甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5698号原告:招商银行股份有限公司兰州分行,住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路9号招银大厦。负责人：毛旭，系该分行行长。委托诉讼代理人：侯煊，甘肃玉榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晶晶，甘肃玉榕律师事务所律师。被告：陈建新,男,1969年11月6日出生,汉族,住甘肃省兰州市城关区。被告:黄秀云,女,1970年7月15日出生,汉族,住甘肃省兰州市城关区。被告：兰州天庆房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁滩均家滩272-278号。法定代表人：韩庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司兰州分行（以下简称：招行兰州分行）诉被告陈建新、黄秀云、兰州天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯煊，被告兰州天庆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人午毅俊到庭参加了诉讼。被告陈建新、黄秀云依法公告送达后未到庭，本案经缺席审理，现已审理终结。原告招行兰州分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈建新签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告陈建新、黄秀云向原告返还贷款本金人民币742508.9元、利息46899.63元、复息2373.6元、罚息6416.23元（暂计至2018年6月15日），合计798198.36元，之后本息计算至贷款本息实际清偿完毕之日的罚息、复息（罚息、复息按年利率7.35%计算）；3、判令被告兰州天庆房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；4、判令两被告向原告支付为实现债权的律师费47891元；5、判令原告对被告抵押的位于兰州市高滩区房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2013年11月28日原告与被告陈建新、天庆公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告为被告提供人民币95万元贷款用于购买兰州市高滩区房屋，贷款期限为120个月，即自2013年11月28日至2023年11月28日，执行年利率4.9%，并约定被告未按时足额偿还贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%罚息，还约定在被告陈建新以其从售房人处购买的房产全部收益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费等所有费用，均由被告负担。2014年5月20日原告向被告放款94万元，被告陈建新签字确认收款。2015年2月6日原告与被告就抵押房产办理了抵押登记。自2017年1月20日起被告陈建新不依照约定归还贷款，经多次催告被告拒绝归还，已构成根本违约，根据合同双方约定，原告有权提前收回贷款，被告应立即偿还剩余全部贷款本息并承担违约责任。被告陈建新、黄秀云未到庭，未答辩。被告天庆公司辩称，第一，本案的贷款事实天庆公司不发表意见，与天庆公司没关系。第二，关于利息、罚息、复息的问题请求法庭根据证据综合考虑。第三，本案中借款人陈建新以自己的房产进行抵押贷款，同时天庆公司进行保证，根据相关法律的规定，在有抵押物担保的情况下，依照清偿债务顺序应先拍卖抵押物，抵押物不足的情况下由保证人进行代偿。第四，关于律师费的情况，天庆公司请求法院根据证据和事实综合考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月28日，原告招商银行股份有限公司兰州分行与被告陈建新、兰州天庆房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，编号为130131100588062951，合同约定：“…第2条贷款用途及所购房产，借款人或抵押人从兰州天庆房地产开发有限公司处购买兰州高新区，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。房产买卖合同编号2013预18415；第3条贷款币种与金额为人民币玖拾肆万元；第4条贷款期限为120个月，即从2013年11月28日至2023年11月28日止；第5条贷款利率与利息，5.1贷款利率：本合同执行利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础，即年利率6.55%,实际执行年利率4.9%。5.2…5.3罚息：借款人未按合同约定用途使用贷款的，贷款人有权对其违约使用部分按日在本合同执行利率水平上加收100%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第7条贷款归还，借款人在此选择地14.1条规定的等额还款的方式归还贷款本息。第8条，保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产证或和房地产他项权证交贷款人保管之日止。……第38条违约事件，38.1借款人出现下列情形之一，即视为已发生违约事件：…38.1.3连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的…第39条违约处理，一旦发生第38条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采取多种措施：39.1提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。……”合同签订后，原告向被告陈建新放款940000元，陈建新签字确认。2015年2月6日原告与被告陈建新就抵押房产办理了预抵押登记，证号为兰房预（城关区）字第79310号。但自2017年1月20日起，被告陈建新未再按照合同约定归还贷款，尚欠贷款本金人民币742508.9元、利息46899.63元。另查，原告为本次诉讼支付了律师费47891元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告招商银行股份有限公司兰州分行与被告陈建新、兰州天庆房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告陈建新委托指定的账户发放了贷款，现被告陈建新作为借款人未按合同约定按时履行还本付息的义务，已构成违约。原告作为债权人根据合同的约定和法律的规定有权要求解除合同，要求向被告陈建新提前收回已发放贷款本息,即贷款本金742508.9元、利息46899.63元（暂计至2018年6月15日）。关于原告主张的律师费47891元，根据双方的合同约定，本院认为原告的诉求具有事实和法律依据。关于原告主张的罚息和复息的问题，本院认为原被告签订的《个人购房借款及担保合同》贷款履行期限为120个月，因被告陈建新的违约行为导致不能实现合同目的，从而导致原告解除合同，提前收回贷款本息，故关于贷款的罚息和复息，原告主张尚缺乏事实依据。原告的此项诉求，本院不予支持。关于原告诉求对涉案抵押房屋享有优先受偿权，本院认为，根据合同的约定，原被告办理的预抵押登记，原告对被告陈建新购买的位于兰州高新区享有优先受偿权。关于原告要求被告天庆公司承担连带清偿责任的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者当事人发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中原告与被告天庆公司就约定实现担保物权于《个人购房借款及担保合同》中天庆公司放弃要求贷款人首先向借款人追索、对抵押物处置的权利。被告天庆公司辩称此系免除贷款人（原告）责任，增加保证人（天庆公司）保证责任的格式条款，应予无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，被告天庆公司的辩称，本院予以支持。故被告天庆公司应在原告就借款人陈建新抵押房屋实现债权后，不足部分由被告天庆公司承担连带责任。关于原告要求被告黄秀云（被告陈建新的配偶）对上述债务承担连带责任和共同还款责任的问题，本院认为，根据原告提供的被告黄秀云签字的声明书和承诺书等证据，仅能证明黄秀云同意以被告陈建新购买的位于兰州高新区抵押贷款，并不能证明被告黄秀云系共同借款人或负担连带清偿责任，也不能证明被告陈建新的贷款系夫妻共同债务。故原告的此项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、原告招商银行股份有限公司兰州分行与被告陈建新、兰州天庆房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》予以解除;二、被告陈建新于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司兰州分行返还贷款本金742508.9元、利息46899.63元（暂计至2018年6月15日,2018年6月15日至实际还清之日利息按照执行年利率4.9%计算），被告陈建新于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司兰州分行支付律师费47891元；三、原告招商银行股份有限公司兰州分行对被告陈建新抵押的位于兰州市高滩区房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权;四、被告兰州天庆房地产开发有限公司在原告招商银行股份有限公司兰州分行对被告陈建新抵押的位于兰州市高滩区房屋折价或者拍卖、变卖的价款实现债权优先受偿后，不足部分承担连带清偿责任；五、驳回原告招商银行股份有限公司兰州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12261元，由被告陈建新负担10000元，被告兰州天庆房地产开发有限公司负担2261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  黄劲松人民陪审员  陈维萍人民陪审员  周慧颖二〇二〇年四月十五日书 记 员  施璞琰