四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初303号 原告：谢理，女，汉族，生于1986年7月12日，户籍地址四川省邻水县，现住。 委托诉讼代理人：韦强文，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川省庆吉房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区于陛路二段11号誉峰小区，统一社会信用代码：91511300765088403P。 法定代表人：吴建，总经理。 委托诉讼代理人：冯胜权，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李果，南充市嘉陵区嘉陵法律服务所法律工作者，一般授权代理。 原告谢理与被告四川省庆吉房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告付云琼及其两位代理人、被告四川省庆吉房地产有限公司的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告依双方2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》于2019年9月25日解除；2、请求判令被告退还原告首付房价款398640元，并于2019年9月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金占用利息5683.94元（暂计至起诉日，并设计支付至付款之日）；3、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。理由如下：2015年3月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的邻州广场仿古商业街1-1-8号商业房屋，房屋总价款为728640元，首付购房款398640元，余款330000元通过被告指定的工商银行按揭方式支付。合同签订后，原告如约向被告支付了首付款398640元。但被告却迟迟未通知原告等按揭购房户办理按揭贷款手续，被告的答复是银行政策方面的原因以及正在协调处理。直至2019年六、七月份，原告从被告售楼部了解到银行按揭款确定已不能办理。为避免双方的权利义务处于一种不确定状态，原告于2019年9月12日向被告发函催办按揭手续，被告未予理睬。2019年9月25日，原告向被告发函解除《商品房买卖合同》并要求返还首付购房款，被告签收后仍置之不理。综上所述，双方签订的合同已于2019年9月25日解除，被告应当向原告返还购房款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告四川省庆吉房地产有限公司答辩如下，1、驳回被答辩人的全部诉讼请求；2、案件受理费由被答辩人承担。事实及理由：一、本案的基本事实。双方于2015年3月14日签订了《商品房买卖合同》，该房屋（门市）于2015年3月20日通过邻水县住房和城乡规划建设局登记备案、网签。被答辩人已向答辩人缴纳了购房款总价的54.71%即398640元，余款330000元通过银行按揭贷款支付。被答辩人于2017年2月7日接房并装修，对房屋占有、使用、收益至今。答辩人从2014年开始向银行申请办理按揭贷款，因银行政策原因及内部规定，致使按揭款未或批准，后于2020年1月18日，与邻水县农商银行签订了贷款协议，可以办理按揭贷款，答辩人与被答辩人现可以完善手续，办理产权登记，实现合同目的。答辩人可以收回房屋余款，由于不能收回给答辩人造成巨大的经济损失，而被答辩人只是产权未能得到及时办理，并无经济损失。二、被答辩人请求确认双方2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》于2019年9月25日解除，无事实和法律依据。1、对被答辩人2019年9月12日的《办理房屋按揭贷款手续催告函》而言，只是回答了被答辩人正在积极、协调办理，并未明确告知不能办理。被答辩人购买房屋要求办理按揭后取得产权证的心情可以理解，但未有任何损失，且现在可以办理。2、对被答辩人2019年9月24日的《解除商品房买卖合同通知函》而言，依据《合同法》九十四规定的是合同的法定解除。而签订的合同中第二十条关于产权登记的约定，出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房的权属证明，逾期的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按已付房款的1‰一次性向买受人支付违约金，即双方未约定解除合同，只约定了违约金。在本案中，答辩人已经能够为被答辩人办理银行按揭贷款，办理产权登记，实现合同目的。如果被答辩人主张要求答辩人承担违约责任是可以的。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条规定，本案不适用。答辩人于2020年1月18日与银行签订合同，合同能够继续履行，被答辩人以不能办理银行按揭的理由不存在，被答辩人无权请求解除合同，其是没有事实和法律依据。三、答辩人要求被答辩人继续履行合同，到邻水农商银行办理贷款手续，办理产权登记。尽管在合同约定可以在工商一行办理贷款手续，现在答辩人取得的是邻水农商银行的贷款资格，并未违约。工商银行并非唯一的，在邻水农商银行办理并未违约。据了解，贷款利率逐年下降，工商是5.95，农商是5.4，并未给被答辩人造成损失，相反争取到盈利，损失是答辩人未收到的回购房余款造成的损失。要求被答辩人及时配合答辩人到银行办理贷款，以支付购房余款，将合同履行完毕。 原告方在本案中是因为未能办理按揭贷款为客观事实起诉要求解除买卖合同，在没有其他补充内容的前提下，合同约定的按揭贷款方式可以是工商银行，不是必须是工行，办理按揭贷款是原告本人，不是被告，被告仅仅是协助办理义务。现当庭正式通知原告在7个工作日，一起到邻水农商银行办理个人贷款相关手续，其逾期相关责任由原告自己承担。原告以未能办理按揭贷款而要求解除合同，而客观事实不能成立，请求要求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2015年3月14日，谢理（买受人）与四川省庆吉房地产有限公司（简称：庆吉房地产公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定付云琼向庆吉房地产公司购买位于邻州广场东北侧、博物馆街、环城路东四段的商品房（建筑面积22.77平方米，每平方米为32000.00元，总价款为728640元），该商品房已取得预售许可证，交房时间为2015年12月1日前，付款方式为贷款方式。买受人可以首期支付购房款总价款的54.71%，其余价款可以向中国工商银行邻水支行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同》签订后，该份合同于2015年3月20日通过邻水县住房和城乡规划建设局登记备案、网签。原告谢理如约向被告庆吉房地产公司支付了首付款398640元，即总价款的54.71%。谢理与南充市爱佳物业管理有限公司于2017年2月7日签订“邻州广场仿古商业街《前期物业管理服务协议》，对房屋进行装修、使用、收益。 案中查明，2019年9月12日，原告向被告邮寄一份《办理房屋按揭贷款手续催告函》。2019年9月24日，原告向被告邮寄一份《解除商品房买卖合同通知函》，并要求返还首付购房款398640元，该通知函于2019年9月25日到达被告处。之后，原告将该商品房钥匙放到售楼部前台。 2014年6月5日，庆吉房地产公司向中国工商银行广安邻水分行申请办理按揭贷款，未获得批准。2018年11月6日，被告向广安市农村商业银行股份有限公司思源支行申请办理按揭贷款业务。后于2019年12月13日，被告向四川省邻水县农村商业银行股份有限公司申请办理按揭贷款业务。2020年1月15日，农村商业总行作出对四川邻水农村商业银行股份有限公司关于四川省庆吉房地产开发有限公司“邻州广场仿古商业街·印象邻州”合作按揭贷款的批复，同意办理商业用房按揭贷款。2020年1月18日，庆吉房地产公司（甲方）与邻水县农商银行股份有限公司（乙方）签订了《个人商用房贷款合作协议》，其中载明了：“第一条，乙方同意对符合条件的购房人在2015年01月01日至2025年01月17日期间购买甲方开发建设并依法销售的坐落于邻水县邻州广场侧边邻土储[2013]18号地块经批准命名为”邻州广场仿古商业街“的住房或商业用房发放贷款。同时，双方签订了《个人类贷款最高额保证金质押合同》。2020年2月10日，庆吉房地产公司称将《按揭办理通知书》张贴于销售部处，由销售部通知购房户。 另查明，2019年12月份，被告向邻水县人民法院提起诉讼，因未交费，该案子按撤诉处理。 以上事实，原告提交了下列证据材料：原告的身份证复印件、被告的企业信用信息、《商品房买卖合同》、3张《专用收据》、《办理房屋按揭贷款手续通知函》及邮件物流信息、《解除商品房买卖合同通知函》及邮件物流信息、1张照片，被告提交了营业执照及法定代表人身份信息、《商品房买卖合同》、《装饰装修申请表》、商户水电用量明细表、《前期物业管理服务协议》、照片3张、3份按揭贷款申请书及材料清单、农商银行批复、《个人商用房贷款合作协议》、《个人类贷款最高额保证金质押合同》、《按揭办理通知书》、传票类材料及原、被告的当庭陈述佐证，以上证据经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”该房屋买卖合同自成立时生效，受法律保护，双方应依约履行。关于本案谢理请求确认《四川省商品房买卖合同》于2019年9月25日解除是否支持问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，谢理行使解除权应在庆吉房地产公司告知其不能办理按揭贷款业务的三个月内行使，而原告未提供庆吉房地产公司进行告知的证据。同时，根据法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，双方未在合同中约定办理贷款期限，应从约定的交房日期起超过一年未行使解除权，属于法律明文规定的“逾期不行使的，解除权消灭”的情形。之后，谢理通过发催告函及解除通知函，以被告未提出异议为由，认为《房屋买卖合同》于2019年9月25日解除，因原告的法定解除权已经消灭，原告向被告发催告函及解除通知函行为均是无效行为。 本案中查明被告已履行交房义务给原告，原告也交付了大部分房款并对房屋进行占有、使用、收益。而未能及时办理银行按揭贷款，并未给原告造成任何经济损失，而是给被告带来经济损失，导致被告无法收到房屋尾款。现被告在本案中表示要求继续履行合同，在诉讼期间，被告与邻水县农商银行达成协议，可以为2015年以来的购房户办理按揭贷款业务，即使将工商银行变更为其它贷款机构农商银行，并未实际影响合同的目的，不存在无法实现合同目的的情形，故原告请求确认合同于2019年9月25日解除的理由不成立，本院不予支持。同理，因本案不支持谢理要求确认解除合同的请求，故其要求被告返还已支付的部分购房款及资金占用利息的请求本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下： 驳回原告谢理的诉讼请求。 案件受理费7365元，减半收取3682.5元，由原告谢理负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 杨 勇 二〇二〇年四月十四日 书记员 熊雪莲