广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5575号原告：喻波，男，1980年11月5日出生，汉族，住湖南省宁乡县*********，公民身份号码430************。委托诉讼代理人：郭健，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆骏飞，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良驹荣路桂畔上东区东乐路93号，统一社会信用代码9144060677309802XG。法定代表人：**全。委托诉讼代理人：廖广婷，该公司员工。原告喻波诉被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭健，被告的委托诉讼代理人廖广婷到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金37395元（从2018年8月1日起开始按房款总价款2709727元的每日万分之一计算至2018年12月17日，共138天）；2.本案诉讼费以及产生的其他费用由被告承担。事实和理由：2016年6月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：Y268769，约定原告向被告购买坐落于顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会瑞阳路2号珺睿华府6座3202号房，房价总款为：2709727元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合以下：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”及第十一条：“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”截至2018年12月17日，被告才取得第九条的全部证明文件，即被告共逾期138天。被告违反约定逾期交楼，已构成违约，应向原告承担违约责任。被告的上述行为已严重损害原告合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，被告不同意原告诉请，恳请法院驳回其全部诉讼请求。一、2018年7月31日前案涉房屋验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告亦已收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，被告不存在逾期交楼的情形。1.根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。故建设工程验收合格，即可交付使用。2.原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议关于“建设工程竣工验收备案证明文件”的形式、出具单位及指向均不明确，该约定实则为进一步强调建设工程经验收合格的，方可交付使用，而不是指在建设工程经验收合格后，仍应取得特定“文件”后方可交付。涉案房屋于2018年4月20日完成燃气管道验收、2018年7月23日完成规划验收、2018年7月30日完成五方验收、2018年7月31日完成人防验收。无可推翻前述各项验收结论的证据的，应认定2018年7月31日前案涉房屋验收合格，可按合同约定向原告交付。3.根据双方签订的附件十一补充协议第四条第2款约定，买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。被告已经依约于2018年7月30日向原告书面发出收楼通知，原告未在通知的时间办理收楼手续的，视为被告按期交付房屋，被告已履行交付商品房义务。4.2018年7月31日前案涉房屋验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告于2018年7月31日收楼，并签收了《钥匙托管委托书》及《收楼物品领用登记表》，以其行为确认被告的交付行为。二、原告已收楼入住，没有产生损失，原告要求被告承担逾期交楼违约金37395元（计至2018年12月17日）无事实与法律依据。1.如前述，2018年7月31日前案涉房屋经五方验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告亦于2018年7月31日收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，被告不存在逾期交楼的情形，原告要求被告承担逾期交楼违约金无事实基础。2.退一步讲，原告主张被告承担逾期交楼违约金。一方面，《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。可见违约金是具备补偿性质，并非具备惩罚性质，原告已收楼入住，没有产生损失，无主张违约金的基础；另一方面，商品房买卖合同约定2018年7月31日交付房屋，被告已经依约于2018年7月30日向原告书面发出收楼通知，原告亦于2018年7月31日收楼入住。被告已完成交付义务，原告并未产生任何损失，此时主张逾期交楼违约金没有依据。原告是完全民事行为能力人，且房屋买卖为大宗交易，涉及交易价款高，对原告个人及其家庭影响大，各方在商品房买卖合同履行过程均有审慎注意的义务，而商品房交付不仅为合同的主要权利义务，更是涉及到原告居住环境、生活质量等切身利益，故原告在验收楼时，不仅有对涉案商品房交付时的情况有审核注意和确认的义务，同时原告收楼的，必然也是在对涉案商品房交付时的情况进行充分了解后，综合考量其切身利益的各种因素后，接受按被告通知收楼时的商品房情况收楼。综上，涉房屋验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告亦已收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，原告诉求无事实与法律依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及被告提出的证据，对方当事人对于证据真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明：2016年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处云路社区居委会瑞阳路2号珺睿华府6座3202房，总价款2709727元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。”第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”被告于2018年7月30日向原告寄发《收楼通知书》，原告随后已收楼。案涉商品房对应的施工许可名称为“东汇名家（四期）”，东汇名家（四期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件。被告通知原告收楼时并未明确告知原告其未取得竣工验收备案表，故原告并非知道被告不具备合同约定的交楼条件仍同意接受房屋，被告仍应承担逾期交楼的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的规定，被告应当从2018年8月1日开始，按照房屋总价款2709727元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，违约金金额为37394.23元。原告的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告喻波支付逾期交楼违约金37394.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为367.44元（原告已预交），由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担（被告径向原告支付，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王晓晓二〇二〇年四月十日书记员  何宜霖