广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初107号原告：清远市裕丰物业服务有限公司，住所地：广东省清远市清城金碧路金碧湾花园小区*********（仅限办公）。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：邓秩正，系该公司副总经理。被告：文作区，男，汉族，1974年11月15日出生，住广东省阳山县*********秤架教办，身份证号码441************819。原告清远市裕丰物业服务有限公司与被告文作区物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市裕丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓秩正、被告文作区到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清远市裕丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付未付的物业管理费（由逾期之日暂计至2019年9月30日欠物业管理费人民币3221.2元），社区照明分摊116.16元，水费分摊90.9元，垃圾费162元，电梯电费分摊391.57元，公共维修费用15.84元，滞纳金（由逾期之日暂计至2019年9月30日产生滞纳金人民币3341.99元），合计7339.62元（由逾期之日暂计至2019年9月30日）；二、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：原告与被告签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告位于清远市阳山县************海逸华庭花园E5＃0503单元，面积共89.48平方米的房产提供物业服务。按照合同第五条“住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”约定，即被告每月需支付71.58元物管费给原告。合同还约定被告如逾期支付物管费，原告有权“从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金”，但被告从2016年1月至2019年9月，未按照物业管理服务合同缴纳物业管理服务费。至今，被告已欠原告物业管理费人民币3221.2元，社区照明分摊116.16元，水费分摊90.9元，垃圾费162元，电梯电费分摊391.57元，公共维修费用15.84元，滞纳金人民币3341.99元，合计7339.62元（由逾期之日暂计至2019年9月30日）。合同履行至2019年9月，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。清远市裕丰物业服务有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》，拟证明逾期缴纳物业管理费的房屋归被告所有；二、原、被告签订的《物业管理服务合同》（原告与业委会签订），拟证明原、被告之间成立了合法有效的物管合同；三、被告最后一次缴纳物业管理费用的《收据》，拟证明被告逾期缴纳物业管理费的时间；四、原告的代理律师发给被告的物业管理费律师函、催收函快递底单复印件，拟证明原告曾向被告催收物业管理费；五、《滞纳金计算表》、《阳山县物价局物业服务收费备案表》各一份，拟证明原告的收费依据及被告应付的滞纳金。文作区辩称，我从2013年入住后一直都有交物业费的，但因小区是违法违规（收入并没有公开相关的账目，按照物权法的规定，应予以公开），我认为相关的收入已经足够抵扣业主的物业费。而且原告并没有按收费标准来提供相应的物业管理服务，所以我没有交费。临停费、车辆月租费、公共场所、电梯的广告费、游泳池出租、会所出租等收入，除了正常开支外，应当返还业主作为管理费，且按照《物权法》和《物业管理条例》，应每个季度最少公开一次账目，但原告一直没有公开过。物业管理费已经包含所有物业管理费费用，不应再收取社区照明分摊费、水费分摊、垃圾费、电梯电费分摊费、公共维修费等。《物业管理服务合同》只有原告的签名，没有业主的签名，合同是假的。原告提供的物业服务管理不到位，蚊子、老鼠等虫害严重；清洁卫生管理比较差；外来车辆和外来人员随意出入小区，保安不闻不问；小区内经常有小车被刮花情况，原告没有及时处理；绿化管理很差；乱收临时停车费；同一个小区物管费收费标准不统一。原告没有权利收取滞纳金。文作区为支持其主张，向本院提交了以下证据：《阳山海逸华庭业主群聊天记录》截图共十页，拟证明原告管理不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告清远市裕丰物业服务有限公司登记成立于2014年1月15日，经营范围包括物业管理、房地产租售中介服务、家政服务、停车场管理服务。2011年8月16日，被告与阳山三泰房地产发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，被告购买了海逸华庭E5幢五层503号房，建筑面积89.55平方米，其中套内面积77.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.99平方米。2015年6月6日，阳山县******业主委员会作为委托方与原告作为受委托方签订《阳山县******物业服务合同》，约定由阳山县******业主委员会选聘原告对阳山县******提供物业管理服务。合同约定：物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业费为步梯0.6元/月×平方米，电梯0.8元/月×平方米；公共水、电费、二次变频供水加压费、共用的设施设备的维修费用（如电梯、监控、道闸、可视对讲、发电机、二次加压泵、高低压电房、消防系统、防雷设施、主体外墙等其它设施设备）按实际发生额分摊收取；包干制服务费不含：物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；代收代支的公共能耗费（排水、排污等费用）；车位使用费、车辆保管费；装饰装修管理及装修垃圾清运费；防雷避雷装置的检测费用；业主及非业主使用人的人身、家庭财产与公共安全保险费用；生活垃圾处理费；公共水电费及二次加压泵费用等。物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用和水电费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同还约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、游泳池及其他物业共用部位、共用设施设备统一委托原告经营管理，经营收入按下列约定分配：1、小区会所交由业委会管理，自主经营，自负盈亏，会所产生的费用（如设施设备的投入、水电费、维护费、人工费、卫生等其他）的费用均由委员会自己承担；2、小区所得经营收入用于补贴物业管理费用；3、临时维修基金由物业公司申请，业委会同意后执行。《阳山县******物业服务合同》还对其他事项进行了约定。2015年7月2日，原告出具《收据》载明“E5-503彭桂燕交来2015年第一、二、三、四季度物业费1-12月份859.2元”。2016年5月18日，原告出具《收据》载明“E5-503文作区交来2015年9-10月份电费144.8元、2015年11月1日-2016年2月29日电费534.2元、2016年3月1日-3月18日电费63元”。庭审中，原、被告双方确认被告每月应交物业管理费为71.58元和被告从2016年1月1日起未支付物业管理费以及被告已收到催收费用律师函的事实。原告主张已按约定提供物业服务，并主张被告按照《滞纳金计算表》支付物业管理费、社区照明分摊、水费分摊、垃圾费、电梯电费分摊、公共维修费用以及违约金，被告认为原告与业委会签订的合同是假的，因该合同没有经过业委会开会且没有经过80%的业主表决通过，认为原告提供的物业服务不到位、收入账目不公开致使被告拒交物业管理费，且认为临停费、车辆月租费、公共场所、电梯的广告费、游泳池出租、会所出租等收入应返还业主作管理费。原告陈述违约金3341.99元按合同约定即每日千分之三的标准计算，但均从应缴日期超三个月后才计算违约金，且违约金超过本金部分仅按本金数额计算。被告不同意支付违约金，但在庭审后向本院提出调整违约金计算标准的申请。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原告与阳山县******业主委员会签订的《阳山县******物业服务合同》对被告是否具有约束力；二、被告是否违约；三、原告主张的各项费用如何计付。关于原告与阳山县******业主委员会签订的《阳山县******物业服务合同》对被告是否具有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与阳山县******业主委员会签订的《阳山县******物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力。故对被告认为该合同是假的意见，本院不予支持。关于被告是否违约的问题。原告为阳山县********提供物业服务，被告作为该小区业主，应按期支付物业管理费。被告自2016年1月1日起没有支付物业管理费等费用已构成违约。被告主张原告提供的物业服务不到位，但其提交的证据《阳山海逸华庭业主群聊天记录》并不足以证实原告未履行物业服务合同约定义务的事实，被告不具有不应支付物业管理费等费用的正当理由，故对被告不应支付物业管理费等费用的意见，本院不予支持。至于被告认为公共场所、电梯的广告费、游泳池出租、会所出租等收入应返还业主作管理费并公开账目的问题，因涉及到阳山县******业主委员会，不属于本案审理范围，故在本案中不作审理。关于原告主张的各项费用如何计付的问题。1、物业管理费。根据《阳山县******物业服务合同》约定，被告每月应支付物业管理费为71.58元，故对原告要求被告支付从2016年1月1日至2019年9月30日物业管理费3221.2元的诉讼请求，本院予以支持。2、社区照明分摊。根据《阳山县******物业服务合同》约定，公共电费按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付社区照明分摊116.16元的诉讼请求，本院予以支持。3、水费分摊。根据《阳山县******物业服务合同》约定，公共水费按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付水费分摊90.9元的诉讼请求，本院予以支持。4、垃圾费。根据《阳山县******物业服务合同》约定，包干制服务费不包含生活垃圾处理费，故对原告要求被告支付垃圾费162元的诉讼请求，本院予以支持。5、电梯电费分摊。根据《阳山县******物业服务合同》约定，公共电费按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付电梯电费分摊391.57元的诉讼请求，本院予以支持。6、公共维修费用。根据《阳山县******物业服务合同》约定，共用的设施、设备的维修费用按实际发生额分摊收取，故对原告要求被告支付公共维修费用15.84元的诉讼请求，本院予以支持。被告认为物业管理费已包含所有物业管理费费用，不应再支付社区照明分摊费、水费分摊、垃圾费、电梯电费分摊费、公共维修费用的意见，本院不予支持。7、违约金。根据《阳山县******物业服务合同》约定，被告应在每月10日前支付物业管理费等费用，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告逾期支付物业管理费等费用已构成违约，应承担违约责任。因被告提出调整违约金计算标准的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合原告损失情况、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则，将违约金计算标准调整为按日千分之一计算。本案中，原告自愿从应缴日期超三个月后开始计算违约金，且违约金超过本金部分仅按本金数额计算，属于原告对自己权利的处分，本院予以确认。因此，原告主张被告支付违约金3341.99元，本院仅予以支持1114元（3341.99×1/3=1114）。对超过1114元的部分，本院不予支持。综上，被告应支付原告物业管理费3221.2元、社区照明分摊116.16元、水费分摊90.9元、垃圾费162元、电梯电费分摊391.57元、公共维修费用15.84元、违约金1114元，以上合计5111.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告文作区于本判决生效之日起十日内支付物业管理费3221.2元、社区照明分摊116.16元、水费分摊90.9元、垃圾费162元、电梯电费分摊391.57元、公共维修费用15.84元、违约金1114元，以上合计5111.67元给原告清远市裕丰物业服务有限公司；二、驳回原告清远市裕丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告清远市裕丰物业服务有限公司已预交），由原告清远市裕丰物业服务有限公司负担8元，由被告文作区负担17元。本判决为终审判决。审 判 员 朱婉清二〇二〇年四月十五日法官助理 丘文婷书 记 员 郑秋兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。