贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初105号 原告：查杰，男，汉族，1985年12月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：康春艳，女，汉族，1989年12月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：查杰（特别授权代理），系原告康春艳之丈夫。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦忠俊（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告查杰、康春艳与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告查杰（亦为原告康春艳之委托代理人），被告毕节市房地产公司之委托代理人肖顺裕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.恳请人民法院判令被告支付原告逾期办证违约金暂定20,000.00元(实际以342,734.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算，从2014年12月31日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止)；2.诉讼费由被告承担。 事实及理由，2014年9月15日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市房屋。合同约定房屋总价款为342734.00元，面积为107.44平方米，房屋交付时间为2014年12月31日，合同签订后，原告通过按揭方式支付了全部购房价款，并支付了房屋维修基金6855.00元、相关税费4791.00元。2015年3月9日原告向物业公司加纳物业管理费后，被告将商品房交付原告使用。但被告至今仍未按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（-）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原、被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金。因此，原告诉请以342734.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算违约金至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止综上，原告为维护合法权益，具状至人民法院，望判如所请。 被告毕节市房地产公司辩称：一、A栋及B栋是政府规划调整又遇到不动产登记制度改革，被告认为是政府强制行为属不可抗力；二、按照合同二十二条规定，办理完毕所有权证书就视为合同履行完毕，故办理不动产权证书时间应为2018年2月9日；三、针对B栋，2019年12月12日已经办理了初始登记，被告已短信及电话通知所有业主提供手续缴清费用，现已经可以办理不动产权证；四、因B栋部分业主未缴纳齐维修基金以及契税的相关手续导致了房产证迟延办理的问题；五、即使认定违约，我们也只承担按照银行同业拆借利率的一倍进行赔偿，并且补偿时间从起诉前推三年至2018年2月9日止。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区,建筑面积107.44平方米，套内建筑面积91.50平方米，房屋总价款为342734.00元。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。2015年3月9日，被告将涉案商品房交付给原告。庭审中，被告出示《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》，毕节市不动产登记中心于2019年12月12日同意办理逸景·私享家园Ｂ幢项目幢首次登记。2020年2月28日，被告已为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2015年3月9日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2016年3月3日前登记涉案商品房的所有权，本案中，被告于2020年2月28日才为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证，被告已违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2016年3月3日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2016年3月4日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年1月2日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年1月2日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年1月3日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告已于2020年2月28日为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证，被告已履行了约定的义务，故该项违约金计算至2020年2月28日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款342,734.00元为基数，自2017年1月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年2月28日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告查杰、康春艳支付逾期办证违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款342,734.00元为基数，自2017年1月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年2月28日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告查杰、康春艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费731.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年四月三十日 书记员  高立