山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终855号上诉人（原审被告）：刘秀芳，女，汉族，1977年7月12日出生，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：张宝玉，博兴捷诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张海涛，男，汉族，1978年1月12日出生，住山东省博兴县。被上诉人（原审原告）：王彩云，女，汉族，1966年7月14日出生，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：金刚，山东德衡（滨州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石博，男，汉族，1995年10月19日出生，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：金刚，山东德衡（滨州）律师事务所律师。上诉人刘秀芳因与被上诉人张海涛、王彩云、石博买卖合同纠纷一案，不服山东省博兴县人民法院（2019）鲁1625民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀芳上诉请求：1.撤销山东省博兴县人民法院（2019）鲁1625民初728号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人不存在违约行为，该合同无法继续履行是受国家房产政策调控所致，属于不可归责于双方的事由。1、2017年10月3日，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合约》，同年12月25日起，根据《滨州市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，博兴县作出《博兴县人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求自2017年12月25日起，对所购买的二手房必须在取得产权证书至少满两年后方可上市交易。被上诉人属于外地户口，应在取得产权证书满三年后方可上市交易。该房产签订买卖合约时，开发商尚不具备为业主办理不动产登记的条件，此时上诉人未取得不动产登记证，2019年1月份上诉人产权登记办理完毕，该房屋买卖交易恰逢国家政策的调整，导致上诉人与被上诉人的买卖交易已经无法在合理期限内完成，致使合同无法继续履行。而不是一审法院认定的“协议生效一年后，涉案房屋能够办理不动产登记时，被告方以房屋价格上涨为由，与原告方协商变更房屋买卖价款，双方未能达成一致，在此情况下，被告方违反双方协议约定，导致涉案协议不能继续履行，双方合同目的不能实现，其行为构成违约。”（判决书第6页第7行）。国家政策调整导致的合同不能履行属于不可归责于双方的事由，不属于违约，无需承担违约责任，应解除已经签订的合同，并按照合同签订前的状态予以恢复。2、该房屋买卖合同并非不可实现，只是因该房屋产权证书办理不满三年，不满足过户条件，应为附生效条件的合同，不宜判令上诉人违约双倍返还定金。该房产存在抵押，双方应当依据买卖合约到银行及房屋管理部门办理解押、注销抵押权的手续后，待产权登记证办理满三年后方可办理过户手续，被上诉人再依据过户后的产权登记证向银行抵押，支付购房款。本合约虽对房款支付时间、解押时间、过户时间等约定不明，但确系双方真实意思表示，故双方对就此产生的相应后果均应各自承担责任，现被上诉人以不履行合同义务而主张上诉人承担违约责任的请求，一审法院不应支持。3、一审认定双倍返还定金四万元，属于认定事实错误。上诉人并没有收到定金二万元，一审法院在认定的事实中也有记载“被告方按约将收到的定金中的10000元预留于易家公司作为交房押金”。被上诉人属于定金未支付完毕，定金合同未生效，不存在双倍返还定金情形。易家公司收取定金的行为属于协议保管行为，而非受上诉人单方委托保管，不能代表上诉人收到了定金20000元，并且该定金10000元目前仍在易家公司处。故在合同解除的情况下，上诉人不是定金20000元的实际收取人和保管人，根据《合同法》第368条的规定“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外”，《合同法》第377条的规定“保管期间届满或寄存人提前领取保管物的，保管人应当将原物及其孳息归还寄存人”。被上诉人作为寄存人应当向易家公司主张返还。二、一审判决适用法律错误，依法应予改判或者发回重审。根据合约“备注：甲乙双方协商同意，甲方同意乙方以银行按揭方式支付全部房款。”一审答辩中上诉人依据2007年9月27日中国人民银行、住建部、中国银行业监督管理委员会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》答辩该合同违反效力性强制性规定，应属无效合同，一审法院审理认定“于法无据，不予采信”。属于适用法律错误。该《通知》中规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。首付款的交付是个人住房贷款的必要条件，属于效力性强制性规定。本案中，涉案合同约定全部房款598000元，首付款定金20000元（中介扣押10000元），剩余578000元以银行按揭方式支付，首付款占比0.033%，违反了上述效力性强制性规定，应认定为无效合同。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，特提出上诉，希望得到公正裁判。王彩云，石博辩称：1.合同履行中不存在国家政策的不可抗力因素。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时均清楚涉案房屋暂时不能办理不动产登记，而2018年10月涉案房屋能够办理不动产登记时，上诉人以房屋价格上涨为由要求被上诉人涨价买房，意图通过涨价方式大赚一笔，但是被上诉人坚持按照合同履行，上诉人便想毁约不再履行，上诉人行为已经构成违约。2.上诉人所称附条件合同属于歪曲事实。所附条件写在哪，是口头还是书面，上诉人与被上诉人对此没有合意，被上诉人认为不存在附条件合同的事实。3.上诉人行为触犯了定金罚则，应当受到惩罚。被上诉人石博向上诉人刘秀芳交付2万定金，上诉人刘秀芳才给被上诉人石博在合同底部打了收据，至于上诉人收到定金后怎么处理，交给了谁，并不影响定金合同成立，上诉人拒不履行合同构成违约，应当受到定金罚则惩罚。需要说明的是，上诉人同样按照房屋买卖合同第十五条的规定向中介交付了一万元的履约保证金，根本不存在代为保管问题。4、上诉人列举的各种通知属于部门规章或地方规章，其规定也属于管理性强制规定，不影响合同的效力。根据九民会议纪要第30，31条规定，违反规章一般不影响合同的效力，因此双方签订的房屋买卖合同是在双方平等自愿基础上签订的，应当受到法律保护。张海涛未提出答辩意见。王彩云、石博向一审法院起诉请求：1.判决解除王彩云、石博与张海涛、刘秀芳签订的商品房买卖合同；2.判决张海涛、石博双倍返还王彩云、石博定金4万元；3.判决张海涛、刘秀芳向王彩云、石博支付可得利益损失20万元；4.判决张海涛、刘秀芳返还王彩云、石博支付的房产证手续费7000元；5.诉讼费由张海涛、刘秀芳承担。一审法院认定事实：2017年10月3日，经易家公司中介，石博、王彩云（乙方）和刘秀芳、张海涛（甲方）签订的《房地产买卖合约》一份，双方约定：刘秀芳、张海涛将位于博兴县城天元万和城小区内的房屋一套卖予石博、王彩云，房屋价款为598000元，定金20000元为第一部分房款，剩余578000元为第二部分房款、付款方式为银行按揭贷款，并具体约定“甲方同意乙方以银行按揭的方式还清全部房款”；甲方收到该房地产的转让或成交金额，负责将该房地产的使用权交予乙方；双方还约定：由易家公司在被告方已收首付款或房款中预留10000元作为交房押金，石博、王彩云同意预留10000元作为合同履约保证金，办理此房产的不动产证时所产生的契税7000元由石博、王彩云承担，协议还约定了其他内容及违约责任等事项。协议签订后，石博按约将20000元定金交予刘秀芳，刘秀芳为石博出具收到定金的收据一份，刘秀芳按约将收到定金中的10000元预留于易家公司作为交房押金，石博、王彩云又在易家公司预留了10000元作为履约保证金，同时向易家公司交纳7000元作为办理涉案房产不动产证的手续费。涉案协议签订时，双方所买卖房屋的开发商尚不具备为业主办理不动产登记证的条件，此时刘秀芳、张海涛未取得房屋不动产登记证。2018年10月份，涉案房屋具备了办理不动产证的条件，同时本区域范围内的房屋买卖价格也明显上涨，石博和刘秀芳通过电话协商房屋买卖协议的履行和价格变更事宜，双方未就房屋价款数额的变更达成新的一致，涉案房屋买卖协议双方也未继续履行。2019年1月，涉案房屋在博兴县不动产登记机构办理了不动产登记，权利人为张海涛、刘秀芳。另查明，王彩云、石博系母子关系，张海涛、刘秀荣系夫妻关系。一审法院认为，涉案房屋买卖协议是经中介机构中介，由双方在平等自愿基础上签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘秀芳、张海涛主张因协议中双方约定以银行按揭方式支付全部房款，违反中国人民银行、住建部关于购买房屋银行按揭贷款的相关规定，应属无效合同的意见，于法无据，不予采信。本案中，双方主张刘秀芳、张海涛以房价上涨为由不再出售房屋，请求解除和刘秀芳、张海涛签订的房屋买卖协议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，由于刘秀芳、张海涛迟延履行合同，石博、王彩云主张与刘秀芳、张海涛解除合同，符合法定解除条件，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，涉案合同的解除时间为本案立案后，石博、王彩云的起诉状副本经一审法院向刘秀芳、张海涛送达之日，即2019年3月29日。对石博、王彩云诉请刘秀芳、张海涛双倍返还定金的认定意见。双方当事人在涉案协议中约定，由石博、王彩云以按揭方式向银行贷款支付刘秀芳、张海涛购房款，对具体的付款时间和期限未作约定。以已经办理合法不动产登记证的房产进行抵押，是向银行按揭贷款的基本条件。而涉案协议签订时，刘秀芳、张海涛尚未取得房屋不动产证，何时能够办理和取得不动产证本案当事人也无法控制，刘秀芳、张海涛更无法将涉案房屋向石博、王彩云方办理过户登记，因涉案房屋未办理不动产证不能进行抵押，石博、王彩云从银行办理按揭贷款的时间不能确定，从而导致石博、王彩云支付购房价款和刘秀芳、张海涛取得卖房价款的具体时间也不能确定，对此事实双方当事人在签订协议时均是明知的。协议生效一年后，涉案房屋能够办理不动产登记时，刘秀芳、张海涛以房屋价格上涨为由，与石博、王彩云协商变更房屋买卖价款，双方未能达成一致，在此情况下，刘秀芳、张海涛违反双方协议约定，导致涉案协议不能继续履行，双方合同目的不能实现，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”本案中，涉案协议订立后，石博、王彩云按约向刘秀芳、张海涛支付定金20000元，因刘秀芳、张海涛违约致使合同不能履行，石博、王彩云诉请刘秀芳、张海涛双倍返还定金40000元，于法有据，一审法院予以支持。对石博、王彩云诉请刘秀芳、张海涛赔偿可得利益损失的认定意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据上述规定，石博、王彩云的该项请求能否成立，关键是看刘秀芳、张海涛在订立涉案协议时，对其违约后给对方造成的可得利益损失是否能够预见到或者能够应当预见到。一审法院认为，一、从涉案合同订立到一年后，涉案房屋所在小区的房价发生了一定幅度的上涨，双方主张的可得利益损失20万元，即依据此时的市场价格计算而来，但此时涉案协议仍处于生效状态，双方并没有协商解除或向对方行使法定解除权，只是就涉案房屋的价格重新进行协商。刘秀芳、张海涛收到一审法院送达的石博、王彩云的起诉状副本时，涉案协议解除，但此时该小区的房价又发生一定幅度的下跌，由此可以看出房地产市场的价格变化和涉案协议履行后能否产生可得利益具有不确定性。二、涉案协议订立后，由于房屋市场价格上涨，双方当事人重新对房屋价格进行过协商，只是未达成新的一致意见，由此可以反映出石博、王彩云也认可在协议订立一年后，再按涉案协议约定的价格履行，对刘秀芳、张海涛也有失公平。三、从刘秀芳、张海涛的角度来说，其订立和履行房屋买卖协议的主要权利和期待利益，是在合理期限内收取房屋价款，并以此为经济条件参与社会经济活动，以便有机会和可能去获得更多的经济利益。由于双方当事人在协议中约定的石博、王彩云支付房屋价款的时间和期限不能确定，且当事人对此也不能控制。在此情况下，石博、王彩云在相对合理的时间里也未采取其他积极有效的方式，履行向刘秀芳、张海涛支付全部房款的义务，导致刘秀芳、张海涛在合同订立后仅收到20000元的定金，剩余大部分房款在长达一年的时间里没有得到，在其订立和履行涉案协议的主要权利在合理期限内无法实现的情况下，令其赔偿石博、王彩云的可得利益损失，于情理不符。综上，根据涉案协议违约后被告方对可得利益损失的预见能力，并基于双方当事人之间的利益平衡，在刘秀芳、张海涛已经承担双倍返还定金责任的情况下，对石博、王彩云诉请刘秀芳、张海涛赔偿可得利益损失20万元的主张，一审法院不予支持。对石博、王彩云诉请刘秀芳、张海涛赔偿房产证手续费的认定意见。涉案协议订立后，石博、王彩云按约向中介公司支付办理房产变更登记手续费7000元。因涉案协议已解除，尚未履行的终止履行，据此，涉案房产再无须办理变更登记。石博、王彩云支付的该项费用，可向中介公司主张返还。因刘秀芳、张海涛没有收到该项费用，也非刘秀芳、张海涛违约给原告方造成的损失，因此，石博、王彩云的该项请求，没有事实依据，一审法院不予支持。据此，博兴县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决：一、王彩云、石博与张海涛、刘秀芳之间于2017年10月3日签订的《房地产买卖合约》于2019年3月29日解除；二、张海涛、刘秀芳于本判决生效之日起十日内双倍返还王彩云、石博定金40000元；三、驳回王彩云、石博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5005元,减半收取2502.5元，由王彩云、石博负担2102.5元，由张海涛、刘秀芳负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人提交一份中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知，银发（2007）359号，拟证实上诉人与被上诉人签订的买房协议中约定买方（被上诉人王彩云，石博）以银行按揭方式付清全部房款（除首付的两万以外），该约定违反了上述通知规定，首付款的交付，是个人住房贷款的必要条件，属于效力性强制规定，依据该通知，涉案房款的首付金是2万元，中介扣除1万元，剩余57万8千元以银行按揭方式付清，首付款比例仅为0.033%。该通知属于效力性强制规定，也就是说上诉人与被上诉人王彩云，石博签订的合同，应属于无效合同。被上诉人王彩云，石博对上诉人提交的证据有异议，认为该规定属于部门规章的管理性规定，其颁布的目的在于规范商业银行的房贷政策，而本案被上诉人与上诉人达成的合同具有名称或姓名、标的、数量，应认定合同成立并生效。因此被上诉人提交的该份证据与本案不具有关联性。张海涛对上诉人提交的证据无异议。对当事人二审争议的事实，本院综合认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：刘秀芳是否承担双倍返还定金4万元的责任。本案中，涉案房屋买卖协议是经中介机构居间，由上诉人与被上诉人在平等自愿基础上签订，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时均清楚涉案房屋暂时不能办理不动产登记，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。且一审中双方对石博和刘秀芳的电话通话录音均无异议，故该电话通话录音可以作为认定本案事实的证据，即无法履行合同的原因是双方未就房屋价款变更达成一致，而非上诉人刘秀芳主张因协议违反中国人民银行、住建部关于购买房屋银行按揭贷款的相关规定。故在此情况下，刘秀芳违反双方协议约定单方提高卖房价格，导致涉案协议不能继续履行，双方合同目的不能实现，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”本案中，根据涉案协议，王彩云、石博按约支付定金20000元，刘秀芳出具了收据，因刘秀芳违约致使合同不能履行，故一审法院判决刘秀芳双倍返还王彩云、石博4万元定金并无不当。上诉人关于未收到2万元定金的上诉理由不成立。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘秀芳负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇二〇年四月二十二日法官助理李笑冉书记员陈彤辉