河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终548号 上诉人（原审原告）：马俊安，男，1952年2月7日出生，汉族，住河南省淇县。 委托代理人：李妹格，河北曾知律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨庆录，男，1949年8月20日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托代理人：宋海龙，男，1978年11月14日出生，汉族，住保定市莲池区。 被上诉人（原审被告）：保定市莲池区南大园乡黄庄村村民委员会。 法定代表人：刘永胜，该村村主任。 委托代理人：王美玉。 上诉人马俊安因与被上诉人杨庆录、保定市莲池区南大园乡黄庄村村民委员会（以下简称黄庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 马俊安上诉请求：1、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4270号民事判决;2、依法确认王淑秀与杨庆录签订的房屋买卖合同无效;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院使用了大量一审庭审时原告、被告未提交并未质证的证据作为本次判决的依据，属于严重的违法行为。1、一审法院审理查明中有“另，黄庄村委会于2010年12月10日就涉案宅基地颁发土地使用权证书，权利人为王淑秀”。一审法院该查明不知从何而来？庭审时原告、被告均未提供过该方面证据，也未提起过黄庄村委会曾经给王淑秀颁发过土地证。一审法院凭空臆造证据，完全是一种不严肃、不符合实际、不合法的严重违法行为。2、一审法院在本院认为中引用了（2015）南民初字第835号判决书中王淑秀原证据“王淑秀出卖诉争房屋的款项是用于治病，王淑秀并无其他经济来源，属于特殊情况下对夫妻共同财产的处分，已经用于夫妻共生活”，该引用完全是一审法官个人凭主观臆断自行挖掘出来的证据。一审庭审时，原告、被告对该内容均不知情，均没有见过该方面证据材料，也没有对该证据相关内容及证明目的进行质证。上诉人提交（2015）南民初字第835号判决书的证明目的说的很清楚，仅是为了证明马俊安与王淑秀结婚时间、离婚时间。先不说王淑秀卖房治病有没有充分证明，及卖房行为是否有效的问题，单单是一审法官主观刻意为被告寻找证据，且该证据的证明目的又没有经过质证的行为，本身就是一种违反《民事诉讼法》的行为。3、原一审法院（2015）南民初字第835号判决，认定王淑秀与杨庆录签订的房屋买卖协议有效，否认马俊安与王淑秀有共同财产本身就是错误的。在（2015）南民初字第835号判决书出来后，马俊安当即就提出了上诉，要求依法分割位于黄庄村房产。保定市中级人民法院（2016）冀06民终47号判决书认为“双方于婚后购买的保定市处，依法应认定为夫妻共同财产，因该处房产处理涉及案外人杨庆录，房屋买卖协议效力待定，上诉人马俊安可另案主张权利。”可见，该中院判决实际上已经否定了原（2015）南民初字第835号判决书中否定马俊安与王淑秀有共同财产的认定，中院认为王淑秀与杨庆录买卖行为效力待定，要求让另案起诉。该判决书在（2017）冀0606民初2982号案卷中上诉人曾经提交过（2017）冀0606民初2982号裁定书中也有显示。因此该中院判决书一审法院不可能不知情。一审法院罔顾事实和（2016）冀06民终47号判决书的事实认定部分，仅依据中院驳回上诉，维持原判，就认为其原来（2015）南民初字第835号判决书中所认定事实正确，完全是违反法律规定的。一审法院用已经被否定的事实来认定被上诉人间合同买卖有效，该行为性质有待于相关部门认定。二、一审法院认为黄庄村委会（实际为南大园乡政府盖章）于2010年12月10日颁发的权利人为王淑秀的土地使用证是有效的土地使用证，是认定事实及适用法律严重错误的。首先庭审时，任何一方根本就没有出示过所谓的黄庄村委会颁发给王淑秀的土地证，不知道一审法院所说的该证据从何而来。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。河北省人民政府颁布的《河北省农村宅基地管理规定》第五条也规定农村宅基地由县级人民政府颁发《集体土地建设用地使用证》。因此村委会及乡政府均没有权力颁发《集体土地建设用地使用证》;也没有权力否认由区政府颁发的《集体土地建设用地使用证》。因此一审法院认为黄庄村委会颁发给王淑秀的土地证有效，完全没有事实和法律依据。王淑秀拿着一个根本不存在和无效的土地证买卖房屋，一审法院就认定王淑秀与杨庆录的买卖协议有效，实在是违背法律到让人无法忍受的地步。三、王淑秀与杨庆录签订的房屋买卖协议应无效，位于黄庄村××房产仍然属于马俊安的财产。1、首先，王淑秀没有权利单方处分夫妻共同财产。对房产的处置属于夫妻间重大事项而非日常生活需要的处置，没有那一条法律规定夫妻一方在生病期间未经另一方同意，可以任意处置夫妻共同的房产。2、其次，杨庆录因不是黄庄村村民，因此杨庆录没有权利购买该房产。3、杨庆录不属于善意第三人，不能取得该房产所有权和使用权。（1）杨庆录与王淑秀原是同事，应该知道王淑秀的婚姻状况，在没有审查王淑秀离婚证明的情况下就购买王淑秀的房产，属于有重大过失。即使王淑秀持有黄庄村委会颁发宅基证，因为村委会本身就没有权利颁发宅基证，因此拿一个无效的宅基证买卖房产的行为本身也是无效的行为。（2）本案也没有证据显示杨庆录已经向王淑秀实际交付了11万购房款，因此仅凭一纸卖房协议，不能证明房款已经交付。（3）杨庆录购买该房产后从没有在该房产中居住过，也没有将该买卖协议向黄庄村村委会备案，且这次国家要求土地确权过程中，杨庆录也从来没有向黄庄村委会主张过任何权利。因此该买卖行为没有公示，根本就是虚假的买卖行为。（4）二百多平米住宅仅卖11万，明显低于市场价。（5）杨庆录也没有对房产办理过户手续，该房屋一直仍然是王淑秀及王淑秀的儿子宋海龙居住。（6）杨庆录从来不敢露面，不敢向法庭阐明事实，一审法院就认为杨庆录可以取得房屋产权，不知道一审法院从哪里找来的法律规定。综上，王淑秀没有权利单方处分夫妻共同财产，杨庆录也不是善意第三人，不符合《物权法》根据106条关于善意取得的相关要件，因此根据《物权法》之相关规定:无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回。综上，希望二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 黄庄村委会辩称，案涉房屋买卖合同无效，诉争房产应归村委会所有。 马俊安向一审法院起诉请求：1、依法确认王淑秀与被告杨庆录签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：原告与王淑秀于1990年11月17日登记结婚，于2016年2月23日被保定市中级人民法院终审判决离婚。2015年5月20日王淑秀与被告杨庆录签订房屋买卖协议书，约定王淑秀将南大园乡黄庄村住房一套（591号）卖给被告杨庆录，房屋总售价11万元。关于本案涉案房屋，原告持有保定市南市区土地管理局于1996年7月16日颁发的土地使用权证书，该证登记权利人为马俊安，另，黄庄村委会于2010年12月10日就涉案宅基地颁发土地使用权证书，权利人为王淑秀。王淑秀于2018年11月6日死亡，其继承人宋海英、宋海龙明确表示放弃对王淑秀遗产的继承，不参加本案诉讼。 一审法院认为，对于本案涉及的房屋买卖合同项下的土地及房屋，保定市南市区土地管理局于1996年7月16日颁发了权利人为马俊安的土地使用权证书，黄庄村委会于2010年12月10日颁发了权利人为王淑秀的土地使用权证书。案涉《房屋买卖协议书》签订时间为2015年5月20日，属于原告与王淑秀婚姻关系存续期间，被告杨庆录作为第三人，因王淑秀持有土地使用权证书，故其有理由相信案涉房屋系王淑秀所有，进而签订《房屋买卖协议书》，购买房屋。且根据（2015）南民初字第835号判决书，王淑秀出卖诉争房屋的款项是用于治病，王淑秀并无其他经济来源，属于特殊情况下对夫妻共同财产的处分，已经用于夫妻共同生活。故原告起诉要求法院确认王淑秀与被告杨庆录之间签订的《房屋买卖协议》无效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回原告马俊安的诉讼请求。案件受理费80元，简易程序减半收取40元，由原告马俊安负担。 二审中，当事人未提交新的证据。本院所查明的案件事实同一审查明部分。 本院认为,《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村的宅基地属于农民集体所有。王淑秀系保定市莲池区南大园乡黄庄村集体经济组织成员。上诉人马俊安与王淑秀结婚后在该村取得的宅基地使用权证虽登记在上诉人马俊安名下，但该案涉房屋所坐落的宅基地使用权证的取得乃是基于王淑秀的黄庄村集体经济组织的成员资格。故此，对于案涉房屋及宅基地，王淑秀均是合法的使用权人。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予支持。”据此，法律并未对农村村民出卖房屋的行为一律禁止。也无明确法律法规规定农村村民向本集体经济组织成员或依据“就近原则”向非本集体经济组织成员的农民基于居住或其他自用目的而进行的转让行为无效。故此，上诉人关于“杨庆录因不是黄庄村村民，因此杨庆录没有权利购买该房产”的主张法律依据不足。《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。具体到本案王淑秀与被上诉人杨庆录所签订的《房屋买卖协议书》的效力问题，应依《中华人民共和国合同法》第五十二条作为判断依据。该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王淑秀与被上诉人杨庆录之间的《房屋买卖协议书》基于真实意思表示达成，无关社会公共利益，也不违反法律、行政法规定的强制性规定，上诉人也未提交充分证据证明该协议存在应依法被认定无效的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依此规定，出卖人对出卖的标的物是否具有处分权或完全的处分权并不是决定合同效力的因素。故此，王淑秀与被上诉人杨庆录所签订的《房屋买卖协议书》属于有效合同。具体到处分行为是否有效则是另一法律问题。 本案中，确无一审法院认定的所谓的黄庄村委会曾经给王淑秀颁发过“土地证”的相关证据；但病故前将出卖诉争房屋的款项用于治病的的事实王淑秀在（2015）南民初字第835号民事判决即与马俊安的离婚案中明确陈述过。本院不认可一审判决所持之理由，但认为一审法院关于合同效力的认定结果并无不当。 综上，一审判决认事实及适用法律虽有不妥之处，但裁判结果并无不当，故对马俊安的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、六十二条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人马俊安负担。 本判决为终审判决。 审判长  常金星 审判员  庞 茜 审判员  张 力 二〇二〇年四月七日 书记员  刘 金