上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17891号原告(反诉被告)：上海淞康商贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：彭启明，总经理。委托诉讼代理人：高鹏程，上海顶臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫纪云。被告(反诉原告)：上海牛众物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：叶炳宏，执行董事。委托诉讼代理人：侯杰，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海，上海市光大律师事务所律师。第三人：李荣海，男，1968年12月28日生，汉族，居民身份证载明住址上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX-XXX室。第三人：上海由东智能科技有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城新城镇环湖西二路XXX号XXX楼。法定代表人：胡恒洲，执行董事。原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司(以下简称“淞康公司”)与被告(反诉原告)上海牛众物业管理有限公司(以下简称“牛众公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加上海由东智能科技有限公司(以下简称“由东公司”)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)淞康公司的委托诉讼代理人高鹏程、闫纪云，被告(反诉原告)牛众公司的委托诉讼代理人侯杰，第三人李荣海到庭参加诉讼，第三人由东公司经本院合法传唤，未到庭参诉。本案现已审理终结。原告(反诉被告)淞康公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除淞康公司、牛众公司就上海市宝山区水产路XXX号房屋签订的租赁合同；2、判令牛众公司返还上述房屋，李荣海协助腾退返还；3、判令牛众公司按每月人民币147,000元(以下币种均人民币)为标准，支付自2019年5月1日起至房屋实际归还之日止的租金；4、判令牛众公司支付违约金882,000元；5、判令牛众公司以147,000元为基数，按每日千分之三的标准，支付滞纳金(计算至实际支付之日止)；6、判令牛众公司交纳的押金20万元归淞康公司所有，不予返还。事实和理由：牛众公司更名前为上海沪丰投资管理有限公司(以下简称“沪丰公司”)。2018年6月1日，淞康公司和沪丰公司签订房屋租赁合同，约定将位于上海市宝山区水产路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给后者，合同期限自2017年11月1日起至2025年1月31日止，每月租金147,000元，三个月为一期支付，另需交付押金20万元。然在合同履行过程中，牛众公司只支付租金至2019年4月30日，未支付后期租金，且未经原告同意擅自将系争房屋转租给第三人李荣海。淞康公司认为，牛众公司的上述行为已严重侵害其合法权益，应承担相应违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)牛众公司答辩并提出反诉称：租赁合同签订和租押金支付情况如淞康公司所述；系争房屋原由淞康公司出租给案外人，后由案外人转租给第三人李荣海经营酒店，牛众公司实为中介方，双方未办理过房屋交接；李荣海只向牛众公司支付了150万元租金，未支付后续费用；系争房屋无产证，租赁合同应为无效。牛众公司另向本院提出反诉请求：1、确认淞康公司、牛众公司签订的租赁合同无效；2、判令淞康公司返还押金20万元。原告(反诉被告)淞康公司对反诉答辩称：系争房屋为军队委托管理，目前无产证；其曾将系争房屋出租给案外人胡某某，后者开设上海易佳假日酒店有限公司(以下简称“易佳酒店公司”)，双方于2018年6月解除租赁关系后，出租给牛众公司并办理了房屋交接；如法院认定租赁合同无效，要求牛众公司参照租金标准支付房屋占有使用费。综上，不同意牛众公司的反诉请求。第三人李荣海述称：其从由东公司处承租系争房屋，该公司与牛众公司均为同一法人控制；其承租后进行了装修，目前开设酒店；如法院判决返还房屋，就房屋的装修添附损失将另行主张。第三人由东公司未到庭陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日，经市场监督管理部门核准，沪丰公司更名为牛众公司。2014年8月8日，淞康公司和案外人胡某某、程某某，签订租赁合同，约定将系争房屋出租给后者，经营项目为宾馆，自2011年11月1日起至2017年10月31日止。2018年6月1日，淞康公司(甲方、出租方)和沪丰公司(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积为3,666平方米，经营项目为宾馆。租赁期限自2017年11月1日起至2025年1月31日止，租赁期满若部队继续委托甲方管理，同等条件下乙方享有优先承租权。年租金为1,764,000元，先付后用，按季交付，每期租金于到期前20天支付下期租金，签约当日支付首期三个月租金及押金20万元。租赁合同第3.2条约定，经营期满，甲方有权收回房屋，乙方应无条件交还。第9.2条主要约定，房屋租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……(4)拖欠房租、水、电、煤气等，累计一个月以上的等。第11条主要约定，租赁期间，乙方有如下行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，乙方应向甲方支付6个月的房屋租金作为违约金，若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……(3)拖欠房租一个月以上的；(4)未经甲方同意擅自转租、转让房屋。在租赁期间，乙方逾期缴纳本合同约定应乙方负担的房租、水、电等按照逾期金额每日千分之三支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还房屋等。同日，淞康公司(出租方)、沪丰公司(承租方)和案外人胡某某签订补充协议，主要约定交房日为2018年6月1日，2018年5月31日前租金由胡某某支付等。2018年8月1日，经沪丰公司授权，由东公司和李荣海签订房地产租赁合同，约定由东公司将系争房屋出租给李荣海，租赁用途为宾馆，期限六年，自2018年8月1日起至2024年7月31日止，年租金300万元。同日，双方又签订补充协议，主要约定，在由东公司同意获得经营权的情况下与李荣海续签租赁合同六年，即2024年8月1日至2030年7月31日；酒店特种行业许可证交由李荣海使用等。另查明，系争房屋未取得房产权证或相关规划许可。又查明，2016年6月21日，易佳酒店公司法定代表人变更为胡某某，股东变更为胡某某和陈岳阳。2018年6月27日，易佳酒店公司法定代表人变更为罗世朋，股东变更为胡恒洲和罗世朋。2018年9月19日，罗世朋、胡恒洲与邱志民、李荣海签订股权转让协议，约定罗、胡二人将其在易佳酒店公司的股权转让给邱、李。同日，易佳酒店公司作出股东会决议，同意上述股权转让协议，确定李荣海占公司股权比例95%，邱志民占5%，并任命李荣海为法定代表人。2018年9月25日，市场监督管理部门对上述变更做了备案登记。原、被告在庭审中共同确认，牛众公司支付租金至2019年4月30日，并向淞康公司交付了押金20万元。为证明己方主张，牛众公司向本院提交了易佳酒店交接清单，证明淞康公司曾向李荣海交接酒店账本等物品，知晓且同意转租事宜。淞康公司对于上述证据不予认可，称签收清单的人员非其公司员工。李荣海表示其从牛众公司处接受系争房屋，由东公司和牛众公司为关联公司。本院认为，系争租赁房屋未取得房产权证或者建设工程规划许可证，租赁合同依法应认定为无效，牛众公司的相关反诉诉请，本院予以支持。根据合同法的相关规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现淞康公司要求牛众公司返还系争房屋，应予支持，第三人李荣海应同时迁出。在此需指出的是，淞康公司和牛众公司的租赁合同及包括胡某某在内的三方协议均明确约定牛众公司为承租方，牛众公司清楚知晓其具有包括管理、支付租金、返还系争房屋等在内的承租方权利义务，其后委托由东公司将系争房屋转租给李荣海并收取转租租金，显示其享有充分的房屋处置权，牛众公司关于其只是中介方等抗辩意见及相关证据，本院均不予采信。因租赁合同无效，该合同中所设定的权利义务条款自始就不具有约束力，淞康公司请求牛众公司支付租金、滞纳金、违约金缺乏合同依据，本院不予支持。淞康公司要求牛众公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。根据双方确认，牛众公司支付租金至2019年4月底，故其应按照每月147,000元为标准，向淞康公司支付自2019年5月1日起至系争房屋实际返还之日止的占有使用费。至于20万元押金，淞康公司应向牛众公司退还，淞康公司要求罚没押金的请求，本院不予支持。关于系争房屋的装修添附损失，第三人李荣海可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司与被告(反诉原告)上海牛众物业管理有限公司就上海市宝山区水产路XXX号房屋达成的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海牛众物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区水产路XXX号房屋返还给原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司，第三人李荣海应同时迁出；三、被告(反诉原告)上海牛众物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月147,000元为标准，向原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司支付房屋占有使用费(自2019年5月1日起计算至上述房屋实际返还之日止)；四、原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海牛众物业管理有限公司退还押金200,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费收取30,855元，由原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司负担12,755元，被告(反诉原告)上海牛众物业管理有限公司负担18,100元。反诉案件受理费收取2,150元，由原告(反诉被告)上海淞康商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  时金兰二〇二〇年四月二十六日法官 助理  鲍仲钰书 记 员  喻 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。