贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终393号上诉人（原审被告）：遵义浙商房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼A栋15层A3-A7号。统一社会信用代码91520300662963340A。法定代表人：陈挺，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘永杰，系贵州牧心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱草，女，汉族，1992年1月19日出生，现住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：葛靖，系贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣重兴，系贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。上诉人遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开公司）因与被上诉人钱草商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初6136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。浙商房开公司上诉请求：1.撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初6136号民事判决;2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2018年6月7日签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款后，购房余款其选择按揭方式支付，但是经上诉人员工通知其交办理银行按揭所需材料时，被上诉人无法提供按揭贷款银行所需全部资料，导致无法办理。另外，其无法提供银行流水作为申请贷款，无法办理；二、被上诉人在没有缴纳全部购房款的情况下，上诉人不按照合同约定的交房时间进行交易，是行使不安抗辩权，符合《合同法》的规定；三、原判据以判决的理由是合同目的无法实现，根据《合同法》的规定，上诉人不存在无法履行合同的情形，被上诉人无证据证明上诉人无法履行合同；四、原判以他人诉请上诉人逾期交房违约金，即臆断被上诉人即便缴纳房款，也会酿成新的诉争，上诉人认为个案有差异性，两案无关联性，不能作为本案判决依据。钱草辩称：1、被上诉人中止办理银行按揭系合理行使不安抗辩权，2018年6月7日，双方签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2018年6月30日前，合同还约定被上诉人接到上诉人书面通知之日起15日内开始办理银行按揭，《商品房买卖合同》签订当日，被上诉人已将首付款足额付清，等待上诉人的书面通知，但上诉人第一次通知时间却是2019年7月，而且是以非书面方式通知，此时已距合同约定交房时间近一年，被上诉人有理由怀疑上诉人迟延交房是尚未达到交付条件；2、双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人未按照相关规定将《商品房买卖合同》进行备案登记；3、上诉人不存在不安履行抗辩权，根据双方合同约定，交房时间应为2018年6月30日前，上诉人于2019年7月通知被上诉人办理按揭时，已构成了逾期资讯主事实，在上诉人自己本已严重违约的情形下，何来不安抗辩一说？且上诉人已在一审中承认房屋至今尚不能交付的事实；4、合同应当解除且上诉人应当赔偿被上诉人损失，双方在合同中约定，上诉人逾期交房180日的，被上诉人有权退房，上诉人应在收到被上诉人退房通知之日起30日内退还已付款，并按照被上诉人已付款的3%支付违约金。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。钱草向一审法院起诉请求：一、判决解除钱草与浙商房开公司于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》；二、判决浙商房开公司向钱草退还已付房款136857元；三、判决浙商房开公司赔偿钱草损失17368元；四、本案诉讼费由浙商房开公司承担。一审法院认定事实：2018年6月7日，钱草与浙商房开公司签订《商品房买卖合同》，购买浙商房开公司位于遵义市汇川区的房屋，合同约定建筑面积13.36平方米，房屋总价266857元。合同第八条约定，买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款136857元，余款130000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并交清相关款项和费用。合同第八条还约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后×日出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十一条约定，商品房交付时间和条件：出卖人（浙商房开公司）应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列1.2.3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人（浙商房开公司）承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定，逾期交房责任：……逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议三约定，除合同中所述房款以及维修基金外，出卖人在交房前依据有关规定代收其他代收费用，并保留对期房在建设期内按有关部门调整收费标准和项目的调整权力，或按实际发生数计收。如买受人未付清前，出卖人有权拒交所出售房屋，并自公告交房之日按未付金额日2‰由买受人支付逾期交纳违约金。合同还约定了其他内容。合同签订当日，钱草向浙商房开公司支付购房款136857元。2019年6月17日，浙商房开公司以微信方式联系钱草通知其办理银行按揭贷款，并将《个人按揭贷款需要提供的资料》表发给了钱草，而钱草以浙商房开公司不能按期交房为由，终止办理银行按揭，并于2019年7月16日向浙商房开公司邮寄《退房通知函》要求解除《商品房买卖合同》并退还已付房款。《退房通知函》于2019年7月19日送达浙商房开公司，浙商房开公司对《退房通知函》未予签收。钱草遂向法院提起诉讼。另查，根据钱草提供给浙商房开公司的微信转账记录以及钱草与浙商房开公司微信聊天记录显示，钱草办理按揭贷款需要所提供的资料不符合要求。庭审中，浙商房开公司陈述2018年和钱草所买同一商场商铺的其他业主，因逾期交房要求浙商房开公司支付违约金向法院起诉的一共有20家，涉案房屋至今不具备交房条件。钱草陈述诉请中赔偿损失17368元是按相同地段商品房每月租金2250元，从2018年6月30日计算到2019年8月7日，共计17368元。一审法院认为，钱草与浙商房开公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，合同约定买受人以银行按揭方式付款，钱草在支付了首付款136857元之后，未能按照办理按揭贷款的需要提供资料，而以浙商房开公司不能按期交房为由行使不安抗辩权，终止办理银行按揭贷款并向浙商房开公司发出通知要求解除《商品房买卖合同》并退还已付房款。而浙商房开公司抗辩在钱草方尚有尾款未支付且不能办理银行按揭的情况下，行使不安抗辩权不予交付房屋，合同解除权在浙商房开公司方，不应该在钱草方。经查，合同约定出卖人（浙商房开公司）应当在2018年6月30日前向买受人交付房屋，但补充协议约定买受人未付清房款，出卖人有权拒交所出售房屋。故钱草先履行付款义务，浙商房开公司才履行交房义务。庭审中，浙商房开公司陈述2018年因逾期交房被业主起诉要求支付违约金的一共有20家，亦认可涉案房屋至今不具备交房条件。钱草确因自身原因不能办理银行按揭贷款，但如果钱草继续履行合同以其他方式支付购房尾款，仍不能实现其取得房屋的合同目的，还会酿成新的讼争，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，可认定浙商房开公司有“丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，钱草据此可行使不安抗辩权中止履行合同，钱草不支付房屋尾款的行为不构成违约。钱草在浙商房开公司通知其办理银行按揭后一个月内便向浙商房开公司邮寄《退房通知函》表明中止履行合同，浙商房开公司虽对《退房通知函》未予签收，也应视为通知到达对方，依照《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，从钱草起诉要求浙商房开公司返还购房款至法院判决之日有超过2个月的时间，浙商房开公司仍不能提供证据证明其已恢复履行合同的能力，钱草行使不安抗辩权符合履行规范，其不安抗辩权成立，钱草主张解除与浙商房开公司签订的《商品房买卖合同》，原审法院予以支持。浙商房开公司所持抗辩不符合法律规定，原审法院不予支持。关于钱草的其余诉请，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，双方合同已解除，钱草主张浙商房开公司退还已付房款136857元，原审法院予以支持。钱草主张浙商房开公司按相同地段商品房租金赔偿损失17368元，未提供损失依据，据此判决：一、解除钱草与遵义浙商房地产开发有限公司于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》；二、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还钱草购房款136857元及利息（利息从2018年6月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决指定的履行期限届满之日止）；三、驳回钱草的其余诉讼请求。案件受理费1690元（已减半收取），由遵义浙商房地产开发有限公司承担1520元,钱草承担170元。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.钱草要求解除与浙商房开公司签订的《商品房买卖合同》是否应当支持；2.浙商房开公司是否应返还钱草购房首付款及利息。针对本案第一个争议焦点，本院认为，钱草与浙商房开公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方于2018年6月7日签订《商品房买卖合同》，并在合同第八条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款136857元，余款130000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并交清相关款项和费用。同时，双方在合同第十一条约定了商品房交付时间和条件：出卖人（浙商房开公司）应当在2018年6月30日前向买受人（钱草）交付该商品房。合同签订后，钱草于当日向浙商房开公司交清了首付款，但浙商房开公司一直未向钱草发出书面通知要求钱草到指定地点办理贷款相关手续，直到2019年6月17日双方才通过微信聊天方式商量贷款相关事项。而钱草以浙商房开公司不能按期交房为由，于2019年7月1日向浙商房开公司发了《退房通知函》，表明其要求中止履行合同的意愿。虽然双方在补充协议中约定钱草未付清房款，浙商房开公司有权拒交所出售房屋，故钱草先履行付款义务后，浙商房开公司才履行交房义务。由于双方在合同中约定浙商房开公司应当在2018年6月30日前向钱草交付该商品房，而浙商房开公司在2019年9月25日的一审庭中明确表示争议之房至今不具备交付条件。根据双方合同第十三条约定逾期交房责任：……逾期超过180日，买受人有权退房。故钱草要求解除双方签订的《商品房买卖合同》理由充分，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。针对本案第二个争议焦点，本院认为，根据双方在合同第十三条约定的逾期交房责任：……逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。本案中，钱草已按合同约定向浙商房开公司发了《退房通知函》，表明其要求中止履行合同的意愿，并要求浙商房开公司承担违约责任。虽然浙商房开公司抗辩在钱草尚有尾款未支付且不能办理银行按揭的情况下，其有权行使不安抗辩权不予交付房屋，合同解除权属浙商房开公司，不应该属钱草。且双方在补充协议中约定钱草未付清房款，浙商房开公司有权拒交所出售房屋。但双方合同约定出卖人（浙商房开公司）应当在2018年6月30日前向买受人（钱草）交付房屋，而浙商房开公司在本案2019年9月25日的一审庭中明确表示争议之房至今不具备交付条件。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”规定，可认定浙商房开公司有“丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。原审法院认为从钱草起诉要求浙商房开公司返还购房款至一审判决之日有超过2个月的时间，浙商房开公司仍不能提供证据证明其已恢复履行合同的能力，钱草行使不安抗辩权中止履行合同，不支付房屋尾款的行为不构成违约并无不当。因双方合同已解除，原审判决由浙商房开公司退还钱草已付购房款136857元和已付购房款同期同类贷款利息并无不当，本院予以确认。对一审认定的其他事项，双方均未提出异议，本院予以确认。综上所述，遵义浙商房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元、诉讼保全费478.25元，由遵义浙商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二〇年四月三日法官助理马琇峰书记员张剑