重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初12191号原告：张玉兰，女，汉族，1971年4月23日生，户籍地重庆市万州区，现在重庆市万州区。原告：王传清，男，汉族，1969年2月2日生，户籍地重庆市万州区，现在重庆市万州区。以上二原告共同委托诉讼代理人：刘静，重庆谦合谦律师事务所律师，代理权限为特别授权。以上二原告共同委托诉讼代理人：王娟(系二原告之女)，女，汉族，1993年7月7日生，住重庆市万州区。代理权限为特别授权。被告：重庆市铭德物业管理有限公司，住所地重庆市万州区乌龙池123号，统一社会信用代码91500101762695793L。法定代表人：向世芬，职务总经理。委托诉讼代理人：马旌裕，男，汉族，1981年2月2日生，住重庆市万州区。系公司员工，代理权限为特别授权。第三人：程光国，男，汉族，1957年2月13日生，户籍地重庆市万州区，现住重庆市万州区。原告张玉兰、王传清诉被告重庆市铭德物业管理有限公司（以下简称铭德物管公司）、第三人程光国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张玉兰，原告张玉兰、王传清的委托诉讼代理人刘静、王娟，被告铭德物管公司的委托诉讼代理人马旌裕，第三人程光国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉兰、王传清向本院提起诉讼请求：1.请求判决被告铭德物管公司承担原告因房屋漏水而导致损失为8950元，不要求第三人程光国在本案中承担责任(原诉求：1.请求判决被告对原告房屋消除危险、停止妨害、恢复原状；2.请求判决被告共同承担原告因房屋漏水导致损失17600元及消除危险期间，对外租房费用暂定5000元）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻，购买并居住在万州区春天花园小区×室。胡秀琼系二原告楼上的邻居，是垂直相邻关系，房屋结构与二原告一样；第三人程光国系二原告第6层的邻居，是603室所有者、居住者，该房屋所占用露天大坝与405室系垂直相邻关系；被告铭德物管公司是春天花园小区的物业服务企业。2019年7月31日，当天下大雨，原告405室房顶被大量漏水，厨房、客厅、次卧等区域受损严重。经查，原因为：1.胡秀琼所属505室房屋于2018年间，曾漏水至原告房屋，且对漏水未作处理；2.第三人程光国擅自改造、占用毗邻603室之公用露天大坝，且事发时用铁片遮挡漏水孔，致使雨水倒灌至被告铭德物管公司使用的机电房，浸漏至原告房屋；3.被告铭德物管公司针对第三人程光国的擅自改造、侵权行为不作为，且此次漏水途径是雨水倒灌物业专用机电房，该区域未做防水处理。我们主张此案的案由为物业服务合同纠纷。根据物业管理条例第2条、35条、47条、55条，应该由铭德物管公司承担本案的赔偿费用及诉讼费、鉴定费。如果铭德物管公司认为第三人程光国有侵权责任，可由铭德物管公司向其追偿。被告铭德物管公司辩称，原告及第三人程光国的房屋均是属于我公司物管的管辖范围。原告诉称的基本事实第三条，即我公司针对第三人程光国的擅自改造、侵权行为不作为，且此次漏水途径是雨水倒灌物管专用机电房，该区域未做防水处理，我们不认可。机电房不可能做防水，第三人程国光擅自改造，我们只能劝阻，但是我们没有执法权。第三人程国光家可能有小的改造，在坝坝上做了洗衣池，如果没有铁皮，流水肯定更加畅通。铁皮不是我们公司放的，但是具体是谁放的我们也无法查清。原告家受损属实，505、405都浸了水。本案应该按照侵权人的侵权比例依法承担责任，不应完全由我公司承担，要求法院依法判决。第三人程光国辩称，我们从6月份开始就去大垭口避暑了，我的娃儿7月30日就把我孙子接回来玩了两天。2019年7月31日就下大雨，露天坝起了很大的水，我没有在露天坝做厨房，只是打了个洗衣池，搭了个棚。他们说下水道处的铁片是我放的，但是我人都不在家，没有放铁片。602家也搭了个棚，水都往我们这边走，我向物管反映无果，就自己买材料来弄，把水引到下水口处。以前下水口就发生过堵塞，导致水流不通，我们家进了好多次水。水最先灌进我家，然后水从机房漏到5楼，5楼又漏到原告家。这次损失是被告物管公司的失职行为引起的，应由物管公司承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告系夫妻关系，系重庆市万州区乌龙池春天花园小区×室房屋所有权人，二原告与胡秀琼、第三人程光国系该栋的楼上楼下邻居关系。胡秀琼系505室房屋所有权人，第三人程光国系603室房屋所有权人。被告铭德物管公司是二原告、胡秀琼、第三人程光国房屋所属小区的物业服务企业。第三人程光国在公用露天坝上做了一个洗衣池，并搭了个棚。2019年7月31日，当天下大雨，有一铁皮将程光国房屋外露天坝上洗衣池附近的下水道的洞口盖上，由于露天坝雨水不能畅通从漏水孔流走，结果该地方水位上升，雨水从机电房的门槛（较低）进入机电房屋内，再从机电房漏到5楼胡秀琼家，最后从胡秀琼家浸漏至二原告房屋内，致使二原告房屋餐厅、卧室一、卧室二等区域墙面、墙纸、地板受损严重。在审理中，二原告申请对本次漏水对其造成的财产损失进行评估。本院依法委托了重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司对万州区乌龙池春天花园×房屋因漏水导致的家具财产损失及房屋装修费用进行司法评估。2019年11月29日，重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司作出正宏评报鉴字（2019）第20号资产评估报告。其鉴定意见为：本次司法评估鉴定对象（装修装饰、衣柜等财产）于2019年7月31日所表现的市场价值为8810元（其中厨房扣板吊顶480元，卧室一墙面装饰板180元）。二原告对鉴定意见提出了异议，认为重新装修时会产生除渣费等费用，鉴定机构未作鉴定。2020年1月7日，该评估机构作出补充评估意见：经补充鉴定后评估对象于2019年7月31日所表现的市场价值调整为9610元（含拆除、除渣费共计800元）。二原告为此支付司法评估费5000元。还查明，在以上鉴定意见中，二原告厨房扣板吊顶产生装饰装修损失480元，卧室一墙面装饰板产生装饰装修损失180元，两笔合计为660元，与2019年7月31日下雨无关。2019年1月18日，二原告缴纳了2019年物业费445.5元。在庭审中，二原告自愿撤回对胡秀琼的起诉，本院口头裁定予以准许。同时二原告要求将程光国由被告变为第三人，本院依法变更。由于本案有两个法律关系，存在竟合，二原告最终选择本案案由为物业服务合同纠纷，要求被告铭德物管公司承担本案全部违约责任，且不要求第三人程光国在本案中承担责任。本案在审理过程中，被告铭德物管公司已将机电房的门槛进行了加高，且对该房屋的地面进行了处理，二原告鉴于被告铭德物管公司对公共区域进行了相应的维护，已经履行了二原告原来主张的第一个诉求，二原告只要求被告铭德物管公司赔偿本案全部损失，且二原告对租房费5000元的诉求也不主张了。上述事实，有原告举示的《房屋产权证》、现场照片和光盘、物管费收据、鉴定意见（含补充）等书面证据及当事人的陈述意见予以佐证，本院予以确认。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理及相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，二原告按约缴纳了物管费，被告铭德物管公司作为物业服务企业，理应对涉案出事地点进行巡逻、管理，发现和处理安全隐患是其工作职责，可有人用铁皮将下水道的洞口盖上，被告却未发现，且对机电房门槛的潜在危险（即门槛较低）也未及时消除，致使2019年7月31日的雨水将二原告房屋内的财产损坏，被告理应承担违约责任，即承担二原告因房屋漏水致装饰装修损失8950元（9610元-660元）；二原告在本案中不承担责任。由于原告选择本案案由为物业服务合同纠纷，要求被告铭德物管公司承担违约责任，不要求第三人程光国在本案中承担责任，本院应予准许。如果被告铭德物管公司认为第三人有侵权行为，可另行向其追偿。原、被告在庭审中共同选择的鉴定机构作出的鉴定意见，本院予以采信。二原告放弃租房费5000元和排除妨害等诉求，因系其真实意思表示，本院应予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条，《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十五条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告重庆市铭德物业管理有限公司于本判决生效后三十日内承担原告张玉兰、王传清因房屋漏水产生的装饰装修损失合计为8950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，减半收取182.5元，鉴定费5000元，合计为5182.5元，被告重庆市铭德物业管理有限公司承担4500元，余下682.5元由原告张玉兰、王传清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费。递交上诉状后，上诉期满七日内仍未预交诉讼费而又不提出缓交申请的或缓交申请未批准的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请执行，本案的申请执行期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  冉孟云二〇二〇年四月二十七日书记员  杨 丽