内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初3272号原告：杨志，男，1966年2月4日出生，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：于化军，内蒙古信华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡超，内蒙古信华律师事务所律师。被告：赤峰天丰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区赤峰天虹花卉市场院内北侧**办公楼（1号门、2号门）一至二层。法定代表人：张素芝，总经理。委托诉讼代理人：田利民，内蒙古富河律师事务所律师。原告杨志与被告赤峰天丰房地产开发有限公司（以下简称天丰公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨志的诉讼代理人于化军、孟凡超，被告天丰公司的诉讼代理人田利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志向本院提出诉讼请求，判令：一、被告立即交付原告购买的商厅一处；二、被告支付原告自2011年4月至2017年11月间的违约金230583.60元，支付自2017年12月15日至2019年4月15日期间的逾期交房违约金252761.60元，两项合计483345.20元；三、被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告将第二项变更为：判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付给原告自2011年11月至2016年7月期间的全部购房款利息440350元，逾期交付房屋违约金129134元，合计为569484元。但原告按原立案时数额主张，即483345.20元。事实和理由：我于2011年10月以交纳全款的方式在被告处购买了被告开发的、位于赤峰市××商厅一处，建筑面积为243.04平米，总房款为1601275.00元。由于该房系期房，被告当初并不符合预售条件，故双方未签订购房合同，被告当时承诺该商厅在2014年底前交付。然而被告在收取原告购房款后，并未积极组织施工，而是在2014年才开工建设，至2017年底，该房仍未竣工，后在原告多次催促被告交房的情况下，被告于2017年4月17日与原告签订了《商品房买卖合同》，约定被告须于2017年12月15日前交付房屋。但时至今日，被告开发的该房屋仍未交付给我，经我到房产管理机关查询，得知被告在2016年8月才取得该楼盘房屋预售许可。在2011年被告根本不具备预售条件。同时，截止目前，该房屋仍未取得综合验收报告，不具备房屋交付条件。被告的行为，已严重损害了原告的合法权益，也严重违反了双方所签订合同的约定，故被告理应承担违约责任。我多次找到被告协商处理此事，但被告对此置之不理。无奈，我诉至法院，请求如前。天丰公司辩称，一、关于原告与我公司之间的关系问题。我公司是赤峰天丰蔬菜批发市场组团融资和购买用户。天丰蔬菜批发市场位于赤峰市××区）东、铁南大街南，是2010年经自治区发改委批复立项，市区两级推进的重点商贸项目之一，项目建成后将成为蒙东地区最大的果菜交易市场。根据赤红政字[2015]18号《赤峰市红山区人民政府关于赤峰天丰蔬菜批发市场项目一期分段建设的请示》，天丰蔬菜批发市场分期施工建设，一期规划为水果交易区。该项目于2012年4月正式开工建设，2013年11月份一期市场主体工程（C3号楼）及装修基本建设完毕。根据双方约定，2011年10月12日我公司向原告借款1571700元，我公司为原告出具书面借据，没有约定利息，没有约定还款期限。2017年4月17日原告与我公司签订《商品房买卖合同》，合同约定我公司作为出卖人将新城区XX商厅出卖给原告，商厅为钢混结构，建筑层数为4层，建筑面积为246.34平方米，每平方米价格为6500元（合同签订时该地段周边商厅参考价格为每平方米1.5-1.8万元，当时考虑到借款时间较长的因素给予优惠），合计价款为1601275元。双方协商一致，上述购房款以2011年10月12日的借款作为购房款，差价互补。合同签订后，我公司收回为原告出具的借据。根据我公司与原告签订《商品房买卖合同》第三条商品房交付日期的约定，我公司在2017年12月15日前向原告交付符合法定交付条件的商品房，本条同时约定不能交房的处理方式为变更合同。根据红山区政府有关行政管理文件和协调意见，我公司为涉案天丰蔬菜批发市场一期施工工程交付了印花税和契税，原告购买的商厅已经具备交付使用条件，同时我公司为原告开具了等额增值税发票，具备办理产权证条件。2018年8月10日、2018年11月22日先后两次我公司通过电话、短信及微信等方式通知原告收房，原告拒绝收房。基于上述事实，我公司认为与原告之间存在商品房买卖合同关系。二、关于原告与我公司合同履行问题。首先，2011年10月12日，我公司向原告借款并为原告出具借款一枚，案涉工程尚未开工建设。所以，原告诉称于2011年10月以交纳全款方式在被告处购买C3-1-118商厅是错误的，事实是自2011年10月12日至2017年4月17日期间原告与我公司之间存在民间借贷关系。其次，涉案天丰蔬菜批发市场在2013年11月已经完成一期市场主体施工（C3楼），由于政府征地滞后，项目C4、C5楼的施工建设处于停滞状态。经政府协调并确定天丰蔬菜批发市场分段建设，C4、C5楼于2016年4月复工，2017年10月整个天丰蔬菜批发市场土建施工全部完毕。所以，原告诉称我公司承诺在2014年交付商厅及在2014年才开工建设的内容不符合涉案事实。事实是在2013年11月前涉案C3楼已经完成主体施工和装修施工，2017年10月整个天丰蔬菜批发市场土建施工全部完毕，所以在2017年4月17日我公司与原告签订《商品房买卖合同》之前C3-1-118商厅已经为现房状态。三、我公司与原告签订并履行的《商品房买卖合同》第三条约定交房时间为2017年12月15日，合同同时约定如遇不可抗力，不能履行合同按变更合同处理等内容。由于涉案天丰蔬菜批发市场位置西邻306国道，C2、C3项目西侧存在两座加油站，在涉案项目分段验收过程中，出现诸多不可归责于我公司的原因影响了验收进程。一是因306国道改扩建工程改变了供电系统位置（2017年下半年规划的国家建设项目，属于政府规划调整），导致水电等三通部分受到影响；二是因C2和C3号楼与两座加油站消防安全距离不符合规范，消防审批受阻（属于政府征迁滞后）；三是因红山区政府于2017年11月对市场内部分商厅的使用功能进行了调整，原设计的供电指标满足不了调整后的需求，造成了电力二次设计、增容和改造（属政府对市场部分用房业态进行调整）。在市区两级政府共同努力下，2017年年底拆除了临近两座加油站，供电部门改变变电箱位置，铺设低压管，使市场高、低压管网在2018年7月份全部施工完毕。至此，天丰蔬菜批发市场一期一段C3、C4、C5楼于2018年9月11日通过相关部门竣工验收，所以原告诉称“截止目前，该房仍未取得综合验收报告”是错误的，事实是涉案商厅未能办理竣工验收是由于国道建设和消防验收等依法不属于我公司合同履行事由造成。原告对上述情形知情，所以我公司与原告未“变更合同”，原告同意在符合交付条件时接受房屋。四、涉案商厅在《商品房买卖合同》签订时为现房，2018年9月11日已经全部经过竣工验收，2018年8月10日、2018年11月22日我公司先后两次通知原告收房，原告拒绝。为此，原告诉称：“不具备房屋交付条件”的内容是错误的，事实是原告利用涉案建设项目特殊性和不属于合同约定内容及非我公司合同履行事由等作为拒绝履行事由，原告的行为违约。五、关于本案的处理意见。基于上述事实，我公司与原告之间存在《商品房买卖合同》关系，合同签订时涉案商厅已经建成，为现房。自2017年7月已经具备交付条件，2018年8月份我公司已经通知原告收房，特别是涉案商厅已经在2018年9月11日经验收合格。为此，我公司同意原告诉讼请求第一项，否则我公司将行使解除权。因我公司与原告订立的《商品房买卖合同》成立时间为2017年4月17日，我公司与原告之间的民间借贷关系已经转换为《商品房买卖合同》关系，所以原告主张我公司支付自2011年4月至2017年11月期间“全部购房款”利息没有事实和法律依据，依法应予驳回。我公司未能按《商品房买卖合同》约定时间交付现房的原因为非合同约定原因，属合同约定“变更合同”事项，且合同未对逾期交付商品房的处理作出约定，我公司在2018年8月份的合同履行行为不构成违约，而原告在能够接受房屋并且能够办理商厅产权证时拒绝接受商厅，被告的行为构成违约。为此，原告请求我公司支付所谓逾期交房违约金及“多收取房款的利息”无事实和法律根据，依法同样应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赤峰天丰蔬菜批发市场项目于2010年经自治区发改委批准立项。案外人赤峰天隆房地产开发有限公司（以下简称天隆公司）作为该项目的开发单位开始筹备建设，2011年10月12日，原告向天隆公司支付1571700元，天隆公司为原告出具了等额借据一枚。2013年4月天隆公司将赤峰天丰蔬菜批发市场项目转让给被告，由被告进行开发建设，天隆公司撤出。在被告接受天隆公司的部分账目时对上述天隆公司给原告出具的借据予以确认。2016年7月28日，赤峰市房产管理局向被告天丰公司颁发了天丰蔬菜批发市场C4号楼局部/天丰蔬菜批发市场C3号楼的（2016）房预销售证第0113-001、0114-001号《商品房预销售许可证》，许可被告对商品房屋公开预销售。2017年4月17日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《内蒙古商品房买卖合同》，约定：商品房坐落赤峰市XX。设计用途商业，建筑面积246.35平方米，套内建筑面积243.04平方米。商品房土地来源为：出让，土地使用年限自2011年10月09日至2051年10月09日止。第二条、商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为6500.00元(币种：人民币)，价款为：1601275.00元。第三条、商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2017年12月15日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第1种方式处理：1、变更合同……。第四条、乙方付款形式及付款时间：双方约定，乙方分期付款，乙方应于2017年8月25日前交纳1571700.00元，其余29575.00元于2017年11月25日前交清，如交房时间提前，乙方需在交房前交清剩余房款。第五条、甲方逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0向乙方支付违约金。2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。第六条：乙方逾期付款的处理：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的5向甲方支付违约金。合同签订后，双方同意以2011年10月12日原告向案外人天隆公司支付的款项1571700元转化为购房款，天隆公司出具的借据，被告辩称中自认收回借据。支付剩余房款29575元的证据，原告至今未提供证据证明。2017年8月24日，被告为原告开具了《内蒙古增值税普通发票》，2017年8月25日原告向税务机关缴纳了契税。2018年9月11日赤峰天丰蔬菜批发市场C-3#商业楼经建设单位（天丰公司）、勘察单位（赤峰昊林工程勘察设计有限公司）、设计单位（赤峰市民用建筑设计研究院有限公司）、施工单位（赤峰鼎鑫建筑有限责任公司）、监理单位（内蒙古天虹建设监理有限责任公司）竣工验收，出具《建设工程竣工验收证明书》，写明开工时间2012年4月15日，竣工时间2013年11月10日，工程质量评定等级及验收结论：该工程竣工验收合格，同意竣工验收，同意交付使用。另查明，2018年11月22日被告向原告发送短信息，写明：“办理入住手续的通知各购房户，赤峰天丰蔬菜批发市场C3#楼、C4#楼、C5#楼竣工验收完毕，并已通水、通电、通暖，请未交清房款或未办理入住手续的购房户在2018年11月30日前交清房款及相应的取暖费等费用办理入住手续。如购房户未及时交纳取暖费，将按热力公司相关规定收取滞纳金。另外，由红山区政府主导‘红山区食品小作坊生产园区’入住在即，为不影响C5#楼相关购房户及时签约，保证购房户的经济利益，请C5#楼购房户提前办理入住手续。地址：赤峰天虹花卉市场院内电话188XX******、155XX****XX。赤峰天丰房地产开发有限公司二〇一八年十一月二十一日”。原告接到该信息后，以涉案房屋不具备使用条件为由，拒绝接收涉案房屋。2019年6月9日，被告又以特快专递的形式向原告发送《通知书》，写明：“杨志先生您好：您于2017年4月17日与我公司签订《商品房买卖合同》，我公司分别于2018年11月22日通过短信、2018年11月23日通过电话通知您该商厅已符合入住条件，要求您办理收房手续，并交纳水电费、取暖费、物业管理费等相关费用。直到本通知发出之日，您未履行收房、缴费义务，给我公司造成了损失。为此，请您接到本通知之日起七日内，到我公司办理收房、缴费的相关手续，逾期办理造成的不利后果将由您承担。特此通知，通知人：赤峰天丰房地产开发有限公司，二〇一九年六月二十四日”。原告接到该通知后，仍然未接收房屋。又查明，被告向本院提供了赤峰市红山区商务局于2019年6月17日出具的《关于赤峰天丰蔬菜批发市场项目一期建设相关情况说明》，写明：“赤峰天丰蔬菜批发市场项目一期于2012年开工建设，项目C3楼于2013年12月建设竣工，因受征地滞后等诸多因素影响，项目C4、C5号楼建设处于停滞状态已近两年。由于项目一期已征土地满足不了规划要求，为了使赤峰天丰蔬菜批发市场项目建设顺利进行，红山区人民政府于2015年1月27日给规划局呈交了《赤峰市红山区人民政府关于赤峰天丰蔬菜批发市场项目一期分段建设的请示》，于2015年8月3日赤峰市规划局召开了专项局长办公会并研究同意赤峰天丰蔬菜批发市场分段建设的请示。项目建设于2016年4月复工，于2017年10月项目一期一段建设完毕基本满足竣工验收条件，又因新建C2、C3号楼西距两座加油站相邻（中石化加油站、平双加油站），消防安全距离不符合规范，消防审批受滞。在市、区两级政府职能部门的共同努力下，两座加油站于2017年底拆迁完毕。项目一期一段C3、C4、C5楼已于2018年9月11日通过相关部门竣工验收。特此说明”。2019年6月18日，国网赤峰供电公司客户服务中心为被告出具了《电力施工证明》，写明：“赤峰天丰蔬菜批发市场项目电力施工新增部分工程于2017年11月22日正式进场施工，于2018年7月施工完毕并正常供电。在施工期间，由于红山区人民政府对该场区局部房屋使用功能进行了调整（红山区食品小作坊生产园区入场），306国道改（扩）建等原因，原有的电力设计满足不了调整后用电需求，因此在电力施工期间进行了二次设计并进行了增容，增装630KVA箱变一台，5号楼低压用电系统整体改造。特此证明。”内蒙古金泽能源建设集团有限公司在该证明上手写加注：“此工程金泽公司按设计院出具设计图纸施工，以上情况属实。”。还查明，2019年9月9日，原告向本院申请对涉案房屋2017年12月15日至2018年12月15日期间、2018年12月16日至2019年6月1日期间的房屋租金进行评估。经本院向原告释明鉴定需要承担风险后，原告坚持申请鉴定。本院依法委托赤峰惠兴资产评估事务所，于2019年11月5日作出赤惠兴资评报字[2019]第92号《资产评估报告》，评估结论：赤峰市红山区人民法院委托评估的位于赤峰市××区XX商厅（面积为243.04平方米）在2017年12月15日至2018年12月15日期间以及2018年12月16日至2019年6月1日期间的房屋租金市场价值为129134元。再查明，庭审中原告方自认向案外人天隆公司支付涉案款项时，天丰蔬菜批发市场项目只是完成了征地任务，还未动工。对政府实施两个加油站的搬迁行为及306国道的改（扩）建工程均是明知的。上述查明的事实，有原告提交的证据：1、《内蒙古商品房买卖合同》复印件1份；2、《借据》复印件1份；3、《内蒙古增值税普通发票》复印件2枚；4、《中华人民共和国税收完税证明》复印件1枚；5、赤惠兴资评报字[2019]第92号《资产评估报告》；被告向本院依法提交的证据：1、赤红政字[2015]18号文件复印件1份、赤规办字[2015]73号文件复印件1份、赤红政字[2015]169号文件复印件1份；2、《商品房预销售许可证》复印件1份；3、《商品房买卖合同》复印件1份；4、《内蒙古增值税普通发票》复印件2枚及《中华人民共和国税收完税证明》复印件1枚；5、《建设工程竣工验收意见》、《建设工程竣工验收证明书》复印件各1份；6、赤峰市红山区商务局出具的《关于赤峰天丰蔬菜批发市场项目一期建设相关情况说明》复印件1枚；7、国网赤峰供电公司客户服务中心出具的《电力施工证明》复印件1枚；8、手机短信截图及邮寄回执复印件各1份符合证据的真实性、合法性特征，且与本案具有关联，被认定为本案的定案依据，在案证实。本院认为，原告请求被告交付涉案房屋，现房屋已经具备法定的交付条件，且被告在2018年11月就已经通知原告受领房屋，故本院对原告的该项请求予以支持。2011年原告向天隆公司支付的款项，天隆公司是以借据的形式为原告出具的书面凭证，该借据并未体现借款利息及借款期限。原告主张虽为借据，但其是预付的购买涉案房屋的购房款。本院认为该笔款项无论是原告主张的购房款还是被告主张的借款，按照常理原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，均应对利息进行核算，与原告支出的款项一并转化为购房款。没有核算，应视为双方不存在需要计算利息的意思表示。此后双方均应按照合同的约定，享有权利，承担义务。再者，原告主张的预付购房款，是其在明知被告还未开工建设，对房屋的交付不能进行合理预期的情况下，便贸然支付大额款项，在双方对风险责任没有明确约定的前提下，对其行为所产生的风险责任应由其自行承担。故本院对于原告请求被告支付其自交款之日（2016年11月）至被告取得商品房预销售许可证之日（2016年7月）的利息，依法不予支持。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定了被告需于2017年12月15日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，但同时也约定了如遇不可抗力，不能履行合同的，需要对合同进行变更。第五条同样约定了除遇不可抗力外，需要对逾期交付商品房进行处理。本案中，被告提交证据中的赤峰市红山区商务局出具的《关于赤峰天丰蔬菜批发市场项目一期建设相关情况说明》证明了赤峰天丰蔬菜批发市场项目一期2012年开工建设后，因受征地滞后等诸多因素影响，停滞两年。经赤峰市红山区政府向赤峰市规划局请示分段建设，获批后于2016年4月复工，于2017年10月项目一期一段建设完毕，基本满足竣工验收条件，又因新建C2号楼西距两座加油站相连，消防安全距离不符合规范，消防审批受滞。在市、区两级政府职能部门的共同努力下，两座加油站于2017年底拆迁完毕。国网赤峰供电公司客户服务中心出具的《电力施工证明》，因红山区人民政府对赤峰天丰蔬菜批发市场项目局部房屋使用功能进行了调整，306国道改（扩）建等原因，原有的电力设计满足不了调整后用电需求，因此电力施工新增部分工程于2017年11月正式进场施工，2018年7月施工完毕并正常供电。被告认为上述情形属于不可抗力，属于不可归责于被告的原因。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，本案中，原、被告双方签订合同后，在合同履行期间出现了西邻两座加油站消防审批受滞，需在市、区两级政府职能部门的共同努力下，于2017年底拆迁完毕的政府行为。以及红山区人民政府对赤峰天丰批发市场场区使用功能的调整、306国道的改（扩）建工程等行为，上述情况对于被告来说在订立合同时是不可能预见到的，也是被告不可能阻止的客观情况，亦不是通过被告的努力可能避免和克服的情形。应属于是被告不能预见、不能克服，也不能避的不可抗力情形。因此依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”规定，应予免除被告不可抗力存在期间的合同责任。但本案存在的不可抗力情形于2018年7月消除，此后被告应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用范围期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，承担至2018年9月11日竣工验收期间的违约责任，参照原告申请的评估结论给付原告违约金10164.00元[129134÷533天（2017年12月15日-2019年6月1日）×42天（2018年8月1日-2018年9月11日）]。原告主张涉案房屋竣工验收之日以后的违约金，因其接到被告的受领房屋通知后，未能提供证据证明存在正当理由拒绝领受房屋，因其自身原因扩大的损失应由其本人承担，被告依法应不予负担。综上，并依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”判决如下：一、被告赤峰天丰房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告杨志交付赤峰市XX号商厅；二、被告赤峰天丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨志逾期交付房屋违约金10164元；三、驳回原告杨志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元（杨志已预交已预交），由杨志负担8496元，赤峰天丰房地产开发有限公司负担54元。鉴定费5000元（杨志已预交），由赤峰天丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 孔 宪 华人民陪审员 李 艳 萍人民陪审员 闫  岩 二〇二〇年四月一日书 记 员 宝多音乐