广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1050号上诉人（原审被告）：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********848H。法定代表人：吴章锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈德伦，男，1973年10月12日出生，汉族，住河南省新县********岭组。委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）因与被上诉人陈德伦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。港德公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、根据案涉商品房买卖合同第八条关于商品房交付期限的约定，因台风、雨天或战争动乱等对工程造成延误的灾害或事由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。根据中山市气象局2016-2017年晴雨表及深圳市恒浩建设工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表显示，2016年共有53天为大雨天，2017年共有52天为大雨天，导致天韵花园现场停工，施工进度据此相应顺延。故扣除雨天、台风天因素导致的停工时间，陈德伦计算违约逾期天数应据此予以相应扣减。二、根据港德公司提交的寄给陈德伦的收楼通知书、挂号信及回执，证明港德公司已经通知陈德伦收楼，已履行交付责任。三、陈德伦已于2017年4月30日实际收楼。陈德伦答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，港德公司的上诉理由不能成立。港德公司关于适用案涉商品房买卖合同第八约定，因台风、雨天导致施工进度及竣工验收进度延误，属于合理顺延事由，违约逾期天数应当予以扣减的主张不成立。因该情形不属于不可抗力范畴，不能作为逾期交房的抗辩理由。一、案涉合同对因台风、雨天可免责的事由约定不明，港德公司无证据证明其所主张的雨天天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，至于台风天气造成的停工状态持续时间较短，对施工进度、交付房屋的影响有限，且发生在约定的交房期限之后，港德公司据此主张顺延交房期限，理据不足。二、案涉合同第八条同时约定，若发生不可抗力导致交楼时间顺延时，港德公司应在事件发生后30日内告知买受人。但港德公司从未向陈德伦履行过告知义务，亦未按合同约定就其所主张的有关延误事由和期限向买受人出具政府有关部门的相应证明文件予以证实。因此，港德公司主张的上述免责事由不存在，其以此为由要求顺延交楼时间的抗辩事由及主张也不应得到支持。三、港德公司确实按合同约定寄出收楼通知书，但是通知书里载明的“该商品房已符合合同的交楼条件”，与事实不符。根据一审查明事实，案涉商品房于2017年11月2日才取得竣工验收备案登记表，所以陈德伦收楼时，案涉房屋不符合交付条件，故不构成有效交付。陈德伦于2019年10月11日向一审法院起诉请求：港德公司向陈德伦支付逾期交房违约金24083.12元（650895元ｘ185天ｘ0.2‰，从2017年5月1日计算至2017年11月2日止）。一审法院认定事实：2015年4月10日，陈德伦与港德公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.陈德伦购买港德公司开发建设的位于中山市*************5******，该商品房建筑面积129.41平方米，总价款650895元；2.港德公司应当于2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给陈德伦使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过180日的，陈德伦要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向陈德伦支付已付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，陈德伦依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向港德公司付清了全部购房款。2017年4月17日，港德公司向陈德伦邮寄了收楼通知书，要求陈德伦办理收楼手续。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈德伦与港德公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈德伦依约向港德公司支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给陈德伦使用。港德公司直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，故港德公司的行为已构成违约。虽然港德公司于2017年4月17日向陈德伦邮寄了收楼通知，但此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的交付条件，故不能构成有效交付。港德公司亦未能举证证明陈德伦免除了港德公司逾期交楼的违约责任。虽然港德公司辩称双方签订的合同第八条，约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，故逾期交楼天数应将2016年及2017年全年的雨天进行扣除。一审法院认为，虽然双方签订的合同中约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，但合同中并未对雨天的具体含义进行解释，现双方对合同中雨天的具体含义产生分歧，根据合同解释规则，一审法院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，双方签订的合同中约定的雨天的具体含义应为除去正常雨天情况下的对工程造成影响的天气。而且双方在签订合同时，理应已经考虑了正常情况下天气情况，从而确定交楼时间。现港德公司并未举证证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份的雨天天数的事实，故对于港德公司该辩称，一审法院不予采纳。因此，港德公司存在逾期交房的违约行为，其应按合同约定向陈德伦支付违约金24083.12元（650895元ｘ185天ｘ0.2‰）。综上所述，陈德伦的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：港德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金24083.12元给陈德伦。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402.08元，减半收取为201.04元（陈德伦已预交），由港德公司负担并于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付陈德伦。二审期间，港德公司提交房产交接书及住宅室内装饰装修管理服务协议一份，拟证明陈德伦已于合同约定的时间内即2017年4月30日实际收楼。陈德伦对此质证称，确认房产交接书的真实性，确认陈德伦的签名，但不确认关联性。本院对一审判决查明事实予以确认。二审另查明：案涉商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（港德公司）应当书面通知买受人（陈德伦）办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。港德公司提交的房产交接书载明：港德公司与陈德伦双方确认自2017年4月30日起，案涉房屋由港德公司交付给陈德伦。陈德伦确认其在房产交接书上签名的真实性，但认为港德公司未按合同约定交付房屋，故不构成有效交付。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈德伦与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：港德公司是否存在逾期交房的违约行为。对此，本院具体分析如下：案涉商品房买卖合同明确约定，出卖人（港德公司）应当在2017年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（陈德伦）使用；案涉商品房办理交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。经查，2017年4月30日，陈德伦办理了案涉商品房的收楼手续。案涉商品房所在的案涉小区于2017年11月2日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。综合上述事实分析，本院认为，案涉商品房虽然于陈德伦办理收楼手续时尚未达到合同约定及法定交付标准，但陈德伦在合同明确约定港德公司未能提供合同约定的竣工验收备案登记证可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年4月30日实际收楼，应视为陈德伦明知案涉商品房不具备交付条件仍同意接收商品房，故在此情形下，陈德伦又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。因陈德伦已在合同约定的期限内实际收楼，故港德公司不存在逾期交房的违约行为，陈德伦于本案中主张逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，一审认定港德公司存在逾期交房的违约行为欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26431号民事判决；二、驳回被上诉人陈德伦的诉讼请求。一审案件受理费402.08元，减半收取为201.04元（陈德伦已预交），由被上诉人陈德伦负担；二审案件受理费402.08元（中山市港德实业地产投资有限公司已预交），由被上诉人陈德伦负担（陈德伦应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市港德实业地产投资有限公司，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年四月二十日书记员 李玉琴