北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88121号原告（反诉被告）：王涛，男，1987年3月14日出生，汉族,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:王小双，北京盈科(天津)律师事务所律师。被告（反诉原告）:叶选朋，男,1965年7月8日出生,汉族,住北京市海淀区。原告（反诉被告）王涛（以下简称姓名）与被告（反诉原告）叶选朋（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，由本院审判员张玉倩独任审判，公开开庭进行了审理。王涛及其委托诉讼代理人王小双，叶选朋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王涛向本院提出诉讼请求：1.确认王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月29日解除；2.叶选朋返还王涛租房押金237606元；3.叶选朋退还王涛2019年8月29日至2019年12月28日的租金475212元；4.叶选朋向王涛支付违约金237606元。事实和理由：王涛与叶选朋于2019年2月14日签订《北京市房屋租赁合同》，约定王涛承租叶选朋位于北京市朝阳区905室房屋（以下简称905室房屋）用于办公业务，承租区域的建筑面积339.64平方米。租赁期两年，即从2019年2月14日起至2021年3月1日止。租金每月118803元，租金支付方式为首期押二付四,押金为237606元，以后每半年支付一次。此外，合同还约定了违约责任、争议解决方式等条款。协议签订后，王涛向叶选朋交付租房押金及首期租金合计712818元，叶选朋向王涛交付905室房屋，后王涛又按期交付6个月房租。王涛在租赁期内正常使用905室房屋用于公司办公，截至通知叶选朋租赁合同解除时已经实际使用905室房屋六个月，还剩四个月房屋租金。王涛为注册公司向叶选朋索要905室房屋的产权证书，但叶选朋至今也未按照合同约定向王涛提供905室房屋的物业注册手续及相关的产权证明文件，未能协助王涛办理公司工商注册地址变更，导致王涛未能继续正常开展公司业务。事发后，王涛找叶选朋协商此事，叶选朋承诺可以配合办理公司工商注册地址变更并提供相关产权证明文件，但一直推脱。王涛认为叶选朋在租赁期内违反合同义务，导致王涛无法正常使用租赁房屋开展公司经营，被迫停业，叶选朋的行为已经违反了合同约定，构成了违约行为，现王涛为维护自己的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等有关法律之规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持王涛提出的诉讼请求。叶选朋答辩并反诉称：不同意王涛的全部诉讼请求。案件审理中双方确定2019年11月16日交接905室房屋给我，但是一直到2019年11月21日才正式交接完毕。王涛要求我提供的信息我都按照要求提供了，我还表态如果需要另行签订合同可以通知我，但是王涛的同事王亮称要等王涛的消息。王涛个人与我签订的租赁合同，但要将案外公司迁入905室房屋，我查到王涛与案外公司没有任何关系，所以我要求王涛提供案外公司与其关系的书面材料。我及时提供了相关材料信息，没有任何推脱。我在向王涛催收第二期租金的时候，王涛也只是说租金方面的事情，没有提起过需要我提供房产证的事情。2019年10月16日我接到物业电话，说租户一直没有交电费，我以短信的形式告知王涛如果其想提前解除合同需要与我签署协议并进行交接、结清电费等。2019年10月17日，我询问中介人员小马钥匙密码才进入到905室房屋，当时王涛的家具还都在905室房间内，而且王涛还委托小马代为转租，一直没有将905室房屋交还给我。根据合同约定王涛单方违约，应支付我免租期15天的租金，故王涛仅支付租金至2019年12月12日。2019年11月21日905室房屋交还给我后，一直到2019年12月21日才重新出租出去，空置了一个月，为此我额外交纳了80000元的中介费；并且，王涛单方解约的违约行为导致我我另行出租的差价损失。综上，我提出反诉：1、判令王涛支付叶选朋905室房屋2019年11月21日至2019年12月21日期间一个月空置期的租金118803元；2、判令王涛支付叶选朋中介费损失80000元；3、判令王涛支付叶选朋自2019年12月21日起至2021年2月27日剩余租期14个月的租金差价，共334124元；反诉总金额为532927元。王涛针对叶选朋的反诉答辩称：不同意叶选朋的全部反诉请求。1、叶选朋违约在先，拒不配合提供产权证明，不履行合同义务，导致王涛无法办理公司注册地址变更。叶选朋违反合同约定义务，王涛依据合同约定的解除情形行使单方解除权；2、叶选朋所述80000元中介费不属于本案造成的违约损失，是叶选朋支付给第三方的费用，不属于本租赁合同项下的直接费用，不应由王涛来承担；3、对于叶选朋主张的每月23866元租金差价，王涛按时于2019年11月与叶选朋进行交接，叶选朋的行为导致合同解除，故应由其承担此后结果。叶选朋将905室房屋出租给第三人的行为非王涛能控制，出租时间是年底，且905室房屋是商业用途，租金必然有波动，且波动在合理区间内，原告没有过错且不可掌控。叶选朋再次出租905室房屋的价格是市场行为，王涛不应承担租价损失。此外，根据叶选朋提交的租赁合同第8.2条约定，即使王涛违约也仅仅是承担两个月租金的押金作为违约金，故不同意叶选朋的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年2月13日，王涛作为承租方（乙方）与叶选朋作出出租方（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定叶选朋将905室房屋出租给王涛使用，承租区域为办公用途，租赁期限自2019年2月13日起至2021年2月27日止；免租期为15天，自2019年2月13日起至2019年2月27日止，如乙方在合同期内出现违约行为导致合同提前终止的，乙方需另行向甲方支付免租期期间的租金，按照本合同约定的租金标准计算；每月租金118803元，租金支付方式为押二付四，押金为二个月租金为237606元，四个月租金为475212元。《北京市房屋租赁合同》第六条双方的权利和义务约定甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用并将其公司的注册地址迁出五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。《北京市房屋租赁合同》第八条违约责任与合同终止约定乙方有权单方解除合同并无需支付任何赔偿的情形，包括8.1.1甲方不能提供房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符和8.1.3因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于二个月房租的违约金；甲方有权单方解除合同并无需支付任何赔偿、无需退还乙方押金的情形，包括8.2.4乙方单方解除合同和8.2.5乙方未按本合同约定支付租金。合同签订后，王涛交纳押金237606元并交付10个月房租共计1188030元。2019年11月21日，王涛将905室房屋交还叶选朋。2019年8月29日，王涛给叶选朋发送短信称“叶先生：本人王涛与2019年8月29日，不在继续承租财富中心905办公室，之前与您电话沟通，您拒绝退还租金，现以短信形式正式通知您，希望您慎重考虑”。2019年8月30日，叶选朋回复王涛称“王涛先生：请您遵守双方签署的房屋租赁合同条款，如果你想提前终止租赁合同，那就需要承担违约责任的。并且双方应协商一致并达成书面协议后方可终止房屋租赁合同”。庭审中，王涛提供中介人员马某与叶选朋的微信聊天记录、王涛所在公司财务人员王亮与叶选朋的微信聊天记录、马某的证人证言并申请证人马某出庭作证，欲证明叶选朋没有配合提供房屋产权人及房屋产权资料，导致其无法进行税务登记变更，无法实现合同目的，叶选朋的行为构成违约，故其于2019年8月提出解除房屋租赁合同，并通过马某向叶选朋转告房屋密码以返还房屋。叶选朋主张王涛提供的微信聊天记录不完整，并提供其与王涛的微信聊天记录、其与马某的微信聊天记录、其与王涛的谈话录音文字整理资料、视频，欲证明其积极配合提供了相关信息，是王涛单方要求解除租赁合同，王涛一直在委托马某代为寻找新的租户。王涛对于前述证据的证明目的均不予认可。庭审中，叶选朋提供佣金支付凭证、2019年12月21日签订的租赁合同，欲证明空置期租金损失、中介费支出情况及房屋差价。王涛对于前述证据的证明目的均不予认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合现有证据，本院难以认定叶选朋明示拒绝履行合同义务、拒绝提供产权证书；合同未明确约定叶选朋有义务为王涛指定的案外公司履行配合义务，叶选朋出于正常人的审慎义务要求王涛提供案外公司与其的关联性证明并无不当。王涛未提供充分证据证明叶选朋违约，故其无权单方行使合同解除权，其向叶选朋发出的解除通知不发生解除合同的效力。2019年11月13日庭审中，王涛与叶选朋对于解除合同达成一致并约定交接时间，故本院确认王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》中明确约定承租人单方解除合同时押金不予退还，故对于王涛要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。结合合同中对于免租期的约定，王涛单方解除合同，故应支付免租期租金，双方均确认王涛已经支付10个月租金，故本院确认王涛支付租金至2019年12月12日。关于王涛要求叶选朋退还2019年8月29日至2019年12月28日的租金的诉讼请求，王涛于2019年11月21日将905室房屋返还叶选朋，故叶选朋应退还王涛自2019年11月22日至2019年12月12日的租金。关于王涛要求叶选朋支付违约金的诉讼请求，未有证据证明叶选朋存在违约情况，故对于该项诉讼请求本院不予支持。关于叶选朋要求王涛支付905室房屋在2019年11月21日至2019年12月21日期间的空置费的反诉请求，王涛已明确在2019年8月29日提出解除合同，叶选朋提出异议系属合理，但应采取积极措施避免扩大损失，2019年8月29日至2019年11月21日近三个月的期间，叶选朋应积极寻找新的租户以避免空置损失，且考虑合同中明确约定以押金不退作为对于作为对守约方的补偿，故对于该项反诉请求，本院不予支持。关于叶选朋主张的中介费损失，无合同依据，且无论王涛何时退租，叶选朋如再行通过中介机构寻找新的租户均需支付佣金，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于叶选朋主张的租金差价损失，无合同依据，且租金波动系属正常交易风险，故对于该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王涛与被告（反诉原告）叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十一月十三日解除；二、被告（反诉原告）叶选朋于本判决书生效之日起七日内返还原告（反诉被告）房屋租金八万三千一百六十二元；三、驳回原告（反诉被告）王涛其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）叶选朋全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6652元，由原告（反诉被告）王涛负担6600元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）叶选朋负担52元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4565元，由被告（反诉原告）叶选朋负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年四月二十七日书记员  纪太恒