贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初51号原告马堂荣，男，汉族，1951年12月2日生，住贵州省贵阳市云岩区。原告潘乐琼，女，汉族，1962年12月19日生，住贵州省贵阳市云岩区。被告唐孝喜，男，汉族，1963年3月8日生，住贵州省贵阳市云岩区。被告张淑华，女，汉族，1968年11月4日生，住贵州省贵阳市云岩区。二被告共同委托代理人唐萍惠，贵州泽丰律师事务所律师。原告马堂荣、潘乐琼诉被告唐孝喜、张淑华财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告马堂荣、潘乐琼，被告唐孝喜及其委托代理人唐萍惠，被告张淑华的委托代理人唐萍惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马堂荣、潘乐琼诉称，根据贵阳市云岩区人民法院已发生法律效力的（2017）黔0103民初3626号民事判决书，“被告唐孝喜、张淑华返还马堂荣、潘乐琼2014年12月1日至2017年7月房屋租金共计人民币80000元”，由于被告无视法律，截止到2019年11月未支付一分钱给原告，并仍然继续非法占用此房收取租金，从2017年7月至2019年11月又欠原告28个月租金70000元，租金按每月2500元计算，采用云岩区法院（2017）黔0103民初3626号民事判决书为计算依据。原告诉请法院：1、判令被告支付原告2017年7月至2019年11月的租金70000元（28个月，每月2500元）；2、诉讼费由被告承担。被告唐孝喜、张淑华辩称，（2017）黔0103民初3626号民事判决书判令我方返还原告2014年12月1日至2017年7月房屋租金8万元，是基于我方将案涉房屋用于出租并获得了收益。自该判决后，我方不再对外出租原告的房屋。因市西路、老客车站搬迁等原因，案涉房屋没有了曾经的优势，房屋出租数量大大超过需求，几乎都只能空置，原告所称的每月2500元租金标准不符合现状。（2013）云民一初字第249号、（2013）筑民终字第1856号两份民事判决判令我方将案涉房屋返还给原告，原告亦申请执行。我方曾将案涉房屋钥匙悉数交给执行法官，因原告拒收，执行法官又通知我方将钥匙取回。现房屋未能移交给原告都是由于原告的原因造成的。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，已发生法律效力的（2011）云民一初字第234号民事判决书载明原告马堂荣、潘乐琼系夫妻关系，被告唐孝喜、张淑华系夫妻关系。本案诉讼中，两原告称自己现已离婚，但未举证证明。1993年，原告马堂荣取得《1993年黔农建管（证）字第（0377）号农房建设施工许可证》，原告潘乐琼取得《1993年黔农建管（证）字第（0121）号农房建设施工许可证》，在贵阳市云岩区，批准的底层建筑面积为180平方米，修建的房屋总建筑面积360平方米，房屋总共为三层（第一层为地下层）。2004年2月6日，原告马堂荣、潘乐琼与袁德芬签订房屋买卖契约，将该房以27万元出售给袁德芬。袁德芬买房后，对该房进行了扩建，后其在2004年7月12日与案外人蒋绍俊签订房屋买卖契约，以52万元将房屋出售给蒋绍俊，蒋绍俊在接收房屋后将房屋续建完工。2004年7月21日，原告马堂荣、潘乐琼作为甲方，袁德芬作为乙方，蒋绍俊作为第二乙方，签订了一份《房屋抵押协议》，该协议主要内容为：甲方马堂荣、潘乐琼在2003年将自己的壹栋伍佰平方米的住房抵押给乙方袁德芬，贰拾柒万元整；该房屋在袁德芬接管后，又在该房屋屋面顶上加了三层；经三方协商一致同意，袁德芬可以将该房屋转抵押给蒋绍俊，伍拾贰万元整；从协议签字之日起，甲方马堂荣夫妻二人和蒋绍俊直接产生抵押关系，从此与袁德芬没有任何关系。以后甲方马堂荣、潘乐琼夫妻有了钱要收回该房屋，必须付清伍拾贰万元给乙方蒋绍俊，方可收回；从本协议签字之日起，该房屋的使用权从此属于乙方蒋绍俊，直至马堂荣、潘乐琼归还蒋绍俊伍拾贰万元整为止。2008年12月，徐元、蒋猛、蒋勇及蒋绍俊与张淑华、唐孝喜签订房屋买卖协议，以84.5万元的价格将其向袁德芬所购并续建之房屋售予张淑华和唐孝喜，张淑华及唐孝喜在支付了相应款项后即入住该房屋并居住使用至今。该房屋在经过加层扩建后现面积已达1000多平方米。2011年，蒋猛、蒋勇、徐元以及蒋绍俊作为原告将张淑华、唐孝喜诉至贵阳市云岩区人民法院，潘乐琼、马堂荣及袁德芬作为第三人参加诉讼，原告的诉讼请求为确认原、被告双方所签《房屋买卖协议》无效，双方返还标的物。贵阳市云岩区人民法院在审理查明相关事实后认为，诉争标的房屋性质为农房，根据相关法规和政策的规定不得出售给城镇居民，袁德芬为城镇居民，其与马堂荣、潘乐琼签订的关于买卖该房屋的房屋买卖契约应为无效协议。据此，袁德芬与蒋绍俊签订的关于买卖该房屋的房屋买卖契约也应为无效协议。因此蒋绍俊、徐元、蒋勇、蒋猛与唐孝喜、张淑华签订的房屋买卖协议也应认定为无效协议。依照法律规定，无效协议的合同当事人应当相互返还财产，给对方造成损失的应赔偿损失。但该案标的房屋的合法所有权人为潘乐琼，其合法民事权益受法律保护，因此蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇提出的其与唐孝喜、张淑华相互返还标的物的诉讼请求不利于保护马堂荣、潘乐琼的合法权益，对其诉请不予支持。对于合同无效的法律后果可待潘乐琼、马堂荣另行主张权利时各方当事人再行解决。马堂荣、潘乐琼所举之房屋抵押协议，因签订在两份房屋买卖契约之后，并不能否定已签订的两份房屋买卖契约。在阐述以上理由后，贵阳市云岩区人民法院依照相关法律规定，作出（2011）云民一初字第234号民事判决：一、确认蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇与唐孝喜、张淑华于2008年12月签订的房屋买卖协议无效；二、驳回蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇的其余诉讼请求。该判决作出后，蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇不服并提出上诉，贵阳市中级人民法院以（2012）筑民终字第2167号民事判决驳回上诉，维持原判。2013年，马堂荣、潘乐琼作为原告将蒋绍俊起诉至云岩区人民法院，唐孝喜作为第三人参加诉讼，马堂荣、潘乐琼的诉讼请求为：1、确认2004年7月21日马堂荣、潘乐琼与蒋绍俊签订的《房屋抵押协议》为有效协议；2、判令蒋绍俊、唐孝喜共同返还马堂荣、潘乐琼英烈路195号房屋一栋。云岩区人民法院依法作出（2013）云民一初字第249号民事判决书，判决：1、蒋绍俊及唐孝喜于本判决生效后十日内将位于云岩区房屋返还给马堂荣、潘乐琼，返还房屋的面积以《1993年黔农建管（证）字第（0377）号农房建设施工许可证》及《1993年黔农建管（证）字第（0121）号农房建设施工许可证》上所批准的面积为准；2、驳回马堂荣及潘乐琼的其余诉讼请求。马堂荣、潘乐琼不服，提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2013）筑民终字第1856号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年，唐孝喜、张淑华作为原告将蒋绍俊起诉至云岩区人民法院，马堂荣、潘乐琼作为第三人参加诉讼，唐孝喜、张淑华的诉讼请求为：1、判令蒋绍俊、马堂荣、潘乐琼返还唐孝喜、张淑华购房款82.5万元；2、判令蒋绍俊、马堂荣、潘乐琼承担损失赔偿金48.7万元。云岩区人民法院作出（2015）云民一初字第880号民事判决书，判决：1、蒋绍俊、马堂荣、潘乐琼于本判决生效后十日内一次性返还唐孝喜、张淑华购房款82.5万元；2、驳回唐孝喜、张淑华的其余诉讼请求。双方当事人均未上诉，该判决已生效。2016年11月30日，马堂荣、潘乐琼作为原告将唐孝喜、张淑华起诉至云岩区人民法院，马堂荣、潘乐琼的诉讼请求为：1、判令唐孝喜、张淑华将英烈路195号房屋返还给马堂荣、潘乐琼，返还房屋面积为《1993年黔农建管（证）字第（0377）号农房建设施工许可证》及《1993年黔农建管（证）字第（0121）号农房建设施工许可证》上所批准的面积；2、判令唐孝喜、张淑华支付马堂荣、潘乐琼租金损失294000元。云岩区人民法院经审理认为，马堂荣、潘乐琼要求返还房屋之请求已经在（2013）云民一初字第249号民事判决书中得到支持，并经贵阳市中级人民法院对上述判决予以维持，故法院对其该项诉请依法不予再行处理；对于马堂荣、潘乐琼要求对方给付房屋租金之诉请，因其未能提供足够证据予以证明房屋确系出租，故对该项诉请不予支持，遂依法作出（2016）黔0103民初7389号民事判决书，判决驳回马堂荣、潘乐琼的诉讼请求。该判决现已生效。2017年，马堂荣、潘乐琼作为原告将唐孝喜、张淑华起诉至云岩区人民法院，马堂荣、潘乐琼的诉讼请求为：1、判决被告归还原告2013年5月17日起至归还房屋时止的房屋租金，每月租金为7200元，四年租金共计345600元；2、判决被告支付原告房屋损害赔偿费10万元。云岩区法院作出（2017）黔0103民初3626号民事判决书，判决：1、被告唐孝喜、张淑华于本判决生效之日起十日内，返还原告马堂荣、潘乐琼2014年12月1日至2017年7月房屋租金共计人民币80000元；2、驳回原告马堂荣、潘乐琼的其余诉讼请求。双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。本案诉讼中，原告表示：其向云岩区人民法院申请执行（2013）云民一初字第249号民事判决书及（2013）筑民终字第1856号民事判决书，要求被告履行归还房屋之义务。被告称自己已将1-3层房屋钥匙共计36把交给执行法官，但没有交大门钥匙，原告方拒收钥匙。原告称被告只交了5-6把钥匙给执行法官，所以其没有收执行法官转交的钥匙。被告表示案涉房屋现由自己日常维护，没有出租。上述事实，有相关书证以及原、被告陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，可以确认。本院认为，已经发生法律效力的（2013）云民一初字第249号民事判决书【以下简称“（2013）一审249号判决”】和（2013）筑民终字第1856号民事判决书【以下简称“（2013）二审1856号判决”】认定贵阳市云岩区房屋1至3层系马堂荣、潘乐琼修建，并判决蒋绍俊及唐孝喜将该房返还给马堂荣、潘乐琼，返还房屋的面积以两份《农房建设施工许可证》上所批准的面积为准，则两份《农房建设施工许可证》上所批准的房屋面积的相关权利由本案两原告享有，原告已申请执行（2013）一审249号判决和（2013）二审1856号判决，要求被告归还房屋。被告称已将房屋钥匙交给执行法官，但同时承认没有交出大门钥匙，说明被告没有完全履行（2013）一审249号和（2013）二审1856号民事判决书确定的义务，其行为有过错。执行法官转交钥匙给原告时，如原告认为钥匙数目不对，也应收下钥匙，并请求法院继续执行其余钥匙，而不应拒收。原告拒收钥匙，是导致房屋至今仍在被告手中的原因之一，原告的行为亦有过错。对于案涉1-3层房屋，被告无权占有，无权享有收益。如果被告出租该房，则应将租金交付原告。如果未出租，由于被告掌管房屋，致使原告财产受损，也应对原告予以民事赔偿，即也应支付原告房租。至于租金标准，（2017）黔0103民初3626号民事判决书认定租金为每年3万元，原、被告对该判决均未上诉，判决书已生效，故本案采纳该判决确定的租金标准，即每年3万元。原告要求被告支付2017年7月至2019年11月租金，因2017年7月的租金在（2017）黔0103民初3626号民事判决书中已得到支持，故本案中被告只应支付原告2017年8月至2019年11月（28个月）的租金。在强制执行（2013）一审249号和（2013）二审1856号民事判决书关于“被告返还房屋给原告”之内容时，原、被告的行为均有过错，双方均应承担相应民事责任，故原告房屋2017年8月-2019年11月期间的租金损失应由原、被告各承担50%，则被告应支付原告的租金为：3万元/年÷12个月×28个月×50%=3.5万元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第176条、第179条第（八）项之规定，判决如下：一、被告唐孝喜、张淑华于本判决生效之日起十日内，支付原告马堂荣、潘乐琼2017年8月至2019年11月房屋租金共计人民币3.5万元；二、驳回原告马堂荣、潘乐琼的其余诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告马堂荣、潘乐琼承担387.5元，被告唐孝喜、张淑华承担387.5元（此款已由原告预交，被告在履行本判决时将此款一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，当事人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  田彩莲二〇二〇年四月二十七日法官助理宋星星书记员申萍