内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0823民初3295号 原告（申请执行人）：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。 委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。 被告（案外人）：王某,现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。 委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。 被告（被执行人）：内蒙古中远房地产开发有限公司。 法定代表人：肖某。 原告云某与被告王某、内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序于2019年12月3日、2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米某、被告王某及其委托诉讼代理人吕某、刘某到庭参加诉讼。被告中远公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异70号执行裁定书；2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据。2014年10月15日巴彦淖尔市临河区人民法院作出(2014)临民初字第4017号民事判决,判决被告中远公司向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决,向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出(2015)巴民二终第6号民事判决,驳回上诉，维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决,向巴彦淖尔市人民检察院申请监督,该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉,内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院抗诉,内蒙古自治区高级人民法院提审本案后，于2019年5月20日作出（2018)内民再281号民事判决,维持巴彦淖尔市中级人民法院(2015)巴民二终字第6号民事判决。因此,本案执行依据明确。二、原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定，作出了错误的执行裁定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，原审法院只审查本案被告符合第(一)、(三)项之规定,未审查本案被告是否符合第(二)项之规定。只是在执行裁定书当中陈述“所购房屋为居住用房,是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护”。如果说本案被告夫妻双方名下存在其他商品房的情况下,当然不符合本条法律规定，则不能排除原告的执行程序。其次,根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定,对于执行异议案件中买受人(案外人)与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。而本案被告与中远公司签订《预订协议书》的时间是2011年1月4日，但是在这个时间节点上,中远公司并没有取得房屋预售许可证书。签订的协议是无效协议,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(一)项之规定，不能对抗原告法定的执行权利。再次,被告没有证据证明其所购房屋的购房款支付到了中远公司的对公账户当中,也就无法证明存在真实有效的付款关系,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(二)项之规定,被告夫妻双方名下是否还有其他住房未能确认,所以不能对抗原告法定的执行权利。综上，原审法院在未查明本案基本事实的情况下，盲目作出中止执行的裁定书,严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。 被告王某辩称：一、答辩人作为案外人对执行标的提出执行异议，符合民事诉讼法及其解释和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定作出了错误的执行裁定，没有事实和法律依据。首先，2011年1月4日被告与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任，中远公司于当日向被告王某出具了183630元的收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然在签订预定协议书时中远公司未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得商品房预售许可证，依据法律规定双方签订的预定协议书是合法有效的商品房买卖合同。异议人作为商品房的买受人按照合同约定支付全部房款，所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般债权，被告对于未办理房屋备案登记手续及不能占有使用房屋无过错，其请求能够排除本案的执行。其次，关于原告诉称被告的购房款没有支付到中远公司对公账户中的问题。被告与中远公司并没有约定将购房款支付到中远公司对公账户上，故原告称被告未支付到中远公司的对公账户上就没有真实的付款关系的理由不能成立。被告的银行转账凭条与中远公司出具的收据时间、数额相吻合，可以证明被告向中远公司交付购房款的问题。最后，被告王某作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，原告云某申请查封在后，被告签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，被告对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述，答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据，应予驳回。 被告中远公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。被告中远公司未到庭进行质证。对原、被告及本院出示的证据进行如下认证：1.对原告提供的乌拉特前旗人民法院（2019）内0823执异70号执行裁定，被告王某认可、无异议。对于被告是否可以排除本案的强制执行，本院将结合其他证据综合予以认证。2.对被告王某提供的2011年1月4日与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》、中远公司的商品房预售许可证、定金收据、银行转款凭证、购房款收据、涉案房屋领钥匙的相关票据、中远睿城B区楼号变更通知单，原告对商品房预售许可证、中远睿城B区楼号变更通知单的真实性均认可，对其他证据均不予认可，购房款是支付给第三人的。对于上述证据本院结合其他证据综合予以认证。3.对本院出示的不动产信息查询等证据，原告云某、被告王某对证据的真实性均认可、无异议。本院认为上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信。被告中远公司未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：2011年1月4日，被告王某与中远公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（王某）自愿购买甲方（中远公司）开发的××区住宅，预测（暂定）建筑面积约为84.7平方米，单价为2168元/平方米，总价款183630元。付款方式为一次性付款183630元。2010年12月30日，被告王某以现金方式交付定金10000元，2011年1月4日通过银行转账付款173630元，共付房款183630元。同时双方对交房日期、面积差异处理等权利义务及违约责任作了约定。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，2019年8月20日，中远公司向案外人王某交付涉案房屋，王某并对该房屋进行装修。 另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监督，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。在执行中，巴彦淖尔市临河区人民法院于2016年8月9日作出（2015）临执字第3088-4号执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的12套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年10月28日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2016）内08执监236号执行裁定书，裁定临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。2017年3月21日，云某向本院申请执行。本院于2019年7月10日作出（2017）内0823执810号之四执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的12套房屋，查封期限为三年。王某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异70号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之四执行裁定书对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）3单元502室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日王某名下无不动产登记信息。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具《说明》，截止2019年12月11日王某名下《商品房买卖合同信息》如下：买受人为王某、王乐，合同编号为2016-9008126，项目名称为兴盛国际花园（居住用地部分），合同签署日期为2016年9月3日，地址缩写为**-1-802，交易金额为581990元，建筑面积为121.13平方米，用途为住宅。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日王某未查询到房屋权属登记信息。 本院认为,本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。本案中被告王某与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，购房款已经全部付清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。原告云某认为王某购房款未支付给中远公司账户，仅支付给第三人，不能证明其已支付购房款。但王某提交的银行转账凭证与中远公司出具的收款收据时间数额可以相互佐证，可以证实王某向中远公司交付全部购房款的事实。中远公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。除本案诉争的房屋外，王某、王乐于2016年9月3日另行购买了位于临河区兴盛国际花园的121.13平方米的住房一套。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。同时根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。故本案王某签订房屋买卖合同在前，云某申请查封诉争房屋在后，王某并已交付全部购房款，王某在购买本案诉争房屋未交付的情况下，其另行购买的一套住房在面积上仍然属于满足基本居住需要的。被告王某作为消费者，其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，其物权期待权应受到法律保护，该权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，原告云某要求对临河区中远睿城小区B区10号楼（后更名为8号楼）3单元5层502室许可执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决如下： 驳回原告云某的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告云某负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审判长  高建峰 审判员  杜 波 审判员  李 慧 二〇二〇年四月十日 书记员  陶 欢 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。