山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终311号 上诉人（原审原告、反诉被告）：韩秀艳。 委托诉讼代理人：翟吉祯，山东众旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史庆辉（系上诉人韩秀艳丈夫）。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈棣。 委托诉讼代理人：杜渤海，山东齐征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭志敏，山东齐征律师事务所实习律师。 上诉人韩秀艳因与被上诉人陈棣房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩秀艳上诉请求：1.维持一审判决第一、五项，撤销第二、三、四项，驳回陈棣全部一审反诉请求；2.判决陈棣承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清。涉案房屋租赁合同第三条明确约定陈棣在每年的10月14日付清下一房屋租赁费，若陈棣没有按规定的时间内付清房屋租赁费，韩秀艳有权收回出租房屋。即先付租金后使用房屋，且提前1个月支付。陈棣未在2018年10月14日支付第二年租金的行为，表明其没有继续租赁房屋的意思，因此双方的租赁关系于2018年11月14日终止。之后陈棣未经韩秀艳同意，占有使用该房屋的行为构成非法占有。根据陈棣在其反诉状中的陈述和其在一审庭审中的确认，陈棣在租赁期限届满后想付租金以表示其想继续承租该房屋，韩秀艳不予受领租金。韩秀艳拒绝受领“租金”的行为表明其对继续原租赁关系有异议。由上可知，陈棣未依约支付租金的行为、韩秀艳于租赁合同期满拒绝受领“租金”的行为，足以证明原租赁合同已终止。一审判决认定原租赁合同有效，属认定基本事实不清，陈棣于租赁合同终止后非法占有原租赁房屋，不应从此次房屋拆迁中获得任何利益或补偿。2.一审判决韩秀艳向陈棣支付搬迁费、奖励费、停产停业损失、水电配套费，没有任何客观根据。首先，一审判决根据“应”由韩秀艳领取的应然情形，而非韩秀艳已经领取的实然状态，实际上也没有证据表明韩秀艳已从胜利油田众安石油装备有限责任公司（以下简称众安公司）领取了该补偿款。即一审判决在未确定韩秀艳领取拆迁款的情况下，即判令韩秀艳向陈棣支付拆迁款，不合法也不合理。其次，一审判决所称的相关证据指的是陈棣从众安公司提取并提交的《腾空退租协议》、《史庆辉北二路商品房拆迁补偿价格明细》（以下简称《价格明细》）。该两份证据属于单位提供的证明，《腾空退租协议》是一份空白的合同书，《价格明细》上并无众安公司的印章、韩秀艳或史庆辉的签名，相当于一张“白条”。该两份单位证明材料上既无单位负责人与经办人员签名或盖章，又无单位印章，不符合司法解释相应规定的要求，不具有证据效力，应当被排除。一审判决加以采信违法，也与客观事实不符。3.一审判决韩秀艳向陈棣支付50%的装修费没有事实根据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋的装饰装修物分为已形成附合部分与未形成附合部分。对已形成附合的，该解释第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，本案中对形成附合的装饰装修物，如洗手盆、便池、PVC吊顶、地胶等依法不应给予补偿。对未形成附合的，分户表中如广告牌（实际上陈棣只在原广告牌基础上变更了几个字）、监控设备、空调搬迁费、木酒柜、宽带等仅共计6788元。也就是说，根据陈棣实际装饰情况，韩秀艳依法支付的装修费用为6788元。但一审判决坚持平均主义，认定双方各占50%，即陈棣分得22358.5元，显然不是根据本案客观事实，而是依据其主观意愿。这种各打五十大板、“和稀泥”式的判决，违背民法公平的基本原则。 陈棣辩称，1.涉案租赁合同第一个租赁年度到期后，因北二路拆迁改造项目已进入公告阶段，韩秀艳对陈棣继续租用房屋没有异议，双方只是对因拆迁腾出房屋之前租金的支付方式没有形成统一意见。一审判决认定自2018年11月14日之后租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，符合合同法第二百三十六条关于不定期租赁合同的规定。2.在2018年北二路拆迁改造时，因油田划转、改制等行为，涉案租赁房屋的所有权人为众安公司，众安公司既是该房屋的第一出租人，也是拆迁行为中的被拆迁人，本案诉讼发生之前，众安公司就涉案房屋的拆迁补偿内容已与拆迁人达成补偿协议。众安公司出具的《腾空租房协议》、《价格明细》虽然只有众安公司一方签章，但至少能够证明这两份材料中所列的补偿项目和金额，众安公司是认可并同意支付的，一审判决韩秀艳与陈棣分配的拆迁补偿款项并没有突破该范围，《价格明细》中所列装修费金额与评估公司装修费评估金额一致。该两份证据虽然形式上没有经办人的签字，但结合本案其他证据也足以认定其记载内容的真实性，一审判决作为有效证据使用并无不当。3.一审判决根据本案事实分配各项补偿款，于法有据，体现了谁投资谁受益的原则。陈棣一审中提供的装修证人、装修费用票据及评估公司出具的韩秀艳丈夫史庆辉签字的现场勘查明细表与房屋租赁合同第四条关于由承租人承担正常的维修费、装修费的约定相互印证，足以证明陈棣承租期间实际装修的投资情况，韩秀艳借拆迁之机，以合同第一个租赁年度到期为由意想侵占陈棣应享有的拆迁补偿权益，有悖诚实信用原则，其目的不能得逞。综上，请依法驳回韩秀艳的上诉请求。 韩秀艳向一审法院起诉请求：1.确认双方的房屋租赁关系于2018年11月14日终止，故韩秀艳就陈棣于2018年11月14日之后腾空并搬出该房屋的行为可以不予任何补偿；2.判决陈棣支付自2018年11月15日至2019年1月18日的房屋占用使用费4986元，并赔偿韩秀艳自本纠纷立案之日至陈棣实际清偿之日逾期付款利息损失，按年利率6%计算；3.陈棣承担本案诉讼费用。 陈棣向一审法院提出反诉请求：1.判令韩秀艳支付陈棣因房屋拆迁应享有的水电配套费10950元、停产误工费7300元、搬迁费876元、装修费31301.9元、奖励费2236元，扣减陈棣应支付房租1227.36元，应付51436.54元；2.反诉费由韩秀艳承担。 一审法院认定事实：韩秀艳与史庆辉系夫妻关系。胜利油田华安土方工程有限责任公司于2007年12月改制后，公司业务隶属于众安公司。2001年10月，胜利油田华安土方公司（出租方）与史庆辉（承租方）签订房屋租赁合同，出租方将座落于北二路胜华转盘西300米路北东西方向的二间房屋（73平方米）租赁给承租方。租期20年，自2001年10月25日至2021年10月24日，租金146000元，一次付清，租赁期间的水电、环保、卫生、治安等费用，由承租方承担。 2017年10月25日韩秀艳（出租方）与陈棣（承租方）签订房屋租赁合同，约定：出租方将座落于东营市胜华转盘以西500米路北沿街商品房出租给出租方使用，每年租赁费人民币28000元，租赁期为1年，自2017年11月15日至2018年11月14日，在本合同签订之日，承租方一次性付清第一年房屋租赁费给出租方。自签本合同之后的第二年起，承租方在每年的10月14日付清下一年的房屋租赁费给出租方，若承租方没有按合同约定的时间内付清房屋租赁费给出租方，出租方有权收回出租房屋。租赁期内，承租方享有承租房屋内水电的使用权，合同期内，承租方承租房屋的正常维修与装修费用由承租方承担，承租方保持承租房屋的完好交付出租方，合同期满时承租方保持承租房屋的完好交付出租方；合同期满后，若出租方继续出租上述房屋，在同等条件下，承租方享有优先租赁权；如发生地震、洪涝等不可抗拒因素导致损失时，双方互不承担责任；注：如店前修路造成店面停业期间，可以半价收费，但是这个费用可以算好延长时间。 2019年1月15日，东营区东营河及北二路环境综合整治文汇片区分指挥部办公室向各经营业户发通知载明：“我单位与胜利油田华安建筑有限责任公司签订房屋拆迁补偿协议，房屋产权已移交我街道分指挥部，经研究我分指挥部将于2019年1月19日对其所有房屋进行拆迁，为了减少损失，希望各经营户配合迁占工作，于1月19日前将房屋腾空，逾期不搬迁的因周边房屋拆迁可能造成水电等中断带来的损失自负。” 2018年11月9日，东营通城房地产价格评估有限公司针对东营河及北二路环境综合整治（东营河西延）项目出具的《房屋及地面附着物补偿初步结果分户表》载明：门头为贵州茅台镇酒，铝扣板广告牌数量8.8平方米、单价150元、合价1320元，卷帘防盗门窗10.5平方米、单价150元、合价1575元，肯德基门10.5平方米、单价300元、合价3150元，木地板27.2平方米、单价70元、合价1904元，踢脚线21.6平方米、单价16元、合价346元，石膏板吊顶27.2平方米、单价40元、合价1088元，监控设备1套、单价1000元、合价1000元，空调1台、单价200元、合价200元，木包口5米、单价55元、合价275元，影视墙+造型3.09平方米、单价240元、合价742元，砖墙复合板项10.56平方米、单价644元、合价6801元，PVC吊顶1.44平方米、单价50元、合价72元，墙砖6.8平方米、单价50元、合价340元，瓷砖地面8.82平方米、单价50元、合价441元，钢板防盗门1.89平方米、单价420元、合价794元，砖墙复合板顶5.28平方米、单价558元、合价246元，PVC吊顶4.92平方米、单价50元、合价246元，洗手盆1个，单价100元、合价100元，便池1个、单价100元、合价100元，钛镁合金门1.68平方米、单价350元、合价588元，砖墙复合板顶16.28平方米、单价660元、合价10745元，瓷砖地面13.94平方米、单价50元、合价697元，PVC吊顶13.94平方米、单价50元、合价697元，钛镁合金门1.68平方米、单价350元、合价588元，地胶9.5平方米、单价40元、合价380元，木地板27.2平方米、单价70元、合价1904元，踢脚线21.6平方米、单价16元、合价346元，空调1台、单价200元、合价200元，窗台板0.42平方米、单价150元、合价63元，木墙裙1.9平方米、单价50元、合价95元，木酒柜11.52平方米、单价400元、合价4608元，宽带1户、单价120元、合价120元。合计44717元。 2018年11月10日，东营通城房地产价格评估有限公司对陈棣的贵州茅台镇酒行进行了现场勘察。2019年1月18日，陈棣搬离涉案房屋。 一审法院认为，韩秀艳与陈棣之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点：1.涉案合同终止的时间及陈棣支付韩秀艳费用的项目及数额；2.韩秀艳应支付陈棣的项目及数额。 针对焦点1，韩秀艳主张陈棣未按合同约定的时间交纳房租，与陈棣的租赁合同于2018年11月14日终止，此后陈棣占有房屋属于非法占有；陈棣主张未交纳房租的原因系在缴费期间之前涉案房屋拆迁工作已确定，涉案房屋已确定拆除，双方租赁期限持续至2018年12月1日，此后韩秀艳无权使用涉案房屋，故无权向陈棣主张此后的费用。一审法院经审理认为，根据法律规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，结合本案的证据，虽然陈棣未按合同约定交纳下一年度租金，但现有证据无法证明韩秀艳向陈棣提出异议，因此陈棣继续使用涉案房屋，原租赁合同有效，陈棣于2019年1月18日腾空房屋，因此租赁期限至2019年1月18日，因涉案房屋拆迁而解除，陈棣应向韩秀艳支付房屋租赁费而非占用使用费。陈棣应向韩秀艳支付2018年11月15日至2019年1月18日的租赁费为：28000元／365天*65天为4986元，陈棣主张韩秀艳无权主张自2018年12月1日后的费用于法无据，一审法院不予采信；韩秀艳主张利息的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 针对焦点2，涉案房屋因涉及东营区东营河及北二路环境综合整治工程于2019年1月19日拆迁，根据相关证据能够证实涉案房屋的相应补偿款项目包括：水电配套费21900元，停产误工费7300元，搬迁费876元，退租费72153元，装修费44717元，奖励费4472元，共计151418元，拆迁款根据相关证据应由韩秀艳（史庆辉）领取，陈棣反诉请求主张的费用均与拆迁款相关，有权向韩秀艳主张。关于陈棣主张的水电配套费，结合陈棣申请出庭作证的证人的证言，陈棣主张按50%主张为21900*50%为10950元较为合理，一审法院予以支持；关于陈棣主张的停产误工费7300元，因涉案房屋被拆迁韩秀艳不能收取剩余租期的租金，亦存在停产误工损失，故停产误工损失韩秀艳、陈棣均应享受，一审法院酌情认定双方各占50%，即陈棣就分得3650元，超出部分不予支持。关于陈棣主张的搬迁费、奖励费，因搬迁、奖励费的性质是政府拆迁部门对积极配合拆迁工作的被拆迁户的奖励，双方均有权获得该项奖励，涉案房屋在规定时限内腾空交付政府拆迁部门，既要陈棣的配合也需韩秀艳配合，一审法院酌情认定双方各享受50%，即陈棣分得搬迁费438元、奖励费2236元，超出部分不予支持。关于陈棣主张的装修费，分户表中载明的装修费及附属物合计44717元，结合陈棣提供的证据及韩秀艳认可的陈棣的物品及装修部分，酌情认定双方各占50%，即陈棣就分得22358.5元，超出部分不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈棣于判决生效之日起十日内赔偿韩秀艳租金4986元；二、韩秀艳于判决生效之日起十日内支付陈棣装修款22358.5元、搬迁费438元、奖励费2236元、停产停业损失3650元、水电配套费10950元，共计39632.5元；三、上述第一、二项相互折抵后，韩秀艳于判决生效之日起十日内支付陈棣34646.5元；四、驳回韩秀艳的其他诉讼请求；五、驳回陈棣的其他诉讼请求。案件受理费25元，由陈棣负担；反诉案件受理费542.96元，由陈棣负担147.56元，由韩秀艳负担395.4元。 二审期间，陈棣未提交新的证据。韩秀艳提交了下列证据： 1.韩秀艳与案外人毕某签订的租赁合同两份、案外人李晓霞身份证复印件一份。证明：毕某和韩秀艳存在房屋租赁关系，毕某的陈述真实可信，李晓霞与毕某系夫妻关系。 2.申请证人毕某出庭作证。证明：涉案房屋出租给陈棣之前由毕某及其妻子李晓霞租赁使用，两人在租赁期间或租赁使用前对该房屋进行了装饰装修，一审判决判令韩秀艳向陈棣支付50%的费用与事实不符，陈棣不应该获得50%的补偿。 证人毕某述称，他曾在东营区胜华转盘西租赁韩秀艳的房屋用于卖赖茅酒，租赁时间为2012年10月至2017年10月，双方有书面的租赁合同，有时一年一签，有时候两年一签。他在租赁房屋曾进行过装饰装修，包括将门、后面露天的楼梯封了起来，加盖了一间小房子，室内楼下铺了地砖，楼上铺了木地板，做了吊顶、影视墙，墙壁刮了腻子。向他出示的评估结果分户表中其装饰装修的部分可以标出。 陈棣对证据1的真实性有异议，无法确定是否为当时的原始租赁合同，陈棣在承租涉案房屋时，该房屋已经闲置半年有余，而且陈棣就在附近上班，对房屋的闲置状态很清楚，提供的租赁合同的最后期限是2017年10月9日，而陈棣开始租赁的时间是2017年11月15日，所以对租赁合同的真实性不认可。对证据2质证认为，不能依据证人所称的装修项目和内容来认定陈棣在使用房屋时没有进行相应项目和内容的重修装修，证人证言与本案处理的关联性不大，陈棣重新装修了影视墙，也不能否认证人在使用该房屋时也有影视墙，其他的装修项目陈棣是根据自己的实际需要又重新进行了装修。从证人证言来看，其自2012年至2017年使用房屋近五、六年的时间，基本装修事实上已不能继续使用，所以应当以陈棣提供的装修证人证言和其他装修材料证据来认定陈棣装修的内容。韩秀艳自己对整个房屋基本没有任何装修，其主张装饰装修费没有依据。 本院经审查认为，韩秀艳提交的证据1、2能够证实涉案房屋在出租给陈棣前曾出租给毕某使用，毕某进行了部分装饰装修，对此本院予以采信，但证人毕某所称的其进行装修的项目也无其他证据佐证，陈棣租赁涉案房屋后也进行了部分装修，无法认定毕某所称的装修项目均为陈棣所利用，故对韩秀艳的其他证明目的本院不予采信。 二审经审理查明，韩秀艳在一、二审中认可《房屋及地面附着物补偿初步结果分户表》（以下简称《分户表》）中的监控设备1000元、两处空调各200元、木酒柜4608元、宽带120元均为陈棣所装修，共计6128元。 陈棣在二审中认可《房屋及地面附着物补偿初步结果分户表》（以下简称《分户表》）中的肯德基门、两处木地板、面积为8.82㎡的瓷砖地面、面积为13.94㎡的瓷砖地面、两处踢脚线、面积为10.56㎡的砖墙复合板顶均为其承租涉案房屋时已存在并由其继续使用。分户表中所列上述项目的评估价格分别为：肯德基门3150元、27.2㎡木地板1904元、27.2㎡木地板1904元、8.82㎡瓷砖地面441元、13.94㎡瓷砖地面697元、21.6米踢脚线346元、21.6米踢脚线346元、10.56㎡砖墙复合板顶房屋6801元，共计15589元。 关于陈棣一审中提交的《价格明细》中的补偿项目水电配套费，韩秀艳称：史庆辉购买涉案房屋以后，在2004年曾对水电配套进行了改造，费用是自己出的，在进行补偿的时候因补偿数额较低，后来众安公司同意将当时自己出的水电配套改造费用予以补偿，由此确定水电配套费按300元/㎡计算。对此陈棣称，韩秀艳与众安公司之间是房屋租赁合同关系，不是买卖关系，房屋的水电配套费是政府在拆迁过程中对水电配套设施的综合补偿，包括用户在使用过程中的水电改造，至于众安公司与拆迁部门的协议中是否包含该项目陈棣不清楚。 二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，关于韩秀艳与陈棣之间的租赁合同是否终止，因在租赁期限届满前评估机构已对涉案房屋进行了现场勘察，故双方对于涉案房屋可能存在拆迁的情况均是明知的，此种情况下，韩秀艳也无证据证实对陈棣继续使用房屋提出异议，陈棣实际使用涉案房屋至2019年1月18日，一审判决认定原租赁合同继续有效，转为不定期租赁合同，符合本案的实际情况，并不无当。 关于陈棣应得的拆迁补偿费用，本院认为，在双方租赁合同继续有效的情况下，租赁房屋被拆迁，陈棣作为承租人就其进行的装饰装修部分及因拆迁所致的停产误工费、搬迁费、奖励费有权向出租人韩秀艳主张。关于《价格明细》中的水电配套费21900元，本院认为，陈棣作为承租人在使用涉案房屋时进行室内水电改造属于对租赁物的正常利用，但通常不包括在评估项目之中，《分户表》也未列明该项目，故对该补偿项目的产生原因韩秀艳的陈述更具合理性，韩秀艳作为出租人因房屋整体水电配套而获得的补偿费用，应由韩秀艳一方享有，一审判决认定由韩秀艳与陈棣共同分配不当，本院予以纠正。关于韩秀艳应向陈棣支付的停产误工费、搬迁费、奖励费数额，一审判决已作了详细阐述，本院不再赘述，一审酌情认定双方各分得50%适当。即韩秀艳应向陈棣支付的停产误工费为3650元（7300元/2）、搬迁费为438元（876元/2）、奖励费为2236元（4472元/2），合计6324元。 关于陈棣应得的装修补偿款数额，本院认为，第一，韩秀艳已认可的由陈棣装修的可移动项目的补偿款应由陈棣享有；第二，陈棣在二审中认可《分户表》中的部分项目在其承租涉案房屋时已存在并由其继续使用，就该部分补偿费用陈棣不应享有权利；第三，《分户表》中的其他部分仍应由陈棣与韩秀艳按各50%的比例分配，理由在于：韩秀艳虽主张《分户表》中大多数项目由其装修完成，但也无其他充分证据予以佐证，陈棣在租赁涉案房屋后又进行了部分装修，并对韩秀艳的主张不予认可，故就目前双方的证据而言较难确定《分户表》中的剩余项目由谁装修完成，仍按各50%在双方之间分配较为合理，经计算该部分费用为11500元〔（44717元-6128元-15589元）/2〕，故韩秀艳应向陈棣支付的装修补偿款数额为17628元（6128元+11500元）。 综上所述，韩秀艳提出的部分上诉请求能够成立，应予支持；一审判决对部分事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初4483号民事判决第一项； 二、撤销东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初4483号民事判决第二、三、四、五项； 三、韩秀艳于本判决生效之日起十日内支付陈棣装修补偿款17628元、停产误工费3650元、搬迁费为438元、奖励费为2236元，共计23952元； 四、上述第一、三项相互折抵后，韩秀艳于本判决生效之日起十日内支付陈棣18966元； 五、驳回韩秀艳的其他诉讼请求； 六、驳回陈棣的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费25元，减半收取12.5元，由陈棣负担；一审反诉案件受理费542.96元，由韩秀艳负担249.76元，由陈棣负担293.2元；二审案件受理费50元，由韩秀艳负担25元，由陈棣负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年四月二十四日 法官助理袁永林 书记员岳秀娟