山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初190号原告：山西湖滨房地产投资有限公司，住所地太原市双塔西街268号。法定代表人：张锁林，董事长。委托诉讼代理人：李飞，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛凡，山西东奥律师事务所实习律师。被告：王全福，男，1967年9月13日出生，汉族，住太原市。原告山西湖滨房地产投资有限公司诉被告王全福商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法由审判员王华如适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告山西湖滨房地产投资有限公司的委托诉讼代理人李飞、薛凡、被告王全福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山西湖滨房地产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并依法判令被告返还房屋；2.请求依法判令被告承担违约金41582.687元及重新处置房屋费用156915.8元(房屋总价款的10%)；3.请求依法判令被告偿还168158.9元垫付款及利息911.09元(按照中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%，从2019年11月29日计算至2020年1月15日)，以上共计367568.47元；4.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月4日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告以1569158元购买原告位于太原市晋源区健康南街5号文锦苑8幢楼3单元0601号房。被告首付479158元，剩余房款1090000元向银行按揭贷款。根据合同的补充协议第五条约定，在原告承担阶段担保责任的情况下，若被告未向银行还款,被告需在被通知之日起五日内还清原告代为支付的垫付款，逾期累计超过30日，原告有权解除《商品房买卖合同》，并且有权要求被告承担违约责任。违约金以总房款1569158元为基数，从被告违约之日即2019年11月29日起至起诉之日，暂计算至2020年1月15日止，按照万分之五/日计算，为41582.687元。原告已于2019年11月22日代被告向银行还款168158.9元，并于2019年11月23日向被告发出书面催收垫付贷款通知，被告收到催告通知五日后仍未还钱，逾期已经累计超过30日。被告的违约行为，已侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王全福辩称，一、原告替被告垫付的款项被告认可，但是利息计算被告认为应当按照国家法定的标准；二、原告所说的违约金和重新处置房屋费用被告不认可。被告已经付过480000元首付款并且付过一部分月供，不应该按照房屋总价标准来计算。且房屋现已经增值，该费用被告不应该承担；三、被告不同意解除合同。经审理查明，2014年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）及附件一至五，该合同约定，由被告购买原告开发的位于太原市健康南街5号文锦苑小区8幢3单元0601号房屋一套，建筑面积196.76平方米，房屋总价1569158元，付款方式为银行按揭，首付款为479158元，按揭贷款1090000元。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中还约定：在出卖人承担阶段担保责任的情况下，如买受人未向银行还款，买受人需在被通知之日起5日内还清出卖人代为支付之垫付款。逾期出卖人将按总房款的万分之五每日向买受人收取违约金，直至买受人付清应付之全部款项，合同继续履行。逾期累计超过30日，出卖人有权解除合同，同时买受人应承担出卖人主张权利而产生的诉讼费、律师费、交通费、重新处置房屋产生的费用等，重新处置房屋的费用为房屋总价款的10%。该上述合同签订后，原告支付被告购房首付款479158元。2015年4月24日，原、被告与华夏银行股份有限公司太原分行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告向华夏银行股份有限公司太原分行申请个人房屋抵押借款，作为购买位于太原市晋源区健康南街5号8号楼0601号房屋的部分购房款，被告同意将该房产抵押于华夏银行股份有限公司太原分行，作为其偿还该合同项下贷款的担保。贷款期限为20年，自2015年4月24日起至2035年4月24日止。被告选择等额本金还款法分期还本付息，还款日为每月20日。同时约定，原告对该合同约定的被告应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有被告应付款项承担连带保证责任。上述合同签订后，华夏银行股份有限公司太原分行按约向被告发放了贷款。被告自2018年5月20日开始拖欠银行贷款，截至2019年11月20日，被告累计拖欠华夏银行股份有限公司太原分行贷款本金、利息及罚息共计160186.38元。2019年11月22日，原告代被告向华夏银行股份有限公司太原分行偿还了上述款项。2019年11月23日，原告向被告发出《催收垫付货款通知》，告知被告在收到通知之日起5日内还清垫付款160186.38元，逾期将按总房款的万分之五/日收取违约金，直至付清应付全部款项，合同继续履行。逾期累计超过30日，原告有权解除合同，同时被告应承担原告主张权利而产生的诉讼费、律师费、交通费，重新处置房屋产生的费用等。被告于2019年11月27日在该《催收垫付货款通知》上签名捺印。后原告又于2019年12月20日，代原告偿还贷款7972.52元，以上原告代偿金额共计为168158.9元。另查明，案涉房屋并未取得相关产权证书，原告亦未将案涉房屋交付被告使用。认定证据有庭审笔录、原告提交的《商品房买卖合同》及附件、《个人房屋抵押借款合同》、还款凭证、《催收垫付货款通知》。本院认为，本案中，原、被告双方于2014年12月4日所签订《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应严格履行。该合同附件四约定了原告有权行使合同解除权的条件，即在原告承担阶段担保责任的情况下，如被告未向银行还款，被告需在被通知之日起5日内还清原告代为支付之垫付款。逾期累计超过30日，原告有权解除合同。现被告未履行银行还款义务，原告代其垫付后，被告经原告催告仍未还清垫付款，且已逾30日，双方约定的解除合同的条件已经成就。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。但因原告并未将案涉房屋实际交付被告使用，故关于原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。上述《商品房买卖合同》及附件解除后，原告理应退还被告为购买该商品房已支付的全部购房款，包括已支付的首付款479158及依照《个人房屋抵押借款合同》已支付银行的贷款本息。另，因被告违约，导致上述《商品房买卖合同》及附件解除，被告理应支付原告违约金。现原告主张以总房款1569158元为基数，从被告违约之日即2019年11月29日起暂至起诉之日2020年1月15日止，按照万分之五/日计算违约金，本院认为，该违约金计算标准较为合理，但起始时间应认定为被告实际收到《催收垫付货款通知》2019年11月27日的5日后，即2019年12月3日。因此，被告应支付原告违约金应计算为33737元（1569158元×43日×万分之五/日）。同时，上述合同解除后，原告所主张垫付款、垫付款利息及重新处置房屋的费用已无事实与法律依据，故关于原告的该部分诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告山西湖滨房地产投资有限公司与被告王全福于2014年12月4日所签订《商品房买卖合同》及附件；二、在本判决生效之日起十五日内，原告山西湖滨房地产投资有限公司退还被告王全福已支付的全部购房款（包括首付款479158元及被告王全福依照2015年4月24日《个人房屋抵押借款合同》已支付银行的贷款本息）；三、在本判决生效之日起十五日内，被告王全福一次性支付原告山西湖滨房地产投资有限公司截至2020年1月15日的违约金33737元；四、驳回原告山西湖滨房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6814元减半收取3407元，由原告山西湖滨房地产投资有限公司负担2782元，被告王全福负担625元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  王华如二〇二〇年四月二十七日书记员  郝 蓓