广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终280号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戴群弟，女，1975年6月4日出生，汉族，住广东省阳江市******房。公民身份号码：4417******9。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人戴群弟商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，丰怡公司已于2019年11月20日将涉案房屋的所有权转移登记至戴群弟名下；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金3729.35元；三、二审案件受理费由戴群弟承担。事实与理由：丰怡公司于2019年11月20日才办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。一、丰怡公司与戴群弟签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括戴群弟在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。二、丰怡公司为戴群弟办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。戴群弟也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。一审法院将逾期办证的责任全部归咎于丰怡公司不当。戴群弟辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助戴群弟办理房产证，应支付逾期办证违约金给戴群弟。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。戴群弟一审起诉请求：一、丰怡公司立即为戴群弟办理阳江市******房的《房地产权证》；二、丰怡公司支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金3729.40元；三、丰怡公司退还代收代缴办证税费48544元；四、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年3月3日，戴群弟（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：丰怡公司将位于阳江市******房出售给戴群弟，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字******号，总价款为745870元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付223870元（含已付定金50000元）作为首付房款，余款522000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。戴群弟按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2015年7月1日将商品房交付戴群弟使用，但丰怡公司未能在合同约定的期限内协助戴群弟办理房地产权属证书。涉案商品房于2015年11月2日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。丰怡公司还于2015年3月3日收取了戴群弟办证费用48544元，丰怡公司在收取戴群弟的办证费用中代戴群弟交付了维修基金12687元、初始登记费用80元和预抵押登记费80元。一审法院认为：戴群弟、丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。戴群弟已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付戴群弟使用及协助戴群弟办理涉案商品房的权属登记义务。因此，戴群弟请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。对逾期办证的违约责任问题。依据戴群弟、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，戴群弟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向戴群弟支付违约金。本案中，丰怡公司在2015年7月1日将商品房交付给戴群弟后，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了合同约定，丰怡公司应按戴群弟已付房价款的0.5%向戴群弟支付逾期办证违约金，即为3729.35元（745870元×0.5%）。对戴群弟请求丰怡公司退还办证费用问题，由于丰怡公司存在逾期为戴群弟办理房屋权属证书的违约行为，现戴群弟请求丰怡公司退还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为戴群弟支付的维修基金12687元、初始登记费用80元和预抵押登记费80元，丰怡公司应退还办证费用35697元（48544元-12687元-80元-80元）给戴群弟。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助戴群弟到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市******房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3729.35元给戴群弟；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费35697元给戴群弟；四、驳回戴群弟的其他诉讼请求。一审案件受理费554元，由戴群弟负担136元，丰怡公司负担418元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，戴群弟二审诉讼期间确认丰怡公司已将涉案房屋转移登记至自己名下。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。戴群弟与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金给戴群弟。本案中，戴群弟已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给戴群弟，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取包括戴群弟在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于丰怡公司是在一审庭审辩论终结后才将涉案房屋转移登记至戴群弟名下，且没有将该事实告知一审法院，因此一审法院作出第一个判项并无不当。鉴于戴群弟在二审中确认丰怡公司已将涉案房屋转移登记至戴群弟名下，因此一审判决第一个判项没有履行的必要，本院据此予以撤销。综上所述，丰怡公司上诉请求撤销一审判决第一个判项理据充分，本院予以支持，丰怡公司其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6947号民事判决第二、三项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6947号民事判决第一、四项；三、驳回戴群弟的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》