浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初7304号 原告：卢强，男，1991年10月10日出生，汉族，住河南省光山县。 委托诉讼代理人：刘芳，女，1991年3月14日出生，汉族，住河南省光山县，（系原告之妻） 被告：魏炳泉，男，1965年9月17日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：黄俊宇，桐乡市正泰法律服务所法律工作者。 原告卢强与被告魏炳泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日、2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告卢强及其委托诉讼代理人刘芳、被告魏炳泉的委托诉讼代理人黄俊宇到庭参加诉讼。后因案情复杂，故本院于2020年1月16日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年3月5日、4月3日公开开庭进行了审理，原告卢强及其委托诉讼代理人刘芳、被告魏炳泉的委托诉讼代理人黄俊宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金50000元、原告装修门市部的工时费和搬家费9600元，退还原告预交的2019年9月1日-2020年8月31日的房租105000元、2019年8月15日-2019年8月31日的房租4890元、租房押金10000元；2.解除原、被告门市租赁合同。事实和理由：2016年9月1日，原告租用被告位于桐乡市间用于经营汽车装潢美容业务，双方签订了一份门市租赁合同，租期为2016年9月1日至2022年2月30日，每年租金为105000元，另付租房押金10000元。2019年5月，因门市部洗车房内大面积发霉腐烂，木质墙皮脱落呈整体倾斜现象，考虑到安全问题及经营需要，在被告来门市部时，原告按约将门市部装修计划告知被告，被告在听取原告的装修规划后，不仅同意了原告的装修规划，还建议了新厕所的位置和厕所门的朝向，最终沟通结果是，被告同意将洗车房从北门到南门全部打通，即原有装修拆除（包括洗车房、厕所、厨房间及南门一面墙），车辆能从洗车房北门进入，从南门开出的通透式装修。得到被告上述授权后，原告于2019年8月12日上午开始装修。当天下午，被告让秘书来门市部收取了2019年9月1日至2020年8月31日的房租。8月14日下午，被告来店内要求原告重交租房押金，并重签门市部租赁合同，若不同意就让原告搬走。8月15日上午，被告让秘书和水电工来门市部强行停了水电，以此要挟原告。后原告多次要求与被告见面协商，但被告均以各种理由避而不见，并于8月22日将原告诉至法院，待原告举证后，被告于2019年10月8日撤诉。自2019年8月15日起，因被告违约导致原告无法营业，只能另租门店经营，被告应承担相应违约责任。 被告辩称，1.其既未违反《门市租赁合同》的约定，也未违反法律关于解除合同的规定，因此双方应继续履行《门市租赁合同》；2.被告虽然在2019年8月15日关过水电，但并未达到根本违约的程度，并且原告可以自行打开开关，事实上原告已在次日正常使用水电；3.原告即使要解除合同，也要与被告协商，并办理结算、退房、交还钥匙的手续；4.原告是对租赁房屋进行了部分拆除，而不是装修，因此违反了《门市租赁合同》第四条的约定，被告保留另行诉讼的权利。请求驳回原告的诉请。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 一、手机录音（原告与被告）1份，证明原告装修房屋之前已得到被告授权同意。 二、门市租赁合同1份、收据5份，证明原告按时交纳了房租及押金。 三、照片1份，证明店内装修毁损严重，急需修缮。 四、微信群聊天记录截图以及微信聊天记录各1份、照片5份，证明被告对原告擅自断水断电，导致原告无法营业，逼迫原告不得不另租门面经营。 五、收款收据1份，证明原告支出的搬运费用。 六、手机录音（原告妻子与案外人）1份，证明被告派水电工于2019年9月16日重新安装水表。 七、手机录音（原告妻子与被告委托诉讼代理人）1份，证明被告拆除了水电表。 八、手机录音（被告与案外人）1份，证明被告承认曾停水停电以及原告装修时已得到被告的同意。 九、手机短信3份，证明被告提供的电费明细表及电费缴纳凭据中显示为2019年9月的电费294.58元实际是2019年8月所产生的电费。 被告质证意见：证据一，真实性、合法性、关联性均无异议，但从中可知是原告违约将房屋内的墙壁等全部拆除而导致纠纷。证据二、三，真实性、合法性、关联性均无异议。证据四中，对截图的真实性、合法性、关联性均有异议，看不出拍摄地点，也不能证明待证事实；对其余证据的真实性、合法性、关联性无异议。证据五，真实性、合法性、关联性均有异议，并非正规发票，也没有付款人。证据六，真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明对话双方的身份及录音地点，也看不出对话原因。证据七，真实性无异议，但取得方式不合法，对合法性、关联性有异议。证据八，录音不完整、不合法，被告也未同意过原告拆除部分房屋设施，对真实性、合法性、关联性均有异议。证据九，真实性无异议，但并不能说明是2019年8月产生的电费。 针对自己的答辩理由，被告提供了下列证据： 一、照片11份、视频各1份，证明原告违反合同，未经被告允许破坏了原有房屋的格局和设施，并且原告在2019年8月16日仍在正常经营。 二、钥匙收据1份，证明原告租赁被告房屋已收到钥匙。 三、用水情况查询清单1份、水费缴纳凭据1份、电费明细表1份、电费缴纳凭据2份、水费发票4份、电费发票3份，证明原告在2019年9月至11月的水电费欠款已由被告代缴，之后原告继续在占用案涉房屋，并仍有水电费产生。 四、不动产登记信息查询证明3份、房屋租赁合同授权委托书2份、居民身份证复印件2份，证明原告租赁的3间房屋分属不同的所有权人以及案涉房屋内的水电布线都是分开的。 原告质证意见：证据一，对拍摄地点无异议，对拍摄时间有异议。证据二，真实性、合法性、关联性均有异议。证据三，对用水情况查询清单、水费缴纳凭据、电费明细表、电费缴纳凭据的真实性、合法性、关联性均有异议；对其余证据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，票据上的时间与实际不符。证据四，对不动产登记信息查询证明的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对其余证据无异议。 审理中，本院出示电话录音2份，录音中案外人顾建法陈述，其系被告经营的大高公司里负责水电的员工；因原告方擅自拆除了案涉房屋内的墙面等设施，故被告指派其将案涉房屋的电表用封条封住，但其在次日路过案涉房屋时，发现封条已被撕掉并且原告方在继续用电经营，所以被告又指派其将案涉房屋的水表用专门的钥匙锁住；然后过了大概一个月左右，被告公司一个负责抄水表的姓莫的女员工去抄水表时发现原告方已搬离案涉房屋，被告妻子高志凤遂让其将水表重新打开；另外，案涉房屋的水管有漏水的情况。 原告质证意见：无异议。 被告质证意见：法院调查形式不合法，应有两个法官在场，并表明身份，说明调查目的，但录音中双方的身份均不明确，故对真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认证意见：原告提供的证据五系孤证，原告亦未能进一步提供相关证据予以佐证，本院不予确认；被告所提异议成立，本院予以采纳。其余证据，内容客观真实，与原告主张的事实相关联，且能与本院出示的证据以及当事人庭审陈述互相印证，形成完整证据链，故本院均予确认，但尚不能证明被告同意原告对案涉租赁房屋进行装修的具体范围和内容；被告虽对其中部分证据提出异议，但无确凿证据足以反驳，本院不予采纳。 被告提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院均予确认；原告虽对其中部分证据提出异议，但无相反证据予以佐证，本院不予采纳；但被告提供的证据一中的视频无法看出原告用水用电情况，而结合原告提供的证据九以及本院出示的证据，被告提供的证据三也不足以证明原告在2019年8月31日后仍在继续使用案涉房屋。 本院出示的证据系手机通话录音，显然无需两名法官在场，而顾建法对于被询问事项的前因后果、具体经过、涉诉情况等都很清楚，且该证据与原告提供的证据一、四、六、七、八以及当事人庭审陈述能够相互印证，形成证据链条，故本院予以确认；被告所提异议不成立，本院不予采纳。 本院经审理认定，2016年8月25日，原、被告签订了《门市租赁合同》1份，其中约定：原告租用被告位于桐乡市间，用于经营汽车装潢美容业务；租期自2016年9月1日起至2022年2月30日止；前四年租金为每年105000元，后一年租金为每年110000元；原告装修门市部须经被告同意，原告有义务维护门市部水、电等设备完好，被告收取原告设备保证金10000元；任何一方违约，应赔偿对方50000元。后原告按约向被告支付了保证金以及前四年的相应房租。2019年，原告因案涉租赁房屋内的相关设施老化陈旧而与被告联系沟通了对案涉租赁房屋内部进行装修的问题。同年8月中旬，原告开始对案涉租赁房屋进行装修，并拆除了卫生间及部分墙面等。同年8月14日晚，被告以原告装修未经其同意为由，通过微信要求案外人顾建法等人于次日将案涉租赁房屋的水、电全部关停。同年8月15日，顾建法将案涉租赁房屋的电表贴上了封条。随后，因被告得知封条已被人撕掉且原告方仍在经营，故其又派顾建法将案涉租赁房屋的水表关停并锁住，同时在与原告电话协商过程中明确表示要一直关停下去。之后，原告因无法正常经营，遂于2019年9月搬离案涉租赁房屋。而在获悉原告搬出的消息后，被告妻子高志凤即让顾建法于同年9月16日重新打开了案涉租赁房屋的水表。另查明，上述《门市租赁合同》中所涉2085号房屋登记于案外人左伟祥名下，2087号房屋登记于案外人劳阿祥名下，2089号房屋登记于被告名下，左伟祥、劳阿祥均已书面授权被告全权代办前述房屋的各项租赁事宜。原告在庭审中陈述其于2019年9月1日从案涉房屋中搬出。第二次庭审中，被告委托诉讼代理人陈述，原告确曾向被告口头提出对案涉房屋进行翻修，被告也口头表示同意原告进行装修翻新以及拆除案涉房屋内被告的一间办公室，但未同意原告拆除厕所、墙面等设施；被告为保护自身权益以及检验案涉房屋的水电情况，确实在2019年8月15日关闭过案涉房屋的电闸和水龙头，但未在电表上贴过封条。第三次庭审中，被告委托诉讼代理人陈述，被告关闭案涉房屋的水电开关只是为了吓唬一下原告，所以在2019年8月15日中午派人关闭案涉房屋的水电开关之后，当天傍晚就派人去打开了。第四次庭审中，被告委托诉讼代理人陈述，关于被告对案涉房屋停水停电的原因问题，之前被告仅告知其是为了对案涉房屋进行检修，之后被告向其确认是为了阻止原告继续装修，并于2019月8月15日派了姓顾的水电工去停过案涉房屋的水电，且在电表上贴过封条，但没有锁过水表。被告本人在第四次庭审中陈述，其在应诉时向其委托诉讼代理人说过其停水停电仅仅是因为要对案涉房屋进行检修，且从未向其委托诉讼代理人说过其对案涉房屋停水停电的原因是为了让原告方停止装修进而与被告协商；其经营的公司全称为浙江大高纺织科技有限公司，其派去对案涉房屋停水停电的人是其在前述公司的水电工顾建法，姓莫的女员工是临时负责抄水电表，目前已离职；在对案涉房屋停水停电检修几天后，其让顾建法去将水电开关打开，但因顾建法有点偷懒，故其不知道顾建法具体何时去打开的，该情况其也从未告知过其委托诉讼代理人。 本院认为，原、被告双方签订的《门市租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守，按约履行各自的义务。但在本案中，被告就案涉租赁房屋的装修问题与原告产生矛盾后，非但没有采取合理、合法的方式去解决争议，反而擅自派人将案涉租赁房屋的水电关停，由此导致原告不能正常使用案涉租赁房屋，最终不得不搬离。不难看出，正是被告的严重违约行为使得原告已无法实现合同目的，理应承担相关法律责任。其一，依据我国《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”基于此，本院对原告关于解除《门市租赁合同》的诉请依法予以支持。而被告虽辩称其既未违反房屋租赁合同的约定，也未违反法律关于解除合同的规定，且其虽然关过案涉租赁房屋的水电，但并未达到根本违约的程度，但是，根据本院已认定的证据和事实，首先，被告委托诉讼代理人在各次庭审中关于被告关停案涉租赁房屋水电的原因、具体经过的陈述前后不一；其次，被告委托诉讼代理人与被告本人在庭审中关于被告关停案涉租赁房屋水电的原因、起止时间等关键事实的陈述也互相矛盾，明显存在虚假陈述的嫌疑；再次，顾建法作为关停案涉租赁房屋水电的具体操作人员，且系被告下属，其所述受被告指派关停案涉租赁房屋水电的过程以及被告曾阻止案涉租赁房屋的用水一月有余等内容具有较高的可信度，同时也与原告提供的微信群聊天记录、照片、录音等证据基本吻合；综合前述分析可知，被告的相关答辩意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。其二，我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在《门市租赁合同》因被告的违约行为而被依法解除的情况下，被告应将原告已经预交的因故未能履行部分的房租及保证金予以返还。具体而言，结合顾建法所述原告方搬出案涉租赁房屋、被告方重新打开水表、案涉房屋的水管漏水以及被告举证的案涉租赁房屋用水用电等情况来看，原告关于其系于2019年9月1日搬离案涉租赁房屋的陈述能够达到高度盖然性标准，本院予以采信；鉴于此，被告应退还原告已预付的2019年9月1日至2020年8月31日的房租105000元以及保证金10000元。其三，本案当事人双方在《门市租赁合同》中已明确约定违约方应赔偿对方50000元，但被告并未在答辩中对此提出意见，经本院询问后其称违约金可参照保证金标准，同时，原告亦未提供证据证明其实际损失情况。因此，根据公平、诚信原则，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告诉请的50000元违约金过高，本院酌情调整为20000元。另，原告主张的装修门市部的工时费和搬家费9600元、2019年8月15日至2019年8月31日的房租4890元，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告卢强与被告魏炳泉于2016年8月25日签订的《门市租赁合同》； 二、被告魏炳泉于本判决生效之日起3日内返还原告卢强房屋租金105000元及保证金10000元，并赔偿原告卢强违约金20000元，合计135000元； 三、驳回原告卢强的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3890元，由原告卢强负担964元，由被告魏炳泉负担2926元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号：62×××63，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  张 亮 人民陪审员  高建伟 人民陪审员  胡晓红 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  王思靖