广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1144号原告：黄显辉，男，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：朱旺娣，广东镜标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，广东镜标律师事务所实习律师。被告：张钜流（CHEUNG,KUILAU），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：梁耀文，广东绿儒律师事务所律师。原告黄显辉诉被告张钜流房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄显辉的委托诉讼代理人朱旺娣、张志培，被告张钜流的委托诉讼代理人梁耀文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄显辉向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《物业买卖合同》（合同编号：6688）于2018年11月30日正式解除；2.被告向原告返还定金200,000元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年12月1日计至付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月25日，原、被告双方签订《物业买卖合同》,约定原告以8750000元购买被告所有的位于广州市增城区新塘镇碧桂园凤凰城凤扬苑XX街X号的房屋（以下统称涉案房屋）且原告于合同签订当日已向被告支付购房定金200000元。在合同履行过程中，因被告个人原因涉案房屋被法院查封拍卖，导致《物业买卖合同》无法继续履行，截止起诉之日涉案房屋仍未按合同约定进行交付，故被告应向原告退还为购买房屋的一切款项。经原告多次催促，被告仍不退还，为维护自身的合法权益，原告提起本案的诉讼。被告张钜流辩称，不同意原告的诉请。理由如下：1.合同无法继续履行，是原告单方违约，无权要求返还定金。原、被告签订的《物业买卖合同》约定，付款方式为定金200000元于签订合同之日支付，部分首期款1000000元于2018年8月20日支付，剩余首期款于2018年11月30日前支付，合同还约定了违约责任等条款。原告未依照约定时间支付部分首期款1000000元，经沟通，原告确认是因其家庭原因没有履行合同。故涉案合同无法继续履行的根本原因是原告因家庭原因放弃购买，不支付首期款，属于单方违约。2.本案争议合同条款为格式条款，属于预先放弃、排除权利的无效格式条款。合同中的条款“买卖双方应于2018年11月30前交易，若未能成功办理，买卖双方同意合同自动终止，卖方收取买方的一切款项则无息退还给买方”系广州中銮房地产代理有限公司作为中介方为了重复使用而预先拟定，并在订立时未与原、被告协商的格式条款，明显排除了被告作为卖方的主要权利，免除了原告作为买方按约定期限支付房款等责任,故原告不能依据无效条款主张退回定金。经审理查明：2018年7月25日，原告（买方）、被告（卖方）、广州中銮房地产代理有限公司（经纪方，以下简称中銮公司）签订《物业买卖合同》（合同编号：XXX），约定买方以8750000元购买涉案房屋，物业面积347.2平方米。买方已经查看过卖方的房产证，且无异议。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利；如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应按照无息偿还买方给予的购房款额。买方已亲自实地看房，并对该房产的现状疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自查过该房产权相关权属资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。约定付款方式为：定金200000元买方应在签订本合同时支付给卖方转为购房款，首期部分楼款1000000元于2018年8月20日前支付，该款额逾期支付，买方则同意按日向卖方支付该款额的万分之五的违约金；买卖双方商议同意首期楼款余额于2018年11月20日前支付，该款额逾期支付，买方则同意按日向卖方支付该款额的万分之五的违约金；买卖双方应于2018年11月30日前交易，若未能成功办理，买卖双方同意合同自动终止，卖方所收取买方的一切款项无息退还给买方；买卖双方商议交易成功后同意于2018年12月1日房屋交接。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告出具《定金收据》记载，收到原告承购涉案房屋的定金楼款人民币200000元整。2018年12月22日，原告与中銮公司签订《房屋买卖合同解除及买方放弃购买协议书》，记载“买方向卖方购买涉案房屋，双方于2018年7月25日签订的《物业买卖合同》，因买方家庭问题没有履行合同，导致交易无法完成。现买卖双方及中介方友好协商达成协议如下：卖方同意退还订金人民币贰拾万元（200000元）给买方……以上两款项以三方签字3天内到账该协议书及买方声明放弃购买生效，自本协议生效后三方之间所签订的《物业买卖合同》及《服务收费确认书》即终止”。落款日期为2018年12月12日，原告在买方签名处签字和按指模，经纪方有广州市中銮房地产代理有限公司的盖章，卖方签名处空白。被告在庭审中称，其不同意解除合同退还订金，所以没有在协议书中签字确认。原告认为其得知涉案房屋不可以转让过户后，向被告提出不再购买涉案房屋并退回定金200000元，被告亦表示同意，后由中銮公司起草该协议，中銮公司为了规避自身责任，才在协议上注明因原告家庭原因没有履行合同，因原、被告已就退款事宜协商一致，所以原告对协议条款不作过多修改；另外该份证据签订时间是2018年12月22日，已超过合同约定的最终交易时间，所以涉案合同应于2018年11月30日解除。因被告与案外人岑力火的房屋买卖合同纠纷，广州市增城区人民法院于2018年6月2日发布《第一次网络拍卖公告》，委托淘宝网广州市增城区人民法院司法拍卖平台于2018年8月16日10时至2018年8月17日10时对涉案房屋进行第一次网络拍卖竞价活动。根据广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年10月30日出具的《产权情况表》显示，涉案房屋为被告名下物业，登记建筑面积347.2平方米，于2011年3月4日设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行，尚未涂销抵押；涉案房屋于2016年8月30日被广州市增城区人民法院查封，于2019年7月30日解封。另查明，2019年11月13日，广州市增城区不动产的登记中心出具的《购房资格证明》记载，截止至2019年11月7日止，原告具备增城区住房购买资格。原、被告在庭审中确认，同意本案适用中国大陆法律审理。原告在庭审中陈述，其在签订《物业买卖合同》之前，已经从中介方中銮公司知道涉案房屋被拍卖、被抵押、被查封，但不清楚涉案房屋无法进行转让；原告在2018年8月15日通过咨询得知涉案房屋不能过户，遂与被告沟通返还定金事宜。被告在庭审中陈述，签订合同时原告已知晓涉案房屋的情况，当时涉案房屋是因为被告与案外人的经济纠纷被申请执行查封，查封的标的额是912690元，所以约定首期部分款为1000000元用于支付执行案的执行款，房屋解封后可以与原告交易；现涉案房屋已经还清执行款，也还清大部分贷款，可以继续履行合同。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因原、被告在庭审中均同意适用中国大陆法律审理本案，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本院依法确认本案适用我国内地法律作为处理实体争议的准据法。原告与被告及中銮公司签订的《物业买卖合同》中包含了两个法律关系，一是原、被告就买卖涉案房屋形成的房屋买卖合同关系，二是当事人与中銮公司之间形成的居间合同关系，本案仅处理原、被告之间的买卖合同关系。上述《物业买卖合同》中原、被告之间的买卖合同关系是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业买卖合同》约定“买卖双方应于2018年11月30日前交易，若未能成功办理，买卖双方同意合同自动终止，卖方所收取买方的一切款项无息退还给买方。”现原、被告未能在2018年11月30日完成交易过户手续，原告要求确认上述合同在2018年11月30日解除，符合合同约定，本院予以支持。被告认为该条款是格式条款，应属无效。但根据合同内容及庭审中原、被告的陈述可知，双方系知晓涉案房屋存在被法院查封、拍卖及存在抵押的情况下自愿签署涉案合同，应当预见或者可以预见涉案房屋交易过程中可能产生的风险以及后果，从合同内容中可以看出，双方对涉案房屋无法交易情况下如何处理进行了充分的考虑并作出了约定，故对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。原告据此要求退还已支付的200000元，符合合同约定，本院予以支持。对于合同最终无法继续履行，原告亦存在一定过错，故原告要求被告支付逾期付款利息损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告黄显辉与被告张钜流（CHEUNG,KUILAU）就买卖广州市增城区新塘镇碧桂园凤凰城凤扬苑十三街1号房屋形成的房屋买卖合同关系于2018年11月30日解除；二、被告张钜流（CHEUNG,KUILAU）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄显辉返还定金200000元；三、驳回原告黄显辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4364元，由原告黄显辉负担91元，被告张钜流（CHEUNG,KUILAU）负担4273元。如不服本判决，原告黄显辉可在判决书送达之日起十五日内，被告张钜流（CHEUNG,KUILAU）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  梁小红人民陪审员  冯仲刚二〇二〇年四月十七日法官助理贾清宸书记员钟秀娟