广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1810号原告邓厅，男，1984年6月2日出生，汉族，身份证住址：湖南省邵东县*****办事处九江村14组15号，公民身份号码：430************294。原告张亚棉，女，1989年11月22日出生，汉族，身份证住址：湖南省邵东县*****办事处九江村14组15号，公民身份号码：432************907。共同委托诉讼代理人赖声平，广东莞祥律师事务所律师。共同委托诉讼代理人梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人周妙云，女，汉族，1983年11月14日出生，身份证住址：广东省东莞市常平镇朗洲一队42号，公民身份号码：441************628，系被告的员工。被告广东东田投资股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告邓厅、张亚棉诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓厅、张亚棉的委托诉讼代理人赖声平、梁妲妲、被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云、被告东田公司的委托诉讼代理人路娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓厅、张亚棉诉称，2016年2月25日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告的位于东莞市********************，合同编号：GB/T17986.2-2000（20160225831E61127735），建筑面积96.3平方米，该房楼价款共计666646元，双方约定以分期付款方式支付购房款，41%首期款276646元于2016年2月25日付清，余额390000元向贷款银行申请按揭贷款支付，并约定两被告于2016年12月30日前交楼。后被告于2019年8月2日通知原告领取不动产大确权证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。原告发现其合同后面的格式补充协议第四条霸王条款，将办证时间约定交楼之日起730天内（已经远远超过了法律规定的正常协助办证的期限），但未约定逾期协助办证、买受人不解除合同情况下的违约金，仅约定了如逾期办理超过180天买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部已购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。原告现根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律规定，主张两被告继续履行合同并以总房价为基准，按年利率6%向原告支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2019年8月2日被告通知原告领取不动产大确权证书之日止。综上所述，被告的商品房买卖合同及补充协议为格式合同，充斥着霸王条款，被告在合同履行过程中严重违约，毫无诚信可言，严重损害了原告的合法权益，致使原告至今无法实现对房屋的处分。原告诉至法院，请求判令：1、两被告连带支付原告逾期办证违约金，以购房款666646元为本金，从2018年12月27日起按照年利率6%计算至2019年8月2日为24269.91元；2、本案诉讼费由被告承担。被告常平房地产公司辩称，案涉山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告东田公司辩称，案涉合同对于逾期办证的责任约定明确，原告诉求计算没有合同依据，请求法院驳回原告对被告的不当诉求。本案与另案所涉房屋事实上已经合并为一套，属于一房两证的情形。2016年2月25日，原告与被告东田公司签署案涉商品房买卖合同，约定两原告购东莞市********************，根据合同约定应于2016年12月30日前交楼，实际交付时间为2016年12月26日。案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素所致，非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记。2016年8月，国家层面的操作规范—国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》国土资规（20160809）才出台，到达地方上落实有一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权证初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发（2019）8号（20190226）2019年的有关通知，也充分说明不动产权证办证过程中确系存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘并不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在被告懈怠情形，相反，被告已积极为原告开具了《办证证明》。合同条款已明确约定逾期办证违约金的计算方式，完全可以参照适用。案涉《商品房买卖合同》第二十条、附件十一《补充协议》第4条第二款约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。在《补充协议》中针对逾期办证的情形做了约定，表明逾期办理超过180天的，约定可以解除合同，退还购房款及承担已付房款万分之五的违约金。该条款从文义上理解，即是对于承担违约金的明确约定，是可以参照适用在逾期办证的情形中。房屋登记机关受理案涉物业所在楼宇之权属初始登记资料的时间是2019年7月8日。案涉房屋无法办证期间并不影响原告的使用、收益、处分之权利。原告并未因逾期办证遭受到任何损失。综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非因被告故意所致，原告也并未因此受到任何损失，原告愿意按照已付购房款万分之五计算违约金，请求法院驳回原告对被告的不当诉求。经审理查明，2016年2月25日，原告与两被告签订了案涉《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买东莞市*******************，房屋总价款为666646元；两被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告，如因原告原因导致合同未在上述期限内办理登记备案给两被告造成损失的，原告应承担赔偿责任。关于房屋登记双方约定详见《合同》附件十一补充协议第四条的约定。另，《合同》附件十一补充协议第四条第二款进行了补充约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担。原、被告确认原告于合同约定的期限内付清楼款，并于2016年12月26日收楼，原告于2019年8月2日领取案涉房屋的办证证明。被告东田公司提供《不动产登记受理凭证》显示两被告于2019年7月8日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告东田公司主张案涉房屋逾期办证是因为不动产登记政策因素变更导致，被告东田公司并不存在怠于办证的情形。2020年1月14日，两原告以两被告逾期办证为由提起本案诉讼，请求判如所请。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、楼宇交接书、商品房按揭登记证明书、购房发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、办证证明、被告东田公司提供的《不动产登记受理凭证》以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告常平房地产公司抗辩案涉房地产项目由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告应作为合同相对方承担案涉合同约定的权利义务。案涉房屋于2016年12月26日交付给原告，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条及附件十一补充协议第四条第二款的约定，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告负有于2018年12月26日前协助将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，现根据被告东田公司提供的《不动产登记受理凭证》显示被告于2019年7月8日向房管部门提交相关材料，存在逾期办证的情形。被告东田公司未能举证证明其逾期办证是因政策原因导致的，因此，本院认定两被告已构成违约。原、被告在合同及附件中对于逾期办证违约责任并未明确规定，仅注明详见合同中附件十一补充协议第四条的约定，但合同附件十一补充协议第四条第二款仅约定逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同并要求两被告返还购房款并支付违约金，在合同的主条款及合同附件十一补充协议第四条中均未明确约定逾期办理未超过180天的违约责任及逾期超过180天但不解除合同的违约责任。原告在2016年12月25日办理收楼手续，两被告逾期提交资料超过180天，原告有权解除合同，现原告明确不要求解除合同并主张按已付购房款年利率6%计算违约金。本院认为，中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）、一至五年（含五年）、五年以上的利率水平分别是4.35%、4.75%、4.9%，原告主张按年利率6%的标准，既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于原告的主张予以支持。如上所述，原告于2016年12月26日收楼，两被告应于2018年12月26日前提交相关材料，而两被告实际于2019年7月8日提交相关资料，现原告主张自2016年12月27日起算逾期办证违约金，逾期天数为193天，据此核算逾期办证违约金为年利率6%÷365天×666646元×193天=21250.03元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内连带向原告邓厅、张亚棉支付逾期办证违约金人民币21250.03元；二、驳回原告邓厅、张亚棉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费203元，原告邓厅、张亚棉已预交，由原告邓厅、张亚棉负担25元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  黎杰安二〇二〇年四月八日书记员  殷钲易邱莉婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。