广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2568号 上诉人（一审原告、反诉被告）：王松定，男，1971年6月24日出生，壮族，干部，住广西隆林各族自治县。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：曾郁焯，女，1973年12月25日出生，汉族，干部，住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：黄龙星，隆林各族自治县法律服务所法律服务工作者。 上诉人王松定因房屋租赁合同纠纷，不服田林县人民法院（2018）桂1029民初962号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2020年1月7日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人王松定，被上诉人曾郁焯的委托代理人黄龙星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王松定的上诉请求：1、依法改判确认被上诉人违约并承担违约责任；2、撤销一审判决第二、三、五项为由被上诉人赔偿上诉人商铺搬迁损失费15212元、设备货物折旧费10000元、评估材料打印费901.3元，合计372176.3元；3、改判被上诉人返还上诉人已预付的房屋租金13200元、押金1800元及利息1688元，合计16688元；4、撤销一审判决第四项，改判上诉人不用向被上诉人支付场地占用费；5、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院不遵循证据的认证规则，对上诉人一审提供的证据5及相关《评估材料打印费票据》不予审核，但对被上诉人一审提供的证据2又予违规采纳，是明显错误的；2、根据双方签订合同第二部分第四项的规定可知，被上诉人是同意上诉人在地面安装四轮定位仪且明知具体如何安装的，不存在被上诉人认识不清的说法；3、通过被上诉人的反诉可知系因第三人欲出高价承租本案所涉房屋，被上诉人才要求与上诉人解除合同。被上诉人的行为明显存在过错，应承担全部违约责任，一审判决各承担50%与事实不符；4、因被上诉人的行为导致本案所涉租赁房屋不符合当事人合同约定的用途，合同无法继续履行、目的不能实现，依法对上诉人因此产生的可得利益损失依法应予赔偿；5、上诉人拒付租金系因为被上诉人交付的房屋不符合合同约定，具有合法合理的抗辩理由，一审法院运用折抵租金的方式扣除上诉人预付的租金和押金没有事实和法律依据。综上，本案合同因被上诉人个人违约而解除，其应承担相应违约责任并赔偿上诉人的各项经济损失。一审判决认定事实不清，适用法律和判决错误，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人曾郁焯答辩称，1、被上诉人在本案中不存在违约行为，本案纠纷的起因是上诉人没有严格按照双方签订的租赁协议履行，即上诉人在地面下安装四轮定位仪违反合同有关在地面上安装的约定。被上诉人在本案中不存过错，不应赔偿上诉人的损失；2、一审认定被上诉人没有详细了解安装四轮定位仪属认定事实错误。被上诉人作为出租人，只应负有了解房屋用途、交付房屋和维修房屋的义务，是否了解四轮定位仪安装不属于被上诉人的义务范围，一审判决由被上诉人承担50%的合同责任，属认定事实和适用法律错误。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年2月24日，王松定作为乙方与曾郁焯作为甲方签订了《房屋租赁合同》，甲方将其位于隆林各族自治县新州镇城东西管路口富康小区自建房一楼门面租给乙方作为汽车保养、轮胎店经营使用。合同约定：“一、租赁期限及约定。1.租赁期限首期签约为五年，自2017年3月1日至2022年2月28日，计60个月，首期月租金为1100元。甲乙双方首期租赁期满后，租金另议，甲方继续租赁，在同等条件下，甲方应优先将该房屋租赁给乙方，并续签租赁合同。2.租金支付方式及其他：按年交租，协议签订后五天内乙方向甲方支付第一年的租金：壹万叁仟贰佰元整（13200.00）和另付押金壹仟捌佰元整（1800.00），共计15000元（大写壹万伍仟元整）。甲方收到租金后，应及时交付房屋给予乙方使用。租金在租赁期间每届满一年时提前两周一次性支付全年房租，甲方收到租金后须向乙方提供收据，无收据的乙方可以拒付租金……二、双方权利和义务。1.租房期间，甲乙双方均不得擅自将房屋转租给第三方。2.乙方必须文明依法租住，不得存放政府禁止的物品，保持房屋内及其周边环境干净整洁，不得从事违法违纪活动，并确保房屋安全。若因乙方责任导致的事故均由乙方负责，甲方概不负责。3.租赁期间……4.甲方同意乙方用角铁在所租房子内有砖墙的地方做个小楼层以及在地面安装四轮定位仪。乙方须爱惜甲方提供的室内设施，若人为损坏则由损坏方修复，如因房屋或设备质量问题或自然损坏，乙方应及时通知甲方，由甲方出资负责修复。三、协议生效和违约责任及其他。1.本协议经双方代表签字并交付租金后生效。2.甲、乙双方应认真履行合同中的有关约定及规定的权利和义务，如违约应承担相应的违约责任。3.因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，乙方不承担责任。4.甲方擅自终止本合同，给乙方造成直接或间接经济损失的，甲方须退回全部房租及押金并承担双倍的赔偿责任……”。 签订合同后，2017年2月27日，王松定按合同约定交给曾郁焯押金1800元和2017年3月1日至2018年2月28日一年房租费13200元共计15000元。曾郁焯也按合同约定将一楼门面交付王松定使用。王松定先后对门面进行装修及购买一些设备。2017年4月25日因对如何安装原告的四轮定位仪问题双方产生分歧，王松定认为曾郁焯阻止其安装四轮定位仪属于违约行为，因此起诉至法院提出请求：1.判令解除双方于2017年2月24日签订的《房屋租赁合同》；2.判令曾郁焯退还房屋租金13200元及押金1800元，并支付利息1688元（利息从2017年2月27日起至2018年12月7日止，按中国人民银行同期同类贷款利率6.15%计，以后的利息计至付清之日），共计16688元；3.判令曾郁焯赔偿商铺搬迁损失费15212元；4.判令曾郁焯赔偿设备和货物折旧费损失12484.8元；5.判令曾郁焯赔偿预期可得利润损失188440元；6.判令曾郁焯赔偿评估所需材料打印费901.3元；7.判令曾郁焯支付合同违约金15万元；8.判令曾郁焯承担鉴定评估费10000元及本案诉讼费。 另，曾郁焯认为王松定挖槽安装违反合同约定的“……在地面安装四轮定位仪”构成违约，并提出反诉，请求1.判决解除2017年2月24日签订的《房屋租赁合同》；2.请求王松定支付房屋租金23100元，并在判决生效后15日内返还房屋一楼门面；3.本案诉讼费由王松定承担。 本案于2017年5月16日由广西隆林各族自治县人民法院立案，2017年7月7日该院因该案需进行评估鉴定而裁定中止诉讼。2018年7月4日、2018年9月7日该院分别两次向上级法院报请指定管辖，2018年9月17日百色市中级人民法院作出裁定指定一审法院审理本案。一审法院于2018年10月19日立案后，当日王松定提出管辖权异议，一审法院裁定驳回其对本案管辖权提出的异议，王松定对该裁定没有上诉。 一审诉讼过程中，经王松定申请评估鉴定，隆林各族自治县人民法院委托广西评值价格事务所有限公司对王松定设备工具和店铺内货物的折旧价值、经营利润损失进行评估，该公司评估结果：设备工具折旧价值为5024元，店铺内货物的折旧价值为2599元，经营利润损失为114800元；又委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司对王松定店铺搬迁损失进行评估，评估结论为：搬迁损失费为15212元。王松定为以上两公司评估鉴定垫支费用10000元。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。王松定与曾郁焯签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因合同第二部分第4项中的“……在地面安装四轮定位仪”约定不明确，导致双方理解不一样，从而引起纠纷，无法继续履行合同。不能继续履行合同双方均负有责任。王松定作为经营汽车养护检测维修的专业人员，悉知如何安装四轮定位仪，但在签订合同时没有详细说明如何在地面安装，对此是有责任的；曾郁焯签订合同时没有详尽了解四轮定位仪的安装，以及对其房屋基础未详尽向对方说明挖地安装会有可能产生安全隐患，后以危及房屋安全为由阻止王松定安装也负有责任。据此，对无法继续履行合同双方应各负50%的民事责任。 对于王松定要求解除房屋租赁合同，因曾郁焯在反诉中也要求解除合同，双方合意解除租赁合同，对此，依法予以解除。 关于王松定要求曾郁焯退回房屋租金13200元及押金1800元，并支付利息1688元共计16688元，因王松定签订合同后至今一直租住曾郁焯门面，按合同约定，一年租金13200元，每月为1100元，租期是从2017年3月1日算起，现已两年多，王松定仍未退出租房，实际房租已超过其请求的这一金额，因此王松定要求退回房租及押金，依法不予支持。 关于王松定要求曾郁焯赔偿商铺搬迁损失费15212元，有其提供的评估机构鉴定结果为据，一审法院以上述责任划分予以支持，即15212元的50%为7606元。 关于王松定要求曾郁焯赔偿设备和货物折旧费损失7623元，有其提供的评估机构鉴定结果为据，一审法院以上述责任划分予以支持，即7623元的50%为3811.5元。其要求计算损失至开庭之日即增加损失4861.8元，依法不予支持。 关于王松定要求赔偿预期可得利润损失188440元，虽有评估机构评估结论，但对于无法经营造成的预期损失，其是负有责任的，且曾郁焯不存在违约。因此王松定这一请求，依法不予支持。 王松定要求赔偿评估所需照片材料打印费901.3元，但其未提供相关票据证实，故对其这一请求不予支持。 王松定要求曾郁焯支付合同违约金150000元，由于曾郁焯不存在违约，王松定这一请求无事实依据，故对其请求不予支持。 王松定要求曾郁焯承担垫支的评估鉴定费10000元，一审法院按前述责任划分支持其请求，即10000元的50%为5000元。 对于曾郁焯的反诉请求，要求解除双方签订的租赁合同，因本诉王松定已请求解除，说明双方合意解除，依法予以支持。曾郁焯要求王松定支付房屋租金23100元，并在判决生效后15日内返还房屋一楼门面，由于王松定至今未搬迁出房屋，按双方合同约定，应交租金，曾郁焯要求王松定支付从2017年2月24日至2018年11月24日的租金23100元，符合双方签订的房屋租赁合同约定。但因对无法继续履行合同曾郁焯有50%的责任，因此一审法院支持其房屋租金的一半诉请即11550元。因王松定签订合同时已交租金13200元和押金1800元共计15000元，这一款项折抵作为房租后，多出的3450元，考虑其至今未退出租房，已超出这一金额，曾郁焯不必退回，可折抵作租金。曾郁焯要求判决生效后15日内交付出租的门面也是合理的，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除王松定与曾郁焯于2017年2月24日签订的《房屋租赁合同》；二、曾郁焯赔偿王松定商铺搬迁损失费7606元、设备和货物折旧费损失3811.5元、垫支的评估鉴定费5000元，共计16417.5元；三、驳回王松定的其他诉讼请求；四、王松定支付曾郁焯租金11550元，（王松定已预交15000元），多出的3450元，因王松定未退出租房，该款仍折抵房租，曾郁焯不必退回；五、王松定在本判决生效后15日内将房屋一楼门面交付曾郁焯。案件受理费7205.9元，由王松定负担6917.7元，曾郁焯负担288.2元；反诉费377.5元，由曾郁焯、王松定各负担188.75元。 二审期间，上诉人提供证据《文印店票据》两份，用于证明上诉人为完成鉴定所需垫付材料打印费901.32元。 经质证，被上诉人对上诉人所提供上述证据的关联性均有异议，认为所涉证据不能证明与本案有关。 结合诉辩双方的意见，本院认为上诉人为证明其主张虽提供两份票据，但结合两份票据的内容来看实际为同一笔费用开支，所涉金额为444元。因考虑到当事人为提供送检材料确有文印费用等开支，故对该证据的关联性依法予以认定，并作为定案的参考。 综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁合同》虽约定被上诉人同意上诉人在租赁房屋的地上安装四轮定位仪，但对于安装的具体方式，双方并未做明确约定。导致上诉人与被上诉人在履行租赁合同过程中对此产生争议，且经自行协商后仍未能达成补充协议。结合本案实际，因上诉人王松定作为经营汽车养护检测维修的专业人员，悉知如何安装四轮定位仪，但在签订合同时没有对具体如何安装以及安装后可能产生的后果等情况予以详细说明，而被上诉人曾郁焯作为出租方在签订合同时没有详尽了解四轮定位仪的安装并向对方说明挖地安装会对房屋地基产生安全隐患，现又以危及房屋安全为由阻止上诉人安装四轮定位仪，导致涉案合同目的不能实现，双方当事人均存在过失且程度相当。据此，一审判定由上诉人与被上诉人各负50%的民事责任，具有事实和法律依据。上诉人主张其已尽到完全告知义务，但未能提供充分有力证据证实，本院不予采信。 一审诉讼过程中，上诉人与被上诉人分别起诉和反诉要求解除涉案合同，由此可知合同双方对解除合同意见一致，一审确认解除涉案合同并判令上诉人返还讼争门面，于法有据。因上诉人自签订合同后一直占用涉案场地（一楼门面），期间产生的场地占用费依法应向被上诉人支付。参照双方约定的租金标准（13200元/年÷365天＝36.16元/天），自合同约定的租赁期限2017年3月1日起算至一审辩论终结时即2018年12月7日止，上诉人实际占用涉案场地647天，所产生相应场地占用费23395.52元（36.16元/天×647天）。考虑上诉人承租涉案场地后未能正常安装使用四轮定位仪，合同目的未能完全实现，以及被上诉人对该结果应承担50%责任等因素，故对上诉人应支付的场地使用费予以调整，即由上诉人向被上诉人支付实际占用场地费11697.76元（23395.52元×50%）较为合适。据此，因上诉人在占用涉案场地期间应支付的场地占用费已实际超过其预付的款项数额（包含租金13200元和押金1800元），故上诉人诉请被上诉人返还上述款项并支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人要求被上诉人赔偿其商铺搬迁损失费、设备折旧损失、可得利益损失、违约金、评估鉴定费以及评估材料打印费的问题。本案系因合同内容约定不明、且经协商亦未能达成一致意见而导致无法继续履行，双方对此均负有过失责任，不存在一方违约情形，因此上诉人要求被上诉人支付违约金150000元与可得利益损失188440元无事实和法律依据，本院不予支持。另，商铺搬迁损失费15212元和设备折旧损失7623元系因合同无法正常履行而产生的直接损失，评估鉴定费10000元和评估材料打印费444元系为确定上述损失而产生的必要支出，以上事实有鉴定机构依法作出的鉴定结论以及其他相关票据作为佐证，足以认定，依法应由上诉人与被上诉人按责任比例各自分担。上诉人主张其为完成评估鉴定垫付材料打印费901.3元，但未能提供充分证据证实，本院不予采信。据此，上诉人要求被上诉人全额赔偿上述损失于法无据，被上诉人应承担赔偿数额为商铺搬迁损失费7606元（15212元×50%）、设备折旧损失3811.5元（7623元×50%）、评估鉴定费5000元（10000元×50%）、评估材料打印费222元（444元×50%），上诉人诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但部分处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持田林县人民法院（2018）桂1029民初962号民事判决第一、三、四、五项； 二、变更田林县人民法院（2018）桂1029民初962号民事判决第二项为：被上诉人曾郁焯向上诉人王松定支付商铺搬迁损失费7606元、设备折旧损失3811.5元、评估鉴定费5000元、评估材料打印费222元，合计16639.5元； 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件本诉受理费7205.9元（上诉人王松定已预交），由王松定负担6800元，曾郁焯负担405.9元；反诉费377.5元（被上诉人曾郁焯已预付），由曾郁焯、王松定各负担188.75元。二审案件受理费7133元（上诉人王松定已预交），由王松定负担7033元、曾郁焯负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华