广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初7200号原告：余金娟，女，汉族，1975年5月27日出生，住浙江省温岭市，委托代理人：谭冬梅，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托代理人：尹岩，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市华实实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市清溪镇居民香芒中路26号3层办公室。法定代表人：洪要水。第三人：东莞市清溪东鹏印刷厂，住所地为广东省东莞市清溪镇金星工业区。法定代表人：林志清,总经理。委托代理人：刘卫元，广东秀轩律师事务所律师。委托代理人：饶素清，广东秀轩律师事务所律师。原告余金娟诉被告东莞市华实实业投资有限公司（以下简称华实公司）、第三人东莞市清溪东鹏印刷厂（以下简称东鹏厂）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭冬梅、尹岩，第三人东鹏厂的委托诉讼代理人刘卫元到庭参加了诉讼，被告华实公司经本院合法传唤、无正当拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年5月16日签订的合同编号为2013-5-16-213130的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》解除；2.被告返还原告租金210000元及违约金67761.75元（按中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月16日开始计至实际支付之日止。自2013年5月16日暂计至2019年3月15日为67761.75元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年5月16日与被告签订一份合同编号为2013-5-16-213130《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》，约定被告将其位于东莞××镇××区××号商位租赁给原告，租赁期限为20年，2012年9月1日起至2032年8月31日止，20年租金为362069元。预付5年委托经营收益152069元，后原告实际应于2013年5月16日前一次性支付210000元。租赁合同签订后，原告依约向被告支付了租金，并签订了《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》、《东莞清溪义乌商城商位管理协议》，于2013年10月1日将商位交付被告经营管理。2016年2月29日，原告收到本院通知，被告所租赁给原告的商位系被告的股东洪要水与第三人东鹏厂于2012年9月1日租赁的，该租赁合同已被法院作出的生效判决确认于2016年2月29日解除。根据原被告双方签订的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》第七条第7.2小条第（2）款约定，由于被告原因造成原告所租赁的商位在租赁合同约定的租赁期间内终止，被告应按商位终止使用时所剩下年限的比例返还已付租金，并按已使用年限近观还租金的同期贷款利息作为违约金。原告为维护自身的合法权益，故至法院，请求判如所请。案件审理过程中，原告请求诉讼请求变更为：1.确认原、被告于2013年5月16日签订的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》、《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》、《东莞清溪义乌商城商位管理协议》无效；2.被告返还原告租金210000元及利息67761.75元（利息按中国人民银行同期贷款利率支付租金占有期间的利息，自2013年5月16日开始计至实际偿还原告所有租金之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。后原告又请求将诉讼请求变更为：1.确认原、被告于2013年5月16日签订的合同编号为2013-5-16-213130的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》解除；2.被告返还原告租金210000元及违约金67761.75元（按中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月16日开始计至实际支付之日止。自2013年5月16日暂计至2019年3月15日为67761.75元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》、《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》、《东莞清溪义乌商城商位管理协议》、银行转账流水、收款收据、公告。被告没有答辩，也没有向本院提交证据。第三人述称，第三人对于原、被告之间的合同关系并不知情，请求法院查明事实依法作出判决。第三人为支持其述称，向本院提交的证据有（2016）粤1973民初3237号民事判决书（复印件）、（2016）粤19民终8723号民事判决书（复印件）、生效证明。经审理查明，2013年5月16日，原、被告双方共同签订《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》、《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》、《东莞清溪义乌商城商位管理协议》。其中，《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》约定：原告承租被告位于东莞市××镇××“清溪××商城”××区××号商位，租赁期限为20年自2012年9月1日起至2032年8月31日止，合同期满后如原告在租赁期内能按约定并足额缴纳租金，期满后被告无偿将该商铺交由原告使用、经营，自2032年9月1日至2052年8月31日止；20年租金总计362069元，被告支付原告五年的委托经营收益152069元，委托经营收益为商位租金总额的42%，原告于2013年5月16日前向被告支付210000元租金；被告应于2013年10月1日前将具备“东莞清溪义乌商城”装修标准的商位交付原告使用；被告保证租赁给原告的商位没有债权债务纠纷，如有发生，也不会影响原告正常行使该商位的经营使用权，否则由被告承担责任；被告如未按本合同规定的时间将装修好的商位交付原告使用，被告按日向原告支付已付该商位租金款万分之五标准的违约金。逾期超过90日，原告有权解除合同，被告须在接到原告书面解除通知书15日内一次性退还原告款项；除不可抗力原因外，如基于被告自身原因未履约，导致原告对该商位的使用权、经营权在本合同约定租赁期限内终止，被告应按照商位终止使用时所剩下年限的比例返回已付租金，并按已使用年限支付返还租金额的同期贷款利息作为违约金。《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》约定：原告将涉案商位委托被告经营5年，自2013年10月1日至2018年9月30日，为了让原告分享商位升值带来的经济效益，委托经营期满后，双方可以根据市场租金水平重新签订委托经营合同，没有签订续约委托经营合同的，委托经营代理权限自然终止；委托经营期限5年，被告在签订本合同时一次性支付原告5年的委托经营收益362069元的42%即152069元；委托经营期内，被告承担该商位的公共水电费、空调费、管理费等。《东莞清溪义乌商城商位管理协议》约定：原告将涉案商位委托被告管理。2013年5月16日，原告向被告支付费用210000元，被告开具收款收据载明收到案涉铺位一次性合同款210000元。原告主张该210000元是租金。本院2016年8月31日作出（2016）粤1973民初3237号民事判决书，该判决书查明：位于东莞市××镇××路（综合办公楼）的七层的房屋（粤房地证字第××号）权属人系东鹏厂。2012年9月1日，第三人东鹏厂与被告法定代表人洪要水签订《租赁合同书》（编号为东20120901），约定东鹏厂将位于东莞市××镇××路（综合楼）1-3层的房屋（房地产权证号为粤房地证字第××号，含部分东鹏厂的车位以及周边土地证范围内的附属设施）作为租赁物出租给洪要水作商业用途使用，房屋建筑面积为17200平方米，宿舍面积3800平方米；租赁期限为30年，从2012年9月1日至2042年8月30日止（含免租装修期）等。该判决书判决：确认东鹏厂与洪要水于2012年9月1日签订的《租赁合同书》于2016年2月29日解除，洪要水应于判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的位于东莞市××镇××路（综合楼）1-3层的房屋返还给东鹏厂。洪要水不服本院前述判决，上诉至广东省东莞市中级人民法院请求处理，广东省东莞市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）粤19民终8723号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2016）粤19民终8723号民事判决书于2016年12月29日生效。本案庭审中，原告主张案涉商位租赁合同在2016年2月29日终止履行。以上事实，有《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》、《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》、《东莞清溪义乌商城商位管理协议》、银行转账流水、收款收据、（2016）粤1973民初3237号民事判决书、（2016）粤19民终8723号、生效证明书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。位于东莞市××镇××路（综合办公楼）的七层的房屋（粤房地证字第××号）权属人系东鹏厂，即与东鹏厂出租给洪要水的位于东莞市××镇××路（综合楼）1-3层的房屋（房地产权证号也为粤房地证字第××号）属于同一幢房屋，且具有房地产权证，本院予以采信。原告与被告签订的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》、《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应严格履行。本院作出的（2016）粤1973民初3237号民事判决书判决：确认东鹏厂与洪要水于2012年9月1日签订的《租赁合同书》于2016年2月29日解除，洪要水应于判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的位于东莞市××镇××路（综合楼）1-3层的房屋返还给东鹏厂。且该判决经广东省东莞市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）粤19民终8723号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，（2016）粤19民终8723号民事判决书于2016年12月29日生效。则被告因此丧失对涉案“清溪义乌商城”所在房屋的合法承租使用权，原告与被告双方签订的上述《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》、《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》、《东莞清溪义乌商城商位管理协议》也因此失去了履行条件，故原告请求解除上述合同符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》约定，原告承租被告商位，租赁期限为20年自2012年9月1日起至2032年8月31日止，合同期满后如原告在租赁期内能按约定并足额缴纳租金，期满后被告无偿将该商铺交由原告使用、经营。但根据法律规定，租赁期限最长为20年，被告在订立合同时即以收取20年租金总计362069元为代价，承诺给予原告2012年9月1日起至2032年8月31日止20年的承租期限及期满后原告无偿使用、经营该商铺的权利，但根据法律规定，被告实际上无法直接订立租赁期超过20年的租赁合同，且被告并非案涉商位的产权人，无法直接对案涉商位进行处分，可见，原告在订立合同之初即存在预期违约行为。且《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》约定原告应支付20年租金总计362069元，被告支付原告五年的委托经营收益152069元，委托经营收益为商位租金总额的42%，原告于2013年5月16日前向被告支付210000元租金，故原告支付210000元的对价实际上是获得案涉商位在委托经营期结束之日的次日即2018年10月1日开始至2032年8月31日的承租权，实质上是2018年10月1日至2032年8月31日的租金。如前所述，被告在（2016）粤19民终8723号民事判决书发生法律效力之日即2016年12月29日丧失对涉案“清溪义乌商城”所在房屋的合法承租使用权，原、被告之间的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》无法履行，则原告预付的2018年10月1日至2032年8月31日的租金210000元，被告应返还给原告。关于利息，由于被告违约，必然造成原告损失，相应利息应当以210000元为本金，从被告无法履行合同之日起即2016年12月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日止，另从2019年8月20日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。原告超出部分诉请没有依据，本院依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、解除原告余金娟与被告东莞市华实实业投资有限公司于2013年5月16日签订的合同编号为2013-5-16-213130的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》；二、限被告东莞市华实实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余金娟返还租金210000元及利息（以210000元为本金，从即2016年12月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日止，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回原告余金娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5466元，由原告余金娟负担930元，被告东莞市华实实业投资有限公司负担4536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯金玲人民陪审员  吴玉容人民陪审员  高 蕾二〇二〇年四月八日书 记 员  林秋香梁锦银附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。