福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初6959号 原告：广州移讯网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区林和东路121号三楼自编302。 法定代表人：翁志明，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙建宁，广东东方衡泰律师事务所律师。 被告：戴春华，男，1962年4月11日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 第三人：厦门中兵贸易有限公司，住所地福建省厦门市湖滨南路388号国贸大厦40D。 法定代表人：王文刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴辉敏，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙建宁，广东东方衡泰律师事务所律师。 原告广州移讯网络科技有限公司（以下简称移讯公司）与被告戴春华、第三人厦门中兵贸易有限公司（以下简称中兵公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告移讯公司及第三人中兵公司的共同委托诉讼代理人孙建宁，被告戴春华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 移讯公司向本院提出诉讼请求：1.戴春华向移讯公司支付房屋使用费67001元（自2017年11月24日开始计算至2019年1月24日止）；2.本案诉讼费用由戴春华承担。事实和理由：2017年11月24日，移讯公司买受取得位于厦门市思明区的房屋产权，但戴春华却无任何依据居住该房屋。经双方多次沟通，戴春华拒不搬出。2019年1月24日，移讯公司将案涉房屋出售给北京中兵物资服务中心有限公司。经评估鉴定，2017年11月24日至2019年1月24日期间，案涉房屋的市场租金总额为67001元，戴春华应向移讯公司支付该期间的房屋占用费67001元。 戴春华辩称，一、戴春华占有使用案涉房屋具有合法依据，并非无权占有。根据福建省高级人民法院（2020）闽民再33号民事判决书查明之事实，案涉房屋原产权人中兵公司在未付清其对戴春华的欠款前，戴春华均有权无偿使用案涉房屋。现中兵公司仍未偿还相应欠款，移讯公司无权向戴春华主张占用费。二、移讯公司取得案涉房屋不合法，并非善意第三人，其与中兵公司有关案涉房屋的转让无效。移讯公司明知中兵公司欠款及中兵公司将案涉房屋使用权抵押给戴春华的事实，与中兵公司恶意串通，以明显低于市场价值的价格购买案涉房屋。中兵公司的控股股东翁广松与移讯公司的全资股东翁志明系父子关系。中兵公司现任法定代表人王文刚系北京凯诺创业高新技术公司的法定代表人，该公司的股东为翁广松及翁志明。因此，中兵公司将案涉房屋出售给移讯公司，显然为关联交易。三、案涉房屋原登记在中兵公司名下，属国有资产。中兵公司将案涉房屋以低价转移给移讯公司，涉嫌相关刑事犯罪，亦涉嫌偷税。 中兵公司陈述意见称，一、移讯公司取得案涉房屋属善意取得。中兵公司在2017年3月1日向移讯公司借款1000万元并签订了借款合同、抵押合同。2017年11月17日，移讯公司与中兵公司达成还款协议，因中兵公司未能偿还债务，故以包含案涉房屋在内的相关房产以物抵债，偿还相应借款本息。案涉房屋亦依法办理了转让手续，移讯公司已善意取得案涉房屋。二、戴春华与中兵公司之间的债权债务关系与本案无关。移讯公司取得案涉房屋所有权后，即可依法行使所有权人的权利。即便中兵公司与戴春华之间存在债务，也不影响移讯公司权利的行使。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉的厦门市思明区房屋（建筑面积108.75平方米）原登记于中兵公司名下，不动产权利证书载明房屋所有权性质为国有房产。2017年3月3日，案涉房屋登记抵押信息，抵押权人为移讯公司。 2017年11月16日，中兵公司与移讯公司就案涉房屋签订一份《存量房买卖合同》，约定：中兵公司将案涉房屋出售给移讯公司，成交价为619347.4元。后移讯公司与中兵公司申请办理房屋转移登记手续。2017年11月24日，移讯公司取得案涉房屋不动产权利证书。 2019年1月7日，移讯公司与案外人北京中兵物资服务有限公司（以下简称北京中兵公司）签订《存量房买卖合同》，约定：移讯公司将案涉房屋出售给北京中兵公司，成交价为3470600元。2019年1月24日，北京中兵公司取得案涉房屋不动产权利证书。 另查明，案涉房屋自2007年1月1日开始即由戴春华占有使用至今。中兵公司曾于2014年7月21日向本院提起（2014）思民初字第10495号民事诉讼，要求戴春华向中兵公司返还案涉房屋，并于2015年11月5日撤回起诉。该案诉讼期间，中兵公司法定代表人为翁广松。 根据已经发生法律效力的福建省高级人民法院（2020）闽民再33号民事判决书查明认定的事实及证据，戴春华原系中兵公司的股东。2007年2月6日，中兵公司向戴春华出具一份《欠款承诺》，载明：按中兵公司2006年12月31日与你签订的解聘合同，截止今日，中兵公司尚欠戴春华90万元整，本公司承诺近期将给予全部解决。若迟付，逾期利息自愿增至年息10%累计，并用厦门市湖滨南路819号宝福大厦7B的使用权做抵押，直至付清全部欠款及利息。2014年1月16日，中兵公司与戴春华签订一份《补充条款》，约定：所欠戴春华本金900000元加累计利息（计算至实际付款日）本公司愿意筹款归还，于2014年12月31日前全部还清。福建省高级人民法院于2020年2月28日作出终审判决，判决中兵公司偿还戴春华90万元及利息（自2007年3月7日起，以900000元为基数，年利率按10%计算至实际还款之日止）、中兵公司支付戴春华财产保全费4520元、保全保险费2600元等。截止本案庭审之日，中兵公司尚未履行该生效判决。 根据移讯公司申请，厦门深茂土地房地产评估有限公司出具厦深房估司字[2019]0165号《房地产估价报告》，估价结果为，案涉房屋于2017年11月24日至2019年1月24日期间市场租赁价值总价为67001元。移讯公司为此支出评估费用9600元。 还查明，移讯公司、中兵公司主张中兵公司因无法偿还向移讯公司的借款，故将案涉房屋及厦门市思明区湖滨南路388号40D房屋以物抵债，过户给移讯公司。移讯公司提供如下证据：1.中国工商银行业务回单二份，载明内容为2017年3月3日，移讯公司分两笔向中兵公司转账付款合计1000万元；2.中兵公司与移讯公司2017年3月1日签订的《借款合同》一份，载明内容为，中兵公司向移讯公司借款1000万元，借款期限为2017年2月14日至2018年2月13日。借款年利率为12%，借款到期时一次性归还借款本息。3.中兵公司与移讯公司2017年3月1日签订的《抵押合同》，约定由中兵公司将案涉房屋及厦门市思明区湖滨南路388号40D房屋作为抵押物为中兵公司向移讯公司的借款1000万元提供抵押担保。4.中兵公司与移讯公司2017年11月17日签订的《还款协议》一份，载明内容为，截至2017年11月17日，中兵公司共欠移讯公司1000万元，利息86万元，合计10860000元。因中兵公司无资金归还上述欠款，故以上述二套被抵押房产进行以物抵债，将该二套房产产权全部过户给移讯公司。过户后，所有欠款和利息即结清，双方互不相欠互不追究。5.不动产登记信息查询结果，载明案涉房屋及厦门市思明区湖滨南路388号40D房屋于2017年3月3日在不动产登记部门登记了抵押权人为移讯公司的抵押信息，抵押注销时间为2017年11月17日。移讯公司认为，其因以房抵债取得案涉房屋，为善意买受人，即便中兵公司与戴春华之间存在债权债务关系，亦不影响移讯公司行使其作为案涉房屋所有权人的权利。 戴春华对上述证据质证认为，对前述证据的真实性予以认可，但前述证据均是移讯公司与中兵公司之间为转移案涉房屋所制作的流水及抵押手续。借款合同约定的还款期限为一年，但在借款期限未到的情况下，中兵公司即与移讯公司达成以物抵债协议并不合理。移讯公司与中兵公司存在关联关系，该交易为虚假交易。且案涉房屋一直由戴春华使用，移讯公司从未了解案涉房屋的使用情况，也从未到现场查看过案涉房屋。移讯公司不属于善意买受人。 庭审中，移讯公司确认其在从中兵公司受让案涉房屋之前并未查看过案涉房屋，亦不了解戴春华与中兵公司之间的债权债务纠纷。但在取得案涉权利证书后，曾向戴春华主张权利，要求戴春华返还案涉房屋。之所以在案涉房屋尚未收回的情形下再出售给北京中兵公司，系因其与北京中兵公司之间达成以房抵债协议。 另，移讯公司及中兵公司确认其现法定代表人为陈力，股东为广州市圣亚诺实业有限公司，中兵公司股东为韩建中、李雪雁、翁广松，翁广松与翁志明并非父子关系。根据本院于2020年4月27日在国家企业信用信息公示系统查询的信息，案涉房屋由中兵公司名下转移登记至移讯公司名下期间，移讯公司的法定代表人为翁志明。2020年4月9日，移讯公司法定代表人变更为陈力。移讯公司主要人员信息中，陈力担任执行董事兼总经理职务。中兵公司股东为韩建中、李雪雁、翁广松，在中兵公司起诉戴春华的民事案件期间，翁广松担任中兵公司的法定代表人，陈力亦作为中兵公司主要人员，在中兵公司担任董事职务。另，根据戴春华提供的北京凯诺创业高新技术有限公司名称查询，该公司2020年4月27日在国家企业信用公示系统登记的信息中，股东为翁志明及翁广松，该公司法定代表人为王文刚。 本案争议焦点为，戴春华是否有权依据其与案涉房屋原产权人的债权债务关系占有使用案涉房屋，戴春华是否构成无权占有？ 本院认为，根据案涉房屋原所有权人中兵公司向戴春华出具的《欠款承诺》，中兵公司确认在其偿还戴春华相关款项前，戴春华有权无偿使用案涉房屋。该意思表示真实明确，系中兵公司作为所有权人对于其自身享有的所有权的权利限制。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。中兵公司应履行其与戴春华的相关约定，在其偿还欠款前，戴春华占有使用案涉房屋对中兵公司不构成无权占有。 本案中，移讯公司系从中兵公司处继受取得案涉房屋，应当承继案涉房屋使用权利上的限制及瑕疵。理由如下：首先，案涉房屋在使用收益权能上存在的权利瑕疵，并不因移讯公司的继受取得而消灭。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，系针对无处分权人处分动产或不动产情形下，对于符合特定条件的买受人予以保护的制度，使该情形下的买受人可以取得所有权。其目的在于保障商事交易的公示公信，进而保障交易安全。本案中兵公司作为房屋权利人将房屋出售给移讯公司，并非无权处分，并无适用善意取得制度的基础。移讯公司以其为善意买受人为由主张案涉房屋的权利瑕疵对其不构成拘束力，缺乏充分依据。其次，房屋交易作为重大交易，全面了解交易标的物的实际状况，对于移讯公司而言应当是一种合理的注意义务。在移讯公司取得抵押权及受让案涉房屋之前，戴春华就长期占有使用案涉房屋，占有的外观持久且足以构成明显的公示。此外，戴春华还与中兵公司就案涉房屋的占有使用问题发生过诉讼。根据移讯公司与中兵公司法定代表人、主要公司人员构成的密切关联情况，移讯公司不了解案涉房屋存在戴春华相关占有的权利主张的概率极低。即便中兵公司未曾主动披露过相关情况，以移讯公司与中兵公司主要公司人员的密切关联情况，移讯公司了解相关情况并无障碍。在此情况下，移讯公司主张对案涉房屋相关实际使用情况一无所知，亦难谓无过失。第三，案涉房屋自移讯公司购买开始即未由中兵公司交付移讯公司占有使用，移讯公司从始至终并未取得案涉的占有。在案涉房屋存在使用权利上瑕疵的情况下，移讯自愿与中兵公司达成以房抵债协议并就案涉房屋进行交易。如其认为中兵公司存在违约行为，亦可依其与中兵公司的合同关系向中兵公司主张违约责任。 综上，本院认定戴春华占有使用案涉房屋对移讯公司而言不构成无权占有，其据此要求戴春华支付占有使用期间的使用费用及评估费等案件诉讼费用，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告广州移讯网络科技有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费1475元，由原告广州移讯网络科技有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （刘永淼） 人民陪审员 （廖 阳） 二〇二〇年四月三十日 法官 助理 （冯莉平） 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。