福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初874号 原告：吴若鸣，女，汉族，1991年4月7日出生，住福建省泉州市鲤城区。 被告：林忠銮，男，汉族，1969年11月20日出生，住福建省永泰县。 被告：陈演，女，汉族，1974年12月23日出生，住福建省永泰县。 原告吴若鸣与被告林忠銮、陈演房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理，依法适用简易程序（小额诉讼）于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告吴若鸣到庭参加诉讼，被告林忠銮、陈演经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 吴若鸣诉讼请求如下：1.判令林忠銮、陈演共同退还租房押金1950元；2.林忠銮、陈演共同承担本案的诉讼费。 事实与理由如下：2019年5月21日，吴若鸣与林忠銮、陈演签署租房合同，租期一年。合同第十条第三款约定：合同期限内，任何一方未经对方书面同意（包括但不限于微信、短信、邮件等）提前终止合同的，则视为该方违约，违约方除应提前30天告知守约方外，还须按照本合同第四条第一款约定的一个月租金标准向守约方支付违约金，自吴若鸣承租该房屋以来，楼下住户时常半夜吵闹，吴若鸣多次求助小区保安协调解决未果，于是提前一个月（2019年11月23日）向陈演提出想要退租。2019年12月24日下午吴若鸣搬离林忠銮、陈演出租屋，陈演接收出租屋。吴若鸣与陈演约定，12月21日至12月24日这三天的租金折算成150元，从4200押金中扣除一个月违约金2100元，应退还1950元，已经近一个月过去吴若鸣多次催告林忠銮、陈演，林忠銮、陈演至今未退还押金。 林忠銮、陈演向本院提交书面答辩状，共同辩称，一、双方签订的《福州市房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。林忠銮、陈演与吴若鸣于2019年05月21日签订《福州市房屋租赁合同》，合同约定:林忠銮、陈演将其位于上街××区××楼××单元房，面积约为82.82平方米租给吴若鸣居住，租期从2019年05月22日起至2020年05月21日止，每月租金为2100元整。合同中第十条违约责任第（三）款约定:合同期内，任一方未经对方书面同意（包括但不限于微信、短信、邮件等）提前终止本合同的,则视为该方违约，违约方除应提前30日告知守约方外，还须按照本合同第四条第（一）款约定的一个月的租金标准向守约方支付违约金;若由此给守约方造成损失，且违约方所支付的违约金不足抵付守约方实际损失的,则违约方还应向守约方支付造成实际损失与违约金的差额部分，但合同双方另有约定除外。 二、吴若鸣提出解除双方签订的《福州市房屋租债合同》。其解除协议的主张依法不能成立。首先就合同约定的解除事由，《合同法》第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁协议，一是双方协商一致;二是约定解除合同的条件成就时;对于吴若鸣单方行使解除协议的情形《福州市房屋租赁合同)有约定，吴若鸣以“吵闹"为借口提出提前终止合同的当天晚上,我方分别与小区物业及吴若鸣所提的1506房东电话联系，物业立即派人进行查证未发现吵闹现象，1506房东反馈他家原租客已搬离，正在与新租客协商出租其房屋。我方将自己获得的信息反馈给吴若鸣，并请求她考虑按合同继续续租，同时特意提醒她查看合同中的第十条违约责任第(三)款的约定，请她慎重考虑。我国《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前当事人方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；(五)法律规定的其他情形”，从上述法律规定可以看出,在具有法定的情形下，有权行使解除权的应该是林忠銮、陈演，而非吴若鸣。结果是吴若鸣按她预定的日期选择搬离，显然吴若鸣违约在先，理应按合同中的第十条违约责任第(三)款的约定承担其应有的责任。由于吴若鸣提前退租造成出租房空置已超过2个月，请求法院依法驳回吴若鸣的诉讼请求，维护林忠銮、陈演的合法权益,并按合同约定责令吴若鸣先支付到目前为止的实际损失。同时请求法院查明吴若鸣在其住所已恢复宁静的背景下特意给我方发送以吵闹为借口的退房请求的真实意图。并责令其提供在她发送该微信后的相关回复信息。还原当时微信联系信息。 吴若鸣为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、吴若鸣的身份证，证明吴若鸣的诉讼主体资格。证据2、福州市房屋租赁合同，证明2019年5月21日，吴若鸣与林忠銮、陈演签署租房合同，租期一年。证据3、转账记录，吴若鸣按时向林忠銮、陈演支付租金。证据4，微信聊天记录，证明吴若鸣已提前一个月向林忠銮、陈演提出想要退租。 林绍銮、陈演经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自行放弃质证权利。 林绍銮、陈演无证据向本院提供。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 经审理查明，2019年5月21日，林忠銮、陈演（甲方）与吴若鸣（乙方）签订《福州市房屋租赁合同》，该合同约定林绍銮、陈演将坐落于福州市房屋出租给吴若鸣居住。第三条约定租赁期自2019年5月22日起至2020年5月21日止，共计12个月。第四条约定月租金为2100元，租金按月向甲方支付。租赁押金4200元，乙方应随第一笔租金支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。第十条第三款约定合同期限内，任何一方未经对方书面同意（包括但不限于微信、短信、邮件等）提前终止合同的，则视为该方违约，违约方除应提前30天告知守约方外，还须按照本合同第四条第一款约定的一个月租金标准向守约方支付违约金；若由此给守约方造成损失，且违约方所支付的租金不足抵付守约方实际损失的，则违约方还应向守约方支付造成实际损失与违约金的差额部分。合同签订之后，吴若鸣已支付租赁押金4200元。另查，吴若鸣于2019年11月21日向林忠銮、陈演提出退租，2019年12月24日，吴若鸣搬离林忠銮、陈演的诉争房屋。 本院认为，林忠銮、陈演经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自行放弃质证权利，本院依法予以缺席审判。吴若鸣与林忠銮、陈演签订的《福州市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。根据该合同第十三条的约定，吴若鸣提前提出解除双方签订的租赁合同，已构成违约，需承担违约责任，其自愿承担合同约定的违约责任向林忠銮、陈演支付违约金2100元以及实际租用房屋三天的租金，吴若鸣主张其支付三天的租金150元系与陈演协商得出，但其未提供证据予以证明，本院对其该主张不予采信，因双方合同约定的租金为2100元，故三天的租金应为210元（2100/30*3天）。根据该合同第四条“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方”的约定，林忠銮、陈演应将扣除上述费用后的剩余押金1890元退还吴若鸣。 至于林忠銮、陈演在其书面答辩意见中提出由于吴若鸣提前退租造成出租房空置已超过2个月，请求依法驳回吴若鸣的诉讼请求，并按合同约定责令吴若鸣先支付到目前为止的实际损失的主张。本院认为，林忠銮、陈演的此项主张，未提供证据证明其具体的实际损失，故本院对该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、林忠銮、陈演应于本判决生效之日起十日内返还吴若鸣租赁押金1890元； 二、驳回吴若鸣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由林忠銮、陈演负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年四月十日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。