福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初467号 原告（反诉被告）：云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司，住所地福建省诏安县闽粤边界贸易加工区，统一社会信用代码91350624315694473G。 负责人：叶理臻。 委托诉讼代理人：陈琳，福建天衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗长水，福建天衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省诏安县闽粤边界骏发家私城，住所地福建省诏安县闽粤边界贸易加工区北区，统一社会信用代码91350624705113865M。 投资人：黄俊英。 委托诉讼代理人：许从孝，福建劲节律师事务所律师。 被告：黄俊英，女，1964年7月29日出生，汉族，住福建省诏安县。 原告（反诉被告）云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司（以下简称宝骏公司）与被告（反诉原告）福建省诏安县闽粤边界骏发家私城（以下简称骏发家私城）、被告黄俊英租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝骏公司的委托诉讼代理人陈琳、罗长水，被告（反诉原告）骏发家私城的委托诉讼代理人许从孝，被告黄俊英（又系被告骏发家私城的投资人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝骏公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认宝骏公司与骏发家私城于2019年10月30日签订的《租赁协议》于2020年1月31日解除；二、判令骏发家私城立即向宝骏公司返还宝骏公司预付的租金900000元及资金占用损失（资金占用损失以900000元为基数，自2020年2月1日起，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，暂计至2020年2月24日为2456元，应计至骏发家私城实际付清之日止）；三、判令骏发家私城立即向宝骏公司支付逾期交付租赁物的违约金450000元；四、判令黄俊英为骏发家私城上述对宝骏公司的支付义务向宝骏公司承担连带清偿责任；五、判令由骏发家私城、黄俊英承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：宝骏公司与骏发家私城于2019年10月30日签订《租赁协议》。该协议第一条第1款约定由宝骏公司向骏发家私城承租位于诏安县闽粤边界贸易加工区间店面），一层面积720平方米，二层面积792平方米及四间店面门前空地。第二条第1款约定骏发家私城确认2019年11月1日交付租赁物给宝骏公司，2019年11月1日至2020年1月31日为免租期；第二条第2款约定宝骏公司于2019年11月1日预先支付900000元租金作为免租期间设计、装修、施工的押金。第三条第1款约定租期10年，第一个五年的年租金为450000元，第二个五年的年租金为472500元。第七条第1款约定宝骏公司投建的标准汽车4Ｓ店店招，厂家在全国有严格的统一标准，骏发家私城承诺协助宝骏公司进行相关部门的审核审批，并确保可以建设使用，同时不受其他干扰；若无法满足厂家的标准，协议自动终止，双方不承担违约责任，骏发家私城无条件全额退还宝骏公司前期支付的装修押金或租金。第八条第1款约定，骏发家私城逾期交付租赁物超过30天的，骏发家私城应支付宝骏公司一年的租金作为违约金。上述协议签订后，宝骏公司于2019年10月31日向骏发家私城预付租金900000元，但骏发家私城至今未向宝骏公司交付租赁物。2019年12月25日，宝骏公司的厂家向宝骏公司下发《关于云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司投建新宝骏汽车4Ｓ店的批复》，载明案涉租赁物外立面高度、跨度、整体内部格局及设计面积均无法满足工厂关于新宝骏汽车4Ｓ店的建筑设计标准。据此，案涉《租赁协议》自动终止，宝骏公司有权要求骏发家私城返还宝骏公司预付的租金及逾期占用损失；并要求骏发家私城承担逾期交付租赁物的违约责任。因骏发家私城系个人独资企业，黄俊英为唯一投资人，黄俊英应为骏发家私城上述对宝骏公司的支付义务向宝骏公司承担连带清偿责任，故提出上述请求。 骏发家私城辩称，一、宝骏公司在签订《租赁协议》之前，对骏发家私城六间房屋的格局、面积均有充分了解。宝骏公司也早就清楚厂家店招的标准，所以只向骏发家私城租赁其中四间房屋。虽然双方在《租赁协议》中没有载明店招的尺寸，但宝骏公司所租四间房屋的宽度和二楼高度足够满足一般店招的使用标准。宝骏公司的厂家《批复》称租赁房屋“外立面高度、跨度、整体内部格局及设计面积”不符合“建筑设计标准”，并没有说店招不符合标准，且《批复》也没有说明“建筑设计标准”的具体要求。此外，宝骏公司与其厂家是关系亲密的合作伙伴，在宝骏公司毁约的情况下，厂家与宝骏公司存在利用《租赁协议》对店招标准约定不明的漏洞，恶意串通制作《批复》的可能。综上，宝骏公司以店招为理由提出《租赁协议》自动终止，不能成立。二、宝骏公司于《租赁协议》签订当日即向骏发家私城交付租赁房屋，宝骏公司随时可以进入租赁房屋装修施工。《租赁协议》第二条明确记载宝骏公司于2019年11月1日收到骏发家私城交付的租赁物，预先支付900000元租金作为免租期间设计装修施工的押金。2019年11月23日，宝骏公司员工黄辉在与骏发家私城投资人黄俊英微信聊天中告知骏发家私城宝骏公司下周准备装修施工，叫骏发家私城把D区房屋的家具快速移开。因D区的一间房屋与骏发家私城两间自用的房屋贯通并共用一个大门，故有时会摆放几只桌椅越界，宝骏公司表示谅解同意，所以告知骏发家私城马上移开即可。此外，宝骏公司为装修方便，把一楼通往二楼的楼梯扶手拆除，以上都证明骏发家私城将房屋交付宝骏公司掌管的事实。综上所述，宝骏公司的诉讼请求理由不能成立，应予判决驳回。 黄俊英的答辩意见与骏发家私城一致。 骏发家私城向本院提出反诉请求：判令宝骏公司支付骏发家私城违约金450000元。事实和理由：宝骏公司向骏发家私城承租位于诏安县闽粤边界贸易加工区间店面），一层面积720平方米，二层面积792平方米及四间店面门前空地，双方于2019年10月30日签订《租赁协议》。《租赁协议》后，骏发家私城即向宝骏公司交付租赁物。宝骏公司接收租赁物后，未进行装修施工。2020年1月31日，宝骏公司向骏发家私城邮寄一份《关于解除＜租赁协议＞的通知》，欲与骏发家私城解除《租赁协议》。骏发家私城认为，宝骏公司主张《租赁协议》自动终止的理由不能成立，如宝骏公司坚持解除《租赁协议》，则属于单方解除。《租赁协议》第八条约定宝骏公司的违约情形包括“未经甲方（骏发家私城）同意，乙方（宝骏公司）单方面解除本协议”，并约定宝骏公司单方解除合同的违约责任，即宝骏公司应支付骏发家私城一年的租金450000元作为违约金。骏发家私城同意宝骏公司单方解除《租赁协议》，但宝骏公司应依照《租赁协议》约定支付违约金450000元，故提出上述反诉请求。 宝骏公司辩称，宝骏公司不存在违约行为，且完全依照《租赁协议》约定行使解除权，故宝骏公司无须支付骏发家私城违约金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证。骏发家私城对宝骏公司提供的证据《租赁协议》、《房屋所有权证》、转账凭证、《关于解除＜租赁协议＞的通知》、《邮件面单及邮件追踪记录》、《授权书》及上汽通用五菱官网截图没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 本案当事人争议的焦点是：一、骏发家私城是否依照《租赁协议》约定将租赁物交付宝骏公司的问题；二、宝骏公司请求解除《租赁协议》是否符合合同约定的解除条件，以及合同是否已经解除的问题。 对于争议焦点一，宝骏公司提供证据现场照片及视频，欲证明骏发家私城至今未向宝骏公司交付租赁物，骏发家私城至今尚在案涉租赁物内经营的事实。骏发家私城、黄俊英质证认为，对证据的真实性无异议，关联性有异议：视频体现C区三间房屋已腾空，家具摆放在骏发家私城自用房屋内，可以证明案涉租赁物已交付宝骏公司。 骏发家私城提供证据1.照片、视频，欲证明《租赁协议》签订后，骏发家私城腾空四间房屋交付宝骏公司装修施工，宝骏公司在拆除楼梯扶手后不再装修，使房屋闲置的事实；2.微信聊天截图，欲证明2019年11月23日，宝骏公司告知骏发家私城下周开始装修施工，叫骏发家私城把D区摆放的家具快速移开，宝骏公司已经交付租赁物的事实。宝骏公司质证认为，证据1的真实性无法确认，该照片、视频是骏发家私城在宝骏公司起诉后腾空房屋进行拍摄，宝骏公司也没有拆除过楼梯扶手。对证据2的真实性无异议，关联性有异议：聊天记录体现骏发家私城尚未交付租赁物，且无视不符合厂家标准的现实要求宝骏公司入场装修的事实。 本院认为，骏发家私城、黄俊英对宝骏公司提供的证据的真实性无异议，该证据体现骏发家私城在D区一间租赁房屋内摆放家具，另两间摆放家具的房屋为骏发家私城自用房屋，并非案涉租赁物。骏发家私城提供的证据1只能证明租赁房屋的现状，不能证明宝骏公司有拆除楼梯扶手的事实。宝骏公司对骏发家私城提供的证据2的真实性无异议，该证据体现宝骏公司对骏发家私城在D区一间租赁房屋内摆放家具知情且未表示异议，仅要求骏发家私城快速转移；同时，宝骏公司告知骏发家私城其“下周开始要准备动工”，也证明骏发家私城已向宝骏公司交付了租赁物。此外，《租赁协议》第二条第2款约定“乙方（宝骏公司）于2019年11月1日收到甲方（骏发家私城）交付的租赁物起，预先支付900000元租金作为免租期间设计、装修、施工的押金”，意即宝骏公司在骏发家私城交付租赁物后才预付租金。宝骏公司在2019年10月31日就预付租金，证明其已接收了租赁物。综上理由可以认定骏发家私城已依照《租赁协议》约定向宝骏公司交付了租赁物。 对于争议焦点二，宝骏公司提供证据1.《关于宝骏公司投建新宝骏汽车4S店的批复》，欲证明2019年12月25日，宝骏公司的厂家向宝骏公司下发文件，载明案涉租赁物外立面高度、跨度、整体内部格局及设计面积均无法满足工厂关于新宝骏汽车4S店的建筑设计标准，据此，案涉《租赁协议》自动终止的事实；2.微信聊天记录，欲证明因骏发家私城未及时交付租赁房屋且房屋不符合宝骏公司厂家的标准需求，宝骏公司要求与骏发家私城协商解除《租赁协议》，宝骏公司以各种理由逃避、拖延的事实。骏发家私城、黄俊英质证认为，对证据上所盖公章的真实性无异议，但对证据内容的真实性及合法性、关联性均有异议：《批复》称租赁房屋“外立面高度、跨度、整体内部格局及设计面积”不符合“建筑设计标准”，并没有说店招不符合标准，且《批复》也没有说明“建筑设计标准”的具体要求；此外，宝骏公司与其厂家存在恶意串通制作《批复》以达到解除合同目的的可能。对证据2的真实性无异议，关联性有异议：骏发家私城要求宝骏公司尽快进入装修，并非逃避拖延。 骏发家私城提供证据1.《关于解除＜租赁协议＞的通知》，欲证明《关于解除租赁协议的回复函》，欲证明2020年1月31日，宝骏公司向骏发家私城邮寄《关于解除＜租赁协议＞的通知》，无理单方解除《租赁协议》的事实；2.《关于解除租赁协议的回复函》，欲证明2020年2月1日，骏发家私城向宝骏公司邮寄《关于解除租赁协议的回复函》，催促宝骏公司按时足额支付协议约定的租金的事实。宝骏公司质证认为，对证据的真实性无异议，关联性有异议：宝骏公司依照《租赁协议》约定行使解除权，不是单方解除，故《租赁协议》已于通知到达骏发家私城当日解除。骏发家私城违约导致合同解除后，又要求宝骏公司支付租金没有依据。 本院认为，骏发家私城、黄俊英对宝骏公司提供的证据1来源真实性无异议，该证据虽系宝骏公司的厂家出具，但宝骏公司据以解除合同的依据是《租赁协议》第七条约定的“无法满足厂家的标准或无法建设使用，本协议自动终止，双方不承担违约责任”。该约定并未明确是什么标的无法满足厂家的标准以及厂家的标准具体是什么标准，即对合同自动终止、双方不承担违约责任的条件约定不明;且宝骏公司在2019年11月23日的微信聊天中明确告知骏发家私城其“下周开始要准备动工”，也与其主张的案涉租赁物“无法满足厂家标准”相矛盾，故宝骏公司以案涉租赁物“无法满足厂家的标准”为由要求解除《租赁协议》，依据不足，不予采纳。同时，该厂家《批复》载明“关于贵司拟定于漳州市诏安县闽粤边界贸易加工区北区C、D店面投建标准新宝骏汽车4S店的项目，经我司设计勘察人员实际到点测量考察确认”，也可印证骏发家私城已依约向宝骏公司交付租赁物的事实。骏发家私城对宝骏公司提供的证据2真实性无异议，该证据可以证明宝骏公司与骏发家私城无法就解除《租赁协议》达成一致意见的事实。骏发家私城提供的证据可以证明宝骏公司于2020年1月31日向骏发家私城发出解除《租赁协议》的通知，骏发家私城于2020年2月1日复函宝骏公司，表示不同意解除《租赁协议》的事实。由于宝骏公司解除《租赁协议》的理由不能成立，虽然《关于解除＜租赁协议＞的通知》于2020年1月31日到达骏发家私城，但不能据此认定《租赁协议》已于2020年1月31日解除。 经庭审认证，对本案的主要事实作如下认定：骏发家私城（甲方）与宝骏公司（乙方）于2019年10月30日签订一份《租赁协议》。该协议第一条第1款约定甲方将位于诏安县闽粤边界贸易加工区间店面），一层面积720平方米，二层面积792平方米及四间店面门前空地出租给乙方。第二条第1款约定甲方确认2019年11月1日前将上述租赁物交付乙方正常使用，2019年11月1日至2020年1月31日为免租期，免租期间乙方可以随时进入租赁现场进行设计、装修、施工及营运准备等相关事宜。第二条第2款约定乙方于2019年11月1日收到甲方交付的租赁物起，预先支付900000元租金作为免租期间设计、装修、施工的押金；2020年2月1日前一次性支付第一个五年剩余的租金1350000元（2020年2月1日至2025年1月31日），2024年11月1日前一次性支付第二个五年租金（2025年2月1日至2030年1月31日止）。第三条第1款约定租期10年，租金五年一付，第一个五年（2020年2月1日至2025年1月31日）的年租金为450000元，第二个五年的年租金为472500元（2025年2月1日至2030年1月31日止）。第七条第1款约定乙方投建的标准汽车4Ｓ店店招，厂家在全国有严格的统一标准，甲方承诺协助乙方进行相关部门的审核审批，并确保可以建设使用，同时不受其他干扰；若通过并最终可以建设使用，本协议自动履行；若无法满足厂家的标准或无法建设使用，本协议自动终止，双方不承担违约责任，甲方无条件全额退还宝骏公司前期支付的装修押金或租金。第八条第1款约定，本租赁物交付给乙方的时间超过约定时间30天，甲方应支付乙方一年的租金作为违约金。第八条第2款约定乙方的违约情形包括“未经甲方同意，乙方单方面解除本协议”；如乙方违约，乙方应支付甲方一年的租金作为违约金；如已付未用的租金超过违约金时，扣除违约金后无息退还剩余租金；如已付未用的租金少于违约金时，乙方应补足差额。上述协议签订后，骏发家私城依照合同约定向宝骏公司交付了租赁物。宝骏公司于2019年10月31日向骏发家私城预付租金900000元，但至今未对租赁物进行装修。2019年12月25日，上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司出具一份《关于云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司投建新宝骏汽车4Ｓ店的批复》给宝骏公司，内容：“关于贵司拟定于漳州市诏安县闽粤边界贸易加工区北区Ｃ、Ｄ店面投建标准新宝骏汽车4Ｓ店的项目，经我司设计勘察人员实际到点测量考察确认，标的建筑物外立面高度、跨度、整体内部格局及设计面积均无法满足工厂关于新宝骏汽车4Ｓ店的建筑设计标准，特此予以批复”。2020年1月31日，宝骏公司向骏发家私城发出一份《关于解除＜租赁协议＞的通知》，以骏发家私城尚未交付租赁物，且根据厂家《批复》，《租赁协议》自动终止为由，告知骏发家私城双方签订的《租赁协议》已解除，骏发家私城应于接函之日起3日内，立即返还宝骏公司预付租金900000元及资金占用损失。骏发家私城于2020年1月31日收到上述通知。2020年2月1日，骏发家私城向宝骏公司发出一份《关于解除租赁协议的回复函》，回复宝骏公司骏发家私城不同意解除《租赁协议》，宝骏公司应立即按协议约定履行继续支付租金的义务。宝骏公司于2020年2月2日收到上述函件。 另查明，上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司于2020年1月13日出具一份《授权书》给宝骏公司，授权宝骏公司为上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司在福建省漳州市的汽车经销商和服务商，授权范围：上汽通用五菱汽车股份有限公司的汽车产品在福建省漳州市的新车销售、售后服务、配件供应业务；同时允许宝骏公司在授权范围内，合理使用五菱及宝骏汽车商标、上汽通用五菱企业标志开展相关广告、促销等宣传行为。宝骏品牌系上汽通用五菱品牌旗下的乘用车品牌。2020年2月24日，宝骏公司具状诉至本院。 综上所述，本院认为，宝骏公司与骏发家私城签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，骏发家私城已依约向宝骏公司履行交付租赁物的义务。宝骏公司主张骏发家私城尚未交付租赁物，没有事实依据，故宝骏公司请求骏发家私城支付逾期交付租赁物的违约金450000元，因骏发家私城不存在违约事实，不予支持。由于宝骏公司与骏发家私城在《租赁协议》第七条第1款中对合同自动终止、双方不承担违约责任的条件约定不明，故宝骏公司以案涉租赁物“无法满足厂家的标准”为由请求解除《租赁协议》，依据不足，不予采纳。经本院释明，宝骏公司坚持要求解除《租赁协议》，属于合同第八条第2款B项约定的宝骏公司单方解除合同的情形，故应支持其解除《租赁协议》并要求骏发家私城返还其租金900000元的请求；但宝骏公司要求确认解除《租赁协议》的时间为2020年1月31日，因其提出的解除理由不能成立，故不予支持。由于宝骏公司单方解除《租赁协议》构成违约，故宝骏公司反诉请求骏发家私城依照《租赁协议》第八条约定支付其一年的租金450000元作为违约金，合法有据，应予支持。宝骏公司另请求租金900000元的资金占用损失，因骏发家私城不存在违约行为，且不符合双方在《租赁协议》第八条中“如已付未用的租金超过违约金时，扣除违约金后无息退还剩余租金”的约定，故不予支持。根据该约定，上述款项（即应返还的租金与应支付的违约金）相抵后，骏发家私城尚应返还宝骏公司租金450000元。骏发家私城系个人独资企业，黄俊英作为投资人，应以其个人财产对骏发家私城的上述债务承担无限责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下： 一、解除云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司与福建省诏安县闽粤边界骏发家私城于2019年10月30日签订的《租赁协议》。 二、福建省诏安县闽粤边界骏发家私城应返还云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司租金900000元。云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司应支付福建省诏安县闽粤边界骏发家私城违约金450000元。上述款项相抵后，福建省诏安县闽粤边界骏发家私城尚应返还云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司租金450000元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付。 三、黄俊英应以其个人财产对本判决第二项确定的福建省诏安县闽粤边界骏发家私城的债务承担无限责任。 四、驳回云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费16972元，减半收取8486元，由云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司负担2839元，福建省诏安县闽粤边界骏发家私城、黄俊英负担5647元。反诉受理费8050元，减半收取4025元，由云霄宝骏汽车销售服务有限公司诏安分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈绮峰 二〇二〇年四月二十四日 书记员  杨佛保 附注：执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。