山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初869号原告：王婷婷。委托诉讼代理人：周亮（特别授权），山东胜远律师事务所律师。被告：山东兖矿房地产开发有限公司。法定代表人：张云冀，董事长。委托诉讼代理人：宋庆富（特别授权），山东法至上律师事务所律师。原告王婷婷与被告山东兖矿房地产开发有限公司（以下简称兖矿房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告王婷婷的委托诉讼代理人周亮、被告兖矿房地产公司的委托诉讼代理人宋庆富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王婷婷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金18918元；2、请求判令被告以384530元为基数支付原告逾期办证违约金（期间自2018年4月10日起至实际办理房屋权属登记之日止；自2018年4月10日至2019年8月19日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.3倍标准计算；2019年8月20日至实际办理房屋权属登记之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年5月12日与被告山东兖矿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于邹城市崇义路泰和领秀城房产，合同总价款为384530元。合同第九条和第十一条约定，被告应于2016年10月31日前将具备取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的房屋交付原告。但涉案房屋直至2017年4月仍未具备上述约定的交付条件；原告于2017年4月14日办理了交房手续，并与济宁泰和物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。被告逾期交房的行为已构成违约，依据合同第十二条之规定，被告应按总房款每日万分之三向原告支付违约金。另，合同第二十条约定，被告应于商品房交付之日起360日内为原告办理房屋所有权证书；逾期办理则协商解决。自2017年4月14日涉案房产交付后，已超过2年多，被告至今未办理涉案房屋所有权证书。被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告为维护自身的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求依法审理并支持原告的诉讼请求。被告兖矿房地产公司辩称，原告陈述的“事实与理由”均与客观事实不符，答辩人在履行合同中不存在任何违约行为，原告诉讼请求不能成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。一、答辩人在履行商品房买卖合同中，均按照合同约定交付房屋。案涉房屋于2016年12月30日通过竣工验收，取得《竣工工程质量验收报告》等证明文件，达到双方约定的交房条件。2017年1月2日，答辩人通知原告于2017年1月14日至15日办理交房手续，但原告没有按照通知时间接收房屋，责任不在答辩人。二、案涉房屋所在工程因不可抗力等因素，停止施工长达152天，假如存在不能按合同交付房屋，依照我国《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……”。本案中，根据答辩人提供的邹城质检站、邹城市住建局的相关文件以及邹城市气象局出具的证明，能够证明双方签订的《商品房买卖合同》后，案涉房屋建设过程中，由于政府对环境污染治理，安全施工检查及强降雪恶劣天气等原因，所在建设工程停止施工152天以上。停工原因不可归责于答辩人，此前政府未作出过类似行为，所以在签订合同时以及合同履行过程中，也不是答辩人能够预见，能够避免或者能够克服的，构成不可抗力。结合双方合同关于“因政府原因，未达到交付条件，出卖人不承担违约责任”的约定，交房日期应当至少顺延，即答辩人只要在2017年6月之前交付房屋，就不构成逾期交房，据此原告所述逾期交房及承担违约金，没有事实根据和法律依据，不应予以支持。三、原告请求给付逾期办理权证承担违约金，答辩人认为，该项请求同样依法不能成立，由于政府部门的不可抗力因素，造成不能办证，责任不在于答辩人。该项宗地于2013年8月答辩人依法取得土地使用权，根据与市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，现状土地条件宗地应完成“七通”，但国土局仍未完成履行该项义务。按照规划小区北大门入口设在现代路，即小区北侧，但至今政府未对该路铺设，致使围墙封闭，管网辅设等不能完善，造成消防无法验收，以致不能综合验收。对于上述问题，答辩人每年都向政府积极汇报，力求解决，但至今未能办理，答辩人的积极作为，但政府原因不能作为，显系政府的不可抗力因素，答辩人不存在违约事实，依法不应承担不能办证的责任。综上，原告所述既无事实根据，又无法律依据，答辩人依法不应承担法律责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据1、2015年5月12日原被告签订的《商品房买卖合同》、购房发票；证明：涉案房屋系原告于2015年5月12日购买，房屋总价384530元；合同第九条和第十一条约定被告应于2016年10月31日前将具备取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的房屋交付原告，逾期交房应按总房款每日万分之三向原告支付违约金。合同第二十条约定，被告应于商品房交付之日起360日内为原告办理房屋所有权证书；逾期办理则协商解决。房屋权属证书至今没有办理。证据2、济宁泰和物业管理有限公司《收据》；证明：被告于2017年4月14日将涉案房屋交付原告，并未按合同约定时间交付房屋，已构成违约。以上证据均提交复印件，原件核对后收回。2019年8月20日之前一段，2019年8月20日后参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.3倍标准计算。因为自2019年8月20日后中国人民银行不在发布同期银行贷款利率，而是以全国银行间同业拆借中心公布的市场报价为准。被告对原告证据的质证意见是：对原告提供的上述两份证据被告无异议，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为被告未能按照合同约定交付房屋应承担违约责任，被告对此不认可，理由如下：在合同履行过程中由于不可抗力因素造成不能按照合同约定日期交房，根据合同法属于不可抗力因素，因此，被告不应承担责任。对证据2物业公司收据真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，根据本案的客观事实，被告于2017年1月2日通知原告到被告处于2017年1月14日至15日办理交房手续，但是原告未按照被告通知时间办理接受房屋手续，责任不在被告。被告向本院提交以下证据：证据1、被告于2017年1月2日以短信方式通知原告于1月14-15日办理交房手续，但原告未如期办理，又于2月9日再次短信通知原告办理交房，同年4月14日同原告交房完毕。通过生效的法律文书、短信记录、交房审批表都可以体现，案号（2017）鲁08民终4892号。证明内容：被告按合同约定向原告履行交房义务。针对原告提出被告没有向其发出通知，自行去售楼处主动联系这一观点不成立，被告于1月2日以电话短息形式通知被告办理交房手续，不存在原告自行联系被告情况。小区内都有正常的道路通行。原告提出的收房是被迫的情况均不存在，在房屋交付后原告装修房屋是其自愿行为，且证明被告交付房屋是完全合格的否则原告可以拒收或者不予装修，因此对原告的各项意见不认可。证据2、被告提供2016年4月20日邹城市建筑建设工程质量监督站发出的《停工通知》，2016年5月6日质监站发布的《邹城市建设工程5月6日重污染天气应急预案启动通知》，2016年6月24日邹城市住房和城乡建设局发布《关于转发济宁市住建局的通知》邹城市气象局2017年6月20日出具证明：2015年1月23日至25日出现降雪天气，降雪量为39.4毫米，以及监理单位记载的天气变化及国家每年的中、高考时间共计停工时间为152天。证明内容：逾期交房并非是被告存在违约，而是由于因政府原因、恶劣天气等不可抗力因素，被告不应承担逾期交房违约金。证据3、原告所述本案事实和理由及诉讼请求，即同一案件事实已经（2017）鲁08民终4892号济宁市中级人民法院民事判决书判决驳回，及（2018）鲁民申6959号山东省高级人民法院民事裁定书驳回了当事人的再审申请。证明内容：原告的请求无事实根据和法律依据，依法应予驳回。对于逾期交房问题已经有中级法院4892号判决书第9页对合同中的12条做出判决为合法有效条款。证据4、邹城市国土资源局于2013年8月20日出具的承诺书，内容在将宗地内的附着物及高压线清除完毕，到期为2013年11月前逾期该局承担责任。证明内容为：由于政府原因，至今未能拆除，责任不在于被告。证据5、现代路规划图，根据政府总体规划，在该小区北侧开通现代路，由于政府至今未启动该工程项目，致使对该小区不具备综合验收条件，同样不能取得消防验收合格。证明内容：不能为商品房办理权证的原因，是在于政府不可抗力因素，被告不应承担不能办理的责任。证据6、为促使政府及相关部门能够为小区工程办理权证，被告每年向政府请示催促办理。证明内容：证明被告积极作为，不存在任何违约的事实。以上证据均提交复印件，原件核对后收回。关于道路问题我们每年都向政府申请，但是政府没有书面回复意见，我们每年都向消防大队、市政府办公室、规划局、国土局、住建局发函，包括业主也去过信访局反映，但是都没有实际的进展，涉及到工厂、居民等，直到现在政府没有与拆迁居民达成一致意见，造成现代路没有开通，村民已经把路给堵了，小区的北大门也因为以上原因没有开通，上述原因在报告中均能体现。小区东大门不能进入消防车。综合验收就差消防验收，形不成循环路就不能通过消防验收。消防部门没有出具相关的手续为何不通过验收。原告对被告证据的质证意见是：对证据1中的交房顺序表及短信记录真实性无异议，手机号是王婷婷的手机号，被告未提交原件证实，合同第11条第2款明确被告应将房屋查验时间、办理交付手续时间、地点及应该提供的证据材料书面送达买受人，因此原告对被告的该证据不认可，被告未通知原告。原告购房时向被告留置了联系方式及联系地址，被告未提供书面材料，仅以自行编制的短信通知表无法证实其向原告履行了交房的义务。对上房会签单真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据证明被告向原告交付房屋日期为2017年4月14日已构成违约，且该表格中签收人备注了被告向原告交付涉案房屋时并未向原告提供涉案房屋的综合验收报告及相关质量验收材料，被告向原告交付房屋时不符合同第9条的交付条件，依据房屋建筑及基础设施工程竣工验收备案管理办法及商品房买卖司法解释被告未按照合同约定交付房屋，原告有权拒绝接受由此导致的违约责任有被告承担。原告去收房是自己去售楼处打听到的，2017年4月14日前涉案房屋小区没有道路，确实无法装修，后原告基于装修房屋的需要被迫收房。对证据2中2017年6月20日气象局证明真实性无异议，对证明目的有异议。天气降雪是自然现象，被告作为建设开发企业对正常的雨雪天气应由预期预警判断，该情况不属于不可抗力，且雨雪期间被告完全可以开展室内施工，因此该证明与本案无关。不能证明该场雪与被告逾期交房存在因果关系。对2016年5月26日质检站启动通知，该证据真实性无异议，对证明目的有异议，扬尘治理是环保要求，是企业及个人的社会责任，被告作为施工企业有义务做好环保措施，针对被告自身扬尘治理不到位是违反违规行为，不属于不可抗力，与本案无关联性。且该通知未明确被告或涉案房屋的小区施工应进行的停止作业或停止施工，因此该通知不能证明被告的主张。2016年6月23日的通知及被告自行制作的表格均系打印件，原告对该证据的真实性不认可，表格中记载的下雨、下雪、高考、中考等均为每年常态化的情形，被告作为开发商应该予以预见和判断，不属于不可抗力的情形，不是被告免责的法定事项。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，1.本案原告的诉求与原被告提交的诉求不一致；2、我国不是判例法国家，之前的判决对本案没有指导意见，与本案无关联；3、本案原告提交的证据及被告提交的证据均与原判决记载不完全一致；特别是交房时间，原告接受房屋时已要求查看涉案房屋的验收备案证明，但是被告无法提供，原告此时的收房行为无法免责被告之前的违约事实，且原告主张的逾期交房的违约金是到交房之日止；4、被告主张的涉案判决对交房时间的认定无明确记载，且本案中被告提交的证据大部分是复印件，被告无法就本案中提交的证据证明之前判决的事实，因此，该3份判决与本案无关。对证据4真实性有异议，该承诺书系复印件，出具时间为2013年8月20日，原告与被告签订合同时间为2015年5月12日，被告在与原告签订合同时对此时知晓，应当可以预见，该承诺书系邹城市国土资源局与被告的行政行为，且明确了到期不清除的法律后果，由资源局赔偿被告，该承诺书与本案无关，不当然免除被告的逾期办证违约责任。若被告因此承担责任，其可以依据该承诺书向资源局主张赔偿或者提起行政诉讼，该证据不能证明被告的主张。对证据5、6对证据真实性有异议，对证明目的不认可，该组证据系被告自行制作，且未有任何单位的回复盖章，根据合同的相对性，被告未按照合同约定向原告办理产权证书构成违约，其自身诉请解决办证问题是被告的职责和合同义务，不当然免除其义务。小区北门至今没开，没有往北通的道路，小区外面有居民居住没有路。被告提交的证据没有证明政府要为被告修建建设路，被告的抗辩不是免责事项，其次，现代路的修建与否不是被告能否办证的直接原因和唯一原因，能否办理房产证涉及到房屋的综合验收，涉案小区内部的绿化、消防管道等也均未通过验收，多项原因导致涉案小区无法通过综合验收，涉案房产证无法办理。对被告提供的手机中的国土局的承诺函照片不属于原始证据，对于被告庭后提交的证据已过举证期限原告不再进行质证。针对合同第12条第2款……，该合同条款为被告提供的格式条款，针对该条款的理解原告认为逾期交房不超过60日被告不承担责任，超过60日被告应自违约之日起包含60日计算违约金，对格式条款理解应作对原告有利的解释。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，原告王婷婷（买受人）与被告兖矿房地产公司（出卖人）订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于邹城市护驾山路2167号泰和领秀城商品房一套，建筑面积为94.34平方米，房屋单价每平方米4076元，房款总计384530元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当于2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：2、逾期不超过60日，如超过合同交付期限60日，出卖人按总房款每日万分之三支付违约金。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付货款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期货款基准利率）计算给给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋权属所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。2、协商解决。合同订立后，原告已按合同约定向被告交付了房款。2017年1月2日，被告以短信方式向原告发出收房通知，通知其2017年1月14日至15日去办理收房手续。2017年4月14日，原告到被告处办理了交房手续，并与济宁泰和物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。至本案开庭之日，原告从被告处购买的泰和领秀城的房屋尚未取房屋权属证书。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点问题有两个，一是被告是否向原告支付逾期交房违约金的问题；二是案涉房屋未办理权属证书是不是被告的原因，被告是否承担逾期办证违约金的问题。关于第一个焦点问题，已由生效的（2017）鲁08民终4892号民事判决书对被告向原告交房日期确认顺延至2016年11月30日前，比双方合同约定的交房日期2016年10月31日顺延了30日，故原告于2017年1月2日以短信通知的方式向原告通知于2017年1月14日至15日办理交房手续。原告没有按照通知时间接收房屋而是于2017年4月14日才去办理收房手续，责任不在兖矿房地产公司。依生效裁判文书的确认，被告交房的日期已顺延至2016年11月30日，则逾期交房时间依顺延日的次日起算，至被告通知原告接收房屋的2017年1月14日，该期间（2016年12月1日至2017年1月14日）构成逾期，逾期天数为45天。双方《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期不超过60日，如超过合同交付期限60日，出卖人按总房款每日万分之三支付违约金”。根据这一约定，被告超过合同交付期限60日交房时需按总房款每日万分之三向原告支付违约金。逾期不超过60日是否需要支付违约金，双方没有约定，视为不支付。如前所述，被告向原告逾期交房时间未超过60日。原告要求兖矿房地产公司支付逾期交房违约金，没有事实根据和法律依据，依法不予支持。关于原告辩称双方合同约定办理交房手续的通知应系书面通知而被告未履行交房义务，其本人是通过去售楼处打听因装修被迫收房的问题，本院认为，双方合同约定了出卖人在交付日期前10日将交付通知书书面送达原告。同时亦约定了“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”依照上述约定，本院对原告的辩称意见不予采信。关于第二个焦点问题，原告主张案涉房屋已交房2年多未办理权属证书被告应承担逾期办证的违约责任。被告辩称案涉房屋权属证书未能办理是因为规划中的小区北大门入口的现代路政府没有修建，从而造成包括消防验收在内的综合验收未能完成，情况属于不可抗力被告应免责。本院认为，关于房屋登记的问题，原、被告双方在合同第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式，而双方约定的第2种方式为“协商解决”；原告遂依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定向本院请求被告向其承担逾期办证违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定为：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据上述规定，在买受人未取得权属证书的情况下，出卖人应当承担违约责任的要件是“由于出卖人的原因”。对于案涉房屋未取得权属证书的原因，本案被告提交了2013年8月20日国土部门《承诺书》及规划图已证明案涉房屋所在小区主入口的大门所处位置朝向规划中的现代路；同时，被告亦提交了12份其就已规划中的现代路未修建等存在的其他影响工程建设的问题向政府及政府有关部门请求帮助协调解决的情况汇报。可见，作为开发商，被告对于已经规划的道路及影响道路修建的拆迁、征地等问题并不是其能克服的情况，而同时原告也认可案涉房屋所在小区的主大门尚未修建且小区围墙北侧亦无道路；综上，本院认为，根据原、被告双方提交的证据，不足以确认原告未取得房屋权属证书是由于被告的原因所致，故原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定请求被告承担逾期办证违约金依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王婷婷的诉讼请求。案件受理费136元，由原告王婷婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二〇年四月九日书记员 孟淑鑫