贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1119号 原告：刘俊，男，1988年1月28日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），谢忠明（一般授权代理），均系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利 委托诉讼代理人：吴慢慢（特别授权代理）、宋芳（一般授权代理），均系贵州创驰律师事务所律师。 原告刘俊与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘俊的委托诉讼代理人刘士界、谢忠明，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人吴慢慢、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金36312元（违约金以427246元为基数，按日万分之一标准，从2017年6月25日起暂时计算至2019年11月25日），请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付之日止；2、判决被告退回原告不应该承担的各项开户费和交易费合计3097元及资金占用期间的利息，利息以3097元为基数，按人民银行中期贷款利率的1130%计算至被告实际退回之日止；3、判决被告支付因为交房产生的违约金3097元（违约金以427246元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月30日计算至2017年3月25日止）。 事实及理由：原、被告双方于2015年4月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-14195），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号14-2-22-4，建筑面积131.11平方米，原告以交付首付款和银行贷款的方式，交付了全部房款427246元，并按被告要求交付了办证费用以及其他办证所需费用.被告在合同中约定在2016年10月30日交房，实际于2017年3月25日将房屋交付原告使用，构成交房违约，并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购买住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告；原告虽然提交了办理产权证所需要的材料，但是，被告直到如今尚未为原告办理完毕原告所购房屋的不动产权属证书交付原告，构成办证违约，应该承担违约责任，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人主张逾期办证问题答辩人认为:首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下:根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时（2018年3月2日）没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2018年11月18日在答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。经过张贴办证第一次通知后被答辩人并未向答辩人提交办证资料，后答辩人又于2019年3月8日通过短信方式第二次通知被答辩人，后被答辩人才向答辩人提交办证资料。于2019年4月29日才委托答辩人办证。就本案而言，被答辩人交齐办证资料的时间正是向答辩人出具委托书之日，故办证违约起算时间也应当从被答辩人委托答辩人办证之日往后推360日，即2020年4月10日开始，而本案被答辩人已于2019年6月取得涉案房屋权属证书，答辩人并未超过合同约定的时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，即使法院以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，邓得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。本案答辩人通知被答辩人提交办证资料的时间为2018年11月18日（如前所述），由于本案实际收房时间往后推360日为2019年2月25日，超过2019年2月25日才开始计算办证违约金，但答辩人于2018年11月18日履行完毕通知义务，尚未超过交房后360日，本案答辩人仍然也没有违约，依法不承担违约责任。 二、关于各项开户费及交易费及利息问题被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉请已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借贷，既使支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 三、关于逾期交房违约问题。首先，根据贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高级人民法院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之0.25的认定予以肯定，因此，请求法院参考省高院裁定对交房违约金计算标准进行适当下调。其次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但即使被答辩人实际收房时也没有交清上述将被，已有部分违约金超过诉讼时效，请法院对超过诉讼时效的部分依法扣除。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积131.11平方米，套内建筑面积103.94平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4110.51元计算，总价款为427246元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107246元，余款320000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为427246元，被告代收房维修基金9833元、契税6408.69元、印花税2.50元，收取各项开户费及交易费共计3763元。2017年3月25日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2018年8月13日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块13、14、27、28幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月18日，被告在原告所属14楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2019年11月24日，原告出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年3月25日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2016年10月31日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2017年4月1日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2017年4月1日，本案中，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年1月10日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金，应以原告已付购房款427246元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月31日计算至2017年3月25日，违约金应为3076.17元（427246元×0.005%/日×144日）。 本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年3月25日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2018年3月20日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2018年3月20日。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年11月18日在原告所属14楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2018年11月18日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款427246元为基数，按日万分之一的标准，从2018年3月20日计算至2018年11月18日，违约金为10382.08元（427246元×0.01%/日×243日）。 对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3097元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘俊逾期办理房屋权属证书的违约金10382.08元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘俊电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3097元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘俊逾期交房的违约金3076.17元； 四、驳回原告刘俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费431元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担168元，原告刘俊负担263元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年四月二十三日 书记员  毛雨