河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1154号 上诉人（原审被告）：李某勇，男，1965年5月8日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：杨文学，河北英汇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：平山县地润房地产开发有限公司，住所地石家庄市平山县平山镇冶河明珠5区1-1-1402。 法定代表人：王军良，公司总经理， 委托诉讼代理人：郭某卫，公司法律顾问，1982年1月17日出生，汉族，住石家庄市平山县。 被上诉人（原审原告）：杜某考，男，1961年4月20日出生，汉族，住石家庄市平山县东回舍镇孟耳庄村。 委托诉讼代理人：柴俊峰，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜某伟，男，1985年2月21日出生，汉族，住石家庄市平山县东回舍镇孟耳庄村。 委托诉讼代理人：柴俊峰，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平山县东回舍镇孟耳庄村民委员会，住所地石家庄市平山县东回舍镇孟耳庄村。 法定代表人：杜春平，村委会主任。 上诉人李某勇、平山县地润房地产开发有限公司因与被上诉人杜某考、杜某伟、平山县东回舍镇孟耳庄村委会确认合同无效纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李某勇委托诉讼代理人杨文学、平山县地润房地产开发有限公司法定代表人王军良及委托诉讼代理人郭某卫、被上诉人杜某考及委托诉讼代理人柴俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某勇上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人杜某考、杜某伟的一审诉讼请求或发回重审；上诉费由被上诉人杜某考、杜某伟负担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一、李某勇享有本案争议两套房产的优先受偿权。本案中李某勇作为孟耳庄新区回迁户楼房的建设承揽人，承揽建设了包括2号楼2单元201室和501室两套房产在内的共计84套小产权房，由于项目承建方地润公司自2014年10月25日与李某勇签订《建筑工程施工合同》至另案李某勇起诉地润公司要求强制执行地润公司拖欠李某勇的相应工程款止，地润公司分文未付李某勇工程款。经李某勇与孟耳庄村委会及地润公司多次协商未果，李某勇通过法院诉前保全并对一审诉讼的生效判决进行强制执行，取得本案争议的房屋。李某勇作为《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的房屋（债权）优先受偿权方，依法取得的本案争议房屋所有权，事实清楚，证据充分。二、李某勇对本案争议的房屋享有物权的排他性。自李某勇2018年4月3日向法院诉前保全并作出（2018）冀0131财保61号民事裁定书至2019年3月12日作出（2019）冀0131执281号结案通知书，再到2019年7月24日杜某考、杜某伟提起诉讼，杜某考、杜某伟在一年多的时间里没有向法院或有关部门提出过权属异议之诉或者撤销之诉，李某勇认为，被上诉人杜某考、杜某伟从诉讼时效和事实逻辑上已不具备本案的诉讼主体资格。三、李某勇与地润公司经法院执行达成的执行和解协议书，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的情况。一审开庭时被上诉人杜某考、杜某伟无事实依据能够证明所谓的两份《商品房购房合同》签订的合法有效性，更无法证明自己实际支付所谓两套房屋共计443200.9元的事实，一审认定李某勇与被上诉人经法院执行和解达成的和解书存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，缺乏事实和法律逻辑。四、一审判决存在民事主体、民事主体行为合法性缺失的情况。1、地润公司法定代表人王军良及《商品房购买合同》经办人兰国中没有出庭。2、购房合同经办人兰国中既不是公司股东亦不是公司法人，其行为的合法性存在缺失。3、孟耳庄新区所有房屋系小产权房，土地性质是集体建设用地，所有村委会，地润公司只是投资人和承建方，只有收益权，没有对孟耳庄新区房屋的所有权和处置权。4、孟耳庄新区项目没有合法合规的商品房开发建设及销售手续，地润公司与被上诉人杜某考、杜某伟订的《商品房购房合同》没有合法有效性。5、一审中，地润公司明确本案的房屋系孟耳庄村委会开发用于本村村民的回迁房，判决书中也明确本案争议的房屋尚未完工。本案中的房屋作为无任何开发手续的小产权房，在大批回迁户的房屋尚无法保障的情况下，一审原告既不是孟耳新区的回迁户，也不是拖欠其工程款的工程承揽方的情况下，与地润公司以非法和不正当的形式签订购房合同，优先取得了两套房屋，存在合同不成立、来源不明的重大疑点。两份《商品房购房合同》上所盖平山县孟耳庄新区项目专用章非孟耳庄村民委员会的公章且孟耳庄村民委员会对此《商品房购合同》不知情也不认可。经办人兰国中在地润公司中既不是法人也不是股东，地润公司称从未收到过该巨额房款。一审在明知存在重大疑点的情况下，不追加经办人兰国中参与本案审理或追加收取443200.9元房款的人参加本案审理査明案件事实，显然存在诉讼主体缺位、诉讼主体行为合法性缺失的情况。 杜某考、杜某伟辩称：1、上诉人李某勇称其工程款具有法定的优先权是错误的，根据最高人民法院关于建设工程款优先权的《批复》第四条明确规定建设工程承包款优先权的形式期限是完工之后六个月或者未完工的是合同约定期限的违约，否则就失去所有优先权的权利，李某勇干的工程至今已有六年之久，本案当中李某勇并不先有优先权；2、李某勇上诉状中称本案涉案房产系小产权房，是错误的，小产权房所有的房产只能对本村村民分配，是不能对社会公开销售的，本案房地产不具有小产权房的性质；3、李某勇称他对本案的房屋有排他性也是错误的，李某勇与平山地润房地产开发有限公司索要工程款一案，在执行阶段李某勇与地润房地产开发有限公司是私下个人之间达成的以房抵债和解协议，法院并未参与，只是同意李某勇与房地产开发公司和解协议书，所以并不是人民法院的司法行为；4、本案中地润公司并没有向一家建筑商支付过建筑款的款项，均是以建设的房屋抵顶工程款的，由于地润公司长时间不能向客户交房，客户经常到北京市上访，后来县政府责令镇政府强制介入，这些李某勇是知道的；5、法院不存在程序错误问题，说的其他当事人不是一审案件当事人，一审没有义务通知他们到庭参加诉讼。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求：维持原判。 平山县地润房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人杜某考、杜某伟诉讼请求。事实与理由：一、原审查明事实不清。涉案和解协议由三方签订，被上诉人无证据证明李某勇、村委会知道涉案两套房屋已卖出，被上诉人亦无证据证明李某勇、村委会、上诉人三方存在恶意串通的主观恶意。二、原审适用法律错误。原审认定上诉人知道涉案房屋已卖出，上诉人没经杜某考、杜某伟同意而私自与李某勇、村委会签订涉案和解协议，进而抵顶给李某勇，上诉人构成无权处分，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：无权处分不影响合同效力。三、关于举证责任。本案属合同效力纠纷，举证责任在被上诉人，被上诉人没有充足证据证明签订涉案和解协议三方主观上存在恶意通谋情形，应由被上诉人承担不利法律后果。 杜某考、杜某伟辩称：1、李某勇与地润公司是恶意的，因为地润公司支付不了建筑商的工程款，均是以出卖建设当中的房屋支付工程款的事实，李某勇是知道的，就本案而言，镇政府在清理房地产开发公司遗留问题时，房地产开发有限公司将被上诉人所购买的两套房屋作为遗留问题提交给乡镇府，专门处理开发商所遗留的相关问题，有明确记载，根据最高人民法院商品房买卖司法解释第十条规定，是不需要买受人提供相关证据的；2、一审适用法律没有任何错误，上诉人适用的是买卖合同司法解释，与本案文不对题，这个解释是买卖双方当事人，本案是第三人提出的合同无效，上诉人适用法律是错误的；3、关于举证责任，被上诉人提交购房的两份合同，提供了镇政府组建的专门处理孟耳庄开发新区专门人员到庭作证，证明上诉人主观上存在恶意。地润公司上诉理由不能成立。 杜某考、杜某伟向一审法院起诉请求：依法确认三被告在2018年8月20日所签订的《和解协议》部分无效。 一审查明的事实：二原告杜某考、杜某伟系父子关系。2016年1月5日原告于被告平山县地润房地产客服有限公司分别签订了二份《购房合同》，合同载明：出卖方（甲方）：平山县地润房地产开发公司，买受人（乙方）杜某伟。第一条，乙方所购房屋基本情况分别为：住宅房号2-2-201，建筑面积123.07平方米，单价1600元/㎡，价款196912元；储藏间7.19㎡，单价1100元/㎡，款项7898元，总房款204810元；住宅房号2-2-501，建筑面积123.07㎡，单价1760元/㎡，价款216603.2元；储藏间19.807㎡，单价110元/㎡，价款21787.7元，总房款238390.9元。第二条，付款方式，一次性付清。第三条，甲方于—年—月—日前将房产交付乙方（日期未填写）。此外，合同还约定了乙方逾期付款，甲方逾期交房的违约责任等条款。落款为甲方平山县孟耳庄新区项目专用章，经办人兰国中签字。乙方为杜某考。合同签订同日，原告一次性交纳了二套房屋的购房款443200.9元。平山县孟耳庄新区项目部为原告出具了收据，收款单位盖章为“平山县孟耳庄新区项目专用章”，收款人兰国中，但案涉房屋至今未交付。另，被告平山县地润房地产客服有限公司系平山县孟耳庄新区的开发商，李某勇系平山县孟耳庄新区2号楼、4号楼工段的承建商，2014年10月25日，被告平山县地润房地产客服有限公司与李某勇签订《建筑工程施工合同》，2018年李某勇为索要工程款，将地润公司诉至本院，本案诉前查封了地润公司开发的平山县孟耳庄新区2号楼、4号楼84套房产（其中包括原告购买的2-2-201、2-2-501房产），后经诉讼本院作出了（2018）冀0131民初1391号民事判决书，判决地润公司给付李某勇工程款3974873元及利息。在执行过程中，被告李某勇、平山县地润房地产开发有限公司、平山县东回舍镇孟耳庄村委会三方达成《和解协议》、平山县地润房地产开发有限公司以39套房屋抵顶所欠李某勇的工程款。该39套房产中包括了二原告在2016年1月5日购买的案涉房屋（2-2-201、2-2-501房产），2019年3月12日本院作出（2019）冀0131执281号结案通知书，以双方当事人自行达成和解协议予以结案。庭审中，原告又提供了案外人封雪霞、李红刚与被告平山县地润房地产开发有限公司签订的购房合同，合同落款盖章均为平山县孟耳庄新区项目专用章，经办人均为兰国中。 一审法院认为，原告与被告平山县地润房地产开发有限公司签订的二份《购房合同》，购房合同甲方名称为平山县地润房地产开发公司、落款为平山县孟耳庄新区项目专用章，虽此购房合同存在瑕疵，但通过庭审，结合平山县孟耳庄新区系被告平山县地润房地产公司开发，同时结合平山县地润房地产公司与案外人签订的购房合同，落款均为平山县孟耳庄新区项目专用章，收款人兰国中，能够认定，该二份《购房合同》为原告于被告平山县地润房地产公司签订。原告所购房款收款收据盖有平山县孟耳庄新区专用章，据此亦能够认定，被告平山县地润房地产开发有限公司收取了原告的购房款。被告平山县地润房地产开发有限公司在其开发的2-2-201、2-2-501的房屋已出卖给原告并收取原告购房款的情况下，仍然与被告李某勇、平山县东回舍镇孟耳庄村委会签订和解协议，将包括原告购买的房屋在内的39套房产抵顶给被告李某勇，被告平山县地润房地产开发有限公司应该是明知的，但该和解协议系三被告自愿达成，法院只是对其自愿性质进行了确认，三被告和解协议明显侵犯了原告的权利。故三被告2018年8月20日所签《和解协议》中所涉及2号楼2单元201室、501室的内容应属无效。 一审判决：被告李某勇、平山县地润房地产开发有限公司、平山县东回舍镇孟耳庄村民委员会2018年8月20日签订的《和解协议》中涉及应该杜某考、杜某伟购买的平山县孟耳庄新区2号楼2单元201室、501室并非无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告平山县地润房地产开发有限公司负担。 经审理查明，2018年8月20日李某勇、平山县地润房地产开发有限公司、孟耳庄村委会签订的和解协议中载明，平山县地润房地产开发有限公司保证抵顶给李某勇后上述39套房产没有抵押没有纠纷等内容。对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，2016年1月5日被上诉人杜某考、杜某伟与上诉人平山县地润房地产开发有限公司签订的《购房合同》意思表示真实并已实际履行，被上诉人杜某考、杜某伟向上诉人平山县地润房地产开发有限公司交纳全部购房款，已支付对价，根据权利义务相一致原则，被上诉人杜某考、杜某伟对该房屋享有的正当权益应受保护。此后，李某勇因与平山县地润房地产开发有限公司、孟耳庄村委会建设工程施工合同纠纷一案，2018年6月19日平山县人民法院作出（2018）冀0131民初1391号民事判决书，在执行程序中，2018年8月20日李某勇与平山县地润房地产开发有限公司、孟耳庄村委会签订《和解协议》，上诉人平山县地润房地产开发有限公司再行对2-2-201、2-2-501房屋进行处分，且其作出的“保证没有纠纷”承诺与其此前已经与被上诉人杜某考、杜某伟签订《购房合同》、收取被上诉人全部房款的既有事实相悖。上诉人平山县地润房地产开发有限公司上述明知仍故意为之的行为有违民事活动中应当遵循的诚实信用原则，损害了被上诉人杜某考、杜某伟已在先取得的对该房屋享有的正当权益。因此，原判认定《和解协议》中所涉该房屋的内容无效，于理有据。上诉人李某勇关于其对该房屋享有排他性优先受偿权以及一审判决民事主体、民事主体行为合法性缺失的主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，李某勇、平山县地润房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，上诉人李某勇负担80元，上诉人平山县地润房地产开发有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  孟志刚 二〇二〇年四月二十九日 法官助理吕鹏飞 书记员冯日欣