江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终15号上诉人（原审被告）：泰州市鑫盛物业服务有限公司，统一社会信用代码913212910694509159，住所地泰州市东润第一城商业B楼402室。法定代表人：范锦江。委托诉讼代理人：李冬梅，江苏康政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东润首府物业管理委员会，住所地泰州市东润首府传达室。负责人：高飞，该委员会主任。原审第三人：江苏鑫焱物业管理有限公司，统一社会信用代码913212003312397373，住所地泰州市野徐镇康居社区管理服务中心二楼222室。法定代表人：陈春燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘师阳，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：鞠小敏，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。上诉人泰州市鑫盛物业服务有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人东润首府物业管理委员会（以下简称东润物管会）与被告、原审第三人江苏鑫焱物业管理有限公司（以下简称鑫焱公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫盛公司上诉请求：1、撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、市住建局《关于协调处理东润首府物管委员会解聘选聘物业矛盾的专题会议纪要》指出东润物管会未履行必要程序，未征得多数业主同意、未认真听取街道社区意见贸然要求鑫焱公司强行入驻小区引发了冲突，影响了社区的稳定，干扰了社区秩序等事实既未予以审查，也未作出认定或者合理的说服解释。被上诉人与原审第三人签订的《物业管理合同》不具有合法性的前提下，上诉人作为前期物业应该继续履行，被上诉人要求上诉人搬离小区并进行交接没有依据。2、一审判决认定上诉人与开发商的前期物业管理合同自被上诉人与原审第三人签订物业管理合同时终止，没有法律依据。被上诉人代行业主大会职权应该受到等同于业主大会行使职权时的限制条件，具体到本案中就是选聘原审第三人决定的作出应该满足专有面积占总建筑面积的二分之一且占总数二分之一的业主同意。3、即使被上诉人要求上诉人撤离小区有法律依据，也要等上诉人与东润首府小区业主对物业管理费等结算完毕。处理上述事情至少需要半年至一年时间，而一审判决仅给上诉人十日的时间就让上诉人搬离小区并做好交接手续，显然，对于上诉人来说是不能够完成的。东润物管会书面答辩称：东润物管会代表小区业主全体的法律主体资格合法，与原审第三人所签合同符合法律规定，签订合同程序符合民主议事程序，能够代表业主利益。上诉人拒不撤离的行为阻碍了原审第三人的营业活动，损害了广大业主利益，应当撤离。鑫焱公司书面陈述意见称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果公平公正。东润物管会向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫盛公司立即撤离东润首府小区（包括遗留现场人员及自行配备的设备）并且完成包括物业用房、各种档案图纸、安防设施、收费情况以及根据国务院物业管理条例第二十九条的相关规定的其他全部资料的交接手续；2.鑫盛公司承担本案的诉讼费。一审法院查明的事实：开发建设单位江苏东润房产开发有限公司（以下简称东润公司）作为委托方（下称甲方）与受托方（下称乙方）亦为物业管理服务企业鑫盛公司签订《物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定：甲方将东润首府家园住宅小区通过公开招标形式委托乙方进行前期物业管理服务，物业类型为住宅及配套商业，坐落位置为泰州市海陵区（县）永兴东（路、街）89号；本合同自2013年9月开始，至本物业首次业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日为止；甲方在该物业交接3个月前提供物业交接费，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归物业管理区域业主委员会所有，该款全额存入物业管理办公室专有账户，专款专用（附清单）；本合同终止乙方不得再管理本物业时，必须向甲方或业主委员会办理下列移交事项：物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册，物业及业主档案和有关资料，物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其它财物；在物业竣工验收合格后三十日内，甲方向乙方无偿提供并移交不少于本项目总建筑面积的千分之三至千分之四的物业管理服务用房，并装修完毕适合办公要求，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用；物业管理验收交接：乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；在物业竣工验收合格后六十日内，甲方应向乙方移交下列文件和资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料，物业竣工验收资料，共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料，物业质量保证文件和使用说明文件，物业管理需要的其他资料。该合同还对违约责任、质量纠纷、争议处理等作出了约定。合同后附有东润首府家园前期物业管理物品清单一份，上载明：“客服行政开办费，包括办公室装修，由开发商按照物业要求装修，并进行物业公司办公室软装修（公司口号、徽记、形象墙等），承担装修费用；报纸书刊展示架2组，接待客户的桌椅4组，各种资料印刷，文件柜4组，电脑4台，办公桌12张，职员椅20把，电话3部，留言板6张，专用档案柜4组，饮水机2台，会议桌1张，点钞机2台，保险柜1个，打印、复印、传真一体机1台，更衣柜16组，过塑机1台，空调3台，微波炉2台，数码照相机1台，专用档案袋6000组；保洁开办费，包括垃圾清运车2辆，玻璃套装工具3套，人字梯（2M）4把，人字梯（3M）4把，手钳2把，垃圾收集桶500个，吸尘器2台；绿化开办费，包括汽油机喷雾器2台，绿篱机1台，抽水泵1台，高压水机1台，手推剪草机1台，高枝剪2把，手锯2把，条剪2把，斗车1辆，枝剪2把，浇水水管2套，铁耙2把；工程开办费，包括切割机1台，铝合金升降机1台，钳工机1台，台钳1把，工具柜2台，手砂轮机1台，电焊机1台，电钻2台，管钳2把，万用表4只，大管钳1把，电工工具4台，疏通机1台，电锤2把，插话机2只，活动扳手6把，钢丝钳2把，尖/斜嘴钳各2把；秩序维护开办费包括警棍12根，充电手电筒12把，应急灯6台，物品柜6套，电风扇4台，秩序维护常用器械2套，对讲机电池14个，对讲机14部；工服务费用，包括项目经理服装1人2季*2套，客户人员服务6人*2季*2套，工程人员服装5人*2季*2套，秩序维护人员服装36人*2季*2套，保洁服装16人*2季*2套”。2017年9月7日，泰州医药高新技术产业开发区住房建设局（以下简称住建局）批复，经凤凰街道东谢社区居民委员会精心组织，于2017年8月26日召开了首届东润物管会成立会议，会议的各项程序和选举结果是合法、有效的，同意成立东润物管会，有效期自2017年8月26日至2020年8月25日。主任：田国华，副主任：高飞、钱济，委员：瞿富凤、刘巧珍、于小梅、帅建冬、刘莹、徐哲敏、丁凤、张学龙。2017年11月9日，住建局出具业主委员会（物业管理委员会）备案证明，东润物管会任期为三年，自2017年8月26日至2020年8月25日止（业主大会成立后，东润物管会任期自动终止），现予以备案。2018年4月9日，东润物管会向鑫盛公司出具《关于续签物业服务合同事宜的函》，载明：东润物管会已于2017年8月26日成立，为了更好地做好小区物业服务管理，现通知如下：1、按照省物管条例以及前期物业合同相关条款，前期物业合同已于东润物管会成立之日即2017年8月26日到期，需签订新物业合同。基于小区现状，业主代表大会决定优先考虑续签（但不放弃选聘新物业公司），请你公司委派专人和东润物管会进行新合同等相关事宜的商洽，商洽日期拟定在本月内。2、按照省物管条例，请你公司如实公示2017年物业费收支情况，并接受东润物管会的核查。3、新合同未签订前，请你公司做好当前小区物业服务，不要激化物业公司与业主的矛盾，以免影响新合同的续签。请你公司收到此函后，与于晓梅联系拟定商洽日期。2018年7月5日，东润物管会向鑫盛公司出具《关于提交物业用房和广告费明细的函》，载明：1、在2018年7月30日前向东润物管会提交物业用房明细；2、在2018年7月15日前向东润物管会提交2016年、2017年、2018年广告费收入明细；3、2018年4月9日送达你公司的函至今未予答复，业主视你公司在提供无偿服务，业主代表大会将启动新物业选聘程序。请你公司收到此函后，与于晓梅联系提交相关书面材料。2018年7月8日，东润物管会东作出【2018】1号关于第二次业主代表大会会议纪要的公告。2018年7月16日，东润物管会（下称甲方）与鑫焱公司（下称乙方）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方委托乙方实行物业管理，物业名称为东润首府，类型为住宅、商铺，坐落位置为泰州东风南路与永兴路交汇处（泰州市海陵区永兴路99号），乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；委托管理服务期限为自2018年7月18日起至2020年7月17日止；双方还对委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务标准、收费标准、违约责任等作出了约定。2018年7月29日，东润物管会向鑫盛公司出具《关于前期物业服务协议终止以及限期交接的函》，载明：新物业合同已签订，自2018年7月16日起生效，前期物业服务协议已终止。公告【2018】3号已载明你公司自2018年7月18日起至7月28日做好相关交接工作，但你公司至今未与新公司交接，现再次告知你公司于8月1日前做好交接并撤出。一审法院认为，《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《江苏省物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。本案中，东润首府小区物业管理委员会经行政部门审批和公告依相关规定成立，可以代行业主大会和业主委员会职责。其现代行业主委员会职责与鑫焱公司签订《物业管理服务委托合同》，该《物业管理服务委托合同》作为物业服务合同已生效。因此，开发商东润公司与鑫盛公司签订的前期物业管理委托合同应当依法终止，合同双方之间的权利义务终止。现东润物管会作为原告起诉要求鑫盛公司立即撤离东润首府小区并按照国务院物业管理条例第二十九条的规定移交相关资料，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第二十九条规定，判决：一、鑫盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内撤离东润首府家园住宅小区（包括遗留人员及自行配备的设备）并向东润物管会返还东润首府家园住宅小区内的物业服务用房；二、鑫盛公司应于判决发生法律效之日起十日内向东润物管会移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件以及档案图纸、安防设施、收费情况等物业管理所必需的其他资料。案件受理费80元，鑫盛公司负担（此款东润物管会已预交，鑫盛公司负担的部分于判决生效后十日内迳交东润物管会）。二审中，鑫盛公司提交证据1、泰州医药高新技术产业开发区东谢社区居民委员会出具的证明，拟证明鑫盛公司工作人员与社区对接，执行小区物业服务，其中包括疫情期间。证据2、东谢社区物业管理创建交流群登记信息登记信息、群成员信息及部分聊天记录，拟证明鑫盛公司工作人员与社区对接小区疫情防控工作。证据3、凤凰街道物业企业群登记信息、群成员信息及部分聊天记录，拟证明鑫盛公司工作人员对接疫情防控工作。证据4、照片19张，拟证明疫情期间，上诉人在小区为业主提供的服务工作。东润物管会对上述证据的真实性及关联性均不予认可，认为上述证据与本案事实无任何关系，不能构成对一审法院认定事实的影响。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，本案中，东润首府小区在不具备成立业主大会的条件下，经泰州医药高新技术产业开发区住房建设局批复同意成立东润物管会，代行业主大会和业委会的职责。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业委会执行业主大会的决定事项。然东润物管会成立后，两次发函至鑫盛物业公司，要求商谈订立物业服务合同、公示物业费收支情况等事宜，但鑫盛物业公司均未予回复。东润物管会遂召开业主代表大会，并经大多数业主代表同意，选聘原审第三人鑫焱公司并签订的物业管理服务委托合同合法有效。故一审法院作出此时开发商东润公司与鑫盛公司签订的前期物业管理委托合同应当依法终止的认定于法有据，本院予以维持。关于鑫盛公司提出应当给予其半年至一年的搬离期的主张，无任何事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由泰州市鑫盛物业服务有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年四月二十六日书记员  李雅婷