浙江省衢州市柯城区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0802行初236号 原告颜莲芝，女，1971年5月29日出生，汉族，住浙江省开化县。 原告郑志根，男，1973年11月18日出生，汉族，住浙江省开化县。 原告方秀英，女，1981年8月15日出生，汉族，住浙江省开化县。 委托代理人（特别授权代理）汪奎杨，男，1972年4月27日出生，汉族，住浙江省开化县，系原告方秀英的丈夫。 三原告共同委托代理人（特别授权代理）曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。 被告开化县住房和城乡建设局，统一社会信用代码113308240026262858，住所地浙江省开化县芹阳办事处凤凰中路55号。 法定代表人郑瑞锋，局长。 出庭应诉的行政机关负责人方勇军，副局长。 委托代理人（特别授权代理）余海民，开化县住房和城乡建设局工作人员。 委托代理人（特别授权代理）戚彩英，浙江三同律师事务所律师。 第三人开化贝林置业有限公司，统一社会信用代码91330824MA28FQEXX3，住所地浙江省衢州市开化县芹阳办事处解放街76号2幢2楼202室。 法定代表人郑积勤，董事长。 委托代理人（特别授权代理）顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。 原告颜莲芝、郑志根、方秀英与被告开化县住房和城乡建设局（以下简称开化住建局）城建行政处理一案，于2019年8月5日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于同年12月6日公开开庭审理了本案。原告颜莲芝、三原告的共同委托代理人曾火旺及原告方秀英的委托代理人汪奎杨，被告开化住建局的负责人（副局长）方勇军、委托代理人余海民、戚彩英到庭参加了诉讼。因开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）与本案处理结果有利害关系，本院于同年12月6日通知其作为第三人参加诉讼，并依法向其送达了起诉状、答辩状副本、参加诉讼通知书等材料。2020年1月13日，本院第二次公开开庭审理了本案。三原告的共同委托代理人曾火旺及原告方秀英的委托代理人汪奎杨，被告开化住建局的委托代理人余海民、戚彩英，第三人贝林公司的委托代理人顾水荣到庭参加了诉讼。同年1月13日至4月13日，应原告申请，本院组织各方进行协调，但协调未果。本案现已审理终结。 原告颜莲芝、郑志根、方秀英起诉称，贝林公司在2017年10月22日未拿到预售许可证情况下，对外出售开化县大棚坞贝林星月湾（以下简称贝林星月湾）58幢高层。原告在2019年4月因发现房屋质量问题到被告工作人员徐国权处投诉，查询到原告与贝林公司在2017年11月签订商品房买卖合同，预售许可证号为开化售许字（2017）第021号，系2017年11月8日核发。原告及其他业主于2017年10月22日至11月8日购买贝林星月湾58幢的房屋并支付定金五万元，贝林公司在明知未取得预售许可证的情况下，向原告及其他许多业主出售并收取定金五万元整，涉嫌违规销售。原告发现后于2019年4月亲自到被告单位徐国权处及7月书面邮寄递交违规销售举报材料，被告没有正确查处，随后原告多次到被告单位分管领导及科室反映，但均无果。为此，原告于2019年7月4日把投诉举报材料以书面形式送到了被告处，希望被告能够依法制止这种侵权的继续发生，查处和规范建筑市场的违法违规行为。然而到现在为止，被告草率给原告一个书面答复，也没有及时处罚和制止开发商的这种违法违规的侵权行为。按照我国《建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条之规定，举报件应自受理之日起60个工作日内办结，并做出处理决定；情况比较复杂的，经领导批准，可以适当延长办理期限，但不得超过30个工作日。《信访条例》第二十二条规定，有关行政机关收到信访事项后，能够当场答复是否受理的，应当当场书面答复；不能当场答复的，应当自收到信访事项之日起15日内书面告知信访人。原告向被告投诉贝林公司涉嫌违规销售，被告至今未作符合法律规定的任何答复。被告答复事实不清，证据不足，程序违法，适用法律法规不当，且未告知原告不服答复的权利，其行为己构成行政不作为。请求：1.依法撤销被告2019年7月10日作出的处理答复；2.判令被告依法履行法定职责；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告开化住建局答辩称，一、原告诉称严重失实。1.原告颜莲芝、郑志根、方秀英等确实来被告处反映过所购房屋的楼层因消防连廊影响采光及安全隐患一事，与贝林公司之间存在补偿金额的分歧，但对原告方的诉求，被告单位工作人员均及时反馈给了开发商，并多次参与了协商调处等工作。2.被告在2019年7月4日收到原告的书面举报材料后，即组织工作人员进行调查处理，并在2019年7月10日书面将调查情况及时回复原告，这些都有调查笔录、回复意见等书面证据可以证实。3.被告经调查，并未发现贝林公司开发建设的星月湾项目在未取得商品房预售证之前有与原告及他人签订商品房销售合同的违规销售行为，原告在起诉时也未能提供这方面的相关证据。4.原告方在起诉时向法院递交了一张贝林集团收款凭证复印件（编号：0002432；交款人：汪奎杨；数额：5万元；收款事由:贝林星月湾58幢71号柴棚36车位定金；时间：2017年10月22日），原告仅凭这张收款凭证要求被告查处贝林公司有违规销售行为，无论从现行法律法规规定精神还是从诉讼的客观事实要求等都是难以成立的，该收款凭证的收款事由栏目明确注明是柴棚和车位定金并非商品房销售定金。按照《城市商品房预售管理办法》规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，但对无产权证的车位、柴棚法律法规并没有相应规定。另外，贝林星月湾项目的柴棚、车位按照规划许可等审批文件的规定不得出售是十分明确的。正因为如此，提供该交款凭证的汪奎杨户于2017年11月23日与贝林公司签订了相关租赁车位协议书一份，协议明确该地下车位租金6万元，租期20年，从这一点可以充分证实，汪奎杨户收款凭证上的“定金”，并非商品房销售“定金”。所以，在没有商品房销售行为存在的前提下，不存在“违规销售”。二、原告起诉被告未对贝林公司的“违规销售”行为作出处罚，已构成行政不作为之说，纯属主观臆断。1.原告在举报和起诉中，均未能提供贝林公司有违规销售商品房的客观事实和有关证据，被告在调查核实过程中，也未能获取贝林公司有在未取得预售许可证情况下进行违规销售商品房的客观事实和相关证据。2.原告方提供的汪奎杨户的收款凭证复印件一事，该户确实于2017年10月21日向贝林公司支付了五万元的车位及柴棚定金，但该户又早在2017年11月23日就与贝林公司签订了车位租赁书面协议，该协议确认该户车位、柴棚是租赁物，租赁期是20年，其中车位租金是六万元。所有这些事实都说明了收款凭证上显示的五万元不是“违规销售”贝林星月湾商品房的行为。3.原告方提供的本案原告之一颜莲芝户的购房合同复印件，合同编号2017预0004482，该合同签订日期为2017年11月3日，购买标的是贝林星月湾三期高层65号，商品房预售证号为(2017)017号，此证发放时间是2017年10月21号，完全是合法销售商品房的行为。综上，请求驳回原告的起诉。 第三人贝林公司未提供书面答辩意见，当庭陈述同意被告的答辩意见，请求驳回原告的诉讼请求或起诉。 经审理查明，2019年7月4日，原告颜莲芝、郑志根、方秀英等人向被告开化住建局提交《对开化贝林置业有限公司涉嫌违规销售的举报》，举报贝林公司在没有取得预售许可证的情况下公然对58幢违规销售，价格不公开公示，到签合同时提高好几万，无视国家法律法规及五部委规定，涉嫌违规销售等违法违规行为，要求查处。被告收到举报后，经询问，于同年7月10日作出书面答复，载明：“经核实，2017年10月期间，贝林公司表示确实向部分业主收取了相应的费用，但这些费用不作为购房定金，收款凭据上写明了是柴棚和车位的定金。根据《商品房预售管理办法》，柴棚、车位的预售不需要办理《商品房预售许可证》，故我处认为你们提供的证据材料不足以证明贝林公司存在违规预售的行为。”原告不服，提起本案诉讼，诉请如前。 另查明，2017年10月21日，第三人贝林公司开发建设的贝林星月湾三期（包括65幢）取得商品房预售许可证。2017年11月3日，原告颜莲芝与贝林公司签订《商品房买卖合同》《协议书》，约定购买贝林星月湾三期65幢2单元1401室住宅、251号车位、65幢19号储藏室等。2017年11月10日，第三人取得贝林星月湾五期（包括58幢）的商品房预售许可证。2017年10月22日，贝林公司向原告方秀英的丈夫汪奎杨出具收款凭证，载明收款金额为人民币五万元，收款事由为贝林星月湾58幢71号柴棚、36号车位定金。2017年11月23日，原告方秀英夫妇与第三人签订《商品房买卖合同》《协议书》，约定购买星月湾58幢1单元1402室住宅、36号车位、58幢71号储藏室等。其中，地下车位租金60000元。2017年11月27日，原告郑志根与第三人签订《商品房买卖合同》，约定购买贝林星月湾58幢3单元1401室等。 上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以认定的《对开化贝林置业有限公司涉嫌违规销售的举报》、询问笔录、被告2019年7月10日的答复、商品房预售许可证2份（2017年10月21日、2017年11月10日）、《商品房买卖合同》2份、《协议书》2份、收款凭证（汪奎杨）等证据及当事人陈述证实，足以认定。 本院认为，关于原告主体资格的争议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条第（五）项规定，有“为维护自己合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的”情形的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”。本案中，原告等人投诉举报的事项是贝林公司在没有取得商品房预售许可证的情况下销售其开发的贝林星月湾58幢的行为，但原告颜莲芝并未购买58幢的房屋，并非为维护自己合法权益而向被告投诉，与被诉行为无利害关系，原告主体不适格；原告郑志根、方秀英作为涉案58幢房屋的购买者，其认为被告未对第三人行为进行查处侵犯其合法权益，有权提起本案诉讼。 关于被告答复是否合法的争议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定，商品房预售，应当符合“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”等条件；第六十八条规定，违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。本案中，第三人贝林公司取得涉案58幢商品房预售许可证的时间为2017年11月10日，原告方秀英、郑志根与第三人贝林公司签订商品房买卖合同的时间分别为2017年11月23日、同年11月27日，并不违反上述规定。虽原告方秀英丈夫在此之前预交了50000元作为车位、柴棚定金，但因法律未对无证车位、柴棚的销售作出明确规定，原告据此要求被告对第三人进行处理，缺乏依据。被告于2019年7月4日收到原告等人举报后，经询问于同年7月10日作出答复，并不违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、驳回原告颜莲芝的起诉； 二、驳回原告郑志根、方秀英的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告郑志根、方秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  秦新举 人民陪审员  余河洲 人民陪审员  胡英姿 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  卢琴香