四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13389号 原告：张小英，女，1950年11月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：姚光瑜（原告之夫），住成都市锦江区。 原告：姚光瑜，男，1952年7月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：闫斌，男，1972年6月11日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：闫俊，男，1974年6月16日出生，汉族，住四川省通江县。 原告张小英、姚光瑜与被告闫斌、闫俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小英、姚光瑜（张小英的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被告闫斌、闫俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张小英、姚光瑜向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告的《房屋出租代理合同》；2、判决被告立即付清欠原告房屋租金8500元（2018年11月20日至2019年4月20日租金2500元／月×5个月－4000元）、押金5900元（成都金源汇森房地产经纪有限公司租赁案涉房屋后将其转租给四名租客，收取四名租客两个月租金金额的押金共计5900元，原告与租客协商后延长租期两个月未收取租金）；3、判决被告立即支付原告退租违约金15000元（六个月租金）；4、判决被告立即支付原告逾期支付房租违约金11325元（75元／天×151天，每天按月租金3%计算即75元／天，2018年11月20日至2019年4月20日共计151天）；5、判决第三人立即将房屋腾退归还原告（庭审中，原告撤销该项诉讼请求）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻，2017年3月20日，二原告与成都金源汇森房地产经纪有限公司签订了《房屋出租代理合同》，委托成都金源汇森房地产经纪有限公司将原告夫妻共同所有的位于成都市锦江区房屋代为出租，委托期限为62个月，从2017年3月20日起至2022年5月19日止，从2017年5月20日开始计算租金。房屋每月租金为人民币2500元，房租按季度缴付，房屋押金2000元。协议签订后，原告按约履行了自己全部义务。金源公司从2018年11月20日起对租金一直不予支付，后经原告多次催收，于12月14日仅付了4000元，从此便渺无音讯，截止2019年4月20日。成都金源汇森房地产经纪有限公司现已注销，被告闫斌、闫俊系该公司股东，应承担责任。 被告闫斌、闫俊未到庭亦未提交书面答辩状。 原告张小英、姚光瑜为证明其主张，提交了与原件核对无误的原、被告主体信息、《房屋出租代理合同》及物品交接单、房屋产权证等证据。本院认为，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，原告提交的上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以采信。 依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实： 原告张小英、姚光瑜系夫妻关系，位于锦江区房屋（权0488647）登记于原告张小英名下。2017年3月20日，张小英、姚光瑜（甲方）与成都金源汇森房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋出租代理合同》，约定由甲方将坐落于成都锦江区2栋2单元7号房屋委托乙方对外出租；甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；委托期限共计62个月，即2017年3月20日起至2022年5月19日止；合同签订后，甲方同意第一年预留出60天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2017年5月20日开始计算租金；房屋每月租金为2500元，房租按季度缴付，房屋押金2000元；具体付款日期（遇节假日顺延，不再另行通知）：第一年租金于2017年3月20日、2017年8月20日、2017年11月20日、2018年2月20日分别支付7500元；第二年租金于2018年5月20日、2018年8月20日、2018年11月20日、2019年2月20日分别支付7500元，以后每年付款方式根据第二年具体付款方式依次类推；委托期内物业管理费、电梯费、生活垃圾费由乙方承担；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方六个月的合同约定的月租金为违约金；委托期内，乙方应按期支付房租，除国家法定假日之外不得逾期支付房租，逾期支付房租每天按月租金3%计算违约金。同日，原告将案涉房屋交付乙方。 成都金源汇森房地产经纪有限公司自2018年11月20日未按约支付原告租金，2018年11月20日起至今，仅支付原告租金4000元。庭审中，原告张小英、姚光瑜表示，成都金源汇森房地产经纪有限公司租赁案涉房屋后将其转租给四名租客，四名租客称成都金源汇森房地产经纪有限公司收取了两个月租金作为押金，押金总金额5900元，原告与租客协商后延长租期两个月未收取租金。原告张小英、姚光瑜确认收到成都金源汇森房地产经纪有限公司缴纳的押金2000元，押金2000元用以抵扣案涉房屋欠付的水费、卫生费。 原告现已收回案涉房屋，庭审中，原告表示收回房屋的时间约为2019年5月底、6月初。 成都金源汇森房地产经纪有限公司现已注销，2017年6月14日，成都金源汇森房地产经纪有限公司股东由何成、闫斌、闫俊三人变更为闫斌一人。被告闫斌系成都金源汇森房地产经纪有限公司注销前唯一股东。 本院认为，原告张小英、姚光瑜与成都金源汇森房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之合同，各方应受该合同约束。按合同约定，被告定期向原告支付固定租金，并支付押金作为合同履行的保证，故本院认为该合同虽然名为代理合同，但其实质为租赁合同。被告闫斌系成都金源汇森房地产经纪有限公司注销前唯一股东，成都金源汇森房地产经纪有限公司注销前未向原告履行通知义务，未经过合法的清算程序，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，原告主张被告闫斌对成都金源汇森房地产经纪有限公司欠付债务承担清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。自2017年6月14日股东变更后，被告闫俊不再是公司股东，故被告闫俊对成都金源汇森房地产经纪有限公司欠付债务不承担清偿责任。 关于合同的解除。本案中，成都金源汇森房地产经纪有限公司应按约分季度向原告张小英、姚光瑜支付租金，但成都金源汇森房地产经纪有限公司自2018年11月20日未按约支付原告租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，成都金源汇森房地产经纪有限公司自2018年11月20日起至今，仅支付原告租金4000元，且成都金源汇森房地产经纪有限公司在未通知原告的情况下完成注销程序，成都金源汇森房地产经纪有限公司已以自己的行为表明不履行支付租金义务，故对张小英、姚光瑜请求解除双方签订的《房屋出租代理合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金。成都金源汇森房地产经纪有限公司承租原告租赁场地后，应当按约支付租金。原告主张2018年11月20日至2019年4月20日租金8500元（2500元/月×5个月－4000元），本院予以支持。关于原告主张退还成都金源汇森房地产经纪有限公司收取租客押金5900元的诉讼请求，根据合同的相对性，原告对应承租人系成都金源汇森房地产经纪有限公司，与租客没有直接合同关系，且原告也未提供证据证明其与租客就押金问题达成的协商意见，故该项诉讼请求，本院不予支持。 关于提前退租违约金。合同约定，乙方提前退租的，应赔偿甲方六个月的合同约定的月租金为违约金，但违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。成都金源汇森房地产经纪有限公司违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的62个月租赁期限不能实现。原告收回涉案房屋后需对租赁物重新出租，待租期间会给原告造成损失。故本案根据成都金源汇森房地产经纪有限公司的违约程度，并结合租赁物待租期间，酌情确认被告闫斌按三个月租金标准支付原告违约金7500元（2500元/月×3月），成都金源汇森房地产经纪有限公司已支付原告押金2000元抵扣上述违约金后，被告闫斌还应支付原告违约金5500元。 关于逾期租金违约金。按照合同约定，逾期支付房租每天按月租金3%计算违约金，原告据此主张被告支付欠付租金的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。但违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，被告逾期支付租金给原告造成资金利息损失，故本案根据被告的违约程度，考虑原告的租金利息损失情况，酌情确认被告按已欠付租金8500元的30%支付逾期租金违约金为2550元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张小英、姚光瑜与成都金源汇森房地产经纪有限公司签订的《房屋出租代理合同》； 二、被告闫斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张小英、姚光瑜支付尚欠租金8500元； 三、被告闫斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张小英、姚光瑜支付提前退租违约金7500元（此款与成都金源汇森房地产经纪有限公司已向原告张小英、姚光瑜给付的押金2000元抵扣后，被告闫斌还应向原告张小英、姚光瑜支付违约金5500元）； 四、被告闫斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张小英、姚光瑜支付逾期租金违约金2550元； 五、驳回原告张小英、姚光瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，由被告闫斌承担2000元。公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费，由被告闫斌负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  陈经萍 人民陪审员  李仁英 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  邹聪颖