河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初2904号原告：杨新建，男，1957年8月29日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：季建权，女，1968年12月25日生，汉族，住址同上，系杨新建之妻。委托诉讼代理人：杨国荣，河南绿洲律师事务所执业律师。被告：徐柏生，男，1963年9月11日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘国琳，河南王城律师事务所执业律师。第三人：杨会芳，女，1963年1月6日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张新峰，河南王城律师事务所执业律师。原告杨新建与被告徐柏生、第三人杨会芳合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨新建及其委托诉讼代理人季建权、杨国荣，徐柏生的委托诉讼代理人刘国琳，杨会芳的委托诉讼代理人张新峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨新建向本院提出诉讼请求为：1.判令杨新建与徐柏生之间合同有效，徐柏生继续履行合同，为杨新建办理位于洛阳市西工区××楼××单元××室房屋产权变更登记；2.判令徐柏生即日给付杨新建代徐柏生偿付银行房贷款及利息170271.2元及同期贷款利息（从2010年12月至今，暂计326920.76元）；3.办理房屋产权变更登记手续中产生的一切费用由徐柏生承担；4.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由徐柏生承担。事实与理由：杨新建、徐柏生于2009年10月31日签订房屋转让合同，房价款37万元。合同签订之日，杨新建通过伊川县建设银行分两次给徐柏生转款32万元，后于2010年1月14日、7月25日分两次共付给徐柏生妻子杨会芳4万元。2011年3月1日，杨新建发现居住的房屋大门上贴有中国工商银行个人住房贷款逾期催收函，才知道徐柏生转让给杨新建的房屋是银行按揭贷款房。杨新建联系不到徐柏生，于2010年12月至2011年6月通过银行代徐柏生偿还房贷10300元，此后一直偿还房贷至今。合同签订后，杨新建已实际占有、使用房屋至今，并在代付房贷期间多次联系徐柏生让其提前把剩余房贷还完，办理房产过户手续，而徐柏生以各种理由拖延。徐柏生辩称，杨新建至今未完全履行支付37万元购房款的合同义务，仅支付购房款32万元。合同中约定签订合同之后所有的债权债务均由杨新建负责，所以签订合同之后的房贷应当由杨新建承担。杨新建要求徐柏生承担房贷和利息没有法律依据。涉案房产系夫妻共同财产，首付10万元、贷款27万元，杨会芳对卖房行为不知情，协议无效。综上，请求驳回杨新建的诉求。杨会芳述称，涉案房产系夫妻共同财产，徐柏生在签订卖房协议时并未告知杨会芳，杨会芳是不同意的，该协议系无效协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2004年9月6日，徐柏生与洛阳全城置业有限公司（以下简称全城公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：徐柏生购买全城公司开发的位于洛阳市××××路“全城都市河畔”1-1-1001号房产（以下简称涉案房产），建筑面积167.29平方米，套内建筑面积139.48平方米，公摊27.81平方米，单价为2086.20元/平方米，总金额为349000元；徐柏生于2004年9月6日支付首期购房款79000元，其余购房款办理银行按揭贷款；全城公司于2004年4月30日前将验收合格的房产交付徐柏生。2.2004年11月5日，徐柏生与中国工商银行洛阳分行九都支行（以下简称工行九都支行）签订《个人购房借款合同》，约定：徐柏生向工行九都支行贷款27万元用于购买涉案房产，月利率4.425‰，利率受人民银行贷款利率调整，贷款期限自2004年11月15日起至2027年11月15日，贷款一次划入全城公司账户，徐柏生按月归还贷款本息共276期，按等额本息还款法。合同附《抵押物清单》一份，注明抵押物为涉案房产。同日，徐柏生、工行九都支行、全城公司三方签订《洛阳市房地产抵押合同》，徐柏生为抵押人，工行九都支行为抵押权人，全城公司为担保人。3.2009年10月31日，徐柏生（甲方）与杨新建（乙方）签订《房屋转让协议》，载明：“一、甲方自愿将涉案房产转让给乙方合法使用；二、乙方自愿接受甲方上述房屋的转让；三、该房屋转让金为37万元整，付款方式为乙方于本协议签订之日一次性付清；四、本协议签订之日前，因该房屋所有债权债务全部由甲方负责，本协议签订之日后，因该房屋所有债权债务全部由乙方负责；五、本协议签订之后，甲、乙双方应配合及时到有关部门办理过户登记手续；六、本协议甲、乙双方无争议；七、本协议需双方共同遵守，如一方违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失；八、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，公证机关存档一份。九、本协议自双方签字、按指印之日起生效。”4.徐柏生于2008年12月22日向杨新建出具《收条》一张，载明：“今收到杨新建房款叁拾贰万元正”，《收条》下半部由杨新建标注“2010.1.14上午替柏生交交警事故款1万元（顶房款）2010.7.25中午（周日）柏生从家里取3万元（顶房款）2011.3.9替交按揭10300元”。以上收条载明的32万元，杨新建提交的付款凭证为2009年10月31日的银行转账两笔分别为13万元、19万元。以上收条下半部标注的两笔款项1万元、3万元，分别由杨会芳出具两张收条。另杨新建提交转账凭条一张，显示其妻季建权于2011年7月29日向杨会芳转款3万元。5.杨新建自认于2011年3月见到涉案房产门上张贴工行九都支行的《个人住房贷款逾期催收函》，该函载明：截止2011年2月27日徐柏生已连续3期未依合同约定还款，共拖欠贷款本息5121.23元。杨新建补缴了欠付的按揭贷款，并在之后每月向徐柏生贷款账户打款偿还按揭贷款。徐柏生对杨新建偿还按揭贷款的事实无异议。6.杨新建与徐柏生认可双方于2009年10月31日签订合同时涉案房产进行了交付。杨新建从2010年在涉案房产居住至今，并按期交纳物业、水电费用。7.徐柏生与杨会芳于1983年12月30日登记结婚，于2015年6月29日办理了离婚登记。本案庭审经本院询问，杨新建认可双方签订合同时徐柏生将其购买涉案房产时的一套资料，包括购房合同、购房发票、土地使用权证、购房借款合同、房产抵押合同、契税票据等，一并进行了交付，但自称因双方系亲戚关系，一直未查看。8.2019年2月26日经查询，涉案房产目前因徐柏生有其它案件被本院予以查封，查封期限至2021年7月23日。另本案审理过程中，杨新建向本院申请财产保全，本院作出（2019）豫0303财保156号民事裁定书，裁定对涉案房产予以查封。本院认为，徐柏生从全城公司处购买涉案房产时间为其与杨会芳夫妻关系存续期间，涉案房产属夫妻共同财产。杨新建与徐柏生签订转让协议时，杨会芳虽未在协议上签名，但徐柏生持有涉案房产的全部购买资料，其行为构成表见代理，且协议签订后杨会芳从杨新建收取部分房款，视为对协议的追认，故涉案房产的转让协议依法有效，徐柏生、杨会芳主张转让协议无效，本院不予采信。涉案房产转让协议第2条约定转让金额为37万元，第3条约定签订协议后房屋的债权债务由买受人承担，据此可看出涉案房产转让价款有两部分构成，一部分为杨新建向徐柏生支付37万元，另一部分为自2009年10月31日后的银行贷款由杨新建承担。杨新建主张37万元为全部转让价款，理由不足，本院不予认定。再者，如杨新建认为其对合同价款有误解，可行使撤销权，但其自2011年3月知道涉案房产欠贷情况，并持续支付贷款八年之久，杨新建也并未行使在法定期限内行使撤销权。根据以上理由，结合杨新建所支付的涉案房产按揭贷款均发生于转让协议签订之后，对其主张徐柏生返还代付贷款及利息，本院不予支持。根据杨新建提交的付款证据，其已向徐柏生支付39万元。杨新建主张支付42万元，其中3万元徐柏生、杨会芳未出具收款凭证，也无支付凭证；徐柏生称其仅收到32万元，但不能对剩余7万元其与杨会芳出具收款凭证作出合理解释，对双方的主张本院均不予认定。涉案房产银行贷款至今未清偿完毕，且因徐柏生涉及另案涉案房产被查封，目前涉案房产客观上过户不能。杨新建认为另案查封错误，可在另案中提出异议。在涉案房产权利限制解除后，徐柏生、杨会芳应协助杨新建办理涉案房产的过户手续。转让协议中未对过户费用进行约定，在过户过程中产生的费用应按房管部门相关规定进行承担，杨新建主张过户中产生的一切费用由徐柏生承担，本院不予支持。本案中，徐柏生作为转让协议当事人，主张杨新建支付价款不足及转让协议无效，即表示其不同意履行转让协议约定的义务，但其主张均不能成立，故对杨新建该部分主张的诉讼费用应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十四条规定，判决如下：一、杨新建与徐柏生于2009年10月31日签订的关于洛阳市西工区涧东路二号1号楼1单元1001号房产的《房屋转让协议》有效；二、徐柏生、杨会芳于以上房产权利限制解除后十日内协助杨新建办理房产过户手续；三、驳回杨新建的其他诉讼请求。本案受理费12088元、保全费4670元，共计16758元，由杨新建负担10053元，徐柏生负担6705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘伟国人民陪审员  杨兴旺人民陪审员  金秀芳二〇二〇年四月二十八日书 记 员  丁 妍