重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0238民初3209号原告：巫溪县金缘物业服务有限公司，住所地重庆市巫溪县马镇坝(建委国土小区)九单元501号，统一社会信用代码91500238065673492E。法定代表人：李晓，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李兵，男，1974年9月19日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：杨波，重庆峡郡律师事务所律师。被告：罗登文，男，1967年2月10日出生，住重庆市巫溪县。被告：杨永知，男，1956年11月28日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。原告巫溪县金缘物业服务有限公司(以下简称金缘物业)诉被告罗登文、杨永知物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金缘物业委托诉讼代理人杨波、被告罗登文、被告杨永知及其委托诉讼代理人杨永志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金缘物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告罗登文支付原告物业服务费595000元，被告杨永知承担连带责任；2、依法判决被告罗登文支付原告违约金93712元，被告杨永知承担连带责任。事实和理由：巫溪县卓利房地产开发有限公司(以下简称卓利公司)系卓利水园商城1、2、3区开发商，该商城坐落于巫溪县柏杨街道春申大道212号。2013年10月30日，原告与卓利公司签订《巫溪县马镇坝水园商城小区前期物业服务合同》。2018年5月17日，原告与卓利公司签订《合同解除协议书》，约定2018年4月30日24时双方解除《合同》。2013年4月26日，被告罗登文承租被告杨永知位于卓利水园商城二、三区负一楼的房屋从事个体经营活动，工商登记名称为巫溪县马镇坝大京都购物中心。被告在2015年6月30日至2018年4月30日期间接受原告的物业服务，欠缴物业服务费595000元。原告多次以电话和书面方式向被告进行催缴，但被告至今未支付。原告认为，被告未按合同约定缴纳物业服务费的行为已构成严重违约，为维护自身的合法权益，依法提出诉讼。被告罗登文辩称，被告罗登文不应当是本案被告，因为被告罗登文和金缘物业没有物业合同关系。被告罗登文租用的被告杨永知的场地经营超市，租赁合同约定出租方不把租赁场地交给物业管理，罗登文不接受物业管理；被告罗登文经营的“大京都”超市的物业管理都系被告罗登文自行负责，原告金缘物业根本没有向被告所经营的超市提供物业服务。“大京都”超市自行招聘保洁工人、安保人员近20人，其安保、清洁、维修管理、超市水电费缴纳、各类维修等都系“大京都”自行负责，其产生的垃圾由保洁人员直接送到城市管理局投放的垃圾拖箱处，并且自行承担垃圾处理费，且“大京都”超市门前所有的电梯一直处于停运状态；因原告金缘物业未履行修缮和管理义务，“大京都”超市楼上管道破裂，出现漏水、漏粪、漏臊水的情况，导致被告罗登文数百万元财产损失；被告罗登文租用的场地未经过验收，不具备交付物业公司的条件；房屋租赁合同在2013年，前期物业服务合同在2015年，在签订房屋租赁合同后，业主并没有告诉被告罗登文有物业费的事情，被告罗登文一直不清楚物业服务内容。因此，被告罗登文认为，金缘物业没有同被告罗登文形成物业服务合同关系，也未向被告罗登文提供任何物业服务，被告罗登文不应承担物管费，请求驳回原告的诉讼请求。被告杨永知辩称，原告金缘物业与开发商巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理服务合同约定：“本合同期限为2年，自乙方接房之日起计算，合同期满后业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”原告接房的时间为2013年10月，合同有效期为2年，即2015年10月到期，原告与巫溪县卓利公司、两被告物业管理服务关系于2015年10月终止了权利和义务。因此原、被告之前并不存在物业管理服务合同关系；原告不能证明其向被告提供了物业服务，被告也没有接受其物业服务，对讼争的物业，原告也没有证据证实对其进行过管理；原告金缘物业未获得相应的物业管理收费许可；原告金缘物业请求的滞纳金缺乏法律依据；被告杨永知与被告罗登文约定的是地下超市里面不要物业管理，而不是水园商城不要物业管理；被告杨永知不是本案适格主体；被告杨永知与被告罗登文签订房屋租赁合同时，合同第4条第5项约定了各项费用由被告罗登文承担；原告金缘物业主张2015年6月30日起的物业费用已经超过诉讼时效，原告没有证据证明诉讼时效存在中止中断的情形；原告金缘物业主张的物业管理费应以管理成本为依据，不应以每平方米2.5元来结算；前期物业合同不具有法律效力；原告金缘物业提供的服务不到位；被告杨永知与原告金缘物业签订物业服务合同时就告知原告金缘物业，被告杨永知与被告罗登文签订合同时约定室内不需要物业公司管理，要求原告金缘物业与被告罗登文自行协商；原告金缘物业主张的收费依据是前期物业合同，物业收费必须获得有关部门的许可，原告仅向建委的物管科备案，只有科长、分管副局长签字，没有建委盖章同意，不符合2013年物业收费的规定。本院经审理认定事实如下：巫溪县水园商城由巫溪县卓利房地产开发有限公司开发。2013年4月26日，被告罗登文与被告杨永知签订房屋租赁合同约定，被告杨永知将位于巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼的商业用房出租给被告罗登文用于经营“大京都”超市。该房屋租赁合同在甲方的责任第5条约定，甲方租赁给乙方的商场，不得将此商场提供给其他物业公司进行管理并产生费用(消防用电、公用电梯等费用除外)，该房屋租赁合同在乙方责任第5条明确约定：“在承租期内，涉及该房屋使用的水电费、市政建设费、垃圾处理费、治安管理等相关费用均由乙方承担”。2013年10月30日，原告金缘物业与巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由金缘物业按合同标准履行位于巫溪县马镇坝春申大道水园商城的物业服务。2018年5月17日，金缘物业与巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订合同解除协议书，前期物业服务合同于2018年4月30日解除。原告与巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同约定的服务事项为：1、房屋建设共用部位的维修、养护和管理。具体包括：楼盖、外墙面、天台、屋面、走廊、通道、楼梯间、转换层、门厅、设备房、消防水池。2、共用设施、设备维修养护和管理。具体包括：共用的上下管道，落水管、污水管、垃圾桶、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、变压器及配电供电设施，所有智能化设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运至街道垃圾中转站。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、物业装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修维护。13、负责向业主及物业使用人收取物业服务费和本合同规定的其他费用。14、法律政策规定应乙方管理服务的其他服务事项。15、对业主及物业使用人违反业主临时公约的行为，根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施。双方约定的物业服务费标准为：住宅物业费按每月每平方米1.2元计算，商业物业费按每月每平方米2.5元计算。未按时缴纳服务的，按每日千分之三的标准支付违约金。罗登文与原告曾协商过物业费用的问题，但未有具体的书面协议。原告对水园商城提供了物业服务。罗登文及杨永知未曾向原告金缘物业支付过物业服务费。原告于2017年2月24日通过律师事务所以挂号件的形式向罗登文催收物业服务费，后又于2019年7月18日以邮政特快专递方式向罗登文发出律师催收函，查询结果显于该件于2019年7月19由罗登文本人签收。原告2019年7月18日向杨永知发出律师催收函，查询结果显于该件于2019年7月19由杨永知本人签收另查明，罗登文租用杨永知位于巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼的商业用房面积为6863.28平方米。罗登文经营的大京都超市于2014年开始营业，金缘物业于2015年1月入驻该小区。上述事实有原告举示的前期物业服务合同、合同解除协议书、房屋租赁合同、前期物业服务合同备案登记、房屋面积分户汇总表、服务内容类合同及照片，律师催收函，被告罗登文举示的房屋租赁合同、大京都保洁安保人员身份证复印件、自行缴纳垃圾处理发票、水电费发票，管道漏水照片、公证书，以及本院在现场拍摄的照片等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案存在的争议焦点有三：一是前期物业合同的效力是否及于杨永知；二是应由谁来承担物业服务管理费；三是费用的多少以及滞纳金的问题，分别评述如下。关于前期物业合同的效力是否及于杨永知的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。水园商城是商住两用小区，无须通过招投标方式选聘方式决定物业服务企业，该前期物业服务合同应为有效，对业主杨永知具有约束力。关于被告罗登文与被告杨永知之间应由谁来承担物业服务管理费问题。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。被告杨永知作为水园商场二、三区负一楼的业主，本应承担物业服务费。但被告杨永知与被告罗登文签订租赁合同时明确约定涉及该房屋使用的水电费、市政建设费、垃圾处理费、治安管理等相关费用均由被告罗登文承担。该合同条款的约定内容已经囊括了物业服务管理费所涉及的全部收费项目。虽然被告罗登文与被告杨永知亦约定被告杨永知不得将商场提供给其他物业公司进行管理并产生费用(消防用电、公用电梯电等除外)，但是根据合同相对性，该条款只能约束合同主体即被告杨永知。且被告杨永知作为个体业主无权决定水园商城是否交由物业服务管理公司进行维护。况且该条款尾部括号内“消防用电、公用电梯电等除外”的内容约定，就与不交由其他物业公司的意思表示相矛盾，物业服务本身就系对环境卫生、安保、日常场地、设备维护等的综合服务，无法用“除外”的语言表示分割出来。且罗登文曾与物业公司协商过物业收费的问题，因此本案涉及的物业服务管理费应由被告罗登文负担，被告杨永知作为业主应承担连带责任。三是关于费用的多少以及滞纳金的问题。该物业服务合同已解除，客观上无法辩人当初的现场，便从原告举示证据来看，也无法证明其完成了物业合同约定的事项，且被告罗登文提供了原告未完全履行维修维护的义务，根据权利义务对等原则，可酌情调减为70%。被告辩称未接受到原告的服务，因物业服务的特殊性、整体性，对该辩称，本院不以采信。被告杨永知抗辩称原告金缘物业的诉讼请求已过诉讼时效，原告金缘物业向本院提交了律师催收函，但2017年2月24日以挂号件的形式向罗登文主张权利的律师函，无法证明罗登文是否收到。故该律师函不能产生诉讼时效中断的法律后果。原告金缘物业于2019年7月18日发出向罗登文和杨永知发出律师催收函，根据邮政特快专递查询结果显示，被告及罗登文、杨永知在2019年7月19日由本人签收。本案诉讼时效为3年，原告金缘物业在2016年7月19日至2018年4月30日(计21个月)的诉讼请求未过诉讼时效，2015年6月30日至2016年7月17日的诉讼请求因为未发生中断已过诉讼时效。原告主张的滞纳金，因其提供的服务存在瑕疵，不予支持。故本案物业服务费酌定为252226元（6863.28×2.5元×21个月×70%）。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：一、被告罗登文在本判决生效后十日给付原告巫溪县金缘物业服务有限公司物业服务费252226元；二、被告杨永知对罗登文的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告巫溪县金缘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9750元，由被告罗登文、杨永知负担5000元，原告巫溪县金缘物业服务有限公司负担4750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  金忠明审 判 员  张成木人民陪审员  范洪瑞二〇二〇年四月二十六日书 记 员  曾钰淋