广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19468号原告：李顺成，男，1951年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************83X。委托诉讼代理人：李文渠，男，系李顺成的儿子。委托诉讼代理人：陈柳凤，广东东成律师事务所律师。被告：佛山市南海三雄实业开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，注册号4406822001782。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宗慧，广东信孚律师事务所律师。原告李顺成与被告佛山市南海三雄实业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈柳凤、被告的委托诉讼代理人熊强、冯宗慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告把坐落在南海区桂城街道夏平西路南丰村三雄综合楼北座603房及603房单车房的不动产权登记至原告名下；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告在1995年向被告购买商品房，并签订了购房合同和足额支付购房款，入住24年，但被告至今仍不配合原告到有关部门办理房产证，给原告的生活造成诸多不便，故起诉。被告辩称，对原告的买房事实予以确认，无法确认其付款行为，但该案件尚未最终办理正式的房屋销售手续，也没有办理土地过户手续，至于能否过户还需要相关的部门进行确定，且原告也要向被告补充交纳土地买卖费用才可以过户。对于原告是否付款请法院予以查实。本案没有签订正式的商品房购销合同，该售房及收款行为只是原告与被告之间的内部预售行为，并非正式的房屋买卖行为，如与被告发生正式的销售行为，且支付完毕购房款，被告会协助原告办理正式的房产证与土地证过户，对涉讼楼盘的几十户，因条件已成就，均已过户，至于没过户的，原因是没有正式的购房行为，或者没有支付完购房款，或者存在其他争议。原告向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件1份、被告的企业机读档案登记、变更资料原件5份，用以证明原、被告诉讼主体资格；南海市三雄实业开发公司于1998年10月8日变更为南海市三雄实业开发有限公司，于2004年3月8日变更为佛山市南海三雄实业开发有限公司，2009年12月14日，因逾期末年检被佛山市南海区工商行政管理局吊销营业执照。2.《收据》（018971、0020293）原件2份，用以证明1995年2月14日，原告向被告支付房款173053.4元，原告支付房款后被告将房屋交付原告使用，1998年11月2日，原告向被告支付房款263.60元，合计173317元。3.《售房合同》原件1份，用以证明1997年11月2日原告与被告就涉讼房屋及单车房因办理产权证需要补签合同，合同约定房屋面积131.50平方米，房价1318元/平方米，房屋总价173317元等事宜。3.《商品房购销合同》原件1份，用以证明1998年9月21日，原告与被告因办证需要再次就涉讼房屋及单车房补充签订合同，合同约定房屋建筑面积131.50平方米（其中建筑面积115.90平方米，分摊建筑面积15.60平方米），以房地产产权登记机关实际测定面积为准；单价1318元/平方米，总金额为173317元；合同第十九条约定产权登记的约定，甲方即被告给予协助乙方即原告办理权属登记手续。5.《预售商品房许可证》复印件1份，用以证明被告将房屋售给原告是合法的。6.《新建商品房买卖申请审批表》原件1份、《私有房屋产权登记申请表》原件1份、平面图原件1份，用以证明被告向原告出具办理产权证的相关材料。7.《商品房屋产权权属转移证》（N00001238）原件1份，用以证明涉讼房产已经在南海市房地产交易中心办理确权手续。8.《商品房屋情况登记表》复印件（加盖佛山市南海区国土城建和水务局不动产档案查询专用章）1份，证明涉讼房产在房管部门登记备案的面积是136.24平方米，售房总额是179564.32元。9.（2000）南民初字第2409号民事判决书原件1份,用以证明涉讼房产与案外人植荣恩的房产502房性质一样，法院判决案外人植荣恩与被告签订的商品房购销合同有效，被告应协助办理房地产确权手续。10.（2000）广海法执字第18号民事裁定书复印件2份、（2010）广海法执异字第2-21号执行裁定书原件1份，用以证明法院的裁判认定情况。经质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2编号为0020293的《收据》确认，对编号为018971的《收据》不确认，该收据中交款人摘要经手人无法看到任何痕迹与原告有关；对证据3的真实性无异议，但认为该《售房合同》只是预售合同，并非正式商品房购销合同；对证据4无异议，但双方最终没有办理过户手续；对证据5无异议，只办过一个预售证；对证据6-8无异议，但因为涉及土地过户，所以最终没有过户；对证据9的真实性无异议，证明内容有异议，该判决中也提出要消除法律障碍才可办理确权手续，但确权手续也要根据相关的法律法规，相关的款项（比如购房款）也要结清，待所有条件成就后才可过户；对证据10的真实性由法院核实，证明内容有异议，该法院的法律文书仅是裁定书，并非判决书，对涉讼土地是否属于被告，应当由相关的权利人提起诉讼，明确其诉讼请求，并经严格的举证质证程序再进行判决，并不是仅就某个法律问题而进行的裁定，2002年对相关的执行内容、法律制度尚未规定可以提起执行之诉，现可针对执行裁定提起诉讼明确异议人的请求，最终经过审理后得到法院的确认。被告未向本院提交证据。诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证，该局根据本院的调查函件，依法作出复函（答复编号为2020015），本院已依法送达当事人并组织当事人进行质证。经质证，原告对上述函件的真实性、合法性、关联性无异议，从复函可以看出：原告位于南海区桂城街道夏平西路南丰村三雄综合楼北座603房及单车房坐落于地号为440605001021GB00138的土地上，现该土地权利人为全体业主，土地权利人性质个人，该宗土地已实际由全体业主共同使用，非被告所有；上述土地的查封抵押情况栏显示为无查封、无抵押信息，符合条件办理房屋过户手续；据原告了解，原告的涉讼房屋情况与附件2三雄综合楼不动产情况表中的14吕雪霞、26植荣恩、29汤世权、30植荣楚等人房屋情况是一致的，上述业主均是凭法院判决协助办理过户手续的生效法律文书向房屋登记部门申请过户；广州海事法院（2002）广海法执字第18号民事裁定书中已认定原告等人对被查封房产具有所有权，裁定解除房屋的查封。（2010）广海法执异地2-21号执行裁定书中确认原告603房等共21套房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权并非三雄公司所有；因此，被告应配合原告办理涉讼房屋的过户手续。被告未对该复函提出异议。经审查，原告提交的证据1、证据2中编号为0020293的《收据》、证据3-9，被告无异议，本院采信其真实性；原告提交的证据2中编号为018971的《收据》是原件，反映原告向被告支付购房款173053.4元的事实，两份《收据》的合计金额173317元与《售房合同》、《商品房购销合同》约定的购房款金额相符，故本院采信该份证据的真实性、合法性与关联性；原告提交的证据10是法院作出的裁判文书，本院予以采信。佛山市自然资源局南海分局的复函是该局就本院发出的调查函所作的回复，本院采信其真实性。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：1995年2月14日，被告开具《收据》（No018971），确认收到原告李顺成支付的北座603房款173053.4元。1996年8月16日，原南海市建设委员会核发涉讼物业所在楼宇的预售商品房许可证，证号为南海预许字第960014号，售房单位为南海市三雄实业开发公司。1997年11月2日，原、被告签订《售房合同》，约定：被告将座落在南海市旧佛平路农科所路段的商品房一套（编号是北座第六层第三房，单车房编号是北603）出售予原告，房屋面积共131.5平方米，商品房价为1318元/平方米（该单价已包含水电增容费、市政费），房屋总价为173317元，竣工验收时按该房实际面积多退少补；双方签订合同后十天内，原告一次性交付全部房款，被告向原告开具有效发票；商品房竣工时间为95年12月；商品房竣工验收后，双方核准房屋面积，结清房款，被告将房屋交付原告使用，同时原告可凭被告提供的办证资料到房地产交易所办理产权证，该房产权属原告所有，办证费用全部由原告自付。1998年7月21日，被告作出《商品房屋产权权属转移证》，确认原告购买涉讼房屋的事实。1998年9月21日，原、被告签订《商品房购销合同》（编号：GF-95-0171），约定：被告将南丰村三雄综合楼北座六层三号房出售予原告；该商品房为现房；售价为每平方米1318元，总金额为173317元；被告须于1997年11月2日前将商品房交付原告使用；原告在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告给予协助；本合同自生效之日起30天内，由被告向平洲房地产管理所申请登记备案。同日，被告在《私有房屋产权登记申请书》上签章，同意办证。1998年11月2日，被告开具《收据》（No0020293），确认收到原告李顺成支付的北座603补0.2m2面积款263.6元。2019年8月13日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张其在1995年2月向被告交齐购房款，被告将房屋按毛坯状态交付给原告使用至今，被告确认原告接收涉讼房屋的事实，但无法确认接收时间。因本院在（2014）佛南法执外异字第25号案的办理过程中，曾向佛山市南海区国土城建和水务局发出调查函两份，该局均予回复，复函编号为2014233、2014253。根据复函，本院查得两份地号为440605001021GB00138的土地的登记信息卡。一份土地登记信息卡显示，权利人为南海市三雄实业有限公司、地号为440605001021GB00138、土地坐落于桂城镇城区路旧佛平路、证号为国用（1994）特00042、土地面积为4507平方米；另一份土地登记信息卡显示，权利人为全体业主、地号为440605001021GB00138、土地坐落于佛山市南海区********夏西段南丰村三雄综合楼、无证号、土地面积为3823.5平方米。同时，有部分业主反映，佛山市南海区*************、北座的部分房屋已经办理了不动产权登记手续，故为正确、统一处理该楼盘所涉的相关案件，本院发函予佛山市自然资源局南海分局调查，该局以2020015号复函答复本院称：涉讼位于佛山市南海区*************、北座房屋对应土地的初始登记权属人是南海市三雄实业开发公司，土地使用证号为国用（1994）特00042号，发证面积为4507平方米，土地使用证核发日期为1994年7月15日，权属人于1995年9月8日将该宗地抵押给南海市和顺信用社，抵押面积为4507平方米。开发完成后，开发商未对土地抵押进行处理，但小业主已办理了相关的房产登记，于2008年1月7日完成对该宗地办理独立宗转共用宗手续，并根据规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米办理了共用宗部分，因此存在两条信息记录。该局随函提供的《土地登记信息卡》记载的“变更登记事项”内容为：1.出让国有土地使用权变更登记（独立宗转共用宗）；2.南海市三雄实业开发公司位于南海区桂城佛平旧路夏西段的商品住宅用地，证号：国用（1994）特00042，地号0102124778、面积4507平方米，该宗地已办理抵押及被法院查封。3.由于宗地已开发完毕并出售，各业主亦已办理房产证，根据佛国土资南通（2006）36号文关于《南海区共用宗土地登记发证有关问题的处理办法》的精神，同意经规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米，重新登记为共用宗用地，原土地证暂不注销。在查封之日前已办理房产证的业主（被查封人除外），可提供对应于该房屋的解押证明材料，办理土地使用证。该局随函提供予本院的《三雄综合楼不动产情况表》反映，除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座共有69套房产的购房人办理了房产证。另查明，被告于1993年6月10日登记成立，成立时企业名称为南海市三雄实业开发公司，登记法定代表人为范某1；1998年10月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为南海市三雄实业开发有限公司；1999年1月22日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为胡细红，股东为邹健福（120万）、范某1（180万）；2003年11月21日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为范某1；2004年3月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为佛山市南海三雄实业开发有限公司；2004年3月18日，被告办理企业变更登记手续，变更股东为刘勇和（50万）、唐志枢（70万）、范某1（180万）；2012年2月5日，被告因逾期未年检被佛山市南海区工商行政管理局吊销营业执照。本院认为，本案系原、被告之间在履行《售房合同》、《商品房购销合同》过程中产生的争议，因各方确认签订《售房合同》、《商品房购销合同》时，涉讼物业已经办理竣工验收备案手续。因此，本案涉讼物业为现房销售，本案案由应为商品房销售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《售房合同》、《商品房购销合同》是其真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。原告主张其已经支付完毕涉讼物业的购房款，该主张有其提交的两张《收据》佐证，亦与《售房合同》中结清款项交付房屋的约定相符，本院予以采纳。根据佛山市自然资源局南海分局的复函，涉讼物业下盖的土地中核定住宅用地面积3823.5平方米，该部分已经办理了独立宗转共用宗的手续，登记权属人为全体业主，且除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座已有69套房产的购房人办理了房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。据此，本院结合原告诉请，判令被告配合原告办理涉讼603房及北603单车房的不动产权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海三雄实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告李顺成办理将佛山市南海区*****************及北603单车房的不动产权转移登记至原告李顺成名下的相关手续。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5400元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费5400元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年四月三十日书记员  许晓璇