广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5565号原告：李华娟，女，汉族，1978年9月16日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：王小龙，系广东晟晨律师事务所律师。被告：梁永君，女，汉族，1970年8月2日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢敏，系广东法纳川穹律师事务所律师。原告李华娟与被告梁永君房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐志成公开开庭进行了审理。原告李华娟及其委托诉讼代理人王小龙，被告梁永君的委托诉讼代理人谢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华娟向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即退回房款460000元及资金占用期间的利息11500元给原告（以460000元为本金计算，利息从2019年7月起按年利率6%暂计算至立案之日，2300元×5个月）。二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：在2018年4月10日，原告通过居间方广州市得诚房地产咨询有限公司向被告购买了位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉二街1号205房，约定房屋交易价格为1250000元，于当日原、被告签订了《房屋买卖合约》。签订《房屋买卖合约》后，原告按照《房屋买卖合约》约定，就当日向被告现金支付了30000元购房定金，后分别在2018年4月20日原告向被告转账支付了370000元购房款，在2018年10月20日向被告转账支付了150000元购房款，合计550000元，被告亦出具《收款收据》给原告。但被告收到原告支付的购房款后，并没有按照《房屋买卖合约》约定，如期与原告办理房屋过户手续（因被告购买涉案房产未达两年，不能办理产权转移手续）。后在2019年6月2日，原、被告经过协商后，于当日签订了《协议》，《协议》约定双方和平解除于2018年4月10日签订的《房屋买卖合约》，被告同意向原告退回560000元（550000元购房款及10000元中介代理费），被告并口头承诺在签订本协议之日起1个月内将位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉二街1号205房出售，并将购房款一次性退回给原告。于签订《协议》当日，被告向原告退回20000元，后在2019年7月1日向原告退回80000元，余下460000元尚未退回给原告。双方在签订《协议》时，因被告口头约定在一个月内退回购房款给原告，原告在《协议》上才同意被告“在该房屋转卖给第三方，卖方收齐该房屋全部楼款当日的第二天一次性支付余款给买方”。该《协议》未明确约定实际的退款时间，对原告明显不公平，但被告口头承诺“在一个月内退回房款”的约定亦应遵守。况且在双方签订解除购房合约《协议》后，原告己将房屋归还给被告，原告已履行了《协议》上的约定，故被告理应履行将购房款退回给原告的义务，现被告迟迟不肯退回购房款给原告，显而侵害了原告的权益。综上所述，被告应在2019年7月2日前向原告一次性退回余下的460000元购房款，但被告至今仍未主动向原告退回，原告多次联系被告，要求其退回余下购房款，被告却以种种理由推搪，原告多次追回无果，故诉至贵院,请求法院判如所请。原告为证明其主张，向本院提交了《房屋买卖合约》、转账凭证、收款收据、《协议》作为证据。被告梁永君辩称：请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担本案全部诉讼费用。事实理由：一、李华娟的诉讼请求，违背双方于2019年6月2日签订的《协议》的内容，该请求缺乏合同依据。2019年6月2日《协议》中明确约定，由于梁永君需再次转卖该房屋，才能有足够资金支付李华娟已交的购房款，因此将支付460000元的时间及条件确定为：“在该房屋转卖给第三方，卖方收齐该房屋全部楼款当天的第二天一次性支付余款给买方”。目前，本案所涉及的，即梁永君位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉二街1号205房屋（下称“该房屋”）仍未能出售，梁永君并未收到该房屋的卖房款，因此，《协议》约定的付款条件并未成就，李华娟目前无权要求梁永君支付460000元及利息。我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李华娟与梁永君签订《协议》，对双方的权利义务作出明确的约定，双方均应按约履行。现《协议》约定的支付条件并未成就，李华娟要求梁永君退回460000元购房款诉讼请求，缺乏合同依据，属于擅自变更合同，请人民法院依法予以驳回。二、李华娟在《民事起诉状》中表述的内容与事实不符。l、《民事起诉状》称“被告收到原告支付的购房款后，并没有按照《房屋买卖合约》约定，如期与原告办理房屋过户手续（因被告购买涉案房产未达两年，不能办理产权转移手续）”与事实不符。第一，该房屋的买卖手续是经过房地产中介公司办理的，房屋洽谈时，中介公司按其程序向房产管理机构调查了该房屋的全部资料，梁永君也如实提供了该房屋的《不动产权证书》，房地产证书上明确记载梁永君取得该房屋登记的日期为2017年6月20日，且从取得不动产权证书之日起须满2年后方可转让或办理相关手续。李华娟在《房屋买卖合约》中明确，其“已全面检查和了解该房屋的现况、交付使用状况及产权情况而并无异议”。因此，在签订《房屋买卖合约》时，该房屋未满两年不能即时办理产权转移手续的情况，双方都是知道并认可的，并且将办理房屋交易时间确定在梁永君取得不动产权证书的两年后，即2019年6月20日之后。第二，《房屋买卖合约》约定双方办理该房屋交易手续的相关时间是“卖方应当在签署本合约后480日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭”；“买方应当在签署本合约后480天内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。”“买卖双方应在该房屋的涂销抵押及归档手续办理完毕后七天内配合经纪方完成本次交易的递件手续”。而从2018年4月l0日签订《房屋买卖合约》，至2019年6月2日签订《协议》仅为418天，尚未达到约定交易的480天的时间。由此可见，李华娟称梁永君没有按照《房屋买卖合约》约定，如期办理房屋过户手续，并不是事实。2、《民事起诉状》称梁永君“口头约定在一个月内退回购房款”，并不是事实。首先，梁永君依《房屋买卖合约》约定，收到李华娟付的定金及购房款后，积极准备进行房屋交易的工作，已经将款项用于偿还银行贷款，不可能“约定在一个月内退回购房款”。其次，《协议》明确说明了“梁永君需再次转卖该房屋，才能有足够资金支付李华娟已交的购房款”梁永君根本不可能“约定在一个月内退回购房款”。第三，梁永君确实没有说过一个月内退回购房款的话，也从来没有任何这方面的意思表示。第四，《协议》还约定了在2019年11月1日前后卖出该房屋的价格限制条件，也就是说，李华娟对该房屋不可能在短期内出售，完全是有预期的，完全预料到会在2019年11月以后，甚至更长的时间才能售出房屋。因此，所谓的“口头约定在一个月内退回购房款”并不是事实。3、《民事起诉书》称“《协议》未明确约定实际的退款时间”，这是错误的。《协议》第2点已经明确约定了退还购房款的条件及时间，为“收齐全部卖房款的第二天一次性退还”。三、《协议》中约定支付李华娟购房款的时间，并非对李华娟不公平。这是李华娟不能履行《房屋买卖合约》义务应承担的责任。是双方对解除合约后权利义务的平衡和调整。1、在对该房屋的买卖过程中，梁永君完全按《房屋买卖合约》的约定履行义务，该合约解除的原因，完全是因为李华娟违约。梁永君在签订《房屋买卖合约》后，依约将房屋交付给李华娟，积极向银行还贷，准备完成房屋交易。而在交易日前，李华娟表示不再愿意购买该房屋，要求撤销《房屋买卖合约》。当时梁永君考虑到也没有办法强迫李华娟继续交易，只能同意解除合约。2、李华娟在占有该房屋一年多后要求解除合同，使梁永君错过了最佳出售房屋的时间，造成了很大的损失。李华娟是应当承担赔偿责任的。3、按《房屋买卖合约》约定，买方违约解除合同，卖方有权没收定金及另行出售该房屋，合约约定，该房屋李华娟支付的定金为400000元。如果说合同解除，要求梁永君立即退还购房款，那么，梁永君不退还定金，也是合法合理的。但在后来的协调中，梁永君并没有坚持要没收40万元的定金，可见，梁永君是作了很大的让步的。正是因为如此，才将退还购房款的时间，确定在将该房屋卖出后收齐卖房款的次日。这是合理的要求，李华娟也是明确同意的。四、梁永君自签订协议后积极履行协议，至今一直将房屋放在中介公司及网上出售。梁永君一直在履行《协议》约定的义务，除按约定退回部分购房款外，还积极出售房屋，该房屋一直在中介公司在网上放售。也期待能早日合理售出房屋。我国法律规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。李华娟的诉讼请求无理，请人民法院依法予以驳回，依法维护被告的合法权益。经审理查明：2018年4月10日，原告通过房产中介向被告购买了位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉二街1号205房，约定房屋交易价格为1250000元，当日原、被告签订了《房屋买卖合约》。签约后原告按照约定，向被告现金支付了30000元购房定金，后分别在2018年4月20日原告向被告转账支付了370000元购房款，在2018年10月20日向被告转账支付了150000元购房款，被告亦出具《收款收据》给原告，确认收取首期楼款520000元。2019年6月2日，原、被告经过协商后，当日签订了《协议》，约定双方解除上述《房屋买卖合约》，该《协议》约定：“1.现买卖双方同意和平解约，互不追究责任，买方（原告）购买该房屋所已支付的人民币：伍十陆万元整(560000.00元)购房款，卖方（被告）同意全额退回给买方！由于卖方需再次转卖该房屋，才能有足够资金支付买方已交的购房款，固买卖双方协商约定，卖方必须转卖该房屋以支付给买方已交的购房款，且卖方转卖该房屋的总房价限定为不得超过人民币：壹佰叁拾万元整(1300000.00)。此价格只限定在2019年11月1日前卖出有效！如未能按时卖出，该房屋转卖价格再由卖方商量待定！2.支付方式：买卖双方解除三方合约签定本协议当日，卖方支付买方贰万元整(20000.00)，2019年7月1日前支付捌万元整(80000.00)，剩余肆拾陆万元（460000.00），在该房屋转卖给第三方，卖方收齐该房屋全部楼款当日的第二天一次性支付余款给买方。”。于签订《协议》当日，被告向原告退回20000元。2019年7月1日，被告退回80000元，余下460000元尚未退回给原告。本院认为：原被告双方在签订《房屋买卖合约》后，经双方协商一致解约，重新订立的《协议》是双方真实的意思表示，并无违反法律或行政法规的规定，是有效协议，被告应按约定履行退还房屋价款560000元（包含承担中介费10000元）的义务，被告已按约定支付100000元，余下460000元房款，约定以房屋总价格不超过1300000元在2019年11月1月前卖出涉案房屋的第二天一次性支付给原告，现涉案房屋未在约定期限内卖出，如不能卖出，所约定房款的返还将遥遥无期，这对原告是显失公平的。被告未在约定期限内卖出涉案房屋还款，已构成违约，应承担返还房款的义务。对返还房款，双方均无约定利息或违约金的计算，视为无息返还。原告诉请利息从2019年7月起按年利率6%计算，不予支持。但被告未在约定的2019年11月1日前卖出涉案房屋，而占用原告资金，造成原告可得利息的损失，对此损失可酌情支持。为此，本院酌定被告应在2019年11月2日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁永君于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款460000元及利息（以460000元为本金，从2019年11月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款日止）给原告李华娟。二、驳回原告李华娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4186元（原告已预交），由被告梁永君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。。审判员  徐志成二〇二〇年四月二十九日书记员  刘培操