广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤16民终168号上诉人(原审原告)：河源市惠雅物业发展有限公司，住所地广东省河源市****************。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：温国强，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓冬，广东东江勤诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶海添，男，汉族，1982年10月10日出生，住广东省河源市源城区***********。上诉人河源市惠雅物业发展有限公司因与被上诉人叶海添物业服务合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2019）粤1602民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人河源市惠雅物业发展有限公司上诉请求:1.依法撤销广东省河源市源城区人民法院作出的(2019)粤1602民初2591号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审受理费。主要事实和理由：一、一审法院对上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》合同有效期限未查清，对合同约定的装修期限查明错误。2008年11月28日，河源市得嘉房地产开发有限公司依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定与上诉人签订《前期物业管理服务合同》，约定由上诉人对河源市得嘉房地产开发有限公司开发的御福花园进行物业管理，物业管理服务费按每平方米1.30元/月收取(不含房屋维修基金)，合同有效期为2009年1月1日至2011年12月31日，期限为两年。被上诉人在2009年购置由河源市得嘉房地产开发有限公司开发的河源市*****************，于2009年4月18日与上诉人签订《前期物业管理服务协议》，约定由上诉人对御福花园进行物业管理，因上诉人与被上诉人在《前期物业管理服务协议》中约定的服务期限与上诉人与河源市得嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的服务期限不一致，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第十条其他约定第7款“本协议在履行中如发生争议，首先执行与乙方与河源市德嘉房地产开发有限公司(开发商)签订的《前期物业管理服务合同》条款等等”，现两份《前期物业管理服务合同》约定的物业管理期限不一致而发生争议，故应当参照河源市德嘉房地产开发有限公司与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》确定上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》合同有效期限。故由此可以认定上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》第五条第2款所指“住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算”的装修期限应当为2009年4月18日至2011年12月31日，即被上诉人应当在2011年12月31日前完成房屋装修，超期应当按时支付物业管理费。上诉人在提起本案时已免除被上诉人在2009年4月18日至2011年12月31日期间的物业管理费，要求被上诉人从2012年1月1日起计算物业服务费至2019年3月份(即上诉人退出御福花园管理)止，给予了被上诉人充分的装修期限。一审法院在审理本案时未能结合两份《前期物业管理服务合同》审查认定合同有效期限和约定的房屋装修最长期限，对关键事实查明不清及错误，依法应予纠正。二、一审法院对上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理费给付条件认定错误。上诉人与被上诉人在2009年4月18日签订的《前期物业管理服务协议》第五条第2款“住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算”，但该条第6款又约定“因甲方原因空置房屋的物业管理服务费应按时缴纳”，第五条6款实际是系对第五条第2款的补充，防止小区业主在购置房屋后长期不装修入住、空置房屋，损害物业公司和其他业主的合法权益。被上诉人在2019年4月18日购置由河源市得嘉房地产开发有限公司开发的河源市*****************后一直空置房屋，虽然双方有约定从申报装修之日起开始计算物业管理费，但双方还约定被上诉人空置房屋的应当按时缴纳物业管理费，且上诉人给予被上诉人2009年4月至18日至2011年12月3日将近两年的期限装修，但被上诉人却未能在上述期限内完成装修并入住，故被上诉人应当按照第五条第6款针对空置房屋的情形支付物业管理费。一审法院忽略被上诉人空置房屋事实，仅以房屋是否有申报装修作为物业管理费给付条件，系片面理解上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》内容，对涉案房屋物业给付条件认定错误。三、一审法院判决被上诉人无须支付涉案房屋物业管理服务费有悖《民法总则》规定的公平原则。《民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，即民事主体享有的民事权利和承担的民事义务要对等。在民事法律行为中，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等，不能一方承担义务另一享有权利，也不能一方享受的权利和义务与相差悬殊。被上诉人在2009年4月份购置涉案房屋，当初购置房屋的价格可能每平方米3000多元，现涉案房屋单价已经增值至每平方米7000多元至8000多元，被上诉人是涉案房屋的绝对受益人。而上诉人诉求的物业管理费系按照御福花园公摊面积进行计算的，上诉人十年来为维护小区公共设施、治安及卫生整洁等方面付出巨大人力、物力、财力，却享受不到对等的收益权。被上诉人购房后坐等房屋增值及相应的附带增值收益，却无须承担任何义务，无偿享受上诉人提供的物业服务，不符合《民法总则》规定的权利义务相对等的原则。审判机构在处理此类案件时应以权利义务相对等原则作为准则，在双方对支付物业服务费条件发生争执时，既要考虑双方约定，又要从现实出发，兼顾公平，不能局限于双方约定，否则作出的处理结果将会显失公平。一审法院在处理本案时仅考虑上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第五条第2款约定的“住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算”，未充分考虑第五条第6款约定“因甲方原因空置房屋的物业管理服务费应按时缴纳”，在双方对物业管理费支付条件约定不一致时，应当查明被上诉人是否实际享受上诉人提供物业管理服务。就本案而言，被上诉人早已实际享受了上诉人提供的将近十年的管理服务，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用”规定，应当按时交纳物业管理费，一审法院在明知被上诉人享受上诉人的物业服务情况下，却判决被上诉人无须支付物业管理费，有悖《民法总则》规定的公平原则。综上所述，一审查明基本事实错误，认定基本事实错误，作出实体处理有悖公平原则，恳请在查明事实的基础上，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人叶海添辩称，1.依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用由被答辩人承担。主要事实和理由：一、关于被答辩人与物业开发商河源市得嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的效力问题。答辩人在一审时己明确该《前期物业管理服务合同》是被答辩人与物业开发商之间的合同关系，约定的是合同双方的权利义务关系，答辩人没有参与其中，被答辩人也未以任何形式通知答辩人，答辩人也不可能了解其约定的内容，答辩人对此合同内容不予认可。因此，该合同不涉及答辩人与被答辩人之间的基于该合同约定而产生的权利义务关系，该合同与本案无关与答辩人无关。二、关于答辩人与被答辩人之间在2009年4月18日签订的《前期物业管理服务协议》的效力及期限问题。双方约定在该合同签字时即已生效，但合同没有约定终止期限。所以，该合同一直具有约束力，而不是被答辩人所说的该合同己超过有效期。退一步说，即使超过有效期，在答辩人与被答辩人按照原合同约定继续履行相关权利义务时，该合同仍具有约束力，在没有法定终止的情况下，被答辩人亦未以任何形式通知答辩人终止该合同的履行，双方仍需接受原合同的约束。《民法总则》的几项“原则”更多地是调整没有明确约定的情形下的合同各方的权利义务关系。当双方已有约定的情况下，在没有法律明确禁止的情形下，应该按照民事主体之间己达成的协议履行。所以，被答辩人应履行《前期物业管理服务协议》的各项条款。三、关于物业管理费的起算问题。答辩人与被答辩人之间在2009年4月18日签订的由被答辩人提供的格式合同《前期物业管理服务协议》第五条第一款第2项约定“住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算”，而从整个条文的行文逻辑上看即可以看出，该条文第6项的“空置”是指在物业管理费开始计算之后的“空置”，而不是“未装修”这个已经在前文己列明的情形。否则，被答辩人也不会在长达7年的时间里不向答辩人主张该“权利”。四、被答辩人主张的答辩人应从2012年1月1日起向其缴纳物业管理服务费，但在起诉之前被答辩人从未向答辩人以任何形式主张和催收，其主张的物业管理服务费存在失去诉讼时效的问题。五、被答辩人诉请法院判令答辩人支付本案的诉讼费用，该诉求是无法律依据的。从第一项答辩情况可知，答辩人的物业尚未产生物业管理费，所以不存在拖欠物业管理费的问题，上诉人无故将答辩人诉至法院而产生的诉讼费用当然应由上诉人承担。河源市惠雅物业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、叶海添向河源市惠雅物业发展有限公司支付河源市*****************的物业管理服务费20007.61元，并从起诉之日以20007.61元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率一倍支付逾期付款的利息至全部款项付清之日止；2、由叶海添承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年11月28日，河源市惠雅物业发展有限公司(乙方)与河源市得嘉房地产开发有限公司(甲方)签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将御福花苑委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限自2009年1月1日至2011年12月31日止。物业管理服务费按每平方米1.30元/月收取(不含房屋维修基金)。2017年3月21日，河源市惠雅物业发展有限公司(乙方)与河源市得嘉房地产开发有限公司(甲方)再次签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将御福花园委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限自2017年3月21日至2019年3月21日止。物业管理服务费按每平方米1.50元/月收取(不含房屋维修基金)。河源市惠雅物业发展有限公司以叶海添未缴纳物业管理服务费为由，于2019年7月30日起诉至一审法院。另查明：2009年，叶海添购买了位于河源市*********************，并办理了房产证，建筑面积为196.89平方米，套内建筑面积为167平方米，购房至今一直没有装修。2009年4月18日，河源市惠雅物业发展有限公司(乙方)与叶海添(甲方)签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业名称：御福花园，甲方所购房屋基本情况：类型为住宅，坐落位置B座501房，建筑面积192.98平方米，套内面积167平方米。第五条，物业管理服务费：一、物业管理服务费及其他费用标准(住宅按套内面积计算、商铺按建筑面积计算)：1、住宅的物业管理费：1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费1.5元/平方米/月(含房屋维修基金0.2元/平方米/月)。2、住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算。3、业主办理装修手续时预交三个月物业管理费，三个月后每月1日至5日为缴交物业管理费时间。一审法院认为，河源市惠雅物业发展有限公司原是御福花园的物业管理公司，叶海添是御福花园B501房的业主，河源市惠雅物业发展有限公司与叶海添签订《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应合法有效。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算，而叶海添目前房屋尚未装修，故叶海添提出其无需缴纳物业管理服务费费的抗辩，一审法院予以采纳。河源市惠雅物业发展有限公司请求叶海添缴纳物业管理服务费20007.61元，证据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回河源市惠雅物业发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费150元，由河源市惠雅物业发展有限公司负担。二审期间，上诉人河源市惠雅物业发展有限公司提交了（2019）粤1602民初2590、2594号民事判决作为新证据，拟证明该两案与本案案情相似，法院作出了支持上诉人诉求的判决。被上诉人叶海添质证认为，这两份判决书与被上诉人无关。本院经审理查明，2009年4月18日，上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》，双方协议中的第五条第一款第2项约定，住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算，该条第6项同时约定，因甲方原因空置房屋的物业管理服务费应按时交纳。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人按照协议的约定为被上诉人提供物业服务，被上诉人应按约定向上诉人支付物业管理费。虽双方在协议中约定住宅物业管理费从申报装修之日起开始计算，但协议中亦约定因业主原因空置房屋的物业管理费应按时交纳。被上诉人对其未装修入住而空置房屋未能提出充分的理由，且上诉人也给予了被上诉人两年合理装修期限。因此，被上诉人以其房屋未装修入住为由拒绝交纳物业管理费的抗辩不能成立，上诉人请求被上诉人向其交纳物业管理费的主张符合合同约定，本院予以支持。关于物业管理费数额，上诉人与河源市得嘉房地产开发有限公司签订了的两份《前期物业管理服务协议》分别约定2009年1月1日至2011年12月31日止的物业管理费每平方米按照1.3元／月计算，2017年3月21日至2019年3月21日的物业管理费每平方米按照1.5元／月计算。上诉人主张2012年1月至2016年9月的物业管理费每平方米按照1.3元／月计算，2016年10月至2019年3月每平方米按照1.5元／月计算与上述协议约定不符，应调整为2012年1月至2017年3月每平方米按照1.3元／月计算为167平方米×1.3元／平方米×63个月=13677.3元，2017年4月至2019年3月每平方米按照1.5元／月计算为167平方米×1.5元／平方米×24个月=6012元，合计19689.3元。关于逾期付款利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自此之后贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。由此，被上诉人叶海添应自2019年6月14日（上诉人起诉之日）起至2019年8月19日，自19689.3元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息；从2019年8月20日起，以19689.3元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止。综上所述，上诉人河源市惠雅物业发展有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2019）粤1602民初2591号民事判决；二、被上诉人叶海添应在本判决生效后十日内向上诉人河源市惠雅物业发展有限公司支付截至2019年3月31日的物业管理费19689.3元及逾期付款利息（自2019年6月14日起至2019年8月19日，以19689.3元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息；自2019年8月20日起，以19689.3元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止）；三、驳回上诉人河源市惠雅物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元、二审案件受理费300元，均由被上诉人叶海添负担。上诉人河源市惠雅物业发展有限公司多预交的二审案件受理费300元，由被上诉人叶海添履行义务时径行向上诉人河源市惠雅物业发展有限公司给付，本院不另作清退。本判决为终审判决。审判长  张运生审判员  谢雄伟审判员  曾贵芳二〇二〇年四月二十一日书记员  高小宝