广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初460号 原告：罗辰，男，壮族，1987年8月19日出生，户籍所在地南宁市。 委托诉讼代理人：韦智文、简琳静，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西恒铁房地产有限公司，住所地南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20栋一层，统一社会信用代码914501005718040108。 法定代表人：余则钗，职务：公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，女，该公司员工。 原告罗辰与被告广西恒铁房地产有限公司（以下简称恒铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用小额速裁程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦智文、简琳静，被告的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期申请办理不动产统一登记违约金13620元（违约金计算：每日20元，自2017年5月20日计至被告向原告交付不动产权证书之日止,暂计至2019年4月1日为13620元）；二、判令被告自本案判决生效之日起30日内为原告申请办理不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即将该证书交付给原告；三、判令撤销原告与被告于2018年10月30日签订的《补充协议》《瀚林时代广场面积差补充协议》并判决被告向原告返还差价款3100元；四、判决确认《补充协议》第二条无效；五、本案受理费由被告承担。 事实和理由：原告购买被告开发的瀚林时代广场商品房一套，被告未能按合同约定为原告办理不动产权证，并胁迫原告签订《补充协议》及《瀚林时代广场面积差补充协议》，应继续履行办证义务并支付逾期办证违约金，该两份补充协议应予撤销，被告应退还差价款。另外，《补充协议》第二条系格式条款，免除了被告的违约责任，应认定无效。 恒铁公司辩称：一、原告违规装修，无法通过规划验收，且未按时提交契税完税发票，导致办理不动产权证延迟，责任在于原告一方；二、原告主张的违约金总额超出合同约定，要求调高违约金数额没有事实和法律依据；三、涉案房屋所在住宅楼存在违建行为，被告被主管行政部门处罚，被告缴纳了罚款后，涉案房屋已经通过规划验收；四、原、被告签订的《补充协议》《瀚林时代广场面积差补充协议》合法有效，原告未补交房屋面积差价款，按补充协议约定，被告可有权拒绝为原告办理不动产权证且不承担违约责任；五、《补充协议》第二条并未免除被告的办证义务，也没有排除原告的权利，是双方平等协商的结果，不属于格式条款，合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年5月20日，原、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号XXX），约定：原告购买被告开发的位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号商品房，房屋价款为748768元；该商品房属预售房，按套内建筑面积计价。；该商品房实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积的差异比绝对值在1%以内（含1%）合同约定的房屋单价不变，据实结算房款总金额，多退少补；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已经按合同约定向被告足额支付购房款，并支付办证费用420元。 二、2018年1月29日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2018]G003号），认为被告在建设瀚林时代广场项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：其中"13号住宅楼"住宅楼首层的架空绿化未按已批施工图要求进行建设；飘窗及飘窗侧面的空调板调整为室内空间；商铺增设隔层；顶层与闷顶之间的楼板未按施工图建设，导致顶层建筑层高大于4.4米，且住户已按两层进行改造使用；顶层住户将造型使用的塔楼空间改造为使用空间；部分户型的观景阳台进深尺寸扩大，并将观景阳台改为房间；部分阳台外侧增设空调板或擅自扩大空调板的尺寸；物业用房的门改为窗户；屋面增设太阳能设施钢架，以上超建的建筑面积共计848.13平方米。瀚林时代广场的其他住宅楼亦存在类似违建行为。基于以上事实，决定对其罚款3985009.1元，并责令被告对部分问题进行整改，涉及行政许可部分依法另行申报。被告于2018年1月30日缴纳上述罚款3985009.1元。被告于2018年4月8日取得了瀚林时代广场13号住宅楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》；于2018年9月29日取得了13号住宅楼的《商品房现售备案证明》（不含超建部分） 三、2018年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《补充协议》，其中第一条约定：“。双方一致确认：乙方所购标的房屋合同约定建筑面积97.23平方米，其中套内建筑面积79.71平方米，分摊的公有公用建筑面积17.52平方米；经政府测绘部门实测，标的房屋的实际建筑面积95.49米，其中套内建筑面积80.04平方米，分摊的公有共用建筑面积15.45平方米”第二条约定：“。标的房屋实测面积与合同约定面积产生变动，故关于原合同“房屋所有权登记的约定”双方一致同意变更为：被告应在签订本协议起100日内，收集办理房屋所有权登记所需的完整材料，并在约定的该期限内向房屋登记机构申请办理标的房屋的不动产权证。被告取得房屋登记机构出具的标的房屋办理所有权登记的回执的，视为被告已经履行原合同约定的办证义务，原告无权再向被告主张违约责任”。合同还约定了其他事项。补充协议签订后，原告未向被告补交房屋面积差价款。 四、2019年4月1日，原告自行向房产管理部门申请办理不动产权证。2019年5月14日，原告向被告补交房屋面积差价款3100元。 本院认为：原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告诉称《补充协议》系受胁迫而签订，未能举证证明，本院不予采纳，故其要求撤销《补充协议》，本院不予支持。原告诉请撤销《瀚林时代广场面积差补充协议》，但未举证证明其与被告签订了该协议，本院不予支持。 关于《补充协议》第二条是否有效的问题。原、被告签订的《补充协议》虽由被告事先拟定，但经双方签字、盖章后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。格式合同的条款只在存在合同法第五十二条、五十三条规定的无效情形时，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，才能被宣告无效。经审查，该条款并不存在前述情形，故原告要求宣告该条款无效于法无据，本院不予支持。 关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。如上述，双方签订的《补充协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行。协议签订后，原告未补交房屋面积差价款并自行申请办理不动产权证，逾期办证不应归责于被告，故其要求被告支付逾期办证违约金并继续履行办证义务的诉请，本院不予支持。 关于房屋差价款的退还问题。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》约定：“商品房实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积的差异比绝对值在1%以内（含1%），合同约定的房屋单价不变，据实结算房款总金额，多退少补”原告在办理了不动产权证书后向被告补交了房屋面积差价款3100元，表明其对需要补交房屋面积差异部分的房款并无异议，现原告主张被告退还房屋面积差价款，但未举证证明其领取的不动产权证记载的房屋套内建筑面积少于补充协议确认的实测套内建筑面积，故其要求退款的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告罗辰的诉讼请求。 案件受理费109元，由原告罗辰负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  韦 希 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇