广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1929号原告：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼**（临时经营场所），统一社会信用代码91440101231300123E。法定代表人：梁嘉敏。委托代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。原告：广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司，住，住所地广州南沙区金州村经济合作社办公大楼一社会信用代码91440115191465280G。法定代表人：李焕英，该公司经理。委托代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被告：黎颖雄，女，1972年3月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，第三人：黎岳举。关于两原告广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（以下简称金洲公司）、广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（以下简称亿裕公司）诉被告黎颖雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理，由审判员胡名态适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭审理。两原告共同委托代理人张颉到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。两原告诉请：1、确认案涉房屋买卖合同已终止；2、判令被告返还位于南沙区××路××花园××301的房屋。事实和理由如下：原被告双方于1994年4月24日就被告向原告购买位于南沙区××路××花园××301的房屋事宜签订了《裕兴花园临时房屋买卖合约》，该合同因被告未按照约定期限支付房屋购房款而终止。原告在双方合同终止后，多次催告被告返还房屋但被告仍拒不返还，原告认为，被告已严重侵害原告的合法权益，为维护原告权利，特提起诉讼。庭后，原告补充意见如下：1、案涉合同应为合法有效，鉴于被告无履行，自然终止。被告仅交付20000元房款，原告基于被告违约，有权收回房屋。2、被告在合同终止后同意补缴购房款要求继续履行合同无事实与法律依据。原告不存在任何过错。3、案涉房屋所在的17号楼于1994年5月13日取得《预售商品房许可证》，并于2002年8月16日取得《商品房地产权证明书》并可以为买受人办理权属证书。原告主要提交：1、《裕兴花园临时房屋买卖合约》；2、案涉房屋所在楼的大产权证；3、《对裕兴花园售楼方为新宏基公司的售楼或转让声明》《解决挂靠关系合同》《公文办理情况通知》。被告无到庭，无提交证据。第三人辩称：本人于1992年2月16日以女儿黎颖雄的名义向南沙区金洲房地产开发有限公司购买一套房屋。本人与该公司于1992年存在其他纠纷。不同意原告提出的收回房屋的主张，同意由法院公平公正解决历史遗留问题，补交剩余款项及银行利息。第三人主要向本院提交：以黎颖雄名义交付20000元购房款的收据（开具时间1994年4月24日，并注明位置为第25号楼叁层东梯301房）。经审理查明：亿裕公司成立于1993年6月，系广州南沙金洲村民委员会开办的集体所有制企业。亿裕公司与南沙经济开发区新宏基房地产公司（以下简称新宏基公司）签订协议，合作开发案涉房产所在的裕兴花园。后金洲公司于1994年11月9日成立，股东包括亿裕公司及广州市南沙区南沙街金洲村民委员会。亿裕公司遂与新宏基公司解除挂靠关系。裕兴花园的相关楼宇转让、售卖所产生的债权债务均由本案两原告即亿裕公司及金洲公司承继。黎颖雄与黎岳举系父女关系。1994年4月24日，新宏基公司（代理）金洲村（甲方，出售方）与黎颖雄（乙方，购买方，签名处有涂改）签订《临时房屋买卖合约》。约定：乙方向甲方购买位于南沙金洲村裕兴花园内的第贰拾伍号楼叁层东栋301号铺位（以下简称301房），交付使用时间定于1994年10月30日；该楼房每平方米1800元，总楼房款为202392元；乙方分期付款，其中首期在签订本合约时交付订金（注：原文为订金）20000元，楼价款在1993年付50%，余下楼价款于1994年付清；如乙方未能在上述指定期限内交清楼价款，甲方可每月向乙方收取欠款总额的补偿利息，以月息2%计算至付款之日止，如乙方已逾期30天仍不依时付清应付楼价款的，视为乙方违约作自动退房处理，甲方有权追索违约罚款，没收定金5000元，另罚已交总款5%罚金；甲方须于1994年10月30日前交付乙方，如逾期超过30天，由第二个月起每月按乙方已付楼价款总额利率1.5%补乙方，利息至使用日止；如无特殊情况（指政府部门延期对有关文件的批准等），超期四个月甲方仍未交房的，视甲方违约，乙方有权单方提出解除合约，甲方应将乙方所付的一切款项退还并按2%利率补偿乙方损失，一个月内退清给乙方；乙方所购楼房已交50%价款后，由甲、乙双方至房屋交易所及国土部门办理领取房屋所有权证和国有土地使用证有关手续；等等。黎颖雄于签订合同的当天即1994年4月24日交付“购房款（第一次预付款）”20000元。亿裕公司开具收据。此后，黎颖雄再无交纳房款。1994年5月13日，金洲公司、亿裕公司取得预售商品房许可证。两原告庭审陈述已于1994年向被告交付房屋，但两原告无提交证据证实交付房屋的具体日期。金洲公司于2002年8月16日取得国土部门填发的“裕兴花园17号楼（壹幢共八层共62套房）”商品房地产权证明书。两原告庭后补充说明：案涉的301房现地址即位于裕兴花园17号楼，自2002年8月16日取得《商品房地产权证明书》后，可以为相应房屋买受人办理权属证书。两原告无提交证据证实案涉301房的现状。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据原告提交的证据，两原告主体适格。根据合同相对性原理，房屋买卖合同的相对方为被告黎颖雄。关于本案的处理，本院评析如下：其一，关于原告提交的证据。案涉的《临时房屋买卖合约》签订于1994年4月24日，却约定被告应于“1993年”交付剩余房款的一半，应于1994年交付另一半。原告对此无作出合理说明。其二，被告仅于1994年4月24日交付20000元，其后无交纳任何款项，显然构成违约。根据《临时房屋买卖合约》的约定，“如已逾期30天仍不依时付清应付楼价款的，视为违约作自动退房处理，甲方有权追索违约罚款，没收定金5000元…”。但原告并没有按“被告已退房”处理，没有追索违约罚款、没收定金，反而履行了向被告交付房屋的义务（无提交证据证明具体交付房屋日期），应视为原告及被告已用实际行动对该条款作了变更。现两原告根据该条款，主张“当事人约定终止的情形出现，《临时房屋买卖合约》已自然终止”，缺少法律依据。其三，原告向被告交付房产时，被告无交纳剩余房款。作为善意的合同当事人，原告应通知被告缴款，但两原告无提交任何相关证据。两原告在向被告交付房屋近三十年后，在房产大幅升值、第三人现同意补缴房款及承担利息的情况下，坚持主张解除合同并收回案涉房屋，本院难予支持。其四，本案相关的法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原被告在合同中约定了“逾期付款，视为退房”等条款，但双方已用实际行动对该条款作了变更。第九十四条规定“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告并无提交催告被告缴纳房款的证据，被告明确同意补缴房款。故两原告并不符合约定或法定解除合同的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定“【除斥时间】法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。第九十五条规定“【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。第九十六条规定“【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。据此，本院认为，原告主张解除合同，系行使解除权。根据法律规定，解除权系形成权，应在解除权发生之日起一年内行使。该一年为除斥期间，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。解除权发生之日，即原告知道或者应当知道权利产生之日起计算。原被告已用实际行动变更《临时房屋买卖合约》相关的约定。故解除权的除斥期间，可自原告向被告交付房屋时起算，或在2002年8月16日取得《商品房地产权证明书》后起算。无论哪一种起算方法，均已远超一年的除斥期间。故解除权已消灭。故原告主张房屋买卖合同已自然终止，被告应返还房屋，缺少法律依据。原告可另案提起房屋买卖合同纠纷，要求被告支付购房款并承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等规定，判决如下：驳回两原告全部诉讼请求。本案受理费1150元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡名态二〇二〇年五月八日书记员  张晓婷