广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初2961号原告：张伯明，男，1989年3月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：黄胜伟，男，1985年6月18日出生，汉族，住湖南省宁远县。两原告共同委托诉讼代理人：徐叔宝、徐灿华，广东增泰律师事务所律师。被告：陈喜宏，男，1978年11月1日出生，汉族，住广东省梅县。被告：吴少荣，女，1978年10月25日出生，汉族，住广东省梅县。两被告共同委托诉讼代理人：吴爱平，广东粤鑫律师事务所律师。第三人：广州市美盈房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街金竹环路67号。法定代表人：洪秋妮。第三人：洪秋妮，女，1983年4月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：张国顺，男，1989年10月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区派潭镇围园村寺山寺东横一巷2号。第三人：刘广林，女，1992年12月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张国顺，系其丈夫。第三人：张少锋，男，1975年1月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告张伯明、黄胜伟诉被告陈喜宏、吴少荣，第三人广州市美盈房地产代理有限公司、洪秋妮、张国顺、刘广林、张少锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伯明、黄胜伟的共同委托诉讼代理人徐叔宝，被告陈喜宏及被告陈喜宏、吴少荣的共同委托诉讼代理人吴爱平，第三人洪秋妮暨第三人广州市美盈房地产代理有限公司的法定代表人，第三人张国顺暨第三人刘广林的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人张少锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张伯明、黄胜伟向本院提出诉讼请求：一、被告陈喜宏向原告张伯明退还多收楼价款112万元；二、被告陈喜宏向原告张伯明支付违约金25万元；三、两被告向原告支付因本案所产生的律师费1万元；四、被告吴少荣对上述三项请求承担连带清偿责任；五、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月15日，被告陈喜宏与原告张伯明签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：由被告陈喜宏将位于广州市增城区××城街××大道××号××房出售给原告张伯明；总售价为250万元，签订合同之日原告张伯明向被告陈喜宏支付定金7万元；被告陈喜宏同意本次交易中可指定过户到他人名下。2018年5月15日原告张伯明向被告陈喜宏支付定金，后原告张伯明又分别向被告陈喜宏支付购房款60万元和75万元，截止到2018年8月15日原告张伯明共支付了被告703房购房款（含定金）共142万元，后原告张伯明指定的原告黄胜伟办理了按揭贷款，银行批准贷款金额为220万元且将该220万划扣至被告陈喜宏的账户中，故针对703房被告陈喜宏共收取了原告362万元，比交易总价多收了112万元，按照合同附件1第二条第3款规定应在收到款后3日内将多收的款退回原告张伯明，原告得知此情况后多次与被告陈喜宏协商要求被告退还多收款项，但被告至今未能归还。原告特向人民法院起诉，望判如所请。被告陈喜宏辩称：一、本案事实是原告在703房和101房的交易过程中，陈喜宏与原告仅在签约时见过张伯明一面，根据陈喜宏提供的银行流水和原告的证据证明，703房的买卖合同签订后因黄胜伟出资购买，且该房产最终过户至黄胜伟名下，证明陈喜宏与张伯明签订的买卖合同约定的权利义务转为被黄胜伟签订的合同代替和终止，该房产买卖合同双方约定的权利义务已经被新的补充协议代替，且张伯明未进行真实出资，也未作为产权所有人进行过户，张伯明已不具备原告诉讼主体资格，请法庭驳回张伯明的所有诉求。2、在703房交易过程中，被告已将多收的房款按照洪秋妮、黄胜伟等人的真实意思表示，通过陈喜宏工商银行的账户退回给第三人及洪秋妮的账户，时间是2018年10月13日，金额共77万，至于黄胜伟与张伯明是什么关系，陈喜宏仅在交易过程中作为善意第三人及受害者，洪秋妮等人的内部关系应由其内部处理，与两被告无关。3、703房交易过程中原告提供的2018年6月25日的60万收据，陈喜宏根本未收到上述首期款60万，陈喜宏根据银行流水和原告提供的60万的走账记录，该60万中的40万原告未提供任何证据证明其将40万付款至陈喜宏的账户，另外剩余的20万原告在2018年6月25日的证据备注中写明“该笔首期款支付完毕后……”，但该20万通过刘广林划至陈喜宏账户后当即在一个小时内就按张国顺、洪秋妮等人的指示划回至洪秋妮的账户，两被告均未收到60万首期款，且张伯明与陈喜宏签订的买卖合同中并未有60万首期款的约定，该60万均属于原告等人为银行走账而操作的。关于75万部分，按照703房买卖合同约定，该笔款项属于张少峰作为第三方垫付的银行赎证款。诚意金部分，按照原告提供的收据证实7万属于703房的诚意金并非定金，且本案属于703房和101房换房置换合同，在签订本案合同的2018年5月15日当天，该7万和101房的10万定金对数后由陈喜宏向张国顺指定的广州众意置业有限公司的财务人员，以微信的方式三次各1万合计3万现场支付。因此陈喜宏已经将上述所有的房款和703房、101房的争议金额中多收的房款支付给原告等人，不存在任何违约行为，陈喜宏不需要向张伯明承担任何违约责任。另外，本案属于中介方、原告、张国顺、广州众意置业有限公司等的违法经营操作行为，本案在黄胜伟支付首期款后，原告就不应该再向银行申请超过首期三成的贷款，属于骗取银行贷款的违法行为。律师费的问题，被告不存在违约行为，且原告未出具支付律师费1万的相关凭证，按照相关规定，律师费的收取必须开具合法票据。综上，请求法院驳回原告的全部诉求。被告吴少荣辩称：根据703房的产权证明，过户前是单独所有，签约均由陈喜宏与原告完成，是陈喜宏个人行为，吴少荣对上述行为完全不知情，且703房和101房的交易全部已经完成，原告请求的债权债务，根据合同相对性，未经吴少荣本人签字确认，原告未举证证明其已向吴少荣声明，夫妻一方所负的债务为个人债务，与吴少荣无关。第三人广州市美盈房地产代理有限公司、洪秋妮述称：同意被告的答辩意见。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人张国顺、刘广林述称：对原告的起诉无意见。第三人张少锋未陈述意见。经审理查明：2018年3月1日，石伟东出具《授权委托书（卖方）》，载明“石伟东（委托人），张伯明（受托人），石伟东有壹处房屋位于增城区××街××房，特委托张伯明办理如下第1、2、3、4事宜：1、签订出售上述房屋的买卖合同；2、协助办理银行贷款相关手续并签署相关文件；3、收取上述房屋的售房定金；4、办理上述房屋的交付手续，含物业管理费、水电、燃气等的物业交割。受托期限：卖出过户为止。”。2018年5月15日，被告陈喜宏（卖方）与原告张伯明（买方）、第三人广州市美盈房地产代理有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区××城街××大道××号××房的所有买卖条件达成一致意见，……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币2500000元。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……1、若买方因自身需要，要求在办理房贷时尽贷、多贷的方式以达到同时办理装修贷目的，卖方不同意也不协助办理的，买方均有权单方提出解除合同，解除合同后买方有权向卖方追索违约责任。……3、卖方欠银行贷款约75万元，由第三方垫资赎证，卖方无条件配合办理相关手续，垫资利息由居间方支付。4、卖方同意买方尽贷，首期以同贷书为准，多除少补。附件1：付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币70000元作为定金。……3、剩余楼价款为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；银行同贷金额超过剩余楼款的，卖方应在银行发放贷款后3日内将超过楼款部分退回给买方。银行同贷金额与实际放款金额存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。……”。洪秋妮在合同执业经纪人处签名捺印。2018年5月15日，被告陈喜宏（乙方、买受人）与原告张伯明（甲方、出卖人）、第三人广州市美盈房地产代理有限公司（中介居间方）签订《房屋买卖合同》，载明“甲、乙双方经友好协商，就房屋买卖有关事宜达成如下协议……第一条房屋情况乙方知悉甲方通过购买所得的房源于增城区××街××房……第二条价格甲、乙双方议定本房屋的交易价格为人民币5350000元。第三条付款方式乙方于本合同签订之日向甲方支付定金100000元。乙方于本合同签订之日起过户当日内向甲方支付购房款700000元（含定金）。剩余购房款4650000元由乙方按第（2）项方式支付给甲方。……（2）通过银行按揭商业贷款方式支付给甲方。买方应在签署本合同后三个工作天内向银行申请按揭并提供申请按揭所需的全部资料及签署银行按揭所需资料。……备注：1、由于买方换房，所以需买方出售位于荔城街××大道××号××房后再××街××房的过户手续，按揭手续可提前申请。2、如果因银行审批额度不足，双方自行协商。协商不成，双方解除合同。（包括荔城街××大道××号××房的买卖合同）。3、过户当天，买方少支付5万元首期款，待挡水墙维修合格后支付卖方。”洪秋妮在合同经纪方处签名。2018年5月15日，陈喜宏出具《诚意金收据》，载明“本人陈喜宏是位于增城区荔城大道l号6幢703房物业之合法所有权人，现收到买家张伯明交来（承购）该物业诚意金款项70000元。”。2018年5月15日，张伯明出具《购房定金收据》，载明“本人张伯明是位于增城区××街××房物业之合法所有权人，现收到买家陈喜宏交来（承购）该物业定金款项100000元。”。2018年6月25日，陈喜宏出具《首期收据》，载明“本人陈喜宏是位于增城区××城街××大道××号××房之所有权人，现收到买家张伯明交来承购该物业之首期款600000元整。备注（手写体）：该笔首期款支付完毕后，本人须将该款划至张国顺账户以助完成承购荔城街广悦轩一街42号101房之首期支付。”2018年6月26日，刘广林向陈喜宏转账200000元。同日，陈喜宏向洪秋妮转账200000元。2019年3月6日，刘广林出具《证明》，载明“本人刘广林，在2018年6月26日张伯明委托本人向陈喜宏转账200000元，据张伯明表示该款为其向陈喜宏购买广州市增城区××城街××大道××号××房所支付的购房款。”。2018年6月27日，广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行出具《同意贷款意向书》，载明“借款申请人吴少荣于2018年6月22日向我行申请借款495万元，用于购买石伟东位于增城区××街××房的房产。现我行有意向为借款申请人发放贷款495万元整。”。2018年8月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行出具《个人房屋贷款审批通知书》，载明“黄胜伟（借款人）：您因购买坐落增城区××城街××大道××号××房向贷款人申请个人房屋贷款。现已审批通过，决定给予您贷款金额为220万元。”2018年8月15日，陈喜宏出具《购房首期收据》，载明“本人陈喜宏是位于增城区××城街××大道××号××房物业之合法所有权人，现收到买家张伯明交来承购该物业之首期款项（不含定金）750000元整。”2018年8月15日，张少锋向陈喜宏转账750000元。2019年3月5日，张少锋出具《证明》，载明“本人张少锋，在2018年8月15日张伯明委托本人向陈喜宏转账750000元，据张伯明表示该款为其向陈喜宏购买广州市增城区××城街××大道××号××房所支付的购房款。”。2018年10月13日，陈喜宏向洪秋妮分别转账27万元、30万元、20万元。同日，洪秋妮出具《收据》，载明“今收到陈喜宏承购荔城街广悦轩一街42号101房之全部购房款，金额5350000元。”。2018年10月13日，陈喜宏出具《收据》，载明“今收到广悦轩一街42号101房之押金，予挡水墙维修验收合格后退回，金额50000元。”。2019年1月28日，张伯明、黄胜伟（甲方）与广东增泰律师事务所（乙方）签订《委托合同》，载明“甲方因与陈喜宏、吴少荣房屋买卖合同纠纷案请求乙方委派律师徐叔宝担任诉讼代理人参与民事诉讼（一审）程序。律师代理费：10000元”。2019年4月28日，广东增泰律师事务所出具发票，载明“张伯明，律师代理费，金额5000元。”。另查明，被告陈喜宏、吴少荣于2002年4月27日登记结婚。再查明，被告提供其与洪秋妮的微信记录、其与原告的微信记录，拟证明洪秋妮在原、被告双方之间房屋买卖合同中的地位以及交易过程。其中，一、张国顺与陈喜宏的聊天记录：2018年10月14日，陈喜宏“张总，那些钱全部昨天已经转给阿妮妹交接清楚了。收据也在阿妮妹那里，你到时候找她拿，那5万块钱的收据。”张国顺“好啊好啊陈总，我会问她，那里我会尽快给你处理的。”2018年10月26日，陈喜宏“你们对接就可以了。”。张国顺“她除非可以转回102万或者大部分给我，不然我不收她的钱，我只收你的钱。”二、洪秋妮与陈喜宏的聊天记录：2018年10月26日，洪秋妮“陈总，发你卡号过来给我，我晚点转笔钱给你，张总说转给你。”。陈喜宏“你转给他吧……你和张总沟通好了对接就可以了。”2018年10月27日，洪秋妮“我昨晚已经转了10万给他了，他什么都没说喔，我现在已经开始回款给他了啊！……这昨晚都说得挺好的，也没什么情况的，突然间就这样了，我得问清楚。”2018年10月28日，洪秋妮“陈总，我已和张总说了：我一个月内给回70万他。”审理中，张伯明、黄胜伟与陈喜宏确认：涉案703房买卖中张伯明应付的7万元定金与101房买卖中陈喜宏应付的10万元定金进行了抵扣。张伯明、黄胜伟陈述以下内容：1、2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》中的60万元是张国顺操作的。2、张伯明、黄胜伟没有委托洪秋妮、张国顺收取房款。3、张伯明、黄胜伟确认收到2018年10月27日洪秋妮转给刘广林的10万元，同意在第一项诉讼请求112万元中扣减10万元。4、张伯明没有支付2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的40万元给陈喜宏，因为101房买卖中，陈喜宏还需支付40万首期款给张伯明，所以就直接抵扣了。2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的20万元是通过刘广林转账支付的。陈喜宏陈述以下内容：1、关于101房的款项：10万元定金与703房的7万元定金抵扣，剩余3万元通过微信支付给张国顺指定的收款人张伯端；495万元贷款直接划到石伟东的账户；其余30万元扣除挡土墙的5万元后剩余25万元已经转给洪秋妮。2、确认2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的40万没有实际支付，与101房的40万进行抵扣。收到刘广林转来的20万，即按洪秋妮、张国顺的要求转给了洪秋妮，该走账不是资金托管。之所以转给洪秋妮，因为之前都是由洪秋妮按张国顺的意思进行走账，该20万元也是洪秋妮要求陈喜宏走账至洪秋妮账户。3、之前的多次走账都是洪秋妮拿着张国顺的指定账户要求陈喜宏转账的，故陈喜宏有理由相信洪秋妮得到张国顺的授权收取房款。洪秋妮陈述以下内容：1、陈喜宏转给张伯端的3万元是张国顺要求转的，该3万元是101房与703房的定金差额。2、2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》中的60万元，其中40万元是与101房的40万进行了抵扣。20万元作为托管金支付到了洪秋妮的账户。20万元不同意支付给张伯明，因为101房的按揭递件人写了广州市美盈房地产代理有限公司，实际不是广州市美盈房地产代理有限公司递件，广州市美盈房地产代理有限公司要承担法律责任。3、确认收到了2018年10月13日陈喜宏转给洪秋妮的77万元，当时张国顺说703房已经放款，让洪秋妮与张伯明、陈喜宏进行两个房屋多退少补的手续，张伯明未到场，由洪秋妮与陈喜宏对数后，陈喜宏将77万元转给洪秋妮。收到上述77万元后没有转给张伯明或张国顺，因为101房成交价为535万，贷款495万，他们虚构了广州市美盈房地产代理有限公司作为101房的贷款承办方，洪秋妮有理由不退还。4、张国顺、张伯明没有书面委托洪秋妮收取房款，有口头委托洪秋妮去交接。5、走账不是洪秋妮指定的。6、张国顺让洪秋妮将陈喜宏转的97万元转给张国顺，洪秋妮于2018年10月27日就先转了10万元给刘广林。剩余87万元也愿意退还给张国顺，但要解决房屋按揭方面广州市美盈房地产代理有限公司的危机。张国顺陈述以下内容：1、张国顺认可收取3万元。2、张伯明是张国顺的堂兄，张伯明不懂交易，由张国顺代为处理。2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》中的60万元，其中40万元没有实际支付，与101房的40万进行了抵扣。20万元是张伯明支付的，该20万元不是托管金。张国顺也没有指示陈喜宏转20万给洪秋妮。3、关于2018年10月13日陈喜宏转给洪秋妮的77万元，不是张国顺的指示。4、张国顺没有委托洪秋妮收取房款。5、张国顺分五笔转给吴少荣的313万元，其中2018年6月29日的203万元是为了做网签首付凭证，其余都是用于贷款走账。5、涉案房款是要支付给张伯明。本院认为：原告向本院提起本案诉讼，主张被告应当返还其多支付的房屋款给原告。同时因原告与被告之间存在相互房屋买卖的合同关系，且两份房屋买卖合同中所约定的款项相互之间存在抵扣与冲抵行为。故本院综合分析上述两份房屋买卖合同，确定原告的诉讼请求能否得到支持。首先，本院综合703房的房屋买卖合同与101号房的房屋买卖合同，通过合同内容，确定上述两份合同房屋的价款以及组成部分。对于703房，卖方为被告，买方为原告，双方约定的房屋交易总款为250万元，已知银行按揭贷款总额220万元，定金7万元，即原告还需支付的款项为23万元。对于101房，买方为被告，卖方为原告，双方约定的房屋价款为535万元，已知银行按揭贷款为495万元，定金10万元，还需实际支付30万元。但是综合双方履行过程，即被告出具703房的2份收款收据，合计135万元；以及101房买卖中约定的首期款70万元。可知双方实际的履行款项均已经超过了合同约定的款项，因此，双方两份房屋买卖合同中，均存在高贷现象，上述行为，不应持肯定评价。其次，如上文论述，703房，除去银行按揭贷款外，原告还需支付30万元；101房，除去银行按揭贷款外，被告实际还需支付40万元。因此，本院须单独分析各个房屋的款项支付问题，然后再综合对比款项是否存在冲抵。针对703房，双方均确认原告应付的7万元定金与101房被告应付的10万元定金相互冲抵，因此，703房原告实际还需支付23万元，被告出具703房《收款收据》显示的60万元，原、被告均确认其中40万元并未实际支付，因此，该笔40万元不应计算在被告实收金额中，剩余20万元，被告抗辩收取后即已经按照原告、洪秋妮的要求转走，不应计算至实际款项中，但是被告却并不否认其收取的事实。同时被告出具703房的75万元收款手续，上述金额被告已然收取，应计算入703房的款项中，由此，被告合计收取95万元，扣减原告应支付的23万元，尚余72万元。针对101房，除去银行按揭贷款外，还需支付40万元，原、被告约定703房与101房定金冲抵，被告尚需支付30万元，双方确认挡土墙维修扣减5万元，故被告还需支付25万元。两项综合，被告共应支付原告的款项合计97万元，原告自认已经收取洪秋妮支付的10万元，同意予以抵扣，综合被告应付给原告的款项为87万元。至于返还的主体，因黄胜伟为实际购房人，张伯明为合同相对方且实际支付购买涉案房屋的款项，故被告向张伯明、黄胜伟返还并无不当。至于黄胜伟与张伯明之间如何分配上述款项，是其内部问题，本院在此不做处理。现被告陈述其已向洪秋妮支付合计77万元款项，洪秋妮对此亦确认无误，洪秋妮同时陈述也收取了2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的20万元，称是双方约定的委托代管资金，合计97万元，洪秋妮已确认向原告返还10万元，故还剩87万元。虽然原告与洪秋妮之间不存在书面的授权代理收取款项的行为，通过被告提供的与原告之间微信通话记录以及与洪秋妮之间的微信通话记录，可知原告与被告之间对于洪秋妮在交易中的作用均是明知的。原告要求洪秋妮将款项退还被告，再由被告支付给原告。洪秋妮也按照原告的要求向被告索要银行账号以便将被告已付款项返还给被告，再由被告支付给原告的情形，且洪秋妮承诺向原告支付70万元款项的行为，并结合原告确认洪秋妮支付其的10万元款项在诉讼请求中抵扣的行为，原告在交易过程中是认可洪秋妮的收款行为的。因此，原告上述款项应向洪秋妮主张。至于原告要求被告支付违约金及律师费的请求能否支持的问题。如上文论述，双方在互相买卖合同中，均存在不当行为，故原告要求被告支付违约金及律师费，理据不足，本院不予支持。至于原告要求吴少荣承担连带责任，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张伯明、黄胜伟的诉讼请求。案件受理费17220元，由原告张伯明、黄胜伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  陈丽华人民陪审员  毛美清二〇二〇年四月十三日书 记 员  赖蓝婷