广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初910号 原告（反诉被告）：罗宏坚，男，1977年2月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦炳贵，广西广合律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：广西凭祥万泰房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市佳园小区B-24号。统一社会信用代码：91451400708660127G。 法定代表人：王丽华，总经理。 委托诉讼代理人：何广华，广西永泰和律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）罗宏坚与被告（反诉原告）广西凭祥万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗宏坚的委托诉讼代理人韦炳贵，被告万泰公司的委托诉讼代理人何广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）罗宏坚向本院提出诉讼请求：万泰公司协助其办理位于凭祥市浦寨边民互市不动产权属登记手续；2.万泰公司向其赔偿延期办理房屋权属证书的损失（以总房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年4月17日起计至万泰公司交付办理房屋产权登记所需材料之日止）；3.万泰公司返还其多支付的房款14042元。事实和理由：2013年1月17日，其与万泰公司签订商品房买卖合同，由其向万泰公司购买位于凭祥市浦寨边民互市，总房款为276540元。合同签订当日，其与万泰公司办理了交房手续。合同签订前，其已经一次性付清房款。按照合同约定，万泰公司应当将办理不动产登记所需证件资料提供给其办理房屋权属登记。但从交房至今，万泰公司一直未约定交付相关证件资料，致使其至今无法办理产权登记。万泰公司的行为严重违反合同约定，损害其合法权益，请求依法支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）万泰公司辩称，1.罗宏坚提交的2013年1月17日商品房买卖合同，是罗宏坚与凭祥市龙襄老年公寓投资有限公司（以下简称龙襄公司）恶意串通采取，欺诈的手段订立的合同，该合同为无效。2.该合同未实际履行，涉案房屋也未实际交易。3.罗宏坚出具了承诺书，解除了与万泰公司的合同关系。 被告（反诉原告）万泰公司向本院提出反诉请求：确认其与罗宏坚2013年1月17日的《商品房买卖合同》为无效合同。事实和理由：2013年1月17日的《商品房买卖合同》，是其与龙襄公司恶意串通采取欺诈手段订立的合同，该合同无效。2011年10月26日，其与龙襄公司订立一份《商品房买卖合同》，约定其将位于广西凭祥市龙襄公司。2011年12月13日，其与龙襄公司又订立一份《补充协议书》，约定龙襄公司为办理“万泰大楼”房屋登记备案及办理银行房屋按揭贷款以及收取资金等手续需要，其将“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”以及反诉人的农业银行一般账户和法定代表人印章交与龙襄公司独立使用，涉及的权利义务超出双方买卖合同约定以外的全部由龙襄公司承担。合同订立后，由于龙襄公司不按约定支付其购房款，经崇左市中级人民法院和广西区高院判决确认，合同已于2013年7月16日解除。在其与龙襄公司的合同解除前，龙襄公司为套取银行房屋按揭贷款用于支付其购房款，在没有真实交易事实存在的情况下，与罗宏坚恶意串通，订立了本案所涉之《商品房买卖合同》,后又以该《商品房买卖合同》骗取了凭祥市房地产管理所的合同备案证明。 原告（反诉被告）罗宏坚辩称，1.其与万泰公司成立合法有效的合同关系。2.其与龙襄公司不存在恶意串通、欺诈行为。3.万泰公司与龙襄公司的商品房销售合同的解除，并不影响龙襄公司之前以万泰公司名义对外售房合同的效力。4.万泰公司将涉案房屋出卖给龙襄公司与罗宏坚，涉嫌一房二卖，其应当承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下。 对罗宏坚提交的证据，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》（合同编号：WT2013-301)，该合同加盖的万泰公司公章是真实的，无论是万泰公司自己持公章加盖，还是委托他人使用其公司公章加盖，对善意第三方不产生约束力，该合同成立并生效，本院予以确认。 2.收据（编号：NO.8000624、NO.1908826），两份收据均由会计张晓芬、出纳陆晓玲经手，其中NO.1908826收据盖有万泰公司收款专用章，证实万泰公司已经收取罗宏坚购房订金4万元和购房款286836元，本院予以确认。 3.广西北部湾银行电汇凭证，罗宏坚于2011年12月21日向商品房买卖合同约定的万泰公司银行账户转账527097元，本院予以确认。 4.备案证明，由凭祥市房地产管理所出具并盖章，对证据真实性予以确认，与本案具有关联性，本院予以确认。 5.301号房现状录像，证实罗宏坚已经实际使用301号房，本院予以确认。 6.通话录音，不能确认其来源和真实性，本院不予确认。 7.装修工程款收据，与本案无关，本院不予确认。 对万泰公司提交的证据，本院认定如下：1.崇左市中级人民法院（2013）崇民初字第15号民事判决书和广西区高院（2016）桂民终231号民事判决书，该组证据证明万泰公司与龙襄公司之间的民事纠纷，不能证明欢乐旅游公司与龙襄公司恶意串通，本院对该证明目的不予确认。 2.《承诺书》，根据万泰公司陈述的《承诺书》形成过程，2011年12月份，龙襄公司的法定代表人陈大正将23份承诺书（包含本案中的《承诺书》）分两次在凭祥市交给万泰公司总经理王明仁。万泰公司并非直接从罗宏坚处拿到该份《承诺书》，而罗宏坚明确表示该份《承诺书》不是其本人签名，且通过肉眼观察即可看出《承诺书》中的签名与《商品房买卖合同》中的签名明显不同，因此万泰公司对《承诺书》的真实性和合法性承担举证责任，万泰公司也不申请笔迹鉴定，对此应付举证不能的不利后果，本院对该证据不予确认。 3.中国农业银行账户明细对账单，万泰公司账户转账与罗宏坚付款行为没有关联性，本院不予确认。 在本案审理过程中，罗宏坚向本院申请调取涉案房屋的交房手续。本院认为，罗宏坚与万泰公司签订《商品房买卖合同》时间为2013年1月17日，在合同签订之前，万泰公司已经于2012年11月完成涉案商品房的竣工验收备案手续，因此双方在签订合同时，涉案商品房已经具备交房条件，且交房手续由万泰公司保管，本院确认涉案商品房交房时间为2013年1月17日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月13日，罗宏坚为购买万泰公司开发的位于凭祥市，向万泰公司支付定金4万元。2011年12月21日，罗宏坚向万泰公司账户转账527097元，用于支付301号房、801号房的房款。2013年1月17日，罗宏坚与万泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WT2013-301），该合同中出卖人处加盖有“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”和时任万泰公司法定代表人黄丽娜的印章。合同约定：罗宏坚向万泰公司购买位于浦寨边民互市点万泰大楼第1栋3层301号房；建筑面积70.01平方米；该商品房单价为每平方米3950元，总金额为276540元；付款方式为买受人于签约当日一次性付清总房款；出卖人应在商品房交付使用后90日内将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；因出卖人过错，导致延期协助办理房屋产权登记的，双方同意由买受人退房。罗宏坚在签订合同当日，收到301号房。2012年10月26日，凭祥市房地产管理所出具该房屋的商品房买卖合同登记备案证明。 2013年3月4日，万泰公司在凭祥市房地产管理所办理万泰大楼1幢的房屋所有权证，产权证号：凭房权证友谊镇字第××号。 另查明，2011年10月26日万泰公司（甲方，卖方)与龙襄公司（乙方，买方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：甲方将位于广西凭祥市浦寨万泰大楼，整体出售给乙方。同年12月13日，万泰公司（甲方）与龙襄公司（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：1.万泰大楼项目办理房屋登记备案及办理银行房屋按揭贷款等手续，使用甲方名章的，甲方同意乙方独立使用“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”，专用于房屋销售涉及办理手续的使用；2.乙方对“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”享有独立使用权，涉及的权利与义务超出甲、乙双方买卖合同约定以外的全部由乙方承担；3.乙方因办理银行按揭业务，资金汇入甲方中国农业银行账户，甲方将在凭祥市中国农业银行一般账户交给乙方处理使用。签订该补充协议书后，万泰公司按约定将上述印章及万泰公司当时的代表人黄丽娜的印章交付龙襄公司。万泰公司与龙襄公司因商品房销售合同纠纷，于2013年5月21日起诉至崇左市中级人民法院。2017年7月10日崇左市中级人民法院作出一审判决后，龙襄公司不服向广西区高院提起上诉。经广西区高院判决：确认2011年10月26日龙襄公司与万泰公司签订的《商品房买卖合同》和《欠款承诺书》于2013年7月16日解除；龙襄公司向万泰公司返还万泰大楼（万泰大楼1栋119号商铺除外)。 本院认为，一、万泰公司是否应协助罗宏坚办理房屋产权的登记的问题。罗宏坚与万泰公司签订的商品房买卖合同加盖了万泰公司的合同专用章，双方成立商品房买卖合同关系。万泰公司将其合同专用章、收款专用章、银行账户交给龙襄公司实际使用，具有授予他人代理权的法律效果，应该承担相应的民事责任，因此该商品房买卖合同有效，对罗宏坚和万泰公司均有约束力。罗宏坚已按合同约定支付全部购房款，万泰公司也于当日将房屋交付原告。罗宏坚依约全面履行合同后，万泰公司也应按照合同全面履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，万泰公司应在房屋交付后90日内即2013年4月17日之前将房屋产权登记证件资料交给罗宏坚，以便罗宏坚办理房屋所有权登记。现万泰公司未能在约定的期限内向罗宏坚提供办理产权登记手续的证件资料，已经构成违约，应当承担违约责任。罗宏坚选择在不退房的情况下要求万泰公司继续履行合同义务，即万泰公司协助罗宏坚办理房屋权属证书，属合理要求，于法有据，应予支持。 二、关于万泰公司赔偿逾期办理房屋产权登记损失的问题。《商品房买卖合同》约定因出卖人过错导致延期为出卖人提供办理产权登记手续的证件资料，双方按买受人退房处理。现罗宏坚实际主张合同继续履行，但双方并未约定在买受人不退房的情况下，出卖人应如何承担违约责任。罗宏坚收房后装修并使用，并未造成其实际损失。因此本院对罗宏坚的该项诉讼请求，不予支持。 三、万泰公司是否应退还罗宏坚多支付的14042元的问题。罗宏坚在签订购房合同之前，实际支付现金4万元、转账支付527097元，而双方在合同中约定801号、301号房的购房款为539013元，万泰公司多收801号、301号房28084元，现罗宏坚主张在本案中万泰公司退还多支付的14042元，本院予以支持。 四、本案中《商品房买卖合同》是否为无效合同问题。万泰公司辩称《商品房买卖合同》系罗宏坚与龙襄公司恶意串通签订的合同，但未能提交充分证据证实罗宏坚与龙襄公司恶意串通，损害国家、集体和第三人的利益，因此本院对万泰公司主张商品房买卖合同无效的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西凭祥万泰房地产开发有限公司协助罗宏坚办理位于凭祥市浦寨边民互市不动产权属登记手续； 二、被告（反诉原告）广西凭祥万泰房地产开发有限公司向罗宏坚返还购房款14042元； 三、驳回原告（反诉被告）罗宏坚的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西凭祥万泰房地产开发有限公司的反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 本诉案件受理费2198元，由罗宏坚负担1918元，由广西凭祥万泰房地产开发有限公司负担280元；反诉案件受理费1098元，由广西凭祥万泰房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冷应洪 人民陪审员  卢玄子 人民陪审员  杨雪萍 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  农 倩 附:法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。