苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12469号原告：上海烨直物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码91320509MA1MKN7Q8N，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路商业街2号楼419#。法定代表人：王渭清，总经理。委托诉讼代理人：唐林桃，男，1957年3月23日生，汉族，住上海市虹口区。系公司员工。委托诉讼代理人：吴耀明，男，1961年7月21日生，汉族，住上海市宝山区。系公司员工。被告：谢咏冰，男1968年10月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李蔚之，女，1973年11月20日出生，汉族，住上海市闸北区。两被告共同委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师。原告上海烨直物业管理有限公司苏州分公司（以下简称烨直物业公司苏州分公司）与被告谢咏冰、李蔚之物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法由审判员李文苑适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告烨直物业公司的委托诉讼代理人唐林桃、吴耀明，被告谢咏冰、李蔚之的共同委托诉讼代理人陈仁勇到庭参加诉讼。因案情复杂转为普通程序由审判员李文苑与人民陪审员管凤兰、刘俊兵组成合议庭于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告烨直物业公司的委托诉讼代理人唐林桃、吴耀明，被告谢咏冰及两被告的共同委托诉讼代理人陈仁勇到庭参加诉讼。后由审判员李文苑与人民陪审员刘鹤华、顾金华组成合议庭于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告烨直物业公司的委托诉讼代理人唐林桃、吴耀明，两被告的共同委托诉讼代理人陈仁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烨直物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告烨直物业公司支付自2016年7月1日至2017年6月30日止所欠物业费19762.13元（建筑面积433.38平方米×3.8元/月/平方米×12个月）及违约金4559.12元（以19762.13元为基数，按万分之三/日为标准，自2017年7月1日计算至2019年8月8日）；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告自2016年7月1日至2017年6月30日为被告所在小区江南岸佳园提供物业服务，多次要求被告依据物业管理合同支付物业费，被告均以各种理由推脱、拒绝。原告催讨未果致本案诉讼。被告谢咏冰、李蔚之共同辩称，被告并非本案适格主体，原被告之间不存在物业服务合同法律关系。2016年7月1日至2017年6月30日期间并没有物业公司为江南岸佳园提供物业服务，被告也从没有收到任何催讨物业费的通知。且被告在2010年收房时签订的前期物业服务合同约定的物业公司是狮城怡安（上海）物业管理有限公司，而不是原告。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：苏州铭基置业有限公司作为委托方（甲方），上海烨直物业管理有限公司作为受委托方（乙方），烨直物业公司苏州分公司作为委托运作方（丙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将江南岸佳园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方全权委托下属子公司烨直物业公司苏州分公司负责江南岸小区的物业管理日常运作工作，同时乙方对丙方的现场管理承担指导及监督责任。前期物业管理服务期限为3年，自2016年7月1日至2019年6月30日止。双方约定合同履行第一年期满后，甲乙双方根据各自情况有权单方解除合同，但需在一年到期之日起提前两个月通知对方，否则视为继续履行合同。合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方在该物业接交时，办公用品由前任苏州怡中物业管理有限公司转给丙方接收使用，若缺少必备物品将由丙方补足。在前期物业管理阶段，公共服务费按季计收，当季首月15日前一次性收取。丙方按建筑面积向业主收取物业管理服务费：别墅3.8元/月/平方米，均按照地上面积收费。苏州铭基置业有限公司作为（甲方），狮城怡安（上海）物业管理有限公司作为甲方选聘的物业公司，谢咏冰作为乙方，签订《苏州市前期物业管理服务协议》。约定乙方所购房屋物业名称为江南岸佳园桔园9幢，建筑面积636平方米，地上面积431平方米。在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。前期物业管理费为：住宅3.8元/月/平方米。2017年6月20日，苏州铭基置业有限公司作为委托方（甲方），上海康勃莱物业管理有限公司作为受委托方（乙方），签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将江南岸佳园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方全权委托下属子公司上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司负责江南岸小区的物业管理日常运作工作。前期物业管理服务期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止。另查明，2017年1月3日，柯凤云（乙方）与烨直物业公司苏州分公司（甲方）在江南岸签订聘用协议，约定乙方劳务身份为保洁工，服务期限为2017年1月4日至2020年1月3日，劳务合同履行地点为吴江或邻近城市。乙方劳务报酬标准为1820元/月。孙雪珍（乙方）与烨直物业公司苏州分公司（甲方）签订聘用协议，约定乙方劳务身份为保洁工，服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日，劳务合同履行地点为吴江或邻近城市。乙方试用期劳务报酬标准为1820元/月。经甲乙双方协商一致，施行计时工资制，乙方的正常工作时间工资报酬为1820元/月。蒋彩红（乙方）与烨直物业公司苏州分公司（甲方）签订聘用协议，约定乙方劳务身份为保洁工，服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日，劳务合同履行地点为吴江或邻近城市。乙方试用期劳务报酬标准为1820元/月。经甲乙双方协商一致，施行计时工资制，乙方的正常工作时间工资报酬为1820元/月。2016年9月20日，烨直物业公司苏州分公司分别转账至蒋彩红、孙雪珍银行账户2688元，并注明为工资。2017年6月30日，柯凤云、蒋彩红、孙雪珍分别从烨直物业公司苏州分公司制作的付款凭证中签字确认领取2017年6月工资2040元。又查明，2017年9月22日，烨直物业公司苏州分公司作为移交人，上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司作为接收人，签订《物品移交清单》。载明烨直物业公司苏州分公司委托上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司代收烨直物业公司苏州分公司在江南岸佳园管理期间的物业管理费，在委托期间联想台式电脑一台、建设银行刷卡机一台、发票专用章一个、空白增值税普通发票53张暂移交上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司保管使用。再查明，谢咏冰为江南岸佳园桔园9幢房屋的业主，夫妻共有人为李蔚之，房屋建筑面积为638.68平方米。以上事实，由原告提供的不动产登记簿查询记录、前期物业管理委托合同、物品移交清单、聘用协议、转账凭证、付款凭证，被告提供的前期物业管理服务协议及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原告烨直物业公司苏州分公司与苏州铭基置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定物业服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日，原告自认其实际服务期限为2016年7月1日至2017年6月30日，原告另提交上海康勃莱物业管理有限公司与苏州铭基置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及《物品移交清单》，该委托合同约定上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司自2017年7月1日起对涉案小区提供物业服务，原告烨直物业公司苏州分公司于2017年9月委托上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司代收涉案小区物业服务费，至此原告对其作为涉案小区的物业管理公司提供物业服务完成了初步举证责任。被告向本院提交了其与苏州铭基置业有限公司委托的狮城怡安（上海）物业管理有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议约定在业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，虽该小区业主委员会至2017年7月1日尚未成立，理论上该服务协议应继续履行至该日，但根据原告提交的上述证据并结合原告另提交的三名保洁工与其签订的聘用协议及三名工人于2016年9月及2017年6月领取工资的凭证，能够证明2016年7月1日至2017年6月30日确实由原告为江南岸佳园提供物业服务，上述服务协议在2016年7月1日前已终止履行。因原、被告间形成物业服务合同关系，被告作为业主应当依约支付相应的物业服务费，原告烨直物业公司苏州分公司有权向被告收取物业服务费用。根据《前期物业管理委托合同》的约定，物业费应按照地上面积收费，另根据被告提交的《苏州市前期物业管理服务协议》可知，被告房屋地上面积为431平方米，故物业费应为19653.6元（431平方米×3.8元/月×12个月）。《前期物业管理委托合同》中未约定逾期付款违约责任，原告要求被告按照日万分之三为标准支付违约金无合同依据，本院酌情按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，自2017年7月1日起计算至2019年8月8日止的逾期付款利息为1801元。对于被告抗辩认为，原告提供的物业服务存在瑕疵，因未提交充分证据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谢咏冰、李蔚之应于本判决生效之日起十日内支付原告上海烨直物业管理有限公司苏州分公司物业管理服务费19653.6元、逾期付款利息1801元，合计21454.6元。二、驳回原告上海烨直物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由原告上海烨直物业管理有限公司苏州分公司负担71元，由被告谢咏冰、李蔚之负担337元，两被告应负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告上海烨直物业管理有限公司苏州分公司，原告上海烨直物业管理有限公司苏州分公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  李文苑人民陪审员  刘鹤华人民陪审员  顾金华二〇二〇年四月一日书 记 员  管 晓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-63183710