广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29184号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市冠寓商业运营有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道后海滨路与海德路三道交汇处航天科技广场A座11楼。法定代表人：孟蒙，总经理。委托诉讼代理人：梁华，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珊，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市集泰实业发展有限公司，住所地深圳市南山区南海大道3003号阳光华艺大厦1栋21A-02-2107。法定代表人：陈建智。委托诉讼代理人：沈飞虎，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁潮，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳市冠寓商业运营有限公司（以下简称冠寓公司）因与上诉人深圳市集泰实业发展有限公司（以下简称集泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初1577号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冠寓公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项判决；2.依沫改判集泰公司赔偿冠寓公司2017年4月1日至2017年9月30日租金损失4497462元；3.依法改判集泰公司赔偿冠寓公司全部装修损失5651995.5元；4.依法驳回集泰公司全部反诉请求；5.判令集泰公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在集泰公司对合同无效负有主要过错、冠寓公司没有任何获益的情况下，判决冠寓公司支付高额的房屋占用费显失公平，且超出了集泰公司的诉讼请求范围，程序违法。即使一审法院按照集泰公司主张的免租期内房屋租金损失赔偿请求进行判决，因集泰公司对合同无效负有全部过错，冠寓公司作为新的承租人，既未获得免租期带来的利益，也对此不存在任何过错，不应承担该项损失的赔偿责任。即使承租人有义务支付免租期的房屋占用费或赔偿损失，在租赁合同及权利义务转让合同均被认定为无效的情况下，也应由免租期实际占有租赁房屋的原承租人深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司承担，而不应由冠寓公司承担。且按照合同约定，冠寓公司也最多用剩余装修物进行抵偿。即使没有合同约定，冠寓公司也不应当对免租期的全部租金进行赔偿。二、一审判决在集泰公司没有提供任何损失证据且被上诉人对合同无效负有全部过错的情况下，判令冠寓公司向集泰公司支付物业管理费327093元缺乏依据。三、一审判决判令冠寓公司对集泰公司的原装修损失承担70%的责任，与集泰公司对合同无效以及该项损失负有全部过错这一基本事实严重不符；与权利义务转移行为无效且原装修系原承租人深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司拆除这一基本事实严重不符；与各方对于该项损失确定的补偿原则严重违背。四、一审判决在冠寓公司已提供充分证据证明自身装修损失的情况下，认定冠寓公司承担部分过错，按照冠寓公司主张金额的不足六成酌定装修损失，与事实严重不符。五、一审法院判决集泰公司不予赔偿冠寓公司2017年4月1日至2017年9月30日的租金损失，错误认定集泰公司的过错以及冠寓公司所支付租金的性质，与事实及法律规定不符。六、一审法院对于冠寓公司提交的新证据未举行质证，也未在判决中对该证据予以认定，与法定审理程序不符。集泰公司答辩称，一、冠寓房屋占有使用费，合同无效，因合法取得的财产不能返还或没有必要返还的，应折价补偿，因此不存在冠寓公司所述的因合同无效取得财产的返还问题。集泰公司反诉的基础是涉案合同有限，一审法院审理后认定合同无效并在此基础上根据冠寓公司实际占有、适用房屋的时间依法判决冠寓公司支付2016年8月1日到2017年1月31日占有费没有超出集泰公司的反诉请求。虽三方补充协议之二被一审法院认定无效，但权利义务转让的事实已经发生，冠寓公司也以承租人身份履行合同，因此免租期的占有使用费应由冠寓公司承担。且一审法院认定合同无效，合同解除的约定条款也没有事实基础，不应适用。二、冠寓物业管理费属于冠寓公司必须承担的费用，一审法院判决冠寓公司支付物业费合法合理。三、关于双方装修损失，在集泰公司反复披露和提示夹层事实、风险及装修报批要求的情况下，冠寓公司资源承租涉案房屋，并同意承担涉案房屋用作公寓用途的相关手续报审、费用及审批风险、因夹层加建或其他投诉造成装修停工或经营受阻的其他损失，因此集泰公司不承担任何违约和经济责任。四、冠寓公司庭后提交的证据已超过举证期限，集泰公司对冠寓公司的证据有进行书面质证。集泰公司上诉请求：1.撤销一审判决民事判决第一、二、六、七、八判项；2.改判一审判决第三判项为冠寓公司于判决生效之日起十日内向集泰公司支付2016年8月1日至2017年1月31日期间租金4497462元、2017年10月1日至11月24日期间的租金1349238.6元及迟延支付租金违约金（租金749577元的违约金按照每日1%。的标准，自2017年10月11日起计至实际付清之日，租金599661.6元的违约金按照每日1%。的标准，自2017年11月11日起计至实际付清之日）；3.改判一审判决第四判项为冠寓公司于判决生效之日起十日内向集泰公司支付物业管理费327093元及迟延付款利息（利息以每月拖欠的物业管理费为基数，按照人民银行同期同类贷款利率自应付未付物业管理费的次日起计至实际付清之日）；4.改判一审判决第五判项为：冠寓公司于判决生效之日起十日内向集泰公司赔偿装修损失1000万元；5.判决冠寓公司向集泰公司支付提前退租违约金500万元；6.驳回冠寓公司的全部诉讼请求；7.本案本诉及反诉的一审、二审全部诉讼费用均由冠寓公司承担。事实与理由：一、涉案合同为合法有效的合同，一审法院认定合同无效是错误的。集泰公司拥有合法的产权和出租权，虽然租赁房屋内设夹层，但集泰公司并未将夹层计入租赁面积，也没有收取夹层的租金及物业管理费，涉案房屋不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，一审法院因租赁房屋存在夹层而认定涉案租赁合同无效是错误的。二、冠寓公司在承租涉案房屋前已明确知悉存在夹层及夹层被贴封条的事实,并在合同中明确同意自行承担夹层被拆的全部风险、责任及损失，故因合同解除而产生的所有责任及给集泰公司造成的损失均应由冠寓公司承担。三、即使涉案合同无效，合同中关于夹层、层被拆风险承担的约定也是双方真实意思表示，一审法院对双方责任比例的划分违反了双方真实意思表示。四、案外人深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司向冠寓公司支付的150万元违约金就是对冠寓公司装修损失的赔偿，集泰公司不应再重复承担赔偿责任。在（2018）粤0305民初3183号案件中，冠寓公司向深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司主张了装修损失，并未主张其他损失，一审法院判决深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司向冠寓公司支付150万元违约金，并提出冠寓公司不能证明150万元违约金不足以弥补其损失，即一审法院认为深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司支付的150万元违约金已足以弥补冠寓公司的损失。而冠寓公司仅主张了装修损失，因此该150万元违约金就是对冠寓公司装修损失的赔偿，集泰公司不应再就冠寓公司的装修损失重复承担赔偿责任。冠寓公司答辩称，一、涉案房屋无产权面积是涉案合同不可分割的组成部分，违反法律规定，因此涉案合同无效。二、集泰公司在涉案房屋违法加建夹层，又在行政机关责令拆除夹层后隐瞒这一重大事实继续出租，其违建和隐瞒行为时造成涉案合同无效的原因，应承担全部过错。三、合同无效，各方应根据《合同法》规定承担财产返还责任和损害赔偿责任。因冠寓公司不存在过错，集泰公司应返还冠寓公司支付的租金、租赁保证金等费用，并对冠寓公司的装修损失承担全部责任。四、案外人深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司向冠寓公司支付的150万元违约金不是冠寓公司主张的装修损失赔偿，集泰公司承担责任不属于重复赔偿。冠寓公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认《补充协议》、《补充协议之三方补充协议》及《补充协议之三方补充协议二》于2017年10月9日解除；2.请求判令集泰公司向冠寓公司双倍返还租赁保证金，共计2998308元；3.判令集泰公司赔偿冠寓公司自2017年4月1日至2017年9月30日的租金损失4497462元；4.判令集泰公司赔偿冠寓公司受到的其他损失，共计5651995.5元；5.判令本案一切诉讼费用由集泰公司承担。集泰公司向一审法院反诉请求：1.判决冠寓公司向集泰公司支付2017年10月1日至11月24日的租金1349238.6元及迟延支付租金违约金289636.56元（违约金以拖欠的租金为基数，按照每日1‰的标准，自应付未付租金的次日起计至实际付清之日，暂计至集泰公司提起反诉之日为289636.56元）；2.判决冠寓公司支付拖欠的物业管理费327093元及迟延付款利息损失12448.35元（利息以拖欠的物业管理费为基数，按照人民银行同期同类贷款利率自应付未付物业管理费的次日起计至实际付清之日，暂计至提起反诉之日为12448.35元）；3.判决冠寓公司向集泰公司支付提前退租违约金500万元；4.判决冠寓公司向集泰公司赔偿“免租期”（2016年8月1日至2017年1月31日）的房屋租金损失4497462元；5.判决冠寓公司赔偿集泰公司装修损失1000万元；6.判决冠寓公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。（以上1-5项反诉请求金额合计21475878.51元）。一审法院查明，2016年7月22日，集泰公司（甲方）与叶世育（乙方）签订《补充协议》（下称“补充协议一”），约定集泰公司将位于深圳市××光路阳光里雅居商业项目的部分房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给叶世育，租赁面积为5241.8㎡，租赁期限自2016年8月1日起至2028年7月31日止；甲方给予乙方6个月免租装修期，从2016年8月1日起至2017年1月31日止；涉案房屋初始标准含税月租金为每平方米143元/月，合计每月租金749577元，租金从第三个租约年起开始递增，具体递增方式为第三至第十二个租约年期间，租金以两个租约年为单位，再上一个单位的基础上每两年递增6%；乙方在每月十日前以转账或现金方式向甲方缴纳当月租金，节假日顺延；管理费用按租赁的房产证面积5241.8㎡计算，物业管理费单价为8元/㎡，每月41935元，租赁期内由乙方与租金一并交付甲方；甲方基于该商铺现状（包括法律状态和客观状态）出租，乙方在签订租赁合同和本协议前，已对该商铺进行了全面、认真、细致的检查；对租赁面积核算、租赁区域定义已经确认和核验；对该商铺的现有各种设备、配套设施、水电容量、生活环境、物业管理现状水平、各种收费标准、用房性质等方面的功能性、适用性、使用性和相关法律文件表示满意；已确认和落实该商铺现状全部满足于乙方合同目的及商业目的；对已存在的瑕疵表示可以接受，没有异议，承诺不就存在的“瑕疵”和“不了解情况”提出任何异议、疑义、主张和要求；租赁期内，乙方自行承担政府部门有关手续的风险和责任；甲方按照该商铺的现有实际状况向乙方交付该商铺；乙方须按租赁合同及本协议约定按时如期足额地支付租金；租金支付如有拖欠的，自拖欠之日起，乙方以拖欠租金总额的1‰为标准每日向甲方另行支付违约滞纳金；乙方如有以下违约情形之一者（其中包括无正当理由擅自解除租赁合同及本协议），甲方有权终止本协议，没收乙方租赁保证金；如前述费用不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行要求乙方进行赔偿；甲方租赁给乙方的物业分别位于阳光里雅居1、2、3层商业，其中2、3楼部分甲方原已按办公要求设置夹层，甲方确保物业现状满足办公所要求的工程安全指标；现乙方变更用途为酒店及其他相关配套，需增加物业负重（包括但不限于墙体和设备设施等），乙方应按国家各类技术要求增加相关的加强措施确保物业使用安全；乙方在装修过程中必须严格按照深圳市消防、卫生、环保、安全等有关部门的规定进行设计和施工。水电改造工程及消防改造工程必须由专业公司施工，消防工程需依法向政府消防主管部门申报，并取得验收合格证。乙方装修过程中和装修完成之后，甲方需协助乙方办理环保、卫生、消防等政府部门的审批手续和验收。发生的所有费用由乙方自行承担；合同还约定了其他条款。合同附件一载明2016年8月1日至2017年1月31日为免租期，2017年2月1日至2017年7月31日年租金为4497464元，2017年8月1日至2018年7月31日年租金为8994929元，2018年8月1日至2019年7月31日年租金为9534625元，2019年8月1日至2020年7月31日年租金为9534625元，2020年8月1日至2021年7月31日年租金为10106702元，2021年8月1日至2022年7月31日年租金为10106702元,2022年8月1日至2023年7月31日年租金为10713104元,2023年8月1日至2024年7月31日年租金为10713104元,2024年8月1日至2025年7月31日年租金为11355890元，2025年8月1日至2026年7月31日年租金为11355890元，2026年8月1日至2027年7月31日年租金为12037244元，2027年8月1日至2028年7月31日年租金为12037244元。2016年7月25日，集泰公司与叶世育、深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司签订《补充协议之三方补充协议》（以下简称“补充协议二”），约定：自2016年8月1日起，叶世育将其在补充协议一中的权利和义务全部转移给深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司。2017年3月30日，集泰公司（甲方）与深圳市中惠学府酒店管理有限公司（乙方）、冠寓公司（丙方）签订《补充协议之三方补充协议之二》（以下简称“补充协议三”），约定：自2017年4月1日起，深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司将其在补充协议一、补充协议二中的权利义务全部转移给冠寓公司。三方还约定：鉴于条款a“叶世育承租该商铺（租赁面积为5241.8㎡）”，条款c“乙方已于2016年7月25日接收该商铺并进场装修，拆除甲方原按办公用途完成施工的全新装修项目（原办公装修工程价值约1000万元），乙方现已完成酒店/公寓用途之局部钢结构加固及砌墙工程”；自2017年4月1日起，乙方将该协议及该补充协议1中的权利义务全部转移给丙方，丙方完全了解上述协议的内容及该商铺的全部产权情况（包括但不限于权属、建筑结构、房屋用途、租赁情况、装修情况等）；鉴于甲方该商铺已按办公标准装修完成可投入使用，因叶世育及乙方承租后改造成为酒店及公寓用途，甲方原有装修成果已全部被乙方拆除，因此丙方同意如丙方租赁期间提前退租，或未经甲方书面同意擅自整体转租，或无故拖欠租金或其他费用经函告后超过30天仍未支付的，甲方有权单方解除合同并无条件随时收回租赁物业，丙方已交的租赁保证金及租金（含预付租金）等一切款项不予退还，且乙方及丙方已完成的装修工程成果全部归甲方所有，丙方不得要求装修补偿；也不得拆除或搬移装修物，以此作为甲方原有装修投入及原免租期租金损失之补偿；在丙方开业前（预计开业时间为2017年9月30日），若丙方提前退租或未经甲方书面同意擅自整体转租，需另外向甲方支付违约金500万元；甲方出租的物业产权证记载的用途为商业，丙方根据自身经营需要作为公寓使用，需履行相关手续，丙方履行相关手续的报审、费用及审批风险由丙方自行承担（包括但不限于二次消防、各类政府行政管理许可等；方可配合协调处理，但不承担任何违约及经济责任；鉴于出租物业存在夹层改造加建的情况，丙方施工过程应避免引发第三方（小区业主、城管部门等）投诉，如因夹层加建或其他投诉造成装修停工或经营受阻或其他损失，由丙方自行承担，甲方可配合协调处理，但不承担任何违约及经济责任；合同还约定了其他条款。补充协议三签订后，冠寓公司向集泰公司支付了租赁保证金1499154元及2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金4497462元。2017年10月9日，集泰公司收到冠寓公司的《关于合同解除及收回租赁房屋通知》，冠寓公司以租赁房屋夹层在装修过程中被政府拆除导致房屋可使用面积减少一半、其合同目的无法实现，以及集泰公司对租赁房屋没有合法产权、出租权为由通知集泰公司解除合同。2017年10月12日，集泰公司向冠寓公司发送《关于的回函》，告知冠寓公司其要求解除合同的理由不成立，因此不同意解除合同并要求冠寓公司缴纳10月份租金等费用。冠寓公司于2017年10月13日签收。集泰公司确认于2017年11月24日收到冠寓公司寄来的租赁房屋钥匙。2019年1月21日，一审判决对涉案房屋进行现场勘查，情况可知：涉案房屋在2016年9月27日已被深圳市南山区规划土地监察大队查封，房屋夹层的所有房门均被贴上封条，这些封条至今仍在。另查，冠寓公司在（2018）粤0305民初3183号案件中向深圳前海中惠齐创商业管理有限公司、深圳市中惠学府酒店管理有限公司主张赔偿损失5651995.5元和违约金150万元，其主张的损失金额与冠寓公司在本案中主张的损失金额一致，（2018）粤0305民初3183号已判决深圳前海中惠齐创商业管理有限公司、深圳市中惠学府酒店管理有限公司向冠寓公司支付违约金150万元。一审判决认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。集泰公司未取得建设工程规划许可证在涉案房屋二、三层违法加建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，冠寓公司、集泰公司签订的租赁合同依法归于无效。集泰公司请求支付房屋占有使用费，一审判决予以支持，根据合同约定2016年8月1日至2028年7月31日应收租金共计120987523元，平均每月租金标准应为840181.13元，集泰公司主张以749577元计算房屋占有使用费，低于月平均租金标准，一审判决予以准许。集泰公司于2017年11月24日收到冠寓公司寄来涉案房屋钥匙，其于该日收回涉案房屋，冠寓公司应支付集泰公司2017年10月1日至11月24日期间房屋占有使用费1349238.6元（按每月749577元计算）及2016年8月1日至2017年1月31日“免租期”内房屋占有使用费4497462元（按每月749577元计算）；冠寓公司还应支付集泰公司物业管理费327093元。因合同无效，冠寓公司请求确认《补充协议》、《补充协议之三方补充协议》及《补充协议之三方补充协议二》于2017年10月9日解除，于法无据，一审判决不予支持。合同无效后应当恢复原状，故集泰公司无权收取和占有冠寓公司已交纳的租赁保证金1499154元，应予以返还。冠寓公司请求双倍返还租赁保证金、集泰公司请求支付提前退租违约金、迟延支付租金违约金及管理费的利息，因合同无效，双方的相关主张均缺乏合同依据，一审判决不予支持。关于集泰公司主张冠寓公司赔偿的被拆除原装修损失。按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，在合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从现场勘查和合同约定上看，深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司作为承租人知悉涉案房屋存在违法加建的情形，其为作公寓使用拆除了原按办公用途完成施工的全新装修并另行施工。因此，一审判决认为，造成集泰公司原装修被拆除的损失，产生原因在于深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司的拆除行为。虽然租赁合同无效，但是双方在合同中关于夹层被拆风险的约定系当事人的真实意思表示，仍应作为划分双方过错责任比例的主要参考依据。双方约定冠寓公司自行承担租赁房屋用作公寓用途的相关手续报审、费用及审批风险，冠寓公司同意自行承担“因夹层加建或其他投诉造成装修停工或经营受阻或其他损失”，集泰公司“不承担任何违约和经济责任”。据此，一审判决认定集泰公司原有装修损失发生的过错主要在于冠寓公司，并酌情确定应由冠寓公司按70%的比例即700万元向集泰公司予以赔偿。关于冠寓公司的装修损失等损失主张。冠寓公司对于涉案房产存在违法加建夹层的事实是知情的，冠寓公司对于相关不利后果应有所预见，冠寓公司主张的装修损失应按照其过错程度由其部分承担。另外，冠寓公司在（2018）粤0305民初3183号案中，已以《阳光里雅居裙楼信息咨询费及合同转让协议》向深圳前海中惠齐创商业管理有限公司、深圳市中惠学府酒店管理有限公司主张违约金150万元，并获得一审判决支持。冠寓公司在本案中主张装修等损失5651995.5元，从金额上看与其（2018）粤0305民初3183号案件中主张的装修损失金额一致，冠寓公司提交的证据材料并不足以证明另案所获的150万元违约金不足以弥补冠寓公司的损失，故冠寓公司此项诉求一审判决不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认冠寓公司与集泰公司签订的《补充协议之三方补充协议之二》无效；二、集泰公司于判决生效之日起十日内向冠寓公司返还租赁保证金1499154元；三、冠寓公司于判决生效之日起十日内向集泰公司支付2017年10月1日至11月24日期间房屋占有使用费1349238.6元及2016年8月1日至2017年1月31日“免租期”内房屋占有使用费4497462元；四、冠寓公司于判决生效之日起十日内向集泰公司支付物业管理费327093元；五、冠寓公司于判决生效之日起十日内向集泰公司支付装修损失7000000元；六、驳回冠寓公司的其他诉讼请求；七、驳回集泰公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100686.59元，冠寓公司已预交，由冠寓公司负担89588.86元，集泰公司负担11097.73元；反诉案件受理费74589.7元，集泰公司已预交，由冠寓公司负担45755.02元，由集泰公司负担28834.68元。本院查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人冠寓公司向上诉人集泰公司承租的涉案深圳市××光路阳光里雅居房产，可使用建筑面积为10896.08㎡，其中房产证面积仅5241.8㎡，二、三层夹层违法加建占总面积的50%以上。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，一审法院据此认定双方签订的租赁合同无效，依据充分，本院予以认可。租赁房产交付时上诉人集泰公司按办公要求设置夹层，并承诺确保物业现状满足办公所要求的工程安全指标，双方的租赁合同关系基于上述租赁房产的整体状况而形成，违法面积与合法面积不可分割，上诉人集泰公司以部分租赁面积取得合法产权为由主张租赁合同有效，本院不予采信。上诉人集泰公司已于2017年11月24日收回租赁房产，其因无效合同取得的租赁保证金1499154元，应当返还冠寓公司。冠寓公司占有涉案房产至2017年11月24日，2017年10月1日至2017年11月24日的占有使用费1349238.6元，应由冠寓公司负担。上诉人集泰公司给予承租人2016年8月1日至2017年1月31日免租期6个月的利益，虽然在冠寓公司承租前由深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司实际享有，但冠寓公司承接了深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司在租赁合同中的权利义务，故租赁合同被确认无效后，占有使用费4497462元应当由冠寓公司支付给集泰公司。物业管理费327093元系冠寓公司使用租赁物业期间实际发生的费用，亦应当由冠寓公司承担支付义务。上述金额因双方发生本案争议而未即时清结，双方对此均无须承担延迟给付的责任。上诉人集泰公司和上诉人冠寓公司明知违法却一再对夹层加建装修，对于租赁合同无效均存在过错且过错程度相当，本院酌定双方对夹层被有关部门强制拆除所导致的损失各承担50%的过错责任。关于本案上诉人集泰公司所主张的装修损失，本院认为，上诉人集泰公司按照办公用途完成的装修在冠寓公司承租前已经被深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司拆除，冠寓公司作为深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司权利义务的承继方，应当对原装修被拆除导致的损失承担赔偿责任。双方在租赁合同中约定原办公装修工程价值约1000万元，本院对此予以确认，上诉人冠寓公司对该损失金额提出的异议，本院不予采信。据此，上诉人冠寓公司应赔偿集泰公司装修损失500万元。关于上诉人冠寓公司主张的装修损失，本院认为，首先，上诉人冠寓公司一审提交的部分工程结算的证据虽与夹层于2017年7月被强拆的事实存在相互矛盾之处，但不足以推翻冠寓公司为装修工程已经支付工程款的真实性。上诉人冠寓公司一审已提交了民事调解书、工程合同、支付凭证等证据，能够证明上诉人冠寓公司为涉案房产的装修工程实际支出300万元以上，一审酌定上诉人冠寓公司装修损失300万元偏低，可适当予以提高；其次，上诉人集泰公司已经收回租赁房产并取得房产上附着的装修物，其就已经取得的装修物残值可向冠寓公司酌情补偿；再次，在（2018）粤0305民初3183号案中，上诉人冠寓公司亦向深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司、深圳市中惠学府酒店管理有限公司主张赔偿损失5651995.5元，该案法院判决深圳市前海中惠齐创商业管理有限公司、深圳市中惠学府酒店管理有限公司向冠寓公司支付违约金150万元，冠寓公司在本案中所主张的装修损失已部分得到赔偿；综合考虑上述情形，本院按照双方的过错程度，最终确定上诉人集泰公司向冠寓公司赔偿装修损失200万元。上诉人冠寓公司在承租期间交纳的租金不属于损失的范围，其要求集泰公司赔偿没有依据，本院不予支持。综上，上诉人冠寓公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳。上诉人集泰公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决部分事实认定有误，适用法律亦有不当之处，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初1577号民事判决第一项、第二项、第三项和第四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初1577号民事判决第七项和第八项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初1577号民事判决第五项为：上诉人深圳市冠寓商业运营有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市集泰实业发展有限公司赔偿装修损失500万元；四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初1577号民事判决第六项为：上诉人深圳市集泰实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市冠寓商业运营有限公司赔偿装修损失200万元；五、驳回上诉人深圳市冠寓商业运营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人深圳市集泰实业发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费100686.59元，由深圳市冠寓商业运营有限公司负担80686.59元，深圳市集泰实业发展有限公司负担20000元；反诉案件受理费74589.7元，由深圳市冠寓商业运营有限公司负担37589.7元，深圳市集泰实业发展有限公司负担37000元；保全费5000元，由深圳市冠寓商业运营有限公司负担2500元，深圳市集泰实业发展有限公司负担2500元。二审案件受理费194009.49元(上诉人深圳市冠寓商业运营有限公司已预交158416.26元，上诉人深圳市集泰实业发展有限公司已预交35593.23元)，由深圳市冠寓商业运营有限公司负担140000元，深圳市集泰实业发展有限公司负担54009.49元，并由深圳市集泰实业发展有限公司迳付18416.26元给深圳市冠寓商业运营有限公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年四月二十三日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。