贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)黔06民终549号上诉人（原审原告）：高西法，男，1982年4月23日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审原告）：何艳，女，1979年9月10日出生，仡佬族，住贵州省铜仁市碧江区。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。上诉人（原审被告）:贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市延安中路2号虹祥大厦9楼。法定代表人：唐江虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人高西法、何艳因与上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何艳及高西法、何艳的共同委托诉讼代理人吴成毅、上诉人虹祥公司的委托诉讼代理人杨治波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高西法、何艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审未根据合同约定作出判决。案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同对逾期办理商品房转移登记的违约责任进行了约定，即按日交付已付房款1%的违约金。原则上双方应按该约定履行。高西法、何艳考虑到合同约定的违约金过高，将违约金计算标准下降调整为年利率6.175%。调整后的计算标准仍在合同约定范围内，调整后的违约金计算标准没有损害虹祥公司的权益。一审依据自由裁量权认定违约金5000元，没有事实和法律依据。更是让虹祥公司继续违约，导致高西法、何艳的权益无法保障。一审举证责任分配错误。高西法、何艳已将违约金标准调整至6.175%年利率。虹祥公司主张违约金过高，一审将其违约造成损失的举证责任分配给高西法、何艳，违反谁主张谁举证原则。高西法、何艳主张的违约金标准综合实际损失、过错程度、预期利益等因素，参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%确定，并无不当。虹祥公司辩称，本案与吴广来、张婧一案情况相同，该案上诉已被二审法院驳回，本案也应予以驳回。虹祥公司只能向不动产登记中心提交相应资料，不能向被答辩人提交房屋转移登记资料。虹祥公司没有违约行为，被答辩人存在根本违约。其违规装修影响初始产权登记。虹祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高西法、何艳的诉讼请求。事实和理由：其已将办理转移登记的文书交给高西法、何艳，即按约履行了义务。高西法、何艳未举证证明还应向其交付的资料明细，应承担举证不能的不利后果。高西法、何艳存在违约行为。合同约定高西法、何艳在2018年8月26日接受房屋前，付清房款、契税、测绘费、产权登记费、产权交易费、垃圾清运费。高西法、何艳于2019年4月5日、2018年11月8日付清房款、契税，且未缴纳产权登记费，还存在违规装修。高西法、何艳违约在先，虹祥公司不应承担违约责任。虹祥公司拍得土地后，政府未如期交地，政府导致虹祥公司不能如期交房及办理初始登记，属于不可抗力。高西法、何艳辩称，虹祥公司自认案涉房屋的初始登记仍在办理中，即办理转移登记手续所需文件材料虹祥公司尚未取得，不存在将转移登记手续交给答辩人。虹祥公司自认未向办证机关交付办理转移登记的资料。答辩人已经举证证明办理转移登记所需的文书材料，虹祥公司作为房地产开发公司，理应知道办理转移登记所需资料。答辩人延期支付房款是虹祥公司未能给案涉房屋办理“落宗”导致公积金贷款延期发放。根据合同约定，答辩人未付清房款，虹祥公司应书面通知补齐购房款，但虹祥公司并未通知答辩人补齐购房款。答辩人通过公积金贷款方式支付，并未违反约定。补充协议未限制交付办理商品房转移登记有关文书。答辩人未委托虹祥公司办理商品房转移登记，相关费用无需向虹祥公司交付，相关费用在办理房产证时向办证机关交纳。答辩人的装修经过物业管理服务公司的同意，并未违规装修。虹祥公司未举证证明系政府或拆迁户堵工行为致其不能按期交房及逾期办理转移登记，且政府或其他原因导致虹祥公司逾期交房及办理初始登记，不是不可抗力。高西法、何艳向一审法院起诉请求：判令虹祥公司支付锦江壹品第8幢5层5-6号房逾期交付办理转移登记有关文书违约金，即以已付购房款558826元为基数，按年利率6.175%计算，从2019年1月1日起计算至实际交付高西法、何艳之日止，暂计算至2019年9月15日共计24202.52元。一审法院认定事实：2017年8月2日，高西法、何艳与虹祥公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定高西法、何艳向虹祥公司购买位于铜仁市碧江区房屋一套，建筑面积128.48平方米，套内建筑面积106.34平方米。房屋总价款为558826元，买受人采取公积金贷款方式支付，签订合同当日支付158826元，余款400000元以公积金贷款支付。买受人应在接到虹祥公司书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款处理。合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用、登记费、交易手续费。本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记。出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因政府相关职能部门原因导致房屋所有权初始登记延后，出卖人有义务向买受人解释说明，上述约定时间相应顺延。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1.约定日期60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一点五承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按同期银行贷款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。双方在主合同的补充协议中约定：买卖双方签订《商品房买卖合同》时，买受人按铜仁市相关规定交清专项维修资金。出卖人承诺在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。买卖双方约定，出卖人提交申请资料后，由于不可抗力或者登记管理机关原因导致出卖人未在2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的，出卖人不承担责任。买受人在签订本合同之日起至交房时应一次性付清以下费用：契税、测绘费、产权登记费、代收办理土地使用证费用工本及权属调查费、公用部位，公用设施设备维修基金、代收水电闭路单独立户费、燃气立户费、预交半年物业管理费、装修垃圾清运费、装修期间电梯货物搬运使用费、装修保证金、门牌安装费。由于买受人原因不付清以上税费的，买受人承担逾期付款的违约责任且出卖人可以不办理产权证。2017年9月11日，高西法、何艳与虹祥公司签订《商品房买卖合同补充协议》约定购房款付款方式变更为首付款为228826元，余额330000元以公积金按揭支付，逾期付款责任按原主合同执行。一审另查明，高西法、何艳分别于合同签订当日支付虹祥公司住宅专项维修资金5139元、购房首付款158826元；于2017年8月16日支付预告登记费10元、抵押费80元、委托代办费300元；同年9月5日、9月11日支付购房款56000元、14000元。2018年8月18日支付物业管理费1917.3元（2018年8月15日-2019年8月31日）、电梯管理费100元、服务费30元、装修垃圾清运费300元、装修押金1000元。同日，虹祥公司将案涉房屋交付给高西法、何艳使用。2018年11月8日，高西法、何艳支付案涉房屋的契税8382.39元。因虹祥公司逾期交房，2019年4月15日，虹祥公司支付何艳逾期交房违约金7792元。当日，何艳向虹祥公司出具收条一张，载明：“今收到贵州虹祥房地产开发有限公司（铜仁分公司）付虹祥锦江壹品第8幢第5层6号房逾期交房违约金人民币7792元，大写柒仟柒佰玖拾贰圆整”。2019年4月16日，高西法、何艳获得公积金贷款330000元，并将案涉房屋的购房款全部付清。一审再查明，虹祥公司至今未办理案涉商品房转移登记有关文书，高西法、何艳提起诉讼，要求虹祥公司承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，高西法、何艳与虹祥公司2017年8月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未存在违反法律、法规强制性规定及侵害他人、集体、组织利益的情形，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。虹祥公司未能依约交付案涉商品房转移登记有关文书，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”高西法、何艳主张要求虹祥公司支付以已付购房款558826元为基数，按年利率6.175%计算，从2019年1月1日起至实际交付原告之日止，暂计算至2019年9月15日的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金24202.52元。结合双方约定虹祥公司于2018年12月31日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给高西法、何艳。虹祥公司不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一点五承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按同期银行贷款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方约定按日息1%计算违约金，虹祥公司提出标准过高，应予以调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审结合高西法、何艳并未提交相应证据证实其因虹祥公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则，酌情认定虹祥公司支付高西法、何艳逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5000元。虹祥公司提出因高西法、何艳等整栋楼多家业主违规装修影响案涉房屋转移登记文书办理、在实践中，虹祥公司只能将房屋转移登记文书交给房管部门，无法单独交给高西法、何艳，因高西法、何艳逾期支付购房款、契税，且直至今日其仍未缴纳产权登记费等费用，其行为已构成根本违约，且直接影响转移登记资料的移交及虹祥公司延期向不动产中心交付房屋转移登记资料是因政府原因导致的不可抗力，故虹祥公司不应承担违约责任的抗辩，虹祥公司并未提交充分有效的证据予以证实，故对其抗辩，不予采信。对虹祥公司提出高西法、何艳未依约一次性付清契税、产权登记费、公共维修基金、装修垃圾清运费等费用，按照合同约定，虹祥公司可以不予办理产权证的抗辩。因双方的该项约定，不能作为不向高西法、何艳方交付办理转移登记相关文书的抗辩理由，故对虹祥公司的抗辩，一审不予采信。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:贵州虹祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付高西法、何艳逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取203元，由高西法、何艳负担161元，贵州虹祥房地产开发有限公司负担42元。本院二审期间，高西法、何艳围绕上诉请求依法提交了贵州虹祥物业管理有限公司收费签收单一页、发票三页，拟证明其不存在违规装修问题。本院组织当事人进行了质证。虹祥公司质证认为，对证据真实性无异议，但与本案无关联。本院认为，该证据不能证明高西法、何艳是否按规定装修的事实，对其证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虹祥公司没有举证证明其已向高西法、何艳交付了办理转移登记的文书，也没有证据证明其预期办证是因为高西法、何艳违规装修房屋所致。购房者支付购房款、契税等款项需要虹祥公司通知缴款时间及接受账号，虹祥公司应举证证明其向购房人作了相应的通知义务。土地出让方是否如期交付案涉房屋土地不是免除本案违约责任的法定事由。高西法、何艳与虹祥公司于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。虹祥公司未能按照合同约定交付案涉商品房转移登记有关文书，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院结合高西法、何艳并未提交相应证据证实其因虹祥公司的违约行为给其造成损失的数额，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本地的经济发展、物价、收入等实际状况，酌情认定虹祥公司赔偿高西法、何艳逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5000元并无不当，高西法、何艳所持一审酌定赔偿违约金没有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，高西法、何艳与虹祥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人高西法、何艳负担406元，贵州虹祥房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  谢稼祥审判员  代静云审判员  熊 健二〇二〇年四月二十九日法官助理罗依婷书记员覃光林