山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6675号 上诉人（原审原告）：于洋，男，汉族，1994年6月12日生，住青州市。 委托诉讼代理人：王福升，山东古州圣洁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范克军，山东古州圣洁律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青州市鑫源置业有限公司，住所地：青州天虹花园****营业房。 法定代表人：董中利，经理。 委托诉讼代理人：谢保武，山东闻法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，山东闻法律师事务所律师。 上诉人于洋因与被上诉人青州市鑫源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院(2019)鲁0781民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 于洋上诉请求：撤销一审判决、改判被诉人赔偿上诉人损失160148.71元或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方于2015年2月2日签订的《新世纪花园储藏室使用权认购协议》和《商品房销售合同》约定，如违约按房款总额的日万分之一赔偿，上诉人购买被上诉人承建的青州新世纪花园小区10楼2单元102号商品房一处，及10区10号地下储藏室，商品房包括停车位总价款803427元，储藏室款40800元。合同约定被上诉人应于2015年12月31日前交付商品房，并于交付之日起120天内为上诉人办理产权权属证书。合同签订后，上诉人依约全部履行了合同约定的义务，但被上诉人未依约交房，也未依约给上诉人办理权属登记，更未依约赔偿上诉人，已构成违约，应依法承担违约责任。二、本着平等公正的合同原则，合同既然约定了要求上诉人承担违约责任是按房款总价的日万分之一赔偿，那么上诉人同样可以要求被上诉人予以同等的赔偿，否则就是霸王条款，为什么一审法院对此不认可，反而以要于洋申请鉴定(对涉案房屋同地段同类房月租金标准进行鉴定)，难道一审法院要用两个标准来对待上诉人和被上诉人吗?双方签订的合同系格式合同，该条款的约定显失公平，系无效条款。三、一审法院偏听偏信被上诉人方，失去公平原则，由房产商自己的物业公司人员出据的证明上诉人擅自入户的证据，不足为信，也不能当做证据使用。房地产公司拿出他们的综合验收合格证书才叫真正的交房，而不是物业人员说的通知拿钥匙就算交房。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 青州市鑫源置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 于洋向一审法院起诉请求：1.判令青州市鑫源置业有限公司继续履行合同，立即办理产权权属证书；2.判令青州市鑫源置业有限公司支付于洋逾期交房违约金160148.71元；3.本案诉讼费用由青州市鑫源置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月2日，于洋与青州市鑫源置业有限公司分别签订《新世纪花园储藏室使用权认购协议》和《商品房买卖合同》各一份。于洋购买青州市鑫源置业有限公司承建的青州市新世纪花园小区10号楼2单元102号商品房一处及10区10号地下储藏室，商品房（包括地下停车位）总价款803427元，储藏室价款40800元。上述合同签订后，于洋于2014年11月29日支付青州市鑫源置业有限公司地下储藏室款40800元，2015年12月31日支付青州市鑫源置业有限公司房屋首付款303427元（其余房款500000元在中国农业银行青州市支行办理按揭贷款）。2015年3月4日，于洋交纳契税12051.41元，双方共同到青州市预售合同备案登记手续。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意协商处理。”本案中，山东尚诚物业服务有限公司出具证明一份，证明于洋已于2017年7月份取得涉案房屋，该证明载明：“证明新世纪花园10-2-102业主于洋于2017年7月份自行入户，开始装修。陈胜文山东尚诚物业服务有限公司（公章）2019年5月5日”。《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的以双方同意协商解决的方式处理。”本案中，青州市鑫源置业有限公司已经按照不动产登记部门的规定和要求，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 同时查明，2013年9月16日，青州市鑫源置业有限公司以出让方式取得面积为40016平方米的青国用（2013）第031443号国有土地使用权证，涉案楼房占用土地在其范围内，该土地建设工程规划许可证证号为建字第3707812013Ｑ0097号，建筑工程施工许可证证号为2014-039，商品房预（销）售许可证证号为青房注字第××号。 一审法院认为，于洋、青州市鑫源置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。本案中，按照合同约定，于洋于2015年2月2日支付青州市鑫源置业有限公司购房款803427元，青州市鑫源置业有限公司应于2015年12月31日前交房，于洋已于2017年7月份擅自占有使用涉案房产，应认定2017年6月30日已经交付房屋。逾期交房时间为自2016年1月1日至2017年6月30日，共计18个月。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案诉讼过程中，双方就逾期交房违约金未协商达成一致意见，于洋于2019年8月15日向一审法院提交鉴定申请，请求对涉案房屋同地段同类房屋的月租金标准进行评定，后于2019年9月12日撤回该申请。因此，在于洋与青州市鑫源置业有限公司不能商定违约金计算标准及数额，又撤回对涉案房产同地段同类房屋租金进行评定的情况下，于洋关于逾期交房违约金的诉讼请求，因于洋证据不足，本庭无法确定，故在本案中暂不处理，于洋可待证据充分后另行主张权利。 合同第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的以双方同意协商解决的方式处理。”本案中，应当由青州市鑫源置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，协助于洋办理房屋产权登记手续，是履行合同义务。故于洋要求青州市鑫源置业有限公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。综上所述，于洋的合理诉讼请求，应当依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第一款第二项规定，判决：一、青州市鑫源置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助于洋办理房屋土地、房屋权属登记；二、驳回于洋的其他诉讼请求。案件受理费3502元，由于洋负担3000元，青州市鑫源置业有限公司负担502元；诉讼保全费1321元，由青州市鑫源置业有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，于洋与青州市鑫源置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，青州市鑫源置业有限公司未按照合同约定时间交付涉案房产，双方在《商品房买卖合同》对青州市鑫源置业有限公司逾期交付涉案房屋违约金未作明确约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，由于于洋在一审中申请对涉案房产同地段同类房屋租金进行鉴定，后于洋又不同意进行鉴定，故一审法院认为于洋关于逾期交房违约金的诉讼请求，因于洋证据不足，在本案中暂不处理并无不当。因本案对青州市的违约金未在本案中处理，一审法院认定的青州市时间，于洋又不认可，故本院对一审法院认定的青州市时间不予确认。综上所述，上诉人于洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3502元，由上诉人于洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 亮 审 判 员  崔福涛 审 判 员  张振显 二〇二〇年四月十日 法官助理  高兴东 书 记 员  房艳萍