襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0691民初2797号原告：肖书刚，男，汉族，1965年10月20日出生，户籍地位于武汉市洪山区，现住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：董宗国，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：襄阳襄大同源物业服务有限公司（以下简称襄大同源公司）。住所地：襄阳市高新区中原路48号。法定代表人：孙建华，系襄大同源公司总经理。委托诉讼代理人：常社会，襄大同源公司副经理。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：郑建国，湖北东升律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告肖书刚诉被告襄大同源公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖书刚及其委托诉讼代理人董宗国，被告襄大同源公司的委托诉讼代理人常社会、郑建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖书刚向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方签订的租赁合同；2、请求判决被告支付违约金87502.8元；3、请求判决被告支付2018年4月20日-6月20日期间的装修费用损失225278.36元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为确认原、被告签订的租赁合同无效。事实与理由：2018年4月20日，原、被告签订资产租赁合同。合同约定：被告将位于襄阳市高新区中原路48号(原湖北文理学院艺术楼，即原继教院办公楼)三、四楼出租给原告举办襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校，并同时协助提供原告办学所需的资产相关证件。合同签订后，原告依约履行了合同义务，征得被告同意后，交纳2000元装修押金开始装修。但被告却一直不能提供与资产相匹配的资料证件(房产证、房屋建筑工程竣工报告、房屋平面蓝图)，致使原告无法取得民非学校许可证。被告的行为违反了合同约定，导致合同目的不能实现，给原告造成了重大损失。为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法裁决。被告襄大同源公司辩称，一、关于原告主体资格问题，肖书刚的原告主体资格不符合法律规定，与被告签订合同的是襄阳高新技术开发区华星艺术培训学校，而不是本案的原告肖书刚。肖书刚并不能仅仅因为是华星艺术培训学校的发起人而自然享有原告主体资格。二、本案争议标的即出租的房屋产权清晰无争议、属湖北文理学院，由襄大同源公司管理，约定用途明确，并不影响襄阳高新华星艺校的使用，且在本案约定的租赁期间，没有任何第三方就权利问题提出异议。代理人认为最高法院关于审理物业纠纷的司法解释关于租赁合同的效力的规定的主要目的是防止、保证因为产权争议而影响租赁物使用的情形，而本案并不存在这种情形。另外，本案《资产租赁合同》第四条租赁用途、期限第1点明确约定：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为文化、教育、技能、食品安全培训用途使用。”而本案被告出租的房屋并不存在不符合合同约定的使用目的的情形。三、本案的损失首先是因肖书刚的欺骗行为而引起，被告已履行了合同约定的协助义务且其主张损失的证据不充分难以认定。(一)肖书刚采用欺骗的手段，假借未经批准成立的襄阳高新华星艺校的名义、挪用襄阳樊城华星艺校的办学许可证号(教民1420606700027民办学校办学许可证)同被告签订合同。而本案的被告是在相信襄阳高新华星艺校已经被有关部门批准取得了办学许可证的情况下才同其签订合同，由此造成的损失理应由肖书刚承担。(二)原告自始至终未能提交证据证明原告未能办理办学许可证是由于房屋产权证书方面的原因。而且在同一地址，襄阳高新外国语学校、湖北文理学院附属幼儿园都能取得办学许可证，原告没有取得办学许可证，是否另有其他原因不得而知。(三)被告方已经履行《资产租赁合同》约定的协助义务。被告方的协助义务是建立在襄阳高新华星艺校已经有办学许可证的前提之下，而且肖书刚在庭审中也陈述被告方的副校长陪同到财政厅申请办理相关手续、被告方的工作人员也积极协助原告方查找相关的证件资料、陪同到有关部门沟通，证明被告已经履行了协助义务。被告方也从未承诺过学校所有的房屋均有房产证。(四)原告方进行装修并没有取得被告的同意而且其是在未取得办学许可证之前进行装修，是其单方行为。(五)对于原告主张要求赔偿的装修损失，原告方只提交了一份没有签名、没有盖章的空白工程结算，装修款项也是转入私人账号、同时也没有相应的税收发票，且原告方装修主要是将相应的墙壁进行了粉刷，其装修金额的大小，损失多少，现有的证据并不充分，难以核实认定。综上所述，原告肖书刚的主体资格不当，本案争议的标的出租的房屋产权清晰无争议、约定用途明确、并不影响襄阳高新华星艺校的使用；被告已经履行了合同约定的协助义务，本案的损失首先是因肖书刚的欺骗行为而引起，且其主张损失的证据不足，难以认定。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，甲方：襄阳襄大同源物业服务有限公司，所在地：湖北省襄阳市高新区中原路48号。乙方：襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校。营业执照注册号或身份证号：教民142060670000271号(民办学校办学许可证)签订一份《资产租赁合同》。合同主要载明：乙方承租甲方资产事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条甲方将属于自己权下的坐落于襄阳市高新区中原路48号的艺术楼(原继教院办公楼)三楼、四楼出租给乙方使用。第二条出租资产的面积、装修、设施情况出租资产面积共368.28平方米(建筑面积、公摊面积)，该资产现有装修及设施、设备情况等详见合同附件《租赁标的物及其附属设施、设备清单》。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该资产时的验收依据。第三条乙方应按甲方要求提供有效的身份证明文件及资料，待甲方验证后复印备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条租赁用途、期限。1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为文化、艺术、技能、食品安全训用途使用。2、该资产租赁期暂定为叁年，自2018年6月8日起至2021年6月7日止。在本合同到期前一个月前，乙方应向甲方书面申请续签意向，若乙方无违约行为，方可签订下一年的资产租赁合同。3、鉴于本合同项下资产可能因政府或学校发展需要被收回或者拆除，甲方有权提前30天通知(以甲方书面、短信、电子邮件、电话等方式通知为准)乙方解除本合同。甲方按照本条约定解除合同的，除无息退还多收的资产租赁费用外，不再承担其他任何违约或者赔偿责任。合同期内乙方也可以提前30天通知甲方解除合同。依据该款解除合同的，乙方必须在合同终止后7日内将合同项下资产完整交还甲方。4、对于上述第3款约定给双方当事人带来的风险特别是乙方装修、设备投入等带来的风险双方在签订本合同时均已知道并愿意接受上述第3款带来的风险。对乙方投入因合同解除而遭受的损失，甲方不承担任何赔偿责任。第五条资产租赁保证金、租赁金和物业服务费支付方式。1、经甲乙双方协商，乙方向甲方支付租赁保证金15000.00元，租赁期满，乙方无违约情形的，甲方无息退还乙方全额保证金。2、该租赁金总额为397740.00元。3、物业服务费总额为39774.00元。4、乙方于合同签订之日，一次性支付租赁保证金15000.00元。5、资产租赁金每半年支付一次。合同签订时，先支付第一个半年资产租赁金66290.00元(大写：陆万陆任贰佰玖拾元整)，余下的资产租赁金分五次付清，分别于每年6月7日前和12月7前支付。6、物业服务费按季支付，合同签订时，先付第一个季度物业费3314.5元(大写：叁任叁佰壹拾肆元伍角整)，水电费按实际使用量每月收取一次。7、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。合同还约定了违约责任等其他事项。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修装饰和改造。原告提交的湖北省民办非企业名称预先核准通知书中载明：襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校，经研究，同意你们以襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校名称申办民办非企业筹备登记。该名称保留时间为2017年9月18日至2017年12月18日。未在此期间办理民办非企业筹备登记手续的，视为放弃该名称的使用权。该通知书中加盖有襄阳高新技术产业开发区管理委员会行政审批专用章。之后，襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校至今未进行核准登记。另，襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校出资人为肖书刚。诉讼中经原告申请，湖北东方宏宇工程咨询有限责任公司对原告承租并装饰装修和改造的房屋进行鉴定，确定无争议部分的造价为96713.69元；有争议部分造价为36628.38元。之后，原、被告确认有争议部分的造价在扣减铝合金窗造价18035.02元后为18593.36元，原告装饰装修和改造的全部资产归被告所有，被告按上述确定的造价金额给予原告。另查明，被告出租给原告的房屋未取得建筑规划许可证。本院认为，本案存在以下两个争议焦点：一是原告是否具备起诉主体资格；二是案涉《资产租赁合同》是否合法有效。针对焦点一，本院认为，虽案涉《资产租赁合同》中乙方为襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校，但该培训学校是肖书刚出资预设，有肖书刚提供的湖北省民办非企业名称预先核准通知书、验资报告及相关材料予以证实。之后，在该培训学校未核准登记的情况下，肖书刚作为发起人对襄阳高新技术产业开发区华星文化艺术培训学校设立期间所产生的权利由其享有，义务也由其承担。故原告肖书刚作为本案原告提起起诉，主体适格。被告辩称原告起诉主体不适格的意见，本院不予采纳。针对焦点二，本院认为，被告提供的土地证及房权证并非涉案诉争的租赁物，被告也未在一审法庭辩论终结前提交涉案房屋经主管部门批准建设的相关证明文件，被告应自行承担举证不能的法律责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”之规定，本案《资产租赁合同》应属无效。原告请求确认《资产租赁合同》无效的请求，本院予以支持。《资产租赁合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉讼中，原告装饰装修和改造的房屋经鉴定确定的价值为114748.71元（96713.69元+18035.02元），故本院确定上述金额由被告支付给原告，原告装饰装修和改造的全部资产由被告所有。对原告主张的违约金87502.8元及鉴定费5000元，因原告在签订合同之前未尽到审查义务，且提交的证据亦不能充分证明系被告的过错导致不能办理办学许可证，被告明知未取得规划许可等相关证件而出租房屋是导致合同无效的重要原因之一，在双方均有过错的情形下，本院按照各自的过错责任认定原告支付的鉴定费5000元由被告承担，其他损失由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告肖书刚与被告襄阳襄大同源物业服务有限公司签订的《资产租赁合同》无效；二、被告襄阳襄大同源物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付给原告肖书刚119748.71元（114748.71元+5000元）；三、驳回原告肖书刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由原告肖书刚负担2070元，被告襄阳襄大同源物业服务有限公司4000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号17×××566，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建军人民陪审员  杨 炜人民陪审员  赵静洪二〇二〇年四月八日书 记 员  杨 莉