西 安 市 未 央 区 人 民 法 院 西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初12674号 原告(反诉被告)：梁照翊，男，1992年12月29日出生，汉族，无业，住江苏省徐州市泉山区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王翔，陕西恒邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西大城小屋不动产管理有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码：91610131MA6URLJQ3A。法定代表人：李浩江，董事长。委托诉讼代理人：赵海星，女，该公司法务，住陕西省西安市高新区。原告梁照翊与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司(以下简称大城小屋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁照翊委托诉讼代理人王翔，被告大城小屋公司委托诉讼代理人赵海星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告支付房屋租金7560元、物业费859元；3.判令被告支付违约金4.86万元，并恢复房屋原貌。事实和理由：其(甲方)与被告（乙方）于2018年11月24日签订《房屋租赁合同》（编号：DCXW-(2018)A0005），其将位于西安市XXXX区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋出租给被告。合同约定：“一、租金标准：按照房产证面积计算35元/㎡ /月，月租金为3780元；二、租金支付时间及方式：自本合同签订之日起60日为免租装修期，免租装修期结束后的次月20号乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20号支付租金”；第十四条约定：“三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按约定支付租金达60日的；2.二次及以上拖欠各项费用达1万元；”第十五条约定：“乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金”。被告应于2019年2月20日支付第一笔租金，其余租金应于每月20日支付，但截止起诉之日，被告仅向其支付2个月租金，尚欠2个月租金共计7560元。被告拖欠租金已经超过60日，且其已垫付了本应由被告支付的物业费，现原告有权解除合同、要求被告支付欠付的租金、物业费及承担违约责任，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告大城小屋公司辩称：原告所述不属实。其公司按照合同约定履行了装修和支付租金的义务，但原告未按时支付装修款，故其公司于4月中止向原告支付租金。反诉原告向本院提出如下反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》（包括情况说明）；2.请求反诉被告向反诉原告支付欠付装修款46400元；3.请求反诉被告向反诉原告退还租金7560元；4.请求反诉被告向反诉原告支付违约金45360元；5.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2018年11月24日，其公司与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：反诉被告将位于西安市XXXX区XX小区XX栋XX单元XX室的房屋出租给其公司，并委托其公司对涉案房屋进行装修，租赁期限至2022年1月23日，装修款为9.72万元，根据施工进度分三次支付，于合同签订后的两个月内结清。2018年11月24日，反诉被告向其公司支付了4.86万元装修款。其公司按照合同约定完成了全部硬装，家装部分完成了90%以上。但2019年5月24日，反诉被告突然私自更换门锁，强行收回房屋，导致剩余装修无法完成。其公司向反诉被告多次催要剩余4.64万元（已扣除未安装部分价款）装修款均未果，故2019年4月，其公司中止向反诉被告支付租金。且合同约定，租赁期内，反诉被告提前收回房屋，应提前三十日通知其公司，并按一年租金的违约金支付。现因与反诉被告协商未果，故提起反诉。反诉被告辩称：1.合同约定硬装完成后支付40%，金额为38880元，但是在合同中，双方未约定硬装标准，反诉原告也未就硬装部分交于其验收，其认为硬装并未完成，未达到支付条件；2.合同约定，装修期两个月，但反诉原告未在装修期内完成装修，违约在先，反诉原告要求支付违约金无事实依据。经审理查明，2018年11月24日，梁照翊（甲方、出租方）与大城小屋公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（包括《 “大城小屋”概念公寓基础装修施工项目清单》、《情况说明》）约定：甲方将位于西安市XXXX区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋出租给乙方。租赁期限为2018年11月24日至2022年1月23日，月租金为3780元，租金支付时间及方式为自合同签订之日起60日为免租装修期，装修期结束，由乙方承担物业管理费用。免租装修期结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金。同时甲方委托乙方对乙方房屋进行装修，装修总价为9.72万元。《情况说明》中将付款方式变更为首次付装修款的50%，金额为4.86万元，硬装做完付40%，金额为38880元，软装进场完付10%，金额为9720元，装修费用在合同签订日期起后两个月装修期内结清。第十四条：……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2.二次及以上拖欠各项费用达1万元……；四、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同或中止租金支付：1.未按合同约定时间支付装修款……。第十五条违约责任: …….一、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按一年租金的违约金支付给乙方；四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金；五、甲方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，乙方要求解除合同，乙方所收取的定金、装修款不再退还甲方。合同签订当日，原告向被告支付了4.86万元装修款。诉讼中，原告承认被告已付清2019年2月至3月的房屋租金，涉案房屋硬装部分已经完成，于2019年5月17日验收。2019年5月24日原告收回涉案房屋。另，原告申请对涉案房屋的装修价值及项目进行评估，评估公司因无法获取估值所需技术参数，无法进行有效的价值评估，未能形成评估意见。后经本院组织双方对涉案房屋家装部分进行现场核查，依据《房屋租赁合同》，未安装项目有：智能门锁、红外转发、智能家居灯具面板、智能家居主机、三个床垫、装饰假花花瓶、地毯。有异议项目有：沙某某、投影仪及书桌。对其他家装部分双方均无异议。诉讼中，原告要求将沙某某、投影仪及书桌搬离涉案房屋，被告同意搬离。 以上事实，有《房屋租赁合同》、银行交易流水、结算收据、勘验笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告在履行租赁合同中因租金、装修费等费用问题发生纠纷，双方协商未果。2019年5月24日，原告更换门锁，收回房屋。2019年7月18日，原告诉至法院要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告支付截止其收回房屋之日2019年5月24日期间的房屋租金及物业费。被告亦提出反诉要求解除《房屋租赁合同》，应视为双方对解除《房屋租赁合同》达成一致意见，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除。由此租金的计算截止日确定为2019年5月24日。合同约定免租期为60日，被告已付清2个月房屋租金,剩余2个月租金未支付，现原告主张被告支付7560元房屋租金的请求，本院予以支持。关于物业费，《房屋租赁合同》约定装修期结束被告承担物业费，诉讼中，被告同意承担自2019年1月24日起的物业费。根据原告提交的结算收据，物业费每月为131.25元，故物业费为525元（131.25元／月×4月）。 关于原、被告各自主张违约金的问题。《房屋租赁合同》约定：租赁期内，原告需提前收回房屋的，应提前三十日通知被告，并按一年租金的违约金支付给被告；被告不支付或者不按约定支付租金达60日的，原告要求解除合同，被告应按照原告的装修款全额支付违约金。诉讼中，原告承认被告已付清2019年2月至3月租金，2019年4月房屋租金应于2019年4月20日支付，故根据合同约定被告最晚应于2019年6月20日支付4月份房屋租金，但原告于2019年5月24日收回房屋，未提前三十日通知被告，构成违约，应承担违约金45360元（3780元／月×12月）。 关于装修费如何认定的问题。诉讼中，原告认可硬装已完成。关于有争议的家装部分，被告认为智能门锁、红外转发、智能家居灯具面板、智能家居主机、三个床垫、五个装饰假花花瓶、地毯、沙某某、投影仪、书桌单价分别为255元、140元、555元、140元、900元、200元、150元、950元、1199元、300元，共计4789元，原告不认可，双方又未能协商一致，本院酌定按6000元计算，故原告应支付被告装修款为4.26万元（9.72万元-4.86万元-0.6万元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告（反诉被告）梁照翊与被告（反诉原告）陕西大城小屋不动产管理有限公司于2018年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁照翊支付房屋租金、物业费共计8085元;三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内将置放于西安市XXXX区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋内的沙某某、投影仪、书桌搬离，原告梁照翊应予配合；四、反诉被告梁照翊于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陕西大城小屋不动产管理有限公司装修费4.26万元;五、反诉被告梁照翊于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陕西大城小屋不动产管理有限公司违约金45360元；六、驳回原告梁照翊其余诉讼请求。七、驳回反诉原告陕西大城小屋不动产管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1225元，原告已预交，现由被告承担184元，剩余1041元由原告自行承担；案件反诉受理费1141元，反诉原告已预交，现由反诉被告承担1015元，剩余126元由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。             （此页无正文）   审  判  员   张博博    人民陪审员    曹万玲人民陪审员    孙小利    二〇二〇年四月十七日 书  记  员    张祎雯  1