甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2020）甘03民终183号上诉人（原审原告）：罗建梅，女，1967年9月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区南昌路892号903室，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘天鹏（系罗建梅姐夫），住金昌市金川区南京路广厦花园综合楼北202室，住金昌市金川区。委托诉讼代理人：管福，甘肃经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金昌东方红市场开发有限公司，住所地甘肃省金昌市兰州路10号。法定代表人：王虎贤，总经理。原审第三人：嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市迎宾西路7号。法定代表人：周玉霞，董事长。委托诉讼代理人：张宇，甘肃梓钊律师事务所律师。上诉人罗建梅因与被上诉人金昌东方红市场开发有限公司（以下简称东方红公司）、原审第三人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司（以下简称西部天地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2019）甘0302民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗建梅的委托诉讼代理人刘天鹏、管福、被上诉人东方红公司的法定代表人王虎贤、原审第三人西部天地公司的委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗建梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定罗建梅应当在东方红公司以自己的行为明确表示违约且不能按照协议约定继续履行拆迁补偿房屋义务时采取适当的措施防止损失的扩大，但由于其拒绝接受房屋而产生扩大损失不能要求东方红公司予以赔偿，属适用法律错误。民事法律关系中，双方当事人地位平等，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，不允许将一方意志强加于另一方，合同也不因一方当事人的意志而发生解除或变更；2.拆迁补偿协议合法有效，在东方红公司不履行合同，也无法律上或事实上不能履行的除外情形下，罗建梅有权要求东方红公司实际履行义务，一审法院认定上诉人的请求属于事实上不能履行的非金钱债务不当。东方红公司辩称，东方红公司在与罗建梅签订房屋拆迁补偿协议后，又于2013年8月9日与西部天地公司签订房屋拆迁补偿协议，已将拆迁责任转移给了西部天地公司，东方红公司不应再承担责任。西部天地公司述称，1.罗建梅与第三人西部天地公司之间不存在法律关系，西部天地公司不是本案的适格当事人及赔偿主体；2.西部天地公司与东方红公司签订的联合开发协议明确约定东方红公司办理商户的拆迁事宜，且与罗建梅签订协议的也是东方红公司，本案赔偿主体是东方红公司，而非西部天地公司；3.西部天地公司与东方红公司签订的房屋拆迁补偿协议未生效，且该协议约定西部天地公司补偿的主体系罗建红，非罗建梅，故罗建梅不是本案的适格主体。罗建梅向一审法院起诉请求：1.要求东方红公司给付罗建梅自2014年10月起至2019年8月止的房屋租赁费96000元（按每月2000元计算58个月，扣除已给付的10个月）；2.要求东方红公司按照协议收购罗建梅的房屋，并补偿罗建梅房屋损失150000元。一审法院认定事实：罗建梅、罗建红分别为金川区龙川里东方红市场后小二楼2幢2号、1号商用房屋的所有权人。刘天鹏系罗建红丈夫。2011年6月3日，东方红公司和第三人西部天地公司签订联合开发协议，约定东方红公司以其所有的土地及地面附着物作为投资。为确保开发项目按期开工，东方红公司必须确保2012年2月底以前完成土地地面上所有商户、房屋、住户、大棚、设施、场地等全部搬迁达到拆迁条件并交付西部天地公司。土地地面上商户、房屋、场地等搬迁所产生的一切费用，全部由东方红公司承担。2012年8月8日，东方红公司和西部天地公司签订西部天地东方红市场购物中心工程项目的补充协议，约定东方红公司在收到拆除、施工保障金后负责搬迁完所有经营户，将项目施工场地内所有经营设施交由西部天地公司负责拆除。2012年9月11日，刘天鹏代表罗建红和罗建梅与东方红公司签订房屋拆迁补偿协议，约定罗建梅、罗建红将其所有的位于东方红市场大门北侧建筑面积40平方米房屋两间沿街店面，其中一间为罗建梅所有，另一间为罗建红所有，于2012年10月10日前交付给东方红公司拆迁，东方红公司拆迁后新建商厦，施工期限自2012年10月10日起至2014年10月10日止，2014年10月11日交付。逾期，东方红公司应每月双倍向罗建梅支付停业损失或租赁损失的补偿。东方红公司在协议生效之前按每间每月1000元补偿罗建梅两年因房屋拆迁造成的停产停业或租赁损失48000元。合同还约定东方红公司在新建的东方红商厦一楼沿街门面给罗建梅、罗建红补偿同等面积的商铺，协议签订后，东方红公司向罗建红交付了房屋拆迁损失款48000元，其中24000元由罗建梅所有，另外24000元由罗建红所有。罗建梅将房屋交付东方红公司后，并未办理产权变更登记。2013年5月6日，东方红公司和西部天地公司签订土地变更协议，约定：为了保证西部天地金昌时代国际东方红购物中心顺利开工建设，东方红公司积极协助西部天地公司将土地所有权变更给西部天地公司，变更后，西部天地公司确需拆除刘天鹏40平方米门面房和上面124.9平方米的办公室，其拆迁、置换、补偿问题另行协商。2013年8月9日，东方红公司和西部天地公司签订房屋拆迁补偿协议，约定西部天地公司拆除商户罗建红40平方米门面店铺，在新建的东方红商厦一楼沿街门面补偿同等面积的商铺。西部天地公司应补偿给商户罗建红房屋拆迁造成的停业补偿费用共计48000元，补偿至2014年11月30日止。如在2014年11月30日不能将房屋交付罗建红使用，每延1个月按每月4000元补偿罗建红停业损失。2015年，东方红公司向罗建红支付40000元，其中20000元由罗建梅所有，另外20000元由罗建红所有。2015年6月，罗建梅因向东方红公司主张赔偿事宜知晓涉案房屋因不在开发项目建设用地范围内，只是因施工需要拆除了两面墙后房屋又被修复了。2017年11月，刘天鹏代表罗建梅与东方红公司、西部天地公司协商房屋拆迁补偿事宜，东方红公司和西部天地公司向罗建梅交付涉案房屋，罗建梅拒绝接受。2016年9月28日，东方红公司以罗建红房屋停业损失为由起诉西部天地公司，罗建红亦参加了本次诉讼，金昌市金川区人民法院于2017年3月6日作出（2016）甘0302民初2410号民事裁定，以因讼争的纠纷涉及罗建红房屋补偿问题，纠纷的权利人应为罗建红，以东方红公司主体不适格为由驳回起诉。2019年5月3日，一审法院组织罗建梅的委托诉讼代理人罗建林、东方红公司的法定代表人王虎贤、委托诉讼代理人高山及第三人西部天地公司的工作人员王玉梅在涉案房屋现场交付房屋，罗建梅拒绝接受房屋。一审法院认为，罗建梅与东方红公司于2012年9月11日签订的房屋拆迁补偿协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定的内容分别履行各自的义务。东方红公司违约，应承担违约责任。东方红公司与西部天地公司虽然对涉案房屋的拆迁安置问题于2013年8月9日签订合法有效的协议，但依据合同的相对性，该协议对东方红公司与西部天地公司具有约束力，并不直接约束罗建梅的权利义务，东方红公司辩称应当由西部天地公司向罗建梅承担责任的辩称无事实依据，不予采信。关于罗建梅要求东方红公司给付自2014年10月起至2019年8月止的房屋租赁费，罗建梅、东方红公司双方在协议明确约定房租每月1000元，逾期之日起，东方红公司每月双倍向罗建梅支付停业或者租赁损失，因此罗建梅要求东方红公司自2014年10月起按每月2000元标准支付房屋租赁费的主张符合合同约定，予以认定。关于东方红公司因违约赔偿的时间问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。罗建梅于2015年6月就已经知晓其涉案房屋未被拆迁，且在2017年11月又与东方红公司及西部天地公司协商房屋返还事宜，东方红公司明确表示向罗建梅交付房屋，罗建梅明确表示拒绝。依据上述法律规定，罗建梅应当在东方红公司以自己的行为明确表示违约且不能按照协议约定继续履行拆迁、补偿房屋义务时采取适当的措施防止损失的扩大，但由于其拒绝接受房屋而产生扩大损失不能要求东方红公司予以赔偿，故此，罗建梅的房屋租赁损失应当从2014年10月算至2017年11月合计74000元（37个月×2000元/月），扣除东方红公司给付的20000元，东方红公司还应给付罗建梅房屋租赁费损失54000元。关于罗建梅要求东方红公司按照协议收购罗建梅的房屋，并补偿罗建梅房屋损失150000元的诉讼请求，东方红公司于2017年11月向罗建梅返还涉案房屋的行为明确表示其不愿按照协议约定继续履行拆除房屋、补偿新房的义务，罗建梅要求东方红公司收购房屋的行为属《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的事实上不能履行的非金钱债务，无法强制东方红公司履行，因此，罗建梅仍主张要求东方红公司收购房屋，并补偿损失的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条规定，判决：一、金昌东方红市场开发有限公司赔偿罗建梅房屋租赁损失54000元；二、驳回罗建梅其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，一审查明的事实均有相应证据及当事人的陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，罗建梅与东方红公司签订房屋拆迁补偿协议系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,双方均应依约履行。东方红公司未在约定期限完成拆迁和新建房地产项目的开发建设，并在2014年10月11日向罗建梅交付新建房屋，导致罗建梅至今未取得新建房屋的所有权，在本案庭审中，东方红公司明确表示现在已无法向罗建梅交付新建房屋。东方红公司迟延、拒绝履行合同，显属违约，导致双方签订的房屋拆迁补偿协议解除。房屋拆迁补偿协议解除后，罗建梅按照协议约定和法律规定要求东方红公司承担违约责任的请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，东方红公司迟延、拒绝履行合同的行为，除导致罗建梅未取得新建房屋的所有权外，还导致其未能取得新建房屋的经营收益，由此给罗建梅造成的损失，东方红公司均应予以赔偿。对未在约定期限交付房屋给罗建梅造成的经营损失，在双方拆迁补偿协议中有明确约定，故东方红公司应按照约定，从2014年10月起，按照每月2000元的标准向罗建梅支付租赁损失。因东方红公司的违约行为一直持续至今，故罗建梅要求将租赁损失支付至2019年8月的请求，有相应事实依据，本院予以支持。罗建梅与东方红公司在2017年11月虽就房屋拆迁事宜进行过协商，但双方未达成一致，罗建梅也未接受东方红公司退还的房屋，故一审法院将租赁损失计算至2017年11月，缺乏相应事实和法律依据，本院予以纠正。东方红公司承认已对拆迁补偿协议中的房屋进行部分拆除后又予以修复，东方红公司又无法向罗建梅交付新建房屋。合同解除后，东方红公司不能向罗建梅返还原来的房屋，对此应予折价补偿。因双方已在拆迁补偿协议中对拆迁房屋的价值确认为150000元，东方红公司应当依此约定向罗建梅支付补偿款150000元。故对罗建梅要求东方红公司支付150000元房屋补偿款，并将房屋转移登记至东方红公司的请求，予以支持。综上所述，罗建梅的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销金昌市金川区人民法院（2019）甘0302民初1304号民事判决；二、金昌东方红市场开发有限公司赔偿罗建梅房屋租赁损失96000元；三、金昌东方红市场开发有限公司向罗建梅支付房屋补偿款150000元，罗建梅协助将金川区龙川里东方红市场后小二楼2幢2号商用房屋转移登记至金昌东方红市场开发有限公司。以上第二项、第三项，限于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由金昌东方红市场开发有限公司负担；二审案件受理费2300元，由金昌东方红市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 李 静审判员 蔡中利二〇二〇年四月二十六日书记员 龙 瑶