山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0983民初6170号原告（反诉被告）：泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司，住所地肥城市长山街******105铺，统一社会信用代码91370900494076661Q。法定代表人：李维露，总经理。委托诉讼代理人：邓超，男，系该公司监事。委托诉讼代理人：曲宜勇，山东桃都律师事务所律师。被告（反诉原告）：李开进，男，1985年8月20日出生，汉族，住肥城市台湾城市。委托诉讼代理人：孙桂玲，山东大仟律师事务所律师。原告（反诉被告）泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司（以下简称蓝天一号公司）与被告（反诉原告）李开进排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝天一号公司的委托诉讼代理人邓超、曲宜勇，被告（反诉原告）李开进及其委托诉讼代理人孙桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝天一号公司向本院提出诉讼请求：1.判令李开进限期返还蓝天一号公司所有的位于肥城市铺，腾退并交付给蓝天一号公司；2.判令李开进支付租金（自2018年3月1日起至腾退房屋之日止，按每日470元支付）；3.本案诉讼费用由李开进负担。诉讼过程中，蓝天一号公司明确其第二项诉讼请求为：判令李开进支付租金（自2018年5月23日起至腾退房屋之日止，按每日470元支付）。事实和理由：蓝天一号公司依法享有位于肥城市长山街56号S05幢1单元105铺的所有权，于2017年11月28日办理了不动产权证。后李开进长期占用该房屋，经营“木子风尚”（工商登记名称为“肥城市京港美发店”）至今，蓝天一号公司多次劝离均遭拒绝。蓝天一号公司依法取得了涉案房屋的完全产权，李开进的侵权行为给蓝天一号公司造成了经济损失。为维护蓝天一号公司的合法权益，特具状起诉。李开进辩称，2018年5月23日，李开进与蓝天一号公司签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋，李开进依约支付了租金、保证金及其他费用，现处于租赁合同有效期内，蓝天一号公司所诉无事实及法律依据，请求法院驳回蓝天一号公司的诉讼请求。李开进向本院提出反诉请求：1.判令蓝天一号公司继续履行合同；2.判令蓝天一号公司立即向水务公司申请恢复供水；3.判令蓝天一号公司赔偿李开进损失（按照每日432元，自2019年6月26日停水开始计算至实际恢复供水之日止）。事实和理由：在租赁合同有效期内，蓝天一号公司于2018年6月25日向肥城市水务集团有限公司（以下简称水务公司）提交了停止供水申请书，水务公司于2018年6月26日对李开进承租的房屋停止了供水，致使李开进无法营业，造成损失。蓝天一号公司对李开进的反诉辩称，1.蓝天一号公司从未制作过合同专用章，房屋租赁合同中加盖的合同专用章涉嫌伪造，孙春雨不是公司员工，与公司没有任何关系，也未得到公司授权，所以该房屋租赁合同是无效的；2.蓝天一号公司申请停水恰恰证实了孙春雨无权代表公司申请用水，停水是涉案房屋的产权人行使自己权利的行为；3.李开进与孙春雨有可能恶意串通，损害蓝天一号公司的利益；4.李开进没有因为停水而停止营业，李开进的反诉请求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对蓝天一号公司提交的不动产权证书、个体工商户信息及现场照片等证据，李开进提交的停止供水申请书、国网山东肥城市供电公司供电专用收据等证据，双方当事人对其真实性均无异议，虽对证明目的有异议，但不影响上述证据所反映的案件事实，上述证据来源合法、与本案具有关联性，可以作为本案认定事实的依据，故对上述证据，本院予以采信。蓝天一号公司为证实其主张，另提交短信记录截图两份，欲证实蓝天一号公司知道涉案房屋被侵占后曾通过短信要求李开进搬离，但遭到拒绝。李开进质证称，对该证据的真实性及证明目的均不予认可，无法显示发送人与接收人的情况，且未提供原始载体。本院认为，该证据属于电子证据，因蓝天一号公司在本院指定的期限内未能提供原始载体，无法核实该证据的真实性及发送人与接收人的身份信息，且李开进不予认可，蓝天一号公司未提交其他证据佐证，无法证实其曾通过短信方式要求李开进搬离涉案房屋的事实，故对该证据，不予采信。李开进为证实其主张，另提交以下证据：1.房屋租赁合同一份、案外人孙春雨书写的声明一份，欲证实2018年5月23日，李开进与蓝天一号公司签订房屋租赁合同，李开进依约支付了租金及保证金，现尚在合同有效期内。蓝天一号公司质证称，对真实性有异议，蓝天一号公司并未授权孙春雨对外出租，加盖的合同专用章不是蓝天一号公司的公章，蓝天一号公司对合同的签订不知情；涉案房屋位置极佳，合同约定每年租金为30000元，没有递增数额，李开进直接将租金交给孙春雨个人，不合常理，证实李开进在租赁房屋时未尽到审慎注意义务；孙春雨在声明中明确写明其系公司的原股东，充分向李开进释明孙春雨与公司没有任何关系，李开进在明知的情况下仍与孙春雨签订合同，更加证实合同是无效的。本院认为，该两份证据系认定本案事实的基本证据，本院将结合庭审中双方提交的其他证据及当庭陈述予以综合认定。2.执行裁定书、协助执行通知书、中国银行国内汇款付款通知单各一份，欲证实李开进已按照合同约定交付第二年度租金。蓝天一号公司质证称，对该组证据的真实性无异议，但与本案无关。本院认为，该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证实李开进支付第二年度租金的事实，故对该证据，予以采信。3.水务公司供水合同复印件一份、肥城市自来水公司用户信息卡一份，欲证实2018年5月21日，蓝天一号公司与水务公司签订供水合同时，加盖的合同专用章与房屋租赁合同中加盖的公章是一致的，经办人均是孙春雨。蓝天一号公司质证称，对供水合同有异议，孙春雨无权代表公司申请用水，加盖的合同专用章并非其公司的；对水卡有异议，与本案无关联性。诉讼过程中，本院拨打了肥城市自来水公司客服电话9600****。经核实，该供水合同与用户信息卡记载的用水编号对应的用水单位系蓝天一号公司，与蓝天一号公司出具的停水申请中记载的内容相互印证，能够形成完整的证据链，证实孙春雨曾以蓝天一号公司的名义与水务公司签订供水合同并加盖合同专用章的事实，故对该组证据，予以采信。4.微信支付交易明细打印件一宗、支付宝收支明细打印件一宗及现金收入一宗，欲证实李开进租赁涉案房屋系为了经营理发店，以4月至6月的营业收入作参考，以此主张停水期间的损失。蓝天一号公司质证称，该组证据均系复印件，不能证实李开进的营业收入，现金收入是李开进自己出具的，不予认可。本院认为，因李开进未提交其他证据佐证，无法证实该组证据与本案具有关联性，且蓝天一号公司不予认可，故对该组证据，不予采信。5.支付宝交易明细打印件一份，欲证实李开进通过支付宝向孙春雨支付租金及保证金共计50000元。蓝天一号公司以该证据与其无关为由，不予认可。本院认为，该证据与房屋租赁合同及孙春雨出具的声明相互印证，能够证实李开进支付租金及保证金的事实，故对该证据，予以采信。6.律师函及EMS回执各一份，欲证实2018年7月停水后，李开进曾委托律师向蓝天一号公司邮寄过律师函。蓝天一号公司质证称，李开进邮寄的地址是其所在的地址，其明知道邮寄不到，故意为之，不予认可。本院认为，因李开进邮寄的地址系其租赁房屋所在位置，蓝天一号公司未签收，无法证实蓝天一号公司已知晓该邮寄内容，故对该证据，不予采信。诉讼过程中，为查明案件事实，本院依法对案外人孙春雨进行询问，并制作询问笔录一份，孙春雨称其于2018年受蓝天一号公司口头委托在涉案商铺张贴告示对外招租，李开进通过电话与其取得联系，双方达成租赁合意后，其受蓝天一号公司口头委托将房屋钥匙交付给李开进；李开进向其支付租金30000元，押金20000元，合计50000元；涉案房屋租赁合同中加盖的合同专用章，蓝天一号公司知情并授权其加盖，其曾用该合同专用章签订过供水合同及供电合同。蓝天一号公司对孙春雨陈述的真实性有异议，并认为蓝天一号公司从未口头或以任何形式委托过孙春雨对外出租商铺，出租商铺系孙春雨与李开进之间的行为，公司不知情；蓝天一号公司从未有过合同专用章，该章系孙春雨自己刻制的；孙春雨私自刻章开通用水业务，公司亦不知情。李开进对此无异议。本院认为，案外人孙春雨的陈述与庭审时李开进提交的证据及陈述相互印证，形成完整的证据链，能够证实案外人孙春雨以蓝天一号公司名义与李开进签订租赁合同并收取房屋租金，孙春雨持有蓝天一号公司的合同专用章及涉案房屋钥匙，并以蓝天一号公司的名义与水务公司签订供用水合同等事实，对以上事实，本院予以确认。另，本院依职权到为涉案房屋提供物业服务的山东凯瑞物业服务有限公司肥城分公司（以下简称凯瑞物业公司）进行调查并制作调查笔录一份。对此，蓝天一号公司对该调查笔录内容的真实性无异议，但认为物业公司从未询问过邓超关于房屋租赁的事宜；邓超仅系公司股东，留邓超的信息系为了交纳物业费，邓超无权决定房屋租赁的事宜；公司实际控制人林荣桥曾多次到物业公司表明李开进侵占房屋的事实，物业公司在明知涉案商铺租赁价格不合理，所用印章与留存印章不一致的情况下，匆忙同意其进驻，也未尽到审慎注意义务。李开进无异议。本院认为，该笔录与庭审时李开进提交的证据及陈述相互印证，形成完整的证据链，能够证实凯瑞物业公司工作人员及李开进在装修涉案房屋之前均曾电话联系过蓝天一号公司的监事邓超，邓超未提出异议的事实，故对该笔录，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月28日，原告蓝天一号公司取得坐落于肥城市新城长山街56号台湾城市铺（自南向北）房产的不动产权〔不动产权证号：鲁（2017）肥城市不动产权第0012163号〕。2017年12月1日起至2018年1月9日止，案外人孙春雨曾担任蓝天一号公司执行董事职务。2018年3月，李开进与孙春雨开始协商涉案房屋租赁事宜。2018年4月1日，双方就租赁事宜达成意向，同日李开进通过支付宝向孙春雨转账租金20000元，4月2日转账租金16000元，4月4日转账租金14000元，合计50000元。2018年5月23日，案外人孙春雨以蓝天一号公司（出租方、甲方）的名义与李开进（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定蓝天一号公司将坐落于肥城市台湾城市广场S05幢105一楼东侧65平方米房间出租给李开进使用；租赁期限共10年，自2018年8月1日起至2028年8月1日止,租金为每年30000元；收费面积约65平方米，收费方式按年度一次性预先交纳。孙春雨在甲方处加盖蓝天一号公司合同专用章，并在甲方下方签名、捺手印，李开进在乙方处签名、捺手印。同日孙春雨为李开进出具声明一份，内容为：“声明本人系泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司原股东（将来变更法人关系），已收到李开进S105-1楼立柱东侧约65平方米承包经营费3万元，保证金2万元（合计5万元）特此声明”，孙春雨在该声明下方签名、捺手印，并加盖蓝天一号公司合同专用章。合同签订后，孙春雨将涉案房屋钥匙交付给李开进。李开进在与凯瑞物业公司签订装修管理协议时，凯瑞物业公司工作人员及李开进均曾电话联系蓝天一号公司的监事邓超，告知其租赁及装修房屋等事宜，邓超未提出异议。后李开进对涉案房屋进行装修，并占有使用涉案房屋至今。因蓝天一号公司及案外人王雁等人欠付案外人山东新泰齐丰镇银行股份有限公司（以下简称齐丰镇银行）款项，齐丰镇银行诉至新泰市人民法院。后该案进入执行程序，执行过程中，新泰市人民法院于2018年12月5日向李开进送达执行裁定书及协助执行通知书各一份，查封了李开进应向蓝天一号公司支付的租金（每年30000元），并要求李开进将上述租金交由新泰市人民法院处置。2019年7月31日，李开进通过中国银行向新泰市人民法院交付第二年度租金30000元。因蓝天一号公司与李开进就房屋租赁问题发生纠纷，协商未果。2019年11月15日，蓝天一号公司诉至本院。另查明，2018年5月21日，孙春雨以蓝天一号公司的名义与水务公司签订供用水合同，孙春雨在合同最后一页用水人处加盖蓝天一号公司合同专用章，并在用水人下方签名、捺手印。该合同专用章，未在公安部门备案。再查明，2019年6月25日，蓝天一号公司向水务公司提出申请，要求对涉案房屋停止供水。涉案房屋随即被停止供水。停水后，李开进经营的肥城市京港美发店仍正常营业，从事美容及纹绣服务。诉讼中，对于李开进主张的停业期间损失，经法院释明，李开进未申请司法鉴定。案经开庭审理，因双方各执己见，致法院调解未能达成一致意见。本院认为，本案系排除妨害纠纷，本案争议焦点为：一、2018年5月23日签订的房屋租赁合同应如何认定；二、李开进的反诉请求是否应予支持。关于焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，首先，孙春雨原系蓝天一号公司的执行董事，在其与李开进协商房屋租赁事宜时，其持有蓝天一号公司的合同专用章及涉案房屋钥匙；孙春雨曾以蓝天一号公司的名义与水务公司签订供用水合同，并加盖该合同专用章；李开进在与凯瑞物业公司签订装修管理协议时，凯瑞物业公司的工作人员及李开进分别曾电话联系蓝天一号公司监事邓超，告知其租赁及装修事宜，蓝天一号公司未提出异议。故李开进完全有理由相信孙春雨有权代理蓝天一号公司签订涉案合同。其次，涉案合同中加盖的合同专用章虽未备案，但现有证据无法证实该公章系伪造。李开进在签订合同时仅能对蓝天一号公司的印章作形式审查，至于蓝天一号公司与孙春雨的关系，李开进无法判断，亦不影响本案代理表象的构成事实。再次，蓝天一号公司未提交证据证实李开进在签订涉案合同时明知孙春雨无代理权，或者与孙春雨串通伪造蓝天一号公司的印章签订合同，故李开进在合同的签订和履行过程中并无过错，其已尽到审慎注意义务，其系善意的且无过错。综上,李开进有理由相信孙春雨具有蓝天一号公司的授权，其主观上是善意的且无过错，孙春雨对外出租房屋的行为构成表见代理。2018年5月23日签订的房屋租赁合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，系有效合同，蓝天一号公司应承担相应的合同义务。诉讼中，蓝天一号公司主张其曾于2018年10月至11月通过短信要求李开进搬离房屋，但未提交充分证据予以证实，李开进亦不予认可，故对其该主张，本院不予采纳。李开进已按照合同约定按时支付租金，现租赁期限尚未到期，蓝天一号公司要求李开进腾退房屋及支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，蓝天一号公司与李开进签订的房屋租赁合同系有效合同且已实际履行，不符合法定解除的情形，双方亦未要求解除合同，故李开进要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”保证出租房屋水电畅通是出租人的基本义务，也是承租人从事经营的基本保障，现因蓝天一号公司申请停水，李开进承租的房屋不符合其约定的用途，李开进要求蓝天一号公司向水务公司申请恢复供水的反诉请求，符合法律规定，应予以支持。涉案房屋停水后，李开进经营的肥城市京港美发店仍正常营业，从事除美发以外的其他经营项目，现李开进未提交充分证据证实其营业收入因停水而减少，亦未在法院指定的期限内申请司法鉴定，故李开进主张的停业损失，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司与被告李开进于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向肥城市水务集团有限公司申请恢复位于肥城市新城长山街56号台湾城市商铺的供水；三、驳回原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告李开进的其他反诉请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司负担；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告李开进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  袁金风二〇二〇年四月十三日书记员  李 娜