广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1849号原告：广州市众华房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔星大道北1号之十四。法定代表人：罗雄。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被告：陈淑芳，女，1985年7月9日出生，汉族，住广东省博罗县。被告：陈连坚，男，1982年3月1日出生，汉族，住广东省博罗县。原告广州市众华房地产代理有限公司（以下简称众华房地产公司）诉被告陈淑芳、陈连坚居间合同纠纷一案，本院于2020年2月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众华房地产公司的委托代理人阮泳娴，被告陈淑芳、陈连坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众华房地产公司向本院提出诉讼请求：一、陈淑芳、陈连坚向众华房地产公司支付咨询及中介服务费45000元及违约金（违约金以45000元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5‰计算至付清之日止）；二、陈淑芳、陈连坚向众华房地产公司支付律师费6000元；三、本案诉讼费由陈淑芳、陈连坚承担。事实与理由如下：2018年7月16日，基于众华房地产公司提供咨询及中介服务，陈淑芳、陈连坚与赖荣相签订《房地产买卖合同》，合同约定：陈淑芳、陈连坚将位于增城区荔城街荔城碧桂园岭秀苑一街6号903房以总价185万元的价格出售给陈淑芳、陈连坚。合同签订当日，陈淑芳、陈连坚与赖荣相分别签署《居间服务费支付承诺书》，确认委托众华房地产公司促成上述房屋的买卖合同成立，并同意分别向众华房地产公司支付20000元、25000元作为众华房地产公司的中介服务及咨询费。该承诺书作为《房地产买卖合同》的附件，经双方签章即时生效，与《房地产买卖合同》具有同等法律效力。但陈淑芳、陈连坚违约导致《房地产买卖合同》无法继续履行，因此，赖荣相的咨询及中介费25000元应由陈淑芳、陈连坚承担。但陈淑芳、陈连坚未依约支付中介服务及咨询费。经众华房地产公司多次催告，陈淑芳、陈连坚仍然拒不付。现为维护众华房地产公司的合法权益，特向贵院提出诉讼。恳请贵院依据事实与法律，依法判决。被告陈淑芳、陈连坚辩称：一、众华房地产公司未完成居间服务。陈淑芳、陈连坚与赖荣相及众华房地产公司于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》在合同性质上属于居间合同，不是正式的买卖合同，真正的房地产买卖合同需要买卖双方一起到房地产管理部门签订，故众华房地产公司未促成买卖双方正式签订房地产买卖合同，依法不得收取报酬。二、众华房地产公司只有在促成陈淑芳、陈连坚与赖荣相签订正式的房地产买卖合同，协助双方办理网签、递件、完税过户、交楼等手续，才有权要求支付相应报酬。陈淑芳、陈连坚多次让众华房地产公司的工作人员王伟超要求赖荣相提交按揭申请及按揭所需资料，并多次打电话给众华房地产公司工作人员王伟超、罗雄要求按揭手续必须前往银行办理。但是2018年8月2日去银行办理按揭手续时，众华房地产公司未派人前去，赖荣相也没有前去，导致按揭手续没有成功办理。事后陈淑芳、陈连坚于2018年8月8日再次通告众华房地产公司与赖荣相于同年8月13日再次前往银行签约，但是众华房地产公司却告知陈淑芳、陈连坚说赖荣相已经向法院起诉。这期间，众华房地产公司没有尽到居间人的义务与责任，没有进行任何沟通，而是帮着赖荣相起诉陈淑芳、陈连坚。三、众华房地产公司明知陈淑芳、陈连坚与增城保值房地产公司签订了包销协议且尚未到期的情况下，多次教唆陈淑芳、陈连坚在包销期间与赖荣相促成交易。一开始陈淑芳、陈连坚不同意，但王伟超说他同学（赖荣相）是支持其工作让其赚中介费，所以不在保值地产成交，还说罗雄以前在保值房地产公司工作，知道包销协议如何操作，让陈淑芳、陈连坚不用担心包销协议的违约问题。众华房地产公司教陈淑芳、陈连坚应对：此前涉案房屋是以180万元（实收价，不包含中介费）出售，现众华房地产公司告诉陈淑芳、陈连坚赖荣相愿意以185万元购买，多出的5万元当违约金，如果保值房地产公司没有找到买家的话，这5万元中的2万元就当作给众华房地产公司的中介费，3万元给陈淑芳、陈连坚。经众华房地产公司的多次游说，陈淑芳、陈连坚最后同意出售。但众华房地产公司为了赚取中介费不惜违反职业道德，教唆陈淑芳、陈连坚在包销期间与赖荣相签订合同。导致合同签订后，赖荣相起诉陈淑芳、陈连坚，保值房地产公司也起诉陈淑芳、陈连坚。四、陈淑芳、陈连坚已经赔付赖荣相210133元，故陈淑芳、陈连坚不同意承担赖荣相应支付的25000元中介费。本院经审理认定事实如下：2018年7月16日，赖荣相（买方）与陈淑芳、陈连坚（卖方）以及众华房地产公司（居间方）签署《房地产买卖合同》及附件，该合同约定“买卖双方就买卖位于增城市荔城碧桂园岭秀苑一街6号903房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……该物业建筑面积为99.8平方米（以《房产证》为准）。……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为……1850000元。……五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2、逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方赔偿。六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3、逾期超过10个工作日仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。八、……5、本合同经三方签字盖章后生效。……”。2018年7月16日，陈淑芳、陈连坚出具《定金收据》，证明收到赖荣相支付的8万元。2018年7月16日，赖荣相出具《居间服务费支付承诺书》承诺若众华房地产公司促成其与陈淑芳、陈连坚达成买卖合同，同意支付房地产居间服务费25000元。众华房地产公司在该承诺书上盖章。2018年8月16日，陈淑芳、陈连坚出具《居间服务费支付承诺书》，内容如下：一、如众华房地产公司成功促成交易方与陈淑芳、陈连坚达成买卖合同，陈淑芳、陈连坚同意支付房地产居间服务费20000元；支付时间为签订《房地产买卖合同》时，否则须按签订本合同之日起按每日总金额的千分之五计算违约金至全部支付完毕之日，提前终止买卖不影响本协议履行。二、备注：1、陈淑芳、陈连坚在保值地产已签订独家包销合同，于2018年8月14日到期，如保值地产在2018年8月15日有客户交定金给陈淑芳、陈连坚的，本承诺书失效，如无的话，陈淑芳、陈连坚需履行本承诺书的义务，支付居间服务费给众华房地产公司；2、过户当天支付居间服务费。众华房地产公司在该承诺书上盖章。2019年9月30日，众华房地产公司与广东金日律师事务所签订《委托代理合同》，约定众华房地产公司聘请广东金日律师事务所的律师作为本案诉讼的委托代理人参加诉讼。2020年2月25日，众华房地产公司支付了6000元律师费。另查明，涉案位于增城市荔城碧桂园岭秀苑一街6号903房的权属人是陈淑芳、陈连坚，登记日期是2009年7月25日。再查明，2018年8月8日，赖荣相向本院起诉陈淑芳、陈连坚，众华房地产公司，本院于2018年11月1日作出（2018）粤0118民初5485号《民事判决书》，认为：赖荣相与陈淑芳、陈连坚及众华房地产公司于2018年7月16日签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行义务；赖荣相与陈淑芳、陈连坚的房屋买卖合同关系已于2018年8月11日解除；陈淑芳、陈连坚因拒绝履行合同（拒绝配合办理按揭贷款手续）导致违约，应按合同约定承担相应的违约责任。因此，判决：陈淑芳、陈连坚向赖荣相返还定金8万元，支付违约金185000元，支付律师费15000元，驳回其他诉讼请求。判后，陈淑芳、陈连坚不服上诉，广州市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）粤01民终4067号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2018年8月20日，广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值房地产公司）向本院起诉陈淑芳、陈连坚，本院于2018年10月18日作出（2018）粤0118民初5776号《民事判决书》，判决陈淑芳、陈连坚向保值房地产公司返还保证金5000元及支付违约金54000元。判后，陈淑芳、陈连坚不服上诉，广州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）粤01民终1752号《民事判决书》，认为：陈淑芳、陈连坚在《风险包销合同（独家）》履行期间通过其他中介与案外人赖荣相签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售他人，已经违反合同约定；陈淑芳、陈连坚将涉案房屋另行出售虽有悖合同约定，但考虑到《风险包销合同（独家）》约定的独家包销的时间长达三个月，且在该合同签订后的两个月内保值房地产公司未能寻找到买家与陈淑芳、陈连坚签订房屋买卖合同，客观上拖延了陈淑芳、陈连坚出售房屋获取房款的目的实现，故酌情将违约金调整为3万元。因此，判决：陈淑芳、陈连坚向保值房地产公司支付违约金3万元。本案庭审期间，众华房地产公司陈述：承诺书的日期是一个笔误，实际应该是2018年7月16日；我方在促成房屋买卖合同签订时就已经就按揭贷款的相关政策向陈淑芳、陈连坚详细说明，需要到按揭公司签订相关手续，交易过户等均已经详细说明；我方清楚陈淑芳、陈连坚与保值房地产公司存在风险包销合同，并向其提供处理方案，在得到其认可后才签订房屋买卖合同，我方向其承诺如果最后要由保值房地产公司促成交易，我方同意解除与赖荣相的合同；赖荣相没有向我方支付居间服务费，我方不请求赖荣相支付居间服务费，因为合同约定由违约方支付居间服务费；我方没有承诺过免除两被告的居间服务费。陈淑芳、陈连坚陈述：承诺书是罗雄让我方事后签订的；我方已经赔付赖荣相20多万元，理应由赖荣相支付居间服务费；众华房地产公司没有向我方详细说明按揭贷款相关政策，众华房地产公司有通知我方去按揭公司办理按揭手续，但是我方有疑问为什么不是去银行，但其一直没有回复我方。本院认为：赖荣相与陈淑芳、陈连坚以及众华房地产公司于2018年7月16日签订的《房地产买卖合同》已经生效的民事判决书认定合法有效，故各方当事人均应恪守履行。众华房地产公司已经促成陈淑芳、陈连坚与赖荣相签订上述合同，根据合同约定，众华房地产公司有权收取居间服务费。且（2018）粤0118民初5485号《民事判决书》已经认定陈淑芳、陈连坚拒绝配合办理按揭贷款手续的行为构成违约，并导致上述合同无法继续履行，因此，众华房地产公司依据合同约定请求作为违约方的陈淑芳、陈连坚支付买卖双方本应支付的居间服务费，理据充分，本院予以支持。但对于居间服务费的标准问题，本院分析如下：第一，虽然涉案合同因为陈淑芳、陈连坚的违约而无法继续履行，但是也一定程度上减少了众华房地产公司的服务项目和工作量，居间服务费应酌情减少；第二，由于众华房地产公司在明知陈淑芳、陈连坚与保值房地产公司签订了《风险包销合同（独家）》且尚在包销期内的情况下仍促成陈淑芳、陈连坚与赖荣相签订上述合同，导致陈淑芳、陈连坚需向保值房地产公司承担3万元的违约金，因此，众华房地产公司在提供居间服务中存在过错。因此，综合考虑涉案合同的履行情况、各方当事人的违约及过错行为等因素，本院酌定陈淑芳、陈连坚应向众华房地产公司支付居间服务费2万元（该费用包括涉案合同中买卖双方应支付的居间服务费）。由于上述居间服务费已经考虑陈淑芳、陈连坚的违约行为对众华房地产公司造成的损失，因此，对于众华房地产公司请求陈淑芳、陈连坚支付违约金及律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告陈淑芳、陈连坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市众华房地产代理有限公司支付居间服务费2万元；二、驳回原告广州市众华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由原告广州市众华房地产代理有限公司负担388元，由被告陈淑芳、陈连坚负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年四月十七日书记员  何晓蕾