贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终945号上诉人（原审原告）：张小媛，女，汉族，1988年3月1日出生，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：谭能翔，男，汉族，1987年9月22日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：张小媛，系谭能翔之妻。被上诉人（原审被告）：遵义安创房地产开发有限公司（原贵州安创房地产开发有限公司）,住所地:贵州省遵义市播州区桂花社区安创美域中央2号楼1-10号营业房。统一社会信用代码:915203006801751960。法定代表人：赵方雨，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂斌，系贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，系贵州上善律师事务所律师。上诉人张小媛、谭能翔因与被上诉人遵义安创房地产开发有限公司（以下简称安创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张小媛、谭能翔上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7432号民事判决，并依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决法律适用错误。1、上诉人房屋权属取得的依据是《商品房买卖合同》的房屋买卖登记取得，而不是安置取得。2、《商品房买卖合同》是双方签订，且经不动产登记部门备案登记，一审法院认定非买卖法律关系，《商品房买卖合同》不成立，哪是不是应当向不动产登记中心作出司法意见撤销商品房买卖登记呢。3、无论上诉人是安置取得还是买卖取得房屋，被上诉人皆无权收取燃气费和电视开户费。综上，根据《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二条第三款以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款等规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，又根据《发票管理办法》第二十条之规定，被上诉人至今不能向上诉人出具收费发票，进一步印证收费行为的违法性，故被上诉人收取上诉人的相关费用没有依据，应当予以退还。安创公司辩称，涉案合同均是倒签合同，合同约定的交房时间在签订合同之前，安置房选房确认书补充协议约定，有线电视费由被拆迁人即上诉人自行负责，燃气和电视开户费由被拆迁人即上诉人补给政府，且经政府征收部门、被拆迁户和房开公司三方进行签字结算确认。房开公司有义务配合被拆迁户选房交房，出具购房发票是房开公司的义务，但是购房发票中载明的金额并非被拆迁户交付给房开公司的金额，被拆迁户仅对房屋面积差的部分补缴房款。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。张小媛、谭能翔向一审法院起诉请求：1、判令安创公司立即向张小媛、谭能翔返还已支付的燃气开户费2,600.00元、电视开户费265.00元，共计2,865.00元。2、判令安创公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张小媛系遵义市播州区播南街道白龙社区大元组居民，因棚户区改造项目与遵义市播州区南白镇人民政府于2016年3月4日签订了南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议。协议签订后，为了推动项目进程，南白镇人民政府按照播州区委会议纪要精神，由指挥部（代表政府）团购安创公司开发建设的“美域中央”二期住房作为安置还房。2016年5月24日，张小媛与遵义县南白镇人民政府签订了南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书（补充协议），约定张小媛选择安创公司开发建设的“美域中央”二期商住房20号楼2单元23-6号房，建筑面积84.51㎡，套内面积66.33㎡，其中第二条约定：“1、美域中央二期商住房目前对外销售价格2,880.00元/㎡起价”，为让利南拓项目拆迁安置户，安创公司按成本价让利300元/㎡（即2,580.00元/㎡），销售给县城南拓指挥部转为南拓项目安置还房。2、本项目物业收费标准：按房屋建筑面积计算，步梯楼0.5元/㎡、电梯楼1.0元/㎡。对南拓项目被拆迁安置户实行物业管理费减半征收2年的优惠（自交房之日起暂收2年），同时免收水电开户费。安置户接房办理装修手续时，进场装修的垃圾清运费、装修管理费及装修保证金、燃气开户费按物业公司相关要求进行收取。3、产权证办理所需费用由安创公司承担。4、房屋建筑公摊面积由安创公司与县南拓指挥部另行结算。5、房屋维修基金费（60元/㎡）由安创公司承担。6、房屋质量达到相关行业部门合格标准，水电路“三通”，入户大门、窗完好；室内门、装修、有线电视、电话等由被拆迁人自行负责。同时双方进行了拆迁安置还房财务结算，在张小媛的拆迁安置还房财务结算表中载明，张小媛补差的情况为：超出拆迁房屋面积50㎡(含50㎡)以内部分，由被拆迁人按1,000.00元/㎡补差，即应补50,000.00元，燃气开户费2,600.00元和电视开户费265.00元应由张小媛补给政府，以及两年减半一次性收取电梯楼的物管费1,014.00元，张小媛共计应补偿金额为53,879.00元。张小媛于2016年5月24日按照拆迁安置还房财务结算表中载明的金额，交到对方指定的账户上，即由安创公司向张小媛出具了收到燃气开户费2,600.00元和电视开户费265.00元的收据。补充协议签订后，遵义市播州区南部新城开发建设指挥部于2016年10月27日与安创公司签订了“集团购买商品房转安置房协议书”，约定由安创公司提供房源作为安置还房。2017年2月，安创公司按照与指挥部的协议约定进行了交房，并根据指挥部出具的“团购房交付通知单”交付房屋钥匙等，在办理房产登记手续时，不动产登记部门以拆迁协议无法办理登记为由，要求每户须签订商品房买卖合同，用于办理不动产登记。2017年2月17日，安创公司与张小媛、谭能翔按照拆迁安置协议约定的还房签订了《商品房买卖合同》，由于安创公司提供的系格式文本合同，其中第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。承诺时间与签订合同时间存在倒签情况。另查，张小媛、谭能翔在起诉后领取了不动产登记权属证书，其证书说明案涉房屋系“拆迁还房，于2016年3月4日签订拆迁协议”。一审法院认为，张小媛、谭能翔依据《商品房买卖合同》要求安创公司返还已支付的燃气开户费2,600.00元和电视开户费265.00元的请求不成立，不予支持。理由如下：1、从本案民事法律关系的设立、产生来看，其产生法律关系的基础是张小媛与政府之间的征收补偿安置协议，系政府征收了张小媛住房的还房，其与安创公司并非直接的商品房买卖纠纷；2、从履行安置协议的内容来看，由于政府未实施安置房修建，通过询价采购的方式，采取集中购房地产开发公司修建住房作为拆迁户的房源，供拆迁户自由选择，且拆迁户在选择还房时，涉及房款及面积价差均由拆迁户与政府之间进行结算，安创公司并不直接与张小媛、谭能翔之间发生房款支付等行为。安创公司仅按照与指挥部（代表政府）之间的团购房协议履行相关义务，与张小媛、谭能翔之间不存在商品房交易行为的合意；3、从履行合同的形式要件来看，安创公司交房，均是按照指挥部提供的“团购房交付通知单”予以履行。4、从办理不动产登记手续来看，安创公司是按照不动产登记中心的要求，与张小媛、谭能翔补签商品房买卖合同，且合同承诺办理有关文书时间与签订时间存在不一致，签订合同后就存在违反约定，具有不合理性。其真实目的是便于办理权属证书，且权属证书明确载明案涉房屋系拆迁还房。综上，张小媛、谭能翔与安创公司之间没有商品房买卖的合意，其商品房买卖合同不成立，对张小媛、谭能翔和安创公司没有法律拘束力,并且安置还房财务结算表中已载明,被拆迁户补差的部分中包含了燃气开户费2,600.00元和电视开户费265.00元应由被拆迁户补给政府。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张小媛、谭能翔的诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由张小媛、谭能翔承担。本院二审期间，安创公司提交了以下证据材料：1、《集团购买商品房转安置房协议书》，证明购房价款为包干价每平方米2580元;房开公司与指挥部付款方式明确约定；交房时间现房是2016年9月30日前；2、《关于政府集团购买商品房转安置房协议书的情况说明》，证明2580元的单价没有包含燃气费和电视开户费，所有房源属安置还房，所有拆迁户未和公司发生房款交易，签订商品房买卖合同只是为办理房屋产权证明，备案所需；3、《关于安置还房及产权证书交付的情况说明》，证明指挥部要求房开公司在2019年9月30日前向上诉人交付房屋产权证书，原因是上诉人和指挥部之间存在超面积补差款及其他应予结算的款项，故在交付房屋及产权证书前房开公司均需接到指挥部通知后才能进行。张小媛、谭能翔对上述证据的质证意见分别是：（1）证据1购房价格为包干价，内容中明确说明各种费用，恰好证明被上诉人无权收取电视费和燃气费；约定的现房期房的交房时间只能用于协议双方，以此对抗上诉人不符合同相对性原则；（2）证据2是一审起诉后由被上诉人和指挥部自己作的说明，违背之前的文件规定、商品房买卖合同规定及法律规定；不包含燃气和电视开户费不属实；上诉人缴纳的房款及燃气和电视开户费均有被上诉人盖章为证，被上诉人陈述是应房管局的要求办理产权证不属实；（3）证据3是上诉人一审起诉后指挥部的补充说明，不能对抗上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，不管是交房时间还是交付产权证书，不能由任何一个部门出具说明去对抗双方的商品房买卖合同约定，且该份文件中领导的签字说明只涉及陈贵财一户。本院认为，张小媛、谭能翔对证据1、3的真实性、合法性未提出异议，确认其证据效力；证据2与《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》、《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书》及案涉房屋的《不动产权证书》等相印证，故应确认其证据效力。张小媛、谭能翔二审期间未提供证据。本院二审查明事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点为安创公司是否应当返还张小媛、谭能翔的燃气开户费和电视开户费。首先，依据张小媛与遵义县（现播州区）南白镇人民政府签订的《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》和《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书》（补充协议）约定以及案涉房屋的《不动产权证书》记载，案涉房屋是张小媛的房屋因被政府拆迁，其选择产权调换的方式享有的安置房。《房屋征收补偿安置协议》约定，有线电视由张小媛自行负责；《选房确认书》（补充协议）约定选房结算需扣收周转过渡费、燃气开户费、物管费及房屋拆迁时已补偿给被拆迁人的水、电户费；《拆迁安置还房财务结算表》载明电视开户费、燃气开户费由张小媛补政府。其次，依据遵义市播州区南部新城开发建设指挥部与安创公司签订的《集团购买商品房转安置房协议书》约定，案涉房屋是为实现政府拆迁安置还房，由遵义市播州区南部新城开发建设指挥部向安创公司购买。依据张小媛与遵义县（现播州区）南白镇人民政府签订的《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》约定，还房时若张小媛应补款给南白镇人民政府，张小媛必须于南白镇人民政府通知交房后7日内付应付款，故张小媛向安创公司支付房屋面积差款和电视开户费、燃气开户费是受南白镇人民政府通知而为。第三，案涉《商品房买卖合同》虽是张小媛、谭能翔与安创公司签订，但根据张小媛、谭能翔只支付房屋面积差款，未支付合同约定的房屋总价款，且合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间早于合同签订时间等判断，该《商品房买卖合同》非双方当事人合意下的真实意思表示，亦未实际履行，故该《商品房买卖合同》不成立。综上，张小媛、谭能翔以与安创公司签订的《商品房买卖合同》主张安创公司返还燃气开户费和电视开户费无事实依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以支持。综上所述，张小媛、谭能翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张小媛、谭能翔负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年四月二十三日法官助理周晓易书记员王艳莉