河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终510号 上诉人（原审原告）：郭彦巧，女，1974年5月2日出生，汉族，饶阳县人，农民，现住本村。 委托诉讼代理人：范晓雷，河北询诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司，住所地：饶阳县博陵大街428号。 负责人：周忠奎，该公司经理。 委托诉讼代理人：周洪志，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涛，男，汉族，1982年9月2日出生，住址：河北省石家庄市裕华区。 上诉人郭彦巧因与被上诉人河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司（以下简称楷华公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河北省饶阳县人民法院(2019)冀1124民初606号，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭彦巧及其委托诉讼代理人范晓雷，被上诉人楷华公司委托代理人周洪志、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭彦巧上诉请求：1、依法撤销饶阳县人民法院(2019)冀1124民初606号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由： 首先，上诉人与被上诉人于2017年6月4日签订了汇美现代城定购协议(3号楼1单元501室）,于2016年7月交付定金2万元，2017年6月4日补齐首付款131000元，并于当日签订了地下室买卖协议并付全款26100元。这一客观事实。确立了双方继续履行协议的法律基础和前提。 其次，被上诉人交房日期为2018年7月1日，至今未通知上诉人交纳尾款，也不交付房屋，严重损害了上诉人的合法权益，给上诉人本人及家庭造成了不应有的精神伤害和生活上的不便。合同本应依约继续履行，由上诉人交付尾款。被上诉人交付房屋。自2018年7月1日应交付房屋之日起至今被上诉人仍不履行通知交付尾款以及其交付房屋，全面履行合同之义务，上诉人请求被上诉人继续履行合同，由上诉人交付尾款。被上诉人交付房屋并无不妥。 一审法院以双方所签协议属于预约合同为由驳回上诉人一审诉讼请求，实属认定事实错误，且驳回上诉人的诉讼请求明显适用法律不当。不管是预约合同，还是定购合同和买卖合同都应继续履行，况且本案属于定购房屋而且具备房屋买卖合同的基本要件，应依法予以支持，一审法院驳回诉讼请求，于情于理于法不合。因此，上诉人特提起上诉，请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。 楷华公司辩称，一审认定事实清晰，适用法律正确，应依法驳回上诉。 郭彦巧向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告收取余款，交付汇美.现代城3-501室房产及3-负2-23号地下室；二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2016年7月11日在被告（河北琼皓房地产开发有限公司饶阳分公司于2017年9月8日名称变更为河北精华房地产开发有限公司饶阳分公司）处交购房定金2万元，而后于2017年6月4日补齐房屋首付款17000元及地下室款26100元（全款），并与被告达成汇美•现代城房产定购协议书（编号：3#?A-501)和地下室买卖协议，所购房屋为3-1-501室，建筑面积为124.40平方米，每平方米价格为2500元，总价款为311000元，地下室为3-1-负二层23号地下室（已付全款）。在被告房产竣工后由于房价上涨。原告请求被告履行协议，付清尾款，由被告交付房屋，但被告却说房子已经卖给他人了。拒不收款更不交付所购房屋。经多次交涉无果，为了维护原告的合法权益。现依法提起诉讼。请贵院依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告补充诉讼请求，要求被告继续履行合同，交付房屋。原告预交定金20000元，又预交111000元首付款，共计131000元。 楷华公司辩称，双方签订的汇美•现代城房产定购协议书为预约合同并非为商品房买卖合同，本协议的合同标的为双方签订商品房买卖合同，协议的标的并非交付房屋。所以在该协议下并不存在交付房屋的义务。该协议也未提及购买地下室的情况，原告要求被告交付房屋及地下室的请求无事实和法律依据。 一审法院经审理认定如下事实：2017年6月4日，原、被告双方签订了汇美•现代城房产定购协议书及地下室买卖协议。协议约定原告订购了被告汇美•现代城3号楼1单元501室建筑面积为124.4平方米房屋一套，及3号楼1单元负2层23号建筑面积14.5平方米地下室一个。原告按协议约定交付了涉案房屋的首付款131000元和地下室全款26100元。至今原、被告双方未签订商品房买卖合同。被告于2017年9月8日由河北琮浩房地产开发有限公司饶阳分公司变更为河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司。 一审法院认为，原、被告双方2017年6月4日签订的房屋订购协议第二条约定“乙方（原告）于签订本协议书之日向甲方（被告）支付该房屋……，并且乙方须在甲方通知签订商品房买卖合同7日内，携带本定协议书、签约应缴款项、身份证及其他相关资料至售楼处签订相关合同，本订购协议书所付定金冲抵购房款……”。根据该约定，原被告双方约定在日后签订正式商品房买卖合同，该订购协议系商品房买卖双方对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，是对双方交易房屋的初步确认，而不是对商品房买卖结果的直接确认，且该订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该订购协议在性质上是商品房买卖预约合同，而不能视为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购数、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。故原告要求被告继续履行合同，收取余款，交付汇美•现代城3-1-501室房产及3-1-负2-23号地下室的主张没有事实和法律依据，对其主张应予以驳回。判决：驳回原告郭彦巧的诉讼请求。 本院二审查明，关于本案争议的汇美现代城3号楼1单元501室及3号楼1单元负2层23号地下室的现状，一审法院向被上诉人询问，被上诉人称没有出售。二审开庭中，本院再次向被上诉人进行询问，被上诉人称3号涉及到抵顶建筑工程款，已抵顶给建筑商，建筑商又抵顶给分包商，经通过网上办案系统查阅，涉及楷华公司以3号楼抵顶建筑工程款，建筑商又以抵顶的商品房进行出售等纠纷，形成大量的诉讼案件。涉及本案争议的商品房的现状如何，上诉人也没有提交证据证明能否继续交付。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，无论本案争议的合同的法律关系性质是商品房预约合同还是商品房买卖合同，继续履行该合同，需要确定争议的房产可以确定交付，具体到本案即是合同指向的房产没有被另行处理。最高人民法院《关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第9条指出，“审判部门在审理涉及交付特定物、恢复原状、排除妨碍等案件时，应当查明标的物的状态。特定标的物已经灭失或者不宜恢复原状、排除妨碍的，应当告知当事人可申请变更诉讼请求。”由于本案争议的汇美现代城3号楼因为建设工程合同纠纷，形成大量的诉讼案件，不能确定本案争议的合同能够继续履行，为保护上诉人的利益，同时，也确定将来生效的判决可以得到执行，上诉人坚持继续履行合同，请求交付标的物房产，不能支持。上诉人如主张合同的其他权利，可另行主张。 综上所述，郭彦巧的上诉请求不能支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6356元，由上诉人郭彦巧负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王聪颖 ——