四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初236号 原告：陈全，男，汉族，生于1971年1月21日，住四川省渠县。 被告：四川丽港物业服务有限公司。住所地：南充市顺庆区滨江中路四段南充港。 法定代表人：张曹华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者，特别授权。 原告陈全与被告四川丽港物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈全及被告四川丽港物业服务有限公司之委托诉讼代理人段小林到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告陈全向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告退还原告的装修管理费200元，装修建渣清运费354.69元，并自被告收取原告费用之日始被告须向原告支付利息并每天按应退款的千分之五支付违约金；2.请求判决被告退还原告多交的物业费378.34元，并自被告收取原告费用之日始被告须向原告支付利息并每天按应退款的千分之五支付违约金；3.请求判决案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在装修期间，被告收取原告装修管理费200元，装修建渣清运费354.69元，原告多次向被告索要收取费用的合法依据或相关的政府备案文件，被告无法提供，被告应当退还原告的装修管理费和装修建渣清运费，并支付利息和违约金。不动产证权证上的信息显示房屋竣工时间为2016年7月17日，而被告收取物业服务费的时间是从2016年3月18日开始，依据相关法律规定房屋未竣工之前的物业服务费业主无需承担，所以被告应当退还原告多交的物业服务费378.34元，并支付利息和违约。综上所述，按照我国相关法律规定，为了维护原告的权利，现特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告四川丽港物业服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回，原告的诉请既无相应的事实依据也没有相应的法律依据。1.在原告没有提供相应的装修管理费、建渣费票据之前，丽港公司对已向原告收取该费用予以否认；2.装修管理费、建渣费不违反法律禁止性的规定，装修必定会增加物业的工作成本，装修管理费及建渣费的收取合情合理；3.从装修申请表来看，原告对于装修服务费和装修清运费的主张，已过诉讼时效；4.关于物业服务费，从前期物业协议可知交房时间是2016年1月19日，故收取物业费应为交房之日，房屋是否竣工验收是行政管理方面的问题，物业服务不能说没有竣工就不提供服务。 本院经审理认定事实如下：2015年4月19日，原告陈全购买了四川广安承平投资开发有限公司开发的位于广安市广安区房屋，同日，与被告丽港公司签订了《前期物业管理服务协议》，主要内容为：1.房屋建筑面积78.82平方米；2.物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生及绿化、秩序维护、交通秩序于车辆停；3.本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，由业主按其物业的建筑面积缴纳，住宅：人民币1.2元月·平方米；4.物业服务费用不包括以下费用：房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；5.乙方（即原告陈全）应于接房之日（接房日期以交房通知公告日期为准）起交纳物业服务费用；6.其他有偿服务费用，车位及其使用管理服务费用参照市场价格由甲方确定，特约服务收费标准以甲方现场公示的标准为准；7.代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、生活垃圾处置费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；8.甲方（即被告丽港公司）违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并按应退款的千分之五支付违约金…… 原告陈全于2016年1月19日接收房屋，1月20日向被告丽港物业提交了《装修申请表》，其中财务部意见为：1.已缴装修履约金2000元，2.已缴纳除渣费（二次转运费）354.69元，3.已缴纳装修服务费（装修约定时间内）200元。同日，原、被告双方还签订了《交投置地·承平盛世装饰装修管理服务协议》，主要内容为：1.装修施工期预计90天，自2016年内1月20日至2016年4月19日；2.乙方须按本协议第四条规定的缴费标准向甲方缴纳相关费用；3.装修管理服务费，从装修单位进场施工之日起至装修完毕申请验收之日止，乙方须向甲方缴纳装修管理服务费，标准为：200元/户；4.装修垃圾清运费，乙方须按其拥有的建筑面积向甲方缴纳装修垃圾清运费，标准为：4.5元/平方米，用于向环卫部门支付装修垃圾外运费…… 同时查明，该房的竣工时间为2016年7月17日。 另查明，被告丽港公司服务的承平盛世小区，在广安市城市管理行政执法局、广安市广安区发展和改革局备案的收费服务项目为：住宅物业管理服务费、商业物业管理服务费、地下车库管理费、地面车库管理费。《广安城区物业服务收费备案表》中明确说明，经广安区发展和改革局，物业管理部门审定同意后的收费标准，收费单位必须在小区显眼的地方进行公示，未进行收费公示，任何单位和个人不得收费。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《装饰装修管理服务协议》、广安城区物业服务收费备案表、住户投诉记录表、装修施工许可证、四川增值税普通发票、装修申请表、竣工验收备案书、川（2018）广安市不动产权第××号不动产权证复印件、电话记录两份、承平盛世一期房屋验收交接单、业主交房流程表、违法建设责任书、装修施工承诺书、装修施工治安、消防安全责任书、承平盛世一期提前交房广告、前期物业管理服务协议、与四川丽港物业服务有限公司协商并敦促其整改服务到场业主签名单、关于督促四川丽港物业服务有限公司整改物业服务的通知书以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告陈全在接房后与被告丽港公司签订的《交投置地·承平盛世装饰装修管理服务协议》系双方当事人之间对原告装修房屋的约定，该协议不违反法律禁止性规定，其效力本院予以认可，原、被告双方应按协议约定履行义务、享受权利，故原告陈全应按协议约定向被告丽港公司支付装修管理费200元，以及装修建渣清运费354.69元（4.5元/平方米×78.82平方米）。对于原告陈全主张协议中关于装修管理费、装修建渣清运费未在相关部门进行备案，故协议中约定的收费内容程序不符合规定，不应当收取的主张的意见，因《广安城区物业服务收费备案表》以及其他法律法规中，并无未进行备案不能收费的规定，故对原告的上述主张，本院不予支持。 关于房屋未竣工验收已实际交付房屋期间的物业费378.34元是否应当退还的问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条之规定，未竣工的房屋不能交付，依此规定原告陈全在验收房屋时，可拒绝接收房屋；而原告陈全在2016年1月19日接收了房屋的行为，则视为其已经满足《前期物业管理服务协议》中关于缴纳物业管理费的约定，其应按约定向被告丽港公司支付物业管理费。 关于诉讼时效的问题。庭审中，原告陈全提交的两份录音记录、一份住户投诉记录表以及与四川丽港物业服务有限公司协商并敦促其整改服务到场业主签名单、关于督促四川丽港物业服务有限公司整改物业服务的通知书，不足以证明原告陈全在缴纳装修管理费、装修建渣清运费以及物业管理费后向被告丽港公司主张了自己的权利，故本案已过诉讼时效。 据此，依照《物业管理条例》第三十六条、第四十条第一款、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条(法律条文全文附后）之规定，判决如下： 驳回原告陈全的诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告陈全负担，并直接向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  谭媛媛 二〇二〇年四月二十九日 书记员  张睿智 附： 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 第四十条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。 第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。