河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初3398号原告郭金鹏，男，汉族，1984年1月16日出生，住河南省济源市。委托诉讼代理人郭广权，河南应都律师事务所律师。被告郑州美盛置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路北段丰庆路街道办事处庙李村村委会，统一社会信用代码91410100096471033K。法定代表人翟根芳。委托诉讼代理人孙丹丹，女，汉族，1988年10月27日出生，住郑州市管城回族区，系该公司员工。委托诉讼代理人李笑寒，男，汉族，1995年10月27日出生，住河南省遂平县，系该公司员工。原告郭金鹏诉被告郑州美盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郭金鹏及其委托诉讼代理人郭广权、被告委托诉讼代理人孙丹丹、李笑寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2019年8月17日签订了《认筹协议》，约定原告交付认筹诚意金2万元。原告通过银行pose机刷卡方式向被告支付了2万元，该2万元作为认筹金缴纳给被告，后被告要求原告签订了其单方制作的格式合同《商品房预定协议书》，根据《商品房预定协议书》约定，定金应当在协议签订当日支付，也未约定认筹诚意金直接转为定金，故《商品房预定协议书》并未实际生效履行。被告在明知可能存在贷款无法发放的情况下依然要求原告缴纳房款的行为严重侵害了原告的利益，同时被告在购房中多次以学校教育资源诱导原告签订相关协议，原告咨询相关部门后了解到类似的承诺不可能写到协议中，而且口头宣传可能不具备法律效力。被告在交易过程中私自扣押原告认筹金、虚假宣传、私自承诺等行为严重违反了相关合同约定及法律规定。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告向原告返还款项共计2万元及其占用期间的利息(利息按照同期贷款利息计算，自2019年7月15日计算至全部返还之日止)；被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、原告向答辩人支付的2万元款项性质为定金，原告违约导致协议解除，定金依法不予退还。原告与答辩人于2019年8月17日签订了《认筹协议》，并于当日向答辩人交纳了2万元认筹诚意金，答辩人向原告出具了编号为0001的《收据》。根据《认筹协议》约定，原告支付认筹诚意金后享有答辩人推售的美盛教育港湾项目开盘推售房源线上选房资格及认筹优惠。《认筹协议》第二条明确的定“乙方须在甲方通知的开盘(或选房日)当日凭本人身份证和本“认筹协议”、诚意金收据及成功选房短信至本项目售楼中心签订《商品房预定协议》，同时认筹诚意金自动转为认购定金(认购定金不可退)。”该项目开盘当天，原告通过线上选房系统认购了答辩人开发的教育港湾项目4号楼2单元1302号房屋，并于2019年9月19日与答辩人签署了编号为JYGW1-4-2-1302的《商品房预定协议书》，根据《商品房预定协议书》第三条约定：“本协议房屋约定的定金为2万元”。答辩人将原告2万元认筹诚意金收据原件收回，并于当日向原告开具了编号为MSZY610615的《收款专用收据》，该收据显示“今收到郭金鹏交来郑州美盛教育港湾一期4号楼2单元1302定金(高层)贰万元整”，因此原告所向答辩人支付的2万元款项性质为定金。根据《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据《商品房预定协议书》第四条第2款约定，原告应于2019年9月22日前缴纳房款513354元，应于2019年10月11日前缴纳房款1230000元。根据《商品房预定协议书》第七条约定：“乙方应按本协议约定的期限支付购房款及履行本协议约定的其他义务，乙方若未能按本协议约定的期限缴清购房款或未能，按期履行本协议约定的其他事项，每逾期一日，乙方按逾期应付款的万分之四向甲方支付违约金，逾期达3日的，视为乙方自愿放弃购买，甲方有权解除本协议。若甲方因上述原因解除本协议的，无须另行通知乙方即可将该房屋另行出售，关且乙方所缴定金不予退还。”《商品房预定协议》签署后，原告未按约定时间缴纳购房款，答辩人置业顾问多次催告并通过微信向原告发送了催告函，但原告一直未按约定缴纳购房款。鉴于原告的严重违约行为，答辩人于2019年9月30日向原告邮寄了《关于(编号:JYGW1-4-2-1302)之解约告知函》，通知原告解除《商品房预定协议书》，并按协议约定定金不退、房屋另售。答辩人的行为符合双方的协议约定，符合法律法规之规定，不存在任何违法或违约行为。二、原告起诉状所述“事实与理由”不属实。首先，《商品房预定协议书》明确约定协议自双方签字盖章后生效，原告已在协议上签字捺印，答辩人在协议上盖章，《商品房预定协议书》已于2019年9月19日生效，并非原告所述未实际生效履行。其次，答辩人在《商品房预定协议书》中以加粗字体提示原告需要保证具有购房及贷款资格，且签署协议为双方自愿行为，答辩人从未强制要求原告签署《商品房预定协议书》，如原告认为自身条件无法贷款且经济实力不允许一次性付款，可以选择不购房及签署《商品房预定协议书》，那么原告所缴纳的2万元认筹金可以依照《认筹协议》全额退还。但原告选择了签署《商品房预定协议书》，就应当为自身的行为负责，如有违约就应当根据协议约定承担相应的后果。最后，原告在起诉状中所述答辩人以教育资源诱导原告签约描述不客观，答辩人所售项目确实有政府规划的教育用地并规划建设有学校，不存在虚假宣传。至于答辩人是否将教育资源写入协议中是答辩人的权利，答辩人既然未对此做出书面承诺，何来私自承诺一说。三、本案诉讼费依法应由原告承担。经审理查明：2019年8月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《认筹协议》一份，主要约定：基于乙方对甲方开发的“美盛尚城星汇苑”（推广名：美盛教育港湾）项目的购买意愿，经乙方要求，甲方同意先支付2万元人民币作为认筹诚意金。乙方支付认筹诚意金后享有甲方推售的美盛教育港湾项目开盘推售房源线上选房资格及认筹优惠。乙方须在甲方通知的开盘（或选房日）当日凭本人身份证和本“认筹协议”、诚意金收据及成功选房短信至本项目售楼中心签订《商品房预定协议书》，同时认筹诚意金自动转为认购定金（认购定金不可退）；若乙方未能在约定时间内到场办理认购、签约手续，则视为乙方主动放弃认筹，认筹自动作废，甲方有权取消乙方认筹享有的全部优惠。若乙方主动放弃认筹或因乙方违约被取消认筹的，乙方可以在甲方通知开盘时间五个工作日凭本人身份证、本“认筹协议”、诚意金收据等资料至本项目售楼中心申请办理退还认筹诚意金手续，自甲方接受乙方退还诚意金申请之日起三十个工作日内，甲方无息退还乙方诚意金。协议还有其他约定。协议签订后，原告即向被告刷卡支付2万元，被告为原告出具《收据》一份，载明：“今收到郭金鹏收款方式：pos刷卡人民币(大写）贰万圆整￥20000.00收款事由诚意金。”2019年9月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预定协议书》一份，主要约定：乙方自愿定购甲方开发的位于河南省郑州市金水区丰庆路美盛教育港湾项目4号楼2单元1302号商品房，本协议房屋约定的定金为20000元，乙方应于本协议签订当日足额支付，逾期仍未付清定金的，甲方有权单方解除本协议。甲方解除本协议的，无须另行通知乙方即可将该房屋另行出售，且乙方所缴定金不予退还。乙方的付款方式为按揭，乙方应于2019年9月22日前交房款513354元，2019年10月11日前交房款1230000元；乙方声明与承诺：乙方保证自身符合国家和地方性法律法规、政策规定的购买该商品房的各项条件，并且自愿承担本协议订立后新政策、规定的风险。乙方已充分知晓本地商品房买卖相关政策（包括但不限于限购、限贷政策等）、银行和公积金有关贷款政策，并保证其完全符合购房、贷款等资格不受前述政策规定的影响；乙方确保其向甲方提供的购房材料和信息的真实性、合法性；乙方充分知悉房地产调控和贷款政策的不确定性，同时意识到其贷款申请不能通过银行或公积金审查的风险，乙方所能获得的贷款以银行或者本地公积金中心批准的为准。若乙方声明和承诺与实际情况或本协议约定不符的，则甲方有权单方解除本协议。若甲方因上述原因解除本协议的，无须另行通知乙方即可将该房屋另行出售，且乙方所缴定金不予退还。协议还有其他约定。2019年9月30日，被告向原告发出解约告知函，通知解除《商品房预定协议书》，原告缴纳的定金2万元不予退还。庭审中，原告称未能履行合同的原因是银行贷款没有审批通过。本院认为：原、被告签订的《认筹协议》、《商品房预定协议书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行。《认筹协议》中明确约定签订《商品房预定协议书》同时认筹诚意金自动转为认购定金，《商品房预定协议书》中约定定金2万元，应于本协议签订当日支付。双方签订《商品房预定协议》当日，被告收回了原告的认筹金收据，即便如原告所述被告未为其开具定金收据，但依据双方协议约定，该2万元已经转化为定金。原告因房屋贷款审批未通过，不再购买涉案房屋，构成违约，要求退还定金无法律依据，本院不予支持。原告认为被告存在未明确告知及置业顾问诱导原告等问题，本院认为，原告作为完全民事行为能力人，应对签订合同的行为承担相应的法律后果，被告并无保证原告银行贷款审批通过的义务，原告银行贷款审批未通过是其自身原因造成，应自行承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告郭金鹏的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由原告郭金鹏负担。本判决为终审判决。审判员 李 莉二〇二〇年四月三十日书记员 张亚丹