沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18462号原告：沈阳万泰富达企业经营管理有限公司，住所地：沈阳市和平区胜利南街92号，统一社会信用代码：91210102683331414Q。法定代表人：黄今杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海英，女，汉族，1968年4月9日沈阳市和平区-2-3。被告：苏春阳，男，汉族，1974年3月25日沈阳市和平区-617。原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司（以下简称“万泰富达物业公司”）与被告苏春阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万泰富达物业公司委托诉讼代理人黄海英，被告苏春阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万泰富达物业公司诉称，被告系位于沈阳市和平区砂山街99号4#1-1-1的业主，建筑面积114.46平方米，原告在2016年1月1日开始为沈阳市和平区三利和平湾小区业务服务，并且与业主委员会签订《物业委托管理服务合同》，约定物业管理收费标准每月每平方米0.8元，缴费期一年，上打租收费，逾期缴费的，除应补缴物业费外，自逾期之日起按应缴物业费的日千分之三收滞纳金，现被告未按合同约定缴纳物业费，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付2016年4月1日至2019年12月31日物业服务费4,028.99元；2、判令被告按日千分之三支付逾期付款的滞纳金16,196.55元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告苏春阳辩称，原告陈述期间段的物业服务费我方确实没有缴。未缴费的原因如下：第一，原告主张的2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费，部分已超过诉讼时效，法院不应支持，且原告从未以电话或书面形式向我催缴过物业费；第二，物业公司不作为：1、物业费与门卡捆绑，给业主出行设置障碍，从物业公司进驻到现在未给我办理过门卡，给我及家人的出行带来不便；2、原告拒绝提供发票；3、原告未对四、五号楼前后绿地树木进行修剪，都是由业主自己进行修剪；4、原告方拒绝对其损坏的公共设施进行维修，拒绝对业主进行服务，园区下水管道长年不进行清淤，导致排水不畅。四、五号楼之间管道经常堵塞，使四楼污水无法顺利排出，抬高下水井的水位，没过内管线排水口，使楼内排水不畅，造成堵塞倒灌。四号楼一单元一号一侧，下水主管道，几年前因为物业施工不当造成破裂，一直未维修，致使一单元地下室（公共部位）被淹，污水、粪便横流，物业未进行疏通。2018年10月底至11月初，地下室返水十多天，一楼业主不得不关闭水阀，业主多次要求物业进行维修，物业都置之不理。后经社区协调，物业进行疏通，但仍未对破损的下水管线进行维修，没有从根本上解决问题，后又多次返水被淹，2019年4月，一单元一号一侧业主自行集资2,000元，自费更换楼内下水主管线，但外管线问题依然存在，堵塞问题随时可能发生。我方请求法院判决原告败诉，承担诉讼费用，返还一单元业主维修下水管线费用2,000元，并赔偿一单元业主的经济损失和精神损失。经审理查明，被告苏春阳系位于沈阳市和平区砂山街99号1-1-1，建筑面积114.46平方米房产的所有权人。2016年1月27日，沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会（甲方）与原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司（乙方）签订《住宅小区物业委托管理服务合同》。合同约定，甲方将位于沈阳市和平区砂山街97号，三利和平湾住宅小区（一期）住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理；收费标准多层住宅为0.8元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；物业服务费收取时间为每年一次。业主和物业使用人应于缴费通知发布之日起30日内缴纳，逾期不缴纳物业服务费的从逾期之日起每天加收3%滞纳金；物业公司于2015年6月26日接管三利和平湾小区一期，因此物业公司收取物业费起始时间为2016年1月1日。委托管理期限自2016年1月1日起至2019年1月1日止；本合同由双方法定代表人（负责人）或授权代理人等签字并加盖公章之日起生效；合同签字盖章处，甲方加盖“沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会”印章；乙方加盖“沈阳万泰富达企业经营管理有限公司”印章，公司法定代表人黄今杰签名。上述事实，有住宅小区物业委托管理服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告万泰富达物业公司与三利和平湾住宅小区（一期）业主委员会签订的《住宅小区物业委托管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告系涉案园区业主之一，故上述物业服务合同对被告具有约束力。现原告依据合同约定持续为涉案园区提供物业管理服务至2019年1月1日，前述合同约定的服务期限届满后，原告万泰富达物业公司依然为涉案房屋所在园区提供物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实服务关系。现被告未履行该期间的缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费数额问题。首先，关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，庭审中，原告未提供证据证明其曾向被告催缴过2016年4月1日至2016年8月25日期间的物业服务费，故对于原告主张的该期间的物业服务费的诉求，本院不予支持；其次，结合涉案房产所在园区去年物业服务合同纠纷案件的审理情况可知，原告在2016年8月26日至2017年8月31日期间提供的物业服务存在一定瑕疵，本院一审确定按照应缴费用的95%缴纳，并经上级法院维持作出终审裁判，故该期间的物业服务费，本院确定被告按照应缴费用的95%缴纳；再次，根据办案人现场查勘情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院酌情确定2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，被告应按欠费金额的95%向原告交纳物业服务费。综上，被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为3,496.42元（114.46平方米×0.8元/平方米/月×40个月6天×95%）。关于原告主张的滞纳金问题。因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的物业公司收费后拒绝向业主出具正式发票问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，没收违法所得，还可处1万元以下的罚款。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，付费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。关于被告提出的物业公司不给办理门卡，影响其及家人出行、未对园区下水管道进行清掏致使涉案房产所在楼内排水不畅的问题。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的物业公司未对绿地树木进行修剪的问题。庭审中，庭审中，被告提供了照片予以佐证，但上述证据无法证实涉案园区绿地树木的整体情况，且物业服务是针对园区全方位、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位出现的瑕疵作为拒缴全部物业服务费的理由，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的要求物业公司返还一单元业主维修物业公司损坏的下水管线而支出的2,000元，并赔偿因损坏下水管线而给一单元业主造成的经济损失的问题。庭审中，被告提供的证据无法证实下水管线系原告物业公司损坏，亦未提供证据对一单元业主的经济损失予以证明，故对于被告的前述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的要求物业公司赔偿一单元业主精神损失的问题。因于法无据，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏春阳于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司2016年8月26日至2019年12月31日期间的物业服务费3,496.42元；二、驳回原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费153元，由被告苏春阳负担26元，原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年四月二十四日书记员  黄 妍本判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。