江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0281民初17047号 原告：唐美娟，女，1987年10月12日生，汉族，住江西省赣州市安远县。 委托诉讼代理人：潘斌，北京市京师（无锡）律师事务所律师。 被告：江阴市中江房地产有限公司，统一社会信用代码91320281740682633N，住所地江苏省江阴市通江北路85号2201室、2202室。 法定代表人：石祖刚，该公司总经理。 被告：石祖刚，男，1958年6月12日生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：金瑞彬（受江阴市中江房地产有限公司、石祖刚共同委托），江苏博爱星律师事务所律师。 被告：无锡惠联行网络科技有限公司，统一社会信用代码91320206MA1XW2818K，住所地江苏省无锡市惠山区惠山大道88号明都大厦9-2405。 法定代表人：胡爱民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张钧、王陶，江苏创凯律师事务所律师。 原告唐美娟与被告江阴市中江房地产有限公司(以下简称中江公司)、石祖刚、无锡惠联行网络科技有限公司（以下简称惠联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐美娟的委托诉讼代理人潘斌，被告中江公司、石祖刚共同的委托诉讼代理人金瑞彬，被告惠联公司的委托诉讼代理人王陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐美娟向本院提出诉讼请求：一、判令解除唐美娟与中江公司关于江阴市中江**庭13号别墅的买卖合同；二、判令三被告双倍返还定金400万元，并返还购房款6万元，合计406万元；三、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年6月，原告与被告一达成口头协议，约定原告向中江公司购买江阴市中江**庭13号别墅，房屋成交价为338.8万元。被告一要求原告先支付定金200万元以及6万元购房款，剩余房款于网签当日付清。原告按照要求于2019年6月28日向中江公司指定的徐萍账户汇款200万元。为此，中江公司向原告出具定金收据及售房定金收条，被告三惠联公司也在收据及售房定金收条上盖章确认。2019年9月5日，原告与中江公司签订补充协议，中江公司承诺于2019年9月30日之前将江阴市中江**庭13号别墅网签合同、房款发票事宜办理完毕，如违约，每日承担5800元违约金。2019年10月30日，被告二石祖刚向原告承诺于2019年11月30日前支付原告定金及房款及自2019年9月30日起按每天5800元计算的违约金。但中江公司一直未能履约办理网签手续。在原告多次催告后，中江公司表示无法履行房屋交付义务。原告认为，中江公司在收受原告定金后未能履行约定的义务，应当双倍返还定金。惠联公司在收条及收据上盖章，并在购房时口头承诺房屋没有纠纷，如有纠纷愿意承担责任，故惠联公司应当承担连带责任。石祖刚在收条以及补充协议上签名，且在购房时也作出过同惠联公司一致的口头承诺，石祖刚在2019年10月30日补充协议上签名系债务加入，应当承担共同还款责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。 中江公司辩称：1、双方没有签订正式合同，故不存在房屋买卖合同要解除的问题。2、预约合同中约定双倍返还定金金额过高，而且因后来已于2019年10月30日签订了补充协议，故补充协议就原预约合同约定的履行内容及违约责任等均进行了变更，补充协议约定逾期退款的违约金为每天5800元，故本案不再适用双倍返还定金。但按照5800元/天的标准计算违约金，一年为200万元，故双方约定的违约金仍过高。3、双方之间仅存在房屋买卖预约合同，本约还没有成立，且案涉房屋已经备案给了案外人李正峰，故不具备交易的条件，另外原告本人也知道上述事实，所以对于现在的情况，原告本人也有一定责任。综上，请求法院依据实际情况调整违约金的金额。 石祖刚辩称：他与唐美娟不存在法律关系。房屋出卖人是中江公司，他作为中江公司的法定代表人参与谈判系职务行为，所以本案中他不应承担责任。 惠联公司辩称：1、他公司仅为居间方，在居间过程中不存在过错，且已明确告知唐美娟案涉房产的备案情况，并再三向唐美娟强调其只需要先缴纳几万元定金即可。但唐美娟为了以较低价格购买房产对他公司的风险提示置若罔闻，执意将200万元购房款支付给中江公司指定账户，唐美娟存在重大过错。2、关于违约责任的承担意见与中江公司及石祖刚一致。3、2019年10月30日，唐美娟与石祖刚签订补充协议，该协议已经明确约定由石祖刚向唐美娟退还206万元及违约金，由此可见，双方已经协商一致解除了房屋买卖合同，并且进行了相应结算，故原告再主张适用定金罚则没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，惠联公司向唐美娟出具售房定金收条一份，载明：今代收到唐美娟购买中江**庭5号商铺房屋定金5万元。现兹定于2019年6月30日之前正式签约，如逾期不签，则作违约处理，定金不退。收条备注该房实际成交价为201万元。惠联公司在该收条经办人处加盖了公司合同专用章，唐美娟在该收条付款人处签名。同日，惠联公司又向唐美娟出具售房定金收条一份，载明：今代收到唐美娟购买中江**庭68-901号房屋定金1万元。现兹定于2019年6月30日之前正式签约，如逾期不签，则作违约处理，定金不退。收条备注该房实际成交价为100万元。惠联公司在该收条经办人处加盖公司合同专用章，唐美娟在该收条付款人处签名。 另查明：2019年6月，唐美娟与中江公司商定由唐美娟购买中江**庭13号别墅。2019年6月28日，中江公司及惠联公司向唐美娟出具售房定金收条一份，载明：今代收到唐美娟中江**庭13号别墅定金200万元。现兹定于2019年8月11日之前正式签约，如逾期不签，则作违约处理，定金不退。收条备注该房实际成交价为338.8万元，并约定：1、购买方承诺一次性付款，不需要贷款。2、剩余房款132.8万元于网签当日付清。3、购买方共计支付206万元给甲方。4、乙方汇入甲方指定账户62×××17徐萍（农行马镇支行）。中江公司及公司法定代表人石祖刚在该约定内容处加盖公司公章及签名。惠联公司在该收条经办人处加盖公司合同专用章，唐美娟在该收条付款人处签名。同日，唐美娟父亲唐明德代唐美娟向中江公司指定的徐萍账户转账交付了200万元，中江公司并向唐美娟出具收款事由为别墅定金200万元的收据一份，惠联公司也在该收据上加盖了合同专用章。审理中，被告方一致确认两份2019年6月19日售房定金收条上合计的6万元均由惠联公司收取，并转入2019年6月28日售房定金收条上唐美娟已支付的206万元款项中。 又查明：2019年9月5日，中江公司（甲方）与唐美娟（乙方）签订补充协议一份，约定：甲方承诺于2019年9月30日之前将中江**庭13号别墅网签合同、房款发票办理完毕。乙方承诺于2019年9月30日之前付清尾款132.8万元，并配合甲方办理网签的相关事宜。甲方承诺如9月30日之前未能遵守约定办理网签合同及房款发票，自愿于2019年10月1日起赔偿人民币5800元/天作为违约金支付给乙方，直至网签手续办理齐全。 2019年10月30日，唐美娟向无锡市惠山区西漳派出所报警，后石祖刚（甲方）与唐美娟（乙方）在西漳派出所签署补充协议一份，约定:“由于甲方违约，甲方现向乙方承诺，并保证：甲方承诺于2019年11月30日之前将乙方支付的江阴市璜塘镇中江**庭13号别墅房款人民币206万元及自2019年9月30日起协议支付人民币5800元/天的违约金，直至甲方一次性支付给乙方本金之日，违约金一并结算支付给乙方”。石祖刚、唐美娟均在协议上签名确认。 再查明：房屋备案登记信息显示，案涉房屋已经签订买卖合同，出卖人为中江公司，买受人为李正峰，合同签订及备案日期为2015年9月28日。 审理中，惠联公司同意将代收的6万元房款由其退还给唐美娟，中江公司予以同意。 以上事实，有定金收条、收据、银行回单及汇款转账凭条、情况说明、补充协议、合同备案信息，以及庭审中原被告方的陈述等证据在卷佐证。 本案的争议焦点为：1、唐美娟与中江公司之间是否形成房屋买卖合同关系？2、中江公司是否应当承担违约责任，违约金如何认定？3、惠联行公司和石祖刚在本案中是否应当承担还款责任？ 关于争议焦点1，即唐美娟与中江公司就购买案涉房屋形成的法律关系是预约合同还是本约合同，本院认为：预约是与本约相对应的概念，预约亦称预备合同，本约即是正式合同。预约合同，是双方当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同。预约以订立本约为合同义务。预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本合同，不发生实体权利义务，而本约合同的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。本案中，唐美娟与中江公司于2019年6月28日签订定金收条，虽然该收条中有“定于2019年8月11日之前正式签约”等内容，但收条中同时也明确了房屋编号、房屋总价、已付定金和已付房款的金额、余款支付方式等内容，且双方后又于2019年9月5日签订补充协议，并对付款时间、办理网签、发票等事宜均进行了约定，故双方之间虽未签订正式的商品房销售合同，但实际上已经形成了房屋买卖合同关系。 关于争议焦点2，本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，唐美娟与中江公司于2019年9月5日签订的补充协议明确约定中江公司于2019年9月30日之前将中江**庭13号别墅网签合同办理完毕，而办理网签合同的前提需由中江公司涤除之前已将案涉房屋出卖给他人的备案登记，因中江公司未能涤除之前的备案登记，致使案涉房屋无法办理网签合同，中江公司应当承担相应的违约责任。唐美娟与石祖刚于2019年10月30日签订了补充协议，协议约定石祖刚向唐美娟退还房款的内容即视为石祖刚、唐美娟一致同意解除房屋买卖合同的意思表示，虽然该补充协议并非唐美娟与中江公司签订，但石祖刚系中江公司的法定代表人，同时也为案涉房屋买卖合同的经办人，故石祖刚的意思表示可代表中江公司也同意解除合同，故本院认定本案房屋买卖合同关系已于2019年10月30日解除。 我国合同法规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。我国担保法规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。依照上述规定，案涉房屋总价为338.8万元，故本案定金不得超过67.76万元（338.8万元*20%）。中江公司违约导致本案合同解除，其应当退还唐美娟已经支付的定金及购房款合计206万元，并按双倍返还定金规则再返还唐美娟67.76万元。因惠联公司确认其代中江公司收取了唐美娟支付的6万元房款，并同意将该6万元直接退还给唐美娟，系对自身权利的处分，也并未损害唐美娟的利益，中江公司对此也无异议，本院予以准许，故唐美娟已支付的其余200万元由中江公司予以退还。中江公司认为双方已于2019年10月30日签订补充协议就合同履行内容及违约责任进行了变更，双方约定的违约金为5800元/天，故不再适用双倍返还定金的规定，并且重新约定的5800元/天的违约金也存在约定过高的情形，应当由法院依据实际情况予以调整。对此，本院认为，该补充协议约定的系解除合同后逾期退款的违约责任，而定金约定的系解除合同的违约责任，既约定了定金又约定了逾期退款违约金的情况下，根据法律规定二者不可并用，但唐美娟有权选择适用定金条款或违约金条款。且根据该补充协议约定的违约金标准计算至今，违约金金额已经远超过本院认定的双倍返还定金金额67.76万元。违约金金额的调整应以补偿性为主，以惩罚性为辅，但不能让失信者得利，本案即使按违约金计算损失也不应低于67.76万元，而唐美娟按双倍返还定金主张违约责任，本院最终认定双倍返还定金的金额为67.76万元，这一结果并不损害中江公司的利益。中江公司认为唐美娟在购房时已经知晓房屋备案给他人，唐美娟自身存在过错，故违约金也应当予以降低，对此，本院认为，因2019年9月5日的补充协议已经约定由中江公司于2019年9月30日前办理网签合同，唐美娟知晓该备案存在并签订定金收条及补充协议等，其承担的是交易风险而非涤除备案合同的约定义务或法定义务，故中江公司的抗辩理由不成立，本院依法不予采信。综上，本院认定中江公司应承担的违约责任为按双倍返还定金规则赔偿唐美娟67.76万元。 关于争议焦点3，本院认为：当事人应按约定全面履行自己的义务。本案中，石祖刚与唐美娟于2019年10月30日达成补充协议的背景是唐美娟向公安机关报案，要求追究石祖刚刑事责任，石祖刚为了化解双方矛盾纠纷，与唐美娟签署了该份补充协议，约定石祖刚于2019年11月30日之前退还唐美娟206万元及自2019年9月30日起支付按5800元/天计算的违约金。虽然石祖刚的身份为中江公司的法定代表人，但该补充协议载明的协议双方为石祖刚、唐美娟个人，付款义务人为石祖刚，协议既未明确石祖刚系代表中江公司承担付款义务，也未明确石祖刚承担付款义务后中江公司不再承担还款责任，且协议载明“石祖刚承诺、保证”等字样，故应认定石祖刚以个人名义承诺唐美娟按期收到退款，故石祖刚在本案中应承担共同还款的义务，并承担远高于原合同约定的违约责任，故本院认为石祖刚应当对中江公司的退款义务及双倍返还定金义务承担共同清偿责任。 唐美娟认为购房时惠联公司曾向她口头承诺房屋没有纠纷，故惠联公司应对中江公司的付款义务承担连带清偿责任，但唐美娟并未提供相应证据证明，而惠联公司系唐美娟与中江公司房屋买卖合同的居间人，并非合同相对方，无法律上的退款义务，故唐美娟要求惠联公司承担连带责任的主张无事实及法律依据,本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、确认江阴市中江房地产有限公司与唐美娟之间的房屋买卖合同关系解除； 二、江阴市中江房地产有限公司、石祖刚于本判决发生法律效力之日起十日内退还唐美娟200万元，并承担双倍返还定金责任赔偿唐美娟67.76万元，合计267.76万元； 三、无锡惠联行网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还唐美娟6万元； 四、驳回唐美娟的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取19640元、财产保全费5000元，合计24640元（唐美娟已预交），由唐美娟负担8026元；由江阴市中江房地产有限公司、石祖刚负担16614元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给唐美娟。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 丁 蔚 二〇二〇年四月十三日 书记员 承宇博 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 3.《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。