海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初104号 原告：陈某，女，1960年7月25日出生，汉族，身份证住址：河南省正阳县真阳镇中心街861号。 被告：海南南海明珠房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城镇欣龙北路永庆湾营销中心，社会统一信用代码：91469027557390341Y。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕某，系海南南海明珠房地产开发有限公司办公室主任。 原告陈某诉与被告海南南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理。依法适用简易程序由审判员李唐清独任审判，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈某与被告南海明珠公司的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产产权登记证的违约金208249.13元（自2017年07月30日起，暂计至2019年12月9日，其后违约金计至不动产登记证办毕为止）；2、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由如下：2016年5月7日，原、被告双方签订《澄迈县商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海南省澄迈县老城经济开发区欣龙北路1.1公里处西侧“永庆湾”8号楼9层904号房出售给原告，成交价格为人民币478174元，原告应向被告支付首期购房款198184元，剩余购房款人民币280000元，办理银行按揭贷款;被告应于2017年04月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用;若被告未按前述约定期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之曰止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之五的违约金;被告应于房屋交付之日起90日内（即2017年07月31日前）为原告办理案涉房屋产权登记手续;若因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自该合同第十五条约定期限的第二天起至实际办结之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之五的违约金。 合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，被告向原告出具了相应的发票。但交房、办理产权登记手续期限届满后，被告末依约为原告办理产权登记手续。虽经原告多次催促，截至今曰，被告未依约为原告办理案涉房屋产权登记手续。被告前述行为己构成违约、应当承担相应的违约责任。 综上所述，被告未依约按时为原告办理产权登记手续，导致了原告的重大经济损失，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，惟支持为盼。 被告南海明珠公司辩称，一、答辩人依据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书”（简称“房产权”），但是在答辩人履行合同约定的义务时，发生了法定的情形变化，即：答辩人办理不了房屋权属证书，只能办理不动产权证书。答辩人无法改变这一情形变化，属于不可抗力，只能向被答辩人征询能否依法定的情形变化来商议履行新的义务来办理不动产权证书。二、被答辩人没有因答辩人没有履行办理房屋权属证书给其造成实际损失，被答辩人没有就其实际损失有相关证据证明，请求法院驳回被答辩人的诉求。 原告陈某提交的证据材料如下：证据一、《澄迈县商品房买卖合同》(编号CML000068279)复印件1份，证明合同对房屋价格、交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等作出约定,该合同合法有效；证据二、海南增值税普通发票复印件3份（No.00006787、No.00006788、No.05367175），证明原告依约履行完毕合同支付房款义务；证据三、永庆湾交房通知书复印件1份，证明原告收房的时间；证据四、电子回单复印件1份（没有原件），证明原告给王某的账号×××上汇款8377.80元；证据五、海口农商银行个人购房借款/担保合同复印件1份，证明2016年6月14日原告与海口农村商业银行股份有限公司永兴支行订立借款/担保合同，被告南海明珠公司作为保证人，原告贷得280000元（贷款期限9年）购买永庆湾8#楼904房，抵押物价值478184元。 被告南海明珠公司的质证意见如下：对原告提交证据一至三的证据三性均予以认可；对证据四的三性不发表意见，因该份证据没有原件；对证据五的三性无异议。 被告南海明珠公司向本院提交证据材料如下：证据一、海南省建筑工程竣工验收备案表复印件1份，证明办理不动产权登记资格条件申请；证据二、办证情况说明，证明被告没有故意拖延办产权登记证。 原告陈某的质证意见为：对两份证据的真实性、合法性均有异议。 经审理查明：（一）2011年8月，海南南海明珠房地产开发有限公司（简称南海明珠公司）以出让方式取得位于澄迈县老城经济开发区欣龙北路1.1公里处西侧编号604010101号地块（面积46666.55平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2010年5月20日至2080年5月19日止。南海明珠公司将该地用于建设《永庆湾》项目，并取得【2016】澄房预字002号《澄迈县商品房预售许可证》。该商品房土地已抵押给海口农村商业银行股份有限公司龙昆支行，抵押权人书面同意出卖人销售该商品房。 2016年5月17日，南海明珠公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目8幢9层904号房订立《澄迈县商品房买卖合同》（编号CML000068279）1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的商品房为永庆湾8幢9层904号房；③第四条约定：该商品房总金额478184元；④第五条：买受人支付首付款198184元；剩余款280000元以按揭贷款支付；⑤第八条约定：交付期限为2017年4月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期超过180日之后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同等；⑦第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金等；⑧第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款。合同还有其他约定内容等。 该合同并订立七个《附件》。 （二）签约之后，原告于2016年6月13日向出卖人缴交首付款198184元（包含价税），有税务机关开具的海南增值税普通发票00006787、00006788号为凭证；另有购房剩余款280000元以原告向银行按揭贷款支付，亦有海南增值税普通发票05367175号为凭（2018年12月25日开具）。 （三）自2016年6月30日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书（旧证）停止发放。被告从未就涉案房屋办证事项向澄迈县国土资源局递交《不动产登记申请书》及相关材料，即没有正式为原告申请办理该涉案房屋的不动产权证书。 另查明，涉案房屋的所在项目工程于2018年12月14日经竣工验收备案。原告于2018年3月1日依据被告制作公示的《永庆湾交房通知书》，办理了涉案房屋的交接手续。 原告认为被告逾期办理涉案房屋权属证书已构成违约，应由被告承担违约责任向原告支付逾期办理涉案房屋权属证书的违约金208249.13元（自2017年7月30日计至2019年12月19日，以后的违约金继续计至不动产权证书办理为止）。原告遂于2020年1月14日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》（CML000068279）及其附件系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应依照合同及其附件的约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：一、被告应否承担涉案房屋逾期办理不动产权证的违约责任？二、如属被告违约，应由被告向原告支付逾期办证违约金多少？ 关于焦点一，被告是否逾期办证？是否违约？商品房买卖合同第十五条关于产权登记作出约定：“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。……”合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。鉴于涉案房屋所在项目已于2018年12月14日竣工验收备案，已具备办理不动产权证书的条件，被告应尽快将办理相关《不动产权证》的材料全部向不动产登记部门递送。但被告未依约定时间办理不动产权证书，故本院认定被告的行为构成违约，应承担相应的民事责任。被告抗辩称逾期办理房屋权属证书是不可抗力所造成，并无证据足以证明，本院不予采信。 关于焦点二，涉案合同约定交房时间为“2017年4月30日”，但双方实际交房时间为“2018年3月1日”。依照涉案合同第十五条约定，自交房之日起150日之内即2018年8月1日之前被告应为原告办理不动产权证书（原表述的房屋权属证书和土地使用权证两证合一，只办一证）。被告拖延办证应向原告支付逾期办证违约金，计算方式如下：①478184元×0.5‰×502（自2018年8月2日至2019年12月19日止共502天）=120024.18元；②2019年12月20日之后的逾期办证违约金，以478184元为基数按每日0.5‰比率，计算至实际办证之日为止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告海南南海明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付逾期办理永庆湾8#楼904号房屋不动产权证书的违约金120024.18元（已计至2019年12月19日止）以及自2019年12月20日起至实际办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金（以478184元为基数，以每日0.5‰比率为标准计算）； 二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4423.74元减半收取2211.87元（原告已预交），由原告负担937.06元，由被告海南南海明珠房地产开发有限公司负担1274.81元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 李唐清 二〇二〇年四月八日 法官助理 符史榜 书 记 员 吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日； 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。