四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1722民初550号 原告：宣汉县三鑫物业服务有限公司，住所地:四川省宣汉县东乡镇永安停车场二楼。 法定代表人：徐文昌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐外交，系该公司经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：罗怀兵，四川省聚鑫事务所律师。 被告：宣汉县城关玉米原种场。住所地：四川省宣汉县东乡镇新太路51号。 法定代表人：罗真，系该场场长。 委托诉讼代理人（一般授权）：田广，该场副场长。 被告：宣汉县同济医院。住所地：四川省宣汉县东乡镇新桥街130号、145号。 法定代表人：聂森，系该医院董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐强，四川轩达律师事务所律师。 原告宣汉县三鑫物业服务有限公司（以下简称三鑫物业公司）与被告宣汉县城关玉米原种场（以下简称玉米原种场）、宣汉县同济医院（以下简称同济医院）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁岚独任审判，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告三鑫物业公司的委托诉讼代理人徐外交、罗怀兵，被告玉米原种场的委托诉讼代理人田广、同济医院的委托诉讼代理人徐强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告三鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2016年5月1日至2018年4月30日及2019年5月1日至2020年4月30日的物业管理费76464元，并按照同期银行贷款利息支付占用期间的资金利息至付清之日止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月12日，山水人家业主委员会与委托人签订了《山水人家物业管理承包合同》，约定为期5年，A、B、C区商业门市每月每平方米1.8元。被告同济医院租用被告玉米原种场房屋设立医院。同济医院所在建筑物的设备设施及管网与住宅共享使用，同济医院专用设备设施的机房、消防设施、控制箱、电力设施及发电设备均安装在小区内。原告作为山水人家小区A、B、C区的物业管理人，对该商业层实施了街面监控完善，安排保安日夜巡逻，保安夜间巡逻定点签到，对该商业层的所有报修都进行了维修处理，履行了合同义务。宣汉县东乡镇新大路北侧原种场改建工程（山水人家）Ｃ区1号楼西至东7号门市（44.86m²）、Ｃ区1号楼西至东8号门市（54.62m²）、Ｃ区1号楼二楼东面（1080.96m²）玉米原种场为所有者，同济医院为实际使用人。从2016年5月起至今，享受了原告提供的物业服务，但未付物业管理费，经多次催收无果，特提起诉讼。 被告玉米原种场辩称，与同济医院签订了房屋租赁合同。 被告宣汉县同济医院辩称，1.原告曾于2019年起诉要求被告支付物管费，在前一次诉讼中未主张即为放弃，现在原告的起诉违反一事不再理原则；2.业主委员会成立程序不合法，未到相关部门备案，印章属于私刻的，业主大会也未选聘物业服务公司，其与原告签订的合同应属于无效合同；3.同济医院是物业使用人，不是业主，不知道业主委员会选任情况，后在政府部门查阅资料才得知合同未备案，故原告与业主委员会签订的合同对同济医院及玉米原种场没有约束力；4.客观上同济医院未享受到原告提供的物业服务，请求法院驳回原告诉讼请求。 原告三鑫物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、三鑫物业公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书；2、宣汉县同济医院工商登记信息；3、宣汉县不动产登记中心计算机信息查询结果单；4、（2019）川1722民初1048号民事判决书；5、《山水人家物业管理承包合同》；6、消防巡视记录表；7、保安巡逻记录及打点记录、照片；8、消防用水缴费发票复印件；9、山水人家Ａ、Ｂ、Ｃ区住宅和商业门市派工单；10、工程部日常记录、照片；11、Ａ、Ｂ、Ｃ区公共区域清洁、清扫照片；12、山水人家Ａ、Ｂ、Ｃ区业主报事报修登记表；13、工资表；14、业主满意度调查、评价。庭审结束后，原告提交了以下证据：15、宣汉县不动产登记中心出具的房屋信息摘要；16、律师函；17、山水人家临街商户催缴函；18、送达照片。 被告玉米原种场没有提交证据。 被告宣汉县同济医院提交了以下证据：1、（2019）川17民终1646号民事判决书；2、宣汉县东乡镇宝寺社区证明；3、宣汉县公安局治安管理大队出具的情况说明；4、九家单位证明；5、漏水修复证明；6、国网宣汉县供电公司出具的证明；7、用水发票。 对原告提交的证据，被告玉米原种场质证认为：对证据1、2、3、4、5、15无异议；对证据6、9、10、11、13、14表示不清楚；对证据7、8，认为在小区里面有相应物业服务，医院是否享有该物业服务不清楚；对证据16、17、18质证意见和同济医院一致。 对原告提交的证据，被告同济医院质证认为：对证据1、2、3、15无异议；对证据4系未生效判决；证据5，认为合同无效，对被告无约束力；对证据6－10，认为是向小区内业主提供的物业服务，与同济医院无关；对证据11、12、13，认为与本案无关；对证据14，对真实性有异议，且与本案无关。对证据16、17、18的关联性有异议，医院未收到物业服务企业的催收函。 对被告同济医院提交的证据，原告质证认为：对证据1无异议，但不能达到被告的证明目的，判决书说明原告为被告提供了物业服务；对证据2、3、4的三性有异议，九家单位与原告都有物业费的利益冲突，证明内容对原告无益，不能作为证据采信，证明内容不属实；对证据5，下水道修改说明的真实性无异议，关联性有异议，合同没有约定对电机房修改的服务；对证据7、8，与本案无关。 对被告同济医院提交的证据，被告玉米原种场质证认为无异议。 对原告三鑫物业公司提交的证据1、2、3、4、15和被告同济医院提交的证据1，各方当事人对真实性均无异议，本院予以确认；对双方提交的其他证据，本院将综合全案证据予以认定。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：被告玉米原种场系宣汉县东乡镇新太路北侧玉米原种场改建工程（山水人家）Ｃ区1#楼第一层西至东7号门市（44.86m²）、8号门市（54.62m²）和Ｃ区1#楼第二层（2161.92m²）的所有权人。被告同济医院租赁了玉米原种场上述7号、8号门市和第二层的一半区域用于医院的经营用房，租赁期限从2011年9月1日至2020年8月31日，并约定物业管理费由同济医院自理。 2016年3月12日，原告三鑫物业公司与山水人家业主委员会签订《山水人家物业管理承包合同》，约定：三鑫物业公司入驻承接山水人家物业管理，对小区大门、单元门进行改造，对C区4部电梯升级，对山水人家的监控全部更新，对各楼层安装监控，对停车位进行整改，进行保安管理、小区清洁管理、绿化管理、小区停车管理等物业服务。协议期限为5年，物业收费：A、B区每月每平方0.6元，C区每月每平方1元，A、B、C区商业门市每月每平方米1.8元，物业收费三年不变。原告三鑫物业公司依约对该街面监控，安排了保安日夜巡逻等事项，履行了物业管理义务。 同时查明，同济医院不通过山水人家小区进出，但消防通道出口设置在山水人家小区。被告同济医院为方便其自身运营，在医院内自行雇佣保安、保洁负责该院的安保和卫生。2019年3月18日，原告向本院起诉要求两被告支付与本案相同区域2018年5月1日至2019年5月1日期间的物业管理费，本院于2019年7月22日作出（2019）川1722民初1048号民事判决：一、同济医院支付三鑫物业公司物业管理费25488元（2018年5月1日至2019年5月1日期间）；二、玉米原种场对同济医院的上述付款义务承担连带清偿责任。同济医院不服该判决，向达州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年12月31日作出（2019）川17民终1646号民事判决：一、撤销四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初1048号民事判决；二、同济医院支付被三鑫物业公司物业管理费12744元（2018年5月1日至2019年5月1日期间）；三、玉米原种场对同济医院的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回三鑫物业公司的其他诉讼请求。 本院认为，原告三鑫物业公司与山水人家小区业主委员会签订了物业管理承包合同，被告同济医院抗辩业主委员会成立程序不合法，合同对其无约束力。但三鑫物业公司入驻该小区进行物业服务已三年多，两被告均未提出异议或主张要求撤销该合同，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对业主具有约定力。玉米原种场与同济医院签订租赁合同，约定物业管理费由同济医院自理，同济医院作为物业使用人，在接受了原告提供的一定的物业管理服务后应支付相应的物业管理费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”和第七条“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院就予支持”之规定，被告玉米原种场对被告同济医院的支付物业管理费的义务承担连带清偿责任。 关于物业管理费的具体数额.原告诉请的是2016年5月1日至2018年4月30日及2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费，合同约定的物业管理费金额为1.8元/㎡×（44.86+54.62+1080.96）㎡×36月，即76492.51元。因同济医院租凭的房屋区域临街，不通过山水人家小区进出，且自行雇佣保安、保洁，原告对该医院物业服务的工作量相应减少，原告收取的物业管理费亦应减少，本院酌定减少50%。即被告同济医院应支付原告2016年5月1日至2018年4月30日及2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费38246.26元，对该支付义务，被告玉米原种场承担连带清偿责任。原告诉请的资金占用期间的利息，应从2020年3月18日起，以38246.26元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下： 一、被告宣汉县同济医院支付原告宣汉县三鑫物业管理有限公司物业管理费38246.26元（2016年5月1日至2018年4月30日及2019年5月1日至2020年4月30日期间），并支付资金占用利息（从2020年3月18日起，以38246.26元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清时止）； 二、被告宣汉县城关玉米原种场对被告宣汉县同济医院的上述付款义务承担连带清偿责任。 以上金钱给付义务在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1712元，减半收取计856元，由被告宣汉县同济医院、宣汉县城关玉米原种场负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  丁岚 二〇二〇年四月二十一日 书记员  王丹