上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1408号原告：张福洲，男，1958年2月10日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：周琦，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴坚松，上海至合律师事务所律师。被告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海市欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海市欧博律师事务所律师。原告张福洲与被告上海奉翊实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告张福洲的委托诉讼代理人周琦、吴坚松，被告上海奉翊实业发展有限公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福洲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄650室商铺(以下简称涉讼房屋)签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》解除，被告返还涉讼房屋；2.被告支付违约金268,012元，相当于2018年原告收入的50%；3.被告支付2019年1月1日至实际收回之日的经营收益；4.被告支付2019上半年经营收益对应的逾期违约金(从2019年8月31日起计算至2019年11月3日，每逾期一日按照268,012元的每日万分之二计算，共计65天，总计3,484.16元)。审理中，原告撤回上述第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方签订涉讼房屋的《委托经营管理协议》及《补充协议》。上述协议约定原告将涉讼房屋委托被告经营管理，委托期限为2017年1月1日至2021年12月31日。被告应当按照协议约定支付2017年1月1日至2019年12月31日收益1,608,070元，被告免于支付2020年1月1日至2021年12月31日经营收益。在委托经营期间，原告收入采用先经营后支付的方式，即被告应在收到原告发票后的次月30日前向原告支付约定的经营管理收益。被告逾期支付的，每逾期一日按照应付金额的每日万分之二支付违约金。协议11.2条约定任何一方违约导致协议终止或者实际无法履行的，违约方向对方支付该物业上一年度收益的50%作为违约金。在2020年1月1日至2021年12月31日发生违约，违约方按照物业总房价款的3%或上一年度50%中较高部分支付违约金。被告将涉讼房屋空置，没有开展经营活动，违反经营义务的约定。被告拖欠原告设施商铺2019年1月1日至2019年6月30日租金，直到11月4日才支付。可见，被告在双方协议履行届满之前，不履行主要义务。符合合同法法定解除情形。被告上海奉翊实业发展有限公司辩称，原告交付的涉讼房屋系毛坯房，没有营业执照，虽然名为委托经营协议，但本质上就是房屋租赁。大部分售后返租合同都是先免后用，而本协议是先用后免。由于涉讼房屋属大虹桥区域，规划存在一些变化，导致房屋不得不空关，被告的损失很大，但是其仍坚持按照合同全部支付了原告的全部收益。2019年度确实迟延支付，但未到达合同约定的六个月解除期限，故不同意原告的第一、二项诉请。原告没有任何损失，该二项请求无任何依据。原告提出的第三项诉请被告同意承担，双方约定逾期付款违约金过高，请求调整为同期贷款利率。由于原告已经提前三年收到了5年的收益，现在要求终止合同，收回涉讼房屋对被告不公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《委托经营管理协议》、《补充协议》、《房屋委托经营交接书》、购房发票、开票通知、XXXXXXXX发票、XXXXXXXX发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉讼房屋的产权人为原告。2017年11月30日，案外人上海恺泰房地产开发有限公司向原告出具购房发票7,861,677元。2016年3月27日，原告(委托方、甲方)与被告(经营管理方、乙方)签订《虹桥世界中心委托经营管理协议》，约定甲方将物业类型为商铺，预测面积为182.93平方米的涉讼房屋交给乙方经营管理；期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日；经营期限内，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于乙方以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。甲方同意在委托经营期限内，乙方可以根据需要自行委托第三方负责具体的经营管理事项；未经本协议双方协商一致，任何乙方均无权提前解除本协议；甲、乙双方共同确认，在甲方委托乙方经营管理该物业期间，乙方共需支付给甲方经营收益1,608,070元；甲方的收入采取先经营后支付方式，该第一次收入的支付时间为2017年7月。甲方应在每年12月30日、6月30日向乙方提供收入部分的发票。乙方应在收到甲方按照约定提供的发票后的次月30日前向甲方划付约定的经营管理收入；乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的日万分二向甲方支付违约金，如逾期时间超过半年甲方有权解除本协议；因任何一方违约造成本协议终止或者实际无法履行的，违约方应当向对方支付该物业上一年度甲方收入的50%的违约金。同日，双方订立《补充协议》，约定收益期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日；第4、5年，即2020年1月1日至2021年12月31日，甲方免收本协议约定的甲方收入，乙方无需向甲方支付任何甲方收入。合同订立后，2017及2108年度，被告按约向原告支付费用。原告分别在2019年7月23日、24日向被告邮寄栏目名称为房屋出租2019年1月1日-6月30日，金额为240,769元、27,243元的增值税专用发票。被告分别在同月24日、26日签收。11月4日，原告收到被告汇款计248,012元。另查，被告自接收涉讼房屋后空置。2020年3月18日，被告向原告支付了2019年下半年的费用。现被告已向原告支付协议中约定的全部应付款项。本院认为，原、被告签订的名为《虹桥世界中心委托经营管理协议》所涉委托经营标的为毛坯的涉讼房屋，鉴于原告交付被告房屋时该房屋上未添注登记任何类型证照，该协议亦未明确约定经营的内容，且原告向被告出具的发票项目注明为房屋出租，故协议实为房屋租赁合同。原告以被告空置涉讼房屋，并未实际开展经营活动，违反被告负有经营义务的约定，以及被告拖欠租金为由，请求解除合同，并要求被告支付解除合同的违约金。根据合同约定被告逾期支付租金时间超过半年，原告有权解除合同。被告虽未按约及时支付租金，但超期尚未达到约定解除的期限，且合同未就被告将涉讼房屋空置可予以解除作出约定，故原告第一、二项诉请，与法无据，本院不予支持。由于被告延期支付租金，原告要求被告按合同约定每日万分之二计算支付逾期付款违约金。被告以约定违约金计算方式过高要求调低，考虑到该约定并非过高，本院不予调整。原告要求被告支付逾期违约金3,484.16元的诉请，可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款规定，判决如下：一、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张福洲逾期付款违约金3,484.16元；二、驳回原告张福洲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,372.44元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计2,686.22元，由原告张福洲负担2,651.75元，被告上海奉翊实业发展有限公司负担34.47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 吴 钧二〇二〇年四月二十四日书记员 吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。