贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1755号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：刘显锋，男，1980年1月19日出生，汉族，住所地贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：谢涛，女，1984年4月3日出生，白族，住所地贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松。委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人刘显锋、谢涛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘显锋、谢涛逾期办理不动产权属证书的违约金，违约金以原告已付房款293,817.00元为基数，按日万分之一从2016年11月5日计付至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告刘显锋、谢涛返还代收各项开户费3，285.00元及支付利息，利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年11月5日起至上述费用返还完毕之日止；三、驳回原告刘显锋、谢涛的其他诉讼请求。案件受理费456.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。被上诉人提交资料起至今并未超过360日，上诉人不应承担违约责任。2、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。3、一审法院认定上诉人重复收取被上诉人的三通费无法律依据，而无法律依据获取利益属不当得利，被上诉人主张返还不当得利依法应受诉讼时效的限制。一审法院认为被上诉人可随时要求返还于法无据。同时，所谓三通费是代收性质，上诉人并未实际占有，本案也并非金融借贷纠纷案件，事实上关于三通费也是认识上的问题，以及相关部门的政策冲突而产生，即使认为不受诉讼时效的限制也不应当再行以银行贷款利率计算利息，使上诉人的责任无限扩大,一审法院判决再行计算利率无事实和法律依据。4、被上诉人的一审诉讼请求明确了支付违约金的具体数额，而一审法院未按被上诉人的诉讼金额进行裁判，而是判决上诉人承担违约金的起止时间不当，应以明确的金额进行裁判并对是超出或低于被上诉人的诉讼请求的部分进行评判。被上诉人刘显锋、谢涛未进行答辩。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张返还“三通费”是否应适用诉讼时效规定，是否超过诉讼时效，是否应支付利息？关于焦点1，对双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定应结合《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”的约定予以理解，即上诉人履行办证义务的时间为被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内，同时上诉人需在商品房交付使用之日起90日内取得商品房所有权初始登记。但案涉商品房至一审庭审时仍未取得所有权初始登记，而商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，涉案房屋均不能办理商品房转移登记。即被上诉人是否提交资料，上诉人均不能办理案涉商品房不动产转移登记。据此,结合《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定,一审认定上诉人履行办证义务的时间自交房之日起的360日内并无不当。上诉人将《商品房买卖合同补充协议》第8.3条孤立地予以理解，回避其未按约定时间取得所有权初始登记，不能办理产权过户手续的违约事实，主张其不应承担违约责任不符合双方合同约定的本意，也有违公平原则，本院不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，“各项开户费和交易费”3,285.00元系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还。故对被上诉人主张返还“各项开户费和交易费”3,285.00元的请求，本院予以支持。因双方并未约定出卖人持有代收费用期间的利息，买受人主张出卖人支付利息，于法无据，本院不予支持。另，被上诉人关于逾期办证违约金的一审诉讼请求为：“判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金41,075.61元（违约金以293,817.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月14日起计算至2019年11月14日）请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止；”一审法院据此判决上诉人承担自2016年11月5日起至上诉人交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止的违约金并无不当，上诉人主张应按被上诉人主张的诉讼金额进行裁判的理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14684号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘显锋、谢涛逾期办理不动产权属证书的违约金，违约金以原告已付房款293,817.00元为基数，按日万分之一从2016年11月5日计付至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；三、驳回原告刘显锋、谢涛的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14684号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被上诉人刘显锋、谢涛各项开户费3,285.00元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费456.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担400.00元，被上诉人刘显锋、谢涛负担56.00元；二审案件受理费912.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担900.00元，被上诉人刘显锋、谢涛负担12.00元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年四月七日法官助理 胡伟科法官助理 任云娇书 记 员 高 进