湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初919号原告甲公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人唐某某，执行董事。委托诉讼代理人宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。被告蔡某某，男，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人吴鹏鹏，湖南高天律师事务所律师。原告甲公司因与被告蔡某某发生合同纠纷，于2020年1月14日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁湘宁独任审理，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，书记员徐晗担任庭审记录。原告甲公司的委托诉讼代理人康宗辉，被告蔡某某及委托诉讼代理人吴鹏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲公司诉称：请求判令1、被告向原告支付运营管理费74120（按每月7412元的标准，从2019年2月7日起计算至2019年12月6日止）；2、被告向原告支付逾期付款违约金12051.91元（按照日千分之一的标准，分别从违约之日起暂计算至2019年11月6日），后续按此标准计算至实际清偿之日止；3、被告向原告支付2019年1月26日至2019年11月25日止的物业管理费49400元；4、由被告承担本案的诉讼费、财产保全费等其他费用。被告蔡某某辩称：欠运营管理费属实。是由于原告没有达到入驻时的承诺，才导致被告欠运营管理费，双方之间一直在沟通，不是有意拖欠，应不构成违约。且约定的违约金过高、物业费不在双方合同约定的范围内。经庭审当事人举证，质证，本院认证，确认以下证据材料可以作为本案的证据：授权委托书，某某广场“某某里”地铁商业项目运营管理合同及进场营业通知函，长沙银行网上银行电子受理凭证，缴费收据，催款通知及邮政快递单，原告和被告的陈述等。经审理认定的上述证据，可证明如下事实：2018年10月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《某某广场“某某里”地铁商业项目运营管理合同》（合同编号：第20181025-01号），约定：鉴于乙方受让了某某里项目S108商铺（面积为76㎡）的经营权，为了做好项目的商业推广服务，促进商铺的良好经营，提升商铺价值及效益，乙方同意甲方对本项目及乙方承租的商铺进行运营管理。一、乙方同意遵守甲方对装修、质量、保险、经营管理的运营管理要求；二、运营管理费：1、乙方需向甲方支付运营管理费。自《经营权转让合同》约定的装修期满次日起，第一年（12个月）运营管理费为7412元/月，第二年（12个月）运营管理费为7412元/月，之后第三年在第一年运营管理费基础上递增6%。2、运营管理费支付方式：乙方以二个月为单位向甲方支付运营管理费。乙方应当在本合同签订后五日内支付第一期运营管理费14824元。以后每期的运营管理费采用预缴付形式，乙方应提前十日支付下期运营管理费。乙方逾期支付的，每天按欠款金额的千分之一向甲方支付违约金。3、物业管理费、中央空调费、水电天然气费由乙方另行交纳，未包含在运营管理费中。三、履约保证金；1、乙方应在签订本合同之日起三日内向甲方交纳履约保证金7412元。2、本合同解除或终止后，乙方将该商铺如约交还给甲方并将所有以商铺为注册地址的各项证照注销，且双方就该商铺而产生的一切权利、义务、责任、款项清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方无息退还剩余履约保证金。3、乙方迟延支付履约保证金的，每天按欠款金额的千分之一向甲方支付违约金。4、乙方未按合同或《经营权转让合同》的约定支付相关款项的，或者支付违约金、赔偿金的，甲方有权在履行保证金中直接扣除。合同有效期内，履约保证金不足本合同约定金额的，乙方应在三日内补足，否则每延期一日，应向甲方按欠款金额的千分之一支付违约金。四、无论甲方提供何种管理和服务，乙方同意放弃以甲方提供的管理和服务缺失或缺陷为由要求减免运营管理费的权利。五、本合同与《经营权转让合同》具有同等法律效力，有效期与《经营权转让合同》一致。如本合同解除，则《经营权转让合同》一并解除。六、乙方迟延支付运营管理费、履约保证金累计超过十五日的，甲方有权解除本合同，且乙方应按合同解除时所在年度每月运营管理费的六倍支付违约金，且履约保证金不予退还。七、如因乙方违反《经营权转让合同》的约定而导致《经营权转让合同》解除的，则本合同一并解除，且乙方应按合同解除时所在年度每月运营管理费的六倍支付违约金，且履约保证金不予退还。八、本合同一式四份，双方各两执，自双方签字盖章生效。原告在合同甲方栏加盖印章，被告的授权代理人龚圆在合同乙方栏签名并捺手印。合同签订后，原告于2018年11月16日向被告送达一份《某某里》商户进场营业通知函，内容为：“尊敬的商户蔡某某先生/女士：您经营的铺位号：S108品牌：Fashion指标，已经于2018年10月25日与我司签订了，为了保障贵店铺的顺利开业，维护好我商场与贵铺的共同信誉及良好形象，请您于2018年12月1日前将所经营的铺位装修完毕并开始营业，请您知悉；届时无论您是否开始营业，我司也将在2018年12月1日开始计算您铺位的运营管理费，所以请您尽快安排进场装修，以免耽误您开业。”原告在通知函上加盖公章。被告于2018年12月18日向原告转账缴费37056元（含履约保证金7412元）。原告收到被告的转账缴款后于2019年3月8日分别给被告开具内容为“今收到S108Fashion76㎡运营管理费2018.12.7—2019.2.614824.-物业管理费2018.11.27—2019.1.269880.-”“今收到S108Fashion76㎡运营押金7412.-物业押金4940.-”两张收据。2019年3月18日，原告向被告邮寄发出书面《催款通知》，告知其未支付2019年2月7日至2019年4月6日运营管理费14824元、2019年1月27日至2019年3月27日物业管理费9880元，并缴纳逾期产生的滞纳金。以上款项应在收到通知后两天内向原告支付，2019年3月19日被告同事代为签收。2019年8月1日，原告再次向被告邮寄发出书面《催款通知》，告知其已逾期支付2019年6月7日至2019年9月6日运营管理费22236元、2019年5月28日至2019年9月27日物业管理费14820元，2019年8月7日被告本人签收。2019年11月11日，原告第三次向被告邮寄发出书面《催款通知》，告知其已逾期支付2019年9月7日至2019年12月6日运营管理费22236元、2019年9月28日至2019年12月27日物业管理费14820元，2019年11月14日吴忠玉代被告签收。被告收到上述《催款通知》后，未履行缴款义务。本院认为：原告与被告签订《某某广场“某某里”地铁商业项目运营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应严格依约履行。原告按合同约定向被告提供了商铺运营管理义务，被告未按合同约定支付运营管理费，已构成违约，应当承担违约责任。由于合同未将物业管理费包含在运营管理费中，而是约定由被告另行交纳，物业管理费的交纳标准及收款单位合同中没有明确，也没有约定由原告收取物业押金。且原告提供的证据不足以证明被告应向原告交纳物业管理费和物业押金，故对原告提出要被告支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。原告收到被告2018年12月18日通过转账缴纳的运营管理费37056元后，在给被告出具的收据中除按合同约定可收取履约保证金7412元外，自行将收款分写成物业管理费9880元和物业押金4940元，没有合同依据，本院不予认可，该部分费用应冲抵被告后期缴纳的运营管理费即被告的运营管理费已实际交到了2019年4月6日，之后未缴纳。故原告提出要被告支付运营管理费合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。超出合理部分的诉讼请求，本院不予支持。因被告未提前十日即在2019年3月28日支付下期（2019年4月7日至6月6日）运营管理费，应向原告支付违约金。结合双方履行合同的情况以及被告提出的调减违约金的请求，本院酌情按被告欠缴运营管理费的20%计算应支付的违约金。故原告提出要被告支付逾期付款违约金合理部分的诉讼请求，本院予以支持。超出合理部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告蔡某某在本判决生效之日起五日内向原告甲公司支付运营管理费59296元；二、被告蔡某某在本判决生效之日起五日内向原告甲公司支付逾期付款违约金11859.20元；三、驳回原告甲公司的其他诉讼请求。如被告蔡某某未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3011元，因适用简易程序减半收取1505.50元，由原告甲公司负担715.50元，被告蔡某某负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  丁湘宁二〇二〇年四月十五日书记员  徐 晗