福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1222号 原告：宁德市强力饰品有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区广福路1号，统一社会信用代码91350900743830136C。 法定代表人：冯强，经理。 委托诉讼代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所律师。 被告：宁德市德通新能源科技有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区广福路1号，统一社会信用代码91350902MA326A6H10。 法定代表人：康细英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘淑贝，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。 原告宁德市强力饰品有限公司（以下简称强力公司）与被告宁德市德通新能源科技有限公司（以下简称德通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告强力公司的法定代表人冯强及委托诉讼代理人谢宇翔，被告德通公司的委托诉讼代理人刘淑贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年10月23日签订的《租赁合同》与2018年11月12日签订的《补充合同》；2.判令德通公司将坐落于宁德市东侨工业区广福路1号的房屋腾空返还强力公司；3.判令德通公司向强力公司支付自2019年7月15日起至合同解除之日止的房屋租金，以及自合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照合同约定的标准计算，暂计至2019年11月14日至起诉之日止，共计为213144元）；4.判令德通公司按照两个月租金的标准向强力公司支付违约金106572元，并自2019年7月15日起按欠付租金的月利率2%标准支付逾期付款违约金（暂计至2019年11月14日至起诉之日止，共计为17051.52元）。事实和理由：2018年10月23日，双方签订《租赁合同》，合同约定：强力公司将其位于宁德市建筑面积约为2413平方米的厂房出租给德通公司从事办公及汽车展销、维修等综合商业配套运营使用，租赁期限从2018年12月15日至2038年12月14日止，每月租金（不含税）53086元，租金按季度支付，物管费、水电费等其他费用按合同约定由德通公司承担；如德通公司违约则以两个月的租金作为违约金；租赁期间德通公司拖欠租金款连续10天以上，强力公司有权终止合同，收回房屋，该房屋内所有遗留的设施设备（及贵重物品）视为德通公司自愿放弃，强力公司有权处理德通公司遗留在该房屋内的所有物品，不退还押金，并由德通公司赔偿造成的经济损失。2018年11月12日，双方签订《补充合同》，约定：租赁期限调整为从2018年12月15日至2028年12月14日止，月租金为53086元，每月电梯费200元，德通公司合计需向强力公司每月支付53286元，2020年12月15日开始每两年租金递增5%，以上租金为不含税金额，开票税金由德通公司另行承担支付；德通公司须向强力公司缴纳押金53086元，租金每季度付一次，德通公司应在租金到期前10个日历日内支付下季度的租金159858元，若德通公司逾期支付，则需按日租金的2%支付逾期滞纳金；租赁期间拖欠租金款连续10个日历日，强力公司有权终止合同，收回房屋，不退还押金，并由德通公司赔偿所造成的损失；德通公司应在接到强力公司终止合同通知函之日起7个日历日内腾空房屋交还给强力公司，如逾期，强力公司有权处置德通公司遗留的所有物品。德通公司自2019年7月15日起至今未支付租金，强力公司多次催讨未果。强力公司于2019年11月2日向德通公司发出了《解除租赁合同通知书》，但是，德通公司至今仍然占用租赁房屋。 德通公司辩称，一、强力公司以其违约为由诉请法院判令解除合同不能成立。本案纠纷是因为政府征收行为引发的。2019年6月18日，宁德市蕉城区人民政府发布了《宁德市蕉城区人民政府国有土地上房屋征收告知书（塔南片区改造项目）》，其承租的本案房屋被列入征收范围。此时，双方签订的租期为10年的租赁合同才履行了不足8个月，其为宁德新能源汽车配套项目的巨额投资蒙受了巨大损失。2019年8月8日，宁德市蕉城区人民政府发布了《关于塔南片区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》，2019年11月27日，宁德市蕉城区人民政府发布了《房屋征收公告（塔南片区改造项目）》。根据双方于2018年11月12日签订的《补充合同》第10条“…因国家建设和政府征收动迁，政府规范用地等行为造成本合同无法履行，合同终止，双方互不承担违约责任。”之约定，本案合同应当按因第三方原因引起的合同终止，双方均无过错处理。强力公司的第一项诉请不应予以支持。二、因本案存在拆迁补偿的问题，强力公司要求其腾空房屋返还，法院不应予以支持。2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有将承租人列为拆迁补偿主体，其无法单独与政府达到拆迁补偿协议，而是将承租人拆迁补偿价款并入房屋补偿价款之中。蕉城区人民政府的《塔南片区改造项目房屋征收补偿方案》，将承租人的二次装修费、设备迁装补助费、移装固定设施补偿费、停产停业损失等补偿列入了房屋补偿价款中，由强力公司领取。因此，强力公司应给其补偿。但强力公司在政府公布征收决定后，并未与其协商拆迁损失补偿问题。强力公司于3月24日告知其已于2020年2月24日与政府签订了《塔南片区改造项目房屋征收补偿方案》，约定的房屋搬迁日期为2020年12月25日。根据政府的征收补偿方案，房屋的补偿款只能在房屋搬迁完成并经验收合格后，才由政府支付。也就是说，其只能等到2020年12月25日之后才能从强力公司处拿到补偿款。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在政府未解决补偿问题之前，被征收人有权拒绝搬迁，同理，其在强力公司未给解决补偿问题之前，也有权不搬迁。三、本案房屋自政府的征收公告发布之日起，其物权即收归政府所有。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。本案政府的征收决定生效日期为2019年11月27日公告发布之日。按照我国现行法律的规定，不动产物权变动遵循公示原则，从公示之日起生效。不动产物权变动也分为法律行为和非法律行为，如因买卖关系产生的不动产物权变动等，为法律行为，以办理产权变更登记为公示生效形式；因公权力行使产生不动产物权变动的，为非法律行为，以公告发布为公示生效形式。本案的政府征收行为，已根据土地管理法的相关规定，由县级人民政府于2019年11月27日进行了公告即生效，并引起了物权变动后果。故自政府征收公告发布之日起，房屋的产权即归国家所有，强力公司不能对房屋进行买卖、出租等处分。因此强力公司要求自公告之日起继续要求其缴纳租金缺乏物权和法律依据。四、本案纠纷是因房屋被国家征收行为引起的，双方应当适用补充合同中因国家建设和拆迁合同终止的约定，该约定的适用阻却了双方适用合同中的违约条款。同时，国家征收行为属于不可抗力，并造成其损失巨大，强力公司要求支付违约金不符合公平原则。综上，请求法院驳回强力公司的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。强力公司提交的国有土地使用证、房屋所有权证、租赁合同、补充合同及相关附件、催缴租金通知书、微信聊天记录、解除租赁合同通知书、EMS快递凭证及查询结果、送达解除租赁合同通知书的照片、现场照片、历月电费明细，德通公司提交的宁德市蕉城区人民政府国有土地上房屋征收告知书（塔南片区改造项目）、宁德市蕉城区人民政府关于塔南片区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书、宁德市蕉城区人民政府征收公告（塔南片区改造项目），双方对上述证据真实性均无异议，本院认为，上述证据来源形式合法、内容与本案具有关联性，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.坐落于宁德市的房屋所有权人系强力公司。 2.2018年10月23日，强力公司（甲方）与德通公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于宁德市的房屋出租给乙方，建筑面积为2413平方米。租赁期间为2018年12月15日至2038年12月14日止，房屋由乙方租用于从事办公及汽车展示销售维修等综合商业配套运营使用，月租金为53086元，租金按季度一次性付款。房屋租赁期间如因乙方违约则以两个月的租金作为违约金。交租金之日起2日内甲方将房屋交付给乙方使用。租赁期间乙方拖欠租金款连续10天以上，甲方有权终止合同，收回房屋，将房屋内所有遗留的一切设施设备视为乙方自愿放弃，甲方有权处理乙方遗留在该房屋所有物品，不退还押金，并由乙方赔偿造成的经济损失。2018年11月12日，强力公司（甲方）与德通公司（乙方）签订《补充合同》，约定租赁期间调整为2018年12月15日至2028年12月14日，2018年12月15日至2020年12月14日租期内，月租金为53086元，每月电梯费用为200元，合计须向甲方每月支付53286元，2020年12月15日开始每两年租金递增5%，即当年月租金为55740元。租金不含税金额，开票税金由乙方另行承担支付。租金每季度付一次，乙方应在租金到期前10个日历日支付下季度的租金159858，若乙方逾期支付，则乙方需按日租金的2%支付逾期滞纳金。合同签订之日起7个日历日内须支付押金及季度租金。租赁期间乙方拖欠租金款连续10个日历日以上，甲方有权终止合同，收回房屋，并由乙方赔偿所造成的损失，乙方应接到甲方终止合同通知函之日起7个日历日内腾空房屋交还给甲方，如逾期，甲方有权处理乙方遗留在该房屋所有物品。如因政府征收动迁造成本合同无法履行，合同终止，双方互不承担违约责任，未到期的租金押金扣除未结清的费用以后退还给乙方。若政府有给予补偿，则政府补偿款中，按乙方实际承租2413平方米的场所中，乙方投入的装修、设备、设施的补偿款和搬迁补偿费归乙方所有，乙方在其他公共场所上建设的设备和设施如政府有给予补偿，则补充款归乙方所有，其他乙方无权参与分配，乙方的补偿问题按照政府有关规定处理。 3.合同签订后，德通公司自2019年7月15日起未依约支付租金，2019年10月23日，强力公司向德通公司发出《催缴租金通知书》，载明：“我司于贵司双方2018年10月23日签订的《租赁合同》约定，您应在2019年6月5日前向我司缴纳下一季度（6.15-9.14）租赁场地的租金159858，现您已向我司缴纳租金53286元，剩余租金106572元虽经我司对此催要，但至今仍未能向我司缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起五日内向我司缴纳本租赁季度剩余租金106572元，以及滞纳金4615元。逾期我司将按照《租赁合同》约定追究贵司的违约责任，所引发的一切后果及损失由承租方自行承担。”德通公司收到后，仍未依约支付租金，2019年7月15日至2019年9月14日的租金尚欠106572元，2019年9月15日起的租金均未支付。 4.2019年11月2日，强力公司向德通公司发出《解除租赁合同通知书》，通知解除双方签订的租赁合同。强力公司于2019年11月4日收到该通知书,但至今仍占有使用案涉租赁房屋。 5.2019年6月18日，宁德市蕉城区人民政府将案涉房屋纳入政府房屋征收范围。2019年8月8日，宁德市蕉城区人民政府将项目房屋征收补偿方案予以公布并向被征收人征求意见。2019年11月，宁德市蕉城区人民政府发布房屋征收公告，载明了签约期限为2019年11月27日至2020年2月26日。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”强力公司与德通公司分别于2018年10月23日、2018年11月12日签订《租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，强力公司依约向德通公司交付租赁房屋，德通公司自2019年7月15日起未按合同约定缴纳租金，并已逾期，德通公司的行为已构成违约，依合同约定，强力公司有权单方解除合同。德通公司于2019年11月4日收到强力公司发出的《解除租赁合同通知书》，故双方签订的《租赁合同》及补充协议已于2019年11月4日解除，因而，强力公司无需再行主张解除，对其解除合同的诉请，本院不予支持。德通公司虽辩称其于2019年11月底收到该通知书，但其未提供相应的证据证明，该抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”强力公司诉请德通公司将案涉租赁房屋腾空并返还给强力公司，符合法律规定，予以支持。合同解除后，德通公司应向强力公司支付合同解除之前即2019年7月15日起至2019年11月4日期间的租金195382元[53286元×3月+（53286元÷30天×20天）]及逾期付款违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”强力公司诉请德通公司支付两个月的租金作为违约金，并自2019年7月15日起按月利率2%支付违约金明显过高，本院依据公平原则，对强力公司要求德通公司自2019年7月15日起按月利率2%支付违约金，予以支持。强力公司要求德通公司另行支付两个月的租金即106572元作为违约金，不予支持。根据合同约定，租金每季度付一次，乙方应在租金到期前10个日历日支付下一季度租金159858元。即德通公司应于2019年6月5日支付2019年6月15日至2019年9月14日期间的租金，于2019年9月5日支付2019年9月15日至2019年12月14日期间的租金。德通公司应自2019年7月15日起按月利率2%向强力公司支付违约金，其中以106572元为基数，支付2019年7月15日起至2019年9月14日的违约金2131.44元；以195382元为基数，自2019年9月15日计算至2019年11月4日的违约金为3907.64元；以195382元为基数，自2019年11月5日起计算至实际付清之日止。德通公司辩称案涉租赁房屋于2019年6月被纳入政府房屋征收范围，政府的征收行为具有物权变动的效果，强力公司无权要求其返还租赁房屋及缴纳租金，本院认为，政府至今仍未实际履行征收行为，强力公司作为案涉租赁房屋的合法所有权人，其享有依据合同要求德通公司返还租赁房屋并收取租金的权利，且政府发布征收公告的行为并未实际影响德通公司占有使用该房屋，故德通公司抗辩理由，于法无据，不予采纳。德通公司至今仍未向强力公司返还租赁物，故德通公司应自2019年11月5日起向强力公司支付房屋占有使用费，自2019年11月5日至2020年4月14日的占有使用费按每月53286元计算为284192元[5月×53286元＋（53286元÷30天×10天）]。2020年4月15日起，房屋占有使用费参照《补充合同》约定的租金标准计算至实际腾房之日止。德通公司辩称政府征收行为造成其搬迁损失，强力公司应给予其征迁补偿款，但至今政府仍未实际征收案涉房屋，若日后实际发生，德通公司可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁德市德通新能源科技有限公司应于本判决生效后十日内把位于宁德市面积为2413平方米的厂房腾空后返还给宁德市强力饰品有限公司； 二、宁德市德通新能源科技有限公司应于本判决生效之日向宁德市强力饰品有限公司支付租金195382元及相应违约金（2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金为2131.44元；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金为3907.64元；自2019年11月5日起至实际付清之日止，以195382元为基数，按月利率2%计算）； 三、宁德市德通新能源科技有限公司应于本判决生效之日向宁德市强力饰品有限公司支付房屋占有使用费（其中自2019年11月5日至2020年4月14日的占有使用费为284192元；2020年4月15日起，房屋占有使用费参照《补充合同》约定的租金标准计算至实际腾房之日止）； 四、驳回宁德市强力饰品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8852元，由宁德市强力饰品有限公司负担1868元，宁德市德通新能源科技有限公司负担6984元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  陈仲斌 人民陪审员  钟兰军 二〇二〇年四月十四日 法官 助理  林芳苓 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。