广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终497号 上诉人（原审被告）：黄东平，男，1970年8月22日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：罗新武，广西振祺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟聚勇，男，1987年9月18日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：李信，广西顺通律师事务所律师。 上诉人黄东平因与被上诉人钟聚勇土地租赁合同纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院民事判决书（2019）桂0903民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄东平上诉请求：撤销玉林市福绵区人民法院的（2019）桂0903民初894号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，进而适用法律错误。首先，上诉人取得了本案所争议位于玉林市福绵区角沙场所有平坦地和现卖三角沙场共55亩的山地使用权。该块山地已被村民丢荒数十年，早已不适合用于农业生产，周边土地也是被村民出租用于建商店、工厂、堆放砂石及废品等等，已形成成片开发用于商业、工业用地规模。2019年5月10日经双方友好协商，上诉人将该块山地出租给被上诉人并签订了《租赁合同》。该租赁合同是合法有效的，出租的土地是上诉人通过合法的方式取得使用权的，上诉人有权利出租给被上诉人。按照该合同第二段所述内容上诉人只是将该块山地出租给被上诉人“使用”，而该合同第三段所述内容只是在明确该块山地四至界限之后，假设性地提到如果被上诉人用于建厂及其他项目时不得超出分界线限，以免起纠纷。但一审法院却无视该条款规定的本意及初衷，断章取义地认定上诉人将该块山地出租给被上诉人就是用于建厂，进而错误适用《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决该租赁合同无效。且一审法院断章取义认定租用于建厂，也与被上诉人向一审法院提交的《民事起诉状》在事实与理由部分中第二行所述内容即被上诉人自认当时租赁该块山地只是用于堆放砂石的事实不相符。按照该租赁合同第三段所述内容中不仅提到“建厂”还有“其他项目”，一审法院只独认定建厂，而不将“其他项目”认定为流转用于农业生产，进而适用有关法律规定认定该租赁合同无效，有损公平、公正立场。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，农用地转为建设用地用于非农业用途也是被允许的，前提只是需向有关政府部门办理农用地转用审批手续而已。而本案被上诉人在未经政府立项、未办农用地转用审批手续的情况下，私自想将该块山地用于机制洗沙污染违法项目，被政府有关部门叫停，完全是咎由自取。一审法院判决不利于促进土地资源优化配置、盘活荒地和发展农村经济、增加农民收入、缩小城乡差距，是有害的。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同约定不能办理污染项目，但是被上诉人办理机制砂对水源污染，责任在被上诉人，产生的损失也由被上诉人承担。当初上诉人为将该块山地出租交付给被上诉人使用，花费了十多万元用于清空场地里沙石和平整土地，且被上诉人已经占用该块山地7个多月（计至2019年12月10日止），如双方签订的《租赁合同》最终被法院认定无效，被上诉人应对上诉人花费的上述十多万元和7个多月的租金损失承担赔偿责任。 钟聚勇辩称，签订合同时候，已经明确租赁用途是进行建厂和堆放机械砂石等，本租赁合同平均每一亩的租金为5000元不符合当地农业用地的租金标准，上诉人不可能不知道该地的具体用途，而且每隔五年都上涨百分之10，合同还约定到期后所有固定建筑物，乙方一律不能损害，所以双方签订租赁合同时用途明确，上诉人故意隐瞒涉案租赁土地为水源地，造成被上诉人不能利用该土地进行开发。被上诉人在6月25日接到环境保护局通知后，其所聘请的员工即全部停工，并马上找到上诉人要求退还租金和押金，上诉人刚开始是愿意退还钱款，之后又反悔，多次协商后无果我方才进行起诉。本案造成的合同无效的过错在于上诉人，因为其隐瞒该地是水源地的事实，上诉人主张答辩人已经占有并使用土地没有事实依据和法律依据，答辩人只是在签订合同后协助上诉人来进行最基本的开工，而开工却立即被相关部门叫停。而对于上诉人所诉请的清空场地和其他租金损失没有任何事实依据和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 钟聚勇于2019年7月10日向一审法院起诉请求：1．判决原告钟聚勇与被告黄东平所签订的土地租赁合同无效；2．判决被告退回租金和押金共计475000元。 一审法院认定事实：原、被告于2019年5月10日签订了《租赁合同》，合同约定：一、被告将玉林市福绵区角沙场所有平坦地和现卖三角沙场的土地共55亩租给原告方使用；二、租赁内容：原告在上述土地上建厂不得超出分界线；三、租赁期限为：2019年5月10日至2036年12月10日；四、租金每年275000元，每隔五年增加10%。合同签订后，原告于2019年5月17日支付一年的租金275000元和押金200000元共475000元给被告。2019年5月20日原告注册成立广西玉林市福石矿业有限公司（该公司法定代表人为钟聚勇）。2019年6月25日广西玉林市福石矿业有限公司申请环保审批手续时，玉林市福绵区环境保护局出具意见，不得在上述租赁的土地上建设机制沙项目。 一审法院认为，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项：“土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”的规定。本案中，原、被告签订的《租赁合同》约定建厂，改变了土地的农业用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定。原、被告签订的《租赁合同》约定建厂，因此，原、被告签订的《租赁合同》应为无效合同。对原告钟聚勇要求确认原、被告签订的《租赁合同》无效及退回租金和押金共计475000元，合法有据，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、原告钟聚勇与被告黄东平签订的《租赁合同》无效。二、被告黄东平应退回租金和押金共计475000元给原告钟聚勇。案件受理费8426元，财产保全费2920元两项共11346元（原告钟聚勇已预），由被告黄东平负担。 二审中，当事人没有提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，涉案土地系万历一社集体管理使用的农村土地，2017年12月10日黄东平(乙方)与万历一社（甲方）签订一份《万历一社场地出租合同书》约定，乙方租用万历一社三角沙场所有平坦地和现卖三角沙场的土地共约五十多亩土地，租赁期限为19年（2017年12月10日至2036年12月10日）。乙方在建厂及其它项目不得超出分界线限，以免引起纠纷。租用场地乙方不得开超标污染的厂和对人体有害的项目，如果一经村民发现超标污染的合同终止。到期后，本场地所有固定建筑物乙方一律不得损坏，应交由甲方接管，其他机械设施由乙方自行处理（限时一个月时间）如果要续租在同等价格下乙方优先。黄东平（甲方）与钟聚勇（乙方）签订的《租赁合同》中也有“乙方在建厂及其它项目不得超出分界线限，以免引起纠纷。租用场地乙方不得开超标污染的厂和对人体有害的项目，如果一经村民发现超标污染的终止合同。到期后，本场地所有固定建筑物乙方一律不得损坏，应交由甲方接管，其他机械设施由乙方自行处理（限时一个月时间）如果要续租在同等价格下乙方优先。”的内容。广西玉林市福石矿业有限公司登记住所地为玉林市福绵区。 本院认为，钟聚勇与黄东平签订《租赁合同》，根据涉案土地的性质、位置、环境、用途，结合合同协商订立过程、钟聚勇支付租金后立即申办成立了广西玉林市福石矿业有限公司的情况及本地农村土地租赁价格分析，钟聚勇向黄东平租赁土地建设公司的目的明确清晰，对此双方在合同签订时是清楚的，由于涉案土地是农用土地，而建设公司则改变土地的用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，农用土地变更为建设用途，必须先办理审批手续，在未经审批的情况，双方签订的合同的确属于违反国家强制性规定的情形，一审法院认定涉案合同无效分析合理定性准确，本院予以采纳。黄东平主张合同合法有效的理由不能成立,依法不予支持。合同无效是由于双方不办理法律规定的行政审批许可手续就擅自订立合同变更农业土地用途造成，双方均存在过错，对合同无效造成的损失应当由双方合理分担。黄东平主张因合同造成其平整土地等损失10多万元并要求钟聚勇赔偿，因无切实证据，本院不予支持。黄东平上诉要求钟聚勇赔偿七个月的租金损失，因双方从未办理过土地交接手续，土地实际由谁占有和支配不能确定，但根据合同约定从钟聚勇与黄东平签订合同当日到钟聚勇向黄东平起诉要求确认合同无效的两个月期间，涉案土地应认定由钟聚勇占有支配，对该期间的租金损失，钟聚勇应当赔偿给黄东平，对租金损失的数额，本院按照合同每年275000元的约定计算确定为45833元，扣除该款后，本案中黄东平尚应退还合同租金、押金共429167元给钟聚勇。 综上所述，黄东平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持玉林市福绵区人民法院民事判决书（2019）桂0903民初894号民事判决第一项； 二、变更玉林市福绵区人民法院民事判决书（2019）桂0903民初894号民事判决第二项为：黄东平应退回租金和押金共计429167元给钟聚勇。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8426元，财产保全费2920元，两项共11346元，由黄东平负担10251元，钟聚勇负担1095元；二审案件受理费8426元，由黄东平负担7613元，钟聚勇负担813元。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 江永胜 二〇二〇年四月八日 法官助理 陈桂全 书 记 员 蒋晓音