湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1080号原告：戴凌云，女，1976年8月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告:湖南湘电房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦26层。法定代表人：欧阳毅，总经理。委托诉讼代理人：刘小文，湖南霁虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗国银，男，1966年12月30日出生，汉族，住湖南省隆回县，系公司员工。原告戴凌云（以下简称原告）与被告湖南湘电房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王强强，被告的委托诉讼代理人刘小文、罗国银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，并退还原告购房款2420399元；2、请求判令被告赔偿原告损失1000000元；3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。本案诉讼中，原告明确其诉讼请求第二项含违约金及赔偿金，其中违约金为购房款30%，损失为租金及资金占用利息。事实与理由：原告准备投资一套可以经营餐饮的商铺，经人介绍到被告处买房。在看房过程中原告曾多次询问被告及其工作人员涉案房屋是否可以经营餐饮，被告及其工作人员一再明确说可以经营，并对合同模板进行了展示，合同附件四补充协议中明确用于经营餐饮时只要符合环保等法律规定，不损害利害关系人合法权益即可。在此基础上，原、被告于2017年1月11日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市雨花区，总价款2420399元。合同签订后，原告一次性支付了全部购房款。2017年12月，被告向原告交付了房屋，同时出具了《3＃地块底层可做餐饮商铺的使用情况说明》，再次明确说明房屋可做餐饮。但原告将房屋出租给他人经营餐饮时，却于2018年10月24日被雨花区环保部门要求关停并转项。雨花区环境监察大队在《雨花区环境监察污染源现场监察记录》中明确说明：该建设项目环境批复中已明确了该处的住宅商业用房不得设置饮食单位。原告遂到雨花区环保局了解，才知道早在2015年2月10日长沙市环保局《六都国际3.1期项目环境影响报告书》的批复中明确告知被告住宅楼的商业用房不得设置饮食业单位及其他可能影响居住环境的生产经营及服务性项目，并且要求被告在项目建成后向环保部门申请验收，验收合格后方可投入使用。但被告是否向环保部门申请验收以及是否验收通过，原告均不知晓。原告认为被告恶意隐瞒事实，本案所涉商铺根本无法经营餐饮，原告无法实现合同目的，为维护合法权益，诉至法院，请求判如诉请。被告辩称：1、针对本案所涉房屋是否能经营餐饮，被告没有欺诈的故意，也没有隐瞒事实或虚构事实的情况。（1）被告开发的本案所涉3期地块用途为商业、住宅，底层商铺就是商业用途；（2）按照2015年8月修正后的《大气污染防治法》第八十一条规定，凡配套设立有专用烟道的商住综合楼是可以经营餐饮服务业项目的。原告所购买的商铺配套建设有专用烟道；（3）按照2017年10月1日起施行的《建设项目环境保护管理条例》，国家取消了环境保护部门对建设项目环境保护设施施工验收的审批，改为建设单位按照规定自主验收。被告于2017年11月组织监理单位、施工单位、设计单位进行了相关环保设施设备的验收；（4）如果被告要欺诈原告，就不会在交房时为原告出具相关使用情况说明；（5）商铺交付使用后，由于经营餐饮的商铺比较多，超出了当时的设计排量，加上多数餐饮经营户未配套安装相关油烟净化设备，导致专用烟道排烟不畅，楼上住宅业主认为影响了其日常生活。且商铺业主亦要求被告进行整改。故被告在与业主代表沟通并征得同意的前提下，向社区、街道、区规划部门、区政府报告并获得同意后，交由专业的环保科技公司组织施工建设。完工后将委托第三方专用烟道进行检测，达标即可经营餐饮。2、原告以单一投资经营餐饮为合同目的站不住脚。（1）原告在购买商铺时未明确告知被告或营销代理商，如果商铺不能经营就一定不购买；（2）按照正常思维，对于投资者来说，其投资购买的商铺可经营的业态应该越多越好，所以原告陈述其投资目的为单一经营餐饮显然站不住脚；（3）原告也未提供证据证明其主张的事实；（4）专用烟道整改并通过环保验收后，商铺即可用于经营餐饮项目；3、原告没有合同解除权，即便有，根据相关法律规定，也已经消灭；4、各方应本着公平合理的原则确定损失。（1）根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大。没有采取措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；（2）被告对专用烟道的整改需投入1200万余元，多数业主均给予理解和支持。各方应本着公平合理的原则主张诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（含补充协议）一份，约定：原告从被告处购买位于长沙市雨花区；该房设计用途为商业；房屋总价款2420399元；付款方式为一次性付款；原告将商铺用于餐饮经营时必须符合环保等相关法律规定，不得损害相关利害关系人的合法权益，否则因此产生的法律责任由原告承担；并就双方其他权利、义务进行了约定。2017年12月，被告将合同约定的房屋交付原告，并出具《3＃地块底层可做餐饮商铺的使用情况说明》一份，载明：原告购买的商铺安装了水平不锈钢排油烟管，可以作餐饮用途使用。之后，原告将房屋出租给案外人湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司，承租人将房屋用作餐饮之用，租赁期限为6年，自2018年1月15日起至2024年3月14日止，租金为前二年为每月9000元，此后每年递增。2018年10月25日，长沙市雨花区环境监察大队在对原告出租的商铺进行检查时认为：该商铺建设项目的环评批复中已明确不得设置饮食业单位，且未到环保部门办理相关环保审批手续，擅自投入经营，故责令承租人于2018年10月30日前将项目进行关停并转项经营，停止环境违法排污行为。之后，承租人湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司关停了其经营的餐饮单位。2019年1月25日，经长沙市雨花区东塘街道人民调解委员会调解，原、被告、承租人湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司等人签订《人民调解协议书》一份，约定：1、原告与湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司之间的租赁协议解除，湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司终止商铺的餐饮经营活动，湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司投入的装饰装修、租金、押金等资产由原告与湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司自行处理；2、湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司同意其终止租赁及餐饮经营的全部损失确认为30万元（包括但不限于其投入的装饰装修及设施设备、房租、加盟费（如有）、电力增容费（如有）、燃气开通费（如有）、员工工资及遣散费、员工房租、可得收益等法律认可的直接和间接损失，并承诺放弃前述金额外的权益；3、原告与被告的买卖合同纠纷另行处理；并就三方其他权利、义务进行了约定。另查明，本案所涉商铺于2017年11月7日通过了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同进行了环境保护验收。该商铺因餐饮经营发生纠纷后，经长沙市雨花区人民政府调度，相关部门于2019年9月2日召开了调度会议，并作出了如下备忘：同意被告依法依规为陆都小区3.1期4号、5号栋商住楼配套建设专用油烟管道和安装设施设备，由专业环保公司提出环保油烟治理方案，设计专用设施、设备，确保油烟、噪声排放均符合国家标准。2019年10月28日，长沙市自然资源和规划局雨花分局作出《关于的回复》，回复如下：第六都3.1期涉及增设油烟设施为4#及5#栋，用地性质为商住，餐馆用途与规划用地性质相符；因环保需要，第六都3.1期4#及5#栋需增设油烟处理设施：两套地埋式油烟处理设备箱及一根管道。根据《湖南省建设工程规划许可管理办法》第四条第一款及第四款之规定，该设施属于可以免于办理建设工程规划许可证范畴。同意依法依规向环保等部门提出申请。之后，被告委托湖南大树节能环保科技有限公司对上述陆都小区3.1期4#、5#栋商住楼油烟处理工程进行了施工。本案诉讼中，湖南大树节能环保科技有限公司提供了《情况说明》一份，载明：其施工方案基于北京、上海的环保标准（MP油烟排放值1.0标准），优于国家环保标准（MP油烟排放值2.0标准）。该工程现已施工完毕，因本案所涉商铺尚未投入餐饮使用，故尚未进行检测。另，本案中，长沙市雨花区东塘街道办事处、东塘街道环保站各自出具了《关于第六都3.1期油烟整改问题的情况说明》，均陈述：湖南大树节能环保科技有限公司对上述陆都小区3.1期4#、5#栋商住楼油烟处理工程完毕后，将由被告委托专业第三方检测公司进行检测，检测达标的，上述商铺将具备从事餐饮经营服务的功能。本院认为：本案中，本院就当事人争议的焦点分析如下：1、关于是否应当解除《长沙市商品房买卖合同》，并由被告退还原告购房款。解除《长沙市商品房买卖合同》的前提为原告签订《长沙市商品房买卖合同》的目的具有唯一性，即原告购买本案所涉商铺的唯一目的为从事餐饮经营。本案中，原告未提供证据证明其原告购买本案所涉商铺的唯一目的为从事餐饮经营。且，根据长沙市自然资源和规划局雨花分局作出的《关于的回复》、长沙市雨花区东塘街道办事处、东塘街道环保站出具的《关于第六都3.1期油烟整改问题的情况说明》来看，并不能认定本案所涉商铺在进行油烟处理工程施工后仍然无法从事餐饮经营。再且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：房屋买卖合同，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案所涉商铺于2018年10月25日关停，原告于2020年1月4日提起诉讼，已超过解除权行使的期限。综上，原告主张解除《长沙市商品房买卖合同》，并由被告退还原告购房款的诉讼请求，本院不予支持。2、关于被告是否应当承担违约责任及违约责任数额。被告于2017年12月出具的《3#地块底层可做餐饮商铺的使用情况说明》一份，载明原告购买的商铺可以作餐饮用途使用。该情况说明应当视为原、被告就本案所涉商铺可以用于餐饮经营的补充性约定。但本案所涉商铺实际使用过程中，被长沙市雨花区环境监察大队责令关停。故被告违背了其上述情况说明中的承诺，构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任的认定。因原、被告未就无法进行餐饮经营的违约金进行具体约定，故被告应承担的责任应限于赔偿原告的实际损失。关于原告的损失的认定。综合考虑本案所涉商铺于2019年1月25日通过达成调解协议并终止营业、被告委托湖南大树节能环保科技有限公司于2020年3月对本案所涉商铺进行了油烟处理工程施工，两者间间隔14个月，且被告已支付了商铺租户的损失、原告也未采取适当措施防止损失扩大等事实，本院酌情认定被告按7个月租金的标准向原告赔偿损失63000元（9000元×7个月）。原告主张的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、被告湖南湘电房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告戴凌云损失63000元；二、驳回原告戴凌云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34163元，因适用简易程序减半收取17081.5元，由被告湖南湘电房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二〇年四月二十一日书记员  王 婷