广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10139号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：程小源，女，汉族，1989年5月3日出生，身份证住址江西省抚州市宜黄县，委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场）与上诉人程小源房屋租赁合同纠纷一案，因不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万佳广场的上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、六项，将一审判决第一项改判为程小源向万佳广场支付2016年12月4日至2017年2月3日期间的租金及管理费共计22460元，将一审判决第二项改判为程小源向万佳广场支付2017年2月4日至2017年4月25日期间的占用费合计19084元。二、本案二审诉讼费用由程小源承担。主要事实和理由：一、一审法院认定的涉案商铺起租日为2016年10月17日属于事实认定错误。涉案商铺起租日应自装修免租期满之次日即2016年9月4日起算。二、一审法院判决万佳广场向程小源返还租赁保证金系事实认定不清。依合同约定，程小源未按期交付租金，万佳广场有权没收租赁保证金，不予退还。三、一审法院将占有使用费计算至2017年3月3日是错误的，程小源实际占用涉案商铺的事实在2017年3月4日之后仍然存在。程小源的上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4383号民事判决第一项、第二项、第七项，发回重审或依法改判；二、由万佳广场承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院认定涉案商铺起租日从商场具备实际投入经营条件之日起算，是认定事实不全面，适用法律错误。万佳广场一直进行外墙和内部装修造成严重的噪音和粉尘污染，商场外围布满架子导致很多私家车在商场走廊中停车进出，再加上招商时着重宣传的新一佳超市带来的客户引流效果因为不恰当的关停新一佳超市，导致整个商场笼罩在阴暗、噪音、粉尘和吵闹中，客流量几乎断绝，程小源无法营业，经过与万佳广场沟通，万佳广场也一直称不收租。2016年11月，程小源才知道万佳广场刚办好整体消防验收，但另一方面万佳广场还存在更严重的违约行为，程小源是在万佳广场招商时对其广场业态、外墙装饰效果及品牌引进愿景有所承诺后，才同意签署租赁合同，但入场及11月后发现外墙装饰与当初的招商效果图严重不符，广场业态几乎凋零，特别是2016年12月万佳广场又违反约定把商场走廊、通道租给他人经营，导致程小源根本无法经营。程小源因为以上原因才一直拒绝继续交租。涉案商铺的唯一用途不是居住而是经营。商铺要经营条件既要办理消防验收等合法手续，又要在事实上具备合适的经营环境和客观条件。因为商场新装修，程小源属于入驻的第一批，所以对商场装修进度和效果只能看万佳广场招商手册、宣传图和听其招商经理的承诺，但事实上万佳广场没有实现其大多数承诺和宣传效果，上诉人已经丧失了经营的环境和客观条件。二、法院应综合考虑租赁商铺的性质、租赁合同的效力、万佳广场的过错以及程小源是否以此营利以及营利多少等因素，酌情认定占有使用费的标准。三、万佳广场交付给程小源的商铺是毛胚房，万佳广场没有对该商铺进行所谓的“前期装修”，也没有举证其进行了“前期装修”，因此铺位转让费应该由万佳广场返还。四、万佳广场的违约行为不仅仅是未进行消防验收，还存在诸多虚假宣传、噪音粉尘、挤占商场走廊等客观上导致商场客流量几乎断绝、程小源无法开张经营的事实违约行为，而且程小源是在2016年11月才知晓万佳广场之前没有进行消防验收，在万佳广场的催促和降租承诺中进场装修，一审判决对相关事实认定不清。万佳广场应赔偿程小源的经济损失。关于程小源一审反诉请求返还的设施设备“鞋子两袋、衣服两袋、模特衣架、收银台一张、展示架两台、模特台两张、椅子一张、柜子两套”，程小源在一审期间提交了相关的证据材料，但一审法院没有审查认定，程小源认为该相应库存资产被万佳广场扣留导致程小源财产损失，应该由万佳广场承担赔偿责任。万佳广场的原审诉讼请求为：一、程小源支付2016年12月4日至2017年2月3日止的租金及管理费共计22460元；二、程小源按每月11230元的标准支付2017年2月4日至2017年4月25日2个月零21天的占有使用费（含管理费和租金）合计19084元。程小源的原审反诉请求为：一、确认双方于2016年6月20日签订的《商铺租赁合同》无效。二、万佳广场返还程小源商铺内被扣押的相关设备、设施；三、万佳广场返还程小源租赁保证金31500元、租金31500元、管理费3650元、铺位转让费16000元、装修押金5000元，共计87650元及银行利息（其中装修押金的利息自2016年7月24日装修完毕起计算，其余款项的利息自2016年6月20日支付款项之日起计算，均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际返还之日止）。四、万佳广场赔偿程小源经济利益损失7万元。五、万佳广场承担本案的诉讼费用。原审判决主文：一、程小源应于本判决生效之日起十日内向万佳广场支付2017年1月17日至2017年2月3日期间的租金为6205.65元；二、程小源应于本判决生效之日起十日内向万佳广场支付2017年2月4日至2017年3月3日的占有使用费10201.44元；三、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向程小源返还租赁保证金31500元；四、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向程小源返还装修押金5000元并支付逾期返还利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年7月24日起计至付清款之日止；五、万佳广场应于本判决生效之日起十日内向程小源返还挂式空调一台；六、驳回万佳广场的其余诉讼请求；七、驳回程小源的其他反诉请求。本案本诉受理费838.6元（已由万佳广场预交），由万佳广场负担628.6元，由程小源负担210元；反诉受理费1726元（已由程小源预交），由万佳广场负担356元，程小源负担1370元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院二审中，万佳广场提交了以下证据：一、深圳市公安局消防局于2003年向福田区园岭中路园中园一、二楼新一佳商场发放的建筑工程消防设计审核意见书及消防安全检查意见书，目的是证明万佳广场已于2003年9月8日取得深圳市公安局消防支队福田大队关于消防设计验收合格的请求意见书，并于2003年9月18日通过消防检查，因此万佳广场的整体验收早已于2003年完成。二、涉案商铺所在商场内的中影影院、麦当劳餐厅的消防验收合格证及消防验收意见书，目的是证明部分商铺已于2016年10月17日前通过消防验收并正常经营，故商场整体消防验收通过前并不影响涉案商铺的正常经营。本院二审过程中去函深圳市公安局通心岭派出所，请求协助查询万佳广场工作人员与杨英等商户之间曾发生冲突并报案的相关情况，深圳市公安局通心岭派出所向本院做出《有关深圳市万佳广场投资发展有限公司与部分商户纠纷的报案情况记录和说明》。本院认为，针对双方上诉人的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：关于涉案商铺的起租日期问题。万佳广场主张2003年商场整体通过消防验收并获准开业后一直处于正常营业状态，2016年商场部分再次装修并没有导致商场停业，涉案商铺的实际经营活动并未因公共部分未经消防验收合格而受到影响，且2016年10月17日前已有部分商铺通过了消防验收，一审法院以涉案商铺所处商场1层整体消防验收合格之日作为起租日，与事实不符，应以涉案商铺实际交付后免租期届满即2016年9月4日作为起租日。程小源则主张万佳广场未通过消防验收违反强制性规定，万佳广场实际并不具备经营条件，且万佳广场一直进行外墙和内部装修造成严重的噪音和粉尘污染，导致客流量几乎断绝，在程小源与万佳广场沟通过程中，万佳广场工作人员也一直称不收租。故，万佳广场已经构成根本违约，程小源无需支付任何租金及管理费。对此本院认为，针对万佳广场上诉的涉案商场的消防验收问题，根据一审已查明的事实，新一佳超市有限公司园岭商场就商场一层2800平方米面积进行装修，消防主管部门于2016年3月8日对报送的装修工程作出《建设工程消防设计审核意见书》，后于2016年10月17日就上述一层局部2800平方米发放《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。也即是说，涉案商铺所在一楼2800平方米于2016年10月17日才获得投入使用的消防许可。按照万佳广场实际交付商铺的时间2016年7月4日，再计算免租期2个月，至2016年9月4日，涉案商铺尚不具备合法的投入使用条件，因此，万佳广场交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场存在违约情形。万佳广场主张涉案商场非新建场所，早于2003年就已消防验收合格，并且2016年10月17日已有部分商铺通过消防验收，万佳广场不存在违约。本院认为，即使涉案商场2003年已通过消防验收，但是2016年，涉案商场一层又申报了新的装修内容，消防主管部门也针对新的申报内容再次进行了审核、检查，因此，涉案商场此前的消防验收并不能替代新装修所需消防检查；同时，涉案商场一层个别商铺取得的消防验收并不能反证一层局部2800平方米可以投入使用，涉案商场一层可以投入使用的时间应当以新装修的消防验收时间为准。万佳广场上诉主张自2016年9月4日起租与事实不符，本院不予支持。程小源上诉主张因万佳广场一直进行外墙和内部装修造成严重的噪音和粉尘污染，导致客流量几乎断绝，无法正常经营。对此本院认为，涉案商场的整体环境确实会对商户的经营造成一定的影响，但并非决定性因素，商场的整体环境包括人流、装修、交通等均属于商户需承担的正常经营风险。程小源的该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。故涉案商铺的租金应从实际符合投入使用的时间即2016年10月17日起算，一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于占有使用费和管理费的问题。程小源主张法院应综合考虑租赁房屋的性质、租赁合同的效力、万佳广场的过错以及程小源是否以此营利以及营利多少等因素，酌情认定占有使用费的标准。对此本院认为，程小源在租赁合同解除后仍占有涉案商铺，一审法院据此认定程小源需支付占有涉案商铺期间的使用费及管理费，并参照租金标准计算金额，符合法律规定，本院依法予以维持。关于租赁保证金应否返还的问题。万佳广场主张程小源拖欠租金已经构成违约，根据涉案租赁合同的约定，其有权没收租赁保证金。程小源则主张涉案商场未通过消防验收违约在先，万佳广场无权没收租赁保证金。对此本院认为，如前所述，程小源逾期支付租金存在违约情形，万佳广场交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场亦存在违约情形。故万佳广场主张没收租赁保证金无合同及法律依据，一审判决万佳广场需向程小源返还租赁保证金符合法律规定，本院依法予以维持。关于装修押金及利息问题。程小源承租的涉案商铺装修完毕后，在无证据显示装修不合格或其他不予返还押金的情况下，万佳广场主张不返还装修押金，无法律依据，本院不予支持。一审法院据此认定万佳广场需返还装修押金并支付逾期返还利息损失，符合法律规定，本院依法予以维持。关于返还铺位转让费及赔偿经济损失的问题。本院认为，在两上诉人均存在违约行为的情况下，程小源主张万佳广场返还铺位转让费并赔偿经济损失无合同及法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院依法予以维持。关于返还设备的问题。程小源主张万佳广场应返还的设备包括“鞋子两袋、衣服两袋、模特衣架、收银台一张、展示架两台、模特台两张、椅子一张、柜子两套”。对此本院认为，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，程小源应对万佳广场扣留其上述设备的事实提交证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。程小源提交的现有证据不足以证明其主张，一审法院据此认定万佳广场无需返还上述设备，符合法律规定，本院依法予以维持。程小源的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，万佳广场及程小源的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审上诉费共计1078元，其中深圳市万佳广场投资发展有限公司已预缴的868元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担；程小源已预缴的210元，由程小源负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 庄 齐 明审判员 周   洁二〇二〇年四月二十二日书记员 钟雯（兼）