江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4021号原告：刘瑞军，男，1987年9月3日出生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：王宏军，江苏九元至律师事务所律师。被告：李志军，男，1986年10月2日出生，汉族，住山东省苍山县。被告：昆山交通发展控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇虹桥路109号。法定代表人：何智勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛霞青，国浩律师(苏州)事务所律师。委托诉讼代理人：苏亚丽，国浩律师(苏州)事务所律师。被告：江苏蓝翼蜂餐饮管理有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区228号楼。法定代表人：孙国锋。原告刘瑞军与被告李志军、昆山交通发展控股集团有限公司（以下简称交发公司）、江苏蓝翼蜂餐饮管理有限公司（以下简称蓝翼蜂公司）、昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司、昆山广大投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院组织当事人于2019年8月30日进行庭前证据交换，原告刘瑞军及其委托诉讼代理人王宏军、被告李志军到庭参加诉讼。审理过程中，原告刘瑞军向本院申请撤回对被告昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司、昆山广大投资管理有限公司的起诉，本院予以准许。本院依法组成合议庭于2020年4月24日公开开庭审理了本案，原告刘瑞军及其委托诉讼代理人王宏军、被告李志军、被告交发公司的委托诉讼代理人苏亚丽及蓝翼蜂公司的法定代表人孙国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞军向本院提出诉讼请求：一、请求被告李志军返还原告房租及押金135000元（其中押金30000元，2017年8月10日至2018年4月10日房租105000元）；二、请求三被告连带赔偿原告装修损失234893.34元；3、诉讼费和评估费由被告承担。事实和理由：被告交发公司系昆山市房屋所有人，房屋登记面积185.95平方米。被告交发公司将上述房屋出租给被告蓝翼蜂公司，最近一期的房屋租赁期限为2016年9月8日至2019年9月7日。2017年4月，被告蓝翼蜂公司将该房屋转租给被告李志军，2017年8月10日被告李志军再将房屋转租给原告，被告李志军与原告之间的租赁期限8个月，自2017年8月10日至2018年4月10日；年租金16万元，押金3万元。原告与被告李志军商铺租赁合同签订后，原告向被告李志军支付了租金及房屋押金合计135000元，并对房屋进行了装修，装修费用合计40余万元。2017年9月11日准备试营业，被被告交发公司勒令停业至今。经与被告交发公司沟通，原告才知道所租赁的房屋承重结构被改动存在严重安全隐患。被告蓝翼蜂公司与被告交发公司就本案房屋进行诉讼，昆山市人民法院(2018)0583民初8591号判决对房屋承重结构被改动存在严重安全隐患进行了确认。原告认为原告在与被告李志军签署商铺租赁合同时，三被告并未向原告说明房屋存在安全隐患、且需要整改后才能正常使用，原告在不知情的情况下承租了房屋并进行了装修，由此造成的损失，三被告应予以赔偿。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条、第九条，以及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，为了维护当事人的合法权益，原告依法起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李志军辩称，不同意原告诉请，原告无法承租不是我造成，是被告蓝翼蜂公司装修遗留问题。租金和押金已经交给被告蓝翼蜂公司。被告交发公司辩称，1、我方并非涉案合同当事人，根据合同相对性，不应作为本案被告；2、涉案房屋无法使用并非由我方造成，原告诉请的损失与我方无关，要求我方承担损失无任何事实和法律依据。望依法驳回诉请。被告蓝翼蜂公司辩称，一、原告与我方无任何关联，我方与李志军合作经营，对于李志军私自转租给原告，我方不知情更没授权李志军转租。二、原告提供的所谓的李志军和我方签订的“租赁合同”是无效不真实的，该证据中两份合同中一份没有任何我方的盖章签字，另一个首页很多空白，也没有骑缝章，没有任何效力。我们仅和李志军签订了“合作合同”。三、我方确实接到2017年5月16号被告交发公司的“安全隐患通知书”，同时也收到了9月18号要求停工加固的通知，但也是在李志军装修期间发生的，我方不知道原告是承租人，在此种不知情情况下，我方根本就不可能做到告知原告。驳回原告对我方的请求，我方没有对原告赔偿装修的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告交发公司系昆山市房屋所有权人，房屋登记建筑面积为185.95平方米，用途为商业服务。2013年11月26日，被告蓝翼蜂公司法定代表人孙国锋（乙方）与昆山市的承租人赵明金（甲方）签订《商铺转让协议》，约定甲方将涉案房屋（店铺）在2014年1月1日之前转让给乙方经营餐厅使用，甲方与房屋产权所有人签订了租赁合同，租期到2016年9月6日，店铺交给乙方后，乙方同意代甲方向商铺产权所有人履行该租赁合同。该协议附件约定甲方需房屋产权证及土地证复印件。2014年12月24日，被告交发公司、被告蓝翼蜂公司法定代表人孙国锋与赵明金签订《补充协议》，就赵明金承租被告交发公司的位于昆山市房屋事宜进行约定，三方约定自2014年1月1日起，赵明金将原租房合同中的所有权利和义务转至孙国锋，被告交发公司与孙国锋之间租赁合同租赁期为2014年1月1日起至2016年9月7日止，房租年租金96000元，赵明金对孙国锋在履行合同期间损坏房屋及拖欠房屋及拖欠房屋等违约行为承担连带责任，孙国锋承诺完全接受房屋的目前状态，与赵明金自行办理交接手续，因房屋现状及设施、设备等交接发生的任何纠纷与被告交发公司无关。上述协议期满，被告交发公司、被告蓝翼蜂公司签订《房屋租赁合同》，约定被告交发公司将涉案房屋出租给被告蓝翼蜂公司使用，期限自2016年9月8日至2019年9月7日。被告蓝翼蜂公司承诺在租赁期限内，未事先征得被告交发公司的书面同意不得擅自改变租赁房屋的使用用途。被告蓝翼蜂公司对租赁房屋及其附属设施负有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，被告交发公司可视情况要求被告蓝翼蜂公司修复或赔偿。未经被告交发公司书面许可，被告蓝翼蜂公司不得任意改变和破坏租赁房屋的主体结构或扩建，未经被告交发公司同意，不得对租赁房屋及其附属设施进行任何装修、装饰。未经被告交发公司同意改变房屋内部结构的，被告交发公司有权要求被告蓝翼蜂公司赔偿由此引起的全部损失。双方还就其他权利义务进行了约定。合同履行过程中，被告交发公司、被告蓝翼蜂公司签订《房屋租赁户专项目标责任及安全补充协议书》，就被告蓝翼蜂公司安全使用房屋进行了约定。被告蓝翼蜂公司（出租方、甲方）与被告李志军（承租方、乙方）签订合同，约定“一、门店地址江苏省昆山市玉山镇时家园X号-XXX#，二、合作期共5年，甲方从2017年4月10日起将门店(包含房屋)交付乙方使用，至2022年4月9日到期收回。租金前三年保持不变，从第四年起作调整，上浮率不超过4%，具体依照交通管理局予以我司的租金上涨情况而定，三、该门店房产年费用为160000元，一年一付。次年租金提前2个月支付。押金为3万元整，该押金用于乙方的保证金，后乙方不再经营返还该门店房产时，在房产检查好后，且结清租金、水、电、煤气、电话费、供应商货款以及其他经营中产生的由乙方负责支付的所有费用，后由甲方在十个工作日内无息返还。有损坏或没结清的帐款由押金中扣除。五、乙方在租赁期内未经甲方书面同意不得擅自将房产转租、分租、转让、转借、联营入股或与他人调剂交换。六、租赁该房产的用途为经营蔬菜水果，该店交接完毕就全部由乙方经营，虽然所有权为甲方，但实际日常管理和经营均为乙方全权负责，所以该店在签约生效日后所有发生的经营问题全部由乙方承担，包括卫生安全、盈亏情形等。”。2017年8月10日，被告李志军（甲方、出租方）与原告刘瑞军（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定“一、租赁房屋坐落于昆山市，商铺面积189平方米，二、租赁用途合法商用，三、租期八个月，2017年8月10日至2018年4月10日，四、租金每年16万元，押金3万元，付款方式一次性，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付八个月的房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交。八、甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。”。2017年8月10日，被告李志军向原告刘瑞军出具135000元的收条。原告刘瑞军承租涉案房屋拟经营超市，其对涉案房屋进行了装修，因涉案房屋存在安全隐患，原告刘瑞军并未经营，于2017年9月正式开业前被被告交发公司要求停业。另查明，本案审理过程中，原告刘瑞军于2019年8月30日申请对涉案房屋于2017年9月的装修残值进行评估，本院委托浙江安信保险公估有限公司对涉案房屋昆山市房屋的装修费用进行评估，本院确认的评估基准日为2017年9月、2019年8月30日，浙江安信保险公估有限公司于2019年11月7日出具《评估报告》，意见为“1、评估基准日：2017年9月装修完毕时间即为评估基准日，折旧率均按照无折旧计算，硬装修费用为130915.84元，家具费用为25677.50元（不锈钢水槽台、玻璃鱼缸、办公桌、办公桌、木制上下铺床、4层成品货架、7层成品货架、6层成品货架、促销台、收银台），家电费用为78300元（冰柜、封口机、冰藏柜、收银机、平式海鲜柜、风冷柜、电子秤、肉柜冷柜、冰柜岛柜、空调、监控系统、油烟机、燃气灶），合计金额为234893.34元，2、评估基准日：2019年08月30日，装修完毕节点距评估基准日24个月，即两年时间，折旧率按照一般装修使用寿命周期及家具家电折旧习惯确定硬装修折旧率10%、家具家电折旧率20%、硬装修费用117824.26元，家具费用20542元，家电费用62640元，合计金额为201006.26元”。此次评估，原告刘瑞军花费16000元。又查明，被告蓝翼蜂公司于2017年4月开始装修，于5月份装修结束。2017年5月16日，被告交发公司向被告蓝翼蜂公司发出《安全隐患整改通知书》，整改内容为：“1、两处承重墙破坏；2、插座离水面距离过低；3、插排损坏；”整改要求为：“1、停止装修，称重墙待修缮；2、规范用电，移除隐患插座；3、修复插排”。被告蓝翼蜂公司确认已收到上述通知书。2017年9月18日，被告交发公司向被告蓝翼蜂公司发出《关于昆山市玉山镇时家园2号101室安全隐患整改工作的函》，要求被告蓝翼蜂公司就装修房屋时产生的安全隐患在7日内出具由设计院指定的整改方案和整改设计图，如超出整改时间则视为不配合整改工作，并根据合同约定解除房屋租赁合同。被告蓝翼蜂公司、被告交发公司于2017年10月20日共同委托昆山市房屋安全鉴定管理站对涉案房屋拆改情况进行检查，并出具鉴定意见书。该鉴定意见书认定昆山市玉山镇樾阁路X号XXX室称重墙体多处存在拆改现象，建议如下：1、对后增设的门洞口处墙体采取措施进行恢复并加固处理；2、对增大尺寸的门、窗洞口处墙体恢复原状或加固处理；3、后期处理过程应由有资质的设计单位出具加固方案，并由有资质的施工单位进行施工，施工过程须进行全程质量监督，设计宜结合上部结构布置情况具体进行。该鉴定意见书附件图2系XXX室平面布置图。该鉴定意见书根据实测数据绘制了涉案房屋的平面布置图。该平面图与被告提交的房屋产权证的结构图一致。被告蓝翼蜂公司于2017年12月20日左右收到该鉴定意见书。2018年2月6日，被告交发公司向被告蓝翼蜂公司发出《关于对时家园X号XXX室承租户的告知函》，载明：“贵公司租赁我公司时家园X号XXX室资产，由于贵公司在承租期间发生承重结构柝改现象，经过昆山市房屋安全鉴定管理站出具的鉴定意见书，我公司多次提出需贵司对破坏结构部分进行修复与加固，截至今日还未有明确答复，现我公司准备通过法律途径来解此事，如贵公司还想继续协商此事请于7个工作日内给予答复”。被告蓝翼蜂公司确认收到上述告知函。再查明，交发公司诉蓝翼蜂公司排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月9日立案，交发公司的诉讼请求为“一、要求被告就其承租的昆山市玉山镇樾阁路时家园X#XXX室房屋，按昆山市房屋安全鉴定管理站JY-17-0097号鉴定意见书之建议履行，具体为：1、对后增设的门洞口处墙体进行恢复并加固处理；2、对增大尺寸的门、窗洞口处墙体恢复原状或加固处理；3、后期处理过程应由有资质的设计单位出具加固方案，并由有资质的施工单位进行施工，施工过程须进行全程质量监督，设计宜结合上部结构布置情况具体进行。二、本案诉讼费用由被告承担”，本院经审理于2018年11月9日作出（2018）苏0583民初8591号民事判决，认定“涉案房屋在被告使用期间存在拆改情况并对房屋安全产生隐患”，判决“被告江苏蓝翼蜂餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内就其承租的原告昆山交通发展控股集团有限公司所有的位于昆山市房屋按照昆山市房屋安全鉴定管理出具的鉴定意见书（JY-17-0097）的建议内容进行加固处理”。蓝翼蜂公司不服判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院经审理于2019年4月28日作出（2019）苏05民终597号民事判决，认定“蓝翼蜂公司在房屋使用过程中对房屋进行拆改并对房屋造成安全隐患”，判决“驳回上诉、维持原判”。上述事实由原告刘瑞军提供的房屋产权证、商铺租赁合同、租赁合同、收条、（2018）苏0583民初8591号民事判决书、通知书、告知函两份、改装报价单、聊天记录、评估报告、评估费发票、被告交发公司提供的房屋租赁合同、（2018）苏0583民初8591号民事判决书及民事裁定书、苏州市中级人民法院民事判决书及民事裁定书、被告蓝翼蜂公司提供的合作合同及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告刘瑞军与被告李志军签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。根据生效的民事判决认定的事实，被告蓝翼蜂公司在涉案房屋使用过程中对房屋进行拆改并对房屋造成安全隐患。本案中，被告蓝翼蜂公司将涉案房屋出租被告李志军，被告李志军又出租给原告刘瑞军，被告李志军虽向原告刘瑞军交付了涉案房屋，但其交付的房屋存在安全隐患，导致原告刘瑞军无法使用涉案房屋，原告刘瑞军与被告李志军签订的《商铺租赁合同》并未实际履行，现《商铺租赁合同》租赁期限届满，原告刘瑞军要求被告李志军返还支付的租金及押金135000元，本院予以支持。被告李志军向原告刘瑞军交付的涉案房屋存在安全隐患，《商铺租赁合同》并未实际履行，被告李志军系违约，应承担违约责任，赔偿原告刘瑞军损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。被告李志军的违约行为导致合同无法履行，被告李志军应赔偿原告刘瑞军装饰装修损失。本案中，因原告刘瑞军与被告李志军之间的租赁合同并未实际履行，原告刘瑞军装修后并未实际使用房屋，“剩余租赁期”在本案中应理解为整个租赁期，原告刘瑞军的装饰装修损失不应考虑折旧。关于装修中的家具家电部分，家具家电虽可搬离、拆除，并未与涉案房屋形成附和，但是其添附于涉案房屋系用作超市经营，该部分装饰与涉案房屋相分离后，对于原告刘瑞军的价值不大，原告刘瑞军要求赔偿、不同意利用，在被告李志军未举证证明原告刘瑞军获得家具家电的残值利益的情况下，家具家电估值应作为原告刘瑞军的损失。根据评估报告确认的评估基准日为装修完毕2017年9月的装修费用，本院对于原告刘瑞军要求被告李志军赔偿装修损失234893.34元的诉讼请求予以支持。原告刘瑞军在庭审中已经明确本案系合同纠纷，其要求被告交发公司、被告蓝翼蜂公司承担责任无合同、法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告李志军于本判决生效后十日内返还原告刘瑞军租金、押金135000元。二、被告李志军于本判决生效后十日内赔偿原告刘瑞军装修损失234893.34元。三、驳回原告刘瑞军的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526041713）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费6848元，由被告李志军负担。评估费16000元，由被告李志军负担。其中，原告刘瑞军预交的案件受理费7826元，本院予以退还，被告李志军应当负担的6848元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811139537，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告刘瑞军直接交付第三方的评估费，被告李志军直接支付给原告刘瑞军。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  李建川人民陪审员  朱霞娟二〇二〇年四月二十七日书 记 员  王筱倩