四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13630号 原告：吴小琴，女，1989年7月9日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：郭文昊，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，职务不详。 原告吴小琴与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告南京乐伽公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员徐敏、王少松组成合议庭进行审理。本院于2020年3月4日、4月15日公开开庭进行了审理，原告吴小琴的委托诉讼代理人郭文昊到庭参加诉讼，被告南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴小琴向本院提出诉讼请求:1.解除吴小琴与南京乐伽公司签订的《房屋租赁合同》；2.南京乐伽公司返还吴小琴支付的房租和一个月押金，合计23400元；3.南京乐伽公司向吴小琴支付违约金3600元；4.南京乐伽公司赔偿吴小琴检测费400元及去除甲醛的费用损失578.01元；5.南京乐伽公司向吴小琴返还垫付的物业管理费、水电费等共计361.84元。在庭审过程中，经法庭释明，吴小琴撤回第四项诉讼请求。事实及理由：吴小琴于2019年4月19日与南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定南京乐伽公司将位于成都高新区嘉年华青年城smart公寓2-1-2010号房屋出租给吴小琴，租赁期限为12个月，2019年4月21日至2020年4月20日，吴小琴共向南京乐伽公司支付了房屋租金21600元和押金1800元。但吴小琴入住后发现房屋刺激性气味强烈，并导致身体不适，后经委托的检测机构检测该房屋甲醛超标，不符合国际规定标准。与南京乐伽公司协商无果，南京乐伽公司拒绝退还房租和押金，后吴小琴于2019年6月8日搬离了房屋。此外，根据双方签订的租赁合同的约定，南京乐伽公司提供的房屋不符合约定，应当向吴小琴支付两个月的租金作为违约金。在吴小琴入住前，该房屋物业管理费、水电费等也未结清，吴小琴垫付了未结清的费用，南京乐伽公司应当向吴小琴返还垫付费用。 南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2019年4月19日，吴小琴作为承租人与作为管理人的南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.南京乐伽公司出租给吴小琴的房屋位于成都高新区嘉年华青年城smart公寓2-1-2010，面积43.5平方米，2室1厅2卫；2.出租期限自2019年4月21日至2020年4月20日，共计12个月，租金每月1800元，支付方式为年付；3.押金为1800元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由吴小琴承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还吴小琴；4.费用（包括但不限于：水费、电费、燃气费、物业费、公摊费、网络费等）由吴小琴承担；5.租赁期内，南京乐伽公司承担房屋及附属设备设施、物品老化产生的维护、维修事宜；6.南京乐伽公司提供的房屋的主体存在严重的质量问题，危及人身安全的，视为南京乐伽公司违约，吴小琴有权解除合同，同时南京乐伽公司须按两个月租金向吴小琴支付违约金。该合同是电子版签章合同，由南京乐伽公司加盖合同专用章。 2019年4月17日、22日，吴小琴通过支付宝账户向南京乐伽公司支付一年租金和一个月押金合计23400元。 2019年6月2日，吴小琴委托四川弗里曼环境科技有限公司对案涉房屋的空气进行检测，经检测，案涉房屋的卧室甲醛不合格。为此，吴小琴花费400元检测费。随后，吴小琴为消除甲醛而购买了空气净化剂、盆栽小植物，共计花费578.01元。 从吴小琴入驻后，因甲醛问题，与南京乐伽公司的工作人员进行了沟通协调，为此，吴小琴提供与微信名称为“橘子好甜”的人的微信聊天记录，显示：  2019年6月9日  吴小琴：我这几天都已经不在里面住了。  2019年6月12日 橘子好甜：你看这样行吗？除甲醛的我们这边已经联系好了，随时可以过去就看你这边什么时候方面，如果你还是觉得不放心，我们这边也可以办理退租。 吴小琴：我都已经重新租房子了，整体退租吧。 同时，吴小琴自诉其于2019年6月8日搬离案涉房屋，但是并未提供搬离的证据，也无证据显示“橘子好甜”便是南京乐伽公司的工作人员。 2019年7月2日，吴小琴向物业公司缴纳案涉房屋的相关费用。其中2019年4月1日至7月31日的物管费、垃圾处理费450.48元，2019年4月15日至6月14日的水费39.87元；2019年3月15日至6月14日的电费145.2元，预交电费25.52元。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、转账信息、微信聊天记录、缴费单据以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋租赁合同》性质为何；2.吴小琴的诉请能否得到支持。 一、双方的《房屋租赁合同》性质为何 在吴小琴与南京乐伽公司签订的《房屋租赁合同》中，虽然南京乐伽公司是作为管理人的身份签订的合同，但是从合同内容的约定来看，南京乐伽公司的主要义务是按照约定将案涉房屋交付吴小琴，而吴小琴最主要的义务是按固定期限向南京乐伽公司支付固定数额的租金，吴小琴的合同义务履行对象是南京乐伽公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，双方《房屋租赁合同》约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，南京乐伽公司与吴小琴之间是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、吴小琴的诉请能否得到支持 关于解除合同。根据合同约定，南京乐伽公司提供的房屋的主体存在严重的质量问题，危及人身安全的，视为南京乐伽公司违约，吴小琴有权解除合同，南京乐伽公司作为房屋的出租人，具有提供房屋供承租人吴小琴正常使用的义务，现其提供的房屋存在甲醛超标的情况，影响了吴小琴的居住健康，致使吴小琴无法正常使用房屋，因此对于吴小琴请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同的时间，吴小琴无法提供其2019年6月8日搬离的证据，也无证据显示“橘子好甜”便是南京乐伽公司的工作人员，对此本院从以下几个方面进行考量：第一，微信聊天记录显示的时间为2019年6月9日至12日，系在吴小琴自行委托进行甲醛检测之后几天；第二，微信聊天的内容与甲醛有关。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系的基本事实承担举证证明责任”；第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，对于微信名为“橘子好甜”的人系南京乐伽公司工作人员的事实吴小琴所举示的证据已经达到具有高度可能性的程度，因此本院认定微信名为“橘子好甜”的人系南京乐伽公司负责案涉房屋租赁的工作人员，因此对于吴小琴于2019年6月12日发出的整体退租的意思表示视为解除合同的意思表示，合同于此时解除。 关于租金和押金的退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，南京乐伽公司应将吴小琴支付的押金以及多收取的租金予以退还。关于租金退还金额，根据微信聊天记录显示，吴小琴2019年6月9日便未在房屋内居住，结合其自己陈述其在2019年6月8日便搬离了案涉房屋，在南京乐伽公司未到庭应诉，未对吴小琴的主张提出抗辩的情况下，本院认定2019年6月8日为吴小琴的搬离时间。此后的租金南京乐伽公司应该进行退还，故南京乐伽公司退还租金的期间为2019年6月9日至2020年4月20日，共计10个月12天，金额为18720元。 关于违约金，根据合同约定，南京乐伽公司违约，吴小琴有权解除合同，同时南京乐伽公司须按两个月租金向吴小琴支付违约金，因此对于吴小琴的此项诉请予以支持。 关于垫付的物业管理费、水电费，吴小琴于2019年4月19日入住，6月8日搬离，共计使用房屋50天，但其缴纳的费用包括的期间为2019年3月15日至7月31日不等，因此对于租赁期开始之前以及吴小琴搬离之后费用，南京乐伽公司应向吴小琴进行返还。经折算，再结合吴小琴的自认，吴小琴共计垫付了物业费245.55元，垃圾处理费18.46元，水费6.6元，电费65.42元，预交电费25.52元，以上合计361.55元 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一项、第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、原告吴小琴与被告南京乐伽商业管理有限公司签订的关于成都高新区嘉年华青年城smart公寓2-1-2010号房屋的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴小琴退还押金1800元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴小琴退还租金18720元； 四、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴小琴支付违约金3600元； 五、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴小琴返还垫付的物业费、垃圾处理费、水费、电费合计361.55元； 六、驳回原告吴小琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取508元，公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长吴 翔 人民陪审员 王少松 人民陪审员徐 敏 二〇二〇年四月十五日 书 记 员曾 娜