江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终108号上诉人（原审被告）：申小海，男，1989年5月4日生，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现住泰州市姜堰区。被上诉人（原审原告）：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码913212006748638573，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方巴黎城丹枫宫6号楼裙房。上诉人申小海因与被上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司（以下简称佳源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初4953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人申小海上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）自2010年12月27日，上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，约定被上诉人系开发商选聘的物业公司，为东方不夜城小区提供物业管理服务。其中物业管理服务费质量标准为：外墙无破损、维护小区建筑设计上统一美观的风格、设备运行正常、公共部分、公用设施完好无破损、道路畅通、公绿地整洁无杂物、砂嫌等等，现被上诉人违反协议，未达到相应的服务标准。1.小区几乎每家每户入户大门均贴满小广告，封闭式电梯房内不断有外人进出，安全无从保障。东方不夜城小区目前按照封闭式收费标准收取，而门禁形同虚设。2.环境卫生方面，小区路面长期破败不堪，公共区域卫生环境脏乱差。经新闻媒体采用明、暗两种不同的方式采访曝光后，仍未得到任何解决。3.8号楼的消防通道经常被东锦宴会中心的车辆堵塞，小区业主多次向物业公司反映，而物业公司总是以各种理由搪塞业主并推卸责任。消防通道乃是生命通道，必须时刻保持畅通，但是楼梯间消防通道全被杂物堵住，楼下大厅电线全部裸露在外，给小区业主生命财产带来重大安全隐患。4.被上诉人提供的物业人员执勤、指挥交通的照片，是有意摆拍。（二）2019年6月20日小区8号楼管道井发生严重火灾，因消防通道被社会车辆堵塞和楼道内消防栓无法出水导致消防队员只能采取从消防车上接水的方式灭火，物业工作人员直至火势扑灭后才赶到现场。被上诉人提供的电梯巡查记录均在火灾事故发生后形成，而巡查记录却是从一月份就开始。大火导致8号楼长期无法供电，电梯停用对业主生活造成了严重影响。（三）上诉人所购房屋自入住后就发现房屋漏水问题，多次向物业反映，但物业虽有工作人员前去查看，但没有给予任何关于房屋维修的建议，导致地板浸泡腐烂、房屋受损严重，无奈之下只能自费做房屋防水、更换家具，造成了很大的财产损失。2018年开始，小区实行电梯刷卡进入，被上诉人以上诉人未交物业费为由拒不发卡，导致上诉人一家至今无法入住。被上诉人佳源物业公司答辩称，一审认定事实清楚。被上诉人为包括上诉人在内的东方不夜城小区业主和物业使用人提供了物业管理服务，上诉人应当按照《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》的约定，履行缴纳物业费的义务。上诉人列举的物业管理服务存在的一些问题与事实不符，事实上，物业管理是一个动态的过程，涉及小区的方方面面，应当综合评价物业管理公司的服务质量和水平，被上诉人在一审中已经提交了相应的证据材料，证实一直以来所提供的物业管理服务的真实状况。佳源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令申小海立即支付拖欠佳源物业公司的物业费8958元，并支付自2019年1月1日至实际给付之日期间的滞纳金（按每日千分之三计算）；2.申小海承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月27日，佳源物业公司与申小海签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》一份，约定佳源物业公司（甲方）系姜堰佳源房地产开发有限公司选聘的物业管理企业，为东方不夜城小区提供物业服务；申小海（乙方）系东方不夜城小区8号楼1301室业主，房屋建筑面积为103.7平方米。《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费根据建筑面积，标准高层住宅按每月每平方米1.2元计算；物业管理服务质量标准：外墙无破损、维护小区建筑设计上统一美观的风格、设备运行正常、公共部位、公用设施完好无破损、道路通畅有序、公共绿地整洁无杂草、无砖块等等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；若乙方违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以催缴，逾期不缴纳的按每日千分之三加收滞纳金等。合同签订后，佳源物业公司为东方不夜城小区提供了物业服务，但其提供的物业服务存在瑕疵。申小海所有的8号楼1301室房屋缴纳物业费至2012年12月31日，之后未交纳物业服务费。佳源物业公司于2018年9月28日在申小海屋外张贴书面缴费通知书，要求申小海交纳拖欠的物业费，但申小海至今未交纳拖欠的物业费。一审法院认为：双方之间签订的《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。佳源物业公司为业主和物业使用人提供了物业服务，申小海作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。申小海辩称佳源物业公司对小区内的公共设施维修不及时、消防通道被堵塞、存在火灾等安全隐患、道路停车缺乏秩序、公共环境差等问题，经核实，佳源物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，存在履行合同义务不到位、不及时的情况，佳源物业公司对此应改进服务态度，提高服务质量。申小海辩称的房屋漏水等质量问题，与本案物业服务纠纷无关，申小海可通过正当途径另行解决，但不能以此作为拒交物业服务费的理由。对于申小海应缴纳的物业服务费的数额，综合考虑本案，一审法院认为应在双方约定交纳物业服务费数额的基础上酌情扣减20%，对于佳源物业公司主张申小海给付滞纳金的诉讼请求，因佳源物业公司履行义务存在瑕疵，对该诉讼请求不予支持。故申小海应交纳的物业费数额为103.7平方米×1.2元/平方米/月×12个月×6年×80%=7168元。一审判决：一、申小海于判决生效之日起5日内向佳源物业公司支付东方不夜城8幢1301室自2013年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费合计7168元；二、驳回佳源物业公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由申小海负担（佳源物业公司同意其预交的案件受理费25元，一审法院不再退还，由申小海于判决生效后五日内直接给付佳源物业公司）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的案涉《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人佳源物业公司在签订上述物业管理服务协议后，为包括上诉人申小海在内的小区业主和物业使用人提供了物业服务，上诉人申小海作为业主便应按约支付相应的物业服务费。上诉人申小海主张被上诉人佳源物业公司在对东方不夜城小区提供物业管理服务中，存在不符合约定的物业管理服务质量标准的问题，如业主人身财产存在安全隐患、小区公共环境脏乱差、物业服务不及时不到位等。经本案审理核实，被上诉人佳源物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，有履行合同义务不到位、不及时的情况，但这不能作为上诉人申小海拒交物业服务费的理由，不过，佳源物业公司对此应改进服务态度，提高服务质量。综合全案事实，一审在考虑物业服务存在瑕疵的情形下，对双方约定交纳的物业服务费数额酌情扣减20%，作为确定上诉人申小海应缴纳的物业服务费的数额，具有事实和法律依据。至于上诉人申小海主张的房屋漏水等质量问题，与本案物业服务纠纷无关，若其合法权益受损，其可通过正当途径另行解决。综上所述，上诉人申小海的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人申小海负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二〇年四月二十四日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳