广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初793号原告：李志明，男，1974年2月1日出生，汉族，住佛山市南海区*******************，公民身份号码441************195。委托诉讼代理人：廖日生，广东樵邦律师事务所律师。被告：冯伟甜，男，1965年11月5日出生，汉族，住佛山市南海区**************，公民身份号码440************236。原告李志明诉被告冯伟甜租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖日生、被告冯伟甜到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还合同保证金40000元并支付自起诉之日至清偿日止按银行贷款利率计算的利息；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，被告将位于佛山市南海区*****开发区的壹座厂房按现状租予原告使用，期限从2017年4月1日起至2019年12月31日止，每年租赁款为135000元，合同保证金为40000元，合同期满，被告凭被告开出的保证金票据无息返还保证金给原告。厂房租赁合同第十条约定：“在租赁期内，因镇以上（含镇）建设需要征用土地时，甲乙双方应服从征地方案，本合同同时解除。征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，有关属乙方投资的可动产等物资的搬迁费归乙方所有，土地补偿费、属甲方的建筑物的拆迁费归甲方所有”。合同签订后，被告已收取原告合同保证金为40000元。2019年9月8日，因村级工业园改造和产业提升的需要，原、被告之间签订了《解除厂房物业租赁协议书》，原、被告也分别与佛山市南海区*****签订了《**区拓展区改造提升项目非住宅物业拆迁补偿协议书》。合同解除后，原告已经结清2019年9月30日前的租金给被告，但是被告以原告还欠其2019年10月至12月租金为由拒绝将40000元保证金退还给原告。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告辩称，同意退还保证金，但需要扣减原告拖欠的水费944元、2019年10月至11月份租金22500元、2019年度管理费2760.18元。原、被告签订的合同约定租期至2019年12月31日才届满，且原告与拆迁部门签订的补偿协议也约定移交物业的时间期限为2019年12月31日，原告为额外获得20%的奖励，在2019年9月30日将租赁物移交给了拆迁部门，但被告却因此无法获得2019年10月至12月的租金收益，现被告要求原告支付二个月租金合情合理。诉讼中，被告对原告提供的证据材料真实性无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告对被告开具的三张收据有异议，经审查，该单据为被告自行开具，并未得到原告确认，本院对此三张收据的证明力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2017年3月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方提供厂房壹座，按现状租予乙方使用；租赁时间自2017年4月1日至2019年12月31日止；合同期限内每年应交租赁款135000元；先交款后使用，甲方每年向乙方分2次收取租金，乙方须提前交半年租金给甲方，下一期租金必须在到期前1个月交给甲方；乙方应向甲方支付保证金40000元，乙方在合同期满时凭收据由甲方无息退还，若乙方违约，保证金不予退还；在租赁期内，因镇以上（含镇）建设需要征用土地时，甲乙双方应服从征地方案，合同同时解除，征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，有关属原告投资的动产等物资的搬迁费归原告所有，土地补偿费、属被告的建筑物的拆迁费归被告所有；等等。2017年3月13日，被告出具收据，载明收到原告缴纳的保证金40000元。2019年3月2日，被告出具收据，载明收到原告缴纳的2019年4月1日-9月30日止的租金67500元。2019年9月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签署一份《解除厂房物业租赁协议书》，约定在2017年3月13日签订的《厂房租赁合同》自该协议签订之日起，双方同意解除原租赁合同，签订该协议书后，甲乙双方在原租赁合同约定的权利和义务同时终止，乙方应在2019年12月31日前迁出，并将场地清空，如不能按时迁出，造成的损失由乙方承担；等等。2019年9月8日，原告与佛山市南海区**签署一份《**区改造提升项目非住宅物业拆迁补偿协议书》，约定原须在2019年12月31日前完成物业移交；原告在2019年9月30日前签订补偿协议、解除原租赁合同并在2019年11月30日前完成搬迁且交物业移交的，按建筑物补偿金额的20%给予奖励；原告在2019年9月30日前签订补偿协议、解除原租赁合同并在2019年12月31日前完成搬迁且将物业移交的，按建筑物补偿金额的10%给予奖励；等等。2019年9月30日，原告与开发建设办签署《物业移交确认书》，载明原告将涉讼厂房移交至开发建设办，开发建设办拥有对涉讼厂房的回收、清拆等一切处置的权利。2020年1月9日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告确认尚欠被告水费412元、管理费2273.5元，同意扣减。被告确认：涉讼厂房由其建设，没有办理规划报建手续。其与拆迁部门也签署了相应的补偿协议并收取了补偿款，原告在2019年9月30日已搬离涉讼厂房。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人均未能提交租赁的厂房办理规划报建及竣工验收手续，故原、被告于2017年3月13日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告返还租赁保证金40000元合法合理，本院依法予以支持。至于被告所主张的扣减项目，本院分析如下：1、水费944元。被告提供的收据载明上期水表读数及最终水表读楼，原告作为承租人，未能提供其搬离厂房时水表读数予以反驳，本院采信被告意见，认定应扣减的水费金额为944元。2、2019年10月至11月份租金22500元。原、被告之间的租赁合同无效，只有当原告按合同约定用途占用使用租赁物时，才需按合同参照合同约定的租金标准支付占有使用费予被告。本案中，原告于2019年9月30日前搬离了租赁场地，此后未再对租赁场地占有使用，被告主张该扣减该部分款项依据不足，本院不予采纳。至于被告所主张原告提前搬走是为了获得额外奖励，同理，原告提前搬走被告也同样可获得拆迁部门同条件的补偿，该补偿已对被告合同剩余期间内使用费进行了填补，况且被告也确认其实际并未向村委会交纳2019年10月-12月期间的使用费。3、2019年度管理费2760.18元。被告在2018年收取原告的管理费金额为3031.35元，2019年原告实际占有使用租赁物为9个月，按比例分摊，原告主张扣减2273.5元合情合理，本院予以采信。被告主张超出金额理据不足，本院不予采纳。综上，本案中被告应退还原告的保证金金额为36782.5元（40000元-944元-2273.5元）。被告理应在原告搬离后与原告进行结算并退还保证金，原告主张从起诉之日起计算利息合情合理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告冯伟甜应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金36782.5元并支付以此为本金从2020年1月9日起至实际清偿日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告李志明；二、驳回原告李志明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计400元（原告已预交），由原告负担40.22元，由被告负担359.78元。被告冯伟甜负担的部分于上述付款同期迳付予原告李志明，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年四月三十日书记员  黄晓璇