广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初776号原告（反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：何萍，女，1981年5月17日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州捷骏房地产开发有限公司诉被告何萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳听克、被告何萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州捷骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告于2018年2月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年3月21日解除；2、判令被告向原告赔偿2个月租金损失人民币64050元（按每月人民币32025元）；3、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000元;4、判令被告向原告赔偿还原工程损失3137.34元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年2月28日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于荡湾区××地库××号铺，承租期限为2018年3月1日至2021年2月28日，每月租金为人民币30500元，租金每年递增；每月5日前支付等等，《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》经双方签字盖章后生效。因被告经营不善，自2019年3月21日擅自撤场。被告的行为己经严重损害原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》及有关规定特向贵院提起诉讼。被告何萍答辩及反诉称：一、2018年2月28日答辩人签订了广州市房屋租赁合同及补充合同后，承租了B-0226号铺，月租金30500元，并缴交了三个月租金作为押金。请求法院驳回被答辩人的第二项租金损失。二、被答辩人无证据表明答辩人2019年3月21日离场时，商铺不符合当时交付状态，需事后对天花灯进行整改修复。答辩人退铺时已做现场录像，录像表明室内天棚原为裸露天棚，无需大面积还原，墙面批荡油乳胶漆，无需还原。其第四项诉请无事实和法律依据，不应得到支持。三、被答辩人从未从租户经营角度去改善营商环境，反而对经营困难的诚信履约商户处处为难甚至诉至法院，律师费3千元无事实依据，无合同依据，不应得到支持。何萍反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告租赁押金人民币67252元；2、由反诉被告承担本案反诉诉讼费用。原告对被告的反诉辩称：根据补充合同第5条约定，保证金是作为被告在租赁期限内全面履行合同各条款的保证，被告违反规定提前解约，原告有权没收保证金并要求承担违约责任。且该保证金不得用于抵消应缴租金或其他款项，因此我方无需退还其租赁保证金。经审理查明：2018年2月28日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定:乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号地库二层0226号房作为商业之用，建筑面积53.49平方米，分摊共用建筑面积23.79平方米；租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日止，其中2019年3月1日至2019年5月31日每月租金32025元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年6月1日之前开业；（补充合同2.5）自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；（补充合同3.7）乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；（补充合同5.1）乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证；（补充合同5.2）如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任；（补充合同5.5）乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项；（补充合同7.4）在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提；（补充合同8.1）乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；（补充合同8.8）乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔；（补充合同9.6）甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响，对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中，乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺。有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任；（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担。甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿；（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿；（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙；（补充合同15.2）乙方存在迟延支付租金十五日或以上，未经甲方书面同意，擅自改变或正在改变本合同约定的房产用途或租赁期限等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）；保证金（押金）100878元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件四《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身批荡，提供卷闸门或玻璃门；二、机电：空调设施为中央空调；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供16A供电量；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。上述合同、补充协议及附件签订后，原告将商铺交付被告使用。被告于2018年3月21日向原告交纳了装修还原押金16029元。2018年6月8日、15日被告向原告交纳了租金保证金共100878元。被告已向原告交纳租金至2019年2月。2019年3月19日，被告搬离案涉商铺。2019年3月21日，原告收回案涉商铺。2019年12月，原告为还原案涉商铺向装修公司支付还原工程款19166.34元。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未经原告同意于2019年3月19日擅自离场，被告的上述行为根据其与原告签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行。现原告于2019年3月21日收回案涉商铺，原告因此要求确认租赁合同及补充合同于2019年3月21日解除合法合理，本院依法予以支持。至于合同解除的原因，被告未经原告同意于2019年2月18日擅自离场，被告的上述行为根据其与原告签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约并导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故本院酌情确定被告赔偿给原告的损失额为两个月租金（按月32025元计），即64050元。对于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。原告要求被告赔偿还原工程损失问题。因合同约定被告应在合同提前终止当日将已恢复至场地交付时的原状案涉商铺交还原告，由此发生的费用由被告承担。现原告为还原案涉商铺支付工程款19166.34元，扣除被告已付的装修还原押金16029元，被告仍应向原告支付3137.34元。对于被告要求原告返还租赁押金67252元的反诉请求。根据合同约定，押金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，被告违反本合同的任何条款，原告有权没收押金，同时要求被告承担违约责任；被告不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。被告擅自撤场提前解约，根据合同约定，在此情形下，原告有权追究被告违约责任，且被告预交的保证金不予退回。因此，对于被告的这一反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告何萍签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年3月21日解除。二、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告何萍向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失64050元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告何萍向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿还原工程损失3137.34元。四、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告何萍的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费946元，原告广州捷骏房地产开发有限公司负担34元，由被告何萍负担912元;本案反诉受理费741元，由被告何萍负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年四月十六日书记员  吴 帆姚晓丹