广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初2635号原告：东莞市友邦房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市********惠香樟绿洲帕缇欧商住区8栋商住楼102铺。法定代表人：朱兰桂，总经理。委托诉讼代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。被告：郑启立，男，汉族，1989年3月8日出生，住广东省东莞市莞城区*******，公民身份号码为440************013。被告：朱卫龙，男，汉族，1987年12月4日出生，住广东省博罗县******委会上苏茅小组，公民身份号码为441************411。原告东莞市友邦房地产经纪有限公司诉被告郑启立、朱卫龙居间合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告东莞市友邦房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人纪升鹤，被告朱卫龙到庭参加诉讼。被告郑启立经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东莞市友邦房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告连带支付中介代理费及咨询费50000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：经原告提供居间服务，2019年3月11日，原告、两被告签订《房地产买卖合约》，约定由被告郑启立出售东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府1幢1402号房给被告朱卫龙，售价为1580000元，支付了定金50000元。后被告告知原告不再履行合同，已违约，被告郑启立已按约定返还定金给被告朱卫龙。但拒不支付佣金给原告。根据三方签订的《房地产买卖合约》第六条、第八条的规定，两被告应各向原告支付中介代理费及咨询费25000元给原告。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告朱卫龙答辩称，原告在没有逐条解释合同条款内容的情况下，并在合同备注栏用手写写上“买方贷款金额具体多少可由后期买方自行决定。”也就是只交了定金50000元，其余153万元的金额可由被告朱卫龙自行决定贷款，贷到款后才按步骤转付业主。当时只要求支付50000元定金，原告并没有提出缴交中介代理费及咨询费。可是到了5月23日接到原告的业务通知函后，才知道只贷款110万元，无法实现原告的诺言及合同备注的内容，是原告在诱骗我方签订合同。后，被告朱卫龙与被告郑启立达成协议决定到原告处寻求解决办法，原告业务员避而不见。被告朱卫龙与被告郑启立达成协议，被告郑启立退回定金20000元，剩下由被告郑启立占有。被告郑启立没有答辩。经审理查明，2019年3月11日，被告郑启立与被告朱卫龙在原告的居间下签订一份《友邦地产房屋买卖合约》，约定：被告郑启立将其位于东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府1幢1402号房出售被告朱卫龙，售价为1580000元；原告就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向原告支付中介代理费及咨询费，其中被告朱卫龙向原告支付中介代理费及咨询费25000元；买卖双方约定合同定金为50000元，买方应在本合同生效之日支付，合同生效后已支付定金抵作楼款；手续办理至B阶段（买方贷款申请经银行初审通过）支付250000元；手续办理至C阶段（买卖方到房管所签署了《商品房买卖合同》）支付180000元；剩余部分1100000元，由买方通过商业贷款方式支付。该合同第八条第2款约定，买方有以下情形之一的，即视为违约：(2)、买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额楼款、或拒绝购买该物业……。第八条第6款约定，若买方出现本条第2款的违约行为时，买方应即时向原告支付总楼价的4%作为中介代理费及咨询费。该合同有以下手写的备注内容：1、买方贷款金额具体多少可由后期买方自行决定；2、买方的第二期楼款250000元最晚于2019年6月30日前支付。2019年7月4日，被告郑启立与被告朱卫龙签订《协议书》，载明：双方在原告处签订的《房屋买卖合约》，2019年7月4日买方明确表示已经没有足够资金购买该房屋，要求解除合同，经过协商卖方同意解除合同，卖方退回买方20000元，其中30000元作为买方单方要求解除合同的补偿；现由于买方单方面要求解除合同，故中介费全部由买方与中介协商处理。对于案涉合同备注“买方贷款金额具体多少可由后期买方自行决定”的内容，被告朱卫龙主张是指原告与被告郑启立承诺贷款找被告郑启立的话，可以随便贷，并主张因原告称贷款不了1530000元，后续就没有向银行申请贷款。对被告朱卫龙的上述主张，原告不予确认，主张该备注的含义是合同约定的余款1100000为银行贷款，具体贷多少也是在银行审批下，由被告朱卫龙自行选择，可以选择多贷款，也可以选择少贷款。庭审中，原告表示放弃对被告郑启立的诉讼请求，并主张依据案涉合同第八条第6款的约定，被告朱卫龙应向原告支付50000元中介费。被告朱卫龙确认没有向原告支付过中介费。以上事实，有《友邦地产房屋买卖合约》、《协议书》、业务通知函、收据、不动产权证复印件以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。被告郑启立经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原告放弃对被告郑启立的诉讼请求，系对其自身权利的合法处分，本院予以准许。根据原告的起诉、被告朱卫龙的答辩以及庭审所查明的事实，本案的争议焦点为：一、被告朱卫龙是否应当向原告支付居间报酬；二、如需支付居间报酬，报酬数额应为多少。关于焦点一。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。两被告经原告居间介绍签订了《友邦地产房屋买卖合约》，具备房屋买卖合同的主要条款，故买卖双方的房屋买卖合同关系成立。而根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告朱卫龙因没有足够资金购买该房屋，与被告郑启立协商一致解除了案涉合同。被告朱卫龙辩称原告承诺可以贷款153万元，因原告不能兑现承诺导致被告朱卫龙无法履行合同，并主张系在原告的诱骗之下签订案涉合同。但被告朱卫龙未能提交充分的证据证明上述主张，故对于被告朱卫龙的上述抗辩，本院不予采纳。现无证据证明原告在促成《友邦地产房屋买卖合约》的签订中存在过错。故虽然两被告最终未能完成案涉房屋的交易，但因原告已促成房屋买卖合同成立，案涉合同约定由被告朱卫龙支付中介费，且案涉合同未能履行的原因在于被告朱卫龙未能足额支付购房款，被告朱卫龙仍应向原告支付相应的居间报酬。关于焦点二。首先，虽然案涉合同第八条第6款约定，若买方出现支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额楼款等违约行为时，买方应即时向原告支付总楼价的4%作为中介代理费及咨询费。但该合同系由原告提供的合同样本，系为了重复使用而预先拟定的，属于格式合同。而被告朱卫龙是否拒绝购买案涉房产并不会对作为中介方的原告造成任何损失，不属于针对居间合同的违约行为，故该条款属于加重被告朱卫龙责任的条款。原告未对该加重被告朱卫龙责任的条款进行明显标记，也未提供证据证明其在订立该合同时向被告朱卫龙做过提示或说明，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，本院认定案涉《友邦地产房屋买卖合约》》中关于“若买方出现本条第2款的违约行为时，买方应即时向原告支付总楼价的4%作为中介代理费及咨询费”的条款无效。因此，原告无权依据该条款向被告主张房价4%的居间报酬。其次，房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋税费清算、银行按揭申请等后续服务，房屋中介公司作为居间方只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。鉴于案涉房屋的买卖尚未进入实质交易阶段，原告未实施协助办理过户、房屋税费清算、银行按揭申请等后续中介服务行为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条“…居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬…”之规定，本院酌定被告朱卫龙应向原告支付中介代理费及咨询费12000元，超出部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、限被告朱卫龙于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市友邦房地产经纪有限公司支付中介代理费及咨询费12000元；二、驳回原告东莞市友邦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元（已减半，原告已预交），由原告东莞市友邦房地产经纪有限公司承担399元，由被告朱卫龙承担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢嘉禾二〇二〇年四月十六日书记员  蔡嘉宜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。