广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3320号原告（反诉被告，以下简称原告）：方香妹，女，1991年12月22日出生，汉族，身份证住址广西武宣县，被告（反诉原告，以下简称被告）：徐炽宗，男，1966年10月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告方香妹与被告徐炽宗租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告方香妹，被告徐炽宗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿装修费62000元；2.被告退还押金15600元。事实和理由：原告被被告所骗，租下新市南街22-1号房屋。承租前原告询问是否有房产证，被告称有。原告承租后便进行装修，但一直无法办理相关证件，无法经营。且涉案房屋在租赁后的第一个月就被拆除了3米多，第2个月门前开始施工，第3个月需从房屋内部进行铺管施工，又拆了后面2米多，导致无法经营。上述原因导致涉案房屋无法正常营业。另外，因涉案房屋并非商业用铺，但被告却收取原告的商业水电费，该行为违法。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：在合同签订前，被告已出示了涉案房屋的宅基地证，原告也对涉案房屋的房屋性质及周边环境进行过确认，且涉案房屋在政府部门处查证合法。被告从未承诺一定可以办到餐饮类的食品许可证，合同中也没有注明租赁用途是餐饮或者被告有协助原告办理所有证照的义务。涉案房屋之前是可以办理食品许可证以及营业执照，原告无法办理是原告自己的问题。合同有给予原告20天的办证时间，但原告在未办到证照的情况下自行装修，该装修与被告无关。由于政府市政工程影响，被告已将租金由7800元减少至5000元，而且市政施工期间被告也减免了2019年11月及12月的租金。现原告仍不支付2020年开始的租金，故提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付2020年1月至3月租金15000元；2、原告腾空搬离并将涉案房屋交还被告。原告对被告的反诉辩称，同意腾空房屋，但不同意支付租金。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的租赁合同、农村（墟镇）宅基地使用证及存根、现场检查记录、照片、微信通信记录、协议、受理事项详表、函、订单详情截图、账单详情截图、收据、销售单、送货单、短信记录、食品经营许可证照片、营业执照照片、新市涌（萧岗段）综合治理告知书予以确认，并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：被告及案外人徐维祖、徐玖威共同为广州市白云区新市南街22号之一宅基地使用权人，面积62.1平方米，层数四层。2019年7月10日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于白云区新市南街22号之一房屋出租给乙方使用，租期为2019年8月1日至2022年8月1日，每月租金7800元，乙方向甲方缴纳15600元押金，甲方应在租赁期届满或解除契约之日不计利息将押金退回乙方，租赁期未满如乙方单方毁约，押金不予退回；如乙方将房屋重新装修，除赔偿违约金外，还应按实际情况协商赔偿装修费，如乙方单方面提前终止合同，则甲方不须赔偿装修费；在合同期内如有国家征用或拆迁和城中村改造的补偿金全部归甲方所有，与乙方无关，而拆迁及征用所造成乙方的经济损失与甲方无关，甲方不作任何补偿；甲方把房屋租给乙方，乙方不得损坏房屋结构，如需装修，经甲方同意方可施工，租赁期届满，一切嵌装在房屋结构或墙壁内的设备和装修，乙方一律不得拆走及人为破坏，甲方不予补偿（空调及名贵灯饰等除外）；附注，租赁期间房主三方有任何纠纷与乙方无关，任何人不得收回乙方店铺；等等。2019年7月25日，广州市白云区人民政府云城街道办事处作出新市涌（萧岗段）综合治理告知书，记载需对新市涌（萧岗段）6米范围内的建（构）筑物进行全面整治，超证载面积多占地、多建的，拆除首层外墙，不涉及建（构）筑物主体结构，拆成骑楼形式，现有房屋首层南北墙体间拆一半，具体以现场放线为准；等等。2019年8月9日，原告以涉案房屋为经营场所领取了营业执照，商户名称为广州市白云区云城方香妹食品店，经营范围为零售业。2019年8月26日，广州市白云区人民政府云城街道办事处环境保护办公室对涉案房屋进行现场检查，检查结果主要经营餐饮业，主要设备为炸炉1台、蛋仔机1台、餐椅22张，经营过程中产生废气、废水，未经处理直排，未办理环保手续；处理结果是责令撤走炸炉、蛋仔机，加装油水分离器，补办环保手续。2019年9月1日及2019年10月1日，原告分别向被告支付当月租金各5000元。2019年11月1日，原、被告签署协议，约定因施工，免除2019年11月1日至2019年12月30日的房租。2020年1月3日，原告向被告发函，要求被告退还押金及赔偿装修损失。2020年2月20日，被告收到本案起诉材料。2020年3月16日，本案开庭审理，被告于庭审中表示同意解除合同。原告为证实其存在装修损失，出示订单详情截图、账单详情截图及收据、销售单送货单，订单详情记载原告购买吊顶装饰材料490元、地胶90元、墙纸及辅料1547.45元、冷风机299元、制冰机2999元、工作台3150元、沙发3320元、空调2799元；账单详情记载于2019年7月14日向小样付款3800元（原告称系购买招牌），于2019年7月15日向联兴办公家具付款1000元（原告称系购买玻璃门），于2019年7月18日向大喜室内装修付款1600元（原告称系贴墙纸、做天花），于2019年7月19日向广州雅膳餐饮管理有限公司付款7000元（原告称其中3500元用于购买招牌灯），于2020年7月20日向A至诚装饰门业卷闸门付款1000元，于2019年7月28日向新市便宜广发广告付款700元；收据记载原告向广州雅膳餐饮管理有限公司支付材料款共51000元（原告称系购买冰箱、电脑等设备）、支付2500元（原告称其中1000元系购买玻璃门）；销售单及送货单均为零件，共为401.5元。被告确认原告装修属实，但对上述证据均称不清楚。被告为证实其在出租时已告知涉案房屋不可做餐饮，出示照片，照片中招租内容为旺铺出租、房东直租、不租餐饮。原告对该照片不予确认，称原告承租时并未被告知不可做餐饮。庭审中，原、被告均确认涉案房屋分两次共被拆除了约6米，第一次拆除后双方将租金调整为5000元，拆除部分原告有对墙壁、地面进行装修。原告称其在2020年1月开始不再经营，也未再缴纳租金，亦未将涉案房屋退回被告，庭审当日前往涉案房屋打算搬离时，发现后房门被换锁、前玻璃门被反锁，无法进入，直至2020年3月19日才搬离；搬走了桌椅、设备、空调、灯等物品。被告称仅是后门换锁，前门并未反锁；确认于2020年3月20日收回涉案房屋。本院认为，被告作为出租方已举证证实涉案房屋取得了宅基地使用证，故原告与被告就涉案房屋签订《租赁合同》合法有效，该合同应视为原、被告真实意思表示，原、被告均应恪守履行。原告称系被告出租的涉案房屋不能满足原告经营餐饮的需求以及承租后涉案房屋被拆改及施工导致合同不能继续履行，并以此主张被告违约要求被告承担相应责任。本院认为，首先，原告与被告签订租赁合同时并未注明涉案房屋需满足餐饮商铺的要求，故原告以此主张被告违约理据不足，本院不予采纳。其次，涉案房屋被拆改及施工属实，但拆改、施工期间，原、被告已就租金金额协商进行了减免，且原告并无证据证实在2020年1月之后涉案房屋仍存在阻碍经营的情况，故原告以此主张系被告违约，本院不予采纳。现原告在被免除了相应租金且房屋不存在无法使用的情况下，拒不使用涉案房屋并主张提前解除合同，应属原告违约。关于押金，根据租赁合同约定，原告提前解除合同，押金不予退还，故原告要求被告退还押金15600元无事实及法律依据，本院不予支持。关于装修损失，涉案房屋确存在装修情况，结合原告出示的订单详情截图及账单详情截图，原告所称的涉及装修的部分为吊顶装饰材料490元，地胶90元，墙纸及辅料1547.45元、招牌3800元，贴墙纸、做天花1600元，购买招牌灯3500元，卷闸门1000元，广告700元，玻璃门2000元；零件401.5元，共计15128.95元。因原告在装修后被拆除了约6米的房屋，且在原告装修后涉案商铺因施工原因无法营业，该期间亦会产生装修的折旧损失，故拆除及施工导致的装修损失应属于原告的损失，且该部分损失系因被告未能提供房屋给原告使用造成，应由被告承担，故本院酌情认定被告应承担的该部分损失为3000元。在施工完毕后，因系原告无故不使用涉案商铺，故之后的装修损失要求被告赔偿，无事实及法律依据。关于反诉租金，现原告未及时搬离实际占用涉案房屋，虽原告称涉案房屋门锁被换导致在搬离时无法进入，但在原告要搬离之前确实留存物品在涉案房屋内，故仍应支付占有使用费即租金；考虑涉案房屋在第一次被拆除后将租金减至5000元，但涉案房屋后续被第二次拆除，故第二次拆除仍会造成租赁面积的减少，故仍应再次扣减相应租金，本院酌情认定第二次拆除后的租金应为4000元/月。现原告起诉意指解除合同，被告表示同意，故应视为被告收到诉讼材料之日为合同解除之日，原告应支付合同解除之日前的占有使用费6758.62元（4000元+4000元÷29天×20天）。关于腾空搬离交还房屋，现原告已搬离，被告亦确认已收回房屋，故该项诉讼请求已履行完毕，本院不在重复支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告徐炽宗赔偿原告方香妹装修损失3000元；二、自本判决生效之日起三日内，原告方香妹支付被告徐炽宗占有使用费6758.62元；三、驳回原告方香妹的其他诉讼请求；四、驳回被告徐炽宗的其他反诉请求。本案本诉受理费284元，由原告方香妹负担234元，由被告徐炽宗负担50元；本案反诉受理费88元，由原告方香妹负担50元，由被告徐炽宗负担38元。原、被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年四月十五日书记员  蔡佳丽