贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初10053号 原告：贵州九牛犇房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州兴义市丰都街道办事处飞洋华府一期1栋。 法定代表人：张启海，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：章心臣，贵州泳清律师事务所律师。 被告：余芙蓉，女，1983年12月31日生，住湖北省荆门市。 原告贵州九牛犇房地产开发有限公司（以下简称九牛犇房开）与被告余芙蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，因余芙蓉下落不明需进行公告送达，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告九牛犇房开的委托诉讼代理人章心臣到庭参加诉讼，被告余芙蓉经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 九牛犇房开向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由原告办理注销《商品房买卖合同》登记手续；2.请求判令被告支付原告违约金38400元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月15日被告与原告达成《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第一条、第三条、第七条约定被告向原告购买“飞洋华府四期”第9栋19层19-1号房，房款总价为人民币肆拾捌万零贰佰叁拾肆元(小写:￥480234元)；第八条第一款第3项约定被告方应当在接到原告书面通知起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告，以便被告按《商品房买卖合同》约定进行银行按揭付款；第十条约定逾期付款超过90日，原告有权解除合同，并由被告按逾期应付款总额的10%支付违约金。合同还就房屋购买的其他事宜进行了约定。合同签订后，被告按合同约定支付了首期房款96234元。原告书面通知被告提交办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，但被告提交的资料因银行错误登记为“佘芙蓉”，致使无法进行按揭贷款，在原告通知被告重新提交资料向银行进行按揭贷款时，被告怠于履行合同义务，经原告多次电话通知后，仍未提交上述资料。2019年5月19日，原告向被告寄发书面《告知函》，要求被告重新提交资料完善贷款手续或一次性支付尾款，但被告仍未在约定期限内完善贷款手续或一次性支付尾款。2019年6月11日，原告授权贵州泳清律师事务律师通过黔泳律(函)字(2019)19-2号《律师函》对被告违约行为进行函告。但被告至今仍未履行合同义务，拒不提交申请办理银行按揭所需的全部资料，导致原告未能向银行办理银行按揭付款，从而使原告未收到购房款。被告的行为已经构成根本违约。因被告违约，逾期应付款为384000元，逾期付款期限已经超过90日，按合同约定以逾期应付款总额的10%计算违约金为38400元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未按合同约定向原告提交办理银行按揭所需的全部资料已经构成根本违约，被告的违约行为致使原告未收到购房款，合同目的已经不能实现。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并由原告办理注销《商品房买卖合同》登记手续;以及由被告支付38400元违约金的诉请符合合同约定及法律规定。为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法受理并公正判决。 被告余芙蓉未到庭参加诉讼，且在答辩期内未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，九牛犇房开作为出卖人，余芙蓉作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定余芙蓉购买由九牛犇房开开发建设位于兴义市，建筑面积129.23平方米，套内建筑面积104.34平方米，单价为4602.59元每平方米，房款总价为480234元。合同第八条第三款约定采用贷款方式付款，首付款为96234元，余款384000元以银行按揭支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人。合同第十条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自接到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同还对房屋购买的其他事项进行了约定。合同签订当日，余芙蓉向九牛犇房开交付了首付款96234元。 2017年7月31日九牛犇房开为余芙蓉办理了商品房预售合同登记备案表。后在九牛犇房开为余芙蓉办理按揭贷款过程中，贷款银行发现余芙蓉办理有卡号为62×××12的银行卡的客户姓名为“佘芙蓉”，以致贷款银行征信审查未能通过，无法为余芙蓉办理按揭贷款，并于2019年1月2日申请客户姓名修改。 2019年3月14日至2019年5月28日期间，九牛犇房开多次拨打《商品房买卖合同》中余芙蓉所留电话号码，并于2019年3月14日15时23分、4月15日14时45分、5月8日9时38分、5月28日19时00分有过电话通话。 2019年5月19日，九牛犇房开根据《商品房买卖合同》中的余芙蓉地址信息通过邮寄方式向余芙蓉发出《贵州九牛犇房地产开发有限公司告知函》，其中载明：“余芙蓉，您方于2017年7月15日与九牛犇房开达成的《商品房买卖合同》，约定由您方向九牛犇房开购买飞洋华府四期第9幢19层19-1号房，并支付九牛犇房开房款总价480234元。同时，《商品房买卖合同》约定您方应当在接到九牛犇房开书面通知起3日内，将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交到九牛犇房开并前往指定地点办理贷款相关手续，以便您方按合同约定进行银行按揭付款。现我公司正式函告您：请您务必于2019年5月31日前到我公司办理完善相关贷款手续或一次性支付尾款。逾期未办理，我公司将按照《商品房买卖合同》第三章第十条逾期付款责任处理。”，经查，该邮寄已显示在2019年5月22日被签收。 2019年6月10日，九牛犇房开委托贵州泳清律师事务所通过邮寄方式向余芙蓉发出黔泳律（函）字（2019）19-43号《贵州泳清律师事务所律师函》，载明“……因九牛犇房地产开发有限公司将你方的必要资料提交到银行办理按揭贷款时，你方提交资料不符合银行按揭贷款条件，致使你方未能依据《商品房买卖合同》约定向九牛犇房地产开发有限公司进行付款。鉴于以上情况，依照合同约定并获授权函告你方：一、贵州九牛犇房地产开发有限公司与你方解除《商品房买卖合同》；二、贵州九牛犇房地产开发有限公司将另行出售你方所定房源；三、你方应当在接到律师函后20日内到本公司办理退回预付房款事务。”经查，该邮件未投妥，已被退回。 庭审中，九牛犇房开将第一项诉请变更为判令由余芙蓉协助九牛犇房开办理注销《商品房买卖合同》登记手续。 本院认为，被告余芙蓉经本院公告传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。余芙蓉作为买受人与九牛犇公司签订《商品房买卖合同》，约定购买九牛犇公司开发建设的商品房，该合同系双方的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。在九牛犇房开为余芙蓉办理按揭贷款过程中，因余芙蓉提交的贷款资料不符合银行按揭贷款条件，九牛犇房开就此问题于2019年5月19日通过邮寄方式向余芙蓉发出了《贵州九牛犇房地产开发有限公司告知函》，但余芙蓉至今未处理，致使按揭贷款至今无法办理，案涉房屋尾款一直处于未支付状态。双方已在《商品房买卖合同》中明确约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人。”，“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。”现余芙蓉未能办理银行按揭贷款，亦未补足剩余房款，九牛犇房开享有合同解除权，现其主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，由余芙蓉协助九牛犇房开办理《商品房买卖合同》注销登记手续，本院予以支持。 关于违约金问题，双方已在《商品房买卖合同中》中明确约定：“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自接到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金”，2019年6月10日，九牛犇房开委托贵州泳清律师事务所通过邮寄方式向余芙蓉发出黔泳律（函）字（2019）19-43号《贵州泳清律师事务所律师函》，通知其解除双方签订的《商品房买卖合同》，故余芙蓉应向九牛犇房开支付违约金，且余芙蓉未到庭，对于违约金的数额未进行抗辩，故本院对违约金数额不予调减，按照双方约定的违约金计算方式，违约金为38400元（384000元*10%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除贵州九牛犇房地产开发有限公司与余芙蓉于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同》，并由余芙蓉于本判决生效之日起十日内协助贵州九牛犇房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》注销登记手续； 二、限余芙蓉于本判决生效之日起十日内支付贵州九牛犇房地产开发有限公司违约金38400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费1460元（案件受理费860元，公告费600元），由余芙蓉负担（该款由余芙蓉于本判决生效之日起十日内直接支付贵州九牛犇房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  陈莹莹 人民陪审员  王明萃 人民陪审员  黄恩志 二〇二〇年四月十六日 法官 助理  刘明发 书 记 员  邹金虎