广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3259号 原告：北海市牵手物业服务有限公司，住所地北海市海城区西藏路西藏新村6号楼201号，统一社会信用代码：9145050257458456XX。 法定代表人：张鉴，总经理。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 被告：梁汉国，男，汉族，1971年5月6日出生，住北海市海城区，现住北海市。 委托诉讼代理人：王海强，男，汉族，1971年9月20日出生，住北海市海城区，现住北海市，与被告系邻里关系。 原告北海市牵手物业服务有限公司诉被告梁汉国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭彩燕、被告的委托诉讼代理人王海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海市牵手物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，判令：被告立即支付原告2016年5月至2019年6月期间物业费、水费、汽车车辆停放服务费、水电公摊费、垃圾处理费、公共维修资金、杂物房电费共计4631.7元及违约金1389.5元（违约金按欠数总额的30%计算)。事实和理由：被告是北海市海城区西南大道774号北海市×房屋的业主。原告与小区建设单位签订《前期物业服务合同》，原告依约提供物业管理服务，但被告自2016年5月起未缴纳物业服务费用，截止2019年6月，被告欠缴物业费2006.4元、水费334.9元、汽车车辆停放服务费1820元、水电公摊费79.3元、垃圾处理费202.4元、公共维修资金188.2元、杂物房电费0.5元，合计4631.7元。合同约定每月15日交费，逾期按日5‰计付违约金，现原告主张按欠费总额的30%予以调整。 被告梁汉国辩称：1、对原告提交的《催费通知书》不予认可，原告未向被告书面催缴过欠费，不具有诉讼资格；2、原告自进驻小区后基本未履行《前期物业服务合同》约定的八项服务内容，具体为疏于管理致使小区部分杂物房违规改造以及车辆乱停乱放、未修复小区文体设施、取消部分消防设施、肆意减少生活垃圾收集点、擅自改造小区绿地用于营利、安保形同虚设、未曾进行必要的消防安全宣传及社区文化活动、违规收取装修押金等，原告未按合同约定提供服务，被告有权拒绝履行支付物业费等义务；3、原告违规管理公共维修资金将其存入公司法定代表人个人名下，也存在违规使用的情形；4、原告举证的《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》未曾在小区公示，原告提交的缴纳垃圾处理费的发票不是涉案小区的发票，被告对该项费用存疑；5、原被告同意缴纳水费，但是只同意缴纳合理的水费，因小区尚有工程未完工，故同时存在工业用水与居民用水，原告未予以区分便向业主收取高价水费；6、物业管理费中已包含水电公摊费，此项属重复收费，且原告所提交的水电公摊明细中包含了物业公司应承担的部分；7、原告主张的违约金与合同约定不符，且原告未履行合同义务在先。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2013年3月8日，原告（甲方）与被告梁汉国（乙方）签订《北海市小区前期物业服务合同》，主要约定：1、甲方受开发商北海市南地房地产开发有限公司委托对“北海市小区”提供前期物业管理服务，物业服务的内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的运行维修养护和管理、环境清洁、公共安全管理、交通秩序和车辆停放管理、节日布置及社区文化、图纸和资料管理、房屋装饰与装修管理，乙方房号为12栋2单元204号，建筑面积79.23平方米，杂物房为12栋2单元36号，建筑面积9.9平方米；2、乙方每月15日前缴纳本月度费用，其中物业费收费标准为：多层物业每平方米0.60元/月，高层物业每平方米0.8元/月，商铺物业每平方米1.00元/月，电梯维护费：2-5楼35.00元/月，6-9楼40.00元/月，10楼以上45.00元/月（用于电梯日常维护、保养、年检等），电动车充电费以实际发生额为准进行分摊，车位使用服务费用：大汽车100.00元/月·辆，小汽车80元/月·辆，摩托车30元/月·辆，电动车使用费（含充电）35元/月·辆，临时停车按次收取停车费，小区公用水、电费及水泵二次加压费用按实际由乙方分摊；3、乙方按建造面积每月每平米0.10元交纳专项维修基金，每次一次性缴纳一年的专项维修基金；4、乙方未按时交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补充并从逾期之日起按5‰交纳违约金；5、合同还约定了其他相关内容。 2013年5月28日，北海市南地房地产开发有限公司出具3份《委托书》，委托单位：北海市南地房地产开发有限公司，受托单位：北海市牵手物业服务有限公司。第一份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户电表（结算户号：×，用电地址：北海市西南大道以北、成都路以东）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该电表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区电梯房业主，用于电梯用电及供水二次加压用电。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费”。第二份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户水表（线路编号：2206100-00，档案编号：098150）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该水表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区全体业主，各业主有分水表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述水表的费用，而后向各业主按分表数收取水费后，公共损耗及总表差额各业主按比例分摊”。第三份委托书载明“位于北海市小区是由北海市南地房地产开发有限公司开发建设。在建设成都路小区时开户每单元公共照明及杂物房用电电表归属委托人张敏名下，移交房屋时未予更名，但该电表（29户，详见委托书）使用人为北海市小区全体业主，各杂物房及公共照明有分电表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托人特委托受托单位代委托人交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费及损耗公摊”。 2014年1月1日，北海市环境卫生管理处中区管理所向经济适用房小区业主作出《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》，通知“我所已经对贵小区进行垃圾清运有偿服务，根据北海市物价局文件[北价费字（2004）14号]文及北海市物价局北价经证64-1号《北海市城市生活垃圾处理费征收标准》，城市居民生活垃圾处理费每户每月人民币8.8元。为方便收费，现委托北海市牵手物业服务有限公司北海市经济适用房成都小区物业服务部代收贵小区各业主的城市生活垃圾处理费，委托时间从2014年1月1日起执行”。 2014年2月21日，北海市物价局向原告作出《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》[北价格（2014）10号]，批复“普通生活用房的物业服务收费标准由你公司同物业服务委托方根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》[北价格（2008）68号]协商议定；公共水电费据实代收，合理分摊；车辆停放服务费最高收费标准暂定为：小汽车70元/月·辆，两轮电动自助车（不含充电）25元/月·辆；电梯维护费最高收费标准暂定为35元/户·月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项，电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费”。 案件审理中，原告主张被告拖欠的物业费用分别为：2016年5月至2019年6月期间拖欠物业费2006.4元[0.6元/平方米/月×（79.23＋9.9）平方米×38个月]、垃圾处理费202.4元（8.8元/月×23个月）、公共维修资金188.2元（94.1元/年×2年）、水费334.9元、水电公摊费79.3元（水公摊25.4元＋电公摊53.9元）、汽车车辆停放服务费1820元（70元/月×26个月）、杂物房电费0.5元，合计4631.7元。原告还主张其于2016年5月至2019年6月期间，以北海市南地房地产开发有限公司名义为整个小区业主代缴水费、电费、垃圾处理费，并提供发票、收据等予以证实。原告曾于2019年4月12日向被告发出催款通知。被告主张原告未曾发出书面催缴单，仅将每月的缴费单放在楼梯口的放单处，任何人均可拿取，但其未收到过。 另查明，2018年3月13日，北海市海城区住建规划局向案外人叶国富出具一份《关于叶国富信访件的答复》，主要载明北海市小区没有设计电动车统一停放的地产，导致部分业主乱停放和乱接电线进行充电，容易引起火灾事故，为此牵手物业公司为规范管理，在征求三分之二业主的同意后修建了一个容纳110个电动车停车棚方便业主停车及充电，不存在侵害业主利益问题。2018年4月26日，北海市海城区人民政府向案外人叶国富出具一份《关于对叶国富信访事项复查情况的答复》，主张载明北海市牵手物业公司将公共绿地改造为电动停车棚并收费管理是各方要求和约定的事项。 本院认为：原告与被告梁汉国签订的《北海市小区前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主应按照合同约定履行交纳相关物业费用的义务。被告虽抗辩原告存在多种违约行为，但对此并未提供充分确凿的证据予以证实，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。至于被告所主张的原告疏于管理和违规使用公共维修资金等问题，被告可另行依法主张权利。 原告主张被告欠缴2016年5月至2019年6月期间的物业费2006.4元、垃圾处理费202.4元、公共维修资金188.2元、水费334.9元、水电公摊费79.3元、汽车车辆停放服务费1820元、杂物房电费0.5元，合计4631.7元，符合案涉合同约定的收费标准，并有发票及催款单等证据予以证实，被告虽对上述费用金额不予认可，但对此并未能提交任何相反的证据，故本院对原告主张的金额予以确认。原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。 被告未能按期缴纳物业费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同中约定逾期按日5‰计付违约金，已超过法律规定的标准，现原告主张按欠费总额的30%予以调整，亦过分高于原告因此产生的损失，因此本院依据公平原则与诚实信用原则，依法调整违约金计算标准为按中国人民银行同期贷款利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梁汉国须支付2016年5月至2019年6月期间的物业费、垃圾处理费、公共维修资金、水费、水电公摊费、汽车车辆停放服务费、杂物房电费合计4631.7元给原告北海市牵手物业服务有限公司； 二、被告梁汉国须支付违约金[违约金计算：以每月应交纳物业费用的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月21日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自合同约定交纳之日的次日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付]给原告北海市牵手物业服务有限公司； 三、驳回原告北海市牵手物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年四月二十三日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗