湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1717号原告广州市益乾投资有限公司，住所地广东省广州市白云区南岭中路自编9号201房。法定代表人陈松，系该公司董事长。委托代理人龙云飞，湖南林邑律师事务所律师。被告王志超，男，1995年3月15日出生，汉族，户籍住址湖南省郴州市苏仙区。委托代理人王文兵，男，1967年10月6日出生，汉族，户籍住址湖南省郴州市苏仙区。系被告王志超之父亲。委托代理人陈平俊，女，1967年10月2日出生，汉族，户籍住址湖南省郴州市苏仙区。系被告王志超之母亲。原告广州市益乾投资有限公司（以下简称益乾投资公司）与被告王志超租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益乾投资公司的委托代理人龙云飞，被告王志超的委托代理人王文兵、陈平俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益乾投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月12日签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》；2.立即将租赁物郴州市东风路明苑小区临街第1栋104号门面返还给原告；3.由被告向原告支付2019年10月20日至2020年1月19日止的租金20534元及此后至返还门面之日止的租金按6845元/月计算；4.由被告向原告支付违约金862.42元及律师费用3800元；5.本案的诉讼费用及因本案产生的其他相关费用由被告承担。被告王志超辩称：1.不存在解不解除合同的问题，现在出租的房屋已经是D级危房，不具备出租条件，楼上住户已经全部搬离，只有一楼门店还在营业。原告隐瞒危房事实真相，将D级危房继续租给我们，并收取租金，侵害了我们的合法权益，要求原告退还收取的费用，并赔偿损失。2.我们的合同是5年制的，不可能返还；3.我们的租金是半年一交，从2017年10月20日交到了2019年10月20日，我们现在之所以没有交租金，是因为门店从2019年7月19日晚上出现漏水原因，我们多次通过邮件、信件、社区、物管进行沟通，至今没有得到赔偿。4.不存在支付违约金及本案所产生相关费用的问题。查明的事实根据原告与被告的举证，相互间的质证，以及本院对证据的认证，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案的事实如下：一、2017年2月23日，郴州相思房地产开发有限公司（以下简称相思房地产公司）向原告益乾投资公司出具一份《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁备忘》，主要内容为：为确保相思房地产公司（我司）与益乾投资公司（贵司）于2015年6月3日签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面风险包销合同》（以下简称包销合同）及《补充协议》得到有效落实和快速推进，根据贵司在2017年2月16日给我司的《工作函》的内容，我司在2017年2月20日给贵司的《回复函》中已经明确同意由贵司引入进口商家及本地品牌商家进驻郴州市东风路明苑小区临街门面（以下简称本项目），并同意贵司用益乾投资公司的名义与所有进驻商家签订及执行《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》（以下简称租赁合同）。由于我司是本项目产权方，为确保贵司有效行使与商家签订的租赁合同权利和义务，现我司正式与贵司就本项目的租赁事宜达成以下一致协议，备忘如下：1.我司租赁给贵司的门面为位于郴州市明苑小区商业门面，共计93个门面。2.我司同意贵司可转租，并可用益乾投资公司的名义与商家签订《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，履行《租赁合同》中关于贵司的权利与义务，并承担由此产生的一切法律纠纷后果。3.由于我司未能根据《郴州市东风路明苑小区临街门面风险包销合同》及《补充协议》里的约定，按时清退原经营户交付场地给贵司，导致贵司经济损失重大。经双方协商，为弥补贵司的重大损失，我司同意签订本备忘后，我司不向贵司收取任何租金，贵司收取的租金抵作我司给贵司造成重大损失的补偿款。门面出售之前的所有由贵司收取的门面租金由贵司自由处分，我司不持任何异议。4.………二、2017年9月12日，以原告益乾投资公司为甲方（出租方），被告王志超为乙方（承租方），双方签订一份《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，推广名：郴州市东风路【芝麻开门】进口街门面。租赁合同约定主要内容：1.租赁物业坐落在郴州市明苑小区临街门面1栋-104号。2.租赁面积为48.89平方米。3.免租装修期共30天，自交铺日期的次日开始起算。免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠。4.租赁期间共61个月，暂定为自2017年9月20日至2022年10月19日，租赁期间自交铺日期的次日开始起算。计租日自该铺位免租装修期届满之次日起计算。5.交铺日期暂定为2017年9月20日。实际交铺日期以甲方提前书面通知上所载交铺日期为准。6.铺位仅供乙方以女装品牌经营服装之用。7.租金按照“三按三租”原则，第1-3年租金单价140元／㎡，共免租18个月（不包含免租装修期1个月），即每年免租6个月。第4-5年租金单价150元／㎡，共免租8个月，即每年免租4个月。租金不包含商业物业管理费等其他费用。8.乙方应于签署本合同之同时，支付相当于3个月租金20534元之租赁保证金，以保证其履行本合同之条款。9.违约责任：非甲方原因导致乙方未能按本合同约定缴纳租金、商业物业管理费、公用事业费等各项费用超过5个工作日，甲方有权按所欠缴费用的1‰向乙方按日计算收取滞纳金。乙方无故拖延支付租金、租赁保证金、商业物业管理费或其他费用连续超过15个工作日或累计超过30个工作日，甲方有权单方面终止本合同。诉讼费用（含合理的律师费用）全部由败诉方承担。三、《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》签订后，被告王志超承租了租赁合同约定的明苑小区1栋-104号商铺，面积为48.89平方米，用于经营服装生意。被告王志超支付原告益乾投资公司租金至2019年10月19日止。之后的商铺租金，被告王志超以明苑小区1#、2#栋房屋整体结构安全性等级被评定为Dsu级，1#、2#栋房屋业主已全部搬离，责任主体单位尚未划分确定，承租经营户搬离造成的经济损失应由谁承担，加之承租的商铺漏水、渗水，多次向出租方益乾投资公司和物业管理公司反映，请求予以修缮，却互相推诿，置之不理，造成经济损失未予赔偿为由，拒绝交纳后期的商铺租金。为此，双方产生纠纷，故原告益乾投资公司向本院提起诉讼。另查明，位于郴州市房屋经湖南建院建设工程检测有限公司于2019年4月检测，房屋整体结构安全性等级被评定为Ｄｓｕ级，1＃、2＃栋房屋业主已与相思房地产公司及相关单位达成了搬离协议，但临街门面的承租户未达成搬离退场协议，被告王志超至今仍然在承租商铺从事服装经营生意。判决的理由与结果本院认为,该案系租赁合同纠纷。一、根据相思房地产公司于2017年2月23日出具的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁备忘》可知，位于郴州市明苑小区商业门面产权方归属相思房地产公司，相思房地产公司同意以原告益乾投资公司的名义与所有进驻商家签订并执行《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，在商业门面出售之前所收取的门面租金由原告益乾投资公司自由处分。之后，原告益乾投资公司（甲方）与被告王志超（乙方）于2017年9月12日签订《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，该合同系经双方对租赁标的、租金的计算办法及其交付日期、租赁期限、违约责任、免责事由等磋商后自愿达成，合同中对双方的权利义务均作出约定，是双方真实意思表示，除租金滞纳金约定过高及房屋修缮费用约定不明外，其他约定内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二、被告王志超依合同约定承租明苑小区临街1栋-104号商铺后，租金支付至2019年10月19日止。由于诉争商铺所在的整栋楼房整体结构安全性等级被评定为Dsu级危房，诉争商铺不适合继续经营。在承租期间，诉争商铺出现漏水、渗水和积水问题，被告王志超多次向原告益乾投资公司反映，请求予以修缮，但原告益乾投资公司却置之不理，未予修缮，故被告王志超迟延支付租金，不构成违约，原告益乾投资公司诉请被告王志超支付违约金862.42元及律师费用3800元，本院不予支持。三、自诉争商铺被鉴定为Dsu级危房后，被告王志超一直没有将诉争商铺交还给原告益乾投资公司，至今仍然在诉争商铺从事服装经营生意，被告王志超应当依照合同约定支付使用期间的房屋租金，直至将诉争商铺返还之日止。四、出租人对出租物进行修缮是其法定义务。原告益乾投资公司作为出租人，被告王志超向其反映讼争商铺出现漏水、渗水等问题后，一直没有进行修缮，必然会导致被告王志超支出相应费用及对其正常营业造成一定影响，但被告王志超未提供证据证实其支出的修缮费用及由此造成的营业损失，故对被告王志超主张的损失赔偿在本案中不作认定，被告王志超可以另行主张权利。综上所述，虽然双方约定的租赁期间尚未届满，但该房屋经鉴定机构鉴定为Dsu级危房，不适合继续经营使用，致使租赁合同无法继续履行，原告益乾投资公司要求解除双方签订的租赁合同，返还租赁商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告广州市益乾投资有限公司与被告王志超于2017年9月12日签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》；二、被告王志超于本判决发生法律效力之日起一个月内将座落在郴州市明苑小区临街门面1栋-104号商铺返还给原告广州市益乾投资有限公司；三、被告王志超于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市益乾投资有限公司自2019年10月20日起计至2020年1月19日止门面租金20534元。2020年1月20日之后的门面租金按双方签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》第十条10.3款约定的租金标准另行计算至被告王志超实际返还上述门面之日止；四、驳回原告广州市益乾投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告王志超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，减半收取215元，由被告王志超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李健毛二〇二〇年四月二十一日法官助理卢青清书记员张婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。