盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初582号 原告（反诉被告）：盘锦远中置业有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：徐颂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾忠利，辽宁泰来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾西，辽宁泰来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张金洪，男，1969年5月20日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。（未到庭） 被告（反诉原告）：郭艳静，女，1974年9月5日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。（被告张金洪妻子） 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：魏志超，辽宁三公律师事务所律师。 原告（反诉被告）盘锦远中置业有限公司与被告（反诉原告）张金洪、郭艳静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，于2019年9月19日审结，张金洪、郭艳静不服判决，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院，盘锦市中级人民法院以原审认定事实不清裁定撤销我院（2019）辽1104民初1332号民事判决，发回我院重审。我院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人贾忠利、贾西，被告（反诉原告）郭艳静及二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人魏志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盘锦远中置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付购房款270000.00元；2.二被告按照人民银行同期同类贷款利率支付利息至房款给付之日止；3.二被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系具有房地产开发及销售资质的企业法人，二被告系夫妻关系。2013年5月23日，二被告与原告签订《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》一份，认购原告开发的辽宁鲜活水产城BX-XX、BX-XXX号商网并支付了首付款338519.00元。协议约定，房屋最终面积及房款价格以日后签订的《商品房买卖合同》为准，首付款多退少补。2014年4月29日，二被告与原告签订两份《商品房买卖合同》并补款47529.00元。合同约定：BX-XX号商网面积82.3平方米，单价每平方米6673.43元，价格549223.00元；BX-XXX号商网面积39.86平方米，单价每平方米2680.00元，价格106825.00元，经计算，房屋总面积为122.16平方米，总价款为656048.00元。扣除二被告已经支付的386048.00元，剩余270000.00元购房款由二被告以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告房屋按期建成并经过验收，具备交付房屋条件。为了尽快实现二被告的购房目的，原告在二被告尚未结清房款情况下，于2014年4月29日将房屋交付给二被告。房屋交付至今，原告多次向二被告催要房款无果。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，二被告取得房屋占有和使用至今，应当履行付款义务，为了保护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款等法律规定，现原告诉至法院，请求依法判令被告支付购房款270000.00元，并承担相应利息及诉讼费用。 被告张金洪、郭艳静辩称：不同意原告诉讼请求。对原告陈述的买卖房屋的基本事实这一点无异议，但原告在房屋交付存在很多问题及购房按揭贷款没有被批准，被告买房子没有达到购房的目的，所以原告的诉讼请求不能成立。从合同签订的2014年算起，到本案起诉，已经超过5年，被告认为该涉案尾款已经超过诉讼时效。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。 反诉原告张金洪、郭艳静向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方签订的认购协议及商品房买卖合同2份；2.返回反诉原告已交的购房款386048.00元及利息，利息自实际付款之日起至实际给付本息付清为止；3.返还反诉原告房屋维修基金6408.00元及装修费66000.00元；4.反诉被告承担本诉及反诉等费用。事实和理由：反诉原告张金洪、郭艳静系夫妻关系。2013年1月2日，反诉原告听信反诉被告在盘锦打造“辽宁鲜活水产城”为鲜活类水产搭建一个面向全国的高端展销平台的虚假宣传，与反诉被告签订了1-3层的《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》及之后2014年4月29日双方签订的2份《商品房买卖合同》。认购反诉被告开发的辽宁鲜活水产城BX-XX、BX-XXX号商铺，协议签订时，按照反诉被告要求，反诉原告交付定金338519.00元（后转为首付房款），在补签《商品房买卖合同》时，确定总价款656048.00元，后又补交房款47529.00元，剩余购房款270000.00元由反诉被告联系银行按揭贷款。反诉原告按照合同约定及时交付房款履行了合同义务，但反诉被告违反合同约定和在开发初期的宣传，擅自改变X-X连层商铺结构，将原本第X层的商铺改为独立写字间，而且反诉原告按照要求将所有贷款手续交付反诉被告后，由于反诉被告的原因导致按揭贷款未被批准。反诉原告都是普通百姓，当初投资商铺首付款都是亲朋好友凑的，至今债务还没有还清，反诉原告无力交付尾款270000.00元，现因反诉被告原因不能贷款，反诉原告要求解除合同。合同目的无法实现。当初反诉原告购买涉案商铺的目的是借反诉被告“在盘锦打造面向全国的辽宁鲜活水产城”这一平台，准备自营或者与水产商合作经营鲜活水产品，但是截至今日除了空荡荡的商铺外，反诉被告没有经营一天鲜活水产品，本想通过经营水产偿还首付的房款借贷和支付银行贷款，但当初签订合同的目的无法达到，按照法律规定应该解除合同。反诉被告迟延交付商铺，违反了《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房的条款，根据《商品房买卖合同》第九条第1之（2）项之规定，反诉原告有权向反诉被告解除合同。反诉被告交付的商铺无法使用。虽然反诉被告交付商铺，但该商铺根本不具备交付标准，据了解案涉商铺根本没有消防验收，销售案涉商铺时反诉被告存在五证不全等问题，反诉原告认为反诉被告在销售商铺时以向买受人提供虚假审批手续蒙骗消费者，属于民事欺诈，现反诉原告诉至法院。 反诉被告盘锦远中置业有限公司辩称：反诉原告的诉求没有事实和法律依据，反诉状中情况虚假。双方签订的商品房买卖合同无法解除，已经超过法律规定的除斥期间，无权提出反诉请求。因合同无法解除，反诉被告不同意返还已交的购房款、房屋维修基金等费用。不存在反诉原告所说的房屋逾期交付问题。按揭贷款并非反诉被告履行买卖合同的义务，反诉原告按揭贷款未成，不是反诉被告存在的过错。反诉原告称未实现合同目的，缺乏事实依据和法律依据，双方签订的是房屋买卖合同，反诉被告已经履行房屋交付的义务，反诉原告已经实际取得房屋并占有房屋已经6年，反诉原告说没有实现房屋买卖合同的目的不存在。关于房屋结构问题，双方明明签订了一二楼及三楼共计2份不同购房合同，足以说明反诉原告明知其购买的房屋结构，所谓结构改变出自于反诉被告违约的事实不存在。 原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 证据1.商品房买卖合同（含补充协议）2份，欲证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订2份商品房买卖合同及购买房屋楼号、层数、面积、单价、已付款、未付款及付款方式等情况。 证据2.国有土地使用证、土地登记卡、商品房预售许可证、商品房预售许可证存根、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工消防验收备案凭证、盘锦市大洼区人民法院律师调查令回执3份，欲证明原告出售给被告（反诉原告）的房屋五证齐全，房屋已经竣工并验收合格，消防验收合格。调查令证明原告（反诉被告）提供的证据来源：土地登记卡来源于大洼区不动产登记中心，商品房预售许可证存根和建筑工程施工许可证来源于大洼区住房和城乡建设局，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证来源于大洼区规划局。 证据3.不动产权证4份、不动产登记信息1份、生效判决书（2019）辽1104民初1326号，欲证明原告（反诉被告）出售给被告（反诉原告）房屋能够办理企业及个人不动产权证。个人不动产登记信息权利人为李某、朱某某，受理时间为2019年12月17日，不动产坐落地址为辽宁鲜活水产城AX号楼X-X、X-X，办理状态显示为结束。该信息来源为通过法院出具的律师调查令到不动产登记中心调取的，房屋权利人是同被告（反诉原告）一样的业主，为原告（反诉被告）同一批起诉的业主李某经法院判决履行了支付剩余房款的义务，已经成功办理不动产权证。 证据4.辽宁鲜活水产城已办理客户名单及承诺书，客户名单有87人已经成功办理贷款，欲证明原告（反诉被告）没有为被告（反诉原告）办理按揭贷款的义务。被告（反诉原告）单方允诺自签订承诺书1个月内自觉办理贷款手续，如办理不成一次性将房款补齐。被告（反诉原告）承诺如贷款不成将以现金方式支付剩余房款，不是必须以按揭贷款的方式交房款。 上述证据经被告（反诉原告）质证，对证据1，被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，但恰恰证明被告（反诉原告）提出的主张是有合同约定的。原告（反诉被告）强行改变商网结构和用途，将三楼变更为写字楼，在签订该份商品楼买卖合同时，对原告（反诉被告）提出质疑，原告（反诉被告）以不签合同不退还定金为由，致使被告（反诉原告）被迫签订三楼的合同。合同中强行塞进附件5。合同补充协议2的条款为霸王条款，银行付款方式的约定之三约定，如买受人的按揭申请未获得银行同意要在5日内付款等信息，关于本条款，恰恰设定了被告（反诉原告）对该合同的解除权，前提是在不能获得银行审批的情况下，买受人不能付清房款的情况下，被告（反诉原告）有合同的解除权，合同约定的同时支付违约金属于无效条款。银行没有审批贷款是由于原告（反诉被告）原因造成，原告（反诉被告）将本地块抵押和未投入合同约定的运营致使银行不予批准贷款，基于此，被告（反诉原告）提出反诉解除合同有理有据。 反诉被告质证认为，房屋买卖合同不能派生出反诉原告陈述的事实。反诉原告说的补充协议是被迫签订、霸王条款的塞入、银行贷款未成的原因、案涉房屋的土地存在抵押导致贷款不成，我们认为该份证据不能产生这些事实，认为反诉原告的观点均不能得到认证。关于房屋结构问题，我们不同意反诉原告的说法，建设工程的结构是由国家筑建部门审批的，不是私自改变的，擅自改变结构的事实不存在。 本院认为，双方对该组证据真实性无异议。原告（反诉被告）提供的2份买卖合同均在第三条明确约定被告购买的房屋为“第XXXXXXXX幢第X-X层X-XX、X-XX号房和第XXXXXXXX幢第X层XX号房”，为两幢房屋，不能认定原告（反诉被告）改变了商网结构和用途。对被告（反诉原告）主张合同是被迫签订的抗辩主张，因被告（反诉原告）未提供证据予以证明，故对被告（反诉原告）的该项抗辩主张本院不予支持。“霸王条款”是指经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益的规定。合同补充协议是在双方意思表示真实、协商一致的情况下签订的，协议内容未违反法律法规强制性规定，故对被告（反诉原告）的该项抗辩主张本院不予支持。该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院确认该证据效力。 对证据2，被告（反诉原告）对大洼区不动产登记中心出具的调查令回执及相应的土地登记卡无异议。对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及律师调查令的回执真实性有异议，律师调查令回执没有被调查单位的盖章。对商品房预售许可证、建设工程竣工验收合格证真实性有异议，原告（反诉被告）提供的不是原件。对建设工程竣工消防验收备案凭证，虽然备案号与被告申请法院调取的一致，但只是备案号，并不等于是消防验收备案书，不能证明原告（反诉被告）工程消防验收合格。对其他三份真实性都有异议。建设工程竣工消防验收备案，该份证据属于受理凭证不属于消防验收意见书的竣工结论，正常消防验收结论应该加盖消防局的公章，该证据不能由原告加盖公章。 反诉被告质证认为，我们在每一组对应证据中分别向法庭提供的是权属证的原件复印件，及从国家机关档案中复印过来的证据，国土部门是土地登记卡，同组证据中名称不同。我们到国家机关调取的档案资料，除了不动产登记中心有公章以外，其他单位均有国家机关的接待人员签字，国家机关不给盖公章，只能出具接待人签字，我们保障证据真实性，法院可以调查。消防验收手续是中院发回重审的问题之一，我们向法院提供的验收登记备案，不是反诉原告说的只是申请，我们的备案表是来自于消防部门，如果验收不合格不会有验收备案表。反诉原告向法院申请调取的证据材料中的备案号码与我们提供的材料号码一致。案涉土地房屋五证齐全、消防验收合格。我们有已经办理房屋产权证的证据，只要该土地的房屋有能办理房屋产权证的情况，说明该土地上的房屋具备办理房屋产权证的手续，虽然消防验收备案书是复印件，但那只是国家机关的备案方式不同。 本院认为，原告（反诉被告）提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证是通过法院出具的律师调查令到国家机关档案室调取的证据材料，加盖了国家机关档案调取专用公章，有明确的档案调取时间，律师调查令回执虽然没有政府机关公章，但有政府机关接待人员的联系方式，庭审中，合议庭征求被告（反诉原告）是否同意当庭电话核实，但被告（反诉原告）不同意当庭通过电话联系进行确认和核实。虽然原告（反诉被告）提供的建设工程竣工验收合格证是复印件，但经被告（反诉原告）向本院申请调取的辽宁盘锦鲜活水产城B6竣工验收备案书与之相印证。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”可见，办理建设工程竣工验收备案的前提是竣工验收合格。结合本院依据被告（反诉原告）的申请，到盘锦市消防局调取工程消防验收报告，该局工作人员介绍，原告（反诉被告）验收材料已上传到网络，但因网络原因暂时无法查询，盘锦市消防局提供了消防备案号码及备案验证码，与原告（反诉被告）提供的建设工程竣工验收消防备案凭证的备案号码一致。故对被告（反诉原告）提出的消防没有验收的抗辩主张本院不予支持，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院确认该证据效力。 对证据3，被告（反诉原告）对判决书及李某的不动产信息登记无异议，但不能证明原告（反诉被告）相关的房屋产权手续及土地手续是合法的，更不能以点带面推定原告拥有所有的合法建设手续，因为当今托人非法办理也是存在的，所以无法证明原告所有的手续是合法的，对其他4份证据因为是复印件，被告（反诉原告）不予质证。原告（反诉被告）说能办理产权证不代表其手续齐全。 反诉被告质证认为，李某房产登记信息是真实的，足以证明案涉房屋能够办理无论企业还是个人的房屋产权证，反诉原告没有办理不能代表不能办理。反诉原告称李某的房产证件是托人非法办理的，没有证据证明，房屋产权证办理需要必要的证件，缺一不可。 本院认为，李某、朱某某依据（2019）辽1104民初1326号民事判决书已补齐房款并成功办理不动产产权证，证明原告（反诉被告）开发的辽宁鲜活水产城能够办理个人不动产产权证。被告（反诉原告）对（2019）辽1104民初1326号民事判决书及李某、朱某某的不动产登记信息无异议，故该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院确认该证据效力。对原告（反诉被告）提供的4份不动产权证，因是复印件，且被告（反诉原告）不予认可，故对该份证据效力本院不予确认。对被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）不具有合法建设手续的抗辩主张，因被告（反诉原告）未提供证据予以证明，故对被告（反诉原告）的抗辩主张本院不予支持。 对证据4，被告（反诉原告）对客户名单证据的真实性有异议，因客户名单是复印件，不符合证据要件，无法证明该组证据中若干人等是否为辽宁鲜活水产城二期业主。对承诺书的真实性无异议，但是该组承诺书只是因个人原因导致银行不能放款而做出的承诺，事实上被告（反诉原告）不能贷款是由于原告（反诉被告）的原因造成的，原告（反诉被告）土地进行抵押，其他银行不予贷款，只有信用社给贷款，不能贷款是一批而不是个人，该组证据不能证明原告（反诉被告）的主张。 反诉被告质证认为，原告要打包式的为购房者进行按揭贷款的业务，有的人能够贷款，有的人不能贷款，这与原告无关，被告负责向银行提供需要贷款的信息，能否贷款与个人的征信、户口等其他信息有关，因为不是所有人都能满足银行贷款的规定，所以我们签订的补充协议，贷款是否能够成功在于房屋购房者。 本院认为，被告（反诉原告）对客户名单真实性有异议，因原告（反诉被告）提供的客户名单为复印件，无法对其真实性进行核实，且被告（反诉原告）不予认可，故对客户名单证据效力，本院不予确认。承诺书是双方当事人意思表示真实、协商一致签订的，被告（反诉原告）对承诺书真实性无异议，对被告（反诉原告）认为是原告（反诉被告）原因导致银行无法贷款的抗辩主张，因被告（反诉原告）未提供证据予以证明，故对被告（反诉原告）的抗辩主张本院不予支持。该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院确认该证据效力。 被告（反诉原告）为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 证据1.2013年1月2日付款核算单1份、商铺认购协议1份，欲证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付一至三层首付款，原告（反诉被告）购买的一至三层商网是按照一个房照购买的，单价每平方米5370.41元计价及房屋面积情况。房屋买卖合同是成立的。商品房为连体商铺，一至三层均为商网。双方约定购房款的余额是以银行按揭贷款方式。房屋使用目的为由第三方经营鲜活水产，这也是被告（反诉原告）购买鲜活水产城房屋的目的，现在目的无法实现。 证据2.2014年开具的销售不动产统一发票2份，欲证明被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）缴纳购房款。 证据3.宣传材料3份，欲证明买受人所购房产为商业网点，且用于经营鲜活水产。 证据4.装修维修基金票据2份，欲证明被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）缴纳装修维修基金6108.00元。 证据5.录音2份，欲证明业主杨某某与销售部马经理的录音，不能办理贷款是由于原告（反诉被告）的原因造成的。跟开发商委托卖方负责人史某某的录音证明销售部同意退房的事实，销售部代表开发商。 证据6.宋某与刘某某（均为业主）录音1份，欲证明一至三层都是商网，且存在延期交房的事实。 证据7.盘锦市消防局建设工程消防验收意见书1份，欲证明该份意见书为标准的文书格式，原告（反诉被告）在庭审中提供的文书格式不标准。 证据8.辽宁鲜活水产城商品房使用说明书1份，欲证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方购买的商网用途为辽宁鲜活水产城经营。 上述证据经原告（反诉被告）质证，对证据1，真实性无异议，被告（反诉原告）缴纳首付款的数额符合事实，认购协议关于房屋的整体状况与原告向被告交付的房屋基本符合，有异议之处是该份证据不能实现被告证明目的：认购协议通篇没有“连体商铺”的字样，是被告（反诉原告）口头加上的，认购协议第一条约定一二楼和三楼分别为两个不同的单元，被告（反诉原告）明知一二楼和三楼是分开的。被告（反诉原告）用该份证据不能证明合同目无法实现，认购协议中没有约定原告（反诉被告）要履行何种义务能够让购房者实现的购房目的。 本院认为，原告（反诉被告）对该组证据真实性无异议，但对被告（反诉原告）的证明目的不予认可。辽宁鲜活水产城商铺认购协议对一二层和三层的面积、单价是分别约定的，协议中没有“连体商铺”的约定，被告（反诉原告）提供的该组证据无法证明其主张。 对证据2，原告（反诉被告）对该组证据无异议，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本庭确认该证据效力。 对证据3，原告（反诉被告）认为，宣传单只是房产开发的消息，并不是原告（反诉被告）向房屋买受人作出的承诺。鲜活水产城没有发展起来并不是维系在诉讼双方房屋买卖合同的义务，双方之间只是房屋买卖合同关系，没有经营范围的约定，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）违约缺乏事实和法律依据。原告（反诉被告）不认为宣传资料属于合同内容，宣传资料中没有相关显示，宣传资料属于要约邀请。要约和要约邀请表示不同，要约邀请不是意思表示是事实行为，要约是法律行为。要约邀请不属于合同的组成部分，不具有任何法律效力。 反诉原告质证认为，根据最高院关于商品房买卖合同的规定，宣传资料虽然不是合同的一部分，但宣传资料有明确用途且影响房屋价款的，虽未在房屋合同中表述，但也应属于房屋购买合同的一部分。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。”原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的认购协议，属预约合同性质，该协议中有关鲜活水产城的提示，具体确定，应认为是其后商品房买卖合同的内容。该证据与本案无关，本院不确认其效力。 对证据4，原告（反诉被告）对真实性无异议，但对被告（反诉原告）要求返还装修维修基金的请求有异议。 本院认为，对被告（反诉原告）缴纳的房屋维修基金，原告（反诉被告）无异议，本院可以确认。 对证据5，原告（反诉被告）认为2份录音无论从内容还是谈话人，都与原告（反诉被告）无关，被告（反诉原告）用2份录音不能证明参加按揭贷款未能贷款成功的原因在原告（反诉被告）。退房和逾期交房从录音看不出来，请法院不予采信。 本院认为，该组证据与本案没有关联性，无法证明被告（反诉原告）的主张，且原告（反诉被告）不予认可，故对该组证据效力本院不予确认。 对证据6，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、关联性、合法性均有异议。录音中的人都是案外人，与原、被告没有关联性，且其中宋某是我们首批诉讼且有生效判决在案的人员，且宋某已经履行了大部分房款。 本院认为，该组证据与本案没有关联性，无法证明被告（反诉原告）的主张，且原告（反诉被告）不予认可，故对该组证据效力本院不予确认。 对证据7，原告（反诉被告）认为该组证据是在二审中原告（反诉被告）提交给市中院的，被告（反诉原告）是不予认可的，在发回重审中，被告（反诉原告）又以该份材料作为证据出示，前后叙述不一致。 本院认为，该组证据与本案没有关联性，无法证明被告（反诉原告）的主张，且原告（反诉被告）不予认可，故对该组证据效力本院不予确认。 对证据8，原告（反诉被告）认为该证据名称为使用说明，不能证明必须经营水产，也没有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间经营水产任何详细的约定，不能证明被告（反诉原告）说的购房目的不能实现。对被告（反诉原告）的证明目的不认可，使用说明只是说在哪里布线、水管等设施和如何使用该房屋。 本院认为，辽宁鲜活水产城商品房使用说明书只是对房屋楼号、面积、地基、墙体等基础情况进行了说明，无法证明被告（反诉原告）的主张，本院不予确认。 本院依据被告申请，调取证据如下： 辽宁鲜活水产城BX竣工验收备案书1份、盘锦市消防局提供的备案号码及备案验证码、盘锦市大洼区建筑工程质量监督站出具的表格1份。 原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对该组证据的真实性和关联性无异议，但被告（反诉原告）认为无论是消防验收和竣工验收，只是备案登记，并不是竣工验收意见书或消防验收意见书，该组证据不能证明原告（反诉被告）存在有效的消防验收报告和房屋竣工验收报告。 本院认为，盘锦市消防局提供的备案号页是法院依被告申请调查取得，经本院了解盘锦市消防局工作人员得知，原告提交给盘锦市消防局的验收材料已移交给相关部门，申报的材料已全部上传网络，但由于技术原因现查看不到，只能打印出消防备案号及备案验证码。该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本庭确认该证据效力。 本院通过质证认证认定事实如下：2012年11月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《辽宁鲜活水产城金卡认购协议》，购买辽宁鲜活水产城BX栋XX号商业网点。双方约定：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买辽宁鲜活水产城金卡，一次性支付20000.00元，凭卡可优先预订和购买辽宁鲜活水产城商业用房一套，购卡款可抵购房款，被告（反诉原告）亲属张金敏代为签署协议。2013年5月23日，双方签订《辽宁鲜活水产城商铺认购协议》，约定：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）认购辽宁鲜活水产城暂定编号为BX幢XX号与BX-XXX号商网，该商网暂测建筑面积为X-X层85.60平方米，单价为每平方米6533.94元,3层建筑面积为37.02平方米，单价为每平方米2680.00元,1-2层和3层合计面积为122.62平方米，合计总房款为658519.00元。该面积如与实测面积不同，实行多退少补，X-X层面积多退少补单价均按每平方米5370.41元的标准执行。被告（反诉原告）在签订协议当日向原告（反诉被告）一次性支付商网定金338519.00元。该定金本金不计息将作为所购商铺房款的一部分，郭艳静在该协议上签字摁押。协议第5条约定：被告（反诉原告）承诺在签订《商品房买卖合同》时，将同时与盘锦远中市场经营管理有限公司签订《辽宁鲜活水产城经营管理协议》，对《辽宁鲜活水产城经营管理协议》的相关内容，被告（反诉原告）已充分了解。协议第9条第3项约定：双方一经签订《商品房买卖合同》，本认购协议即行失效，并由原告（反诉被告）收回。2014年4月29日，双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议2》，约定：被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的坐落于。X-X层建筑面积为82.3平方米，单价为每平方米6673.43元，X-X层房款为549223.00元。3层建筑面积为39.86平方米，单价为每平方米2680.00元，3层房款为106825.00元。合计总房款为656048.00元。合同中约定交房时间为2014年4月27日，并约定了违约责任等其他内容。同时在合同附件5补充协议2中第3条第1部分第3项约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应该在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。被告（反诉原告）支付了386048.00元，剩余房款270000.00元。2014年4月29日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付房屋，郭艳静在《食品城二期及辽宁鲜活水产城业主室内验收记录表》上签字。2014年5月4日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳住房维修基金6108.00元。余款被告（反诉原告）于原告（反诉被告）起诉前一个月得知不能办理按揭贷款，故此未付余欠房款。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）已交付房屋，被告（反诉原告）应当履行给付剩余房款的义务。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付剩余购房款费用270000.00元的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同中第七条约定，买受人如未按合同规定时间付款，逾期买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。原告（反诉被告）诉求按照同期银行贷款利率支付房款利息不符合合同约定，对此项请求本院不予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。”原告（反诉被告）于2019年3月19日向法院提起诉讼，庭审中被告（反诉原告）自述不能办理按揭贷款的时间是在原告（反诉被告）起诉前一个月，可以推定为2019年2月19日，诉讼时效应从2019年2月19日起算。原告（反诉被告）的诉讼请求并没有超过诉讼时效，故对被告（反诉原告）的该项抗辩主张本院不予支持。 被告（反诉原告）要求与原告（反诉被告）解除合同的请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告（反诉原告）要求与原告（反诉被告）解除合同超过一年的期间，被告（反诉原告）的合同解除权已消灭，故对被告（反诉原告）要求解除合同的主张，本院不予支持。本案系商品房买卖合同纠纷，原告（反诉被告）开发的辽宁鲜活水产城没有发展起来，与本案无关。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还房屋维修基金、装修费用、购房款及利息的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条规定、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定判决如下： 一、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）剩余房款270000.00元； 二、驳回原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担利息的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 案件受理费5350.00元，由被告（反诉原告）负担。反诉案件受理费8177.00元，由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于盘锦市中级人民法院。 审 判 长  王承军 人民陪审员  丁 艳 人民陪审员  王 克 二〇二〇年四月八日 书 记 员  安 琪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条规定商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。 第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。