兴城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1481民初3755号原告（执行案外人）：李冬梅，女，1967年12月29日出生，汉族，企业员工，中共党员，住大连市原告（执行案外人）：曲文汇，男，1965年11月5日出生，汉族，无业，中共党员，住大连市二原告委托诉讼代理人：段华伟，系辽宁朗元律师事务所律师。被告（申请执行人）：辽宁兴城农村商业银行股份有限公司，住所地：兴城市统一社会信用代码：9121140070177421X7。法定代表人：胡士臣，男，1963年10月1日出生，汉族，该公司董事长，住葫芦岛市委托诉讼代理人：陈忠瑞，系辽宁斯特律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁绿垣建材科技开发有限公司，住所地兴城市统一社会信用代码：56462690-6。诉讼代表人：孙亮，公司监事。原告（执行案外人）李冬梅、曲文汇与被告（申请执行人）辽宁兴城农村商业银行股份有限公司（以下简称兴城农商行）、辽宁绿垣建材科技开发有限公司（以下简称绿垣公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冬梅及李冬梅、曲文汇共同委托诉讼代理人段华伟、被告兴城农商行委托诉讼代理人陈忠瑞到庭参加了诉讼，被告绿垣公司诉讼代表人孙亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李冬梅、曲文汇向本院提出诉讼请求：1、撤销兴城市人民法院（2019)辽1481执异84号裁定，改判原告租赁优先权成立，中止对兴城市房权证曹庄镇字第Ａ-××3、Ａ-××号厂房和兴城国用（2011)第G1440259号国有土地使用权向被告（申请执行人）移交占有；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原裁定认定事实、适用法律错误。一、原裁定认定事实错误。本案原告签订租赁合同在案涉兴城市房权证曹庄镇字第Ａ-××3、Ａ-××号厂房和兴城国用（2011)第G1440259号国有土地使用权为被告辽宁兴城市农村商业银行股份有限公司办理抵押登记之前，并且一次性交付租金，按照常理和合同性质，租赁物应该已经交付原告。虽然存在辽宁绿垣建材科技开发有限公司仍继续使用的事实，但不容改变的是必须经过原告的允许。且此种允许是基于合同己经履行、原告已经实际占有前提下的允许。实际上，在签订租赁合同时，被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司仍有部分加工未予完成，且需要进行腾退，如果此时由原告象裁定中所述实际占有、使用，就会产生不必要的纠纷，这是租赁双方都不愿意见到的。而且，原告最初允许被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司使用仅为两个月，期满即2015年9月10日后由于辽宁绿垣建材科技开发有限公司法定代表人于江鹏(已故，系董事长）的个人原因才导致原告未接收而又合意约定到2016年年初，后因于江鹏意外身故一再迟延，未接收使用责任不在于原告。原裁定忽视以上事实，片面理解实际占有、使用的内涵，导致认定事实错误。二、原裁定适用法律错误。因原裁定认定事实错误而导致适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持的规定，本案原告租赁合同、实际占有使用均在抵押权登记、法院查封之前，提出执行异议应予支持。此外，本案案涉租赁财产与原告承租的其他财产不可分割，予以执行不利于保证财产价值，更加不利于解决争端，反而会增加纠纷。综上，请依法支持原告诉讼请求。兴城农商行辩称，在执行异议阶段发表答辩观点。绿垣公司辩称，第一，绿垣公司从未与李冬梅、曲文汇签订过租赁合同。他们持有的合同虽加盖有绿垣公司的公章，但据了解，公司负责管理公章的员工，那是在原法人代表死亡之后，曲文汇利用和公司原聘请的厂长李剑的关系把公章要出后编造租赁合同私自加盖的。目的就是变相占有企业，确保其此前出借给于江鹏款项有所保障。第二，绿垣公司的股东只有于江鹏和孙亮。于江鹏因车祸突然逝世后，其妻因系公务员，且公司债务巨大，并未继承于江鹏的股权成为股东。所以，唯一股东孙亮在于江鹏逝世后不久就宣布遣散公司人员并关闭了公司。曲文汇夫妇是在孙亮作出关闭公司决定后擅自进入公司的，不存在租赁交接，更不可能在抵押给兴城农商行之前就占用租赁物。综上，答辩人认为，原告的诉求无理，应予驳回，并准予执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李冬梅、曲文汇为支持其诉讼主张，向本院提供证据材料为：一、1.租赁协议；2.上浦东发展银行电汇凭证回单；3.大连龙泰鑫泽发展有限公司证明；4.曲文汇兴业银行信用卡对账单。证明我们合同签订的时间在抵押之前；给付租金汇款凭证，我们之间的合同签订是在抵押之前，付款也是发生在抵押之前，2015年的7月5日这笔汇款是为了支付租金，而且我们付款行为和合同约定相符，合同约定的是2015年7月9日及2015年4月29日。兴城农商行质证意见：对证据1.的真实性持有异议，我行认为这是存在倒签的租赁协议，目的是为了对抗我行的抵押权，保障其对被告公司的债权，对该协议的真实性，事实上绿垣公司现存股东孙亮对此也持有异议。对证据2.3.4的真实性无异议，但我们认为该款项实质上是原告出借给于江鹏或绿垣公司的民间借贷款项，并不是所谓的租金。需要向合议庭说明的是，在我公司于2019年9月与绿垣签订贷款合同之时，绿垣公司仍由于江鹏等经营管理。二、1.上海浦东发展银行（普法大连中山支行）回单凭证两份；2.平安银行个人转账汇款业务确认书。证明2015年4月29日龙泰公司向被告公司支付的290万元实际出资人是李冬梅。兴城农商行质证意见：对该组证据均无异议。三、1.魏秀丽身份证；2.魏秀丽、于江鹏结婚证；3.（2016）大中证民字第466号公证书；4.魏秀丽出具的证明书一份。证明被告法定代表人于江鹏于2016年在大连市离世，魏秀丽是被告公司原法人和股东于江鹏的唯一继承人，魏秀丽对被告公司将案涉房屋租赁给二原告的情况知情，并未表示反对。按照相关法律规定，魏秀丽也应予以同意。兴城农商行质证意见：对该组的证据中的证据1.证据2.证据3.均无异议，但需要说明的是魏秀丽虽系于江鹏之妻享有股权继承权，但其至今并未行使该权利，从工商登记至今未发生变更就可知晓，而且据我方所知魏秀丽系公务员，不具备从商资格，而且绿垣公司债务较多也不具备接管公司的真实意愿。对该组证据中的证据4.我们认为，假设于江鹏生前真的有将公司厂区出租给二原告的行为，也没有必要通知并得到魏秀丽的同意，其不具备知情的合理性。四、1.电费收据；2.聘用书两份；3.朱忠怀、孙玉才身份证；4.工资收条两份。证明2016年3月二原告入驻所租赁的房屋，并已投入使用，在法院查封之前。该公司经理李建曾出庭证实，租赁物于2016年3月9日已交还给申请人使用。申请法院调取该部分的相关证据。调取李建的出庭证言和该案的兴城市人民法院判决书和中级人民法院判决书，庭后向法庭提交案号。兴城农商行质证意见：对该组的真实性没有异议，正如其出证所主张的那样，案涉租赁物确实是在于江鹏因车祸于2016年2月末去世后于2016年3月9日被二原告入驻公司占有使用的，其占有使用后缴纳电费、雇佣保安、支付工资，即便事实存在也不能成为阻却法院执行的事实依据。五、（2016）辽民终1142号判决书。证明二原告作为租赁权人，在签订租赁合同且已交付全部租金的情况下，即使自己未入驻使用，也不能据此认定其未占有使用。允许其他人包括出租人无偿使用或租赁给其他人均应视为是一种租赁权人的占有使用。兴城农商行质证意见：如果法庭庭后核实该份判决书为真，我们对其真实性没有异议，但各案情况有别，而且我们国家也不是判例法国家，该份判例不具备指导意义。该判决观点我们予以认可，但是本案与该判决不同的事实是租赁合同即便为真，但因租赁物交付的时间和合同的签约时间并不同步，交付在签约之后，而且是在我行与绿垣公司签订抵押合同办理抵押登记之后。因此，正如执行异议裁定所做的裁判观点，租赁权作为物权化的债权，应以租赁物的实际占有使用作为公示效果。本院查明的事实：本案被告兴城农商行与被告绿垣公司票据纠纷一案，本院于2016年5月23日作出（2016）辽1481民初745号民事判决书，判决内容为：一、被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司于本判决生效后十日内清偿原告辽宁兴城农村商业银行股份有限公司垫付承兑汇票本金2500万元，并从2016年3月18日起至本判决确定给付之日止，按年利率18%计算支付本金2500万元的利息。二、原告辽宁兴城农村商业银行股份有限公司对被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司提供的抵押物[1.兴城市房权证曹庄镇字第××号厂房；2.兴城市房权证曹庄镇第A－164号厂房；3.兴城国用（2011）第G1440259号国有土地使用权]在本判决第一款和第三款债权额度内享有优先受偿的权利。三、被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司在本判决生效后起十日内给付原告辽宁兴城农村商业银行股份有限公司律师代理费10万元。案件受理费166,800.00元，由被告负担。判决生效后，绿垣公司未能履行还款义务，兴城农商行于2016年12月14日向本院申请强制执行。本院于2016年12月15日给绿垣公司下达执行通知书，责令其在接到本通知后十日内自动履行还款义务。2017年5月15日，本院作出（2016）辽1481执字1357号执行裁定书，裁定：依法对被执行人辽宁绿垣建材科技开发有限公司提供的抵押物[1.兴城市房权证曹庄镇字第××号厂房；2.兴城市房权证曹庄镇第A－164号厂房；3.兴城国用（2011）第G1440259号国有土地使用权及地上建筑物、构筑物以及相应附属设施]予以查封，查封期间不得办理过户登记手续。2019年8月20日，原告李冬梅、曲文汇对本院作出的（2016）辽1481执1357号执行裁定提出书面异议。经审查，本院于2019年10月31日作出（2019）辽1481执异84号执行裁定书，裁定内容：驳回异议人李冬梅、曲文汇的异议申请。2019年12月2日，李冬梅、曲文汇以原裁定认定事实、适用法律错误为由向本院提起民事诉讼，要求：1、撤销兴城市人民法院（2019)辽1481执异84号裁定，改判原告租赁优先权成立，中止对兴城市房权证曹庄镇字第Ａ-××3、Ａ-××号厂房和兴城国用（2011)第G1440259号国有土地使用权向被告（申请执行人）移交占有；2、案件受理费由被告承担。李冬梅、曲文汇为此向本院提供《租赁协议》一份，该《租赁协议》载明：甲方（绿垣公司）将兴城市临海产业区起步区10号厂区内综合楼一栋及办公设施设备5355.66平方米；库房4500平方米；厂房三栋45000平方米及机器加工设备；用地面积70492.70平方米租赁给乙方（李冬梅、曲文汇）使用。租赁期二十五年。租金及付款方式：累计租金肆佰万元整，用绿垣公司法定代表人于江鹏于2015年4月29日及2015年7月9日向李冬梅和曲文汇夫妻二人贷款本息及今后逐年产生利息合计肆佰万元整抵消，即甲方以租赁费抵消于江鹏个人及企业借款和所产生的利息。落款甲方处盖有绿垣公司公章，乙方处签有曲文汇、李冬梅名字，签订时间为2015年7月10日。李冬梅、曲文汇称该《租赁协议》签订是在兴城市农商行办理抵押登记之前。虽然存在绿垣公司仍继续使用（租赁物）的事实，但是经过了原告允许，因绿垣公司仍有部分加工未完成，且需要进行腾退。原告允许绿垣公司使用仅为两个月，后由于于江鹏的个人原因才导致原告未接收而又合意约定到2016年年初，再后来，由于于江鹏意外身故一再迟延，未接收使用责任不在原告。被告绿垣公司在答辩中称，绿垣公司从未与李冬梅、曲文汇签订过租赁合同。是在公司原法定代表人于江鹏去世后，曲文汇利用和公司原聘请的厂长李剑的关系，把公章要出后编造租赁合同，私自加盖的。目的就是变相占有企业。绿垣公司的股东只有于江鹏和孙亮。于江鹏去世后，其妻子因是公务员，且公司债务巨大，并未继承于江鹏的股权成为股东。股东孙亮在于江鹏去世不久就宣布遣散公司人员并关闭公司。曲文汇夫妇是在孙亮作出关闭公司决定后擅自进入公司，故不存在租赁交接，更不可能在抵押给兴城农商行之前就占有租赁物。被告兴城农商行认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁权阻却法院执行的前提是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。该条规定实质上反映了租赁权取得的准据时间点是占有使用租赁物之时，而不是仅凭合同的签订之日。作为抵押权人，我们并不知晓法院在执行过程中对该宗抵押物是否采取了查封措施，事实上，因为租赁物已办理了抵押登记，根本没有必要采取查封措施。我们据以执行该标的物的依据不是法院的查封行为，而是早在其占用标的物之前就依法抵押登记取得的抵押物优先受偿权。根据《物权法》第106条的规定，若租赁合同为真，绿垣公司明知标的物已对外出租，但在与我行签订票据抵押担保合同之时，隐瞒该事实，仍对外抵押，属无权处分行为。由于当时标的物确未交付给二原告，仍由于江鹏等股东正常经营管理，现场查看也是无法确认标的物已对外出租的表象的。我行与绿垣公司签订抵押担保合同时是善意的，合同签订后，我行支付了支价，办理了抵押登记，因此，善意取得了担保物权。该担保物权优先于租赁权。二原告关于中止执行的异议不能成立，恳请驳回其执行异议之诉。另查明，绿垣公司与兴城农商行签订《开立银行承兑汇票协议》、《最高额抵押合同》时间均为2015年9月15日。办理房屋、土地他项权证时间分别为2015年9月16日、2015年9月17日。本院认为，本案原告李冬梅、曲文汇与被告兴城农商行、绿垣公司双方争议焦点问题是：租赁合同是在抵押合同签订之前还是签订之后；租赁物的实际交付，是在抵押合同签订之后，在债权人实现抵押权时，租赁权能否对抗抵押权的问题。虽然绿垣公司在答辩中辩称，其公司从未与李冬梅、曲文汇签订过租赁合同，但李冬梅、曲文汇却向本院提供了书面的《租赁协议》。绿垣公司对该份《租赁协议》未提供相反的证据予以反驳，故对其抗辩主张，本院不予支持。《租赁协议》签订时间为2015年7月10日，而绿垣公司与兴城农商行签订《开立银行承兑汇票协议》、《最高额抵押合同》时间均为2015年9月15日，而办理房屋、土地他项权证时间分别为2015年9月16日、2015年9月17日。从签订时间上看，《租赁协议》早于《最高额抵押合同》签订时间。从原、被告双方所述及提供的证据材料看，李冬梅、曲文汇与绿垣公司签订《租赁协议》后，并未占有使用租赁的房屋和土地，而是仍由绿垣公司做生产经营使用。而在兴城农商行与绿垣公司签订《开立银行承兑汇票协议》和《最高额抵押合同》时，绿垣公司也未向兴城农商行说明已对外出租厂房和土地的事实，且协助兴城农商行办理了房屋和土地的他项权证。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”抵押权的生效是以抵押登记为生效要件的，具有公示效果。租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物的实际占有、使用作为设立的时间。根据上述法律规定，李冬梅、曲文汇的租赁权不能对抗兴城农商行的抵押权，故对李冬梅、曲文汇的异议请求，本院应予驳回。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告李冬梅、曲文汇的诉讼请求。案件受理费38,800.00元，由原告李冬梅、曲文汇共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  胡志书人民陪审员  王 伟人民陪审员  马 艳二〇二〇年四月二十日书 记 员  王 维