北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初4085号原告：北京海诚恒达科贸有限公司，住所地北京市门头沟区三家店西老店246号。法定代表人：杨进，总经理。委托诉讼代理人：杨闯闯，男，北京海诚恒达科贸有限公司职员。委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。被告：北京市门头沟区龙泉镇人民政府，住所地北京市门头沟区门头沟路24号。负责人：张伟，镇长。委托诉讼代理人：李宏，男，北京市门头沟区龙泉镇人民政府综合执法队队长。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被告：北京市门头沟区龙泉镇三家店村村民委员会，住所地北京市门头沟区三家店村新河西路小区。法定代表人：赵洪君，主任。委托诉讼代理人：周克洁，女，北京市门头沟区龙泉镇三家店村村民委员会委员。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被告：北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社，住所地北京市门头沟区龙泉镇三家店村西老店。负责人：赵洪君，主任。委托诉讼代理人：周克洁，女，北京市门头沟区龙泉镇三家店村村民委员会委员。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。第三人：杨辉，男，1975年2月3日出生。原告北京海诚恒达科贸有限公司（以下简称海诚恒达公司）诉被告北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）、被告北京市门头沟区龙泉镇三家店村村民委员会（以下简称三家店村委会）、被告北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社（以下简称三家店第三合作社），第三人杨辉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海诚恒达公司的委托诉讼代理人杨闯闯、李宏兵，被告龙泉镇政府的委托诉讼代理人李宏、周玉顺，被告三家店村委会、三家店第三合作社的共同委托诉讼代理人周克洁、周玉顺，第三人杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海诚恒达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除海诚恒达公司与三家店第三合作社于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》；2、判令龙泉镇政府、三家店村委会、三家店第三合作社赔偿海诚恒达公司在承租土地上所建框架式钢结构建筑及附属设施的款项19000870.77元；3、判令龙泉镇政府、三家店村委会、三家店第三合作社赔偿海诚恒达公司预期可得利益损失30052000元；4、本案诉讼费、鉴定费均由龙泉镇政府、三家店村委会、三家店第三合作社承担。事实与理由：2009年7月1日，海诚恒达公司与三家店第三合作社签订《土地租赁合同》，约定租赁期限为三十年，自2009年7月1日至2039年6月30日；合同签订后，海诚恒达公司在租赁土地上相继进行了厂房以及配套生产生活基础设施的建设。三被告于2015年向门头沟区供电公司出具《证明》，明确认可海诚恒达公司所建房屋属于合法建筑。2018年1月12日，龙泉镇政府、三家店村委会、三家店第三合作社以加强三家店地区消防安全之名，无偿占用4#、6#建筑物及附属设施。2018年6月25日，又以违章建筑之名，拆除剩余涉诉建筑物，强行占用租赁土地建设违章建筑和设施。三家店第三合作社以其行为表明不履行合同主要义务给海诚恒达公司造成巨大损失，应当就上述损失承担赔偿责任。龙泉镇政府、三家店村委会联合三家店第三合作社为海诚恒达公司出具合法建筑证明的行为，共同导致了上述损失，故应当承担连带责任。故海诚恒达公司诉至法院。被告龙泉镇政府、三家店村委会辩称，不同意海诚恒达公司的诉讼请求，龙泉镇政府、三家店村委会既不是诉争《土地租赁合同》的主体，也没有向海诚恒达公司实施民事侵权行为，故海诚恒达公司的诉讼请求没有事实和法律依据。被告三家店第三合作社辩称，不同意海诚恒达公司的诉讼请求，理由如下：第一，从涉案租赁合同的签订到履行，直至涉案房屋被拆除，我方均是与杨辉进行接洽，因此，即便法院认定海诚恒达公司是涉案合同的承租主体，且海诚恒达公司对杨辉的行为不予认可，我方也有理由相信杨辉是海诚恒达公司的合法代理人，杨辉的行为应当构成表见代理；第二，三家店第三合作社虽为涉案《土地租赁合同》的主体，但不存在违约行为，故不应当承担赔偿责任。海诚恒达公司利益受损的直接原因是涉案租赁土地上的房屋被政府部门作为违法建筑而拆除，属于行政诉讼的范畴，与合同相对方及合同的效力无法律上的因果关系；第三，涉案土地上标的物被强制拆除时，海诚恒达公司已经领取了1200万元的拆除款项，故即便法院最终认定三家店第三合作社承担赔偿责任，也应当将该1200万元从中扣除。第三人杨辉述称，不同意海诚恒达公司的诉讼请求，理由如下：第一，涉案租赁合同系我代签的。海诚恒达公司系我与杨进的父亲合作成立的，涉案租赁合同是我与三家店第三合作社签订的，我最初签订合同时候，海诚恒达公司还未成立。公司成立后，又后补了一份写有杨进名字的租赁合同，是由我代签的，合同日期也是倒签为2009年7月1日，签订合同的实际时间已经记不清了；第二，我系海诚恒达公司的实际投资人之一，我于2017年与杨进之父杨某某签订了关于海诚恒达公司的投资协议，我已出资建设了涉案地上建筑，我共投资170万元，如涉案土地上的房屋被拆除，奖励费用应当支付给我。海诚恒达公司由杨进一家人实际经营，公司收益应当按照我与杨某某签订的协议予以分配。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2009年7月1日，门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社（甲方）与海诚恒达公司（乙方）签订《土地租赁合同》，合同主要内容如下：1、租赁地址：甲方将位于三分社队部，水厂南一场地有偿租赁给乙方使用；2、租期及付款方式：租赁期限为三十年，自2009年7月1日至2039年6月30日，乙方每年7月1日交纳土地租赁费5万元，最迟于每年7月15日前交纳；3、双方责任：乙方根据甲方要求，打造框架式钢结构模式，由乙方自行设计、自行建设；乙方不得擅自转租土地使用权，如需要进行转租，必须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回；4、其他约定事项：租赁地内所有建筑物归乙方建造、所有，租赁期内如遇国家、集体征用、拆迁，依照国家法律规定所得补偿，双方约定十五年内，所获补偿全部归乙方所有；十五年外，所获补偿30%归甲方所有，70%归乙方所有。落款甲方处盖有门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社公章，乙方处盖有海诚恒达公司合同专用章及杨进签名。合同签订后，海诚恒达公司在租赁土地上建造厂房以及配套生产生活基础设施，现部分房屋已被拆除。海诚恒达公司分四笔向三家店第三合作社共支付承包费45万元。第一笔系2015年7月1日支付，收据记载：“今收到北京海诚恒达科贸有限公司交来承包费（2015.7.1-2016.6.30）人民币（大写）伍万元正，收款人王某某，交款人杨进。收款单位处加盖有三家店第三合作社财务专用章”。第二笔系2017年4月6日支付，承包费金额为伍万元（2016.9.1-2017.8.31）；第三笔系2017年4月17日支付，承包费费金额为叁拾万元（2009.9.1-2015.8.31）；上述两笔款项收据均记载收款人王某某，交款人杨进，收款单位处均加盖有三家店第三合作社财务专用章。第四笔系2018年1月22日支付，承包费金额为伍万元（2017.7.1-2018.6.30），收据记载收款人处签有“王”字样，交款人杨进，收款单位处均加盖有三家店第三合作社财务专用章。上述收据记载交纳承包费期间为2009年9月1日至2018年6月30日。另查一，关于涉案《土地租赁合同》的主体问题，海诚恒达公司主张，其与三家店第三合作社签订《土地租赁合同》并实际履行。为证明其主张，向本院提交双方于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》一份。三家店第三合作社、三家店村委会认可《土地租赁合同》的真实性，但主张涉案土地租赁事宜系三家店第三合作社与杨辉实际接洽，与杨进没有合同关系。龙泉镇政府认为《土地租赁合同》与其无关。杨辉认可《土地租赁合同》的真实性，主张该份合同系海诚恒达公司成立之前，杨辉与三家店第三合作社洽谈并签订的，公司成立后在《土地租赁合同》上加盖了海诚恒达公司的公章，日期系倒签，杨进的签名是其代签的。另查二，关于涉案租赁土地地上物的范围及造价问题。经海诚恒达公司申请，本院委托北京荣广盛工程管理有限公司对涉案《土地租赁合同》约定的土地范围内，即北京市门头沟区三家店西老店246号院的全部地上物工程造价进行鉴定评估。评估标的涉及的项目包含租赁土地上所有房屋、水电、地面、围墙、大门等。经鉴定，北京荣广盛工程管理有限公司作出鉴定结论分为两部分：1、无争议项（含1#、4#建筑及高压电气部分）的工程造价为7203048.78元；2、争议项（含室外工程、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#建筑）的工程造价为11797821.99元；上述两项共计19000870.77元。海诚恒达公司为此支出评估鉴定费用16.34万元。三家店第三合作社、三家店村委会、龙泉镇政府均认为鉴定意见书与其无关，不发表意见。海诚恒达公司在法定期限内对上述鉴定结论提出异议，称认可无争议项造价及工程造价总额，2#、3#、5#至15#建筑是存在的，不应被列为争议项，且6#、10#、15#建筑尚未被拆除，可实地测量确认面积。为证明其主张，海诚恒达公司提供涉案土地范围的卫星图及拆迁房屋照片作为证据。三家店第三合作社、三家店村委会认可上述证据真实性及证明目的；龙泉镇政府称上述证据的真实性及对应关系无法确认，不认可其证明目的。另查三，因产权制度改革，门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社于2010年更名为三家店第三合作社。涉案土地为三家店第三合作社所有的农村土地，经本院向北京市规划和自然资源委员会门头沟分局进行调查核实，涉案租赁土地性质有三种：部分为建设用地、部分为未利用地、部分为设施农用地。诉讼中，经本院释明，原告坚持其诉讼请求。上述事实，有《土地租赁合同》、收据、证明、工程造价鉴定意见书、承诺书、拆除协议、现场核实调查表、违法建设拆除确认单、转账记录等证据在案佐证。本院认为，我国实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。关于涉案《土地租赁合同》的主体。海诚恒达公司主张《土地租赁合同》的主体系海诚恒达公司与三家店第三合作社，并提交《土地租赁合同》，合同落款甲方处盖有门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社公章，乙方处盖有海诚恒达公司合同专用章。三家店第三合作社、三家店村委会均认可合同的真实性。虽然三家店第三合作社主张洽商的相对方实际系杨辉，但杨辉亦认可该《土地租赁合同》落款处加盖的海诚恒达公司合同专用章系真实的，故本院认定《土地租赁合同》主体系海诚恒达公司与三家店第三合作社。海诚恒达公司主张龙泉镇政府、三家店村委会承担赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案《土地租赁合同》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；根据上述法律规定，国家对农用地实行严格的用途管制，各项建设用地都必须严格按照法定权限和程序报批，不得擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。本案中，从合同的内容来看，海诚恒达公司与三家店第三合作社签订的《土地租赁合同》，双方在合同中约定打造框架式钢结构模式，海诚恒达公司向本院提交四份房屋及厂房租赁合同及相关陈述，证明其公司在相关租赁土地上还建设了仓储建筑并用于出租收益，其行为已经改变了土地的农业用途，但未有农用地转用审批手续，也未有经相关农业管理部门审批或备案的证据，故其建设的相关建筑违反法律法规的规定。需要指出，双方签订的《土地租赁合同》约定租金交纳方式为每年五万元，并非按照面积大小计算，故涉案租赁土地系整体出租，不同性质的土地面积没有明确区分，故海诚恒达公司与三家店第三合作社签订的《土地租赁合同》应属整体无效。海诚恒达公司相应的诉讼请求于法无据，本院不予以支持。本案审理过程中，就《土地租赁合同》效力问题向海诚恒达公司进行释明，海诚恒达公司坚持认为《土地租赁合同》有效并主张解除，故对《土地租赁合同》无效的法律后果，因当事人未在本案中一并主张，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认北京海诚恒达科贸有限公司与北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社于二〇〇九年七月一日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回北京海诚恒达科贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费二十八万七千零六十四元，由北京海诚恒达科贸有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  吕彤儒人民陪审员  郭本民人民陪审员  王应蝉二〇二〇年四月二十九日书 记 员  蒋 蕊