广东省潮州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤51民终256号上诉人（原审原告，反诉被告）：江秋生，男，1962年7月20日出生，汉族，住潮州市湘桥区。上诉人（原审原告，反诉被告）：刘月英，女，1963年8月17日出生，汉族，住潮州市湘桥区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：邱漫纯，广东沛若律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谢晓敏，广东沛若律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：卢龙强，男，1979年6月14日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：杨楚忠，广东锦帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱巍巍，广东锦帆律师事务所律师。上诉人江秋生、刘月英因与上诉人卢龙强房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2018）粤5102民初331号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。江秋生、刘月英上诉请求：1.撤销一审裁定；2.改判卢龙强立即向其二人付还自2017年6月1日至2018年5月31日的租金10万元及该款利息（从2017年6月1日计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.判决卢龙强立即向其二人付还自2018年6月1日至2020年5月31日的租金30万元及该款利息（自2018年5月31日起计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；4.一、二审诉讼费由卢龙强承担。事实和理由：（一）一审裁定事实不清，适用法律错误。第一、《租赁合同书》是江秋生、刘月英与卢龙强双方在意溪司法所的见证下签订的，是双方真实的意思表示，该房屋租赁合同关系合法有效，具有法律约束力。卢龙强应按照合同约定按期给付租金，其逾期拒不付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。第二、涉案土地上的建筑物是卢龙强在签订《租赁合同书》之后于2016年改建的，江秋生、刘月英没有参与卢龙强对涉案建筑物的改建，整个过程不存在任何过错。《租赁合同书》也明确约定店面的改建及装修费用由卢龙强承担，故即使卢龙强在租赁期限内整改修建的建筑物至今未取得建设工程规划许可证也与本案无关。一审裁定偷梁换柱，将卢龙强租赁后自己单方面改造的建筑物认定为本案的标的物，并以至今没有取得建设规划许可证为由驳回江秋生、刘月英的请求。以上是两种不同的法律关系，不能混为一谈。（二）本案应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，一审裁定参照适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》错误。（三）江秋生、刘月英于2018年3月12日向一审法院提起诉讼，要求卢龙强支付租金并承担违约责任，一审法院于2019年12月19日才作出裁定，该期间长约达两年。因卢龙强至今尚未按照合同约定支付自2017年6月1日至2020年5月31日的租金共计40万元，且据不支付租金的违约行为持续至今，该违约行为具有同一性、持续性，请二审法院一并处理。卢龙强上诉请求：撤销一审裁定第二项，指令一审法院审理其反诉。事实和理由：一审法院依据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，驳回江秋生、刘月英的起诉依法有据，但卢龙强提出的反诉应当继续审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，本诉是否成立不影响反诉继续审理。本案中，卢龙强的反诉请求系针对江秋生、刘月英超额收取其款项，该部分款项既没有合同依据也没有法律依据，且其已实际支付，故其主张江秋生、刘月英退还该部分款项不依附于原审本诉是否成立。一审裁定驳回卢龙强的反诉依法无据。江秋生、刘月英向一审法院起诉请求：1.判决卢龙强立即向其二人付还2017年6月1日至2018年5月31日的租金10万元及该款利息（自2017年5月31日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；2.判决卢龙强承担本案诉讼费用。卢龙强向一审法院反诉请求：1.驳回江秋生、刘月英本诉的诉讼请求；2.判令江秋生、刘月英退还其租金4万元（按实际面积计算的前2年租金差价）及自2015年1月25日起至实际还款之日止按银行同期利率计的利息；3.判令涉案合同的年租金按实际丈量面积计算，即年租金为13万元；4.反诉费用由江秋生、刘月英承担。一审法院认为，江秋生与刘月英系夫妻关系。江秋生于1992年6月21日向潮州市湘桥区XX镇XX村民委员会租赁位于潮州市湘桥区******的土地，并在该土地上建造厂房用于兴办生发瓷厂，期限至2052年6月20日止。2015年1月22日，江秋生、刘月英作为甲方与卢龙强作为乙方签订了《租赁合同书》一份，约定上述厂房出租给卢龙强，并由卢龙强改建后使用。卢龙强将该上述厂房改建为钢结构的厂房后用于公司经营。经查，潮州市湘桥区******的土地位于潮州市湘桥区XX镇规划区内，土地所有者及使用者为潮州市湘桥区******农民集体，用途为工业，使用权类型为划拨。江秋生及卢龙强在该土地上建造建筑物均未取得建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”的规定，江秋生将上述厂房连同土地转租给卢龙强，江秋生与卢龙强均未取得建设工程规划许可证而建造厂房，应先由有关行政主管部门进行处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，江秋生、刘月英的起诉以及卢龙强的反诉依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项“裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，裁定：（一）驳回江秋生、刘月英的起诉；（二）驳回卢龙强的反诉。本院认为：江秋生、刘月英依据与卢龙强共同签订的《租赁合同书》提起本案诉讼，请求判令卢龙强付还拖欠的厂房租金；而卢龙强提出反诉，请求判令江秋生、刘月英退还其多支付的租金并应按厂房的实际占地面积计付租金。根据江秋生、刘月英起诉和卢龙强反诉所主张的事实和理由，双方的诉请均不涉及对涉案土地和上盖建筑物主张权利归属或实体权益，也不以行政主管部门对涉案土地是否属于违法用地、地上建筑物是否属于违章建筑进行认定处理后，才能确定其财产权益关系为前置条件。双方当事人作为涉案《租赁合同书》的签订主体，因履行该合同而引发的纠纷，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应予受理。综上，一审裁定驳回江秋生、刘月英的起诉和驳回卢龙强的反诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销潮州市湘桥区人民法院（2018）粤5102民初331号民事裁定；二、本案指令潮州市湘桥区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  黄泽鹏审判员  沈国斐审判员  李照雄二〇二〇年四月八日书记员  陈继博