贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1034号原告：王梅，女，1988年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：蔡兴华，系原告丈夫。原告：蔡兴华，男，1984年4月21日出生，汉族，现住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州康源置业有限公司（以下简称康源置业），住所贵阳市花溪区小河黄河路241号黄浦国际。法定代表人：廖艳明，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴宇峰，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨震，系该公司员工。原告王梅、蔡兴华与被告康源置业商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蔡兴华及其作为王梅的委托诉讼代理人，被告康源置业委托诉讼代理人吴宇峰、杨震到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王梅、蔡兴华向本院提出诉讼请求：1.判令被告给予原告办理《房屋不动产权证书》，交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及该楼的《竣工合格证》；2.被告支付逾期办理不动产权证书的违约金，房款508000元×（6%÷360天）×3年，即94564.2元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买一套位于花溪区的房屋。合同签订后，原告在2016年9月1日支付完所有的房款，被告应有责任和义务及时为原告办理房屋的不动产权证，但原告至今未为原告办理，也未收到被告的通知。综上，原告作为房屋买卖的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应当在订立合同之日起90日内按约定办理房屋所有权证，现其未履行该项义务，根据相关法律的规定为原告办理并支付违约金。被告康源置业辩称，一，被告至今未收到原告提交的办理房屋不动产权证书所需的任何材料，原告应当按照《商品房买卖合同》的约定向被告交齐办证所需的资料和委托代办费用后，被告及时为其不动产权证书并一并交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工合格证》。第二，关于逾期办证违约金，合同约定出卖人承诺在买受人交齐办理产权登记手续所需的所有资料和相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权转移登记手续，由于原告未向被告提交办理产权登记所需的必须材料，亦未按照合同约定向被告支付委托代办费用，故被告至今无法为原告办理不动产权登记。综上，被告不存在延期办理不动产权证的违约情形，无须承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原告王梅与蔡兴华系夫妻关系。2016年5月31日，原告王梅与被告康源置业公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市经开区黄浦国际第15栋1单元16层3号房，总价款508064元。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房”；第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。第二十二条第三款转移登记未进行约定，注明“见补充协议”；第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”附件十二《补充协议》第七条第（一）贷款付款方式1.办理接房手续前向出卖人出示已缴纳契税和专项维修基金（公共维修基金）等应由买受人承担的与办理该房屋产权有关的费用的凭据或在办理接房手续前不可撤销的委托出卖人代收代缴应由买受人承担的上述费用......买受人应填写并提交办理该房屋产权转移登记手续所需的全部表格和证件等相关材料；2.不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权转移登记手续；3.产权转移登记手续办理完毕后由出卖人或出卖人指定的第三人将房产权属证书直接转交给贷款人......5.办理接房手续前向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托费人民币伍佰元整，届时按出卖人指定的第三人代为办理收费据实结算；6.出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者政府行为造成产权过户手续不能按时办理完毕的除外，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择第（ｂ）种方式进行处理：（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”；第十二条约定：“双方的联络方式以主合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对提供资料的真实性负责。乙方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，若变更方未有通知相对方，则相对方送往主合同所记载地址的相关文书视为送达。出卖人书面送达方式为：挂号信或特快专递，自买受人签收之日视为送达，买受人未签收的或因买受人原因未送达的，则以出卖人发出通知之日的五日视为送达，视为出卖人已履行相应通知义务”。原、被告均在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签字捺印或加盖公章。合同签订后，原告向被告支付了购房款508064元，被告于2017年9月29日向原告交付了案涉房屋。2019年12月3日，被告向原告开具了购房的增值税普通发票，同年12月31日，被告取得了黄浦国际15栋的不动产权证书，权利人为被告，不动产权证号为黔（2019）经开区不动产权第××号，即被告完成了商品房初始登记。原告认为被告逾期办理商品房初始登记以及为其办理产权证的行为构成违约，应当承担违约责任，经多次协商未果，原告遂诉至本院。诉讼中，被告当庭向原告交付了《住宅质量保证书》、《住宅使明书》以及《竣工验收备案表》，并表示案涉房屋已具备办理不动产权证的条件，原告委托其办理即可，原告即表示撤回第一项诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求违约金的计算系以购房价为计算基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年9月1日计算至2019年9月1日。同时，被告提交了一份落款为2019年11月28日的《通知》（未标准具体楼栋），证明其亦在小区公告栏张贴通知，告知了包括原告在内的业主可以办理不动产权证，原告表示并未看到过该份《通知》，且从未接到过被告的办证通知，其是在业主群里看到通知后去开具了房屋发票，当时被告亦未要求其交纳过代办费及办理委托手续。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、结婚证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房公积金置换组合贷款最高额抵押合同》、房屋销售专用收据、购房发票、业主基础信息登记表、不动产权证、《住宅质量保证书》、《住宅使明书》、《竣工验收备案表》等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的双方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：被告是否应当承担逾期办证的违约责任？被告主张双方在主合同中并没有对办理初始登记及转移登记的期限进行约定，而依据《补充协议》的约定，被告应在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为其办理完毕产权过户手续，原告至今并未向其交纳相应的材料，故其不应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，其该义务也由司法解释确定为法定义务，被告提供的案涉合同中第二十二条第二款的约定并未对其申请办理商品房初始登记进行实质上的约束，免除了被告按期申请办理初始登记的义务，排除了原告追究被告逾期办理初始登记违约责任得以实现的权利，且在补充协议中对于被告为原告办理产权过户手续的约定，也不合理的减轻了应当由出卖人承担的责任，加强了买受人的义务，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，上述条款存在免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的情形，应属无效。故可视为双方对逾期办理商品房初始登记及转移登记的违约责任未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告应在商品房交付使用之日起90日内即2017年12月28日前取得房屋权属证书，而被告至2019年12月31日才取得案涉房屋的初始登记，造成原告至今尚未取得房屋权属证书，已构成违约，应当参照前述条款承担违约责任。另，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本案所涉逾期办证违约金的计算如下：2017年12月28日至2019年8月19日期间（599天）的以已付购房款508,064元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（4.75%）150%计算为508,064元×4.75%×150%÷365天×599天=59,407元，2019年8月20日之后的以已付购房款508,064元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告虽然提交了一份《通知》证明其已经通知原告办理产权登记，但该通知并未标准楼栋号，原告对此亦不予认可，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王梅、蔡兴华支付2017年12月28日至2019年8月19日期间的逾期办证违约金59,407元，2019年8月20日起的逾期办证违约金以已付购房款508,064元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告王梅、蔡兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,182元（已减半收取），由原告王梅、蔡兴华负担270元，被告贵州康源置业有限公司负担912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇二〇年四月二十日书记员 邓思源