四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4417号 原告：仁寿汇尚商业管理有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇书院路一段书塘巷90号（泉倾天下）1栋2层1号，统一社会信用代码91511421MA62J2ED48。 法定代表人：徐伟然，总经理。 委托诉讼代理人：刘人瑕，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋婷，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 被告：仁寿县文林镇库桥炸鸡店，住所地四川省仁寿县文林镇书院路一段书塘巷90号1栋2层1号，统一社会信用代码92511421MA66WU878M。 经营者：顾浚译（曾用名：顾浚泽），男，1994年10月17日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：顾顺英，女，1968年2月9日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：沈俊迁，男，1967年3月27日出生，汉族，居民，住广东省陆丰市星都经济开发区。 三被告共同委托诉讼代理人：詹代成，仁寿县禄加法律服务所法律工作者。 原告仁寿汇尚商业管理有限公司（以下简称：汇尚公司）与被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店（以下简称：库桥炸鸡店）、顾顺英、沈俊迁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序于同年11月19日、11月25日公开开庭进行了审理。该案后因案情复杂经本院裁定转为普通程序并组成合议庭复庭审理。原告汇尚公司的委托诉讼代理人刘人瑕、宋婷，被告库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁的共同委托诉讼代理人詹代成，被告顾顺英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇尚公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订的《场地租赁合同》，判决被告库桥炸鸡店、顾顺英向原告补足10个月免租租金共计209,190元，原告收取的履约保证金21,167元不予退还，并责令二被告立即腾退租赁场地，二被告腾退前应付未付的租金（场地占用费）和水电费，由二被告按合同约定支付；2．判决被告库桥炸鸡店、顾顺英向原告支付2018年至2019年尚欠场地租金198,931元，2019年6-8月尚欠水电费用2,344元，共计201,275元；判决二被告按应付而未付租金和水电费的日千分之五向原告支付违约金直至付清为止（截止2019年8月31日，逾期付款违约金为343,160.71元）；3．判决库桥炸鸡店、顾顺英承担本案原告律师费47,560元；4．判决库桥炸鸡店、顾顺英承担本案全部诉讼费用；5．判决沈俊迁对上述请求承担连带责任。庭审中，原告自述其诉讼请求中的水电费实际是指水费和空调费。事实和理由：2017年8月18日，顾顺英以顾浚译的名义与原告签订了《场地租赁合同》。双方约定，原告将自己管理的“九龙中韩城”一层部分场地租赁给顾浚译，用于经营库桥炸鸡店。《场地租赁合同》中对租赁场所面积、用途、租赁期限、租金及支付方式、其他费用的承担、双方权利义务和违约责任等均进行了明确约定。该合同约定的租赁期限为5年，原告给予顾浚译免租期8个月，后实际增补到10个月。前三年租金按实测面积计算为每平方米100元/月，租金支付方式为先交租金后使用。本合同签订当日一次性支付第一年租金后，顾浚译应于上一年届满前两个月支付下一年租金。迟延支付租金和其他费用的，应按合同约定向原告支付迟延履行金，迟延天数达到30日的，原告有权解除合同，所收保证金不予退还，且顾浚译应按照本合同的约定向原告承担违约责任。合同签订后，顾浚译作为经营者，于2018年1月3日注册成立了库桥炸鸡店。该店成立后，顾顺英一直在该店实际经营至今。库桥炸鸡店在经营期间经常不按约定支付租金和水电费，至今仍欠2018年至2019年场地租金198,931元，2019年6-8月水电费用2,344元。被告沈俊迁曾于2019年3月26日承诺对库桥炸鸡店欠款承担连带责任，但至今未按承诺履行。《场地租赁合同》和沈俊迁的《承诺书》均合法有效，系双方真实意思表示。三被告拒付租金和其他费用的行为，已经构成了对合同的根本违约，导致原告订立本合同的目的不能实现。为了维护原告的合法权益故诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁共同辩称，本案属于原告严重违约，弄虚作假，提起虚假诉讼。租赁合同约定租用场地面积以实际测绘面积为准，而签订合同时暂定的租赁场地面积为211.67㎡。在长达近两年时间内，原告迟迟不为库桥炸鸡店测绘租赁场地，未书面通知测绘面积，使被告至今不知道租赁场地测绘面积，无法交纳租金，本案应系原告严重违约，请求法院依法追究原告的违约责任。主合同明确约定，租赁场地的月租金系实测面积每月100元/㎡（其中含物管、商管每月70元），故场地租金实际每月为30元/㎡。原告系裸房出租，商铺全部的装修装饰、设施设备均属于被告出资。因被告投入太高，经双方协商签订了附属合同，将主合同的商管、物管费每月每平方70元降为3元，并特别约定第一年、第二年不收商管、物管费，免费试用2年。被告第一年、第二年场地租金每月应为30元/㎡，第三年以后每月租金为33元/㎡。原告请求被告补足10个月免租租金209,190元并支付尚欠场地租金198,931元及逾期付款违约金343,160.71元，违反合同规定。原、被告之间连租赁场地的测绘面积、租金都未确定，原告对被告的预付租金也没有结算，毫无依据的提出被告违约并要求支付逾期付款违约金的理由不能成立。被告目前尚有预交款105,347元在原告处，只是因原告工作不负责，没有及时结算转账。库桥炸鸡店的场地实际测绘面积只有131.07㎡，租期从2018年1月1日起至2019年8月30日止，实际租用20个月，两年免租期合计10个月，每年免租5个月，应交租金10个月，每月场地租金为30元×131.07㎡=3,932.1元。原告强迫被告已向其预交租金和履约保证金、水电费共计165,835元，首先扣减场地履约保证金21,167元，尚存预交租金144,668元。被告已经预交租金144,668元，扣减应交租金后尚存预交租金105,347元。以上事实足以证明被告不存在违约行为。另外，沈俊迁并非本案适格被告，请求法院依法裁定驳回。原告请求由被告承担律师费47,560元违反法律规定，谁聘请的律师就要由谁支付律师费。原告起诉被告支付本案诉讼费是错误的，属于原告滥用诉权，被告保留追诉原告虚假诉讼的权利。 结合当事人的陈述和采信的证据，本院认定案件事实如下：坐落于四川省仁寿县文林镇书院路一段333号（九龙广场）1幢1楼1号，房屋建筑面积为3600.43㎡的房屋属于仁寿县九龙房地产开发有限公司所有（以下简称：九龙开发公司）。2016年5月1日，九龙开发公司与汇尚公司签订了《商业管理委托合同》，约定九龙开发公司将九龙广场项目委托汇尚公司全权进行商业管理及相关事宜；对项目进行招商、招租，与入驻商户就招租事项进行协商谈判，并以自己的名义与租赁商户签订租赁协议，租赁价格经九龙开发公司认可确定；汇尚公司对九龙广场项目（包括商业配套部分的公共部位）进行统一经营管理，相应的管理包括但不限于推广、招租活动均由汇尚公司进行，租金及经营管理的其他收益归汇尚公司；委托期限为自2016年5月1日至2026年4月30日；合同另有其他约定。九龙开发公司于当日向汇尚公司出具了《商业管理授权委托书》，载明即日起可以九龙开发公司名义与九龙广场项目各商家签订《场地租赁合同》并依据合同对该项目实施管理、收取租金（含商业、物业管理费），各商家《场地租赁合同》签订后，在租赁期内由汇尚公司与各商家履行相关合同权利、义务，不受本委托是否存续影响。2017年8月18日，顾顺英代顾浚译在打印好的《九龙广场租赁合同审批表》中首部的商家信息处签上了“顾浚译”的名字。《九龙广场租赁合同审批表》上载明“合同主要内容：商铺号Ｆ1-Ｂ1；面积211.67㎡；合同期限5年；租金100元／㎡／月；商、物管费为前两年无，第三年4元／㎡，第四年5元／㎡，第五年6元／㎡；租金递增方式为前3年不递增，第四年5%，第五年6%；租金支付方式为半年支付；免租期为8个月（分两年使用，第一年4个月，第二年四个月），装修期为2017年12月31日前；履约保证金为一个月租金（21167元）；合同起始日期为2018年1月1日；备注为厕所、电表乙方支付2000元由甲方安装，签合同支付105835元（一个月保证金，四个月租金）”，徐伟然在该表格上汇尚公司总经理审批处签字。同一日，汇尚公司作为出租方（即甲方），顾浚译作为承租方（即乙方）共同签订了《仁寿汇尚商业管理有限公司与顾浚译关于仁寿九龙广场的场地租赁合同》（以下简称：《场地租赁合同》）。《场地租赁合同》中顾浚译的名字系由顾顺英代签，合同中载明：“……第一条：租赁场所面积1.1本合同以租赁场所的实测面积（具有测绘资质的测绘公司所测绘的实测面积）作为计租面积。租赁场所实测面积暂定为211.67平方米，实际面积以建设行政主管部门认定的第三方测绘机构的实测面积为准。1.2商业楼宇整体开业之日前，甲方应向乙方出示具有资质的房产测绘机构出具的商业房面积实测报告书并向乙方提供该商业房面积实测数据。租赁场所的实测面积作为本合同项下的计租面积，如租赁场所实测面积与暂定面积不一致的，乙方应于甲方出示面积测绘报告书后五个工作日内签订面积确定文件，对乙方已缴纳的租金、物业服务费等款项，双方在甲方出示面积测绘报告书后20个工作日内按实测面积完成结算及款项退补；如任何一方逾期履行前述结算及款项退补义务，每逾期一天，守约方有权要求违约方支付当年租金总额千分之一的违约金。……2.1租赁场所的租赁用途为库桥炸鸡……3.1本合同租赁期限为5个租约年，具体租赁期限为2018年1月1日起至2022年12月31日止。免租期为8个月；装修免租期为乙方进场日至2017年12月31日；第一年免租经营期2018年1月1日起至2018年4月30日止。第二年2019年1月1日起至2019年4月30日止为免租经营期。其他租赁期限的时间均为计租期。……第四条：进场装修4.1双方确认，进场日暂定为2017年9月15日前，甲方有权根据九龙广场工程进展情况，在前述约定进场日10日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿，但免租装修期的具体时间作相应顺延调整。……第六条：免租装修期与开业6.1免租装修期为自进场日起算3个月90天，具体期限为2017年9月15日起至2017年12月15日止。6.2免租装修期内，乙方应支付进场日起租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、商业及物业服务费、空调电费等各项费用。乙方租赁场所应于2018年1月1日前对外整体营业。第七条：租金及支付方式、递增方式7.1从计租日起计算乙方应向甲方交纳的租赁场所租金。7.2租赁场所的月租金（不含税）＝月租金标准×计租实测面积。月租金标准为：按实测面积计算每平方米100元／月（含物管、商管费70元／月）。7.3租金交纳方式：7.3.1按先交租金后使用原则，乙方应于本合同签订当日支付第一租约年租金。7.3.2年付租金方式：乙方应于上一租约年期限届满之日前两个月支付下一租约年租金。7.3.3乙方应将本合同项下租金，以人民币形式支付到甲方或甲方指定的银行账户。7.3.4甲方须在收到乙方付款后7个工作日内向乙方出具相应金额收据。7.4租金递增方式：租赁房产的租金递增方式为：前3年不递增，第4年在原租金基础上递增百分之5，第5年在第4年租金基础上递增百分之6。……8.1乙方应在本合同签署的当日，向甲方支付21167元履约保证金，甲方在收到履约保证金后向乙方开具相关收款收据。……8.2.1如乙方未能按照本合同约定支付租金、商业物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。……9.1公用事业费在本合同租赁年限内，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业楼宇所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。……9.3前述公用事业费的支付时间、方式按相关部门规定执行。其他公共能耗费用（如：水、电，中央空调，直、扶梯，照明，亮化工程等）按甲方规定分摊。……10.2如果乙方未按约定向甲方或相关部门支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电、气等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同，且乙方应立即支付或补交租金、物业服务费、水、电、气等公用事业费或其他应付款项，甲方对乙方的装饰装修不作任何赔偿或补偿。10.3乙方未经甲方同意延迟交租超过10个工作日的情况累计逾3次，甲方有权解除本合同，且乙方应立即支付或补交租金，甲方对乙方的装饰装修不作任何赔偿或补偿。……11.1商业、物业服务费标准为：合同租约年限内按实测面积计算每平方米70元／月……11.2商业、物业服务费自合同起始日起算并按前述租金支付方式支付。除首付商业、物业服务费外，乙方应在每（季度、半年、年）到期日的5日前向甲方交纳下（季度、半年、年）的商业、物业服务费。11.3商业、物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与甲方另行签订《商业、物业管理服务协议》（见附件六）加以约定。……18.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。……18.2在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：……18.2.5租赁场所暂定面积与实测面积不一致时，乙方未按照本合同约定的时间与甲方签订面积确定文件，逾期达到30天的。18.2.6乙方逾期支付租金或商业物业服务费等相关费用达30日的。……18.7如乙方逾期支付本合同约定租金或商业物业服务费等相关费用的，每逾期一日，应向甲方支付应付而未付费用千分之五的逾期违约金，甲方有权从乙方的履约保证金中予以扣除。如乙方逾期支付租金或商业物业服务费等相关费用达到30日的，甲方有权按照本合同第18.4款解除合同。……18.8.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，并有权要求乙方补足免租期内免租租金（含商管、物管费），乙方应在接到甲方书面通知之日起20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方结清所有款项。18.8.2前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一个租约年的月租金为准。18.8.3甲方按本合同约定行使解除权的，乙方投入装饰、设备甲方概不补偿，乙方因此造成损失自行承担。……19.1.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起20日内（下称“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，如地面、墙面装饰、吊顶装饰，水、电、气管线等，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。……19.3.1因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付占用费。19.3.2无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。……本合同由甲、乙双方加盖公司公章后生效……”。同一天，汇尚公司作为商业经营管理公司（即甲方），顾浚译作为承租人（即乙方）又签订了《九龙广场商业、物业管理服务协议》，顾浚译的名字系由顾顺英代签。上述《九龙广场商业、物业管理服务协议》中载明：“……一、商管、物业服务费：按实测面积，第一年实收／个月，第二年实收／个月，第三年实收4元／㎡／月，第四年实收5元／㎡／月，第五年实收6元／㎡／月……以后乙方每年商管、物业服务费交纳时间为：按租金交付方式。其他公共能耗费用（如：水、电，中央空调，直、扶梯，照明、亮化工程等）按甲方规定分摊、支付。……”。 2018年9月15日，经仁寿县精益房地产测绘有限公司测绘，对上述《场地租赁合同》中所涉的“九龙广场”1栋1层20号商铺即“F1-B1”商铺（以下简称：案涉商铺）进行测绘，载明其套内面积为124.28㎡，公摊面积为84.91㎡、建筑面积为209.19㎡。 2019年3月26日，沈俊迁作为“承担连带责任担保人”在一份《承诺书》上签字。《承诺书》中载明：“仁寿汇尚商业管理有限公司：我库桥炸鸡（顾浚译）于2017年8月18日与贵公司签订《场地租赁合同》租赁仁寿九龙广场F1-B1商铺，租赁实测建筑面积为209.19平米，租金单价100元/平米，租赁期限5年。自2017年12月至2019年2月28日尚欠贵公司水、电、空调耗能费40,733元；2018年按合同约定免租期为4个月加上贵公司增加的2个月共计6个月，我已交4个月租金，尚欠贵公司2个月租金40,846元；以上尚欠贵公司2018年水、电、空调耗能加2018年的租金合计81,579元。2019年按合同约定应交8个月租金167,352元。我特向贵公司承诺于2019年4月30日前支付完2018年所欠的水、电、空调耗能费和2018年的所欠租金合计81,579元，于2019年9月20日前支付完2019年租金167,352元。若未按以上承诺的时间支付给贵公司，我将按合同约定支付给贵公司违约金，贵公司有权解除合同并追究我的违约责任，由此所产生的诉讼费、律师代理费等一切损失概由我承担。以上所尚欠贵公司的水、电、空调耗能费和2018年的所欠租金合计81,579元；2019年9月20日前支付完2019年租金167,352元及违约金、诉讼费、律师代理费等一切损失由沈俊迁做履行连带责任担保，担保时效至以上所有欠款付清和违约责任履行完毕为止。承担连带责任担保人：沈俊迁2019年3月26日”。顾浚译、库桥炸鸡店、顾顺英均未在该《承诺书》上签字。 另查明，2017年8月21日，汇尚公司出具了《九龙·中韩城项目专用收据》两张，分别载明收到库桥炸鸡店履约保证金21,167元以及收到库桥炸鸡店第一个租约年前4个月租金84,668元，经手人均为徐伟然。2018年1月29日，汇尚公司出具《收据》一份，载明收到顾浚译交来2018年1月1日至2018年1月6日电费431元，2018年1月1日至2018年1月6日水费6元，其中备注“现金收讫”字样。2019年4月30日，顾顺英通过银行转账方式向汇尚公司的工作人员辜文书支付30,000元，于2019年4月30日支付20,000元，且均备注为库桥炸鸡店的租金。2019年4月30日，辜文书作为出纳，为库桥炸鸡店出具《收据》一份，其中载明“收到顾顺英（库桥炸鸡）50,000元，用于支付：1．尚欠2018年1月-2019年2月电、水、空调费金额40,733元，2．尚欠2018年7月-2018年12月租金、商物管费42,334元减去2019年4月30日支付9,267元后，2018年7月至2018年12月还尚欠租金33,067元”。2019年5月8日，辜文书作为出纳，为库桥炸鸡店出具《收据》一份，载明“收到顾浚译（库桥炸鸡）交来2019年3月份水费120元，2019年4月份水费113元，合计233元，现金收讫”。2019年6月10日，辜文书作为出纳，为库桥炸鸡店出具《收据》一份，载明“收到顾浚译（库桥炸鸡）交来2019年5月份水费126元，现金收讫”。 2019年8月30日，汇尚公司与四川达宽（仁寿）律师事务所签订了《委托代理合同书》，约定汇尚公司将其与库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁租赁合同纠纷一审程序委托该所代理，律师代理服务费为47,560元。2019年10月12日，汇尚公司将库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁诉至本院并提出上述诉讼请求。2019年11月18日，辜文书向该律师事务所支付了律师费35,000元，该所为此向汇尚公司出具了增值税发票。 再查明，2017年8月18日，汇尚公司作为商业经营管理公司（甲方），顾顺英作为承租人（乙方）又签订了《九龙广场商业、物业管理服务协议》，其中载明商管、物业服务费按实测面积3元/平方米/月（第一年实收/个月，第二年实收/个月，第三年实收3元/每平米/月，第四年实收3元/每平米/月，第五年实收3元/每平米/月）等内容。 庭审中，原、被告对于案涉商铺的套内面积为124.28㎡、公摊面积为84.91㎡，建筑面积合计为209.19㎡均无异议，但三被告认为公摊面积不得计收租金。被告库桥炸鸡店对于被告顾顺英在本案中所涉合同代签字的行为均予以认可。三被告辩称顾顺英在九龙广场二楼还经营了名为“老爷车”的服装店，该店铺的经营模式是由九龙广场统一收到营业收入后扣除16%物业管理费和租金后再将款项返还给经营者。汇尚公司对上述陈述予以认可。原告称因案涉商铺的月租金标准为100元/㎡，第一年和第二年均不收取商业、物业服务费，故未在本案中主张商业、物业服务费。汇尚公司称其所诉称的十个月免租期为2018年1月1日至2018年6月30日，2019年1月1日至2019年4月30日，其中2018年5月1日至2018年6月30日属于原、被告口头增加的免租期。三被告辩称，增加的两个月免租期是在2018年年底及2019年上半年时汇尚公司口头增加的，但是具体哪两个月免租并未说清。 三被告为佐证其辩称还共同举证了银行短信记录，主张顾顺英于2017年8月18日向徐伟然转款了50,000元，于2017年8月19日向徐伟然转款了50,000元，于2017年9月8日向徐伟然转款了15,835元，于2019年4月30日曾向辜文书支付30,000元和20,000元，并辩称上述款项均系被告支付的库桥炸鸡店的租金，“老爷车”店铺的装修费等均是通过现金方式支付的。原告则称：上述转账中2018年8月18日、2018年8月19日的两笔转款以及2017年9月8日转款15,835元中的5,835元属于2017年8月21日的两张《九龙·中韩城项目专用收据》中所载明的费用；2017年9月8日转款15,835元中剩余的10,000元属于顾顺英在“九龙广场”租赁的“老爷车”店铺的履约保证金5,000元以及装修押金3,000元，剩余2,000元系支付的出具于2017年11月11日，所载金额为3,314元的“老爷车”店铺的装修费用收据中的款项；2017年8月18日顾顺英支付的两笔50,000元系对应2019年4月30日辜文书出具的《收据》一份。顾顺英对原告陈述的2017年8月18日所支付款项对应收据的情况无异议。 另外，因新型冠状病毒××疫情的影响，原告汇尚公司自愿免除疫情影响期间应当计算的被告对案涉商铺一个半月的占用费，不主张收取。顾顺英自认系库桥炸鸡店的实际经营者。 上述事实有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，《场地租赁合同》，《承诺书》，九龙·中韩城项目专用收据，收据，房产测绘报告，不动产权证书，《商业管理委托合同》及商业管理授权委托书，九龙广场租赁合同审批表，《委托代理合同书》及律师费增值税发票，《九龙广场商业、物业管理服务协议》，转账明细，手机转账截图等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于：1．案涉商铺的计租面积应当如何认定；2．《场地租赁合同》中案涉商铺的月租金标准是多少；3．如何认定库桥炸鸡店已付款的金额；4．库桥炸鸡店是否存在违约行为，应否解除案涉商铺的《场地租赁合同》，库桥炸鸡店应付租金、空调费、水费及违约金的认定，原告是否有权对履约保证金不予退还并要求补足免租期10个月的租金；5．原告主张的律师费47,560元应否支持；6．顾顺英应否承担赔偿责任，沈俊迁应否承担连带清偿责任。 关于焦点一。原、被告就案涉商铺所签订的《场地租赁合同》中关于租赁场所面积的约定仅有“租赁场所实测面积暂定为211.67平方米，实际面积以建设行政主管部门认定的第三方测绘机构的实测面积为准”，原、被告因此对计租面积产生了分歧。原告主张案涉商铺的计租面积实际应为209.19㎡，理由是该面积为房产测绘报告中所载明的案涉商铺的建筑面积，也是《场地租赁合同》中所指的实测面积。三被告对此不予认可，并称计租面积应当按照房产测绘报告中所载明的套内面积124.28㎡计算，且该面积才是《场地租赁合同》中所约定的实测面积。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”规定，在原、被告就此未能协商一致且合同中并未指明实测面积为建筑面积还是套内面积的情况下，本院结合交易习惯认定该实测面积应为案涉商铺的建筑面积。理由是：套内面积为211.67㎡的商铺和套内面积为124.28㎡的商铺相互之间有87.39㎡的面积差，差异巨大，常人依靠肉眼和常识就可以判断其大致的面积大小，何况顾顺英在代顾浚译与汇尚公司签订《场地租赁合同》前还前往看过案涉商铺的现场。案涉商铺的面积作为租赁的一个重点标准必然经过了承租人的详细考察。若库桥炸鸡店的本意是希望承租一个套内面积为211.67㎡的商铺，那么必然会发现案涉商铺比其想承租的商铺小得多，会就此作出更换租赁物或者要求将商铺计租暂定面积按照实地考察的面积予以修改的决定，而被告未采取上述措施就与汇尚公司签订了《场地租赁合同》。另外，《场地租赁合同》中虽然注明211.67㎡为案涉商铺的暂定面积，但并不意味着该面积对于认定案件事实就毫无意义。在进行商业租赁时正常情况下未能明确具体的租赁面积，双方都会提出一个较为接近实际的面积，若计租面积是按照套内面积计算，那么承租人在现场查看房屋时完全可以简单测量后将合同中的暂定面积修改为更接近现实的面积，而非暂定面积比实际的套内面积大了87.39㎡之多。原告称之所以《场地租赁合同》中将案涉商铺的暂定面积定为211.67㎡，是按照建筑物的施工图纸计算的，原告的上述诉称也符合常理。综上，足以证明在签订《场地租赁合同》时汇尚公司和库桥炸鸡店对于计租的所称“实测面积”是指案涉商铺的建筑面积，即案涉商铺的计租面积应为209.19㎡。 关于焦点二。《场地租赁合同》第7.2条中载明月租金标准为按实测面积计算100元/㎡（含物管、商管费70元/㎡），第11.1条中载明合同租约年限内按实测面积计算70元/月/㎡，第11.3条中载明商业、物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与甲方另行签订《商业、物业管理服务协议》加以约定。同一日，以顾浚译名义与汇尚公司签订的《商业、物业管理服务协议》中载明商管、物业服务费按照实测面积仅第三年实收4元/㎡/月，第四年实收5元/㎡/月，第五年实收6元/㎡/月。原告就此认为案涉商铺的月租金标准为100元/㎡，租期第三年每月需要加收4元/㎡的商管、物业服务费。三被告则辩称月租金标准由场地租金30元/㎡/月及商业、物业服务费70元/㎡/月组成，后经双方协商将商业、物业服务费70元/㎡/月变更为第一年、第二年不计收，第三年才收取4元/㎡/月，故案涉商铺第一年、第二年的月租金标准应为30元/㎡/月，第三年的月租金标准应为34元/㎡/月。本院在此采信原告的说法，理由是：虽然《场地租赁合同》、《商业、物业管理服务协议》中均载明了有商管、物业服务费两项，但是此两份协议系同一日签订，并未明确载明对《场地租赁合同》中月租金标准里包含的商管、物业服务费金额进行变更。同时，当日的《九龙广场租赁合同审批表》中明确载明了案涉商铺的租金为100元/月/㎡，商、物管费为前两年无，第三年4元/㎡，第四年5元/㎡，第五年6元/㎡，该审批表中载明的案涉商铺所需收取的费用实际就包括了《场地租赁合同》、《商业、物业管理服务协议》中所约定的费用。该审批表中的合同主要内容系打印的，顾顺英代顾浚译在该审批表首部的商家信息联系人处签字，由此可见签订《场地租赁合同》、《商业、物业管理服务协议》时双方对于案涉商铺月租金标准的约定就如原告所说，案涉商铺的计租月租金标准应系第一年、第二年为100元/㎡，第三年才额外再加4元/㎡的商管、物业服务费。 关于焦点三。2017年8月21日，汇尚公司出具了两张《九龙·中韩城项目专用收据》，载明收到了履约保证金21,167元以及第一个租约年前四个月租金84,668元，合计金额105,835元。原、被告一致认可上述收据中的100,000元系通过顾顺英于2017年8月18日、19日分别转款50,000元给徐伟然的方式支付的。至于上述两张收据与转账金额之间的5,835元差额，原告称系由顾顺英于2017年9月8日向徐伟然转账15,835元支付的，被告对此不予认可。顾顺英支付15,835元在后，原告出具票据在前，原告在出具收据时将被告在十多天后会支付的款项记载在收据中明显不符常理，故本院对原告的上述陈述不予采信。原告诉称该15,835元中有8,000元为“老爷车”店铺的履约保证金5,000元和装修押金3,000元，然而原告自己提供的收据又显示上述8,000元系于2017年8月18日收取，收据出具在前收款在后显然不符合常理。原告的上述陈述无充分依据予以证实，本院不予采信，被告辩称15,835元系支付的库桥炸鸡店的租金，本院予以采信。原告和顾顺英一致认可2019年4月30日顾顺英转款的30,000元与20,000元对应的2019年4月30日的《收据》一张，本院对此予以确认。2019年4月30日的《收据》中显示款项用于支付了2018年1月至2019年2月的电、水、空调费40,733元，故其为案涉商铺的租赁支付的租金金额应为9,267元。综上，被告为案涉商铺支付了履约保证金21,167元，租金84,668元＋15,835元＋9,267元=109,770元。 关于焦点四。《场地租赁合同》中约定的租赁期为2018年1月1日至2022年12月31日止，合同约定的免租经营期为2018年1月1日至2018年4月30日以及2019年1月1日至2019年4月30日止。由于事后双方又口头约定了两个月的免租经营期，原告称多的两个月免租经营期为2018年5月和6月份，被告称对此不清楚，本院将此两月免租经营期认定为2018年5月和6月。在租赁期限内，库桥炸鸡店应当支付的月租金为209.19㎡×100元／㎡＝20919元，应给付租金的期限为2018年7月1日至2018年12月31日止以及2019年5月1日起至2022年12月31日止。依照《场地租赁合同》的规定，合同签订当日应支付第一租约年租金，在上一租约年期限届满之日前两个月支付下一租约年租金，合同签订当日库桥炸鸡店应向汇尚公司支付21167元履约保证金并由汇尚公司为库桥炸鸡店开具收款收据。故在合同签订当日库桥炸鸡店应支付除履约保证金21167元在外的2018年剩余六个月的租金，并在2018年12月31日前两个月支付2019年度的年租金167352元。然而事实上库桥炸鸡店未依照合同约定按期足额支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及《场地租赁合同》第十八条第18.2.6款的规定，库桥炸鸡店逾期履行给付租金的义务致使合同目的不能实现，原告诉请判令解除关于案涉商铺的《场地租赁合同》并请求腾退场地，本院予以支持。原告起诉要求被告补足10个月免租租金209190元并没收原告收取的履约保证金21167元，符合《场地租赁合同》18.8.1条的规定，本院予以支持。原告主张库桥炸鸡店尚欠2019年6月至8月的水、电空调费2344元，被告不予认可，原告仅以其自己制作的表格并不足以证明该金额属实，故本院对原告的此项诉请不予支持。经审核，库桥炸鸡店于2017年8月18日本应支付2018年度6个月租金125514元，但库桥炸鸡店仅支付了4个月租金84668元，尚欠40846元未付；2017年9月8日，库桥炸鸡店支付了租金15835元，剩余2018年度未付租金为25011元；2019年4月30日，库桥炸鸡店支付了租金9267元，剩余2018年度的未付租金为15744元。原告主张自2017年8月18日开始计算违约金本院予以支持，但是违约金应以40846元为本金基数从2017年8月19日计算至2017年9月8日，后以25011元为本金基数从2017年9月9日计算至2019年4月30日止，再后以15744元为本金基数从2019年5月1日计算至本金付清时止。对于2019年度未付8个月租金167352元的违约金，原告主张自2019年1月1日起算并不违反《场地租赁合同》中关于支付租金期限的规定，本院予以支持。但是因原告于2019年10月12日即向法院提出要求和库桥炸鸡店解除租赁关系，故本院兼顾合同的履行情况、公平原则等方面，认定此段未付租金的违约金应以167352元为本金基数，从2019年1月1日计算至2019年10月12日止；其后以2019年5月1日起至2019年10月12日期间的应付租金（日租金为687.75元，此段期间的应付租金即112848元）为本金基数，从2019年10月13日起计算违约金至本金付清时止。关于违约金，违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质。原告未提交被告逾期支付租金的违约行为给其造成实际损失的证据，考虑到逾期未付租金的损失主要是资金占用利息，而原告要求支付违约金的标准已属于过分高于造成损失的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，考虑到合同的履行情况、承租人的过错程度及原告未能在租期开始时及时提交案涉商铺测绘面积等情形，本院酌情将违约金的利息计算标准调整为日利率万分之三（即年利率10.8%）。经审核，库桥炸鸡店应支付的违约金金额为：期间产生的违约金19547.74元与以128592元为本金基数，从2019年10月13日起按照日利率万分之三计算至本金128592元付清时止的违约金之和。另外，自2020年1月1日开始至今库桥炸鸡店尚未搬离案涉商铺，《场地租赁合同》第19.3.1中载明“因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付占用费”，而按照约定从2020年1月1日起库桥炸鸡店应当支付的日租金应为104元／㎡／月×12个月×209.19㎡÷365天＝715.26元。原告请求被告的占用费按照上述合同约定支付，本院予以支持。原告汇尚公司考虑到新型冠状病毒××疫情的影响同意免除被告疫情期间一个半月的占用费，此系原告对自身权利的处分，也充分考虑了被告的实际情况，本院予以支持。一个半月的占用费应计算为21755.76元＋10877.88元＝32633.64元，该费用直接于被告应当支付的占用费中予以扣除。原告主张库桥炸鸡店支付在其腾退前产生的空调费和水费，但是其所提出的计算空调费的方案被告并未认可，原告未就此提供充分证据予以证明，也未提供依据证明对上述费用进行了实际垫付，上述费用的金额也难以确定，故对此部分主张本院不予支持。 关于焦点五。原告主张库桥炸鸡店、顾顺英承担本案律师费47,560元，但是原告与库桥炸鸡店所签订的合同中并未明确约定要由其承担律师费。《承诺书》中虽然以库桥炸鸡店的名义称要承担律师费，但是库桥炸鸡店和顾顺英均未在上面签字，庭审中三被告也未予认可，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于焦点六。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。”规定，沈俊迁在《承诺书》上作为连带责任担保人签字的行为应视为其提供的单方保证，原告接受也未提出异议，故保证合同成立。该《承诺书》中载明会对2018年所欠租金81,579元、2019年所欠租金167,352元及违约金、诉讼费、律师代理费等一切损失由沈俊迁做连带责任担保，同时明确了系针对顾浚译的库桥炸鸡店与汇尚公司之间就案涉商铺所产生的租赁关系债务提供担保，故对本案中库桥炸鸡店会承担的给付责任应由沈俊迁承担连带责任，由于该租赁合同中所涉及的债务人并不承担律师费，故沈俊迁作为保证人也不应就此承担担保责任。原告主张顾顺英和库桥炸鸡店一并承担责任，考虑到顾顺英系库桥炸鸡店的实际经营者，而库桥炸鸡店的登记经营者与实际经营者不一致，故顾顺英作为共同诉讼人，应当与库桥炸鸡店共同承担民事责任。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条，第九十条规定，判决如下： 一、解除原告仁寿汇尚商业管理有限公司与被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店于2017年8月18日签订的《仁寿汇尚商业管理有限公司与顾浚译关于仁寿九龙广场的场地租赁合同》，并限被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店、顾顺英于本判决生效后二十日内腾退其租赁的位于仁寿县商铺；原告仁寿汇尚商业管理有限公司对于已经收取的履约保证金21167元不予退还; 二、被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店、顾顺英于本判决生效之日起二十日内支付原告仁寿汇尚商业管理有限公司十个月免租经营期租金209,190元，2018年度与2019年度的尚欠租金183,096元及相应逾期违约金（逾期违约金的计算方式为：19,547.74元与以128,592元为本金基数，从2019年10月13日起按照日利率万分之三的标准计算至本金128,592元付清时止的金额之和）； 三、被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店、顾顺英于本判决生效之日起二十日内，以715.26元/日的标准自2020年1月1日起计算至其实际腾退商铺时止并在扣除人民币32,633.64元后向原告仁寿汇尚商业管理有限公司支付相应的商铺占用费； 四、被告沈俊迁对本判决第二项、第三项中所确定的被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店的金钱给付义务承担连带清偿责任，被告沈俊迁在承担保证责任后，有权向被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店追偿； 五、驳回原告仁寿汇尚商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,622元，由被告仁寿县文林镇库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长 陈 蝶 人民陪审员 吴 琴 人民陪审员 辜雪梅 二〇二〇年四月九日 书 记 员 尹 越 书 记 员 叶昆佳