甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终242号上诉人（一审被告）：平凉市红泉房地产开发有限责任公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：刘某，甘肃胜友律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，甘肃胜友律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李某1，住泾川县。委托诉讼代理人：李某2，甘肃翰维律师事务所律师。上诉人平凉市红泉房地产开发有限责任公司（以下简称平凉红泉房地产公司）因与被上诉人李某1房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。本案现已审理终结。平凉红泉房地产公司上诉请求：1、撤销甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初6278号民事判决，改判驳回李某1的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人李某1承担。事实与理由：李某1与平凉红泉房地产公司签订《商品房买卖合同》预售合同明确约定“房屋登记根据楼盘总体进度，协商具体办证时间，尽快办理产权手续”。2019年9月21日进行了网签，公司向李某1开具了房款增值税发票，且在该楼盘售房时，该公司已告知业主因政府拆迁受阻，在预售合同中明确载明所有权登记相关事实，双方买卖房屋是真实意思表示，一审判决该公司30日内给李某1办理产权证并承担违约金不符合商品房预售合同的约定。一审认定的违约金错误，判决违约金过高。李某1辩称，李某1与平凉红泉房地产公司签订的两份合同均无“房屋产权证必须是在小区统一建成后统一办理”的内容；两份合同均系平凉红泉房地产公司制作的格式文本，反映了公司真实意思；签订的第1份商品房预售合同对产权登记事项没有约定，第2份《商品房买卖合同》预售合同记载“房屋登记根据楼盘单体进度，协商具体办证时间，尽快办理产权手续”属对产权登记事项约定不明；李某1使用房屋六年有余，红泉房地产公司尚未进行初始登记，违约事实客观存在，应依法履行其产权登记义务并承担违约责任，红泉房地产公司关于规划验收不能通过而无法办理产权证的理由不能成立，即使因第三人的因素造成该公司违约，公司也应承担违约责任；一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李某1向一审法院起诉请求：1.要求被告履行房屋产权登记义务；2.要求被告向原告支付自2014年1月1日至2019年10月1日期间逾期办理产权登记违约金281727元，之后按日息136元计算至原告实际取得不动产权证书之日（按年利率7%计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月2日，原告李某1与被告平凉红泉房地产公司签订商品房预售合同一份，约定原告李某1购买被告平凉红泉房地产公司开发建设的暖泉花园第3幢1层6号门店房，建筑面积59.23平方米，每平方米12000元，总价款为710760元，一次性付清购房款优惠后总价款为70万元。当日，原告李某1向被告平凉红泉房地产公司交纳购房款70万元。同年9月30日，被告平凉红泉房地产公司向原告李某1交付了房屋。后原告李某1多次要求办理房屋产权证，但被告平凉红泉房地产公司均未能办理；2017年12月5日，被告平凉红泉房地产公司向原告李某1出具情况说明，称案涉房屋产权备案手续正在办理之中。2019年7月13日，原、被告补签了商品房买卖合同（预售），约定被告平凉红泉房地产公司将其建设的××园商业用房（建筑面积59.23平方米）出售给原告李某1，每平方米11818.34元，总价款70万元，原告李某1应于2013年9月30日前一次性付清全部价款，被告平凉红泉房地产公司于同日交付该房屋。并约定被告平凉红泉房地产公司应当于合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，根据楼盘总体进度，协商具体办证时间，尽快办理产权手续。2019年8月2日，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）在平凉市房产管理局进行备案登记，同年9月21日，被告平凉红泉房地产公司出具了增值税发票，但双方未能协商确定办理房屋所有权证期限，原告李某1至今未能取得案涉房屋产权证。以上事实，有原告李某1提交的商品房预售合同一份、收款收据三份、情况说明一份、商品房买卖合同（预售）一份、发票一份在卷佐证，足以认定。原告李某1提交的银行证明一份、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单二份、兰州市红古区人民法院、兰州市中级人民法院判决书二份，均与本案无关联性，本院不予确认。一审法院认为，原告李某1与被告平凉红泉房地产公司签订的商品房预售合同、商品房买卖合同（预售）均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，应当全面履行。原告李某1履行交付房款的义务后，被告平凉红泉房地产公司已向原告李某1交付了房屋，应当及时办理房屋所有权登记。因双方在合同中未约定办理房屋所有权登记的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋权属证书应在合同订立之日起90日内取得。但被告平凉红泉房地产公司未能在订立合同之日起90日内办理房屋所有权登记，构成违约，应承担相应的违约责任。原告李某1要求以购房款70万元为基数，按年利率7%计算从2014年1月1日至2019年10月1日期间的违约金，符合法律规定。故本院对原告李某1要求被告平凉红泉房地产公司履行房屋产权登记义务并支付违约金的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告平凉市红泉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助办理原告李某1购买的××园商业用房所有权登记；二、被告平凉市红泉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李某1违约金281727元（违约金计算至2019年10月1日，之后违约金按年利率7%计算至实际取得房屋权属证书之日）。案件受理费5526元，减半收取2763元，由被告平凉市红泉房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，平凉红泉房地产公司围绕上诉请求提交了2020年3月3日房屋租赁合同1份；2013年至2019年水电费、物业费收据复印件11页，证明案涉房屋处于租赁状态，一直在使用收益，不存在经济损失，一审判决违约金显失公平。李某1质证认为，平凉红泉房地产公司提交的收据中无2014年的收据，2013年装修房屋产生部分水电费、物业费，2014年案涉房屋未租赁，房屋交付两年左右一直闲置，造成了较大的经济损失。该证据不能证明李某1的房屋产生收益，也不能证明一审判处的违约金过高，对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。经审查，对2020年3月3日房屋租赁合同1份、2013年至2019年水电费、物业费收据11页的真实性予以认定。平凉红泉房地产公司对一审认定“原告李某1多次要求办理房屋产权证”、“2019年7月13日，原、被告补签了商品房买卖合同（预售）”有异议，认为李某1未多次要求该公司办理房屋产权证，但该公司未提出足以推翻该事实的证据；该公司认为2019年7月13日，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）非补签，应为重新签订，经审查，因李某1已于2013年9月2日向平凉红泉房地产公司交纳购房款70万元，平凉红泉房地产公司亦向李某1交付了房屋，且2019年7月13日，平凉红泉房地产公司与李某1签订商品房买卖合同（预售）中约定的李某1应于2013年9月30日前一次性付清全部价款，平凉红泉房地产公司于同日交付该房屋的合同内容双方均已履行，故一审认定，2019年7月13日，平凉红泉房地产公司与李某1签订商品房买卖合同（预售）为补签正确。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，应予确认。本院认为，本案争议焦点为：平凉红泉房地产公司是否构成违约，应否向李某1支付违约金。本案中，李某1与平凉红泉房地产公司签订的商品房预售合同、商品房买卖合同（预售），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方于2013年9月2日签订商品房预售合同当日，李某1履行了交付购房款的合同义务后，平凉红泉房地产公司向李某1交付房屋，应当及时办理房屋所有权证书。但李某1使用该房屋6年有余，平凉红泉房地产公司提出因案涉房屋所在楼盘的6号楼未完成拆迁征收，导致该楼盘未按照规划完成开发建设，尚未办理案涉房屋的房屋权属证书，并非法定的因不可抗力可以部分或者全部免除责任的情形，同时因双方在房品房预售合同中未约定房屋产权登记的事项，商品房买卖合同（预售）第二十条第（二）款第2项“房屋登记根据楼盘总体进度，协商具体办证时间，尽快办理产权手续”的约定，视为对办理房屋产权登记期限的约定不明，平凉红泉房地产公司未能在订立合同之日起90日内办理房屋所有权登记已构成违约，应依法承担向李某1支付违约金的违约责任。一审确定的违约金起算时间、计算方式并无不当。平凉红泉房地产公司的上诉理由不能成立。综上所述，平凉红泉房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5526元，由平凉市红泉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 雁审判员 杜爱勤审判员 高玉芬 二〇二〇年四月二十三日书记员 杨 梅