北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初4906号原告：王颖，女，1976年9月8日出生，汉族，天津市滨海新区居民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王大成（王颖之父），男，1948年3月8日出生，汉族，天津市滨海新区居民，现住北京市顺义区。被告：北京恋嘉房地产经纪有限公司，住所北京市通州区北苑南路44号9号楼1层44-34，统一社会信用代码91110112306721716B。法定代表人：李刚，经理委托诉讼代理人：刘旭，男，1981年4月30日出生，汉族，北京市朝阳区居民，北京恋嘉房地产经纪有限公司售后经理，住北京市朝阳区。原告王颖与被告北京恋嘉房地产经纪有限公司（以下简称恋嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王颖向本院提出诉讼请求（变更后）：1.2019年12月15日至2月8日房租款10600元；2.2019年度取暖费1538.84元、水电卡补办费用200元；3.违约金12000元；4.赔偿损失费27533元；5.诉讼费由被告承担。以上费用扣除被告交纳的押金5000元，合计要求被告给付46671元。事实和理由：2019年6月15日，原告与恋嘉公司签订《北京市房屋出租代理合同》，合同期限5年,租金标准，第一年6000元/月,第二年7000元/月,第三年8000元/月,第四、第五年按市场价商定。恋嘉公司是一家从事房地产业务中介公司,租期长比较安全可靠,在对方再三要求下，我方给出了远远低出当时租房市场价30%的每月6000元的租金,还让2个月租金与对方作为免租期。合同约定按季交付,具体付款日期:2019年6月15日(￥11000元/整),2019年9月15日(￥18000元/整),2019年12月15日(￥18000元/整),2020年3月15日(￥18000元/整)。按合同约定，物业、取暖费用乙方负责。被告应给付我方第三次房租(￥18000元/整)和2019年度取暖费。为维护我的合法权益,请求人民法院依法判令被告将2019年12月15日(￥18000元/整)租金与2019年度取暖费1538.84元交付与我,并保证以后不再拖欠。被告恋嘉公司辩称：2019年12月15日，因恋嘉公司顺义店人员离职导致店面无法继续运营，2020年1月3日电话通知原告不租涉诉房屋了，2020年1月8号双方在涉诉房屋做的交接。我方认可扣除押金作为补偿，也愿意承担截止2020年1月8日的房租。每月房租6000元，从12月15日到1月8日不到一个月，肯定没有10600元那么多；取暖费，从我们退房之前的我们愿意按比例承担，退房以后的我们不同意承担；违约金，我方认为200%过高；赔偿损失，我方认为合同没有约定，不同意给付。本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，王颖（出租方、甲方）与恋嘉公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，双方均认可双方之间实际签订的是房屋租赁合同，王颖将房屋出租给恋嘉公司作为店面门脸房使用，但是签订合同时使用的是恋嘉公司提供的出租代理合同模板。涉诉房屋位于北京市顺义区XXX号；合同期限：自2019年6月15日至2024年6月14日；租金及给付方式：第一年租金标准为6000元/月，其中2019年6月15日至2019年8月14日为免租期，押金5000元，按季缴付，第一次2019年6月15日11000元，第二次2019年9月15日18000元，第三次2019年12月15日18000元，第四次2020年3月15日18000元；违约责任：双方需提前终止合同的，均应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；补充协议：物业、取暖费由乙方负责，水电燃气费用乙方承担，第二年租金7000元/月，第三年租金8000元/月，第四、第五年按市场价协商；《房屋附属设施、设备清单》载明：购水卡、电表卡各1个。2019年6月16日，恋嘉公司给付王颖11000元（含2019年8月15日至2019年9月14日房租6000元、押金5000元），2019年9月18日，恋嘉公司给付王颖18000元。王颖与北京华远意通热力科技股份有限公司签订的《非居民供热采暖合同》载明，涉诉房屋每个采暖季费用为1538.84元。恋嘉公司认可其公司未交纳供暖费。2019年12月15日，恋嘉公司未依约交纳房租。2020年1月3日，恋嘉公司向王颖表示，因员工离职导致该店面无法继续运营，故不再租赁涉诉房屋了。2020年1月8日，恋嘉公司人员与王颖在涉诉房屋见面，恋嘉公司提供了《退房协议》，但王颖不同意协议中的条款，未在协议上签字。王颖通过短信息向恋嘉公司提供物业公司地址，要求其将涉诉房屋钥匙邮寄至物业公司，由物业公司转交。2020年1月10日，恋嘉公司通过快递将涉诉房屋钥匙寄出，并在短信中向王颖表示：“水电卡撤店的时候被他们遗失了，只能麻烦物业补办了，补卡费用由我公司承担”。为证明已经将涉诉房屋腾退，恋嘉公司向法院提交照片打印件一张。王颖认可照片真实性。上述事实，有北京市房屋出租代理合同、非居民供热采暖合同、双方短信微信聊天记录、转账记录、照片打印件及双方当事人陈述等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。2020年1月8日恋嘉公司在涉诉房屋明确向王颖表示不再承租涉诉房屋，且已经将涉诉房屋腾退，王颖向恋嘉公司提供物业公司地址要求其交还钥匙，并要求恋嘉公司赔偿水卡电卡费用。本院认定，双方的租赁合同已经于2020年1月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方月租金6000元的约定，自2019年12月15日至2020年1月8日，恋嘉公司还应向王颖支付租金5000元。根据双方签订租赁合同之约定，一方终止合同的需提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。故王颖要求恋嘉公司支付12000元违约金的请求有事实及法律依据本院予以支持，恋嘉公司主张该违约金标准过高，本院对该答辩意见不予采信。根据合同约定，恋嘉公司应承担涉诉房屋的供暖费用，其辩称按照使用时间按比例承担，没有事实及法律依据，对其辩解意见本院不予采信，对王颖要求恋嘉公司支付供暖费1538.84元的诉讼请求，本院予以支持。关于水电卡补办费用200元，恋嘉公司对该请求不持异议，本院予以支持。关于王颖要求恋嘉公司赔偿损失费27533元的主张，王颖诉称该损失包括：第一年租金与市场价的差额、2个月免租期的租金损失以及转租期的空置损失，合计主张27553元。鉴于本院已经支持了恋嘉公司赔偿王颖违约金的请求，故对于王颖主张的该项损失，本院不予支持。恋嘉公司同意将其交纳的押金5000元抵扣其应向王颖支付的违约金，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京恋嘉房地产经纪有限公司给付原告王颖房屋租金、供暖费、水电卡补卡费用合计六千七百三十八元八角四分，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告北京恋嘉房地产经纪有限公司支付原告王颖违约金一万二千元，扣除被告北京恋嘉房地产经纪有限公司交纳的押金五千元，被告北京恋嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王颖七千元；三、驳回原告王颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百八十三元，由原告王颖负担四百一十一元（已交纳），由被告北京恋嘉房地产经纪有限公司负担七十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖承生二〇二〇年四月二十八日书记员  彭澍官