广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3161号上诉人（原审原告）：唐志红，男，1976年12月24日出生，汉族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：李永文，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市九点投资有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道甲岸路8号1601房。法定代表人：李三军，执行董事。被上诉人（原审被告）：李三军，男，1980年12月6日出生，汉族，住四川省开江县。被上诉人（原审被告）：白广亮，男，1982年3月24日出生，汉族，住辽宁省盘山镇。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈威，北京国枫（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市保利文化广场有限公司，住所地深圳市南山区商业文化中心保利文化广场。法定代表人：曹晓明，董事长。委托诉讼代理人：丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小燕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人唐志红因与被上诉人深圳市九点投资有限公司（以下简称九点公司）、李三军、白广亮、深圳市保利文化广场有限公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初9925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐志红上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、确认上诉人与被上诉人九点公司之间的《场地租赁合同》及其附件《补充协议》无效；3、判令被上诉人九点公司因合同无效返还入场费10万元、履约保证金12万元、装修保证金19560元、场地还原保证金19560元、水电保证金2000元、商铺租金30万元、物业管理费40754元、增设电缆费28000元，合计人民币629874元；4、判令被上诉人九点公司赔偿因合同无效导致原告发生的项目品牌策划设计费22万元、装饰装修费207080元、厨房设施、设备、餐桌椅费169500元、推广费69588元、2017年10月份员工工资34671元；食材及易耗损品损失费17437.19元、员工宿舍租金及押金损失47797元、保险费2000元，合计768073.65元;5、判令被上诉人九点公司以1205845.65元为基数，按同期银行贷款利率（4.35%/年）标准赔偿利息损失费24088.93元；6、判令被上诉人九点公司赔偿原告预期利润30万元；7、被上诉人白广亮、保利公司对被上诉人九点公司的责任承担连带责任。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。（一）对同一证据的内容进行选择性采信，认定上诉人开业时间错误。被上诉人店铺开业时间的认定涉及到本案纠纷发生起因问题、谁先违约、上诉人拒付剩余部分10万元“入场费”是否正当、被上诉人单方强行解除合同是否合法等。本案租赁双方约定40天免租期，合同约定自2017年9月1日起算。然而被上诉人九点公司迟延向物业公司申报装修，导致上诉人直至2017年9月14日才能入场装修，一审判决对此也予以确认，但对同样来源于上诉人与物业公司王某微信聊天照片的上诉人证据（证明被上诉人九点公司迟延提供主排烟系统，构成违约）的证明力不予采信。该证据足以证明被上诉人九点公司在安装主排烟系统时于2017年10月26日发生被要求整改的事实，也即证明了被上诉人九点公司没能及时履行提供基础设施到位的义务（此为被上诉人九点公司收取包括上诉人在内全体经营户20万入场费的理由），构成再次违约。上诉人店铺内排烟系统的施工、安装取决于主排烟系统的施工、安装结果。店铺其他位置的设计布局和装修又有待因店铺内排烟系统的安装结果。因此，被上诉人九点公司迟迟未能提供主排烟系，由此导致上诉人装修施中途停工28天。2017年11月21日，上诉人申报装修验收，一审法院据此认定上诉人11月正式营业。然一审判决在采信了该证据中关于上诉人入场装修时间、开业时间的证明内容的同时，又否定该证据的其他部分内容的证明力，忽略了验收是一个过程，需要时间。事实上，上诉人已提交接收营业款的全部银行记录，足已确定上诉人于2017年12月6日开始营业。（验收时间7天，营业前准备时间6天）。既是依照一审判决的此项认定推算，上诉人的租金起算日期至少应顺延至2017年11月21日之后。事实上，上诉人也是自2017年11月21日支付第一次租金（即2017年12月份租金，提前支付租金），被上诉人九点公司并未就此提出任何异议，足以说明被上诉人九点公司违约在先的事实。被上诉人九点公司的上述连续两次的违约行为，除造成上诉人装修人员工资成本额外损失外，更造成了上诉人40多天的经营时间的浪费。由此，于法、于理都应当顺延免租装修租和租赁期限。其后，被上诉人应当依约在装修验收合格后返还上诉人的装修保证金和临时用水用电押金2000元，然被上诉人至今未返还，再次违约在先。（二）一审认定上诉人迟延支付租金错误。1、如上所述，因被上诉人九点公司迟延申报装修、迟延提供主排烟体统到位，免租装修期至少应顺延至2017年11月22日，而上诉人于2017年11月21日就支付了12月的租金。2、在被上诉人九点公司单方强行解除合同之前（九点公司以律师函的方式通知解除合同，并采取了停电措施），从未以任何形式向上诉人表示过上诉人迟延支付租金的意思表示。其后，被上诉人白广亮在与上诉人的电话通话中已明确上诉人并未欠缴租金，而是未支付剩余部分的“入场费”。3、上诉人拒付“入场费”是在被上诉人九点公司连续多次违约的情况下，行使不安抗辩权的体现，并不构成违约。因此，一审认定上诉人迟延支付租金的事实错误。（三）一审认定上诉人支付租金的月数错误。一审认定上诉人支付了2017年12月至2018年3月的租金，而事实上，上诉人支付了2017年12月至2018年4月的租金，即被上诉人九点公司共收取上诉人5个月的租金。（四）一审认定涉案租赁标的物为非公共区域错误。1、上诉人从深圳城建档案馆调取的涉案建筑物的竣工验收备案图，该证据中明确标注了涉案租赁商铺的“外摆面积”为公共走道和中庭的位置，即公安部《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》“公消（2016）113”文件第（八）项规定的有顶棚的超大综合体“室内步行街”。2、从被上诉人保利公司的《房产租赁合同》关于外摆面积不收取租金的约定来看，从另一角度证明了被上诉人保利公司和被上诉人九点公司的“外摆面积”为公共区域。3、上诉人在一审中已申请调取涉案商铺所在楼盘的消防设计、规划图，若调取该图纸，完全可以直接证明所谓“外摆面积”是否属于公共区域和消防疏散通道。然一审法院驳回了上诉人的取证申请。4、上诉人提供的《消防证》，仅确认消防合格面积为71平方米，而该面积正好与涉案租赁商铺的套内面积一致，同时也证明了外摆面积不能通过消防验收合格的事实。（五）一审认定被上诉人白广亮以其个人名下账户收取被上诉人九点公司经营所得的行为是职务行为错误。上诉人提供的证据证明被上诉人白广亮为被上诉人九点公司的副总经理，属于公司高管，其知道或应当知道公司以其个人名下账户收取经营所得的违法性，该行为显然属于恶意串通后帮助被上诉人九点公司转移公司财产的行为。况且，既是被上诉人白广亮得到被上诉人九点公司的授权，然而，基于该行为的明显违法性，依据《民法总则》第一百六十七条的规定，也应当由代理人和被代理人对该行为的后果承担连带责任。（六）一审认定停电属于意外事件错误。1、停电过程超过10小时，与意外不符。且上诉人与物业公司王某微信记录，也证明了停电非意外事件。2、采取停电措施当日，同一供电路径的“十碗”餐饮等相邻店铺均未出现任何异常。（七）一审认定被上诉人保利公司与被上诉人九点公司不存在恶意串通错误。1、被上诉人保利公司约定外摆部分不计算租金，仅收取管理费。由此可知，被上诉人保利公司显然知道涉案“外摆面积”属于公共走道和中庭，物权人仅有管理权、而不能作为经营使用的事实。而其批准被上诉人九点公司将“外摆面积”出租给上诉人，进而批准上诉人对外摆面积进行装修和经营使用。其与被上诉人九点公司的恶意串通属于显而易见、不证自明的事实。2、在上诉人未欠缴任何水电费的情况下，为配合被上诉人九点公司达到单方解除合同的效果，对上诉人采取停电的排挤、驱赶措施，显然属于恶意串通的行为。况且，被上诉人九点公司在被上诉人保利公司代理人深圳市保利商业物业经营管理有限公司的帮助下已单方强行解除与上诉人的租赁合同，并已将场地交付他人使用。二、适用法律错误。（一）一审判决在错误认定涉案租赁标的物“外摆面积”为“非公共区域”的基础上，认为涉案租赁合同没有违反法律和行政法规的强制性规定。适用《合同法》第八条，判决上诉人与被上诉人九点公司之间租赁合同有效错误。我国《消防法》第四条规定，国务院公安部门对全国的消防工作实施监督管理；第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。公安部发布《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》，正是依据《消防法》第四条的授权而发布，是行使监督管理职权的体现。该指导意见第（八）项规定，室内步行街、中庭等不得用于经营，更是对消防法第二十八条之规定在“超大城市综合体”这一特殊建筑有关消防管理工作的进一步细化和诠释。因此，该指导意见具有法律强制效力。（二）一审判决在错误认定白广亮以其个人账户收取公司经营所得属于职务行为的基础上，适用《民法总则》第一百六十二条规定，判决白广亮不承担连带责任错误。《公司法》第一百七十一条规定，公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。《民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被上诉人白广亮作为被上诉人九点公司的副总经理，知道或应当知道以其个人账户收取公司经营所得行为的违法性。因此，被上诉人白广亮应当对被上诉人九点公司的行为承担连带责任。综上所述，上诉人为维护自身合法权益、社会公共利益和法律的权威，特向二审法院提起上诉，请依法裁处。被上诉人九点公司、李三军、白广亮答辩称：一、上诉人与被上诉人九点公司签订的场地租赁合同及补充协议，是双方如何履行法律义务的依据，不应由上诉人随意解释。二、被上诉人九点公司与被上诉人保利公司出于商业考虑签署的何种安排与上诉人无关。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求。被上诉人保利公司答辩称：一、涉案场地位于AX-XX房的套内建筑面积范围内，属于建筑物专有部分，保利公司享有处分权。一审判决认定事实清楚，根据保利公司于2008年4月21日取得的《房地产证》(深房地字第400xxxx32号)显示，保利公司是“保利文化广场(商业部分)AX-XX”房产专有部分的所有权人，该房地产的建筑面积为2856.18m²，其中包含套内建筑面积1968.7m²。根据保利公司提交的《关于房产平面图面积的说明》及《关于保利文化广场AX-XX-03/2位置的说明》，《房产租赁合同》与《场地租赁合同》中涉案场地（即AX-XX-03/2）的面积及位置一致，均位于《房地产证》AX-XX房的套内建筑面积范围（专有部分）内。保利公司对于AX-XX房拥有完整所有权，目前已抵押给中国工商银行股份有限公司深圳福田支行，因此，保利公司享有出租的权利。二、《房产租赁合同》中就外摆位约定收取管理费而未收取租金，符合商业实践。近年来，大部分购物中心的经营者为满足商户及顾客的使用需求，同时降低商户的承租压力，采取将房产的部分面积作为就餐区，并以外摆位的形式体现，外摆位收取管理费，而不收取租金。因此，保利公司与九点公司的《房产租赁合同》就外摆区域未收取租金，不能说明保利公司对该区域没有处分权或自认为无权处分。三、保利公司并非《场地租赁合同》的合同当事人，且保利公司不存在与九点公司恶意串通，上诉人无权要求保利公司承担连带责任。（一）根据合同相对性，上诉人无权要求保利公司承担连带责任。由于《场地租赁合同》是上诉人与九点公司之间的约定，保利公司并非该合同当事人。根据合同的相对性，该合同约定仅对合同双方当事人具有法律约束力，而对合同外的第三人不发生效力。（二）保利公司不存在与九点公司恶意串通，上诉人的主张无事实和法律依据。1.九点公司转租给上诉人的涉案场地属于有权处分，不存在占用公共区域面积的情形；此外，上诉人并未举证证明保利公司与九点公司存在恶意串通的行为，故上诉人针对保利公司的主张无事实依据；2、恶意串通仅适用于合同当事人之间，而非合同一方当事人与第三人之间的恶意串通，上诉人的主张无法律依据；3、上诉人要求保利公司承担连带责任，无事实和法律依据。综上，保利公司请求二审法院依法驳回上诉人针对保利公司的上诉请求，以维护保利公司的合法权益。原告唐志红向一审法院起诉请求：1、确认原告与九点公司签订的《场地租赁合同》及其附件《补充协议》无效；2、判令九点公司因合同无效返还入场费10万元、履约保证金12万元、装修保证金19560元、场地还原保证金19560元、水电保证金2000元、商铺租金30万元、物业管理费40754元、增设电缆费28000元，合计人民币629874元；3、判令九点公司赔偿因合同无效导致原告发生的项目品牌策划费22万元、装饰装修费207080元、厨房设施、设备、餐桌椅169500元、推广费69588元、2017年10月份员工工资34671元、食材及易耗损失17437.19元、宿舍租金损失47797元、保险费2000元，合计人民币768073.65元；4、判令九点公司以l205845.65元为基数，按同期银行贷款利率(4.35%/年)标准赔偿利息损失费24088.93元；5、判令九点公司赔偿原告预期利润30万元；6、李三军、白广亮、保利公司对上述诉讼请求承担连带责任。原告当庭增加诉讼请求：由九点公司、李三军、白广亮、保利公司支付证人的误工费、住宿费、食宿费、交通费共计1700元。原审法院经审理查明：位于深圳市南山区商业文化中心区保利文化广场Ax-xx于2008年4月21日登记在保利公司名下。2017年6月28日，保利公司（甲方、出租方）、深圳市保利商业物业经营管理有限公司（甲方代理人）与九点公司（乙方、承租人）、白广亮（乙方代理人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区南山商业文化中心区保利文化广场商业规划分割图注明之（A）区（一）层Ax-xx-02、03房出租给乙方（房产之详细建筑位置、使用范围以附件一“房产平面图”红线围定范围内为准）；涉案商铺建筑面积为644平方米（其中商铺444平方米收取租金及管理费，外摆位200平方米收取管理费），房产租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止，租赁起始日为2017年9月1日，计租起算日为2017年11月1日；涉案商铺的月租金按租赁房产建筑面积乘以“每平方米建筑面积的租金标准”核算；乙方应于2017年9月15日前进场装修或营业；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将房产转租、委任或特许第三方经营和管理，经甲方同意转租的，转租终止期不得超过原乙方的租赁期限；及其他事项。2017年7月14日，原告（乙方、承租方）与九点公司（甲方、出租方）、白广亮（甲方代表人）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区文心六路南山商业文化中心区保利文化广场商业规划分割图注明之（A）区一层AX-XX-03/02号铺位（以下简称涉案商铺）出租给乙方，该铺位现状乙方已清楚了解且符合其要求；甲方出租给乙方使用的该商铺实用面积112平方米，建筑面积163平方米（场地之详细建筑位置以附件“场地平面图”圈定范围内为准，如未附相关附件的则以甲方所认定的通常合理的场地范围为准）；租赁期限自2017年9月l日起至2022年8月31日止，共5年；甲方同意免租期为40天，暂定2017年9月1日起至2017年10月10日止；甲方同意乙方将房产用于经营《湘西域》，经营范围包括湖南地方特色餐饮、小吃、手工艺品展示销售类；商铺的月租金按租赁区域实用面积乘以“每平方米实用面积的租金标准”核算，商铺每平方米建筑面积租金单价为368.l元／平方米（不含税），每月租金为60090元/月（不含税）；物业管理费按40元/平方米（案租赁房产建筑面积计算）/月标准，即每月管理费为6520元/月（不含税）；装修保证金标准为每平方米120元（按商铺建筑面积计算），装修保证金为19560元，装修保证金在保利文化广场装修验收合格及开业三个月后无息退还；商铺还原保证金标准为120元/平方米（按商铺建筑面积计算），还原保证金为19560元，还原保证金在保利文化广场对商铺还原验收合格一个月后无息退还；物业管理费用不得以任何理由拖欠，支付延迟超过7天的，甲方有权单方解除合同、没收乙方合同租赁保证金，且甲方有权不提供物业服务，因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担；乙方应于每月5日前缴纳当月租金、管理费及上月自用水费、电费、电话费等；乙方可以银行转账支票、银行汇款或甲方指定的其他方式支付租金及管理费，以转账汇款方式支付的，甲方指定银行账户实际收到款项之日为付款日，甲方收款银行及账号信息：开户名称为白广亮、开户银行为6230xxxx3822，账号为深圳市平安银行龙华支行；乙方应按双方约定的时间缴纳租金、管理费及其他应缴之费用，逾期缴纳，须向甲方支付违约金，每逾期一日，按日加收所欠缴金额2%的滞纳金，如连续7天未能缴足租金或管理费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除合同，收回店铺没收店铺所有一切，保证金不予退还；为确保乙方履行本合同约定的义务，双方签订本合同后三个工作日内乙方向甲方指定账户支付所有保证金（包括：租赁保证金、装修保证金，还原保证金、水电保证金），乙方应向甲方支付12万元作为租赁保证金、装修保证金19560元、还原保证金19560元；双方签订本合同后三个工作日内，甲方应根据商铺额定功率向乙方收取￥2000元作为水电保证金，水电保证金不得作为乙方预付的水费和电费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证；甲方收取租赁保证金、水电保证金后即应向乙方开具租赁保证金的收款收据，待租赁期满且乙方无违约的情况下，甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务，且返还房产之日起I5天内，金额无息退还给乙方，乙方同时签署回收款项证明给甲方。乙方中途单方面解除合同的，租赁保证金、水电保证金不予退还；乙方违反承诺或其他严重违反本合同的行为的，甲方有权解除本合同，同时没收租赁保证金，且有权向乙方主张损害赔偿；租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，乙方应于合同期满前或接到通知3日内撤出商铺，乙方须迁离并将商铺按毛坯状态返还甲方，乙方需保证返还的商铺及附属设施、设备的完好（属正常损耗的除外），双方共同对商铺进行验收交接；甲方负责为该商铺及公共区域提供清洁、绿化、消防、安全管理及水、电、气等动力供应，并负责有关土建结构和设备维修保养；倘若公用事业（指：供电、供水）中断超过48小时，而该中断被断定为甲方错失时，乙方不须缴付中断期间内的该公用事业费用，同时可从应付租金中扣除相当于乙方蒙受之损失的部分金额；如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容；本合同经双方签署且乙方按约定支付租赁保证金之日起生效；本合同未尽事宜，双方可共同协商作出补充协议，补充协议应视为本合同不可分割的一部分；及其他事项。同日，原告（乙方）与九点公司（甲方）、白广亮（甲方授权代表）签订《补充协议》，约定：甲方为解决位置经营及位置基础设施到位，乙方需向甲方支付一次性费用20万元（不含税）；此费用与合同中租金及租赁押金等所有费用无关，与合同中任何费用都不可相互抵销，并且此费用为一次性费用不可退；乙方一次性费用分期交付给甲方，首期一次性费用10万元（不含税），签订本合同后与合同中的其他保证金一并交付给甲方（未支付合同无效），剩余费用从计租日起第二个月开始分5个月进行缴纳，每月缴纳一次性费用金额为2万元（不含税），5个月(2017年l1月—2018年3月)合计一次性费用10万元（不含税），此费用与每月租金同时缴纳，如未按时缴纳或少缴，甲方有权按合同违约同等条款追究乙方责任；甲方收款银行及账号信息为：开户名称为白广亮、开户银行为6230xxxx3822、账号为深圳市平安银行龙华支行；及其他事项。庭审中，原告确认九点公司于2017年9月13日、9月14日将涉案商铺交付其装修，涉案商铺于2017年11月正式营业。2017年11月28日，原告在涉案商铺经营的深圳市南山区香西遇鱼粉店获得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。自2017年11月起，九点公司向原告收取租金。原告通过案外人杜某的账号向九点公司支付了涉案商铺的12万元的履约保证金、19560元装修保证金、19560元还原保证金、2000元水电保证金、10万元入场费、28000元增设电缆费；于2017年11月21日支付了2017年11月份的涉案商铺的租金6万元、物业管理费15214元；于2017年12月20日、2018年1月20日、2018年2月12日、2018年3月20日分别向九点公司支付了涉案商铺2017年12月至2018年3月份的租金24万元（6万元/月×4个月）、物业管理费25000元（6250元/月×4个月）。庭审中，九点公司确认收到原告上述支付的款项。2018年3月28日，九点公司委托北京国枫（深圳）律师事务所通过EMS快递方式向原告送达《律师函》，该函的主要内容有：原告与九点公司签署的《补充协议》中约定了一次性费用，截止2018年3月27日，原告仍未支付该笔费用，根据《补充协议》，九点公司有权按合同违约同等条款追究原告的责任；原告每月延迟支付租金的行为已违反双方关于租金支付的约定，构成严重违约，九点公司正式委托律所通知原告，九点公司将单方解除《租赁合同》；九点公司委托律所通知原告，自原告接获本律师函之日起三日内，需自铺位退场，逾期不退场的，九点公司将采取进一步措施；及其他内容。庭审中，原告确认该邮件于2018年3月28日，由其雇用的员工在涉案商铺内签收拆开，并致电告知其内容。庭审中，原告、九点公司、李三军、白广亮确认2018年4月3日上午，九点公司通知涉案商铺的物业管理公司，对涉案商铺采取停电措施，当日下午恢复对涉案商铺供电。另查，2016年2月26日，九点公司（甲方、用人单位）、李三军（甲方、用人单位法定代表人）与白广亮（乙方、劳动者）签订《劳动合同书》，该合同约定：劳动合同期限自2016年3月1日至2021年2月28日止；乙方工作内容是项目权利及运营及其他事项。原告为了证明其与九点公司签订的租赁合同及补充协议均无效，向法院提交了保利文化广场官网截图、涉案商铺现场照片、深圳市城建档案馆查询的2008年12月保利文化广场竣工图的一层总平面图、涉案商铺视频、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，原告认为照片及平面图中显示九点公司出租给原告使用的涉案商铺的大部分面积属于“公消113号”文规定公共走道（室内步行街）、消防疏散区域，严重影响了消防疏散和救援，消防验收合格证中显示原告的租赁面积为71平方米，故九点公司属无权处分且违反消防相关法律。九点公司、李三军、白广亮、保利公司对以上证据形式上的真实性予以认可，但不认可其证明内容及证明目的。原告为了证明其损失，向法院提交了品牌项目策划、设计合同、清单、现金收据、装修合同、蜡染装潢微信采购合同及微信支付记录、抽排烟系统施工、安装协议、收银系统合同、购物清单、几点设备购销合同、餐桌椅采购合同、推广合同、保险单及发票、涉案商铺食材采购、送货单、宿舍租赁合同、银行历史交易明细表。九点公司、李三军、白广亮对以上证据均予以认可；保利公司称均为原告与第三方签订的合同或商业凭据，均不予确认。原告为了证明其不缴纳入场费存在正当理由且未拖欠过涉案商铺的租金，其不存在违约的行为向法院提交了微信聊天记录、三段通话录音及通话记录。九点公司、李三军、白广亮对微信聊天记录不予认可，对原告与九点公司员工陈某、白广亮的通话录音的真实性予以确认，但不认可原告的证明目的；保利公司对微信聊天记录不予认可，对原告与九点公司员工陈某、白广亮的通话录音的真实性予以确认，对其证明内容不予确认，称通话录音中显示九点公司计划起诉原告事实、原告违约一再拒绝支付租金和费用、原告没有正常经营等内容。保利公司为了证明九点公司转租给原告的涉案商铺不存在无权处分、占用公共区域面积的情形，且涉案商铺的商场已通过二次装修消防验收合格及原告提供的消防安全检查合格证中面积为原告自行申报的结果，向法院提交了以下证据：《房产证》、《房屋建筑面积分户平面图》、《关于房产平面图面积的说明》、深圳市公安局消防局《关于深圳保利文化广场工程竣工消防验收的意见》、深圳市公安局消防局《关于深圳市保利文化广场有限公司商场装修工程消防验收合格的意见》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》、《消防安全检查申报表》。原告对以上证据的关联性均不予认可，称保利公司的分户平面图仅能证明保利公司享有涉案商铺所在的AX-XX的合法有效产权面积，对涉案商铺的合法有效面积并未确定，不能证明保利公司对涉案外摆面积享有所有权权益；消防验收、商场装修工程消防验收合格是涉案商场之前建设阶段的消防检验情况，与本案无关。原审法院认为：首先，本案租赁商铺的产权属清晰，从所有权的权能看，房屋的所有人保利公司可行使出租权，且保利公司亦同意九点公司将涉案商铺转租给原告经营使用，九点公司转租的行为并非无权处分；其次，《房屋建筑面积分户平面图》中测量的面积为2856.18平方米（其中套内面积1968.7平方米，分摊公用面积887.48平方米），九点公司转租给原告的涉案商铺即位于该分户平面图AX-XX房产的套内建筑面积范围内，且原告与九点公司签订的租赁合同及附件中对涉案商铺的面积、场地范围进行了详细的约定及附图；最后，涉案商铺所在的保利文化广场的商场室内二次装修工程也早已通过消防验收合格，且原告在涉案商铺也取得了消防验收合格；综上，现原告提交的证据亦不足以证明九点公司转租的面积属公共区域违反消防法律法规，故原审法院认定，原告与九点公司签订的《场地租赁合同》、《补充协议》及其附件是各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。对于原告主张租赁合同、补充协议及其附件无效的诉讼请求，原审法院不予支持。关于原告主张九点公司向其返还12万元的履约保证金、19560元装修保证金、19560元还原保证金、2000元水电保证金、10万元入场费、28000元增设电缆费、租金30万元、物业管理费40754元的诉讼请求。法院认为，依据原告与九点公司签订《场地租赁合同》、《补充协议》中约定，原告应于每月5日前缴纳当月租金、管理费及上月自用水费、电费、电话费等、2017年l1月—2018年3月每月支付一次性费用20000元与租金的缴纳时间一致，本案中原告已实际占有使用涉案的商铺，且原告未能在每月5日前缴纳租金及物业管理费，均每月存在延迟缴纳的行为及未支付一次性费用的行为，延迟缴纳租金及未支付一次性费用没有正当理由，故原告构成违约，依据双方合同的约定，原告诉请返还的12万元的履约保证金、2000元水电保证金、10万元入场费、28000元增设电缆费、租金30万元、物业管理费40754元，于法无据，法院不予支持。关于19560元还原保证金，依据合同约定还原保证金应在原告搬离交接后才予以返还，截止庭审之日，原告并未与九点公司办理交接手续并搬离涉案商铺，原告诉求的事实尚未发生，故法院不予处理，原告可在相关事实发生之后另循法律途径解决。关于19560元装修保证金，因原告已经装修完毕，投入经营使用，九点公司不予返还无正当理由，故该诉讼请求法院予以支持。因原告违约，其主张九点公司向其赔偿项目品牌策划费、装饰装修费、厨房设施、设备、餐桌椅费、推广费、员工工资、宿舍租金损失、保险费、预期利润、利息损失费，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。依据原告与九点公司的租赁合同的约定，中断超过48小时，该中断被断定为九点公司错失时，原告可从应付租金中给扣除相当于原告蒙受之损失的部分金额，本案中九点公司在向原告送达解除租赁合同通知后，对原告实施断电，该断电并未超过48小时，且事出有因，原告亦未能证明其实际的损失，故原告主张食材及易耗损失17437.19元的诉讼请求，没有合同及法律依据，法院不予支持。对于原告要求李三军、白广亮、保利公司对其向九点公司主张的诉讼请求承担连带责任。法院认为，首先，白广亮是九点公司的员工，合同中列明的为九点公司的代表人，其行使的是职务行为，不应对九点公司的行为承担连带责任；其次，根据合同相对性原则，涉案租赁合同均为原告与九点公司签署，故原告有权依据合同向九点公司主张，而保利公司并非租赁合同的当事人，无权要求保利公司承担合同责任；最后，原告主张白广亮帮助九点公司抽逃出资及保利公司与九点公司恶意串通，均未向法庭提交相应的证据，故对于原告要求白广亮、保利公司对九点公司承担连带责任的诉讼请求法院不予支持。九点公司是一人有限责任公司，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，本案中李三军是九点公司的唯一股东，其没有证据证明九点公司的财产独立于其自己的财产，故原告要求李三军对九点公司承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳市九点投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告唐志红返还装修保证金19560元；二、被告李三军应对被告深圳市九点投资有限公司的上述支付义务承担连带责任；三、驳回原告唐志红的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10149.16元，由原告唐志红负担10033.88元，由被告深圳市九点投资有限公司、被告李三军负担115.28元；保全费5000元，由原告唐志红负担4943.21元，由被告深圳市九点投资有限公司、被告李三军负担56.79元。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：《场地租赁合同》、《补充协议》的效力以及返还费用、赔偿损失和白广亮、保利公司责任的认定问题。关于《场地租赁合同》、《补充协议》效力的认定问题。根据保利公司的涉案商铺的房屋产权证以及保利公司（甲方、出租方）、深圳市保利商业物业经营管理有限公司（甲方代理人）与九点公司（乙方、承租人）、白广亮（乙方代理人）于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》、深圳市公安局消防局《关于深圳市保利文化广场有限公司商场装修工程消防验收合格的意见》、上诉人在涉案商铺经营的深圳市南山区香西遇鱼粉店已取得消防验收合格的事实，原审认定上诉人唐志红与被上诉人九点公司于2017年7月14日签订的《场地租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，处理正确，本院予以确认；上诉人提交的证据不能证明被上诉人九点公司出租的面积属于公共区域且违反消防法律法规。对此，上诉人唐志红上诉主张该《场地租赁合同》、《补充协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于返还费用、赔偿损失的认定问题。本案中，上诉人与被上诉人九点公司签订的《场地租赁合同》约定：“涉案商铺租赁期限自2017年9月l日起至2022年8月31日止（免租期为40天，暂定2017年9月1日起至2017年10月10日止），上诉人应于每月5日前缴纳当月租金、管理费等，如连续7天未能缴足租金或管理费及其他应缴之费用，被上诉人九点公司有权单方面解除合同，收回店铺没收店铺所有一切，保证金（包括租赁保证金、装修保证金，还原保证金、水电保证金）不予退还”。双方于同日签订的《补充协议》约定：“九点公司为解决位置经营及位置基础设施到位，上诉人需向九点公司支付一次性费用20万元（首期10万元，余款从计租日起第二个月开始分5个月进行缴纳，2017年l1月—2018年3月每月2万元)，此费用与每月租金同时缴纳，如未按时缴纳或少缴，九点公司有权按合同违约同等条款追究上诉人责任”。被上诉人九点公司主张，涉案商铺于2017年11月正式营业，上诉人于2017年11月21日、2017年12月20日、2018年1月20日、2018年2月12日、2018年3月20日分别向被上诉人九点公司支付了涉案商铺的2017年11月份至2018年3月份的租金、物业管理费，存在每月延迟支付租金的行为，且截止2018年3月27日亦未按《补充协议》的约定每月支付一次性费用2万元，上诉人构成违约，被上诉人九点公司有权单方解除《场地租赁合同》。上诉人主张，其是在2017年12月6日开始营业，其没有延迟支付租金，其拒付一次性费用，是行使不安抗辩权，并不构成违约。鉴于《场地租赁合同》约定涉案商铺租赁期限自2017年9月l日起至2022年8月31日止（免租期为40天），上诉人实际于2017年11月21日起向被上诉人九点公司支付涉案商铺租金6万元、物业管理费15214元，且上诉人在涉案商铺经营的深圳市南山区香西遇鱼粉店亦于2017年11月获得消防安全检查合格证，结合上诉人每月支付租金、管理费的具体时间，原审采纳被上诉人九点公司主张的意见，认定上诉人未按约履行义务，存在延迟缴纳租金及未支付一次性费用的行为，构成违约，并对上诉人诉请被上诉人九点公司返还的费用【包括入场费（已付的一次性费用10万元）、履约保证金、水电保证金、商铺租金、物业管理费，增设电缆费】以及上诉人诉请被上诉人九点公司赔偿的费用（项目品牌策划费、装饰装修费、厨房设施、设备、餐桌椅费、推广费、员工工资、宿舍租金损失、保险费、预期利润、利息损失费）不予支持，处理正确，本院予以确认。至于装修保证金、还原保证金，原审认定正确，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张被上诉人九点公司返还费用以及赔偿损失，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。关于被上诉人白广亮、保利公司责任的认定问题。本案《场地租赁合同》、《补充协议》的签订主体为上诉人与被上诉人九点公司，而被上诉人白广亮仅是被上诉人九点公司签订合同的代表人，其行使的是职务行为，保利公司亦并非本案《场地租赁合同》、《补充协议》的签订主体，故原审对上诉人诉请被上诉人白广亮、保利公司应对本案承担连带责任不予支持，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张被上诉人白广亮、保利公司应对本案承担连带责任，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20298.32元，由上诉人唐志红负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年四月九日书记员 彭镘羽