山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初3609号 原告：姜晓红，女，1974年2月13日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：李艳龙，山东居高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭德龙，男，汉族，1976年12月14日出生，昌邑市人，现住昌邑市。 被告：昌邑市奎聚街道东隅社区居民委员会，住所地潍坊市昌邑市城里东街166号。 法定代表人：牛建波，居委会主任。 委托诉讼代理人：刘伟，山东倡义律师事务所律师。 原告姜晓红诉被告昌邑市奎聚街道东隅社区居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李艳龙、郭德龙、被告委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告履行《棚户区改造东隅居民拆迁协议》；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：给予回迁安置面积共计214.86平方米，其中包含正常回迁面积164.86平方米及协议中约定的奖励面积，共计214.86平方米；支付房屋租赁费共计16000元（从2019年2月21日起计算至2019年12月18日共计10个月，根据合同约定为8000元，但协议中第九条第一项约定超过交房期的租赁费翻倍，因此原告主张16000元）。事实与理由：2017年4月21日原告与被告签订了案涉拆迁协议，双方约定此次拆迁的补偿方式为实行房屋产权调换，被告交付回迁安置房时间为22个月，自签订协议之日起，被告按照原住正房每间每月200元标准计算租赁费，租赁费分两次付清。但是至今被告有部分协议内容未履行，因此原告特将被告诉至贵院，请求贵院依法判决，维护原告的合法权益。 被告辩称，原、被告双方于2017年4月21日签订了拆迁协议属实，原告是持有案外第三人的房产与被告签订的拆迁补偿协议，原告与被拆迁房屋登记所有人有过诉讼纠纷，双方针对被拆迁房屋买卖关系的法律事实并未得到确认，被告认可本协议的效力，但本案诉讼是以本案的原告合法获得了被拆迁房屋及宅基地的使用权前提下方可进行，因此请法院审查原告与案外第三人，房屋所有权土地使用权的转让是否合法，然后确定本案件的判决结果。因被告居委会正在兴建回迁安置楼房，因此被告无法按照协议的约定交付相应面积的回迁房，同时因为原告与案外人存在房屋转让效力待定的情形，原告及案外第三人均向被告主张租赁费，被告为慎重起见告知原告及第三人通过合法手段，确定房屋的转让是否合法并以此为依据确定是本案原告还是案外第三人享有被拆迁房屋的安置权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为被告昌邑市奎聚街道东隅社区居民委员会居民，2017年4月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订棚户区改造东隅居民拆迁协议，按照2017年全市棚户区改造计划和《东隅棚户区改造回迁安置补偿方案》的规定，经甲乙双方协商，就房屋拆迁签订协议如下：一、补偿方式：实行房屋产权调换；二、被拆迁房屋现状：经核实被拆迁户现有正房4间，宅基地面积179.2平方米；三、回迁安置：（一）甲方为乙方在东隅一区提供（北海公园以西，城里东街以北，解放路以东）定向安置楼房。被拆迁户宅基地面积按1:0.92比例可置换回迁楼面积164.86平方米。加上宅基地补贴和奖励、优惠的面积共计置换214.86平方米；（三）为了便于规划，需要乙方先定户型，选择以后不能更改，乙方选择的户型为：小高层楼型110平方米一套、小高层楼型135平方米一套；四、被拆迁房屋残值实际货币补偿：房屋残值按拆迁户正房（南屋好的依据南屋）间数补偿，砖土坯结构的每间2000元，砖石混结构的每间3000元；五、租赁费：甲方交付回迁安置房时间为22个月。乙方自行安排住处，自签订拆迁协议之日起，甲方按照原住正房每间每月200元标准计算租赁费。租赁费分两次付清：第一次先付12个月的租赁费，第二次付清剩余10个月的租赁费；六、签订拆迁协议时间及奖励：1、乙方在2017年4月21日—2017年4月25日签订拆迁协议的，享受以下奖励：（1）每个自然户奖励2600元的热水器款；（2）每个自然户奖励现金10000元，该奖励和租赁费一起发放；（3）每间奖励7.5平方米楼房；（4）每间奖励10000元，也可以用该奖励款优惠购买5平方米楼房；七、交付款方式及时间：1、甲方应付给乙方租赁费及每个自然户奖励现金10000元等，在乙方签订拆迁协议后十五日内把住宅房屋及附属物搬迁腾空，必须保证门窗齐全、房屋整体完整并将《土地使用权证》、《房屋所有权证》和房屋钥匙一并交到居委会，经居委会组织验收后的五个工作日一次性付清；2、回迁安置楼房面积经有关部门测量确定后，甲乙双方在回迁安置楼房交钥匙前将差价款全部结清；八、回迁安置办法：回迁安置时，由棚户区改造领导小组统一组织，经公证处公证，按签订拆迁协议的先后顺序，通过抓阄方式确定抓楼房顺序号，依确定的抓楼房顺序号按户型一次性抓取楼房号；九、双方责任：双方将被拆迁房搬迁腾空，经居委会组织验收合格后由奎聚街办棚改小组组织拆除。自签订拆迁协议之日起22个月完成回迁，如果实际交房超期，房屋租赁费翻倍（因不抗力因素逾期的除外）。协议还对其他内容做了约定。 2017年5月15日，被告向原告发放分房证，该证载明“您已获得由省住房与建设厅批复的棚户区改造东隅安置楼房分房证。您在获得分房证的同时，表示您已熟知拆迁协议，并按要求在4.25前签订拆迁协议，签字同意置换楼房214.86平方米，享受相应的补偿奖励，并在规定时间内腾空房屋，办理交接，由奎聚街道棚户区改造领导小组统一拆迁。分房时，户主必须持分房证，经奎聚街道棚户区改造领导小组审核后，参与分房，无分房证的不能参加分房会议”。原告在户主处签字确认。 2017年5月18日，原告将涉案拆迁房屋4间交付被告，并办理了交接验收，原告在拆迁人处签字，被告工作人员在验收人处签字。 另查，2016年6月25日，原告（乙方买方）与案外人刘振喜、胡明华（甲方卖方）签订房屋买卖契约，约定：甲方自愿将坐落在奎聚街道东隅社区164号的房屋，房屋建筑面积：正房57平方米、附房西屋27平方米、南屋34.2平方米院落以及配套设施，出售给乙方；甲乙双方议定的上述房屋、附房、院落及所有配套设施，成交总价为200000元，乙方于契约签章后2日内向甲方交付购房款；双方同意付清房款后甲方将上述房屋交付乙方，甲方将上述房屋及附属物移交给乙方时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并移交给乙方，乙方并拥有对该房屋共有部位的使用权和维修养护义务；甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事责任。契约还对其他内容做了约定。 案外人孙述忠向本院提起诉讼，主张其于1996年与案外人刘进喜（刘振喜）达成房屋买卖协议，将位于其名下的昌邑市奎聚街办东隅居委会164号房屋转让给案外人刘进喜（刘振喜），因刘进喜（刘振喜）非东隅居委会村民，转让无效，要求确认其与刘进喜于1996年签订的奎聚街道东隅居委会164号的房屋买卖协议无效，并返还东隅居委会164号房屋。后孙述忠向本院提出撤诉申请，本院于2017年8月28日出具民事裁定书，准许孙述忠撤诉。 再查，原告提交被告于2006年5月30日出具的证明一份，载明“刘振喜同志属于我东隅社区居委会居民，特此证明”，被告主张刘振喜非本居委会居民。 又查，涉案东隅居委会164号房屋仍未拆除，被拆迁房屋回迁安置在东隅社区居委会棚户区改造一期（解放路以东、城里街以北、富昌街以南、公园以西），现该回迁楼房开发未施工完成。 本案双方当事人争议的焦点：一、原告是否获得了被拆迁房屋及宅基地的使用权，原告是否享有被拆迁房屋的安置权益；二、原告要求被告交付回迁安置楼及租赁费的主张能否支持。 关于焦点一。被告主张因为原告与案外人存在房屋转让效力待定的情形，原告及案外第三人均向被告方主张租赁费，应确定房屋的转让是否合法并以此为依据确定是本案原告还是案外第三人享有被拆迁房屋的安置权益。本院认为，涉案的昌邑市奎聚街道东隅社区居委会164号房屋，通过庭审查明的事实，涉案房屋由原房主孙述忠转让给孙振喜，后由孙振喜转让给原告，系对同一农村房屋多次进行了转让。后原告作为被告处居民，与被告签订了拆迁协议。原告是否享有被拆迁房屋的安置权益，首先需要确认原告从案外人刘振喜处购买涉案房屋是否获得了被拆迁房屋及宅基地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。该规定的宗旨意在保证集体土地管理秩序和农村经济管理体制，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济成员无权取得。本案中，涉案房屋在转让过程中，对案外人刘振喜是否为东隅社区居委会居民，原、被告虽存有争议，但涉案房屋已由刘振喜转让给原告，而原告作为最后一手案涉房屋买受人系东隅社区居委会居民，为该集体经济组织成员，涉案房屋及宅基地经多次买卖转让最后流转至同一集体经济组织内部，未损害集体公共利益，亦未违反相关法律法规。原告与刘振喜签订房屋买卖契约，系双方真实意思表示，且被告无证据证明该房屋买卖契约系虚假订立，故该房屋买卖契约有效，原告作为被告集体经济组织成员，通过购买方式取得涉案房屋所有权及宅基地使用权，本院依法予以确认。现涉案房屋被拆迁，原告享有被拆迁房屋的安置权益。 关于焦点二。被告对与原告签订的拆迁协议无异议，且原告已向被告交付被拆迁房屋，通过焦点一确认，原告享有被拆迁房屋的安置权益，因此，被告应按照拆迁协议约定，履行相应的义务。 原告要求被告交付回迁安置楼面积共计214.86平方米，被告主张回迁安置楼正在施建，现无法交付。本院认为，原、被告双方对回迁安置楼未施工完成的事实均无异议，本院予以确认。根据拆迁协议约定“回迁安置按签订拆迁协议的先后顺序，通过抓阄方式确定抓楼房顺序号及楼房号”，而针对回迁安置楼房面积约定“经有关部门测量确定后，双方在交钥匙前将差价款结清”，现回迁安置楼在未建好的情况下，对楼房号及实际交付安置楼的面积均无法确定，因此，原告要求交付214.86平方米的回迁安置楼，因条件不成就，本院不予支持。 原、被告签订的棚户区改造东隅居民拆迁协议约定“自签订拆迁协议之日起22个月完成回迁，如果实际交房超期，房屋租赁费翻倍”，被告在协议约定的期限内未完成回迁并向原告交付安置房，现原告要求被告按照协议约定支付翻倍的房屋租赁费，符合协议约定，本院予以支持。关于租赁费的计算，原、被告均认可被告已向原告交付截至2019年2月20日的租赁费共计19200元。原告交付被拆迁房后未在该房内居住，而是由案外人孙述忠实际居住占用。现原告要求支付自2019年2月21日至第开庭前一日2019年12月18日期间租赁费，本院予以支持。根据协议约定“甲方按照原住正房每间每月200元标准计算租赁费”，原告交付正房4间，每间每月200元，4间正房每月为800元，2019年2月21日至2019年12月18日共计10个月，为8000元，翻倍后为16000元。被告主张系因个别居民不配合拆迁导致无法按期交付回迁房，不应支付该租赁费，无事实依据，本院不予支持。 综上，原告取得被拆迁房屋所有权及宅基地使用权，并与被告签订拆迁补偿协议，系双方当事人真实意思表示，未违法法律法规的强制性规定，合法有效。原告已向被告交付被拆迁房屋，被告应按拆迁协议约定履行义务。因回迁安置房未建成，不具备交付条件，对原告要求被告交付回迁安置房214.86平方米的诉求，本院不予支持。被告未按期交付回迁安置房，应向原告交付租赁费，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条之规定，判决如下： 一、被告昌邑市奎聚街道东隅社区居民委员会向原告姜晓红支付租赁费16000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  徐卫真 人民陪审员  宫仙华 人民陪审员  李素娥 二〇二〇年四月一日 书 记 员  陈 蓓