太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初970号原告（反诉被告）：刘洪，男，1980年6月16日出生，汉族，个体，住太原市，公民身份号码：×××。原告（反诉被告）：张洪溢，男，1988年4月13日出生，汉族，个体，住太原市，公民身份号码：×××。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：巩俊明，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛雅慧，女，1990年11月25日出生，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：张维龙，男，1989年5月15日出生，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：卢浩浩，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘洪、张洪溢与被告（反诉原告）毛雅慧、张维龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘洪、张洪溢向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告毛雅慧签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告返还二原告房屋租赁费14.25万元以及装修费6万元；3、本案的诉讼费、律师费等费用由二被告承担。事实与理由：2019年3月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告毛雅慧将其拥有的坐落于太原市小店区南内环街38号第一机床厂13幢12号房屋的门面房租给二原告经营烧烤，租期3年，从2019年4月20日至2022年4月20日，租金每年23万元。同时，合同约定租赁期间，租赁门面房所产生的水、电、卫生费、物业管理费由二原告自行承担。同日，二原告与二被告协商一致，该门面房的装修由二原告出资6万元，二被告负责装修。合同签订后，二原告从2019年5月23日至2019年7月25日陆续通过网银方式分6次转款向被告毛雅慧支付房屋租金20万元。二原告于2019年3月26日现金方式支付给二被告5万元，通过网银方式向毛雅慧转款1万元，共支付二被告6万元。二被告收到装修款后，被告张维龙向二原告出具“收条”，载明：2019年3月26日，收到刘洪、张洪溢装修费6万元。被告完成一系列装修，二原告开始经营烧烤。2019年7月31日，因涉案门面房涉嫌私搭乱建被太原市小店区城乡管理行政执法局下发责令改正通知书，后该门面房大部分被强制拆除，并且在门面房的前排建起一堵高墙，二原告租赁的门面房在二层，因门面房大部分被拆除以及新建的高墙导致二原告根本无法经营烧烤生意。后二原告多次与二被告协商，解除《房屋租赁合同》并退还剩余租赁的的租金以及装修费用，未果。现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告（反诉原告）毛雅慧、张维龙诉（辩）称，2019年3月26日，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，合同约定：反诉原告将位于太原市小店区南内环街太原机床厂13幢12号的门面房出租给反诉被告，作为烧烤店面使用，租赁期限三年，从2019年4月20日起至2022年4月20日，房屋租金每年23万元，其中第一年的租金分四个月付清，第一个月付4万元，第二个月付8万元，第三个月付8万元，第四个月付3万元，以后每年房租一次性支付。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了房屋并履行了合同约定的全部义务，但反诉被告向反诉原告支付了20万元租金后，剩余的3万元租金至今仍未支付，经反诉原告多次催要仍拒不履行。反诉被告拖延支付租金的行为已经构成严重违约，为维护反诉原告合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、判令二反诉被告向反诉原告支付房屋租金3万元整；2、本案本诉和反诉等全部费用由反诉被告承担。针对反诉被告的诉讼请求，其要求解除房屋租赁合同无事实及法律依据，应该驳回。反诉被告说的门面房拆除并建立高墙和事实不符。太原市政府整改对象主要是门头招牌，而招牌是反诉被告自身安装，因此涉案房屋店面招牌被拆除与反诉原告无关。反诉被告无法继续经营原因有三点，第一是反诉被告采用露天烧烤，污染较大，因此被多次查处。第二点是因为反诉被告雇佣的员工在店内摔伤，因此遣散员工。第三点是因为人手不够，影响生意。因此根据相关法律规定，反诉被告将自身过错归结于反诉原告违反了诚实信用原则，反诉被告要求解除合同无事实及法律依据，应该继续履行。反诉原告已经交付涉案房屋，履行合同的义务，且至今反诉被告还占有使用涉案房屋。装修是反诉被告要求装修的，现在要求返还无法律依据。诉讼费应该由败诉方承担，律师费双方没有约定且属于反诉被告自身行为，不应该由反诉原告承担。原告（反诉被告）刘洪、张洪溢就反诉部分辩称，1、被告称涉案房屋是合法建筑，无事实及法律依据，既然是合法建筑何来拆除的事实；2、所拆除的房屋并非像被告说的拆除原告自行搭建部分，也拆除了东西约40平米的房屋，是洗手间和办公室及仓库，洗手间对于烧烤经营很重要，严重影响了原告的烧烤生意；3、在原告所举的证据中，涉案房屋现场及租赁的房屋被小店区行政执法局拆的相当混乱，在二层前面建起高墙，致使租赁合同目的无法实现，因此要求解除双方的租赁合同；4、被告陈述的无法经营烧烤生意的理由有三点，与事实不符；5、涉案房屋已经交由本案被告管理，原告未占有使用，因此被告的反诉请求不应该得到支持，请法庭依法裁判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毛雅慧与张维龙系夫妻。2019年3月26日，甲方毛雅慧（出租方）与乙方刘洪、张洪溢（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的坐落于南内环机床厂13幢12号租赁给乙方；租赁期限3年，从2019年4月20日至2022年4月20日；租金每年23万元整，分4个月付清，第一个月付4万元，第二个月付8万元，第3个月付8万元，第4个月付3万元，以后每年房租一次性支付；在租赁期间，一切后果由乙方承担，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担，运营以后所有员工安全与甲方无关。上述租赁合同约定的租赁物具体为位于南内环街16号第一机床厂北门东侧二楼门面房及露台场地，其中门面房包含东一间卫生间，西一间库房。签合同后，刘洪、张洪溢委托张维龙对该二楼门面房室内、卫生间以及露台围栏（栏杆加高）、部分顶棚进行了装修。刘洪、张洪溢支付张维龙装修费60000元。房屋装修好后，刘洪、张洪溢在此用于经营蠔门烧烤海鲜。刘洪、张洪溢于2019年5月23日至2019年7月25日陆续支付毛雅慧租金20万元。2019年7月25日，太原市小店区城乡管理行政执法局对蠔门烧烤海鲜作出《责令改正通知书》，内容为因蠔门烧烤海鲜违规设置广告牌，责令其立即拆除。2019年7月31日，太原市小店区城乡管理行政执法局对蠔门烧烤海鲜作出《责令改正通知书》，内容为因蠔门烧烤私搭乱建，责令其立即拆除。2019年8月11日，太原市小店区区城乡管理行政执法局对蠔门烧烤海鲜作出《行政执法证据保全通知书》，因其进行夜间露天烧烤违反《太原市市容和环境卫生管理办法》的规定，对店内桌椅予以登记保全作暂扣处理。2019年8月17日，刘洪、张洪溢租赁场地内露台的顶棚、围栏及东面卫生间、西面库房被作为违法建筑予以拆除，围栏拆除后用砖建起不足一人高的围栏。之后，刘洪、张洪溢停止营业，其用于经营的烧烤设备等仍存放于租赁房屋内，至庭审之日房屋一直闲置。庭审中，刘洪、张洪溢称曾与张维龙协商退租一事，但未就租金的返还问题达成一致。毛雅慧、张维龙否认刘洪、张洪溢要求退租，且至今未交还房屋钥匙。针对房屋钥匙，刘洪、张洪溢陈述已将钥匙交给一楼小卖部并告知毛雅慧、张维龙。另查明，毛雅慧、张维龙称案涉门面房系从太原市第一机床厂租赁后转租于刘洪、张洪溢，门面房为太原第一机床厂所建，并非违法建筑。本院确认的上述事实有刘洪、张洪溢提供的《房屋租赁合同》、收条、招商银行交易明细表、太原市小店区城乡管理行政执法局作出的《责令改正通知书》、照片，毛雅慧、张维龙提供的《房屋租赁合同》、太原第一机床厂物业管理处出具的证明、太原市数字化城乡管理指挥中心出具的城市管理问题信息表及案卷办理进度、照片、太原市小店区城乡管理行政执法局作出的《责令改正通知书》及《行政执法保全通知书》、张维龙与张洪溢的电话录音以及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，刘洪、张洪溢与毛雅慧签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应按约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、《房屋租赁合同》是否解除，如果解除，何时解除？二、刘洪、张洪溢与毛雅慧、张维龙各自的诉求是否予以支持。针对焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定,“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”上述法律规定表明，合同解除分约定解除和法定解除两种形式。就本案而言，刘洪、张洪溢与毛雅慧签订的《房屋租赁合同》中并未约定其具有单方解除合同的权利。现刘洪、张洪溢以涉案门面房大部分被强制拆除，并在门面房前排建起高墙导致其无法经营烧烤生意为由要求解除合同。事实上，被拆除的是位于门面房东头的卫生间和西头的库房以及顶棚、围栏，且顶棚和围栏是按照刘洪、张洪溢的意愿所搭建，现有证据不能证明上述建筑物被拆除直接导致刘洪、张洪溢无法经营烧烤店，故刘洪、张洪溢主张因毛雅慧、张维龙存在违约行为致使不能实现合同目的要求解除合同的意见，本院不予支持。毛雅慧、张维龙认为，刘洪、张洪溢提出解除租赁合同请求没有事实和法律依据，合同应当继续履行。对此本院认为，房屋租赁合同的主要合同目的是为了满足承租人使用房屋的特殊需要，刘洪、张洪溢已明确表示不愿继续履行租赁合同，且二人的烧烤店自2019年8月17日即停业，房屋闲置至今。为减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，毛雅慧、张维龙应及时收回房屋，如坚持合同继续履行，任由损失发生，明显不符合经济合理原则。考虑到刘洪、张洪溢不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故刘洪、张洪溢与毛雅慧签订的《房屋租赁合同》应予以解除。关于合同解除的时间，刘洪、张洪溢称曾与张维龙协商解除租赁合同，张维龙不予认可，刘洪、张洪溢也无证据证明其已经明确通知对方要求解除合同，且刘洪、张洪溢的部分经营设备仍存放于涉案门面房内，其称合同已于2019年10月解除的意见本院不予支持，涉案房屋租赁合同解除的时间以刘洪、张洪溢提起本案诉讼的时间确定，即2020年1月15日。针对焦点二，刘洪、张洪溢要求毛雅慧、张维龙返还租金14.25万元及装修费6万元。刘洪、张洪溢认为，其已交纳租金20万元，扣除正常经营烧烤店三个月的租金5.75万元，毛雅慧、张维龙应退还租金14.25万元。鉴于刘洪、张洪溢系要求解除合同一方，毛雅慧、张维龙对合同的解除并无明显过错，且刘洪、张洪溢在诉讼前未明确提出解除合同的意思表示，也未将房屋腾出交于毛雅慧、张维龙，刘洪、张洪溢对涉案门面房长期闲置负有责任，故其要求毛雅慧、张维龙返还租金14.25万元的请求，理据不足，本院不予支持。关于是否返还装修费，双方并无约定，考虑到租期未到，故毛雅慧、张维龙酌情返还刘洪、张洪溢装修费2万元。针对毛雅慧、张维龙要求刘洪、张洪溢支付剩余租金3万元的请求。因租赁合同履行期间，其出租给刘洪、张洪溢的房屋中库房、卫生间被拆除，对刘洪、张洪溢经营烧烤店造成一定的影响，故毛雅慧、张维龙主张剩余租金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘洪、张洪溢与被告（反诉原告）毛雅慧、张维龙签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除。二、被告（反诉原告）毛雅慧、张维龙于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）刘洪、张洪溢装修费2万元。三、驳回原告（反诉被告）刘洪、张洪溢的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）毛雅慧、张维龙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2169元（原告已预交），由原告（反诉被告）刘洪、张洪溢负担1954元，由被告（反诉原告）毛雅慧、张维龙负担215元；反诉案件受理费减半收取275元（被告已预交），由被告（反诉原告）毛雅慧、张维龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲 二○二○年四月二十四日书记员 王晋琳