上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9644号原告：钱超，男，1988年4月20日生，汉族，住上海市普陀区。原告：钱耀华，男，1963年7月13日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：陈忠英，女，1965年2月16日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。被告：周心吾，女，1991年3月9日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：吴海贝，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪贯中，上海融孚律师事务所律师。原告钱超、陈忠英、钱耀华与被告周心吾共有物分割纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，因当事人对系争房产价值存有争议，故申请对房产价值进行了评估。2020年1月8日，本院依法进行了开庭审理，原告钱耀华及三原告的委托诉讼代理人汤志红、徐天合，被告周心吾的委托诉讼代理人吴海贝、缪贯中到庭参加诉讼，同年3月27日，除上述人员外，被告周心吾亦参加了庭审。本案现已审理终结。原告钱超、钱耀华、陈忠英向本院提出诉讼请求：要求分割坐落于上海市嘉定区高台路XXX弄XXX号XXX室的房产分割，将房产判归三原告所有。审理中，原告将诉讼请求变更为将共有房产判归被告所有，由被告向三原告支付房屋折价款3,456,420元；判令被告向三原告支付装修费用654,688.20元，并支付自2018年4月1日起至实际支付日止的装修费利息，计算方式是2018年4月1日至2019年8月19日，按公式654,688.20元×4.75%÷360×506天，期间的利息为43,709.53元，自2019年8月20日至实际支付日止的利息按公式654,688.20元×LPR÷360天×天数计算；判令被告向三原告支付税款、居间费等其他费用444,724.58元以及自2016年8月30日起至实际支付日止的其它费用之利息，计算方式是：自2016年8月30日起至2019年8月19日止，按公式444,724.58元×4.75%÷360×1,085天，利息为63,666.65元，自2019年8月20日起至实际支付日止，按公式444,724.58元×LPR(银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)÷360×天数计算；放弃对车位费1,350元的主张。事实与理由：2015年底，原告钱超与被告确立恋爱关系。2016年初，三原告欲为原告钱超购买婚房，但三原告均在限购之列，被告则不受此限制。于是，双方商定以被告名义买房，以被告名义贷款，所有的款项(包括装修)则均由三原告支付，贷款亦由三原告支付给被告。原告钱耀华即代表三原告与被告同为买受方于2016年6月14日与上海中原物业顾问有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，与房屋出卖方张仲杰签订了《房屋买卖合同》，两份合同中均约定房屋总价为5,100,000元，买卖双方的税收均由买方承担。当日，原告钱耀华以转账及现金的方式向出卖方支付了500,000元房款。2016年6月27日，原告钱耀华将1,290,000元房款转入被告账户，由被告支付给出卖方。2016年8月29日，原告钱耀华又以转账及现金的方式向出卖方支付了310,000元房款，共计支付房款2,100,000元。另3,000,000元房款则以被告名义向中国建设银行股份有限公司上海闸北支行(以下简称建行)组合贷款，其中公积金贷款600,000元，商业贷款2,400,000元，由于被告单方无法获得银行3,000,000元组合贷款，故绑定原告钱超为共同还款担保公证。之后，还贷的款项有的直接从原告钱超银行卡划出，有的虽从被告公积金或银行卡上划出，但大部分还是由原告通过支付宝、银行转账或现金等方式支付给被告。原告钱耀华另还支付居间费70,000元。2016年6月26日，因办证需要，以被告名义与买受人张仲杰就讼争房屋网签了《上海市房地产买卖合同》，嗣后，又以被告名义办理了《不动产权利证书》。期间，所产生的税款371,978.58元，不动产登记费1,396元，车位管理费1,350元，共计374,724.58元均由原告方支付。之后，三原告又出资900,000元左右对房屋进行了装修，另有余款100,000余元尚待结算。因原告钱超与被告为琐事发生纠纷，恋爱关系终止，为解决此事，原告方数次与被告协商，被告却置之不理，无奈之下诉至法院。被告周心吾辩称，原告当庭变更诉请，从形式来说，不符合变更诉请的形式要件，这是新的诉请，且原告没有就新的诉请提供相应的证据，即便按照变更后的诉请，原告共有三位，被告和三原告是何关系，被告应该返还各原告多少钱？这些在诉状中都无法看出，客观讲是一个新的诉讼，所以说三原告当庭变更诉请是不符合法律程序的，应当驳回起诉或者由原告主动撤诉。原告钱耀华、陈忠英不是适格主体，原告钱超与被告恋爱期间以结婚为目的出资购房，应当属于原告钱超与被告共同财产，系婚房，与原告钱耀华、陈忠英无关，原告钱耀华、陈忠英作为家庭成员来参与诉讼没有提供相关证据，即家庭成员是否一起生活？是否有共有关系基础？家庭成员间财产是否有约定?但三原告并未提供任何证据，故被告认为系争房屋不是家庭共有财产。即便原告钱耀华、陈忠英都有付款的事实，可能是代原告钱超支付，还有一种可能是赠与，所以不能作为分割原告钱超与被告共同财产的理由。现在原告钱超与被告结婚不成要求分割财产，原告钱耀华、陈忠英不能参加诉讼。另外，三原告变更诉请行为随意，诉状上随意涂改，这种行为不符合程序性要求，且被告至今没有收到正式的诉状。虽然上次笔录有记载，但时间较长被告也记不清楚。三原告原诉请是房屋确权，变更后是析产，并主张还款，不同的法律关系，被告觉得事实理由和证据都应该有变动，但三原告并没有改变事实和理由，证据也没有变动，仍拿着确权的证据来要求析产，被告觉得文不对题，故被告认为应当驳回起诉。实体上，被告认为3,000,000元贷款应作为被告出资的购房款，至于原告钱超认为其支付了贷款415,387.43元，被告只认可其中的258,044.43元，该笔钱款可以作为债权、债务处理，但不同意支付利息，其余的因双方平时互有经济往来，不予认可。对于原告方支付的税款、居间费等不应作为购房款成本支出，应计入费用科目。鉴于被告的经济能力，要求房屋判归原告钱超所有。针对被告的辩称意见，三原告认为系争房屋是从原告钱超与被告的恋爱关系出发购买而产生了这样一个共有物，本案纠纷是共有物纠纷，原告钱耀华为购房与被告共同签订了购房合同，并由三原告支付了款项，当然是适格主体，该主体资格的认定有生效判决书(另案)为证，该判决书判决了与三原告同样地位的当事人共同占有了相应的份额，并由被告支付折价款。被告认为三原告需要提供家庭共同生活的证明，原告方已经提供了，通过户口薄可见原告钱耀华、陈忠英是夫妻关系，原告钱超是其儿子。本案是纯粹的共有物分割，只要诉请是明确的，就没有程序性问题，在上次开庭时被告已经拿到了变更诉请申请书。原告从未提出确权，第一次诉请就是依法分割，原告有权要求，没有错，应该是被告没有看清或者没有理解，本案就是共有物分割，只是共有物分割的这一面或者那一面，没有任何问题。不同意原告钱超支付的贷款按258,044.43元计算，不同意3,000,000元作为被告一方的贷款，应作为原告钱超与被告的共同贷款。对于税费、居间费，认为是购房的组成部分，应纳入购房款中，同时，原告放弃对该部分钱款利息的主张，但仍保留对装修款利息的主张。本院经审理认定事实如下，原告钱耀华与原告陈忠英系夫妻，生育儿子原告钱超。2015年底，原告钱超与被告确立恋爱关系。2016年6月14日，出卖方(甲方)为张仲杰、买受方(乙方)为被告、原告钱耀华、居间方(丙方)为上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将坐落上海市嘉定区高台路XXX弄XXX号XXX室的房屋作价5,100,000元出售给乙方，乙方向丙方支付意向金500,000元等。当日，张仲杰为甲方，被告、原告钱耀华为乙方又签订了《房屋买卖合同》，约定购买标的是系争房屋带19号车位，价款是5,100,000元，并约定了房款的支付方式以及违约责任的承担等。当天，原告钱耀华通过银行向张仲杰转账交付450,000元，另付现金50,000元，由张仲杰代收人写了收款收据。2016年6月27日，原告钱耀华账户转出1,290,000元至被告账户，银行客户回单附言：购房款。2016年8月3日，被告为借款人与建行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，合同保证人、共有人栏内均为空白，约定被告向建行贷款2,400,000元，以系争房产作抵押等，落款处由被告签名，建行盖章。当天，被告与建行签订《住房公积金个人住房贴息贷款合同》，合同保证人、共有人栏内均为空白，约定被告向建行贷款600,000元，以系争房产作抵押等，落款处由被告签名，建行盖章。当天，被告、建行以及上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房贴息贷款补充协议》，约定贷款所得款汇付至张仲杰账户等，签约三方在落款处分别签名盖章，上述贷款采用等额还款法，嗣后，建行按约发放了贷款。2016年8月29日，原告钱耀华账户转出300,000元至张仲杰账户，银行回单附言：购房款。当天，张仲杰方收到现金10,000元后出具收款收据，载明收到原告钱耀华、周心吾直接支付的是系争房屋及车位的购房款，同时，张仲杰与被告办理了房产过户手续。系争房屋149.14平方米，19号地下1层车位289号33.32平方米，均登记在被告名下，产生税款371,978.58元，不动产登记费1,396元，共计373,374.58元均由原告方支付。嗣后，三原告出资对系争房屋进行了装修。因原告钱超与被告为琐事发生纠纷，恋爱关系终止，原告钱超支付贷款至2019年3月底，以后的贷款由被告归还。双方为系争房屋的分割无法达成一致意见，故诉至法院。审理中，因原告的申请，本院委托评估机构对系争房屋的价值及装修进行了评估，房屋价值为6,320,000元，参照原告资料计算的装修鉴定金额为654,688.20元，参照被告资料计算的装修鉴定金额为646,144.20元。原告预付房地产评估费16,000元，预付装修审价费24,000元。以上事实，有户口薄、《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同》、银行客户回单及收款收据、上海市不动产登记簿、银行账户交易明细及支付宝转账凭证、中原地产收款收据及银联POS签购单，税收缴款书、非税收入一般缴款书、收款收据、银联签购单、银行贷款合同、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、《住房公积金个人住房贴息贷款合同》、《住房公积金个人住房贴息贷款补充协议》、银行贷款个人对账单以及当事人的陈述等为凭。本院认为，本案所涉纠纷，指向的是原告钱超与被告恋爱期间以结婚为目的的共同购房，因双方恋爱关系的终止，产生了属没有共有基础的共有物分割纠纷，不管原告方主张房屋还是主张折价款，一切应当以标的物的客观情况，并在查明事实的基础上根据双方的贡献大小依法对房产进行分割，又鉴于系争房产登记在被告名下，且向银行贷款的贷款人是被告，故系争房屋所有权根据司法实践应判归被告为妥，被告向原告方支付相应的折价款。鉴于系争房屋的首付款、居间费、税款等出自原告钱耀华账户，原告钱耀华又参与了《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同》的签订，其与原告陈忠英又是夫妻关系，且原告钱超对于三原告共同享有相对于被告的应得份额并无异议，故三原告作为原告方共同主张房屋权益并无不当，本院予以支持。被告对鉴定意见有异议，但其在收到鉴定意见书后至第二次开庭有一定的时间，期间被告未向法庭申请鉴定人员出庭等，故对于被告的异议，本院不予采信，系争房屋的价值应以有资质的相关评估机构出具的报告为准，而不能如被告所说的以中介机构挂牌的价值为准。系争房屋购买时的转让费5,100,000元，支付的居间费70,000元，支付各项税金等371,978.58元，支付不动产登记费1,396元，故购买房屋总支出费用为5,543,374.58元，其中，原告方支付首付款2,100,000元，支付了居间费、各项税款及不动产登记费，总计付款2,543,374.58元。关于3,000,000元贷款，被告与银行签订了贷款合同，借款人是被告，在贷款合同的共有人及保证人栏内没有其他人，故本院认定贷款系被告个人行为，并认定被告以贷款形式出资，由其在贷款后直接指定银行作为购房款支付给出卖方，故被告贷款部分应该认定为购房款，原告认为，3000,000元是原告钱超与被告的共同贷款，用于共同支付购房款的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，原告方在房屋中占有45.88%的份额，被告占有54.12%份额，至于原告钱超向被告支付的贷款部分，既然被告贷款全额支付了剩余购房款，故原告钱超在被告贷款后支付给被告还贷部分的钱款，应当在原告钱超与被告结算时由被告返还给原告钱超。关于原告钱超向被告支付贷款金额的争议，从对账单来看，原告钱超除支付贷款外与被告互有资金往来，而原告钱超无证据证明其向被告的汇款全部用于支付贷款，故支付贷款金额应以原告汇款凭证上备注的用途结合被告认可的金额以258,044.43元为准。对于三原告对利息的主张，因双方没有约定利息，且双方是对共有物的分割，故本院不予支持。关于装修，审价结果中存有争议部分，应当适用公平原则折中处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、坐落于上海市嘉定区高台路******房产归被告周心吾所有；二、被告周心吾应于本判决生效之日起十日内给付原告钱超、钱耀华、陈忠英房屋折价款2,899,701元，返还贷款费用258,044.43元，返还装修款650,416.20元，以上总计3,808,161.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47,500元，减半收取23,750元，房产评估费16,000元，装修审价费24,000元，合计63,750元，由原告钱超承担29,249元，被告周心吾承担34,501元，被告周心吾负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 英二〇二〇年四月二十一日法官助理  金 煜书 记 员  陈莎莎附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……。