广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9198号原告（反诉被告）：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层、四层、五层、六层。法定代表人:孙国林，职务董事长。委托诉讼代理人：杨伟南，该司职员，联系地址。被告（反诉原告）：黄锋，男，1988年3月20日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人:薛显瑜,广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告）广东恒宝物业管理有限公司（下称恒宝公司）诉被告（反诉原告）黄锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广东恒宝物业管理有限公司委托诉讼代理人杨伟南、被告黄锋及其委托诉讼代理人薛显瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东恒宝物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《恒宝广场商场物业服务合同》己于2019年2月18日解除。2、判令被告向原告支付2019年1月1日至2月18日的物业服务费人民币14515.20元（按每月人民币9072元，不足一个月的，按30天计算）。3、判令被告向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金（按每月拖欠物业服务费为标准；自当月6日起计至付清之日止，每日千分之一计算）；4、判令被告向原告支付拖欠的（自2018年11月15日起至2019年2月18日止）电费人民币2673.70元;5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2018年5月4日签订《恒宝广场商场物业服务合同》，约定由原告为被告租赁的恒宝广场二层0027号铺位提供物业服务。因被告从2019年1月起拖欠物业服务费、电费等，并于2019年2月18日自行撤离承租商铺，故原告诉至法院。被告黄锋答辩及反诉称：请求法院驳回原诉原告第二至五项诉讼请求，并判决原诉原告在扣除原诉被告应付的物业管理费和电费共14303.7元后，向原诉被告退还装修押金9072元、清理弃置废物费押金1500元、物业服务费保证金27216元、水电周转金2722元及多收取的管理费6144元，共32350.3元。理由如下：第一，同意双方合同于2019年2月18日解除。被告租赁涉讼商铺后，由于商场持续装修及人流引导不到位导致被告无法继续经营。被告自2018年11月起与业主及原告协商，但业主及原告未予理会，至2019年2月18日原告向被告发出放行条。第二，被告向原诉原告支付了装修押金9072元、清理弃置废物费押金1500元、物业服务费保证金27216元、水电周转金2722元。被告拒绝向原告支付2019年1月至2019年2月18日的物业服务费是为了保护自己的合法权益；原诉原告拖欠原诉被告装修押金、清理弃置废物费押金，并违反《广州市物业管理暂行办法》第八十二条的规定收取水电周转金已超过半年，上述费用应予退还。此外合同约定按建筑面积计算，商铺的实际建筑面积仅有166.08平方米。截至2018年12月，原告共多受管理费6144元也应与物业服务保证金一并退还。第三，被告拒绝支付2019年1月至2019年2月18日物业管理费是行使《合同法》规定的先履行抗辩权，原告无权因此要求被告支付滞纳金。第四，原告欠付原诉被告的欠款相互扣除后大于原诉被告应支付的物业管理费和电费，原诉被告不应再向原诉原告支付任何费用。原诉原告应将扣除原诉被告未支付的费用后向原诉被告返还32350.3元。被告黄锋向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告退回装修押金9072元、清理弃置废物费押金1500元、物业服务费保证金27216元、水电周转金2722元。2、判决反诉被告向反诉原告根据商铺的实际面积退还多收取的物业管理费6144元;3、案件受理费由反诉被告承担。原告针对被告反诉辩称：1、双方未协商一致的情况下，被告自行搬离涉案商铺，已构成根本违约，应当按照合同约定承担相应违约责任，无权要求退回物业服务费保证金和水电费周转金。2、租赁合同和物业服务合同有效期内，被告无权单方面终止合同。业主未向被告发出放行条，被告是自行迁出涉案商铺的。3、按照物业服务合同的约定，在合同有效期内，被告无权要求退回物业服务费保证金和水电费周转金。4、装修押金9072元和清理废置物押金1500元未达到退还条件。装修工程未完成验收，我方多次催促也未完成，且被告自行迁出涉案商铺，双方未就此两项达成一致。5、综合3、4点意见，由于物业服务费保证金未达到退还条件，故被告提出的先履行抗辩权不存在。6、本案不适用《广州市物业管理暂行办法（2018年修正）》，根据该办法第82条规定，本案中电费的开户人不是被告，因此不存在我方代供电单位向被告收取费用的情况。7、物业服务合同因被告违约于2019年2月18日提前解除，案外人广州捷骏公司于之后单方通知合同条款（变更面积），均构成违约。因此物业服务合同尚未变更面积。8、被告所租用的涉案商铺面积差产生的原因是，套内面积基本无差异，物业服务合同约定的是100.7平方米，测绘报告为99.9597平方米，差距很少。分摊面积差异较大，物业服务合同约定是80.74平方米，测绘报告为66.1248平方米。原因有两个：一是计算原因。物业服务合同中是精确到小数点后两位，测绘报告是精确到小数点的后四位。二是计算公摊的范围等有差异。9、关于面积差构成的物业服务费差异，捷骏公司公布测绘成果的行为仅构成单方合同要约，被告并未就此问题与捷骏公司签订新的租赁合同，即未即时变更与我方的物业服务合同，故被告应按照物业服务合同的约定支付物业费。10、新的测绘报告与之前的存在差异，为了公平起见，捷骏公司公示了新的测绘报告，并主动与租户协商签订补充协议，变更相关合同条款。经审理查明：2018年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒宝广场商场物业服务合同》约定：恒宝公司依法接受恒宝广场所有权人广州捷骏房地产开发有限公司委托，对恒宝广场提供物业服务管理；甲方对乙方所承租的商业物业之商铺提供物业管理服务；第二条承租铺位位置及面积：恒宝广场商场第1座第二层0027铺，建筑面积181.44平方米，套内面积100.7平方米；第三条合同有效期：自2018年5月4日起至2021年5月3日止；第六条物业服务费及其他费用：物业服务费暂定标准为50元/月/平方米（按建筑面积计，敞开式铺位按套内面积计），每月物业服务费不论大小月均按30天计为一期，即：每月服务费=50元×承租商铺建筑面积。租用期内不足一月按实际租用天数计算收取，乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费9072元，乙方独立使用的公共干事业供应使用费（包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、通讯费、有限电视费、网络费等），以及乙方商铺在营业时间外的空调费用未包含于物业服务费用之内，乙方应另行支付。第七条保证金：1、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币27216元作为物业服务保证金。2、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金2722元人民币（作为乙方依约、按时支付水电费用的保证金）。3、乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币9072元。乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。第八条物业服务费及其他费用的收取：乙方须于每月5日或之前向甲方缴纳下列费用：1、当月物业服务费，共计人民币9072元。2、乙方上月单独使用的水费、城市污水处理费、油污处理费、电费（包括但不限于水电及其他应由甲方收取的费用），每项费用总额=单价×（乙方独立计量数量×商场水电损耗分摊系数）。第十条乙方的权利和义务：11、装修：（4）乙方及其装修单位应遵守《商场装修指南》相关规定，并接受甲方的工程监督，装修完工需经有关政府部门验收（包括但不限于消防验收等）后，方可开业，否则，发生一切事故由乙方自行承担法律责任；17、乙方把商铺内家具设备及装置等大件物品办理前，须事先书面通知甲方，经甲方批准后方可按甲方指定的时间、线路进行操作。第十一条违约责任：2、合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其他费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任；逾期支付时间达十五日或以上的，为避免甲方的经济损失进一步扩大，甲方通知乙方后有权采取停水、停电或者暂停提供物业服务等措施减少损失。4、乙方有下列情况之一的，甲方有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金和水电周转金，并有权解除本合同且提请业主解除租赁合同：（2）违反本合同第十条第9款约定，经甲方书面警告两次或书面通知后十五天仍未恢复原状或赔偿损失的；（6）违反合同的其他约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期内未改正的；（7）乙方擅自提前终止本合同的。第十三条合同的变更、终止和期满：1、合同期内，除本合同有明确约定外，未经双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同；4、合同期满，如乙方清缴全部费用及其他一切应缴费用且无其他违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务保证金、是电费周转金无息退还乙方。第十四条其他事项：乙方正式进场后，物业管理相关的通知、函件等文函，张贴于公告栏或者投送到乙方商铺中即视为对乙方的有效送达；等等。上述合同签订后，原告向被告提供物业管理服务；被告于2018年5月4日缴纳水电周转金2722元、物业服务费保证金27216元；6月4日交纳装修押金9072元；6月5日缴纳紧急清理弃置物费押金1500元。被告向原告缴纳物业管理费至2018年12月，电费交至2018年11月14日。2019年2月18日，被告从案涉商铺办理，原告收回涉案商铺。2019年2月22日，被告向案外人广州捷骏房地产开发有限公司寄送《有关恒宝广场L2-0027号商铺事宜的函》表示：愿意把商铺回复到交铺之前的状态，但要求该司退还租金保证金、装修还原押金等押金保证金。2019年5月，经测算案涉商铺套内建筑面积为99.96平方米，总建筑面积为166.08平方米。本院认为：原、被告签订的物业服务合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定、合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除时间，原、被告双方均认可合同解除时间为2019年2月8日，故本院予以确认。关于合同解除原因。被告未经原告同意于2019年2月18日擅自离场。被告上述行为根据其与原告签订的物业服务合同的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行。被告于2019年1月1日起拖欠物业服务费、电费，并于2019年2月18日离场，因此物业服务费应计至2019年2月18日。因双方约定以按建筑面积计算物业服务费，按合同约定的建筑面积181.44平方米与实测建筑面积166.08平方米相差15.36平方米，故物业服务费按月应以8304元计算。被告应向原告交付2019年1月1日至2019年2月18日的物业服务费为13286.4元。根据物业服务合同的约定，被告应准时缴纳物业服务费，如被告逾期缴纳租金，须向原告支付滞纳金，即从逾期之日起，按诶加收所欠金额千分之一的滞纳金。现被告拖欠物业服务费，故原告诉请被告支付拖欠物业服务费13286.4元滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定每月千分之一的标准过高，本院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金13286.4元为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率此标准已取得。故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。关于电费问题。根据物业服务合同的约定，被告须于每月向原告缴纳上月单独使用的电费。因此，被告于2018年12月支付的电费为上月电费，即被告所拖欠的电费区间为2019年11月15日起至2019年2月18日止，金额为2673.7元。本院对原告要求被告支付电费2673.7元的请求予以支持。对于被告要求原告返还物业服务费保证金27216元的反诉请求。根据合同约定，被告未依约按时支付物业服务费、电费、滞纳金等其他费用中任何一项，逾期15日交付，视为严重违约，原告有权没收物业服务保证金；被告擅自提前终止合同的，原告有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金。被告擅自撤场提前解约，且在撤场时存在欠付物业服务费、电费的情况。根据合同约定，原告有权在此情形下追究被告违约责任，且被告预交的物业服务保证金不予退回。对于被告要求原告返还水电周转金2722元的反诉请求。被告主张原告无权收取水电周转金。《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第一款规定：“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。”上述办法不得收取水电周转金的情况适用专营服务单位委托物业服务公司代收费用的情况。而本案中，原告系受恒宝广场所有权人广州捷骏房地产开发有限公司委托，对恒宝广场提供物业服务管理，其不在不得收取水电周转金的主体范畴。本院对被告上述主张不予采纳。根据合同约定，被告未依约按时支付物业服务费、电费、滞纳金等其他费用中任何一项，逾期15日交付，视为严重违约，原告有权没收水电周转金；被告擅自提前终止合同的，原告有权停止物业管理服务，不予退还水电周转金。在被告存在自行撤场且欠缴费用的情况下，原告有权在此情形下追究被告违约责任，且被告预交的水电周转金不予退回。对于被告要求退还装修押金9072元的反诉请求。合同约定，被告装修完工，经原告验收无损坏公共部位及公用设备设施的，原告于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还被告；被告及其装修单位应遵守《商场装修指南》相关规定，并接受原告的工程监督，装修完工需经有关政府部门验收（包括但不限于消防验收等）后，方可开业。案涉商铺于2018年7月17日进行二次装修验收，余消防安检相关资料未提供。原告曾于2018年8月8日、9月25日、11月2日向被告发出限期整改通知书，要求提供安全检查相关资料以便进行复检。其中，8月8日的限期整改通知书中显示案涉商铺已开门营业。现未有证据表明至合同解除之日，被告向原告提交过安全检查相关资料，或案涉商铺已通过消防安全等验收，故本院认为原告该请求理据不足，不予支持。对于被告要求退还清理弃置废物费押金1500元的反诉请求。现无证据表明原告就清理其事务进行了支出，因此，原告应退还清理弃置废物费押金1500元。对于被告要求原告返还2018年5月至2018年12月期间多收取的物业服务费6144元的反诉请求。如前所述，案涉商铺面积存在15.36平方米的误差。因此，原告理应退还多收取的6144元租金，本院对被告该主张予以允许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，判决如下：一、原告广东恒宝物业管理有限公司与被告黄锋签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2019年2月18日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄锋向原告广东恒宝物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2019年2月18日的物业服务费13286.4元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告黄锋向原告广东恒宝物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年2月18日的物业服务费13286.4元（滞纳金分两期，第一期滞纳金以8304元为本金，自2019年1月6日起计至付清本金之日止；第二期滞纳金以4982.4元为本金，自2019年2月6日起计至付清本金之日止；滞纳金计算标准分段执行，其中2019年1月6日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，滞纳金应以本金13286.4元为限）。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告黄锋向原告广东恒宝物业管理有限公司支付2018年11月15日至2019年2月18日的电费2673.7元。五、自本判决书发生法律效力之日起五日内，原告广东恒宝物业管理有限公司向被告黄锋返还清理弃置废物押金1500元。六、自本判决书发生法律效力之日起五日内，原告广东恒宝物业管理有限公司向被告黄锋返还2018年5月至2018年12月期间多收取的物业服务费6144元。七、驳回原告广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告黄锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费290元，原告广东恒宝物业管理有限公司负担91元，由被告黄锋负担199元;本案反诉受理费608元，原告广东恒宝物业管理有限公司负担102元，由被告黄锋负担506元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  李景成人民陪审员  李玉玲二〇二〇年四月十三日书 记 员  余友斌卢健华