湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终154号上诉人（原审原告）：王东，男上诉人（原审原告）：王正，男二上诉人共同委托诉讼代理人：谢昉，湖南德巍律师事务所。委托诉讼代理人：罗湘萍，湖南德巍律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：衡阳市欣天地置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区苏眼井**。法定代表人：周宇红，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗森，湖南天戈律师事务所。被上诉人（原审被告）：湖南衡房房地产经营集团股份公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区船山大道**。法定代表人：黄五一，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：湖南衡房房地产经营集团股份公司中心分公司，，住所地衡阳市雁峰区苏眼井**法定代表人：唐新跃，该公司经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。上诉人王正、王东因与被上诉人衡阳市欣天地置业有限公司（以下简称欣天地公司）、湖南衡房房地产经营集团股份公司（以下简称衡房集团）、湖南衡房房地产经营集团股份公司中心分公司（以下简称衡房集团中心分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王正、王东上诉请求：撤销一审判决，改判支持王东、王正全部诉讼请求。事实和理由：爱民路89号由衡房集团作为开发主体，且由其委托欣天地公司承建，故一审法院不能凭《房屋买卖合同》上衡房集团未签章就认定其不属于合同一方当事人。由于合同中明确约定了办证期限，王东、王正基于信赖才签订合同，一审认为王东、王正具有过错不当。一审法院应引用合同法第四百零二条的规定判令衡房集团和衡房集团中心分公司就返还购房款承担连带责任。一审法院认定合同无效，在赔偿损失计算标准上应按逾期贷款利率标准计算，不能按同期贷款利率计算赔偿金额。欣天地公司辩称，王东、王正在明知房屋性质及没有办理预售许可证的情况下自愿购买房屋，自身存在过错应承担责任。王东、王正2014年9月30日收到涉案门面并出租获得收益，一审法院结合本案实情对违约金进行调整正确，应驳回王东、王正的上诉请求。衡房集团、衡房集团中心分公司共同辩称，衡房集团、衡房集团中心分公司与欣天地公司不存在委托关系。欣天地公司与王东、王正签订的商品房买卖合同，衡房集团、衡房集团中心分公司未收取任何费用，根据合同相对性原则，应由欣天地公司承担相应法律后果，与衡房集团、衡房集团中心分公司无关，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王东、王正向一审法院起诉请求：请求确认与欣天地公司于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；判令欣天地公司、衡房集团、衡房集团中心分公司返还购房款165万元，并按照银行同期贷款利率支付相应利息。一审法院认定事实：2008年4月28日，衡房集团向市房产局提出书面请示，拟将雁峰区爱民路89号等13处地段的直管公房危房列入危房改造项目。2010年2月11日，爱民路89号等两处危房改造项目经衡阳市发展和改革委员会立项批准。6月21日，雁峰区人民政府牵头的改造方案中确定衡房集团为危房改造业主单位。2012年4月22日，湖南省住房和城乡建设厅将爱民路89号等两个项目列入2012年衡阳市城市棚户区改造项目。衡房集团中心分公司系衡房集团依法设立的分支机构。2012年12月28日，衡房集团中心分公司就爱民路89号等两个危房改建情况向市房产局书面汇报，提出对分公司负责的安置房承建，因无开发资质和缺乏建设资金，将爱民路89号委托给欣天地公司承建。上述项目建成后名称为“爱民安居苑”，其中除危房改建安置用房外，还有一部分为欣天地公司开发的商品房。2015年1月8日，欣天地公司（出卖方）与王东、王正（买受人）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“项目地址：衡阳市雁峰区爱民路89号；项目名称：爱民安居苑；本房屋所属项目为衡阳市雁峰区棚户区改造项目，暂未办理房屋预售许可证等相关手续，买受人知情并无异议，自愿向出卖方提出购买事宜。第一条买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的房屋位于爱民路118号门面，该门面属框架结构，建筑层数地上17层，地，地下**，该门面所处层数为地上**面西头第一间门面，合同约定建筑面积共100平方米；第二条计价方式与价款：约定按建筑面积计算，门面单价为（人民币）每平方米16500元，总金额（人民币）165万元整；第五条付款方式及期限：1、一次性付款，1）签订合同时，支付房款人民币壹佰陆拾伍万元整（165万元整）；第七条交付期限：出卖方在2015年6月30日前交房；第八条关于产权登记的约定：出卖方应当在门面款项全部付清后720日内，向买受人办理好房屋产权证，60日内办理好土地使用权证。逾期，出卖人按总房款2%交纳违约金。”合同签订当日，欣天地公司向王东、王正出具收据一张，载明：“收到王东、王正（118号门面）交来房款壹佰陆拾伍万元整（原发票13张作废）。”此后，欣天地公司未依约为其办理房屋权属登记。案件审理期间，欣天地公司提交书面说明材料一份，说明：“位于衡阳市爱民路118号门面系我司开发的房屋，现阶段房屋暂未办理房屋预售许可证。”另查明，依据国家企业信用信息公示系统显示，欣天地公司目前登记状态为“吊销，未注销”。一审法院认为，王东、王正与欣天地公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但欣天地公司至今未能取得案涉房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此，该份《房屋买卖合同》应当认定无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，故欣天地公司向王东、王正收取的购房款165万元应当予以返还，购房款之利息属于法定孳息，理当一并返还。故对于王东、王正要求确认与欣天地公司签订的《房屋买卖合同》无效并要求欣天地公司返还购房款165万元及利息的诉讼请求，该院予以支持；利息计算标准为以165万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月9日起算至实际付清之日止。王东、王正与欣天地公司在明知案涉房产未取得商品房预售许可证明的情况下，仍签订房屋买卖合同，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。对于王东、王正要求被告衡房集团、衡房集团中心分公司返还购房款165万元及利息的诉讼请求，根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，衡房集团、衡房集团中心分公司并非本案房屋买卖合同的当事人一方，王东、王正所购买的房屋亦不属于衡房集团、衡房集团中心分公司管理的危房改造安置用房，故王东、王正的此项诉讼请求，没有事实依据和法律依据，该院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决:一、王东、王正与衡阳市欣天地置业有限公司于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、衡阳市欣天地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王东、王正返还购房款165万元及利息(利息以165万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月9日起算至实际付清之日止)；三、驳回王东、王正的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22256元，由衡阳市欣天地置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。另查明，一审中王东、王正于2019年10月18日变更诉讼请求，内容为：“请求确认与欣天地公司于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；判令欣天地公司、衡房集团、衡房集团中心分公司返还购房款165万元，并按照银行同期贷款利率支付相应利息。”本院认为，涉案房产至今未取得的商品房预售许可证明，欣天地公司、王东、王正签订的《房屋买卖合同》是无效合同，合同双方对合同无效的后果承担相应责任，衡房集团、衡房集团中心分公司非合同当事人，不承担合同义务。王东、王正提出衡房集团、衡房集团中心分公司与欣天地公司之间是委托关系，本院认为，涉案房产由欣天地公司出售给王东、王正，相应款项由欣天地公司收取，《房屋买卖合同》约定的权利义务由买受人王东、王正及出卖人欣天地公司享有和承担，并非欣天地公司以衡房集团或衡房集团中心分公司名义与王东、王正发生法律关系，现有证据不能证实欣天地公司向王东、王正出售涉案房屋是受衡房集团或衡房集团中心分公司委托的事实，王东、王正主张衡房集团或衡房集团中心分公司应以委托人身份承担责任的理由本院不予采纳。关于一审判决的利息标准是否合理的问题，本院认为，一审中王东、王正变更诉讼请求时，即主张按银行同期贷款利率支付相应利息，故一审判决的利息标准并无不当。综上所述，王正、王东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22256元，由王东、王正负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年四月三日法官助理  贺碧清书 记 员  匡光美