上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52375号原告：姜复兴，男，1959年11月11日出生，汉族，住浙江省平湖市。被告：马兰平，男，1982年3月12日出生，汉族，住安徽省。原告姜复兴与被告马兰平其他合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，并于2019年12月3日、2020年4月3日公开开庭进行了审理，原告姜复兴、被告马兰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付多占租赁房屋面积租金差价54,630元；2.被告支付拖欠租金36,000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月30日，原被告签订合作协议，约定原告将位于芷江西路XXX号的房屋一角(宽90公分、长1.7米)租给被告使用，租金每月12,000元，付三押一，每次租金在最后一个月提前十五天支付给原告，租期两年，不得转租；如果被告退出，要提前两个月告知原告，否则构成违约，押金不退；被告必须按时交房租和水电费，否则算是违约，原告有权解除合同，押金不退；被告经营期间用原告的营业执照，被告要保证食品安全，在经营中不得出现违法违规行为，如果造成不利影响，原告押金不退。在合作期间，被告多占用原告房屋宽度70公分并占用了原告的走廊，被告应按每月22,000元支付租金，同时被告没有按协议约定支付第三期的房租租金，已构成违约。案件审理中，原告将诉讼请求变更为：1.被告支付多占租赁房屋面积租金差价60,000元；2.被告支付违约金44,000元；3.被告赔偿因违约造成原告的利益损失30,000元；4.被告赔偿因违约造成的原告房租支出损失90,000元；5.被告支付欠付的房租36,000元；6.被告承担本案受理费。被告辩称，不同意原告诉请，原告擅自更改了店铺面积，是原告先违约，被告是根据合同所约定的内容来经营的，没有多占面积；因为原告在店铺内自行设置了一个煎饼摊，造成店铺内环境差，影响被告的经营，故被告提前解除了合同，并在11月1日将店铺交还给原告，被告并没有拖欠租金；原告还欠12,000元的押金没有给被告，这12,000元已经可以弥补原告的房租损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：1.合同，证明原被告之间的租赁关系，并且约定租用的店铺的宽度是1.7米，但被告实际使用的超过约定，还占用了原告的走廊；2.补充协议，证明原告有权设置煎饼摊；3.照片，证明被告多占房屋面积；4.照片，证明被告11月2日撤离店铺；5.微信截屏，证明原告多次向被告催要房租；6.微信转账凭证、房屋租赁合同，证明原告也是向别人租赁的店铺；7.租赁合同，证明房租损失1个月费用是22,000元；8.产权证、营业执照，证明原告出租是合法的；9.销售统计清单，证明现在原告没有生意；10.租赁合同，证明现在房租增加，原告还是有房租的支出；被告对原告提供的证据1、2、5真实性无异议，但证据2只能证明四个门是原告所有，但不能证明原告可以对店铺的面积随意使用，证据5聊天记录中，原告是提前向被告催要2019年11月到2020年1月的租金，并非被告拖欠租金；证据3、4真实性不认可，证据4的照片是原告私自拍摄；其他证据真实性无法确认，与本案无关。被告为证明其辩称意见，向本院提供以下证据：照片一组，证明被告开业前期店铺的整个空间面积情况、原告在被告店铺设置煎饼摊的情况，以及原告对房屋进行改造后的情况，原告在店里设置了煤气罐，影响了店铺的环境。原告对被告提供的证据真实性无异议，对于证明目的不认可，照片所拍的是涉案店铺的场面，但不能说明被告所说的情况。案件审理中，经原告申请，本院传唤证人刘某某到庭接受询问。刘某某系为原告打工的店员。刘某某陈述，涉案店铺位于本市芷江西路XXX号，当时经营情况是被告经营奶茶铺，奶茶铺左边是原告经营的煎饼摊。被告的吧台边缘超过约定的1.7米，放置的冰箱等物品也超过约定范围，被告还在吧台左边经过和堆货，为此原告与被告吵过架，大概在去年暑假时原告将吧台超过1.7米的部分锯掉。被告是在2019年11月1日或者2日搬走，之后原告进行半个多月的装修后，又开张经营做面食。原告对于证人的陈述没有异议。被告主张因证人与原告存在利害关系，故证言真实性存疑。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据3、4被告虽不认可真实性，但未提供充分证据证明系伪造，且证据3、4照片与证人证言能够相互印证，被告主张证人与原告存在利害关系故不认可证人证言，对此本院认为，证人所某证言与其年龄与智力状态相当，与原告提供的其他相关证据也能够印证，证言并无明显偏向性，且上述证据与本案待证事实相关，故本院作为证据采纳；原告证据6-10与本案缺乏关联性，本院不作为证据采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，原被告签订《合同》《补充协议》，约定原告将位于上海市芷江西路XXX号门店内墙一角(宽1.7米，长到底)租给被告用于售卖奶茶，原告的餐饮服务营业执照供被告使用，每月租金12,000元，付三押一，租期自2019年4月30日起算，租期一年。合同第四条约定，如果被告经营不善，要自动退出。提前两个月告诉原告，算是违约，押金不退，不准转租转让。租用期间，原告在店铺中、被告吧台旁设置了一处煎饼摊。因被告的吧台长度、吧台后边放置的冰箱、冰柜等均超过约定的1.7米，原被告多次发生纠纷，原告将吧台超过1.7米的部分锯掉。2019年10月15日，原告通过微信向被告催缴2019年11月至2020年1月的租金时，被告回复“店面出现诸多问题，生意很清淡，做不下去了”。2019年11月2日，被告将操作台处理后将店铺返还给原告。原告将店铺重新装修后又于同年12月3日开张。庭审中，双方均确认被告尚有一个月押金12,000元在原告处。本院认为，原、被告之间签订的《合同》《补充协议》系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原被告在合同期内虽有矛盾，但并不至合同无法继续履行。被告在租约到期前擅自解除合同，未按照约定提前两个月通知原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告支付的押金实际上就是违约金的性质。根据原告在庭审中自述及证人证言，该店铺自被告搬离后不久即又重新开张，故该笔押金可以弥补因被告违约造成店铺短期内未出租的损失。合同解除后，被告应于2019年10月31日将店铺返还，但实际于11月2日返还店铺，被告还需支付占用两日的费用，即12,000元/30*2计800元。被告在租赁期间多占用房屋面积，应支付相应的费用。多占用的部分面积现已无法查明，根据照片显示及证人回忆系因堆放冰箱冰柜等物品超出约定范围，实际并未对原告正常经营构成严重影响，故本院酌情确定被告应支付的费用为500元/月，实际使用6个月，总金额计3,000元。原告主张的其他损失，与被告提前解除租赁关系的违约行为之间并无因果关系，亦超过订立合同时被告所能预见到的因其违约造成的损失范围，故本院不予支持。综上所述，因被告在庭审中亦确认，原告可将押金作为违约金予以扣除，故抵扣后被告还应向原告支付款项3,800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马兰平应于本判决生效之日起十日内支付原告姜复兴款项3,800元；二、原告姜复兴的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,200元，减半收取计2,600元，由被告马兰平负担25元，由原告姜复兴负担2,575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 吴剑峰二〇二〇年四月二十六日法官助理 韩雨奇书 记 员 杨 辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。