浙江省淳安县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙0127行初1号 原告刘有平,男，1973年2月8日出生，汉族，住淳安县。 被告淳安县规划和自然资源局。住所地淳安县千岛湖镇环城北路655号。 法定代表人钱立华，局长。 出庭负责人余世权，党委委员、不动产登记中心主任。 委托代理人胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。 第三人王群生,男，1974年10月7日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告刘有平与被告淳安县规划和自然资源局、第三人王群生不动产更正登记及行政赔偿一案，本院于2020年2月21日受理后，依法组成合议庭，于同年4月17日公开开庭审理了本案。原告刘有平，被告的出庭负责人余世权及其委托代理人胡爱平，第三人王群生到庭参加了诉讼。现已审理终结。 行政行为的内容：2010年7月28日，原告刘有平与第三人王群生签订土地转让协议，协议对土地份额和合建房屋的权属进行了约定。房屋建成后，王群生于2017年1月26日申请取得编号为浙（2017）淳安县不动产权第0002597号不动产权证书，登记的权利人是鲁红琴、王群生。2017年4月3日，原告和第三人共同向被告申请变更登记。同月19日，淳安县不动产登记服务中心以书面形式答复“不能办理”，并援引法律条文进行释明。 原告诉称，2010年7月28日，王群生与刘有平签订了土地转让协议，明确了合建及各自权属，并经临岐司法所公证。协议约定：第一、二层建成可统可割的楼层，双方各一间，其中靠王有良（邻居）相邻的一间归刘有平所有，另一间归王群生所有，第三层归刘有平所有，第四层加跃层归王群生所有。房子于2011年开建，2013年完工并入住，房屋分界明确且永固。因临岐镇政府手续问题，一直到2017年才办理了证号为ＮＯ.Ｄ33001152627不动产证，但只有王群生夫妇的名字。2017年4月3日原告和第三人向不动产登记中心申请变更登记遭拒。2020年1月6日，向淳安县房管处及淳安县房屋测绘队申请对该不动产重新调查权属、分户测绘遭拒。起诉前，根据法院指引，原告再次到不动产登记中心询问，被告知是农民联建房，不可以分开登记。 原告认为，临岐镇同样的联建房在之前己经分户确权登记，被告的观点不符合《物权法》第十九条和《不动产登记条例》的规定，故诉请：1、依法确认被告不受理原告及第三人共同申请更正登记的行为违法；2、判令被告依法对编号为№Ｄ33001152627不动产证中原告和第三人的各自权属进行更正登记；3、判令被告赔偿原告因诉讼而产生的误工和车旅费人民币1000元；4、诉讼费由被告承担。 原告在起诉时和审理中，向法庭提供如下证据：1、土地转让协议1份，证明原告与第三人之间的土地转让事实。2、不动产权证书1份，证明案涉不动产登记在王群生、鲁红琴名下。3、不动产变更登记申请书1份，拟证明2017年4月3日向国土局申请变更登记的事实。4、申请书1份，拟证明2020年1月6日曾向房管处申请变更登记及分户测绘的事实。5、淳安县不动产登记服务中心答复1份，拟证明被告答复不予办理登记的事实。6、方小金户不动产权证书1份，拟证明临岐镇有类似情况的不动产已经办理不动产权证的事实。7、询问笔录1份，拟证明案涉房屋存在共有人的事实。8、钱炳发与胡云林土地出让协议1份，拟证明王群生受让土地不是国土部门首次出让的事实。9、发票1份，证明方小金户房屋在2015年10月19日通知办证的事实。10、国有土地使用权分割登记凭证1份，证明王群生户于2016年10月才办证的事实。（以上证据均为复印件） 被告辩称，1、不动产登记系被告的法定职责。根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款和淳安县人民政府办公室《关于做好不动产登记职责调整工作的通知》（淳政办发［2015］138号）的规定，被告享有不动产登记职责。被告根据第三人王群生户的申请对案涉国有建设用地使用权及房屋所有权进行首次登记并颁发不动产权证,属于依法履行法定职责。2、被告对案涉国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记并颁发不动产权证书,程序合法,适用法律正确。申请人王群生、鲁红琴夫妻于2017年1月12日向被告提供不动产登记申请书并提供身份证、结婚证复印件,涉案项目选址意见书、规划设计条件、国有建设用地使用权出让合同、宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产调查及测绘报告、新建房产及面积确认、国有土地使用权分割登记凭证、门牌号等材料。被告根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十五条、第二十条规定的程序和第三十五条规定的要件进行审查后,于2017年1月24日进行了不动产登记并于2月10向申请人颁发了编号为浙（2017）淳安县不动产权第0002597号证书。整个登记、颁证过程程序合法、材料齐全、适用法律正确。请依法予以维持。3、案涉不动产登记簿记载无误、不符合更正登记的情形。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条对更正登记的条件及应当提交的材料作了明确的规定。只有在不动产登记簿记载的事项确有错误的情形之下,权利人、利害关系人才可以申请更正登记。原告仅凭2010年7月28日与王群生签订的《土地转让协议》无法证实不动产登记簿记载存在错误。其理由如下：（1）2010年7月28日原告与第三人签订《土地转让协议》时,案涉地块尚未领取建设用地、建设工程规划许可证,除了已支付土地使用权出让金外,尚未实际投资,不符合《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十六条二款第（三）项规定的“除土地使用权出让金外,实际投资已达出让合同规定的建设投资总额25%以上”的土地使用权转让必须具有强制性规定,属于非法转让。该《土地转让协议》应属无效。（2）该《土地转让协议》系原告与第三人之间的私下协议并没有按规定办理过户登记手续,没有公示效力,不能对抗第三者。（3）根据《土地转让协议》载明的内容,结合原告所举证据3、4的内容来看,原告是想取得与第三人同样的不动产权证书。其实质是土地使用权及其房屋所有权的分割转让。根据《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第三十二条第一款“土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权分割转让时,应经土地管理部门和房产管理部门批准,并依照本办法第三十条的规定办理过户登记手续”的规定，原告和第三人协议项下的土地使用权及房屋所有权分割转让没有经过土地、房屋管理部门的审批,被告也无权为其办理过户登记手续。退一步讲,即便是具备了登记条件，也只能是转移登记,而非更正登记或变更登记。转移登记、更正登记和变更登记是三种不同性质的登记。综上，因涉案地块不动产登记簿记载无误,不存在更正登记的情形，恳请依法驳回原告的诉讼请求。 被告为证明自己行为的合法性，向法庭提供了如下证据材料：1、不动产登记申请书1份，证明案涉房地产首次登记申请人为王群生、鲁红琴夫妻。2、王群生夫妻身份证、结婚证复印件1份,证明申请人的身份信息。3、项目选址意见书1份，证明项目用地规模及拟建位置。4、规划设计条件1份，证明案涉房地产符合规划设计条件。5、国有建设用地使用权出让合同1份，证明案涉地块受让人之一为王群生，而非原告刘有平。6、勘测定界宗地图1份，证明案涉房地产在出让宗地图范围内。7、建设用地规划许可证1份，证明案涉房地产符合用地规划许可。8、建设工程规划许可证1份，证明案涉房地产符合建设规划。9、房地产调查及测绘报告1份，证明案涉房地产基本情况及办理不动产登记。10、新建房产及面积确认1份，证明调查情况，证明办证申请人是王群生。11、国有土地使用权分割登记凭证1份，证明王群生户土地使用权面积为111.07平方米。12、门牌号1份，证明王群生户取得的门牌号。13、不动产登记审批表1份，证明王群生户是案涉房产的权利人。14、不动产权证领证签收单1份，证明王群生户已经领取不动产权证。（以上证据均为复印件） 第三人陈述称，土地转让和合作建房是事实，如果能够分割登记就给予办理分割登记。 第三人未向法庭提供证据。 法庭审理中，被告对原告所举证据的真实性没有异议，认为证据4、6、8、9与本案无关，不能证明原告的待证事实。原告对被告所举证据的真实性无异议，认为被告在询问时已得知案涉房屋有其他共有人，而在不动产权证中没有体现，属登记错误，应予更正登记。第三人对原、被告双方所举证据均无异议。 本院审查认为，原告所举证据4、6、8、9，因与本案无关联而不予认定，其所举其他证据真实且有关联而予以认定。因原告和第三人对被告所举证据的真实性无异议，且全部证据来源于案涉不动产的登记程序，予以认定。 结合采信的证据、当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2008年10月18日,第三人王群生、胡云林、钱炳法等10人和夏中村委等作为共同受让人（不含刘有平）与原淳安县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》1份，共同受让了坐落于临1城1、宗地号为2008-1号的宗地5379.69平方米，土地用途为商住。该合同第二十一条第一款第（一）项对国有建设用地的首次转让条件作出了明确约定，即“按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上”。2010年7月28日，原告刘有平与第三人王群生签订《土地转让协议》1份，约定将王群生享有的土地份额108.57平方米中的一半即54.28平方米转让给原告刘有平。协议对房屋合建和楼层分配等事项均作了约定，该协议虽经临岐司法所见证，但未经登记机构变更登记。王群生、胡云林、钱炳法等10人取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，在2011年至2013年间建造了房屋。期间，王群生与刘有平也合建竣工并入住。2017年1月12日，第三人王群生及其妻子鲁红琴共同向被告申请不动产登记，并提交了身份证、结婚证复印件,涉案项目选址意见书、规划设计条件、国有建设用地使用权出让合同、宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产调查及测绘报告、新建房产及面积确认、国有土地使用权分割登记凭证、门牌号等材料。同日，经办人对登记的相关事项进行了书面询问，申请人认可有其他共有人。同月27日，被告作出办理联建房登记的同意意见。同年2月10日，第三人王群生领取了证号为浙（2017）淳安县不动产权第0002597号《不动产权证书》，证载的权利人是鲁红琴、王群生，不动产坐落地为淳安县临岐镇鱼市街6号，土地面积和房屋面积分别为111.07平方米、536.54平方米。 2017年4月3日，原告夫妻、第三人夫妻共同向被告提出申请，认为原登记有误而要求给予更正登记。因王群生与刘有平之间的土地转让未经审批、建设规划条件未经变更审批，淳安县不动产登记服务中心于同月19日，以书面形式告知原告“不能办理”。原告不服该答复而诉诸法院。 本院认为，根据国务院《不动产登记暂行条例》第六条第二款的规定，淳安县规划和自然资源局负有不动产登记的法定职责。第三人王群生是《国有建设用地使用权出让合同》的受让方，其权属来源合法有效，系案涉国有建用地的权利人。被告根据第三人的申请，在对其提供的申请材料进行查验后，填写并核发了证号为浙（2017）淳安县不动产权第0002597号《不动产权证书》，其登记行为符合《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十五条、第二十条和第三十五条的规定，其发证事实清楚、程序合法，应予维持。原告和第三人之间虽签订了《土地转让协议》，但该协议未依法申请变更登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百四十五条的规定，因此，原告刘有平不是法律意义上国有建设用地的权利人。被告在审核第三人的申请材料时虽以询问方式发现有其他共有人，但根据权源材料并不能发现原告刘有平是案涉房屋的共有权人，原告据此认为被告的登记存在错误，其理由不能成立，不予采信。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，首次登记和连续登记是不动产登记的基本原则，原告刘有平在未完成首次登记、且案涉证书记载的内容不存在错误的情况下，与第三人共同申请更正登记，其申请事项不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条的规定，不应予以支持。被告根据申请而作出的答复，符合前述实施细则第八十条第三款的规定，符合程序正当的要求。原告刘有平诉称的编号为№Ｄ33001152627的证号是不动产证书的印刷编号，不是不动产的权属编号，应予纠正。原告主张的行政赔偿，因无事实和证据依据而不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘有平的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告刘有平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王贤云 人民陪审员  方梦仙 人民陪审员  蒋 莹 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  汪 珊 本判决适用的法律依据： 1、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 2、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。被告有权提供不予赔偿或者减少赔偿数额方面的证据。