广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终725号上诉人（原审被告）：阳西县鑫茂房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县程村镇中兴街3号。法定代表人：叶植一，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋花，广东宏晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄昭放，男，1975年6月15日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：黄怡，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人阳西县鑫茂房地产开发有限公司（以下简称鑫茂公司）因与被上诉人黄昭放商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫茂公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回黄昭放的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由黄昭放负担。事实与理由：一、鑫茂公司与黄昭放签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”鑫茂公司已于2015年1月21日将办理甲A、B、C、D四栋楼（包括涉案C11房）权属登记的资料报房管部门登记备案，房管部门于2015年2月4日出具了商品房权属证明书，至此，鑫茂公司提交权属登记资料给房管部门登记备案的义务已履行完毕，房屋可以进行登记。如果鑫茂公司违约，也是在2013年12月27日至2015年1月20日期间违约。从2015年1月20日起计算诉讼时效，至2017年1月21日已过两年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，本案已过诉讼时效。二、涉案房屋产权证逾期办理的原因是黄昭放自身过错所致，鑫茂公司依法不应承担责任。（一）黄昭放作为买受方是办理房产证的责任人，只有其本人才可办理房产证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，在黄昭放收楼后360日内即可办证，鑫茂公司已在该合同中履行了办证告知义务。黄昭放明知已经可以办证却不去办理，且整个诉讼过程中，黄昭放没有提供任何证据证实其曾去办理房产证而未能办理。因此，涉案房屋迟迟未能办证是黄昭放自身原因造成。（二）黄昭放在接收房屋后对房屋主体结构进行违法改建，因担心其违建行为会导致办证无法通过，所以一直没去办证，鑫茂公司对此不存在过错。三、鑫茂公司的合同义务仅为“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”，鑫茂公司已于2015年1月向产权机关提供了办理权属登记的资料进行备案，至此，鑫茂公司的合同义务已履行完毕，不存在违约，黄昭放请求鑫茂公司支付《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金，应不予支持。黄昭放答辩称：一、鑫茂公司于2012年12月31日交付房屋，但未能在合同约定期限内为黄昭放办妥房产证，且至今仍未提交办证资料，逾期履行义务，构成重大违约。（一）黄昭放在签订《商品房买卖合同》后已交付了全部房款及相关办证费，鑫茂公司具有为黄昭放完成办证手续的义务，但鑫茂公司从未提交涉案房屋的办证资料给房管部门，其所主张的已经提交给房管部门备案的资料是整栋楼的大确权资料，而非涉案房屋的资料。（二）办理房产证需要买卖双方到场，也需要开发商提交相关权属证书及公司的相关资料等，并非鑫茂公司所主张的黄昭放一方即可办理。鑫茂公司在交付房屋给黄昭放后，从未主动联系黄昭放共同前往办证，在黄昭放多次要求鑫茂公司办证时，鑫茂公司也总以各种理由拖延办理，因此，逾期办证的原因在于鑫茂公司，与黄昭放无关。（三）阳西县不动产登记中心于2019年7月19日对一审法院的调查取证作出复函，确认鑫茂公司未向该部门提交办理涉案房屋的权属转移登记手续资料，足以证明鑫茂公司至今未履行办证义务。（四）鑫茂公司所称的违建事实不存在，房屋内部装修与办理涉案房屋产权无关。（五）鑫茂公司至今仍未为黄昭放办理涉案房屋产权证，构成严重违约。二、根据《商品房买卖合同》的约定，鑫茂公司应按照已付房价款的日万分之一的标准向黄昭放计付违约金，一审计算违约金的方法及结果无误。（一）《商品房买卖合同》第十五条第三项约定：“如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金”，黄昭放在签订合同后已支付全部房价款945000元，而鑫茂公司至今未完成办证手续，应按照合同约定足额支付违约金。（二）一审认定延迟办理房产证的原因在于鑫茂公司，并认定违约金从2016年2月28日计至一审法庭辩论终结日共1258天的违约金为118881元，处理无误。三、鑫茂公司至今仍未为黄昭放办理涉案房屋的房产证，违约行为处于持续状态，每个债权均是单独的，故违约金应以每日为单位分别计算诉讼时效，一审支持黄昭放三年期间的逾期办证违约金并无不妥。黄昭放向一审法院起诉请求：一、判令鑫茂公司支付黄昭放逾期办证违约金103666.50元（以房屋总价945000元为本金，按每日万分之一，自2016年2月17日起暂计至2019年2月18日，并计算至鑫茂公司实际交付黄昭放房地产权证之日为止）；二、判令鑫茂公司立即为黄昭放办理涉房屋的房地产权证书并交付黄昭放；三、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由鑫茂公司负担。一审法院认定事实：2012年9月20日，黄昭放以945000元的价格向鑫茂公司购买阳西县甲商住小区C栋C11房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360天内仍无法办理房地产权权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，黄昭放支付了所购的商品房的购房款945000元，并支付了商品房相关的办证费用30000元。其后，黄昭放认为鑫茂公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂向一审法院提起本案的诉讼。一审庭审中,黄昭放主张鑫茂公司于2012年12月31日将合同约定的商品房交付给黄昭放使用，鑫茂公司则主张交付时间为2012年12月30日，但均未提交证据予以证实。再查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2015年2月4日向鑫茂公司颁发阳西县乙镇丙路m号甲商住小区C栋C11号房的阳西县商品房权属证明书。另，鑫茂公司提交广东省非税收入（电子）票据、发票，该两张票据载明的付款单位（人）均为鑫茂公司，拟证明其代黄昭放支付了办证所需的买卖代理费、咨询费、交易手续费、登记费合计27200元。诉讼中，一审法院向阳西县不动产登记中心发函查询：“1、鑫茂公司是否将为黄昭放办理房地产权证书的全部资料报你单位备案？若已提交，是何时提交？若未全部提交，鑫茂公司还要提交什么资料？2、现黄昭放办理房地产权证书需要黄昭放与鑫茂公司办理什么手续？”阳西县不动产登记中心于2019年7月19日作出复函：“一、坐落在阳西县乙镇丙路m号甲商住小区C栋C11房，房地产权利人：黄昭放(身份证号码：44××12)，预告登记义务人：阳西县鑫茂房地产开发有限公司。该房产于2012年9月28日由上述双方共同向阳西县原房管部门申请办理预购商品房预先登记（阳西预购D4××70），2012年11月08日已发出该证。二、登记系统显示，黄昭放(身份证号码：44××12)将坐落在阳西县乙镇丙路m号甲商住小区C栋C11房作抵押，在阳西县农村信用合作联社程村信用社贷款58.5万元，贷款起止时间2012年12月19日至2032年12月l9日止。2012年12月2日借贷双方共同向原房管部门申请办理预购商品房抵押权预先登记（阳西预押04××53）。三、2015年2月4日阳西县乙镇丙路m号甲商住小区C栋办理了国有建设用地使用权和房屋所有权确权登记。四、经查阅电脑档案资料，未见黄昭放与鑫茂公司提交办理不动产转移登记手续资料。如需办理不动产权证需提交资料如下：(1)不动产权证书（房地产权证、权属证明书）；(2)商品房买卖合同；(3)不动产登记申请书；(4)询问记录；(5)广东增值税普通发票；(6)税收完税证明；(7)房主身份证。”一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。黄昭放与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。黄昭放与鑫茂公司应按合同的约定行使权利和履行义务。本案双方当事人的争议焦点主要是：一、鑫茂公司是否构成违约，黄昭放请求计算逾期办证的违约金是否具有事实和法律依据，应否予以支持以及黄昭放主张鑫茂公司为黄昭放办理涉案房产的房地产权证书应否予以支持；二、黄昭放起诉请求违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间。关于焦点一，因房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是黄昭放最重要的合同目的之一。黄昭放已按照合同约定全额支付了购房款和30000元办证费，鑫茂公司应按约定于交房日后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为黄昭放办理案涉房产的权属转移登记。根据阳西县不动产登记中心复函，涉案房屋已经于2015年2月4日办理了国有建设用地使用权和房屋所有权确权登记，但黄昭放与鑫茂公司未提交办理不动产转移登记手续资料，鑫茂公司在庭审中也承认其为涉案房屋办理房屋权属证书只进行到由阳西县住房和城乡规划建设局向鑫茂公司颁发商品房权属证书的阶段。黄昭放已经缴纳代办证费用30000元给鑫茂公司，鑫茂公司辩称已代黄昭放缴纳办证所需的买卖代理费、咨询费、交易手续费、登记费合计27200元，但鑫茂公司所提交票据无法证明其所缴纳费用为涉案房屋办证所需，应不予采纳。鑫茂公司称涉案房屋权属证书未办理是黄昭放本身过错及其未支付完毕办证所需的费用所导致，但鑫茂公司没有提交证据证明，应不予采纳。鑫茂公司未依约当在房屋交付之日后360天内向登记机关报送涉案房屋需由出卖人提供的转移登记资料，违反了双方合同约定。截至阳西县不动产登记中心作出复函之日（2019年7月19日），鑫茂公司仍未按合同约定的期限为提交办理涉案房屋权属证书的全部资料到产权登记机关备案，已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。故黄昭放请求按合同约定的违约金计算标准即按已付房屋价款的日万分之一计算违约金，应予以支持。如上所述，鑫茂公司未按合同约定时间为黄昭放办理涉案房屋权属转移手续，现黄昭放请求鑫茂公司履行协助办理房屋权属转移手续的义务，合法合理，应予以支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案债权的诉讼时效为三年。根据黄昭放与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》的约定，黄昭放与鑫茂公司约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增加，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，故违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，黄昭放主张涉案房屋交付时间为2012年12月31日，鑫茂公司主张为2012年12月30日，但双方均未提交证据予以证实。根据双方主张的交付时间，鑫茂公司均已超过约定的期限未履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。虽然买受人于约定办证期限届满超过三年才起诉主张违约金，但由于出卖人逾期办证的违约行为处于持续状态，故对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效。黄昭放于2019年2月27日提起本案诉讼，应以起诉日为节点认定黄昭放主张的违约金是否超过诉讼时效。从2019年2月27日起倒推三年至2016年2月28日，对于该三年期间的逾期办证违约金，因未超过诉讼时效，应予保护；对于回溯超过三年部分，亦即2016年2月28日前的逾期办证违约金，至黄昭放起诉时已超三年诉讼时效，不予保护。故黄昭放请求从2016年2月17日起计算逾期办证违约金，理据不足，应不予支持。至本案一审法庭辩论终结时(2019年8月9日)鑫茂公司仍未为黄昭放办理案涉房屋产权登记手续,又因无法确定在办证过程是否存在买受人原因或其他非出卖人原因致使房产权属证书延期办理的情形，故应认为本案违约金应计至一审法庭辩论终结日止为宜。至于此后的违约金,黄昭放可另行主张。据此，本案逾期办证违约金应以黄昭放已付的购房款945000元为计算基数，按日万分之一从2016年2月28日计至一审法庭辩论终结日（2019年8月9日），共1258天，为945000元×0.01%×1258天=118881元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限鑫茂公司在判决生效之日起六十日内履行为黄昭放协助办理甲商住小区C栋C11房权属转移登记手续的义务；二、限鑫茂公司于判决生效后十五日内支付违约金118881元给黄昭放；三、驳回黄昭放的其他诉讼请求。一审案件受理费2373元,由鑫茂公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合同有效的。依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、鑫茂公司履行办理权属登记义务时是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，鑫茂公司应该在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，开发商开发建设的商品房需经初始登记到开发商名下，再从开发商名下转移登记到购房者名下两个环节。结合领取房地产权属证书是购房者最重要的合同目的之一，且将商品房转移登记到购房者名下需开发商的协助才能完成，上述约定应理解为开发商为黄昭放办理涉案房屋的转移登记而提供相关资料报产权登记机关备案。鑫茂公司主张其在2015年1月向产权机关提交了办理权属登记的资料进行备案，结合鑫茂公司在2015年2月4日才领取涉案房屋的权属证明书（即办理初始登记）的事实，可认定鑫茂公司上述所主张的提交资料是为办理涉案房屋的初始登记而提交的资料，而鑫茂公司没有提供证据证明其在该房屋办理初始登记后已将办理转移登记所需的资料报产权登记机关备案，因此，鑫茂公司主张其在2015年1月已履行完毕合同约定的办证义务，理据不足，本院不予采纳。经一审法院去函阳西县不动产登记中心查询，阳西县不动产登记中心至2019年7月19日仍未收到鑫茂公司与黄昭放提交办理不动产转移登记手续的资料，早已超出合同约定的办证期限，鑫茂公司已构成违约，应按合同约定按已付房屋价款的日万分之一计算违约金给黄昭放。鑫茂公司主张因黄昭放自身原因导致延迟办证，但并没有提供充分的证据证明，其主张证据不足。因鑫茂公司至今未为黄昭放办理涉案房屋的权属登记，一审判决鑫茂公司继续履行协助黄昭放办理涉案房屋的权属转移登记手续的义务，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，黄昭放本案诉请鑫茂公司支付逾期办证违约金的诉讼时效为三年。因双方在合同中约定按日计算违约金，则黄昭放请求支付违约金的债权请求权的诉讼时效期间亦应以每日为起点分别计算。一审确定从起诉之日（2019年2月27日）起倒推至2016年2月28日三年期间，黄昭放相应的给付违约金请求权未超过诉讼时效期间，符合法律规定，本院予以支持。鑫茂公司主张本案已过诉讼时效期间的理据不足，本院不予支持。一审法院确定鑫茂公司按黄昭放已付房价款日万分之一的标准，从2016年2月28日起计至一审法院辩论终结时，向黄昭放支付逾期办证违约金118881元，处理正确，本院予以支持。综上所述，鑫茂公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2678元，由阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。