贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初11334号原告：袁桂先，女，1959年9月9日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永林，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师。原告袁桂先与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，与（2019）黔0115民初11319—11333号、11335号案件合并，公开开庭进行了审理。原告袁桂先委托诉讼代理人丁坤和吴永林、被告中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称“电建地产公司”）委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金15,854.11元（违约金以1,238,602.00元为基数，自2019年1月1日起至2019年5月9日止，按每日万分之一进行计算）；二、请求确认被告对案涉房屋的保修期从2019年5月9日开始起算；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为，判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以1,238,602.00元为基数，按每日万分之一进行计算，自2019年1月1日起至被告将房屋实际交付给原告为止，暂计算为2019年5月9日为15,854.11元。事实及理由：原被告双方于2017年9月15日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的电建地产观府壹号四组团第11号楼2单元4层1号房屋，房屋总价款为1,238,602.00元，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋。合同约定，出卖人逾期交房在120日内的，应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期超过120日，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。并约定，房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前通知买受人，买受人应在收到书面通知后7日内办理房屋交接手续；补充协议约定，买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付。原告已书面通知被告变更送达地址且被告是予以认可的并在2019年1月16日向变更后的送达地址邮寄了交房通知书，因当时案涉房屋未达到约定的交付条件，原告拒绝接受房屋。当案涉房屋达到交付条件后，被告将交房通知书邮寄到变更前的地址，导致原告至今未收到被告的交房通知书。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定全面而适当的履行各自的义务。被告迟延履行合同义务（未按照合同约定在2018年12月31日前将具备交付条件且符合合同约定的房屋交付给原告），应当按照合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，望法院支持诉请。被告辩称，案涉房屋已经于2019年4月11日具备交付条件。被告已于2019年4月30日通知原告办理交房手续。根据合同约定，逾期交房违约金最多只能计算至通知原告后的第7日即2019年5月6日，原告诉请的超过合同约定的该期间的应当予以驳回。被告按照原告的临时要求在2019年16日向原告提供的地址邮寄了交房通知书，但原告并没有明确以后都按这个地址邮寄。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告袁桂先（买受人）与被告电建地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买电建地产观府壹号四组团第11号楼2单元4层1号房，总价款1,238,602.00元，原告一次性付清房款。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在120日之内（……），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（……），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（……）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）查验房屋1、买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。2、……。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见《补充协议》。……。”合同第十九条对住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……。”附件十二补充协议中第二条房屋交付约定“……3．买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。……。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”、第十条通知及送达约定“1．出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理。2．出卖人发出的所有通知书的通讯地址均以主合同中买受人通讯地址为准，买受人地址如有变动，应在变动后七日内书面通知出卖人。否则，由此发生的投递错误或者被退回出卖人不承担责任。”合同签订后，原告按约定付清了案涉房屋购房款。案涉房屋工程于2019年01月14日竣工验收备案，被告于2019年04月11日取得案涉房屋《贵阳市商品房交付使用备案证书》。被告于2019年01月16日通过邮政EMS向原告送达《“电建地产˙观府壹号”项目物业交付通知书》，送达地址为“贵州省贵阳市观山湖区会展城B区”，原告签收了该份邮件。2019年04月29日，被告通过邮政EMS向原告在案涉《商品房买卖合同》中预留的地址（湖北省）邮寄送达《再次催促收楼通知书》，通知原告收房。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。结合双方约定，被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，被告在案涉房屋满足交付的条件后，于2019年4月29日向原告发送收房通知，可视为被告履行了通知收房义务，原告收件地址为外地，故送达之日为2019年5月1日。原告主张其已书面通知被告变更送达地址，但未提供证据，且原告明知被告已向原告在案涉《商品房买卖合同》中预留的地址邮寄了收房通知，故原告应在收到通知后7日内办理交接手续，即2019年5月8日通知期限届满。故本院确定2019年5月8日为案涉房屋的实际交付日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按案涉《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款1,238,602.00元，原告已足额支付，从2019年1月1日至2019年5月7日，共计127天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，被告应支付违约金15,730.25元。针对原告诉请第二项，按照案涉《商品房买卖合同》约定，保修期限起算应从交房之日起，故本院确认案涉房屋的保修期从2019年5月8日开始起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁桂先支付逾期交房违约金15,730.25元；二、确认被告中国电建地产集团贵阳有限公司对案涉房屋的保修期从2019年5月8日开始起算；三、驳回原告袁桂先其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计198.00元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担196.00元，原告袁桂先负担2.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  杨素兰二〇二〇年四月二十四日书记员  邹洪林