重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初758号原告：李忠贵，男，1962年10月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：赵本田，重庆江晟律师事务所律师。被告：四川域高建筑设计有限公司，住所地成都金牛高新技术产业园区兴平路100号1栋1单元1301号，统一社会信用代码91510000662770442F。法定代表人：谭军，董事长。委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。被告：重庆昌旭房地产开发有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路159号，统一社会信用代码9150023707234614XK。法定代表人：邓耀平，执行董事。委托诉讼代理人：颜家强，男，该公司职工，住重庆市巫山县。第三人：重庆永旺建筑工程有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路文丰广场1-7-7，现住所地重庆市巫山县平湖路财富中心二楼，统一社会信用代码9150023768394718XT。法定代表人：谭昌林，执行董事。委托诉讼代理人：刘世国（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。第三人：巫山县宏泰建材有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道净坛一路753号，统一社会信用代码91500237784227034J。法定代表人：向洪权，执行董事。原告李忠贵与被告四川域高建筑设计有限公司（以下简称域高设计公司）、重庆昌旭房地产开发有限公司（以下简称昌旭房产开发公司），第三人重庆永旺建筑工程有限公司（以下简称永旺建筑工程公司），巫山县宏泰建材有限责任公司（以下简称宏泰建材公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，适用普通程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告李忠贵及其诉讼代理人赵本田，被告域高设计公司的诉讼代理人李常清，昌旭房产开发公司的诉讼代理人颜家强，第三人永旺建筑工程公司的诉讼代理人刘世国，宏泰建材公司的法定代表人向洪权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠贵向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、某幢1-门市2的两套房屋（暂登记为非住宅）；2.确认原告与被告昌旭房产开发公司于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、某幢1-门市2两套房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2018年2月9日，原告与被告昌旭房产开发公司签订《房屋买卖合同》，约定被告昌旭房产开发公司将其开发的位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某某花苑某号楼（临街）1-门市1、某幢1-门市2两套房屋出售给原告，房屋总价款为115万元，交房时间为2018年3月30日。由于被告昌旭房产开发公司和第三人永旺建筑工程公司欠宏泰建材公司的借款115万元到期未归还，经原告、被告昌旭房产开发公司、第三人永旺建筑工程公司和宏泰建材公司四方协商后，第三人宏泰建材公司同意用该债权代原告向被告昌旭房产开发公司支付购房款，用以抵消被告昌旭房产开发公司、第三人永旺建筑工程公司与第三人宏泰建材公司之间的债权债务。同日，被告昌旭房产开发公司、第三人宏泰建材公司和原告三方签订《确认书》，被告昌旭房产开发公司向原告出具购房款收据，注明收到原告房屋款115万元。2018年8月，被告昌旭房产开发公司将案涉房屋交付给原告，并由原告实际占有使用至今。2019年11月25日，贵院在审理被告域高设计公司与被告昌旭房产开发公司因建设工程合同纠纷一案过程中，经被告域高设计公司提出财产保全申请，贵院作出（2019）渝0237执保177号执行裁定书，查封了原告所有的案涉两套房屋。原告得知后即对该裁定书提出书面异议，2020年3月2日原告收到贵院送达的（2020）渝0237执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，贵院裁定驳回原告的异议申请明显错误，理由如下：首先，原告提供的《借条》和《重庆永旺建筑工程有限公司（巫山朝云花苑项目部）借款结算清单》中，既有被告永旺建筑工程公司的盖章，又有杜洪的签字。由于杜洪系被告昌旭房产开发公司的大股东，并担任该公司监事职务，而杜洪与被告永旺建筑工程公司并无任何职务或其他身份关系。故杜洪的签字系代表被告昌旭房产开发公司履行职务行为，《借条》中载明的借款应为被告昌旭房产开发公司、第三人永旺建筑工程公司共同所欠借款，贵院执行裁定认为案涉证据不能证实系被告昌旭房产开发公司所欠借款属认定事实不清；其次，被告昌旭房产开发公司与第三人永旺建筑工程公司之间系“某某花苑”房地产项目的发承包关系，在《房屋买卖合同》签订之前，贵院于2017年8月18日作出的（2017）渝0237民初2561号民事调解书，已经确认被告昌旭房产开发公司欠付第三人永旺建筑工程公司劳务费710万元，足以证实被告昌旭房产开发公司与第三人永旺建筑工程公司之间存在业务关系和债权债务关系，故即便案涉《借条》载明的借款系第三人永旺建筑工程公司所欠借款，但经各方协商后，通过相互抵债的方式代为支付购房款的行为，也依法有效；其三，对于案涉《借条》中200万元借款的形成，事因第三人永旺建筑工程公司在承建“某某花苑”房地产项目过程中，因向重庆千载混凝土有限公司采购混凝土拖欠该公司货款，重庆千载混凝土有限公司（以下简称千载公司）向第三人宏泰建材公司采购水泥也拖欠宏泰建材公司水泥货款，为解决该三公司债务问题，被告永旺建筑工程公司与第三人宏泰建材公司，重庆千载公司于2015年2月12日协商后，由第三人永旺建筑工程公司直接向宏泰建材公司出具《借条》借款200万元，用于抵消永旺建筑工程公司欠千载公司、千载公司欠宏泰建材公司的货款200万元。同时，又因被告昌旭房产开发公司拖欠永旺建筑工程公司的工程款，故杜洪代表昌旭公司在《借条》及《借款结算清单》上签字。因此，对于案涉《借条》中200万元的借款系因债权债务转移而形成，并不为法律所禁止，依法应受法律保护，而不能因无支付凭证即否定该项债权债务的客观事实；其四，虽然原告未向被告昌旭房产开发公司直接支付购房款，但第三人宏泰建材公司用抵债的方式代原告支付115万元购房款的行为，也不为法律所禁止，不能否认原告已支付购房款的事实；其五，被告昌旭房产开发公司于2018年8月将案涉房屋腾空后即交付给了原告占用使用至今，由于某某花苑物业配套及管理问题，物业公司曾多次催缴物管费，后原告才补缴了2018年和2019年的物管费。至于物业公司为原告开具的收据瑕疵问题，属于物业公司的内部管理问题，但不能据此否定原告实际占用使用案涉房屋的客观事实；其六，原告购买案涉房屋后，曾多次要求被告昌旭房产开发公司为原告办理不动产权登记，但由于被告昌旭房产开发公司的原因迟迟未办理，原告对此并无过错，原告应属案涉房屋的所有权人。综上所述，原告与被告昌旭房产开发公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，依法应当受到法律保护，案涉房屋应归原告所有。贵院根据被告域高设计公司的申请对案涉房屋进行查封，侵犯了原告的合法权益。原告向贵院提出执行异议申请后，贵院裁定驳回原告的异议申请明显错误。故此，为依法维护原告的合法权益，特依据相关法律规定向贵院提起执行异议之诉，恳请贵院依法查明事实，并判决支持原告的诉讼请求。被告域高设计公司辩称，第一，原告的第一项诉讼请求是不予执行案涉房屋，不是执行异议的诉求，而应是中止执行。第二，确认房屋买卖合同有效，并确认房屋归原告所有，也不是执行异议的诉求。第三，原告与昌旭房产开发公司并未形成买卖关系，而是以物抵债。但是没有对案涉房屋办理过户手续，因此双方关于涉案房屋的转让并未产物权变动的效力。本案案涉房屋并不是住房，贵院财产保全时已提供了房屋的状态是非住宅，目前在没有任何证据的情况下，案涉房屋不是住宅房屋，所以本案应继续执行，不影响原告的债权。综上，原告主张的是债权，我司查封的是物权。因此，应当依法驳回原告的执行异议。被告昌旭房产开发公司辩称，第一，原告与昌旭房产开发公司签订的《房屋买卖合同》有效。第二，案涉房屋的买卖行为是发生在法院查封之前，而且原告购买该房屋是用于居住，因此该房屋应排除执行，不能查封。第三人永旺建筑工程公司述称，第一，永旺建筑工程公司与昌旭房产开发公司、宏泰建材公司、千载公司之间因债权债务相互抵扣属实。昌旭房产开发公司用某某花苑在建房屋以物抵债，抵扣上述四者之间的债权债务后，由原告与昌旭房产开发公司签订《房屋买卖合同》，昌旭房产开发公司将案涉房屋交付给原告占有和使用至今，第三人认为上述四者之间的债权债务抵扣已完成。原告与昌旭房产开发公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。第二，本案原告购买的房屋发生在查封之前，而且原告已足额支付价款，并且居住占有和使用至今。第三人认为，原告提出的异议可以排除执行。第三人宏泰建材公司述称，第一，2015年2月12日，永旺建筑工程公司欠巫山县千载混凝土有限公司货款200万元，千载公司又欠宏泰建材公司的水泥款，昌旭公司欠永旺公司劳务工程款700多万元，经协商，昌旭公司和永旺公司给宏泰公司出了200万元的借条，利息约定的是月息2分，抵冲永旺建筑工程公司欠千载混凝土有限公司的款项。第二，2015到2018年元月，昌旭房产开发公司和永旺建筑工程公司通过千载公司给我们公司支付了130多万元，给我们付了42万元的利息。2018年2月9日，昌旭房产开发公司和永旺建筑工程公司还欠我们125万元，宏泰建材公司和永旺建筑工程公司、昌旭房产开发公司抵了某某花苑的房屋即巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、某幢1-门市2两套房屋，作价115万元抵给宏泰公司，李忠贵是宏泰建材公司股东，所以是李忠贵与昌旭房产开发公司签订《房屋买卖合同》，宏泰建材公司同意该房款抵作宏泰建材公司的债权，宏泰建材公司在内部与李忠贵进行结算。当事人围绕诉讼请求提供了证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，昌旭房产开发公司与永旺建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，昌旭房产开发公司将“某某花苑”房地产项目发包给永旺建筑工程公司施工，昌旭房产开发公司应向永旺建筑工程公司支付工程款。永旺建筑工程公司起诉后，于2017年8月18日，经本院主持调解，由昌旭房产开发公司于2017年8月24日前支付永旺建筑工程公司劳务费710万元。2014年1月2日，永旺建筑工程公司与千载公司签订《建设工程预拌砼供应合同》，永旺建筑工程公司向千载公司订购预拌砼用于“某某花苑”项目工程施工，永旺公司应向千载公司支付货款。2014年2月20日，千载公司与宏泰建材公司签订《买卖合同》，千载公司在宏泰建材公司采购水泥用于搅拌站，千载公司应向宏泰建材公司支付水泥货款。2015年2月12日，因昌旭房产开发公司欠永旺建筑工程公司工程款，永旺建筑工程公司欠千载公司货款200万元，千载公司欠宏泰建材公司水泥款200万元以上，经昌旭房产开发公司、永旺建筑工程公司、千载公司、宏泰建材公司四方协商一致，由永旺建筑工程公司、昌旭房产开发公司直接向宏泰建材公司出具《借条》，约定借到宏泰建材公司200万元，月息2%，备注付款和结息时一次性付给千载公司，再由千载公司付给宏泰公司。该笔借款用于抵消永旺建筑工程公司欠千载公司、千载公司欠宏泰建材公司的货款200万元。2015年2月12日至2016年9月13日期间，昌旭房产开发公司、永旺建筑工程公司的共同出纳陈红分四次通过千载公司向宏泰建材公司支付欠款本金130万元，支付欠款利息42万元。2017年7月27日，永旺建筑工程公司、昌旭房产开发公司、宏泰建材公司三方经结算后，签订《重庆永旺建筑工程有限公司（巫山朝云花苑项目部）借款结算清单》，载明：截止2017年9月30日止，已支付欠款本金130万元、利息42万元，下欠本金70万元、利息551865元，下欠本息合计1251965元，承诺于2017年9月30日前付清。2018年2月9日，昌旭房产开发公司与李忠贵签订《房屋买卖合同》，昌旭房产开发公司将巫山县某某镇某某村某社“某某花苑”某号楼某层（临街）房屋2套作价115万元卖给李忠贵。涉案房屋没有办理不动产权证。同日，昌旭房产开发公司给李忠贵出具《收据》，并由昌旭房产开发公司、宏泰建材公司、李忠贵三方签订《确认书》，约定因昌旭房产开发公司欠宏泰建材公司借款115万元到期未还，宏泰建材公司同意用上述借款抵消李忠贵向昌旭房产开发公司支付购房款，昌旭房产开发公司与宏泰建材公司债权债务归于消灭即双方归零。宏泰建材公司与李忠贵之间的债权债务，双方认可，李忠贵系宏泰建材公司的股东，由宏泰建材公司在李忠贵的股东分红款中进行扣除。2018年8月，昌旭房产开发公司将巫山县某某镇某某村某社“某某花苑”某号楼某层（临街）2套房屋腾空后交付给李忠贵，由李忠贵占用使用至今。域高设计公司与昌旭房产开发公司签订《建设工程设计合同》，昌旭房产开发公司未按约定给付设计费。2019年11月15日，域高设计公司向本院提起诉讼，要求判决昌旭房产开发公司给付设计费及利息，本院于同年12月25日作出（2019）渝0237民初4523号民事判决书，判决：“由被告重庆昌旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付原告四川域高建筑设计有限公司设计费509040元及违约金（违约金以509040元为基数，从2018年1月1日起至付清之日止，按每日万分之五计算）。”在诉讼过程中，域高设计公司于2019年11月25日向本院提出财产保全申请，要求查封昌旭房产开发公司名下的位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市2、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢12-10、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-1的房产，本院于2019年11月25日用出（2019）渝0237执保177号执行裁定书，裁定“查封被申请人重庆昌旭房地产开发有限公司名下的位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市2、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢12-10、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-1的房产（本案保全价值合计为889241.60元）。”本次查封的位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市2即为本案争议的2018年2月9日，昌旭房产开发公司与李忠贵签订《房屋买卖合同》所涉及的位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市2。李忠贵对本院查封的昌旭房产开发公司名下的房产位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市2向本院提出异议，本院于2020年2月3日作出（2020）渝0237执异2号执行裁定书，裁定：“驳回异议人李忠贵的异议申请。”本院认为，本案争议焦点是原告作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够对抗法院的强制执行。本院针对争议焦点，评述如下：一、在建设“某某花苑”过程中，永旺建筑工程公司、昌旭房产开发公司、宏泰建材公司三方形成债权债务关系，经结算，签订《重庆永旺建筑工程有限公司（巫山朝云花苑项目部）借款结算清单》，约定2017年9月30日前付清，逾期后，昌旭房产开发公司与宏泰建材公司同意以巫山县某某镇某某村某社“某某花苑”某号楼某层（临街）房屋2套抵消《重庆永旺建筑工程有限公司（巫山朝云花苑项目部）借款结算清单》上载明的债务。昌旭房产开发公司、宏泰建材公司均认可由原告李忠贵与昌旭房产开发公司签订《房屋买卖合同》，并由昌旭房产开发公司、宏泰建材公司、李忠贵三方签订《确认书》后，昌旭房产开发公司与宏泰建材公司之间的债权债务消灭。原告与宏泰建材公司之间的经济往来，原告与宏泰建材公司均认可由宏泰建材公司内部处理。昌旭房产开发公司于2018年8月将涉案房屋交付给原告占有、管理和使用。永旺建筑工程公司、昌旭房产开发公司、宏泰建材公司、李忠贵的上述行为，不违反法律、法规强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。二、李忠贵与昌旭房产开发公司买卖涉案房屋在前，域高设计公司申请财产保全在后；昌旭房产开发公司与李忠贵签订《房屋买卖合同》后并将房屋交付给李忠贵占有；昌旭房产开发公司与宏泰建材公司之间的债权债务消灭，李忠贵与宏泰建材公司之间的关系属于公司内部行为，且双方认可内部处理，故可视为李忠贵已向昌旭房产开发公司支付了房屋对价；涉案房屋没有办理不动产权证，但并不是李忠贵的过错。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故原告请求判决不得执行位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某某花苑某幢1-门市1、某幢1-门市2两套房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告请求确认位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、某幢1-门市2两套房产归原告所有。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”李忠贵与被告昌旭公司签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，是双方真实意思表示，合法有效。昌旭房产开发公司已将诉争房屋交付给原告，原告已实际占有、使用该房屋，故原告李忠贵对诉争房屋享有实体权利。原告请求判决原告与昌旭房产开发公司签订《房屋买卖合同》有效，因本案是执行异议之诉，对原告的该项诉讼请求，不宜在本案中处理。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行重庆昌旭房产开发有限公司名下的位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市2的房产。二、原告李忠贵对位于重庆市巫山县某某镇某某村某社某幢1-门市1、某幢1-门市2，享有实体权利。三、驳回原告李忠贵的其他诉讼请求。本案案件受理费30300元，减半收取15150元，由被告重庆昌旭房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  丁发鑫人民陪审员  毛正林人民陪审员  何红炼二〇二〇年四月二十日书 记 员  龚秀玲