中华人民共和国重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0111民初579号原告：刘少帅，男，1987年6月16日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：蔡余，重庆智渝律师事务所律师。被告：尹光文，男，1968年1月5日出生，汉族，住澳门特别行政区。被告：高起峰，男，1996年10月21日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：蒋勇，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂可，重庆德循律师事务所律师。第三人：大足区伟胜房屋中介服务部，住所地重庆市大足区龙水镇新兴街42号，统一社会信用代码91500225MA5U4BXR6X。投资人：杨开国。原告刘少帅与被告尹光文、高起峰，第三人大足区伟胜房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法由本院审判员吴振亚、人民陪审员王龙江、人民陪审员廖红玉组成合议庭适用普通程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理，书记员旷晓婷担任法庭记录，原告刘少帅及其特别授权委托诉讼代理人蔡余，被告高起峰的特别授权委托诉讼代理人涂可，第三人大足区伟胜房屋中介服务部的投资人杨开国到庭参加诉讼，被告尹光文经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘少帅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与被告高起峰签订的《房屋转让合约》；2、请求人民法院判令二被告立即向原告返还定金10000元；3、请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付违约金67960元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：被告尹光文系重庆市大足区XX镇XX路XXX栋XX-X号房屋所有权人,被告高起峰系被告尹光文的亲戚,自称受被告尹光文委托卖房。2018年9月19日,原告与被告高起峰签订了《重庆市大足区伟胜房屋中介服务部房屋转让合约》,约定原告购买上述案涉房屋,房屋价格339800元,并约定了违约责任。合同签订后,原告支付了10000元定金,但在合同履行过程中,被告高起峰称被告尹光文不愿意卖房,又称被告尹光文已经把房屋卖给其他人,不再继续和原告之间的买卖合同,原告多次向被告高起峰催促解决此事,被告高起峰均逃避原告,并不再接听原告电话。原告又通过中介找被告尹光文,被告尹光文得知原告身份后,将原告微信拉入黑名单无法联系。截至原告起诉之日,无法确认被告高起峰出售房屋的行为是否取到被告尹光文的委托。据此,为维护原告的合法权益,现具状起诉,请求法院依法公正审判。被告高起峰辩称：1.被告高起峰与被告尹光文之间有委托代理关系，被告尹光文委托被告高起峰出售位于XX·XXXX的房屋，被告高起峰与原告刘少帅签订合同的法律后果应该由被告尹光文承担，原告的诉讼请求也应当由被告尹光文承担。2.被告高起峰只收到原告刘少帅5000元，剩余的5000元款项是在中介托管，在中介处。3.原告刘少帅诉请的违约金过高。被告尹光文未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。第三人大足区伟胜房屋中介服务部发表意见称：同意原告刘少帅的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月19日，原告刘少帅（买方）、被告高起峰（卖方授权代理人）和第三人大足区伟胜房屋中介服务部（经纪人）签订《重庆市大足区伟胜房屋中介服务部房屋中介买卖合同》（合同编号：渝足伟字第2018-0919号），合同约定：1、买卖双方通过经纪人出售或购入位于重庆市大足区XX镇XX路XXXXXX小区X栋XX-X号住房，建筑面积为91.74平方米（以产权证载明面积为准），房产证号为渝XXXX大足区不动产权第000XXXXXX号；2、房屋买卖成交价为人民币叁拾叁万玖仟捌佰元整（小写：￥339800元），此房价包含水、电、气、闭路户头和大修基金及房屋现有装修；3、付款方式为：（1）人民币壹万元正（小写：￥10000元）须在签合同之同时付清作为定金，卖方收取定金后需将该房屋之房屋产权证原件放于经纪方作为房屋买卖过户之使用，上述定金在买卖双方签署本合约时自动转为第一部分房款。（2）人民币叁拾贰万玖仟捌佰元整（小写￥329800元）为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：买方办理银行按揭，须于2018年10月30日之前由买方支付总房款合计人民币壹拾肆万玖仟捌佰元整（小写：￥149800元）给卖方（含已付定金）卖方出具收条给买方。其余款壹拾玖万元整（小写：￥190000元）由买方委托经纪方向中国邮政银行申请个人二手房按揭贷款。该套产权过户所有税费均由买方承担。4、房屋交接时间为：收到买方首付款当日交接该房屋。5、因买方原因（如迟延支付首付房款，迟延交验证件材料或所交资料缺乏真实性、合法性以及个人征信不良）无法办理银行按揭贷款且买方不能在约定期限内以其他方式交清房款，导致无法办理房地产转让登记手续，已付定金不再退还，卖方有权对该房屋另行处理。买方需向经纪方支付违约金人民币陆仟捌佰元正（大写）。若卖方原因（如迟延交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性）导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方须双倍返还定金于买方，卖方须向经济方支付违约金人民币陆仟捌佰元正（大写）。6、签订本合约后，如买卖双方未征得经纪方同意即自行解除本合约，则买卖双方同时成为本合约之违约者，除须各自支付经纪方应得之服务费外还须支付已经发生的必要费用和赔偿经纪方的其他经济损失，买卖任何一方拒约履行合同或解除合同，则均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为违约金。合同签订当日，原告刘少帅向被告高起峰支付定金10000元（其中5000元由被告高起峰收取，5000元在第三人处托管），被告高起峰出具收据载明：“今收到刘少帅购地址龙水高起峰、尹光文XX·XXXXXX-XX-X房屋定金壹万元整（托管资金伍仟元整）”，收款单位：高起峰（签名并捺印）。2018年9月19日，被告尹光文在与被告高起峰的微信聊天记录中口头表示要被告高起峰帮其出卖房屋，表示愿意发委托书给被告高起峰，并同意本案涉案房屋以337000元的价格出卖。2019年1月30日，涉案房屋已经另行出售。本院认为，本案争议焦点为：1.被告高起峰的代理行为是否为有权代理；2.房屋买卖合同解除条件是否成就；3.原告主张的定金以及违约金是否应当得到支持。关于被告高起峰的代理是否为有权代理，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条的规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”。委托代理系民事法律行为，既可以采用书面形式，也可以采用口头形式，被告高起峰在与被告尹光文的微信聊天记录中，要被告高起峰帮其出卖房屋，并表示愿意发委托书给被告高起峰，被告尹光文已经以口头形式完成委托被告高起峰代理其处理涉案房屋买卖的相关事宜。另，在被告高起峰与被告尹光文的微信聊天记录中，被告尹光文同意涉案房屋以337000元的价格出卖，在被告高起峰代理被告尹光文与原告刘少帅签订的房屋买卖合同中房屋实际成交价为339800元，故不存在代理人与相对人恶意串通损害被代理人权益的情形，且原告也认可被告高起峰系有权代理。故被告高起峰的代理行为系有权代理，涉案房屋买卖合同成立并且有效，对当事人具有法律约束力。关于房屋买卖合同解除条件是否成就的问题，本院认为，根据2019年2月12日于重庆市大足区国土资源和房屋管理局不动产登记查询证明，本案涉案房屋已经于2019年1月30日另行出售，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，故当事人一方可以要求解除合同，本案涉案房屋买卖合同的解除条件已经成就，对原告刘少帅要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的定金以及违约金是否应当得到支持，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。被告高起峰系有权代理，本案房屋买卖合同对被代理人尹光文具有法律约束力，因房屋买卖合同产生的法律后果应当由被代理人即被告尹光文承担。本案房屋买卖合同解除条件已经成就，原告刘少帅在合同签订当日已付定金为10000元，应由违约方即出卖方承担定金返还责任，即由被代理人被告尹光文返还。被告高起峰在收取定金后，未能付给被告尹光文，且在庭审过程中，被告高起峰愿意返还其中的5000元定金，可自愿返还给本案原告,本院不予处理。关于违约金问题，原告主张按照涉案房屋买卖合同约定的房屋实际成交价的20%计算违约金，被告高起峰辩称原告主张的违约金金额过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案原告刘少帅的实际损失金额为10000元，该房屋买卖合同中约定的违约金金额明显高于原告实际损失金额的30%，故对原告刘少帅主张的违约金金额，由被告尹光文以10000元为基数从2018年10月30日起按照年利率6%计算违约金至本判决确定之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告刘少帅与被告尹光文于2018年9月19日签订的《房屋中介买卖合同》；二、由被告尹光文在本判决生效后10日内返还原告刘少帅定金10000元并支付违约金（以实际损失10000元为基数从2018年10月30日起按照年利率6%计算违约金至本判决确定之日止）；三、驳回原告刘少帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由被告尹光文负担224元，原告刘少帅负担1526元；公告费560元，由被告尹光文负担。如不服本判决，原告刘少帅、被告高起峰、第三人大足区伟胜房屋中介服务部可在判决书送达之日起十五日内，被告尹光文可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  吴振亚人民陪审员  王龙江人民陪审员  廖红玉二〇二〇年四月十四日书 记 员  旷晓婷