广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初863号 原告：柳州刁然贸易有限公司，住所地：广西柳州市晨华路10号嘉逸财富大厦2单元4-1号403、404室。统一社会信用代码：914502000771382861。 法定代表人：周宇驰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：索生凤，律师。 被告：柳州市茜茜房地产有限公司，住所地：广西柳州市解放南路97号华侨大厦七层713室。统一社会信用代码：9145020069760417XJ。 法定代表人：贺舜涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁琼，女，该公司职员。 被告：柳州市瑞嘉物业服务有限公司，住所地：广西柳州市晨华路10号嘉逸财富大厦1单元4-1-3号。统一社会信用代码：91450200MA5P2E2D7X（1-1）。 法定代表人：莫冬梅，该公司经理。 原告柳州刁然贸易有限公司（以下简称刁然公司）诉被告柳州市茜茜房地产有限公司（以下简称茜茜公司）、柳州市瑞嘉物业服务有限公司（以下简称瑞嘉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告刁然公司及其委托诉讼代理人索生凤，被告茜茜公司的委托诉讼代理人梁琼、被告瑞嘉物业公司的法定代表人莫冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刁然公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告柳州刁然贸易有限公司与被告茜茜公司于2017年8月10日签订的《嘉逸财富大厦房屋租赁合同（B座）》于2020年3月9日解除;2.判令被告茜茜公司退还2020年2月租金16369.3元;3.判令被告瑞嘉物业公司退还2020年2月物业费1568.3元;4.判令被告茜茜公司退还原告租赁保证金31370元及逾期付款利息损失(以31370元为基数，按照月息2%，从2020年3月25日计算至清偿欠款之日止）;5.判令被告瑞嘉物业公司退还原告物业保证金4269.72元、水电周转金2737元及逾期付款利息损失（以7006元为基数，按照月息2%，从2020年3月25日计算至清偿欠款之日止）;6.诉讼费、保全费由两被告共同承担。原告当庭变更诉讼请求：1.确认原告柳州刁然贸易有限公司与被告茜茜公司于2017年8月10日签订的《嘉逸财富大厦房屋租赁合同（B座）》于2020年2月27日解除；2.判令被告茜茜公司退还2020年2月租金16469.3元的一半，即8234.65元；3.判令被告瑞嘉物业公司退还2020年2月物业费1568.3元的一半，即784.15元；4.判令被告茜茜公司退还原告租赁保证金31370元及逾期付款利息损失(以31370元为基数，按照银行同业间资金拆借利率，从2020年3月25日计算至清偿欠款之日止）；5.判令被告瑞嘉物业公司退还原告物业保证金4269.72元、水电周转金2737元及逾期付款利息损失，扣除1778元，余5228.72元（以5228.72元为基数，按照月息2%，从2020年3月25日计算至清偿欠款之日止）；6.诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告与被告柳州市茜茜房地产有限公司(以下简称茜茜公司)于2017年8月10日签订《嘉逸财富大厦房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告茜茜公司租赁的位于柳州市，建筑面积273.7平方米、及窗外平台场地用于开办经营健身场馆。租赁期限为2017年8月10日起至2022年8月9日止。2017年8月10日至2019年8月9日止，租金为每月50元/㎡，窗外平台月场地费2000元，合计每月租金15685元；2019年8月10日至2020年8月9日止，租金为每月52.5元/㎡,窗外平台月场地费2100元，合计每月租金16469.3元;2017年8月10日至2018年8月9日止，物业费每月1423.2元；2018年8月10日至2019年8月9日止，物业费每月1494.4元；2017年8月10日至2018年8月9日止，物业费每月1423.2元；2019年8月10日至2020年8月9日止，物业费每月1568.3元。原告在签订本合同时按照合同约定向茜茜公司一次性支付租赁保证金31370元;向被告柳州市瑞嘉物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）缴纳物业保证金4269.72元、水电周转金2737元。合同第四条（4.3)、第八条（8.4)分别约定：（乙方）原告交纳的物业管理保证金在租赁期满并结清相关费用后，嘉逸财富大厦物业管理处将剩余的物业管理保证金退还给乙方；乙方退出租赁房屋并结清租金及相关费用后七日内，(甲方）茜茜公司将剩余的租赁保证金退还乙方。租赁期限内原告按合同约定向两被告支付租金及各项相关费用至2020年3月9日。2020年1月24日23时，因新型冠状病毒的影响柳州市启动重大突发公共卫生事件I级影响，24日晚21时起关闭全市影剧院、电影院、歌舞娱乐等活动场所。2020年2月21日，柳州市城中区疫情联防联控工作领导小组指挥部再次发布《通告》，第二条第二款要求影剧院、网吧、酒吧、KTV等娱乐场所、体育及健身场馆、图书馆、展览馆等经营单位继续暂停营业，恢复营业时间按上级文件要求执行。”原告积极配合政府部门管理，疫情期间健身房一直处于休业状态。2020年2月26日广西壮族自治区防控工作领导小组发布《指导意见》，第三十五款要求全区继续暂停群众聚集性活动，继续关闭歌舞厅、游戏厅、网吧等封闭场所。2020年2月26日原告一直处于停业状态，且在一直未知晓何时可以开业经营的情况下原告已无力继续缴纳后期租金（2020年3月10日原告需继续缴纳下一季度租金49407.9元）。由于双方签订的《房屋租赁合同》无法继续正常履行，合同目的无法实现，且双方在《房屋租赁合同》第八条第五款约定“在租赁期限内，如发生不可抗力或意外事件，导致合同无法履行的，合同自行终止，双方互不承担赔偿责任”，故原告向被告茜茜公司发出《解除合同通知书》，告知茜茜公司双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除，请求茜茜公司配合原告清场工作并于合同解除15个工作日内退还租赁保证金。被告茜茜公司于2020年2月27日签收原告邮寄的《解除合同通知书》。在被告得知原告解除租赁合同并搬离的情况下，物业负责人及相关人员于2020年3月3日到原告健身房处查看原告搬离现场情况。但原告在2020年3月9日要求与物业人员交接租赁场地，结算水电费时物业公司及茜茜公司管理人员拒绝接收场地也拒绝结算水电费。原告在无奈情形下于2020年3月10日再次向被告物业公司发出《解除合同告知书》，亲自送到物业前台，物业工作人员拒绝签收。新型××疫情系突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府有关部门采取相应疫情防控措施，导致合同不能履行或不能及时行使权利的。属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。原告为避免扩大双方损失，依据《房屋租赁合同》第八条第五款的约定及时向被告告知情况并解除合同，但是两被告至今置之不理，待于履行义务，两被告态度极其恶劣。现原告为维护自身合法权益特此向合同约定管辖法院提起诉讼，希望法院公正裁决。 被告茜茜公司辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行协议，原告无权解除合同，合同租赁期限为5年，从2017年8月10日起至2022年8月9日，广西于2020年2月24日除娱乐场所外已全面复工，而双方合同期限至2022年8月9日，受疫情影响只有一个多月，未达到合同目的不能实现的程度，复工后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，原告无权以不可抗力为由解除合同，且原告于2020年2月27日未经协商向我公司邮寄解除合同通知书，单方面解除合同应承担违约责任，无权要求我公司退还租赁保证金31370元；2.原告承租的房屋范围按合同约定仅限于作办公用，疫情期间原告一直占有使用租赁房屋，2月用电量为148度，3月初才自行搬离，原告无权要求我公司退还2020年2月份的租金16369.3元，综上，其同意解除合同，但原告应承担违约责任，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。 被告瑞嘉物业公司辩称，对原告诉请第五项无异议，疫情期间被告没有中断物业服务、减少任何一项物业费用的支出，原告无权要求被告退还物业费；原告已欠2019年12月电费1039元、2020年1月电费540元、2020年2月电费148元、2020年3月电费51元，共计1778元，应从水电周转金2737元扣除，余额为959元，综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。 围绕诉讼请求，原告提交了《房屋租赁合同》、茜茜公司押金条、瑞嘉物业公司押金条，当庭提交政府文件2份作为证据。被告茜茜公司、瑞嘉物业公司对上述证据的真实性均无异议。经审查，原告提交的以上证据，符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月10日，原告刁然公司作为承租方（乙方）与被告茜茜公司作为出租方（甲方）签订《嘉逸财富大厦房屋租赁合同（B座）》约定，乙方承租甲方合法拥有租赁权的位于柳州市城中区，建筑面积273.7平方米、及窗外平台场地用于开办经营健身场馆。租赁期限为2017年8月10日起至2022年8月9日止。2017年8月10日至2019年8月9日止，租金为每月50元/㎡，窗外平台月场地费2000元，合计每月租金15685元；2019年8月10日至2020年8月9日止，租金为每月52.5元/㎡,窗外平台月场地费2100元，合计每月租金16469.3元;2017年8月10日至2018年8月9日止，物业费每月1423.2元；2018年8月10日至2019年8月9日止，物业费每月1494.4元；2019年8月10日至2020年8月9日止，物业费每月1568.3元。合同第四条第三款约定：乙方交纳的物业管理保证金在租赁期满并结清相关费用后，嘉逸财富大厦物业管理处将剩余的物业管理保证金退还给乙方；合同第八条第四款约定：乙方退出租赁房屋并结清租金及相关费用后七日内，甲方将剩余的租赁保证金退还乙方；合同第八条第五款约定：在租赁期限内，如发生不可抗力或意外事件，导致合同无法履行的，合同自行终止，双方互不承担赔偿责任。 2017年8月11日，原告刁然公司向被告茜茜公司缴纳27370元租金保证金及4000元窗外平台保证金。2020年2月25日，原告向被告瑞嘉物业公司缴纳物业保证金4269.72元、水电周转金2737元。2020年1月全国爆发新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠××疫情），2020年2月21日，广西壮族自治区、柳州市及城中区政府均下发通告，要求疫情期间为减少公众聚集，人员聚集场所全部暂停营业，原告所开设的健身场馆属于上述暂停营业范围，原告已按照通告要求暂停营业。原告因无力继续缴纳后期租金，要求与被告茜茜公司解除《嘉逸财富大厦房屋租赁合同（B座）》，双方协商未果，遂诉至法院，酿成诉讼。 另查明，被告茜茜公司于2020年2月27日签收原告刁然公司邮寄的《解除合同通知书》，原告于3月9日搬离涉案租赁房屋，将房屋交还出租人茜茜公司。 首先对于原告解除租赁合同的诉请，本院认为，被告茜茜公司于2020年2月27日收到原告发出的解除合同通知，原告已于3月9日搬离涉案租赁房屋，将房屋交还出租人茜茜公司，茜茜公司对于合同解除并未提出异议。庭审中，被告茜茜公司亦同意解除合同，但要求原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。双方对于合同解除均无异议，故本院确认，原告与被告茜茜公司的租赁合同解除。 其次，关于退还租金8234.65元的诉请，原告诉请认为其已于2020年2月27日向被告茜茜公司发出解除合同通知，出租方应当退还当月一半租金。本院认为，虽然原告于2月27日发出解除合同通知，但被告茜茜公司当时并未同意解除，且原告于3月9日搬离租赁场地，之前仍然占用租赁场地，故应当支付占用期间的租金，现原告以发出解除合同通知为由拒付部分租金缺乏事实依据，本院不予采信。原告诉请要求被告瑞嘉物业公司退还物业服务费亦缺乏事实依据，本院不予采信。 第三、关于退还租赁保证金31370元的诉请，本院认为，原告租赁场地用于开设健身房，2020年1月全国爆发新冠××疫情，2020年2月21日，广西壮族自治区、柳州市及城中区政府均下发通告，要求疫情期间为减少公众聚集，人员聚集场所全部暂停营业，原告所开设的健身场馆亦属于上述暂停营业范围，原告随即按照通告要求暂停营业。新冠××疫情系无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，新冠××疫情符合上述法律关于不可抗力的规定，涉案租赁合同已经实际不能履行。《租赁合同》第8.5条约定：在租赁期内，如发生不可抗力或意外事件导致本合同无法履行，合同自行终止，双方互不承担赔偿责任。被告辩称，虽然出现不可抗力事由，但2月底开始逐步复工复产，疫情逐渐消退，原告可以场馆可以继续营业，因此原告应为解除合同的行为承担违约责任，保证金不退还。对此，本院认为，原告从2017年8月开始租赁被告茜茜公司的场地的目的系用于经营健身馆，被告茜茜公司对于场地用途早已应当知晓，双方对此并无异议。因为出现疫情之不可抗力情形，疫情防控措施导致原告无法继续使用该场地，合同目的因此不能实现，且至原告起诉之日止防控措施并未完全解除，依照双方约定，出现不可抗力事由合同解除后双方互不承担赔偿责任，故原告解除合同并未违约，本院予以支持。被告拒不退还合同保证金缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告诉请要求瑞嘉物业公司退还物业保证金5228.72元，由于物业服务合同并非另行订立，系原告及物业公司基于租赁合同关系所产生的物业服务合同关系，由于租赁合同解除，故物业合同关系亦同时解除，原告并不存在违约情形，被告瑞嘉物业公司扣除已垫支的水电费后剩余的保证金5228.72元应当退还原告，原告对此诉请具备事实和法律依据，本院予以支持。 第四，原告诉请要求被告承担延迟付款的利息损失符合事实和法律规定，利息损失双方并未约定支付期限及计算方法，因此利息损失应当从原告起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至货款全部清偿完毕之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定、判决如下： 一、解除原告柳州刁然贸易有限公司与被告柳州市茜茜房地产有限公司于2017年8月10日签订的《嘉逸财富大厦房屋租赁合同（B座）》； 二、被告柳州市茜茜房地产有限公司退还原告柳州刁然贸易有限公司租赁保证金31370元； 三、被告柳州市茜茜房地产有限公司向原告柳州刁然贸易有限公司赔偿延迟付款利息损失（利息损失从2020年3月26日起，以31370元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至欠款全部清偿完毕之日止）； 四、被告柳州市瑞嘉物业服务有限公司退还原告柳州刁然贸易有限公司物业保证金5228.72元； 五、被告柳州市瑞嘉物业服务有限公司向原告柳州刁然贸易有限公司赔偿延迟付款利息损失（利息损失从2020年3月26日起，以5228.72元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至欠款全部清偿完毕之日止）； 六、驳回原告柳州刁然贸易有限公司其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费604元（已减半收取，原告已预交），由被告柳州市茜茜房地产有限公司负担416元，柳州市瑞嘉物业服务有限公司共同负担69元，由原告柳州刁然贸易有限公司负担119元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 鲍晓强 二〇二〇年四月二十九日 代书记员 岑琳琳