广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终183号上诉人（原审原告）：谭明盛，男，1964年12月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区三环路名扬广场商业区1幢215号铺。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。上诉人谭明盛、上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭明盛上诉请求：一、变更一审判决第二项为：鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金87421.20元给谭明盛；二、本案一、二审诉讼费由鹏超房地产公司负担。事实与理由：一审判决将720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间视为办出不动产权证时间，是认定事实错误。一、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的办出不动产权证的期限是90日而非720个工作日。（一）《补充协议》第七条第1项约定的360日初始登记时间与720个工作日内申请办理转移登记时间，是《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记时间的补充，并非将商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的期限修改为720个工作日。（二）《补充协议》第七条第2项的约定进一步证实《商品房买卖合同》第十五条约定的办出不动产权证的90日期限没有修改为720个工作日。（三）《补充协议》第七条第3项约定既明确了买受人取得不动产权证的期限为90日，又将《商品房买卖合同》第十五条约定的“按已付房价款的0.5%”计算违约金修改为“按已付房价款日万分之一”计算违约金。（四）当事人到登记机关办出不动产权证的时间快则1日，且现在不动产登记中心将办证时间修改为5个工作日。因此，无论从哪个角度分析，办理不动产权证的期限都不可能约定为720个工作日。二、鹏超房地产公司在一审中确认《商品房买卖合同》是政府部门制定的格式合同，而《补充协议》是其自身制作的条款，鹏超房地产公司自身也否定了720个工作日为办出不动产权证的时间，一审认定办出不动产权证的时间为720个工作日，超出了法院自由裁量权的范畴。三、谭明盛一审提供的证据足以证明双方约定办出不动产权证的期限为90日，且鹏超房地产公司没有发短信给谭明盛，以及鹏超房地产公司无需谭明盛到场签字委托即可代办不动产权证等事实。涉案商品房的交付时间为2014年1月5日，办出不动产权证的时间为2018年4月17日，扣除约定的90日期限，鹏超房地产公司逾期办证共1472天，应支付逾期办证违约金87421.20元给谭明盛。针对谭明盛的上诉，鹏超房地产公司辩称：按照上诉状的意见并补充如下：一、谭明盛将720个工作日的办证时间和取得不动产权证的90日期限进行了错误区分，鹏超房地产公司将办证资料交给房产登记中心即完成了办证义务，一审将办证期限认定为鹏超房地产公司自交房时起至入件时止是正确的。二、谭明盛及一审法院均混淆了“房地产权属证明书”与“不动产权证”，商品房经初始登记后取得房地产权属证明书，在房屋产权转移登记后，业主才取得不动产权证。两证的主要区别是，房地产权属证明书的权利人是鹏超房地产公司，不动产权证的权利人为业主。《补充协议》是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任的约定，对于逾期办理不动产权证的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定确定。鹏超房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判鹏超房地产公司按已付房价款0.5%承担违约责任；二、本案一、二审诉讼费由谭明盛负担。事实与理由：一、一审依照《合同法》第一百二十五条第一款的规定，认定《补充协议》变更了《商品房买卖合同》中出卖人关于逾期办证违约责任的承担方式，由固定计算违约金变更为按“已付房价款日万分之一”计算，缺乏理据。（一）《合同法》第一百二十五条第一款规定仅是针对“当事人对合同条款的理解有争议”的情形。《补充协议》第七条标题已加粗提示为“对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改”，已固定了对《商品房买卖合同》第十五条的违约责任不作任何补充或修改。因为房地产权属证明书是办理房产转移登记必需的一份材料，故《补充协议》第七条第1项补充约定办理初始登记的期限为交房之日起360日内，众所周知，办理初始登记的标志即取得“房地产权属证明书”；又因为《商品房买卖合同》第十五条对办理房地产权属证明书的违约责任未作约定，故《补充协议》第七条第3项补充约定违约责任。据此，按已付房价款日万分之一计算违约金是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任所作的约定；至于不动产权证的违约责任，仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。（二）因《商品房买卖合同》第十五条仅约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而《补充协议》第七条增加了出卖人在交房日起360日内办理初始登记的义务，根据权利义务对等原则，《补充协议》约定按已付房价款日万分之一计算违约金。按照合同使用的词句，再结合有关条款的约定，足以证明《补充协议》第七条的真实意思为：“如出卖人在交房日起360日内未取得房地产权属证明书的，则按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金；如出卖人在交房日起720个工作日内未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，则按已付房价款的0.5%计算违约金。”相关的合同条款清楚明晰，不存在歧义或争议，一审认定《补充协议》变更了违约金的计算方式缺乏理据。二、房产转移登记需要出卖人和买受人相互协助才能完成，谭明盛也负有办证的义务，具体为：1.提交相关的办证材料及交纳各项税费，2.亲自到不动产登记中心面签委托书，3.接受不动产登记中心对其的询问，完成不动产权籍调查成果审查表。鹏超房地产公司于2017年3月11日办理了房地产权属证明书即初始登记，已完成了应由出卖人一方提供办证材料的义务，只要谭明盛及时配合协助，30日内即可办理房地产转移登记手续，但谭明盛直至2017年12月4日才面签委托书授权鹏超房地产公司代为办证，最终导致2017年4月17日完成房产转移登记手续。谭明盛没有对其至2017年12月4日才面签委托书的原因作出没有过错的合理说明，一审将逾期办证的过错责任完全归责于鹏超房地产公司，显失公平，请求改判鹏超房地产公司按已付房价款的0.5%承担违约责任。针对鹏超房地产公司的上诉，谭明盛辩称：一、《补充协议》中所称的“房地产权属证明书”即不动产权证，因为权属证明书是房地产开发商出售商品房的合法依据，是开发商的单方行为，不需要业主的配合或参与，《补充协议》之所以会表达为房地产权属证明书，是因为鹏超房地产公司没有分清房地产权属证明书和不动产权证两个不同的概念。双方已在《补充协议》约定按已付房价款日万分之一计付违约金，一审判决鹏超房地产公司按该标准支付违约金符合法律规定。二、鹏超房地产公司主张其将办证资料交给办证中心即完成办证义务，与双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定不符。双方在《商品房买卖合同》约定交房日起90日内协助业主取得不动产权证，一审认定双方变更为720个工作日没有事实依据。谭明盛向一审法院起诉请求：一、鹏超房地产公司退还多收的办证款19708元给谭明盛；二、鹏超房地产公司支付迟延办理房地产权证的违约金87600.25元给谭明盛；三、诉讼费由鹏超房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年4月28日，谭明盛（买受人）与鹏超房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：鹏超房地产公司将位于阳江市江城区甲路乙住宅区a幢b房出售给谭明盛，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20××7号，建筑面积共116.87平方米，其中套内建筑面积96.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.15平方米，按套内建筑面积计算，每平方米6140.34元，总价款为593894元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付183894元，余款410000元向银行办理按揭支付。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同日，谭明盛鹏超房地产公司还签订了一份《补充协议》，《补充协议》第七条对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改为：1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、“房地产权属证明书”由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。2.3其它不属于出卖人责任的情况。3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书。双方约定《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以《补充协议》为准。合同及《补充协议》签订后，谭明盛按合同约定付清全部购房款共593894元给鹏超房地产公司。2014年1月5日，鹏超房地产公司将涉案商品房交付谭明盛使用，谭明盛支付了办证费用（包含维修基金）共33256元给鹏超房地产公司。2017年3月11日，涉案商品房办理了初始登记。2018年4月17日，鹏超房地产公司向房地产登记机构提交了办理房地产转移登记的资料。2018年4月17日，谭明盛作为权利人取得涉案商品房的不动产权证书。鹏超房地产公司在收取谭明盛的办证费用中代谭明盛交付了维修基金、办证税费及其他费用后，尚余费用19708元未退还给谭明盛。鹏超房地产公司主张在涉案商品房办理了初始登记后发短信通知谭明盛协助办理产权证，但没有举证。一审法院认为：谭明盛与鹏超房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。鹏超房地产公司收取了谭明盛办证费用并协助谭明盛办理了商品房的权属证书，应将剩余的费用19708元退还给谭明盛。因此，对谭明盛该请求，应予以支持。关于谭明盛请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金问题。根据谭明盛与鹏超房地产公司双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出了修改，延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，变更了出卖人违约责任的承担方式，由固定计算违约金“已付房价款的0.5%”变更为按“已付房价款日计万分之一”计算，该条款是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律法规的强制性规定，故涉案商品房的产权登记时间应依《商品房买卖合同补充协议》的约定履行。本案中，涉案商品房于2014年1月5日交付谭明盛使用，在交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即应在2016年11月29日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而鹏超房地产公司向房地产登记机构提交办理房地产转移登记的资料时间是2018年4月17日，逾期共503天，鹏超房地产公司应支付逾期办证违约金29872.87元（593894元×0.0001/天×503天）给谭明盛。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费用19708元给谭明盛；二、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金29872.87元给谭明盛；三、驳回谭明盛的其他诉讼请求。一审案件受理费1223元，由谭明盛负担710元，鹏超房地产公司负担513元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：鹏超房地产公司主张《补充协议》约定的“房地产权属证明书”是指初始登记所取得的权属证明书；谭明盛则认为是指变更登记后所取得的不动产权证。鹏超房地产公司主张在签订《补充协议》时就房地产权属证明书即初始登记取得的权属证明书已向业主作出提示和特别说明，但没有提供证据予以证明。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司计付给谭明盛的逾期办证违约金应如何确定。《商品房买卖合同》第十五条是关于商品房产权登记的约定，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关，即《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记期限是指出卖人办理商品房的初始登记和将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关的期限。谭明盛与鹏超房地产公司在《补充协议》第七条对鹏超房地产公司办理初始登记和将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限作出了变更，将初始登记的期限约定为商品房交付之日起360日内，将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限约定为商品房交付之日起720个工作日内，谭明盛上诉主张《商品房买卖合同》第十五条约定的90日为办出产权证的期限，《补充协议》第七条约定的360日初始登记期限720个工作日内申请办理转移登记的期限是对《商品房买卖合同》第十五条约定的90日办出不动产权证期限的补充而非变更，理据不足，本院不予采纳。从《补充协议》第七条第2项的约定来看，“房地产权属证明书”是出卖人应在约定或者法定的期限为买受人领取的权属证明书，而且该条特别指出需由买受人自行承担责任的情形，即“买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费”“买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交产权过户所需的相关材料”及“其他不属于出卖人责任的情况”，这些情形均属于在办理商品房产权变更登记时需由买受人履行的义务，因此，本院有理由相信《补充协议》第七条约定的房地产权属证明书即谭明盛所主张的商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。《补充协议》第七条标题载明是对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改，而《商品房买卖合同》第十五条是出卖人为买受人办理商品房产权变更登记的约定；而且该《补充协议》是鹏超房地产公司制作的格式合同，鹏超房地产公司没有提供证据证明其与谭明盛在签订协议时就第七条约定的房地产权属证明书即初始登记向谭明盛作出提示和特别说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对该条约定的“房地产权属证明书”亦应按照谭明盛所主张的理解为商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。鹏超房地产公司上诉主张该条约定的“房地产权属证明书”是指初始登记所取得的权属证明书，理据不足，本院不予采纳。同理，《补充协议》第七条第3项亦应理解为关于涉案商品房产权变更登记的违约责任的约定，即该条已变更了《商品房买卖合同》第十五条违约责任的约定，鹏超房地产公司主张该条约定的“出卖人按已付房价款日计万分之一”是关于商品房初始登记的违约责任的约定，产权变更登记的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条约定的“已付房价款0.5%”确定，亦理据不足，本院不予支持。《补充协议》是谭明盛与鹏超房地产公司的真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，该协议第七条第1项对商品房办理产权登记的期限作出了变更，第3项对逾期办证的违约责任作出了变更，一审认定涉案商品房办理产权登记的期限以及违约责任均应依《补充协议》第七条约定的期限履行正确。涉案商品房于2014年1月5日交付谭明盛使用，鹏超房地产公司应在2016年11月29日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但鹏超房地产公司在2017年3月11日才办理该商品房的初始登记，至2018年4月17日才向房地产登记机构提交办证资料，鹏超房地产公司确已构成逾期办证违约，一审法院认定鹏超房地产公司逾期办证的违约天数为503天，并判决鹏超房地产公司应按日万分之一的标准计付逾期办证违约金29872.87元给谭明盛，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，谭明盛与鹏超房地产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由谭明盛负担1638元，阳江市鹏超房地产开发有限公司负担472元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。