呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初6795号原告:刘俊文,男,住呼市。委托诉讼代理人：吴佩芳，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若兰，内蒙古若辉律师事务所律师。被告:内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司,住所地：呼和浩特市新城区中山东路8号波士名人国际A座26层。法定代表人:蔚然风,该公司董事长。委托诉讼代理人：白凌宇，北京市法大（呼和浩特市）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田强，北京市法大（呼和浩特市）律师事务所律师。被告:上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司,住所地：呼和浩特市新城区兴安北路84号。负责人:车建芳,该公司经理。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车冰玉，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地：上海市浦东新区绿科路90号。法定代表人：车建芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车冰玉，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告刘俊文与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司（以下简称：鼎盛华公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司（美凯龙公司呼市分公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人吴佩芳、王若兰，被告鼎盛华公司委托诉讼代理人白凌宇、田强，被告美凯龙公司呼和浩特市分公司、美凯龙公司委托诉讼代理人王仕华、车冰玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与两被告于2018年12月3日签订的《红星美凯龙家居商场站位租赁及管理服务合同》;二、请求判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司返还原告向其交纳的意向金10000元；三、请求判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司、被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司向原告赔偿装修残值463875元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际支付之日止逾期给付期间的利息;四、本案的诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：2018年12月3日,原告与二被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》,约定原告承租被告综合馆F3C8027、10093-AF05-T8-60729号展位,经营“欧雅居”品牌,约定租赁期和服务期限均自2018年12月15日起至2020年2月29日止,租金、管理费和市场推广费的起算时间为2018年12月15日。原告按照约定向被告红星美凯龙交纳了租金、管理费和市场推广费、保证金等费用,上述合同每年续签一次,原告通过红星美凯龙公司的进驻要求正式进驻案涉商场后,按照其对品牌的定位投入了近90万元的装修费用和安装定制样品。2011年,被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司(以下简称“红星美凯龙”)与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司(以下简称“鼎盛华公司”)签订《合作合同》,双方合作经营呼和浩特新城商场:由被告鼎盛华公司进行投资改造建设呼和浩特新城商场为家居商场,被告红星美凯龙提供改造设计、装饰以及招商的资源和咨询等服务。随后案涉商场开业经营了“红星美凯龙全球家居生活广场”商场。2019年7月4日,鼎盛华公司突然向案涉商场商户宣布其与红星美凯龙公司提前解约的消息,并决定由鼎盛华公司直接与商户签订新租约和实施管理。随后2019年7月12日红星美凯龙向案涉商场商户宣布其与鼎盛华公司签订的《合作合同》将于2019年8月31日提前终止,自2019年9月1日起,案涉商场不再使用“红星美凯龙”店招,该商场将由鼎盛华公司自行经营管理。对于原告而言,其之所以选择进驻案涉商场并与二被告签订合同,是期待在颇具规模、管理规范的家居市场内租赁到具有一定盈利空间的经营展位,被告红星美凯龙作为国内提供一站式购物体验的最大连锁家装家居商城,是其品牌影响力以及专业的运营模式吸引了原告进驻该商场。原告签订合同的目的是借助被告红星美凯龙的市场优势、运菅模式和专业管理模式实现逐步盈利。现红星美凯龙和鼎盛华公司突然终止合同、红星美凯龙公司提前撤场违反了合同约定,其行为也势必导致原告的合同目的不能实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”的规定,故原告有权在红星美凯龙和鼎盛华公司违约而不能实现合同目的时解除合同。原告已按照合同约定向被告红星美凯龙公司交纳保证金10000元,原告有权要求被告红星美凯龙公司返还该款项,案涉展位的装修残值也应由被告红星美凯龙公司承担,并且原告有权要求鼎盛华公司对上述款项承担连带赔偿责任。原告多次找到二被告协商上述事宜,二被告几经推诿沟通无果。原告特诉至贵院,请求判如所请。被告鼎盛华公司辩称：一、涉案合同已经履行完毕，不存在解除条件，原告诉称，其与被告自2018年12月15日起建立租赁合同关系。合同履行至今，涉案展位一直由原告占有并使用，被告也依照约定履行了相应义务，不存在任何违约情形，不应承担任何违约责任。涉案合同已经履行完毕，不存在解除条件。二、原告诉称的保证金并未交付至我方，我方不具有返还义务。租赁合同履行至今，被告从未向原告收取任何管理费、市场推广费及保证金，原告无权要求被告承担还款责任。三、本案系因原告提出解除租赁合同关系，原告违约在先，装修损失应由其自行承担。租赁合同履行至今，被告按照约定交付了涉案展位，原告一直占用并使用。现原告单方提出解除租赁关系，应属于原告违约在先，因原告自身的违约行为导致的装修损失理应由其自行承担，原告要求被告承担装修损失于法无据。四、被告与原告仅存在租赁合同关系，不参与商场的经营管理，不应承担连带责任。被告与原告基于真实的意思表示形成了租赁合同关系，合同履行至今，被告均按照约定提供了合适的展位供原告使用，同时被告从未对原告作出任何承诺保证商场的经营主体以及营利空间，也未对商场的经营主体的行为设立任何保证责任。原告未能提供相应的证据证明被告存在连带责任，应承担举证不能的不利后果。履行至今，被告均按照约定提供了合适的展位供原告使用，同时被告从未对原告作出任何承诺保证商场的经营主体以及营利空间，也未对商场的经营主体的行为设立任何保证责任。原告未能提供相应的证据证明被告存在连带责任，应承担举证不能的不利后果。综上，依据本案事实及相关法律规定，原告的诉求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告美凯龙公司呼市分公司、美凯龙公司辩称：原告与鼎盛华公司、答辩人签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同现已终止，答辩人对合同终止无过错。2010年9月20日，红星美凯龙集团公司与鼎盛华公司签订合作合同，2014年6月6日签订合作合同的补充协议，以上两份合同约定：鼎盛华公司建设家居商场、红星美凯龙集团公司设立红星美凯龙呼和浩特市分公司，对家具商场进行受托经营管理委托经营期限、自商场开业之日起十五年，涉案商场于2011年10月19日开业，2018年12月25日，鼎盛华公司向红星美凯龙集团公司发出关于双方解约通知，公函表示准备解约收回商场自行经营。2019年1月10日，红星美凯龙集团公司回函表示，鼎盛华公司解约无合同及事实。依据商场运营与日趋稳定，任何动荡会造成双方及商户的损失，希望继续合作经营。2019年1月13日，鼎盛华公司再次发出关于双方解约通知，单方通知2019年1月20日解除合作合同及补充协议，并要求红星美凯龙集团公司自收到公函之日起30日内完成善后交接工作，退出商场。2019年1月18日，红星美凯龙公司回复鼎盛华公司重申不愿解约的态度，希望协商化解分歧，但鼎盛华公司单方解约态度坚决，经过多次磋商无果，2019年7月26日，红星美凯龙集团公司与鼎盛华公司签订合作合同终止协议。约定双方就物业委托经营管理事项，签订的系列文件效力于2009年8月31日正式终止，并约定最晚于2019年8月31日完成交接工作。2019年7月12日答辩人向商户发出告知函，告知商户自2019年9月1日起，商场不再使用红星美凯龙店招，呼和浩特新城商场将由鼎盛华公司自行经营管理，基于以上情况，虽然原告与鼎盛华公司即答辩人签订的租赁及管理服务合同约定租赁期限自2018年12月15日至2020年2月29日，但该合同实际上已于2019年8月31日终止，原告诉求要求解除合同没有事实依据，因鼎盛华单方解除合作协议，导致答辩人对案涉商场经营管理无法继续履行展位租赁及管理服务合同的管理义务，所以合同已经终止，答辩人对合同的终止没有过错，原告缴纳的质量保证金，应当按照展位租赁及管理服务合同约定在合同终止之日起三年后一次性返还，而不是立即返还。根据出租方鼎盛华公司管理方答辩人与刘俊文签订的展位、租赁及管理服务合同专用条款5.2条约定本合同终止后，在承租方没有未结客诉，且质量保证金尚有余的情况下，红星美凯龙按以下第二种方式向承租方返还质保金，本合同终止之日起三年后一次性返还。通用条款6.6条，先行赔付约定了当承租方未妥善履行送货安装的义务时答辩人有权使用保证金向顾客先行赔付，质量保证金是用于当承租方销售的商品，出现消费者投诉且承租方不能解决时，为保证消费者的合法权益不受侵害，用质量保证金对消费者进行赔付，所以原告缴纳的质量保证金应当按合同约定的方式，在合同约定的终止之日起三年后，一次性返还，而不是立即返还。原告要求答辩人承担装修损失无合同事实及法律依据，展位租赁及管理服务合同通用条款21.9条约定，一、“合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出租装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，红星美凯龙和出租方无需为此向承租方支付任何费用和补偿。”根据以上约定，合同终止后，答辩人无需为原告装修支付的任何费用提供补偿，原告要求答辩人承担装修损失无合同依据。二、展位租赁及管理服务合同中出租方为鼎盛华公司承担租赁义务，而答辩人仅承担的是市场管理、营销推广服务，答辩人不是案涉商场建筑人，原告的装修也不是添附在答辩人的展位上，所以原告要求答辩人赔偿、装修损失无事实依据。三、答辩人撤离商场，是因为鼎盛华公司单方解除15年的合作协议，收回商场自行经营，不是答辩人违反合同约定存在违约行为，虽然答辩人提前撤场，但是原告仍可以继续与鼎盛华公司签订新的租赁合同，在商场内继续经营。如果原告自行决定撤离商场，损失应当由其自行承担，且答辩人对于租赁合同的终止并没有过错，所以原告要求答辩人承担赔偿装修损失无法律依据。案涉商场由鼎盛华公司继续经营管理，不影响原告的继续经营。原告要求答辩人承担赔偿责任无事实及法律依据。鼎盛华公司向商户发布告知函，告知商户可以直接与其签订新的租约和实施管理，并实施新的租金收取方式及管理方式，答辩人不再经营管理案涉商场不影响各商户的继续经营。无论答辩人是否在商场均不能保证原告必然盈利，原告称签订合同目的是借助红星美凯龙的市场优势，实现逐步盈利是错误的，商业盈利的影响因素众多，包括但不限于产品质量、产品市场认可度、产品市场影响力、购物服务体验等。原告签订《展位租赁及管理服务合同》的目的只是租赁展位进行经营，原告诉状中偷换签订合同目的，答辩人提前撤场后，原告仍可以与鼎盛华公司继续签订租赁合同租赁案涉展位，不存在合同目的不能实现的情形。故原告其要求答辩人赔偿装修损失无任何依据。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月3日,原告与二被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》,约定原告承租被告综合馆F3C802710093-AF05T8-60729号展位,经营“欧雅居”品牌,约定租赁期和服务期限均自2018年12月15日起至2020年2月29日止，计租面积574.7平方米，租金单价56元/平方米/月、管理费14元/平方米/月。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》通用条款第21.9条约定“合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备。红星美凯龙和出租方无需为此向承租方支付任何费用和补偿。”合同签订后，原告按照约定向被告红星美凯龙交纳了租金、管理费和市场推广费、保证金10000元等费用，按照其对品牌的定位投入了装修费用和安装定制样品费用。2019年7月12日，红星美凯龙向案涉商场商户宣布其与鼎盛华公司签订的《合作合同》将于2019年8月31日提前终止,自2019年9月1日起,案涉商场不再使用“红星美凯龙”店招,商场将由鼎盛华公司自行经营管理。原告认为,其选择进驻案涉商场并与二被告签订合同,是期待在颇具规模、管理规范的家居市场内租赁到具有一定盈利空间的经营展位,被告红星美凯龙作为国内提供一站式购物体验的最大连锁家装家居商城,是其品牌影响力以及专业的运营模式吸引了原告进驻该商场。原告签订合同的目的是借助被告红星美凯龙的市场优势、运营模式和专业管理模式实现逐步盈利。现红星美凯龙和鼎盛华公司突然终止合同，红星美凯龙公司提前撤场违反了合同约定,导致原告的合同目的不能实现,原告多次找二被告协商上述事宜无果，故原告诉至法院。另查明：经内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司评估：欧雅居门店展位装修价格261966元、展位样品成交价格201909元，合计463875元，鉴定费用11000元。本院认为：原告与二被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已经于2020年2月29日到期终止，双方未再续签合同，故原告诉请的解除与两被告于2018年12月3日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的诉求，本院不予支持。由于合同已经到期终止，两被告之间也解除了《合作合同》，红星美凯龙公司事实上已经无法提供服务，故对于原告诉请的判令被告返还交纳的保证金10000元的诉求，本院予以支持。由于被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司不具备独立的法人资格，对外不能独立承担民事责任，故保证金10000元应当由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司承担。原告入驻商场后投入了装修费用和安装定制样品费用，因二被告签订的《合作合同》于2019年8月31日提前终止,但从2019年9月1日开始原告的合同尚在履行期间，二被告《合作合同》的解除对于原告而言是一种违约，虽然三方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》通用条款第21.9条约定“合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备。红星美凯龙和出租方无需为此向承租方支付任何费用和补偿。”但该条款是在二被告合作的基础上所签订，二被告解除合作后，原告的合同尚未履行完毕。原告选择与二被告签订合同,是想借助红星美凯龙品牌的市场优势、运营模式和专业管理模式实现逐步盈利。二被告的解约、红星美凯龙公司的退场对原告的经营还是会产生一定的影响，故原告投入的装修等损失，红星美凯龙公司以及被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司应当承担一定的赔偿责任，综合本案实际情况以及各方当事人履约的情况，对于原告请求的赔偿装修损失463875元的诉求，本院酌情支持该损失的50%即231937.5元。由于保证金是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司收取的，故原告请求被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司对该款项承担连带责任的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘俊文保证金10000元；二、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司、被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘俊文装修、展位样品损失231937.5元；三、驳回原告刘俊文其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费：诉讼费5050元、鉴定费11000元（原告已预交），合计16050元；由原告承担8025元、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司、被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司承担8025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇二〇年四月三十日书记员 徐晓华