广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终482号上诉人（原审被告）：张亚伟，男，1982年10月22日出生，汉族，住址：梅江区沿江东路滨江新村B08-09栋5号店。身份证号码：411************51X。被上诉人（原审原告）：广东客天下旅游产业园有限公司。住所地：梅州市********。统一社会信用代码：914********616473J。法定代表人：戴华栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘恋，广东立政律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟丹丹，广东立政律师事务所律师。上诉人张亚伟因与被上诉人广东客天下旅游产业园有限公司（以下简称“客天下产业园”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张亚伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：1.上诉人不同意解除购房合同，被上诉人未通知上诉人即将代上诉人偿还购房本息款，银行亦未通知上诉人将由被上诉人代上诉人偿还购房本息款，且银行并未起诉上诉人要求上诉人限时偿还贷款，被上诉人自行代上诉人偿还本纠纷合同的商品房的剩余购房本息款。2.首付款分期付款剩余款项中，上诉人一直与被上诉人沟通，待被上诉人办理好商品房的相关产权登记手续，上诉人即向被上诉人交纳款项。上诉人同意交纳剩余首付款项，但要求被上诉人在款项交纳后15个工作日内为上诉人办理好相关的产权登记手续。请求二审法院驳回被上诉人解除购房合同的请求，支持上诉人的上诉请求。广东客天下旅游产业园有限公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人张亚伟未按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的约定，按期足额履行支付首付款义务，且未按照借款合同的约定履行还款义务，导致银行直接要求被上诉人承担保证责任偿还全部剩余贷款本息，上诉人的违约行为致使本合同的目的无法实现。2.上诉人称被上诉人擅自代其承担还款义务，没有任何事实和法律依据。被上诉人在借款合同中承担保证责任，上诉人若不按期履行还款义务，银行可以根据法律规定和合同约定直接要求被上诉人承担相应的责任，无需经过上诉人同意。被上诉人承担保证责任的原因完全是上诉人未按照借款合同的约定履行还款义务。3.在本案起诉前，就购房款的支付事宜，被上诉人多次主动与上诉人协商，但是均协商未果。广东客天下旅游产业园有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告张亚伟于2017年3月17日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017174990186）；2.判令被告向原告支付违约金及其他应付款项共计184741.28元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，原告客天下产业园与被告张亚伟签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：被告张亚伟购买原告客天下产业园公司位于梅州市梅江区******梅州客天下旅游产业园一期J区第J6幢5层508房，该房屋建筑面积162.18平方米，总房价1074400元，付款方式为其中首付款324400元（首付款在签订合同之日付108134元，余216266元于2018年3月17日前每季度等额付54067元）,剩余750000元在7天内向银行申请贷款；如被告未按合同约定时间付款，逾期在10日内，至合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的8%向出卖人支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金等相关权利义务内容。合同附件四《合同补充协议》约定因被告违反该商品房项目银行贷款的相关合同规定，使原告履行回购保证责任时，被告无条件同意以原告认为适合的售价出售该商品房，原告出售该商品房后，按下列次序处理所得款项：1.用于偿还因出售该商品房而支付的一切税项及费用（包含修补该商品房的费用）；2.用以偿还出卖人因履行回购保证责任，向银行支付的全部款项；3.用以向出卖人支付该商品房房价总金额的百分之十的违约金；4.用以偿还出卖人与该商品房相关的其他欠款；扣除上述款项后，如有余额，出卖人需将余款交予买受人或其他有权收取的人。签订合同当日，被告按约向原告支付了第一期首付款108134元。2017年4月11日，被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与中国建设银行股份有限公司梅州市分行《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440101782-201*******012984）一份，约定被告向中国建设银行股份有限公司梅州市分行贷款750000元，贷款期限为240个月，采用等额本息还款方法，被告提供涉案房屋作为抵押担保，并由原告为被告的上述贷款提供阶段性保证。签订借款合同后，中国建设银行股份有限公司梅州市分行于2017年5月1日将贷款750000元发放至原告账户，原告出具了相应的收款收据给被告。签订借款合同后，被告开始能按约向贷款银行偿还贷款本息，从2019年2月开始未按约向银行偿还贷款本息。2019年4月15日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行向原告发出《履行保证责任通知书》，载明：截至2019年4月1日，张亚伟的贷款本金余额为709561.1元；因被告未按合同约定履行按时足额偿还本息的义务，已累计三期未偿还贷款本息，拖欠到期借款本金6325.81元、利息7799.72元；原告至今没有办妥不动产权证并交付银行办理正式抵押登记，根据借款合同的约定，被告的上述行为已构成违约，梅州分行宣布该项信贷业务全部到期；根据合同约定，原告应无条件履行所承担的连带保证责任，最迟于2019年6月12日前清偿所欠本金、利息和罚息等内容。2019年7月31日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行向原告发出《存款扣收通知书》，载明中国建设银行股份有限公司梅州市分行与被告签订的《个人住房借款合同》，该笔贷款未按合同约定按时足额偿还本息，鉴于原告已对该笔贷款提供担保，依据有关法律规定和合同约定，中国建设银行股份有限公司梅州市分行已扣划原告在建设银行存款账户（账号4400************5799）中的存款729101.65元用于归还该笔贷款本息。一审法院认为，原告客天下产业园与被告张亚伟签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，是双方当事人协商一致后签订的，属当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。签订合同后，被告仅支付了首付款108134元，未按合同约定向原告付清剩余首付款，且未按借款合同约定履行还款义务导致贷款银行解除借款合同由原告承担保证责任偿还全部剩余贷款本息，现原告要求解除合同，符合法律规定，予以支持。对原告要求被告支付违约金的问题，虽然被告未按约定向原告付清首付款，但签订合同后被告已向原告支付了第一期首付款108134元，并向银行按揭贷款750,000元，该按揭款已按约支付至原告的账户。导致双方签订的合同解除的原因主要是因被告未按约向按揭银行偿还贷款本息导致原告承担保证责任，因此原告主张的违约金应按双方签订的合同附件补充协议的约定计算，即被告应向原告支付违约金107440元（1074400×10%），对原告超出部分的请求，不予支持。鉴于被告已向原告支付了购房款129032.35元（108134元+750000元-729101.65元），且庭审中原告表示已付房款限用于支付违约金，剩余部分返还给被告。因此，抵扣违约金后原告仍应返还21592.35元（129032.35元-107440元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除原告广东客天下旅游产业园有限公司与被告张亚伟签订的编号为2017174990186《广东省商品房买卖合同》；二、原告广东客天下旅游产业园有限公司应在本判决生效之日起十日内返还21592.35元给被告张亚伟；三、驳回原告广东客天下旅游产业园有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费3994.82元按规定减半收取计1997.41元，由原告广东客天下旅游产业园有限公司负担836.41元，被告张亚伟负担1161元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：客天下产业园要求解除本案的《广东省商品房买卖合同（预售）》依据是否充分。张亚伟上诉称，在中国建设银行股份有限公司梅州市分行并未起诉张亚伟限时偿还贷款的情况下，客天下产业园擅自代偿涉案房屋的剩余购房款，主张本案《广东省商品房买卖合同（预售）》解除的条件没有成就，不同意解除涉案购房合同。据查明，客天下产业园与张亚伟签订涉案《广东省商品房买卖合同（预售）》后，张亚伟仅支付了首付款324400元中的108134元，余款216266元未在约定的2018年3月17日前支付，且张亚伟至今未付上述余款；同时，张亚伟自2019年2月起至今未按约向中国建设银行股份有限公司梅州市分行按月偿还贷款本息。客天下产业园多次与张亚伟协商，张亚伟依然未能按约履行还款义务，张亚伟的行为已构成违约。2019年4月15日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行因张亚伟违约而向客天下产业园发出《履行保证责任通知书》，并于2019年7月31日向客天下产业园发出《存款扣收通知书》，扣划了客天下产业园在建设银行存款账户存款729101.65元用于归还本案贷款本息。根据涉案《广东省商品房买卖合同（预售）》第七条《买受人逾期付款的违约责任》的约定：“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同”，故客天下产业园提出解除涉案合同符合双方的约定。又根据涉案《广东省商品房买卖合同（预售）》附件四《合同补充协议》有关“买受人违反该商品房担保贷款合同的违约责任”的约定，客天下产业园在承担了保证责任后也有权解除合同。张亚伟上诉主张客天下产业园应在中国建设银行股份有限公司梅州市分行起诉张亚伟偿还贷款的情况下才承担保证责任，与合同约定不符，其上诉意见依据不足，不予采信。因此，一审法院根据合同约定判决解除双方涉案商品房买卖合同并无不当，予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3994.82元，由上诉人张亚伟负担。本判决为终审判决。审判长  周展明审判员  肖庆浪审判员  曾柳青二〇二〇年四月十七日书记员  叶 绮