广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14241号原告：曾明铭，男，汉族，1981年7月5日出生，住广东省深圳市龙华新区************，公民身份号码为441************03X。委托诉讼代理人：黄应贵，广东今久律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：叶学信，总经理。委托诉讼代理人：胡世清，湖南楚云律师事务所律师。原告曾明铭诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查裁定驳回其异议。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司不服裁定并上诉至广东省东莞市中级人民法院。广东省东莞市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）粤19民辖终1282号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定，本案管辖权确定。由于案情复杂，本案转为普通程序于2020年3月17日公开开庭进行了诉讼。原告曾明铭及其委托诉讼代理人黄应贵，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人胡世清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾明铭向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的铺位合同无效，商铺租赁合同无效；2.被告返还房款134850元，赔偿500元见证费的损失，并以135350元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款利率支付自起诉之日到付清日的利息；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由:在2018年11月11日，被告就其兴建的东莞市樟木头镇官仓河B段的首信文化旅游创意步行街香港城南2059-4铺位，以238000元出售给原告，双方签订了铺位合同，原告在2018年11月21日支付了合同律师见证费500元。就此商铺，原告共向被告支付了135350元房款。合同签订后，原告经了解首信文化旅游创意步行街香港城南2059-4铺位是无房产证的，所及的土地也是没有国有土地使用证的，更没有销售许可证，这会导致原告是无法取得首信文化旅游创意步行街香港城南2059-4铺位的不动产权属证书的。双方签订的铺位合同，双方约定了房屋的位置、面积、总款项、支付铺位首期款额、分期付款、贷款利率、2020年10月1日前办理不动产权属证书等内容，符合《商品房销售管理办法》的第十六条的规定，此铺位合同实际上是商品房买卖合同。而，该铺位所在地块没有取得国有土地使用证或国有土地使用批准文件，且该铺位房屋没有取得房管部门的商品房销售许可证，即被告没有取得涉案房屋、土地的权属，原告是不能取得涉案商铺的不动产权属证书，依法此商铺合同是无效的。商铺合同无效，商铺租赁合同同样无效。鉴于商铺合同无效，过错在于被告，被告应向原告返还房款134850元、赔偿500元见证费的损失。为维护自身合法权益，故诉至法院。庭审中，原告补充如下事实与理由：原告在2019年1月16日交付了一笔3个月季度供款，共计6850元。原告认为本案为商品房买卖合同纠纷。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，第一，被告对商铺的情况没有任何隐瞒，包括在签订合同之前，被告已经全部告知了房屋的情况，原告完全清楚，双方是在自愿、合法的基础上签订合同，是真实意思表示。所以，原告诉状称的隐瞒真实情况与事实不符。第二，原告所购买的商铺是具有市场价值的，我们也会全力保障原告的合法权益，帮助原告实现经济利益。所以，代理人认为合同是有效的，没有违反法律。经审理查明，2018年11月14日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第香港城南2059-4铺位，铺位建筑面积为7.48平方米（含公摊面积2.54平方米），套内面积4.94平方米，总投资款为238000元。四、签订本合同时原告向被告支付该铺位首期款128000元，剩余款110000元按下述方式支付：余款110000元分5年付清，利息按被告指定的贷款银行对步行街铺位贷款利率（年度）9%计算，本金及利息137000元；分期付款期限为2019年1月1日至2023年12月31日，原告需在每个季度第一个月5号前支付6850元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年11月14日。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年11月14日起至2023年11月13日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年14280元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金3570元；合约到期，双方另行协商经营模式。2018年11月20日，广东永坤律师事务所出具收据，确认收取了原告律师见证费500元。2018年11月21日，被告向原告出具了专用收据，确认收取了原告合作资金128000元。庭审中，原告主张于2019年1月16日支付了首期季度供款6850元，并主张共向被告支付了135350元。被告确认合计收取了原告支付的款项135350元。本院依法向东莞市自然资源局对案涉项目的用地及办证情况发函进行调查。东莞市自然资源局复函称：该项目位于东莞市樟木头镇官仓河B段，目前未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记；经查最新（2018年政务版）土地利用现状数据库，该项目范围土地现状地类为建设用地（其中18.91亩为村庄、42.28亩为水土建筑）；该项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。庭审中，被告确认案涉项目没有取得产权证及建设规划许可证，但主张在办理中。对于案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》的性质，原告主张为商品房买卖合同，被告主张为投资合作协议。以上事实，有原告提交的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、专用收据、收据、贷款期数表、支付宝明细、交易明细，本院调取的东莞市自然资源局出具的《复函》及附件，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。关于本案焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据东莞市自然资源局出具的《复函》，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。被告亦确认案涉项目尚未取得建设工程规划许可证或产权证。因此，本院确认原告与被告于2018年11月14日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了首期款128000元、首期季度供款6850元，被告应返还原告，故原告要求被告返还投资款134850元（128000元+6850元），本院予以支持。关于原告向广东永坤律师事务所支付的律师见证费500元，原告要求被告予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请的利息。本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用了原告支付的资金，故原告要求被告支付利息，合法有据，本院予以支持。利息应以134850元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日即2019年9月26日起计至清偿之日止，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告曾明铭与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2018年11月14日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾明铭返还投资款134850元及利息（利息以134850元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月26日起计至清偿之日止）；三、驳回原告曾明铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3007元（原告已预交），由原告曾明铭负担7元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谢嘉禾人民陪审员  梁换仪人民陪审员  梁健明二〇二〇年四月二十日书 记 员  蔡嘉宜书 记 员  毛耀新附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。