山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初5742号 原告：陈永开，男，汉族，居民，原籍沂水县，现住临沂市。 委托诉讼代理人：高荣合、王瑞雪，山东成全律师事务所，律师。 被告：张淑利，男，汉族，居民，原籍沂水县，现住临沂市。 委托诉讼代理人：李敏，山东华正义律师事务所，律师。 第三人：陈永庆，男，汉族，居民，住临沂市。 原告陈永开与被告张淑利、第三人陈永庆案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈永开及委托诉讼代理人高荣合，被告张淑利委托诉讼代理人李敏，第三人陈永庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永开向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决确认原告与第三人签订的《购房协议书》合法有效，并确认房屋所有权归原告所有；2.依法判决立即解除对涉案房屋的查封，并不得对涉案房屋强制执行；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告张淑利与第三人陈永庆民间借贷纠纷一案【案号（2019）鲁1323民初3910号】，被告张淑利于2019年6月27日向贵院申请诉前财产保全，请求冻结第三人陈永庆名下银行存款120万元或者查封名下的房产及同等价值的财产。2019年6月27日贵院作出（2019）鲁1323财保364号裁定，2019年6月28日贵院以（2019）鲁1323执保431号执行裁定书，查封了原告购买所有位于临沂市罗庄区（不动产权证备案号：临房预罗庄区字第××号）。原告知情后向贵院提出书面案外人执行异议书，并提供了购房合同、支付购房款银行转账凭证、物业费、水费、电费、燃气费单据、沂罗园物业公司证明等相关证据，予以证实原告一直实际占有房屋居住生活至今，涉案房屋归原告所有，原告要求贵院依法解除对涉案房屋的查封。2019年10月13日，贵院作出（2019）鲁1323执异31号执行裁定书，裁定驳回原告的案外人执行异议请求，并明确告知可在裁定书送达之日起15日内向沂水人民法院提起诉讼。 涉案房屋归原告所有的事实如下：2017年12月28日原告与第三人陈永庆在证人陈某和崔某的见证下，签订了《购房协议书》，第三人将涉案房屋出售给原告所有，原告通过银行转账支付第三人全部购房款230000元，双方对房屋进行交接后原告便开始实际居住使用至今。由于涉案房屋被开发商整体抵押，无法办理过户手续，责任不在于原告。因此涉案房屋虽然登记在被告陈永庆名下，但实际所有权归原告所有；并且在贵院查封之前原告已经签订购房协议并且支付完毕全部购房款并实际居住至今。 综上所述，原告认为，原告与第三人陈永庆签订的《购房协议书》合法有效，是双方真实意思的表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该购房协议合法有效，原告对涉案房屋拥有合法所有权，贵院不应予以查封。为此，根据《民事诉讼法》第一百二十一条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条等相关法律规定，特提起案外人执行异议诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告张淑利辩称：1.原告诉被告张淑利及第三人执行异议之诉，被告认为原告与第三人订立购房协议书，但并未到不动产登记处办理产权变更手续，根据物权法第九条第一款的规定，被告诉陈永庆欠款纠纷一案及本院(2019)鲁1323财保314号民事裁定书、（2019）鲁1323执保413号执行裁定书，办案法官现在查封冻结该涉案不动产前查清了此房屋的权属情况，该房为陈永庆所有，并未体现任何抵押和查封保全等信息，因此，原告并没有起诉被告的适格理由和身份。2.原告陈永开与第三人陈永庆为亲属关系，在被告张淑利诉陈永庆另一民间借贷纠纷案后，提出执行异议，对其保全查封的房屋已转卖他人，被告张淑利并不知情，且在原告借款时2017年4月27日，第三人陈永庆曾表示以房屋作为抵押担保。3.原告诉状中称以23万元的购房款向第三人支付了房屋价款，不符合现在对于房屋的定价，以不对等的价格购买价值过高的房屋不符合市场规律，应当视为恶意串通和逃避履行债务的表现。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，继续对涉案房屋查封冻结。 第三人陈永庆辩称，原告所诉属实。我与原告是叔伯兄弟，一个爷爷，老家都是沂水县泉庄镇沙地村，被告也是沂水县泉庄镇沙地村的，现在都在临沂居住。房子卖给原告，被告张淑利也知道，已经两年多了。 原告陈永开为证明自己的主张，提供证据如下： 1.2019年10月13日，沂水县人民法院(2019)鲁1323执异31号执行裁定书，认为原告对涉案房屋提出执行异议要求法院解除查封，属实体方面的内容，执行程序中无权认定，予以驳回。故原告提起案外人执行异议之诉。 2.2017年12月29日，出售人陈永庆与购买人陈永开签订的《购房协议书》，证明原告与第三人于2017年12月28日签订购房协议书，原告以23万元的价格购买了涉案房屋，涉案房屋所有权应归原告所有，法院不应予以查封。 3.2018年1月8日，中国农业银行临沂龙潭支行取款凭证、转款凭证、存款回单共计8张，证明原告于2018年1月8日在中国农业银行临沂龙潭支行转款给第三人购房款23万元，一笔173200元，一笔56800元，也就证明原告已经付清购房款。 4.2019年9月30日，临沂沂罗园物业服务有限公司出具的证明一份，证明涉案房屋买卖的事实，同时由于小区房屋整体被抵押，无法办理房产证，涉案房屋就无法办理过户。也就说明涉案房屋没有办理过户，原告没有过错。 5.临沂沂罗园物业服务有限公司出具的物业费、水费、垃圾费单据7张，电费单据一张，燃气费单据一张，证明原告购买涉案房屋后实际占有居住的事实。 6.2019年9月29日，临沂市不动产登记中心信息查询证明一份，证明涉案房屋被开发商整体抵押的事实，无法办理过户，原告没有过错。同时还证明沂水县人民法院以被告的申请已经查封了第三人位于平方米的房屋，法院查封涉案房屋属于超标的查封，也应予以解除查封。 7.证人证言两份。证明涉案房屋买卖的事实。 被告张淑利对原告陈永开提供的证据质证如下： 对证据1真实性无异议，但并不能够证实原告的证明目的，原告提供了提出异议的相应证据，沂水县人民法院按照异议请求并对原告提供的证据进行了查明，驳回了案外人及本案原告陈永开的异议请求。说明原告证据不足以证实其是涉案不动产的产权所有人。 对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，购房协议书为原告与第三人私下订立，并没有到不动产登记处办理过户手续，在购房协议书中没有明确表明购房的房产价格、支付方式、交付方式等，且由于出售人与买受人之间存在利害关系，仅凭一份不规范的购房协议书，被告完全有理由认为购房协议书为原告与第三人恶意串通，事后订立，且购房协议书尾部有居住地物业（盖章），但此处并未有盖章印迹，因此不能证实此合同为生效合同。 对证据3真实性、合法性、关联性均有异议。原告与第三人之间的支付房屋价款、支付手段明显不符合正常的房屋交易支付习惯，第一张中国农业银行回单为两张农业银行存款回单，系第三人到中国农业银行于2018年1月8日11时21分、11时51分分别办理了两笔存储业务，一个为56800元，另一个为173200元，该份证据仅能表明第三人在2018年1月8日同一天向银行存入了230000元现金，并非原告陈永开向第三人陈永庆转入购房款，即便是原告陈永开向第三人转入现金230000元，也不能证实该230000元是购房款，且第三人陈永庆自己到银行办理业务的原件在原告手中，明显也不符合常理，原告即使持有，也持有复印件，原件应当由第三人持有。四份机打复印件真实性、关联性有异议，请法庭依法核实，另外该七张仅能证实原告代第三人向银行有过存款记录，并没有以任何形式表明为购房款。 对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，1.该证据为复印件。2.物业公司无权对房屋产权进行证明，对房屋有权证明权属关系的只有不动产登记处。因此此证明不能实现原告证明目的。且该证明为2019年9月30日，起诉后补开，恰恰印证了被告主张的原告与第三人之间存在恶意串通逃避债务的故意。 对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，1.原告与第三人确实居住在同一物业的同一小区，又有亲属关系，其所提供的物业费、水费单据存在代开代缴情形，且每份收款收据都并非正式发票，落款收款人、交款人、制作人均为空，对于公司的加盖印章真实性也有异议。2.原告提供的单据物业费仅有2019年3月18日、2018年12月17日，明显与购房合同存在严重出入。3.唯一一张正式发票开票时间为2019年9月17日，也是起诉以后补交的。足以认证前面的收款收据发票都是伪造的。 对证据6真实性无异议，临沂市不动产登记中心于2019年9月29日作出的查询证明，在房屋状态被查询人陈永庆名下持有的涉案不动产为陈永庆所有，房屋已查封，无抵押无异议，与原告诉状所称明显不一致，原告与第三人有能力办理房屋登记过户手续而未办理，其应当承担相应的不利法律后果和诉讼后果。 对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，即没有附证明人的身份信息，且根据民事诉讼法的相关规定，证人有义务出庭接受法庭的质询，因此两份证明内容被告不予质证，无法实现原告证明目的。 第三人陈永庆对原告陈永开提供的证据予以认可，认为：所有证据属实。 被告张淑利对自己的主张，未提供证据。同时称：1.被告保留对购买合同签字时间与合同形成时间的鉴定。2.请求法庭依法查明和核实涉案房屋在当地及同时段的购买单价 第三人陈永庆对自己的主张，未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明本案法律事实如下： 2017年12月28日，原告陈永开与第三人陈永庆签订了《购房协议书》，主要内容为：陈永庆将其所有的位于罗庄区沂罗园2号楼2单元201室东户102.86平方米的住房一套出售给陈永开（买受人）；涉案房屋保证无抵押担保、无第三方向买受人主张权利；买受人办理房产或过户手续时，出卖人无条件履行协助义务；该《购房协议书》系双方真实意思表示，自签字之日起生效，任何一方不得反悔。 2018年1月8日，中国农业银行临沂龙潭支行取款凭证、转款凭证、存款回单共计8张，原告陈永开于2018年1月8日在中国农业银行临沂龙潭支行转款给第三人陈永庆购房款23万元，一笔173200元，一笔56800元。 2019年9月30日，临沂沂罗园物业服务有限公司出具《证明》，主要内容为：涉案房屋原房主陈永庆于2017年12月28日出售给陈永开，因沂罗园小区房产证暂时无法办理，但在房产局已备案，亦无法办理过户。 临沂沂罗园物业服务有限公司出具的物业费、水费、垃圾费单据7张，电费单据一张，燃气费单据一张，原告陈永开购买涉案房屋后实际占有并居住。 2019年9月29日，临沂市不动产登记中心信息查询证明：涉案房屋被开发商整体抵押的事实，无法办理过户。 因涉案房屋被查封，陈永开于2019年10月8日对沂水县人民法院（2019）鲁1323执保431号执行裁定书提出执行异议（张淑利与陈永庆民间借贷纠纷）。2019年10月13日，沂水县人民法院作出(2019)鲁1323执异31号执行裁定书，认为陈永开对涉案房屋提出执行异议要求法院解除查封，属实体方面的内容，执行程序中无权认定，裁定：驳回案外人陈永开的异议请求。 另查明，涉案房产系临沂市鑫居房地产开发有限公司开发，2007年11月22日，陈永庆与该公司签订了《沂罗园购房预定协议》，涉案房产为2226元/平方米，总价款为228966元。 再查明，原告陈永开、被告张淑利、第三人陈永庆原籍均系沂水县泉庄镇沙地村人，陈永开与陈永庆系叔伯兄弟。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换和庭审的情况，将本案争议焦点归纳为：（一）涉案房屋产权的所有权是否属原告陈永开所有？（二）原告陈永开提起的案外人执行异议是否成立，能否阻止涉案房产的执行？ 关于本案争议的焦点（一）：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋作为不动产，所有权的取得应办理相应审批登记手续，对房屋实际占有使用的事实状态，并不当然导致房屋所有权的取得。 2007年11月22日，陈永庆与临沂市鑫居房地产开发有限公司签订了《沂罗园购房预定协议》，涉案房产为2226元/平方米，总价款为228966元。2009年1月14日，陈永庆按约定支付了首付款91966元，并办理了不动产权证书。故涉案房屋的所有权人为陈永庆，而非原告陈永开所有。 关于本案的争议焦点（二）：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。 对不动产买受人提起执行异议的，根据有关的法律规定，在金钱债权执行中，商品房买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉，经审查同时符合下列条件的，应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，买受人陈永开于2017年12月28日与第三人陈永庆签订了《购房协议书》，在《购房协议书》签订后，已经依约定于2018年1月8日，通过中国农业银行临沂龙潭支行转款给第三人陈永庆购房款23万元（一笔173200元，一笔56800元）。 陈永开已经支付房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但并非买受人自身的原因未办理过户登记；同时作为合法占有人（买受人）有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续。而本案普通债权人的权利内容，指向的是出卖人（本案第三人）的一般责任财产。作为买受人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。 综上，二手房买受人，即使未办理过户登记，照样能排除原房主的普通债权人对该房屋的执行。 综上所述，原告陈永开提供的证据的证明力已足以排除强制执行的民事权益应承担的举证证明责任，因此，原告陈永开与第三人陈永庆签订的《购房协议书》合法有效。因房屋作为不动产，所有权的取得应办理相应审批登记手续，对房屋实际占有使用的事实状态，并不当然导致房屋所有权的取得，故对原告陈永开要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。经调解未成，故依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、原告陈永开与第三人陈永庆于2017年12月28日签订的《购房协议书》为有效合同。 二、解除沂水县人民法院于2019年6月28日作出的（2019）鲁1323执保431号执行裁定书中对陈永庆名下位于临沂市罗庄区0002号2号楼2-203（不动产权证号：临房预罗庄区字第××号）房产的查封，不得执行该执行标的。 三、驳回原告陈永开的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈永开负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。 审 判 长  朱先胜 审 判 员  解晓田 人民陪审员  李安明 二〇二〇年四月七日 书 记 员  高安美