广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29706号上诉人（原审被告）：深圳市百达海岸投资有限公司，住所地深圳市福田区下梅林林海山庄A栋103。法定代表人：王永祥。委托诉讼代理人：王轶，广东华埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱翠平，广东华埠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孔宪清，男，汉族，1971年9月13日出生，身份证住址山东省曲阜市。委托诉讼代理人：郑家辉，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓琳，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市百达海岸投资有限公司（以下简称百达海岸公司）因与被上诉人孔宪清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人百达海岸公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人孔宪清的全部诉讼请求。主要事实及理由：一、被上诉人拒付租金、管理费及其他费用，并无故单方解除租赁合同，属于本案违约方，应当承担违约责任。1.被上诉人拒付租金、管理费及其他费用，属于根本违约。租赁合同签订后，被上诉人交付了首月租金（即2018年5月份的租金）、截至2018年4月的管理费、截至2018年3月的水电费。根据租赁合同约定，被上诉人应当在2018年6月5日前向上诉人交付6月份租金，但被上诉人一直拖欠未付。截至被上诉人单方发出解除合同的通知（2018年10月10日），被上诉人已经拖欠6、7、8、9、10共五个月租金未付。开业之后，被上诉人也未向上诉人交付过任何管理费、水电费等费用。2.被上诉人无权依照租赁合同第十三条、第十九条的规定单方解除租赁合同。租赁合同第十三条约定，甲方应在接到乙方通知后5个工作日内进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定时间内履行维修义务的，乙方可以代为维修。上诉人收到被上诉人关于商铺发生渗水的通知后，及时组织人员进行了维修，对此被上诉人在起诉状中已经确认。如果被上诉人认为上诉人的维修未达到或满足其要求，被上诉人完全可以依照租赁合同第十三条的约定自行维修，进而要求上诉人承担维修费用。二、一审法院以租赁合同第十一条为由，认定上诉人违约，属于认定事实错误，既与事实不符，也违背了不告不理的民事诉讼基本原则。经鉴定，涉案商铺渗水的原因是由于墙体有渗漏，水沿墙体及墙与梯板交接处渗漏进室内所致。且通过双方提交的图片及现场勘察情况可以发现，涉案商铺仅仅是在不实际使用的墙角发生渗水，并非大量漏水或屋顶漏水导致无法经营，即并不涉及房屋本身安全问题。租赁合同第十一条约定，甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。该约定是关于房屋本身安全问题的规定，但本案并不涉及房屋安全问题；同时，被上诉人一审起诉的理由也仅仅是因为履行维修义务的问题，进而依照租赁合同第十三条和第十九条第（三）项的约定要求承担违约责任。但一审法院却主动适用租赁合同第十一条和第十九条的（二）项的规定，以租赁房屋安全性不符合法律、法规规定为由，认为承租方无法实现租赁目的，认定上诉人违约。一审法院的上述认定完全与本案事实不符，同时也违背了不告不理的基本民事诉讼原则，进而导致一审判决不公正、不合理。三、涉案商铺在使用过程中发生渗水，但并未到达严重影响被上诉人使用、致使合同目的无法实现的程度，一审认定事实错误，被上诉人也无权据此拒付租金、单方解除租赁合同。被上诉人租赁涉案商铺的用途是经营花店，不同于经营服装、百货等对装修本身和环境要求很高的店铺。从被上诉人对涉案商铺的装修也可以看出，其仅仅是对商铺的毛坯地面进行了砂浆水泥找平、墙体刷白等工作。而发生渗水的部位在商铺一个角落的墙体，从现场图片看，发生渗水的墙体位于商铺外楼梯下方、垂直高度不到一米，本身不具有实际使用功能。经鉴定，涉案商铺渗水的原因是由于墙体有渗漏，水沿墙体及墙与梯板交接处渗漏进室内所致。且通过双方提交的图片及现场勘察情况可以发现，商铺并非大量漏水或屋顶漏水导致花店无法经营。况且墙体渗水（非漏水）事故发生后，上诉人已经及时进行了维修。结合上述实际情况，涉案商铺发生渗水问题，不可能对被上诉人的装修或货物产生重大影响，不可能造成重大损失。何况渗水问题仅仅是在暴雨天气所造成的渗漏次生灾害，并非商铺交付时就存在，也并非经常性存在。墙体渗水不同于雨水倒灌或水淹等严重问题，被上诉人完全有时间将其干花等货物摆放到高处或搬到仓库中，其所谓的损失完全是可以避免的。因此，涉案商铺在使用过程中发生渗水，并未到达严重影响被上诉人使用、致使合同目的无法实现的程度，一审法院以涉案商铺“不具备正常使用条件，原告无法实现租赁目的”为由，认定上诉人根本违约，属于认定事实错误。四、被上诉人所提交的证明其实际损失的证据不应当被采信，一审法院认定事实错误。一审中，被上诉人提交了多份《送货单》、《收据》等材料以证明其损失情况，庭审质证中，上诉人对上述材料均不予认可。一方面，其真实性不予认可，《送货单》并无送货单位和收货人的签收，全部为手写且涂改严重，《收据》也均为手写，没有盖章或签字，也没有正式发票；另一方面，其与本案的关联性也无法认定，并不能证实这些材料与涉案商铺有关。同时，涉案商铺仅仅是暴雨天气导致墙体渗水，并非商铺交付时就存在，也并非经常性存在。墙体渗水不同于雨水倒灌或水淹等严重问题，被上诉人完全有时间将其干花等货物摆放到高处或搬到仓库中，并不会对被上诉人造成实际损失。因此，退一步讲，一审法院即使认定上诉人为违约方，那么对于实际损失的认定也应当客观、有事实依据。本案被上诉人并未提交有效证据证明其损失，一审法院全部采信被上诉人关于损失的材料，存在明显的不公正。五、第一，原租赁合同第十九条，即保证金条款，已在补充协议第八条中被变更，即原保证金条款已经没有约定定金性质，且上诉人出具的收款收据中注明的是“押金”，而押金本身的性质属于质押，归属于担保物权范畴，押金在合同中也并无规定定金性质，因此被上诉人原审时主张双倍返还保证金没有事实依据和法律依据。而原合同系平等民事主体之间签订的民商事合同，既然合同条款已经发生变更，原审法院不宜过多加以干涉。第二，出租方对其出租的房屋应保证安全使用，通常是指，房屋的主体承重、供电供水、燃气、消防等设施符合安全要求，而房屋渗水并不足以导致合同目的无法实现。渗水、发霉的租赁物的瑕疵问题完全可以通过维修解决，且上诉人也未拒绝维修，主观上不构成过错，行为上也不构成根本违约，因此由上诉人承担全部赔偿责任有失公允。第三，被上诉人夸大损失、虚报单价，其所述的经济损失并无事实依据。原审时，由于上诉人的代理人称没有收到法院送达的二次开庭传票，以至于上诉人没有出庭，因此导致相关事实未查清，而被上诉人提交的所有证据均是其单方提交的，其证据形式和来源都不具有证据效力，不足以被法庭采信。被上诉人并未迁出，长达5个月之久，期间也并未支付任何费用，给上诉人造成了经济损失，请求法庭综合评估双方的责任。被上诉人孔宪清二审答辩称，一、上诉人主张孔宪清为本案违约方没有事实与法律依据。（一）上诉人主张孔宪清拒付租金、管理费属于根本违约，没有事实和法律依据。（二）上诉人主张孔宪清无权单方解除租赁合同没有事实和法律依据。二、上诉人主张一审法院认定事实错误，违背不告不理的原则没有事实和法律依据。三、上诉人主张孔宪清证据不应当被采信，一审法院认定事实错误没有事实依据。四、上诉人陈述漏水问题仅仅是在暴雨天气造成的渗漏次生灾害，并非商铺交付时就存在，也并非经常性存在，与事实不符。事实上，漏水是从商铺交付时就存在的，仅仅是因为没有产生暴雨天气而没有显现出来，漏水也不但是经常性存在的，而且是每天每时每刻都存在的，仅仅是由于暴雨天气并不经常发生，所以没有经常性的显现出来。五、上诉人陈述原合同第十九条保证金条款的变更是上诉人单方制作的格式条款，该补充协议并未经双方完全协商，且没有提示孔宪清相关权益的损害，该条款并非双方公平协议的条款，应当作出对上诉人不利的解释。即使根据该条款，也并无对保证金条款进行修改的约定。综上，不论是按照双方合同的约定还是法律规定，上诉人根本违约在先，理应承担违约和赔偿责任，一审法院对上诉人根本违约的认定事实清楚、证据充分、法律适用准确；上诉人提起反诉后无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院亦按照民事诉讼法相关规定裁定其按撤诉处理，亦无任何不当。请求驳回上诉人的全部上诉请求。孔宪清向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方于2018年2月27日签订的《房屋租赁合同》；2.被告双倍返还原告租赁保证金（押金）28800元；3.被告退还万科红商业街D01-D02号5月份租金6000元；4.被告赔偿装修损失5万元；5.被告赔偿原告因开业准备的全套干花、货物及货架等的损失42288元；6.被告赔偿开业准备损失及未按时开业的误工费4万元；7.被告赔偿原告妻子医疗费及精神损失费2万元；8.本案全部诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。一审法院认定事实：一、涉案租赁物位置：深圳市龙岗区布吉街道锦龙路89号海轩广场商场XXX商铺（命名：万科红商业街）。二、涉案租赁物的权利人：骆某某。不动产权证书为粤（2018）深圳市不动产权第XXXXXX号。三、涉案租赁物面积：D01、D02号商铺面积为114.55平方米。四、租赁合同签订时间：被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）于2018年2月27日签订《房屋租赁合同》（以下或简称合同）。五、合同约定的租赁期间：2018年3月1日至2021年2月28日。六、合同约定的月租金标准：D01、D02号商铺租金为6000元/月。原、被告确认原告还使用位于扶手电梯下方的D12号仓库（一半）、及临时促销位，仓库使用费为300元/月，临时促销位使用费为1800元/月。七、合同约定租金交纳日期：每月5日前。八、租赁保证金：合同约定D01、D02号商铺租赁保证金为12000元。被告确认原告已支付D01、D02号商铺、仓库、临时促销位的租赁保证金合计14400元。九、租金等支付情况：原告已支付截至2018年5月31日前的商铺租金、截至2018年4月30日的仓库使用费和临时促销位使用费、物业管理费、截至2018年3月31日的水电费。十、原告搬离涉案租赁物的时间：原告称其于2018年9月5日搬离涉案租赁物，被告称当时原告只是搬离少量物品，没有办理交接手续。原告在2019年1月3日庭审中确认遗弃存于涉案租赁物中的物品。十一、合同约定的相关违约责任：合同第十九条约定“出现下列情况之一时，乙方可就因此造成的损失，1.向甲方请求相应的损害赔偿；2.请求甲方双倍退还租赁保证金，……（二）甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；……除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可根据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同”。合同第十一条约定“甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定”。十二、其他需要说明的事项：原告主张涉案租赁物中的商铺、仓库自2018年4月23日起开始漏水，被告一直未予彻底维修，导致其在涉案租赁物内的装修、筹备开业的干花、货物、货架等损坏，无法正常营业，提交微信聊天记录、照片等为证。被告确认收到原告2018年10月10日发出的解除租赁合同通知书，但认为是原告违规装修导致漏水。经被告申请，一审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对漏水原因进行鉴定。仲恒鉴字【2019】SW0942号《房屋渗水原因鉴定报告》结论为“D01、D02商铺房屋渗水是由于A轴、A轴墙体有渗漏，水沿墙体及墙与梯板交接处渗漏进室内所致，与原告违规装修行为无因果关系，因现场有修复，无法对商铺造成的影响程度进行鉴定。”原告主张装修损失5万元，被告不予认可。经原告申请，一审法院委托深圳市国策资产评估有限公司对涉案租赁物（D01、D02号商铺、D12号仓库）室内装修成本价值进行评估，深国策评字SZ【2019】LHS060001CZ号《资产评估报告》结论为21318元。原告对该结果提出异议，深圳市国策资产评估有限公司已予书面答复，原告不申请重新评估。原告主张其筹备开业的货物、货架、照片、装饰等损失42288元，提交多份《送货单》、《收据》为证，包括：货物货架，高档休闲花篮架24个，高级花架组43组（含桌子），共20060元；水晶花瓶等985元；大小水晶花瓶897元；其他各种花瓶365元；雅致花瓶665元；龙骨花瓶等719元；斜彩花瓶等325元；冰彩花瓶496元；红光喜庆用品等3623元；通宝二手空调2800元；开业宣传单装修围挡布等3870元；贴纸、宣传展板等2190元；招牌发光字、烤漆字5300元。被告对上述证据不予认可。原告提交多张照片，显示花架泡水损坏、干花、花束、盆景霉烂等，被告认可照片的真实性合法性，不认可其关联性。原告称其搬离时已搬走花瓶、空调尚未安装。原告未提交证据证明其误工损失4万元。原告提交门诊病历、医药费收据等，主张其妻子精神损失费2万元，被告不予认可。一审法院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告交付的涉案租赁物主要部分（商铺和仓库）存在漏水情形，经鉴定并非原告所致，一审法院认定被告交付的涉案租赁物不具备正常使用条件，原告无法实现承租目的，被告根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。一审法院确认合同于2018年10月10日解除。合同约定D01、D02号商铺的租赁保证金为12000元，被告应双倍返还该租赁保证金即24000元，被告还应退还仓库、临时促销位租赁保证金2400元（14400元-12000元）。根据原告提交的微信聊天记录，一审法院对原告所述涉案租赁物自2018年4月23日起存在漏水情形予以采信，涉案租赁物无法正常使用，原告无需向被告支付租金，被告应退还原告2018年5月商铺租金6000元。原告的装修损失经评估为21318元，被告应予赔偿。原告筹备开业的物品中，花瓶和空调可自行使用，被告应赔偿其余物品损失35043元（20060元+3623元+3870元+2190元+5300元）。原告主张误工费4万元，未提交相应证据，不予支持。原告主张其妻子医疗费及精神损失费2万元，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认原告孔宪清与被告深圳市百达海岸投资有限公司于2018年2月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月10日解除；二、被告深圳市百达海岸投资有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告深圳市龙岗区布吉街道锦龙路89号海轩广场商场XXXXXX商铺租赁保证金人民币24000元；三、被告深圳市百达海岸投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告仓库、临时促销位租赁保证金人民币2400元；四、被告深圳市百达海岸投资有限公司于判决生效之日起十日内退还原告深圳市龙岗区布吉街道锦龙路89号海轩广场商场XXXXXX商铺2018年5月租金人民币6000元；五、被告深圳市百达海岸投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告物品损失人民币35043元；六、被告深圳市百达海岸投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失人民币21318元；七、驳回原告孔宪清其他诉讼请求。案件受理费4042元，因适用简易程序减半收取为2021元（原告已预交），由被告深圳市百达海岸投资有限公司承担759元，原告孔宪清承担1062元。鉴定费4000元（原告已预交），评估费20000元（被告已预交），由深圳市百达海岸投资有限公司承担。二审中，双方当事人均未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：一、孔宪清是否有权解除涉案《房屋租赁合同》；二、百达海岸公司是否应向孔宪清赔偿损失。关于焦点一，百达海岸公司上诉提出本案系孔宪清拒付租金、管理费及其他费用，其无权主张解除涉案租赁合同，因孔宪清承租的涉案商铺墙体存在渗漏，存在重大瑕疵，涉案商铺自2018年4月就出现漏水现象，导致孔宪清无法正常使用涉案商铺，其与百达海岸公司签订的《房屋租赁合同》的根本目的无法实现，百达海岸公司作为出租方对租赁标的未尽到适租义务，其存在根本违约，孔宪清基于涉案商铺存在瑕疵而未能按约向百达海岸公司支付租金、管理费等并不构成违约，故孔宪清要求解除涉案《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。关于焦点二，一是百达海岸公司是否应双倍退还保证金的问题，百达海岸公司上诉提出虽然双方在《房屋租赁合同》中约定了保证金条款，但在补充协议中对此予以了变更，故孔宪清无权主张双倍退还保证金，经查，补充协议中并无对保证金条款进行修改的约定，且即使双方约定变更保证金条款，百达海岸公司作为格式合同条款的提供方，亦未举证证明其就变更条款的含义向孔宪清作明确说明，故百达海岸公司应根据《房屋租赁合同》的约定向孔宪清双倍退还保证金；二是关于孔宪清主张的货物、货架、装饰等损失问题，孔宪清在一审中已提供了相应的《送货单》、收据等证据佐证，原判据此支持其损失并无不当。综上所述，百达海岸公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由深圳市百达海岸投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年四月二十六日书记员 陈秀丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。