福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0923民初99号 原告：吴盛香，女，1970年11月3日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：张焕旺，男，1952年6月5日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 被告：屏南县城乡房地产开发公司，住所地屏南县古峰镇达顺路河滨小区一巷九弄8号一单元702室，统一社会信用代码91350923157661990P。 法定代表人：包明强，经理。 委托诉讼代理人：陈清群，福建国富律师事务所律师。 原告吴盛香与被告屏南县城乡房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴盛香的委托诉讼代理人张焕旺、被告屏南县城乡房地产开发公司的委托诉讼代理人陈清群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令屏南县城乡房地产开发公司支付自2017年1月1日起至2018年5月4日止的逾期办证违约金35010元。事实与理由：2015年5月14日，吴盛香与屏南县城乡房地产开发公司签订《商品房买卖合同（现售）》一份。合同约定：屏南县城乡房地产开发公司将其开发的位于屏南县出售给吴盛香。商品房用途为住宅，建筑面积86.26平方米，单价为每平方米4150元，总价款为357979元，付款方式及期限约定为吴盛香应当在2015年5月31日前支付首期房价款200979元，余款157000元向中国建设银行股份有限公司屏南支行申请贷款支付（见第七条）。商品房交付条件和交付时间约定为2015年12月31日前屏南县城乡房地产开发公司向吴盛香交付符合条件的商品房，采用书面送达交房通知方式，未收到书面通知的以合同约定交付日期为办理交付手续的时间（见第十二条）。房屋登记约定为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因屏南县城乡房地产开发公司原因导致吴盛香未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书。买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（见第十七条）。吴盛香分别于2015年5月18日支付了200979元、2015年7月23日支付157000元，付清了全部房价款，并在2015年6月25日支付屏南县城乡房地产开发公司被告房屋可能性转移契税3579.9元及住宅专项维修资金。吴盛香在2014年12月收房装修入住。屏南县民政局门牌证确定吴盛香涉案商品房住址门牌号为屏南县，吴盛香于2018年5月4日取的房屋所有权证书。综上，吴盛香认为，本案《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。吴盛香已经全部履行了合同义务，支付了全部购房款。然屏南县城乡房地产开发公司在交付房屋后，未按约向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续，应按照双方合同约定及法律规定承担违约金。双方签订的《房屋买卖合同》对延迟办理产权登记违约金标准为：以全部房价款为基数，按日万分之二计算支付。因此，屏南县城乡房地产开发公司应承担的迟延办理产权登记违约金为自2017年1月1日起至办证之日及2018年5月4日止的逾期办证无违约金为35010元（357979元×0.02%×489天）止以全部购房款357979元为基数按日万分之二计算的逾期办证违约金。 被告辩称，首先，原告所述与事实严重不符，原告与被告之间签订合同的房屋总价款是359888元。原告分别于2015年5月18日交房款200979元，2015年7月13日缴纳购房款157000元，2018年4月23日交房款1909元，原告是在2018年4月23日才交清全部购房款。二、被告不存在违约的情况，根据双方约定，原、被告应当共同向登记机构申请办理产权证，被告仅有协助办证的义务，并不是由其单独办理，且被告在2015年6月25日前就已经按合同约定将该商品房的所有权转移至原告的名下，房屋所有权证号是屏房权证古峰字××号，该房权证号恰好说明被告在2016年就已经为原告办理房屋所有权证。根据物权法的规定，不动产的转移登记应当以不动产中心的登记为准，而非原告所述的将证书交付。被告在2016年就已经将房屋所有权登记至原告名下，因此，被告不存在违约的情况。三、2016年因政策调整，国家将两证合一，因此对办理不动产权证必然存在一定的影响，导致房屋不动产权证无法及时办理属于不可抗力的因素，被告不需承担违约责任。四、2018年4月23日，原告交付剩余购房款后，被告就于2018年4月26日协助原告办理不动产权证，不动产权证号为闽（2018）屏南县不动产权第××号，被告仅在原告交付全部房款三日后就协助原告办理了不动产权证，同样证明被告不存在违约的情况。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同（现售）》、销售不动产统一发票、税收完税证明、专项维修资金缴存凭证、不动产权证书等，上述证据经审查本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：2015年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》，被告将屏南县古峰镇达顺新村河滨路一弄九号504室出售给原告。合同约定建筑面积是86.26平方米，实际面积是86.72平方米；单价是每平方米4150元，合同约定房款357979元，实际房款359888元。上述合同第十二条（一）约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”，上述合同“第十七条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”。原告于2015年5月18日交付的首付款是200979元，2015年7月23日交付余款157000元。2015年6月25日支付屏南县城乡房地产开发公司房屋可能性转移契税3579.9元，住宅专项维修资金4313元。原告于2018年4月23日交付剩余房款1909元。 争议焦点：被告是否应当承担逾期办证的违约金35010元？ 原告提交证据一商品房买卖合同，证明1.商品房买卖合同约定原、被告双方的权利及义务；2.违约责任，房屋登记约定为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书。买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（见第十七条），原告已经按照合同约定履行了付款义务，但是被告没有按照约定为原告办理房屋所有权证书，原告应承担违约责任；证据二销售不动产统一发票两张，证明吴盛香分别于2015年5月18日支付了200979元、2015年7月23日支付157000元，付清了全部房价款；证据三税收完税证明，证明吴盛香于2015年6月25日支付被告房屋可能性转移契税3579.79元；证据四收据，证明吴盛香支付住宅专项维修资金4313元；证据五不动产权证书，证明涉案房产登记日期为2018年5月4日，房屋所有权为原告所有。 被告认为，对证据一的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，该证据证明办理产权证应当由双方共同办理。本案原告起诉要求被告承担违约责任是依据商品房买卖合同第十七条，根据买卖合同中专业术语解释第七条：房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，第八条：所有权转移登记是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。根据物权法的约定，不动产物权的转移是以不动产登记机构的登记为准，而非原告所述的交付产权证书。该产权证的办理是2018年4月26日，而原告于2018年5月4日取房产证，若原告迟迟不领取产权证书，那被告岂不是要承担无限的责任，所以原告的请求是不合理的。对证据二的三性没有异议，但是该房屋的总价款是359888元，剩余的房款1909元，原告是在2018年4月23日才付清的。对证据三、四的三性均没有异议，恰恰证明2015年6月25日被告就已经履行将房屋过户登记给原告的义务。对于证据五不动产权证的三性没有异议，根据不动产权证附记中的第一点明确房屋实际面积为86.72平方米，而不是86.26平方米。原房屋所有权证号是屏房权证古峰字××号，该房权证号恰好说明被告在2016年就已经为原告办理房屋所有权证，证明被告不存在违约的情况。2015年6月25日前就已经报备完毕了，原告提交的权属转移涉税证明就能够体现。 原告认为，原告对被告所述的房产登记就是证件已经交付的意见持不同意见，被告应交付的是所有权证书而不是登记表，登记只是取得房屋所有权证书的一个步骤。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被告没有协助原告取得房产证书，应当承担违约责任，履行支付违约金的义务。 被告提交一份屏南县不动产登记中心的函件，在上次庭审的时候是法院依职权向不动产中心调取的材料，说明确实在2016年因国家政策调整，房屋所有权证及国有土地使用权证两证合一为不动产权证，办理该不动产权证需原被告双方共同申请，在材料齐全的情况下才可办理不动产权证。因为新政策的影响，确实会导致不动产权证无法及时办理。 原告认为，被告将延迟办证的责任归咎于政府两证合一没有法律依据，政府是为了方便群众将两证合一，变复杂为简单，提高办证效率。被告将未按合同约定交付产权证书的责任推给政府是不公平的。对该函的真实性没有异议。 被告认为，根据原告的意见，该政策确实是为了方便群众，但同时新政策的执行也需要时间，同样证明办理不动产权证需要双方的协助才能办理。 被告提交证据一催款通知书，证明被告2016年8月9日向原告催缴剩余房款，已经履行了告知及协助义务，被告不存在违约情况，是原告未及时全额交付房款导致无法办证；证据二收款票据三张，证明因原告交付总房款359888元，原告是在2018年4月23日才付清房款；证据三不动产权证，根据不动产权证附记中的第一点明确房屋实际面积为86.72平方米，而不是86.26平方米。原房屋所有权证号是屏房权证古峰字××号，该房权证号恰好说明被告在2016年就已经为原告办理房屋所有权证，且在原告交付完全房款后三天内就办理了不动产权证。 原告认为，对催款通知书的三性没有异议，对其待证的内容有异议，被告不能因为原告没有及时补交剩余购房款1909元来抗辩其不能及时交付产权证的原因。合同的面积与实际面积误差可以在万分之三以内，被告不能以该证据抗辩其应当在合同约定的时间内协助原告办理产权证的事实。本起系列案件中陆万德、陈进财等人的案件已经判决，他们的实际购房面积并没有超出合同面积，产权证也是在2018年5月之后才交付。在该系列案件中，其他人在交足购房款的情况下也没有及时办理不动产权证。对销售发票的三性没有异议。最后一笔购房款1909元没有及时交，不能作为被告逾期办证的抗辩理由。 被告认为，办理不动产权证，必须手续齐全，必须交清86.72平方米的房款之后才能办理不动产权证。原告确实是在2018年4月23日才交付剩余房款，缴款通知书证明了吴盛香没有交足购房款的情况下是无法办理不动产权证的。本案确实是系列案件，但每个案件均有其特殊性。没有对比性。 本院认为，原告提供证据一至五，被告对其真实性、合法性没有异议。本院对原告提交的证据一至五真实性、合法性予以认定。被告提供的屏南县不动产登记中心作出屏不动产函［2018］3号的复函，原告对其真实性、合法性没有异议，本院对真实性、合法性予以认定。但不能证明因为新政策的影响，确实会导致不动产权证无法及时办理。被告提供的证据一催款通知书，原告对其真实性、合法性没有异议，本院对真实性、合法性予以认定。被告提供的证据二收款票据三张（其中二张与原告证据二同）、证据三不动产权证（同原告证据五）上述证据除了可以证明本案无争议事实外，还可以证明以下事实：坐落于屏南县年办理房产登记，房屋所有权证号：屏房权证古峰字第××号（已注销），2018年4月26日在不动产登记中心办理了土地分户手续。不动产权证号为闽（2018）屏南县不动产权第××号（权利人吴盛香）。 综上所述，本院认为，原告吴盛香与被告屏南县城乡房地产开发公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”。本案《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，”，根据上述法律规定，因此应认定本案商品房买卖合同约定商品房取得房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书，即现为不动产权证）的期限为该商品房交付之日起365日内。本案从房屋交付使用至2017年1月1日，已超过365日办证约定期限，原告请求从2017年1月1日起计算逾期办证的违约金本院予以支持。本案双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人被告承担协助办证义务，即，被告在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即，从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。由于被告未能证明何时完成报送资料义务，应认定不动产登记机关能够办理分户手续时（2018年4月26日）为被告完成报送资料义务。则违约天数为481日，逾期办证违约金可计算为357979元×0.02%/日×481日=34438（取整），本院予以支持。被告认为2016年因政策调整，国家将两证合一，因此对办理不动产权证必然存在一定的影响，导致房屋不动产权证无法及时办理属于不可抗力的因素，被告不需承担违约责任。被告对此提出的抗辩意见，理由依据不足，本院不予采纳；被告认为原告是在2018年4月23日才交剩余购房款1909元，被告仅在原告交付全部房款三日后就协助原告办理了不动产权证，被告不存在违约。对此本院认为，原告逾期交购房款1909元，被告可以根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（现售）》约定主张原告承担逾期付款的违约责任，即支付相应的违约金，被告以此抗辩其办证不存在违约，理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告屏南县城乡房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴盛香支付逾期办证违约金34438元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，减半收取为337.50元，由原告吴盛香负担17.50元，被告屏南县城乡房地产开发公司负担320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判员  苏枝贵 二〇二〇年四月二十七日 书记员  蔡芳莲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。