贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2764号原告：王安银，男，彝族，1982年2月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：宋尚芳，女，汉族，1983年10月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理）,贵州本芳律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟影（特别授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月13日，本院公开开庭进行审理。原告，被告之委托诉讼代理人钟影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即为原告王安银、宋尚芳办理并交付贵州省毕节市瑞丰新城项目第13幢5层506号商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即支付原告王安银、宋尚芳逾期办证违约金，实际违约金以189187元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%自2013年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，现暂定20000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年6月20日，原告向被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）购买由其开发的位于贵州省毕节市，建设项目为“瑞丰新城”的商品房。同日，原告与被告瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告瑞丰公司开发的位于贵州省毕节市，建设项目为“瑞丰新城”的第13栋5层506号商品房，合同价款为189187元。同时合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体验收合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”，合同签订后，原告通过现金及银行按揭方式向原告支付了首付款57187元及剩余房款。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，被告的严重违约行为造成了原告的经济损失。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，合同约定被告应将涉案商品房交于原告使用的时间为2011年12月31日前，则被告应为原告办理并交付涉案房屋的商品房转移登记的产权证及有关文书的时间为2013年12月30日前，但被告至今未办理、交付办理商品房转移登记有关文书，被告违约行为严重损害了原告的合法权益。故此，被告应支付原告的逾期办证违约金标准为：以189187元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%自2013年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，现暂定20000.00元。被告辩称，一、违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，因被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。三、本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730内，故被答辩人起诉的逾期办证违约金存在超过诉讼时效情形，应不予支持。四、答辩人已于2018年10月24日将办证所需资料提交至产权登记机关备案，在答辩人承担责任的情况下，本案逾期办证违约金的终期为2018年10月24日，被答辩人所诉终期错误。五、逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。六、请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。本院经审理查明，2010年6月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区商品房出售给原告，总房款189187.00元。被告承诺于在商品房交付后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......，3.买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房价款万分之0.5违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2011年12月31日，被告向原告交付了涉案房屋。2018年10月24日，被告向毕节市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产权证书。上述事实，有原被告陈述以及双方提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在涉案房屋交付使用后730日内将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋时间为2011年12月31日，故被告应于交付使用后730日内亦即是2013年12月31日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告向产权登记机关报备的时间为2018年10月24日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2013年12月31日之前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年3月9日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年3月9日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2020年3月9日为起点倒推超过3年部分，即2014年1月1日起至2017年3月8日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2017年3月9日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。本案中，被告向产权登记机关报送办理涉案房屋不动产权证书的有关资料的时间为2018年10月24日，因此，计算违约金的截止时间应为2018年10月24日，故被告应当支付的违约金为：189187.00元×0.5÷10000×595日=5628.31元。对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。由于被告已向不动产登记管理部门提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，符合办理转移登记的条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告王安银、宋尚芳办理位于贵州省毕节市七星关区房屋不动产权证书并交付原告；被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王安银、宋尚芳逾期办证违约金5628.31元；三、驳回原告王安银、宋尚芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150.00元，由原告王安银、宋尚芳负担125.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年四月十五日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2020)黔0502民初2764号原告：王安银，男，1982年02月18日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区洪山南路瑞丰新城13号楼506室，居民身份证5224011982××××××××。原告：宋尚芳，女性，1983年10月12日出生，汉族，居民身份证5224011983××××××××。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，。。宋尚芳、王安银与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年四月二十一日书记员邓頔