河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初1597号 原告：刘桂玲，女，1972年3月1日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：冯海洋、韦晓西，河北昊宇律师事务所律师。 被告：秦皇岛润和房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街中段11-1号。 法定代表人：李卓伟，执行董事。 委托诉讼代理人:姚琴，女，系公司员工，1981年6月6日出生，侗族，现住秦皇岛市海港区。 原告刘桂玲与被告秦皇岛润和房地产开发有限公司（以下简称润和地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告其委托诉讼代理人韦晓西，被告秦皇岛润和房地产开发有限公司其委托诉讼代理人姚琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘桂玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告对原告所有的万和郡10栋1单元501号房屋进行维修；2.请求依法判令被告赔偿原告无法使用房屋的经济损失暂定20万元；3.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金27520元；4.请求依法判令被告支付本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告明确诉请第一项，维修房屋漏水处：二层客厅西南方一处漏水，约一平米左右，客厅中间的梁一处，长度30公分，宽15公分，诉争房屋内二层卫生间与主卧连接处的墙体质量不过关，以上要求修复。诉请第二项损失20万元自2013年6月11日起至起诉日止房屋的租金损失。违约金的计算方法为：1905875元＊1444（从2014年6月6日至2018年5月21日）＊0.0001%＝27520元。事实与理由：2011年12月4日，原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的万和郡小区××单元××号房屋一套，建筑面积198.52平方米，总价款1905875元。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了购房款，并于2013年6月11日收房。原告收房后，发现房屋存在漏水现象，原告多次要求被告维修，经多次维修，仍未解决房屋漏水问题，直至今年的雨后，房屋仍存在漏水现象。因屋顶漏水问题多年未解决，导致原告房屋至今无法装修入住，给原告造成巨大经济损失。原告在聘请装修公司进场装修时发现原告房屋内二层卫生间墙体为木隔板并非砖混结构的墙体，无法改水电，且用手轻推便左右晃动，有巨大安全隐患，该问题经原告与被告维修人员沟通后，始终没有解决，也导致装修无法进行。此外，根据原、被告签订的房屋买卖合同约定，被告应于房屋实际交付之日起360内为原告办理房屋权属证书，原告于2013年6月11日收房，被告应于2014年6月6日前为原告办理房屋权属证书，但是被告于2018年5月21日才通知原告办理房屋权属证书，共计逾期1444天，应向原告支付违约金27520元。综上，原告无奈诉至贵院，望贵院依法查明本案事实，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告润和地产辩称：一、答辩人对涉诉房屋10-1-501号房屋漏水问题已经维修完毕，应驳回被答辩人要求答辩人对涉诉房屋进行维修的请求。2013年6月11日，双方办理了10-1-501号房屋的交付手续。交付时发现涉诉房屋厨房管跟处漏水，答辩人及时进行了维修，并未影响被答辩人装修入住。二、被答辩人诉称二层卫生间墙体存在巨大安全隐患，未委托相关鉴定机构进行质量鉴定，根据晃动确定其有质量问题无事实和法律依据，应依法驳回。涉诉房屋的二层卫生间墙体不属于主体结构范围，设计的材质为轻质隔板墙，并非砖混结构。且涉诉房屋主体结构质量已经建设局相关部门验收合格，不存在主体结构问题。三、被答辩人诉请的房屋无法使用的经济损失290398元无事实和法律依据，已过诉讼时效。2013年6月11日双方办理了房屋交付手续，从2013年6月11日开始，被答辩人就知道了其房屋漏水受损的事实，其于2018年11月8日方起诉，已过了3年的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。此外，评估报告出具的评估价值包括了未漏水的车位、下房部分租金及税金、物业费、取暖费等费用，扩大了原告损失范围。评估价值出具的是67个月的租金损失，漏水发生后，原告应采取合理措施减损，不是一味的等待维修，超过合理期限的租金损失应由原告自行承担。房屋无法使用期间的损失应是维修期间的损失，庭审中原告并未提供相应证据证明维修期限为67个月，应由原告自行承担举证不利的法律后果。四、被答辩人诉请的27520元产权违约金已过诉讼时效。根据双方合同约定，答辩人应于房屋交付后360日办理大产权登记。双方于2013年6月11日办理房屋交付手续，答辩人应于2014年6月6日前办理产权登记，其于2018年11月8日方起诉，已过3年的诉讼时效。五、因北区业主私搭乱建导致答辩人无法进行规划验收，其逾期办证的责任非答辩人原因导致且贵院就该类案件已出具（2019）冀0302民初7661号民事判决书，答辩人不应承担逾期办证违约金。万和郡1-7号楼普遍存在封阳台、露台及扩院等私搭乱建行为，被答辩人亦存在擅自封阳台行为。根据《城乡规划法》的相关规定，业主及被答辩人的私搭乱建属于违法行为，增加了小区容积率，在未整改的情况下，规划部门无法进行验收。2016年10月21日，秦皇岛市城乡规划局向答辩人下发了（秦规罚）决字（2016）第（22）号《行政处罚决定书》，因1-7号楼住宅楼阳台、露台封堵，封堵建筑面积3546.44平米，工程造价为2373197元人民币，对被答辩人处以工程造价10%的罚款，即23.73万元。答辩人缴纳上述罚款后，秦皇岛市城乡规划局给予验收，于2016年11月24日出具验收意见。2017年8月北区完成全部专项验收后办理了大产权。因业主私搭乱建行为导致产权办理逾期，其逾期办证违约责任不应由答辩人承担，应驳回原告违约金请求。 原告为证明其主张提交的证据为：证据一、秦皇岛市商品房买卖合同及补充协议（复印件）、发票3页（复印件）、契税发票1页、公共维修收据1张、物业费等收据4张。证明原被告双方的买卖关系，房款已全部交付。交房时间2013.6.11。补充协议第十四条约定了逾期办证违约金的情况。发票显示原告已全额交纳了购房款，包括地下室。证据二、收楼物品移交清单一页。接收房屋时因不是雨季未发现漏水现象。证据三、商品住宅质量保证书（复印件）、住宅使用说明书（复印件）。证据四、业主诉求（复印件），2018年5月12日原告向被告提出诉争房屋的漏水情况及质量问题。证据五、平面图一份（复印件）。 被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，根据双方合同约定，被告仅有办理房屋大产权的义务，并已于2018年2月2日取得大产权登记本，可以分户办理产权证。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，从证据显示，被告交付的房屋并不存在漏水问题，原告于2018年11月8日起诉已超过房屋质保期。对证据三、四因此证据是复印件不予质证。对证据四的证明目的有异议，只是原告的诉求，并不能说明被告已收取。对证据五是复印件不予质证，且对证明目的有异议，不能证明房屋的漏水情况。 被告为证明其主张提交的证据为：证据一、建设工程质量监督报告(复印件)1份，证明涉案房屋不存在质量问题。证据二、不动产登记证，证明涉案房屋已于2018年2月2日取得大产权登记证。证据三、（2019）冀0302民初7661号民事判决书，证明万和郡小区因业主的私搭乱建导致延期办理产权证，因此被告不应当承担违约责任。 原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一为复印件，请求法院核实其真实性。且未加盖监督机关的公章，不能达到其证明目的，且被告在答辩时已确认房屋漏水的事实。对证据二为复印件，请求法院核实其真实性。登记时间为2018年2月2日，但实际原告接到办理权属的时间为2018年5月21日。对证据三的真实性无异议，但不足以证明该判决已发生法律效力，该判决的记载不能证明被告在业主的私搭乱建被告尽了相应的责任义务。原告认为被告怠于履行导致房屋不能验收，致使原告不能办理产权登记。 经过原、被告双方的举证质证，本院认定的事实如下：2011年12月4日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的秦皇岛市海港区房屋，建筑面积198.52平方米，总价款1905875元。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了购房款，于2013年6月11日收房。原告收房后，发现房屋存在漏水现象，被告对上述房屋漏水进行了维修，原告称仍未解决房屋漏水问题，导致原告房屋无法入住，给原告造成损失。被告称原告接收房屋后，发现有漏水现象，已进行了维修。 诉讼过程中，原告申请对万和郡小区××单元××号房屋自2013年6月11日起至2019年1月10日止的房屋的租金价值（含取暖费价值）进行鉴定。秦皇岛星日阳资产评估有限责任公司于2020年1月22日作出秦星评字［2020］第002号资产评估报告书，评估结论：房屋租金（67个月）评估价值283723元（评估价值含税费、物业费、取暖费，其中车位租金评估值为16750元）。 原告对资产评估报告书意见：1、鉴定机构在对房屋损失进行评估时曾到现场进行查看，查看时房屋仍有漏水现象发生。2、房屋出租应当为整租包含车位、下房、取暖费，因此评估报告价值包含车位、下房、取暖费等。并要求对诉讼请求第2项损失20万元变更为283723元。 被告润和地产对资产评估报告书的质证意见：1、本案发生漏水的只是上房，车位及下房并未受损，但评估报告中却包含了下房、车位、税费、暖气费等损失，扩大了损失。2、评估价值是67个月的损失，漏水发生以后原告应采取合理的措施防止损失扩大，而不是等待被告维修，超过合理期限的租金损失应当由原告自行承担。此外，无法居住的租金损失应当是维修期间的租金损失，而不是从交房到起诉期间的损失。 另查，本院作出（2019）冀0302民初7661号民事判决 书中查明认为，被告未能在房屋交付后360日内将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，但未能依据约定的期限办理的原因，系部分业主擅自封堵原本属于开放的露台、阳台，被告为了能够通过规划验收，向行政主管部门缴纳了罚款，致使被告对建设的该小区未能及时进行联合验收。综上，造成被告未能按期将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关并非被告的原因，依据合同约定，被告不应承担违约责任。原告的诉请，理据不足，本院不予支持，判决对原告张保勇的诉讼请求不予支持。该民事判决书业已生效。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告购买被告开发建设的房屋，被告应向原告交付质量合格的房屋。被告向原告交付房屋后，因诉争房屋有屋顶漏水情况，被告已进行了维修，但原告称房屋仍存漏水情况，主张被告赔偿不能入住房屋的租金损失以秦星评字[2020]第002号资产评估报告书评估结论房屋租金（67个月）283723元（评估价值含税费、物业费、取暖费，其中车位租金评估值为16750元）为标准，本院认为，因原告收房后，有漏水情况，在房屋修缮期间，必然会给原告造成房屋不能居住的后果，因此修缮过渡期间的经济损失被告应予赔偿。考虑到原告受损房屋的居住面积（198.52平方米），本院参照秦星评字[2020]第002号资产评估报告书中每年（283723-16750）元/67个月*12个月=47816元损失标准，确定半年时间为过渡期间，进行计算损失较为适宜。故本院确认被告应补偿原告的经济损失数额为23908元。根据《商品房买卖合同》、《补充协议》及《商品住宅质量保证书》可以确定，屋面防水工程保修期限5年，原告于2013年6月收房，故原告要求被告对房屋漏水进行维修的诉讼请求已超过保修期限，该诉讼请求本院不予支持。关于原告发现房屋内二层卫生间墙体为木隔板并非砖混结构的墙体，导致装修无法进行，并要求修复的诉讼请求，该项请求未能提供相应证据予以证明，故该诉讼请求，本院不予支持。关于被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金的问题，本院作出（2019）冀0302民初7661号民事判决书中查明认为，被告未能在房屋交付后360日内将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，但未能依据约定的期限办理的原因，系部分业主擅自封堵原本属于开放的露台、阳台，被告为了能够通过规划验收，向行政主管部门缴纳了罚款，致使被告对建设的该小区未能及时进行联合验收。综上，造成被告未能按期将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关并非被告的原因，依据合同约定，被告不应承担违约责任。原告要求被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛润和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘桂玲经济损失23908元； 二、对原告刘桂玲的其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4712元、鉴定费6675元，由被告秦皇岛润和房地产开发有限公司负担1138元，由原告刘桂玲负担10249元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  吕凤玲 人民陪审员  李占义 二〇二〇年四月九日 代理书记员  杨晓娜