福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初2332号 原告：沙县和顺房地产开发有限公司，住所地福建省沙县长泰路与金沙路交叉口东南侧（金泰加油站综合楼叁楼北侧）。 法定代表人：张淑珠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴观文，福建竞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹翔，福建竞成律师事务所律师。 被告：陈美华，女，1971年3月15日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：李淑兰，福建业发律师事务所律师。 第三人：洪鹏，男，1971年9月7日出生，汉族，住福建省沙县。 第三人：陈子立，男，1969年4月26日出生，汉族，住福建省沙县。 第三人：福建省沙县林业（集团）有限公司，住所地福建省沙县水南路林业大院。 法定代表人：黎宗禄，该公司董事长。 原告沙县和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）与被告陈美华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日作出（2018）闽0427民初1730号民事判决，被告陈美华不服该判决，提起上诉，三明市中级人民法院认为一审法院未通知洪鹏、陈子立作为本案当事人参加诉讼，存在程序违法且导致认定事实不清，裁定发回重审。本院于2019年12月2日立案，依职权追加洪鹏、陈子立为第三人，并依被告陈美华申请依法追加福建省沙县林业（集团）有限公司（以下简称林业公司）为第三人，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告和顺公司的委托诉讼代理人曹翔、被告陈美华的委托诉讼代理人李淑兰、第三人林业公司法定代表人黎宗禄到庭参加诉讼，第三人洪鹏、陈子立经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和顺公司向本院提出诉讼请求：1．确认和顺公司与陈美华于2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）无效；2．陈美华承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月8日，和顺公司股东洪鹏向陈子立借款40万元。截止2014年2月26日，洪鹏尚欠陈子立借款本息447,264元。为清偿陈子立的借款，洪鹏将和顺公司开发的沙县金沙路公园道时代广场1×幢A楼20×室（以下简称涉案房产）抵偿给陈子立。陈子立指定陈美华为涉案房产的购房人。2014年2月27日，和顺公司在陈美华没有实际付款的情况下，向陈美华出具一份收到购房款447,264元的收款收据。次日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定和顺公司以447,264元的价格将涉案房产转让给陈美华。涉案合同导致和顺公司财产被用于抵偿股东个人债务，造成股东抽回出资的后果，损害和顺公司及和顺公司债权人的利益，违反《公司法》的强制性规定，应属无效合同。 陈美华辩称，１．启动本案的起诉并不是和顺公司真实意思表示，不排除有关部门为掩盖沙县住房和城乡建设局违法将已备案登记在陈美华名下的合法房产注销的错误行为的事实，而假借和顺公司之名强行介入启动本案；２．和顺公司用以物抵债的形式收取购房款，应视为买受人向出卖人支付购房款。本案以物抵债已成立，和顺公司以物抵债的行为，属于当事人的意思自治，涉案合同合法有效，依法应予以保护；3．和顺公司认为洪鹏与陈美华串通签订涉案合同，则应在2014年签订涉案合同起一年内提起撤销之诉；4．本案以物抵债演化而来的涉案合同符合相关法律规定和最高人民法院发布的指导案例，合法有效，对当事人具有约束力，依法应驳回和顺公司的诉讼请求。 洪鹏述称，其系和顺公司的股东，本案借款系代和顺公司借款用于缴纳公司项目土地款。本案以物抵债的行为也是根据股东大会会议决定，洪鹏、陈子立、和顺公司协商一致的结果。和顺公司与陈美华签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其并未抽逃出资，没有违反法律上的强制性规定，不存在无效的情形。 陈子立述称，1．和顺公司与陈美华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，不存在恶意串通，应认定为合法有效；2．根据《公园道时代广场股东股权确认书》，2011年时洪鹏已是和顺公司股东。洪鹏作为股东是否抽逃资金系和顺公司内部的管理问题，与本案无关。况且二审法院已确认本案商品房买卖具备以物抵债的属性，公司以物抵债的行为并不是股东抽逃资金的行为；3．和顺公司在原一审提交了相关的债务，认为损害了第三人的利益，与事实不符。涉案合同签订时，第三人的债务还款期限未到，不存在损害第三人利益的情形；4．涉案合同已办理备案登记，2016年12月1日，沙县住房和城乡建设局未经陈美华同意且未先行告知的情况下，擅自将陈美华购买的涉案房产的《商品房买卖合同》备案登记予以注销，陈美华不服该行政行为，依法向人民法院提起行政诉讼，法院作出终审判决认定该行政行为违法。由此可见，涉案合同备案登记是合法有效的。 林业公司述称，其已支付了购房款，对涉案房产是善意取得。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议的事实如下： 1．洪鹏于2011年8月8日向陈子立借款40万元，当日洪鹏将借款转至其妻李红账户，后李红将借款转至曾碧华账户，曾碧华将借款转至国有土地部门缴纳土地款。 2．2011年9月2日，沙县国土资源局与和顺公司，曾碧华签订《变更协议》，将沙县体育公园北侧地块65598平方米国有建设用地使用权受让人由曾碧华变更为和顺公司。 3．洪鹏于2013年3月28日登记为和顺公司股东。 4．2014年2月26日，洪鹏确认尚欠陈子立借款本息447,264元，为清偿陈子立的借款，洪鹏、和顺公司、陈子立达成协议，以和顺公司开发的涉案房产抵偿给陈子立。陈子立指定陈美华为购房人。2014年2月28日，和顺公司与陈美华签订《商品房买卖合同》，约定和顺公司将涉案房产出售给陈美华。和顺公司于2014年2月27日向陈美华出具一份收到购房款447,264元的收款收据，于2014年2月28日向陈美华出具一份收到办证费用15,000元的收据。涉案合同已于2014年2月28日通过沙县房地产信息网提交备案，但房屋未实际交付。 5．2016年12月1日，备案在陈美华名下的涉案房产被注销备案。2016年12月2日，涉案房产备案在林业公司名下，房屋并已实际交付。 6．和顺公司自2013年至今负有大量债务：2013年和顺公司向沙县工商银行借款1.36亿元，至2016年12月尚欠借款本息6,130万余元。2013年和顺公司为他人担保向沙县金森小额贷款有限公司借款511万余元，至2016年尚未偿还。2014年1月16日，和顺公司被本院列入失信被执行人名单（负债本金300万元），后又多次被本院、三明市中级人民法院、厦门市中级人民法院列入失信被执行人名单。 双方对涉案合同是否有效存在争议，本院分析认定如下： 和顺公司认为，双方于2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》存在法律规定的无效情形，应属无效。1．涉案合同存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。涉案合同签订时，和顺公司对外负有巨额债务无法偿还，已被法院列入失信人员名单。该抵偿行为客观上使洪鹏减少了债务，获得了利益，而造成和顺公司的资产流失，损害了和顺公司与和顺公司债权人的利益；2．涉案合同违反了法律的强制性规定。《公司法》规定“公司成立后，股东不得抽逃出资”，而涉案合同的签订，导致和顺公司财产被用于抵偿股东洪鹏的个人债务，其实质上是一种股东抽逃出资的行为，损害了和顺公司与和顺公司债权人的利益，违反了法律的强制性规定；3．涉案合同系“以合法形式掩盖非法目的”。涉案合同通过商品房买卖合同的合法形式掩盖了和顺公司股东以公司财产抵偿个人债务的非法目的。 陈美华认为，和顺公司与陈美华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，不存在无效的情形。1．和顺公司认为涉案合同签订时其对外负有债务，该以物抵债行为损害了第三人利益，与事实不符。涉案合同签订时，第三人的债务还款期限未到，且借款人并非和顺公司；2．洪鹏作为股东是否抽逃资金的问题系和顺公司内部的问题，也属于行政管理层的问题，涉案合同是和顺公司的决定，则该合同属于双方真实意思表示，合法有效；3．借款的主体无论是谁，和顺公司做出决定将其开发的房产以物抵债，就已经确认了其系债务人或受让了该债务。本案以物抵债已成立，依据相关规定，如果此时抵债物未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。 洪鹏认为，和顺公司向陈美华出具收到购房款及办证费用的收款收据，可以证明和顺公司与陈美华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。涉案债务是和顺公司为缴纳土地款所欠的债务，以房清偿公司债务是公司实际管理人召开全体股东大会决议的事，不是其个人行为，是公司股东大会的决定，其并未利用股东的身份以公司名义抵偿其个人债务。其也并未抽逃出资，涉案合同没有违反法律上的强制性规定，不存在无效的情形。 陈子立认为，和顺公司与陈美华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，不存在恶意串通，应认定为合法有效。1．签订涉案合同是在和顺公司售楼部大厅由公司工作人员现场办理的，属于双方真实意思表示。和顺公司至始至终没有证据证明陈美华与洪鹏有任何串通，纯属和顺公司恶意揣测，根本不存在。况且，陈子立的债务早于和顺公司的债务，且涉案合同签订时，第三人的债务履行期限未到；2．洪鹏是否抽逃出资系和顺公司内部问题，与本案无关。且根据一审二审认定的事实，和顺公司以物抵债的行为，不是和顺公司所说的股东抽逃出资的说法。 本院认为，洪鹏在成为和顺公司股东之前向陈子立所借的款项系洪鹏的个人债务。涉案合同签订时，和顺公司已负有大量未偿还债务，并因未履行人民法院生效文书确定的义务被列入失信被执行人名单，此时已是股东的洪鹏应知悉公司的经营及财务状况，在此情况下，和顺公司、洪鹏、陈子立三方为了实现陈子立的利益仍协商以和顺公司的房产抵偿洪鹏尚欠陈子立的个人债务，该行为损害了和顺公司合法债权人及正常购房者的合法权益，也影响了社会稳定，存在《中华人民共和国合同法》第52条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，属恶意串通。此处的“第三人”是民法上一个广义的概念，是指某个民事法律关系的权利人、义务人以外与这个民事法律关系存在利害关系的不特定的人，而不是本案的诉讼参加人。陈子立指定陈美华为购房人，陈美华签订合同的行为是为了实现陈子立的利益。陈美华认为本案应遵照第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第17条及最高人民法院第15批指导案例72号的精神处理。本院认为，纪要第17条“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债的协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第52条、第54条规定情形的，对其主张不予支持”的规定已明确了其中的三个适用条件为，一是以房抵债协议的签订者必须是借款的双方当事人，二是已经办理了产权转移手续，三是不属于合同法第52条、第54条规定情形的。本案中的以房抵债协议并不具备这三个条件，本案所指向的借款的当事人是陈子立与洪鹏，而和顺公司并不是借款的当事人，合同签订后仅将合同进行登记备案，并未办理房屋产权转移手续，涉案房产也始终未实际交付陈美华，且存在合同法第52条规定情形的，所以本案中的以房抵债协议不适用纪要第17条的规定；指导案例72号是以不存在《中华人民共和国合同法》第52条情形为基础的，故陈美华认为涉案合同合法有效的观点不能成立。洪鹏认为其是作为和顺公司股东代表公司向陈子立借款，是和顺公司为了缴纳土地款所欠的债务，该辩解与洪鹏作为证人在原审开庭时明确表达“这笔借款股东没有讨论过”、“成为公司股东的时间以工商登记为准”的观点相矛盾，且与事实不符，本案中其既无充分证据否认原审时的证言，又无正当理由拒不到庭参加庭审抗辩及质证，故对洪鹏的辩解不予采纳。陈子立认为涉案合同系双方真实意思表示，不存在恶意串通的辩解，前文已经分析，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，和顺公司、洪鹏、陈子立之间为实现陈子立的债权，经协商后由和顺公司与陈子立指定的购房人陈美华签订的《商品房买卖合同》具备以物抵债的属性，存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，和顺公司认为该合同无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。陈美华认为涉案合同合法有效的观点不能成立，洪鹏、陈子立在答辩期与举证期限内仅提交书面答辩状，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭抗辩及质证的权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，判决如下： 沙县和顺房地产开发有限公司与陈美华于2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费8,009元，由沙县和顺房地产开发有限公司负担4,004.5元,由陈美华负担4,004.5元。陈美华负担的受理费应于本判决生效后15日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  曹家东 审 判 员  吴鸿强 人民陪审员  吴巧兰 二〇二〇年四月二十三日 法官助理李冰倩 书记员黎悦 本判决所依据法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。