广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初7020号原告：深圳市泰源物业管理有限公司润唐山庄管理处，住所地广东省深圳市罗湖区清水河街道银湖路金湖一街45号润唐山庄管理处三栋4单元108，统一社会信用代码91440300MA5F69L51G。负责人：陈浦。原告：深圳市泰源物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口临海路半岛花园A区3栋，统一社会信用代码914403006641555077。法定代表人：陈浦。两原告共同委托诉讼代理人：廖方，广东鹏典律师事务所律师，执业证号14403201911145068。两原告共同委托诉讼代理人：单梦良，广东鹏典律师事务所律师，执业证号14403200710901140。被告：刘鹤扬，男，汉族，1970年2月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，原告深圳市泰源物业管理有限公司润唐山庄管理处、深圳市泰源物业管理有限公司与被告刘鹤扬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人廖方、被告刘鹤扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2010年1月至2018年12月物业管理服务费68094元;2、判令被告支付原告2010年1月至2018年12月本体维修基金4730.4元;3、判令被告支付原告2010年1月至2018年12月水费218.9元;4、判令被告支付原告2010年1月至2018年12月排污费82.3元;5、判令被告支付原告2010年1月至2018年12月垃圾处理费1257.1元;6、判令被告支付原告2010年1月至2018年12月份滞纳金19997元；7、本案诉讼费用由被告承担。(以上1-6项合计：94379.7元)事实与理由：深圳市润唐山庄（以下简称润唐山庄）位于深圳市罗湖区××路××街××号，自2008年1月起至2018年12月止，由原告为润唐山庄提供物业管理服务。自2010年1月至2018年12月止，被告一直未足额缴纳物业管理费及滞纳金等相关费用。原告多次催缴，但被告仍未缴纳相关费用。现拖欠费用如下:润唐山庄帝景台3A房自2010年1月至2018年12月止，被告共欠管理费68094元、本体基金4730.4元、水费218.9元、排污费82.3元、垃圾处理费1257.1元、滞纳金19997元，共计94379.7元。原告认为，原告已经实际提供了物业管理服务，被告应按时支付物业管理费、本体基金、水费、排污费、垃圾处理费、滞纳金等费用。但经原告多次向被告催缴，被告仍拒绝还款。被告的行为已经严重侵害到原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，今特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。被告辩称，一、关于纠纷产生的原因。本人于2000年购置深圳市罗湖区润唐山庄帝景台3A住宅。2010年度以前，每年一直都足额交付管理费。2011年，位于我住房墙体内的小区消防管爆裂，水漫金山，将我刚装修不到2年的婚房泡成一片汪**。地板、墙体、家具、衣物和家庭物品等严重受损。当时管理处工作人员都见证了房屋现场情况，但表示要检查确认漏水来源，并未及时进行妥善处理，以致在检查的若干天中仍时有渗漏。后来终于确认是消防管爆裂，并对消防管进行了迁移。之后我多次找管理处交涉，要求赔偿，都没有结果。后来我只好先自行找装修公司花费近3万元对地板、墙体等进行维修（见证据清单中图片），并自费更换损坏的家居用品。因房屋要晾干并装修，随后一年半时间我不得不在外租房居住，月租13000元，加上物业等费用，共花费17万余元。搬回润唐后，因房屋毕竟漫过水，经常返潮发霉，无奈2016年又搬出租房居住至今，月租25000元，共花费约120万元。2018年，因房屋墙体霉变严重，我又请立邦公司进行全屋维修粉刷除霉，花费46878元。在新房被水浸后的这十个年头里，我有家不能回，有5年半的时间都在外租房居住，还耗费大量精力物力对房屋进行维修，实在是苦不堪言。这期间我一直与管理处沟通赔偿，包括在向我催收管理费时，我都要求物业公司对我的损失进行赔偿，但物业只同意管理费打八五折，与我的损失实在相去甚远，没能达成一致。二、关于原告提交的证据。(一)原告没有依法依规签署物业管理合同。原告对小区管理的责权利不明确，管理费的收取和收取标准缺乏依据。（二）原告催收的6条证据有5条是贴催收单的照片，模糊不清，无法识别时间、地点和相关人员身份，无法确认催收事实和催收时间。(三)原告称2011年12月21日第一次催收，下一次催收是2013年12月27日，已超过2年时效。（四）原告提交的2018年12月16日催收通知书显示“贵户建筑面积195.14㎡,与本人住房情况不符，面积超过20㎡”。该通知是否有效？综上，为维护被告合法权益，请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求，并责令原告赔偿被告经济和精神损失。本院经审理认定事实如下：一、润唐山庄是位于深圳市罗湖区××路××街××号的住宅小区。润唐山庄第二届业主委员会（以下简称润唐山庄业委会）于2018年1月28日成立并在住建部门办理了备案。2018年12月24日，润唐山庄第二届业委会出具情况说明确认润唐山庄2008年1月1日起开始由原告深圳市泰源物业管理有限公司（以下简称泰源公司）接替深圳市和平物业管理有限公司在润唐山庄的物业管理服务，并延续原来物业管理收费标准，包括住宅仍为每平方米3.6元等，该公司管理截止日期到2018年12月31日止。润唐山庄第二届业主委员会（以下简称润唐山庄业委会）于2018年1月28日成立并在住建部门办理了备案。2018年12月14日，深圳市罗湖区润唐山庄第二届业主委员会出具《关于深圳泰源物业在润唐山庄事实物业管理的情况说明》，载明：润唐山庄位于罗湖区××路××街××号，2008年1月1日号开始由深圳市泰源物业管理有限公司（以下简称泰源公司）接替深圳市和平物业管理有限公司在润唐山庄的物业管理业务，并延续原来物业管理收费标准，包括住宅仍为每平方米3.6元等，该公司管理截止日期到2018年12月31日止；根据业主大会招标新的物业公司与该公司办理交接手续；鉴于本小区的房屋质量和业主欠费实际情况，业主委员会确认该公司都在依法按时催收欠费，且已收到了该公司催收欠费的催费材料（见附件），该公司应遵循法律途径和程序进行追讨，业主委员会同意依法协助和配合催收欠费，该公司也应配合业主委员会办理物业交接和协助清理本小区各项历史疑难问题等配合工作。原告在2018年12月31日已撤场。二、被告为润唐山庄帝景台1栋3A房的业主，房屋面积175.14平方米。被告庭审时确认未交纳2010年1月至2018年12月期间的物业管理费、本体基金、水费、排污费、垃圾处理费。因被告未缴纳上述费用，原告多次通过上门张贴、信箱投放、邮寄等方式，通知被告缴纳拖欠费用。三、原告深圳市泰源物业管理有限公司润唐山庄管理处（以下简称泰源公司润唐管理处）为原告泰源公司下属的不具有独立法人资格的分支机构，工商登记备案的成立日期是2018年6月13日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。虽然两原告未与润唐山庄的业主委员会签订相关的物业服务合同，但是，从2008年起，两原告进驻润唐山庄提供物业管理服务。在长达11年的服务时间内，润唐山庄的业主委员会并没有向两原告发出撤场通知或者通过选聘其他物业管理公司的方式来否认两原告的物业管理服务，这说明两原告进驻润唐山庄提供物业管理服务是得到润唐山庄的业主委员会的事实认可的。如果没有润唐山庄的业主委员会的认可，两原告也不可能接替原来的物业管理服务公司进驻小区。被告作为小区的个别业主，其自身对两原告进驻合法性的否认并不能就此否认原告提供物业管理服务的合法性。而被告关于两原告非法进驻的主张恰恰也说明了两原告为小区提供了事实上的物业管理服务。根据公平及等价有偿的民法原则，被告作为小区业主，在长时间享有两原告提供的物业管理服务时，应当交纳相应的物业管理费等相关费用。两原告作为涉案房产的物业管理公司，收取物业管理费用是其作为企业生存和发展的根本，被告主张两原告从未向其催收过拖欠的费用不符合常理，且两原告提供照片等证据证明其多次向被告进行了催收，构成诉讼时效中断，故本院对被告的抗辩主张不予采信。综上，被告刘鹤扬应向原告泰源公司润唐管理处、泰源公司支付2010年1月至2018年12月期间拖欠的物业管理服务费68094元、本体维修基金4730.4元、水费218.9元、排污费82.3元、垃圾处理费1257.1元。两原告要求被告支付上述各项费用的滞纳金其本质为违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持，其中，2019年8月19日前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计付，之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘鹤扬应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰源物业管理有限公司润唐山庄管理处、深圳市泰源物业管理有限公司支付2010年1月至2018年12月期间的物业管理费68094元、本体维修基金4730.4元、水费218.9元、排污费82.3元、垃圾处理费1257.1元并支付滞纳金（当月应付费用的滞纳金从次月1日起算，计付至款项付清之日止；其中，2019年8月19日前的利息按中国人民银行同期贷款利率计付，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由被告刘鹤扬负担。上述费用两原告已预付，被告刘鹤扬应在本判决生效之日起十日内迳付两原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张笑然二〇二〇年四月二十四日庄文瑜书记员     杨双煜