四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1724民初694号原告：碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司。营业场所：大竹县竹阳街道东湖路东湖公园旁荷兰映像商业B幢，统一社会信用代码91511724560712241J。负责人：王延超，系该公司经理。委托诉讼代理人：沈明燕，系该公司员工。被告：张峰，男，1990年出生，住四川省大竹县。原告碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司（以下简称：碧桂园物业公司）与被告张峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司委托诉讼代理人沈明燕、被告张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠物业服务费6051.80元（以上费用从2016年1月1日暂算至2019年5月31日，最终以实际欠付的时间为准，后续费用继续计算）；2.判令被告支付原告违约金14806.46元（以上违约金以当月所欠物管费金额为本金，从逾期之日起至实际付清之日止，按照每日3‰计算，暂算至2019年11月25日，最终以实际欠付的时间为准，后续费用继续计算）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年4月17日，重庆骑龙山庄物业管理有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园金阳物业提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告为该小区提供了物业服务。被告系该小区房屋的业主，该房屋建筑面积147.61㎡，根据《前期物业服务合同》，该房屋物业服务费收取标准为1.00元/平方米/月（按建筑面积计收），每月被告应向原告支付物业服务费147.61元，业主和物业使用人应在每月25日前支付当月物业服务费，逾期支付的从逾期之日起按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。但从2016年1月至2019年5月，被告已拖欠物业服务费6051.80元。截止目前，上述费用原告多次向被告催要，被告至今未能支付。现请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张峰辩称，1.原告不具备诉讼主体资格。被告于2015年购买东湖国际温泉城一期水岸香榭住房，购房时与重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司大竹分公司签订的《前期物业服务合同》，从未与碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司签订任何协议、合同。2017年11月6日，重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司大竹分公司对其名称、地址、经营场所、经营范围和法定代表人等多项内容均进行了变更。原公司经营范围为物业管理、家政服务、室内装修设计，其中《物业服务企业资质证书》有效期至2017年10月26日，原公司在2017年11月6日进行变更时其《物业服务企业资质证书》已经过期，中华人民共和国住房和城乡建设部500108000035656号行政许可也于2017年10月26日到期。被告有理由相信原告是重新注册的新公司，不应该仅是变更，故原告不具备诉讼主体资格。即使原告确属更名，原告应在2017年11月6日变更名称、负责人等内容后，应当在小区进行公示，并同时与所有业主进行沟通并签订补充协议。2.被告在购买住房后至今未接房，不应当缴纳物业服务费，请求驳回原告全部诉讼请求。根据大竹县房地产管理局备案的xxxxxxxxxxxx号《商品房买卖合同（现房）》第十五条约定，被告应当在接房后缴纳物业费和税费，截止2019年5月31日，被告从未接到开发商或者物业方办理交接手续的书面通知甚至是电话通知，未收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》，也未见到上诉商品房买卖合同第十一条所列的应出示的证明文件。根据上诉商品房买卖合同第二十三条：前期物业服务、附件七：物业服务，未见有逾期未缴纳物业费而需缴纳违约金的约定，原告要求按照每日3‰支付从逾期之日起至实际付清之日止的违约金没有依据，应当予以驳回。本院经审理认定如下事实：2010年4月17日，四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司与重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司大竹分公司签订《四川省前期物业服务合同》。该合同主要约定了委托物业名称为金阳·水岸香榭，服务期间自2010年4月17日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时止；多层住宅收费标准为1元/月·平方米；已竣工验收但尚未交付的物业，物业服务费由四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司承担；尚未按商品房买卖合同约定交付给购房人的物业，物业服务费由四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司全额支付；若四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司、业主未按时、足额支付物业服务费，经重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司书面催告，在合理期限内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的3‰支付违约金。2015年11月5日，被告张峰与四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司签订《商品房买卖合同（现房）》，购买了东湖国际温泉城一期水岸香榭住房。该商品房买卖合同第十一条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时该商品房已取得规划验收标准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件、出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收。同时附件七约定了物业服务，并明确注明“本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致”。另查明，重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司于2017年11月6日变更名称为碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司。上述事实，有当事人的陈述、原告工商营业执照复印件、商品房买卖合同复印件、前期物业服务合同、准予变更登记通知书证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案被告张峰于2015年11月5日与四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司签订了商品房买卖合同（现房），购买了东湖国际温泉城一期水岸香榭住房。根据合同约定，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收。被告张峰购买的是现房，出卖人即使不书面通知被告，也应口头或电话与被告约定交付时间并向被告出示商品房买卖合同第十一条约定的相关证明文件，以此证明交接的房屋已达到交付使用条件。本案中出卖人未与被告约定交付时间，也未向被告出示相关证明文件证明房屋已达到交付使用条件，房屋钥匙也未交付给被告，即该房屋尚未正式交付给被告。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”结合四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司与重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司大竹分公司签订的四川省前期物业服务合同第六条物业服务费第（三）项约定“已竣工但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方承担”、第九条甲方权利义务第（八）项约定“下列已竣工且集中交付期限届满的物业由甲方全额支付物业服务费：1、尚未出售的物业；2、尚未按商品房买卖合同约定交付给购房人的物业”，因此，原告应向建设单位即四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司主张房屋交付前的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费161元，由原告碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  田文捷二〇二〇年四月十日书记员  颜 芳