四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3883号 原告：段世芳，女，1949年10月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨均利，四川永靖律师事务所（实习）律师。 被告：简阳市养马供销合作社，住所地四川省简阳市养马镇沱江街223号，组织机构代码证20685787-8。 法定代表人：施跃花，主任。 委托诉讼代理人：杨小强，四川瑞能律师事务所律师。 第三人：黄成俊，男，1955年3月7日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告段世芳与被告简阳市养马供销合作社（以下简称养马供销社），第三人黄成俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序。因该案案情复杂，本院于2019年10月29日裁定将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法准予原告段世芳的申请，追加黄成俊为本案第三人参加诉讼。原告段世芳的委托诉讼代理人魏建清、杨均利，被告养马供销社的委托诉讼代理人杨小强，第三人黄成俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段世芳向本院提出诉讼请求：判令养马供销社继续履行与段世芳之间的房屋买卖合同，提供办理不动产登记过户的相关资料，并协助办理不动产权登记过户手续。庭审中，段世芳将第一项诉讼请求明确为要求养马供销社继续履行与段世芳之间的房屋买卖合同，提供土地分摊资料，并协助办理不动产权登记过户手续。事实和理由：段世芳与养马供销社于2011年6月20日签订买卖协议，养马供销社将其所有的位于简阳市剩余土地（土地使用权面积12.72平方米，土地使用证原件已交给段世芳持有，由段世芳自行办理相关手续）出售给段世芳，价格为人民币30000元。由于按照法律规定转让房地产时，如出让土地使用权应将附着房屋建筑一并转让，段世芳与养马供销社于2011年6月21日补充签订房屋买卖契约，养马供销社将位于简阳市养马镇沱江街93、95、9××号的证载剩余面积一楼门市及二楼住房计92.56平方米（其中门市房屋所有权面积12.72平方米，二楼木质住宅房屋所有权面积79.84平方米，房屋产权证：简权字第××号，国有土地使用权证号：简马国用（1990）字第54××号）出售给段世芳。当时为了节约交易费用，经双方认可，将签订契约时间书写为2009年10月10日。2017年，段世芳在办理沱江街93、95、9××号房屋产权证载剩余面积计92.56平方米的门市及住房的不动产权交易过户的登记手续时，被不动产登记中心告知因土地使用权分摊面积问题不能登记，原因是木质二楼房屋产权面积（经实测35.2平方米）与一楼的土地使用权面积不符，养马供销社已将所属房屋木质结构二楼对应一楼门市出售给他人，并已办理了房屋所有权及土地使用权证（房屋所有权面积33.26平方米，土地使用权面积39.9平方米）。段世芳遂多次要求养马供销社提供相应的土地使用权分摊手续及资料，养马供销社均不予配合，造成段世芳不能及时办理该房屋的不动产交易过户手续，合法权益受到损害。段世芳认为，首先，段世芳与养马供销社签订的和《买卖协议书》和《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。段世芳与养马供销社均认可《房地产买卖契约》虽然落款时间为2009年，实际签订时间在《买卖协议书》之后，系倒签。《买卖协议书》仅写明出售土地12.72平方米，而《房地产买卖契约》则包括房屋建筑面积92.56平方米，土地使用权面积12.72平方米两个部分，说明《房屋买卖契约》系对《买卖协议书》的补充，双方对合同内容进行了变更。其次，案涉房屋二楼的木质房屋一直是段世芳在使用，养马供销社将原案涉房屋的土地使用权证及房产证原件交给段世芳，办理完土地使用权证后，也一直未要求段世芳返还，表明其实际已将房屋出售给了段世芳，且多年来养马供销社、第三人黄成俊均未提出过异议。再次，第三人黄成俊主张，养马供销社将其购买的门市对应的二楼木质房屋各33.26平方米出售给他，但与其房屋所有权证及土地使用权证所载明的面积不符。最后，双方签订的合同是能够继续履行的，根据不动产中心的答复，目前不能办理不动产证的原因是因为土地分摊存在问题，且房屋权属存在争议，在明确权属争议后，土地分摊问题是可以通过强制纠错程序予以纠正的。综上，请法院支持段世芳的诉讼请求。 养马供销社辩称，2011年双方签订的《买卖协议书》，养马供销社仅出售了案涉的养马镇剩余土地12.72平方米的土地给段世芳，售价人民币30000元。考虑到房随地走，故认可土地对应的一楼门市12.72平方米一并出售给段世芳。二楼的木质结构房屋79.84平方米的房屋，养马供销社并未出售，目前产权仍属于养马供销社，养马供销社保留另案向段世芳主张的权利。双方签订《房地产买卖契约》是为了配合段世芳办理一楼门市12.72平方米的产权证而签订的，该契约是由段世芳的儿子徐廷建制作的，养马供销社并未留存。且合同上的房屋建筑面积原本是12.72平方米，在养马供销社及市联社加盖公章后，段世芳的儿子徐廷建擅自改成的92.56平方米，对此养马供销社并不认可，附件在养马供销社和市联社盖章时是空白的。养马供销社将案涉房屋及土地的所有权证原件交给了段世芳，是因为协议约定养马供销社不办理过户手续，所以才将所有的资料交给段世芳，让她自行去办理相关手续，并不代表养马供销社认可将房产证所载明的剩余面积92.56平方米全部出售给段世芳。且从支付价款来看，第三人黄成俊在2002年购买一楼门市33.26平方米时，支付了7万余元对价，时隔9年后，也就是2011年，按照段世芳的主张其购买一楼门市12.72平方米及二楼木质结构房屋79.84平方米，共计92.56平方米的房屋才支付3万对价，明显不符合当时的市场行情。段世芳虽然一直在使用案涉房屋二楼木质结构房屋，但并不代表其享有所有权。养马供销社也未将第三人黄成俊所购一楼门市对应的二楼出售给第三人黄成俊，对第三人黄成俊提交的《证明》，养马供销社并不认可，因为当时养马供销社已经交由市联社代管了，需要同时加盖养马供销社和市联社的印章，这份《说明》仅有养马供销社的印章，且与真实情况不符，故不予认可。实质上，案涉房屋的二楼仍然属于养马供销社所有，因为系木质结构，按照当时的政策不能办理产权证，故供销社并未作处理，因此二楼房屋既未出售给段世芳也未出售给第三人黄成俊。目前，不能办理不动产权证的是二楼的房屋，对该部分房产养马供销社并未出售，产权仍属于养马供销社，故不存在协助过户的问题，故请法院依法驳回段世芳的诉讼请求。 第三人黄成俊述称，2002年1月19日，我通过竞标方式购买了养马供销社的一楼门市33.26平方米及对应二楼的木质结构房屋，支付了77100元的购房款，并且办理一楼的房屋所有权证和一、二楼的土地使用权证。二楼当时因为是木质结构，不符合办证要求，故未办理房屋产权证。我所购买的一楼门市对应的二楼房屋产权是我的，不是段世芳的。养马供销社明确表示，养马供销社仅出售了沱江街93、95、9××号剩余土地12.72平方米给段世芳，并未将二楼的木质结构房屋出售给段世芳。且我所购买的一楼门市对应二楼，我享有完全物权，养马供销社也无权将其出售给他人。 本院经审理认定事实如下：本案纠纷，段世芳曾于2018年起诉简阳市养马供销合作社，本院以（2018）川0180民初2431号立案受理，并追加黄成俊为第三人，后段世芳撤回起诉。 案涉房屋1988年4月16日的简权字第××号《房屋所有权证》，载明所有权人简阳县养马区供销合作社，房屋坐落养马镇沱江街93、95、9××号，建筑结构砖木，层数2，建筑面积152.8平方米。2003年5月6日出售面积33.26平方米（出售给黄成俊），余下119.54平方米。2006年9月1日出售面积为26.88平方米（出售给徐廷建），余下92.56平方米。2017年6月9日简阳市不动产登记中心备注的出售信息，系登记错误，目前该房屋剩余面积仍然为92.56平方米。该房产证原件在段世芳处。 案涉房屋1990年10月的简马国用（1990）字第54××号《国有土地使用权证》，土地使用者简阳县养马区供销社，地址养马镇，用地面积198.8平方米。变更记事载明“经简府地（2003）81号文件批转39.9㎡给黄成俊使用，现余159㎡。简阳市国土资源局2003.10.18本家地经简府地（2007）15号文件批准出让26.88㎡给徐廷建使用，余132.12㎡。简阳市国土资源局2007年2月14日本家地经简府地（2009）492、493号通知批准划拨119.4㎡给周瑞祥、毛素芳、魏云共有，现余12.72㎡。简阳市国土资源局”该《国有土地使用权证》已被注销。 2011年6月20日，养马供销社与段世芳签订《买卖协议书》一份，约定“经甲乙双方协商一致，养马供销合作社将位于的剩余部分的土地出售给乙方，双方协议如下：一、甲方将养马镇剩余的土地出售给乙方，土地面积12.72㎡，土地证号：简养马国用（1990）字第54-33-4-32号。二、出售价款：人民币叁万元整。三、此处出让土地，甲方不办理过户手续，将原证交给乙方，若乙方自行办理过户手续，其费用、出让金等乙方自负。四、此处土地，甲方以现状出售……”2011年6月24日，段世芳支付土地款30000元，养马供销社出具《简阳县养马区供销合作社收款收据》，收据上的摘由备注为“交来购土地款”。 此后，双方签订《房地产买卖契约》一份，载明“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）叁万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在简阳市养马镇沱江街93、95、9××号的房屋（房屋建筑面积92.56平方米；土地使用面积12.72平方米）出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币（大写）叁万元，￥30000元……”契约的落款处，甲方加盖了简阳市养马供销合作社以及简阳市供销合作社联合社的印章，以及当时简阳市养马供销合作社的法定代表人张钦签名，乙方处有段世芳及代理人徐廷建的签名，时间为2009年10月10日。该契约有《附件》一份，载明“房屋坐落养马镇沱江街93、95、9××号，地号4-32，产权所有人简阳市养马供销合作社，产权证号简权字第××号，房屋建筑面积92.56㎡，土地使用面积12.72㎡，使用性质商业，房屋结构砖木，四至界限东黄成俊，西段世芳，南公共过道，北徐廷建。”落款处加盖了简阳市养马供销合作社和简阳市供销合作社联合社的印章，段世芳的签字捺印。现段世芳与养马供销社均认可，《房地产买卖契约》是在《买卖协议书》之后形成的，对于签订时间双方有争议，段世芳主张是在《买卖协议书》签订后的第二天签订的，养马供销社主张是于2015年10月10日为了配合段世芳办理12.72平方米的一楼门市的房产证时签订的。 另，徐廷建系段世芳的儿子，徐廷建作为当时的具体经办人及段世芳的第一次诉讼的委托诉讼代理人，徐廷建在（2018）川0180民初2431号中2018年7月5日的《庭前会议记录》中当庭认可，《房地产买卖契约》的房屋建筑面积原本为12.72平方米，是他亲手改为92.56平方米的，原因是他拿去找简阳市供销合作社联合社盖章时，他们发现前后面积不一致，要求他将前面的12.72改成92.56。 2014年11月4日，简阳市规划地籍事务中心出具一份《关于面积的说明》，载明“土地使用者段世芳，土地证号：简国用（2009）字第××号，土地使用权面积54.6平方米，土地使用者段世芳，土地证号：简国用（2009）字第××号，土地使用权面积64.8平方米，土地使用者段世芳，土地证号：简国用（2012）字第××号，土地使用权面积151.3平方米，土地使用者徐廷建，土地证号：简国用（2006）字第××号，土地使用权面积14.4平方米，土地使用者徐廷建，土地证号：建国用（2007）字第××号，土地使用权面积26.88平方米，土地使用者简阳县养马区供销社，土地证号：简马国用（1990）字第54-33-4-32，土地使用权剩余面积12.72平方米（已转让给段世芳，未过户），以上宗地总占地面积324.47平方米。经我中心核实，以上宗地已局部联合改建，现实际占地面积324.15平方米。特此说明。”即段世芳将12.72平方米的土地，与她自己及亲人所有的几宗土地进行了联合局部改建，并办理了土地使用权证。 查明，黄成俊于2002年购买了养马供销社的房产，2003年5月8日的房屋产权证，载明房屋坐落养马镇，结构砖木，房屋总层数2，所在层数1，建筑面积33.26平方米，用途营业，备注为购买养马供销合作社房屋，取得产权。2003年10月18日办理国有土地使用权证，载明坐落简阳市，使用权面积39.9平方米。 徐廷建于2006年购买养马供销社的房产，2006年9月5日的简房权证监证字第××号《房屋所有权证》，载明房屋坐落养马镇，结构砖木，所在层数平，建筑面积26.98平方米，用途营业，备注为购买养马供销合作社房屋，取得产权。2007年2月15日简国用（2007）第01337号《国有土地使用权证》，载明坐落简阳市养马镇，使用权面积26.88平方米。 案涉房产的具体位置是，《买卖协议书》载明的剩余土地12.72平方米，位于徐廷建门市（26.88平方米）和黄成俊门市（33.26平方米）中间，徐廷建、段世芳、黄成俊的三个门市对应的二楼木质结构房屋，加上一楼的12.72平方米，共计92.56平方米，即简权字第××号房产证载明的剩余面积。 本院依职权，分别前往简阳市不动产登记中心、简阳市房管局、简阳市规划和自然资源局建设规划管理科、简阳市规划地籍事务中心进行调查，并询问了相关工作人员。了解到，目前案涉房屋不能办理不动产权证，主要障碍是二楼木质结构房屋部分的产权问题以及土地分摊面积的问题。如果二楼木质结构房屋能够办理不动产权证，那二楼的土地分摊面积就不够，可能是将土地面积全部分摊给了一楼，需要将案涉房屋已经办理的所有产权证（包括房产证及土地证）收回，重新分摊土地面积重新颁证。也可能是原房屋对应的土地面积在颁证时就没有办够。如果二楼木质结构的房屋按照现有的政策和条件，不能办理不动产权证，则二楼木质结构的房屋不能办理不动产权证，原来的土地分摊面积就是正确的。 上述事实，有段世芳提交的身份证复印件、简阳市养马供销合作社营业执照和组织机构代码证复印件、《买卖协议书》、《房地产买卖契约》、收款收据、现场照片、简权字第××号《房屋所有权证》及房屋所有权证存根、简马国用（1990）字第54-33-4-32号《国有土地使用权证》、简房权证监证字第××号《房屋所有权证》、简阳市规划地籍事务中心关于土地面积的说明、三份房屋信息查询记录（2017年4月12日补录），养马供销社提交的中共简阳市委组、织部文件简阳市供销社用印审批单、（2018）川0180民初2431号案件的庭前会议记录和庭审笔录，第三人黄成俊提交的三张收款收据及其房屋所有权证和国有土地使用权证、本院依职权调查的询问笔录四份等证据予以证实并在案佐证，上述证据经审查均具有真实性、合法性、关联性与相应证明力，本院予以采信。 对段世芳提交的第二组中的证据3，2012年6月7日养马供销社出具的《情况说明》与第三人黄成俊提交的养马供销社于2016年8月2日出具《证明》内容有矛盾之处，且仅加盖了养马供销社的印章，未加盖简阳市供销合作社联合社的印章，本院均不予采信。对段世芳提交的第二组中的证据8、9、10，第三组证据中的5、6、7，本院对关联性不予确认。对段世芳提交的三组证据中的2、3、4及第四组证据，对其证明目的，本院不予采信。对养马供销社提交的六组证据的三性及证明目的予以确认并采信。对第三人黄成俊提交的收款收据、房产证、土地证的三性予以确认，对其证明目的不予采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定，全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：1、段世芳与养马供销社之间的房屋买卖合同涉及的房地产面积是多少。2、案涉房屋的土地分摊资料是否应该由养马供销社提供以及其能否提供相关资料。对此，本院逐一评析如下。 关于房地产的面积问题。（1）段世芳与养马供销社签订的《买卖协议书》仅约定出售养马镇的剩余土地，仅载明了土地面积和土地使用权证号，并没有房屋面积或者二楼木质结构房屋面积的表述或者意思表示。养马供销社出具的《收款收据》也写明是土地款。（2）段世芳与养马供销社签订的《房地产买卖契约》虽然落款时间为2009年10月10日，但双方认可该《房地产买卖契约》的形成时间是在《买卖协议书》之后。又养马供销社提供了简阳市联社的用印申请，故本院认为《房地产买卖契约》的形成时间是在2015年10月10日更符合客观事实，并不是《买卖协议书》签订后几天形成的。（3）徐廷建作为当时的具体经办人在第一次诉讼中当庭认可，《房地产买卖契约》中第一条关于房屋建筑面积部分，原本载明的面积为12.72平方米，是他自己亲自改为92.56平方米的。对于改动的部分养马供销社并未盖章、经办人也未签字确认。按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）款“主张法律关系变更、消灭或者权利收到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，段世芳对于双方协商变更合同的内容，应该承担举证证明责任，现段世芳所举证据不足以证明，双方协商一致或者经过养马供销社同意后进行的改动，应当对该事实承担举证不能付法律后果。（4）《房地产买卖契约》载明的房地产成交价格叁万元，段世芳并未实际支付，其仅支付了《买卖协议书》约定的土地款叁万元。如果按照段世芳陈述的，双方在签订《房地产买卖契约》时，又对二楼木质结构房屋部分即二楼79.84平方米，达成了新的一致的买卖合意，在房屋面积增加79.84平方米的情况下，段世芳确不再需要另行支付对价，不符合常理，也与当时的市场行情不符。（5）段世芳已经将养马供销社出售给她的面积12.72平方米的土地使用权证，与其他几宗土地进行了联合改建，并办理了土地使用权证。（6）第三人黄成俊述称，养马供销社将出售给他的一楼门市对应的二楼木质结构部分33.26平方米全部出售给他，但仅办理了一楼的房产证和土地证，未办理二楼的产权证亦不符合客观事实。（7）综上，本院综合全案证据分析认为，养马供销社出售给段世芳房地产面积应为12.72平方米，并不是92.56平方米。 关于土地分摊资料的问题。根据本院走访相关部门的情况，案涉房产不能办理不动产权证主要的障碍是二楼木质结构的产权问题和土地分摊问题。二楼木质结构部分是否能够办理不动产权证，相关部门并没有给出明确具体的答复。土地分摊面积不够的原因也不明确，存在多种可能性，目前也没有证据能够证明土地分摊面积登记错误，本院也无法查实相关情况。故目前案涉房屋的二楼木质结构部分存在客观上不能办理不动产权证的情况，养马供销社也无法提供所谓的土地分摊资料。况且根据前述分析，本院认定养马供销社出售给段世芳的房地产面积为12.72平方米，养马供销社已经将12.72平方米的土地使用权证及92.56平方米的房产证的原件均交给了段世芳，履行了相应的协助义务，对于未出售部分，不存在协助履行的问题。综上，本院认为，养马供销社在签订房屋买卖合同后，已经全面履行了自己的合同义务，不存在违约行为，对段世芳的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二款规定，判决如下： 驳回原告段世芳的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告段世芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 燕 审 判 员  赖玉文 人民陪审员  宋盛东 二〇二〇年四月××日 书 记 员  李瀚森