四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初1946号 原告：范彦希，女，生于1992年8月28日，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。 被告：向春华，女，生于1972年2月5日，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：何芙蓉，四川央济华律师事务所律师。 第三人：杨贵明，男，生于1986年2月12日，汉族，住四川省成都市天府新区。 原告范彦希与被告向春华、第三人杨贵明房屋买卖合同纠纷一案，范彦希于起诉前申请诉前财产保全，本院已依法采取了保全措施。本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告范彦希及其委托诉讼代理人邹浩、被告向春华及其委托诉讼代理人何芙蓉到庭参加了诉讼。第三人杨贵明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告范彦希向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，按合同约定将位于眉山市彭山区房屋【不动产权证号：川（2019）彭山区不动产权第××号】过户至原告名下；2、判令被告赔偿原告违约金170000元，赔偿原告应支付的律师费60000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年10月13日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于眉山市彭山区房屋出售给原告及第三人，建筑面积132.43平方米，总价款850000元。原告于合同签订当日支付被告购房定金100000元，2017年10月17日支付了首付款300000元，2018年5月30日支付了首付款100000元。合同同时约定余款350000元在过户后原告及第三人通过银行贷款支付。现该房屋不动产权证已于2018年8月26日取得，但被告却迟迟不去偿还其原银行贷款，不与原告及第三人办理过户手续，其行为已构成违约。因原告与第三人已达成协议，原告已向第三人支付了250000元，上述房屋归原告个人所有。原告为维护其合法权益，故提起诉讼。 被告向春华辩称，1、签订《房屋买卖合同》系事实，但被告向春华提出案涉房屋尚有银行贷款未付清，需还完贷款后才能过户，原告及第三人口头承诺贷款由他们偿还。在整个交易工程中，均是被告与第三人沟通联系。之后，被告多次通过电话或微信联系第三人办理银行还贷并办理房屋过户，但第三人均不接听或回复。因为案涉房屋被告早已移交给了买受人，所以该房屋产权证办理下来后也是通知原告及第三人领取，后来也是因原告找被告办理产权过户，被告才知道房产证已经办理下来。因第三人一直联系不上，被告不敢将房屋过户至原告或他人名下；2、虽然《房屋买卖合同》约定被告偿还银行贷款的义务在先，原告及第三人支付购房尾款的义务在后，但根据合同法第六十八条的规定，现第三人完全联系不上，被告有理由认为第三人已经丧失了履行债务的能力，被告行使不安抗辩权，暂时中止履行合同，在第三人有证据证明其已具备履行能力的情况下再履行合同。即使具备履行合同条件，被告也应当向原告及第三人或经原告及第三人共同指定的人办理过户；3、买卖合同签署后，被告严格按照合同约定履行其义务，无违约行为。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人杨贵明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。 本院经审理查明如下事实： 2015年10月，被告以按揭贷款的方式在恒大鑫丰（彭山）置业有限公司处购得案涉房屋。2017年10月13日，原告及第三人作为买受人与作为出卖人的被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将坐落于眉山市彭山区房屋（即案涉房屋）出售给原告及第三人，建筑面积132.43平方米，总价85000元，原告及第三人于2017年10月13日前向被告支付定金100000元，于2018年10月18日支付首付款300000元，余款以贷款方式支付。另外，合同中还约定了违约责任。当日，原告通过POS机刷卡向宁粮彬支付了100000元，并由其再向被告支付了该笔款项（实际扣除物管等费用后为91500元），被告由此出具收条一份，载明：“今收到杨贵明、范彦希购买恒大金碧天下338栋502号房屋，购房款100000元”。同月17日，第三人与被告就案涉房屋交易再次签订《预约合同》，并于次日进行公证。《预约合同》中载明：“一、房地产基本情况：1、甲方（即被告）与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于莲花村恒大金碧天下338幢5楼2号房屋（合同备案号：xxxxx）。同时甲方就该不动产向银行申请了按揭贷款并办理了相应的抵押登记手续。2、乙方（即第三人）知悉甲方拟转让的不动产的权属状态为合同房并实地查看了上述房产。二、甲方承诺将该不动产按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得该不动产权证书后按本合同的约定过户给乙方或乙方指定的人。三.1、该不动产转让款为850000元。购买该不动产的定金100000元乙方已经支付给甲方；双方约定在签署此合同当日内乙方一次性支付给甲方300000元；其中剩余部分房款100000元双方定于2018年5月30日前由乙方一次性支付给甲方；房价尾款350000元由乙方通过向银行按揭贷款的方式支付给甲方。如银行贷款不成功或者贷款金额不足，乙方应当在甲方取得不动产权证书后双方共同前往不动产登记中心办理过户手续递件成功的当日，乙方一次性支付给甲方。2、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得该房屋产权证。办理甲方名下产权证的费用由甲方承担。上述房产结按前的银行月供款及按揭尾款均由甲方负责承担，同时甲方承诺在取得房产证一周内负责申请结清上述房产的银行按揭尾款……该次过户所产生的所有税费均由乙方承担”。同时还约定若甲方取得不动产权证书后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形，甲方应向乙方支付总房款的20%作为违约金，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿，包括但不限于律师费等。当日，第三人向被告转款300000元，被告也出具收条一份，载明：“今收到杨贵明、范彦希购买恒大金碧天下338栋502号房屋，购房首付款300000元”。之后，原告通过其朋友李惠芬、母亲李淑华分别于2018年3月3日、4日向被告转款49900元、50100元，以上共计付款500000元，被告也予以确认。2018年1月8日，原告向第三人转款250000元，原告陈述该款系购买第三人在案涉房屋中的份额，即第三人不再参与购买案涉房屋，但双方未签订书面协议，也未告知被告。2019年10月10日，原告在与第三人在微信聊天中就此时进行了说明，原告提到“你现在要给我写个证明，证明338502的房屋是我个人所有，你已经卖给我了”，第三人回复“你说啥子喔在微信上回复你就行的，这个也是证据的，所以没问题的哈，房子我卖给你了，现在房子由你做主，需要过户我配合你，这样行不？”。 另查明，原告与被告于2019年10月8日建立微信联系。同月14日及之后，原告通过微信告知被告案涉房屋的产权证书已办理完毕，要求被告偿还银行贷款，并协助办理过户，但被告要求原告将购房尾款350000元付清，并要求第三人必须在场一起过户。 再查明，案涉房屋的产权证书于2019年8月19日办理完毕，《房产登记信息查询情况说明》中载明案涉房屋不动产权证号为川（2019）彭山区不动产权第××号，权利人系向春华，单独所有，房屋状态为现房未抵押，现房未查封，未关联期房，现房无异议，房屋未限制。 庭审中，被告提交《收条》一份，证明其已向原告及第三人移交了被告与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、物业票据、准予入住通知书、住宅质量保证书、钥匙，并交付了案涉房屋。对此，原告予以认可。被告还提交其与第三人的聊天记录，以证明第三人曾口头答应被告就案涉房屋在银行的按揭贷款（剩余款项）由其偿还，但原告不予认可。另外，原告提交了委托代理合同、转款明细及收据，证明原告已委托四川航都律师事务所的邹浩律师为其委托诉讼代理人，合同约定代理费为60000元，现已实际支付40000元，收据上加盖了四川航都律师事务所发票专用章。同时，原告还明确表示愿意一次性给付剩余房款350000元。 诉讼过程中，原告出具书面承诺，承诺若庭后被告未向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，则原告愿意在办理产权过户登记时代被告向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，以保障消除办理案涉房屋产权过户登记时的履行障碍，并另案向被告主张权利。 以上事实有原告提供的原、被告及第三人的身份证复印件、《房屋买卖合同》、预约合同公证书、收条、刷卡凭证、银行卡交易明细、原告与被告的微信聊天记录、原告与第三人的微信聊天记录、原告银行流水明细、产权证复印件、《房产登记信息查询情况说明》、委托代理合同、代理费转款明细及收据、自愿代偿承诺书；被告提供的《房屋买卖合同》、预约合同公证书、收条、银行流水明细清单、被告与第三人的微信聊天记录及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，原、被告及第三人于2017年10月13日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。通过法庭查明的事实并结合原、被告的举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 一、在第三人未到庭的情形下，原告能否主张被告将案涉房屋过户登记至原告一人名下。 首先，从《商品房买卖合同》来看，购买方系原告及第三人，虽然在2017年10月17日第三人单独又与被告签订《预约合同》，但在当日被告出具的收条中也载明系收到原告及第三人支付的购房款，且原告在本次诉讼中也将该《预约合同》作为证据提交，原告的行为系对《预约合同》内容的追认，由此证明《预约合同》的效力及于原告。 其次，原告提交的向第三人转款250000元的转款凭据及双方的微信聊天记录，足以证实第三人已放弃购买案涉房屋，并将其所有的份额作价250000元转售给了原告，原告也实际履行了付款义务，故案涉房屋的购买方已由原告及第三人变更为原告一人，被告已收取的购房款500000元，也应视为原告所支付。 第三，因原告已出具承诺书，承诺若被告未向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，则原告愿意在办理产权过户登记时代被告向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，故办理案涉房屋产权过户登记时的履行障碍已消除。且原告明确表示愿意继续履行合同并愿意一次性支付剩余购房款350000元，故原告要求被告协助办理案涉房屋产权过户登记至其名下的主张，事实清楚、证据确凿、于法有据，本院依法予以支持，但原告应承担相关过户费用。 二、案涉房屋所涉及的尚未清偿的按揭贷款本金及利息由谁承担。 被告陈述第三人曾口头答应案涉房屋所涉及的尚未清偿的按揭贷款本金及利息由其负责偿还，虽然被告提交了其与第三人的聊天记录，但该聊天记录并不能证实第三人已答应的上述事实，且《预约合同》中也明确载明按揭贷款的偿还均由被告承担，故被告该项辩称理由因证据不足而不成立，其理应负责偿还案涉房屋所涉及的尚未清偿的按揭贷款本金及利息。 三、本次交易中被告是否存在违约行为，即原告要求被告支付违约金及律师代理费的主张能否获得支持。 从庭审查明来看，被告认可的交易对象系原告及第三人或者第三人，在第三人已放弃购买的情形下，原告即为实际购买人，但原告既未提供证据证明已将此情况告知了被告，也无证据证明第三人向被告履行了告知义务，且被告多次联系第三人无果，故被告从保护自身的角度出发，不愿配合原告办理过户手续，符合常理。虽然《预约合同》中第三.2条约定被告在取得房产证一周内负责申请结清上述房产的银行按揭尾款，但被告于2019年10月才知晓案涉房屋的产权证书办理完毕，且在不能联系第三人的情形下未结清银行按揭尾款，不能由此认定被告存在违约行为，原告主张根据《预约合同》的约定，要求被告给付违约金及律师代理费，本院依法不予支持。但被告应在本判决生效后及时将银行按揭尾款结清。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告范彦希于本判决生效之日起十五日内，给付被告向春华购房余款350000元。 二、被告向春华于本判决生效之日起十五日内，协助原告范彦希将位于眉山市彭山区恒大“金碧天下”338栋1单元502号房屋【不动产权证号：川（2019）彭山区不动产权第××号】过户登记至原告名下，相关过户费用由原告负担。 三、驳回原告范彦希对被告向春华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14520元，由原告范彦希负担7260元，被告向春华负担7260元。财产保全费4770元，由被告向春华负担。被告负担部分原告已垫付，由原告在给付购房余款时予以品迭。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  聂 晶 人民陪审员  艾素仙 人民陪审员  刘先云 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  徐玲瑶