十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初1096号原告：范向洪，男，1968年4月2日出生，汉族，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：卢孔亮，湖北平长律师事务所律师。被告：十堰奥恒房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳路四堰巷。法定代表人：张黎明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李忠华，湖北郧华律师事务所律师。原告范向洪诉被告十堰奥恒房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范向洪及其委托诉讼代理人卢孔亮和被告十堰奥恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李忠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范向洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还借款1,200万元及利息9,048,000元[其中330万元未计息，减去已付利息115万元，还欠利息7,898,000元（利息按月息2%，从2014年11月10日至2019年3月10日），以后利息另行计算至本息还清为止]，共计19,898,000元；2.判决原告对被告提供的抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿；3.本诉讼费由被告承担。事实和理由：十堰奥恒房地产开发有限公司开发张湾区汉江街办黄石路13号中央郡期间向原告借款。2014年11月10日，被告同原告签订《借款合同》二份。第一份《借款合同》约定，被告向原告借款700万元，借款期限为9个月；第二份《借款合同》约定，被告向原告借款500万元，借款期限为6个月。二份《借款合同》均约定月息按2.5%计算，并以被告开发的黄石路13号中央郡2#楼-1层车库和架空层及部分住宅抵押，原告与被告共同到房管部门办理商品房预告登记。借款到期后，原告多次找被告催要借款，被告以种种理由拖延。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告十堰奥恒房地产开发有限公司辩称：一、被告向原告范向洪两次借款共计1,391万元，但被告已还款11,567,217元。二、原告主张的第一笔700万元借款，实际出借金额是691万元，该借款没有约定利息，对原告主张的该部分借款利息，应不予支持；原告主张的第二笔700万元借款，约定月息2.5%，超出了法定利息，应当以月息2分计算。三、2014年11月4日，原告同时签订了金额700万元和500万元借款合同各一份，其中500万元的借款合同双方没有实际履行。四、我们转借给张学政的款用中央郡6号楼301精装房直接抵给了张学政，张学政也认可。五、原告范向洪故意增加诉讼标的，导致了诉讼费用增加，被告不应承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性均无实质异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月13日，被告十堰奥恒房地产开发有限公司向原告范向洪出具950万元借条一份，内容为：“今借到范向洪玖佰伍拾万元整（￥9,500,000），借款期限一年。到期如未还款，我公司将所开发的项目住宅以3000元每平方米的价格抵还该款”。当日，原告范向洪向被告十堰奥恒房地产开发有限公司法定代表人张黎明账户转款700万元。被告十堰奥恒房地产开发有限公司在上述借条后续备注如下：1.2014年2月25日还款400万元（三方协议还款），尚欠余额550万元；2.2014年4月30日抵房款6套共计2,649,510元，欠余款2,850,490元；3.2014年5月9日抵房款386,595元，欠余款2,463,895元；4.2014年5月12日抵房款386,595元，欠余额2,077,300元；5.2014年5月14日抵房款386,595元，欠余额1,690,705元；6.2014年5月17日抵房款386,595元，欠余额1,304,110元，补房差9,135元，合计欠余额1,313,245元；7.2014年7月14日抵房款386,595元，欠余款926,650元；8.2014年10月16日抵车位15万元，欠款余额776,650元。2014年11月10日，原告范向洪（出借人、甲方）与被告十堰奥恒房地产开发有限公司（借款人、乙方）签订《借款合同》一份，主要约定：1.借款金额700万元；2.借款期限9个月（2014年11月10日至2015年8月9日）；3.借款月息2.5%，按季付息；4.乙方以位于张湾区汉江街办黄石路13号中央郡在建期房2#楼－1层车库面积996.22㎡、2#楼1层面积991.98㎡和架空层（未算面积），为甲方做借款抵押……。同日，被告十堰奥恒房地产开发有限公司向原告范向洪出具了700万元借款收条，并备注：转入十堰奥恒房地产开发有限公司账户350万元，委托支付邓家兵350万元。此笔700万元借款实际付款时间、金额为：原告范向洪当日分两笔向被告十堰奥恒房地产开发有限公司转款共计350万元，原告范向洪于2014年4月23日、2014年12月1日分别向邓家兵转款291万元、50万元，共计341万元。2014年11月10日，原告范向洪（出借人、甲方）与被告十堰奥恒房地产开发有限公司（借款人、乙方）另行签订《借款合同》一份，主要约定：1.借款金额500万元；2.借款期限6个月（2014年11月10日至2015年5月9日）；3.借款月息2.5%，按季付息；4.乙方以位于张湾区汉江街办黄石路13号中央郡在建期房2#楼14套住宅房作抵押及抵押的14套房产的房号、建筑面积和合同编号等。当日，被告十堰奥恒房地产开发有限公司向原告范向洪出具了500万元借款收条，并备注：2014年11月10日借入500万元，其中还2014年8月1日借款100万元、还2014年5月4日借款330万元、还2012年4月13日借款70万元。原告范向洪陈述以上500万元借款中包含的三笔款对应的条据和款项来源为：一、2014年8月1日被告十堰奥恒房地产开发有限公司向原告范向洪出具的100万元借条，并指定将款转入“张学政”的账户，该笔100万元借款有当日转款凭证为据；二、2014年5月4日，被告十堰奥恒房地产开发有限公司出具的330万元借条，该款为2012年4月13日950万元借条结算的利息；三、70万元为2012年4月13日950万元借条剩余本金。上述借款合同中约定抵押担保的房产实际办理的房屋预售登记，且仅有位于张湾区××江街办××路××（××房预××区字××）、××江街办××路××（××房预××区字××）房产登记的权利人为原告范向洪，其余住宅房均预告登记在其他案外人名下。借款发生后，除2012年4月13日950万元借条上备注的还款时间、金额（含以房抵款）外，被告十堰奥恒房地产开发有限公司另以4套住宅变价1,843,867元抵偿给原告范向洪，4套住宅具体抵债情况如下：1.2014年12月25日，合同编号YS0117816号，价款437,715元；2.2015年1月6日，合同编号YS0530566号，价款490,680元；3.2015年3月30日，合同编号YS0121199号，价款424,797元；4.合同编号YS0114185号，价款490,680元，具体抵债时间不详。后原告范向洪索要剩余借款本息未果，引起诉讼。本院认为，2012年4月13日、2014年11月10日，被告十堰奥恒房地产开发有限公司分别向原告范向洪借款700万元、791万元，共计1491万元，并约定利息及以房产买卖提供非典型担保的事实、有《借款合同》《商品房预售合同》、商品房预告登记证、借条、收条、转款凭证及当事人陈述为证，借款及担保均属实，被告十堰奥恒房地产开发有限公司理应依约清偿借款本息，并承担担保责任。被告十堰奥恒房地产开发有限公司辩称2012年4月13日借款未约定利息及2014年11月10日500万元《借款合同》未实际履行出借义务，与被告十堰奥恒房地产开发有限公司2012年4月13日将700万元借款一年利息250万计入本金而出具950万元借条、与2014年5月4日出具借款330万元（实为结算利息）借条、与将2012年4月13日950万元借条利息330万及剩余借款本金70万元计入2014年11月10日500万元《借款合同》的客观事实相左；《中华人民共和国合同法》第二百一十一条关于“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息”之规定，仅适用于自然人之间的借款，并不适用于自然人与企业间的借贷关系，且出借大额资金长期给他人企业营利而不计收借款利息，亦有违常理。是故，被告十堰奥恒房地产开发有限公司上述辩解不成立。经核算，并结合2014年11月10日两份《借款合同》中对借款利率的约定，可以认定原、被告之间的借款利率约定均超越借款利率司法保护上限。依法以司法保护上限年利率24%，按先息后本的方式充抵，截至2014年11月10日700万元借款的剩余本金为1,981,888.33元、到期利息33,031.47元，共计2,014,919.8元，远低于原、被告双方自行协商确定计入后续借款合同的400万元（70万元本金、330万元利息）。承上所述，原告主张的、双方约定的借款利息均超越利息的司法保护上限，应在法定限额内支持原告范向洪的本息主张，经依法核算，截至2015年3月30日被告最后一次还款（以房产抵充债务）时，被告十堰奥恒房地产开发有限公司尚欠原告范向洪借款本金8,876,947.71元、到期利息66,394.11元。2014年8月1日，被告十堰奥恒房地产开发有限公司向原告范向洪借款100万元，并指示原告范向洪将借款直接支付给案外人张学政，原告范向洪依约履行了该100万元出借义务，原告范向洪与被告十堰奥恒房地产开发有限公司之间关于该100万元的债权债务关系明确，至于被告十堰奥恒房地产开发有限公司是否向张学政另行交割房产，属另一法律关系，与原告范向洪无涉，不能据此减损原告范向洪的合法债权，故被告十堰奥恒房地产开发有限公司关于“转借给张学政的款用中央郡6号楼301精装房直接抵给了张学政”之抗辩不成立。原告范向洪请求对被告十堰奥恒房地产开发有限公司提供担保的房产优先受偿，因对物的优先受偿权属物权，具有对世性和排他性，其取得应符合法定公示登记程序，而上述担保的房产仅有部分预告登记在原告范向洪名下，故仅对登记在原告范向洪名下的部分房产的优先受偿权主张予以支持。综上所述，原告范向洪与被告十堰奥恒房地产开发有限公司之间的债权债务关系明确，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款、第二十八条、第二十九条第一款规定，判决如下：一、被告十堰奥恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告范向洪借款8,876,947.71元及利息（利息分两部分：1.2014年11月10日之前的利息为66,394.11元；2.自2014年11月11日起至实际给付之日止，以本金8,876,947.71元为基数，按年利率24%计付利息）；二、本判决生效后，被告十堰奥恒房地产开发有限公司不履行本判决确定义务，原告范向洪可以申请拍卖被告十堰奥恒房地产开发有限公司位于张湾区汉江街办黄石路13号2幢－1－1号（十堰房预张湾区字第××号）、张湾区汉江街办黄石路13号2幢1－1号（十堰房预张湾区字第××号）房产，以所得价款清偿本判决确定的债务，如有剩余价款，返还给被告十堰奥恒房地产开发有限公司；三、驳回原告范向洪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费141,188元，由原告范向洪负担41,100元，被告十堰奥恒房地产开发有限公司负担100,088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院，上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  徐守炜审 判 员  杨志勇人民陪审员  彭绣霖二〇二〇年四月十日书 记 员  黄宇堃本案适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。