北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初58771号原告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，该公司法务专员。被告：林艳青，女，1985年11月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卫志新，北京市一法（太原）律师事务所律师。原告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）诉被告林艳青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱家营公司之委托诉讼代理人徐俊杰、被告林艳青及其委托诉讼代理人卫志新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。爱家营公司向本院提出诉讼请求：1、判令林艳青赔偿我司因着火造成的损失102816.8元；2、判令林艳青支付我司房屋空置期间的租金损失，自2018年6月6日起至2019年8月1日（13个月27天），按照月租金8600元计算，租金损失共计119540元；3、判令林艳青承担本案诉讼费用、鉴定费等全部费用。事实与理由：2017年8月26日，我司与林艳青签署编号为×的《北京市房屋租赁合同》，合同中约定林艳青承租位于北京市海淀区××号房屋，租期为2017年8月29日至2018年8月25日，租金为每月2200元。我司按合同约定将房屋交付林艳青使用。2018年6月5日上午10时许，林艳青因不当使用电器导致房屋起火，海淀区公安消防支队到场勘验并出具海公消火认字×××号火灾事故认定书，认定起火原因系用电设备电气故障所致。因林艳青的过错引起的火灾事故已导致本房大面积损毁，无法继续居住使用，我司无奈不得不与另外两租户解除租赁合同并承担违约责任，另此次起火也造成楼上×室、×室、×室、楼下×室产生不同程度损害，因林艳青不认可损失金额，涉案房屋无法出租同时产生空置损失，我司与林艳青多次就上述损失协商赔偿，但沟通未果。根据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条以及双方签订的《北京市房屋租赁合同》第四条第三款第2项、第七条第四款第05项、第八条第一款规定，合同一经签订即具有法律效力，各方均应遵守，《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，现林艳青拒绝按照租赁合同承担违约责任以及损失赔偿责任，将所签合同束之高阁，我司作为守约方有权依照合同约定，依法向林艳青主张违约责任、要求其支付赔偿金。林艳青辩称，不认可爱家营公司的诉讼请求，我在履行合同过程中没有任何违约行为。失火情况被认定为电气故障，电气故障是无法人为检测出来的。我在租住房屋和使用期间不存在违约问题，本事件与违约无关。我不存在违约，不同意支付违约金。火情发生之后，我与爱家营公司积极联系，表示可以把房屋恢复原状，爱家营公司拒绝，导致扩大损失，产生的房屋空置费不应当由我承担。火情中我也有6万多元的损失，按照意外事件的公平责任，应当各自承担损失，爱家营公司要求我承担损失没有法律依据。后期我经查询发现，消防支队在6月23日作出经各方签字的结论，爱家营公司不满意，在爱家营公司的影响之下，8月17日又出了鉴定报告，没有各方签字，也没有勘验笔录和鉴定经过。最终结论都是电气故障，第一份是电气线路故障，第二份是插线板上的电气设备故障。我不认可第二份鉴定报告。根据爱家营公司与我签订的合同、爱家营公司与房主签订的委托出租协议，明确约定爱家营公司承担安全检查、租赁期间的房屋检修、购置保险等义务。爱家营公司应当有安全检测义务，小区设施有老化的可能性。我入住后有两次断电，物业没有检测出原因，爱家营公司有检查检修的责任。房屋出现意外事件，主要责任在爱家营公司，爱家营公司应当购置意外保险，爱家营公司未说明保险的情况，若保险没有符合合同约定，应由爱家营公司向房主承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于北京市海淀区××号房屋（以下简称涉案房屋）系爱家营公司受房主委托代为出租的房屋。2017年8月26日，爱家营公司（甲方）与林艳青（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定由林艳青租住北京市海淀区××号房屋，租期为2017年8月29日至2018年8月25日，租金2200元/月，押金2200元。房屋租赁合同第四条约定，“（二）在租赁期内甲方承担非人为原因造成的物品及设施的老化、更换或维修，包括房屋内电路改造及修缮；（三）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施损坏发生的维修，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。（甲方有权根据房屋及附属物品、设备设施的实际情况设定维修方案，具体方案以甲方和实际维修商共同出具的房屋维修/鉴定方案表为准）。”第七条约定，“（四）乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋：05.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。”第八条约定，“（一）乙方有第七条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方已交纳但未实际产生部分的租金。”因涉案房屋系三居室，爱家营公司除将涉案房屋的其中一间租赁给林艳青外，还将剩余两间租赁给了张某、宋某。其中与张某签订《房屋租赁合同》于2017年8月22日签订，月租金2700元/月，与宋某签订的《房屋租赁合同》于2018年2月27日签订，月租金3200元/月。租期均为2018年8月25日到期，且合同第四、七、八条与林艳青所签房屋租赁合同相同。2018年6月5日上午10时许，林艳青租住的房屋内起火，当时林艳青不在屋内。就起火事实及原因，林艳青提交了2018年6月23日北京市海淀区公安消防支队出具的《火灾事故简易调查认定书》，该认定书认定海淀区××号房屋起火的火灾事故事实为“起火部位位于北侧卧室，北侧窗户下，起火原因为电气线路故障所致。”庭审中，爱家营公司对《火灾事故简易调查认定书》不认可，认为其没有盖章和落款日期。本院调取了北京市海淀区公安消防支队的相关材料，显示北京市海淀区公安消防支队2018年8月17日出具了海公消火认字×××号火灾事故认定书，认定起火原因为“最初起火部位位于×号楼×门×号北侧卧室北侧窗户内下方，分析起火时间为2018年6月5日10时10分左右，起火原因系移动插线板连接的用电设备电气故障所致。”在消防支队对铁道部直属房产建筑处建筑二段工作人员魏福成的询问笔录中显示：其接到居委会的通知后赶到涉案房屋现场，将门踹开后用灭火器灭火，当时和其他工作人员一共用了四个灭火器灭火，看不到有火了，但是烟太大就出来了，过了八九分钟后又重新着火。在火灾现场勘验笔录中记载：距北墙1.5m处有一三孔电源插座，三孔插座上插接有一三相插头电源线，插座与插头连接处完好，未过火，对墙壁插座检查未发现有可做技术鉴定的金属熔化痕迹。沿三相插头电源线发现插线板一个，连接有三个用电设备电源线，一为白色手机充电器转换接头，未连接手机。一为白色电源线，系热敷盐袋电源线，未连接设备。一为黑色电源插头，沿该电源线清理出烧融肩颈按摩器残骸残留物一个。经公安部消防局天津火灾物证鉴定中心对热敷盐袋及其线路残骸，插线板、手机充电线及其线路残骸，颈肩部按摩器及其线路残骸进行电气熔痕鉴定发现，送检的颈肩部按摩器及其线路残骸的检材中发现有螺旋状金属物质，且存在明显的缺失现象，提取该位置处的螺旋状金属进行能谱分析，其主要成分为铁、铬、铝，送检的热敷盐袋及其线路残骸、插线板手机充电线及其线路残骸的检材中未发现有可做技术鉴定的金属熔化痕迹。林艳青表示涉案房屋的电气线路存在安全隐患，2018年6月4日晚入睡前，起火设备处于通电状态。6月5日早起时发现屋内没电，离开家时仍未恢复供电，并向法院提交了2017年9月及10月家中没电及墙插没电的两次物业公司的维修单，同时提供颈肩部按摩器的检验报告，证明该设备是合格产品。爱家营对涉案房屋的电气线路本身存在隐患问题不予认可，表示林艳青从未向公司申请维修。就该次起火造成的损失，经爱家营公司申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋及楼道因火灾受损的物品及装修损失进行鉴定。北京京港柏鉴资产评估有限公司于2019年7月15日出具《关于北京市海淀区人民法院案件××号房屋及楼道因火灾所受损失资产评估报告》，确定涉案房屋及楼道因本次火灾遭受的损失共计20633元，其中财产损失1290元，装修损失3475元（装修损失=重置成本×成新率，以成新率5%计算，其中重置费用第40项“拆除处理原有旧具”费用为1500元，第41项“垃圾清运”费用为1200元，第42项“装修税金”为6319元），楼道3-6层墙皮铲除、找平、刮腻子刷漆9768元，楼道电路局部整改600元，外墙保温修复修补5500元。爱家营公司支出鉴定费4000元。庭审中，爱家营公司虽认可资产评估报告真实性，但对其评估结果不认可，认为该资产评估报告评估结果不客观，没有展示具体的计算依据，且装修损失中重置费用的第40-41项不是物品而是人力劳动，不应与成新率相乘进行计算。该机构于2020年2月26日对爱家营公司提出的问题均予以回复，确定鉴定报告计算数额无误。事发后，双方对赔偿金额进行过协商，但协商未果。现爱家营公司不认可鉴定报告中的损失，坚持按照装修价值主张因着火造成的损失102816.8元，并向本院提交了2019年对涉案房屋、因此次火灾受损的×号楼×单元×室、×室、×室房屋以及楼道×-×层墙皮修复、外墙保温修复、楼道电路局部整改的装修报价及其相应付款发票，显示爱家营公司支付建筑服务及装修费用共计102816.8元，其中×号楼×单元×室、×室、×室房屋的费用为12799元。就房屋空置损失，爱家营公司表示因火灾受损后，涉案房屋无法出租产生了租金损失，要求林艳青按照月租金8600元的标准支付2018年6月6日至2019年8月1日的租金损失119540元。林艳青不同意支付上述费用，表示事故发生后，其一直在积极主动沟通，要求恢复原状，阻止损失不断扩大，但爱家营公司予以拒绝。另查，林艳青已向我爱我家公司支付押金2200元及截止到2018年8月25日的租金。爱家营公司放弃对受损物品损失的主张。本院认为，爱家营公司与林艳青签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。爱家营公司和林艳青签订的房屋租赁合同中明确约定，林艳青对房屋保管不当或不合理使用导致该房屋及其附属物品、设备设施损坏或故障的，林艳青负责维修或承担赔偿责任。爱家营公司有权根据房屋及附属物品、设备设施的实际情况设定维修方案，具体方案以爱家营公司和实际维修商共同出具的房屋维修/鉴定方案表为准。合同履行过程中，涉案房屋内发生火灾。爱家营公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉要求林艳青承担赔偿责任，应当对林艳青存在违约行为以及违约行为与其损失的关联性承担举证责任。根据北京市海淀区公安消防支队的材料及双方陈述可以看出，林艳青于2018年6月4日晚在颈部按摩器处于通电状态下入睡，且在6月5日离家时未切断家中用电器电源，给涉案房屋造成了安全隐患，且因此行为最终导致房屋发生火灾，应当认定为房屋租赁合同中约定的“不合理使用导致附属物品、设备设施损坏”的情形，爱家营公司要求林艳青承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁合同约定租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施损坏发生的维修，乙方应及时通知甲方修复。林艳青表示涉案房屋的电路存在问题且报物业公司多次维修，但其未能提供证据证明涉案房屋在交付时就处于不安全的状态，且在其发现电路故障时并未及时通知爱家营公司进行维修，故本院认为爱家营公司并未违约，对此次火灾无需承担责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因林艳青的违约行为给爱家营公司造成的涉案房屋装修费用、房屋租金损失及其楼道和邻居房屋的装修费用均属于火灾可以预见到的合理损失，林艳青应予以赔偿。涉案房屋装修费用及其楼道的装修费用应以鉴定机构的鉴定报告为准。爱家营公司主张的装修费用系重新装修所产生的费用，但事发时的房屋已装修多年，存在一定的折旧，不能单独的以重新装修的价值等同于事发时的装修损失。故本院依据客观事实对鉴定报告所确定的鉴定结论予以认定。就因此次火灾受损的×号楼×单元×室、×室、×室房屋的装修费用，现爱家营公司已为其修复，并支付费用12799元，林艳青应予以赔偿。对房屋空置损失，本院依据事发之前的租赁合同约定的租金标准，认定房屋空置期间的每月租金损失为8100元。现爱家营公司主张空置期间为2018年6月6日至2019年8月1日，本院认为事发后双方虽进行协商，但并未达成一致，爱家营公司提起诉讼并保持火灾现场现状以便于评估鉴定确定损失价值，具有一定合理性，故本院对其主张空置期限酌情确定为2018年6月6日至2019年6月6日。故空置期间的租金损失共计97200元，扣除林艳青已向爱家营公司支付的押金2200元及2018年6月6日至2018年8月25日的租金5867元外，林艳青还需向爱家营公司支付空置租金损失89133元。爱家营公司放弃对物品损失的主张，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林艳青于本判决生效后七日内赔偿北京爱家营企业管理有限公司装修损失32142元；二、林艳青于本判决生效后七日内赔偿北京爱家营企业管理有限公司房屋空置损失89133元；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费4000元，由林艳青负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费4635元，由北京爱家营企业管理有限公司负担2107元，其中1626元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由林艳青负担2528元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  李绥奇人民陪审员  石亚华二〇二〇年四月二十三日书 记 员  汤思淼