广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终961号上诉人（原审原告）：江门市纳美五金实业有限公司，住所地：广东省鹤山市*******火烧山。统一社会信用代码：91440784MA4WMMTAXY。法定代表人：张名友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张立，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈保谕，广东领华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东同方科技园有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇祥和路301号之四2楼A区。统一社会信用代码：914***********612W。法定代表人：翟健翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。上诉人江门市纳美五金实业有限公司（以下简称纳美公司）因与上诉人广东同方科技园有限公司（以下简称同方公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纳美公司上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.改判同方公司向纳美公司赔偿装饰装修损失1889060.23元及搬迁费786800元；3.改判同方公司向纳美公司赔偿员工待岗工资损失2081059元，上述2、3项合计为4756919.23元；4.本案一、二审诉讼费及鉴定费用100582元由同方公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案租赁合同双方约定的租赁期未满，同方公司基于自身利益要求提前解除租赁合同，违约在先。纳美公司另行选址、对租赁场所按生产所需进行必要的装饰装修、拆卸并安装机器设备等，而造成停止生产经营、员工待岗等产生了严重的损失。纳美公司因搬迁导致2019年1至4月停业，在该期间纳美公司正常向员工发放工资，公司员工待岗工资费用合共为2081059元。该部分属于因对方提前解除合同而导致的直接的经济损失，但是一审法院不予认定支持，于理不合。二、一审法院适用法律错误。一审判决依据(2019)粤07民终1479号民事判决书确认了涉案租赁合同符合解除条件，因此合同解除导致合同关系归于消灭，那么合同解除的法律后果应当适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，同方公司应当赔偿纳美公司的全部损失。合同约定的租赁期未到却要提前解除而搬迁，责任完全在于同方公司而并非属不可归责于合同双方的事由，同方公司须进行赔偿。一审法院根据公平原则，只判决同方公司按照《评估报告》鉴定的价格的50%比例分担装修装饰值损失和搬迁费，属适用法律错误。针对纳美公司的上诉，同方公司辩称，纳美公司的上诉请求和理由均不能成立，请求驳回纳美公司的上诉请求。根据涉案《租赁合同书》第9条第一款第一点约定，本案中，同方公司没有收到任何国家赔偿，没有支付搬迁费及其他费用的义务。根据生效的（2019）粤07民终1479号民事判决，涉案租赁合同合法有效，且同方公司解除租赁合同合法。因此，同方公司并无过错，无需赔偿纳美公司任何损失。其他答辩意见与同方公司的上诉意见一致。同方公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回纳美公司全部的诉讼请求，或发回重审。2.本案全部诉讼费由纳美公司承担。事实和理由：一、一审法院以GDXH[2019]第G003号《评估报告》为依据，认定纳美公司的装饰装修残值损失为1889060.23元、搬迁费用为1786800元，并判决同方公司按50%比例分担损失，是错误的。首先，根据生效的(2019)粤07民终1479号民事判决，涉案的租赁合同书合法有效，而且同方公司解除该租赁合同书合法，因此同方公司并无过错，无需赔偿纳美公司的任何损失。其次，即使同方公司需赔偿损失，也不应赔偿搬迁费用。根据同方公司与纳美公司签订的租赁合同书第9.1(1)条，因本案中同方公司没有收到任何的国家赔偿款，没有支付搬迁费的义务。一审法院判决同方公司按50%比例分担搬迁费用没有依据。最后，即使同方公司需赔偿装饰装修残值损失和搬迁费用，GDXH[2019]第G003号《评估报告》也不能作为认定依据。1.该评估报告以评估基准日2019年4月30日作为最后使用日期，同方公司并不认可，因为纳美公司是在2019年7月15日向同方公司交还部分厂房，包括祥和路326号F座部分面积6258m²，E座部分面积1848m²，其余部分并没有搬迁。2.关于装饰装修残值损失部分：(1)该评估报告所依据的纳美公司提供的《工厂水电安装协议》、《车间水电安装协议书》、《厂区内修建搭棚承包协议书》、《厂区门口通道修建及搭棚工程》、《办公室仓库包装部装潢承包协议书》等合同及收据，同方公司在一审质证时对其真实性不予确认，上述证据不能作为评估依据；(2)该评估报告适用《企业所得税法实施条例》第六十条的规定，将装饰装修的折旧年限定为二十年，明显是错误的。装饰装修不等同于房屋建筑物本身，其折旧率完全不同，且在会计准则中，装修一般不计入固定资产，而计入长期待摊费用。一般情况下，装修的折旧年限均不超过十年；（3）该评估报告将水电工程按房屋折旧年限20年计算折旧，不符合规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定及最高人民法院关于城镇房屋租赁的司法解释中，装饰装修已包括改善与增设，更何况，在会计准则中，租入固定资产的改建支出属长期待摊费用，并非固定资产，不适用固定资产折旧；（4）水电安装及装饰工程未经同方公司同意，依照最高人民法院关于城镇房屋租赁的司法解释的规定，不应予以评估、赔偿；（5）厂区内修建搭棚工程以及厂区门口通道修建及搭棚工程，不仅未经同方公司同意，而且未经合法的报建审批手续(因该工程属于建设建筑物以及改变建筑物结构的工程，依法应当办理报建审批手续)，属违章建筑，不应予以评估、赔偿。3.关于搬迁费用部分：（1）该评估报告所依据的搬迁、安装、调试合同及收据同方公司均不予认可，这些合同、收据均有倒签嫌疑，且无发票、付款记录相佐证，真实性无法确定，不能作为评估依据；（2）第4、5、10项评估了工厂搬迁费，从涉案租赁地点搬迁至共和行政大道火烧山，在4、5、10项又评估了一次“棠下新车间搬迁费用”，从租赁地点搬迁至棠下，但纳美公司均未提交报价单及搬迁的明细予以质证，而且两次搬迁的到达地点不同。因此搬迁费的依据严重不足，评估报告上的搬迁费没有依据；（3）对于调试费用，鉴定机构并未现场核实纳美公司的机械设备情况，仅根据纳美公司提供的未经确认的合同径行评估，依据明显不足。况且，调试费用也不应属于搬迁费用。二、一审法院判决同方公司承担一半鉴定费，是错误的。同方公司解除合同合法，鉴定费用不应当由同方公司承担，而应由纳美公司自行承担。补充上诉意见：涉案鉴定报告所鉴定的装修损失是现值，而根据最高院关于审理租赁合同的相关司法解释，若需要确定损失，应确定该装修价值的残值。针对同方公司的上诉，纳美公司辩称，一、根据租赁合同第9.1条(1)条的约定，无论同方公司是否收到国家赔偿款，均不影响纳美公司已经完成搬迁并为之付出巨大的经济损失的事实。而且，关于同方公司是否收到、何时能收到国家赔偿款，而赔偿款中的搬迁费是否足够补偿纳美公司的损失、同方公司又何时能支付给纳美公司，同方公司无提供证据，根本无法确认，不能以未获取的费用来衡量纳美公司己实际产生的损失。另外，一审判决同方公司只按照50%比例分担属显失公平，该赔偿数额完全无法弥补纳美公司的实际损失。二、对于纳美公司搬迁日期、搬迁内容，纳美公司在一审中已经提供充分的证据予以证明，在二审期间，再次补充相应的证据予以佐证。反而是同方公司应当对其主张的纳美公司还没有完成搬迁的事实提供证据。三、纳美公司认可GDXH[2019]第C003号《评估报告》的鉴定结论，同方公司关于该部分的上诉依法无据，应当予以驳回。四、纳美公司对租赁物的使用期限、投入装修等均产生预期信赖，为此投入大量人力物力，如果不是同方公司提前解除合同，纳美公司根本无须提前进行搬迁，更不会产生本诉讼案件导致不必要的诉讼成本，同方公司对于“三旧改造”风险是可以预见的，但是无法预见该风险在只承租使用了短短的两年多即发生，在该风险分担上应当向纳美公司倾斜。租赁合同被解除后，纳美公司投入巨额资金完成搬迁工作，期间不但停产，还需承担员工待岗工资损失，这些都是由于同方公司造成，既然同方公司通过“三旧改造”获得商业上的利益，则应该承担由此带的风险，也即为造成纳美公司重大财产损失承担全部损害赔偿责任。纳美公司向一审法院起诉请求：一、同方公司向纳美公司赔偿损失合共10084070.63元，包括：1.工厂搬迁费用2856100元；2.公司员工待岗工资损失5097285元；3.原租赁厂房装饰装修损失2030103.63元；4.鉴定费用100582元。二、本案的诉讼费用由同方公司承担。一审法院判决：一、广东同方科技园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿江门市纳美五金实业有限公司装饰装修残值损失944530.12元及搬迁费用393400元。二、驳回江门市纳美五金实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费125613.80元，由江门市纳美五金实业有限公司负担115900.50元，广东同方科技园有限公司负担9713.30元。二审期间，纳美公司向本院提交以下证据：EMS快递单两份、快递回执查询一份、搬迁声明书一份、律师函一份、联络函四份，上述证据拟共同证明纳美公司每次完成相应厂房搬迁后，均告知同方公司，并与其确认相应租金扣除问题。同方公司没有提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对纳美公司与同方公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：一、涉案《租赁合同书》解除后，纳美公司的各项损失如何核定；二、双方民事责任如何分担。关于争议焦点一。纳美公司基于租赁期限长达十多年即合理的预期期限对厂房进行装饰装修后设备搬迁、安装调试进而生产经营，仅经过两年多时间即因解除租赁合同而不得不搬迁，纳美公司因而产生了装饰装修残值、搬迁费等损失。一审法院根据纳美公司的申请，委托评估机构对其装饰装修残值及搬迁费进行了评估，该机构评估人员具备相应的鉴定资质、鉴定程序合法，且双方均未能提供充分的证据证实评估方法及计算方式确存在明显错误或重大瑕疵的情况，本案无补充鉴定或重新鉴定的必要。故一审法院采信该鉴定意见，即认定纳美公司厂区内修建的搭棚装饰工程、厂区门口通道修建及搭棚工程的装饰装修工程、办公室仓库包装部装潢工程的装饰装修工程的剩余价值合计为1889060.23元，搬迁费用合计为786800元，并无不当，本院予以维持。纳美公司上诉主张的装饰装修残值损失、搬迁费的超出部分及员工待岗工资损失5097285元，均缺乏理据，本院不予支持。同方公司上诉认为涉案鉴定意见不能作为定案依据，缺乏理据，本院不予采纳。关于争议焦点二。生效的（2019）粤07民终1479号民事判决书认定，同方公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件，《租赁合同书》的解除并非因纳美公司或同方公司的违约行为而是因不可归责于双方的事由所致，在此不再赘述。（一）装饰装修残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，同方公司依法应按照公平原则分担对纳美公司装饰装修残值损失予以适当补偿。一审法院结合双方约定的租赁期限、纳美公司的投入情况及损失金额，认定双方按50%的比例分担上述损失，并无明显不当，本院予以维持。至于同方公司辩称纳美公司的水电安装、装饰工程及厂区内修建搭棚工程及厂区门口通道修建及搭棚工程未经其同意，其无需承担有关费用，由于纳美公司的安装、装修及搭棚等行为均属于符合合同约定使用用途的合理添附，且同方公司未能举证证明在合同履行过程中对纳美公司的安装、装修及搭棚行为明确提出异议，应视为同方公司对纳美公司的以上行为予以认可，故对该抗辩本院不予采纳。（二）搬迁费。虽双方未明确约定搬迁费的负担问题，但如前所述，涉案合同解除是因不可归责于双方的事由所致，且涉案的“三旧”改造是同方公司自行申报并终由同方公司获利，如由纳美公司一方全部承担数额较大的搬迁费用，则对其显失公平。故一审法院参照上述装饰装修残值损失的处理，由同方公司按照50%的比例分担搬迁费，并无明显不当，本院亦予以维持。此外，同方公司是否收到国家赔偿款不影响本案的处理。（三）评估鉴定费用。一审法院结合鉴定结论的采纳情况及纳美公司损失的处理结果，由双方各自承担50%评估鉴定费用，并无不当，本院予以维持。综上，纳美公司以导致合同解除的责任完全在于同方公司为本院不予支持。同方公司以合同解除是因不可归责于双方的事由所致为由，上诉主张其不应承担50%责任，缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，纳美公司、同方公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61696.72元，由江门市纳美五金实业有限公司负担44855.35元，由广东同方科技园有限公司负担16841.37元。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年四月二十七日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉