上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3536号原告：熊桂芳，女，1973年9月20日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：董志达。委托诉讼代理人：庄丽斌，上海一凡律师事务所律师。被告：张耀光，男，1952年9月5日生，汉族，住上海市松江区。被告：周国英，女，1955年11月13日生，汉族，住上海市松江区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：俞慧，上海市志致远律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：张梅，上海市志致远律师事务所律师。被告：张弗，男，1979年12月27日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海天胜房地产经营有限公司，住所地上海市松江区广富林路XXX号XXX楼2110。法定代表人：唐雪锋，总经理。委托诉讼代理人：徐颖。原告熊桂芳与被告张耀光、周国英、张弗、第三人上海天胜房地产经营有限公司(以下简称：天胜房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董志达、庄丽斌、第三人的委托诉讼代理人徐颖到庭参加诉讼，被告张耀光、周国英、张弗经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊桂芳向本院提出诉讼请求：一、判令第三人协助三被告办理上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续；二、判令三被告继续履行2012年5月27日签订的《房产买卖合同》,协助原告办理该房屋过户登记手续。事实与理由：2012年5月27日,原告与三被告签订《房产买卖合同》，从三被告处购买系争房屋，并于2012年8月3日依约将全部购房款56万元支付给了三被告，之后原告一直居住在系争房屋内。系争房屋系三被告于2009年11日4日动迁后取得,目前大产证仍在第三人名下。2018年3月19日，松江法院出具(2017)沪0117民初12074号民事判决书，认定原、被告于2012年5月27日签订的《房产买卖合同》有效。现居委会通知可以办理过户手续,但被告拒不配合原告过户,故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告张耀光、周国英、张弗未作答辩。第三人天胜房产公司述称：原、被告之间就本案系争房屋的买卖情况第三人并不知晓。现系争房屋大产证确实登记在第三人名下，第三人同意按照法院判决履行协助办理系争房屋的过户登记手续。经审理查明：2009年11月4日，上海松江工业区东部开发建设有限公司作为甲方(拆迁人)、被告张耀光作为乙方(被拆迁人)，双方签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明乙方坐落于本区新泾村江桥198号建筑面积为228.51平方米的房屋被拆迁，并就拆迁标准等事项进行了约定。2010年12月12日，天胜房地产公司出具了金额为172,764.90元的购房款发票，载明因上述房屋拆迁安置的房屋地址为松江区茜浦路XXX弄XXX号XXX室。该房屋权利人现仍登记在天胜房地产公司名下，房地产证核准日期为2018年4月26日。2012年5月27日，“张耀光”、“周国英”、张弗作为卖售人(甲方)、熊桂芳作为买受人(乙方)，双方签订了《房产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方动迁安置所分配的涉案房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋转让总价为56万元，该房产购房款分三次支付，乙方于2012年5月20日付定金2万元，乙方于2012年6月15日前付房款24万元，乙方于2012年7月30日前付房款30万元，甲方当天与乙方进行房产验收交接；甲、乙双方约定，若政府通知该房产可以办上海房屋产权证时，甲方要配合，按办证部门规定提供相关证件，办产权证的相关费用全部由乙方支付。《房产买卖合同》还对其他相关事宜进行了约定。上海融馨房地产经纪事务所新桥分店作为中介方在该合同上加盖了印章，并由中介人员高美红签署了名字。上述《房产买卖合同》签订后，原告已按约支付了全部购房款56万元，其中于2012年5月20日支付定金2万元，于2012年5月27日转账支付24万元，2012年8月3日支付26万元，交付房屋钥匙时支付余款4万元。被告张弗于2012年8月3日，向原告出具了主要内容为“全部房款人民币56万元整已全部付清”的收条。同日，原告与被告张弗完成房屋交接，原告自2012年8月起一直居住系争房屋至今。2018年7月23日，系争房屋所在晨星居委会在小区内发出公告，通知晨星四季苑小区自2018年8月1日起可办理房屋产权证。现因三被告拒绝配合原告办理系争房屋过户手续，故涉讼。另查明：2015年3月25日，张耀光、周国英以张弗伪造二原告签字，在上海融馨房地产经纪事务所的居间下与熊桂芳签订了《房产买卖合同》，违反了法律和行政法规的规定为由，向本院以张弗、熊桂芳为被告提起了诉讼，主张双方签订的《房产买卖合同》无效。本院经审理后于2016年9月29日作出(2015)松民三(民)初字第1031号民事判决书，以即便张弗存在擅自处分共有财产的行为，原告也未提供充分证据证明张弗、熊桂芳所签订的合同存在无效情形为由，驳回了张耀光、周国英的诉讼请求。该案判决后，张耀光、周国英并未上诉，现民事判决书已经发生法律效力。2017年7月17日，本院受理了原告熊桂芳与被告张耀光、周国英、张弗确认合同有效纠纷一案，熊桂芳以原、被告于2012年5月27日签订的《房产买卖合同》合法有效，为日后过户之便需要，诉请法院确认该《房产买卖合同》的法律效力。本院经审理后于2018年3月19日作出(2017)沪0117民初12074号民事判决，确认原告熊桂芳与被告张弗于2012年5月27日签订的《房产买卖合同》有效。诉讼中，本院于2020年4月29日收到被告张耀光、周国英的委托诉讼代理人提交的“代理词”，认为(2017)沪0117民初12074号民事判决仅确认原告熊桂芳与被告张弗签订的《房产买卖合同》有效，故原告应当向张弗主张债权，而不是物权。该证据本案已附卷备查。以上事实，有拆迁补偿安置协议、购房发票、不动产登记簿、房产买卖合同、银行转账记录、收条、民事判决书、居住证明以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应遵守。一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告熊桂芳与被告张弗于2012年5月27日签订的《房产买卖合同》系有效合同，已有本院(2017)沪0117民初12074号民事判决确予以确认，且被告张耀光、周国英作为该案共同被告参与诉讼，也予以明知。本案的焦点问题是该《房产买卖合同》的有效性是否必然产生物权变动的后果。对此，本院认为，根据原告已按照《房产买卖合同》约定付清全部购房款，自2012年8月起实际占有居住系争房屋至今已达八年，原告未办理房地产权证系受安置房政策限制而非原告自身过错的事实，即使被告张弗出卖房屋属于无权处分，也可以认定原告买受涉案房屋的行为构成善意取得，故《房产买卖合同》的有效性足以产生物权变动的后果，原告有权主张涉案房屋的物权。因三被告作为涉案房屋的共同被安置人，该《房产买卖合同》的效力也应及于被告张耀光、周国英。现系争房屋已符合办证条件，原告有权要求将涉案房屋的不动产变更登记至其名下。故原告诉请要求三被告共同办理涉案房屋不动产登记变更手续，于法有据，本院予以支持。至于被告向原告办理房地产过户手续中产生的税费，应当依照合同约定全部由原告承担。三被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃民事诉讼权利，应承担不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人上海天胜房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告张耀光、周国英、张弗办理上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房屋不动产登记手续；二、被告张耀光、周国英、张弗于办理取得上海市松江区新桥镇茜浦路XXX弄XXX号XXX室房屋不动产登记证之日起五日内协助原告熊桂芳办理过户登记手续，将该房屋过户登记至熊桂芳名下。办理过程中产生的税费由熊桂芳负担。案件受理费160元，减半收取80元，由原告熊桂芳负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年四月三十日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。