福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初454号 原告：福州安德森物业管理有限公司，住所地：福州市马尾区快安大道M9511工业园3号楼五层（自贸试验区内）。 法定代表人：汤敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘新星，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王巧玲，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：杨士忠，男，1969年3月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：阮秀艳，女，1973年10月18日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州安德森物业管理有限公司与被告杨士忠、阮秀艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告福州安德森物业管理有限公司的委托诉讼代理人王巧玲，被告杨士忠、阮秀艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付从2018年1月至2020年2月的物业服务费4747.6元、2019年12月及2020年1、2月的电表公摊费38.56元、2018年11月及2019年8月的公摊水费30.58元，并每日按欠款金额的千分之三支付逾期付款违约金至欠款付清止（现暂计至2020年2月29日为5704.24元），以上暂合计10520.98元；2.判令被告向原告支付其为主张权利而支出的律师费1000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告福州安德森物业管理有限公司依法接受福建国脉科学园开发有限公司（下称“国脉公司”）的选聘，为国脉公司开发建设的国脉时代广场提供前期物业管理服务，并签订了《福建省前期物业服务合同》，二被告于2017年5月购买国脉时代广场4#楼3702单元房产，其与国脉公司签订了《商品房买卖合同》，同时二被告对合同附件《前期物业服务合同》予以确认，《前期物业服务合同》约定住宅物业服务费为每月2.4元/㎡（不含水电公摊费及电梯电费），二被告应当于每月10日前向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳物业服务费每日千分之三计算违约金，并赔偿原告因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费。二被告拥有物业建筑面积76.08平方米，物业服务费缴费标准为每月每平方米2.4元，被告每月应缴物业服务费为182.6元。原告依约提供了物业管理服务，但二被告累计拖欠了原告从2018年1月至2020年2月的物业服务费4747.6元、2019年12月及2020年1、2月的电表公摊费38.56元、2018年11月及2019年8月的水费30.58元，合计为4816.74元，经原告数次催讨，二被告拒不支付。 被告辩称，原告安德森物业管理有限公司不履行《前期物业服务合同》约定的服务义务，其以缓交物业服务费的形式行使抗辩权合情合理。1.原告未进行物业管理服务满意度调查，既违反了合同约定，也体现出原告对自身物业管理水平的不自信；2.原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途，侵害了其应享有的知情权、监督权；3.原告严重不作为，放任纵容开发商对小区3#、4#楼01、07户型的违建行为，导致小区存在重大安全隐患；4.原告提供的服务与合同约定的一级服务存在严重不相符；5.小区管理混乱，安全得不到保障；6.原告未按照一级服务标准对安保、保洁人员按行业最低标准配置；7.原告对小区公共收益不公示，水电公摊计算方式其不认可；8.合同是格式合同，其不得不签，违约金按日千分之三标准过高，合同并未对律师费做出明显约定。总之，其认为原告未完全履行《前期物业服务合同》中约定的各项服务品质要求，无法达到2.4元/㎡/月的服务标准，请求法院驳回原告请求，减免物业服务费，降低收费标准。 经审理，本院认定事实如下：被告杨士忠、阮秀艳系福州市马尾区马尾镇儒江东路南侧国脉时代广场4#3702单元的业主，该房屋建筑面积为76.08㎡。原告福州安德森物业管理有限公司依据与福建国脉科学园开发有限公司订立的《前期物业服务合同》，为该小区提供前期物业服务。根据合同约定，小区超高层带电梯住宅的物业服务费缴纳标准为2.4元/月/平方米（不含水电公摊费及电梯电费），于每月10日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳物业服务费的日千分之三交纳违约金，并赔偿原告因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费。被告杨士忠、阮秀艳自2018年1月起未向原告交纳物业服务费，自2019年12月起未缴纳公摊水电费。 本院认为，原告福州安德森物业管理有限公司与福建国脉科学园开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，该合同对小区业主均具有约束力。原告依据该合同对包括被告杨士忠、阮秀艳在内的小区业主提供前期物业管理服务，被告在接受原告提供的物业服务的同时应按约定缴纳物业服务费，拒不缴纳属违约行为，且对其他正常缴费业主不公，也不利于小区正常管理维护，故原告诉请被告支付物业服务费，理由正当，应予支持。被告认为原告物业服务质量未达合同约定标准应减免物业服务费，未能提供充分证据证明，且物业收费标准系合同当事人意思自治内容，人民法院不宜直接调整物业服务企业收费标准，如业主认为物业公司未按约定提供服务，可通过业主委员会采取要求限期改正、终止合同等措施依法解决，故被告辩解意见本院不予采纳。原告诉请被告支付2018年1月至2020年2月期间的物业服务费，本院予以支持，据实计算为4747.4元（2.4元／平方米／月×76.08平方米×26个月）；水电公摊费是原告向有关部门实际支出的费用，原告已提供公摊详细计算方式，该计算方式公平、合理，本院予以认可，其诉请被告支付2019年12月至2020年2月公摊电费38.56元，未超出实际公摊金额，本院予以支持，被告对公摊计算不认可的辩解理由，本院不予采纳；原告诉请被告支付2018年11月及2019年8月的水费30.58元，未提供相应证据证明，本院不予支持，原告可另行向被告主张。被告杨士忠、阮秀艳在2017年4月与福建国脉科学园开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，对合同附件《前期物业合同》予以确认，根据合同第八条第（二）项第6点约定，被告应支付原告因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费，故原告诉请被告支付本案律师费1000元，于法有据，本院予以支持。被告对原告的物业服务有意见，原告作为小区物业管理公司，应加强与小区业主的沟通联系，积极改进物业服务质量，及时取得业主的理解和支持，故原告诉请被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款第八项的规定，判决如下： 一、被告杨士忠、阮秀艳应于本判决生效之日起十日内向原告福州安德森物业管理有限公司支付2018年1月至2020年2月的物业服务费4747.4元、2019年12月及2020年1、2月的公摊电费38.56元，以上共计4785.96元； 二、被告杨士忠、阮秀艳应于本判决生效之日起十日内向原告福州安德森物业管理有限公司支付因催收物业服务费而支出的律师费1000元； 三、驳回原告福州安德森物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费88.02元，减半收取计44.01元，由原告福州安德森物业管理有限公司负担19.81元，被告杨士忠、阮秀艳负担24.20元。 本判决为终审判决。 审 判 员 魏丽华 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 陈学敏 书 记 员 吴晓兰 附:本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院才它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： …… （八）物业、电信等服务合同纠纷； ……。 二、缴纳诉讼费提示 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。 当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。 三、申请执行提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。