北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13973号原告（反诉被告）：周杨，女，1985年5月26日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：邵娟，北京葆涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建兵，北京保和律师事务所律师。被告（反诉原告）：王东梅，女，1972年12月7日出生，汉族，现住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：卞文杰，北京铸坤律师事务所律师。被告：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号13层0-1608-1610。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：申栋，男，北京中融信融资担保有限公司法务专员。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。原告（反诉被告）周杨与被告（反诉原告）王东梅、北京中融信融资担保有限公司（以下简称“中融信公司”），第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周杨及其委托诉讼代理人邵娟、赵建兵，王东梅及其委托诉讼代理人卞文杰，中融信公司的委托诉讼代理人申栋，链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周杨向本院提出诉讼请求：一、确认周杨与王东梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》于2019年2月13日解除（或由法院确认具体解除时间）；二、王东梅退还周杨已付购房款785万元及资金占用期间产生的利息（其中10万元自2018年5月16日起计算，90万元自2018年5月28日起计算，500万元自2018年7月10日起计算，185万元自2019年1月15日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）、税费109319.09元、居间服务费16万元及担保服务费15000元，并向周杨支付违约金160万元，以上共计9734319.09元；收到返还的房款后房屋恢复登记至王东梅名下；中融信公司在500万元担保代偿的范围内承担连带责任；三、本案诉讼费、保全费5000元、保费21480.66元均应由王东梅承担。事实与理由：周杨与王东梅于2018年5月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，周杨以800万元价格购买王东梅位于北京市昌平区景文东路×号院×号楼×至×层×单元×号房屋一套。在合同实际履行过程中，周杨作为买受人恪守合同约定已于2019年1月14日向王东梅支付完成全部购房款785万元（不包括物业保证金及户口迁出保证金）。根据该合同第六条第1款及《补充协议》第二条第7款约定，出卖人收到全部房款（不包括物业保证金及户口迁出保证金）后，3个工作日内将房屋交付给买受人。即王东梅应于2019年1月16日前向周杨交付房屋。但截至今日王东梅仍未履行交房义务。鉴于此，王东梅的行为已构成违约。周杨作为买受人现根据双方签订的上述合同第七条第一款第二项“出卖人逾期交房的违约责任”之约定依法行使解除权，解除与王东梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议》。合同解除后依合同之约定王东梅应向周杨支付相应违约金并赔偿其他损失。基于以上诉讼请求周杨向法院提起诉讼。王东梅针对本诉答辩称，不同意周杨的诉讼请求，周杨的陈述不是事实，房屋于2019年1月14日已经过户到其名下，且交了大部分房款，其起诉的原因是房屋价格下降，怠于履行合同造成的，所以不同意其诉讼请求。中融信公司针对本诉答辩称，周杨的诉讼请求第一、三项与我公司无关，不同意周杨的第二项诉讼请求，我公司已经履行了担保支付的义务，担保服务费1.5万元无法退回。链家公司针对本诉陈述称，不同意周杨的诉讼请求、陈述事实和理由。王东梅向本院提出反诉请求：1.判令王东梅与周杨于2018年5月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议》合法有效继续履行；2.判令周杨支付王东梅剩余房款15万元（5万元物业保证金和10万元户口迁出保证金）；3.判令周杨支付王东梅合同违约金15万元；4.判令周杨交齐剩余15万元房款后，王东梅向其交付房屋；5.判令周杨负担本案诉讼费及其他相关费用。事实和理由：王东梅与周杨于2018年5月16日经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。王东梅将景文东路×号院×号楼×至×层×单元×号房屋以800万元价格卖给周杨。合同签订后，周杨分别于2018年5月16日支付10万元，2018年5月28日支付90万元，2018年7月10日支付500万元，2019年1月11日支付185万元，尚有15万元未支付。2019年1月14日双方办理完过户登记，周杨取得房屋产权证书。周杨提出解除合同没有事实依据，双方签订的合同已经基本上履行完毕，不存在法定解除情形。在合同履行过程中，是周杨违约，提出无理要求（提前交房）拒绝物业交割、接收房屋，并且拒付物业保证金和户口迁出保证金，周杨主张解除的原因是房屋价格下降所致。王东梅积极履行合同义务，并于2019年3月4日将户口从涉案房屋迁出。综上，周杨的诉讼请求不应支持，王东梅的反诉请求应予支持。周杨针对反诉答辩称，不同意继续履行合同，也不同意支付违约金，也不同意支付剩余购房款。因我方不存在违约行为，对于反诉请求我方认为违反合同约定，请法院驳回。我方不认可房屋价格有明显的下降，且我方要求解除合同并非因为房屋价格问题，是因为被告方一再违约导致合同无法继续履行。中融信公司针对反诉陈述称，没有意见。链家公司针对反诉陈述称，同意继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2018年5月16日，王东梅（甲方，出卖人）、周杨（乙方，买受人）与链家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，主要约定：甲乙双方在丙方居间服务下就坐落于昌平区景文东路×号院×号楼×至×层×单元×的房屋（以下简称“涉案房屋”）达成买卖协议，居间费136000元由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。合同还约定了其他内容。同日，王东梅（出卖人）与周杨（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），合同主要约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为昌平区景文东路×号院×号楼×至×层×单元×号，房屋所在楼层为1-2层，建筑面积125.3平方米。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3650000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4350000元，上述款项买受人一并支付给出卖人，具体付款方式及期限的约定见补充协议。……第五条房屋权属及具体状况的承诺：……出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）否存在漏水的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。……出卖人应当保证已如实陈述该房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人。第六条房屋的交付：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。……第七条违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照成交总价款的20％向买受人支付违约金。……第九条不动产登记：出卖人和买受人同意自本合同签订之日起240日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。第十条户籍迁出：该房屋现有出卖人户籍登记1册2人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。……第十二条送达：双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮寄挂号信或快递的方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起5日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。合同还约定了其他内容。另，双方提交的交易留存信息表显示：王东梅联系电话为186XXXXXXXX，通讯地址为北京市昌平区回龙观镇云趣小区一区24号楼3门402室。房屋买卖合同附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》（以下简称“合同附件一”）记载内容为：（一）房屋附属设施设备：……6.空调：中央空调；……（二）房屋装修装饰、家具、电器用品情况：以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片、灯具、挂画（大）×1、负二层画驷马奔腾。家具（数量）：床2、沙发1、衣柜2，地下一层：茶几×1，电视柜×1，茶台×1、书柜×1、电脑桌×1、展示柜×1，二层：整体衣帽间。家电：油烟机×1、灶台×1，地下二层：健身器材全部留下、乒乓球桌×1、台球桌×1，地下一层：跑步机。（三）房屋配套物品：1.房屋钥匙、单元门钥匙（或磁卡）、信箱钥匙、水门钥匙、电门钥匙、暖门钥匙、燃气门钥匙；2.《家庭装修施工合同》及装修材料的发票；3.电IC卡、燃气IC卡；4.有线电视交付凭证。双方当事人共同确认，本附件所约定的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等随同房屋由出卖人转让给买受人。为保障房屋交易履行，王东梅（甲方）、周杨（乙方）同北京方源房地产咨询服务有限公司于房屋买卖合同签署同日又签订了《房屋交易保障服务合同》。主要约定：鉴于甲乙双方就坐落于昌平区景文东路×号院×号楼×至×层×单元×房屋签署房屋买卖合同，现甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。第一条服务内容：房屋交易保障服务是指丙方本着诚实守信、尽职尽责的原则，提供以下服务：1.协助甲乙双方收集、整理、审核相关交易资料；2.临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件；3.向甲乙双方介绍资金监管政策；4.协助甲乙双方办理资金监管手续；……11.协助甲乙双方办理物业交割手续；12.督促甲乙双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件。……第二条相关费用。1.丙方保障服务费的收费标准为：按房屋交易总额的0.3％收取，共计24000元，应于签订本合同当日由乙方一次性向丙方支付。上述数份协议签订后当日，王东梅（甲方，出卖方）、周杨（乙方，买受方）同链家公司（丙方，居间方）就房屋买卖事宜随即签订《补充协议》，主要约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为8000000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1.定金：乙方支付首付款时，已支付定金视为首付款的一部分。乙方于2018年5月16日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方，于2018年5月28日将第二笔定金900000元以理房通支付的方式支付甲方。……3.关于购房款的支付，甲乙双方同意乙方于2018年7月3日将第一笔购房款5000000元以第三方担保支付的方式支付甲方，于2019年1月15日将第二笔购房款1850000元以理房通支付的方式支付甲方。……5.不动产转移登记：甲乙双方同意在2019年1月15日共同办理房屋不动产转移登记手续。……6.户口迁出保证金：乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金在甲方迁出户口的当日，由乙方自行划转至甲方。7.物业交割：甲乙双方应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口保证金）后3个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存50000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该物业交割保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。……第四条违约责任。1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。……第五条其他。……2.本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。协议还约定了其他内容。另查一，就其中5000000元房屋资金支付一节，王东梅、周杨还于2018年5月16日签署了《确认函》，并共同选定中融信公司签订了《担保支付协议》。《确认函》主要内容为：为保证交易安全，买卖双方经友好协商，自愿选择第三方担保支付方式支付部分交易资金，以由第三方担保机构担保该部分交易资金之安全。现双方共同确认如下：1.买卖双方选择“第三方担保支付”方式支付交易资金的，买卖双方应在对应款项的履行期限届满前10个工作日内，共同选定第三方担保机构，并签署担保相关的协议，履行完毕与此相关的手续；2.第三方担保机构所收取的费用，由房屋购买人承担100％，并直接向第三方担保机构支付。《担保支付协议》主要内容包括：第一条、担保事项……2.为了顺利完成涉案房屋交易，乙方（周杨）同意在该房屋过户前向甲方（王东梅）支付部分购房款（不含定金）供甲方自用，丙方（中融信公司）对符合担保要求的购房款提供担保服务。……第三条、担保支付金额、时间及方式。1.本协议项下乙方同意向甲方支付的购房款为5000000元。2.支付时间：乙方按本协议约定支付购房款的时间不得晚于买卖合同约定的该笔房款支付时间……第四条、担保服务费。1.本协议项下丙方应收取的担保服务费为15000元，本协议签署当日，乙方应一次性支付……第六条、担保代偿。1.担保代偿事宜。如经丙方审查，甲乙双方满足前述第二条约定的支付条件，乙方根据丙方要求支付该笔购房款后，发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除买卖合同或法院判决解除买卖合同的情况，如甲方未在上述买卖合同的解约协议或判决/调解书中约定时间内返还购房款的，则丙方应在期限届满后收到乙方提交购房款转款证明文件原件（包括但不仅限于购房款收条）、上述买卖合同的解约协议或判决/调解书以及相关及书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方支付乙方已按本协议约定支付的该笔购房款。自丙方代偿后，乙方对甲方的权利转让至丙方，且乙方应积极配合丙方向甲方追偿……5.丙方的担保期限为自乙方向甲方支付该笔担保支付购房款之日起1年内。若乙方在其支付本协议项下的购房款之日起1年后向丙方要求承担担保责任，则丙方有权拒绝承担担保责任，除因乙方起诉甲方解除买卖合同，而诉讼时间过长导致乙方向丙方请求担保代偿的时间超过支付时间1年以上，此时丙方不得以担保期限超过一年为由拒绝承担担保责任。本协议担保期限内，该房屋完成所有权转移登记之日，视为丙方履行完毕本协议项下的担保义务。协议还约定有其他条款。另查二，2018年7月10日，王东梅（甲方，出售方）、周杨（乙方，买受方）同链家公司（丙方，居间方）签订《变更协议书》，主要约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就涉案房屋达成交易，并于2018年5月16日签署了《交易合同合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》。现三方友好协商，就签署协议项下交易变更事宜，达成协议如下：一、合同条款的变更约定：1.原《补充协议》第二条3.变更为“3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照以下方式履行：（1）乙方于2018年7月10日将第一笔购房款5000000元以第三方担保支付的方式支付甲方”。二、其他约定：1.甲乙丙三方一致认可上述协议变更；其他事宜，均按照原协议约定继续履行。另查三，庭审中，周杨向本院提交如下票据：1.中国民生银行支付业务回单一张，拟证明其于2018年5月16日向王东梅支付首期房款（定金）10万元；2.北京理房通支付科技有限公司电子回执单两张，拟证明其于2018年5月28日通过理房通支付的方式分两笔向王东梅支付房款90万元；3.中国工商银行境内汇款电子回单一张，拟证明其于2018年7月10日通过银行汇款方式向王东梅支付房款500万元；4.北京理房通支付科技有限公司电子回执单一张，拟证明其于2019年1月11日通过理房通支付的方式向王东梅支付房款185万元。王东梅对上述款项支付情况予以确认。另经本院询问，双方均认可涉案房屋已于2019年1月14日过户至周杨名下。另查四，为完成本次交易，周杨分别向链家公司支付居间代理费136000元，向北京方源房地产咨询服务有限公司支付保障服务费24000元，向中融信公司支付担保服务费15000元，向国家税务机关交纳房屋买卖契税、印花税共计109319.09元。又查，案件审理过程中，双方对于涉案房屋交付履行争议较大。2019年1月16日，链家公司工作人员张磊曾约周杨、王东梅办理房屋交付手续，当日上午买卖双方在涉案房屋内办理验收手续时，对房屋内的附属设施设备、装饰装修及相关物品等是否与合同约定相符产生争议，周杨提出附属设施设备、装饰装修及相关物品等与合同约定不符，部分物品存在缺失。周杨提交有2019年1月16日下午买卖双方及链家公司工作人员在链家公司交谈时的对话录音，录音内容包括：“……链家公司工作人员（对话中简称链家）：那我就开始说了，双方今天交房的事情，包括房子里附属设备的一些事，我们告知一下，里面一些风险点，今天咱们在一块，第一个事协商交房的事情双方能够达成一致，第二个事关于交房款项业主有需求客户也有需求看能否达成一致，相应的告知一些义务；第三个事关于附属设备比如说那些留存物件能否达成一致；一共三项，我们一项项来：按照合同来走的话今天就是最后一天交房期限，业主今天就要交房，这点能否达成一致？王东梅：我没意见。链家：纪先生你呢，咱们一项项来。纪强（周杨家人）：今天交房可以，但是在签订合同的时候许诺我们的让我们提前入住，所以说呢卖方并没有达到，造成我们一直在果岭租住房屋损失了从2018年11月底到今天交房日期间的租金，我们也是有一定损失的，这是我所阐述的。链家：今天就交房这一点，那些问题可以保留，今天交房的话能交付吗？纪强：交房项？链接：对，刚才提的问题作为保留点，业主今天把房子交给你，你接吗？纪强：接。链家：那我们第一项交房达成一致；第二项就是那个物业保证金，王女士你说一下今天你的期许是全部还是留一部分还是可以不支付？王东梅：我当然是期许全部了。链家：期许全部。王东梅：当然刚才达不成一致的东西，比如健身器材一些东西，我承诺扣五百，在我把这些东西归还再支付给我五百就可以了，其他那两项东西不存在，我不认可，就扣五百现金。链家：纪先生你对物业保证金怎么个想法？纪强：哪两项不认可？链家：物业保证金上面，五万块钱今天可以给到王女士还是全部扣留，还是扣一部分给一部分？纪强：依合同上需要留的东西来看，现在五万块钱，我估摸如果可以提供相对应的发票的话，可以按照发票的原额进行抵扣，如果提供不了购买的发票，那么中介你们看如何到市场询价相关的物品价值来进行抵扣，所以说现在来说给王东梅多少钱没有任何的依据。王东梅：你提你自己要求就行，现在不是依据不依据的事，你提你要求，你提的要求我认可可以没有依据，不认可的话下一步才是依据呢，你就提要求吧。链家：纪先生关于东西的问题，房子你也看了，就是你说一下对房子物品的要求。纪强：物品的要求，首先合同列的有些是没有的，要求的价格又提供不出来，所以价格无法抵扣，依我个人的判定，至少还应加10万物业保证金，我的表述完了……王东梅：得说出理由来。链家：不不，先听我说完，今天如果就物业保证金双方可以阐述自己的，但我有权利告知义务，物业保证金如果后期通过司法判定，比如说纪先生今天没给你钱或者给你一部分钱，由司法来判断有没有产生逾期或者别的责任。王东梅：在司法判断之前咱们是按合同走的，合同里写着今天交钥匙交物业保证金……链家：现在就物件进行表述，王东梅你对物件进行下表述。王东梅：物件，物件我现在就承认健身器材缺东西暂扣五百块钱，现在房子里有一些东西我要先拿出来再交钥匙，你可以听一下，一个是负一层的酒柜。链家：你健身器材是缺件，对吗？王东梅：对。链家：然后呢？王东梅：可以扣物业保证金五百，我要把房子里的酒柜、鞋柜、玄关柜、茶椅四个、葡萄树、金刚沙门、喷泉水泵（在喷泉养鱼池里面），今天全部拆走。链家：也就是说你提的这些都要拆走对吗？王东梅：对。链家：纪先生你说一下……纪强：首先我买的不是毛坯房，卖方想拆可以拆，但是我认为她不能拆，如果那个柜子单放在那里的，买来放在那里的，可以搬走，如果从墙上给抠下来也就是说不能移动的，那么我希望卖方是不是应该考虑周全……链家：纪先生说说对物件的要求……纪强：在凉亭里面，如果这是一个单个的物体可以拿走，如果走线走在墙体里破坏了原有的装修的线路，我们用的话是很难恢复的；两个马桶，合同里写的很明确，卫浴设施保持原状，卖方将两个电动马桶盖拆走了，用简易的马桶盖替代；二楼的衣帽间是整体的包括上门的帘子，卖方将帘子取走了，因为衣帽间的柜子拆不了；所有窗户的钥匙没有……纪强：所有的窗户的钥匙没有，二楼的空调根据合同卖方要拆走，但拆走后墙上留了一个电源窟窿（墙上插座拆走了）……纪强：按照合同我认为空调拆走是可以，但是不能墙上的插座也拆走了露着窟窿，电源线塞在里面，二楼的踢脚线有一块是没有的，如果都没有还好说，是两头有中间没有，二楼的灯卖方给换掉了……纪强：客厅，一楼卧室的灯卖方给换掉了，地下一层的沙发、茶几、电视柜收房时不见了，并且一灯是不亮的，茶台这个位置椅子在但和它配套的坐垫没有了，在茶台的东南角屋顶发现了漏雨的痕迹，并且靠近地面的地方已发霉；天井上方的电动幕帘在我们去看房的时候，卖方给我还有中介展示了电动幕帘的开关，电动幕帘被拆走，如果你不卖你给我们展示什么；负一层卧室有一衣柜杆损坏；负二层，综合训练器械以及辅助训练器械物件不全，需要挨着说吗？链家：哑铃、俯卧撑的架子、中间一黄色本分、配种只剩15公斤的、还有一红色的黑边球、手持的哑铃。纪强：还有一单杠练习杆、负二层楼梯瓷砖一块是坏的……链家：刚当着大家的面都表述了一遍，一会一致不一致的地方都打印出来，给咱们双方留作证据，正常情况下客户可以保留不给你物业保证金，你也有权利追缴物业保证金。王东梅：什么叫有权利追缴，今天不给钱就不给钥匙，今天双方的责任就是一手交钥匙一手交钱，不是追缴，物业保证金不是追缴，五万就是五万明白吗……链家：你看，现在我说一下合同里约定了，出卖人应按照如下将房子给买受人：卖方在收到全部购房款（不含物业保证金和户口迁出保证金）后三个工作日内交付于买受人，这是咱交付房屋的一个约定。王东梅：约定的是今天交房，不含物业保证金和户口迁出保证金。链家：对，第二个房屋交付时应履行哪些手续，一是对房屋相关物品清单进行验收，记录水、电、燃气的读表，并交接附件一及物业交割单中所列物品；第二买卖双方在房屋附属设备和装饰装修相关物品清单上签字；第三移交该房屋钥匙；在房屋交付日以前发生的物业费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下，上述房屋风险责任自该房屋所有权转移占有之日起转移给买受人，今天可以对不一致的地方进行保留，今天可以交房也有权利不交房，但我把情况给你说一下，今天你交房，可能后期客户无法追究你的逾期不交房的违约责任，你交了房客户也有权利不给你钱，当然你也有权利追究他的责任。王东梅：为什么不给我物业保证金。链家：咱双方今天可以不给房也可以不给钱都可以，但双方后期追究起来你会承担相应的违约责任。王东梅：我明白你的意思，我先把钥匙给他，他可以不给我钱，违约每天四千块钱由他承担对吗？链家：这个不一定，由司法来判定，但你有权利来追缴，我只是有告知义务，但是你不给纪先生房子，纪先生有权追究你不交房所产生的违约责任。王东梅：我给，钥匙我给，但必须把钱得给我……纪强：五万块钱不给是有一定依据的，如果提供了相应的发票（缺的物件的发票）抵扣的物件的金额，因为刚才你看的是主合同，补充合同里有一条这五万块钱是干什么用的呢，是用来抵扣费用，并不是今天交房了我就不给人家钱那是不对的，我现在想五万块钱都要给卖方，但是呢五万块钱有五万块钱的用处，它是物业保证金，用于抵扣相应与合同不符的物品，所以需要提供相关的购买发票，这是比较公平的。王东梅：我家房子没有义务提供装修发票……链家：这样，那个事在11月30日之前已经找你沟通过好几次了，也找纪先生沟通过，最后您说按合同办，那现在就按合同办，今天第一项是交房，问你交不交你说交。王东梅：嗯。链家：第二物业保证金的事，纪先生说不付，因为纪先生说无法估算东西的价值。王东梅：他不付的话我也不交房。链家：您听我说完，如果涉及到交房，如果今天你不交，从明天开始纪先生根据合同条款可以追究你逾期交房的责任。王东梅：那他今天不给我钱。链家：您听我说完，如果今天把钥匙交了纪先生，没有给你那物业保证金，你可以去追究他不付物业保证金的责任。王东梅：如果说今天那钥匙没交保证金也没付。链家：那他先追究您……链家：今天阐述的是你认为这个房子该交房了，你认为这些东西少了可以承担五百块钱那些是你拿走的，下面这些是客户表述的，该交房了房子应该是什么样现在不是那个样，我们来协商中间的差距，从情况来看双方差距特别特别的大，我们咨询了法务，问你今天交不交房，您说交，客户说给不给保证金，客户说不给，我们只能把你们说得写下来打成个协议，房子里都有什么是个什么状态，都有什么东西都写清楚，双方签字，至于不给钥匙不给保证金，双方各有自己说法。王东梅：交钥匙得给我钱，不给我钱我怎么交钥匙，没道理啊……王东梅：反正不给钱就不给钥匙，你起诉我去，你把它弄出来我拿一份。链家：你意思今天不交房是吗？王东梅：唉，我交房但你得给我物业保证金……”王东梅另提交有群名称为“金科1-3-102后续服务群”的微信群聊天记录，显示2019年1月16日晚21时至22时左右对话内容包括：“链家：周女士，王女士，按照合同约定今天物业交割，双方未能达成一致。客户最后诉求，要求业主把电动幕帘、电动马桶盖2个、衣帽间帘子、4盏灯、部分健身器材、茶台椅子垫（4个）、二楼插座、二楼客厅踢脚线、纱窗钥匙、地下一层沙发、茶几、电视柜、以上物品全部恢复原状，如不恢复折价44930元。地下一层漏水处，需要提供维修人员电话，维修人员应该确保雨季不漏即可。业主最后诉求，部分健身器材折价500元给客户，楼下酒柜、进门鞋柜、二楼玄关柜、茶椅4把、金刚沙门、喷泉水泵、葡萄树，都留下给客户。我们建议双方还是友好协商解决。王东梅：已经明确的表示了，我今天交钥匙。但是对方明确表示，5万块钱物业交割保证金不付。所以我拒绝交钥匙……”2019年2月11日，周杨向王东梅合同留存通讯地址邮寄《解除合同通知书》，内容为：王东梅女士，我与您于2018年5月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。在合同实际履行过程中，我恪守合同约定已于2019年1月14日向你支付完成全部购房款。现根据合同第六条第1款及《补充协议》第二条第7款约定，出卖人收到全部房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后，3个工作日内将房屋交付给买受人；即您应于2019年1月16日前向我交付房屋。但截至2019年2月2日，您已逾期交房共计17天。鉴于此，您的行为已构成违约。本人作为买受人现根据双方签订的上述合同第七条第一款第二项“出卖人逾期交房的违约责任”之约定依法行使解除权，解除与你签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议》。合同解除后依合同之约定你应向我支付相应违约金并赔偿其他损失。同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己的合法权益之权利。特此告知。上述邮政快递单号查询结果显示：2019年2月13日，该邮件投递并签收，签收状态为“他人收丰巢”。王东梅对该证据称真实性无法确认，并表示：合同上留的地址实际上我已经不在那住了，邮递员给我发过短信，我要求原件退回。本案审理过程中，对于周杨主张2019年1月16日发现存在缺失的物品，王东梅回应意见如下：1.周杨称电动马桶盖缺失2个。王东梅认可看房时有电动马桶盖，之后换了普通马桶盖，但不认可合同记载要留给买家。2.周杨称客厅及卧室顶灯4套进行了更换，看房时为欧式复古吊灯换成了普通灯。王东梅称其搬家过程中灯具坏了3个，故曾将3个吊灯进行了更换，换成2个吊灯、1个吸顶灯。3.周杨称整体橱柜缺失烤箱、嵌入式洗碗机。王东梅认可看房时有烤箱及洗碗机，但不认可烤箱及洗碗机属于整体橱柜，不认可合同记载要留给买家。4.周杨称缺失茶几、沙发、电视柜及茶椅坐垫4个。王东梅称之前双方曾微信沟通，周杨同意负一层的沙发由王东梅处理掉，茶几、沙发、电视柜是一套的，所以自己才将上述物品进行了处理，并提交微信聊天记录为证。微信聊天记录显示2018年10月11日周杨、王东梅对话内容包括：“周杨：-1层沙发搬走吗？我们用不上，负一层，不是1层。王东梅：负一层的不搬。你们不要？周杨：我要放个大桌子在那儿。王东梅：那我尽量处理掉。另有2018年10月19日微信聊天记录显示周杨、王东梅对话内容为：“周杨：王姐，我看了一下合同，就地下一层，那块好像写的，那块是书柜、茶台留下，还有沙发，那个叫什么来着，茶几，还有一个什么是留下，我是想如果我们沙发什么都不要的话，能不能，把茶室那两个小架子给我们留下……王东梅：那个小花架我已经都拿走了……周杨：地下一层的沙发茶几电视柜您不用帮我们处理了，我们搬过去自己弄吧。王东梅：那个那套家具你说不要了，之后我就问了我朋友了，他挺想要的，然后他是找的搬家公司，又差又什么的都弄走了，花了可能将近上千块钱呢，头两天他都弄走了，我这最近正紧着先把这些事情处理了以下。那你这不能说话，说完了又反悔呀……”5.周杨称墙体插座被拆走1个导致墙上电线裸露、衣帽间帘子缺失、电动幕帘缺失、所有窗户钥匙缺失。王东梅认可拆走了电动幕帘及衣帽间帘子，但不认可合同约定要留给买家，称因空调拆走了所以拆走了插座。6.周杨称缺失部分健身器材。王东梅不认可健身器材有缺失。7.周杨称房屋负一层屋顶漏水迹象。王东梅认可屋顶有漏水，但称已经修好了。再查，2019年4月18日，周杨向本院提出财产保全申请，请求冻结王东梅名下10084819.1元银行存款或查封、扣押其他等值财产，并提交财产保全责任保险保单对此予以担保。本院经审查后，于2019年4月29日出具（2019）京0114财保210号民事裁定书，支持了其上述请求。为此周杨方支付保险费用21480.66元，财产保全申请费5000元。上述事实有《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》、《确认函》、《担保支付协议》、《变更协议书》、中国民生银行支付业务回单、北京理房通支付科技有限公司电子回执单、中国工商银行境内汇款电子回单、证人证言、微信聊天记录、录音、《解除合同通知书》、邮政特快专递回执、（2019）京0114财保210号民事裁定书、发票及各方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王东梅与周杨签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》是当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。涉案房屋买卖协议履行中，双方争议的焦点在于房屋交付及物业交割保证金的返还上，即：在2019年1月16日办理房屋验收手续时，王东梅所交付房屋的附属设施设备、装饰装修及相关物品等是否与合同约定不符，存在部分物品缺失的情况；如存在部分物品缺失，周杨是否有权拒绝返还物业交割保证金；如周杨未支付物业交割保证金，王东梅是否有权拒绝交付房屋钥匙。对于上述争议焦点，本院分析如下：首先，对于王东梅所交付房屋的附属设施设备、装饰装修及相关物品等是否存在与合同约定不符一节：合同约定“出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况”、“以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片、灯具……地下二层：健身器材全部留下……”，现根据2019年1月16日的录音及相关微信聊天记录内容以及周杨、王东梅的当庭陈述，可知王东梅确实在合同签订后将电动马桶盖及部分灯具进行了更换，此行为与合同记载的需将卫浴设施设备、灯具保持原状的约定不符；王东梅另拆走1个墙体插座，导致原插座内电线裸露，该行为与墙壁应保持原状及装饰装修应保持良好状况的约定不符；另根据录音和微信聊天记录内容，王东梅曾认可房屋内缺失部分健身器材，该行为与合同记载的健身器材全部留下的约定不符。对于其他物品，周杨主张缺失沙发、茶几等物件，但根据双方的微信聊天记录，周杨曾表述过不用留沙发，王东梅在接收到该意见后对相关物品进行了处理，无法据此认定违约；周杨主张缺失的烤箱、洗碗机、电动幕帘等物件，因合同未将上述物品详细计入附件一中，本院无法据此认定王东梅违约；周杨主张房屋存在漏水迹象，但其提交证据不足以判断房屋是否仍存在漏水缺陷。综上，虽然周杨主张缺失的部分物件本院无法采信，但王东梅确有存在缺失部分物品、装饰装修及附属设施未能保持原状或良好状况的违约行为。其次，对于周杨是否有权以部分物品存在缺失为由拒绝返还物业交割保证金一节：依《北京市存量房屋买卖合同》第六条及补充协议第二条第7项约定可看出，王东梅应在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口保证金）后3个工作日将房屋及合同附件一所列物品交付给周杨，而50000元物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，扣除后予以退还。民法意义上的保证金，应系债务人为全面履行债务而向债权人提供的货币担保，以弥补债务人不履行债务或履行债务不符合合同约定时产生的损失，并确保对应债权的实现。现王东梅无法按照合同附件一所列物品清单交付全部附属物品，其先行为创设了合同履行障碍，而双方又无法就损失物品价值达成扣除合意，此时周杨拒绝返还保证金的行为应属正当。故本院对于王东梅据此要求周杨承担违约责任的反诉请求不予支持。再次，对于王东梅是否有权以未收到物业交割保证金为由拒绝交付房屋钥匙一节：合同约定王东梅应在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口保证金）后3个工作日将房屋交付给周杨，此处已写明该“全部购房款不含物业交割保证金和户口保证金”，即该50000元物业交割保证金并不属于房款尾款，而是一项有其特殊范围的担保意义的保证金，因此在周杨有合理理由暂不支付该笔物业交割保证金时，并不妨碍王东梅继续履行合同约定的交房义务，对王东梅所持“周杨未退还物业交割保证金，其亦拒绝交房”的主张，违反双方合同约定及保证金制度的基本内涵，不构成合同法意义上的有效抗辩，本院不予采纳，其拒绝交付房屋的行为构成违约。另，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，依据房屋买卖合同及补充协议的相关约定，王东梅应在收到不含物业交割保证金和户口保证金的全部购房款（即2019年1月11日）后3个工作日内将涉案房屋及附属物品予以交付，逾期超过15后，周杨有权解除合同，王东梅应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照成交总价款的20％向周杨支付违约金。现周杨已于2019年2月11日按照双方预先留存的通信地址向王东梅发送合同解除通知，该通知到达王东梅地址的时间2019年2月13日应为涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》的解除时间，王东梅应于2019年2月28日前向周杨返还全部已付款项。故在解除权人已依约完成合同解除的情况下，对王东梅要求继续履行合同、收取剩余房款并交付房屋的反诉请求，本院不予支持。对周杨要求王东梅退还已付房款的合理请求，本院予以支持，对于其要求王东梅支付逾期返还房款利息的请求，本院结合其违约金主张一并予以考虑。周杨同意收到应返还的房款同时将涉案房屋恢复登记至王东梅名下，本院对此不持异议。又，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因王东梅之违约致涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》解除，其应当承担相应违约责任。对于周杨主张的担保服务费，该项费用系周杨为保障自身资金安全而投入的保障性支出，并非房屋买卖合同履行之必需，亦非对方违约而产生的损失，故该项费用应由周杨自行承担。对于周杨为申请财产保全而投入的保险费用，因双方并未就实现债权的相关费用承担进行约定，且该项费用并非实现本案债权的必要支出，故此项费用亦应由周杨自行承担。对于周杨因履行合同支出的居间代理费、保证服务费等居间服务费用及房屋过户产生的税费，应作为周杨履行合同产生的损失，本院在计算违约金时一并予以考虑。对于周杨主张的违约金，其数额计算虽符合房屋买卖合同的相关约定，但周杨并未就除利息、居间服务费用及税费等损失外的其他实际损失予以举证，在王东梅要求对违约金数额予以调整的情况下，本院综合本案的具体案情、合同的履行情况、王东梅的现有损失以及参考同小区同户型房屋价格的变动情况等，酌情认定王东梅应支付周杨合同违约金50万元。再，就中融信公司承担的担保代偿义务一节：涉案《担保支付协议》第六条第1项已明确：若周杨根据中融信公司的要求支付500万元房款后，发生非因周杨的原因导致法院判决解除买卖合同的情况，如王东梅未在上述买卖合同的判决书中规定时间内返还购房款的，则中融信公司应在期限届满后收到周杨提交购房款转款证明文件原件、买卖合同的解约判决及相关书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务。现周杨要求中融信公司在500万元的范围内承担担保责任，符合《担保支付协议》的约定，法院予以支持。就担保责任的性质，根据《中华人民共和国担保法》规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。上述规定系穷尽司法救济途径后，债权人之权利仍未得到保障之时一般保证人方承担责任之义。本案中《担保支付协议》约定王东梅未主动履行债务时中融信公司应履行担保代偿的义务。上述约定未及于判决后的强制执行阶段，仍期冀于债务人王东梅在判决书确定的时间内返还购房款，故该约定实质上应是连带保证责任之义。故中融信公司应当在返还500万元购房款的范围内对周杨承担连带担保责任。对于中融信公司辩称已过担保期限一节，本院认为《担保支付协议》第六条第5项虽有约定担保期限为自乙方向甲方支付担保支付购房款之日起1年内、担保期限内房屋完成所有权转移登记之日视为丙方履行完毕担保义务，但本案系因诉讼时间过长导致超过支付时间1年以上，且按照《担保支付协议》第六条第1项的条款内容，中融信公司不得以超过担保期限为由拒绝承担担保责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周杨与王东梅于2018年5月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，周杨、王东梅与北京链家房地产经纪有限公司于2018年5月16日签订的《补充协议》以及周杨、王东梅与北京链家房地产经纪有限公司于2018年7月10日签订的《变更协议书》均于2019年2月13日解除；二、王东梅于本判决生效后十五日内退还周杨已付购房款785万元，北京中融信融资担保有限公司对其中500万元债务承担连带清偿义务；三、周杨于本判决生效后十五日内协助王东梅办理将昌平区景文东路×号院×号楼×至×层×单元×的房屋恢复登记至王东梅名下的产权转移登记手续；四、王东梅于本判决生效后十五日内支付周杨违约金50万元；五、驳回周杨的其他诉讼请求；六、驳回王东梅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费67800元，由王东梅负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费33900元，由王东梅负担，已交纳。保全费5000元，由王东梅负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  张祎慧审判员  安玉霞审判员  郭晓利二〇二〇年四月八日书记员  闫 薇