广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初878号原告：秦宁，女，汉族，1992年8月25日出生，住址：广东省广州市天河区****************，公民身份号码：440************341。委托诉讼代理人：万向阳，广东永坤律师事务所律师。被告：张海标，男，汉族，1971年5月27日出生，住址：广东省东莞市********正半山豪苑汇景区钻石A8，公民身份号码：441************737。被告：朱光辉，男，汉族，1968年8月8日出生，住址：广东省东莞市塘厦镇三正半山豪苑汇景1路11号，公民身份号码：442************779。原告秦宁与被告张海标、朱光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告秦宁的委托诉讼代理人万向阳、被告张海标、朱光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦宁诉称，2017年11月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于东莞市樟木头镇石新社区**************位出租给被告经营东莞市聚满楼餐饮服务有限公司，租赁期限为2017年11月15日至2026年11月14日，合同第一、二、三年租金为每月9082元，在每月10号前交付；合同签订后，原告将铺位交付给被告，被告也按时交纳了租金，但从2019年3月开始，被告就一直以各种理由拖延支付，至今仍欠47246元未付。为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2017年11月9日签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即搬离租赁铺位，并将铺位交回给原告；3、被告支付租金至实际交回铺位之日止（按每月租金9082元从2019年1月开始计算至起诉之日为47246元）；4、被告承担本案的诉讼费用。被告张海标辩称，1、案涉铺位没有房产证，没有报建手续，没有消防合格证，案涉合同不受法律保护，如果该物业证件不齐全，被告保留反诉出租方，出租方是没有权利收取押金的。2、东莞市聚满楼餐饮服务有限公司总投资90多万元，被告张海标和朱光辉各投资50%，餐厅开业在2018年1月21日，当时两被告合伙经营，生意一直处于亏损状态，同年5月11日，被告张海标向朱光辉提出，退出本餐厅股权，经两被告协商，被告张海标净身退出，并补偿30000元给朱光辉，餐厅里一切财产归朱光辉，餐厅的债权债务由朱光辉负责。3、2018年5月份之前，租金由被告张海标支付给原告，之后由朱光辉支付，2018年6月，被告张海标有打电话给原告，告知他们已经退出，现在由朱光辉单独经营该餐厅。4、出租方知道朱光辉单独经营后，其中还用朱光辉拖欠租金当作借给朱光辉周转，借20000元还18000元的形式支持朱光辉。5、在朱光辉经营时拖欠租金期间，出租方是有打电话给被告张海标，提到朱光辉拖欠租金一事，但出租方根本没有提到说要被告张海标交租的意思，换句话说，出租方早已默认本餐厅转给朱光辉单独经营的事实。6、本合同第5款明确提到，乙方必须于每月10号前向甲方交付当月租金，如乙方逾期超过该月20号后缴交的，除收取应交费用外，每逾期1日，乙方需按当月租金的1%向出租方支付滞纳金，如逾期缴纳租金达当月25号视为乙方违约，甲方有权解除合同，出租方当初为何不采取措施解除合同，停止经营，朱光辉是实际经营者又是欠租者。综上，案涉租金和电费应由朱光辉自己负责承担。被告朱光辉辩称，因原告证件不齐、夸大宣传导致被告经营不善。经审理查明，2017年11月9日，原告与被告张海标签订《商铺租赁合同书》，由原告将位于东莞市樟木头镇首信文化旅游创意步行街北1126号铺出租给被告张海标使用，租赁期限从2017年11月15日至2026年11月14日，免租3个月，每月租金9082元，每三年为一个租期，每个租期租金递增百分之十。原告提交了两被告签订的协议书，证实被告朱光辉系案涉商铺的实际经营者。被告张海标称案涉商铺开始由两被告共同经营，但被告张海标于2018年5月11日退出，由被告朱光辉单独经营。两被告称有将案涉协议书交给原告，但原告称系在被告欠租的时候才获得该协议书。庭审中，被告朱光辉称当时有出具一份借条给原告，2019年1月至3月的租金中的20000元转化为借款，约定年底还款18000元。为此，原告当庭提交了该份借条，该借条载明：因1126铺面租金已欠3月未交，目前生意又不好，经与房东商量同意以下协议。1、房东秦先生暂借20000元周转；2、本月25号前再交7246元给房东，等于交到3月份租金；3、4月份开始每月10号前按时交租；4、年底还款18000元。另，庭审中，原、被告双方一致确认案涉商铺已于2020年3月17日交还给原告。另查明，原告称案涉商铺未办理建设工程规划许可证。考虑到首信步行街属于一个整体项目，经查询本院处理过的该步行街的其他案件，该步行街的开发商东莞市樟山水美实业投资有限公司确认该步行街所涉商铺未办理建设工程规划许可证。以上事实，有《商铺租赁合同书》、协议书、借条以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：一、租赁合同的效力问题。因案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告秦宁与被告张海标之间签订的《商铺租赁合同书》无效。二、承担责任的主体。（1）案涉《商铺租赁合同书》的相对方系原告与被告张海标，虽然被告张海标与被告朱光辉签订有协议书，该协议书约定被告张海标从2018年5月11日开始退出经营，包括租金在内的责任由被告朱光辉承担，但两被告的约定仅对双方具有约束力，无证据证明原告在当时得知协议内容并同意变更《商铺租赁合同书》履行的主体，从庭审查明得知，东莞市聚满楼餐饮服务有限公司一开始即由两被告共同经营，故也不能单从向原告缴纳租金的主体来认定合同相对方已发生变更，综上，被告张海标作为合同相对方，原告主张其承担责任，本院予以支持。（2）被告朱光辉一开始即为东莞市聚满楼餐饮服务有限公司的股东，直至最后也一直在经营案涉商铺，其作为案涉商铺的实际经营者，应对占有使用商铺所产生的费用承担责任，原告据此要求被告朱光辉承担责任，本院予以支持。三、鉴于《商铺租赁合同书》无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，两被告占有使用案涉商铺所产生的占有使用费应向原告支付。关于2019年1月至3月的费用，原告已经明确不再就借条另行向被告主张权利，而结合该借条看，可视为原告减免了上述时间段2000元的费用，占有使用费从2019年1月计至2020年3月17日，按照《商铺租赁合同》约定的每月租金9082元计算，占有使用费计算为9082元×14+9082元÷31天×17天-2000元=130128.45元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告张海标、朱光辉自本判决生效之日起五日内向原告秦宁支付占有使用费130128.45元；二、驳回原告秦宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费491元（原告秦宁已预交），由被告张海标、朱光辉负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员 朱 畅二〇二〇年四月七日书记员 张楚妍附相关法律法规条文：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。