湖南省衡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0421民初526号 原告：曾桂贤，男，汉族，1978年9月19日出生，户籍登记地湖南省衡阳县。 原告：蒋小玉，女，汉族，1987年4月15日出生，户籍登记地湖南省衡阳县。 上列二原告委托诉讼代理人：袁友谊，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。 被告：湖南坤鑫置业有限公司，住所地衡阳县西渡镇红山北路万家灯火七栋。 法定代表人：肖淑媛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐小军、丁仪，湖南秦湘律师事务所律师。 原告曾桂贤、蒋小玉与被告湖南坤鑫置业有限公司(以下简称坤鑫公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告曾桂贤、蒋小玉的委托诉讼代理人袁友谊，被告坤鑫公司的委托诉讼代理人唐小军、丁仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾桂贤、蒋小玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告因房屋层高减少造成原告损失金额共计元；2、判令被告支付逾期交房违约金共计14000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告购买由被告开发、销售的位于衡阳县（坤鑫中央广场预测）9幢1705室商品房一套，双方并签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上31层，地下2层。另约定房屋交付期限以及逾期交房违约的责任，即“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”和“除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理”。原告购买的房屋建筑面积为135.6平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积为32.28平方米，该商品房单价按建筑面积计算为每平方米3695.7元，总金额501142元。合同签订后，原告已支付了全部购房款及其他有关费用，被告未履行合同约定义务，未按合同约定期限交付房屋。其行为已构成违约。原告为维护其合法权益，特呈诉状，请求依法判如所请。 原告为支持其主张，向本院提供如下证据： 证据1、商品房销售合同，拟证明双方所签订的该份商品房销售卖合同为合法有效。被告向原告交付的房屋层高未达到合同约定层高为3米，已构成违约行为。被告未按合同约定期限交付房屋给原告，已构成违约； 证据2、票据，拟证明原告已支付了全部购房款； 证据3、数据表，拟证明测绘部门对被告所销售的1、2、3栋房屋内净空高度抽样测绘数据。原告所购房屋高度未达到合同约定的3米层高； 证据4、衡阳县住房和城乡建设局住建局信访复字（2018）23号答复意见书，拟证明衡阳县住建局就原告方代表王购生所涉被告未按合同约定期限交房以及层高等问题给予的信访答复意见；经相关房屋检测机构测绘，被告所销售给原告房屋层高未到达合同约定的3米；测绘数据行为，均来自政府部门为解决原告信访诉求，并系经会议决定所作出的行政行为； 证据5、工程竣工验收备案表，拟证明被告对销售给原告的房屋竣工验收备案时间为2019年9月27日。被告于2019年9月27日之前交付的房屋均属尚未验收合格的房屋。原告收房的时间节点应为2019年9月27日； 证据6、层高误差比例系数表，拟证明原告依据测绘平均数据计算层高误差比例系数及赔偿款的计算方式； 证据7、案例，拟证明类似案件的判决结果。 被告坤鑫公司辩称：1、涉案房屋层高约定为3米系笔误，被告在设计图纸方案确定层高分别为2.9米，被告的失误不应承担责任，本案的房屋高度没有违反标准，原告没有造成损失，且没有依据，不应得到法院支持；2、涉案房屋已交付，原告要求被告支付违约金不应得支持；3、请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告坤鑫公司为支持其主张，向本院提供如下证据： 证据8、《衡阳市商品房买卖合同》,拟证明〈1〉、原告与被告签的商品房买卖合同是衡阳市房产管理局、衡阳市工商行政管理局、衡阳市物价局监制的示范文本。〈2〉、商品房买卖合同说明的第3点为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当时人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。〈3〉、商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在商品房经有关职能部门验收合格后于2018年4月30日前将房屋交付给原告。〈4〉、商品房第十一条交接，原被告根据商品房买卖合同说明的第3点在示范性文本条款的空白行约定：买受人在接到电话或书面通知一个月内须来坤鑫中央广场办理房屋交接手续。买受人若未按规定的期间来办理房屋交接手续的，视为出卖人已按合同约定的交房标准交付了房屋，再次后的物业管理费用以及产省的相关费用和风险由买受人承担。〈5〉、被告销售给原告的商品房房款系按照3695.7元/平方米计算，层高并未作为房屋价款的计价依据。〈6〉、商品房买卖合同对于房屋层高不符没有约定违约责任； 证据9、预蒸国用（2013）第61号《国有土地使用权证》、《湖南省建设用地规划许可证》、《衡阳建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、衡预许字（2017）第001号《商品房预售许可证》，拟证明〈1〉2013年8月13日，被告向衡阳县国土资源局办理了涉案的1#、2#、3#楼的国有土地使用权证；〈2〉2014年9月18日，被告向衡阳县城乡规划局办理了建规（地）字第1408043号建设用地规划许可证；〈3〉2016年12月29日，被告向衡阳县城乡规划局办理了蒸规建字第1511129-2号《建设工程规划许可证》；〈4〉2017年1月3日，被告向衡阳县住房和城乡建设局办理了《建筑工程施工许可证》；〈5〉2017年1月13日，被告办理了9#楼的商品房预售许可证。〈6〉证明被告开发坤鑫中央广场项目的用地、规划、施工、预售等报批报建等手续完整，完全具备合法的销售条件； 证据10、9#楼《单位工程质量竣工验收记录》、拟证明〈1〉、2018年2月12日，坤鑫中央广场9#楼主体经衡阳县第二建筑工程公司（施工总包单位）、深圳市物业国际建筑设计有限公司（设计单位）、湖南核工业岩土工程勘察设计研究院（勘察单位）、衡阳市吉康建设监理有限责任公司（监理单位）、湖南坤鑫置业有限公司（建设单位）五方验收合格并出具了《主体建构分部工程质量验收记录》。〈2〉、证明涉案房屋在2018年2月12日就已经通过了五方验收合格，具备商品房买卖合同约定的交付条件； 证据11、交房公告及照片、物业费收据、装修入住实景照片，拟证明〈1〉、2018年4月30日，被告按照商品房买卖合同第十一条的约定通过电话通知原告前来坤鑫中央广场营销中心办理交房手续，并在营销中心门前发布交房《公告》。证实被告已经按照合同约定履行了通知交房义务，并未违约，不需承担逾期交房的违约责任。〈2〉、原告收到被告交房通知后，装修并已经入住，且不论是否是在合同约定的一个月内（即2018年12月30日至2019年1月31日期间）前来办理收房手续，从2019年2月1日起交纳物业费。原告已装修入住，被告并不存在逾期交房违约。 当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人对证据进行了举证、质证，本院对证据作如下分析认定： 被告对原告提供的证据无异议，本院予以采信；被告对原告提供的证据1、4、5的真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，证据1系商品房买卖合同，是双方当事人事实意思表示，应予采信；证据3系衡阳县住房和城建设局为处理涉案购房户信访一事委托衡阳市房屋检测中心对涉案房屋室内所有房间高度进行抽样检测的数据，证据来源合法；证据4、5系相关行业部门出具的文书，本院予以采信；证据6系层高违约的计算方式，不属于民事诉讼法的种类，故本院不予采信；证据7系其他法院的裁判案例，不属于民事诉讼证据种类，故本院不予采信；被告提供的证据8与原告提供的证据1系系同一份证据，故本院予以采信；证据9系相关职能部门颁发的国有土地使用权证及相关许可证，本院予以采信；证据10中职能部门颁发的不动产证及涉案工程验收记录，本院予以采信；原告对被告提供的证据11的真实性无异议，认为公告交房属于被告单方面行为，被告未向法院提供电话或者邮件通知交房证据，且涉案房屋在2018年4月30日尚不具备交房条件，物业管理费的交付与本案没有关联性，本院认为，原告已经收房，虽双方无法确定具体通知交付房屋的时间，但原告提供的衡阳县住房和城建设局作出的涉案房屋签发意见书中表述“商品房交付时间为2018年4月30日，经核实，该项目在未办理竣工验收手续的情况下，于2018年4月30日开始向业主交房。”，故认定被告已于2018年4月30日开始通知原告收房，履行了合同约定义务。 根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下： 被告坤鑫公司于2012年10月22日注册成立，经营范围：房地产开发、经营；市政园林、市场建设、矿产业、农林业、建筑业、物业管理投资开发；国家法律法规及政策允许的实业投资开发。坤鑫公司以出让方式取得位于，编号为蒸土2012067的地块的土地使用权，该地块土地面积为39349.20平方米，规划用途为商务金融、住宅，土地使用年限自2013年8月13日至2083年6月30日。被告坤鑫公司经批准在该地块上建商品房。2017年5月2日，原告曾桂贤、蒋小玉与坤鑫公司签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，合同约定：曾桂贤、蒋小玉购买坤鑫公司开发的位于商品房，建筑面积135.6平方米，单价3695.7元／平方米，总金额501142元；曾桂贤、蒋小玉于签订商品房合同时支付房款251142元，剩余房款25万元办理银行按揭贷款；曾桂贤、蒋小玉于签订合同之日起7个工作日内提供按揭资料到银行办理好按揭手续；坤鑫公司应当在2018年12月31日前交付经有关职能部门验收合格的商品房；合同还对曾桂贤、蒋小玉逾期付款违约责任、坤鑫公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等其他事项进行了约定。合同签订后，曾桂贤、蒋小玉交清了房屋首付款，并办理了银行按揭手续，交清了房屋维修基金。2018年2月12日，坤鑫中央广场9#楼主体经衡阳县第二建筑工程公司、深圳市物业国际建筑设计有限公司、湖南核工业岩土工程勘察设计研院、衡阳市吉康建筑监理有限责任公司、湖南坤鑫置业有限公司验收主体结构合格，房屋通过五方验收合格，具备商品房买卖合同约定的交付条件。原告已对该房屋进行装修并居住。2020年3月15日，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。 本院认为，本案系一宗商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点是：涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金。本院现就本案争议焦点及其所产生的法律后果分析认定如下： 涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金。 原告认为，案涉合同约定由“有关职能部门验收合格”为房屋交付条件，根据最高人民法院的相关判例，本案应以案涉工程竣工验收备案表的时间2019年9月27日作为房屋合格交付的依据，故被告逾期交付合格的房屋，存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。 被告认为，案涉合同约定的交付条件为“经有关职能部门验收合格”，应是指质监机构确认的建设、勘验、设计、施工、监理的竣工验收合格（五方验收），案涉工程于2018年2月12日经五方验收合格，符合房屋交付条件，被告不存在逾期交房的行为。 本院认为，本案双方所签订的合同系原衡阳市房产管理局、原工商行政管理局、原市物价局监制的2002合同版本，合同第八条列举了可供选择的3种交付条件，分别为：经商品房综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；双方自行约定。案涉合同双方自行约定的是“经有关职能部门验收合格”。 现双方当事人对“经有关职能部门验收合格”的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本案双方约定的“经有关职能部门验收合格”应理解为“经竣工验收合格”。理由如下： （①）从法律制度的变化和发展来理解“经有关职能部门验收合格”的标准。 1998年7月20日，国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。此时，验收是指由行政主管部门组织的综合验收。 1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用、”，这里指的“竣工验收”，是从合同履行的角度来规定的，工程竣工后当事人双方应进行建设工程的质量验收，验收合格方可交付使用，此时的竣工验收已不再是行政机关组织的综合验收。 2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。从此，竣工验收不再需要行政机关批准或许可。 根据2000年4月4日施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四、五条之规定，建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程竣工验收;建设单位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收;验收合格后，建设单位提出竣工验收报告;竣工验收合格后15日内向建设行政主管部门备案。至此，建设工程的竣工验收与综合验收分离，《中华人民共和国建筑法》上的竣工验收与《中华人民共和国合同法》的规定达到了一致。 2002年11月1日，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》【(国发[2001]24号)】第323项取消行政审批项目“房地产开发项目竣工验收”，加之，2015年启动不动产登记改革，开发项目竣工验收已从行政审批制变更为事后备案制，进一步表明商品房竣工验收由开发商申请、政府批准向开发商组织、政府监督的制度性转变的确立。 （②）从合同的目的来理解。 买受人签订的商品房买卖合同约定交付条件的目的是为了居住、使用验收合格的房屋，只要出卖人能够在约定的期限内向出卖人交付经验收合格的房屋，出卖人就履行了合同约定的义务。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定，案涉工程经五方验收合格即符合交付条件。 基于上述理由，本院认为，本案中双方约定交房条件是“经有关职能部门验收合格”，未约定案涉房需以取得工程竣工验收备案表作为交付条件，而“经有关职能部门验收合格”因政府职能部门的管理职能从组织对案涉工程进行验收转变为监督职能（备案）而无法实际履行，“经有关职能部门验收合格”应理解为“经验收合格”。案涉房屋于2018年2月12日已经五方验收合格，被告于2018年4月30日交付房屋符合合同约定。 综上，本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案在审理中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，是其真实意思的表示，本院依法准予。原告要求被告支付逾期交房违约金14000元，依照合同约定，被告应在2018年12月31日向原告交付商品房，涉案房屋已于2018年2月12日经五方验收合格，被告具备了按合同约定交付商品房条件，且原告已对房屋进行装修并居住，被告不存在违约，故对原告的主张不予支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决如下： 驳回原告曾桂贤、蒋小玉要求被告湖南坤鑫置业有限公司支付逾期交房违约金14000元的诉讼请求。 案件受理费150元，减半收取75元，由被告湖南坤鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  李建平 二〇二〇年四月二十八日 法官助理刘亚平 书记员胡思菁 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。