西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0115民初118号 原告:党庆文，女，1976年3月1日出生，汉族，农民，住陕西省汉中市城固县。 原告：管建栋，男，1970年6月11日出生，汉族，农民，住陕西省汉中市城固县。 共同委托诉讼代理人：杨权，陕西众致律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郑娟，陕西众致律师事务所实习律师。 被告:薛诗译，男，1970年4月1日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。 原告党庆文、管建栋与被告薛诗译委托合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党庆文、管建栋的委托诉讼代理人杨权、郑娟，被告薛诗译到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告党庆文、管建栋向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告返还原告委托更名费用15万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月原告将六和坊房屋卖于案外人刘某某，并签订购房合同书，合同第一条第三项约定，原告没有时间办理直更名，特委托被告全权代理更名相关事宜。后原告给付被告18万元（含买房人给付购房定金2万元），被告出具收条，但被告未按照约定办理更名过户。2018年7月三方签订补充协议，被告承诺在120天内办结过户手续，否则退还全部费用。时至今日，被告未履行过户义务，退还3万元后，剩余钱款未退还。 被告薛诗译辩称，双方系委托代理关系，现委托合同并未解除，原告请求返还更名费于法无据。三方虽补充约定限期过户，但原告与买房人因卖房纠纷，房屋实际在补充协议签订前已被法院查封，原告却要求被告限期办理过户显属民事欺诈，原告拒绝配合处理法院查封，被告难以办理过户更名。被告为售房已支出信息服务费1万余元、已支付房屋大修基金3万元，应由原告承担。同时，原告曾向被告许诺售房保底价130万元，溢价款12万元应归被告所有。综上，要求驳回原告诉讼请求，分文不退。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的购房合同书、（2019）陕0115民初4439号民事判决书、商品房备案登记表、横山区法院送达回证，被告提交的收房委托书、定房协议书、原告身份证复印件及持证照片、退款收条、卖房补充协议书，双方均无异议，本院予以确认并存卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告党庆文、管建栋向本院提交下列证据：1、补充协议，证实原告委托被告办理卖房更名过户手续，被告应在约定期限2018年11月15日前办结过户，否则退还收取费用；2、银行交易明细及收条，证实被告共收取原告过户更名费共计18万元。 对上述证据，被告薛诗译的质证意见为：对证据1的真实性认可，证明目的不认可。补充协议有部分内容涂改真实认可，但双方系委托卖房关系，被告被强制管控在车内，被迫签订补充协议并承诺办理期限等，并非纯粹委托“过户”。对证据2的真实性认可，证明目的不认可。共收到原告钱款18万元（含购房人刘某某订金2万元）认可，已用于交纳处理契税、大修基金、办理过户等，但原告已承诺买房人订金2万元作为被告佣金。 被告薛诗译向本院提交下列证据：1、房屋出售委托合同，证实原告因私人债务无法清偿，也无力偿还房贷，委托被告与李某某共同帮其卖房，与原告系房屋销售委托关系，原告承诺保底价130万元，超出部分归被告所有。2、信息服务费发票，证实被告在XX城XX房信息，原告应承担所支出的信息服务费10322.48元。 对上述证据，原告党庆文、管建栋的质证意见为：对证据1的真实认可，证明目的不认可。合同中仅约定最低售价130万元，并未约定溢价归被告所有，原告也从未口头承诺。对证据2的真实性认可，证明目的不认可。被告受托为原告办理房屋过户事宜，未能完成受托事项应退还所有费用。 根据各方举证、质证，本院作出如下认证意见：对原告提交的补充协议，证实被告受托将原告房屋售卖后，继续受托为原告办理房屋过户事宜，本院认可其真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的证据；对原告提交的银行交易明细及收条，证实原告支付被告办理过户更名费18万元，本院认可其真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的证据；对被告提交的房屋出售委托合同，证实原告委托被告代售房屋，保底价130万元，本院认可其真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的证据；对被告提交的信息服务费发票，原告否认系售卖该房屋所支出，被告虽未提供证据佐证，但被告利用本信息发布机会，实际促成了原告房屋销售，本院认可其真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，在西安按揭贷款购买唐樾六和坊小区8号楼1701房屋一套，建筑面积158.34平方米，网签备案登记于2016年10月28日。后两原告因无法清偿私人债务，无力偿还房贷月供，2018年1月委托同小区住户被告及李某某两人代为售卖该处房屋。时值被告在58同城网站发布信息售卖自家房屋（支出信息服务费10322.48元），案外人刘某某从网站获悉信息后无意购买被告家房屋，但购买人意向被告介绍的原告家房屋。2018年2月24日购买人家人与被告签订定房协议书，并支付购房订金2万元。次日，被告约谈两原告及购买人刘某某会面，三方共同签订购房合同书，约定房屋售价、交付及过户事宜等。因两原告在外地没有时间办理过户，房屋受政策限制暂时无法过户，被告及李某某作为经办人承诺担保过户，受托代原告办理过户事宜。2018年2月26日被告、李某某、两原告、购房人又签订补充协议书，约定取消李某某的交易担保，交易钱款由党庆文及被告共同监管支配。当日，原告通过银行转账给付被告16万元，被告收取购房定金2万元一并抵作过户更名费，被告出具有收条。2018年3月5日原告委托被告缴清房屋拖欠费用等从物业处收房，后被告结清拖欠物业费、水电费等支出2万元（余款原告承诺视作被告劳务费），代两原告收房并将房屋钥匙交与购买人，现房屋已由购买人实际装修入住。因房屋备案登记不足两年，被告未能如期办理过户，2018年7月10日被告退回原告3万元，由原告自行缴清房屋大修基金。2018年7月11日三方再次签订购房合同补充协议，限定被告于补充协议签订120天之内办结过户，被告承诺如果不能如期办理更名过户，一周内退还全部费用，被告未能如期办结房屋过户。2019年1月购买人将原告诉至榆林市横山区法院并申请财产保全，该处房屋现被横山法院查封。2019年3月被告召集原告及购房人协商房屋解封未果，开发商以财务风险为由拒绝办理更名过户。2019年6月西安市房屋过户政策再变，被告至今仍未能办结房屋过户事宜。后双方为过户更名费退还事宜多次协商，被告一直推脱拒绝退还。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，要求依法解除与被告签订办理房屋过户的委托代理合同，被告认为房屋被法院依法查封，原告要求继续办理过户强人所难。 本案争议焦点为：1、被告未能完成办理过户受托事项的原因？原告要求解除委托代理关系应否支持？2、双方是否约定卖房溢价款归属，被告主张溢价12万元归其所有应否支持？3、被告已支出物业费、水电费等应否扣除，原告主张被告全额退还，本院应否支持？ 本院认为，关于争议焦点1，原告委托被告办理过户登记，签订补充协议书，双方形成委托代理合同关系。但该房屋购房网签登记备案于2016年10月28日，按照两年内不得过户的政策限制，房屋在2018年10月27日之前是不能办理正常过户的，此为房屋过户受限的政策原因。其次，原告自身债务颇多，开发商担心财务风险，拒绝办理原告名下房屋更名过户，此为房屋过户受限的开发商原因。第三，原告与购房人因过户问题，被购房人诉讼并被法院查封该处房产，属于房屋过户受限的根本原因。以上原因限制房屋未能办理过户，均不能归责于被告个人，但被告至今未能完成受托，原告要求解除委托代理关系，本院依法应予支持。 关于争议焦点2，被告辩解原告曾口头承诺售房溢价款归被告所有，原告予以否认，购房合同书及补充协议等均未有此约定，被告再无其他证据佐证，故被告主张溢价款归其所有的辩解意见，本院依法不予采信。 关于争议焦点3，被告虽因故未能办结房屋过户手续，但已退款原告缴清房屋大修基金、被告出面结清物业欠费等并代收房屋，均属于受托办理过户的必要行为，被告应属部分履行。被告支出信息服务费虽为发布自家房屋售房信息，但被告利用信息发布机会，促成购买人与原告达成购房合同，所支出信息服务费应由原告负担。被告受托从物业清结欠费并交付房屋给购买人，所支出2万元费用也应由原告承担。原告称被告承诺有特别关系，可不受政策限制办理过户，被告予以否认，原告应承担举证不能法律责任。原告强调被告可利用政策变化间隙及时办理，因被告拖延导致后期政策变化及房屋被查封，应由被告承担法律责任，明显加重被告的注意义务，本院依法不予认定。但被告收取的更名过户费，在扣除实际已支出费用外，剩余费用依法应退还原告。 综上所述，被告因客观原因无法完成受托过户登记，原告要求解除委托代理关系，本院依法应予支持。被告已实施部分过户行为，在扣除实际已支出费用后，剩余费用应如数退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条、第四百零五条规定，判决如下： 一、原告党庆文、管建栋、案外人与被告薛诗译2018年7月11日签订的购房合同补充协议依法解除。 二、被告薛诗译于判决书生效后30日内退还原告党庆文、管建栋剩余过户更名费119677.52元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告党庆文、管建栋全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  周保平 人民陪审员  马清杰 人民陪审员  李双林 二〇二〇年四月九日 书 记 员  张 灏 1