广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终220号上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。住所地：广东省梅州市梅江区****办事处龙丰村村委会二楼。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓艳，女，汉族，1981年12月2日出生，公民身份号码610************225，住广东省梅州市****梅州农业学校。委托诉讼代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐璐，广东粤梅律师事务所律师。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司因与被上诉人刘晓艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅州市超群房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，改判上诉人按购房总价款万分之四承担违约金236元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决在双方关于逾期办证违约金的合同约定明确的情况下，违反合同第十五条第3点“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”约定，判决上诉人应向被上诉人支付以购房总价款590000元为基数，按年利率4.75%承担违约金无法律依据，对上诉人极不公平。合同是双方契约，应予遵守，合同约定的万分之四与判决的年利率4.75%之间相差不止一百多倍，一审判决将上诉人应承担的责任放大了至少一百多倍，对上诉人的经营造成极沉重的负担，上诉人不能接受也无法承受。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。刘晓艳辩称，一、上诉人上诉主张按购房总价款万分之四支付固定的逾期办证违约金，与其在原审中的抗辩主张相同，原审认定其违反法律公平原则而不予支持正确。也与梅州市中级人民法院审理同类系列案件中，作出的已生效判决认定的法律事实相符。1.涉案《商品房买卖合同》第十五条是上诉人提供的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。实质上，《商品房买卖合同》第十五条第3点用小号字体打印，且开发商有意遗漏“按日”两字，似乎约定固定违约金，但该条款又有约定逾期办证违约金的计算起、止日期，即约定了违约金的计算方式。可见，该条款存在两种不同的理解。现上诉人的主张实际上等于免除其违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，原审认定该条款违反公平原则，并否定该条款效力，该认定并无不当。2.被上诉人起诉主张自房产交付之日起240日的次日起计算至上诉人交付房屋产权证书之日止，以购房总价款为基数，按年利率6%标准计付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据。虽然一审判决没有百分百支持被上诉人的诉讼请求，但是被上诉人为了息减诉累而未提起上诉。二、上诉人提起上诉，有利用形式合法之诉权拖延时间及逃避责任的嫌疑，不但损害被上诉人的利益，且浪费诉讼资源。此前，梅州市梅江区****状元府多名业主与上诉人因逾期办证违约金问题发生纠纷诉至法院。经两级法院审理，生效判决对涉案《商品房买卖合同》第十五条条款内容作出了详细的审理认定。上诉人在无新证据的情况下仍以原审同一理由提起上诉，其目的纯属拖延时间，逃避责任。综上，应依法驳回上诉人的上诉请求。刘晓艳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即履行商品房买卖合同约定的交付涉案房屋产权证的义务，即被告为原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，并在领到房地产权证书后立即将不动产权证书交付给原告；2.判令被告支付逾期交房的违约金733.37元给原告；3.判令被告向原告支付从2017年6月10日起至交付房屋产权证书之日止的逾期办证违约金，违约金以总价款590000元为基数，按年利率6%计算；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于梅江区金山办龙丰村学子大道侧状元府第11座7层702号房，建筑面积为126.46㎡，总价款为590000元。合同第六条约定自合同签订之日起7日内由被告协调银行及原告，办理银行按揭或公积金贷款手续。合同第八条约定，被告应当在2016年9月30日前将具备验收合格并于原告房款付清之日条件，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房，合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向原告支付违约金。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告未能在规定期限内取得房屋产权证书的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行；自房屋交付之日后第240日起至原告实际取得房产权属证书之日止，被告应向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第五条约定，如原告未足额支付房款，视为不具备入伙资格，被告有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交房责任，原告无权向被告要求本合同第十条所约定的赔偿。附件四第十四条约定，在原告未按合同约定付清全部购房款之前，被告有权暂缓协助原告办理房地产权转移登记且不视为违约；符合办理房地产转移登记条件的，原告应在被告所发出的办理房地产证通知上所载明的期限内提交办证所需要的全部文件资料、缴交税费等，若因原告方延迟交付办证所需要的全部文件资料或税费造成不能按合同约定期限取得房地产权证书的，被告不承担延期办证违约责任。附件四第二十一条约定，补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。签订合同后，原告分期向被告付清了购房款590000元（最后一笔于2016年7月27日通过银行贷款支付），原告并缴交了税款，支付了相关办证费用给被告。被告于2016年10月12日将涉案房屋交付给原告使用。因被告未按约向原告交付房屋及办理产权登记手续，原告遂提起本案诉讼。涉案房屋于2016年12月15日通过竣工验收。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，属双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。本案争议焦点为：1.逾期交房违约金的计算标准；2.逾期办证违约金计算标准。焦点一。根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条及附件四第五条的约定，被告应在2016年9月30日向原告交付房屋，原告于2016年7月27日向被告付清了购房款，被告于2016年10月12日才将涉案房产交付给俩原告，其行为已构成违约，应按约承担违约责任。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交付房产，应按政府部门颁布的同期指导性租金标准计付违约金给原告。但原、被告均未提交政府部门颁布的同期指导性租金标准的证据。原告主张按市场同地段装修好的房屋的市场出租价即2000元/月计算违约金，认为被告在之前同类案件中亦已承认租金价格为2000元/月，故本案亦应参照执行。被告则提出异议，认为以每套2000元/月价格计算忽略了各套房的面积差异和毛坯房的事实，之前案件被告同意按每套2000元/月计算逾期交房违约金是因未正确行使诉讼权利，应参照梅江区政府征收房屋临时安置补助标准8元/㎡计算违约金。对此被告在之前案件中对买受人提出的按2000元/月标准计算逾期交房违约金无异议，是其对自身权利的处分，但不代表其无权对以后案件原告提出的违约金标准提出异议。现被告不同意原告提出的违约金标准，原告仍有责任提供证据证实自己主张。本案中，原告未提供政府部门颁布的同期指导性租金标准证据，在指定补充举证期限内也未提交涉案房屋同地段同类房屋市场租赁价格的证据，也拒绝申请评估，应承担举证不能法律后果，对其主张的标准不予支持。被告认可参照政府征收房屋的临时安置补助标准8元/㎡计算违约金，是对其权利的合法处分，予以采纳。涉案房屋面积为126.46㎡，被告应按1011.68元/月（126.46㎡×8元/㎡）支付违约金给原告。因此，被告应向原告支付自2016年10月1日起至2016年10月12日止的逾期交房的违约金404.67元（1011.68元/月÷30天×12天）。原告超出部分请求，不予支持。焦点二。涉案房屋已于2016年10月12日交付给原告使用，并完成初始登记。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告应在房产交付给原告使用之日起360个工作日内即在2018年3月20日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告至今仍未将办理权属登记需其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，原告要求被告履行办理权属转移登记，符合法律规定，予以支持。根据双方签订的合同第十五条的约定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。关于违约金的起算时间及计算标准问题。原告主张按双方签订的商品房买卖合同第十五条第3点的约定，被告应在涉案房产交付之日后第240日内办好房屋产权证书,逾期办证违约金按照年利率6%计算至交付产权证之日止。被告则认为根据双方签订的第十五条第3点的约定，被告应支付的逾期办证违约金应以已付购房款总额的万分之四计算。首先，对于逾期办证违约金的起算，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第1点约定被告在商品房交付原告使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约，而该条第3点又约定被告需自商品房交付使用后第240日起计算违约金。上述两点约定存在矛盾，使被告在守约期间仍需承担违约责任，有失公平，而产权登记机关何时完成产权转移登记，被告并不能操控，被告作为开发商应履行的职责是向产权登记机关提交产权转移登记资料。故逾期办证违约金应在涉案房屋交付之日起360个工作日的次日即2018年3月21日起计算至被告将需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。其次，对于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张按年利率6%标准计算，被告主张按已付购房款总额万分之四计算。原、被告双方签订的合同第十五条第3点虽对逾期办证的违约金进行约定，但该点既约定违约金计算的起止时间，又约定固定违约金，前后内容相矛盾，且不论违约时间长短，均只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。现原告主张对违约金标准进行调整，符合规定，结合被告逾期时间，违约金标准以年利率4.75%计算为宜。综上，被告应向原告支付自2018年3月21日起，以590000元为基数，按年利率4.75%计算至被告将需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月1日判决：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案，以履行办证义务；二、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期交付商品房违约金404.67元给原告刘晓艳；三、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付从2018年3月21日起，以购房总价款590000元为基数，按年利率4.75%计算至将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金给原告刘晓艳；四、驳回原告刘晓艳的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1143.73元（此款已由原告预交），由原告负担686元，由被告负担457.73元。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审的主要争议焦点为上诉人主张按照诉争合同第十五条关于逾期办理《房地产证》承担违约责任条款内容执行的依据是否充分。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日起第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”。上诉人主张上述约定内容合法有效，应当按约定履行。诉争合同第十五条是“关于产权登记的约定”，约定出卖人（即上诉人）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即被上诉人）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”。首先，该条款约定上诉人办理产权登记的期限为商品房交付使用后360个工作日内，而承担违约责任的起算日为商品房交付之日后240日起，导致同一条款前后约定不一，存在矛盾之处。其次，该条款既约定违约金计算的起止时间即“自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止”，又约定固定违约金即“出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四”的违约金，内容同样存在前后不一，自相矛盾。最后，上诉人主张诉争合同约定的是固定违约金，即无论上诉人违约时间多长，其均只需向被上诉人支付购房总价款万分之四的违约金；而合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定买受人逾期付款超过10日，若经出卖人同意，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从合同对违约双方责任承担的约定上，亦违反公平原则。据此，诉争合同中逾期办证违约金的约定，既约定违约金计算的起止日期，又约定固定违约金，内容前后不统一，属约定不明；且不论违约时间长短，均只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1143.73元，由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 陈恒山审 判 员 曾园芳二〇二〇年四月十三日法官助理 范宜洪书 记 员 朱红珍