广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29057号原告：湾寓（广州）公寓物业管理有限公司，住所广州市海珠区宝岗路仁厚直街4、6、8号308室（仅限办公）。法定代表人：谢四宝。委托诉讼代理人：张子亮，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州里约商业管理有限公司，住所广州市白云区永平街东平横岗新中街9号（自主申报）。法定代表人：梁秀兰，执行董事。委托诉讼代理人：潘华章，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何颖，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被告：麦彩霞，女，汉族，1977年10月9日出生，身份证住址广东省五华县，原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司（以下简称湾寓公司）诉被告广州里约商业管理有限公司（以下简称里约公司）、麦彩霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张子亮，被告里约公司的委托诉讼代理人潘华章到庭参加了诉讼，被告麦彩霞经本院合法传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告向原告返还押金298770元、预付租金1180000元及支付利息（利息以1478770元为基数，自起诉之日起按中国人民银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、本案的诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实与理由如下：2018年10月19日，被告里约公司、被告麦彩霞与原告三方共同签署《物业租赁合同》，2018年10月30日、2018年11月21日被告里约公司与原告又分别签订《1818项目材料清单验收表（第一版）》、《1818项目材料清单验收表（最终版）》作为补充条款，约定被告麦彩霞将位于广州市白云区永平街永平村东平路横岗新中街9号的物业出租给原告，并全权委托被告里约公司在租赁期限内负责商业管理以及出租物业的装修改造。同时，约定自物业交付起60个自然日内，被告里约公司须以原告的名义取得消防部门出具的该房屋报审的消防设计审核意见或备案凭证，相关费用由管理人承担。然而，合同签订后，经原告多次催促，两被告至今仍未按合同约定标准完成物业的工程改造，甚至部分可能危及租客人身安全的整改也拖延至今未完成。同时，因物业存在违建行为导致原告一直无法办理营业执照，致使原告一直无证经营。并且，租赁物业交付至今已远超60个自然日，两被告仍没有按照合同约定的期限内办妥消防设计审核或备案，租赁物存在极大消防安全隐患，随时可能会被消防部门查封停业、罚款。鉴于两被告的违约行为，原告有权解除《物业租赁合同》及《1818项目材料清单验收表》。两被告还应向原告返还押金298770元、预付租金1180000元并支付利息（利息以1478770元为基数，自起诉之日起按中国人民银行贷款利率计算至实际清偿之日止）。被告广州里约商业管理有限公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据。理由如下：1、尽管涉案租赁物业没有建设工程规划许可证，但我方认为复函当中明确提到由于查询信息条件的不完整，将会影响查询结果的准确性，我方认为应当向有关部门进一步核实被告里约公司所出租的物业有无申请规划许可及有关部门对相关申请的回复，我方认为涉案租赁物业的建成已有很长的历史，绝大部分都是在正常使用当中，在这个物业上面也注册了大量的商事主体，对于案涉租赁合同的效力请求法院考虑保护善意经营者的信贷利益以及维护正常的经济秩序，予以慎重裁判。2、原告恶意违约所致。原被告双方自签订了诉争的租赁合同之后，原告从一开始就逾期支付，包括押金首期租金以及第一期预付租金在内的全部款项，此后也逾期支付每一个月份的租金和水电物业以及物业管理等费用，原告的行为经被告里约公司多次书面催告仍然未改正已构成根本违约，被告里约公司已依法解除与原告签订的租赁合同。对于原告在搬离租赁物业前所欠交的租金、水电、物业管理费以及应当承担的其他违约责任，被告里约公司保留进一步追究的权利。被告麦彩霞无答辩。经审理查明：原告（承租人）与被告里约公司（委托管理人）、麦彩霞（出租人）于2018年10月19日共同签署《物业租赁合同》，约定：位于广州市白云区永平街永平村东平北路横岗新中街9号的物业产权人为广州市白云区永平街东平经济联合社，被告麦彩霞于2009年6月26日承租该物业后出租给原告，并全权委托被告里约公司在租赁期限内负责商业管理；租期自2018年10月20日至2029年6月15日，面积2300平方米；租赁物的交付日应不迟于2018年12月30日，实际交付日以三方签署的《房屋交接书》为准；自交付日起1个月为免租期，即2018年12月30日至2019年1月29日为免租期。如遇交付日提前，则免租期按实际交付日期计算，如遇交付延期，则免租期相应顺延，免租期内承租人无需支付租金及物业管理费，须承担因承租人自身使用实际发生的水、电、燃气等费用；在本合同签订后，承租人在5个工作日内且收到管理人所提供的产权人同意转租证明及有效合法的增值税专用发票及收据后的5个工作日，承租人支付1个月租金及3个月押金及476000元首期预付租金。如承租人在本合同签订后10个工作日内未收到前述证明及发票、收据等，则承租人支付首期租金、首期预付租金及押金的时间相应顺延，且无需承担任何责任；承租人应于免租期届满后的第2个月后前5日内再向管理人支付1个月的租金，以后租金每1个月支付一次。每个月前5日支付当月租金；本合同下，租赁物业的租金标准为43.3元/平方米/月，首期租金为99590元；本合同下，租赁物业的先预付10年部分租金：17333元/月，预付租金总价为238万元，本合同签订后支付首期476000元，2018年11月30日支付第二期714000元，2018年12月30日按正式物业交付日交付第三期476000元，自物业交付日起60个自然日内支付最后一期714000元；物业费起算日为免租期届满日，承租人在此日期前向管理人支付首期1个月物业费，以后每1个月支付一次，具体费用标准为1600元/月；出租人和产权和管理人均同意承租人对租赁物业进行合理合法的装修改造，承租人对租赁物业的装修改造需提前取得出租人或产权人或管理人的书面同意；政府部门要求停止建造租赁物业，或限制租赁物业上的权利和利益，政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本合同的执行已在任何重要方面失去实际的商业可行性，任何一方应有权在向另外两方发出终止本合同的通知后终止本合同。本合同应在另外两收到相关的终止通知之日终止。管理人应在终止日起的三十（30）日内向承租人全额返还承租人已支付给管理人的押金、返还承租人已支付但未实际租用房屋所对应的租金。原告及两被告分别在合同下面签名或盖章。2018年10月30日被告里约公司与原告签订《1818项目材料清单验收表（第一版）》，2018年11月21日签订《1818项目材料清单验收表（最终版）》作为《物业租赁合同》附件，就涉案物业改造装修作相应约定，改造装修由被告里约公司负责。2019年2月1日，原告与被告里约公司在“里约-湾寓沟通群”里确认：“2019年2月1号，湾流广州龚庆芳，何洪昌，祁泽芹，与里约曾志鹏，邹聪冲经过商讨，明确以下内容：1，1818项目的合同起租日期为2019年2月11号，2月11—2月28号为免租期（原合同免租期为一个月）；2，应付而未付款共30万，湾流需在2019年2月19日前完成全额支付，否则里约有权依据合同进行相关违约责任追究。3，所有工程整改事宜，里约需尽最大的努力尽快完成整改，最晚2月28号完成整改。”2018年1月22日，广州市城市管理综合执法局白云分局作出《白云城管执法分局关于协同查处违法建设的函》穗云综执法业【2018】62号，记载永平街东平横岗新中街9号为违法建设，各单元按工作职能，运用行政和行业管理措施，依法对有关违法行为予以查处，停止办理与违法建设相关的各项行政许可及各类牌照。原告已向被告里约公司支付押金298770元、预付租金1180000元，支付租金至2019年7月30日，自2019年8月1日后原告未再缴纳租金和水电费、管理费。原告于2019年9月9日向被告里约公司交还涉案场地，被告里约公司对交还的场地现状及物品现状没有异议。本院于2019年8月16日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问涉案场地是否办理规划报建手续，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年9月3日致函本院，涉案场地暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。庭审中，原告称在三资平台上核实涉案场地的实际承租人为麦彩霞，在和被告里约公司对接过程中要求以政府公示文件为准，以麦彩霞为出租人，在合同履行过程中款项都是支付给被告里约公司，被告里约公司称合同的真正履行方为我方，实际是麦彩霞转租给我方，我方转租给原告。以上事实，有《物业租赁合同》、《1818项目材料清单验收表》、微信聊天记录、函以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与两被告就未取得建设工程规划许可证的物业签订的《物业租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于保证金。原告已向被告里约公司支付押金298770元，现合同无效，应予以退还，被告麦彩霞在合同上作为出租方签字，被告里约公司作为实际履行方收取了保证金，应负有共同返还的责任，故原告主张两被告退还押金298770元，本院予以支持。至于利息，原告主张两被告以押金298770元为本金，自2019年8月13日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月21日，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止，并无不当，本院予以支持。关于预付租金。原告向被告里约公司已预付租金1180000元，原告称其相当于转让费，同意按比例扣除使用场地期间的预付租金，被告里约公司作为管理人称预付租金同样为租金，一次性支付10年。对此本院认为，合同约定10年的预付租金为238万元，预付租金应按照原告实际使用涉案物业期限进行扣除，原告与被告里约公司确认原告于2019年2月11日起租，2019年9月9日退租，应扣除预付租金137583.56元（2380000元÷10年÷365天×211天），同理，被告麦彩霞在合同上作为出租方签字，被告里约公司作为实际履行方收取了保证金，应负有共同返还的责任，故原告主张两被告退还预付租金1042416.44元（1180000元-137583.56元），本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。至于利息，原告主张两被告以预付租金1042416.44元为本金，自2019年8月13日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月21日，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止，并无不当，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。被告麦彩霞经本院合法传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：于本判决生效之日起10日内，被告广州里约商业管理有限公司、麦彩霞向原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司返还押金298770元、预付租金1042416.44元并支付利息（利息分别以298770元、1042416.44元为本金，自2019年8月13日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支计算至2019年8月21日，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、驳回原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18108元，由原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司负担1685元，被告广州里约商业管理有限公司、麦彩霞负担16423元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳；财产保全费5000元，由被告广州里约商业管理有限公司、麦彩霞负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  温志伟人民陪审员  黄秀霞二〇二〇年四月十四日书 记 员  郑萍军