河北省宽城满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0827执异10号 案外人：张文峰，男，1984年5月2日生，住河北省承德市宽城满族自治县。 申请执行人：刘占繁，男，1958年12月29日生人，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 申请执行人：王凤桂，男，1966年3月2日生人，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 被执行人：刘彦军，男，1981年11月6日生人，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 被执行人：胥东升，男，1979年8月21日生人，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 在本院执行申请执行人刘占繁、王凤桂与被执行人刘彦军、胥东升借款合同纠纷一案中，案外人张文峰对本院作出的（2017）宽执移字第559号执行裁定书提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人张文峰称，案外人对法院查封位于承德市双桥区房产不服依法提出执行异议。被执行人刘彦军、胥东升已于2015年将该房产抵顶于异议人，异议人系该房产权的所有权期待权人，异议人认为该查封行为是错误，理由如下：被执行人胥东升因有100万债务尚未向异议人给付，且胥东升除承德市双桥区凤凰御景小区第Ｂ-Ｄ06幢连体别墅房产外无其他财产偿还，又因该房屋登记于被执行人刘彦军名下，2015年10月10日，二被执行人与异议人签订了《住宅别墅抵债协议》，二被执行人已将承德市双桥区凤凰御景小区第Ｂ-Ｄ06幢连体别墅房产价一百万抵顶于异议人，被执行人将所有房屋的购买手续异议人，同时约定该房屋剩余贷款由异议人偿还，并将房屋交由异议人占有、使用至今，异议人自2015年11月份开始按月向银行还贷，且不是异议人自身原因未能办理过户，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人的权利足以排除对前述房产的执行，特提出此异议申请人，请求人民法院查封本案事实，支持异议人异议请求。 申请执行人刘占繁、王凤桂称，一、案外人不享有其能够排除执行权利。能够排除对不动产强制执行的权利是指物权或事实物权，也就是物权期待权，本案中案外人对案涉不动产不享有物权和事实物权。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力。”案涉不动产系被执行人刘彦军于2014年5月19日全款200万元购买，后又于2014年9月用此房屋抵押办理贷款，该不动产依法登记在被执行人刘彦军名下，系刘彦军的个人财产，系可执行财产。案外人提出被执行人刘彦军、胥东升已于2015年将该房产抵顶给案外人无事实根据和证据支持，案外人与二被执行人之间不存在债权、债务关系，案外人提交的证据中资金、账目往来及债权、债务关系均系平泉县华赫矿业有限公司与平泉国峰物资销售有限公司的之间的资金、账目往来及债权、债务关系，案外人与二被执行人之间并不存在债权、债务关系，既然不存在债权债务关系又何谈以物抵债，即便存在债权债务关系，这种以明显不合理的低价转让财产的行为也侵害了其他债权人的权益，是法律所禁止的，故案外人出具的《住宅别墅抵债协议》并非合法有效的以物抵债协议。二、案外人提出的执行异议申请于法无据。案外人出具的《住宅别墅抵债协议》并非书面的房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》中关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。且案外人并未合法占有该不动产并支付全部价款，案外人未向被执行人支付首付款，如案外人出具的证据系真实的，那么根据案涉房屋的首付款应为80余万，装修款为50万元，每月还贷款8900元，在签订《住宅别墅抵债协议》时已经还款12个月，被执行人已经缴纳了购置税等税费，即便在不考虑房屋升值的前提下，除去未偿还的房贷部分，案涉房屋的实际价款也已经超过了150余万元，案外人仅以100万元的价格支付除贷款以外的房屋价格明显不能认定已经支付了全部房价。案外人所谓的还款记录不能认定为还款的行为，相反系案外人与被执行人之间恶意串通，企图干扰法院执行的行为，案外人向卡内存款的行为均系2018年6月之后，也就是在案涉不动产被查封之后，系刻意制造还款假象的行为，并非真正的支付房款的行为，故不能认定已经支付了全部房款。同时案涉不动产未办理过户登记并无不可抗力或者其他不能进行过户的情况，并案外人所称的“不是因异议人自身原因未能办理过户”。不符合《规定》第二十八条规定的情形，不足以排除执行。综上，案外人所提出的执行异议无事实根据和证据支持无法律依据，故敬请贵院依法驳回执行异议申请。 被执行人刘彦军、胥东升未发表意见。 本院查明，申请执行人刘占繁、王凤桂与被执行人刘彦军、胥东升借款合同纠纷一案的执行依据为（2016）冀0827民初1913号民事判决书。判决确定内容为：胥东升为平泉华赫矿业有限公司的主要投资人，聘任刘彦军为该公司经理。因经营企业需资金周转，刘彦军、胥东升与王凤桂、刘占繁于2014年5月4日签订了《借款协议书》、《担保合同》及《借款单》各一份。判决结果为，由刘彦军偿还刘占繁、王凤桂借款本金102.462万元，支付自2015年6月25日起至借款还清之日止的借期利息（按月2%计算）。胥东升承担连带保证责任。判决发生法律效力后，二被执行人未按生效判决履行义务，该案进入跟踪履行程序。本院于2017年10月16日作出的（2017）宽执移字第559号执行裁定书，查封被执行人刘彦军的位于开发区冯营子凤凰御景B-D06#楼2-303、2-403及6号车库。查封期限为三年，自2017年10月16日至2020年10月15日。2017年11月6日，案件转入执行程序，执行案件号为（2017）冀0827执1645号。 2014年5月19日，刘彦军在承德凤凰山房地产开发有限责任公司购买了D06-2-303、403房产及6号车库。2014年7月7日，刘彦军在承德市住建局开发区房管处更改付款方式，由全款改为贷款。2014年9月2日，刘彦军与中国工商银行股份有限公司承德热河支行签订了个人购房借款、担保合同。 2015年4月2日，刘彦军（甲方）与胥东升（乙方）签订了《变更补充协议》，协议载明“乙方曾出资首付款80万元、装修款50万元以甲方名义购买的承德凤凰御景200平米房屋一套属（归）乙方所有，乙方享有该房屋的全部产权及相关权利。” 2015年10月10日，张文峰（甲方）与胥东升（乙方）、刘彦军（丙方）、刘荣耀（丁方）签订《住宅别墅抵债协议》。协议约定：2013年至2015年甲方对乙方享有一百万人民币债权，现该债权到期，乙方无力还款。2014年5月19日乙方出资以丙方名义与承德凤凰山房地产开发有限责任公司签订了201405190048号《商品买卖合同》，购买了凤凰御景小区产权证号为2011052，第B-D06幢连体别墅及车库一处。该别墅及车库总价值为贰佰万人民币。2014年9月4日，乙方以丙方名义购买上述别墅及车库作为抵押物，向中国工商银行股份有限公司承德热河支行贷款人民币壹佰壹拾柒万元，贷款期限为20年即自2014年9月4日至2034年9月4日。乙方每月还款8900元，截止到本协议签订之前即2015年10月之前的贷款，乙方已经还款完毕。本协议签订后，即2015年11月包含本月之后的中国工商银行承德热河支行贷款，由甲方负责偿还。 另查明，平泉县华赫矿业有限公司的类型为有限责任公司，法定代表人为纪红涛，股东为郭洪友、胥东升。平泉国峰物资销售有限公司的类型为有限责任公司，法定代表人为张文峰，股东为张文峰、卢贵国。平泉县华赫矿业有限公司与平泉国峰物资销售有限公司存在业务往来，案外人主张的债务均系平泉县华赫矿业有限公司所欠。 本院认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案外人主张的100万元债权系平泉县华赫矿业有限公司所欠，并不是本案被执行人胥东升的个人债务，张文峰与胥东升签订的《住宅别墅抵债协议》并未产生查封房产所有权转移的效力。本案的被执行人为胥东升、刘彦军，本院在执行过程中查封被执行人所有的房产并无不当。对于案外人的100万元债权，案外人可以另行向平泉县华赫矿业有限公司主张权利。所以案外人张文峰提出的异议理由不能成立，不能排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人张文峰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨润国 审判员  马立清 审判员  宋敬宏 二〇二〇年四月三十日 书记员  冯荣生