河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终141号 上诉人（原审被告）：杨孝培，男，1965年6月18日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：牛善矗，河北领途律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何旺，男，1989年11月27日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 上诉人杨孝培因与被上诉人何旺房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨孝培及其委托诉讼代理人牛善矗，被上诉人何旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨孝培上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.双方履行的是经登记备案的《邢台市存量房买卖合同》，而不是被上诉人一审提交的《二手房买卖合同》，一审判决认定双方履行的是被上诉人提交的《二手房买卖合同》没有任何证据支持，属于明显的认定事实错误。首先，被上诉人提交的《二手房买卖合同》不是上诉人所签，也没有实际履行，在办理过户登记时，双方最终实际履行的是共同签字认可的《邢台市存量房买卖合同》。其次，被上诉人是因履行《邢台市存量房买卖合同》而支付的购房款13万元，否则其就不会将《邢台市存量房买卖合同》提交登记备案并办理过户手续。2.一审法院判决上诉人返还13万元并赔偿被上诉人损失，以及撤销过户登记是错误的。一审判决撤销的是被上诉人提交的《二手房买卖合同》，并未撤销《邢台市存量房买卖合同》。《邢台市存量方买卖合同》是上诉人与被上诉人双方依法签订，系双方的真实意思表示，被上诉人基于该份合同支付了13万元购房款，并且双方配合办理了不动产变更登记手续，上述行为均合法有效且合同已经履行完毕。在该种情形下，一审法院判决上诉人返还13万元，赔偿损失1500元并撤销过户登记，没有任何事实和法律依据。 何旺辩称，当时通过中介公司买的房子，买房时说好的是房子和院子一起买的，上诉人也没有说院子是他邻居的。等把钱转账和过完户后，上诉人就什么也不配合了。上诉人只是把房子交给了答辩人，院子没有交付，合同还没有履行完毕。院子是砖头垒起来的，半封顶，有单独的门出入。现在从院子不能进屋里，打通后可以进去。上诉人与邻居对院子的使用有纠纷。 原审原告何旺向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的二手房买卖合同并判令被告返还原告购房款13万元；2.判令被告自2019年4月22日起至合同解除之日按每月300元赔偿原告5个月租金损失计1500元；3.诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：2019年4月22日，原被告经邢台千城房产经纪有限公司中介签订二手房买卖合同，约定被告将位于邢台市桥东区造纸厂家属院2号楼1层2单元103房屋以13万元价款卖给原告；该房屋建筑面积为24平方米；自合同签订之日起，违约方承担对方实际损失的25%并承担中介费；补充条款约定此房屋一层带小院20平方米左右一并出售给原告，保证此房屋及小院无任何纠纷。当日，原告将13万房款打入邢台市房管局监管账户，被告协助原告将该房屋过户登记至原告名下。被告未能按照合同约定向原告交付20平方米左右小院。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原被告2019年4月22日签订的二手房买卖合同中被告方承诺的‘此房屋一层带小院20平方米左右一并出售给原告’该小院占地是公共用地，为被告临时占用，被告对该小院没有所有权和处分权，该合同的目的根本不能实现。原告要求解除原被告签订的该房买卖合同并要求被告按每月300元赔偿5个月租金损失计1500元，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、解除原告何旺与被告杨孝培2019年4月22日签订的二手房买卖合同。二、本判决生效后，被告杨孝培返还原告何旺购房款13万元并赔偿原告何旺经济损失1500元；原告何旺配合被告杨孝培撤销位于邢台市桥东区造纸厂家属院2号楼1层2单元103房屋2019年4月22日的过户登记。案件受理费3580元，因适用简易程序审理，减半收取计1790元，由被告杨孝培负担。 二审审理中，何旺申请证人李某出庭作证，以证明双方签订涉案《二手房买卖合同》时约定将房子和小院一并交付。李某称其是邢台千城房产经纪有限公司的员工，涉案《二手房买卖合同》中补充条款上的内容是其所写，合同落款处中介方“李霞”的签字也是其所签。上诉人对证人李某的证言不予认可。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，被上诉人一审提交的《二手房买卖合同》的签订日期是2019年4月22日，合同中注明的买卖双方分别为何旺与杨孝培，合同落款处签名甲方（卖方）为“薛春梅代”。薛春梅系杨孝培配偶。杨孝培在二审庭审中对“薛春梅”签字的真实性无异议，但称薛春梅当时是在空白纸上签的字。对此抗辩意见杨孝培未提交证据证明且该主张明显不符合常理并有悖于日常生活经验法则。合同补充条款中明确写明“此房屋一层带小院20㎡左右一并出售给乙方，保证此房屋及小院无任何纠纷”。该条款表明出卖人的交付义务包括对房屋及小院使用权的一并交付。杨孝培在二审庭审中称其向邻居要了小院的钥匙后交给的何旺，后因何旺与邻居之间产生纠纷，邻居又将钥匙抢走了，对此内容被上诉人不予认可，且上诉人亦未提交证据证明。杨孝培的以上陈述意见表明在涉案房屋买卖期间，该小院系由其邻居占有和使用。杨孝培称房屋买卖交易前小院由其邻居无偿占有的主张无证据支持。从双方当事人的陈述意见及本案已查明的事实看，杨孝培与其邻居之间就涉案小院使用权的约定不明且在本案审理期间该小院仍由杨孝培的邻居占有和使用的事实足以说明杨孝培未按照双方《二手房买卖合同》的约定完成对涉案小院使用权的交付，存在明显违约。考虑小院20㎡的使用面积与房屋面积相当，且该小院已事实上作为房屋的附属存在以及涉案《二手房买卖合同》中就“此房屋一层带小院20㎡左右一并出售”的约定等因素明显对房屋价格的构成、购房人的使用面积及购房使用目的产生影响。基于以上事由，因上诉人违约未完成涉案小院使用权的交付必将导致被上诉人购买并使用涉案房屋（及小院）的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被上诉人行使合同解除权主张解除涉案房屋买卖合同并无不当，应予支持。上诉人和被上诉人于2019年4月22日在房产大厦交易大厅签订的《邢台市存量房买卖合同》系为了办理网签备案和过户登记手续所用，上诉人主张双方实际履行的为该合同而非《二手房买卖合同》明显与通常的房屋交易习惯不符，且有悖于诚实信用原则。不动产物权登记非行政确权行为，其所有权变动仍要依据当事人之间发生的真实法律关系确定。房屋过户登记属于房产交易行为中的履行交付内容，其变更依据应当基于交易双方形成的事实交易关系处理。本案上诉人与被上诉人所进行的房屋过户变更登记因双方之间的房屋买卖关系解除而丧失存在的事实基础，故在诉讼双方之间已无实际交易关系的情况下，房屋过户登记亦应作出相应处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经调解无效，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担按原判决执行；二审案件受理费3580元，由上诉人杨孝培负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年四月七日 书记员  刘 静