江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初6191号原告：徐秀山，男，1944年3月15日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐朝阳，男，1975年1月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：卢小伟，江苏正四方律师事务所律师。被告：宿迁市宿豫区关庙镇太山村村民委员会，住所地江苏省宿迁市宿豫区关庙镇太山村。负责人：袁艳，系该村委会主任。委托诉讼代理人：张继业，系该村委会副主任。被告：徐泳，男，1975年8月29日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：袁珍乐，男，1965年7月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告徐秀山与被告宿迁市宿豫区关庙镇太山村村民委员会（以下简称太山村委会）、徐泳、袁珍乐合同纠纷一案，本院于2019年2月11日作出（2018）苏1311民初5361号民事判决。被告徐泳不服该判决向宿迁市中级人民法院提起上诉。宿迁市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）苏13民终1733号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐秀山及其委托诉讼代理人卢小伟、徐朝阳，被告太山村委会的委托诉讼代理人张继业、被告徐泳、袁珍乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐秀山向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋拆迁损失33万元，违约金11万元；2、被告承担律师费15000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月，被告组织人员将原告宅基地上房屋拆除并承诺在原告宅基地上新建房屋三上三下，原告额外支付被告40000元。被告于2016年3月16日出具了收条，2017年7月6日签订了《补充协议》，2018年4月8日签订了《合同书》，太山村支部委员会盖章，书记徐泳、村长袁珍乐签字。原告多次要求被告新建合同约定房屋或给予原告房屋赔偿款，被告均拒不处理，致使原告一家居无定所，严重侵犯了原告合法权益。特诉至法院，请求判为所请。被告太山村委会辩称：太山村委会不应承担责任。虽然新村部盖在他家，但是村部六十几米长，他家实际只有五十几米，后面的零地二十几米国土局不允许盖房。房子也不是我们拆的。被告徐泳辩称：房屋是我个人盖的，与村委会无关。我不应承担责任。当时和徐秀山谈盖两排房子，徐秀山提供宅基，结果上面有二十多米红线盖不了，国土局不让盖。拆迁和我没有关系，相应的费用我不应该承担。被告袁珍乐答辩称：徐秀山和徐泳达成协议盖房子，当时我作为见证人签字。后来土地上有红线盖不了房子，国土局不让盖。与我无关，我不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供太山村民联合出具的证明、村民刘某的谈话笔录欲证明自己的损失，本院将结合全案证据予以酌定；2、转让补偿协议书，系村民刘志纯将其宅基地转让给太山村支部委员会建设村部的协议，与本案无关，本院不作认定。本院经审理认定事实如下：2015年原告徐秀山和被告徐泳口头达成合作建房协议，由徐秀山提供宅基地，徐泳出资建设两排房屋，其中一排归徐秀山所有，另一排由徐泳自行出售。2016年，被告徐泳向原告出具收条一份，载明收到原告房款40000元，同时约定了建房标准及工期（2016年3月16日至2016年8月1日）。2017年7月6日，被告徐泳（甲方）与原告徐秀山（乙方）签订补充协议一份，约定：“2017年7月6日甲方与乙方达成加工承揽协议，由甲方负责承揽建设乙方三上三下两层新房屋，地址位于，工期为2016年3月16日至2016年8月1日，甲方负责安排施工，包工包料，保证工程质量。乙方向甲方交纳房屋总款4万元（肆万元），甲方为乙方出具收条。因甲方原因，2015年12月甲方拆除乙方原房屋后一直未进行新房建设，导致乙方宅基地荒废至今，给乙方造成极大损失和困扰。为尽快完成统一村居改造，现双方通过协商达成如下补充协议：一、甲方于2017年7月前组织人员入场进行施工建设，并于2018年5月1日前向乙方交付新房屋。二、若甲方至2017年10月30日仍未动工进行房屋建设工作，乙方有权单方解除合同，并要求甲方承担违约责任，赔偿乙方包括但不限于退还4万元建房款及利息（按照银行同期贷款利率计算，从交纳之日起计算至实际退还之日止），旧房拆除损失协商解决，宅基地荒废损失同上，精神抚慰金同上及乙方因处理该事宜产生的误工费、诉讼费用、律师费、差旅费等。……四、若因甲方未按期动工或完工导致乙方解除合同，甲方负责拆除本宅基地上已打桩基，并清理现场至乙方可自行建设状态；若甲方不予清理桩基和拆除现场，乙方可自行拆除、清理，因此发生的机械费、人工费等均由甲方承担。……”2018年4月8日，太山村支部委员会与原告签订一份合同书，约定将原告的宅基地进行调整，被告徐泳、袁珍乐在合同书上签字。后被告徐泳未能建造协议约定的房屋，原告以被告未履行合同约定的建房义务为由诉至本院，原告徐秀山因此支付律师费10500元。另查明，太山村村民刘某等十一人联名出具两份证明材料，分别证明：“徐秀山房屋被徐勇拆除8间，具体为前屋3间，长11米宽4米。西屋偏房5间，长20米宽4米。厨房2间，长4米宽3米。水泥制品灶台1套。水泥地坪长12米宽12米。铁皮厂房1间长22米宽5米。卫生间1间长3米宽2米。红砖院墙长15米高2.2米。白杨树30棵25厘米高13米。柿树直径约20厘米高约5米。梨树一棵直径15厘米高3米。水泥制品下水道6米。门口三分园地。屋后7分农田”、“徐勇开发楼房，两上两下，第一份18万元，第二份17万元，第三份16.5万元，第四份16万元”。再查明，原被告双方合作建设的涉案房屋未通过相关部门审批。原告原有宅基地上的房屋已拆除。本院认为，本案争议焦点为：1、原告徐秀山是和谁签订的合同？2、原告徐秀山房屋拆迁损失如何计算？3、原告徐秀山房屋是谁拆除？关于争议焦点一，本院认为，结合当事人陈述、补充协议及合同书的内容，与原告徐秀山达成建房协议的主体系被告徐泳，且40000元房款亦是由徐泳个人接收。原告仅凭合同书中有太山村支部委员会的印章和袁珍乐的签名，即主张太山村委会和袁珍乐系合同主体，要求其承担相应责任证据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，结合原告陈述、证人证言、合同、补充协议等证据以及2015年前后宿迁市房屋征收评估标准等进行综合认定，徐秀山房屋拆迁损失酌定为10万元。关于争议焦点三，本院认为，虽被告徐泳否认拆除徐秀山房屋的事实，但结合补充协议内容和村民联名出具的证明材料，被告徐泳上述辩解不足以使人信服，本院不予采信，应认定徐秀山房屋系徐泳拆除。综上，本院认为，农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准。涉案房屋建设没有取得相关部门的审批，故原告徐秀山与被告徐泳间就涉案房屋建设口头达成的和书面签订的相关协议、合同均无效。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，因合作建设房屋合同无效，被告徐泳收取徐秀山建房款40000元，应予以返还。原告已拆除的房屋应当折价补偿，故本院酌定被告应补偿原告房屋损失10万元。原告要求被告承担律师费15000元，原告仅提供10500元的律师费发票，故对原告该诉求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告徐泳于本判决生效后十日内退还原告徐秀山房款40000元并支付原告徐秀山房屋损失100000元，合计140000元整；二、被告徐泳于本判决生效后十日内支付原告徐秀山律师费5250元；三、驳回原告徐秀山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，由原告徐秀山承担5531元，被告徐泳承担2594元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  杨立江人民陪审员  于永美人民陪审员  罗绪明二〇二〇年四月二十四日法官 助理  张 欣书 记 员  陆 梦附录法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十二条……农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。……《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。