广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终235号上诉人（原审原告）：黎剑波，男，1965年2月2日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃家亮，广东中肯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市狮子湖房地产开发有限公司。住所地：清远市。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高汝，广东正鑫律师事务所律师。上诉人黎剑波因与被上诉人清远市狮子湖房地产开发有限公司（以下简称“狮子湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎剑波上诉请求：撤销一审判决，改判本案发回重审时上诉人《变更诉讼请求申请书》上的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定逾期交楼的交楼时间是2015年1月31日，认定逾期办证的交楼时间是2017年4月1日，明显存在认定事实错误。二、上诉人在本案发回重审时提交了一份《变更诉讼请求申请书》，但一审判决没有列入任何内容，更没有论述不支持的理由。《变更诉讼请求申请书》中的诉讼请求应当得到支持，因为同一份判决书、同一间房屋的交楼时间应当只有一个。三、逾期办证的违约金为209056元。1、被上诉人于2014年12月29日将收楼通知书送达给上诉人，根据通知书载明的于2015年1月31日前交付房屋与涉案合同第十一条第二款的约定，涉案房屋的交楼时间应认定为2015年1月31日。2、办证登记收件日期为2017年5月27日。3、涉案合同没有约定逾期一年不解除合同的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，应以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。故逾期办证违约金的数额为1680000元×757天×6%÷365天=209056元。四、上诉人放弃对逾期交楼违约金的诉求。狮子湖公司答辩称：一、涉案房屋于2014年12月26日办理竣工验收备案，被上诉人于2014年12月29日书面通知交楼，故上诉人主张逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效。二、被上诉人寄送的通知书载明“2015年1月31日起即视为已交付，并自2015年2月1日起开始计收物业管理费”，实则是作为物业转移以及风险转移的提示，并非真实交付使用。上诉人确认于2014年12月29日收到通知书，则其知道并确认可以收楼的相关事宜，但上诉人怠于收楼，故延期收楼的责任应当由其自行承担。上诉人于2017年4月1日收楼，清远市xxxxxxxxxxxxxxxxxxx2017年5月27日收件并于2017年6月14日办理证件，完全符合合同约定。三、上诉人于2017年10月30日主张从2015年4月31日起计算逾期办证违约金已超过两年诉讼时效。四、涉案合同明确约定了逾期交楼违约金为日万分之一，是双方的真实意思表示，同时也约定了逾期办证违约金。因此，上诉人主张按年利率6%计算逾期交楼违约金及逾期办证违约金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黎剑波向一审法院提出起诉请求：1、要求狮子湖公司支付逾期交楼违约金66360元；2、要求狮子湖公司支付逾期办理房地产权证违约金317589元；3、由狮子湖公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月16日，黎剑波、狮子湖公司签订《广东省商品房买卖合同》，黎剑波向狮子湖公司购买位于清远xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，购房款总金额为1680000元，黎剑波依约向狮子湖公司支付了购房款。2017年10月30日，黎剑波以狮子湖公司逾期交楼、逾期办证为由，向一审法院提出上述诉讼请求。庭审中，黎剑波明确第一项诉讼请求为要求狮子湖公司支付逾期交楼违约金131040元[1680000元×年利率xxx×逾期天数（2014年1月1日至2015年1月31日）]；黎剑波明确第二项诉讼请求为要求狮子湖公司支付逾期办证违约金208056元[1680000元×年利率6%×逾期天数（2015年5月1日至2017年5月27日）]。诉讼中，黎剑波、狮子湖公司确认涉案房屋于2014年12月26日完成竣工验收备案手续；黎剑波、狮子湖公司确认通知收楼时间是2014年12月29日；黎剑波、狮子湖公司对狮子湖公司于2014年12月29日发出的《狮子湖收楼通知书》无异议，《狮子湖收楼通知书》中注明狮子湖公司将于“2015年1月31日前”向黎剑波交付涉案房屋；黎剑波、狮子湖公司确认实际收楼时间是2017年4月1日；黎剑波、狮子湖公司确认办好产权证时间是2017年6月14日。黎剑波未提供关于诉讼时效中止、中断、延迟的依据。黎剑波、狮子湖公司签订的《广东省商品房买卖合同》中关于交付期限的约定：“出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房取得《工程竣工验收备案表》…”；《广东省商品房买卖合同》关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，黎剑波与狮子湖公司作为合同主体，双方应依照约定全面履行合同。结合黎剑波的主张和诉求，本案的焦点是涉案房屋是否逾期交付、逾期办理产权登记及黎剑波的诉请是否超过诉讼时效。首先，关于房屋是否逾期交付的问题，根据双方签订《广东省商品房买卖合同》中关于交付期限及条件的约定，涉案房屋在2013年12月31日前应具备交付条件并交付买受人使用。但涉案房屋于2014年12月26日完成竣工备案手续，故狮子湖公司属迟延交付，应当承担逾期交房的违约责任。黎剑波请求狮子湖公司承担2014年1月1日至2015年1月31日期间迟延交楼的违约责任，但狮子湖公司辩称黎剑波的诉请已超过诉讼时效，根据查明的事实，结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，至2017年2月1日，诉讼时效期间已经届满，黎剑波于2017年10月30日起诉，已超过诉讼时效。尽管新颁布的《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但本案黎剑波之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或应知道其权利受到损害之日起至2017年10月1日已超过二年，诉讼时效期间已届满。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，故黎剑波的上述诉请的诉讼时效期间为二年，已超过诉讼时效。诉讼中，黎剑波未提供诉讼时效中止、中断、延长的依据，故对黎剑波要求狮子湖公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。其次，关于是否逾期办理产权登记的问题。诉讼中，黎剑波、狮子湖公司确认实际收楼时间是2017年4月1日，黎剑波、狮子湖公司确认办好产权证时间是2017年6月14日。根据《广东省商品房买卖合同》关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”。故狮子湖公司办理产权登记并未逾期，故黎剑波请求逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回黎剑波的诉讼请求。案件受理费3530元，由黎剑波负担。本院二审期间，狮子湖公司提供如下证据：1、《不动产登记申请表》、《权藉调查表》、《清远市不动产登记缴费通知书》、《广东省房地产预告登记证明》各一份，拟证明黎剑波在收房后才签署申请表；2、《关于在清远市清城区实施不动产统一登记的公告》电子版打印件一份，拟证明本地区于2016年6月27日才实施不动产统一登记，黎剑波不可能在购房时将所有办证资料提交给狮子湖公司；3、《清远市房产初始登记告知书》一份，拟证明狮子湖公司已于2015年2月4日办好初始登记。黎剑波提交如下证据：1、《中华人民共和国税收转帐专用完税证》一份，拟证明黎剑波已于2012年8月22日完成了契税的缴纳；2、《收款收据》一份，拟证明狮子湖公司已于2012年7月16日向黎剑波收取了办证费用；3、发票一份，拟证明狮子湖公司迟延至2016年4月30日缴税才是迟延办证的真正原因。本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：狮子湖公司是否存在逾期办证的违约行为。审查狮子湖公司是否存在逾期办证行为，首先应当审查狮子湖公司作为出卖人在产权登记这一事项上的义务。根据涉案合同第十五条的约定，狮子湖公司的义务并非办妥产权证，而是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次应当审查狮子湖公司提交办证资料的期限。同样根据涉案合同第十五条的约定，狮子湖公司提交办证资料的期限是在商品房交付使用后的90日内。涉案双方的主要争议是对于提交办证资料期限的认定，狮子湖公司认为应当在实际交付后的90日内提交资料，而黎剑波认为应当在视为交付后的90日内提交资料。本院从以下几个方面对该节争议作出认定。一、涉案合同第十一条明确约定，出卖人履行通知义务后，如因买受人原因导致未交付的，视为出卖人已经履行了交付义务。同时约定从通知交付之日起，涉案房屋的一切风险由买受人承担，物业管理费由买受人交纳。根据一审判决查明的事实，狮子湖公司已于2014年12月29日书面通知黎剑波于2015年1月31日前收房，黎剑波也表示收到该通知，虽然黎剑波由于自身原因未按时收房，但根据合同的约定，涉案房屋在2015年1月31日应当视为已经交付。二、黎剑波未按时收房虽然违反合同约定，但合同已经作出了视为交付的约定，相应的风险和费用也转移给黎剑波，狮子湖公司不能以此为由拒绝履行其后的提交办证资料的义务，放任损失扩大。狮子湖公司提出的主要抗辩理由是认为黎剑波未按时收房，导致资料不齐，行政机关不予收件。狮子湖公司为此在庭后提交了《不动产登记申请表》，拟证明黎剑波在申请表上签名的时间是在实际收房后。本院认为，首先，狮子湖公司的义务是提交出卖人应当提交的资料，既包括初始登记需要的资料，也包括产权转移登记需要的资料，但狮子湖公司并无证据证明已将应由其提交的资料全部提交。其次，如因不动产登记制度改革等原因需要买受人另行补充资料的，狮子湖公司应当履行通知、催告义务。狮子湖公司并无证据证明履行过该项义务。收房通知书上仅涉及收房手续，并无涉及提交办证资料的信息。故本院对其该节抗辩理由不予支持。更为重要的是，本案已由本院发回重审过，狮子湖公司在多次庭审及同一类型的其他案件中均未提交该份证据，由此可见，狮子湖公司并不认为该节事实是足以影响办证的重要事实。三、在一审法院审理的同一小区其他相似案件中，一审法院均是从视为交付之日起计算狮子湖公司的办证期限，相关判决业已生效。综上，本院认为狮子湖公司应当在涉案房屋视为交付之日（2015年1月31日）后的90日内履行提交办证资料的义务。狮子湖公司并无证据证明其在该期限内已经履行义务，故其行为已经构成违约，相应的逾期办证违约金应当从2015年5月2日起算。狮子湖公司提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，黎剑波主张的2015年9月30日之前的违约金已经超过诉讼时效。违约金应当计算至狮子湖公司依约提交办证资料之日，狮子湖公司并未举证证明其提交办证资料的时间，但提交了抵押权人申请办理抵押权登记的时间（2017年5月27日），黎剑波也主张计算至该期限，故违约金计算至2017年5月27日。逾期办证违约金的标准是本案另一争议焦点。涉案合同仅约定了解除情形下的违约金计算方式，并未约定继续履行情形下的违约金计算方式，黎剑波主张按照年利率6%的标准计算违约金符合本地区的实际情况，也符合同一小区其他案件的处理标准，本院予以支持。综上，狮子湖公司逾期提交办证资料的行为已经构成为违约，鉴于部分请求已经超过诉讼时效，故违约金从2015年10月1日起计算至2017年5月27日止，共计605天。即违约金为1680000元×605天×6%÷365天=167079.45元。上诉人的部分上诉理由成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1128号民事判决。二、清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向黎剑波支付逾期办证违约金167079.45元。三、驳回黎剑波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3530元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担1553元，由黎剑波负担1977元；二审案件受理费3530元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担1553元，由黎剑波负担1977元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年四月二十日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。