济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初5390号原告（反诉被告）：马小川，男，1982年7月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：耿瑞婷，山东泉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：武自国，山东泉泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘杰先，男，1951年12月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：丁慎帅，山东金伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙子鑫，山东金伦律师事务所律师。原告（反诉被告）马小川与被告（反诉原告）刘杰先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，刘杰先就房屋是否存在隐患申请鉴定，后经两次鉴定后鉴定程序终止。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马小川的委托诉讼代理人耿瑞婷、武自国，被告（反诉原告）刘杰先的委托诉讼代理人丁慎帅、孙子鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马小川向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》无效；2.判令被告返还租金130万元及利息（以130万为基数，自支付之日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告返还原告向被告支付的装修等费用365668.5元（以365668.5元为基数，自支付之日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令被告赔偿装饰装修、改造等损失40.6万元；5.案件受理费、保全费等由被告承担。事实与理由：马小川与刘杰先于2017年11月1日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于济南市槐荫区济兖路474号院内的3栋楼房（南楼六层、东楼三层、中楼五成）及院落；租期15年，自2018年3月1日起至2033年3月1日止；用于艺术学校经营办公和相关配套经营；租金及支付方式：被告承诺对该租赁物房屋具有合法的使用权、租赁权。但自协商房屋租赁事宜开始，原告就一直要求被告提供涉案房屋房产证、建设工程规划许可证、消防手续等相关文件，被告以各种理由拖延，房屋根本无法使用；在涉案房屋装修过程中，被告经常无故停水停电，装修无法进行，房屋无法使用。刘杰先辩称，原被告签订的合同系双方经过平等协商并充分了解的情况下签订的，并未违反法律法规的强制性规定，且在合同中明确约定原告对所租房屋各种情况是明知的，并非原告在诉状中所述。双方签订的合同合法有效，双方应当继续履行，被告无需返还租金及利息，装修费用应当由原告自己承担。刘杰先向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行合同；若被反诉人找各种借口退租，必须按合同对其进行恢复原状，并支付对上述工程的改建费用3570021.72元；2.判令被反诉人将其装修时破坏反诉人房屋主体结构的部分进行修复和加固，并赔偿损失和违约金（金额根据鉴定机构的鉴定结果确定）；3.相关诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年11月1日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定反诉人刘杰先将位于济南市槐荫区济兖路474号院内南楼、东楼、中楼（不含第六层）三栋房屋及院落租给被反诉人马小川使用；合同约定被反诉人马小川对房屋现状是明悉的，反诉人刘杰先对租赁房屋具有使用权、租赁权，合同签订后被反诉人向反诉人转账支付了第一年的房租。合同约定反诉人于2018年1月1日向被反诉人交付租赁房屋，后于2018年1月2日被反诉人马小川与反诉人刘杰先签订《房屋租赁合同补充合同》一份，将交付房屋的时间更改为2018年3月7日。两份合同将双方负责的装修施工等做了详细的约定，由反诉人代被反诉人施工的部分，被反诉人需向反诉人支付施工费，反诉人按照两份合同的约定完成了相关施工。而被反诉人在装修施工时，在反诉人不知情的情况下将南北承重墙墙体开凿了东西线槽，把构造柱进行了剔凿，严重损伤了墙体结构，对房屋安全造成了隐患，因此需要对上述破坏部分进行了加固。马小川针对反诉辩称，刘杰先的诉讼请求与事实不符，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马小川为证明自己的主张，提交的证据有：证据1.《房屋租赁合同》一份，证明双方之间存在房屋租赁关系；证据2.居民户口簿一份，证明马小川、由晓菲系夫妻关系；证据3.2017年12月17日刘杰先出具的收据一份，证明由晓菲于2017年11月3日代马小川支付给刘杰先租金130万元整；证据4.中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明转账的事实；证据5.房屋租赁合同补充协议一份、施工图纸3张，证明双方对涉案房屋装修等事项的补充约定；证据6.涉案房屋2018年3月8日施工现场照片8张，2018年11月3日施工现场照片19张，视频一份，证明刘杰先负责的装修部分至今没有进展，且房屋未交付马小川使用；证据7.中国光大银行对私活期账户对账单一份、中国建设银行个人账户支出交易明细两份，证明由晓菲代原告马小川支付装修装饰费365668.5元；证据8.建筑装饰工程施工合同一份、施工图纸8张、山东金恒装饰工程有限公司营业执照，亲属关系证明一份，中国工商银行凭证一份，中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明马小川与案外人山东金恒装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，由案外人山东金恒装饰工程有限公司负责原告马小川所承租涉案房屋的部分装修装饰；由强（马小川岳父）代马小川支付装修款30.6万元，由晓菲代马小川支付装修款10万元；证据9.山东增值税普通发票一张，保单保函一份，证明该支出系马小川的必要损失，应当由刘杰先承担。马小川另申请证人杨坤出庭作证。刘杰先对证据8无法判断，对其他证据的真实性没有异议，但认为上述证据无法证明双方之间的合同为无效合同，无法实现原告马小川的诉讼请求。刘杰先为证明自己的主张，提交证据如下：证据1.《房屋租赁合同》一份，证明反诉人与被反诉人于2017年11月1日签订房屋租赁合同的事实；证据2.《房屋租赁合同补充协议》一份，证明反诉人与被反诉人与2018年1月12日签订房屋租赁合同补充协议的事实；证据3.《土地出让协议》一份、土地出让金收据一份，证明协议约定转让后的土地及地上物收益归反诉人刘杰所有；证据4.《房屋概括证明一份》、槐荫区人民政府腊山街道办事处出具的《证明》一份，《房屋安全鉴定报告一份》一份，证明反诉人出租给被反诉人的楼房是经过合法批准建造的房屋；证据5.济南市槐荫区段店镇周王街道办事处出具的《证明》两份，证明反诉人租给被反诉人的房屋是反诉人合法所有的，反诉人当然具有所有权和使用权；证据6.反诉人与被反诉人手机文字打印件5页，证明从2018年3月反诉人就已经施工完毕，通知被反诉人接收房屋；证据7.楼房改造说明一份，证明被反诉人要求反诉人对房屋进行改造；证据8.楼房租赁后改造改建项目造价汇总表，证明双方签订租赁合同后，反诉人按照被反诉人要求改建、装修房屋的造价；证据9.租赁房屋施工后照片14张，证明反诉人已经按照约定将可以施工的部分施工完毕。马小川认为证据4槐荫区人民政府腊山街道办事处出具的《证明》一份系复印件，不予认可。对证据8不予认可，因系单方制作。对其他证据的真实性没有异议，但认为不能证明反诉人的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年元月5日，周王办事处（甲方）与刘杰先（乙方）签订《土地出让协议》。双方约定，乙方一次性买断原企业所使用的土地的长期使用权，在今后使用中进行变更，变更后的土地以及地上物归乙方所有。该土地位置为济兖路以南，门牌474号。2013年3月6日，槐荫区段店镇管理委员会出具《房屋概况证明》，载明济兖路474号的房屋所有权归刘杰先所有。楼房建于约1977年，砖混结构，共三层，建筑面积3220平方米，楼房长37米，宽约29米。因多年使用处于严重老化破旧状态，由于部分房屋已经坍塌，时间紧迫，产权人不知道拆除新建程序，紧急之下，已将该楼房拆除。2013年7月12日，槐荫区人民政府腊山街道办事处出具《证明》一份，载明济兖路474号院内原生产车间及办公用房，已属危房，同意刘杰先在原址上重建，面积可以根据实际情况进行适当调整。2017年11月1日，刘杰先（甲方）与马小川（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方坐落于济南市槐荫区济兖路474号院内，共计三栋楼房，包括六层南楼、三层东楼、五层中楼并包含院落的使用；租赁期限自2018年3月1日起至2033年3月1日止；该合同签订后，甲方给予乙方不超过四个月的装修改造期，自2017年至2018年3月1日止；此段装修期内不计算租金；该房屋用途为艺术学校经营办公和相关配套经营使用；租金支付方式：自签订合同起五个工作日内，乙方一次性交付第一年租金130万元整，第二年租金140万元整，双方约定如果乙方在2018年7月15日前一次性交付第二年度租金可优惠为130万元整；租金为每年的3月1日前一个月交付租金；租赁物交付：甲方应在乙方缴纳第一期租金后装修完毕当日（约2018年1月1日）向乙方缴纳租赁房屋，因乙方装修工程延误交付的，甲方不承担任何违约责任。合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。2017年11月3日，由晓菲代马小川支付房屋租赁费130万元。2017年12月17日，刘杰先向马小川出具《收据》一张，载明收到马小川房屋租赁费130万。2018年1月2日，刘杰先（甲方）与马小川（乙方）签订《房屋租赁合同补充合同》一份，载明：由甲方负责三栋楼的装修施工，甲方负责工程结束后，甲方负责清空以上建筑内外所有物品及建筑垃圾；院落交付时间为2018年3月7日；上述增加的工程项目，经过甲乙双方商定，乙方另外支付43万元整；付款日期：甲方施工进行到50%（房间、卫生间砌墙完成，卫生间防水和贴墙砖完成），乙方再次支付给甲方“贰拾万元整”待甲方完成木地板、马桶和洗脸盆安装，乙方验收完成，再将剩余贰拾叁万元整汇款给甲方；因双方沟通不畅，具体交付时间更改为2018年3月7日。马小川将涉案房屋部分装修工程交由山东金恒装饰工程有限公司（以下简称金恒公司）进行装修，合同总价款为102万元。另查明，由晓菲代马小川支付刘杰先装修装饰费共计365668.5元，向案外人金恒公司支付装修款10万元，由晓菲之父由强代马小川向案外人金恒公司支付装修款30.6万元。在审理过程中，刘杰先向本院提出鉴定申请，申请对房屋主体结构的损失进行鉴定。后因刘杰先未按时缴纳鉴定费用，山东省建筑工程质量检测中心将该鉴定申请退回。后刘杰先再次申请鉴定，并交纳了鉴定费用，鉴定程序继续进行。2020年3月20日，山东省建筑工程司法鉴定中心出具终止对于“济兖路474号院内南楼”司法鉴定的说明函，该说明载明在现场剔凿检测第一个测点时即发现墙体和构造柱上开凿线槽的位置、深度、填塞方法与当事人所述和主张差异较大，现场情况复杂，按照申请方的配合情况要查明事实的难度很大，故鉴定中心决定终止此鉴定。庭审当日，刘杰先再次就同一事项向本院申请鉴定。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据刘杰先提交的2013年3月6日槐荫区段店镇管理委员会出具的《房屋概况证明》，济兖路474号的房屋所有权归刘杰先所有。楼房建于约1977年，砖混结构，共三层，建筑面积3220平方米，楼房长37米，宽约29米。后因该楼房年久失修，刘杰先对该院落内房屋进行改扩建至涉案合同中载明的东楼、中楼、南楼。但刘杰先的上述建设行为未取得建设工程规划许可证，故本院认定刘杰先就上述建筑物与马小川签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》无效。刘杰先主张合同有效，于法无据，不予支持。关于租赁费，本院认为，合同无效后，刘杰先应返还马小川租赁费130万元。马小川另主张租赁费130万元的利息，因本案系合同无效导致的返还租赁费，该主张不予支持。其主张的保全财产保险费损失2150元，属于个人必要损失，应予支持。关于双方的损失问题，双方签订合同后，马小川未实际使用涉案房屋，双方在装修过程中即发生争议。因双方对于签订无效合同均存在过错，故对损失情况应各自承担。在装修过程中，马小川对涉案房屋的承重墙体等房屋结构进行改造、装修，合同无效后，马小川应对涉案房屋结构进行还原，马小川已支付刘杰先的装修费用，作为对刘杰先房屋的恢复及赔偿费用，不予返还。马小川另主张的赔偿装饰装修、改造等损失40.6万元，属于个人损失部分，由个人承担。刘杰先要求对方支付对上述工程的改建费用3570021.72元，但没有具体明细，且法律禁止对无建筑工程施工许可证的房屋进行出租，故该部分损失应由其个人承担。其主张的其他损失和违约金，无具体数额，不予支持。关于鉴定问题，审理中，刘杰先要求对马小川装修时破坏申请人房屋主体结构的行为是否对房屋造成安全隐患进行鉴定，本院组织当事人进行了质证检材，并将案件移送技术室进行鉴定。因刘杰先在规定时间内未及时缴费，鉴定机构将案件退回。后刘杰先又申请继续鉴定，本院予以准许，刘杰先缴纳鉴定费用后，鉴定程序予以继续进行。后在鉴定过程中，山东建筑工程司法鉴定中心出具《终止鉴定说明函》一份，载明：在现场剔凿检测第一个测点时即发现墙体和构造柱上开凿线槽的位置、深度、填塞方法与当事人所述和主张差异较大，现场情况复杂，按照申请方的配合情况要查明事实的难度很大，故终止鉴定。根据鉴定机构的该项说明，本院认定刘杰先在鉴定过程中不配合鉴定机构工作，故导致鉴定失败，其应当承担不利后果。刘杰先再次向本院申请继续鉴定，本院不予准许。其主张依照鉴定结论而提出的其他损失和违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、马小川与刘杰先于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》以及双方于2018年1月2日签订的《房屋租赁合同补充合同》无效；二、刘杰先于本判决生效之日起十日内返还马小川租赁费1300000元；三、刘杰先于本判决生效之日起十日内支付马小川财产保全保险费2150元；四、驳回马小川的其他诉讼请求；五、驳回刘杰先的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23373元，由刘杰先负担。反诉费32720元，由刘杰先负担。保全费5000元，由刘杰先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  牟 阳人民陪审员  周德轩人民陪审员  顾志海二〇二〇年四月七日书 记 员  肖望旭