四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初9451号 原告：郭明强，男，1969年12月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王志贞，北京京师（成都）律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：武雨雷，北京京师（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：盛敏，男，1982年10月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告：成都晟大房地产经纪有限公司，住所地：成都市金牛区蜀跃路6号1-2幢1层3号。 法定代表人：陈晓涛，职务不详。 第三人：四川省蜀府房屋建设开发有限公司，住所地：成都市青羊区太升南路155号5楼。 法定代表人：植志刚，职务不详。 原告郭明强与被告盛敏、成都晟大房地产经纪有限公司（以下简称晟大公司）、第三人四川省蜀府房屋建设开发有限公司（以下简称蜀府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭明强及其委托诉讼代理人王志贞到庭参加了诉讼，盛敏、晟大公司、蜀府公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 郭明强向本院提出诉讼请求：1.判决解除郭明强与盛敏、晟大公司签订的《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》；2.判决盛敏立即返还购房款680000元；3.判决盛敏支付购房款利息损失75367元（以680000元为基数，自2017年2月1日起按年利率4.75%计算利息至偿还完毕之日止）；4.判决盛敏赔偿郭明强购房差价损失990000元（同小区、区域前房屋单价17000元／平方米×房屋面积110平方米﹣房屋总价880000）；5.判决盛敏向郭明强支付违约金440000元（购房总价880000元×50%）；6.判决晟大公司返还郭明强佣金12000元，对第2至5项诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费用由盛敏、晟大公司负担。事实及理由：2016年6月9日，郭明强与盛敏、晟大公司签订《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》，约定：郭明强以880000元价格购买盛敏在自己单位认购的光华欣苑房产，认购协议编号0543，选房序号Ｋ333号（房产信息：成都市青羊区，车位号-2层1054号），房款分四期支付，最后一期于房产更名之日支付；郭明强于2016年6月9日、6月13日、10月25日三次支付给盛敏合计800000元。盛敏于2017年1月25日退还郭明强120000元。2017年5月27日，郭明强向成都市青羊区人民法院诉讼，请求办理房地产变更登记，由于盛敏在2015年7月16日将该房屋以730000元转让给案外人施建平，青羊区人民法院作出（2017）川0105民初5016号民事判决书，判决驳回郭明强的全部诉讼请求。郭明强上诉后，成都市中级人民法院经审理认为施建平的权利优先于郭明强的权利，作出（2018）川01民终6701号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。盛敏一房二卖，致使合同无法履行，构成严重违约，购房合同依法应当予以解除，盛敏应当返还购房款及赔偿相应损失。晟大公司作为中介方，未尽到全面审查房产信息的义务，违反了《房地产经纪管理办法》第十九条及第二十二条的规定，应当返还佣金，并对郭明强因合同支出款项及产生的损失承担连带责任。为了维护郭明强的的合法权益，请求人民法院判如所请。 盛敏、晟大公司及蜀府公司均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 郭明强为支持其诉请向本院提交了当事人身份信息、《四川省蜀府房屋建设开发有限公司专用收据》四份、《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》、《收条》三份、《更名申请》、《选房确认书》、《收款凭证》、成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5016号、四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终6701号民事判决书、《成都市存量房屋买卖合同》两份、青羊区光华西三路30号6栋18层1805号房屋的不动产权证、《个人购房担保借款合同》、银行交易明细、税收完税证明（4张）、贷款收据、贷款合同及青羊区光华西二路126号6栋1单元19层1903号房屋的不动产权证、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、收款收据等证据，盛敏、晟大公司及蜀府公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对郭明强所举证据放弃质证并认可郭明强所作陈述，故对郭明强所举证据，本院予以采信。根据上述采信证据及郭明强陈述，本院查明事实如下： 盛敏分别于2013年4月18日、2014年12月12日、2015年9月24日、2016年7月1日向蜀府公司支付光华欣苑购房款，金额分别为180000元、140000元、90000元、70000元，合计480000元。 2016年6月9日，郭明强（甲方、买方）、盛敏（乙方、卖方）与晟大公司（中介方、丙方）签订《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》，主要约定：乙方出让的房屋属于光华欣苑（光华锦苑二期）的期房，乙方在自己单位认购此房的协议编号为0543，选房顺序号为K333号。该房屋房价组成为：乙方已交购房款480000元加上购房名额指标转让费400000元；甲方在本协议签订当日支付第一笔房款30000元，第二笔房款等卖方去蜀府公司补齐选房证件（选房顺序号K333证明单）当日支付670000元，第三笔购房款于选房当日支付100000元，第四笔购房款80000元于买卖双方成功更名当日内支付。甲方支付丙方佣金12000元，乙方支付丙方佣金10000元。若乙方违约，则退还甲方之前交付的所有购房款以及全部转让费，并以总房价的50%作为给甲方的赔偿金。丙方作为房屋中介机构，应认真协助甲乙双方完成交易流程直至办理过户、更名为止；丙方须通知甲方在需要的时候联系乙方，并陪同甲乙双方协同办理更名等相关手续。 盛敏分别于2016年6月9日、6月13日、10月25日出具《收条》，表明已经收到郭明强购买位于成都市青羊区指标所选2-2-204房屋购房款800000元，还差80000元，更名当日收。 2016年6月8日，晟大公司出具《收款凭证》，载明收到郭明强K333指标佣金12000元。 2016年10月24日，盛敏向其单位四川省公安厅交通警察总队高速公路支队绵遂高速公路二大队提出更名申请，申请将所申购的位于成都市青羊区项目”的房产认购资格转与郭明强，并将预交购房款480000元一并转至郭明强名下。当日，四川省公安厅交通警察总队高速公路支队绵遂高速公路二大队同意该更名申请。 2016年10月25日，盛敏在《选房确认书》上签字，表明自愿购买位于成都市青羊区，车位号-X层XX号。 郭明强陈述，盛敏于2017年1月25日向其退还了120000元，且案涉合同由于盛敏一房二卖无法继续履行，应当解除。 根据成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5016号查明的事实，2015年7月16日，施建平与盛敏签订《房屋认购权转让协议》，约定盛敏将案涉房屋出让给施建平。房屋房价为房屋认购权转让金250000元和开发商处缴纳的实际房价款。施建平于2016年6月3日支付了案涉房屋的最后一笔房款，支付房款共计730000元。 根据四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终6701号民事判决书认定的事实，盛敏就案涉房屋分别与施建平、郭明强签订《房屋认购权转让协议》和《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》,但施建平与盛敏的合同签订时间、付款时间均在前，在郭明强和施建平均未实现对案涉房屋的现实占有和取得预告登记的情形下，施建平的权利优先于郭明强，郭明强主张盛敏等协助办理案涉房屋的不动产权属登记的诉讼请求应予驳回。 另：郭明强还提交了以下证据：1.2019年3月2日《成都市存量房买卖合同》及青羊区光华西三路30号6栋18层1805号房屋的不动产权证、银行交易明细、税收完税证明、贷款收据、《个人购房担保借款合同》，成都市青羊区房屋的建筑面积为76.03平方米，成交价1360000元，每平方米单价17887.67元。 2.2019年10月27日《成都市存量房买卖合同》及青羊区房屋的不动产权证、个人住房（商业用房）借款合同、收款收据、个人贷款支付凭证、完税证明，成都市青羊区房屋的建筑面积为51.84平方米，成交价为830000元，每平方米单价16010.8元。 本院认为，（一）关于合同解除。郭明强与盛敏签订的《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同应属有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，郭明强按约履行了合同义务，但由于盛敏一房二卖，致使合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，郭明强主张解除案涉《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 （二）关于购房款及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉合同解除后，郭明强有权主张盛敏返还已支付的购房款680000元（800000-120000），并支付利息，利息分段计算如下：以30000元为基数，自2016年6月9日起计算至2017年1月25日；以670000元为基数，自2016年6月13日起计算至2017年1月25日；以100000元为基数，自2016年10月25日起计算至2017年1月25日；以680000元为基数，自2017年1月25日起计算至房款实际返还之日止，均以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的标准。现郭明强自愿主张以680000元为基数，自2017年2月1日起计算利息，此系其自行处分权利，本院予以确认，故对其该项诉讼请求，本院部分予以支持。 （三）关于购房差价损失。本院认为，盛敏在与案外人施建平签订《房屋认购权转让协议》并收取购房款后，故意隐瞒这一事实再次与郭明强签订《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》并收取购房款，导致郭明强的合同目的无法实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，郭明强在主张前述利息损失之外，有权主张盛敏赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，郭明强主张的购房差价损失实际系预期可得利益损失，该损失不应超出订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，根据其提交的案涉房屋相邻小区房屋近期交易价格的相关证据，其主张按照每平方米17000元的价格计算上述损失，该主张过高，依照前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定，综合考虑盛敏的违约情节、对郭明强造成的实际损失以及双方对违约后果的预期等因素，本院酌定盛敏向郭明强赔偿损失880000元，故对郭明强的该项诉讼请求本院部分予以支持。 （四）关于违约金。本院认为，虽然案涉合同约定盛敏违约应以总房价的50%向郭明强支付违约金，但盛敏未按约履行合同对郭明强造成的主要是资金占用利息及购房差价损失，郭明强已经主张了前述赔偿，足以弥补其损失，故郭敏强关于违约金的主张系就同一违约行为的重复主张，本院不予支持。 （五）关于晟大公司的责任。郭明强主张晟大公司作为中介方，未尽到全面审查房产信息的义务，应当返还佣金，并对郭明强因合同支出款项及产生的损失承担连带责任。对此本院认为，根据合同约定，晟大公司作为房屋中介机构的主要义务为协助郭明强、盛敏完成交易流程直至办理过户、更名，基于前述查明的事实，盛敏对案涉房屋享有对外转让的权利，晟大公司对此尽到了一般审查义务，案涉纠纷系因盛敏隐瞒已转让事实再次转让案涉房屋所致，郭明强无证据证明晟大公司盛敏隐瞒相关事实的行为应当明知，故要求晟大公司对盛敏的上述行为承担责任过分加重了其义务。其据此主张晟大公司承担连带责任亦无合同及法律依据，故其主张晟大公司返还佣金，并对承担连带责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，郭明强的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、解除郭明强与盛敏、成都晟大房地产经纪有限公司于2016年6月9日签订的《光华欣苑（光华锦苑二期）房屋买卖合同》； 二、盛敏于本判决发生法律效力之日起十日内向郭明强返还购房款680000元并支付利息（以680000元为基数，自2017年2月1日起计算至房款实际返还之日止，其中2019年8月20日前以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准，2019年8月21日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）； 三、盛敏于本判决发生法律效力之日起十日内向郭明强赔偿损失880000元； 四、驳回郭明强的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24379元，保全费5000元，公告费600元，共计29979元，由盛敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  万晓霞 人民陪审员  刘学璘 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  徐 新