北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59424号原告（反诉被告）：魏红兵，男，1972年3月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡晓峰，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓军，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京德坤君健物业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路121号院7号楼8层960。法定代表人：陈彩华，经理。委托诉讼代理人：包树良，北京科仪律师事务所律师。第三人（反诉被告）：南粥北面餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区小营路25号楼801-8号。法定代表人：庄志军，总经理。委托诉讼代理人：肖小林，男，该公司员工。原告（反诉被告）魏红兵与被告（反诉原告）北京德坤君健物业管理有限公司（以下简称德坤君健公司）、第三人（反诉被告）南粥北面餐饮管理（北京）有限公司（以下简称南粥北面公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于二○一八年十月十一日作出（XXX）京0105民初XXX号民事判决书，后该案被北京市第三中级人民法院裁定发回重审，本院于2019年7月18日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。魏红兵之委托诉讼代理人胡晓峰、何晓军、德坤君健公司之委托诉讼代理人包树良、南粥北面公司之委托诉讼代理人肖小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏红兵向本院提出诉讼请求：1、解除魏红兵与德坤君健公司于2013年9月4日签署的《租赁合同》；2、判令德坤君健公司退还魏红兵租赁保证金125000元；3、判令德坤君健公司支付魏红兵违约金375000元；4、判令德坤君健公司赔偿魏红兵各项损失2791568．37元。事实和理由：2013年9月，魏红兵为开设餐厅而找租赁场地，德坤君健公司租赁场地正在招租，因德坤君健公司声称物美超市已经进驻租赁场地，物美超市开业后客流量将非常大，并承诺租赁场地可以办理餐饮营业执照。在德坤君健公司承诺并同意在合同中约定租金的起算日期为物美超市开业之日的情况下，魏红兵才决定承租德坤君健公司房屋。2013年9月24日，魏红兵与德坤君健公司签署《租赁合同》，约定德坤君健公司将北京市朝阳区王四营乡官庄村化工路X侧X楼XX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给魏红兵用于餐饮经营，租赁期限12年，租金每年75万元，半年一付。租金起算日期为物美超市开业之日，租赁期限亦自物美超市开业之日起计算。《租赁合同》第六章第4条约定“如因甲方房屋情况的客观原因或甲方的主观原因无法依照合同履行义务，使乙方无法正常开业经营的，甲方应承担给乙方造成的全部损失”。魏红兵于2013年10月10日依照合同约定交付保证金125000元。《租赁合同》生效后，魏红兵与南粥北面公司签署加盟合同，拟在租赁房屋内开设粥面故事餐厅，并投入巨资装修店面。但因德坤君健公司房屋无合法的环保手续导致魏红兵无法办理餐饮营业执照，又因德坤君健公司迟迟没有引进物美超市，租赁物所在区域未形成商圈，不具备经营条件，导致魏红兵餐厅一直未正常营业。因德坤君健公司与涉案房屋业主之间存在纠纷，2016年3月16日，涉案房屋业主强行收回房屋，当日魏红兵报警，但警方未能处理，房屋仍被房屋业主占有。魏红兵多次要求德坤君健公司予以解决房屋被占用问题，但德坤君健公司一直没有解决。2016年12月1日，德坤君健公司单方向魏红兵发出《解除租赁合同通知书》，强行解除《租赁合同》。魏红兵认为，双方签署的《租赁合同》合法有效，德坤君健公司存在未引进物美超市、租赁物不合规导致魏红兵一直无法办理餐饮行业营业执照及魏红兵无法正常使用租赁房屋的违约行为，现在德坤君健公司提出解除《租赁合同》，理应赔偿魏红兵的全部经济损失。德坤君健公司辩称：不同意魏红兵的诉讼请求，魏红兵就同样的诉讼请求已经起诉，并已有生效判决驳回魏红兵的诉讼请求，不应当得到法院的支持。南粥北面公司述称：魏红兵所述属实。德坤君健公司向本院提出反诉请求：判令魏红兵、南粥北面公司连带支付德坤君健公司2013年9月24日至2016年9月23日期间房屋租金及占有使用费225万元。事实和理由：魏红兵与德坤君健公司签订租赁合同，约定德坤君健公司将涉案房屋出租给魏红兵，租期12年，自2013年9月24日至2025年9月23日，租金每年75万元，每半年一付。南粥北面公司对魏红兵承担保证责任。起租期以楼宇二层物美超市开业日起算，物美超市至今未开业。合同签订后至今，魏红兵一直占有使用控制涉案房屋，没有支付任何费用。魏红兵辩称：不同意德坤君健公司的反诉请求。根据租赁合同的约定,开始计算租金的日期是德坤君健公司引进物美超市,直至现在物美超市也没有引进，我方一直没有正常使用涉案房屋，因此我方不需要支付租金。2016年3月16日，我方发现涉案房屋被业主方天奇阳光百货商城有限公司（以下简称天奇阳光公司）强制收回，因为天奇阳光公司与德坤君健公司存在纠纷，所以天奇阳光公司将房屋收回。2017年11月15日涉案房屋已经被拆除。自始至终我方都没有正常使用涉案房屋,因此德坤君健公司无权主张房租。南粥北面公司辩称:不同意德坤君健公司的反诉请求，其陈述不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：德坤君健公司原名称为北京德坤君健投资有限公司，于2017年10月25日经核准变更为现名称。2013年9月24日，魏红兵与德坤君健公司签订《租赁合同》，约定德坤君健公司将涉案房屋出租给魏红兵用于经营中式快餐，租期12年，年租金75万元，自物美超市开业之日起正式计算租金，租金按六个月支付，魏红兵应向德坤君健公司支付履约保证金125000元。合同约定德坤君健公司保证确实拥有房产的出租经营权，德坤君健公司确保有权将涉案房屋出租给魏红兵，并保证魏红兵能正常从事合同约定经营活动，魏红兵在办理行业经营相关性行政许可时，德坤君健公司在法律规定的义务范围内可以予以协助和配合，如因德坤君健公司房屋情况的客观原因或德坤君健公司的主观原因无法依照合同履行义务，使魏红兵无法正常开业经营的，德坤君健公司应承担给魏红兵造成的全部损失；德坤君健公司须配合魏红兵办理经营证照并提供所需的相关资料。合同还约定，租赁期内，由于德坤君健公司原因发生权属纠纷或债务造成魏红兵无法使用涉案房屋的，或因德坤君健公司原因提前终止或解除该合同的，魏红兵有权单方解除合同，德坤君健公司应向魏红兵支付6个月租金金额作为违约金并承担由此给魏红兵造成的全部损失；租赁期内魏红兵不支付或者不按照约定支付租金超过20日的，德坤君健公司有权单方解除合同，魏红兵应向德坤君健公司支付相当于6个月租金金额作为违约金及承担由此给德坤君健公司造成的全部损失。后魏红兵向德坤君健公司支付保证金125000元，德坤君健公司将涉案房屋交付魏红兵使用。2013年10月11日，魏红兵与南粥北面公司签订《南粥北面特许经营合同》，约定南粥北面公司特许魏红兵开设“粥面故事”快餐厅垡头店。魏红兵出具《授权委托书》，授权南粥北面公司经营上述餐厅。2013年9月24日，南粥北面公司出具《承诺书》，承诺如魏红兵在涉案房屋经营粥面故事特许经营餐厅期间欠缴房租，由该公司代为缴纳。2014年3月26日，魏红兵以北京依昕伊霖餐饮服务有限责任公司的项目名称向环保管理机关申请正餐服务的环境评估，因未提供污水处理设施合同方案资质而被环保管理机关退回。经询，德坤君健公司称涉案房屋具有污水处理配套设施，但经本院释明其未提供相应证据。庭审中，魏红兵提交了合同、发票、收据、转账凭证若干份，证明其承租涉案房屋后购入设备、支付装修费等共计花费1325016．5元。经询，各方均认可涉案房屋于2017年11月被拆除。德坤君健公司称魏红兵一直占用涉案房屋至被拆除。魏红兵则称其在2016年3月16日发现涉案场地已经被天奇阳光公司收回，经营名为“海鲜故事”的餐厅，因房屋被他人占用，其为经营而购置的各项设备均未能取回。魏红兵提交其在当日报警的照片对其陈述予以佐证。又询，各方均认可物美超市一直未进场。经查，2015年，德坤君健公司曾以租赁合同纠纷为由将魏红兵、南粥北面公司诉至我院，要求解除涉案租赁合同，并要求魏红兵、南粥北面公司返还涉案房屋、连带支付2013年9月24日至实际返还涉案房屋之日止的租金；魏红兵、南粥北面公司在该案中提出反诉，要求继续履行涉案租赁合同，并要求德坤君健公司赔偿损失。后我院作出（XXX）朝民初字第XXX号民事判决书，认定涉案租赁合同有效，驳回了德坤君健公司的全部诉讼请求，支持了魏红兵、南粥北面公司要求继续履行租赁合同的反诉请求，未支持魏红兵、南粥北面公司要求赔偿损失的请求。后德坤君健公司上诉至北京市第三中级人民法院，二审维持原判。本案庭审中，魏红兵认可德坤君健公司在上述案件的二审审理阶段表示物美公司不会进驻。另查，在本案原一审过程中，天奇阳光公司曾派工作人员到庭称，涉案房屋的建设人为案外人何某，是何某从王四营乡官庄村承租土地后建设了包含涉案房屋在内的建筑物；2016年6月14日天奇阳光公司变更登记信息后想接手上述房屋及场地，但德坤君健公司以与何某的合同没有到期为由占据场地不让天奇阳光公司进场，故天奇阳光公司是在2017年5月才实际接收涉案场地并开始收取房租；2016年6月涉案场地有卖手机的、还有海澜之家、棋牌室，但其他都没有经营，没有餐饮的。本院认为：契约应当严守。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，德坤君健公司虽称涉案房屋具有污水处理配套设施且能够办理经营餐饮行业的营业执照，但其未提交证据对此予以佐证。根据魏红兵提交的证据，涉案房屋未能通过正餐服务的环境评估，不能满足办理餐饮类营业执照进而开展合法经营的条件，故德坤君健公司违反了其在租赁合同中的相关约定。此外，德坤君健公司曾承诺将引进物美超市，并以此作为租期起算的条件，但后又表示物美超市不会进驻涉案房屋所在场地，导致魏红兵对其承租房屋经营餐厅所能实现的经营规模和能够获得的利润的预估落空。综上，德坤君健公司的上述违约行为导致魏红兵不能实现合同目的，现魏红兵要求解除租赁合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现魏红兵要求德坤君健公司返还租赁保证金125000元，本院予以支持。关于魏红兵要求德坤君健公司支付违约金375000元的请求，符合合同约定，本院亦予以支持。关于魏红兵要求德坤君健公司赔偿各项损失的请求，其中装修费1325016．5元，魏红兵提交的合同、票据、支付凭证基本能够相互印证，本院予以采信；关于经营损失，因租金起算条件与合法经营条件一直未成就，故本院对魏红兵主张的该项损失不予支持。鉴于本院已经支持魏红兵要求德坤君健公司支付违约金的请求，故对于违约金已经涵盖的损失部分，本院酌情予以扣减，扣减后，德坤君健公司在支付违约金的同时，还应赔偿魏红兵装修等前期投入损失100万元。关于德坤君健公司要求魏红兵、南粥北面公司连带支付2013年9月24日至2016年9月23日期间涉案房屋租金及占有使用费的反诉请求，因租赁合同约定的起租条件未成就，德坤君健公司的请求缺乏依据，且法院生效判决已经对此进行过处理，故本院对德坤君健公司的上述请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除北京德坤君健物业管理有限公司与魏红兵于二○一三年九月二十四日签订的《租赁合同》；二、北京德坤君健物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还魏红兵保证金125000元；三、北京德坤君健物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付魏红兵违约金375000元；四、北京德坤君健物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿魏红兵损失100万元；五、驳回魏红兵的其他诉讼请求；六、驳回北京德坤君健物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33133元，由魏红兵负担14833元（已交纳）、北京德坤君健物业管理有限公司负担18300元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费12400元，由北京德坤君健物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 靓审判员 甄玉斌审判员 王 楠二〇二〇年四月二十八日书记员 于 洋