江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初13393号原告：丁国芬，女，1955年10月9日出生，回族，住南京市建邺区。原告：丁国贞，女，1957年10月3日出生，回族，住南京市秦淮区。原告：丁国丽，女，1960年3月1日出生，回族，住南京市秦淮区。以上三原告共同委托诉讼代理人：潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。被告：南京市秦淮区住房保障和房产局，住所地南京市秦淮区瑞金路10号，统一社会信用代码：11320104MB1915763W。法定代表人：李宁松，该局局长。委托诉讼代理人：邵连顺，江苏汪峥律师事务所律师。第三人：丁国萍，女，1963年7月14日生，回族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽媛，江苏三法律师事务所实习律师。第三人：南京市住房保障和房产局，住所地南京市鼓楼区华侨路37号，统一社会信用代码：113201000129478593。法定代表人：蒋冰，该局局长。委托诉讼代理人：刘新，男，汉族，系该局工作人员。委托诉讼代理人：孙荀，女，汉族，系该局工作人员。原告丁国芬、丁国贞、丁国丽与被告南京市秦淮区住房保障和房产局（以下简称秦淮区房产局）、第三人丁国萍、南京市住房保障和房产局（以下简称南京市房产局）物权确认纠纷一案，三原告于2019年2月18日向本院提起诉讼，本院于2019年8月1日作出（2019）苏0104民初2183号民事裁定。三原告不服一审裁定、提起上诉，江苏省南京市中级人民法院审理后于2019年11月20日作出（2019）苏01民终9684号民事裁定，撤销原裁定、指令本院审理。本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁国芬、丁国贞及三原告共同委托诉讼代理人潘超，被告秦淮区房产局的委托诉讼代理人邵连顺，第三人丁国萍的委托诉讼代理人王和平、李丽媛，第三人南京市房产局的委托诉讼代理人刘新、孙荀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁国芬、丁国贞、丁国丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除2010年3月8日秦淮区房产管理局与丁镕昌签订的《南京市直管公有住房买卖契约》；2.判令被告赔偿原告及第三人丁国萍房屋价值及装修损失；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：丁镕昌、周益琴夫妇共育有原告丁国芬、丁国贞、丁国丽及第三人丁国萍四个女儿。丁镕昌于2013年11月15日因病去世，周益琴于2018年2月4因病去世。1997年10月，丁镕昌、周益琴以房屋转换的方式从原先居住的南京市秦淮区房屋（以下简称诉争房屋），丁镕昌与南京市秦淮区房产经营公司签订《南京市公有住房租赁契约》，承租诉争房屋，并按期交纳房租至2010年3月。2010年3月8日，南京市秦淮区房产管理局（因政府机构撤并变更为被告）与丁镕昌签订《南京市直管公有住房买卖契约》，约定被告将诉争房屋以8081.92元的价格出售给丁镕昌，被告保证该房屋权属清楚，若发生权属纠纷由被告承担赔偿责任。丁镕昌已按约支付了购房款，但被告一直未能将上述房屋的过户手续办理完成。2018年10月，原告曾向法院起诉被告，被告提交证据证明诉争房屋登记在第三人南京市房地产管理局产权监理处（以下简称产权监理处）名下，后原告撤回起诉。因产权监理处已被撤销，第三人南京市房产局作为其主管部门明确表示对丁镕昌与被告就诉争房屋签订的《南京市直管公有住房买卖契约》不予认可，且拒绝追认。原告认为，由于被告未取得诉争房屋的所有权或处分权致诉争房屋所有权不能转移，诉争房屋买卖合同目的无法实现，故原告要求损害赔偿，诉至法院。被告秦淮区房产局辩称，原告要求解除合同，认为合同合法有效，要按照房屋现在的市场价值来进行赔偿是没有事实及法律依据的。1.本案不是商品房买卖，而是根据国家特殊的公房房改政策签订的直管公有住房，因此不能依照商品房买卖有关的司法解释，而应当根据房改房有关政策规定及房改房买卖的具体情况。2.根据房改房的房改政策，只有公房所有权人才能依据房改政策向原承租人出售公房，本案的合同主体是被告，但被告并非诉争房屋的所有权人。合同签订后过户时，房屋所有权人南京市产权监理处明确表态不同意该份合同，因此按照合同法第五十一条的规定，案涉直管公有住房买卖契约是无效合同。按照合同法第五十八条规定，案涉合同被法院认定无效后，已经收取的购房款返还给原告，该房屋恢复原状。3.关于赔偿问题。本案当中有两点，第一导致本案至今没有得到妥善解决，原、被告双方都有过错，首先是被告的过错，在没有审核清楚该房所有权人是谁，按照过去习惯性的处理，所以收取了原告的购房款，签订了合同，市房产局在审核过程中，发现了这个问题，不同意办理过户。后经过多次协商，也未能解决。原告在双方进行办理过户，过户不了的时候，原告已经知道这个房屋过不了户。但是若干年后，原告方也没有向有关部门反映这个问题。本案原告方并没有损失，从合同签订后，原告一直居住在诉争房屋里面，原告父母去世后，原告和第三人在房屋里面居住。而且这么多年，被告也未收取房租。恢复原状之后，合同作无效处理，把购房款返还给原告，原告恢复承租关系。并且，原告一直居住在诉争房屋，即使不能过户，诉争房屋也一直由丁镕昌家人正常使用，不存在财产损失，要求按市场价值赔偿没有依据。第三人丁国萍述称，1.对于案涉合同的效力问题，由法院依法认定。2.对于原告方要求赔偿损失的诉请，其没有意见，但作为继承人要求参与分配。第三人南京市房产局述称，诉争房屋登记在产权监理处名下，隶属于南京市房产局，2016年该机构被撤销。第三人对2010年3月8日秦淮区房产管理局与丁镕昌就诉争房屋签订的《南京市直管公有住房买卖契约》既不认可，也不予追认。并且，被告与原告签订案涉合同系依据国家有关房改政策和规定，是执行国家房改政策的行为而非完全的民事行为。同时，国家政策允许出售的是现租房，即售房时点实际居住且与售房单位间存在有效租赁关系，本案中原告父亲丁镕昌与被告之间的租赁有效与否值得商榷。最后，原告诉请赔偿损失是基于被告有义务保证其父亲居住的房屋通过房改购买方式获取所有权为前提。国家推进住房制度改革，实行住房货币化补贴政策及继续承租方式，被告不承担保证房屋居住权转为所有权的法定义务，被告在签约前发现和在签约后办理转移被告知无处分权仅仅是发现问题时间上的区别，与原告父亲能否购买诉争房屋无实质性影响或改变，且被告的行为并未导致原告父亲丧失另行签订合同（房改购房合同）机会的损失。综上，请求法院依法裁判。根据原、被告的合同，丁镕昌早已知晓合同履行障碍，现早已超过诉讼时效；公有住房买卖有一定历史背景，我国住房制度以前以公有住房制度为主，主要目的是保障居民的居住使用权，被告已经对丁镕昌充分履行了保障居住的权利，现仅由于国家政策允许公房或直管公房出售或有条件购买，才形成《南京市直管公有住房买卖契约》，该合同与普通民事合同是有区别的；公有住房在国家的政策调整并非能保障所有职工参与，对无房职工的保障也可采取补贴政策。综上，请求法庭依法裁判。本院经审理认定事实如下：三原告及第三人丁国萍系丁镕昌、周益琴夫妇的子女。诉争房屋系公有住房，丁镕昌与南京市秦淮区房产经营公司签订有《南京市公有住房租赁契约》，丁镕昌为承租人，并一直支付房租至2010年3月。2010年3月4日，丁镕昌支付购房价款8081.92元。同年3月8日，南京市秦淮区房产管理局（甲方，以下简称秦淮区房管局）与丁镕昌（乙方）签订《南京市直管公有住房买卖契约》，约定，甲方将诉争公有住房出售给乙方，房价款计8181.92元；双方同意于2010年3月8日由甲方将上述住房正式交付给乙方，房屋移交时，其该建筑物所属土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有；本契约签订后，如一方毁约，需赔偿对方因此造成的经济损失并向守约方支付应付房价款5%的违约金。在办理诉争房屋产权过户登记时，因发现诉争房屋的所有权人为产权监理处，未能过户。丁镕昌于2013年11月15日去世，周益琴于2018年2月4日去世。诉争房屋现由第三人丁国萍居住使用。另查明，秦淮区房管局因政府机构撤并后变更为南京市秦淮区住房保障和房产局，即被告。产权监理处原为第三人南京市房产局的下属事业单位，后因政府机构改革被撤销，原由其承担的房屋权属登记及相关的档案、信息、抵押职责等划入市不动产登记中心。审理中，第三人南京市房产局陈述，原属产权监理处的房产等固定资产现并未明确归属单位，但其不同意诉争房屋进行房改，也不认可《南京市直管公有住房买卖契约》。本院认为，丁镕昌与秦淮区房产局签订《南京市直管公有住房买卖契约》后，因诉争房屋产权人南京市房产局不认可上述契约，不协助办理诉争房屋过户手续，致使合同目的无法实现，原告要求解除该合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告及第三人诉争房屋价值及装修损失，本院认为，第三人南京市房产局不认可上述契约，致使丁镕昌未能参加房改，取得诉争房屋所有权。丁镕昌可向主管房改部门提出异议，要求解决。现原告主张诉争房屋价值及装修费用为其损失，没有法律依据。故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除2010年3月8日秦淮区房产管理局与丁镕昌签订的《南京市直管公有住房买卖契约》；二、驳回原告丁国芬、丁国贞、丁国丽的其他诉讼请求。案件受理费7204元，减半收取为3602元，由原告丁国芬、丁国贞、丁国丽负担1602元，被告南京市秦淮区住房保障和房产局负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陶 宁二〇二〇年四月二十日见习书记员  牛嘉怡