河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初3381号原告：河南省安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会（原安阳市郊区东郊乡后张村村民委员会），住所地安阳市文峰区光华路街道明福街。法定代表人：王永革，职务：村主任。委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋淮吉，河南兴邺律师事务所律师。被告：宋永生，男，1962年11月4日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：王笑宇，河南鼎维律师事务所律师。委托诉讼代理人：高寒逸冰，河南鼎维律师事务所实习律师。原告河南省安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会（以下简称后张村村委会）与被告宋永生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告后张村村委会委托诉讼代理人蒋淮吉、被告宋永生的委托诉讼代理人王笑宇到庭参加了诉讼。因原、被告双方争议较大，本案转为普通程序，于2020年3月18日公开开庭进行了第二次开庭审理。原告后张村村委会委托诉讼代理人蒋淮吉、被告宋永生的委托诉讼代理人王笑宇、高寒逸冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告后张村村委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2008年10月8日签订的租赁协议；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告宋永生于2001年5月1日签订租赁合同，将原告所属的门面房4间及院落出租给被告使用，合同约定的租赁期限为18年，自2001年5月1日至2018年4月30日止，约定租金为每年13000元。2018年4月30日前，现任村委会的工作人员要求承租方续签租赁合同时，被告宋永生告知在2008年的10月8日与原告签订了至2037年的租赁协议，租期为19年。原告处未查询到合同原件。原告认为2008年时，时任村长未经村委会及村民代表大会授权，在换届选举前突击与被告签订租赁合同，该合同不是原告的真实意思表示依法不能对原告产生法律效力。2008年10月8日续签订的三方合同，未经村民会议或村民代表大会表决通过，也未经村两委审议通过，违反了村民组织法第24条。同时该协议签订后至今，协议签订的社会环境发生了巨大变化，原签订协议的租赁价格或2008年10月8日签订的租赁协议的租金均与市场价格远远相背离，继续履行该租赁协议，对于原告明显不公平，极大的影响了原告的集体利益。依据合同法相关规定，合同成立以后，客观情况发生了，当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除。且法律规定租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。原被告双方签订的租赁合同以及2008年10月8日签订的租赁协议，变相的将合同租赁期限实质性变更为37年的租赁合同，违反了法律的强制性规定，超过20年的超过部分无效。综上所述，依据事实及法律规定，为了保护原告的集体利益，保护原告全村村民的合法权益，诉至法院，请求法院依法解除该租赁合同补充协议。被告宋永生辩称，1、原告的起诉已经超过了2年的诉讼时效，双方于2008年10月8日签订了期限为19年的租赁合同，根据当时适用的民法通则135条的规定，原告应当在2年内向法院提起诉讼，所以原告丧失了案件的胜诉权；2、本案不适用村民委员组织法第24条第8款，《中华人民共和国村民委员会组织法》于1998年11月4日颁布实施，当时的法条当中并没有第24条第8款的规定，原告所引用的该条款是在2010年10月8日通过人大修改才实施的，该法条不能溯及既往；3、双方在2008年的合同不适用原告引用的合同法司法解释中关于情势变更的情况，司法解释是2009年4月27日才颁布的。4、2008年双方签订合同时，是安阳市创卫工作的关键性一年，被告也是配合原告和安阳市的创卫工作，将原来仅有的4间破旧门面房进行了翻建，面积由80多平方米增加到130多平方米，并在后院新建了15间房屋和连廊，共计600多平米，还在后院修建了卫生间2间20多平米，从2008年6月开始建设，2009年夏天才装修完毕符合使用条件。被告在此投资150余万元，该投资也是基于双方在2008年合同约定。如果原告坚持解除合同，被告同意原告在支付被告租赁物价值后，解除合同。否则，应当按照原合同履行，本案不符合解除合同的法律要件。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告后张村村委会提交2001年原、被告签订的房屋租赁合同、2008年6月18日原、被告签订的租赁协议。被告宋永生提交2001年5月1日签订的租赁合同、2006年6月18日双方签订的补充协议、2010年10月8日双方签订的租赁协议、原告的银行客户回单、现金缴款单、照片18张、安阳市创建国家卫生城市工作大事记报道截图、原告出具的证明1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2001年5月1日，后张村村委员会（甲方）与宋永生（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容为：甲方将位于相东路西门面房4间及土地全院出租给乙方使用。租赁期限十八年，自2000年5月1日起至2018年4月30日止；租赁费每年13000元，每半年乙方向甲方预交一次6500元，逾期不交者，视为违约；乙方租赁期间，不经甲方允许不准对甲方原有房屋进行改造，否则甲方有权单方终止合同，并加收因此给甲方造成的经济损失；乙方租赁后，如需建房或其他建设设施，一切建筑手续和费用均由乙方负责解决，合同到期后甲方概不接收乙方任何不动产。乙方必须在一个月内清理完毕，恢复原状，如超过一个月不拆除或不清理完，所余不动产无条件归甲方所有。该合同上盖有原告村委会印章及孟庆恩的印章。原告提交2008年6月18日，原、被告签订的租赁补充协议1份，主要内容为：为迎合2008年安阳市申创卫生城市工作的顺利开展，对原告租赁物地进行改造建设，建设期间由乙方投入建设资金，为有限地保障乙方的权益，在协议有效期内，如遇国家建设需拆迁的情况下，由乙方投资建设的所有地面上的建筑赔偿款，全部归乙方所有；建设期间，相关手续及资金全部由乙方自行负责，甲方不承担相应责任。上述租赁协议及租赁协议上均加盖原告村委会印章，并有原告村委会工作人员孟国庆签名。2.被告宋有生提交2008年10月8日与原告签订的租赁协议1份，合同主要内容为：为了甲乙两方的共同利益，增加甲乙两方的经济收入，乙方需扩大经营规模，根据市创卫形式，乙方现需投入重大资金，改变旧院环境，经双方充分协商同意，将位于东风路一侧，桃园山庄北端独院一处（临街房四间、围墙）租给乙方，具体条件如下：（一）、乙方每年向甲方交纳贰万元的承租费，当年年初预交（1月15日前预交承租费，不得拖欠）；（二）、乙方在承租期间工商、税务、地皮税等费，均由乙方承担，甲方概不负责；（三）、乙方所需建设一切费用由乙方自理，所需一切手续，由乙方承担；（四）、乙方在甲方地上所建设的建筑物协议在执行期内，如遇国家建设需拆迁的补偿费由乙方收益，临街房的赔偿归甲方，如本协议执行完毕地面上的所有建筑物归甲方所有，甲方不付乙方任何经济补偿，但甲方土地乙方不得向任何单位和个人作为抵押和担保；（五）、如乙方有违约甲方可单方终止协议，并追究乙方所造成的一切后果和经济损失；（六）、协议期为19年，即2018年5月1日至2037年4月30日止；（七）、协议签订后，甲乙两方任何一方不得以任何理由或因领导人的更换而无故终止协议，无故终止协议一切损失费由终止方承担（不可抗因素除外）；（八）、乙方所承租甲方的土地永久性归甲方所有，土地补偿归甲方。水电乙方自安自装，费用自理；（九）、如协议到期在同等条件下乙方优先承租。该协议上加盖原告村委会印章，并有原告村委会工作人员孟国庆签名。被告提交证明1份，内容为：兹证明位于东风路西侧桃园山庄北端独院一处（包含临街房四间）租赁给宋永生使用，租赁期限由2008年5月1日至2037年4月30日。该证明未显示出具时间，加盖有原告村委会印章。3.被告宋永生提交照片1组，辩称2008年为了配合安阳市创卫工作，原告村委会两委成员多次与被告协商，要求被告自行出资翻建案涉租赁物，经过几个月的协商，在双方签订新的租赁协议后，被告出资150余万元对租赁物进行了翻建。翻建后的房屋包括4间门面房，院内新建影壁墙、假山、鱼池、卫生间各1处，院内整体青石铺地，靠北侧新建房屋11间、西侧新建房屋4间，所有房屋均进行了装修装饰。原告认可原告将案涉房屋及土地租赁给被告时，只有四间门面房，后院是一片空地，认可被告宋永生依据租赁补充协议对案涉房屋进行了翻建，对被告陈述的租赁物现状无异议。4.2018年7月25日，被告宋永生转账支付原告2018年度租赁费2万元。5.案件审理过程中，被告称如果原告同意对被告翻建的房屋等不动产进行评估作价补偿被告的话，被告同意解除原、被告2008年10月8日签订的租赁协议。原告称不同意被告该意见，要求按双方第一份合同约定，对地上建筑物进行清理，如不能在约定时间内清理、恢复原状，所有租赁物自动归原告所有。本院认为，关于本案诉讼时效，原告称原告是在2018年与被告的第一份合同到期后，被告宋永生才向原告出示了案涉2008年10月8日双方签订的合同，原告处没有2008年10月8日合同的原件，依据相关法律规定，诉讼时效自当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算，且原、被告之间的租赁合同尚在履行过程中，故原告本次起诉不超诉讼时效期间。原、被告之间2001年5月1日签订的租赁合同书系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同成立有效。合同签订后，原、被告双方于2008年6月18日签订租赁补充协议，协议明确为迎合2008年安阳市申创卫生城市工作的顺利开展，对原有租赁物地进行改造，由乙方投入建设资金。原、被告双方对该补充协议均无异议，本院予以采信。原、被告之间2008年10月8日签订的租赁协议，明确该协议签订的前提是根据市创卫形式，为了双方共同利益、增加双方经济收入。该部分内容与租赁补充协议内容可相互印证。协议约定：乙方需投入重大资金改变旧院环境，乙方承担工商、税务、地皮税等费用，所需建设的一切费用，如本协议执行完毕地面上的所有建筑归甲方所有。协议签订后，被告宋永生出资对案涉房地进行了翻建，翻建后的房屋包括4间门面房，原有房屋院内新建影壁墙、假山、鱼池、厕所各1处，院内整体青石铺地，靠北侧新建房屋11间、西侧新建房屋4间，所有房屋均进行了装修装饰，翻建后的租赁物与原租赁物有很大的改变。该协议与原租赁合同书内容相比发生了重大改变，约定合同期满后乙方在甲方土地上所建的不动产归甲方所有，与原合同条款发生了根本性的变化。原告于2018年7月25日收取了被告支付的2万元房屋租金，对2008年10月8日签订的租赁协议进行了实际履行。现原告主张解除原、被告于2008年10月8日签订的租赁协议，但并未提交证据证明符合合同约定或法律规定的解除条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告河南省安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河南省安阳市文峰区光华路街道办事处后张村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟审 判 员  祝 昉审 判 员  李 雪二〇二〇年四月一日代理书记员  张燕莎