广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1910号原告：深圳市恒昌荣投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道万安路西恒昌荣工业园B1栋宿舍1楼1号（办公场所），统一社会信用代码91440300795423831J。法定代表人：江东霖，总经理。委托诉讼代理人：徐宏宇，广东磐信律师事务所律师。被告：深圳市翔鹰云海电子有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道石龙仔社区恒昌荣工业园1.2.3.4栋厂房2栋5楼B区，统一社会信用代码91440300550304252W。法定代表人：杨海华。被告：杨海华，男，汉族，1974年4月3日出生，住址深圳市龙华新区，被告：王静，女，汉族，1976年1月9日出生，住址深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨海华，丈夫。原告与三被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐宏宇、被告杨海华同时作为深圳市翔鹰云海电子有限公司（下称“翔鹰公司”）法定代表人和王静的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令解除原告与被告翔鹰公司之间的《租赁合同》；2.判令被告翔鹰公司向原告支付截至2019年11月30日的租金、水电费合计345620.99元，并按日千分之五支付违约金至履行完毕之日止（其中2019年8月份剩余租金18779.73元，2019年9月、10月份的租金及水电费227457.26元，2019年11月份租金99384元）；3.判令被告翔鹰公司向原告支付解除合同的违约金397536元（相当于四个月的租金）；4.判令被告翔鹰公司已支付租赁保证金（押金）及水电费保证金合计168212元原告不予退还；5.判令被告翔鹰公司承担原告因实现债权支付的律师费5000元；6.判令被告杨海华、王静对被告翔鹰公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案的诉讼费由三被告承担。三被告辩称，对11月份的租金及水电费，我方实际在10月16日已搬迁完毕，因此我方只应承担到10月份的租金。在我方搬迁前，双方已明确约定我方解决好工人工资后就不需要支付违约金，而且当时我方已持续经营困难一段时间了，从2019年10月份开始我方就开始拖欠房租，双方已协商免除违约金。当时双方口头约定我方搬走后，等我方资金转好了再把剩余的租金和水电费支付给原告。本案相关情况1.2019年3月27日，原告与被告翔鹰公司签订《租赁合同》[编号：（2019）SZGK020]约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔社区恒昌荣工业园1.2.3.4栋厂房2栋5楼B区（2904平方米）及宿舍12间出租给翔鹰公司，租期从2019年4月1日至2022年8月15日，2019年4月1日至2021年3月31日期间月租金为99384元，2021年4月1日至2022年8月15日期间的租金为109322.4元；翔鹰公司应于当月5日前到原告处结算当月房租及管理费用，如翔鹰公司不能按期缴纳，原告每日按上述总费用的千分之五收取滞纳金，若翔鹰公司拖延十天，原告有权单方面停水停电，若翔鹰公司拖延30天，则原告有权解除租赁合同，押金不退并要求翔鹰公司支付相当于四个月租金的违约金；合同签订当天，翔鹰公司向原告支付履约保证金198768元，合同终止，在翔鹰公司结清各项费用后迁出时，原告将保证金无息返还给翔鹰公司；水电费由原告统一代收代缴，原告发出通知后三天内翔鹰公司到原告处交费，逾期每日须交所欠总金额的千分之五作为滞纳金；若翔鹰公司无故违约，还应承担原告为实现债权所发生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。同日，原告（出租方，乙方）与被告翔鹰公司（承租方，丙方）、杨海华、王静（保证人，甲方）签订《保证合同》，约定甲方为丙方的关联方，愿意为丙方向乙方提供不可撤销的连带责任保证，保证范围为《租赁合同》[编号：（2019）SZGK020]项下丙方的全部责任和义务。2.2019年10月10日，被告翔鹰公司向原告出具《联络函》，内容为由于经营困难，已拖欠原告2019年8月租金18779.73元，9、10月租金及水电费227457.26元，合计246236.99元，翔鹰公司承诺在2019年10月14日前付清，如未按期付清，原告可以无条件将场地出租给他人且房租和水电保证金168212元由原告没收。3.被告翔鹰公司系一人有限公司，被告杨海华系公司唯一股东。4.2019年11月18日，原告与广东磐信律师事务所签订委托代理合同，约定原告委托广东磐信律师事务所代理本案诉讼，前期办案费为5000元。广东磐信律师事务所已向原告开具相应发票。5.被告翔鹰公司称，经与原告协商，其已于2019年10月15日搬迁完毕，当时原告同意保证金抵扣未付租金水电费，也没有违约金。原告称，不认可翔鹰公司的陈述，翔鹰公司是2019年11月5日才搬走。判决理由及结果本院认为，《租赁合同》是原告与被告翔鹰公司的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自义务。原告将案涉租赁物出租给翔鹰公司使用后，翔鹰公司应当依约支付相应租金。根据翔鹰公司出具的《联络函》，翔鹰公司确认截至2019年10月10日已拖欠原告2019年8月租金18779.73元，9、10月租金及水电费227457.26元，并承诺在2019年10月14日前付清，如未按期付清，原告可以没收房租和水电保证金168212元。后，翔鹰公司未按照承诺按时足额向原告支付租金水电费，并已从案涉租赁物中搬离。关于搬离的时间，翔鹰公司负有举证责任，其主张为2019年10月15日，但并未提交相应证据，故本院采信原告主张的搬离时间，即2019年11月5日。翔鹰公司搬离案涉租赁物后，双方的《租赁合同》实际已经解除，可视为双方协商一致解除《租赁合同》，故本院确认《租赁合同》于2019年11月5日解除。对于2019年8月租金18779.73元和9、10月租金及水电费227457.26元，原告与被告翔鹰公司并无争议。关于2019年11月租金，由于翔鹰公司已于2019年11月5日搬离案涉租赁物，因此相应的租金数额为16564元（99384元÷30天×5天）。上述款项262800.99元（18779.73元+227457.26元+16564元）翔鹰公司应当支付给原告。《租赁合同》中约定的日千分之五违约金标准明显过高，本院酌情予以调整以262800.99元为本金从2019年11月6日起按日千分之一起计。关于原告主张的解除合同违约金和保证金不予退还，《租赁合同》中约定，若被告翔鹰公司拖延30天，则原告有权解除租赁合同，押金不退并要求翔鹰公司支付相当于四个月租金的违约金。该约定中，相当于四个月租金的解除合同违约金明显过高，考虑到翔鹰公司的违约程度及原告因为翔鹰公司违约所遭受的损失大小，本院认定原告不予退还翔鹰公司交付的168212元保证金已经足以弥补原告的损失，因此，对原告主张相当于四个月租金的解除合同违约金不予支持，对原告主张的不予退还168212元保证金予以支持。原告主张被告翔鹰公司支付律师费5000元，符合双方在《租赁合同》中的约定，本院予以支持。被告杨海华、王静在《保证合同》承诺为翔鹰公司向原告提供不可撤销的连带责任保证，保证范围为《租赁合同》项下翔鹰公司的全部责任和义务。因此，原告主张杨海华、王静对翔鹰公司在本案中的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市恒昌荣投资有限公司与被告深圳市翔鹰云海电子有限公司2019年3月27日签订的《租赁合同》[编号：（2019）SZGK020]于2019年11月5日解除；二、被告深圳市翔鹰云海电子有限公司在本判决生效之日起十日内向原告深圳市恒昌荣投资有限公司支付租金及水电费262800.99元并支付违约金（以262800.99元为基数，自2019年11月6日起按日千分之一计至实际清偿之日）；三、被告深圳市翔鹰云海电子有限公司在本判决生效之日起十日内向原告深圳市恒昌荣投资有限公司支付律师费5000元；四、被告杨海华、王静对被告深圳市翔鹰云海电子有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、原告深圳市恒昌荣投资有限公司收取的被告深圳市翔鹰云海电子有限公司保证金168212元不予退还；六、驳回原告深圳市恒昌荣投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6482元，由原告负担2840元，三被告共同负担3642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳 海 涛二〇二〇年四月二十日书记员 沈重(兼)书记员 江 伟 娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。