福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0802民初1125号 原告：龙岩惠和置业有限公司，住所地龙岩市新罗区中城北环西路66号二楼A单元，统一社会信用代码91350800MA2Y0D4Y06。 法定代表人：陈莉洁，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖浩秋、罗诗万，福建天衡联合（龙岩）律师事务所执业律师。 被告：曾伟，男，1983年1月31日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告龙岩惠和置业有限公司（以下简称惠和置业公司）与被告曾伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告惠和置业公司的委托诉讼代理人廖浩秋，被告曾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠和置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年7月31日签订的《租赁合同（四合院区）》，并将租赁物返还惠和置业公司。2、判令曾伟支付惠和置业公司拖欠的租金64000元，并支付以28000元为基数自2019年8月6日起至2019年11月5日止，按月利率2％计算的违约金1680元；自2019年11月6日起至款清之日止，以64000元为基数，按月利率2％计算的违约金。3、判令曾伟已支付惠和置业公司的履约保证金72000元归惠和置业公司所有。4、判令曾伟支付惠和置业公司自2020年2月1日起至返还租赁物之日止，以每月租金12000元标准计算的租赁物占用费。 事实和理由：2018年7月31日，惠和置业公司与曾伟签订了一份《租赁合同（四合院区）》，该合同约定：惠和置业公司将位于龙岩市新罗区（龙岩美食文化夜市广场）房号为555-120（附属102、103、105、106、108）房产以及附属物：供水、供电、供天然气等设施租赁给曾伟，面积约600㎡；曾伟租赁房屋可以用于经营餐饮、休闲使用；租赁期五年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日止，其中包括装修免租期2018年8月1日至2018年10月30日；租金为浮动租金，第一年前3个月为免租装修期，同时每年后3个月为优惠期，优惠期月租金按1元／㎡计收；前3年月租金为20元／㎡，第4、5年月租金为25元／㎡。租金按季缴纳，曾伟应于每季度首月的5日前向惠和置业公司一次性缴清当季租金；曾伟逾期缴纳租金的，每逾期一日，应向惠和置业公司支付逾期金额2‰的违约金；逾期达15天，视为曾伟根本违约，履约保证金不予退回，惠和置业公司有权对租赁物停水停电，并解除合同；合同签订时，曾伟一次性向惠和置业公司缴纳履约保证金72000元，如曾伟在租赁期内违约，惠和置业公司有权按照合同约定不予退回履约保证金；如在履行合同过程中发生争议的，任何一方均可向新罗区人民法院起诉等内容。合同签订后，惠和置业公司将租赁物交付给曾伟，曾伟于2018年7月31日向惠和置业公司支付了履约保证金72000元。自2019年8月起，曾伟未按照合同约定缴纳租金，仅在2019年12月5日支付了8000元，至今已经拖欠惠和置业公司2019年8月、9月、10月、11月、12月，以及2020年1月份租金共计64000元。经催讨无果，惠和置业公司诉至法院。 曾伟辩称，其还有其他股东合股，去年餐饮业效益差，其店铺600平方米，惠和置业公司给的装修期才3个月，其店铺装修了5个月。其他60平方米店铺的装修期也是3个月，装修期比较不合理。而且物业费2元/平方米太高，店铺前面的卫生也是其自己阿姨清洁，物业费费用过高。去年美食城里陆陆续续很多店铺都关门了，现在也因为疫情影响，行情差，很多宴席都取消了。其也投资了八九十万装修，其也希望做好，希望惠和置业公司能给他们缓冲期，给一些优惠。自2019年8月起，其的确没有按照合同约定缴纳租金，仅在2019年12月5日支付了8000元，欠惠和置业公司的租金其可以先付一些，等店铺营业了会尽量付清。其不同意解除租赁合同。对欠惠和置业公司64000元租金无异议，希望违约金予以免除。其不同意没收履约保证金72000元，现在经济困难，希望可以用保证金来抵扣租金。对惠和置业公司第四项诉讼请求无异议。 惠和置业公司围绕诉请依法向本院提交了证据，曾伟对惠和置业公司提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2018年7月31日，惠和置业公司（甲方）与曾伟（乙方）签订了一份《租赁合同（四合院区）》，该合同约定，甲方将位于龙岩市新罗区（龙岩美食文化夜市广场）房号为555-120（附属102、103、105、106、108）房产（附图）以及附属物：供水、供电、供天然气等设施租赁给乙方，面积约600㎡，其中室内建筑面积600㎡，具体面积以现场实际使用面积为准，面积的增减不调整租金数额；乙方租赁房屋可以用于经营餐饮、休闲使用；租赁期限五年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日止，其中包括装修免租期2018年8月1日起至2018年10月30日止；租金为浮动租金，第一年前3个月为免租装修期，同时每年后3个月为优惠期，优惠期月租金按1元／㎡计收。前3年月租金为20元／㎡，第4、5年月租金为25元／㎡。租金按季缴纳，乙方应于每季度首月的5日前向甲方一次性缴清当季租金；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应向惠和置业公司支付逾期金额2‰的违约金；若逾期达15天，视为乙方根本违约，履约保证金不予退回，甲方有权对租赁物停水停电，并解除合同。甲方因此解除合同的，对乙方在租赁物的一切投入，甲方均不予任何补偿；本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳履约保证金72000元，如乙方在租赁期内违约，甲方有权按照合同约定不予退回履约保证金；本合同在履行过程中若发生争议的，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向新罗区人民法院起诉等内容。合同签订后，惠和置业公司将租赁物交付给曾伟，曾伟于2018年7月31日向惠和置业公司支付了履约保证金72000元，并按合同约定向惠和置业公司支付租金，但自2019年8月起，曾伟未按照合同约定缴纳租金，只在2019年12月5日支付了8000元租金，拖欠2019年8-12月以及2020年1月份租金共计64000元。经催讨无果，惠和置业公司于2020年2月3日诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，惠和置业公司与曾伟签订的《租赁合同（四合院区）》系合同双方当事人的真实意思表示，该租赁合同未违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效。在该合同履行中，曾伟未足额按合同约定支付惠和置业公司租金，截止2020年1月31日尚欠惠和置业公司租金64000元。曾伟拖欠惠和置业公司不付，已构成违约，应限期偿付。履约保证金是为了保证合同的履行，兼有惩罚的性质，可以抵扣租金和违约金。曾伟已支付给惠和置业公司的履约保证金72000元，应抵扣其尚欠惠和置业公司的租金64000元、违约金1680元（以28000元为基数自2019年8月6日起至2019年11月5日止按月利率2%计算）和5120元（自2019年11月6日起至2020年3月5日止按月利率2%计算），扣除后，曾伟原支付给惠和置业公司的履约保证金只剩余1200元，抵扣后履约保证金不足的部分，曾伟应与惠和置业公司协商补足。由于全国自2020年1月起发生新冠疫情，为了抗击疫情，政府规定餐饮业暂停营业。因此，曾伟要求继续履行合同合理，双方订立的上述租赁合同应继续履行。惠和置业公司的部分诉请有理，本院予以支持，诉请解除租赁合同和履约保证金归其所有的理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、原告龙岩惠和置业有限公司与被告曾伟于2018年7月31日签订的《租赁合同（四合院区）》继续履行。 二、被告曾伟已支付给原告龙岩惠和置业有限公司的履约保证金72000元抵扣尚欠原告龙岩惠和置业有限公司的租金64000元及违约金6800元。履约保证金于本判决生效之日起三日内抵扣清楚。 三、驳回原告龙岩惠和置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费9421元，减半收取为4710.5元，由原告龙岩惠和置业有限公司与被告曾伟各承担2355.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 陈 上 熠 二〇二〇年四月八日 书记员 郭萍（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。