上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21200号原告：上海广佳物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐向群，总经理。委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。被告：叶志良，男，1961年12月28日出生，汉族，户籍地上海市。原告上海广佳物业管理有限公司(以下简称广佳物业)与被告叶志良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理。本院依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告广佳物业的委托诉讼代理人顾建峰到庭参加诉讼。被告叶志良经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。广佳物业向本院提出诉讼请求：判令叶志良支付2002年1月1日至2017年8月31日期间的租金(含保洁、保安费)合计22,993元。事实和理由：广佳物业系上海市徐汇区罗秀路XXX弄和平小区(以下简称和平小区)的物业管理公司。叶志良系上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)业主，系争房屋建筑面积54.84平方米。叶志良拖欠2002年1月起的租金和保安保洁费，其中2002年至2006年期间每月租金72元，2007年之后每月租金127.80元；2002年1月至2012年8月保安保洁费每月6元，2012年9月至2013年11月保安保洁费每月15元，2013年12月至2014年12月每月保安保洁费18元，2015年起按每月每平方米0.62元计算。叶志良未答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋为公有住房，独用部位为房间17.10平方米，厅13.30平方米，灶间4.80平方米，卫生间3.50平方米，上述合计使用面积为38.70平方米。叶志良系该房屋的承租人。2002年8月22日，上海市徐汇区罗秀路XXX弄业主委员会(甲方)(以下简称和平小区业委会)、上海晨辉物业管理公司(乙方)、上海三佳物业管理有限责任公司(丙方，以下简称三佳物业，系广佳物业原名称)在徐汇区凌云房地办的见证下签订了《物业管理移交协议》，约定：“一、乙方将罗秀路XXX弄XXX-XXX号(不包括底层商业用房)、46-56号、57甲-121号、126-131号、135-157号计建筑面积23,812平方米的房屋移交给丙方，进行物业管理并移交现有的房屋基础管理资料。二、除37-42号底层商业用房外，其他房屋租金、管理费等费用自房屋移交之日起均由丙方负责收取并使用。三、商业用房管理费自管理之日起，由管理单位(丙方)按有关政策规定执行并收取该房屋的管理费。四、房屋管理权移交后，其产权不作转移。今后如房屋的承租人需购买其承租的房屋，购房手续由产权单位负责办理。五、今后如有未尽事宜，经甲乙丙三方协商另签订补充协议。由徐汇区凌云房地办继续帮助协调解决。六、接管日期定为2002年9月1日。”2001年，三佳物业(受委托方、乙方)与和平小区业委会(委托方、甲方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业管理；委托负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费2元；3.保安费4元……；委托管理期限2001年9月1日起至2004年9月1日止；合同第二十一条物业管理服务费约定，保洁费由乙方按套每户黄房2元、灰房4元向业主或物业使用人收取；保安费由乙方按套户4元向业主或物业使用人收取。其后，广佳物业与和平小区业委会续签物业管理服务合同，委托管理期限自2004年9月1日起至2006年9月1日止，其他条款同原物业管理服务合同。2006年9月，广佳物业(乙方)与上海市徐汇区罗秀路XXX弄业主大会(甲方)(以下简称和平小区业主大会)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费：每户每月3元；3.保安费：每户每月3元……。委托管理期限为五年，自2006年9月1日起至2011年8月31日止。2012年9月，广佳物业(乙方)再次与和平小区业主大会(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费：每户每月6元；3.保安费：每户每月9元……。委托管理期限为五年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。2013年11月，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2013]385号)(以下简称[2013]385号通知)规定，“一、未组建业主大会的公有住宅售后小区。……保洁费每户每月7-11元。保安费每户每月11-19元……二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准。……三、其他事项。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。公有住宅售后小区物业收费标准调整程序等其他相关事项，按照《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》(沪房管规范物[2012]29号)的有关规定执行”。2014年12月20日，《调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的公示》载明：……决定于2015年1月1日起调整物业管理费、保洁费和保安费三项的收费标准，具体为物业管理费每月每平方米建筑面积0.18元，保洁费每月每平方米建筑面积0.26元，保安费每月每平方米建筑面积0.36元……。公示尾部有和平小区业委会和原告盖章。2014年12月26日，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2014]377号)(以下简称[2014]377号通知)规定：“二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告后施行……三、其他事项。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。该房屋的计费面积按照房屋建筑面积或使用面积计算……”本院认为，叶志良作为公有房屋承租人，应当按照规定标准交纳租金和保安保洁费。广佳物业自2002年9月接管小区后即作为小区的物业服务单位开始为小区居民提供物业服务，并向公有住房承租人收取租金，故广佳物业向叶志良主张欠付期间的租金和保安保洁费，应予支持。但广佳物业主张2002年9月接管之前的租金和保安保洁费，缺乏依据，本院不予支持。关于保安保洁费的计付标准，广佳物业主张2012年9月至2013年11月期间每月15元，符合物业管理服务合同的约定，本院予以支持；2013年12月至2014年12月期间，原告依据[2013]385号通知，调整保安保洁费为18元/月，但并未提供其与小区业主大会协商确定小区物业服务标准和收费标准并公告的相关证据材料，本院难以支持，故该段期间仍应按照对应的物业管理服务合同之约定，以15元/月计算保安保洁费；2015年1月至2017年8月31日期间，原告按每月每平方米0.62元的标准收取，系广佳物业与和平小区业委会协商并以《调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的公示》公布，符合法律及[2014]377号通知的相关规定，但广佳物业按建筑面积54.84平方米计算并无依据。从租用公房凭证所载独用面积部位来看，系争房屋的面积合计为38.70平方米。[2014]377号通知明确规定，公有住宅承租人参照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。该房屋的计费面积按照房屋建筑面积或使用面积计算。在无相关证据明确系争房屋建筑面积的情况下，应以租用公房凭证所载之面积为准，故2015年1月至2017年8月31日期间，保安保洁费每月为38.7㎡×0.62元/㎡/月=24元/月。叶志良经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：叶志良于本判决生效之日起十日内向上海广佳物业管理有限公司支付自2002年9月1日起至2017年8月31日止的租金、保安保洁费22,010.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由上海广佳物业管理有限公司负担5元，叶志良负担370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  章霞珍人民陪审员  李金凤二〇二〇年四月十日法官 助理  吴 越书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。