广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初939号原告（反诉被告）：广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914***********5T。负责人：张晓阳。委托诉讼代理人：吴建军，男，**年**月**日出生，汉族，住湖北省团风县************，系原告的员工。委托诉讼代理人：江集民，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********，系原告的员工。被告（反诉原告）：胡锡迁，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省廉江市*********,公民身份号码************。委托诉讼代理人：衷幼宾，广东永隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓苗苗，广东永隽律师事务所实习律师。原告广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司与被告胡锡迁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告在本案中提出反诉，本院决定反诉与本诉合并审理。本案于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江集民、吴建军，被告及其委托诉讼代理人衷幼宾均到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原告曾申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月至2019年9月的物业服务费48364.15元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《广物国际广场前期物业服务协议》，约定选聘原告对广物国际广场项目提供前期物业管理服务。协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等设施设备、公共日常保洁与公共绿化养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买佛山市南海区****************办公楼1103室（以下简称山海汇花园**栋办公楼**室），属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《广物国际广场前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费1379.21元。被告于2016年11月开始拖欠物业服务费，至2019年9月拖欠的款项已达48364.15元。原告于2019年8月16日向被告发出物业服务费催缴函，并于2019年8月28日向被告发出律师函，要求被告交纳物业服务费，但是被告至今仍然未能交纳。原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，原、被告签订的《前期物业服务协议》第二条约定了前期物业服务质量标准，但原告的服务未达到双方协议约定的服务质量标准，具体在以下方面：1.该协议第二条第2项第（2）款约定房屋及设施、设备完好率98%，房屋及设施、设备的养护、维护及时率98%。但涉案物业长期漏水，长期存在外面下大雨里面下小雨的情况，外墙严重渗水进入业主室内，根本达不到协议约定的98%设备完好率及98%维护及时率。而且，涉案物业电梯长期存在不开放使用、没有及时维修、电梯空调不开等各种问题。2.该协议第二条第2项第（5）款约定消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。但涉案物业却发生消防水管爆裂，导致整个11楼业主巨大的财产损失，至今尚未赔偿。3.该协议第二条第3项第（2）款约定公共场所每日清扫1次，共用玻璃每周清洁1次。但涉案物业却经常长时间没有人清洁水槽及垃圾桶，导致垃圾遍地，外墙玻璃更是从未清洁，导致环境异常恶劣。4.该协议第二条第3项第（4）款约定根据年度、月度消杀计划定期组织除“四害”。但涉案物业却老鼠蟑螂大量存在。5.该协议第二条第5项第（2）款约定本物业项目内车辆停放有序，但涉案物业的停车场及车辆出口混乱，业主停放车辆极其不便利。6.该协议第二条第6项第（3）款约定火灾、治安、消防、公共卫生等突发事件有应急预案。但涉案物业完全没有上述应急预案。7.该协议第二条第7项第（5）款约定每年至少1次征询业主对物业服务意见，满意率达95%以上。但业主在物业群进行了2016年至2020年物业服务满意度调查，183人的物业群，回复的业主有34户，仅有一户选择满意，选择非常不满意的达到33户，满意率只有3%，完全达不到协议约定。8.该协议第四条第10项约定每年1次公布物业管理费用的收支账目，但原告从来没有向业主详细公布该收支账目。综上，原告未能提供符合双方协议约定的服务，原告没有权利收取协议约定的服务费用。并且，《前期物业服务协议》约定的物业服务费每平方米17元，完全达到甚至超出了佛山超甲级写字楼的水平，原告提供的物业服务却完全无法与如此高昂的物业服务费相适应。因此，即使法院认为被告应向原告支付物业服务费，也应根据原告的服务情况减低原告应收取的物业服务费。被告（反诉原告）提出反诉请求：1.原告向被告提供并公布2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费的收支账目；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告未向被告提供或公布过物业管理费用的收支账目，违反了《前期物业服务协议》的约定，导致被告未按协议约定交纳物业服务费。原告（反诉被告）辩称，原告每年都会在小区的公告栏公布物业费的收支账目，根据被告的反诉请求，原告已经整理2017年至2019年的收支明细清单，包括之前公示的图片，因涉案房屋是2016年6月交楼，2016年只有半年，所以没有公示2016年物业费的收支账目，但原告有财务账。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告提交的欠费清单是原告单方制作的，本院不予确认，物业服务费应按照《前期物业服务协议》的约定计算。原告提交的物业服务费催费函、快递单、前期物业服务协议、公告栏照片、2016年-2019年的收据账目总表等证据内容真实，与本案相关联，故本院对真实性予以确认，并综合认定相关事实。被告提交的碧桂园金沙国际广场商户群的微信聊天记录、维修意见、图片、漏水赔偿申请书、确认书、电梯监督检验报告、物业改善问题计划表、写字楼/租户反馈问题明细表、光盘、录音笔录等证据内容真实，本院对真实性予以确认，并综合认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2013年7月11日成立，经营范围是物业管理、房地产中介、场地租赁等。原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为佛山市南海区********山海汇花园提供物业管理服务，物业地址为佛山市南海区********金沙国际广场（以下简称金沙国际广场），商铺为山海汇花园**室，建筑面积81.13平方米；在物业服务区域内，原告提供的前期物业服务内容包括如下：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理，2.物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，3.物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池的清理、环境的消杀等，4.公共绿化的日常养护和管理，5.车辆停放管理及交通秩序的维护，6.协助维护公共秩序，7.装饰装修管理服务，8.物业档案资料管理等；第二条具体约定了原告提供的前期物业服务应达到约定的质量标准，其中第7点第（5）项约定每年至少1次征询业主对物业服务的意见，对业主提出的意见建议及时整改，满意度达95%以上；第四条约定了原告的权利和义务，其中第10点约定每年1次公布物业管理费用的收支账目；物业服务费为每月每平方米17元；合同期限自2016年6月30日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止等。山海汇花园**室的权利人均为被告胡锡迁，登记日期均为2018年5月4日，建筑面积为81.13平方米。2019年8月15日，原告曾向被告发出碧桂园金沙国际广场物业服务费催缴函，向被告催缴2016年11月至2019年8月的物业服务费。2017年至2019年期间，金沙国际广场的业主因为商铺漏水、卫生未及时清洁、物业管理混乱等问题在微信群里提出意见；微信群内的物业服务满意度调查接龙中，大部分业主的意见为非常不满意。业主曾因漏水问题向佛山市南海广百地产开发有限公司提出赔偿，该公司同意给予一定的物业管理费作为补偿等。2018年6月6日的物业改善问题计划表中罗列了停车场、气味、外墙玻璃清洗、电梯及空调、楼面卫生、环境、避难层等问题的改善计划。2019年3月20日的写字楼业主/租户反馈问题明细表罗列了避难层、停车场、信号、电梯、卫生、账目公开等方面的很多问题，原告列出了解决办法等。本院认为，原告具有相应的物业服务资质，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。物业管理服务具有公共性，为了小区整体物业设施的维护保养，维持正常的生活秩序，小区内房屋及商铺的业主应按时交纳物业服务费。被告是山海汇花园**室的权利人，按照该协议的约定，该商铺的建筑面积为81.13平方米，每月的物业服务费为1379.21元（17元×81.13平方米）。被告提交的碧桂园金沙国际广场商户群的微信聊天记录、物业改善问题计划表、写字楼/租户反馈问题明细表等证据证明了原告在提供物业服务过程中客观上确实存在停车场、电梯、卫生、账目公开等方面的问题，原告未能全面履行《前期物业服务协议》约定的全部义务并达到该协议约定的质量标准，故被告认为应减低原告应收取的物业服务费的辩解，合情合理，本院予以采纳。虽然原告提供的物业服务存在一定问题，但考虑到原告已按《前期物业服务协议》的约定提供了大部分的物业服务，且原告对存在的问题也在积极解决，故根据本案的实际情况，本院酌定2016年11月至2019年9月期间的物业服务费适当减低10%，按90%的标准交纳，经计算，上述期间的物业服务费为43445.12元（1379.21元×35个月×90%），被告应支付予原告。今后，原告应采取有效措施及时解决物业服务过程中存在的问题，为业主提供符合质量标准的物业服务。原告提供的物业服务符合《前期物业服务协议》的约定，则被告应按照该协议的约定全额支付物业服务费。《前期物业服务协议》第四条第10点约定每年1次公布物业管理费用的收支账目，原告提交的公告栏照片未能显示具体的公布时间，故不能充分证明原告已经按该协议约定完全履行了上述义务，故原告应按照该协议约定公布2016年6月30日至2019年12月31日期间的物业管理费用的收支账目。被告的反诉请求超过上述部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、胡锡迁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月至2019年9月期间的物业服务费43445.12元予广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司；二、广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内在佛山市南海区********金沙国际广场（物业名称为山海汇花园）的公告栏内公布2016年6月30日至2019年12月31日期间物业管理费用的收支账目；三、驳回广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求；四、驳回胡锡迁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取506.95元（广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司已预交）、反诉受理费25元（胡锡迁已预交），合共531.95元，由广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司负担88.89元，胡锡迁负担443.06元。胡锡迁应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费418.06元予广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李淑梅二〇二〇年四月十五日书记员  黄莹莹