湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0923民初3633号 原告：湖南湘安木业有限责任公司,住所地安化县经济开发区黑茶小镇。 法定代表人：蒋旺秋。 委托诉讼代理人：龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。 诉讼代表人：益阳云鑫破产清算管理有限公司，住所地益阳市高新区益阳大道993号。 负责人：刘立云。 委托诉讼代理人：王海，湖南义剑（安化）律师事务所，代理权限为一般代理。 被告：扶开林。 被告：蒋卫锋。 被告：蒋伟雄。 被告：蒋玲（曾用名蒋琴）。 被告：罗章兵。 被告：罗晓岳。 被告：罗端来。 被告：罗祖英。 被告：黄朝阳。 被告：王永红。 被告：扶卫中。 被告：蒋方清。 被告：罗得兴。 被告：罗和均。 被告：扶朋祥。 被告：扶彩标。 被告：罗均安。 被告：扶白生。 被告：蒋卫祖。 被告：蒋卫加。 被告：蒋师雄。 被告：蒋国勇。 被告：罗明安。 被告：蒋晋文。 被告：扶伟均。 被告：罗兵章。 被告：罗友汉。 被告：罗兵。 被告：蒋敦亮。 被告：蒋敦高。 被告：罗立顺。 被告：罗亮均。 被告：罗建平。 被告：蒋吉和。 被告：吉跃才。 被告：王金龙。 上述36名被告的诉讼代表人：扶开林，蒋卫锋。 上述36名被告共同委托诉讼代理人：谌攀，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 原告湖南湘安木业有限责任公司（以下简称湘安木业）与被告扶开林、蒋卫锋、蒋伟雄、蒋琴、罗章兵、罗晓岳、罗端来、罗祖英、黄朝阳、王永红、扶卫中、蒋方清、罗得兴、罗和均、扶朋祥、扶彩标、罗均安、扶白生、蒋卫祖、扶伟均、罗兵章、罗友汉、罗兵、蒋敦亮、蒋卫加、蒋师雄、蒋国勇、罗明安、蒋晋文、蒋敦高、罗立顺、罗亮均、罗建平、蒋吉和、吉跃才、王金龙等36人合同纠纷一案，本院于2019年8月6日作出（2018）湘0923民初3055号民事判决书，被告不服提出上诉，益阳市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）湘09民终2067号民事裁定书,以一审判决存在程序问题为由，发回本院重审。本院于2019年12月25日重新立案，依法适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚二成、王海，被告扶开林等36人的诉讼代表人扶开林、蒋卫锋及其委托诉讼代理人谌攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘安木业向本院提出诉讼请求：一、依法确认湖南湘安木业有限责任公司与36被告于2017年7月4日签订的《债务偿还协议书》无效，并责令被告返还所占有的宾馆楼（七层）和钢架结构仓库（四层）的所有房屋以及土地；二、被告支付从2017年7月4日开始至实际返还日止占用期间的使用费20万元。事实与理由：因湖南湘安木业有限责任公司欠付36被告借款、工资、材料款等费用共计6786172元，2017年7月4日，36被告由扶开林、蒋卫锋、蒋伟雄、蒋琴、罗章兵作为代表人与湘安木业签订了《债务偿还协议书》，约定：一、乙方以位于安化县经济开发区临S308公路的宾馆楼约1750平米和钢架仓库约2400平米的全部房屋所有权及相应的土地（含空坪隙地）使用权，作价6786172元折价抵偿所欠的债务；二、折价抵偿后的不足部分，36位债权人自愿放弃，不再清偿；三、湘安木业和蒋旺秋可以在本协议生效之日起三年内向甲方回购，逾期未回购的，甲方可自行处置，乙方不得干涉等。合同签订后被告占用该宾馆楼和钢架仓库。上述《债务偿还协议书》属于以物抵债协议，违反了禁止流押、流质的强制性规定，应认定为无效协议。根据《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”及第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”的规定，以物抵债协议无效。同时，双方在签订该协议之时，原告除了欠被告债务外，其他债务高达3000余万元。湘安木业与被告之间的这种行为已经严重侵害了其他债权人的利益，依《合同法》规定，该协议应当无效。现湘安木业已经于2018年8月6日进入破产程序，据此，根据《企业破产法》规定，特诉至法院。 被告蒋卫锋辩称：一、湘安木业、蒋旺秋及36位全体债权人因债务期限届期，在相关人员的主持下签订的此债权抵偿担保协议；二、在抵偿担保协议签订之前，湘安木业已处于半停工、半生产的经营状态，也是在湘安木业申请破产之前签订的；三、根据《中华人民共和国企业破产法》第五章32条：法院宣布破产前，签订协议成立的财产抵押担保的债权，债权人享有该担保物的优先受偿权利，有财产担保的债权超出部分才能作为破产债权，依照破产程序受偿；四、S308公路旁宾馆楼与钢架棚仓库所用土地、材料、建房的工人工资都由债权人提供修建，其土地的使用及建房手续均不合法，从严格的法律意义上讲，此两栋房产属于三无建筑（即小产权房产），其财产根本不在湘安木业财产登记范围之内，属于蒋旺秋的私有财产，根据《中华人民共和国公司法》第三条：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以全部财产对公司的债务承担责任。明显此两栋房产不属于湘安木业破产的财产范围之内，现已合法抵押给36位债权人，属于全体36位债权人的合法财产，理应受到法律的保护。宾馆的土地的所有权还是属于被告的。综合以上事实及法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求，判决36位债权人与湘安木业签订的财产抵押担保协议合法有效，维护债权人的合法权益。 被告扶开林辩称：湘安木业在2015年进入危机有2300万债务，当地老百姓找他，后由被告扶开林牵头协商答应2016年生产一年不计算利息，但是生产一年后其债务增加100多万，通过签订《债务偿还协议书》，土地所有权是归债权人集体所有，砖瓦和其他建筑材料也是债权人提供的。湘安木业的法人代表蒋旺秋的房屋、车抵押给了别人，被告也是没办法才要这两栋房屋作为抵押，2017年签订的合同，经开区的领导还说处理的好。如果要被告交付20万租金，那被告600多万借款的利息要从2015年开始算起。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告蒋卫锋提交的关于湘安木业蒋旺秋的录音光盘，因被告未提交该录音来源合法的证据，且与蒋旺秋当庭的陈述不一致，故本院不予采信。 根据认定的证据和双方当事人的陈述，本庭认定案件事实如下：因湘安木业欠付当地村民即36被告借款、工资、材料等款项共计6786172元，2017年7月4日，36被告由扶开林、蒋卫锋、蒋伟雄、蒋玲、罗章兵作为36位债权人代表人（甲方）与湘安木业（乙方）签订了《债务偿还协议书》，约定：乙方以位于安化县经济开发区临S308公路的宾馆楼（七层）约1750㎡和钢架仓库（四层）约2400㎡的全部房屋所有权及相应的土地（含空坪隙地）使用权，折价抵偿附表所列甲方债务，不足部分，甲方自愿放弃，不再清偿；湘安木业和蒋旺秋可以在本协议生效之日起三年内向甲方回购，回购价格为协议签订时止欠甲方的债务总额，逾期未回购的，甲方可自行处置，乙方不得干涉等。合同签订后，被告占用了该宾馆楼和钢架仓库。2018年8月6日，湘安木业因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，本院受理了其破产清算申请，并指定益阳云鑫破产清算管理有限公司为其资产管理人。同年10月15日，本院宣告湘安木业破产还债。同年12月14日，原告诉至本院。 另查明，涉案土地系湘安木业从本地村民手中购买，2015年建成了员工宿舍。2016年7月，经省人民政府批准，该土地性质由集体所有转为国有。土地用途为建设用地。协议签订后，36被告以被告蒋卫锋、蒋玲、蒋伟雄为主，对该员工宿舍楼进行了改装，作为对外营业的宾馆使用。 本院认为，湘安木业与36被告于2017年7月4日签订的《债务偿还协议书》，系以物抵债行为，即当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。根据“地随房走、房随地走”的原则，地上附着物作为不动产转让，不可能脱离土地而独立实现，该《债务偿还协议书》转让国有土地的地上房屋等同于处分了其使用范围内的土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，因该土地性质为国有，未经国家土地管理部门依法出让，系非法转让，且地上房屋尚未领取权属证书，亦不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该协议违反了法律的强制性规定，故该协议系无效协议。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原告要求被告返还所占用的宾馆楼和仓库，于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付其宾馆楼和仓库占用费的诉讼请求，因未提供相关证据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、湖南湘安木业有限责任公司与被告扶开林、蒋卫锋、蒋伟雄、蒋玲、罗章兵、罗晓岳、罗端来、罗祖英、黄朝阳、王永红、扶卫中、蒋方清、罗得兴、罗和均、扶朋祥、扶彩标、罗均安、扶白生、蒋卫祖、扶伟均、罗兵章、罗友汉、罗兵、蒋敦亮、蒋卫加、蒋师雄、蒋国勇、罗明安、蒋晋文、蒋敦高、罗立顺、罗亮均、罗建平、蒋吉和、吉跃才、王金龙等36人于2017年7月4日签订的《债务偿还协议书》无效； 二、被告扶开林、蒋卫锋、蒋伟雄、蒋玲、罗章兵、罗晓岳、罗端来、罗祖英、黄朝阳、王永红、扶卫中、蒋方清、罗得兴、罗和均、扶朋祥、扶彩标、罗均安、扶白生、蒋卫祖、扶伟均、罗兵章、罗友汉、罗兵、蒋敦亮、蒋卫加、蒋师雄、蒋国勇、罗明安、蒋晋文、蒋敦高、罗立顺、罗亮均、罗建平、蒋吉和、吉跃才、王金龙等36人在本判决生效后30日内，返还其占用的宾馆楼（七层）、钢架仓库（四层）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由36被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  龚小燕 人民陪审员  邓智辉 人民陪审员  李爱民 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  蒋 悠 书 记 员  夏晔妮