山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1729号 上诉人（原审被告）：陈建国，男，1966年3月16日出生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：李凯，山东明清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安丘中天商业经营有限公司，住所地：安丘市兴安街办人民路**。 法定代表人：孙振东，经理。 委托诉讼代理人：徐小强，男，1981年11月16日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：李万清，山东文信律师事务所律师。 上诉人陈建国因与被上诉人安丘中天商业经营有限公司（简称安丘中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院(2019)鲁0784民初4699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈建国上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由安丘中天公司负担。事实和理由：安丘中天公司向其承诺的邀请红星美凯龙等大型知名建材经营企业入驻市场，市场具有规模经营优势，但该市场没有任何规模建材经营企业入住，是安丘中天公司先行违约，其才未装修及开业经营，安丘中天公司应向其返还履约保证金。 安丘中天公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 安丘中天公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，返还商铺4套；2、判决陈建国承担履约保证金无权索回并承担违约金37662元（超租期占用费）；3、本案诉讼费由陈建国负担。 一审法院认定事实：2014年8月31日，安丘中天公司（甲方）与陈建国（乙方）签订《安丘·翰沃城商铺租赁合同》一份，约定陈建国租赁安丘中天公司商铺：一、租赁区域，计费面积及经营范围1、乙方根据自身经营需要，自愿租赁甲方位于安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北安丘翰沃城门业馆107、108、115、116号商铺，双方约定租赁合同建筑面积为330.32平方米。二、租赁期限商铺租赁期限，自2014年8月31日起至2017年8月30日止。其中有36个月免租期，合同到期，乙方在同等条件下具有优先承租权。具体免租日期约定如下：具体免租期限从实际交房日期为准。三、费用标准及付款方法1、签订本合同之日，乙方需缴纳履约及经营售后服务保证金共计￥20000元，人民币大写贰万元，履约保证金为确保乙方履行本合同而设定，经营售后服务保证金为确保售后服务而设，乙方在合同期内违反本合同应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金；履约保证金不足赔偿损失时，其不足部分的赔偿由乙方用现金付足。合同期内发生违约赔偿，乙方应在赔偿发生之日起10个工作日内补足本合同约定的履约及售后服务保证金数量。合同期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用厘清后不计利息原额返还。2、租金、活动推广费及水电费收费标准：租金标准按合同建筑面积计算为0元/平方米/月，即总租金0元/月，人民币大写零元。四、商铺装修…八、违约责任1.合同生效后，乙方五日以上（含五日）未进场装修或未正常营业；…7.乙方应按照市场规定的营业时间营业，如无故停业，按租赁物业面积每天处违约金2元/㎡，无故连续停业10天，或1年内累计无故停业超过30天的，为乙方根本违约；…乙方构成违约时，甲方有权单方终止和解除合同，收回商铺使用权，除不予退还乙方所交的履约保证金及其他费用外，并有权要求乙方支付从解除合同之时起乙方实际发生应缴纳的费用。…合同还对其他事项作了约定。附件：1.乙方按时完成装修达到试营业标准，在试营业之日起十五个工作日内退还履约保证金的20%，剩余履约保证金转为售后服务保证金。2.合同期满后，如双方不再续约，甲方在乙方半年后无消费者质量投诉的情况下，甲方将全部售后服务保证金退还乙方。 2013年12月30日，陈建国向安丘中天公司缴纳履约保证金20000元。2016年9月30日，陈建国分别在四份《商户交房单》上签字，确认5-6-107号、5-6-108号、5-6-115号、25-6-116号商铺强弱电、消防、水汽验收合格。同时安丘中天公司向陈建国作出《声明》，载明:考虑到新的市场需要培育，为降低商户经营成本，经公司与商铺所有权人共同研究决定，对5-6#楼107、108、115、116号商铺合同期限内三个合同年度的租金不予收取。其他方面的权利、义务均以《安丘·翰沃城商铺租赁合同》内容为准。2016年9月30日，双方签订《装修施工协议》一份，约定，自2016年9月30日至2016年11月30日为陈建国的装修时间，保证正常经营。但陈建国至今没有装修开业。2018年7月4日，安丘中天公司向陈建国发出《通知书》一份，载明：根据合同第四条、第八条的相关约定，陈建国未按合同约定履行，合同已于2018年7月8日期满，陈建国未签约，安丘中天公司有权解除双方的《商铺租赁合同》。现要求解除合同，限陈建国在3日内交回承租房屋（包括房屋钥匙）等，并办理相关手续，安丘中天公司将按合同约定收回商铺使用权并追究违约责任。陈建国收到《通知书》后未将租赁房屋交回。为此，安丘中天公司向法院起诉。 一审法院认为，双方争议的焦点为：一、陈建国应否返还安丘中天公司的商铺；二、陈建国是否存在违约行为，应如何承担违约责任。 关于焦点一，首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，安丘中天公司与陈建国签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方合同约定的租赁期三年，合同到期后，安丘中天公司向陈建国发出解除合同通知，要求解除合同，说明安丘中天公司不同意继续租赁房屋，陈建国也没有提出续签合同，双方未达成续签协议，故原租赁合同因履行期限届满而失效，陈建国应当依约将租赁房屋返还安丘中天公司；其次，合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”合同法第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；…”故在房屋租赁期间届满后，陈建国又不继续租赁的情况下，合同的权利义务终止，陈建国应当依法返还安丘中天公司租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。综上，双方的房屋租赁合同已经终止，无需另行解除，故安丘中天公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法无据，法院不予采纳，但安丘中天公司要求返还商铺4套，符合法律规定，陈建国亦同意返还，依法应予支持。 关于焦点二，从法律规定及合同约定上看。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”本案中，陈建国未按合同约定进行装修及开业运营，已构成根本违约；合同到期后陈建国未按约返还安丘中天公司租赁房屋，在安丘中天公司发出解除通知后仍未履行义务，亦构成违约，陈建国依法应当承担违约责任。双方合同明确约定了履约及经营售后服务保证金，目的是确保陈建国履行本合同及经营售后服务，包括合同期满后的履约行为。该保证金具有违约金的性质，因此，陈建国违约后按照约定应当以此承担违约责任，且陈建国未提起反诉请求，故其无权要求返还。同时，双方合同还约定了合同履行方面违约金的计算方法，且安丘中天公司以此要求陈建国承担违约责任，依据上述法律规定，陈建国承担上述违约责任后，不应再行承担违约责任。故安丘中天公司要求陈建国承担违约金（超租期占用费）37662元，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。其次，从举证责任上及证据上分析。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”安丘中天公司提供的租赁合同、装修施工协议、通知书等证据，能够相互印证，形成完整的证据链，能够证明陈建国存在违约行为。陈建国主张安丘中天公司先行违约其行使不安抗辩权，支付违约金没有事实与法律依据。陈建国应当对此承担举证责任，但其未提供证据证明自己的主张，应当承担举证不能的不利法律后果，故对其主张依法不予采纳。综上，安丘中天公司要求判决陈建国承担履约保证金，理由正当应予支持，但要求陈建国并承担违约金（超租期占用费）37662元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，安丘中天公司请求中合理部分，符合法律规定，依法应予支持，不合理部分，依法不予支持。陈建国请求驳回安丘中天公司诉讼请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告陈建国返还租赁原告安丘中天商业经营有限公司位于安丘·翰沃城5-6#楼107、108、115、116号商铺四套及相关手续，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告陈建国无权要求原告安丘中天商业经营有限公司返还履约保证金20000元；三、驳回原告安丘中天商业经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费742元，减半收取计371元，由被告陈建国负担。 二审中，上诉人陈建国提交照片四张，证明被上诉人与上诉人等商铺租赁客户签订合同后，承诺称市场已邀请了红星美凯龙多家大型知名建材经营企业入住市场，市场具有规模经营优势，因被上诉人先行违约，未达到上诉人的入住条件，上诉人才未装修入住及开业经营。被上诉人安丘中天公司对该证据不予认可，该照片是2013年其公司的宣传活动，双方所签合同中并没有约定上诉人所说的这些项目入住为前提，上诉人无偿租用被上诉人的商铺与宣传没有关系，没有装修与经营责任在于上诉人。 二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，上诉人陈建国与被上诉人安丘中天公司签订的《安丘·翰沃城商铺租赁合同》明确约定，乙方（陈建国）构成违约时，甲方（安丘中天公司）有权单方终止和解除合同，收回商铺使用权，除不予退还乙方所交的履约保证金及其他费用外，并有权要求乙方支付从解除合同之时起乙方实际发生应缴纳的费用。本案中，上诉人陈建国未按合同约定进行装修及开业运营，已构成根本违约，合同到期后亦未按约返还被上诉人安丘中天公司出租的房屋，在安丘中天公司发出解除通知后仍未履行义务，亦构成违约，陈建国依法应当承担违约责任。一审法院根据双方合同约定认定陈建国无权要求安丘中天公司返还履约保证金，具有事实和法律依据，应无不当。上诉人陈建国主张被上诉人安丘中天公司未按照承诺的要求邀请规模建材经营企业入驻市场，系安丘中天公司先行违约，并提交照片等证据予以证实，因照片载明的内容系安丘中天公司前期宣传活动，在双方所签合同中并没有上述约定，该证据不足以证实安丘中天公司具有违约行为，故该上诉主张，事实依据不足，不予支持。 综上所述，上诉人陈建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元，由上诉人陈建国负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年四月十六日 书记员  田 然