广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21475号原告：卢顺流，男，1943年10月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：袁耀鸿、程路，均为广东佳思特律师事务所律师。被告：袁伟生，男，1970年10月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：廖伟坚、曾恩柱，均为广东五羊律师事务所律师。原告卢顺流诉被告袁伟生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁耀鸿、程路，被告的委托代理人廖伟坚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是原告三女儿的前夫。2000年12月，原告与被告签订《协议书》，被告自愿将其在广州市海珠区联星新港经济合作社集资建房的名额以2万元转让给原告，原告购买位于广州市海珠区滨江东路江怡路313号B座1005号房并支付了19万元房款，之后与儿子卢绍杰一家入住该房屋至今，期间卢绍杰支付了该房屋的全部水、电、管理费等。2019年6月18日，被告向贵院提出（2019）粤0105民初15220号案诉讼，要求卢绍杰及其配偶腾退房屋并支付使用费。原告认为被告违反《协议书》内容，损害原告合法权益，故起诉要求：1、判决被告继续履行《2000年12月协议书》内容，确认原告享有广州市海珠区滨江东江怡路313号B座1005号房屋的使用权；2、判决被告承担诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告没有发生涉案房屋的法律关系，且涉案房屋属于村社集体集资建房性质的宅基地，根据法律规定，宅基地房屋不允许在非村社人员之间流转、买卖，即便双方存在协议书也应该确认为无效协议，故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告提交其与“袁伟生”于2000年12月的《协议书》、《收条》、“袁伟生”与“广州市海珠区联星新港经济合作社”于2000年12月4日签订的《购房协议》，其中《协议书》载明“袁伟生”（甲方）与原告（乙方）经协商，甲方将广州市滨江东江怡路313号B座1005号房的产权及使用权全部转让给乙方，协议如下：1、该房现为新凤凰村集体宅基地证，现卖给乙方后所有使用权和用途全部归乙方自行安排。4、乙方向甲方购买此房的名额费用为2万元。甲方不需负责该房的房价及该房屋的一切设施费用，且其一切费用均由乙方直接交给统一的卖房单位或管理单位，甲方不负责日后该房屋的任何经济问题。6、付款方式乙方一次性付清给甲方；等。《收条》载明“现本人袁伟生收到黄贯明购买广州市滨江东江怡路313号B座1005号名额费用贰万元正”。《购房协议》载明“联星新港经济合作社（甲方、出售方）、袁伟生（乙方、购房方），为改善社员居住条件经有关部门批准我社在新凤凰直街142号路段（建房规划用地A区内）建社员集资房。一、售价工程费用及面积计量：（1）初步暂定2000元/平方米。现甲方根据社内在职在册社员的户数集资兴建。三、集资方法及期限：乙方分三期向甲方交缴集资款，首期5万元在今年十月前交缴。第二期5万元今年12月4日前交缴、共10万元，方能参加签约、执筹。”；等。被告不确认《协议书》、《收条》、《购房协议》的真实性，但未提出笔迹鉴定。被告提交其与广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社于2019年5月24日签订的《购房协议》及广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社同日作出的《证明》，其中《购房协议》载明“广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社（甲方、出售方）、被告（乙方、购房方），经有关部门批准我社在江怡路××路段（××规划用地××区内）兴建社员集资楼。现址：江怡路303-313-323号。甲方根据新港经济合作社内在职在册集资的社员签定本购房协议：一、乙方购得位于江怡路313号1005房屋。该房屋已于2001年2月19日交付乙方。二、售价工程费用及面积计量（1）经结算定1800元/平方米。”；等。《证明》载明“兹证明袁伟生。是广州市海珠区江怡路313号1005房社员集资楼的业主”。原告对上述证据不予确认。本院根据原告申请，向广州市海珠区昌岗街联星经济联合社、广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社发函调查，调查内容为：1、位于广州市海珠区江怡路313号1005房的房屋底档（包括但不限于申请表、中标情况、产权证明、缴费证明、收据、合同等）；2、上述房屋是否属于经济合作社集资建房？该房屋能否由非社员购买？能否在社员与非社员之间进行流转？3、两份时间分别为2000年12月4日、2019年5月24日的购房协议是否均为贵社与袁伟生签订？若两份合同均真实，以哪份协议为准？为何会签订两份购房协议？是否存在虚假协议的情况？广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社于2019年12月13日作出《情况说明》，载明“我社地址：新凤凰直街160-188号（双号）、江怡路301号-327号（单号）的大楼，于2000年7月竣工并交付使用。该大楼是社员集资建房，由于当时有部分社员放弃购买，我社资金不足，因此将社员放弃购买的剩余套间由我社出售给非社员。社员集资楼的购买条件和资格规定等由联星经济联合社制定，社员自己名额下的房屋由社员自行处理，一切由此引起的纠纷及法律责任与我社无关”。广州市海珠区昌岗街联星经济联合社于2020年2月27日作出《关于协助调查函的回复》，载明“1、该房屋是属于经济合作社的社员集资建房；2、该社员集资楼的建设、使用、管理均由新港经济合作社负责；3、联社规定：社员住宅的认购对象，必须是持有社员证的在册社员和退休社员，在村办企业工作的在册社员，在村委会、联社总公司工作的在册社员。多层社员住宅的房屋（套间）产权人，依法获得房屋产权后五年，才能依法办理产权继承或产权转移，产权继承人必须是合法继承人；产权转移对象必须是我村持有的《社员证》或《后备社员证》的社员和其本人亲属”。除此之外，上述单位还提交《收款收据》三张及《购房协议》，其中时间为2000年7月11日、2000年12月4日的《收款收据》均载明收到袁伟生社员建房款5万元；未载明时间的《收款收据》上载明名称为黄贯明（袁伟生），金额为80258元。《购房协议》与被告提交的《购房协议》一致。经释明，原告坚持本案诉讼请求并称因时间久远，没有保留付款、取款凭证。原、被告均确认涉案房屋尚未办理产权登记手续。另查，原告与黄贯明为夫妻关系，原告与黄贯明均非广州市海珠区新滘镇联星经济联合社社员。被告为广州市海珠区新滘镇联星经济联合社的社员。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。现根据法院调查结果，广州市海珠区昌岗街联星经济联合社已明确涉案房屋属于经济合作社的社员集资建房；该社员集资楼的建设、使用、管理均由新港经济合作社负责；社员住宅的认购对象，必须是持有社员证的在册社员和退休社员，在村办企业工作的在册社员，在村委会、联社总公司工作的在册社员。原告及配偶黄贯明均非该社社员，原告主张其享有涉案房屋的使用权，但原告未提交充分证据证明被告出售购房资格、亦未充分证明其或配偶支付全部房屋价款，被告对此不予确认，且根据法院调查的结果，亦未反映存在原告向经济联合社或经济合作社交纳房款、签订合同、认购房屋的行为，故原告诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼费3900元，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年四月二十日书记员 彭智媚蒋芷欣