核，第三方《房屋租赁合同》约定同层另一房屋租赁面积为450平方米，出租方法定代表人与金域物业公司法定代表人相同；微信聊天记录显示上海百华公司与中介公司工作人员沟通、核实房屋情况，涉案房屋基本信息介绍显示面积450平方米。经质证，金域物业公司对《房屋面积测算技术报告书》中房屋分层平面示意图所示方位格局无异议，认可北京市海淀区某路×号院×号楼×层分割成×A、×B先后对外出租，×A出租面积450平方米，但以测绘系单方委托，测绘内容超出委托范围，其他证据无原件等为由，对上述证据均不认可。金域物业公司主张各隔断部分面积未经测绘，并称上海百华公司事先对涉案房屋进行查看，合同约定的出租面积由其与上海百华公司、中介公司共同确认。金域物业公司就此提交2018年12月21日《通知函回复》。上海百华公司否认收到上述《通知函回复》，主张承租面积系根据金域物业公司数据确认。金域物业公司未就《通知函回复》送达情况提交证据。庭审中，上海百华公司主张于2019年1月15日撤离租赁房屋，双方无交接，并要求金域物业公司返还或等价赔偿其遗留之办公用品。就撤场及遗留办公用品的主张，上海百华公司未提交证据。金域物业公司仅认可上海百华公司于2019年1月30日自行撤离房屋，否认上海百华公司遗留办公物品。金域物业公司另主张上海百华公司原因导致房屋空置，就此保留另行主张的权利。金域物业公司就此提交函件一份，显示：上海百华公司于2019年3月致函金域物业公司，要求金域物业公司配合案外公司搬运撤离案外公司遗留在涉案房屋的货柜。上海百华公司对函件真实性无异议，对证明目的不予认可。庭审中，上海百华公司以装修投入为基础，根据租期和实际使用时间，主张装修损失89882.5元。上海百华公司提交《建筑装饰装修工程施工合同条款》、发票及付款凭证等，证明装修投入情况。经核，上述证据显示上海百华公司按照施工建筑面积450平方米将涉案房屋发包给相关单位进行装修施工，承包方式为固定单价、承包方包工包料，工程造价215718.05元（并附有调整条件），实际结算金额231127.88元。金域物业公司对上述主张和证据不予认可。本院认为，一方当事人以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院予以撤销。本案中，上海百华公司以金域物业公司欺诈为由主张撤销涉案合同。需要确认的问题主要包括：一、本合同所涉承租面积是否与实际面积存在差异；二、本合同的签订是否有违上海百华公司真实意思；三、金域物业公司是否存在欺诈。就第一个问题，本院认为，虽上海百华公司提交的《房屋面积测算技术报告书》系单方委托测绘之结果，但测绘单位具备相应测绘资质，测绘结果显示的整层套内建筑面积与房屋登记表登记数据的差距在合理范畴以内，二者相互印证，加之金域物业公司对《房屋面积测算技术报告书》中房屋分层平面示意图所示方位格局亦无异议，认可整个楼层分为×A、×B两部分对外出租，故《房屋面积测算技术报告书》的测绘结果具备客观真实性，本院对该报告及测绘结果予以采信。金域物业公司仅以单方委托测绘为由对测绘结果不予认可，依据不足。故本院确认，涉案合同约定建筑面积与上海百华公司实际承租建筑面积不符，相差64.73平方米。就第二个问题，本院认为，在商业租赁中，房屋面积是承租方考虑是否承租房屋以及决定房屋承租价格的关键因素。上海百华公司提交的《建筑装饰装修工程施工合同条款》、发票及付款凭证等证据，可以相互印证，本院予以采信。结合双方合同签订以及上海百华公司装修房屋情况，可以确认上海百华公司系以房屋面积450平方米为前提租赁并使用涉案房屋。对房屋面积差距六十余平方米的情况，上海百华公司并不知情。故以现有租金标准承租使用380余平方米房屋，有违上海百华公司本意。就第三个问题，本院认为，金域物业公司主张合同约定面积系多方共同估算确认，但其提交的《通知函回复》不足以证明上述主张，本院不予采信。上海百华公司提交之微信聊天记录虽系打印件，但与双方认可之实际交易情况相符。同时，由出租方提供房屋面积等基本信息符合一般交易常规。故对该微信聊天记录，本院予以采信，并确认房屋面积450平方米的信息系由金域物业公司提供。金域物业公司作为出租方，负有如实陈述房屋状况的义务。在明知整层房屋建筑面积821.32平方米，×A已以450平方米的面积对外出租的情况下，金域物业公司未提供任何测算依据，便以房屋建筑面积450平方米对外介绍×B情况，并以此为基础签订租赁合同，获取租金收益，应属于故意告知虚假信息、故意隐瞒真实信息的情况。其以非房屋隔断人、面积未经测绘为抗辩，难逃其咎。综上，上海百华公司以金域物业公司欺诈为由主张撤销涉案合同，事实清楚，依据充分，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽上海百华公司主张于2019年1月15日撤离租赁房屋，但未就此提交证据。结合其《关于出租人合同违约责任的通知》的表述以及金域物业公司的意见，本院确认其于2019年1月30日撤离租赁房屋。根据实际缴纳钱款、使用涉案房屋情况，金域物业公司应当退还房屋租赁保证金、2018年7月1日至2019年1月30日期间超面积部分的租金（使用费）以及2019年1月31日全部租金（使用费）。上海百华公司主张的退还数额符合法律规定，本院不持异议。关于租赁保证金利息，上海百华公司主张自2019年1月31日起算，本院不持异议，但因其未就因此产生的具体损失提交证据，故本院确认自2019年1月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上海百华公司主张之检测费损失及装修损失，依据充分，本院予以支持。因无证据证明办公用品遗留涉案房屋，故对上海百华公司主张返还办公用品或折价赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销北京金域国际物业管理有限责任公司与上海百华悦邦电子科技有限公司于二〇一八年六月所签《租赁合同》；二、本判决生效后七日内，北京金域国际物业管理有限责任公司向上海百华悦邦电子科技有限公司退还房屋租赁押金二十八万七千四百三十七元五角，并支付上述钱款自二〇一九年一月三十一日至本判决生效之日止的利息，其中自二〇一九年一月三十一日起至二〇一九年八月十九日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、本判决生效后七日内，北京金域国际物业管理有限责任公司向上海百华悦邦电子科技有限公司退还房屋租金（使用费）共计九万六千四百七十四元六角七分；四、本判决生效后七日内，北京金域国际物业管理有限责任公司向上海百华悦邦电子科技有限公司支付房屋面积检测费用五千元；五、本判决生效后七日内，北京金域国际物业管理有限责任公司向上海百华悦邦电子科技有限公司赔偿装修损失八万九千八百八十二元五角；六、驳回上海百华悦邦电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千三百四十八元，由上海百华悦邦电子科技有限公司负担一千二百八十元，已交纳；由北京金域国际物业管理有限责任公司负担八千零六十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  唐福来人民陪审员  梁 欣二〇二〇年四月二十一日书 记 员  冯倩倩