贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2301民初8897号 原告：贵州圆梦商业管理有限公司，住所地贵州省兴义市神奇东路12号。 法定代表人：曾清雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师。 被告：王德坚，男，1985年3月17日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：张宜泓，贵州天翊律师事务所律师。 原告贵州圆梦商业管理有限公司（以下简称圆梦公司）与被告王德坚租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序于2018年11月15日公开开庭进行了审理，原告圆梦公司的委托诉讼代理人赵云、被告王德坚及委托诉讼代理人张宜泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圆梦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除圆梦公司与王德坚签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》；2、判令王德坚向圆梦公司支付截至2018年9月15日的房屋使用费11336元，并按照0.9%/月支付逾期违约金至支付完毕之日止（截至2018年9月15日的逾期违约金为192.27元）；3、判令王德坚向圆梦公司支付截至2018年9月15日的电费2480.5元、商业管理费2997.5元及推广费4251元，并按照月利率2%支付逾期违约金至支付完毕之日止（截至2018年9月15日的逾期违约金为609.01元）；4、判令王德坚履行腾房义务，并按照4360元/月的标准和2180元/月标准支付腾房义务履行完毕前的房屋使用费和商业管理费、推广费；5、本案诉讼费用由王德坚承担。 事实与理由：2017年2月20日，圆梦公司与王德坚经协商一致，就王德坚承租圆梦公司位于兴义市，双方签订了《商铺使用合同》《商业管理合同》。依据合同的约定，该商铺的建筑面积为109㎡，王德坚在承租期间以建筑面积为基数，按照40元／月／㎡缴纳使用费，同时按照5元／月／㎡缴纳商业管理费和15元／月／㎡缴纳推广费，并自行承担水电费用等。若王德坚逾期交付前述费用时，需要按照合同约定的标准支付违约金，同时，当王德坚方逾期交付费用时间累积达15日或者累积三次延迟履行，或者存在停止运营联系五日以上的情形时，贵州圆梦公司有权解除合同。合同签订后，圆梦公司根据上述合同的约定履行了交付门面、提供商业管理等义务，但王德坚持续存在拖欠使用费、商业管理费、推广费及水电费等行为，已经构成违约，并严重损害了圆梦公司的合法权益，故圆梦公司有权解除合同并根据《中华人民共和国合同法》等有关法律及司法解释的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告王德坚辩称，圆梦公司称王德坚因与其签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》，要求王德坚支付房屋使用费11336元、电费2480元、商业管理费用2997.5元及推广费4251元，腾房前房屋费用4360元/月及2180元/月推广费用与实际情况不符。1、王德坚于2018年6月26日接到圆梦公司的书面放行通知，可以撤出地标广场3-10B店铺，且于当天搬走属于王德坚的所有物品。2、王德坚于2018年6月28日接收到圆梦公司下发的解除《商铺使用合同》《商业管理合同》律师函；3、贵州圆梦公司于2018年6月28日用招商广告布遮盖地标广场3-10B号铺面。综上，物管费应计算至王德坚搬离商铺之日2018年6月26日，对圆梦公司主张的电费予以认可，但是圆梦公司向王德坚收取了保证金5995元，王德坚支付的费用应从保证金中予以抵扣，故王德坚不仅不应向圆梦公司支付物管费及电费，圆梦公司还应返还剩余的款项。 本案经本院审理认定事实如下：2015年11月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《地标广场商业管理委托合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司将其拥有使用权和租赁权的地标广场项目委托圆梦公司经营管理，总建设面积57743.2平方米，委托期限起始于2015年11月1日，止于2030年10月31日。2017年5月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司选聘圆梦公司实施物业管理的事宜，合同起止时间2017年5月1日至2022年4月30日。 2017年2月20日，圆梦公司（甲方）与王德坚（乙方）签订《商铺使用合同》，合同约定：甲方将兴义市地标广场3－18B号商铺提供给乙方使用，乙方用于经营品牌大头儿子小头爸爸童装店，该商铺建筑面积109平方米，使用费40元/㎡/月，合同期限5年，即2017年5月1日起至2022年5月1日止；装修期1个月，自进场之日起算。免租期5个月，商场整体开业之日起算。履约保证金4360元。支付方式与条件：签约时付三押一，共计23980元，除履约保证外，可抵用第一季度租金，使用费按季度支付，支付时间在每季度前15日内，使用费第三年开始（包含第三年）每年在前一年基础递增5%。该合同还约定，乙方停止经营5日以上或者累计10日以上，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；使用期限内，乙方中途擅自退铺的，履约保证金作为违约金赔偿甲方；在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。 同日，圆梦公司（甲方）与王德坚（乙方）签订了《商业管理合同》，合同约定期限为5年，王德坚应向圆梦公司交纳管理费5元/㎡/月、推广费15元/㎡/月，履约保证金1635元。支付方式：商业管理费按照季度支付。推广费按季度支付，支付时间在每季度前15日内，推广费第三年开始（包含第三年）每年在前一年基础递增5%。乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付违约金。 签订合同当日，王德坚按合同向圆梦公司预付了3个月的商铺使用费、推广费共计17985元，并支付了履约保证金5995元，圆梦公司向王德坚出具《收据》，载明：“今收到王德坚交来商铺履约保证金5996元，租金17985元”。 2017年8月8日，王德坚进场装修，并向圆梦公司交付了装修押金5000元及出入证押金100元。地标广场于2017年10月27日开业。2018年5月15日，圆梦公司向王德坚出具《收据》，其中载明：“5100元抵扣管理费545元、电费1775.5元、物管费2779.5元。 2018年6月8日，圆梦公司向王德坚发送租金催缴函，其中载明：“免租期为5个月（自商场整体开业之日起算），免租到期时间2018年3月27日。请贵品牌于2018年6月20日前到我司财务缴纳下个季度（2018.6.27－2018.9.27）的租金17985元”。2018年6月26日，圆梦公司向王德坚发送《商业管理费通知》《电费通知》，《商业管理费通知》其中载明：“2017年10月27日至2018年6月30日止，合计243天，该商铺每月物管费545元，前期已交2779.5元，贵品牌需交纳1635元商业管理费，请于2018年6月30日以前到4楼圆梦商业管理中心财务部缴纳。”《电费通知》其中载明：“至2018年6月26日总用电为4380元，电费为5256元整，前期您户已交2775.5元，现贵商铺需缴纳电费2480.5元。请于2018年7月30日以前到4楼圆梦商业管理中心财务部缴纳”。同日，王德坚因生意惨淡搬离商铺，圆梦公司向王德坚出具《地标广场物品放行条》。 2018年6月28日，贵州心达律师事务所受圆梦公司委托向王德坚发送《律师函》，其中内容：“1、圆梦商管公司与阁下签订的《地标广场商铺使用合同》自本函发出之日起解除；2、阁下应当本函发出之日起5个工作日内搬离阁下承租商铺，并将商铺内的一切物品妥善处置，阁下逾期搬出的，视为阁下放弃商铺内的一切物品的所有权和处置权，圆梦商管公司有权自行处分，由此造成的一切后果由阁下自行承担；3、阁下在履行腾房义务时应当一并将拖欠圆梦商管公司的商业管理费1635元、电费2480.5元，以上合计4115.5元缴清。”王德坚于同日收到上述律师函。 另查明，在本案诉讼中，王德坚对圆梦公司主张的电费2480.5元予以认可。 上述法律事实，有各方当事人的陈述以及圆梦公司提供的《商业使用合同》《商业管理合同》、商铺装修完工验收表、电费通知、商业管理费通知，王德坚提供的收据、地标广场物品放行条、律师函等证据在卷为据，故作认定。 本院认为，圆梦公司与王德坚签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同约定的期限为5年，王德坚在合同期限届满前擅自撤离商铺，以自己的行为表示不愿继续履行合同义务，圆梦公司于2018年6月28日向王德坚发送律师函，通知王德坚《地标广场商铺使用合同》自本函发出之日起解除，王德坚于当日收到该函并对解除合同不持异议，故双方签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》于2018年6月28日解除。 关于房屋使用费的计算问题。合同约定免租期为5个月，双方对房屋使用费自2018年3月27日起算不持异议，王德坚提供的《地标广场物品放行条》可证明其已于2018年6月26日搬离商铺，故店铺使用费应计算至该日，王德坚已预付了2018年3月27日至2018年6月26日期间的店铺使用费，故对圆梦公司主张超出的部分，不予支持。 关于推广费的问题。首先，圆梦公司与王德坚虽然在合同中分别约定了房屋使用费4360元/月以及推广费1635元/月，但在合同中未约定推广费的起算时间。2018年6月8日，圆梦公司向王德坚催收2018年6月28日至2018年9月27日的租金为17985元。根据催收金额可知，17985元是3个月的房屋使用费及3个月的推广费之和。其次，圆梦公司未提供其向王德坚催收过推广费的相关证据，律师函中也未提及欠付推广费问题。结合以上查明的事实可知，双方在合同实际履行过程中，推广费与商铺使用费是一并收取，并且起算时间也是一致的，即2018年3月27日开始起算推广费。如前所述，王德坚已于2018年6月26日搬离店铺，故推广费也应计算至该日。王德坚已支付了2018年3月27日至2018年6月26日期间的推广费，故对圆梦公司主张超出的部分，不予支持。 关于圆梦公司主张的管理费。双方在合同中未约定管理费的起算时间，地标广场于2017年10月27日开业，且圆梦公司于2018年6月28日向王德坚催收管理费的起算时间为2017年10月27日，故对圆梦公司主张的管理费，酌情自2018年10月27日起开始计算。王德坚于2018年6月26日搬离商铺，管理费应计算至该日。王德坚应承担2017年10月27日至2018年6月26日期间的管理费4360元，扣除王德坚用装修保证金已抵扣的2779.5元，王德坚实际还应支付圆梦公司管理费1580.5元。圆梦公司主张电费2480.5元，王德坚予以认可，本院对圆梦公司的该项诉请予以支持。 关于履约保证金的问题。双方在《商铺使用合同》中约定因王德坚违约导致合同解除的，履约保证金作为违约金赔偿圆梦公司。该履约保证金是承租方违约时应承担的违约责任,系违约金性质。王德坚在合同期限届满前擅自撤离商铺并逾期支付使用费、电费等费用，构成违约行为，应承担圆梦公司重新招租所产生的店铺空置损失及其他损失，故王德坚已支付的履约保证金5996元应按合同约定作为违约金赔偿圆梦公司。王德坚主张其欠付的费用从履约保证金中予以抵扣，本院不予采纳。关于圆梦公司主张的逾期付款违约金，系重复计算损失，本院不予支持。另，由于王德坚已将涉案商铺返还给圆梦公司,圆梦公司要求返还商铺的诉求已实现,本院无需再作判项处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、贵州圆梦商业管理有限公司与王德坚签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》于2018年6月28日解除； 二、王德坚于本判决生效之日起十日内支付贵州圆梦商业管理有限公司商业管理费1580.5元、电费2480.5元，合计4061元； 三、驳回贵州圆梦商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费346元，减半收取173元，由王德坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年四月二十九日 书记员  范金菁