江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初7426号 原告：朱建纲，男，1975年1月17日生，汉族，住苏州市相城区。 原告：张东亮，男，1973年10月5日生，汉族，住苏州相城区。 原告：邹龙根，男，1957年7月23日生，汉族，住苏州市相城区。 三原告共同委托诉讼代理人：石林飞，江苏金矛律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：石亚军，江苏金矛律师事务所律师。 被告：王金芳，男，1967年5月6日生，汉族，住丹阳市。 委托诉讼代理人：符留华，江苏运韬律师事务所律师。 原告朱建纲、张东亮、邹龙根与被告王金芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，于2019年10月10日及同年12月30日、2020年3月31日三次公开开庭进行了审理。原告朱建纲、邹龙根（第三次）及其委托诉讼代理人石亚军、石林飞（第一次）、被告王金芳及其委托诉讼代理人符留华到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告朱建纲、张东亮、邹龙根向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还租金及押金461200元（包括厂房租金40万元、押金3万元、张东亮生活用房租金5000元、邹龙根生活用房租金5000元、电费21200元）及利息；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月16日，原告承租被告所有的位于丹阳市西侧的房屋，后因政府统一规划，原告被有关部门责令停业。原告实际使用租赁房屋仅数天。请求法院判如所请。案件审理过程中，原告主张，涉案的房屋租赁合同已经解除，如人民法院认定合同尚未解除，则请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；如不能解除合同，则请求法院考虑新冠××疫情影响，酌情判令被告减免并退还部分租金。 被告王金芳辩称，1、原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，被告严格按照合同约定履行了交房义务，并无任何违约行为，因此原告的诉请不符合法律规定，2、本案纠纷与疫情发生无关，原告搬离承租房及起诉时均尚未发生疫情，故本案不适用租金减免或延长租期。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。对原告提供的房屋租赁合同、承租安全协议书各1份、微信转账记录截图打印件1张、中国农业银行苏州分行账户交易流水1份、中国工商银行无锡鹅湖支行出具的借记卡账户历史明细清单1份、邹龙根收条1份、解除租赁合同的通知书1份以及被告提供的房屋产权证书1份、丹集用（94）字第0136号土地使用权证1份、丹阳汇金新材料有限公司营业执照1份，建设项目环境影响报告表1份、水资源费及污水处理费单据4张的真实性，本院依法予以确认，并在卷佐证。 案件审理过程中，本院至丹阳市环境保护局吕城环保所调取了现场检查（勘察）笔录，笔录证实2019年6月14日当日现场执法情况，并提出了监察意见，未下达责令停产通知书。此外，本院还至丹阳市供电公司对被告担任法定代表人的丹阳汇金新材料有限公司的电费缴纳记录及用电记录进行了调查。 本院经审理认定事实如下：被告系丹阳汇金新材料有限公司法定代表人。丹阳汇金新材料有限公司成立于2011年5月31日，经营范围为：新型高分子材料（改性塑料粒子）制造与销售，该公司的生产建设项目办理了环评审批手续,并于2013年通过了丹阳市环境保护局组织的环保“三同时”验收。丹阳汇金新材料有限公司土地及厂房均办理了产权登记，其中土地使用权证所载的权利人为丹阳汇金新材料有限公司，厂房所有权证书所载的权利人为丹阳市顺达粮油加工厂。 2019年5月，三原告与被告协商洽谈房屋租赁事宜。2019年5月16日，原告朱建纲代表三原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同、承租安全协议书各一份，约定三原告共同租赁被告位于丹阳市西侧，建筑面积为2000多平方米的房屋，用于生产改性聚丙烯；租赁期限自2019年5月16日至2020年5月16日，年租金为40万元，并于合同签订时付清。合同第五条约定：租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，并服从甲方监督管理。第七条约定：乙方在生产过程中对环境污染造成的一切后果由乙方负责，与甲方无关。第八条约定：在房屋租赁期间，水、电费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的责任。合同第十一条约定：如因国家建设、不可抗力因素致使合同不能继续履行，本合同无条件终止，乙方的经济损失甲方不予补偿。合同第十条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。无正当理由闲置达2个月。第十三条约定：合同签订后，乙方同时向甲方交付水、电费保证金三万元，该保证金在合同终止并双方结算账目后退还。 合同签订后，被告将空置的厂房交付给三原告，三原告即投入生产。2019年6月14日，丹阳市环境保护局行政执法人员至三原告处进行现场检查，并提出监察意见：1、公司不得用废塑料代替聚丙烯、聚酰胺堆放、聚碳酸酯等原料；2、公司尽快将厂区内废塑料清理干净；3、在废气处理设施改造完成前，不得生产；4、公司整改完成后，对废气进行检测；5、公司必须拆除粉碎机。现场检查后，三原告即停止生产，并于2019年7月1日办理了被告厂房。2019年7月11日，三原告向被告发出解除合同通知书，主张解除租赁合同，并要求被告退还租金。被告收到通知后未予答复。 另查明，房屋租赁合同签订当日及次日，原告张东亮、朱建纲先后向被告转账支付房租租金400000元，押金3万元；原告张东亮、邹龙根还各自向被告支付了5000元租金，用于租赁生活用房，以上合计付款44万元。被告收取款项后，均由其个人使用。此外，合同签订后三原告于同年5月27日、6月11日先后向供电公司预交电费共计4万元。2019年5月、6月，丹阳汇金新材料有限公司用电费用分别为4819.63元和13382.4元，合计18202.03元。另外，原告承租房屋期间共产生水资源费及污水处理费共计613.7元，该款由被告代三原告缴纳。 本院认为，第一、被告将其任法定代表人的丹阳汇金新材料有限公司土地上的房屋出租给三原告，所得租金收益亦归其个人使用，本院认定与三原告订立租赁合同的相对方为被告个人。三原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。租赁合同签订后，双方均实际履行了该合同，三原告按约向被告支付了厂房租金40万元、保证金3万元，同时预交电费4万元，合计47万元的事实以及三原告承租厂房后自2019年5月16日实际占用使用至2019年7月1日的事实，双方均没有异议，本院予以确认。第二、关于原告主张的合同解除的问题。1、原告主张，其租赁房屋的目的是为了进行塑料粒子的生产，后因生产方式达不到环保要求而无法生产，致使其合同目的无法实现。但是依据租赁合同的内容，双方约定的租赁物仅为房屋，且合同明确约定租赁期间内的环保责任由原告自行负担。原告全额缴纳租期内的租金后，被告将房屋交付给原告使用，双方之间的合同目的均已实现，故对原告的该项主张，本院不予采信。2、依据房屋租赁合同，双方未就承租人单方解除合同的情形作出约定，故三原告于2019年7月11日向被告发出的解除合同通知书，不具有解除房屋租赁合同的效力。三原告于2019年6月15日停产后，于同年7月1日实际搬离了所租赁的房屋，后又于同年7月29日向本院提起诉讼，要求被告全额退还租金及其他费用，系以其行为表示要求解除双方之间的租赁合同。但是原告提出提前解除租赁合同的请求，即不符合合同法关于合同解除的规定，也不符合双方之间关于合同解除的约定，且被告也不存在违约情形，现被告明确表示不同意解除合同，故双方之间的租赁合同应当继续履行。双方约定的合同履行期间至2019年5月16日届满，在履行期间届满之前，原告仍有权使用合同约定的租赁房产。第三、关于应退还预交电费及保证金的金额。案件审理过程中，原告明确表示放弃合同届满前的剩余租期内房屋的使用权，并请求将预交的电费及水电费保证金一并退还，原告的请求系对自身权利的处分，且未违反法律的禁止性规定，依法应予准许。依据本院查询的三原告承租期间的用电记录，三原告承租房屋后的2019年5月、6月的电费合计18202.03元，原告预交电费金额为4万元，扣减已用电费，原告请求退还电费21200元，符合法律规定，依法应予准许。此外，原告按照合同约定缴纳了3万元水电费保证金，扣减被告垫付的613.7元的水资源费及污水处理费后，余款29386.3元被告应予退还。第四、关于本案是否应当考虑新冠××疫情影响的问题。本院认为，新冠××疫情应属法律上的不可抗力，新冠××疫情的爆发和防控贯穿于本案双方租赁合同期间内，即使双方的租赁合同正常履行，疫情防控措施的实施客观上也构成了承租人对房屋的正常使用，原告要求被告适当减免并退还部分租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。本院结合疫情形势发展及疫情防控措施的实施情况，酌情认定由被告减免并退还原告为期2个月的租金，计算金额为66666.66元（40万元÷12个月×2个月）。第四、关于原告张东亮、邹龙根各自向被告支付了5000元，共计10000元的租金，用于租赁生活用房的问题。本院认为，原告张东亮、邹龙根向被告租赁生活用房所订立的口头租赁合同，与三原告与被告之间签订的书面的房屋租赁合同具有较大程度上的从属性和关联性；从实际履行情况来看，三原告在搬出厂房后，原告张东亮、邹龙根也同时搬离了生活用房。故关于该生活用房租赁合同的解除及费用退还问题的处理原则与双方签订的房屋租赁合同一致，即由被告减免并退还原告张东亮、邹龙根为期2个月的租金，计算金额为1666.66元（1万元÷12个月×2个月）。综上，被告应退还三原告款项包括厂房租金66666.66元、生活用房租金1666.66元、保证金29386.3元、预交电费21200元，合计118919.62元。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王金芳于本判决生效之日起十日内返还原告朱建纲、张东亮、邹龙根厂房租金66666.66元、保证金29386.3元、预交电费21200元，计117253.26元； 二、被告王金芳于本判决生效之日起十日内返还原告张东亮生活用房租金833.33元、返还原告邹龙根生活用房租金833.33元，计1666.66元； 三、驳回原告朱建纲、张东亮、邹龙根的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8218元，由三原告负担5718元，由被告王金芳负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吴业男 人民陪审员  韦建平 人民陪审员  李国良 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  毛步南 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。