江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初319号原告（反诉被告）：张志华，男，1967年2月12日生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：朱龙太，江西镜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁恩瑞，江西镜衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢红仁，男，1969年1月12日生，汉族，住南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：杜夏荷，江西求正沃德律师事务所律师。原告张志华与被告谢红仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2020年3月11日，被告谢红仁提起反诉，本院予以受理。2020年4月16日，本院对本案进行了公开开庭审理。张志华及其委托诉讼代理人朱龙太、袁恩瑞，谢红仁及其委托诉讼代理人杜夏荷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张志华向本院提出诉讼请求：1.判令谢红仁向原告给付政府拆迁补偿中对宾馆装修价值的补偿165321元；2.判令谢红仁向原告给付政府拆迁补偿中对宾馆停产停业损失的补偿100000元；3.本案诉讼费由谢红仁承担。庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求，即判令谢红仁向原告给付政府拆迁补偿中对宾馆停产停业损失的补偿100000元。事实和理由：2013年6月11日，原告与谢红仁签订房屋租赁合同。约定：谢红仁将位于顺外路艾村5号的产权房屋租赁给原告；租赁期限2013年8月1日至2023年8月1日，为期10年，前5年租金不变，后5年由原房租涨价为17200元；房屋每月租金14700元，先付租金后使用；如在租赁合同期内，遇政策性拆迁，谢红仁应退还原告押金应积极协助原告获得政府相应赔偿等。合同签订后，原告将租赁的毛坯房屋装修作为宾馆使用。租赁期内，租赁房屋被政府政策性拆迁，拆迁补偿款已被谢红仁领取。原告得知后多次催讨均未果，故提起诉讼，愿判如所请。谢红仁辩称：1、案涉房屋的装修补偿费依法归本人所有，并非张志华。根据《土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，因征收土地拆除地上房屋等附着物的补偿对象为房屋等地上附着物的所有人。案涉房屋为集体土地上的农房，被依法纳入征收拆迁范围，房屋所有权人为本人，各项补偿（包括装修补偿）依法归本人所有。根据合同第九条“如在租赁合同期内，遇政策性拆迁，甲方应退还乙方押金应积极协助乙方获得政府相应赔偿”约定，可知，因拆迁政府需给予承租人补偿或赔偿的，甲方积极协助乙方获得相应赔偿，但是，根据现行法律法规及本案征收拆迁项目政策规定，集体土地上的农房拆迁，房屋征收部门仅对房屋所有权人进行安置补偿，并未对承租人进行任何补偿或赔偿。2、本人就案涉房屋装修补偿事宜，与张志华平等自愿协商一致对张志华进行补偿，且已履行完毕。2019年5月15日，双方在拆迁项目指挥部就房屋装修补偿，在村干部的协助下，经协商达成一致，按张志华承租建筑面积490㎡(额外加赠10㎡)，每平方米45元的标准给予张志华装修补偿22050元。同时，应张志华的要求，就2019年4月份部分租金退还、水电费等进行结算，并于当天支付完毕，双方关于案涉房屋的装修补偿已经结算完毕。综上，张志华主张装修补偿无事实和法律依据，应予驳回。谢红仁向本院提出反诉请求：1.判令张志华向反诉人支付欠付的租金129900元，逾期付款违约金139657.5元；2.本案诉讼费由张志华承担。事实和理由：2013年6月11日，双方签订了房屋租赁合同，约定：反诉人将其所有的房屋的一楼店面，二、三楼出租给张志华使用；每月租金14700元；其中店面自2015年4月起调整为3500元（原为3000元）；合同期限自2013年8月1日至2023年8月1日，后5年房租涨价为17200元；租金交付方式由张志华按月交纳，不得拖欠，否则拖欠的数额按5‰/日支付滞纳金。自2018年4月起张志华开始违反合同约定，陆续拖欠反诉人房租共计129900元，反诉人多次催讨未果。故提起反诉，望判如所请。张志华针对谢红仁的反诉，答辩称：1、根据其提供的证据显示2019年5月15日的计算明细表上显示退还本人4月份租金1300元，如本人拖欠租金，就不会退还租金，这与常理不符。2、谢红仁提供的2015年5月15日收条显示本人收到谢红仁33580元，退还押金20000元，可见如欠租金又怎会退还押金，还给本人33580元，这也与事实和常理不符。3、本案所涉房屋因政策性拆迁，宾馆门口很早就被围墙围住，双方很早就没有按照合同上的租金数额履行。故谢红仁的反诉没有事实和法律依据，请予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年6月11日，谢红仁（出租方，甲方）与张志华（承租方，乙方）就甲方位于顺外路艾村5号产权房屋租赁给乙方签订了《房屋租赁合同》1份。合同约定：甲方同意将其一楼店面及二、三楼产权房出租给乙方做经营场所使用。本合同自2013年8月1日至2023年8月1日为期10年；前5年房租不变，后5年涨价为17200元，其中店面自2015年4月起为3500元。房屋租金每月14700元（包店面），先付租金后使用，由甲方向乙方出具收据。乙方在签订本合同必须向甲方交纳押金20000元，待合同终止后退回，不计利息。租金交款方式由乙方按月份1-5日前主动向甲方交清当月全部房租，不得拖欠，否则拖欠的数额5‰/日支付滞纳金，拖欠达半年，甲方有权提前终止合同。经营场所所需安全，由乙方出资安装，场所内水电源由甲方负责提供，每月按用数付费。如在租赁合同期内，遇政策性拆迁，甲方应退还乙方押金应积极协助乙方获得政府相应赔偿等。后谢红仁将租赁房屋交与张志华，张志华交纳了押金20000元，并对租赁房屋按宾馆要求进行装修。2014年6月18日，张志华以“青山湖区瑞吉宾馆”名义通过消防验收，通知单载明装修面积为570㎡。2015年12月24日，张志华以经营者身份，在工商部门申办了名称为“青山湖区瑞吉宾馆”的个体工商户营业执照，经营场所青山湖区洛阳东路顺外新村5号（艾村）。因案涉房屋纳入被拆迁范围，拆迁部门于2018年4月1日左右在门前砌起了围墙。因宾馆经营受到影响，双方对期后的租金进行了协商下调，张志华并按协商价按时支付至2019年4月。2019年4月8日，拆迁部门对案涉房屋作出《青山湖区顺外路地块顺外村棚户区项目房屋室内装修价格咨询表》，载明建筑面积948.69㎡，装修补偿价（取整）165321元。2019年4月下旬，案涉房屋被拆除。2019年5月10日，拆迁部门将农房征迁货币补偿款426684.14元（含装修费165321元）转入谢红仁银行账户。2019年5月15日，谢红仁退还了张志华房屋押金20000元，并按装修面积490㎡每平方米45元的标准支付装修补偿等共计33580元（含退还4月份部分租金1300元，扣减水费272元）。后张志华以谢红仁未支付其装修补偿为由诉至本院。另查明，根据《青山湖区旧城棚户区改造项目房屋分层分户平面图》（测绘时间2017年6月19日）以及《青山湖区顺外村，三都艾村万村宋村，彭子江旧城改造项目经营性用房平面图》（测绘时间2019年2月22日），谢红仁所有的房屋总面积合计为948.69㎡。经核算，张志华承租面积应为558.47㎡。本院认为，张志华与谢红仁签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。本案纠纷系因租赁房屋被征收拆迁而引起，张志华承租房屋的装修补偿款应归何方所有？依据《房屋租赁合同》第九条“如在租赁合同期内，遇政策性拆迁，甲方应退还乙方押金应积极协助乙方获得政府相应赔偿”的约定，以及依照物权归属原则，张志华承租房屋的装修补偿应归承租人即张志华所有。对谢红仁提出，依据《土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，集体土地上农房拆迁各项补偿应归其所有的抗辩意见，本院经审查认为，其依据不足，不予采信。谢红仁辩称已按45元/㎡给予了张志华补偿，双方就装修补偿事宜已经了结，因该答辩意见未得到张志华认可，而谢红仁对按45元/㎡的标准给予张志华补偿所参照的依据等又不能举证证明，故应承担举证不能的法律后果，对谢红仁的上述答辩意见不予支持。由于拆迁部门计算的装修费165321元系对谢红仁所有的整栋房屋面积即948.69㎡勘查计算所得，而对张志华所承租房屋部分的装修费在上述总金额中并未作区分，考虑涉案租赁房屋已被整体拆除，加之张志华向本院申请调查令后也未取得有关其租赁房屋装修部分的折算金额，而谢红仁对此亦未举证证明，故根据公平原则，本院酌定按张志华所承租房屋面积（558.47㎡）在拆迁房屋总面积（948.69㎡）中所占比例，核算张志华应得装修补偿费为97320元（165321元×558.47㎡÷948.69㎡），扣除谢红仁已支付的32552元（已付33580元－已退租金1300元＋应付水费272元），谢红仁仍应支付张志华装修补偿款64768元。对张志华的其他诉讼请求予以驳回。对于谢红仁提出的，要求张志华支付未足额缴纳的租金129900元及逾期支付违约金139657.5元的反诉请求。由于该租赁房屋在2018年4月1日左右已被房屋征收部门在门前设置了围挡，双方签订租赁合同的目的已不能实现，对之后房屋租金下调的事实应客观存在，且谢红仁在2019年5月15日还退还了张志华2019年4月份部分租金1300元和押金20000元等，表明双方对房屋租金已予结清，故对谢红仁的上述反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、谢红仁应在本判决生效之日起十五日内支付张志华租赁房屋装修补偿款64768元；二、驳回张志华的其他诉讼请求；三、驳回谢红仁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费1803元、反诉费2672元，共计4475元，由张志华负担1097元，谢红仁负担3378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  成利群二〇二〇年四月十五日书记员  胡依萍