湖北省江陵县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1024民初3号原告：郑航，男，1970年1月4日生，汉族。委托诉讼代理人：刘贤初，江陵县熊河法律服务所法律工作者。被告：陈林,男，1979年2月24日生，汉族。委托诉讼代理人：曾令飞，湖北荆楚律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解；提起上诉。原告郑航与被告陈林租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑航及其委托诉讼代理人刘贤初，被告陈林及其委托诉讼代理人曾令飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑航向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿付原告房屋租金95000元、电费453.85元，以上合计95453.85元。以后的房租另行计算。2、被告立即将超期占有的房屋交还原告。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月10日，原、被告签订一份《门面出租合同》。原告将自己的商业门面房（位于郝××镇××东××）租给了被告。该合同第二条约定出租时间为2014年4月28日至2019年4月28日；第三条约定，乙方在出租期间，甲方3年内不能任意涨房租费，3年之后，房租费随行就市。然而，当原告履行了合同约定的三年内未涨房租，但是被告却没有履行合同的约定。被告在承租的第二年，以资金周转不灵，只交纳了房租7万元。第三年起每年也只交纳了65000元。到目前为止被告共拖欠原告四年房租共计55000元。更有甚者，被告在合同期满的最后一个月，居然连453.85元的电费都没有交。因被告租用的是原告的房屋，电表用户是原告的名字。电力部门只能找原告征收。原告不得已只得代被告垫付了电费。为此，原告多次找被告催讨，但被告以各种理由拒绝给付。原、被告合同到期后2019年4月29日，原告要求被告交还已经到期的房屋，但遭到被告的拒绝。为维护自己的合法权益，故起诉至法院。被告陈林辩称：一、被告已经向原告付清了全部的房屋租金并移交了房屋，电费已经结清。原告的请求没有事实和法律依据，应判决驳回其诉讼请求。根据双方签订的《门面出租合同》第二条、第三条的约定，甲方3年之内不能任意涨房租费，3年之后房租费随行就市。在签订合同当天，被告就支付了第一年的租金8万元。2015年3月31日被告向原告农业银行转账支付5万元；同年7月26日用支付宝转账支付房租25000元，一共支付第二年房租75000元。原告在诉状中称“只交纳了7万元”是错误的。后原、被告又达成了降低房租的默契，且后三年每年房租费为65000元。对此，原告从未向被告提出过任何异议，被告已足额付清历年房租。理由如下：1、同地段的房屋租金市场行情确实出现了下跌的趋势。双方签订的合同仅约定不能涨房租，没有约定不能降房租。且约定3年之后房租费随行就市。2、被告在装修完毕半年之后，原告的房屋就出现了严重的漏雨等质量问题。严重影响了被告对房屋的使用。按照合同法第231条的规定，承租人可以要求减少房租或者不支付租金。当时被告就向原告提出了要求减少租金，原告当即就同意了。3、双方在2018年8月22日11时29分至31分的手机短信聊天记录中，原告也明确自认了这一事实。原告“你也真是，给你好就不记得了”“你也不问一下你隔壁左右这几年的房租是多少”“给你好怎么就不知好歹呢”。言下之意，同意年租金变更为65000元，是原告给被告的好。二、原告向被告主张2018年9月7日以后以及2019年4月28日双方租赁合同到期之后的租金无事实和法律依据。理由如下：1、根据已经生效的江陵县人民法院（2019）鄂1024民初372号民事判决书认定的事实，江陵县人民政府于2018年9月7日与原告签订了征收补偿协议，对原告的房屋予以征收。房屋补偿款总计1410894元（已领取）。原告未将与政府签订征收补偿协议事项及时告知被告，且该行为实为对租赁房屋所有的一种处分行为，但原告郑航亦未将房屋变动情况通知被告，该变动情况实际已导致双方房屋租赁合同无法正常履行，被告陈林的合同目的实际亦受到影响，原告未履行相应通知义务，有违诚实信用，已构成违约，郑航应赔偿陈林相应的损失。2、房屋租赁合同是属于合同之债，是承租人交付租金，出租人将房屋在一定期限内交付承租人占有、使用、收益的行为。一旦房屋遭遇征收，租赁标的物将不复存在。根据合同法第228条、第231条的规定，被告陈林作为承租人有权拒绝支付租金以及租赁合同到期后的任何占有使用费。3、2019年4月28日双方的租赁合同终止，原告在诉讼请求中向被告主张2019年4月29日至2019年10月29日共计6个月的租金4万元没有法律依据。4、根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”之规定，从拆迁到征收，先补偿后搬迁一直是贯彻始终的重要原则。被告陈林在征收补偿协议未签订、征收补偿数额未确定的情况下，有权引用先补偿后搬迁的原则，拒绝搬离房屋。由此造成的一切法律后果应由原告承担。5、根据原告与政府签订的《征收补偿协议》第四条第2项的约定“乙方（郑航）如有房屋租赁或者其他使用关系，在本协议签订之前应予妥善解决，若处理不善，乙方承担租赁和其他使用人在征收中和征收后产生的一切经济及法律责任”本案原告没有处理好与被告的租赁补偿关系，应向陈林承担一切经济及法律责任。该协议第五条约定，乙方（郑航）自协议签订之日起到2018年9月25日必须搬迁腾空房屋并移交甲方确认。因此原告无权收取2018年9月25日之后的租金。综上所述，自2018年9月7日开始，原告未履行相应通知义务，构成违约；原告也没有妥善处理好双方的租赁补偿关系，亦构成违约。其主张相应租金无任何事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和证据质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据认定如下：1、原、被告双方均提交了电费交纳凭证，交纳凭证均真实可信。原告郑航提交的电费凭证收款时间是2019年5月31日，根据凭证显示收取的是2019年5月电费，并非原告郑航主张的合同期间内最后一个月(2019年4月)的电费；原告郑航主张5月交纳的系上一月电费，无证据支撑，不予采信。同时被告陈林交纳的电费显示收款时间是2019年4月25日，因此应当认定被告陈林交纳了2019年4月的电费。2、原告提交的证人证言，因证人未出庭作证其证言不予采信。3、被告陈林提交照片一组，缺乏其他证据佐证，不能反映拍摄地点、时间等，真实性存疑，不予采信。4、被告陈林提交的短信聊天记录，原告未予否认，故真实性应予采信。关于能否根据该短信记录认定双方达成了房租下降的默契，是本案的争议焦点，在此不作评判。5、被告陈林申请本院向证人李某、陈某调取的证言，而制作的询问笔录，既是证人证言，证人除了要接受本院的质询以外，还需接受当事人的质询。在该笔录中本院已告知证人应当出庭作证，但证人未能如期到庭接受当事人的质询。同时，上述两证人均是门面房的承租人，与陈林有着相同的身份。不同地段、面积装修程度、格局以及出租房的用途都可能影响租金的高低。两位证人承租的房屋与被告陈林承租的房屋条件也非全部相同，故租金的高低走势不能一概而论。故对上述两证人的证言不予采信。6、被告陈林提交的照片，同样缺乏其他证据佐证，不能反映拍摄地点、时间等，真实性存疑，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年4月10日，郑航（甲方）与陈林（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将西湖路（步行街对面）门面租给乙方。租金每年定为8万元。出租时间定为2014年4月28日至2019年4月28日。在出租期间，甲方3年内不能随意涨房租费，3年之后房租费随行就市。合同签订后，被告陈林支付了第一年租金8万元、第二年租金75000元、第三、四、五年租金分别为65000元。2018年9月7日，原告郑航与江陵县郝穴镇人民政府签订了房屋土地征收补偿协议。对郑航所有的位于江陵县××镇××东××号房屋（土地）予以征收，房屋补偿款总计1410894元（已领取）。原、被告双方就租赁补偿问题协商未果引发纠纷；陈林于2019年4月8日向江陵县人民法院提起诉讼。本院于2019年9月26日作出判决：郑航补偿原告陈林装修损失12000元、经营损失28702.5元。2019年12月13日，经本院执行部门执行，陈林已交还涉案房屋钥匙，郑航亦支付了陈林上列损失。2020年1月，郑航以陈林未交清租金及电费为由向本院起诉，引发本案纠纷。本院认为,原、被告签订《门面出租合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方形成了房屋租赁合同法律关系；陈林系承租人，郑航系出租人。被告陈林作为出租人应当履行支付租金的义务。本案双方争议的焦点问题是：一、被告陈林是否下欠原告郑航租金。被告陈林认为涉案门面存在租金下跌的趋势，双方在合同实际履行过程中房屋存在质量问题，双方已达成了降低租金的默契，故不存在拖欠租金的行为。原告郑航认为，依照双方合同的约定，被告陈林未足额支付租金，应当支付拖欠的租金。本院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同第三条约定“甲方3年之内不能任意涨房租费，3年之后的房租费随行就市”。被告陈林认为该条约定原告郑航不能在3年内涨房租费，但是没有约定不能降低房租，因此三年内是可以降低房租的，双方达成了降低房租的默契。本院认为，对该条款的理解，应从双方合同约定的全文、房屋租赁合同的性质以及房屋租赁合同履行过程中存在的一般习惯来综合理解。该约定旨在对出租人3年内随意上涨房租的限制，保证承租人在稳定的价格环境中参与市场经营。对该条款不宜做扩大和延伸理解。否则双方当事人约定年租金8万元便失去了意义，该租赁合同的主要内容、承租人的主要义务也就失去了确定性。既然双方有此约定，应当严格按照合同的约定履行义务。当然，经当事人协商一致，合同的内容可以发生变更。合同法第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。故变更合同内容，也应当采取书面形式进行约定。原告郑航虽未及时催要此期间欠付的租金，并不意味着其放弃权利。合同前三年的租金，被告陈林不能以其实际支付租金少于合同约定租金或原告未主张租金等理由，来认定双方达成了降低房租的“默契”而对抗双方书面合同的约定。既然被告未提交证据证明双方变更合同内容，则合同内容未发生变更。故被告陈林拖欠第二年租金5000元、第三年租金15000元，共计20000元。被告陈林在庭后提交的意见书中，认为原告主张2015年度、2016年度的租金超过了诉讼时效。本院认为：根据《民法总则》第一百八十九条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。根据约定及当事人实际履行是租金一年一交。最后一期租金届满之日是2019年4月29日。原告郑航于2020年1月起诉，未超过诉讼时效。关于三年之后的租金，双方明确约定随行就市。也即三年之后的租金不是固定的，而是随市场走势而定。被告陈林在给付原告第四年、第五年租金各65000元时，原告郑航并没有提出异议。且在原、被告双方产生补偿纠纷前，双方之间并没有为上述两年租金发生争议。再结合原、被告双方2018年8月22日短信聊天记录，双方在发生纠纷沟通时，原告郑航仍未主张后两年陈林拖欠租金的事实。可以认定双方对该65000元租金的市场价格是认可的。因此，第四年、第五年租金应认定被告陈林已足额给付。二、原告郑航主张合同到期后至被告陈林未向其交付房屋而实际占用房屋期间的租金4万元，有无法律依据。原告郑航已与江陵县人民政府签订了征收补偿协议，协议约定郑航必须在2018年9月25日前搬迁腾空房屋并移交政府确认。政府补偿款原告郑航已经全部领取。因此在2018年9月25日之后郑航对涉案门面房已经没有占有、使用和收益的权利。现其向被告主张租金无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈林向原告郑航支付拖欠的租金20000元。二、驳回原告郑航的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元，减半收取1093元，由原告郑航负担800元，被告陈林负担293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 熊 姣二〇二〇年四月二十二日书记员 别艳丽