苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9569号 原告：华春雨，女，1976年2月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：徐波，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王福林，江苏新苏律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区西环路3068号（4号楼1017室）。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：刘知瑜，公司员工。 委托诉讼代理人：李婉璐，公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路780号。 负责人：张宏良，行长。 委托诉讼代理人：马佳凤，江苏智融律师事务所律师。 第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街122号。 法定代表人：林礼钦，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，公司员工。 原告华春雨与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序。依原告华春雨申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称建行相城支行）为第三人参加诉讼，于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告华春雨及其委托诉讼代理人徐波、王福林，被告禾发公司的委托诉讼代理人刘知瑜，第三人建行相城支行的委托诉讼代理人马佳凤到庭参加诉讼。后依原告华春雨申请，本院依法追加中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）为第三人参加诉讼，于2020年4月23日再次公开开庭进行了审理。原告华春雨及其委托诉讼代理人徐波，被告禾发公司的委托诉讼代理人李婉璐，第三人建行相城支行的委托诉讼代理人马佳凤，第三人中城公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华春雨向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商姑苏合同2018XXX305)及两份《地下车位使用权转让协议》于2019年9月6日解除；2、判令原告与被告、第三人建行相城支行于2018年9月29日签订的《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》(编号：322XXX575-2012-2018XXX7321)解除；3、判令被告返还原告首付款3137135元并赔偿利息损失(以2207135元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2018年7月27日起计算至实际返还之日止；以93万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2018年9月19日起计算至实际返还之日止)；4、判令被告返还原告车位使用权转让费40万元并赔偿利息损失(以40万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2019年4月1日起计算至实际返还之日止)；5、判令被告返还原告已向第三人建行相城支行偿还的贷款本息2131387.05元(暂计算至2019年8月30日，实际金额以返还当日银行出具的中国建设银行个人贷款对账单为准)；6、判令被告偿还第三人建行相城支行剩余贷款本息；7、判令被告支付原告违约金626713.50元；8、判令被告赔偿原告信息服务费损失7万元、贷款提前还本违约金损失58800元；9、判令被告承担本案案件受理费、财产保全费。审理中，原告明确第8项诉讼请求为判令被告赔偿原告信息服务费损失7万元，贷款提前还本违约金损失58800元，贷款合同解除后被告向第三人建行相城支行实际偿还贷款本息后所产生的提前还款违约金由被告支付，以提前还本时第三人建行相城支行实际收取的金额为准。事实和理由：原告于2018年6月30日在被告“姑苏院子”售楼处与案外人苏州广华地产策划营销有限公司签订《会员服务协议》并同时支付7万元信息服务费，被告承诺购买“XX院子”楼盘可抵扣10万元房款。2018年8月7日，原告通过该策划营销公司与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定被告应于2019年6月30日交付合格房屋。原告于2018年7月27日、9月19日分两次付清首付房款3137135元。2018年9月29日，原告与被告、第三人签订《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》，约定由原告向建行相城支行贷款313万元支付剩余房款，11月2日建行相城支行向被告发放贷款313万元。2019年3月30日，原告与被告签订《地下车位使用权转让协议》两份，向被告购买两个地下车位使用权。原告于2019年3月30日、4月1日分两次付清两个地下车位使用权转让费40万元。但被告未按合同约定时间交付合格房屋，截至2019年9月3日已逾期65日，而根据合同约定，逾期交房超过60日的，原告就有权解除《苏州市商品房买卖合同》，要求被告退还全部已付款并支付违约金、赔偿损失。2019年9月3日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》一份，要求解除涉案《苏州市商品房买卖合同》以及两份《地下车位使用权转让协议》，并要求返还首付款、车位使用权转让费、已还贷款本息；偿还建行相城支行剩余贷款本息；支付违约金及赔偿损失等相关事宜，被告于2019年9月6日签收该邮件。根据合同约定，自原告解除合同通知书送达之日起60日内，被告应当将原告已付房价款如数退还原告，并按房屋总价款的10%向原告支付违约金；造成买受人其他损失的，被告另行依法承担赔偿责任。时至今日，被告已收到原告《律师函》超过60日，然被告拒不退还原告已付房价款也不支付违约金，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告禾发公司辩称，1、原告已经委托中城公司于2019年9月30日接收房屋，原告并未解除与中城公司之间的委托代理关系，中城公司有权代为接收房屋。2019年9月30日该房屋已取得竣工验收备案表及商品房交付使用通知书，符合购房合同约定的交付条件。2、根据购房合同第35条、补充协议第18条第一款规定，原告按照本合同第20条约定行使解除权的，应于约定期限届满日起15天内向被告公司发送通知，但原告未在期限内按照送达地址向被告发送通知已经丧失了解除权。3、原告要求被告向第三人建行相城支行偿还贷款本息的诉请于法无据，如原告怠于偿还按揭贷款或要求提前还款所产生的逾期利息及违约损失应由其个人承担。4、根据购房合同补充协议第18条及20条约定，在涉案房屋未解除抵押担保且买受人未退还购房发票的情况下，买受人无权要求被告退还购房款。5、地下车位使用权转让协议不符合法定解除条件，原告要求解除该协议无法律依据亦无合同依据，即使该协议被认定为符合解除条件，根据该协议第七条第一款规定，原告要求支付车位使用转让费利息没有依据。6、会员服务协议系原告与案外人签订，与被告无关，原告要求被告赔偿信息服务费于法无据。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。如法庭认为购房合同符合解除情形，原告应为其产生的实际损失进行举证，违约金的比例应当予以调低。 第三人建行相城支行述称，原、被告之间的纠纷与第三人无关，借款合同应当正常履行。如果借款合同被解除，原告仍应按约定履行剩余本息还款义务以及支付提前还款违约金，被告承担连带保证责任。请求法院依法判决。 第三人中城公司述称，本案中原告主张的商品房买卖合同纠纷，在该法律关系项下我司没有任何的权利和义务，本案与我司无关。在本案中我司仅接受原告的委托接收房屋并对房屋进行装修，仅能够对房屋的交接和装修提供说明举证。 本案当事人围绕诉讼请求，原告华春雨依法提交了会员服务协议、信息服务费收据、中国银联POS机刷卡单据7张、XX居认购协议书、商品房买卖合同签约确认单、苏州市商品房买卖合同、禾发公司出具的正式收据6张、中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、地下车位使用权转让协议2份、律师函、中国邮政快递单、中国邮政快递物流信息、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款结清试算单，被告禾发公司依法提交了XX居装修改造协议、房屋交接书、建筑工程竣工验收备案表2份、苏州市建设工程档案认可证书2份、苏州市商品房交付使用通知书，第三人建行相城支行和中城公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月30日，华春雨与苏州广华房地产策划营销有限公司签订会员服务协议，并于同日支付信息服务费7万元。 2018年6月30日，华春雨签署了XX居认购协议书，认购住宅，出卖方为禾发公司。7月27日，华春雨签署商品房买卖合同签约确认单，房号为XX，建筑面积154.14㎡，并对认购单价、认购总价、优惠折扣、已交定金、补款情况等作了确认。 2018年7月27日，华春雨（发包人，甲方）与中城公司（承包人，乙方）签订XX居装修改造协议，约定甲方授权乙方对苏州市姑苏区房屋进行装修改造施工，承包方式包工包料，全部工程款0元，工程款已经支付，甲方因任何原因与房屋开发商解除合同的，该合同一并解除；甲方授权乙方代表甲方进行房屋接收；乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成本合同改造施工并向甲方交付房屋。华春雨作为委托人签署了授权委托书2份，作为该协议的附件。 2018年8月7日，禾发公司（出卖人）与华春雨（买受人）签订苏州市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买苏州市姑苏区商品房，建筑面积154.14平方米，该商品房为毛坯房，总价款6267135元。该合同第十七条约定，出卖人定于2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期；第十八条中约定该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第二十条（逾期交房的违约责任）中第2款约定，出卖人未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。在补充协议第18.1条中约定，乙方按主合同第二十条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同还对其他事项作了约定。 华春雨于2018年7月27日支付购房首付款2207135元，于9月19日支付93万元，合计3137135元。华春雨（借款人）与建行相城支行（贷款人）、禾发公司（保证人）签订个人住房借款合同，借款本金313万元，借款期限204个月，自2018年9月29日起至2035年9月29日止，以不动产作为抵押，建行相城支行向禾发公司支付了313万元。 2019年9月30日，苏州市住房和城乡建设局向禾发公司出具了苏州市商品房交付使用通知书，涉案房屋通过商品房交付使用备案。同日，中城公司作为华春雨的受托人与禾发公司签署了房屋交接书。 2019年3月30日，禾发公司（甲方）与华春雨（乙方）签订了两份地下车位使用权转让协议，乙方已向甲方购买贤雅居项目房屋，乙方确认受让甲方XX居项目编号为地下车位，车位使用权转让价均为20万元，使用年限为20年，交付日期为12月31日。上述协议第七条第1款约定，本协议为甲乙双方签署的商品房买卖合同的附属协议，如商品房买卖合同解除或终止，本协议亦自动失效或终止，乙方应在上述协议解除或终止之日起1日内退还车位给甲方，甲方接收车位后30日内，有权将乙方应缴纳实际使用该车位期间（本协议约定车位交付之日至乙方交还车位之日止）所发生的相关费用（包括停车费、物业管理费、维修管护费等，其中停车费按照本项目同等标准车位的租赁费用标准进行计算）扣除后，将该车位价款余额无息退还乙方。3月30日、4月1日华春雨共支付车位款40万元。 2019年9月3日，江苏新苏律师事务所律师徐波受华春雨委托，向禾发公司发送律师函，因禾发公司未按合同约定时间交付合格房屋已逾期65日，根据合同约定，逾期交房超过60日的，委托人有权解除苏州市商品房买卖合同，要求退还全部已付款并支付违约金、赔偿损失，故通知：1.即日起解除双方签订的苏州市商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议；2.收到本函之日起60日内返还委托人首付款3137135元并赔偿利息损失；3.收到本函之日起60日内返还委托人车位使用权转让费40万元并赔偿利息损失；4.收到本函之日起60日内返还委托人已向建行相城支行偿还的贷款本息2131387.05元（暂计算至2019年8月30日，实际金额以返还当日的个人贷款对账单为准）；5.收到本函之日起60日内偿还建行相城支行剩余贷款本息1093672.60元（暂计算至2019年8月30日，实际金额以偿还当日的个人贷款结清试算为准）；6.收到本函之日起60日内支付委托人违约金626713.50元；7.收到本函之日起60日内赔偿委托人信息服务费损失7万元、贷款提前还本违约损失58800元。上述律师函以EMS邮政特快专递寄至禾发公司注册登记地，收件人为法定代表人李兆荣，邮件查询显示于9月6日他人签收。 截至2020年4月23日，华春雨仍按照个人住房借款合同每月正常还贷，尚欠建行相城支行贷款本金1064200.30元。庭审中，华春雨陈述中国建设银行个人贷款对账单中显示的2019年3月8日因提前还贷产生的58800元（摘要为评估费）为提前还本所支付的违约金。对此，建行相城支行亦予以确认。 审理中，禾发公司陈述，中城公司是本案所涉项目的总承包方，本案所涉房屋的合同价款为装修房价格，装修费由开发商直接支付给中城公司。目前涉案不动产权属尚未登记至华春雨名下。关于车位，其并未与华春雨约定车位具体交付日期，正常车位交付是和房屋一并交付的，并不单独发交付使用通知书，目前涉案车位无人使用。 审理中，中城公司陈述，其于2019年9月30日接收涉案房屋时是毛坯状态，目前涉案房屋已经完成装修改造，可以进行交付。 本院认为，禾发公司与华春雨签订的苏州市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，禾发公司应当在2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，且该交房日期包括装修工程施工周期，逾期超过60日的，华春雨有权解除合同。但禾发公司未按期交付，直至2019年9月30日才向华春雨的受托人中城公司交付毛坯商品房，已构成违约，华春雨有权要求解除合同，双方之间的商品房买卖合同于解除函送达之日即2019年9月6日解除。 关于被告禾发公司提出的依据补充协议第18.1条约定华春雨已丧失解除权的抗辩意见，本院认为，合同第二十条约定出卖人未按约交付商品房逾期超过60日，买受人有权解除合同，补充协议第18.1条约定买受人应于约定期限届满之日起十五日内向出卖人发出解除合同的书面通知，因补充协议是对合同的特别约定，显然“约定期限届满之日”应理解为约定交付商品房之日起的第60日，而非约定的商品房交付日期。因此，华春雨于2019年9月3日向禾发公司发出解除合同通知，符合补充协议第18.1条的约定，并未丧失解除权，禾发公司的抗辩意见，本院不予采纳。 基于商品房买卖合同，禾发公司与华春雨签订了两份地下车位使用权转让协议，根据约定，转让协议为商品房买卖合同的附属协议，如商品房买卖合同解除，本协议亦自动失效，故华春雨要求确认两份地下车位使用权转让协议于2019年9月6日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故华春雨要求解除《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》合法有据，本院亦予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，中城公司应当向禾发公司返还涉案房屋。华春雨要求禾发公司返还购房款、地下车位使用转让款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于华春雨主张的违约责任部分：1.首付款3137135元和车位使用转让款40万元的利息损失。因商品房买卖合同和车位使用权转让协议均于2019年9月6日解除，故首付款利息应自2019年9月6日起算，车位使用权转让款依据约定应自2019年10月6日起算，均至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.因银行贷款产生的利息系因禾发公司违约而造成的损失，应由禾发公司予以赔偿。3.因提前还款而产生的违约金损失，其中已产生的58800元本院予以确认，由禾发公司向华春雨赔偿，尚未产生的由禾发公司直接支付建行相城支行。4.按合同约定以房屋总价款的10%的违约金，因合同解除系禾发公司违约，故华春雨的该主张符合法律规定，禾发公司抗辩要求调低违约金比例，经审查，该违约金金额并未超过因重新购房而产生的房价上涨损失，故该抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于赔偿原告信息服务费损失人民币7万元，没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、原告华春雨与被告苏州禾发房地产开发有限公司于2018年8月7日签订苏州市商品房买卖合同（编号：苏房商姑苏合同2018XXX30305）于2019年9月6日解除。 二、原告华春雨与被告苏州禾发房地产开发有限公司于2019年3月30日签订的关于XX居项目编号为的地下车位使用权转让协议（两份）于2019年9月6日解除。 三、原告华春雨与被告苏州禾发房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司苏州相城支行签订的个人住房（商业用房）借款合同于本判决生效之日解除。 四、第三人中城建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区房屋交付给被告苏州禾发房地产开发有限公司。 五、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告华春雨购房首付款3137135元、地下车位使用转让费40万元，并支付利息（其中以3137135元为基数，自2019年9月6日起，以40万元为基数，自2019年10月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）。 六、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告华春雨截止本判决生效之日原告华春雨已向第三人中国建设银行股份有限公司苏州相城支行偿还的贷款本金和利息（以第三人中国建设银行股份有限公司苏州相城支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），并赔偿已产生的提前还贷违约金58800元。 七、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司苏州相城支行个人住房（商业用房）借款合同解除后剩余的贷款本金和利息及因提前还款而产生的违约金。 八、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告华春雨违约金626713.5元。 九、驳回原告华春雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55670元，减半收取27835元，由被告苏州禾发房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告华春雨。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  王 璇 书 记 员  尤欣怡