四川省旺苍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0821民初2127号 原告：何小琴，女，汉族，生于1971年11月5日，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：何韬，四川天使明月律师事务所律师。 被告：旺苍县华盛物业管理有限公司，住所地：四川省旺苍县东河镇新华街1栋206号。 法定代表人：张志华，董事长。 委托诉讼代理人：赵树果，男，汉族，生于1957年11月1日，住四川省旺苍县，系公司总经理。 委托诉讼代理人：胡俊，四川苍龙律师事务所律师。 原告何小琴与被告旺苍县华盛物业管理有限公司（以下简称：华盛物业公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何小琴及其委托诉讼代理人何韬，被告华盛物业公司的委托诉讼代理人赵树果、胡俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何小琴向本院提出如下诉讼请求：（一）要求被告立即拆除旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺中部与二楼商铺中部之间的电梯通道围栏设施，并恢复通行（按原设计规划图）；（二）本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月30日，原告经旺苍县不动产登记中心确认，依法取得旺苍县鹏达实业有限公司二楼商铺的所有权。在此之前，旺苍县鹏达实业有限公司一、二楼均被设计为商业用途，且各楼层之间均设计有公有电梯通道，以利通行。原告在取得二楼商铺的所有权后，又与被告共同出租至第三方经营。一、二楼楼层之间的公有电梯也是一直正常运营及通行。2019年8月左右，因第三方经营期限届满，被告将旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺租赁他人经营。在此期间，被告不知何因，在未征得原告及有关部门允许的情况下，于2019年10月25日左右，将旺苍县鹏达实业有限公司一、二楼商铺中间的共用电梯通道进行了封堵，不能正常通行。被告的行为严重损害了原告的合法权益。 综上，旺苍县鹏达实业有限公司一、二楼楼层商铺之间的公有电梯通道，是承建时规划的公共通道，不属于原、被告任何一方，其占用、使用和处分权应属于政府或政府授权的行政管理部门。依据相关法律规定原告与被告共享公用通道，任何人无权封堵，被告在公共通道上擅自安装电梯围栏，致使电梯不能正常通行，其行为已经妨碍原告二楼商铺的正常通行权利，可见，被告的行为明显不当，应当依法纠正。鉴此，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 被告华盛物业公司辩称：（一）旺苍县鹏达实业有限公司开发修建四层商铺，并将一楼出让给174户业主，售出后将一、二楼共同出租给“美好家园”超市，“美好家园”超市为了便于经营才设置户内电动扶梯，扶梯位置占用了一楼的套内面积，没有占用二楼的套内面积。一楼属全体业主所有，所有业主有权处置室内扶梯。（二）“美好家园”超市租赁到期后不再续租，由何小琴介绍携同一楼业主代表商议将一、二楼共同出租给通江时代摩尔公司，但何小琴在一楼业主将一楼出租给通江时代摩尔公司后反悔，却将二楼低价出租给他人。何小琴不当行为引发了本案纠纷的发生，应承担全部过错责任。一楼享有电动扶梯的所有权，没有义务给二楼提供通道通行，扶梯的位置占用了一楼的套内面积，为了一楼便于使用应当封堵。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告何小琴为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、何小琴的身份证复印件一份，证明其主体身份； 2、何小琴的不动产权登记档案一份，证明其是权利人； 3、报警记录一份，证明扶梯被封堵的事实； 4、现场照片四张，证明扶梯封堵的现场情况； 5、熊王的通话录音转换笔录一份，证实一楼、二楼电梯封堵情况及事实； 6、通话光盘一份，佐证熊王的通话录音内容； 7、房产档案资料一份，证明办证时均被明确为电梯通道用途； 8、证人证言二份，证实一、二楼的历史通道情况； 9、旺苍县鹏达实业有限公司的证明一份、证明楼梯设计及一、二楼的电梯通行情况； 10、被告的工商档案证明一份，证明被告所有业主出租、管理一楼铺面的事实。 被告华盛物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、房屋分层平面示意图，证明一层总面积3869.23㎡，其中套内面积2351.78㎡，共有面积1517.45㎡；二层、三层总面积8576.08㎡，其中套内面积7410.84㎡，共有面积1165.24㎡。 2、房屋面积测绘报告，证明二层建筑面积4288.04㎡，套内面积3705.42㎡，共有分摊面积582.62㎡；公用电梯位置、各层室内扶梯位置。 3、商铺房买卖合同及商业一层平面图、补充协议《公用共用面积分摊说明》，证明图中“以上编号区域即为所购商铺”，一级分摊：由整栋楼分摊的面积包括的范围不包括各层营业电梯。二级分摊（层和功能区分摊）：一、二、三层各自分摊本层营业电梯；三级分摊（层分摊）：按自然楼梯和电梯面积的使用住户分成六个共有面积分摊区，每个分摊区分摊各自的自然楼梯和电梯面积，走道。结论：二楼未分摊一楼营业电梯公摊面积，属一楼业主所有。 4、《房屋所有权证》附《房屋分户平面示意图》，证明一层业主个体所购商铺分摊面积情况；商铺内未涉及共用电梯，本层营业电梯位于商铺之内。 第一组证据1、2、3、4证明一楼业主享有包括一楼房屋内扶梯在内的完全财产所有权。 5、《国有土地使用权证》及附《宗地图》，证明一楼室内扶梯不属于共用电梯，公用电梯标示为7个，人行通道为6个；同时证明未设计室内扶梯，不是上下二楼的必行通道，道路是通畅的。一楼室内扶梯不是上、下二楼的必经通道，二楼道路通行畅通。 6、旺苍县鹏达实业有限公司项目《商铺委托租赁合同》，证明商铺在购买前2009年11月起至2019年10月31日止租赁10年，委托旺苍县鹏达实业有限公司整体出租，统一经营（见合同第七条2项，第十三条3项）。商铺售后包租的10年内是统一租赁和经营，经营者有必要设立室内扶梯。 7、会议记录，证明一楼业主委员会与原告协商期满后一、二楼整体出租的情况，以及原告向被告推荐通江时代摩尔公司租赁的情况。 8、通江时代摩尔公司法人向木胜证言笔录，证明通江时代摩尔公司与原、被告多次商议一、二楼出租事宜，通江时代摩尔公司与被告签订合同后，原告却另与杨旭签订了二楼出租合同。 9、证人李首先、高某证言，证明一楼业主委员会与原告协商期满后一、二楼整体出租的情况，以及原告向被告推荐通江时代摩尔公司租赁的情况。 10、提取的手机“微信聊天记录”，证明何小琴参加了2019年8月31日的业委会介绍了通江时代摩尔公司。 第二组证据7、8、9、10证明系原告原因造成一、二楼未统一出租经营。 根据双方当事人举证、质证情况，本院作如下证据认定：（一）被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、10三性无异议，本院予以认定，并在卷佐证。对证据7、8、9有异议。被告认为证据7无法证明设置共用电梯通道，和二楼分摊一楼产权面积以及原来设计一、二楼通道的事实。对证据8真实性无异议，但是关联性有异议，原告不能证明10年形成的通道，而是美好超市为了经营、互联互通的行人电梯，是属于美好家园安装的内部电梯，不是历史形成的通道。被告对证据9提出异议，认为没有设置共用的电梯通道，旺苍县鹏达实业有限公司与朱昌文有利害关系，对证人证言真实性不予认可。一楼商铺174户业主购买商铺时与朱义有约定，10年内就回购。整体商铺是朱义出租给别人，在10年回购期未满前，朱义将二楼过户给何小琴。一楼商铺租期届满，理应由朱义回购，但朱义无力回购，一楼业主的商铺由业主管理使用出租。旺苍县鹏达实业有限公司又将负一楼卖给另一所有人，因朱义的原因形成了4个不同的所有者，导致不能统一出租、处置。本院认为，证据7、8、10双方当事人对证据证明的目的各执己见，但证据具有“三性”特征应予采信。证据9系旺苍县鹏达实业有限公司的单方认识所作的证明，且与原告具有利害关系，不予采信。（二）原告对被告提供的证据提出异议，结合本案事实，本院予以采信并在卷佐证。但不能完全达到被告证明的目的，被告提供的证据以证据记载的内容为准。 综合以上证据认证情况和双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：旺苍县鹏达实业有限公司于2001年7月10日在旺苍县工商部门注册登记，经营范围：对旅游业、农业的开发和投资；建筑材料的销售和房地产开发；公司股东有：朱义、朱昌文、朱立，法定代表人：朱义。2009年旺苍县鹏达实业有限公司在旺苍县东河镇新华街开发修建“摩尔鹏达”项目39230.01㎡，包括地下室车库、库房和地上一、二、三楼商业用房及三楼以上住宅房。其中一楼商业用房面积3869.23㎡（不包括出售给旺苍县信用联社的房屋）。2010年6月24日，旺苍县房地产管理局对旺苍县鹏达实业有限公司开发的房屋以旺苍权证东河字第××号房屋产权证进行了确权，同年11月24日，旺苍县国土局以旺国用（2010）第1347号国有土地使用权证对国有土地确权，确认房屋所有权人和土地使用权人均为旺苍县鹏达实业有限公司，房屋建筑面积为39230.01㎡，土地使用权面积为5750㎡。之后，旺苍县鹏达实业有限公司将其中一楼商业用房2820.07㎡先后出售给174位业主，自行保留1049.16㎡的商用房归自己所有。原告与174位购房业主签订《商品房买卖合同》，办理了房屋产权证书。174位业主所购房屋位置交错，不能独立使用，只能整体出租；于是各购房业主分别与旺苍县鹏达实业有限公司签订《项目商铺委托租赁合同》，约定业主全权委托旺苍县鹏达实业有限公司代理出租商铺，并以旺苍县鹏达实业有限公司名义与承租人签订租赁合同；委托租赁期限10年，即自2009年11月1日起至2019年10月31日止；在合同约定期限内，旺苍县鹏达实业有限公司每年向委托出租的各业主按所购商铺房价总额的10％支付固定租金。 2019年8月，因“美好家园”超市10年租期于2019年10月届满不再续租，二楼商铺业主何小琴与朱昌文到通江时代摩尔公司考察、商谈商铺出租事宜，并将通江时代摩尔公司介绍给一楼业主代表高某、张志华、赵树果、李首先等人，并同意将一、二楼整体出租。通江时代摩尔公司法定代表人向木胜来到旺苍商谈商铺出租事宜，对一楼商铺租赁及价格达成了意向协议。2019年8月19日，旺苍县鹏达实业有限公司股东朱昌文与物业公司代表张志华、赵树果、高某签订《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺租金分配协议》，约定：一、双方共同努力招租，争取在2019年10月7日“美好家园”租赁合同到期后，将上述门铺出租出去；二、属旺苍县鹏达实业有限公司所有的1000余㎡商铺每年的租金按柒拾万元（700000.00元）计算，此金额与一楼商铺整体租金总额无关；三、旺苍县鹏达实业有限公司属一楼商铺股东。朱昌文在协议上签名，但旺苍县鹏达实业有限公司未出具书面授权委托书。旺苍县鹏达实业有限公司对一楼所有的商铺1049.16㎡每年租金700000.00元认可，并同意用此租金解决之前的遗留债务。 2019年9月3日，业主代表高某、张志华、赵树果、李首先等4人到通江考察，商谈商铺租赁事宜，并草签了租赁协议。为便于旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺房屋租赁及物业管理，一楼业主170余户成立了“旺苍县华盛物业管理有限公司”，并在旺苍县市场监督管理局注册登记，负责人为张志华。 2019年9月18日，华盛物业公司与通江时代摩尔公司签订《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》，约定华盛物业公司将位于旺苍县东河镇新华街旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺约3700㎡租赁给通江时代摩尔公司，华盛物业公司最迟不超过2019年10月30日向通江时代摩尔公司交付租赁物及附属场地和设施设备的交接，2020年1月1日起开始计算租期和物业租赁费。租赁期限为20年，即从2020年1月1日起到2039年12月31日止，2020年1月1日前为免租赁费装修期。租赁费结算方式：租赁费前十年为：每年不含税330,000.00元；租赁费第十一年至第十五年为：每年不含费355,000.00元；租赁费第十六年至第二十年每年为370,000.00元。同时，华盛物业公司与通江时代摩尔公司签订《补充协议（一）》，约定：因二、三楼使用的一楼进出通道的公摊面积，由一楼全部承担，且通江时代摩尔公司每年交给华盛物业公司的租赁费已含其应向二、三楼收取的过道使用补偿费。若二、三楼出租给通江时代摩尔公司以外的第三人经营，通江时代摩尔公司有权选择禁止二、三楼使用一楼通道进出或收取过道使用补偿费，但是否同意二、三楼使用一楼通道通行或收取过道使用补偿费的金额由通江时代摩尔公司自行决定。若华盛物业公司不能确保在未达成协议时禁止二、三楼使用一楼通道或不能确保通江时代摩尔公司按协议要求收到过道使用费，则视为华盛物业公司违约，由华盛物业公司承担违约责任，即从违约责任发生之日起不计物业租赁费，直至违约行为结束之日止。如一、二楼由通江时代摩尔公司统一租赁经营，此协议作废。2019年11月13日，向木胜在旺苍县市场监督管理局注册登记了“旺苍县时代摩尔商贸有限公司”，负责人为向木胜。2019年12月5日，华盛物业公司、通江时代摩尔公司、旺苍县时代摩尔商贸有限公司签订《合同权利义务转让三方协议》，经三方友好协商，约定将华盛物业公司与通江时代摩尔公司于2019年9月18日签订的《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》及其补充协议和文件中的权利义务全部转移给旺苍县时代摩尔商贸有限公司承继，通江时代摩尔公司退出《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》的全部关系，由旺苍县时代摩尔商贸有限公司概括承继通江时代摩尔公司在《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》及其所有补充协议和文件中的全部地位。合同签订后，一楼门面房整体交付给旺苍县时代摩尔商贸有限公司，旺苍县时代摩尔商贸有限公司将一楼商铺装修后预定于2020年1月18日开业营运。2019年10月28日，华盛物业公司雇请他人将位于电梯处二楼下楼后进入一楼商铺的道路堵住，何小琴向旺苍县公安局东河派出所报警，民警到达现场后，告知双方当事人按照合同约定处理此事。 2019年11月14日，四川方尽律师事务所向通江时代摩尔公司发出（2019）方尽律师函第11号律师函，函告以下事项：一、通江时代摩尔公司在租赁旺苍旺苍县鹏达实业有限公司商住楼一楼时，明知商住楼一层商业房有1049.16㎡未销售，产权属于旺苍县鹏达实业有限公司，仍与小业主代表签订租赁合同并进场施工，小业主代表签订租赁合同时未得到旺苍县鹏达实业有限公司的授权，根据《物权法》、《合同法》的相关规定，关于该1049.16㎡的租赁合同属于无效合同。由此造成的损失以及主张权利产生的诉讼费、保全费、执行费、律师费等后果均由贵公司承担。经协商，双方未能就房屋租赁和电梯使用等问题形成一致意见。2019年12月11日，旺苍县鹏达实业有限公司诉至本院，请求判决确认华盛物业公司、旺苍县时代摩尔商贸有限公司房屋租赁合同无效，共同赔偿，旺苍县鹏达实业有限公司损失223,700.00元。本院受理后已另案处理。2019年12月13日，何小琴诉至本院，提出上述请求。 本院认为：根据法律规定妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案争议焦点是被告是否应当拆除旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺中部与二楼商铺中部之间的电梯通道围栏设施，并恢复通行。首先，从本案查明的案件事实来看，为便于一楼商铺房屋租赁及物业管理，一楼业主成立了“旺苍县华盛物业管理有限公司”，该公司代表170余户业主对一楼商铺行使管理权。案涉一楼商铺功能主要是用于商业用途，并非用于通行的必经通道，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案中一楼属经营性用房，由华盛物业公司管理的170余户业主和旺苍县鹏达实业有限公司共同所有，享有相应的占有、使用、收益、处分等权益。其次，该通道不是历史形成的必经通道。本案二楼房屋的商铺，其通往楼下的建筑设计通道和历史通道是从大楼侧面人行通道经楼梯口上楼，从底楼铺面通行是在楼上楼下归属于同一经营业主例外情况，底楼铺面并非楼上商铺历史形成的必经通道。最后，消防通道通常与人行道共同使用，但电梯不是消防通道。本案审理中经现场勘验大楼侧面多个通往二楼楼梯口的通道畅通，且电梯也未纳入消防通道范围，原告以电梯是消防通道为由要求从被告铺面通行理由不能成立。综上，原告对被告管理的170余户业主商铺不享有法定的相邻通行权，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，所谓相邻关系，是指两个或两个以上毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上对相邻不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。相邻的各方应当处理好相邻关系，共谋发展。由于一楼和二楼商铺分别属于不同业主，为各自利益考虑商铺分别出租给不同的经营者，导致今天纠纷的发生，原、被告均有一定责任。希望双方本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十一条、第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告何小琴的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告何小琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  肖菊萍 人民陪审员  曾 康 人民陪审员  张 薇 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  杜 刚