广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1473号上诉人（原审原告）：罗可锦，男，1996年11月26日出生，汉族，住广东省阳春市***************。公民身份号码：441************013。委托诉讼代理人：罗润萍（罗可锦的姐姐），女，1994年10月4日出生，汉族，住广东省阳春市***************。公民身份号码：441************022。被上诉人（原审被告）：江门市**********有限公司，住所地：广东省江门市江海区*********。统一社会信用代码：914***********183C。法定代表人：张伟彬，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：江门市*******物业管理有限公司，住所地：广东省江门市*******。统一社会信用代码：914***********525H。法定代表人：李仕锋，该公司总经理。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓根满，广东永泽律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵永庆，广东永泽律师事务所律师。上诉人罗可锦因与被上诉人江门市**********有限公司（以下简称高新创业公司）、江门市*******物业管理有限公司（以下简称高新物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗可锦上诉请求：1.撤销一审判决，并改判高新创业公司、高新物业公司继续履行罗可锦和高新创业公司、高新物业公司签订的场地使用管理协议，即判令高新创业公司、高新物业公司将约定的位于江门市江海区**********(4#宿舍)首层1号商铺面积为229.12平方米的场地立即交付给罗可锦使用；2.判令高新创业公司、高新物业公司连带赔偿32000元损失给罗可锦；3.本案一、二审诉讼费用均由高新创业公司、高新物业公司负担。罗可锦于二审庭审时称若高新创业公司、高新物业公司赔偿共50000元给罗可锦，则罗可锦不再要求其交付物业给罗可锦使用。事实和理由：一、一审认定罗可锦已存在的设计费12000元损失不成立属认定事实错误，且与一审认定的主要事实相矛盾。一审已经查明，双方签订《场地使用管理协议书》后，为完整履行该协议，罗可锦与中山市青域装饰有限公司（以下简称青域公司）签订了《室内设计合同》，并按照设计合同第二条规定支付了首期设计费12000元。青域公司设计完成后交付了设计图纸给罗可锦，然后罗可锦又将设计图交付给高新创业公司、高新物业公司审查，高新创业公司、高新物业公司对该设计图纸无异议后，罗可锦付清了设计费的尾款。因此，本案一审审理过程中高新创业公司、高新物业公司对设计及设计图纸均无异议，实际上已经认可了设计合同(包含设计费用的支付)已经完全履行。但一审却对设计费用12000元不予认定，显然否认了客观存在的前述设计合同(包含设计费用的支付)已经完全履行的事实，属认定事实错误。一审如此认定也违背常理，逻辑上自相矛盾。一审已经认定“今收到罗可锦设计费尾款18000元”为事实，但却不予认定12000元是矛盾的。一审判决提及收款收据的单号不合理的题，其实也是正常的，因青域公司的住所是在中山市古镇，设计公司收到款项后再补开收据也符合公司正常财务流程。二、一审判决认定20000元的施工定金损失不成立不符合客观事实，也与现有的证据相矛盾。一审质证过程中，高新创业公司、高新物业公司对罗可锦与青域公司签订《装饰装修工程施工合同》的真实性和合法性没有异议，且已确认青域公司已经进场施工，即青域公司已经开始履行工程施工合同。工程合同属于包工包料承包方式，因为高新创业公司、高新物业公司违约、干扰造成工程的停止施工必然造成施工方的损失。按照合同相对性的原则，青域公司必然要求罗可锦作为发包方承担违约责任，故收取的施工定金20000元不可能再取回。三、一审判决不予继续履行合同的理由缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。本案租赁的场地目前仍属于高新创业公司、高新物业公司管理和控制的物业，没有消失，仍可以作为租赁标的物进行租赁。双方签订场地使用协议，且属于合法、有效的协议，对于双方当事人均具有法律约束力，可以继续履行，也应当继续履行。高新创业公司、高新物业公司在未征得罗可锦的同意，也未与罗可锦合法解除租赁协议的情况下，擅自与案外人签订《场地使用管理协议》，该《场地使用管理协议》依法属于不合法或效力待定合同。因此，一审判决以高新创业公司、高新物业公司已将场地交付给案外人为由不予支持继续履行合同缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。四、一审实体处理不公。一审判决的内容实际上已经认定高新创业公司、高新物业公司存在恶意违反合同的行为，且造成了罗可锦巨大的经济损失。而且，从双方签订的《场地使用管理协议》和高新创业公司、高新物业公司与案外人签订的《场地使用管理协议》内容对比来看，租金标准和物管费标准基本一致，但高新创业公司、高新物业公司却恶意终止与罗可锦的协议，直接损害了罗可锦的利益，违反了诚信原则，也违反国有资产保值增值的规定。五、一审适用法律不当，应当予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七的规定，本案场地使用管理协议属于合法有效协议，不符合解除的条件，应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，高新创业公司、高新物业公司与案外人的场地使用协议不可作为合同不继续履行的抗辩理由。高新创业公司、高新物业公司辩称，按照高新创业公司、高新物业公司一审答辩意见，高新创业公司、高新物业公司同意一审认定的事实内容，且高新创业公司与罗可锦签订的合同已明确约定，即使违约，由违约方向守约方支付2个月场地使用费用作为违约金。一审判决创业高新创业公司需承担的赔偿责任已高于合同约定。因此，请求法院驳回罗可锦全部上诉请求。罗可锦向一审法院起诉请求：一、判令高新创业公司、高新物业公司将位于江门市江海区**********（4#宿舍）首层1号商铺场地（面积229.12平方米）交付罗可锦使用；二、判令高新创业公司、高新物业公司连带赔偿50000元损失给罗可锦；三、本案诉讼费由高新创业公司、高新物业公司承担。一审法院认定事实：2019年7月1日，罗可锦（乙方）与高新创业公司（甲方）、高新物业公司（丙方）签订《场地使用管理协议书》，约定经三方友好协商，就场地使用管理事宜达成如下：甲方同意提供位于江门市江海区**********（4#宿舍）首层1号商铺部分，面积为229.12平方米的场地给乙方使用（交付标准为毛坯）；甲方同意乙方使用的场地用于开设小二街连锁商店（其中用于便利店商铺零售的面积不超过50平方米，其余空间用于桌球、休闲小餐饮）的用途，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变用途，不得转租或给任何其他方使用，若有违反，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同；本合同约定的场地使用期限为2019年7月1日至2024年6月30日止，甲、乙双方定于2019年7月1日按现状交付场地给乙方使用；甲、乙、丙三方在合同期内不得以本合同约定以外的任何理由解除合同，如有发生，则由违约方向守约方支付贰个月场地使用总费用作为违约金等。签订合同后，罗可锦向高新创业公司支付押金19098.40元，向高新物业公司支付物业管理费1145.60元。另查明：2019年7月4日，罗可锦与青域公司签订《室内设计合同》，约定罗可锦委托青域公司承担涉案租赁场地的设计，工程设计费为叁万元（上门测量完结后付定金12000元，设计完结后付清尾款18000元）等。同日，罗可锦（发包人）与青域公司（承包人）签订《装饰装修工程合同》，合同载明工程地址为江门市江海区**********（4#宿舍）首层，预算总价款165027元，合同签订当天罗可锦需向青域公司支付45%工程款74262.15元等。又查明，青域公司于2019年6月21日向罗可锦出具No7534212收据，确认收到罗可锦设计费一期款12000元；于2019年7月4日向罗可锦出具No7534211、No7534213的两份收据，分别确认收到罗可锦施工定金20000元、设计费尾款18000元。再查明，高新创业公司已向罗可锦退回场地装修押金19098.40元，且于2019年8月1日与第三方潘文珍另行签订《场地使用管理协议书》，将涉案场地租赁给潘文珍使用。上述事实，有罗可锦、高新创业公司、高新物业公司提交的《场地使用管理协议书》、《室内设计合同》、《装饰装修工程合同》、收据、转账凭证及法庭审理笔录等证实。一审法院认为，本案涉及罗可锦与高新创业公司的租赁合同法律关系纠纷。一、关于高新物业公司是否应继续履行《场地使用管理协议书》，将江门市江海区**********（4#宿舍）首层1号商铺面积为229.12平方米的场地交付罗可锦使用赔偿50000元给罗可锦的问题。罗可锦与高新创业公司、高新物业公司签订的《场地使用管理协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行义务。高新物业公司虽是合同的签订方之一，但协议书约定的由高新创业公司租赁涉案场地给罗可锦使用，高新物业公司为罗可锦提供物业管理服务，高新物业公司并非租赁方，协议书无约定高新物业公司需履行交付租赁物的义务，罗可锦主张高新物业公司立即交付涉案场地及赔偿50000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于高新创业公司是否应继续履行《场地使用管理协议书》，即将江门市江海区**********（4#宿舍）首层1号商铺面积为229.12平方米的场地立即交付给罗可锦使用及赔偿50000元给罗可锦的问题。高新创业公司已将涉案场地另行租赁给他人使用，已无法将涉案场地交付给罗可锦，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，罗可锦主张高新创业公司继续履行《场地使用管理协议书》交付涉案场地租赁使用，由于高新创业公司已无法履行，故一审法院不予支持。罗可锦主张高新创业公司擅自将场地出租给他人已构成违约，高新创业公司抗辩认为罗可锦未按照协议书约定将租赁场地用作开设小二街便利店构成违约，其有权解除协议，且已向罗可锦发出解除协议通知并退回罗可锦支付的押金。第一，《场地使用管理协议书》约定涉案场地用于开设小二街连锁商店，未经高新创业公司同意，罗可锦不得任意改变用途，若有违反，视为罗可锦违约。高新创业公司虽提交证据证明罗可锦未曾与小二街生鲜便利店有限公司签订加盟合同，但未能举证证明罗可锦未将涉案场地用于开设小二街连锁商店或改变场地用途。高新创业公司向罗可锦交付场地后，场地正处于开始装修状态，并未开张营业，无证据证明罗可锦已改变了租赁场地的用途，且罗可锦接收场地时虽未加盟小二街生鲜便利店有限公司，但不排除罗可锦装修期间或装修完毕后加盟小二街生鲜便利店有限公司的可能，故高新创业公司提出罗可锦违约的理由不成立。第二，高新创业公司提出其已向罗可锦发《解约通知》解约，但如上所述，无证据证明罗可锦违约，也无证据证明存在合同法规定可以解除合同的情形，高新创业公司无权要求解除双方签订的《场地使用管理协议书》，且罗可锦提出无收到解约通知，高新创业公司也无证据证明已向罗可锦发出解约通知。综上，高新创业公司在未解除协议的情况收回租赁场地并另租他人的行为构成违约，应负违约责任。罗可锦提交《室内设计合同》、《装饰装修工程施工合同》及三张收据以证明高新创业公司违约造成其损失50000元。第一，罗可锦提交的三张收据是连号收据，号码分别为No7534211、No7534212、No7534213，正常情况下No7534211收据的开具日期应该在前，No7534212、No7534213收据的开具日期应该在后，但罗可锦提交的No7534211收据所写的日期为2019年7月4日（内容载明“今收到罗可锦施工定金20000元”），而No7534212所写的日期为2019年6月21日（内容载明“今收到罗可锦设计费一期款12000元”），罗可锦解释2019年6月21日支付12000元是现金支付，当时没有开收据，故在签订设计合同时补开了该收据。首先，罗可锦在未签订合同就支付设计费有违常理；其次，罗可锦主张以现金方式支付设计费12000元，但不要求青域公司开收据不合常理；再次，室内设计合同约定“上门测量完结后付定金12000元”，但收据却载明为“设计费一期款”，与合同约定不符；最后，假设是罗可锦提出的补开收据，收据应如实填写实际开具时间，但内容可写明是什么时候收取的款项。综上，罗可锦提交No7534212收据（内容载明“今收到罗可锦设计费一期款12000元”）真实性存疑，高新创业公司对该损失不予认可，故罗可锦提出该12000设计费损失，一审法院不予认定。第二，罗可锦提交的No7534211收据开具日期为2019年7月4日（内容载明“今收到罗可锦施工定金20000元”），但《室内设计合同》在2019年7月4日签订，在室内设计合同刚签订，设计工作尚未开始无法确定装修费用的情况下，罗可锦于室内设计合同签订当日即与青域公司签订《装饰装修工程施工合同》并约定装修工程费为165027元有违常理，且施工合同没有约定罗可锦需向青域公司支付施工定金，而罗可锦提出该20000元施工定金为现金支付，也无法提供转账凭证等证据证明罗可锦付款的事实，故罗可锦主张支付20000元施工定金的真实性存疑，退一步假设罗可锦确实支付了20000元施工定金，也无证据证明青域公司没收定金不予退还。综上，一审法院对罗可锦主张的该20000元施工定金损失，不予认定。第三，根据罗可锦提交的《室内设计合同》及No7534213收据（内容载明“今收到罗可锦设计费尾款18000元”），结合罗可锦提交的青域公司制作的租赁场地设计图纸，一审法院认可罗可锦已支付18000元了设计费，该18000元为高新创业公司违约造成的损失。综上所述，高新创业公司应赔偿罗可锦18000元损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、江门市**********有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内赔偿18000元给罗可锦；二、驳回罗可锦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由罗可锦负担400元，江门市**********有限公司负担125元。二审当中，罗可锦提交《中山市青域装饰有限公司青域设计基础装修包》清单一份，拟证明该装修包对应一审提交的装修合同的各项收费。高新创业公司、高新物业公司均没有提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对罗可锦的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审当中，各方当事人的争议焦点为：一、高新物业公司的法律责任；二、高新创业公司的法律责任；二、赔偿损失的认定。关于争议焦点一。本案查明事实可知，高新物业公司虽为合同的签订方之一，但协议书约定的系由高新创业公司租赁涉案场地给罗可锦使用，而高新物业公司为罗可锦提供物业管理服务，故高新物业公司并非出租方，无履行租赁合同的义务。罗可锦上诉主张高新物业公司交付涉案场地及赔偿损失没有事实依据，本院不予支持。一审法院对此判处正确，本院予以维持。关于争议焦点二。高新创业公司作为出租方，依法应履行租赁合同的义务。但由于高新创业公司已将涉案场地另行租赁给他人使用，已无法将涉案场地交付给罗可锦，即事实上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，罗可锦上诉主张高新创业公司继续履行《场地使用管理协议书》，交付涉案场地租赁使用，理据不足，本院不予支持。一审法院对此判处恰当，本院予以维持。关于争议焦点三。高新创业公司在未解除协议的情况下收回租赁场地并另租他人的行为已构成根本违约，罗可锦可向其主张违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，首先，罗可锦提交的No7534212收据（内容载明“今收到罗可锦设计费一期款12000元”）以及No7534211收据（开具日期为2019年7月4日，内容载明“今收到罗可锦施工定金20000元”）在证据形式和内容上均存在瑕疵，证据的真实性存疑；其次，单凭罗可锦提交的有关设计、装修合同以及上述收据仅能证明罗可锦“支付”了相关的设计费和装修费，但不能直接证明青域公司此后不予退回；最后，在高新创业公司不予确认的情形下，罗可锦在本案中也未进一步举证证明[如提供青域公司的书面证词或者其已通过诉讼（结案）等方式证实费用无法退回]。综上，罗可锦所提的证据不足以证明其主张的事实，应承担不利后果。一审法院未予支持罗可锦主张的设计费一期款12000元、施工定金20000元，并无不当，本院予以维持。罗可锦上诉主张高新创业公司赔偿上述费用损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，罗可锦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由罗可锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年四月二十四日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉