广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2030号原告：曾翠萍，女，1982年12月27日出生，汉族，住广州市花都区，被告：胡会忠，女，1980年10月8日出生，汉族，住湖南省湘潭县，被告：曹花，女，1987年4月17日出生，汉族，住湖南省湘潭县，共同委托诉讼代理人：杨丽芳、庾敏华，均为广东裕信律师事务所律师。原告曾翠萍诉被告胡会忠、曹花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告曾翠萍，被告胡会忠、曹花的共同委托诉讼代理人杨丽芳、庾敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾翠萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告腾空位于广州市花都区新华街天贵路58号2栋*房的房屋，并且将广州市花都区新华街天贵路58号2栋*房交还给原告；2、请求法院判令被告曹花协助原告办理解除网签手续；3、请求法院判令二被告按照每月2000元标准支付房屋占用费，自2019年10月30日起计至二被告实际交还房屋之日止，暂计1300元；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：于2015年9月19日，原告与被告胡会忠签订《存量房屋卖合同》，约定原告出售广州市花都区新华街天贵路58号2栋*房给被告胡会忠，价格为92万，税费由被告胡会忠承担。被告胡会忠支付首期以及部分款项后，由于被告胡会忠无购房资格，无法办理过户，由被告胡会忠自2015年10月起代替原告每月供楼。于2019年5月8日，原告根据被告胡会忠的要求，与被告曹花签订《存量房买卖合同》，被告曹花仅作为被告胡会忠购房的挂名人，没有支付任何房款。原告根据被告胡会忠的要求与被告曹花办理了网签手续。于2019年9月2日，经过原告与二被告沟通协商，签订《协议书》，约定:解除原告与二被告签订的两份购房合同，原告补偿二被告的实际出资、利息以及装修款合计85万元，二被告收齐款项后将房屋归还原告。原告依约在2019年9月6日支付定金2万元，于2019年10月29日支付剩余款项83万元。原告支付完毕后，向二被告以及被告胡会忠的丈夫要求返还房屋，遭到拒绝。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告胡会忠、曹花答辩称，请依法驳回原告的诉讼请求，请求判令本案诉讼费由原告承担。理由如下：一、答辩人胡会忠于2015年9月19日在中介公司北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司的促成下就购买广州市花都区新华街天贵路58号2栋*号房屋与原告签订了《存量房买卖合同》。由于暂未办理过户，故原告、答辩人胡会忠沟通胡会忠向原告支付首期款362000元，后由胡会忠负责供该套房（每月4000元的标准打至原告指定的按揭还款账号）。胡会忠先后向原告支付购房款362000元，并在2015年10月开始没有向原告指定的还款账号转账4000元用于原告归还按揭款。答辩人向原告支付的购房款、供楼款、给房屋的装修款、电梯报装的房款已经远远超过85万元，且该房屋价值已经升值至185.48万元，比答辩人胡会忠购买该房屋时价格升值了接近1倍，《协议书》约定的85万元远远低于答辩人的损失。二、涉案房屋至今未办理过户的过错责任一定程度上在于原告，原告应对房屋迟迟未能办理过户承担违约责任。由于原告表示需等其丈夫的刑事案件判下来才可以办理过户。后由于各种原因未能办理过户，为快速办理过户，经原告与胡会忠的沟通下，原告与答辩人曹花、广州市豪亿房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖三方合同》，该合同第十六条：“买卖双方协议如下，买方帮卖方赎契，买方首期房款加是买房每月供楼款加买方帮卖方赎证款，剩下总房款在买卖双方过户当天付清”。原告有协助答辩人曹花办理过户的义务，但由于原告看到房价一直在升值，迟迟未能配合答辩人办理过户，多次失信于两答辩人。涉案房屋至今未办理过户的过错责任一定程度上在于原告，原告应对房屋迟迟未能办理过户承担违约责任。三、《协议书》内容显示公平，并非我方的真实意思表示，属于可撤销合同，请求法院撤销该协议书，要求原告按照《房屋买卖三方合同》办理过户手续，将房屋过户至被答辩人曹花名下或现有政策放松的情况下也可以过户至被答辩人胡会忠名下。《协议书》在订立时显示公平，协议中约定的85万元远低于答辩人的实际损失，属于可撤销的合同，应予以撤销。原告在起草该协议书时也并未向答辩人释明该款项的构成，答辩人对此产生了错误的意思表示，答辩人在事后也立即向原告表明要继续履行《房屋买卖三方合同》，将房屋过户至答辩人曹花名下或现有政策放松的情况下也可以过户至被答辩人胡会忠名下。综上，请法院驳回原告的所有诉讼请求，以维护答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街天贵路58号2栋*房，建筑面积109.1平方米，权属人是曾翠萍，抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行。2015年9月19日，胡会忠（买方）、曾翠萍（卖方）与北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定由买方以92万元的价格向卖方购买涉案房屋。合同第六条约定，甲乙双方一致同意由丙方协助按下述第2项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。……2、银行按揭付款（1）定金：人民币伍万元整，乙方应在签订本合同的当日支付给甲方。（2）甲方应在收到定金后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助乙方申请银行按揭。（3）……乙方应在签订本合同时授权丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年人民币伍拾玖万元整的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（4）甲乙双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方应将首期楼款（不含定金）：人民币贰拾捌万整支付给甲方。第十五条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：经买卖双方协商达成以下协议，买方同意支付壹万元垫资费用用于卖方赎证。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。同日，胡会忠向曾翠萍支付定金5万元。2015年11月30日，曾翠萍收到胡会忠支付的房款28万元。2016年3月11日，曾翠萍前夫邹立锋收到胡会忠支付的房款32000元。胡会忠共计向曾翠萍支付房款362000元。自2015年10月始，胡会忠替曾翠萍支付涉案房屋的按揭贷款至2019年9月，合计还款192000元。胡会忠于2015年10月入住涉案房屋。胡会忠主张其对涉案房屋进行了装修，并为此花费了11万元。胡会忠为此提交了《装饰装修施工合同》、银行转账流水及收据拟证实其主张。因胡会忠不具备购房资格，且曾翠萍前夫邹立锋于2016年10月10日因故被刑事拘留。涉案房屋未能过户至胡会忠名下。故双方经协商，找到具有购房资格的曹花，由曹花与曾翠萍签订房屋买卖合同。2019年5月8日，曾翠萍（卖方）、曹花（买方）与广州市豪亿房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合同》，约定由买方以92万元的价格向卖方购买涉案房屋。合同第四条约定，买卖双方同意以下第1项付款方式：1：一次性付款A：签订本合同时买方须向卖方支付人民币伍拾万元整作为购房定金。B：首期楼款（含定金）人民币伍拾万元整支付时间为第①项：①买方垫资赎契：卖方于签订本合约后三天内须申请提前还贷，银行批准还贷之日三天内买方支付到卖方供楼账号上，此款项仅限于替卖方赎楼，卖方出具首期楼款收据给买方。若买方首期款替卖方赎契金额不足部分由卖方支付。第十六条：三方约定的其他事项（补充条款内容与上述条款不一致的，以补充条款为准）买卖双方协议如下：买方替卖方赎契，买方首期房款加买方每月供楼款，加买方帮卖方赎证款后，剩余总房款在买卖双方过户当日付清。该第十六条约定系手写。双方随后为上述合同办理网签手续。此后，涉案房屋因故仍未能过户至曹花名下。双方对于因何故未能过户各执一词。曾翠萍陈述，因胡会忠和曹花未能按照合同约定替其赎证，故涉案房屋未能过户至曹花名下。胡会忠及曹花陈述，因曾翠萍陈述其丈夫无法过户，且怕房子查封，故未能过户。2019年9月2日，曾翠萍（甲方）、胡会忠（乙方）与曹花（丙方）签订《协议书》，内容为：甲乙丙三方自愿协商，解除甲方与乙方的房屋买卖合同，解除甲方与丙方房屋买卖合同（此份合同是乙方没有购房资格，借用丙方名义重新与甲方签署），上述两份合同房屋位于花都××××房。甲方银行转账85万元（捌拾伍万元整）给乙方，乙方收齐款后将房子归还给甲方。甲方在签订合同后7日内付2万元（贰万元整）定金给乙方，余款83万元（捌拾叁万元整）于在签订合同后3个月内（2019年12月1日）付清。甲方未能在规定时间内付清定金或者尾款的，定金不予退还，则乙方在2019年12月31日前，将房屋所拖欠的贷款余款全部付清。在乙方付清后，甲方把房屋过户给丙方。本协议书一式三份，签字生效，各执一份。曾翠萍于2019年9月6日向胡会忠中国工商银行账户转账2万元，于2019年10月29日向胡会忠中国工商银行账户转账83万元。曾翠萍共计向胡会忠支付85万元。胡会忠主张涉案房屋现在比起其签订合同时，已经升值一倍，故上述协议书显失公平，应予撤销。曾翠萍曾与胡会忠协商，让胡会忠搬离涉案房屋。曾翠萍通过微信于2019年12月5日催促胡会忠搬离涉案房屋，胡会忠表示可以在2019年12月15日之前搬离。曾翠萍于2019年12月17日再次催促胡会忠搬离涉案房屋，胡会忠表示要三个月。胡会忠至今仍未搬离涉案房屋。另查明，曾翠萍与邹立锋的婚姻关系于2019年9月30日解除。涉案房屋现由胡会忠及其家人占有使用。经本院询问，曾翠萍表示不申请对涉案房屋的租金进行评估。本院认为：胡会忠与曾翠萍签订的《存量房买卖合同》、曹花与曾翠萍签订的《房屋买卖三方合同》及胡会忠、曹花与曾翠萍签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。胡会忠与曾翠萍之间的《存量房买卖合同》签订于2015年9月19日，胡会忠自认其当时并不具备购房资格。若胡会忠具备购房资格，涉案房屋当时就可过户至其名下。此后，经双方协商，找到具备购房资格的曹花，由曹花与曾翠萍于2019年5月8日签订《房屋买卖三方合同》，约定仍以原价92万元将涉案房屋售予曹花。且该合同中已明确约定了由卖方垫资赎契，而该约定系手写，应为各方对赎契部分进行的特别约定。故胡会忠主张由买方赎契，本院不予采信。对于曾翠萍关于涉案房屋因卖方未能按时赎契，未能过户的陈述，本院予以采信。胡会忠主张涉案《协议书》显失公平，但其作为具备完全行为能力的民事主体，其签订该《协议书》时应清楚知悉该协议书的内容，并对于签订该《协议书》的后果有明确认知。双方协商曾翠萍向胡会忠支付85万元。而胡会忠向曾翠萍支付了购房款362000元，替曾翠萍偿还购房贷款192000元，共计554000元。两者相差296000元，该部分差额证明曾翠萍向胡会忠支付的款项中已经包含了对于胡会忠的补偿部分。且从各方之间签订合同及履行的情况来看，该《协议书》正是各方当事人的真实意思表示，胡会忠主张涉案《协议书》显失公平，应予撤销，本院不予采纳。胡会忠、曹花与曾翠萍签订的《协议书》中已明确约定了胡会忠与曾翠萍签订的《存量房买卖合同》及曹花与曾翠萍签订的《房屋买卖三方合同》已解除。且曾翠萍已按照协议书的约定，向胡会忠足额支付85万元。曾翠萍作为涉案房屋的权属人，其要求胡会忠腾空并交还涉案房屋，合法有据，本院予以支持。曾翠萍与曹花之间的房屋买卖合同关系已解除，曾翠萍要求曹花协助其办理解除网签手续，本院予以支持。至于占有使用费，因曾翠萍于2019年12月5日催促胡会忠搬离涉案房屋时，胡会忠表示会于2019年12月15日搬离。曾翠萍对此未提出异议，应视为同意胡会忠的意见。故胡会忠最迟应于2019年12月15日搬离涉案房屋。曾翠萍要求胡会忠自2019年12月16日起向其支付占有使用费，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。因曾翠萍不对涉案房屋的租金申请鉴定，本院酌定，占有使用费按照广州市房地产租赁管理所2020年2月18日公布的2019年广州市房屋租金参考价标准计算。根据该标准，天贵路的楼梯楼租金参考价为每月每平方米7元，涉案房屋建筑面积为109.1平方米，则涉案房屋每月占有使用费为763.7元。曾翠萍要求胡会忠按照每月763.7元的标准向其支付占有使用费至搬离之日止，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。曹花并非涉案房屋的实际占有使用人，曾翠萍要求曹花搬离涉案房屋及支付占有使用费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡会忠于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并向原告曾翠萍返还位于广州市花都区新华街天贵路58号2栋*房；二、被告曹花于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告曾翠萍办理解除双方于2019年5月8日签订《房屋买卖三方合同》的网签手续；三、被告胡会忠于本判决发生法律效力之日起十五日内原告曾翠萍支付占有使用费（占有使用费以每月763.7元为标准，自2019年12月16日计至被告胡会忠搬离之日止）；四、驳回原告曾翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6500元，由原告曾翠萍负担50元，由被告胡会忠负担6450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年四月三日书记员  利文智