河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初3312号原告（案外人）：河南中平银基置业有限责任公司，住所地：平顶山市湛河区凌云路南段西侧（原化肥厂厂区大门口处）。统一社会信用代码：91410400063839700T。法定代表人：胡泽军，总经理。委托诉讼代理人：丁赛男，河南赛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明亮，河南赛成律师事务所律师。被告（申请执行人）：史红霞，女，1970年12月16日出生，汉族，住平顶山市新华区。第三人（被执行人）：薛普杰，男，1975年10月27日出生，汉族，住平顶山市湛河区。原告（案外人）河南中平银基置业有限责任公司（以下简称银基公司）与被告（申请执行人）史红霞、第三人（被执行人）薛普杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。银基公司的委托诉讼代理人冯明亮、史红霞到庭参加诉讼，薛普杰经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银基公司向本院提出诉讼请求：1.停止并解除对银基公司所有的位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房屋的查封执行措施；2.确认位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房屋属于银基公司所有；3.史红霞承担本案诉讼费用。事实与理由：第一，银基公司开发建设了位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房屋，同时取得了该房屋的豫(2018)平顶山市不动产权第00167xx号不动产权证书。2016年11月17日，薛普杰与银基公司签订了《商品买卖合同》，并按照合同约定到平顶山市房产管理局申请了登记备案。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力”之规定，本案所涉房屋在银基公司与薛普杰签订《商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同的备案登记，案涉房屋仍登记在银基公司名下，故一直属于银基公司所有。第二，薛普杰并没有按照与银基公司签订的合同约定，办理抵押贷款手续，也没有将本案房屋办理抵押登记，即薛普杰没有履行与银基公司签订《商品房买卖合同》约定的主要合同义务，不具备取得该房屋所有权的前提条件。更重要的是，平顶山市湛河区法院于2019年9月21日作出(2019)豫0411民初2948号民事判决书，该判决书判决解除银基公司与薛普杰于2016年11月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》(合同编号410400201611700xx)。在薛普杰对本案所涉房屋无任何权利的情况下，应当协助注销对该房屋的登记备案。史红霞申请执行银基公司所有的涉案房屋明显错误。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”的规定，针对本案，银基公司与薛普杰于2016年11月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》(合同编号4104002016111700xx)已经依法解除，即应当同时解除对银基公司所有的位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房屋的查封执行措施。所以银基公司的权利足以排除涉诉房屋的执行措施。综上所述，银基公司是平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房屋的所有权人，且银基公司与薛普杰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》(合同编号4104002016111700xx)已经依法解除。故银基公司依《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起诉讼，请求法院判令停止并解除对银基公司所有的位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层x号房屋的查封执行措施，确认位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房屋属于银基公司所有及史红霞承担本案诉讼费用。史红霞辩称：史红霞依法享有对第三人薛普杰的合法债权。已生效的（2018）豫0411民初2046号民事判决书判决薛普杰清偿史红霞借款利息353400元。该文书生效后，史红霞依法申请强制执行。在执行程序中，依法处置本院已保全的薛普杰名下的涉诉房屋完全符合法律规定。史红霞对此没有任何过错。至于银基公司和薛普杰解除买卖合同的之诉是在人民法院查封并对涉诉房屋进行执行的过程中提起的，故银基公司与薛普杰解除房屋的判决对上述人民法院的执行行为没有约束力。执行行为不应受到该滞后判决的羁绊。应当依法强制执行已经登记在薛普杰名下的房产。银基公司和薛普杰之间房屋买卖合同产生的权利义务关系应由银基公司向薛普杰另案主张。薛普杰未到庭，无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。银基公司提交以下证据：1.豫（2018）平顶山市不动产权第00167xx号不动产权证书一份，拟证明涉诉房屋于2018年8月13日登记在银基公司名下。虽然银基公司与薛普杰签订了商品房买卖合同，但并未在产权登记机构办理转移登记。根据物权法的原则，该房屋仍系银基公司名下的房产。2-1.(2019)豫0411执异101号裁定书、2-2.（2019）豫0411民初2948号民事判决书及该判决书的生效证明，拟证明因薛普杰没有履行与银基公司签订的《商品房买卖合同》约定的主要合同义务，法院已经做出生效判决解除银基公司与薛普杰签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本案执行措施为预查封，在商品房买卖合同解除的情况下预查封措施已经执行的对象，所以应当解除对涉诉房屋的查封措施。3.（2018）豫0411执1374号之一执行裁定书及协助执行通知书，以证明冻结薛普杰在已经公司购房首付款，一方面说明史红霞本人同意并认可涉诉房屋属于银基公司所有，而且构成重复保全，应当解除本案的房屋的查封。证明问题同证据目录。史红霞发表如下质证意见：证1无异议。证2—1无异议。证2—2判决书本身无异议，但是需要说明，该判决书我们认为程序上存在瑕疵，程序不合法。银基公司起诉薛普杰时涉及的标的是该案的不动产房屋，该房屋已由贵院作出裁定进行了查封，史红霞与该房屋有利害关系的人，法院在审理该案时应该按照程序和民诉法规定应追加史红霞到该案中参加诉讼。而不能剥夺其诉讼权利。生效证明系复印件，请法院核实真实性。证3均无异议。史红霞提供如下证据：1.（2018）豫0411民初2046号民事判决书一份，拟证明该文书已经生效，史红霞对薛普杰享有债权。2.商品房查询凭证（2019061100xxx—27xx）一份，拟证明涉案房屋网签备案登记在薛普杰名下3.（2018）豫0411民初2046号民事裁定书一份，拟证明史红霞在诉讼中对涉诉房屋申请查封和保全。该裁定书作出的时间是2018年7月23日。4.（2019）0411执异101号执行裁定书一份，拟证明该裁定书作出的时间是2019年9月18日，银基公司提起的执行异议被驳回。银基公司发表如下质证意见：证1系复印件，请法院核实。证2有异议，该查询结果单是复印件，且落款单位公章不清晰，无法确认真实性。需要说明，网签备案仅仅是对商品房买卖合同的行政备案手段，不产生所有权变更的法律效果，所以根据物权法规定，银基公司仍是涉案房屋的所有权人。银基公司公司与薛普杰签订的商品房买卖合同已经解除，相应的网签备案应予以注销。证3、证4真实性无异议，但证4中裁定书第5页，明确显示法院依法查封的是被执行人网签的房屋，也就是说是预查封措施，根据法律规定，预查封措施不能阻却银基公司享有的合法解除合同的权利，所以法院作出判决解除了银基公司与薛普杰的商品房买卖合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银基公司（出卖人）与薛普杰（××）于2016年11月17日，签订《商品房买卖合同》（合同编号4104002016111700xx号）及《补充协议》。合同约定薛普杰购买银基公司开发的位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧第x幢x单元x层x号房（x号楼x单元x层xx号房）。房屋总价款为1298761元，薛普杰支付首付款268761元，下余1030000元由薛普杰于2016年11月30日前以按揭贷款方式支付。该合同约定逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。2016年11月25日以薛普杰为借款人，邮政银行为贷款人，银基公司为保证人，三方签订了《个人购房购车借款及担保合同》（合同编号41022894116114705xxx）。合同约定贷款金额1030000元。贷款用途购买坐落于湛河区××路西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房。贷款期限240个月，自2016年11月25日至2036年11月25日。借款担保方式抵押加保证组合担保。抵押物为涉诉房屋。银基公司以薛普杰为被告依商品房买卖合同纠纷为由诉至本院。本院审理后查明：薛普杰交纳首付款268761元，邮政银行贷款1030000元已支付银基公司。银基公司将房屋交付薛普杰，但涉诉房屋未办理抵押登记，薛普杰也未如期偿还邮政银行贷款本息，致使邮政银行依据保证合同自2017年8月31日起逐月从银基公司的账户内扣划薛普杰应偿还的贷款本息至今。本院认为薛普杰与邮政银行、银基公司签订《购房贷款担保合同》取得按揭贷款后，未按约定到房管机关办理所购房屋的抵押登记，薛普杰的行为已构成违约，并且邮政银行扣划银基公司存款，给银基公司造成经济损失。本院于2019年9月21日作出（2019）豫0411民初2948号民事判决书，判决解除银基公司与薛普杰于2016年11月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号4104002016111700xx）；薛普杰于本判决生效后十日内协助银基公司办理合同备案编号4104002016111700xx号的《商品房买卖合同》的注销备案手续；薛普杰于本判决生效后十日内向河南中平银基置业有限责任公司支付违约金30900元。史红霞与薛普杰民间借贷纠纷一案。本院于2018年7月23日作出（2018）豫0411民初2046号民事裁定书，裁定将涉诉房屋予以查封。经本院审理后于2018年8月17日作出（2018）豫0411民初2046号民事判决书，判决薛普杰于本判决生效后十日内一次性向史红霞清偿2015年10月1日起至2017年8月31日的借款利息353400元。史红霞依据该判决向本院提出强制执行申请。银基公司作为案外人提出执行异议。后本院于2019年9月18日作出（2019）豫0411执异101号执行裁定书，裁定驳回银基公司的异议请求。银基公司不服该裁定，提起本案诉讼。本院执行局于2019年11月向银基公司送达协助通知书要求协助冻结薛普杰购买涉诉房屋已经缴纳的房款，但银基公司并未将该款项交付执行。另查明，银基公司提供豫（2018）平顶山市不动产权第0016755号，不动产权证书。该证书显示权利人为银基公司，坐落于平顶山市湛河区凌云路南段西侧xx王朝x号楼x单元x层xx号房。本院执行局于2019年11月向银基公司送达协助通知书要求协助冻结薛普杰购买涉诉房屋已经缴纳的房款。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为银基公司对于涉案房屋是否享有足以排除本案强制执行的权益。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定,下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买了已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本院对涉诉房屋采取预查封是基于银基公司与薛普杰签订的《商品房买卖合同》,但银基公司诉至本院要求解除涉诉的《商品房买卖合同》。本院于2019年9月21日做出判决,判决银基公司与薛普杰于2016年11月17日签订的本案所涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除,该判决已生效。后本院执行局于2019年11月向银基公司送达协助通知书要求协助冻结薛普杰购买涉诉房屋已经缴纳的房款，但是该款并未交付执行。在金钱债权执行中，案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权。本可排除金钱债权的执行，但是在双务合同已经解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的借款，显然有失公允。故只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。故银基公司要求解除本案涉诉房屋查封的请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。因涉诉房屋自始至终未变更权属登记一直登记在银基公司名下，对银基公司要求确认涉诉房屋归其所有的请求，属于无争议事实。本院对该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定,判决如下:驳回河南中平银基置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费16489元，由河南中平银基置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王伴伴审 判 员  焦俊艳人民陪审员  刘怀仁二〇二〇年四月二十六日书 记 员  徐甜甜附：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；