内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民事判决书（2019）内2223民初8090号原告：董翠华，女，1958年10月21日出生，汉族，退休工人。原告：邰色音宝音，1961年1月3日出生，蒙古族，工人，住扎赉特旗音德尔镇达人居小区3号门市。委托诉讼代理人：张灵犀（与邰色音宝音系翁婿关系），男，1978年3月2日出生，汉族，教师。原告：郑福才，男，1971年5月1日出生，汉族，无职业。三原告共同委托诉讼代理人：马洪池，内蒙古绰尔律师事务所律师。被告：扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91152223787069991N。法定代表人：王淑云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹤，内蒙古绰尔律师事务所律师。被告：李玉辉，男，1960年3月5日出生，汉族，退休工人。原告董翠华、邰色音宝音、郑福才与被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司、李玉辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邰色音宝音的委托诉讼代理人张灵犀、原告董翠华、原告郑福才及三原告共同委托诉讼代理人马洪池、被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司的法定代表人王淑云及其委托诉讼代理人刘鹤、被告李玉辉到庭参加诉讼。审理中本院依原告董翠华、邰色音宝音、郑福才申请对三原告为买受人的的位××旗、1-1-003号、1-1-011号房屋予以查封，三原告均提供财产保全担保。本案现已审理终结。原告董翠华、邰色音宝音、郑福才向本院提出诉讼请求：判令被告立即为原告从其处购买的楼房办理产权证。即为董翠华的1号楼1-1-016号房屋办理产权证；为邰色音宝音的1号楼1-1-003号楼房办理产权证；为郑福才的1号楼1-1-011号楼房办理产权证。事实和理由：2011年被告李玉辉挂靠被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司开发音德尔镇明冉小区1、2号楼，该项楼盘由被告李玉辉出资施工，楼房开发完被告李玉辉将该楼1号楼1-1-016、1-1-003、1-1-011号分别出售给了三原告，当时原告完全交付给被告的是现款，并与被告李玉辉签订了商品房买卖合同，于2012年入住使用至今，可是房产证被告始终没有给办理。在此期间原告多次要求办理房产证，被告总是以各种理由推脱拒办，为了维护原告的合理权益向法院提起诉讼。被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司辩称：不同意原告的诉讼请求，因我公司与三原告未签订诉争房屋的买卖合同，未收取过购房款，三原告与我公司不存在房屋买卖合同关系。请求驳回三原告的诉讼请求。被告李玉辉辩称：我表示歉意，合同纠纷都是我的原因。2011年至2013年，我开发明冉小区，挂靠宏远公司，开发主体是宏远公司，2012年之前就卖给三原告了。2011年开发过程中楼房都是协议方式销售的，当时公司都是认可的。2012年前均销售完，户主们都入住。2014年建设过程中因资金链断裂，为了偿还欠款，我从王敏、**借款，公司替我偿还了这笔资金。真实的情况就是房子出售给了三个原告。我个人的意见就是给三个原告办理房照。我给公司留了欠据，我承担的责任肯定承担。我同意给原告办理房产证，同意原告的诉讼请求。网签协议都是通过宏远公司办理，我个人办理不了，只有宏远公司配合才能办理房屋产权手续。三原告向本院提交如下证据：1、《预定楼房合同》三份；2、交款收据11枚；3、（2018）内2223民初4343号案件开庭笔录复印件一份；4、（2016）内2223民初560号民事判决书复印件一份；（2017）内22民再24号民事裁定书复印件一份；（2018）内2223民初4343号民事判决书一份；（2019）内22民终344号民事判决书复印件一份；被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司向本院提交如下证据：1、（2016）内22民终283号民事判决书复印件一份；2、（2016）内2223执异11号执行裁定书复印件一份；3、执行和解协议书一份；4、**在扎赉特旗法院执行局所做的笔录一份；5、商品房买卖合同三份；收据三份；上述证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2011年，李玉辉挂靠扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司开发扎赉特旗音德尔镇明冉小区1号2号商品楼，该项目工程由李玉辉实际施工并对外出售。2011年3月5日、2011年4月21日、2011年5月6日，邰色音宝音、郑福才、董翠华分别与李玉辉签订了《预定楼房合同》，约定由邰色音宝音购买明冉小区的1号楼1－1－003号房屋，郑福才购买明冉小区的1号楼1－1－011号房屋，董翠华购买明冉小区的1号楼1－1－016号房屋。合同第三条约定“房屋产权证待工程竣工甲方（即扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司李玉辉）备案后由乙方（买受人）自行办理，乙方负责相应的各项费用，甲方提供相关手续”。合同签订后，三买受人交付了全部购房款并于2012年冬占有使用所购房屋至今。2013年12月17日和2014年1月24日，李玉辉以扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司名义分别与王敏、**签订了商品房预售买卖合同，将案涉三处房屋出售与该二人。因履行合同事宜，王敏和**对李玉辉、扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司提起了诉讼。经判决后，扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司以金钱给付和其他方式代李玉辉履行了合同义务。王敏、**已与扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司解除了案涉房屋的商品房买卖合同。后扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司于2017年和2019年将案涉房屋另行出售与他人，并签订了商品房买卖合同。现明冉小区1号楼已经过综合验收。不动产登记部门已经依程序在为该楼房买受人办理不动产登记手续。本院认为，本案的基本事实清楚，争议焦点是在三原告已付清购房款并已占有使用案涉房屋较长时间的情况下，其诉讼请求能否对抗在后买受人，二被告是否应协助三原告办理房屋所有权登记。从本案事实看，李玉辉系挂靠扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司进行房地产开发，其行为的法律后果理应由被挂靠人扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司承受，故为买受人依法办理房屋所有权登记应系扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司应尽的义务。且根据不动产登记程序规定，也只能由扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司以其名义向登记部门提供相关资料，方能完成买受人的房屋登记行为。现案涉房屋尚未进行不动产登记，三原告已以买受人身份占有使用该房多年，且系以合法买受人身份基于房屋买卖合同关系而为的有权占有，对合同关系之外的他人而言，该占有也具有一定的公示效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案案涉房屋因三原告已占有使用应为李玉辉以扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司的名义向三原告进行了交付。扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司在代挂靠人李玉辉垫付与王敏、**的应付款项后，以自己名义将案涉房屋另行出售于他人，其行为构成一房二卖。现案涉房屋尚未办理不动产登记，理应按照合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定合同权利的保护顺位。故扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司应予依法履行协助为三原告办理案涉房屋不动产登记的义务。但相关登记费用应由三原告自己承担。扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司与李玉辉间的因代为垫付债款所形成的债权债务关系，与本案无涉，应由其双方另行处理。扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司与在后购买案涉房屋买受人之间的因履行不能后果的处理，属扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司与合同相对人依法定或约定再行处理的事项，本案中不予评价。综上所述，三原告系案涉房屋的先行订立买卖合同的买受人，也是先行取得房屋占有权的受领人，其诉讼请求应依法支持。扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内协助将扎赉特旗音德尔镇明冉小区1号楼1－1-003号房屋、1－1-011号房屋、1－1-016号房屋分别予以办理不动产登记，分别登记至原告邰色音宝音、原告郑福才、原告董翠华名下；二、办理上述房屋不动产登记所需相关费用由原告邰色音宝音、原告郑福才、原告董翠华各自负担；三、在办理登记过程中，如需被告李玉辉予以协助时，其应依本院通知和要求履行相应义务。案件受理费100元，财产保全申请费90元，由被告李玉辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长 孙志国审 判 员 陈 颖人民陪审员 丁桂杰 二〇二〇年四月二十六日书 记 员 白福彦