山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1211号原告：刘子阳，男，1989年10月27日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘怀丰，男，1960年10月4日生，汉族，住址同上，系原告刘子阳之父。被告：烟台煌图装饰工程有限公司，住所地烟台经济技术开发区淮河路9号万达华府15号网点101号，统一社会信用代码91370600MA3MIUWQ6L。法定代表人：闫运锋，经理。原告刘子阳与被告烟台煌图装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘子阳诉讼代理人刘怀丰到庭参加诉讼，被告烟台煌图装饰工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告刘子阳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告解除《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告装修费6万元及利息（以6万元为基数，按照银行同期贷款利率为标准计算自起诉之日起至全部款项还清之日止的利息）；3、请求法院判令被告赔偿原告的租金损失60000元；4、请求法院判令被告将私自改造的房屋恢复原样，包括楼板、水电、消防，如不能恢复，应赔偿原告6万元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求，要求被告赔偿原告租金损失45000元。事实和理由：原、被告于2018年12月18日在烟台经济技术开发区万达签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告房屋用于办公，并约定原告将该房屋先行交由被告进行装修，被告出具了煌图装饰预算报价表，双方协商的装修总造价为12万元。原告于合同签订当日向被告支付现金1万元，2018年12月20日向被告转账2万元，被告于2018年12月22日出具收条，载明“今收共叁万装修款”，标明日期、姓名。后原告分别于2018年12月24日、2019年1月25日向被告转账3万元作为装修费用，至此，原告共计向被告支付装修费6万元整。被告在装修过程中，未经物业允许，私自将房屋进行了改造，在物业进行禁止后，于2019年春节后，将公司偷偷搬走，并拒绝继续履行合同，原告多次找到被告要求返还装修款，被告拒绝，故原告分别于2019年3月8日和2019年4月16日报警两次，在民警的帮助下，被告最初答应2019年3月15日前返还装修款，但仍未履行，现被告以种种理由拒绝出面协商，故原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院判如所请。被告烟台煌图装饰工程有限公司未答辩。原告刘子阳围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，原告(出租方)与被告（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于烟台经济技术开发区万达西门15-102的房产（建筑面积121.16平方）出租给被告用于办公。租赁期限自2019年2月18日至2022年2月18日，房屋租金为90000元/年。第四条、租金支付期限及方式：2019年房租分三次付清，一次三万整。2020年至2022年2月18日房租每年一次提前1个月付清。第六条、租赁房屋的用途为办公。第七条、承租人不得随意对出租房屋进行改建装修、改善增设他物。需要改建装修、改善增设他物，必须取得出租人书面同意，在出租人的监督下进行。因承租方装修改造造成一切后果由承租方全部负责承担。第十条、合同解除的条件。有下列情形之一，出租人有权解除本合同：承租人所欠各项费用5000元以上；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行改建装修或改善增设他物；承租人在出租屋进行违法活动等。该合同由原告父亲刘怀丰代为签字，由被告在合同上盖章确认。合同签订后，经被告要求,原告与被告约定将房屋先行交由被告进行装修，并由被告出具装饰预算报价表，该表载明双方最后协商装修价120000元，由原告之父刘怀丰签名、被告烟台煌图装饰工程有限公司盖章。被告于2018年12月22日出具收条，载明收到原告装修款30000元，并由被告法定代表人闫运峰签名。后原告又分别于2018年12月24日、2019年1月25日通过其妻肖艳霞微信向被告转账支付装修费共计30000元。原告主张，被告在房屋装修时未经物业允许，私自将房屋改造，并将房屋内楼板砸了，消防、水电全部拆除，拆下的设备、暖气等器材全部拉走，后未再进行施工、装修。截至目前，被告一直未把房屋钥匙退还给原告，也未按合同约定向原告支付房屋租金。原告主张因被告一直未履行合同约定，且一直无法联系到被告，其于2019年11月15日将房屋承租给第三人，并与第三人约定房屋装修费用由原告和第三人承担，其中原告承担70000元。期间原告为装修房屋购买器材及工时费共花费70000多元，因此，原告要求被告赔偿原告前期装修造成的损失60000元，但就该损失原告未向本院提交证据予以证明，其要求另案向被告主张权利。关于利息，原告要求被告以装修费用60000元为基数，按照银行间同期拆借利息自起诉之日起支付至全部款项还清之日。本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方合同约定承租人所欠各项费用5000元以上；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行改建装修或改善增设他物的，出租方有权解除合同。现被告未经原告书面同意擅自改建涉案房屋并长时间拖欠租金远超5000元，原告要求与被告解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述规定看，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同规定的义务不再履行，当事人应恢复至订立合同前的状态。被告在对原告房屋的基础建设破坏后又无故停止装修，在合同解除后其已收取原告的装修款60000元应予以返还。关于装修款的利息损失，原告主张以60000元为基数，按银行间同期拆借利率标准向原告支付自起诉之日即2020年2月17日起至实际付清之日止的利息，未违反法律规定，本院予以支持。关于租金损失，合同明确约定租赁期限自2019年2月18日至2022年2月18日，年租金90000元，2019年的房租分三次付清，一次30000元，2020年至2022年2月18日房租每年一次提前1个月付清，并约定被告私自将出租房屋进行改建装修及改善增设他物，违反合同约定，应视为房屋出租委托合同终止，在此之前，被告应按约支付房租。签订合同后，被告未按约定向原告支付过房租，且在装修未完成的情况下擅自撤离，违反合同义务，故应向原告支付租金。原告要求被告支付租金45000元，未违反合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张要求被告将私自改建的房屋恢复原样，包括楼板、水电、消防，如不能恢复，应赔偿原告损失60000元的诉讼主张，因原告已将涉案房屋出租给他人，已无法恢复原样。关于被告擅自改建对其造成的损失，原告可另案向被告主张权利，本案不予处理。被告烟台煌图装饰工程有限公司经本院公告送达传票传唤未到庭,应当视为其放弃答辩及质证的权利，对其行为应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘子阳与被告烟台煌图装饰工程有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告烟台煌图装饰工程有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告刘子阳房屋租金45000元。三、被告烟台煌图装饰工程有限公司返还原告装修费60000元及利息（以60000元为基数，自2020年2月17日按银行同期拆借利率标准向原告刘子阳支付利息至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，公告费（以单据为准），由被告烟台煌图装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  张福印人民陪审员  孙冰清二〇二〇年四月二十七日书 记 员  王 琳