上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初87307号原告：上海千红针织制衣厂，住所地上海市浦东新区。投资人：朱利青。委托诉讼代理人：潘慧，上海其新律师事务所律师。委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。被告：上海浦东日升实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛浩，总经理。委托诉讼代理人：蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所律师。原告上海千红针织制衣厂(以下简称千红制衣厂)与被告上海浦东日升实业有限公司(以下简称日升实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用普通程序。本院于2019年1月8日组织证据交换，2020年4月13日公开开庭审理。原告千红制衣厂的委托诉讼代理人潘慧，被告日升实业公司的委托诉讼代理人蔡晓霁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千红制衣厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告日升实业公司支付原告千红制衣厂无法继续履行合同的损害赔偿金人民币13,927,483元(以下币种相同，包含厂房搭建造价13,127,483元+6万元的进电费用+原告对次承租人张建煌50万元赔偿+原告对次承租人远茂公司16万元赔偿+原告对次承租人古船公司8万元赔偿)；2.判令被告日升实业公司支付原告千红制衣厂发生的公证费1万元及自行评估的评估费15万元。事实和理由：2010年12月28日，原、被告就上海市浦东新区曹路镇日新村民雷路XXX号的土地及房屋(以下统称系争区域)签署《厂房租赁协议》(以下简称租赁协议)，约定被告将系争区域出租给原告，其中厂房面积1,456平方米，堆场395平方米，双方还对租金支付等作出相关约定。因厂房破旧，原告提出对厂房进行翻建并出具申请，被告对此同意，原告就原有地面的厂房全部拆除，重新搭建厂房，投资资金为10,270,159元。2014年上半年，原告完成搭建并投入使用。2018年10月，上海市浦东新区曹路镇人民政府通知原告谈话，表示搭建房屋为违章建筑，原告得知，搭建房屋并未取得房地产权证及建设工程规划许可；2018年年底搭建的房屋被拆除，导致原告及相关次承租人不能继续使用承租区域，给原告造成经济损失，致使租赁合同目的无法实现，为此提起诉讼，在本案中申请鉴定后，调整了诉讼请求，现诉如所请。被告日升实业公司辩称，被告出租给原告的系争区域即1,456平方米厂房、395平方米堆场，土地是日新村六队河岸及河道填堵出来的，厂房并没有合法的建造手续，由此双方建立的租赁协议应为无效，对此原告在承租时为明知的，故被告提供了他处房屋的产证及手续，配合原告办理营业执照注册手续。后原告确实将原有的厂房拆除，提出重新搭建，对此被告清楚，也配合向相关部门提出搭建申请，但搭建的前提应是获得上级主管部门的审批同意，之后房屋搭建并未获得审批，该事情予以搁置，原告对单方面的搭建行为缺乏必要的审批手续也是清楚的，其自行承担相应风险。2018年被告就违章搭建与原告沟通过，想要和原告谈拆违的补偿，但原告不接受拆违的价格补偿，因为原告放弃了协议拆除，政府采取强拆措施，强拆前张贴过公告，2018年年底相关搭建被拆除，通过强制拆除是没有补偿金额的，相关部门也未给被告给予任何补偿。原告搭建了5,800余平方米的建筑，远远超过原先的厂房面积，原告搭建后进行分割对外出租，获得可观的租金利益，但被告仅每年从原告处获得22万元租金收益，数年累计获得租金收益不过200万余元，而原告却提出高额的赔偿，另外房屋拆除时，已经临近租赁协议约定的租赁期限，该搭建已近乎折旧完毕。对原告在本案中申请的司法审价结论，被告也不予认同；鉴定时，建筑物已拆除，原告方所提供的图纸不合规范，也未得到被告的确认；同时，依照原告自行提供装修及土建施工合同，显示总共支出款项为727万元且结算完毕，如按原告证据，其实际支出的款项远远低于评估价格。就6万元进电费用庭后予以核实。就原告与次承租人间赔偿，被告不予认可，均不愿意承担，被告不存在过错；同时原告主张次承租人张建煌赔偿的50万元中10万元为退还次承租人的租金，不属赔偿范围。经审理查明，2010年12月28日，以日升实业公司作为出租方(甲方)与千红制衣厂作为承租方(乙方)签署租赁协议一份，约定甲方出租给乙方系争区域，该厂房占地面积为1,851平方米，其中厂房面积为1,456平方米，类型为钢结构彩钢板棚，另外厂房中还有堆场面积为395平方米；厂房平面图见合同附件；甲方为该厂房的财产拥有者与乙方建立租赁关系，甲方保证对所出租的厂房享有完全的所有权；双方一致同意，由乙方租赁甲方所拥有的厂房，租赁期限为八年(即从2011年3月1日至2019年2月28日止)；双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.40元，全年租金为212,576元，场地部分每年租金为7,424元，合计全年租金总计22万元；租金实行现交后租，乙方每年一月和六月的10日前向甲方支付半年租金；……在租赁期间，乙方根据生产或其他需要对房屋改建时必须事先征得甲方同意方可改建；本协议期满后，在同等条件下乙方拥有该厂房的优先承租权；……。2011年1月20日，双方又形成补充协议一份，表示甲方原厂房面积1,456平方米，固定资产价值为127万元，乙方应作确认，上述资产归集体所有；乙方根据生产布局如需改变厂房结构，必须事先征得甲方同意，在甲方办理相关手续后，经上级主管部门审批同意后方可改建，但一切费用均由乙方承担；……甲方地属新市镇区域如遇政府动迁双方必须无条件服从进行搬迁，但甲方必须在三个月内通知乙方；甲乙双方确认在动迁过程中费用补偿原甲方资产归甲方所得，乙方投入增加部分，资产及补偿归乙方所得；合同到期时根据生产需要乙方按同等标的可继续使用8年；……。被告日升实业公司为上海市浦东新区曹路镇日新村村民委员会全资注册公司。2011年2月18日，由上海市浦东新区曹路镇日新村村民委员会向上海市浦东新区曹路镇经济发展办公室提交《日新村储备仓库翻建申请报告》，表示坐落在民雷路XXX号，面积有1,456平方米，层高约为6.5米，仓库原承租方新亚药业公司租赁期届满终止，但因仓库屋面失修，存在闲置，由此申请筹集资金对陈旧仓库进行改建，提高利用率，把仓库改建为二层混合结构的楼房。对此上海市浦东新区曹路镇经济发展办公室回复“拟建议原地原面积改造，并要求由村投资改造，报安检分队备案。建设中落实安全生产。报规建办审核。”原告于2011年将系争区域中原有地上建筑物全部拆除，在系争区域上进行了搭建，原、被告共同确认原告搭建建筑物面积约5,800余平方米。搭建的房屋，原告千红制衣厂表示部分用于自行生产经营使用，部分用于对外出租。就系争区域的租金，双方确认，原告付至2018年6月底。2018年10月，上海市浦东新区曹路镇人民政府因民雷路XXX号的搭建发送谈话通知。同年10月30日，上海市浦东新区曹路镇人民政府制作“现场检查笔录”，其中记载：接上级交办，浦东新区曹路镇城市管理行政执法中队执法员协同曹路镇日新村村委书记薛浩，至民雷路XXX号进行检查，检查情况如下：1、该处有一幢4层呈多边形、混合结构建筑物，经测量，该幢建筑物总面积为5,827.70平方米；2、据薛浩介绍，搭建当事人为上海千红针织制衣厂；3、该幢建筑物内部已清空，无人居住或使用，现场也未见相关当事人；4、现场由张俊拍照取证。2018年11月，上海市浦东新区曹路镇规划建设和环保办公室出具证明，表示经查，日新村民雷路XXX号一幢4层混合结构建筑物，未核发有关规划审批文件。2018年年底，系争区域的地上建筑物被拆除。案件审理期间，原告千红制衣厂申请对上海市浦东新区曹路镇日新村民雷路XXX号拆除前房屋的建造及装修造价进行司法鉴定，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司表示由于现场已拆除，现仅有原告所提供的施工图纸及现场图片等工程资料，被告对原告提供的上述资料的真实性不予确认；经鉴定单位专业人员核算，造价为13,127,483元；由此产生的司法鉴定费用为157,290元，由原告千红制衣厂预付。原告对该鉴定意见书无异议，予以确认。被告对该鉴定意见书真实性不持异议，但对鉴定结论不认同，提出：1、根据原告自行提供的装修和土建合同及结算单，假设材料为真实的情况下，原告实际的花费总额也在700余万元，远远低于司法鉴定审计价格，说明原告并非正规施工，与审价单位按照正规工程审价存在区别，同时原告以此提供用于鉴定的施工图纸并不真实，图纸也是手绘而成，在鉴定的材料没有得到被告确认下，鉴定意见缺乏有效材料，结论不当被法院采纳；鉴定单位表示，鉴定是依据原告提供的现场施工图纸基础上进行，原告提供的图纸被告书面表示对真实性不予确认，鉴定单位通过公证书上的图片看出与图纸差不多，进行了造价评估；装修的审价是基于图纸结合照片，鉴定结论不能完全客观反映原来房屋的实际状况，土建部分是基于施工图纸，也不能完全确认与拆除前的地上物吻合；另外，鉴定单位表示并未要求原告提供装修及土建施工合同，因为合同有可能会造假；2、土建部分施工工期在2011年7月至2012年3月期间，但鉴定单位计算社会保障费时却适用工程完工后即2012年6月的规定，造成多计算五十余万元的社会保障费；3、在原告没有提供任何设计合同、监理合同及支付凭证下，不能证明原告实际对设计及监理部分支出过费用，鉴定单位在审价中计算了高额的设计费与监理费，不应计入工程造价；鉴定单位表示，原告提供设计图纸，设计费金额根据建安费计算，监理费没有材料提供；4、拆除房屋总建筑面积5,800平米左右，为4层，与鉴定单位计算的屋面防水卷材、地面装饰、平顶装饰面层所计入的面积差异很大，超出了房屋本身的建筑面积，被告有理由怀疑鉴定意见不准确；5、鉴定意见书仅计入了造价，并未考虑折旧情况，应当折旧计算残值。原告千红制衣厂曾向本院递交2011年7月与案外公司订立的《建筑承包合同》，其中记载工程地点为浦东新区民雷路XXX号，承包范围：土建工程。室内外毛坯房涂料由承包方负担，室内批由千红制衣厂负担(不包括电器设备及水电安装)；改建工程总包价为426,000元整。为此，原告递交落款为2012年5月3日的“千红针织厂工程结算单”，记载总额为4,507,358元，备注为2012年3月底全部完工，本单内容及工程量均有千红全部核证，在表格下方记录分八次支付，最后一笔写明“已清”。此外，原告还提供一份2012年9月与案外人的《建筑安装与装修工程施工承包协议》，记载双方对曹路镇民雷路XXX号工程施工订立合同，承包范围为1、施工环境：板房的建设、部分土石方与场地清理、排水沟、挡土墙等；2、办公楼(宿舍楼)主体的建设与装修；3、混凝土厂房与钢结构厂房的建设与装修；4、供水安装(市政水表后)，各种排水安装(含污水管)、电视、电话、网线、监控设备、各项预埋管安装、智能化安装、消防安装、人防安装、高压配电房安装、煤气管道安装、电梯安装、二次供水安装，设计图纸所有室内二次装修安装工程都属承包范围；工期为90天；结算按《广东省建筑工程最新综合定额》、材料、人工差价按施工期《韶关市四类地区工程造价信息》取费，以双方确认结算造价。原告提供2013年1月装饰装修工程“千红针织厂结算单”，显示总金额为2,773,046.90元；表格下方手写形成“因增加项目及修改损失，经协商价格按270万结算，为不含税价格”。2018年10月22日，原告申请上海市闵行公证处对上海市浦东新区民雷路XXX号进行证据保全，公证处证明公证书附件282页为公证员现场拍摄，照片内容与实际情况相符，拍摄录像与实际相符。原告为该公证支付1万元。原告曾自行委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案区域房屋出具《经济评估报告》，该评估公司于2018年12月出具评估结论为10,819,319元。为该评估原告支付15万元。另查，租赁期间被告日升实业公司提供房地产权证，产权证上记载房地座落为上海市浦东新区龚路镇日新村南房宅XXX号，同时2012年9月双方盖章形成“租赁房屋协议”，记载租赁房屋地址为上海市浦东新区龚路镇日新村南房宅XXX号XXX幢XXX室。原告千红制衣厂提供的营业执照中住所登记为“上海市浦东新区龚路镇日新村南房宅XXX号XXX幢XXX室”。被告提出权属证明及“租赁房屋协议”系原告提出办理工商登记手续配合提供。原告表示被告提供的产权证中的地址与租赁的系争区域不一致。另，2012年3月，由原告千红制衣厂与上海市浦东新区曹路镇日新村村民委员会在“转为应付款情况说明”共同盖章，其中记载内容为：就民雷路XXX号由千红制衣厂签署租赁协议，因原供电为照明容量不足，特向供电部门申请增容60KW单独表记，总费用6万元，当时村承诺费用各负担50%，安装时由村垫付6万元，现通过协商，该笔增容费由千红制衣厂全额负担，资产归千红制衣厂所有，村里垫付的6万元向千红制衣厂收回。2012年8月28日，上海市浦东新区曹路镇日新村村民委员会向千红制衣厂出具电力增容转让费6万元的收据一张。再查，2019年1月2日张建煌向彭国洪提起房屋租赁合同纠纷一案，案件审理中追加千红制衣厂作为第三人，张建煌提出确认其与彭国洪于2017年11月29日签订的《厂房租赁合同》无效，并要求彭国洪返还2018年10月、11月两个月租金，赔偿装修损失及利息。案件审理中，双方确认张建煌承租上海市浦东新区曹路镇民雷路XXX号厂房三楼房屋，彭国洪表示为千红制衣厂的投资人朱利青的丈夫，是被千红制衣厂授权与张建煌建立租赁关系，本院认为，租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法建造手续，由此双方的租赁合同应属无效。彭国洪表示基于委托进行签约，但该委托在签约时并未披露给承租方，在承租方坚持选择彭国洪作为出租人主张权利，法院根据相对性认定由彭国洪承担合同责任，故最终法院判决确认租赁合同无效，彭国洪返还张建煌租金10万元，支付张建煌装修损失40万元，同时张建煌支付彭国洪未付水电费及物业费共计28,252元。虽彭国洪不服该判决提起上诉，但经二审法院审理，最终驳回上诉，维持原判。案件生效后，彭国洪已依照生效判决支付张建煌相关款项。以上事实，由经庭审质证的《厂房租赁协议》及补充协议、《日新村储备仓库翻建申请报告》、“上海市浦东新区曹路镇人民政府谈话通知书”、现场检查笔录、公证书、收据、转为应收款情况说明、(2019)沪0115民初1944号等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。日升实业公司与千红制衣厂在系争区域上建立租赁关系，但出租方并未提供关于系争区域的权属证明，而目前也没有证据证明租赁区域的土地填埋及搭建物存在合法的手续，在此情况下双方所建立的租赁关系应属无效。合同无效为自始无效。双方租赁关系无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。出租方日升实业公司将没有合法权属证明的土地及地上物出租给千红制衣厂使用，其存在过错。而作为承租方，其也有义务在签约时审核出租方交付的标的物的合法性，其虽提出出租方出示了相关产证复印件，但产证上记载的房屋与系争区域完全不同，而根据原告营业执照信息反映，产证上的地址用于其营业注册而用，说明原告在签约时对此为明知，因而其对合同无效亦存有过错。双方订立租赁协议后，因承租方千红制衣厂使用之需，将租赁区域上原有房屋均拆除后进行了搭建，出租方对此明知，且通过村委会配合向相关部门办理申请手续，但最终并未取得合法建造手续证明，导致2018年年底因房屋涉及违章而被拆除。对此本院认为，根据双方形成的补充协议，可以看出双方均清楚对房屋进行搭建需要办理相关审批手续，并确认由出租方办理相关手续，然而被告在未获得“规建办审核”下，没有采取过任何措施阻止原告进行搭建，而是在其搭建后正常收租履行，说明其对原告搭建行为的默许及认同，其行为存在过错；从原告而言，在其较大投入前没有得到任何审批手续下就进行搭建，对今后存在的风险及后果亦应有所预见，故对损失的发生亦应承担过错责任。合同无效下，原告要求被告赔偿其搭建、装修、电力增容费及因房屋拆除对次承租人的赔偿损失。原告对搭建及装修虽提供了材料并在本案中申请审价评估，但客观上因房屋在诉讼前已行拆除，审价建立在被告不予认可的原告单方材料上，鉴定单位不能从专业角度确认原告提供的材料与原拆除房屋为一致，且鉴定结论与原告原始提供材料、客观情况亦存在出入，本院难以将此作为判定的依据。但原告的搭建行为及由此产生费用客观存在，电力增容产生费用及通过判决认定对次承租方的赔偿也提交了较为完整的证据形成相关事实，上述可以认定作为原告主张损失的构成部分。本院将结合双方确认的房屋形态、面积、用途及合同中原先对房屋拆除搭建体现的意思表示，同时兼顾考虑双方在履行中获取的各自利益、使用年限、搭建房屋的折旧、双方的过错责任等，酌情认定被告日升实业公司支付原告千红制衣厂关于搭建、装修、电力增容及对次承租方赔偿等损失共计350万元。至于原告提出的诉讼前产生的公证费及评估费均系其单方行使行为而产生，现要求被告承担，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海千红针织制衣厂与被告上海浦东日升实业有限公司关于上海市浦东新区曹路镇日新村民雷路XXX号所建立的租赁关系为无效；二、被告上海浦东日升实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海千红针织制衣厂350万元；三、驳回原告上海千红针织制衣厂的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106,325元，由原告上海千红针织制衣厂负担71,525元，被告上海浦东日升实业有限公司负担34,800元；司法鉴定费157,290元，由原告上海千红针织制衣厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 盈人民陪审员  田有娣二〇二〇年四月二十三日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。