河北省沧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0921民初2176号 原告：张世海，男，1964年10月2日生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：杨朔之，河北东方伟业律师事务所律师。 被告：沧州市锦厦房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市黄骅市渤海新区东盛办公楼七楼。 统一社会信用代码：9113091177277898XL。 负责人：韩旭，董事长。 委托诉讼代理人：高晓飞，河北海岳律师事务所律师。 被告：陈国平，男，1959年11月20日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 被告：河北鹏弛房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市新华区新华东路17号。 统一社会信用代码：91130902550411752H。 负责人：陈国平。 委托诉讼代理人：于春峰，该公司法务。 被告：李孝金，男，1970年10月17日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 原告张世海与被告陈国平、李孝金、河北鹏弛房地产开发有限公司（以下简称鹏弛公司）、沧州市锦厦房地产开发有限公司（以下简称锦厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，被告锦厦公司在答辩期间内提出管辖权异议申请，请求将本案移至河北省黄骅市人民法院审理，经本院审查认为其申请不能成立，驳回锦厦公司对本案管辖权提出的异议。后锦厦公司上诉至沧州市中级人民法院，2019年12月12日沧州市中级人民法院作出（2019）冀09民辖终619号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告张世海委托诉讼代理人杨朔之、被告李孝金、被告河北鹏弛房地产开发有限公司委托诉讼代理人于春峰、被告沧州市锦厦房地产开发有限公司委托诉讼代理人高晓飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张世海向本院提出诉讼请求：1、解除认购协议，四被告共同返还原告已付购房款711400元并承担赔偿金711400元，合计1422800元。2、本案的诉讼费、保全费等各项费用由四被告承担。 事实与理由：被告河北鹏弛房地产开发有限公司与被告沧州市锦厦房地产开发有限公司在沧州市渤海新区项目，双方主要约定：锦厦公司提供土地使用权、鹏弛公司提供建设资金，建成后双方各占50%房屋产权，并约定鹏弛公司“代管代建代销售”，锦厦公司在港口房管局备案。项目开工建设以来，鹏弛公司资金运转不畅，2017年11月15日，经被告李孝金（公司副总经理）、陈国平（鹏弛公司独资自然人股东、法定代表人）联络沟通、向原告筹款伍拾万元、承诺此款连同孳息用于上述建设项目，为原告全款购置锦厦绿园广场小区面积为144.28平米的房产一套，拟于2019年5月1日交付。为此，被告李孝金带领原告实地勘验了房源，经售楼员介绍和推荐，原告选定房号3号楼2单元601室，售楼员按单价核算了全款数额，由被告锦厦公司与原告签订了《认购协议书》，陈国平以其个人及鹏弛公司名义，为原告出具了承诺书。后原告根据陈国平、李孝金的具体安排和要求履行了付款义务。被告方取得原告筹款后，未按认购协议书和承诺履行相关义务，交付房屋期间届满后，未按照约定交付房屋。原告多次向被告方相关人员催告，均未果。后经了解得知：锦厦绿园广场小区项目3号楼2单元601室已经出售他人，且己办理网签手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案事实已经表明，被告方拒绝履行合同，依据上述规定，原告请求人民法院判决被告方继续履行合同，采取补救措施，为原告另行提供与涉案房屋相同状况的房屋一处。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出售人已经按照约定收受购房款的、该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，认购协议书、承诺书中的有关内容，已经具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。被告方将原告所认购房屋又出售给第三人，若其拒绝继续履行合同，采取补救措施，则合同目的已经不能实现，依据上述规定，原告请求人民法院判决解除合同，被告方返还已付购房款及利息，并承担一倍的赔偿责任。 被告鹏弛公司辩称，一、我公司只收到了原告方的40万元购房款而不是原告陈述的711400元。二、被告鹏弛公司并没有将诉争的房屋出售给他人，即使有出售行为也是其他被告所为。故在本案中被告鹏弛公司没有违约。请求法院查明事实后依法裁决。 被告陈国平辩称，原告陈述的是事实。我方同意给原告方一套房子。 被告锦厦公司辩称，第一、锦厦公司与原告之间没有形成房屋买卖合同关系，在接到法院通知之前锦厦公司根本就不认识张世海，公司也未收到原告的任何购房款项，如原告正常购买房屋，作为正常的民事行为能力人，应当核实房源的真实性、预售证件等。在本案中原告向房地产公司之外的自然人支付巨额款项，却未要求其开具相应的财务收据，不符合常理。因此锦厦公司认为原告所为的支付款项应当是借款而非是用来购买房屋。并且根据原告的诉状可知其与鹏弛公司之间形成的是事实上的借款合同关系。因此锦厦公司认为本案不应当以房屋买卖合同纠纷审理而应当以民间借贷案由审理。原告的起诉没有事实依据，请依法驳回对锦厦公司的诉求。 被告李孝金辩称，当时我只是协助陈国平工作的，陈国平给我出具委托书办理相关手续，原告陈述的是事实。我只是给陈国平打工的，不应当承担任何责任。 本案争议的焦点有两个：一、原告在被告处认购房屋的事实和经过；二、被告沧州市锦厦房地产开发有限公司和被告河北鹏弛房地产开发有限公司之间的关系。 一、针对第一个焦点问题，原、被告进行了举证和质证，原告诉称本案所涉及的筹款的本金是50万元，认购协议中购房款的总额是71万元，差额是该50万元的孳息，在陈国平书面承诺中有明确的标注和说明，张世海是在2017年11月15日之前就支付了款项，支付后用于项目建设，存在借款的孳息是法律允许的，也是有事实依据的，从2017年11月15日到承诺的交房时间2019年11月15日时间长达2年，张世海交付的筹款及筹款产生的孳息足以购买其所认购的房屋。认购协议书上由被告锦厦房地产公司加盖的公章，该协议书已经具备了商品房销售合同第十六条规定的商品房买卖合同所具备的主要条款，协议书上双方当事人的主体明确，交易的标的明确，交房时间、买卖价款明确。说明双方存在商品房买卖关系，不是民间借贷案件。原告为证实其主张，提交如下证据： 1、沧州市锦厦房地产公司与张世海签订的《认购协议书》一份，证明2017年11月15日双方签订协议书，明确了张世海购买了该公司的房屋并支付购房款。该协议书签订之时李孝金、陈国平与张世海联系，要求再次筹款40万元用于公司的锦厦绿园项目的建设连同之前的借款10万元，为张世海全款在该小区购房一套，达成该共识后，由李孝金带领原告去看房并由原告签订了认购协议书。 2、2017年11月15日陈国平和鹏弛公司出具的承诺书一份。证实了购房的原因、经过和双方所达成的协议。 3、鹏弛公司所出具的收条，该证据证明该公司收到了张世海的购房款50万元。 4、李孝金出具的说明。证明张世海购房的原因经过和所购房屋的情况及支付了50万元的购房款，其中40万元汇入公司技术顾问个人账户，10万元是之前的借款，现金直接交付给李孝金。认购协议书上加盖了锦厦公司的合同专用章，落实了具体房号等内容。 5、鹏弛公司出具的聘用协议、授权委托手续，证实李孝金是陈国平的合法代理人，公司副总经理，从事经营行为有权处理授权范围内的事物，负责本案的合作事宜。 6、银行转账凭证2页，证实2017年11月16日原告张世海将40万元汇入鹏弛公司及陈国平指定的许衍会的账户。 7、许衍会出具的证明1页，证明其在鹏弛公司任职，用个人银行卡接收40万元用于公司的建设。 被告鹏弛公司对原告提供的证据质证称，对原告提交的相关证据予以认可。 被告陈国平质证称，对原告提交的证据无异议。 被告李孝金质证称，对原告提交的证据无异议。 被告锦厦公司质证称，庭前已经进行了网上质证，以质证意见为准。补充如下：对认购协议书的真实性不予认可，锦厦公司从未和原告签订任何协议，原告提交的协议中无经办人员的签字，如原告和锦厦公司签订认购协议，其应当将房款汇入锦厦公司，锦厦公司为其开具票据。锦厦公司于2017年7月取得预售证书，在之后就可以签订正式的商品房买卖合同，在锦厦公司处购买房屋可以办理网签手续。承诺书该份证据可证实陈国平向原告筹集资金50万元用于公司的经营需要，可以反映出原告应当向鹏弛公司主张权利。对收条的证据三性不予认可。内容上反映了其与陈国平之间的法律关系，也没有向锦厦公司支付款项的事实。对李孝金的说明反映出陈国平与原告之间的真实法律关系，从其承诺书的内容反映出该款项并未进入销售监管账户而是进入用于鹏弛公司的经营。对银行明细关联性不予认可，也进一步反映出原告与锦厦公司没有合同关系的事实。认购协议书上的锦厦公司的公章不是我公司的，公章原存放于银行用于办理房屋贷款，是否是经办人员私自加盖需要后续核实。签订认购协议不属实，我公司没有与该公司签订协议。我方没有收到交付的房款。 二、鹏弛公司与锦厦公司之间的关系。 被告鹏弛公司称，鹏弛公司与锦厦公司是合作关系且双方有合作协议书，约定鹏弛公司代管、代建、代销售，双方各占50%的股份，锦厦公司同意出售给原告诉争的房屋才加盖了锦厦公司的印章，收到原告的购房款，双方再另行计算，与本案原告之诉没有关系。 被告锦厦公司辩称，对鹏弛公司的陈述与事实不符，我方确实签订了合作开发协议，但是鹏弛公司并没有实际销售房屋的权利，在后续锦厦公司与鹏弛公司共同委托了销售代理公司沧州市志远房地产经纪有限公司进行销售。为证实其主张，其提交2017年9月11日沧州市志远房地产经纪有限公司要求支取销售押金的申请，由锦厦公司与鹏弛公司盖章并签字同意拨付。 被告鹏弛公司称，锦厦公司陈述的不是事实。我方并未委托过志远公司进行销售。合作协议是在筹款之前李孝金和陈国平将该协议提供给了张世海并告知涉及的房屋其有代管、代建、代销售的权利。条款是合作开发协议书第四条第二项约定我方代管、代建、代销售的权利，即使有该合同但是并未实际履行，且该证据与本案没有关联性。1、该证据属于复印件，不能作为证据使用，不能作为认定案件事实的依据。2、从证据内容看，属于申请书，不是相关事项最终结果的确定，因此，无法证明锦厦公司的诉讼主张。3、从关联性看，无论任何一方房屋经纪公司代理房屋出售，其身份均是代理人，而不是出卖方，买卖手续中显示出卖方均是登记备案的房屋开发者即沧州市锦厦公司，而不会是房屋经纪公司。本案中，张世海提供的认购协议书中房屋出卖方是锦厦公司，协议书依法成立生效。因此，该证据内容中有关房屋代理销售的内容，与本案不具有关联性。 被告陈国平质证称，我们一直没有同意由志远公司销售房屋。合作协议没有实际履行。 经原、被告质证和认证，本院查明事实如下：2013年7月18日，被告锦厦公司与被告鹏弛公司系合作开发关系并签订合作开发协议书一份，项目名称为锦厦绿园广场住宅楼。双方对合作的项目规模、合作模式、项目实施、收益分配、违约责任等进行了约定，主要内容为锦厦公司提供土地使用权、鹏弛公司提供建设资金，建成后双方各占50%房屋产权，并约定鹏弛公司负责“代管代建代销售”、锦厦公司不参与鹏弛公司正常经营等条款。以上事实有双方签订的合作开发协议书一份予以证实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明事实如下： 2017年11月15日，被告沧州市锦厦房地产公司与原告张世海签订《认购协议书》一份，主要内容如下：原告张世海自愿购买锦厦绿园广场小区房号为3号2单601号房产一套，建筑面积142.28平方米，并就付款方式、交付房屋日期等进行了约定，原告张世海签字和被告锦厦房地产公司盖章。同日，被告鹏弛公司法定代表人陈国平以其个人及鹏弛公司名义，为原告出具了《承诺书》一份，内容为：“因公司业务紧急需要，经充分协商从张世海处筹得现金伍拾万元，又因公司涉及诉讼官司账户被封，特安排此款打入公司聘任技术顾问许衍会个人账户。此款本金连同孳息用于本公司在港口承建的锦厦绿园广场小区项目。此款为张世海全款购置锦厦绿园广场房产一套（3号楼2单元601室）。公司负责出具该套房产加盖“沧州市锦厦房地产公司销售专用章”的认购协议书，并于2018年元旦前办结网上签约手续，2019年5月1日前交付该房屋并办理房产证。”被告李孝金作为鹏弛公司副总经理及经办人对被告鹏弛公司法定代表人陈国平承诺书中陈述的原告张世海购置锦厦绿园广场房产一套的事实无异议，并书写了关于原告张世海购置锦厦绿园广场房产一套的书面《说明》。鹏弛公司聘任技术顾问许衍会出具证明证实其受聘期间，经陈国平和李孝金安排，用其账户接收原告张世海房款的事实。 2017年11月16日，原告张世海通过转账汇款给鹏弛公司指定的副总经理许衍会账户内40万元。同日，被告鹏弛公司为原告张世海书写收条一张，内容为：“今收到张世海锦厦绿园广场3号楼2单601号房款50万元整。收款人陈国平河北鹏弛房地产开发有限公司盖章。” 另查明，2017年7月19日，被告鹏弛公司授权被告李孝金全权办理其与锦厦公司共同开发的锦厦绿园广场所有相关事项并签订了书面授权委托书，由李孝金任港口项目总经理，许衍会、苏之江任副总经理。 在本案开庭审理中，被告锦厦公司认可原、被告诉争的房屋已经另行销售给第三人。 以上事实有认购协议书一份、承诺书一份、银行转账凭证、收条一张、授权委托书一份、合作开发协议书一份、开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。按照《中华人民共和国合同法》第十条第一款的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告张世海与被告锦厦公司所签订的《认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违背国家相关法律、法规，为有效协议，应受法律保护。鹏弛公司法定代表人陈国平出具的《承诺书》和李孝金出具的《证明》均认可从原告张世海筹资房款及孳息作为其全款购置锦厦绿园广场房产一套（3号楼2单元601室）且鹏弛公司为原告出具了收条，能够证实原告购买房屋的事实。本院对陈国平和鹏弛公司出具的《承诺书》和李孝金出具的《证明》予以认定。锦厦公司虽对此事实不予认可，但其在认购协议书上已加盖了锦厦公司的印章，亦可证实其对此事实予以认可。该认购协议书上对商品房的坐落、面积、单价、总价款交房时间等商品房买卖核心条款作出了约定，符合商品房买卖合同的基本特征。故应当认定《认购协议书》系双方当事人为将来签订房屋买卖合同而事先达成的合意，本案应为商品房买卖合同纠纷。锦厦公司主张本案为借贷纠纷，证据不足，不予采信。 《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在合同成立后，先后向被告支付购房款，履行了自己的主要义务。被告在收取原告购房款后，未按认购协议书和承诺履行相关义务，交付房屋期间届满后，亦未按照约定交付房屋，对此被告应负全部责任。《中华人民共和国合同法》第94条第（4）项规定，当事人一方迟延履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告以讼争房屋已由被告售予他人为由，提出请求解除《认购协议书》，鹏弛公司及锦厦公司对房屋售予他人的事实亦不持异议，《认购协议书》继续履行已不可能，依法应予解除。 另根据鹏弛公司和锦厦公司签订的合作开发协议书第四条第二款的规定，鹏弛公司负责投入建设本项目的全部资金并负责代管代建及销售，可证实鹏弛公司有管理资金及代销售的权利。原告提供的一系列证据能够形成证据链条，相互印证，可证实被告从原告张世海处筹款及孳息作为全款购置锦厦绿园广场房产一套的事实清楚，证据充分，本院对此事实予以认定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，商品房买卖合同成立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中的房屋销售的性质是商品房销售，故可参照适用上述规定。因双方约定的交付房屋日期到期后，被告未按约定将房屋交付原告，被告鹏弛公司及锦厦公司对房屋售予他人的事实亦不持异议，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告返还已付购房款711400元并赔偿已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因鹏弛公司与锦厦公司系合作关系且双方签订了书面合作协议书，明确约定鹏弛公司有代管、代建、代销售的权利，双方各占50%的股份，且锦厦公司在认购协议书上加盖了锦厦公司的印章，因此，被告锦厦公司和被告鹏弛公司、陈国平应共同给付原告购房款并承担赔偿损失共计1422800元。被告李孝金系鹏弛公司的副总经理，其履行的是职务行为，故其不应承担赔偿责任。 被告锦厦公司辩称鹏弛公司并没有实际销售房屋的权利，锦厦公司与鹏弛公司共同委托了销售代理公司沧州市志远房地产经纪有限公司进行销售，其提供的证据不能证实其主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项之规定，判决如下： 一、解除原告张世海与被告沧州市锦厦房地产开发有限公司订立的《认购协议书》； 二、被告沧州市锦厦房地产开发有限公司和河北鹏弛房地产开发有限公司、陈国平于本判决生效后十日内共同返还原告张世海购房款711400元，并赔偿原告张世海711400元。 三、被告李孝金不承担赔偿责任。 四、驳回原告其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17606元，保全费5000元，共计22606元。由被告沧州市锦厦房地产开发有限公司、河北鹏弛房地产开发有限公司和陈国平共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院（提起上诉的，应在上诉状寄出的七日内向沧州市中级人民法院缴纳上诉费，开户行河北省沧州市农业银行北环支行，收款人河北省沧州市中级人民法院，账号50×××85，并将上诉状和缴纳上诉费的银行回单或上诉费票据一并邮寄我院，逾期不缴费的视为不再上诉）。 审 判 长  郑云赏 人民陪审员  赵金国 人民陪审员  刘 昊 二〇二〇年四月十日 书 记 员  张 欣