江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初5485号原告：泰州市海润国有资产经营有限公司，住所地泰州市海陵区府前路3号2楼。法定代表人：殷秀和。原告：泰州市海陵区人民政府城北街道办事处，住所地泰州市海陵区扬州路68号。法定代表人：刘新民。以上两原告共同委托诉讼代理人：吴雪晴，江苏海信律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：王侃，江苏海信律师事务所律师。被告：高忠林，男，1961年11月8日生，汉族，住泰州市海陵区。原告泰州市海润国有资产经营有限公司（以下简称海润公司）、泰州市海陵区人民政府城北街道办事处（以下简称城北街道办事处）与被告高忠林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人吴雪晴、被告高忠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海润公司、城北街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2017年12月15日签订的《泰州市水产批发市场租赁协议》于2019年8月29日解除；2、判令被告立即腾空泰州市水产品批发市场并将租赁物完整返还给两原告；3、判令被告向两原告支付租金75000元（自2018年1月1日起至2019年8月29日止）及租赁物占有使用费（自2019年8月30日起至实际交付之日止，按45000元／年计算），同时结清水、电等相关费用；4、判令被告向两原告支付违约金10000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：泰州市水产品批发市场经人民政府批准，于1990年8月由原泰州市工商局海陵分局兴建，1992年6月开业，1995年4月与泰州市水产交易市场合并经营，名称沿用“泰州市水产品批发市场”。2001年根据国务院办公厅和国家工商总局“市场办管脱钩”的要求，原泰州市工商局海陵分局将泰州市水产品批发市场交由海陵区人民政府经营和管理。2002年12月21日，两原告受海陵区人民政府委托，合作经营泰州市水产品批发市场，并签订《泰州市水产品批发市场合作经营协议》。2017年12月15日，两原告以泰州市水产品批发市场名义与被告签订《泰州市水产批发市场租赁协议》，约定：租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日；每年租金45000元；被告须按时给付租金，不得延迟，不得违约；如违约，两原告有权随时终止协议并要求被告赔偿违约金10000元。协议签订后，被告只缴纳租金至2017年12月31日。原告海润公司遂于2019年8月26日向被告发出通知，要求被告接到通知后30日内迁出租赁物并返还给原告海润公司，被告于2019年8月29日签收了该通知，并于2019年8月30日就相关事宜作了拒绝返还租赁物的回复。两原告认为，双方签订的租赁协议系双方真实的意思表示，应严格按照协议约定履行各自义务。被告未按约缴纳租金的行为侵害了两原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求支持两原告之诉请。被告高忠林辩称，同意原告将市场收走，解除合同，但原告需要帮助被告解决养老、医保的问题，还要安排被告的工作到被告退休。2017年在原告的同意下，被告与一杀鸡的经营户及维修摩托车的租户签订了五年的租赁合同，现在让该两户让房，被告没有钱赔偿。2018年的租金被告已经向租户收取，租金在被告处，但2018年变压器烧坏了，被告花费维修费4000余元，以前变压器也坏过，维修费均是从租金中扣除，另被告支付的填塘、垃圾清运费用及安装电线的费用应从租金中扣除。2019年5月，原告喊被告开会时，要求被告不要收取今年的租金，要求被告将市场让出来交给原告，故2019年的租金被告没有向租户收取，原告也不应向被告主张。对于违约金，被告没有违约的行为，不同意支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月15日，泰州市水产品批发市场（甲方）与高忠林（乙方）签订《泰州市水产品批发市场租赁协议》，约定乙方租赁经营甲方所属泰州市水产批发市场，租赁时间从2017年1月1日至2017年12月31日，在签字之日乙方一次性交纳租金人民币45000元，租赁期内，水电费等乙方自理，乙方对市场内的空房出租需得到甲方同意后方可出租，且租赁期限不得超过本协议的租赁期，否则甲方有权收回全部出租场地，由此引起的一切经济损失乙方自行承担；租赁期内，乙方需按协议要求按时给付租金，不得违约，不得延迟，否则甲方有权终止协议并追究乙方违约责任，赔偿甲方违约金人民币10000元。协议签订后，被告使用上述水产批发市场，并支付了一年的租金。2019年8月26日，原告海润公司向被告送达通知一份，主要内容为：原告决定收回被告租用的水产品批发市场，请被告接到通知后30天内从市场中迁出，将租赁物完好交还给原告海润公司，并结清水电费用。被告高忠林于2019年9月29日收到该通知。现因被告未迁出市场并交还租赁物，致原告涉讼。庭审中，原、被告均陈述泰州市水产品批发市场没有营业执照，市场内的建筑物亦没有建筑手续。被告高忠林陈述其对泰州市水产品批发市场系原告的没有异议，但市场有10%的股份是渔政站的，当时系渔政站将被告招进来的，现在要退也是渔政站把被告退回去。本院认为，泰州市水产品批发市场没有领取营业执照，其与被告签订的租赁协议本质上系一份房屋租赁协议，而案涉房屋未取得相应的建筑手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁协议无效。无效的协议自始无效，因无效协议取得的财产应予以返还。故原告要求被告腾空并返还水产品批发市场，与法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现原告主张被告按每年45000元的标准支付自2018年1月1日起至其实际交还市场之日止的租金、占有使用费，本院予以支持。水电费系被告占有使用租赁房屋期间实际产生的费用，应由被告自行向相关部门付清。关于原告主张的违约金10000元，违约金的前提系合同合法有效，案涉租赁合同被认定为无效，故原告主张违约金的前提不复存在，对该主张，本院不予采纳。关于被告抗辩的养老、医保问题，与本案没有关联性，本院不予理涉。被告抗辩其在原告的同意下，与两户经营户签订了五年的租赁合同，此系被告的转租行为，其并没有证据证明该转租征得了原告的同意，故对于该转租行为产生的后果，被告应自行承担。关于被告主张的变压器维修费4300元，变压器亦属于原告出租给被告的租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，该维修费用应由原告负担。被告要求在租金中扣减，由于双方互负金钱给付债务，被告该扣减的要求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的填塘费用及安装电线的费用，此系承租人对租赁物进行的改善，被告未有证据证明该改善行为征得了原告的同意，故对于填塘及安装电线产生的费用，应由被告自行承担。关于垃圾清运费用，被告租赁期间产生的垃圾理应由被告负责清运，故该费用亦不应由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十一条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告高忠林于本判决生效之日起十日内将承租的泰州市水产批发市场腾空并交还原告泰州市海润国有资产经营有限公司、泰州市海陵区人民政府城北街道办事处，并结清水电费。二、被告高忠林于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市海润国有资产经营有限公司、泰州市海陵区人民政府城北街道办事处自2018年1月1日起至实际交还市场之日止的房屋占有使用费（按每年人民币45000元的标准计付，所得款项扣减原告应承担的变压器维修费人民币4300元）。三、驳回原告泰州市海润国有资产经营有限公司、泰州市海陵区人民政府城北街道办事处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2005元，由被告高忠林负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币2005元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  沙林霞人民陪审员  吉桃林人民陪审员  顾瑜文二〇二〇年四月二十八日书 记 员  王 莉