吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初542号原告：镇赉县红义物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MA1586H013。住所：吉林省镇赉县团结西路北庆生北街西2单元201室。法定代表人：蔡某：经理。委托诉讼代理人：张某，男，1964年3月4日出生，汉族，镇赉县红义物业管理有限公司副经理，现住镇赉县团结小区12号楼3单元402室。被告：华某，男，1972年6月4日出生，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县红义物业管理有限公司（简称“红义物业公司”）与被告华某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告红义物业公司委托诉讼代理人张某，被告华某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。红义物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付2018年、2019年、2020年三年物业管理费等相关费用共计1916.46元，并付银行利息（其中2018年物业费利息从2018年3月份按照银行利息开始计算；2019年物业费利息从2018年11月末按照银行利息开始计算；2020年的物业费利息放弃）。事实和理由：2018年3月原告与被告形成了一种物业合同关系，从2018年3月开始，原告雇佣工人打扫南湖花园卫生、清扫楼道卫生、补光灯、监控、楼道灯维修及电费收取、化粪池清理及化粪池维修、清运小区内的垃圾。按规定被告共欠原告2018年、2019年、2020年三年物业管理1916.46元（102.47平方米×0.5元×12个月×3年）。此款原告曾多次索要，但被告迟迟未能缴纳，根据我国民法总则相关规定，特向法院起诉，要求被告给付物业费等费用，请求判令被告结清全部物业管理费。华某辩称，我不同意给付原告上述三年物业费及利息，因为物业公司不作为，物业服务不到位。庭审中，红义物业公司提供了如下证据：1、南湖花园小区物业管理委托合同书一份。证明我公司于2018年3月20日与南湖花园小区业主委员会签订南湖花园小区物业管理委托合同书，我公司是按照该合同书的内容对该小区进行物业服务的。华某质证意见：对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，我不知道原告与小区业主委员会签订物业管理委托合同一事。法院认证：因华某对该份证据真实性无异议，本院对该份证据真实性予以确认。另外本案中需要说明的是，庭审中，经本院询问红义物业公司每年收取物业费的时间问题，红义物业公司表示，在南湖花园小区物业管理委托合同书第三项第七款明确约定2018年11月份开始收取2019年的物业费，如2018年11月末未交纳物业费，则收取20%的违约金。本院经审查后认为，虽然该合同书未约定2019年、2020年物业费的收取时间，但依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”故本院确定2019年、2020年物业费的收取时间均为上一年度的11月份。2、公告一份。证明小区业主委员会是依法成立的，所以小区业主委员会才和我公司签订了物业服务合同。华某质证意见：对这份公告中加盖的镇赉县镇赉镇新兴社区居民委员会公章我认为是真实的，但小区成立业主委员会以及选举委员一事我不知道。法院认证：因华某主张公告上面加盖的镇赉县镇赉镇新兴社区居民委员会公章是真实的，故本院对该公告真实性予以确认。3、营业执照一份。证明我公司具有物业管理服务资质。华某质证意见：该份证据与我无关。法院认证：该营业执照加盖了镇赉县市场监督管理局公章，本院对其真实性予以确认。另外，结合南湖花园小区物业管理委托合同书签订时间来看，虽然该合同书签订时间为2018年3月20日，但《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格......”，据此规定，本院认为，红义物业公司向华某主张2018年的物业费应从红义物业公司具备独立法人资格起开始起算，故而本院对这一事实予以确认。4、2018年物业费缴费通知。证明我公司收取物业费的标准以及物业费所包含的事项，物业费实际是按照每月每平方米0.5元收取。华某质证意见：对证据真实性及证明的问题均无异议。法院认证：对该组证据的认证意见本院将在综合评判中予以表述。5、催缴物业费通知单。证明我物业公司已经向被告催缴物业费。华某质证意见：对证据真实性及证明问题均无异议。法院认证：因华某对该份证据无异议，本院对该份证据予以确认。6、照片一张。证明华某在改造自己房屋下水道之前我物业公司拍摄的被告家及华某楼上201房屋、301房屋、401房屋共用的下水道管井，从该照片来看，该下水管道管井并未溢满，处于正常使用中。华某质证意见：对该份证据不认可，该照片显示的管道是我居住的房屋二楼维修完之后物业公司所拍摄。法院认证：该照片只是一个截图，照片中未显示具体的拍摄时间和拍摄地点，也未有其他人员在场进行见证，华某对该照片又不予认可，故本院对该照片不予确认。华某向法庭提供了如下证据：三张照片（打印版）和收据原件一份。其中第一张照片证明我所居住的房屋一楼楼道单元门的防盗门损坏了，物业一直未进行维修；第二张照片证明我所居住的房屋下水道损坏了，物业公司未进行维修，是我自己花钱维修改造的，这张照片是我自己维修改造完之后拍摄的；第三张照片证明我所居住的房屋二楼因出现下水管道堵塞，我自己花钱改造的下水；收据证明因我家下水管道损坏了，物业公司没有及时给修理，所以我自己找维修工人维修，这是所花费的维修费。红义物业公司质证意见：上述证据均与我物业公司无关，被告居住的小区没有缴纳房屋维修基金，被告主张的楼道门损坏、被告家下水道损坏、堵塞及维修问题，均不属于我物业公司服务范围。法院认证：对该组证据的认证意见本院将在综合评判中予以表述。本案本院确定如下案件事实：被告华某是镇赉县南湖花园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为102.47平方米。2016年8月26日，南湖花园小区召开业主大会，并成立小区业主委员会，选举产生了张树文等业主委员会委员，2018年3月20日，南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书，在合同书中明确约定，维修楼道窗户和防盗门，在原有基础上，进行维修护理，防盗门自动开关，发现门不能用时，五日内修好；物业费每月每平方米收取0.5元，外加每户每年24元的环卫处垃圾清运费。收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取20%的违约金。签订上述合同后，原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理关系。被告华某拖欠2018年、2019年、2020年期间的物业费等相关费用未付。经原告催缴，被告华某拒绝缴纳。经查，红义物业公司于2018年5月10日成立，营业期限自2018年5月10日至2038年5月9日，经营范围：“物业管理”。结合案件事实，本院综合评判如下：一、原告红义物业公司要求被告华某给付2018年、2019年、2020年物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本院对华某庭审中提出的自己因不知晓原告与小区业主委员会签订物业管理合同和小区成立业主委员会以及选举委员就不交纳物业费的抗辩意见不予支持。《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”虽然华某对2018年物业费缴费通知无异议，但从该份证据来看，2018年物业费缴费通知落款处虽打印了“南湖花园小区业主委员会”，但未加盖小区业主委员会公章，而只加盖了红义物业公司一方的公章，从南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订的南湖花园小区物业管理委托合同书中第三项第一款：“维修楼道窗户和防盗门，在原有基础上进行维修护理，防盗门自动开关，发现门不能用时，五日内修好。”由此内容可见，双方已经在小区物业管理委托合同书中对单元楼道防盗门事项进行了约定，且红义物业公司庭审中认可“我物业公司在2018年3月20日入驻管理该小区时，被告所居住的房屋单元楼道防盗门就已经损坏了，现在还是之前的状况”，本院对2018年物业费缴费通知中关于物业管理事项的范围不予确认，确认业主单元楼道防盗门维修事项属于物业服务管理范畴这一事实。另外关于华某提供三张照片（打印版）和一份收据反映自己所居住的房屋下水管道堵塞等问题，本院认为，其实质还在于被告华某房屋的下水管道是否属于物业公司服务管理范围内的事项，南湖花园小区物业管理委托合同书第二项第六款明确约定：“对小区公共排污管道、污水井，每年最少全面检查、疏通几次，保持排放污水、雨水管理畅通，化粪池每年必须抽一次。”另外，根据《民法通则》和《物业管理条例》的相关规定，鉴于建筑物联体相邻的特殊性，相邻业主之间负有排除安全隐患的责任，但若下水管道等共有设施的堵塞，是由于相邻业主的原因造成的，应由直接侵权人即相邻业主承担侵权责任，同时物业服务公司作为小区业主所居住楼房的管理者，有义务对住户在居住、使用过程中发生的问题予以解决，物业公司怠于监督和履行物业管理服务，应承担履行物业管理不到位的责任，业主如果发现共用设施存在安全隐患，如下水管道堵塞，应及时通知物业公司，进行疏通，排除妨碍，并采取适当措施，防止损失的不合理扩大。红义物业公司以业主下水管道不属于物业服务范围为由对业主华某反映的下水管道堵塞问题不予处理的意见本院不予支持。综合以上情况，本院确认华某用三张照片（打印版）和一份收据反映自己所居住的房屋单元楼道防盗门损坏、下水管道存在堵塞这一事实，进而本院对红义物业公司在从事物业管理服务的个别方面存在瑕疵这一事实予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与红义物业公司签订的南湖花园小区物业管理委托合同书是双方真实的意思表示，其合同真实合法有效。被告华某作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告华某应按上述物业服务合同向原告履行义务。被告华某共拖欠原告红义物业公司2018年、2019年、2020年期间的物业费等费用（含每年24元垃圾清运费），经原告催要，被告华某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，红义物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。二、被告华某应向原告红义物业公司交纳物业费等相关费用数额的确定问题：1、2018年物业费等相关费用数额本院确定为410.50元【每月每平方米0.5元X102.47平方米X7月+每月每平方米0.5元X102.47平方米÷30日X21日+每年24元垃圾清运费÷12月X8月（2018年5月份计算在内）】；2、2019年物业费等相关费用本院确定数额为638.82元。（每月每平方米0.5元X102.47平方米X12月+每年24元垃圾清运费）；3、2020年物业费等相关费用本院确定数额为638.82元。（每月每平方米0.5元X102.47平方米X12月+每年24元垃圾清运费）。考虑到红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，红义物业公司在物业服务方面本身也存在过错，综合以上意见，本院认为，华某向红义物业公司交纳2018年、2019年、2020年物业费等相关费用的数额为应交物业费等相关费用总额的80%，故被告华某应向原告红义物业公司交纳三年物业费等相关费用合计金额，本院确定为1350.51元。三、关于红义物业公司因被告华某未及时交纳这三年物业费主张利息的问题：本院认为，南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书已明确约定：“收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取20%的违约金。”原告红义物业公司要求按照银行利率给付利息的问题，其实质为一种违约责任的承担方式，其目的是督促义务方适当履行义务，鉴于物业管理委托合同书中对违约方式已作出了明确约定且不违反法律的相关规定，本院认为，尊重当事人的意思自治系合同法的要义所在，庭审中红义物业公司放弃向华某主张2020年物业费等相关费用利息的诉请，故而本院确定2018年、2019年物业费等费用的违约金数额为209.86元【（410.50元+638.82元）X20%）】。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告华某于本判决生效后立即给付原告镇赉县红义物业管理有限公司2018年（2018年5月11日-2018年12月31日期间）、2019年全年、2020年全年的物业费等相关费用1350.51元及利息209.86元（自2018年5月11日起至2019年12月31日止期间），共计1560.37元；二、驳回原告镇赉县红义物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告华某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年四月二十六日书记员 张秋阳