福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初3503号 原告：苏巧珍，女，1976年12月21日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所执业律师。 被告：黄炼明，男，1984年8月30日出生，汉族，原住福建省龙岩市新罗区江山镇铜砵村江氏厝巷18号，现住。 被告：罗华英，女，1987年2月27日出生，汉族，居民，原住福建省连城县文亨乡田心村大田路8号，现住。 原告苏巧珍与被告黄炼明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序于2019年10月28日第一次公开开庭进行了审理。原告苏巧珍及其委托诉讼代理人翁志平到庭参加诉讼，被告黄炼明经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭。诉讼中，原告苏巧珍申请追加罗华英为本案共同被告，本院于2020年4月14日第二次公开开庭进行了审理。原告苏巧珍的委托诉讼代理人翁志平到庭参加诉讼，被告黄炼明、罗华英经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 苏巧珍向本院提出诉讼请求：1、判令黄炼明立即协助苏巧珍将龙岩市新罗区房屋及附属杂物间不动产权属转移登记至苏巧珍名下；2、判令黄炼明支付苏巧珍从2018年12月16日起至上述不动产权属转移登记至苏巧珍名下止、以520000元为本金、按日万分之八计算的违约金；3、判令黄炼明支付苏巧珍因本案诉讼而支出的律师代理费18200元。诉讼中，苏巧珍变更诉讼请求为：1、判令黄炼明、罗华英立即协助苏巧珍将龙岩市新罗区房屋及附属杂物间不动产权属转移登记至苏巧珍名下；2、判令黄炼明、罗华英支付苏巧珍从2018年12月16日起至上述不动产权属转移登记至苏巧珍名下止、以520000元为本金、按月利率2%计算的违约金；3、判令黄炼明、罗华英支付苏巧珍因本案诉讼而支出的律师代理费18200元。事实和理由：因龙岩市新罗区龙腾北路二期商住小区需要征用黄炼明所有的位于新罗区。黄炼明于2009年12月17日与龙岩市土地收购储备中心、龙岩市武平县和商房屋拆迁服务有限公司签订《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》一份，选择龙岩市新罗区。2016年12月21日，苏巧珍丈夫苏运海向黄炼明的母亲廖春兰支付定金5000元，意向购买上述房产。2016年12月23日，苏巧珍及黄炼明在中介方福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司居间服务下签订《房产地产经纪买卖合同》，主要约定：“一、黄炼明将龙岩市新罗区房屋及附属杂物间以人民币520000元的价格转让给苏巧珍。二、第一笔购房款5000元由定金转为购房款，第二笔购房款395000元于签订买卖合同时支付，第三笔购房款80000元于2017年ｌ月24日前支付，余款40000元于办理不动产过户手续当天支付。三、自拆迁人或有关部门通知黄炼明可以办理房屋所有权证或土地使用权证之日起二日内，黄炼明应将该通知内容告知苏巧珍，并积极办理两证。若有逾期，违约方应按日向对方支付总价款万分之八的违约金。四、产权证办理至黄炼明名下的税费及工本费由黄炼明承担，因该房产交易产生的税费由苏巧珍承担。五、黄炼明在收到苏巧珍第二笔395000元购房款时将房屋交付苏巧珍使用。六、因履行合同过程发生争议协商不成时由房产所在地人民法院诉讼解决，律师代理费由违约方承担。”《房产地产经纪买卖合同》签订后，苏巧珍依约付款，黄炼明亦在收到苏巧珍支付的第二笔购房款395000元后向苏巧珍交房，苏巧珍装修入住至今。2018年12月13日，龙岩市土地收购储备中心下发《关于办理不动产权证有关事项的通知》，通知小洋新城各业主提交不动产权证办理所需材料，小洋新城己完成房屋产权初始登记工作，具备不动产登记条件。苏巧珍因此多次催促黄炼明、罗华英办理相关手续，但黄炼明、罗华英无故拖延，时至今日仍未协助苏巧珍办理房屋所有权转移登记手续。为此，苏巧珍诉请法院判如所请。 黄炼明、罗华英未作答辩，也未向本院提交证据。 经审理查明，2009年12月17日，龙岩市土地收购储备中心（甲方）、龙岩市武平县和商房屋拆迁服务有限公司（委托拆迁实施单位）与黄炼明（乙方）签订《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》一份，主要约定：甲方因龙岩市新罗区龙腾北路二期商住小区需要，对乙方位于龙岩市新罗区进行拆迁；经协商，由甲方提供安置房，乙方选择了位于龙岩市新罗区。2016年12月21日，苏巧珍丈夫苏运海向黄炼明的母亲廖春兰支付购买龙岩市新罗区房产购房定金5000元。2016年12月23日，苏巧珍（乙方）与黄炼明（甲方）、福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司（丙方）签订《房地产经济买卖合同》，主要约定：甲方将坐落于龙岩市新罗区房屋及附属杂物间以520000元的价格转让给苏巧珍，上述房产产权情况为甲方于2009年12月17日与龙岩市武平县和商房屋拆迁服务有限公司签署城市房屋征收补偿安置协议取得产权；该房产交易产生的一切税费及相关费用由乙方承担，在房屋过户给乙方之前如涉及析产或赠与而产生的个人所得税由甲方承担及上述房产的一手办证（即办理至甲方名下的房产证和土地使用证）的税费及工本费由甲方承担；具体付款日期、数额为：甲方第一笔购房款5000元于签订买卖合同时直接支付给甲方，第二笔购房款395000元于签订买卖合同时支付给甲方，第三笔购房款80000元于2017年ｌ月24日前支付，余款40000元于办理不动产过户手续当天支付；自拆迁人或有关部门通知甲方可以办理房屋所有权证或土地使用权证之日起二日内，甲方应将该通知内容告知乙方，并积极办理两证；甲乙双方应在甲方领取甲方名下的上述房产不动产权证之日贰个工作日内，备齐不动产权证所需材料到房产交易中心办理不动产权证手续，如因一方原因致使无法如约办理不动产权证手续，则视为违约；甲方在收到乙方支付的第二笔395000元购房款时将房屋交付乙方使用；因履行合同过程发生争议协商不成时由房产所在地人民法院诉讼解决，律师代理费由违约方承担；本合同所约定条款，若有一方违约则自违约之日起违约一方按日向对方支付总价款万分之八的违约金。在上述买卖合同落款处，黄炼明、罗华英作为甲方签字，苏巧珍在乙方处签字，福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司在丙方处盖章。黄炼明与罗华英系夫妻关系。当天，苏巧珍向黄炼明转账支付第二笔购房款395000元，黄炼明随即将涉案房产交付苏巧珍。2017年1月22日，苏巧珍向黄炼明转账支付第三笔购房款80000元。苏巧珍于2017年6月开始对涉案房产进行装修并入住至今。2018年12月13日，龙岩市土地收购储备中心下发《关于办理不动产权证有关事项的通知》，通知小洋新城各业主于2018年12月26日至12月28日三天时间在小洋新城小区12号楼一层活动室集中收取不动产权证办理所需材料。苏巧珍得知该消息后，多次催促黄炼明、罗华英办理相关手续，但黄炼明、罗华英拒不协助办理。为此，苏巧珍诉至法院。因本案纠纷，苏巧珍委托福建力涵律师事务所执业律师代理本案诉讼为此支出律师代理费18200元。诉讼中，苏巧珍表示同意将第四笔购房款40000元用黄炼明、罗华英应支付给苏巧珍的违约金中予以抵扣。 上述事实有苏巧珍提供的房地产经纪合同、银行转款凭证、收条、析产书、产权确认表、小洋新城安置房回迁安置结算单、城市房屋拆迁补偿安置协议、通知、委托代理合同、律师费发票、支付凭证，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，苏巧珍与黄炼明、罗华英签订的《房地产经纪合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。在合同签订后，苏巧珍按合同约定按期履行了支付购房款义务，黄炼明、罗华英也向苏巧珍履行了交房义务，而根据苏巧珍提供的证据证明涉案安置房已经具备办理产权登记的条件，故苏巧珍诉请判令黄炼明、罗华英协助将涉案安置房产权过户至苏巧珍名下的诉请有理，本院予以支持。双方在合同中约定“自拆迁人或有关部门通知甲方可以办理房屋所有权证或土地使用权证之日起二日内，甲方应将该通知内容告知乙方，并积极办理两证”、“本合同所约定条款，若有一方违约则自违约之日起违约一方按日向对方支付总价款万分之八的违约金”。龙岩市土地收购储备中心系于2018年12月13日向小洋新城业主发出《关于办理不动产权证有关事项的通知》，黄炼明、罗华英未及时办理房屋产权证及协助苏巧珍办理过户手续，已构成违约，苏巧珍据此主张黄炼明、罗华英支付从2018年12月16日起至上述不动产权属转移登记至苏巧珍名下止、以520000元为本金、按月利率2%计算的违约金。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，苏巧珍主张的上述违约金明显畸高，导致双方利益严重失衡，苏巧珍已于2017年6月起装修涉案房屋后入住至今，苏巧珍未提供证据证明其因两被告的违约行为造成的实际损失及损失的具体情况，本院根据公平原则，兼顾合同履行情况以及黄炼明、罗华英的过错程度等综合因素，酌定黄炼明、罗华英应支付苏巧珍违约金60000元。根据双方约定，房屋买卖余款40000元苏巧珍应于办理不动产过户手续当天支付，为减少当事人讼累，本院确定苏巧珍应支付的购房余款40000元可从本院判令黄炼明、罗华英应支付苏巧珍的违约金60000元中予以抵扣。此外，双方还约定“因履行合同过程发生争议协商不成时由房产所在地人民法院诉讼解决，律师代理费由违约方承担”，黄炼明、罗华英未及时履行办证及过户义务，导致苏巧珍诉至法院，黄炼明、罗华英系违约方，苏巧珍诉请要求黄炼明、罗华英承担共因本案诉讼支出的律师代理费18200元有理，本院予以支持。黄炼明、罗华英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、黄炼明、罗华英应于本判决生效之日起十五日内协助苏巧珍将黄炼明名下位于龙岩市新罗区房屋及附属杂物间不动产权过户至苏巧珍名下。 二、黄炼明、罗华英应于本判决生效之日起十五日内支付苏巧珍违约金60000元（苏巧珍应于办理上述房产过户手续时支付黄炼明、罗华英的40000元购房尾款可从上述60000元违约金中抵扣）。 三、黄炼明、罗华英应于本判决生效之日起十五日内支付苏巧珍因本案诉讼支出的律师代理费18200元。 四、驳回苏巧珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9681元，由苏巧珍负担1830元，由黄炼明、罗华英负担7851元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 卢  伟  湘 人民陪审员 邱  宝  华 人民陪审员 李  丽  月 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员 黄珺滢(代) 附: 一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。