贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0424民初47号原告：陈静，女，1978年2月27日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：刘仁星，男，1974年12月30日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州安顺大地房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县万豪商业广场正一层130、131、132号。法定代表人：吴信任。统一社会信用代码：91520424337288409X。委托代理人：李洪江，贵州赤丞律师事务所律师，执业证号：15204201010608647。代理权限为特别授权代理。委托代理人：陈永瀚，贵州赤丞律师事务所律师，执业证号：15204201710013874。代理权限为特别授权代理。原告陈静、刘仁星与被告贵州安顺大地房地产开发有限公司（以下简称：“大地公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈静、刘仁星，被告大地公司委托代理人陈永瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静、刘仁星向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告签订的商品房买卖合同，被告退回原告房屋首付款及相关税费135810元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月1日认筹购买被告大地公司位于关岭高铁站的铺面1-208号，商铺总价234283元，原告支付首付50%加上维修基金及契税共计135810元，剩余尾款约定由被告帮助办理银行贷款。由于该项目在销售时宣传商铺交付后要委托被告统一招商进行管理，因此在2016年12月双方就签订了委托协议，由被告从2017年6月1日起开始向原告缴纳租金。但是之后近两年时间，被告未协助原告办理银行按揭手续，直到2018年7月，才让银行到原告工作地六盘水进行征信调查，而此时因为原告丈夫工作原因，不能到关岭进行面签，贷款不能顺利办得。因为被告长时间的拖延办理银行按揭致使原告后来办理不了银行贷款，因此被告应退回原告所支付的首付款及相关税费。另外，被告与原告是在2017年12月7日才签订了商品房买卖合同，合同中对于不能按期办理贷款的情况有所约定，但是并不适用，在合同中第6页填写的预售许可证为安顺商房预字第关岭县2017001号。根据该号可以推断出被告取得预售证时间是2017年，2016年原告交纳房款首付时，被告还未取得预售许可证，被告的销售行为是违法的，所签订的合同也应该是无效的。故原告为维护自身的合法权益，诉至本院提出上述请求。被告大地公司辩称：我方认为原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。涉案合同是有效合同，2018年银行就已经通知原告办理贷款手续，原告也提出是因为工作原因未到银行办理贷款手续，合同也未约定保证二原告一定能办理贷款的条款，本案合同是能够履行的，涉案房屋也已经交给原告，原告也已经收到租金，所以合同当然有效。被告申请法院调取的材料也说明，被告也及时将办理贷款的材料提交给银行，被告并无责任。原告陈述在合同中并无骑缝章等主张，但是作为能够承担民事责任行为能力人，应当知晓签字捺印会产生的结果。对于预售证的问题，虽然原告陈述在2017年将款项支付给被告，但是因为单价变更，所以退费给原告一部分，此时被告就已经取得了预售许可证。本院经审理认定事实如下：原告陈静、刘仁星系夫妻关系。2016年10月2日，原告陈静向被告大地公司转款117325元用于购买商品房。2017年12月7日，原告陈静、刘仁星作为买受人，大地公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同载明：二原告购买被告大地公司开发的位于关岭自治县顶云新区（商铺）；该房屋建筑面积为21.42平方米，套内建筑面积为20.41平方米；购房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价为11478.83元，总价款为234283元。付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124283元，余款110000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款的相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同的违约责任逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期付款责任：买受人未按照合同约定时间付款的，按照逾期时间处理，逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继承履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。交付时间和条件：出卖人应当在2018年3月25日前交付该商品房（商铺）；除不可抗力因素外，出卖人未按约定期限和条件交付商品房的，逾期60日之内，自约定交付期限期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。同时，合同还约定了双方的其他相关权利义务。《商品房买卖合同》签订当日，被告大地公司向原告方出具了收据4份，收据上载明被告大地公司分别收到原告方缴纳的购房首付款124283元、代收维修基金1499元、代收相关办理手续费3000元、代收契税7028元。同时查明：案涉商铺为预售商品房，被告大地公司于2017年5月12日取得预售许可证，许可证号为关岭县商房预字第××号。另查明：2016年12月4日，原告陈静与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期间为2017年6月1日起至2020年6月1日。2017年6月5日至2018年6月21日期间，贵州瑞华运营管理有限公司向陈静支付了涉案商铺租金11245元。上述事实，有原告提供的身份证、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、付款凭证、收据、算价单、《商铺委托经营管理及租赁协议书》、备案登记表、被告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书、商品房屋预售许可证、《商品房买卖合同》、银行电子回单、备案登记表、本院依法制作的询问笔录，及原、被告庭审陈述予以证实。以上证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是被告大地公司与原告陈静、刘仁星签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。首先，关于合同效力的问题。二原告主张原告交纳房款时被告未取得预售许可证，其销售行为违法，所签订的合同也应该无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告双方于2017年12月7日签订的《商品房买卖合同》，被告大地公司于2017年5月12日取得预售许可证，系在起诉前取得商品房预售许可证明，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应为有效。第二，关于被告是否违约问题。二原告主张被告未按照合同约定协助原告办理银行按揭手续，系被告长时间的拖延办理银行按揭致使原告后来办理不了银行贷款。双方所签订的《商品房买卖合同》中约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款的相关手续，并按要求交清相关款项和费用。”、“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付补足款项。”原告未提供充分的证据证明系因被告违约未协助原告办理银行按揭导致原告办不了银行贷款，且根据双方的合同约定，非归责于双方的原因导致原告未能获得贷款的，原告应在7日内补足款项。第三，关于被告是否履行了交房义务的问题。2016年12月4日，原告陈静与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期间为2017年6月1日起至2020年6月1日。2017年6月5日至2018年6月21日期间，贵州瑞华运营管理有限公司已向陈静支付了涉案商铺租金11245元，故涉案商铺已由二原告实际管理使用。综上，原、被告双方签订《商品房买卖合同》合法有效，原告亦未能充分证明系因被告违约造成原告不能办理贷款，且涉案商铺原告已经实际使用，合同目的在诉讼前就已经能够实现，故按照鼓励交易的原则，为了维护交易的稳定性和安全性，对于原告诉请要求与原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退回原告房屋首付款及相关税费135810元的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈静、刘仁星的诉讼请求。案件受理费1508元（已按简易程序减半收取），由原告陈静、刘仁星负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力，权利人可在二年内向人民法院申请执行。审判员  欧诗敏二〇二〇年四月二十六日书记员  廖龙炜