太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1781号原告：太原市小店区丽泽苑小区业主委员会，住所地太原市小店区寇庄北街23号。负责人：李松庭，主任。委托诉讼代理人：冯仁胜，山西景谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆洋洋，山西景谐律师事务所律师。被告：山西世纪鼎诚智慧物业有限公司，住所地太原市小店区龙城大街75号鸿泰国际大厦东楼1107室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：庞华，董事长。委托诉讼代理人：庞建军，男，1969年8月1日出生，汉族，系山西世纪鼎诚智慧物业管理有限公司股东，住太原市杏花岭区小东门街13号3排12号。原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会与被告山西世纪鼎诚智慧物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会负责人李松庭及委托诉讼代理人冯仁胜、穆洋洋，被告山西世纪鼎诚智慧物业有限公司委托诉讼代理人庞建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告车库维修基金14400元、楼宇维修费用7306元、供暖费61191元、火灾罚款5000元、工程维修费(粉刷及防水层维修)10万元、检验费6236元共计194133元及违约损失30000元，以上共计224133元；2、本案诉讼费、律师费均由被告承担。事实和理由：2017年8月30日，原、被告签订了《物业服务合同》(从2014年8月起每年一签，内容相同)，合同第一条物业项目基本情况名称丽泽苑小区，第四条物业服务期限为壹年，自2017年9月1日至2018年8月31日。第五条车库费用，其中专项维修基金由物业公司代收后交业主委员会管理，属于全体车位所有人共有用于车库需要维修及更换配件。2018年8月31日，双方合同终止，不再续约。但被告收取费用后，至合同到期均未向原告移交剩余车库维修金14400元。2014年8月30日签订《物业服务合同》，第五条楼宇对讲机系统维保费，实行“123”收费方式，即居住用户按50元/户/年,非居住办公用户按居住用户2倍收取；非居住仓储用户按居住用户3倍收取(实收实支)，不计入物业综合收费，余额移交业主委员会管理。但至物业管理合同到期后，被告未向原告移交剩余楼宇维修费用7306元。2017年度由被告代收的集中供热取暖费未按期按时向太原市热力集团有限公司交付，2018年10月24日太原市热力集团有限公司第四供热分公司出具欠费明细，欠费61191.38元。现原告要求被告返还，由原告自行交付。2018年8月9日凌晨因被告疏于管理，地下-1层疏散通道堆放杂物，导致小区住宅楼发生火灾，地下-1层墙面、电路严重受损。依据《物业服务合同》第十四条之规定，要求被告支付原告罚款5000元，并支付火灾维修费50000元。2016年因被告疏于管理，个别业主在楼顶砌花池，导致楼顶防水层严重受损，2017年3月进行维修，维修费用74285.75元，要求被告支付原告其中维修费50000元。以上二项共计10万元。2018年1月山西省特种设备监督检验所对小区电梯进行年检，并送达收费通知单，金额6236元。被告在服务期间已将电梯费用收取，但至今未支付，原告要求被告予以返还。原告认为原、被告签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，合同因期限届满而终，双方应按照约定履行义务，但原告多次向被告协商解决以上问题，并由律师亲自送达律师函向被告索要相关费用均无果，原告只能依据我国《民事诉讼法》之规定，向法院诉讼，以维权益。被告山西世纪鼎诚智慧物业有限公司辩称，业主委员会应当由全体业主选举产生，在房地产行政管理部门、街道办备案。但是原告并未经过上述程序，故原告不具备诉讼主体资格。原、被告之间自2013年至2018年均签订了物业服务合同。对于原告的诉讼请求，认可尚有车库维修基金14400元、楼宇维修费用7306元、电梯检验费6236元未移交原告；供暖费61191元，具体情况不清楚；其他诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丽泽苑小区为太原市公安局迎泽分局的宿舍楼。2013年4月18日，太原市公安局迎泽分局后勤保障室出具一份《关于丽泽苑业主委员会成员的告示》，决定成立丽泽苑小区业主委员会，并公示了业主委员会组成人员。庭审中原告陈述其成立后向所在社区进行了报备，由社区向所在街道办进行报备。自2013年至2018年期间，原告与被告每年签订一次《物业服务合同》，委托被告为丽泽苑小区业主提供物业管理服务。庭审中，原告提供了2014年度、2017年度双方签订的两份《物业服务合同》，双方均认可每年度合同内容基本一致。合同约定：车库费用，…其中专项维修基金由物业公司代收后移交业主委员会管理，属于全体车位所有人共有用于车库需要维修及更换配件；楼宇对讲系统维保费，…不计入物业综合收费，余额移交业主委员会管理。2018年8月31日，双方签订的《物业服务合同》到期，未再续签。庭审中，原告陈述至2018年8月31日，被告代收车库维修基金、楼宇维保费后，尚欠原告车库维修基金14400元、楼宇维修费用7306元未按照合同约定移交原告。被告对此予以认可。原告提供了山西省特种设备监督检验研究院检验收费通知单、电梯定期检验申请及受理决定书以证明被告收取电梯费后并未向上述部门交纳检验费6236元，该费用应当返还原告。被告对此予以认可。另原告提供了太原市热力集团有限责任公司第四供热分公司2018年10月24日出具的欠费情况表，主张被告代收2017年度集中供热取暖费后未按期向热力公司交付，欠费61191.38元，现原告要求被告返还，由原告自行交付；被告陈述不太了解此情况。2018年8月9日凌晨，丽泽苑小区地下-1层疏散通道着火，太原市公安消防支队小店区大队对被告进行了罚款6000元的处罚。原告陈述根据物业服务合同的约定，向被告主张罚款5000元，并要求被告支付维修费用50000元；被告对原告主张的该项费用不予认可，并陈述是因为小区业主姜小虎将沙发等杂物堆放在地下通道导致着火的。原告还提供了被告和山西恒永泰建筑工程有限公司签订的《工程承包协议》、防水工程款收据、工程结算书、银行转账记录以证明因小区业主在楼顶建花池致楼顶防水层严重受损，原告垫付了维修费用74285.75元，要求被告支付其中维修费50000元；被告对原告主张的该项费用不予认可，并陈述花池是业主私自修建的，物业并不知情，且房顶漏水并不是因为花池造成的。另查明，2020年3月26日，山西世纪鼎诚物业管理有限公司变更名称为山西世纪鼎诚智慧物业有限公司。上述事实有《物业服务合同》，行政处罚决定书、《关于丽泽苑业主委员会成员的告示》及庭审笔录在案为凭，且经当庭质对，可以采信。本院认为，业主委员会有权代表业主与物业管理服务企业签订物业服务合同。原告与被告签订的《物业服务合同》不违反法律规定，应为合法有效。现双方签订的物业服务合同履行期限已经届满，合同权利义务已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。现原告要求被告返还代收的车库维修基金14400元、楼宇维保费7306元、电梯检验费6236元，因上述三项费用属于专项维修资金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付供暖费61191元、火灾罚款5000元、工程维修费10万元及违约损失30000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，故业主委员会对上述事项并没有诉权，在业主利益受到损害时，业主有权提起诉讼进行解决，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费，于法无据，本院不予支持。关于被告认为原告成立不符合法定程序，不具备诉讼主体资格的抗辩意见，因原告系经太原市迎泽区公安分局征求业主意见后成立，且自2013年成立起，实际履行了业主委员会的职责，成立至今小区业主均未提出异议，且被告自2013年起至2018年均与原告签订物业服务合同，在此期间也并未对原告资格提出异议，故被告的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条的规定，判决如下：一、被告山西世纪鼎诚智慧物业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会车库维修基金14400元、楼宇维保费7306元、电梯检验费6236元。二、驳回原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2331元（原告已预交），由原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会负担2040元，被告山西世纪鼎诚智慧物业有限公司负担291元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 杨俊生 二〇二〇年四月二十八日法官助理 杜兴荣书 记 员 尹慧丽