广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0883民初2496号原告：谢灵，女，1959年2月28日出生，汉族，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：陈涛，广东梅江律师事务所律师。（一般代理）委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。（一般代理）被告：郑文泉，男，1946年10月10日出生，汉族，住吴川市，委托诉讼代理人:谢茂兴,男，1962年8月2日出生，汉族，住吴川市，（一般代理）被告：吴川市华宇投资有限公司，住吴川市海滨街道海港大道西A栋市场12、13号。法定代表人：麦华，总经理。原告谢灵与被告郑文泉、吴川市华宇投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年7月25日第一次公开开庭进行了审理。原告谢灵及其委托代理人陈涛、谢曜蔚到庭参加诉讼，被告郑文泉及其委托代理人谢茂兴到庭参加诉讼，被告吴川市华宇投资有限公司的法定代理人麦华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。于2020年4月9日第二次公开开庭进行审理，原告谢灵及被告郑文泉到庭参加诉讼，被告吴川市华宇投资有限公司的法定代理人麦华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢灵向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决不得执行位于吴川市××商业大厦××号房屋,并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。第二次开庭前，原告增加一项诉讼请求如下：请依法判决确认吴川市××商业大厦××房所有权归原告谢灵所有。事实和理由：2011年08月22日,原告与被告吴川市华宇投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》1份,向该公司购买位于吴川市××商业大厦××房，房屋价款为397215元。订立合同前,原告于2011年8月22日各交7万元和5万元、2011年9月25日各支付75720元、201495元，共计397215元。在交足房款及支付小区设备投入费、专项维修基金、权证综合费、印花税、契税等费用20915元和941元物业服务保证金给该公司后，该公司于2012年9月2日向原告发出《华宇鸿基商业大厦住宅移交确认书》、《住宅质量保证书》和办理该房的《证明》，将该房屋交付给原告管业、使用。原告认为,原告与吴川市华宇投资有限公司双方达成一致意见后签订的《广东省商品房买卖合同》,是双方真实意思的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,该合同合法有效。且原告已经按约定支付足额购房款及缴纳了其他的税费，华宇公司也已将房屋实际交付给原告管业、使用。只是由于该公司的过错和懈怠而未为申请人办理产权登记手续。因此,该房屋的实际占有人、权利人和使用人应是原告,而不是吴川市华宇投资有限公司。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错、人民法院不得查封扣押、冻结"之规定，原告取得涉案房屋后，却由于该公司懈怠的原因未办理产权登记，是该公司的过错。但并不影响合同的法律效力。而且本案中原告已经付清全部购房款，支付了相关的税费并经过合法房屋交接已实际占有了涉案房屋，虽然没有办理产权登记手续，但原告对此无任何过错。所以，贵院依法不应查封、扣押、冻结该房屋。而贵院依据被告郑文泉的申请查封涉案房屋，是错误的。且已经损害了原告的财产权利，致原告无法对该涉案房屋行使相关权利。综上所述，贵院对涉案房屋的查封行为属于财产保全的执行行为，该行为违反了相关的法律规定，原告依法提出异议，请判决不得执行位于吴川市××商业大厦××号房屋，并解除对该房屋的查封。被告郑文泉书面辩称：一、原告诉请无事实和法律依据，是典型的滥诉行为。答辩人与吴川市华宇投资有限公司租赁合同纠纷一案【案号（2017）粤0883民初1866号】，答辩人根据法律的规定，依法申请财产保全，法院作出（2017）粤0883民初1866-4号《民事裁定书》，对被申请保全人吴川市华宇投资有限公司名下的位于吴川市华宇鸿基商业大厦B栋1003予以查封（下简称1003房）。涉案1003房的权利人是吴川市华宇投资有限公司，由答辩人提供的证据1《房产资料档案》，充分了证明这一事实。况且，被答辩人谢灵对该证据的真实性、合法性和关联性予以认定。因此，答辩人申请查封的1003房产是债务人华宇投资有限公司的财产，并非是被答辩人谢灵的财产，被答辩人谢灵对该房产没有合法的所有权，所提交的证据无法证明该房产属其所有。故被答辩人谢灵的本案诉求，既无法律依据，更无事实根据，是典型的滥诉行为，依法应予驳回其的诉求。二、被答辩人谢灵购买1003房产的证据是虛假的伪证，是被答辩人谢灵与被答辩人吴川市华宇投资有限公司恶意串通，为了达到帮助被答辩人吴川市华宇投资有限公司逃债的目的而炮制的虚假证据，该证据依法无效：被答辩人谢灵在本案中提交了证据2、证据3，拟证明被答辩人谢灵在法院查封前已购买了1003房，且实际占有和使用，从而达到帮助被答辩人吴川市华宇投资有限公司逃避债务的目的。但事实胜雄辩，上述的证据经不起法律的检验，因为，由被答辩人谢灵提交的证据8《商品房预售许可证》，该许可证的日期是2012年2月2日，而被答辩人谢灵提交的证据《商品房买卖合同》的签约日期是2011年8月22日，证据3即《收据》证明该商品房付款时间是2011年9月25日。由此可见，上述的证据充分证明被答辩人谢灵与被答辩人吴川市华宇投资有限公司的商品房买卖违反了交易习惯和常情常理，被答辩人谢灵不可能在没有经政府部门批准，没有《商品房预售许可证》的前提下，一次性以交足购房款，因而答辩人有足够理由相信，涉案的1003房买卖行为是虚假的行为，是被答辩人谢灵与被答辩人吴川市华宇投资有限公司恶意串通的虚假买卖行为，答辩人将保留追究两被答辩人伪造证据、虚假诉讼的法律责任。三、涉案1003房未办理预告登记和未过户，该责任是由被答辩人谢灵一手造成，被答辩人谢灵应承担全部责任。根据被答辩人谢灵提交的证据显示，被答辩人谢灵从2011年8月22日与被答辩人吴川市华宇投资有限公司签订《商品房买卖合同》，且于2011年9月25日交足该房屋的购房款，而该1003房被法院保全查封的日期为2018年7月9日，由此可见，该房从被答辩人谢灵购买到被法院保全查封已足足有八年之久，在这长达3000天的时间内，该房屋既没有进行预告登记，也没有办理过户手续，房屋权属登记在被答辩人吴川市华宇投资有限公司的名下。而现实中，预告登记和办理过户手续被答辩人吴川市华宇投资有限公司无任何理由不与被答辩人谢灵办理，被答辩人谢灵也无任何证据证明被答辩人吴川市华宇投资有限公司拒绝办理房屋过户手续和预登记手续。更况且，根据《房屋登记办法》第六十九条“预售人和预购人订立商品买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”的规定，假如该1003房买卖属实，那么，在长达8年时间内，被答辩人谢灵完全可以依照上述的法律规定自己单方申请预告登记，或经过诉讼程序判令被答辩人吴川市华宇投资有限公司办理过户手续。因此，涉案1003房未办理预告登记，未办理房产权证，该责任完全是被答辩人谢灵的责任，也足以证明该房产的买卖行为是纯属虚假的事实。四、法院保全查封涉案房屋符合法律的规定《物权法》第九条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，根据这一规定，法院保全、查封1003房符合法律规定，因为，该房屋的权利人是吴川市华宇投资有限公司，该公司欠答辩人的租金148万元。在本案中，被答辩人谢灵虽称该商品房屋其已付足够房款和实际使用，但事实胜雄辩，被答辩人谢灵未有提供付款依据，没有提供巨额的购房付款来源，且在购买该房屋长达八年之久，既不向预售人申请预告登记，更令人不可相信的是被答辩人称已支付足额购房款，在此前提下，不采取法律手段保障该商品房过户到其的名下，这违反了常情常理，众所周知的事实足以证明该房产的买卖行为是虚假行为。五、被答辩人谢灵已有居住的房屋：本案中，被答辩人谢灵的身份信息充分证明其的居住房屋为霞山区人民大道南57号16幢C座804房，该房屋是显然是被答辩人谢灵的家庭共有财产，由此证明被答辩人谢灵已有房屋居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件，若干问题的规定》第二十九条第二款的情形。更况且，被答辩人谢灵未提交其租住房屋的合同、租金收据等证据予以佐证，因而被答辩人诉称其没有居住房屋无事实支持。综上，被答辩人谢灵主张自2011年8月购买涉案房屋，但八年来，被答辩人谢灵一直未取得涉案房屋的所有权，也没有办理预购商品房预告登记，该房屋至今的权利人是华宇投资公司，被答辩人谢灵对1003房主张买卖关系不能推翻本案争议商品房登记状态的公示推定效力。因此，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，以维护法律的尊严！庭审过程中，被告郑文泉补充答辩：1、根据原告与被告华宇投资公司签订的合同规定，购房款应当存进出卖方指定的银行，换取收据，本案，原告没有出具购房款存入银行的依据；2、合同中有约定，在购房之后365天内应当办理过户。但至今房产未过户，应当由原告承担责任；3、从原告的起诉状与原告与被告华宇投资有限公司合同上原告的签名，笔迹明显不一致，我方申请对该合同上原告的签名进行笔迹鉴定和形成时间鉴定。被告吴川市华宇投资有限公司不作答辩，也不提供任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以认可并在卷作证，对有争议的证据，本院结合原告与被告双方在庭审中的陈述，认定事实如下：本院在审理执行人郑文泉与被执行人吴川市华宇投资有限公司、麦志萍租赁合同纠纷一案中，依郑文泉的申请在2018年7月9日作出民事裁定书采取诉讼财产保全措施，依法查封了被执行人吴川市华宇投资有限公司名下的位于吴川市××商业大厦××房。2018年4月2日，本院作出（2016）粤0883民初1866号民事判决书，判决一、解除原告郑文泉与被告吴川市华宇投资有限公司签订了停车位使用权（租用）协议书；二、限被告吴川市华宇投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑文泉偿还租金148万元及支付自2017年10月23日（起诉之日）起至还租金之日止按年利率6％支付资金占用期间利息；三、驳回原告郑文泉其他诉讼请求。上述判决生效后，进入执行程序，在执行房产的过程中，谢灵以案外人身份向本院查封的位于吴川市海滨街道325国道北面华宇鸿基商业大厦B栋1003房提出执行异议。本院作出（2018）粤0883执异57号《执行裁定书》，裁定驳回谢灵的异议。另查明，2011年8月22日，原告谢灵与被告吴川市华宇投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》2份，其中合同约定被告吴川市华宇投资有限公司将位于吴川市海滨街道325国道北面华宇鸿基商业大厦B栋10层B1003a、B1003b号房即B1003号房出售给原告谢灵。签订合同当天，原告谢灵向被告华宇公司支付了B1003a房的首期款50000元、B1003b房的首期款70000元及于2011年9月25日向被告华宇投资公司支付契税、印花税、权证综合费等相关费用合计20915元、支付B1003a号房房款75720元、B1003b号房房款201495元，以上支付金额均有被告华宇投资有限公司出具的《收款收据》及部分银行转账凭证予以佐证，但涉案《商品房买卖合同》签订后至辩论结束前，被告华宇投资有限公司未依约为原告办理产权登记。在审理过程中，被告郑文泉申请对上述合同、收据的签名及形成时间进行鉴定，后又撤回鉴定申请。再查明：原告谢灵于2012年9月2日与被告华宇投资有限公司签订《住宅移交确认书》及《住宅质量保证书》确认收房事实。被告吴川市华宇投资有限公司也于当天向吴川市自来水公司出具《证明》一份，内容为：“吴川市海滨街道325线国道北面华宇鸿基商业大厦B幢1003号房（一期）的产权属于谢灵所有，请给予办理用水报装手续。特此证明”，本院在审理过程中依法向吴川市自来水公司发出调查函以核实该《证明》的真实性及涉案房屋用水报装的基本情况，该自来水公司于2019年10月23日复函本院，明确：“吴川市华宇投资有限公司是向我司出具过一份落款日期为2012年9月2日的《证明》。谢灵于2018年11月12日提供该证明到我司办理申请用水报装。”本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点是谢灵对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，能够排除执行的必须同时满足以上三种情形。在本案中，被执行人为被告吴川市华宇投资有限公司，被执行的标的物为登记在该公司名下的商品房，原告作为涉案商品房的买受人对执行提出异议，故本案应适用以上司法解释的规定予以审查。依照上述司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从以下三点进行分析：第一，从原告向本院提供的《广东省商品房买卖合同》可以证实原告与华宇公司在本院查封涉案房产之前已经签订书面的商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告郑文泉辩称涉案商品房于2012年2月2日才取得《商品房预售许可证》，但原告谢灵与被告华宇投资有限公司却于2011年8月22日就签订了《商品房买卖合同》，其主张该合同违背了交易习惯及常理，系恶意串通的虚假买卖行为，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定无效”的规定，被告华宇投资有限公司于起诉前已取得涉案商品房预售许可证，故涉案合同依法有效，本院对被告郑文泉的辩称不予采纳；第二，原告所提供的由吴川市不动产档案信息管理中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》、《物业缴费单》等证据证实，原告名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋是原告唯一住房且已经装修入住。第三，原告向本院提供的《收款收据》、银行转账记录证据可以证实原告已经支付完毕涉案房屋的总价款。综上，原告谢灵与被告华宇投资公司在涉案商品房查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益具有法律依据，本院予以支持。关于应否解除涉案房屋查封及原告主张确认涉案房屋的所有权归原告所有应否得到支持问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，明确了案外人执行异议之诉的审理范围，本案中谢灵解除查封的诉求是请求审判部门作出具体的执行行为，不属案外人执行异议之诉的审理范围，本院对该项请求不予审查。另，原告谢灵已经与被告华宇投资有限公司签订了有效的商品房买卖合同，且已经按照合同约定履行了总房款的支付义务，被告华宇投资有限公司应该按照合同的约定为原告办理房屋权属变更登记。由于双方之间属于合同关系，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不宜依据合同债权债务关系而直接确权，原告谢灵想要确认涉案房屋的所有权，必须经依法变更登记才能发生物权变动法律效力，而变更登记属于商品房买卖合同履行中的问题，可根据合同约定另案向出卖人主张权利，故本院对上述请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于吴川市海滨街道325线国道北面吴川市华宇鸿基商业大厦B幢1003号房屋；二、驳回原告谢灵的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告谢灵负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  彭曦人民陪审员  李菊人民陪审员  蔡仪二〇二〇年四月二十二日法官助理林越华书记员黄诗颖