广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4935号原告：叶必左，男，1980年8月6日出生，住浙江省青田县，委托诉讼代理人：罗红苑，广州金鹏（花都）律师事务所律师。被告：广州鸿枫景物业管理有限公司,住所地广州市白云区机场路****,统一社会信用代码91440111MA59DJNG4U。法定代表人：刘文色，任总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市鸿福物业管理有限公司，住所地广州市花，住所地广州市花都区九潭南路**之**码91440101MA5CMJ5B00。法定代表人：李新强。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。第三人：广州君盈物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街新，住所地广州市花都区新华街新都大道****109商铺1016777754141。法定代表人：陈国锐。第三人：广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社，住所地广州市花都区公益村，粤，住所地广州市花都区公益村，粤农集字第**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：徐志勇。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务工作者。原告叶必左与被告广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月10日公开开庭进行审理。原告于2019年9月10日向本院申请追加广州市鸿福物业管理有限公司（以下简称鸿福公司）作为被告，被告鸿枫景公司向本院申请追加广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社（以下简称茶元经济社）、广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）、鸿福公司作为本案第三人，本院依申请追加鸿福公司为本案被告及反诉第三人，追加茶元经济社、君盈公司为本案第三人，并于2019年11月29日再次公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人罗红苑、被告鸿枫景公司的委托诉讼代理人赵倩倩到庭参加两次诉讼，被告鸿福公司的委托诉讼代理人杜健君、第三人茶元经济社的委托诉讼代理人卢伟灿到庭参加第二次诉讼。第三人君盈公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2018年6月8日签订的《商铺租赁合同》以及《物业管理服务协议》无效；2.判令被告退还原告合同租金16930元、租金保证金50790元、工程分摊费16930元及装修押金7000元、消防改造费12000元及自占用之日起至还清之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2018年6月28日起暂时计付起诉日2019年4月23日止为4161元、2018年11月9日计至起诉日止为515元），合计108326元；3.判令被告赔偿原告误工损失51030元及装修损失162000元，合计213030元；4.本案诉讼费由被告承担。原告于2019年9月16日增加一项诉讼请求为：被告鸿福公司对上述二、三项诉讼请求承担连带清偿责任。同时原告变更第四项诉讼请求为：被告将其承租自广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社所有的位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场约30000平方米的商铺对外招商运营并负责商场日常管理服务。原告于2018年6月通过被告的招商广告以及信赖相关招商人员的口头承诺与宣传，于2018年6月8日与被告签订了《商铺租赁合同》以及《物业管理服务协议》共两份。《商铺租赁合同》约定：被告将座落于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场4层4A011号商铺租赁给原告使用，该商铺建筑面积158平方米，租期为60个月。原告在签订本合同时，须向被告交纳首月租金及管理费16930元，租赁保证金50790元，通知进场装修应收取装修押金7000元。原告于2018年6月28日向被告交纳合同租金16930元、租金保证金50790元、工程分摊费16930元，于2018年9月8日交纳装修押金7000元，2018年11月9日交消防改造费12000元，共计103650元。合同签订后，被告于2018年8月通知原告可以进场装修商铺，原告于2018年8月26日进场，至2018年10月10日将4A011商铺装修完毕，装修总花费为162000元。原告装修好商铺后，被告一直以各种借口拖延开业时间，原告后期打听到好名显花城广场商铺消防原来并未取得消防机构的合格意见书，商场根本不能投入使用，2018年6月份，该商场的改建消防才过关，但是二次消防一直都没有通过。被告自与原告签订《商铺租赁合同》开始，三番四次地承诺商场开业时间，却一次又一次地以各种理由推迟、搪塞，使原告陷入被告的一次又一次的谎言中，被迫一次次地等待，导致原告损失不断扩大。时至今日起诉，已经过去快一年时间，好名显花城广场依然没有正式开业时间。近期，经原告查证，被告对外出租的花城广场物业其实一直以来都未取得相关报建手续，属于违法建筑，这对于依赖承租商铺经营餐饮小本生意维持生计的原告来说，无疑是沉重的打击！原告认为被告不仅违背合同法规定的诚实信用原则，隐瞒出租标的物尚未通过消防验收合格而禁止投入使用、花城广场属于违章建筑的事实，与原告违法签订完全不受法律保护的《商铺租赁合同》，并多次承诺开业时间而无法实现，不仅无法开业，被告还在改建消防、二次消防均没有通过的情况下，通知原告进场装修，造成原告花费162000元装修后至今无法开业，这对于小本经营的原告来说是一笔巨大的经济损失，而且在签订合同后，原告夫妻俩基于对商场的依赖，一直在等待商场开业无果，10个月时间里无任何收入，产生较大的误工损失，应当由被告赔偿。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于此，根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告方作为出租物业方，明知该出租物业属于违章建筑而对外出租盈利，并隐瞒该事实，且在原告等待开业的过程中，以各种借口和理由拖延时间，隐瞒商户消防未过关不能开业经营之事实，收取原告方的各种费用，造成原告方等待至今仍无法正式开业，无法实现合同目的，继续履行合同也不能得到法律的保护，为了防止今后风险的发生及损失继续扩大，请求法院认定双方之间签订的《商铺租赁合同》及物业服务协议无效，判令被告承担返还已收取费用和赔偿损失的责任。为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鸿枫景公司辩称：第一，关于涉案租赁合同的效力，被告已申请追加广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社、广州君盈物业管理有限公司、广州市鸿福物业管理有限公司为本案第三人，因本案商铺权属为茶园经济社，其建设时承租给原告时或本次庭审是否取得报建规划许可证需第三人查明，茶元经济合作社将好名显花城广场承租给广州君盈管理有限公司，其又转租给我方，双方合同约定若因合同产生损失，将由其承担损失，即使合同认定无效，我方可向君盈公司追讨损失，在2019年3月30日，我方与鸿福公司签订转让协议，至此，原被告的商业租赁合同尚未解除，且鸿福公司承诺无条件接收现有商铺，包括原告继续承租涉案商铺，即商铺租赁合同现由鸿福公司实际享有出租权和管理权。后续相关责任义务由鸿福公司承担，与被告无关。第二，原告未按租赁合同要求委托具有资质条件的施工单位进行装修，且未按原告向被告报备的装修时间（2018年10月10日），也未按被告通知的开业时间2019年1月24日进行开业，严重违反商铺租赁合同，故原告的诉请金额被告均有权没收不予退还。但至原告进场至2019年3月31日被告转让涉案场所，被告均为原告提供了物业管理，且管理有效。第三，被告将涉案租赁业转让给鸿福公司，鸿福公司承诺继续履行与原告的合同，原告已经装修完毕，随时可以继续营业，合同可以继续履行，但这与鸿福公司有关，与我方无关。原告主张的误工装修损失应由原告自行承担。被告鸿福公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、根据合同的相对性，涉案合同是鸿枫景签订的，他们之间所发生的纠纷与鸿福无关。2、原告与鸿枫景公司签订涉案合同，原告基于信赖鸿枫景公司，所以对承租的场地进行装修，而并非基于对鸿福公司的信赖而履行合同，原告因其信赖利益受损而提起相应的主张，其对象应当是鸿枫景公司。3、原告投入装修的时间是2018年，其主张投入的损失在当时已经发生，而这时侯鸿福公司与涉案场地与鸿枫景公司之前并不存在任何关系。4、鸿福与原告并没有签订任何租赁合同，根据转让合同第三条第二款约定，鸿枫景公司有协助将商铺租赁合同权利义务转让给鸿福公司的义务，但由于鸿枫景公司并没有履行该项义务，到目前为止，鸿枫景公司、原告、鸿福公司之间并没有签署任何租赁合同或者权利义务转让合同。因此，鸿福公司无需对原告所主张的债承担责任。5、转让合同第五条约定，2019年4月1日之前，鸿枫景公司与商户之间发生的纠纷，由其自行处理，与鸿福公司无关。6、鸿枫景公司与鸿福签订转让合同，并且转让合同是有相应对价的，而对价中就已经包含了鸿枫景公司处理2019年4月1日之前与其商户、供应商、劳动者之间的关系所产生的债权债务。因此鸿福公司物业无需对鸿枫景公司与原告之间的债权债务承担任何责任。7、鸿福公司并未收取原告支付的任何款项，而原告在2019年4月1日之后也并未对涉案场地进行任何投入，鸿福公司并未获得任何利益，所有鸿福公司无需对原告主张的债权债务承担任何责任。8、虽然原告并没有与鸿福公司签订租赁合同，但是实际上涉案的场地从2019年4月1日至原告撤离场地之日，原告一直占用使用涉案场地，其应当承担该段时间占用场地的费用。第三人茶元经济社陈述：我方认为涉案的店铺虽然是第三人所有，本案的起因是由于被告在经营过程中所产生的问题，与第三人不存在任何关系，所以我方请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人君盈公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场4层4A011商铺，所在土地权属于茶元经济社，土地为集体土地所有权。本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案商铺的规划报建情况，该局回复：经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。2018年6月8日，原告作为乙方与被告鸿枫景公司作为甲方签订一份《商铺租赁合同》，约定被告鸿枫景公司将涉案商铺租赁给原告使用，店铺名称是鲍汁石锅排骨饭，租赁期限为60个月，自2018年7月1日至2023年6月30日止，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为16930元，甲方试营业至甲方开业前的租金为5530元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为17946元，租金保证金50790元，每月租金中包括物业管理费，原告应于每月25日前（含25日）主动向被告鸿枫景公司缴交次月租金，原告逾期缴纳租金，逾期每天须支付月租金总额1%的违约金给被告鸿枫景公司，原告需每月25日前（含25日）缴交物业管理费230元，水电收费按计量表具实计收，水费6元/吨，电费1.3元/度，公共事业费用（如：中央空调电费、公共照明、公共用水等），由全体商户按面积分摊，装修押金7000元。合同第八条违约责任第2点约定：在租赁期内，乙方不得擅自单方解除合同或中途退出该商铺，否则甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金及已交的一切费用，同时乙方须按甲方剩余租期可收取的租金总额30%向甲方支付违约金，且乙方所投入的固定装修、设施、设备归甲方所有，甲方不予以补偿。原告与被告鸿枫景公司签订《好名显花城广场物业管理服务协议》。2018年3月28日，原告向被告鸿枫景公司缴纳租金16930元、租金押金50790元、工程分摊费16930元。2018年9月8日，原告向被告鸿枫景公司缴纳装修押金7000元。2018年11月9日，原告向被告鸿枫景公司缴纳消防改造费12000元。原告提交一份其与广州仲昆装饰有限公司签订的《装饰工程合同书》、其向广州仲昆装饰有限公司支付装修款162000元的收据、照片两张，拟证明原告对涉案商铺进行装修。被告鸿枫景公司、鸿福公司、第三人茶元经济社对上述证据不予确认。原告向本院提交一份《好名显花城广场致商户通知函》复印件及微信聊天记录截图3张，拟证明被告鸿枫景公司多次承诺开业时间未能实现。被告鸿枫景公司对上述通知函复印件不予认可，并说明：对好名显广场开业问题，被告鸿枫景公司自2016年12月从君盈公司承租后，其进行升级改造管理，并在2017年完成整体改造，并引入博纳影院，盒马鲜生、海底捞等知名商户进场，截止被告鸿枫景公司转租给鸿福公司，商户已经约40多家，但是知名商户开业是在2018年开业，被告鸿枫景公司已经在2018年9月21日举行开业仪式，并不是陆续开业的过程，且基本属于原告的小商铺基本按照知名商铺的开业时间，在2018年上半年消费者已经可以进入涉案广场消费，但部分商铺确实存在拒不开业的情况。被告鸿枫景公司对微信聊天记录截图认为：其依据合同的规定要求原告于2019年1月24日开业，但原告拒不开业，但同时又占用涉案商铺至被告鸿枫景公司转让给鸿福公司，2019年4月1日后的租赁合同的权利义务由鸿福公司承担，与被告鸿枫景公司无关。被告鸿福公司、第三人茶元经济社对上述证据均不予确认。原告提交其于2019年9月11日向鸿福公司寄送的《撤场通知书》，通知其已于2019年3月撤场不再承租，请鸿福公司收到该通知之日起三日内联系原告办理交接手续。被告鸿枫景公司认为其已于2019年3月30日向原告提出撤场，原告提出撤场与其无关。鸿福公司认为与本案无关。茶元经济社对此不予认可。被告鸿枫景公司提交其工作人员与原告丈夫的微信聊天记录截图复印件3张，拟证明被告已通知原告2019年1月24日开业，被告实际使用涉案商铺。原告对此证据的真实性予以认可，但认为从该聊天记录并不能反映在2019年1月份营业。2019年1月左右，原告装修完毕，但没有开业。之后原告与鸿枫景公司没有交接。关于装修及开业时间，原告陈述：原告根据被告鸿枫景公司通知进场装修，但装修过程比较曲折，因为被告在消防方面未过关以及其他问题，商铺到2019年1月才基本收尾，被告没有依照合同约定履行开业的承诺，导致我方无法正常营业，其装修完毕收到被告鸿枫景公司通知是试营业，周边只有几个商铺开业，原告开业也没有用，原告在2019年1月24日没有开业。被告鸿枫景公司陈述：签订合同后，被告鸿枫景公司陈述：被告通知原告进场装修，原告报备装修期限为45天，但被告发现原告报备的装修公司根本不存在，并向原告要求提供餐饮行业装修的贰级资质，但原告一直未提供，违反了报备时间，直到2019年1月才装修完毕，原告也未通知被告进行验收，被告通知原告在2019年1月24日开业，原告也确认收到开业通知，但原告拒不开业，直到2019年3月31日被告将涉案商铺转让给鸿福公司。关于消防问题，原告陈述：其装修时最大的问题就是消防问题，二次消防没有通过，其交了消防改造费，约定由被告收取消防改造费统一办理，消防改造费没有在合同中约定，是施工中鸿枫景公司向我方收取的。被告鸿枫景公司陈述：一次消防已经通过，二次消防义务在商户自己，被告没有义务去办理。诉讼中，原告确认：其与鸿枫景公司之间的合同没有书面约定商场开业时间为原告履行合同的必要条件，但合同第二条第5点租金中有写开业，第六条也有提到开业，被告鸿枫景公司工作人员口头说过开业前是免租的。2019年3月30日，被告鸿枫景公司作为甲方（转让方）、被告鸿福公司作为乙方（受让方）、第三人君盈公司作为丙方（出租方）签订一份《转让协议》，约定甲方与丙方同意即日解除《租赁合同书》，乙方接管租赁物业并向甲方支付转让费，甲乙丙三方确认并认可甲方与全部家商户签订了租赁合同，甲方全力配合将商户租赁合同的权利和义务转给乙方（包括但不限于促成乙方与商户重新签订租赁合同或三方转让协议等），在商户租赁合同的权利和义务转让给乙方的同时，甲方应将签约商户的租赁保证金（或押金）转交给乙方，乙方应配合向商户确认收到了租赁保证金（或押金）。该《转让协议》第五条债权、债务的承担约定：交接日之前（含交接日）基于承租租赁物业所产生的债权债务（包括但不限于与商户纠纷、供应商欠款、装修欠款、劳动劳务关系债务）均与乙方无关，由甲方自行负责承担及处理。交接日之后基于承租租赁物业所产生的债权债务由乙方自行负责承担及处理。2019年7月9日，原告向被告鸿福公司出具《腾空通知书》并邮寄给被告鸿福公司，称：其租赁的涉案商铺已于2019年4月1日腾空，该商铺不再租赁，并已向法院提起诉讼，因商场保安阻止拆卸，今天正式通知本人放弃店内现场遗留物品的所有权。被告鸿福公司认为涉案商铺没有办理交接，仍在原告占用中。诉讼中，原告对其诉讼请求不申请评估，认为：因涉案商铺被被告鸿福公司拆除了，店铺内的物品也不知所踪。诉讼中，原告对其诉讼请求中的误工费的依据为根据统计局发布的餐饮行业收入参考，对装修损失的依据为实际支出的装修费。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此原告与被告鸿枫景公司之间签订的《商铺租赁合同》中有关租赁关系的条款无效。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告与被告鸿枫景公司之间的《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》属于物业管理法律关系，故对原告主张《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》无效的诉讼请求本院不予处理，双方可以物业管理合同关系另行主张。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，双方在签订合同时均具有审慎义务，对此后果均应承担相应责任，根据合同相对性原则，《商铺租赁合同》签订双方为原告与被告鸿枫景公司，收取款项为被告鸿枫景公司，被告鸿枫景公司也未提交其收取工程分摊费及消防改造费的合法依据，因此，原告主张被告鸿枫景公司向其退还租金保证金50790元、工程分摊费16930元、消防改造费12000元及装修押金7000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对原告主张利息的诉讼请求，因考虑过错分摊，本院不予支持。原告确实使用涉案商铺，且其确认被告鸿枫景公司通知其于2019年1月24日开业，原告认为只有几个商户开业，其开业没有意义，虽然双方的《商铺租赁合同》中关于租赁条款无效，但其中也未约定被告鸿枫景公司举行开业仪式系被告鸿枫景公司的义务或合同成立履行的必要条件，因此原告对其使用涉案商铺期间的占有使用费负有支付义务。故原告主张被告鸿枫景公司向其返还租金16930元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，原告与被告鸿枫景公司对此均存在过错，对装修损失各承担50%的责任。原告与被告鸿枫景公司均确认原告于2019年1月装修完毕，原告提交了其与广州仲昆装饰有限公司签订的《装饰工程合同书》及收据，被告鸿枫景公司未提交相反证据予以反驳，因此原告主张被告鸿枫景公司向其赔偿装修损失81000元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。至于原告主张其误工损失51030元，首先，涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，原告与被告鸿枫景公司对此均存在过错；其次，原告的经营行为受市场、行业竞争等各种复杂因素影响，并非是确定产生的直接损失，合同缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失，原告可获得的经营收入并不属于信赖利益的直接损失，综上，原告主张被告鸿枫景公司向其赔偿误工损失51030元的诉讼请求，没有充分理据，本院不予支持。因被告鸿福公司并非《商铺租赁合同》的合同相对方，也未收取相应款项，故对原告主张被告鸿福公司对被告鸿枫景公司承担的责任承担连带责任的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告叶必左与被告广州鸿枫景物业管理有限公司于2018年6月8日签订的《商铺租赁合同》中有关商铺租赁条款无效；二、被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶必左返还租金保证金50790元、工程分摊费16930元、消防改造费12000元及装修押金7000元；三、被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶必左赔偿装修费81000元；四、驳回原告叶必左的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17847.04元，由原告叶必左负担8732.61元，由被告广州鸿枫景物业管理有限公司负担9114.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  曾雪云二〇二〇年四月二十七日书 记 员  彭小容陈晓敏