吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初24号原告（反诉被告）：吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司。法定代表人：于志梅。委托诉讼代理人：高超，吉林盛钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，该公司经理。被告（反诉原告）：邓晓军，男，汉族，1962年2月9日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李桂芳，女，汉族，1963年1月7日出生，住吉林市。系邓晓军妻子。原告（反诉被告）吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司（以下简称龙园房地产公司）与被告（反诉原告）邓晓军返还原物、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。龙园房地产公司委托诉讼代理人高超、杨超，邓晓军及其委托诉讼代理人李桂芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙园房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告腾退原告位于吉林市××区房屋。2、请求法院判决被告支付非法占有房屋期间（2003年12月1日-2020年3月1日）的房屋使用费（比照同期、同地段、同类房屋的租金价格）。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告邓晓军曾经是原告吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司员工，2003年11月被告想购买原告位于吉林市××区房屋，并支付预付款15,000.00元（壹万伍仟元）定金交付后被告利用职务便利入住，但截至起诉之日，被告并未交付尾款却一直居住至今。原告多次要求被告腾退房屋，被告均不予以理睬。原告认为：《城市房地产管理法》第41条明确规定：房地产转让应当签订书面转让合同。不动产买卖是要式法律行为，必须签订书面合同。而原被告并未签订任何书面合同。不能仅凭一张15,000.00元的收据认定原被告买卖合同成立。《合同法》第36条规定法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。而本案中双方为房屋买卖，被告只交付了15,000.00元，不能视为履行了购买房屋的主要义务。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，祈判如所请。邓晓军辩称，答辩人因对原告所谓的“诉状”提出的事实和理由与实际不相符合，而提出答辩如下：实际事实是：一、1999年7月至2003年9月期间，我在原告公司负责东昌小区五栋集资住宅楼开发建设的一系列工作，包括立项审批、方案设计、施工承包单位遴选及签订合同、与市委集资联建单位协调等。经过我的努力，使联建住宅楼工程按期开工建设。2001年5月，公司在住宅楼建设过程中资金出现严重问题，如不及时解决会导致在建项目停工为此，于经理找我，让我回家与我爱人商量能不能帮助公司贷款,最好多找几名亲友帮忙。我爱人李桂芳在2001年6月5日为公司贷款14.9万元，李桂芳又请同事王力和周平分别于2003年1月16日和1月23日帮助龙园公司各贷款11.1万元，三人在交通银行共贷款37.1万元。2002年8月的一天上午，我和于经理在办公室研究完工作，她跟我说你在公司开发建设上做了很多工作还帮助贷款，公司决定把10号楼5单元6楼右门的房子给你做为奖励。当天于洋（于经理侄女）给了我钥匙，在装修房子期间我跟于经理提过房子手续办理问题，于经理说你不用担心不会差事的。2003年5月搬入该房居住后，又向于经理提起房子手续问题，她说你都已经住上了还着什么急，由于房子是白给的不好意思再催问了。2003年7月1日下午，于经理安排我处理东昌小区16号楼被包工头曲贵明强占的一套房子时，被曲贵明和他手下杨老三打伤住院，事后，公司没有追究对方伤害责任，也没有进行经济处罚，对此我提出异议并坚持追究。9月下旬的一天下午，杨老三拿着刀到公司大厅当众威胁我，不让我再追究他们了，当我报警时他就跑了，事后，于经理让我别跟他们一般见识躲着点，公司的这种做法让我无颜开展工作，也让我特别寒心。再三考虑后，9月末我向于经理提出了辞职，当时于经理气急败坏，大吼着说房子不能白给你了，我看她很激动不冷静就走了。第二天我找于经理商谈房子和8月份及9月份两个月工资问题（两个月工资是2800元），于经理说‘房子按集资价格给你，工资从房款中扣除’，我说可以，但是我现在不能贷款买房了，因为我爱人已经为公司贷了款，不能再二次贷款怎么办？于经理考虑一下说你先走吧以后再说，我说这么办行不？等公司还完贷款通知我，我再来办手续，于经理没有提出异议。如果当初公司不请我爱人帮助贷款，我们直接就可以贷款把房子买下来了。10月中旬，在龙园公司包活的张宏林来找我，一见面就说，听说老于房子不给你了，太不讲究了，你做多大贡献，没有你，她能有今天吗，接着提出要跟我抹账，即用我的购房款抵付龙园公司拖欠他的工程款（龙园公司没有按协议支付张宏林工程款），我说这个方案好，对三方都好，既解决了龙园公司拖欠你工程款问题，我把钱给你也解决你资金紧张问题，我的房子问题也解决了，就跟龙园公司没有关系了。张宏林让我先拿出叁万元解决燃眉之急，其余的钱打欠条，抹账的事由他跟龙园公司办。10月14日我把叁万元钱交给了张宏林，他打了收条。11月初，张宏林电话告诉我，于经理不同意抹账，我不明白为什么对三方都好的方案她不同意，就打电话给于经理要求抹账，但她还是不同意，我说那只能等贷款完事再办，她说你有多少先交多少，其他的以后再说。如果当初于经理真想解决问题同意抹账，房子的事也早就解决了，就不会拖到今天。既然事以至此，问题还得积极解决。2003年11月12日，我到龙园公司交付了购房款壹万伍仟元（15000.00元），出纳员于洋给我开具了现金收据一张。收据中标明了房子位置、面积、单价并加盖了财务专用章。2006年6月，为了把房子问题彻底解决，我主动打电话联系于经理但她始终不接，用别人电话打她也不接，我又请张宏林帮忙联系于经理，他说谁打电话都不接。此后每年我都主动打电话联系几次，始终不接听。2010年11月12日，原来在龙园公司做兼职会计的曹建华到日升供热公司办理恢复供热事宜，正好是我接待的，在交谈时，我跟他谈到了这套房子尾款问题，他说这事还没解决呀。我就当着老曹的面又给于经理打电话，这次她真接听了，我问她如何交房款，她听后没有表态就将电话挂了，再打就关机了，无奈只得又一次发短信，让她明确怎么交房款，她没有回复，当晚我将白天的经过简略记录了一下。这些都表明我在一直积极找于经理解决房子问题，而她有意躲着我，她之所以躲我，是因为给我房子的这件事，市委集资联建单位都知道，作为老板出尔反尔，会导致在集资联建单位诚信度降低，影响后续合作，更主要的是李桂芳等三人的三套贷款房子还在还贷期，她担心我们跟她一样出尔反尔不讲诚信把三套房子名正言顺拿回来，这样她就损失了三套好楼层房子，而我缓交尾款对她来说没有损失。所以，房子尾款一直拖到现在的责任在龙园公司不在于我。现在集资房已经办完了房产证，三套房屋也已经非法转卖出去了，现在起诉我对她已经没有任何影响了。二、原告向法庭提交的2003年11月12日壹万伍仟元（15000元）收据，内容填写的是定金，加盖的公章是现金收讫。而当天原告给我开具的壹万伍仟元（15000元）收据，内容填写的是房款，加盖的公章是财务专用章。同一天同一件事情却开出两张完全不同的收据，其中必有一张是伪造的，就是原告出示的。三、我爱人李桂芳和同事为原告以个人信誉贷款三份（有人民银行征信为凭）。四、此房是把西山六楼。因我一直与老人在一起生活，买房子首先考虑是否适合老人居住，现在这套房子老人没法住进来，给我们造成很大困扰。如果是直接购买，我绝不会买又高又冷的六楼，因为是白给的房子，并已经装修入住了，没办法了，只能被动购买了。五、原告于2019年7月1日提起诉讼又在2020年3月提交了一份没有日期的变更诉讼请求的诉状。就此论述如下：龙园开发公司2019年7月1日的起诉状是请求法院解除房屋买卖合同，就是承认合同有效，无效的合同依法只能撤销。我与龙园公司是有书面合同关系的，《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的要约和承诺的行为，我交给龙园公司壹万伍千元的购房款，龙园公司出具的收据有形地表现书面合同主要条款，即房屋买受人邓晓军，交款内容房款，房屋面积是117.055平方米，每平方米为903元，生效形式加盖财务专用章，生效时间2003年11月12日。尾款是因为我帮助龙园公司贷款，暂未能交齐，龙园公司对此没有异议。我通过抹账想一次交齐房款，但于经理不同意，并规避我，致使我未能早日交付尾款办理房屋产权证件，我是积极主张履行合同义务的，而龙园公司一直拖延至今，侵害了我的权益。龙园开发公司2020年3月提交的诉状，诬陷我在2003年11月利用职务便利非法占有房屋，还要收取使用费，这是一种违法行为的讹诈。房子是我买的，况且我在2003年9月末就以经离开了龙园公司，连员工都不是还怎么利用职务便利非法占房？从2002年龙园公司给我房子开始到2019年7月1日期间，原告从来没有对我进行过清退，既没有警察找我，也没有接到法院传票，原告既不报警也不诉诸法律，这充分证明房子是我买的不是非法占的，双方的房屋买卖合同关系是真实有效的，原告是认可的。因为房子是我买的，就不存在向原告交付房屋使用费，更不存在清退问题。该诉讼状中还篡改《城市房地产管理法》第41条的规定，将“应当”改为“必须”。第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”。不存在不动产买卖是要式法律行为必须签订书面合同的规定。在我国实体法律规定中，有三个词汇，即必须、应当、可以。必须是无条件的，应当是有特殊情况可不为的，可以是可以这样也可以那样的，其区别是强硬的、适当的和柔和的。我的情况就是特殊情况，是根据我的贡献，公司才给我房子，后因公司对我不公平而无奈辞职，因为房屋已装修入住了，故只能被迫交款买下此房，如果我直接买房也不能买个六楼冷山房。该诉状，还篡改《合同法》第36条规定。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立。”原告将“未采用书面形式但”删除了，篡改了法律原意。这些都是龙园公司捏造事实，篡改法律，欺骗法院，侵害我的合法权益的伎俩，真是枉法行为之极。基于以上，实际事实和证据及法律规定，请法庭驳回原告的诉讼请求。诉讼费由原告承担。邓晓军向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人继续履行与反诉人的房屋买卖合同，接收房屋尾款捌万柒仟玖佰元整（87,900.00元），确认东昌小区10-5-55（602）号房屋产权归邓晓军所有，立即给反诉人办理房屋产权登记。2、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人（原告）所谓的“诉状”提出的事实和理由与实际不相符合。实际事实是：一、1999年7月至2003年9月期间，我在原告公司负责东昌小区五栋集资住宅楼开发建设的一系列工作，包括立项审批、方案设计、施工承包单位遴选及签订合同、与市委集资联建单位协调等。经过我的努力，使联建住宅楼工程按期开工建设。2001年5月，公司在住宅楼建设过程中资金出现严重问题，如不及时解决会导致在建项目停工为此，于经理找我，让我回家与我爱人商量能不能帮助公司贷款,最好多找几名亲友帮忙。我爱人李桂芳在2001年6月5日为公司贷款14.9万元，李桂芳又请同事王力和周平分别于2003年1月16日和1月23日帮助龙园公司各贷款11.1万元，三人在交通银行共贷款37.1万元。2002年8月的一天上午，我和于经理在办公室研究完工作，她跟我说你在公司开发建设上做了很多工作还帮助贷款，公司决定把10号楼5单元6楼右门的房子给你做为奖励。当天于洋（于经理侄女）给了我钥匙，在装修房子期间我跟于经理提过房子手续办理问题，于经理说你不用担心不会差事的。2003年5月搬入该房居住后，又向于经理提起房子手续问题，她说你都已经住上了还着什么急，由于房子是白给的不好意思再催问了。2003年7月1日下午，于经理安排我处理东昌小区16号楼被包工头曲贵明强占的一套房子时，被曲贵明和他手下杨老三打伤住院，事后，公司没有追究对方伤害责任，也没有进行经济处罚，对此我提出异议并坚持追究。9月下旬的一天下午，杨老三拿着刀到公司大厅当众威胁我，不让我再追究他们了，当我报警时他就跑了，事后，于经理让我别跟他们一般见识躲着点，公司的这种做法让我无颜开展工作，也让我特别寒心。再三考虑后，9月末我向于经理提出了辞职，当时于经理气急败坏，大吼着说房子不能白给你了，我看她很激动不冷静就走了。第二天我找于经理商谈房子和8月份及9月份两个月工资问题（两个月工资是2800元），于经理说‘房子按集资价格给你，工资从房款中扣除’，我说可以，但是我现在不能贷款买房了，因为我爱人已经为公司贷了款，不能再二次贷款怎么办？于经理考虑一下说你先走吧以后再说，我说这么办行不？等公司还完贷款通知我，我再来办手续，于经理没有提出异议。如果当初公司不请我爱人帮助贷款，我们直接就可以贷款把房子买下来了。10月中旬，在龙园公司包活的张宏林来找我，一见面就说，听说老于房子不给你了，太不讲究了，你做多大贡献，没有你，她能有今天吗，接着提出要跟我抹账，即用我的购房款抵付龙园公司拖欠他的工程款（龙园公司没有按协议支付张宏林工程款），我说这个方案好，对三方都好，既解决了龙园公司拖欠你工程款问题，我把钱给你也解决你资金紧张问题，我的房子问题也解决了，就跟龙园公司没有关系了。张宏林让我先拿出叁万元解决燃眉之急，其余的钱打欠条，抹账的事由他跟龙园公司办。10月14日我把叁万元钱交给了张宏林，他打了收条。11月初，张宏林电话告诉我，于经理不同意抹账，我不明白为什么对三方都好的方案她不同意，就打电话给于经理要求抹账，但她还是不同意，我说那只能等贷款完事再办，她说你有多少先交多少，其他的以后再说。如果当初于经理真想解决问题同意抹账，房子的事也早就解决了，就不会拖到今天。既然事以至此，问题还得积极解决。2003年11月12日，我到龙园公司交付了购房款壹万伍仟元（15000.00元），出纳员于洋给我开具了现金收据一张。收据中标明了房子位置、面积、单价并加盖了财务专用章。2006年6月，为了把房子问题彻底解决，我主动打电话联系于经理她始终不接，用别人电话打她也不接，我又请张宏林帮忙联系于经理，他说谁打电话都不接。此后每年我都主动打电话联系几次，始终不接听。2010年11月12日，原来在龙园公司做兼职会计的曹建华到日升供热公司办理恢复供热事宜，正好是我接待的，在交谈时，我跟他谈到了这套房子尾款问题，他说这事还没解决呀。我就当着老曹的面又给于经理打电话，这次她真接听了，我问她如何交房款，她听后没有表态就将电话挂了，再打就关机了，无奈只得又一次发短信，让她明确怎么交房款，她没有回复，当晚我将白天的经过简略记录了一下。这些都表明我在一直积极找于经理解决房子问题，而她有意躲着我，她之所以躲我，是因为给我房子的这件事，市委集资联建单位都知道，作为老板出尔反尔，会导致在集资联建单位诚信度降低，影响后续合作，更主要是李桂芳等三人的三套贷款房子还在还贷期，她担心我们跟她一样出尔反尔不讲诚信把三套房子名正言顺拿回来，这样她就损失了三套好楼层房子，而我缓交尾款对她来说没有损失。所以，房子尾款一直拖到现在的责任在龙园公司不在我。现在集资房已经办完了房产证，三套房屋也已经非法转卖出去了，现在起诉我对她已经没有任何影响了。二、被反诉人（原告）向法庭提交的2003年11月12日壹万伍仟元（15000元）收据，内容填写的是定金，加盖的公章是现金收讫。而当天被反诉人（原告）给我的壹万伍仟元（15000元）收据，内容填写的是房款，加盖的公章是财务专用章。同一天同一件事情却开出两张完全不同的收据，其中必有一张是伪造的，就是被反诉人（原告）出示的，请求法庭追究被反诉人（原告）作伪证的法律责任。三、我爱人李桂芳和同事为被反诉人（原告）以个人信誉贷款三份（有人民银行征信为凭）。四、此房是把西山六楼。因我一直与老人在一起生活，买房子首先考虑是否适合老人居住，现在这套房子老人没法住进来，给我们造成很大困扰。如果是直接购买，我绝不会买又高又冷的六楼，因为是白给的房子，并已经装修入住了，没办法了，只能被动购买了。五、被反诉人（原告）于2019年7月1日提起诉讼又在2020年3月提交了一份没有日期的变更诉讼请求的诉状。就此论述如下：龙园房地产开发公司2019年7月1日的起诉状是请求法院解除房屋买卖合同，就是承认合同有效，无效的合同依法只能撤销。我与龙园公司是有书面合同关系的，《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的要约和承诺的行为，我交给龙园公司壹万伍千元的购房款，龙园公司出具的收据有形地表现书面合同主要条款，即房屋买受人邓晓军，交款内容是房款，房屋面积是117.055平方米，每平方米为903元，生效形式加盖财务专用章，生效时间2003年11月12日。尾款是因为我帮助龙园公司贷款，暂未能交齐，龙园公司对此没有异议。我通过抹账想一次性交齐房款，但龙园公司于经理不同意，并规避我，致使我未能早日交付尾款办理房屋产权证件，我是积极主张履行合同义务的，而龙园公司一直拖延至今，侵害了我的权益。龙园开发公司2020年3月提交的诉状，诬陷我在2003年11月利用职务便利非法占有房屋，还要收取使用费，这是一种违法行为的讹诈。房子是我买的，况且我在2003年9月末就以经离开了龙园公司，连员工都不是还怎么利用职务便利非法占房？从2002年龙园公司给我房子开始，到2019年7月1日期间，原告从来没有对我进行过清退，既没有警察找我，也没有接到法院传票，原告既不报警也不诉诸法律，这充分证明房子是我买的不是非法占的，双方的房屋买卖合同关系是真实有效的，原告是认可的。因为房子是我买的就不存在向原告交付房屋使用费，更不存在清退问题。该诉讼状中还篡改《城市房地产管理法》第41条的规定，将“应当”改为“必须”。第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”，不存在不动产买卖是要式法律行为必须签订书面合同的规定。在我国实体法律规定中，有三个词汇，即必须、应当、可以。必须是无条件的，应当是有特殊情况可不为的，可以是可以这样也可以那样的，其区别是强硬的、适当的和柔和的。我的情况就是特殊情况，是根据我的贡献，公司才给我房子，后因公司对我不公平而无奈辞职。因为房屋已装修入住了，故只能被迫交款买下此房，如果我直接买房也不能买个六楼冷山房。该诉状，还篡改《合同法》第36条规定。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立。”原告将“未采用书面形式但”删除了，篡改了法律原意。这些都是龙园公司捏造事实，篡改法律，欺骗法院，侵害我的合法权益的伎俩，真是枉法之极，请求法院追究被反诉人（本审原告）的法律责任。请法院依据《合同法》第九条、第十条、第十一条、第四十四条、第六十条的相关规定，判令被反诉人（原告）继续履行房屋买卖合同，立即接受尾款，办理房屋转籍事宜。本案，无论从宏观或微观上来看，还是从广义或狭义上来理解，都体现贯穿着房屋买卖合同的关系的现实和状况。基于以上，事实和证据及法律规定，请法院依法正确实施国家法律驳回被反诉人（本审原告）的诉讼请求，并判令被反诉人继续履行房屋买卖合同，接收房屋尾款捌万柒仟玖佰元整（87,900.00元），确认东昌小区10-5-55（602）号房屋产权归邓晓军所有，立即给反诉人办理房屋产权登记，体现司法公正为盼。龙园房地产公司对邓晓军的反诉辩称，一、原被告之间买卖合同未成立。1、《中华人民共和国合同法合同法》第十条：当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第41条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同。合同中应当载明土地使用权取得的方式。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方并未签订商品房买卖的书面合同。如果牵强的将收据认定为商品房买卖的书面合同，那么也应该符合商品房销售管理办法第16条之规定。而《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容，（一）当事人名称或者姓名和住所（二)商品房基本状况(三)商品房的销售方式(四）商品房价款确定的方式及总价款付款方式付款时间(五)交付使用条件及日期(六)装饰设备标准承诺(七)供水、供电、供热、燃气、通讯道路绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任（八）公共配套建筑的产权归属（九)面积差异的处理方式（十)办理产权登记有关事宜(十一)解决争议的办法(十二)违约责任（十三)双方约定的其他事项。国务院下发《城市房地产开发经营管理条例》第27条：商品房销售当事人双方应当签订书面合同，合同应当在商品房的建筑面积和使用面积价格交付日期质量要求。物业管理方式以及双方的违约责任。而在原被告双方的收据中，对上述所列事项均不明确。所以，不能仅凭一张15000元的收据认定原被告买卖合同成立。退一步讲，虽然《合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。但本案中双方为房屋买卖，被告只交付了15000元，不能视为履行了对购买117平方米房屋的主要义务。虽然被告一直在房屋中居住，但其居住并不是基于原告的交付房屋，没有任何原告将房屋交付与被告的手续和文件，是被告基于工作便利强行入住。所以，也不能视为原告履行了交房的义务。故此，合同并未成立。综上，原告认为被告的行为已经侵犯了其房屋所有权，理应腾退房屋并支付占有使用期间的费用。恳请合议庭作出公正裁决。本院经审理认定事实如下：邓晓军曾系龙园房地产公司员工，于2003年离职。2003年11月12日，龙园房地产公司向邓晓军出具收据一张，载明：“缴款单位：邓晓军，款项内容：房款10号-5-55，117.055㎡，903/㎡。金额：壹万伍仟元，15000.00。”加盖印章为“吉林市龙园房地产开发有限责任公司财务专用章”。双方并未签订房屋买卖合同。现涉案房屋吉林市昌邑区东昌小区10号楼4幢5单元0506055室登记在龙园房地产公司名下，自2003年由邓晓军实际入住占有使用。庭审中，龙园房地产公司称公司曾与邓晓军口头协商以集资价格将涉案房屋出售给邓晓军，但邓晓军在支付15000元预付款后，利用职务之便入住该房屋，随后邓晓军离职，且长期未履行支付房屋尾款的义务，双方并未签订书面买卖合同，故认为合同未成立，要求邓晓军返还房屋，支付占有使用房屋期间的房屋使用费。邓晓军称房屋系由公司交付钥匙，其系合法占有涉案房屋，其一直想要履行支付房屋尾款的义务，却因无法找到龙园房地产公司负责人于志梅而无法履行，要求继续履行合同，支付剩余房屋尾款，办理更名过户。对于房屋到底系合法交付还是非法占有双方均未提供证据。认定上述事实的证据有：龙园房地产公司提供的吉林市房屋查档信息，邓晓军提供的房款收据，户籍证明，天然气建设费、供热费、物业费收据、起诉状及双方当事人在庭审中的陈述。邓晓军提供的张宏林抹账收条真实性无法核实，且即使真实，也无法证明其所要证明的问题，履行交房款的义务应向龙园房地产公司履行，故该证据本院不予采信。邓晓军提供的人民银行个人征信证明，龙园房地产公司对真实性无异议，本院对真实性予以采信，但该证据无法体现为龙园房地产公司贷款的事实，故证明问题本院不予采信。本院认为，邓晓军的反诉请求虽与本诉请求的法律关系不一致，但反诉请求要求继续履行合同是认为房屋已经交付，合同已经成立，本诉请求的腾退返还房屋是认为房屋未交付，合同未成立，依照物权法要求返还，故本诉请求和反诉请求都基于关键事实--房屋是否合法交付，在这一事实确定的情况下，反诉请求与本诉请求存在因果关系。且本案系受理反诉后，原告当庭变更诉讼请求，为减少诉累，彻底解决双方当事人之间的争议，对本案反诉予以合并审理。（一）关于龙园房地产公司的本诉请求：腾退返还房屋，支付房屋占有使用费。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”故返还原物之诉只能向无权占有人主张，赔偿损失、支付房屋占有使用费也只能向无权占有房屋的侵权人主张。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，龙园房地产公司虽主张邓晓军系利用职务之便非法占有其房屋，但未能向本院提供证据，且根据庭审查明事实，双方曾协议购买涉案房屋，邓晓军于2003年11月12日交纳部分房款，双方亦均认可邓晓军自2003年至今一直占有使用涉案房屋，故龙园房地产公司主张邓晓军无权占有而要求其返还房屋、支付房屋占有使用费证据不足，应由其承担举证不能的不利后果。龙园房地产公司要求邓晓军返还房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持。（二）关于邓晓军的反诉请求：1、要求龙园房地产公司继续履行合同，接收房屋尾款87900.00元，并协助原告办理更名过户。邓晓军主张其已向龙园房地产公司交付房款15000.00元，龙园房地产公司出具收据，载明了具体的房号、房屋面积、房屋价款，且龙园房地产公司向其交付房屋钥匙，其自2003年占有房屋至今，双方合同已经成立，合法有效；龙园房地产公司辩称法律规定房屋买卖合同必须签订书面合同，且必须具备合同的相关条款，本案中的收据上并不具备法律规定的商品房买卖合同应该具备的条款，且邓晓军没有合法的龙园房地产公司向其交付房屋的手续和文件，其占有房屋系非法占有，故合同未成立，不应继续履行合同。本院认为，本案中，合同是否能够履行关键在本案房屋买卖合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”该法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在本案中，根据收据以及邓晓军自2003年至今实际占有使用涉案房屋的具体情况，可以确定房屋买卖合同的双方当事人名称、房屋买卖合同的标的及数量。并且对于房屋是否交付，邓晓军主张房屋为龙园房地产公司合法交付，龙园房地产公司主张房屋为邓晓军基于职务便利非法占有，双方对房屋到底是否合法交付均未能提供证据。本院认为，本案双方存在房屋买卖的合意，且邓晓军自2003年至今一直实际占有使用涉案房屋，龙园房地产公司未能提供证据证明其在起诉前的十余年间对邓晓军占有房屋明确提出异议，综合以上情形，龙园房地产公司主张邓晓军利用职务之便非法占有房屋，应提供相应证据予以证明。综上，本院认为双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方关于房屋买卖的意思表示是真实的，本院可以确定房屋买卖合同双方当事人名称或者姓名、标的和数量，并且双方当事人履行了交付房屋的主要义务，邓晓军也已经交付了部分房款，应认定合同成立，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案收据中约定房屋面积为117.055平方米，单价为903每平方米，虽然903没有价格单位，但结合实际生活经验可知，应为903元每平方米，故房屋总价应为105,700.67元，邓晓军已经交付房款15000.00元，尚欠房款90700.67元。关于其要求扣除两个月工资共计2800.00元，因其未向本院提供证据证明，本院不予支持。故邓晓军应向龙园房地产公司给付房款90700.67元。双方虽未签订书面买卖合同约定协助办理房屋更名过户，但双方房屋买卖合同成立，协助办理房屋更名过户为房屋买卖中卖方的附随义务，因涉案房屋已经具备办理不动产登记的条件，邓晓军在交付所有房款后，可以要求龙园房地产公司协助其办理不动产登记，故邓晓军主张龙园房地产公司协助履行房屋更名过户手续的诉讼请求，本院予以支持。2、关于确认东昌小区10-5-55（602）号房屋产权归邓晓军所有。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中原、被告之间系因合同之债发生的纠纷，不属于物权归属争议，故对于邓晓军请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓晓军于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司剩余房款90,700.67元；二、原告（反诉被告）吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）邓晓军将坐落于吉林市××区房屋（所有权证号为SG20000417）变更登记至邓晓军名下；三、驳回原告（反诉被告）吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邓晓军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100.00元，反诉案件受理费1207.00元，合计1307.00元，由原告（反诉被告）吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 王 慧 二〇二〇年四月二十六日书记员 吴亚其