宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终254号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李某1，住宁夏隆德县。 委托诉讼代理人：张某（系李某1丈夫），汉族，农民，住宁夏隆德县。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏兴龙房地产开发有限责任公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：李某2，宁夏燕翼律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人李某1因与被上诉人宁夏兴龙房地产开发有限责任公司（以下简称兴龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区隆德县人民法院（2019）宁0423民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某1的委托诉讼代理人张某、被上诉人宁夏兴龙房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某1上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，证据不足，案件结果部分错误。案涉《商品房预售合同》第五条对于合同标的房屋的面积差异约定了解决办法，该合同并未约定计算方法，属于约定不明的情况，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四规定，对于合同约定不明的情况，应当按照该条规定的两种情况分别处理。但原审判决对于该约定不明的情况视而不见，只是一句“与合同约定不符”就搪塞过去，实属认定事实不清，证据不足，从而导致判决结果错误，依法应予撤销。 兴龙公司辩称，原判认定事实清楚，证据确实充分，处理结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 李某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令兴龙公司协助办理星兴广场商住楼00226号房屋权属登记证书；2.判决确认李某1和兴龙公司签订的商品房销售合同第五条无效；3.请求判令兴龙公司支付迟延办理星兴广场商住楼00226号房屋权属登记证书违约金2509元。 一审法院认定的事实：2013年9月25日，李某1与兴龙公司签订《商品房预售合同》，合同约定兴龙公司将其开发的位于隆德县星兴广场商住楼00226号房屋出售给李某1，房屋面积为38.1平方米，每平方米单价为6800元，总价款为259080元。合同签订后，李某1支付首付款130080元。2013年11月8日，兴龙公司向李某1交付了涉案房屋。2014年6月10日，李某1支付剩余房款129000元。2014年11月26日，隆德县牧蓝测绘有限公司测绘星兴广场00226号房屋套内建筑面积为26.47平方米，分摊面积为18.78平方米，套建筑面积为45.25平方米。兴龙公司至今没有协助李某1办理房屋权属登记证书，李某1尚欠兴龙公司涉案房屋7.18平方米差价款48620元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李某1与兴龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当自觉遵守。兴龙公司应当按照合同约定协助李某1办理房屋权属登记证书，李某1的该项诉求，有合同依据，本院予以支持。涉案合同第十五条约定兴龙公司未能在房屋交付使用后60日内协助办理房屋权属登记证书的，兴龙公司应按已付房价款的1%向李某1支付违约金，故兴龙公司应按照约定支付李某1违约金2590.80元（259080元×1%），李某1主张的违约金2509元在合同约定范围内，本院予以支持。关于李某1主张涉案合同第五条约定无效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款规定，当事人自法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。李某1提出双方签订的房屋买卖合同系兴龙公司提供的格式合同，未对其进行合理的提示释明，该合同对其有重大误解或显失公平，其应在法律规定的期限内行使撤销权。因其未在法律规定的期限内行使权利，视为对其权利的放弃，故对其该项诉求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，涉案合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即以隆德县房产测绘机构出具的测绘成果报告面积为准。”李某1应当按照约定补交房屋差价款，兴龙公司主张李某1支付房屋差价款48620元的诉求，有合同依据，本院予以支持。李某1提出涉案合同第五条属于约定不明的情形，其只承担房屋面积差绝对值在3%以内的差价款7752元的辩解意见，因与合同约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）李某1办理坐落于××县房屋权属登记证书；二、被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）李某1违约金2509元；三、原告（反诉被告）李某1于判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司房屋差价款48620元；上述二、三项相抵后，由原告（反诉被告）李某1再支付被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司房屋差价款46111元；四、驳回原告（反诉被告）李某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125元，由被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限公司责任公司负担；反诉案件受理费508元，由原告（反诉被告）李某1负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审经审理查明，涉案合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按第一种方式处理，即以隆德县房产测绘机构出具的测绘成果报告面积为准”。其余事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人对实测面积大于合同约定面积以隆德县房产测绘机构出具的测绘报告面积为准无异议，只是对超出合同约定面积的价款如何处理发生争议。案涉《商品房预售合同》第五条对面积确认及面积差异约定为，商品房交付后，产权登记面积及合同约定面积发生差异，双方同意按房产测绘机构出具的测绘结果为准，但对价款未作明确约定。上诉人李某1上诉称，对超出合同约定面积的价款应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定分别处理，但该条是针对实际建筑面积与合同约定面积不符时，没有约定的按照该条的原则处理。因此，该条不适用本案双方当事人对实测面积大于合同约定面积价款的处理。反观双方当事人以格式合同处理面积误差有两种并列方法，当事人只能选择其一。只有选择案涉合同第五条第二项对面积误差的处理原则，才能使买受人在不退房时，面积误差比在3%以内据实结算，超过3%的由出卖方承担。但双方当事人并未选择第二项，而是选择了第一项，即实测面积以隆德县房产测绘机构出具的测绘报告面积为准，但对价款如何处理约定不明。根据合同法第六十二条的规定，对价款如何处理约定不明时，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。因此，一审法院按照案涉合同已有约定的价款计算超出合同面积价款是依法有据、正确的。故上诉人李某1的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费953元，由上诉人李某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘克雄 审判员  马晓红 审判员  马 萍 二〇二〇年四月一日 书记员  于 帆