吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0781民初645号 原告：扶余市英伦东郡业主委员会，住所地扶余市。 负责人：刘淑清，女，汉族，1959年6月20日出生，退休工人，现住扶余市，英伦东郡业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘力，男，汉族，1969年9月6日生，农民，现住扶余市。 委托诉讼代理人：王增良，男，汉族，1971年6月4日生，农民，现住扶余市。 被告：扶余市天宇物业管理有限公司，住所地吉林省。 法定代表人：赵辉，总经理。 委托诉讼代理人：宫广辉，扶余市天宇物业管理有限公司经理。 委托诉讼代理人：邢鹏飞，吉林群兴律师事务所律师。 原告扶余市英伦东郡业主委员会（以下简称英伦东郡业委会）与被告扶余市天宇物业管理有限公司（以下简称天宇物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告英伦东郡业委会的负责人刘淑清及其委托诉讼代理人刘力、王增良，被告扶余市天宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人宫广辉、邢鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英伦东郡业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令扶余市天宇物业管理公司退出扶余市英伦东郡小区物业服务管理。2.判令扶余市天宇物业公司根据业主委员会腾退通知,交出物业管理的资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四）物业管理所必需的其他资料。物业保管的档案资料(一)小区共有部分经营管理档案;(二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;（三)水箱清洗记录及水箱检测报告;(四）住宅装饰装修管理资料;(五)业主清册;(六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;(七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。(八）物业管理用房。(九）清算预收、代收的有关费用。3.扶余市天宇物业公司承担本次诉讼费用。事实与理由:自扶余市天宇物业公司为扶余市英伦东郡小区全体业主进行物业服务以来有以下各大问题:1、扶余市天宇物业管理不到位，造成小区内楼顶漏水，管道破裂，没及时维修给业主造成经济损失。2、该物业管理人员搞不团结多次与业主发生冲突。3、扶余市英伦东郡小区内乱搭乱建,物业不管理、不作为、不制止。4、本小区业主交纳的物业管理费与物业公司的服务严重背离。5、扶余市天宇物业侵占本小区的公共资源，违法收取公摊面积停车费。6该物业公司与本小区业主关系紧张与全体业主搞对立。7、破坏植被、破坏体育器材及活动场地。鉴于以上存在的问题，本小区业主委员会已经发给物业催告整改通知，扶余市天宇物业拒不改正，扶余市天宇物业公司已经严重违反了物业管理的服务规则。经走访业主，扶余市英伦东郡全体业主一致要求业委会立即解除该物业公司的服务。经扶余市英伦东郡业主委员会研究决定，自2019年11月12日起，扶余市英伦东郡业主委员会解除与扶余市天宇物业公司的物业服务关系，并要求在收到通知书二日内办理相关交接手续，可该物业拒不理会，扶余市英伦东郡业主委员会于2019年11月15日下达腾退通知，要求扶余市天宇物业3日内交出如下资料:《物业管理条例》第29条对此规定:“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四）物业管理所必需的其他资料。另外，第43条又进行了补充:“物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料:(一)小区共有部分经营管理档案;(二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;(三）水箱清洗记录及水箱检测报告;(四）住宅装饰装修管理资料;(五)业主清册;(六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;(七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。(八）物业管理用房。(九）清算预收、代收的有关费用;该公司至今没有退出英伦东郡小区，也没有交出以上材料，故请求法院判令:1、扶余市天宇物业公司退出扶余市英伦东郡小区服务管理。2、判令扶余市天宇物业公司交出物业管理的资料:(一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四）物业管理所必需的其他资料。物业保管的档案资料(一)小区共有部分经营管理档案;(二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;(三）水箱清洗记录及水箱检测报告;(四）住宅装饰装修管理资料;(五）业主清册;(六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;(七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料；（八）物业管理用房；(九）清算预收、代收的有关费用。3.由扶余市天宇物业公司承担本次诉讼费用。 天宇物业辩称，不同意原告的三项诉讼请求，原被告的物业服务合同合法有效，合同没有法定解除的情形，虽然原告发出解除通知，但原告不具有法定解除权，通知行为无效。且大部分业主已经交纳2020年度物业费，已经履行合同的权利义务。另外，原告主体无资格，英伦东郡业委会产生不合法，对解除物业企业也不符合法定程序，决议无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天宇物业是自然人独资的有限责任公司，于2007年8月15日成立，营业期限为2007年8月15日至2017年1月1日。天宇物业称营业期限已变更，但未提交相关证据。2013年11月15日，天宇物业入驻英伦东郡小区，称其与开发商签订的是前期物业服务合同，但在规定时间内未向法院提交前期物业服务合同。收费的标准，住宅按建筑面积每平方米收取物业费0.7元，二次供水一户一年收取120元，楼道照明每户每年20元；车库及商业用房按每平方米0.5元收取物业费。天宇物业在服务与管理的过程中，因利用小区内的空地规划停车位及服务管理等问题与小区内的业主产生争议。2019年10月21日，英伦东郡业委会组织业主代表召开会议，会议的主体为“关于扶余市英伦东郡小区业主代表大会的程序”，会议采取集体讨论的形式，会议的内容为：1.会议讨论了本小区天宇物业服务的情况，各位代表都不满意；2.会议讨论了关于天宇物业故意毁坏草坪植被、破坏体育器材的行为，至今没有恢复原样；3.会议讨论了违法收取业主公摊面积停车费的事项，全体代表一致要求全额退还业主；4.大会表决解聘天宇物业，全体通过；5会议决定了由业主委员会聘用新的物业公司为英伦东郡小区物业服务，服务合同由业委会签订；6.参会代表签名：刘力、刘淑清、王增良等七人。2019年11月份，英伦东郡业委会给天宇物业发出了整改通知。从2019年10月末开始，英伦东郡业委会通过征求意见的方式向业主发放解聘续聘物业服务公司表决意见表。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷,依法成立的业主委员会,在其职责范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起诉讼,本案原告主体适格。业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，选聘和解聘物业服务企业需由业主共同决定，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。扶余市英伦东郡小区共有428户，现有两户未专修，为开发商抵账房。就解聘续聘物业公司问题，英伦东郡业委会并未召开业主大会，而是采用书面征求意见的方式，称共有280多户业主签字，但其提交的“扶余市——项目解聘续聘物业服务公司表决意见表”只有142份，且在规定的时间内并未补交其他证据材料，且其提交的意见表中字体并不一致，“解聘”或“解”字及赞成下框中的“√”为一人书写，下面的业主签字、联系电话等明显为另外一人书写。即使该意见表是真实的，亦不符合总人数过半数的规定，且其未提交同意解聘天宇物业的业主在物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的相关证据。 综上所述，对扶余市英伦东郡业主委员会的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，判决如下： 驳回原告扶余市英伦东郡业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由扶余市英伦东郡业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判长 乔文彬 人民陪审员李宝峰 人民陪审员李桂杰 二〇二〇年四月十日 书记员 李         佳         倩