浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初1044号 原告：余姚银亿四明广场新华联百货有限公司。住所地：浙江省余姚市四明广场1幢101-501。统一社会信用代码：91330281079213577T。 法定代表人：徐文纪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何静，浙江甬信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。 被告：王向军，男，1976年8月13日出生，汉族，户籍地：河北省保定市蠡县，现住浙江省桐乡市。 原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司（以下简称银亿新华联公司）与被告王向军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告银亿新华联公司的委托诉讼代理人何静、被告王向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银亿新华联公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》解除；2、判令被告支付自2019年9月11日至2019年11月30日欠付的租金5757元、物业费421元、能耗费1097元、公共维修基金20元；3、判令被告按合同第二十七条第7款约定，向原告支付违约金7848元，已缴纳的6633元保证金不予退还；4、判令被告按合同第五条第5款约定，向原告支付已享受的租金折扣19710元；5、判令被告按合同第八条第5款约定，向原告支付已享受的装修期免租优惠675元；6、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2017年9月5日签订了《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》1份。约定，原告将位于余姚市××广场××幢××号商铺租赁给被告，租赁期限从2017年9月11日至2020年9月10日；合同第五条约定年租金为24638元，第一年租金折扣金额为9855元，第二年租金折扣金额为9855元，若因被告原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额；合同第八条约定装修期计10天，装修期内无须支付租金，但装修期系在被告全面履行租赁合同的基础上适用，如果因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金。合同第二十七条第1款约定“被告违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的，逾期支付超过三十日，原告有权解除合同”，第7款约定“原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的……被告已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时，被告还须向原告支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、共同能耗费之和的金额作为违约金”。原告按约向被告交付了房屋，被告也按约享受了租金优惠。被告现拖欠自2019年9月11日起的租金、物业费、公共能耗费、公共维修费等各项费用，经原告催讨，被告仍未支付，并已腾退房屋不再经营使用。原告故起诉，请求判如所请。 被告王向军答辩称：1、案涉租赁合同签订时未仔细审阅，当时原告经办人员表示签订合同仅仅是形式，所以对其内容不知情，也不予认可；2、原告原先主打百货，但在未与被告方沟通的前提下主打教育，而被告经营女装，故导致被告方经营受损；3、原告在管理与定位上有重大偏差是造成被告撤柜的原因。综上，被告不应承担责任，要求法院驳回原告除解除合同外的所有诉讼请求，并判令原告退回被告2018年9月11日到2019年9月11日的租金18479元；判令原告退回2017年收取的被告的6633元保证金；判令原告补偿被告装修费用1500元；判令原告承担欺骗诱导被告签订合同的法律责任。 为证明自己的诉讼主张或抗辩意见，原告与被告王向军均向法院提交了相应的证据。相应证据均经当庭举证、质证，现分别认证如下： 原告银亿新华联公司提交的证据： 1、《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》1份，拟证明双方存在房屋租赁法律关系及原告主张权利的合同依据。被告对真实性无异议，但表示系在被诱导和欺骗情况下签订，其对合同内容不知情，故不予认可。本院认为，被告对真实性无异议，但对关联性与合法性提出异议，其应提供相应证据，现被告无证据证明其所述，故本院对其异议部分的质证意见不予采信，同时对该证据予以认定； 2、《房产证》1份、《委托授权书》1份，拟证明案涉房屋属于余姚银亿房地产开发有限公司所有，房屋产权人认可原告签订的租赁合同，认可原告以自己名义向被告主张权利的事实。被告无异议，本院予以认定。 被告王向军提交的证据： 照片3组，拟证明被告门头称谓的表更，即从新华联百货——新华联教育——新华联百货教育；同时周末生意相对好些，平时人流量很少等事实。原告对该证据的三性不予认可，但对该被告的部分待证事实予以认可，即原告经营从主打百货到百货教育有调整，门头也有相应变化；周末的人流相对多些。本院认为该组照片基本反映实际情况，且原告无证据予以推翻，故本院对其真实性予以认定。 根据上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案的事实与原告所诉称事实相一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间就房屋租赁事宜签订有合同，故双方均应按约履行。但经本院查明，被告未按约支付租金且已实际腾退房屋不再经营，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张解除双方之间签订的合同，并由被告补缴所欠租金、物业费、公共能耗费、公共维修费的诉请，应予支持；因合同约定被告若有违约行为则其不能享受相应优惠，因此原告主张被告返还租金折扣与装修期内的免租优惠合法有理，本院亦予以支持；原告还主张对被告预付的保证金不予退还及承担违约金，本院认为，预付保证金从其功能上来讲或填补损失，或兼具惩罚性质，与违约金相似。但本案中原告主张损失已经依法予以支持，而作为违约金计算，则结合被告在本案中违约的性质与程度，本院认为此两项金额相加显然过高，且被告对此亦不予认可，故本院应依法予以调整，按照被告欠付的租金5757元，物业费421元，能耗费1097元，公共维修基金20元的总额合计即7295元的30%计为2188.50元，对超过部分本院依法不予支持。因被告在原告处有预付的保证金缴纳，该款项可以折抵被告应当承担的判决确定的金钱义务，原告无须再行返还。被告认为其对所签订合同的内容并不知晓，且在签订时原告方工作人员告知其仅为走形式，该说法无证据证明，本院不予采信；被告认为原告经营从主打百货转变到主打教育给其造成损害，但经本院审查，双方之间就原告主营方向并无约定，被告认为原告转变主营方向的行为给其造成损害既无证据证明，又不能以此作为其不承担合同义务的理由，故本院对此亦不予采信；被告还提出要求原告承担责任，但其未在举证期限届满前提出反诉，其诉求非本院审理范围，被告认为其权利存在且欲主张的，可另行理直。原告的诉讼请求，合理的予以支持，不合理的依法予以驳回；被告的答辩意见，本院亦依法相应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司与被告王向军签订的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》解除； 二、被告王向军支付原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司2019年9月11日至2019年11月30日的租金5757元，物业费421元，能耗费1097元，公共维修基金20元；返还原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司已享受的租金折扣19710元，以及已享受的装修期免租优惠675元；并向原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司承担违约金违约金2188.50元；上述合计29868.50元，扣除被告王向军已经预付的保证金6633元，尚需支付23235.50元； 三、驳回原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司的其他诉讼请求。 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费854元，减半收取427元，由原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司负担236.50元，被告王向军负担190.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 员  叶 锋 二〇二〇年四月二十一日 代书记员  张鲁平