上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52352号原告：张加政，男，1963年4月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，住上海市静安区。委托诉讼代理人：萧志壮，上海市光明律师事务所律师。被告：竺嘉，男，1977年2月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨志杰，上海信亚律师事务所律师。被告：景毅，男，1969年11月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：韩时骏，上海世瑞律师事务所律师。第三人：景宇，男，1972年3月5日出生，汉族，住上海市长宁区水城路******。委托诉讼代理人：韩时骏，上海世瑞律师事务所律师。原告张加政诉被告竺嘉、景毅、第三人景宇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告张加政及其委托诉讼代理人萧志壮、被告竺嘉及其委托诉讼代理人杨志杰、被告景毅及其与第三人景宇的共同委托诉讼代理人韩时骏到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告张加政向本院提出诉讼请求：1.确认竺嘉与景毅之间的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张加政与景宇系朋友关系,景宇与景毅系兄弟关系,竺嘉与景毅系朋友关系。张加政与景宇曾在2002年合开了一家房产中介公司,2003年左右,通过朋友的介绍得知有房屋要出售,便想以公司名义买受此房屋,但由于需要贷款680,000元来购买房屋,故最终决定以景宇的哥哥景毅的名义贷款并从开发商处买受了上海市静安区永兴路XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)。2003年年底,由于景宇资金困难,而张加政又想要购买房屋,双方便协商将涉案房屋出卖给张加政,并且张加政在2004年房屋装修完毕后就入住了该房屋。张加政于2003年向景宇支付了270,000元的房款,并于2004年起帮景毅支付银行的贷款。2008年,景宇提出房屋可以办理产证,但是要按照2008年的市场价出卖给张加政,张加政表示不同意,因为其早在2003年便开始支付房款,理应按照2003年的市场价进行支付。2009年,张加政作为担保人帮景宇偿还了118,000元,后双方经过协商,将该钱款作为房款。2019年6月14日，竺嘉报警称张加政所居住的房屋为其所有并要求民警到场处置，张加政此时方知涉案房屋被景宇出售给了他人。虽然涉案房屋登记在景毅的名下,但竺嘉在购买上百万的房产时却从未实地看过房,且以明显不合理的3,880,000元的低价买受了建筑面积为162.70平方米的涉案房屋,竺嘉不能构成对永兴路房屋的善意取得。综上所述,涉案房屋实际上已经出卖给了张加政,张加政拥有房屋的所有权，为了维护自己的合法权益，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告竺嘉辩称，不同意原告的诉讼请求，其是善意第三人，对张加政与景毅、景宇之间的关系并不清楚。被告景毅、第三人景宇共同辩称，不同意原告的诉讼请求，景毅和竺嘉签订的房屋买卖合同是真实有效的，目前涉案房屋登记在竺嘉名下，景毅不认识张加政，张加政的诉讼请求没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年2月6日，上海灵艺置业有限公司(甲方、卖方)与景毅(乙方、买方)就上海市永兴路XXX号XXX层XXX室签订《上海市商品房预售合同》，合同中写明，该房屋暂测建筑面积为160.41平方米，其中套内建筑面积116.38平方米、公用分摊建筑面积44.03平方米、建筑层高2.8米，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为6,000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为962,400元，甲方定于2004年12月30日前将该房屋交付给乙方，房屋交付标志为乙方收到甲方交付该房钥匙，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向原闸北区房屋土地管理局交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，合同附件一中写明“1.首付200,000元，2.余款贷款”，该合同还对其他相关内容进行了约定。2009年9月16日，上海灵艺置业有限公司(甲方)与景毅(乙方)签订《房屋交接书》，该交接书载明2009年9月16日甲、乙双方对涉案房屋进行验收交接，双方确认甲方交付给乙方的房屋为上海市静安区永兴路XXX号1415(原1412A)室,该房屋实测建筑面积162.70平方米，该房屋的总房价款为962,400元，乙方已付清全部房价款962,400元。2013年11月5日，景毅(甲方、卖售人)与竺嘉(乙方、买受人)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海伯仲房地产经纪有限公司居间介绍(房地产执业经纪人：景宇，经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX),由乙方受让甲方自有的涉案房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，上述房地产转让价款共计3,880,000元，甲、乙双方同意甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方确认在2013年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三为付款协议，具体内容为1.乙方于2013年6月30日前支付甲方1,170,000元(包含定金50,000元)，乙方贷款2,700,000在银行放贷当日结于甲方，若乙方申请的贷款不足，不足部分乙方以现金补足，剩余尾款10,000元乙方在交房当日一次付清，该合同还对该房屋买卖的其他相关内容进行了约定。该合同的甲方签字处由代理人景宇签字。2013年11月18日，沪房地闸字(2013)第019925号《上海市房地产权证》载明涉案房屋的权利人为竺嘉，建筑面积162.70平方米，建筑类型公寓，用途居住。案件审理中，张加政称2003年其与景宇达成了将涉案房屋由其购买的口头协议，当时支付了部分现金并在2003年8月由其女友案外人张如君贷款180,000元支付给景宇，2004年底拿到涉案房屋后张加政花了100,000余元装修，2005年初即开始在涉案房屋内居住至今，其与景宇商量好房款不超过1,200,000元，并已经支付了300,000余元，张加政就涉案房屋的房款支付提供了以下证据：1.2003年8月15日张如君向银行贷款180,000元的贷款明细一张、2003年8月14日张如君(甲方)与景宇(乙方)的借款协议一份及2003年8月16日景宇出具的“今收到张如君借款180,000元”的收据一份，用以证明上述张如君贷款支付给景宇的事实，该款项后转为房款；2.案外人倪某的逾期还款单一份，用以证明景宇曾向案外人倪玮借款118,000元，张加政作为保证人，倪玮通过将自有房屋出售给案外人倪某才获得的118,000元，后景宇无力偿还该笔欠款，系张加政帮景宇偿还该笔欠款，张加政与景宇后协商将该118,000元作为涉案房屋的房款；3.中国银行存折一张，用以证明张加政在2005年曾通过中国银行的账户偿还涉案房屋的贷款；4.案外律师与案外人吕某某的谈话笔录一份，证明吕某某曾经借款150,000元给景宇，后张加政替景宇向吕某某归还了本金及利息共计120,000元。庭审过程中，张加政称2004年2月6日的《上海市商品房预售合同》约定的涉案房屋的房款首付款200,000元系由景宇支付，二人合开的公司的钱款在景宇处，但目前已无证据可以证明，余款是贷款，张加政还贷款还到2008年，景毅在此之前没有还过贷款，其自2005年在涉案房屋内居住至今景毅没有来主张过权利，并提供了宽带移机用户确认单、电信局营业收费发票、燃气缴费通知单、水电费有限电视费发票等用以证明其长期居住于涉案房屋内；景毅称涉案房屋的房款首付200,000元系其给景宇现金的，让景宇用这笔钱帮其购买房屋，因其长期在国外居住生活，因此把涉案房屋委托给弟弟景宇，其回国时系居住在父母的房屋内，景宇不是与父母共同居住的，其一直认为景宇是在涉案房屋内居住；竺嘉称其大部分时间是在国外居住生活，其与景毅系朋友关系，因此购买涉案房屋时特地回国签订了《上海市房地产买卖合同》，后又去了国外，没有去涉案房屋看过也没有办理房屋交接手续。另查，2011年9月27日景毅作为原告曾向原上海市闸北区人民法院提起诉讼，诉讼请求为要求张加政、张如君及张如君的母亲金菊秀从涉案房屋内迁出、将涉案房屋返还景毅并要求该三人向景毅支付自2009年10月起至实际迁出之日止的房屋使用费，在该案的民事起诉状的事实和理由中提到张加政系景宇的朋友，因景毅购买涉案房屋并非用于自己居住，张加政以家中动迁为由让景毅将涉案房屋暂借给其居住，因此张加政自2004年11月入住涉案房屋。2012年1月9日，景毅在该案中的委托诉讼代理人以景毅在境外、民事起诉状需要让其本人签名并办理公证手续为由撤回了该案的起诉。关于2013年11月5日景毅与竺嘉就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》中房款的付款情况，竺嘉提供了银行转账记录、景毅出具的收条、《个人购房借款/担保合同(商业)》用以证明竺嘉分别用现金及银行转账的方式、用银行贷款的方式向景毅支付了1,360,000元和2,520,000元，竺嘉还提供了归还贷款的银行明细用以证明贷款的真实性，提供公证书证明景毅将该房屋的买卖事宜合法委托景宇处理；景毅、景宇对此予以确认；张加政对竺嘉现金支付房款及同一日支付两笔数额接近的钱款的真实性提出异议，对收条、贷款合同、还款明细、公证书等真实性均不予认可。至于该房屋3,880,000元的房价款，竺嘉、景毅、景宇均认为是当时市场价的9折；张加政认为这一价格是明显低于市场价的，景宇是通过这一交易行为来套取银行2,520,000元的贷款，因此景毅与竺嘉就涉案房屋的买卖行为是虚假的交易，结合景宇在该房屋买卖过程中既是中介公司的房地产执业经纪人又是出售方的代理人这一点，可以认定景宇与竺嘉存在恶意串通损害张加政利益的行为。本院认为，本案的争议焦点在于景毅与竺嘉之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否损害了张加政的利益以及该合同的效力问题。本案中，一方面，张加政就其与景宇达成了涉案房屋的口头买卖协议这一节事实未能提供相应的证据，而是通过提供张加政借款给景宇、替景宇归还欠款等材料予以佐证，本院认为无论是从张加政提供的这些证据的证明内容还是证明力来看，都难以据此认定张加政与景宇就涉案房屋达成了买卖合意；张加政也未就其在涉案房屋上存在其他合法权益提供依据，因此，张加政并未能证明景毅与竺嘉之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》损害了其利益。另一方面，景毅与竺嘉之间就涉案房屋签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，竺嘉就房款的支付提供了银行转账记录、景毅出具的收据、银行贷款合同等材料，从形式上已足以证明该合同的合法有效性及房款支付的真实性和合法性。综上，本院认为张加政主张确认景毅与竺嘉之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张加政的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张加政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二〇年四月二十九日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……