安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初7521号 原告：杨娟，女，1982年9月4日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：范秀秀，安徽民鼎律师事务所律师。 被告：颍上望和置业有限公司，住所地安徽省颍上经济开发区颍泰路北段，统一社会信用代码913412263748736393Q。 法定代表人：车建化，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐振，该公司工作人员。 原告杨娟诉被告颍上望和置业有限公司（以下简称望和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。杨娟及其委托诉讼代理人范秀秀，望和公司的委托诉讼代理人徐振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除颍上望和置业有限公司与杨娟签定的B7-113商铺、B4–103商铺、B8-119商铺、B-3-110商铺、B2#3202房屋的商品房买卖预约合同；2、判令望和公司向杨娟返还购房款8126996元及利息85000元(按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.35%计算,自2019年8月5日工程验收单确认工程款时计算到起诉日止,以后利息计算至付清工程款时止)并承担赔偿责任；3、本案的诉讼费、保全费用等由望和公司承担。事实和理由：杨娟承建望和公司【颍上望和.不夜城】项目的D区3#、4#主楼以及D区人防地下室的水电安装,2019年8月5日望和公司向杨娟出具了工程验收单,证明工程已经完成,总工程款10145310元,经双方结算,望和公司还应支付工程款为7915330元(不包含质保金)。工程建设和工程完工期间,因望和公司无力支付工程款,便与杨娟进行协商,用望和公司所有的房屋折抵工程款。望和公司于2018年12月10日将B7-113商铺、B4-103商铺,2018年12月31日将B8-119商铺,2019年8月29日被告又将B3-110商铺、B2#3202室房屋折抵给杨娟,以上折抵行为望和公司均出具了交付购房款的财务收据,故等同于杨娟已支付了全部购房款8126996元购买了案涉的房屋,但是望和公司却以各种理由拖延履行合同,拒绝办理预售登记等手续。2019年11月4日杨娟向颍上县不动产登记中心查询案涉房屋信息发现,案涉房屋已于2017年9月14日被抵押登记给银行,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明:(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,故望和公司符合故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,此行为严重损害了杨娟的合法权益,故依法提起诉讼,请求判如所请。 望和公司辩称：1、同意解除双方签订的房屋买卖预约合同；2、因杨娟未实际支付房款，故不应退回购房款，请求法院驳回杨娟的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：杨娟的身份证、望和公司企业信息及营业执照、杨娟与朱光的结婚证、颍上县不动产登记中心房屋查询证明等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、太和县三建置业有限公司与杨娟签订的《颍上望和不夜城项目水电总包合同》、工程验收单、欠条、照片等，工程款抵付房款说明、购房款收据、杨娟以杨永新、卢秀芝，余广东、朱红侠的名义及杨娟与望和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、证明等，该证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以认定；2、杨娟的银行贷款利息通知及向他人借款支付利息的记录等，与本案不具有关联性，尹翻翻汇款给杨娟的网上转账汇款电子回单，杨娟否认该款是给付涉案购房款，望和公司也没有委托尹翻翻付款的证据，本院对上述证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年9月1日，杨娟与太和县三建置业有限公司（该公司及望和公司的前法定代表人系车洪前）签订《水电总包合同》，承建【颍上望和.不夜城】项目的D区3#、4#主楼以及D区人防地下室的水电安装。2018年12月4日，望和公司的财务车小影与杨娟确认工程款8715330元，双方同意将工程款中的4802987元购买望和公司的B8-119商铺、B4-103商铺、B7-113商铺。杨娟以杨永新、卢秀芝，余广东、朱红侠的名义与望和公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，望和公司为其出具了购房款收据。2019年8月29日，杨娟又购买望和公司B3-110商铺、B2#3202室房屋，望和公司为其出具了购房款收据。2019年8月5日望和公司向杨娟出具了工程验收单,总工程款10145310元,经双方结算,望和公司还应支付工程款为7915330元(该款已作为抵付的购房款，不包含质保金)。经朱光（与杨娟系夫妻）、太和县三建置业有限公司、车小影协商，朱光将太和县三建置业有限公司借其100万元中的211666元作为杨娟购买望和公司房屋的购房款。在双方签订商品房买卖合同前，案涉房屋已被抵押登记给银行,此行为损害了杨娟的合法权益,为此，杨娟提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，杨娟与望和公司达成的《商品房买卖合同（预售）》，是在工程款被确认、债务履行期满后达成的以物抵债协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，杨娟的工程款7915330元及债权转移的211666元已转化为购房款，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋因被抵押致使不能实现合同目，杨娟要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，杨娟要求望和公司返还购房款8126996元，理由正当，本院予以支持；杨娟要求望和公司承担购房款利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息），不违反法律规定本院予以支持，利息应以8126996元为基数，从起诉之日（2019年11月8日）按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十五条、第十八条规定，判决如下： 一、解除杨娟与颍上望和置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、颍上望和置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付杨娟购房款8126996元及利息（利息以8126996元元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月8日计算至实际付清时止）； 三、驳回杨娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69284元、保全费5000元，合计74284元，由颍上望和置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  赵 锐 人民陪审员  任春梅 人民陪审员  汤 峰 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  白 雪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。特别告知： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官赵锐，电话0558-4458003。开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：13×××34