四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1681民初269号 原告：宋小明，男，1964年12月12日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：沈朝斌，四川明致律师事务所律师。 被告：道隧集团工程有限公司，住所地四川省华蓥市道隧路88号。 法定代表人：米国宗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳长顺，该公司员工，男，1985年8月23日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告宋小明与被告道隧集团工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋小明的委托诉讼代理人沈朝斌、被告道隧集团工程有限公司的委托诉讼代理人阳长顺到庭参加诉讼。原告宋小明、被告道隧集团工程有限公司的法定代表人米国宗未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋小明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋销售合同》有效，依法判令被告道隧集团工程有限公司向原告交付房屋并立即为原告办理位于四川省华蓥市房屋不动产权属证书；2.判令被告承担迟延办理不动产权属证书违约责任，向原告支付违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截止起诉日为：16272.45×9%×3＝4393.56元）；3.判令被告赔偿退还原告水管上户费2260.00元。审理中，原告宋小明将第二项诉讼请求变更为：判令被告承担延迟办理不动产权属证书违约责任，向原告支付违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为：18598.45×4.75%×1.1×4＝3887.80元）。事实及理由：2003年8月8日，原、被告签订《房屋销售合同》，约定：1、卖方（道隧集团工程有限公司）同意销售四川省华蓥市道隧路88号5号楼1-401房屋卖给买方（宋小明），建筑面积119.99平方米，成交单价450.00元／㎡、金额为53995.50元，房屋基本情况包括（天棚为仿瓷涂料、窗为铝合金，照明安装、供水安装等）；2、该房为职工集资建房，卖方一次性补贴买方每平方米225.00元，金额为26997.75元；3、按买方在卖方工作工龄，卖方一次性补贴买方每建筑平方米70.00元，金额为8399.30元；4、办理房产证、土地使用证及公证手续等税费，买卖双方各承担50%，其金额以实际发生为准；5、买方向卖方实际支付的购房金额为18598.45元；6、合同签订时支付定金4000.00元，2003年11月1日前支付14598.45元，办理房产证、土地使用证及公证手续等税费，买方承担的部分，在卖方向买方提交房产证、土地使用证时，买方以现金一次性支付给卖方；7、买方向卖方付款，卖方出具卖方签章的财务专用收据；8、卖方不得擅自改变与该房有关联的公共部位和公共设施的使用性质；9、产权的办理由买方协助卖方办理，买方在交清房款后两年整，卖方向买方提交合同标的物的房屋产权证、土地使用权证。合同签订后，原告向被告支付首付款4000.00元，2014年2月27日分别支付13998.45元、2260.00元。因被告一直拒绝交房和为原告办理房屋权属登记证书，且擅自卖掉了与涉案房屋相关的“水井地”，导致原告无法用水，被迫安装自来水。原告多次要求被告交房并办理不动产权属登记，妥善处理水井地赔偿事宜，但被告以种种理由置之不理。原告认为，原被告双方签订房屋销售合同合法有效，被告应当按照约定向原告交付房屋和办理不动产证书，被告迟延办理不动产权属证书，构成违约，应当依法承担违约责任以及由此产生的损失，同时返还水管上户费。原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。 被告道隧集团工程有限公司辩称，原告宋小明诉请被告道隧集团工程有限公司立即交付房屋与事实不符，被告道隧集团工程有限公司已将房屋交付给原告，不存在迟延交房。其诉请要求支付延迟办理不动产权属证书的违约金，没有合同依据，即使应当支付违约金，被告对原告主张支付违约金的计算方式及时间也有异议。至于延迟办证，是因为原告未根据合同的约定配合被告办理证书而造成的。同时，原告也无证据证明水井地的处置是由被告处分或者系违法处分，原告也无证据证明水井地的处置给其造成了损失。被告向原告收取的自来水上户费，系受自来水公司的委托代自来水公司向原告收取，原告自来水上户与自来水公司形成的供水合同关系，与被告无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告道隧集团工程有限公司的前身为四川省华蓥山隧道工程公司。1998年，四川省华蓥山隧道工程公司变更为四川隧道集团工程有限公司。2002年6月12日，四川隧道集团工程有限公司更名为道隧集团工程有限公司。 1995年8月3日，四川省华蓥山隧道工程公司经华蓥市人民政府华府函（1995）38号文件批准，原华蓥市国土局将在华蓥市迎宾路李家沟煤矿南侧国有土地47.52亩（其中：城市建设用地8.18亩）的使用权出让给四川省华蓥山隧道工程公司。同年11月20日，原华蓥市国土局向四川省华蓥山隧道工程公司颁发《国有土地使用证》，用途为：商业；其编号为：华国用（95）字第××号；用地面积为：26226.67㎡；使用期限：50年。1995年10月18日，四川省华蓥山隧道工程公司将该宗土地抵押给广安市工商银行营业部。1997年，四川省华蓥山隧道工程公司修建迎宾花园小区，1998年1月竣工。同时将该房产进行分户登记为：房屋所有人为：四川隧道工程有限公司；所有权证号为：华房权证双字第××号（商、办、住）、华房权证双字第××号（住宅）、华房权证双字第××号（住宅）。1998年7月28日，四川省华蓥山隧道工程公司根据华府函（1998）89号文件批复将该宗土地中的318㎡转让张某财、赵某平二人，剩余25908.67㎡。1998年8月27日，四川隧道工程有限公司经原华蓥市计划委员会华计发（1998）174号文件批准，在该土地上新建迎宾花园小区商住楼、公寓楼及附属设施，其建设总规模为34804㎡，其中商住楼15000㎡（住宅：11396㎡、幼儿园及绿化810㎡）、公寓楼19804㎡〔住宅：15090㎡、别墅（Ａ、Ｂ）3145㎡、花园游泳池及附属设施4714㎡〕。2003年8月8日，原告宋小明作为买方与被告道隧集团工程有限公司作为卖方签订《房屋销售合同》。该合同约定：卖方同意将位于四川省华蓥市建筑面积为119.99㎡的住房以450.00元／㎡共计53995.50元销售给买方；由于该房为职工集资建房，卖方一次性按建筑面积以225.00元／㎡向买方补贴集资建房补贴26997.75元、工龄补贴8399.30元，共计35397.05元；买方实际向卖方支付购房款18598.45元；签订合同时，买方向卖方支付定金人民币4000.00元，余款买方在2003年11月1日前以现金方式向卖方支付14598.45元；办理房产证、土地使用证以及公证手续等税费以实际发生为准，由买卖双方各承担50%，买方承担的部分，在卖方向其提交房产证、土地使用证时以现金方式一次性支付给卖方；卖方于2003年11月1日前将房屋交给买方。同时约定：买方未付清购房款或购房后在卖方连续工作未满5年，不得出售、出租、转让；在此期间，买方不需要该住房的，经卖方董事会批准，可退还给卖方，卖方退还买方已支付的全部购房款；买方在卖方连续工作满5年，且已付清了购房款，其住房可进入房地产市场出售、出租、转让，但在同等条件下要优先考虑卖方或卖方职工购买；买方购买的房屋仅作住宿使用，使用期间不得改变该房屋的结构和用途，买方有权与其他权利人共同享有与该房有关的公共部位和公共设施；卖方不得擅自改变与该房具有关联的公共部位和公共设施的使用性质；产权的办理由买方协助卖方办理，买方在交清房款后两年整，卖方向买方提交房屋产权证、土地使用权证。买方未按期付款，卖方对买方的逾期应付款有权追究违约利息，自本合同规定的付款限期之第二天起至实际付款之日止，日息按0.5‰计算，逾期超过90天后即视为买方不履行合同，卖方有权按买方累计应付款的1‰向买方收取违约金，合同继续履行；卖方未按规定的期限交付房屋，买方有权按买方已支付的购房款追究从交付限期的第二天起按日息0.5‰至实际交付之日止的逾期违约利息，超过90天即视为卖方不履行合同，卖方应按买方已支付购房款的1％支付违约金，合同继续履行。2007年，被告道隧集团工程有限公司又将上述房产进行分户登记，登记为：房屋所有权人均为道隧集团工程有限公司；房产证号为：广安房权证华蓥字第××号（办公）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）、广安房权证华蓥字第××号（商业）、广安房权证华蓥字第××号（办公）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）、广安房权证华蓥字第××号（成套住宅）。 同时查明，2004年8月7日，被告道隧集团工程有限公司将该宗土地抵押给中国农业银行华蓥市支行，抵押时间为2004年8月12日至2007年8月11日。2007年8月1日，道隧集团工程有限公司再次将该宗土地抵押给中国农业银行华蓥市支行，抵押时间为2007年6月27日至2010年6月26日。2010年9月14日，该宗土地解除抵押。 2014年1月9日，被告道隧集团工程有限公司向其购房户发出通知，通知：一、请原2003年8月与公司签订了《房屋销售合同》的同志于即日起至2014年2月15日持《房屋销售合同》、缴费收据、本人身份证原件及复印件至张昌猛（联系电话：0826-48××××6、132××××9333）处领取公司《购买华蓥基地房产的处理方案》并登记；二、于2004年11月以前缴纳集资建房款或购房款但未签订《房屋销售合同》的同志，请于即日起至2014年2月15日持公司出具的收款收据、本人身份证原件及复印件至张昌猛（联系电话：0826-48××××6、132××××9333）处领取公司《购买华蓥基地房产的处理方案》并登记；三、登记完毕后公司将统一通知按《购买华蓥基地房产的处理方案》办理手续，请保持电话畅通；四、如逾期未至公司领取方案登记的，视为放弃原合同。而被告道隧集团工程有限公司的《购买华蓥基地房产的处理方案》内容为：一、于2003年8月购买房屋的处理：（一）签订了《房屋销售合同》（以下简称“原合同”）但未缴纳定金的，合同视为无效；（二）签订了原合同并按约定缴纳定金的，持原合同、缴费收据、本人身份证等原件至公司确认并签订《补充合同》，视为合同有效，其中：1、按原合同约定未缴完房款的，应在公司通知后十个工作日内补齐房款，并按累计应付款的1‰支付违约金（原合同第七条第一款）。未补齐视为自愿放弃，原已缴房款按同期贷款利息退本付息；2、按原合同约定已缴齐房款，但未按原合同第四条第二款约定在公司连续工作满5年的，应将公司给予的补贴（原合同第二条第一款2、3条）金额退还公司；3、如原所购住房因公司使用或其他原因不能交房的，以条件相近房屋替换，如愿意接受则按原合同价格对房款多退少补，如不愿意接受则视为自愿放弃，原已缴房款按同期贷款利息退本付息；4、签订《补充合同》并履行的，公司承诺5年内为其办理房产证，办理费用按原合同约定各承担50％；5、多缴纳的房款，公司按同期贷款利息退本付息；6、签订《补充合同》时，同时缴纳水管上户费2260元／户，改造费用由公司补贴。（三）自愿放弃原合同的，签订《终止合同协议》后，原所缴房款公司按同期贷款利息退本付息。二、于2004年11月以前，缴纳集资建房款或购房款但未签订《房屋销售合同》的，在公司通知后十个工作日内凭公司出具的收据、本人身份证原件至公司财务办理手续，公司按同期贷款利息退本付息。三、完善手续后的已购住房，应按公司收费标准缴纳物管费、垃圾费等。同时，不得再有以已购住房未办理手续为由占用公司其他住房而不缴纳租金等行为。 通知发出后，被告道隧集团工程有限公司又电话通知了原告宋小明。2014年2月27日，原告宋小明向被告道隧集团工程有限公司补缴了其购买位于四川省华蓥市房屋的购房款13998.45元、承担违约金14.00元并向被告道隧集团工程有限公司缴纳水管上户费2260.00元。之后，由于被告道隧集团工程有限公司职工不同意上述《购买华蓥基地房产的处理方案》，因而，被告道隧集团工程有限公司至今未办理已购房的房产证及土地使用证，亦未将房屋交付给原告宋小明。 还查明，四川省广安市中级人民法院已生效的（2019）川16民终1817号民事判决书认定：被告道隧集团工程有限公司位于四川省华蓥市宗地（即案涉土地）的土地使用权类型为出让，之前由于超用地面积，现已责令其退出用地红线范围内，原超面积问题已经解决，能够进行不动产房地一体数据关联，但该项目还未进行规划、用地验收，涉嫌超容积率，需依法补交土地出让金；若被告道隧集团工程有限公司全力配合，及时完成规划、用地验收，对超容积率的面积，按规定补交土地出让金，再申请办理不动产分户转移登记，则购买的位于四川省华蓥市道隧路88号的房屋能够办理不动产产权手续。 根据上述事实，本院评析认为： 一、关于案涉《房屋销售合同》效力的认定。 本院认为，本案所涉位于四川省华蓥市房屋系被告道隧集团工程有限公司于1998年1月修建竣工的成套住宅，被告道隧集团工程有限公司为解决职工住房紧张矛盾，根据华蓥市人民政府华府发（1996）218号文件精神，在给予其职工优惠补贴及工龄补贴的基础上，将其修建竣工的成套住宅位于四川省华蓥市房屋出售给原告宋小明，而与原告宋小明签订的《房屋销售合同》，系其双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律禁止性规定，因而，该合同合法有效，双方应当全面履行各自的权利与义务。 二、关于被告道隧集团工程有限公司是否应当向原告宋小明交付房屋的认定。 本院认为，原告宋小明已按其与被告道隧集团工程有限公司签订《房屋销售合同》的约定向被告道隧集团工程有限公司缴清了购房款，履行了全额缴款义务，则被告道隧集团工程有限公司亦应当根据《房屋销售合同》的约定向原告宋小明交付其购买位于四川省华蓥市的房屋，因此，原告宋小明诉请要求被告道隧集团工程有限公司向其交付位于四川省华蓥市的房屋，理由充分，本院予以支持。 三、关于被告道隧集团工程有限公司是否应当承担迟延办证的违约责任及是否应当向原告宋小明支付违约金的认定。 本院认为，原告宋小明虽未按照《房屋销售合同》的约定在2003年11月1日前向被告道隧集团工程有限公司缴清购房款，但原告宋小明在被告道隧集团工程有限公司张贴书面通知及电话通知后的2017年2月27日已向被告道隧集团工程有限公司缴清了购房款并按照《房屋销售合同》的约定向被告道隧集团工程有限公司承担了违约金，因此，被告道隧集团工程有限公司亦应当按照《房屋销售合同》的约定，在原告宋小明向其交清房款后两年整向原告宋小明提交房屋产权证、土地使用权证，而被告道隧集团工程有限公司至今未按照《房屋销售合同》的约定为原告宋小明办理房屋产权证及土地使用证，亦已构成违约，应当承担迟延办证的违约责任。而原告宋小明于2014年2月27日才向被告道隧集团工程有限公司缴清购房款，因此，被告道隧集团工程有限公司向原告提交房屋产权证、土地使用权证的时间应是2016年2月28日，其迟延办证的时间应当从2016年3月1日起开始计算。虽然被告道隧集团工程有限公司于2014年1月9日向其购房户发出通知，要求其购房户从2014年1月9日起至2014年2月15日持《房屋销售合同》、缴费收据、本人身份证原件及复印件至指定的工作人员处进行登记并领取《购买华蓥基地房产的处理方案》及签订《补充合同》，以便于其在5年内为其购房户办理房屋产权证，但该行为是被告道隧集团工程有限公司单方的意思表示，且系在原告宋小明向其缴清购房款之前所作出，同时，原告宋小明对此并未接受，被告道隧集团工程有限公司也未向本院提供证据证明原告宋小明对其提出的《购买华蓥基地房产的处理方案》及《补充合同》的内容予以了接受，因此，被告道隧集团工程有限公司提出的《购买华蓥基地房产的处理方案》及《补充合同》的内容以及其在5年内为原告宋小明办理房屋产权证，对原告宋小明不具有约束力。虽然原告宋小明未按《房屋销售合同》的约定履行协助办理上述二证所需而提供身份证等相关材料的义务，但导致迟延办证的根本原因并非系原告宋小明未履行协助义务，而是因被告道隧集团工程有限公司的该项目未进行规划、用地验收及涉嫌超容积率，尚需依法补交土地出让金而导致目前不能办证，而被告道隧集团工程有限公司不是房地产开发企业，其迟延办证的违约责任不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》迟延办证违约责任的有关规定。因此，被告道隧集团工程有限公司应当根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，向原告宋小明支付迟延办证违约金，但由于原告宋小明未全面履行协助义务，因此，可以适当减轻被告道隧集团工程有限公司承担的迟延办证的违约责任。但由于原告宋小明仅要求被告道隧集团工程有限公司承担4年的迟延办证违约责任，因而，本院酌情认定被告道隧集团工程有限公司以18,598.45元为基数从2016年3月1日起按照中国人民银行公布的贷款基准年利率4.75％的1.1倍计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算至2020年2月28日止向原告宋小明支付迟延办证违约金，但因其诉请被告道隧集团工程有限公司支付的迟延办证违约金为3,887.80元，故被告道隧集团工程有限公司支付迟延办证违约金的总额以3,887.80元为限。 四、关于被告道隧集团工程有限公司是否应当向原告宋小明退还水管上户费2,260.00元的认定。 本院认为，原、被告双方在签订《房屋销售合同》时，对原告宋小明在向被告道隧集团工程有限公司购买房屋后的供水问题未作出约定，而原告宋小明接受华蓥市地方供水企业向其供水，根据其与华蓥市地方供水企业的相关约定，其应当向华蓥市地方供水企业缴纳水管上户费2,260.00元。原告宋小明在获得华蓥市地方供水企业的供水后，被告道隧集团工程有限公司于2014年10月29日向其收取水管上户费2,260.00元也仅是一种代收行为，且原告宋小明也未向本院提供证据证明其已直接向华蓥市地方供水企业缴纳了水管上户费2,260.00元，因此，其主张要求被告道隧集团工程有限公司退还水管上户费2,260.00元，理由不充分，本院不予支持。 综上，原、被告于2003年8月8日签订的《房屋销售合同》有效，被告道隧集团工程有限公司应当向原告宋小明交付房屋并以18,598.45元为基数从2016年3月1日起按照中国人民银行公布的贷款基准年利率4.75％的1.1倍计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算至2020年2月28日止向原告宋小明支付迟延办证违约金，但其支付的迟延办证违约金总额以3,887.80元为限。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宋小明与被告道隧集团工程有限公司于2003年8月8日签订的《房屋销售合同》有效； 二、被告道隧集团工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋小明交付位于四川省华蓥市房屋； 三、被告道隧集团工程有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告宋小明办理位于四川省华蓥市房屋的所有权权属登记手续即不动产权属证书（办理不动产权属证书所需资料由原告宋小明予以协助、房产管理部门审查，依照规定缴纳的相关费用按双方签订《房屋销售合同》的约定由原告宋小明、被告道隧集团工程有限公司各承担50％）； 四、被告道隧集团工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋小明支付以18,598.45元为基数从2016年3月1日起按照中国人民银行公布贷款基准年利率4.75％的1.1倍标准计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算至2020年2月28日止的迟延办证违约金（该迟延办证违约金总额以3,887.80元为限）； 五、驳回原告宋小明的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费216.00元，由被告道隧集团工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 蔡中华 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 徐子涵 书 记 员 李昕宇