山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终784号 上诉人(原审原告)：山东信达物业管理有限公司，住所地潍坊市奎文区胜利东街4861号。 法定代表人：董明，总经理。 委托诉讼代理人：王强德，男，1976年10月14日出生，汉族，系该公司职工。 被上诉人(原审被告)：潍坊市技师学院，住所地潍坊市潍城区西环路11611号。 法定代表人：丁汉邦，院长。 委托诉讼代理人：高维铭，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晶晶，山东鸢都英合律师事务所律师。 上诉人山东信达物业管理有限公司（以下简称信达物业）因与被上诉人潍坊市技师学院物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院(2019)鲁0705民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信达物业上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定信达物业无权要求物业费用无事实依据。上诉人自2009年开始对胜利街小区及办公楼进行了物业管理服务。2009年3月1日，双方签订《潍坊市高级技工学校生活区物业管理服务合同》，2009年3月23日双方签订《公示》。上诉人受被上诉人委托负责潍州路、虞河路、胜利街三个小区及胜利街办公楼的物业管理，并约定物业费为每平方米0.85元，后上诉人实际进驻并进行物业管理服务至今，小区及办公楼现仍由上诉人进行物业服务。2009年9月16日，双方签订《胜利街房屋租赁合同》，并在合同最后就物业服务进行了约定，对2楼和4楼的物业服务费进行了约定。《公示》签订日期早于《胜利街房屋租赁合同》，《胜利街房屋租赁合同》实际是对双方之间物业服务的重申及认可，双方并非是在租赁合同签订之日才形成的物业服务关系，租赁合同的解除并不等于双方之间的物业服务关系亦解除。因此，被上诉人应当支付因物业管理产生的费用。案涉小区与办公楼属同一建设规划，共用基础配套设施，由上诉人对小区及办公楼进行物业管理服务。合同虽然解除，但物业服务从未停止过。而且，根据《山东省物业管理条例》第十二条规定，物业用房应由建设单位即潍坊市技师学院无偿提供。 被上诉人潍坊市技师学院未提交答辩意见。 信达物业向一审法院起诉请求：1、判令潍坊市技师学院向信达物业支付拖欠的物业费及垃圾清运费229236元及相应利息（自起诉之日起按照银行同期贷款利率算至清偿之日）；2、判令潍坊市技师学院支付因违约给信达物业造成的损失共计188440元；3、判令潍坊市技师学院向信达物业交付1楼3间物业办公用房；4、判令潍坊市技师学院继续将闲置房屋交由信达物业使用；5、诉讼费用由潍坊市技师学院承担。 一审法院认定事实：2009年3月1日，潍坊市高级技工学校作为甲方与信达物业作为乙方签订了潍坊市高级技工学校生活区物业管理服务合同，约定甲方委托乙方对城区的三处教职工住宅区进行物业管理，达成如下合同，位于胜利街××服务技校小区、××北××技校小区、××北××第二技校小区，共三个小区10座宿舍楼，面积约21498平方米。管理期限为三年，管理起始自2009年3月1日至2012年2月28日。合同到期，自动延续或续签。甲方负责在胜利街××号原技校办公楼1楼免费提供3间物业办公用房，作为小区物业服务中心和管理办公室。甲方将三处住宅区内闲置房屋及设施物品交于乙方使用，由乙方进行投资、修理和出租管理，以填补小区物业亏损部分，剩余部分用于投资小区建设。有关房屋的修复、改造及其它的设施投资费用由乙方自行承担，房屋修理装饰和小区投资设施的产权归乙方所有。合同还约定了双方的权利、义务、违约责任和其它事项。 2009年9月16日，潍坊市高级技工学校作为甲方与信达物业作为乙方签订胜利街房屋租赁合同一份，该合同约定甲方将位于奎文区胜利街××号原高级技工学校办公楼闲置房屋租赁给乙方，达成如下合同：一、位于奎文区××街××技工学校办公楼××层部分闲置的房屋，共24间，其中南间16间，北间8间。二、租赁期限自2009年9月1日到2010年3月30日，房屋每半年签一次合同，合同到期无特殊情况自然延续或续签。（若房屋拍卖完毕后，甲方提前通知乙方，乙方将限期倒业搬出）。南间每间每月350元，北间每间每月300元。三、付款方式为房屋租赁费每月7241元，每半年付一次，即43450元。先交款后租房。甲方负责每半年向乙方收取租赁费。乙方对房屋有单独的使用经营权、租赁权及物业管理权。对于学校使用的房子，房子物业管理费实行按每平方0.85元收取，并服从统一物业管理规定。学校培训处2楼和4楼上用的房子面积约721㎡，物业费每月为613元，此费用从房屋租赁费中扣除。本合同一式四份，具有同等法律效力。该合同还约定了甲乙双方的其他权利与义务。 2018年1月19日，法院受理潍坊市技师学院与信达物业租赁合同纠纷一案，法院作出（2018）鲁0705民初523号民事判决，认定该租赁合同于2017年7月6日解除，判决信达物业返还潍坊市技师学院位于潍坊市××街××号原高级技工学院办公楼一楼北边三间、117房间、二楼205、206、207、208、209、210、212、213、214、215、216、217、219房间、三楼304、305、306、307、308、311、312、313、314、317、318、319房间；扣除2016年6月6日至2017年6月5日一年的物业费后支付租金79544元及利息。信达物业不服该判决提起上诉，潍坊市中级人民法院作出（2019）鲁07民终1522号民事判决维持原判决。信达物业第四项诉讼请求除上述判决其返还的房间外，还包括其现无偿占有使用的潍州路北首原第二技校小区12间平房。 信达物业主张的费用具体如下：办公楼物业管理费169440元，分别是940㎡（一楼、三楼940平方米）×0.85元/月×12个月×10年=95880元，（办公楼二、四楼）613元/月×12个月×10年=73560元；办公楼垃圾清运费1661㎡×0.3元/月×12个月×10年=59796元；因潍坊市技师学院将卖电权出售导致无法收取的物业费损失188440元。 另查明，潍坊市技师学院胜利街××号原服务技校小区有6座宿舍楼、沿胜利街有一处办公楼，虞河路北首原第一技校小区有3座宿舍楼，潍州路北首原第二技校小区有1座宿舍楼及12间平房。2017年3月6日，信达物业与松鹤园社区服务技校小区业主委员会签订为期五年的物业管理服务合同。 再查明，山东省人民政府鲁政字（2004）425号文件同意将潍坊市劳动局第一技工学校、潍坊市劳动局第二技工学校、潍坊市服务技工学校、诸城市技工学校联合改建为潍坊市高级技工学校。山东省人民政府鲁政字（2009）136号文件同意将潍坊市高级技工学校改建为潍坊市技师学院。 一审法院认为，信达物业与潍坊市技师学院存在物业服务合同关系和租赁合同关系。本案中，信达物业依据信达物业、潍坊市技师学院双方于2009年3月1日签订《潍坊市高级技工学校生活区物业管理服务合同》主张办公楼的物业管理费及垃圾清运费，经查该合同第一条明确约定了物业的基本情况系位于胜利街××服务技校小区、××北××技校小区、××北××第二技校小区，共三个小区10座宿舍楼，并不包括信达物业主张的办公楼。此外，办公楼不属于住宅区内的房屋，信达物业使用办公楼系基于租赁合同的事实也已经被法院（2018）鲁0705民初523号民事判决及潍坊市中级人民法院（2019）鲁07民终1522号生效民事判决确认。故信达物业以该物业管理服务合同来主张办公楼的物业管理费及垃圾清运费等无事实和法律依据，信达物业的第一项诉讼请求，不予支持。同理，信达物业的第四项诉讼请求，生效判决已判令信达物业将所占有的办公楼房间返还，信达物业要求法院判决其继续使用没有道理，对该请求不予支持。对信达物业现占有的潍州路北首原第二技校小区12间平房，双方并无争议，无需以判决形式确认。 对信达物业的第二项诉讼请求，不予支持。主要理由为信达物业主张该项损失的证据，系其单方制作，且潍坊市技师学院不予认可；此外，信达物业主张潍坊市技师学院违约将卖电权出售并无证据予以证明，即使有业主拖欠信达物业物业费，信达物业亦应通过合法途径维权，并不能直接向潍坊市技师学院主张。 对信达物业要求潍坊市技师学院交付1楼3间物业办公用房的诉讼请求不予支持。理由为信达物业于2017年3月6日与松鹤园社区服务技校小区业主委员会签订物业管理服务合同后，信达物业与潍坊市技师学院于2009年3月1日签订的《潍坊市高级技工学校生活区物业管理服务合同》自行终止，潍坊市技师学院现无义务按照已经终止的合同为其提供物业办公用房。 综上，信达物业的各项诉讼请求均不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回山东信达物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费7565元，减半收取3782.5元，由山东信达物业管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，依据查明的事实，《潍坊市高级技工学校生活区物业管理服务合同》约定的物业管理位置系位于胜利街××服务技校小区、××北××技校小区、××北××第二技校小区，共三个小区10座宿舍楼，而信达物业主张的办公楼不属于住宅区内的房屋，该办公楼的管理系基于租赁合同的约定，故信达物业以该物业管理服务合同来主张办公楼的物业管理费及垃圾清运费等无事实和法律依据。关于信达物业主张的办公用房，因信达物业于2017年3月6日与松鹤园社区服务技校小区业主委员会签订物业管理服务合同后，信达物业与潍坊市技师学院于2009年3月1日签订的《潍坊市高级技工学校生活区物业管理服务合同》自行终止，故潍坊市技师学院现无义务按照已经终止的合同为其提供物业办公用房。 综上所述，上诉人山东信达物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7565元，由上诉人山东信达物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇二年四月一日 书记员  褚诗舒