重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8433号原告：朱启芬，女，1967年3月19日出生，汉族，住四川省峨眉山市。委托诉讼代理人：朱启兵，重庆丹乡律师事务所律师。被告：重庆星融惠商业管理有限公司，住所地重庆市江北区北城四路104号负27号，统一社会信用代码91500105MA5U5RPR4E。法定代表人：梅治远，执行董事。第三人：金融街重庆融拓置业有限公司，住所地重庆市江北区建新东路88号融景中心B塔25层，统一社会信用代码91500105556772401B。法定代表人：陈晓燕，执行董事。委托诉讼代理人：崔晓荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张爱，女，该公司员工。原告朱启芬与被告重庆星融惠商业管理有限公司（以下简称星融惠公司）、第三人金融街重庆融拓置业有限公司（以下简称金融街融拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱启芬的委托诉讼代理人朱启兵，被告星融惠公司的法定代表人梅治远、第三人金融街融拓公司的委托诉讼代理人崔晓荣、张爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱启芬向本院提出请求：1.判令被告星融惠公司返还原告朱启芬保证金20，000元及此前已交纳的房屋租金、物业管理费、垃圾清理费42，000元（租金为39，168元，物业管理费1，770元，垃圾清理费1，062元），并自2016年12月20日起，以62，000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付资金占用损失费至此款实际返还之日止；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告系租赁合同关系。2016年12月20日，双方签订《农副产品交易市场商铺（摊位）租赁合同》，约定由原告承租被告的星融惠生鲜净菜市场SP-1商铺，经营五金日杂。租赁期限三年即2017年1月1日至2019年12月31日。此外，双方还就租金、其他款项及其支付期限、方式及违约责任等事项进行了约定。原告按约向被告交纳了半年租金、物管费、垃圾清理费及保证金，同时获得2个月的免租期。2017年1月1日，市场开业。不久，因第三人原因，通达市场内外的两部电梯被拆除，加上被告管理方面的原因，一度致市场各业主经营困难。后被告自2017年5月开始拖欠出租人即第三人的房屋租金。为此，导致同年7月5日，第三人向被告主张解除合同，并于次月向贵院提起诉讼，贵院于同年12月4日作出(2017）渝0105民初16023号民事判决书，以被告擅自转租及拖欠第三人租金为由，判决确认双方所订立的合同自2017年7月5日解除，同时判决被告向第三人返还包括原告所承租商铺（摊位）在内的全部房屋等。因前述原因，致使原告所承租商铺无法经营至今。原、被告间所签订的租赁合同无效。根据合同法相关规定，合同无效因该合同取得的财产，应予返还。被告在此前已收取原告的款项，应予返还。另，据原告所知，被告因管理困难，自始拖欠相关物业费，市场保洁工作也未能按约全面进行，以至于市场脏乱差，经营最终陷于崩溃，被告收取相关费用未用于约定用途，应予返还。房屋租金基于无效合同，也应予返还。综上，望判如所请。被告星融惠公司辩称，朱启芬在我司和第三人解除租赁合同前，已停业，朱启芬违约在先。保证金同意返还，但经济能力有限，不能全额返还，返还金额10，000元以内，分期返还。物业管理费已收1，770元，不同意返还，因为朱启芬有在经营，其应支付经营期内的物管费。物业管理费已交物管公司，商场有专门的物管公司，2017年6月我司交了1月至6月份的物管费10万给物管公司。房屋租金不同意返还，因为朱启芬在经营期内使用了房屋，就应支付房屋租金。垃圾清理费交了1，062元，该费不同意返还，理由同前。我司请得有垃圾清理工负责商场清洁，费用支付了垃圾清理工的日常费用，有相关银行流水记录为证。由此，所收商铺相关费用都用于商场运营，不应返还。另，转租之事我司是告诉第三人的，时间大概是2017年1月10几号，口头告知的，未书面告知。第三人金融街融拓公司陈述，我司与原告无合同关系，与案件处理结果也无利害关系，不是适格第三人。我司与被告间的租赁合同纠纷已经法院作出生效判决，相关事实和责任以法院判决为准。2019年4月份，通过法院执行将整个出租给被告的房屋收回。请法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的商铺（摊位）租赁合同、保证金收款收据、租金、物管费及垃圾费的收款收据、关于解除租赁合同通知书及其邮寄快递单、星融惠公司章程、（2017）渝0105民初8380号民事判决书、第三人向被告发出的关于解除《房屋租赁合同》的通知、（2017）渝0105民初16023号案的法庭审理笔录，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告及第三人未举示证据。本院调取举示的（2017）渝0105民初16023号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：星融惠公司成立于2016年5月3日，金融街融拓公司成立于2010年6月9日。2016年12月20日，星融惠公司（出租方、甲方）与朱启芬（承租方、乙方）签订《农副产品交易市场商铺（摊位）租赁合同》约定：租赁物基本状况，市场名称星融惠商超购物中心，地址是重庆市江北区五里店北城四路X号附X号，基本功能是商超百货（吊一楼）、星融惠生鲜净菜市场（负一楼）；甲方将星融惠生鲜净菜市场SP-1商铺租赁给乙方，以作为经营五金日杂之用，乙方不得擅自改变经营用途。租赁合同期限为三年，从市场开业时间为起点，即2017年1月1日至2019年12月31日，以市场实际开业时间为准顺延或提前，租金递增从第三合同年开始，递增比率为6%；租赁商铺面积：建筑面积120.88㎡，套内面积55㎡，商铺租金单价：建筑面积租金单价54.6元，套内面积租金单价120元，月租金合计6，600元；租金按半年支付，每半年提前30天支付，逾期未交的按日追加5%的违约金。首次缴纳6个月的租金，以获得2个月的免租期；保证金，乙方在签订合同时必须向甲方交纳履约保证金、设施保证金、水电押金及食品安全保证金，作为履行合同保证金和市场规范管理的经营规范保证金，保证金合计金额20，000元，该保证金合同期满后，在抵偿因合同而产生的债权债务后余款无息返还乙方；物业管理费主要包括公共区域清洁、市场治安、市场公共设施维护等综合费用费。商铺物管费按建面收取，2.5元／平方米，金额302.2／月，半年合计1，813.2元。摊位物管费按个数收取。每半年提前15天支付，……物业管理费从实际开业日期开始计算收取；商铺垃圾清理费按建面收取，1.5元／平方米（个），合计1087.92元，摊位按个数收取。2016年12月20日，朱启芬缴纳了商铺半年租金39，168元、半年物管费1，770元、半年垃圾清理费1，062元、租金保证金20，000元。2017年1月1日，朱启芬开始占用使用前述合同约定的租赁商铺。审理中，朱启芬称其于2017年8月底搬离租赁商铺，而星融惠公司则称朱启芬是于2017年底搬离的租赁商铺。朱启芬的《关于解除租赁合同的通知书》，星融惠公司已收悉。通知书中，朱启芬通知星融惠公司解除双方间的商铺租赁合同。另查，2016年9月29日，金融街融拓公司（甲方）与星融惠公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将重庆市江北区五里店北城四路X号附X号出租给乙方使用，规划审批用途为超市；租赁期间从2016年10月20日起至2031年10月19日；在合同履行期间，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物业转租，否则甲方有权解除合同。2017年7月4日，金融街融拓公司向星融惠公司邮寄《关于解除的通知》，主要内容为：因星融惠公司未按期支付租金且未经金融街融拓公司书面同意将涉讼房屋进行转租，金融街融拓公司要求解除合同，并要求星融惠公司支付违约金、返还房屋等。审理中，星融惠公司称2017年1月10多日，曾口头告知金融街融拓公司转租之事。但对此星融惠公司没有举证证明。重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初16023号即金融街融拓公司诉星融惠公司房屋租赁合同纠纷一案中，金融街融拓公司请求：1.确认双方于2016年9月29日签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月5日解除；2.判令星融惠公司返还金融街融拓公司位于重庆市江北区北城四路104号附27号房屋……。该案法院审理认为，根据双方合同约定，星融惠公司逾期支付及转租未经金融街融拓公司书面同意的行为已经违反合同约定，金融街融拓公司就此享有解除合同的权利……。2017年12月4日，法院判决：一、确认金融街融拓公司与星融惠公司于2016年9月29日签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月5日解除；二、星融惠公司于本判决生效之日将位于重庆市江北区北城四路X号附X号房屋……返还给金融街融拓公司……。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此认定，朱启芬与星融惠公司间的《农副产品交易市场商铺（摊位）租赁合同》无效。理由：其一，由2017年7月4日，金融街融拓公司发给星融惠公司的《关于解除的通知》可知，金融街融拓公司是不同意星融惠公司的转租行为，因而金融街融拓公司提出解除双方间的租赁合同；其二，审理中，星融惠公司称2017年1月10多日，曾口头告知金融街融拓公司转租之事。假设星融惠公司所称成立，金融街融拓公司是于2017年7月4日通知星融惠公司解除租赁合同，由此，金融街融拓公司是在知道或者应当知道转租的六个月内提出异议的。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，星融惠公司收取的保证金20，000元应返还朱启芬，并从2016年12月20日起，至全部返还止承担资金占用损失，2019年8月20日前的资金占用损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。朱启芬诉求返还的房屋租金、物业管理费、垃圾清理费42，000元，本院不予支持。理由：其一，2017年1月1日起，朱启芬占用租赁的商铺，按朱启芬自己的陈述其占用租赁商铺至少到2017年8月底。占用商铺使得朱启芬获得利益，该利益并非有形财产，无法现实返还，只能以折价方式补偿，前述朱启芬支付租金此时应视为给予相对方的折价补偿；其二，朱启芬占用商铺期间，针对物业管理及清洁服务，这也是朱启芬所获利益亦非有形财产，无法现实返还，同样只能以折价方式补偿，前述朱启芬支付的物业管理费及垃圾清理费此时亦应视为就此给予的折价补偿。至于朱启芬所称星融惠公司收取费用未用于约定用途的主张，本案证据则不能证实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：本判决生效之日起三日内，被告重庆星融惠商业管理有限公司退还原告朱启芬保证金20，000元，并支付2016年12月20日起至全部返还时止的资金占用损失。资金占用损失以未返还保证金数额为基础，2019年8月20日前的资金占用损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；驳回原告朱启芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1，552.28元减半收取776.14元由原告朱启芬承担593.51元，被告重庆星融惠商业管理有限公司承担182.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 学 军二〇二〇年四月二十九日书记员 杨 倩 倩书记员 郎乾睿思