海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初176号   原告：黄译，男，1970年11月4日出生，汉族，住海口市。   被告：陈荣跃，男，1950年12月27日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：陈滋就（被告儿子），男，1989年1月21日出生，汉族，住海口市。   原告黄译与被告陈荣跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄译、被告陈荣跃及其委托诉讼代理人陈滋就到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄译向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租房押金6000元及利息(自2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令被告赔偿原告货架等设备损失6700元(按造价的20%折旧计算)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年4月1日签订《租赁协议》，主要约定：被告将位于××府第一层整个铺面出租给原告经营药品；租期六年，自2013年10月1日至2019年9月30日，租金分段计付；被告收取原告押金6000元，租期满后退还；属于原告装修物以及办公用具等由原告拆除搬迁。协议签订后，原告按约定向被告支付部分房租及押金6000元，并出资装修及配置经营设备，其中中药柜、玻璃柜、放药柜、收银台、玻璃门造价约33580元。租期届满前3个月，原告向被告提出退房并要求被告退还租房押金，但被告却提出极为苛刻的条件，即原告拆除货架并经被告确认不损坏房屋主体结构质量后退还押金，原告无奈先搬走药品等物品，其余暂时留在涉案房屋内。然而原告退房后，被告擅自将房屋内装修等物品毁坏或留着它用。为保护自身合法权益，原告提起本案诉讼，望判如所请。   被告陈荣跃辩称，2019年6月，原告结束与三包方海燕的合作，在未通知原告的情况下搬走涉案店铺内所有药品，仅剩余货柜等设备。原告称其在租期届满前3个月向被告提出退房退押金不属实，被告未收到原告的任何退场通知。2019年9月30日，租赁合同到期，原告拒不履行合同约定的退场义务。2019年10月1日至2019年10月15日期间，被告多次与原告协商退场一事，原告的态度是“不搬、不拆、不要”，却坚持要求退还押金。10月14日，被告及儿子陈滋就将租赁合同到期书送到高登东街原告妻子经营的店铺内，并当场打电话给原告，要求原告腾退涉案商铺内的货架等设备，但原告明确表示“不要，全都不要”，对此，被告有录音录像及照片为证。   双方签订的《租赁协议》第三条第4款约定“合同到期后，乙方装修物品搬、拆不动的乙方不能损坏。货架、监控、玻璃门、灯具、药品、广告牌等办公用品归乙方所有，若有损坏甲方的墙体、门窗等要恢复原状”，原告故意拖延不按约拆除店铺内设备，违反了上述约定。同时，《租赁协议》第五条第2款约定“本协议租赁期满后，在甲方确认乙方完全退场后并在确认租赁场地完好无缺，且在租赁期间无拖欠水、电费及租金的情况下，甲方才能退还押金”，租赁期限届满后，原告未与被告办理交接手续，未交还涉案铺面卷闸门以及生活房的钥匙，未结清水电费。2019年10月8日，原告的兄弟及原告方代表黄仁周与被告方代表陈滋就签订《退场协议》，原告亦不履行该协议。   综上所述，原告违约在先，其要求被告退还押金6000元没有事实和法律依据。合同期满后，被告和原告协商拆除剩余设备，并发出书面通知，原告妻子签收了通知，后原告在电话里表示不要剩余的设备，被告才自行拆除，因此，被告不同意赔偿原告损失6700元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换与质证。原告提交了《租赁协议》，证明原告与被告存在租赁关系；提交收款收据，证明被告收取原告定金10000元，其中6000元为押金；提交承租药店装修及货柜布局图，证明药店内货架的摆放情况；提交缴纳租金收据（5张），证明原告按约缴纳房租；提交通话记录详情，证明合同期满前原告已通知被告不再承租，被告表示合同未到期不要着急，后来双方产生矛盾，原告曾申请社区调解员进行调解，但被告未到场。被告对以上证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。原告还提交承造药店货柜协议书，证明原告购买了货柜及货柜的价值。被告对该协议书的真实性提出异议，认为原告应提交付款发票以佐证。本院认为在没有付款凭证等其他证据佐证的情况下，不能证明原告已实际履行该协议，故本院对该份证据的关联性不予确认。   被告提交了《租赁合同到期通知书》，证明被告书面通知原告办理退场手续，并将该通知送到原告妻子的店铺中。原告否认其收到上述通知书，现有证据不能证明原告已收到通知，故本院对通知书的关联性不予认定。被告提交电表记录照片，证明原告没有按照合同约定履行退场手续，结清电费。原告表示对被告所拍的电表记录不清楚。因该记录没有具体日期，而且仅有该证据不能证明原告所欠电费情况，故本院对其关联性不予采信。被告提交商铺现场照片，证明出租给原告的铺面中包含生活用房，该房钥匙由原告自行配制，原告搬离之后未交还铺面和生活用房钥匙。原告对该组证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交2019年10月14日与原告的通话记录，证明原告明确表示不要6000元押金并授权被告拆除货架设备。原告对录音有异议，认为并非原告本人的声音，且该录音系被告偷录，被告的行为侵犯了原告的合法权益，不能作为定案依据。经本院释明，原告表示不申请声音鉴定，原告虽对录音的真实性不认可，但未提交相反证据予以反驳，且结合录音内容看，原告多次提到其在履行期限届满前三个月就要求退租与其在庭审中陈述一致，故本院对录音的真实性予以确认，被告对其与原告的对话录音并未违反社会公共利益、违背社会公德或侵害他人隐私，故该证据的取得并非非法，本院对录音的合法性予以确认。被告还提交工程量确认单及微信支付记录（3张），工程确认单证明拆除货架支付的工人费用以及清理费用共计5000元，微信支付记录证明修补大门费用2550元。原告以其对被告拆除和修补不知情为由，对以上证据的真实性不认可。因2019年11月7日微信支付记录的说明载明“东门43号大门材料款”，故本院对其真实性、合法性及关联性予以确认，其他支付记录及工程量确认单没有相关证据相互印证，本院对其关联性亦不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，主要约定：甲方将位于海口市××区第一层的铺面（包括一间生活用房）出租给原告经营药品销售，租赁场地面积70平方米左右；租赁期限为六年，自2013年10月1日至2019年9月30日，租金两年上浮一次，每次上浮5000元/年，2013年10月1日至2015年9月30日每年租金为27000元；租赁期间水电费按实际耗用量逐月结算，水费每吨3元，电费每度1.2元，乙方需于次月10日前向甲方交纳水电费；合同到期后，若乙方不继续租赁该铺面，乙方装修物品搬、拆不动的乙方不能损坏，货架、监控、玻璃门、灯具、药品、广告牌等办公用品归乙方所有，若有损坏甲方的墙体、门窗等要恢复原状；乙方在经营过程中，因自身原因无法经营，需提前15天内以书面形式通知甲方；乙方支付给甲方第一期租金时，同时支付6000元作为租赁的押金，本协议租期届满后，在甲方确认乙方完全退场后并在确认租赁场地完好无缺，且在租赁期间无拖欠水电费及租金的情况下，甲方才能退还押金；本协议租期满终止或提前解除后，乙方应在15日内将铺面及生活房归还甲方，归还甲方前乙方必须搬走属于乙方的办公桌椅、电脑等办公设备，但不得损害或拆除不动产本身的结构、装修，包括固定的门窗、地板、照明灯具、卫生间设备等依附房屋的装修均不能拆除，若有损坏的要恢复原样。   协议合同当日，原告向被告支付租房定金10000元。原、被告均认可此款中包含了6000元押金。原告接收涉案铺面后进行装修，室内安装了货架、货柜、灯具、玻璃门等，室外安装了广告牌，后用于经营药店。2019年6月，原告向被告口头提出退租，被告以合同未到期为由拒不与原告协商退租事宜。此后，被告搬走药品，剩下货架及货柜等设备。原告已付完租金，但未结清水电费。被告主张原告未结水电费262.4元。   2019年9月30日，租赁期限届满，原告仍未拆除店铺内的货架等设备及外墙墙纸和广告牌。2019年10月14日，被告电话联系原告，被告称“你这事推脱半个月了，你应该回来跟我好好谈一下，你现在还没有谈妥，你那些货架，还有一些东西停在那里，那些广告牌、门啊都还在那里”，原告回复“我跟你说房东，我们三个月前已经不做了，搬出来了，也跟你协商那么久了，你一点都不配合。那东西我不要了，6000块钱也抵在那里，你爱怎么拆怎么拆了，我们也不要了，这东西跟你说的清清楚楚了”……被告反问“不做，你什么时候跟我办退店的协议了吗”，原告回复“跟你说了，你不要说合同，你要按照原状谁跟你按照原状，你原来什么原状，这个东西你说的清楚的吗，这东西6000块钱我就不要了，你爱怎么拆就怎么拆，就这么简单，我都亏了多少给你，三个月前就一直跟你谈了，你一直都不理我们，现在合同到期了”，被告称“三个月前我们不想谈，现在合同完了，我们才跟你”……后被告自行委托案外人拆除室内货架、拆除外墙广告牌及清运垃圾。被告主张为此共计花费5000元。被告陈述，因原告玻璃门装修，被告修补玻璃大门花费2550元。根据被告提供账单详情显示，其于2019年11月7日支付涉案商铺大门材料款1450元。   另查，涉案的府城东门里43号属于被告自建房，没有报建手续，未取得建设工程规划许可证。   本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案楼房无合法报建手续，未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告签订的《租赁协议》应认定无效。原告已按照合同约定支付房屋占有使用费用，现原告要求被告赔偿设备损失6700元及退还押金6000元，被告以其经原告同意拆除设备且原告不及时腾退铺面给其造成损失为由拒付款。根据双方争议的焦点，结合查明的事实，本院评判如下：   一、关于原告要求被告赔偿货架等设备损失6700元的问题   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”原、被告签订的《租赁协议》认定无效，涉案店铺内的设备应返还予原告。但，一方面，原告在租赁期限届满后未及时拆除室内设备及室外广告牌，在被告与其沟通后，其明确授权被告拆除并处理上述设备；另一方面，原告未提交有效证据证明货架等设备现价值，而设备已由被告处理。综合以上两个方面的因素，原告要求被告赔偿设备损失6700元缺乏事实依据，本院不予支持。   二、关于原告要求被告退还押金6000元及逾期退款利息损失的问题   原、被告签订的《租赁协议》无效，被告基于该协议取得的押金理应返还。但，首先，涉案商铺的室内设备、外墙广告牌等均由被告拆除，而拆除及处理必然会产生相应施工费用；其次，原告认可未与被告结算水电费，根据谁使用谁负担原则，原告使用涉案铺面期间的水电费应由其负担；再次，被告在拆除原告装修后为恢复大门原状，采购材料支出1450元。综上，被告未提交有效证据证明相关费用的具体支出情况，然而考虑原告未结算水电和被告修复大门的事实，结合拆除及清理货架、室外广告牌的施工费市场价，本院酌定被告收取的6000元押金与被告支出的拆除清理施工费、水电费及修复费用互抵，双方无需相互返还，故原告要求被告返还商铺押金6000元、支付逾期退款利息，亦缺乏事实依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告黄译的全部诉讼请求。   案件受理费59元(原告已预交)，由原告黄译自行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二〇二〇年四月二日   法官助理 王川凡   书记员 王 媛   速录员 唐嘉慧 附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。