江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异18号案外人：叶海峰，男，汉族，1981年8月18日生，住昆山市。案外人：匡文娟，女，汉族，1982年11月5日生，住江苏省邳州市。申请执行人：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**，统一社会信用代码：913205838381314853。被执行人：苏州爱知金具有限公司，，住所地江苏省昆山市张浦镇德浦路****房统一社会信用代码：91320583673918289E。被执行人：江苏爱知投资有限公司，住所，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**社会信用代码913205836632505375。被执行人：苏州爱知电机有限公司，住所，住所地江苏省昆山市张浦镇大市凇沪中路社会信用代码：91320583733330664W。被执行人：刘钧平，男，汉族，1963年8月28日生，住所，住所地江苏省昆山市div>被执行人：王莉，女，汉族，1963年6月3日生，住所，住所地江苏省昆山市div>被执行人：林汉文，男，汉族，1964年11月28日生，住所，住所地浙江省乐清市div>被执行人：徐少荷，女，汉族，1963年1月26日生，住所，住所地浙江省乐清市div>被执行人：胡成伟，男，汉族，1984年7月7日生，住所，住所地浙江省乐清市div>被执行人：张鸣鸥，女，汉族，1984年10月8日生，住所，住所地江苏省昆山市div>被执行人：郑大林，男，汉族，1966年11月1日生，住所，住所地浙江省乐清市div>被执行人：吴建臣，女，汉族，1967年11月22日生，住所，住所地浙江省乐清市div>被执行人：郑道富，男，汉族，1966年9月28日生，住所，住所地江苏省昆山市div>被执行人：林珠琴，女，汉族，1967年9月25日生，住所，住所地江苏省昆山市div>本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司昆山分行与被告苏州爱知金具有限公司、江苏爱知投资有限公司、苏州爱知电机有限公司、刘钧平、王莉、林汉文、徐少荷、胡成伟、张鸣鸥、郑大林、吴建臣、郑道富、林珠琴金融借款合同纠纷一案过程中，案外人叶海峰、匡文娟向本院书面提出异议。本院经审查后于2020年2月17日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明：2017年9月8日本院对中国建设银行股份有限公司昆山分行诉苏州爱知金具有限公司、江苏爱知投资有限公司、苏州爱知电机有限公司、刘钧平、王莉、郑道富、林珠琴等金融借款合同纠纷一案并作出（2017）苏0583民初6641号民事判决：一、苏州爱知金具有限公司于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金8044934.79元并支付利息（截至2017年8月11日为146844.81元，此后利息以8044934.79元为基数，自2017年8月12日起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算）。二、苏州爱知金具有限公司于判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司昆山分行律师费200456元。三、江苏爱知投资有限公司、苏州爱知电机有限公司、刘钧平、王莉、林汉文、徐少荷、胡成伟、张鸣鸥、郑大林、吴建臣、郑道富、林珠琴对苏州爱知金具有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费、保全措施申请费、公告费合计101427元，由十三被告负担。2017年5月2日，本院根据原告中国建设银行股份有限公司昆山分行的申请，作出（2017）苏0583民初6641号民事裁定并查封郑道富、林珠琴名下位于××区××湾××号楼××室房产在内的16套不动产。根据权利人中国建设银行股份有限公司昆山分行的申请，本院于2018年8月30日立案执行，案号为（2018）苏0583执5315号。案外人叶海峰、匡文娟提出异议称：2016年1月18日，案外人与被执行人郑道富签订《房屋买卖合同》一份，约定郑道富将坐落××××湾××号楼××室的房屋出售给案外人，合同签订后，案外人叶海峰向郑道富支付了部分房款并实际占有居住上述房屋至今，因郑道富的原因未完成产权变更登记手续，但上述房屋应属异议人所有。法院在（2017）苏0583民初6641号案件中对上述房屋的查封时间为2017年5月3日，该查封行为在《房屋买卖合同》签订之后，基于以上理由，故请求法院解除对该房产的查封措施。申请执行人中国建设银行股份有限公司昆山分行答辩称：一、涉案房产至今仍登记在郑道富名下，并未发生转移登记，该房屋产权仍为郑道富所有，对案外人的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断异议人是否为权利人，但是本案案外人并非涉案不动产的登记人。二、金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合以下四种情形，且权利能够排除执行的，人民法院才应予以支持，四种情形为：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先，即使案外人与被执行人签订的合同属实，且也如案外人陈述并非是因为案外人的原因才导致房屋未办理过户，这也仅是满足第1及4项条件，并没有完全满足上述四项条件，根据案外人提供的证据，案外人也没有将房屋全部价款支付给被执行人，且也未按照约定支付首付款，而上述法律条文中第3项明确要求是支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，故案外人不符合该种情形。其次，案外人提供的与被执行人的聊天记录中，也未明确反映出房屋的交付时间，亦无任何房屋交接资料，其他资料也无法明确反映出案外人的实际占有时间，因此案外人也不具备该项条件。综述，案外人并非不动产登记的权利人，也不符合法律规定的可以排除执行的情形，请求予以驳回。被执行人郑道富提交书面意见：被执行人作为××湾××，××房屋产权人，将此套房屋作为抵押向尤保明借款，后双方协商出售此套房产，销售房款用于归还上述借款。产权人于2016年1月初委托北区房中介城北店销售，购房者叶海峰于2016年1月18日签署购房意向合同，合同价款人民币2050000元，向产权人缴纳购房意向金人民币30000元;双方在过户过程中发现房产已被财产保全，无法办理过户。产权人提出归还购房意向金，叶海峰提出先租赁此套房屋，待产权人处理好债权后再办理过户手续，购房意向金抵扣租金；后双方签立一份房屋租赁合同，租赁期2016.9.1至2017.2.28，月租金3800元；后续产权人未能就此套房与其他债权人达成一致协议，叶海峰又提出补签一份租赁合同，租期2015.8.31到2025.8.31，月租金3000元，此份协议中的租期、租金均与实际不符。在此过程中，产权人除购房意向金外，未收取叶海峰任何款项。被执行人并提供房屋租赁合同2份，其中2015年8月30日签订的租赁合同约定，出租方郑道富将上述涉案房屋出租给承租方叶海峰居住使用，租赁期间自2015年8月31日至2025年8月31日，月租金为3000元，租金在半年内分期将全部十年租金付清即397845元；2015年9月1日签订的租赁合同约定，出租方郑道富将上述涉案房屋出租给承租方叶海峰居住使用，租赁期间自2016年9月1日至2017年2月28日，月租金为3800元，在租赁到期时再一次性付清。另查明：2016年1月18日，案外人叶海峰与被执行人郑道富在昆山北区房产咨询有限公司黎明清境店（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定将昆山开发区××××号楼××室（面积263.76平方米）房屋为出售给案外人，转让价款205万元，合同签订时支付3万元作为购房定金，于2016年3月15日前办理过户手续。2016年1月18日，被执行人郑道富出具收据一份，交款单位“叶海峰”，现金30000元，收款事由“开发区雍景湾2号楼1102+1202室购房定金”。后双方协议变更过户时间延迟到2016年9月15日之前。再查明：昆山开发区雍景湾2号楼1102+1202室的房屋产权登记的权利人为郑道富，2016年1月6日设定抵押登记，抵押权人为尤明保。该房产自2016年1月29日开始，因涉诉被太仓市人民法院及本院多轮查封。本院认为：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人叶海峰、匡文娟与被执行人郑道富签订书面买卖合同后仅支付定金3万元，其后也未能按照合同约定支付相应的购房款项，期间双方对过户时间进行变更，其后案外人也未证据证明其向被执行人积极主张权利及付款义务等行为。同时根据被执行人陈述及提供的租赁合同等证据与案外人提供相关证据之间，双方陈述矛盾且冲突，导致无法从形式上对双方权利义务关系进行认定，亦不排除双方存在对买卖合同关系变更为租赁合同关系的可能。综上，对案外人作为买受人所提出的上述异议请求，不符合前述司法解释规定的情形，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回叶海峰、匡文娟执行异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  洪文林人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇二〇年四月三十日书 记 员  蒋淳纯