福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1374号 原告（反诉被告）：钟神和，男，1952年10月28日出生，畲族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：曾毅，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀坤，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:厦门市员当新市区物业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路118号（振兴大厦）第二层南侧。 法定代表人：黄洁茗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶露，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）钟神和与被告（反诉原告）厦门市员当新市区物业有限公司（以下简称员当公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钟神和的委托诉讼代理人曾毅与员当公司的委托诉讼代理人林龙美、饶露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟神和向本院提出诉讼请求：1.员当公司补偿钟神和加固长青菜市场楼承重柱和承重梁的费用350000元（按当时土建加固投资500000元的70%计算）；2.员当公司补偿钟神和在长青菜市场楼安装消防自动喷淋设备的费用70000元（按当时投资100000元的70%计算）；3.员当公司补偿钟神和房屋修缮通知停业20天的损失80000元（自2018年4月25日起20天，按每天营业额4000元计算）；4.员当公司补偿钟神和因修缮延期6个月造成生意下滑的损失300000元（2018年7月30日往前推6个月，正常营业月收入120000元，下滑50000元）；5.员当公司向钟神和支付三相电转让费20000元；6.员当公司退还钟神和押金38000元。事实和理由：钟神和所属的厦门市钟宅经济发展公司和峰建材分公司（以下简称钟宅和峰分公司）于1996年12月30日与员当公司签订《租赁意向书》，约定租赁员当公司长青菜市场楼1043平方米作为钟神和开设商场、茶馆、酒家、RTV娱乐场所使用，租期为五年，押金为25000元。员当公司向钟神和出示《单位工程竣工验收证明书》，以此证明租赁房屋是经过工程验收符合质量要求的。钟神和在装修过程中发现，租赁房屋的立柱多处出现暴筋问题，经建筑工程专业人员评估测算，租赁房屋楼上用机砖砌筑重量已超钢筋混凝土立柱承载重量，整楼有倾覆危险，需要扩大承重柱和承重梁加固支撑。钟神和口头向员当公司报告上述评估结论，员当公司认为该楼有经质量验收，担心上述评估结论引起楼下菜市场摊位租户恐慌。后经双方协商达成口头协议，由钟神和垫资以土建预算项目对承重柱和承重梁进行扩大加固，待钟神和不愿租赁时，员当公司再对钟神和给予合理补偿。为此，钟神和所属公司于1997年1月10日专门向员当公司发出《关于湖滨北路长青菜市场二楼装修的可行报告》（以下简称《可行报告》），将扩柱加固列为“（1）土建预算伍拾万元”项目，员当公司于1997年2月25日盖章确认。钟神和为员当公司将承重柱和承重梁采用的钢筋混凝土由40CM×40CM扩建至60CM×60CM标准。双方于1997年2月25日签订厦房市租（97L）第0199号《租赁合同》（以下简称《1997租赁合同》），期满后续签租赁合同至2018年10月31日。钟神和所属的钟宅和峰分公司后因政府土地拆迁而解散，该公司的权利义务由钟神和个人承接。2003年，钟神和经员当公司批准改为经营网吧，并重新装修，安装消防安全自动喷水设备。2018年4月25日，员当公司紧急书面通知钟神和，以支撑结构存在严重安全隐患为由，要求钟神和务必于当天中午十二点前清空所有人员，暂停营业，恢复营业时间另行通知，由此造成钟神和较大营业损失。钟神和与员当公司之间的租赁合同关系成立，在钟神和与员当公司租赁合同关系终止后，员当公司应当对钟神和对楼房加固添附及因修缮房屋造成的营业损失进行合理补偿。故提起诉讼，望判如所请。 员当公司辩称，一、根据合同相对性原则，钟神和与员当公司均不是《租赁意向书》及《1997租赁合同》的合同主体。钟神和无权主张上述《租赁意向书》及《1997租赁合同》项下所涉的加固长青菜市场楼内的承重柱和承重梁的费用350000元，员当公司也无需对该项费用承担任何责任。1.《租赁意向书》及《1997租赁合同》的签订主体分别是厦门市筼筜新市区小区管理处（以下简称筼筜管理处，厦门市新区工贸发展公司下属之物业管理处）与钟宅和峰分公司。2.国家企业信用信息公示系统显示钟宅和峰分公司为吊销状态，并未办理注销登记，且厦门市钟宅经济发展公司（以下简称钟宅公司）至今仍存续。根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的函》，在钟宅和峰分公司未办理注销登记之前，仍应视为存续的主体。《租赁意向书》及《1997租赁合同》项下的权利义务仍应由钟宅和峰分公司或其总公司即钟宅公司享有及承担，钟神和仅仅是钟宅和峰分公司的负责人，与钟宅和峰分公司或钟宅公司是不同民事主体，无权要求承继钟宅和峰分公司的权利义务。3.《租赁意向书》及《1997租赁合同》的另一合同签订主体为筼筜管理处，《可行报告》亦是由钟宅和峰分公司提交给筼筜管理处的。且，厦门市新区工贸发展公司（以下简称工贸公司）至今仍存续，员当公司与工贸公司是不同的两家公司，不同的两个民事主体。员当公司并非《租赁意向书》及《1997租赁合同》的合同签订主体，其项下的权利义务均与员当公司无关。4.钟神和的第1项诉求之加固长青菜市场楼承重柱和承重梁的费用350000元系《租赁意向书》及《1997租赁合同》履行过程中所涉之款项，与钟神和、员当公司均无关系。钟神和并非适格的权利主体，员当公司也非适格的义务承担主体。退一步讲，根据房屋竣工证明，租赁房屋已经验收合格，钟神和没有提供证据证明租赁房屋存在其所称的导致整楼倾覆的质量问题。根据《租赁意向书》约定，出租方同意钟神和根据营业需要对房屋进行改造装修，但费用由钟神和自理。另《可行报告》载明，钟神和装修租赁房屋是为了与厦门这个风景港口城市相配套，而装修所列的土建预算500000元是为了增加空间，而非钟神和主张的因租赁房屋存在质量问题进行的扩建加固。二、钟神和要求员当公司补偿钟神和在长青菜市场楼安装消防自动喷淋设备的费用70000元，没有事实和法律依据，应当予以驳回。钟神和与员当公司的房屋租赁合同关系起始于2012年，终于2018年。该期间所签订的三份房屋租赁合同，均约定装修费用由钟神和自行承担，租赁合同终止或解除时，承租房屋内添附的且拆除会影响承租房屋功能、结构和外观的财产无偿归员当公司所有。钟神和未提出任何证据证明其投资安装了消防自动喷淋设备，即使其确有安装该设备，也未提交证据证明该设备的金额，应承担举证不能的法律后果。根据租赁合同的约定，该部分费用也应由钟神和自行承担。三、钟神和要求员当公司补偿钟神和房屋修缮通知停业20天的损失80000元及因修缮延期6个月造成生意下滑的损失300000元，没有事实和法律依据，应当予以驳回。钟神和在收到员当公司的修缮通知后，仍然照常营业，并不存在所谓的停业损失，钟神和也未提供任何证据证明其存在相关损失。钟神和迄今仍拖欠员当公司2018年8月至10月期间的租金37872元。四、钟神和未提交任何证据证明其与员当公司存在三相电转让的法律关系，事实上员当公司也未与钟神和达成任何三相电转让协议，钟神和要求员当公司向其支付三相电转让费20000元，没有事实依据，应当予以驳回。五、钟神和至今尚未结清租金等费用，且违反合同约定迟延返还租赁物，钟神和无权要求员当公司退还38000元押金。综上，钟神和的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，应予全部驳回。 员当公司向本院提出反诉请求：1.钟神和向员当公司支付拖欠的2018年8月至10月的租金37872元及逾期付款违约金（以月租金12624元为基数，自2018年7月27日起按日千分之一计算至实际支付之日止，暂计至2020年3月19日为7599.65元）；2.钟神和向员当公司支付房屋占有使用费135497.6元（按12624元/月的标准，自2018年11月1日起计至实际返还房屋之日2019年4月10日止）。事实和理由：2016年9月12日，员当公司与钟神和签订厦员当资产部租（2016）09第07号《房屋租赁合同》（以下简称《2016租赁合同》），约定员当公司将厦门市长青市场二楼54号北房屋出租给钟神和，建筑面积为526平方米，租赁期限为二年，自2016年11月1日起至2018年10月31日止，租金标准为每月12624元，按季结算。上述租赁合同签订后，租赁物已依约交付于钟神和使用，现双方签订的租赁合同业已期满终止。根据租赁合同约定，钟神和应当缴清相关费用并按时将租赁物返还给员当公司。然经员当公司多次向钟神和发函，钟神和才于2019年4月10日将租赁物返还给员当公司，但迄今仍然拖欠租赁期限内的租金，以及逾期返还租赁物的房屋占有使用费。钟神和拖欠款项之行为已经构成违约，员当公司特提起反诉，望判如所请。 钟神和针对反诉辩称，一、员当公司反诉所称的事实和理由与客观情况不符，有违诚实信用原则。2018年5月至6月期间，钟神和与员当公司口头约定，员当公司让钟神和继续经营至2018年7月31日，然后由钟神和将租赁房屋中的501平方米腾空交由员当公司修缮施工，剩余25平方米的角落由钟神和无偿使用，堆放退房留存物品。二、即便要计算租金和房屋占用费，也应当按照钟神和借用堆放物品的25平方米计算，钟神和已于2018年7月31日腾退的501平方米的租金和房屋占用费应予扣除，不得计算。综上，员当公司的反诉请求不当，应予驳回。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 1996年12月30日，筼筜管理处（甲方）与钟宅和峰分公司（乙方）签订《租赁意向书》，筼筜管理处、钟宅和峰分公司分别在甲方、乙方落款处加盖印章，钟神和作为乙方代表在乙方落款处签名。该意向书约定：甲方同意将长青菜市场二楼房屋租给乙方作为商场、茶馆、酒家、RTV娱乐场所使用；该房屋为框架结构，计租面积为1043平方米；甲方同意乙方根据营业需要对房屋进行改造装修，其费用由乙方自理，但乙方在改造装修前应将具体方案以书面报告形式送给甲方审批后方可实施；水、电源由甲方提供给乙方使用，但水、电费由乙方自理，乙方在原有电源不够用的情况下自行向电业局申请解决，其费用乙方自负；租赁期限暂定五年，合同到期后，若乙方能履行合同条款，甲方同意再续租三年；在签订本意向书时，乙方应向甲方交纳25000元押金。 1997年1月10日，钟宅和峰分公司向筼筜管理处提交《可行报告》，载明：为了把二楼装修搞得和厦门这个风景港口城市相配套，把装修搞得更加舒适美观大方……土建预算500000元……总预算造价4870000元。1997年2月24日，筼筜管理处在上述《可行报告》上加盖印章，并签注“同意按此计划装修，在实施中如有问题，可以边干边改”。 1999年2月25日，筼筜管理处（甲方）与钟宅和峰分公司（乙方）签订《1997租赁合同》，筼筜管理处、钟宅和峰分公司分别在甲方、乙方落款处加盖印章，钟神和作为乙方代表在乙方落款处签名。该合同约定：根据双方于1996年12月30日签订的《租赁意向书》，甲方将长青菜市场二楼整层房屋租给乙方作为商场、茶馆、酒家、RTV娱乐场所使用；该房屋面积为1043平方米；租期为五年，自1997年3月20日至2002年3月19日，合同到期后，若乙方能履行合同条款，甲方同意再续租三年；乙方须按经甲方审批的方案进行改造装修，租赁期间乙方可根据经营实际情况进行改造装修，但必须经甲方同意后方可实施；合同期满后，所改造装修归甲方所有，电器、灯具、内部设备等归乙方所有；水、电源由甲方提供给乙方使用，但水、电费由乙方自理，乙方在原有电源不够用的情况下自行向电业局申请解决，其费用乙方自负；原租赁意向书与本合同并用。 2012年，员当公司（甲方）与钟神和（乙方）签订编号20120903《房屋租赁合同》（以下简称《2012租赁合同》），员当公司、钟神和分别在甲方、乙方落款处盖章、签字。该合同约定：甲方将长青市场53号二楼房屋（建筑面积526平方米）出租给乙方作经营使用，租赁期限自2012年10月20日至2014年11月3日；乙方不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩设备的，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。 2014年，员当公司（甲方）与钟神和（乙方）签订厦员当资产部租（2014）11第01号《房屋租赁合同》（以下简称《2014租赁合同》），员当公司、钟神和分别在甲方、乙方落款处盖章、签字。该合同约定：甲方将长青市场53号二楼房屋（建筑面积526平方米）出租给乙方作经营使用，租赁期限自2014年11月1日至2016年10月31日；乙方不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩设备的，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。 2016年9月12日，员当公司（甲方）与钟神和（乙方）签订《2016租赁合同》，员当公司、钟神和分别在甲方、乙方落款处盖章、签字。该合同约定：甲方将长青市场二楼54号北房屋（建筑面积526平方米）出租给乙方，租赁期限自2016年11月1日至2018年10月31日；月租金12624元，按季结算，支付时间为每租赁季度起算之日起的前5个工作日；乙方应向甲方支付承租房屋押金38000元；租赁期内，乙方如需对房屋进行装修的，应征得甲方的同意，依相关规定进行装修审批，同时向甲方报备，并以维护好承租房屋的建筑风貌为前提，其费用由乙方自理；合同终止/解除时，在承租房屋结构不受损坏的前提下，乙方对承租房屋进行内部装修、改造和更新而在承租房屋内增加的可移动的财产归乙方所有，在承租房屋上添附的且拆除会影响承租房屋的功能、结构和外观的财产无偿归甲方所有，乙方不得拆除；乙方未按时返还承租房屋的，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于当日租金标准之2倍数额的租金作为违约金，且乙方已缴交的承租房屋押金不予返还；乙方应按时交付租金及相关费用，乙方未按时缴交租金的，每逾期一日按当月租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期7日以上的，甲方有权单方解除本合同，同时收回承租房屋，没收乙方已交纳的押金并要求乙方赔偿甲方因此受到的损失。 《2016租赁合同》签订后，钟神和向员当公司支付房屋押金38000元，并向员当公司支付租金至2018年7月31日。 2018年4月25日，员当公司向钟神和发出《紧急通知》，内容为：钟神和所承租场所底下一楼市场，因投入使用多年，支撑结构存在严重安全隐患，为防患未然，避免出现安全事故，现通知钟神和务必于当天（2018年4月25日）中午十二点前，清空所有人员，暂停营业，在支撑结构加固完成前，不得滞留任何人员，恢复营业时间另行通知。 2018年6月19日，员当公司前往钟神和租赁场所发出《通知函》，要求钟神和尽快遣散人员。钟神和表示，其收到该函件后停业了20天。 2018年7月期间，员当公司多次到钟神和租赁场所巡查，发现钟神和仍在营业。 2018年9月30日，员当公司向钟神和寄送《关于长青路54号二楼北侧资产到期收回房产的通知》，内容为：员当公司将在《2016租赁合同》到期后收回租赁物，请钟神和于2018年11月20日前将租赁物归还员当公司。该通知寄往“厦门市湖里区钟宅村3263号一楼童装店转房东”，收件人为“钟神和”。钟神和称其未收到该通知。 2018年11月13日，钟神和向员当公司发送《申请报告》，要求员当公司赔偿其各项损失，包括三相电申请费30000元、小间拆除费200000元、土建加固费830000元、2018年4月25日紧急解散所有人员造成的营业损失75000元、2018年4月25日至2018年10月因一楼菜市场围挡施工造成的营业额减少180000元（30000元/月×6个月）。员当公司确认收到该报告，但认为报告内容与员当公司无关。 另查明，筼筜管理处系工贸公司下属机构，工贸公司至今依然存续。钟宅和峰分公司系钟宅公司的分支机构，钟神和系钟宅和峰分公司的负责人。钟宅公司至今依然存续，钟宅和峰分公司已被吊销营业执照。2005年11月8日，钟宅和峰分公司出具《情况说明》称，钟宅和峰分公司的权利和义务由钟神和个人承继。钟神和表示，钟宅和峰分公司已被吊销营业执照，只是未办理注销手续，实际上已经不复存在。 关于本案主体问题。钟神和主张，租赁双方就租赁物多次签订租赁合同，员当公司承继了工贸公司的合同权利义务，钟神和承继了钟宅和峰分公司的合同权利义务，钟神和向员当公司主张《租赁意向书》及《1997租赁合同》项下的权利，主体适格。员当公司的主张如答辩所述。 关于租赁合同的存续情况。员当公司主张，双方之间的租赁合同于2018年10月31日期满终止，钟神和直至2019年4月10日才腾退租赁物；钟神和的共同经营人郭永健与员当公司办理交接。钟神和主张，钟神和于2018年7月31日腾退租赁物，双方之间的租赁合同于当日提前解除；虽然郭永健是钟神和聘请的网吧管理人，但后来郭永健向员当公司承租经营网吧，与员当公司有利害关系，钟神和对员当公司所称的租赁物交接时间不予认可。 本院认为，筼筜管理处与钟宅和峰分公司签订的《1997租赁合同》（含《租赁意向书》）以及钟神和与员当公司签订的《2012租赁合同》《2014租赁合同》《2016租赁合同》，系相互独立的合同，至2018年钟神和与员当公司发生争议时，《1997租赁合同》《2012租赁合同》《2014租赁合同》均已期限届满，仅《2016租赁合同》仍在履行过程中，钟神和与员当公司应当按照《2016租赁合同》确定各自的权利义务。 就《租赁意向书》及《1997租赁合同》而言，钟神和主张钟宅和峰分公司享有的合同权利义务由钟神和承继，筼筜管理处享有的合同权利义务由员当公司承继。但是，钟宅和峰分公司与钟神和、筼筜管理处与员当公司属于不同的权利主体，钟神和提交的证据并不足以证明其相互之间存在合同承继关系。退一步讲，即便钟宅和峰分公司于出具的《情况说明》可以证明钟神和承继了钟宅和峰分公司的合同权利义务，也没有证据证明员当公司承继了筼筜管理处的合同权利义务。再退一步讲，从《租赁意向书》及四份租赁合同本身约定的内容来看，无法看出钟神和为加固长青菜市场楼承重柱和承重梁投资500000元以及为安装消防自动喷淋设备投资100000元，也无法看出租赁双方对该两笔费用的承担达成协议。据此，钟神和诉请员当公司补偿其加固承重柱和承重梁的费用350000元和安装消防自动喷淋设备的费用70000元，缺乏充分证据为证，本院不予支持。 钟神和诉请员当公司补偿房屋修缮通知停业20天（自起20天）的损失80000元和因修缮延期6个月（2018年7月30日往前推6个月）造成生意下滑的损失300000元，但未举证证明其自2018年4月25日起停业20天，也未举证证明其自2018年2月至7月期间因房屋修缮每月营业收入下滑50000元，本院对钟神和的上述两项诉请不予支持。 钟神和诉请员当公司支付三相电转让费20000元，但未举证证明钟神和曾与员当公司就该笔费用的承担达成协议，并且《租赁意向书》及四份租赁合同均约定租赁期内的装修费用由承租方自理，故本院对钟神和的该项诉请不予支持。 钟神和诉请员当公司退还押金38000元，员当公司认为钟神和尚未结清租金等费用，且违反合同约定迟延返还租赁物，无权要求退还38000元押金。鉴于钟神和与员当公司在租赁过程中产生争议的原因是，租赁物本身存在安全隐患，员当公司要求钟神和暂停营业、配合整改，钟神和并非恶意拖欠租金等费用，也非恶意迟延返还租赁物，故钟神和诉请员当公司退还押金38000元，本院予以支持。 关于租赁物的腾退时间，钟神和主张为2018年7月31日，员当公司主张为2019年4月10日。从员当公司的行为来看，2018年7月前员当公司曾多次到租赁场所巡查并送达通知材料（员当公司均拍摄了照片），督促钟神和腾退租赁场所。但是，自2018年8月后员当公司未再到租赁场所巡查，2018年9月30日也未到租赁场所向钟神和送达《关于长青路54号二楼北侧资产到期收回房产的通知》，而是向钟神和邮寄上述通知，邮寄地址为“厦门市湖里区钟宅村3263号一楼童装店转房东”。从钟神和的行为来看，钟神和于2018年11月13日向员当公司发送《申请报告》，要求员当公司赔偿2018年4月25日至2018年10月因一楼菜市场围挡施工造成的营业额减少损失180000元，可见钟神和自认其2018年8月至10月仍在营业，只是营业额有所减少。据此，钟神和自认其2018年8月至10月仍在营业，应向员当公司支付租金，考虑到钟神和租赁场所底下一楼的施工客观上确实可能会对钟神和的经营活动造成一定影响，本院酌定钟神和按照合同约定租金标准的一半向员当公司支付2018年8月至10月的租金18936元（12624元/月×3个月÷2）。鉴于并无证据证明2018年11月1日后钟神和仍在租赁场所正常营业，而清空人员、暂停营业本就是员当公司的要求，即便钟神和未及时与员当公司办理租赁物的腾退交接手续，员当公司也不应再向钟神和收取占有使用费，故员当公司诉请钟神和支付2018年11月1日后的占有使用费，本院不予支持。如上文分析所述，钟神和并非恶意拖欠租金，故员当公司诉请钟神和支付逾期付款违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门市员当新市区物业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告钟神和退还押金38000元； 二、反诉被告钟神和于本判决生效之日起七日内向反诉原告厦门市员当新市区物业有限公司支付租金18936元； 三、驳回原告钟神和的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告厦门市员当新市区物业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为6190元，由钟神和负担5916元，厦门市员当新市区物业有限公司负担274元。反诉案件受理费减半收取为1960元，由厦门市员当新市区物业有限公司负担1755元，钟神和负担205元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇二〇年四月七日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。