重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初4526号原告：**，男，1984年2月24日出生，汉族，，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周婵，重庆乾健律师事务所律师。原告：周巧雨，女，1983年6月26日出生，汉族，，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周婵，重庆乾健律师事务所律师。被告：陈巧巧，女，1994年1月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：樊杰，重庆锴隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建明，重庆锴隆律师事务所律师。原告**、周巧雨与被告陈巧巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**、周巧雨及委托诉讼代理人周婵，被告陈巧巧的委托诉讼代理人樊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**、周巧雨向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》；2、判令被告按房屋成交价的20%向原告支付违约金，即被告向原告支付260000元违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年8月30日签订了《房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于重庆市沙坪坝区xx路xxx号x幢xx-xx号房屋，房屋总价款为1300000元。同日，被告向原告支付购房定金50000元，并签订《附加协议》，约定《附加协议》与《房屋买卖合同》具有同等的法律效力，若两者冲突则以《附加协议》约定为准。《附加协议》第二条第4项约定：该房屋在未办理过户期间，买方需在每月14号把当月房屋月供1945.83元存入卖方指定银行账户，买方若逾期存入则视为违约。被告依约支付了2018年9月、10月、11月的房屋月供，但自2018年12月起未支付房屋月供，经原告多次催要均拒绝支付，被告的行为已构成违约，侵害了原告的权益，特诉至法院，望判如所请。被告陈巧巧辩称，因被告有权转让案涉房屋，根据原、被告签订的《附加协议》约定，原告须无条件配合被告办理《全权委托公证书》到被告指定人名下，配合办理房屋出售后的一切过户手续并配合被告过户到被告指定人名下，但原告未予配合。对合同无法继续履行，原、被告均有责任。被告同意解除原、被告签订的案涉《房屋买卖合同》，原告主张的违约金过高，我的违约行为轻微，要求降低违约金至20000元。本院经审理认定事实如下：原告**、周巧雨系夫妻关系。位于重庆市沙坪坝区xx路xxx号x幢xx-xx号房屋（不动产权号：渝2018沙坪坝区不动产第00067xxxx号）的登记所有权人为**。2018年8月30日，原告**、周巧雨（甲方、售房方）与被告陈巧巧（乙方、购房方）签订《房屋买卖合同》，约定将甲方位于重庆市沙坪坝区xx路xxx号x幢xx-xx号房屋出卖于乙方。合同约定以下主要事项：成交价格：房屋成交总价1300000元。付款方式：乙方选择以全款方式向甲方交付房款，定金为50000元，由乙方于签订本合同当日交付于甲方；乙方交付房款430000元用于该房屋解押；购房款50000元由乙方办理权属转移登记申请并取得回执当日交付于甲方，在乙方签订按揭贷款当天支付；尾款770000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付于甲方，最迟在2019年5月16日当天支付。权属解押：房屋已设定抵押，抵押权人为三峡广场中信银行，甲方应于2019年5月16日之前办理完成解押手续，自行承担相关费用；解押方式为乙方资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途，如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。房屋贷款、权属转移、抵押登记以及委托公证：甲乙双方应于2019年5月6日之前前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。税费承担：该房屋交易过程中所发生的税费、配套设施过户所产生的相关费用由乙方独自承担；甲方保证该房屋非继承或赠与所得，否则由此产生的个人所得税由甲方独自承担。房屋交付：甲方应于收齐房款（尾款除外）当日，2018年9月1日之前将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付于乙方。违约责任：逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按照下列约定承担违约责任：自约定应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照房屋总价款的千分之五向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照房屋总价款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付购房款；逾期办理抵押登记违约责任：乙方未按照约定办理抵押登记，自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，乙方按照成交价的千分之五向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向甲方支付违约金；逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：自约定的应办理贷款申请或权属登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按成交价的千分之五向守约方支付违约金，并于实际办理贷款或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2018年8月30日，原告**、周巧雨（卖方）与被告陈巧巧（买方）签订《附加协议》，协议约定以下主要事项：一、买方购买上述房屋，征得卖方同意并认可：1、买方有权出售转让该房屋；2、买方有权装修该房屋，如在装修和使用期间造成的纠纷由买方负责；3、该房屋出售转让后增值部分由买方享受，卖方无权干涉。二、综上所述：1、卖方无条件配合买方办理房屋出售后的一切过户手续并配合买方过户到买方指定人名下；2、如买方以按揭方式出售该房屋，则卖方必须配合买方到买方指定的银行办理按揭手续并提交按揭所需资料，同时配合开通指定银行收款卡交于买方，在买方出售该房屋交易期间卖方不得以任何形式注销或挂失此卡；买方需在需在2019年5月17日之前付齐全部房款1300000元；3、卖方无条件配合买方办理《全权委托公证书》到买方指定名下（受托人为买方、上证人为买方指定）；4、如该房在没有过户期间买方需在每月的14号当天把当月所还月供存于卖方指定账户三峡广场中信银行（**：621773120319xxxx），买方不得以任何借口逾期支付，否则视为违约。三、如卖方不配合买方办理上述一切手续，卖方必须全部退还所支付房款、中介费、装修费并赔偿买方总房款20%违约金，后续事项卖方不得有任何借口不配合办理，否则视为违约。四、此协议一式三份，具有同等法律效力，本附加协议与房屋买卖合同不一致以本协议为准。中介方作为见证方。合同签订后，被告陈巧巧于2018年8月30日向原告支付购房定金50000元；原告于2018年8月31日将案涉房屋交付于被告。被告陈巧巧按《附加协议》约定向原告支付了原告应向银行交纳的2018年9月、10月、11月的银行按揭款。原告周鹏于2018年12月10日通过微信向被告陈巧巧告知本月还款时间快到，被告陈巧巧表示最近资金遇到困难，希望由原告先垫付银行按揭款，原告未同意，并于2018年12月17日通过微信告知被告，要求其将案涉房屋的解押款428799.26元于2019年1月2日前汇入原告**的银行账户。此后，被告未向原告支付从2018年12月起的银行按揭款，也未按约支付解押款及购房尾款770000元。庭审中，原、被告一致确认双方于2018年8月30日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月10日解除。本案审理中，被告陈巧巧曾向本院提出反诉申请并请求追加重庆川海晓涵房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，后自愿撤回反诉申请并不申请追加重庆川海晓涵房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。另查明，原告**、周巧雨（甲方）与被告陈巧巧（乙方）、案外人重庆川海晓涵房地产经纪有限公司（丙方）于2018年8月30日签订了《居间服务合同》，约定基于丙方提供的居间服务，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费23500元。签订《交易服务合同》，约定乙方向银行申请按揭贷款800000元，期限30年，类型为商业贷款，甲乙双方委托丙方收集办理贷款手续应提交的资料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款有关的事项，甲方需无条件配合乙方指定贷款人鉴定按揭手续并提供所有资料。签订《物业交割清单》、《按揭，过户所需资料告知书》、《风险与责任承担告知书》。原告认为被告未按时向其支付案涉房屋的银行按揭款及全部房款违反《房屋买卖合同》及《附加协议》的约定，构成违约，应向其支付总购房款20%的违约金，即260000元。被告认为合同不能履行双方均有责任，原告主张违约金过高，要求予以降低。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《附加协议》、微信聊天记录截屏、结婚证、不动产登记证书、重庆市沙坪坝不动产登记中心不动产登记信息查询结果、中信银行账户交易明细以及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告**、周巧雨与被告陈巧巧签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告支付了50000元的购房定金，原告向被告交付了案涉房屋。原、被告于庭审中一致确认双方于2018年8月30日签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》于2020年4月10日解除，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是原告主张的违约金是否过高，本院评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告未按《附加协议》约定按时将案涉房屋银行按揭款支付原告，被告也未按照合同约定向原告支付解押款及购房尾款，致使原告无法实现合同目的，导致合同解除，已构成违约，应向原告支付违约金。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原、被告均未举示原告实际损失的证据，本院根据被告未按约向原告支付案涉房屋银行按揭款、购房尾款导致原告资金占用损失，被告实际占用案涉房屋导致原告房屋占用损失等因素确认原告主张购房总款20%，即260000元的违约金明显高于其实际损失，本院酌情调低为100000元。被告认为原告主张的违约金过高，要求减少的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告**、周巧雨与被告陈巧巧于2018年8月30日签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》于2020年4月10日解除。被告陈巧巧于本判决生效之日起三日内向原告**、周巧雨支付违约金100000元。驳回原告**、周巧雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，减半交纳2975元（原告已预交），由被告陈巧巧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年四月二十四日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露