广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0902民初804号原告：茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会，地址：广东省茂名市茂南区***********。法定代表人：李沛清，居委会主任。委托代理人：梁全旺，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。被告：李山清，男，汉族，1978年9月5日出生，住茂名市茂南区************，公民身份证号码：440************413。委托代理人：周红军，广东诚挚律师事务所律师。委托代理人：何武龙，广东诚挚律师事务所律师。原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会诉被告李山清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法由审判员陈耀荣适用小额诉讼程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会的委托代理人梁全旺，被告李山清的委托代理人周红军、何武龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告于2013年11月1日签订的房屋租赁合同；2.请求法院判决被告支付租金19200元（租金按每个月2400元从2019年5月暂计至2019年12月，2020年1月以后的租金按每个月2400元计至被告将涉案房屋交还给原告之日止）；3.本案的所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于茂名市**************由南面算起1-3号商铺（约150平方）及商铺后面连接的三间平房出租给被告使用，缴交租金方式为三个月一期，每季度租金为7200元，即每个月租金2400元，租期15年。原、被告双方签订合同后，自2019年5月1日起，被告不再按时支付租金，经原告多次催缴无果。原告认为，被告拒不支付租金的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，属于违约行为，严重损害原告的合法权益。因此，原告为维护自身的合法权益特向法院具状起诉，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告李山清委托代理人出庭辩称：根据原、被告双方2013年11月1日签订的房屋租赁合同，合同期限到2028年10月31日止，《合同》第二条约定，合同期未满，双方不准单方提前终止合同。合同签订后至2019年5月，原、被告间未曾发生过因租赁方面的争议，被告向原告缴纳租金，原告拒收，现原告以被告不按时支付租金解除合同，有违事实依据。2019年10月份被告再次向原告交付房租，原告以“居委没权收其他人的物业租”为由拒收租金。原告的行为违反了合同法第六条诚实信用原则及第九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”的规定。因此，被告在履行合同过程中没有过错，原告拒收租金却以拖欠租金为由解除合同有违事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年11月1日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“甲、乙双方按照平等、自愿、有偿的原则，经协商，订立本合同。一、现甲方同意将自有位于茂名市**************由南面算起1-3号商铺（约150平方）及商铺后面连接的三间平房承租给乙方使用。先交租金后使用，缴交租金方式为叁个月壹期。每季度租金为人民币柒仟贰佰元（￥7200.00元）整。水电押金￥2000.00元整。水电押金不计利息，合同期满交清所有欠款后退还退押金。二、甲、乙双方同意租用期为壹拾伍年，即从2013年11月1日起至2028年10月31日止，合同期满后，可视当时物价状况，商议续期，在同等条件下，乙方有优先承租权。甲、乙双方不准单方提前终止合同，如乙方需要提前终止合同时，也应提前一个月通知甲方，甲方已收房租不再退还；如甲方需要提前终止合同时，也应提前一个月通知乙方，并与乙方协商一致后，按比例退还乙方己交房租，并赔偿乙方装修房屋、商品等损失费用伍万元整。三、乙方自合同生效之日起5天内缴付第一次租金，甲方才提供房屋给乙方使用，其水电费、坏境卫生费、有线电视费等均由乙方负责。租用期满后，乙方应结清一切费用，并搞好屋内环境卫生，交回房屋锁匙，租期完结。四、乙方租房屋期间，应遵守国家的各项法规，不准将房屋作为违反国家宪法、法律、法规的经营场所，或有不良现象造成极坏影响的，甲方不承担任何责任，一切后果均由乙方负责。五、甲、乙双方在签订合同之日，把房屋内设施和附属物记录备案。六、乙方不能擅自改变房屋结构，如需要改动或装修（打洞、凿干墙）、须经甲方同意，若属较大破坏的由乙方照价赔偿。七、本协议由甲、乙双方代表签字之日起生效、本协议中手写部分同具法律效力。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份……”《房屋租赁合同》签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。原告诉称被告自2019年5月1日起违约不按时支付租金，主张解除涉案合同，被告辩称系原告拒收其租金，双方协商未果，致成纠纷。以上事实，有原、被告提供的书证及庭审笔录等在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已将商铺交付给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。原告主张被告自2019年5月起拖欠租金，被告对其尚未支付租金亦予以承认，只是主张原告同意其暂缓交纳上述租金，但被告未能向本院提供证据证明其主张，故本院对此不予采信。被告辩称其向原告缴纳租金时，被告拒收租金，并向本院提供微信聊天记录拟证明其主张。本院认为，微信聊天记录显示被告系于2019年10月21日向原告方转账7400元，但被告系自2019年5月起就拖欠租金。即便存在被告所称的上述情况，也只能证明原告因被告的违约而不愿继续履行合同，并不能证明原告之前亦拒收租金，故对被告的该项抗辩，本院不予采信。现被告逾期不交付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告向本院主张解除涉案租赁合同，依法有据，本院予以支持。原告诉称其曾提前通知被告解除合同，但原告未能向本院提供证据证实其主张，被告对此亦不予认可，现原告通过诉讼的方式请求解除涉案合同，故本院酌定被告收到本案应诉材料之日即2020年2月22日为案涉租赁合同的解除时间，租金计算的期间应为2019年5月至2020年2月，故被告应支付给原告的租金为24000元（2400元/月×10个月）；自2020年3月起的房屋占用费，按2400元/月标准计至被告将涉案房屋交还给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会与被告李山清于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李山清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金24000元及房屋占用费（房屋占用费按2400元/月的标准计算，自2020年3月起计至被告李山清将涉案房屋交还给原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会之日止）给原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元（原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会已预交），由被告李山清负担。被告李山清应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告茂名市茂南区红旗街高山社区*民委员会，本院不作另行退收。本判决为终审判决。审 判 员 陈耀荣二〇二〇年四月二十日法官助理 邓炎锋书 记 员 傅 龙附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。