广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终294号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：关天奕，男，1980年7月21日出生，汉族，住广东省阳江市******房。公民身份号码：44******13。被上诉人（原审原告）：孙素娇，女，1988年9月9日出生，汉族，住广东省阳江市******房。公民身份号码：4415********4。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人关天奕、孙素娇商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：事实与理由：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2020年3月31日前将位于阳江市******房的所有权转移登记至关天奕、孙素娇名下；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、撤销一审判决第三项，判决丰怡公司无须支付违约金3404.90元；四、二审案件受理费由关天奕、孙素娇承担。丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。（一）丰怡公司与关天奕、孙素娇签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括关天奕、孙素娇在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为关天奕、孙素娇办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。关天奕、孙素娇也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。一审法院将逾期办证的责任全部归咎于丰怡公司不当。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给关天奕、孙素娇没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以关天奕、孙素娇的起诉时间作为计付该利息的起算时间。三、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月31日。关天奕、孙素娇辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助关天奕、孙素娇办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给关天奕、孙素娇。丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助关天奕、孙素娇办理房产证。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。关天奕、孙素娇一审起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市******号房屋不动产权证办理到关天奕、孙素娇的名下；二、丰怡公司返还办证税费39113元及利息（利息从2014年10月16日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给关天奕、孙素娇；三、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3404.9元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；四、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年10月16日，关天奕、孙素娇（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：丰怡公司将位于阳江市******房出售给关天奕、孙素娇，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字******号，总价款为680979元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付204979元（含已付定金50000元）作为首付房款，余款476000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。关天奕、孙素娇按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2016年2月28日将商品房交付关天奕、孙素娇使用，但丰怡公司未能在合同约定的期限内为关天奕、孙素娇办理房地产权属证书。关天奕、孙素娇所购商品房于2019年5月27日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。丰怡公司还于2014年10月15日收取了关天奕、孙素娇办证费用39113元，丰怡公司在收取关天奕、孙素娇的办证费用中代关天奕、孙素娇交付了维修基金11874元、初始登记费用80元和预抵押登记费80元。一审法院认为，关天奕、孙素娇、丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。关天奕、孙素娇已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付关天奕、孙素娇使用及协助关天奕、孙素娇办理涉案商品房的权属登记义务，因此，关天奕、孙素娇请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。对关天奕、孙素娇请求丰怡公司退还办证费用39113元及利息问题，由于丰怡公司存在逾期为关天奕、孙素娇办理房屋权属证书的违约行为，现关天奕、孙素娇请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为关天奕、孙素娇支付的维修基金11874元、初始登记费用80元和预抵押登记费80元，丰怡公司应退还办证费用27079元（39113元-11874元-80元-80元）给关天奕、孙素娇。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2016年5月29日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给关天奕、孙素娇。对逾期办证的违约责任问题。依据关天奕、孙素娇、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，关天奕、孙素娇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向关天奕、孙素娇支付违约金。本案中，丰怡公司在2016年2月18日将商品房交付给关天奕、孙素娇后，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了合同约定，丰怡公司应按关天奕、孙素娇已付房价款的0.5%向关天奕、孙素娇支付逾期办证违约金，即为3404.90元（680979元×0.5%）。对关天奕、孙素娇该请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助关天奕、孙素娇到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市******房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费27079元及该款利息（利息从2016年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给关天奕、孙素娇；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3404.90元给关天奕、孙素娇；四、驳回关天奕、孙素娇的其他诉讼请求。一审案件受理费431元，由关天奕、孙素娇负担64元，丰怡公司负担367元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。关天奕、孙素娇与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给关天奕、孙素娇是否正确。本案中，关天奕、孙素娇已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给关天奕、孙素娇，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取包括关天奕、孙素娇在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。因丰怡公司预收了关天奕、孙素娇的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有关天奕、孙素娇该款项没有依据，关天奕、孙素娇要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代关天奕、孙素娇支付的部分税费后返还剩余的办证费给关天奕、孙素娇正确。虽然关天奕、孙素娇自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，一审法院判决丰怡公司从逾期办证之日，即2016年5月29日起向关天奕、孙素娇支付占用该款项期间的利息并无不妥，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助关天奕、孙素娇办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》