吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0102民初1850号 原告（反诉被告）：长春市伊通河设施维护处，住所地长春市二道区四通路2号。 法定代表人：徐永林，处长。 委托诉讼代理人：张启龙，该单位员工。 委托诉讼代理人：刘欢，吉林衡丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙勇，男，1967年8月16日出生，汉族，住长春市朝阳区富豪花园北雅苑E座602室。 委托诉讼代理人：王艳，吉林钧诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林竹，女，1980年1月4日出生，汉族，住白城市洮北区海明街道二委三组。 委托诉讼代理人：乔楷，吉林泉商律师事务所律师。 原告长春市伊通河设施维护处与被告孙勇、林竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长春市伊通河设施维护处的委托诉讼代理人张启龙、刘欢，被告孙勇及其委托诉讼代理人王艳，被告林竹的委托诉讼代理人乔楷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春市伊通河设施维护处向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》；2.判决被告立即向原告返还其占有的原告位于伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛房屋；3.判决被告向原告支付未付租金人民币30万元（庭审中变更为40万元）；4.判决被告向原告支付房屋占用费人民币31.67万元；5.判决被告承担原告支出的诉讼费、律师费等相关费用。事实与理由：2010年9月6日原告与被告签订《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》，原告将其所有的位于伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛房屋出租给被告作为餐饮娱乐用房，合同约定租赁期限为五年，自2010年9月6日至2015年9月6日止，原告同意给被告五个月装修时间，租赁期和第一年缴费时间顺延五个月，合同截止日期为2016年2月6日，合同年租金为20万元整，上打租，交费日第一年为2011年2月6日，其他年份为每年的2月6日前一次性交齐。现合同租赁期限届满，原告多次索要，被告拒不交付房屋，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定依法提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。 孙勇、林竹共同辩称，一、查看原告的经营范围，并没有对外出租欢乐岛收取租金一项，是否为原告所有，原告主体不适格。二、合同无效。1、欢乐岛是否属于合法建筑，是否有规划许可，如果没有，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2、《中华人民共和国河道管理条例》第二十一条：在河道管理范围内，水域和土地的利用应当符合江河行洪、输水和航运的要求；滩地的利用，应当由河道主管机关会同土地管理等有关部门制定规划，报县级以上地方人民政府批准后实施。本案中原告出租欢乐岛给被告用于餐饮经营收取租金，涉案建筑物的修建与伊通河防洪规划要求相违背，并且建筑物建在行洪滩地上，将对行洪产生极其不利的影响。由此可见，本案双方签订的合同中关于在出租土地上修建临时建筑的约定违反《中华人民共和国河道管理条例》第二十一条之规定，在客观上严重影响了伊通河的整体防洪规划，危及公共安全，损害社会公共利益。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于损害社会公共利益的合同无效的规定。3、根据《长春市伊通河城区段管理条例》第十条规定扩建活动，建设单位应报市水务行政主管部门批准。第二十二条从事经营活动也应当报市水务部门批准。没有经过批准，原告具有过错，且过错较大，应当对我方的经营损失承担赔偿责任。被告的扩建已经经伊通河管委会和原告的审批同意，并且有相应的建筑图纸。被告要求给予扩建及相关损失赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。4、我方要求继续租赁使用涉案房屋，根据租赁合同第六条第10项约定，我方扩建投资是经过原告及伊通河管委会审批同意的，投资款项高达800余万元，现投资款没有收回，解除合同对我方不公平，且按合同第九条，我方对涉案房屋有优先租赁权。三、原告索要租金，有部分超过诉讼时效。四、原告应赔偿我方经营损失及租赁和购买发电设备的损失。1、因原告停止供电，导致被告无法正常营业，双方就房屋租赁费及营业损失一直未达成意见，如果法庭认定合同有效，我方租金可在抵扣我方损失后支付。2、2013年11月至2014年5月末半年期间原告没有按照合同约定提供电源，导致被告自行发电，产生56万余元租赁柴油发电机和购买汽油发电机及消耗能源等费用，以及无法办理婚礼产生的损失，原告应当赔偿。五、合同到期后，我方继续租赁，双方的合同变为不定期租赁合同，不存在占用费用问题。六、原告要求被告支付律师费没有法律依据、合同依据。综上所述，请法院依法驳回原告起诉。 孙勇、林竹共同向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因翻盖房屋发生的费用，具体数额以评估鉴定后数额为准；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿经营利润损失47万元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告因租赁和购买发电设备等费用56万元；5.本案全部诉讼费用及鉴定费用由反诉被告承担。事实与理由：2010年9月6日反诉原告与反诉被告签订了《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》，反诉原告租赁位于伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛作为餐饮娱乐用房，合同截止时间为2016年2月6日，年租金20万元。合同签订后，反诉原告经过反诉被告及其上级单位长春市伊通河管理委员会同意，投入了800多万元资金对原有房屋进行了翻建并使用至今。另外，在合同履行过程中，反诉被告没有按照合同约定提供电源，导致反诉原告自行购买发电设备，发生费用56万元。因反诉被告不能提供电源，导致反诉原告不能正常经营，产生利润损失47万元。2016年2月6日合同到期后，反诉原告继续租赁涉案房屋，因反诉被告没有赔偿反诉原告的经营损失等费用，双方一直在协商过程中。现反诉被告突然提出解除合同，造成反诉原告的大量投资不能收回，给原告造成了巨大损失。反诉原告认为双方签订的合同违反了《中华人民共和国河道管理条例》的相关规定，违反社会公益，属无效合同。反诉被告同意反诉原告翻盖房屋，对原告的损失存在过错，为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院支持。 长春市伊通河设施维护处针对反诉辩称，一、原、被告签订的《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反社会公益，应认定为合法有效。经长春市水利局及长春市发展和改革委员会的批复，长春市伊通河改造和风光带建设项目工程共建设13个分区，其中包括欢乐岛4.8公顷。长春市欢乐岛的主要施工内容为游戏桥、斜拉桥、人工湖、快餐厅及道路铺装，其中快餐厅即为合同约定的欢乐岛房屋。后答辩人经长春市财政局审批将欢乐岛房屋行政事业单位资产转经营性资产，后反诉原、被告双方签订了《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》，该合同第六条第4款、第5款已明确约定反诉原告不得向河内排放污水、污物；经营过程中产生的垃圾污物应日产日清，不能向河道内倾倒垃圾物，如有影响周边环境的情况，应消除影响并承担相应的赔偿责任。故而，合同签订时已约定反诉原告不得向河道内倾倒垃圾物，该合同并未违反社会公益，且不存在欺诈、胁迫等行为，系双方当事人的真实意思表示，故该合同应认定为合法有效。二、对于反诉原告主张的因翻盖房屋发生的费用及鉴定费，答辩人不应予以赔偿。根据原、被告双方签订的《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》第九条“合同解除或使用期满不再延续时，须及时、完整地向甲方交回承租房屋的使用权及乙方装修改造部分也无偿归还甲方。如乙方要求继续租赁，须向甲方提出申请，如甲方同意，可续签租赁合同……”的约定可知，合同已约定了租赁合同期限届满，对于房屋装修改造部分的处置即无偿归反诉被告所有。且反诉原告系完全民事行为能力人，对于合同也系出于其真实意思表示，其已在合同上签字，表明其对该条款的认可，故而对于反诉原告主张的因翻盖房屋发生的费用及鉴定费，答辩人不应予以赔偿。三、对于反诉原告主张的经营利润损失不应予以赔偿，对于租赁、购买发电设备的费用，应按实际支出予以赔偿。欢乐岛原用电来自于路灯处，后因路灯处人事调动导致欢乐岛电源被掐，而适逢冬季，加之东安屯改造，导致电源六个月未接上，反诉原告采用发电机予以发电。故而，对于反诉原告租赁、购买发电设备的费用，反诉被告可以按照反诉原告的实际支出予以赔偿。但由于反诉原告已租赁或购买发电设备，并未产生经营损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，反诉原告主张的经营利润损失没有事实及法律依据，依法应予以驳回。综上，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年9月6日，长春市伊通河设施维护处（甲方）与林竹（乙方）签订《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于伊通河西岸永宁桥桥头（欢乐岛），欢乐岛房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋建筑面积为290平方米，甲方将该房屋提供给乙方作为餐饮娱乐用房，乙方不得随意改变房屋结构；租赁期限5年，自2010年9月6日至2015年9月6日止，甲方同意给乙方5个月装修时间，租赁期和第一年交费时间顺延5个月，合同截止日期为2016年2月6日；年租金20万元，上打租，交费日第一年为2011年2月6日，其他年份为每年2月6日前一次性交齐；乙方在租赁期间，如遇国家征地、占地、改造、伊通河整体规划、拆迁等原因，相应的房屋和土地租赁合同终止，双方互不承担违约责任；甲方负责岛内植被的栽种、修剪、更新，乙方负责绿化带的看护管理；由于乙方经营需要，甲方同意乙方对房屋进行接层及改造，乙方提出由有资质部门设计的接层及改造方案，甲方批准后方可实施，但要严格按照甲方审核后的设计方案执行。另合同还约定了违约责任和合同的解除与终止等条款。双方签订上述租赁合同后，孙勇、林竹经过长春市伊通河设施维护处同意对租赁房屋进行了改扩建，改扩建后的房屋被其用于欢乐岛大酒店的经营。孙勇、林竹于2011年2月7日支付了第一年度全部租金20万元、2011年12月30日支付了第二年度全部租金20万元、2013年5月7日支付了第三年度半年租金10万元。2013年12月17日，孙勇代表林竹与长春市伊通河设施维护处签订《欢乐岛租金补充协议》，约定长春市伊通河设施维护处在2013年污水管道治理过程中导致伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛车辆无法正常进入，减免2013年（第三年度）半年租金10万元。第四年度以后，孙勇、林竹未向长春市伊通河设施维护处支付过租金。 2017年9月6日，长春市南关区人民检察院作出长南检行公建[2017]7号检察建议书，认为长春市伊通河管理委员会怠于行使监管职责，致使欢乐岛大酒店多年从事餐饮活动，所产生的污水直接排放至伊通河，破坏了伊通河及周边生态环境，导致国家利益和社会利益受到侵害，建议长春市伊通河管理委员会立即采取有效监管措施，责令欢乐岛大酒店停止经营性活动，恢复被破坏的伊通河生态环境。长春市伊通河设施维护处系长春市伊通河管理委员会下属事业单位，为伊通河城区的水利设施提供维修、养护和管理服务，负责伊通河城区段水利防洪工程、堤防、排涝设施的日常管理、安全运行，负责伊通河城区段水利设施的维护、养护、管理，负责伊通河城区段风光带景区、园林景点、公共设施等的养护管理等工作。 在审理过程中，孙勇、林竹申请对案涉欢乐岛房屋及附属设施的价值进行评估，本院委托圣源祥保险公估有限公司吉林分公司对伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛房屋及附属设施的价值进行评估鉴定，圣源祥保险公估有限公司吉林分公司于2019年12月5日出具编号为SYXJL-201922010568的司法鉴定报告，案涉欢乐岛房屋及附属设施的价值评估金额为4230464.39元，其中：主楼工程造价为3295947.39元；主楼附属设施393108.50元；其他附属设施及建筑541408.50元。孙勇、林竹因申请评估鉴定而支付了评估费334206.69元。长春市伊通河设施维护处对该份司法鉴定报告及鉴定费票据的真实性无异议，认为司法鉴定报告的取费标准过高，但未提供相反证据。其中：对主楼部分单位工程计算表中的第19项、第22项至第30项有异议，并认为主楼一层部分系其之前所建，该部分费用不同意承担；对主楼附属设施为孙勇、林竹所建无异议，但认为是孙勇、林竹的经营行为与其无关，其不应承担；对其他附属设施，认为未经其审核及同意，是孙勇为了经营私自搭建，其对该部分所产生的费用也不认可。 本院认为，长春市伊通河设施维护处与林竹签订了长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同，将长春市伊通河欢乐岛房屋出租给林竹，并约定同意承租方对租赁房屋进行接层及改造。双方签订合同后，林竹、孙勇对租赁房屋进行了改扩建，并用于欢乐岛大酒店的经营。由于长春市伊通河设施维护处出租的案涉房屋位于长春市伊通河城区段河道范围内，长春市伊通河设施维护处与林竹签订合同虽允许承租方对案涉租赁房屋进行接层及改造，但根据《中华人民共和国河道管理条例》第二十一条“在河道管理范围内，水域和土地的利用应当符合江河行洪、输水和航运的要求；滩地的利用，应当由河道主管机关会同土地管理等有关部门制定规划，报县级以上地方人民政府批准后实施”和第二十五条“在河道管理范围内进行下列活动，必须报经河道主管机关批准；涉及其他部门的，由河道主管机关会同有关部门批准：（一）采砂、取土、淘金、弃置砂石或者淤泥；（二）爆破、钻探、挖筑鱼塘；（三）在河道滩地存放物料、修建厂房或者其他建筑设施；（四）在河道滩地开采地下资源及进行考古发掘”的规定，孙勇、林竹对租赁房屋进行接层及改造需经河道主管机关和相关部门批准，长春市伊通河设施维护处同意林竹对租赁房屋进行接层及改造的约定违反上述规定，影响伊通河的整体防洪规划，危机公共安全，损害社会公共利益，合同应属无效。孙勇、林竹继续占用伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛房屋已无依据，其应将占有的伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛房屋返还长春市伊通河设施维护处。关于长春市伊通河设施维护处主张孙勇、林竹支付未付租金及占用费，双方签订的租赁合同虽属无效，但孙勇、林竹确已实际使用欢乐岛房屋，其应参照租赁合同约定的租金标准向长春市伊通河设施维护处支付欢乐岛房屋占用费。 关于孙勇、林竹反诉主张的翻盖房屋损失问题。长春市伊通河设施维护处作为长春市伊通河城区段河道的管理者，违反行政法规的规定将河道范围内的欢乐岛房屋出租，并允许承租方对租赁房屋进行接层及改造，对此双方均存在过错。另考虑孙勇、林竹对欢乐岛房屋进行接层、改造的资金投入以及对房屋的实际使用和应予返还房屋的实际情况，如果孙勇、林竹自行承担欢乐岛房屋接层、改造的全部损失显失公平，孙勇、林竹与长春市伊通河设施维护处应各按欢乐岛房屋接层、改造的主楼造价3295947.39元的50%承担损失为宜，即1647973.70元。关于欢乐岛其他附属设施损失是否赔偿问题，孙勇、林竹租赁欢乐岛房屋用于经营，其他附属设施系其经营投入，考虑孙勇、林竹实际使用乐岛租赁房屋的具体情况，对于可移动的物品可由孙勇、林竹自行迁出处置和利用，对于不可移动的物品应无偿归长春市伊通河设施维护处所有，该部分投入应由孙勇、林竹自行承担。关于孙勇、林竹反诉主张的经营利润损失及停电购买发电设备损失，因长春市伊通河设施维护处已为孙勇、林竹减免半年租金，且其所举证据亦不足以证明其主张的该部分损失的具体数额，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、长春市伊通河设施维护处与林竹于2010年9月6日签订的《长春市伊通河欢乐岛使用权租赁合同》无效； 二、孙勇、林竹于本判决生效后立即将位于长春市南关区伊通河西岸永宁桥桥头欢乐岛租赁房屋返还给长春市伊通河设施维护处； 三、孙勇、林竹于本判决生效后立即支付给长春市伊通河设施维护处房屋占有使用费（其中：2016年2月6日之前的房屋占用费400000元；2016年2月7日之后的房屋占有使用费以每年200000元的标准计算至孙勇、林竹实际返还租赁房屋之日止）； 四、长春市伊通河设施维护处于本判决生效后立即赔偿孙勇、林竹翻建房屋的经济损失1647973.70元； 五、驳回长春市伊通河设施维护处的其他诉讼请求； 六、驳回孙勇、林竹的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6134元，由孙勇、林竹负担。反诉费15520元，由孙勇、林竹负5695元，长春市伊通河设施维护处负担9825元。鉴定费334206.69元，由孙勇、林竹负204006.69元，长春市伊通河设施维护处负担130200元（案件受理费，长春市伊通河设施维护处已垫付；反诉费和鉴定费，孙勇、林竹已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇二〇年四月十五日 书记员  隋 汉