四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0723民初112号 原告：湖南建工集团有限公司。住所地：湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段788号。 法定代表人：叶新平，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：傅奇，公司员工。 委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。 被告：张春，男，汉族，1970年7月15日出生，住重庆市开县。 被告：张毅，男，汉族，1973年6月26日出生，住成都市高新区。 上列二被告共同委托特别授权委托诉讼代理人：李红，四川蜀鼎律师事务所律师。 被告：绵阳五和城南房地产开发有限公司。住所地：四川省绵阳市经开区红桥中路2号五和城南新天地5栋3层1号。 法定代表人：王飞，执行董事。 原告湖南建工集团有限公司与被告张春、张毅、绵阳五和城南房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后,依法适用普通程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告湖南建工集团有限公司的特别授权委托诉讼代理人傅奇、委托诉讼代理人徐述纲与被告张春、张毅共同委托的特别授权委托诉讼代理人李红到庭参加了诉讼；被告绵阳五和城南房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南建工集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销盐亭县法院（2019）川0723执异46号《执行裁定书》；2.准许执行绵阳市经开区产；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：1.被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订的落款时间为2016年11月19日的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效。被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司因存在非法高利贷债权债务关系，被告之间通过债权让与，再进行以房抵债，实现非法债权清偿目的，因此，该合同不是以购买房屋为真实目的，而是为掩盖实现非法债权，符合合同法第五十二条规定的合同无效情形，应认定为无效合同；2016年11月19日被告之间签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，案涉项目尚未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定被告之间签订的落款时间为2016年11月19日的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效；被告张春、张毅除主张案涉房屋权益外，还主张已经实际履行另外七套房屋的抵偿，但另外七套房屋由两份落款时间分别为2016年11月19日、2017年12月29日的《四川省商品房买卖合同（预售）》构成，系就同样房屋再次签订合同，实际网签备案的是时间在后的《四川省商品房买卖合同（预售）》，故2016年11月19日的《四川省商品房买卖合同（预售）》实际无法履行。2.被告张春、张毅没有直接支付任何购房款，其主张债权让与抵偿房款不真实合法有效。被告张春、张毅举证的原始债权依据是发生在案外人聂臣林、刘波和绵阳五和城南房地产开发有限公司、五和置业公司、五和建筑设计公司、何丹、张小艳之间的《还款与抵偿协议》，该协议约定2014年9月22日借款5000万元，期间归还了部分款项后，截止至2016年1月25日居然还拖欠借款本金5000万元、利息及费用3020万元，合计8020万元，即使不扣减已支付的部分金额，按照借款本金5000万元，利息费用3020万元，借款期限2014年9月22日至2016年1月25日计算对应月利率3.775%，年利率49.075%，属于无效非法高利贷债权，被告张春、张毅受让该债权也是非法无效高利贷债权，作为债务人之一的绵阳五和城南房地产开发有限公司不需要承担支付该债权，不需进行“以房抵债”；被告张春、张毅举证的5000万元银行流水凭证是由其他案外人陶群、施浏转入案外人何丹个人账户的，绵阳五和城南房地产开发有限公司实际并没有真实收到5000万元款项。3.被告张春、张毅并不是适格的买受人，极有可能系与被执行人绵阳五和城南房地产开发有限公司串通转移财产，或是企图通过所谓以房抵债形式实现非法债权，损害原告的合法权益。 被告张春、张毅方辩称：1.被告张春、张毅对执行标的享有足以排除执行的民事权益。被告张毅及其代理购房人张春系在绵阳市涪城区人民法院2018年8月23日查封前，于2016年11月19日与绵阳五和城南房地产开发有限公司就绵阳市经开区屋签订真实、合法、有效的《四川省商品房买卖合同（预售）》，购房价格分别为1778400元、1383000元、2090600元，合同约定买受人于2016年11月19日一次性支付全部房款，出卖人于2017年1月1日交付房屋，并约定自签订合同后30日内办理商品房预售合同备案登记手续，交房后730日内办理所有权登记；被告张毅受让债权真实、合法、有效，其和张春分别与绵阳五和城南房地产开发有限公司签订的《以房抵债协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》均为真实、合法有效的合同，原债权人与绵阳五和城南房地产开发有限公司约定的借款利息偏高既不影响原债权的合法性、也不影响张毅所受让债权的合法性，不属于合同法第52条无效合同情形；被告之间签订《四川省商品房买卖合同（预售）》后，绵阳五和城南房地产开发有限公司已于2017年取得预售许可证，且部分房屋已办理网签备案登记、不动产登记，故商品房买卖合同有效；本案案涉房屋系因绵阳五和城南房地产开发有限公司设置了抵押，导致案涉房屋未能及时办理网签备案和不动产登记，之后该房屋已经解除抵押，后又因原告申请查封而未能办理不动产登记，该合同并非无法履行，其他几套房屋已经办理不动产登记，且该合同的后续履行是被告之间的权利义务，与原告无关；绵阳五和城南房地产开发有限公司在与张春签订《四川省商品房买卖合同（预售）》后，已经于2017年办理预售许可证，并于2017年12月29日对张毅同时购买的4栋1层6至9号房屋办理网签备案登记（1至5号房屋因设置了抵押未能办理网签备案）；2018年2月13日，绵阳五和城南房地产开发有限公司对4栋1层6至9号房屋办理不动产登记。2016年11月17日，张毅、原债权人聂臣林、刘波与绵阳五和城南房地产开发有限公司签订《债权转让协议》，约定将原债权人对绵阳五和城南房地产开发有限公司的6523万元到期债权中的1795万元转让给张毅，同时张毅与绵阳五和城南房地产开发有限公司签订《以房抵债协议》，约定以该债权免除63万元后的1732万元抵偿绵阳五和城南房地产开发有限公司开发的绵阳市经开区房屋购房款，购房总价16245800元；2016年11月19日，张毅及其代理购房人张春与绵阳五和城南房地产开发有限公司分别签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定买受人在2016年11月19日前一次性支付全部购房款；2016年11月22日，绵阳五和城南房地产开发有限公司就该4栋1层1至9号房屋分别出具《收据》，张毅所受让的债权已经转化为购房款，该合同、协议约定能相互印证，收据表明绵阳五和城南房地产开发有限公司确认收到全部购房款，双方以房抵债意思表示真实；2017年6月5日案涉房屋等12套房屋已交付张春、张毅使用，案外人有交纳物业管理费和垃圾清运费60926元（其中4栋1层1号房屋2017年6月5日至2018年6月4日物业费4268.16元，2017年9月1日至2018年8月31日垃圾清运费240元；4栋1层2号房屋2017年6月5日至2018年6月4日物业费3319.2元，2017年9月1日至2018年8月31日垃圾清运费240元；4栋1层3号房屋2017年6月5日至2018年6月4日物业费5497.44元，2017年9月1日至2018年8月31日垃圾清运费600元）的《收据》为证；2018年4月14日，张毅与绵阳富家众联房产经纪服务有限公司第一分公司签订《独家委托出租合同》，经中介介绍，2018年10月22日张春已将4栋1层2号房屋出租给涂龙军，将4栋1层3号房屋出租给袁洪亮，租金均由张春收取；案涉房屋未及时办理不动产权过户登记系因绵阳富家众联房产经纪服务有限公司在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定交付使用之日起730日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，张春、张毅多次要求绵阳富家众联房产经纪服务有限公司办理网签备案与不动产登记手续时其于2018年2月13日配合张毅已办理4栋1层6至9号房屋不动产登记而4栋1层1至5号房屋因涉其抵押未能及时办理合同网签备案与不动产权证，张春、张毅多次催促办证未果，直至2019年才发现案涉房屋已被查封。综上，张毅作为4栋1层1至3号房屋不动产的实际买受人，张春作为代理买受人，在法院查封之前即已签订购房合同、支付全部购房款并合法占有交付的不动产，系因绵阳五和城南房地产开发有限公司的原因未能办理不动产产权登记，张春和张毅所享有的是对案涉房屋不动产的物权期待权，且原告在（2020）川0723民初111号案件开庭审理过程中明确承认该公司并未负责案涉执行标的物楼栋工程的承包与施工，不是涉执行标的物楼栋工程的承包人，对涉执行标的物楼栋工程不享有工程价款优先受偿权，其对案涉执行标的物仅享有一般债权，案涉三套房屋张春、张毅购买总价5252000元而原告仅估价100万元企图极大损害案外人利益，本案中，张春、张毅提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、合同法第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定和2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，应当排除原告的执行。请求驳回原告诉讼请求，维持（2019）川0723执异46号执行裁定书。 被告绵阳五和城南房地产开发有限公司未到庭应诉亦未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认可并在卷佐证。 2016年10月20日，因原告与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司就《五和城南新天地项目三期商业11号楼建设工程施工合同》剩余尾款未付发生纠纷，诉至四川省绵阳市涪城区人民法院，经该院在审理过程中主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，四川省绵阳市涪城区人民法院于2016年12月5日以（2016）川0723民初5197号民事调解书对双方当事人自愿达成调解协议内容予以确认。 其后，原告于2018年8月向绵阳市涪城区人民法院申请执行（2016）川0703民初5197号民事调解书，同月23日，该院以（2018）川0703执412号执行裁定书查封了被执行人所有的部分商品房（含本案争议的三套房屋）。2018年10月，绵阳市中级人民法院指定本院执行该案。本院于2019年4月28日以（2018）川0723执787号执行裁定书，裁定续行查封。2019年12月，案外人张春、张毅提出执行异议，本院作出（2019）川0723执异46号执行裁定书，裁定中止对绵阳市经开区产的执行。2020年1月，原告以案外人、被执行人为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉。 根据绵阳市住房和城乡建设委员会网站公开信息，案涉项目4号楼预售证号为2017001号，即2017年被告绵阳五和城南房地产开发有限公司取得商品房预售许可资格。 2019年10月29日和11月2日，招商银行股份有限公司成都益州大道支行出具的两份《招商银行户口历史交易明细表》证实，2014年9月26日案外人何丹通过其在平安银行成都天府支行开列的账户当天收到以案外人施浏、陶群在招商银行开列的账户转账支付的12笔现金共计5000万元整。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 根据被告张春、张毅方提交的《兴业银行网上转账受理单》、《兴业银行借记卡交易明细》两份属于第三方银行证实的证据足以证实：2017年6月5日，案涉房屋实际所有人张毅委托徐珍凤通过银行转账方式向被告绵阳五和城南房地产开发有限公司在华夏银行绵阳分行开列的银行账户转账支付物业费、垃圾费60926元的事实成立，而该事实能够证明：1.被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的时间至迟在2017年6月5日之前；2.被告张春、张毅占有案涉房屋的时间至迟在2017年6月5日；3.被告绵阳五和城南房地产开发有限公司已至迟于2017年6月5日之前向被告张春、张毅交付案涉房屋，否则被告绵阳五和城南房地产开发有限公司在其合法房产被非法占有至少两年以上且原告申请强制执行等情况下，不可能在自愿接受后还向其出具相关物业费垃圾清运费收据；4.被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订书面买卖合同的时间和占有案涉房屋的时间均早于原告申请执行时间（2018年8月）和人民法院查封时间（2018年8月23日）;5.至迟在2017年6月5日之前,被告张春、张毅向被告绵阳五和城南房地产开发有限公司购买的房屋包含绵阳市经开区产和已办理不动产权登记××号房产以及10至12号房产，共12套房产，否则，其不会向被告交纳该12套房产的物业费垃圾清运费，被告绵阳五和城南房地产开发有限公司亦不可能向其出具相关物业费垃圾清运费收据，且在此时间点原告尚未向人民法院申请执行案涉房产，人民法院亦未查封案涉房产，三被告亦不可能事先预计到一年又两个月后，人民法院将会查封案涉房产。由此本院对被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订书面买卖合同的时间是在人民法院查封之前的事实予以认定；对被告张春、张毅是在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的事实予以认定；结合被告之间已将绵阳市经开区涪滨路6号五和城南新天地4栋1层6至9号房产办理不动产权登记的事实且在原告无充分反驳证据的情形下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第一百零八条之规定，对被告张春、张毅关于案涉房屋系先是因被告绵阳五和城南房地产开发有限公司设定抵押，继而又因人民法院查封，非因买受人自身原因未办理过户登记的主张事实，本院亦予认定。 2016年3月18日，案外人聂臣林、刘波（甲方、出借人）与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司（乙方、借款人）、绵阳五和置业有限公司（丙方、担保人）、何丹（丙方、担保人）、张小艳（丙方、担保人）签订《还款与抵偿协议》一份，主要约定，鉴于2014年9月22日借款人与出借人签订借款协议借款5000万元，借款期限九个月，自2014年9月22日始至2015年6月22日止；绵阳五和置业有限公司、成都五和建筑设计有限公司、何丹及张小艳夫妇为上述借款提供担保并签署相关协议；借款到期后乙方未完全偿还上述借款本息，丙方未承担连带清偿责任；截止本协议签订之日乙方尚欠甲方借款本金5000万元和截止至2016年1月25日未付利息和费用共计3020万元，甲乙双方经核对确认以上金额无误；由于房地产业下行销售困难，导致乙方资金短缺，无力偿还尚欠甲方的借款本息，现经甲乙双方就乙方及担保方用其资产抵偿借款一事及余款偿还事宜达成共识；乙方自愿同意用其享有所有权和处分权的五和城南新天地商品房6号楼商铺20套（详见协议附件）给甲方，直接抵扣乙方上述借款本金及利息中的5163万元；担保人绵阳五和置业有限公司自愿同意用其享有处分权的苹果国际社区三期商品房4号楼可售房屋58套直接冲抵乙方上述借款利息中的1407万元；若备案给第三方的则第三方无需再另行向绵阳五和置业有限公司支付购房款，第三方的购房款由甲方收取或者由甲方与第三方达成甲方与第三方之间的款项抵扣；本协议抵扣房屋合计78套，一次性最终抵偿借款本息共计6570万元，乙方尚欠甲方1450万元；本协议约定的房屋78套抵偿备案到甲方或甲方指定的第三方名下后，甲方则同意免除乙方截止2016年1月25日未付利息和费用3020万元中的利息700万元。 2016年11月7日，案外人聂臣林、刘波（甲方、债权转让人）与被告张毅（乙方、债权受让人）、被告绵阳五和城南房地产开发有限公司（丙方、债务人）签订《债权转让协议》一份，主要约定，根据甲丙方于2016年3月18日签订的《还款与抵偿协议》等相关协议及双方的实际履行情况，甲丙方双方确认，截止本协议签订之日，甲方对丙方享有本息共计6523万元；甲方自愿将其对丙方享有的债权中的1795万元以及对应的权利转让给乙方，乙方和丙方均表示同意；债权偿还乙丙方自行达成协议方式履行。 同日，被告张毅（甲方）与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司（乙方）签订《以房抵债协议书》一份，主要约定，根据甲乙方与聂臣林、刘波于2016年11月17日签订的《债权转让协议书》约定，甲方受让聂臣林、刘波对乙方享有的债权共计1795万元，经甲方同意给予乙方减免63万元，甲方尚欠杨洪个人明宇酒店KTV退股款60万元，甲方委托乙方代为支付给杨洪后，最终甲方对乙方享有的上述债权确定共1672万元，甲乙双方对此表示确认无误。甲方认购乙方在售楼盘绵阳市五和·城南新天地4幢1层1至9号商品房（价款共计16245800元），冲抵乙方尚欠甲方的上述1732万元债务，不足以抵偿的部分，乙方支付现金给甲方。乙方保证上述抵债房屋没有任何权利瑕疵，未因其他事由被查封、抵押或出售，无产权上的争议，未经甲方书面同意，不得以任何理由处置该房产，如因乙方隐瞒并致使甲方无法正常行使权力或使甲方合法权益受损的，乙方应承担相应责任。 根据上述《还款与抵偿协议》、《债权转让协议》、《以房抵债协议书》内容中的“截止至2016年1月25日未付利息和费用共计3020万元”，原告方由此得出“即使不扣减已支付的部分金额，按照借款本金5000万元，利息费用3020万元，借款期限2014年9月22日至2016年1月25日计算对应月利率3.775%，年利率49.075%，属于无效非法高利贷债权，被告张春、张毅受让该债权也是非法无效高利贷债权，作为债务人之一的绵阳五和城南房地产开发有限公司不需要承担支付该债权，不需进行‘以房抵债’”的事实结论属证据不充分恰当，因为其表述中的利息数额仅属3020万元中的一部分，另一部分系实现债权的费用，不应将3020万元均认定为利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第三十一条规定，被告绵阳五和城南房地产开发有限公司与案外人聂臣林、刘波之间以及与被告张春、张毅之间即使存在民间借贷超过36%部分的利息应予返还，也仅涉及在权利有效期内相关权利人可依法就超过年利率36%部分的利息主张返还问题，并非应当认定其民间借贷合同系无效合同，原告提供的证据不能证明，本院亦未发现案涉《还款与抵偿协议》、《债权转让协议》、《以房抵债协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，故对原告关于该《还款与抵偿协议》、《债权转让协议》、《以房抵债协议书》所涉债务为非法无效高利贷债权，作为债务人之一的绵阳五和城南房地产开发有限公司不需要承担支付该债权，不需进行“以房抵债”的事实主张，本院不予支持。 原告依据被告张春、张毅举证的5000万元银行流水凭证是由其他案外人陶群、施浏将该款转入案外人何丹个人账户的，而主张被告绵阳五和城南房地产开发有限公司实际并没有真实收到5000万元款项的事实。但从转账依据来看，2014年9月26日案外人何丹在平安银行成都天府支行开列的个人账户收到5000万元现金属实，且被告绵阳五和城南房地产开发有限公司通过该《还款与抵偿协议》认可其系实际债务人，而且该协议至迟应早于被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订书面买卖合同之前，该时间点更在原告申请人民法院强制执行之前，如果被告绵阳五和城南房地产开发有限公司在实际并没有真实收到5000万元款项的情况下认可自己为实际债务人并予以偿还不合符常理，亦无充分证据证实，故本院对原告关于被告绵阳五和城南房地产开发有限公司实际并没有真实收到5000万元款项的事实主张，亦不予认可。 此外，原告关于“被告张春、张毅并不是适格的买受人，极有可能系与被执行人绵阳五和城南房地产开发有限公司串通转移财产，或是企图通过所谓以房抵债形式实现非法债权，损害原告的合法权益”的主张仅系其推测，其并未提供相关证据支持其主张，本院不予采信。 本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》后，被告绵阳五和城南房地产开发有限公司于其后的2017年取得案涉项目4号楼证号为2017001号的商品房预售许可证，故其《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效，本院对原告关于被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订的落款时间为2016年11月19日的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效的主张，不予支持。 2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。因被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同的时间是在人民法院查封之前；被告张春、张毅是在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；被告张春、张毅与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司之间系按照互负债务约定抵消方式，已支付全部购房款，被告张春、张毅并不需要既抵消其对被告绵阳五和城南房地产开发有限公司的债权，再重复给付一次购房款，其按约以抵消方式给付全部购房款的行为，符合《中华人民共和国合同法》第一百条之规定；案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因导致。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，本院对被告张春、张毅关于对案涉房屋享有足以排除原告执行的民事权益主张，予以支持。 此外，原告与被告绵阳五和城南房地产开发有限公司之间系因五和城南新天地项目三期商业11号楼建设工程施工合同履行中剩余尾款未付发生纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六规定、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，针对被告张春、张毅所购买的案涉房屋为五和城南新天地4栋1层1号、2号、3号，不属同一楼栋，原告无优先受偿权，仅属有一般债权，而被告张春、张毅对案涉房屋享有的是基于买卖合同关系对被告绵阳五和城南房地产开发有限公司享有的出卖人交付标的物并转移标的物的所有权与买受人的物权期待权。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告湖南建工集团有限公司的诉讼请求。 本案收取案件受理费13800元，由原告湖南建工集团有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  王 进 人民陪审员  黄映玺 人民陪审员  李顺伦 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  罗 晶