广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初775号原告（反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄锋，男，1988年3月20日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：薛显瑜，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司诉被告黄锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳听克、被告黄锋及其委托诉讼代理人薛显瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州捷骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告于2018年5月4日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年2月18日解除；2、判令被告向原告支付2019年1月1日至2月18日的租金人民币49295.08元（按每月人民币31000元，不足一个月的，按30.5天计算）；3、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算，暂计至2019年6月30日，滞纳金暂计为人民币16217.60元）；4、判令被告向原告赔偿2个月租金损失人民币62000元（按每月租金为人民币31000元）；5、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000元;6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月4日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于荔××××号铺，承租期限为2018年5月4日至2021年5月3日，每月租金为人民币31000元，租金每年递增；每月5日前支付等等，《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》经双方签字盖章后生效。因被告经营不善，自2019年2月18日擅自撤场。被告的行为己经严重损害原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》及有关规定特向贵院提起诉讼。被告黄锋答辩及反诉称：请求法院驳回原诉原告第二至第六项诉讼请求，并判决原诉原告在扣除原诉被告应付的租金48933.62元后，向原诉被告退还装修还原押金38769.5元、租赁保证金102540元及多收取的租金911.24元，共142220.74元。理由：1、同意双方于2018年5月签订的《广州市房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）于2019年2月18日解除。原诉被告于2018年5月4日承租恒宝广场第1座第二层第0027铺，双方签订《广州市房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）及《补充合同》，并支付了装修还原金38769.5元。原诉原告在签订合同时告知原诉被告，商场的装修大概两个月便完成，同时对此进行了两个月的租金优惠，但是直至原诉被告撤场，商场仍在进行装修。原诉被告租赁恒宝广场的铺位用于童装销售，由于恒宝广场长期在商铺周围进行装修，导致商场内充斥灰尘沙石，租赁的商铺周边空气都是天拿水和油漆的刺激性气味和装修噪音，客户路过都掩鼻快步离开，几乎没有客户会在此环境中带着小童选购服饰，导致原诉被告经营状况极其恶劣。原诉被告向恒宝广场的租赁人员反馈后得不到任何回应，也未改善任何管理。原诉被告无法继续经营，尝试通过与原诉原告要求减租和转租均未获原诉原告理会，由于原诉被告无法继续承担租金，于2019年1月7日向原诉原告要求解除合同，原诉原告于2019年2月2日电话通知同意原诉被告撤场，解除合同。原诉原告于2月16日向原诉被告开出放行条让原审被告撤场，并通知原审被告次日交回商铺钥匙，租赁合同将于2019年2月18日解除，原诉被告按要求交回场地钥匙双方合同解除。2、原诉被告欠付原诉原告的2019年1月1日至2019年2月18日的租金应为48933.62元。根据《补充合同》附件二第一部分约定，租金以套内建筑面积单价为准，该条款显示的参考套内建筑面积100.7平方米，而实际原诉被告承租的套内面积为99.96平方米，根据实际面积计算，每月租金应为30772.69元，故2019年1月租金30772.69元、2019年2月1-18日租金18160.93元【根据合同约定，如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）】，两月租金共48933.62元。3、原诉原告多收取原诉被告租金911.24元，多收取租赁保证金10221.94元，应该按照实际退还，总共应退还11133.18元。涉讼商铺的实际面积低于合同中估算面积，原诉原告每月多收取原诉被告租金227.8元，自2018年9月截至2018年12月为止（共四个月），一共多收取租金911.24元，应全部退还。此外，按照实际租赁面积计算，每月租金为30772.69元，三个月租金总额应为92318.06，原诉原告多收取租赁保证金10221.94元。4、原诉被告在双方合同解除时及解除后均要求与原诉原告结算，但原诉原告未予理会，且双方互负到期债务可互相抵消，不同意支付滞纳金。原诉被告于双方合同解除前后均向原诉原告和业主多次协商退回各项押金和保证金，在原诉原告不予理睬也未与原诉被告办理任何手续的情况下，于2019年2月20日向原告发出函件，要求退回各项押金和保证金，在原诉原告没有回复。根据补充合同第12.1条约定原诉原告有权选择以合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向原诉被告作出任何补偿，现原诉原告在原诉被告撤场当日即收回案涉商铺，而未对原诉被告提出将商铺恢复原状的要求，原诉原告已以其实际行为选择了其同意收回商铺的状态即合同提前终止时的商铺状态，原诉原告应向原诉被告退还装修还原押金38769.5元。原诉被告于2018年5月4日共向原诉原告缴纳租金保证金共102540元。房屋租赁保证金属于担保物权，根据《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。且根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号），担保人担保责任范围不应当大于主债务，当事人约定的担保责任的范围大于主债务的，均应当认定大于主债务部分的约定无效。故此，原诉原告应该扣除原诉被告未支付的租金后，将剩余金额退回，请求贵院判决原诉原告在扣除2019年1月租金30772.69元、2019年2月1-18日租金18160.93元，共48933.62元后将余款全额退回原诉被告。另外，在双方互负到期债务的情况下，原诉被告经过口头和书面要求跟原诉原告结算，原诉原告均不予理会，且在双方合同解除后1年才另行主张权利，而且按照格式合同的条款主张每天千分之二的滞纳金的标准过高，显失公平，损害原诉被告合法权益。参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号），抵销权可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。双方互负的债务抵消，原诉被告不应承担任何滞纳金。5、原诉原告诉讼请求4要求两个月租金损失没有合同和法律依据。首先，原诉原告在双方解除合同当日已经将商铺交还原诉原告。原诉被告仅对店铺进行简单装修，不影响原诉被告再次出租商铺，商铺自2019年2月18日起已经完全在原诉原告的控制和处分下，原诉原告拥有完整的物权，可以随时出租商铺收取租金。其次，商铺是否能再次出租的责任在于原诉原告管理场地的水平、宣传的能力、以及业主是否有将相关商铺另行出租的决定。本案合同的解除由于商铺的地理位置不佳且现场空气恶劣，周边不断装修且人流管理不当直接相关。由于合同条款是格式合同，原诉原告在格式合同条款中要求不承担其不适当管理商场以及商场及周边商铺施工的责任，限制原诉被告因此而主张解除合同的权利，并非原诉原告没有过错。双方履约的过程证实了商铺本身不利经营的事实，故另行出租的责任应由原诉原告自行承担而不应由已经解除合同并交还商铺的原诉被告承担。第三，双方签订的合同中没有约定解除合同后应由原诉被告承担2个月租金的违约金，原诉原告的要求没有合同依据。原诉原告未提供任何证据证明其损失以及损失直接由原诉被告造成，要求原诉被告赔偿损失没有法律依据。6、原诉原告主张实现债权的律师费没有任何证据，不同意支付。综上所述，请求贵院驳回原诉原告第二至第六项诉讼请求并判决原诉原告向原诉被告返还抵消后欠付原诉被告的款项，案件受理费由原诉原告承担。黄锋反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人返还装修还原押金38769.5元；2、判决被反诉人向反诉人返还租赁保证金102540元；3、判决被反诉人向反诉人返还2018年5月至2018年12月期间多收取的租金911.24元（每月多收227.81元）；4、案件受理费由被反诉人承担。原告对被告的反诉辩称：一、双方未协商一致的情况下，被告欠缴租金并擅自离场，已构成根本违约，应当按照合同约定承担相应违约责任。我方有权没收其缴纳的租赁保证金且要求承担预期租金收益的损失赔偿。二、因被告擅自违约离场，我方为保证后续出租，与广州市第三建筑装修有限公司签署了还原工程施工合同，对涉案商铺进行还原，也为此支付工程款23138.52元。三、关于租赁面积，因涉案商铺所在恒宝广场已经经营多年，存在部分室内建筑面积的变化，为整个商场规划及经营需要，我方于2019年5月24日委托第三方机构对商场进行重新测绘，并在商场予以公示，承租人可以根据测绘结果与我方协商确认承租面积，对于租金进行多退少补。但本案被告是于2019年2月18日单方违约解除合同，此时并未出具测绘报告，双方已经不存在租赁合同关系，被告无权再要求退回差额部分的租金。经审理查明：2018年5月4日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定:乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号二层0027号房作为商业之用，建筑面积181.44平方米，分摊共用建筑面积80.47平方米；租赁期限自2018年5月4日至2021年5月3日止，其中2018年5月4日至2019年5月3日每月租金31000元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年8月27日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项；在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提；乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔；甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响，对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中，乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺。有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任；（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担。甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿；（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿；（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙；（补充合同15.2）乙方存在迟延支付租金十五日或以上，未经甲方书面同意，擅自改变或正在改变本合同约定的房产用途或租赁期限等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）；附件三自2018年5月4日至2018年9月26日甲方仅收取31000元租金；保证金（押金）102540元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件五《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身批荡；二、机电：空调设施，中央空调，冷冻水之管道；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供50A/3P开关供电量；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。同日，被告向原告交纳了案涉商铺的租金保证金共102540元。上述合同、补充协议及附件签订后，原告将商铺交付被告使用。被告于2018年6月5日向原告交纳了装修还原押金38769.5元。被告并向原告交纳至2018年12月止租金共129082元。2019年2月18日，被告从案涉商铺搬离，原告收回案涉商铺。2019年2月22日，被告向原告寄送《有关恒宝广场L2-0027号商铺事宜的函》表示：愿意把商铺恢复到交铺之前的状态，但要求原告退还租金保证金、装修还原押金等押金保证金。2019年5月，经测算案涉商铺套内建筑面积为99.96平方米。2019年10月，原告为还原案涉商铺向装修公司支付还原工程款23138.52元。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除时间，原、被告双方均认可合同解除时间为2019年2月18日，故本院予以确认。至于合同解除的原因，被告未经原告同意于2019年2月18日擅自离场，被告的上述行为根据其与原告签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行。由于被告自2019年1月1日起拖欠租金，并于2019年2月18日离场，因此租金应计至2019年2月18日。因双方约定以套内建筑面积计租，按合同约定的套内建筑面积100.7平方米与实测套内建筑面积为99.96平方米相差0.74平方米，面积误差率为0.73%，按月应以30774元计租，故2019年1月1日至2019年2月18日被告应向原告交付租金共计48936元。根据《补充合同》的约定，被告应准时缴付租金，如被告逾期缴交租金，须向原告支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。现被告拖欠原告2019年1月1日至2019年2月18日的租金48936元，故原告诉请被告支付拖欠租金48936元滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定每日按千分之二的标准过高，本院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金48936元为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。由于被告欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故本院酌情确定被告赔偿给原告的损失额为两个月租金（按月30774元计），即61548元。对于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于被告要求原告返还装修还原押金38769.5元的反诉请求。原告收回案涉商铺后为还原案涉商铺向装修公司支付还原工程款23138.52元，因此，原告应将扣除还原工程款后的装修还原押金15630.98元返还给被告。对于被告要求原告返还租赁保证金102540元的反诉请求。根据合同约定，保证金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，被告违反本合同的任何条款，原告有权没收保证金，同时要求被告承担违约责任；被告不得将保证金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。被告擅自撤场提前解约，且在撤场时存在欠付2019年1月1日至2019年1月18日租金的情形，根据合同约定，在此情形下，原告有权追究被告违约责任，且被告预交的保证金不予退回。因此，对于被告的这一反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于被告要求原告返还2018年5月至2018年12月期间多收取的租金911.24元问题。如前所述，案涉商铺面积误差率为0.73%，原告至2018年12月止共收取租金129082元，因此，原告理应退还942元多收取的租金，现被告主张返还911.24元租金，本院予以允许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告黄锋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年2月18日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄锋向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付自2019年1月1日至2019年2月18日的租金48936元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告黄锋向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付2019年1月1日至2019年1月18日的租金48936元的滞纳金（滞纳金分两期，第一期滞纳金以30774元为本金，自2019年1月6日起计至付清本金之日止；第二期滞纳金以18162元为本金，自2019年2月6日起计至付清本金之日止；滞纳金计算标准分段执行，其中2019年1月6日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，滞纳金应以本金48936元为限）。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告黄锋向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失61548元。五、自本判决书发生法律效力之日起五日内，原告广州捷骏房地产开发有限公司向被告黄锋返还装修还原保押金15630.98元。六、自本判决书发生法律效力之日起五日内，原告广州捷骏房地产开发有限公司向被告黄锋返还2018年5月至2018年12月期间多收取的租金911.24元。七、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告黄锋的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1455元，原告广州捷骏房地产开发有限公司负担196元，由被告黄锋负担1259元;本案反诉受理费1572元，原告广州捷骏房地产开发有限公司负担183元，由被告黄锋负担1389元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年四月十六日书记员  吴 帆姚晓丹