广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终184号上诉人（原审原告）：钟雄玲，女，1963年11月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*************。公民身份号码：440************424。委托诉讼代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********。被上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区***名扬国际广场商业区1幢215号铺。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。上诉人钟雄玲因与被上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟雄玲上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、判令鹏超房地产公司支付逾期办证违约金33385.34元给钟雄玲；四、本案一、二审诉讼费由鹏超房地产公司负担。事实与理由：一审判决将720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间视为办出不动产权证时间，是认定事实错误。一、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的办出不动产权证的期限是90日而非720个工作日。（一）《补充协议》第七条第1项约定的360日初始登记时间与720个工作日内申请办理转移登记时间，是《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记时间的补充，并非将商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的期限修改为720个工作日。（二）《补充协议》第七条第2项的约定进一步证实《商品房买卖合同》第十五条约定的办出不动产权证的90日期限没有修改为720个工作日。（三）《补充协议》第七条第3项约定既明确了买受人取得不动产权证的期限为90日，又将《商品房买卖合同》第十五条约定的“按已付房价款的0.5%”计算违约金修改为“按已付房价款日万分之一”计算违约金。（四）当事人到登记机关办出不动产权证的时间快则1日，且现在不动产登记中心将办证时间修改为5个工作日。因此，无论从哪个角度分析，办理不动产权证的期限都不可能约定为720个工作日。二、鹏超房地产公司在一审中确认商品房买卖合同是政府部门制定的格式合同，而补充协议是其自身制作的条款，鹏超房地产公司自身也否定了720个工作日为办出不动产权证的时间，一审认定办出不动产权证的时间为720个工作日，超出了法院自由裁量权的范畴。涉案商品房的交付时间为2015年7月14日，办出不动产权证的时间为2017年9月11日，扣除约定的90日期限，鹏超房地产公司逾期办证共698天，应支付逾期办证违约金33385.34元给钟雄玲。鹏超房地产公司辩称：一、钟雄玲将720个工作日的办证时间和取得不动产权证的90日期限进行了错误区分，鹏超房地产公司将办证资料交给房产登记中心即完成了办证义务，一审将办证期限认定为鹏超房地产公司自交房时起至入件时止是正确的。二、钟雄玲及一审法院均混淆了房地产权属证明书与不动产权证，商品房经初始登记后取得房地产权属证明书，在房屋产权转移登记后，业主才取得不动产权证。两证的主要区别是，房地产权属证明书的权利人是鹏超房地产公司，不动产权证的权利人为业主。《补充协议》是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任的约定，对于逾期办理不动产权证的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定确定。钟雄玲向一审法院起诉请求：一、鹏超房地产公司退还多收的办证款6094.09元给钟雄玲；二、鹏超房地产公司支付迟延办理房地产权证的违约金33385.34元给钟雄玲；三、诉讼费由鹏超房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年1月18日，钟雄玲（买受人）与鹏超房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：鹏超房地产公司将位于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区*幢*层**1房出售给钟雄玲，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20****6号，建筑面积共129.80平方米，其中套内建筑面积104.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.75平方米，按套内建筑面积计算，每平方米4596.45元，总价款为478261元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付178261元，余款300000元向银行办理按揭支付。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同日，钟雄玲与鹏超房地产公司还签订了一份《补充协议》，该协议第七条对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改为：“1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、‘房地产权属证明书’由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。2.3其它不属于出卖人责任的情况。3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书……”双方还约定《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以补充协议为准。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，钟雄玲按合同约定付清全部购房款共478261元给鹏超房地产公司。2015年7月14日，鹏超房地产公司将涉案商品房交付钟雄玲使用，钟雄玲支付办证费用（包含维修基金）23922元给鹏超房地产公司。2017年3月11日，涉案商品房办理了初始登记。2017年9月11日，钟雄玲作为权利人取得涉案商品房的不动产权证书。鹏超房地产公司在收取钟雄玲的办证费用中代钟雄玲交付了维修基金、办证税费及其他费用后，尚余费用6094.09元未退还给钟雄玲。一审法院认为：鹏超房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。鹏超房地产公司收取了钟雄玲办证费用并协助钟雄玲办理了商品房的权属证书，应将剩余的费用6094.09元退还给钟雄玲。因此，对钟雄玲该请求，应予以支持。关于钟雄玲请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金问题。根据钟雄玲与鹏超房地产公司签订的《补充协议》的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出了修改，延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，变更了出卖人违约责任的承担方式，由固定计算违约金“已付房价款的0.5%”变更为按“已付房价款日计万分之一”计算，该条款是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律法规的强制性规定，故涉案商品房的产权登记时间应依《商品房买卖合同补充协议》的约定履行。本案中，涉案商品房于2015年7月14日交付钟雄玲使用，在交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即应在2018年6月3日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。涉案商品房已于2017年9月11日办理了产权转移登记，并未超过双方约定的办理期限。因此，钟雄玲请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费用6094.09元给钟雄玲；二、驳回钟雄玲的其他诉讼请求。一审案件受理费393元，由钟雄玲负担368元，鹏超房地产公司负担25元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司应否计付逾期办证违约金给钟雄玲。《商品房买卖合同》第十五条是关于商品房产权登记的约定，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关，即《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记期限是指出卖人办理商品房的初始登记和将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关的期限。钟雄玲与鹏超房地产公司在《补充协议》第七条对鹏超房地产公司办理初始登记和将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限作出了变更，将初始登记的期限约定为商品房交付之日起360日内，将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限约定为商品房交付之日起720个工作日内，钟雄玲上诉主张《商品房买卖合同》第十五条约定的90日为办出不动产权证的期限，《补充协议》第七条约定的360日初始登记期限720个工作日内申请办理转移登记的期限是对《商品房买卖合同》第十五条约定的90日办出不动产权证期限的补充而非变更，理据不足，本院不予采纳。《补充协议》是钟雄玲与鹏超房地产公司的真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，该协议第七条第1项对商品房办理产权登记的期限作出了变更，一审认定涉案商品房办理产权登记的期限应依《补充协议》第七条约定的期限履行正确。涉案商品房于2015年7月14日交付钟雄玲使用，鹏超房地产公司应在2018年6月3日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，该商品房已于2017年9月11日登记至钟雄玲名下，一审认定鹏超房地产公司不存在逾期办证的违约行为，并判决驳回钟雄玲请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金的诉请，处理正确，本院予以维持。综上所述，钟雄玲上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费635元，由钟雄玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。