广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1616号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市*****************。统一社会信用代码914***********880R。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：任俊伟、雷恩儿，均系该公司员工。被告：刘华容，女，1984年6月1日出生，住浙江省德清县******************，公民身份号码420************721。现在广东省女子监狱服刑。委托诉讼代理人：刘宏均，男，1987年8月19日出生，住湖北省汉川市***********，公民身份号码420************713，系被告的弟弟。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）与被告刘华容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人任俊伟、雷恩儿，被告刘华容的委托诉讼代理人刘宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2086元及违约金（每日按应缴费用0.1%的标准从逾期之日起计算至付清之日止）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月14日，被告因购买位于江门市蓬江区珠江帝景湾凯旋庭B栋203房与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2019年5月起，被告未按期向原告缴纳物业服务费，至2019年12月止共拖欠原告物业服务费2086元。原告经多次催收未果，故为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.物业管理委托合同；2.房产更名（过户）费用协议登记表；3.房地产买卖合同（合同编号：JMESMM1201700999）；4.催费通知书、法律函、快递单、查询证明等；5.客户帐务明细；6.原告与旧业主签订前期服务协议。被告答辩称，被告本人与代理人没有居住在涉案小区，不清楚情况，被告代理人的哥哥曾在涉案房屋居住过一段时间，代理人的哥哥曾与原告有纠纷，据代理人的哥哥称：1、露台一下雨就积水，向原告反映过多次，但原告没有处理过；2、隔壁的房屋将被告与其相邻的隔离墙拆除，在阳台上违建，曾向原告反映，但原告没有处理好。因此，被告从2019年开始拒缴物业服务费。被告没有为其答辩提供证据予以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年12月30日，由广东康景物业服务有限公司江门分公司（以下简称“康景公司江门分公司”）作为甲方与案外人欧阳绍铭、欧阳启天、梁家瑜作为乙方就涉案房屋的物业管理事宜共同签订《前期物业服务协议》一份，约定的主要内容如下：一、物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为1.80元/平方米/月。二、乙方收楼时预交三个月的物业服务费用，自第四个月起，每两个月的物业服务费用合并缴交一次，乙方或物业使用人应在单月的15号前交纳本月和次月的物业服务费用，交纳方式为通过委托银行划扣交纳物业服务费用。三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按欠费总额每天1‰标准交纳滞纳金。四、本协议限期自双方签字日起至业主、业主大会选聘物业服务企业止。2014年，涉案小区的开发商江门珠江投资有限公司（以下简称“珠江公司”）作为委托方（甲方）与康景公司江门分公司作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定由乙方为江门市珠江帝景湾的住宅小区提供物业管理服务，约定的主要内容如下：一、乙方提供的委托管理事项包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备及场地的使用、维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施维修、养护的管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序等。二、委托管理期限为自2014年1月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止。三、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取。四、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳滞纳金。2017年7月14日，被告向案外人欧阳绍铭、欧阳启天、梁家瑜购买位于江门市蓬江区帝景湾凯旋庭1幢203室的房屋，房屋的建筑面积为144.86平方米。并于同日，被告与上述案外人在原告管理中心处办理了涉案房屋的物业交接手续，约定物业从2017年7月1日更名过户起，所相关的物业管理费、水电费及公摊费、煤气费及有线电视费等由新业主交付（含公摊水电费）。2019年12月3日，原告向被告寄送《法律函》，要求被告支付拖欠的物业服务费2086元。另，原告主张被告拖欠其2019年5月至2019年12月期间的物业服务费2086元，遂提起本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案小区的开发商珠江公司与康景公司江门分公司就珠江帝景湾住宅小区的物业服务事宜所签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，珠江公司与康景公司江门分公司签订的《物业服务管理委托合同》对被告具有约束力，在原告已依约提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、交通与车辆停放秩序管理等物业服务的情况下，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。被告抗辩称其并非自2019年5月起拖欠物业服务费的意见，但没有就此提供相应的证据证明其具体缴纳物业服务费至何时，应承担举证不能的后果，本院对其抗辩意见不予采纳，并依法确认被告拖欠原告2019年5月至2019年12月期间的物业服务费2086元（1.80元/平方米/月×144.86平方米×8月）的事实。对于被告抗辩称其因原告没有为其处理露台积水问题和隔壁房屋违建问题而拒绝支付物业服务费的意见。一方面，露台位于被告房屋内部，并不属于原告管理的公共部位，且被告也没有提供证据证明该积水问题是由于原告没有及时疏通管道导致的，应承担举证不能的后果。而隔壁房屋违建问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对违建业主进行处罚，也无权拆除违章建筑，被告如果认为其他业主的违建侵犯了自己的权益的，可以另循法律途径解决，但不能构成拒付物业服务费的理由。另一方面，原告提供的物业服务是针对整个小区多方面多个项目的管理与服务，被告仅以一些服务瑕疵而拒绝支付长时期且包含多项物业服务在内的物业服务费，明显理据不足。因被告未依约交纳物业服务费，其行为已构成违约，应负相应的违约责任。根据合同的约定：“乙方或物业使用人应在单月的15号前交纳本月和次月的物业服务费用”及“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳滞纳金”，原告请求按照每日千分之一计算违约金，明显过高，本院酌情调整为按月利率2%计算，自逾期之日即2019年5月16日起计算至欠款清偿之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告刘华容于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费2086元给原告广东康景物业服务有限公司；二、被告刘华容于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费为基数，自2019年5月16日起按月利率2%计算至款项给付之日止）给原告广东康景物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘华容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  余卓成人民陪审员  黄立威二〇二〇年四月二十八日法官 助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪