福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0823民初2153号 原告：涂良英 男，1989年10月24日出生，汉族，幼儿园业主，住上杭县。 委托诉讼代理人：吴冬华、袁建斌，福建力涵律师事务所律师。 被告：黄金灏 男，1953年5月18日出生，汉族，退休职工,住上杭县。 委托诉讼代理人：李小强，福建杭川律师事务所律师。 被告：曹开连 女，1963年7月4日出生，汉族，住上杭县。 被告：黄龙江 男，1990年5月30日出生，汉族，住上杭县。 被告：黄冬梅 女，1985年11月24日出生，汉族，住上杭县。 被告：黄雪梅 女，1984年11月19日出生，汉族，住上杭县。 原告涂良英与被告黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂良英在起诉时将黄金培列为被告，在诉讼过程中，2019年11月10日，黄金培去世，本院根据原告涂良英的申请，依法追加黄金培的遗产继承人曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅为本案被告。原告涂良英及其委托诉讼代理人袁建斌、吴冬华，被告黄金灏及其委托诉讼代理人李小强到庭参加诉讼。被告曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂良英向本院提出诉讼请求：判决1.确认涂良英与黄金灏、黄金培2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月9日解除；2.黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅向涂良英返还租金77920元（其中曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅在实际继承黄金培遗产范围内返还）。事实与理由：涂良英与黄金灏、黄金培于2017年11月14日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：1.涂良英向黄金灏、黄金培承租位于上杭县的一层店面80平方米、二楼房屋550平方米和户外面积1000平方米用于创办民办幼儿园；2.租赁期限自2018年1月1日至2023年12月31日，租金每年5万元，涂良英装修自付，免收一年的租金，涂良英于2017年12月15日一次性支付2019年-2020年度租金10万元，2021年起涂良英于每年的1月1日交付本年租金5万元。合同签订后，涂良英即交付了1万元，对租赁房屋进行了装修、购买家具、设备，向上杭县教育局、民政局申请办学许可、申领登记证书。2018年8月10日取得教育局颁发的中华人民共和国民办学校办学许可证，2018年8月14日取得上杭县民政局颁发的民办非企业单位登记证书，幼儿园名称为“上杭县通贤星光贤幼儿园”，举办者、法定代表人为涂良英，2018年9月正式开始招生。涂良英于2017年12月按照合同约定预付了2019年-2020年度租金10万元（定金1万元抵扣，实际支付9万元）。黄金灏、黄金培把上杭县通贤镇通贤村兴贤路82号的房屋另一间出租给张才辉经营销售电器使用。2019年6月8日1时20分，该店铺发生火灾，火灾烧毁了两家店铺一间幼儿园的建材商品、生活用品、烘烤电器、办公用品、厨房用品等，直接财产损失35.19万元。其中的一间店铺、一间幼儿园即为涂良英所租赁经营。2019年8月2日，上杭县公安消防大队出具杭消火认字（2019）第0001号《火灾事故认定书》，认定本次火灾事故的起火时间为2019年6月8日00时40分起，起火部位为上杭县通贤镇通贤村兴贤路82号张才辉店铺中部西侧货架处，起火点为店铺西侧由南向北第二根立柱上敷设的电线，起火原因不能排除电气线路故障导致火灾的可能。火灾发生后，涂良英创办的幼儿园遭受严重损坏，根本无法继续营业，涂良英租赁房屋作为开办幼儿园的合同目的已经无法实现，根据《合同法》项规定，无奈只能与被告解除租赁合同。涂良英已经支付了2019-2020年度租金10万元，实际使用至2019年6月8日，应付租金22080元，未使用租金77920元，黄金灏应予以返还。2019年11与10日，黄金培去世，其配偶及子女曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅应在实际继承黄金培遗产范围内返还租金77920元。 黄金灏、黄金培辩称，2017年11月14日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应当依合同的约定履行义务，否则系违约，应承担违约责任。1.黄金灏按约定将出租屋交付给涂良英，涂良英进行了装修，并开办幼儿园，进行了招生，也按约定支付了租金。2.双方签订合同时，充分考虑了安全问题，为此在合同中特别明确“承租人对所租房屋的结构、功能、布局设施等作了深入的了解”，且合同明确约定“须自行完善相关安全配套设施”。涂良英在签订租赁合同时对出租房屋所用的材料是清楚的，其若认为达不到安全要求，依合同约定也应自行完善，防患于未然，而不应发生事故后将责任推给出租人。因此，其创办的幼儿园设备被烧，有第三方的原因，但与其未完善安全配套设施也有直接关系。3.涂良英提出解除合同是违约行为。幼儿园部分物品受损,涂良英完全可以通过作进一步的添置，承租的房屋可以重新利用，并不必然导致合同的目的无法实现。因此，涂良英要求解除合同没有事实依据，不符合法律规定的解除合同的情形，其诉讼请求不应支持。若涂良英违约解除合同，应承担违约责任，不予退还租金。4.签订租赁合同是建立在双方能全面履行合同段基础上，所以才免除一年租金，如果免租金不久，承租人就违约解除合同，且结算时仍享受免一年租金的待遇，有违订立合同时的初衷。因此，涂良英若违约解除合同，则不享受免除一年租金的待遇。5.涂良英将部分房屋（一间店铺）改造为厨房使用，违背双方合同约定的用途。特别是改造用材大多属于易燃易爆物品，加剧火灾灭火难度，使损失加大，后果应归责于涂良英。综上，请求驳回涂良英要求解除合同和返还租金的请求。 曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅未作答辩。 本院经审理认定事实如下：当事人对双方签订的房屋租赁合同、上杭县公安消防大队作出的火灾事故认定书、黄金培出具的收条和涂良英通知解除合同的手机短信记录的真实性无异议，本院予以确认，可作为认定本案事实的依据。根据上述证据和当事人的陈述，可认定以下事实。即2017年11月14日，黄金灏、黄金培（现已去世）作为出租方与承租方涂良英签订房屋租赁合同，主要约定涂良英租用出租方自建房，坐落于上杭县，框架结构，一楼店面80平方米和二楼550平方米以及户外面积1000平方米；承租方用于创办民办幼儿园；承租方已在签订合同前对租用房屋的结构、功能、布局、设施等作了全面深入的了解，须自行完善相关安全配套设施；租赁期限6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止；租金每年5万元，租赁期间不得调整租金；装修由承租方自负，免一年租金，2017年12月15日一次性付清2019-2020年度租金10万元，2021年起每年1月1日支付本年租金5万元；承租方如需改变房屋内部结构、装修或设置影响房屋结构的设备，投资由承租方自理；在房屋租赁期间，出租方应确保水、电到场，承租方支付水、电费。合同签订后，涂良英按约定于2017年12月12日向黄金培缴纳2019年-2020年度2年房屋租金10万元（定金1万元抵扣，另支付9万元）。涂良英对承租的房屋进行了装修，一楼店面作为晨检室和幼儿园厨房，二楼为教室和寝室，户外为运动场所。涂良英办理了幼儿园办学许可证，取得民办非企业单位登记证，开办的幼儿园名称为上杭县通贤星光兴贤幼儿园，法定代表人是涂良英，该幼儿园于2018年9月正式招生开学。2019年6月8日凌晨0时40分，上述幼儿园所在的房屋发生火灾，造成损失。2019年7月31日，上杭县公安消防大队对本次火灾作出事故认定书，载明消防大队于凌晨1时20分接到110转警，火灾烧毁两家店铺一间幼儿园的建材商品、生活用品、烘烤电器、厨房用品等，无人员伤亡，经统计直接损失35万元；起火部位为该栋房屋中张才辉所租的店铺中部西侧货架处，起火点为该店铺西侧由南向北第二根立柱上铺设的电线，起火原因可以排除雷击、纵火，可以排除生活用火不慎导致导致火灾，不能排除电器线路故障导致火灾的可能。2019年8月14日，涂良英通过手机向黄金灏发送短信，通知双方的房屋租赁合同于2019年6月8日解除，并要求返还2019年6月9日起的租金。2019年9月16日,涂良英提起本案诉讼。本院于2019年10月14日进行了开庭审理，黄金培委托律师为代理人到庭参加诉讼。2019年11月，黄金培去世，本院根据原告涂良英的申请，追加黄金培的配偶及子女曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅为本案被告，曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅未表示放弃继承黄金培的遗产。 本院认为，合同法规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。涂良英开办的上杭县通贤星光兴贤幼儿园，因他人店铺起火并火势蔓延，导致一楼大部分烧毁，二楼教室和寝室的混凝土地板经过一楼火烧、四周熏黑、部分教学用品等被烧毁。该幼儿园经过火灾后，受损较为严重，且幼儿园是儿童学习、休息场所，对场地安全性要求较高。火灾后的上杭县通贤星光兴贤幼儿园无法继续教学，承租房屋开办幼儿园的目的已不能实现。本次火灾不是承租人涂良英的原因造成，幼儿园的毁损不可归责于承租人。涂良英要求解除房屋租赁合同和返还已支付的火灾后2019年6月9日起租金77920元，有事实和法律依据，应予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。涂良英于2019年8月14日以手机短信通知承租方黄金灏解除合同，因此，涂良英与黄金灏等订立的房屋租赁合同于2019年8月14日解除。黄金培去世后，其配偶及子女曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅未表示放弃继承黄金培的遗产，视为接受继承。继承遗产应当在遗产实际价值范围内清偿被继承人债务。因此，涂良英要求曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅在实际继承黄金培的遗产范围内返还租金77920元，符合法律规定，应予以支持。被告曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定，判决如下： 一、涂良英与黄金灏、黄金培2017年11月14日签订的房屋租赁合同于2019年8月14日解除； 二、黄金灏应在判决生效后十日内返还涂良英房屋租金77920元； 三、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅对上述黄金灏应返还租金77920元在继承黄金培遗产范围内承担共同返还责任； 四、驳回涂良英的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1748元，由黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谢 彤 人民陪审员  张丽君 人民陪审员  陈小芹 二〇二〇年三月三十日 代理书记员  李金英 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 《中华人民共和国继承法》第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼： （一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的； （二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的； （三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的； （四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的； （五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的； （六）其他应当中止诉讼的情形。 中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。