上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初20049号原告(反诉被告)：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：许建峰，总经理。委托诉讼代理人：张晓坤，男。被告(反诉原告)：刘信榕，男，1992年6月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘京榕，住上海市浦东新区。原告上海联源物业发展有限公司与被告刘信榕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告于2020年1月13日提起反诉，针对本诉、反诉，本院于2020年3月20日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司的委托诉讼代理人张晓坤、被告(反诉原告)刘信榕的委托诉讼代理人刘京榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海联源物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年9月1日起至2019年9月30日止的物业管理费20,198.10元；2、判令被告支付拖欠物业管理费违约金11,004.86元。事实和理由：原告与上海祥泽房地产有限公司签订了佘山东郡别墅前期物业管理服务合同，合同自2014年1月1日起履行至小区业主大会成立之日止。该合同约定：原告受聘管理该小区物业，业主应缴纳物业管理费4.5元/平方米/月、地下2.25元/平方米/月，逾期缴费的违约金为日千分之三及其它相关权利义务。被告系该小区195号业主，其房产面积为420.47平方米，其中地上270.08平方米、地下150.39平方米，每月应缴物业管理费为1,553.70元。履约过程中，原告按合同约定向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务。但自2018年9月1日起至2019年9月30日，被告拖欠物业管理费共计20,198.10元并产生违约金11,004.86元。原告曾于2019年1月9日及2019年8月12日向被告发出了《催款告知函》，督促被告履行付款义务，但被告至今尚未缴纳物业管理费。为了维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告刘信榕辩称：该时间段的物业管理费其确实未缴纳，未缴纳原因在于原告长期无视被告的合法诉求，还恶人先告状。在2018年6月至2019年9月期间，在前案物业合同还没有审理完毕，故其未缴纳，现被告与开发商之间另有诉讼，原告是作为第三人参加诉讼，该案未审结，其现暂缓缴纳，违约金不同意支付。同时，被告刘信榕提起反诉诉讼请求：要求反诉被告赔偿反诉原告门庭屋顶修复费用900元。事实和理由：被反诉人长期无视反诉原告对物业服务上的合法正当的诉求，拖欠反诉原告的服务需求，未履行物业服务企业的应有义务，故提起反诉，要求判如诉请。反诉被告上海联源物业发展有限公司针对反诉原告刘信榕的反诉请求辩称，不同意支付修复费用，反诉原告的受损部位系其专有部位，其已经尽到向开发商转告的义务，反诉原告没有证据证明其有责任。经审理查明：原告上海联源物业发展有限公司(乙方)与案外人上海祥泽房地产有限公司(甲方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“佘山东郡”提供前期物业管理服务。合同期限自2014年1月1日起至小区业主大会成立之日止。合同约定原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中地上面积按4.50元/月·平方米，地下面积按2.25元/月·平方米。合同第三条约定，物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。合同到期后，未另行签订物业服务合同，该小区仍由原告方继续提供服务。另查明：被告于2012年12月13日登记为上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号的权利人，该房屋建筑面积为420.47平方米，其中地下建筑面积为150.39平方米，房屋类型为花园住宅。被告未向原告缴纳上述房屋自2018年9月1日至2019年9月30日止的物业服务费20,198.10元。又查明：2019年8月22日，被告向原告反映其房屋屋檐水泥块掉落，砸到其大门门厅顶部的钢化玻璃，导致玻璃开裂，原告接到被告的电话后，即派人到被告家中查看，查看后认为该受损的部位系业主专有部位，不属于物业维修范围，应将该情况告知开发商。第二天，原告就向开发商上海祥泽房地产有限公司出具了工作联系单，将被告家中房屋受损的情况告知开发商。2019年8月30日，被告因门厅玻璃开裂处渗水再次向原告报修，被告上门查看后认为，该受损部位不属于其维修范围。2019年9月，被告自行将其家中门厅玻璃予以更换。以上事实，有《前期物业服务合同》、不动产登记簿、民事判决书、情况说明、工作联系单、照片及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当依照物价部门规定的收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取。原告作为前期物业管理企业，在提供了物业服务后，有权向被告收取物业管理费。经本院核算，原告主张的物业管理费金额并未超出合同约定，本院予以确认。被告辩称其与开发商之间有诉讼，原告是作为第三人参加该案诉讼，该案尚未审结，故暂缓缴纳，但被告与开发商的系商品房预售合同纠纷，与本案系两个法律关系，另案的诉讼与本案无涉，故对被告的该意见，本院不予以采信。对被告提出的其房屋受损事宜，被告受损的部位系其专有部分，对该部分的维修，根据物业服务合同的约定，可以由业主自行维修，也可以向原告报修，但专有部位的维修并非原告的法定义务，也需原告方具有相应的维修能力，在被告家发生受损情况后，原告已及时将该情况告知开发商，已尽到通知义务；此外，被告家门厅顶部钢化玻璃的损坏也并非原告方造成，被告也无证据证明系因原告管理不善导致其受损，故被告要求原告赔偿修复费用，无法律依据，本院不予支持。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，本院希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能地提高物业管理的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘信榕于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司2018年9月1日起至2019年9月30日止的物业管理费20,198.10元；二、驳回原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)刘信榕的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费580元，减半收取290元，反诉案件受理费25元，共计诉讼费315元，由原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司负担101.50元(已付)，由被告(反诉原告)刘信榕负担213.50元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蔡 珺二〇二〇年四月十日书记员 姜瑞豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。