福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020)闽0783民初378号 原告：中国电信股份有限公司建瓯分公司（以下简称电信建瓯分公司），住所地建瓯市中山路455号，统一社会信用代码91350783757357175A。 负责人：叶荣众，分公司经理。 委托诉讼代理人：徐巧英、黄録文（实习律师），福建韩思律师事务所律师。 被告：中国联合网络通信有限公司建瓯市分公司（以下简称联通建瓯分公司），住所地建瓯市中山路472号，统一社会信用代码913507836668904768。 负责人：蔡从孙，分公司经理。 委托诉讼代理人：邹仲敏，福建联政律师事务所律师。 被告：余小明，男，1973年11月22日出生，汉族，户籍所在地建瓯市，现住广东省广东市珠海区。 原告电信建瓯分公司诉被告联通建瓯分公司、余小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告电信建瓯分公司的委托诉讼代理人徐巧英、黄録文，被告联通建瓯分公司委托诉讼代理人邹仲敏，被告余小明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 电信建瓯分公司向本院提出诉讼请求：判令两被告立即向原告支付房屋租金人民币713000元（33.95万元+37.35万元），并支付违约金人民币35650元【（33.95万元×5%）+（37.35万元×5%）】。事实与理由：2015年1月1日，原告作为协议甲方，被告中国联合网络通信有限公司建瓯市分公司作为协议丙方，共同签订一份《业务合作协议》。约定：合作中国电信号百业务；原告将坐落于建瓯市中山路421号一楼约79.5㎡的店面，提供给两被告开展经营使用；合作期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日；两被告在合作期内，每年发展原告号百业务，若发展的号百业务所产生的收入不少于下列金额，由原告减免房租。其中，2015年：28.05万元；2016年：28.05万元；2017年30.85万元；2018年：33.95万元；2019年：37.35万元。两被告需在每年2月28日前完成以上号百业务发展，若两被告在规定时限未完成以上号百业务，则在当年2月28日前向原告与缴纳号百业务等额房租。该份《业务合作协议》签订后，原告按约将建瓯市中山路421号一楼约79.5㎡的店面交付给两被告使用。2017年12月31日之前，合同当事人依约履行了义务。但自2018年1月1日起至合同履行期限届满，两被告均未完成原告委托的相关号百业务，应依约缴纳两年足额房租713000元，并支付违约金人民币35650元。经原告多番催告，均无结果。 联通建瓯分公司辩称：1、涉案租赁房屋主要是被告余小明使用，这一点原告也是非常清楚的。2、本案因原告先没有按照合同履行义务，故联通建瓯分公司不存在违约。从余小明弃店后，就面临店面关门的情形，联通建瓯分公司都是积极主动与原告协商，但原告一直没有确切的答复，最后才发函提出解除合同，这也证明联通建瓯分公司不是故意违约。3、联通建瓯分公司在2018年9月13日发函通知解除，故房租最多支付从2018年1月1日至2018年9月30日的房租，计254625元。4、原告要求联通建瓯分公司支付2018年10月1日到2019年12月31日的房租没有事实根据和法律依据。 余小明辩称：1、2015年1月1日原告与联通建瓯分公司签订《业务合作协议》一份，双方约定了各自的权利义务。一个月后，联通建瓯分公司与夏跃华签订《合作协议》一份，合作期间为2015年2月1日至2018年1月31日，具体内容可请联通建瓯分公司提供。因余小明原来经营过手机义务，与夏跃华又系朋友关系，因此夏跃华便雇佣余小明为营业员。据余小明所知，夏跃华已向联通建瓯分公司交清三年合作期间的全部租金。2、大概是2016年3-4月间，联通建瓯分公司认为夏跃华做生意不够踏实，要求其上级主管部门——南平联通公司将酬金转到余小明账户，并提出要余小明在原告与联通建瓯分公司2015年1月1日签订的《业务合作协议》上签名，说是这样酬金转到余小明账户才名正言顺，但因为余小明始终认为不妥而从未签字。如今，原告提交的《义务合作协议》有一枚不知何人所按的指纹，因余小明经济十分困难无法申请指纹签，但即便《业务合作协议》是余小明按手指纹甚至签字，原告也没有提供证据证明其将房屋交付给余小明使用。3、即便合同有效，且夏跃华也未交清租金，按原告与联通建瓯分公司签订的《业务合作协议》第四条第12款“若乙丙双方不再合作，则本协议规定的义务，自然转移到乙方，由乙方继续履行。”之约定，原告应当向联通建瓯分公司主张，与余小明无关。请求法院驳回原告对余小明的诉讼请求。 经审理查明： 建瓯市中山路421号店面，原为建瓯市医药公司所有，后因该企业解体，该房产由建瓯市医药公司委托建瓯市国有资产投资运营有限公司管理。2015年12月，该房产变更登记为建瓯市投资有限公司所有。 2015年1月12日，经竞拍中标，电信建瓯分公司取得上述店面（159平方米）的承租权，租赁期限为五年，即从2015年1月1日至2019年12月31日。承租人有权不经出租人同意将房屋分租或转租给下属单位或其他关联公司。 2015年1月1日，电信建瓯分公司作为协议甲方，联通建瓯分公司作为乙方，余小明作为丙方，三方共同签订了一份《业务合作协议》。协议约定：三方合作开展中国电信号百业务；甲方将坐落于建瓯市中山路421号一楼约79.5㎡的店面（即上述店面的一半），提供给乙、丙方开展经营使用；合作期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日；乙、丙方在合作期内，每年发展原告号百业务，若发展的号百业务所产生的收入不少于下列金额，由甲方减免房租。其中，2015年为28.05万元；2016年为28.05万元；2017年为30.85万元；2018年为33.95万元；2019年为37.35万元。乙、丙方需在每年2月28日前完成以上号百业务发展，若两被告在规定时限未完成以上号百业务，则在当年2月28日前缴纳原告与号百业务等额房租。协议第四条第9点约定：未经甲方事先同意，乙、丙方不得提前解除合同。第四条第12点约定：若乙、丙方不再合作，则本协议规定的丙方义务自然转移到乙方，由乙方继续履行。第五条第2点约定：任何一方无法定或约定理由单方解除本合同的，另一方有权按尚未履行房租的5%收取违约金，并要求赔偿。第五条第3点约定：乙、丙方逾期未完成号百业务，需按约定时间缴纳房租，每逾期一日，须按房租的5%向原告支付违约金，如果逾期20日仍不交付，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙、丙方仍需支付违约金和赔偿原告损失。合同还约定了其他事项。 《业务合作协议》签订后，电信建瓯分公司按约将涉案店面店面交付给联通建瓯分公司使用。但联通建瓯分公司和余小明始终未进行合同约定的号百业务，电信建瓯分公司也未提供相应的业务支撑。2015年至2017年，联通建瓯分公司和余小明按照上述约定的金额缴纳租金。自2018年1月起，联通建瓯分公司和余小明未再向电信建瓯分公司缴纳租金。自2018年2月起，余小明未再与联通建瓯分公司合作。 2018年9月13日，联通建瓯分公司向电信建瓯分公司发出《关于提前解除租赁合同的通告函》，以经营策略调整为由，通知解除《业务合作协议》，并将上述店面的网点关闭。 2018年9月25日，电信建瓯分公司向联通建瓯分公司发出《关于对的回复》。回复称：根据双方签订的协议第四条第9款“未经甲方事先同意，乙丙双方不得提前解除本合同”；第五条第3款：“逾期未完成号百业务的，乙丙双方需按约定时间缴纳房租，每逾期一日，乙丙方须按房租的5%向甲方支付违约金”的约定，电信建瓯分公司不同意解除合同。同时，要求联通建瓯分公司支付2018年内的租金33.95万元。 2018年12月12日，联通建瓯分公司向电信建瓯分公司发出《关于再次告知提前解除租赁合同的函》（具体送达日期不详）。其主要内容为：根据双方合同第五条第二款，联通建瓯分公司有权提前解除合同；2018年10月1日后的房租不再支付。 2018年12月18日，电信建瓯分公司向联通建瓯分公司发出《的回复》。回复称：“贵司以经营政策调整为由，要求解除合同的要求，我司不同意。一方面根据法律规定，合同当事人应当全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。另一方面贵公司提出解除合同理由，并非原合同约定解除合同理由。还请贵公司本着诚实信用原则，积极履行原协议，同时按照原有限第二条第三款约定，尽快缴纳2018年1-12月租金33.95万元……”。 2019年7月3日，电信建瓯分公司向联通建瓯分公司发出《关于要求缴纳拖欠网点租赁费的函》。要求联通建瓯分公司在2019年7月11日之前，缴纳拖欠的网点租赁费71.3万元（2018年1-12月租赁费33.95万元，2019年1月至12月租赁费37.35万元），并按拖欠费用5%支付违约金。联通建瓯分公司对该函没有再作回应，至今也未与电信建瓯分公司进行退还店面的交付手续。 上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的下列证据予以证实：《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房屋租赁合同》、《业务合作协议》、《关于提前解除租赁合同的通告函》、《关于对的回复》、《关于再次告知提前解除租赁合同的函》、《的回复》、《关于要求缴纳拖欠网点租赁费的函》等。 本院认为，电信建瓯分公司、联通建瓯分公司及余小明三方签订的《业务合作协议》，从协议约定的内容及实际的履行分析，该协议的性质为房屋租赁合同。协议的当事人意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，为有效合同。电信建瓯分公司依约交付了租赁的房屋，联通建瓯分公司及余小明应当按照约定交付租赁期间的租金。协议第五条第2点约定：任何一方无法定或约定理由单方解除本合同的，另一方有权按尚未履行房租的5%收取违约金，并要求赔偿损失。该协议条款的内容虽然从语言逻辑上分析不能直接得出赋予一方单方解除合同权利的结论，但从订立合同条款的目的分析，则可以得出在一方承诺自愿承担约定的解除合同的后果时可以单方解除合同的结论，否则这一条款的设立没有任何意义。联通建瓯分公司据此书面通知电信建瓯分公司解除合同，而电信建瓯分公司未在收到通知的三个月内提起诉讼或仲裁，故涉案《业务合作协议》在通知到达时解除，协议解除的时间以电信建瓯分公司发出《的回复》的时间为准，即2018年12月18日。2018年9月13日，联通建瓯分公司以经营策略调整为由通知解除《业务合作协议》，该解除合同的理由不属于法定或约定的解除条件，故该通知不能产生解除合同的效力。合同解除前，承租方所欠的租金应当支付，并承担相应的违约责任。合同解除后，承租方已无需继续履行合同，缴纳租金。因此，电信建瓯分公司要求联通建瓯分公司缴纳合同解除后的租金，本院不予支持。至于承租方所应当承担的合同解除后的法律后果，因在本院释明后，电信建瓯分公司未变更诉讼请求，故本案不予涉及，电信建瓯分公司可以另行主张。协议第四条第12点约定：若乙、丙方不再合作，则本协议规定的丙方义务自然转移到乙方，由乙方继续履行。而自2018年2月起，余小明未再与联通建瓯分公司合作，因此，自2018年2月起的合同义务由联通建瓯分公司承担，余小明则对欠缴的2018年1月的租金承担共同偿付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、中国联合网络通信有限公司建瓯市分公司应于本判决生效之日起十日内向中国电信股份有限公司建瓯分公司支付2018年1月1日至2018年12月18日的租金327408元，并支付5%的违约金16370元。 二、余小明对前项租金中2018年1月的租金28292元承担共同偿付责任。 三、驳回中国电信股份有限公司建瓯分公司的其他诉讼请求。 案件受理费11286元，减半收取为5643元，由中国电信股份有限公司建瓯分公司负担3059元，中国联合网络通信有限公司建瓯市分公司负担2584元。于本判决生效之日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  徐云龙 二〇二〇年四月三十日 书记员  潘丽娟 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。