江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初11406号原告（反诉被告）：万闯闯，男，1989年4月9日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚兴明，男，1965年1月19日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。第三人：江苏天擎置业发展有限公司，统一社会信用代码91320583569189274E，住所地张浦镇京东路86-90号。法定代表人：李雄飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱惠芬，女，该公司员工。第三人：昆山市浦新房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码913205837584816617，住江苏省昆山市张浦镇新吴街22号法定代表人：朱雪明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。第三人：张建英，女，1967年9月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：汪建明，张建英配偶。原告（反诉被告）万闯闯与被告（反诉原告）龚兴明、第三人江苏天擎置业发展有限公司、第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司房、第三人张建英屋买卖合同纠纷一份，本院于2018年11月20日作出（2018）苏0583民初3175号民事判决书，原告（反诉被告）万闯闯不服该判决,向苏州市中级人民法院提出上诉,该院作出（2019）苏05民终1892号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2019年5月29日立案后，依法另行组成合议庭,于2019年11月26日公开开庭审理。原告万闯闯、原告委托诉讼代理人王加军，被告（反诉原告）龚兴明委托诉讼代理人孙月娟，第三人江苏天擎置业发展有限公司委托诉讼代理人朱惠芬，第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司委托诉讼代理人徐晓成，第三人张建英委托诉讼代理人汪建明到庭参加诉讼。原告（反诉被告）万闯闯向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于昆山市张浦镇港星花苑X#XXXX室房屋和车库交付给原告，并协助原告办理过户；2.判令被告承担违约金暂计为40000元(实际违约金按41万为基数，按每日万分之三计算，自2016年11月18日至实际交付之日)；3.判令被告支付原告的律师费20000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月11日，原告、被告与昆山理想家园房地产咨询有限公司签订了《昆山市动迁房买卖合同》，约定被告向原告出售位于昆山市车库，总价值为41万元；同时约定了付款时间、交付时间、违约责任等条款。协议签订后，原告已经按照约定支付了10万元，且已经准备了交付所需支付的10万元，然原告在向被告提出要求交付房屋和车库钥匙时，被告却以各种理由推脱。现原告特诉至贵院，请求贵院依法裁决。被告（反诉原告）龚兴明答辩：1.通过本案的庭审，可以确认原被告双方签订房屋买卖合同实属，真实有效。但是代理人认为，该房屋买卖合同已经因原告的根本违约而导致被告行使单方解除权而解除。按照合同约定，原告万闯闯应在2017年12月30日支付5万元，应在2018年12月30日支付5万元，但是该两笔5万元至今未付，累计拖欠房款10万元，截止再审辩论终结，极告仍未予以支付，且逾期支付房款已经长达近两年之久。原告万闯闯作为房屋买卖合同的买方，按约支付价款是其主要义务。以上事实充分显示了原告存在严重违约行为，无权要求继续履行合同，由此可见，原告违约行为客观的持续性存在，原告违约的主观恶意性。原告逾期支付的房款的行为就是已经构成根本违约。2.原告违约的事实清楚，证据确凿充分，被告提出反诉，主张解除合同并赔偿违约金等合法合情合理。3.因原告的上述违约行为及被告已经尽到了提醒义务，按照合同约定，被告与原告的房屋买卖合同应予以解除，被告经涉案房屋另行出售给第三人系合法合理，系被告与第三人张建英双方真实意思表示，真实有效，且该房屋已经被第三人张建英实际占有，故该房屋应归第三人所有。第三人江苏天擎置业发展有限公司答辩：我司是代建单位，只负责将首次登记的证件给第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司。第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司答辩：原被告之间的房屋买卖事宜我方不清楚，也与我方无关。涉案房屋及车库为被告申请的离婚增宅房，现尚不具备交付条件。被告龚兴明截止目前尚结欠我方房屋置换款199000.5元。另外，涉案房屋目前登记在第三人江苏天擎置业发展有限公司名下，涉案车库没有独立产权证。待被告向我方缴纳完毕置换款后，我方即可将涉案房屋及车库交付给被告，并协助被告办理相关产权手续。综上，请求法院依法处理。第三人张建英答辩：我方与被告之间存在房屋买卖合同关系，是经苏州甪瑞地产经纪与有限公司居间购买的。房屋成交价为50万元，目前已经支付了25万元。被告交付了钥匙，目前尚未过户。反诉原告龚兴明向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认反诉原告与反诉被告解除《昆山市动迁房买卖合同》；2.请求依法判令反诉被告支付反诉原告违约金82000元；3.请求依法判令反诉被告承担反诉原告支付的代理费25000元；4.判令反诉被告承担本案的本诉和反诉的诉讼费用。事实与理由：2016年6月11日，反诉原告与反诉被告签订了《昆山市动迁房买卖合同》，约定了反诉原告将位于昆山市房屋出售给反诉被告，该房屋系反诉原告离婚后按照政策安置的增宅房，出售总价为41万元。但是合同签订后，反诉被告仅仅在合同签订当日支付了反诉原告10万元订金，并于2016年6月20日支付了2万元房款。按照合同约定，反诉被告应于2017年12月30日支付房款5万元，但反诉被告一直没有支付给反诉原告。2018年1日5日反诉原告向中介方出具了《告知函》，告知反诉被告违反合同约定，未能按期支付房款，构成违约，如拒不履行支付义务，反诉原告要求解除合同，中介方也当场拍照发给反诉被告，反诉原告仍置之不理，拒不支付房款；2018年1月9日，反诉原告与反诉被告双方在中介处再次见面，反诉被告仍拒不支付房款。反诉被告拒不支付房款的行为，已经构成严重违约，按照合同中约定的违约责任，延迟支付房款超过20日的，守约方有权单方解除房屋买卖合同，并要求违约方支付房屋总价20%的违约金。直至目前，反诉被告已经延迟支付房款近4个月，反诉原告要求解除房屋买卖合同。综上，反诉原告为维护自身正当合法权益，恳请依法依法支持反诉原告的诉请。反诉被告龚兴明答辩：1、反诉被告不存在违约行为，根据合同第16条补充约定第二款拿钥匙当日乙方付甲方10万元房款，反诉被告与反诉原告在多次电话录音中已经表明反诉原告于2017年7月就可以拿钥匙，但其要求反诉被告对购买的房屋进行涨价，未将涉案房屋的钥匙交付给反诉被告。2、关于2017年12月30日反诉原告所称的未付剩余房款，首先要说明的是反诉原告违约在先，导致反诉被告产生不安抗辩。3、截止到2017年12月30日，反诉被告已经支付反诉原告12万元。4、在双方沟通的过程中，反诉被告一直要求向反诉原告支付剩余的3万元，但反诉原告以房屋要求涨价双方未达成一致为由拒不接受，综上请求法院依法驳回反诉原告的全部诉请。第三人江苏天擎置业发展有限公司答辩：同本诉意见一致。第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司答辩：同本诉意见一致。第三人张建英答辩:同本诉意见一致。经审理查明：2016年6月11日，原告万闯闯（乙方）与被告龚兴明（甲方）经昆山理想家园房地产咨询有限公司中介（丙方），签订《昆山市动迁房买卖合同》一份，约定被告将坐落在南港小区（动迁）X#XXXX室房屋及附属自行车位以总价款410000元出售给原告，房屋面积83.44平方米；签约时原告向被告支付定金100000元；被告向原告交付钥匙之日支付100000元房款；剩余房款每年支付50000元，即从2017年12月30日前原告支付被告50000元，以此类推；尾款60000元在过户之日付清；交房日期以政府交房为准；甲乙丙三方签订合同后，如乙方中途违约，在丙方发出正式通知七天之后，乙方不做任何回复的，视为乙方违约，如甲方中途违约，在丙方发出正式通知七天后，乙方不做任何回复的，视为甲方违约，甲方承担双倍返还定金的义务，若乙方已经对该房屋进行装修、添置家具等甲方必须另行全款赔偿。甲乙双方违约金约定如下：若有任何一方未按照本合同的约定按时履行自己的义务，则每逾期一日向守约方总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同。合同签订之日，原告万闯闯向被告支付了100000元定金；2016年7月11日，原告万闯闯又向被告龚兴明支付了20000元购房款。2020年4月21日，原告万闯闯将剩余290000元房款缴纳至昆山法院账户。原告万闯闯提交2017年7月2日录音，内容如下：原告万闯闯：“喂，你好，龚兴明是吗?”被告龚兴明：“你好!上次那个姓唐的中介现在不是离职了嘛，然后我到那个我们办理事情的地方去了，现在我也不想和你多说，我因为在这边很少，现在妮房子可以拿了，申请都打好了，事情都办好了，这是第一个问题，第二个问题，我过来才一个星期，我也不知道这个事情，名称叫港新花园了，我呢说实话，你不相信可以去问的，我也刚去咨询过这个事情，这个房价呢，我一开始和你交易的时候，5000不到，现在涨到8000，我呢是做生意的，不会一直在这边，我在珠海，我回来呢把这个事情处理好，把这个房子卖给你，港新花园房子呢如果房子你全额付款不可以涨的，如果你付了定金呢，房子可以涨一点，主要跟对方协商好，我说我和对方签约了怎么协商？打个比方，原来5000多，现在8000元，怎么涨？最多涨8万，最少涨2万，他是这么说，价钱跟对方沟通的，你们怎么协商那是你们的事。”原告万闯闯提交微信聊天记录，2017年7月2日，万闯闯：“你好，我是买你南港动迁小区X栋XXXX的房子的万阁闯!刚才千灯律师享务所的阿姨给我打电话，说房子可以拿钥匙了；让我们到理想家园来见面谈，我都到了，你怎么没来!打你电话你也不接。”2017年7月2日，万闯闯：“以前经手我们签合同的常小姐，离职了，一但是他们店里有负责任人的，按照合同啊，你把房子钥匙给我，我给你十万交房款啊。”2018年1月4日“房东你好，我是买你港星花园的房子一现在给你房款50000元：因为先前已经付了20000元现在再付你三万元。”又查明，2018年1月20日，被告龚兴明（甲方、卖方）与第三人张建英（乙方、买方）、案外苏州甪瑞地产经济有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》：甲方出售给乙方苏州市昆山张浦镇南巷动迁小区X#XXXX室，房屋成交价500000元。合同签订后，2018年1月20日，居间方向第三人张建英出具100000元收据；2019年6月21日，居间方向第三人张建英配偶汪健明出具150000元收据，被告龚兴明在该份收据上签字捺印。审理中第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司表示：被告龚兴明截止目前尚结欠我方房屋置换款199000.5元，涉案房屋目前登记在第三人江苏天擎置业发展有限公司名下，涉案车库没有独立产权证。待被告龚兴明向我方缴纳完毕置换款后，我方即可将涉案房屋及车库交付给被告，并协助被告办理相关产权手续。再查明,涉案房屋昆山市张浦镇震阳中路2号港星花苑小区X号楼XXXX室登记在第三人江苏天擎置业发展有限公司名下，日期显示2018年6月8日。以上事实有动迁房买卖合同、收据、转账记录、录音、房屋买卖合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议点在于明确哪一方为违约方。原被告签订了涉案房屋及车位的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同依法成立有效。2016年7月11日前，原告万闯闯向被告龚兴明一共支付了120000元购房款。被告龚兴明认为原告万闯闯应在2017年12月30日支付房款5万元，而后续原告没有付款，原告存在违约。原告万闯闯认为，自己未付款的原因系被告龚兴明要求涨价。本院认为，从原告提交的证据来看，可以认定原告万闯闯有付款意愿，从原告提交的微信聊天记录和录音可以看出，被告龚兴明在合同签订后要求涨价，且双方并未就涨价达成新的共识。原被告均应履行原合同，而被告龚兴明在原告主动表明付款意愿后，仍不配合收款，并不能以此认定原告万闯闯违约。而被告龚兴明未能及时办理结算及交房手续，又将涉案房屋于2018年1月20日卖给第三人张建英，一房二卖，存在违约。故本院认定被告龚兴明为本案的违约方。因本案被告龚兴明为违约方，且未满足违约方解除合同的法定情形，被告龚兴明无权解除合同，故本院对于反诉原告龚兴明的诉请部分不予支持。原告将涉案房屋的购房款缴纳至法院，并表明愿意替被告龚兴明缴纳剩余欠付的房款。第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司待被告龚兴明向我方缴纳完毕置换款后，我方即可将涉案房屋及车库交付给被告，并协助被告办理相关产权手续。故涉案房屋已经成就过户和支付条件。本案中，原告万闯闯作为守约方，且已经将剩余房款支付至昆山法院，可以选择继续履行合同，故本院对原告原告万闯闯要求被告将位于昆山市张浦镇港星花苑8#1002室房屋和车库过户并交付给原告的诉请，本院予以支持。关于违约金额部分，根据合同约定：若有任何一方未按照本合同的约定按时履行自己的义务，则每逾期一日向守约方总价款的万分之三作为违约金。由于原告并未举证充分证明被告违约日的起算点，故本院以原告起诉之日起计算违约金的起始日。故被告龚兴明应承担以410000元为基数，从2017年11月20日起计算，按照万分之三的标准计算至涉案房屋实际交付之日止。关于律师费部分，并非本案必要开销，原告亦未举证说明，没有事实法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判令第三人江苏天擎置业发展有限公司、昆山市浦新房屋拆迁有限公司于本判决生效之日起十日内将昆山市张浦镇震阳中路2号港星花苑小区X号楼XXXX室过户至被告龚兴明名下并交付（交付含车库），过户同时原告万闯闯代被告龚兴明支付199000.5元给第三人昆山市浦新房屋拆迁有限公司。二、判令被告龚兴明在取得昆山市张浦镇震阳中路2号港星花苑小区X号楼XXXX室不动产权后十日内将昆山市张浦镇震阳中路2号港星花苑小区X号楼XXXX室过户至原告万闯闯名下并交付（交付含车库），过户同时原告万闯闯支付90999.5元给被告龚兴明。三、判令被告龚兴明于本判决生效之日起十日内赔偿原告万闯闯损失（以410000元为基数，从2017年11月20日起计算，按照万分之三的标准计算至涉案房屋实际交付之日止）。四、驳回反诉原告龚兴明全部诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526041621）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费7450元，财产保全费2570元，合计10020元，由被告龚兴明负担。反诉案件受理费3725元，由反诉原告龚兴明负担。原告万闯闯预交的案件受理费本院予以退还，被告龚兴明应当负担的诉讼费缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811135024；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 郑 羚人民陪审员 范 艳人民陪审员 刘红珍二〇二〇年四月二十一日法官 助理 尹 瑾书 记 员 马润斐