广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1947号原告：广州市保值房地产代理有限公司，住广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，系该公司员工。被告：阮锡能，男，1979年9月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市保值房地产代理有限公司诉被告阮锡能居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）的委托诉讼代理人潘泽通，被告阮锡能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保值公司向本院提出诉讼请求：一、阮锡能向保值公司支付居间服务费23875元及违约金（从起诉之日以欠付居间服务费为本金，按日0.5%计算至付清之日止）；二、阮锡能承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月6日，在保值公司居间下，阮锡能与买方许晓伟签订《房地产买卖合同》，约定阮锡能出售位于增城区××首府环府××房。同日，买卖双方向保值公司出具《买卖代理费支付承诺书》。后因阮锡能违约，导致合同未能继续履行。阮锡能的违约事实已经生效民事判决书予以认定。因此阮锡能应负担买卖双方的剩余未付居间服务费共23875元。为此，诉至法院，请求判令所请。被告阮锡能辩称：一、是因保值公司原因导致本次交易无法顺利进行。在2017年1月6日的洽谈过程中，阮锡能多次要求收取定金的金额为30万元，否则不同意出售。但最终保值公司业务人员软磨硬泡的方式迷惑阮锡能签订了定金仅为10万元的《房地产买卖合同》。后阮锡能要求变更合同，但已找不到保值公司的业务人员。二、签订合同后，保值公司根本未提供任何居间服务，且在合同签订当日，阮锡能已按合同约定支付50%的居间服务费。保值公司应向阮锡能退回全部的已付费用。经审理查明：2017年1月6日，阮锡能（卖方）与许晓伟（买方）以及保值公司（居间方）签署一份《房地产买卖合同》，合同载明“买卖双方就买卖位于增城市××首府环府××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1850000元。……五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2、逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿……”。保值公司提供一份《买卖代理费支付承诺书》（卖方）以及一份《买卖代理费支付承诺书》（买方），其中《买卖代理费支付承诺书》（卖方）载明“本人委托贵公司代理出售位于增城市××首府环府××房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为成交价1.5%元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉贵司向买方收取房地产咨询费及买卖代理费，对此并未异议。……。备注：签订三方一效支付。即叁万元整。”；《买卖代理费支付承诺书》（买方）载明“本人委托贵公司代理出售位于增城市××首府环府××房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为成交价1%元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉贵司向买方收取房地产咨询费及买卖代理费，对此并未异议。……备注：签订三方合同生效支付。”。保值公司主张份《买卖代理费支付承诺书》（卖方）上的承诺人签名为阮锡能本人所签，《买卖代理费支付承诺书》（买方）上的承诺人签名为许晓伟所签。另查，2019年1月28日，许晓伟以阮锡能、保值公司为被告，诉至法院，案号为（2019）粤0118民初1728号。2019年4月26日，本院作出（2019）粤0118民初1728号民事判决书，该判决书认定以下，一、许晓伟与阮锡能在签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋并未取得房地产权证，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，许晓伟与阮锡能在签约时均具有过错。但涉案房屋在该案庭审时已经取得产权证明，且上述《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。二、现许晓伟与阮锡能之间争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约。根据双方提供的证据以及庭审中陈述内容，许晓伟已经依约支付了定金。现阮锡能抗辩许晓伟没有如期支付首期款，故许晓伟构成违约。对此分析如下，根据《房地产买卖合同》的内容可知，支付首期款的条件为“首期楼价款（含定金）560000元，许晓伟应在同贷书出具后并且阮锡能原贷款银行通知提前还款当天支付”，但涉案房屋在签订合同时并未办理好产权证明。因此，许晓伟办理按揭贷款手续的条件尚不具备，同时阮锡能也没有提供证据证明其向按揭银行申请提前还款，故上述首期款的支付条件尚不具备，因此，对阮锡能的该项抗辩理由不予采信。阮锡能在没有证据证明其与许晓伟清结《房地产买卖合同》中的权利义务的情况下，再次将涉案房屋另行出售的行为，构成违约。综合对比，阮锡能的违约行为导致《房地产买卖合同》合同目的无法实现，故许晓伟请求解除《房地产买卖合同》并返还定金的主张，予以支持。许晓伟主张从2018年7月18日开始，以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至返还之日止，并无不当，予以支持。三、至于许晓伟要求阮锡能支付房屋增值部分的损失请求能否得到支持的问题。因阮锡能构成违约，根据《房地产买卖合同》约定，许晓伟可选择定金罚则或违约金条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现原告许晓伟没有主张违约金即总楼价10%的违约金，只是主张房屋差价损失，故对此应予以支持。许晓伟已经委托评估机构对涉案房屋的价格进行了评估，阮锡能仅以上述评估报告为许晓伟单方委托为由不予确认，显然不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定的情形。故对阮锡能的理由不予采纳。该评估报告具备合法的形式要件，且实质内容中对涉案房屋价格评估时间点的选定：阮锡能将涉案房屋过户至他人名下的日期。因阮锡能并无证据证明其将另行出售涉案房屋的情况告知保值公司和许晓伟，且上述时间节点为阮锡能明确不履行本案《房地产买卖合同》、构成违约的表示,故上述时间点的选定合理。依法采信上述评估报告，涉案房屋经评估价格为2985199元，成交价为1850000元，上述差价损失为1135199元。综合许晓伟不要求违约金的实际情况，并结合许晓伟、阮锡能各自履行的行为及许晓伟已付的房款金额，故酌定房屋差价损失为400000元。四、根据《房地产买卖合同》中关于违约方责任的约定，合同三方任何一方追究违约方应承担的相关费用约定，阮锡能应承担许晓伟支付的居间服务费8500元、律师费90000元、评估费7500元。据此，该判决书判决如下，一、解除许晓伟与阮锡能签订的《房地产买卖合同》；二、阮锡能返还许晓伟定金100000元及利息（利息从2018年7月18日开始，以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还之日止）；三、阮锡能赔偿许晓伟房屋差价损失400000元；四、阮锡能赔偿许晓伟律师费90000元；五、阮锡能赔偿许晓伟居间服务费8500元；六、阮锡能赔偿许晓伟评估费7500元；七、驳回许晓伟的其他诉讼请求。判后，阮锡能不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终21936号。广州市中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）粤01民终21936号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年2月17日，本院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、保值公司陈述以下，（一）买方许晓伟应付居间服务费18500元，已付8500元；阮锡能应付居间服务费27750元，已付居间服务费13875元。其第一项诉讼请求所主张的居间服务费就是买卖双方未付的居间服务费的总额。（二）其为涉案房屋交易做了以下工作：发布房源，带客人看房以及签订合同。二、阮锡能陈述以下，（一）其已付居间服务费13875元，但其未与保值公司约定居间服务费的金额，签订合同时保值公司有提出要求其支付总房价的1.5%。（二）其对《买卖代理费支付承诺书》（卖方）上的“阮锡能”签名及捺印不予确认，表示其并未签署该承诺书，要求对该签名及指纹申请鉴定。（三）其庭上表示保值公司提供的《房地产买卖合同》上的“阮锡能”并非其签名，而（2019）粤0118民初1728号案中所出示的《房地产买卖合同》上的“阮锡能”是其签名。后法庭再向阮锡能出示（2019）粤0118民初1728号中的《房地产买卖合同》时，阮锡能又表示该合同上的签名并非其所签。本院认为：本案是居间合同纠纷，阮锡能与许晓光以及保值公司三方共同签订的《房地产买卖合同》中关于涉案房屋的居间服务的条款是各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，各方应当依约履行各自的权利义务。针对涉案《房地产买卖合同》中，关于阮锡能构成违约的事实以及合同的解除等已经生效民事判决书予以认定，本院在此不再赘述。阮锡能提出该《房地产买卖合同》并非其所签，但其在（2019）粤0118民初1728号以及（2019）粤01民终21936号均未对此提出异议，本院对其该抗辩不予采信。保值公司促成阮锡能和许晓光签订《房地产买卖合同》后，该《房地产买卖合同》因阮锡能的违约行为而解除，并导致许晓光未向保值公司支付剩余的居间服务费，故保值公司有权要求阮锡能赔偿许晓光未付的居间服务费以及要求阮锡能支付其应付的居间服务费。阮锡能抗辩其与保值公司未约定居间服务费的金额，但其在答辩中确认已付居间服务费的一半即13875元，换言之其已认可其未付的居间服务费为13875元。故阮锡能该抗辩缺乏依据，本院不予采信。阮锡能对《买卖代理费支付承诺书》（卖方）申请笔迹、指纹鉴定并无必要，本院不予接纳。至于应付的居间服务费的金额问题。鉴于涉案《房地产买卖合同》未实际履行完毕，一定程度上减少了保值公司的服务项目和工作量，因此本院根据合同履行情况，约定的买卖双方应付的中介服务费金额以及保值公司已收的中介服务费金额等情况，酌定阮锡能应向保值公司支付中介服务费15000元。保值公司主张要求支付超出前述金额的部分，本院不予支持。至于居间服务费的违约金。结合《房地产买卖合同》关于违约条款的约定，违约金以未付的居间服务费15000元为本金，从2020年2月17日起以日千分之五计至付清之日止，违约金以15000元为限。保值公司主张要求支付超出前述金额部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费15000元；二、被告阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费的违约金（以15000元为本金，从2020年2月17日起以日千分之五计至付清之日止，违约金以15000元为限）；三、驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由原告广州市保值房地产代理有限公司负担74元，被告阮锡能负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年四月十七日书记员  温晓迪