福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0702民初3931号 原告（反诉被告）：王长珠，男，1963年7月25日出生，汉族，住南平市延平区。 原告（反诉被告）：张华，女，1964年1月8日出生，汉族，住南平市延平区。 被告（反诉原告）：南平市延平区永兴塑料厂，住所地南平市延平区西溪路**。 法定代表人：郭勇，厂长。 原告（反诉被告）王长珠、张华与被告（反诉原告）南平市延平区永兴塑料厂（以下简称永兴塑料厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王长珠、张华、被告（反诉原告）永兴塑料厂的法定代表人郭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王长珠、张华向本院提出诉讼请求：1.立即退还给王长珠、张华租房合同押金30000元；2.案件受理费由永兴塑料厂承担。事实与理由：2013年8月26日，王长珠、张华因从事饮食业务的需要，承租了永兴塑料厂位于㎡的店面用于开办饭店之用，双方签订了《房屋租赁合同》，租期至2019年8月25日。合同签订之后，已向永兴塑料厂交纳押金30000元，待合同终止退回押金。期间，王长珠、张华对店面装修就花费250000元，由于地处郊外偏僻及退回部分店面等原因，租金从20000元／月降至5500元／月。在合同履约期间，由于永兴塑料厂曾于2018年4月12日起诉到区法院（2018）闽0702民初1820号，诉争房租，经法院审理后被依法驳回。判决不久后，永兴塑料厂又无故拉电闸，造成王长珠、张华无故被停电十几天无法营业，损失巨大，王长珠、张华向110报警，经警方劝说，永兴塑料厂事后方才送电。由于永兴塑料厂多次违法行为，造成王长珠、张华无法继续经营，就于2018年9月27日到永兴塑料厂办公室，请求提前终止合同，履行到2019年2月5日（春节前），王长珠、张华缴清了房租费，将承租物、锁匙交给了永兴塑料厂（财务余秀云）。永兴塑料厂亦接收了。事后，原告二人多次向被告要求退回押金30000元，永兴塑料厂以资金周转困难，一再要求过一、两个月再退，一拖再拖。2019年6月26日，王长珠、张华又再次专项通知，要求退押金，永兴塑料厂回函仍不退款。为了维护王长珠、张华的合法权益，遂诉至人民法院。 永兴塑料厂辩称，根据双方签订的合同，王长珠、张华违约在先，故不同意退还押金。 永兴塑料厂向本院提出反诉请求：1.要求王长珠、张华还清拖欠租金及违约金33883.31元（其中自2019年1月23日至2019年4月1日租金为12283.31元，违约金按租金9000元×12月计108000元×20%=21600元）；2.案件受理费由王长珠、张华承担。事实与理由：2013年8月26日双方签订房屋租赁合同，用途办公、仓库，经延平区人民法院民事判决书（2018）闽0702民初1820号合法有效，双方按房屋租赁合同时间履行，该房配有生活用电，营业电，生产三项电，因欠租金企业起诉不久后，因人为造成将生产三项电破坏，给企业造成损失，严重影响企业，企业将三项电停电维修，当天就维修好，该承租房生活用电，营业电是由供电局统一并没有申请停电，正常使用。当时王长珠、张华就没有按合同规定交3个月房租，未交齐租金已构成违约。因周边开家溪源小炒，于2018年11月26日王长珠、张华方单方面解除合同，应承担合同规定的违约金，后承租人又提出先退1-2号2间房，将福清河鱼饭店每月5500元做到合同期满，如有人盘店，就由盘店人承担押金。可是承租人诬告、陷害，造成盘店人无法承接，2019年4月1日王长珠、张华将所有设备等东西全部搬出后将锁匙全部退还企业，该店至今闲置，给企业造成双重损失。为维护永兴塑料厂的合法权益，遂向人民法院提起反诉。 王长珠、张华辩称，租金均每月按时支付，不曾拖欠租金，不承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王长珠、张华提交的2018年9月27日通话录音，拟证明不存在违约的事实。永兴塑料厂对该组证据的合法性、真实性、关联性未提出异议，但认为该组证据仅能证明永兴塑料厂仅在有人盘店的情况下同意向王长珠、张华退还押金，不能证明没有违约的事实。本院认为该组证据对不存在违约事实的证明力不足，对该组证据的证明对象不予采纳；2.王长珠、张华提交的的照片，拟证明永兴塑胶厂已同意终止合同，并对外招租的事实。永兴塑料厂对该组证据的合法性、真实性、关联性未提出异议，但认为王长珠、张华已违约，双方协商若有人承租，押金部分由承租人承担。本院认为永兴塑胶厂对2019年2月9日对外招租的事实未提出异议，本院对该部分事实予以采信。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2013年8月26日，永兴塑胶厂（出租方，合同甲方）与王长珠、张华（承租方，合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定：一、甲方坐落于南平市综合楼及新建部分原综合楼1层，新建综合楼边1-2层，综合楼电梯门经双方确认后预留甲方使用，今后如双方使用，按电梯房屋面积分摊，承租合计面积为463.10平方米租赁乙方使用。用途为仓库、办公。二、每月房租每平方米43.18元（不含税费）计每月为2万元，租金税费由乙方承担。三、租赁期限自2013年8月26日至2019年8月25日止，每次月前1日付3个月房租6万元。从2015年8月26日起在上年房租基础上各递增6%。四、……五、违约责任：租赁期间双方必须按双方合同办理，双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按6年度交纳的租金总额向对方支付20%作为违约金。乙方逾期未付租金的，每逾期一日，甲方有权按6年度租金总额的2%向乙方加收滞纳金及收回房屋，一切损失由乙方承担。六、……双方签订合同生效时乙方交纳甲方押金3万元，待合同期满退回押金。七、乙方租赁期所装修的东西合同到期应归甲方所有。……甲方同意装修后第二季度补贴2万元乙方作为装修使用，可在第二季度租金扣。八、……。合同签订后，王长珠、张华向永兴塑胶厂缴纳押金30000元，永兴塑胶厂将租赁房屋交付给王长珠、张华使用。经双方确认，永兴塑胶厂交付王长珠、张华使用的房屋为南平市综合楼1层1-5号店面和新建综合楼1-2层，总面积为463.10平方米。综合楼1层1-5号店面中的1-2号店、3-4号店各隔为一间，1-2号店和3-4号店的面积分别约为86平方米。综合楼1层5号店（面积约为12.83平方米）与新建综合楼1层相邻。 2015年8月1日，王长珠向永兴塑胶厂申请退还综合楼1层3-4号店面，综合楼1层1-2号店面，永兴塑胶厂遂收回了综合楼1层3-4号店面，综合楼1层1-2号店面仍由王长珠、张华继续使用。双方同时商定租金相应减少，综合楼1层5号店面和新建综合楼1-2层的租金调整为按照《房屋租赁合同》约定租金标准的一半计算，综合楼1层1-2号店面的租金调整为按每月3000元计算。2018年9月27日，张华通过电话与永兴塑胶厂法定代表人郭勇协商提前终止租赁合同，郭勇称“签字就不要签了，你们做到什么时候，每个月9000元房租交清楚，做到那个月不做了，你搬出去，把押金条子拿过来，我当场付给你。……”2018年11月26日，王长珠、张华向永兴塑胶厂提交《退租报告》，要求提前终止租赁合同，经双方协商，永兴塑胶厂于2018年12月6日收回王长珠、张华承租的1-2食杂店店面，并向王长珠、张华出具证明。该证明载明“2018年12月6日根据2018年11月12日报告人（王长珠、张华）退租报告，收回退还1-2食杂店2间，余下山三饭店部分每月租金5500，特此证明”，王长珠、张华依约按月支付租金至2019年2月5日。2019年2月9日，永兴塑胶厂就剩余店面对外进行招租。2019年4月1日，王长珠、张华将剩余店面交付给永兴塑胶厂。后因王长珠、张华多次要求永兴塑胶厂退还押金30000元未果，遂诉至本院。 本院认为，永兴塑胶厂与王长珠、张华签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。王长珠、张华于2018年11月26日向永兴塑胶厂申请退租，并支付租金至2019年2月5日后，永兴塑胶厂于2019年2月9日对外进行招租，该行为应视为对王长珠、张华退租行为的认可，结合双方于2018年9月27日的通话录音，可以形成完整的证据链，足以证明双方已于2019年2月9日前就退租达成一致意见，王长珠、张华向永兴塑胶厂支付租金至2019年2月5日，故双方应当于2019年2月5日解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，永兴塑胶厂应向王长珠、张华返还押金30000元，故王长珠、张华要求永兴塑胶厂退还押金30000的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于永兴塑胶厂要求王长珠、张华支付2019年1月23日至2019年4月1日止的租金及违约金合计33883.31元的反诉请求，双方于2018年12月6日将租金调整为每月5500元。系对原租赁合同履行方式的变更，王长珠、张华已按照调整后的租金按月支付至2019年2月5日，未违反双方约定。永兴塑胶厂主张王长珠、张华已违反双方合同约定，但未提供相应证据证明王长珠、张华存在违约行为，应当承担举证不能的不利后果，故永兴塑胶厂要求王长珠、张华支付违约金的反诉请求，没有事实依据，不予支持。但因王长珠、张华未及时将租赁房屋腾退给永兴塑胶厂，应当按双方调整后的租金标准向永兴塑胶厂支付2019年2月6日至2019年4月1日的租金9900元（5500元÷30天×54天）。故永兴塑胶厂要求王长珠、张华支付租金9900元的部分反诉请求，予以支持，超出部分的反诉请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、南平市延平区永兴塑料厂应于本判决生效之日起十日内向王长珠、张华退还押金30000元； 二、王长珠、张华应于本判决生效之日起十日内向南平市延平区永兴塑料厂支付租金9900元； 三、驳回南平市延平区永兴塑料厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由永兴塑胶厂负担；反诉部分案件受理费647元，由王长珠、张华负担189元，由永兴塑胶厂负担458元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  黄庆华 人民陪审员  施普英 人民陪审员  黄惠斌 二〇二〇年四月八日 法官助理胡鑫 书记员李玲莉 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。