吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初647号 原告：郝淑静，女，1964年1月11日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：杨晓迎，吉林滳壇律师事务所律师。 被告：张芳，女，1972年3月7日出生，汉族，住长春市净月开发区。 委托诉讼代理人：刘爱民，男，1969年1月19日出生，汉族，住长春市净月开发区。 被告：王江，男，1955年2月28日出生，汉族，住长春市高新区。 被告：朱晓波，女，1958年5月19日出生，汉族，住长春市高新区。 原告郝淑静与被告张芳、王江、朱晓波申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月25日作出（2019）吉0103民初243号民事判决，郝淑静提起上诉。长春市中级人民法院于2017年9月30日作出（2019）吉01民终2864号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郝淑静的诉讼代理人杨晓迎，被告张芳及其诉讼代理人刘爱民到庭参加诉讼，被告王江、朱晓波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 郝淑静向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于长春净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号的房屋；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（2018）吉0103执异172号执行裁定认定案外人张芳于法院查封前与被执行人签订房屋买卖合同，并结清了涉案房屋的贷款和利息550,000元错误。原告依据（2018）吉0103民初662号民事调解书向贵院申请对被告王江、被告朱晓波依法予以强制执行后，贵院于2018年3月26日作出（2018）吉0103执361号执行裁定，查封了被告朱晓波名下位于长春净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号的房屋。在此期间，被告王江、朱晓波明知欠付原告本息未还的情况下，仍然将房屋出售给被告张芳，主观上存在重大恶意。特别是在房屋查封后，继续履行所谓的房屋买卖合同，存在恶意逃避债务的主观故意。而被告张芳向被告王江及朱晓波支付房款的时间均在房屋于2018年3月26日查封之后，不具有排除执行的法定条件。为了维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 张芳辩称，一、郝淑静的诉讼请求无法律依据，不能成立。1、张芳于2018年3月12日签订《房屋买卖合同》，先于法院2018年3月26日查封；2、张芳于2018年3月12日签订《房屋买卖合同》后与原房主、中介公司沟通，取得房屋钥匙，并进行装修，原房主、中介公司、社区皆可提供证明张芳已经先于法院查封之前合法占有房屋；3、张芳已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行。张芳于2018年3月12日签订合同时预付定金20,000元，3月30日通过中国工商银行长春南湖大路支行转入原房主王江贷款银行长春经开融丰村镇银行股份有限公司本息550,000元，该银行出具的《不动产登记证明》载明“贷款已结清，同意注销”。4月1日，张芳按照原房主朱晓波指示汇入案外人郭悦中国建设银行个人账户30,000元。至此，张芳已支付房款600,000元，余款20,000元张芳于12月14日、18日分两次交付宽城区法院执行局。张芳已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；3、非因张芳自身原因未能办理过户登记。《委托书》载明“受托人王江”、“代理权限到不动产登记机构办理不动产抵押登记事宜”，张芳与原房主办理更名过户时，该房屋已被查封，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，张芳完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郝淑静的诉求缺乏法律依据，不能成立。二、郝淑静没有证据证明王江与张芳存在恶意串通损害其利益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第二款规定，郝淑静应当承担举证不能的责任。 王江、朱晓波无答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院于2018年2月12日制作（2018）吉0103民初662号民事调解书确认“一、被告王江、朱晓波欠原告郝淑静借款600,000元，在2018年2月15日前一次性付清，并从2017年6月26日起以600,000元为本金按月利2分给付利息，至给付完毕时止；二、原告放弃其他诉讼请求。案件受理费12,200元（原告已预交），减半收取6100元，由被告王江、朱晓波承担”。因王江、朱晓波未履行，郝淑静申请执行。本院于2018年3月26日对王江名下坐落于净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号房(权利证号2060152894号、丘地号3-76/414-4（202）、建筑面积130.33平方米)予以执行查封。张芳提出案外人执行异议。 2017年11月3日，王江以其名下产权房屋--净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号（长春市净月区文冠街月潭爱丁堡小区14栋1门202号）抵押向长春经开融丰村镇银行股份有限公司贷款500,000元并办理了抵押登记。2018年3月12日，经案外人长春市置晟商业信息咨询有限公司中介（丙方），张芳（乙方）与王江妻子朱晓波（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定将王江名下坐落于出售给张芳，价款800,000元；签订合同时乙方向甲方支付定金20,000元，向中介方支付中介费10,000元；甲方保证在收到全部房款当日将房交付乙方使用，并保证房屋的状况和乙方看房时相符；乙方在2018年4月20日前替甲方还银行贷款人民币500,000元，其余房款于更名过户当天补齐。合同签订当日，张芳交付定金20,000元；2018年3月30日，张芳通过中国工商银行长春南湖大路支行向朱晓波在王江贷款的长春经开融丰村镇银行股份有限公司设立的账户转入550,000元，该银行在《不动产登记证明》注明“贷款已结清，同意注销”。4月1日，张芳向案外人郭悦中国建设银行账户转入30,000元。同日，王江出具了收到房款580,000元收条。2018年4月25日，朱晓波与张芳共同签署物业交割单，注明交房日期2018年4月25日。在执行异议审查期间，张芳将购房余款200,000元交付本院执行局。 本院认为，张芳作为执行案件案外人以已购买执行查封标的房屋为由主张排除执行的权利，应当同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即在执行查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有标的房屋、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记，四者缺一不可。而本案在合法占有房屋时间问题上，张芳在执行异议申请书中明确提出“2018年4月25日，在吴经理主持下，朱晓波将该房屋钥匙交予本人，签订了物业交割清单”，在原审中亦未做不同陈述，与其所举的物业交割单注明的房屋交付时间相符，本院予以认定。在重审中，张芳则又主张在2018年3月26日执行查封前即合法占有了案涉房屋，并举案涉房屋所在社区居民服务表、情况说明及长春市置晟商业信息咨询有限公司、朱晓波分别出具的情况说明予以证明。因长春市置晟商业信息咨询有限公司的情况说明没有公司负责人和经办人签名，不具备证据资格；朱晓波作为本案被告无正当理由拒不到庭；社区居民服务表、情况说明，经调查核实，社区入户调查时并不清楚被调查对象是否实际占有使用房屋，情况说明中“正在装修”内容是张芳代理人刘爱民开具情况说明时自己说的。为此，对上述证据，本院不予采信。综上，张芳关于在执行查封案涉房屋之前已合法占有的主张证据不足，对郝淑静提出的准许执行诉讼请求，本院予以支持。王江、朱晓波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应当自行承担不利后果。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 准许执行被告王江名下坐落于净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号房屋(权利证号2060152894号、丘地号3-76/414-4（202）、建筑面积130.33平方米)。 案件受理费9800元，由被告张芳负担4900元，由被告王江、朱晓波负担4900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  韩新建 人民陪审员  柳 青 人民陪审员  于永光 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  徐雪艳