湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8662号原告（反诉被告）：于波，男，1975年10月23日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郭士露，北京大成（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：李洋，北京大成（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：李华菊，女，1976年10月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告（反诉原告）：包福宏，男，1970年3月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邓勇，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张文强，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉沃房房产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区幸福村保利蓝海郡第G1幢1层9号。法定代表人：冯斌，该公司负责人。委托诉讼代理人：张龙，该公司员工。特别授权代理。第三人：武汉中环互联房地产经纪有限公司，住所地：武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦3楼301号。法定代表人：覃正亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴彩丽，该公司员工。一般授权代理。原告（反诉被告）于波与被告（反诉原告）李华菊、包福宏及第三人武汉沃房房产经纪有限公司（以下简称沃房公司）、武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，由审判员杨洁担任审判长、与人民陪审员陈德平、陈骏组成合议庭，于2020年4月20日对本案公开开庭进行了审理。原告于波及其委托诉讼代理人郭士露、李洋，被告包福宏、李华菊的委托诉讼代理人张文强，第三人沃房公司的委托诉讼代理人张龙，第三人中环公司的委托诉讼代理人吴彩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于波向本院提出诉讼请求：1.确认《武汉市城市存量房买卖合同》（编号为WHSXXX）已于2019年6月20日解除；2.被告双倍返还定金人民币壹拾万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5-6月期间，原告于波委托第三人中环公司蓝海郡店寻找二手房源，购房需求如下：1、要求物业性质的住宅，满两年，转让税金为住宅相关的契税、个人所得税（未满五年或不是唯一住宅）；2、要求可以落户口，住宅为孩子在市区读书所用；3、办理按揭贷款期限为20年。2019年5月25日，经第三人介绍和撮合，原告于波与被告李华菊、包福宏签订《武汉市城市存量房买卖合同》(编号为WHS19144413)，约定：由原告购买被告名下位于洪山区××单元××室房屋，房屋建筑面积87.07平方米，该房屋的性质为商品房，规划用途为住宅。签订合同后，原告向被告支付了人民币伍万元定金。但被告出示的该房屋的权属证明显示该房屋的土地性质为商业服务，与合同约定房屋土地性质不一致，被告构成违约。原告于2019年6月20日向被告送达《解约通知书》，通知被告解除双方2019年5月25日签订的《武汉市城市存量房买卖合同》(编号为WHSXXX)，并要求退还于波支付的定金人民币5万元。被告一直未予退还定金5万元。2019年7月16日，原告委托北京大成(武汉)律师事务所向被告出具律师函声明:《武汉市城市存量房买卖合同》(编号为WHSXXX)已经于2019年6月20日解除，请被告自收到本函起7日内向原告支付人民币伍万元。被告至今未予退还定金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）李华菊、包福宏辩称：1、双方签订的合同合法有效，合同无法履行系因原告违约造成。原告对房屋属性已确认，不能因此解除买卖合同。2、房屋落户及贷款问题，合同中并没有明确约定，原告亦没有证据证实其说法。即便落户是买卖房屋附属义务，被告在房屋所在地派出所核实过，土地性质不影响原告落户。3、合同履行中，被告一直积极配合，完成合同约定义务，并多次督促原告完成交易过户手续，由于原告不配合才导致交易无法完成，合同目的无法实现。故应由原告承担相应违约责任。第三人沃房公司述称：对原告诉讼请求没有意见，事实与理由也无意见，基本属实。第三人中环公司述称：对原告诉讼请求有异议，与被告的答辩意见一致，认为被告没有违约行为，原告没有单方解除权，也不存在双倍返还定金。1、房屋的土地性质虽然是商服，但是房屋的性质为住宅，虽然使用年限为40年。2、落户问题去核实过，可以正常落户。3、贷款问题是有银行可以办理的，因为没有最终签订贷款合同，所以不知道能贷款多少年，而且合同没有进行到签订贷款合同这一步。4、合同也没有约定贷款的期限为20年。被告（反诉原告）李华菊、包福宏向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《武汉市城市存量房买卖合同》(编号为WHSXXX)，被反诉人支付的5万元购房定金不予退还；2.依法判令被反诉人支付反诉人房屋租金损失22800元；3.依法判令被反诉人支付反诉人借款利息损失10000元。4.本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年5月25日，在第三人中环公司的居间下，反诉人与被反诉人签订《存量房买卖合同》，合同约定：一、被反诉人购买反诉人名下位于武汉市洪山区卓刀泉村X栋X单元X室房屋[房屋权属证号为：武房权证洪字第××号，土地使用权证为：洪国用(2014私)第XXX号]，房屋建筑面积为87.07平方米，购房总价为148万元；二、合同签订之日被反诉人支付5万元购房定金，过户当日支付购房首付款65万元，剩余尾款78万元通过银行按揭贷款方式支付给反诉人；三、违约责任，因被反诉人不具备购房资格、提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，无法办理贷款导致不能办理房屋所有权转移登记手续的或被反诉人拒绝购买该房屋的，则乙方构成根本违约，反诉人有权单方面解除合同，本合同解约的，被反诉人须向反诉人支付该房屋本合同成交价的20%作为违约金或反诉人不子退还被反诉人定金，且被反诉人还需要向经纪服务方支付信息咨询服务费。合同签订后，被反诉人向反诉人支付了5万元购房定金。此后，被反诉人拒不配合办理房屋贷款手续，合同无法继续履行。2019年6月12日，反诉人向被反诉人发函要求其在限定时间内办理房屋贷款手续，继续履行合同过户义务，但被反诉人收悉函件后依然置之不理，己构成严重违约。2019年6月15日，反诉人向被反诉人发函要求解除合同，鉴于其违约行为收取的5万元定金概不退还，并保留追究其违约责任的权利。此外，因双方签订买卖合同，为腾退房屋反诉人另外租赁了一套位于武汉市江夏区南郡帝苑X栋X单元X层X室房屋，年租金22800元，租期一年。因反诉人售房需资金进行生意周转，被上诉人违约后反诉人对外进行借款，因此产生的房屋租金损失和借款利息损失均系反诉人的实际损失，应由被反诉人承担。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间签订的合同系双方真实意思表示，真实、合法、有效。被反诉人声称的解除合同的事实与理由并不成立，也不属于法定解除合同和合同约定解除的情形。被反诉人以各种理由要求解除合同并要求反诉人赔偿的行为已严重损害反诉人的合法权益。原告为此依法提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）于波辩称：1、原告认为被告构成违约，原告已于2019年6月20日解除合同，被告第一项请求应在本诉中予以解决；2、被告的第二、三项请求无事实及法律依据，被告支付房屋租金及借款均是其个人行为，与本案无关，与原告也无关，被告也没有提供相关证据；3、被告的第四项请求应该予以驳回。第三人沃房公司述称：对被告反诉状中的内容有关租房及借款的事宜不知情。当时原、被告的纠纷我从中协商过，看被告能否退一部分或退全部定金给原告，但协议没有达成。关于被告的第二、三项请求我认为不应该支持。第三人中环公司述称：对被告的第一项请求无异议，对第二、三项请求我认为不应该支持，租金及借款事宜与本案无关联。首先，关于租金问题，因为合同签定后没多久就发生了纠纷，且合同约定付首付款后才交房，不存在腾房的问题，所以被告租房与本案无关联。其次，原、被告的纠纷发生后就在积极协商解决，被告若需要资金周转，应该更加积极与原告协商纠纷解决以减少损失，而不是拒绝协商，被告的损失并非原告造成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的《情况说明》。该说明上有第三人沃房公司时任法定代表人张龙的签名，第三人沃房公司也认可“情况说明”的真实性，故对该证据的真实性本院予以认可。2.对被告提交的《武汉市租赁合同》、《收款收据》、《借条》。该组证据与本案无关，本院对此组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年5月25日，原告（反诉被告）于波（乙方）与被告（反诉原告）李华菊、包福宏（甲方）签订《存量房屋买卖合同》。合同第一条“交易房屋基本信息”约定：1.交易房屋位于洪山区××单元××室。建筑面积87.07平方米。2.该房屋性质为商品房，规划用途为住宅。合同第四条“乙方购房资格情况及违约责任”约定：1.乙方承诺对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，乙方应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。2.违约责任。因乙方不具有购房资格、乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，无法办理贷款导致不能办理房屋所用权登记手续的或乙方拒绝购买该房屋的，则乙方构成根本违约，甲方有权单方面书面解除合同。本合同解约的，乙方须向甲方支付该房屋本合同成交价的20%作为违约金或甲方不子退还乙方定金。且乙方还需要承担向经纪服务方支付信息咨询服务费的责任。合同第五条“合同价款与付款方式及违约责任”约定：1.甲方双方一致同意：本合同成交价包括该房屋《装饰、装修、家具、家店德国附属设施清单》中所列设施设备。2.本合同房屋总成交价款为人民币1480000元整。3.具体付款方式：（1）合同定金为50000元整，乙方在签订合同起当日内支付定金。（2）甲乙双方同意以自行交付钱款的方式支付首付款，乙方在过户当日内将全部或部分首付款650000元整直接支付给甲方，由此产生的风险由乙方自行承担。（3）尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额约人民币780000元整，类型为商业贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。合同第六条“房产交易具体事项约定及违约责任”约定：……5、房屋交付：甲方收到乙方首付款后2019年8月1日内将该房屋交付给乙方；6、户口迁出：甲方应当在过户递件完成后30日内，至房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。合同还对违约金的计算、税费、不可抗力、争议解决方式等事项进行了约定。原告（反诉被告）于波、被告（反诉原告）包福宏、李华菊均在上述合同上签名。合同签订当天，原告（反诉被告）于波、被告（反诉原告）包福宏、李华菊在第三人沃房公司的见证下，关于落户问题达成口头协议，被告（反诉原告）承诺交易房屋可以办理落户。2019年5月26日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付定金50000元。被告（反诉原告）出具收条，载明：今收到于波交来位于洪山区××单元××室房屋的购房定金人民币伍万元整。2019年6月12日，时任第三人沃房公司法定代表人的张龙在原告（反诉被告）的《情况说明》上签名，并注明“以上情况属实”。《情况说明》载明：中国公民于波，2019年5-6月期间，委托武汉中环互联房地产经纪有限公司蓝海郡员工吴恒寻找二手房源，购房需求如下：1、要求物业性质为住宅，满两年，转让税金为住宅相关的契税、个人所得税（未满五年或不是唯一住房）。2、要求可以落户口，住宅为孩子在市区读书所用。3、办理按揭贷款期限为二十年。特此说明。2019年6月12日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《催告函》，催促原告（反诉被告）在2019年6月15日前办理贷款面签手续，否则视为违约。原告（反诉被告）于2019年6月13日收到上述催告函。2019年6月17日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《通知函》，通知原告（反诉被告）解除合同，定金不予退还。原告（反诉被告）于2019年6月19日收到上述通知函。2019年6月18日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《解约通知书》，要求解除合同，返还定金并赔偿50000元。被告（反诉原告）于2019年6月20日收到上述解约通知书。2019年7月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《律师函》，再次要求返还定金。被告（反诉原告）于2019年7月18日收到上述律师函。另查明，武汉市洪山区××单元××室号房屋的权属证书载明：房屋性质为存量房，规划用途为住宅；土地使用权证书载明：地类（用途）为商服用地。被告（反诉原告）并未在上述房屋上落户。另，武汉市公安局洪山分局珞南街卓刀泉派出所户籍警陈述：商服用地上的房屋之前有办理过落户，现无法办理落户。另查明，2019年10月29日，第三人沃房公司名称变更为“武汉蚂蚁爱房众火房地产经纪有限公司”，法定代表人由张龙变更为冯斌。以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人的陈述，原告（反诉被告）提交的《存量房屋买卖合同》、收条、《解约通知书》、《律师函》，被告（反诉原告）提交的涉案房屋权属证明、产权证附图、土地使用权证复印件、《催告函》、《通知函》以及法院的调查情况说明等证据予以证明。根据本院查明的事实及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的抗辩意见，本院对原告（反诉被告）的诉讼请求、被告（反诉原告）的反诉请求分析如下：关于合同的解除及解除的时间。原告（反诉被告）的本诉请求要求确认合同解除，被告（反诉原告）的反诉请求亦要求确认合同解除，双方对合同的解除已达成一致，故对案涉合同的解除，本院予以支持。本案中，2016年6月17日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出解除合同的《通知函》，原告（反诉被告）于2019年6月19日收到上述通知函。根据原告（反诉被告）于2019年6月18日向被告（反诉原告）发出《解约通知书》的行为，可知，原告（反诉被告）对解除合同并无异议，根据《合同法》第九十六条的规定，本院认定案涉合同于原告（反诉被告）收到《通知函》的当天解除，即2019年6月19日合同解除。关于违约责任。首先，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）对落户问题虽有口头约定，但具体如何实施或不能落户应承担什么责任等均约定不明，且案涉合同中对落户问题亦未明确约定，只对“户口迁出的时间”进行了约定。但值得注意的是，对“户口迁出时间”的约定表明了“落户”是原告（反诉被告）的合同权利与合同目的。而本案中，被告（反诉原告）的户口并不在涉案房屋上，且涉案房屋因土地性质问题办理户口存在障碍，这一系列事实导致原告（反诉被告）的合同权利无法实现，根据《合同法》第六十一条的规定，未约定明确的内容，合同双方可以达成补充协议。本案中，双方未能对该项权利如何实现及合同如何履行达成补充协议，故而造成双方均要求解除合同。其次，根据《合同法》第六十二条的规定，不能达成补充协议的，按照有利于实现合同目的的方式履行。因涉案房屋暂不能办理落户，原告（反诉被告）合同目的实现存在困难，合同无法继续履行，但该事实并非被告（反诉原告）的刻意隐瞒，也非原告（反诉被告）在签约时可预期的。通过本院调查，卓刀泉派出所的户籍警明确表示该地块上以前办理过落户，但现在办理存在困难。故本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对落户问题约定不明，后经协商无果导致合同无法继续履行，且双方均同意解除合同，双方均未违约，但原告（反诉被告）作为购买方应该进行充分的调研，被告（反诉原告）作为出卖方应谨慎承诺，故对合同的解除，双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，结合各方当事人的行为，案涉合同解除后，被告（反诉原告）应将50000元定金返还给原告（反诉被告），各方因此产生的损失由各方自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）于波与被告（反诉原告）包福宏、李华菊于2019年5月25日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号WHSXXX）于2019年6月19日解除；二、被告（反诉原告）包福宏、李华菊于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）于波返还购房定金50000元；三、驳回原告（反诉被告）于波的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）包福宏、李华菊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费2300元，由原告（反诉被告）于波负担。反诉诉讼费935元，由被告（反诉原告）包福宏、李华菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  陈德平人民陪审员  陈 骏二〇二〇年四月二十一日法官助理蔡叶书记员罗璇