江苏省扬州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1091民初1684号 原告：刘堂君，男，1975年11月10日出生，汉族，住扬州市。 委托诉讼代理人：李庆，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兰芳，系原告妻子。 被告：李扬，男，1967年9月12日出生，汉族，住扬州市开发区。 被告：陈欣，男。1981年7月16日出生，汉族，住扬州市广陵区。 委托代理人：胡秉章，扬州市邗江区东城法律服务所法律工作者。 原告刘堂君与被告李扬、陈欣所有权确认纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中查明，本院于2018年8月20日立案受理了原告刘堂君与被告李扬、陈欣房屋买卖合同纠纷一案。因该案的审理结果直接影响本案的审理，故本院于2018年11月2日作出（2018）苏1091民初1684号民事裁定，裁定本案中止审理。该买卖合同纠纷终审判决生效后，本案恢复审理，并依法适用普通程序，组成合议庭于2019年7月19日、10月22日、11月26日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告刘堂君的委托代理人李庆、被告李扬到庭参加诉讼。第二次庭审，原告刘堂君的委托代理人李庆、王兰芳、被告李扬、被告陈欣的委托代理人胡秉章到庭参加诉讼。第三次庭审，原告刘堂君的委托代理人李庆、王兰芳、被告陈欣的委托代理人胡秉章到庭参加诉讼。第三次庭审，被告李扬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 刘堂君向本院提出诉讼请求：1、判决被告李扬协助履行将扬州市（振兴花园）7幢705室房屋产权登记于原告名下；2、本案诉讼费由被告李扬承担。2019年8月23日，原告申请追加陈欣为被告，后于2019年10月22日变更诉讼请求为：1、请求确认位于扬州市（振兴花园）7幢705室房屋所有权归原告刘堂君所有；2、判决被告李扬承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年7月1日，原告与李扬签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定李扬将拆迁安置房即讼争房屋出售给原告，面积63.58平方米，总价款为32万元，在拿房时先付22万元，余款10万元分三年付清，协议同时约定最后余款2万元于办好房产证、土地证后一周内付清。协议签订后，原告依约付清了所有房款，于2012年7月入住至今。讼争房屋于2015年就已具备过户条件，但李扬至今未依约履行协助过户义务，经原告多次催促未果。后李扬违法将讼争房屋所有权过户到陈欣名下，导致无法过户给原告，故原告诉至法院请求确认讼争房屋所有权归原告所有。 为证明自己的主张，刘堂君提供了下列证据： 1、2012年7月1日签订的《房屋买卖协议书》一份，证明讼争房屋已出售给原告； 2、讼争房屋买卖收条六份，证明原告已按协议约定交付所有房款，另2万元是现金给付； 3、讼争房屋的水、电、气缴费卡、缴费清单、房屋装修照片各一份，证明原告从2012年7月就已装修讼争房屋并已实际居住至今； 4、民事判决书二份，证明李扬与陈欣之间就讼争房屋签订的买卖合同被生效判决书确认无效。 李扬辩称，现在讼争房屋登记在陈欣名下，我没有办法协助原告办理过户手续，也无力起诉陈欣将产权过户给我。为了不重复打官司，我同意确认讼争房屋所有权归原告所有。 李扬未提供证据。 陈欣辩称，1、本案在2019年7月19日进行了一次庭审，庭审结束后，原告刘堂君才申请追加陈欣为被告，而且将办理讼争房屋过户登记的诉讼请求变更为确认讼争房屋所有权归原告所有；2、原告追加陈欣为被告没有合同依据，陈欣和原告没有法律上的利害关系，陈欣的被告主体不适格。原告对陈欣没有实体意义上的诉权，陈欣没有侵害刘堂君的权益，不应当承担本案的民事责任；3、2015年11月18日讼争房屋所有权登记在陈欣名下，依据我国《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自登记于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在法理上，不动产权属证书具有排他性、对世性。李扬在第一次庭审时表示讼争房屋所有权归原告所有，但依《物权法》的相关规定，李扬对登记在他人名下房产没有处置权；4、2019年苏10民终460号已经启动再审程序，并于2019年11月8日开庭审理，尚未判决。假设2019年苏10民终460号案件已经生效，那么依据最高院审判监督指导2014年第二辑（总48辑）刊登的2013年10月22日最高院2011民抗字第96号民事判决书，人民法院生效判决是物权变动的依据之一，但生效判决不同于不动产登记公示，不能产生登记所具有的公示效力；5、李扬与刘堂君的房屋买卖协议以及李扬出具给刘堂君的收条，疑点重重。一个不可否认的事实是刘堂君与李扬的房屋买卖协议尚未履行完结，否则原告也不需要连续为此先后打了四次官司。依据最高院出版社出版的中国审判指导丛书“民事审判指导与参考”第61辑，第177-180页最高院民一庭关于房地产纠纷案件的意见指出，买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物之所有权不符合《物权法》第三十二条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，陈欣提供了下列证据： 1、2015年4月17日，李扬与张玉兰签订的《房地产抵押合同》、《民间借贷合同》、2015年10月20日张玉兰的《房地产抵押注销登记申请书》，证明李扬以讼争房屋为抵押物向张玉兰借款27万元，后陈欣替李扬偿还了借款本息，与张玉兰解除了房屋的抵押。李扬向陈欣承诺，只要陈欣把钱还掉，张玉兰解除抵押，讼争房屋就以房抵债，过户给陈欣； 2、陈欣向张玉兰转账的农业银行结算单、微信还款截图、扬州融易投资管理有限公司出具的情况说明，证明陈欣替李扬偿还了张玉兰的借款本息一共290250元； 3、陈欣与李扬签订的《房地产买卖契约》、陈欣办理讼争房屋过户时交纳和代李扬交给的税费票据、房屋产权证和土地证、他项权证，证明李扬自愿将讼争房屋出售给陈欣，房屋对价36.5万元，该买卖契约在扬州市房屋权属中心签订并备案。过户过程中，陈欣交纳了税费、登报费、维修基金等费用。讼争房屋先后抵押给两个人，现在不动产他项权证的持有人是朱国勇； 4、司法鉴定申请书，我方申请对原告提供的《房屋买卖协议书》中李扬、刘堂君的笔迹和笔迹形成时间进行鉴定，证明刘堂君与李扬恶意串通签订了这份协议，请法院制止虚假诉讼； 5、工商银行流水一份，证明李扬汇给陈欣两笔租金，第一笔是2018年4月14日4500元、第二笔是2000元。李扬把房屋过户给陈欣时说，房屋已经出租给亲戚住，以后的房屋租金归陈欣所有，但付了这两笔租金后再没有给过租金； 6、开发区益民拆迁公司与李扬签订的拆迁协议的第二页，证明2012年2月12日李扬的房屋被拆迁，2012年8月27日和2012年5月29日拆迁办确认安排给李扬两套房屋，一是6幢103室87.69平方米，一是7幢705室63.58平方米，表明2012年7月1日刘堂君与李扬签订房屋买卖合同的基础是不存在的，当时房屋未交付。 双方当事人为证明自己的主张提供了证据。本院组织双方进行了质证。李扬对刘堂君所举证据均无异议，本院予以确认。陈欣对刘堂君所提证据1、2、3不予认可，对证据4的真实性无异议。刘堂君对陈欣所提证据2、3、4不予认可，对证据1、5、6的真实性无异议。李扬未对陈欣所举证据发表质证意见。经本院审查，刘堂君所提证据与其陈述及李扬的陈述能够相互印证，足以证明其主张，故本院予以采信。陈欣提供的证据1、2、3、5与本案缺少关联性，故本院不予采纳。对陈欣提供的证据6的真实性，本院予以确认并采纳，但从陈欣自己的陈述及该份证据的内容来看，尚不足以证明其主张。 本案经过审理，本院认定事实如下： 2012年7月1日，刘堂君与李扬签订《房屋买卖协议书》一份，约定李扬将其因拆迁分得的位于本市开发区（振兴花园）7幢705室房屋（以下简称“讼争房屋）63.58平方米出售给刘堂君，交易价格32万元。签订协议当日，刘堂君向李扬支付房款22万元，后依约陆续向李扬支付房款，现已付清全部房款。2012年7月，刘堂君与李扬办理了水、电、燃气过户手续，交接了房屋。拿到房屋后，刘堂君对房屋进行了装修，并入住至今。期间刘堂君多次催促李扬办理产权过户； 2015年，讼争房屋所在小区的拆迁安置房开始陆续办理产权登记手续。拆迁公司按照拆迁协议的约定将讼争房屋所有权登记至李扬名下。李扬未按协议约定将房屋所有权过户登记至刘堂君名下； 2015年11月16日，李扬与陈欣签订《房地产买卖契约》一份，约定李扬将讼争房屋出售给陈欣，交易价格36.5万元。李扬与陈欣签订《房地产买卖契约》的同时办理了房屋所有权过户登记，将讼争房屋所有权登记至陈欣名下； 2018年8月20日，刘堂君向本院起诉，诉请确认李扬、陈欣于2015年11月16日签订的关于讼争房屋的《房地产买卖契约》无效。本院经过审理，于2018年11月18日作出（2019）苏1091民初1765号民事判决，判决确认该《房地产买卖契约》无效。陈欣不服该判决，上诉于扬州市中级人民法院。扬州市中级人民法院对上诉案件进行审理后，于2019年5月16日作出（2019）苏10民终460号民事判决，判决维持了一审判决，一审判决现已生效。陈欣不服又向扬州市中级人民法院申请再审。扬州市中级人民法院再审审查后于2019年12月10日作出（2019）苏10民申249号民事裁定，驳回了陈欣的再审申请； 目前，讼争房屋所有权登记在陈欣名下。另查明，讼争房屋上设有抵押权。 本案争议焦点：讼争房屋所有权归谁所有？ 本院认为，因物权的归属产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，李扬与陈欣签订的关于买卖讼争房屋的《房地产买卖契约》被判决无效后，双方买卖关系自始无效，讼争房屋的所有权归属应恢复至合同未签订之前的状态，也即房屋所有权仍归李扬所有。依据我国《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，讼争房屋的所有权应于（2019）苏1091民初1765号民事判决生效之日自动发生变动归李扬所有。李扬是讼争议房屋的实际所有权人，陈欣自始不享有讼争房屋所有权，应主动将讼争房屋所有权过户登记至李扬名下。 李扬与刘堂君签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，受法律保护。《房屋买卖协议书》签订后，刘堂君陆续付清了房款，已完全履行了自己的合同义务，据此刘堂君对讼争房屋享有物权期待权。《房屋买卖协议书》签订后，李扬将房屋交付给刘堂君占有使用至今，只部分履行了合同。李扬在2015年取得房屋所有权后未将讼争房屋所有权转移登记至刘堂君名下属违约行为。现在李扬重新获得讼争房屋所有权，其应按《房屋买卖协议书》约定继续履行合同，将房屋所有权转移登记至刘堂君名下。 一般情形下，当陈欣未主动将讼争房屋所有权过户给李扬时，李扬可以诉请陈欣转移登记讼争房屋所有权。转移登记后，李扬应将房屋所有权过户登记至刘堂君名下。如李扬不主动办理，刘堂君有权起诉李扬办理过户登记。本案中，陈欣未主动办理转移登记，李扬又明确表示不起诉陈欣过户，导致刘堂君诉请李扬办理过户登记的主张无法实现。由于不动产处于人民群众的基本生活资料地位，尤其是在强调“无恒产者无恒心”的我国，对不动产买受人的保护应注重实体上的保护，而不应刻板地追求程序上要求，这也是我国社会主义核心价值观公正和法治的要求，实体公正更有利于增强人民群众对法律公平的信心。故而，本院允许刘堂君在本案中变更诉讼请求。审理刘堂君确认讼争房屋所有权归其所有的诉请是否成立，应从事实依据和法律规定两方面审查。事实方面，刘堂君已完全履行了《房屋买卖协议书》中的义务，且已实际占有使用讼争房屋多年。法律方面，1、李扬同意确认房屋所有权归刘堂君所有系对自己权利的处分，也是在履行自己的合同义务；2、非因刘堂君的原因无法办理过户登记，刘堂君没有过错；3、无其他善意第三人主张房屋所有权；4、房屋所有权与抵押权可以同时设于同一不动产之上。据此，本院认为刘堂君请求确认房屋所有权归其所有的理由充分，本院依法予以支持。 另外，如果李扬愿意起诉陈欣，刘堂君再起诉李扬，两次诉讼的结果是房屋所有权登记至刘堂君名下，其本质与本案结果相同，都是确认了讼争房屋所有权归刘堂君所有。所以，本案支持原告刘堂君的诉讼请求，避免当事人讼累，也节约了司法资源。 至于陈欣辩称其不是适格的被告，本院对该辩称意见不予采纳，因为讼争房屋所有权仍登记在其名下，讼争房屋所有权的归属争议发生在陈欣、李扬、刘堂君之间，案件结果与陈欣有直接关系，所以陈欣系适格的被告。对陈欣请求对李扬、刘堂君在《房屋买卖协议书》和收条的笔迹及笔迹形成时间进行鉴定的申请，因缺乏事实依据，且陈欣就同样的申请曾向扬州市中级人民法院提起，经审查后已被扬州市中级人民法院驳回，故本院对该申请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 位于扬州市（振兴花园）7幢705室房屋所有权归原告刘堂君所有。 案件受理费6100元，由被告李扬负担（此款原告已预交，本院不再退还，由被告李扬于本判决生效之日起十日内给付原告刘堂君）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。 审 判 长  王睿冰 人民陪审员  宋 平 人民陪审员  刘 旸 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  杨玉娟 书 记 员  冯奕睿