广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初2931号原告：广州市高德花花置业有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路109号17楼17A-9（开办市场：广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场），统一社会信用代码914401016618285936。法定代表人：吴健梅，系总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：小艺人（广州）文化发展有限公司，住所地广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场E232A铺，统一社会信用代码91440101MA5CKUL44U。法定代表人：齐永坤。委托诉讼代理人：齐海琼，该公司员工。被告：江正海，男，1978年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德花花公司）诉被告小艺人（广州）文化发展有限公司（以下简称小艺人公司）、江正海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高德花花公司的委托诉讼代理人王永强、被告小艺人公司的委托诉讼代理人齐海琼、被告江正海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德花花公司向本院提出诉讼请求：1.被告小艺人公司、江正海向原告高德花花公司支付2019年9月1日至2019年10月31日租金25839.55元及迟延缴纳租金的违约金（以25839.55元为本金，自2019年10月6日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，以本金为限）；2.被告小艺人公司、江正海向原告高德花花公司支付2018年9月15日至2018年12月14日优惠期租金差额24885.6元；3.被告小艺人公司、江正海支付律师费3000元；4.租赁保证金45372.9元归原告高德花花公司所有；5.本案全部诉讼费由被告小艺人公司、江正海承担。事实与理由：2018年9月，高德花花公司与江正海签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定高德花花公司将位于广州市天河区奥体南路XX号广州市高德汇奥体购物中心市场EXXXA铺位出租给江正海作商业用途使用。上述合同签订后，高德花花公司依约将租赁物交付给江正海使用。2019年1月，高德花花公司与小艺人公司、江正海签订《租赁合同转让协议》，约定自2019年1月1日起，由江正海将《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》项下的权利义务全部转让给小艺人公司，转让后，江正海对小艺人公司的合同履行承担连带保证责任。自2019年9月起，小艺人公司开始拖欠高德花花公司租金。高德花花公司多次书面致函催促，但小艺人公司拒不履行。小艺人公司拖欠租金的行为已严重损害高德花花公司的利益，被告江正海作为保证人，应承担连带责任。被告小艺人公司辩称：同意高德花花公司第一项诉讼请求，但对其他各项诉讼请求均不同意。其在退场时与高德花花公司进行沟通，在高德花花公司证据《铺位签收表》中签收表是江正海签收的，店铺是完好无损交付给高德花花公司的，后高德花花公司将铺面封了，直到高德花花公司联系小艺人公司的总公司，屋内的全部物品已被高德花花公司清理。其与高德花花公司进行沟通，要求高德花花公司将店铺内物品变卖清单交付给其，高德花花公司无法提供。在此期间及至本案诉讼两被告一直与高德花花公司进行沟通，但是高德花花公司一直推脱责任。根据高德花花公司与其签订的租赁合同第9.1.6条的约定，规定其在租赁期间合同终止以后，高德花花公司没有通知就把其的物品进行处理，高德花花公司需要交付变卖清单，只有在变卖物品不足清偿部分，其才补足。另外，其缴纳的保证金是高德花花公司提供的合同范本的约定，是必须缴纳的，根据保证金的意义，高德花花公司应当向其返还保证金。被告江正海辩称：不同意高德花花公司要求其承担连带责任。其他答辩意见与小艺人公司一致。经审理查明：根据广州市黄村实业有限公司与广州市天河区黄村村民委员会联合出具的《联合声明》，载明黄村村委会是花花世界购物中心地块及建筑物所有权人。根据黄村实业公司与高德花花公司于2007年7月13日签订《花花世界项目合作开发建设合同》，高德花花公司对花花世界购物中心地块和建筑物享有自2007年9月1日至2041年11月16日期间的占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、收取租金、支付或收取其他一切有关费用）。2018年9月15日，高德花花公司与江正海签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，双方明确约定：高德花花公司将位于广州市天河区奥体南路XX号广州市高德汇奥体购物中心市场EXXA铺位（以下简称“涉案场地”）出租给江正海用于经营自由小艺人品牌项目；租赁期限为2018年9月15日至2023年9月14日止，其中2018年9月15日至2019年9月14日期间月租金为12442.8元，2019年9月15日至2020年9月14日期间月租金为13064.94元，每月租金应于当月5日前支付；江正海向高德花花公司交纳45372.90元保证金。《房屋租赁合同补充协议》第9.1.1条约定：“如乙方（江正海）迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方（高德花花公司）支付迟延违约金。从迟交日起，按日加付所欠缴金额千分之五(0.5%)的迟延违约金。”第9.1.2条约定：“乙方须按时足额向甲方缴付租金及其他应缴之费用，……。如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项，同时乙方应对甲方损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户培育期优惠租金的损失等）予以赔偿。”第9.1.4条约定：“乙方未经甲方同意就暂停营业或不按时营业的，则必须从暂停营业或不按时营业当天起计，每暂停一天或不按时营业一次按当日租金的200%向甲方支付违约金；乙方累计无故暂停营业达5天或不按时营业达5次的，甲方除按前述约定收取乙方违约金外还有权单方终止租赁合同关系并没收乙方的租金保证金等所有名目的款项。”第9.1.6条约定“如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，包括但不限于培育期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额租金（按本合同第3.1.1条约定的租金标准），另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失赔偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。”第11.6条约定：“由于乙方违约导致甲方发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。”第11.12.1条约定：“如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下租金优惠：2018年9月15日至2018年12月14日期间月租金4147.60元；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同约定的违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。”第11.16条约定：“本协议履行期间甲乙任何一方需送达对方的通知、函件或其他任何书面文件除当面签收之外均应以传真或邮寄服务方式送达对方。……乙方确认的通讯地址为：北京市海淀区杏石口路XX号XX区X号楼XX号。甲乙双方承诺：上述通讯地址为乙方真实送达地址，如前述通讯地址错误或无法有效送达原因引发的全部损失及责任由乙方自行承担，且相对方之前所有传真或邮寄的通知、函件或其他文件均视为已合法有效送达。”合同签订后，江正海向高德花花公司支付了租赁保证金45372.9元。其后，高德花花公司（甲方∕出租方）与江正海（乙方∕转让方）、小艺人公司（丙方∕受让方）签订《租赁合同转让协议》，约定：自2019年1月1日零时起，乙方将其在《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》项下的全部权利义务转让给丙方，受让后，丙方将取代乙方继续向甲方履行上述合同；乙方向甲方缴交（履约）保证金45372.9元视为丙方向甲方交纳，原合同终止，甲方按约定向丙方返还，乙丙双方应办理好相关的交接手续.双方对保证金发生纠纷，与甲方无关；转让后，乙方对丙方合同的履行承担连带担保责任等内容。小艺人公司自2019年9月起拖欠租金。高德花花公司分别于2019年9月9日、2019年10月12日出具催租函，其中，2019年9月9日的催租函由小艺人公司的工作人员当面签收，2019年10月12日的催租函通过邮政快递的方式分别向涉案场地所在地址及合同约定的通讯地址进行送达，但均因未能妥投而被退回。高德花花公司于2019年10月21日出具解除合同通知书，并于同月31日通过邮政快递的方式分别向涉案场地所在地址及合同约定的通讯地址进行送达，但均因未能妥投而被退回。高德花花公司就本案诉讼与广东佰卓律师事务所签订了《委托代理合同》，约定律师费3000元。2020年1月13日，高德花花公司向广东佰卓律师事务所转账支付了3000元，广东佰卓律师事务所出具了相应金额的增值税专用发票。小艺人公司为证明其在涉案场地内的物品、装修及安装的设施、设备情况及价值，提供了涉案场地室内的监控截图、照片及空调工程合同书、空调报价清单和购买部分经营设备、用品的发票，小艺人公司主张上述费用共计76334元，应当抵扣租金费用，并提出上述证据其在（2020）粤0191民初2927号案中已经提出。另查明，高德花花公司就位于广州市天河区奥体南路XX号广州市高德汇奥体购物中心市场EXXXB铺位的租赁与两被告发生纠纷，同日在本院立案，案号为（2020）粤0191民初2927号。本院认为：涉案的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》及《租赁合同转让协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。小艺人公司未按时足额支付租金，已构成违约，应承担违约责任。高德花花公司按照合同约定向小艺人公司送达解除合同通知书并已自行收回涉案场地，双方的租赁合同关系已经解除。高德花花公司据此诉请要求小艺人公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的租金25839.55元（12442.8元÷30日×14日+13064.94元÷30日×16日+13064.94元）及迟延缴纳租金的违约金、2018年9月15日至2018年12月14日优惠期租金差额24885.6元【（12442.8元-4147.6元）×3个月】、律师费3000元及没收租赁保证金45372.9元，具有事实和合同依据，本院予以支持。高德花花公司主张迟延缴纳租金的违约金以欠缴租金总额为本金，自2019年10月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至款项付清之日止，总额以不超过本金为限，并无不妥，本院予以照准。如上所述，高德花花公司要求没收租赁保证金，是基于小艺人公司违约导致合同解除而所应承担的违约责任，小艺人公司主张返还保证金，没有依据，本院不予采纳。小艺人公司上述所应支付的租金及迟延缴纳租金的违约金、优惠期租金差额、律师费均为其应当承担的合同义务及违约责任，而非高德花花公司因合同解除所导致的损失。《房屋租赁合同补充协议》第9.1.6条亦明确约定，小艺人公司在涉案场地内的物品、装修及安装的设施、设备等作为对高德花花公司损失的赔偿，即赔偿的范围为高德花花公司因合同解除而导致的损失。结合协议第9.1.2条的约定，高德花花公司因合同解除而导致的损失为：包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户培育期优惠租金的损失等。因此，在高德花花公司未提出相关赔偿请求的情况下，小艺人公司主张以其在涉案场地内的物品、装修及安装的设施、设备等用以抵顶其所应支付的租金及迟延缴纳租金的违约金、优惠期租金差额、律师费，缺乏依据，且小艺人公司自认其在（2020）粤0191民初2927号案件中就其在涉案场地内的物品、装修及安装的设施、设备等已主张抵扣，故对其该抗辩，本院不予采纳。小艺人公司就其在涉案场地内的物品、装修及安装的设施、设备等主张权利的，可另循法律途径解决。江正海作为保证人自愿对小艺人公司就《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的履行承担连带责任，故高德花花公司诉请要求江正海对小艺人公司的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。江正海认为其不应承担连带责任的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告小艺人（广州）文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付2019年9月1日至2019年10月31日租金25839.55元及迟延缴纳租金的违约金（以25839.55元为本金，自2019年10月6日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金总额以本金为限）；二、被告小艺人（广州）文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付2018年9月15日至2018年12月14日优惠期租金差额24885.6元；三、被告小艺人（广州）文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付律师费3000元；四、被告江正海对被告小艺人（广州）文化发展有限公司上述判决第一、二、三项债务向原告广州市高德花花置业有限公司承担连带清偿责任；五、租赁保证金45372.9元归原告广州市高德花花置业有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费577元，由被告小艺人（广州）文化发展有限公司、江正海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年四月三十日书记员  陈细妹