江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终10号上诉人（原审被告）：陈松山，男，1949年7月23日出生，汉族，住泰州市高新区。上诉人（原审被告）：李和喜，女，1950年9月22日出生，汉族，住泰州市高新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：周春发，江苏畅然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：程哲，男，1968年12月1日出生，汉族，住泰州市高新区。被上诉人（原审原告）：殷伯梅，女，1972年12月15日出生，汉族，住泰州市高新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：夏庆露、刘小平，江苏烨铭律师事务所律师。上诉人陈松山、李和喜因与被上诉人程哲、殷伯梅房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1282号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈松山、李和喜向本院提出上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、2009年7月15日陈松山与程哲、殷伯梅签订《购房协议书》，该协议书甲方落款处陈松山的签名由陈卫东代签，陈松山在甲方落款处捺手印，程哲在乙方落款处签名。二、涉案房屋系二上诉人共同共有，陈松山在未经共有人李和喜同意下无权处分涉案房屋，换言之，陈松山与被上诉人签订的房屋买卖合同不发生物权变动的法律效果。1.陈松山未经房屋共有权人李和喜同意，无权处分李和喜的共有财产，李和喜有权追回涉案房屋。在被上诉人未取得所有权的情况下，不能依据合同要求李和喜协助办理过户手续。2.根据物权法第九十七条的规定，处分共同的不动产或者动产，应经共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。案涉房产作为陈松山、李和喜共同共有财产，出售涉案房屋需经李和喜同意。事实上李和喜对涉案房屋买卖合同不知情，无证据证明李和喜知情。对于房屋买卖不存在家事代理，因合同上无李和喜签字，房屋买卖合同不能生效。三、案涉房屋系安置房，直到2019年1月25日才能换发不动产权证，李和喜因有多套住房且有固定住所，对涉案房屋的情况不知情，但其对涉案房屋享有的物权不因其不知情而消灭。李和喜并未处分涉案房屋，更不能以时间长为由推定李和喜作出物权处分的决定，一审认定李和喜同意出卖房屋，侵犯李和喜的合法权益。被上诉人程哲、殷伯梅答辩称，1.无论李和喜在诉讼前是否知情，其在一审开庭时明确表示要求增加购房款10万元才同意协助过户，表明其事后追认了房屋买卖关系，仅是对房屋出售价格不满意。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，陈松山单独在购房协议上捺印，使两被上诉人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，李和喜不得以不知情对抗善意的两被上诉人。3.两被上诉人善意购买房屋，支付合理对价，完成法律上认可的房屋交付行为，实际占有房屋近十年，房屋买卖合同应为有效。4.从社会效果考虑，如判令房屋买卖协议无效或解除，必然发生返还房屋的法律后果，不利于维护正常的房地产交易安全。综上，请求维持原判。程哲、殷伯梅向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令医药高新区东明花园2幢502室房地产归程哲、殷伯梅所有（审理过程中程哲、殷伯梅撤回该项诉讼请求）；2、判令陈松山、李和喜协助程哲、殷伯梅办理医药高新区东明花园2幢502室房地产的过户手续，过户至程哲、殷伯梅名下；3、本案诉讼费由陈松山、李和喜承担。一审认定事实如下：2009年7月15日，陈松山（甲方）与程哲、殷伯梅（乙方）签订《购房协议书》，主要内容有：“1、甲方将现有位于房屋，面积121.1平方米，另加车库27平方米及房屋的附属设施转让给乙方，在房屋过户前乙方享有使用权；2、甲乙双方商定的房屋转让价为人民币316000元，乙方第一次付给甲方人民币246000元（含定金6000元），时间为2009年7月15日，第二次付款人民币6万元，付款时间为2010年1月30日，余款人民币1万元过户后付清；3、本协议生效后，市场房价波动及其他任何情况均不影响本协议的履行，如甲方违约，甲方除退还乙方所有购房款及装潢费外，另赔偿乙方人民币316000元违约金，如乙方违约，甲方有权收回房屋，且不退还购房款；5、本协议经甲乙双方签字生效；甲方附一份子女签字的《房屋出售承诺书》，该《房屋出售承诺书》作为协议附件，与协议具有同等法律效力”。甲方落款处陈松山的签名由陈卫东代签，陈松山在甲方落款处捺手印，程哲在乙方落款处签名。2009年6月4日，程哲给付陈松山定金6000元。同日，陈卫东出具《承诺书》，内容为：“本人陈卫东代表陈松山承诺房屋买卖权益，乙方程哲付给甲方陈松山购房定金6000元，如甲方反悔，本人承诺退给乙方6000元定金，另外再返还悔约金6000元”。2009年7月14日，陈卫东出具《承诺》，主要内容为：“本人承诺陈松山出卖房屋（东明花园2号楼502室）给程哲，承诺以后陈松山子女不能干涉东明花园2号楼502室的房产权益，如有违规，甲方将会按照双方协议书中所提到的各项规则给予乙方赔款”。2009年7月15日，程哲给付陈松山购房款24万元。2010年1月25日，程哲给付陈松山购房款6万元。2009年，陈松山向程哲、殷伯梅交付了案涉房屋钥匙，程哲、殷伯梅装潢后居住至今。另查明，程哲、殷伯梅系夫妻。陈松山与李和喜系夫妻，于2018年12月24日补办结婚登记。陈松山、李和喜均述称陈卫东系其女婿。2019年1月25日，医药高新区东明花园2幢502室房屋进行了不动产产权登记[不动产权证号为苏（2019）泰州不动产权第0003043号]，权利人为陈松山、李和喜。一审法院认为，陈松山与程哲方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。故陈松山出卖案涉房屋应当经李和喜同意。李和喜辩称其当初不知道陈松山出卖案涉房屋，事后在2018年程哲、殷伯梅方要求办理过户时才知道，不同意出卖案涉房屋。陈松山向程哲、殷伯梅交付案涉房屋钥匙后，程哲、殷伯梅对房屋进行装潢并已居住十年之久，在十年之久的时间里，李和喜不可能对自己房屋的占有、使用、收益和处分情况完全不闻不问，并且案涉房屋与陈松山、李和喜实际居住的房屋位于同一小区前后楼，李和喜辩称对房屋买卖不知情完全有悖常理，对该抗辩意见不予采纳。程哲、殷伯梅购房后至起诉前，李和喜从未提出要求程哲、殷伯梅返还案涉房屋的主张，故一审法院认为李和喜是同意陈松山向程哲、殷伯梅出卖案涉房屋的。程哲、殷伯梅按约向陈松山交付了购房款，陈松山应当按约协助程哲、殷伯梅办理房屋过户手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力，李和喜作为案涉房屋的共有权人，亦应当协助程哲、殷伯梅办理房屋过户手续。故对程哲、殷伯梅要求陈松山、李和喜协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条规定，判决：陈松山、李和喜于判决生效之日起十日内协助程哲、殷伯梅将位于泰州市医药高新区房屋的不动产产权[不动产权证号为苏（2019）泰州不动产权第0003043号]变更登记于程哲、殷伯梅名下。案件受理费6040元，由陈松山、李和喜负担（此款程哲、殷伯梅已预交，陈松山、李和喜于判决生效之日起十日内给付程哲、殷伯梅）。二审中，上诉人陈松山、李和喜提供陈松山的个人信用报告，证明上诉人家庭所有经济权利由陈松山行使，陈松山隐瞒李和喜出售涉案房屋是有可能的。被上诉人对报告真实性无异议，但认为与本案无关联性。上诉人陈松山、李和喜另申请证人孙某、严某到庭做作证。证人孙某陈述其是双方购房的中间人，因上诉人女婿说要卖房，由其介绍被上诉人，由双方商谈。其参加过两三次商谈，商谈和签订协议都是在上诉人家中，当时李和喜不在场，而是在家带孩子或者在门口带孩子，没有参与磋商。签订合同时有陈松山、殷伯梅、陈卫东及其在场，后陈松山让其不要在他家属面前说卖房子的事情。在去年年初，其在上诉人家附近打牌时，知道陈松山和李和喜因卖房一事吵架，陈松山一直没有告诉李和喜卖房的事情。证人严某表示其是上诉人儿子的好朋友，其在上诉人家吃饭时，看到两上诉人因房子一事吵架，听到李和喜说一直以为房屋是出租，去年才知道是卖掉了。上诉人认为证人证言能够证明房屋买卖过程中李和喜不在场也不知情，直到2019年才知道房屋出卖的情况，陈松山单方处分财产的行为无效，不能发生物权变动的法律后果。被上诉人认为，证人孙某陈述商谈时李和喜在家或者在门口带孩子，足以证明李和喜对房屋出售是知情的，证人陈述签订合同时殷伯梅在场，程哲不在场明显与购房协议中有程哲签字的事实不符，对其证言不应采信。证人严某的证言是孤证，没有其他证据佐证，无法构成有效证明力。被上诉人程哲、殷伯梅提供：1.东明花园2、3幢楼住户出具的证明一份，证明人作为双方当事人的邻居，均知晓被上诉人的房屋是从上诉人处购买所得，从未听说过房屋是出租，李和喜经常能够与邻居及殷伯梅相遇，上诉人李和喜称其不知情不符合事实。2.双方当事人的录音光盘一份，证明两被上诉人于一审诉讼前至上诉人家中协商过户登记的事情，录音中清楚表明两上诉人领取房产初始登记时，殷伯梅遇到过李和喜，陈松山在录音中也表示认可，录音中均是两上诉人不满房价要求增加购房款的内容，不存在李和喜不知情的情形。上诉人认为录音没有证明李和喜在卖房时就知情且确认，录音是因房屋已经登记至上诉人名下，殷伯梅要求协助过户，这与上诉人所主张的李和喜2019年年初才知道卖房的事情并不矛盾，该录音不能证明被上诉人的观点。证明属于证人证言，证人应出庭作证，否则不能作为定案依据。本院认证认为，陈松山的个人征信报告与本案房屋买卖合同纠纷无关，对其关联性本院不予认定。殷伯梅方提供的证明本质上属于证人证言，根据证据规则的规定，证人应出庭接受质询，对证明本院不予采信。上诉人所举证人证言、被上诉人提供的录音需综合本案事实及双方所举证据综合予以认定。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，陈松山与程哲于2009年7月15日签订案涉《购房协议书》，上诉人李和喜虽未在涉案购房合同上签字，但从买卖房屋协商及签订协议的情况看，根据双方当事人陈述及二审上诉人所举证人证言，双方商谈及签订协议均是在上诉人家中且双方多次进行协商，证人亦表示李和喜在家中或门口带孩子，其却不知道房屋买卖的情况显然不符合常理，上诉人陈松山、李和喜所举证人证言难以证明李和喜对出卖房屋事宜完全不知情。从房屋使用情况看，房屋是家庭内部的重要财产，庭审中李和喜表示知道拆迁时是有涉案房屋的，而涉案购房协议签订后，被上诉人已经支付购房款30.6万元，案涉房屋亦由被上诉人装修使用并居住至今，协议所涉财产义务已经大部分履行，至本案诉讼发生时被上诉人已经实际占有使用案涉房屋近十年时间，李和喜并未举证证明其在此期间对被上诉人占有使用案涉房屋的行为提出异议，其称2019年年初才知道房屋出卖的事实，难以令人信服。上诉人李和喜称其以为案涉房屋出租给被上诉人使用，但其并未提供证据证明案涉房屋出租情况和租金交纳情况，该主张并无证据支撑，结合李和喜与上诉人居住在同一小区内的事实，其理应知晓涉案房屋由他人装修并长期由他人居住使用的情况，原审认定上诉人李和喜对涉案房屋的出卖是知情且同意的，符合客观事实。上诉人陈松山、李和喜主张李和喜从未处分涉案房屋，涉案房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案《购房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。现涉案房屋已经登记于两上诉人名下，具备了变更登记条件，两上诉人应按约协助两被上诉人办理过户登记，原审对上诉人的诉讼请求予以支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由上诉人陈松山、李和喜负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年四月二十三日书记员 刘 非