贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初61号 原告：彭玲瑶，女，1971年8月3日生，汉族,住贵州省都匀市。 委托代理人：聂华文，系贵州子为律师事务所律师。 委托代理人：庭开叶，系贵州东阳律师事务所律师。 被告：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江中路91号都市银座2单元4楼403，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 委托代理人：王济源，男，1968年10月5日出生，布依族，住贵州省都匀市。 原告彭玲瑶与被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下至判决书主文简称赛维房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭玲瑶委托代理人聂华文、庭开叶，被告赛维房开公司委托代理人王济源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭玲瑶向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金40643元（从2016年1月1日计算至2018年1月13日共计743日，按照房款547016元×0.0001×743日=40643元）；2.判定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书（包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表、不动产统一销售发票）；3.判令被告向原告支付因逾期交付商品房转移登记手续的违约金26749元（从2015年12月2日计算至2018年8月6日，按照房款547016元×0.00005×978日=26749元另从2018年8月7日起向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》,约定被告将都匀市斗篷山路100号汇悦新天地第X幢X层X号房屋销售给原告,合同并约定于2015年12月31日前向原告交付商品房,原告已按合同约定履行付款义务,但被告未按时履行交付义务,直至2018年1月13日才向原告交付房屋。合同另约定,被告应当于2015年12月1日前,向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,但被告未按期交付,直至2018年6月30日才发出《都匀市“汇悦新天地”小区办理房屋不动产权证公告》。综上所诉,被告未按期向原告交付都匀市斗篷山路100号汇悦新天地第X幢X层03号房屋,已构成违约;未按期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书也构成违约。合法的商品房销售合同关系依法应当受到法律保护,原告为维护自己的合法权益特起诉至贵院,请贵院依法支持原告所有诉请。 被告赛维房开公司当庭辩称：对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算的截止时间认可2018年8月6日，超出该期限计算的违约金不予认可。 本院经审理认定事实如下：2015年3月14日被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目地第X栋X层X号房屋（建筑面积137.96平方米，套内建筑面积114.55平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4775.35元，总价款547016元；第八条约定原告首付款287016元，余款260000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；第十四条约定查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计547016元；案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案，于2018年8月6日办理了关于“汇悦新天地住宅”的不动产权初始登记。 另查明：案涉商品房原告于2018年1月13日实际收房。 以上事实，有当事人陈述，原告提供的《身份证复印件》《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等证据在案为凭，并经庭审质证，本院认为当事人提供的上述证据与本案有关联性，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间，条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务，根据合同约定，被告应当于2015年12月31日前交付房屋，于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未按合同约定标准交付房屋并办理商品房转移登记，显属违约，应承担违约责任。 关于逾期交房、逾期办证截止时间认定问题：第一，逾期交房时间，2018年1月13日原告按房屋现状接受了案涉房屋，实际占有控制了该房屋，视为双方对合同约定的交房条件的变更，且原告已主动将截止时间调整至2018年1月13日，故将此时间作为逾期交房的截止时间，本院予以支持；第二，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书时间的认定，因被告至2018年8月6日才办理了商品房注册备案（所有权初始登记），至该时间起购房业主方能办理商品房转移登记的有关文书，但作为办理商品房转移登记文书必要条件之一的《不动产统一销售发票》被告至今未能提供给原告，亦会造成无法办理案涉商品房的转移登记手续，对此原告主张该违约金应当计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，而被告对何时能够将不动产统一销售发票交予原告并未作出陈述，原告主张计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，因考虑存在诸多不确定之因素，且损失数额无法确定，故本院将该违约期计算支持至本判决指定的履行期限届满之日止，对该期限后若被告仍有违约情形，原告可另行提起诉讼，主张权利。 关于合同约定的违约金如何计算的问题：依照合同约定，逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金分别为按已交付房价款的日万分之二、日千分之一计付，诉讼中原告已主动将逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准分别调整为日万分之一及日万分之零点五，本院经过综合考虑，对原告的前述违约金计算标准的调整，本院予以确认。 关于原告主张被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》的诉请，因交付前述文书系《商品房买卖合同》约定的被告应付义务，现原告已依约支付房价款，其主张被告交付前述文书有事实及法律依据，本院予以支持，而对此被告提出除《不动产统一销售发票》外，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等已交付原告，但被告未举证证实其抗辩主张，故本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告彭玲瑶逾期交房违约金40643元（以交付房款547016元为基数，从2016年1月1日起按照日万分之一计算至2018年1月13日止）； 二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付以原告已付房款547016元为基数，按日万分之零点五标准向原告彭玲瑶计付自2015年12月2日起至本判决指定的履行期限届满之日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金； 三、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告彭玲瑶交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》； 四、驳回原告彭玲瑶的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1484元，因适用简易程序减半收取742元，由被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省南布依族苗族自治州中级人民法院 审判员 王  志  坚 二〇二〇年四月十七日 书记员 李昱莹（代）