上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2714号原告：朱凯云，男，1952年5月27日出生，汉族，住上海闸**宝昌路****。被告：闫世帝，男，1983年7月29日出生，汉族，住河北，住河北省泊头市iv>原告朱凯云与被告闫世帝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序审理。本院于同年3月19日公开开庭进行了审理。原告朱凯云、被告闫世帝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱凯云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就坐落于上海市松江区业煌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》；2、被告返还系争房屋及钥匙、门禁卡；3、判令被告支付2020年1月、2月的租金，合计3,000元；4、判令被告支付滞纳金480元；5、判令被告支付违约金100,000元。事实与理由：2019年3月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限5年，月租金1,500元，每月10日为付租金日。合同生效后，被告每月都延迟支付租金，需原告多次电话及微信催讨。2020年1月10日，被告应付租金1,500元，拖欠至同年2月12日履行付款义务。根据合同约定，被告的行为属于单方面终止合同，应当承担违约责任。原告与之协商未果，遂涉讼。被告闫世帝辩称，根据合同约定，原告收到租金后应予以书面签收，但原告至今没有出具过书面材料，原告属于违约；根据合同约定，2020年1月10日至2月9日的租金，被告最晚于2020年2月10日前支付，期间由于被告回老家过年时未随身携带合同，故未及时发现逾期支付；由于新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)爆发，被告手头在年前空置出的几十套房子都不能出租出去，很多之前租出去房子也无法正常收取租金，导致被告资金周转困难，请原告根据实际情况予以谅解；原告在付款期限内未通知被告支付租金，被告自己发现后已经主动将租金转给原告，由于原告不收，被告连续转了多次，根据法律规定，原告解除合同前应当行使催告权，要求被告在合理期限内支付，如被告仍逾期支付，原告才可以解除合同；合同约定双方在发生争执后首先应友好协商，协商不成可想法院提出诉讼，但原告未经协商即提起诉讼，原告属于违约；根据法律规定，因被告本身发生一些意外事件致使无力支付租金，原告应当通知被告，要求被告在合理期限内支付，该合理期限应当根据到期租金的数额、被告的支付能力以及原告的经济状况等因素来确定；在这一年中，系争房屋已经导致被告亏损6,000元，加中介费2,000元，合计损失8,000元，请原告看在被告亏损严重的情况下给予谅解。经审理查明，系争房屋权利人为原告及原告配偶殷慧珏，建筑面积为59.68平方米，类型为公寓。2019年3月9日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)经中介方(签章单位为“上海众轶房地产经纪事务所”)居间，签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2019年6月10日起至2024年6月9日止，月租金为1,500元，租金以1个月为一期支付，第一期租金2019年3月8日付清(实际交房当日)，以后每期租金先付后用，甲方收到租金后予以书面签收，如乙方逾期超过15日支付租金，则每逾期一日按应付租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过1个月，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按合同追究违约责任。合同第五条约定，乙方同意支付甲方保证金1,500元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方。合同第十条约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为100,000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金，将损失一赔到底。合同另对其他相关事项进行了约定。2019年3月8日，被告向原告支付租金1,500元、押金1,500元，合计3,000元。2019年7月11日，被告以转账方式向原告支付租金1,500元。2019年8月10日，被告2次以转账方式向原告支付租金未果。2019年8月11日、9月11日、10月10日、11月12日、12月11日，被告分别以微信转账方式向原告支付租金1,500元。2020年2月12日、2月14日、3月11日，被告三次向原告微信转账1,500元，原告均未收取，并在2月14日以微信方式提出收回系争房屋。审理中，原告承诺不再另行主张2020年3月10日起计算的房屋占有使用费及系争房屋结欠的水、电、煤费用。被告自认系争房屋系其租赁后用于转租盈利。以上事实，有租赁合同、上海市房地产权证、转账记录、微信聊天记录，及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同的约定，结合当事人的微信聊天记录，本院采纳原告对于租金支付的意见，即自2019年7月起，被告应于每月的10日支付当月至下月9日的租金，但是，从双方的沟通中可以确定被告曾多次出现轻微违约行为，原告对此明显抱持反对态度，每一次都向被告明确提出其已经违法合同约定，并多次提及解除合同事宜，现被告逾期支付2020年1月的租金累计超过一个月，且未得到原告谅解，被告的违约行为已经符合合同约定的条件，原告根据合同第四条“视为乙方擅自终止合同”的约定主张合同解除，本院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，在被告违约后，原告于2020年2月14日第一次向被告明确提出“你擅自终止合同！我现在要收回我的房子！”，该内容可以视为原告向被告发出解除通知，且被告已经收到原告的意思表示，故本案应以该日期为合同解除日(即2020年2月14日)。解除合同后，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告搬离并返还系争房屋的诉请，于法有据，本院予以支持；同时，被告应当返还系争房屋的电子门禁及房屋钥匙，如有损坏，原告有权另行主张权利。原、被告间租赁合同虽已解除，但被告仍需按照双方约定的租金标准即每月1,500元，支付原告自2020年1月10日起至2020年2月14日的房屋租金，并参照双方约定的租金标准支付原告2020年2月15日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费。对此，原告的主张是要求被告支付2020年1月、2月的租金及房屋占有使用费，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付租金违约金，现双方合同已明确约定，该项违约金的标准为应付租金的1%即15元/日，而根据本院查明的事实，截至被告2020年2月12日第一次支付逾期租金，被告累计逾期支付租金天数为33天，原告主张计算32天并无不当，本院予以采纳，支持逾期支付租金的违约金480元。对于原告主张的解约违约金，现双方签订的合同因被告违约行为解除，原告主张被告承担违约金于法有据，本院予以支持，但酌情考虑被告对于违约行为、违约结果的认知程度。结合原告的损失情况，本院对解约违约金予以适当调整，酌情支持4,500元，被告在签约当日支付的押金1,500元可用于折抵。关于被告的抗辩意见，本院认为，原告收取租金后未出具书面材料的行为未实质影响被告权益，被告以此主张原告存在违约，本院不予采纳；被告对“如乙方逾期超过一个月”理解为其可以逾期付款且逾期付款的期限可以达到一个月，属于被告个人对合同条款的不当解释，过于牵强附会，本院不予采信；被告承租系争房屋用于转租，其目的是赚取差价获取盈利，被告的行为属于经营性行为，其应当承担包括新冠疫情在内的各种原因造成的经营风险，其是否通过系争房屋实际赚取利益，不是其与原告之间支付租金的前提条件，被告以新冠疫情导致其资金周转困难为由拖延支付租金，于法无据；根据合同约定，被告应当及时、自觉履行付款责任，其以原告未善意提醒为由主张其逾期付款具有合理性，显然有违诚实信用原则，本院亦不予采信；本案中，被告的违约导致合同解除的条件成就，原告据此主张解除权并无不当，被告以法定解除权主张其应当享有延迟支付租金的合理期限于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告朱凯云与被告闫世帝就坐落于上海市松江区业煌路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年2月14日解除；二、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内搬离并将上述房屋返还给原告朱凯云(含电子门禁、房屋钥匙)；三、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内返还原告朱凯云上述房屋的电子门禁、房屋钥匙；四、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内支付原告朱凯云20**年1月10日起至2020年3月9日止的房屋租金及房屋占有使用费，合计3,000元；五、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内支付原告朱凯云逾期支付租金违约金480元；六、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内支付原告朱凯云违约金4,500元(与被告闫世帝已付押金1,500元抵销后，尚需支付3,000元)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,370元，减半收取1,185元，由被告闫世帝负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 欢二〇二〇年四月十六日法官助理  阮丽华书 记 员  阮丽华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。