广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终341号上诉人（一审原告）：庞真衍，男，汉族，1988年8月16日出生，住广东省湛江市坡头区**********，居民身份证号码：440************611。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张丽花，女，汉族，1983年8月23日出生，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：441************024。被上诉人（一审被告）：罗龙，男，汉族，1981年12月24日出生，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440************138。被上诉人（一审被告）：郑耿雄，男，汉族，1986年8月14日出生，住广东省珠海市香洲区*****，居民身份证号码：440************173。委托诉讼代理人：谢小辉，广东维克胜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市岗宏房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区平沙镇机关大院三号楼107室。法定代表人：江泽慧，执行董事。委托诉讼代理人：谢小辉，广东维克胜律师事务所律师。上诉人庞真衍因与被上诉人张丽花、罗龙、郑耿雄、珠海市岗宏房地产开发有限公司（以下称岗宏公司）房屋买卖合同纠纷一案不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞真衍的上诉请求：一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2019）粤0404民初1653号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；二、本案一二审诉讼费用由张丽花、罗龙、郑耿雄、岗宏公司承担。事实和理由如下：第一，一审期间，张丽花经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，加上在庭审前后张丽花亦无提交答辩状，但民事判决书上却记载了张丽花的答辩内容。庞真衍无法确认张丽花答辩情况的真实性。第二，一审法院认定涉案的《购房协议》系罗龙的个人意志，为获取个人利益与庞真衍签订的。但从张丽花与罗龙的答辩来看，张丽花声称对罗龙进行房屋买卖不知情，但鉴于双方拮据的经济能力仍授权罗龙进行偿还涉案房地产的贷款，这样存在矛盾，张丽花明显是让罗龙出售或处理涉案房地产，加上涉案房地产并没有通过析产完成产权变更，实际的产权人为张丽花而不是罗龙，直接受益人及实际获利人为张丽花，加上无法交易亦系张丽花的个人债务而导致的。因此，一审法院仅判决罗龙承担责任于法于理不合，严重损害庞真衍的权益。第三，涉案的房地产在交易前正处于银行抵押中，庞真衍对此无异议，但张丽花、罗龙、郑耿雄未经庞真衍同意擅自挪用购房款，用于张丽花偿还案外其他房地产的银行贷款。根据附加协议第三条约定，理应由被庞真衍共同承担责任。第四，郑耿雄系岗宏公司的副总经理。涉案房地产系由其回购张丽花、罗龙涉案房地产后再登记于庞真衍名下。因此，郑耿雄、岗宏房公司均应承担本案相应的法律责任。综上所述，庞真衍认为，原判认定事实不清，判决不当，严重损害了庞真衍的合法权益。为了维护庞真衍的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法判决.张丽花答辩称：一、罗龙怀疑张丽花本人使用各种手段以外人串通掏空珠海的房产，去惠州买房买车这一点完全不存在，本人现在还是租着房子，带着两个孩子一起居住，生活过得非常的艰苦。二、关于广东省珠海市****************03房以及珠海市****************04房，之前本人是有跟他去公证过，这个是事实。但是他完全是属于套路我，他说我不和他办理公证手续，他不让我卖珠海市********17栋304房，公完证之后我的房子已经被冻结，导致没办法出售。离婚协议书他也要我和他去更改，因为离婚协议书是写明珠海市平沙镇连湾2路128号13栋1703房，以及珠海市****************04房以及珠海市香洲区***************全部归女方所有。离婚协议书还写明三套房子归女方所有，名下罗海怡子女是不用男方的抚养费。我和罗龙名下还有一个子女罗卓妍，但这个小孩没有说判给谁，出生到现在男方一分钱都没有付过抚养费，都是女方一个人抚养两个小孩，供书教育。现在离婚协议书更改了，他也没有给过两个小孩寄过一分钱，甚至我的大女儿问他拿钱交学费，他都以为是我出的主意。因为我两个女儿现在户口不在惠州市，导致她们要读私立学校。学费都是女方的，父母一直在支撑着这两个小孩。三、关于钟雅慧这个案子，当时我是和她本人签了一个买卖合同出售珠海市香洲区***************，并且我们说好了在2018年7月份月底之前交房子给钟雅惠，由于罗龙他们一家人一直在阻拦着我卖这套房子，并且罗龙带着他们一家人还有一个智商有点问题的姐姐搬去我的珠海市***************家中居住，由于我不肯开门，他们叫开锁的人把我的家门锁直接撬开。导致了我和我女儿生活都有障碍和影响。在他们处处逼迫下我才和罗龙去做公证，才有公证这一回事情！后来我准备交房给钟雅惠的期间，罗龙一直想各种骗局说要拿回来这套房子，他和别人调钱来赎回我这套珠海市***********子，那时可能我也心软了一下，最后还是给他套路了，没办法交房子给钟雅惠女士。如果当时不是他和他一家人一直在阻拦卖珠海市********那套房子，不会造成今天的结果。本人只想卖那套房子，然后离开珠海，带着女儿重新生活。四、钟素辉这个案子我的确问过他借过钱。我向他本人借过81000，由于他已经把我的车凯迪拉克变卖处理掉了，所以这笔债是可以抵还的。五、王成的案件之前我是问他借过11万，后来他起诉我，由于我现在不在珠海市，没办法收到法院的传票，所以导致差他30万。其中有一条我欠王成10万的，是在他的逼迫下和恐吓下，逼着签的这份欠条。六、珠海市****************03房以及珠海市****************04房。这两套房子之前判给女方的时候，一直由女方供着房子，男方罗龙也没有出过一分钱。后来由于女方的经济问题出现了，没办法供这两套房子，收到银行的起诉信之后，男方就和郑耿雄商量结清这两套房子变卖，收了50万的定金。这些事情我本人完全一点都不知道的情况下。七、由于是男方的出轨，当时离婚协议书就说明，珠海市****************03房，以及珠海市****************04房，以及珠海市香洲区***************作为女方的一个补偿，全部归女方所有。本人和罗龙已经有了两个孩子未离婚情况下，他已经在外面生了有子女，所以导致我们婚姻破裂，期间他在外面也是生了两个女儿，由于女方第三者生的是女儿，罗龙也没有负过责任，给名分给第三方。最后他也现在第四方生了两个儿子。由于他们没有去拿领结婚证。偷偷的把我的户口本偷走上了他两个儿子的户口在我本人名下的户口本，这个期间罗龙还要求我和他复婚。他一直都想套路我。由于房子给冻结，本人张丽花已经负债累累，还背上了法律责任。一个女人带着两个孩子供书上学教育。不能正常的工作。导致收入也成了问题。罗龙答辩称：本案案涉款项的唯一的受益人为张丽花，其应当在实际收益的财产范围内对上诉人承担返款责任，我现在无车无房还有一堆的债务无法承担返款责任。我并没有通过离婚析产方式获得案涉房屋，一审法院查明的事实错误，请求二审法院撤销并依法改判。郑耿雄答辩称：一、庞真衍第一条上诉理由关于张丽花一审答辩内容，郑耿雄不清楚由法庭予以核实。二、庞真衍第二条上诉理由涉及《购房协议》房屋买卖双方庞真衍与张丽花、罗龙之间的法律关系，与郑耿雄无关，不作回应。三、庞真衍第三条上诉理由认为郑耿雄未经庞真衍同意擅自挪用购房款，用于偿还其他银行贷款故应共同承担责任，明显与客观事实不符：第一、本案客观事实是，张丽花名下有两套房屋分别是1703房和1704房，在协议书中都有出现，两套房产都办理了银行按揭抵押登记手续，如果庞真衍要购买登记在张丽花名下的房屋，银行为风险控制需要，必须要求清偿张丽花名下1703房和1704房所欠的银行全部贷款，才能解除抵押登记手续完成过户交易。第二、庞真衍在签订协议时是清楚了解的，在《购房协议》第三条已作出明确说明，“因此房特殊原因……50万元此笔款项是用于清理甲方（张丽花）的债务”，从协议内容表述是指清理甲方（张丽花）的债务并非仅指清偿1703房银行贷款。而且从就数额上讲，50万元用于清理甲方（张丽花）的债务，根据农业银行出具的《贷款结清证明》1703房仅是欠34万元，1704房欠贷款199000元，共欠贷款合计53万多元，如果仅是清理1703房屋贷款，庞真衍怎么会支付50万元用于清理1703房欠银行贷款34万元，显然庞真衍该辩解理由不能自圆其说且不符合客观事实。第三、需要指出的是，郑耿雄碍于老乡情面出于好意在未收取任何好处费的情况下，不仅没有将“款项不能挪为其他用途”也没有“不得故意拖延手续进程时间超过七日”。郑耿雄于2018年7月23日收到委托代付款1万元，2018年7月27日收到委托代付款49万元，次日2018年7月28日是星期六、7月29日是星期日是非工作日，2018年7月30日星期一一早受托人郑耿雄便在银行柜台办理按银行要求提取现金代为支付张丽花欠银行贷款手续。换言之，郑耿雄为完成受托事项尽职尽责基本上一刻也没停留，将代收款偿还给银行，银行同日并出具《贷款结清证明》。此外，在《购房协议》附件《收款方》协议第三条第（一）款约定：“此房产不能正常网签过户到乙方名下，此情况全额退款，乙、丙无责任。（备注：网签时间不得超过签订合同日起30日，则甲方需承担违约责任即违约赔付，赔付为一个月计算。）”再次印证，合同履行不能的退款及违约相对人为张丽花、罗龙，与郑耿雄无关。四、庞真衍第四条上诉理由，关于岗宏房地产开发公司是否应当承担相应的法律责任，由岗宏房地产开发公司答辩回应。综上，本案属于二手房屋买卖合同关系，作为房屋买卖合同关系，应以合同相对方为承担责任主体，郑耿雄并非房屋买卖合同相对一方，碍于老乡情面未收取任何费用的情形下，出于好意受买卖双方之托代为收取人民币50万元，且用此笔款项用于理清银行债务，郑耿雄已积极尽责完成委托事项，郑耿雄与房屋买卖双方既不是共有关系，也不是联营或合伙关系，不能形成共同对外承担责任的法律后果，请二审法院查明事实，依法驳回庞真衍的上诉。岗宏公司答辩称：一、我司未与庞真衍签订任何合同，对庞真衍不负义务。庞真衍提供的《购房协议》及附加协议显示，转让方（甲方）是张丽花、罗龙，受让方（乙方）是庞真衍，因此本案是张丽花、罗龙与庞真衍之间的合同纠纷。我司不是合同的任何一方，也未曾向庞真衍作出任何承诺，更未参与双方合同签订、履行的任何环节。至于我司和郑耿雄之间，郑耿雄虽在我司担任职务，但其既不是公司的法定代表人也不是公司的股东，我司事前未授予郑耿雄代表我司签订、履行任何合同的权利，事后也没有在《购房协议》及附加协议或任何文件上对郑耿雄的行为予以认可。郑耿雄作为《购房协议》及附加协议的收款方签订合同是其个人行为，与我司无关，我司对庞真衍无合同义务。二、我司从未收取庞真衍的任何款项。庞真衍提供的《购房协议》及附加协议显示约定的收款人是郑耿雄，转账记录显示涉案的50万元购房款由庞真衍转账给郑耿雄，《收据》也是由郑耿雄出具给庞真衍。可见，庞真衍支付的50万元购房款是由郑耿雄收取的，我司从未收取庞真衍支付的任何款项。综上所述，庞真衍将我司列为被告毫无事实和法律依据，请求法庭依法驳回庞真衍的请求。庞真衍向一审法院起诉请求：1.判令解除庞真衍与张丽花、罗龙、郑耿雄于2018年7月23日签订的《购房协议》及附加协议；2.判令张丽花、罗龙、郑耿雄、岗宏公司向庞真衍退还购房款人民币50万元；3.判令张丽花、罗龙、郑耿雄、岗宏公司向庞真衍支付违约金人民币14000元；4.判令张丽花、罗龙、郑耿雄、岗宏公司向庞真衍赔偿损失暂定人民币172380元；5.诉讼费用由张丽花、罗龙、郑耿雄、岗宏公司承担。一审法院认定事实：2018年6月7日，张丽花出具《委托书》，委托罗龙为其代理人，代为执行和办理如下事宜：一、办理还清珠海市*******************银行贷款人相关手续，签署并领取相关银行证件资料；二、办理注销珠海市*******************抵押登记手续，办理及领取不动产权证。委托期限从委托书签署之日至2018年9月7日止。受托人无转委托权。该《委托书》于2018年6月12日经珠海市公证处公证。2018年6月14日，张丽花与罗龙达成《离婚补充协议》，内容为：双方于2015年3月9日登记离婚并签订了《离婚协议书》。现双方就婚姻存续期间所取得财产的分割问题，经协商一致，签订补充协议如下：一、位于珠海市香洲区*****************（粤房地权证珠字第0100248742号）的房产归张丽花所有，上述房产的银行按揭贷款由张丽花偿还，张丽花应在2018年7月28日之前向罗龙支付人民币35万元作为补偿款。二、位于珠海市*******************（《商品房买卖合同》编号：1401011031）及位于珠海市*******************（《商品房买卖合同》编号：1401011034）的两处房产归罗龙所有，上述两处房产的银行按揭贷款均由罗龙偿还，张丽花将此两处房产过户至罗龙名下过程中所产生的一切相关费用（包括税费）均由张丽花负责缴纳。该《离婚补充协议》于2018年6月20日经珠海市横琴公证处公证。庞真衍提交的粤房地预登珠字第0400002587号不动产登记证明显示，珠海市*******************的预告登记权利人为张丽花，预告登记义务人为岗宏公司，登记时间为2014年12月23日。庞真衍及郑耿雄共同提交《购房协议》及其附加协议（收款方），第一页抬头处，转让方（甲方）处打印的名字为张丽花，代理人为罗龙，受让方（乙方）为庞真衍。协议内容为：第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。现该房屋具体状况如下：（一）座落于珠海市******************，面积86.19平方米；（二）房屋的所有权证号为粤房地预登（珠）字第0400002587号……。第二条、上述房产的交易价格为总价人民币70万元整。第三条、因此房的特殊原因，付款方式如下：（一）签定合同日起肆日内支付定金人民币50万元整，此笔款项用于理清甲方债务，便于开发商回购此套房产，此笔款项为购房定金，由收款方（即丙方）郑耿雄收款，由甲方开具购房定金收据；（二）余下购房款项在珠海不动产交易中心成功网签到乙方名下后叁日内支付剩余购房款项人民币10万元整，收款人为丙方；余下人民币10万元整，由乙方银行按揭放款后由丙方直接支付给甲方（即为购房款）；（备注：网签时间不得超过签定合同日起30个工作日内，超过即乙方有权终止此协议，则甲方按违约责任赔付乙方损失）。……第五条、甲方保证已如实陈述本合同所售房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋在交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，有关按揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合同生效前办妥。生效后如有上述未清事项，由甲方承担全部法律责任。……第七条、甲方未按本合同的约定履行义务的，按下列约定承担违约责任：如因甲方的故意或过失造成乙方不能在本合同约定的时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起七日内将乙方已付款退还给乙方，并按总房价款的百分之贰支付违约金。……协议后附有附加协议（收款方），约定收款方（丙方）为郑耿雄，丙方为座落于珠海市******************，面积86.19平方米，粤房地预登（珠）字第0400002587号，此交易房产的承诺过户方及交易手续代办方，乙方已充分了解该房屋具体状况，并自愿委托丙方进行此房产的交易流程；签订购房协议当天支付定金50万元整，网签成功后，支付尾款20万元整[备注：此笔尾款需在乙方按揭成功后，（即银行出具同贷书为准）由丙方支付给甲方，具有同等法律效应]，丙方收款账户为该房产的唯一收款账号，其他收款方式一律不予承认；此房产不能正常网签过户到乙方名下，此情况需全额退款，乙丙无责任（备注：网签时间不得超过签订合同日起30日，则甲方需承担违约责任即违约赔付，赔付为一个月计算）；以上款项不得挪为其他用途，丙方不能故意或随意拖延手续的进程时间，以上无责任的退款时间不得超过七日，则视为丙方故意拖延需支付甲方同等违约金；乙方银行按揭放款后，除支付甲方购房款后，余下款项丙方需在7个工作日内退还于乙方，如有特殊情况也不得超过30天，则丙方违约支付同等违约金。落款处甲方由罗龙签名并按捺手印，乙方由庞真衍签名并按捺手印，丙方由郑耿雄签名并按捺手印。对于附加协议中的房号书写的是1704房，庞真衍在一审庭审中解释是笔误，应为1703房，各被告或未予解释或表示不清楚。2018年7月23日，庞真衍向郑耿雄转账支付1万元，同日郑耿雄出具《收据》，确认收到庞真衍购买珠海市******************的定金1万元整。2018年7月27日，庞真衍向郑耿雄转账支付49万元，同日郑耿雄出具《收据》，确认收到庞真衍购买珠海市******************的房款49万元整。郑耿雄提交的中国农业银行个人明细对账单显示，郑耿雄于2018年7月30日提取了现金21,120.55元、512,744.14元。同日，张丽花就珠海市******************和1704房所借的贷款（贷款合约号443***********088、443***********101）全部还清，还款总额为322552.61元、190191.53元，合计512744.14元，罗龙在业务凭证的“客户签名”处签署“罗龙代张丽花”。中国农业银行股份有限公司珠海康城支行出具两份《贷款结清证明》证明两笔贷款金额分别为34万元、19.9万元，均已于2018年7月30日在该行结清贷款。郑耿雄在一审庭审中称，2018年7月30日，其将庞真衍转账的50万元及罗龙转账的金额用于偿还珠海市******************和1704房的贷款。另罗龙、郑耿雄在一审庭审中共同称，庞真衍在签订《购房协议》时已清楚预先支付的房款是用于清偿珠海市******************和1704房的贷款。郑耿雄提交的珠海市不动产登记情况查询结果显示，珠海市******************及1704房，共有情况均为：张丽花100%，有无抵押均为：无，有无查封均为：有，查封登记情况均为：1、限制文号：（2018）粤0402民初7691号，限制时间：2018年8月14日至2021年8月13日；2、限制文号：（2018）粤0402财保73号，限制时间：2018年9月11日至2021年9月10日；3、限制文号：（2019）粤04执408号，限制时间：2019年4月30日至2022年4月29日。庞真衍另提交一张名片，显示郑耿雄为岗宏公司的副总经理。一审庭审中，郑耿雄称其是岗宏公司的员工，但没有具体的职务，负责公司的综合内勤，该名片只是作为业务拓展的需要随意印制的。岗宏公司确认郑耿雄是其员工，但称其不负责房屋的销售事宜。一审法院认为，一、关于合同主体的问题。涉案《购房协议》及附加协议（收款方），主协议《购房协议》涉及房屋买卖合同关系，附加协议涉及委托合同关系。其中，附加协议约定了庞真衍与郑耿雄的权利义务，各方当事人对此无异议，一审法院予以确认。至于主协议《购房协议》，其第一页转让方打印的是张丽花，代理人为罗龙，受让方为庞真衍。庞真衍在诉状中称系与罗龙、郑耿雄签订的《购房协议》及附加协议（收款方），同时认为协议约定张丽花、罗龙将涉案房屋转让给庞真衍；张丽花辩称其对涉案房屋买卖事宜不知情；罗龙辩称是张丽花委托其处理涉案房屋的事宜，并提交了一份经公证的《委托书》予以佐证。首先，《购房协议》和附加协议（收款方）落款处三方签名的人员是庞真衍、罗龙及郑耿雄，庞真衍在诉状的事实和理由部分第二段亦陈述：“庞真衍与罗龙、郑耿雄于2018年7月23日签订的《购房协议》和附加协议……”。即庞真衍亦认为，签订《购房协议》和附加协议（收款方）的主体为庞真衍、罗龙及郑耿雄。其次，罗龙提交的《委托书》委托事项为：“一、办理还清珠海市*******************银行贷款人相关手续，签署并领取相关银行证件资料；二、办理注销珠海市*******************抵押登记手续，办理及领取不动产权证。”，并未包含买卖房屋，罗龙未提交其他证据证明张丽花委托罗龙买卖涉案房屋，应承担举证不能的不利后果。再次，张丽花、罗龙于2018年6月14日达成的《离婚补充协议》明确约定，位于珠海市*******************和1704房归罗龙所有，上述房产的银行按揭贷款由罗龙偿还，张丽花仅负担房产过户至罗龙名下过程中所产生的相关费用（包括税费）。即自2018年6月14日起，罗龙获得涉案房屋的占有、使用、收益以及不完全的处分权（涉案房屋办理不动产权证并过户至罗龙名下时，罗龙才取得涉案房屋的完全处分权），其有权以自己的名义与第三人签订房屋买卖合同。最后，庞真衍已支付的房款全部用于清偿由罗龙负担的珠海市*******************和1704房的贷款，显然，罗龙是涉案款项的得益方。综上，一审法院认为，在没有证据显示张丽花委托罗龙转让涉案房屋，而罗龙已通过离婚析产方式“获得”了涉案房屋的情况下，应视为罗龙以其个人意志、为获取个人利益与庞真衍签订主协议《购房协议》，因此，《购房协议》买卖双方的合同主体为庞真衍及罗龙。二、关于庞真衍请求解除合同及返还购房款的问题。《购房协议》第三条约定，网签时间不得超过签定合同日起30个工作日内，超过即庞真衍有权终止此协议，则罗龙按违约责任赔付庞真衍损失。第七条约定，如因罗龙的故意或过失造成庞真衍不能在本合同约定的时间内取得房地产权属证书，庞真衍有权提出退房，罗龙须在庞真衍提出退房要求之日起七日内将庞真衍已付款退还给庞真衍，并按总房价款的百分之贰支付违约金。因涉案房屋被法院查封，致使既不能注销预告登记既而重新网签，也不能先行办理房屋的不动产权证而后过户至罗龙名下再过户至庞真衍名下。庞真衍购买涉案房屋的合同目的未能实现，其请求解除《购房协议》及附加协议（收款方），并请求罗龙退还全部已付购房款50万元，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。郑耿雄是受托收款方，按照《购房协议》的约定，其收受的款项应用于清偿涉案房屋的贷款。郑耿雄举证证明其于2018年7月30日提取了上述50万元用于偿还珠海市*******************和1704房的贷款，庞真衍在一审庭审中主张郑耿雄未能证明其取款的用途，但从银行于同日出具贷款结清证明以及涉案房屋已无抵押登记证明，一审法院认为，郑耿雄主张其将涉案房款50万元用于清偿珠海市*******************和1704房的贷款以便注销抵押登记具有高度盖然性，一审法院予以采信，即郑耿雄已完成其被委托的事项。附加协议约定，涉案房屋不能正常网签到庞真衍名下的，郑耿雄无需承担责任，因此，庞真衍主张郑耿雄承担连带返还购房款的责任，没有依据，一审法院不予支持。张丽花、岗宏公司不是合同相对方，对庞真衍亦无法律上的返还款项义务，故庞真衍请求张丽花、岗宏公司承担连带返还购房款的责任，没有依据，一审法院不予支持。三、关于违约金的问题。庞真衍主张罗龙违约，应承担违约责任，《购房协议》约定的违约金过低，应补足房价上升导致的损失，故违约金请求调整为186380元，罗龙辩称应按协议约定计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”庞真衍在一审庭审中称现在的房价平均上升了2000元/平方米，结合房屋面积86.19平方米，庞真衍房价损失为172380元，加上《购房协议》约定的违约金为总房款的2%即14000元，故庞真衍请求罗龙赔偿违约金共186380元。庞真衍与罗龙签订《购房协议》的时间为2018年7月23日，距离庞真衍起诉之日仅隔数月，庞真衍未提交证据证明涉案房屋的房价是否上升以及房价上升导致的具体损失数额，故对庞真衍主张约定的违约金低于造成的损失并请求调整，一审法院不予支持。《购房协议》约定违约金按总房款的2%支付，总房款为70万元，故违约金计为14,000元。如上所述，违约金14,000元应由罗龙向庞真衍支付，庞真衍请求张丽花、郑耿雄、岗宏公司对违约金承担连带责任，没有依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决如下：一、解除庞真衍、罗龙、郑耿雄于2018年7月23日签订的《购房协议》和附加协议（收款方）；二、罗龙于判决发生法律效力之日起七日内向庞真衍返还购房款人民币500000元；三、罗龙于判决发生法律效力之日起七日内向庞真衍支付违约金14000元；四、驳回庞真衍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为6332元，由庞真衍负担1231元，由罗龙负担5101元。二审期间，罗龙提交（2019）粤0402民初235号民事判决，证明其并没有通过离婚析产方式获得涉案房屋。庞真衍对该份证据真实性、合法性、关联性均无异议；郑耿雄、岗宏公司对该份证据真实性无异议，但认为与其并无关系。本院经审查认为，该份证据与本案事实认定具有关联性，本院予以采纳。因罗龙不服（2019）粤0402民初235号民事判决，提起上诉，本院调取（2020）粤04民终196号民事判决。经审理查明，罗龙以为张丽花为被告，钟素辉、王成钟雅慧为第三人向一审法院起诉，案号为（2019）粤0402民初235号，诉讼请求为：1、张丽花向罗龙补偿35万元及利息；2、张丽花协助罗龙将位于珠海市******************、1704房两处房产变更登记至罗龙名下；3、张丽花承担本案诉讼费用。一审法院于2019年7月10日作出民事判决，认定罗龙与张丽花签订《离婚补充协议》因存在恶意串通，损害他人合法权益情形，应为无效，据此驳回罗龙的全部诉讼请求。其后，罗龙不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月10日作出（2020）粤04民终196号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决认定其他事实一致，本院对此予以确认。本院认为：一审法院认定罗龙承担返还购房款50万元及支付违约金14000元责任，罗龙虽提起上诉，但是并未在规定时间内缴纳上诉费，应当视为罗龙撤回上诉，因此本院对一审法院认定罗龙承担责任予以维持。结合各方当事人在二审期间的诉辩意见，本案争议焦点为张丽花、郑耿雄、岗宏公司是否承担返还购房款及支付违约金的责任。关于张丽花是否承担责任的问题，本院分析如下：其一、张丽花在一审提交答辩状，该份答辩状中张丽花签字确认并按捺指纹，在庞真衍未提交证据对此予以否定情况下，一审法院认定该份答辩状系张丽花提交并无不妥。张丽花在答辩状中陈述对罗龙出售涉案房屋一事并不知悉。其二、诚如一审法院所述，虽然《购房协议》抬头写明张丽花，但张丽花并未在《购房协议》签字，亦未委托罗龙签署《购房协议》，而罗龙系基于与张丽花签订《离婚补充协议》，认为自己通过离婚析产方式取得涉案房屋权利，为自身利益考虑，出售涉案房屋，因此《购房协议》缔约主体应为庞真衍、罗龙、郑耿雄。庞真衍上诉认为根据张丽花出具《委托书》可以推定张丽花委托罗龙出售涉案房屋，对此本院认为，《委托书》明确委托事项仅为办理注销涉案房屋抵押登记，并未委托罗龙出售涉案房屋，即使罗龙与张丽花经济拮据亦不能直接推定出张丽花委托罗龙出售涉案房屋意思表示，庞真衍该上诉理由，本院不予采纳。其三、罗龙出售涉案房屋基于其与张丽花签订《离婚补充协议》，约定涉案房屋归罗龙所有，罗龙据此认为其有权出售涉案房屋且有权依据《购房协议》收取庞真衍支付购房款。《离婚补充协议》约定涉案房屋归罗龙所有，张丽花虽为涉案房屋预告登记权利人，但基于离婚析产约定，张丽花已非案涉房屋权利人，加之张丽花并非《购房协议》缔约主体，因此其无权从庞真衍支付购房款中获益。庞真衍根据约定将购房款汇入郑耿雄账户后，郑耿雄将款项全部用于偿还1703、1704两套房屋贷款，但其后《离婚补充协议》被生效判决确定无效，涉案房屋权利归回于张丽花，因此张丽花客观享有庞真衍支付房款带来利益，但张丽花与庞真衍并无合同关系，张丽花该获益行为并无合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，因涉案房屋无法过户，庞真衍为此损失购房款，而张丽花并无合法依据享受购房款利益，其应当返还购房款给予庞真衍，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。张丽花与庞真衍并无合同关系，故庞真衍无权基于《购房协议》约定主张张丽花承担违约责任，庞真衍该上诉请求，本院不予支持。关于郑耿雄是否承担责任的问题。郑耿雄作为《购房协议》缔约者之一，其地位为受托收款方，其义务为接受庞真衍支付购房款项，将款项用于支付涉案房屋银行贷款。按照《购房协议》约定，庞真衍支付房款50万元用于理清罗龙债务，便于开发商回购涉案房屋，由此可知案涉款项用途为偿还房屋银行贷款，庞真衍清楚知悉涉案房屋现状，因此对案涉房屋贷款322552.61元情况应当了解，协议中同意其支付50万元用于罗龙偿还债务，可见庞真衍知悉款项系用于偿还两套房屋银行贷款债务，因此郑耿雄将50万元款项用于偿还1703、1704两套房屋贷款，并未违反协议约定款项不得挪为其他用途。郑耿雄依约将购房款偿还房屋贷款，而涉案房屋无法正常履行交易原因在于法院基于张丽花债务查封，郑耿雄并无过错，故庞真衍主张郑耿雄连带偿还购房款及承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。关于岗宏公司是否承担责任的问题。一方面岗宏公司并未与庞真衍签订合同，且庞真衍无法证实郑耿雄参与缔约系行使岗宏公司职务行为。另一方面，虽然《购房协议》约定开发商回购涉案房屋，但是《购房协议》中开发商岗宏公司并未签字，可见岗宏公司并未认可该方式，此仅为缔约方约定房屋过户一种方式，但是并未实际实施，岗宏公司亦未与庞真衍签订涉案房屋买卖合同，故庞真衍以开发商回购涉案房屋为由主张岗宏公司承担责任，理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人庞真衍针对张丽花是否承担还款责任提起上诉有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初1653号民事判决第一、三项；二、变更广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初1653号民事判决第二项为：罗龙、张丽花于本判决发生法律效力之日起七日内共同向庞真衍返还购房款500000元；三、驳回庞真衍的其他诉讼请求；四、驳回庞真衍的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取6332元，由庞真衍负担1231元，罗龙、张丽花负担5101元；二审案件受理费12664元，由庞真衍负担3864元，由张丽花负担8800元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年四月二十七日书记员  程 敏