山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初1807号 原告：姚安治，男，汉族，1962年4月8日出生，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：姜龙波，山东商君律师事务所律师。 被告：山东省潍坊市昌邑市龙池镇王家庄子村民委员会，住所地昌邑市龙池镇王家庄子村。 法定代表人：孙波，村委会主任。 委托诉讼代理人：卢沈阳，山东恒昶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓光，山东恒昶律师事务所律师。 原告姚安治与被告山东省潍坊市昌邑市龙池镇王家庄子村民委员会（以下简称“王家庄子村委会”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月27日第一次公开开庭进行了审理，原告姚安治及其委托诉讼代理人姜龙波，被告王家庄子村委会委托诉讼代理人卢沈阳、李晓光均到庭参加诉讼。后在2019年10月22日、2020年1月13日第二次、第三次公开开庭进行了审理，原告姚安治及其委托诉讼代理人姜龙波，被告王家庄子村委会主任孙波及其委托诉讼代理人李晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚安治依法向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除合同违法；2、赔偿原告经济损失140万元；3、诉讼费用由被告承担。后在审理过程中增加诉讼请求：1、被告返还第七年度承包费360100元；2、支付违约金360100元。事实与理由：2013年8月23日，原、被告签订盐场租赁合同，租赁期限自2013年11月1日至2020年10月31日。合同签订后，原告按约如期缴纳相关税费并履行了其他合同义务。2017年6月26日，被告向原告送达书面通知一份，单方解除合同。因原告对解除合同及补偿方案有异议，在与被告协商处理过程中，7月份被告先将盐场进水沟填平，后擅自对盐场的设施和房屋进行了清理拆除。被告行为违反了合同法的相关规定及租赁合同的相关约定，给原告造成重大经济损失。 被告王家庄子村委会辩称，1、原告所述不属实，起诉无法律和事实依据；2、被告通知原告解除合同符合租赁合同第六条约定，涉案土地受到了政策和国家集体应对的需要，被告与原告协商一致后解除了合同，原告当时没有提出任何异议，并主动接受了补偿款，且在法定期限内没有向法院起诉，被告不存在违约情形；3、合同中没有约定违约金条款和违约金计算方式，不应支付违约金，原告主张的违约金过高，法院应当以实际损失为限进行调整；4、原告在同时主张违约金和赔偿损失没有法律依据，两者不能同时主张，且违约金应当以损失为限；5、关于原告损失，原告接受了补偿款后自行拆除了盐田，并变卖了属于被告的设施，原告不存在任何损失；6、关于原告主张返还承包费的问题，原告在租赁期间没有足额支付租赁费，也没有支付2017年度的租赁费，按照合同约定其先期缴纳的最后一期承包费应当予以扣除，第七年度承包费不应当返还；7、原告租赁期间存在违约，没有按时缴纳租赁费，按照合同约定第七年度租赁费作为违约金予以扣除。综上请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告王家庄子村委会对原告姚安治提交的《盐场租赁合同》、《解除合同通知》、《王家庄子村盐场第二盐组的补充协议》无异议，本院予以确认定在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告姚安治提交照片六张，证明原告的盐田被被告伙同昌邑市政公司拆除后夷为平地。被告质证称：真实性不予认可，照片中的内容无法证实地段为涉案盐场，并且盐场的相关设施是原告自行拆除。本院认定意见为：该照片内容不能体现与涉案盐田存在关联，本院不予认定。 2、原告姚安治提交昌邑市人民法院（2018）鲁0786民初633号民事判决书一份、昌邑市龙池盐化有限公司销售交税明细表复印件一份、购销合同三份，并申请本院调取昌邑市龙池盐化有限公司增值税发票7份、姚安治2014-2017年销售明细表一份、资源税缴纳证明一份，证明原告每年销售量在8000吨左右，申请对涉案盐田2017年7月-2020年10月31日收益进行评估。被告质证称：三份购销合同所体现出来的盐田买卖不是通过合法途径，没有通过龙池盐化公司销售，其销售行为不合法，真实性不认可。增值税发票上名称与原告没有关联性。龙池盐化公司出具的证明及销售明细表无异议。判决书与本案无关，不能证明原告主张的问题。本院认定意见为：昌邑市人民法院（2018）鲁0786民初633号民事判决书系原告与他人买卖合同纠纷产生的诉讼，与本案无关联性，三份购销合同在无其他证据佐证的情况下亦不能认定上述合同是否实际履行，交税明细表系复印件，增值税发票从内容看不能认定与原告存在关联，为此，上述证据均不能认定原告涉案盐田原盐销售量，本院对上述证据的不予认定。关于2014-2017年销售明细表、资源税缴纳证明，真实合法，与本案存在关联，本院予以认定。 3、被告王家庄子村委会提交《山东省人民政府办公厅关于公布第三批化工园区和专业化工园区名单的通知（鲁政办字【2019】4号）》、《昌邑市人民政府征收土地公告（2017年第1号）》、《昌邑市人民政府拟征收土地公告（昌征公告【2019】012号）》、《（2017-2035年）昌邑市北部沿海地区总体规划》、《昌邑市龙池化工园区总体发展规划》，证明：涉案土地已在2017年被山东省人民政府确认为昌邑龙池化工工业园，划为工业园区后不能进行晒盐等行为，被告接到通知后与原告协商解除了租赁合同。原告姚安治质证称：①.2017年第1号征收土地公告属于网站截图复印件，未明确原告盐场在征收土地范围，公告明确要求有关部门按照土地征收补偿安置协议支付补偿费用，以上工作并未与被告进行接触和协商；②.2019第4号文件是2019年1月10日作出，内容与原、被告案件没有关联；③.2019012号文件拟征收土地公告是网站截图复印件，公告时间是2019年4月29日，征收范围未明确包括原告盐田，公告仅仅是拟征收，向公众征求意见，并非正式文件，要求被告提供正式文件；④.昌邑市北部沿海地区总体规划及龙池化工园区总体发展规划均不能作为征收土地的依据，不具有法律效力；⑤.被告提供的征收文件、征收公告、园区规划等都是在2019年之后，向原告发出的解除合同的通知是在2017年6月26日，被告提供的所谓的依据无论是否合法都不能作为被告解除合同的理由。本院认定意见为：上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院予以认定。 4、被告王家庄子村委会提交收到条、付款凭证、转账支票存根复印件，证实经双方协商一致解除了租赁合同，原告支取补偿款20万元，通过原告支取款项的行为，以及原告在法定期限内没有提出任何异议，足以证实解除合同是双方协商一致的结果。原告质证称：三份复印件的真实性由法庭核实，预支补偿款20万元属实，但是不代表补偿款总额就是20万元，收条写的是预支20万，不是全部补偿款。本院认定意见为：上述证据虽系复印件，但真实、合法，与本案存在关联性，双方对原告支取20万元的事实亦均无异议，本院对上述三份证据予以认定。 5、被告王家庄子村委会提交龙池镇人民政府出具的《关于龙池镇王家庄子村与姚安治解除盐场承包合同的情况说明》一份（附《山东省化工园区认定管理办法》、《关于公布第三批化工园区和专业化工园区名单的通知》、《昌邑市人民政府关于同意昌邑市总体发展规划的批复》、《昌邑市龙池化工产业园总体发展规划》、《潍坊市人民政府办公室关于公布潍坊市的通知》），证实涉案土地已于2016年9月经潍坊市人民政府、昌邑市人民政府、龙池镇人民政府批准规划成立龙池化工产业园，依据租赁合同第六条受国家政策制约，符合合同解除条件。原告质证称：龙池镇人民政府的情况说明除了原、被告签订合同的情况之外其他内容均与事实不符，不能反映原告盐场被征用的事实，以及不符合规划的事实，被告提供的山东省化工园区认定管理办法等几个附件均为下载复印件，不是原件，同时化工园区认定管理办法印发时间是2017年10月28日，山东省化工园区名单公布时间是2019年1月10日，均不能作为被告在2017年7月份解除合同的依据和理由。潍坊市公布的化工园区的通知根据该通知关于龙池化工园区平面规划图原告盐场在盐田路以东，龙池化工园在盐田路以西，也就是说原告的盐场不再该规划图范围之内。另外所谓的化工园区未经省级政府有关部门认定，不能作为有效的合法的园区，更不能作为被告解除原被告合同的依据。本院认定意见为：龙池镇政府出具的情况说明真实、合法，与本案存在关联性，本院予以认定。 6、被告王家庄子村委会提交2017年7月1日村民代表及党员会议记录一份，证明姚安治的承包合同未到期，被告愿意补偿其60万元。原告姚安治质证称：会议记录通过对原告的补偿方式和数额没有实际反映出原告的损失情况，是被告单方的表示，原告对补偿数额不认可，补偿数额太低，对解除合同的理由也不认可。本院认定意见为：该证据真实、合法，与本案存在关联性，本院予以认定。 根据当事人举证、质证以及本院法庭调查情况，本院认定以下事实： 2013年8月23日，原、被告签订《盐场租赁合同》一份，出租方为被告王家庄子村委会（甲方），承租方为原告姚安治（乙方），该合同约定： 一、盐场坐落及面积：盐场座落于堤河河堤以西，北至张怀庆盐组界沟，西至运盐路东排沟，东至溴素水沟西堤，南至盐场东西溴素水沟北堤。毛面积约1435公亩，净水计税面积1169公亩，并包括厂房5间，塑苫面积约520公亩，用于乙方租赁期间使用。 二、租赁期限：租期7年，自2013年11月1日至2020年10月31日。 三、租赁的交纳方式：1.租赁费每年360100元，用现金交纳，7年共计租赁费2520700元；2、交纳租赁费实行“先交钱，后晒盐”办法，即自合同签订之日起交纳第一年和最后一年租赁费，2014年11月1日交纳第二年租赁费，以此类推。2018年11月1日交第六年租赁费，乙方私自中途毁约，甲方不退第7年租赁费，作为违约金处理。 四、甲方权利和义务：1.甲方将盐场和盐场甲方现有设备归乙方使用，乙方自行购置的设备和基本投资，甲方不承担经济责任，租赁期满后，盐场所有塑苫、基础建设投资设施，无偿归还甲方所有；2.在租赁期间最后一年，乙方如完不成国家、集体税费时，甲方有权冻结乙方原盐抵顶税费。 五、乙方的权力和义务：1.租赁期间，房屋和设备由乙方随时维修，甲方不承担任何责任，租赁期满原使用资产要保持接管时良好状况。有损坏应按价赔偿，盐池的池埂、闸门、塑苫要保持完好保卤施池，决不能影响下届的原盐生产。2.租赁费内乙方在生产经营过程中要注意安全，如发生人员伤亡及其事故，由乙方全负责，与甲方无关。3.租赁期间国家、集体征用的一切税费和发生的一切债权、债务均由乙方承担，如遭遇其他意外事故及自然灾害，后果均由乙方负责，甲方不承担任何责任。4.租赁期内，末征得甲方同意，乙方不得擅自转租该盐场，合同期满时，乙方砣台存盐必须在下年4月30日前运清，途期不运将归甲方所有。 六、当受到政策制约或国家集体用地，致使本合同无法正常履行时，乙方应按实际租赁年限交纳租赁费，合同无条件解除。 2016年3月16日，原、被告签订《王家庄子村盐场第二盐组的补充协议》一份，载明：1、第二盐组面积1634公亩，承包额变更为毛面积每公亩42元，年缴承包费总额68628元；2、根据年度盐价实际情况，实际承包费上浮的办法，如盐价每吨130元及以上，每公亩上浮5元，如每吨达到150元及以上，每公亩上浮20元，如盐价达到每吨180元及以上，即恢复原合同的承包额缴纳承包费；3、合同的其他条款不变，仍然有效。 2017年6月26日，被告向原告送达通知一份，载明：姚安治盐组，经村两委研究，6月20日召开的党员，村民代表会议，你所租赁承包的盐田应根据租赁合同第六，七条的规定，双方无条件解除原合同，并表决通过村两委制定的对征占盐场的补偿方案。根据会议决定，各盐组应予7月4日前停止生产，并对盐池存盐，卤水进行清理，处理完毕。对逾期仍未停产或未清理完的，村民将自行组织人员对项目区征占盐场土地进行清理。 2017年7月21日，被告从原告处预支盐田补偿款200000元。 另查，原告经营涉案土地盐田至2017年7月，并已交纳2013年11月至2016年11月、2019年11月-2020年11月的土地承包费。 又查，昌邑市龙池镇人民政府于2019年12月31日出具情况说明，载明：“堤河西、运盐路东姚安治承包的盐田土地由王家庄子村委在2016年6月予以收回，服从龙池镇化工产业园统一规划，相关土地征收手续按程序正在逐级审批办理中”。 再查，原、被告对以下问题存在争议： 一、《盐场租赁合同》是否解除。 原告称：原告未拖欠租赁费，被告在解除通知中所称的第六条、第七条在合同中并不存在，被告无任何依据就单方解除合同违法。 被告称：涉案土地受到了政策和国家集体应对的需要，在与原告协商一致后解除了合同。合同第六条约定是受到政策和国家集体应对合同无条件解除，本案起因是政府的规划需要，涉案土地划为工业园区，导致双方无法继续履行合同，被告依据该条款与原告解除了合同并通知了原告，原告在收到通知当时以及后期并没有提出任何异议，并且在法定的期限内也没有向法院起诉，而在事隔两年后才起诉不应当得到法院的支持。 二、被告是否应当赔偿原告经济损失。 原告称：1、原、被告经协议对赔偿未达成一致，被告一开始赔偿60万元，后期给80万元，原告均未不同意。因为被告要交税，没有钱，村里先给了被告20万；2、在协商中，被告擅自对盐场的设施和房屋进行了清理拆除，违反合同法的规定及租赁合同的约定，给原告造成重大经济损失。 被告称：1、原告主动接受了补偿款，并自行拆除了盐田，变卖了属于被告的设施，原告不存在任何损失，被告不存在违约情形；2、合同约定盐场及盐场设备所有权属于被告，原告仅享有使用权，并且原告自行购置的设备及基本投资，被告不承担经济责任。通过该约定可以看出设备属于被告，被告不应当承担任何赔偿义务；3、双方协商解除合同补偿60万元，原告提出条件在放工人之前，村里先给20万元，给工人开工资，给他20万元前提是先放水，把塑粘处理了之后给了他20万，合同解除。 三、被告是否应当支付违约金。 原告称：根据原、被告签订的合同中第三条第二项中约定乙方违约，甲方不退第七年租赁费，作为违约金处理，第七年租赁费数额是360100元，根据权利义务对等原则，甲方违约也应该以第七年租赁费为标准，向乙方支付违约金。被告违法解除合同以后，合同尚有3年半的时间未到期，要求被告赔偿损失140万元。收益损失向法庭请求对原告盐田收入进行评估，以评估数额为准。从2017年7月到2020年10月。 被告称：1、合同中并没有约定违约金条款，不应该支付违约金；2、原告主张的违约金过高，法院应当以实际损失为限进行调整；3、原告同时主张违约金和赔偿损失没有法律依据，按照法律规定，违约金和损失不能同时主张，且违约金应当以损失为限；4、原告没有完成初步的举证义务，不应当进行评估，不具备评估的基本要件。另外水是原告自己放的，塑粘等相关设施按照合同约定属于我方所有，其变卖不但没有损失，而且得到了收益。原告也没有提交其经营期间的收入情况。包含银行流水、财务记账等，在没有提供任何证据的情况下，不应直接申请评估。 本院认为，原、被告签订的土地租赁合同合法有效，原、被告争议的焦点问题是被告通知解除合同是否符合《盐场租赁合同》约定的“当受到政策制约或国家集体用地，致使本合同无法正常履行时，乙方应按实际租赁年限交纳租赁费，合同无条件解除”的条件。对于合同的约定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案从昌邑市龙池镇政府出具的说明、王家庄子村委会会议记录、合同解除通知及原、被告双方的陈述看，合同解除的原因是政府规划化工园区的用地需要，该原因符合合同约定的“政策制约或国家集体用地”这一表述的含义。对于原告主张的应解释为“土地征收”，其并未举证证明，且原告姚安治亦领取了部分补偿款并停止了盐场的运营，能够认定原告通知解除合同符合法律规定和合同约定。另外，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，被告在依照合同约定的条件通知原告解除合同后，原告并未在上述法律规定的期间内提起诉讼要求确认解除合同效力，为此，原告主张被告解除合同违法无法律和事实依据，本院不予支持。 关于租赁费的返还，根据盐田租赁合同约定，合同无法正常履行的应当按照实际使用期限缴纳租赁费。本案中，原告姚安治已经缴纳2013年11月至2016年11月、2019年11月-2020年11月的土地承包费，每年度360100元，但原告实际租赁时间是到2017年7月，因此，原告缴纳的2019年至2020年的租赁费360100元应当由被告返还。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告主张的违约金和经济损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据以上《中华人民共和国合同法》的规定，因合同解除应当承担赔偿损失的责任主体为不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的一方当事人，即违约方。本案中，被告因政府规划化工园区用地需要解除合同，符合合同约定的解除条件,其解除案涉合同有事实和法律依据，并不存在违约行为，原告主张的违约金和经济损失没有法律依据。同时，在客观上，涉案合同尚有三年多未履行，原告也为经营盐场投入了资金和设备，被告基于该事实在村民会议研究的基础上决定给予原告经济补偿60万元，符合公平原则，本院予以认定，对于原告主张的违约金和超出部分的经济损失不予支持，对于原告的评估申请不予准许。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下： 一、被告山东省潍坊市昌邑市龙池镇王家庄子村民委员会返还原告姚安治租赁费360100元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告山东省潍坊市昌邑市龙池镇王家庄子村民委员会支付原告姚安治补偿款600000元，已实际支付200000元，余款400000元于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告姚安治的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23763元，由原告承担12362元，被告承担11401元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费23763元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长 王 骞 审判员 刘国华 审判员 黄家浩 二〇二〇年四月二十四日 书记员 孙文艳