淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10676号原告：淮安市大学科技园管理有限公司，住所地淮安市北京北路83号清河工业设计园7号楼108室。法定代表人：陈境，职务执行董事。委托诉讼代理人：隋秀娟，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司，住所地淮安市清江浦区北京北路83号图书馆楼102号。法定代表人：王一川，职务总经理。委托诉讼代理人：纪蓉，该公司员工。委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。原告淮安市大学科技园管理有限公司（以下简称大学科技园）与被告淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司（以下简称慧普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大学科技园的委托诉讼代理人隋秀娟，被告慧普公司的委托诉讼代理人纪蓉、李琨到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭审理。原告大学科技园的委托诉讼代理人隋秀娟，被告慧普公司的委托诉讼代理人纪蓉、李琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大学科技园向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金212563.6元、物业费8568元、违约金12753.6元（以所欠租金212563.6元为基数，按年利率6%计算至给付之日），合计233885.2元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年9月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告租用原告B楼102室房屋共83平方米，租金按20元/平方米/月支付，租期1年，年租金19920元。后双方续签多次合同，租期至2019年12月31日，租金共计99600元，合同约定先缴费后使用，被告欠付租金至今。租赁合同约定，逾期支付租金的，被告按日向原告支付逾期应付租金1%的违约金，原告自愿按违约金调整为按年利率6%计算。租赁合同约定，物业费由被告承担，共计8632.6元。2016年1月1日，原、被告另签租赁合同，约定被告租赁原告B楼三楼301、305、306、307、308室共300平方米，其中305、306、307、308室面积为141平方米，租金按20元/平方米/月，年租金为33840元；301室面积为159平方米，租金按10元/平方米/月，租金为19080元，租期3年，租金合计为158740元，物业费按合同约定共计24840元。租期届满后，双方继续签订一份租赁合同，约定被告租赁原告B楼三楼301、302、303、307、308室房屋共240平方米，租期至2019年12月31日，年租金为86400元，物业费8064元，同时约定租赁B幢309室，租期为2019年1月至2019年3月，租金为5400元、物业费504元。上述合同均约定先交费后使用，但被告欠付租金至今。租赁合同约定，逾期支付租金的，被告按日向原告支付逾期应付租金1%的违约金，原告自愿按违约金调整为按年利率6%计算；另，租赁合同约定，物业费由被告承担。原告多次向被告索要租金等费用无果，故提起诉讼。被告慧普公司辩称，原告主张租金、物业费、违约金无事实和法律依据，原告出具给被告的缴费发票证明被告从2015年9月1日至2019年12月31日被告支付租金、物业费共计343371.99元，按原告主张的租金、物业费数额，被告不仅按时交纳了租金、物业费，还多交了122240.39元。原、被告于2015年9月1日签订的关于市大治路大学生科技园B楼102室共83平方米房屋租赁合同，约定租金按20元/平方米/月计算，年租金为19920元，合同一年一签，租期至2019年12月31日，租金共计99600元，其中2015年9月1日至2018年8月31日租金为59760元，2018年9月1日起租金变更为30元/平方米/月，月租金2490元，到同年12月31日4个月的租金为9960元，2019年租金为29880元。另外，被告从2016年1月1日至2018年12月31日租用原告B楼3楼300平方米房屋，年租金为52920元，三年租金为158760元，减去2016年1月1日双方签订的补充协议中第3条约定，应减免50%租金52920元后为105840元，加上2019年度租金86400元，现加上2019年10月31日补充协议约定B楼309室1-3月租金5400元，三楼的租金应为197640元，租金总额为一楼租金99600元+三楼租金197640元=297240元。被告于2016年4月1日至2019年10月17日共交租金297240元、物业费46131.99元，合计343371.99元，证明被告承租期间的租金、物业费全部交清，不欠原告的租金和物业费，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市××××号淮安工业设计园内的房屋所有权人系案外人淮阴工学院，淮阴工学院委托原告大学科技园对该场地进行管理。2015年8月31日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于淮安市××××号淮安工业设计园B幢102室房屋出租给乙方用于办公场所，房屋建筑面积为83平方米；租赁期自2015年9月1日至2016年8月31日，乙方应于房屋租赁期满时，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方；合同租赁期限届满后，乙方愿意续租的，在同等条件下享有续租优先权；房屋租金20元/平方米/月，本着先交后用的原则，乙方在本合同签字生效后五天内，向甲方支付12个月的租金，共计19920元；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用，以及公共部分的水、电等公摊费用等，按物业公司或服务提供商测算的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；甲方或甲方聘用的物业管理公司负责日常的物业管理，并负责提供各项设施及相关服务，本合同签订后，乙方应与物业管理公司签订物业公约，签订《物业管理合同》，约定相关的物业管理事项。乙方应交租金未按本合同约定的日期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付租金之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金1%的违约金。合同到期后，双方分别于2016年8月31日、2017年9月续签合同，租赁期限至2018年8月31日。2018年9月、2019年1月，原、被告双方续签合同，但将租金标准调整为30元/平方米/月。2016年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：B幢305、306、307、308室面积为141平方米，房屋租金按20元/平方米/月收取，每年共计33840元；B幢301室面积为159平方米，房屋租金按10元/平方米/月收取，每年共计19080元；房租费被告预缴，若乙方每年完成校企共建合作（乙方与淮阴工学院商学院共建研发平台、创新创业平台、社会培训平台），上一年房租费可享受减免50%，共建成果由淮阴工学院商学院和淮安市大学科技园管理有限公司共同参与考核，考核通过后方可减免；租金收取方式为先交租金后使用，合同签订后按年支付。2019年11月4日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于淮安市清江浦区××、××、××、××、××室房屋出租给乙方用于办公场所，房屋建筑面积为240平方米；租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，乙方应于房屋租赁期满时，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方；合同租赁期限届满后，乙方愿意续租的，在同等条件下享有续租优先权；房屋租金7200元/月，本着先交后用的原则，乙方在本合同签字生效后五天内，向甲方支付12个月的租金，共计86400元；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用，以及公共部分的水、电等公摊费用等，按物业公司或服务提供商测算的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；甲方或甲方聘用的物业管理公司负责日常的物业管理，并负责提供各项设施及相关服务，本合同签订后，乙方每月按2.8元/平方米标准收取，全年物业费总额为8064元，于入住园区当天缴纳一年的物业费，下一年度物业费于于上一年度届满的当天维纳，逾期不缴纳按年息24%承担违约金。乙方应交租金未按本合同约定的日期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付租金之日止，乙方应按年向甲方支付逾期应付租金24%的违约金。当日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订补充协议一份，约定：乙方所租赁的B幢309室已于2019年3月31日前将房屋及钥匙交于甲方，故B栋309室租赁期为2019年1月1日至2019年3月31日；经甲方实地测量得出B幢309室面积为60平方米，故B幢309室所租赁的3个月租金为5400元，物业费为504元，合计5904元；乙方需将B幢309室费用与2019年房租一并缴纳至甲方账户。以上房屋租赁合同及补充协议签订后，原告按约将涉案房屋交付被告办公使用。另查明，2015年8月31日，原、被告签订了物业管理服务合同，约定由原告为被告所在的B幢102室办公区提供物业服务（房屋建筑面积83平方米），物业管理服务期限自2015年9月1日至2016年8月31日，收费标准为2.3元/平方米。合同到期后，双方续签，最后一份物业管理合同期限至2019年12月31日，但自2018年1月1日起，物业费收取标准调整为2.8元/平方米。2016年1月，原、被告签订了物业管理服务合同，约定由原告为被告所在的B幢301、305、306、307、308室办公区提供物业服务（房屋建筑面积300平方米），物业管理服务期限自2016年1月1日至2018年12月31日，收费标准为2.3元/平方米。还查明，2015年11月6日，被告（委托方，甲方）与案外人淮阴工学院（受托方，乙方）签订了技术服务合同，项目名称为：营销渠道结构优化方案咨询，甲方委托乙方进行技术服务的内容为：为甲方构建科学合理的渠道体系，设计优化渠道体系方案，集聚渠道商加盟的吸引力，为慧普人力资源管理咨询公司员工开展渠道知识培训。2015年12月30日，淮阴工学院出具该项目结题证书。2017年4月28日，淮阴工学院商学院出具证明：“兹证明淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司与我院大学生创新创业训练基地合作平台运行期间，已按照合同约定完成了横向课题经费、学生创业实习实训等相关任务。”在原告提起本案诉讼前，被告共向原告支付房屋租金205440元，物业费26993元；向案外人扬州爱涛物业公司支付物业费10571元。2019年12月5日，被告向原告支付B301、302、303、301、308、309室房屋2019年的租金91800元，物业费8568元。原、被告一致认可，被告向扬州爱涛物业公司支付的物业费为2017年度的物业费，2017年的物业服务外包给该物业公司，由被告直接向物业公司支付。原告向被告主张的违约金为以起诉时欠付租金数额为基数，按年利率6%计算1年（2019年），其余不再主张。庭审中，被告辩称其不存在违约行为，其迟延支付租金得到了原告的同意，并提交了其与原告工作人员的微信聊天记录；原告经质证认为，该证据不能证明原、被告就迟延支付租金达成了一致意见。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定支付租金。根据原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，B102室房屋2015年9月1日至2019年12月31日期间的租金应为99600元，B301、305、306、307、308室房屋2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金应为158760元，B301、302、303、307、308室房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金应为86400元，B309室房屋2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金应为5400元，上述租金合计为350160元，扣除被告已付租金297240元，被告尚欠付原告租金52920元。根据原、被告签订的物业服务合同及房屋租赁合同、补充协议，B102室房屋2015年9月1日至2019年12月31日期间的物业费应为10923.6元，B301、305、306、307、308室房屋2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费应为24840元，B301、302、303、307、308室2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费应为8064元，B309室房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费应为504元，上述物业费合计44331.6元。其中2017年度的物业费应为10571元，被告已直接向外包的物业公司支付，扣除该支付外包物业费用后被告还应向原告支付物业费33760.6元，而被告在租赁期间实际已向原告支付物业费35561元，多支付了1800.4元，与被告欠付的房屋租金52920元抵充后，被告还应向原告支付租金51119.6元。被告辩称其与原告的补充协议约定，若被告完成校企共建合作，上一年房租费可减免50%，并提交了其与淮阴工学院签订的技术服务合同、横向项目结题证书、淮阴工学院商学院出具的证明，本院认为，依据补充协议，被告每年完成校企共建合作的内容包括：与淮阴工学院商学院共建研发平台、创新创业平台、社会培训平台，而淮阴工学院商学院出具的证明只有关于大学生创新创业训练基地合作平台运行的内容；且根据补充协议，共建成果须经淮阴工学院商学院及原告共同参与考核，考核通过后才能减免，而被告未能提交关于两方共同考核的充分证据；另外，技术服务合同、横向项目结题证书在本案租赁合同的补充协议签订前均已完成，从被告提交的证据来看，无法看出补充协议约定的租金减免是针对上述技术服务合同。综上，被告辩称房租费减免50%的意见，证据不充分，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按约支付租金，根据合同约定，承租人未按约定时间支付租金的，自逾期之日次日起应按日向出租人支付逾期应付租金1%的违约金，现原告自愿调整为以欠付租金数额按年利率6%计算1年的违约金，不违反法律规定，但本案中，被告于2019年12月5日支付的91800元系B301、302、303、307、308、309室房屋2019年的租金，上述房屋的租赁合同于2019年11月4日才签订，根据合同约定，被告应在合同签字生效后五天内支付租金，故违约金不应计算1年，而应从2019年11月10月计算至2019年12月5日，为392元；另，被告尚欠付的租金51119.6元按年利率6%计算1年的违约金为3067元。综上，被告应向原告支付违约金3459元，对原告主张超出部分，不予支持。被告辩称其迟延支付租金得到了原告的同意，证据不充分，本院不予采信。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告淮安市大学科技园管理有限公司房屋租金51119.6元，并支付违约金3459元，合计54578.6元；二、驳回原告淮安市大学科技园管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4808元，由原告淮安市大学科技园管理有限公司负担1623元，被告淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司负担3185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  郑蓉华人民陪审员  陈 浩二〇二〇年四月十四日法官 助理  **元书 记 员  金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。