辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初6547号原告（反诉被告）：大石桥市万城房地产开发有限公司，住所地大石桥金桥区金屯村金桥菜市场回迁楼，统一社会信用代码：91210882747128037Y。法定代表人：吴殿中，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘春雷，辽宁久和律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎爱群，男，1958年9月27日出生，汉族，系该公司法务，现住辽宁省营口市站前区。被告（反诉原告）：营口金尊房产经纪有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区中盐新城2#商业23#门市，统一社会信用代码：91210804570909064A。法定代表人：王凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李聪，女，1984年10月25日出生，汉族，系该公司员工，现住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：张伦，辽宁蓝佳律师事务所律师。原告（反诉被告）大石桥市万城房地产开发有限公司（以下简称万城公司）诉被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司（以下简称金尊公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万城公司法定代表人吴殿中、委托诉讼代理人阎爱群，被告（反诉原告）金尊公司委托诉讼代理人李聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万城公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还委托合同项下的财产（以交接清单为主）；2.要求被告恢复其擅自改变用途的商品房，修复损坏的小区道路和供水设施，如被告不能修复应作价向原告赔偿修复费用（具体数额待评估鉴定为准）；3.要求被告按照合同约定将办理完毕的万城海景庄园小区的银行按揭贷款手续交付给原告，同时要求被告赔偿原告没有售楼造成的经济损失（具体数额待评估鉴定为准）；4.要求被告按照合同中第六条第一项约定承担合同总价10%的违约金；5.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月10日，原、被告双方签订了《房地产楼盘销售代理合同》（详见合同），合同约定由原告委托被告对外销售万城海景庄园项目的商品房。第一份合同到期后，双方就延续合同事宜，分别于2015年3月25日、4月17日，双方又签订了《协议书》两份。合同期限自2015年3月31日至2018年10月31日止。合同生效后，原告依约履行了合同义务，但被告在履行上述协议中，违反合同约定，没有为原告开发建设的万城海景庄园项目办理完银行按揭贷款手续，也没有完成1500平方米售楼处的建设。被告还擅自将原告待销售房屋改造成“万城宾馆”及文化一条街向游客收取住宿费用。由于被告种种违约行为造成原告重大经济损失，原告申请贵院依法委托相关鉴定部门对原告所受损失给予鉴定，具体损失数额以评估结果为准。现双方合同期限已经届满，双方没有达成新的协议，被告理应将收取的钱款和占用的万城海景庄园场地向原告进行交接，经原告多次催告，被告依然对此不予理财，原告无奈只能通过法律途径解决双方纠纷，由此产生的一切损失均应由被告承担。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院公正审理，依法支持原告的诉讼请求。本案诉讼过程中，原告撤回第2项、第3项诉讼请求。被告（反诉原告）金尊公司辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，系原告的违约行为导致合同目的无法实现，构成根本违约。一、原告与答辩人在签订《房地产楼盘销售代理合同》及《协议书》后，答辩人即积极履行合同，对合同项下的商品房进行广告策划、宣传，投资大型宣传活动，组织销售人员并进行培训，对样板间及售楼处的装修等大量的投入工作。在答辩人的上述工作基础上，答辩人对合同项下楼盘售出大量房屋，并与购房人签订了《万城海景庄园认购书》，由购房人交纳定金。认购书签订后，由于原告因税务问题一直无法开具发票，无法签订正式的《商品房买卖合同》。原告的违约行为导致不能实现合同目的，构成根本违约。双方因此产生矛盾，原告将答辩人的工作人员清退，将售楼处大门锁闭，禁止答辩人进入。所以答辩人未占有原告任何财产，且已经被原告清退。二、双方于2015年4月17日签订的《协议书》第四条第4项明确约定“乙方（答辩人）负责招商建设文化一条街，装修不超过30套样板间供乙方经营服务。”原告明确同意乙方负责装修样板间并供经营服务。但是乙方将该样板间用作宣传服务中，并未改造为“万城宾馆”。三、原告所诉的小区道路及供水设施，并非答辩人损坏，也非答辩人的合同义务。2018年5月25日原告签订的《证明》中载明，答辩人垫付了万城海景庄园修水泵变频器费用3600元，另修水泵费用5600元。可以看出，供水设施的维护修理义务应由原告负责，答辩人因善意为原告提供了帮助，而该证明项下的修理费用原告至今未付。被告（反诉原告）金尊公司向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人赔偿反诉人修复被反诉人开发的万城海景庄园小区1#楼、2#楼共30套房屋的装修款，具体数额待鉴定结论出具后确定；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人因代理销售被反诉人开发的万城海景庄园小区所产生的人工费133389元、变频器3600元及水泵5600元；3.请求判令被反诉人返还反诉人3万元及利息；4、请求判令被反诉人返还反诉人13万元及利息；5.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年8月10日签订《房地产楼盘销售代理合同》，约定反诉人为被反诉人开发的万城海景庄园项目商品房销售总代理，代理期限自2013年8月10日至2014年12月1日。代理期限结束后，双方又于2015年3月25日、2015年4月17日签订两份协议书，约定反诉人为被反诉人开发的万城海景庄园项目商品房销售总代理，提成及方法依原合同。协议第四条第4项约定：反诉人负责装修不超过30套样板间供销售及反诉人经营服务。协议签订后，反诉人依协议组织工作人员对万城海景庄园商品房进行销售，并按照协议自行投资对30套样板间装修。在反诉人履行完毕上述义务后，对该楼盘进行大力宣传，因此吸引诸多客户。反诉人在此期间卖出46套房屋，并与买房客户签订了房屋认购书。在要签订正式商品房买卖合同时，因被反诉人无法开具发票，而无法签订。因被反诉人的违约行为造成反诉人销售提成损失、修复损失及信誉降低损失。因被告反诉人其自身原因无法开具发票的行为致使是双方之间签订合同根本目的无法达成，被反诉人已经构成根本违约。为了保障反诉人的合法权利，现诉至贵院，请求依法支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）万城公司对被告（反诉原告）金尊公司的反诉辩称，反诉原告的反诉请求与事实不符，没有法律依据。第一，反诉原告说的装修30套房子明确有约定，2013年8月10日签订《房地产楼盘销售代理合同》第三条费用负担约定乙方为全盘项目总代理，代理期间各项费用推广费用（包括报纸、印刷宣传材料、传单、项目楼体条幅广告等）都由乙方负责支付，2015年4月17日协议书中第4条约定，反诉原告装修不得超过30套样板间具体标准，用料由甲方审批后实施，销售价在原定基础上上浮每平方米500元，前两年上浮的钱归乙方所有，两年以后归甲方所有，但对方签订合同后不予理睬，乱装修，我公司下几个告知函都没有结果，造成现在很多烂尾楼状况，装修样板间是售楼经营活动，不存在反诉原告所说包装修费的问题；第二，关于返还133389元售房人工费的事，与事实不符，在我们签订合同多次考察的情况下，我们五证齐全，非常严谨的签订各种条款，都有约定，反诉原告说开不了发货票的问题，是在反诉原告代理人李聪手下员工处管理，不在我处，现在发票U盘没给我们，我们交不了税，下了几次告知函，不理睬；售房与开发票不发生关系，我们是否完税是在办房照时发生关系，与开发票没有关系，没有法律依据；第三，关于反诉原告说交付完好无损是错误的，我们取钥匙，只取钥匙，没有别的交付，后来钥匙又被他们取走；第四，返还3万利息没有事实依据；第五，现在造成房屋入住不了，各项损坏有证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告（反诉被告）万城公司（甲方）与被告（反诉原告）金尊公司（乙方）于2013年8月10日签订《房地产楼盘销售代理合同》，约定：第一条合作方式和范围，1.甲方指定乙方为在李官华铜的独家销售代理，销售指定的由甲方在李官兴建的万城海景庄园项目，该项目为（别墅、写字楼、公寓、住宅），销售面积共计9148.20平方米。……第二条合作期限，1.本合同代理期限自2013年8月10日至2014年12月1日。……第三条费用负担，乙方为全盘项目总代理，代理期间各项推广费用（包括：报纸、印刷宣传材料、楼书、传单、条幅广告、项目楼体条幅广告、售楼人员、外派宣传员、服装、日常工作用品、日常支出）由乙方负责支付。……样板间的装修由乙方负责。第四条销售价格，销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为4200元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活负担。浮动单价权限每平方米100元。第五条代理佣金及支付，乙方的代理佣金为所售的每套单位价目表总成交额7%进行提取，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付给乙方。甲方在正式销售合同签订并获得总房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首付款后将代理佣金按照提成比例支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。甲方收到剩余房价款，在当日将该房屋代理佣金结清。……第六条销售保证金，在本合同有效代理期内，乙方应做到保证465天内将项目清盘。……第十条违约责任，双方违反合同约定的，支付10%的违约金。……。2015年3月25日，原、被告双方签订《协议书》约定：鉴于甲乙双方万城海景庄园销售协议合同期满，乙方提出以文化街为主题带动销售，申请延续合同。经双方协商，达成如下协议：一、合同期限：2015年3月31日至2018年3月30日。……二、提成及方法：（同原合同）。……四、乙方的权利和义务：……4、负责招商建设文化一条街，装修不超过30套样板间供销售及乙方经营服务。具体装修效果、标准、用料等报甲方审批后实施。售价在原定价基础上浮的500元/平方米，前2年归乙方所有，后2年归甲方所有。……五、该项目商品房定价在原有基础上浮500元/㎡，即均价4700元/㎡。其基础上浮的500元/㎡房款作为回馈客户、组织售楼活动的费用。……。2015年4月17日，原、被告双方签订《协议书》，约定：鉴于甲乙双方万城海景庄园销售协议合同期满，乙方提出以文化街为主题带动销售，申请延续合同。经双方协商，达成如下协议：一、合同期限：2015年3月31日至2018年3月30日。……二、提成及方法：（同原合同）四、乙方的权利和义务：……4、负责招商建设文化一条街，装修不超过30套样板间供销售及乙方经营服务。具体装修效果、标准、用料等报甲方审批后实施。售价在原定价基础上浮的500元/平方米，前2年归乙方所有，后2年归甲方所有。五、该项目商品房定价在原有基础上浮500元/平方米，即均价4700元/平方米。其基础上浮的500元/平方米房款作为回馈客户、组织售楼活动的费用。……。2016年7月23日，原、被告双方签订《协议书》，约定：就甲方拆除文化街六个档口，乙方不要求赔偿，甲方同意乙方在不影响规划情况下，另选择其他场地经营可移动的项目，如建设固定场所，除甲方同意外，其他不予赔偿。甲方保证不影响乙方销售及配合销售的其他文化一条街等项目工作，否则乙方有权追究甲方的违约责任及乙方所受到的损失。以后的销售中，房款归甲方，装修款归乙方。合同到期前一个月，双方进行盘点，如已装修的房屋未出售的，由乙方全部购买，不返装修金，暂按4000元/㎡，可上下浮动。如乙方不购买，甲方有权追究违约责任及损失。甲方保证看房通道人车畅通，保证卫生及安全。否则乙方有权追究违约责任及损失。2016年11月1日、2017年2月28日、2017年8月23日，原、被告双方分别签订《房屋意向置换协议》、《房屋置换协议》、《协议书》，约定被告（乙方）以其购买的鲅鱼圈财富海景小区房屋与原告（甲方）案涉部分房屋进行置换方式购买原告案涉部分房屋，上述三份协议均未履行。2015年5月1日，原告（反诉被告）万城公司法定代表人吴殿中出具《收条》，载明：今收到李聪购买李官万城海景庄园39平的一楼房屋全部房款人民币大写壹拾叁万元整（￥130000元）。具体楼号、单元号、门牌号由李聪挑选。可随时到万城财务更换正规收据。2018年5月25日，原告（反诉被告）万城公司（甲方）法定代表人吴殿中出具《证明》，载明：今营口金尊房产经纪有限公司垫付万城海景庄园修水泵变频器费用人民币叁仟陆佰元整（￥3600.00元）另有修水泵费用确定金额后再另算。2018年7月15日，营口经济技术开发区盛峰五金电器维修中心出具水泵发票，金额为5600元。2018年7月17日，营口经济技术开发区云飞电气经销维修处出具变频器发票，金额为3600元。2018年6月15日，原告（反诉被告）万城公司向被告（反诉原告）金尊公司借款3万元。本院认为，原告（反诉被告）万城公司为销售案涉房屋与被告（反诉原告）金尊公司签订《房地产楼盘销售代理合同》，在被告（反诉原告）金尊公司未按约定完成销售义务的情况下，双方围绕销售案涉房屋又签订数份协议，包括约定将销售代理期限延长至2018年3月30日及将被告（反诉原告）金尊公司以置换方式购买部分案涉房屋算被告（反诉原告）金尊公司销售业绩等，但被告（反诉原告）金尊公司仍未按合同及协议约定履行销售义务，应承担约定的违约责任，故对原告（反诉被告）万城公司主张被告（反诉原告）金尊公司返还委托合同项下的财产并支付合同总价10%的违约金3842244元（9148.20平方米×4200元/平方米×10%），本院予以支持；被告（反诉原告）金尊公司在代理销售期间为原告（反诉被告）万城公司垫付了修水泵变频器费用9200元，原告（反诉被告）万城公司应将该费用支付给被告（反诉原告）金尊公司，故对被告（反诉原告）金尊公司主张原告（反诉被告）万城公司支付修水泵变频器费用9200元，本院予以支持；被告（反诉原告）金尊公司在代理销售期间借给原告（反诉被告）万城公司3万元，原告（反诉被告）万城公司应予以返还，故对被告（反诉原告）金尊公司主张原告（反诉被告）万城公司返还借款3万元，本院予以支持，因双方未约定利息及还款期限，故对被告（反诉原告）金尊公司主张原告（反诉被告）万城公司支付利息，本院不予支持；被告（反诉原告）金尊公司主张原告（反诉被告）万城公司赔偿30套房屋的装修款，因装修30套房屋样板间是供销售服务，且双方于2015年约定因装修上浮的售价2年后归原告（反诉被告）万城公司所有，故对被告（反诉原告）金尊公司该主张不予支持；被告（反诉原告）金尊公司主张原告（反诉被告）万城公司支付代理销售所产生的人工费133389元，因双方已约定按成交额提取代理佣金，被告（反诉原告）金尊公司负责支付包括售楼人员、外派宣传人员的推广费用，故对被告（反诉原告）金尊公司该主张不予支持；被告（反诉原告）金尊公司主张原告（反诉被告）万城公司返还13万元及利息，从现有证据来看，该13万元系李聪交纳，故对被告（反诉原告）金尊公司该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还代理销售9148.20平方米万城海景庄园商品房给原告（反诉被告）大石桥市万城房地产开发有限公司；二、被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付违约金3842244元给原告（反诉被告）大石桥市万城房地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）大石桥市万城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付修水泵、变频器费用9200元给被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司；四、原告（反诉被告）大石桥市万城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还借款3万元给被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司；五、驳回被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司的其他反诉请求。案件受理费38038元，由被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司负担；反诉费2919元，由被告（反诉原告）营口金尊房产经纪有限公司负担2139元，由原告（反诉被告）大石桥市万城房地产开发有限公司负担780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  迟 峰人民陪审员  单晓云人民陪审员  陈淑菊二〇二〇年四月三十日书 记 员  刘 怡