广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初839号原告（反诉被告）：胡翠娟，女，1972年12月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇障岗村，用户号72190944-1。负责人：胡乃立。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。原告（反诉被告）胡翠娟与被告（反诉原告）广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社（以下简称障岗一社）合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡翠娟及其委托诉讼代理人曾祥彬、被告（反诉原告）障岗一社的负责人胡乃立及委托诉讼代理人黄海勇、高锦明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡翠娟诉称：我方世居广州市白云区钟落潭镇障岗村。2017年12月，障岗一社将其所属禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地进行整理后，作为建房用地向各社员开放投标。我方经投标竞得其中的C3、B3、A2三个地块，并于同月23日向障岗一社交款1990000元（其中C3地块630000元，B3地块700000元、A2地块660000元）及150000元建房保证金。现我方发现C3、B3两块地为林地，并不是建设用地，不能用于建设房屋。我方多次要求障岗一社退还C3、B3两块地投地款及建房保证金，被拒。现请求法院判令：1、障岗一社向我方退回投屋地款1330000元及利息（利息以1330000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至障岗一社退款之日止）。2、障岗一社向我方退回建房保证金100000元及利息（利息以100000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至障岗一社退款之日止）。3、本案诉讼费由障岗一社承担。被告（反诉原告）障岗一社辩称：第一，胡翠娟作为原告的主体不适格。首先，胡翠娟户籍是2017年才转入我方集体经济组织，属于挂靠，其无权参与我方的招投标。其次，涉案地块原投标的主体为我方集体经济组织成员胡国凡、胡展辉、胡伟强，因此涉案地块使用权的合法取得主体为上述三人，涉案地块的权利人并非胡翠娟。再次，依据障岗村在涉案土地建房说明书中的说明，投地主体应为挂靠户籍人员除外的村民才可以参与投标，每户只可以投一处地。但胡翠娟诉称其个人取得了三个地块，明显违反了投标的禁止性约定，其无权取得涉案地块的使用权。第二，本案的适格主体不是胡翠娟，应为胡国凡、胡展辉、胡伟强，应追加其为本案的诉讼参与人，以利于法庭查明案件的事实。如上所述，涉案三个地块的原投标人和中标人分别为胡国凡C3地块、胡展辉B3地块、胡伟强A2地块，三人为我方的集体经济组织成员，且经过合法的投标，我方认为涉案地块使用权的合法取得主体应该为上述三人。其次，胡翠娟与胡国凡、胡展辉、胡伟强之间的法律关系，应当予以查明才能正确适用法律。再次，胡翠娟所谓的交款实际上应为代替胡国凡、胡展辉、胡伟强支付涉案地块的投标款。建房说明书实际上也是我方投标人的风险提示，胡翠娟的签字实际为证明签领说明书，而非双方签订合同。第三，我方的土地招投标行为为我方集体经济组织的土地分配方案，属于村民自治的范畴，不具有可诉性。首先，我方作为集体经济组织，依照土地管理法第11条规定，可以对农村集体经济组织的土地进行经营和管理。其次，我方经民主议定程序对涉案地块采取竞投标取得方式，没有违反法律的相关规定。依据土地管理法第14条，如胡翠娟认为其对土地使用有争议的，该土地使用权的争议应当由政府先行处理，而不应当直接由法院受理该案。第四，胡翠娟主张不足以证明其合同目的无法达成或者合同无效，故其无权主张解除合同和返还涉案款项。涉案地块根据城乡规划法的规定，如果属于本社社员需要申请土地进行建筑用房的，可以按照行政法律的相关规定向经济社提出用房的申请，而本案的招投标行为就是等同于经济社与参与招投标的三位本社社员达成的关于用地基本确定的方式。其次，村委根据申请报镇政府和区政府审核批准用地规划和用途，在取得审批之后，再到国土部门变更土地用途。但是本案胡翠娟没有提供相关证据证明该土地未取得国土部门的审批和变更，其主张合同解除或者返还土地的请求不成立。同时根据国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见，只要是符合一户一宅，面积不超过省市规定等申请条件的，镇政府和区政府一般都是会批准该申请的。本案中三位本社社员符合该申请条件，所以其投地行为符合法律和行政法规的规定。所以对于胡翠娟的所有诉讼请求，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）障岗一社反诉诉称：2017年12月，我方经集体表决，同意将禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地进行整理后，作为建房用地向各社员公开竞投。胡翠娟借用胡国凡、胡展辉、胡伟强等人名字参与竞投，竞得涉案A2、B3、C3地块，其后胡翠娟以自己的名义与我方就上述地块签订了《障岗一社投地建房说明书》并支付了相关款项。而后，我方对涉案地块进行了平整并将涉案地块交付给胡翠娟使用，为此我方支付了土地平整费用49万余元。我方认为，我方与胡翠娟之间的土地使用合同系合法有效的，我方也依约履行了相关义务。胡翠娟无故要求解除合同，其行为不但违反了诚实信用原则，更严重侵害了我方的合法权益。现请求法院判令：1、胡翠娟赔偿我方损失58000元。2、胡翠娟返还涉案土地并支付我方土地占有费（按照每年40000元，自2017年12月23日起计算至实际交还土地之日止）。3、胡翠娟承担本案诉讼费。原告（反诉被告）胡翠娟辩称：我同意向障岗一社返还涉案土地，但障岗一社反诉的损失和土地占用费没有合法事实依据和法律依据，请求法院驳回。经审理查明：2017年年底，障岗一社将其禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地作为建房用地向社员公开竞投，其时胡翠娟户口已迁回障岗一社。之后，胡翠娟以障岗一社社员胡展辉、胡国凡名义分别投得B3地块（面积为134.13平方米）、C3地块（面积为201.5平方米），中标款分别为630000元、700000元。2017年12月23日，障岗一社与胡翠娟签订B3、C3地块《障岗一社投地建房说明书》两份，说明书载明投地建房规定为：为解决本社部分无房户困难，必须本社户籍的村民（挂靠户籍人员除外）才可以参加投标，每户只可以投一处地；本次投地建房为一次性投标，中标者永久使用此地；交纳押金50000元才能参加投标，未中标者即退回押金，中标者建好首层后确认没有违反规划再退押金；中标者在中标后三天内须交齐中标款；中标者如日后建房，自己到有关部门申请有关建房手续，本社只能协助和提供证明，不负责建房一切责任；如日后国家征用此地，土地款归集体所有，楼房及其他补偿款归房主所有；等等。之后，原告将涉案土地交付给胡翠娟使用，胡翠娟至今未实际利用土地。胡翠娟于2017年12月29日向被告支付了上述两地块的投地款1330000元，并已交纳两地块押金共100000元（50000元/块）。障岗一社提供的中标明细表显示，B3、C3地块的“中标人姓名”栏均登记为胡翠娟，“中标人签名”栏分别为胡展辉、胡国凡签名，胡翠娟在对应地块备注栏亦签名确认。胡翠娟和障岗一社确认，关于上述地块的投地事宜只有中标明细表和签订《障岗一社投地建房说明书》，没有另行签订其他书面合同。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局调查涉案地块的地类性质、权属状况、有否办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可等情况，并将原、被告双方确认的土地影像图作为查询参考依据。广州市规划和自然资源局白云区分局于2020年3月16日复函：一、B地块约526平方米，2018年土地利用现状大部分为农用地（园地、林地、其他农用地），面积约449平方米；小部分为建设用地，面积约77平方米，建设用地面积位于地块东面。C地块约229平方米，2018年土地利用现状大部分为农用地（园地），面积约221平方米；小部分为建设用地，面积约8平方米，建设用地面积位于地块西面中部。二、B地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中，大部分规划为农用地（园地、林地、其他农用地），小部分规划为建设用地（城镇用地）；C地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为园地。三、地块已核发《集体土地所有权证》（穗集有（2012）第10003306号），权利人是障岗一社，该地块查无《建设用地规划许可证》、农转用审批信息。另经本院对胡展辉、胡国凡进行询问，两人均表示胡翠娟无偿借用其名义在障岗一社分别投得B3、C3地块，投标押金和投地款均由胡翠娟自行出资，实际投地人是胡翠娟。被告提供了会议记录三份、施工合同到庭，拟证实该社对涉案地块进行了排水、主巷硬底化工程，并向村委会交纳管理费和向社员发放卖地款，胡翠娟的违约行为造成其极大的经济损失。其中2017年6月28日关于经济社投标收入向村委缴交管理费的会议记录记载：经村两委和各经济社社长会议决定，从2017年7月1日开始，各经济社今后土地、物业等出租、出让产生的收益（国家征地除外），缴交所收益的百分之二上交村委作为管理费。2017年12月16日，障岗一社户主代表签名表决：1、同意障岗一社投地建房说明书方案；2、同意每人发放卖地款10000元，但必须按2009年征地分配发放方案。2018年11月24日，障岗一社社员签名表决：1、同意按上年范围每人发放10000元生活补贴；2、同意按流程招标建本社A、B、C地块的排水、主巷硬底化工程。施工合同记载：工程名称为障岗一社AB地块排污、街道硬底化工程，工程造价493044.93元，合同工期为30天，合同签订日期为2019年3月1日。经庭审质证，胡翠娟对上述证据的真实性均无异议，但对关联性有异议，并认为施工合同所涉工程是美丽乡村建设的配套工程之一，为整条村的村容村貌改造工程，并不专属于涉案地块使用，不能摊分到涉案土地中，即使能摊分，随着涉案土地的返还，该工程的得益仍留存在土地当中。障岗一社未提供主张损失的实际支付凭证到庭。以上事实，有银行转账记录、财务专用收据、障岗一社投地建房说明书、中标签名明细表、图纸、会议记录、施工合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：结合双方的陈述及提供的证据可知，涉案土地竞投前需先交纳押金，胡翠娟以自己的名义交纳押金，中标之后又以自己的名义交纳投地款，障岗一社向胡翠娟开具押金收据和投地款收据，与其签订《障岗一社投地建房说明书》，障岗一社并未与他人签订涉案土地的投地建房说明书或其他合同，而且障岗一社在中标签名明细表中登记涉案土地的中标人为胡翠娟，胡翠娟及胡国凡、胡展辉均有签名，土地亦实际交付给胡翠娟使用，由此可见障岗一社明知胡翠娟是实际投地人，并同意由胡翠娟中标投得涉案土地。《障岗一社投地建房说明书》、押金收据、投地款收据以及中标签名明细表等证据之间相互印证，充分证实障岗一社与胡翠娟之间存在事实上的土地租赁合同关系，涉案土地的实际承租人为胡翠娟，本院对此予以认定。障岗一社抗辩认为投地主体是胡展辉和胡国凡，主张追加其参加本案诉讼均理据不足，本院不予采纳。经查涉案土地大部分属于农用地，并非建设用地，没有《建设用地规划许可证》及农转用审批手续，但涉案土地租赁合同的目的是用作建房，而非农业建设用途，因此，障岗一社与胡翠娟之间的土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条的效力性强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”障岗一社收取了胡翠娟交纳的涉案土地押金100000元及投地款1330000元，现胡翠娟主张障岗一社返还上述款项及按照法定标准支付从2017年12月29日起至实际退款之日止的利息合理合法，本院依法予以支持，同时，胡翠娟应当向障岗一社返还涉案B3、C3土地。关于障岗一社主张的排污和硬底化工程、向村委会交纳管理费、向社员发放卖地款的损失。障岗一社虽提供了会议记录及施工合同到庭，但未能提供实际支付凭证，其证据仅能证实存在进行排污和硬底化工程、交纳管理费及发放卖地款的意向，无法证实障岗一社因涉案土地租赁合同无效而实际产生了上述损失及具体损失金额，因此，障岗一社反诉主张赔偿损失58000元证据不足，本院不予支持。关于土地占用费问题。障岗一社已向胡翠娟交付涉案土地，现其主张胡翠娟支付土地占用费合理合法，本院予以支持。障岗一社主张实际交付时间为2017年12月23日，但对此未能举证证实，胡翠娟亦予以否认，并认为支付土地交付日为地款支付日即2017年12月29日，故障岗一社应承担举证不能的责任，本院采信胡翠娟的陈述。鉴于障岗一社对于租金标准未能提供任何证据到庭，故本院结合胡翠娟、障岗一社各自主张的租金情况，以及该地同期同类土地出租的市场平均价格综合考虑，酌情认定租金标准为0.5元/平方米/月。涉案土地面积共335.63平方米，即月租金应为167.82元。因此，胡翠娟应当按照167.82元/月向障岗一社支付从2017年12月29日起至实际交还土地之日止的土地占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四条、第四十四条、第六十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡翠娟退回投地款1330000元及利息（利息以1330000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退款之日止）。二、于本判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡翠娟退回押金100000元及利息（利息以100000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退款之日止）。三、于本判决生效之日起七日内，胡翠娟向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社返还该社B3土地（面积为134.13平方米）、C3土地（面积为201.5平方米）。四、于本判决生效之日起七日内，胡翠娟向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社支付土地占用费（按照167.82元/月为标准，从2017年12月29日起计至实际交还土地之日止）。五、驳回广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8835元、反诉受理费1597元以及财产保全费5000元，由胡翠娟负担反诉受理费52元，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担本诉受理费8835元、反诉受理费1545元及财产保全费5000元（胡翠娟预交的本诉受理费和财产保全费本院不予退回。于本判决生效之日起三日内，胡翠娟向本院交纳反诉受理费52元；广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡翠娟直接迳付本诉受理费8835元及财产保全费5000元，并向本院交纳反诉受理费920元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年四月二十二日书记员  吴剑萍