西安市未央区人民法院民事判决书(2019)陕0112民初13494号原告：杨莎莎，女，1986年9月20日出生，汉族，个体工商户，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：苏麟，陕西白鹿原律师事务所律师。被告：西安大明宫建材家居股份有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码91610112668697186U。法定代表人：孙江桥，总经理。委托诉讼代理人：高德洋，北京市盈科(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁会芝，北京市盈科(西安)律师事务所律师。原告杨莎莎与被告西安大明宫建材家居股份有限公司(以下简称大明宫建材公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨莎莎及其委托诉讼代理人苏麟，被告大明宫建材公司的委托诉讼代理人高德洋、袁会芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨莎莎向本院提出诉讼请求：1、判令依法确认其与被告于2016年10月25日签订的《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》合法有效，并判令被告继续履行该合同；2、判令被告退还其自2018年8月20日至2019年11月4日期间的房屋租金及物业管理费共计58835元；3、判令被告赔偿其房屋转让费18万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，其与被告签订了《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》一份，此合同为续租合同，每三年续签一次。其在涉案房屋经营多年。2017年7月，因其家庭原因无精力继续经营，于2017年7月15日与案外人蔡某某签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给了蔡某某。在转租之前，其找到被告相关管理人员，询问转租手续事宜，被告的管理人员同意转租，并称转租现象很多，管理方无书面材料。并且市场管理方为方便服务租赁户，组建了出租转让QQ群，该群发布各种转租信息。在此种情形下，其才将房屋转租给了蔡某某，蔡某某对店面门头进行了装修，并经营一年有余。被告作为市场管理方，对经营者的基本信息及相关经营产品应非常清楚。综上，其认为被告对其的转租行为是清楚并认可的。2018年6月29日，被告向其发送《解除合同通知书》，其当即给予《回复函》，不同意解除合同，《回复函》由其亲自送至被告管理人员王丽丽处，并张贴于被告管理办公室门上。同时，其多次找被告相关人员商谈，均被拒之门外。被告相关人员称被告已经决定的事情无法再谈。其认为，被告单方无故解除合同，给其造成的经济损失应予赔偿。且其不同意解除合同，该房屋是其给付了高额转让费才承租到的。2018年9月11日，被告与案外人陈某某签订《房屋租赁合同》，陈某某与蔡某某系夫妻关系，被告所谓的从蔡某某处收回房屋然后租给陈某某，其实，蔡某某的店面经营从未改变或中断，包括经营的产品，甚至店员都未改变。综上，其与被告的租赁合同合法有效，其转租行为经被告同意认可，并无违约。且被告单方收回房屋转给给他人的行为违法，该合同无效。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告大明宫建材公司辩称，1、因原告擅自转租的行为，其已通过行使单方解除权解除了双方于2016年10月25日签订的《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》(合同编号为MY187)，该租赁合同已于2018年6月29日解除；2、上述租赁合同依法终止后，其于2018年8月20日将租赁房屋依法收回，并于2018年9月11日与案外人陈某某签订了《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》（合同编号：MY449），该租赁合同系其与案外人陈某某真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，至今合法有效，应受法律保护，且双方均已按照租赁合同二约定内容妥善履行各自权利义务；3、转让与本案无关，且其并未收到该款，因原告擅自转租行为致合同解除，依据合同专业转租条款，其无需退还原告诉请的租金及物业管理费；4、本案与本院（2019）陕0112民初1796号案件事实、当事人一致，且诉讼请求相关联，该案正在二审阶段，尚未结案，本案应中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2016年10月25日，原告(承租方、乙方)被告（出租方、甲方）签订了《北三环大明宫建材家具批发基地租赁合同》（合同编号为MY187，以下简称187租赁合同），约定由原告承租被告经营场所门业A区7排12号用以经营橱柜电器，租赁面积64平方米（含场地），租赁期限三年，自2016年11月15日起至2019年11月14日止；租金单价36元/㎡/月，租期内租金合计82944元，以首付加贷款支付；187租赁合同第六条的第6.3项约定：“乙方不得对经营场所进行转让、转租、转借。未经甲方同意擅自转让、转租、转借的，所得利益归甲方所有，并按租赁面积不低于20元/㎡·月承担违约责任。拒不执行的，甲方有权收回经营场所，所余租金不退。如因乙方私自转让、转租、转借等行为造成的乙方和第三方另有债权债务关系，相应债权债务及全部相关费用纠纷由乙方负责承担或处理，甲方不承担任何关联责任。”187租赁合同第七条第7.4项约定：“乙方有下列情形之一的，则视为乙方违约，除其他条款另有规定外，乙方除按7.1承担相应违约责任及违约金外，甲方有权单方面终止合同，同时收回所租赁场所，对乙方所缴纳的各项费用余额不予退还：……7.4.4未经甲方同意擅自将租赁场所转租、转让和转借的。”同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了一份《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同及物业管理服务合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第四条约定：乙方取得银行贷款后需按银行要求履行还本付息义务，如果乙方超过一个月未按银行要求还本付息，或在银行贷款期间因故单方面解除租赁合同，或未通过甲方自行将房屋转租、转让、转借、租赁权质押、合作、承包经营等方式，占有、使用、处置甲方经营场所的，视为乙方违约。乙方一旦发生前述违约行为时，必须在规定时限内一次性归还所欠银行所有贷款本息及相关费用，同时甲方有权解除《租赁合同》并收回经营场所，对乙方所交纳的各类款项不予退还。2017年7月15日，原告杨莎莎与案外人蔡某某签订了《租赁合同》，约定杨莎莎将上述店铺出租给蔡某某。2018年6月25日，被告以原告转让、转租行为违反合同约定，函告被告在2日内办理合同终止手续并配合做好相关交接手续，对于积极配合的，其将进行费用核算，对未实际产生的租期内的租金开展费用核退工作。2018年6月29日，被告向原告发出《解除合同通知书》，以原告未经其同意擅自将经营场所转让、转租，该行为构成违约为由解除双方于2016年10月25日签订的租赁合同、物业管理服务合同及相关附件；要求原告5日内配合办理合同解除后的相关交接后续。随后被告于2018年8月20日收回了涉案店铺，并于2018年9月11日与案外人陈某某签订了《北三环大明宫建材批发基地租赁合同》(合同编号为MY449，以下简称449租赁合同)，将涉案店铺以140544元的价格出租给了陈某某。庭审中，由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原告于2017年7月15日与案外人蔡某某签订了租赁合同，将涉案店铺转租给了蔡某某，根据原、被告于2016年10月25日签订的187租赁合同第六条第6.3项“乙方不得对经营场所进行转让、转租、转借。未经甲方同意擅自转让、转租、转借的，所得利益归甲方所有，并按租赁面积不低于20元/㎡·月承担违约责任。拒不执行的，甲方有权收回经营场所，所余租金不退。”的约定，原告明显存在违约行为，被告将涉案店铺收回符合合同约定。被告将涉案店铺收回后，并于2018年9月11日与案外人陈某某签订了449租赁合同，将涉案店铺出租给了陈某某，因此，187租赁合同已无法继续履行，故本院对原告关于判令依法确认其与被告于2016年10月25日签订的《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》合法有效，并判令被告继续履行该合同的诉讼请求不予支持。根据原、被告签订的补充协议第四条“乙方一旦发生前述违约行为时，必须在规定时限内一次性归还所欠银行所有贷款本息及相关费用，同时甲方有权解除《租赁合同》并收回经营场所，对乙方所交纳的各类款项不予退还。”的约定，本院对原告关于被告退还其自2018年8月20日至2019年11月4日期间的房屋租金及物业管理费共计58835元的诉讼请求不予支持。庭审中，原告提交的三份《收条》证明其转让费，被告对真实性不予认可，原告未提交房屋转让费18万元的充分证据，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨莎莎的全部诉讼请求。案件受理费4882元(原告杨莎莎已预交)，现由原告杨莎莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   汶 辉人民陪审员樊魁元人民陪审员强晓晨二〇二〇年四月十三日书  记  员   金智华1