山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终72号 上诉人（原审被告）：刘国磊，男，1987年2月21日生，汉族，个体，住潍坊经济开发区。 被上诉人（原审原告）：王家运，男，1962年11月3日生，汉族，个体，住山东省肥城市。 委托诉讼代理人：孙松海，山东衡明律师事务所律师。 上诉人刘国磊因与被上诉人王家运房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘国磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人为适格的诉讼当事人，不符合法律规定。被上诉人提供的房产证记载的房产登记日期为2016年4月1日，而上诉人与林荣军签订合同的时间是2015年1月10日，在合同签订之前该房产不一定为被上诉人所有。庭审中，林荣军承认将房屋租赁给上诉人时并没有将该房屋的所有人告知上诉人，根据《合同法》第402条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，林荣军与上诉人签订的房屋租赁合同，只约束林荣军与上诉人，应该由林荣军主张拖欠房租，并不是被上诉人王家运，王家运不是本案适格诉讼当事人。二、一审法院认定上诉人拖欠被上诉人房租，缺乏证据和法律依据。在2017年10月25日、2018年4月29日，上诉人用其对象王英英的银行卡通过支付宝分别给林荣军转账1万元。以上两个时间段可以看出是间隔半年，其租赁合同中也约定半年缴纳一次房租，被上诉人称上诉人一直拖欠房租，但是林荣军在这半年期间一直没有催要，其租赁合同中也明确约定拖欠租金达六个月，林荣军有权终止合同收回房屋，但是林荣军没有终止合同，说明上诉人没有拖欠房租。庭审中林荣军出庭作证，承认自己从2015年1月10日至今，收到房租90000元，其中现金70000元，银行转账20000元，所收房租并没有交付给被上诉人。从2015年1月10日到2018年4月30日，上诉人根据约定把房租交给了林荣军，并未拖欠房租。林荣军没有把房租给王家运，造成了王家运的损失，应当由林荣军承担。一审法院单纯依据林荣军的证言认定上诉人拖欠被上诉人房租，缺乏事实与法律依据。三、一审法院认定2017年以后每年按照50000元计算房租，与事实不符。庭审中林荣军认可，其口头与上诉人约定了房租一直为40000元，2017年后上诉人一直按照当初约定的每年40000元缴纳房租，后上诉人将店铺转让给刘伟，上诉人、刘伟、林荣军都在场时，刘伟与林荣军签订房屋租赁合同，林荣军按照与上诉人同等的租赁价位40000元与刘伟签订了租赁合同，刘伟在出庭作证时也承认了这一事实，并出具了其与林荣军签订的房屋租赁合同。现被上诉人要求2017年后按照每年50000元房租计算，违背了诚实信用原则。 王家运未提交书面答辩意见。 王家运向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘国磊支付王家运租金71906元并承担逾期利息（自逾期之日起至刘国磊实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令刘国磊支付王家运违约金5000元；3、诉讼费用由刘国磊负担。 一审法院认定事实：2015年1月10日，林荣军受王家运委托，作为甲方与作为乙方的刘国磊签订商业房租赁合同，约定：甲方房屋坐落于潍坊，租赁期限自2015年1月10日至2018年4月30日止，以后待定；该房屋租金：2015年、2016年为40000元每年，2017年以后为50000元每年。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租房不得以任何理由任意调整租金；乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金20000元整。租金按半年结算，由甲乙双方协商解决，协商不成，甲乙双方同意提交当地仲裁委员会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方有约束力。合同还约定了其他事项。该合同到期后，刘国磊实际租赁至2018年8月30日。 另查明，位于潍坊经济开发区1100号东城新海枫景11号楼4商业用房登记在王家运名下。 2018年11月2日，王家运与刘国磊因租赁费产生纠纷，王家运向潍坊仲裁委员会提交仲裁申请，2018年11月2日，潍坊仲裁委员会作出（2018）潍仲不字第0456号不予受理通知书。 王家运自认收到刘国磊支付的租金90000元，其中转账支付20000元，现金支付70000元。 一审法院认为，因王家运、刘国磊在房屋租赁合同中约定的仲裁协议无效，潍坊仲裁委员会已作出不予受理通知书，根据法律规定，一审法院对该案具有管辖权。林荣军与刘国磊签订的商业用房租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约定履行。因林荣军受王家运委托与刘国磊签订商业用房租赁合同，被代理人对代理人的代理行为承担法律责任，故王家运有权直接要求刘国磊支付租金，本案王家运主体适格。关于涉案房屋租赁价格，因王家运、刘国磊存在争议，刘国磊未提供有效证据证明合同内容发生变更，故租赁费数额应以合同约定为准。关于租赁期间，王家运、刘国磊均认可自2015年1月10日起至2018年8月30日止，对此予以确认。综上，刘国磊共应支付王家运租赁费162027元。关于刘国磊已支付的租赁费数额，王家运自认收到租赁费90000元，刘国磊虽有异议，但并未提供其他有效证据证明已支付租赁费的具体数额，故刘国磊应承担举证不能的法律后果，刘国磊已支付租赁费数额以王家运自认的90000元为准，现王家运主张刘国磊支付剩余租赁费71906元，予以支持。因刘国磊未按约定时间支付租赁费，应承担逾期付款利息。双方租赁合同于2018年4月30日期限届满，双方未再签订租赁合同，自2018年5月1日至2018年8月30日期间，租赁费数额按原合同约定执行。因为双方未约定租赁费交付时间，且王家运租赁期间未满一年，租赁费应在租赁期届满时支付，上述期间租赁费数额为16575元。刘国磊应分别以55331元、16575元为基数，分别自2018年1月10日、2018年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息。关于王家运主张的违约金，双方并未约定，且王家运未提供证据证明其损失，对王家运的该项主张，不予支持。另关于本案诉讼时效，刘国磊实际租赁至2018年8月30日，至王家运起诉并未超过法律规定的三年诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、一百八十八条、一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、刘国磊向王家运支付租赁费71906元及逾期利息（以55331元为基数，自2018年1月10日起至实际付清之日止，以16575元为基数，自2018年8月31日起至实际付清之日止，均按中国人民银行规定的同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；二、驳回王家运的其他诉讼请求。案件受理费1722元，由刘国磊负担。 二审中，上诉人提交调查取证申请书一份，申请调取林荣军名下的银行流水。对此，本院认为，上诉人作为涉案租金的支付方，应当提供证据证明其已经履行了支付租金的义务。上诉人主张调取林荣军的银行流水，应当举证证明其向林荣军通过银行转账的基本情况，在其未提供相关转账凭证及线索的情况下，无法确定林荣军的银行流水内容是否与本案相关联，故上诉人提出的调查取证申请与本案缺乏关联性，不予准许。 二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点有三个：1、被上诉人是否为适格原告；2、2017年以后的房租是每年50000元还是每年40000元；3、上诉人是否拖欠被上诉人房租。 关于第一个争议焦点，根据被上诉人提交的房产证，可以认定被上诉人系涉案房屋的所有权人，被上诉人享有对涉案房屋的收益权。虽然涉案租赁合同系由林荣军签订，但结合林荣军的证言及被上诉人自认的事实，可以认定林荣军与被上诉人之间存在委托关系，被上诉人作为委托人认可林荣军与上诉人签订的房屋租赁合同，故其享有合同权利，有权作为原告主张权利。 关于第二个争议焦点，上诉人主张双方口头约定2017年之后的房租为每年40000元，但被上诉人不予认可，该口头约定内容缺乏证据证明；而且，上诉人的该项主张内容与《商业用房租赁合同》中关于2017年以后租金为每年50000元的约定内容不符，故上诉人的该项主张不能成立。上诉人提交的林荣军与刘伟签订的房屋租赁合同不能约束上诉人与被上诉人，与本案争议内容无关，不能证明上诉人与被上诉人对合同中约定的房屋租金进行协商变更。 关于第三个争议焦点，《最高人民法院》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，上诉人作为承租人应当举证证明其已按时交纳租金，否则将承担对其不利的法律后果。上诉人未提交证据证明其已足额交纳租金，其主张不存在拖欠租金证据不足，不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1722元，由上诉人刘国磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员李玉信 审判员贾元胜 二〇二〇年四月七日 法官助理胥力萌 书记员褚诗舒