文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初58号原告：镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会，住所地：江苏省镇江新区丁卯街道瑞泰新城30幢。法定代表人：沈诚，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：贾国宽、秦宏，江苏汇典律师事务所律师。被告：镇江永联酒店管理有限公司，住所地：镇江新区丁卯桥路173号(商贸中心)。法定代表人：倪艾迪举凌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李路，该公司员工。原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会与被告镇江永联酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案。本案依法由审判员陈萍萍适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾国宽、被告委托代理人李路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及2009年11月11日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月16日解除，并判令被告立即交还承租原告的位于镇江市设施给原告；2、请求人民法院依法判令被告立即付清截止到2019年11月16日即双方解除合同之日时欠付的租金及2019年11月17日至2019年12月31日止的房屋占有使用费共计342483.75元；3、请求人民法院依法判令被告支付自2020年1月1日起至将承租房屋及设施交还给原告之日止的相应的占有使用费；4、请求人民法院依法判令被告因违约给原告造成的损失342483.75元（暂定）；5、请求人民法院依法判令被告承担本案全诉讼费用。事实与理由：被告因酒店经营的需要向原告承租了位于镇江市的房屋，为此双方于2009年6月20日签订了《丁卯商贸中心房屋租赁合同》，合同第二条约定：甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋位于镇江市，建筑面积为6800平方米，车库959平方米，合计7749平方；合同第三条租金及支付方式约定：2009年4月1日到2014年3月31日，租金为50万元/年，2014年4月1日至2019年3月31日，租金为52.5万元/年；2019年4月1日至2024年3月31日，租金为551250元/年……；房租为季付，每季度的月初10号前付本季度租金；合同第四条约定：房屋租赁20年；合同第九条第3款第六项约定：拖欠房屋累计6个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋；合同第十二条约定：解除合同的，甲方有权收回该房屋，乙方按照合同总租金100%向甲方支付违约金。合同还对其他事项作出约定（详见租赁合同）。2009年11月11日，原、被告就2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》中未尽事项达成补充协议，协议就乙方（被告）愿意另外支付甲方（原告）房屋中地下室、电梯、供电设备、房屋外墙、屋顶使用权租金、使用费及管理费达成如下协议：2009年4月1日至2014年3月31日为236000元/年，2014年4月1日至2019年3月31日为247500元/年；2019年4月1日至2024年3月31日为259575元/年……；以上费用为季付，每季度月初10号前付本季度费用。2009年11月11日，原、被告还就房屋交付签订了《交房协议书》，约定因乙方急于进场装潢，双方友好协商租赁的房屋由2009年11月11日正式交付于乙方使用，并按照合同约定及时缴纳租金。上述协议签订后，原告将房屋交付给被告，被告接收后，对该租赁的房屋进行了装修、使用，收益，并按照原、被告双方签订的租赁协议的约定，按季度支付给原告租金、使用费和管理费等。2017年12月31日，被告因未能按租赁合同的约定支付季度租金545000元，原告遂于2018年3月19日向被告送达了《催款通知》。2019年1月11日，被告与原告签订《协议书》，双方协商一致，被告用房产抵偿欠原告截止到2018年12月31日的租金1117500元。此后，被告再次未能依约按照每季度第一个月10日前支付租金、使用费和管理费，原告的工作人员多,次与被告沟通，要求被告支付拖欠的租金，未果。截止到2019年11月12日，被告已超过6个月未能支付原告租金、使用费和管理费计629483.75元，按照租赁合同的约定，被告的行为已属根本违约，原告有权按照协议约定，解除双方的租赁合同。2019年11月12日，原告的工作人员亲自将《解除合同通知书》送到被告公司，2019年11月14日，原告又通过邮寄挂号信的形式再次向被告送达了《解除租赁合同及催要租金、违约金通知书》，要求被告支付尚欠的租金并解除双方于2009年6月20日签订的《租赁合同》及相应的补充协议，合同自2019年11月16日解除，并要求被告于2019年11月27日前迁让所承租的房屋。上述解除通知送达后，被告仅向原告支付了287000元租金，剩余的租金仍未支付，所承租的房屋也未能迁让。被告辩称：原告作为房屋的产权人和出租人，并没有善尽法定和约定的义务。被告隶属美国联丰集团，自2006年12月经镇江市人民政府在美国招商引资来到镇江，至今在镇江新区参与投资建设了尚东国际、美景豪庭、东方新卡纳、都市汇等商住小区，以及丁卯速8酒店和丁卯商贸中心写字楼租赁等商业项目。被告承租建筑面积约7000平方米的商务办公楼，除一楼部分房产租赁给邮储银行外，被告兴资超过2000万元投资了餐饮、酒店、休闲、健身中心的商业项目等。该房屋自2009年4月合同签署至今整整11年期间，原告从未按双方签订的租赁合同中约定履行房屋修缮义务。原告违背“公平原则”致使被告未按《房屋租赁协议》中约定时间足额支付租金。被告自双方签订合同起至2016年初6年一直按时足额支付租金，直至2016年初丁卯桥路高架桥工程的动工，被告承租的商务大楼无法正常经营，大楼整体50%以上空置，被告向原告多次提出给予租金优惠，未得到合理答复，原告发送律师通知书，被告公司总经理以个人房产抵偿了房屋租金。《合同法》第227条的规定，“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案并不属于此类情况。我国《合同法》不主张轻易解除或撤销合同，原告应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》合法有效理应受到法律保护，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月20日，原、被告签订《丁卯商贸中心房屋租赁合同》，合同第二条约定：甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋位于镇江市，建筑面积为6800平方米，车库959平方米，合计7749平方；合同第三条租金及支付方式约定：2009年4月1日到2014年3月31日，租金为50万元/年，2014年4月1日至2019年3月31日，租金为52.5万元/年；2019年4月1日至2024年3月31日，租金为551250元/年……；房租为季付，每季度的月初10号前付本季度租金；合同第四条约定：房屋租赁20年；合同第九条第3款第六项约定：拖欠房屋累计6个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋；合同第十二条约定：解除合同的，甲方有权收回该房屋，乙方按照合同总租金100%向甲方支付违约金等。2009年11月11日，原、被告就2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》中未尽事项达成补充协议，协议就乙方（被告）愿意另外支付甲方（原告）房屋中地下室、电梯、供电设备、房屋外墙、屋顶使用权租金、使用费及管理费达成如下协议：2009年4月1日至2014年3月31日为236000元/年，2014年4月1日至2019年3月31日为247500元/年；2019年4月1日至2024年3月31日为259575元/年……；以上费用为季付，每季度月初10号前付本季度费用等。2009年11月11日，原、被告还就房屋交付签订了《交房协议书》，约定因乙方急于进场装潢，双方友好协商租赁的房屋由2009年11月11日正式交付于乙方使用，并按照合同约定及时缴纳租金。上述协议签订后，原告将房屋交付给被告，被告接收后，对该租赁的房屋进行了装修、使用，收益，并按照原、被告双方签订的租赁协议的约定，按季度支付给原告租金、使用费和管理费等。2017年12月31日，被告因未能按租赁合同的约定支付季度租金545000元，原告于2018年3月19日向被告送达了《催款通知》。2019年1月11日，被告与原告签订《协议书》，双方协商一致，被告用房产抵偿欠原告截止到2018年12月31日的租金1117500元。后被告再次未能依约按照每季度第一个月10日前支付租金、使用费和管理费。截止到2019年11月12日，被告已超过6个月未能全额支付原告租金、使用费和管理费。2019年11月12日，原告向被告发送《解除合同通知书》，载明：2009年6月20日，你公司与我单位签订《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》，租赁我单位位于镇江市（商贸中心）的房屋及相关设施设备等。截止2019年9月30日，你公司已累积欠缴租金426777.5元，且2019年第四季度的租金202706.25元给付期限也已届满。我公司多次催缴，你公司仍未能按约支付。现根据租赁合同第九条之规定，我单位特通知你公司解除上述2009年6月20日签订的租赁合同及补充协议。请你公司在接到本通知后十五条内迁让出所承租房屋并支付拖欠的租金。如不能按期交还房屋并支付所欠租金，我公司将通过法律途径解决等。原告将《解除合同通知书》送到被告公司，被告公司工作人员拒绝签收，原告将《解除合同通知书》留置在被告公司办公室内。2019年11月14日，原告通过邮寄挂号信的形式再次向被告送达了《解除租赁合同及催要租金、违约金通知书》，载明：2009年6月20日，你公司与我单位签订《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》，租赁我单位位于镇江市（商贸中心）的房屋及相关设施设备等。截止2019年9月30日，你公司已累积欠缴租金426777.5元，且2019年第四季度的租金202706.25元给付期限也已届满。我公司多次催缴，你公司仍未能按约支付。现根据租赁合同第九条之规定，我单位特通知你公司上述2009年6月20日签订的租赁合同及补充协议于2019年11月16日解除。请你公司于2019年11月27日迁让出所承租房屋并支付拖欠的租金。如不能按期交还房屋并支付所欠租金，我公司将通过法律途径解决等。上述通知送达后，被告于2019年11月26日向原告支付租金287000元，剩余的租金仍未支付，所承租的房屋也未能迁让。截止至2019年12月31日，被告累积结欠原告租金及房屋占有使用费342483.75元。另查明，被告承租的丁卯桥路173号第负1至12层的房屋所有权人为江苏省镇江经济开发区丁卯工贸实业有限公司，该公司自愿将位于镇江市其附属设施全部交给原告管理，并同意原告以其名义对外出租，认可原告于2009年6月20日签订的丁卯商贸中心房屋租赁合同和补充协议及其他相关协议。本院认为：原告基于房屋所有权的授权委托，对镇江市其附属设施享有经营管理权，包括对租金、管理费、使用费等的收取。原、被告签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及补充协议，均系双方自愿，不违反法律规定，应确认有效。根据合同约定，被告拖欠原告租金、使用费、管理费累计达到6个月以上，原告有权解除合同、收回房屋。原告向被告发送《解除合同通知书》和《解除租赁合同及催要租金、违约金通知书》，通知合同于2019年11月16日解除，符合合同和法律规定。故原告主张确认原、被告于2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及2009年11月11日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月16日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，承租人应将承租物交还给出租人，但应给予合理的搬迁时间。合同解除后，被告持续占有使用镇江市的房屋和设施，原告有权按照合同解除前一年的租金、使用费标准收取房屋占有使用费。截止2019年12月31日，被告结欠原告租金及房屋占有使用费共计342483.75元，有租赁合同、解除通知书等为证，本院予以确认。故原告主张被告支付截止2019年12月31日的租金及房屋占有使用费342483.75元，于法有据，本院予以支持。从2020年1月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费应参照前一年合同约定的租金、使用费、管理费标准每日2221.44元计收。原告主张被告支付因被告违约给原告造成的损失暂定342483.75元（截止2019年12月31日欠付租金和占有使用费的100%），但原告未能举证证明其实际损失金额。违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，约定过高的情况下，可以减少，故本院调整为30000元。被告辩称原告从未按双方签订的租赁合同中约定履行房屋修缮义务，原告违背“公平原则”致使被告未按《房屋租赁协议》中约定时间足额支付租金，不属于无正当理由逾期不支付租金的情况，原告无权解除合同。被告未提交任何证据证明其逾期不支付租金存在合理的理由，被告的该辩称，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会与被告镇江永联酒店管理有限公司2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及2009年11月11日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月16日解除；二、被告镇江永联酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还承租原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会的位于镇江市设施；三、被告镇江永联酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会拖欠的租金及房屋占有使用费545190元（计算至2020年3月31日），自2020年4月1日至实际交还房屋及设备之日的房屋占有使用费按2221.44元/天计算；四、被告镇江永联酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会违约金30000元；五、驳回原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6338元，由原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会负担2231元，被告镇江永联酒店管理有限公司负担4107元。如不服本判决可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  陈萍萍二〇二〇年四月七日书记员  孙 程附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。