福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2020闽0423民初89号 原告：何某，女，1964年12月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：刘某，女，1977年12月14日出生，汉族，住福建省清流县。 原告何某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何某向本院提出诉讼请求：判令被告按合同价向原告支付从2019年7月至2019年10月24日承租店面拖欠的租金8,000元，及以后未支付租金和交清承租期的水、电费用。事实和理由：2019年3月25日，何某与刘某签订《房屋租赁合同》，约定刘某承租何某所占有的位于原清流县妇幼所的店面，建筑面积约40平方米，租期共12个月，自2019年3月5日起至2020年3月24日止,月租金2,000元，年租金共24,000元。何某向刘某收取房屋保证金2,000元。合同约定，租赁期间，刘某有以下行为之一的，何某有权解除合同收回房屋；（1）每季交房屋租金下季度提前10天支付，违约没收押金。可是在何某依约将店面出租给刘某后，刘某却屡次违反合同约定拖欠房屋租金，2019年6月25日至2019年10月25日一直未缴纳租金。 刘某辩称：与何某电话约谈的店面是有联通两个包间，并说答辩人开店后会有人来收房租。2019年3月22日答辩人与何某叫来的朋友签订了合同，并支付了一季度的房租和押金合计8,000元整。答辩人3月22日去接手时被告知联通的店面不予出租，就立即给何某打电话，以合同未生效为由与其沟通，何某说等她与另一间店面方沟通之后再说，此后又与何某沟通多次无果。要求何某退回押金，何某不同意，并将答辩人的电话、微信拉黑，导致无法联系上何某。后因原妇幼楼房外店面装修，2019年7月底完工，在租金无法退回的情况下（因还是无法联系上何某），只好联系签订合同的人，其表示从开店之日起算房租是合理的，答辩人只好于7月底投资开店。而何某在2019年10月又与另一人签订合同，并要求答辩人再次支付房租，显然是不合理的，答辩人没有欠何某房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何某向本院提交身份证、与刘某签订的房屋租赁合同、与刘某微信聊天记录、清流县妇幼保健院出具的《证明》、与案外人黄某签订的房屋租赁合同、清流县人民法院（1999）清民初字第234号判决书、（1999）清民初字第56号民事调解书等证据材料予以证明。对上述证据，刘某质证认为：1.其与何某签订合同时，不是何某本人签字，是叫其他人来签的字，合同无效，且合同上其名字是其签的，但是未按手印，手印是假的。因为房屋外墙装修，其到7月份才开始使用房屋，房租应从7月份开始计算；2.微信聊天记录何某只选择对其有利部分提交；3.何某未将清流县妇幼保健院出具的证明出示给刘某；4.何某10月份与他人签订合同，不应该主张10月份以后租金。本院认为，何某提交的身份证、房屋租赁合同、清流县妇幼保健院出具的《证明》、与案外人签订的房屋租赁合同、清流县人民法院（1999）清民初字第234号判决书、（1999）清民初字第56号民事调解书等证据与本案存在关联，其证明力本院予以确认。本院依职权向清流县妇幼保健院调取如下证据：清流县人民法院（1999）清民初字第56号民事调解书、清流县妇幼保健院移交清流县医院材料明细、固定资产调拨单、《证明》等证据证实本案相关事实，本院确认其证明力。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 一、1998年8月22日，清流县妇幼保健院（原清流县妇幼所）以包工包料形式将清流县妇幼所综合楼发包给清流县林业工程公司承建。1999年4月2日，清流法院（1999）清民初字第56号民事调解书确认清流县妇幼保健所与清流县林业工程公司达成调解协议：1.清流县妇幼保健所欠清流县林业工程公司工程款56,081.67元，违约金15,000元，合计71,081.67元。清流县妇幼保健所用综合楼一层二间店面（县土地局一侧二间）以月租200元（一间一月100元）租期17年。清流县妇幼保健所另用清流县青少年宫大门边第6间店面一间，以月租150元，租期17年的租金总额抵偿债务71,081.07元。月租从1999年5月1日起算至2016年4月30日止；2.如政策允许，清流县妇幼保健所以综合楼的二间店面由清流县林业工程公司办理房产证并转卖，所得售房款折抵二间租金所抵偿的欠款；3.该综合楼的税金33,000元由清流县妇幼保健所负责缴纳。 二、1999年6月30日，陈某因彭某拖欠其空心砖货款诉至清流法院，清流法院判决：彭某应于判决生效之日起十日内偿付陈某计21,440元及支付逾期付款利息3,389.66元，合计24,829.66元。 三、2015年11月6日，清流县妇幼保健院出具《证明》给陈某、何某。《证明》载明：“因建清流县妇幼保健院大楼（龙津镇碧林路36幢）欠陈某、何某的材料款，经双方达成协议，此楼的第一、第二间沿街店面租权从2008年8月1日交给陈某（身份证3504231963××××××××）、何某（身份证3504231964××××××××）使用到2025年7月31日，共17年。使用期可对外出租，期间不得改动主体结构，经营项目必须依法依规，若产生的不良后果均有陈某、何某负责，本院概不负责。清流县妇幼保健院2015年11月6日”；2020年3月5日，清流县妇幼保健院再出具《证明》一份，《证明》载明：“1999年我院（时称：清流县妇幼保健所）欠清流县林业工程公司工程款，因无法归还，在清流法院主持调解下，以综合楼一层二间店面（县土地局一侧二间）每间月租100元租期17年抵欠款【该事实详见：（1999）清民初字第56号民事调解书】，后因清流县林业工程公司与何某、陈某之间存在债务，三方协商后将清流县林业工程公司享有综合楼一层二间店面（县土地局一侧二间）租金抵债权利转给何某、陈某。2015年，何某认为当时综合楼一层二间店面闲置10年左右无法收租，找到我院协商后，我院出具证明延长收取租金至2025年7月31日（该事实详见我院2015年11月6日出具证明）。2017年4月份，我院将妇幼保健院资产（包括上述店面）移交给清流县总医院，并将何某收取租金相关材料一并移交清流县总医院（该情况详见财产移交清单、移交材料明细）。清流县妇幼保健院二〇二〇年三月五日”。 四、2019年3月22日，何某口头委托他人与刘某（乙方）签订房屋租金合同，合同主要载明：1.甲方将清流县原妇幼保健所一楼店面二间出租给乙方，每月租金2,000元，租赁期限：从2019年3月25日起至2020年3月25日止。租金支付方式：乙方每季度向甲方缴纳租金6,000元，下一期缴纳时间为到期前10天付清。合同签订之日，乙方向甲方交付2,000元押金，合同期满后退还。2.违约责任：乙方如有拖欠租金，每天加收3%滞纳金，拖欠租金达10天内，甲方有权提前解除合同，并没收押金，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经双方同意后由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金，如遇不可抗力而无法履行合同不在此列。刘某于合同签订当日通过转账支付何某押金2,000元及第一季度租金6,000元。后刘某将房屋转租给案外人黄某，何某知道后不同意刘某转租，于2019年10月21日以自己名义与案外人黄某签订了房屋租赁合同。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。经审理确认，本案争议焦点为：何某是否具备房屋租赁合同的主体资格；何某的诉讼主张是否应予支持? 关于何某是否具备房屋租赁合同的主体资格。刘某主张案涉房屋权属于清流县妇幼保健院，何某不是房屋租赁合同主体，且签订该合同的人非何某本人，其叫来无权签字的人也未出示委托书，在签订该合同时何某未出示清流县妇幼保健院出具的证明，因此该合同无效。本院认为，清流县妇幼保健院系综合办公楼的建造者，并享有对本案租赁房屋进行管理和收益权利。但从清流县妇幼保健院于2015年11月6日和2020年3月5日出具两份证明来分析，清流县妇幼保健院已经将案涉二间店面从2008年8月1日起交给何某、陈某使用和出租并收取租金以抵偿债务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，何某、陈某享有对案涉店面的使用和收益权，是本案的适格主体。何某与刘某签订房屋租赁合同时虽委托他人代签，但是刘某知道何某是实际权利人，并履行了交付押金和第一季度租金给何某的合同义务，因此该合同有效。但刘某转租案外人黄某及何某于2019年10月21日与案外人黄某签订合同并同意将房屋租给黄某，此行为应认定为双方通过自己的实际行动达成了原租赁合同不再履行并予以解除的合意。 关于何某的诉讼主张是否应予支持。根据上述的分析，刘某与何某应在合同解除之前应按照合同约定履行相应权利和义务。何某根据其与刘某间的租赁协议向刘某收取租赁应当予以支持。刘某自2019年3月25日起至2019年10月21日占有使用案涉房屋，刘某应当支付相应房租。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘某提出何某未履行签订合同时承诺另外联通房屋一起租赁给其义务及因原妇幼楼房外店面装修导致其7月底才开始使用案涉房屋的抗辩意见，却未能进行举证，本院不予支持。在此期间，刘某已经支付8,000元（包括押金2,000元及第一季度租金6,000元），因何某未对违约金提出请求，因此扣除刘某已支付8，000元，还需支付租金金额为6,000元。本院予以支持。何某请求刘某缴清承租期间所欠水、电费用，却未能进行举证，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第八十八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、刘某于本判决生效之日起十五日内支付给何某原清流县原妇幼保健所一楼二间店面的租金6,000元。 二、驳回何某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 江开万 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 陈梅文 书 记 员 李 丹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。