成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9971号 原告：伊厦成都国际商贸城股份有限公司，住所地成都市金牛区聚霞路1号。 法定代表人：寿建鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文斌，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：王华弟，男，1967年2月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：杨滢滢，四川广力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳，四川广力律师事务所律师。 原告伊厦成都国际商贸城股份有限公司（以下简称“伊厦公司”）与被告王华弟租赁合同纠纷一案。本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伊夏公司的委托诉讼代理人彭溢、杨文斌，被告王华弟及其委托诉讼代理人杨滢滢、张艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告伊厦公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付商位使用费欠费1020000元及利息（利息自2016年3月29日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；2、判令被告立即向原告支付2014年3月28日至2020年3月27日的综合管理服务费欠费540720元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方签订《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》后，被告因无力一次性支付全部商位使用费，故向原告出具《欠条》，承诺在2016年3月28日前向原告支付欠费共计1020000元。然而，在原告已多次催告的情况下，被告至今仍拒不支付欠费。此外，《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》明确约定，被告应按25元/㎡/月的标准向原告缴纳综合管理服务费，但被告至今尚未缴纳。为维护原告的权利，故诉讼至法院。 被告王华弟辩称，本案的商位使用费的性质为租金，案涉欠条的基础法律关系亦是租赁法律关系，被告向原告出具欠条并未改变102万元的租金性质，原告主张租金及利息的诉讼时效已过，主张的利息没有任何依据，租金及利息均不应被支持。原告主张的综合管理服务费已部分超过诉讼时效，案涉商位的实际套内面积有误，租金及综合管理服务费计算有误。商位使用协议约定的特别豁免期属于原告提供的格式条款，理解产生争议时应作出对原告不利的解释，即豁免期应包括豁免2018年3月28日至2020年4月6日的综合管理服务费。案涉综合管理服务费是在每一个周期定期产生并单独支付的，属于独立债务、定期给付债务，诉讼时效应单独计算，截止原告起诉之日部分综合管理费已过诉讼时效，被告只应支付原告2017年3月28日至2018年3月27日的综合管理服务费。且已支付50000元保证金，可予以抵扣尚欠的综合管理服务费。原告只提供最基本的管理服务，案涉商位的综合管理服务费要求按照25元/㎡/月支付，明显过高，有失公平，应做适当降低。原告提供的证据不足以证明其向被告主张过权利，且即使原告向被告邮寄了催款函，也因未到达被告而不产生诉讼时效中断的效力。 经审理查明，2013年1月15日，原、被告签订《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》，协议约定：被告王华弟租用原告伊夏公司箱包类商位，商位号为01.3-40897、01.3-40898、01.3-40899、01.3-40900号。商位使用期限：本协议约定商位使用期自2013年3月28日起至2020年4月6日止。自2018年3月28日起至2020年4月6日为止的期限为本商位特别豁免期。商位使用费及其支付方式:案涉协议项下共计4个商位，套内建筑面积合计是300.4㎡，商位使用费合计2048301.44元（其中65%为商位经营权费，35%为商位租金），履约保证金50000元，前述费用均由被告在本协议签订时一次性付清。对于综合服务管理费双方约定：综合管理服务费包含市场内公共用水、用电，公共区域保安、保洁、绿化，公共设施维护、维修费用；被告按25元/㎡（套内建筑面积）/月的标准，每年向原告缴纳一次综合管理服务费，首次缴纳时间为本商位使用期起始日前30日内，之后的年度费用均应在下一付款周期开始前30日内预交（具体缴费方式见原告公告）。违约责任约定：被告未能按时足额缴纳商位使用费、履约保证金、综合管理服务费或其他应由被告承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一天应按应缴而未缴金额的百分之三向原告支付违约金......；被告迟延缴清上述费用超过三十日的，原告有权解除本协议，原告选择解除本协议的，将无条件收回被告商位的使用权，被告原已向原告缴纳的任何款项均作为违约金，原告概不退还。原告同意继续履行本协议的，被告除按伍万元/每个商位的标准向原告支付违约金外，还应按照其应缴而未缴金额的百分之五，逐日累计向原告支付违约金。对于履约保证金，约定被告在商位使用期内违反相关规定应承担违约责任的，原告有权以被告的履约保证金直接抵付违约金。该协议还就商位的交付、双方的权利义务，商位的返还，商位使用权续约等事项作了具体的约定。 2013年1月15日，被告向原告出具《欠条》一张，载明：基于本人向伊厦成都国际商贸城股份有限公司提出延缓付款的请求，在本人与伊厦成都国际商贸城股份有限公司签署的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》项下，本人实际尚欠伊厦成都国际商贸城股份有限公司商位使用费共计1020000元（大写：壹佰零贰万元整），上述欠款应由本人在2016年3月28日之前向伊厦成都国际商贸城股份有限公司一次性足额清偿。本人承诺：不以任何理由（包括但不限于“资金短缺”、“经营目的未能实现”、“自愿放弃协议有效期内的剩余商位使用权”等）逾期偿付上述欠款。否则，除了仍应向伊厦成都国际商贸城股份有限公司足额偿付上述欠款外，本人还完全接受伊厦成都国际商贸城股份有限公司按照《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》关于逾期付款的违约责任条款追究本人的责任。落款处有被告王华弟在欠款人栏的签名确认。庭审中，原告确认合同总金额为2048301.44元，包含定金310000元，POS机费用8301.44元，银行贷款710000元，及欠款1020000元。被告举证收款收据，证明缴纳了履约保证金5,000元及2013年3月28日至2014年3月27日的综合管理服务费74258.88元。 另查明，原告分别于2018年3月25日和2018年3月27日通过EMS向被告户籍地进行了两次寄送，其中邮戳为2018年3月25日的EMS载明内件品名为“文件资料”，邮戳为2018年3月27日的EMS载明内件品名为“关于催收欠款及综合管理服务费的催款函”。 再查明，截止至2020年3月27日，被告仍未向原告缴纳2014年3月28日至2020年3月27日的综合管理服务费，原告书面回复同意以被告缴纳的履约保证金折抵综合管理服务费。 以上事实有当事人身份信息、工商信息、《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》、《欠条》、收款收据、EMS单据、《回复函》及双方当事人当庭陈述在案佐证，足以证明。 本院认为，本案中双方的基础法律关系是租赁合同关系，原被告签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定、应认定为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本院认为，在原告按照协议将商位交付给被告使用后，被告就应当按照协议约定及欠条的承诺履行自己支付相关费用的义务。但被告截止至开庭前仍未按约履行自己的义务。其行为已经构成违约。故，对于原告要求被告支付商位使用费1020000元的诉请，本院予以支持。利息计算方式如下：以1020000元为计息基数，自2016年3月29日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息（1020000元*1239天*（4.35%÷365天）=150614.88元）；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本金付清止。 庭审中，被告主张其向原告出具的《欠条》并未改变租金性质，原告主张租金及利息的诉请已过诉讼时效的抗辩意见。本院认为2013年3月15日，被告向原告出具《欠条》的行为，表明双方就合同履行期间的租金进行了结算，并形成了具体的应付总金额和付款日期（欠款1020000元应由本人在2016年3月28日之前向伊厦成都国际商贸城股份有限公司一次性足额清偿）。双方已从原来的租赁合同关系转为欠款法律关系。在此，因该欠条所涉及的1020000元的法律关系已经发生了转变，故其诉讼时效不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项关于租金诉讼时效为一年的规定，而应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，适用两年诉讼时效。故，该项诉请的诉讼时效于2018年3月28日届满，在诉讼时效届满之前，原告通过邮寄的方式向被告户籍所在地邮寄了催告通知，因此，诉讼时效中断，应重新计算诉讼时效。此时，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，应适用三年诉讼时效。因此，本案的诉讼时效应当从2018年3月27日起算适用三年的诉讼时效。故，本院对于被告的该项抗辩意见不予支持。 对于原告要求被告支付2014年3月28日至2020年3月27日的综合管理服务费欠费540720元的诉请。被告提出抗辩意见如下：一、被告抗辩原告的该项诉请已过诉请时效。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，因案涉《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》尚在履行之中，双方仅约定首次缴纳综合管理服务费时间为按商位使用期限起始日前30日内，之后的年度费用缴纳方式以伊厦公司的公告为准，而被告亦未举证证明伊夏公司公告的2014年之后综合管理服务费的缴费日期，现有证据无法确定缴纳综合管理服务费的具体时间，被告主张综合管理服务费已过诉讼时效的抗辩意见缺乏事实依据，故本院对被告的该项抗辩意见不予支持，本院确定原告的该项诉请未过诉讼时效；二、被告主张综合管理服务费计算有误和过高，本院认为，原告已收取的2013年3月28日至2014年3月27日综合管理服务费并不影响原告基于合同约定主张2014年3月28日至2020年3月27日的综合管理服务费，在被告所举证据不足以证明原告对该计算存在错误或收取费用过高的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告依据协议的约定计算综合管理费符合协议约定，故对被告的该项抗辩意见本院不予支持。三、被告主张豁免期应包括豁免2018年3月28日至2020年4月6日的综合管理服务费的抗辩意见。本院认为，协议约定特别的豁免期中并未明确说明包括对综合管理服务费的豁免，不应认定为原告放弃了综合管理服务费，故对被告的该项抗辩意见不予支持；四、被告主张以保证金50000元折抵尚欠的综合管理服务费，原告亦书面回复表示同意，本院予以支持。另因，截至2020年3月27日，被告仍未向原告支付任意一期综合管理服务费，本院确定被告应向原告支付2014年3月28日至2020年3月27日的综合管理服务费540720元，与被告已经缴纳的保证金50000元相品迭后，在本案中被告还应向原告支付综合管理服务费490720元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、王华弟于本判决生效之日起十日内支付伊厦成都国际商贸城股份有限公司商位使用费欠款1020000元及截止至2019年8月19日利息150614.88元；并以1020000元为计息基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本金付清止； 二、王华弟于本判决生效之日起十日内支付伊厦成都国际商贸城股份有限公司综合管理服务费490720元； 三、驳回伊厦成都国际商贸城股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告王华弟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20283元，因本案适用简易程序减半收取10141.5元，由王华弟承担。（此款已由伊厦成都国际商贸城股份有限公司先行垫支，王华弟在履行本判决书支付义务时一并支付） 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梅诗雪 二〇二〇年四月三日 书记员  黄小龙