海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初99号 原告:宋某，女，1954年10月29日出生，汉族，住上海市浦东新区，现住海南省琼海市。 原告：庄某，女，1980年5月25日出生，汉族，住上海市浦东新区，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：宋某（系原告庄某母亲），女，1954年10月29日出生，汉族，住上海市浦东新区，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师务所律师。 委托诉讼代理人：梁某，海南外经律师务所实习律师。 原告宋某、庄某与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某并作为原告庄某的委托诉讼代理人，被告南洋瑞华公司的诉讼委托代理人吴某、梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋某、庄某向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金25482元。事实和理由：原告于2015年4月19日购买被告开发的白石岭风景区美岭湖小区住宅楼18幢603房，价款465000元，被告于2015年4月19日交房。原告于2018年10月18日才取得房屋不动产权证。按照购房合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，如出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。被告于2015年4月19日交房至2018年10月18日办证，除去730日办证时间，逾期535天，共计违约金25482元。被告提供的免责承诺书是其单方制作后在发放不动产权证书时要求原告签名的，是在诱骗、受胁迫的情形下的，原告对该承诺书的内容不知晓，承诺书要求原告放弃追究被告的违约责任，显示公平而无效。承诺书只有原告宋某签名，原告庄某没有签名，原告庄某并未承诺放弃。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告南洋瑞华公司辩称，原、被告于2015年4月13日签订《琼海市商品房买卖合同》，对原告主张的购房事实无异议。房屋于2015年4月19日交付后，被告立即着手准备办证的相关资料，但因2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，决定将原告原来的房屋权属证书和土地使用证统一为不动产产权证，并于2016年4月28日正式受理办证登记。上述办证制度的变化，导致实际无法按照合同约定办理房屋所有权证和土地使用权证，为此，为原告办理不动产权证。根据合同约定，被告为原告办理房地产权属证书的期限为办理房屋权属证书730日、办理土地使用权证540日共计1270日，自2015年4月19日交房至2018年10月10日为办证期限，被告于2018年10月18日已为原告办理了不动产权证，逾期天数为8天，应支付违约金372元，故原告要求被告支付逾期办证违约金25482元明显计算错误。其次，原告于2018年12月16日向被告出具了《免责承诺书》，自愿承诺放弃追究被告的违约责任。在原告已免除追究被告违约责任的条件下，又反悔而要求被告支付逾期办证违约金的行为，违反了诚实信用原则，不予支持。请求依法判决。 对争议的事实，被告提交了《免责承诺书》证明原告承诺免除其违约责任的事实予以证明。经本院组织当事人进行证据交换和质证，原告以是在诱骗、受胁迫的情形下签名的为由对该证据的合法性提出异议，而该承诺书除了承诺的内容，尚有当事人姓名、身份证号码、所购房屋的房号以及承诺人、签署日期等需由承诺人签名，且未能提供系诱骗、受胁迫的证据予以证明，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，依法采信其证明效力。 本院经审理认定事实如下：被告系从事房地产开发经营的企业法人。2015年4月13日，原、被告签订了《琼海市商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于白石岭风景区美岭湖小区住宅楼A18幢603房，原告支付了购房款465000元，2015年4月19日，双方办理了交房手续。合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期356日以上的，买受人有权单方解除合同。2018年10月18日，被告为原告办理了不动产权证书〔证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号〕。2020年1月2日，原告以被告办理不动产权证书超过约定期限构成违约为由向本院提起诉讼。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市国土资源局（现更名为琼海市自然资源和规划局）于2015年11月6日成立琼海市不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。被告为原告办好不动产权证书后交付该证书给原告时，将事先制作的《免责承诺》交给原告宋某签名，该承诺书载明：被告已经如约给原告所购买的房屋履行了不动产权证办理和房屋交付的义务，本人承诺与被告就本商品房办证和交付事宜再无其他争议和纠纷，自愿放弃此前或者以后可能向被告主张的一切权利，不再追究被告的违约责任。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷，争议的主要焦点是：被告是否存在违约情形。本案中，原告主张被告逾期办理房屋权属证书已构成违约、要求被告承担违约责任，被告则主张不存在逾期办证情形不同意原告的诉讼主张，双方由此产生争议。而是否构成违约，必须以双方签订的合同约定的条款、被告是否存在过错予以确认。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以730日计还是以1270日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即1270日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。被告自2015年4月19日交房至2018年10月10日为约定办证期限，被告于2018年10月18日为原告办理了不动产权证，已超过双方约定的办证1270日期限8天。因此，原告主张的逾期办证违约金，以原告购房款465000元按日利率万分之一、逾期8天计算，违约金应为372元，原告主张违约金25482元，超过部分，没有事实根据，依法不予支持。原告宋某与被告签署了《免责承诺》，虽然就被告为其办理商品房办证的违约责任作出处分，但原告庄某为商品房共有人，其并未授权给原告宋某，故原告宋某个人所作出的免责承诺无效，被告以原告已承诺免除其逾期办证违约责任为由，主张不应承担违约责任的辩解意见，依法不予采纳。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金372元，原告主张超过部分的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告宋某、庄某违约金372元； 二、驳回原告宋某、庄某超过上述数额部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，减半收取计219元，由原告宋某、庄某负担216元，由被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司负担3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年四月二十日 法官助理  钟兴珠 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。