江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初3642号原告：张琴，女，1959年10月8日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张孝品，上海盈通律师事务所律师。被告：邵颂颂，男，1988年3月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。第三人：无锡千百屋商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区时代上河苑30-32-711，统一社会信用代码91320213MA1TBB3R5G。法定代表人：徐正豪，该公司经理。委托诉讼代理人：丁卫，男，该公司员工。第三人：华夏银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市金融一街3号，统一社会信用代码913202008360069981。负责人：宋晋生，该行行长。委托诉讼代理人：严林，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。原告张琴与被告邵颂颂、第三人无锡千百屋商业管理有限公司（以下简称千百屋公司）、第三人华夏银行股份有限公司无锡分行（以下简称华夏银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告张琴及其委托诉讼代理人张孝品、被告邵颂颂及其委托诉讼代理人唐凯、第三人千百屋公司的委托诉讼代理人丁卫、第三人华夏银行的委托诉讼代理人朱敏洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琴向本院提出诉讼请求：1.判令邵颂颂和千百屋公司共同支付房租款255000元整（暂计算到2019年3月31日，2019年4月1日之后的租金另行主张）；2.判令邵颂颂及千百屋公司共同支付逾期支付房租款的逾期违约金200000元（自逾期之日起计算到实际付清租金之日止，以所欠租金为基数，按合同约定的每逾期一日按月租金5%计算违约金，暂计算到2019年1月15日为1159568.95元，张琴诉求其中的200000元，2019年1月16日之后的违约金仍按照合同约定计付，即每逾期一天支付每月租金的5%）；3.本案诉讼费用由邵颂颂和千百屋公司承担。事实和理由：2011年3月31日，张琴与案外人刘彩梅签订一份《商铺租赁合同》，刘彩梅将其所有的原无锡市南长区建筑东路31号的商铺承租给张琴，租期自2011年4月1日至2021年3月31日。在征得刘彩梅的同意后，张琴将该商铺出租给邵颂颂，双方于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》，产权人刘彩梅在该合同上签字确认予以同意。房屋租赁合同约定，租期自2017年6月1日至2021年4月30日，年租金为170000元整，每三个月支付一次租金（即42500元整），每次应于相应租期开始前三十日支付，租赁保证金为28300元整，邵颂颂如果逾期支付租金以及合同约定的任何费用，每逾期一日按月租金百分之五支付违约金，逾期超过十五日张琴有权解除本合同，并没收保证金和剩余天数的租金。合同签订后，邵颂颂按时接收了商铺，但是没有按时支付租金，仅支付了第一个季度（即2017年7月1日至9月30日）租金，此后再未支付过分文租金，截止到2019年3月31日合计拖欠租金255000元整。根据合同约定，邵颂颂还应当按照每逾期一日按月租金百分之五支付违约金，自逾期之日起暂计算到2019年1月15日，违约金为1159568.95元，其诉求其中的200000元，2019年1月16日之后的违约金仍旧按照合同约定计付。为此，其依法无数次地向邵颂颂催讨租金和违约金，但邵颂颂一直都置若罔闻，迫于无奈，其只能诉至人民法院。第三人千百屋公司实际使用涉案房屋期间的房租以及相应的逾期付款违约金，由千百屋公司和邵颂颂共同承担偿付责任。被告邵颂颂辩称，案涉房屋存在权利瑕疵，张琴有欺诈情形，致使邵颂颂未能使用该房屋，并且给邵颂颂造成了经济损失，其不应支付租金及违约金。理由如下：1.张琴将从原房屋产权人刘彩梅处承租的房屋转租给邵颂颂，双方于2017年5月签订房屋租赁合同，刘彩梅同意转租并在该房屋租赁合同上作为房屋产权人签字，签订合同后，邵颂颂按照合同约定支付了三个月的租金及保证金。2017年6月，其开始对房屋进行装修，大约在7月中旬装修完毕准备营业，但这时候华夏银行的工作人员来到案涉房屋所在地，向邵颂颂出示了执行裁定书及协助执行书，并告知其该房屋已经不属于刘彩梅，早在2015年就已经属于华夏银行所有，而且张琴也没有将房租交付给华夏银行，所以告知邵颂颂要么将房租交付给华夏银行，要么就腾出房屋不再使用。其这时才知道房屋不属于刘彩梅所有，张琴与刘彩梅欺诈邵颂颂，否则其不会承租该房屋。其联系张琴商量此事，却一直联系不上，此事给其造成极大困扰，店铺无法开业，房屋无法使用。其一直未使用该房屋，直至2018年7月份左右，该房屋才由第三人千百屋公司使用并一直使用至今。2.涉案房屋存在瑕疵，张琴有欺诈行为给邵颂颂造成了极大的经济损失，其为了开店铺装修花费20余万元，却没有使用该房屋，张琴应赔偿装修损失，其考虑是否向张琴提起反诉。3.本案合同约定的违约金太高，张琴诉请的违约金也太高，其要求调低，应该按照银行同期贷款利率计算。综上，请求驳回张琴的诉请。第三人千百屋公司述称，其公司于2018年7月向南城时代国际有限公司租赁案涉房屋，双方只是口头协议，没有书面协议，一直租赁使用至今。华夏银行将案涉房屋卖给南城时代国际有限公司，但没有办理房屋产权变更手续，所以其公司在等案涉房屋正式办理产权变更手续后，再与南城时代国际有限公司签订租赁协议。其公司多次询问华夏银行房屋租金怎么交纳，产权何时变更，华夏银行讲租金要么交给无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）要么交给南城时代国际有限公司。其公司从2018年7月起的租金是一直愿意交纳的，就是在等房屋产权变更，签订租赁合同后再补交之前的房租金。关于张琴追加其公司为第三人，并要求“千百屋公司实际使用涉案房屋期间的房租以及相应的逾期付款违约金由千百屋公司和邵颂颂共同承担偿付责任”，其公司认为从使用案涉房屋至今的租金应交给无锡中院，但不同意交给张琴，还有张琴提出的违约金过高，其公司不同意承担。综上，请求驳回张琴的诉请。第三人华夏银行述称，案涉房屋虽然经无锡中院出具执行裁定书，裁定抵偿给华夏银行，但实际上该房屋所指向的贷款已经在该裁定书做出之前由无锡经大商贸仓储有限公司代无锡拱屿贸易有限公司清偿了华夏银行的贷款，当时双方约定继续以华夏银行的名义向法院申请执行，执行回来的财物均交由无锡经大商贸仓储有限公司，上述执行案件的执行过程中，由于无锡经大商贸仓储有限公司一直未能找到接收房屋的人，如果不在形式上抵偿给华夏银行，则不能对案涉的四套房屋做相应处置，所以后来由无锡中院出具执行裁定书。华夏银行收到执行裁定书后，即将四套房屋的占有、使用、收益等权益全部给了无锡经大商贸仓储有限公司，之后从未收取过案涉房屋在内的四套房屋的租金，之后案涉房屋是谁在使用，华夏银行也不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，刘彩梅（甲方、出租方）与张琴（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同载明的主要内容是：“乙方自愿租用甲方位于建筑东路31号商铺作为商业用途使用（以下简称“该商铺”），建筑面积约211.94平方米；租用期限为10年，租期2011年4月1日到2021年3月31日止；该商铺的租金总额：前三年每年的租金总额120000元，第四年开始每年递增8%；交付租金期限一次性支付5年，2011年4月1日支付5年的租金，以后每一年支付一次（并且必须是人民币现金）先由乙方交付租金后甲方将商铺交乙方使用；在本合同签订之日，乙方须向甲方交50000元，作为履约保证金；违约责任：乙方责任：1.乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的0.3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金；2.一切非自然因素造成租用商铺及配套设施的损毁和故障，乙方应退房前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。”2015年2月4日，无锡中院作出（2014）锡执字第4-2号执行裁定书，执行裁定书主文为：一、被执行人刘彩梅所有的无锡市建筑东路31号、李建福所有的无锡市阳光城市花园Ｂ区徐云斌所有的无锡市地产分别作价323万元、144万元、323万元、175万元抵偿给华夏银行；二、申请执行人华夏银行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。同年3月5日，无锡中院作出（2014）锡执字第004-1号协助执行通知书给张琴等人，主要内容为：各租赁人王国华、张琴、倪俊、杨巍巍应当将本通知之日止的到期未付租金直接支付给我院。本通知之后的租赁合同期限内的租金直接支付给华夏银行，其中张琴应当支付自2016年4月1日起的合同租金，租赁人均不得向原产权人支付，否则承担法律后果。租赁合同期满后，可与华夏银行直接协调处理。2017年5月28日，张琴（出租方、甲方）与邵颂颂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明的主要内容是：“房屋地址：原无锡市南长区，该房屋的用途或性质商用办公，该房屋的附属设备见附件；租金等费用情况：甲乙双方约定，该房屋年租金为170000元整，乙方应每三个月支付一次租金即42500元整，每次应于相应租期开始前30日支付，保证金为28300元整，于合同期满乙方办理退租时返还；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、有线电视、物业费由乙方承担；租赁期限：租赁期共46个月，甲方从2017年6月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年4月30日收回；违约责任：甲方按合同约定日期交付房屋，每逾期一日应按月租金的5%支付乙方违约金，逾期超过十五日，乙方有权解除本合同，甲方应退还所收租金和保证金，并赔付一个月租金给乙方；乙方逾期支付租金以及本合同约定的应由邵颂颂支付的任何一项费用，每逾期一日按月租金5%支付甲方违约金，逾期超过15日甲方有权解除本合同，没收保证金和剩余天数的租金；乙方租赁期间未经甲方同意擅自解除本合同或提出提前退租的，甲方没收保证金和剩余天数的租金；其他约定：因此房之前2011年3月份已租给甲方张琴，现房东刘彩梅同意将此房转租给邵颂颂，租期为4年，允许转让，但必须经原房东同意三方认可，方可经营餐饮；免一个月装修期，即6月1日至6月30日。”该合同上载明张琴、邵颂颂及原房东刘彩梅的签名及各自所摁的手印。同日，邵颂颂向张琴支付租金42500元、保证金28300元。2019年4月3日，张琴向本院提起诉讼。诉讼过程中，张琴向本院申请通知千百屋公司为本案第三人参加诉讼，本院依法准许，另外本院还通知华夏银行为本案第三人参加诉讼。另查明，无锡市建筑东路31号房屋在2010年11月19日登记在刘彩梅一人名下。本案在审理中，千百屋公司的代理人丁卫陈述：最早其个人和邵颂颂一起投资开房产公司，由于中间房屋出现问题，导致不能正常营业，房屋装修好就闲置了，其和邵颂颂就找张琴退房租，赔偿装修损失，但一直联系不上，房屋就一直闲置。2018年7月，其本人准备开另外一个房产公司，就是现在的千百屋公司，千百屋公司就直接使用了案涉房屋。千百屋公司和其之前打算和邵颂颂一起开的公司没有关系。本案在审理中，邵颂颂陈述：其承租案涉房屋后准备做房产中介。其在2017年5月份签订租赁合同，6月、7月进行装修，没有使用案涉房屋一直空置。因为装修好以后，华夏银行讲涉案房屋是银行的，不属于刘彩梅所有，房租要交给华夏银行，否则就不能使用案涉房屋，其就一直在找张琴及刘彩梅的丈夫孙某，希望核实此事，但是一直没有找到张琴。2018年7月份左右，其就将案涉房屋移交给第三人千百屋公司。其给张琴打电话，但是电话打不通，孙某来找其要房租，其告知孙某房子有问题不租了，要求退还剩余的房租。孙某讲房子继续租下去就行了，还要其再交三年房租，所以其没办法交接案涉房屋。本案在审理中，张琴陈述，其从2016年4月1日起没有向华夏银行支付案涉房屋的租金，是因为没有收到无锡中院的执行裁定书。本案在审理中，华夏银行陈述，其在无锡中院执行过程中知道案涉房屋租赁人是张琴，租期到2021年3月31日，租金付至2015年3月31日，租金是付给刘彩梅的，之后张琴的转租和他人使用案涉房屋，华夏银行均不清楚。本案在审理中，张琴申请证人孙某出庭作证，证明签约时张琴就有关房屋租赁和联络均委托孙某进行处理，邵颂颂实际上一直在使用案涉房屋，是恶意拖欠房屋租金。证人孙某出庭陈述：其和刘彩梅系夫妻。其当时住在上海，张琴住在哪里不清楚，其和张琴都是电话联系。张琴、刘彩梅在商铺租赁合同上的签名，以及张琴、邵颂颂在房屋租赁合同上的签名均是他们本人所签，而且其也在场。到了2017年9、10月份的时候，张琴委托其向邵颂颂催要房租，其就打电话给邵颂颂，但是邵颂颂一直推脱。2017年10月份其到案涉房屋看了现场，里面装修的很好，后来电话联系邵颂颂，但之后被邵颂颂拉黑。2017年年底或2018年年初，其又到案涉房屋现场，房屋里面有人，但是邵颂颂电话联系不上。当时邵颂颂讲张琴没有权利收房租，邵颂颂一直讲现在案涉房屋是华夏银行的，银行通知其租金不能交给张琴，其就和邵颂颂到华夏银行，并对华夏银行讲目前案涉房屋还是张琴的，华夏银行讲房租要交给银行，其就提出无锡中院已经认可合同是有效的。其知道无锡中院作出的执行裁定书。经质证，张琴陈述，从证人证言可以看出，案涉房屋一直由邵颂颂在使用，可以证明张琴委托证人多次催讨拖欠的房租，但邵颂颂恶意拖欠房租，最后拉黑了证人的微信和电话，证人虽然讲和邵颂颂以及千百屋公司去过华夏银行，但是证人也明确案涉房屋的刘彩梅和张琴之间的商铺租赁合同是得到无锡中院的认可，因此案涉房屋的出租权仍然在张琴处，所以原告主体适格。经质证，邵颂颂陈述，其对证人证言的很多内容不予认可，证人陈述证人和张琴都不熟，在不熟的情况下，张琴委托证人全权处理案涉房屋的事宜不合逻辑，证人也讲到和邵颂颂一起去了华夏银行处理案涉房屋的事情，也知道有无锡中院的执行裁定书，在明知道房屋已经不属于刘彩梅的情况下，仍然和刘彩梅一起在房屋租赁合同上，让刘彩梅签字，明显有欺诈成分，而且证人在讲到和华夏银行谈话的内容时，对自己不利的内容都不清楚，所以对孙某的证言不应采信。经质证，千百屋公司陈述，既然证人去了几次也看到案涉房屋里面有人，但是也没有来催收房租。房屋中间空闲了七个月左右，其也提供了水电费等证明，所以其对证人证言不予认可。经质证，华夏银行陈述，与其无关。本案在审理中，邵颂颂认为《商铺租赁合同》上两处“张琴”的签名不是张琴本人书写，其提出申请要求对两处“张琴”的签名进行鉴定。本院依法委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定，苏州同济司法鉴定所于2020年3月27日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检《商铺租赁合同》上抬头乙方（承租人）处、落款乙方（盖章）处“张琴”签名字迹与比对材料字迹是同一人书写。本院认为，刘彩梅与张琴签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。本案中，虽然无锡市建筑东路31号房屋经无锡中院裁定归华夏银行所有，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉房屋所有权的变动并不影响《商铺租赁合同》的效力。张琴与邵颂颂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定邵颂颂应每三个月支付一次租金即42500元，每次应于相应租期开始前30日支付，但邵颂颂仅在签订房屋租赁合同的当日向张琴支付租金42500元、保证金28300元，至今邵颂颂未再向张琴支付租金。因邵颂颂未按约支付租金，应承担相应的违约责任，张琴要求邵颂颂支付房租款255000元（暂计算至2019年3月31日）的主张，本院依法予以支持。邵颂颂抗辩认为张琴有欺诈情形，致使邵颂颂未能使用该房屋，并且给邵颂颂造成了经济损失，其不应支付租金及违约金的理由，未能提供证据证明，本院不予采信。关于张琴要求千百屋公司与邵颂颂共同支付房租款、逾期违约金的主张。本院认为，根据合同相对性原则，张琴与邵颂颂之间存在房屋租赁合同关系，张琴应向邵颂颂主张租金，而张琴与千百屋公司没有租赁关系，且千百屋公司明确表示使用案涉房屋至今的租金不同意交给张琴，故对张琴的该项主张，本院不予支持。张琴要求邵颂颂承担逾期支付房租款的违约金,但邵颂颂抗辩认为违约金太高要求调低，应按照银行同期贷款利率计算。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”根据该规定，违约方主张违约金过高，请求调整违约金的，应以守约方的实际损失为基础加以认定。本案中，张琴、邵颂颂对于实际损失均未提供证据证明，本院将根据当事人在合同中的履行情况、违约情形等因素，本着公平、诚实信用的原则进行处理。由于案涉《房屋租赁合同》所约定的违约金明显过高，应予以调整，综合考虑本案事实和法律规定，本院酌定从逾期支付租金起按每天万分之三的标准计算违约金，经测算截至2019年1月15日的违约金共计52683元。综上，张琴的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、邵颂颂于本判决生效之日起十日内向张琴支付房租金255000元（截至2019年3月31日）；二、邵颂颂于本判决生效之日起十日内向张琴支付违约金（截至2019年1月15日为52683元；并从2019年1月16日起至实际给付之日止，以255000元为基数，按每天万分之三的标准计算）；三、驳回张琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17530元、鉴定费15900元,两项合计33430元（其中案件受理费由张琴预交，鉴定费由邵颂颂预交），由张琴负担11100元，邵颂颂负担22330元，邵颂颂负担部分的诉讼费6430元于本判决生效之日起十日内直接给付张琴。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年四月十五日书 记 员  张 娴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。