江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初136号原告：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市中山东路90号。代表人：刘永平，行长。委托诉讼代理人：厉晓倩、**，北京观韬中茂(南京)律师事务所律师。被告：侯强，男，1990年8月2日生，汉族，户籍所在地乌鲁木齐市天山区。被告：侯立贤，男，1955年8月6日生，汉族，户籍所在地乌鲁木齐市天山区。被告：王敏凤，女，1956年8月9日生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。以上两被告委托代理人：侯强，男，1990年8月2日生，汉族，户籍所在地乌鲁木齐市天山区。被告：中天城投集团江苏置业有限公司，住所地本市栖霞区仙林街道文枢东路1号1幢306室。法定代表人：张智，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱雄，该公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）与被告侯强、侯立贤、王敏凤、中天城投集团江苏置业有限公司（以下简称中天公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行南京分行的委托诉讼代理人厉晓倩、被告侯强并作为被告侯立贤、王敏凤的委托诉讼代理人，被告中天公司的委托诉讼代理人朱雄通过网络庭审参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行南京分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告侯强、侯立贤、王敏凤立即归还剩余借款本金919103.11元及至实际清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息及复利（截止2020年3月29日的利息、罚息、复利共计14600.86元）；2.请求判令原告对抵押物被告侯强名下栖霞区仙林鸿雁名居北侧地铁铭廷花园5幢X室房屋折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿;3.请求判令被告中天公司对被告侯强、侯立贤、王敏凤的上述债务承担连带保证责任;4.被告承担本案的诉讼费，以及实现债权支付的律师费23000元。事实和理由：2015年6月29日，被告侯强因购置南京市栖霞区房屋向原告申请个人购房贷款，并与原告签订合同编号为9305150400039的《个人购房担保借款合同》。合同约定：由原告向被告侯强发放贷款1000000元，贷款期限30年，自2015年6月29至2045年6月29日止。贷款利率为中国人民银行同期贷款基准利率下浮5%,按年调整，分段计息。被告侯强每月1号还款，还款方式为等额本息还款法。同日，被告侯立贤、被告王敏凤在共同还款人处签字，同意为被告侯强的上述债务（包括被告侯强拖欠的本金、利息、罚息及复利，以及原告实现本案债权的费用等）承担共同还款责任；被告中天公司在保证人处签字，同意为被告侯强的上述债务（包括被告侯强拖欠的本金、利息、罚息及复利，以及原告实现本案债权的费用等）承担连带保证责任。当日，被告侯强以其购买的南京市栖霞区房屋为其上述债务（包括拖欠的本金、利息、罚息及复利，以及原告实现本案债权的费用等）提供抵押担保。现被告侯强尚未取得该房屋的不动产权证书，抵押处于预告登记状态。原告委托北京观韬中茂（南京）律师事务所代为清收本案债务，实际支付律师费23000元。被告侯强、侯立贤、王敏凤截至到2020年3月29日，尚拖欠原告贷款本金919103.11元，利息、罚息及复利合计14600.86元。虽经原告催要，被告仍未对此义务进行履行，该行为严重违反了合同约定，故原告浦发银行南京分行诉至法院，请求判如所请。被告侯强、侯立贤、王敏凤辩称，认可原告提供的证据的真实性，合法性，关联性。被告不是不还，是经济上现在有些状况导致逾期的情况，后面会将剩下的部分还掉，不想通过司法拍卖的方式还款。请求法院依法判决。被告中天公司辩称：对借款的事实没有异议，借款合同没有异议，但不清楚被告侯强是否有逾期还款行为以及具体的逾期金额。本案既有借款人提供物的抵押。也有保证人提供担保，根据物权法的规定，应当由该房屋拍卖优先清偿，中天公司仅对剩余部分承担连带责任。案涉房屋已经于2016年就已经具备办理产权及正式抵押的条件，但本案原告及侯强怠于行使其权利，导致至今未办理正式的抵押登记以及产权，相应的责任应当由原告及侯强自行承担。原告拒不办理正式抵押的行为，系故意延长中天公司的担保期限，故应当视为在案涉房屋具备办理正式抵押时中天公司的担保责任就已解除。截至目前案涉房屋仅办理预告抵押登记，预告抵押登记并不具备物权效力，担保物权尚未设立，故原告对涉案房屋不享有优先受偿权。本案系简单的金融合同借款纠纷，在借款人以无力偿还借款本息的情况下，请求法院酌情减免本案的律师费用。请求法院依法进行判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告浦发银行南京分行提交的个人贷款申请表、个人购房证明、南京市房地产抵押合同、借款凭证、个人贷款放款通知书、贷款查询表、还款明细表、江苏增值税专用发票、委托代理协议、国内收款单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月29日，原告浦发银行南京分行（贷款人、抵押权人）与被告侯强（借款人、抵押人）、被告侯立贤、王敏凤（共同还款人）、中天公司（保证人）签订编号为9305150400039的《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：原告浦发银行南京分行向被告侯强提供贷款1000000元用于购买位于南京市栖霞区的房产，借款期限为30年，预计自2015年6月29日起至2045年6月29日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准；本合同贷款利率按实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率基础下浮5%执行；利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式采用按月等额本息还款法，每月1日为还款日；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即到期，未提用部分取消，并有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一账户（含可透支账户）中扣划款项以清偿贷款本息、相关费用等所有债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索；对借款人未按约归还贷款本金及利息，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；对于逾期贷款的罚息利率按逾期当日执行利率上浮50%执行；为保障贷款人债权的实现，本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由抵押人以贷款所购南京市栖霞区的房产作为抵押物为《个人购房担保借款合同》项下债务提供担保，抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、以及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）；借款人在本合同有效期内不能依照本合同规定履行还本付息及其他相关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。被告中天公司作为保证人同意对本合同项下借款人的债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保；保证所担保的主债权为根据本合同贷款人向借款人提供的贷款本金，保证范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）；保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止；尽管如此，如借款人已办妥抵押物担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺位抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于该解除之日前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任；保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任；保证人在此放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。2015年6月29日，原告浦发银行南京分行与被告侯强、中天公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：被告侯强将贷款所购位于南京市栖霞区的房产抵押给原告浦发银行南京分行，作为上述《个人购房担保借款合同》项下债务履行的担保；抵押担保的范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告中天公司为被告侯强的上述贷款承担连带保证责任，保证担保的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；被告侯强与被告中天公司办理完毕上述商品房交易过户手续后，被告侯强同意将上述商品房抵押给原告浦发银行南京分行作为以上借款的担保；三方同意在本合同签订后，办理被告侯强所购商品房抵押预告登记手续；在申请被告侯强所购商品房抵押预告登记的同时，原告浦发银行南京分行同意向抵押登记机关提前申请办理该商品房抵押登记；2015年6月30日，原告浦发银行南京分行与被告侯强办理了前述商品房的抵押预告登记，但原告浦发银行南京分行至今尚未取得房屋他项权证。2015年6月30日，原告浦发银行南京分行按约向被告侯强指定的账户中发放贷款1000000元，被告侯强在借款凭证上签名确认。被告侯强在合同履行期间，连续逾期超过三个月，累计逾期亦已超过六期，截止到2020年3月29日，尚拖欠原告贷款本金919103.11元，利息、罚息及复利合计14600.86元。原告浦发银行南京分行为追索欠款委托北京观韬中茂（南京）律师事务所律师作为委托代理人代理本案诉讼及执行程序，因此支付律师代理费23000元。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告浦发银行南京分行与被告侯强、侯立贤、王敏凤、中天公司签订的《个人购房担保借款合同》，与被告侯强、中天公司签订的《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告浦发银行南京分行已按约履行了发放贷款的义务，被告侯强、侯立贤、王敏凤亦应按约履行还款义务。在合同履行期间，被告侯强、侯立贤、王敏凤未按时足额还款，连续逾期超过三个月，累计逾期亦已超过六期，构成违约，原告浦发银行南京分行有权依照合同约定宣布借款合同项下的贷款本息全部提前到期并按照合同约定计收罚息和复利。被告侯强、侯立贤、王敏凤对借款的事实及欠款的金额均无异议，本院予以确认。原告浦发银行南京分行要求被告侯强、侯立贤、王敏凤偿还贷款本金并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》中明确约定，因被告侯强、侯立贤、王敏凤违约导致原告浦发银行南京分行为实现债权而支付的律师费由被告侯强承担，原告浦发银行南京分行主张被告侯强、侯立贤、王敏凤支付律师代理费23000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告中天公司提出的本案系简单的金融合同借款纠纷，在借款人以无力偿还借款本息的情况下，应对本案的律师费用减免的抗辩意见，对此本院认为，原告浦发银行南京分行主张的律师代理费系参照江苏省律师服务收费办法规定的一审财产案件的最低标准收取，原告浦发银行南京分行主张的律师代理费23000元，并未加重借款人及保证人的负担，对被告中天公司提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告浦发银行南京分行主张对案涉房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，预售房屋抵押源于楼花按揭担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。建筑物竣工可以办理所有权证时，楼花按揭即转为房屋抵押。据此，《中华人民共和国物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，就案涉房屋已设立了抵押预告登记，且该房屋已经符合办理权证条件，因侯强未能按约还本付息，浦发银行南京分行有权就案涉房屋优先受偿。同时，因侯强未办理案涉房屋的产权证，该房屋产权尚在中天公司名下，鉴于中天公司对浦发银行南京分行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请也不持异议，故浦发银行南京分行作为抵押权人有权就案涉房屋优先受偿。原告浦发银行南京分行主张对被告侯强用于抵押的上述房产享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。被告中天公司自愿作为保证人在《个人购房担保借款合同》上签章，为被告侯强、侯立贤、王敏凤在该合同项下的债务提供阶段性连带责任保证担保，该合同明确约定“如借款人已办妥抵押物担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺位抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于该解除之日前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任；保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任；保证人在此放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩”。案涉抵押房产尚未办理抵押登记，原告浦发银行南京分行亦未取得他项权证，故被告中天公司仍应对被告侯强、侯立贤、王敏凤在《个人购房担保借款合同》项下的债务承担连带保证责任。另根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。据此，原告浦发银行南京分行主张被告中天公司对被告侯强、侯立贤、王敏凤的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定且于法有据，本院予以支持；被告中天公司承担保证责任后，有权向被告侯强追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告侯强、侯立贤、王敏凤于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行借款本金919103.11元及利息、罚息、复利（截止到2020年3月29日，利息、罚息、复利合计为14600.86元，自2020年3月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》的约定计算）。二、被告侯强、侯立贤、王敏凤于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行律师代理费23000元。三、如被告侯强、侯立贤、王敏凤不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告侯强用于抵押的位于南京市栖霞区的房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。四、被告南京中天房地产开发有限公司对上述第一、二项判决主文所确定的被告侯强、侯立贤、王敏凤的债务承担连带清偿责任；被告南京中天房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告侯强、侯立贤、王敏凤追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13500元，减半收取6750元，财产保全申请费5000元，合计11750元，由被告侯强、侯立贤、王敏凤南京中天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  麻婵娟二〇二〇年四月二十六日书记员  桑亚萍