广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10134号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所深圳市福田区园岭街道园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨英，女，汉族，1984年11月12日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场）与上诉人杨英房屋租赁合同纠纷一案，因不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万佳广场的上诉请求：一、撤销一审判决第五、八、九项，改判驳回杨英的反诉请求；二、撤销一审判决第二项，改判为杨英向万佳广场支付2016年7月9日至2017年8月11日期间的租金（占有使用费）2821921.53元；三、本案一、二审诉讼费用由杨英承担。主要事实和理由：一、原审认定2017年3月27日之后的占有使用费及管理费是万佳广场未及时收回商铺而自行扩大的损失，该认定是严重错误的，应按照杨英实际搬离的时间2017年8月11日计算占有使用费及管理费。二、一审法院以合同无效部分面积占两份合同租赁总面积之和的大部分且上诉人对合同无效部分负主要责任为由，认定万佳广场对两份租赁合同项下的租赁保证金全额予以返还，系事实认定不清。三、一审法院判决万佳广场赔偿杨英涉案商铺内的装修及设备设施损失系事实认定不清，法律适用错误。杨英的上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4376号民事判决第二项、第三项，发回重审或依法改判；二、判决万佳广场承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、关于起租日期，一审判决认为起租日期为2016年6月9日是完全错误的。万佳广场过错在先，存在根本性的违约行为，万佳广场自始至终不存交付涉案商铺的条件，因此万佳广场无权请求杨英继续支付租金。二、关于商铺的占有使用费，法院应综合考虑租赁房屋的性质、租赁合同的效力、万佳广场的过错等因素，酌情认定占有使用费的标准。三、关于管理费，涉案商铺的大部分面积都属于违建建筑，且涉案租赁合同部分无效，万佳广场收取管理费用本身没有法律依据。且在入场后的实际使用中，万佳广场也没有进行相应的管理活动，反而因为长期整体装修、工人闹事等原因导致涉案商铺无法正常经营。故法院应综合考虑租赁房屋的性质、租赁合同的效力、万佳广场的过错、管理行为和效果等因素，酌情认定管理费的标准和支付期限。万佳广场的原审诉讼请求为：一、杨英支付2016年7月9日至2017年1月6日止的租金及管理费共计1285303.53元；二、杨英按每月215414元的标准支付2017年1月7日至2017年8月11日7个月零4天的占有使用费（含两份合同的管理费和租金）合计1536618元。杨英的原审反诉请求为：一、确认双方于2015年12月1日及2016年1月19日签订的《商铺租赁合同》无效。二、万佳广场返还杨英租赁保证金605023.20元、铺位转让费10万元、租金269674.40元（1个月的商铺租金201674.4元及1年的广告位租金68000元）、管理费27479.20元（2个月）、装修押金2万元，共计1022176.80元及银行利息（其中装修押金的利息自2016年5月9日装修完毕起计算，其余款项的利息自2016年1月16日起计算，均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际返还之日止）。三、万佳广场赔偿杨英经济利益损失2665246元（包括装修费损失50万元、设施设备损失130万元、营业利润损失30万元、员工工资损失4万元、消防罚款9万元、会员退费损失12万元、课程加盟费损失288000元）。四、万佳广场承担本案的诉讼费用。原审判决主文：一、确认万佳广场与杨英于2015年12月1日签署的《商铺租赁合同》部分无效；二、杨英应于判决生效之日起十日内向万佳广场支付2016年7月9日至2017年3月27日期间的租金（占有使用费）1756518.97元；三、杨英应于判决生效之日起十日内向万佳广场支付2016年7月9日至2017年3月27日的管理费118337.85元；四、万佳广场应于判决生效之日起十日内向杨英返还5个月的广告位租金28333.33元；五、万佳广场应于判决生效之日起十日内向杨英返还租赁保证金605023.20元；六、万佳广场应于判决生效之日起十日内向杨英返还铺位转让费（即前期装修费）8万元；七、万佳广场应于判决生效之日起十日内向杨英返还装修押金2万元并支付逾期返还利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月11日起计至付清款之日止；八、万佳广场投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向杨英赔偿损失1244800元；九、驳回万佳广场的其余诉讼请求；十、驳回杨英的其他反诉请求。上述第二、三项与第四、五、六、七、八项的本金部分予以相抵后，万佳广场还应向杨英支付104699.71元及第七项的利息。本案本诉案件受理费29375.37元，由万佳广场负担7701.37元，由杨英负担21674元；反诉案件受理费18150元，由万佳广场负担11308元，杨英负担6842元。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院二审中，万佳广场提交了以下证据：一、深圳市公安局消防局于2003年向福田区园岭中路园中园一、二楼新一佳商场发放的建筑工程消防设计审核意见书及消防安全检查意见书，目的是证明万佳广场已于2003年9月8日取得深圳市公安局消防支队福田大队关于消防设计验收合格的请求意见书，并于2003年9月18日通过消防检查，因此万佳广场的整体验收早已于2003年完成。二、涉案商铺所在商场内的中影影院、麦当劳餐厅的消防验收合格证及消防验收意见书，目的是证明部分商铺已于2016年10月17日前通过消防验收并正常经营，故商场整体消防验收通过前并不影响涉案商铺的正常经营。本院二审过程中去函深圳市公安局通心岭派出所，请求协助查询万佳广场工作人员与杨英等商户之间曾发生冲突并报案的相关情况，深圳市公安局通心岭派出所向本院做出《有关深圳市万佳广场投资发展有限公司与部分商户纠纷的报案情况记录和说明》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对于一审判决的第一、四、六、七项均未提起上诉，视为双方对该判项的内容均予以认可，本院依法予以照准。双方上诉的争议焦点有三：一是杨英应否向万佳广场支付租金（占有使用费）、管理费以及如何计算该费用的问题；二是万佳广场应否向杨英返还租赁保证金的问题；三是万佳广场应否向杨英赔偿经济损失的问题。关于争议焦点一。万佳广场主张杨英实际搬离涉案商铺的时间为2017年8月11日，而非一审认定的2017年3月27日，杨英需向万佳广场支付租金（占有使用费）、管理费的时间段应为2016年7月9日至2017年8月11日。杨英则主张鉴于涉案商铺的大部分面积均为违建，万佳广场交付的涉案商铺根本不具备正常经营使用的条件，故杨英无需向万佳广场支付任何租金（占有使用费）、管理费。对此本院认为，首先，一审判决认定双方于2015年12月1日签署的《商铺租赁合同》部分无效，双方对此均予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”。因此，万佳广场有权要求杨英支付涉案商铺的租金（占有使用费）及管理费。其次，关于杨英占用涉案商铺的时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿……”。万佳广场虽主张杨英实际搬离商铺的时间为2017年8月11日，但是其在杨英已经拖欠租金（占有使用费）及管理费构成违约的情况下，负有防止损失扩大的义务，否则应自行承担扩大的损失。万佳广场于2017年3月24日在涉案商铺张贴通知表示将于3月27日进行停电，一审法院据此酌定万佳广场自行承担2017年3月27日后未及时收回涉案商铺的占有使用费及管理费损失，于法不悖，本院依法予以维持。两上诉人的相关上诉主张均缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。万佳广场主张虽然双方于2015年签订的租赁合同部分无效，但双方于2016年签订的租赁合同系合法有效的，应按照双方的过错比例来返还租赁保证金，而不应由万佳广场返还全部租赁保证金。对此本院认为，杨英根据两份涉案租赁合同所承租的商铺系用来合并经营儿童乐园的，经营场地的完整性是商户得以正常经营的前提条件。虽然两份涉案租赁合同中有一份是无效，一份是有效的，但无效租赁合同中涉及的绝大部分商铺面积属于违章建筑，这势必会对商户经营场地的完整性构成破坏，故万佳广场对于合同部分无效具有过错，一审法院据此认定万佳广场需向杨英返还全部租赁保证金，于法不悖，本院依法予以维持。万佳广场的相关上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。万佳广场主张，杨英对于涉案租赁合同的部分无效亦存在过错，应根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，由双方按照导致合同无效的过错分担损失，而不应由万佳广场承担全部经济损失。对此，本院对于杨英主张的经济损失具体分析认定如下：一是装修损失。杨英主张的装修损失主要为弱电系统、装修工程及消防工程支出的损失，该部分装饰装修物已经形成附合，根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。如前所述，万佳广场因涉案商铺中的绝大部分面积属于违建导致合同部分无效，万佳广场对此负主要责任，杨英对此并无过错。根据上述规定，万佳广场理应赔偿杨英的该部分经济损失。一审法院根据涉案租赁合同约定的租赁期限及杨英实际使用涉案商铺的期限的比例，计算万佳广场应赔偿杨英装修损失349800元，符合法律规定，本院依法予以维持。二是设备、设施损失。杨英主张的该部分损失主要为儿童游乐设施、收银系统、空调系统支出的损失，该部分装饰装修物并未形成附合，《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。根据上述规定，在杨英可以对该部分装饰装修物进行拆除的情况下，万佳广场无需赔偿杨英该部分经济损失。万佳广场的该项上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判令万佳广场赔偿杨英该部分经济损失895000元，适用法律错误，本院依法予以纠正。三是营业利润、员工工资、会员退费以及消防罚款损失。对于营业利润损失，本院认为，杨英并未提交充分的证据证明其具体损失金额，故一审法院未支持其该部分赔偿请求，符合法律规定，本院依法予以维持。对于员工工资、会员退费以及消防罚款损失，本院认为，该部分损失均不属于万佳广场的过错造成的，一审法院认定万佳广场无需赔偿该部分损失，于法不悖，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条以及一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4376号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4376号民事判决第九、十项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4376号民事判决第八项为：上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人杨英赔偿损失349800元；四、驳回上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回上诉人杨英的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费29375.37元，反诉受理费18150元，共计47525.37元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担21150.37元，杨英负担26375元。本案二审上诉费共计43122.4元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担15442.85元，杨英负担27679.55元。深圳市万佳广场投资发展有限公司多预交的14230.55元，由杨英迳付给深圳市万佳广场投资发展有限公司。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 庄 齐 明审判员 周   洁二〇二〇年四月二十二日书记员 钟雯（兼）