山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初1866号原告：济宁海能电子商务产业园孵化基地有限公司（物业服务中心），统一社会信用代码：91370811344569663W，住所地：城区金宇路6号海能电商产业园。法定代表人：文云波，经理。委托诉讼代理人：靳涛，山东德衡（济宁）律师事务所律师。被告：李斌，男，1984年11月15日出生，汉族，住。原告济宁海能电子商务产业园孵化基地有限公司（以下简称海能公司）与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海能公司的委托诉讼代理人靳涛、被告李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海能公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2017年11月12日至2019年11月12日物业管理费2886元（计算方式：2元/月/平方米×60.14平方米×12个月×2年）；2、请求判令被告按照每日千分之二支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止至2020年4月12日应支付违约金为1930元。事实和理由：被告系原告所管理的海能国际B座7层701室的业主。被告于2016年11月8日与开发商山东海能投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得预售商品房，建筑面积60.14平方米。业主与原告于2016年11月12日签订《物业管理服务协议》，全面委托原告即济宁海能电子商务产业园孵化基地有限公司对其开发的“海能国际”商业区（占地面积15566平方、建筑面积71763平方）进行物业管理，委托管理期限自2015年10月1日起至2025年12月1日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.2元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额*逾期天数*2‰的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2017年11月12日至2019年12月12日，被告共欠物业费2886元，违约金1930元（违约金计算公式：1、2018年11月12日-2020年4月12日共计517天，违约金1443*2‰*517天=1492元；2019年11月12日-2020年4月12日共计152天，违约金1443*2‰*152天=438元），原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的物业服务合同，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告李斌辩称，被告的房屋面积为60.142属实，但原告当时向被告要物业费与合同不符，合同约定物业费是每平方2元，原告却要求被告按照每平方2.2元缴纳物业费。被告不存在违约行为，而是原告违约。被告同意按照合同约定每平方米2元每月且每年优惠两个月的标准交纳物业费。原告服务不到位，被告的电卡在物业保管，每次物业只给被告充值100元电费，造成经常充值不及时导致停电。另外，被告自2016年进住后，原告提供的物业服务一直都不到位，卫生很差，一栋楼只有一个保洁员。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：证据一、《济宁海能智慧广场物业管理服务协议》一份，证明原、被告双方于2016年11月11日签订上述协议，该协议内容：第四条双方权利与义务约定，依据本协议规定按时足额向甲方交给物业管理费用；第五条物业管理服务费用约定，收费标准为2元/㎡/月，一年物业费总额为1443元；第六条物业管理服务费用约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交给违约金。原告要求被告交纳的物业管理费及违约金具有合法依据。证据二、海能电商园物业费催缴通知书照片5份，系原告分别于2019年7月25日、8月19日、10月11日、10月29日、11月18日、12月6日、张贴被告入户门上，证明：因被告拖欠物业费，原告曾多次进行催缴。证据三、《济宁市商品房买卖合同》复印件一份，证明：被告于2016年11月份购买山东海能投资有限公司开发的办公用途的商品房一套，该商业房的地址正是上述物业服务协议中的服务地址。被告对原告提交的以上证据均无异议。被告未提交证据。对当事人依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的事实证据，本院认定事实如下：被告李斌系海能国际B座7层701室的业主。2016年11月11日，原告海能公司（甲方）与被告李斌（乙方）签订《济宁海能智慧广场物业管理服务协议》（以下简称：协议），协议约定，乙方已取得海能智慧广场小区B座7层701室（该房屋建筑面积为60.14平方米）的所有权或使用权。甲方为乙方提供物业服务，服务期间自2016年11月12日至2017年11月11日。到期若双方没有新的书面意见表述，则该协议以年为单位自动续期。物业管理服务内容包括房屋共用部位、共用设施及其运行的维护和管理，公共环境卫生、绿化园林小品的管理和养护，公共秩序的维护和管理等。协议第五条约定，甲方向乙方收取物业管理服务费按建筑面积每平方米每月2元计算。缴纳费用时间：本合同签订当日，乙方向甲方支付一年物业管理费，之后每一年缴纳一次，于每年缴费周期起始日前30日全额缴纳。第六条约定，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。上述协议签订后，被告交纳了2016年11月11日至2017年11月11日期间的物业费。其后未再交纳物业费。原告多次对其书面及上门催缴（催缴年物业费1588元，折合每平方米2.2元），被告以原告收费标准不符合合同约定及原告服务不到位为由拒付，原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的物业管理服务合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告未缴纳2017年11月12日至2019年11月11日期间的物业服务费，该期间已届满，原告要求被告支付该期间的物业服务费2886元（计算方式：2元/月/平方米×60.14平方米×12个月×2年），理由正当，本院予以支持。双方物业协议届满后未签订新的协议，原物业服务协议自动续期，双方权利义务仍应按照原合同的约定确定。合同约定逾期付款按日2‰计算，明显超过其实际损失，应予适当调整，按月利率2%计算较为合理。截止至2020年4月12日，被告对第二个服务期的物业费逾期17个月（自2018年11月11日至2020年4月12日），产生违约金490.6元（1443元*2%*17月=490.6元）；被告对第三个服务期的物业费逾期5个月（自2019年11月11日至2020年4月12日），产生违约金144.3元（1443*2%*5月=144.3元），以上违约金合计634.9元。从原告向被告发出的催缴通知书可以看出，自第二个服务期起，原告向被告催缴时，对服务费系按照每平方米2.2元计算的，被告有权对超出部分拒绝履行。合同约定的服务费，仍负有继续履行的义务。被告以原告催缴的标准高于合同约定为由对全部服务费拒绝履行，而未采提存等方式履行义务，其行为构成违约，应根据其违约程度承担一定的违约责任。原告在催缴服务费时，计算标准不当，对违约金可适当予以减免。对原告主张的违约金，本院酌情支持317.45元（634.9元*50%），对超出部分，本院不予支持。被告称服务费每年应当优惠2个月及主张原告对公共卫生等方面存在服务不到位，未提交证据，对其抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零一条第一款第一项，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李斌于本判决生效之日起五日内偿付原告济宁海能电子商务产业园孵化基地有限公司2017年11月12日至2019年11月12日期间的物业服务费2886元；二、被告李斌于本判决生效之日起五日内支付原告济宁海能电子商务产业园孵化基地有限公司违约金317.45元；三、驳回原告济宁海能电子商务产业园孵化基地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周宪忠二〇二〇年四月二十日书记员  李梦晓