广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初213号原告：李平，女，汉族，1984年2月28日出生，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：韩志勇，广东百健律师事务所律师。被告：广州市万地房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区龙旺二街2号101房，统一社会信用代码91440115581888502A。法定代表人：周春松，职务总经理。委托诉讼代理人：陈松林，广东广信君达（佛山）律师事务所律师。原告李平诉被告广州市万地房地产有限公司（以下简称万地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告李平的委托诉讼代理人韩志勇、被告万地公司的委托诉讼代理人陈松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李平向本院提出诉讼请求：1.万地公司协助李平将广州市南沙区万顷沙镇XX街XX号XX房转移登记至李平名下；2.万地公司向李平支付延迟办理产权登记的违约金（以房款900498元为本金，按每日0.02%的标准，从2019年3月31日起计算至办妥不动产权证为止）；3.万地公司向李平返还迁移户口办证费70000元；4.万地公司承担本案受理费。事实和理由：2016年3月20日，李平在万地公司的员工何晓蓝的推介下，看中了广州市南沙区万顷沙镇万地雅涛阁XX单元XX房（现在不动产登记机关登记的地址为广州市南沙区万顷沙镇XX街XX号XX房，以下统称涉案房屋）。李平表示自己的户籍在广西，不具备广州市购房资格。何晓蓝提出只要李平交纳70000元（其中包括代办广州市户籍的费用50000元、办理房产证的电商服务费20000元）就可以办妥房产证。李平接受了何晓蓝的建议，何晓蓝出具了《置业计划表》，确认房屋总价款900498元、入户广州费用50000元、电商服务费20000元。此后，李平向被告的员工支付入户费用50000元，向万地公司支付电商费用20000元，万地公司出具了盖有“深圳怡然中介服务公司”的印章的收据。2016年4月8日，李平与万地公司就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》和补充协议，约定总房价款900498元，万地公司应于2017年3月31日前交付房屋。李平付清了全部房款，交纳了契税，并于2017年3月31日办理涉案房屋收楼手续，但万地公司却一直未办妥涉案房屋的不动产权证。后来，李平得知万地公司提供给李平广州市户籍资料、网签合同的身份证都是假的。万地公司收取70000元办证费用的收据上加盖的“深圳怡然中介服务公司”印章也是假的，实际上并没有这家公司。因此，李平仍不具备广州市户籍，没有购房资格，无法办理不动产权证。得知被骗后，李平与万地公司进行交涉未果。2019年12月2日，李平通过人才引进的方式取得广州市户籍，具备购房资格，但万地公司仍不配合办理过户手续。按照补充协议的约定，李平于2017年3月31日办理涉案房屋收楼手续，万地公司本应在730天内，即2019年3月30日前办妥不动产权登记，但万地公司至今未履行上述义务，已构成违约，应支付相应的违约金。万地公司答辩称，不同意李平的诉讼请求。理由如下：1.李平不具备购房资格，导致万地公司无法为其办理涉案房屋的不动产权证，应自行承担责任。2.办理涉案房屋不动产权证的期限因李平尚未具备购房资格而中断，应当重新计算。3.李平所称办理广州市户籍系其个人行为。万地公司对此不知情，也没有收取李平所称的办证费用，所以无需退还该款。至于20000元电商费是李平为获得购买涉案房屋的内部折扣而支付的费用，不应退还。本院经审理认定事实如下：李平原户籍在广西壮族自治区博白县××村××队××号，不具备广州市住房限购区域内住房购房资格。2016年3月20日，万地公司（为甲方、出售人）和李平（为乙方、认购人）签订《万地?雅涛阁商品房认购书》，约定李平向万地公司认购广州市南沙区万顷沙镇XX街XX号XX房，享受员工购房折优惠，优惠后总房价900498元。合同约定：“乙方于签署本认购书时向甲方交付定金50000元，乙方于2016年3月27日前向甲方付清首期房款270498元，剩余楼款630000元办理银行按揭。六、1.乙方签署本认购书前，已仔细查阅并知悉截止至认购之日的有关房地产购房政策，乙方确保本次认购符合相关政策规定，乙方符合相关政策规定的购房资格。如有虚假，愿自行承担因此造成的一切经济与法律责任……”2016年4月8日，万地公司（为甲方、卖方）和李平（为乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定李平向万地公司购买广州市南沙区万顷沙镇XX街XX号XX房，房价款总金额900498元，首期270498元，剩余房款630000元申请办理银行按揭。合同约定：“第十三条甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理的方式办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定办妥并取得房地产权证的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。”上述合同附件七约定：“第十条产权登记（将主合同第二十一条的全部内容修改为）1.甲方已如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；2.乙方委托甲方办理，甲方应当在商品房实际交付给乙方使用之日起730日内（非本合同约定交付日），向产权登记机关为乙方办妥产权登记……乙方办理产权证时，应在甲方规定的时间内向甲方提交办理产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证。因乙方延迟提交或未能提交的，应免除甲方延迟办证的责任。第十一条迟延办理产权登记的违约责任（将主合同第二十二条全部内容修改为）乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成甲方不能按本补充协议第十条约定期限办妥房地产权证的，甲方自迟延之日起每日按已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。”2016年5月5日，不动产登记机构办理了涉案房屋预告登记手续（房产登记号为2016预登字4343868号），登记房屋建筑面积为107.96平方米，产权人为李平。同日，为该房屋办理抵押登记手续，权利人为中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，债权数额为630000元。2017年11月30日，不动产登记机构办理了涉案房屋的产权登记（房产登记号为2017登记字4467358号），登记房地产地址为广州市南沙区万顷沙镇XX街XX号XX房，建筑面积为108.4186平方米，产权人为万地公司。2017年12月31日，李平办理涉案房屋收楼手续。2018年1月4日，李平缴纳涉案房屋契税。2018年9月17日，万地公司向李平寄送《通知函》：“接房管局通知，您所购买的万地雅涛阁XX栋XX单元XX房，因递交申请预告登记的材料经房管局检验不符，未能办理房屋产权登记手续。现特通知您务必于2018年9月25日前与我司联系预约，会同我司工作人员前往相关部门咨询确认具体情况，并配合处理相关的善后事宜，否则，由此产生的一切责任将由您自行承担。感谢您的配合！”李平确认于2018年9月20日收到该通知函。2019年12月2日，李平户籍从广西××自治区博白县××村××队××号迁至涉案房屋，取得对应的居民户口簿和居民身份证，户号XX，身份证号码XX。2020年3月24日，广州市规划和自然资源局出具《购房资格证明》，确认截至2020年3月24日止，李平具备本市住房限购区域内住房购房资格。李平因本案纠纷与万地公司产生争议，起诉至本院。本院于2020年3月2日向万地公司送达起诉状副本和包括李平居民身份证复印件等证据材料副本。在本案诉讼过程中，万地公司确认李平已经付清全部购房款900498元、面积补差款2631元和物业专项维修资金11335.8元。李平为证明其主张提供了下列证据：1.交通银行刷卡单、结算业务申请书、账户交易明细，显示其于2016年3月20日向“万地雅涛阁（长胜投资）”转账50000元，于2016年3月25日向高志坚转账50000元，于2016年4月8日向万地公司转账251883.8元。李平另提供两张收据，编号为9006806的收据载明“2016年3月24日，今收到李平交来绿迪服务费5万元（具体已到为准），已收到身份证复印件、户口本、结婚证复印件、出生证明复印证等资料。浦发银行6217921000810120高志坚广州市荔湾区康王南路支行”；编号为1814440的收据载明“2016年4月8日，今收到李平3B1804交来电商服务费2万”。该两份收据经手人处均有“高志坚”字样签名，并加盖“深圳怡然中介服务公司”印章。万地公司质证称，高志坚并非万地公司的员工，对其身份不清楚。2.《关于申请员工及其亲属购房优惠特殊要求申请表》复印件，拟证明她是以员工亲属优惠购房，支付的20000元电商费实际也是办理广州市户籍的费用。该复印件的内容载明何晓蓝系万地雅涛阁营销部置业顾问，李平系何晓蓝亲属，意向购买涉案房屋，申请员工购房折扣优惠。销售部一栏内容为“销售何晓蓝于2014年3月15日进入万地公司，服务满2年以上，满足《公司员工及员工亲属购买优惠》条件，申请在成交价960498元基础上扣减员工折扣六万元房款。何晓蓝自愿将购房优惠名额转交给亲属李平，以后将不再拥有员工购房优惠名额，望领导批准业主李平，成交价900498元。”该申请表上有“李平”、“何晓蓝”字样签名及指模，销售部意见处有王姓人员签名，落款日期为2016年3月20日。万地公司对该申请表真实性不予确认。3.《万地雅涛阁置业计划表》，载明李平意向单位为涉案房屋，折后总价900498元，首付270498元，电商服务费20000元，办证费用50000元，维修基金11335.8元，律师费2000元等。该计划表落款处置业顾问为“何晓蓝”字样签名，日期为3月24日。万地公司质证称何晓蓝是销售中介，并非万地公司员工。该置业计划表没有万地公司盖章，只是中介提供给李平购房时的参考材料。4.户口簿和居民身份证复印件，上述证据材料记载李平住址为广州市黄埔区XX路XX号XX房，身份证号码，户号006872945，2015年9月10日因亲属投靠，由广西龙潭镇XXX迁入本址。李平拟证明何晓蓝向其提供了上述伪造的户口簿和居民身份证复印件。李平未能提供证据证明在2020年3月2日前，已将其真实的居民身份证和户口簿复印件提供给万地公司。本院认为：李平与万地公司签订的《万地?雅涛阁商品房认购书》和《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李平与万地公司应按该合同约定履行。关于办理涉案房屋产权登记的问题。李平已经付清全部房款，履行了合同义务，且具备广州市住房限购区域内购房资格，万地公司应配合李平将涉案房屋转移登记至李平名下。关于万地公司应否支付逾期办证违约金的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件约定万地公司应在李平收楼之日起730天内协助办妥涉案房屋产权登记，但李平在2017年3月31日收楼时尚不具备广州市住房限购区域内购房资格，其提供的居民户口簿和身份证不能反映其户籍的真实情况，万地公司无法代其办理房地产权证。万地公司已于2018年9月份告知李平房管部门审核未通过，但李平直至2019年12月2日才取得广州市户籍，方具备办理涉案房屋不动产权证的条件。此后，李平才将相关材料提供给万地公司。在万地公司取得上述材料前，无法为李平办理房地产权证，上述期间应从办证期限中扣减。现至2020年3月30日本案开庭审理之日，尚未超过730天的办证期限，李平主张万地公司逾期办证缺乏事实依据，万地公司无需向李平支付逾期办证违约金。至于开庭时尚未发生的事实，本院在此案中不予处理，李平可待有关逾期办证的事实发生后另行起诉。李平明知自己彼时不具备购房资格，仍试图通过提供虚假材料购买涉案房屋，系极其不诚信的行为，李平没有在收楼后730天内取得涉案房屋不动产权证，主要责任在其自身。关于万地公司应否退还70000元的问题。李平提供的《万地雅涛阁置业计划表》清楚写明办证费50000元，电商服务费20000元，是基于委托代理合同或居间合同产生的费用，与本案商品房预售合同纠纷分属不同的法律关系，本案不予处理。李平应另寻其他法律途径解决因此产生的纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市万地房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李平到房地产登记机构办理将广州市南沙区万顷沙镇XX街XX号XX房产权人登记为原告李平的转移登记手续；二、驳回原告李平的其他诉讼请求。本案受理费1397元，由原告李平负担1347元，由被告广州市万地房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年四月三十日书记员 成涵真