广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5746号原告：广州市瀚津羽企业管理服务有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路5号399房自编3A-5房。法定代表人：苏映芬，职务经理。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人；黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：郭家劲，男，1987年3月29日出生，汉族，户籍住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达（上海）律师事务所律师。原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司（以下简称瀚津羽公司）与被告郭家劲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵少伟、黄嘉慧，被告委托诉讼代理人汪旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付广州市越秀区XXX路410号BXXXX房从2015年12月1日起至2018年11月30日止的物业管理费26020.44元（每月按14.4558平方米×50元/平方米计付）及利息（以应付管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2020年1月16日起计至付清之日止）。事实和理由：2015年11月22日，原告与广州市越秀区文星阁业主委员会（以下简称文星阁业主委员会）签订了统一委托招商经营管理合同，约定由原告对文星阁地下负一层至地上三层进行统一招商经营管理，按照每月每平方米50元的标准向商户或业主收取管理费，此管理费包含了招商推广等成本费用，业主及物业使用人应按时支付管理费等。被告位于文星阁BXXXX号铺（面积14.4558平方米）一直处于空置状态，不出租也不配合招商。从2015年12月开始，被告恶意拖欠管理费及公摊水电费等费用，至今仍未缴纳2015年12月至2018年11月的物业管理费。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：一、《统一委托招商经营管理合同》是无效合同，对被告没有约束力，原告无权要求被告支付50元/月/平方米的管理费。（一）《统一委托招商经营管理合同》违反《物业管理条例》第十九条之禁止性规定。招商经营不等于物业管理。《统一委托招商经营管理合同》项下的“统一委托招商经营管理”是统一出租、经营、管理物业并统一收取租金，涉及到物权处分，包括使用权、收益权等让渡给第三方。而《物业管理条例》中的物业管理是指选择物业管理公司就物业公共部分的卫生安全事务外包管理而已，完全不涉及私有产权的出租、收益分配事宜。文星阁业主委员会委托原告对商场招商经营显然超出了《物业管理条例》第十五条规定的业主委员会职责范围，违反了《物业管理条例》第十九条规定的“不得作出与物业管理无关的决定，不得从事物业管理无关的活动”之禁止性规定，该合同属无效合同，对被告没有约束力。（二）《统一委托招商经营管理合同》违反公平原则，违反公序良俗，属无效合同。纵观该份合同全文，文星阁业主委员会除监督权外无任何收益权，小业主的权利也得不到任何保障。且委托期限长达二十年，并且没有赋予业委会或小业主合同解除权及招商收益分成权。（三）《统一委托招商经营管理合同》的双方构成事实上的人格混同，恶意串通，损害了原告等小业主的利益，该合同无效。时任文星阁业主委员会委员中纯粹为商铺业主的委员与原告的股东高度重合，原告的股东高某慧、黎某华、李某、杨某强均为商铺业主的业委会委员，原告股东李某琳是业委会委员刘某的妻子、股东徐某涛是业委会委员付丽的丈夫。文星阁业主委员会违反法定职责从事与物业管理无关的活动，将商铺的招商经营权授予业主委员会委员设立的经济体，而业主大会对此不知情，被告对此不知情也不接受。可见，业委会与原告之间人格高度混同，明显利益输送，构成恶意串通，严重损害了小业主的合法权利，《统一委托招商经营管理合同》应被认定为无效。二、文星阁业主委员会行使委托人的权利属于无权代理，被告并非合同当事人，对《统一委托招商经营管理合同》不知情，事后也未追认，该合同对被告无约束力，被告无需因此向原告承担任何法律责任。三、《统一委托招商经营管理合同》是一份伪造的证据材料，不能作为本案的定案依据，原告无权依据该合同要求被告承担管理费的法律责任。到目前为止，由于前业委会主任及原告的实际控制人之一杨某强没有将文星阁业主委员会公章交还给新一届业主委员会或光塔街道办事处，杨某强与原告用原来的公章盖了多少文件，被告不得而知。2016年8月20日，文星阁业主委员会还在开会讨论《统一委托招商经营管理合同》的具体条款，就是说到2016年8月20日，该合同还未在业委会内部获得通过，更加无需说经得业主大会表决通过以及各商铺业主书面同意。而原告提交的《统一委托招商经营管理合同》落款日期是2015年11月22日，这显然不合逻辑。可见《统一委托招商经营管理合同》是基于恶意串通下私下加盖的，未经业委会表决同意，也未经文星阁业主大会授权，更未取得业主方的同意，该证据存在重大伪造嫌疑，没有证明力，不能作为定案依据。四、原告长期占有使用包括被告商铺在内的四层商场物业，获取了过千万收入，其从未支付任何租金或场地占有用费给被告，无权向被告收取管理费。被告举证的公证书可以证明原告占有文星阁商场四年有余，其将商场全部出租，包括商铺及通道，每年有超过300万元收入，然而原告从未分给被告一分钱，故其无权向被告索取高额管理费。五、原告提供的生效判决与本案没有关联性，且业主并非该案当事人，不能以此作为《统一委托招商经营管理合同》已经生效判决认定为有效合同的依据，也不能以此作为被告受该合同约束而应向原告支付管理费的依据。该案被告为租户，该租户签署了《管理公约》，且未出庭应诉，故与本案不具可比性。六、原告诉讼请求已超过诉讼时效。经审理查明，被告是广州市越秀区XXX路410号BXXXX房的所有权人。据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年3月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，上述广州市越秀区XXX路410号BXXXX房登记时间为2012年9月8日，规划用途为商业；总建筑面积14.4558平方米，其中套内建筑面积6.2平方米，分摊建筑面积8.2558平方米。2015年11月22日，原告（乙方）与文星阁业主委员会（甲方）签订《统一委托招商经营管理合同》。合同约定：一、甲方代表文星商铺全体业主将位于广州市越秀区XXX路410号地下负一层至地上3层，共四层，总建筑面积8300平方米，项目名称为公园前汇电器广场统一委托乙方招商经营管理。二、乙方按照每月每平方米50元的标准向每户商户或业主收取管理费（又称管理服务费），此管理费区别于普通意义的管理费，除了物业服务外，还包括商场经营招商成本，不属于政府部门调整费用范围。上述管理服务费包括了商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东康物业公司管理费、聘请相关人员的成本、乙方的税费及利润。三、乙方的服务范围：1.商场公共区域维护，主要是属于全体商场业主共有的通道、公共设备（包括但不限于电梯、电井、消防设施等）等维护与管理。2.卫生环保，主要是区域内卫生清洁、消毒方面。3.公共秩序维护，主要是公共区域闭路监控、巡视及设备维护、安防及秩序维护。4.商场装饰管理，见装修指南。四、甲乙双方权利义务。1.甲方的权利义务（1）监督乙方履行各项服务的情况，并且有权提出建议；（2）审查乙方的财务制度；（3）监督业主是否履行管理规约；（4）配合乙方的工作。2.乙方的权利义务（1）商场共有设施维护、修缮、公共卫生及秩序维护；（2）制定管理规约等相关制度；（3）履行管理规约中规定的责任。六、业主及物业使用人约定：业主及物业使用人应该遵守公园前汇电器广场管理规约，按时支付管理费、公共水电分摊费用及其他费用；业主逾期缴纳费用，乙方有权按照应付款每日1%的标准向业主及物业使用人收取滞纳金等。被告所有的涉案BXXXX铺即属于文星阁业主委员会委托原告招商经营管理的商铺范围，但被告未向原告或其他管理方支付过2015年12月1日以后的管理费用。双方确认，该商铺有独立界址，并且自2015年12月至今一直空置。另查明，原告曾于2017年起诉案外人方某至本院，要求其按照每平方米50元的标准支付文星阁B199号商铺2016年4月至2017年7月的管理费10408.07元等。该案经审理，本院于2018年3月30日作出（2017）粤0104民初19062号民事判决书，除查明原告与文星阁业主委员会于2015年11月22日签订上述《统一委托招商经营管理合同》外，还查明文星阁业主委员会于2015年11月28日制定《公园前汇电器城商场管理规约》，内容包括管理规约对公园前汇电器城的各商户均具有约束力，各商户必须遵守本管理规约，并接受管理公司的统一管理；商户（业主或承租方）每月必须根据约定按时缴交商场管理服务费，费用交给商场经营管理方，收费标准：按建筑面积50/㎡/月等；方某于2016年1月17日签收上述管理规约。同日，案外人温杰祥（甲方）与方某（乙方）及文星阁业主委员会（丙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：租赁地点为广州市越秀区XXX路410号文星阁负一层B199号商铺，面积13.01平方米，乙方租赁该商铺的商业用途，仅作为经营电器使用，租赁期限自2016年2月17日至2018年11月30日；甲乙双方同意文星阁商场由丙方指定的经营公司或团队进行经营管理，并且由丙方与第三方经营公司或团队签订相关协议。乙方需服从丙方及丙方指定的经营管理公司管理，乙方应按约定及管理规约要求支付经营管理费及其他费用等。该案被告方某未到庭应诉。判决支持了原告要求方某支付文星阁B199号商铺2016年4月至2017年7月管理费10408元的诉讼请求。该判决已于2018年7月12日生效。此外，广州东康物业服务有限公司（以下简称东康公司）于2019年起诉本案原告瀚津羽公司至本院，请求判决瀚津羽公司自2015年11月1日起至全部付清之日止，按5元/平方米/月×8246.11平方米向东康公司支付物业管理费、违约金（即指涉案文星阁地下负一层至地上三层商铺的物业管理费）。该案经审理，本院作出（2019）粤0104民初22254号民事判决书，认定如下事实：2008年11月30日，东康公司（乙方）与广州财兴房地产有限公司（甲方）签订《文星阁前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对文星阁提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，其中商业物业按每月每平方米10元计收；委托期限内，业主依法召开业主大会，成立业主委员会的，本合同即行终止；本合同期限自2008年12月22日至2011年12月22日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2015年11月22日，文星阁业主委员会与瀚津羽公司签订《统一委托招商经营管理合同》……该判决驳回了东康公司的全部诉讼请求。东康公司不服上述判决上诉至广州市中级人法院。广州市中级人民法院审理后于2019年9月17日作出（2019）粤01民终15180号民事判决书，另查明：一审中东康公司向法院提供了其与骏东公司于2012年5月24日签订的《物业管理服务协议》及《补充协议》，反映文星阁商场原市场运营方骏东公司与东康公司约定商场管理费为5元/平方米/每月，瀚津羽公司对该证据的真实性予以确认等。判决认为：东康公司与涉案小区建设单位广州财兴房地产有限公司签订的《文星阁前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，合法有效。上述合同约定的物业管理期限虽已届满，但涉案小区业主大会尚未另行选聘物业服务企业，目前东康公司仍继续对涉案小区提供物业服务，故根据权利义务对等原则，东康公司有权收取相应物业管理费用……文星阁业委会与瀚津羽公司于2015年11月22日签订《统一委托招商经营管理合同》，约定文星阁业委会代表文星商铺全体业主将涉案物业委托瀚津羽公司招商经营管理，并约定瀚津羽公司按照每月每平方米50元标准向商户或业主收取的管理费包括商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东康物业公司管理费、聘请相关人员的成本、乙方的税费及利润等。由此可见，文星阁业委会与瀚津羽公司已就涉案物业内各商铺应向东康公司交纳的物业服务费的代收问题进行了约定……瀚津羽公司在2017年仍以《统一委托招商经营管理合同》为依据，向法院起诉李妙璇等商铺承租户主张支付管理费，相关生效判决亦已查明认定瀚津羽公司所主张的管理费包括支付东康物业公司管理费等费用，并判决了承租户向瀚津羽公司支付上述管理费。因此，瀚津羽公司在其已实际收取商铺承租户支付的包含“支付东康物业公司管理费”在内的管理费的情况下，其以自身并非业主为由拒绝向东康公司支付物业管理费，显然不符合民法的诚实信用原则……结合涉案物业原市场运营单位骏东公司与东康公司曾约定商场管理费标准为每月每平方米5元等实际情况考虑，东康公司本案主张瀚津羽公司按照每月每平方米5元的标准支付物管费应属合理，本院予以采纳。关于计费面积，双方在二审中对于按建筑面积8246.11平方米计算无异议，本院予以照准。对于起止时间问题，东康公司起诉主张瀚津羽公司应自2015年11月1日起支付物管费的依据不足，由于文星阁业委会与瀚津羽公司约定的委托经营期限自2015年11月22日起，故应以该日期作为本案应付物管费的起算时间，另应计付至本判决发生法律效力之日止……最终判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22254号民事判决；二、于该判决发生法律效力之日起10日内，瀚津羽公司向东康公司支付自2015年11月22日至该判决发生法律效力之日止的物业管理费（按照5元/平方米/月标准和面积8246.11平方米计算）；三、驳回东康公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。原告称其尚未实际履行该判决。本院认为，原告以其与文星阁业主委员会签订的《统一委托招商经营管理合同》为依据提起本案诉讼，向被告主张该合同约定的管理费，双方首要争议焦点在于上述《统一委托招商经营管理合同》对被告有无约束力，其次为原告有无其他理由向被告主张相应的管理费用。关于该合同的真实性，已有多份生效判决对该合同予以查明，被告虽提出异议，但未能提交充足反驳证据，故对该份证据本院予以采信。至于该合同是否属于无效合同并非本案审理范围，亦不影响本案审理结果，本案对此不予调处。关于《统一委托招商经营管理合同》对被告有无约束力的问题。涉案BXXXX铺是有独立界址的不动产，被告是该商铺的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条的规定，被告对该商铺专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告与文星阁业主委员会签订的《统一委托招商经营管理合同》约定，文星阁业主委员会委托原告对包括涉案BXXXX铺在内的文星阁地下一层至地上三层进行招商经营管理，原告收取的管理费不同于普通意义的管理费，除了物业服务外，还包括商场经营招商成本，包括商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东康物业公司管理费、聘请相关人员的成本、原告的税费及利润。上述委托管理的范围显然不仅包括共有部分，还包括涉案商铺专有部分的招商、推广等，而被告并未授权文星阁业主委员会与原告签订涉案商铺专有部分招商经营管理的委托合同，文星阁业主委员会属无权代理，故《统一委托招商经营管理合同》中关于涉案商铺专有部分委托原告进行经营管理的内容对被告无约束力。关于原告有无其他理由向被告主张管理费用的问题。虽然原告无权依据《统一委托招商经营管理合同》要求被告按照50元/平方米的标准向其支付管理费，但根据已发生法律效力的（2019）粤0104民初22254号民事判决，法院已认定东康公司有权按照每月每平方米5元的标准收到包括涉案BXXXX铺在内的文星阁负一至地上三层商铺物业管理费，并判决原告按此标准向东康公司支付自2015年11月22日起至该判决生效之日止的物业管理费。即被告作为业主应当向东康公司支付的物业管理费已由生效判决判令原告代付，原告有权向被告追偿。因此，被告应将2015年12月1日起至2018年11月30日止的物业管理费2602.04元（每月按14.4558平方米×5元/平方米计付）支付给原告。由于原被告之间并无物业管理费支付期限的约定，判令原告向东康公司支付物业管理费的裁判文书系2019年9月17日才作出，被告关于诉讼时效的抗辩依据不足，本院不予采纳。此外，原告尚未实际向东康公司支付物业管理费，故其向被告主张管理费的利息于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告郭家劲向原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司支付2015年12月1日起至2018年11月30日止的物业管理费2602.04元；二、驳回原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取225元，由原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司负担200元、被告郭家劲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年四月十六日书记员  梁 涛唐嘉仪