广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初330号原告：林媚，女，1995年8月21日出生，汉族，住广东省茂名市电白区黄岭镇下平山平山村157号，身份证号码：440923199508215747。委托诉讼代理人：李建清，广东奇强律师事务所律师。被告：吴连勋，女，1979年7月13日出生，汉族，身份证住址：广东省茂名市茂南区官渡沙院路99号901房，现住广东省茂名市电白区电城镇中学宿舍，身份证号码:440902197907132462。被告：杨东明，男，1978年7月6日出生，汉族，住广东省茂名市电白区电城镇中学宿舍，身份证号码：440923197807061259。上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄李志，广东格正律师事务所律师。第三人：陈丽芝，女，1989年7月3日出生，汉族，住广东省茂名市电白区水东镇向阳大道中72号铂金公馆商住楼1312房，身份证号码：440923198907032409。原告林媚与被告吴连勋、杨东明、第三人陈丽芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林媚及其委托诉讼代理人李建清、被告吴连勋、杨东明及两被告的共同委托诉讼代理人王李志均到庭参加诉讼；第三人陈丽芝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林媚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签定的《购房协议》；2、判令被告立即搬离位于茂名市电白区水东镇向阳大道中72号铂金公馆商住楼1106房，并将该房屋返还给原告；3、判令被告支付原告占用位于茂名市电白区水东镇向阳大道中72号铂金公馆商住楼1106房的租金人民币28900元(按每月租金人民币1700元计算，从2018年7月29日起计至2019年12月30日止共计人民币28900元，至返还之日止的租金另行计算)；4、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2018年7月28日，原告与被告签定了一份《购房协议》，约定原告把位于茂名市电白区水东镇向阳大道中72号铂金公馆商住楼1106房作价人民币462306元转让给被告，购房款分三笔支付。签定《购房协议》后，原告已经按照合同的约定把房屋交付给被告使用，但在2019年11月29日原告取得该房屋的《不动产权证》后，经原告多次催促，但被告以各种理由和借口至今没有依照《购房协议》第四条(付款方式）的约定，支付原告第二笔购房款，严重违约。根据《购房协议》第七条(买方违约的违约责任）的约定，原告可以解除合同，并要求被告承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，起诉至贵院，请求法院支持原告的上列诉求。被告吴连勋、杨东明辩称，一、原告歪曲事实，颠倒是非，其诉称被告违约与客观事实不符。自签订《购房协议》至今，被告一直按照协议履行义务，于2018年7月28日支付了第一期购房款10万元，支付了2018年7月至2020年2月共20个月的银行贷款月供款，并出资3万多元用于装修及购置家私家电使房屋增值。二、原告诉称被告没有按照《购房协议》第四条的约定，支付原告第二笔购房款，严重违约没有事实和法律依据。1、双方在购房协议中约定：第二笔房款应在该房产的房地产证或不动产权证出证后，双方一起去工商银行还清甲方所欠的住房贷款。即原、被告双方并没有约定第二笔购房款的具体支付期限，双方约定由被告根据自己的经济状况去履行，因此，原告称被告没有按约定支付第二笔购房款与客观事实严重不符。2、原告的催告是无效催告。涉案购房协议的签订主体是原告与被告，林李梅不是合同主体，其催告不能视为原告的催告。3、退一步讲，即使原告的催告有效，被告的行为也不构成违约。首先，如前所述，根据双方的约定，在房产证出证后被告有权根据自己的经济状况去支付第二笔购房款；其次，根据协议的约定，原、被告对第二笔购房款的支付期限没有明确的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使原告的催告行为有效，原告应当给予被告三个月的合理期间，而近期处于全民进行疫情防控的紧张时期，全国各行各业均收到严重影响，不能正常开展工作，这个合理期间应当更长。林李梅在12月12日催款，1月2日就起诉被告，期间只有20天时间，没有给予被告合理期间去履行，故被告的行为不构成违约。三、原告主张被告支付租金没有事实和法律依据。原告在收到被告的首期购房款后，将涉案房屋交付给被告占有、使用，被告又投资3万多元进行装修，按双方约定，涉案房屋的租金和收益归被告所有。综上，原告诉称被告违约没有事实和法律依据，其提出的诉讼请求依法应予驳回。第三人陈丽芝不到庭参加诉讼，亦不作陈述。本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，原告林媚（甲方、卖方）与被告吴连勋、杨东明（乙方、买方）、第三人陈丽芝（见证方）签订《购房协议》一份，约定原告自愿将位于茂名市电白区水东镇向阳大道中72号铂金公馆商住楼11层06单位转让给被告，转让价为人民币462306元。被告方同意在协议生效之日起当日内向原告方支付定金人民币100000元。协议第四条付款方式约定为分期付款，被告方应当在协议签订当日支付第一笔房款人民币100000元，第二笔房款应在该房产的房地产证（或不动产证）出证后，原、被告一起去工商银行还清原告所欠的住房贷款，第三笔房款（尾款）应在买卖双方成功办理该房产的房地产证（或不动产证）的过户手续当日内支付人民币102306元。协议第五条递件过户时间中约定，在被告方按本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的账号或取得银行贷款承诺函，且原告方已取得房地产原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产二手楼买卖合同》，并办理递件过户手续，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费手续，该房地产证由被告方配合领取，被告方负有抵押义务的，被告方需在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。第七条约定原告方应当于被告方支付第一笔房款后将该物业交付予被告方。原告方在工商银行电白支行尚有住房按揭260000元，原告方已缴纳第一期还款金额为2081.2元，被告方应负责缴纳第一期之后的房款月供，每月15号将1458.36元转到原告指定银行账户，户名：林媚，开户行：中国工商银行电白支行，账户：6222032016000773590，被告方在缴纳第二期贷款月供之时，须将第一期贷款月供2081.2元补回给原告方，物业管理费用及水电费用由被告方承担。如被告方未按本协议约定的期限履行义务，原告方有权要求被告方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行协议，如被告方逾期履行超过五日，原告方可解除该协议并选择要求被告方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告方已支付的所有房款。双方还就税费承担、卖方违约责任、法律适用与管辖等方面进行了约定。2018年7月23日，被告吴连勋向原告支付购买涉案房屋的订金10000元，原告林媚出具《收据》给被告吴连勋收执，并载明签订正式合同后抵为首付金额使用。2018年7月28日，原告向被告出具《收款收据》，载明收到被告吴连勋第一期房款100000元。另根据被告提交的被告吴连勋名下的银行借记卡账户历史明细清单显示，被告吴连勋已向原告支付第一期按揭月供款2081.20元及2018年8月份至2020年2月份的按揭月供款，每月均为1458.36元，合计29790.04元（2081.20元+1458.36元/月×19个月）。签订合同当日，原告已将涉案房屋交付两被告使用。涉案房屋已于2019年11月29日办理好不动产权登记证书，登记在原告名下，不动产权证号为：粤（2019）电白区不动产权第0006885号。根据原告提交的案外人林李梅与两被告的微信聊天记录截图显示，2019年12月6日起至2019年12月24日期间，林李梅通过微信告知被告涉案房屋的不动产权证已办理好，要求两被告到银行还清涉案房屋的购房贷款并支付合同尾款。2020年1月10日，原告以两被告经其多次催告拒不支付第二期购房款，严重违约为由提起本案诉讼。庭审中，两被告表示同意解除合同，但主张两被告没有违约，不同意承担违约责任。本院认为，涉案《购房协议》是原、被告经协商后自愿签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院对原、被告之间存在的房屋买卖合同关系予以确认，原、被告均应依照合同约定履行合同义务。原、被告双方签订涉案《购房协议》后，被告方只支付了第一期房款，因未能向原告支付其余房款致本案纠纷，涉案《购房协议》未履行完毕，现原告请求解除涉案《购房协议》，庭审中，两被告明确表示同意解除涉案《购房协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，因原、被告双方已达成解除涉案《购房协议》的合意，涉案《购房协议》可以解除。另，涉案《购房协议》虽将第三人陈丽芝列为丙方，但根据合同约定，陈丽芝只是负有当涉案房屋过户至两被告名下时，保管领证回执的附随义务，其并不享有或承担涉案房屋买卖合同中的主权利及义务，即其实质上并非涉案合同的相对方。现涉案房屋未办理过户手续，原、被告双方一致同意解除涉案《购房协议》亦未损害第三人陈丽芝的合法权益。综上，对原告主张解除涉案《购房协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张两被告返还涉案房屋及支付占用房屋期间的租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现涉案房屋仍登记在原告名下，涉案《购房协议》解除后，原告要求两被告返还涉案房屋的主张，合理合法，本院予以支持。至于原告要求两被告支付占用涉案房屋期间的租金问题。双方在合同中约定原告应当于两被告支付第一笔房款后将涉案房屋交付被告，同时，两被告应将涉案房屋的相关按揭月供款支付给原告。经查明，涉案房屋权属未登记转移给两被告，原告于2018年7月28日起将涉案房屋交付给两被告使用后，原告已收取了两被告向其支付的2018年7月至2020年2月期间的按揭月供款，两被告占有使用涉案房屋期间向原告支付的相关按揭月供款，应视为两被告所支付给原告的占用费，原告无需返还给两被告。因此，本案原告要求两被告支付2018年7月29日至2019年12月30日期间的租金28900元，属重复主张两被告支付涉案房屋的占用费，有违公平合理原则，本院不予支持。原告主张两被告按每月1700元的租金标准计算两被告占用涉案房屋至返还之日止的租金，证据不足，本院不予支持。因两被告于本案没有提出反诉，关于涉案《购房协议》解除后，两被告因履行合同已经支付的价款或双方可能存在的其他损失处理问题，当事人可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告林媚与被告吴连勋、杨东明于2018年7月28日签订的《购房协议》；二、限被告吴连勋、杨东明于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于茂名市电白区水东镇向阳大道中72号铂金公馆商住楼1106房，将该房屋返还给原告林媚；三、驳回原告林媚的其他诉讼请求。案件受理费4334元（原告已预交），由原告林媚负担2275元，被告吴连勋、杨东明负担2059元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李洁梅二〇二〇年四月三日法官助理 梁慧玲书 记 员 何 萍