云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终234号上诉人（原审被告）：文山州华宇房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91532600748274909R。住所地：文山市秀峰路99号。法定代表人：王海燕，职务，经理。委托诉讼代理人：赵海畅，男，云南博引律师事务所执业律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司文山普阳支行，统一社会信用代码：91532600218181166R。负责人：马霄楠。委托诉讼代理人：黄祖玲，云南杨柏王律师事务所执业律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：胡仕法，男，1962年8月16日生，汉族，云南省广南县人。被上诉人（原审被告）：郭运春，女，1962年4月20日生，汉族，云南省广南县人。上诉人文山州华宇房地产开发有限责任公司（以下简称“华宇公司”）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司文山普阳支行（以下简称“工行普阳支行”）、胡仕法、郭运春金融借款合同纠纷一案，不服文山市人民法院(2019)云2601民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年3月24日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人华宇公司的委托诉讼代理人赵海畅，被上诉人工行普阳支行的委托诉讼代理人黄祖玲、被上诉人胡仕法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇公司上诉请求：1、请求二审法院审理后依法撤销文山市人民法院作出的（2019）云2601初3725号民事判决第三项；2、改判驳回工行普阳支行对华宇公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审原告提交的证据中，《担保函》是《担保合同》的一部分，《担保函》第一条明确约定：担保期限为阶段性担保，具体期限从《个人购房借款合同》项下的抵押物抵押登记手续注销之日起至该《借款合同》项下贷款结清之日止；而《个人购房借款合同》10.2约定保证责任范围也是阶段性连带保证的责任范围，两条合同约定是吻合的，不存在冲突或不一致的地方。因本案债权人在履行借款合同过程中，至今未就抵押物办理抵押登记，致使担保条件尚未成就，担保人的保证期限尚未开始起算，故不应对本案债务承担担保赔偿责任。一审判决书第7页第二段事实认定部分认为“工商银行与华宇公司签订的《担保合同》中，约定的保证方式和保证期限与华宇公司出具的《担保函》内容不一致，存在变更．．．．．．”的说法，纯属主观评判，完全违背合同的真实内容，属于认定法律事实错误。二、工商银行通过采取补救措施后，完全可以对涉案房屋行使优先受偿权，涉案房屋未取得房屋产权登记的原因不在华宇公司，不应由其承担相应责任。本案中，根据工商银行提供的证据“文山市房他证州属”《房屋他项权证》以及现在该房屋的现实情况，只要在判决生效后，通过被告胡仕法、郭运春或者工商银行协助两人补交完房屋契税、完善身份信息资料后即可对该房屋进行拍卖处置。本案涉案房屋在2015年取得的《他项权证》中登记的抵押类型虽然登记为“按揭登记”，但该登记事项完全能排除其他人对该房屋的权利主张，即使与正式的“抵押登记”有所区别，但均不会导致能将该房屋认定为其他人的财产，其依然具有唯一性。退一步讲，倘若认定涉案房屋在2015年的他项权登记有权利瑕疵，不具备法定抵押登记的效力，该后果也是因为工商银行、购房者或登记机关共同造成的，与华宇公司无关。华宇公司不存在过错，因抵押未生效的不利后果应由过错人工商银行和购房者胡仕法、郭运春承担。工行普阳支行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。胡仕法、郭运春已连续10个月以上未按照合同约定履行还款义务，合同约定解除合同的条件已成就，应当依法解除合同。在胡仕法、郭运春未取得房地产权证书，未办理正式的抵押登记手续，华宇公司就应依照合同约定履行合同义务，对胡仕法、郭运春所借贷款的本息承担连带赔偿责任。胡仕法答辩称：我们欠钱是事实，我们现在经济困难，保证三年内还清，请法院公正判决。工行普阳支行向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决解除工行普阳支行与胡仕法、郭运春于2015年11月18日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令胡仕法、郭运春偿还原告借款本金438781.57元，利息8068.28元，本息合计446849.85元（贷款利率为4.655%，罚息利率在贷款利率基础上加收30%计算，暂算至2019年2月18日，实际算至被告还清全部本息为止）；3.请求判决工行普阳支行处置胡仕法、郭运春所提供的抵押物，即所得价款享有优先受偿权；4.判令华宇公司对胡仕法、郭运春所欠全部借款本息承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用全部由三被告承担。一审法院认定事实：2015年9月10日，胡仕法、郭运春向中国工商银行申请个人贷款510000元，并用房屋提供担保，华宇公司作为上述贷款的担保人，承担连带担保责任。同日，华宇公司出具《担保函》，为借款人胡仕法、郭运春的借款510000元承担阶段性保证责任，自《个人购房／借款合同》（编号：2015一手0001149号）（以下简称《借款合同》）项下抵押物抵押登记手续注销之日起至该《借款合同》项下贷款结清之日止承担阶段性保证责任。2015年11月18日，工商银行普阳支行与胡仕法、郭运春、华宇公司签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：普阳支行（2015）一手000149号），约定：根据胡仕法、郭运春的申请，同意向其下发贷款510000元用于购买房屋，贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率为4.655%，若借款人未按合同约定日期还款贷款人有权按罚息利率按日计收罚息和复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定，还款方式为等额本息还款；借款人连续三个月或累计六次未按月足额偿还贷款本息的，贷款人可以采取解除本合同和宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施；华宇公司为上述贷款提供阶段性连带责任担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。胡仕法、郭运春用房屋提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、复息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。同日，工商银行普阳支行向胡仕法、郭运春发放贷款510000元。2015年11月17日，文山州房屋保障与房地产管理局为胡仕法坐落于的房屋办理的文山市房他证，房屋他项权利人为工商银行普阳支行，他项权利种类为按揭登记，债权数额为伍拾壹万元整，约定期限为16年。截止2019年10月18日胡仕法、郭运春已连续5个月未按月足额偿还贷款本息，尚欠工商银行普阳支行借款本金424756.06元及利息11671.32元。另查明，位于房屋在本案辩论终结前未取得房屋产权证，及未办理抵押权登记手续。一审法院认为，金融借款合同纠纷是指借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告工行普阳支行与胡仕法、郭运春、华宇公司于2015年11月18日签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和违背公序良俗，该合同合法有效，双方当事人应按照合同全面履行的自己权利义务。工商银行普阳支行按《个人购房借款／担保合同》约定向胡仕法、郭运春交付了借款本金510000元，胡仕法、郭运春应按合同约定按时足额归还借款本息，但胡仕法、郭运春仅按合同约定归还借款本息至2019年10月18日，之后未按合同约定归还借款本息。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，及根据双方签订的《个人购房借款／担保合同》第十四条的约定，胡仕法、郭运春已连续5个月未按月足额偿还贷款本息，合同约定的解除合同的条件已成就，现工商银行普阳支行要求解除与胡仕法、郭运春于2015年11月18日签订的《个人购房借款／担保合同》及要求胡仕法、郭运春提前返还尚欠的借款本金和利息的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。因工商银行普阳支行在诉讼请求中的本金和利息的时间暂计算至2019年2月18日，但胡仕法、郭运春的实际支付本金和利息的时间至2019年10月18日，本院对该部分诉请予以调整，即胡仕法、郭运春返还尚欠借款本金424756.06元及截至2019年10月18日止的利息11617.32元，并按双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利率支付2019年10月19日起至上述借款本金清偿之日止的利息。关于工行普阳支行要求华宇公司对胡仕法、郭运春所欠借款本金及利息承担连带赔偿的诉请，根据双方签订的《个人购房借款／担保合同》，该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。华宇公司主张担保责任应按照华宇公司于2015年9月10日出具的《担保函》承担担保责任，因工商银行与华宇公司于2015年11月18日签订《个人购房借款／担保合同》，该合同在《担保函》后签订，合同中对保证人的保证方式和期限与《保证函》中不一致的部分，应当视为对保证方式和期限的变更，故华宇公司的担保责任和期限应按照《个人购房借款／担保合同》履行，关于华宇公司的该主张不予支持。关于工行普阳支行要求判决对拍卖、变卖胡仕法、郭运春提供的抵押物所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，虽然胡仕法、郭运春用于抵押的上述商品房办理了按揭抵押登记手续，但该商品房未取得房地产权属证书，不具备法定的抵押登记条件，至今未能办理正式的抵押登记手续，不产生优先受偿的效力，故本院不予支持。关于胡仕法主张于2019年10月22日已向工商银行普阳还款20000元，因未向本院提交证据予以证明，对于该主张不予支持。郭运春经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十六条第二项、第十八条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司文山普阳支行与胡仕法、郭运春、文山州华宇房地产开发有限责任公司于2015年11月18日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、胡仕法、郭运春于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司文山普阳支行借款本金424756.06元及截至2019年10月18日止的利息11617.32元，并支付2019年10月19日起至上述借款本金还清之日止的利息（利息按双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定计算）；三、文山州华宇房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带担保责任；四、驳回中国工商银行股份有限公司文山普阳支行的其他诉讼请求。案件受理费8000元，由被告胡仕法、郭运春负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，双方当事人均无异议。本院对一审认定的本案法律事实予以确认。本院另查明，胡仕法、郭运春于2019年10月22日向工行普阳支行还款20000元，工行普阳支行重新计算借款本金和利息。即截止2020年3月12日，胡仕法、郭运春尚欠工行普阳支行借款本金413327.14元，利息11353.72元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：华宇公司应否对胡仕法、郭运春的借款本息向工行普阳支行承担连带还款责任。如果应承担，担保期限如何计算。本院认为，据审理查明，华宇公司于2015年9月10日向工行普阳支行出具《担保函》，为借款人胡仕法、郭运春的借款510000元承担阶段性保证责任，担保期限为：自《个人购房／借款合同》（编号：2015一手0001149号）（以下简称《借款合同》）项下抵押物抵押登记手续注销之日起至该《借款合同》项下贷款结清之日止。2015年11月18日，工行普阳支行与胡仕法、郭运春、华宇公司签订《借款合同》（合同编号：普阳支行（2015）一手000149号），约定：根据胡仕法、郭运春的申请，同意向其下发贷款510000元用于购买房屋，贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率为4.655%，若借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息和复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定，还款方式为等额本息还款；借款人连续三个月或累计六次未按月足额偿还贷款本息的，贷款人可以采取解除本合同和宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施；合同第十条第二项（10.2）约定：华宇公司为上述贷款提供阶段性连带责任担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任，但满足下列第Ａ／Ｂ（“Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。Ｂ、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。”）项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。因华宇公司向工行普阳支行出具《担保函》在前，与工行普阳支行签订《借款合同》在后，《担保函》与《借款合同》内容不一致的，应以签订在后的《借款合同》约定为准。本案中，胡仕法、郭运春至今并未取得涉案房屋的产权证，也未办理抵押权登记手续。并不符合《借款合同》第十条第二项（10.2）约定的保证人（华宇公司）免除保证责任的条件。华宇公司应对胡仕法、郭运春的借款本息向工行普阳支行承担连带还款责任，保证期限为工行普阳支行宣布《借款合同》项下贷款到期之日起两年。因胡仕法、郭运春已连续五个月未按月足额偿还贷款本息，工行普阳支行依照《借款合同》第十四条的约定，要求与胡仕法、郭运春解除合同，并宣布本合同和工行普阳支行与胡仕法、郭运春之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求胡仕法、郭运春立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故华宇公司的保证期限为工行普阳支行宣布借款提前到期日（即2019年10月18日）起两年。综上所述，华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由文山州华宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 陆启慧二〇二〇年四月十日书记员 刘镇菱