上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初17980号原告(反诉被告)：上海金国供应链管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许国文，总经理。委托诉讼代理人：褚静皓，男。委托诉讼代理人：郁立强，上海市金一律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海杰羽体育管理咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：韩晓，执行董事。委托诉讼代理人：史梦哲，上海融力天闻律师事务所律师。原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司(以下简称金国公司)与被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司(以下简称杰羽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案。审理过程中，被告(反诉原告)杰羽公司提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序于2019年6月13日、2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金国公司的委托诉讼代理人褚静皓、郁立强、被告(反诉原告)杰羽公司的法定代表人韩晓及委托诉讼代理人史梦哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金国公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2016年5月18日与杰羽公司签订的《仓库租赁合同》；2.判令杰羽公司支付房租1,393,275元(自2018年3月7日起至2019年3月6日止)；3.判令杰羽公司支付水电费及管理费39,357元；4.判令杰羽公司支付违约金138,775元；5.判令杰羽公司承担本案诉讼费用。事实和理由：金国公司与杰羽公司于2016年5月18日签订了《仓库租赁合同》，约定金国公司将上海市闵行区剑川路XXX号园区内普通仓库及办公楼(以下简称涉案房屋)出租给杰羽公司，面积为3500平方米，租赁期限5年，自2016年6月7日至2021年6月6日，租金三个月壹付，先付后用。合同签订后，金国公司履行了交付房屋的义务，杰羽公司依约支付租金至2018年2月，自2018年3月7日起未支付房租、水电费及管理费。金国公司分别于2019年1月18日、1月22日、1月31日致函杰羽公司，要求支付拖欠的费用，并通知解除双方之间的《仓库租赁合同》，但杰羽公司拒绝履行合同义务。据此，金国公司诉至法院。杰羽公司辩称，同意《仓库租赁合同》于2019年3月6日解除，同意支付水电费，不同意其余诉讼请求。杰羽公司承租涉案房屋用于开设羽毛球馆，金国公司应当保证房屋可以使用，但金国公司自行将与涉案房屋相邻的部分改造成冷库，被消防部门查处，因涉案房屋与冷库在同一栋建筑物内，导致羽毛球馆被一并查封。由于金国公司的违约行为导致杰羽公司无法实现合同目的，金国公司应当承担合同解除的全部责任，杰羽公司不应支付之后的租金和物业费。杰羽公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年5月18日签订的《仓库租赁合同》；2.判令金国公司向杰羽公司赔偿2,439,151.81元(其中装修款2,299,312.3元，经营损失139,839.51元)；3.金国公司向杰羽公司退还租房保证金250,000元；4.反诉费用由金国公司负担。庭审过程中，杰羽公司增加反诉请求：金国公司赔付杰羽公司实际损失330,000元。事实和理由：杰羽公司向金国公司承租涉案房屋用作羽毛球馆及办公使用，后杰羽公司将羽毛球馆承包给第三方经营。2017年12月25日，上海市闵行区公安消防支队(以下简称闵行消防)向上海市公安局闵行分局出具《情况报告》，明确金国公司在涉案房屋所在的园区内私自将仓库改造成冷库，存在重大火灾隐患，未达消防安全标准，同时开具了《监督检查记录》以及《重大火灾隐患整改通知书》，并对园区内仓库连同涉案房屋一并张贴了封条。2018年2月，因园区冷库未消防达标，仍存在重大安全隐患，园区被闵行消防督办责令整改，涉案房屋与冷库相连，闵行消防认为冷库的消防隐患直接影响羽毛球馆，同样存在消防隐患，因此将羽毛球馆一并列入整改对象并再次张贴封条，导致杰羽公司自2018年3月起无法正常经营，并停业至今。此后，杰羽公司一直与金国公司协商关于合同继续履行的问题，但金国公司一直不积极配合沟通。2019年3月18日，金国公司在未经杰羽公司允许的情况下，通过撬锁的形式私自进入涉案房屋，暴力拆除了羽毛球馆内铺设的地板。在杰羽公司发现并报警后，金国公司暂时撤离。但金国公司趁杰羽公司不在现场之际，再次撬锁进入涉案房屋并拆除了剩余全部装饰装潢，强行占领涉案房屋，并将其用作仓库使用至今。杰羽公司在被消防查封之前一直按约履行义务，停付租金是由于金国公司的违约行为导致合同无法正常履行，并导致杰羽公司与第三方的承包合同解除，杰羽公司遭到消费者的投诉和退款，向第三方赔付330,000元，蒙受了重大的经济损失。据此，杰羽公司提起反诉。金国公司辩称，同意解除合同，同意抵充租金后退还保证金。装修行为是杰羽公司自己的行为，金国公司不应当支付装修费用，经营损失缺乏合同依据。金国公司不知晓杰羽公司将羽毛球馆承包给第三方，第三方的损失缺乏依据，与金国公司无关。本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，案外人上海交运沪北物流发展有限公司(以下简称交运公司)与案外人上海金国物流有限公司(以下简称金国物流)签订《合作经营合同》，约定：交运公司提供剑川路XXX号内仓库及辅助场地，金国物流在现有仓库基础上投资改建冷库，且负责冷库经营招商与日常运行管理。合作期限自2014年5月1日至2026年4月30日止。同日，金国物流出具《授权租赁委托书》，授权金国公司全权行使剑川路XXX号的所有物业及房屋的出租和经营管理权力。委托期限从2014年5月1日起至2026年4月30日。2016年5月18日，金国公司(出租方、甲方)与杰羽公司(承租方、乙方)签订《仓库租赁合同》，约定：1-1甲方将涉案房屋出租给乙方，面积3500平方米。2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为羽毛球馆及办公使用。3-1甲方于2016年6月7日前向乙方交付房屋，租赁期自2016年6月7日起至2021年6月6日止，租期为5年，租金自2016年6月7日开始计算。4-1该房屋每日每平方米租金为1.2元(不含税)，租金贰年一个递增，递增比例在上一年的租金基础上涨幅8%，租金叁个月壹付，先付后用，2016年6月1日至2018年5月31日，1.20元/日/㎡，月租金(以30.5天为一个月)128,100元；2018年6月1日至2020年5月31日，1.30元/日/㎡，月租金(以30.5天为一个月)138,775元。5-1乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为250,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2合同期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、园区管理费等费用由乙方承担(仓库电费除外)。水费单价6.0元/吨(包括上水和排水，不含税)，电费单价1.5元/度(不含税)，园区管理费2,200元/月(不含税)，均在次月结算。9-2双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，在甲方维修后仍然不能修复，致使不能实现租赁目的，甲方存在过错的；(五)乙方逾期不支付租金累计超过1个月或者拒绝履行支付租金义务的。10-3乙方迟延向甲方支付租金或者其他应由乙方承担的费用的，每迟延一天，乙方应当按照月租金的千分之一承担违约责任，该违约责任不影响乙方应按照9-2条支付的违约金。13-4甲方联系地址：上海市闵行区江城路XXX号，乙方联系地址：上海市闵行区剑川路XXX号。合同还对其他事项进行了约定。2016年6月7日，金国公司向杰羽公司交付涉案房屋，杰羽公司支付租金至2018年3月6日。2017年12月22日，闵行消防对金国物流开展消防监督检查，出具《责令立即改正通知书》，载明：我支队于2017年12月22日对你单位(场所)进行消防监督检查，发现存在消防安全违法行为，现责令立即改正。具体问题：消防设施设置不符合标准，封闭安全出口，搭建临时建筑物不符合消防安全要求，消防设施未保持完好有效，改变建筑物用途不符合防火安全要求。2018年1月22日，上海市闵行区人民政府发布《关于同意对金国物流存在重大火灾隐患实行挂牌督办的批复》，同意对剑川路XXX号的金国物流存在的重大火灾隐患进行挂牌督办。2018年3月13日，上海市消防安全委员会发布《关于开展2018年度重大火灾隐患挂牌督办工作的通知》，载明：市消防安全委员会在全市范围内筛选了上海雅星贸易有限公司等16家火灾隐患严重且存在较大整改难度的社会单位，经报请市消防委领导同意，列为2018年度市级重大火灾隐患政府挂牌督办单位。其中，第十家为金国物流，2018年1月，闵行消防监督检查时发现存在以下火灾隐患：1.未按要求设置自动喷水灭火系统；2.未按要求设置自动火灾报警系统；3.未按要求设置防排烟设施；4.部分区域楼板、隔墙耐火等级不符合消防安全要求；5.部分区域墙体使用泡沫板、木板等可燃、易燃材料装修；6.冷库内部分分隔的库房安全疏散距离不符合规定；7.电气线路敷设不符合消防技术标准和管理规定。2018年3月19日，闵行消防向杰羽公司出具《临时查封决定书》，载明：我支队于2018年3月16日派员对你单位(场所)进行了消防监督检查，发现你单位(场所)存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1、改变建筑物用途不符合消防安全要求，将工业厂房改建为人员密集场所且与冷库设置在同一建筑物内，违反了《上海消防条例》第二十九条之规定；2、室内消火栓系统和自动喷水灭火系统控制柜电源关闭，一旦发生火灾室内消火栓系统和自动喷水系统无法启动，存在擅自停用消防设施的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：杰羽公司经营区域。查封期限：2018年3月19日11时至2018年4月9日11时。你单位(场所)应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格后方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。其后，杰羽公司停业。2018年6月至9月期间，杰羽公司向金国公司支付24万元。2018年5月14日，上海建盈消防检测科技有限公司受金国物流委托，对剑川路XXX号金国物流消防设施年检出具《建筑消防设施维修保养检测报告(检测)》，评定检测合格。2019年1月18日，金国公司向杰羽公司发送《告知函》，要求杰羽公司于2019年1月23日前支付2018年3月开始的租金1,393,275元，水电费等45,643元，迟延支付违约金(按每日千分之一计)473,404.02元，解除《仓库租赁合同》，支付违约金138,775元，并于2019年1月28日前清理涉案房屋内的物品。2019年1月22日，金国公司再次发送《告知函》。2019年1月31日，金国公司向杰羽公司发送《通知函》，要求杰羽公司于3日内清理涉案房屋内的物品以及拆除自行搭建之物，恢复租赁前原状。如若逾期，金国公司将进行强拆并清场，所产生的一切费用由杰羽公司承担。2019年2月20日，金国公司再次发送《通知函》。2019年3月19日，杰羽公司向金国公司发送《通知函》，告知双方签订的《仓库租赁合同》于本通知到达金国公司之日起正式解除，金国公司应自收到通知之日起7日内退还租房押金25万元，杰羽公司保留向金国公司追索因其违约行为造成的一切经济损失的权利。另查明，杰羽公司欠付水电费共计19,557元。再查明，案外人上海泉衍体育运营管理有限公司(以下简称泉衍公司)诉杰羽公司企业承包经营合同纠纷一案，广东省深圳市南山区人民法院出具(2019)粤0305民初14643号《民事调解书》，双方确认杰羽公司尚欠泉衍公司违约金33万元，分三期支付。以上事实，由《授权租赁委托书》、《合作经营合同》、《仓库租赁合同》、《通知函》、《告知函》、水电表明细、对账单、照片、视频、《建筑消防设施维修保养检测报告(检测)》、《临时查封决定书》、《关于开展2018年度重大火灾隐患挂牌督办工作的通知》及附件、《闵行区人民政府关于同意对上海金国物流有限公司存在重大火灾隐患实行挂牌督办的批复》、《责令立即改正通知书》、《消防监督检查记录》及照片、(2019)粤0305民初14643号民事调解书及相关诉讼材料等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。杰羽公司提交的《关于金国物流存在重大火灾隐患的情况报告》为打印件，未加盖闵行消防的公章，且金国公司不予认可，真实性难以认定，本院不予采信；装修收款收据、《装修清单》、《装修预算表》、《工程合同》，缺少发票及支付凭证，本院不予采信；系统截屏、网页截图、退款记录，系杰羽公司单方制作，真实性难以认定，本院不予采信；退款凭证，无法证明系因本案发生，本院不予采信。本院为查明涉案房屋被查封的原因，向闵行消防张磊(金国公司与杰羽公司均确认其系涉案房屋消防事宜的经办人)咨询，张磊答复称：剑川路XXX号园区内系一栋建筑，原为普通仓库，金国公司将部分改造成冷库，部分出租给杰羽公司做羽毛球馆，中间仅一墙之隔。消防认定存在重大火灾隐患的原因包括消防设施不符合要求、改变建筑物用途等等。其中，冷库因涉及民生工程等原因，责令整改，未要求停业。而羽毛球馆被查封停业，原因是将与冷库一墙之隔的普通仓库改造成人员密集型场所，属改变建筑物用途，存在重大火灾隐患。除非不再用作羽毛球馆，否则无论如何整改，都不能符合消防安全要求。市政府发文提到的鼓励改造旧厂房、仓库等用于体育健身的前提是符合消防安全，而存在冷库的普通仓库是不能改造成人员密集型场所的。如果冷库与羽毛球馆是独立的两栋建筑，则可以。杰羽公司为证明涉案房屋的装饰装修物金额，向本院申请对涉案房屋装饰装修物及附属设施设备损失进行审价。本院根据杰羽公司的申请，通过上海市高级人民法院的委托，由上海申元工程投资咨询有限公司(以下简称申元公司)对涉案房屋的装饰装修进行工程造价司法鉴定。申元公司出具鉴定初稿后，金国公司无反馈意见。杰羽公司提出三点意见：1、遗漏“悬浮运动拼装底板”及“网柱”；2、计算的电线使用数量小于实际数量；3、日光灯和灯管数量小于实际数量。申元公司回复认为：1、“悬浮运动拼装底板”已包含在地胶的综合单价中，“网柱”非固定装饰装修，非本次鉴定范畴；2、因现场已拆除，我司仅根据装饰装修合同中对应的线路布置长度结合常规的电力安装、现场实际情况进行估算，经审核，估算数量计算无误；3、灯管数量根据杰羽公司提供的装饰装修图纸并结合现场拆除前的照片计算，经复核无误。申元公司于2019年12月31日出具《工程造价鉴定意见书》(以下简称《鉴定意见书》)，鉴定意见为：涉案房屋装饰装修项目工程总造价为1,699,859元。杰羽公司为本次鉴定支出司法鉴定费50,000元。经庭审质证，金国公司对人工费没有异议，但对材料费有异议，因为审价依据的是全新建筑材料价格，但杰羽公司装修时使用了大量旧材料，应折旧50%计算。并且，装修未开具发票，不可能缴纳住房公积金与税费。杰羽公司辩称，确实有很小部分的材料使用了原羽毛球馆的材料，最多的是悬浮底板，其中10%-20%是循环材料，但该部分没有计算到本次鉴定意见中。杰羽公司对《鉴定意见书》的价格依据都没有异议，但认为遗漏“悬浮运动拼装底板”和网柱，日光灯和灯管数量小于实际数量，水泥砂浆、悬浮底板、地胶遗漏了VIP场地面积。鉴定人员于庭后出具《情况说明》：经复核，《鉴定意见书》土建部分预算中水泥砂浆找平层项目(编号7-2-2)工程数量2314.39㎡和楼地面铺设地胶项目(编号7-4-76换)工程数量2314.39㎡均已考虑计算VIP1和VIP2的面积。本院认为，本案鉴定程序合法，鉴定结论客观，本院确认其证据效力。金国公司关于涉案房屋装修使用大量旧材料的意见，未能提供证据加以证明，本院不予采信；关于装修未开具发票不可能缴纳住房公积金与税费的意见，缺乏依据，且装修公司是否实际缴纳税金与本案装饰装修造价无关，故本院不予采信。杰羽公司关于遗漏造价的意见，申元公司已在《鉴定意见书》及《情况说明》中详细说明，本院不再赘述。本院认为，金国公司与杰羽公司签订的《仓库租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方一致同意《仓库租赁合同》于2019年3月6日解除，于法不悖，本院予以确认。关于合同解除的责任归属。本院认为，涉案房屋因与冷库位于同一栋建筑，仅一墙之隔，改造为人员密集型的羽毛球馆存在重大火灾隐患，而被闵行消防查封。金国公司作为出租人，签订合同时即已知晓涉案房屋的用途是羽毛球馆，而杰杰羽公司作为承租人，签订合同时即已知晓与涉案房屋一墙之隔的是冷库，双方对合同目的无法实现的风险应均能预见，故对于合同不能履行都存在过错，应共同分担合同解除的法律后果。本院综合考量合同有无特别约定、双方有无隐瞒事实、出租人有无作出明确承诺、承租人作为实际经营人的风险评估等因素，酌定金国公司承担40%的责任，杰羽公司承担60%的责任。据此，杰羽公司应支付自2018年3月7日起至2019年3月6日止的租金739,965元(1,633,275元×60%-240,000元)、自2018年6月7日起至2019年3月6日止的管理费11,880元[(2,200元+17600元)×60%]、自2018年6月1日起至2018年12月29日的水电费19,557元(7,516.50元+12,040.50元)。因双方对合同解除均存在过错，故对于金国公司主张的违约金，本院不予支持，同时，保证金应予退还。关于装修损失。涉案房屋的租赁期限自2016年6月7日起至2021年6月6日止，《仓库租赁合同》的解除日期为2019年3月6日，根据《鉴定意见书》确定的造价金额1,699,859元，本院认定合同解除时的装修残值损失为764,936.55元[(1,699,859元-1,699,859÷5年÷12个月×33个月)]，金国公司承担305,974.62元(764,936.55元×40%)。关于经营损失。本院认为，杰羽公司既未提供会员合同，也未提供会员收款记录，退款的转账记录亦不能证明系因本案发生，因此，对于杰羽公司主张的经营损失，本院不予支持。关于实际损失，系杰羽公司自行将羽毛球馆承包给第三方后产生的损失，与金国公司无关，不应向金国公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司与被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司签订的《仓库租赁合同》于2019年3月6日解除；二、被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司租金739,965元；三、被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司管理费11,880元；四、被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司水电费19,557元；五、原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司装修损失305,974.62元；六、原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司保证金250,000元；七、驳回原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计9,471.33元，由原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司负担4,821.86元，由被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司负担4,649.47元。反诉案件受理费减半收取计14,156.61元，由原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司负担2,606.93元，由被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司负担11,549.68元。司法鉴定费50,000元，由原告(反诉被告)上海金国供应链管理有限公司负担20,000元，由被告(反诉原告)上海杰羽体育管理咨询有限公司负担30,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年四月十六日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。