广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3155号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：冯瀚、杨笑君，均为原告员工。被告：符懋礼，男，1963年1月11日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：张广超，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市德才房地产代理有限公司（以下简称“德才公司”）诉被告符懋礼居间合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯瀚、被告及其委托诉讼代理人张广超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告支付中介服务费80000元及其违约金（自签订合同次日即2017年4月28日起计至实际付清之日止，以80000元为基数，按每日万分之五的标准计）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2017年4月27日，在原告的协助下，被告（卖方）成功与案外人许喜春（买方）签订了《房屋买卖合同》，就广州市海珠区纺织路草芳横一巷6号之一801房（以下简称“涉案房屋”）建立了房屋买卖法律关系，并约定房屋价款为138万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与买方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介费80000元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签订后，被告未向原告支付中介服务费，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。被告逾期支付中介服务费构成违约。被告辩称：一、被告与原告并不存在居间合同关系。1、被告是通过陈腾胜认识许喜春，并在其诱导下签订《房屋买卖合同》的。被告在2016年6月11日于网上自行放盘挂牌，是陈腾胜打电话告诉被告他找到了买家。陈腾胜约被告和许喜春在海珠区纺织路一家写有“德诚行”牌子的档口签订《房屋买卖合同》。合同签订之后，陈腾胜告诉被告涉案房屋成交价其中的8万元为买家支付给其的佣金及奖金，但是要通过被告的银行卡支付，并让被告签订了一份《中介服务费确认书》。被告信以为真，就在上面签了字。后来被告感觉不对劲，就自行联系许喜春，这时才发现根本没有这8万元的事情，被告才发现上当，于是就打电话质问陈腾胜。2、原告诉请主张依据的《房屋买卖合同》未生效。被告和许喜春发现被骗之后，就根据《房屋买卖合同》中关于生效条款的约定及时停止了交易（许喜春不支付定金至被告指定账户）。3、《房屋买卖合同》存在无效情形。被告与许喜春签订《房屋买卖合同》之前，并未与原告签订任何书面材料，也未被告知服务内容和收费标准。且《房屋买卖合同》故意隐瞒了真实的房屋交易价格，损害被告的利益，涉嫌欺诈和以合法形式掩盖非法目的。二、并非原告履行的居间服务。根据《房屋买卖合同》可知，履行居间服务的执业经纪人是严惠莲，但是被告和许喜春并不认识严惠莲，也未见过严惠莲。据此可知，并非严惠莲完成的居间服务，原告并没有促成交易。根据《合同法》第四百二十七条，被告无须中介服务费。三、即使被告与原告存在居间服务关系，原告亦无权请求支付服务费。1、原告未与被告签订书面的房地产经纪服务合同，只是在《房屋买卖合同》说明自己完成了中介服务，未能明确中介服务的内容、收费方式和违约责任等。2、《中介服务费确认书》和《房屋买卖合同》都是独立的合同，两者并非主从关系，因此不构成完整的证据链，难以依此确定应收取多少中介服务费。3、确认书认定的中介服务费方式不符合行业惯例，且价格畸高，根据《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第二条、《关于规范房地产中介服务费工作通知》第三条、第四条，该确认书显失公平。综上所述，原告提出的诉讼理由与事实、法律严重不符，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2017年4月27日，原告（中介方）与被告（甲方、卖方）及案外人许喜春（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区纺织路草芳横一巷6号之一801房的物业达成一致协议，该物业成交价1380000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；乙方应于签订合同时支付30000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准，甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准，三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；备注：经双方协商，本合同乙方支付定金后即时生效，甲方该物业内现状的家电无偿赠送给乙方；等。同日，原告与被告签订《中介服务费确认书》，约定被告确认原告提供了中介服务，成功促成与许喜春签订关于海珠区纺织路草芳横一巷6号之一801房物业的买卖合同，为此，被告同意支付人民币80000元予原告作为中介服务费。另查，德才公司曾起诉许喜春，要求许喜春支付中介服务费20888元及其违约金。本院以（2018）粤0105民初4926号民事判决书查明以下事实：涉案房屋已于2017年5月27日登记在许喜春名下。该案中，符懋礼作为证人出庭作证，证人证言概要如下：1、当时我卖涉案房屋的时候一直放盘放了很多年了，就可能我按着没有卖出去。后来涉案房屋就放130万元，刚好中介公司来找我就说已经找到买家了。2、大概2017年6月份，德才公司员工跟我说有买家叫我来跟她联系，然后我就去德才公司办公室那里。德才公司员工她不是在办公室跟我谈了，就在涉案房屋的楼下跟我谈，我谈的是说现在卖主就可以130万元买，但是她说就出了138万元，那个8万说作为佣金的，当时我就觉得无所谓是卖这个价钱。没想到德才公司作为中介是骗我的，没有把真正信息告诉我，我也一时没有想到我的房子已经升值了。3、我平时工作比较忙，就没有留意的东西，我就答应她了便签了合同，是按照138万的价钱卖这样的过程，但是后来我发现涉案房屋已经超过140万了。后来我问德才公司员工她为什么会这样，我说不能这样做的。但是我们已经签了合同了。4、签了合同过两天，后来我慢慢想，为什么那个客户（许喜春）那么老实地愿意给8万的佣金给德才公司员工，后来我想不对就去调查，之后我就直接联系上那个买家（许喜春）；然后我与许喜春联系上又商量好之后，买家（许喜春）有支付定金给我，通过银行转账给我的，当时我们用的不是工商银行的账号，是另外一个账号，具体是农业银行还是广州银行我都忘了。5、对于我签署中介费确认书的问题，当时我是这样理解的，我以为是许喜春愿意付给德才公司，我也就觉得是许喜春付给德才公司了就无所谓。6、因为我与许喜春不能承认德才公司这个合同，所以我们就双方决定签证交易涉案房屋，当时我们是协商了以后就按照135万元的来成交，我们都没有签订合同，去房管局过户的时候也应该有签订相应的合同备案，过了太久我记得不太清楚。许喜春在该案中辩称：2017年4月27日，我前往德才公司在海珠区纺织路悬挂有“德诚行”招牌的门店，委托德才公司帮助购买合适房屋，德才公司的员工遂带我看房，看房完毕，德才公司的员工称业主要求卖140万，我最多可以出到135万，德才公司的员工说业主最低实收138万（业主不承担任何其他费用），但业主实际要求房屋实收价格为130万。许喜春对其与证人符懋礼的交易过程做出以下陈述：1、签订合同的第二天卖主（符懋礼）找到我，然后我们协商好价格，房价是135万元，在这之后通过汇款方式支付定金2万元，转账时没有备注写明定金，也忘了哪个银行。2、我们协商好之后过了几天，因为我也要准备房款，所以就过了几天（即给了定金之后几天），我们当时准备签订另外一份协议，是直接去房管局那边面签的。上述案件判决后，许喜春不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）粤01民终13992号民事判决书，判决许喜春在该判决发生法律效力之日起10日内向德才公司支付中介服务费20888元。该判决已生效。本案庭审中，原告表示：陈腾胜和严惠莲均是原告的员工，原告是德诚行旗下的子公司，获得商标字号使用授权。被告表示：陈腾胜自称是德诚行的员工；被告与买方之间的交易已经完成，买方已经支付了所有房款，涉案房屋已过户到买方名下，涉案房屋也已交付给买方。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”根据查明事实，被告与买方许喜春关于涉案房屋的买卖已经实际履行完毕，涉案房屋已经实际登记在许喜春名下，被告已收到了全部房款，被告亦在生效判决中确认是通过原告介绍的买方才促成的交易。被告享受了原告提供的居间服务，应当依据上述规定和合同约定向原告支付相应的中介服务费。故原告要求被告支付中介服务费80000元合法有理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”从案件查明事实来看，原告作为居间人，并未将涉案房屋的实际价格（130万元）如实告知买方，依据上述规定，原告隐瞒房屋实际成交价的行为属于不诚信的过错行为，其对于涉案合同未能实际履行具有过错。同时，被告跳过原告私下与买方交易的行为，亦不符合交易诚信原则，被告对涉案合同实际不能履行亦同样具有过错。因双方具有过错，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告关于《房屋买卖合同》尚未生效的答辩意见，有违合同关于生效的约定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告符懋礼在本判决生效之日起10日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费80000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2678元，由原告负担876元，被告负担1802元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年四月三十日书记员 杜彦泽庄钊豪