广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2587号原代：黄颖锋，男，1988年6月16日出生，汉族，住广州市花都区茶园路2号7幢504房，公民身份号码440182198806163916。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：于雪莲，女，1986年6月2日出生，汉族，住湖北省建始县,第三人：夏秋根，男，1968年1月2日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县,原告黄颖锋与被告于雪莲，第三人夏秋根排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄颖锋的委托诉讼代理人王启星，第三人夏秋根到庭参加诉讼，被告于雪莲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄颖锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾出并搬离侵占的位于广州市花都区永发路5号7座201房的房屋；2.判令被告从2018年12月21日起至本判决送达之日止占用广州市花都区新华街永发路5号7座201房的房屋占有使用费，以及自判决发生法律效力之日起至实际交回上述房屋之日止的房屋占有使用费，由被告逐月支付给原告（上述使用费按照每月1251.84元计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月6日，原告通过淘宝司法拍卖成功竞拍取得位于广州市花都区新华街永发路5号7座201房的房屋并获得所有权。2018年12月14日，广州市花都区人民法院作出（2017）粤0114执恢787号之二执行裁定书，确认该房屋所有权及其他相应的权利自本裁定书送达给原告时起转移。原告多次要求第三人夏秋根搬离涉案房屋，但夏秋根以各种理由拒绝交付房屋。后经过法院审理，原告得知涉案房屋现由第三人与被告共同侵占使用。原告认为，根据《物权法》第28条以及物权法司法解释第7、8条规定，原告作为物权人，有权要求被告停止侵权，搬离涉案房屋，并支付侵占费用。另，二审法院在（2019）粤01民终20450号案中查明被告与第三人为夫妻关系，且第三人陈述与被告共同居住在涉案房屋，且查明案涉房屋参照同地段的租金标准核算房屋的租金为每月2751.84元。现法院已判令第三人每月支付1500元，故被告应按每月1251.84元向原告支付占有使用费。第三人夏秋根述称，1.我与被告是夫妻关系，涉案房屋是我们通过合法途径承租的，我们已向原权属人支付了20年的租金，在之前的案子中我方也提交过证据予以证明。2.我购买涉案房屋是真实的，我也不知道原告从法院竞拍取得涉案房屋，拍卖之前也没有与我协商过。我已支付了租金，不可能再向原告支付占用费。被告于雪莲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街永发路5号7座201房，原登记权属人为李智灏，现登记于黄颖锋名下。于雪莲与夏秋根为夫妻关系，双方与2014年11月7日登记结婚。因李智灏未履行生效民事判决确定的义务，权利人罗小云向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0114执985号立案执行。该案执行过程中，本院依法委托京东拍卖涉案房屋。2018年11月6日，黄颖锋以1607825元竞得涉案房屋。2018年11月6日，本院做出（2017）粤0114执985号之六执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归黄颖锋所有，涉案房屋的所有权自本裁定书送达黄颖锋时起转移。2019年1月8日，黄颖锋以夏秋根为被告向本院提起诉讼，要求夏秋根腾空搬离涉案房屋，按每月1500元的标准向黄颖锋支付房屋占用费，支付占用费利息。2019年12月20日，本院作出（2019）粤0114民初855号民事判决，判令：一、夏秋根自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市花都区新华街永发路5号7座201房腾空交还给黄颖锋；二、夏秋根自本判决送达之日起十日内，一次性向黄颖锋支付自2018年12月21日起至本判决发生法律效力之日止占用广州市花都区新华街永发路5号7座201房的房屋占有使用费；自本判决发生法律效力之次日起至实际交回上述房屋之日止的房屋占有使用费由夏秋根逐月支付给黄颖锋（上述使用费均以建筑面积131.04平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算，每月标准以不超过1500元为限）。三、驳回黄颖锋的其他诉讼请求。夏秋根不服上述民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉〔案号（2019）粤01民终20450号〕。广州市中级人民法院二审中另查明：二审期间，夏秋根提交以下材料作为新证据：……夏秋根与于雪莲的结婚证，拟证明于雪莲与夏秋根为夫妻关系……二审期间，双方均确认涉案房屋在广州市花都区三东大道，为电梯楼。《2018年广州市房屋租金参考价》记载广州市花都区花城街三东大道电梯楼的租金参考价为21元/平方米/月。2019年12月20日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终20450号民事判决，认为：本案的争议焦点问题为：夏秋根能否以其与被执行人李智灏之间的租赁合同对抗买受人黄颖锋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。因抵押权人工行花都支行对抵押物享有优先受偿权，不论哪一方债权人申请执行，抵押权人均有权行使优先受偿权，且工行花都支行也申请轮候查封涉案房屋，因此本案拍卖所导致的房屋所有权变动属于因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。涉案房屋在2013年11月19日设定了抵押权，夏秋根签订房屋租赁合同、变更协议、支付款项、办理备案登记等日期均在设定抵押权之后。在夏秋根提出执行异议时，执行法院对其租赁合同的真实性、合法性也未予确认，拍卖公告也并无注明带租约拍卖并确认租赁合同的真实性、合法性。因此夏秋根无权要求房屋受让人黄颖锋继续履行该房屋租赁合同。黄颖锋提出根据夏秋根的《广州市流动人员基本情况》，夏秋根在2010年4月21日前已定居在广州市花都区，夏秋根不可能不清楚限购政策。夏秋根对此未作出合理解释。夏秋根陈述的由买卖变更为租赁的过程不符合一般交易惯例，其陈述租赁合同存在倒签的情况，故其实际签订的租赁合同的时间难以采信。房屋租赁登记备案为政府部门作出，具有可信度，该时间在涉案房屋被查封之后，一审法院对夏秋根关于买卖不破租赁的主张不予支持并无不当，本院予以认可。夏秋根二审期间提交的证据并非一审判决后形成，依法不属于二审新证据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费标准，双方均确认涉案房屋在广州市花都区三东大道，为电梯楼，因此参照《2018年广州市房屋租金参考价》计算为2751.84元/月（21元/平方米/月×131.04平方米）。黄颖锋起诉请求按1500元/月计算，未超过上述标准，系对其自身权益的处分，本院予以照准，即涉案房屋占有使用费按照1500元/月计算。二审判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初855号民事判决第一项；二、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初855号民事判决第二项为：夏秋根自本判决送达之日起十日内，一次性向黄颖锋支付自2018年12月21日起至本判决送达之日止占用广州市花都区新华街永发路5号7座201房的房屋占有使用费；自判决发生法律效力之次日起至实际交回上述房屋之日止的房屋占有使用费由夏秋根逐月支付给黄颖锋（上述使用费按照每月1500元标准计算）；三、驳回黄颖锋的其他诉讼请求。上述（2019）粤01民终20450号民事判决已发生法律效力。本案庭审中，夏秋根确认涉案房屋现由夏秋根和于雪莲以及其两个孩子一起居住。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，黄颖锋依法通过拍卖方式竞得涉案房屋，支付了相应对价，涉案房屋权属亦已转移登记至其名下，故黄颖锋为涉案房屋合法的产权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。于雪莲占用涉案房屋无合法依据，黄颖锋要求于雪莲腾空并交还涉案房屋给其合理合法，本院予以支持。黄颖锋在（2019）粤0114民初855号、（2019）粤01民终20450号案中已对涉案房屋占用使用费进行了主张。虽然参照《2018年广州市房屋租金参考价》计算涉案房屋占用使用费为2751.84元/月，但黄颖锋在该案中主张按1500元/月计算，系对其自身权益的处分。法院在上述案件中已对房屋占有使用费进行了处理，黄颖锋针对同一款项已进行主张的情况下，再次要求于雪莲承担，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告于雪莲于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市花都区新华街永发路5号7座201房腾空交还给原告黄颖锋；二、驳回原告黄颖锋的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告于雪莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年四月十四日法官助理王呈书记员陈少颖