云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终154号上诉人（原审原告）朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：雷志鑫，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）孙钰涵，男，汉族，1986年9月27日生，住云南省昭通市彝良县。被上诉人（原审被告）：昭通大德房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号，统一社会信用代码：91530600059470605L。法定代表人：赵庆云，董事长。委托诉讼代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵庆云，男，汉族，1975年10月10日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：雷发万，男，汉族，1973年11月20日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：冯艳，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人朱凤龙因与被上诉人孙钰涵、昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德地产）、赵庆云、雷发万执行异议纠纷一案，不服云南省昭通市中级人民法院（2019）云06民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱凤龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱凤龙一审的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费及朱凤龙支出的其他费用全部由孙钰涵、大德地产、雷发万、赵庆云承担。事实和理由：1.孙钰涵提供的付款证据中，99000元的收据和对应的银行流水显示的收款人为昭通宏联投资有限公司，款项性质为还借款，该款项并非支付的购房款。孙钰涵仅能证明其支付了104682元的购房款。《商品房购销合同》及《合同补充协议》载明涉案商品房的购买价款为414119元，未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定，一审判决适用法律错误。2.本案中，孙钰涵既未表示该房产为其购买的用于居住的唯一住房，也未提供证据证明该房产为其购买的用于居住的唯一住房；99000元的款项并非孙钰涵支付的购房款。一审判决认定事实错误。大德地产、赵庆云、雷发万未提交答辩状，但提交代理词认为，1.一审法院认定事实清楚，法律适用正确，一审驳回朱凤龙的诉讼请求有事实依据。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，孙钰涵已于2015年9月10日购买了案涉房屋，并支付了全部房款，作为个人普通消费者，孙钰涵购买房屋的目的是基于商品房的基本居住需求。孙钰涵的物权期待权足以排除执行，一审法院适用法律正确。朱凤龙向一审法院起诉请求：1.撤销昭通市中级人民法院（2019）云06执异8号《执行裁定书》；2.驳回孙钰涵的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保32号案件保全查封的大德地产名下的御峰云府二期7幢2单元2704号房产继续进行查封。一审法院确认如下法律事实：2015年7月14日，孙钰涵的姐姐孙琴代孙钰涵向大德地产支付了24682元的购房定金，用于购买[御峰云府]二期7幢2单元2704号商品房。2014年8月14日，孙钰涵到大德地产支付了179000元的购房款。2015年9月10日，大德地产（甲方）和孙钰涵（乙方）正式签订了编号为YFYF1124的《商品房购销合同》，约定孙钰涵购买大德地产开发建设的[御峰云府]二期7幢2单元2704号商品房，房屋总价款为411119元，房屋面积为116.36平方米，以按揭贷款方式，孙钰涵应于2015年9月10日前支付总房款的30%，合计121419元。同日双方又签订《合同补充协议》。在朱凤龙诉大德地产、雷发万、赵庆云合同纠纷一案中，朱凤龙提出诉讼保全申请。2018年10月19日，一审法院依法作出（2018）云06民初126号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结大德地产、雷发万、赵庆云价值72463302.70元的财产。一审法院于2018年10月25日查封了大德地产开发建设的位于昭通市昭阳区，其中就包括孙钰涵购买的涉案2704号商品房，孙钰涵对执行标的提出执行异议申请，一审法院于2019年2月20日作出（2019）云06执异8号执行裁定书，中止对一审法院查封的位于昭通市昭阳区的执行。朱凤龙不服（2019）云06执异8号执行裁定书，于2019年3月25日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案诉争的房屋是孙钰涵于2015年9月15日与大德地产签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》购买的商品房，且已支付该房屋50%的房屋价款，商品房购销合同签订及支付房屋价款的时间均早于朱凤龙与大德地产、雷发万、赵庆云之间的合同纠纷时间，因此，根据上述法条的规定，孙钰涵与大德地产签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，依法应受法律保护,孙钰涵据此对涉案房产享有物权期待权，其权益依法应受法律保护。朱凤龙诉称大德地产未为孙钰涵办理所有权登记，未进行买卖合同备案，没有完成公示程序，不具有公信效力，涉案房产应继续查封的理由不能成立，因为登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，是一种存档备查的行政管理手段，不改变原有的法律关系，备案并不是买卖合同成立生效的条件，不能对他人的权利义务产生实际影响，且办理买卖合同备案系大德地产应当承担之义务，没有证据证明孙钰涵对未办理合同备案存在过错，且孙钰涵系居住而购买涉案商品房，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，孙钰涵对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，朱凤龙请求撤销一审法院(2019)云06执异8号执行裁定书，对[御峰云府]二期7幢2单元2704号商品房继续查封的诉讼请求，不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决：“驳回原告朱凤龙的诉讼请求。案件受理费7512元，由原告朱凤龙承担。”二审书面审理过程中，因一审中孙钰涵未提交证据证明涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且一审提交存卷的支付179000元购房款的刷卡凭证复印件不清晰，故本院委托一审法院通知孙钰涵提交相应证据。后孙钰涵向本院提交以下证据：1、昭阳区房产交易评估管理所2020年3月31日出具的《证明》，内容：经查询，孙钰涵（身份证号5321291986××××××××）在该所无房屋产权登记信息，不包括在其他地方登记。潘淑瑶（身份证号5321291987××××××××），在该所无房屋产权登记信息，不包括在其他地方登记。潘跃琼（5321291987××××××××）在该所无房屋产权登记信息，不包括在其他地方登记。2、2019年12月30日彝良县公安局龙海派出所出具的《证明》，主要内容：潘淑瑶系孙钰涵之妻。3、潘跃琼中国农业银行卡号62×××74交易明细清单，2015年8月14日分别刷卡消费80000元和99000元。经质证，朱凤龙对昭阳区房产交易评估管理所出具的《证明》三性不予认可，认为本案现在本院进行二审，即使孙钰涵需要调取证据，也应由本院出具《调查令》，不应由原来的一审法院出具，取证不合法。《证明》只能表明孙钰涵在昭阳区不具有其他登记的房产，不排除其在昭阳区具有未登记的房产，也不排除其在昭阳区以外的其他地方具有住宅；对龙海派出所出具的《证明》三性予以认可；对于银行流水，对2015年8月14日付款的80000元结合其他证据认可证据三性，99000元因收款人是宏联投资，对证据三性不予认可。大德地产、赵庆云、雷发万对孙钰涵提交的证据三性均无意见。另确认，2015年9月10日，孙钰涵与大德地产签订《合同补充协议》，约定：双方于2015年9月10日签订《商品房购销合同》，双方达成补充协议如下：一、双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房建筑面积为116.36平方米，总金额为401419元。综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：孙钰涵对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，首先，涉案房屋被人民法院查封的时间是2018年10月25日。一审中，孙钰涵提交了2015年9月10日与大德地产签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，经质证，各方对三性均予以认可，故本院确认在人民法院查封之前孙钰涵与大德地产已签订合法有效的书面买卖合同。其次，二审中孙钰涵提交的证据能够证明其名下无其他用于居住的房屋。再次，对于购房款的支付。孙钰涵与大德地产签订的《商品房购销合同》第四条约定的购房款为414119元，《合同补充协议》第一条约定的购房款为401419元，虽然《商品房购销合同》和《合同补充协议》均签订于2015年9月10日，但根据《合同补充协议》的表述，《合同补充协议》签订于《商品房购销合同》之后，故本院确认涉案商品房购房款为401419元。本案中，孙钰涵提交的证据能够证明：2015年7月11日，孙钰涵姐姐孙琴通过刷卡消费方式代孙钰涵分两笔向大德地产支付了购房款24682元；2015年8月14日，孙钰涵之妻潘跃琼分别通过刷卡消费方式支付了80000元和99000元，其中80000元的收款人是大德地产，99000元的收款人虽然孙钰涵一审提交的消费凭证和二审提交的交易明细并不能确定是否是大德地产，但孙钰涵提交的大德地产分别向其出具的两张《收据》能够证明，大德地产已确认共计收到孙钰涵7-2-2704号房屋购房款201419元。故上述证据能够证明孙钰涵实际已向大德地产支付了购房款201419元，该金额已超过合同约定购房总款401419元的50%。综上所述，本案中，孙钰涵对登记在被执行人大德地产名下的涉案商品房提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利能够排除执行。一审法院适用法律正确，朱凤龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7512由朱凤龙承担。本判决为终审判决。审判长 马艳玲审判员杨聪审判员张萍二〇二〇年四月三十日书记员 熊           悦