上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1096号原告(反诉被告)：申欢欢，女，1993年7月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：徐守峰(夫妻关系)，1992年9月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：周霞萍，女，1963年6月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：陈天伟，男，1954年3月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。两被告共同委托诉讼代理人：孙九可，上海市大公律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：于琦，上海市大公律师事务所律师。原告申欢欢与被告周霞萍、陈天伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月26日组织双方进行证据交换。被告周霞萍、陈天伟提起反诉，本院予以受理，并于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)申欢欢及其委托诉讼代理人徐守峰，被告(反诉原告，以下简称被告)周霞萍、陈天伟的共同委托诉讼代理人孙九可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申欢欢向本院提出本诉诉讼请求：1.被告退还押金5,500元；2.被告赔偿违约金5,500元；3.被告退还已支付的余下房租6,600元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2019年7月18日与被告签署《上海房屋租赁合同》，约定上海市长宁区华阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)租给原告居住使用，房屋租期为2年，押金5,500元，付三押一。2019年9月25日，原告上班期间被告未取得原告知情与同意的情况下进行了强制锁门处理，被告擅自解除合同，且原告多次联系被告，被告拒不履行，故涉讼。被告周霞萍、陈天伟本诉辩称，原告承租房屋后，违反约定转租给饿了么公司，房屋内存在群租现象，居委、派出所上门协调。被告联系不上原告，故采取了锁门措施。违约方是原告，故不同意原告本诉诉讼请求。被告周霞萍、陈天伟向本院提起反诉诉讼请求：1.判令租赁合同于2019年12月27日终止；2.原告支付2019年7月至9月的水费37.40元，电费1,353.93元，煤气费44.90元，合计1,436.23元；3.原告支付2019年10月28日至12月27日租金11,000元；4.原告支付违约金5,500元；5.原告承担反诉诉讼费。事实和理由：双方租赁合同约定不得群租，居住人数不得超过4人。但房屋内实际居住人数已超过合同约定人数，经中介公司反映，原告还存在私下转租的行为。故提起上述反诉请求。原告申欢欢反诉辩称，原告已经于2019年9月25日搬走，居住人数也未超过约定,愿意缴纳水电费，不同意其他反诉诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房屋租赁合同、照片、缴费记录、水电煤发票、支付凭证及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，涉讼房屋登记的产权人是被告陈天伟。2019年7月18日，被告周霞萍(甲方)与原告(乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租期2年，自2019年7月28日起至2021年7月27日止；月租金5,500元，押金5,500元，租金每三个月支付一次。合同第三条空白处注明：水电煤差价已结清，甲方给乙方300元。合同第七条违约处理约定，双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续；如单方违约向对方支付违约金5,500元，若甲方违约，除退还押金外，还需支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，乙方同意支付甲方上述金额违约金(押金不得抵用房租使用)。合同补充条款第1款约定，乙方居住人数最多不得超过4个人。第3款约定，乙方居住期间不得群租，不得转租，不得扰邻。乙方在装修或居住期间安全由乙方自行承担。签约后，原告支付了首期三个月租金及一个月押金共计22,000元。2019年9月25日，被告将房屋加锁，并张贴告示，告知因居住人群租，多次沟通承诺没有遵守，没有按时搬走，故锁门，如需搬离屋内物品联系房东。告示上留下了联系电话。后原告提起本案诉讼。审理中，证人朱某某出庭作证，陈述，证人是为涉讼房屋出租提供中介服务的人员，原告看房时说是4个小姑娘住。2019年7月，证人发现原告在网上招租做员工宿舍，证人告诉原告不能做员工宿舍，原告回复有问题其自行解决。证人告知了被告。2019年8月上旬，证人发现网上有出租涉讼房屋的信息，租金7,800元，证人上门核实，据居民反映，涉讼房屋内居住的是饿了么快递员。证人无法进入房屋，故告知了被告。后证人、两被告和楼组长共同上门查看，室内居住人员告知一共住了8个人。2019年9月11日，居委、派出所和物业派员联合行动，上门告知这是群租，要求马上撤离。当天一位居住人员承诺2019年9月18日前搬离。2019年国庆前夕，为了防止居住人员回搬，被告与证人一起在门口张贴了告示，并留下了被告周霞萍和证人的联系电话。国庆后，证人与被告查看房屋发现锁眼被堵，后更换了门锁。原告对证人证言不予认可，认为证人记忆有偏差。被告对证人证言无异议。经法庭询问，原告陈述，原告本人不居住在涉讼房屋内，房屋内是其同事居住；公司同事分两处房屋居住，涉讼房屋内居住的是男生，女生居住在他处。本院向华阳路派出所民警、秀水居委会主任、华电业委会主任进行调查，均表示在2019年9月，因居民反映涉讼房屋内有群租、私拉电线等行为，共同至涉讼房屋查看，发现房屋外有五六辆电瓶车，屋内有数张高低床，至少有5、6人居住在内，床位可供7、8人居住；为居住安全，要求屋内人员搬离。上述证人证言与本院调查情况可以相互印证，本院予以采信。被告另提供水电煤单据一组，其中，2019年9月27日抄表水费金额44.90元，2019年7月电费226.60元，8月电费908.40元，2019年9月电费431.90元，2019年7月燃气费16.40元，9月燃气费21元。原告认为，起租日起至2019年9月25日的费用同意支付。另外，经法庭主持，2020年3月5日，原告将房屋内物品搬离。庭审中，被告主张，不论解除日期如何确定，租金仍坚持主张至2019年12月27日。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方争议焦点在于，一、合同解除的违约方。原告主张，被告锁门系擅自解约；被告认为，原告存在转租、群租行为，构成根本性违约。按照查明事实，原告承诺涉讼房屋内仅居住4人，但从证人证言、本院调查情况可知，涉讼房屋内居住人数超过了合同约定，存在群租现象，且涉讼房屋并非原告自用，而是由他人作为宿舍使用，违背了合同约定的房屋用途。原告构成违约，被告以此解除合同，具有事实和法律依据。关于解除时间，被告于2019年9月25日锁门，原告无法继续使用涉讼房屋，双方合同应于该日解除。被告主张合同于2019年12月27日解除，与事实不符，本院难以采信。二、合同解除的后果。租期内的租金，原告已支付。被告主张的违约金，符合合同约定，本院予以支持。押金应予以返还。原告主张被告承担赔偿金，缺乏事实依据，本院不予支持。被告主张的水电煤费用，发生在2019年7月至9日期间，因双方合同上已注明水电煤差额已结算完毕，且锁门后房屋处于空置状态，故被告主张的水电煤费用，应当由原告承担。关于合同解除后房屋的使用费，被告主张应支付至2019年12月27日止，原告认为不应当承担。本院认为，被告以锁门方式解除双方合同，客观上原告无法及时搬离物品，故合同解除后的房屋使用费不应当由原告承担，原告多支付的租金5,862元应当予以返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)申欢欢与被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟于2019年7月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；二、原告(反诉被告)申欢欢应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟支付违约金5,500元；三、原告(反诉被告)申欢欢应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟支付水电煤费用1,436.23元；四、被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)申欢欢返还押金5,500元；五、被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)申欢欢返还租金5,862元；六、驳回原告(反诉被告)申欢欢其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费225元，减半收取计112.50元，由原告(反诉被告)申欢欢负担39.90元，被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟负担72.60元。反诉案件受理费124.20元(已减半收取)，由原告(反诉被告)申欢欢负担48元，被告(反诉原告)周霞萍、陈天伟负担76.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二〇年四月二十九日书记员 卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。