河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0682民初4890号原告：冯红，女，1979年7月11日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：张丽红，河北冀华（定州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易萌，河北冀华（定州）律师事务所律师。被告：马杏英，女，1971年4月28日出生，汉族，住定州市南城区。被告：冯少臣，男，1960年11月26日出生，汉族，住唐山市丰润区。委托诉讼代理人：马杏英，女，1971年4月28日出生，汉族，住定州市南城区。第三人：冯秀然，女，1953年5月26日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：李伟强，河北三和时代（定州）律师事务所律师。原告冯红与被告马杏英、冯少臣、第三人冯秀然房屋买卖合同纠纷一案，于2018年10月30日诉至本院，本院于2019年6月25日作出（2018）冀0682民初4724号民事裁定书，驳回原告冯红、第三人冯秀然的起诉。原告冯红不服该裁定，上诉至河北省保定市中级人民法院，保定中院于2019年10月8日作出（2019）冀06民终5853号民事裁定书，撤销本院（2018）冀0682民初4724号民事裁定，指令我院审理。我院于2019年10月31日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告冯红及其委托诉讼代理人张丽红、被告马杏英、第三人冯秀然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯红向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告和二被告于2015年10月18日签订的购买合同有效，并将原告所购买的房屋交付给原告使用；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年10月18日原告与二被告夫妻签订购房合同，二被告将位于定州市自己所属的两上两下的房屋以20万元的价格出卖给原告。原告将购房款20万元足额交付给被告冯少臣，但房屋未能交付给原告，造成原告至今不能使用。马杏英、冯少臣辩称，我们和冯红是在公平、自由、双方自愿的情况下签订的购房协议，是合理合法的，本案涉及的房屋跟遗产没有任何关系，保定中院已作出判决。我是让冯红在一个叫王杰的人手里拿的房屋钥匙，因为王杰给我装修的房子（包括门窗、防盗门、后院大门和一些附属物），王杰给我装修好后，钥匙一直放在他那里。当时我就说让冯红去住，冯红也答应了，是第三人冯秀然一直阻挠她去住，我认为冯红应该起诉第三人冯秀然侵犯她的居住权，不应该起诉我，实质上我已经把房屋交给冯红使用了。我相信法院会给予公正判决，让冯红住上原本就属于自己的房屋，我也愿意在法院的见证下把房屋交给冯红居住。冯秀然述称，1.依法申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼；2.依法确认冯少臣、马杏英与冯红签订的购房合同系无权处分行为，冯少臣、马杏英无权向冯红交付涉案房屋；3.诉讼费用由被申请人负担。事实与理由：第三人系冯少臣的姐姐，2015年10月18日，冯少臣、马杏英与冯红签订一份购房合同，约定冯少臣、马杏英将位于定州市平米房地产（住宅）卖于冯红，房屋价款20万元。因涉案房产及宅基系我与冯少臣的父母留下的遗产，我占四分之一份额，冯少臣占四分之一份额，姐姐冯雪卿占四分之二份额，该事实已经由定州市人民法院（2014）定民初字第896号生效判决确认。我认为冯少臣、马杏英的行为侵害了我的房屋所有权，且我不予追认，他们的行为系无权处分行为，冯红的诉讼请求应予驳回。庭审中补充陈述，被告对涉案房屋没有所有权和宅基使用权，也不是涉案房屋的建造者。被告私自将父母遗留的与第三人共有的宅基房屋私自卖给齐淑民，齐淑民拆除旧房后建造的，原来父母遗留的房屋已经灭失，所以被告连合法的占有权都没有取得，且没有实际占有房屋，因此原告不能基于买卖取得占有权和所有权，本案原告主体缺失，任永忠作为合同的购买方未参加诉讼，且任永忠不是大鹿庄村民，二被告户籍也均不在大鹿庄，买卖村集体土地上的房屋，因违法而属于无效合同。第三人怀疑买卖合同和给付房款的真实性，怀疑原被告恶意串通损害第三人的合法权益。现在涉案房屋在第三人占有使用中，被告无权也没有能力交付房屋。就算是效力待定的合同，法院也不宜判决被告向原告交付房屋，如果被告真的收取了原告的购房款，在交付不能的情况下应当返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告冯少臣与第三人冯秀然及案外人冯少军、冯雪卿系兄弟姐妹关系。其父冯英木于2001年去世，母亲鹿荣花于2012年去世。冯英木、鹿荣花生前在定州市处，建有北房五间、东房五间，宅基地登记的户主为冯英木，四至为：东至道、西至鹿夫军、南至道、北至大队部。冯英木夫妻去世后，因遗产继承发生纠纷，2014年3月12日冯秀然作为原告起诉冯少军、冯少臣、冯雪卿，要求继承父母生前在大鹿庄村××、××、东××房五间。本院在该案中认为原、被告父母去世后，遗产应当按照法定继承办理，原、被告均为第一顺序的继承人，每人应当分得四分之一的遗产。审理中，冯少军自愿将其应继承的份额赠与给冯雪卿。2014年5月6日，本院以（2014）定民初字第896号民事判决书判决原告（冯秀然）对本案争议的遗产（北房和东房各五间）有四分之一的继承权，在全部遗产中享有四分之一的份额。2014年7月2日冯秀然、冯雪卿作为原告起诉齐淑民、冯少臣，称2014年3月齐淑民借口冯少臣已将房产出售给自己为由，强行将五间东配房拆除，建二层楼房，原告屡次制止无效，要求停止侵权，恢复原状，拆除被告所建非法建筑。本院在该案查明：2013年5月12日，冯少臣与齐淑民签订了一份《房屋买卖协议》，载明：甲方（冯少臣）将位于大鹿庄××大队南的房屋（东配房三间、两间简易小房），没有任何纠纷，经双方协商甲方冯少臣以叁万元价格卖给乙方齐淑民。2014年3月份，齐淑民将该房屋拆除，建四间二层楼房一处。冯雪卿将北房五间拆除，建四间二层楼房一处。本院认为，2014年5月6日作出的（2014）定民初字第896号民事判决书中，认为冯秀然和冯少臣在共有关系中享有四分之一的份额，冯雪卿享有四分之二的份额，并未确定诉争房屋分割后冯秀然、冯雪卿、冯少臣及冯少军享有房屋所有权的具体位置。且在该判决书作出之前，即2014年3月份齐淑民已将该房屋拆除。鉴于本院作出判决书确定冯秀然享有诉争房屋四分之一的份额之前标的物已灭失，故冯秀然恢复原状、拆除建筑物的诉求本院不予支持。2013年5月12日，被告冯少臣将诉争的房屋卖于齐淑民，合同有效。但该房产包含冯秀然的份额，故冯少臣的行为属于私自处分共有财产，冯秀然可以要求冯少臣予以赔偿。冯雪卿已将北房五间拆除，建四间二层楼房一处，其继承权已实现，其诉求本院不予支持。2015年12月11日本院作出（2014）定民初字第1920号民事判决书，判决驳回原告冯秀然、冯雪卿的诉讼请求。冯秀然不服该判决，上诉至河北省保定市中级人民法院。中院认为，2013年5月12日，冯少臣将诉争的房屋卖于齐淑民，在一审已提交房屋买卖协议并有两证明人证实，2014年3月份齐淑民已将该房屋拆除。此事已发生在2014年5月6日作出（2014）定民初字第896号民事判决书之前，鉴于一审法院作出判决书确定冯秀然享有诉争房屋四分之一的份额之前标的物已灭失，现冯秀然要求恢复原状、拆除建筑物的诉求损失较大，因该房产包含冯秀然的份额，冯少臣的行为属于私自处分共有财产，冯秀然可以要求冯少臣予以赔偿，本案中原审判决并无不妥。2016年8月24日，保定中院作出（2016）冀06民终2717号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2014年3月13日，本案被告冯少臣作为甲方与乙方案外人齐淑民签订一份《建房协议书》，内容为：甲方（冯少臣）出宅基地，乙方（齐淑民）负责施工建房，资金全部由乙方出资，共建两上两下房屋两套，两套面积一样大，内外结构一样，框架结构，甲乙双方各分一套，要求乙方负责地面铺好瓷砖，楼梯光面，要求乙方负责水电施工，水要求接到二层，电要求灯亮，双方中间的界山各出一半地，甲方拆界山归乙方所有，乙方拆界山归甲方所有，甲方要南侧一套，乙方要北侧一套。在拆房、建房当中发生的一切事故由乙方负责，与甲方无任何责任，在拆房和建房当中由此发生的一切纠纷，由乙方负责，甲方不负担一切经济责任和损失，双方签协议后一个月以内动工，10月份交工。房屋建好后合格，该协议生效，否则宅基地归甲方所有，双方用于自住。五年内甲方不得卖，五年以外随便买卖。再查明，本案原告冯红系大鹿庄村村民，在该村有承包责任田，以经营责任田为主要生活和经济来源，其丈夫任永忠系男到女家落户，该村委会未给冯红一家发放宅基地，冯红一家与其父母共同居住。2015年10月18日，原告冯红和其丈夫任永忠与被告马杏英、冯少臣签订一份《购房合同》，合同首部：“卖方：马杏英、冯少臣（简称甲方）买方任永忠（简称乙方）”，合同主要内容：乙方购买甲方拥有的座落在河北省定州市大鹿庄区马杏英冯少臣拥有的房地产（住宅），该房地产建筑面积为140平方米；交易价格200000元，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币10000元，作为购房定金，剩余房款190000元于公证完和产权交割完毕当日付给甲方，甲方应于拿到房产证之日起5天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将之前产生的所有费用结清，甲方之前与他人产生的任何纠纷与乙方无关，并由甲方全权负责解决；甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；合同主体甲方是马杏英、冯少臣，乙方是任永忠、冯红共2人；自签订之日起，房屋所有权归乙方，甲方没任何义务。2015年10月18日，原告冯红将购房款200000元给付被告冯少臣，冯少臣给原告冯红出具了收据，写明“今收到冯红交来的购房款（位于大鹿庄村临街房）贰拾万元整（200000元）收款人冯少臣2015.10.18”。原告给付被告房款后，一直未实际占有使用该所购房屋。被告辩称通过王杰将房屋钥匙给了原告，原告否认收到钥匙，被告未提交证据证实其交付钥匙的事实存在，故对被告辩称的已将房屋交付原告使用的抗辩理由本院不予采信。2018年10月30日，原告冯红向本院起诉被告马杏英、冯少臣，要求确认双方于2015年10月18日签订的购买合同有效，并将原告所购买房屋交付给原告使用。2018年11月19日，冯秀然申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本案所涉房屋即为前述案件中齐淑民所建房屋中的南侧一套房屋。被告主张对涉案房产已经进行了不动产登记，证书正在办理过程之中，未提交证据证实。关于涉案房屋的现状，原、被告均主张现在空着，均未提交证据证实。第三人主张涉案房屋从2017年1月开始由第三人占有，门窗由第三人出资建设，现已出租给他人，第三人在原审中提交了房屋现状的照片，原、被告均无异议，该照片显示房屋卷帘门呈半开状态。第三人另提出在原一审庭审时原告认可第三人占有使用房屋的事实。在原一审庭审笔录中，原告在法庭调查时陈述现在房子空着，在法庭辩论时原告的意见“……第三人在法院判决其没有在继续享有继承父母遗产的情况下，继续强占原告购买被告的房产，实为侵权行为，第三人也认可将诉争房屋出租给他人，第三人行为侵犯了原告合法权益，第三人请求没有法律依据”。上述事实，由本院（2014）定民初字第896号民事判决书、（2014）定民初字第1920号民事判决书、保定中院（2016）冀06民终2717号民事判决书、《建房协议书》、《购房合同》、收款条、定州市民委员会的证明、原告冯红的户口本及当事人的庭审陈述证实。本院认为，本案所涉房屋系由案外人齐淑民在拆除被告冯少臣、第三人冯秀然及案外人冯少军、冯雪卿兄弟姐妹四人父母遗留的房产后建造的，对于第三人冯秀然应该继承的遗产，在本院已经发生法律效力的（2014）定民初字第1920号民事判决书中已确认可以由冯秀然向冯少臣要求赔偿，第三人仍主张涉案房屋的所有权，要求确认冯少臣、马杏英与冯红签订的购房合同系无权处分行为，冯少臣、马杏英无权向冯红交付涉案房屋，其理由不能成立，属于重复起诉，第三人占有使用涉案房屋没有依据。第三人主张门窗由其出资建设未提交证据证实，本院不予采信。原告冯红夫妻与被告签订《购房合同》，购买涉案房屋，向被告交付了购房款，该《购房合同》合法有效，被告有义务向原告交付房屋。原、被告虽然都认可房屋现在空闲，但第三人提交的照片显示涉案房屋现在被占用，第三人亦认可由其实际占用，故原、被告所主张的涉案房屋空闲与事实不符，且如果空闲，原、被告就合同的效力及被告应履行交付房屋的义务无争议，原、被告未必会形成本案诉讼，故第三人认可现由其实际占用涉案房屋应为事实。被告虽然对原告有交付房屋的义务，但被告未实际占用涉案房屋，致使其交付不能，原告在本次诉讼中主张由被告交付房屋无法实现其诉讼目的，原告可另行主张。原告冯红与任永忠系夫妻关系，冯红一人作原告向本院起诉，不影响任永忠应享有的权益。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：一、原告冯红与被告马杏英、冯少臣2015年10月18日签订的《购房合同》有效；二、驳回第三人冯秀然的诉讼请求。案件受理费4380元，由被告马杏英、冯少臣负担4300元，第三人冯秀然负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  赵坤敬人民陪审员  张 晶人民陪审员  刘丽云二〇二〇年四月二十八日书 记 员  王一凡