贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初519号原告：安静，女，1979年3月26日出生，彝族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：安开圣，证号：32409081103732。被告：赵庆燕，女，1968年1月18日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：周玉，证号324061114168。第三人：钟山区人民政府黄土坡街道办事处钟山资产经营管理委员会（简称钟山资产管理委员会），住所地：六盘水市钟山区百鹤路81号305室。负责人：胡军，系该委员会负责人。第三人：周庆勇，男，1978年12月15日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：王光凤，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号：15202200411476078。原告安静与被告赵庆燕、第三人钟山区人民政府黄土坡街道办事处钟山资产经营管理委员会、周庆勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告安静及其委托诉讼代理人安开圣，被告赵庆燕及其委托诉讼代理人周玉，第三人钟山资产管理委员会的负责人胡军，第三人周庆勇的委托诉讼代理人王光凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安静向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2015年2月7日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告立即将坐落于钟山区都市阳光小区（百合春天）284.4平方米住房、第一层41.4平方米商铺及36.2平方米停车位的产权委托第三人钟山资产管理委员会直接登记给原告，分房时由第三人钟山资产管理委员会直接将房屋、商铺及停车位分给原告；3.本案诉讼费由被告承担，被告并按合同约定支付原告延期交房期间租房费用。事实和理由：2015年1月23日经原告与被告协商一致，口头达成房屋、商铺及停车位买卖协议，口头协议达成后原告支付给被告购房定金59000元，2015年2月7日双方签订正式《房屋买卖合同》，约定：被告自愿将坐落于钟山区都市阳光小区（百合春天）284.4平方米的住房、第一层41.4平方米的商铺及36.2平方米的停车位出售给原告，产值合计1289000元，其中住房和商铺1259000元，停车位30000元，合同约定停车位30000元由原告直接支付给第三人钟山资产管理委员会。合同签订后原告支付被告1000000元的购房款，原告按合同约定履行了付款义务，合同约定交房时间到后，原告多次催促被告到第三人钟山资产管理委员会处办理产权转移及分房登记手续，但被告总是以房屋未修好或在外等理由推诿，原告难得联系到被告。综上，被告的上述行为严重违约，其理应承担相应的民事责任，故诉至人民法院。被告赵庆燕辩称，原告与被告确实签订《房屋买卖合同》，并已经履行。被告对原告的第二项诉请无异议。因被告与第三人钟山资产管理委员会签订了《就业点安置房引资修建协议书》，现该房屋还未达到交付使用条件，所以未将该房屋交付给原告，不能交付房屋的责任不在被告，被告不应当承担延期租房期间的费用。第三人钟山区人民政府黄土坡街道办事处钟山资产经营管理委员会述称，赵庆燕将安置地转让给周庆勇，并且双方签订有协议，周庆勇拿协议到钟山资产管理委员会办公室进行备案。在安置过程中经村民大会以及代表会多次开会确定对涉及到安置地转让的，本村之间转让双方只要同意且没有争议，就可以在登记的时候直接登记到转让买方的名下，即在《就业点安置房引资修建协议书》时就可以直接以买方的名义来签订。关于赵庆燕的安置地，在我们与周庆勇签订《就业点安置房引资修建协议书》以后，赵庆燕就来找我们，说是不同意转让给周庆勇。我们就把二人通知到办公室进行协调，双方提出来的条件都无法满足，协调不成功。后来，我们在会上开会讨论过后，按照原则，只能将与周庆勇签订的《就业点安置房引资修建协议书》收回来，重新与赵庆燕签订《就业点安置房引资修建协议书》。至于赵庆燕是否将房屋转让给安静，我们就不清楚，没有任何人去钟山资产管理委员会找过我们，直到收到法院的传票，我们才知道这件事。针对诉请中第二项，现在该房屋还未达到分房条件，要到2020年5月份才能达到分房条件。第三人周庆勇述称，一、原告安静与被告赵庆燕2015年2月7日签订的《房屋买卖合同》无效。周庆勇与被告赵庆燕2004年10月7日签订的《转让协议》、2009年5月22日签订的《补充协议》有效。1、被告赵庆燕因位于钟山区百鹤高架桥下土地2.4863亩被征用，政府安置了就业点宅基地79.9平方米给被告赵庆燕。赵庆燕将该79.9平方米出让给周庆勇，双方签订了《转让协议》。转让协议约定：经双方协商被告赵庆燕愿把百鹤高架桥被征用土地2.4863亩就业点宅基地79.9平方米给周庆勇，周庆勇付给赵庆燕现金24800元，合同签订当日周庆勇将24800元支付给被告赵庆燕。2009年5月22日因被告赵庆燕出让的就业地上增加青苗补偿款，被告要求领取，于是周庆勇与被告赵庆燕达成《补充协议》，协议约定：出让标的经规划后位于六盘水市钟山区项目内，赵庆燕提出，要求领取2859元青苗补偿费，周庆勇不参与分配。本协议签订后，该就业点上的一切权益属于周庆勇所有，与赵庆燕无关。本协议签订后，赵庆燕不得再以任何理由要求周庆勇返还就业地或确认转让合同与本补充协议无效或撤销变更等，本协议签订后，赵庆燕不得再以任何理由（包括市场价格变动、政策变动等因素）再要求周庆勇增加款项。在十多年前，是可以得到就业地的情况下，双方达成合意以24800元的价格成交。周庆勇等待了十五年，才得到现在的利益。周庆勇与被告赵庆燕2004年10月7日签订的《转让协议》、2009年5月22日签订的《补充协议》有效。2．赵庆燕的行为属于无权处分。赵庆燕出售给安静的房产属于周庆勇所有，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，系无权处分，其与安静签订的合同无效。3．安静是否向赵庆燕支付款项，周庆勇不清楚。即使支付过部份，其行为不属于善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而本案中，原告安静从未核实过赵庆燕出售的房屋是否真实存在，且受让标的也未登记或是交付。所以不构成善意取得。4．安静系钟山村以外的人，其购买行为无效。最高人民法院关于印发（全国民事审判工作会议纪要）的通知法办［2011］442号规定：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。本案中，争议标的系钟山村村民的宅基地上建造的房屋，安静的购买行为无效。二、本案被告赵庆燕的行为为—物二卖。出现—物二卖的情况，应当支持先签订合同当事人的利益。本案应当支持周庆勇的合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。最高人民法院关于印发（全国民事审判工作会议纪要）的通知法办［2011］442号规定：数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。本案中，周庆勇的购买行为在先，合同签订早于安静十一年。所以，应当保护周庆勇的利益。三、被告赵庆燕与安静另行签订买卖合同的行为违反了诚实信用原则，严重损害了社会正常的交易秩序。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚信原则是市场经济活动的一项基本道德准则，是现代法治社会的一项基本法律规则，诚信原则是一种具有道德内涵的法律规范。诚实信用原则是做人的一项基本原则，也是合同法、民法的一项基本原则，诚信原则作为市民社会必然的道德信条，必然关系着一个时代一个国家，一个法律系统对人性的基本认识和基本态度。它在当代法律中的作用呈不断加强的趋势，成为整个民法领域的“帝王条款”。所以，违反诚信原则上的民事活动将不受法律的保护。本案中，被告赵庆燕的行为已经严重违反了诚信原则，见利益增长，不惜损害周庆勇的利益高价将已经出售给周庆勇的地基及地基上的利益另行出售损害了社会正常的交易秩序。在十多年前，也就是周庆勇与赵庆燕签订合同时，整个钟山村均是以这样的价格进行交易。交易行为比比皆是，若现在不诚信的行为得以支持，将会导致钟山村其它村民的效仿，会出现不好的社会效益。四、本案是否已经构成诈骗。请求人民法院审查，若已涉嫌犯罪，建议移送公安机关立案侦查。综上所述：请求驳回原告的诉请。另补充，本案第三人周庆勇的权利将在另案主张，周庆勇将申请本案中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据，本院认定如下：1、对原告提交的身份证，对被告提交的身份证，对第三人周庆勇提交的身份证，该组证据能够证明原告、被告及第三人周庆勇的身份信息情况，故本院予以确认；2、对原告提交的2015年2月7日《房屋买卖合同》，该合同系原告与被告签订，被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据与本院具有关联性，故本院予以确认；3、对原告及被告提交的2013年6月20日《就业点安置房引资修建协议书》，该协议书系被告赵庆燕与第三人钟山资产管理委员会签订，庭审中被告及第三人对该证据予以认可，故本院予以确认；4、对原告提交的收条（二张）、收款收据（二张）、结婚证、储蓄（卡）业务凭证、银行取款凭条、银行流水清单（六张）、证人彭某证言、证人朱某证言，对本院依职权调取的询问笔录五份（被询问人：安静、赵庆燕、彭某、朱某、朱**勋），被告赵庆燕对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，该组证据能够相互联系形成证据链证明原告、被告签订《房屋买卖合同》，原告已经支付被告赵庆燕购房款1059000元的事实，对此本院予以确认；5、对原告提交的授权委托书，该组证据与本案不具有关联性，故本院不予确认；6、对第三人周庆勇提交的《转让协议》及《补充协议》，原告对该证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，但针对该组证据第三人周庆勇已经另案提起诉讼，涉及双方的权利义务关系将另案处理；7、对第三人周庆勇提交的《就业点安置房引资修建协议书》（两份），第三人钟山资产管理委员会对该组证据无异议，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日第三人钟山资产管理委员会作为甲方与第三人周庆勇签订《就业点安置房引资修建协议书》，载明：“在德坞新区建设征地返回就业点的安置方案，是为了切实解决被征地村民的就业出路及住房问题，我资产经营管理委员会经被征地村民大会充分讨论，本着公平、公开、公正的原则，在保证群众利益情况下，以人为本，严格按照村民大会，会议决定，统一引资修建按比例分成的安置方案执行。经甲、乙双方共同协商，达成如下协议条款，双方共同遵守：一、甲方严格按照村民大会通过的决定，认真贯彻履行好自己的职责，按市区政府的指导精神引资，由有经济实力、信誉好、具备相关资质的房开公司来联建分成，（具体联建分成等有关合同条款待与投资商协定后另行补充）。二、乙方自愿将被征地1.5423、2.4863、德坞路返地亩（注：扣除赵庆燕面积），因返还就业面积51.4；82.8；12平方米，同意由甲方引资联建，并且按比例应分得第一层商业铺面73.1平方米，住房438.6平方米。乙方不承担任何资金支付。（安排范围：以钟山都市阳光小区东部地块为主）。三、地下停车位按安置地基面积50平方米享有一个停车位指标，由乙方出资（优惠价）一个车位36.2平方米，叁万元。四、乙方由五位代表（具有一定文化程度，责任心强，办事公正的同志）代表乙方，对甲方在引资过程中参与及监督，并且协助甲方在分配商业铺面，住房等有关事宜的落实。五、甲、乙方双方签订协议后，甲方应及时进行引资洽谈，并且和联建投资方协订有关联建合同条款内容，经群众会通过后并与对方签订合同。六、乙方应分得的商业铺面的面积及房屋的面积由甲方负责办理产权证及土地分割证给乙方，水、电、通讯、煤气开户费、房屋维修基金、契税、印花税由乙方交纳，但乙方享有政府相关优惠政策。七、按合同期甲方不能交商业铺面和住房给乙方，就按现时的市场价计算支付乙方商业铺面和住房的租金，付至交房日止。并承担本协议约定的违约责任。八、起止时间：自二〇一三年二月一日起至二〇一八年一月三十一日（交房日）止，共五年。九、甲、乙双方签订本协议后，乙方家庭成员如果干扰甲方施工，造成的经济损失和违约责任由乙方全权负责。十、违约责任，不论任何方违约，除应当承担本协议约定的其他违约责任外，另外由违约方承担对方损失的十倍的经济责任，并另外承担五万元违约金，一并计算支付给对方，若政府政策性或不可抗力因素影响延工期的，甲、乙双方应本着实事求是的态度另行补充签订缓期交房协议。十一、协议争议，双方共同协商，如协商达不成共识，另一方可向人民法院提起诉讼，由法院调解或裁决。十二、未尽事宜，甲、乙双方另行签订补充协议为本协议附页。十三、该协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后同时产生法律效力。甲方：钟山区人民政府黄土坡街道办事处钟山资产经营管理委员会加盖公章，胡军签字，乙方：周庆虎签字按手印，身份证号：5202011977××××××××，此合同赵庆燕部分与周庆勇有争议，没有赵庆燕委托书不能生效，赵庆燕，2013.1.29”。2013年6月20日第三人钟山资产管理委员会作为甲方与被告赵庆燕作为乙方签订《就业点安置房引资修建协议书》，载明：“在德坞新区建设征地返回就业点的安置方案，是为了切实解决被征地村民的就业出路及住房问题，我资产经营管理委员会经被征地村民大会充分讨论，本着公平、公开、公正的原则，在保证群众利益情况下，以人为本，严格按照村民大会，会议决定，统一引资修建按比例分成的安置方案执行。经甲、乙双方共同协商，达成如下协议条款，双方共同遵守：一、甲方严格按照村民大会通过的决定，认真贯彻履行好自己的职责，按市区政府的指导精神引资，由有经济实力、信誉好、具备相关资质的房开公司来联建分成，（具体联建分成等有关合同条款待与投资商协定后另行补充）。二、乙方自愿将被征地2.63亩，因返还就业面积82.8平方米，同意由甲方引资联建，并且按比例应分得第一层商业铺面41.4平方米，住房248.4平方米。乙方不承担任何资金支付。（安排范围：以钟山都市阳光小区东部地块为主）。三、地下停车位按安置地基面积50平方米享有一个停车位指标，由乙方出资（优惠价）一个车位36.2平方米，叁万元。四、乙方由五位代表（具有一定文化程度，责任心强，办事公正的同志）代表乙方，对甲方在引资过程中参与及监督，并且协助甲方在分配商业铺面，住房等有关事宜的落实。五、甲、乙方双方签订协议后，甲方应及时进行引资洽谈，并且和联建投资方协订有关联建合同条款内容，经群众会通过后并与对方签订合同。六、乙方应分得的商业铺面的面积及房屋的面积由甲方负责办理产权证及土地分割证给乙方，水、电、通讯、煤气开户费、房屋维修基金、契税、印花税由乙方交纳，但乙方享有政府相关优惠政策。七、按合同期甲方不能交商业铺面和住房给乙方，就按现时的市场价计算支付乙方商业铺面和住房的租金，付至交房日止。并承担本协议约定的违约责任。八、起止时间：自二〇一三年二月一日起至二〇一八年一月三十一日（交房日）止，共五年。九、甲、乙双方签订本协议后，乙方家庭成员如果干扰甲方施工，造成的经济损失和违约责任由乙方全权负责。十、违约责任，不论任何方违约，除应当承担本协议约定的其他违约责任外，另外由违约方承担对方损失的十倍的经济责任，并另外承担五万元违约金，一并计算支付给对方，若政府政策性或不可抗力因素影响延工期的，甲、乙双方应本着实事求是的态度另行补充签订缓期交房协议。十一、协议争议，双方共同协商，如协商达不成共识，另一方可向人民法院提起诉讼，由法院调解或裁决。十二、未尽事宜，甲、乙双方另行签订补充协议为本协议附页。十三、该协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后同时产生法律效力。甲方：钟山区人民政府黄土坡街道办事处钟山资产经营管理委员会加盖公章，胡军签字，乙方：赵庆燕签字按手印”。2015年2月7日被告赵庆燕作为甲方与原告安静作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定：“甲乙双方在公平、公正、公开、自愿及互利互惠的原则上，就房屋买卖签订本合同，敬请双方共同遵守。一、甲方自愿将坐落于钟山都市阳光小区（百合春天）的248.4平方米住房、第一层41.4平方米的商铺及36.2平方米的车位卖给乙方。二、甲乙双方协定成交价：住房和商铺总价款1259000元整；车位30000元，车位款交房时直接交给黄办钟山资产经营管理委员会。三、付款方式及期限：双方协商一致时交房定金59000元整，第二笔首付款于2015年2月9日前支付200000元整，第三笔款于2015年3月30日前支付80000元整，其余尾款待房屋交付给乙方并做产权登记之日起15个工作日内一次性付清。六、违约责任，1、本合同经双方签字后生效并对双方具有约束力若一方违约，则按照总房款三倍赔偿对方。2、在办理房屋相关手续时，双方积极配合，若一方不配合，按违约论处。四、甲方保证该房屋与他人没有产权民事及经济纠纷，若有民事纠纷或经济纠纷，甲方自行解决，一方一概不负责任，甲方承诺此房屋与他人无交易或无抵押，若一方多卖或抵押现象，属诈骗行为，将请求司法机关追究其责任。五、交房时间：二〇一七年十二月三十一前，甲方不按时交房，则按2400元/月的租赁费用付给乙方租房费用。六、甲方直接提供乙方的资料办理房屋相关登记，若办成自己的房产所有权及土地使用证等，过户手续费由甲方承担，并按违约论处。七、违约责任，1、本合同经双方签字后生效并对双方具有约束力，若一方违约，则按照总房款三倍赔偿对方。2、在办理房屋相关手续时，双方积极配合，若乙方不配合，按违约论处。八、甲方交房前的有关费用由甲方负责。九、本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，达不成一致，按以下2种方式解决：1、提交六盘水市仲裁委员会仲裁。2、依法向当地人民法院起诉。十、本合同自双方签字之日起生效。十一、本合同未尽事项，双方另行签订补充协议，补充协议并与此协议有同等法律效力。十三、本合同一式二份，甲方一份、乙方一份。卖方签字：赵庆燕，买方签字：安静”。2015年1月23日被告赵庆燕收到原告定金59000元，赵庆燕向原告出具收条一份，载明：“今收到安静交来买房人民币现金伍万玖仟元整（59000.00）元整。收款人：赵庆燕”。2015年2月7日安静向被告赵庆燕支付200000元，赵庆燕向安静出具收条一份，载明：“今收到安静人民币现金（200000.00元整）贰拾万元整，收款人：赵庆燕”。2015年2月10日原告向赵庆燕支付600000元，赵庆燕向安静出具收款收据一张，载明：“今收到安静交来购房款600000元整，赵庆燕”。2015年3月22日原告向赵庆燕支付200000元，赵庆燕向原告出具收款收据一张，载明：“今收到安静交来房款200000元，赵庆燕”。另查明，案涉房屋正在修建过程中，现不具备交付条件。本院认为，原告与被告于2015年2月7日签订的《房屋买卖合同》，签订该合同时原告先行向被告支付了定金，被告具有购买被告合同中约定房屋的意思，且后期按照合同约定向被告支付了购房款，故该合同系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，系合法有效的合同。关于第三人周庆勇主张原告与被告签订案涉《房屋买卖合同》无效的意见。第三人周庆勇主张其先与被告签订《转让协议》及《补充协议》并履行相应支付款项义务，根据该协议被告自愿将其土地被征用而获得的79.9平方米的宅基地转让给周庆勇，且第三人钟山资产管理委员会就该地块与周庆勇签订《就业点安置引资修建协议书》，故案涉《房屋买卖合同》应是无效合同。针对周庆勇的主张，本院查明在被告与第三人周庆勇签订《转让协议》及《补充协议》后，继而第三人钟山资产管理委员会就协议中约定的地块与周庆勇签订《就业点安置引资修建协议书》以后，赵庆燕于2013年1月29日在该合同中注明：“此合同赵庆燕部份与周庆勇有争议，没有赵庆燕委托书不能生效”。而原告与被告签订的《房屋买卖合同》系签订于2015年2月7日，可见原告与被告并不存在恶意串通损害第三人周庆勇的利益的情况，且第三人周庆勇也未提交证据证明合同双方具有恶意串通损害其利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》没有上述法律规定的情形，故对第三人周庆勇提出的意见，本院不予采纳。对原告要求被告委托第三人钟山资产管理委员会将案涉房屋及车位直接分给原告的诉讼请求，因案涉房屋还在修建过程中，故本院不予支持。对原告要求被告支付延期交房期间的租房费的诉讼请求，因原告的诉讼请求不明确，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告安静与被告赵庆燕于2015年2月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告安静其他的诉讼请求。案件受理费200元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  娄成志人民陪审员  刘荣武人民陪审员  李祖艳二〇二〇年四月三十日书 记 员  廖正文