四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2508号 原告：李学勤，男，1944年6月2日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：邓国禄，蓬安县天府法律服务所法律工作者。 被告：刘冬梅，女，1969年1月9日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：张尚贵，南充市天顺法律服务所法律工作者。 被告：罗伦刚，1973年1月2日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告：汪永桂，男，1962年5月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：唐治民，四川匀天律师事务所律师。 原告李学勤与被告刘冬梅、罗伦刚、汪永桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序。因双方当事人争议较大，本院于2020年2月17日作出裁定本案转为普通程序。本院于2020年4月20日对该案公开开庭进行了审理。原告李学勤及委托诉讼代理人邓国禄，被告刘冬梅及委托诉讼代理人张尚贵、被告罗伦刚、被告汪永桂的委托诉讼代理人唐治民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李学勤向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的购房款人民币100000元；3、判令被告支付违约金20000元，并赔偿损失2000元4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“被告将位于四川省蓬安县的私有住房出售给原告，房屋总价款为100000元，被告必须将双证及相关有效证件交付给原告过户。同时约定，违约方应支付守约方房屋总价款20%的违约金并赔付2%给另一方。”合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务，而被告只将该房屋交付给原告，并未按照合同约定配合原告办理房屋产权过户登记，反而却将案涉房屋的天然气拆除。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求依法判决。 刘冬梅辩称：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效；《房屋买卖合同》明确约定案涉房屋系负一楼，无产权，且第十条已备注案涉房屋水、电、气表单独计费（无单独户头）；李学勤与刘冬梅、罗伦刚签订《房屋买卖合同》时知道案涉房屋无房屋产权登记；刘冬梅已将案涉房屋交付李学勤使用，交付之前刘冬梅还花了15,000元对案涉房屋进行装修，刘冬梅已经超合同履行义务，不存在违约，不同意解除合同。 被告罗伦刚辩称，案涉房屋系门面夹层，在刘冬梅、罗伦刚与汪永桂签订的《房屋买卖协议》已注明该房屋办不了产权；李学勤签订《房屋买卖合同》时，知道案涉房屋无产权登记，不能提供单纯的水、电、气户头，只能提供水、电、气分表使用，不能对刘冬梅产生违约责任；卖方签名系刘冬梅，案涉房屋的出资出售及债权债务在蓬安县人民法院的《调解笔录》、《民事调解书》、《离婚协议》及法院判决中均已注明属刘冬梅个人债务；李学勤签订的《房屋买卖合同》系罗伦刚用二手房中的有产权的格式合同，且已在房产证号、土地证号备注“无”，办理产权登记对案涉房屋不产生法律效力，罗伦刚只作为见证人。 被告汪永桂辩称，原、被告系房屋买卖合同关系，根据合同相关性，本案与汪永桂无关联性；原、被告签订的《房屋买卖合同》系无效合同，不适用解除合同、赔偿损失，亦不存在违约金；汪永桂与刘冬梅、罗伦刚签订《房屋买卖协议》系有效合同，合同签订时汪永桂已告知案涉房屋无产权，不存在无售房许可证的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月10日，刘冬梅作为甲方与作为乙方的李学勤签订了《房屋买卖合同》。合同约定：刘冬梅将位于四川省蓬安县的私有住房2间房屋出售给李学勤，房屋系框架结构，位于负一层，建筑面积21平方米，套内面积18平方米，其中土地分摊面积为2平方米，无房产证号，无土地证号，房屋总价为人民币100000元。同时约定，刘冬梅必须将双证及相关有效证件交付给李学勤过户。房屋合同签订后，李学勤先后四次共计向刘冬梅、罗伦刚支付购房款100000元。2019年4月9日，罗伦刚向李学勤出具收条，收条载明：“今收到李学勤购金博国际3栋负一楼11号、14号房屋款100000.00元整，大写（壹拾万元整）全额已付清。备注：11号、14号属自编房号，在此之前的所有收条作废，收款人：罗伦刚，2019年4月9日。” 同时查明，刘冬梅、罗伦刚与汪永桂于2018年10月18日签订《房屋买卖协议》，该协议明确备注案涉房屋无一切手续和证件。刘冬梅对案涉房屋进行简易装修后交付李学勤居住使用。李学勤从2019年4月9日起一直居住在案涉房屋。刘冬梅与罗伦刚于2019年8月21日经蓬安县人民法院调解离婚。 本院认为，原、被告于2019年3月10签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽刘冬梅将未办理产权登记的房屋出售给李学勤，违反了《城市房地产转让管理规定》的第三十八条，但该规定系国家为规范房地产交易秩序而制定的管理性规定，不属于法律、行政法规的禁止性规定。因此，刘冬梅、李学勤签订的《房屋买卖合同》合法、有效，对合同双方当事人具有约束力。合同签订后，李学勤按约支付全部购房款，刘冬梅理应按照合同约定交付房屋，并办理房屋产权过户登记。虽刘冬梅、罗伦刚辩称：与李学勤签订的《房屋买卖合同》系格式合同，并已备注无产权号、无土地证号，刘冬梅不应承担为案涉房屋办理产权登记的义务，但在刘冬梅、李学勤签订的《房屋买卖合同》的第二条约定：“卖方必须将双证及相关有效证件交付给买方过户。”该约定应视为刘冬梅承诺给李学勤办理产权,故本院对刘冬梅、罗伦刚的辩称不予采信。刘冬梅将未取得产权的案涉房屋出售给李学勤，致使李学勤办理产权登记的附属义务不能实现。刘冬梅已构成违约，李学勤有权要求解除合同、赔偿损失。本院对李学勤请求解除与刘冬梅于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》并返还购房款100,000元的诉讼请求予以支持。 关于违约数额及赔偿损失的认定，因损害赔偿与支付违约金均是合同责任的主要形式，只有在支付违约金不足以补偿损失的情况下，违约金与赔偿损失才能并用。李学勤未举证证明刘冬梅逾期办理产权转移登记的行为造成其实际损失的数额，故本院对李学勤请求赔偿损失的诉求请求不予支持。刘冬梅已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以未定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定。本案中，刘冬梅对违约金计算标准提出异议，而原告亦未举证证明刘冬梅逾期办理产权转移登记的行为造成其实际损失的数额，故本院酌情将逾期办理产权转移登记的违约金调整为5000元。 关于返还购房款及违约责任的承担，刘冬梅、李学勤签订《房屋买卖合同》的行为发生在刘冬梅、罗伦刚夫妻存续期间，且庭审中查明出售房屋的购房款用于刘冬梅、罗伦刚的家庭生活开支，故因该合同解除产生的债务应属于刘冬梅、李学勤的共同债务。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条:当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利之规定。罗伦刚、刘冬梅经蓬安法院作出的（2019）川1323民初1692号民事调解中，关于案涉房屋债权债务的约定系夫妻之间的内部约定，不影响夫妻共同债务的清偿,夫妻内部协议约定不能对抗善意第三人。因此，本院对罗伦刚不承担案涉房屋的违约责任的主张不予支持。 另，本案系刘冬梅、李学勤之间的房屋买卖关系，依据合同相对性原则，汪永桂在本案不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条规定，判决如下： 一、解除刘冬梅与李学勤于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》； 二、刘冬梅、罗伦刚于本判决生效十日后返还李学勤购房款100,000元; 三、刘冬梅、罗伦刚于本判决生效十日后支付李学勤违约金5000元； 四、驳回李学勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1370元，由被告刘冬梅、罗伦刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  汪 尚 人民审判员  刘学义 人民审判员  张健梅 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  郭峻利