广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初205号 原告：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所地广西梧州市西堤三路19号第22层2223、2224、2225号房，统一社会信用代码91450405MA5LA2M99X。 法定代表人：苏烨彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智恒，该公司员工。 被告：麦丹，女，1980年9月6日出生，汉族，户籍所在地广西梧州市万秀区，现住广西南宁市。 第三人：唐小卡，女，1982年12月28日出生，汉族，户籍所在地广西藤县，现住广东省中山市石岐区。 第三人：欧木兰，女，1997年3月20日出生，汉族，户籍所在地广西梧州市长洲区，现住梧州市。 原告梧州市壹心置业房地产有限公司（以下简称：壹心公司）与被告麦丹居间合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案。在审理过程中，本院分别于同月20日追加唐小卡、同月28日追加欧木兰作为本案第三人参与诉讼，于2020年3月12日依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告壹心公司的委托诉讼代理人李智恒，被告麦丹，第三人唐小卡均到庭参加诉讼，第三人欧木兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告壹心公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《限时销售合同》；二、判令被告退还限时销售保证金5000元及支付违约金8500元给原告；三、判令被告支付代办继承（受遗赠）不动产权证3000元及支付房屋清洁费700元给原告；四、由于被告过错，请求判令被告赔偿原告经济损失25800元；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年8月20日签订《限时销售合同》一份，约定原告（乙方）代理被告（甲方）出售梧州市万秀区XX房，交易净收价为170000元，签订合同当日，原告向被告支付了限时保证金5000元。2019年8月20日至2020年1月7日原告为被告办理该物业继承（受遗赠）不动产权证。原告于2019年12月26日与唐小卡就该物业成功签订《房屋买卖合同》，原告与被告约定于2020年1月13日到梧州市不动产登记中心办理过户手续，当日原告多次电话、微信、短信等形式通知被告，但被告对原告的通知不予回复。同日原告通过银行转账方式多次支付购房定金与部分房款合计50000元给被告，被告收到后，多次原路退回给原告。被告故意拖延、拒绝与原告交易该物业，在《限时销售合同》约定的时间内不配合办理该物业的过户手续，被告已经构成违约，且被告已经将涉案房屋出售给他人，实现不了合同目的，故诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 原告向法庭提交的证据有：1．《限时销售合同》，拟证明涉案房屋委托代售的具体约定；2．被告身份证复印件，拟证明被告的身份信息；3．税收缴款书，拟证明由原告代办涉案房屋继承手续、代为缴款；4．继承（受遗赠）不动产登记具结书复印件，拟证明原告代被告递交资料办理继承的事实；5．《收据》，拟证明原告给被告的限时销售定金，被告已经收款的事实；6．银行流水，拟证明原告分多次经银行转账涉案房屋买卖定金及部分购房款给被告的事实；7．《房屋买卖合同》（编号0000372），8.POS签购单，证据7、8拟证明原告与唐小卡存在真实买卖交易的事实；9．于殿忠离职申请单，拟证明于殿忠在职期间的职务行为；10．欧木兰离职申请单，拟证明欧木兰与被告签订《房屋买卖合同》是欧木兰在职期间的职务行为，并不是欧木兰购买涉案房子的事实；11．原告员工转账给于殿忠的限时销售定金账单详情，拟证明当天所转出的款项；12．清洁费收据，拟证明原告给付清洁涉案房屋的费用；13．收费标准复印件，拟证明原告在梧州市物价局登记过代办继承的收费标准，收费的标准是经过物价局的批准；14．原告员工与被告的微信聊天记录截图，拟证明原告员工多次落实好交易过户时间；15．不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋已于2020年1月16日过户给他人。 被告麦丹辩称：答辩人认为原告的诉请缺乏事实依据。理由：1．答辩人与原告签订《限时销售合同》，并通过原告与买方欧木兰签订《房屋买卖合同》，签订合同当日收到欧木兰通过微信转账的购房定金5000元，其已履行了与原告签订的合同，不存在违约；2．答辩人与欧木兰签订的《房屋买卖合同》是有效的；3．原告承诺涉案房屋交易价170000元，不再需要答辩人支付办证等所需费用，且原告拖延办理继承手续；4．答辩人并没有与唐小卡签订《房屋买卖合同》；5.2020年1月16日早上8时43分欧木兰才短信明确回复答辩人，因资金不足不再购买答辩人的房屋。综上，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。 被告向法庭提交的证据有：1．办理继承的相关证明5份，拟证明是被告亲自去办理房屋继承手续，原告只是帮被告递交资料；2．《限时销售合同》、《房屋买卖合同》（编号0000025），拟证明被告与欧木兰签订房屋买卖合同，买家是欧木兰；3．转账详情，拟证明被告收到欧木兰转账的定金5000元；4．账户明细，拟证明原告转账给被告的钱，被告已全款退还；5．聊天记录截图，拟证明被告对原告与唐小卡签订房屋买卖合同的事不知情，原告拖延办理房屋继承手续，原告的员工知道被告与欧木兰存在房屋买卖关系；6．与欧木兰的聊天记录截图，拟证明欧木兰已违约，被告可将涉案房屋卖给他人。 第三人唐小卡述称：原告提交的起诉状所述不是事实。 第三人唐小卡向法庭提交的证据有：1．《房屋买卖合同》（编号0000311），拟证明原告就涉案房屋与其签订售价为255000元的房屋买卖合同；2．《双方承诺书》，拟证明原告提交给法庭的售价为170000元的房屋买卖合同是虚假的；3．收款收据，拟证明其已将首付款、中介费、服务费缴纳给原告。 第三人欧木兰于2020年3月4日在谈话笔录中述称：其与被告麦丹联系表示要购买被告位于梧州市，并于2019年8月20日与被告签订《限时销售合同》及《房屋买卖合同》（编号0000025），同日通过微信转账的方式，用自己的资金支付5000元定金给被告，被告出具了收据。后其因资金不足，于2020年1月16日告知被告不再购买上述房产，其已违约，被告不需要退还5000元定金给其。其认可原告提交的《限时销售合同》，但对原告提交的其他证据不知情，不发表意见。 第三人欧木兰没有向法庭提交证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3拟证明的事实不予认可，原告只充当递交资料的角色；对证据4无异议，但认为是其亲自办理后交给原告帮保管及代办继承；对证据5的真实性无异议，但认为该笔款是买家欧木兰转账给其的定金；对证据6的真实性、合法性、关联性不认可；对证据7的真实性、合法性、关联性不认可，认为该合同是伪造的；对证据8不认可，认为与本案无关；对证据9、10有异议，认为与其无关，与本案无关；对证据11有异议，其未收到于殿忠的转账；对证据12、13的真实性、合法性、关联性不认可；对证据14无异议，但其认为买家是欧木兰，原告涉一房多卖，其不予配合；对证据15的真实性无异议，其是在合同期满后将该房屋卖给他人。第三人唐小卡对原告提交的证据的质证意见与被告的质证意见一致。 原告对被告提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但其不认可被告提交的证据1拟证明的内容，原告代被告办理继承手续是事实；对原告提交的证据5拟证明的事实有异议。第三人唐小卡对被告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为是事实。 原告对第三人唐小卡提供的证据1有异议，原告在签订合同时出错，之后已重新签订正确的《房屋买卖合同》（编号0000372），重新签订的合同是唐小卡亲笔签名，故合同是真实的；对证据2的真实性无异议，但不认可其拟证明的内容，认为编号0000372的《房屋买卖合同》与承诺书是互相冲突的；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议。被告对第三人唐小卡提供的证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，其没有签署该合同；对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院结合案情予以综合审查和认证。 本院经审理认定事实如下： 涉案房屋梧州市是被告通过继承方式取得，属被告所有。 2019年8月20日，原告壹心公司员工即第三人欧木兰与被告麦丹商谈涉案房屋买卖事宜，并以原告为乙方、被告为甲方订立《限时销售合同》，约定：交易净收价格为170000元，限时销售期限为签订本合同之日起至2020年1月15日；乙方向甲方支付限时销售保证金5000元，乙方保证如未在本合同规定的销售期限内为甲方找到适价买家，则甲方有权没收此限时销售保证金等内容。合同落款处，被告在甲方处签名捺印，原告在乙方处署名并加盖梧州市壹心置业房地产有限公司荔苑店合同专用章，第三人欧木兰在乙方经办人处签名。随后，第三人欧木兰作为买方、原告壹心公司作为经纪方与被告麦丹（卖方）订立《房屋买卖合同》（编号0000025），约定买卖双方同意涉案房屋成交价为人民币170000元整，付款方式为签订本合同支付人民币5000元作为定金，定金自动转为房款；三方约定于2020年1月15日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续等内容。合同落款处，被告在卖方处签名捺印，原告在经纪方处署名并加盖梧州市壹心置业房地产有限公司荔苑店合同专用章，第三人欧木兰在买方处签名，亦在经纪方的经办人处签名。 同日，被告收到第三人欧木兰支付的5000元后，向欧木兰出具记载有“兹麦丹（身份证号码：）收到欧木兰（身份证号码：）交来梧州市xx房的限时销售定金人民币伍仟元整（5000.00）。此据！”内容的收据。 2019年12月26日，原告（经纪方）与第三人唐小卡（买方）就涉案房屋订立《房屋买卖合同》（编号0000311），合同约定物业成交价为255000元，于2020年1月31日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续等内容。 2020年1月16日，原告（经纪方）与第三人唐小卡（买方）再次就涉案房屋订立《房屋买卖合同》（编号0000372），约定物业成交价为170000元，于2020年1月15日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续等内容。合同落款日期为2019年12月26日。同日，原告（甲方）与第三人唐小卡（乙方）签订《双方承诺书》，约定“甲乙双方经友好协商，承诺如下：1.2020年1月16日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000372）仅为提交法院申请诉讼请求作用，不作真实成交价格之用”等内容。 另查明，第三人欧木兰于2017年8月18日入职原告壹心公司，于2019年10月31日离职。欧木兰离职时将限时销售定金《收据》、《房屋买卖合同》（编号0000025）原件留在原告处。 又查明，涉案房屋于2020年1月16日登记在案外人陈周燊名下。 本院认为，2019年8月20日原告壹心公司与被告麦丹订立的《限时销售合同》，是合同当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。对第三人欧木兰与被告签订的《房屋买卖合同》（编号0000025），综合全案证据，并结合原告及第三人欧木兰的陈述，应认为，原告指派内部员工即第三人欧木兰与被告签订《限时销售合同》后，在短时间内又由欧木兰以买方及经办人的双重身份与被告签订《房屋买卖合同》，实质是原告以欧木兰名义作为买方与被告签订该合同，后原告又以远高于与被告约定的房屋交易价，与第三人唐小卡就该房屋订立买卖合同，原告与第三人欧木兰的行为显属恶意串通，损害了被告作为委托人获取房屋真实交易价的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定，认定该《房屋买卖合同》（编号0000025）无效。原告以虚构第三人欧木兰为房屋买受人的行为，形式上履行《限时销售合同》，该行为已严重损害合同相对人即被告的利益，构成根本违约，被告有权单方解除该合同，被告将涉案房屋过户给案外人陈周燊的行为，已实际行使了其对《限时销售合同》的解除权，即原、被告之间的合同已实际解除。综上，对原告主张判令被告支付《限时销售合同》的违约金8500元的诉请，本院依法不予支持；对原告主张判令被告退还限时销售保证金5000元的诉请，应认为，第三人欧木兰支付给被告麦丹的5000元，实质是原告支付给被告的限时销售保证金，因原告存在违约，根据合同约定，被告有权没收此限时销售保证金，故对原告该诉请，本院依法不予支持。对原告主张判令被告支付代办继承（受遗赠）不动产权证3000元及支付房屋清洁费700元的诉请，因《限时销售合同》中无代办继承（受遗赠）不动产权证收费及房屋清洁收费的约定，原告亦未提供其他相关约定的依据，本院依法不予支持。对原告主张由于被告的过错，请求判令被告赔偿原告经济损失25800元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告梧州市壹心置业房地产有限公司与被告麦丹订立的《限时销售合同》； 二、驳回原告梧州市壹心置业房地产有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费3700元，减半收取计1850元，由原告梧州市壹心置业房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  陶建妮 二〇二〇年四月二十日 书记员  钟金妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。