四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初4333号 原告（反诉被告）：泸州市鸿通华远房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区酒城大道一段10号5号楼33层3304号，统一社会信用代码91510502MA63NO153E。 法定代表人：李淑梅，财务经理。 委托诉讼代理人：降红梅，四川川商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹，女，1987年6月9日生，公司员工。 被告（反诉原告）：范晓梅，女，1984年1月4日生，汉族，住贵州省赤水市。 委托诉讼代理人：马富君，男，1986年3月16日生，被告（反诉原告）范晓梅丈夫。 委托诉讼代理人：罗代刚，四川秉和律师事务所律师。 原告（反诉被告）泸州市鸿通华远房地产开发有限公司（以下简称鸿通房产公司）与被告（反诉原告）范晓梅商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鸿通房产公司的委托诉讼代理人降红梅，被告范晓梅的委托诉讼代理人马富君、罗代刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）鸿通房产公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告（反诉原告）范晓梅支付剩余房款共计550000元；2.判令被告（反诉原告）范晓梅支付原告（反诉被告）自2018年5月17日至实际付款之日止，按每日110元的标准向原告（反诉被告）支付违约金；3．被告（反诉原告）范晓梅承担全部诉讼费用和保全费用。事实和理由：2018年5月13日，鸿通房产公司与范晓梅签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，协议约定：范晓梅购买鸿通房产公司开发的鸿通·翡翠滨江10号楼28层一单元2803号的房屋，房屋总价为739971元。范晓梅支付了首付款189971元，剩余550000元以贷款方式支付；且合同约定范晓梅应自合同签订之日起3个工作日内向银行提交抵押贷款资料，办理按揭。但范晓梅支付首付款189971元后，一直未按约定提交抵押贷款资料办理按揭。鸿通房产公司多次催收，范晓梅至今仍未办理按揭贷款也未支付剩余房款550000元，范晓梅的行为已构成逾期付款，依据双方签订的合同文件及相关法律等规定，范晓梅应支付剩余房款和逾期付款违约金。鸿通房产公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）范晓梅辩称：范晓梅不存在违约，双方在签订合同时，范晓梅已告知鸿通房产公司范晓梅配偶的征信情况；请求对违约金进行调减；即使范晓梅存在违约行为，也未对鸿通房产公司造成实际损失。请求依法驳回鸿通房产公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）范晓梅向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2018年5月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令原告（反诉被告）鸿通房产公司向被告（反诉原告）范晓梅返还相关购房款合计205480元及资金占用利息（以205480元为基数按年利率6%为标准从2018年7月12日起计算至该款实际返还之日止）；3.本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：范晓梅与鸿通房产公司于2018年5月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，后范晓梅分别于2018年5月6日、2018年6月28日、2018年7月12日向鸿通房产公司交纳了相关购房费用合计205480元。现范晓梅要求解除双方签订的上述合同，及鸿通房产公司退还范晓梅购房款并支付资金占用利息。现范晓梅为维护其自身合法权益，向法院提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）鸿通房产公司针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，合同解除无事实及法律依据，不应得到支持；范晓梅的第二项反诉诉讼请求亦无事实和法律依据，范晓梅才是违约方，反诉诉讼费用应由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，鸿通房产公司与范晓梅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定范晓梅购买鸿通房产公司开发的位于江阳区的房屋，房屋总价款为739971元，首付款189971元，余款550000元由范晓梅向银行申请按揭贷款支付；关于逾期付款的处理，逾期在九十日之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起九十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日内向出卖人支付违约金；该合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，对《商品房买卖合同》第九条补充约定······3、对第二款第3项贷款方式付款补充约定如下······买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。范晓梅向鸿通房产公司交纳了房屋首付款189971元，余款550000未支付（该55万元拟通过按揭贷款方式支付）。 签订合同并交纳首付款后，本诉被告范晓梅向银行提交了贷款相关资料。2018年7月12日，受理贷款申请的银行告知范晓梅，因其丈夫的收入和征信不符合银行发放贷款的要求，不能为其办理按揭贷款。 2019年3月12日，鸿通房产公司向范晓梅发出《催款函》，范晓梅已委托他人于2019年3月14日签收。《催款函》载明：要求范晓梅在收到函件之日起15天内（2019年3月27日前）将按揭所需资料备齐并提交至售楼部/前往工行/农行兴业办理银行按揭手续。逾期未按要求办理，将视为你方放弃办理按揭的权利，同时根据合同协议约定，请你于2019年4月12日前前往售楼部补齐剩余房款550000元。未按以上要求办理按揭手续/补齐剩余房款者，我司将依据合同约定解除与你方之间的《商品房买卖合同》。 庭审中，本诉被告范晓梅当庭陈述在确定不能办理按揭贷款后，已无能力支付剩余购房款。 以上事实有当事人陈述及《四川省商品房买卖合同（预售）》、《催款函》等证据佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人一方不履行合同义务的，对方当事人可以要求继续履行，但事实上已无法履行的除外。本案中，本诉被告因家庭经济状况原因未能成功办理按揭贷款，也无其他方式筹措资金交纳剩余房款，存在未能按约交纳房款的违约情形，但该违约行为非本诉被告恶意违约，如继续履行合同，将出现本诉被告继续承担按日计算的违约金，对已无履行能力的本诉被告显失公平，也不利于本诉原告实现出售房屋收回资金的目的。本案合同的履行已陷入僵局，解除合同后，可以使双方当事人从难以履行的合同中脱身，有利于发挥物的价值，有利于资源的利用，故本院认为该合同应予解除为宜。合同解除后，不影响违约方承担违约责任。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条的约定“逾期付款超过九十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日九十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金······”，即因逾期付款导致合同解除时，违约金为合同总金额的10%为73997元。本诉被告范晓梅称其未能按时支付剩余购房款系不能归责于自身的原因，但经当事人当庭陈述及举示的证据显示，本诉被告范晓梅家庭成员银行账户流水金额不足，配偶征信不良是导致不能办理商品房按揭贷款的原因，该原因不属于不能归责于本诉被告的原因。商品房买卖合同的标的额较大，对当事人的利益关涉重大，范晓梅作为买受人在签订合同时应审慎审查合同内容，该合同第10条关于逾期付款的法律后果的内容已画横线标示，应认定鸿通房产公司已尽到合理的提示和告知义务。本诉被告范晓梅作为完全民事行为能力人，在签订合同时对自身家庭经济状况及如不能办理按揭贷款时也应按约支付剩余购房款的合同义务应有充分的了解，能够预见逾期付款的违约后果。支付商品房价款系买受人的基本义务，该合同第十条不属于免除自身义务而加大对方义务及排除对方主要权利的情形，因此，对范晓梅关于合同第10条系无效条款的辩称，本院不予支持。同时，本诉被告范晓梅也没有举证证明该违约金属于过分高于原告实际损失的情形，故本院对该违约金不作调减。综上，范晓梅逾期支付剩余购房款，构成违约，应当支付违约金。关于范晓梅已付购房款，由于其提交的收据载明团购费10000元，所盖印章并非鸿通房产公司，且鸿通房产公司不认可，故不予认定；范晓梅提交的房屋专项维修资金交款凭证，真实性予以认定，但所交纳5509元的收款方为泸州市住房保障和房地产管理局，解除合同后范晓梅可向该单位主张退还。根据鸿通房产公司提交的预收款发票，范晓梅已付购房款为189971元，扣减其应支付的违约金73997元，鸿通房产公司应退还范晓梅购房款115974元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）泸州市鸿通华远房地产开发有限公司与被告（反诉原告）范晓梅于2018年5月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》； 二、品迭被告（反诉原告）范晓梅应支付原告（反诉原告）泸州市鸿通华远房地产开发有限公司违约金73997.1元后，原告（反诉原告）泸州市鸿通华远房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）范晓梅购房款115974元； 三、驳回原告（反诉被告）泸州市鸿通华远房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）范晓梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4881元、反诉案件受理费5600元，共计10481元，由原告（反诉被告）泸州市鸿通华远房地产开发有限公司负担5366元（其中负担本诉案件受理费4056元，反诉案件受理费1310元），被告（反诉原告）范晓梅负担5115元（其中负担本诉案件受理费825元，反诉案件受理费4290元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 兰 二〇二〇年四月九日 书记员 刘俊麟