沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0104民初12873号 原告：刘凤英。 委托诉讼代理人:张洪利,系辽宁馨远律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴赛男,系辽宁馨远律师事务所律师。 被告:辽宁宏缘商业地产开发有限公司,住所地:沈阳市大东区观泉路50号。 法定代表人：郑宝信。 被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地：沈阳市大东区小二台子二号。 法定代表人：李晓峰，职务：行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，系辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于佳卉，系辽宁同方律师事务所律师。 被告：沈阳双兴建设集团有限公司，住所地：沈阳市和平区文化路15号。 法定代表人：王振飞，职务：董事长。 委托诉讼代理人：赵胜男，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵银伟，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原告刘凤英与被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商银行）、沈阳双兴建设集团有限公司（以下简称双兴公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张洪利、吴赛男，被告农商银行委托诉讼代理人包腾飞、于佳卉，被告双兴公司委托诉讼代理人赵胜男到庭参加诉讼，被告宏缘公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求诉：1、判令被告农商银行协助宏缘公司办理撤销沈阳市大东区宏缘50号公馆1号楼1单元2门房产的抵押登记手续；2、判令被告宏缘公司协助原告办理沈阳市大东区宏缘50号公馆1号楼1单元2门房产的合同备案及不动产登记手续；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月14日，被告宏缘公司与双兴公司签订工程施工合同，约定宏缘50号公馆二标段总包工程由被告双兴公司承包施工，该工程于2013年11月26日竣工验收，由于宏缘公司欠付双兴公司工程款，双方于2014年1月24日签订了抵房协议，约定宏缘公司用涉案房屋抵顶工程款3851200元，宏缘公司向双兴公司指定的产权人办理房屋产权手续，视为履行工程款义务，原告作为双兴指定的产权人，于抵房合同签订当日，与被告宏缘公司签订了房屋买卖合同，取得涉案房屋的所有权，2014年7月29日，涉案房屋被宏缘公司抵押给了被告农商业银行，后因涉诉被依法查封。2014年9月15日，宏缘公司向原告发出入住通知，并交付涉案房产，原告对房屋占有、使用至今。经原告申请，辽宁省高级人民法院作出了（2017）辽执异18号执行裁定书，认定原告对涉案房屋享有足以阻却执行的权益，裁定中止对涉案房屋的执行。综上，为维护原告合法权益，故诉至贵院。 被告农商银行辩称，第一，被告对于对案涉房产依法享有抵押权，原告要求被告解除抵押权没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。抵押权与债权同时存在，被告与宏缘公司之间的债权、抵押权已经法院审理后确认,并做出了生效民事判决,被告为案涉房屋的抵押权人,对案涉房屋享有优先受偿权。原告若要求被告解除抵押权，需经被告同意，原告代替宏缘公司清偿债务后才可行使涤除权。否则，原告要求本行解除抵押权的没有事实和法律依据。即使原告与宏缘公司签订的商品房买卖合同合法有效的，其享有的也是债权，仅能中止对案涉房产的强制执行行为，但不能直接取得房屋的所有权，不能直接确认被告对案涉房产抵押权无效或应予解除抵押。第二，现涉案房屋办理的抵押登记仍未涂销，在该抵押登记涂销之前，宏缘公司对原告所负的变更案涉房屋权属登记的非金钱债务属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项所规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形。因此，原告在本案中要求宏缘公司为其办理合同备案及权属登记的诉讼主张不应得到支持。综上，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，依法维护被告的合法权益。 被告双兴公司辩称，当时宏缘公司确系将涉案房产抵顶给了被告，但根据被告的记录，被告系将涉案房屋抵顶给了李世杰。 本院经审理认定事实如下：本案涉案房屋坐落于沈阳市大东区2门，建筑面积240.7平方米。被告宏缘公司与双兴公司于2011年签订建设工程施工合同，双方约定由双兴公司承包宏缘公司发包的宏缘50号公馆二标段总包工程，在结算过程中，双方于2014年1月24日签订抵房协议，约定宏缘以涉案房屋抵顶3851200元工程款，宏缘公司为双兴公司指定的产权人提供办理房屋产权的手续即视为履行了交付涉案房产的义务，宏缘公司将涉案房屋交付给双兴公司或双兴公司指定的产权人即视为向双兴公司支付了人民币3851200元工程款的义务。双兴公司将涉案房屋抵债给案外人李世杰，李世杰又指定本案原告刘凤英与宏缘公司签订了商品房买卖合同，宏缘公司为刘凤英开具了销售不动产统一发票，并于2014年9月15日向刘凤英出具入住通知书，现涉案房屋由刘凤英占有至今。 2012年5月21日，被告农商银行与宏缘公司签订借款合同，约定宏缘公司向农商银行借款2.5亿元，2014年7月22日，农商银行与宏缘公司签订3-3号《最高额抵押合同》，约定抵押财产为包括涉案房屋在内的645套房屋。此后由于宏缘公司未按时还款，农商银行于2014年对宏缘公司提起诉讼，辽宁省高级人民法院出具（2014）辽民二初字第00054号民事判决书，判令宏缘公司向农商银行偿还借款，农商银行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。宏缘公司不服上述判决，上诉至中华人民共和国最高人民法院，该院作出（2015）民二终字第127号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。因宏缘公司未按时履行判决确定的给付义务，农商银行申请强制执行，辽宁省高级人民法院裁定查封涉案房屋。原告刘凤英于2017年11月27日到辽宁省高级人民法院对该院裁定查封涉案房屋提出书面异议，该院作出（2017）辽执异18号民事裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。 另查明，涉案房屋现尚未取得初始登记批复，暂不具备办理产权登记条件。 上述事实，有建设工程施工合同、竣工报告、抵房协议、商品房买卖合同、发票、民事裁定书、执行裁定书、民事判决书、照片、说明等证据，经开庭审理，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宏缘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本案中，双兴公司作为涉案房屋的承包人，因发包人宏缘公司欠付工程款，在6个月内，与宏缘公司协商以涉案房屋抵顶工程款，符合法律规定，故宏缘公司与双兴公司于2014年1月24日签订的抵房协议合法有效。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。在宏缘公司与农商银行于2014年7月22日签订最高额抵押合同约定将涉案房屋抵押给农商银行之前，宏缘公司已将涉案房屋折价用于抵偿其拖欠双兴公司的工程款，故双兴公司作为建设工程承包人的优先受偿权优于农商银行的抵押权。刘凤英作为涉案房屋最终的指定产权人，其已经实际接收并占用涉案房屋，且辽宁省高级人民法院已经裁定中止对涉案房屋的执行，故刘凤英有权要求宏缘公司和农商银行解除对涉案房屋的抵押登记。 原告刘凤英与被告宏缘公司之间没有真实的房屋买卖合同关系，且目前涉案房屋暂不具备办理产权登记的条件，原告刘凤英可待双兴公司取得产权登记后，另行向其主张权利，故对于原告刘凤英要求被告宏缘公司协助其办理涉案房屋的合同备案及不动产登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司、被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行于本判决生效之日起十日内办理沈阳市大东区2门房屋抵押登记注销手续； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费37610元，公告费800元，均由被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  彭佳妮 人民陪审员  王 勇 人民陪审员  白春叶 二〇二〇年四月九日 书 记 员  杨 硕