福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初6522号 原告：刘昌昂，男，汉族，1989年8月9日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：嘉萃，福建宽达律师事务所执业律师。 被告：郑宝，男，汉族，1972年8月19日出生，住福州市台江区。 第三人：福建福居房地产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区C1号楼27层16办公-1，统一社会信用代码91350104MA31HYQE9J。 原告刘昌昂与被告郑宝、福建福居房地产代理有限公司（以下简称福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理，依法适用普通程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。刘昌昂及其委托诉讼代理人嘉萃到庭参加诉讼，被告郑宝、福建福居房地产代理有限公司因去向不明，经本院公告送达期限届满后仍未到庭应诉。本案现已审理终结。 刘昌昂诉讼请求如下：1.判令解除刘昌昂、郑宝于2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》及解除刘昌昂、郑宝及福居公司签订的《居间服务合同》和《交易服务合同》；2.判令郑宝立即退还刘昌昂购房保证金250000元及契税、专项维修资金31812.67元，并支付违约金560000元；3.判令福居公司立即退还其代无息代管的购房保证金30000元；4.判令郑宝承担本案的律师代理费18000元；5.本案的诉讼费、财产保全费由郑宝承担。 刘昌昂当庭自愿将违约金调减为93500元。 事实与理由如下：2018年6月2日，刘昌昂、郑宝、福居公司签订《居问服务合同》及《交易服务合同》，约定：经福居公司提供居间服务，刘昌昂向郑宝购买坐落于甘蔗街道××大道××号启航滨江国际（现：启航滨江花园）8＃楼10ｌ单元房产。同日，刘昌昂、郑宝就买卖诉争房屋签订了《房屋买卖合同》。根据合同约定：1、诉争房屋成交价格为1260000元整；2、签订《房屋买卖合同》之时，诉争房屋尚未办理《不动产权证书》。双方约定：在开发商通知可办理产权证之日起叁个工作日内办理房产权属证件，由此产生的税费、公共维修资金均由刘昌昂承担；3、2018年6月20日前，刘昌昂支付购房保证金280000元，其中250000元直接支付给郑宝、余款30000元交由福居公司无息保管；4、诉争房屋存在抵押，郑宝在取得权属证件后五个工作日内向抵押权人申请还款。其解除抵押权的方式为：郑宝向福居公司借款并向相关担保公司申请提供借款担保（即现金借款抵押）;5、任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求支付违约金560000元及支付主张违约责任产生的律师代理费。 2018年6月19日，刘昌昂向郑宝及福居公司支付了购房保证金280000元。 2019年4月24日，刘昌昂为诉争房屋缴纳了契税及公共维修资金共计31812.67元。刘昌昂同时向兴业银行申请了贷款，2019年6月13日，兴业银行批准了刘昌昂住房贷款申请。在刘昌昂贷款审批通过后，郑宝迟迟不予办理解押手续。 福居公司分别于2019年7月2日、2019年8月2日向郑宝发出《履约催告函》，敦促其办理解押手续，但郑宝予以拒收。2019年8月16日，刘昌昂向郑宝告发送《合同解除通知》,2019年8月18日郑宝已签收该函件。根据《房屋买卖合同》第十三条约定，刘昌昂可解除本合同，并可要求支付违约金及支付主张违约责任产生的律师代理费。刘昌昂为了维护自身合法权益，特根据法律的相关规定向贵院提起诉讼。 郑宝、福居公司在答辩期间未向法庭提供书面答辩意见，且在举证期限内亦未向法庭提供相关证据。 刘昌昂为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1身份证,证明郑宝诉讼主体资格。证据2居间服务和交易服务合同，证明福居公司为刘昌昂、郑宝双方购买诉争房产提供居间服务的事实。证据3房屋买卖合同，证明1、刘昌昂、郑宝为购买诉争房产签订买卖合同的事实；2、该合同对房屋价款、房款支付方式、诉争房产的解押、合同的解除及违约金等内容进行了约定，该合同系双方真实意见表示，为有效合同。证据4中国建设银行个人账户支出交易明细，证明刘昌昂按照合同的约定，于2019年6月19日向郑宝支付购房保证金25000元。证据5权属转移涉税证明、税收完税凭证、住宅专项维修资金缴纳业务凭证、银行交易凭证，证明刘昌昂根据《房屋买卖合同》的约定，为诉争房产缴纳了相应的税费及住宅专项维修资金。证据不动产权证书，证明2019年4月28日，郑宝已办理不动产权证书的事实。证据7履约催告函（两份）、EMS快递单回执，证明郑宝未按照合同约定对诉争房产进行解押，福居公司向其发出履约催告，但郑宝拒绝签收的事实。证据8合同解除通知、EMS快递单及回执，证明郑宝在两次催告其履约后仍未履约的，根据合同第十三条第（一）约定，郑宝在发信即日起超过十天未履约的，刘昌昂可解除合同。因此，刘昌昂有权解除合同。证据9委托代理合同、转账凭证、律师费发票，证明刘昌昂为主张违约责任产生的律师代理费18000元，根据《房屋买卖合同》第十三条约定，有权向郑宝主张。 郑宝、福居公司所举的上述证据，因郑宝、福建福居房地产代理有限公司因去向不明，经本院公告送达期限届满后仍未到庭应诉，视为自行放弃质证权利。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 2018年6月2日，郑宝（甲方）与刘昌昂（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定刘昌昂向郑宝购买坐落于福州市闽侯县启航滨江国际（现：启航滨江花园）8＃楼10ｌ单元房产，面积为122.87平方米，该套房屋成交价格为1260000元。合同第六条约定抵押情况约定存在抵押，甲方应在取得权属证件后五个工作日内向抵押权人申请还款。第七条第一款Ｂ项约定甲方向第三人借款并向相关担保公司申请借款担保（即现金借款解押）。甲方应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提供符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，甲乙双方保证各自及配偶的征信良好。并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与第三人、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证的形式委托给担保方指定人员，在取得公证书原件后，甲方应将公证书原件提交该担保方，担保费、公证费由乙方承担......。第九条第三款约定甲乙双方约定乙方应支付购房保证金280000（可抵作购房款）。第十三条第一款第二项约定甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金560000元。同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。补充协议第四条约定因甲方上述房产尚未出证，乙方知晓并同意购买，经甲乙双方协商，甲方承诺于开发商通知可办理产权证起三个工作日内办理上述房产权属证件，办理上述房产甲方名下权属证件的税费费用（公共维修基金）由乙方承担，若因该产权在办理产权证之时出现面积增加或减少费用，均全部由乙方承担或享受。甲乙双方同意上述房产的实际面积以权属证件登记面积为准。第七条约定本合同约定购房保证金280000元，甲乙双方协商同意，乙方于2018年6月20日前将部分购房保证金250000元直接支付给甲方，甲方出具收条给乙方，甲乙双方自行移交；剩余购房保证金30000元交于交易服务方处无息代管，该部分购房保证金甲方同意乙方先支付10000元交于交易服务方无息代管，乙方保证于2018年6月5日前将剩余购房保证金20000元补齐交至交易服务方处无息代管......。 同日，郑宝（甲方）与刘昌昂（乙方）以及福居公司（丙方）签订《居间服务合同》及《交易服务合同》，《居间服务合同》约定由福居公司提供居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。 合同签订后，刘昌昂按合同约定将部分购房保证金30000元交至福居公司无息代管。2018年6月19日，刘昌昂将部分购房保证金250000元直接支付给郑宝。2019年4月24日，刘昌昂为该房屋缴纳了契税及福州市住宅专项公共维修资金共计31812.67元，郑宝名下不动产权证书于2019年4月28日办理完毕。 因郑宝未办理解押手续，福居公司为此分别于2019年7月2日、2019年8月2日向郑宝发出《履约催告函》，函告郑宝现刘昌昂银行贷款审批已通过，敦促其办理解押手续，与担保公司面谈公证手续，但郑宝予以拒收。2019年8月16日，刘昌昂向郑宝发出《合同解除通知》,2019年8月18日，郑宝已签收该函件。 另查，刘昌昂为本案支出律师费18000元。 本院认为，刘昌昂与郑宝、福居公司签订《居间服务合同》及《交易服务合同》、《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。经庭审查实，上述合同签订后，郑宝未按照合同约定履行办理诉争房屋申请解押手续，已构成违约，经催告后至今仍未履行，现刘昌昂要求解除与郑宝签订的《房屋买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。因《房屋买卖合同》已解除，《交易服务合同》已无履行的基础，故刘昌昂要求解除与郑宝及福居公司签订的《交易服务合同》的诉求本院予以支持。刘昌昂与郑宝、福居公司签订的《居间服务合同》已履行完毕，故无需解除。《房屋买卖合同》解除之后，郑宝应将刘昌昂支付的契税、专项维修资金共计31812.67元以及购房保证金250000元退还刘昌昂。关于刘昌昂要求郑宝支付违约金560000元以及律师代理费18000元的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但庭审中，刘昌昂自愿申请将违约金调减为93500元，该申请并未违反法律规定，本院予以准许。关于刘昌昂要求福居公司退还其无息代管的购房保证金30000元的诉讼请求，本院认为，本案系因郑宝违约导致合同无法继续履行，福居公司只是代管该笔款项，故刘昌昂的此项请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 郑宝、福居公司去向不明，经本院公告送达期限届满后仍未到庭应诉，视为放弃抗辩权并依法予以缺席审理、判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除刘昌昂与郑宝、福建福居房地产代理有限公司于2018年6月2日签订的《交易服务合同》及《房屋买卖合同》； 二、郑宝应于本判决生效之日起十日内退还刘昌昂购房保证金250000元及刘昌昂所缴纳的契税、专项维修资金31812.67元并支付违约金93500元，合计375312.67元； 三、福建福居房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还刘昌昂由其无息代管的购房保证金30000元； 四、郑宝应于本判决生效之日起十日内向刘昌昂支付律师代理费18000元； 五、驳回刘昌昂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7650元，由郑宝负担（该费郑宝应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。诉讼保全费5000元以及公告费560元，由郑宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林循沙 人民陪审员  叶 敏 人民陪审员  何雅林 二〇二〇年四月二十三日 法官 助理  罗燕圆 书 记 员  朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。