天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初6809号原告：天津森岛瑞泰置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区潮白河与青龙湾交汇宝白路东侧。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：袁淑娟，女，1986年2月5日出生，汉族，居民，该公司职员。委托诉讼代理人：张丽文，女，1988年11月22日出生，汉族，居民，该公司职员。被告：马钰喃，女，1995年8月3日出生，汉族，居民，住哈尔滨市南岗区。原告天津森岛瑞泰置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）与被告马钰喃商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，因被告马钰喃下落不明，本院公告送达了起诉状副本及开庭传票。公告期满后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告森岛公司的委托诉讼代理人袁淑娟到庭参加了诉讼，被告马钰喃经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森岛公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的编号为2011-0189755的《天津市商品房买卖合同》；2．判令被告配合原告办理宝坻区房屋预售商品房预告登记注销、商品房买卖合同备案注销、办理退契税和维修基金的手续；3．判令被告向原告支付逾期付款利息108051.44元、违约金142731.8元，以上共计227029.58元；4．案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2016年8月13日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的位于天津市宝坻区房屋，总价款为1132047元，房款支付方式为：2016年8月13日前，被告一次性支付首付款342047元，其他价款办理贷款。合同附件六《补充协议》第四条约定：“买受人应于2019年9月12日之前办理完毕按揭贷款手续，支付剩余全部房款790000元，大写：人民币柒拾玖万元整。被告在给付首付款后，未能按照合同约定时间办理完毕按揭贷款手续，支付剩余房款，已严重违约。期间，原告多次与被告沟通，并向原告发函要求尽快补齐剩余购房款及向被告发函要求解除买卖合同，但均沟通未果。现为维护原告的合法权益，提出以上诉讼请求。马钰喃在法定期限内未提出答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月13日，森岛公司（甲方）与马钰喃（乙方）签订编号为2011-0189755的《天津市商品房买卖合同》约定，马钰喃购买原告开发建设的位于天津市宝坻区房屋，建筑面积229.33平方米，房屋总价为1132047元。第四条，双方约定，乙方以下列第2种形式付款。2．贷款付款的，乙方应于2018年8月13日前，一次性存入商品房首付款342047元，其余价款办理贷款。附件六《补充合同》第四条约定：2．若买受人按揭贷款，则买受人应于2018年8月13日前支付首付款342047元。应于2016年9月12日前办理完毕按揭贷款手续，支付剩余全部房款490000元。合同第六条约定，乙方如如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期60日以内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付房款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1项约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金。第九条关于买卖合同递送方式的补充约定：1、买卖合同中约定的邮政快递方式送达，收件人若在宝坻市内，寄出三日后视为收讫；收件人在中国境内其他地区的，寄出五日后视为收讫。若买受人为两人或者多人，则其中任何一人接收或者发出的通知对全体买受人均具有约束力。．．．第十条特别约定：4、除双方协商一致或合同另有约定外，任何一方不得单方面解除合同，否则要求解除合同的一方应向对方支付合同总价款的20%的违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权要求违约金另行赔偿。6、买受人违反约定致使出卖人依据买卖合同和本补充协议解除合同的，出卖人有权在收回房屋扣除买受人应当承担的违约金、赔偿金和其他各项费用后，无息退还买受人已支付的房款。但买受人按揭贷款的，贷款部分金额出卖人有权在买受人偿还银行前暂不返还给买受人。双方另对其他权利义务进行了约定。诉讼中，森岛公司陈述，上述《天津市商品房买卖合同》签订后，马钰喃向森岛公司交付首付款342047元，并由森岛公司代收房屋维修基金11320.47元、预告登记费80元、购房契税16172.10元。另，森岛公司陈述其于2017年5月16日向被告发出快递通知其提供合同备案所需的证件原件，但被告一直未提供，快件也被退回了。2018年1月31日、2018年4月10日、2018年11月25日、2019年4月17日分别向被告发送了补齐购房款催告函及解除合同通知书，并提交了快递单，但对以上函件是否送达马钰喃不清楚。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉诉当事人签订了《天津市商品房买卖合同》，合同签订后，马钰喃向森岛公司交付了首付款，并约定了后续购房手续的办理时间，故上述合同应系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于上述合同在履行过程中，是否应当解除及违约责任的承担的问题，本院评判如下：一、关于原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的．．．本案中，被告应于2016年9月12日前办理完毕按揭贷款手续，支付剩余房款790000元，但被告至今未办理贷款手续，亦未交足房款，违反合同约定，合同目的不能实现，原告方作为守约方享有合同解除权。另根据补充协议第十一条约定“收件人在中国境内其他地区的，寄出五日后视为收讫”。本案中，2018年4月10日，原告向被告买卖合同中载明的“哈尔滨市南岗区”邮寄“解除商品房买卖合同通知书”，根据双方约定，解除通知发出五日后，即视为被告收到解除通知。综上，本院确认双方买卖合同已经解除，解除时间为2018年4月16日。二、关于合同解除后违约责任的承担问题。根据我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，关于违约金的计算问题，但经本院询问，原告方并无除利息之外的其他损失，并同意酌情调低违约金。本院综合考虑涉案合同约定的逾期付款利息和逾期付款违约金均属于违约金性质的合同条款，根据双方合同实际履行情况、公平原则和诚实信用原则，酌情确认被告给付原告违约金59628.77元（计算方式为：以未付房款790000元为基数，自2016年9月13日起至2018年4月16日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。森岛公司已收到涉诉房产首付款342047元及契税、维修基金等费用，扣除马钰喃应向其支付的违约金后，剩余部分返还被告。综上所述，马钰喃违反合同约定应承担违约金59628.77元。马钰喃经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系对自身诉讼权利的放弃，相应法律后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除天津森岛瑞泰置业投资有限公司与马钰喃于2016年8月13日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、马钰喃于判决生效后十日内给付天津森岛瑞泰置业投资有限公司违约金59628.77元；三、天津森岛瑞泰置业投资有限公司以342047为基数，扣抵上列第二款项后，将剩余款项返还给马钰喃；四、天津森岛瑞泰置业投资有限公司于判决生效后十日内将代收的购房契税、房屋维修基金、预告登记费等返还给马钰喃；五、驳回天津森岛瑞泰置业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4706元（原告已预交），由原告天津森岛瑞泰置业投资有限公司负担3468元，由被告马钰喃负担1238元，公告费600元，由被告马钰喃负担（本判决生效后十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  高瑞东审 判 员  郑善礼人民陪审员  孙立军二〇二〇年四月二十九日书 记 员  郑 猛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。