广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初887号 原告：柳州市升泰物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市屏山大道199号2栋3单元1-2号，统一社会信用代码：91450203680130393T。 法定代表人：黄柳毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：邱燕春，女，1970年6月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：吴忠于（被告邱燕春的丈夫），男，1969年9月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 原告柳州市升泰物业服务有限责任公司（以下简称升泰物业公司）与被告邱燕春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告升泰物业公司的法定代表人黄柳毅、委托诉讼代理人南瑞芳、被告邱燕春的委托诉讼代理人吴忠于到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 升泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付半岛·中央花园小区8-1-17-4号房物业服务费7594元（2016年3月-2019年7月），生活垃圾费处理费307.5元（2016年3月-2019年7月），路灯费328元（2016年3月-2019年7月），电梯费1269元（2016年3月-2019年7月），合计费用9498.5元；2.依法判令被告向原告支付违约金2849.6元（按欠费总额的30%计算）；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系半岛·中央花园小区8-1-17-4号房房屋所有人，房屋面积为189平方米。2009年9月1日，柳州市天鹏房地产开发有限责任公司与原告签订《半岛·中央花园前期物业服务委托协议》（以下简称合同），合同约定由原告为柳州市北雀路12号半岛·中央花园小区提供物业管理服务。继而在2012年3月16日，被告与原告签订《半岛·中央花园前期物业管理服务合同》，确定了由原告对其提供物业管理服务，自以上合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年3月起未交纳物业费及其他应交费用，截止至2019年7月31日，被告欠缴物业服务费7594元，生活垃圾费处理费307.5元，路灯费328元，电梯费1269元，合计费用9498.5元。根据《半岛·中央花园前期物业管理服务合同》第十五条第4款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。由此计算，被告拖欠41个月物业服务费产生的违约金为13669.2元。经酌情考虑，原告愿意将违约金按被告所欠费用总额的30%进行收取，由此计算得的违约金为2849.6元，费用合计为12348.1元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业服务费。基于上述事实，为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望法院判如所求。 邱燕春辩称，1、该公司在服务管理中不作为，被告在物业公司2012年3月验收新房，发现质量问题多次反映，不处理、不答复。与物业公司承诺对业主的投诉在三天内答复处理不符，并且把业主的合法权益置之不理，损害业主的利益和尊严。为此事2016年5月26口物业与被告双方协商达成一致，由物业公司负责修复好房屋存在的质量问题。2016年6月5日在房屋修补确认书中，物业公司承诺渗水位置在修复之日起一年内保证质量无渗水开裂，业主也在确认书中确认并提出了要求，修复好后在一年内无渗水后，由物业把渗水墙面及开裂起泡的墙面恢复好来，但未修好，2016年10月18日，物业公司说是挂窗帘的地方渗水，需拆掉窗帘，挫开窗口墙板，手才能伸进去维修。但这次仍然没修好，2017年2月电话微信联系黄柳毅派人修复好来，开始答复过年前派人来修复，又说年前人员紧张没人，过完年后来修复，等到过完年后发现这次渗水仍然未修复好来，后面多次联系物业公司，置之不理，打书面报告也不签收，现渗水越来越严重，并且把被告墙体挫开的口子也不管了。被告在物业公司小区地下车库出租签订E033号一地下车库，在使用中，物业公司无理由、无条件强迫被告退让给其他人使用。当时在5月26日申请报告中，物业公司在处理地下车位时答应业主，让出车位补偿半年停车费900元，这900元也未补偿给业主，物业公司负责维修业主房屋开裂渗水就是这样不负责任推三推四，房屋验收移交及存在的问题直都是物业公司负责处理。2、经被告了解业主未住进房屋之前，物业费是减半收取，也了解到；同我小区有的2012年领取房屋交全年物业费后，2013年住进交物业费扣除2012年退半交费。被告于2012年3月领房后交全年物业费2223元、电梯运行电费350元、装修费200元、电梯运行电费周转金100元、发电机组运行油费100元、二次加压用水费100元、垃圾费661.61元、拆墙垃圾费378.6元，共计4112.7元，有些费用直到现在也没有算清，是违规多收费。3、物业公司在服务管理中混乱不作为，闲杂外来人员随便进出，被告住进该小区6年多从未见过保安巡逻，门卫只管进出车辆收费，未见询问进出人员登记等情况，2014年5月，被告放在家门口的皮鞋和拖鞋被外面小孩丢掉不见，报告物业公司处理也不见下文，不了了之。物业公司与房开签订的服务委托合同及与业主签订的管理服务合同，未按合同标准实施管理服务，如绿化养护空白，杂草丛生，干旱枯死，垃圾乱丢乱堆放未及时清理臭气熏天。如公共位置车辆停车收费、广告收费及其他物业服务费用收支账目未按规定公示，费用去向不明，侵害业主的权益。在签订格式物业管理服务合同时，业主为了保护自身的权益利益，业主与物业公司签订服务合同时，特签订第25条如物业公司未负责任，业主有权不负责任。4、公摊水电等费，第七条物业管理服务标准，物业公共水电等费收支情况每季度向业主公布一次，从未见到公布，也不知物业公司如何算出的公摊水电费，使人置疑该费用的依据是如何计算的。如上所述，在本案中，被告要求在物业费中减免被告两年（2012年至2013年）交的物业费（被告是2014年元月居住进新房），公摊水电费请物业公司按物业管理服务标准依据收取，特恳诉求法院判物业公司维修恢复好被告的住房渗水开裂质量问题，请物业公司按物业服务合同的标准、要求实施管理，只要物业公司工作负责任，业主也一定会负责任，按时缴纳物业等费用。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主及物业使用人具有约束力。邱燕春与升泰物业公司签订的《半岛•中央花园前期物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。邱燕春作为半岛•中央花园小区8-1-17-4号房屋的业主，享受了物业服务，亦应当交纳物业服务费。《半岛•中央花园前期物业服务委托协议》约定物业服务费的收费标准为按建筑面积计算，高层住宅为0.98元∕月•㎡，邱燕春的房屋属于高层住宅，建筑面积为189.03平方米，邱燕春自2016年3月起至2019年7月未交纳物业服务费，故升泰物业公司诉请邱燕春交纳该期间物业服务费7594元，本院予以支持。邱燕春提供的照片不足以证明小区物业服务存在严重瑕疵，对其不交纳物业服务费的辩解，本院不予采信。另外，对于邱燕春提出房屋存在质量问题，升泰物业公司未尽到维修义务，故其才不交纳物业服务费。本院认为，由于商品房销售合同与物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故与商品房销售合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围。物业服务企业对园区共有部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。如果房屋存在质量问题，购房人应当在质量保修期内积极向开发商主张权利，如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，应当及时通过诉讼等方式主张权利，而不应以不交纳物业服务费的方式解决房屋质量问题。故邱燕春不交纳物业服务费的理由于法无据，本院不予采信。 关于路灯费，《半岛•中央花园前期物业服务委托协议》约定楼道灯电费以单元或幢按户分摊；道路灯、水景等水费、电费由全体业主按产权户数分摊。升泰物业公司已举证证明邱燕春房屋2017年每月路灯费为8元、2018年及2019年为5.5元，故邱燕春应交纳2017年至2019年7月路灯费为200.5元。对于2016年的路灯费，因升泰物业公司未举证证明收取标准，故本院不予支持。 关于电梯费，《半岛•中央花园前期物业服务委托协议》约定，电梯运行的电耗按实际由业主公摊，电梯维护费及年检修费用按建筑面积由业主进行平摊。升泰物业公司已举证证明邱燕春房屋2017年电梯费为0.2元／㎡、2018年为0.15元／㎡、2019年为0.17元／㎡，故邱燕春应交纳2017年至2019年7月电梯费为1018.86元。对于2016年的电梯费，因升泰物业公司未举证证明收取标准，故本院不予支持。 关于生活垃圾处理费，虽然升泰物业公司仅提供2017年的证据予以证明，但生活垃圾处理费按照每月7.5元收取是固定的，故对升泰物业公司诉请邱燕春交纳2016年3月至2019年7月期间生活垃圾处理费307.5元，本院予以支持。 关于违约金，《半岛•中央花园前期物业管理服务合同》第十五条约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。因该约定的违约金过高，现升泰物业公司主动减少违约金的计算，本院予以支持，但应以所欠物业服务费总额的30%为基数计算违约金，故邱燕春应向升泰物业公司支付违约金为2278.2元。升泰物业公司诉请超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告邱燕春于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市升泰物业服务有限责任公司2016年3月至2019年7月期间物业服务费7594元、生活垃圾处理费307.5元及2017年至2019年7月期间路灯费200.5元、电梯费1018.86元； 被告邱燕春于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市升泰物业服务有限责任公司违约金2278.2元； 驳回原告柳州市升泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费54元（原告柳州市升泰物业服务有限责任公司预交，已减半收取），由被告邱燕春负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 韦凤泉 二〇二〇年四月十三日 法官助理 张宇晖 书 记 员 李春莹