山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1593号上诉人（原审被告）：济南樱桃酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：夏雨，该公司经理。委托诉讼代理人：唐琪，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦云，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张召君，男，1967年5月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张树龙，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。上诉人济南樱桃酒店管理有限公司（以下简称樱桃酒店）因与被上诉人张召君合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。樱桃酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案二审诉讼费等费用由张召君承担。事实和理由：双方当事人签订《房屋经营托管协议》违反诚实信用原则，未按约定履行合同义务，樱桃酒店不应当支付房屋占有使用费，一审法院认定事实不清，应当依法予以撤销或改判。一、张召君未履行保证涉案房屋正常使用的义务，导致涉案房屋出现严重的质量问题，致使樱桃酒店无法正常托管经营，造成樱桃酒店巨额经济损失。《房屋经营托管协议》第八项约定：甲方（张召君）应保障其对托管物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个经营托管期内乙方（樱桃酒店）能够按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管物业产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任，并赔偿乙方及客人的损失。甲方应当保证在托管期限内，乙方有权利按照本合同的约定对托管物业享有单独占有、使用和独立自主管理经营的权利，且不受甲方及他人的干涉和侵犯。自2015年8月3日至2019年2月，樱桃酒店一直按照合同约定履行托管义务，但张召君违反协议约定，并未保证涉案房屋正常使用，导致涉案房屋存在室内严重漏水、泡水，电梯停运及严重的质量问题，且电梯多次出现困人、掉落、停运等事件，物业公司存在乱收费，涉案房屋消防设施无人维护，存在重大安全隐患等问题始终得不到解决，造成樱桃酒店无法正常进行托管经营，而且张召君唆使中冠物业公司强行对涉案房屋进行停水停电，导致樱桃酒店无法营业，给樱桃酒店造成巨大经济损失，根据协议约定，张召君应当对樱桃酒店的损失承担赔偿责任。二、在《房屋经营托管协议》解除后，樱桃酒店与张召君之间已结算全部托管费用并进行交接，不存在占用涉案房屋的事实，樱桃酒店不应支付房屋占有使用费。双方签订的协议第八项还约定因国家政府政策、房屋维修、软硬件故障、前期房屋纠纷等原因造成托管物业无法正常营业，在此期间，甲方（张召君）无托管收益。在托管期间，托管物业多次出现如上所述的事故，致使张召君无法正常营业。樱桃酒店无奈于2019年1月28日致函张召君要求解除合同，张召君于同日发出告知书写明：同意解除合同，要求两日内交还房屋及钥匙水电卡，介于临近春节，可春节过后，对于我们业主房屋费用结算协商。根据协议约定，因托管房屋的软硬件故障，张召君并不享有托管收益，但樱桃酒店不仅按时结算了房屋托管费用，且根据告知书，在春节后与张召君多次沟通交接事宜，但张召君并不配合进行房屋交接。涉案房屋无法正常交接皆是张召君原因导致，且涉案房屋在此时已被物业公司强行停水停电，无法使用，根本不存在张召君所称的占用房屋的事实。根据一审庭审情况，张召君并不能提供任何诉前即已请求樱桃酒店搬离的证据材料，樱桃酒店占用房屋是否要付费、又该如何付费，樱桃酒店均无法说清。樱桃酒店依照合同的约定使用案涉房屋，并不违反张召君的意愿，在合同没有继续履行的情况下，双方也未对樱桃酒店应否退回房屋作出协商与约定，在此情形下，张召君主张以租金方式要求支付使用费没有合同约定及法律依据。因此，樱桃酒店不应支付房屋占有使用费。三、张召君持有涉案房屋的房卡钥匙，可随时收回使用，不需要樱桃酒店进行交接房屋，因此，一审法院认定事实错误，本案不存在房屋占有的事实，樱桃酒店不应支付张召君房屋占有使用费。涉案房屋自张召君强行停水停电后，一直处于空置状态，樱桃酒店已经将托管期间的托管费全部结算完毕，张召君持有涉案房屋的房卡钥匙，其可以随时收回房屋使用，无须与樱桃酒店进行房屋交接，因此，张召君主张支付房屋占有使用费没有依据。而原审法院认定樱桃酒店占用涉案房屋，应当支付其中9间房屋2019年1月27日至2019年3月1日及3间房屋2019年1月27日至2019年4月17日的房屋占有使用费，属于事实认定错误，应当依法予以撤销或改判。四、物业公司存在抬高电费、水费等乱收费的情况，樱桃酒店交纳的电费产生了15万元的巨大差额，张召君在明知物业公司即将撤场，且物业公司应当向樱桃酒店返还多交电费差额的前提下，直接向物业公司交纳物业费，不具有正当性。根据双方之间的托管协议约定，樱桃酒店对于物业费的交纳享有自主权，张召君单独向物业公司交纳物业费，违反了协议约定，构成违约。张召君辩称，一、樱桃酒店与张召君签订房屋经营托管协议后，张召君交付质量合格的房屋，交付时房屋并未有任何质量问题。房屋漏水是樱桃酒店在使用过程中发生的问题。根据双方签订的合同第六条规定，维修费用应由乙方承担。并非张召君存在过错，樱桃酒店以此为由要求解除合同系违约行为，因承担违约责任。樱桃酒店对于房使用、收益理应维护修缮。樱桃酒店至今尚在该幢楼营业，并非无法正常营业。出现问题后樱桃酒店不但没有尽到维护修缮的义务，反而樱桃酒店以种种理由要求解除合同，其樱桃酒店的本质是为了降低房屋租赁费用将原来的每间每月2200元降低至1600元。樱桃酒店经理王超多次与张召君协商要求降低租赁费用，张召君都予以拒绝。樱桃酒店尚在该处经营的酒店租赁的其他房屋也是采用同样的手段恶意解除合同，降低租赁费用，其租赁价格也是1600元-1800元不等。二、樱桃酒店于张召君在合同履行期间，经业主委员会一致同意更换物业公司，物业公司在交接过程中产生的矛盾并非张召君主导造成，且于履行合同毫无关联。电梯出现的质量问题、物业公司未与消防签订合同等对樱桃酒店造成的损失，樱桃酒店应向物业公司主张。停水停电的主要原因是樱桃酒店无故拖欠水费电费，并非张召君原因。2019年1月23曰，、业主委员会做出决定将樱桃酒店酒店前台拆除并腾空，该位置系樱桃酒店强行占用行为，业主委员会做出的决定是为了保护自身的利益，该决定于签订的合同无关，樱桃酒店应自己承担损失。现樱桃酒店仍在该处经营酒店，以上行为均非张召君原因导致合同不能正常履行的条件。三、樱桃酒店于张召君签订合同共12间房间，2019年1月26日-2019年3月1日占用房间12间，2019年3月1日樱桃酒店组织人员将其中9间房屋的东西移至其他三间房屋，占用至2019年4月17日。在一审过程中樱桃酒店的经理王超证实张召君的主张。樱桃酒店作为使用房屋的一方，应当负有向张召君交接房屋的义务，应承担交接日期的举证责任。关于房屋搬出的具体时间，因樱桃酒店宾馆设内有监控，在一审过程中樱桃酒店拒不提供该视频资料。在中凡鲁鼎广场搬家放行条上签字确认。其中明确载明房租费用未结清。樱桃酒店理应支付房屋占用费用。樱桃酒店在2019年4月17日腾出房屋后，因未交物业费用，导致张召君被物业公司诉讼。张召君代樱桃酒店支付物业费用7189.9元。张召君向一审法院起诉请求：1.判令樱桃酒店支付张召君违约金55200元；2.判令樱桃酒店支付张召君物业费7189.9元、水费1392.8元；3.判令樱桃酒店支付房屋占有使用费39507.03元；4.诉讼费用由樱桃酒店承担。一审法院认定的事实：张召君系济南市天桥区鲁鼎广场C座406至417号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2015年8月3日，张召君（甲方委托方）与樱桃酒店（乙方受托方）就涉诉房屋签订了《房屋经营托管协议》，双方约定：托管物业的用途为酒店公寓托管经营，甲方需对托管房屋完成家电家具等附属设施的配置。经营托管服务的期限自2015年8月3日起至2024年8月2日止。甲方应在2015年8月3日前将符合交房条件的托管物业交付给乙方。乙方在甲方交付托管物业后正常房筹备期为2个月，乙方在托管房屋符合本合同约定的附属设施及精装修条件的，在验收合格后7日内予以上线运营。托管期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权。甲方托管费为26338元/月。从第六年每四年递增5%。甲方当月托管收入于次月20日前由乙方支付到甲方的银行账户。合同第六条关于物业（房屋及附属设施）维护一条约定，经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管物业维修等原因造成损坏需要维修或重置的，费用由甲方承担；经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失需要维修或重置的，费用由乙方承担。乙方有权对托管物业的日常简单维护和维修，维修费用超出200元的，乙方须通知甲方，经甲方同意后，乙方即可修理；如遇影响客人入住的，或非因乙方原因无法联系甲方的，乙方可自行维修，事后通知甲方。维修费用低于200元的，乙方可自行维修，事后通知甲方。托管期间，乙方承担费用包括：水费、电费、物业管理费等，甲方承担费用包括：房屋购买及前期简单装修、经营物业所需的基本配置等。双方还约定：由于房屋建筑基础设施质量问题造成的整改维修而影响房屋上线使用的，未上线使用的房屋免租期顺延，已上线使用的房屋维修期间乙方不承担托管费用（以乙方书面或电子通知为准）。双方还在违约条款中约定：本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金。除另有约定外，本协议项下的违约金为月托管费26338元。上述《房屋经营托管协议》签订后，张召君向樱桃酒店交付了涉诉房屋。该托管协议履行过程中，樱桃酒店主张曾于2017年11月29日向张召君邮寄告知函，内容主要为反映房屋透水严重导致墙面脱落影响经营的问题。张召君称未收到该告知函，樱桃酒店也未再提交已送达告知函的证据。2019年1月17日，樱桃酒店又以通知函的形式就涉诉房屋的质量问题、物业管理权纠纷以及物业乱收费等问题告知张召君前来进行磋商。该通知函已于2019年1月18日签收。2019年1月28日，樱桃酒店向张召君邮寄送达了解除托管协议通知书，认为张召君未与其就房屋漏水等问题进行协商，导致樱桃酒店无法正常经营，通知张召君解除双方的《房屋经营托管协议》。2019年2月1日，张召君向樱桃酒店出具告知书，告知书载明：“济南樱桃酒店管理有限公司济洛路分公司（夏日酒店）：我们是中凡鲁鼎广场业主，我们2019年1月28日已经接到贵公司关于解除房屋经营托管协议通知书，现我们业主同意接到贵公司通知书后解除合同，并通知贵公司，两日内交还房屋及钥匙水电卡，如延期交还房屋及钥匙水电卡，贵公司应继续按托管协议支付我们业主托管房屋收益及其违约金。介于临近春节，可春节过后，对于我们业主房屋费用结算协商解决。”后，张召君又于2019年3月10日向樱桃酒店邮寄告知函，同意解除托管协议，要求樱桃酒店腾空房屋并结算费用。另查明，涉诉房屋的物业费由樱桃酒店直接向物业公司交纳，樱桃酒店自认已交纳至2018年6月30日。水费交纳至2018年4月15日，2018年8月16日至同年10月15日期间的水费也已交纳。双方均认可涉诉房屋租金实际支付至2019年1月26日。此外，张召君于2019年6月26日补交了涉诉房屋2018年7月1日至2018年12月31日的物业费7189.9元。双方存有争议的问题即为张召君的诉讼请求：一、关于张召君主张的违约金，樱桃酒店认为双方签订托管协议后，涉诉房屋出现室内漏水、泡水、电梯停运等严重质量问题，樱桃酒店多次发函要求张召君予以解决，均未得到回复，张召君未按合同约定履行保证房屋可以正常使用的义务，樱桃酒店无法实现合同目的，故只能解除合同。樱桃酒店向法庭提交了房屋照片、视频等证据。张召君称樱桃酒店系单方解除托管协议，属于违约，应承担违约责任。对樱桃酒店提交的证据均不予认可，但亦未提交相反证据予以反驳。二、关于张召君主张的占有使用费。张召君所有的12间公寓，其中9间于2019年3月1日交接，剩余3间于2019年4月17日交接。樱桃酒店称其中9间于2019年2月21日交接，剩余3间于2019年4月17日交接。双方提交的证据均不足以证实其主张。三、关于张召君主张的物业费及水费，樱桃酒店称双方约定由樱桃酒店直接向物业公司交纳相关费用，张召君无权主张。一审法院认为，双方就涉诉房屋签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方亦对相关权利义务做出明确约定，双方均应按照合同约定严格履行。托管的物业系用于酒店经营，樱桃酒店提交证据证明涉诉房屋出现质量等问题致使无法正常经营，合同目的无法实现，张召君虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，樱桃酒店据此于2019年1月28通知张召君解除双方的《房屋经营托管协议》，于法有据，张召君主张樱桃酒店承担违约责任，支付违约金，一审法院难以支持。解除合同后，双方应当遵循诚实信用原则，积极协助对方完成房屋交接。双方对其中3间房屋的交接时间为2019年4月17日无异议，一审法院予以确认。对于有争议的9间房屋的交接日期，鉴于樱桃酒店作为使用房屋的一方，其负有向张召君交接房屋的义务，故樱桃酒店应承担交接日期的举证责任。因樱桃酒店所举证据不足以证实其主张，故一审法院对张召君主张的9间房屋交接日期为2019年3月1日予以采信。双方均认可租金已结算至2019年1月26日，现张召君要求樱桃酒店支付涉诉房屋占有使用费，合法有据，一审法院予以支持，数额为39507.03元（26338元÷12间×9间÷30天×33天+26338元÷12间×3间÷30天×81天）。双方在《房屋经营托管协议》中约定由樱桃酒店承担水费及物业管理费，托管协议实际履行过程中，亦是由樱桃酒店直接向物业公司交纳费用，现张召君作为业主已代实际使用人即樱桃酒店交纳了2018年7月1日至同年12月31日的物业费7189.9元，樱桃酒店应予返还给张召君。对于张召君主张的水费，张召君作为张召君起诉于法无据，对其该请求，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、樱桃酒店于判决生效之日起10日内支付给张召君房屋占有使用费39507.03元；二、樱桃酒店于判决生效之日起10日内返还给张召君物业费7189.9元；三、驳回张召君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元（已减半收取），张召君负担585元，樱桃酒店负担585元。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，张召君与樱桃酒店签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，双方均应按协议约定履行义务。在履行合同过程中，双方发生争议，导致解除托管协议。合同解除后，樱桃酒店负有及时返还房屋的义务，其应及时返还而未返还房屋，应当承担占有托管房屋期间的收益，故一审判决认定樱桃酒店支付张召君房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。樱桃酒店主张张召君唆使物业公司对托管房屋停水停电，其未产生收益，不应支付占有使用费。对此，樱桃酒店未提交证据证明房屋的停水停电系张召君的原因造成，故其主张本院不予支持。关于物业费的问题，在樱桃酒店欠交物业费的情况下，张召君作为业主代实际使用人即樱桃酒店交纳了物业费7189.9元，一审认定樱桃酒店应予返还给张召君该部分费用，并无不当。樱桃酒店主张张召君是在明知物业公司应当向樱桃酒店返还多交电费差额的前提下直接向物业公司交纳的物业费，未提交证据证实，本院不予采信。关于樱桃酒店申请中止诉讼问题。二审中，樱桃酒店以其员工持有案件关键证据，员工因疫情原因滞留国外为由，申请本院对案件中止诉讼。樱桃酒店的申请不符合中止诉讼的法定情形，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由济南樱桃酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年四月二十七日法官助理 刘丹丹书 记 员 韩 笑