广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11607号原告：中美新地投资（广州）有限公司，住所地广州市黄埔区祥东环街3号1层01房。法定代表人：雷祥，总经理。委托诉讼代理人：曾小玲、赵谦，均系公司董事。被告：符金荣，男，1982年8月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告中美新地投资（广州）有限公司（以下简称“中美新地公司”）与被告符金荣房屋租赁合同一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中美新地公司的委托诉讼代理人曾小玲、赵谦，被告符金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中美新地公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付欠原告的9月租金及8-9月份水电合计68172.60元，以及截止2019年10月13日的滞纳金6592.08元，二项合计：74764.68元。中美新地公司当庭变更诉讼请求为：1.要求被告支付2019年9月1日至10月22日期间的租金71806.45元以及2019年9月6日至2019年10月22日的滞纳金［其中2019年9月份的滞纳金以2019年9月份的房租42000元为基数，每日按千分之三计算，共47天，滞纳金共5922元;其中2019年10月6日至同年10月22日的滞纳金以2019年10月1日至同年10月22日的房租29806.45元（42000元÷31天×22天）为基数，每日按千分之三计算，共17天，滞纳金共1520.13元］。该项诉求的租金以及滞纳金合计为79248.58元。2.要求被告支付2019年8月21日至10月22日期间的水电费合计34593.4元及滞纳金［2019年7月21日至同年8月20日期间水电费应当在同年9月5日支付，2019年9月6日至同年10月22日的水电费滞纳金1842.30元（以2019年7月21日至同年8月20日期间的水电费13066元为基数，每日按千分之三计算，共47天，滞纳金共1842.3元）；2019年8月21日至同年9月20日期间的水电费滞纳金668.44元（以2019年8月21日至同年9月20日期间的水电费13106.6元为基数，每日按千分之三计算，共17天，滞纳金共668.44元）］，该项诉求的水电费以及滞纳金合计为37104.14元。原告中美新地公司当庭增加两项诉讼请求为：3.已向被告收取的8万元保证金不予退还。4.案件受理费由败诉方负担。事实和理由:2018年3月12日，被告向原告租赁位于广州市黄埔区瑞东花园A1－A5栋二楼祥东新街14号之201号商铺，截止2019年10月11日，被告拖欠我司2019年9月1日至2019年9月31日租金合计42000元，拖欠2019年7月20日至2019年9月20日水电费合计26172.6元，以及滞纳金6592.08元，总计74764.68元。根据双方合同第十三条，被告已违约，需承担由此引起的经济责任并承担此次诉讼费用。在合同诉讼期间，被告持续租赁该商铺的租金及水电费用仍需按合同如期履行支付。原、被告双方在2019年10月22日签订广州市房屋租赁合同提前终止补充协议，原合同双方不再履行，合同终止补充协议中的116352.72元被告尚未支付。关于保证金8万元被告已经支付给原告，合同第6条约定，如被告中途退租或违约导致合同提前解除该8万元保证金不予退还，所以原告不退还该保证金8万元给被告。被告符金荣辩称，1.确认尚欠原告2019年9月1日至10月22日期间的租金71806.45元；2019年8月21日至10月22日期间的水电费合计34593.4元；上述所欠租金及水电费共计106399.85元，被告同意支付给原告，被告支付方式为从被告已支付给原告的保证金8万元中予以抵扣；2.原告主张的房租的滞纳金以及水电费滞纳金，被告认为应当免除，理由是原告一直没有给被告出具过房租以及水电费的发票，被告多次让原告出具发票，原告一直没有出具导致被告无法抵扣税款，所以被告就没有缴纳上述所欠的房租和水电费，所欠的费用以8万元的保证金抵扣就可以了，也不用原告另行退回保证金，不足的部分由被告另行向原告补足。被告不同意原告不退还8万元保证金的诉讼请求，理由是被告向原告缴纳租金以及水电费，原告应当给被告开具发票，被告认为应当提前终止双方的合同，所以被告与原告于2019年10月22日签订提前终止补充协议。案件受理费应当由原告负担。本院经审理认定事实如下：广州市黄埔区瑞东花园A1-A5栋二楼祥东新街14号之201号商铺的所有权人是广州市黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社。2017年7月31日，中美新地公司的法定代表人雷祥与黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社签订一份物业租赁合同，约定黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社（出租方，甲方）将包括涉案商铺在内的商铺出租给雷祥（承租方，乙方），租赁期限为2017年8月1日至2037年7月31日共计二十年。租金由乙方按月交纳，水电费由乙方按照水电表抄表数、分摊损耗数、公共用水用电量并以水、电管理部门收费标准自行向相关单位缴纳。合同第十二条（转租、转借）约定：（一）为方便乙方经营管理，在缴齐装修押金且具体间隔方案经消防等有关部门和甲方批准同意后，乙方可以将租赁物业间隔成各铺位转租给各次承租人经营。双方在合同中还约定了其他事项。2017年10月30日，中美新地公司的法定代表人雷祥（乙方）、中美新地公司（丙方）及黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社（甲方）签订一份《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定乙方将其与甲方在上述《物业租赁合同》约定的全部权利义务概括转让给丙方，由丙方取代乙方成为原合同的“承租方”、“乙方”，且乙方同意作为连带责任保证人，就丙方因原合同和该物业对甲方的全部债务向甲方承担连带清偿责任，直至以上债务还清为止，甲方予以同意。2018年3月12日，中美新地公司（出租方，甲方）与符金荣（承租方，乙方）双方签订一份广州市房屋租赁合同，约定甲方将位于广州市黄埔区瑞东花园A1-A5栋二楼祥东新街14号之201号商铺（以下简称“涉案商铺”）租赁给乙方作商业经营使用，涉案商铺面积为1176平方米（含公摊面积），租赁期限为2018年4月1日起至2026年3月31日，共8年；合同第五条约定，第一年租金为40000元/月，第二年起每年以上一年度月租金为基数递增5%，租金由乙方按月交纳，并须于每月前5个工作日一次性以银行转账方式支付齐当月租金予甲方。第六条约定，在本合同签订当天，乙方须一次性向甲方交纳80000元作为履行本合同的保证金，本合同租赁期届满后，如乙方无其他任何违约行为，且持有保证金收据原件的，甲方应将保证金无息退还给乙方，否则甲方有权直接抵扣损失或不予退还。如乙方中途退租或违约导致本合同提前解除，甲方有权没收保证金作为乙方的违约金，并要求乙方赔偿损失。第七条约定，租赁期间下列费用由乙方支付：（一）水电费：乙方按照水电表抄表数、水电按物业管理部门收费标准收取。第十三条约定，乙方逾期付清租金、水电费、物业管理费等按约定应当由乙方交纳的任何一项费用超过5日的，视为乙方违约，甲方有权单方面提前解除本合同，没收保证金作为乙方的违约金，且有权要求乙方赔偿损失。第十四条约定，（二）在退还租赁物业前，乙方应缴清所有水电费、物业管理费等公用事业费用。第十五条约定，（二）乙方违约责任：1.如乙方逾期付清保证金、租金、水电费等的，乙方每逾期一日应当在按未付款金额千分之三的标准向甲方支付违约金；2.如乙方中途退租、违反法律规定或本合同约定而违约导致本合同提前解除的，甲方有权没收保证金作为乙方的违约金，并要求乙方赔偿损失；（五）本合同解除或无效，不影响合同一方根据本合同的约定追究对方的相应违约金等违约责任。2019年10月22日，中美新地公司（出租方，甲方）与符金荣（承租方，乙方）双方签订一份《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》约定：双方于2018年4月1日签订的租赁期限为2018年4月1日至202年3月31日的《广州市房屋租赁合同》现由于乙方个人原因需提前终止，自本协议生效之日起，《广州市房屋租赁合同》终止履行，合同规定的双方所有的权利义务终止，甲、乙双方不再对该合同承担本协议书规定范围之外的任何法律责任（但乙方终止前未结清的费用除外），乙方终止合同前尚未结清费用：116352.72元（包括所欠租金71806.45元及滞纳金7764.31元，所欠水电费34593.4元及滞纳金2188.56元，计算截止至2019年10月22日），本协议经甲、乙双方签字或盖章后生效。当日，符金荣将涉案房屋交回给中美新地公司。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》《物业租赁合同》《〈物业租赁合同〉补充协议》及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，2018年3月12日，中美新地公司与符金荣自愿签订《广州市房屋租赁合同》，在合同的履行过程中，双方于2019年10月22日自愿签订《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》，约定于当日提前终止双方于2018年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》，并对符金荣在合同终止前未结清的租金、水电费及逾期支付房租、水电费产生的滞纳金的数额进行了结算，确认符金荣应向中美新地公司结清的款项共为116352.72元（包括所欠租金71806.45元及滞纳金7764.31元，所欠水电费34593.4元及滞纳金2188.56元），现中美新地公司要求符金荣支付所欠款项116352.72元符合双方的约定，该约定没有违反有关法律规定，本院对中美新地公司的该项诉讼请求予以支持。中美新地公司与符金荣自愿于2019年10月22提前终止2018年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》，双方在2019年10月22日签订的《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》中约定：双方不再对2018年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》承担本协议书规定范围之外的任何法律责任。由于双方在《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》中并未约定不予退还符金荣支付的8万元保证金，现中美新地公司要求不予退还符金荣交纳的8万元保证金没有事实与法律依据，本院不予支持。该8万元保证金用以冲抵符金荣欠中美新地公司的上述款项中的8万元，不足部分36352.72元（116352.72元－80000元）由符金荣向中美新地公司付清。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告符金荣在本判决生效之日起十日内向原告中美新地投资（广州）有限公司支付36352.72元；二、驳回原告中美新地投资（广州）有限公司的其他诉讼请求。债务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4227元，由原告中美新地投资（广州）有限公司负担3444元，被告符金荣负担783元。原告中美新地投资（广州）有限公司已经预交本案受理费，本院不予退还，被告符金荣应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告中美新地投资（广州）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  刘 英人民陪审员  王观华二〇二〇年四月九日书 记 员  孙晓华