四川省茂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3223民初366号 原告：刘廷顺，男，羌族，1968年3月11日出生，住四川省茂县。 委托诉讼代理人：邹华，四川羌茂律师事务所律师，特别授权。 被告：中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司，住所地：邯郸市复兴区先锋路6号。统一社会信用代码：91130400105524046M。 负责人：王红凯,职务：公司总经理。 委托诉讼代理人：邓再勇，四川兴蓉律师事务所律师，特别授权。 被告：中铁三局集团有限公司，住所地：山西省太原市迎泽区迎泽大街269号。统一社会信用代码：91140000110104513E。 法定代表人：郝刚，职务：公司董事长。 委托诉讼代理人：廖彬（系公司员工），男，汉族，1987年4月3日出生，住四川省兴文县，特别授权。 委托诉讼代理人：冯小虎（系公司员工），男，汉族，1982年1月28日出生，住河北省邯郸市成安县，特别授权。 原告刘廷顺与被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司、中铁三局集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序审理，中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2019年9月20日作出裁定驳回其管辖权异议。中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司在法定期限内提出上诉，四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院驳回上诉，维持了本院的驳回管辖权异议裁定。本院分别于2020年4月9日、2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告刘廷顺及其委托诉讼代理人邹华、被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司的委托诉讼代理人邓再勇、中铁三局集团有限公司的委托诉讼代理人冯小虎到庭参加诉讼，中铁三局集团有限公司的委托诉讼代理人廖彬到庭参加了2020年4月9日的庭审，未参加2020年4月17日的庭审。本案现已审理终结。 刘廷顺向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付拖欠的租金共计268338.00元（从2017年8月12日至2018年10月4日）；2、判决被告赔偿原告恢复场地支出的材料费73800.00元；3、判决被告将损坏的排水沟恢复原状或承担损失20000.00元；4、判决被告承担案件诉讼费。事实和理由：2013年5月，被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司因成兰铁路建设需要租赁原告位于太平乡××村平桥沟的房屋（餐馆）及场地，作为办公、住宿用房以及停车、材料堆放。约定年租金为230000.00元，月租金为19167.00元。租赁期限为2013年5月1日起至无施工车辆通过时止。合同签订后，原告按照约定将房屋和场地交付被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司使用。2017年7月22日，被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司在下欠2016年5月至2017年5月租金80000.00元的情况下，未经原告同意单方解除租赁合同，但一直没有撤出租用的房屋、没有拆除占用场地的房屋和恢复场地和道路硬化，未将租赁标的物---房屋及场地交还给原告，致使原告无法恢复餐馆经营。直到2018年8月11日才拆除板房及围栏，但未归还施工占用的通道及未恢复被重车压损的场地。2018年10月10日，经人民政府主持原被告调解，确认被告在2019年1月2日前付清2016年5月至2017年8月的租金，并由被告提供材料恢复场地及排水沟。但被告仅支付了部分租金，没有按照约定恢复场地及排水沟，被告同意原告自行恢复场地硬化，并承担了两车共16立方米的混凝土，但原告实际使用混凝土180立方米。除去被告承担的混凝土外，超出部分作价73800.00元应当由被告承担。且被告未将租赁标的物实际归还原告使用，应视为租赁关系存续，理应支付相应租金。被告违约单方解除合同系无效，应当承担相应的违约责任。被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司系被告中铁三局集团有限公司设立的分公司，没有独立承担民事责任的能力，其民事责任应当由被告中铁三局集团有限公司承担。 中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司辩称，1、租赁起因并非被答辩人诉称的其“正常经营、为支援国家建设”而出租的诉争房屋，事实上是被答辩人采取暴力方式强行要求答辩人高价租赁其房屋；2、其诉称“2017年7月22日，被告未经原告同意单方解除租赁合同，但其一直没有撤出租用房屋”与事实严重不符；3、被答辩人要求“支付2017年8月12日至2018年10月4日的租金”，无事实和法律依据；4、被答辩人主张“赔偿恢复场地支出材料费73800.00元”无事实和法律依据；5、被答辩人主张“赔偿其恢复排水沟造成的损失20000.00元”无事实和法律依据；6、被答辩人以“答辩人系被告二分公司、没有独立民事能力为由”要求被告二承担连带责任，于法无据；7、依据租赁合同第二条关于租赁期限结束日期的约定，被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司有权根据施工需要单方解除合同，被告无条件接受；8、原告未提供证据证明房屋及院坝、水沟是否为原告所有，故原告要求支付租金无事实和法律依据；9、原告未提供交付房屋等设施给被告时租赁场地状况的证据，证明当时交付的院坝及水沟的状况，不能证明场地是否确有损坏，也不能证明场地是被告所损坏的。且在合同中未约定解除合同后需恢复场地原状。 中铁三局集团有限公司的辩称意见与中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司的辩称意见一致。 本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，原告刘廷顺与被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司签订《房屋及场地租赁合同》。合同第一条约定甲方刘廷顺将位于茂县太平乡××村平桥沟的房屋及场地出租给乙方中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司；第二条租赁期限为2013年5月1日起至乙方根据施工需要确定，无施工车辆通过乙方不再租用时，可提前一个月书面通知甲方，甲方必须无条件接受，如未书面通知甲方，视为租用期延续。租赁用途为办公、住宿、材料堆放、停车等；第三条房屋及场地年租金为230000.00元。租金支付方式为合同签订后三个月内支付半年租金115000.00元，合同签订后6个月再支付半年租金115000.00元，第二年按同样的支付方法支付，第三年按月支付，230000.00／12＝19167.00元／月；第八条在乙方租用时间内，甲方无权调整租金。本合同终止后，乙方应在租赁期限届满之日起15日内，搬出乙方所有的设备、设施，甲方需保证乙方顺利撤离，不得以任何理由阻挠；合同还约定了维修养护责任；甲乙双方的权利义务；关于装修和改变房屋结构；关于租赁期间的有关费用；提前终止合同；合同生效及其他。 合同签订后甲方按约定提供了房屋及场地，乙方则未按合同约定按期支付租金。2017年7月3日，茂县铁建办给被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司下发文件茂铁办【2017】41号关于平桥沟施工点立即避险搬迁的通知。2017年7月22日，被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司口头通知原告刘廷顺解除合同，原告刘廷顺不同意解除合同。当时尚未支付2016年5月1日至2017年5月1日的租金，且该租金于2017年8月3日才支付150000.00元，尚欠租金80000.00元。通知后被告没有进行租赁物返还，直到2018年8月11日被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司才拆除在原告场地上搭建的板房及围栏，但没有清理垃圾及恢复场地，2018年10月3日才清理垃圾。2018年10月10日，在副镇长陈抗的主持下，原被告双方及茂县铁建办工作人员、沙湾村村主任参加进行协调会，并形成会议记录。调解结果为：“1、2016年5月1日至2017年5月1日未付款项、2017年5月1日至2017年8月12日，以上未付款项于2019年1月20日前付清；2、院坝道路恢复5米×30米，厚20公分。中铁三局提供材料，刘廷顺负责施工；3、排水沟由中铁三局工人施工；4、其他经协商未能达成共识，司法程序解决。2018年10月4号视为刘廷顺已收回房屋、院坝。”会后，被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司在铁建办的督促下按会议记录恢复了场地及排水沟。 另查明，案涉房屋未办理产权证书，但确系刘廷顺所有。在租赁之前一直在经营餐饮。被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司共支付刘廷顺房屋及场地租金1104087.00元。 上述事实，有经双方当事人质证并经本院认定的证据：茂县青龙饭庄个体工商户营业执照复印件、茂县刘老四饭庄个体工商户营业执照原件、结婚证原件、《房屋及场地租赁合同》原件、照片复印件16张、会议记录复印件一份、证人莫安全的证言、茂铁办【2017】41号文件《关于平桥沟施工点立即避险搬迁的通知》、《商砼运输单》原件三份、U盘照片10张、《中国建设银行回单》、本院对铁建办工作人员李勇、毛云杉询问笔录一份及本案的两次庭审笔录在卷佐证。 本案的争议焦点为，原、被告双方签订的《房屋及场地租赁合同》是否解除，解除的时间是什么时候。针对该焦点，原告方认为合同没有解除，原告没有收到书面解除通知书，只是口头通知，且板房及围栏都没有拆除，垃圾是2018年10月3日才清理。认为“2018年10月4日”视为返还租赁物（房屋移交）。被告方认为合同解除通知书已于2017年7月份送达原告即解除了合同。在会议记录中原告也有承认这个事实。本院认为，在2020年4月9日庭审中被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司辩称是2017年7月27日送达解除合同书面通知书（详见答辩状第二条第三项，第三条第一项），但未提交“书面通知书”证据，在2020年4月17日第二次庭审中被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司补充出示《关于退租房屋及场地的通知》，被告方变更了送达日期为2017年7月7日，并增加了“院坝围栏、二层活动板房及房屋内遗留物品出租方有权进行处置”。前后说法不一致，也没有送达《关于退租房屋及场地的通知》的相关证据。本院认为被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司出示的书面通知书不具有真实性，不予采信。虽然会议记录中也有提到被告方已通知原告方解除合同，但无法核实系“书面通知”还是“口头通知”，因无相应证据，本院认可系口头通知。根据双方签订的《房屋及场地租赁合同》第二条约定：“……如未书面通知甲方，视为租用期延续”。故，本院根据会议记录中“2018年10月4号视为刘廷顺已收回房屋、院坝。”确定为合同解除时间。 本院认为，原告刘廷顺与被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司签订的《房屋及场地租赁合同》为有效合同，受法律保护。双方均应当根据合同约定履行自己的义务。本案中，根据合同第三条约定，“租金支付方式为合同签订后三个月内支付半年租金115000.00元，合同签订后6个月再支付半年租金115000.00元，第二年按同样的支付方法支付，第三年按月支付，230000.00/12=19167.00元/月”，但被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司未按约定支付租金首先构成违约。虽然被告方根据《合同法》的相关规定有单方解除权。但在未付清租金,违约的情况下解除合同，双方未协商一致，且也未经法院司法确认解除。被告口头通知原告解除合同后，也未返还租赁物（返还房屋钥匙），并违反《房屋及场地租赁合同》第八条“……本合同终止后，乙方应在租赁期限届满之日起15日内，搬出乙方所有的设备、设施……”相关约定，未拆除场地上的板房及围栏。故，被告单方解除合同对原告刘廷顺不产生法律效力。另，根据双方签订的《房屋及场地租赁合同》第二条约定：“……如未书面通知甲方，视为租用期延续”。故，对刘廷顺要求二被告支付拖欠的租金的诉请本院予以支持。但对具体金额计算如下： 原告刘廷顺应得租金143664.7元，由刘廷顺的房屋及场地租金总收入（2013年5月1日至2018年10月4日止）：230000.00元×5年+19167.00元×5月+（19167.00元÷30天）×3天=1247751.7元，减去被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司已支付的租金1104087.00元，即1247751.7元-1104087.00元=143664.7元。对刘廷顺的其他两项诉请，因无相应证据，本院不予支持。 对被告方辩称出租的诉争房屋系采取暴力方式强行要求答辩人高价租赁的辩称观点，因无相应证据证实原告采取了暴力方式强行出租，本院不予采信；对被告方辩称“2017年7月22日，被告未经原告同意单方解除租赁合同，但其一直没有撤出租用房屋”与事实严重不符的辩称观点，因原告有照片的原始载体（手机）显示了拍摄的时间，与事实相符。故，不予采信；对被告方辩称依据《房屋及场地租赁合同》第九条“如因政府相关政策因素必须终止合同时，甲方应提前一个月书面通知对方”2017年7月3日，在茂县“铁建办”下发“避险搬迁通知”的情况下，被答辩人怠于行使通知义务，答辩人因政策原因及不可抗力因素履行解除合同通知义务，符合法律规定，自通知到达被答辩人即产生解除合同的法律后果的辩称观点，因该条的适用的前提条件是甲方解除合同的情形，而本案中，甲方并未提出解除合同，且被告方简单认为“避险搬迁通知”就是不可抗力，本院认为本案中的“避险搬迁通知”并不属于不可抗力，故不予采信；对被告方辩称《会议记录》中被答辩人明确承认答辩人在2017年7月22日履行了书面通知义务的辩称观点，本院认可被告方履行了口头通知义务，但前提是被告方在违约的情况下提出，原告方未同意，并未协商一致。且未诉请法院司法确认其解除合同效力，解除合同未生效；对被告方辩称被答辩人要求“支付2017年8月12日至2018年10月4日租金”，无事实和法律依据的辩称观点，因被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司已逾期支付了部分租金，与本案的客观事实部分相符，故，本院予以部分采信；对“一直没有拆除房屋”无证据予以证明的辩称观点，因会议记录中两人提到了“房屋也确实未拆”与原告提交的照片原始载体拍摄时间相互印证。故，不予采信；对被告方辩称被答辩人主张“赔偿恢复场地支出材料费73800元”无事实和法律依据，被答辩人主张“赔偿其恢复排水沟造成的损失20000元”无事实和法律依据的辩称观点，与本案的客观事实相符，本院予以采信；对被告方辩称被答辩人以“答辩人系被告二分公司、没有独立民事能力为由”，要求被告二承担连带责任，于法无据的辩称观点，根据《公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”且被告方也未提供中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司系独立法人的证据，故，不予采信；对被告方的其他辩称观点与本案的客观事实不符，本院不予采信。 综上所述，对原告刘廷顺的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘廷顺房屋租金143664.7元；被告中铁三局集团有限公司对上述债务承担连带责任； 二、驳回原告刘廷顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3366.00元，原告刘廷顺负担2020.00元，被告中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司负担1346.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  吴玉琼 二〇二〇年四月十七日 书记员  卢 威