包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初3751号原告：尹翠珍，1969年4月7日出生，现住包头市。委托诉讼代理人：何美清，系内蒙古石兴律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：姚为民，系内蒙古卓铄律师事务所律师（特别授权）。被告：包头市金海房地产开发有限责任公司。住所地：东河区南圪洞北小区6号楼（南圪洞广场北侧）。法定代表人：张鹏，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀文，汉族，住址包头市东河区西河路五号街坊17号楼27号，系公司员工（特别授权）。被告：张鹏，男，1965年8月7日出生，住址包头市。委托诉讼代理人：刘秀文，身份证号码×××。原告尹翠珍诉被告包头市金海房地产开发有限责任公司、被告张鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于二〇一九年三月十二日作出（2019）内0202民初101号民事判决，原告尹翠珍提出上诉，包头市中级人民法院于二〇一九年九月二十五日作出（2019）内02民终1748号民事裁定，撤销本院判决，发回本院重审。现本院另行组成合议庭，公开进行了开庭审理，原告委托诉讼代理人姚为民、何美清，两被告委托诉讼代理人刘秀文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告张鹏系被告包头市金海房地产开发有限责任公司的法定代表人，且被告包头市金海房地产开发有限责任公司系一人公司，被告张鹏系被告包头市金海房地产开发有限责任公司的唯一股东。2011年1月14日，被告张鹏向原告借款伍拾万元整，并向原告丈夫（董占彪）书写借条一张，被告包头市金海房地产开发有限责任公司一直未偿还原告借款。双方经协商，于2014年3月31日签订《商品房认购协议》，约定二被告以鹿鼎豪庭5#-1-902号房屋偿还借款及利息（房屋面积105.75平米，每平米6800元，总价款719100元）。合同签订后，二被告又将该房屋出售他人，致使原、被告签订的合同无法履行。为保护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：一、请求依法解除《商品房认购协议》；二、二被告共同返还原告购房款719100元并从2014年4月1日起按年息6%向原告支付利息，并承担赔偿责任；三、诉讼费等费用由二被告承担。被告包头市金海房地产开发有限责任公司原审一审时辩称，该商品房认购协议是双方真实意思的表示，应合法有效。现该房屋已经具备网签条件，并今年有望交付，因此被告包头市金海房地产开发有限责任公司不同意解除该房屋的认购协议，另该房屋为顶账房，双方同意用房屋抵顶借款本金及利息，在双方可以继续履行合同的情况下，我们认为解除协议于法无据，且不同意承担任何利息。我公司同意将该房屋网签至原告名下。本次重审辩称，金海房地产无法给原告退还购房款，我们希望继续履行合同。金海房地产正在跟政府协商，争取今年可以完工。尹翠珍所购房屋存在，未出售他人，公司现在五证齐全，商品房预售许可证是在2018年就办下来了。现在水、电也通了，就是暖气还没通，正在和政府沟通。被告张鹏原审一审时辩称，认购协议是由被告包头市金海房地产开发有限责任公司公司与原告签订，被告包头市金海房地产开发有限责任公司于2018年4月转为个人独资公司，之前有两个股东，且有独立的财务，不存在企业股东与法人混同的现象，被告张鹏不应承担连带责任。本次重审辩称，张鹏自己无力偿还，希望能够继续履行合同。经审理查明，2011年元月14日，被告张鹏向原告尹翠珍的丈夫董占彪出具《借条》一张，写明“今借到董占彪现金人民币伍拾万元整（500000）借期为两个月，借款人张鹏”。2014年3月31日原告尹翠珍与被告包头市金海房地产开发有限责任公司签订一份《商品房认购协议》，该协议约定：包头市金海房地产开发有限责任公司（甲方）（以下简称金海公司）开发建设的“鹿鼎豪庭”项目，现正在做基础工程，相关手续正在办理中，鉴于乙方（尹翠珍）自愿认购该项目的房屋……达成认购协议如下：一、乙方认购的5#-1-902建筑面积约105.75㎡（房屋面积最终以房管局实测面积为准）。二、认购单价为（人民币）每平米6800元，总价为719100元……。同日被告金海公司给原告出具收到“房款5#-1-902,105.75㎡，柒拾壹万玖仟壹佰元”的收据。2017年9月30日被告金海公司取得（2017）包房字第0056号《商品房预售许可证》。2018年11月16日，本院因另案依法查封包括本案案涉房屋在内的多套房屋，致使原、被告至今未能签订房屋买卖网签合同。原告诉至本院请求依法解除《商品房认购协议书》，两被告返还原告购房款719100元。庭审中，原、被告双方一致认可该购房款系被告张鹏向原告丈夫董占彪借款伍拾万的本利。另查明，被告张鹏系被告金海公司的法定代表人，现金海公司只有张鹏一名股东。上述事实由原告提供的《结婚证》、被告张鹏出具的《借条》与被告金海公司签订和出具的《商品房认购协议》、《收据》、金海公司的《企业公示信息表》、本院依据原告代理人查询结果当庭调取的王有宏一案的《民事裁定书》、被告金海公司的《商品房预（销）售许可证》及双方当事人陈述予以证实。本院认为，本案中《商品房认购协议》为商品房买卖的预约合同，但该协议约定了房屋买卖的主要内容并出具了购房款收据，原告诉至本院时被告金海公司已取得商品房预售许可，故该认购协议应当认定为商品房买卖合同。但购房款系被告张鹏向原告丈夫的借款本息，故该商品房买卖实为被告金海公司用自己的房产偿还张鹏债务的以物抵债协议，因该协议是在债务期限届满后所签，不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效合同。由于未进行所有权转移登记和物的实际交付，所有权未发生转移，因房屋被另案查封，致使原告的合同目的现无法实现，原告选择解除合同，本院予以支持。由于是以物抵债协议，被告金海公司用特定房屋代物清偿债务，其房屋具有专属性，并不构成金海公司对原告的债务加入或债务转移，合同解除后债务仍应由原债务人张鹏予以承担并负责偿还，故原告请求被告金海公司返还原告购房款，本院不予支持。被告张鹏给原告丈夫出具的借条确定借款本金为50万元，购房款719100元中超出50万元部分219100元应为利息。故原告请求以719100元按年息6%向原告支付利息，本院不予支持，利息计算应以50万元本金计算。按照《商品房认购协议》第五条第二项约定“甲方未能在本协议签订之日起三十个月内将相关手续办理完毕，则乙方同意该期限顺延，每顺延一个月，甲方应以乙方的已付款数额为基数以同期银行贷款基准利率为比率计算利息，并将该利息返还乙方（原告尹翠珍）……”由此本院确定之后的利息起息时间应为三十个月后即2016年10月1日，由于双方虽约定利息，但无证据可证明明确的利率约定，本院支持原告年利率6%的请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定判决如下：一、解除原告尹翠珍与被告包头市金海房地产开发有限责任公司于2014年3月31日签订的《商品房认购协议》。二、被告张鹏于判决生效后三十日内返还原告尹翠珍借款本金人民币50万元，利息219100元。三、被告张鹏于判决生效后三十日给付原告从2016年10月1日起，按50万元以年利率6%计算的利息，利息随本清。四、驳回原告其它诉讼请求。诉讼费10991元（原告已预交），由被告张鹏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审 判 长 郑嘉军人民陪审员 吴建君人民陪审员 刘爱英 二〇二〇年四月二十七日书 记 员 于 娜附：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。