广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11587号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘敏，男，1982年2月13日出生，汉族，住湖南省祁阳县********，公民身份号码：432************876。委托诉讼代理人：崔雪，广东文美律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏仪，广东文美律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董明，男，1952年11月5日出生，汉族，住广东省化州市*************，公民身份号码：440************754。委托诉讼代理人：彭淑贞，广东莞融律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒荣，广东莞融律师事务所律师。上诉人刘敏因与被上诉人董明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认董明与刘敏签订的案涉《租赁合同》无效；二、限刘敏于一审判决发生法律效力之日起三十日内交还案涉租赁物（广东省东莞市*****************的厂房）给董明；三、限刘敏于一审判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费（从2019年1月1日起按每月78000元计算至实际交还之日止）给董明；四、限董明于一审判决发生法律效力之日起十日内返还押金84000元及支付押金利息（以150000元为基数，从2017年1月1日起计至2019年1月24日止，以84000元为基数，从2017年1月1日起计至实际返还之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；五、限董明于一审判决发生法律效力之日起十日内支付消防安装费用11800元给刘敏；六、驳回董明的其他诉讼请求；七、驳回反诉刘敏的其他反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费16652元、保全费2368元，由董明承担83元，刘敏承担18937元。本案反诉费3722元，由刘敏承担3073元，董明承担649元。刘敏上诉请求：一、维持原审判决第一、四、五项；二、撤销原审判决第二、三、六、七项，改判为：（一）董明支付刘敏电路搭接费50000元，电路材料、人工费43288元，前述添附费用共计93288元；（二）董明支付刘敏中介损失费195300元；（三）驳回董明全部诉讼请求；（四）本案的一、二审诉讼费、保全费全部由董明承担。事实和理由：一、一审判决主要事实有未查清的部分。（一）案涉合同属于无效合同，本案的焦点是场地占用费的问题，而场地占用费必须以实际占用场地为前提条件。（二）董明是否有权对案涉场地提起场地占用费之诉，没有充分证据证明。本案场地的土地使用权属于谁，土地使用权怎样取得，地上建筑物由谁所建，没有任何证据证明，该关键事实没有查清。二、一审判决事实认定错误，采信证据错误。（一）刘敏分租的6个租户于2018年12月已经全部搬离涉案场地，刘敏从2019年1月开始就不占用场地，一审判决刘敏交回场地，继续支付场地占用费，没有事实依据和法律依据。（二）根据《租赁合同》第三条第1项的约定，合同结束，乙方付清所有费用后三日内，甲方全额无息退回保证金。甲方于2019年1月24日退还150000元保证金前，刘敏有理由推定乙方已交回租赁物。因损失尚未协商一致，才导致甲方有保证金尾款84000元还未退还。（三）一审判决仅仅凭出租方代表邓勇臣分别于2019年3月21日与租户易换华、王伟签订的租赁合同上收款账户为刘敏的账户为由，认定刘敏仍在使用案涉场地，应支付场地占用费，该认定是错误的。首先，该两份合同仍属于无效合同，易换华和王伟才是场地的占用人。其次，该两份合同的费用没有任何证据证明打进了刘敏的账户。其三，该两份合同以及收款收据由董明的代理人开庭时当庭提供，完全证明刘敏没有收取过该两份合同名下的任何款项，由此可以证明一审判决认定的这一事实和采信的证据是错误的。（四）刘敏一审提供的照片、光盘、通知及快递回执已充分证明了刘敏从2019年1月起不再占用案涉场地，而刘敏有新证据证明是董明在收取易换华和王伟的租金，董明才是该两份合同的出租人。三、一审判决程序违法，适用法律错误。（一）本案于2019年4月17日立案，适用简易程序审理，2019年7月17日审限届满，但一审法院于2019年8月6日作出判决，于2019年8月21日送达判决书，严重超出了法定审限。（二）一审法院对一审董明当庭提供的证据，没有给予刘敏提供反驳证据的举证期限，剥夺了刘敏公平的举证权利。（三）董明举证证明了易换华、王伟为场地占用人的情况下，刘敏明确表示邓勇臣代表的出租方为董明。在此情况下，一审法院应当依法追加邓勇臣和场地占用人易换华、王伟为当事人，参加本案庭审，以便查明案件事实。一审漏列了案件当事人，导致本案事实不清，认定错误，判决错误。（四）一审法院未对本案进行宣判，也属于程序违法。四、一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，第一百六十一条的规定，一审法院没有适用属于适用法律错误。五、本案一审诉讼费过高。六、案涉厂房交付给刘敏前没有搭接电路，没有通电，刘敏支出了50000元电路搭接费、43288元电线材料费、人工费才得以正常用电。易换华、王伟现在使用这些添附设施，董明占用这些添附取得收益，如果董明不支付这些费用，二审法院也不支持刘敏的主张，那么刘敏会依法拆除这些用电线路，届时董明及其租户如有损失，概由董明承担，与刘敏无关。董明答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：二审期间，刘敏提交如下新证据：一、收款收据复印件；二、微信支付聊天截图(该截图是王伟的配偶将其与出租方的微信支付聊天记录截图发给邓勇臣的)，用于证明2019年3月21日、30日以邓勇臣出租方代表与易换华、王伟签订的两份租赁合同是董明在收取场地使用费，这事实完全可以推翻一审判决主要事实的认定。董明对上述证据发表质证意见如下：对该些证据的真实性、合法性确认，关联性均不予确认。与王伟签订租赁合同的是刘敏的工作人员，合同中载明的收款账户为刘敏本人账户，可证明刘敏一直没有向董明交还房屋。同时因刘敏不支付占有使用费，董明于2019年5月找到次承租人，向其表明身份，为了减少损失，才要求王伟直接向董明支付占有使用费，这一行为不能认为是刘敏已经退还房屋，董明自行出租。二审庭审期间，刘敏申请证人邓勇臣、邓小伟出庭作证。邓勇臣出庭陈述，其是受董明的委托与易换华、王伟签订《租赁合同》，并收取了易换华交的押金15000元及一个月占有使用费，其未将该些款项交还给董明。邓小伟出庭陈述，其是受董明的委托，为案涉厂房招租，找来了王伟这个客户，其收取了王伟交的押金18000元、厂房维护费1000元、4月份厂房占有使用费6000元，其未将该些款项交还给董明。邓勇臣、邓小伟均陈述其两人曾经为刘敏招商，其两人在本案一审期间旁听了庭审。董明认为证人邓勇臣、邓小伟均与刘敏有重大利害关系，且两个证人证言相互矛盾，故对两证人证言的真实性、合法性及关联性均不确认。二审期间，董明针对法庭调查的问题，庭后向法院提交了二份《庭后问题回复》，董明在该两份《庭后问题回复》中陈述：案涉园区共3栋，其中2栋为单层车间，1栋为5层楼高的宿舍；刘敏一直有派安保人员在场负责治安问题，截止至2019年5月才将保安人员撤走，因刘敏当时已经将厂房出租给易换华、王伟，故园区大门没有锁门；车间是隔开多间出租，每间都有单独门锁，宿舍楼亦是如此，至今刘敏仍未将上述房屋钥匙交还给董明；为了减少损失，董明在2019年10月底将各户车间进行强行开锁处理，而宿舍因没有人承租，所以门锁一直没有更换，仍是维持原样；经董明劝说，租户王伟于2019年5月起将租金暂时交给董明处，等案件结束后再做处理，租户易换华一直将租金交给刘敏。2019年11月1日，董明的儿子董升政（甲方、出租方）与高标（乙方、承租方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市**************的414平方的厂房及宿舍出租给乙方，租赁期限为3年，从2019年11月1日至2022年10月31日止，在2019年11月1日交付给乙方，并给予乙方装修免租期15天，从2019年11月15日计算租金；每月租金按建筑面积每平方米16元计算，即每月租金为6624元，每三年递增15%，每月乙方向甲方支付管理人员工资费用828元。乙方每月五日前付清当月租金及管理人员工资费用7452元。2019年11月1日，董明的儿子董升政（甲方、出租方）与谢尚辉（乙方、承租方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市**************的570平方的厂房及宿舍出租给乙方，租赁期为2年，从2019年11月1日至2021年10月31日止，在2019年11月16日交付给乙方，并给予乙方装修免租期为16天，从2019年11月16日起计算租金，每月租金按建筑面积每平方米16元计算，即每月租金为9000元。本案一审董明于2019年4月17日起诉至法院，一审法院同日受理本案，刘敏于2019年5月14日提起反诉，一审法院受理了刘敏的反诉，一审法院于2019年8月6日作出一审判决。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，刘敏与董明签订的案涉《租赁合同》无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对刘敏上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为:一、刘敏是否已经交还了案涉租赁物；二、刘敏诉请的搭接费、材料费、人工费、维修费等是否合法有据；三、一审程序是否违法。对此，本院分析如下：对于焦点一。关于刘敏是否交还了案涉租赁物。第一，刘敏主张其已于2019年1月1日将案涉租赁物交还给董明，并提交了照片及视频予以证明，但该视频、照片仅能反映案涉租赁物被查封，无法证明案涉租赁物已经交还。第二，对于邓勇臣2019年3月份与租户王伟和易换华签订的租赁合同。刘敏主张该两份合同是董明口头委托邓勇臣出租案涉厂房而签订。虽然邓勇臣、邓小伟二审出庭陈述其两人是受董明的委托签订上述两份租赁合同及收取押金、租金等费用，但是，一方面，邓勇臣、邓小伟未提交任何证据证明其与董明之间存在口头委托关系，且邓勇臣是以自己的名义与租户王伟、易换华签订《租赁合同》，并自行收取租金、押金等费用，且该些费用至今未交回给董明，上述两份租赁合同记载租金的收款账户均为刘敏的银行账户；另一方面，邓勇臣、邓小伟都曾是刘敏的员工，其两人曾旁听一审庭审，因此，本院对邓勇臣、邓小伟的证言不予采纳。原审法院对刘敏的主张不予采纳，并认定邓勇臣是代表刘敏签订上述两份租赁合同，并无不当。第三，董明确认租户王伟的租金从2019年5月起就由其代为收取，应视为董明在2019年5月起对王伟所租赁的房屋取得了实际的控制权。第四，从董明二审提交的《庭后问题回复》来看，董明在2019年10月底已经对案涉园区内厂房的门锁进行强行开锁处理，并已将部分厂房分租给租客高标和谢尚辉，至于园区宿舍，董明称因没有人承租所以门锁一直没有更换，仍是维持原样。由此可见，董明在2019年10月底实际上已经对园区内厂房及宿舍（除易换华承租的厂房外）取得了控制权。且刘敏从2019年1月起未付占有使用费，至2019年10月已有10个月，董明也有采取适当措施防止损失扩大的义务，故综合本案实际情况，应视为2019年10月底案涉园区内厂房及宿舍（除易换华承租的厂房外）已经被董明收回。综上，刘敏应向董明交还的租赁物仅为易换华租赁的厂房范围。原审法院认定刘敏应返还全部案涉租赁物不当，本院予以纠正。关于房屋占有使用费，由于董明已经收取了部分房屋的占有使用费及已收回部分租赁物，故刘敏应支付的房屋占有使用费应分三段计算。第一段:按78000元/月的标准，从2019年1月1日计算至2019年4月30日，共计为312000元。第二段：从2019年5月1日计至2019年10月31日的房屋占用使用费为432000元[（78000元/月-6000元/月）×6个月]。第三段：按照每月5000元的标准，从2019年11月1日起计算至易换华承租的厂房实际交还董明之日止。对于焦点二。对于电路搭接费、电路材料费、人工费、中介费，刘敏未提供充分有效的证据证明，原审法院不予支持，处理正确。关于焦点三。首先，邓勇臣、易换华、王伟等人均不属于本案必要共同诉讼主体，原审法院未追加前述人员参加本案诉讼，程序并无不当。其次，本案一审董明于2019年4月17日起诉至法院，一审法院同日受理本案，刘敏于2019年5月14日提起反诉，一审法院受理了刘敏的反诉，一审法院于2019年8月6日作出一审判决。一审法院并未违反审限规定。最后，一审法院通过邮寄方式向刘敏送达一审民事判决书程序并无不当。综上，原审程序并不存在违法之处，刘敏该项上诉意见缺乏依据，本院依法不予采纳。综上所述，刘敏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。其他上诉请求不成立，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8523号民事判决第一、四、五项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8532号民事判决第六、七项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8532号民事判决第二项为：限刘敏于本判决发生法律效力之日起三十日内向董明交还易换华承租的厂房；四、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8532号民事判决第三项为：限刘敏于本判决发生法律效力之日起十日内向董明支付占用使用费744000元及按照每月5000元的标准，从2019年11月1日起计算至刘敏将易换华承租的厂房实际交还董明之日止的占有使用费；五、驳回董明的其他诉讼请求；六、驳回刘敏的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2368元、保全费1665元，合计4033元，由董明负担18元，刘敏负担4015元。反诉受理费3722元，由刘敏负担3073元，董明负担649元。二审案件受理费12926元，由董明负担1028元，刘敏负担11898元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年四月二十八日书记员 王兆东