北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32577号原告:北京全爱时代国际文化有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人:刘学静，总经理。委托诉讼代理人:乔云雷，男，1986年4月22日出生，满族，北京全爱时代国际文化有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:林致中，男，1962年12月26日出生，台湾居民，北京全爱时代国际文化有限公司职员，住北京市朝阳区。被告:北京通瑞万华置业有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人:宋海林，执行董事。委托诉讼代理人:马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告北京全爱时代国际文化有限公司（以下简称原告）与被告北京通瑞万华置业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乔云雷、林致中，被告的委托诉讼代理人马兰霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《龙湖·租赁合同》于2018年10月20日解除；2、被告返还原告租赁保证金94311元；3、被告返还原告装修押金20000元；4、被告返还原告2018年10月20日至2018年10月31日租金6084.58元；5、被告返还原告2018年10月20日至2018年10月31日物业管理费3042.29元；6、被告返还原告2018年10月20日至2018年10月31日推广费608.46元；7、被告返还原告2018年10月20日至2018年10月31日POS租金232.26元；8、被告支付原告违约金94311元。事实与理由：我公司与被告签订《龙湖·租赁合同》，约定被告将龙湖·长楹天街X栋X号房屋（以下简称租赁标的）租给我公司使用，租用面积104.79平方米，合同租期3年，自2018年7月1日至2021年6月30日，其中2018年6月1日至2018年6月30日为免租期，2018年7月1日至2019年6月30日每月保底租金15718.5元。合同签订后，被告于2018年6月1日将租赁标的交付我方，我公司依约交纳合同保证金、装修保证金和租金等费用。租赁标的是由我公司承租的，但实际经营者是北京两果儿商贸有限责任公司，根据相关法律规定，实际经营者必须与营业执照相一致，故我公司要求被告与我公司和北京两果儿商贸有限责任公司签署三方协议，将房屋租赁合同转让给北京两果儿商贸有限责任公司。被告未签署三方协议，并于2018年10月20日将租赁标的断电，我公司无法使用租赁标的。我公司多次与被告沟通未果，2018年11月13日，被告向我公司发函单方解除合同，被告已经构成根本违约，应当承担相应的责任并退还我公司相应的费用。被告辩称：我公司与原告所签订的《龙湖·租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行，该合同不存在法定撤销情形，原告无权要求撤销；原告违约在先，我公司依照合同约定解除《龙湖·租赁合同》，我公司同意双方签订的《龙湖·租赁合同》于2018年11月20日解除；根据合同约定保底租金按月支付，承租人需要在每月20日前支付下一个周期的保底租金等费用，但原告在2018年10月19日向我公司发函要求我公司与其及北京两果儿商贸有限责任公司签署三方协议，并主张在签署三方协议前拒绝支付租金。2018年10月25日，原告再次发函要求提前退租并撤销合同，根据相关法律规定，在原告向我公司先后送达的告知书及通知书表明其拒绝履行合同的主要义务的情况下，我公司于2018年11月13日向原告发函要求解除合同。根据合同约定，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，出租人不予退还承租人已交纳所有款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（出租人）与原告（承租人）签订《龙湖·租赁合同》，约定：出租人将租赁标的出租给承租人使用，租用面积为104.79平方米（建筑面积205.47平方米）；该房屋仅供承租人以全爱工匠为商号/名称经营成人娱乐/自己动手商店业态，经营范围为手工＆零售，承租人不得擅自变更用途及经营范围；该房屋的租期共计3年，自2018年7月1日至2021年6月30日止；出租人应当于2018年6月1日或之前向承租人交付该房屋；2018年7月1日至2019年6月30日，保底租金为15718.5元/月，保底租金由承租人按月支付；承租人共使用出租人提供的收银机1台，并承担该系统及相关设备的使用费600元/月；2018年7月1日至2021年6月30日，推广服务费为1571.85元/月；2018年6月1日至2021年6月30日，物业服务费为7859.25元/月；电费为1.4元/度，水费为9.5元/吨，由出租人代收；物业服务费由承租人按月支付。能源费由承租人按月支付；承租人应当交纳的合同保证金94311元，承租人应于本合同签订生效后7日内向出租人支付合同保证金；承租人应于装修期生效日前向出租人交纳装修押金20000元；首期费用为33608.85元，包括保底租金15718.5元、物业管理服务费15718.5元、推广服务费1571.85元、收银机租金600元，除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费、收银机使用费、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金支付到出租人账户；若承租人违反本合同约定，未能在约定期限内全额交纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋及商场或以停止能源供应等方式阻止承租人继续使用该房屋，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除本合同；除非本合同另有约定，出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已交纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期租金总额的10%或3个月保底租金金额收取违约金，承租人应同时付清全部应付未付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。2018年5月14日，原告向被告支付租赁保证金94311元、装修保证金20000元。2018年6月1日，被告向原告交付租赁标的。双方均认可原告未在2018年10月20日前交纳下一个支付周期的保底租金及其他费用，此前租金及其他费用均已交纳。2018年10月19日，原告向被告发出《告知书》，大意为：《龙湖·租赁合同》的签约方为北京全爱时代国际文化有限公司，而实际经营者是北京两果儿商贸有限责任公司，原告要求签署三方协议，在三方协议签署期间，原告暂缓支付被告商务款项（仅限于房租），待三方协议签署后，原告履行正常缴纳手续及款项事宜。2018年10月20日，被告向原告发出《关于租金催缴和停水电等能源供应的通知》，大意为：截止2018年10月20日，原告欠缴各项费用27828.04元，已经构成严重违约，原告需在2018年10月22日9时前缴清上述所欠各项费用，否则被告行使合同履行抗辩权，停止向租赁标的供应水电等能源。2018年10月25日，原告向被告发出《通知书》，大意为：合同签订后，原告依约交纳租金及其他费用，但自2018年7月30日起，被告已将租赁标的交付北京两果儿商贸有限公司使用，原告的合同之目的无法实现，被告的行为已属严重违法，《龙湖·租赁合同》自即日起撤销，原告要求被告返还包括租金、押金在内的费用233526.77元。2018年11月13日，被告向原告发出《解约函》，大意为：原告于2018年10月19日向被告发函要求签署三方协议，并主张暂缓支付租金；2018年10月25日向被告发函要求撤销合同，并主张退还租金及押金，上述主张均无事实和法律依据。现因原告拒付租金且拟提前退租，严重违反约定，双方签订的租赁合同自2018年11月20日解除，原告交纳的租金、物业费、租赁保证金、装修押金及其他一切已缴纳费用不予退还。原告称其于2018年11月21日搬离租赁标的；被告称原告于2018年11月20日搬离租赁标的，目前租赁标的已另行出租。另查，北京两果儿商贸有限责任公司于2017年1月23日成立。庭审中，原告称按照行业惯例需先以原告的名义签订租赁合同，之后才能在租赁标的注册公司负责具体经营，实际经营者必须与营业执照相一致，故原告要求签署三方协议，但是被告并未予以配合，且于2018年10月20日对租赁标的停电，导致原告无法使用，但未提交证据予以证明。被告称其自原告发函后才知晓原告所述情况，并未拒绝签署三方协议，系因原告拒付租金才要求解除合同，2018年10月20日并未对租赁标的断电。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告签订的《龙湖·租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，原告称2018年10月20日被告对租赁标的停电，导致原告无法使用，但未提交证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予采信。原告承租租赁标的，未按照合同约定交纳租金，属于违约行为。现原被告双方均同意解除合同，本院不持异议，具体解除时间以被告向原告发出《解约函》中确定的解除日期为准。根据合同约定原告违约，被告解除合同的，原告已交纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已交款项）不予退还，故原告主张被告返还租赁保证金、装修押金、租金、物业管理费、推广费、收银机使用费，于法无据，本院不予支持。原告主张被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告北京全爱时代国际文化有限公司与被告北京通瑞万华置业有限公司签订的《龙湖·租赁合同》于二〇一八年十一月二十日解除；二、驳回原告北京全爱时代国际文化有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费11800元，由原告北京全爱时代国际文化有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  杜月霞二〇二〇年四月二十一日书 记 员  张 帆