宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终56号上诉人（原审原告）：宁夏天能电力有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：摆存曦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王坚，宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：曹雅蓉，宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：银川市兴庆区盛源达宾馆超市，住所地：宁夏回族自治区银川市。经营者：席会宁。上诉人（原审被告）：席会宁，男，1971年6月24日出生，汉族，大专文化，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人（原审被告）：吴忠市盛源达酒店，住所地：宁夏回族自治区吴忠市。经营者：席会宁。该三上诉人的共同委托诉讼代理人：包钢，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。该三上诉人的共同委托诉讼代理人：李宁，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宁夏天能电力有限公司(以下简称天能电力公司)与上诉人银川市兴庆区盛源达宾馆超市（以下简称银川盛源达宾馆）、席会宁、吴忠市盛源达酒店（以下简称吴忠盛源达酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天能电力公司的委托诉讼代理人王坚，上诉人银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店的委托诉讼代理人包钢、李宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天能电力公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持天能电力公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审判决事实认定错误。一审判决对2019年1月1日以后的房产税、土地税未予以认定错误。一审中上诉人已向法庭提交税法中关于房产税及土地税的税费缴纳标准和本案所涉税款的计算方式，其中房产税以从租计征方式应缴税额为房产租金12%，以从价计征方式应缴税款为房产余值的1.2%，土地使用税为房产面积乘以6元，故本案中涉及的2019年1月1日以后的房产税、土地税的金额可以确定。况且上诉人在2019年3月份提起诉讼时，房产税、土地税仅缴纳到2018年度，2019年度的房产税、土地税尚未到纳税时间，上诉人也不可能提交上述证据。因此，根据双方合同约定，上诉人关于2019年1月1日以后的房产税、土地税的主张理应得到支持。二、一审对上诉人主张的101万元违约金未予支持系法律适用错误。首先，《合同法》第一百一十九条第一款适用的前提是应当确定采取适当措施正确的认定标准以及守约方是否违背诚实信用原则。一审判决将上诉人是否行使解除权认定为是否采取适当措施显然不适当。被上诉人虽然从第二租赁年度开始就未依约足额履行租赁费的支付义务，合同约定的解除条件已经成就，但合同一直处于继续履行的状态中，被上诉人也在部分履行租赁费，是否行使解除权系上诉人的自由，上诉人并未违背诚实信用原则。其次，根据《租赁协议书》第十一条第一款之约定：如乙方逾期支付租金，每逾期一日，承担应付款千分之一的违约金。双方已经就违约金的计算进行了约定，截至上诉人起诉之时，所产生的违约金已经达到1000多万元，即使上述计算方式所产生的违约金过高，那么按照年利率24%来计算损失，上诉人所主张的101万元也并未超过该标准，故原审对此处理显属法律适用错误。银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店针对天能电力公司的上诉共同答辩称，一、上诉人认为“一审判决事实认定错误”的观点，答辩人认同，但对于其所阐述的理由和事实不认可。关于税负约定应当属于无效约定。正如上诉人所说，在租赁期间发生的基于租赁行为所产生的税负，在纳税环节作为缴纳主体的上诉人申报的过程中，也应当以“从租计征”的名目进行申报，而在整个纳税申报过程中，从租计征的税负仅为486275.17元，从申报名目和缴纳数额上均存在未如实申报的情况。诚然，法律是不禁止税负承担的约定，但法律更不允许虚假申报纳税科目，以谎报的形式降低税负负担，该行为属于典型的违法行为，为无效行为。所以一审判决应仅支持从租计征12项实缴金额486275.17元，减去往年陈欠，剩余21571.44元。一审支持上诉人的违法行为，明显错误。二、上诉人认为“一审判决法律适用错误”的观点答辩人认可，但是对其理由和事实不认可。本案在合同签订之初，上诉人即利用其主导和优势地位，侵吞答辩人的权益。答辩人作为一名退伍军人，急于自主创业，据答辩人了解，当时上诉人假意与答辩人协商合同，其真正的目的是利用上诉人作为幌子，想让内部领导亲属来经营该房产和场地，让内部人士如愿，将合同的条件逐步提高，企图达到挤走答辩人的目的；当时，答辩人已将自己的身家性命全部投入进去，所以硬着头皮接受了上诉人的“不平等”条约，在后续经营过程中，上诉人设置各种障碍，还假意调整合同条款，但都未给答辩人落实。并且还扰乱转租户的信心，多次给转租户说，到期就收回等话，使得转租户拖延缴纳租赁费，给上诉人造成了巨大的损失。另外，2019年11月21日吴忠市利通区《关于利通街与胜利街交叉口道路交通安全隐患整改》，上诉人对于此事实是明知的，且答辩人向上诉人提交了报告，上诉人也签字同意对整改期间的租赁费进行减免，但是一审判决未予认定和酌减，明显错误。同时、今年的“新冠疫情”，属于不可抗力事件，而爆发期间，正值年关，也是餐饮、住宿行业的经营黄金期，由于新冠疫情答辩人损失惨重，一审判决按照合同约定计算后续租赁费，明显错误，应当纠正。据上，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店的上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判双方继续履行租赁合同，上诉人支付被上诉人租赁费300万元；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的租赁合同应当继续履行。1.租赁房屋期限为七年，并赋予上诉人的有效续租权。就合同本身来讲，上诉人对合同的期待期限不止是七年时间，从商业基本运营的规律来讲，前期几年回本，后期才会实现利润，也正是基于商业合同的目的，上诉人进行固定巨额投资，包括电梯、锅炉、消防投资3754580.75元；从投资金额来看，足以证明上诉人对合同履行期限利益的期待以及善意履行合同的目的。同时，被上诉人对上诉人的财产增益性投资行为并未进行阻止，说明双方的合同目的是一致的，即：上诉人通过租赁较长期限，获得投资收益。如此巨额的投资，解除合同与合同目的明显相悖，同时对上诉人的合法权益造成巨大损失，结果不公。2.是否达到解除合同的法律认定标准。上诉人认为，本案并未达到解除合同的法律认定标准。被上诉人在第一次诉讼中并未提出解除合同的诉讼请求，在其撤诉后第二次起诉，才提起解除合同的诉请。前后不过一个月的时间。也就是说第一次起诉，被上诉人尊重了双方的合同目的，第二次起诉按照被上诉人个别领导的说法，是要给上诉人点“颜色看看”，这种说法明显是将法人义务、合同义务、法律标准归类为“个人意志、领导意愿、私人恩怨”，将个人情感凌驾在法律之上了，属于典型的民事权利滥用行为。即便如此，第二次诉状中，被上诉人也没有明确认为上诉人的行为构成了根本违约，所以在法律上不具有解除合同的法定事由。3.上诉人多次向被上诉人递交减免租赁费申请、请求给予对固定资产投入予以补偿等申请，被上诉人也知道，也因为相关政策，宾馆和餐饮业经营困难的客观事实，继而拖欠租赁费的行为得到被上诉人默许，也就说双方迟延拖欠租赁费达成合意，则该行为就不属于违约行为，没有违约行为自然也就不会产生解除合同的法律后果。4.转租赁合同尚未履行完毕，对转租人、上诉人均不适宜判决解除合同。在双方签订的合同中，允许上诉人对涉案房屋进行转租，转租的事实被上诉人也知道，同时一审法院对转租的事实也进行了调查，该事实是可以认定的。从维护交易关系稳定性的基本原则出发，本案双方约定的到期日2020年7月31日，距离到期日仅有半年时间，如此大额的商业租赁行为，半年时间可以给上诉人充足解决善后事宜的时间，同时上诉人向转租人收取拖欠租赁费也提供了法律依据。而判决解除合同，转租人已知原租赁合同已经被解除，对于继续向上诉人履行缴纳租金的义务就变的消极了，随意破坏的不仅仅是交易的稳定性，更为严重的是损害了上诉人的合法权益。二、一审判决支付数额明显错误。1.一审判决所确定的数额，完全是依照2018年10月17日吴忠盛源达宾馆签订的对账明细。该明细形成过程是在人民法院主持下由被上诉人单方提供的数额进行确认的，席会宁本人并没有经过财务进行详细核算，存在重大误解，不能作为认定本案事实的证据使用。2.从价计征的税费以及不在租赁期间产生的从租计征的税费，不应支持。被上诉人主张房产税、土地使用税的依据是《租赁协议书》第七条4项约定：“租赁期间，租赁资产房屋所有人和土地使用权人应缴的与租赁资产房屋和土地有关的税费（如房产税、土地使用税等）由乙方承担”。在本案中，被上诉人提出的主张显然与该约定不符：第一、被上诉人所主张的房产税、土地使用税并不是租赁期间产生的税费，其主张的税费是取得房产和土地使用权时产生的；第二、被上诉人主张的房产税、土地使用税也不是在租赁期间“应缴”的税费；第三、根据调取的纳税明细可以看出从租计征12项实缴金额合计：486275.17元减去往年陈欠，剩余21571.44元。滞纳金（5项）入库日期2016年11月25日，实缴金额11499.52元（滞纳金、稽查补税、往年陈欠）；入库日期2018年3月14日，实缴金额7998.55元（滞纳金、城市土地使用税等级138项实缴金额合计：51943.16元）。一审判决并没有将在“租赁期间”产生的费用剥离出来，应当按照相关纳税的法律规定确认。3.停车场租赁费不应支持，资产折旧费没有任何合法、有效的约定，不应支持。合同第五条约定：租赁资产后院停车场系第三方所有，由被上诉人租赁，并且按照租赁价格支付停车场租赁费。事实上，该停车场已经于2013年7月16日由被上诉人购买，租赁合同签订时间是2013年7月23日，合同当中所约定的权利主体、费用标准均不是第三方，双方约定的以第三方主体及费用作为参照失去了计算的依据；权利主体发生变更后，双方从来没有对停车场的租赁费达成过任何协议，被上诉人购买停车场土地使用权后，使得停车场和租赁房屋权利主体统一，而在签订合同的时候被上诉人并没有向上诉人披露这一事实，而是隐瞒了附属设施已经和主物混同的事实，采用欺诈手段将主从物分开；作为租赁房屋的附属设施，为了有效的发挥租赁合同目的，其费用应当包含在租赁物当中，另行计算没有约定和法定的依据，不应支持。4.吴忠盛源达酒店在使用租赁房屋过程中所支出的消防方面的费用，应当由被上诉人进行补偿。《租赁协议书》第六条2项约定：乙方对房屋质量、安全、消防等方面进行验收后，不得提出异议，不能继续使用的，由乙方移交给甲方。房屋交付使用时，的确进行了验收，在使用过程中，吴忠市公安消防支队2017年1月20日向吴忠盛源达酒店下发了《责令立即改正通知书》，利通区公安消防大队2017年11月30日向吴忠盛源达酒店下发了《责令限期改正通知书》，要求对使用中的消防设备进行整改。根据双方约定，消防设施被上诉人具有移交接收权，并且从合同理解，消防义务也由被上诉人来承担，其升级、整改的义务从合同原意来理解，也应该由被上诉人来承担，合同没有约定由银川盛源达宾馆或吴忠盛源达酒店承担。在收到消防部门的盖章通知书后，被上诉人消极拖延，严重了影响了吴忠盛源达酒店的经营活动，为了防止损失过大，吴忠盛源达酒店于2017年10月18日、12月2日对消防设施进行了改造和升级，共花费246500元。消防合同义务是被上诉人的约定义务，改造、升级的费用也应当由被上诉人来承担。综上，请求支持上诉请求。天能电力公司针对银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店的上诉答辩称，一、原审判决解除答辩人与银川盛源达宾馆订立的《租赁协议书》，事实认定及法律适用正确。首先，就双方订立《租赁协议书》的合同目的而言，答辩人与银川盛源达宾馆订立的合同系租赁合同，作为出租人的合同目的就是按约收取租金，作为承租人的合同目的就是通过获得租赁物的占用、使用、收益权进行生产经营。答辩人在订立合同后，经银川盛源达宾馆查验符合使用标准后，将涉案房屋交付给其生产经营已经长达六年多，银川盛源达宾馆已经实现了其合同目的。其所谓基于合同履行期限利益的期待进行的固定资产投资均系其为实现在租赁期限内提高经营盈利所实施的行为，与合同目的的实现没有任何关系，也不能产生合同不能解除的法律后果。其次，就合同解除的法定条件而言，根据我国《合同法》相关规定，合同解除权的行使不仅包括法定解除还包括约定解除，《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明的事实，《租赁协议书》中第十条第4款明确约定：乙方逾期30日未足额支付租金，甲方有权解除协议。而本案中上诉人除第一年度以装修保证金足额冲抵合同价款外，剩余年度均未依约足额履行协议中约定的付款义务，协议约定的解除条件明显已经成就，答辩人有权解除《租赁协议书》，此为其一；其二，答辩人作为出租人订立合同的目的就是按约收取租金，时至今日，银川盛源达宾馆已经占有使用涉案租赁资产达六年多，答辩人仅收到了6715959元，其所欠付的租金、房产税、土地税及停车场租赁费、资产折价费用已近一千余万元，其行为已经构成根本违约，导致答辩人的合同目的不能实现，符合合同法第九十四条规定的合同解除的法定条件，其行为不因答辩人所称的严重违约就改变根本违约的性质；其三，是否行使解除权系答辩人对权利自由的处分，关于“个人意志、领导意愿、私人恩怨”均属于银川盛源达宾馆单方进行的杜撰以及对答辩人合法行使权利进行刻意的曲解，答辩人不存在任何民事权利滥用的行为；其四，银川盛源达宾馆迟延履行付款义务后，答辩人多次向其进行过催收，也考虑其资金困难问题故一直未通过司法途径解决涉案纠纷，但并不意味着答辩人就与其达成了合意，默许其违约行为，假如达成合意双方也应当形成关于延期付款的书面协议，如果按照银川盛源达宾馆的逻辑，在合同交易中，一方违约迟延履行合同义务，那么另一方如果不通过司法途径主张权利，就构成守约人对违约人违约行为的默许，那么势必会形成违约人的民事权利滥用，守约人无法主张权利的局面。故银川盛源达宾馆关于双方达成了合意、答辩人默许其违约系将其意志强加给答辩人以及逃避违约责任的狡辩；其五，银川盛源达宾馆对外转租均未经过答辩人的书面同意，且答辩人也并非其转租合同的当事人，由此所产生的法律责任应由银川盛源达宾馆承担，同时对外转租也并非合同不能解除的法定事由。综上，银川盛源达宾馆迟延支付租金及相关费用的行为已经符合我国《合同法》中关于约定解除和法定解除的条件，一审法院判决解除合同并无不当。二、一审判决由银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店向答辩人承担租金、房产税、土地税、停车场租赁费、资产折价费的付款责任，事实认定及法律适用正确。首先，就答辩人与席会宁、吴忠盛源达酒店形成的对账单而言，根据查明的事实，吴忠盛源达酒店已经提起诉讼撤销该对账单，但经生效判决已经驳回其诉讼请求，其在诉讼中提出的撤销理由就是重大误解和无权处分，既然生效判决已经驳回其诉讼请求，那么足以证实该对账单系答辩人与席会宁及吴忠盛源达酒店的真实意思表示，真实合法有效，对签订主体均具有约束力。在该对账单中，席会宁及吴忠盛源达酒店已经就停车场租赁费、房产税以及土地使用税、资产折价费的计算方式和金额予以确认，仅就此，银川盛源达宾馆、席会宁及吴忠盛源达酒店应当向答辩人支付上述费用的事实确定。其次，就房产税、土地使用税而言，《租赁协议书》第七条第四款约定：租赁期间，租赁资产房屋所有权人和土地使用权人应缴的与租赁资产和土地有关的税费（如房产税、土地使用税）由乙方承担。该约定不涉及变更课税主体，也没有规避、减少、迟延缴纳税款的目的，仅仅是双方就税负转移的合意，属于合同法调整的范畴，并不涉及违反税收实体法效力性强制性规定，当属有效约定，银川盛源达宾馆应当按照约定向答辩人履行支付义务，此为其一；其二，根据《房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税及土地使用税均为按年计算、分期缴纳，属于在租赁期间所产生的税费，不存在银川盛源达宾馆所称的系取得房产和土地使用权时产生的事实；其三，根据答辩人提交的证据能够证实，房产税以从租计征方式应缴税额为房产租金的12%，以从价计征方式应缴税额为房产余值的1.2%，土地使用税为土地面积乘以6元，且税务机关亦出具了相关证明证实答辩人按照该标准足额缴纳了租赁期间涉案租赁资产的房产税及土地使用税，银川盛源达宾馆所称的存在往年陈欠进而得出一审判决未将租赁期间的税费剥离，没有事实和法律依据，正如其在上诉状中所称“谁主张，谁举证”，其提交的证据不足以推翻答辩人提交的证明答辩人已经足额缴纳税费的证据。其三，退一步讲，即便答辩人未足额缴纳房产税、土地使用税，那么也应当属于答辩人未缴税款所产生的行政责任，不影响银川盛源达宾馆应当向答辩人履行合同义务，更何况答辩人在租赁期间内向税务机关足额纳税了税款。第三，就停车场租赁费而言，《租赁协议书》关于后院停车场土地使用权系甲方向第三方租赁使用仅是对客观事实的描述，并非银川盛源达宾馆向答辩人支付停车场租赁费所附的条件，故就算是停车场的产权发生变更，也不影响银川盛源达宾馆应当按照约定向答辩人支付该笔费用的效力。再者涉案租赁资产中房屋与后院停车场分别记载于两个不同的土地使用权证书中，并不存在主从关系，银川盛源达宾馆应当依约向答辩人支付该笔费用。第四，就银川盛源达宾馆主张的投入的消防改造、升级等费用而言，根据《消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。在《租赁协议书》第六条资产交接第二款中双方已经确认租赁资产符合消防验收标准，那么答辩人在资产交接时就已经履行了法律规定的消防义务。基于银川盛源达宾馆在租赁协议书中已经确认本案所涉租赁资产符合消防验收标准，其自行改造行为未经过答辩人的同意，属于擅自扩建及装饰装修的范畴，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定：承租人未经出租人同意擅自装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担。且根据《消防法》第十五条规定，银川盛源达宾馆作为租赁资产的使用人也应负有消防义务，双方在《租赁协议书》第八条第7款中也明确约定银川盛源达宾馆对租赁经营行为及租赁资产承担全部安全责任,包括消防安全。故无论从法律规定还是合同约定，银川盛源达宾馆主张的进行的消防安全改造均是基于其正常经营产生的法定和约定义务，属于其经营的投入，其抗辩对消防改造投入由答辩人来承担明显没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回银川市盛源达宾馆超市、席会宁、吴忠市盛源达酒店的上诉请求。天能电力公司向一审法院提出的诉讼请求：1.解除原告与被告银川盛源达宾馆于2013年7月23日订立的《租赁协议书》，并判令三被告立即腾退租赁房屋；2.判令三被告支付原告租赁费、房产税、土地税、停车租赁费及资产折价费共计6184987.08元（暂算至2019年3月31日，至实际腾退房屋之日的上述费用按合同约定另算）；3.被告向原告支付违约金1010000元（逾期支付租金每日承担万分之一的违约金，现象征性主张部分违约金）；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：2013年7月23日，原宁夏天净天能有限公司（甲方，合同提供方）与被告银川盛源达宾馆（乙方）签订《租赁协议书》，约定原告将其位于吴忠市利通区利通南街214号原怡园大酒店整体建筑物、构筑物及配套设施出租给被告银川盛源达宾馆从事宾馆、餐饮、临街门面及楼顶广告牌出租等业务（不含临街售电营业房），并将原怡园大酒店内的剩余资产一次性打包以110000元的价格处置给被告；租赁期限为七年，即自2013年8月1日至2020年7月31日，第一年租金1960000元，其中装修期间免租571550元，第二、三年租金1960000元，第四年租金2058000元，第五年租金2160900元，第六年租金2268900元，第七年租金2382400元；第一年租金在被告银川盛源达宾馆向原告交纳的2000000元保证金中扣除，多余款项抵顶第二年租金或退还被告，自第二年起租金按年提前一个月预付。租赁合同第七条四款约定：租赁期间，租赁资产所有权人和土地使用权人应缴的与租赁资产房屋和土地有关的房产税、土地有关的税（如房产税、土地使用税等）等由乙方承担。甲方向乙方提供相关计税凭据之日起5日内，乙方全额向甲方付清税费，如乙方逾期支付，按日千分之五支付滞纳金；第八条第四款：租赁期间，经甲方书面同意后，乙方方可对租赁资产进行装修、其装修改造方案应经甲方书面同意且有关主管机关批准后方可实施，自装修改造不得影响租赁资产的结构及安全，装修改造费用由乙方自行承担。任何情形下，因乙方装修改造造成甲方资产损失的，乙方须全额赔偿损失。第八条第五款：甲方对租赁资产享有所有权，乙方无权出售、变卖、出借、转租、抵押、质押及以其他任何方式处分租赁资产。如确有处分必要，必须经甲方书面同意，由甲方或委托乙方处分，处分所得价款归甲方所有（经甲方书面同意转租的情形除外）。如乙方擅自处分租赁资产，构成违约，按照本协议违约条款执行。第九条第一款：本协议履行期限届满或本协议提前解除后，乙方应在30日内将租赁资产全部移交给甲方，双方签署资产移交清单，乙方在前述期限内全部撤场。移交的租赁资产应符合正常使用后的合理状态，并恢复功能性设施设备的安装到位，否则，乙方应予以赔偿。乙方装修改造部分无偿归甲方所有，乙方新添的可移动的设备、设施、用具由乙方自行搬离，如遇特殊情况双方协商解决。如乙方逾期撤场，乙方须按租金标准的双倍向甲方支付占用费，在乙方付清占用费之前，甲方有权留置租赁资产内的乙方财产。第十条第四款（一）项：乙方逾期30日未足额支付租金，甲方有权解除本协议。如乙方违反本协议其他任何一条款，经甲方催告后30日内仍未有效补救并支付违约赔偿，甲方有权解除本协议。一旦甲方依本款约定解除本协议，乙方已支付的剩余租赁期限的租金不予退还。第十一条第一款：如乙方逾期支付租金，每逾期一日，承担应付款千分之一的违约金。第二款：任何一方违反本协议约定擅自提前终止履行本协议，应向另一方承担1000000元违约金，造成损失的，还须另行赔偿损失，且另一方有权要求继续履行本协议。如乙方尚未正式开业就擅自终止履行本协议，乙方除向甲方承担1000000元违约金外，乙方交纳的装修保证金甲方不予退还，归甲方所有，且甲方有权要求继续履行本协议，归甲方所有的装修保证金不再抵顶租金，乙方须另行支付租金。第三款：未经甲方书面同意，乙方擅自转租、出售或以其他任何方式处分租赁资产的，乙方须向甲方承担1000000元违约金，造成甲方损失的，乙方还须另行赔偿损失，甲方仍有权要求乙方限期消除其擅自处分行为。租赁资产后院停车场土地使用权属宁夏金宇房地产投资集团有限公司，由原告租赁使用，租金每年68000元。原告与被告银川盛源达宾馆在租赁协议中约定：租赁资产后院停车场土地使用权系甲方（原告）向第三方（宁夏金宇房地产投资集团有限公司）租赁使用，乙方（银川盛源达宾馆）须在每年12月31日前按第三方的收费标准向甲方支付该停车场租金（含甲方承担的税费），如市场地价租金发生变化，停车场租金调整由甲乙双方协商。后该停车场由宁夏金宇房地产投资集团有限公司以1200000元的价格转让于原告，并于2013年8月16日办理了土地使用权变更登记手续。2018年10月17日，原告与被告吴忠盛源达酒店、席会宁对所欠费用进行了对账确认，其中对停车场租赁费用为68000元予以确认。2013年8月26日，被告银川盛源达宾馆向原告交纳保证金2000000元，并对租赁酒店进行了装修改造升级，2014年4月16日，原告扣除第一租赁年度租金后向被告吴忠盛源达酒店退回保证金200000元，2014年8月16日、12月9日被告吴忠盛源达酒店向原告交纳租金共1000000元，2015年2月15日、5月27日、10月26日向原告交纳租金共600000元，2016年1月至2016年12月期间共向原告交纳租金950000元，2017年1月至12月期间共向原告交纳租金1300000元，2018年2月、5月向原告交纳租金2100000元。因环保要求被告银川盛源达宾馆、吴忠盛源达酒店对酒店内的旧锅炉进行更换，2017年12月28日，原、被告双方达成协议，更换锅炉的费用765959元以抵顶欠原告的租赁费。以上费用共计6715959元，即被告向原告支付租赁费为6715959元，下欠租金及其他费用至今未付。2013年8月至2017年12月期间的涉案资产房产税采取从租计征税款，自2018年起采取从价计征税款。2013年8月1日起至2018年12月31日止，原告天能电力公司向税务部门缴纳涉案租赁物房产税和土地税共计1300627.52元，其中从租期间的房产税为968580.67元，从价计租房产税每年为288497.82元；涉案资产中临街售电营业厅面积为95.24平方米，2013年8月至2018年12月31日期间应缴的土地税为3095.3元。银川市兴庆区盛源达超市宾馆于2014年8月28日变更名称为银川市兴庆区盛源达宾馆超市。宁夏天净天能电力有限公司于2013年9月6日变更名称为宁夏天能电力有限公司。被告银川盛源达宾馆、吴忠盛源达酒店系被告席会宁注册登记的个体工商户，经营模式均为个人经营。一审法院认为，原告天能电力公司与被告银川盛源达宾馆之间的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据原、被告双方签订的《租赁协议书》第十条第四款（一）项约定，被告未足额支付租金的，原告有权解除与被告的租赁合同关系。被告银川盛源达宾馆足额支付了第一个租赁年度租金，之后租赁期的租金未足额支付，已构成违约，故原告要求解除与被告银川盛源达宾馆签订的租赁合同关系，符合双方约定，亦不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以支持。被告银川盛源达宾馆、席会宁辩解称，原告无权诉请解除合同，合同应当继续履行，并且还应当保证其优先承租权，被告的行为达不到根本违约；原告在诉状中诉称“被告严重违约”并没有主张被告根本违约；被告对租赁资产长期投资过大，解除合同属于原告滥用民事权利的行为，解除合同不应支持，其辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。关于被告吴忠盛源达酒店是否应承担责任的诉请，因被告银川盛源达宾馆、吴忠盛源达酒店均系被告席会宁注册登记的个人经营的个体工商户，个体工商户是指城乡公民以个人财产或者家庭财产作为营业资本，依法登记并在法定范围内从事经营活动的个人或家庭。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。本案中，席会宁经依法核准登记，从事工商业经营，即为个体工商户，个体工商户可以起字号享有字号权，可以以字号的名义申请从事经营活动所需的行政许可证照、刻制印章、开设银行账户、对外签订合同等，“银川市兴庆区盛源达宾馆超市”和“吴忠市盛源达酒店”是作为个体工商户的席会宁为从事经营所起的字号。因此，席会宁作为被告银川盛源达宾馆和被告吴忠盛源达酒店的经营者，被告银川盛源达宾馆和被告吴忠盛源达酒店经营收入均归被告席会宁个人所有，原告天能电力公司请求被告吴忠盛源达酒店共同承担责任并无不当。故，对被告吴忠盛源达酒店辩称将其列为被告系主体不适格的辩解意见，一审法院不予采纳。关于原告请求被告每年以68000元支付后院停车场租赁费的诉请，因后院停车场在签订租赁协议时使用权不属于原告方，由原告方每年以68000元租赁使用，原、被告双方在合同中约定后院停车场参照第三方收费标准收取费用，虽然合同履行期间后院停车场使用权变更至原告名下，但不影响被告占有使用交纳租金。同时，被告吴忠盛源达酒店、席会宁与原告对账时亦确认了后院停车场每年的租金为68000元，故对原告要求被告每年以68000元的租金标准支付后院停车场租赁费的诉请，予以支持。2013年8月至2018年5月期间被告共计向原告交纳租金6715959元（含锅炉抵顶的租金），被告对交纳的该费用无异议，经计算核实，被告第一年多交的411550元冲抵第二年的租金，第二年未交租金148450元，第三年未交租金1360000元，第四年未交租金908000元，第五年未交租金394941元，之后租赁期的租金未交，截至2019年3月31日止，被告未交的租金及后院停车场的租金共计4709324.33元；根据租赁合同第七条四项约定的“租赁期间，租赁资产所有权人和土地使用权人应缴的与租赁资产房屋和土地有关的房产税、土地有关的税（如房产税、土地使用税等）等由乙方承担。甲方向乙方提供相关计税凭据之日起5日内，乙方全额向甲方付清税费，如乙方逾期支付，按日千分之五支付滞纳金。”因原告未向法庭提交2019年1月至3月向税务机关缴税凭证，该期间的税费无法核实，2013年8月至2018年12月期间原告向税务部门缴纳的房产税和土地税为1297770.32元，根据原、被告双方约定该部分费用由被告承担；原、被告双方在合同中约定将原怡园大酒店内的剩余资产一次性打包以110000元的价格处置给被告银川盛源达宾馆，该费用被告未支付。综上，被告未向原告支付的租赁费、停车场租赁费、资产折价费、房产税及土地税共计6117094.66元，故原告要求三被告支付租赁费、房产税、土地税、停车场租赁费及资产折价费共计6184987.08元的诉请，一审法院予以支持6117094.66元。2019年4月1日之后的租赁资产的租金及后院停车场租金按合同约定算至被告腾退租赁资产止。2019年1月1日之后的房产税、土地税因原告未提供相应的缴税凭证，不予支持。关于原告请求被告支付1010000元违约金的诉请，租赁合同第十条第四款一项约定“乙方逾期30日未足额支付租金，甲方有权解除本协议。如乙方违反本协议其他任何一条款，经甲方催告后30日内仍未有效补救并支付违约赔偿，甲方有权解除本协议。一旦甲方依本款约定解除本协议，乙方已付的剩余租赁期限的租金不予退还。”在上述条件成就时，原告未积极主张权利，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故对原告主张的违约金一审法院酌定支持100000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告宁夏天能电力有限公司（原宁夏天净天能电力有限公司）与被告银川市兴庆区盛源达宾馆超市于2013年7月23日签订的《租赁协议书》，并限被告银川市兴庆区盛源达宾馆超市于本判决生效之日起十五日内腾退租赁房屋及后院停车场给原告宁夏天能电力有限公司；二、被告银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁支付原告宁夏天能电力有限公司租赁资产租赁费、房产税、土地税、停车场租赁费、资产折价费6117094.66元及违约金100000元，共计6217094.66元，限被告银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁于本判决生效后十五日内履行，2019年4月1日之后的租赁资产租赁费、停车场租赁费计付至租赁资产腾退之日止；三、驳回原告宁夏天能电力有限公司的其他诉讼请求。案件受理费62165元，保全费5000元，合计67165元，由原告宁夏天能电力有限公司负担6845元，由被告银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁负担60320元。二审期间，天能电力公司向法庭提交证据：关于宁夏天能电力有限公司申报缴纳（2019年度）盛源达酒店房产税、土地使用税的证明一份（原件）、中国建设银行客户专用回单六份（原件）、关于宁夏天能电力有限公司申报缴纳（2020年度）盛源达酒店房产税、土地使用税的证明一份（原件）。证明：1.天能电力公司从2019年1月至2019年12月期间就涉案租赁资产共计向税务部门缴纳房产税288497.84元，缴纳土地使用税12246.44元（其中，涉案租赁资产土地使用税为8039.82元，后院停车场土地使用税为4206.62元）；2.根据国家税务总局吴忠市利通区税务局出具的证明，天能电力公司从2020年1月至2020年12月期间就涉案租赁资产向税务部门需申报并缴纳的房产税每季度为72124.46元，全年为288497.84元，土地使用税（含后院停车场）按每平方米6元计算，每季度为3061.61元，全年为12246.44元；3.天能电力公司已经缴纳了涉案租赁资产2019年1月1日至2019年12月31日的房产税及土地使用税，且从2020年1月1日至2020年7月31日需申报并缴纳房产税、土地使用税数额确定，银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠市盛源达酒店应当依据《租赁协议书》约定向天能电力公司支付2019年1月1日至实际腾退房屋之日的房产税及土地使用税。银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠市盛源达酒店质证意见是：对该组证据中房产税和土地税证明的真实性、合法性、关联性均有异议，对银行回单的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。1.我方向税务部门调取的相关纳税凭证，税务部门出具的是电子税务系统生成的表格，能够从该表格中看出是从租计征还是从价计征，该表格才是税务计征的原始证据，而作为税务机关所出具的证明超出了其交税和纳税的基本权限。2.一审起诉是在2019年3月27日，开庭是2019年7月15日，判决是2019年12月9日，在整个一审庭审中均没有对该部分申请增加变更诉讼请求，不属于本案二审审理范围；即便其在诉讼请求中（括号内）附带了至腾退房屋的约定费用按合同约定另算，也不能适用在二审中审理，因其在一审中所主张的该部分费用，不明确不具体，所以在二审中不属于新证据。3.上述证明及纳税凭证均没有明确写明是从租计征而产生的税负，依据双方合同的约定，非从租计征所产生的税负，我方不应承担。4.按照双方合同约定产生从租计征税负后，上诉人应当向我方提供相应的纳税凭证，经双方确认后支付，而上诉人一直未向我方提交任何票据和证明。银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店提交证据：一，整改报告（原件）、盛源达酒店扩大经营范围的批复（复印件）。证明:1.整改报告中有天能电力公司管理层的蔡进（金）宝、罗炜签字，2014年6月16日，因天能电力公司要求盛源达对租赁房屋二楼进行整改，盛源达作出了相应的整改；2.批复证明天能电力公司对盛源达的经营自主权进行了较高的干预。该证据证实天能电力公司利用优势地位，参与租赁合同，且装修、整改要求是天能电力公司提出的，相应的费用应由天能电力公司承担。二、吴忠市盛源达宾馆《关于利通街与胜利路交叉口道路交通安全隐患整改的函》有关情况的报告（原件）及照片6张。证明：天能电力公司综合服务分公司盖章，并写明，在整改期，将对租赁费进行酌减考虑，一审在明知该事实的情况下，作出判决，与客观事实不符。三，准备开业备案卡、关于冠状病毒疫情期间宾馆停业减免租金的报告（原件）、准予开业证明（原件）。证明：新冠肺炎爆发后，盛源达酒店一直处于停业状态，属于不可抗力事由，应当对租赁费等进行减免。天能公司质证意见是：证据一，整改报告，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该报告中甲方代表天能电力公司蔡金宝、罗斌的签字无法核实真实性，且就该报告的内容来看，是吴忠盛源达向天能电力公司所作出的报告请示，并没有天能电力公司进行回应的相关内容；对盛源达酒店扩大经营范围的批复的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据系复印件，如果该批复为真实的，吴忠盛源达应当持有原件。证据二，吴忠市盛源达宾馆《关于利通街与胜利路交叉口道路交通安全隐患整改的函》有关情况的报告，该报告下方手写部分系天能电力公司副总经理蔡金宝于2019年11月21日书写，天能电力公司对承诺减免安全隐患整改期间的租金予以认可，经核实，安全整改影响盛源达酒店正常经营时间为6天，但该承诺系一审判决作出前形成，一审中银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店未提交该证据，证明其已放弃了主张减免租金的权利。证据三，准备开业备案卡、关于冠状病毒疫情期间宾馆停业减免租金的报告、准予开业证明，对真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，正如盛源达所述，目前国家对减免租金是倡议，是一种道德义务，必须基于双方自愿才能减免，但不是减免租金的法定事由。本院对双方二审提交证据的认证意见是：天能电力公司提交的关于宁夏天能电力有限公司申报缴纳（2019年度）盛源达酒店房产税、土地使用税的证明一份、中国建设银行客户专用回单六份、关于宁夏天能电力有限公司申报缴纳（2020年度）盛源达酒店房产税、土地使用税的证明一份，为法定税务机关出具，能够相互印证，客观真实，与本案有关联性，予以认定。对银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店提交的证据：一、整改报告，天能电力公司不认可，且该整改报告上没有天能电力公司的确认，对其证明目的不予认定；对盛源达酒店扩大经营范围的批复，系复印件，天能电力公司也不认可，无法确认其真实性，不予认定。二、吴忠市盛源达宾馆《关于利通街与胜利路交叉口道路交通安全隐患整改的函》有关情况的报告及照片6张，天能电力公司对其书写承诺减免相应租金予以认可，虽然该证据形成时间在一审判决前，但该事实发生在一审开庭后，予以认定。三，准备开业备案卡、关于冠状病毒疫情期间宾馆停业减免租金的报告、准予开业证明，天能电力公司对真实性、合法性无异议，本院对准备开业备案卡、准予开业证明予以认定，关于冠状病毒疫情期间宾馆停业减免租金的报告，只是盛源达酒店向天能电力公司的请示，天能电力公司并未确认，对其证明目的不予认定。二审经理查明的事实与原审查明的事实一致，有各方当事人一审提交并经质证确认的证据及一、二审庭审陈述在卷证实，本院予以确认。本院另查明,天能电力公司在一审判决后向税务部门缴纳了案涉租赁资产自2019年1月1日至2019年12月31日的从价计征房产税288497.82元，土地税7468.38元（扣除营业厅95.24平米土地税571.44元）。2019年11月20日，银川盛源达宾馆向天能电力公司提出《关于利通街与胜利路交叉道路安全隐患整改的函》有关情况的报告，天能电力公司副总经理蔡金宝于2019年11月21日在该报告上签字承诺减免相应租金，该报告中手写注明：11月19日晚封门，11月27日完工。再查明，因新冠疫情影响，银川盛源达宾馆于2020年3月31日向天能电力公司提出《关于冠状病毒疫情期间宾馆停业减免租金的报告》，称：“根据中央和自治区政府有关精神，冠状病毒疫情期间停办的个体经营企业租赁国有资产房租实行2个月全免，3月、4月减半的原则，结合经营现状，目前疫情还未结束，待疫情结束后，宾馆经营滞后恢复期约在两个月才能正常经营（按5月、6月减半计算）。特向贵公司提出疫情期间宾馆停业减免合计三个月租赁费约600000元。”天能电力公司对此未予回复确认。2020年2月8日，宁夏回族自治区人民政府办公厅向各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、各直属机构下发宁政办规发[2020]2号《宁夏回族自治区人民政府办公厅印发关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施的通知》，内容为：《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施》（以下简称若干措施）已经自治区人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好落实。《若干措施》第三条第8项规定：减免房产税和城镇土地使用税。因疫情原因，导致企业发生重大损失，缴纳房产税、城镇土地税确有困难的，可申请减免疫情期间的房产税和土地税。第10项规定：减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年1月份租金减免50%，2月-3月份租金全免。鼓励支持商业街区、商务楼宇等业主为租户减免租金。本院认为，本案二审争议焦点是：一、一审判决解除双方签订的租赁协议是否正确？二、一审判决对2019年1月1日后的房产税、土地税未予支持是否正确？三、一审对天能电力公司主张的违约金处理是否正确？四、一审判决所确定的租赁费以及房产税、土地使用税、停车场租赁费、资产折旧费的各项数额是否正确？五、吴忠盛源达酒店主张其在房屋租赁过程中支付的消防方面的费用是否应由天能电力公司进行补偿？关于第一个争议焦点。本案中，当事人签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容合法，应为有效协议。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。双方在《租赁协议书》第十条第四项（1）约定:乙方逾期30日未足额支付租金的，甲方有权解除本协议。根据查明的事实，银川盛源达宾馆仅足额支付了第一个租赁年度租金，之后租赁期间的租金均未足额支付，已经构成违约。依照上述约定和法律规定，天能电力公司有权要求解除合同，且其主张解除合同亦不违反法律强制性规定。因此，一审法院判决解除双方签订的租赁协议，符合双方约定和法律规定，本院予以确认。银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店关于租赁合同不应解除应继续履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。租赁协议第七条4项约定：租赁期间，租赁资产所有权人和土地使用权人应缴的与租赁资产房屋和土地有关的税费（如房产税、土地使用税等）等由乙方承担。甲方向乙方提供相关计税凭据之日起5日内，乙方全额向甲方付清税费，如乙方逾期支付，按日千分之五支付滞纳金。该条明确约定“租赁资产所有权人和土地使用权人应缴的与租赁资产房屋和土地有关的税费（如房产税、土地使用税等）等由乙方承担”，一审期间，天能电力公司提交了其向税务部门应缴且已实缴的与租赁资产房屋和土地有关的房产税、土地使用税的相关证据，税务部门也出具了相关证明，一审法院对该证据予以认定，并据此确认2013年8月1日起至2018年12月31日止，天能电力公司向税务部门缴纳涉案租赁资产的房产税和土地税共计1300627.52元，是正确的，扣除涉案资产中临街售电营业厅面积95.24平米自2013年8月至2018年12月31日期间的土地税3095.3元，按照合同约定，银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店应承担2013年8月至2018年12月期间天能电力公司向税务部门缴纳的房产税、土地税合计1297532.22元（1300627.52元-3095.3元）。一审认定为1297770.32元，系计算错误，本院予以纠正。天能电力公司二审提交证据证实其在一审判决后向税务部门实际缴纳2019年1月1日至2019年12月31日租赁资产房屋和土地的房产税288497.84元、土地使用税7468.38元（租赁资产土地面积1339.97平米×6元/平米=8039.82元，减去临街售电营业厅95.24平米×6元/平米=571.44元），此系二审出现的新证据，依照双方合同约定，亦应由银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店承担。天能电力公司的该上诉主张未超出一审诉讼请求，应予以支持。银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店关于该部分上诉理由及辩解理由不能成立，本院不予支持。对于2020年始至租赁资产腾退之日的房产税、土地使用税，因疫情影响，可结合《宁夏回族自治区人民政府办公厅印发关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施的通知》及《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施若干措施》的有关规定，待天能电力公司实际缴纳后再按照双方约定履行。关于第三个争议焦点。虽然租赁协议第十一条第1项约定：“如乙方逾期支付租金，每逾期一日，承担应付款千分之一的违约金”，银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店未按合同约定向天能电力公司足额支付租金，已然构成违约，按约应当承担违约责任。但对于当事人主张的违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中天能电力公司也未向法庭提交因银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店的违约给其造成实际损失的证据，且从租赁的第二个年度开始，银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店就未按约足额支付天能电力公司租金，天能电力公司也未能积极主张权利，故一审法院根据法律规定并结合本案实际情况对天能电力公司主张的违约金酌定支持100000元，并无不当，本院予以确认。天能电力公司的该上诉理由不予支持。关于第四个争议焦点。1.关于所欠租赁费，依据当事人提交的证据和查明的事实，一审认定截至2019年3月31日银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店下欠天能电力公司租赁费的事实清楚,双方对此也未提异议，本院予以确认。2.关于后院停车租赁费。在双方签订租赁协议时，因后院停车场使用权属第三方，由天能电力公司每年以68000元租赁使用，双方在合同中约定银川盛源达宾馆按照第三方收费标准向天能电力公司支付租金；在合同履行期间，后院停车场使用权虽变更至天能电力公司名下，但双方并未约定之后银川盛源达宾馆不再缴纳停车场租赁费，且吴忠盛源达酒店、席会宁与天能电力公司对账时亦确认了后院停车场每年租金为68000元的事实。虽然银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店称席会宁、吴忠盛源达酒店在对账单上的签字、签章存在重大误解，但其对于该对账单主张撤销的诉请已被法院驳回，也即认为存在重大误解的理由未被生效判决认定。故一审对于天能电力公司主张每年以68000元的标准支付后院停车场租赁费的诉请予以支持正确，本院予以确认。3.关于房产税、土地税的问题，已在上述第二个争议焦点问题中进行了分析，不再赘述。4.关于资产折旧费，双方约定将原怡园大酒店内的剩余资产一次性打包以110000元的价格处置给银川盛源达宾馆，席会宁、吴忠盛源达酒店也在对账单上签字、签章予以确认，故一审对此予以认定并支持，是正确的，本院予以确认。2019年4月1日之后至腾退之日的案涉租赁资产因吴忠盛源达酒店仍占有使用，故应参照合同约定年度的租金标准支付相应使用费。综合以上分析，一审判决对银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店截至2019年3月31日未向天能电力公司支付的租赁费、停车场租赁费、资产折价费的数额认定正确，对2013年8月至2018年12月31日的房产税及土地税在计算上出现错误，应为1297532.22元（1300627.52元-3095.3元），一审多计算238.1元应予以扣减（1297770.32-1297532.22）。据此，银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁应支付天能电力公司2013年8月1日至2019年3月31日的租赁资产的租赁费、停车场租赁费、资产折价费及2013年8月1日至2018年12月31日的房产税、土地税共计6116856.56元。关于第五个争议焦点。租赁协议第八条第6项约定：“乙方租赁经营期间，应爱惜并合理使用租赁资产，及时对租赁资产进行保养维护，及时对租赁资产中的建筑物、构筑物、设备、管道、系统、场地进行定期检查和维修，所需费用由乙方承担。乙方有责任确保租赁资产保持正常的性能、使用和安全状态”。第7项约定：“乙方对其租赁经营行为及租赁资产承担全部安全责任（包括但不限于租赁资产的使用安全、消防安全、水电暖安全、酒店作业安全、电梯安全.....等），乙方应当建立健全安全管理制度和安全事故应急机制......,适时维修、维护、更换、完善有关安全设施、设备、系统，确保不发生安全事故。乙方租赁经营期间如出现任何安全事故，乙方承担全部经济责任及法律责任......。”第8项约定：“......双方重申，租赁资产的使用、利用、维护及安全责任概由乙方承担，甲方对租赁资产的巡视、检查及对乙方的整改要求，不应被视为甲方的义务和责任......。”由此证实，银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店主张的吴忠盛源达酒店在使用租赁房屋过程中所支出的消防方面的费用由天能电力公司承担，不符合双方约定。且双方在履行合同中，对该部分费用的承担也未补充达成合意由天能电力公司承担，天能电力公司也不认可由自己进行补偿，故银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店上诉主张吴忠盛源达酒店在使用租赁房屋过程中所支出的消防方面的费用，应当由天能电力公司进行补偿的理由不能成立，本院不予支持。另，二审审理过程中，天能电力公司副总经理蔡金宝在银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店提交的《关于利通街与胜利路交叉道路安全隐患整改的函》有关情况的报告上签字承诺减免相应租金，该报告中手写注明“11月19日晚封门，11月27日完工”，此系双方达成的补充约定，本院予以认定，故应减免在该租赁年度中8天的租金52216.99元（2382400元÷365天×8天）。同时,因2020年初始发生新冠肺炎疫情，因疫情影响吴忠盛源达酒店正常营业，该疫情属于不可抗力，参照《宁夏回族自治区人民政府办公厅印发关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施的通知》要求及《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施》第10条的规定，结合本案实际情况，应当将2020年1月份租金减免50%即99266.67元（2382400元÷12÷2），2月-3月份租金全免即397066.67元（2382400元÷12×2）。以上共计496333.34元。综上所述，天能电力公司及银川盛源达宾馆、席会宁、吴忠盛源达酒店的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，但对2013年8月至2018年12月31日的房产税及土地税在计算上出现错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2539号民事判决第一、三项，即：一、解除原告宁夏天能电力有限公司（原宁夏天净天能电力有限公司）与被告银川市兴庆区盛源达宾馆超市于2013年7月23日签订的《租赁协议书》，并限被告银川市兴庆区盛源达宾馆超市于本判决生效之日起十五日内腾退租赁房屋及后院停车场给原告宁夏天能电力有限公司；三、驳回上诉人宁夏天能电力有限公司的其他诉讼请求。二、变更宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2539号民事判决第二项为：上诉人银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁支付上诉人宁夏天能电力有限公司租赁资产租赁费、房产税、土地税、停车场租赁费、资产折价费6116856.56元及违约金100000元，共计6216856.56元，限上诉人银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁于本判决生效后十五日内履行；2019年4月1日之后的租赁资产租赁费、停车场租赁费按照合同约定的租赁年度标准计付至腾退之日止（其中：应扣减2019年11月20日-11月27日8天的租金52216.99元；扣减2020年1月至3月的租金合计496333.34元）。三、上诉人银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁支付上诉人宁夏天能电力有限公司2019年1月1日至2019年12月31日案涉租赁资产的房产税288497.84元、土地使用税7468.38元，合计295966.22元，限上诉人银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62165元，保全费5000元，合计67165元，由上诉人宁夏天能电力有限公司负担6845元，由上诉人银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁负担60320元；二审案件受理费94702元，上诉人宁夏天能电力有限公司负担62504元，上诉人银川市兴庆区盛源达宾馆超市、吴忠市盛源达酒店、席会宁负担32198元。本判决为终审判决。审判长 陈秀霞审判员 王 平审判员 刘 磊 二〇二〇年四月二十三日书记员 谭 君附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。