成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7437号 原告:杨坤芳，女，1980年11月11日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：陈胜，四川川达律师事务所律师。 被告：蔡小丽，女，1980年1月20日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 法定代理人：李泽群，女，1957年2月19日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：陶建英，四川致高（天府）律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牛敏，女，1992年11月4日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：何丹，女，1996年7月7日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县，系公司员工。 原告杨坤芳诉被告蔡小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，蔡小丽向本院申请追加第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）参加诉讼。本院准许后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨坤芳的委托诉讼代理人陈胜，被告蔡小丽的委托诉讼代理人陶建英，第三人链家公司的委托诉讼代理人牛敏、何丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨坤芳向本院提出诉讼请求：判令蔡小丽支付违约金100000元。事实和理由：杨坤芳和蔡小丽在链家公司的居间服务下于2019年5月5日签订了成都市存量房屋买卖合同和相关附件，约定蔡小丽将其位于成都市房屋以960000元的价格出售给杨坤芳。合同签订后，杨坤芳积极履行义务，但蔡小丽经催告后不按约履行解除抵押、办理房屋过户等义务。因此，杨坤芳于2019年8月26日按约解除了双方所签合同，并要求其承担违约责任。为维护自身合法权益，故提起诉讼，呈请如上诉讼请求。 被告蔡小丽辩称，杨坤芳诉状所述不实。蔡小丽未能协助办理注销抵押权登记、房屋过户等手续，系杨坤芳不能按合同约定支付首付款所致。双方的交易，全程由链家公司安排并主导，蔡小丽仅是参与处理且未收到过任何款项。蔡小丽系精神残疾，等级为2级，双方所签合同虽真实，但实际为效力待定的合同，需由其法定代理人追认后才能产生效力。同时，杨坤芳无任何损失，其主张的违约金无法律依据。另外，双方所签合同约定了买方的违约责任，杨坤芳存在违约行为，蔡小丽保留对其主张违约责任的权利。 第三人链家公司述称，杨坤芳和蔡小丽在链家公司的居间下就案涉房屋签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 位于四川省成都市双流区住宅的产权于2011年1月21日登记于蔡小丽名下；该房于2008年、2019年被分别设立了抵押权人为中国银行股份有限公司双流支行、王罗美的抵押权登记。2019年5月5日，杨坤芳和蔡小丽在链家公司的居间下签订房屋交易文件。该文件含成都市存量房屋买卖合同，居间服务合同，过户、按揭服务合同等文本资料。 成都市存量房屋买卖合同约定，1、蔡小丽将其位于成都市双流区住宅以960000元的价格出售给杨坤芳；该房上的抵押权人为中国银行股份有限公司双流支行和王罗美。2、杨坤芳支付定金14600元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款。该定金的支付方式为：在开设好定金监管账户后1个工作日后通过资金监管专用账户划转给蔡小丽。3、杨坤芳在过户递件前3个工作日内将首付款565400元存入存量房交易资金监管专用账户，待其取得不动产权证后，房管局发送指令由监管银行支付给蔡小丽。尾款380000元由放贷银行直接支付给蔡小丽；实际贷款金额和利率以及年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批贷款金额低于尾款金额的，杨坤芳在过户递件当日补足差额；若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减。4、蔡小丽应于2019年5月12日之前到其原借款方办理预约还款手续，并于预约还款后45个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续，并承担相关费用。5、双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，蔡小丽和杨坤芳须在收到经纪方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其中任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往该处办理过户取件手续。6、蔡小丽在收取合同成交价款（物业交割费除外）3日内交付房屋。7、双方在逾期办理房屋交易的其他事项中约定，双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.05‰的违约金；逾期超过15日内，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由蔡小丽退还杨坤芳全部已付款。 居间服务合同约定，蔡小丽应在本合同签订当日向链家公司支付佣金9600元。过户、按揭服务合同约定，蔡小丽应在本合同签订当日将5000元作为该房的物业交割费暂存于链家公司。 上述合同签订后，蔡小丽未向链家公司支付佣金9600元和物业交割费5000元。上述款项共计14600元由杨坤芳代其向链家公司支付后，由蔡小丽出具定金收据，载明收到杨坤芳定金14600元。 因蔡小丽未涤除设立在该房的抵押权登记，杨坤芳遂于2019年8月28日出具解除合同通知，以蔡小丽未按约注销房屋抵押登记以致房屋无法办理过户为由，要求解除双方所签的成都市存量房屋买卖合同和相关附件，并要求其退还已付费用、承担相应违约责任。蔡小丽后收到该通知。之后，链家公司向杨坤芳退还其代付的佣金9600元、物业交割费5000元。 另查明，中国残疾人联合会于2018年4月23日出具残疾证，载明蔡小丽为精神残疾，残疾等级为2级，监护人为李泽群，该证有效期为10年。杨坤芳名下登记有2套住宅，登记时间分别为2010年7月30日、2019年9月24日。 庭审中，经释明，蔡小丽认为杨坤芳主张的违约金过高，请求法院予以调整减少。 以上事实，有房屋交易文件、定金收据、解除合同通知、残疾证、个人住房信息查询记录等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，成都市人民政府办公厅出台的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》中规定“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有一套以下（含一套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房”，虽然杨坤芳名下登记有2套住宅，但登记时间分别为2010年7月30日、2019年9月24日，故其与蔡小丽2019年5月5日签订成都市存量房屋买卖合同时不属于成都市人民政府办公厅规定的限购商品住房或二手住房人群范围。 蔡小丽提交了残疾证拟证明其签订的成都市存量房屋买卖合同属于效力待定的合同。对此，本院认为，残疾证虽能证明蔡小丽有残疾，但该证据不能证明其在与杨坤芳签订成都市存量房屋买卖合同时处于发病期，即不能证明自身在签订该合同时属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，故其该项抗辩意见，本院不予采纳。本院认为，双方所签合同系双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。 杨坤芳和蔡小丽在合同中约定蔡小丽涤除抵押权登记的具体时间，并未明确约定杨坤芳支付首付款的具体时间，故蔡小丽主张房屋未能过户系杨坤芳不能按合同约定支付首付款所致缺乏事实依据，本院不予采纳。蔡小丽未能按约涤除抵押权登记，构成违约，应承担相应的违约责任。杨坤芳以此为由发出解除合同通知书，符合合同约定。蔡小丽在收到该邮件后并未就合同解除的效力提出异议，故本院认为双方所签的成都市存量房屋买卖合同已经解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方在成都市存量房屋买卖合同中就违约金的承担进行了约定，现蔡小丽存在违约行为，应当承担违约金。又因违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，蔡小丽虽有违约行为，但杨坤芳仅支付定金14600元且该款也由链家公司实际退回，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，并结合合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定蔡小丽应承担的违约金以9000元为宜。蔡小丽的监护人为李泽群，故其应承担的违约金9000元由李泽群予以承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蔡小丽的法定代理人李泽群于本判决生效之日起五日内向原告杨坤芳支付违约金9000元； 二、驳回原告杨坤芳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，诉讼保全费1020元，共计2170元，由原告杨坤芳负担1970元，由被告蔡小丽的法定代理人李泽群负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞