河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初633号原告：曹艳霞，女，回族，1973年11月26日生，住址：沁阳市。委托诉讼代理人：周希征，焦作市沁阳市恒信法律服务所法律工作者。被告：沁阳市馨卓商业经营管理有限公司，住所址：沁阳市怀府中路玫瑰城内。统一社会信用代码：914108825870597133。法定代表人：张晗，该公司经理。第三人：王鸳，女，汉族，1980年9月26日生，住址：沁阳市。原告曹艳霞诉被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司（以下简称馨卓公司）、第三人王鸳为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告曹艳霞及其委托诉讼代理人周希征、第三人王鸳到庭参加诉讼，被告馨卓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告曹艳霞向本院提出诉讼请求：1、要求解除2014年10月8日原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》，并由被告承担5万元违约金。2、被告及第三人连带承担拖欠原告商铺的租金26172元。3、要求第三人腾出占用原告的商铺。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由，2014年10月8日，原、被告签订了一份《商铺委托经营管理合同》，原告将其购买的玫瑰城购物公园C栋1层1132号商铺，面积70.53平方米委托被告经营管理。双方约定，商铺每年租金78517元，分两次支付给原告，并对合同的违约等事项进行了约定。2017年11月份，被告又与第三人签订了租赁协议，将原告所有的商铺租赁给第三人使用。2019年，经原、被告协商，将半年支付的租金变更为一月一结，即每月租金6543元。到目前为止，被告仍有4个月租金未付（本年2月底）即26172元，属于严重违约。2020年1月2日，原告便通知第三人未交房租嫌弃腾出占用的商铺，但第三人拒不腾出。综上，原告将其购买的商铺委托给被告是能够保证原告的商铺有一个正常的收入，而被告拖欠租金属于违约，严重侵害了原告的合法权益。被告馨卓公司无答辩意见亦未提供证据。第三人王鸳述称：2017年，第三人与被告馨卓公司签订租赁协议，用14间房做服装生意（包括原告的房），到期时2020年11月30日。目前合同未到期，原告无权解除商铺合同。2、第三人未拖欠原告房租。第三人的14间房的房租应当交给馨卓公司或业主委员会。3、第三人未拖欠任何人租金，12月初第三人去找业主委员会交14间房的租金，由于当时业主委员会刚刚接管，工作比较乱，告知第三人过段时间再交。4、如果馨卓公司或任何业主在合同期内解除合同，第三人要求把装修费返还给第三人。原告曹艳霞围绕诉讼请求提交的证据有：1、2014年10月8日，原、被告签订的商铺委托经营管理合同一份及原告银行卡交易明细清单4页，证明：（1）原、被告存在了委托经营合同关系，原告将自己购买的玫瑰城购物公园C栋一层1132号商铺，面积70.53平方米，以每年租金78571元的价格委托被告进行经营管理。（2）合同约定由被告在每年的11月1日至11月30日和5月1日至5月30日期间向原告足额缴纳商铺租金。（3）合同约定一方违约需向守约一方支付5万元的违约金。2、房屋所有权证一份，证明该房屋是原告单独所有。第三人王鸳质证后对原告的证据无异议，本院予以确认。第三人王鸳向本院提交的证据有：1、第三人与被告签订的《商铺经营管理合同》，经营管理期限为2017年12月1日至2020年11月30日。2、馨卓公司的工作请示审批单一份，证明因经营不好统一减少租金。3、2020年3月16日，玫瑰城购物公园业主委员会出具的证明材料一份，证明第三人在2020年没有按期交租金的原因。原告曹艳霞质证后对第三人的证据1真实性无异议。证据2真实性不予认可，认为审批单与合同约定相冲突，且没有馨卓公司的印章，不具备合法性。对证据3业主委员会出具的证明合法性不予认可。认为业主委员会无权对商铺的进行管理和收费，无权干涉商铺租金的高低。经审查，本院对第三人提交的证据1、3的真实性、关联性予以确认。第三人提交的证据2审批单与本案事实没有关联性，本院对该证据不予认证。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告曹艳霞于2014年10月29日取得沁阳市鸿丰玫瑰城购物公园C区1层1132号房屋所有权证，证号为沁房权证字第××号，证载建筑面积68.79平方米。2014年10月8日，原告曹艳霞（甲方、委托方）与被告馨卓公司（委托方、乙方）签订商铺委托经营管理合同一份，约定原告将其在沁阳市怀府中路玫瑰城购物公园C栋1层1132号商铺（以下简称1132号商铺）委托被告馨卓公司进行经营管理。合同约定：甲方将商铺交付乙方的时间为2012年12月1日前，委托经营管理期限为3年，自2017年12月1日至2020年11月30日，年租金总额78517元/铺，3年租金总额一致，无递增。租金每年的11月1日至11月30日期间和5月1日至5月30日期间分两次交纳，每次交半年商铺租金39259元。合同第三条“双方权利义务”第6款约定：甲乙双方约定，本合同系商铺租赁，一切经营活动均由乙方以自己的名义进行，由此产生的后果均由乙方承担。甲方应积极配合，为乙方提供正常经营所必须的条件，不干涉、妨碍乙方的经营活动。第9款约定：顾及经营连续性，双方约定租赁期间任何一方不得擅自变更、解除本合同。第四条“违约责任”第1款约定：乙方逾期向甲方支付租金，甲方有权要求乙方履行，若乙方在收到甲方催付函5个工作日内未支付的，甲方可按季度商铺租金的每日万分之四向乙方收取违约金。第3款约定：双方必须恪守诚信，除本条第1款、第2款约定外，任何一方违反本合同其他任一义务，需向守约方支付伍万元的违约金。因一方违约造成的实际损失超过违约金部分的，违约方应据实赔偿。在商铺委托经营管理合同履行期间，被告实际向原告支付的租金的方式主要为一次支付一个月租金或者一次支付2-3个月租金。被告馨卓公司最后一次向原告曹艳霞支付租金的时间是2019年10月30日，本次支付租金的数额为6543.17元，附言载明为10月份返租金额。原告曹艳霞与被告馨卓公司的合同履行期间，被告馨卓公司于2017年11月2日与第三人王鸳签订商铺经营管理合同一份，约定馨卓公司将玫瑰城购物公园C栋包括原告曹艳霞的1132号商铺在内共14间商铺（建筑面积约634.81平方米）租赁给第三人经营女装，经营管理期限为36个月，自2017年12月1日起至2020年11月30日止。该合同还对经营管理费、物业费的标准及支付方式、双方的其他权利义务、违约责任等事项作出了约定。该合同签订后，第三人王鸳对14间商铺统一装修后用于经营“香影”品牌女装至今。第三人王鸳未交纳2019年12月1日起租金。沁阳市玫瑰城购物公园业主委员会2020年3月16日证明：因馨卓公司对玫瑰城购物公园经营管理不善，从2019年12月5日起由业主委员会暂时代管经营。由于香影品牌服装之前与馨卓公司所签合同年租金15万元，后签补充协议年租金13万元，业主不同意按13万元收取，并且此服装店店主王鸳只同意按13万元租金并承诺如数交纳，此事正在协商中，所以租金至今没有交纳。原告曹艳霞因向馨卓公司、第三人王鸳催要租金未果，向本院提起诉讼。此为本案事实。本院认为，原告曹艳霞与被告馨卓公司2014年10月8日签订的商铺委托经营管理合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同各方均应按照约定并依据诚实信用原则全面履行合同义务。一、关于原告要求解除合同的请求应付支持问题。原告曹艳霞以被告馨卓公司拖欠其四个月租金未付构成违约为由，请求解除与被告馨卓公司于2014年10月8日签订的商铺委托经营管理合同。对此，本院认为，原告在购买案涉1132号商铺后即将该商铺交由被告馨卓公司统一进行经营、管理，并按照合同约定收取租金。在合同履行期间，被告馨卓公司将包括原告的1132号商铺在内共14间商铺进行了整体招租、统一经营，并由此与第三人王鸳签订了商铺委托经营管理合同，第三人王鸳经营使用至今。被告馨卓公司在履行与原告的合同期间，虽然存在迟延支付租金的违约行为，但为了保证物业整体功能的发挥，维护其他业主及他人的共同利益，原告的合同解除权应受到一定限制。而且，正是考虑到商业经营的连续性问题，原告与被告馨卓公司在签订商铺委托经营管理合同时，还明确约定了租赁期间任何一方不得擅自变更、解除合同。因此，馨卓公司迟延支付租金的行为并不必然导致合同解除，原告可按照合同约定要求被告馨卓公司承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。故对原告要求解除合同的请求，本院不予支持。二、关于原告要求被告馨卓公司支付拖欠的租金26172元及违约金5万元的请求应否支持问题。本案中，根据原、被告合同约定，被告应于每年11月1日至11月30日、5月1日至5月30日各支付原告半年租金39259元。根据原告提交的银行卡交易明细，虽然在合同履行期间，存在被告实际按照一次付1个月、或者一次付2至3个月的方式向原告支付租金，但并不能由此证明双方对租金支付方式变更为原告主张的一月一结形成合意。由于被告馨卓公司已将2019年10月份以前的租金支付完毕，按合同约定，目前被告应支付原告曹艳霞1132号商铺的租金是2019年11月租金及2019年12月1日至2020年5月30日间的半年租金共45802元。现原告要求馨卓公司支付2019年11月至2020年2月共4个月共26172元，本院予以确认，被告馨卓公司应向原告支付4个月租金26173元。关于违约金，原告要求被告支付5万元违约金。对此，本院认为，双方合同约定的逾期支付租金的违约金标准为按季度商铺租金的每日万分之四。而违约方需向守约方一次性支付5万元违约金的情形是除合同对逾期支付租金、逾期交付房屋违约责任条款之外存在的其他违约行为，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金也不能过分高于违约行为造成的损失，故原告要求被告支付违约金5万元既无事实根据，也无法律依据，本院不予支持。可由被告按照合同约定，以季度商铺租金19629.50元为基数，自2019年12月1日起至欠付租金付清之日止向原告支付租金利息。三、关于原告要求第三人承担连带支付租金义务及腾出占用的原告商铺的请求应否支持问题。根据合同相对性，原告与被告的商铺经营管理合同对原、被告具有约束力，对第三人不具有约束力。故原告要求第三人连带承担支付拖欠租金的请求，没有事实根据，不予支持。原告将其商铺委托馨卓公司统一经营管理后，馨卓公司将包括原告的商铺在内共14间商铺出租给第三人经营使用，第三人系基于与馨卓公司的合同关系对1132号商铺行使租赁权，原告要求第三人王鸳腾出占用其商铺的请求，本院不予支持。被告馨卓公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告曹艳霞支付租金26172元。被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告支付违约金（违约金的计算标准为：以19629.50元为基数，自2019年12月1日起至计算至欠付租金实际付清之日止）。驳回原告曹艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取852元，原告曹艳霞负担500元，被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司负担352元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇二〇年四月二十七日书记员  朱轩雨