重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28028号 原告（反诉被告）：易敏，女，汉族，1979年5月11日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆味递万家餐饮管理有限公司，住所地重庆市南岸区风临路21号附23号，统一社会信用代码91500108MA5YMRK164。 法定代表人:何飞，经理。 委托诉讼代理人：赵令，重庆瀛永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟丹，重庆瀛永律师事务所律师。 原告（反诉被告）易敏与被告（反诉原告）重庆味递万家餐饮管理有限公司（以下简称味递万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）易敏的委托诉讼代理人秦大东、被告（反诉原告）味递万家公司的委托诉讼代理人赵令到庭参加诉讼。因本案案情较为复杂，本院依法将本案转为适用普通程序并依法组成合议庭于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易敏的委托诉讼代理人秦大东、被告（反诉原告）味递万家公司的委托诉讼代理人赵令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）易敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2018年9月8日至2019年7月10日期间的租金109195.3元（11733元/月÷30天×3天+11733元/月×10个月-之前已经支付的9308元）并承担违约金100000元；2.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2019年7月11日至2019年9月23日期间的房屋占有使用费29332.5元（11733元/月÷30天×75天）；3.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2019年1月1日至2019年10月31日期间的物管费4434.75元（177.39平方米×2.5元/平方米×10个月，现尚未支付）及2019年1月1日至2019年10月31日期间电费16359元（17220度×0.95元，现在尚未支付）；4.本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：易敏与味递万家公司于2016年9月8日签订了《商业房屋租赁合同》，双方在合同中约定易敏将位于重庆市渝北区紫园路116号鼎泰公寓2-3号房屋出租给味递万家公司使用，味递万家公司向易敏支付租金并自行承担水、电等费用。前述合同签订后，易敏已按约向味递万家公司交付房屋，但味递万家公司在履行过程中拒不支付租金。味递万家公司的违约行为已经给易敏造成巨大经济损失，为维护自身合法权益，易敏特提起诉讼。 被告（反诉原告）味递万家公司辩称，1.关于易敏计算房租的时间，因易敏在2019年3月29日就已经将味递万家公司赶出了铺面，故之后的房租及房屋占有使用费不应再由味递万家公司承担；2.易敏主张的违约金过高；3.易敏主张的物管费和电费由法庭依法裁判。 被告（反诉原告）味递万家公司向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）赔偿因原告（反诉被告）违法处置被告（反诉原告）财产造成的经济损失273700元（具体包括转让费损失228000元、货物损失32900元、酒柜损失12800元）；2.本案诉讼费、反诉费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：味递万家公司承租的渝北区紫园路116号鼎泰公寓1-3号和2-3号铺面，系味递万家公司于2018年1月8日从蔡雪飞处转租用于从事经营活动，味递万家公司转租上述铺面及铺面内的家具、设备等花去228000元，铺面内货物价值3万余元。味递万家公司在经营过程中，易敏强行将味递万家公司赶出上述铺面，并将上述铺面内属于味递万家公司所有的家具、设备、货物及他人存放在铺面内的三个酒柜（价值12800元）等物品在未征得味递万家公司同意的情况下违法处置。综上，易敏在没有合同约定的情况下强行关闭味递万家公司的营业场所，造成味递万家公司无法营业，并违法处置味递万家公司财产，严重侵犯味递万家公司合法权益。 原告（反诉被告）易敏针对反诉辩称，1.反诉是味递万家公司的法定权利，但味递万家公司当庭提出的是两个反诉，请求法院核实是否足额缴纳反诉费；2.就味递万家公司主张的反诉请求，没有事实和法律依据，请求依法驳回；3.就味递万家公司在其反诉状中陈述的事实和理由，均不属实。 经审理查明：重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司系渝北区龙溪街道紫园路116号鼎泰公寓1幢的权利人。 2016年9月8日，易敏（出租房、甲方）与味递万家公司（承租方、乙方）签订一份《商业房屋租赁合同》，双方就味递万家公司租赁易敏房屋相关事宜进行约定：商铺坐落地址为渝北区紫园路116号鼎泰公寓2-3，商铺建筑面积约177.39平方米；租赁期限5年，从2016年9月8日至2021年9月7日，甲方将免除乙方2016年9月8日至2016年9月22日期间共计15天租金作为装修宣传期。租金每月60元/平方米（不含税），1年后按每年5%递增。在租赁期第一年度月租金为10643，租赁期第二年度月租金为11175元，租赁期第三年度月租金为11733元，租赁期第四年度月租金为12319元，租赁期第五年度月租金为12934元；租金按季度支付，甲乙双方自签订本合同之日，乙方第一期房租，此后以每3个月为一期，先付租金后使用，支付期限届满前十五日内付清下一期租金。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为100000元，逾期超过15日，甲方可以单方终止合同；本合同生效之日乙方向甲方交纳30000元作为承租履约保证金，当本合同结束且双方结清所有手续后在15日内由甲方退还乙方，不计利息；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100000元违约金。 2017年12月22日，蔡雪飞（甲方）与何飞（乙方）签订一份《店铺转让定金合同书》，约定：甲方同意将重庆市渝北区龙溪街道紫园路116号鼎泰公寓1-3、2-3店铺于2018年1月22日正式转让给乙方，店铺转让费共计228000元。 2018年1月8日，蔡雪飞（甲方）与何飞（乙方）签订一份《店面转让协议书》，约定：甲方将自己位于重庆市渝北区龙溪街道紫园路116号鼎泰公寓1幢1-3、2-3店铺转让给乙方，转让费共计228000元。 2018年1月10日，易敏向何飞出具一份收条，内容载明：今收到何飞鼎泰公寓1-3、2-3号商铺租房保证金55000元，租期为2016年9月8日至2021年9月7日。 2018年1月11日，何飞向王育川银行转账210346元。 2019年7月9日，易敏向味递万家公司邮寄《解除位于鼎泰公寓1-3#、2-3#房屋共二份的函》，以味递万家公司长期无故拖延支付租金为由，要求解除双方在2016年9月8日就位于渝北区紫园路116号鼎泰公寓1-3#、2-3#房屋签订的二份《商业房屋租赁合同》，要求味递万家公司支付截止2019年7月7日的租金202492元及违约金10万元，要求味递万家公司将位于渝北区紫园路116号鼎泰公寓1-3#、2-3#房屋内所有可移动物品搬出，并告知味递万家公司于2019年7月15日前未搬出的，则视为味递万家公司放弃对租赁区域内所有物品的权利，同时易敏将自行处理租赁区域内的留置物品，由此产生的所有责任均由味递万家公司自行承担。味递万家公司于2019年7月10日收到前述《解除位于鼎泰公寓1-3#、2-3#房屋共二份的函》。 2019年12月11日，重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司出具一份情况说明，内容载明：重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司系位于重庆市渝北区紫园路116号鼎泰公寓1幢1-3、2-3号房屋产权人，我司已将前述房屋出租给易敏使用并同意易敏有权转租前述房屋。 2019年12月11日，重庆大陆扬子江物业管理有限公司出具一份情况说明，内容载明：我单位重庆大陆扬子江物业管理有限公司是位于重庆市渝北区紫园路116号鼎泰公寓物业服务单位。鼎泰公寓1-3、2-3号房屋的使用人重庆味递万家餐饮管理有限公司拖欠我司2019年1月至2019年10月期间的物管费共计8005.8元……另重庆味递万家餐饮管理有限公司在使用鼎泰公寓1-3、2-3号房屋期间拖欠的电费共计16359元。 2019年12月12日，重庆市公安局渝北区分局出具一份《重庆市公安局案（事）接报回执》，在该回执简要报警信息处载明：2019年9月18日9时许，易敏报警称，重庆味递万家餐饮管理有限公司在2016年9月8日与易敏就位于渝北区紫园路116号鼎泰公寓1-3、2-3号房屋签订了租房合同，由该公司向易敏支付租金，但该公司在履行合同过程中，长期无故拖延租金支付，截至2019年7月7日，该公司欠付易敏的租金已达202492元，现店面已关闭，报警人易敏想收回房屋，准备将店面内的桌子板凳搬出去，但找不到承租人，遂报警备查。 庭审中，味递万家公司申请证人方周伟、朱红出庭作证，证人方周伟在庭审中陈述：我是被告（反诉原告）公司的员工，从事厨师工作，工作地点在黄泥磅紫园路桃子鲜鱼庄，不知道易敏；我从2018年2月开始到桃子鲜鱼庄工作，我去上班时店铺开业不到两个星期，一直工作到2019年3月中下旬，当时门面被关了，来锁门的一共有2人，锁门的人告知是代表房东来锁门，当时我在炒料，桃子鲜鱼庄当时也是在正常经营，锁门后就没有再去上班了；当时因为是在正常经营，桃子鲜鱼庄里面有酒、调料、桌椅板凳、空调、酒柜、客人寄存的酒、厨房的设施设备；桃子鲜鱼庄还有别人寄存的酒柜，是红木的展示柜，是隔壁的烟庄酒铺李老板寄存的，具体名字记不清楚了；当时来关门的两个人都是女的，年龄大概在35岁至45岁之间，都是长头发。我不认识该两人，之前还来关过一次，该两人没有说她们的名字，只是说是房东；第一次锁门后我们就向老板何飞反映，老板就去沟通，中途关了两三天之后就又正常营业了，2019年3月中下旬最后一次来关门后就彻底没有再营业了；锁门时店里有我、还有朱师傅，另外还有2个服务员，共4个人。当时锁了后门之后就叫我们全部出去，我们出去后就锁了前门，锁了门之后我就给老板打了电话，没有报警。 证人朱红在庭审中陈述：我是味递万家公司的员工，从事厨师工作，不认识易敏；我上班地点在黄泥磅紫园路鼎泰公寓，店名叫桃子鲜鱼庄。我是2018年2月去上班的，我去上班的时候店铺已经开业了，应该是刚开业不久，大概是2017年12月开业的。我在桃子鲜鱼庄一直工作到2019年3月中旬，之后就没有再去上班了。当时在2019年3月中旬的一天下午，有2个女人跑来把店铺锁了，锁门的时候就叫我们出去。桃子鲜鱼庄被关门时，里面放有酒水，冰箱里有食品原料。店铺旁边有个烟老板，烟老板名字记不清楚了，烟老板在桃子鲜鱼庄内寄存了两三个柜子；我不知道锁门人的名字，时间也隔了这么久，让我辨认也认不到了。锁门人没有说过自己的身份，他们说是物管来叫他们来锁门的。 庭审中，易敏陈述：双方之间的租赁合同是在2019年7月10日解除；双方之间没有办过腾退交接手续，在易敏向味递万家公司发函后，味递万家公司没有向易敏交付房屋，故易敏在向派出所报备后找人于2019年9月23日开门，收回房屋，但是易敏在收回房屋时发现房屋内并无味递万家公司陈述的物品及设备设施，只有几张桌子和板凳；2016年9月8日至2018年9月7日的案涉房屋租金均已付完，有部分是通过现金支付，有部分是通过转账，具体的金额就是合同约定的金额；大概是在2016年8月味递万家公司进场时支付了5.5万元的保证金，支付方式是现金或者是转账；保证金没有退还，保证金本就不应退还，易敏在本案中主张违约金。 庭审中，味递万家公司陈述：双方之间的租赁合同是在2019年3月29日解除，即易敏锁门将味递万家公司赶出之日；在被锁门后，味递万家公司与易敏进行过沟通，但由于味递万家公司没有支付2019年1月至2019年3月的房租及物管费，故双方没有达成一致意见；味递万家公司已经支付了2018年1月10日至2018年12月31日期间的租金，味递万家公司拖欠的租金应当是从2019年1月1日起算；味递万家公司支付了合同约定的履约保证金，是现金支付的。桃子鲜鱼庄是在2018年1月开业的，之前经营的店叫霸王牛肉；保证金没有退还。同意在本案中予以抵扣，请求降低违约金。 庭审中，易敏与味递万家公司一致确认在正常承租期间，味递万家公司系自行直接向物业管理公司缴纳物管费和水电费。 上述事实，有《商业房屋租赁合同》、产权证、情况说明、公证书及附件、邮件查询记录、《重庆市公安局案（事）接报回执》、《店面转让协议书》、《店铺转让定金合同书》、收条、银行交易明细、证人证言、原被告陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，易敏与味递万家公司签订有《商业房屋租赁合同》，双方应当按约履行合同内容。易敏将案涉租赁房屋交给味递万家公司使用后，味递万家公司应当按约向易敏支付租金。现易敏主张味递万家公司仅支付租金至2018年9月7日，味递万家公司抗辩称已支付租金至2018年12月31日，但作为租金支付方，味递万家公司未能提供充分有效证据证明其租金支付情况，应当承担举证不能的不利后果，故本院采信易敏的主张，认定味递万家公司仅支付租金至2018年9月7日。2019年7月9日，易敏向味递万家公司邮寄《解除位于鼎泰公寓1-3#、2-3#房屋共二份的函》，以味递万家公司长期无故拖延支付租金为由，要求解除双方之间的《商业房屋租赁合同》，味递万家公司于2019年7月10日收到前述《解除位于鼎泰公寓1-3#、2-3#房屋共二份的函》，因味递万家公司确存在未按约支付租金的违约行为，易敏按约有权解除双方之间租赁合同关系，据此，本院认定双方之间的《商业房屋租赁合同》于2019年7月10日解除，味递万家公司应当向易敏支付2018年9月8日至2019年7月10日期间租金109157.45元（11733元÷31天×3天+11733元×10个月-易敏自认的已支付的9308元）。味递万家公司虽抗辩称易敏曾于2019年3月29日锁门且双方之间租赁合同于2019年3月29日解除，但味递万家公司并未提供充分有效证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对于味递万家公司的抗辩不予采信。 关于违约金，味递万家公司确存在逾期交纳租金的违约行为，易敏与味递万家公司在《商业房屋租赁合同》中约定的违约金为100000元，但该违约金标准过高，味递万家公司也请求降低违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在易敏并未举证证明味递万家公司拖欠租金给其造成其他损失的情况下，本院酌情将违约金标准予以调整，根据味递万家公司拖欠租金的情况及双方约定的租金支付方式，以拖欠租金金额为基数，在2019年8月20日之前的时段按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍标准计算违约金，在2019年8月20日之后的时段按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准计算，据此，本院认定被告应当向原告支付违约金[以35199元（11733元×3个月）为基数，自2018年9月8日起至2018年12月7日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算；以70398元（11733元×6个月）为基数，自2018年12月8日起至2019年3月7日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算；以105597元（11733元×9个月）为基数，自2019年3月8日起至2019年6月7日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算;以109157.45元（11733元÷31天×3天+11733元×10个月-易敏自认的已支付的9308元）为基数，自2019年6月8日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算;以109157.45元为基数，自2019年8月20日起至欠款付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。前述违约金总额以不超过100000元为上限]。 对于易敏主张的房屋占有使用费，味递万家公司虽存在违约行为且自己确认未与易敏就腾退房屋办理交接手续，但易敏在主动解除租赁合同后应当负有减损义务，且易敏在《解除位于鼎泰公寓1-3#、2-3#房屋共二份的函》中也要求味递万家公司立即办理，并告知若味递万家公司于2019年7月15日前未搬出的，则视为味递万家公司放弃对租赁区域内所有物品的权利，同时易敏在将自行处理租赁区域内的留置物品，据此，本院酌情认定易敏主张房屋占有使用费的期间应为2019年7月11日至2019年7月15日，味递万家公司应向易敏支付2019年7月11日至2019年7月15日期间的房屋占有使用费1892.42元（11733元÷31天×5天）。 对于易敏主张的物管费和电费，易敏与味递万家公司在庭审中均一致确认系由味递万家公司系自行直接向物业管理公司缴纳物管费和水电费，易敏也确认自己现尚未垫付，据此，本院对于易敏的该项诉请不予支持。 对于味递万家公司主张将其支付给易敏的保证金在本案中予以抵扣的主张，因易敏对于保证金的返还与味递万家公司之间存在争议，且味递万家公司后期还存在有物管费、电费等未付的情况，双方针对保证金亦并未提出诉请，故本院在本案中对于该保证金不予处置，双方可另案解决。 对于味递万家公司要求易敏赔偿因易敏违法处置其财产造成的经济损失的反诉请求，味递万家公司未能提供充分有效证据证明易敏违法处置其财产并致其产生损失，味递万家公司应当对此承担举证不能的不利后果，本院对于味递万家公司的反诉请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告（反诉原告）重庆味递万家餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）易敏支付2018年9月8日至2019年7月10日期间租金109157.45元； 被告（反诉原告）重庆味递万家餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）易敏支付违约金[以35199元为基数，自2018年9月8日起至2018年12月7日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算；以70398元为基数，自2018年12月8日起至2019年3月7日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算；以105597元为基数，自2019年3月8日起至2019年6月7日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算;以109157.45元为基数，自2019年6月8日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算;以109157.45元为基数，自2019年8月20日起至欠款付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。前述违约金总额以不超过100000元为上限]； 被告（反诉原告）重庆味递万家餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）易敏支付2019年7月11日至2019年7月15日期间的房屋占有使用费1892.42元； 驳回原告（反诉被告）易敏的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）重庆味递万家餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5190元，由原告（反诉被告）易敏负担2498元，由被告（反诉原告）重庆味递万家餐饮管理有限公司负担2692元。反诉案件受理费2703元，由被告（反诉原告）重庆味递万家餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  曾 庆 人民陪审员  刘运祥 人民陪审员  王先容 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  粟 兮