重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初8645号原告：方勤，女，1971年10月26日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被告：重庆市新视野房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区桥南高山湾居委二组，统一社会信用代码915001026733838192。法定代表人：钟显文，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈康，男，1965年7月17日出生，汉族，该公司综合部部长，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：聂新联，男，1960年4月20日出生，汉族，该公司副总经理，住重庆市涪陵区。原告方勤与被告重庆市新视野房地产开发有限公司（以下简称新视野公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方勤和被告新视野公司的委托诉讼代理人陈康（特别代理）、聂新联到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方勤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年7月23日签订的《松涧明月内部优惠售房协议》和2012年8月30日签订了《松涧明月内部优惠售房补充协议》；2.判令被告返还原告已付购房款157600元，并支付原告以此款为基数自2011年7月23日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.判令被告赔偿原告房屋增值损失157600元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年7月23日，原、被告签订《松涧明月内部优惠售房协议》，原告按被告要求支付了第一笔购房款。次年，新房修建未达预期，被告暂缓收取第二笔房款，并承诺按房屋总价再优惠10%，双方又于2012年8月30日签订了《松涧明月内部优惠售房补充协议》，这一缓就是八年。由于被告在合同签订后既不交付房屋，也不退还购房款，导致原告错失另行购房良机，期间房价飞涨，被告应当赔偿原告房屋增值损失。请人民法院支持原告的诉讼请求。被告新视野公司答辩称：被告同意解除原、被告双方签订的售房协议和补充协，同意退还原告已付购房款157600元。原、被告双方在合同中约定利息冲抵房款，被告不应支付原告利息。原告无证据证明被告给原告造成了房屋增值损失，被告不应赔偿原告主张的该项损失。请人民法院驳回原告要求被告支付利息和赔偿损失的诉讼请求。本院审理查明:方勤系新视野公司职工。2011年，新视野公司拟在涪陵区崇义街道高山湾居委一、二组修建住宅（洋房）对外出售，方勤作为新视野公司职工获得优惠购房资格。2011年7月23日，新视野公司（甲方）与方勤（乙方）签订《松涧明月内部优惠售房协议》，该协议约定：一、乙方经仔细阅读、充分理解《松涧明月内部优惠售房须知》，慎重决定购买甲方位于涪陵区崇义街道高山湾居委一、二组的“新视野.松涧明月”项目住宅。二、优惠售房物业名称：松涧明月第XX栋X层X号（以现场公布的总平面图标识的栋号及户型编号为准）。初设建筑面积：123.6平方米，单价为建筑面积每平方米人民币4250元，总房价525300元，首付款157600元。三、此次优惠售房付款方式为分期付款，公司不支持银行按揭和住房公积金按揭，具体方式为：第一次物业选定时即支付总房价的30%，公司出具“暂收款”收据，第二次在第一次缴款满一年后的五个工作日内支付总房价的30%，第三次在接到公司接房之日起五个工作日内缴清余款及其他相关费用；该次选房依据的总平图、户型图为初设图纸，最终以施工图为准，面积以房管局测绘站测绘的终测面积为合同价款计算依据；在第二次和第三次缴款期限内未按时或者不足额缴款者视为自动放弃所选物业，公司无条件收回该物业，在其后的五个工作日内全额无息退还所缴款项，公司中途不受理退款事项；在房屋具备预售资格时，按公司规定时间内签订购房合同，否则视为自动放弃所选物业，公司无条件收回该物业，在其后的五个工作日内全额无息退还所缴款项。四、本协议仅此一份，双方签字盖章付清第一次房款后即生效，在该项目具备预售资格前，该协议暂由甲方保管，甲方认同乙方所持收据为唯一有效依据，待签订商品房销售合同时，该协议自动失效。协议签订当日，方勤向新视野公司支付购房款157600元。2012年8月30日，新视野公司（甲方）与方勤（乙方）签订《松涧明月内部优惠售房补充协议》约定：甲乙双方于2011年7月23日签订的《松涧明月内部优惠售房协议》，因甲方暂缓收取二期房款，双方达成补充协议：一、原《松涧明月内部优惠售房协议》不涉及变更之条款全部有效。二、乙方享受已交房款一年的银行贷款利息，按2012年8月6日国家执行的银行贷款基准利率计算，在第二次缴款时从总房价中抵扣。三、乙方享受住宅总房价10%的折扣优惠，在第二次缴款时从总房价中抵扣。四、乙方缴纳二期房款时间由甲方研究决定后提前一周电话通知乙方，并同时短信通知。五、乙方联系方式变更后应主动告知甲方，若因乙方原因相关信息无法传达至甲方，一切后果由乙方承担。六、本协议一式二份，双方签字盖章生效，待签订商品房买卖合同时，该协议自动失效。上述售房协议和补充协议签订后，新视野公司未实际修建房屋，也未退还方勤已付购房款，并将案涉项目土地使用权转让给其他单位。方勤与新视野公司就退还房款和赔偿损失问题协商无果，诉至本院。诉讼中，原、被告均未提交现阶段案涉房屋同地段同类型住宅市场价格，本院向涪陵区不动产登记中心调取了涪陵城区江南片区（案涉房屋所在片区）2019年1-12月住宅销售价格，统计均价为每平方米7304元。本院确认的上述事实，有原、被告双方的陈述记录，原告方举示的《松涧明月内部优惠售房协议》、《松涧明月内部优惠售房补充协议》、收据、内部员工认购卡及房屋户型图、涪陵区不动产登记中心住宅销售统计数据等证据在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以作为定案的依据。本院认为：原、被告签订的《松涧明月内部优惠售房协议》和《松涧明月内部优惠售房补充协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照协议约定收取原告部分购房款，应当视为商品房买卖合同。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订前述协议，两份协议均应认定为无效协议，被告应当对协议无效承担主要过错责任。原告明知被告无预售许可证明仍与其签订购房协议，也应承担一定的缔约过失责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，被告不仅应当返还原告支付的购房款和利息，还应当赔偿原告房屋价差损失。由于原、被告均未提交现阶段案涉房屋同地段同类型住宅市场价格，本院参照涪陵区不动产登记中心提供的统计数据计算原告的损失。原告的损失为：123.6平方米×每平方米7304元一合同约定房屋价款525300元＝377474.4元。根据原、被告对合同无效所承担的过错责任，本院确定被告对原告损失承担60%的赔偿责任，即被告应赔偿原告226484.64元（377474.4元×60%）。本案原告主张的房屋价差损失为157600元，少于226484.64元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告重庆市新视野房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告方勤购房款157600元及利息（利息计算方式：以已付购房款157600元为基数自2011年7月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告重庆市新视野房地产开发有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告方勤房屋价差损失157600元。三、驳回原告方勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9054元，减半收取4527元，由被告重庆市新视野房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行本判决的期限为二年，该期限从本判决书确定的履行期限的最后一日起计算。审判员  杨烈辉二〇二〇年四月三日书记员  李 萌