广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2583号原告：广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗自编8号广大布匹商贸城A1栋302室（仅作办公场地）开办广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段自编8号首至二层广州市白云区广大布匹商贸城。法定代表人：苏桂迁，总经理。委托诉讼代理人：周露，该公司职员。被告：陈晓芹，女，1973年3月15日出生，汉族，身份证住址福建省漳平市，原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司（以下简称广大皮具公司）与被告陈晓芹租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广大皮具公司的委托诉讼代理人周露，被告陈晓芹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠缴2017年12月1日至2019年7月10日的租金52171元；2、被告向原告支付欠缴2017年12月1日至2019年7月10日的管理费（包含卫生费、杂费、垃圾费）8695元；3、被告向原告支付欠缴2017年11月至2019年7月的水电费4435元；4、确认被告已缴纳的履约保证金5000元，归原告所有；5、被告向原告支付违约金1000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月20日，原告与被告签订了合同编号为00194的《商铺租赁合同》，合同约定：原告将广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段8号首层广大布匹商贸城A6-00084号商铺（以下简称“该商铺”）出租给被告，该商铺的租赁期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；该商铺的第一租赁年度的月租金为2700元，月卫生费为300元，第二租赁年度起租金及管理费的年度递增率为0，被告还应按时支付使用该商铺而产生的水电费，所有费用于每月5号前交；被告逾期付款的，按合同约定支付违约金；被告向原告缴纳履约保证金5000元，合同中还约定不得在商贸城范围内发生吵架斗殴事件，否则有权向乙方收取1000元/次的违约金。合同签订后，双方依约履行。但合同到期后，被告没有按合同约定将该商铺腾空交还给原告，双方也没有签订新的合同，该商铺被告一直使用，到2018年3月25日，由于被告在商铺内发生打架斗殴事件，导致该商铺被白云区公安分局查封，直到2019年7月10日才解封。由于该商铺被查封是由于被告的原因，导致原告应收到的租金、管理费、水电费没有收到。截止至2019年7月10日，被告仍欠缴租金52171元、管理费8695元、欠缴水电费共计4435元，违约金1000元，共计66301元。双方签订商铺租赁合同合法有效，被告拖欠租金、管理费及水电费行为已严重违反合同约定及法律规定，请求法院支持诉请。被告陈晓芹辩称，不同意原告的诉请，2017年11月之前的费用已缴纳完毕，2017年12月我方去缴纳费用原告拒收，后面又不给我使用。合同第二条明确规定，租赁期满，如我愿意续租，应于期满前一个月通知公司，在同等条件下，我享有优先租赁权。为了在租赁期满后续租，把生意做强，并且因为有了优先租赁权这个合约保证，我不惜投入重金80万元进行装修，但就在我与公司签订合同后不久的2013年1月28日，公司便瞒着我与他人（曹芳明、曹子玉）签订合同为期5年的《商铺租赁合同》（商铺号A6-00084至00087，租期2017年12月1日至2022年11月30日），租金为每月1000元，仅有我签约租金3000元的三分之一。不知情的我于期满前近半年2017年6月向公司递交续签合同，方知上述情况。此后，我极力维护我的优先租赁权，但连续遭到签约另一方用黑社会手段的破坏和干扰：2017年12月15日他们砸了我的铺面招牌和设施，我立马报案，损失5万元；2017年12月20日，他们又来抢货，并以每件服装1元“买一送一”“卖掉，气焰非常嚣张；2018年3月25日，他们在我档口当着警察的面殴打我员工陈小青，次日，石井派出所贴出告示：因发生殴打他人的案件，对我的服装店面启动”“六查一封停”“措施，不得进入，无法经营。请求恢复我的优先租赁权，赔偿我的经济和精神损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商铺租赁合同、告示、告知函、照片、转账付款凭证、确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月24日，原告广大皮具公司（出租方，甲方）与曹子玉（承租方，乙方）与签订《商铺租用协议》，约定：甲方同意将广州市白云区107国道增槎路段马岗广大服饰商贸城白云区石潭西路西侧（马岗地段自编8号）广大布匹商贸城A6-84、85、86商铺租给乙方作为服装或布匹商铺之用；租期为10年，从2007年12月1日起至2017年11月30日日止；租金共计8万元等。上述合同履行期间，双方又于2013年1月28日就出租商铺签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租商铺用作经营童装，租赁期限为5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止，每月租金共计3000元。同年1月29日，曹子玉（出租人，甲方）与李福瑜（承租人，乙方）就A6-84、85、86商铺签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方作为服装经营之用，租期自2012年12月1日起至2017年10月30日止；租金每月共计为9000元（3000元/铺），乙方按月缴纳租金，第一个月租金于合同生效后10天内交给出租人，第二月及以后租金于每月10日前交清等。2012年11月20日，原告广大皮具公司（出租方，甲方）与被告陈晓芹（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段8号首层广大布匹商贸城A6-00084号商铺出租给乙方经营童装之用，租赁期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，每月租金2700元，每月卫生费为300元。签订本合同时，乙方须向甲方缴纳租赁履约保证金5000元，并缴纳起租第一个月的租金及卫生费3000元；甲方提供水、电给乙方使用，乙方应交纳的水电费包括承租商铺实际使用水电费用和公摊水电费用，水电费标准为：电费1.5元/度，水费5元/吨；乙方与其顾客及其他交易方、其他第三方发生任何纠纷，不得在商贸城范围内发生吵架斗殴等冲突事件，破坏和扰乱商贸城市场经营秩序和经营环境，否则甲方有权采取法律允许的一切处置措施，并向乙方每次收取1000元违约金；合同到期后，如乙方需续签合同的，应在合同期满提前一个月到甲方办理合同续签手续，未提前一个月办理续签手续，甲方有权在不另行书面通知乙方的情况下将商铺另行出租。被告陈晓芹签订租赁合同后，缴纳保证金5000元，开始经营涉案商铺，并与其同时与原告租赁的85、86、87铺打通经营，被告支付租金、卫生费、杂费、垃圾费至2017年11月30日，2017年11月起的水电费尚未支付。合同期满后，原告在被告商铺张贴商铺租赁合同到期告知函，通知被告依法依约处理合同到期后相关事宜，被告确认2017年12月20日看到函件。原告出具2018年7月10日与李福瑜签订的确认书，就曹子玉承租的广州市白云区石潭西路西侧（马岗地段自编8号）广大布匹商贸城A6-00084、00085、00086商铺返租给甲方事宜作出如下确认：李福瑜接受原告委托，就上述场地于2013年1月29日与曹子玉签订了三份《商铺租赁合同》，该合同项下的权利义务均由原告享有和承担，且事实上李福瑜本人未占有使用过上述场地，也未向曹子玉支付过租金，均由原告向曹子玉支付租金和出租给陈晓芹。在曹子玉与李福瑜签订的租赁合同到期前，曹子玉向李福瑜发出合同到期后收回商铺自用，不再续签合同的通知。原告主张曹子玉于2018年3月26日自行组织人员向涉案商铺搬入货物，并要求被告陈晓芹腾退涉案商铺，双方因此发生冲突，造成治安案件，被告表示2018年3月25日因拿女儿复习资料，与广大皮具公司、派出所人员到档口，广大皮具公司开门，出来时曹子玉打被告，3月26日档口被封。涉案商铺所在辖区的广州市公安局白云区分局石井派出所于当天在涉案商铺门口张贴《告示》对涉案商铺启动“六查一封停”措施，明确在公安机关结束调查前，私自拆除封条进入场所者，公安机关将依法追究法律责任。此后被告陈晓芹未继续在涉案商铺内使用经营。曹子玉于2018年5月24日起诉李福瑜、陈晓芹、广大皮具公司，请求：1.解除曹子玉与李福瑜就广州市白云区石潭西路西侧（马岗地段自编8号）广大布匹商贸城A6-00084、00085、00086商铺的租赁合同；2.李福瑜及陈晓芹、广大皮具公司将上述房屋腾空交还给我；3.李福瑜及陈晓芹、广大皮具公司补交2017年12月1日起至2018年5月15日止的商铺占用费共计132000元及从2018年5月16日至腾空交还商铺之日的商铺占用费（按照24000元/月的标准计付）。我院于2018年11月20日作出（2018）粤0111民初6489号民事判决书，判令：一、李福瑜和广大皮具公司、陈晓芹向曹子玉腾空返还位于广州市白云区107国道增槎路段马岗广大服饰商贸城白云区石潭西路西侧（马岗地段自编8号）广大布匹商贸城A6-00084、00085、00086商铺；二、李福瑜和陈晓芹向曹子玉支付2017年12月1日至2018年3月26日期间的场地占用费共计34800元；三、驳回曹子玉的其他诉讼请求。判决书生效后，曹子玉向我院申请强制执行，2019年3月19日，广大皮具公司代李福瑜履行判决书确定的义务，2019年7月10日，涉案商铺解封后交还曹子玉使用。（2018）粤0111民初6489号案件审理中，我院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案商铺所在的广州市白云区石潭西路西侧（马岗地段自编8号）广大布匹商贸城的产权和规划报建情况。该局复函显示广大布匹商贸城所在地块已核发《集体土地所有证》（证号：穗集有（2012）第10003495号），暂未查到广大布匹商贸城所在地块的相关《建设工程规划许可证》信息，暂未发现地址为广州市白云区石潭西路西侧（马岗地段自编8号）广大布匹商贸城的产权登记记录。本案原告对商铺所在建筑未取得产权登记证明和合法规划报建相关手续表示无异议，经释明合同效力后，原告明确不变更诉请。庭审中，被告表示合同期满后仅使用14天，14日晚被曹子玉锁铺，后联系原告，原告开锁让被告继续经营，15日曹子玉重新挡住门口，12月21日，曹子玉将原告货物搬出，并将其货物搬进，原告后将双方货物搬进商铺，并张贴封条和锁门，被告此后没有再进去商铺，原告确认由于双方争吵派出所要求对商铺张贴封条，但具体时间和是否锁门因时间久记不得，直至2019年7月10日法院强制执行才解封，之前没有人进去和使用。原告出具欠缴租金、卫生费、杂费、垃圾费明细表及欠缴水电费明细表，表示每月20日超之前的水电费，被告对租金、卫生费、杂费、垃圾费及公摊水电费的计算标准表示无异议，对12月21日前的水电费读数没有异议，但加锁后就没有再使用，曹子玉之后有进去喝茶，原告对封铺后有无人进去表示不清楚。原告出具水电统计表，涉案商铺电费分为自用和公摊两部分，被告无自用水量，水费均为公摊费用，被告对电费和水费计算单价表示没有异议，根据水电统计表的读数，涉案商铺2017年11月用电778度，12月用电696度，公摊电费分别为30度，2017年11月和12月公摊水费分摊各为4吨。被告申请我院调取涉案商铺发生纠纷时的报警笔录，被告在2018年3月22日笔录中反映2017年12月21日，因广大服装商贸城A6栋0084-0087档口归属问题，被告与对方一起去司法所裁定，对方的货物和被告货物都堆放在档口里面，石井派出所就让广大服装商贸城把档口给锁了，到2018年3月13日我在汕头出差，就收到老乡电话，说人来闹事，把我档口的视频监控线给拔了，到3月15日A6栋0085档的门锁被人砸了，到了3月16日A6栋0084档口的门锁被人砸了，3月16日他们把门砸开后，就把我放在档口里面的衣服贱卖，一元一套，而且是买一送一，当时我就报警，石井派出所阻止对方贩卖我的货物。曹芳明2018年3月17日询问笔录中陈述2018年3月16日12时，与老婆的姐姐范海龄到广大服装商贸城A6栋0084-0087档口，因为想重新装修该档口，但玻璃门被人锁住，就用锤子砸坏该档口玻璃门，2018年3月17日10时，与范海龄到该档口砸碎另外一个玻璃门，后到派出所反映情况，玻璃门是姓陈的女士锁的，她租下该档口是2017年11月30日期满，所以2017年12月，就把一批货物放在该档口，陈女士却不肯离开该档口，并且把一批货物放在该档口里，所以她把玻璃门锁了。诉讼期间，被告表示并未在涉案档口加锁，被告出具照片，证实曹子玉、曹芳明（与原告签订租赁合同租赁A6-87商铺的承租人）于2017年12月21日张贴“内部整顿，闲杂人等不准进内，否则后果自负”的告示，原告在商铺门口张贴封条。原告确认此后没有撕去封条，后曹子玉砸玻璃将封条撕了。本院认为，原告广大皮具公司与被告签订《商铺租赁合同》将涉案商铺转租给被告，因涉案商铺所在建筑未取得产权登记证明和合法规划报建相关手续，故原被告双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》应为无效。原告要求被告支付2017年12月1日至2019年7月10日的租金52171元，被告辩称租赁合同到期后仅使用14天，12月14日晚上被封，12月21日后没再进入涉案商铺此后没有再经营，原告确认因被告与他人发生争吵对商铺张贴封条，根据被告出具的照片内容，本院对被告陈述原告于2017年12月21日对涉案商铺张贴封条予以确认，被告此后没有使用涉案商铺，被告自2017年12月1日至12月21日使用期间的场地使用费、卫生费、杂费、垃圾费及2017年11月、12月的水电费应向原告支付，其中2017年12月1日至12月21日期间的场地使用费为2700×21/30=1890元，卫生费300×21/30=210元、杂费100×21/30=70元、垃圾费50×21/30=35元，合计315元。2017年11月电费808度×1.5元/度=1212元、12月的电费726度×1.5元/度=1089元，2017年11、12月水费分别为4吨，计算为8吨×6元/吨=48元。2017年12月22日至2019年7月10日的场地使用费、卫生费、杂费、垃圾费、水电费因被告12月21日后没有实际使用涉案商铺，原告要求被告支付缺乏依据，原告对涉案商铺的出租权是源于曹子玉对涉案商铺的出租权利，曹子玉对涉案商铺的出租权利又源于其与原告2007年10月24日及2013年1月28日签订的租赁合同，原告未妥善处理与被告2012年11月20日签订的合同到期后相关事宜，导致曹子玉强行收回商铺与被告产生纷争，原告为解决纷争在商铺门口张贴封条后并未及时对商铺场地进行处理，导致商铺一直无法继续经营，原告未能提供证据证实2018年3月25日打架斗殴导致被公安部门查封责任在于被告，原告要求被告承担责任，缺乏依据，原告要求被告支付2017年12月21日后的各项费用的诉请，本院不予支持。原告要求确认被告缴纳的保证金5000元归原告所有及支付违约金1000元，因合同无效，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告陈晓芹向原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2017年12月1日至12月21日的场地使用费1890元；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈晓芹向原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2017年12月1日至12月21日卫生费、杂费、垃圾费合计315元；三、自本判决生效之日起五日内，被告陈晓芹向原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2017年11、12月电费2301元、水费48元；四、驳回原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费791元，由原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司负担740元，被告陈晓芹负担51元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起来十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年四月十四日书记员  郑萍军