安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初9935号 原告（反诉被告）：芜湖市地方海事局，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京西路2号，统一社会信用代码12340200485123809M。 法定代表人：詹应线，局长。 委托诉讼代理人：丁全，安徽思文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖军，安徽思文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：晋起号，男，1977年12月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：方娴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜筱彤，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）芜湖市地方海事局与被告（反诉原告）晋起号房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芜湖市地方海事局的委托诉讼代理人丁全、肖军，被告（反诉原告）晋起号及其委托诉讼代理人方娴、杜筱彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖市地方海事局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金119133元；2、判令被告支付原告违约金33000元、律师费4000元、拖欠的水电费4590元。事实与理由：2015年10月9日，被告通过竞租的方式承租了原告位于芜湖市间临街门面房，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2015年11月1日至2018年10月31日，租金为每年178700元，租金按年提前1个月支付。合同签订后，被告依约支付了合同期内的3年租金。合同期满后，被告仍继续占用原告的房屋不予返还，在原告多次催要下，被告直至2019年6月30日才将房屋返还给原告，但对于占用8个月的租金，被告未予支付。原告认为，被告在租赁合同期限届满后继续占用原告的房屋，应按照原租赁合同的约定向原告支付租金，但被告始终拒绝支付，其行为损害了原告的权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告晋起号辩称：结合答辩人提交的证据可知，答辩人承租案涉房屋后发现存在每逢阴雨天气，墙顶和屋顶出现大面积渗水等严重质量问题，损害了答辩人的部分装修及物品，且对答辩人的正常经营活动影响尤为严重，给答辩人造成了重大的经济损失。由于原告交付的房屋不符合使用条件，因此原告存在违约行为，根据《合同法》第二百二十一条规定，答辩人认为案涉租赁合同期限届满后，原、被告双方就房屋质量瑕疵进行磋商，是进行赔偿还是延长租期，答辩人没有在合同期终止时搬离案涉房屋的根本原因系双方协商以延长租期的方式补偿答辩人，故答辩人不存在任何违约行为。原告要求答辩人支付房屋租金及违约金、律师费、水电费没有任何事实依据。且双方对后续房屋占用期间的费用计算也未达成一致意见，原告要求答辩人基于原合同履行支付房租的义务没有事实根据和法律依据。 反诉原告晋起号向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告给付反诉原告维修费61600元；2、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金50000元；3、判令反诉被告给付反诉原告违约金及损失50000元；4、判令反诉被告给付反诉原告律师费12500元。事实与理由：2015年10月9日,反诉原告通过竞拍的方式承租了案涉房屋，并签订《房屋租赁合同》。合同第一条第4项约定租赁期限3年（自2015年11月1日至2018年10月31日）；第5项约定合同期满后，若反诉被告继续通过安徽长江产权交易所公告挂牌出租，反诉原告按相关要求办理参与竞租手续后，在网络竞价过程中，同等价格条件下，享有优先承租权。合同第三条第1项约定合同签订后反诉原告向安徽长江产权交易所指定账户缴纳人民币伍万元作为本合同的履约保证金。合同第六条第3项约定反诉被告未按约定交付案涉房屋的，反诉原告有权单方解除合同并要求反诉被告一次性支付相当于本合同标的的租赁价款30%的违约金，给反诉原告造成损失的，还应当承担赔偿责任。合同第八条第2项约定违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、仲裁费、律师费等全部费用。反诉原告承租案涉房屋后，发现案涉房屋质量存在瑕疵，每逢阴雨天气墙体和屋顶出现大面积漏水、渗水情况，严重影响反诉原告的正常经营且因渗水损坏了反诉原告的部分装修及物品。反诉原告多次联系反诉被告维修，反诉被告一直拖延未予维修。因漏水现象严重使得反诉被告无法正常经营，2016年1月及2017年4月，反诉原告经反诉被告同意后自行委托第三方对案涉房屋进行修缮，维修费用61600元，反诉被告承诺该费用由其承担但一直未予结算。2018年9月，案涉房屋又出现大面积漏水、渗水，且情形严重导致反诉原告无法正常经营。反诉被告经催促，多次承诺维修但直到合同终止反诉被告仍未履行修缮义务，给反诉原告造成极大损失，且因其提供的房屋质量存在严重瑕疵，其已构成违约，应承担相应的违约责任并赔偿原告因此造成的损失。 反诉被告芜湖市地方海事局辩称：1、反诉原告主张的维修工程价款与客观事实不相符，答辩人认可15374.26元。反诉原告要求鉴定单位对所有重新装潢部分进行测量，但是答辩人只是要求对因漏水造成的损坏部分进行测量，漏水只是造成反诉原告三个包厢的损失，但是反诉原告要求鉴定十二个包厢的损失，所以鉴定结论中未达成一致的工程量由此而来。2、由于反诉原告租金未付，答辩人有理由在履约保证金里予以扣除。3、答辩人不存在违约行为。案涉房屋是在交付一年后才漏水，不存在房屋质量问题，是整栋楼都在漏水。4、反诉原告主张律师费没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，被告通过竞租方式承租了原告所有的位于芜湖市间临街门面房（建筑面积为354.57平方米）并签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为三年（自2015年11月1日至2018年10月31日）；每年租金为178700元，签订本合同后5个工作日内，被告付清第一个合同年度的租金178700元并交纳50000元作为本合同的履约保证金，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前1个月支付至原告指定账户，先付租金后使用；原告积极配合被告以移交日现状办理移交；租赁期限内，被告自行负责出租标的的日常维护、维修；被告未按本合同约定支付租金时，原告有权单方解除本合同并要求被告向原告一次性支付相当于本合同标的租赁价款30%的违约金；本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的诉讼费、律师费等费用。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告依约向原告交纳了三个合同年度的租金共计536100元以及履约保证金50000元。租赁期限届满后，双方未续签合同，被告于2019年6月30日将案涉房屋交还给原告。 在租赁过程中，因案涉房屋出现漏水现象，被告分别于2016年11月和2017年4月对案涉房屋的屋顶、室内装修进行了维修。根据被告提交的2017年4月份的维修报价表载明，墙纸、墙面墙纸铲除、墙面批灰面积均为517.44平方米、护墙板面积为388.08平方米、顶面批灰乳胶漆面积为223.71平方米，另被告提交的两张收款收据载明，被告在2016年11月和2017年4月分别支付了维修费6000元和55600元。庭审中，原告对被告主张的维修费数额不予认可，并申请对案涉房屋的装修工程及屋面工程项目的工程造价进行鉴定，受委托的重庆正平工程造价咨询有限责任公司于2020年3月25日作出鉴定意见书，鉴定意见为：案涉房屋装修工程项目维修项目中，房屋装饰装修的工程总造价为：（一）达成一致的工程量的造价：1、装修工程（部分工程量）8934.71元；2、屋面工程6439.55元；共计15374.26元；（二）未达成一致的工程量的造价：装修工程（不含达成一致的工程量）30769.68元。原告为此次鉴定支付鉴定费3000元。 本院认为：关于本诉部分。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。案涉租赁合同已于2018年10月31日届满，而被告直至2019年6月30日才将案涉房屋交还给原告，应当支付原告8个月的房屋占用费。合同未约定占用费的计算标准，本院参照合同期内的租金标准计算，考虑到被告两次维修房屋必然影响其正常使用，本院酌情予以减少一个月的租金，故被告应支付原告房屋占用费104242元（178700元/年÷12个月×7个月）。关于原告主张的违约金和律师费，因案涉租赁合同已履行完毕，被告在合同期内并未有违约行为，不能适用案涉合同的违约条款，故原告的上述两项请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的水电费，原告未能提交充分证据证明被告欠缴水电费的具体数额，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告主张案涉房屋存在漏水现象，并进行了两次维修，反诉被告对此节事实予以认可，但认为维修费用过高，经反诉被告申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋的合理维修费用进行了鉴定，对于鉴定意见中双方达成一致的工程量造价15374.26元，本院予以确认，对于双方未达成一致的工程量造价30769.68元，反诉被告不予认可，认为因漏水需要维修的包厢只有1、2、3号，但对此反诉被告未能提交证据予以证实，结合反诉原告提交的报价表中载明的维修面积，其实际维修范围并不限于1、2、3号包厢，因此对于双方未达成一致的工程量造价30769.68元，本院亦予以确认。上述维修费用合计46143.94元，系反诉原告在案涉房屋需要维修时而支出的合理费用，应由反诉被告负担。反诉原告主张按维修费收据载明的金额61600元计算维修费，但该收据并非正规发票且反诉原告自认是事后补开，反诉原告亦未提交其他证据对其主张费用的合理性予以佐证，故本院参照鉴定意见作出维修费46143.94元的认定，对反诉原告的该项主张不予支持。关于反诉原告主张的违约金及损失50000元、律师费12500元，因反诉被告已按合同约定将案涉房屋以现状移交给反诉原告，而在租赁期内系由反诉原告负责案涉房屋的日常维护、维修，反诉原告未能提交证据证明反诉被告在合同履行期间存在违约行为，故反诉原告的该项反诉请求无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告已支付的履约保证金50000元，因反诉原告在合同履行期间并未违约，故反诉被告应予返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告晋起号于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市地方海事局房屋占用费104242元； 二、驳回原告芜湖市地方海事局的其他诉讼请求； 三、反诉被告芜湖市地方海事局于本判决生效之日起十日内给付反诉原告晋起号维修费46143.94元； 四、反诉被告芜湖市地方海事局于本判决生效之日起十日内返还反诉原告晋起号履约保证金50000元； 五、驳回反诉原告晋起号的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1757元，由原告芜湖市地方海事局负担617元，被告晋起号负担1140元；反诉案件受理费1891元，由反诉原告晋起号负担847元，反诉被告芜湖市地方海事局负担1044元；鉴定费3000元（已交至鉴定机构），由反诉原告晋起号负担753元，反诉被告芜湖市地方海事局负担2247元（鉴定费反诉被告芜湖市地方海事局已预交，反诉原告晋起号将其负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付反诉被告芜湖市地方海事局）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  吴贤佼 二〇二〇年四月七日 法官助理汤伟 书记员胡学明 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。