天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初807号原告：天津市津房通房产置换有限责任公司，住所地：天津市红桥区新红路153号。法定代表人：洪松群，职务：经理。委托诉讼代理人：赵凯，该单位职员。委托诉讼代理人：吴常青，天津天麓律师事务所律师。被告：刘X宏，男，1986年11月27日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘X来（亲属关系），1958年1月7日出生，天津日报社退休记者，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨X青（亲属关系），1962年2月26日出生，天津医科大学教师，住天津市南开区。被告：张X焕，女，1958年9月25日出生，汉族，天津市红桥区工商局退休干部，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨X青（妯娌关系），1962年2月26日出生，天津医科大学教师，住天津市南开区。第三人：刘X玲，女，1936年3月3日出生，回族，天津市电子仪表局退休干部，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘X来（母子关系），1958年1月7日出生，天津日报社退休记者，住天津市南开区。原告天津市津房通房产置换有限责任公司（以下简称津房通公司）与被告刘X宏、被告张X焕及第三人刘X玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告津房通公司的委托诉讼代理人赵凯、吴常青，被告刘X宏的委托诉讼代理人杨X青、刘X来，被告张X焕的委托诉讼代理人杨X青，第三人刘X玲的委托诉讼代理人刘X来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告津房通公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令二被告共同向原告返还购房款1560000元；3.判令二被告按照购房款30%计算支付违约金468000元，或以1560000元为基数，赔偿自2016年1月30日至购房款付清之日利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月28日，原告津房通公司（购房人）与被告刘X宏（售房人）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同由被告张X焕代签。该合同约定，刘X宏将其所有的坐落于天津市红桥区房屋出售给原告，房屋成交价格为1560000元，刘X宏承诺该房在2016年1月28日前是腾空的，并于当日将该房钥匙交与原告，且刘X宏应积极配合原告办理过户手续，如因刘X宏原因造成未能办理过户手续，由其负责解决并承担一切后果及违约责任。另约定，如未能按期将房屋交予原告，每延迟一天，按房屋成交金额的千分之一给付原告违约金。合同签订前，原告委托天津市康达房地产评估咨询有限公司对该房屋进行估价。该公司经现场查看，以2016年1月22日为估价时点，评估房屋价格为1560000元。该合同签订后，原告于2019年1月29日开具了支票，收款人为刘X玲，支付了购房款，履行了付款义务。被告刘X宏既不按约定交付房屋，也不办理房屋过户手续，经多次催促，其仍置之不理，后原告得知，被告已经将该房屋再次出售，已经没有交房的可能，致使不能实现合同目的。被告刘X宏不履行《房屋买卖（置换）合同》的行为已经严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告张X焕辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1.合同并不成立。原告提交的合同系一份假合同，双方签合同前并不认识，双方并无买卖房屋合意，被告仅为拿钱买房走的形式，且该形式手续根本不完备。二被告手里并无合同文本，房屋产权人亦未委托张X焕卖房。2.原告单方评估被告并不知情，亦无法律依据。根据我国房屋评估的相关规范，原告提交的其单方委托的评估报告无评估单位详细信息、无评估人声明、无评估人签字，原告所述以评估报告1560000元价格购买诉争房屋的主张不能成立。3.合同系格式合同，根据法律规定应对制作格式合同一方做不利解释。被告不清楚合同条款内容，从原告提交的合同看，合同条款中未约定合同解除内容，合同具体条款都是原告事先起草好的。4.本案涉诉款项1560000元，并非3100000元，该3100000元不是买卖合同对价。涉诉房屋存在审批瑕疵问题，受到周围建房损害，跟区里领导及相关部门协商解决，区里答应给我们房屋安置款，但未确定最终方案。刘均柱去世后，当时购房需要用钱，最后在原告处领取了3100000元，该3100000元并非卖房款。5.被告与原告没有任何关系，原告应当清楚订立涉诉房屋买卖合同及履行所谓相关手续只是走个形式而已，应还原本案发生的事实起因，还被告一家清白以免诉累。6.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告刘X宏辩称，不同意原告的诉讼请求。不清楚亦未授权张X焕以其名义与原告签订房屋买卖合同。不认可原告与张X焕签订的合同。具体意见与张X焕意见一致。第三人刘X玲述称，不同意原告诉讼请求，不清楚张X焕以刘X宏名义与原告签订房屋买卖合同的事情。具体意见与二被告意见一致。依据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：刘X宏与张X焕系母子关系，张X焕与案外人刘X光系夫妻关系，刘X玲与刘X柱系夫妻关系，刘X宏与刘X玲系祖孙关系。刘X柱已于2015年去世。诉争房屋坐落天津市红桥区，系私产房屋，建筑面积83.21平方米，登记产权人系刘X宏。2016年1月28日张X焕携带诉争房屋产权证原件前往津房通公司，当日与津房通公司签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定：售房人为刘X宏（甲方），购房人为原告津房通公司（乙方），交易房屋为上述地址诉争房屋，房屋成交价为1560000元。乙方于2016年1月28日一次性付清全部房款，甲方于2016年1月28日将房屋钥匙交于乙方。上述合同落款甲方处签名为刘X宏，系张X焕所签；代理人处签名为张X焕，系其本人所签。本院在审理的（2020）津0106民初806号案件中查明，同日张X焕以代理人的身份与津房通公司签订了另一份《房屋买卖（置换）合同》，交易房屋坐落天津市红桥区，房屋成交价为1540000元。后张X焕领取了津房通公司出具的日期为2016年1月29日转账支票一张，金额为3100000元。张X焕未向津房通公司交付诉争房屋。被告刘X宏使用上述款项另行购置了金筑家园房屋一套并登记在其名下。另查，2016年3月4日，被告刘X宏与案外人颜树森在房管部门签订《天津市房产买卖协议》将本案诉争房屋出售，并已办理了产权转移登记。本院认为，关于本案诉争房屋买卖合同效力问题。首先，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，诉争的《房屋买卖（置换）合同》采用书面方式订立，原告津房通公司与被告张X焕在该合同书上签字，合同内容亦具备房屋买卖合同的实质性条款，且双方当事人未在上述合同中约定特别的成立要件，故上述合同自双方当事人在合同上签字时已成立。其次，张X焕签订合同时虽然没有被告刘X宏的书面授权，但张X焕与刘X宏系母子关系，且签订合同时张X焕出示了刘X宏名下诉争房屋的产权证原件，故依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，原告津房通公司有理由相信张X焕享有代理权，张X焕的代理行为构成表见代理，其作为代理人与原告津房通公司签订的《房屋买卖（置换）合同》有效。同时被告刘X宏亦承认使用了该合同项下款项为自己购买新房，实际享受了合同利益，且对款项来源未提出质疑，其作为被代理人应承担相应的合同责任。被告刘X宏虽主张诉争房屋因存在质量问题，上述款项系原告按照案外人指示垫付给其另行购买房屋的，但其并未提交充分证据予以证实，被告的该项抗辩主张，本院不予支持。关于合同不能履行的违约责任以及是否受诉讼时效制约问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。诉争房屋现已被被告刘博宏出卖且已完成产权转移登记，合同继续履行已无可能。原告主张解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告津房通公司要求被告刘X宏返还本案涉诉房屋价款1560000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张按照购房款30%计算违约金问题，合同中并未就违约解除合同情形下，违约方应承担的违约金标准进行约定，原告该项主张缺乏合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，原告有权要求违约方赔偿损失，故本院对原告主张的被告刘X宏占用合同项下期间的利息损失予以支持。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。原告行使合同解除权应属于实体法的形成权，并非债权请求权，不属于诉讼时效的客体，故原告请求解除合同的诉讼请求不应适用诉讼时效。合同解除后返还财产及赔偿损失请求权系债权请求权，虽受诉讼时效限制，但应自合同解除之日起算诉讼时效。故本院对被告以诉讼时效进行抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告天津市津房通房产置换有限责任公司与被告张X焕签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告刘X宏于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告天津市津房通房产置换有限责任公司1560000元，并给付以1560000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自2016年1月30日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息；三、驳回原告天津市津房通房产置换有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23024元，减半收取11512元，由被告刘X宏承担10360元，原告承担1152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李学存二〇二〇年四月三十日法官助理王浩附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。