重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初27962号原告：陈俊梅，女，1978年8月18日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：蒋钦浩，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涨，北京市尚公（重庆）律师事务所实习律师。被告：马兵文，男，1989年11月16日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：田耘勤，重庆圣必德律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司，地址重庆市江北区中兴段85号负2-3号，统一社会信用代码91500105MA5UNLLF2C。负责人：周燕，职务经理。委托诉讼代理人：郭云辉，男，公司员工。委托诉讼代理人：谭小玲，女，公司员工。原告陈俊梅与被告马兵文、第三人重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊梅及其委托诉讼代理人蒋钦浩、陈涨，被告马兵文的委托诉讼代理人田耘勤，第三人重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司的委托诉讼代理人郭云辉、谭小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊梅向本院提出诉讼请求：一、判决确认原被告的《房屋买卖合同》（2019年5月10日签订）于2019年11月2日解除；二、判决被告支付原告违约金377000元（房屋成交价1885000元×20%，20%系双方房屋买卖合同第十一条第六项约定）；三、判决被告支付原告律师费10000元、居间服务费10000元（律师费系双方房屋买卖合同第十一条第六项约定，居间服务费是交易服务合同第三条第四款约定）。事实和理由为：2019年5月10日，被告与原告通过第三人（居间方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定，被告以按揭贷款方式购买原告所有的位于重庆市江北区溉兰溪组团G分区G11/02号地块保利溉兰X幢X-X-X号房屋。原告严格按照合同约定履行义务，但由于被告原因导致按揭贷款无法审批通过，被告付款时间一拖再拖。2019年9月27日，原告、被告、第三人达成《补充协议》。《补充协议》约定，原告再次配合被告进行银行面签，被告应在2019年10月30日前通过按揭贷款银行审批；否则，原告有权追究被告的违约责任。2019年10月24日，被告向原告明确表示其放弃购买原告房屋。截止2019年10月30日，被告的按揭贷款审批并未通过。被告的根本违约导致双方《房屋买卖合同》无法继续履行。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告马兵文辩称，1、同意解除与原告的《房屋买卖合同》。2、第三人的不诚信行为是导致合同不能履行的根本原因。被告系外地三无人员，根据重庆市政策，其不具备贷款资格，无法取得贷款。在签订合同时，第三人作为专业居间人并未如实告知被告前述事实，致使被告错误认为其能够通过按揭贷款的方式购买房屋，进而导致被告不能以贷款方式履行合同支付义务，因此，原告的损失应当由第三人承担。第三人的工作人员郭云辉口头承诺能够办理按揭贷款，但没有其他证据能够佐证。3、原告主张的违约金过高，远高于原告的实际损失，请求法院依法调减。4、合同履行中。被告支付了原告定金50000元。合同解除后，原告应当予以返还。5、原告已主张了违约金，律师费和居间服务费也属于原告的实际损失，应当涵括在违约金以内，不应当另行主张。第三人重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司辩称，1、第三人作为居间方促进原被告签订《房屋买卖合同》不违反法律规定，第三人尽到了合同约定通知义务及居间义务。2、被告的按揭审批由银行办理，实际审批结果由银行出具，并非第三人原因导致按揭无法审批通过。第三人的工作人员亦未承诺被告可以办理按揭贷款。3、2019年9月27日的《补充协议》约定，原告配合被告办理第二次银行面签；如果被告的按揭贷款未在2019年10月30日前完成审批，被告承诺全款购买案涉房屋，或者原告可以追究被告违约责任。在第二次银行贷款审批过程中，被告自愿放弃购买案涉房屋，导致合同无法继续履行，与第三人无关。本院经审理认定的事实如下：2019年5月10日，原告与被告签订《存量房交易文件》（包括《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等）。《交易各方及房屋留存信息表》上载明被告的通讯地址为江苏省滨海县正红镇复兴居委会六组95号，并约定留存信息表上的通讯地址为原告、被告、第三人或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯地址寄出快递后3日即视为送达。《房屋买卖合同》约定，被告以按揭贷款方式购买原告所有的位于重庆市江北区溉兰溪组团G分区G11/02号地块保利溉兰X幢X-X-X号房屋。合同第四条约定案涉房屋成交总价为1885000元。合同第五条约定，1.被告交付原告首付款500000元用于案涉房屋解押，被告另行于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日支付原告首付款30000元。2.被告银行贷款1300000元，由银行直接交付原告。如被告第一次银行按揭贷款申请未通过，原告同意配合被告再办理两次银行按揭贷款申请。若被告银行按揭贷款仍未通过，则原被告双方同意由被告在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日内全款购买交易房屋。合同第十一条第六款约定，原被告双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付案涉房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。《居间服务合同》约定，基于第三人提供的居间服务，原告应于签订合同当日向第三人支付居间服务费20000元；第三条第四款约定，因原被告任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，第三人有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。2019年5月11日，第三人出具专用收据，载明第三人收到了原告缴纳的居间服务费10000元。2019年9月27日，原告、被告、第三人签订《补充协议》（《交易服务合同》尾部手写），约定，1.被告购买案涉房屋于2019年9月27日进行第二次银行面签；2.经三方同意，至2019年10月30日还未审批通过，则被告承诺全款购买或者原告按照居间合同追究其违约责任。面签审批通过则按照居间合同正常履行。2019年10月24日，原告与被告的微信聊天记录载明，被告因为银行贷款无法审批通过，也无法全款购买原告房屋，同意按照合同约定处理。2019年10月30日，原告与案外人北京市尚公（重庆）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告将其与被告的商品房买卖合同纠纷委托北京市尚公（重庆）律师事务所，基础法律服务费为10000元。原告按照《民事委托代理合同》支付10000元法律服务费，北京市尚公（重庆）律师事务所出具发票。2019年10月31日，原告按照江苏省滨海县正红镇复兴居委会六组95号的地址向被告邮寄《律师函》，载明，根据双方之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，被告应当进行按揭贷款银行面签；被告于2019年10月24日向原告表明放弃购买案涉房屋，被告的前述违约行为导致《房屋买卖合同》无法继续履行；原告函告被告，因被告根本性违约，原告单方面提出解除与被告的《房屋买卖合同》，该合同自被告收到函告时解除；被告收到函告后应当支付原告违约金及因实现权利所支出的合理费用（律师费10000元等）。该邮件于2019年11月2日退回，退回理由为拒收。2019年11月9日，原告的委托诉讼代理人对第三人的员工郭云辉进行调查，郭云辉在调查过程中形成的调查笔录中陈述：1.原被告签订《房屋买卖合同》；2.被告无法办理按揭贷款，被告告知郭云辉明确表示放弃购买案涉房屋，郭云辉以电话、微信的方式转告了原告。庭审中，被告还举示1.定金收条及银行转账截屏，拟证明被告向原告支付了定金50000元；2.到家了网、贝壳网、重庆链家网网页截屏，拟证明案涉房屋周边房价没有明显降低，被告不能履行合同未导致案涉房屋价值贬损，没有给原告造成实际损失。原告质证对证据1的真实性不认可，但原告认可其收到了定金50000元。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，未显示网页来源，不能达到被告证明目的。第三人质证对证据1真实性无异议，对证据2中的到家了网网页截屏真实性无异议，但不认可其关联性，对贝壳网、重庆链家网网页截屏的真实性无法确认。庭审中，被告辩称《补充协议》上被告签名为被告的父亲代签，但不申请鉴定。本院认为，原被告在自愿平等的基础上签订的《存量房交易文件》（包括《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等）不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应该按合同约定履行各自义务。被告对《补充协议》上被告的签名提出异议，但放弃鉴定申请，被告应当承担举证不能的法律后果，对《补充协议》，本院予以采信。《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告双方在《房屋买卖合同》第十一条第六款约定即为约定解除权。2019年10月24日的聊天记录表明被告的交易意向已经改变，因按揭贷款无法办理的情况下，被告也无能力以全款支付的方式购买房屋，无法履行支付房款义务。同时，根据双方《补充协议》约定，被告若未在2019年10月30日前办理按揭贷款，否则以全款形式购买房屋。被告实际并未按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定以按揭贷款或者全款方式履行房屋付款义务。前述情形可以视为被告根本性违约，由此导致双方合同无法继续履行，符合《房屋买卖合同》第十一条第六款约定的解除合同条件，原告在此种情况下可以依约定解除与被告的《房屋买卖合同》。被告关于第三人不诚信行为导致其错误判断的抗辩，没有证据证实，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据前述信息表上的留存信息表上的通讯地址为原告、被告、第三人相关文件的有效送达地址，向前述通讯地址寄出快递后3日即视为送达之约定，原告依照《交易各方及房屋留存信息表》上的被告地址邮寄《律师函》，向被告作出解除意思表示。该解除意思表示于《律师函》被退回之日（2019年11月2日）即视为送达，因此，双方之间的《房屋买卖合同》于2019年11月2日解除。原告要求确认原被告之间的《房屋买卖合同》于2019年11月2日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同第十一条第六款约定，被告应支付原告违约金1885000元×20%=377000元。被告主张违约金过高，其并未举证证实，故其调整违约金的主张，本院不予支持。同时，依据前述条款约定，守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）由违约方承担。据此约定，对原告因本次诉讼发生的律师费10000元，被告应予承担。被告关于律师费作为原告的实际损失涵括在违约金之内的辩称，本院认为，律师费并非一方违约导致对方的可得利益之损失，因此不应当作为实际损失，更不存在涵括于违约金之内的问题。对被告前述辩称，本院不予认可。关于居间服务费10000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方已经在买卖合同中约定了违约金，且违约金已足以弥补原告因合同解除产生的损失，因此，对原告居间服务费的主张，本院不予支持。关于被告辩称的定金返还问题。被告并未就定金返还提起诉讼或者反诉，不属本案处理范畴，被告可以就定金返还问题另案诉讼，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、确认原告陈俊梅与被告马兵文之间的《房屋买卖合同》于2019年11月2日解除。二、被告马兵文于本判决生效之日起十日内支付原告陈俊梅违约金377000元。三、被告马兵文于本判决生效之日起十日内支付原告陈俊梅律师费10000元。四、驳回原告陈俊梅其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7255元，减半收取3627.50元，由原告陈俊梅负担300元，被告马兵文负担3327.50。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵树龙二〇二〇年四月八日书记员  袁 芳