太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8205号原告山西谐程房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长治路176号915室，统一社会信用代码×××。法定代表人韩海生，总经理。委托诉讼代理人王强，男，1982年12月16日出生，汉族，住太原市小店区刘家堡乡王吴村西堰51号2户，身份证号×××。被告李文杰，男，1993年8月14日出生，汉族，住山西省太原市。原告山西谐程房地产开发有限公司与被告李文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西谐程房地产开发有限公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被告李文杰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西谐程房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认位于太原市小店区东中环南段259号1幢B座4层0413号房屋归原告所有;二、请求法院依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》,同时由被告配合原告办理解除网签合同手续;三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月07日,被告认购了原告开发的位于太原市小店区东中环南段259号1幢B座4层0413号房屋,建筑面积79.61平方米。双方于2017年11月07日正式签署了编号为20170073673的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。合同约定，被告购房款的75%以银行按揭贷款的方式支付。2017年11月13日被告与晋城银行签订了《购房借款担保合同》，被告借款本金为720000元整,采用等额本息还款方法,于2017年2月22日,原告就坐落于东中环南段259号项目的楼盘与晋城银行签署了《商品房销售贷款合作协议书》,原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。在晋城银行发放贷款后,被告自2018年6月20日至2018年11月20日止连续多期未依据合同约定偿还银行贷款。截止今日起诉之时,被告已逾期6期,原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息等合计16534.94元,该费用应由被告自行承担,应从其解除《商品房买卖合同》后应退还的房款中直接扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条的约定“因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月,或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时,出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房”。原告承担保证责任后,多次找被告协商处理相关事宜,但被告均置之不理。原告认为,被告从购房之日起,既不按时支付按揭贷款,也不与原告协商解决代偿贷款事宜,被告的行为构成根本违约,已经严重侵害到了原告的合法权益,为维护自身合法权益,故原告诉至贵院,望贵院支持原告诉请。被告李文杰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和相关证据。经审理查明，2017年2月22日，原告山西谐程房地产开发有限公司与晋城银行股份有限公司签订了《商品房销售贷款合作协议书》，主要约定就因购买东中环南段259号项目所属之住房而与银行发生借贷关系的全部债务，原告在本合同项下提供的保证为连带责任保证。2017年11月9日，被告李文杰（买受人）与原告山西谐程房地产开发有限公司（出卖人）签订了合同编号为20170073673的《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（2014）并商房预售字第0049号；买受人购买的商品房为东中环南段259号1幢B座4层0413号房，房屋的建筑面积为79.61平方米，每平方米单价为12058.79元，该商品房总金额为960000元；买受人于2017年11月7日前付清房屋总价款的25%即240000元，剩余房屋总价款的75%即720000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付；合同附件四约定，因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房；如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续，买受人除应承担已实际发生的物业管理费、出卖人为承担保证责任而代买受人向银行支付贷款余额及其他相关费用外，并应按《商品房买卖合同》约定的全部房价款的20%向出卖人支付违约金；双方还约定了其他权利义务。2017年11月13日，被告（借款人）与晋城银行股份有限公司太原分行（贷款人）签订了《购房借款/担保合同》，主要约定：借款金额为人民币720000元整，借款期限为360个月即2017年11月13日至2047年11月13日，具体放款日和还款日应以《借款凭证》上所载的实际日期为准，合同项下借款用于购买前述购房合同项下东中环南段259号1幢B座4层0413号房，直接支付于原告公司账户；借款人采用等额本息还款方法，约定还款日为每月的20日，每月归还本息数额不等；借款人用位于太原市东中环南段259号1幢B座22层2205号房，面积为79.61平方米，价格为960000元私有房产作为抵押财产；合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告李文杰以银行贷款方式向原告山西谐程房地产开发有限公司支付购房款720000元。庭审中，原告陈述被告支付了首付款26295元、通过银行支付的按揭贷款720000元，其他首付款支付情况不详。2017年11月，被告接收住房。贷款办理之后，被告按时还款至2018年6月20日，关于具体还款中的本金、利息数额，各方未提交相关证据加以证明。之后因被告不再归还贷款，晋城银行按照合作协议的约定自2018年7月20日起每月20日自原告保证金账户中扣款用以代被告还款，至2018年11月20日通过划扣原告保证金的形式共计归还5期按揭贷款，合计归还本金、利息共计16534.94元。上述事实有商品房买卖合同、借款合同复印件、保证合同、银行流水、个人贷款还款凭证、存款凭证、证明及庭审笔录证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，本案中原告山西谐程房地产开发有限公司与被告李文杰之间所签订的《商品房买卖合同》、被告与晋城银行股份有限公司太原分行之间所签订的《购房借款/担保合同》、原告与晋城银行股份有限公司之间所签订的合作协议均系各方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，各方均应按约履行。上述合同履行过程中，原告已向被告交付房屋，但被告自2018年6月20日起连续5期未依约按时归还银行贷款，致使原告承担了保证担保责任，符合合同约定的解除情形，故对于原告要求解除其与被告之间所签订的《商品房买卖合同》、同时由被告配合原告办理解除网签合同手续的诉讼请求，符合双方在《商品房买卖合同》中的约定，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告房屋，原告可依照合同约定在收回房屋后自行处理。关于已产生的各项费用的处理，在解除合同后，原告应返还被告已付的首付款、通过银行按揭贷款方式支付的房款720000元、已归还的银行贷款中的本金部分，被告应返还原告代偿的银行按揭贷款；因被告未到庭参加诉讼，原告的代偿银行贷款行为一直持续发生，上述费用具体金额现无法确定，故本案中暂不做处理，原告可在明确金额后另行起诉。被告李文杰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所作的处分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西谐程房地产开发有限公司与被告李文杰于2017年11月9日签订的编号为20170073673的《商品房买卖合同》。二、被告李文杰于本判决生效之日起三十日内返还原告坐落于东中环南段259号1幢B座4层0413号房屋、协助原告山西谐程房地产开发有限公司办理解除涉案房屋的网签合同手续。案件受理费13400元（原告已预交），由被告李文杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 赵翠梅人民陪审员 李改萍 二〇二〇年四月十六日书 记 员 崔 婧