福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1494号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：陈明芳，女，1983年2月8日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：陈宝玺、方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下称欣盛丰公司）与被上诉人陈明芳因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈明芳承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人未举证证实被上诉人陈明芳存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实系事实认定不清，适用法律错误。按合同约定支付购房款是被上诉人的主要合同义务，合同约定被上诉人购房余款柒拾伍万元整通过向银行申请按揭贷款方式向上诉人支付，意味着是否存在逾期提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并逾期支付按揭款的事实认定之举证责任应由被上诉人承担，而非由接受款项的上诉人承担。 根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。结合上诉人与被上诉人签订的合同附件六第三条第三款、第二款约定，可知按时提供并签署全部按揭文件、资料是被上诉人应履行的合同义务，被上诉人是否取得贷款，均不影响被上诉人按照合同及本协议的约定应承担的付款义务：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务”。 二、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则。首先，根据合同及附件六相关约定，结合民事活动应遵循的公平原则，被上诉人应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，但是合同已明确被上诉人应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。结合与上诉人同时期签订合同的其它买受人关于按揭贷款办理情况，另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续，在法律未规定，当事人也未约定的情况下，遵循公平原则结合交易实践，认定被上诉人支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后60日内，是公平合理的。其次，作为平等的民事主体，上诉人认为民法的公平原则不仅适用于被上诉人，同样适用于上诉人，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”按照合同约定支付购房款是买受人即被上诉人的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定被上诉人将按揭贷款支付给上诉人的时间，且不接受上诉人遵照公平原则及交易习惯推定被上诉人的付款时间，这明显加重了上诉人的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便被上诉人签订合同后十年内未向上诉人付款，被上诉人也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限。上诉人虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，上诉人要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，上诉人请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款。 三、一审法院不予认可上诉人提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了上诉人的举证及付款义务，违反了公平原则，上诉人请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。 陈明芳答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 一、被上诉人不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的事实，原审判决认定被上诉人未逾期付款及逾期签订按揭贷款合同的情况，该认定事实清楚，适用法律正确，且符合公平原则，该判决完全正确。1、被上诉人不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭贷款的情形。双方签订的《商品房买卖合同》，也没有约定办理贷款和支付按揭款的具体时间，实际办理贷款时间和支付按揭款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况来确定的。2、证明被上诉人对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由上诉人承担举证责任。 二、上诉人关于逾期交房违约金计算标准过高建议调低的主张，违背双方合同约定，不应采信。实际上，本案违约金计算标准不存在过高情况，也不违背公平原则，因此，违约金计算标准应根据双方事先的合同约定来执行，才是合理合法。 欣盛丰公司向一审法院起诉请求：1.判令欣盛丰公司向陈明芳支付逾期交房违约金[以房款总金额人民币（币种，下同）1239635元为基数，自2016年12月31日之次日起按每日万分之一计算，暂算至2018年12月12日的违约金为88138元]；2.判令本案诉讼费、保全费等由欣盛丰公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月20日，陈明芳与欣盛丰公司签订编号为03273240的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，陈明芳购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼A梯25跃26层2503室商品房，建筑面积为106.45平方米，总价款为1239635元。合同第六条第三款约定，买受人于2016年4月20日前付499635元，余款740000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无需通知买受人。 上述合同签订后，2016年4月24日，欣盛丰公司向陈明芳出具销售不动产统一发票（自开），载明其收到购房款499635元。2016年7月17日，欣盛丰公司向陈明芳出具厦门增值税普通发票，载明其收到购房款740000元。2017年9月28日，欣盛丰公司向陈明芳发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月23日办理接楼手续。2018年7月22日，陈明芳办理了收房手续。 另查明，2016年4月20日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共25天（扣除二者重复天数2天），高温35度及以上的天气共17天（扣除与降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上天气重复的天数3天）。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 上述事实，有陈明芳提供的《商品房买卖合同》《附件六：合同补充协议》、销售不动产统一发票（自开）、厦门增值税普通发票，欣盛丰公司举示的建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、收楼记录、交房通知书、EMS面单及流转信息以及双方当事人的陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，一审法院予以确认。 一审法院认为，陈明芳与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任的问题。1.欣盛丰公司辩称原告存在逾期付款应当支付违约金，但并未付，所以其有权拒绝交房，且可以顺延交房日期。一审法院认为，该辩解意见不能成立。理由如下：欣盛丰公司认为根据双方约定和交易习惯，陈明芳未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，故一审法院不予采信。2.根据陈明芳与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈明芳使用。但直至2018年6月11日，讼争商品房才完成消防验收合格并具备法定交房条件，并于2018年11月2日通知陈明芳交房，已属逾期交房。故，陈明芳主张欣盛丰逾期交房，应当承担违约责任，于法有据，一审法院予以支持。 关于逾期交房的天数问题。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由（降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共25天，高温35度及以上的天气共17天），特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房52天。最后，2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件。2018年7月22日，陈明芳办理了收房手续。故陈明芳主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年7月22日。另，欣盛丰公司举示同地段房屋租金的网络截屏拟证明约定的逾期交房违约金过高应当予以调整，该证据真实性无法确认，且不足以证实其主张，对该意见，一审法院不予采纳。 综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2017年1月1日至2018年7月21日，扣除可顺延交房的52天，逾期交房天数为514天，应当支付逾期交房违约金为63717.2元（1239635元×0.0001×514）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈明芳逾期交房违约金63717.2元；二、驳回原告陈明芳的其他诉讼请求。本案案件受理费2004元，适用简易程序减半收取计1002元，由陈明芳负担276元，由欣盛丰公司负担726元。 二审中，欣盛丰公司认为一审判决书第6页遗漏查明附件六第四条第十三款、合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房；第7页遗漏说明欣盛丰举示的证据“同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”。除此之外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证，2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，证据1、2共同证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。 陈明芳质证认为，证据1、2真实性无异议，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》未约定陈明芳办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明陈明芳应于合同签订之日起60日内付清购房款，其上诉主张陈明芳逾期签署贷款文件、资料缺乏依据，本院不予支持。根据案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将讼争房屋交付陈明芳。但讼争房屋于2018年6月11日才具备法定交房条件，陈明芳于2018年7月22日办理了收房手续，扣除恶劣天气可顺延交房52天，欣盛丰公司已构成逾期交房。一审法院根据案涉《商品房买卖合同》附件六第四条约定判决欣盛丰公司支付逾期交房违约金并无不当。欣盛丰公司上诉主张逾期交房违约金过高，应以不超过合同总价款5%标准予以调低依据不足，该项上诉请求本院不予采纳。 综上，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1392.93元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年四月十日 代书记员 韩沁娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。