天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初9375号原告：刘景顺，男，1980年1月23日生，汉族，现住天津市东丽区。被告：天津昌盛置业有限公司，住所天津市静海区良王庄乡张家村清荷园底商2号。法定代表人：刘家合。被告：刘军，男，成年，住天津市东丽区。被告：李晓蕾，女，成年，住天津市东丽区。被告：魏淑云，女，成年，住天津市东丽区。被告：刘家合，男，成年，住天津市东丽区。（以上五被告基本情况由原告提供）原告刘景顺与被告天津昌盛置业有限公司、刘军、李晓蕾、魏淑云、刘家合房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请撤回对被告刘军、李晓蕾、魏淑云、刘家合的起诉。原告刘景顺到庭参加庭审，被告天津昌盛置业有限公司（以下简称“昌盛公司”）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告刘景顺向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿已付购房款不高于一倍的赔偿，即235030元；2．判令被告向原告支付2017年3月25日至2019年6月27日期间的购房款及领取钥匙费用的利息25522.81元；3.判令被告赔偿原告装修及腾房的损失共计12000元；4．判令被告向原告支付涉案款项自起诉之日至实际退款之日的利息损失；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾起诉被告昌盛公司，案号为（2019）津0118民初2998号，后被告委派工作人员邀请原告进行协商并于2019年4月28日签订双方协议，约定“自原告撤诉之日后两个月内（即2019年6月27日之前）被告将原告支付的购房款235030元与领钥匙费12243元退还。”除此之外，协议中并未规定原、被告的其他责任与义务，协议达成当日原告撤回起诉。期限届满后，被告未履行义务。原告再次起诉，案号为（2019）津0118民初4908号，案件中，原告仅要求被告履行双方协议退款的义务及对应的法律责任，并未涉及申请判令房屋买卖合同无效的内容。而（2019）津0118民初4908号民事判决超出诉讼请求范畴做出判决合同无效，但就造成合同无效的责任方与过错方未能明确的认定，故原告再次起诉。原告认为过错方及责任方完全在于被告。事实与法律依据如下：1、被告昌盛公司为正式注册公司，工商信息内明确规定了经营范围为房地产开发；商品房销售。被告开发并面向社会销售的位于静海区良王庄乡张家村的清荷园小区的房产，将当时尚未竣工的4-1-502房屋出售给原告，并签订“房屋买卖合同”。合同第九条规定：“乙方购房后，对该房屋享有所有权”，第十五条规定：“此房产为70年产权，购买方享有该房屋的出售、出租、转让、继承等权利，交房日期180个工作日发放房本。”原告已如约支付各项款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”依据以上法律规定及以上事实，完全可以认定原、被告签订的“房屋买卖合同”是商品房买卖合同，适用该解释的规定。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订商品房预售合同，应认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”被告未在原告起诉前取得许可证明，可认定被告是造成合同无效被法院依法取缔的过错方及责任方。原、被告签订的“房屋买卖合同”版本是由被告提供的。（2019）津0118民初4908号案件中查实认定，被告所出售的房屋实际为建在农村集体土地上的小产权房屋。被告明知涉案房屋是小产权房，不能达成此房产70年产权和房本的履约责任，明知原告不属于本村集体中的村民，故意隐瞒事实并利用虚假宣传及虚假合同，将涉案房产卖给原告，可以认定被告为过错方及责任方。3、“房屋买卖合同”中第三条规定：“在乙方交清全部房款后，甲方于2018年6月30日前将房屋交付乙方。”被告于2018年7月1日通知原告交房领钥匙，原告于2018年7月29日缴纳交房钥匙全部费用。“房屋买卖合同”第十五条中明确规定“交房后180个工作日下发房本”。原告在领取钥匙当日向被告咨询办理房本手续和契税缴纳问题，被告答复：“房本不是开发商出的，要等相关发证部门最终确认实际面积后通知，合同中规定的是180个工作日内”。且“房屋买卖合同”中第七条明确规定了房屋建筑面积与销售面积差异的处理，第八条规定了房屋设计变更的约定。契税何时缴纳政府并未出台相关的实施细则，而且被告并未在“房屋买卖合同”中明确规定原告何时缴纳契税的义务。所以原告认为，发证部门确定实际面积后再确定契税的具体数额是合理的。所以不能以原告未缴纳契税来判令原告存在任何过错，更不能因为原告尚未缴纳契税来判定原告在与被告签订“房屋买卖合同”时应当知道涉案房屋为小产权房。所以原告一直等到交房后180个工作日时限届满，没有收到发证部门的任何通知，与被告交涉无果后诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”。所以可以认定被告利用虚假宣传及虚假合同进行欺诈买受人的事实，被告为过错方及责任方。4、原告在（2019）津0118民初2998号和（2019）津0118民初4908号案件中均向法院提交了人民网及大燕网截图作为证据。此证据明确显示，官网最早正式披露涉案房屋不是“70年大产权”的时间为2017年5月19日，而原、被告签订“房屋买卖合同”的时间为2017年3月25日，所以在签订“房屋买卖合同”时，原告对涉案房产产权性质的唯一依据只有合同中规定的“70年产权及房本”。所以可以认定原告在签订合同时并不知道被告存在欺诈购房者的情况，也不知道涉案房产为小产权的事实，原告没有任何过错。5、被告昌盛公司工商信息内明确规定了经营范围为房地产开发；商品房销售。原告在购买涉案房产时，销售经理一直宣传涉案房产为70年产权，且“房屋买卖合同”中也载明了70年产权，所以可以认定被告利用虚假宣传及虚假合同的欺诈手段，从事非法销售的经营活动，将实际为小产权的涉案房屋出售给原告，所以被告应承担“房屋买卖合同”被判决无效的完全的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”因此，为维护自身合法权益，原告再次提起诉讼，望判如所请。被告昌盛公司未出庭，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，刘景顺与昌盛公司签订“清荷园房屋买卖合同”一份，约定由刘景顺购买昌盛公司开发的坐落于天津市静海区房屋，房屋建筑面积61.85平方米，总价款为235030元。刘景顺向昌盛公司支付了全部房款235030元及领钥匙费用12243元，后装修、使用了该房屋。2019年4月15日，刘景顺因与昌盛公司退还购房款协商未果诉至静海区人民法院，双方于2019年4月28日私下就退款事宜达成一致并签订“双方协议”一份，约定昌盛公司自刘景顺撤诉之日起最晚两个月内将刘景顺交付的房款235030元与领钥匙费用12243元一并退还。刘景顺于2019年4月28日撤回起诉，昌盛公司未按约定履行给付义务。刘景顺作为原告于2019年7月10日对被告昌盛公司、刘军提起诉讼，请求判令被告立即归还房款247273元；返还原告首次起诉费用2842元；被告按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月27日起至房款返还之日止的利息；诉讼费由被告承担。本院于2019年7月31日作出（2019）津0118民初4908号民事判决，判决原告刘景顺与被告昌盛公司于2017年3月25日签订的房屋买卖合同无效；被告昌盛公司返还原告刘景顺全部购房款247273元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月28日起至购房费用全部返还之日止的利息（直接汇入原告刘景顺62×××979号银行账户中，开户行为中国农业银行天津津西支行）；驳回原告刘景顺的其他诉讼请求。判决生效后，被告怠于履行，原告申请强制执行，后被执行人昌盛公司已依判决内容履行，案件已执结。以上事实有刘景顺提交的房屋买卖合同、协议、（2019）津0118民初4908号民事判决书、（2019）津0118民初2998号民事裁定书、当事人当庭陈述等予以证明。本院认为，涉案诉争房屋系在农村集体土地上的建设用房，为“小产权房屋”，不属于在市场出售、出租的商品房范畴，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项关于“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，对原告的第一项诉讼请求不予支持；小产权房屋在土地来源、市场价格、产权转移登记等方面与商品房存在明细区别，故原、被告双方对于房屋买卖合同无效均存在过错，且2019年4月28日原、被告对退还购房款事宜已经达成一致意见，原告在（2019）津0118民初4908号案件中亦按照双方协议内容仅主张被告归还其购房款247273元及自2019年6月27日至房款返还之日的利息损失，本院已作出判决，上述款项已执行完毕，现原告另行主张被告给付其自2017年3月25日至2019年6月27日期间的购房款及领取钥匙费用的利息25522.81元及主张的第四项诉讼请求均无法律依据，不予支持；原告主张被告赔偿其装修、腾房损失12000元，未提供充足证据证实且原告对房屋买卖合同无效亦存在过错，对该项诉讼请求不予支持。原告撤回对其余四被告的诉讼，不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘景顺的诉讼请求。案件受理费2694元，由原告刘景顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  周海峰二〇二〇年四月二十一日书记员  刘 晶