呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初414号原告：李平，男，住包头市。委托诉讼代理人：徐挺，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：黄海燕，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李凤华，内蒙古善建律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞喜（系黄海燕丈夫），男。第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地苍龙苑1号楼沿街1-1商铺。负责人：李占慧，该分公司经理。委托诉讼代理人：王茂宇，该公司员工。委托诉讼代理人：安剑飞，该公司员工。原告李平与被告黄海燕、第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司确认合同效力纠纷一案，本院于2010年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李平及其委托诉讼代理人徐挺、被告黄海燕委托诉讼代理人李凤华、赵瑞喜及第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司委托诉讼代理人王茂宇、安剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认被告于2019年针对《房屋买卖居间合同》《呼和浩特市存量房屋买卖合同》发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月22日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于呼和浩特市××区房屋，房屋成交价格为119万元，首付款为89万元，余款30万元通过银行贷款方式支付。同日，原、被告在第三人的要求下按照《房屋买卖居间合同》中相关事项的约定签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》。当日，在第三人提议下，三方一致同意合同从2019年3月初开始正式履行。2019年3月20日，原告按照合同约定和第三人要求将贷款所需资料准备完毕并交由第三人。因二手房贷款需被告配合原告向贷款银行共同申请，故原告一直等待被告配合办理。在等待过程中，第三人向原告表示，其曾于2019年下旬以及4月初催促被告办理贷款事宜，被告表示需从海南回来后办理。但被告从海南回来后一直未予配合。无奈，原告在2019年12月25日向被告发出《催告函》，要求被告配合办理贷款申请并继续履行合同。被告于2019年12月27日向原告发送了《关于催告函的回复》，称其“已于2019年10月29日以《合同解除通知函》的方式解除了案涉《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市房屋存量买卖合同》”，并以原告构成违约为由拒绝退还原告向其所支付的20万元购房定金。原告认为，案涉《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市房屋存量买卖合同》合法有效，合同各方应恪守履行。原告在履行合同过程中并不存在违约行为，被告发出《合同解除通知函》解除上述合同的行为缺乏合同依据和法律依据，并不发生解除合同的效力，故诉至贵院，望判如所请。被告黄海燕辩称，一、被答辩人所述与事实不符。首先，被答辩人在诉状中称：“上述合同签订当日，在第三人的提议下，三方一致同意合同从2019年3月初开始正式履行”，该说法与事实不符。案涉合同履行期限没有发生过变更。答辩人和丈夫因急于周转资金才出手房屋，在委托卖房时一直强调一次性付款，被答辩人也承诺一次性付款。但签约时，答辩人丈夫不在场，被答辩人和第三人利用答辩人对细节不知情的情况，一再承诺几天就能办下来贷款，遂将一次性付款变成了按揭贷款。在此情况下，答辩人不可能再同意合同延期履行。此外，如果签订合同当日作了变更，那么，三方完全可以将“合同履行期限”这一重要合同内容以书面合同条款的形式进行约定，而没有必要先在合同中约定了“50个工作日内办理贷款”，而当场又进行口头变更，这样做无疑是多此一举，因此，被答辩人上述说法不符合常理，根本不存在合同履行期限变更的事实。其次，被答辩人称：“2019年3月20日，原告按照合同约定和第三人的要求将贷款所需资料准备完毕并交由第三人，因二手房贷款需被告配合原告向贷款银行共同申请，故原告一直等待被告配合办理”，这一说法不符合实际。第一，答辩人曾多次找到被答辩人和第三人催促支付首付款和办理贷款，被答辩人的答复始终是“再等等”，而第三人的回复是被答辩人一直没有提交贷款资料，并且为了筹集首付款，被答辩人一直委托第三人出售其电建小区的房屋，甚至第三人曾说过：“被答辩人可能是炒房人，因房价一直不涨，一直没有出手，所以故意拖延时间”。退一步讲，假使被答辩人将贷款所需资料交予第三人，被答辩人仍然没有完全履行合同义务，理由为：《房屋买卖居间合同》第七条第三款第1项约定：“甲乙双方约定自签订本合同之日起50个工作日内将贷款所需资料交予丙方并办理银行贷款申请手续”，根据约定，被答辩人不仅应当在50个工作日内将贷款所需资料交予第三人，而且应当办理贷款申请手续。根据房屋中介行业代办贷款的普遍的操作流程，被答辩人将贷款资料交给第三人后，需将贷款资料提交到银行进行资质的预审，当被答辩人符合贷款条件时，第三人才可能预约答辩人和被答辩人共同到银行进行面签，而不是被答辩人所述的需要由答辩人配合被答辩人向贷款银行共同申请。第二，答辩人从始至终没有收到被答辩人或者第三人的任何应当于何时到哪家银行配合被答辩人面签的通知，答辩人根本无从配合。因此，被答辩人上述说法是避重就轻、混淆视听，以掩盖其违约在先的事实。再次，被答辩人在诉状中称：“在等待过程中，第三人向原告表示，其曾于2019年3月下旬及4月初催促过被告配合办理贷款事宜，被告表示需从海南回来后办理，但事实上，被告从海南回来后一直未予配合原告办理贷款申请及面签手续”，内容与事实不符。前已有述，答辩人无论是在海南还是在呼市，没有接到过第三人关于配合办理贷款的通知，并且答辩人只是偶尔去海南，3月底已经回到呼市。回来后，曾在小区里碰到过被答辩人，答辩人要求尽快付首付款并办理贷款，被答辩人仍找理由拖延时间，根本不存在答辩人不配合办理贷款的事实。综上，被答辩人在诉状中所陈述的主要内容与事实不符，无法真实反映本案事实。二、被答辩人主张答辩人发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力，缺乏事实和法律依据，理应予以驳回，理由如下：首先，按照《房屋买卖居间合同》第七条第三款第1项、第2项的约定，被答辩人履行提交贷款所需资料并办理按揭贷款申请手续和支付首付款的最后期限为2019年1月12日，如前所述，在2019年1月12日前，甚至直到答辩人发出《合同解除通知函》之日，被答辩人没有履行办理贷款和支付69万元首付款的义务，答辩人也没有收到任何有关到银行配合面签的通知，被答辩人已构成根本违约，《房屋买卖居间合同》第八条第一款约定：“本合同签订后即具有法律效力，任何一方不得擅自违约，违约应当承担相应的法律责任。任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同”。据此，答辩人有权解除合同，符合《合同法》第九十三条关于合同约定解除的规定。其次，按照合同约定期限提交贷款资料并办理贷款申请手续以及银行面签当日支付首付款，是被答辩人作为买受方的主要合同义务，也是先履行义务，被答辩人应当积极、主动、按时、完全履行，被答辩人将其主要义务描述为“等待被告配合办理”，是对合同契约精神的误解和违背，这也恰恰说明了本案中被答辩人自身存在“迟延履行合同主要债务”的事实，其行为亦符合《合同法》第九十四条第（三）（四）项关于合同法定解除的情形。再次，被答辩人不履行合同义务，占有答辩人的房源一年之久，致使答辩人急于将房屋变现、周转资金的预期合同目的无法实现，经反复催促后仍不履行，严重侵害了答辩人的利益。因此，本案无论是从合同约定解除的条件来看，还是从合同法定解除的条件来看，答辩人行使合同解除权的条件已经成就，答辩人向被答辩人发送《合同解除通知函》的事实理由充分，符合法律规定，同时，答辩人已经依法履行了通知义务，程序上亦符合法律的规定。综上所述，答辩人针对案涉《房屋买卖居间合同》《呼和浩特市存量房屋买卖合同》向被答辩人所发出的《合同解除通知函》已发生了解除合同的法律效力，被答辩人的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，无法成立，依法应当予以驳回。第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司述称，当时在去看房的时候，原告确实承诺一次性付款，签合同时被告说其丈夫当时不在，当时原告也是同意在3月左右客户陆续把其他手续拿来。我们的店面与客户都在一个小区，说3月回来后再联系，在5月原告说碰到了被告，说已经协商好了，到9月我们也一直在协商，在12月原告找到我公司要我公司发催告函。同时被告的回复函有很多内容是与事实不符的。本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，原、被告及第三人分别作为乙方、甲方和丙方签订《房屋买卖居间合同》，主要内容为被告买受原告位于本市××区商品房（房屋产权证号为呼房权证新城区第XXXX号），房屋交易价格为119万元，原、被告委托第三人作为上述房屋的居间方及办理产权证过户的代理方。《房屋买卖居间合同》第七条对付款方式主要约定内容为：第一款，签订本合同乙方即向甲方支付购房款定金20万元。第二款约定，乙方（原告李平）付款方式为第1种，全款一次性支付；第2种银行贷款：拟定贷款金额为人民币30万元。第三款第1项：甲乙方双约定签订自签订本合同之日起50个工作日内将贷款所需资料交与丙方并办理银行贷款手续。《房屋买卖居间合同》还对第三人居间服务范围、收费标准、收费时间、违约责任、免责条件、争议的解决方式和生效及其他进行了约定。同日，原、被告签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，进一步对房屋的基本情况、权属情况、成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋交付和违约责任等进行了约定。其中，买受人（李平）支付定金和房款的方式均为直接支付给出卖人（黄海燕）。合同签订后，第三人向原告收取居间费2.1万元。同日，原告向被告支付定金5万元，2018年12月1日，原告通过张素兰向被告支付定金15万元。2019年12月24日，原告向被告发出《关于“履行〈房屋买卖居间合同〉和〈呼和浩特市存量房屋买卖合同〉”的催告函》，主要内容为关于签订上述合同后，原、被告及第三人口头约定将履行合同的起始期限变更为2019年3月，故签订合同之日的约定也作顺延，现已将相关材料交与第三人，需要被告进行配合办理有关手续。但至今被告没有配合办理，致使合同不能履行，因此致函接到该函之日起3日内配合办理银行贷款手续或是否进行履行合同书面告知。2019年10月29日、2019年11月8日，被告分别向第三人及原告《关于解除〈房屋买卖居间合同〉的通知函》和《关于解除〈房屋买卖居间合同〉〈呼和浩特市存量房屋买卖合同〉的通知函》。2019年12月27日，被告向原告发出《关于〈催告函〉的回复》，就原告于2019年12月24日发出的《催告函》进行了说明和回复。另查明，案涉房屋《房屋所有权证》于2003年5月23日由呼和浩特市房产管理局向被告登记发放，被告与赵瑞喜于1998年12月23日登记结婚。以上事实，有《房屋买卖居间合同》《呼和浩特市存量房屋买卖合同》《京城广厦不动产专用收据》《定金收条》《关于“履行〈房屋买卖居间合同〉和〈呼和浩特市存量房屋买卖合同〉”的催告函》《关于解除〈房屋买卖居间合同〉〈呼和浩特市存量房屋买卖合同〉的通知函》《关于〈催告函〉的回复》《催告函》《结婚证》等在案佐证。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案中，原、被告与第三人签订《房屋买卖居间合同》，并约定由第三人促成原、被告之间订立《呼和浩特市存量房屋买卖合同》和完成原、被告委托的其他事项。在《房屋买卖居间合同》第七条第三款中，原、被告约定自合同签订之日起50个工作日内将贷款所需资料交与第三人并办理银行贷款手续，并约定付款方式为全额一次性付款。原告主张及第三人述称三方于当日曾口头约定合同履行的起始期限为2019年3月，但均未向本院提交证据，且案涉合同于当日签订，未在合同中对此进行书面约定不符合日常交往习惯，本院对该项主张不予支持，故原告应为违约在先。且该合同中第三人只完成了部分居间事项，其他事项尚未完成。《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中第十三条中约定，对该合同的解除，应当采用书面形式。但《房屋买卖居间合同》第八条中亦进行约定，即任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的”，结合本案实际,因原告违约合同目的已无实现可能。故被告发出《合同解除通知函》并无不当，原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 胡 振 江 二○二○年四月十五日书记员 闫佳新昀