山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初10857号原告：刘擎，女，1981年3月13日生，汉族，无业,住济南市历下区。被告：山东省城建工程集团公司，住所地济南市市中区经五路小纬四路46号。法定代表人：刘俊福，总经理。委托诉讼代理人：崔书冰，男，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：田霖，男，该公司副总经理。原告刘擎与被告山东省城建工程集团公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘擎，被告城建公司法定代表人刘俊福的委托诉讼代理人田霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘擎向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金133465元（自2018年5月1日起至原告起诉之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；2、判令被告承担原告维权、催告产生的交通费、快递费2464.02元；3、被告承担原告的诉讼费用。事实和理由：2016年7月30日原被告签订购房合同购买腊山御园房产一套，原告支付定金5万元，后于2016年8月17日支付余款，总价款697221元，购房合同约定2018年4月30日交付，该房产至今未交付，被告严重违约，逾期高达18个月（2018.4--至今）。原告多次通过联系销售顾问、前往售楼处、书面催促履行、与项目负责人面谈等方式催促履行并协商违约赔偿，至今没有达成一致。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。”合同中对延期交付的违约金约定是格式合同，显著低于行业一般标准，显著低于延迟18个月以上交付给原告带来的损失，且对卖方违约和买方违约的违约金约定显著不对称、不公平，人民法院应酌定提高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告逾期交房给原告造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告逾期交房给原告造成的损失远远高于格式合同约定的违约金，原告请求人民法院按实际造成的损失确定违约金。结合本地相关判例及涉案房屋片区的租金水平，原告提出上述诉讼请求，请人民法院判如所请，依法追究被告严重失信和违约的法律责任。被告城建公司辩称，一、答辩人未按合同约定时间交付房屋具有免责事由。根据我公司与被答辩人签订《商品房买卖合同》第八条之有关规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。自2015年以来，全国范围内对环保采取高压态势，济南市为配合创建全国文明城市和环保督查，根据《济南市重污染天气应急预案》（济政办字（2016）27号）2016.10.31发布，《济南市重污染天气应急预案》（济政办字（2017）93号）2017.12.19发布，以及《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》（济建尘字（2018）1号），济南市重污染天气应急工作指挥办公室、市环保局应急管理处等部门，在2016年12月3日至2019年3月2日期间，共发布启动重污染天气Ⅰ级应急响应1次，Ⅱ级应急响应14次，Ⅲ级应急响应3次，Ⅳ级应急响应3次及重污染天气预警共计停工112天，实际导致停工并影响工期约36天。由于房地产开发和施工是一个系统工程，各阶段、各工序之间必须紧密配合，施工工人流动性强，一旦应急响应停工，将会产生连锁反应，导致工程进展受阻时间超应急响应停工时间。二、原告主张逾期交房违约金计算方式和起算时间，以及维权、催告产生的交通费、快递费等没有法律和合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，明确约定了逾期交房违约金的计算方式和起算时间，系合同双方当事人在平等自愿基础上做出的真实意思表示，约定违约金时是基于对将来可能发生的损失的一种预先估计，原告作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，本合同没有违反《合同法》等法律的禁止性规定，是合法有效的。原告主张自2016年8月17日起，以房款697221元为基数，参照人民银行同期流动资金贷款利率4.75%/年的1.3倍计算，没有法律和合同依据。三、双方签订的合同文本是济南市建委提供的示范文本，在此基础上填空生成，并非原告所称的格式合同，提供固定的合同文本并非被告主动追求的结果，而是政府部门的强制要求。被答辩人诉称《商品房买卖合同》第九条第二款为格式条款应当无效无事实和法律依据。《合同法》第三十九条采用格式条款订立同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第6条规定提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称：采取合理的方式，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第12条，买受人确认：在主合同及本补充协议签署前，出卖人已就主合同及本补充协议的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明与解释。被答辩人作为合同一方当事人，已经在合同签署页以“特别提示”并用加粗字体明确合理方式提醒对方注意“请买受人在签字前详细阅读并充分理解主合同、附件及本补充协议内容。买受人一经签字即视为已充分知晓并理解了合部条款及内容的实质含义及其相应的法律后果。”以上条款内容，尽到了提醒告知和说明义务，该条款对当事人发生法律效力。综上，被答辩人对我单位的诉讼请求于法无据，于理不合。恳请人民法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于济南市槐荫区房屋一套，建筑面积110.67平方米，房屋总价款为697221元，合同约定交房时间为2018年12月31日前。房屋交付条件为涉案商品房取得开发项目的《分期综合验收被告证明》。该合同还约定，如出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房屋价款的0.5%的违约金。2016年4月30日原告支付付定金5万元,2016年8月17日支付全部房屋价款。涉案楼盘至今尚未取得《分期综合验收被告证明》。原告提交开发商近年被环保局和综合执法局处罚记录一张，拟证明被告频繁违反环保法规进行施工即环保监管并未对其产生实际的停工效果。被告对该证据真实性无法确认，即使是真实的也恰恰证明政府环保措施的严厉性，足以影响项目的开发施工进程，造成交房逾期。原告提交本市及本楼盘生效判决一组，拟证明:1、交房的必备条件是取得综合验收；2、环保监管不被法院认可为免责事由；3、延期交付在司法实践中多次按同期贷款利率1.3倍赔偿。被告认为无法确认上述证据的真实性，上述证据与本案无关。原告提交异地往返济南维权发票一组，金额共计2464.02元，拟证明因被告违约原告进行长达二年的艰难维权，包括交通费、快递费、住宿费。被告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，原告的起诉状写的很清楚原告住址为济南市。原告提交建委书面答复原告截图一份，拟证明被告于2016年7月22日取得原告购买房产之楼盘的预售证而原告2016年4月30日就付款给被告，被告事实上构成违规预售。被告对预售许可证取得时间无异议，其他无法确认其真实性。原告提交原告查询涉案房产网签备案时间为2017年12月28日距离原告付款长达一年半，拟证明被告过错导致涉案房产没有及时依约依法网签备案。被告主张对该证据的真实性无法确定。原告提交原告与被告销售员任文彬微信对话截图一份，拟证明原告多次催促办理备案未果。被告主张对该证据的真实性无法确定。被告提交济南市污染天据应急预案（济政办字（2016）27号）、《济南市重污染天气应急预案》（济政办字（2017）93号、《济南市重污染天气应急预案》（济政办字（2018）1号、《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》（济建尘（2018）10号）各一份，拟证明济南市重污染天气预警信息发布后，启动应急响应，钢铁、建材等重污染行业采取限产限排措施；绕城高速以内禁行渣土砂石运输车；停止易产生大量扬尘的土石方作业等施工环节；停止拆迁工地施工作业和建筑、道路、结化等易产生扬尘污染的室内外施工作业项目；济南市重污染天气应急工作指挥部办公室、市环保局应急管理处等部门发布的《关于启动重污染天气应急响应的通告》等通知一份，拟证明在2016年12月3日至2019年3月2日期间，共发布启动重污染天气一级、应急响应1次，二级应急响应14次，三级应急响应3次，四级应急响应3次及重污染天气预警共112天，灾际导致停工并影响工期约336天。原告对上述证据的真实性部分认可，认可政府的公告通知，不认可被告内部的文件，因为内部文件可以随时制作。对上述证据与本案的关联性不认可，认为就违约而言约定交房日期2018年4月30日，之后的监管文件与本案无关，属于被告违约的扩大后果，不能构成被告延期交付的免责事由，即使政府发了文件也不能证明被告在真实的施工中实际停工了这些天，证据断裂无法证明被告的证明目的，事实上被告多次无证开工，违反环保规定达六次，并不是政府说停工就停工的守法企业。在本楼盘的相关维权中一、二审法官均不认可上述环保监管原因免责，参见（2020）鲁01民终1196号和（2019）鲁01民终11745号的判例。交房时间在合同定立时已经包含开发商对施工进程商业风险判断，在2018年9月25日被告出具给维权业主的答复中被告也承认由于对各方面预估不足至今仍未交付。因此，交房时间是一种承诺更是一种商业判断。被告应信守承诺更应对自己的商业判断负责，而非归于政府环保监管。被告提交商品房买卖合同补充协议一份，即商品房买卖合同的附近五，该附件第九条第12条约定“买受人确认：在主合同及本补充协议签署前，出卖人已就主合同及本补充协议的全部条款，包括设计免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明与解释。”原告对该证据的真实性认可，但认为该合同订立中涉及重大变更，并存在对原告的欺诈，部分条款无效。原告于2016年4月30日支付定金，于8月17日支付全款，于8月23日签订买卖合同，但被告一直不网签备案。原告多次催促无效后济南限购无法网签，原告要求退钱并赔偿，被告说买房人由我父亲变成我才能网签，就2017年7月叫我去售楼处重新签合同，但偷偷将交房日期变更为2018年12月30日并未提示实属欺诈。该收房日期距离我付款长达一年半之久这违反常识。合同违约金部分为格式条款显失公平，买房人逾期付款要付每日万分之四违约金，而对应的卖方延期交付违约金为每日万分之零点五，这差了八倍。因此在合同订立时双方合同义务显著不对称不公平。参阅济南或全国的判例和司法大数据，通常认可的生效判决违约金为总房款每日万分之三。依据合同不论是逾期不超过90日的万分之零点五，或逾期超过90日的已付款的0.5%。这两种情形都显著低于买方同等义务，也低于买方长达二年不能使用房屋的实际损失应予调整。综上，该合同被告具有缔约过失、主观侵权、违约、合同效力问题。本院认为，原告刘擎与被告济南城建公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告主张其父亲于2016年7月30日就同一房屋签订了商品房买卖合同，但因被告未进行网签备案造成政府出台限购政策后无法办理，遂只能变更为原告与被告重新签订买卖合同，且被告偷偷变更交付日期为2018年12月30日，但本院认为，原告作为完全民事行为能力人应当对其签订的合同承担相应法律责任，故原、被告均应当按照双方于2017年12月28日签订的商品房买卖合同履行各自义务，原告如约支付房屋价款后，被告应当于2018年12月31日前向原告交付房屋。关于被告城建公司逾期交房是否构成违约的问题。本院认为，按照合同约定被告应当于2018年12月31日前向原告交付住宅房屋。被告城建公司主张因政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，无需承担违约责任。但被告提交的有关政府部门的文件并未涉及直接要求其停工作业，也不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对被告城建公司上述无需承担违约责任的主张，本院不予采纳。被告未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约，理应向原告支付违约金，该违约金的起算日期应为自2019年1月1日起，原告要求自2018年5月1日起计算违约金的诉求于法无据，本院不予支持。现原告明确要求继续履行合同，根据双方合同约定，被告按照已付款的0.5%向原告支付违约金，但原告主张该违约金支付标准过低，主张按照已付款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告已迟延交房1年有余，且至今尚未取得《分期综合验收被告证明》，仍不具备交房条件，双方对于违约金的约定明显已低于原告损失，故原告要求的以其已付房屋价款697221元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行的同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至原告起诉之日即2019年11月4日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍计算违约金的要求符合相关法律规定，本院予以支持，对多出部分予以驳回。后续产生的逾期交房违约金原告可另行主张权利。关于原告要求被告赔偿其损失2464.02元的诉求，本院认为，原告当庭陈述并确认其在济南市居住，亦无法证实其提交的证据与本案的关联性，故本院对原告的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘擎逾期交房违约金，以697221元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行的同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2019年11月4日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍计算。二、驳回原告刘擎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元，由被告山东省城建工程集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  许 毅人民陪审员  刘象宏人民陪审员  张维芝二〇二〇年四月二十四日书 记 员  潘建永