广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初602号原告（反诉被告）：广州市正颐物业服务有限公司，住所地广州市白云区石井镇马务乡联和联合路之二号大院自编2栋之（A2-315）单元，统一社会信用代码91440111562293992N。法定代表人：李婵卿，职务经理。委托诉讼代理人：郭忠革，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丹阳，广东德培律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州任我行公寓管理有限公司，住所地广州市南沙区南沙街银锋一街6号201房，统一社会信用代码91440101MA5C4GMTX2。法定代表人：唐成梅，职务执行董事。被告：广州市大导之演文化传播有限公司，住所地广州市白云区云城西路888号3604房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59DWRUXE。法定代表人：唐成梅，职务执行董事、总经理。两被告共同委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市正颐物业服务有限公司（以下简称正颐物业公司）与被告（反诉原告）广州任我行公寓管理有限公司（以下简称任我行公司）、被告广州市大导之演文化传播有限公司（以下简称大导之演公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。正颐物业公司的诉讼代理人郭忠革、于丹阳，任我行公司和大导之演公司的共同委托诉讼代理人周华、母丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正颐物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认正颐物业公司已于2019年10月22日向任我行公司履行双方签订的《银锋广场公寓合作租赁合同》所约定的交付36套公寓的交楼义务；2.判令任我行公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的物业管理费20729元及利息（利息的计算方式为：以20729元为基数，按照每日千分之二的标准，自起诉之日即2019年12月13日起计付至物业管理费本金清偿之日止）；3.大导之演公司对第2项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2018年9月6日，我方与任我行公司签订了《银锋广场公寓合作租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），约定我方将享有使用权的100套公寓出租给任我行公司。合同签订后，我方于2018年12月31日将其中的64套公寓交付任我行公司经营，于2019年8月29日就剩余未交付的36套公寓发出收楼通知，但任我行公司以不符合交楼标准为由拒绝接收。2019年10月18日，我方再次向任我行公司发出交楼通知，要求其于2019年10月22日收楼，否则视为我方已经履行合同交楼的义务并行使相应的权利。任我行公司于2019年11月4日回函拒绝收楼，其理由是：以前期所收的房屋曾发生质量问题，我方的自检不能成为收楼依据以及租金过高要求调整。之后，双方就此进行协商，任我行公司提出因其经营成本过高，亏损严重，其可以接收剩余未交付的36套公寓，但要求将100套公寓的租金由1900元/月/套调整为1500元/月/套。最终双方协商未果，任我行公司一直拖欠2019年11月、12月的物业管理费未缴纳。大导之演公司出具担保书，对任我行公司在《租赁合同》中的责任承担连带担保责任，故应对任我行公司拖欠的物业管理费。任我行公司辩称：不同意正颐物业公司的全部诉讼请求，理由为：正颐物业公司要求确认剩余未交付的36套公寓于2019年10月22日已经交付属于确认之诉，该项诉请没有依据，应依法予以驳回。首先，我方有充分理由拒绝收楼。正颐物业公司本应于2018年9月15日交楼，但却拖延至2019年9月1日才发出收楼通知，并要求我方在2019年9月5日前明确是否接收，如果未回函或未在规定时间内办理收楼手续，将视为我方知悉并自主放弃接收，由其自行处理。因正颐物业公司违约逾期超过一年才通知收楼，且已经交付的64套公寓也存在诸多的质量问题，影响出租经营，且经多次催促仍未修复完毕。在此情况下，我方有权拒绝收楼，且于2019年9月3日复函，明确不再接收该36套公寓，由正颐物业公司自行处理，正颐物业公司即应采取措施以减少损失。其次，正颐物业公司于2019年10月18日发出的交楼通知函对我方不具有约束力。双方既未办理交接手续，正颐物业公司亦未将公寓钥匙交付给我方，正颐物业公司实际并未有履行交付公寓的行为，我方也从未占用、使用过该36套公寓，故正颐物业公司要求我方承担物业管理费没有事实依据。大导之演公司辩称：我方同意任我行公司的答辩意见。另外，正颐物业公司起诉我方没有法律和事实依据。理由为：1.担保书中载明的担保人和被担保人都是大导之演公司，故该担保书与本案无关；2.担保书中的担保对象及担保内容均不明确，不符合担保法的规定，故不具有法律效力。任我行公司在本案中一并向本院提出反诉请求：1.判令解除正颐物业公司与任我行公司签订的《租赁合同》中关于剩余未交付的36套公寓的租赁关系；2.判令正颐物业公司双倍返还剩余未交付的36套公寓的保证金273600元；3.本案反诉费用由正颐物业公司承担。事实和理由：依据《租赁合同》的约定，正颐物业公司应当在2018年9月15日前统一交付100套符合合同约定以及满足正常使用标准的公寓，逾期三个月，我方有权解除合同或部分解除合同。在合同履行过程中，正颐物业公司存在多处违约事实，且迟迟没有纠正，严重影响我方的经营。具体为：1.正颐物业公司逾期交付100套公寓，其中64套公寓于2019年1月1日完成交付，逾期三个月；剩余的36套公寓于2019年8月29日才通知交付，逾期近一年，且公寓存在大量的质量问题，故我方拒绝接收。2.已经交付的64套公寓普遍存在质量问题，如漏水、天花墙纸脱落、橱柜门脱落、空调无法使用等各种质量问题及安全隐患。经我方多次催告，但正颐物业公司迟迟不予修理。3.涉案公寓的土地规划用途为商务金融用地，不动产权证记载的用途为商业办公，正颐物业公司在未对用途进行变更的情况下进行出租，既不合法也不合规。基于正颐物业公司存在以上违约事实，我方对其2019年9月1日的交楼通知发出回函，明确表示不再接收涉案的36套公寓，由其自行处理。该函已于2019年9月4日送达，此时双方已合意变更了合同约定，解除了剩余未交付36套公寓的租赁关系，加之正颐物业公司未在三个月的异议期内对我方的合同解除提起诉讼，故依法产生部分解除合同的效力。双方虽在2019年9月4日后仍有函件往来，但我方没有任何继续接收剩余未交付36套公寓的意思表示。此外，受2020年春节期间爆发的疫情影响，我方的经营受到前所未有的打击，处于严重亏损状态。该疫情使得我方租赁房屋旅业经营目的已经无法实现，属于无法预见的情势变更情形。正颐物业公司针对反诉辩称：我方不同意任我行公司的反诉请求。理由为：1.任我行公司基于自身意愿单方面解除合同应当以其具有合同解除权为前提，但其作为违约方，不享有解除合同的法定或约定权利，我方不同意解除双方的合同关系。2.合同解除权应当在一年内行使，在本次收楼前，任我行公司从未以任何形式要求解除剩余未交付36套公寓的租赁关系，其已经丧失了合同解除权。3.虽然《租赁合同》约定的是分期交付，但涉案100套公寓属于一个不可分割的整体，共用进出口、大堂、电梯，已经交付的64套公寓与剩余未接收的36套公寓交叉分布在相同的楼层。如任我行公司不接收剩余的36套公寓将造成该36套公寓无法使用，不利于统一管理、消除公共安全隐患、充分体现物权价值以及维护交易安全，故不宜部分解除。4.任我行公司要求解除合同的理由不成立。首先，合同中虽然约定了交付时间，但双方在合同实际履行过程中进行了变更，如第一批约定交付的公寓数量、清单均与合同不一致，且对于第二批交付的公寓，我方给予了120天的免租期，任我行公司亦无追究我方的其他违约责任并按实际收楼数缴纳租金和管理费。对于超出合同约定的第二批公寓交楼时间，任我行公司从未以任何形式向我方发出过催告。因此，双方对于不按合同约定时间交付一事是清楚的，而合同中没有约定任我行公司在此情况下可以拒收或解除该部分合同，因此其以我方逾期未交付剩余的36套公寓为由要求部分解除合同的主张不能成立。其次，双方对第一批已交付的公寓的交付标准没有异议，在使用过程中房屋出现的一些质量瑕疵问题，我方也积极予以维修或给予更换其他房屋，并没有影响任我行公司的经营，任我行公司也基本按时交纳租金和管理费。因此，第一批交付的公寓存在质量瑕疵并不构成可以拒绝收楼并部分解除合同的理由，两者之间不具有因果关系。再次，双方争议的事实发生在疫情之前，无论疫情是否属于不可抗力或情势变更，均不能作为任我行公司拒绝收楼或部分解除合同的理由。本院经审理认定本案事实如下：2018年7月4日，正颐物业公司与大导之演公司就承租南沙区国贸中心1号楼100套公寓达成《租赁意向书》，并约定由大导之演公司支付租赁诚意金30万元。2018年9月6日，正颐物业公司（甲方，联系地址为广州市南沙区银峰街1号物管处）与任我行公司（乙方，联系地址为广州市白云区云城西路888号3604）签订《租赁合同》（甲方合同编号为：合同总字【2018】银锋Y-001号，乙方合同编号为：合同总字【2018】NS第0112号），约定：甲方与房产业主方签订《房屋出售返租的合同》，租赁物业位于广东省广州市南沙区金隆路与上隆岭路交界处银锋广场1号公寓楼03至08层，属于商业性质，已经开发为产权式公寓，由甲方将该物业的3至8层部分公寓转租给乙方运营“窝趣”公寓品牌；乙方租用房屋仅限于经营住宿服务，自行办理经营、卫生、环保、消防等一切政府审批和许可手续；公寓共100套，建筑面积共5446.1㎡，其中39套的租期从2018年9月15日至2022年10月31日、61套的租期从2018年9月15日至2023年1月31日，合同期内免租期为120天，2019年1月1日至2021年12月31日的租金均为1900元/套/月，2022年1月1日至2023年1月31日的租金均为1995元/套/月，免租期内不免除物业管理费、水电费等费用；在甲方发出上一个月的管理费和水电费收费通知后3天内，乙方支付上一个月的管理费和水电费；履约保证金为相当于2个月租金的金额38万元，合同到期后，在乙方结清所有租金水电费后，经双方交接确认物业完好的情况下，15个工作日内无息退还保证金；物业管理费按照5元/平方米/月计算，由乙方与物业管理公司另行签订《物业管理服务合同》，并由乙方直接支付给物业管理公司。同时，该合同约定：“第四条租赁期限及交付约定1.租赁期限……甲方应在2018年9月15日前交付租赁物业，若甲方迟延（不超过三个月）交付租赁物业，迟延交付的部分免租期相应顺延，但租赁期限内仍在约定日期终止，除此之外乙方不追究甲方的违约责任。在满足下列条件之日，甲乙双方应办理租赁标的物交接手续：1）中海联银锋广场项目一次消防验收合格证明文件；2）按交付标准配置齐全公寓应配置的家私电器；双方已经办理交接手续的，视为已经满足所述文件。……第五条甲方承担的义务和责任包括1.甲方未能按本合同约定提供租赁物业，或因甲方原因造成乙方不能正常经营，甲方应向乙方承担违约责任。……第八条违约责任和合同终止约定……2.在本合同期限内，任何一方违约，经另一方向其发书面通知后的六十（60）天内仍未做出补救措施时，则在该六十（60）天期满后，另一方可终止本合同，而不影响其在法律上寻求损失赔偿或其它补救的权利。……7.在签订合同起开始计算三个月内，甲方未能依照本合同约定向乙方交付物业，乙方有权要求甲方退回保证金，并终止本合同，甲方须在七个工作日内双倍退还乙方保证金，除此之外，乙方不再要求甲方赔偿或补偿……第十一条其他……6.通知和送达：合同双方确认并保证：双方以本合同载明的联系方式作为双方有效的联系方式，双方据此送达给对方的物品、文件等一经正常邮递等寄出后7天内视为送达，因收件人的原因无法收到的，自发出之日起7天后视为收到，所产生的法律后果由收件人承担。双方的通信地址，如有更改，变更一方应在变更后7天内书面通知另一方，否则视为未更改。”合同附件一分别记载了39套（汇总建筑面积2053.1平方米）、63套（汇总建筑面积3393平方米）公寓的房间号以及建筑面积。大导之演公司向正颐物业公司出具了《担保书》（加盖有任我行公司、正颐物业公司以及大导之演公司的公章，大导之演公司的法定代表人和股东签名），其内容为：“甲方正颐物业公司、乙方大导之演公司于2018年9月6日签订位于广东省广州市南沙区金隆路与上隆岭路交界处银锋广场1号公寓楼03至08层的房屋租赁合同（甲方合同编号为：合同总字[2018]银锋Y-001号，乙方方合同编号为：合同总字[2018]NS第0112号），我方已知悉。我方特出具本担保书，对大导之演公司在该合同中的责任承担连带担保责任。该合同各方就该合同达成补充协议或更正的，我方对大导之演公司在补充或更正合同中的责任继续承担连带担保责任、无需事先告知我方或事先征得我方同意。此担保期自本担保书开具之日至该合同约定期限届满后满五年、且不少于10年。”正颐物业公司表示《担保书》内容的大导之演公司为笔误，应为任我行公司。2018年12月31日，正颐物业公司（由麦XX签名）向任我行公司交付64套公寓，双方签署了交接清单。之后，双方就已交收的64套公寓因存在漏水、毛巾架、空调等诸多质量问题而分别于2019年4月1日、5月28日、6月25日、7月6日、7月10日通过书面函件进行沟通。2019年8月1日，任我行公司发出《关于租金调整事宜的联络函》，向正颐物业公司申请将现有房屋租金调整为1000元/月/间（含物业管理费）。2019年8月29日，正颐物业公司就剩余未交付的36套公寓，第一次向任我行公司发出交楼通知书，通知载明：“请贵司在2019年9月5日前来函（给予盖章确认）告知是否收楼，如贵司未回函或仍未在规定时间办理收楼手续，将视为贵司知悉并自主放弃接收‘该物业’，我司将自行处理‘该物业’。”任我行公司于2019年9月3日寄出（EMS快递单号为1113069956177）发出“关于《交楼通知书》的回复函”，其内容为：“……原定于2019年1月之前需完成交付100套客房数量，现因为贵司未达到验收标准，前期只交付64套客房，剩余36套客房一直迟迟未交付。2019年8月31日我司委派员工前去查看剩余未交付的客房时，发现有几套客房仍然未达到验收交付标准。基于以上原因，我司决定暂时不再接收贵方【银锋广场】1号公寓楼的剩余的36套客房，贵司可以自行处理该36套客房。”2019年10月18日，正颐物业公司再次发出“交楼通知书”，要求在2019年10月22日办理交楼手续，并载明：“我司对此高度重视并组织相应部门重新自检，根据检验情况，再次证明36套公寓已完全达到合同约定的收楼标准。……如贵司未在规定时间办理收验手续，则视为我司已履行合同约定的交楼义务并按合同约定行使相应的权利。”2019年11月4日，任我行公司发出《关于交楼通知书的回函》，载明：“2019年11月1日我司收到贵司发来的《交楼通知书》函件，关于剩余36套房屋收楼事宜，我司特回复如下：1.我司未进行剩余36套房间收楼的原因为：我司已收64套房间开业至今陆续出现房屋工程问题（漏水、空调、装修、设备等问题），虽然贵司工程人员有陆续维修，但新问题一直陆续出现，问题未得到根本解决，这已严重影响我司酒店的正常营业运营，造成了我司严重的营业损失，剩余36套房为贵司同一标准装修，有同样的问题较大几率出现。2.贵司函文中表示贵司已经进行重新自检，认为剩余房间已符合交楼标准，我司认为：收楼工作应为贵我双方共同检查确认，贵司单方面自检不能成为收楼的依据。3.我司已多次将周边市场价格资料发给贵司参考，贵司的租金水平已经严重超出周边市场平均水平，为了双方长期合作共赢，我司希望贵司尽快安排双方运营工作人员洽谈会议，共同解决相应问题……”。任我行公司至今未接收涉案36套公寓。2019年11月25日，任我行公司发出“关于租金事宜的沟通函”，记载：“但经过一年的正式运营，我司发现该项目房间工程问题严重（漏水、空调、装修、设备等），导致我司客户入住体验极差……望贵司综合考虑整体市场情况及酒店房间固有工程问题等因素，给予南沙酒店项目酌情降租……”。就剩余的36套公寓迟延交付一事，正颐物业公司表示是任我行公司因经营压力巨大而对其提出了十分严格的装修标准，从而导致迟延交付。任我行公司对此不予确认，正颐物业公司亦未就此提交证据予以证实。2019年11月29日，正颐物业公司向任我行公司发出催缴通知书，载明涉案36套公寓自10月22日开始计收租金。同时，正颐物业公司于2019年12月1日、2019年12月10日分别向任我行公司催缴2019年11月物业管理费、12月的物业管理费，并告知逾期缴纳的，则按照每日1‰计算滞纳金。2020年4月17日上午，本院到涉案公寓进行现场堪踏。经堪踏：每一楼层均为17间公寓，走廊两侧分别为1-9号、11-17号，其中11、12号房号的中间为公用电梯间，上下楼层对应的房间布局、面积一致。双方共同确认，已经交付的64套公寓房号分别为：303、304、306、307、308、309、312、401、402、405、406、407、408、410、411、501、502、507、508、509、510、511、512、513、514、601、602、603、605、606、608、609、610、611、614、617、701、702、703、706、707、708、709、710、711、713、714、715、716、717、801、802、803、806、807、808、809、810、812、813、814、815、816、817；剩余的36套公寓房号为301、302、305、310、311、313、314、315、316、317、403、404、409、412、413、414、415、416、417、503、504、505、506、515、517、607、612、613、615、616、704、705、712、804、805、811。上述公寓均为同一装修风格，房内配置了电视、空调等。其中剩余的36套公寓中的302、305房有人居住，正颐物业公司的工作人员表示，居住人员为其公司员工，因接触新冠肺炎病人而按照要求在此进行隔离。本院认为:正颐物业公司与任我行公司就租赁100套公寓用于经营酒店而签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。确认之诉是原告要求法院确认其主张的法律关系存在或不存在的请求，原则上以确认一定权利义务关系存在与否作为对象，单纯的事实不能作为确认之诉的对象。正颐物业公司在本诉中要求判决确认其已经履行了交付剩余的36套公寓的合同义务（即第一项诉讼请求），并以此为由主张物业管理费（第二项诉讼请求）。正颐物业公司第一项诉讼请求为确认其已经履行某一合同义务，属于其应当举证证明的待证事实，不能作为确认之诉的对象，故本院对正颐物业公司的第一项诉讼请求依法予以驳回。根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.大导之演公司是否应当承担担保责任的问题；2.剩余的36套公寓是否已经交付的问题。对此，本院作评判如下：关于第一个争议焦点问题。根据本案查明的事实并结合《担保书》的内容，本院认为，《担保书》中被担保人“大导之演公司”属于笔误，大导之演公司应当承担《租赁合同》的担保责任。理由为：首先，大导之演公司自己为自己做担保本身就是一种有悖常理的事情。其次，任我行公司在《担保书》上加盖公章即表明其知晓并确认由大导之演公司作为《租赁合同》的担保人，若如大导之演公司所辩称，大导之演公司是为其自身作担保，则无法解释为何任我行公司会在《担保书》中盖章的事实。再次，虽然《担保书》字面表述的被担保人为大导之演公司，但是其记载的担保对象即房屋租赁合同的租赁物地址、合同编号均为涉案《租赁合同》，也即担保对象均是明确的，此点恰好可以印证上述任我行公司加盖公章的缘由。关于第二个争议焦点问题。依据事实和法律规定，本院认定剩余的36套公寓并未交付。理由如下：《租赁合同》第八条第7款约定，正颐物业公司逾期交付公寓3个月，任我行公司可以单方解除合同。《租赁合同》约定的租赁物为100套公寓，交付时间均为2018年9月15日，而正颐物业公司在2018年12月31日仅交付了64套公寓，故正颐物业公司已构成违约，任我行公司享有约定的合同解除权。正颐物业公司表示导致迟延交付的原因是任我行公司因故意提出十分严格的装修标准所致，但未就此提供证据予以证实，本院不予采信。正颐物业公司虽于2019年8月29日就剩余未交付的36套公寓向任我行公司发出交楼通知书，但此时任我行公司有权选择是否继续履行合同。正颐物业公司在其2019年8月29日发出的交楼通知书中明确表示：“请贵司在2019年9月5日前来函（给予盖章确认）告知是否收楼，如贵司未回函或仍未在规定时间办理收楼手续，将视为贵司知悉并自主放弃接收‘该物业’，我司将自行处理‘该物业’。”该通知书在实质上包括两层意思表示：一是催告任我行公司作出是否继续履行合同的意思表示；二是对于不收楼由其“自行处理”的解除合同的意思表示。而任我行公司在其于2019年9月1日的回函中表示：“因涉案36套公寓迟迟未交付且存在验收未达标的情况而暂时不再接收，由正颐物业公司自行处理”。即任我行公司对交楼通知书中的两层意思表示作出了明确的选择，即不再收楼而由正颐物业公司“自行处理”。上述事实应视为双方已就解除剩余未交付的36套公寓达成一致意见。虽然正颐物业公司于2019年10月18日再次发出交楼通知书，任我行公司也对此进行了回复，但其回复内容仅是进一步明确了不收楼的原因，并无更改前述意思表示。而本院在现场勘查时，发现正颐物业公司将剩余的36套公寓中的其中两套作为防疫隔离场所，安排其员工入住。该情形不但与其提出的房屋已交付的主张不符，而且还恰恰印证了双方已就该36套公寓协商一致予以解除的事实。一般而言，合同是一个整体，体现合同双方的合同目的，故合同解除亦应当是解除整个合同而非某一部分。然而，在现实和司法实践中，解除部分合同也是常态，而合同能否部分解除，取决于其能否分割履行，取决于违约救济是否具有可分性，而分割履行或可分性均不得有损于当事人的真实意思表示和合同目的。从本院的现场勘查情况可知，涉案100套公寓均为各自独立的房屋，并分布在不同的楼层，不存在不能分割履行的情况，亦不存在因解除部分而影响其他部分的价值，或降低使用功能、增加经营成本等问题，正颐物业公司主张的不能部分解除合同的意见，本院不予采纳。任我行公司在反诉中表示双方已协商一致部分解除合同，现又诉请法院判令解除，本院不予支持。合同约定的履约保证金在合同终止后无息退还，其金额为相当于2个月租金共38万元，结合合同中关于租金为1900元/套/月的约定，按照公平原则及交易惯例，正颐物业公司在双方已协商一致解除剩余未交付36套公寓的租赁关系后，应当退回相应的租赁保证金136800元（3800元×36套）为宜。如前所述，双方是协商一致部分解除合同，任我行公司要求正颐物业公司双倍退还履约保证金，有欠理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回广州市正颐物业服务有限公司的全部诉讼请求；二、广州市正颐物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内退还广州任我行公寓管理有限公司保证金136800元；三、驳回广州任我行公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费159元，由广州市正颐物业服务有限公司负担；反诉受理费2702元，由广州市正颐物业服务有限公司负担1351元、广州任我行公寓管理有限公司负担1351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年四月二十八日法官助理廖活年书记员谢芝华