广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31821号上诉人（原审被告）：杨国平，男，汉族，1967年3月31日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈远平，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市国祥万年投资发展有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道大布巷7巷2号A座1303号。法定代表人：蔡国祥。委托诉讼代理人：冯晓波，广东智成律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊强，广东智成律师事务所律师。上诉人杨国平因与被上诉人深圳市国祥万年投资发展有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初1788号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨国平上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由为：一、关于案涉土地性质，该地块就不是农业用地，可以用于非农建设。在深圳范围内，己经全面国有化，该地块并非农民集体所有，而是深圳市观澜黎光股份合作公司所有，深圳市观澜黎光股份合作公司是深圳市全面国有化农民全部转为居民以后成立的经济合作组织。二者不可混淆。深规划资源龙华函【2019】814号明确载明：“该地块为城乡建设用地，管制分区均位于允许建设区”、“该地块为发展备用地”、“与城市化转地非农建设用地无冲突”，土地部门对该地块的定性原判置若罔闻。该地块就不是农业用地，可以用于非农建设。不适用六十三条。二、关于本案租赁合同的效力，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不可适用该条认定无效。在认定合同效力时，应从维护交易安全和社会经济秩序稳定的角度出发，不宜轻易判定合同无效。在适用《合同法》第五十二条第（五）项规定认定合同效力时，应综合相关强制性规定的性质、立法目的等因素进行衡量。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。从《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规范性质看，该条规定农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，同时该法第八十一条规定擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得并处罚款，并未规定相关出让、转让、出租行为无效。且从《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法目的看，该条的目的在于保护农业生产，维护国家粮食安全。而从深圳的城市化历史背景看，深圳先后于2003年10月发布《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发（2003)15号，以下简称《意见》），于2004年6月颁布《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，开展了宝安龙岗两区的城市化进程。根据《意见》，从涉案土地的规划用途看，根据深圳市规划和自然资源局龙华管理局的深规划资源龙华函【2019】814号复函，涉案土地的规划用地性质为城乡建设用地，与城市化转地非农建设用地无冲突，纳入深圳市城市用地规划管理范围，并非直接用于农业生产目的；从该土地的现状看，涉案土地周边大部分是己建成区，部分涉及市政工程。原判适用法律明显错误。深圳市国祥万年投资发展有限公司答辩意见：一审判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉。深圳市国祥万年投资发展有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即返还押金180000元及利息（从起诉之日起至还清款项日止，以实际本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2003年8月30日，深圳市宝安区观澜镇黎光经济发展公司作为甲方与杨国平即本案被告作为乙方签订《土地使用协议书》一份，约定甲方将“深圳市宝安区观澜镇黎光村（即现深圳市扫黄打非基地对面，港南厂侧面）”土地出租给被告使用，面积10000平方米，用途为“工业用途，用以兴建厂房、宿舍及其铺面附属设施”，同时约定了其他事项。2017年8月10日，被告作为出租方即甲方与原告作为承租方即乙方签订《地皮租赁合同》一份，约定被告将“深圳市龙华新区观澜黎光村黎光工业园大道原港南厂侧面，原深圳市扫黄打非基地对面空地”出租给原告使用，面积10000平方米，租赁期限为2018年2月1日至2028年1月31日，前5年每月租金6万元、后5年每月租金7万元，其中2017年9月1日至2018年1月31日为免租装修期，租赁押金180000元，同时约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2017年8月14日向被告缴纳租赁押金180000元。原告主张涉案用地没有合法手续，故涉案《地皮租赁合同》应为无效合同，且该用地不能硬化、无法实现合同目的，主张被告同意退还租赁押金18⑻00元，故要求遐还租赁押金180000元及自起诉时起的利息。被告不予认可，主张涉案土地来源合法，主张原告逾期缴纳租金已超过30天，原告以其违约行为终止涉案合同，故原告无权请求退还押金。另查，涉案“深圳市龙华新区观澜黎光村黎光工业园大道原港南厂侧面，原深圳市扫黄打非基地对面空地”面积10000平方米的土地使用权，该地块尚未查询到相关征转（收）地补偿记录。深圳市观澜黎光股份合作公司出具文书一份，主张其系该土地的使用权人。以上事实，有地皮租赁合同、银行转账凭证、律师函、EMS特快专递单、光盘、录音摘要、土地使用协议书、微信记录等证据及开庭笔录等为证。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”以及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，原告与被告之间的土地租赁合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应当向原告返还租赁押金180000元。由于涉案土地租赁合同为无效合同，因此原告关于利息的请求，缺乏依据，法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨国平应当于判决生效之日起十日内向原告深圳市国祥万年投资发展有限公司遐还租赁押金180000元；二、驳回原告深圳市国祥万年投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元原告已预缴，由被告承担。本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。另查明，上诉人确认已于2018年7月将诉争土地出租给他人。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，二审争议焦点为诉争合同的效力。根据本案查明的事实，涉案土地属于尚未完善征转手续的集体农用地，并非建设用地，不能用于非农建设。一审法院认定涉案土地租赁合同无效，符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，上诉人已经收回涉案土地，其收取的租赁押金也应返还给被上诉人。综上，上诉人杨国平的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3900元，由上诉人杨国平负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇二〇年四月十四日书记员 钟文俊（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。