山东省宁津县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1422民初290号原告：韩书红，男，1971年11月13日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：李伟，女，1993年2月18日出生，汉族，住山东省宁津县城区。原告：孙凯强，男，1991年2月12日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：卢华亮，男，1991年3月2日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：舒鹏，男，1999年11月19日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：李永霞，女，1984年1月26日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：王爱玲，女，1971年12月29日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：张志新，男，1975年1月8日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：耿翠红，女，1973年12月27日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：毛国争，男，1979年8月10日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：任国军，男，1977年2月15日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：岳立勇，男，1977年9月25日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：周剑锋，男，1994年5月18日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：郑琦琦，女，2001年5月28日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：司福宾，男，1975年4月28日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：武治辉，女，1979年2月28日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：赵长辉，男，1985年8月31日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：曹瑞，男，1992年3月26日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：孙希兰，男，1962年6月14日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：李剑雄，男，1991年1月2日出生，汉族，住山东省宁津县。原告：赵延龙，男，1973年12月14日出生，汉族，住山东省宁津县大曹镇西谭村**。追加原告：孙颖，女，1985年9月5日出生，汉族，，住山东省宁津县宁津镇西关外村**追加原告：刘胜霞，女，1980年1月8日出生，汉族，住，住山东省宁津县柴胡店镇青积雾东村**/div>以上原告的共同委托诉讼代理人：贾雪涛，北京市东方律师事务所律师。以上原告的共同委托诉讼代理人：张玉，北京市东方律师事务所实习律师。被告：河北万宏长基房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市经济技术开发区金源道艾力枫社高尔夫花园******。法定代表人：马拥军，董事长。委托诉讼代理人：徐荣军，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。原告韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙以及追加原告孙颖、刘胜霞与被告河北万宏长基房地产开发有限公司（以下简称万宏房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2020年3月26日裁定转为普通程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告韩书红、孙凯强、舒鹏、张志新、毛国争、岳立勇、赵长辉、赵延龙、孙颖及二十三名原告的共同委托诉讼代理人贾雪涛、张玉，被告河北万宏长基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐荣军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞向本院提出诉讼请求：1.请求河北万宏长基房地产开发有限公司明确地下车位和储藏间的具体面积、位置编号；2.请求河北万宏长基房地产开发有限公司返还地下车位租赁款817328元及其同期银行存款利息；3.请求河北万宏长基房地产开发有限公司返还地下储藏间租赁款1306429元及其同期银行存款利息；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案原告韩书红等人与被告河北万宏长基房地产开发有限公司先后签订了“万宏国际城地下储藏间使用权协议书”、“万宏国际城地下车库（位）使用权协议书”，该使用权协议书实质上是储藏间和车位的租赁合同。首先案涉合同对于地下车位和储藏间的面积均未做明确约定，欠缺合同构成的基本要素“数量”。根据不动产交易的一般社会习惯，市场交易均以平米作为不动产交易重要的价值考量，而非合同中所写的按“个”交易。同时合同中缺少关于车位和储藏间的具体位置和编号，交易对象不明确。其次案涉合同对于使用权期限约定为设计使用年限，本案中双方交易的万宏国际城的设计使用年限为70年，原告等人与被告所签订的地下储藏间使用权协议书、地下车、地下车库用权协议书的使用年限违反了我国合同法第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过的部分无效。对于无效部分所涉及的费用应依法返还。故请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求，使人民群众在每一个案件中感受到公平正义。万宏房地产公司辩称，一、关于原告的第一项诉讼请求要求明确地下车位和储藏间的具体面积、位置编号问题。1.关于储藏间，答辩人与各原告签订的《万宏国际城地下储藏间认购书》、《万宏国际城储物间使用权协议书》等各合同中写明了储藏间的标号、面积，已经非常明确。2.关于地下车位，答辩人与各原告签订的《万宏国际城地下车位认购书》及答辩人与郑琦琦、司福宾、李伟、舒鹏、赵延龙五人签订的《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》写明了地下车位的位置、标号等，并且根据交易惯例车位一般都是以“个”为计数单位，而不以面积计数，答辩人与原告签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》同样也采取了以“个”为计数单位，因此原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据。二、关于原告的第二、三项诉讼请求要求答辩人返还地下车位、储藏间租赁款的问题。首先，答辩人从没有收过原告租赁款，更不存在返还的事实。其次，答辩人与原告签订的《万宏国际城储物间使用权协议书》及与部分原告签订的《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》从合同中的内容来看均体现的是使用权转让协议而非租赁协议。根据物权法第七十四条规定，建筑区划内用于停放汽车的车位、车库，通过出售、附赠或者出租等方式约定。通过上述法律规定可知用于停放汽车的车位、车库的使用权均是可以转让的，且为了满足本小区业主的需要，优先转让给各原告均符合法律规定。原告诉称的《万宏国际城储物间使用权协议书》、《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》为租赁合同纯属原告个人的主观臆断，无事实依据，也无任何证据支持。原告交纳的款项也并非租赁款，更不存在返还的问题。根据行业惯例和交易习惯，全县及全省乃至全国绝大多数的小区地下车位也均是通过业主一次性交纳费用通过转让使用权来实现的，这并不违反法律规定。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人双方对韩书红等人提交的证据一至证据十三即韩书红等人分别与万宏房地产公司签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》、《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》及相关收据、发票，万宏房地产公司提交的证据一和证据二即与韩书红等人签订的《万宏国际城地下储藏间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》、《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》的真实性无异议，以上证据来源合法，与本案具有关联性，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于万宏房地产公司提交的证据三即宁津县人民法院和德州市中级人民法院的五份民事判决书，韩书红等人虽对其真实性无异议，但该五份判决书的诉求与本案不一致，且该判决书中的原告与本案原告亦不相同，该五份判决书与本案缺乏关联性，本院依法不予确认；2.对于万宏房地产公司提交的证据四即《储藏间编号面积明细表》，韩书红等人虽对该明细表的面积数有异议，但是该明细表记载的面积与万宏房地产公司提交的经韩书红等人签字认可的《万宏国际城地下储物间认购书》中记载的面积是一致的，在韩书红等人未提供相应的证据推翻该明细表的情况下，本院对其真实性予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日-2019年2月18日，韩书红等人分别与万宏房地产公司签订了《万宏国际城地下储藏间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》并缴纳了储物间款。其中，《万宏国际城地下储藏间认购书》对案涉储藏间的标号、面积、单价、付款期限等内容进行了约定，并备注：以“个”为单位出售，面积不再退补；《万宏国际城地下储物间使用权协议书》对案涉储藏间的标号、价格、付款期限和储物间交付期限等内容进行了约定。2018年7月23日-2019年2月7日，韩书红等人分别与万宏房地产公司签订了《万宏国际城地下车位认购书》，郑琦琦、司福宾、李伟、李永霞、赵延龙分别与万宏房地产公司签订了《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》，并缴纳了车位定金或者车位款。其中，《万宏国际城地下车位认购书》对案涉地下车位的车位号、单价、付款期限等内容进行了约定，并约定车位不予办理产权；《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》对地下车位的位置编号、使用费用、付款形式和期限以及使用期限等内容进行了约定。本院认为，韩书红等人与万宏房地产公司签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》、《万宏国际城地下储藏间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一、关于韩书红等人要求万宏房地产公司明确地下车库（位）、储物间的具体面积、位置编号的问题。案涉协议对地下储物间的楼号、标号、单价、面积，对地下车库（位）的区域、车位/库号进行了约定，并明确约定：以“个”为单位出售，面积差不再退补，上述内容足以使每个业主知晓其购买的储物间和车库（位）的相关位置等信息并与其他业主的进行区分识别，具有唯一性，且各业主也在案涉协议上签字进行了确认，万宏房地产公司已经尽到相关义务，因此韩书红等人起诉要求万宏房地产公司再次履行上述义务于法无据，本院不予支持。二、关于案涉协议的法律性质问题。庭审中，韩书红等人主张案涉协议为租赁性质，万宏房地产公司主张为使用权转让性质。通过庭审调查本院认为双方之间成立车位使用权转让的法律关系。首先，案涉协议通篇未出现“租赁”字眼，抬头均为“认购书”、“使用权协议书”，且案涉《万宏国际城地下储物间使用权协议书》第五条第2款和《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》第六条第6款均约定“在使用期限内，若遇乙方转让其标的物使用权……”，因此根据案涉协议的内容指向的应是使用权转让；其次，关于车库（位）使用权转让年限问题。万宏房地产公司作为案涉小区的开发商，案涉的地下储物间和停车库（位）系经过相关部门批准合法建造的，其中车库（位）既有人防车库（位）也有非人防车库（位）。对于非人防车库（位）而言，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。……”本案中，万宏房地产公司将自己规划建设的车库（位）的使用权即用益物权向本小区业主出售，符合法律规定，双方约定储物间和车库（位）的使用年限为设计使用年限，这种约定是由小区内储物间、车库（位）的特殊性所造成的，案涉协议的真实意思并非储物间、车库（位）租赁性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故不应适用租赁合同的法律规定，即不受“租赁期限不得超过二十年”的限制。因此，案涉协议不存在韩书红等人诉称的超过二十年部分的约定无效情形。对于人防车库（位）而言，部分涉案车库（位）虽为人防车库（位），《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”万宏房地产公司作为案涉人防车库（位）的投资建设者和使用管理者，亦有权将人防车库（位）使用权转让给韩书红等人并进行收益。综上，案涉协议的性质为使用权转让协议。三、因案涉协议的性质为使用权转让性质，故韩书红等人基于案涉协议为租赁关系并要求万宏房地产公司返还多收取的租赁费并赔偿相应利息的请求权基础已丧失，故本院对于该项主张不予支持。综上所述，韩书红等人作为具有完全民事行为能力人，在签订案涉协议时，应对相关条款进行充分阅读理解，因双方的权利义务在上述协议中均已明确做出了约定，现韩书红等人提供的证据，不足以证实其主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞的诉讼请求。案件受理费23790元，由韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  周爱春人民陪审员  王青林人民陪审员  刘焕亮二〇二〇年四月二十九日书 记 员  吕丽美