上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初10212号原告(反诉被告)：张冬，男，1972年11月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：方臣，男，1997年9月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周郁婕，上海申浩律师事务所律师。原告张冬与被告方臣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告张冬、被告方臣的委托诉讼代理人周郁婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张冬向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同于2018年12月31日解除；2.被告支付2018年12月31日前未付房租172,100元(2018年2月1日至12月31日期间应付房租共计283,000元,其中2-4月月租金25,000元,后变更为每月26,000元，被告仅支付了110,900元租金)；3.被告支付租金逾期违约金(以172,100为基数，自2018年5月1日起至实际支付之日止，按年利率24%计，暂计至2019年9月30日为58,514元)；4.被告支付2019年1月1日起至2019年7月11日止的房屋使用费166,400元(按月租金26,000元计)；5.被告支付房屋使用费逾期违约金(以166,400为基数，自2019年4月15日起至实际支付日止，按年利率24%计，暂计为14,976元)；6.被告支付提前解除合同的违约金75,000元；7.被告支付免租期10天租金8,333元。事实和理由：原告与被告于2018年1月20日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于上海市徐汇区漕溪北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租被告，租期3年。2018年4月起，被告不按时交付租金，经多次催讨，至2018年12月31日被告明确因无力经营而退租。房租拖欠172,100元(对租金欠付数额，原告先后多次变更)。被告拒不交接房屋，直至2019年7月11日。原告诉至法院。另原告收取被告支付的租赁押金5万元，因房屋尚未恢复原状、水电煤尚未结算、被告未返还原告提供的设施设备，要求法院不处理押金。方臣辩称，讼争合同无效，涉案房屋自2017年4月存在产权争议诉讼，原告未经权利人同意进行转租无效，对于所有的违约金条款均不认可，也不同意支付，且约定的违约金过高，基数计算错误。如果合同有效，认为解除日为2018年12月31日，被告向原告提出解约。2018年2月1日至12月31日期间应付房租275,000元，实际支付租金210,900元，还支付了5万元押金，尚欠租金64,100元，同意支付，不认可租金变更至26,000元。房屋使用费同意支付到2019年1月28日，按月租金25,000元标准。2019年1月28日，涉案房屋所在小区物业公司根据业委会的指示并根据徐汇法院及一中院的生效判决，将房屋贴了封条，切断水电，房屋无法使用。被告早就不经营了，但到那天将房屋交接给物业。免租期费用不同意支付，原告无权单方撤销免租条款。方臣提出反诉请求：1、确认原、被告签订房屋租赁合同无效；2、原告向被告返还租房押金50,000元；3、原告赔偿被告经济损失84,170元(装修、采购设备、安装门禁的费用)。庭审后，被告变更第三项反诉诉请为原告赔偿被告经济损失20,000元。事实和理由：原被告于2018年1月20日签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租被告作为健身工作室使用。租期自2018年2月1日至2020年12月31日，租金每月25,000元。被告租赁开始时，预付2个月租金及5万元押金。租赁合同中，原告称自己为房屋代管人且在合同中填写房产证号信息。后经查，涉案房屋无产证且原告无转租权。且因为房屋存在所有权纠纷，严重影响健身房正常、稳定的招生经营。2018年12月24日后，业委会根据另案生效判决要求商户限期搬离并于次年1月28日切断水电，涉案房屋已不符合出租和使用条件。因原告无转租权，捏造事实、隐瞒房屋所有权状况及存在纠纷的情况，与被告签订合同，造成被告巨大经济损失。故提起上述反诉诉请。张冬辩称，合同有效，原告已在此经营9年多，业委会应该知道产权属于谁，根据生效判决涉案房屋是架空层，房屋利益的30%是业委会的，70%是开发商的，汇翠俱乐部注册地就是该房屋，原告是向俱乐部租赁的房屋，业委会和开发商内部利益分割与原告无关。押金问题，因为原告租赁给被告时有很多设施设备，收回房屋后屋内设施设备都没有了，至今没有返还，房屋结构已经改变，不同意返还押金。因为被告经营不善，造成的问题，与原告无关，被告在合同期内提出退租，并不是晚两个月因为房屋无法使用提出。2019年1月断水断电的问题被告从来没有向原告提出，2019年2月被告还有大件没有搬走，原告催告交房也不搭理。本院认定事实如下：2018年1月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方商业使用。乙方承诺租赁该房屋作为健身工作室使用。租赁期限自2018年2月1日至2020年12月31日止(自2018年1月20日至2018年1月31日为甲方赠送给乙方的免租金装修期，乙方不需要向甲方支付此期间的租金与物业费)。月租金25,000元，每两个月为一期，每期七日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。租赁保证金5万元，租赁关系终止后，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，被告对房屋进行了装修并作为健身工作室使用。根据原被告的微信聊天记录：2018年1月20日左右，被告入场装修。2月7日，原告要求被告不将讼争租赁合同复印件给物业，对外以上海汇翠休闲俱乐部有限公司名义经营。被告表示了解、可以。3月12日至3月21日期间，原告向被告催讨下期房租。3月21日，被告提出先转款25,000元，月底再给25,000元。原告回复可以。被告当即转款一个月房租。4月1日，原告向被告催交剩余一个月房租。被告称希望能晚几日交款。后原告多次催款，被告表示资金上出了些问题。4月16日，原告表示，理解被告创业难度，但要求其25号前支付拖欠租金。4月29日，被告表示先转款1万元，后续租金这两天到位。当日，被告转款1万元。5月2日，原告再次催讨租金，并称月中又要付6、7月租金。原告提出每月多付1,000元，垫给大房东。被告表示可以。5月5日至6月25日期间，原告多次催讨拖欠房租。期间，被告通过合伙人王某共计支付37,900元。6月25日，原告提醒被告应支付房租31,000元。被告称记着呢，去和王某说，钱不在被告处；后又称因王某支付宝额度限制，次日起每日转给原告1万元。7月17日，原告向被告催讨租金称，上个月还差6,000元，什么时候付？7月20日，被告向原告微信转账3,000元。后原告又多次催款。被告表示王某、老黄尽快在办贷款筹款，先凑一万。10月15日，原告通过微信要求月租金提升至28,000元(后改为27,000元)，按合同正常付房租后，回复到25,000元。被告表示压力太大，提出可以后面利息多付一点。11月1日，原告通过微信向被告支付3万元租金。11月6日，原告询问被告接下来什么时候付房租；被告表示之前不是说好11月底吗；原告称和大房东商量过了，11月全清，不清就采取措施。被告表示一次性给清，压力很大。12月初，原被告协商将租赁合同承租人变更为老黄，原告提出签订三方协议，被告提出重新签订合同。后被告又提出找下家接收店面。12月24日，原告表示被告没有信用，大房东准备收房了。后被告表示让老黄先转两万元，尽快找下家接收健身会所。但原告称未收到该笔款项，12月31日，原告质问被告老黄为啥不付钱？当日晚，被告向原告发出退租通知；原告则向被告催讨拖欠租金。2019年1月2日，被告告知原告，有人接手了，需要原告重新弄一份租赁合同。原告表示同意与下家直接签约并届时与被告签订终止协议。至1月9日，原告多次催问被告与下家洽谈的进程。1月12日，被告发现小区物业在涉案房屋上张贴“关于汇翠花园小区四号楼一层商户限期搬迁的告知书”，其向原告询问并表示这样其无法找下家转租。原告称由开发商解决，被告违约，大房东正好也要收房子了。1月17日，原告微信通知被告其未支付房租，严重违约，解除合同，限期搬离。被告回复，不同意合同解除，称原告收到租金后未在七日内开具发票，系原告违约在先，导致被告无法支付后续租金。2月21日，原告询问被告为何涉案房屋内还留存那么多东西。被告表示健身教练还在店里，剩下都是大件儿不好整。2月25日，原告表示由法院裁判。当月，原告向法院起诉。关于被告租金及押金支付情况，被告称其于2018年1月18日向原告支付5,000元(未提供转账凭证)，于1月20日支付原告9.5万元(被告提供POS机刷卡凭证，称通过合伙人黄某即老黄的银行卡刷卡支付至原告所有的上海拉罗特皮革制品有限公司)，该两笔款项为首期两个月租金和5万元押金。2018年3月21日，被告向原告支付2.5万元；4月29日，被告支付1万元；5月18日至5月21日连续四天通过合伙人王某共计支付37,900元；6月27日通过王某支付1万元；6月29日通过王某支付1万元；7月2日通过王某支付3,000元；7月9日通过王某支付2,000元；7月20日被告支付3,000元；9月28日通过王某支付1万元；10月23日，通过王某支付2万元；11月1日、2日，被告支付3万元，故2018年3月21日至11月2日期间，共计支付160,900元。对上述付款情况，原告称其仅认可2018年3月21日至11月2日期间收到160,900元(其中5万元为押金，其余为租金)，称1月18日的押金没有收到，1月20日黄某支付的9.5万元系黄某购买原告公司皮革制品的货款，而非黄某代付房租及押金。原告称黄某即是老黄，被告最初与王某合伙经营，后拉黄某入伙并要求黄某卖房支付租金。另，双方曾于诉讼期间(2019年5月10日)通过微信进行对账，原告称3月21日付的四月份以后的，前面10万，5万押金，5万2/3月的房租，总计用了11个月，后面付了135,900元，总计235,900元。被告代理人回复称260,900元，可能原告漏算了2018年3月31日被告转款的2.5万元。对此，原告当庭认可聊天记录的真实性，但称应以银行流水为准，也没有开具过押金收据。又查明，根据前案(2017)沪0104民初10341号案件查明事实，涉案房屋位于汇翠花园小区，属该小区4号楼底层架空层的一部分。2004年，小区开发商上海滨江置业有限公司(以下简称滨江公司)取得大产证。嗣后，滨江公司将底层架空层封闭起来，隔成多间商铺(房屋)。多年来，上述架空层未进行权利登记，由滨江公司出租给上海汇翠休闲俱乐部有限公司(以下简称“汇翠俱乐部”)，汇翠俱乐部将承租商铺分割为101-108室多个独立单位，悬挂门牌号分别出租。因对架空层存在权属争议，汇翠花园业委会于2017年4月10日向本院起诉滨江公司。2018年12月24日，该案经一、二审判决确认4号楼架空层属全体业主共有，遂判决滨江公司将4号楼架空层返还汇翠花园全体业主。2019年1月10日，汇翠花园业委会及物业向4号楼1层商户发出告知书，称判决生效，4号楼1层属于全体业主，由滨江公司返还，故请4号楼1层商户停止经营并于2019年1月27日全部搬离。2019年1月28日，汇翠花园物业对涉案房屋采取了停水、停电措施。被告称，同年3月18日，其员工发现屋内物品已全部被搬空。审理中，原告提供其与案外人江某于2014年4月28日就涉案房屋签订的《会所用房承包合同》一份，约定原告承租房屋时间至2018年5月30日止。原告又提供其于2018年1月18日与汇翠俱乐部签订《合同更改条款》一份，约定在原有合同基础上续约到2022年12月31日，汇翠俱乐部同意原告在合同期内转包。对此，被告均不予认可，认为原告无转租权。审理中，在法院释明下，双方同意于2019年4月30日对涉案房屋进行交接。双方于2019年5月6日至房屋现场交接，发现房屋大门从内被他人抵住，双方均无法开门进入。被告嗣后向原告寄还前门钥匙，并称后门钥匙已交还业委会，房屋早已不在原被告控制下。对此，原告称5月6日被告未向其交付后门钥匙，也未向其确认交接，其同意于2019年7月11日自行收回房屋并计算使用费至该日止。同时，原告当庭称，涉案房屋至庭审时已由业委会收回并重新装修后出租。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录、付款凭证、民事判决书、业委会及物业告知书、物业说明等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，涉案租赁合同签订时，尚无生效判决对涉案房屋所在架空层权属予以确定，涉案合同的订立系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，故合同应为合法有效。即便合同履行中，相关判决确定上述架空层属小区全体业主共有，但并不当然导致涉案合同无效。从原告提供的其与前手的《会所用房承包合同》、《合同更改条款》来看，涉案合同约定的转租期限并未超过原告与其前手约定的租赁期限，被告对此提出异议，但并未提供反驳证据，在被告2018年12月31日提出解除合同前，也未有证据显示其不能正常使用涉案房屋。故对被告抗辩涉案合同无效的意见，本院不予采信。2018年12月31日，被告向原告提出提前退租，后又提出为原告寻找新租客，原告表示同意并同意嗣后签订终止协议；且原被告当庭均认可，合同有效的情况下，合同解除时间为2018年12月31日，故对原告要求确认租赁合同于2018年12月31日解除的诉请，本院予以支持。关于租金及押金支付情况，原告认为被告未向其支付首期两个月租金及租赁押金共计10万元，并主张原告于2018年1月18日从案外人黄某处收到9.5万元系黄某向原告购买皮革包的货款，另5,000元也无转账记录予以证明。但根据微信往来记录，原告在微信中从未就首期租金及租赁押金向被告催讨；本案审理中，原告与被告代理人对账中，也自认收到了首期租金及押金10万元；且双方微信往来中，多次提及黄某为被告筹款支付租金，原告也认可被告拟拉黄某合伙经营，故本院对被告的主张予以采信，认定原告已收到首期租金及押金10万元，被告共计支付租金210,900元，押金5万元。根据双方微信往来，2018年5月2日，原告向被告催讨租金(部分5月租金)，并称月中又要付6、7月租金，并提出每月多付1,000元，垫给大房东；被告表示可以。故本院认定双方协商一致自该月起月租金变更为26,000元。对原告要求被告支付至2018年12月31日止的欠付租金的诉请，本院予以支持，被告仍应支付租金72,100元。关于房屋使用费，根据2019年1月10日汇翠花园业委会、物业的告知书、物业说明，对被告称自同年1月28日起涉案房屋已无法正常使用的意见，本院予以采信。自2019年1月1日起至2019年1月28日止的使用费，被告应按每月26,000元予以支付，计24,267元。鉴于合同已解除且房屋权利人已告知限期收房，被告应积极向原告腾空房屋并将房屋返还原告或权利人以减少双方损失，然从原被告2019年2月21日的微信往来看，原告向被告催告交房时，被告称仍有大件器材和工作人员在房屋内。结合被告向本院自认3月18日被告员工发现屋内物品全部被他人搬空；双方于2019年5月6日在本案审理中至房屋现场交接时发现房屋大门从内被他人抵住，双方均无法开门进入等情况，本院从诚实信用及公平原则出发，判决被告仍应向原告支付自2019年1月29日起至3月18日止的房屋使用费，相关数额由本院予以酌定。就原告主张的后续房屋使用费，于法无据，本院不予支持。被告多次逾期支付租金，经原告催缴后仍未足额按时支付，已构成违约，被告要求原告支付逾期支付租金的违约金，具有合同及法律依据，本院予以支持。考虑到合同约定及原告主张的违约金标准过高，被告对此提出异议，本院酌情判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金2万元。被告未按时支付租金且提前退租，构成根本违约，原告要求被告按合同约定支付解约违约金，于法有据，然考虑到系争房屋确存在权属争议且被告退租前生效判决已确认权利人，原告对此明知的情况下向被告出租房屋，故尽管被告违约在先，原告在合同履行中也存在一定过错，本院根据诚信、公平和过错分摊原则，酌情调整违约金数额为2.5万元。原告主张房屋使用费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付免租期租金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于押金，双方租赁关系已解除且房屋已由权利人收回并重新出租，根据合同约定，押金应予返还，对被告该项反诉请求，本院予以支持。至于原告抗辩其提供给被告的设备在其收回房屋时灭失，原告可另案主张权利；其称被告未对改变的房屋结构恢复原状，但当庭又称房屋已由业委会收回并重新装修后出租，原告以此拒绝返还押金，并无依据。被告违约在先，其要求原告赔偿装修及设备采购等经济损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认张冬与方臣于2018年1月20日签订的房屋租赁合同于2018年12月31日解除；二、方臣于本判决生效之日起十日内支付张冬欠付租金72,100元；三、方臣于本判决生效之日起十日内支付张冬租金逾期违约金20,000元；四、方臣于本判决生效之日起十日内支付张冬自2019年1月1日起至2019年3月18日止的房屋使用费35,000元；五、方臣于本判决生效之日起十日内支付张冬解除合同的违约金25,000元；六、张冬于本判决生效之日起十日内退还方臣租赁押金50,000元；七、驳回张冬的其余诉讼请求；八、驳回方臣的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,365元，由张冬负担3,025元，方臣负担1,340元；反诉案件受理费减半收取计775元，由方臣负担221元，张冬负担554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年四月二十三日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。