陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕08民终110号上诉人（原审原告）：尹海峰，男，1982年7月21日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。上诉人（原审原告）：尹润则，男，1957年8月18日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。上诉人（原审原告）：刘忠厚，男，1963年1月3日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。三上诉人共同委托诉讼代理人：王喜梅，陕西英培律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：贺海平，陕西博照律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志强，男，1981年4月28日出生，汉族，内蒙古鄂尔多斯市东胜区人，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：贾庆菊，陕西秦北律师事务所律师。原审第三人：张江，男，1988年10月29日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。原审第三人：王栋祥，男，1985年3月14日出生，汉族，陕西省子洲县人，现住神木市。原审第三人：贺少杰，男，1985年7月22日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。原审第三人：罗增元，男，1964年4月13日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。上诉人尹海峰、尹润则、刘忠厚因与被上诉人张志强及原审第三人张江、王栋祥、贺少杰、罗增元房屋租赁合同纠纷一案，不服神木市人民法院(2019)陕0881民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹海峰、尹润则、刘忠厚上诉请求：撤销一审判决，发回重生或依法改判支持上诉人诉求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：合同到期后，被上诉人表示园艺继续租赁合同，故与上诉人达成达成口头协议，约定租期一年，租金12万元每年每套。协议达成后，被上诉人曾缴纳32400元租金，并将房屋转租第三人进行经营。之后其利用没有签订书面协议的漏洞多次和上诉人议价。后以议价为由既不缴纳租金也不搬离租赁物。其行为已经构成了违约，因此上诉人在一审中请求解除合同应予支持。现二审中租赁期限（2020年2月15日）已经到期，被上诉人应当立即搬离，拆除附着物，恢复原状，并缴纳租金。对于疫情期间的占用费，系其合同期满后的继续占有，构成无权占用，不应当适用“不可抗力”免除租金。12万元系补偿性质，并非保证金或者押金，不存在返还情形。张志强辩称，双方在2019年6月21日已经协商一致，将租金降为7万元。一审判决不予解除合同是因为解除的条件不具备。疫情期间的租金应当免除。被上诉人投入大量装潢资金，共计293.9522万元，故请求对装修残值进行鉴定，上诉人应当给予相应补偿。被上诉人向上诉人支付过12万元打墙款，该墙体已经恢复原状，故该部分款项应当予以充抵租金。电梯及消防设施难以恢复原状，破坏后难以再次办理，损害物的价值。尹海峰、尹润则、刘忠厚向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、被上诉人张志强及第三人张江、王栋祥、贺少杰、罗增元尽快腾离上诉人所有的位于神木市兴神西路孟家沟村2号商住楼（3套房屋）；3、被上诉人张志强对拆除改造的电梯口、一楼开口、三部商业楼梯恢复原状；4、被上诉人张志强尽快向三上诉人支付2019年5月21日至解除合同之日期间的租金（按120000/年/套计算），时至2019年7月8日已产生房租为47001元；5、被上诉人及第三人依法支付解除合同之日至实际腾房期间的房屋占有使用费，费用每年每套参照12万元计算；6、本案诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实：2010年12月15日，三原告与被告张志强签订《房屋租赁合同》，约定：“一、该房租赁期共8年，自2011年2月15日起2019年2月15日止。三、2.自房屋租赁之日起，乙方于每个整年期满的前一个月（即每年1月15日）付清下一年的租金”该合同还约定了其他内容。五、4.在承租期内，未经甲方同意乙方不得将房屋整体转让第三方使用，但是允许乙方部分转租，如乙方在未征得甲方同意的情况下私自将房屋的整体转让第三方使用，甲方有权利单方面解除本合同，收回房屋租赁权，并对乙方和第三方不承担任何损失赔偿责任”合同还对其他事项进行了约定，合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付使用，被告按约支付了租赁期间的房租。2019年2月租赁期届满，双方口头约定继续租赁该房屋，房屋租金为每套120000元，租赁期限一年即至2020年2月15日到期。达成协议后被告张志强缴纳了32400元房租。之后，双方又多次对租金价格商议存有分歧，以致剩余租金经原告催要后被告未给。为此原告于2019年7月8日经过邮寄方式向被告及第三人发出书面通知，告知被告：在接到通知书三日内将2019年2月16日至2020年2月15日的剩余租金一次性支付于我方，否则您与我方达成的房屋租赁口头协议将自动解除，并请您及您的转租户于2019年7月20日之前的腾离租赁房屋……；原告向四位第三人发出书面通知，告知第三人：张志强与我方签订的房屋租赁合同于2019年2月15日到期，此后其再拒给我方支付租金，故我方已通知其解除租赁合同搬离租赁房屋，故为了确保您的合法权益，请您收到该通知后3日内腾离租赁房屋。被告张志强的通知由爱琴海假日酒店经理**飞于2019年7月9日代签收，但被告接到通知后既未回复也一直未交纳租金，也不向原告交还租赁房屋。2019年7月16日，原告提起诉讼。另查，在原合同期内经原告同意被告张志强将其租赁房产的地下室转租给第三人张江经营“速8桌球会所”，一楼转租给第三人王栋祥经营“戴尔金钻电脑店”、“联想专卖店”，二楼转租给第三人贺少杰经营“夫策网咖”，七楼部分房屋转租给第三人罗增元经营“通泰财务咨询店”。2019年第三人继续续租。一审法院认为，原、被告之间口头达成的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上达成的，系双方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，理应受到法律保护。原告现诉请解除双方间租赁合同，其理由是被告不缴纳房租构成违约，但是本院查明的事实实际上被告张志强已经缴纳了2019年至2020年期间的部分房租32400元，因双方对于房租价格存有分歧故协商未妥，以没有缴纳后期租金，且双方对于缴纳租金的时间没有具体明确约定，并且被告在合同期满前的时段内交租均应为合理期间；再者，被告表示愿意继续租赁并同意支付剩余租金，涉案房屋一直处于经营状态，被告张志强并没有构成根本违约，从稳定市场角度出发，故对原告解除租赁合同的诉讼请求不予支持。关于通知的效力，因原告给被告邮寄通知回单签收日期为2019年7月9日，而原告在异议期内2019年7月16日即提起诉讼，故该通知并未发生法律效力，房屋租赁合同并没有解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告尹海峰、尹润则、刘忠厚的诉讼请求。案件受理费490元由原告负担。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。另查明以下补充事实：双方当事人在履行书面《房屋租赁合同》的最后一年将租金费用标准调整为每套每年10万元。2019年2月15日书面租赁合同期限届满后，双方口头协议再续租一年，但是对于租金标准产生争议。上诉人认为因经济好转将租金调整为每套每年12万元，并提供2号楼其他房屋租赁合同的复印件作为租金上涨的参考证据。被上诉人则认为调整为每套每年7万元。本院认为，上诉人尹海峰、尹润则、刘忠厚请求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，但并未明确请求解除书面合同还是口头合同。因书面合同在2019年2月15日履行期限届满而自然终止，因此其请求继续解除该书面合同没有事实依据与必要性。双方所争议的是其后达成的一年期的口头租赁合同的解除与履行问题。根据一、二审庭审中上诉人的具体陈述，其请求解除的应当为口头《房屋租赁合同》。书面《房屋租赁合同》租期届满后，上诉人与被上诉人口头约定续租（租期）一年，双方对此事实在一审庭审中予以认可，双方在本案中所争议的是租金标准问题。因无明确证据表明双方协议降低租金，因此应当按照上年度租金标准继续履行。被上诉人张志强在支付部分租金后，以协商降低租金为由拒不继续支付租金的行为构成了违约。上诉人在无法收取租金的情况下，依据《合同法》第94条的规定，其依法享有合同解除权。因此一审判决不予解除口头租赁合同不当，应予纠正。对于合同解除的时间，由于上诉人解除《通知》并未直接送达张志强本人，也未给予合理期限，故上诉人单方解除通知不应当发生法律效力。而应以诉讼方式确定的解除时间为准。故将口头租赁合同解除的时间确定为一审判决作出之日。合同解除后，被上诉人应当腾空并及时交还租赁物。上诉人诉求对改造过的电梯口、一楼开口、三部商业楼梯恢复原状，因原状如何上诉人并未提供证据证明，其可充实证据后，另行主张。由于被上诉人一直占用租赁物，经营使用至今，故对于合同解除前的租金及解除后的占用费应当比照上年度租金标准进行支付。被上诉人张志强辩称双方议定降低租金标准的理由，因无证据支持，本院不予采纳。被上诉人辩称2020年2月24日至4月1日期间因受疫情影响，其并未实际经营，因此应当免除租金或占用费的理由，本院认为，被上诉人拒不支付租金已经构成违约，在口头租赁协议期限届满（2020年2月15日）后，其后继续占用租赁物构成无权占有。虽然疫情属于不可抗力，但相应损失系被上诉人违约行为以及无权占有所致，不应受到法律的保护。相应损失应当由其自身负担。故其免除占用费的理由不能成立，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（项）规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现双方书面签订的租赁合同期限（8年）已经顺利履行完毕，没有出现因出租人原因致使合同提前终止的事由，双方在合同中对于装潢价值在合同终止后如何处理也没有进行约定，现上诉人又不同意对装修价值加以利用，因此被上诉人要求对其装修残值进行补偿的请求，没有法定依据与合同依据，本院亦不予支持。被上诉人称，2011年8月1日其向三上诉人支付了12万元的打墙补偿款，现墙体已经恢复，因此该12万元应当抵偿租金的理由，因双方对于所写12万元条据的理解存在分歧，现有证据又难以确定该款是否应当退还。故被上诉人可充实证据后，另行主张权利。综上所述，尹海峰、尹润则、刘忠厚的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、二百二十七条、二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销神木市人民法院(2019)陕0881民初6125号民事判决；二、上诉人尹海峰、尹润则、刘忠厚与被上诉人张志强口头达成的房屋租赁合同于2019年8月22日解除。三、被上诉人张志强及第三人张江、王栋祥、贺少杰、罗增元在本判决生效后五日内将位于神木市兴神西路孟家沟村2号商住楼（3套6间共8层）案涉租赁房屋腾空，并交还上诉人尹海峰、尹润则、刘忠厚。四、本判决生效后五日内，被上诉人张志强向上诉人尹海峰、尹润则、刘忠厚支付租金及占用费，从2019年2月15日起，按照每年30万元的标准计算至房屋全部交还完毕之日止（已付32400元）。五、驳回上诉人尹海峰、尹润则、刘忠厚的其他诉讼请求。一审案件受理费490元，二审案件受理费970元，共计1460元由上诉人尹海峰、尹润则、刘忠厚负担600元，由被上诉人张志强负担860元。如果未按照本判决书确定期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  杨文智二〇二〇年四月二十七日书记员  刘力好