贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1992号原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路148号。负责人：李洪茂，职务：行长。委托代理人张前康、郭爱民，贵州中创联律师事务所。被告潘孝书，男，1973年6月18日出生，布依族，住贵州省贵阳市乌当区。被告孙仁春，男，1977年3月14日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告贵州嘉友房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。统一社会信用代码：915201127897806058。法定代表人：朱诚祥。委托代理人王紫玲，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行省分行）诉被告潘孝书、孙仁春、贵州嘉友房地产开发有限公司（以下简称贵州嘉友房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行省分行委托代理人张前康、被告贵州嘉友房开公司代理人王紫玲到庭参加了诉讼。被告潘孝书、孙仁春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告（贷款人）与被告潘孝书、孙仁春（借款人、抵押人）于2010年4月7日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520520009-011-2010000086）。合同约定：借款本金金额为24.3万元，借款期限为180个月（即2010年3月22日至2025年3月22日），借款用于购买住宅一套（坐落于贵阳市乌当区，建筑面积122.80平方米），并以该商品房作为抵押物，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用等；出现借款人违约事件时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。同时，合同对贷款利率、罚息利率、借款的发放与支用、计息结息、还款、主要权利义务、担保条款、违约情形、违约救济措施、合同争议解决方式等均作了明确约定。原告按约将借款24.3万元付至借款人指定的银行账户。现借款人取得贷款后，不履行借款合同，未按期归还原告贷款本息，计至2019年7月24日，被告潘孝书、孙仁春拖欠利息8357.36元、罚息0元，已构成违约。2008年贷款人与被告贵州嘉友房开公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：建贵保[2008]01-003号），保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括贷款金额、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但被告贵州嘉友房开公司对上述债务也未履行连带保证责任。综上，原告为维护自身的合法权益，依法起诉，请求法院判决：1、被告潘孝书、孙仁春向原告偿付借款本金162012.87元及暂计至2019年7月24日的利息8375.36元、罚息0元（本息共计170388.23元），并支付自2019年7月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息；2、被告贵州嘉友房开公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用、公告费（以实际发生数额为准）由被告承担。被告潘孝书、孙仁春未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告贵州嘉友房开公司代理人王紫玲辩称：被告潘孝书购买的房屋产权证已经办理完毕，且原告已经收到我公司移交的本案被告潘孝书的房产证。我方的担保责任是阶段性担保，产权证已办理的我方就不再承担担保责任。经审理查明：2010年4月7日，原告作为贷款人，被告潘孝书、孙仁春作为借款人，双方共同签订了编号为520520009-011-2010000086的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：借款人为购置坐落于贵阳市乌当区，向原告借款。借款本金为人民币343000元。借款期限为180个月（即2010年3月22日至2025年3月22日）。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平下调15%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同项下所执行贷款利率的水平上浮50%。贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。利率的调整日为每年的1月1日。采用按月还本付息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日。采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2721.19元。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。被告潘孝书、孙仁春以其所购上述房屋为该笔债务进行抵押担保，并于2010年4月22日办理了筑房预乌当字第××号预购商品房抵押权预告登记证。上述合同签订之后，原告建行省分行于2010年4月3日向被告潘孝书发放贷款343000元。在合同的履行过程中，被告潘孝书、孙仁春未按合同约定履行还款义务，从2020年4月8日开始出现逾期。截止到2020年4月10日，被告潘孝书、孙仁春尚欠原告本金人民币145143.40元，利息人民币369.35元，罚息0元。2008年1月9日，原告作为乙方，被告贵州嘉友房开公司作为甲方，双方共同签订编号为建贵保[2008]01-003号的《个人住房借款最高额保证合同》，合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债务人是指为因购置贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际项目所属之住房而与建行省分行发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指2008年1月9日至2013年1月9日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币伍仟万元整。在上述期间的任一时间点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的而一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担责任。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔债务分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。另查明，被告贵州嘉友房开公司向本院提交《移交建设银行清单》一份，证实被告贵州嘉友房开公司于2019年1月30日将被告潘孝书坐落于乌当区为120028347的不动产权证书移交给原告建行省分行。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告潘孝书、孙仁春签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告与被告贵州德尔房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，均应认定为有效，双方当事人应按合同约定履行义务。原告按约向被告潘孝书发放贷款343000元，被告潘孝书、孙仁春未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故本院对原告要求被告潘孝书、孙仁春返还全部未到期的本金及相应利息、罚息的诉讼请求予以支持。编号为建贵保[2008]01-003号的《个人住房借款最高额保证合同》约定：“保证期间按原告对每个债务人发放的单笔债务分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”该项约定是对保证期间起止时间的约定，就本案而言，保证期间的起始时间为借款合同签订之日即2008年1月9日，截止时间为抵押生效之日即潘孝书、孙仁春办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。本案中，虽被告抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件并未办妥交于贷款人建行省分行，但贵州嘉友房开公司作为房屋出售人及担保人已协助贷款人即抵押人潘仁书、孙仁春办理了抵押房产的不动产权证书，并将该不动产权证书移交贷款人即抵押权人建行省分行，履行了其在办证一系列过程中的应尽义务，而接下来抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书应由抵押人潘仁书、孙仁春与抵押权人建行省分行共同办理，最终该证书未能办妥应归责于抵押人及抵押权人。故基于被告贵州嘉友房开公司已履行应尽义务，其阶段保证责任至抵押房产的不动产权证书移交给原告建行省分行的2019年1月30日结束，之后其保证责任应予免除。被告贵州嘉友房开公司代理人王紫玲的意见成立，本院予以支持。因案涉房屋仅办理抵押权预告登记而非办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立，原告要求对被告潘孝书、孙仁春涉案房屋享有抵押权并优先受偿的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘孝书、孙仁春于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行贷款本金人民币145143.40元，并支付利息人民币369.35元，罚息0元（本金、利息、罚息暂计算至2020年4月10日，之后的罚息以未还本金为基数按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮50%确定的罚息利率计算至全部款项付清之日止，遇基准利率调整的，按合同约定重新确定罚息利率）；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行其余诉讼请求。案件受理费3706元，减半收取1853元，由被告潘孝书、孙仁春、贵州嘉友房地产开发有限公司共同负担（该费用原告已预交，三被告在履行上述判决内容时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  袁琴二〇二〇年四月二十八日法官助理洪丹丹法官助理杨韵雯书记员颜文权