中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初5210号 原告：高辉，女，1947年11月10日出生，汉族，居民，现住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：杨杰，滨州滨城西区法律服务所法律工作者。 被告：崔国峰，男，1970年4月10日出生，汉族，个体工商户，现住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：苏鹏飞，山东一衡律师事务所律师。 原告高辉与被告崔国峰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨杰、被告委托诉讼代理人苏鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高辉向本院提出诉讼请求：1、判令停止对滨州市滨城区xx房的执行(房屋价值为1018000元)；2、解除上述房产的查封；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系涉案房产的合法所有人，该房产的取得系原告丈夫董友田(已过世)以顶账方式取得，且原告与被告没有债权债务关系，贵院不应拍卖案外人所有的房产。2015年5月29日，山东万兴置业有限公司（以下简称万兴置业公司）向原告丈夫董友田借款人民币150万元，后山东万兴置业有限公司无力偿还，经双方约定万兴置业公司将涉案房产(滨州市滨城区房)以顶账的方式转让给原告丈夫董友田，后原告丈夫于2016年3月20日与万兴置业公司签订了商品房买卖合司，由此获得了该房的所有权。综上所述，原告系涉案房屋所有人，该权利真实合法，足以排除该案的执行，故提起诉讼，请贵院支持原告的诉求。 被告崔国峰辩称：1、因万兴置业公司未取得涉案房屋的地下土地使用权预售许可证，原告提供商品房买卖合同的土地证及预售权证是伪造的，故应当根据商品房买卖合同司法解释第二条，认定原告与万兴置业公司的买卖合同无效；2、基于买卖合同本身无效，签订合同的相对方董友田并没有实际取得涉案房屋的所有权，故其提出执行异议实际上并不能排除被告对涉案房屋的申请强制执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查查明的执行裁定书、民事判决书、户口本复印件、借款合同、网上银行电子回单、商品房买卖合同、收款收据、前期物业管理服务协议、证明、照片等证据，本院认定事实如下： 2015年5月29日，原告高辉丈夫董友田（已于2018年12月去世）与万兴置业公司签订了借款合同，合同约定，万兴置业公司向董友田借款150万元；借款时间为自2015年5月29日至2016年2月29日，利息为2分；万兴置业公司用其开发的滨州市滨城区房做抵押。当日，董友田自其62xxx70账户转入万兴置业公司16xxx27账户150万元。2016年3月30日，董友田与万兴置业公司签订了商品房买卖合同，合同约定，董友田以1018000元的价格购买万兴置业公司开发的滨州市滨城区房屋，万兴置业公司向董友田开具了1018000元的房款收据，原告方主张房款系上述部分借款抵顶。原告于2016年9月30日与滨州市宜家物业服务有限公司签订了前期物业管理协议，交纳了天燃气开口费、物业费，并占有案涉房屋至今。 崔国峰与万兴置业公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，于2017年12月15日作出（2016）鲁1602民初3371号民事判决书，判决：一、确认被告山东万兴置业有限公司与原告崔国峰订立的商品房预售合同无效；二、被告山东万兴置业有限公司返还原告崔国峰已付购房款1200000元及利息（其中，应返还已付购房款1200000元中，扣除诉前被告山东万兴置业有限公司已经返还的150000元，需继续返还1050000元；利息以1200000元为基数，参照中国人民银行规定人民币同期贷款基准利率计算，购房款中150000元的利息自2012年5月14日起至2016年7月21日止；其余购房款中，50000元的利息，自2012年5月14日起计算，200000元的利息，自2013年7月28日起计算，300000元的利息，自2013年8月10日起计算，300000元的利息，自2013年9月6日起计算，200000元的利息，自2013年11月9日起计算，均计算至实际履行之日止）；三、被告山东万兴置业有限公司赔偿原告崔国峰已付购房款1倍计款1200000元的损失。以上判决第二、三条确定义务，于本判决生效之日起五日内履行完毕。四、原告崔国峰在被告山东万兴置业有限公司履行本判决第二、三条确定义务完毕起十日内，向被告山东万兴置业有限公司返还交付位于滨州市（层）101号住宅；五、驳回原被告双方的其他诉讼、抗辩请求。案件受理费26507元，财产保全费5000元，共计31507元，由山东万兴置业有限公司负担。万兴置业公司不服该判决，上诉于滨州市中级人民法院，滨州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）鲁16民终1291号民事判决书，判决：一、维持滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初3371号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项及诉讼费负担部分；二、变更滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初3371号民事判决第二项：山东万兴置业有限公司返还崔国峰已付购房款1200000元及利息（应返还已付购房款1200000元扣除诉前山东万兴置业有限公司已经返还150000元，继续返还1050000元；利息参照中国人民银行规定人民币同期贷款基准利率以1200000元为基数,自2013年11月10日计算至2016年7月21日,以1050000元为基数自2016年7月21日计算至法院判决确定的履行之日止）。二审案件受理费26507元，由山东万兴置业有限公司负担24000元，由崔国峰负担2507元。判决生效后，万兴置业公司未按照判决内容履行还款义务，崔国峰向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁1602执2456号。本院于2019年8月19日作出（2018）鲁1602执2456执行裁定书，裁定查封山东万兴置业有限公司所有位于滨州市滨城区房屋。原告高辉作为案外人，向本院提出执行异议，2019年9月9日，本院作出（2019）鲁1602执异188号执行裁定书，认为高辉提交的证据不能证实其系涉案房产的权利人，或享有其他足以排除执行的权利，故驳回高辉的异议请求。高辉不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为，原告高辉对于作为执行标的物的位于滨州市滨城区房涉案房产，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，万兴置业公司向原告高辉丈夫董友田借款，债务履行期届满后，万兴置业公司与原告董友田签订了商品房买卖合同，以部分借款抵顶全部购房款，买卖合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，应当认定合法有效。万兴置业公司在查封前已将涉案房屋交付董友田，董友田已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房入住手续，应认定其已合法占有房屋；涉案房屋未能办理过户登记系万兴置业公司自身的原因所致，董友田对此亦无过错。故，原告高辉对于作为执行标的物的涉案房产位于滨州市滨城区房享有足以排除强制执行的民事权益。其诉讼请求合法有据，本院予以支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二之规定，判决如下： 不得执行位于滨州市滨城区xx房屋。 案件受理费13962元，由被告崔国峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  石红俊 人民陪审员  刘伟华 人民陪审员  刘志华 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  常晓璇