广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25958号原告：潘诗亮，女，1997年4月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：广州市大洋房地产开发公司，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：张统武。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告潘诗亮与被告广州市大洋房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王美舟，被告的委托诉讼代理人张梓湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款5268652元为本金，从2017年5月2日起计至2017年8月20日）。事实和理由：2015年11月22日原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于广州市越秀区太平沙XX号2001房，被告应于2017年5月1日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之二支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告逾期未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表、通邮等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告辩称，一、被告与原告就收楼时间通过电话预约达成新的合意，经过了要约邀请-要约-承诺的磋商过程，双方应受该收楼时间合意的约束，被告未违反该等合意，无需承担违约责任。1、按照电话预约的时间收楼，是预售商品房买卖合同交易的惯常做法。2、原告收到被告2017年4月26日发出的通知后，选择哪一时间段办理收楼手续，是其意思自治的结果，其可以选择2017年5月1日前，也可以选择2017年5月1日之后。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，原告接收了房屋，不得再向被告主张逾期交房的违约责任。原告并未在接收房屋时表示拒绝收楼或者主张逾期交房的违约责任，原告签署《收楼确认书》是对其拒绝收楼或者主张逾期交房的违约责任的权利的放弃，该等放弃属于形成权，自其意思表示作出之时生效，因此不得再反悔。三、根据双方签订的《广州市商品房预售合同》的约定，原告无主张逾期交房违约责任的合同依据。原告收到收楼通知书后未在约定时间内对收楼时间提出异议。预售合同已约定原告不能以“交付时房屋未达法定交付条件”为由主张违约金。四、原告已在《信息确认书》上确认涉案房屋不存在逾期交付，与被告不存在未履行的债权债务，原告无权向被告主张逾期违约责任。原告已于2018年9月25日在《信息确认书》上签字确认收楼，即使存在逾期交付的情形，原告也已放弃了追索的权利。经审理查明：2015年11月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为XX20层2001号房，房屋地址：越秀区太平沙XX号2001房，用途为住宅，合同约定建筑面积共144.1362平方米。该商品房总金额5268652元。第十二条：交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条：房屋交付：甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用。第十四条：延期交房的违约责任：如未能按规定的期限交房，甲方应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。第十五条：房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条房屋的交付使用:4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接收该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由向甲方主张任何权利等。合同签订后，原告向被告付清了5268652元购房款。2017年5月20日，原告签署《XX（二期）收楼确认书》。2017年10月30日，被告取得XX楼盘的《竣工验收备案表》。庭审中，被告为证明其主张，向本院提交了原告于2018年9月25日签署的《信息确认书》，内容为原告已收到《XX二期套内建筑面积差异款退还暨契税缴交通知》、《契税缴纳等相关手续指引》，已阅知该通知及指引全部内容，将按通知的要求办理。原告已按通知提交及签署相关文件，缴纳契税后及时将广州市越秀区地方税务局向原告开具的契税完税证明交至XX（二期）项目销售中心并同意委托开发商办理该物业的不动产权证。现该物业已具备办理不动产权证之条件，请被告尽快办理为荷。双方在该确认书中确认并填写了涉案物业预售合同的建筑面积和套内建筑面积、测绘后的建筑面积和套内建筑面积、套内建筑面积的误差比及被告需退还的面积差异款。同时约定：“除办理不动产权证外，本人与贵司不存在未履行的债权债务关系，专此确认。”原告对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认，认为这只涉及双方对房屋面积的结算问题，不涉及迟延交楼的问题。庭审中，原告表示：原告签订收楼确认书时被告没有提供房屋钥匙给原告，也没有对涉案房屋的水表、电表、煤气表读数进行确认。当时物业把钥匙丢了。原告签完收楼确认书后物业也没有给钥匙。原告在2017年8月底到物业处领取钥匙，具体时间不记得，且在物业的要求下签署了一份领取钥匙的书面文件，事后要求物业提供该书面文件，但物业不予提供，这就是原告主张逾期交房违约金至2019年8月20日的原因。被告表示：原告是2017年5月20日收楼，被告在当天就交了钥匙给原告，收楼确认书中的水电表读数及钥匙数量是原告自己填的，有存在业主不填该等数据的情况，并不影响收楼的确认。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件，被告直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，其在交楼时还不具备法定的交楼条件，应承担逾期交房的违约责任。至于被告提出原告签署《信息确认书》免除其逾期交房违约责任的抗辩，确认书内容载明是针对涉案房屋面积差异价款结算完毕及办理产权证事宜而签署的，故对被告的该抗辩意见本院不予接纳。虽然案涉房屋在2017年5月20日尚不具备法定交楼条件，但原告仍于该日办理接收涉讼房屋，应视为对交楼标准的让渡，故原告要求被告按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年5月20日止的逾期交房违约金合法，本院予以支持。至于原告称其实际收楼时间为2017年8月底的意见，因原告并未提供相关证据证明其实际接收房屋钥匙的时间，其陈述不足以推翻其签署的《XX（二期）收楼确认书》的效力；即使原告所述属实，原告作为完全民事行为能力人，在明知没有接收钥匙的情况下，仍签署该确认书确认被告已移交涉案房屋，应自行承担相应后果。因此，本院对原告要求逾期交房违约金计至2017年8月20日的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大洋房地产开发公司一次性向原告潘诗亮支付自2017年5月2日至2017年5月20日止的逾期交房违约金（每日按已付房款5268652元的0.02%计付）；二、驳回原告潘诗亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费301元,由原告潘诗亮负担251元，被告广州市大洋房地产开发公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  胡翠琼人民陪审员  黄 文二〇二〇年四月十六日书 记 员  朱 慧