湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初1613号原告：文峰，男，1974年10月6日出生，汉族，住新化县。委托代理人：曾绍光，湖南绍光律师事务所律师。被告：邓锡中，男，1988年12月16日出生，汉族，住冷水江市。委托代理人：李洪，冷水江市正为法律服务所法律工作者。被告：冷水江市沁园茶楼。经营者：张艳平，女，1968年6月10日出生，汉族，住冷水江市沙塘湾移民区。被告：苏沁，女，1994年7月20日出生，汉族，住冷水江市。系张艳平之女。委托代理人：苏嵘，男，1969年6月25日出生，汉族，住冷水江市。系苏沁之父。第三人：朱智勇，男，1975年11月17日出生，汉族，住冷水江市。原告文峰、冷水江市时代壹佰假日酒店(以下简称假日酒店)与被告邓锡中、冷水江市沁园茶楼（以下简称沁园茶楼）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日作出（2018）湘1381民初1454号民事判决。被告邓锡中不服，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院以事实不清为由于2019年6月2日裁定将本案发回重审。重审期间，原告假日酒店（经营者）撤回起诉，本院依原告文峰申请追加苏沁为本案被告，依法追加朱智勇为本案第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文峰及其委托代理人曾绍光，被告邓锡中的委托代理人李洪、被告沁园茶楼经营者张艳平及被告苏沁的委托代理人苏嵘到庭参加诉讼，第三人朱智勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文峰诉称，2015年6月20日，原告委托他人与邓锡中签订租赁合同，由邓锡中租赁原告部分房产，租金为每月9000元，每季度支付一次，租期为五年。后邓锡中与苏沁、张艳平在租赁的房产内共同经营沁园茶楼。在向原告支付押金4万元后，被告一直拒付租金，并拖欠水电费，原告多次催讨未果。且被告实际占用经营面积超出合同约定，应增加租金。请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，责令被告立即腾空房屋；2、被告返还租用房屋；3、被告以月租金9000元向原告支付自2016年6月20日起至房屋腾空返还之日止的租金，并按欠缴租金总额2%承担违约金；4、被告支付原告为其垫付的水电费76507元；5、本案诉讼费由被告承担。被告邓锡中辩称：1.根据合同相对性原则，文峰、沁园茶楼、苏沁均不是本案适格原告、被告。原告应是冷水江市时代大酒店有限公司（以下简称时代公司），该公司注销后，应由其股东参加诉讼。2.文峰（时代公司）与邓锡中签订的另一份租赁合同所形成的纠纷应另案起诉，不应在本案中审理。3.合同履行过程中，出租方未按约定办理租赁场所消防手续，系违约行为，后双方就租赁范围发生争议，实际租用面积少于约定面积，故被告在交纳保证金4万元后未再交纳租金。4.按合同约定，租赁场所内公共面积水电费由出租方承担。租赁期间，电费都已交纳（包括公共部分），故不存在出租方为被告垫付电费，被告所交公共面积电费应在应交租金中核减，且出租方违约。5.租赁期间，承租方本已在租赁场所建造厨房，但出租方要求其将厨房改建至负一楼，并承诺承担相关费用，但出租方违约未予承担。6.因出租方违约，应返还或在应交租金中抵扣履约保证金4万元。另，因新冠××疫情影响，应减交租金。综上，本案出租方多处违约，请求驳回原告诉讼请求。被告沁园茶楼、苏沁辩称：1.本案租赁合同系出租方与邓锡中于2015年签订，沁园茶楼系张艳平投资与邓锡中2016年合作成立。登记注册沁园茶楼时，考虑到苏沁系应届大学毕业生，有一定优惠政策，故经营者登记为苏沁，苏沁并未投资和实际经营。成立不久，苏沁在外读研，沁园茶楼经营者变更为张艳平。2.租赁期间，张艳平、苏沁均未与出租方发生任何往来，张艳平按投资前邓锡中承诺仅负责茶楼的经营与管理。3.2019年3月28日，张艳平与邓锡中签订股份转让协议书，张艳平持有茶楼股份转让与邓锡中，转让前沁园茶楼债权债务由邓锡中享有和承担。综上，本案与沁园茶楼、苏沁均无关。第三人朱智勇述称，本案与其无关，出租物为文峰所有，签订租赁合同其不知情，即使其在本案享有权利，亦自愿转让与文峰。经审理查明，位于冷水江市（建筑面积1464.43平方米）商业房产的预告登记权人为文峰。因租赁该处房产事宜邓锡中之父邓继新与文峰有过多次协商，2015年6月20日，文峰委托段迎春与邓锡中签订了一份房屋租赁合同（以下称为合同1），该合同首部出租方填写为“假日酒店”，承租方为邓锡中。合同约定：1.租赁门面的产权人为文峰，出租面积以图纸划红线标识为准，附图纸1张。2.租赁期限5年，即2015年6月20日至2020年6月20日。3.租金每月2700元，按季度预交，于每季度1日前7天交清下季度租金。邓锡中享受自签订租赁合同之日起8个月装饰试营业优待期，优待期内免交租赁费。4.承租方交履约保证金16200元。5.租赁范围内公共面积水电费用由出租方负责，包厢内水电费用由承租方负责。6.租金每逾期一天，承租方向出租方付欠缴租金额2‰的违约金，逾期60天，出租方有权单方面通知承租方解除合同，无偿收回门面，不予退还履约保证金。段迎春在合同尾部“出租方”处签名，并加盖“冷水江市时代大酒店有限公司”印章。邓锡中在“承租方”处签名。当日，文峰委托段迎春与邓锡中就租赁事宜还签订了一份房屋租赁合同（以下称为合同2），该合同首部出租方填写为“文峰”，承租方为邓锡中，约定租金每月3800元，履约保证金22800元，租用范围为所附图纸中红线标识范围（在文峰上述房产内，但与合同1所附图纸红线标识范围不同），除此三项外，其它约定内容与合同1相同。段迎春在合同尾部“出租方”处签名，并加盖“冷水江市时代大酒店有限公司”印章。邓锡中在承租方处签名。合同签订后，邓锡中委托其父亲邓继新出面与张艳平共同出资，在文峰的上述房产范围内合伙经营沁园茶楼。茶楼装修期间将厨房从一楼改建至负一楼。2016年6月，沁园茶楼试营业，同年7月10日正式营业。租赁期间，邓锡中共交纳4万元履约保证金，于2016年8月16日交纳电费9156元，除此之外，未支付租金和其他费用。文峰多次催讨未果，诉至本院。另查明：1.原审中，文峰仅提供合同1，因双方对月租金标准存在争议，2018年11月9日，文峰委托冷水江鹰翔房地产评估公司对租金进行评估，该公司根据被告实际占用的面积按市场租金标准作出评估，月租金标准按时段为9000元和9000元以上。2.合同1、合同2所附平面图红线范围与房产实际的建筑结构不符，亦与沁园茶楼实际占用范围不符。3.沁园茶楼装修营业后，茶楼内未分立安装水电表，由假日酒店统一支付水电费。2017年3月，沁园茶楼分立电表，自后自行缴纳电费，但水费自此后一直未予支付。4.2016年4月26日，沁园茶楼注册为个体工商户，经营者登记为苏沁。苏沁时为应届大学毕业生，2016年开始读研，未参与茶楼投资经营。2018年10月26日，沁园茶楼注销，后重新登记，经营者登记为张艳平。5.冷水江市时代大酒店有限公司于2013年4月9日注册成立，性质为有限责任公司，法定代表人为文峰，股东为文峰、朱智勇，2015年8月31日注销。冷水江市时代壹佰假日酒店于2015年9月11日成立，性质为个体工商户，经营者为谭志纲。2017年10月31日，假日酒店注销，同年11月2日成立，经营者为方钟圃。2018年8月31日，假日酒店再次注销，2019年6月5日成立，经营者为谭志纲。6.2019年3月28日，张艳平与邓锡中签订股份转让协议书，约定：张艳平将其所持有茶楼50%的股份全部转让与邓锡中，转让前沁园茶楼债权债务由邓锡中享有和承担。但沁园茶楼经营者未做变更。以上事实，有当事人提交的门面租赁合同两份，假日酒店营业执照、工商资料，时代公司营业执照、工商资料，沁园茶楼营业执照、工商资料，收据，评估书以及当事人陈述等予以证明，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议焦点为：1.文峰是否为本案适格原告。2.合同1、合同2应否一案审理。3.租赁范围、面积如何确定。4.月租金标准如何确定。5.出租方是否为承租方垫付水电费；出租方是否违约由承租方缴付水电费。6.租赁场所消防手续应由哪方负责办理，出租方对此是否违约。7.厨房改建费用应由哪方承担，出租方对此是否违约。8.合同应否解除及租金如何支付问题。9.沁园茶楼、苏沁应否承担租赁合同责任。现逐一评析如下：一、文峰是否为本案适格原告文峰作为涉案租赁标的物的准所有人，依法享有对租赁标的物使用、收益、处分的权利。首先，本案合同1和合同2虽出租人首部、尾部均不一致，首部分别为假日酒店和文峰，尾部均加盖时代公司印章，但租赁标的物准属于文峰且在两份合同中都已标明，文峰又系时代公司法定代表人，其委托段迎春以时代公司名义与邓锡中签订租赁合同，且合同签订前，邓锡中父亲邓继新亦与文峰就租赁问题有过多次协商，故该两份合同均应是段迎春、时代公司受文峰委托所签，文峰与段迎春、时代公司之间存在委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。故该两份合同均直接约束文峰和邓锡中，文峰是出租方，是本案适格原告。退而言之，即使不能认定委托关系，也应以合同尾部签章确定出租人为时代公司，而该公司已注销，文峰作为股东也是适格原告，另一股东即本案第三人朱智勇因表明其即使在本案中享有权利也同意转让与文峰，因此，文峰是本案适格原告。故对被告提出的相关答辩意见，本院不予支持。二、两份合同应否一案审理本案中合同1、合同2两份合同为同一天所签，租赁标的物预告登记权人均为文峰，承租人均为邓锡中，租赁标的物在同一地点且无物理隔离，邓锡中又将两份合同的租赁标的物统筹使用，经营同一茶楼，故两份合同可以而且应当视为一份合同拆分所签，双方亦认可是拆分所签，应当一案审理。故对被告提出的相关答辩意见，本院不予支持。三、租赁范围如何确定本案两份租赁合同均未载明出租面积，虽然合同所附平面图标注了租赁范围，但因双方差错（笔误），导致标注范围与房产实际建筑结构不符，亦与被告实际占用范围不符，故无法根据合同确定出租面积与范围。因合同已实际履行多年，双方不能举证证明实际占用范围、面积宽于或窄于书面合同约定范围、面积，故应认定被告目前实际占用面积、范围即为双方约定租赁面积、范围。故对原告的相关诉请和被告的相关答辩意见，本院均不予支持。四、本案月租金如何确定如前所述，本案租赁合同实际由合同1和合同2合成，被告邓锡中亦认可两份合同是拆签，且所交履约保证金4万元亦是两份合同所约定履约保证金之和，故本案房屋月租金应以两份合同分别约定月租金相加，月租金应为6500元。因此，对原告文峰提出被告邓锡中实际占用面积多于约定面积应按评估意见增加租金的请求，本院不予支持。对被告邓锡中提出的实际交付面积少于约定面积系原告文峰违约的答辩意见，本院亦不予采纳。五、租赁场所消防手续应由谁办理双方当事人在租赁合同中就租赁场所（沁园茶楼）消防事宜未做约定，邓锡中提出文峰承诺由其办理，文峰予以否认，邓锡中不能举证证明，故应从公平原则和交易习惯合理确定。邓锡中作为承租人，负有安全使用租赁物的义务。特别是租赁物用途为营利性服务场所（茶楼），承租人在对茶楼的设计、装修时，应当确保符合消防安全要求，并负责办理消防手续。故邓锡中提出文峰未为其茶楼办理消防手续系违约的答辩意见，本院不予采纳。六、厨房改建费用应由谁承担双方当事人未对厨房改建的相关费用作出书面约定，被告邓锡中提出原告文峰承诺由其承担，原告文峰予以否认，被告邓锡中不能提供证据证明，且不能提供改建费用的具体数额和依据。故对被告邓锡中提出应由原告文峰承担改建费用且原告文峰存在违约行为的答辩意见，本院不予采纳。七、关于水电费缴付问题1.关于电费。原告文峰诉请判令被告邓锡中等支付2017年3月前为被告邓锡中垫付的电费，被告邓锡中提出未欠交电费且多交了根据合同约定不应由其承担的茶楼公共区域的电费。因之前未分设电表，被告邓锡中交纳过一定数量的水电费，原告文峰不能举证证明被告邓锡中是否尚欠电费和所欠金额，故对原告文峰要求被告支付欠付电费的诉请，本院不予支持。被告邓锡中在2016年8月16日之前仅缴纳9156元，且是自行交纳，亦不能举证证明其承担了不应由其承担的电费，故对被告邓锡中提出的这一答辩意见，本院亦不予采纳。2.关于水费。沁园茶楼一直未自行独立安装水表，被告邓锡中亦不能举证证明2016年8月16日之后交纳过水费，但原告文峰未举证证明被告邓锡中拖欠水费的具体数额，故对原告文峰要求被告支付欠付水费的诉请，本院不予支持。八、合同应否解除及租金支付问题租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，租赁合同1、2均系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，合法有效。依照合同约定，原告文峰作为出租人已将租赁物交付邓锡中，履行了租赁物交付义务。被告邓锡中作为承租人，在支付4万元履约保证金后未支付租金，导致租赁合同目的无法实现，被告邓锡中的行为构成根本违约，故原告文峰诉请解除租赁合同，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告邓锡中应腾空并返还租赁标的物，支付所欠租金。因承租方违约，应按合同约定依法支付违约金，原告主张按实欠租金总额的2%支付违约金，未超过约定和法定违约金上限，应予支持。考虑到本案实际情况，且原告文峰已主张由被告支付违约金，故被告邓锡中所交4万元履约保证金应抵减被告邓锡中所欠租金。因新冠××疫情影响，对本案合同履行有一定影响，属不可抗力，可部分免除承租人支付租金责任，本院酌情免除被告邓锡中3个月的租金（19500元）。九、沁园茶楼、苏沁应否承担租赁合同责任根据合同相对性原则，涉案租赁合同相对方为文峰、邓锡中，该租赁合同直接约束出租人文峰与承租人邓锡中。沁园茶楼和苏沁均不是承租人，且苏沁并未实际投资和经营沁园茶楼，张艳平已将所持茶楼股份全部转让与邓锡中，因此，沁园茶楼和苏沁均不应承担涉案租赁合同责任。故对原告文峰相关诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第三百九十六条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告文峰与被告邓锡中于2015年6月20日签订的两份《门面租赁合同》（合同1、合同2）；二、由被告邓锡中于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告文峰租赁房屋；三、限被告邓锡中于本判决生效之日起十日内向原告文峰支付自2016年6月20日起至返还租赁房屋之日止的租金（租金按6500元/月计算，从中核减4万元履约保证金和3个月租金19500元），并按所欠租金2%支付违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告文峰对被告冷水江市沁园茶楼、苏沁的诉讼请求；五、驳回原告文峰的其余诉讼请求。本案案件受理费4540元，财产保全费3020元，合计7420元，由被告邓锡中承担6420元，原告文峰承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  贺行君人民陪审员  潘永胜人民陪审员  刘丽梅二〇二〇年四月七日书 记 员  张晓艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。