陕西省渭南市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕05执异10号 案外人：韩城市海燕房地产开发有限责任公司。 法定代表人：杨辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭文栋，渭南市前进法律服务所法律服务工作者。 申请保全人:中建二局第二建筑工程有限公司。 法定代表人：魏庆国，该公司董事长。 委托代理人：郭建文，广东鼎义律师事务所律师。 被保全人：西安聚德置业（韩城）有限责任公司。 法定代表人：校甲国，该公司执行董事。 被保全人：西安聚德置业有限公司。 法定代表人：校甲国，该公司执行董事。 被保全人：韩城市河渎置业有限公司。 法定代表人：史怀信，该公司执行董事。 被保全人：韩城市新城街道办事处河渎村村民委员会。 法定代表人：张随元，该村委会主任。 中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）与西安聚德置业（韩城）有限责任公司、西安聚德置业有限公司、韩城市河渎置业有限公司、韩城市新城街道办事处河渎村村民委员会（以下简称河渎村委会）建设工程施工合同纠纷一案，本院依据本院（2019）陕05民初104号财产保全民事裁定书查封韩城市新城街道办事处村民委员会名下坐落于新城区XX土地使用权。案外人韩城市海燕房地产开发有限责任公司（以下简称海燕地产）不服向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人海燕地产称，请求撤销渭南市中级人民法院（2019）陕05民初104号民事裁定、（2019）陕05执保26号之一中、涉及异议人土地（产权证号：XX）的查封。事实及理由：2016年异议人与韩城市新城街道办事处河渎村村民委员会签订了《联合开发协议书》，联合开发河渎村委会位于韩城市新城区XX的涉案土地（产权证号：XX），协议约定开发项目由异议人全部垫资，自负盈亏，房屋建成后，部分商业用房归河渎村委会所有。协议签订后，异议人积极筹资建设，并分别将《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》办理在异议人名下，只是涉案地块的《不动产证》和《建设用地规划许可证》登记主体仍为河渎村委会。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”规定，河渎村委会名下的涉案土地使用权实质上已经转让给异议人，异议人也已经实际取得了该土地的使用权，办理了全部合法手续，建成并对外销售了大部分房屋。渭南中院查封的涉案土地并不属于河渎村委会所有，依法应予纠正。同时，因为查封行为导致异议人无法为购房人办理过户登记手续，也产生了新的矛盾纠纷。因此，异议人依据相关法律规定提出执行异议，请求法院停止对涉案土地的执行措施。另补充申请理由：虽然案涉土地使用权登记在河渎村名下，但在河渎村与海燕地产之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为河渎村就是该土地唯一权利人的认定依据。河渎村与海燕地产的联合开发协议明确约定，除返还给河渎村的房产外，乙方自负盈亏，合同履行过程中，海燕地产实际支付了土地出让金等费用，并实际投资、实际控制项目建设，海燕地产对包含土地使用权在内的案涉项目，享有物权性质的权利，是涉案土地的实际权利人，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。 中建二局二公司称：异议人提交的材料真实性没有异议，合法性和关联性有异议。一、《不动产证》、《建设用地规划许可证》记载的权利人是河渎村委会，而《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的发证前提，依法必须是前两个证已具备且权利人一致。现后三证与前两证的权利人不一致，即异议人在没有取得《不动产证》、《建设用地规划许可证》的前提下就取得了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，不具备合法性。二、按照异议人说法，其不享有对土地的物权，享有的仅仅是合同权即债权，这个权利是不足以排除执行。人民法院执行查封完全符合相关法律规定。 本院查明，中建二局二公司与西安聚德置业（韩城）有限责任公司、西安聚德置业有限公司、韩城市河渎置业有限公司、河渎村委会建设工程施工合同纠纷一案，本院根据中建二局二公司财产保全申请，于2019年8月23日作出（2019）陕05民初104号民事裁定：冻结被申请人西安聚德置业（韩城）有限责任公司、西安聚德置业有限公司、韩城市河渎置业有限公司及韩城市新城街道办事处河渎村村民委员会名下银行账户资产共计93141009.58元人民币或查封、扣押其等值其他财产。案件受理费5000元，由被申请人西安聚德置业（韩城）有限责任公司、西安聚德置业有限公司、韩城市河渎置业有限公司及韩城市新城街道办事处河渎村村民委员会负担（由申请人中建二局第二建筑工程有限公司预交）。该保全裁定实施过程中，本院于2019年9月9日以（2019）陕05执保26号受理后，依据本院（2019）陕05民初104号民事裁定书，于2019年9月18日对被申请人西安聚德置业（韩城）有限责任公司名下坐落于韩城市新城南区XX土地使用进行了查封。对被申请人韩城市新城街道办事处河渎村村民委员会坐落于新城区XX土地使用权进行了查封，查封期限均为三年。于2019年9月19日对被申请人韩城市河渎置业有限公司在中国工商银行韩城市支行XX账户存款应冻结3000万元，冻结时金额为3082130.43元；2019年9月23日通过全国法院查控系统对其名下在中国农业银行股份有限公司韩城市支行XX账户存款申请冻结金额3000万元，冻结时金额为1462286.18元；于2019年9月19日对被申请人西安聚德置业（韩城）有限责任公司在中国工商银行韩城市支行XX账户存款应冻结3000万元，冻结时金额为818632.96元；于2019年9月27日通过全国法院查控系统对被申请人西安聚德置业有限公司名下在中国建设股份有限公司西安新城支行营业室XX申请冻结金额2000万元，冻结时金额为642.09元。冻结期限均为一年。案外人海燕地产对查封的河渎村委会名下产权证号XX土地使用权提出执行异议。中建二局二公司提供财产线索中该土地出让价为215.5万元。 另查明，河渎村委会与海燕地产于2016年9月16日签订《联合开发协议书》，协议约定开发项目由海燕地产全部垫资，盈亏自负，房屋建成后，部分商业用房归河渎村委会所有。协议签订后，海燕地产筹资建设，于2018年分别将《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》办理在该公司名下，已建成三幢住宅在售。异议涉案土地即为该公司住宅用地。《不动产证》、《建设用地规划许可证》登记在河渎村委会名下。因查封土地上所建商品房无法办理预告登记手续，产生了新的社会矛盾和不安定因素。海燕地产请求本院解除对该土地的查封，并出具保证函，愿在查封土地出让价位215.5万元范围内承担清偿责任。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十六条规定：人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。本案中，涉案土地使用权登记在河渎村委会名下，河渎村委会与海燕地产签订有《联合开发协议书》，约定除返还河渎村委会部分房产外，海燕地产盈亏自负。海燕地产实际投资、实际控制项目建设，并实际支付了土地出让金等费用。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，不能当然认定河渎村委会为该土地唯一权利人。故本院在财产保全查封该土地使用权有误，为避免影响异议人海燕地产正常的生产经营活动，且在其保证承担涉案查封土地出让价位215.5万元范围内的清偿责任情况下，对海燕地产的异议申请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条、第二十二条的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2019）陕05执保26号协助执行通知书项下产权证号为陕（2018）韩城市不动产权第0000193号、面积为5634㎡土地使用权的执行行为； 二、对产权证号为陕（2018）韩城市不动产权第0000193号、面积为5634㎡土地使用权解除查封。 案外人、申请保全人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长 刘 丰 审判员 鱼小强 审判员 袁军隆 二〇二〇年四月二十八日 书记员 张雅莉