广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3822号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河东路****，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人：周松，董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：何君玲，女，系该公司职员。被告：李雪芳，女，1969年11月16日出生，汉族，身份证住址浙江省东阳市，原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告李雪芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人陈静佳、何君玲，被告李雪芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与被告签署的《房屋租赁合同》；2.被告向我司退还已支付的剩余期限租金178634.19元及逾期违约金（剩余期限租金按日租金69.32元的标准，从起诉之日起计至2027年1月30日；逾期违约金以剩余期限租金为基数，按每日千分之一的标准，从起诉之日计至实际退还之日）；3.被告向我司支付损失16684.43元（损失以剩余期限租金为基数，按0.2‰/日的标准，从租赁起始日计至起诉之日）；4.被告向我司支付违约金35726.84元（违约金以剩余期限租金为基数，按20%的标准计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月29日，我司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定我司承租被告位于广州市白云区XXX街XXX号XXXX房的房屋，租赁期限为2018年9月30日至2027年1月30日，总租金为211006元。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知我司，并取得我司同意，且被告应保证房屋拥有完整、合法有效的所有权，保证我司在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响。否则我司有权单方解除合同，并要求被告退还剩余期限租金，赔偿我司损失及支付违约金。合同签订后，我司于2018年10月19日向被告支付了租赁期限内全部租金，但被告未提前90日书面通知我司，且未经我司同意将房屋转让给第三方，现新业主实际占有该房屋，干扰我司对房屋的使用，给我司造成了严重的损失，被告已严重违反了双方的合同约定。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告李雪芳辩称，1.我对我与原告之间存在租赁关系的事实无异议，但我也是本案中的受害人。我收到原告支付的款项实际不足211100.6元，在收到款的当天，就被转走了5万元，根本没有收足款项。2.在房屋出租期间，原告把我的房子弄的非常乱，经常有物业投诉，并且弄的水管到处堵塞、漏水，我多次找原告的工作人员，但原告均置之不理。2019年9月中旬，房屋的租户表示不再租了，并且给了我钥匙，我以为原告不租了。我认为既然原告不租了，我顺理成章的收回了房屋，当时又正好有人想买，我就把房屋卖出去了。当时买房人看房的事情，原告也知晓，不然我是肯定进不去的。3.如果需要退回租金，我认为应当扣除我收回房屋之日2019年11月10日前的租金后才能退回，而且因收到的是161100.6元，应以该数为本数，减去使用月的租金后退回。4.我不同意支付原告主张的损失和违约金，且违约金的标准过高。我是在原告不租的情况下收回房屋的，如果不是原告不租，我也进不去房屋的，且损失和违约金属重复主张，原告亦没有任何证据证明其存在损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一部分专用条款：甲方同意将座落在广州市白云区XXX街XXX号XXXX房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作居住用途使用，建筑面积82.41平方米；房屋租赁现状为带租约，即甲方在与乙方签署本合同前，已将房屋出租予第三方，并订立相关租赁合同，现存租约于2019年9月9日到期；租赁期限为100个月，即自2018年9月30日至2027年1月30日。甲方应在2018年9月30日前将房屋交付乙方；免租期4个月，即自2018年9月30日至2019年1月30日。免租期内乙方无需支付租金；本合同租金总额为211006元，除此外乙方无需另行向甲方支付任何费用等。第二部分通用条款：甲方的维修责任：甲方应保障该房屋处于适用以及符合国家安全质量标准的状态，如果房屋有损坏，包括但不限于房屋渗漏水、墙面脱落等情形，由甲方负责维修并承担所产生的相应费用；乙方的维修责任：甲方或乙方添置的附属物品、房屋内易耗品及设备设施发生损坏的，则维修或更换费用由乙方承担。若不能维修的，由乙方选择采取同等物品置换或金钱赔偿，但金钱赔偿数额不高于5000元；租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意。甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同；无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金。否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金；甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任……（5）甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的等。上述合同签订后，原告于2018年10月22日向被告支付租金共计211006元。原告接收涉案房屋后作为出租使用。期间，被告于2019年10月将涉案房屋另售他人。后涉案房屋由新业主收回使用。另，本院于2020年1月14日收到原告提起本案诉讼的诉状材料，原告表示，其损失包括因无法继续承租涉案房屋造成的租金损失、对涉案房屋进行微改造的花费及资金占用、预期租金损失，并明确其主张的违约金和损失总额以租金总额的20%为限。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意。现被告在未经被告同意的情况下向他人出售涉案房屋，并导致原告无法再继续使用涉案房屋，被告的行为已构成违约，现原告要求解除双方签署的《房屋租赁合同》有据，本院予以支持。被告抗辩其出售涉案房屋前原告已知悉并经原告同意的意见，因无证据证实，本院不予采信。根据上述合同约定，双方合同解除，被告应在合同终止或解除之日向原告退还剩余期限的租金。现涉案租赁合同在期限届满前解除，原告要求被告退还已支付的剩余期限租金有据，本院予以支持。原告关于剩余期限的租金按日租金从起诉之日，即2020年1月14日起计至合同期限届满之日，即2027年1月30日的意见符合合同约定，本院予以采纳。根据合同约定核算，日租金标准应为69.3元。经核算，剩余租赁期限的租金总额应为2574天×69.3元=178378.2元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。被告抗辩原告支付租金的当天又从租金中扣回了5万元的意见。因被告提交的银行流水无法显示该5万元款项转入了原告或原告指定账户，且被告亦无法对被告为何扣回5万元，如何扣回该5万元未能作出合理解释，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。关于原告要求被告支付违约金和损失的问题。根据上述合同约定，因被告违约导致合同解除的，原告有权要求告支付因逾期支付退还剩余租金的违约金、赔偿损失及要求被告按剩余租金总额20%的标准主张违约金，故原告要求被告支付上述违约金和损失的诉请有据，本院予以支持。现原告明确结合其实际损失自愿将其在本案中主张的各项违约金、损失总额调整为按租金总额的20%，即42201.2元计算，经核算，该数额低于原告根据合同约定计算出的违约金和损失数额总额。结合原告明确的损失项目构成，原告主张各项违约金、损失总额以租金总额的20%，即42201.2元为限的意见合理，本院予以采纳，故本院确定被告应向原告支付的各项违约金和损失数额共计为42201.2元。现原告要求被告支付违约金、损失共计42201.2元有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告李雪芳于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告李雪芳向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金178378.2元；三、本判决生效之日起五日内，被告李雪芳向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金、损失共计42201.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2383元，由被告李雪芳负担，并于本判决生效之日起五内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年四月二十日书记员  郑萍军