西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0116民初287号原告：西安合融物业管理有限公司。法定代表人：赵晋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘荣莉，该公司员工。委托诉讼代理人：雷应利，陕西静远新言律师事务所律师。被告：吴姣。委托诉讼代理人：李杰，被告之夫。原告西安合融物业管理有限公司（以下简称合融物业公司）与被告吴姣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安合融物业管理有限公司之委托诉讼代理人刘荣莉、雷应利与被告吴姣及其委托诉讼代理人李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合融物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告物业服务费5615.6元（计算至2019年12月31日）；2.请求判令被告支付原告违约金1370.59元（暂计算至2019年12月31）；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告吴姣系嘉天弥香郡住宅小区3单元3101号业主，房屋建筑面积107平方米。2016年1月16日，原告与西安嘉锟置业有限公司签订了该小区《前期物业服务委托合同》，之后又与被告签订了《前期物业服务协议》。原告为该小区提供了物业服务，但被告由2017年7月1日至2019年12月31日止，共拖欠物业服务费5615.6元。依据双方所签订的协议，被告应承担逾期交纳的违约金计1370.59元。故起诉要求被告给付物业费并支付违约金。被告吴姣辩称，她确实没有交纳2017年7月1日至2019年12月31日的物业费。未交纳的原因在于：1.原告要求以房屋面积107平方米计算，而其合同载明的房屋建筑面积是106.56平米；2.她在所居住的31楼楼梯口放置的自行车丢失，物业未提供监控；3.开发商给她交房时，发现墙体有裂缝，她维权时开发商及物业经理均给她承诺会进行维修，但至今未给她做任何处理；4.电梯经常发生故障，物业公司未妥善处理，后从其它业主处得知是因物业公司欠付维护公司费用，导致电梯未及时维护；5.小区的绿化面积被占用；6.物业公司所提供的服务与物业费的收费标准不符；7.物业代收供暖费，但未进行过任何的检修，代收水费，但很长一段时间限制业主买水；8.未公示停车场外包、广告位外包等收入，亦未公示过公摊电费；9.公用设施多处受损未及时维修、小区内通道被电动车占满、环境卫生差。其认为原告所诉物业费过高，不同意承担，应由估价部门估价后，才愿意交纳，拒绝承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告为嘉天弥香郡小区2号楼3单元31层01室的业主，其房屋面积为106.56平方米。原告公司与该小区的开发企业签订了前期物业服务委托合同，进驻该小区进行物业服务和管理。2016年7月10日，原告公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，甲方即原告方的权利和义务是：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费用等。乙方的权利和义务即监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用等。物业服务的内容为：房屋共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理服务，保障道路畅通等。物业费的缴费标准是：住宅1.20元/平方米﹒月；电梯费按面积计费：0.3元/平方米﹒月；公摊电费：0.2元/平方米﹒月。违约责任约定：甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告于2016年7月10日入住该小区，其物业及公摊费用交纳至2017年6月。2017年7月1日至2019年12月31日，被告持辩称理由未交纳物业费。原告公司在被告门上张贴催费通知单，被告仍未按时交费。原告公司诉讼后，被告去原告公司补交物业费，双方因违约金未达成一致意见，原告未能交纳。庭审中，被告提交了照片及业主群的聊天记录截图等，证明原告公司物业管理中存在垃圾未及时清理，公用设施损坏未及时维修、电梯发生故障造成拥堵、小区垃圾桶未及时清理致垃圾溢出、小区入口无人值守、电动车停放在消防通道、业主与物业公司多次沟通仍无改善等各项问题。被告认为电梯拥堵是临时停电时所造成；电梯口瓷砖未及时更换是业主整体装修期间所致，因相同磁砖不好购买，随后会处理；垃圾外溢是因保洁下班后所致，第二天早上垃圾就会被清理；门口无保安值守，但会有保安巡逻；开发商未提供电动车棚，其公司在小区划定一处停放地，但因政府审批未通过，临时让业主整齐停放在消防通道；楼道卫生不好的照片，是装修期间，XX楼XX道常态；被告自行车丢失，是其自行车存放位置不当，31楼楼梯口属于公共区域，开发商移交物业时也未给每户门口规划监控；房屋墙体裂缝属于工程质量问题，是被告与开发之间的合同关系，与物业公司无关；物业收费标准是按合同的约定，且在陕西省和西安市的物业收费标准范围内。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、被告收房入住材料、交费票据、照片等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，嘉天弥香郡小区目前未成立业主委员会。原告公司与开发企业前期签订了物业服务委托合同，进驻该小区，对该小区提供了物业服务。之后又与被告签订前期物业服务协议，就物业服务的内容和质量、物业费的交纳标准进行了约定，与被告已形成物业服务合同关系，被告应按约定 向原告交纳相应的物业服务费用。对于被告所辩称的物业公司服务有暇疵等问题，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决的问题不能说明原告没有尽到合同约定的服务义务；物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，会影响物业公司的正常运转，势必损害了那些按时足额交费业主的利益。原告要求的物业费依双方所签订的物业服务协议计算为5614.56元，被告应给付原告。被告辩称的其房屋裂缝问题属于房屋质量问题，与本案非同一法律关系，可另案再诉。原告主张的违约金，双方协议约定业主有监督物业公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业公司提出意见和建议的权利，本案审理的其他案件以及原告提交的证据中显示，部分业主亦认为物业管理有疏漏，而与原告公司进行交涉，但部分问题未能被该公司妥善解决或有效沟通，原告公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务，故原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告吴姣给付原告西安合融物业管理有限公司2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及各项公摊费用共计5614.56元；二、驳回原告西安合融物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告已预交，本院退回原告25元，另25元由被告吴姣承担，与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员    徐向云 二〇二〇年  四  月 十六 日 书 记 员    杨悦童