贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1436号上诉人（原审原告）：杨国彬，男，1972年12月27日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：安家梅，女，1965年11月28日出生，土家族，住贵州省凤冈县，现住遵义市播州区。委托代理人：朱盼，女，1991年3月18日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：贵州安创房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市播州区桂花社区安创美域中央2号楼1-10号营业房，统一社会信用代码915203006801751960。法定代表人：赵方雨，公司董事长。委托代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托代理人:黄金华，贵州上善律师事务所律师。上诉人杨国彬、安家梅因与被上诉人贵州安创房地产开发有限公司（以下简称安创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨国彬、安家梅上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判安创公司向其支付违约金（违约金的计算以购房款总额217288元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（年利率7.125%）计算利息，违约时间从2017年5月28日起算至2019年9月3日止），违约金为35162.7元，并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审程序违法。本案并非事实清楚，权利义务关系明确，双方争议分歧极大，且涉及群众普遍利益，在遵义市播州区非常敏感，应当适用普通程序审理；安创公司超过举证期限举证，但一审未要求说明理由，且未经过其质证直接采信。2.原判认定事实错误。一审认定无视双方商品房买卖合同存在，随意变更法律关系；安创公司交房的实际时间是2016年10月左右，不是2017年2月，交房的原因是基于双方合意，并非出于指挥部协议，也并非是根据指挥部的通知；最后，不动产中心要求每户签订《商品房买卖合同》无证据佐证。3.原判理由、判决错误。双方签订《商品房买卖合同》后，其按照合同约定支付了相应的房屋价款，从而取得房屋所有权。其虽与政府之间签订了《拆迁补偿安置协议》，但政府并不是以修建拆迁安置房的方式向其赔付，而是采取从集团购置房屋，代拆迁人支付部分房款的方式进行拆迁安置，因此，政府的拆迁赔付的实质是货币补偿安置。从涉案房屋的选房、交房、付款等行为，足以充分说明合同主体是本案双方。综上，因合同约定安创公司需于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并向其交付办理商品房转移登记的有关文书。虽合同载明的交付时间不能体现当事人的真实意思表示，但对于双方权责及违约责任的约定却是双方当事人的真实意思表示。故其已将诉讼请求变更为安创公司自合同签订之日起90日内应当交付，从超过90日之日起承担违约责任。安创公司在其起诉后于2019年9月3日向其交付相关证书材料，故违约责任的时间应为2017年5月28日至2019年9月3日。安创公司辩称，涉案合同均是倒签合同，合同约定的交房时间在签订合同之前，安置房选房确认书补充协议约定，有线电视费由被拆迁人即上诉人自行负责，燃气和电视开户费由被拆迁人即上诉人补给政府，且经政府征收部门、被拆迁户和房开公司三方进行签字结算确认。房开公司有义务配合被拆迁户选房交房，出具购房发票是房开公司的义务，但是购房发票中载明的金额并非被拆迁户交付给房开公司的金额，被拆迁户仅对房屋面积差的部分补缴房款。因合同是倒签合同，我方不应当承担违约金。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。杨国彬、安家梅向一审法院起诉请求：1.判令安创公司立即向其办理商品房转移登记的有关文书（包括但不限于初始登记大产权证复印件），并协助其办理产权转移登记；2.判令安创公司从2016年9月30日起以购房款总额为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（年利率为7.125%）向其支付违约金至向其交付办理商品房转移登记的有关文书交并协助其取得房屋权属证书之日止；3.判令安创公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨国彬系遵义市播州区南白镇白龙社区居民，因棚户区改造项目与遵义市播州区南白镇人民政府于2016年3月3日签订了《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》。协议签订后，为了推动项目进程，南白镇人民政府按照区委会议纪要精神，由指挥部（代表政府）团购安创公司开发建设的“美域中央”二期住房作为安置还房。2016年9月27日，杨国彬与原遵义县南白镇人民政府签订了《南白镇白龙社区城市棚户区改造项目安置房选房确认书（补充协议）》，约定杨国彬选择安创公司开发建设的“美域中央”二期商住房22号楼2单元4层1号房，建筑面积84.22㎡，套内面积66.33㎡，其中第二条约定：“1.美域中央二期商住房目前对外销售价格2880元/㎡起价”，为让利南拓项目拆迁安置户，贵州安创房地产开发有限公司按成本价让利300元/㎡（即2580元/㎡），销售给县城南拓指挥部转为南拓项目安置还房。2.本项目物业收费标准：按房屋建筑面积计算，步梯楼0.5元/㎡、电梯楼1.0元/㎡。对南拓项目被拆迁安置户实行物业管理费减半征收2年的优惠（自交房之日起暂收2年），同时免收水电开户费。安置户接房办理装修手续时，进场装修的垃圾清运费、装修管理费及装修保证金、燃气开户费按物业公司相关要求进行收取。3.产权证办理所需费用由贵州安创房地产开发有限公司承担。4.房屋建筑公摊面积由贵州安创房地产开发有限公司与县南拓指挥部另行结算。5.房屋维修基金费（60元/㎡）由贵州安创房地产开发有限公司承担。6.房屋质量达到相关行业部门合格标准，水电路“三通”，入户大门、窗完好；室内门、装修、有线电视、电话等由被拆迁人自行负责。”补充协议签订后，遵义市播州区南部新城开发建设指挥部于2016年10月27日与安创公司签订了《集团购买商品房转安置房协议书》，约定由安创公司提供房源作为安置还房。2017年2月，安创公司按照与指挥部的协议约定进行交房，在办理房产登记手续时，不动产登记部门以拆迁协议无法办理登记为由，要求每户须签订商品房买卖合同，用于办理不动产登记。2017年2月28日，安创公司与杨国彬、安家梅按照拆迁安置协议约定的还房签订了《商品房买卖合同》，由于安创公司提供的系格式文本合同，其中第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”承诺时间与签订合同时间存在倒签情况。另，杨国彬、安家梅于2019年9月3日领取了该房屋的不动产登记权属证书，该证书说明该房屋系拆迁还房，于2016年3月3日签订拆迁协议。杨国彬、安家梅在一审中放弃第一项诉讼请求。一审法院认为，杨国彬、安家梅依据《商品房买卖合同》的约定主张安创公司存在逾期办证的违约情形，要求支付逾期办证违约金的请求不成立，不予支持。理由如下：1.从本案民事法律关系的设立、产生来看，产生法律关系的基础是杨国彬、安家梅与政府之间的征收补偿安置协议，系政府征收了其住房的还房，其与安创公司并非直接的商品房买卖关系；2.从履行安置协议的内容来看，因政府未实施安置房修建，通过询价采购的方式，采取集中购房地产开发公司修建住房作为拆迁户的房源，供拆迁户自由选择，且拆迁户在选择还房时，涉及房款及面积价差均由拆迁户与政府之间进行结算，安创公司并不直接与杨国彬、安家梅之间发生房款支付等行为。安创公司仅按照与指挥部（代表政府）之间的团购房协议履行相关义务，与杨国彬、安家梅之间不存在商品房交易行为的合意；3.从合同的履行来看，安创公司交房及钥匙，均是按照指挥部通知予以履行，如没有指挥部的通知，安创公司并不履行交付房屋及钥匙。4.从办理不动产登记手续来看，安创公司是按照不动产登记中心的要求，与杨国彬、安家梅补签商品房买卖合同，且合同承诺办理有关文书时间与签订时间存在不一致，签订合同后就存在违反约定，具有不合理性。其真实目的是便于办理权属证书，且权属证书明确载明案涉房屋系拆迁还房。因此，杨国彬、安家梅与安创公司之间没有商品房买卖的合意，其商品房买卖关系不成立，其在本案中的主张无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨国彬、安家梅的诉讼请求。案件受理费减半收取计30元，由杨国彬、安家梅承担。本院二审期间，安创公司提交：遵义市播州新城指挥部于2019年11月8日作出的《情况说明》一份，该《情况说明》载明：经政府集中采购，在安创公司开发的“美域中央”购买商品房用于安置被征收人，被征收人和指挥部之间存在超面积补差款及其他应予结算款项，故在交付房屋及产权证书前，安创公司均需接到指挥部通知后方能进行。经质证，杨国彬、安家梅认为该情况说明与本案无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。另，双方一致认可杨国彬、安家梅按其与原遵义县南白镇人民政府签订的房屋征收补偿安置协议补差，原遵义县南白镇人民政府作为甲方与乙方杨国彬于2016年3月3日签订的《南白镇白龙片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》（三）产权调换.2载明：甲方安置乙方的房屋为现房，位于龙坑镇××社区××.××域中央项目××楼，共1套，建筑面积84.22平方米，套内面积66.33平方米（其中优惠面积39.339平方米，按每平方米1000元补差），具体安置房屋情况详见附表一：还房安置补偿情况一览表；（四）其他约定.7载明：安置房产权证由甲方办理。2016年9月27日，杨国彬与原遵义县南白镇人民政府签订了《南白镇白龙社区城市棚户区改造项目安置房选房确认书（补充协议）》三其他约定3、本次选房结算需要扣收周转过渡费、燃气开户费等费用。涉案《商品房买卖合同》载明前述安置还房所确认的房屋杨国彬、安家梅购买，按套内面积计价，每平方米单价3275元，总价217288元，应于2017年2月28日前支付全部房款，出卖人于2016年6月30日前向买受人交房，签订合同时间为2017年2月28日。本院认为，涉案房屋虽系安创公司开发建设，但依照双方一致认可的杨国彬与原遵义县南白镇人民政府签订的《南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议》及《南白镇白龙社区城市棚户区改造项目安置房选房确认书》（补充协议）载明的内容，该房屋系杨国彬、安家梅的原有房屋被政府拆迁，其选择产权调换的方式，由原遵义县南白镇人民政府向该公司团购，用于安置杨国彬、安家梅的安置房，且杨国彬、安家梅在一审期间于2019年9月3日领取该房屋的不动产登记权属证书明确载明该房屋属拆迁还房。因此，该房屋在已经成为政府安置杨国彬、安家梅的拆迁安置房后，无论双方基于何种原因就同一房屋签订《商品房买卖合同》，均不可能在杨国彬、安家梅拆迁安置的该房屋上对二人产生商品房买卖合同的事实。该《商品房买卖合同》约定商品房系政府安置房，虽然该《商品房买卖合同》约定了房屋总价、单价以及付款时间，但杨国彬、安家梅取得该房屋并未按约定向安创公司支付购房款，而是依据之前与原遵义县南白镇人民政府达成的房屋征收补偿安置协议补差，并由该政府为其办理该安置房房产手续，该合同载明的交付办理商品房转移登记的有关文书时间早于合同签订时间。由此，足以认定双方未按该合同《商品房买卖合同》载明的内容履行。因此，原判认定双方不成立商品房买卖关系，事实清楚，证据充分，本院亦予确认。杨国彬、安家梅以涉案《商品房买卖合同》诉请安创公司支付逾期办证违约金的上诉理由无据，本院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条之规定，适用简易程序审理本案，并无不当，杨国彬、安家梅关于本案不属于事实以及法律关系清楚、明确，不适宜简易程序审理的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。安创公司一审庭审后补充提供遵义市播州新城指挥部的《情况说明》，一审法院未组织双方质证，但该证据材料并未成为原判依据，原判认定事实不存在程序违法的情形，故杨国彬、安家梅据此所持一审程序违法的上诉理由不成立。综上所述，杨国彬、安家梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由杨国彬、安家梅负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年四月十七日法官助理杨颜穗书记员罗然