广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初4732号原告：叶右娟，女，1971年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码：440************62X。委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。被告：陈新女，女，1954年2月8日出生，汉族，住广东省台山市**镇横山墟，公民身份号码：440************785。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，广东志信律师事务所实习律师。被告：谢祖雯，女，1980年10月24日，汉族，住广东省台山市******************，公民身份号码：440************727。原告叶右娟与被告陈新女、谢祖雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶右娟的委托诉讼代理人黄建文、被告陈新女的委托诉讼代理人周丽、张丹丹到庭参加诉讼，被告谢祖雯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶右娟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付购房款33万元；2.判令两被告向原告支付违约金720800元（违约金以总楼价530万元为基数，从2019年5月17日起每日按千分一计算至付清款项之日止，暂计至2019年9月30日为720800元）；3.判令两被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月原告叶右娟通过经纪人广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）出售位于台山市***************的房屋。2019年5月9日，原告叶右娟、被告陈新女及其代理人谢祖雯、碧桂园物业公司共同签订了《房地产买卖三方合约》，约定上述房屋出售价格为530万元，定金为10万元，分别于2019年5月8日支付5万元，在2019年5月19日前支付5万元，剩余房款520万元在完税过户当天支付。合约还约定，如买方逾期超过十天未支付房款，每天按总楼价的千分之一向守约方支付违约金。同日，原告叶右娟收到被告支付定金5万元后，遂向碧桂园物业公司支持中介费5万元。2019年5月17日，原、被告双方办理房屋过户手续后，被告陆续向原告支付房款共492万元，尚欠33万元未支付，经原告多次催收，被告谢祖雯确认欠款事实并签字保证短期内付款。后两被告逾期未付款至今。被告陈新女辩称，不同意原告叶右娟主张的事实与理由。1.被告陈新女对上述《房地产买卖三方合约》不知情，也从未口头或书面委托谢祖雯代理购房，合同上买方陈新女的签名不是其本人所签，而是由谢祖雯所签，不是陈新女的真实意思表示；2.原告叶右娟将涉案房屋过户到陈新女名下，是基于上述合同“买方可自行指定过户到他人名下“的约定和按照谢祖雯的指示而为，且办理房屋过户时，叶右娟签立了《房款收条》，确认陈新女已结清房款；3.谢祖雯与案外人李大为是男女朋友关系，涉案房屋的房款是由谢祖雯和李大为通过银行转账向叶右娟支付的，真正的买家是谢祖雯和李大为，叶右娟无权要求陈新女支付33万元房款；4.涉案房屋实际上是由李大为和谢祖雯转卖给陈新女的，李大为和谢祖雯声称涉案房屋卖方是谢祖雯的哥哥许政民，经李大为作代理人和陈新女儿子张隹榆协商后，约定涉案房屋交易价格为280万元。2019年5月9日李大为和谢祖雯向陈新女提供卖方及其代理人已签署“叶右娟、许政民”的《房地产买卖三方合约》（以下简称“合同二”），陈新女签名后于同月17日办理过户手续，并按合同二约定向李大为支付全部房款。因叶右娟否认合同二中签名不是其本人所签，故合同二的真正卖家是李大为和谢祖雯；5.叶右娟主张的违约金虽与陈新女无关，但违约金明显过高，应予调整。被告谢祖雯提交答辩状辩称，谢祖雯不是涉案合同的任何一方当事人，其仅是陈新女的代理人，代理行为产生的法律效果应由被代理人陈新女承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告谢祖雯无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。对原告叶右娟与被告陈新女无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据综合进行评判。原告叶右娟为支持其诉讼主张，提交以下证据：1.《房地产买卖三方合约》、定金收条、首期房款收条、增值税发票；2.房款转账交易明细；3.原告与被告谢祖雯及中介方梁惠韶的微信聊天记录截图。以上证据证明由原告向被告陈新女出售案涉房屋，总价为530万元，尚欠房款33万元的事实。被告陈新女质证意见：陈新女对原告提交的《房地产买卖三方合约》不确认，陈新女没有在合约上签名，也从未口头或书面委托谢祖雯代理买房，合约对陈新女没有约束力；原告提交的付款凭证恰恰证明履行合约支付房款是谢祖雯和李大为，是真实买家；微信聊天记录也证明陈新女不是合约的买方，谢祖雯才是真正的买方。本院认证意见：对原告叶右娟提供的证据的真实性予以确认，但提供的《房地产买卖三方合约》上“买方”签名“陈新女”因被告陈新女不予确认，原告叶右娟和中介方都明确陈新女签订合约时不在现场，且谢祖雯确认合约上的“陈新女”是其代为签写，因此，不确认陈新女有在合约上签名。被告陈新女为证明其抗辩意见，主要提交以下证据：1.梁惠韶的“询问笔录”；2.陈新女与叶右娟、李大为签订的《房地产买卖三方合约》；3.公证书及光盘、微信聊天记录；4.庭审笔录；5.收款收据及银行转帐。以上证据证明谢祖雯与李大为共同向陈新女提供房屋买卖，以280万元出售案涉房屋，陈新女已经将全部房款支付给李大为，房屋按谢祖雯的指定已经过户到陈新女名下，因此，原告诉请没有事实依据。原告叶右娟质证意见：被告陈新女提供的《房地产买卖三方合约》卖方“叶右娟”签名不确认，叶右娟没有在合约上签名；原告只是出售房屋，对于陈新女与李大为、谢祖雯三方之间的复杂关系是不知情的，原告没有委托李大为出售该房屋；案涉房屋价格530万元陈新女是知情的，陈新女及其儿子张隹榆与李大为是存在合作关系，三方共同购买案涉房屋，利用串通、制造虚假的合同故意逃避支付房款，双方将案涉房产约定为280万元进行交易。本院认证意见：对陈新女提交的《房地产买卖三方合约》上卖方“叶右娟”的签名，由于原告叶右娟不确认，且签立合同时叶右娟并不在现场，陈新女也不能肯定是叶右娟本人所签，对此合约上关于卖方上的签名不予确认。其他证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，谢祖雯以陈新女委托代理人之名作为买方与叶右娟作为卖方，在经纪方广东碧桂园物业服务股份公司台山分公司签订《房地产买卖三方合约》，约定叶右娟将其所有的位于台山市***************出售给陈新女，建筑面积为394.57平方米，交易价格为530万元，定金为10万元。约定付款方式：2019年5月8日支付定金5万元，2019年5月19日前支付定金余款5万元，剩余房款520万元在完税过户当天支付。合同还约定：因买方或卖方违反合同约定，逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；卖方同意，本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。叶右娟在合约的“卖方”签名，谢祖雯在合约的“代理人”上签名并在“买方”一栏签上“陈新女”名字，经纪方盖章并由经纪人梁惠韶签名。合同签订当日，谢祖雯使用案外人李大为的账户向叶右娟支付购房定金5万元，及后期多次支付购房款492万元，共计支付房款497万元，尚欠33万元房款未支付。案涉房屋于2019年5月17日办理过户，由房屋产权人叶右娟变更登记到陈新女名下。过户当日因部分房款不能及时到账，谢祖雯以陈新女名义与叶右娟协商后，在《房地产买卖三方合约》空白处立字作担保人，载明“尾款壹佰贰拾伍万元整（1250000元），买方承诺三个工作日到账”。另查明，2019年8月15日，李大为以其不是案涉房屋交易当事人为由向本院提起不当得利之诉【案号：（2019）粤0781民初3501号，以下简称“3501号案”】，请求叶右娟、陈新女返还垫付的购房款213万元。3501号案中，关于在台山碧桂园物业中介签订《房地产买卖三方合约》，陈新女有否在“买方”上签名的事实，本院于2019年10月8日向台山碧桂园物业中介负责人梁惠韶调查，调查笔录陈述：“卖方是叶右娟本人签名，买方签名是谢祖雯本人签名，买方“陈新女”的签名是由谢祖雯代签......代理人没有书面的授权委托书，只是谢祖雯口头说的......”另，为了证明陈新女不是叶右娟房屋买卖相对方，该案陈新女向本院提供与本案提交相同的证据：江门市五邑公证处的《公证书》和光盘（微信谈话内容）及转译纸质文字记录，聊天记录谈及李大为与陈新女之子张隹榆洽谈介绍买卖案涉房屋，并以280万元价格转让给张隹榆，从一开始房屋报价的洽谈到付房款交易的整个过程，公证书公证的聊天刻录光盘均有显示。庭审中，李大为和叶右娟对该证据的真实性无异议，认为光盘谈话的内容与纸质转译的内容有部分不相同，但又未能指出不相同的内容。诉讼中，因谢祖雯缺席到庭审理，经本院再次传唤其于2020年3月2日到庭，当庭确认在2019年5月9日签订《房地产买卖三方合约》的“买方”和“代理人”一栏均是其本人所签，陈新女不在场，当时陈新女也不清楚房屋买卖之事，是李大为与陈新女的儿子张隹榆洽谈交易，只是房产证指定登记在陈新女名下。另，谢祖雯因涉嫌诈骗被台山市公安局立案侦查，谢祖雯确认台山市公安局在其家中发现并扣押案涉《房地产买卖三方合约》及定金收条原件。确认与李大为是男女朋友关系，且利用李大为的银行卡转帐支付房款给叶右娟，并确认案涉房屋交易尚欠叶右娟33万元，认为其不是买方也不是代理人，只是支付房款的中间人，所以尚欠房款应由张隹榆支付。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见及举证质证情况,本案诉争焦点在于谢祖雯、陈新女两人谁是案涉合约的买方。即签订的《房地产买卖三方合约》陈新女应否受到上述合同的约束，涉案合同买方主体身份如何确定。结合本院所查明的事实，案涉《房地产买卖三方合约》陈新女确实没有在合同上签名，谢祖雯也确认买方“陈新女”的签名是其本人所写。谢祖雯答辩称其是陈新女的委托代理人，诉讼中又变更为合约付款的中间人，前后不能自圆其说，且陈新女明确表示从未口头或书面委托谢祖雯签订案涉合同，是谢祖雯与李大为另行向其儿子张隹榆转让案涉房屋，双方已经按转让协议转让价支付房款，并已过户到陈新女名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”的规定，谢祖雯没有代理权限，以陈新女代理人之名与叶右娟签订房屋买卖合同，该合同对陈新女不产生民事法律效力。且根据叶右娟提供的与梁惠韶、谢祖雯的微信聊天记录，在房屋买卖协商过程中，梁惠韶和谢祖雯均未向叶右娟披露买家陈新女的身份信息，叶右娟在未看到相应的授权委托书也没有迹象表明谢祖雯具有授权的情况下就与之签订合同，未尽到合理的审慎注意义务，存在一定的过错。且在合同履行过程中，是谢祖雯与李大为实际支付合同定金和购房款，可见实际履行合同买方义务的主体是谢祖雯。虽然叶右娟诉称案涉房屋变更登记在陈新女名下，买家应为陈新女，但根据合约“买方可自行指定过户到他人名下“的约定，本院更倾向于采信其是按照谢祖雯的指令房屋过户到陈新女名下，故本院认为涉案合同的买方应为谢祖雯。根据合同相对性原则，合同仅在合同当事人之间发生约束力，合同的效力仅及合同当事人，故叶右娟以合同违约主张陈新女连带支付逾期购房款及逾期利息的请求，理据不足，本院不予支持。至于案涉房屋买卖过户到陈新女名下的真实原因，陈新女与谢祖雯或李大为之间是否存在另一层法律关系，不是本案需要查实的范围。因谢祖雯逾期未足额支付房款的行为已构成违约，应承担支付房款及逾期利息的违约责任，根据案涉《房地产买卖三方合约》约定，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金。该违约金的计算标准明显高于未支付的房款，且叶右娟未能提供证据证明其实际损失的情况，因此本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则，依法将违约金调整为以未付房款33万元为基数，自房屋过户之日（2019年5月17日)起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50％计付为宜。叶右娟诉请支付违约金超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下:一、被告谢祖雯应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告叶右娟房款33万元及违约金（违约金以尚欠房款为基数，自2019年5月17日起至债务清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50％计付）；二、驳回原告叶右娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14257.2元，财产保全费5000元，合计19257.2元（已由原告叶右娟预交），由被告谢祖雯负担5077元，原告叶右娟负担14180.2元（包括保全费5000元)。原告叶右娟多预交的案件受理费5077元，由本院予以退回；被告谢祖雯应向本院补缴案件受理费5077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  苏文城人民陪审员  陈锡章二〇二〇年四月十三日法官 助理  袁美玲书 记 员  黄洪科