广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终419号上诉人（原审被告）:陈伟超，男，1962年10月16日出生，汉族，住广东省兴宁市****办事处大塘村上麻塘45号。身份证号码：441************092。委托诉讼代理人：曾彩中，广东法勉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:廖苑梅，女，1965年10月8日出生，汉族，住广东省兴宁市************。身份证号码：441************681。委托诉讼代理人：黄威聪，广东广兴律师事务所律师。上诉人陈伟超因与被上诉人廖苑梅赠与合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈伟超上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法撤销该房屋买卖合同，判决涉案房屋属上诉人所有，刘育森所交的购房款11.5万元交由公证提存，由刘育森适格的法定继承人领取；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。1、上诉人与刘育森签订涉案房屋买卖合同的情况属实，房屋未能过户到刘育森名下实属不可抗力因素所致。在办理过户手续时，刘育森已死亡，仅凭被上诉人廖苑梅手中持有的刘育森《委托声明》等手续，上诉人与被上诉人多次到房管局办理涉案房屋过户均因不符合规定，不予办理。最重要的原因是，被上诉人提供的《委托声明》中“刘育森”的签名笔迹与《套房转让合同》上“刘育森”的签名笔迹明显不同，不是同一个人所书写，且该《委托声明》签署地点和时间不明，因此，该《委托声明》应认定是假的。该《委托声明》不能证明被上诉人是本案的适格原告。2、根据《合同法》第一百一十条第一款的规定，请求法院依法撤销该房屋买卖合同，判决涉案房屋属上诉人所有，刘育森所交的购房款11.5万元交由公证提存，由刘育森适格的法定继承人领取。一审时廖苑梅提供的《收条》是上诉人与购房人刘育森在世时约定的更名费用，是指更名到购房人刘育森名下，并非更名到被上诉人名下。如果按被上诉人所说该款是由其在2012年5月12日所交，是为将涉案房屋更正到自己名下，那么当时购房人刘育森应该正是生命垂危之际，被上诉人这么着急要求将涉案房屋更名到自己名下，就是企图侵吞涉案房屋。刘育森去世于2012年5月17日，交此款时，刘育森还在世，涉案房屋是不可能更名到被上诉人名下的。因此，该《收条》并非是上诉人认可被上诉人是适格原告的证据。综上，上诉人认为一审法院对以上事实调查不清，认定证据不足，适用法律错误。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。廖苑梅辩称，上诉人与刘育森签订的《套房转让合同》是合法有效的，刘育森购买涉案房屋后，在2012年3月21日，刘育森在其亲友刘子春、刘锦华及兴宁市水口派出所干警的见证下写下《委托声明》，将其所购买的涉案房屋赠与被上诉人。以上事实一审已经过调查，是真实的。被上诉人表示接受赠与，且该涉案房屋已实际交付给了被上诉人，也由被上诉人一直居住、占有和使用，该赠与是合法有效的。被上诉人已取得涉案房屋的所有权，是适格的主体，有权向上诉人请求将涉案房屋过户至被上诉人名下。上诉人的上诉请求应予驳回。廖苑梅向一审法院起诉请求:1、判令被告继续履行合同，并将涉案房产过户到原告名下；2、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2010年9月24日，刘育森经房屋中介介绍购买被告陈伟超位于兴宁市兴城南郊24号区202房，双方签订1份《套房转让合同》，约定刘育森以125000元购买被告的房屋，刘育森先支付115000元的房款，余款10000元在被告办理好房产过户手续后再支付。合同签订后，刘育森按约定向被告支付了房屋款115000元，被告将涉案房产交付给刘育森占有、居住、使用。2012年3月21日，刘育森在其亲友刘子春、刘锦华（刘文杰）及兴宁市公安局水口派出所干警的见证下，写下1份《委托声明》，将其所购买的位于兴宁市兴城南郊24号区202房的房产赠与给其外甥女即本案原告廖苑梅，此后，原告一直与刘育森占有、居住、使用涉案房屋。2012年5月17日刘育森去逝后，原告一直占有、居住、使用涉案房屋至今。2012年5月12日原告向被告提出将涉案房屋过户改名至其名下，并向被告支付了2000元的改名费，但被告未将涉案房屋的房地产权证过户给原告。2013年5月7日，被告将涉案房屋的房地产权证（粤房地权证兴字第3100018582号）办理至其名下，此后原告多次要求被告办理涉案房屋的房地产权证过户手续未果，遂向一审法院起诉，提出了上述诉请。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是：1、涉案房屋买卖合同是否真实有效；2、原告主体是否适格。本案中，刘育森与被告陈伟超签订的《套房转让合同》是双方真实意思的表示，无违反法律法规的规定，且刘育森已按合同约定履行了付款义务，被告已将涉案房屋交付给刘育森占有、居住、使用，该《套房转让合同》合法有效，双方均应按合同约定全面、适当履行义务。刘育森购买涉案房屋后，将该房屋赠与给原告廖苑梅。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，原告接受刘育森将刘育森购买的涉案房屋赠与给原告，且该房屋已实际交付给原告本人，一直由原告占有、居住、使用，原告已取得基于买卖合同所取得的涉案房屋的所有权，被告也认可该房屋一直由原告占有、居住、使用，并接受了原告支付的2000元改名费，因此，原告主体适格，原告已取得了涉案房屋买卖合同项下的权利和义务，即原告有权要求被告将涉案房屋过户至其名下，并履行支付剩余房款的义务，现原告要求被告将涉案房产过户至其名下的要求合理，一审法院予以支持，但办理房地产权证的相关费用应由原告负担；在被告将涉案房屋的房地产权证过户至原告名下后，原告再将剩余购房款10000元支付给被告。综上所述，根据本案查明的事实，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百八十五条的规定，判决：一、被告陈伟超应在判决生效之日起10日内将兴宁市兴城南郊24号区202房（粤房地权证兴字第3100018582号）的房地产权证办理至原告廖苑梅名下，由原告廖苑梅负担办理房地产权证过户手续的相关费用。二、在被告陈伟超将涉案房地产权证过户至原告名下后5日内，原告廖苑梅将剩余购房款10000元支付给被告陈伟超。本案受理费1350元由被告陈伟超负担。二审中，廖苑梅提交罗拥华诊所的《证明》，拟证实《委托声明》出具之时刘育森的手摔伤。经出示质证，陈伟超对该《证明》的三性均有异议，该《证明》并不能证实《委托声明》的法律效力。二审另查明：廖苑梅在二审庭审中确认《委托声明》中“委托人刘育森”的签名并不是刘育森本人所写，而是书写《委托声明》内容的的士司机所写，并且刘育森也没有在签名处加盖指模。对于陈伟超收取的2000元更名费，双方陈述不一致，陈伟超认为是将《套房转让合同》中乙方廖苑梅变更为刘育森的费用；廖苑梅则认为是将刘育森变更为廖苑梅的费用。一审查明的事实除“2012年3月21日，刘育森在其亲友刘子春、刘锦华（刘文杰）及兴宁市公安局水口派出所干警的见证下，写下1份《委托声明》，将其所购买的位于兴宁市兴城南郊24号区202房的房产赠与给其外甥女即本案原告廖苑梅”、“2012年5月12日原告向被告提出将涉案房屋过户改名至其名下，并向被告支付了2000元的改名费”外的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，廖苑梅以其舅舅刘育森将涉案房屋赠与其为由，要求出卖人陈伟超将房屋过户至其名下。基于廖苑梅的起诉主张，本案应定性为赠与合同纠纷。一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷不当，二审予以纠正。陈伟超上诉请求撤销涉案房屋买卖合同，判令涉案房屋属其所有，并要求将刘育森所付的购房款11.5万元交由公证提存，由其法定继承人领取。该请求陈伟超在一审未提出反诉，属于二审新增的诉讼请求，二审对此不予处理，由陈伟超另行解决。本案二审争议焦点是：廖苑梅诉请陈伟超将涉案房屋过户到其名下能否支持。廖苑梅主张刘育森向陈伟超购买涉案房屋，刘育森生前又将房屋赠与给其，故其对涉案房屋享有完全物权，因此陈伟超应将涉案房屋过户到其名下。首先，廖苑梅主张刘育森生前将涉案的房屋赠与给其，依据的是一份《委托声明》。经廖苑梅在二审庭审中确认该《委托声明》中“委托人刘育森”的签名并不是刘育森本人所写，并且刘育森也没有加盖指模予以确认。因此该《委托声明》并不具备赠与合同的形式要件，无赠与人的签名或签章或加盖指模予以确认，刘育森在生前是否有将涉案房屋赠与给廖苑梅的意思表示存疑。况且，派出所也不是对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的专门机构，并且《委托声明》上加盖的是兴宁市公安局水口派出所的户口专用章。其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”刘育森虽与陈伟超订立了合法有效的房屋买卖合同并支付了大部分购房款，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果，刘育森才能成为涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”的规定，赠与人只能将属于自己的财产赠与给他人。而本案中，刘育森生前并未取得涉案房屋的所有权，所以即使刘育森在生前有将涉案房屋赠与给廖苑梅的意思表示，其也尚无权将涉案房屋赠与他人。廖苑梅认为其因接受刘育森的赠与而获得涉案房屋的物权，缺乏依据。第三，《套房转让合同》的合同当事人是陈伟超与刘育森，且该合同是尚未履行完毕的合同。廖苑梅并非该合同的当事人也不是合同当事人刘育森的法定继承人，其无权要求继续履行合同，并基于合同关系要求陈伟超办理产权过户至廖苑梅名下的手续。据此，廖苑梅主张陈伟超将涉案房屋过户到其名下的请求不能得到支持。一审认定事实错误，判决结果错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初3156号民事判决；二、驳回廖苑梅的诉讼请求。一审案件受理费1350元，二审案件受理费2700元，合计4050元，由廖苑梅负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  黄伟玲审判员  张孟棋二〇二〇年四月十四日书记员  叶 绮