河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初3283号原告：刘秀芳，女，汉族，1960年10月12日出生，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：马跃武，男，汉族，1990年10月13日出生，系原告之子，住平顶山市卫东区。被告：崔桉绮，曾用名崔军红，女，汉族，1974年8月16日出生，住平顶山市卫东区。原告刘秀芳与被告崔桉绮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘秀芳及其委托诉讼代理人马跃武、被告崔桉绮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告依约支付所拖欠的房租5000元；2、依法判令被告支付违约金4万元并解除租房协议；3、依法判令被告支付房屋损害赔偿2万元。事实与理由：2011年6月1日原告刘秀芳与被告崔军红签订了租房协议。协议约定：原告将位于王斌庄临街四间半房屋一楼租给被告使用，租期为十年，自2011年6月1日起，至2021年5月31日。租金为每年两万元整，付款方式为一年一付，一次性付清一年租金。协议同时约定，如被告违约，需付两年租金共计4万元违约金，无偿给原告。2016年起，被告便以生意不好为由，每次都不按约定及时依约支付房租。2019年6月1日，经原告多次催告，被告至今仍未支付房租。被告数年来不及时支付房租的不诚信行为，对丧偶的原告造成了经济困难，也破坏了原告对于被告的信任。2018年9月26日，被告通知原告说要做汽车生意，要拆除房屋前墙打通，被原告明确拒绝。2019年4月10日，原告回家发现房屋二楼楼顶下水眼被被告用布条堵死，造成雨水不能及时排出，房顶因长时间被雨水浸泡，导致二楼墙角出现渗水现象。同时，原告发现房屋一楼后墙被被告打通3个直径约500mm的圆洞，破坏房屋后墙结构，造成下雨时候屋内潲雨。2019年7月，原告发现房屋前墙实体承重墙已变成空心结构，系被告未经原告允许进行破坏，且直接造成漏雨现象。2019年3月20日，被告欺骗原告说所租房屋要用于与别人合伙做足疗生意。原告2019年5月回老家才发现，被告在未取得原告同意的情况下，于2019年3月15日擅自将房租转租给刘旺，严重破坏了原告对被告的租房信任，也直接损害了出租人原告对租赁物的所有权或处分权，同时因为造成多层次的对租赁物的占有关系，使租赁关系更加复杂，也使出租物的毁损程度加重。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告崔桉绮辩称，1、双方已协商将房租支付方式变更为按月支付，被告并未违约。原告不能以被告拖欠房租为由要求解除合同。2、原告已经默认同意被告转租房屋，无权以此为由要求解除合同。3、被告并未长期拖欠房租，原告无权要求支付违约金4万元。4、原告无权要求被告支付房屋损害赔偿2万元。综上，双方所签订的合同应继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。原告刘秀芳围绕诉讼请求依法提交了证据:证据一、《租房协议》一份，证明原、被告间租房合同法律关系的事实。证据二、聊天记录一份，证明被告多次拖欠房租不诚信的事实。证据三、聊天记录一份，证明经原告催告并在合理期限内，被告仍未支付2019年房租的事实。证据四、聊天记录一份，证人证言电子录音三份，证明被告在未经原告同意情况下，擅自将房屋转租给第三人的事实。证据五、聊天记录一份，录像两份，证明被告在未经原告同意情况下，擅自破坏损毁前墙、后墙、房顶等多出的事实。被告崔桉绮围绕其辩称，提交如下证据：证据一、聊天记录1页，证明崔桉绮没有拖欠原告房租。证据二、聊天记录1页，证明漏水是原告的原因，原告不及时修缮。证据三、聊天记录1页，证明后墙排风不漏水，是下水管导致屋里漏水。证据四、图片1张，证明原告楼上下水眼漏水，导致配电盘漏水。证据五、聊天记录1页，证明经原告同意被告可以每月支付房租。证据六、租房协议，证明原、被告租房关系。在审理中，为查明案件事实，本院依法对案涉租赁物进行了现场勘验。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证情况及庭审情况，本院认定事实如下：2011年3月30日，刘秀芳（甲方，出租方）与崔桉绮（乙方，承租方）签订《租房协议》一份，主要约定：1、现甲方有位于王斌庄村临街房四间半租给乙方使用，租期为十年，自2011年6月1日起——2021年5月31日。2、租金为每年贰万元整（20000元）。付款方式一年一付，一次性付清一年租金。3、如遇国家占用土地或开发，本合同自动终止，房屋赔偿款归甲方所有，如有装修赔偿归乙方所有。4、甲方让出两个月时间给乙方装修，时间是2011年3月31日到2011年5月30日止。5、本合同自签订之日起双方不得违约，如甲方违约，甲方以乙方所交付年租金的五倍给乙方赔偿，并以装修时的装修费现金价值的十倍给乙方赔偿。如乙方违约，另多付二年租金无偿给甲方。另补充：租期另追加五年到2026年5月31止，合同到期后，如甲方继续外租，同条件下乙方享有优先权。如乙方不租，所投硬件设施不可拆除，应归甲方所有。如期内如乙方在不影响房屋安全结构情况下改扩建房屋时，甲方不可阻挡。租期内房屋露裂，由甲方负责修缮。合同签订后，刘秀芳将所租房屋交付崔桉绮使用。崔桉绮支付房租至2019年5月。其中2019年1月29日、2月22日、3月20日、4月22日、5月均每月支付房租1660元。2019年6月之后双方因支付租金问题发生争议，遂形成纠纷。另查明，2019年3月，崔桉绮将案涉房屋转租给刘旺。庭审中，崔桉绮称虽然合同约定年租金20000元一年一付（一次性付清），但在实际履行中支付方式自2016年变更为租金每月一付。原告同意被告一月一付。被告提交的聊天记录中其中一张显示“已收到9月份房租”、“2017年9月27日下午2:54以后每月20号交当月房租”。庭审中，刘秀芳称在崔桉绮经营困难的情况下才同意租金暂时一月一付，在崔桉绮开始营业的情况下仍按年支付。2019年3月足疗店后，理应一年一付。庭审中，刘秀芳称2018年8月崔桉绮告知要做汽车生意，但后改成足疗店了。刘秀芳询问崔桉绮“你自己开的店还是给别人了”，崔桉绮回复“合伙”。庭审中，刘秀芳提交的与刘旺及刘旺妻子的通话记录显示，崔桉绮将案涉房屋租给刘旺时称所租房屋为崔桉绮自己的。且崔桉绮交代刘旺“以后要是有人问你们了，你就说咱们是合伙哩”。庭审中，崔桉绮称因生意不景气，自2017年贴出转让、转租的广告至2019年3月将房屋租出去。原告每年都回家几次并且把车停在店门口，原告并没有告知被告不允许转租、转让，并且崔桉绮贴的字体很大，1*1.5米的。合同中没有约定不允许转租转让。刘秀芳称，看到过被告的广告，且告知被告如果不租就别租了，被告说还租，要做汽车生意。经现场查看，刘秀芳家房屋共2层，每层四间半。崔桉绮租了1楼的临街房，租后于2011年在临近大路的外墙加盖了彩钢房并进行了装修。刘秀芳称崔桉绮租赁后房屋出现：后墙打孔问题，楼顶防水问题，二楼地面裂缝、房顶积水问题，一楼电表箱漏水问题，后墙漏水问题。崔桉绮称还存在原房屋3号屋、5号屋漏水问题。关于问题产生的原因，双方各执一词。刘秀芳主张崔桉绮支付房屋损害赔偿20000元。刘秀芳提供了一张项城市光灿建筑防水防腐工程有限公司出具的金额为5000元的支付房屋防水款项的收据。本院认为，原告刘秀芳与被告崔桉绮签订的租房协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法、有效的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，根据原、被告提交的证据能够认定崔桉绮将案涉房屋转租给刘旺时未经刘秀芳同意。因此，刘秀芳要求解除双方租赁合同的请求，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告要求崔桉绮赔偿损失的请求，理由正当，应予支持。原告的损失为租金损失。崔桉绮支付租金至2019年5月，自2019年6月崔桉绮未向原告支付租金。故崔桉绮应支付2019年6月1日至2020年4月18日的租金17698.63元（20000元/年÷365天×323天）。原告主张崔桉绮支付违约金40000元。虽然合同签订时约定的租金支付方式为一年一付，但根据崔桉绮所提交的证据能够认定后期双方在履行合同中口头约定租金支付方式变更为每月支付当月租金。2019年7月，原告要求被告于2019年7月30日前一次性支付20000元租金，被告称先支付10000元遭原告拒绝。双方因租金支付方式等问题发生争议原告于2019年8月提起本案诉讼。被告将案涉房屋转租给刘旺未经原告同意，被告的行为构成违约。综合考虑原、被告的履约情况，本院认为原告主张被告支付违约金40000元过高，本院酌定违约金为8000元。原告要求被告支付房屋损害赔偿20000元。原告提交的证据不能充分证明其主张，本院不予支持。被告辩称案涉房屋转租给刘旺系原告默认同意。本院认为，转租必须经当事人同意。本案中被告前期告知原告准备做汽车生意，后期又告知原告改成足疗店，且称和他人合伙。原告在被告转租后才获知情况。被告的行为有悖诚实信用原则，被告的该辩称理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘秀芳与被告崔桉绮于2011年3月30日所签订的租房协议；二、被告崔桉绮支付原告刘秀芳所欠租金17698.63元、违约金8000元，合计25698.63元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；三、驳回原告刘秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1425元，由原告刘秀芳负担983元、被告崔桉绮负担442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  吴林林人民陪审员  刘文英人民陪审员  王占国二〇二〇年四月十八日书 记 员  杜 磊附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。