湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初4423号原告：秦洋清，男，1979年9月19日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：杨军，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄艳辉，女，1978年1月24日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：罗龙，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告秦洋清（以下简称原告）与被告黄艳辉（以下简称被告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人杨军、被告及其委托诉讼代理人罗龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年3月15日签订的小产权购房协议书无效；2、请求被告退还原告购房款170000元，并按年利率6%的标准支付资金占用费，直至还清为止（现暂计算至2019年9月16日止，即资金占用费为24600元）；3、请求被告赔偿原告装修损失67661元（具体以评估价值为准）；4、请求被告赔偿原告房屋升值的经济损失157776元（具体以评估价值为准）；5、被告赔偿原告租房损失18000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月15日，原被告双方签订了一份小产权购房协议书，该协议约定：被告将新建的位于赫山区房屋出售给原告，该房属于电梯房，共11层，房屋面积为131.48平方米，房号为601，价款21万。协议签订后的第二天，原告支付被告购房款15万元，之后又于2017年12月4日支付2万元，合计17万元，并由被告向原告开具收条。同时双方还约定余款年前付清。购房协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告收房后对该房屋开始进行装修。后来由于房价上涨，被告想收回该房屋，便在原告装修过程中百般阻拦，并将该单元大门门禁更换，致使原告不能进入该房内，导致装修被迫中断。到现在为止，原告都无法进入所购房屋内。2019年9月上旬，原告得知被告出售给原告的房屋，既无政府部门的规划许可，也无施工许可，系在集体土地上修建，该房屋是违规建筑，并不能对外出售。综上所述，被告故意隐瞒所售房屋的真实情况，违法出售，原告为维护自身利益而起诉至人民法院。被告辩称：1、我方同意与原告解除小产权购房协议；2、解除协议书后我方愿意退还购房款，但原告提出的资金占用费、装修损失我方不应担责，应依据本案原告之所以不能对房屋进行装修的客观原因，依据直接损失的原则来判断本案的损失及损失来承担责任，原告是合同无法履行的过错方，合同中约定了房屋燃气的开户费由原告自行承担，而在被告实际交付房屋后，原告接受并对案涉房屋进行少量工程的添置，在装修期间与承建商郭建莹之间就开户费的承担、支付问题无法达成一致，导致其自身不能开户产生后续矛盾，我方认为其过错方与被告无关；3、房屋的装修损失，我方不应担责，原告主张的损失问题，关于装修未形成附合的由原告自行拆除；4、房屋升值部分与本案无关，不能在本案中提出；5、房租问题也是不存在的，原告与其妻子是有房屋居住的，其离婚后房屋的归属问题应提供离婚协议；6、房屋的交付中不是被告百般阻拦，而是原告与承建商郭建莹产生矛盾后双方产生纠纷，签订合同时，原告是被告的邻居，在旁边经营餐饮店，对于案涉房屋是否为小产权房是知情的，不存在后来得知。综合采信的证据及庭审查明的事实，本院确认如下案件事实：2017年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《小产权购房协议书》，该协议约定由乙方购买甲方所有的位于益阳市赫山区私建房屋一单元6层601号房，房屋面积为131.48平方米，单价按每平方米1600元计算，总价21万元（取整数）。2017年3月16日，被告向原告出具收条，该收条载明：今收到秦洋清人民币150000元整购房款，剩余6万元于年前付清。2017年12月4日，被告重新向原告出具收条，该收条载明：今收到秦洋清人民币170000元整购房款，剩余4万元于年前付清。原、被告签订购房合同后，被告即向原告交付了房屋。2017年5月15日，原告即进场开始对案涉房屋进行装修，原告为装修案涉房屋聘请了湖南盈家装饰有限公司进行装修设计，向其支付了设计服务费共10400元。此后，原告没有按承诺的期限支付清购房款，并因水、电、燃气办理问题发生分歧后，被告要求解除与原告的购房协议，并不再同意原告对房屋进行装修，由此双方酿成纠纷，原告故诉至法院。另查明，被告系益阳市赫山区桃花仑新建村村民，案涉房屋系被告在益阳市赫山区自家宅基地私建房屋第六楼，房号为一单元6层601号房，案涉房屋的土地未办理出让手续。诉讼中，经本院委托，国众联资产评估土地房地产估价有限公司对原告购买的位于益阳市赫山区地产及其装饰装修的市场价值进行评估，并出具国众联资报字（2020）第5-0073号咨询报告，评估结论如下：秦洋清购买的位于益阳市赫山区地产及其装饰装修市场价值合计为人民币329400元，其中房地产市场价值（设定为毛坯状况）为人民币295800元，房屋装饰装修市场价值为人民币33600元。为进行此鉴定，原告向国众联资产评估土地房地产估价有限公司支付了评估费10000元。以上事实，有《小产权购房协议书》、收条两份、装饰装修图表、房屋照片、发票及当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，原告与被告签订的《小产权购房协议书》虽是双方真实意思的表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。原告非本村集体经济组织成员，被告将案涉房屋卖给原告的行为，实则处分了案涉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故原、被告双方签订的《小产权购房协议书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原、被告双方签订的《小产权购房协议书》自始无效，故基于合同无效之法律后果的处理原则，双方互负返还义务，原告作为买受人应向被告返还房屋，被告作为出卖人应向买受人返还购房款，故本院对原告要求被告返还其已支付的购房款17万元的诉讼请求予以支持。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案案涉房屋系被告在其所有的宅基地上修建的房屋，买卖双方均应知晓法律及国家法规政策对于农村房屋交易的限制性规定，双方对导致案涉合同无效的法律后果均存在过错，而被告在出卖房屋多年后又以水、电、燃气办理问题主张合同无效，原告基于信赖已向被告支付了大部分购房款，被告的行为违反了诚实信用原则，其应对合同无效承担主要责任；原告在明知其并非赫山区村民的情况下仍然购买案涉房屋，亦应对合同无效承担一定责任。本院酌定由被告方承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。原、被告双方签订购房合同后被告即将房屋交付给原告，原告基于合同信赖而对房屋进行装修，其因装饰装修支出的费用应属合同无效造成的原告的损失，原告应对被告的该项损失进行赔偿，但鉴于房屋的不可分割性，原告将案涉房屋返还给被告后，被告对房屋的装修装饰物也一并进行了继受，其获得了原告对房屋的装修装饰的利益，故被告应将原告因装修支出的费用赔偿给原告。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的报告，案涉房屋装饰装修市场价值为人民币33600元，该笔费用被告应支付给原告。原告为对案涉房屋进行装饰装修，向湖南盈家装饰有限公司支付了设计服务费10400元，但其未提供证据证明案涉房屋系根据湖南盈家装饰有限公司的设计进行装饰，原告的该项损失应根据过错责任程度予以分担，被告对此应承担70%的赔偿责任，经核算被告应支付原告7280元（10400元×70%=7280元）。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的报告，案涉房屋现有价值为295800元。在合同签订后案涉房屋产生增值85800元（295800元-210000元），该增值部分因买卖合同被确认无效后转归出卖人被告所有，而对原告而言，该房屋增值部分系其基于信赖房屋买卖合同有效而造成的损失，但原告基于双方签订的合同仅向被告支付了部分购房款，故被告应以其支付的购房款占全款数额比例（170000÷210000×100%=80%，取整数），并按其责任承担比例将该损失支付给原告。因鉴定，原告向国众联资产评估土地房地产估价有限公司支付鉴定费10000元，按照担责比例被告应承担7000元，另3000元由原告自行负担。原告关于其与被告合同签订后一直在外租房，被告应对其该项租房损失承担赔偿责任的主张，本院经审查认为，原告的该项损失非因合同无效而产生的直接经济损失，本院不予支持。本案中，原、被告双方签订的合同被认定为无效，被告对原告的房屋增值及房屋装饰装修产生的损失按前述承担相关责任后，原告关于要求被告按年利率6%的标准向其支付购房款的资金占用费的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，被告应向原告支付因房屋增值及房屋装饰装修产生的损失共95928元（85800元×70%×80%+33600元+7280元+7000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告秦洋清在本判决生效后十日内将位于益阳市赫山区腾空后返还给被告黄艳辉。二、被告黄艳辉在本判决生效后十日内返还给原告秦洋清购房款170000元。三、被告黄艳辉在本判决生效后十日内赔偿原告秦洋清的损失95928元。四、驳回原告秦洋清其他诉讼请求。本案案件受理费7870元减半收取计3935元，财产保全费1920元，共计5855元，由被告黄艳辉承担4100元，由原告秦洋清负担1755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  谢长明二〇二〇年四月三十日书记员  王曦健