江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2277号原告:无锡市新吴区江溪街道资产经营公司，住所地无锡市新吴区江溪街道欧典家园。法定代表人：李云，该公司经理。委托诉讼代理人：潘佩清，江苏泰伯律师事务所律师。被告：无锡金城瑜锦商贸有限公司，住所地无锡市新吴区东风家园。法定代表人：张伯贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舟，江苏周国忠律师事务所律师。原告无锡市新吴区江溪街道资产经营公司（以下简称江溪街道资产公司）与被告无锡金城瑜锦商贸有限公司（以下简称金城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告江溪街道资产公司的委托诉讼代理人潘佩清、被告金城公司的委托诉讼代理人张舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江溪街道资产公司向本院提出诉讼请求：判令金城公司支付租金8728900元及相应逾期付款违约金。事实和理由：2014年9月19日，江溪街道资产公司与金城公司签订《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》，约定金城公司向江溪街道资产公司租赁东风家园二期E1栋一至四层（除E1-109、110、111、112）配套用房，建筑面积11800平方米，租赁期限15年。上述合同签订后，金城公司收到所承租房屋，并支付了首期租金900000元与履约保证金2000000元。此后金城公司未再支付租金，截至2019年3月31日共应支付租金11628900元，扣除上述已付款后，金城公司还应支付租金8728900元。经多次催讨，金城公司仍拒绝支付所欠租金，江溪街道资产公司无奈诉至法院。本案审理中，江溪街道资产公司认为金城公司长期拖欠租金，已构成严重违约，符合解除合同情形，遂增加两项诉讼请求，要求判令解除双方2014年9月19日签订的《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》，判令金城公司返还东风家园二期E1栋一至四层（除E1-109、110、111、112）配套用房。金城公司辩称：1、所承租房屋至今仍未满足交付条件，承租房屋的核心地段受到限制，无法使用，导致金城公司不能实现承租目的即建立精致汽车生活一站式综合体，由于所承租房屋尚不满足交付条件，金城公司认为目前仍属于免租期。2、江溪街道资产公司没有尽到出租人的权利瑕疵担保义务，隐瞒出租房屋上存在多项纠纷的事实，导致金城公司至今无法正常经营，如有拖欠部分租金行为，亦属于行使先履行抗辩权。3、江溪街道资产公司按照合同约定的租赁面积与租金标准主张结欠租金，有失公平，即使认定金城公司已开始使用承租房屋，金城公司客观上仅使用了部分面积，而且是按受益最小的碎片化转租方式使用，无法使用承租房屋的最好核心地段，不是金城公司预想的使用方式，金城公司订立合同的基础已经动摇，因此合同内容应当做相应调整，合理调整租金支付方式，从金城公司实际盈利中提取合理部分支付给江溪街道资产公司，但金城公司目前仍处于亏损状态。4、金城公司不存在违约情形，不满足合同解除条件，且客观上有许多次承租合同仍在履行中，案涉合同难以解除，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：无锡市新吴区东风家园二期E1栋一至四层配套用房系无锡市新吴区江溪街道办事处建设的房屋，江溪街道办事处将该房屋委托江溪街道资产公司经营管理。2014年9月19日，江溪街道资产公司作为出租方（甲方）与金城公司作为承租方（乙方）签订《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》，归纳约定内容如下：1、甲方将位于东风家园二期E1栋一至四层（除E1-109、110、111、112）配套用房出租给乙方，建筑面积11800平方米（以下简称租用面积），该租赁物业面积以双方上述约定面积为准，租金及相关费用均以上述租用面积为准计算；2、经双方协商，乙方在该物业经营汽车服务及其关联的优车悠生活等配套服务（含餐饮、休闲、教育培训、娱乐等），未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营业态、租赁区域的用途，对该条款的违反将构成根本违约，甲方有权要求乙方立即停止不符合约定的任何行为直至单方解除本合同，乙方应承担相应的违约责任，并赔偿因此给甲方造成的损失；3、物业租赁期限为15年，暂定2014年10月1日起至2029年9月30日止，甲方给予乙方免租期18个月（具体免租方式以下文列明为准），其中装修期6个月，如乙方未按期足额交纳租金、水电费、燃气费等各项应支付费用或因乙方原因导致本合同提前解除、终止的，则乙方不再享有免租期租金优惠，乙方应按照本合同约定的对应年度的优惠前月租金标准（不满30天的按照一个月计算），向甲方补交已享受免租期的租金；4、首期租金标准为0.9元/平方米/天，月租金323025元，乙方应于2014年10月1日向甲方支付首期租金969075元（第一年度先付3个月免9个月租金），租赁期限内剩余年度租金为每六个月为一个交租期，先付后用，乙方应在每个交租期开始的五日前向甲方一次性足额支付该交租期租金；5、租金采用递增方式，前五年租金不变，第六年递增5%，第六年起每使用满五年递增一次，增幅5%，第一个租约年自2014年10月1日起至2015年9月30日止，其后类推，优惠后年租金969075元（先付3个月免9个月租金），第二个租约年优惠后年租金1938150元（先付6个月免6个月租金），第三个租约年优惠后年租金2907225元（先付9个月免3个月租金），第四、五个租约年年租金均为3876300元，第六至第十个租约年年租金均为4070115元，第十一至第十五个租约年年租金均为4273621元；6、乙方对物业管理及修缮工作均由乙方自行承担，乙方需承担该物业垃圾清运费，乙方应按时缴纳水、电、燃气等相关费用以及相应公共事业费；7、乙方应向甲方支付履约保证金2000000元，保证金应在乙方签署本合同后七天内付清，保证金不计利息；8、若发生下列任一情形，甲方有权终止本协议，⑴乙方在应付租金日后的三十个工作日内无正当理由未足额支付租金，⑵乙方未经甲方和相关政府机构的批准擅自改变租赁物业的根本用途，⑶乙方严重违反其在本合同项下的义务且给甲方造成重大损失，致使甲方依法有权终止本合同，⑷若乙方未能按照本合同约定的开业日按期开业，且延期开业达三十日以上的，⑸乙方利用承租物业进行非法活动，损害公共利益的，或被相关行政部门勒令停业的。其他约定内容因不涉及争议，遂不再一一列明。《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》首页乙方处由金城公司原法定代表人张伟签字，并署明身份证号码，在合同尾部乙方落款处由金城公司加盖公章，张伟签名并加盖私章。上述合同签订后，江溪街道资产公司向金城公司交付了所租赁房屋，金城公司向江溪街道资产公司分别支付了履约保证金2000000元、第一年度租金900000元。2015年9月16日，金城公司向江溪街道资产公司发出《解除合同通知函》，载明：“合同签订后，我公司即按约定支付了履约保证金贰佰万元及首期租金，并按约于2014年10月入驻该物业进行优车悠生活项目建设运营并展开了相关招商引租工作。在我公司招商引租过程中，一名叫吴良的男子及其家人自称对上述物业享有出租和使用权，从2014年12月开始多次使用暴力等手段寻衅滋事，打砸我公司办公设施，辱骂殴打我公司员工，并且在未经我公司同意的情况下破坏我公司承租物业的门锁，将建筑装潢材料搬入，并强行将该物业进行隔断，企图以此手段逼迫我公司要将相关物业面积给他使用。事发后我公司也多次向无锡新区南站派出所报警，警方告知该纠纷属经济纠纷，应由我公司请你公司出面协商解决，与此同时我公司也将上述情况多次向你公司反映，并书面请求你公司出面协调解决。但你公司置若罔闻、听之任之，致使吴良及家人阻扰我公司招商引租的行为持续至今，使我公司招商引租根本无法展开。根据我们的了解，吴良及其家人阻扰我公司招商引租是因为你公司未能及时解除与吴良间的租赁意向书及退还诚意金所致。虽然我公司屡次向你公司反映相关事实并请求你公司出面协调解决，但你公司未应对致使事态进一步恶化。由于吴良及其家人的阻扰行为，使我公司的招商引租行为根本无法展开和进行（详见我公司向你公司送达的情况反映），也使我公司与你公司签订《租赁合同》的合同目的无法实现，根据法律规定，我公司慎重提出：一、为避免双方损失的扩大，除我公司自营的“优车悠生活智慧广场”和我公司已招租引进的“无锡康尔欣健康管理股份有限公司”（以下简称康尔欣公司）、“无锡汇才人力资源有限公司”（以下简称汇才公司）使用物业（租赁面积约2800平方米，以租赁合同和实测面积为准）以外，其他的租赁物业（约9000平方米）我公司不再承担，自通知之日起，租赁合同中涉及上述租赁物业的部分予以解除。二、关于“优车悠生活智慧广场”和上述招租引进的物业（约2800平方米），上述租金我公司愿意按原合同约定的租金标准支付。三、由于租赁面积发生变化，请你公司按比例退还我公司已支付的履约保证金。我公司现承租使用物业的租金，可以按原合同约定的租金标准和支付方式支付（2015年9月25日前支付），也可以从你公司应退还我公司的履约保证金予以抵扣、结算。四、如果你公司认为上述方案无法接受，我公司愿意解除与你公司间就东风家园二期房屋于2014年9月19日签订的《租赁合同》。待你公司赔偿我公司就“优车悠生活智慧广场”项目投入的所有投资、损失及相关的预期利润，并赔偿我公司与康尔欣公司、汇才公司间解除租赁合同的违约损失、预期收益等后，我公司将承租使用的上述物业及时归还你公司。五、你公司收到本《解除合同通知函》之日起五日内，未与我公司协商解除合同的相关事项，视为你公司同意我公司上述第一、第二项和第三项意见。”在发出上述《解除合同通知函》后，金城公司并未向江溪街道资产公司退还租赁房屋（或退还部分租赁房屋）。对此，江溪街道资产公司陈述，其在2015年11月2日向金城公司发出律师函，要求解除案涉租赁合同，双方随后对解除合同后果进行协商，但没有达成一致书面意见。金城公司陈述，其未收到江溪街道资产公司发送的解除合同律师函，双方确实对解除租赁合同进行了协商，但双方对合同解除条件未达成一致意见，双方仍继续履行合同，案涉租赁房屋仍由金城公司继续占有使用。针对金城公司反映的部分租赁房屋被吴良抢占事宜，江溪街道资产公司与金城公司多次就此进行沟通，但未能解决租赁房屋被抢占问题。2016年1月20日，江溪街道资产公司向金城公司原法定代表人张伟发送律师函，认为张伟截至发函之日结欠租金2007225元未付，已构成违约，要求张伟三个工作日内付清结欠租金以及相应违约金。此后，江溪街道资产公司多次以所有权管理人身份，督促金城公司或相应次承租人合理使用承租房屋。2017年11月，江溪街道资产公司向本院起诉，被告主体列为张伟，认为张伟在履行案涉《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》期间，存在不支付租金的违约行为，要求判令解除《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》，判令张伟支付租金及相应违约金。后该案未经审理，江溪街道资产公司撤回起诉，法院予以准许。本案审理中，江溪街道资产公司认为，由于金城公司或张伟未能按期支付租金，其在2017年11月以诉讼形式行使了合同解除权。本案审理中，江溪街道资产公司又变更诉讼请求，仅要求判令解除双方签订的《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》，其他诉讼请求暂不再本案中一并主张。在本案审理中，金城公司曾提起反诉，要求判令江溪街道资产公司赔偿损失2000000元，后撤回反诉，本院予以准许。另查明，在上述《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》签订后，除已支付的2900000元，金城公司未再向江溪街道资产公司支付其他租金。金城公司陈述，在租赁期间，其多次对外招租招商，引进相关企业，打算全面投资整体使用案涉租赁房屋，但由于案外人吴良现场阻扰，并擅自占用了案涉租赁房屋的核心部位，导致金城公司招租招商失败，金城公司被迫将案涉租赁房屋对外进行分散转租使用，且大部分租赁面积长期处于空置状态。本案审理中，本院组织双方当事人于2019年10月11日现场勘查，记录勘查情况如下：案涉租赁房屋为四面临街的独立建筑物，金城公司承租了其中一至四层（除E1-109、110、111、112）。目前该承租房屋西部入门口部分面积被封锁，被封锁占有面积约1000余平方米，据双方当事人陈述，该部位为吴良长期封锁占有。该租赁房屋的一、二楼临街部分，有商户对外营业，据金城公司陈述，目前次承租人包括无锡汇力、大食堂、迪骏汽车、至尊红颜KTV、半球健身、棋牌室等主体，租赁房屋的其他部分均长期空置。再查明，在2013年期间，江溪街道资产公司与吴良签订《锡城壹街租赁意向书》，约定吴良有意承租锡城壹街E1楼1F-4F号商铺（范围与案涉东风家园二期E1栋一至四层配套用房一致），吴良缴纳诚意金200000元，若双方正式签订商业租赁合同，则诚意金自动转化为租金，若未能签订商业租赁合同，则诚意金无息退还给吴良，且租赁意向书同时作废。上述租赁意向书签订后，吴良支付诚意金200000元。2017年11月15日，江溪街道资产公司诉至本院，被告为吴良，要求判令解除其与吴良签订的《锡城壹街租赁意向书》，判令吴良自行领回诚意金200000元。江溪街道资产公司认为，其于2014月9月19日将相应房屋出租给他人（即本案被告金城公司），且已签订租赁合同并交付房屋，此后江溪街道资产公司多次告知吴良，无法根据意向书再签订商业租赁合同，通知吴良前来领回诚意金，但吴良始终未能前来领取，并多次与实际承租人发生冲突。江溪街道资产公司因此诉至法院，要求判如所诉。后江溪街道资产公司于2018年11月21日撤回起诉，本院予以准许。本院认为，江溪街道资产公司与金城公司签订的《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》，不存在法律法规规定的无效情形，应为合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。租赁合同签订后，江溪街道资产公司按约向金城公司交付了租赁房屋，但金城公司仅支付第一租赁年度大部分租金后，长期拖欠其他租金未支付。归纳金城公司辩称意见，其拒绝支付相应租金是否具有正当事由则是本案审议焦点。对此，本院审查认为：第一，金城公司已认可在签订合同后收到承租房屋，并于2014年10月入驻承租房屋开始运营相关招商引租工作，其并未对承租房屋不满足使用条件提出异议，因此金城公司辩称案涉租赁房屋不满足交付条件的辩称意见不成立，金城公司关于目前仍享有免租期的意见，则没有事实依据，本院对此不予采信。第二，金城公司认为，案外人吴良自2014年12月开始阻扰金城公司使用租赁房屋，抢占部分租赁房屋，导致金城公司对租赁房屋的核心部分使用受限，其合同目的无法实现，江溪街道资产公司应承担租赁物的权利瑕疵担保责任，金城公司享有拒付租金的先履行抗辩权。经审查，首先，在金城公司占有使用租赁房屋期间，确实存在案外人阻扰金城公司使用，并抢占部分租赁房屋行为，且该阻扰情形至本案诉讼期间依旧存在，致使金城公司对租赁房屋的使用支配处于不圆满状态，确实导致金城公司租赁目的无法全部实现。其次，从现有证据审查，江溪街道资产公司与吴良之间并未签订正式租赁合同，尽管该两方因《锡城壹街租赁意向书》履行与否等事宜存在纠纷，但不表明吴良对案涉租赁房屋享有合法的租赁使用权，也没有证据证实，江溪街道资产公司对案涉租赁房屋另行设置了租赁权利（除金城公司依法取得的租赁权利之外），不存在其他合法权利人来妨碍金城公司完整享有租赁权利，因此，江溪街道资产公司并未违反租赁房屋的权利瑕疵担保义务，其无需对金城公司承担权利瑕疵担保责任。再次，就租赁合同履行而言，江溪街道资产公司不存在在先的违约行为，已交付给金城公司的租赁房屋被他人抢占，并非江溪街道资产公司对金城公司违约导致，金城公司不享有拒付租金的先履行抗辩权，金城公司承租目的无法实现，还应考虑案外人是否存在侵权行为。即使吴良与江溪街道资产公司存在纠纷，亦不表明其有权抢占已为金城公司在先接收使用的租赁房屋，金城公司作为合法承租权利人，租赁房屋遭受侵害，亦应及时合法维护自身的承租权利，而非一切依靠出租人。又次，必须要指出，金城公司的辩称理由虽不构成拒付租金的正当性事由，但是，金城公司向江溪街道资产公司告知案外人吴良抢占租赁房屋事宜后，江溪街道资产公司参与协调处理此事期间，拖延跌宕，且长期未能妥善处理吴良的《锡城壹街租赁意向书》事宜，客观上造成案涉租赁合同履行不顺畅。综上，金城公司辩称其拒付租金具有正当理由的意见不成立，本院对此不予采信。在案涉租赁合同履行过程中，虽由于案涉租赁房屋被他人侵占，导致本案双方当事人多次就租赁合同履行事宜进行沟通协商，但案涉租赁合同依旧继续在履行。金城公司2015年9月16日《解除合同通知函》并未发生合同解除效力，江溪街道资产公司陈述2015年11月2日曾行使了合同解除权，但无证据证明，因此，双方的租赁合同关系依旧合法存续。现经查明，金城公司长期拒付相应租金，没有正当理由，其行为已构成违约，符合约定的合同解除条件，现江溪街道资产公司以诉讼形式提出解除租赁合同关系，符合法律规定，本院对此予以支持。另外，从案涉租赁合同的实际履行情况来看，承租人金城公司长期未能有效利用租赁房屋，租赁房屋存在空置情形，经济效能并未得到充分释放，存在资源浪费，且客观上也导致金城公司不能及时支付租金，对江溪街道资产公司来说，长期未能收到相应租金，合同目的无法实现。因此，继续履行案涉租赁合同，对双方均不能产生正面的积极的经济效益，不能物尽其用，从双方的个体经济利益以及社会资源整体效益考量，解除案涉租赁合同，使当事人双方从合同束缚中解脱，恢复更自由的交易身份，让滞固的经济资源能够再流动，无疑是更妥当的。综述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：解除无锡市新吴区江溪街道资产经营公司与无锡金城瑜锦商贸有限公司2014年9月19日签订的《无锡新区东风家园二期配套用房物业租赁合同》。案件受理费36451元（此款已由无锡市新吴区江溪街道资产经营公司预交），由无锡市新吴区江溪街道资产经营公司与无锡金城瑜锦商贸有限公司各半负担18225.50元（无锡市新吴区江溪街道资产经营公司同意其预交的案件受理费18225.50元由无锡金城瑜锦商贸有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡金城瑜锦商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市新吴区江溪街道资产经营公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 戴 雷人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二〇年四月三十日法官 助理 赵 蔚书 记 员 钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。