广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26067号原告：孔令文，男，1974年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************019。委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：张霞，女，1984年7月3日出生，汉族，住四川省梓潼县**********，公民身份号码513************560。委托诉讼代理人：黄良军，广东晟晨律师事务所律师。第三人：郑会登，男，1981年4月29日出生，汉族，住湖南省宁远县*********，公民身份号码432************039。委托诉讼代理人：郑志芳，广东联建律师事务所律师。第三人：佛山市南海恒堡金属制品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********民小组（土名：芦狄围）地段厂房A，统一社会信用代码914**********800XL。法定代表人：袁丽君，总经理。委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。原告孔令文与被告张霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，根据本案的实际情况及当事人的申请，依法追加郑会登作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭审理了本案。原告孔令文的委托诉讼代理人孔羡芬、被告张霞及其委托诉讼代理人黄良军、第三人郑会登的委托诉讼代理人郑志芳均到庭参加了诉讼。因本案的审理与佛山市南海恒堡金属制品有限公司（以下简称恒堡公司）有利害关系，本院依法追加其为第三人，并于2020年4月14日再次公开开庭审理了本案。原告孔令文、原告孔令文及第三人恒堡公司的委托诉讼代理人孔羡芬、被告张霞及其委托诉讼代理人黄良军、第三人郑会登的委托诉讼代理人郑志芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还租赁物电子遥控钥匙7把；2.被告立即向原告支付2019年3月1日至2019年10月8日的租金87.2万元；3.被告立即向原告支付计算至2019年10月8日的滞纳金105216元及以87.2万元为本金从2019年10月9日起至实际付清时止按照每日千分之一的标准计算的滞纳金；4.被告已缴纳的履约保证金36万元归原告所有；5.被告赔偿损坏租赁物产生的评估费用15000元、修缮费用290631元、修缮期间场地闲置损失120000元；6.被告赔偿原告律师费损失66616元；7.被告向原告支付2019年3月1日至2019年10月8日的杂费55165.57元及2019年6月电费2386元；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告在2017年12月25日签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租位于佛山市南海狮山狮西有色金属园（恒堡金属制品有限公司）厂房C、C1、D三个车间（面积约5000平方米）及宿舍二楼11间（约500平方米），分摊公用场地面积1000平方米及厂房附带设施设备；租赁期限从2018年5月1日至2024年4月30日止；被告须向原告交纳履约保证金36万元；租金按月交纳，前三年租金每月12万元，后三年租金每月13.2万元；被告须先交租后使用，在每月5号前向原告交纳当月租金；被告若逾期交纳租金，每逾期一日须向原告加付应付未付款项的千分之一作为滞纳金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，没收履约保证金。被告自2019年3月1日起拖欠租金，原告多次通过电话催促被告支付租金和修复租赁物，并在2019年9月11日通过短信向原告发出《律师函》，被告仍不予理会。被告的行为严重违背契约精神和诚实信用原则，根据合同第八条约定，原告有权解除合同、没收履约保证金。原告在2019年10月8日通过短信向被告发出解除合同的通知。被告应向原告返还租赁物电子遥控钥匙，支付拖欠的租金、滞纳金，赔偿损坏租赁物产生的修复费用、评估费用、修复期间场地闲置损失等损失及律师费损失。被告损坏租赁物后又拒绝修复，给原告造成严重损失，原告为了减损，只能解除合同、修复租赁物后重新出租。为了在修复租赁物前及时保留租赁物损坏情况及损失大小的证据，原告在解除合同后马上寻找有资质的评估机构，并于2019年10月12日委托深圳市国策房地产土地估价有限公司佛山分公司进行现场勘验和评估，评估费用15000元。根据评估报告，房屋损坏修缮费用290631元，工期一个月，参考涉讼租赁合同的租金标准，修缮期间产生的场地闲置损失为12万元。此外，被告没有向原告支付2019年3月1日至2019年10月8日的杂费55165.57元和2019年6月的电费2386元。经被告确认，每月杂费由水费、门卫费2806元、清洁费600元、土地税1807元及电费税金构成。2019年3月至2019年6月的杂费分别为6972.15元、11189.95元、14618.31元、5356.16元，2019年7月至2019年9月杂费为每月5213元，2019年10月1-8日的杂费为1390元。水费由于水表损坏而少算了很多，其中2019年3-5月的杂费被告在应诉中已经确认。虽然租赁期间由恒堡公司收取被告的上述费用，但根据合同相对性原则，原告有权向被告主张上述费用。综上，原告依法提起本案诉讼，并在诉讼中作了相应诉讼请求的变更。被告辩称，对本案具体答辩意见如下：一，原告从来没有交过租赁物的电子遥控钥匙给被告，被告当然没有交还的义务。二，关于2019年3月1日至2019年10月8日的租金问题。被告根本就没有拖欠原告的租金。1.2017年12月25日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，租赁期从2018年5月1日起至2024年4月30日止。履约保证金36万元，月租金12万元。从2018年六月份起因环保问题，环保部门、村委多次要求被告的工厂搬迁，原告孔令文自己也希望被告搬迁。所以双方就口头达成协议：原告孔令文同意被告张霞在找到新的厂房后双方终止租赁合同。从2018年7月份起，原告孔令文还积极帮被告张霞寻找新的厂房。其中2018年10月17日，原告孔令文与被告张霞的丈夫郭延安共同与周颖能签订了一份《厂房租赁合同》，承租位于南海区松夏工业园伟业路周颖能厂房，约定周颖能将上述厂房出租给孔令文和郭廷安用于作金属制品、喷漆等用途。2018年10月18日，孔令文向周颖能交了50万元的租赁厂房的订金。上述事实足以证明，被告与原告就提前终止租赁合同已经迖成了一致意见，一致同意提前解除合同。2.被告张霞于2019年5月27日搬迁，并且于当时将涉讼厂房交给了原告，所以租金只能计算至2019年5月份止。3.原告已经同意被告的保证金抵扣租金。2019月4月17日下午3:07，孔令文的财务向发送张霞催收租金信息，内容为：“老板娘，厂租请有空时汇过来。车间水表坏，水费你看一下多少？”张霞回复：“到时候直接在押金里扣就好啦。”财务又问：“什么时候搬？”张霞回复：“这个月底不搬就是5月几号搬，孔总知道的呀。”财务回复：“我问了他说不行，要先付了，到时候你们搬了后他会退给你的。”张霞回复：“郑总都可以，我们不可以？”财务答复：“直接打电话给老孔，我拿不了主意的。老板娘，我是打工的拿不了主意的，所以你如果3、4月份的费用和4月份的租金在押金里扣，你直接打电话给老孔。”2019年8月5日下午1:46，孔令文的财务通过微信发对帐单，内容为：“老板娘，你核对一下租恒堡厂房费用如下：3月费用：6972.15元（车间水表坏了1号水表未计算水费），4月费用：11189.31元，4月份租金12万元，5月租金12万元，6月租金12万元，合计392780.41元；押金36万元，应付恒堡32780.41元。”上述微信交流证明：（1）孔令文的财务的上述对帐就已经表明孔令文已经同意张霞的押金36万元抵扣金；同时也表明当时并不认为张霞有欠租金的行为。（2）孔令文已经多收了六月份的租金（被告代理人认为该租金是不合理的），所以张霞并没有拖欠孔令文租金的行为，当然也就不存在原告在诉讼请求中第三项滞纳金的问题。三，因为张霞不存在拖欠租金，当然也就没有要求被告张霞支付滞纳金的理由。四，关于履约保证金的问题。因为通过被告张霞与原告孔令文的微信交流，以及孔令文积极帮助张霞找新的厂房，以及与郭廷安共同向他人承租厂房的事实已经充分表明了被告与原告就提前终止租赁合同已经达成了合意。同时，张霞不存在拖欠租金的行为。保证金的性质是为了保证合同能得到有效的履行，也是支付违约金的一种方式，所以原告没有任何理由扣除保证金。五，关于厂房修复、评估费用、闲置损失等的请求更是没有理由和依据。上述部分地板、门窗的损坏是上一手租客郑会登所为，与张霞无关。原告孔令文移交厂房给被告张霞时，厂房的现状就是如此，包括铝合金门窗、地板、消防设施就是如此。上述均是上一手承租人郑会登所造成的，根本与被告张霞无关，孔令文应当向郑会登追偿上述赔偿问题。孔令文与郑会登的租赁合同约定的租赁期间为2012年6月1日至2018年5月30日。郑会登的助理在移交厂房时，确认坏地板338.4平方米，坏玻璃86.5平方米。张霞与郑会登关于工厂地板、门窗等维修问题的微信交流，郑会登并没有否认上述事实。综上所述，上述工厂的地板、门窗等的是郑会登所为，部分是正常使用的老化损坏、自然损耗的问题，与张霞无关。被告对孔令文单方委托评估公司所作出的评估报告的真实性、合法性不予认可。原告孔令文要求被告张霞支付律师费没有法律依据。被告确认2019年3-5月的杂费，对2019年6月及之后的费用不确认，被告已搬走，故不确认2019年6月的电费，不可能产生电费。根据原告提交的材料，该厂房登记时已被投入使用长达十五六年，厂房的屋顶、地面及门窗玻璃肯定存在自然老化、损耗，是正常出租的损坏，地面或玻璃，特别是屋顶，如不是承租方故意损坏，厂房的损坏和老化本身也是出租方的维修义务。第三人郑会登辩称，对本案具体答辩意见如下：1.第三人郑会登与原告不存在纠纷，双方的租赁关系已于2018年5月终止，郑会登向原告交清所有应当支付的费用，原告验收厂房，其后退还郑会登支付给原告的所有押金，另从原告的起诉状及律师函可以看出，原告确认本案涉及损失是被告造成的。2.郑会登租赁期间经营的是铝单板，车载重量较低，不会损害水泥地面，但为了息事宁人，对于因自然老化导致水泥地面的开裂，郑会登已进行了修复，原告提交的评估报告中出现水泥地面开裂与郑会登无关。3.本案纠纷发生在原、被告租赁期间，时间在原告与郑会登终止厂房租赁合同后，所以与郑会登无关。4.原告第7项诉讼请求与郑会登无关。第三人恒堡公司辩称，对原告的起诉无异议。原告向本院提交如下证据：1.《厂房租赁合同》（落款时间：2017年12月25日）原件1份，用以证明原、被告的租赁关系。2.原、被告的微信聊天记录、短信记录截图打印件1页、《律师函》原件1份，用以证明原告在2019年9月11日发送《律师函》给被告，要求被告支付拖欠的租金、维修租赁物，否则原告将通过诉讼方式追究被告的违约责任。3.土地使用权证复印件1份，房地产权证复印件2份、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件3份，用以证明原告是涉讼租赁物的权属人，涉讼合同合法有效。4.《民事委托代理合同》原件1份、发票原件1份，用以证明原告产生的律师费损失是66616元。5.《评估委托合同》原件1份、发票原件1份、《房屋修缮评估报告》原件1份，用以证明租赁物的损害情况，原告在2019年10月12日委托深圳市国策房地产评估有限公司对租赁物的损害部分的维修费用、维修期进行评估，评估结果维修费用是290631元，维修期是一个月，评估费用15000元。6.原告与周颖能的微信聊天记录打印件1页，用以证明原告与被告的配偶一起向周颖能承租的房屋与本案的租赁合同没有任何关联，在2018年11月，周颖能因无法交付房屋将租赁押金退回，双方解除合同，双方都没有履行过合同，在这种情况下，被告还是搬厂，提前解除本案合同，说明了被告提前解约与周颖能的租赁关系无关。7.微信截图打印件3页、光盘1张，用以证明原告的员工孔展华协助被告联系回收人，在2019年6月6日将被告拆卸的设备部件视频发给案外人孔荣坚、证明2019年6月,被告的机器设备仍占用原告场地.8.短信截图打印件1页（与原本核对一致），用以证明原告在2019年10月5日发短信给被告的配偶郭延安，要求维修厂房,从郭延安的回复分析，被告确认自身有修复义务，且负责处理维修事宜，只是被告与郑会登扯皮后通知郑会登履行，这免除不了被告的修复义务。9.照片（2018.10.19、2019.3.5，其中2018.10.19的照片与原本核对一致）7张，用以证明被告承租期间的厂房瓦顶、地面、窗户完好，并非评估时的情况，被告及证人的陈述不实；部分机器设备穿过瓦顶，被告拆卸机器设备后造成瓦顶损坏；瓦顶、地面及窗户的损坏是被告使用期间及拆卸机器设备和生产线形成的，被告应负责修复；2019年3月5日15:37、15:38照片是油漆房，被油漆覆盖的地面就是该油漆房造成的。10.照片（2019.10.6，与原本核对一致）16张，用以证明被告拆走机器设备和生产线后的厂房损坏情况，窗户破损碎片仍在现场，是被告所致。11.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份、房产证复印件1份，用以证明原告是涉讼物业的产权人。经质证，被告对原告提交的证据1的三性确认，双方确实存在租赁合同关系，但厂房是按现状移交的，在移交给被告时上述损坏已客观存在，原告没有证明本案的损坏是由被告造成的；对证据2的真实性确认，被告一直与原告沟通，原告拒绝见面，该《律师函》也没有律师的联系方式，不符合《律师函》的基本要求；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性由法院核实，关联性不确认，是否聘请律师是当事人自身的决定，与被告无关，发票的开具不等于费用的支出；对证据5的三性不确认，是原告单方评估的；对证据6的真实性确认，恰好与被告提交的证据2反映的郭廷安与原告共同向周颖能承租厂房的事实相吻合，也证明原告同意被告提前终止合同的事实，否则原告不可能与郭廷安重新租赁厂房，如果原告不同意被告提前终止合同，原告不可能与郭廷安共同重新租赁厂房；对证据7的三性不确认，因无原件核对；对证据8的真实性确认，被告也认为修复的义务不是张霞，且已回复郑会登会处理，且没有明确如何修复，事实上后来郑会登也有派人进行合理的修复；对证据9中2018年10月19日的照片的真实性确认，该厂房上面有多个修复的痕迹，对2019年3月5日的照片无原件核对，三性不确认；对证据10，认为是发生在被告搬离后才拍摄，对其真实性无法确认，即使该事实客观存在，也是使用十五六年厂房正常使用的结果，是出租物的正常损耗，从照片看，窗户的铝合金没有损坏，只是个别窗户的玻璃损坏，是正常出租的损耗现象，本案原告没有提交证据证明在交付给被告时的现状是否一致；对证据11的真实性由法院依法核实，该证据若是真实的，可以证明该出租物出租时间长达十五六年，窗户、屋顶有正常的损耗是合理的。第三人郑会登对原告提交的证据1的三性无法确认，不知情；对证据2的真实性确认，证明原告认为本案所涉损失均由被告造成的；对证据3的真实性无异议，涉讼厂房在2008年建成，到2019年已经有11年，存在自然老化的情形；对证据4的真实性确认，关联性由法院依法认定；对证据5的评估合同、发票的形式上的真实性认可，评估合同是用于协商赔偿的目的，根据房地产评估规范的规定，用于协商调解是不同目的，应作区分；对评估报告形式的真实性认可，内容部分不认可，报告中的现状图片与房屋损害清单没对应，照片与房屋损害情况发生在何时无法确认；对评估报告的合法性有异议，报告显示的估价方式是成本法，房地产评估规范对成本的定义是求取估价对象，在估价时点的重置价或重建价扣除折旧，以此估算，估价兑现的客观的合理价格或价值的方法，评估报告没有扣除折旧的表述，对折旧的问题没有考虑到；对证据6的真实性认可，关联性由法院依法核实；对证据7的真实性无法确认，对短信截图形式的真实性认可，不认可内容的真实性，双方的短信不能给郑会登设定义务，郑会登确实给涉讼厂房维修过地面，花费大概三万元，郑会登做这个维修是为了息事宁人，并非因为郑会登对地面造成的损坏，涉讼厂房的地面在郑会登承租时就是旧厂房，存在地面开裂的情况，另地面在长达十多年的使用过程中，也会存在自然老化损耗的情况；对证据9中无原件的无法确认，有原件的真实性确认，拍摄的时间在2018年、2019年，与郑会登没有关系；对证据10的真实性确认，与郑会登无关，原告将厂房交付郑会登时，存在玻璃破裂的情况，厂房的部分玻璃没有铝框，直接安装在墙体，容易自然损坏；对证据11的真实性确认。第三人恒堡公司对原告提交的证据均无异议。被告向本院提交了如下证据：1.原、被告的微信聊天记录打印件3页，用以证明双方已经协商一致提前解除合同，同意张霞搬厂的事实。2.《厂房租赁合同》（落款时间：2018年10月17日）复印件1份，用以证明原告与郭廷安共同承租厂房的事实，证明原告同意被告搬厂的事实。3.《收据》复印件1份，用以证明上述共同租赁厂房的事实。4.被告与恒堡金属公司财务的微信聊天记录打印件6页，用以证明双方对账的事实，从而证明双方同意押金抵扣租金。5.《厂房租赁合同》（落款时间：2012年4月1日）复印件1份，用以证明第三人与原告租赁厂房的事实。6.原告与第三人及其助理的微信聊天记录打印件10页，用以证明厂房的损失发生在被告租赁前的事实。7.华固万家租用恒堡厂房3月费用打印件1页、4月费用打印件1页、汇入汇出款型交易电子凭证打印件5份、发票复印件2份，用以证明华固万家支付费用的事实以及与原告财务于2019年8月5日下午1:46所发给被告的核对费用是一致的事实。8.微信聊天记录打印件1页（聊天双方为被告与恒堡金属公司财务，与原本核对一致）、账户交易明细查询22页，用以证明被告一直按照原告的要求将电费支付至恒堡公司的账户，从银行转账的记录可以证明从承租开始一直按照原告的要求将电费支付至恒堡公司的账户。9.2018年9月17日被告发予原告的视频1段（与原本核对一致）、2018年9月20日下午1:48被告发给恒堡金属公司财务视频1段（与原本核对一致），用以证明厂房在交付被告前已处于正常损耗的状态。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性确认，证明内容不予确认，2018年原告与被告的配偶协商合作开厂，所以发生原告与被告配偶沟通寻找厂房的事宜，但该共同投资开厂的事宜与本案租赁合同无关；对证据2的三性不确认，因为复印件模糊看不清，但原告无法提供；该份合同在2018年11月解除且撕毁了；原告与被告配偶、周颖能签订的租赁合同在2018年11月，因周颖能无法交付使用而解除，原告与被告配偶的合作投资事宜也因此终止，该事宜与本案无关，该合同解除后，被告与原告一直履行本案租赁合同，被告在2019年私自搬走，并没有搬到被告所指的承租地方，所以被告搬厂与该合作投资不存在任何关联；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，与周颖能的租赁关系与本案无关，该定金周颖能于2018年11月17日退回，双方没有履行租赁合同；对证据4的真实性确认，证明内容不确认，从聊天中可以反映，聊天相对方微信账号为wxid-yy5vr5v90r3e21，备注为恒堡金属公司财务,备注内容是被告单方所为，该微信账户使用人并非恒堡公司的财务人员，只是该公司的员工，原告与恒堡公司的法定代表人是夫妻关系，恒堡公司的员工只能负责与被告核对从恒堡公司支出的应由被告支出的水电费、门卫费、卫生费等费用，该员工不能代表原告，该员工在聊天中一直强调拿不了主意，被告要与原告沟通，被告要求租金在押金扣时，该员工也明确表示要先付了租金，在4月17日还明确说到如果车间损坏要维护，搞定之后再退还，原告从来没有同意被告用押金抵扣租金，且被告还有维修义务，原告与被告协商是要求被告维修好厂房后再退还押金，被告一意孤行，不交租金且不维修租赁物，才导致本案的纠纷；关于该员工在8月5日的留言，原告向该员工了解过，该员工表示其表达的意思是与被告核对截止到2018年6月30日的费用情况及押金情况，主要是罗列应付恒堡的金额，该员工没有考虑租金、押金在内，只是代表恒堡公司向被告追分摊费用，该信息并非结算的意思，2019年8月5日被告尚欠原告7、8月租金，该员工与被告核对的时间一般在获知上月的分摊费用后，在8月5日时，7月的分摊还未获知，该员工没有罗列7月之后的情况；对证据5的真实性三性不确认，该合同非原告所签，确认被告的前一手租户是郑会登；对证据6中被告与郑会登的聊天记录真实性确认，被告与郑会登的助理的聊天记录三性不确认，被告所拍的照片在2019年8月17日，说明涉讼租赁物的损害发生在被告承租期间，被告在2018年从郑会登手上承接郑会登厂房的租赁权利义务及厂房的机器设备，被告与郑会登之间的具体约定原告不清楚；对证据7的真实性无异议；对证据8的微信聊天记录真实性确认，账户交易明细查询由法院依法核实，该份证据能证明被告没有按时支付原告诉请的费用；对证据9的真实性无异议，厂房损坏发生在被告使用厂房近一年后，说明被告在使用厂房期间经常损坏厂房，且可以看出厂房被砸烂并非自然损耗。第三人郑会登对被告提交的证据1、4，因发生在原告与郑会登合同终止后，与郑会登无关，无法确认真实性；对证据2-3的真实性无法确认，签订的时间在2018年10月17日，发生在原告与郑会登合同终止后，与郑会登无关；对证据5，确认郑会登签名真实性，原告签名的真实性不清楚；对证据6中被告与郑会登的微信记录真实性认可，但不完整，没有真实反映被告与郑会登真实交流背景，被告在2019年8月17日发送图片，该图片就是当天的现状，该时间距离原告与郑会登合同结束已有一年多，这时的厂房在被告的控制下；对被告与郑会登助理的微信记录真实性无法确认，名称是被告自己备注的，对照片的真实性无法确认，在微信聊天记录中显示是被告发送给其他人的，该图片的签名被告无法辨认，也无法确认，即使该图片是真实的，不能将该图片视为郑会登认可照片表述的内容；对证据7，郑会登不了解情况，由法院核实；对证据8的聊天记录真实性认可，账户交易明细真实性认可；对证据9的真实性无法核实，对其证据客观性认可。第三人恒堡公司对被告提交的证据的质证意见与原告一致，确认电费由恒堡公司收取，明细反映的由恒堡公司收取的属实。第三人郑会登向本院提交如下证据：《厂房租赁合同》复印件1份、网上银行电子回单复印件2份，用以证明第三人郑会登与原告不存在任何纠纷，双方租赁合同已终止，且结清了所有的费用，原告已向第三人郑会登退还押金。经质证，原告对第三人郑会登提交的证据的真实性确认，无法证明原告与郑会登没有存在纠纷，双方没有书面终止协议，如果通过本案查明原告与郑会登存在纠纷，原告保留追究郑会登的权利。被告对郑会登提交的证据的真实性确认，无法证明本案涉讼厂房的破损没有发生在其租赁期间，同时因当时厂房是按现状移交，所以第三人郑会登承诺日后会恢复。第三人恒堡公司对郑会登的上述证据不清楚。第三人恒堡公司未向本院提交证据。诉讼中，被告在第一次庭审时向本院申请证人刘光耀，原告在第二次庭审向本院申请证人孔展华、卢敏霞出庭作证，本院经审查后，依法予以准许。证人刘光耀作证称：我在张霞的厂里负责管理工作，有一个湖南姓郑的老板的助理过来，让我到恒堡公司的厂房看地板、瓦、墙的维修情况，我的老板张霞没空，所以是我带过去的，当时我们搬走了；我们搬进涉讼厂房时，地板、墙都烂了，瓦是要装排风所以拆了，这是前一手做的，我们走的时候将排风拆走，留下瓦的空缺部位有补好；铝合金玻璃窗不是我们拆的；我不知道张霞是否从郑会登的手上将厂房的租赁、机器设备一并受让，因为这是老板们之间的事；我们现在搬到狮山的小榄经营，但不清楚有无跟其他人合作；《房屋修缮评估报告》中照片显示的涉讼厂房的情况与我们搬进去及搬走的时候差不多，我们搬进去时还将屋顶石棉瓦的口给补了；我当时陪郑老板的秘书去现场时是郑老板有意过来维护，但我只负责带人去看，至于郑老板后面有无过来维修，我想应该有吧；我们是在2019年5月搬完的，前前后后大概搬了一个月；当时我们搬了铝板等材料，至于有没有拆设备我不清楚，反正新厂用的是新设备；我只是在搬厂以后带了郑会登的助理去看旧厂房，具体时间不记得了，当时他说过来修。证人孔展华作证称：我在恒堡公司做杂工，2019年过完年入职，现在还是恒堡公司员工；我的主要工作是杂工，所以什么都做；2019年6月涉讼厂房还有一个喷漆炉，上面有很多抽风的管道连接到瓦面，有很多的水池，拆掉水池后地板就烂了，是张霞的喷涂厂叫人来拆的；机器设备拆走后地板、瓦、玻璃窗都烂了；拆除工作做了半个月左右，差不多拆到六月中旬；退场后，张霞那边有派人维修，但做得乱七八糟，没有修好；涉讼厂房我一早就知道，盖厂房的时候我就知道了，以前我给恒堡公司拉货，进过厂房；我给恒堡公司拉的货是五金，是我自己的产品，我原来自己开五金厂，已经很多年没开了；恒堡公司每月给我转账支付工资，工资每月3000元；维修地面的面积我不清楚，因为不是我修的，但我知道没有修好，一脚踩下去都是尘，铲车开过去就坏了；修复的时间我忘记了，我只记得是用钩机将破碎的地面挖走，再倒水泥修复；修复的人是一个老总带过来的，但我不认识这个人，也不是张霞本人，只知道是那边厂的，具体名字不知道。证人卢敏霞作证称：我在恒堡公司工作，是公司的财务。公司只有一个财务；我负责罗列张霞每月应付费用及催收费用；张霞提交的标注为恒堡金属公司财务的微信聊天记录聊天双方是我和张霞；涉讼厂房是孔令文租给张霞的，恒堡公司也是需要帮原告向被告催款；恒堡公司收电费、租金，水费、电费打入恒堡公司的公账，租金、保安费、清洁费打入私人账户；孔令文是恒堡公司的人员；打入恒堡公司公账的款项属于恒堡公司的财产，因为厂房的水电费是恒堡公司代缴的；保安、清洁的支出由恒堡公司支出；孔令文有支付保安、清洁费用予老板娘，但不经过财务；之所以在2019年8月5日发给被告的微信会作款项的抵扣，是应张霞的要求做的，租金是每个月都会收的；我在恒堡公司已工作四年，现还是恒堡公司员工；孔展华是恒堡公司的员工，但因为财务上没有入恒堡公司的工资，所以我不清楚他的入职时间；孔展华主要做杂务，现在恒堡公司给孔展华买了大概半年的社保；我不清楚孔令文与张霞之间的租赁解除清算情况，押金如何处理也不清楚；我只是负责罗列费用和催收；与客户核对帐和欠款是否属于我的工作范围，但我发出去的数据不需要提前与领导或孔令文核实。经质证，原告不认可证人刘光耀的证言的陈述，被告从第三人接收厂房，涉讼厂房由被告与第三人郑会登交接，原告从郑会登口中得知被告承诺负责处理郑会登承租期间对厂房造成的损害，至于厂房的损害发生时间，原告将根据本案查明的情况维护自身的权利；孔展华的证言可以证明被告的机器设备在2019年6月占用厂房，被告称5月已搬走不符合事实，还证明被告拆走机器设备造成厂房屋顶、地面、窗户受损，被告事后的修复工作没有将损坏部分修复好；卢敏霞的证言证明2019年8月5日的微信没有押金抵扣租金的意思，只是罗列，应付恒堡的费用只是代表电费、水费等杂费，不牵涉租金押金，原告没有向卢敏霞表达押金抵扣租金的意思。被告认可证人刘光耀的陈述，认为该证言证实厂房发生损害情况，厂房是按现状移交，被告搬进前与搬进后没有区别，该厂房发生的损害不是在被告承租期间产生的，第三人郑会登为了维护专门安排了助理现场确定维护方案，该事实和郑会登与被告在2019年8月17日下午5:06在微信中郑会登称为维护厂房已花了几万元相印证，所以该厂房的损害情况与被告无关，不应由被告承担；对孔展华的证言不予确认，其无法确定修复厂房的人是谁，只是猜想；根据卢敏霞的证言，可以反映孔展华只是刚入职不久，不清楚厂房出租给张霞的实际情况；卢敏霞在证言中证实了被告与其微信交流的真实性，确定2019年8月5日应付恒堡32780.71元，该金额已将押金与租金抵扣的事实。第三人郑会登不认可证人刘光耀的证言，证人与被告的关系是管理与被管理的关系，证言不可信；证人回答原告问题时说拆了排风，回答第三人说没有拆除设备，自相矛盾；证人称2019年5月已搬离，本案涉及的图片是2019年8月拍摄，证人的证言属实的话，证明损害不可能在2019年5月之后发生的；原、被告签订《厂房租赁合同》，厂房租赁发生在原、被告之间，第三人与被告不存在厂房租赁转移关系；对孔展华关于地面维修情况的陈述，郑会登不认可，其陈述不符合常理，现在厂房在使用状态，即后期关于地面的修复是完好的状态；对卢敏霞的证言，郑会登认为其关于费用的陈述比较真实。第三人恒堡公司对证人孔展华、卢敏霞的证言没有意见，2019年3月之后的杂费现还欠着，孔令文追回之后要入恒堡公司的账。经审查，原告提交的证据3、6，被告及两第三人无异议，本院予以采信；证据1、2，被告作为相对方确认其真实性，本院予以采信；证据4、5均是原件，本院采信其形式上的真实性，并综合认定其证明力；证据7是打印件，无原件核对，本院不予采信；证据8经相对方确认真实，本院采信其真实性；证据9、10是照片，与原件核对一致的，本院采信其真实性，无原件核对的，本院综合认定；证据11的房产信息查询是原件，与房产证复印件所载信息相符，本院采信其真实性。被告提交的证据1经聊天相对方确认真实，本院采信其真实性；证据2-3反映原告与郭延安共同向案外人周颖能承租厂房的事实，与原、被告自认的事实相符，本院采信该事实并综合认定该份证据的证明力；证据4与原本核对一致，且原告确认聊天一方为其配偶担任法定代表人的恒堡公司的员工，故本院采信该组证据的真实性；证据5形式上是原告与第三人郑会登签订的合同，原告否认其落款签名的真实性，第三人郑会登确认落款处其签名的真实性，但无法确认落款处原告签名的真实性，故本院对该组证据不作认定；证据6中被告与郑会登的微信聊天记录，郑会登确认真实，本院予以采信；被告与郑会登的助理的微信聊天记录与原本核对一致，第三人郑会登虽不予确认，但自认其在退租之后有安排人员到涉讼厂房进行维修，结合证人证言及当事人陈述，本院对该聊天记录的真实性予以采信，并确认该聊天记录的聊天双方为被告与第三人郑会登聘请的工作人员；证据7为恒堡公司发予被告的交费通知及转账付款材料，恒堡公司确认真实，本院采信其真实性；证据8是被告与卢敏霞的聊天记录，转账记录反映付款情况，恒堡公司对其真实性无异议，本院予以采信；证据9与原件核对一致，本院采信其真实性。第三人郑会登提交的证据，原、被告对其真实性无异议，本院予以采信。证人刘光耀、孔展华、卢敏霞的证言，本院综合认定。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼厂房所在土地位于佛山市南海区*********民小组位于“芦狄围”地段，地类（用途）为工业用地，土地使用权人为原告；涉讼厂房包含了位于上述土地的厂房D和厂房C，建筑面积分别为1680平方米、1800平方米，登记房屋所有权人均为孔令文，登记日期均为2009年4月16日。涉讼宿舍位于佛山市南海区********8*（宿舍楼），登记所有权人亦为孔令文，登记日期为2014年5月26日。2012年3月17日，孔令文（甲方）与郑会登（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将涉讼厂房C-D车间约5000平方米、空地面积1500平方米出租给乙方使用；厂房主要用于建材五金成型加工、五金喷涂等工业生产和企业办公；租赁期限为6年，从2012年5月10日至2018年5月9日；租赁经营期间产生的水、电、卫生、工商、营业税费、土地使用税、个人所得税、工人工资、债权债务、治安费、园区管理费等与经营有关的费用一概由乙方承担，公用部分按使用面积平摊；押金150000元乙方在签约时一次性支付给甲方，至合同期满后不计息退还；2012年5月10日至2015年5月9日期间每月租金66800元，2015年5月10日至2018年5月9日期间每月租金73480元；租金先交后用，乙方在每月10日前向甲方缴交当月租金；租赁期满，如甲方继续出租厂房，乙方在同等条件下有优先租赁权，但应在合同期满前30天内重新与甲方签订新租约；如甲方收回自用，乙方应在合同期满后10天内空出厂房，并保持厂房现状，不得拆除或破坏现有装修，经甲方验收后退还押金。2017年12月25日，孔令文（甲方）与张霞（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将佛山市南海狮山狮西有色金属园（恒堡金属制品有限公司）厂房C、C1、D三条车间（面积约5000平方米）及宿舍二楼11间（面积约500平方米）、分摊公用场地面积1000平方米、厂房附带设施设施出租予乙方用于经营铝板、铝材喷涂；租赁期限为6年，从2018年5月1日至2024年4月30日；乙方须向甲方缴纳履约保证金36万元，其中签订合同时支付20万元，余款在2018年4月10日前付清；合同期满且乙方在租赁期间没有任何违约行为，并结清所有租金、费用并按约定将租赁物交回给甲方后，甲方将履约保证金不计息退还；租金按月交纳，前三年每月租金12万元，后三年每月租金13.2万元；乙方须先交租后使用，在每月5日前向甲方交纳当月租金；乙方使用租赁物期间产生的水、电、卫生、土地使用税、房产税、租赁税、治安费、垃圾费、物业管理费、园区管理费等一切与乙方使用租赁物有关的费用全部由乙方承担，同时乙方按使用面积分摊公用场地产生的所有费用，按用电量分摊变电房产生的变损、管理等日常维护费用，于每月交付租金时一并交纳上述费用；乙方须爱护好租赁物现有的一切设施、设备，不得在墙上打钉、钻孔、画涂、黏贴等破坏性或影响外观的行为，更不得改变厂房的主体结构和装修格局，不得拆改下水道、化粪池，乙方若有需要对所租赁厂房进行适当装修，须报装修方案给甲方并经甲方同意；乙方逾期交纳租金或履约保证金，每逾期一日须向甲方加付应付未付款项千分之一作为滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同；乙方提前终止合同或因上述违约行为解除合同的，甲方有权没收履约保证金且无须补偿乙方装修费或其他任何费用，乙方须按约定交还租赁物；任何情况下终止合同（或合同无效、被撤销），乙方须在终止事由（合同被判无效、撤销）发生后10天内腾空并按原状（需搞好环境卫生）交还租赁物，逾期视为乙方放弃租赁物内所有物品，甲方有权自行收回租赁物和处置租赁物内所有物品，产生的费用由乙方承担；若有争议，双方应协商解决，协商不成可诉至甲方所在地法院，违约方应承担守约方为维护自己合法权益而支出的受理费、财产保全费、律师费、差旅费、担保费、鉴定费、评估费、执行费等所有费用。2018年5月22日、2018年6月21日，孔令文分两次退还郑会登所交的厂房押金150000元、电费押金75000元。2019年4月17日，恒堡金属公司的财务人员卢敏霞通过微信联系张霞，要求尽快支付厂房租金，且“车间水表坏税费你看一下多少”。张霞当日回复表示要搬厂了，要求直接在押金里面扣，搬厂的时间在4月底或者5月初，孔令文是知道的。卢敏霞随后回复：“我刚问了他说不行，要先付了，到时你们搬了后他会退给你的。”张霞随即反问“郑总都可以，我们不可以？”卢敏霞回复：“你直接打电话给老孔，我拿不了注意的。”随后张霞表示出租方应相互理解，卢敏霞回复称：“老板娘，我是打工的拿不了主意的，所以你如果3、4月份的费用和4月的租金在押金里扣，你直接打电话给老孔”、“老板娘，电费你还是要汇到恒堡公户要开税票给你的。其他费用你汇到私户，老孔说了押金你搬后车间如果你损坏了要维护的。搞定以后会退还给你的。所以你不用担心。”2019年8月5日，卢敏霞发送了如下微信予被告，内容为：“老板娘，你核对一下租恒堡厂房费用如下：3月费用：6972.15元（车间水表坏了1号表未计算水费），4月费用：11189.95元，5月费用14618.31元，4月租金12万，5月租金12万，6月租金12万，合计392780.41元；押金：36万元，应付恒堡：32780.41元”。2019年10月16日，孔令文提起本案诉讼。另查明，孔令文委托律师代理本案诉讼，并已实际支出了律师费66616元。诉讼中，孔令文提交了《房屋修缮评估报告》一份，载明其委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉讼厂房C、D及该两厂房之间的附属厂房的修缮费用进行鉴定，该公司于2019年10月12日完成实地查勘，并依照成本法进行分析测算后，于2019年10月25日得出估价结果及分项费用如下表一、表二所示，维修工期约一个月。孔令文为此支付了评估费15000元。表一：汇总表名称主要损坏部位修缮费用厂房C铝合金玻璃窗、水泥地面、消防栓、屋面石棉瓦94514厂房D铝合金玻璃窗、水泥地面、消防栓125713厂房C、D间的附属厂房水泥地面，屋面石棉瓦70404合计290631表二：分项费用明细表厂房C修复部位修复方案工程量综合单价合计铝合金玻璃窗整幅拆除重装88.8平方米262.3323295屋面石棉瓦整条拆除重装400平方米31.212480水泥地面铲除并夯实，重新铺设混凝土60立方米911.6954702消防栓整套安装6套672.774037合计94514厂房D修复部位修复方案工程量综合单价合计铝合金玻璃窗整幅拆除重装88.8平方米237.5462314水泥地面铲除并夯实，重新铺设混凝土65.85立方米911.6960035消防栓整套安装5套672.773364合计125713厂房C、D之间的附属厂房修复部位修复方案工程量综合单价合计屋面石棉瓦整条拆除重装47.5平方米47.51480水泥地面铲除并夯实，重新铺设混凝土75.6立方米911.6968924合计70404本院认为，本案为租赁合同纠纷。孔令文与郑会登、孔令文与张霞先后签订的两份《厂房租赁合同》均是签约双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。从本案查明的事实及当事人自认的事实来看，孔令文与郑会登于2012年3月17日签订《厂房租赁合同》，并实际从2012年5月10日履行至2018年4月30日，履行期间接近六年；期间孔令文与张霞于2017年12月25日签订《厂房租赁合同》，并实际从2018年5月1日履行至2019年6月张霞实际搬离，履行期间不足13个月。虽然从性质上孔令文与恒堡公司分属不同的主体，但根据当事人自述，恒堡公司的法定代表人袁丽君是孔令文的配偶，而根据本案的证据及证人卢敏霞的陈述可知，孔令文与恒堡公司至少在对涉讼物业的租赁管理、款项收付上高度混同。虽然卢敏霞在证言中表示其发出去的与客户对账的数据不需要提前与领导或孔令文核实或确认，但该陈述明显与张霞的证据4中微信聊天内容不符。而且，孔令文在第一次庭审中陈述卢敏霞只是恒堡公司的一般工作人员，非财务人员，该主张与其第二次庭审时的陈述及卢敏霞的证言亦不符，孔令文及卢敏霞的陈述均不同程度存在不实之处。基于此，本院认定，卢敏霞于2019年8月5日发出的对账微信已经得到孔令文的认可与确认，孔令文主张该对账信息未经其同意发出理据不足，本院不予采纳。张霞辩称其在2019年6月未实际使用涉讼厂房，无需支付2019年6月的费用，但经第二次庭审查明，其实际于2019年6月才搬离涉讼厂房，且在收到卢敏霞发出的对账微信后，张霞也未举证证明其有及时提出异议，反映基于提前解约的事实，张霞同意支付2019年6月份的租金，故张霞亦存在不实陈述的情节，本院不采纳其该项抗辩。综合以上分析，并结合双方举证以及2019年8月5日卢敏霞发出的对账微信，本院认定张霞就涉讼租赁应付的各项费用截至2019年6月止，此后的费用无需再支付。因根据卢敏霞于2019年8月5日发出的对账微信确认张霞所交定金36万元用于抵扣欠款，该主张符合张霞此前的意思表示，亦经孔令文认可，故孔令文诉请没收履约保证金36万元与双方约定不符，本院不予支持。孔令文主张张霞还欠付2019年6月的电费为2386元、水费及门卫费2806元、清洁费600元、土地税1807元，其中，水费及门卫费、清洁费、土地税的收费标准张霞予以确认，电费的金额张霞不予确认，孔令文也未提交证据证明，考虑2019年6月份张霞占用涉讼厂房的时间接近半个月，该期间确实会产生水电相关费用，故除土地税1807元以实付租金为计算基数故本院不予调整之外，原告主张的其他应依实际使用情况而产生的费用（包括电费、水费及门卫费、清洁费）共5792元，本院酌情按50%计付，故认定张霞2019年6月应支付的杂费金额按4703元（1807+5792×50%）结算，孔令文诉请超出以上核定的，本院不予支持。考虑关于涉讼租赁款项的收付，孔令文与恒堡公司高度混同，且恒堡公司对孔令文在本案的诉请无异议，故本院判令张霞就涉讼租赁应支付欠付的租金、杂费共计37483.41元予孔令文，并对孔令文超出以上核定的租金、杂费及电费诉请不予支持。因上述欠费系解约后经抵扣履约保证金后结算得出，关于该款的支付时间，双方未作明确约定，但考虑张霞至今未付款亦有失诚信，孔令文亦确实存在利息损失，且至卢敏霞发出结算微信时，2019年6月应付费用已经产生，故本院酌情判令张霞应以上述欠款37483.41元为本金，从卢敏霞的对账微信发出之次日（2019年8月6日）起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款的利息损失予孔令文，孔令文关于滞纳金的诉请超出以上核定的，本院不予支持。孔令文诉请张霞赔偿律师费66616元，但鉴于该费用非必需支出，且本案系孔令文与张霞协商一致提前解约，不存在任何一方根本违约的情形，故孔令文诉请张霞赔偿律师费与约定不符，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，孔令文诉请张霞返还涉讼租赁物电子钥匙7把，但未举证证明其有将该7把电子钥匙交付张霞，张霞不予确认，本院不予支持。孔令文根据《房屋修缮评估报告》诉请张霞赔偿租赁物修缮费用290631元，但因该评估系孔令文单方委托作出，且相关评估的查勘、评估报告的作出时间均在张霞离场后近一个月才实施，各方还确认在张霞离场之后，郑会登亦曾到涉讼厂房开展修复工作，但关于修复的情况及程度，各方陈述不一，且无有效证据证明，再结合涉讼租赁物的建设时间、郑会登和张霞各自的承租时长，本院认定孔令文主张的修缮费用项下的项目无法与张霞承租涉讼厂房的行为建立关联性，且其必要性亦存疑（比如，没有证据证明承租人损坏了消防栓，但修缮项目却包含了消防栓的修缮项目，不能排除该修缮项目系为了更新厂房所为），故孔令文诉请张霞支付涉讼厂房的修缮费用290631元、评估费用15000元、修缮期间场地闲置损失120000元均证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付的租金、杂费共37483.41元予原告孔令文；二、被告张霞应于本判决发生法律效力之日起十日内以上述第一项确定的欠款为本金，从2019年8月6日起至实际履行完毕上述第一项确定的债务之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款的利息损失予原告孔令文；三、驳回原告孔令文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费10891.57元，财产保全费5000元，合共15891.57元（原告已预交），由原告负担15128.2元，由被告负担763.37元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年四月二十四日书记员  许晓璇