上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初18645号 原告：蔡先涛，男，1979年2月17日生，汉族，住安徽省。 原告：刘转香，女，1983年7月17日生，汉族，住安徽省。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：雷雳，上海友义律师事务所律师。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：史寒笑，上海友义律师事务所律师。 被告：上海融慧置业有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：郑志高，总经理。 委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。 原告蔡先涛、刘转香与被告上海融慧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡先涛、刘转香及两原告的共同委托诉讼代理人雷雳、被告上海融慧置业有限公司的委托诉讼代理人吴全明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蔡先涛、刘转香向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2018年9月8日签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还原告购房款1,686,000元、代办费850元及偿付相应的利息损失(以返还购房款和代办费之和为基数，按照央行同期同档贷款基准利率，自2018年12月25日起计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际完毕之日止)；3、支付律师费30,000元。事实和理由：2018年9月1日，原告支付被告定金8万元，作为涉案房屋购房意向定金。2019年9月8日，原告向被告支付了105.6万元，被告退还定金8万元。被告收到款项后，和原告签订了《上海市商品房预售合同》，但系格式合同，无法修改。该合同约定原告向被告购买位于松江区光星路1599弄中展时尚广场96号6层604室涉案房屋，总价335.6万元；约定原告应于2018年9月8日支付首付款105.6万元、10月25日前支付63万元、尾款167万元以贷款方式于同年11月25日前支付。原告于2018年11月10日向被告支付了19万元、同年12月24日支付了44万元。原告另支付了被告850元代办费。合同签订后，被告向原告介绍上海银行办理贷款事宜，但被告在涉案房屋设立了抵押，导致无法办理贷款。2019年8月14日，原告至被告处直接送达了《逾期交房退房申请书》，以被告逾期交房超过合同约定时间为由单方解除合同。后双方协商未果，故原告起诉要求判如所请。 被告上海融慧置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求，被告因原告未付清房款而未交房；关于银行贷款，即使无法办理贷款，原告也应按照合同约定自行补足房款；合同对解除权约定了期限，原告没有在约定的期限内行使解除权，故该项权利已经消灭，原告没有解除权。 本院经审理认定事实如下：原告(乙方)与被告(甲方)，定有《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定原告向被告购买位于上海市松江区光星路1599弄《中展时尚广场》96号6层604室房屋(以下简称“系争房屋”)。预售合同约定房屋的总房价款为3,356,000元。预售合同附件一付款方式和付款期限约定：乙方采用分期付款的支付方式，于2018年9月8日与甲方签约，并付首付房款1,056,000元；于2018年10月25日前应支付房款630,000元；于2018年11月25日前应支付房款1,670,000元，以银行贷款方式支付。……若非因甲方原因导致乙方不能获得部分或全部贷款的，乙方应于应当支付该笔房款期限内将剩余未付的全部房款一次性支付给甲方……预售合同补充条款一第五条关于付款方式(补充合同第七条和附件一)约定，若乙方以贷款支付部分房款，则乙方同意遵守以下约定：……3、乙方贷款不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。4、如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于乙方申请的金额的，乙方应于应当支付该笔房款期限内自筹资金付清差额部分，若乙方全部款项不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，则乙方构成逾期付款，须按合同第七条承担逾期付款的违约责任。预售合同补充条款第八条该房屋的交付(补充合同第十、十一、十二、十三、十五条)约定1、甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权推迟交付房屋，并不承担任何违约责任……根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方。 预售合同第十一条约定甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，第十二条约定甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金……逾期超过180天乙方有权选择按补充协议约定追究甲方责任。预售合同补充条款第九条关于延期交房(补充合同第十二条)约定：交付期限届满未达交付条件的，乙方同意给予甲方60天的交付宽限期，宽限期内不追究甲方的违约责任，延期超过180天的，乙方有权单方解除合同。预售合同补充条款第十二条关于解除合同(补充合同第二十六条)约定：10、若出现法定或合同约定乙方可以解除合同的情形，乙方行使合同解除权的期限为解除事由发生之日起30日，乙方逾期未行使合同解除权的，视为乙方放弃该项权利。 另查明：原告已支付被告房款168.6万元和代办费800元。 再查明：预售合同附件四该房屋权属情况中他项信息载明他项权利人为华夏银行股份有限公司上海分行。2019年9月27日，系争房屋上已无他项权利信息。 又查明：2019年8月14日，原告向被告送达了《逾期交房退房申请书》，以合同约定的交房时间为2018年12月31日前，现已逾期交房225天为由，单方解除合同。并要求被告在收到通知书15日内，办理退房手续及退还房款和对应利息并支付违约金。 以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市不动产登记簿、《逾期交房退房申请书》及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有合同解除权。本案中，原告先后提出过两次解除事由：一、以被告逾期交房为由，向被告送达了《逾期交房退房申请书》；二、庭审中以被告原因导致原告无法办理贷款导致预售合同不能继续履行为由要求解除。对此本院分述如下： 一、《逾期交房退房申请书》，此系原告行使约定解除权，原告以被告逾期交房超过180天为由，根据合同约定要求解除合同。对此，本院认为预售合同虽然约定被告应当在2018年12月31日前履行交房义务，然同时也约定了甲方按照约定日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权推迟交付房屋，并不承担任何违约责任，故被告在原告房款未清的情形下未履行交房义务，并不构成合同约定的逾期交房之违约情形，遂原告亦不产生相应的解除权。 二、原告庭审中主张的解除事由为因被告原因未能订立商品房担保贷款合同并导致合同不能继续履行，主张依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定行使法定解除权。对此，本院认为系争房屋在预售合同签订时确有他项权利，可能导致原告不能办理抵押贷款。原告以该事由主张法定解除权的，应当按照预售合同补充条款第十二条第10项的规定在合同约定的30日行使解除权。根据被告提供的上海市不动产登记簿记载，在2019年9月27日时，系争房屋上已不存在他项权利，故原告于庭审中主张要求行使法定解除权超过了双方约定的解除时限，且原告行使解除权时又丧失了符合解除权的事实依据，故对于原告要求解除合同并基于合同解除而提出的诉讼请求，本院均难以支持。 另，关于系争预售合同之后如何履行的问题，被告于审理中明确暂要求原告继续履行，不选择由原告承担违约责任而给予其合同解除的权利，今后将视原告的履行能力另行处分，此系当事人自由处分其民事权利，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款及《最高人民法院》第二十三条的规定，判决如下： 驳回原告蔡先涛、刘转香的诉讼请求。 案件受理费20,252元，减半收取10,126元，由原告蔡先涛、刘转香负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 王凌琼 二〇二〇年四月十七日 法官助理 姚思慧 书 记 员 姚思慧 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 …… 二、《最高人民法院》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款及其利息或者定金返还买受人。