广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初56号原告：肇庆市高要区恒和电子商务有限公司（原肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司），住所地广东省肇庆市高要区城区****（成记宽商铺一卡），统一社会信用代码914***********815J。法定代表人：何新，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾小兵、陈秋实，广东君鼎律师事务所律师。被告：梁惠玲，女，1974年10月10日出生，汉族，住肇庆市端州区****************，公民身份证号码441************609。委托诉讼代理人：赵建强，男，1971年4月15日出生汉族，住肇庆市高要区***********队，公民身份证号码442************61X。第三人：肇庆市高要区西肉联有限公司禄步生猪屠宰厂，住所地肇庆市高要区*******委会办公楼斜对面，统一社会信用代码914**********564XG。负责人：梁雄伟。委托诉讼代理人：陈金莲、崔耀千，广东勤思进律师事务所律师。原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司诉被告梁惠玲、第三人肇庆市高要区西肉联有限公司禄步生猪屠宰厂租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序审理。原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司的委托诉讼代理人陈秋实，被告梁惠玲及其委托诉讼代理人赵建强，第三人肇庆市高要区西肉联有限公司禄步生猪屠宰厂的委托诉讼代理人陈金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司在诉讼中向本院提出的诉讼请求：1.判令确认第三人与被告于2011年10月1日签订的《铺位租赁合同》自2019年5月21日起解除；2.判令被告腾退位于肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂右边第五间约55平方米铺位并完好返还给原告；3.判令被告支付尚欠原告租金44550元，并自欠款时起至付清欠时止按年利率6%计付违约金给原告，其中暂计至2019年10月21日止的违约金7290元；4.判令被告自2019年5月21日起腾退日止期间按原租金标准支付场地占用费给原告，其中暂计至2019年10月21日期间的占用费为3375元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月1日，第三人与被告签订《铺位租赁合同》，约定第三人将位于肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂右边第五间约55平方米铺位出租给被告使用，租赁期限为10年，每年租金8100元，每年10月1日付清当年租金。2013年12月13日，原告以拍卖方式取得位于肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂的土地及地上建筑物，自此，第三人不再享有与该物业有关的合同权利。本案涉及的铺位为拍卖成交的建筑的一部份，被告在使用上述铺位时没有依约支付租金给原告，经过多次催收被告仍不履行。原告与第三人遂于2019年5月16日和5月21日向被告发出《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》，但被告一没有支付租金，二没有按期腾退，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。原告对其的诉讼事实提供的证据有：营业执照及核准变更登记通知书、拍卖成交确认书、不动产权证书、《铺位租赁合同》、《支付租金催告通知书》、《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》、《西江日报》等证据在案佐证。被告梁惠玲辩称，我与被告在起诉前已经协商过，但未能达成协议。由于原告强行到我店铺进行拆除，导致我的财产损失，当时我向派出所报了案。后经派出所协调，补偿问题未能解决。至于租金，我一直都有与第三人联系，2013年前的租金是交给第三人，2014年后的租金我也交给第三人，但第三人没有人收，所以，直到现在都没有交租金了。被告对其辩称的事实没有提供相应的证据。第三人肇庆市高要区西肉联有限公司禄步生猪屠宰厂答辩，1.第三人对于解除被告与第三人签订的《铺位租赁合同》及要求被告腾退涉案商铺没有异议，第三人已于2019年5月6日与原告一起向被告发出《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》2.关于原告诉求被告所欠租金金额及违约金金额由法院依法判决。经审理查明，2011年10月1日，被告与第三人签订了《铺位租赁合同》，合同约定：甲方将位于屠宰厂右边第五间铺位，面积约55平方米租赁给乙方经营使用；租赁期限为10年，即从2011年10月1日至2021年9月31日，每年租金8100元；乙方向甲方缴交租金日期为每年10月1日，先一次性交完本年租金后，方可使用；租赁期内如因拆迁或改建和特殊用途，要终止合同，收回铺位，乙方无条件接受……。2013年12月13日，原告通过拍卖，成功拍得第三人位于肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂的土地使用权【证号为：高国用（1995）字第12210400119号】及地上建筑物，并取得《拍卖成交确认书》，该确认书约定的拍卖方式为：标的按现状不交吉（带租）拍卖，成交后由买受人自行接收房产，过户手续由买受人自行办理……。2019年5月7日，原告以“肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司”的名义为权利人办理了不动产权证【证号为：（2019）肇庆高要不动权第0009958号】。2019年5月8日，原告向被告发出《支付租金催告通知书》，通知书的内容是：要求被告支付逾期租金到原告指定的银行账户，如拒不支付的租金的，有权依法终止合同。同年5月11日，原告将《支付租金催告通知书》刊登在《西江日报》上。同年5月16日，原告向被告发出《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》，通知书的内容是：由于被告自2013年12月30日之后的租金拖欠未付，是被告违约，原告有权解除被告与第三人签订的《铺位租赁合同》。同年5月21日，原告将《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》刊登在《西江日报》上。2019年8月26日，原告变更公司名称后以“肇庆市高要区恒和电子商务有限公司”的名义为权利人重新办理了不动产权证【证号为：（2019）肇庆高要不动产权第0018514号】。第三人对上述查明的事实均表示无异议。由于被告以原告在拍卖取得该标的物的使用权后没有及时履行告知义务，且产权尚未变更，原告强行拆除其店铺，造成损失要求赔偿为由，而拒付租金。后经原告多次催收未果，诉至法院。另查明，2019年8月21日，经肇庆市高要区**监督管理局核准变更登记，由“肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司”变更为“肇庆市高要区恒和电子商务有限公司”。本院认为，原告与第三人签订的《铺位租赁合同》，是双方的真实意思表示，属有效合同。原告通过拍卖方式，合法取得该涉案标的物，是权属关系发生了转移，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”的规定，被告与第三人签订的租赁合同虽然在租赁期间权利人发生了变化，但合同的效力没有因权利关系的转移而失效，即“买卖不破租赁”原则。本案中，原告和被告变更为出租人与承租人的法律关系，自涉案租赁物被拍卖成交之日起成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”的规定，当涉案租赁物通过拍卖的方式取得该物的所有权，即使暂不办理产权变更登记，也不影响合法取得该物的用益物权。所以，原告与第三人签订的租赁合同项下的内容应对原告承担履行义务，被告不应以其他的事由拒付租金，对原告请求被告支付44550元（5.5年×8100元/每年）租金的主张，于法有据，本院予以支持。关于解除被告与第三人签订的《铺位租赁合同》及腾退问题。庭审中，原告以被告拖欠租金，造成违约，根据租赁合同第五条的约定为由，被告应自2019年5月21日起解除合同的主张。本院认为，被告拖欠租金造成违约的事实，本院已作出认定。虽然该租赁合同并没有约定被拖欠租金而需要解除合同的情形，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，由于被告拒付租金的违约行为，致使原告不能实现合同的目的，原告有权行使解除权。原告于2019年5月16日向被告发出《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》，并于同年5月21日将该通知书刊登在《西江日报》上，已经履行了告知义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”的规定。因此，原告主张自2019年5月21日起解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应在限期内腾退返还租赁物给原告。关于违约金和占用费问题。违约金一般按照因合同违约造成的损失进行处理，若合同没有约定违约金的，一方在主张另一方支付违约金时，应根据违约行为造成的损失进行举证。本案中，由于被告与第三人签订的《铺位租赁合同》没有约定违约金，且原告又未能提出因被告的合同违约所造成损失的相关证据，故本院对原告的该项主张不予采纳。占用费是在合同解除后，承租方仍然占用承租物的一种侵权行为，是出租人对承租人在占用承租物期间造成损失的处罚。由于合同没有约定占用期间应承担的费用，也没有具体的计算标准及占用期间所造成损失的证据，故对原告要求被告支付占用期间的占用费的主张，本院不予支持。对被告在庭审期间认为，原告强行到我店铺进行拆除，导致我的财产损失，要求原告给予赔偿。因被告没有在法庭辩论结束前提出反诉，故本院不作处理。被告可通过其他法律途径另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：一、确认被告与第三人肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂于2011年10月1日签订的《铺位租赁合同》自2019年5月21日解除。二、被告梁惠玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金44550元给原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司。三、被告梁惠玲应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂右边第五间约55平方米的铺位，并完好无损返还给原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司。四、驳回原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费590元，由被告梁惠玲负担524元，由原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司负担66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 赵伟健二〇二〇年三月三十一日法官助理 宋志宏书 记 员 彭杰杰