贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初9072号 原告：段清，男，1990年10月26日生，回族，住贵州省兴义市。 被告:贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人:黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈泯桦，贵州权衡律师事务所律师。 原告段清与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段清、被告云盛房开的委托诉讼代理人陈泯桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段清向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告云盛房开立即向原告段清支付从2017年11月1日起至2019年9月1日止期间已产生的逾期交房违约金人民币589116.66元(违约金以1785202元为基数，按日万分之五从2017年11月1日起计算至2019年9月1日止，即1785202元×0.0005×660天=589116.66元)；2.案件受理费由被告负担。事实与理由:被告系兴义市“××”商品房项目开发商，原告欲购买该楼盘商品房，2016年11月21日，原告向被告交付了5000元，2016年12月10日，原告又向被告交付了15000元，共计向被告交付了20000元房屋认购款。2017年6月20日，原告与被告就被告开发的兴义市××商品房××号房屋达成意向性买卖协议，原告向被告交付了购房首付款共计365202元。并于2017年8月2日交纳了维修基金15242元。2017年10月30日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》，合同约定:1.被告将其开发的××商品房第××号房屋出售给被告；2.房屋建筑面积为304.83平方米，套内建筑面积为296.44平方米；3.房屋价格按套内面积计算，单价为每平方米6022.14元，房屋总价为1785202元整；4.原告采取支付首付款545202元，公积金+银行贷款1240000元的方式向被告支付购房款；5.约定被告在2017年10月31日前向原告交付房屋；6.逾期交房违约责任，如被告逾期在90日之内交付房屋的，从2017年11月1日起，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。如逾期交付超过90日，原告有权选择退房或者继续履行合同，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金(折算为月利率0.15%)。合同签订当天，原告根据合同约定再次向被告补交房屋首付款180000元，即截止至2017年10月30日，原告共向被告交付购房首付款545202元整。合同签订后，原告根据合同约定于2017年9月14日向黔西南州公积金管理中心贷款人民币400000元、于2017年11月29日向建设银行贷款840000元向被告支付了购房余款1240000元整。原告购房款全部付清后，原告与被告于2017年11月20日向兴义市住房和城乡建设局申请了该套房屋的“商品房预售合同登记备案”。综上所述，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已按合同约定通过首付款加按揭贷款方式付清房款1785202元，其中原告向建设银行贷款840000元及公积金管理中心贷款400000元，合计贷款金额为1240000元，不包括原告向亲戚朋友借款的50余万元首付款金额，现原告每月仅仅支付贷款利息就高达近5000元，在原告支付了大额购房款后，被告至今未向原告交付房屋，其行为严重侵害了原告合法权益。导致原告在长达近两年时间无法入住购买的房屋，被告的行为已构成严重违约。被告除了应向原告支付约定违约金外，还应及时履行交付房屋之义务，据此，为维护原告合法权益。根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，望人民法院在查清案件事实的基础上，及时判决支持原告合理诉讼请求。 云盛房开辩称，1.答辩人认可逾期交房的事实。答辩人与被答辩人约定的交房时间为2017年10月31日前，但因天气恶劣、政府举行山地旅游大会、相关部门逾期办理相关手续、山体步道征收土地耽误工期等各种原因导致答辩人未能按照约定时间将房屋交付给被答辩人，答辩人多次催促施工方加快施工进度，至今，已经陆续通知业主来接收房屋，解决逾期交房问题。2.答辩人愿意承担逾期交房的违约责任，但被答辩人计算的违约金过高，请求人民法院予以减少。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中第十三条约定“逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；被答辩人诉请为答辩人从2017年11月1日起至2019年9月1日止产生的逾期交房违约金为589116.66元，答辩人认为被答辩人诉请的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，答辩人请求减少逾期交房违约金，按涉案房屋同地段房屋租金标准计算被答辩人的损失，按照每平方8.5元/米的房屋租金计算，即：304.89平方米×8.5元/月?平方米÷30天×660天（2017年11月1日至2019年9月1日）=57014.43元；其次，交房时间均为约定事项，并无法律规定，按照双方约定，违约金应当于实际交房之日起15日内支付。综上所述，请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被答辩人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：段清欲向云盛房开购买由该公司开发的兴义市××商品房第××号房屋，2016年11月21日，段清向云盛房开交付了5000元，2016年12月10日，交付了15000元，2017年6月20日交付了344452元，2017年7月20日交付了750元，上述共计365202元，云盛房开向段清开具了一张《收据》，载明收到段清交来××首付款365202元。同日，段清还向云盛房开转账15242元，该款云盛房开于2017年8月2日已代其缴纳。2017年10月30日，段清作为买受人，云盛房开作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由段清向云盛房开购买由其开发建设的××商品房××号房，该房屋建筑面积为304.83平方米，套内建筑面积为296.44平方米，按照套内建筑面积计算，单价为6022.14元每平方米，房屋总价款为1785202元，买受人以银行按揭+公积金贷款付款的方式支付房款，并在合同签订之日向出卖人交付首期房款545202元，余款1240000元以银行按揭+公积金贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房在交付时应当满足该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》与《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。 在该《商品房买卖合同》签订当天，段清向云盛房开补交房屋首付款180000元。合同签订后，段清于2017年9月14日通过公积金贷款方式向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行贷款人民币400000元支付给云盛房开、于2017年11月29日通过银行贷款方式向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行贷款840000元支付给云盛房开。至此，段清已向云盛房开交付完全部购房款。2017年11月20日，该《商品房买卖合同》进行登记备案。 另查明，该楼盘未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案，段清也未收房入住。 庭审中，云盛房开提出《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，应按涉案房屋同地段房屋租金标准计算段清的损失的抗辩，并向本院申请对贵州省兴义市“××”小区一期同地段同类商品房在2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准进行评估，获本院准许。经鉴定，贵州国信房地产资产评估有限公司出具了黔国评字【2020】0××9号《房地产司法估价报告》，该估价报告载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。云盛房开为此预交鉴定费8000元。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛房开与段清签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，双方应按照合同约定各自履行义务，即段清应按约支付房款，云盛房开亦应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。 双方已在《商品房买卖合同》约定云盛房开应当在2017年10月31日前向段清交付房屋，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，故云盛房开至今未向段清交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，云盛房开应承担由此产生的违约责任，即云盛房开应向段清支付逾期交房违约金。 双方虽在《商品房买卖合同》中就逾期交房违约金问题明确约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，但云盛房开提出双方约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院以同地段房屋租金为标准对该违约金进行调减，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定,判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的损失进行判定，该损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交房使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，在逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失，因此在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。在贵州国信房地产资产评估有限公司作出的房屋租金资产评估报告书中评定平均每月租金为13元/平方，段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米,月租金损失为3962.79元/月。根据双方《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算为26778.03元/月（1785202元×5÷10000×30天），该数额超过了3962.79元的30%，应认定《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过高，人民法院可以适当调减，本院调减为按租金的130%予以计算，即从2017年11月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金为：3962.79元/月×130%÷30日×669天=114881.28元。 关于云盛房开辩称在房屋修建期间因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅游大会、天气恶劣等不可抗力因素，导致其未能按照约定时间将房屋交付给段清，但该辩解仅有其口述，其未提交任何证据印证存在不可抗力的情形，以及因此导致延误工期的天数，故对该辩解意见本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付段清从2017年11月1日起至2019年9月1日止的逾期交房违约金114881.28元； 二、驳回段清的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费12846元（案件受理费9692元，减半收取4846元，鉴定费8000元），由段清负担3876元，贵州云盛房地产开发有限公司负担8970元（该款由贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付段清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年四月十日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎