苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初13713号 原告：苏州市吴江区松陵房产综合开发公司，住所地苏州市吴江区松陵镇流虹西路1068-1082号。 法定代表人：吴昕，总经理。 委托诉讼代理人：沙莎，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巢齐贤，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 被告：杨来英，女，1947年12月30日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：叶秋祺，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。 原告苏州市吴江区松陵房产综合开发公司(以下简称“松陵房产开发公司”)诉被告杨来英返还原物纠纷一案，于2019年9月26日向本院提起诉讼，本院于2019年10月12日立案受理，依法由审判员张金花适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行审理，原告松陵房产开发公司的委托诉讼代理人沙莎、被告杨来英及其委托诉讼代理人张庆马、叶秋祺到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年4月1日公开开庭进行审理，原告松陵房产开发公司的委托诉讼代理人沙莎、被告杨来英及其委托诉讼代理人张庆马、叶秋祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松陵房产开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于的房屋；2、被告向原告支付房屋占用费40500元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告松陵房产开发公司将第二项诉讼请求变更为：要求被告杨来英支付原告松陵房产开发公司自2012年3月21日取得房产证之日起暂计算至2019年11月25日的房屋占用费34582元（按照每年4500元计算），实际计算至被告归还房屋之日止。事实和理由：2000年6月30日，张如明与吴江市八坼镇房产开发公司签订《购房合同》，约定由张如明购买位于的房屋。2000年10月，张如明的父亲王海荣与被告签订《协议》一份，约定由被告租用上述房屋，租赁时间从2000年10月1日到2003年9月30日，每年房屋租金为4500元，由被告一年一付。2010年9月2日，张如明向松陵镇党委政府提出房产置换请求，希望将其所有的大桥路103-1号的房屋和通联路紫来苑B区店面置换。2012年2月13日，原告考虑到张如明的实际困难，向吴江市国资委提出申请。国资委回复同意由原告收购该房屋，原告收购该房产并取得房屋产权证后，被告仍然非法占用该房屋。原告虽多次敦促被告搬离，但被告拒不退出原告房屋。综上，被告长期占据原告房屋的行为严重侵害了原告权利，给原告造成了巨大损失。故提起诉讼，望判如所请。 被告杨来英辩称，1、被告不存在返还原告房屋的事由，被告使用该房屋是基于张如明出租给被告使用，被告也不存在占用原告房屋的行为，因为原告与被告之间从2003年9月30日以后，没有法律上的关系。2、原告与被告之间无任何租赁协议，被告也未侵占原告的房屋，原告主张的占用费金额没有任何的合同依据或法律依据。3、原告请求被告支付占用费的诉求，超过了法律规定的诉讼时效。原告从取得房屋的所有权以后从未向被告主张过占用费，只是通过本案的诉讼才第一次向被告主张房屋占用费，占用费应当从起诉之日算起。 本院经审理认定事实如下：1998年9月23日，吴江市八坼镇房产开发公司（以下简称“八坼房产公司”）（甲方）与杨来英（乙方）签订了一份《租房协议》，载明乙方因经营需要，向甲方租用大桥路代建房B幢底层朝北（现即为）店面房一间，面积为54.54平方米，租期二年，自1998年10月1日至2000年10月1日，年租金为3769.8元。 2000年6月30日，张如明向八坼房产公司购买了杨来英所租用的房产，购房价为65886元。张如明分别于2001年9月12日、2002年12月11日取得了案涉房屋的房产证和国有土地使用权证。 2000年10月，张如明的父亲王海荣（甲方）与杨来英（乙方）签订了一份《协议》，载明乙方因经营需要向甲方租用大桥路朝北店面房一间，面积约54平方米，租赁期限三年，自2000年10月1日至2003年9月30日，每年租金4500元，由乙方每年在起租日起一次性付给甲方，一年一付。 本院于2004年7月19日受理了杨来英诉八坼房产公司、吴江市松陵镇人民政府、张如明优先购买权纠纷一案[案号（2004）吴民一初字第1613号]，杨来英主张张如明与八坼房产公司买卖合同无效，由其享有优先购买权，后本院判决驳回杨来英的诉讼请求，杨来英不服提出上诉，苏州市中级人民法院于2005年5月11日作出（2005）苏中民一终字第0254号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。杨来英不服苏州市中级人民法院的上述判决，并向该院申请再审，苏州市中级人民法院于2006年11月22日作出（2006）苏中民一监字第0105号民事裁定书，裁定驳回杨来英的再审申请。 本院于2005年6月7日立案受理了张如明诉杨来英房屋租赁合同纠纷一案[案号（2005）吴民一初字第1436号]，在该案中，张如明起诉要求解除双方的租赁关系，要求杨来英返还其案涉房屋，并给付逾期租金14个月，以每年6500元计算，计7583元。诉讼中，张如明对逾期租金数额进行了变更，主张仍以双方合同约定的年租金标准4500元计算14个月。本院于2005年7月19日作出民事判决书，判决张如明与杨来英之间的房屋租赁关系自该判决生效之日起解除，杨来英于该判决生效之日起5日内将案涉的位于吴江市店面房交还给张如明，杨来英于该判决生效之日起5日内支付张如明租金5250元。杨来英不服该判决并提起上诉，苏州市中级人民法院于2005年12月19日作出（2005）苏中民一终字第1139号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后杨来英对苏州市中级人民法院的上述民事判决书不服，并向该院申请再审，2008年3月31日，苏州市中级人民法院作出（2008）苏中民一监字第006号民事裁定书，裁定驳回杨来英的再审申请。杨来英又向江苏省高级人民法院申请再审，2008年8月22日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民一申字第467号民事裁定书，裁定驳回杨来英的再审申请。 张如明向本院申请执行上述生效的（2005）吴民一初字第1436号民事判决书，本院于2006年3月3日立案受理，后本院于2007年9月18日作出裁定书，裁定（2005）吴民一初字第1436号民事判决书终结执行。 2010年9月2日，王海荣向松陵镇党委政府提交一份请求，要求将其名下的大桥路店面（即杨来英承租的店面）与通联路店面作产权置换。2010年9月11日，松陵镇党委盖章批复同意通联路紫来苑店面与原大桥路店面置换。 2012年2月13日，吴江市松陵房产综合开发公司向吴江市国资委提出申请，以其在八坼社区拓展业务需要，需在八坼大桥路购非居住用房一间，建筑面积约为54.54平方米，用作办公，该房位于。相关部门在该申请上盖章同意。后吴江市松陵房产综合开发公司向张如明支付了358000元的购房款，相关的购房发票开具时间为2012年3月19日。2012年3月21日、2012年4月17日，吴江市松陵房产综合开发公司分别取得了案涉房屋的房产证和国有土地使用权证。因区划调整原因，吴江市松陵房产综合开发公司更名为苏州市吴江区松陵房产综合开发公司。 案涉店面由杨来英使用并开设了一家馄饨店，所挂的牌匾为“杨兰英馄饨店”，牌匾由城管部门统一制作，但杨来英称其本人从未叫过“杨兰英”这个名字。 庭审中，杨来英提交了一份协议书复印件，显示立协人（甲方）为吴江市八坼镇村镇建设办公室、乙方为杨兰英、王荣昌，载明：一、乙方跟从建设需要，接受动迁，愿以评估价接受补偿。1、楼房十二间180.34平方米，每平方215.2元，计人民币38820.29元。补偿水泥地坪88.73*3=266.19元，补拆迁剩余面积91.66*215.2元=19725.23元，合计补偿19991.42元。二、根据动迁政策规定，甲方对乙方作下列安置：1、拆迁购房，甲方同意乙方购买镇北小区一幢204室住宅一套，建筑面积88.73平方米，其中拆迁优惠购房88.73平方米，单价352.8元，计31303.44元，另加自行车库4882.5元，其他费用1774.6元，合计金额37961.04元。三、根据以上第一、二项，签协后：1、甲方总付乙方补偿费20850.67元。四、乙方接受甲方以上的补偿安置后，原房屋及附属设施产权归甲方所有，乙方保证在1998年10月17日前搬迁完毕，交甲方拆除……。杨来英在甲方处签字，落款时间为1998年8月17日，甲方处无公章。杨来英据此主张拆迁安置的面积小于其被拆迁的面积，故松陵镇政府补偿其案涉房屋给其使用。 庭审中，原告松陵房产开发公司陈述称，原告一直通过电话、上门走访等方式向被告杨来英要求解决本案的争议，包括返还房屋及支付占用费等。被告杨来英陈述称，原告并未上门找过其。 上述事实，由原告松陵房产开发公司提交的购房合同、房产证、土地证、租房协议、协议、请求、购房发票、申请，被告杨来英提交的协议书，以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为：被告杨来英与案涉房屋原所有权人张如明之间的租赁关系已经生效判决确认解除，该份判决同时判决杨来英将案涉房屋交还给张如明，但被告杨来英一直未履行生效判决，后案涉房屋的所有权人变更为原告松陵房产开发公司，原告松陵房产开发公司作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。原告松陵房产开发公司与被告杨来英之间未就案涉房屋签订新的租赁合同，故被告杨来英系非法占用案涉房屋，现原告松陵房产开发公司起诉要求被告杨来英返还案涉房屋，本院予以支持。杨来英无权占用涉案房屋，侵害了松陵房产开发公司的合法权益，导致松陵房产开发公司无法正常使用涉案房屋，应承担相应的赔偿责任。松陵房产开发公司要求杨来英支付自2012年3月21日取得产权之日起至实际归还之日止，按原产权人张如明与杨来英的租金标准计算的房屋占用费合法有据，本院对此予以支持。因被告杨来英占有案涉房屋处于持续状态，原告松陵房产开发公司可随时向被告杨来英主张占用费，故被告杨来英提出的占用费应从起诉之日开始计算，起诉前的占用费已过诉讼时效的辩解，于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下： 一、被告杨来英于本判决生效之日起十日内将案涉的位于店面房交还给原告苏州市吴江区松陵房产综合开发公司。 二、被告杨来英于本判决生效之日起十日内向原告苏州市吴江区松陵房产综合开发公司支付占用费（占用费自2012年3月21日开始计算至被告杨来英实际归还案涉店面房之日止，按照每年4500元计算） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费812元，由被告杨来英负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳（支付至户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61），原告苏州市吴江区松陵房产综合开发公司预交的案件受理费812元由本院于本判决生效之日起十日内退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审 判 长  沈黎红 审 判 员  张金花 人民陪审员  张芹芳 二〇二〇年四月九日 书 记 员  王 洁 附录法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。