内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初3301号原告（申请执行人）：云某，女，1968年7月6日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白巴特尔，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告（案外人）：马某某,男,1987年3月28日出生,汉族,现住内蒙古自治区五原县。委托诉讼代理人：吕特，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘彩霞，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被告（被执行人）：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司），住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。法定代表人：肖磊，总经理。原告云某与被告马某某、内蒙古中远房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米奇、被告马某某的委托诉讼代理人吕特、刘彩霞到庭参加诉讼。被告中远公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的(2019)内0823执异56号执行裁定书;2、判令对位于巴彦淖尔市临河区中远睿城小区B区8号楼(后变更为6号楼)2单元601室许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据。2014年10月15日,巴彦淖尔市临河区人民法院作出(2014)临民初字第4017号民事判决书,判决被告内蒙古中远房地产开发有限公司(以下简称“中远公司”)向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决,向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉,巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出(2015）巴民二终字第6号民事判决书,驳回上诉,维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决,向巴彦淖尔市人民检察院申请监督,该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉,内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监[2018]15000000014号民事抗诉书,向内蒙古自治区高级人民法院抗诉,内蒙古自治区高级人民法院提审本案后,于2019年5月20日作出(2018)内民再281号民事判决书,维持巴彦淖尔市中级人民法院(2015)巴民二终字第6号民事判决。因此,本案执行依据明确。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先,原审法院只审查本案被告符合第(一)、(三)项之规定,未审查本案被告是否符合第(二)项之规定。只是轻描淡写的在执行裁定书当中陈述“所购房屋为居住用房,是商品房的消费者,其物权期待权应受法律保护”。如果说本案被告夫妻双方名下存在其他商品房的情况下,当然不符合本条法律规定,则不能排除原告的执行程序。其次,根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定,对于执行异议案件中买受人(案外人)与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。而本案被告与中远公司签订《预订协议书》的时间是2013年3月5日,但是在这个时间节点上,中远公司并没有取得房屋预售许可证书。签订的协议是无效协议,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(一)项之规定,不能对抗原告法定的执行权利。再次,被告没有证据证明其所购房屋的购房款支付到了中远公司的对公账户当中,也就无法证明存在真实有效的付款关系,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(二)项之规定,同时被告夫妻双方名下是否有还有其他住房未能确认,所以不能对抗原告法定的执行权利。综上,原审法院在未查明本案基本事实的情况下,盲目作出中止执行的裁定书,严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法向人民法院提起诉讼,请求人民法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告马某某辩称：一、答辩人作为案外人对执行标的提出执行异议，符合民事诉讼法及其解释和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定作出了错误的执行裁定，没有事实和法律依据。首先，2013年3月5日答辩人与中远房地产公司签订了《中远·睿城住宅楼预定协议书》，购买中远睿城小区B区8号楼(后变更为6号楼)2单元601号住宅，协议中约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任,中远房地产公司于当日向答辩人马某某出具了163458元的收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然在签订预定协议书时中远房地产公司未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得商品房预售许可证,依据法律规定双方签订的预定协议书是合法有效的商品房买卖合同。马某某作为商品房的买受人按照合同约定支付了合同约定的首付房款，所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般债权。答辩人对于未办理房屋备案登记手续无过错，其请求能够排除本案的执行。其次,关于原告诉称的答辩人的购房款没有支付到中远公司的对公账户中的问题。答辩人与中远房地产公司并没有约定将购房款支付到中远公司对公账户上,故答辩人未支付到中远公司的对公账户上不能说明不存在真实的付款关系,且当时答辩人提供的转款凭条上的个人账户也是中远房地产公司当时指定将购房款转入的账户。答辩人的银行转账凭条加之之前所付定金与中远公司在出具的收据时间、数额相吻合,可以证明答辩人向中远公司交付购房款的问题。最后,答辩人马某某作为购房消费者,签订合同及支付购房款在前,原告云某申请查封在后,答辩人签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权,基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发,答辩人对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权,其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述,答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据,应予驳回。被告中远公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。被告中远公司未到庭进行质证。对原、被告及本院出示的证据进行如下认证：1.对原告提供的乌拉特前旗人民法院（2019）内0823执异56号执行裁定，被告马某某认可、无异议。对于马某某是否可以排除本案的强制执行，本院将结合其他证据综合予以认证。2.对被告马某某提供的2013年3月5日马某某与中远公司签订的《中远·睿城住宅楼预定协议书》、中远公司的商品房预售许可证、定金收据、银行转款凭证、购房款收据、中远睿城B区楼号变更通知单,原告对商品房预售许可证、变更通知单的真实性认可，对其他证据均不予认可。对于上述证据本院结合其他证据综合予以认证。3.对本院出示的证据，原告云某、被告马某某对证据的真实性均认可、无异议。本院认为上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信，并在卷佐证。被告中远公司未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2013年3月5日，被告马某某与中远公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（马某某）自愿购买甲方（中远公司）开发的中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601号住宅，预测（暂定）建筑面积约为108.25平方米，单价为3775元/平方米，总价款408644元。约定付款方式为首付房款163458元（首付40%），余款办理贷款。2013年2月1日，被告马某某以汇款方式交付定金5000元，2013年3月5日通过银行转账付款158458元，共付房款163458元。2017年4月26日，马某某交付房款40920元，以上共计支付房款204378元，剩余房款204266元未办理贷款，同时双方对交房日期、面积差异处理等权利义务及违约责任作了约定。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，涉案商品房至今未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]15000000014号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。在执行中，巴彦淖尔市临河区人民法院于2016年8月9日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对被执行人开发的中远睿城小区包括马某某购买的B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601号在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年10月28日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2016）内08执监236号执行裁定书，裁定临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。2017年3月21日，云某向本院申请执行。本院于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的30套房屋，查封期限为三年。马某某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异56号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定书对中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日马某某、吴雪松名下有位于临河区金川大道西、曙光街北、沃野街南锦绣花园A1号楼4单元202号住宅，不动产权证号：蒙（2017）巴市不动产权第0001284号，面积78.76平方米，登记时间：2017年3月15日。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具《说明》，截止2019年12月11日马某某名下无《商品房买卖合同信息》，经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日马某某名下无房屋权属登记信息。本院认为,本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。基于前述查明的事实，应确认以下法律事实成立：1.被告马某某与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，房屋总价款为408644元，现支付购房款204378元，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。原告云某认为马某某购房款未支付给中远公司账户，仅支付给第三人，不能证明其已支付购房款。马某某提交的银行转账凭证与中远公司出具的收款收据时间数额可以相互佐证，用以证实马某某向中远公司交付购房款的事实，故对该事实应予以认定。2.中远公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。3.除本案诉争的房屋外，马某某、吴雪松名下已有位于临河区金川大道西、曙光街北、沃野街南锦绣花园A1号楼4单元202号住宅一套，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。4.马某某签订合同在前且已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十，云某申请查封在后且无证据证明马某某与中远公司有串通损害其利益之实。上述法律事实，符合“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”等法律规定。据此，马某某签订合同在前，云某申请查封在后，马某某在购买本案诉争房屋未交付的情况下，其另行购买的一套住房在面积上仍然属于满足基本居住需要的。其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，原告云某要求对临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601室许可执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决如下：驳回原告云某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  其和来审 判 员  蒙俊霞人民陪审员  刘春花二〇二〇年四月十三日书 记 员  高嘉乐附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。