河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初7号 原告：吴仕秀，女，1981年5月23日出生，汉族，住保定市竞秀区。 被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄和平东路20号，统一社会信用代码91130000760301359K。 法定代表人：蒋必长，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵俊杰，河北明光律师事务所律师。 原告吴仕秀与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴仕秀、被告嘉昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴仕秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付办理不动产权违约金45,016.16元（以原告缴纳总房款328,819元与契税6,576元合计335,395元为基数，按年利率4.35%标准计算自2009年4月13日至2019年8月30日间）；2、判令被告承担办案全部诉讼费、保全费、交通费、差旅费。事实与理由：原告与被告签订商品房购销协议，购买被告开发建设的位于竞秀区（原新市区）温家园（荣域铂庭）9号楼3单元1002房子。建筑面积96.74平方米、总价328,819元整（叁拾贰万捌仟捌佰壹拾玖元整），原告在交房款同时已经将契税，维修基金等费用交给被告。目前因被告拒绝向房产部门提供相应资料致使原告及小区其他业主均无法正常办理产权登记。综上所述，被告未能诚实履行合同，拒不为原告办理房屋产权登记，致使原告无法正常上市交易，其行为严重侵害了原告合法的财产利益，限制了原告对房屋处理权利。原告为维护自身利益，特向贵院提起诉讼，望法院依法判决。 嘉昌房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不构成违约，要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。答辩人不办理房产证属于历史遗留问题，是由于客观原因造成的办证条件不具备，答辩人给保定市政府垫资，政府无力偿还，现政府已经将此列为政府解遗范围，政府的行为属于不可抗力，属于法律上的免责条款，答辩人不构成违约。二、即使不考虑答辩人提出的不构成违约的答辩意见，认定答辩人违约的情况下，对于被答辩人提出的违约金计算依据也不成立。1、违约金计算依据不应当以缴纳的总房款作为基数计算。依据法律规定，违约金计算应以已经缴纳的购房款作为基数计算，而在双方签订的商品房购销协议及商品房买卖合同（预售）中，都表明被答辩人付款方式为贷款，缴纳首付款为98,819.26元，余款230,000元为按揭贷款，在双方签订的个人购房借款/担保合同中约定，答辩人在为该贷款提供连带责任保证。因此，即使计算违约金，也应该以缴纳的首付款98,819.26元为基数计算。2、契税不能作为计算违约金的基数。三、被答辩人主张自2009年4月13日的违约金，已明显超过诉讼时效的规定。 本院经审理认定事实如下：2009年4月13日，原告吴仕秀作为买受人与被告嘉昌房地产开发有限公司作为出卖人签订商品房购销协议，后2016年9月7日原、被告双方重新签订合同编号为GF20110110136号商品房买卖合同（预售）。合同约定出卖人以出让方式取得坐落于阳光南大街以东，百花路以南地块的建设用地使用权，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为荣域铂庭9号楼。买受人购买此项目中的9号楼3单元10层1002号房；按建筑面积计算，该商品房单价为每平米3,399元，建筑面积96.74平方米，总金额328,819.26元，付款方式为按揭贷款。2009年4月19日，原告向被告交纳了98,819.26元首付款。其余房款230,000元由被告担保，原告向中国工商银行股份有限公司保定莲池支行贷款。出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房；该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照“双方另行约定”处理。2013年5月19日原告向被告交纳确权费6,576元。2017年6月22日被告给原告开具购房款发票一张，金额为315,291元。本案受理立案时间是2020年1月2日。被告直至本案立案之日未给原告办理《房屋所有权证》。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。被告提交的证据不能证明未办理产权证书的责任是因政府的原因造成的，被告辩解不办理产权证是因为其为市政府垫付了资金，属于不可抗力，自己不构成违约的辩解理由不能成立。依据原、被告签订的商品房买卖合同第二十条：“关于房屋登记的约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”以及第十一条：“出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房。”被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2013年7月29日。由于原、被告对逾期办理房屋权属证书没有明确的另行约定，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的标准计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日起利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持原告的诉求。违约金属于债权，债权适用诉讼时效规定，因而被告诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。被告未按照约定为原告办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，超过诉讼时效部分，本院不予支持。原告诉至本院诉讼时效内违约金，应依法得到保护，即2020年1月2日原告诉至本院，2017年1月2日后在三年诉讼时效内。由于契税并非房款范畴，故原告主张将契税数额纳入违约金基数的主张，本院不予支持。原告主张被告承担保全费、交通费、差旅费等费用，因上述费用原告并未提供证据，在合同中亦未也约定，故其本项诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，办理产权证书是双方共同协作完成的，需要原告提供相应的材料，原告在接到被告通知后，原告有义务及时配合被告完成办理产权事宜，避免另一方造成的违约损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下： 一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告吴仕秀逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款315,291元为基数，自2017年1月2日起，计算直至办理产权证完毕的前一日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告吴仕秀其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费926元，减半收取463元，由原告吴仕秀负担232元，由被告嘉昌房地产开发有限公司负担231元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 苑 辉 二〇二〇年四月二十二日 书记员 宋琳琳