天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民终214号上诉人（原审原告）：天津市易品建设发展有限公司，住所地天津市南开区红旗南路582号仁爱濠景国际A座1401室。法定代表人：王灏然，该公司董事长。委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，天津滨法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津渤商投资有限公司，住所地天津自贸实验区（东疆保税港区）亚洲路6975号金融贸易中心南区1-1-1702。法定代表人：王洪海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王政佼，天津国鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，天津国鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津一商集团有限公司，住所地天津市和平区唐山道54号。法定代表人：李建怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王政佼，天津国鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，天津国鹏律师事务所律师。上诉人天津市易品建设发展有限公司（以下简称易品公司）、上诉人天津渤商投资有限公司（以下简称渤商公司）因与被上诉人天津一商集团有限公司（以下简称一商集团公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（2018）津01民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易品公司的委托诉讼代理人乐宜东、郭燕，上诉人渤商公司及被上诉人一商集团公司的委托诉讼代理人王政佼、李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易品公司上诉请求：1.维持（2018）津01民初176号民事判决书第一至六项。2.增加第七项“判令天津渤商投资有限公司在判决生效之日起十日内赔偿天津市易品建设发展有限公司消防通道面积增加1976.72平方米的损失17206952.26元（1976.72平方米*10881元/平方米*80%），被上诉人天津一商集团有限公司承担连带保证给付责任”。事实与理由：一、一审判决未认定消防通道增加的面积损失，系认定事实错误。消防通道面积的增加给经营带来不利，同样的出租面积（产权登记面积），使用面积减少了1976.72平方米从而降低了整体的出租价值，也就是说，虽然消防通道面积增加与可出租面积减少无必然联系，但客观上会导致整体出租价值的减少，即使用面积减少1976.72平方米是不争的事实，考虑到消防通道本身亦具有一定的价值，结合一审判决以房屋评估价格确定面积减少损失，应判令渤商公司赔偿易品公司消防通道面积增加的损失17206952.26元（1976.72平方米*10881元/平方米*80%）。二、一审判决未认定渤商公司按约定开业友谊百货店是各方的合同目的，系遗漏事实。1、从合同的约定内容看，友谊百货店开业是各方追求的合同目的。2、从合同的履行过程看，友谊百货店开业是各方追求的合同目的。3、从易品公司建设项目整体布局来说，友谊百货店开业对易品公司尤为重要。2016年12月份易品公司自持部分物业在业态缺失的情况下开业，友谊百货店仍未开业使得易品公司的合同目的不能实现，是渤商公司违约行为导致易品公司合同目的不能实现，也是易品公司享有法定解除权的事由之一。渤商公司辩称，不同意易品公司的上诉请求。事实和理由：一、渤商公司不认可易品公司要求维持一审判决第二至第六项的上诉请求。（一）一审判决认定易品公司已履行交付房屋义务、渤商公司存在不支付后续款项的违约事实严重错误，本案合同系因易品公司未履行交房义务严重违约导致渤商公司购买房屋根本目的不能实现而解除。（二）一审判决回避本案争议焦点，未厘清双方是否均存在违约行为以及若存在双方违约各自过错程度等问题，即在第二至第五项判决中判处渤商公司赔偿易品公司高达1.2亿余元损失，且不予适用损益相抵原则，从易品公司主张的损失额中扣除其获得的巨额房屋差价收益，属认定事实不清，适用法律严重错误，渤商公司不认可赔偿易品公司上述损失。（三）一审判决罔顾一商集团公司出具的《证明》中未约定保证期间且易品公司起诉时一商集团公司保证期间已经经过的事实，仍判决一商集团公司对于易品公司的损失额承担连带保证责任无任何法律依据。综上，渤商公司对易品公司请求维持的一审判决第二至第六项均不予认可，二审法院应依法予以驳回。二、渤商公司不认可易品公司请求增加的第七项判决内容，即“判令天津渤商投资有限公司在判决生效之日起十日内赔偿天津市易品建设发展有限公司消防面积增加1976.72平方米损失17206952.26元（1976.72平方米*10881元/平方米*80%），天津一商集团有限公司承担连带保证给付责任”。一商集团公司辩称：同意渤商公司的意见。一审判决判令一商集团公司承担连带保证责任，违反担保法的规定。渤商公司上诉请求：1.依法撤销（2018）津01民初176号民事判决书第二、三、四、五、六项，依法改判为驳回易品公司一审第二及第三项诉讼请求或发回重审。2.依法判令本案一、二审诉讼费、保全费、评估费、鉴定费由易品公司承担。事实与理由：一、一审判决认定“易品公司已履行合同义务，渤商公司存在不履行合同主要义务的违约事实”存在严重错误，本案合同系因易品公司未履行交房义务导致渤商公司购买房屋根本目的不能实现而解除。（一）一审判决认定易品公司已履行交付诉争房屋的义务存在严重错误，同时刻意回避了对房屋交付时间的认定。（二）一审法院认定“易品公司已履行合同义务的前提下，渤商公司不支付后续款项的行为属于违约”存在严重错误，渤商公司在易品公司未交付房屋的情形下依法行使先履行抗辩权不予支付剩余房款符合法律规定。二、一审法院回避本案争议焦点，未厘清双方是否均存在违约行为以及双方过错程度，即判决渤商公司赔偿易品公司各项损失无任何事实依据及法律依据。（一）一审判决认定易品公司向案外人借款形成的1550万元属于易品公司利息损失并由渤商公司赔偿，违背基本事实。（二）一审判决渤商公司赔偿易品公司房屋空置损失无任何法律依据。（三）一审判决渤商公司赔偿易品公司物业费损失严重违背客观事实，于法无据、于理不合。（四）一审法院认定易品公司存在建筑面积损失存在严重错误，据此判决渤商公司赔偿易品公司建筑面积损失于法无据。三、一审法院不仅错误判定渤商公司赔偿易品公司多达1.2亿余元，而且在未审查是否属于赔偿范围的情况下判定易品公司在实际改造后向渤商公司另行主张设计费、消防功能论证费及改造费用1600余万元，严重侵害渤商公司合法权益，致使国有资产安全遭受巨大的威胁。（一）一审法院错误认定“863设计费及消防论证费系由渤商公司指定而产生的费用”，而且未审查该部分诉请与本案的关联性，更未明确是否属于损失赔偿的范围即判定易品公司有权在实际改造后向渤商公司主张，缺乏事实依据及法律依据。（二）一审法院未明确改造费用是否属于损害赔偿的范围就判定易品公司可在改造费用实际发生后向渤商公司主张工程改造费用，适用法律严重错误，更对渤商公司的巨额国有资产产生重大威胁。四、一审判决认定针对易品公司主张的损失不适用损益相抵原则属适用法律严重错误。五、一审判决一商集团公司对于易品公司的损失额承担连带保证责任于法无据。六、一审判决违反法定程序，明知诉争房屋改造费未实际发生，仍准予易品公司鉴定“恢复改造方案及造价”，并产生560万元巨额鉴定费，二审法院应依法改判相应的鉴定费由易品公司自行承担。易品公司辩称，不同意渤商公司的上诉请求。事实和理由：一、一审判决认定“易品公司已履行合同义务，渤商公司存在不履行合同主要义务的违约事实”，系认定事实清楚。渤商公司上诉所称的诉争房屋不符合法定的房屋交付标准，也不符合双方约定的交付标准，与客观事实不符。（一）渤商公司主张诉争房屋未转移占有，不发生交付的法律后果，不能成立。（二）渤商公司主张取得建筑工程验收备案表是法定的交付条件，与法律规定不相符，亦与合同约定不相符。（三）渤商公司以所谓的资料未交接、诉争房屋不符合交工标准为由，主张诉争房屋不具备交付条件，没有依据。1、诉争房屋在2014年9月30日就符合约定的移交条件。2、渤商公司主张资料未交接导致诉争房屋未能交付不能成立。二、一审判决认定“易品公司已履行合同义务的前提下，渤商公司不支付后续款项的行为属于违约”，并据此认定渤商公司不享有合同解除权，系认定事实准确。渤商公司主张其享有先履行抗辩权抗辩不能成立。（一）易品公司不存在不适当履行合同义务的行为，渤商公司不享有先履行抗辩权。（二）渤商公司在合同履行过程中也从未行使过先履行抗辩权。（三）渤商公司未给付款项的金额已达到合同法规定的解除合同的条件。三、一审判决在认定渤商公司违约，并据此判决渤商公司赔偿易品公司各项损失，符合法律规定。（一）一审判决渤商公司承担合同解除后给易品公司造成的利息损失1550万元，符合《中华人民共和国合同法》第97条的规定。（二）一审判决渤商公司赔偿易品公司房屋空置损失，符合法律规定。（三）一审判决渤商公司赔偿易品公司物业费损失，符合双方合同约定。四、一审法院认定易品公司存在建筑面积损失，系认定事实准确，渤商公司的上诉理由不能成立。五、一审判决认定房屋增值不适用损益相抵原则，系法律适用准确。六、关于渤商公司上诉所称的一审判决一商集团公司承担连带责任不当事宜，由于一商集团公司并未上诉，故该事项不属于二审法院审查范围。七、渤商公司上诉所称的一审判决程序违法没有依据。一商集团公司述称：同意渤商公司的意见。易品公司向一审法院起诉请求：一、判令渤商公司向易品公司给付因违约导致合同解除给易品公司造成的损失26070万元，一商集团公司对上述给付款项承担连带给付责任。二、本案的诉讼费用、鉴定费用由渤商公司、一商集团公司承担。一审中增加诉讼请求:判令解除双方合同及补充协议。一审法院认定事实，2011年12月21日，易品公司（甲方）与一商股份公司（乙方）签订《天津易品建设港东新天地商业广场物业认购意向书》。约定：物业坐落：天津市大港区世纪大道南侧，港东新天地商业广场东地块一至五层。建筑面积：44339平方米。（1）地上建筑面积：约36070平方米，（有产权证，共计五层建筑）。（2）地下建筑面积：约8269平方米（无产权证，随房产期限由乙方自行使用）总价款：346272000元。付款方式：根据甲方项目进展情况及乙方资金情况由甲乙双方协商支付。施工及交付时间：2012年上半年开始施工，2012年下半年取得售房许可证，2014年10月1日前，将认购房屋交付。物业用途：用于筹建友谊百货。双方同意自乙方新设立公司取得营业执照之日，乙方在本认购意向书项下的权利义务全部转移给乙方新设公司，乙方仅需向甲方发出书面说明。2014年1月27日，易品公司（甲方）与天津市一商友谊大港店有限公司（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。约定：商品房销售许可证号：津国土房售许字【2013】第0809-001号。商品房坐落：滨海新区××道××路××世纪大道（东）333＃。建筑面积：41847.82平方米。价款：346272000元。付款方式及时间：分期付款，乙方应于2014年10月15日前，一次性存入商品房首付款103881600元；2014年12月31日前，一次性存入商品房二次付款103881600元；2015年1月30日前，一次性存入商品房尾款138508800元。交付时间：2014年10月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方。2014年9月30日，涉案房屋滨海新区××道××路××世纪大道（东）333＃竣工。2015年6月24日，易品公司（甲方）与渤商公司（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》。约定：商品房销售许可证号：津国土房售许字【2013】第0809-001号。商品房坐落：滨海新区××道××路××世纪大道（东）333＃。建筑面积：41847.82平方米。价款：38627万元。付款方式及时间：分期付款，乙方应于2015年10月15日前，一次性存入商品房首付款115881000元；2016年2月29日前，一次性存入商品房二次付款154508000元；2016年5月15日前，一次性存入商品房尾款115881000元。交付时间：2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方。商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更，甲方应自设计变更方案确定之日起60日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息应自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。商品房交接：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。商品房权属登记：自初始登记完毕之日起365日。商品房预告登记：乙方向房屋权属登记机关办理房屋权属预告登记。港东新天地商业广场一商友谊大港百货店交工标准：出卖方负责按照国家建筑工程建设规范和技术标准、建筑机电设备安装施工和验收规范及技术标准，以及双方同意出卖人完全按照由买受方委托的863设计公司提供的内装设计标准进行建设、安装、施工，并在各项工程验收合格后交付使用。附件六《合同补充协议》，约定：付款方式及期限：第一笔:出卖人交房之日次日起十五日内,且买受人不早于2015年10月15日一次性支付商品房首期款115881000元,其中包括买受人向出卖人先行支付的100万元房屋认购定金;第二笔:买受人于2016年2月29日前,一次性支付商品房首期款154508000元;第三笔:买受人取得房屋产权证之日次日起三十日内,且不早于2016年5月15日前,一次性支付商品房尾款115881000元。房屋的设计约定：出卖人提供《合同》项下商品房的交房标准及相关配套设施，鉴于双方同意由买方委托863设计公司进行内装设计，出卖方必须按照863公司概念设计要求施工，且达到双方书面确认的《滨海新区大港新天地商业广场一商友谊百货店交工标准》（详见合同附件三）为准。房屋交付交接：1.鉴于交房日期已在《合同》中约定，除出卖人提早或推迟交房日期外，出卖人可不再另行通知交房日期。2.买受人在办理商品房交付手续时，同意按照出卖人及其委托的物业管理公司安排的房屋交付全部流程办理房屋交付手续，并交纳相关费用，如买受人拒绝按照该流程办理交付手续导致房屋不能交付的，由此产生的一切法律风险及责任由买受人承担。鉴于该房屋已于2014年9月30日具备竣工移交条件，双方经友好协商约定，将双方验收签字确认日期视为实际交房日期，自交付之日或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。该房屋达到双方约定的交房标准后，出卖人（有义务）发出房屋交付通知。双方共同验收交接，若房屋未达到买受人设计要求和交房标准，应按照买受人对房屋修改意见进行维修、修改，若超过90天仍未达成买受人约定的交房标准，买受人有权要求出卖人承担违约责任。若房屋达标后，出卖人发出房屋交付通知30日后，买受人仍未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人，且买受人不得以任何理由拒绝接收房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付办理，出卖人就此不承担延期交房责任，且该商品房的风险责任转由买受人承担，包括但不限于在此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任。关于办理产权登记手续的补充约定：1.双方约定签订本合同及附件后30日（遇法定节假日顺延）内，共同申请办理预购商品房预告登记手续。办理该手续产生的费用均由买受人承担。如买受人没有或拒绝缴纳上述费用，导致无法办理登记手续的，由买受人承担全部责任。2.买受人承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料的真实准确。如因买受人不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同网签手续、备案手续、预告登记手续或者其他相应手续的，视为买受人违约，买受人应承担所有相关责任且出卖人有权解除本合同。出卖人据此解除本合同的，出卖人有权另行出售该商品房，买受人应按照本补充协议的约定承担违约责任。3.本补充协议签订后，如国家或天津市有关规定及政策调整契税、印花税等税费征收标准，买受人保证按调整后标准交纳税费，不以任何理由向出卖人主张权利。出卖人对购房涉及税费调整不承担任何责任。4.买受人应于办理房屋交接手续前向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按照要求预留相关证件复印件等资料，向出卖人预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。如买受人选择自行缴纳上述税费，则买受人应在办理房屋交接手续前向出卖人移交全部完税、缴费证明。5.买受人应保证提供给出卖人的文件、资料均为完整、真实、合法。如房产登记管理部门认为买受人提交资料不完整或有瑕疵，买受人必须于收到房产登记管理部门或出卖人书面通知后10日内重新提交符合通知要求的文件、资料。6.办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需买受人配合，买受人应按出卖人或代办单位要求积极配合。7.如买受人未按照本项前述约定提交资料或向出卖人预交全部税费（或完税、缴费证明），或未按照通知要求重新提交资料、文件，出卖人有权拒绝交付该房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续。买受人延迟超过60日的，出卖人有权解除本合同，要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任。8.双方一致同意将本合同第七条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补。9.出卖人与买受人一旦签署《合同》及补充协议，均视为认可产权登记面积，不存在任何异议。10.双方一致同意将本合同第十二条变更为：出卖人应当在该房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属登记证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。11.未免疑义，双方确认，上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋产权初始登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。12.因国家及地方政府政策、地方政府主管部门、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关不能如期接收出卖人所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。13.如因买受人不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理房屋所有权转移登记的，视为买受人违约，出卖人有权解除本合同，另行出售该房屋，买受人应按照本补充协议的规定承担违约责任。14.出卖人协助买受人按照买受人要求办理房产证。2015年8月3日，一商集团公司出具《证明》，内容为：“天津渤商投资有限公司系我集团投资成立的全资子公司。现该公司计划购置由天津市易品建设发展有限公司开发的滨海新区大港港东新天地商业广场世纪大道333号部分物业。该房产建筑面积41847.2平方米，总价款38627万元，计划付款时间从2015年10月至2016年5月，分三次付清。该事项已于2015年6月22日集团第21次办公会议审议通过，购置资产计划也于年初申报市国资委审批同意。现渤商投资已与易品建设签署购房合同，合同签订充分体现了双方意愿，真实有效。天津一商集团有限公司对其子公司天津渤商投资有限公司履行与天津市易品建设发展有限公司的该合同承担连带担保责任”。2015年9月23日，一商集团公司出具《证明》，内容为:“天津市易品建设发展有限公司：鉴于天津渤商投资有限公司系我公司天津一商集团有限公司的全资子公司，又天津渤商投资有限公司（作为下述合同‘乙方’）与贵公司（作为下述合同‘甲方’）于贰零壹伍年陆月贰拾肆日签订了《天津市商品房买卖合同》，向贵公司购买‘商品房销售许可证号：津国土房售许字【2013】第0809-001号’项下坐落‘滨海新区大港区、县世纪大道以南、海景十二路以西（东）路、道、街世纪大道（东）333#’的商品房，建筑面积：41847.82平方米，商品房价款为38627万元（币种：人民币），计（大写）叁亿捌仟陆佰贰拾柒万元整，上述合同第四条约定乙方付款形式及付款时间为‘乙方应于2015年10月15日前，一次性存入商品房首付款115881000元；2016年2月29日前，一次性存入商品房二次付款154508000元；2016年5月15日前，一次性存入商品房尾款115881000元’，该事项已于2015年6月22日集团第21次办公会审议通过，购置计划也已于年初报市国资委审批同意，上述合同的签订充分体现了双方意志，真实有效。我公司自愿对天津渤商投资有限公司严格履行与贵公司签订的上述《天津市商品房买卖合同》提供全额连带责任保证担保，直至上述合同履行完毕。特此证明”。2015年12月11日,易品公司（甲方）与渤商公司（乙方）签订《合同补充协议（二）》,约定：鉴于甲乙双方于2015年6月24日签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议约定：乙方自愿购买甲方开发销售的天津市滨海新区××广场××号房产，总房款为38627万元。截止2015年12月10日，乙方已支付甲方房款1870万元，尚余房款36757万元。现由于甲方面临资金困难，经甲乙双方友好协商，一致同意订立如下条款，作为双方《天津市商品房买卖合同》的补充，本协议与《合同》具有同等法律效力。一、乙方于2015年12月31日前支付甲方购房款5000万元。二、甲方承诺在乙方本次付款5000万元后，甲方将对总房款金额优惠1200万元。优惠款项最终以房款折扣的形式，从《合同》约定乙方应向甲方支付的最后一笔房款中扣除。即乙方实际应向甲方支付的总房款为37427万元，在乙方本次支付5000万元后，尚余房款30557万元。2016年2月3日，易品公司（甲方）与渤商公司（乙方）签订《合同补充协议（三）》，约定：鉴于甲乙双方于2015年6月24日签订《天津市商品房买卖合同》及2015年12月11日签订的《合同补充协议（二）》约定：乙方自愿购买甲方开发销售的天津市滨海新区××广场××号房产，总房款为37427万元。截止2016年2月2日，乙方已支付甲方房款6870万元，尚余房款30557万元。现由于甲方面临资金困难，经甲乙双方友好协商，一致同意订立如下条款，作为双方《天津市商品房买卖合同》的补充，本协议与《合同》具有同等法律效力。一、乙方于2016年6月30日前支付甲方购房款5000万元。其中2016年2月5日前支付房款不少于1000万元。二、甲方承诺在乙方本次付款5000万元后，甲方将对总购房款金额优惠1200万元。优惠款项最终以房款折扣的形式，从《合同》约定乙方应向甲方支付的最后一笔房款中扣除。即乙方实际应向甲方支付的总房款为36227万元，在乙方本次支付5000万元后，尚余房款24357万元。2017年2月8日，易品公司（甲方）与恺丰典当行（乙方）及渤商公司（丙方）签订《三方协议》，约定：甲、乙、丙三方本着自愿、公平、诚实信用的原则，经充分协商达成如下协议：1.甲方、乙方于2015年2月13日签订《天津市典当行业借款合同》（合同编号：2015年典借字第010号）、《天津市典当行业抵押合同》（合同编号：2015年典押字第010号），甲方向乙方借款人民币5000万元，月利率2%，借款、抵押期限为12个月。即2015年2月13日至2016年2月13日。抵押物为：新天地商业广场西区1、2号楼（见明细）在建工程建筑面积5379.09平方米（该宗地上其余在建工程不在本次抵押范围内）连同整宗地使用权（其中不包括以销售和法律、行政法规规定的不得抵押房产占用范围内的土地使用权）一并抵押。2.因甲方未能按照合同约定时间按时续当，典当续期至2015年11月15日，之后已形成事实逾期，实际逾期为15.5个月。现经甲乙双方充分协商后，甲乙双方同意该笔借款到期截止日期为2017年2月28日，在逾期期间的利息、综合费用按原典当合同约定的月利率2%计算，甲方本次逾期的借款本金人民币5000万元；所欠利息、综合费用共计人民币1550万元，本息合计人民币6550万元，逾期期间的罚息予以免除。3.现经甲乙丙三方充分协商同意，由丙方代付甲方欠乙方借款本息合计人民币6550万元，甲方同意丙方代付的乙方借款本息合计人民币6550万元全部冲抵丙方所购滨海新区大港世纪大道以南、海景十二路以西（东）世纪大道（东）333#欠付甲方的购房款。甲乙丙三方同意按照经济业务发生的实际开具合法凭证，以天津市企业专用往来收据（以下简称往来收据）作为三方债权债务的收款依据。往来收据开具并经三方确认后，甲乙方债权债务关系解除，乙丙方确立新的债权、债务关系，丙方抵减所购甲方房款。乙方向甲方开具还本金5000万元的收据及1550万元利息、综合费用发票。2015年8月13日，易品公司向天津一商信托投资有限公司发送港东新天地商业广场进场通知函，载明：“我公司与一商集团下属的天津渤商投资有限公司就我司开发的港东新天地商业广场项目于2015年6月24日签订《天津市房屋买卖合同》，约定交房时间为2015年8月31日。目前项目工程进展已经具备交付条件，特此邀请天津一商信托投资有限公司进场验收。本着双方友好合作的精神，在此邀请贵公司理解并认同本项目进场验收时间为2015年8月31日前，请贵公司给予确认为盼”。该通知函由刘小光于2015年8月17日签收。2015年10月10日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光邮箱发送于2015年9月24日就一商友谊进场事宜召的会议纪要。2015年10月30日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无邮箱发送港东新天地商业广场进场通知函，通知函寄送客体为天津一商信托投资有限公司。2015年11月9日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无及一商战略部邮箱发送港东新天地商业广场进场通知函，通知函寄送客体为渤商公司。2015年11月13日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无及一商战略部邮箱发送港东新天地商业广场缴纳供热费用通知函，通知函寄送客体为渤商公司。2015年11月17日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无及一商战略部邮箱发送邮件要求就采暖系统调试进行确认并就供热收费方式确认等，通知函寄送客体为渤商公司。2015年11月20日，天津一商信托发展有限公司港东项目通过其工作人员刘小光邮箱给易品公司工作人员杨涛邮箱回函，载明：“对贵公司关于港东项目友谊部分采暖系统调试事宜回复如下：一、由于目前贵公司已进入本项目采暖系统联调测试阶段，我司派出项目行政部长李无常驻现场，并全力积极配合。由于今年经济形势特殊性，预计今年冬季商城不能进入到经营状态，我司同意贵司的提议，建议在采暖季内停止供暖，并采取相应安全措施，确保设备完好无损。二、希望贵公司提供整套的资料清单：包括：1.产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、房地产使用证。2、技术资料：项目规划图、建筑施工图、竣工图。3.地质勘探报告。4.工程合同。5.开、竣工报告。6.图纸会审记录。7.工程设计变更通知及技术核定单。8.总体工程监理报告。9.隐蔽工程验收签证。10.沉降观察记录。11.竣工验收证明书。12.钢材、水泥等主要材料质量保证书。13.砂浆、混凝土试块试压报告。16.供水试压报告。17.供电报告等资料。以便我司组织相关人员验收交接为盼”。2015年12月9日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无及一商战略部邮箱发送邮件，载明：“来函已收悉，近期由于现场根据天气情况进行整体采暖系统的调试，故现回复如下：1.从项目筹建到最后的开业运营乃至后期的商管、物管，双方将有大量的往来函件。我公司每次联络函、洽商函等均盖有公司印章，故也希望双方共同恪守，至少应该有贵公司主要负责人的签字。2.回函中“建议在采暖期内停止采暖”，请明确决定权在贵公司还是我公司？3.回函中“采取相应安全措施”，此安全措施产生费用，由哪一方承担？4.回函中要求我方提供的资料清单，我方正在整理，争取尽早提交贵公司。5.本次回函对我方11月9日、11月13日的联络函无有针对性回复。6.贵公司为招商可能进行的改造，必须及时通报我方。因目前双方的《商品房买卖合同》正在履行中，目前房屋的产权和责任主体仍为我公司，很多手续的申报主体还是易品建设公司，故请随时通报，我方也将全力配合。总之：本次回函请加盖印鉴或者签字后，我公司将逐一回复”。2016年9月22日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无及一商资管部、李照邮箱发送邮件，载明：“我公司与一商集团天津渤商投资有限公司就我公司开发的港东新天地商业广场项目于2015年6月24日签订了《天津市房屋买卖合同》，并约定由贵司代表渤商负责后续接洽工作。但是，本项目早已竣工，贵司至今仍未进场接收该物业，致使该物业存在以下问题：1.冬季采暖问题……2.设备停滞问题……3.物业移交问题4.方玛灯具问题……”通知函寄送客体为天津一商信托投资有限公司。2016年9月27日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无及一商资管部、李照邮箱发送邮件，载明：“贵我双方就我司开发的港东新天地商业广场项目于2015年6月24日签订了《天津市房屋买卖合同》。我司自去年至今年9月22日多次发文至贵公司委托方（一商信托投资有限公司），敦促贵司进场，迄今未接到任何口头或文字回复。现本项目早已竣工，贵司至今仍未接收该物业，致使该物业存在以下问题：1.冬季采暖问题……2.设备停滞问题……3.物业移交问题4.方玛灯具问题……”通知函寄送客体为渤商公司。2016年11月1日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员刘小光、李无及一商资管部、李照邮箱发送邮件，载明：“贵我双方就我司开发的港东新天地商业广场项目于2015年6月24日签订了《天津市房屋买卖合同》。我司自去年11月1日多次发文至贵公司及贵公司委托方（一商信托投资有限公司），敦促贵司进场，迄今贵公司仍未进场对物业进行查验移交，且未有正式文字回复。本年度采暖期即将到来，由于贵司始终未有任何回复以及关于采暖费用的磋商，因此我司只能停止本采暖季对贵司购买物业的供暖。由于没有采暖供热的保障，我司已将贵司物业部分消防系统进行了切改，停止了百货业态消防系统的运行。从现在开始至明年3月份，没有消防系统的保护，贵司所购物业存在重大安全隐患，一旦有灾情发生，我司将不承担任何责任以及相关的连带经济损失。其他涉及贵公司所购物业部分的移交，物业管理，设备设施的停用、切改、启用、维修等事宜，请贵司务必于11月10日前派员与我司进行正式洽商，如逾期，我方将视同贵司已经认同我司的工作安排及费用计算和收取原则”。易品公司向渤商公司移交资料清单三份，由李无签收（均未注明接收时间）。包括：资料清单1.港东新天地商业综合体项目修建性详细规划的批复（2011.7.4）；2.建设用地批准书（2010.7.22）；3.营业执照（2013.8.26）；4.建设用地规划许可证（2010.11.25）；5.房地产使用证（2011.9.7）；6.地质勘探报告（光盘）；7.工程合同（友谊幕墙工程施工、照明设计合同等一套）；8.建设工程规划许可证（2013.5.7）；9.房产测绘成果报告书（2013.5.7）；10.建设工程施工许可证（2013.6.20）；11.开工报审表（2013.5.18）；12.天津市房屋登记证明（2013.9.16）；13.天津市商品房销售许可证（2013.9.17）；14.消防设计审核意见书（2013.4.16）；15.图纸会审记录（22份）。资料清单1.供电方案（2014.9.22）；2.友谊相关费用及施工结算书；3.图纸会审记录（9份）4.营业执照（更新）。资料清单1.建设工程规划验收合格证（2015.5.18）；2.人防工程验收意见书（2015.6.23）；3.建设工程消防验收意见书（2015.4.28）4.工程竣工验收报告（2015.7.9）；5.友谊合同复印件；6.沉降观测成果报告（2015年5月）；7.竣工验收评估报告；8.工程质量竣工验收证明书；9.友谊区域主要设备一览表及设备说明书（冷却塔、燃气真空锅炉、冷水机组、定压设备、水泵、循环水物化使用说明书）；10.友谊区域分项工程验收报告及空调测试记录表；11.主站高压系统图。2017年4月25日,易品公司向渤商公司寄送《关于履行的联络函》载明：“天津市易品建设发展有限公司与贵司于2015年6月24日，就贵司购买我司坐落滨海新区大港区××道××号房屋事宜，签订《天津市商品房买卖合同》一份。现就合同履行中的相关事宜，与贵司沟通。根据双方签订的合同约定，第一笔购房款应于出卖人交房次日起十五日内，且买受人不早于2015年10月15日一次性支付商品房首期款11588.1万元；第二笔购房款，2016年2月29日前，一次性支付商品房首期款15450.8万元；第三笔购房款，买受人取得房屋产权证之日次日起三十日内，且不早于2016年5月15日前，一次性支付商品房尾款11588.1万元。合同约定的交房时间为2015年8月31日。在合同履行过程中，我司于2015年8月17日、10月29日、11月9日致函贵司及天津一商集团有限公司指定的天津一商信托投资有限公司，要求对合同房屋进行交接，但贵司始终未与我司办理正式交接手续，也未缴纳相关费用。我司认为，贵司无故未配合我司办理房屋交接手续的行为，所产生的相关责任应有贵司承担，且贵司在2015年12月10日前仅支付1870万元，在我司多次催促贵司支付购房款，贵司明知我司资金紧张的情况下，分别于2015年12月11日、2016年2月3日，要求我司必须同意分两次优惠减少购房款共2400万元的情形下，向我司支付10000万元；后又经我司多次催要，截止2017年2月14日，贵司共支付18620万元；2015年2月13日，在我司多次催要购房款的情形下，天津一商集团有限公司指定天津市恺丰典当行有限公司向我司出借款项5000万元，月息100万元，截止2017年2月28日，共计利息2450万元（我司已实际支付900万元）；2017年2月14日，天津一商集团有限公司再次指定将我司借天津市恺丰典当行有限公司6550万元，从贵司应支付我司的购房款中等额抵销。截止发函之日，贵司尚欠我司购房款10857万元，并应承担因贵司迟延支付购房款导致产生的利息及损失，及我司代贵司垫付的相关费用等。现我司致函贵司，请于接函后十日内向我司支付剩余购房款并承担因贵司迟延支付购房房款给我司造成的相关费用等，另请贵司尽快确定进场装修并正式投入运营时间，以免给我司造成更大损失”。2017年5月12日，易品公司向渤商公司寄送《沟通函》载明：“天津市易品建设发展有限公司于2017年4月25日向贵司致函一份，要求贵司在2015年5月3日前支付尚欠我司的购房款，承担未按约定支付购房款给我司造成的损失，并尽快组织装修施工及开业。遗憾的是，尽管贵司派员与我司接洽联系，但时至今日也未有任何的付款行为，也未有因逾期付款给我司造成的损失如何承担与我司沟通，仅仅口头承诺2017年12月开业。我司认为，贵司就合同履行过程中存在的违约行为给我司造成的严重损失并未有足够的认识，因贵司违约行为，导致我司资金紧张，极大地增加了我司的融资财务成本，也导致了我司整体项目业态的缺失，给我司造成了经营商誉损失。现我司再次致函贵司，要求贵司在收函后15日内给付尚欠的全部购房款项，因违约行为给我司造成的损失，与我司进行协商，并就贵司开业时间向我司出具书面承诺。如贵司未在上述期限内给付款项，并未就损失事宜与我司协商并出具相应承诺，则我司将组织相关专业人员就贵司在合同履行过程中的行为进行评估，并决定是否采取、如何采取进一步的法律措施”。2017年11月16日，易品公司向渤商公司寄送《解除合同通知书》，载明：“我公司与贵公司于2015年6月24日签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定由我公司向贵司出卖坐落大港世纪大道的标的物业，总价款38627万元（含外檐幕墙），并约定贵司在2015年10月15日前支付11588.1万元，2016年2月29日给付15450.8万元，2016年5月15日前给付11588.1万元；在《附件六：合同补充协议》第四条第4款约定，为确保贵司经营品牌唯一性，我公司及其他物业管理公司对商业广场内其他商品房所经营的品牌进行管控，不得出现贵司经营品牌有重叠现象，否则造成的损失贵司有权提出索赔；在《附件六：合同补充协议》第7条约定，如贵司未按照本项前述约定提交资料或向出卖人预交全部税费（或完税、缴费证明）等，贵司迟延超过60日的，我司有权解除本合同。合同签订后，贵司未按照约定向我司支付购房款，截止发函之日，贵司尚欠购房款13257万元，在我司多次催促办理进场移交手续的情况下，拒绝办理并至今未进场装修开业，在我司多次发函催促贵司支付剩余购房款并装修开业的情况下，贵司一直未有任何答复或付款行为，现我司依据合同法九十四条第二款、第三款、第四款的规定，解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》、《附件六、合同补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》；双方《附件六：合同补充协议》第7条约定解除条件亦成就，现我司依据该约定解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》、《附件六、合同补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》。现我司正式通知贵司，双方签订的合同及补充协议，在贵司收到本解除通知之日即为解除。关于解除后的损失赔偿事宜，已通过诉讼途径解决”。2017年11月17日，该函件由渤商公司单位收发章签收。2018年2月6日,渤商公司向易品公司送达《解除房屋买卖合同通知书》，载明：“就天津渤商投资有限公司（以下简称我公司）与贵公司解除《天津市商品房买卖合同》及补充协议事宜，特致函贵公司如下：2015年6月24日，我公司与贵公司签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定我公司与贵公司购买贵司坐落于滨海新区大港世纪大道以南、海景十二路以西（东）世纪大道（东）333号房屋，建筑面积41847.82平方米，购房款总价款为人民币38627万元。2015年12月11日，我公司与贵司签订了《合同补充协议二》约定，我公司于2015年12月31日前支付贵司购房款5000万元人民币，贵司承诺在我公司支付本次付款5000万元后，对总房款金额优惠1200万元，最终我公司尚欠贵司房款30557万元。2016年2月3日，我公司与贵司签订了《合同补充协议三》，双方约定，我公司于2016年6月30日前支付贵司购房款5000万元人民币，贵司承诺在我公司支付本次付款5000万元后，对总房款金额优惠1200万元，最终我公司尚欠贵司房款24357万元。上述合同签订后，在贵司未向我公司交付该房屋，即未满足《合同》附件六《合同补充协议》第一条付款条件的情况下，经贵司多次请求，我公司出于友情帮助，先后共同向贵司支付购房款25570万元，已超过总房款的70%。然而，贵司至今未履行《天津市商品房买卖合同》第三条‘甲方于2015年8月31日前，将房屋按约定标准交付乙方’之约定，更未按照《合同补充协议》第九条第10款‘出卖人应当在该房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’之约定为我公司办理房屋权属登记证。我公司于2015年11月18日向贵司发送《关于港东项目友谊部分采暖系统调试的回函》催促贵司积极按照约定履行交房义务，然而贵司至今仍未向我公司交付房屋并办理房屋权属转移登记，贵司上述违约行为已导致我公司购买该房屋的根本目的不能实现。鉴此，我公司依据《合同法》第九十四条第三款及第四款之规定，解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》，现我公司郑重函告贵司：自本通知书送达贵司之日起，我公司与贵司所签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议正式解除。贵司应于接到本通知书之日起与我公司办理购房合同解除相关手续，将我公司支付的25570万元房款予以返还并赔偿我公司经济损失”。双方均认可渤商公司已向易品公司支付25570万元。易品公司于2017年10月31日向天津市南开区人民法院起诉解除该合同并要求渤商公司、一商集团公司赔偿500万元（扣除渤商公司已经支付的25570万元），2017年11月21日，变更诉讼请求为仅要求赔偿损失500万元，渤商公司提出管辖异议，天津市南开区人民法院以（2017）津0104民初12923号民事裁定驳回渤商公司的管辖异议申请。渤商公司提出上诉，经审理，一审法院以（2018）津01民辖终189号裁定书裁定本案提至一审法院审理，与（2018）津01民初3号案件合并审理，于2018年3月20日在一审法院立案，案号为（2018）津01民初176号。在（2018）津01民初3号案件中，渤商公司于2017年12月22日向一审法院起诉要求继续履行本案合同，2018年2月5日，变更诉讼请求为解除合同，返还已付款项25570万元及赔偿损失等。双方均在诉讼过程中向对方寄送解除通知，易品公司寄送时间为2017年11月16日，渤商公司寄送时间为2018年2月6日。一审审理期间，易品公司提出鉴定申请，内容为：一、根据易品公司2011年11月22日通过邮件发送给渤商公司的设计方案图纸，申请鉴定机构对该方案的建筑面积和消防通道面积进行鉴定。二、申请鉴定机构在保留现状房屋结构主体不变的情况下，结合易品公司诉争商业综合体已开业部分区域商业定位（与原方案经营定位一致）或原方案的建筑布局，出具优化改造方案，并对该改造方案的造价进行鉴定；申请鉴定机构对该方案的建筑面积和消防通道面积进行鉴定。一审法院就上述鉴定申请事项，依法委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行鉴定。2018年11月10日，该公司出具鉴定意见书，载明：1.原方案（建筑）面积和消防通道面积分别是35821.95平方米和9656.03平方米。2.在现结构不变基础上，经过建筑布局优化后的建筑面积为33065.84平方米，消防疏散通道面积为11632.75平方米，工程改造造价费用为8968773元。（2018）津01民初3号案件中,一审法院依法委托天津正德房地产咨询评估有限公司一并就2015年7月9日、2018年2月6日两个时点的涉案房屋市场价值进行评估。2019年3月4日，该公司出具评估报告，载明：位于滨海新区××道××路××世纪大道（东）333号房屋在2015年7月9日的市场价值为397040000元，平均单价9465元／平方米;在2018年2月6日的市场价值为456440000元,平均单价10881元／平方米。一审法院认定，一、关于2011年11月22日，易品公司通过其工作人员杨涛邮箱向天津一商信托投资有限公司工作人员李兆邮箱发送友谊图纸（CAD版、JPG版）证据采信及《天津易品建设港东新天地商业广场物业认购意向书》中36070平方米的数字来源，《天津易品建设港东新天地商业广场物业认购意向书》与2011年11月22日电子邮件中图纸的关系问题。一审法院认证，2011年11月22日由易品公司发送给渤商公司的邮件客观真实，故该证据一审法院予以采信。鉴于双方对于2011年12月21日的意向书真实性并无不异议的前提，该意向书约定了涉案房屋地上建筑五层面积为36070平方米，且2011年11月22日的邮件中附的图纸亦为36070平方米，经一审法院向双方当事人告知在规定时间内向鉴定人提交意向书技术支持图纸，易品公司提供了2011年11月22日的邮件中附的图纸，渤商公司在规定时间内未提交36070平方米的技术支持图纸及数据来源，故一审法院综合时间顺序及数据一致性，认定2011年11月22日的邮件中附的图纸应作为原方案图纸，鉴定机构依据该图纸为依据进行鉴定的结果一审法院予以采信。二、关于鉴定意见书采信问题。本案中，鉴定机构的选定经过了法定程序，鉴定依据的证据经过各方当事人确认，在鉴定过程中听取了各方当事人的意见，最终做出的鉴定意见经过了庭审质证，鉴定人员也出庭接受了质询，对质询进行了回复。该鉴定意见形成过程合法，内容客观公正，数额真实准确，经过了法定质询程序，一审法院对该鉴定意见书予以采信。一审法院认为，根据易品公司提出的诉讼请求以及渤商公司、一商集团公司的答辩意见，总结争议焦点为：一、涉案《天津市商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》、《合同补充协议（二）》、《合同补充协议（三）》能否解除以及解除的原因问题。二、易品公司主张的各项损失应否予以支持，数额如何确定的问题。三、一商集团公司对于易品公司的损失是否应当承担连带保证责任问题。四、是否适用损益相抵原则问题。一、关于案涉合同能否解除以及解除的原因问题涉案《天津市商品房买卖合同》及补充协议双方盖章，且双方当事人对于上述合同签署均无异议，系双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性规定，上述合同成立并生效，一审法院对此予以确认。鉴于双方合同明确约定了“双方同意出卖人完全按照由买受方委托的863设计公司提供的内装设计标准进行建设、安装、施工，并在各项工程验收合格后交付使用”，此约定不同于一般的买卖合同，属于双方的特别约定，一审法院对此特别约定亦予以确认。合同当事人因合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对于该合同的效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。易品公司于2017年10月31日起诉解除该合同并要求赔偿损失。虽然易品公司2017年11月16日向渤商公司发出解除通知，此后又变更诉讼请求，但其变更后的诉讼请求仍然是以合同解除为前提，仅仅是主张合同解除的原因系其发出的解除通知。而渤商公司于2018年2月6日发出的解除通知亦在法院审理期间。故双方的解除通知均在人民法院立案审查合同是否应予解除之后，诉讼中的解除通知与人民法院行使的审判权相冲突，故双方在诉讼程序中实施的解除通知行为不能产生解除合同的法律效力。鉴于双方均主张解除合同，对于解除合同均无异议，双方分歧仅在于哪一方享有案涉合同的解除权，一审法院确认解除双方涉案合同及补充协议,并根据合同履行情况判断合同解除原因。本案中渤商公司认为易品公司未交付房屋、未办理产权变更手续，易品公司根本违约，渤商公司享有解除权。易品公司认为渤商公司未支付尾款，拒不收房，经催告不履行合同主要义务，渤商公司根本违约，易品公司享有解除权。合同双方权利义务分配为渤商公司主要义务为支付房款，主要权利为接收房屋；易品公司的主要义务为交付房屋，主要权利为接收房款。产权变更登记手续需双方配合情况下到房屋管理部门办理。故“买受人取得房屋产权证之日次日起三十日内,且不早于2016年5月15日前”不能认定为易品公司应先履行的合同义务。渤商公司主张易品公司未履行交付房屋及变更登记义务，但从双方的履行过程可知，易品公司2015年8月13日首次向渤商公司发送进场通知函，要求渤商公司接收房屋，后数次发函要求渤商公司接收房屋及支付尾款。渤商公司并未在收到进场通知函后接收房屋，仅在2015年11月18日回复函件，由于今年经济形势特殊性，预计今年冬季商城不能进入到经营状态，并要求易品公司提交资料，对于易品公司的其他数次函件均未作出回复。经双方认可截止到2017年6月20日，渤商公司向易品公司共计支付25570万元。后再未向易品公司支付任何款项。由此可知，渤商公司主张系由易品公司不履行合同主要义务的主张不能成立，一审法院不予采纳,渤商公司不享有合同解除权。渤商公司与易品公司的《天津市商品房买卖合同》约定：“渤商公司应于2015年10月15日前，一次性存入商品房首付款115881000元；2016年2月29日前，一次性存入商品房二次付款154508000元；2016年5月15日前，一次性存入商品房尾款115881000元。易品公司于2015年8月31日前将符合上述条件的商品房交付渤商公司。”《附件六：合同补充协议》约定：“第一笔:出卖人交房之日次日起十五日内,且买受人不早于2015年10月15日一次性支付商品房首期款115881000元,其中包括买受人向出卖人先行支付的100万元房屋认购定金;第二笔:买受人于2016年2月29日前,一次性支付商品房首期款154508000元;第三笔:买受人取得房屋产权证之日次日起三十日内,且不早于2016年5月15日前,一次性支付商品房尾款115881000元。鉴于交房日期已在合同中约定，除出卖人提早或推迟交房日期外，出卖人可不再另行通知交房日期”。易品公司于2015年8月13日首次向渤商公司发送进场通知函，要求渤商公司接收房屋，后数次发函要求渤商公司接收房屋及支付尾款。渤商公司并未接收房屋。经双方认可截止到2017年6月20日，渤商公司向易品公司共计支付25570万元，后再未向易品公司支付任何款项。为此，易品公司数次发函进行催收。《附件六：合同补充协议》约定：“鉴于该房屋已于2014年9月30日具备竣工移交条件，双方经友好协商约定，将双方验收签字确认日期视为实际交房日期，自交付之日或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。该房屋达到双方约定的交房标准后，出卖人（有义务）发出房屋交付通知。双方共同验收交接，若房屋未达到买受人设计要求和交房标准，应按照买受人对房屋修改意见进行维修、修改，若超过90天仍未达成买受人约定的交房标准，买受人有权要求出卖人承担违约责任。若房屋达标后，出卖人发出房屋交付通知30日后，买受人仍未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人，且买受人不得以任何理由拒绝接收房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付办理，出卖人就此不承担延期交房责任，且该商品房的风险责任转由买受人承担，包括但不限于在此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任”。本案中，易品公司向渤商公司发送房屋交付通知，渤商公司于2015年8月17日签收。综上，在易品公司已履行本方合同义务的前提下要求渤商公司支付尾款，渤商公司不支付后续款项的行为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的当事人可以解除合同的情形。故易品公司关于系由于渤商公司不履行合同主要义务的主张成立，一审法院予以采纳，易品公司对双方签订的上述合同享有法定解除权。综上，易品公司已履行合同义务，渤商公司存在不履行合同主要义务的违约事实，易品公司主张解除合同符合法律规定。二、关于易品公司主张的各项损失应否予以支持，数额如何确定的问题1.关于利息损失问题。易品公司主张的利息损失系基于合同履行，而非基于合同解除后果，故对于该项诉请不予支持。2.关于因支付恺丰典当行利息产生损失问题。易品公司、渤商公司与恺丰典当行的《三方协议》系各方真实意思表示，易品公司承担该笔借款利息的前提条件是基于合同履行，而非基于合同解除，易品公司确认收到6550万元购房款中，债务本金为5000万元，其余1550万元为向恺丰典当行借款利息，现基于渤商公司原因导致合同解除，借款利息应当由义务方承担，且在一审法院确定易品公司返还渤商公司购房款中包括该笔借款利息的前提下，易品公司在本案中将1550万元作为损失主张应予以支持。3.关于涉案房屋空置损失（使用费）问题。虽然双方合同约定了易品公司发出交付通知后，渤商公司一定期限内不予回复，视为已经交付，但从合同履行的实际情况看，易品公司在发出交付通知后，渤商公司并未实际使用涉案房屋，因此主张该损失系使用费，理由不充分。但由于渤商公司的违约行为致合同解除，虽然解除后果使得易品公司因解除合同而收回房屋，在此期间易品公司本应能够获得涉案房屋的租金收益并未取得，易品公司确实发生了空置损失，空置期间的开始时间为自双方合同约定的交付时间2015年8月31日。2018年4月25日，易品公司发函通知渤商公司，易品公司于2018年5月1日正式接收诉争房屋，故空置期间的截止时间为2018年4月30日。按照天津市国土资源和房屋管理局公布的房屋租赁市场指导租金相关文件的价格计算空置损失既符合市场价格亦较为公允。依据天津市国土资源和房屋管理局发布的房屋租赁市场指导文件自2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失数额为71611663.5元（详见附件二）。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。鉴于易品公司仅主张7100万元，系对自己权利的处分，一审法院予以照准。故渤商公司应依据天津市国土资源和房屋管理局发布的房屋租赁市场指导文件赔偿易品公司自2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失7100万元。4.关于物业费损失问题。双方《附件六：合同补充协议》约定：“……否则按买受人原因造成房屋未能按期交付办理，出卖人就此不承担延期交房责任，且该商品房的风险责任转由买受人承担，包括但不限于在此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任”，故由于渤商公司违约行为导致合同解除，上述物业费损失易品公司已提供了相应证据予以证明，故易品公司主张自2015年9月1日起至2017年9月30日的物业费损失应予支持，渤商公司应赔偿易品公司自2015年9月1日起至2017年9月30日的物业费损失6586114.97元。5.关于设计费问题。易品公司主张其根据渤商公司要求，委托渤商公司指定的香港863公司进行设计，已支付设计费用6604508.08元及税金506398.67元，合计7110906.75元；同时基于该设计产生的额外消防性能化设计费用360000元，该笔费用虽由于渤商公司的指定而发生的费用的增加，但在其实际改造前该设计损失并未实际发生，待实际发生后可另行主张。6.关于建筑面积差额损失问题。鉴于该面积差额的原因系双方合同明确约定了“以及双方同意出卖人完全按照由买受方委托的863设计公司提供的内装设计标准进行建设、安装、施工，并在各项工程验收合格后交付使用”，而易品公司在此前已经有经过相关规划部门经过审核的修建性详规，正是由于本案中渤商公司的违约行为导致了存在面积差额，且该面积差额已经实际发生，易品公司主张因面积差额带来的损失，应予支持。根据鉴定意见原方案改造后建筑面积与现方案面积差额2756.11平方米（35821.95平方米-33065.84平方米=2756.11平方米）。改造后消防通道面积11632.75平方米-原方案消防通道面积9565.03平方米=1976.72平方米。易品公司主张渤商公司给易品造成的可出租建筑面积损失为2756.11平方米+1976.72平方米=4732.83平方米，但就易品公司主张的可出租面积减少而言，与其消防通道面积的增加并非必然联系，该消防通道面积亦是其双方合同总面积的组成部分。作为前后图纸方案所对应的建筑面积的损失确实已经发生，但易品公司按照租金损失主张40年，此种计算方式缺乏合理性，一审法院参照评估报告中确定的在2018年2月6日的平均单价10881元/平方米，及在鉴定报告中可以计算出的建筑面积的差额2756.11平方米，酌定渤商公司应给予易品公司面积差额损失29989232.91元（2756.11平方米×10881元/平方米=29989232.91元）。7.关于改造费用问题。虽然本案中鉴定报告中载明工程改造造价费用为8968773元，但易品公司亦认可该笔损失尚未实际发生，故本案中不予支持，易品公司可待其损失实际发生后另行主张。三、关于一商集团公司的连带保证责任问题一商集团公司于2015年9月23日向易品公司出具《证明》，载明一商集团公司自愿对渤商公司严格履行与易品公司签订的《天津市商品房买卖合同》提供全额连带责任保证担保，直至上述合同履行完毕。该《证明》中一商集团公司对于案涉合同的履行提供连带保证担保的意思表示清楚明确，易品公司接受该《证明》且未提出异议，应认定双方之间保证合同成立并合法有效。一商集团公司在《证明》中承诺提供连带保证担保直至合同履行完毕，应视为保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起2年。”案涉《天津市商品房买卖合同》约定的渤商公司最后一期支付购房款的时间为2016年5月15日前，易品公司于2017年10月31日向天津市南开区人民法院起诉要求一商集团公司承担保证责任并未超过保证期间。一商集团公司所持易品公司超过保证期间主张权利的答辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”本案中，一商集团公司在《证明》中并未对合同解除后，其不承担相应民事责任作出特别约定。因此，案涉合同解除后，对于渤商公司因违约需要赔偿易品公司的损失，一商集团公司应当承担连带保证责任。四、是否适用损益相抵原则问题最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”本案中，房价的上涨是基于政策调整、经济发展等原因所致，并非因渤商公司违约而导致。因此，渤商公司主张的房屋价值增值部分应从损失赔偿额扣除的请求无法得到支持。一审法院判决：“一、解除天津市易品建设发展有限公司与天津渤商投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》、《合同补充协议（二）》、《合同补充协议（三）》；二、天津渤商投资有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿易品公司天津市易品建设发展有限公司借款利息损失15500000元；三、天津渤商投资有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿易品公司天津市易品建设发展有限公司自2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失71000000元；四、天津渤商投资有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿易品公司天津市易品建设发展有限公司自2015年9月1日起至2017年9月30日的物业费损失6586114.97元；五、天津渤商投资有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿易品公司天津市易品建设发展有限公司建筑面积差额损失29989232.91元；六、天津一商集团有限公司对上述赔偿数额承担连带保证责任。天津一商集团有限公司承担保证责任后，有权向天津渤商投资有限公司追偿；七、驳回天津市易品建设发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345300元，鉴定费5600000元，由天津市易品建设发展有限公司负担713009元，由天津渤商投资有限公司负担6232291元。”本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。易品公司提交新证据一客户存款银行的对账单一份、证据二典当行利息统计表和银行业务回单、证据三天津一商信托发展中心南开车辆有限公司出具的说明、证据四关于2015年6月19日的会议纪要证明合同价格增加包含863公司的设计费及税金。渤商公司对证据一真实性认可，不认可关联性和证明目的；对证据二真实性无法发表意见，是典当行和易品公司的还款凭证；对证据三的真实性、关联性均不予认可；对证据四真实性不予认可。一商集团公司对证据四的真实性认可，对其他证据未发表意见。本院认证如下，对证据一、二的真实性、合法性认定，关联性不予认定；对证据三真实性、合法性、关联性不予认定；对证据四真实性、合法性、关联性予以认定。渤商公司提交的新证据一易品公司于2016年1月21日交付渤商公司的部分资料，证明易品公司一直未交付合同约定和渤商公司要求提交的大部分资料；证据二典当行向易品公司出具的收到5000万本金的收据；证据三1550万利息的发票和易品公司出具的收到6550万房款的凭证。易品公司的质证意见为对证据一真实性不认可，与本案无关联性，易品公司提交渤商公司资料都有其工作人员签字确认，从未单独提交，合同中并没有关于未提交资料渤商公司有权拒绝验房收房的约定；对证据二和证据三的真实性认可，但对证明目的不认可。一商集团公司对上述新证据未发表意见。经质证后，本院对证据一的证明目的不予认定，对证据二和证据三的真实性予以认定。本院对当事人二审争议的事实认定如下，2015年6月19日的会议纪要载明合同价格变更为38627万元包含863公司的设计费及税金。二审查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。二审期间，经过多次调解，各方未能达成一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.涉案买卖合同解除原因及违约方；2.涉案买卖合同解除的法律后果，即易品公司一审主张的各项损失能否支持；3.鉴定费的负担问题。关于涉诉合同解除原因及违约问题。《天津市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。在上述协议签订后，双方当事人均应依约履行上述协议。双方在合同履行过程中协商不一致成讼。另案（2019）津民终215号中，渤商公司作为一审原告起诉解除合同并返还购房款等请求，与本案在一审合并审理。一审期间，双方当事人对解除合同无异议，对于解除合同的原因各执一词。依据《天津市商品房买卖合同》约定，房屋的交付时间为2015年8月31日前，亦约定该房屋已于2014年9月30日具备竣工移交条件；如买受人拒绝按照该流程办理交付手续导致房屋不能交付的，由此产生的一切法律风险及责任由买受人承担。易品公司依约2015年8月13日向渤商公司发送通知函要求渤商公司接收房屋，后多次发函要求渤商公司接收房屋及付尾款。直至2017年易品公司提起诉讼前渤商公司并未接收房屋，亦未付清全款。在易品公司已履行本方合同义务的前提下要求渤商公司支付尾款，渤商公司不支付后续款项的行为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。渤商公司上诉主张易品公司未提交涉诉房屋的相关资料等未履行交房义务导致渤商公司购房目的不能实现，与双方履行过程中的多次函件来往和商品房买卖合同约定内容相矛盾，渤商公司的该主张事实依据不足，不能成立。渤商公司主张易品公司未交付房屋故其不应支付全部款项的先履行抗辩权，事实和法律依据不足，不能成立。综上，原判决认定因渤商公司存在违约行为进而易品公司具有法定解除权，该认定是正确的。关于合同解除的后果，本案仅涉及易品公司一审起诉主张的损失赔偿问题。一审判决对于易品公司主张的关于设计费损失问题、改造费用问题因未实际发生而未予支持，是正确的。关于因支付恺丰典当行利息产生1550万元损失问题。易品公司、渤商公司与恺丰典当行的《三方协议》是各方当事人的真实意思表示，该协议约定渤商公司代付本金和利息后视为支付购房款，另案中判令易品公司返还的购房款中包含该笔利息。易品公司承担该笔借款利息的前提条件是基于易品公司与渤商公司之间的《天津市商品房买卖合同》的履行以及合同目的的实现，而在因渤商公司违约导致涉案合同解除的情况下，易品公司向恺丰典当行承担1550万元利息，属于因合同解除产生的损失。一审判决认定该损失应该由渤商公司承担，并无不当，应予维持。关于涉诉房屋空置损失（使用费）问题。依据双方的合同约定，涉诉房屋的交付日期是2015年8月31日。在易品公司发出交房通知后，渤商公司并未依据合同约定时间接收房屋，直至2018年4月25日易品公司发函于2018年5月1日正式接收涉诉房屋。因渤商公司违约致双方的《天津市商品房买卖合同》解除，易品公司收回房屋，在此期间客观上造成了涉诉房屋的空置。一审判决判令渤商公司承担在此期间的房屋空置损失并无不妥。关于空置损失的计算标准，依照天津市国土资源和房屋管理局发布的房屋租赁市场指导租金的价格计算空置损失是合理的。自2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失数额为71611663.5元。因易品公司请求的数额小于上述数额，一审判决予以照准易品公司该部分的请求数额，并无不当。关于物业费损失问题。因渤商公司原因导致双方《天津市商品房买卖合同》解除。依据双方之间的协议约定：因买受人原因造成房屋未按期交付办理，该商品房的风险责任转由买受人承担，包括但不限于物业管理费、供暖费等费用。一审期间，易品公司提交了物业费发票和相关明细表等。一审判决依据上述证据及合同约定判令渤商公司承担自2015年9月1日起至2017年9月30日的物业费损失，是正确的。关于建筑面积差额损失问题。易品公司此前已有经过规划部门审核的修建性详规。后，双方合同约定“出卖人完全按照由买受方委托的863设计公司提供的内装设计标准进行建设、安装、施工”。一审期间，经双方举证质证一审法院认定2011年11月22日易品公司给渤商公司邮件中附的图纸应作为原方案图纸，鉴定机构以该图纸为依据进行鉴定。根据鉴定意见，原方案改造后建筑面积与现方案面积差额2756.11平方米，改造后消防通道面积与原方案消防通道面积差额1976.72平方米。易品公司主张上述面积差额共4732.83平方米造成可出租面积损失。可出租面积减少与消防通道面积的增加并非必然联系，且消防通道也是合同总面积的组成部分，故一审判决未予支持易品公司主张的消防通道增加而造成的可出租面积损失，是妥当的。一审经过鉴定，前后图纸方案所对应的建筑面积确实存在差额，该部分损失是渤商公司的原因造成的，一审判决渤商公司对此承担责任是正确的。关于该部分建筑面积损失的计算标准问题，另案（2018）津民初3号案件中一审法院委托天津正德房地产咨询评估有限公司就涉案房屋市场价值评估的2018年2月6日的平均单价为10882元/平方米，故一审判决以此为参照酌情确定建筑面积差额损失，是合理的。关于鉴定费的负担问题。在一审期间，因案件审理需要，一审法院基于易品公司的申请委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行鉴定。鉴定意见书载明：1.原方案（建筑）面积和消防通道面积分别是35821.95平方米和9656.03平方米。2.在现结构不变基础上，经过建筑布局优化后的建筑面积为33065.84平方米，消防疏散通道面积为11632.75平方米，工程改造造价费用为8968773元。该意见书载明，鉴定单位在现结构不变基础上经过建筑布局优化后，计算建筑面积和消防通道面积差额。一审法院认定鉴定意见过程合法、内容客观公正予以采信该鉴定意见书。原判决未予支持易品公司关于建筑面积和消防通道面积差额损失的计算方式的主张，但采信了鉴定意见书中面积的差额。因改造费用没有实际发生，一审判决认定可待损失实际发生时另行主张。一审判决对鉴定意见书的采信与损失认定并无不妥，但对鉴定费用全部判令渤商公司承担有失妥当。结合鉴定方法、鉴定意见内容和易品公司的主张，本院对一审鉴定费用的负担予以调整。关于一商集团公司的连带保证责任问题。一商集团公司对此并未提出上诉，且一审判决对此处理并无不当，故渤商公司对一商集团公司关于解除合同后的损失承担连带保证责任的上诉主张，本院予以驳回。关于损益相抵原则问题。房价的上涨并非因为渤商公司违约造成的，是经济发展和市场的多种因素，故渤商公司主张损益相抵即房屋价值增值部分应从损失赔偿额扣除的请求，依据不足，一审判决未予支持是正确的。综上所述，易品公司、渤商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；但对鉴定费的负担有失妥当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1345300元，鉴定费5600000元，由天津市易品建设发展有限公司负担3313009元，由天津渤商投资有限公司负担3632291元。二审案件受理费782219元，由天津市易品建设发展有公司负担125042元，天津渤商投资有限公司负担657177元。本判决为终审判决。审判长 方 哲审判员 郭静波审判员 张 胜二〇二〇年四月一日书记员 齐晨灿