广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初87号原告：刘惠芳，女，1943年9月6日出生，汉族，住址：广东省梅州市梅县*******水口四队。原告：罗侃波，男，1964年12月3日出生，汉族，住址：广东省梅州市梅县*******水口四队。原告：罗县波，男，1967年5月6日出生，汉族，住址：广东省深圳市盐田区*********。原告：罗淑梅，女，1971年9月23日出生，汉族，住址：广东省丰顺县**********************。上列四原告共同委托诉讼代理人:罗淑萍，女，1969年10月16日出生，汉族，住址：广东省兴宁市************。原告：罗淑萍，女，1969年10月16日出生，汉族，住址：广东省兴宁市************。被告：蔡潮洲，男，1947年10月2日出生，汉族，住址：广东省珠海市斗门区******************。被告：林金莲，女，1951年8月15日出生，汉族，住址：广东省珠海市斗门区******************。原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍与被告蔡潮洲、林金莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅及四原告的共同委托诉讼代理人罗淑萍、原告罗淑萍到庭参加诉讼，被告蔡潮洲、林金莲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告蔡潮洲、林金莲夫妇与罗求曾于2004年7月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、依法判令两被告在判决生效后30日内协助原告方办理上述已转让给罗求曾的房地产变更登记至上述五原告名下。庭审过程中，五原告变更诉讼请求为：一、依法判令被告蔡潮洲、林金莲夫妇与罗求曾于2004年7月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、依法判令两被告在判决生效后30日内协助原告方办理上述已转让给罗求曾的房地产变更登记至原告罗淑萍名下。事实和理由：2004年7月16日，卖方（被告）蔡潮洲、林金莲夫妇与买方罗求曾签订《房屋买卖合同》，将坐落于原梅县程江镇程江15队四望嶂宿舍601房及105车库以55000元绝卖给罗求曾[见证据房地产权证：粤房地证字第1154257号和1154263号；国有土地使用证号：梅府国用(2001)字第001885号和001896号]，双方于同日在梅州市公证处办理《房屋买卖合同》公证[见(2004)梅市内经证字第406号]。罗求曾于当日付清上述购房款后，俩被告也将上述房产交付给罗求曾居住管理使用至今，双方一直无争执。2010年10月29日，罗求曾因病去逝。罗求曾购买的上述房产则由罗求曾的妻子及儿女（即上述原告）继承管理使用至今。罗求曾的妻子为原告刘惠芳，儿子为原告罗侃波、罗县波，女儿为原告罗淑萍、罗淑梅。2019年11月，原告为便于管理房产，到梅县********办产权过户登记时，因需要俩被告协助办理，经原告多次请求俩被告协助办理房产过户事项，俩被告均予拒绝。综上，原告认为罗求曾与俩被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是为有效合同，应依法受到法律保护。故请求法院依法判决准予原告上述诉讼请求。被告蔡潮洲、林金莲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。本院经审理认定事实如下：原告刘惠芳是罗求曾的妻子，刘惠芳与罗求曾共生育有四个子女，分别是本案的原告罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍。罗求曾于2010年10月29日因病死亡，其父母罗应环、邓飞灵均已在罗求曾过世之前去世。被告蔡潮洲与林金莲是夫妻，坐落于梅县程江镇程江15队四望嶂宿舍601房[房地产权证号：粤房地证字第1154257号，国有土地使用证号：梅府国用（2001）字第001885号]登记于被告蔡潮洲名下；坐落于梅县程江镇程江15队四望嶂宿舍105车库[房地产权证号：粤房地证字第1154263号，国有土地使用证号：梅府国用（2001）字第001896号]登记于被告蔡潮洲名下。2004年7月,罗求曾向蔡潮洲购买涉案601房和105车库,双方商定购买总价145000元。2004年7月13日,双方签订协议,约定：“交来购房定金肆万伍仟圆整（45000元），房主将房匙交给购房者打扫卫生，待2004年7月16日购房者再交壹拾万圆购房费给房主后，并双方在公证处办理手续后（手续费用由购房者全部负担），房主将房产证交给购房者，购房者如需办转证手续的所有费用都由购房者承担，房主一律不负担，如违反以上要求，购房者搬进需按每月捌佰圆租金交给房主，购房者定金肆万伍仟圆全部归房主。此据”蔡潮洲在房主处签名，罗求曾在购房者处签名。2004年7月16日，罗求曾交购房款壹拾万元整给蔡潮洲、林金莲，俩人出具《收据》给罗求曾收执，载明：“收到罗求曾同志的购房款壹拾万圆整此据。”双方于当日一起到梅州市公证处进行了《房屋买卖合同》公证，梅州市公证处于同日出具了（2004）梅市内经证字第406号《公证书》。该公证书中的《房屋买卖合同》是罗求曾（买方）与被告蔡潮洲（卖方）于2004年7月16日签订，该《房屋买卖合同》约定：“一、卖方自愿将座落在梅县程江镇程江15队四望嶂宿舍601及105车库卖给买方[见房地产权证：粤房地证字第1154257号和1154263号；国有土地使用证号：梅府国用(2001)字第001885号和001896号]。买方对该房地产已作了充分了解，并愿意买受。二、双方议定上述房地产成交价款为人民币伍万伍仟元正（￥55000元）。三、买方在签订合同前已一次性将购房款付清给了卖方，卖方也将房屋及有关证件交付给了买方。四、卖方必须保证上述房地产权清楚，在该房地产未办理产权过户手续前，如被查封、扣押、冻结等，卖方应承担责任及赔偿买方损失。如遇房地产拆迁所赔偿的款项应归买方所有。五、买、卖双方应按规定到房地产管理部门办理房地产权过户登记手续，所需的一切税、费由买卖支付。卖方应负责协助办理有关手续。六、本房地产买卖为绝卖，买方可凭卖方在梅州市公证处签署的授权委托书，到房地产管理部门办理产权转移的换证手续，卖方决不反悔。七、本合同在梅州市签订。本合同一式三份，买、卖方双方各持一份，市公证处存一份。”被告蔡潮洲、林金莲在卖方处签名，罗求曾在买方处签名。同日，被告蔡潮洲、林金莲（委托人）与原告罗淑梅（受托人）签订了《委托书》，约定：“委托人就出售座落在梅县程江镇程江l5队四望嶂宿舍601及105车库房屋[见粤房地证字第1154257、1154263号房地产权证和梅府国用(2001)字第001885、001896号国有土地使用证]一事，委托罗淑梅为我们的合法代理人。全权代表我们办理上述房地产出售的一切有关手续，受托人为此签署的有关文件我们均承认。委托期限至上述房地产换证手续办妥，领取新的房地产权证为止。”双方在梅州市公证处进行了委托书公证，梅州市公证处于当日出具（2004）梅市内经证字第407号《委托书公证书》。涉案601房及105车库出售后，一直由罗求曾管理使用，但未办理产权过户登记手续。2010年10月29日罗求曾因病死亡，现其继承人表示被告不愿意协助办理过户登记手续。庭审中，五原告确认：《房屋买卖合同》买、卖双方应按规定到房地产管理部门办理房地产权过户登记手续，所需的一切税、费由买方支付。涉案601房和105车库实际成交价格为145000元，至于罗求曾与两被告在公证书中的《房屋买卖合同》约定房地产成交价款为55000元的具体原因五原告不清楚。就本案涉案601房和105车库买卖过户涉及的问题，本院于2020年3月4日函往梅州市自然资源局梅县分局征询相关问题，该分局于2020年3月13日出具《复函》，记载：“一、经查，位于梅县程江镇程江15队四望嶂宿舍601房及105车库[房地产权证：粤房地证字第1154257号和1154263号；国有土地使用证号：梅府国用（2001)字第001885和001896号]权利人为蔡潮洲，未有抵押、查封等情况；二、该房产基本具备不动产权过户登记手续条件，根据《不动产登记暂行条例》规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。由于买方罗求曾已过世，需由其合法继承人代为办理过户手续，先转移登记至罗求曾名下，再由继承人申请不动产的继承登记；三、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。代理人可凭公证委托书代表卖方办理相关业务。”另查,罗求曾的法定继承人是本案的原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍,而原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅当庭表示自愿放弃继承罗求曾名下的涉案601房和105车库遗产,由法定继承人罗淑萍继承。经本院释明相关法律后果，原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅仍表示放弃继承罗求曾名下的涉案601房和105车库遗产。上述事实，有庭审笔录、原告身份证、被告人口信息查询资料、房地产权证、国有土地使用证、协议、收据、公证书、梅州市自然资源局梅县分局复函等证据证实。本院认为，罗求曾于2004年7月向被告蔡潮洲、林金莲购买涉案601房及105车库，有协议、收据和梅州市公证处出具的公证书予以证实，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的房屋买卖合同，合法有效，本院予以确认。《房屋买卖合同》签订后，罗求曾已向被告蔡潮洲、林金莲足额支付房屋价款145000元整，而被告蔡潮洲、林金莲也如约将涉案601房及105车库交付给罗求曾使用管理。但涉案601房及105车库一直未办理不动产权过户登记。罗求曾已于2010年10月29日因病死亡，按照《中华人民共和国继承法》第十条规定,罗求曾的法定继承人是本案原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍。而原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅在清楚知悉放弃继承遗产后果的情况下当庭明确表示放弃继承罗求曾购买的涉案601房及105车库遗产，由法定继承人罗淑萍继承。本院认为，原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅放弃继承罗求曾购买的涉案601房及105车库遗产的行为是其本人真实意思表示，依法有效。罗求曾购买的涉案601房及105车库由原告罗淑萍继承。根据梅州市自然资源局梅县分局出具的《复函》记载：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。由于买方罗求曾已过世，需由其合法继承人代为办理过户手续，先转移登记至罗求曾名下，再由继承人申请不动产的继承登记。”现因涉案601房及105车库的房地产权证尚登记于被告蔡潮洲名下，而被告拒绝协助办理过户手续。五原告要求两被告协助办理涉案601房及105车库过户登记手续，于法有据,应予以支持。办证手续按照《不动产登记暂行条例》规定办理。再者，根据罗求曾与被告蔡潮洲、林金莲的约定，被告蔡潮洲、林金莲履行的是协助义务，办证所需一切费用应由原告负担。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡潮洲、林金莲与罗求曾于2004年7月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告蔡潮洲、林金莲应协助原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍将坐落于梅县程江镇程江15队四望嶂宿舍601房[房地产权证号：粤房地证字第1154257号，国有土地使用证号：梅府国用（2001）字第001885号]办理过户至原告罗淑萍名下（办证费用由原告负担），限于本判决生效后三十日内履行。三、被告蔡潮洲、林金莲应协助原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍将坐落于梅县程江镇程江15队四望嶂宿舍105车库[房地产权证号：粤房地证字第1154263号，国有土地使用证号：梅府国用（2001）字第001896号]办理过户至原告罗淑萍名下（办证费用由原告负担），限于本判决生效后三十日内履行。案件受理费1176元，按规定减半收取588元，由原告刘惠芳、罗侃波、罗县波、罗淑梅、罗淑萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘伟梅二〇二〇年四月九日书记员  谢 妮