新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院         新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院   民 事 判 决 书     （2019）兵0601民初2088号   原告（反诉被告）：张保群，男，1964年2月24日出生，住乌鲁木齐市新市区。   原告（反诉被告）：李万媛，女，1977年10月17日出生，住乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：李辉，新疆尊享律师事务所律师。   被告（反诉原告）：新疆地王房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青湖生态经济开发区南区（阿拉尔街以北、图木舒克街以南、上海路以东），统一社会信用代码：91659004072217006N。   法定代表人:郑伊菥，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郝新龙，该公司法律顾问。   原告（反诉被告）张保群、李万媛与被告（反诉原告）新疆地王房地产开发有限公司（以下简称地王房产公司）商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张保群、李万媛的委托诉讼代理人李辉、被告地王房产公司的委托诉讼代理郝新龙到庭参加诉讼。庭审中，原、被告申请庭外调解。本案现己审理终结。    原告（反诉被告）张保群、李万媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房产迟延交付违约金3524162.6元、迟延办理不动房权证违约金6293.15元，合计3530455.75元；2.判令被告支付原告加装供暖设备180000元；3.判令被告承担本案诉讼费、邮寄费、保全费。事实与理由：2015年4月4日，原告与地王房产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于五家渠市青经开南区北京路1309号新疆总部基地商品房。被告应于2015年12月31日前向原告交付经验收合格的八套商品房。合同签订后，原告全款付清了八套房屋的房款12586295元，被告未按约定的期限交房。合同约定，若双方同意，原告允许被告逾期交房90日，超过90日后，每延迟交房一日，按照已付房款万分之四赔付。2016年5月30日，被告发布交房公告，因所售商品房未经验收合格，且不具备交房条件，故被告未交付房屋。经原告多次催促，至2018年9月21日被告将商品房交付原告。因交付商品房没有集中供暖设施，原告加装供暖设备花费180000元。合同另约定，被告应在商品房交付后90日内为原告办理商品房不动产权证，否则，应支付已付房款万分之五违约金。被告至今未办理原告房产证，构成违约，应承担违约责任，为此，原告诉至法院。   被告（反诉原告）地王房产公司辩称，首先，双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，二原告应于20l5年1月27日一次性付清房款。但原告方实际于2016年11月交清全部房款。原告未按合同约定支付完全部房款，应承担逾期支付房款的违约金为514231.12元。《商品房买卖合同》第八条第二款约定，买受人到期款项未付的，出卖人可据实予以延期交付。被告在原告逾期付房款的情况下仍按合同约定给原告邮寄入住通知，并在《乌鲁木齐市晚报》刊登交房公告，被告不存在延期交房的行为，不同意承担逾期交房违约金。其次，依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告已履行合同的登记备案工作，其已履行了合同所规定的义务，且原告于2019年8月20日交纳办证费用，亦未按照约定交纳办证费，故不存在逾期办理产证。再次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条及附件约定，合同未约定采暖设备由被告提供，故不应支付原告采暖设备费用。综上，被告已按约定履行了全部合同义务。为此，被告提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付反诉原告逾期缴纳房款的违约金514231.12元（2015年1月28日至2016年11月23日止，按照日万分之四计算）；2.判令反诉被告支付自2016年11月24日起至实际付清之日的延期付款利息（按照月息4.875‰计算）；3.由反诉被告承担反诉费用。   本院经审理查明事实如下：2014年11月3日，原告张保群、李万媛与被告地王公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的新疆总部基地的商品房。该商品房用途为商服，建筑层数为地上8层，建筑面积为2599.4平方米，单价为每平方米4842元。付款方式为分期付款。买受人首付70%，即8810407元；剩余30%，即3775888元，分期付款，详见欠款确认书。第七条约定，逾期在七日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之四的违约金。第八条约定交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人有到期款项未付；3.因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、天然气等部门配套工作等非出卖人所能控制因素造成的延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期，出卖人在接到相关文件后十日内书面告知买受人并提交延期相关证据。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，按下列方式处理：买受人同意出卖人逾期交房90日，超过90日的，每延期一日，按已付房款万分之四赔付。第十一条约定交接方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。......出卖人自通知的交付之日起（此通知方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知单书、书面通知等，并以公告日期为准），买受人应承担暖气费、物业管理费以及出卖人一承担的代替垫付费用等相关费用。第十四条约定基础设施达到以下条件；住宅内水暖电投入正常使用，物业服务公司进入正常工作；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价0.05%向买受人支付违约金。   2014年11月17日，原、被告双方根据商品房买卖合同，签订《欠款确认书》一份，确认书中载明：出卖人地王公司向买受人出售总部基地78号楼2单元八层共计2599.4平方米，每平方米4842元，总房款12586295元。其中买受人已于2014年11月13日向出卖人支付8810407元，剩余房款3775888元，双方同意按照下列方式支付： 1.2015年2月20日前，付471986元；2. 2015年5月20日前，付471986元；3. 2015年8月20日前，付471986元；4. 2015年11月20日前，付471986元；5. 2016年2月20日前，付471986元；6. 2016年5月20日前，付471986元；7. 2016年8月20日前，付471986元；8. 2016年11月20日前，付471986元。二、买受人在出具本欠款确认书后按上述时间付完欠款的，不承担欠款利息；被告如逾期偿还欠款，则承担该笔欠款利息（自支付首付款之日至实际支付之日止，按年息7.8%计息），同时每逾期一日，被告还需按逾期金额的日万分之八承担违约金，逾期超过30日原告有权解除商品房买卖合同；原告解除商品房买卖合同的，被告按商品房买卖合同总房款的15%承担违约金。   2014年11月12日至2015年2月16日期间，原告张保群向被告分三次向被告地王公司转款合计9282393元。另在欠款协议书签订后，原告按照《欠款确认书》确定金额及日期向被告地王公司按期还款，于2015年2月16日前缴纳471986元；20l5年5月13日缴纳471986元；2015年8月19日缴纳471986元；2015年11月18日缴纳471986元；2016年2月13日缴纳471986元；2016年5月19日缴纳471986元；20l6年8月18日缴纳47l986元；2016年11月21日缴纳471986元，于2016年11月21日将欠款确认书约定的全部金额履行完毕，共支付购房款合计12586295元。   2015年4月4日，原告张保群、李万媛与被告地王公司就购买上述地王公司开发的商品房分别签订八份带有合同编号的《商品房买卖合同》，合同约定了每套房屋的建筑面积，每平方米按照4842元计算，合同约定于2015年12月31日前交房；上述合同的第六条均约定，买受人于2015年1月27日一次性付清房款。2016年3月25日，被告给原告邮寄了致歉信，载明2015年 12月31日前不能交房，交房日期定于2016年5月30日（具体交房时间，等待通知），并向原告致歉。2016年5月31日，原告以公告登报的方式通知业主接收房屋，原告认为未能达到实际使用目的为由，拒绝与原告办理房屋交接手续。2016年6月13日，被告提出交房异议，认为涉案房屋仅通过内部五方验收，不符合合同约定的综合验收条件以及法律规定的房屋交付条件。要求原告回复项目通过综合验收达到交付条件的具体时间。被告未回复。   2016年7月1日，涉案房屋建设工程进行建设、监理、设计、施工、勘察单位五方验收。经抽查，第66号楼至69号楼、77号楼至84号楼存在供排水不通、电路不安全、供暖设备未安装等问题。   2016年7月14日，涉案房屋被五家渠市质监站要求进行质量整改，质监站对原告的整改意见予以签收。   2017年10月30日，涉案房屋在通过消防部门验收后取得竣工验收备案登记表。由于五家渠市市政管网设施不配套，天然气滞后等原因，涉案房屋未安装供暖设备。 2019年9月21日，原告接收了房屋。为安装供暖设备，购买锅炉花费180000元，另于2019年9月，原告向被告缴纳了2018年、2019年的物业费合计68613元。因被告逾期交房，双方为此产生争议，引发本案诉讼。   上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、交房公告、五方验收意见表、建设工程质量整改情况回执单，付款凭证、异议函、税费缴款书、销售合同、发票、致歉函、被告提交的及庭审笔录为证，本院予以确认。   本院认为，当事人双方应按照合同约定履行各自的义务。庭审中，通过原、被告提交的证据看出，原、被告分别于2014年11月3日、2015年4月4日签订了购买被告地王公司开发的总部基地78号楼2单元的《商品房买卖合同》（合计9份合同），但双方实际履行的合同为2014年11月3日的《商品房买卖合同》及2014年的11月17日的《欠款确认书》。对原告主张的延期交房的违约金。本院认为，上述九份合同均约定，被告地王公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付被告，双方同意被告地王公司逾期90日交房，超过90日，每延迟交房一日，按照已付房款万分之四支付违约。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，被告地王公司应当书面告知原告办理交房手续（以公告形式为准）。依据合同约定，在2016年3月31日前交房可以免除违约责任，之后，需要承担相应违约责任。合同虽约定以公告的交房日期作为交付日期，被告亦于2016年5月31日公告通知业主办理交房手续，但涉案房屋直至7月1日进行五方验收，至2017年10月30日通过消防验收，故被告登报公告交房时房屋不符合交付条件。按照公平原则，被告应支付原告逾期交房违约金。按照符合交付条件期限，本院计算逾期交房时间为2016年4月1日至2017年10月30日，共计19个月。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条约定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额”。被告因不同意支付原告违约金，认为违约金过高，本院依法对原告主张的违约金进行调整，计算为1107378元[（12586295元-471986元×2）×4.35%×1.3倍÷12×19个月 +471986元×4.35%×1.3倍÷12个月×14个月+471986元×4.35%×1.3倍÷12个月×11个月],对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告要求被告支付。合同约定，被告应交付原告水电暖正常使用的房屋，因被告交付的房屋没有安装供暖设备，也没有其他设备取暖，故对原告要求被告支付供暖设备费用180000元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价0.05%向买受人支付违约金。现原告已履行了支付房款义务，被告未办理原告房屋产权证，故对原告要求被告支付违约金6293元，予以支持。对反诉原告地王公司要求反诉被告支付逾期付款的违约金514231.12元的诉讼请求，本院认为，反诉被告虽在2015年签订的《商品房买卖合同》 约定于2015年1月27日前支付全部房款，但双方实际履行的合同内容为2014年11月3日签订的《商品房买卖合同》及2014年的11月17日签订的《欠款确认书》，结合本院实际调查情况及原告提交的付款明细，其不存在逾期付款的行为，反诉原告地王公司主张反诉被告承担逾期付款责任无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：   一、被告新疆地王房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告张保群、李万媛支付逾期交房违约金1107378元、暖气安装费180000元、逾期办证违约金6293元，合计1293671元；   二、驳回原告张保群、李万媛的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告新疆地王房地产开发有限公司的全部诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费18242元（已减半收取，原告已预交），邮寄送达费80元，合计18322元，由原告张保群、李万媛负担11934元，新疆地王房地产开发有限公司负担6388元。反诉案件受理费4471元，由反诉原告新疆地王房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。                                        审 判 员  张冉         二0二0年四月二十日           书 记 员  钱瑞                                                                       1