贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终716号 上诉人（原审被告）：谢明燕，女，1988年1月5日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人：向东，贵州煜众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李维维，贵州煜众律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福泉市盛源商业管理有限公司，住所地贵州省黔南州福泉市。 法定代表人：陈岗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈鑫，男，该公司职工，住贵州省福泉市。 原审被告：谢明成，男，1992年7月25日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 上诉人谢明燕与被上诉人福泉市盛源商业管理有限公司（以下简称福泉盛源公司）及原审被告谢明成租赁合同纠纷一案，贵州省福泉市人民法院于2019年12月23日作出（2019）黔2702民初1876号民事判决后，谢明燕不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 谢明燕的上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判上诉人不承担支付责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人不享有本案原告主体资格，被上诉人提交的授权委托书系复印件，案涉商铺所有权系案外人的，本案适格原告应是购买商铺的案外人，若所有权人委托给被上诉人管理，被上诉人才享有诉讼主体资格。2.上诉人并非本案适格被告。本案租赁合同签订的相对人是谢青平,谢明燕作为谢青平长女协助管理经营潇湘印象餐厅，所有在被上诉人处的签字都是代表谢青平和潇湘印象餐厅，而非谢明燕个人，谢明燕对外签字系表见代理关系。3.一审除了承诺书外并无其他证据证明谢明燕是租赁合同的相对人，保证金缴纳人系谢青平，餐厅登记的法人系谢明成。该承诺书是被上诉人逼迫上诉人签订且还有谢青平和谢明成的名字，足以证明被上诉人在当时是知道该餐厅的实际经营人员是谁，一审判决推定谢明燕系实际经营人并无证据支撑。4.谢青平是合同相对人，一审判决在谢青平死亡后并未查明谢青平是否有财产，若有财产，应当首先在谢青平财产范围内对原告承担支付责任。5.2018年至2019年因被上诉人与谢青平房租纠纷，被上诉人在2018年11月2日就不再允许上诉人餐厅经营，因此该时间段被上诉人已经实际收回了商铺没有准许上诉人再经营。6.被上诉人未经上诉人同意强行上锁,并强行进入潇湘印象餐厅,私自变卖潇湘印象餐厅的贵重物品,给上诉人造成了重大经济损失。被上诉人提交的公证书只是针对变卖以后的部分物品变卖以后的价款进行提存,并未对潇湘印象餐厅物品进行了清点登记。因此除提存的费用可以折抵房租外,被上诉人还应赔偿潇湘印象餐厅的物品损失。 福泉盛源公司二审未答辩。 谢明成二审未陈述意见。 福泉盛源公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠租金、物业管理费、水电费共计456179元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月31日，被告谢明燕之父谢青平与原告福泉盛源公司签订《中心城·天街商铺租赁合同》，合同约定“谢青平租赁原告管理经营的位于中心城××、××、××、××、××、××、××、××商铺以及××商铺，用于谢青平经营潇湘印象餐厅与66号公路酒吧。其中X栋X层XX号商铺租赁期限为2015年12月1日起至2019年6月30日止，X栋XX层X号商铺租赁期限为2015年12月1日起至2021年12月31日止。X层XX号商铺的面积共计368.64㎡，X层X号商铺面积为237.60㎡，每月租金按每平方米63元／㎡计算，每月物业管理费按5元／㎡计算。水费为5元／吨，特殊行业为10元／吨、电费为1.1元／度”。谢青平向原告预先支付39406元的保证金。2017年12月31日，原告就潇湘印象餐厅（368.64㎡）租金欠费、租金调整的事项重新签订了补充协议，被告谢明燕在该协议上签名捺印。2018年3月26日，被告谢明燕就潇湘印象餐厅与66号酒吧就所欠租金事宜出具《承诺书》给原告收执。2018年6月6日，原告就潇湘印象欠付的各项费用合计181939元发出《催费通知单》，被告谢明燕于2018年7月31日在《催费通知单》上签字确认，并于当日再次向原告作出承诺，承诺书载明“经协商，本人承租的天街X栋X层X、X、X、X、X、X、X、X号商铺在2018年8月1日至2018年8月3日期间由本人自行转让，在此期间，不撤出店内的固定资产，转让手续费及金额当面与原告落实，转让费双方当面收取，其中原告收取50%用于冲抵本人欠款，不低于10万元，不够冲抵部分，本人以欠条形式于2018年12月31日前还清。欠条上的欠款按银行利息计息”。2018年8月17日，原告与谢青平、被告谢明成、谢明燕达成协议，《协议书》载明（摘抄）“2015年12月31日，原告将中心城天街X栋X层X层的商铺出租给谢青平使用，期限为2015年12月31日至2019年6月30日，每月租金按58元／㎡收取，每月物业费按5元／㎡收取，水电费按实际发生额交纳。谢青平与原告签订了租赁合同，由被告谢明成在该址申请办理潇湘印象的工商营业执照后，将潇湘印象和上述租赁房屋交给谢明燕经营管理，谢明燕是潇湘印象的实际经营人和X栋X层商品房的实际使用人，对此双方予以确认。双方同意至2018年8月1日起，X栋X层商品用房独立核算，2018年8月1日前所有欠费另行协商。从2017年3月1日至2018年7月31日，潇湘印象欠原告水电费17825元、欠租金以及物业费共计183353元，合计201177元，全部由谢明燕承担，谢明燕在2019年4月30日前全部付给原告。该协议签订后，中心城天街X栋X层的商品房继续由谢明燕承租，租赁期限至2019年6月30日止，按照原合同约定方式按时支付租金、水电费、物业管理费等相关费用”。被告谢明成签字确认，被告谢明燕签字确认，并代谢青平签字确认。履行期限届满后，被告谢明燕未向原告支付所欠的201177元。之后，被告谢明燕亦未向原告支付2018年8月1日起至2019年6月30日，天街X栋X层X、X、X、X、X、X、X、X号商铺的租金、水电费、物业费。2019年5月4日，谢青平死亡，于5月7日火化。其母亲袁国才，其妻黄国菊，其子女谢明燕、谢明霏、谢明灼、谢明龙均以书面的形式表明不继承谢青平的遗产。2019年6月21日，原告将中心城天街X栋X层的XX号商铺的留存物品进行变卖后得款18500元。2019年8月2日，原告将18500元提存于贵州省福泉市公证处。另查明，天街中心城X栋X层X号商铺面积58.32㎡，2号商铺面积28.35㎡，3号商铺面积29.97㎡，4号商铺面积61.92㎡，5号商铺面积59.04㎡，6号商铺面积58.23㎡，7号商铺面积45.51㎡，8号商铺面积27.3㎡。其中X、X、X、X、X号商铺系原告从李家俊、范祖俊、周智先、赵桁熠、陈国康、王湘黔处取得委托经营管理权，双方签订了《委托经营合同》。X、X、X号商铺系原告从贵州卓品房地产开发有限公司处取得委托经营管理权，双方也签订了《委托经营合同》，合同中约定XX号商铺的收益，由原告向上述个人及单位支付。2019年6月30日，原告已将XX号商铺进行了返还。同时查明，原告主张的租金、物业费、水电费456179元，来源于谢明燕所欠的201177元与产生于2018年8月1日至2019年6月30日期间的租金、物业费、水电费之和。原告收取的谢青平所交的保证金39406元，原告并未扣减出来，被告表示谢青平虽然死亡，但其仍然是租赁合同的相对人，也应承担责任。若谢明燕承担责任，则应对原告收取39406元的保证金予以抵扣。庭审过程中，原告只请求谢明燕支付456179元，未请求被告谢明成支付。关于X栋X层X号商铺，已于2018年8月1日转让，该商铺的相关费用，原告未主张。 一审法院认为：原告通过《委托经营合同》取得了中心城天街X栋X层XX号商铺的委托经营管理权，故原告有权向承租方主张租金、物业费及水电费。本案已查明被告谢明燕之父谢青平与原告就中心城天街X栋X层XX号商铺及X层X号商铺签订了《租赁合同》，其中X层XX号商铺（面积共计368.64㎡）用于经营潇湘印象餐厅，X层（面积共计237.6㎡）用于经营第66号公路酒吧，双方对租赁商铺面积，单价，物业管理费、水电费的收取、租赁期限等进行了约定，该租赁合同系双方的真实意思表示，系合法有效的合同。租赁合同签订后，从原告与被告谢明燕于2017年12月31日签订的《补充协议》，2018年3月26日签订的《承诺书》，2018年7月31日确认的《催费通知单》《承诺书》，2018年8月17日其签订的《协议书》来看，X栋X层XX号商铺（面积共计368.64㎡）的实际使用人与潇湘印象餐厅的实际经营管理人不是被告谢明成，而是谢青平与被告谢明燕，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，故原告有权向被告谢明燕主张X栋X层XX号商铺（面积共计368.64㎡）租赁费、物业费、水电费。经查，原、被告之间已对X栋X层XX号商铺从2017年3月1日起至2018年7月31日止期间产生的租赁费、物业管理费、水电费进行了结算，虽然谢明燕确认了201177元的欠款，但该欠款中仍然包含了原告未抵扣的谢青平交纳的保证金39406元。因谢青平也系《租赁合同》的相对人，现谢青平已死亡，其继承人均不愿继承遗产，也不愿承担谢青平的债务，故谢青平已交纳的39406元保证金应当在201177元中进行抵扣，被告谢明燕只应承担161771元（201177元-39406元）。之后，原告与被告谢明燕约定从2018年8月1日起至2019年6月30日止期间的租赁费按每月每平方58元计算，物业费按每月每平方5元计算，故谢明燕从2018年8月1日起至2019年6月30日止期间的租金及物管费为255467.52元（368.64㎡×（58＋5）元/㎡×11月）。综上，被告谢明燕应当支付原告租金、物管费、水电费417238.52元（161771元+255467.52元）。本案中被告谢明成虽为潇湘印象的法人，但其于2018年8月17日之前并未与原告产生租赁合同关系，虽然2018年8月17日其与被告谢明燕一起与原告签订《协议书》，但《协议书》中并未约定被告谢明成承担支付租金等费用的责任，故被告谢明成不承担责任。被告谢明燕提出其是员工，受其父谢青平的安排对所有文书进行签字，其行为系履行职务的意见与查明的事实不符，不予采纳。被告谢明成经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃，依法承担由此产生的不利法律后果，依法缺席审理并判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告谢明燕于判决生效之日起十日内支付原告福泉市盛源商业管理有限公司租赁费、物管费、水电费等共计四十一万七千二百三十八元五角二分（￥417238.52）；二、驳回原告福泉市盛源商业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8142元，减半收取计4071元（原告已预交），由被告谢明燕承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于被上诉人福泉盛源公司是否系本案适格原告的问题。虽然被上诉人福泉盛源公司不是案涉商铺的所有权人，但其已与案涉商铺所有权人签订了《委托经营合同》，被上诉人福泉盛源公司已经取得了案涉商铺的经营管理权，其有权向上诉人谢明燕主张租赁费、物管费、水电费等费用，故被上诉人福泉盛源公司是本案适格原告。 关于上诉人谢明燕是否系本案适格被告的问题。虽然与被上诉人福泉盛源公司签订《中心城·天街商铺租赁合同》的不是上诉人谢明燕，但上诉人谢明燕之后签字确认的《补偿协议》《承诺书》《催费通知书》证实其是案涉商铺的实际经营管理者，况且，上诉人谢明燕还在2018年8月17日又与被上诉人福泉盛源公司签订了一份《协议书》，约定案涉商铺的租赁费、物管费、水电费等费用均由上诉人谢明燕负责支付，该《协议书》系双方真实意思表示，应为有效合同。既然该《协议书》有效，上诉人谢明燕就应当按协议内容向被上诉人福泉盛源公司支付租赁费、物管费、水电费等费用。故，上诉人谢明燕系本案适格被告。 另外，上诉人谢明燕还主张被上诉人福泉盛源公司在2018年11月2日就强行不让其经营，但并未提供相应证据证实，应承担举证不力的不利后果。故，上诉人谢明燕提出2018年11月2日之后的租金不得到支持的理由不成立，应不予支持。至于上诉人谢明燕提出其经营场所被上诉人福泉盛源公司强行进入并对造成的损失应予赔偿的问题，因上诉人谢明燕未提出反诉，本案不予审查，其可另行解决。 据此，上诉人谢明燕的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8142元，由上诉人谢明燕承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十七日 书记员  肖文洁