贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初159号原告兰雪梅，女，1994年12月8日出生，汉族，四川省资阳市人，现住贵州省凯里市。被告贵州振华置业投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新天大道150号，统一社会信用代码：91520000709674424C。法定代表人周峰，该公司董事长。被告贵州振华置业投资有限公司凯里分公司，住所地：凯里市红州路55号，组织机构代码：915226016754002990。负责人舒国华，该公司经理。二被告委托代理人（特别授权）张德金，贵州洲联合律师事务所律师。原告兰雪梅（以下简称：原告）诉被告贵州振华置业投资有限公司（以下简称：振华置业公司）、贵州振华置业投资有限公司凯里分公司（以下简称：振华置业凯里分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兰雪梅、二被告委托代理人张德金到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月8日，我与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于凯里市振华御景国际2栋2单元3层4号房售与原告，原告已按套内面积支付房屋总价款322731.00元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告；其第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的违约金；被告至2017年11月9日才通知自11月10日至11月20日发放“不动产证”（商品房转移登记文书一一初始登记证）原告于2017年11月12日才领到上述“不动产证”，计算至2017年11月9日止，被告已超过约定日期404日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第18条的有关规定，逾期一日应按购房款总额的万分之一向原告支付违约金。按照逾期404天计算，被告应向原告支付违约金13038.30元，请依法判决。被告振华置业公司辩称：1、原告的起诉超过诉讼时效，依法应当判决驳回原告的诉讼请求；2、被告与原告之间的《商品房买卖合同》只约定了一次性违约责任即已付总购房款的万分之一，原告诉请被告支付按日连续计算违约金，其诉请没有约定依据，依法应当判决驳回诉讼请求；3、原告以被告逾期交付商品房初始登记证为由，诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，其诉请理由明显不成立；4、原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条规定诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，适用法律错误，应当判决驳回原告的诉讼请求；5、原告将被告凯里分公司作为共同被告提起诉讼，诉讼主体不适格。被告振华置业凯里分公司未提交书面答辩状，庭审中同意被告振华置业公司的答辩意见。庭审后二被告委托代理人向本院提出书面申请称：“即使被告承担支付违约金的责任，应当按照银行活期存款年利率0.35％以下计算违约金，请求人民法院调整为按银行活期存款年利率0.35％以下计算违约金”。原告提交的证据有：1、身份证复印件，证实原告主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件，证明购房的事实；3、增值税发票复印件，证明原告已付房款的事实；4、不动产发放通知；5、贵州振华置业投资有限公司、贵州振华置业投资有限公司凯里分公司企业信用信息。被告振华置业公司提交的证据有：1、贵州省不动产登记受理单，证明被告贵州振华置业投资有限公司于2017年4月13日完成了办理商品房初始登记应当履行的义务；2、举证通知书，证明同一小区的其他业主起诉相同的案件尚在二审诉讼中。被告振华置业凯里分公司未提交证据。经庭审质证，原、被告双方对对方所举证据三性均无异议的，本院当庭予以确认。根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院予以确认以下案件事实：2014年9月8日原告与被告贵州振华置业投资有限公司经过协商一致，签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：被告将位于凯里市振华御景国际房屋售与原告，总价款322731.00元。《商品房买卖合同》第二十二条中约定有：“二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告于2016年4月25日按房屋实际面积将购房款322731.00元支付给振华置业凯里分公司，由该分公司代为收取并出具发票，该商品房至2017年11月9日方才办理完毕该商品房的《商品房所有权初始登记证》并通知业主领取。嗣后，双方对逾期办证违约金产生纠纷，原告诉至本院，提出自己的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行义务，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，未能按合同及时履行义务，被告应承担违约责任。被告辩称原、被告双方只约定一次性违约责任，即已付总房款的万分之一，原告请求支付按日计算违约金不符合合同约定，应当驳回。因双方合同中对违约金进行了以日计算违约期限，虽然逾期办理转移登记文书中没有约定以日为计算违约期限，但考虑该合同系被告提供的格式合同，应结合原告理解和合同内容认定的以日为计算违约期限较为公平，被告的抗辩理由不充分，不予采纳。振华置业凯里分公司系被告振华置业公司的下属单位，收取原告购房款系代收行为，应由振华置业公司承担民事责任。对被告要求对违约金进行调整的问题，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合本案原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳。关于被告提出诉讼时效问题，本案合同约定被告应于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未如期交付，存在违约，原告的权利受到侵害，依照《中华人民共和国民法总则》的关于诉讼时效的规定，原告权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，原告于2020年1月3日方才向本院起诉，按上述规定，期间以日约定违约期限中的2016年10月1日至2017年1月3日（计94天）前原告权利保护范围已超过三年诉讼时效，不受法律保护。故被告抗辩理由部分成立，本院予以采纳。其余部分未超过诉讼时效，本院予以支持。即对逾期办证违约金，应以322731.00元房价款按日万分之零点五的标准从2017年1月4日计算至2017年11月9日，共计309天，为4986.19元（322731.00元×309天×0.00005）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:一、被告贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告兰雪梅逾期办证违约金4986.19元。二、驳回原告兰雪梅的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为63.00元，由原告兰雪梅负担31.50元，被告贵州振华置业投资有限公司负担31.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  滕新红二〇二〇年四月十四日法官助理石娟书记员杨昌堡