广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1031民初2019号 原告：王仕勇，男，1974年9月17日出生，壮族，农民，户籍地广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 原告：韦孟娟，女，1979年11月24日出生，壮族，农民，现住广西隆林各族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄海，广西中名律师事务所律师。 被告：李成辉，男，1985年8月4日出生，汉族，农民，户籍地广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 被告：吴秀玉，女，1985年9月18日出生，汉族，农民，户籍地广西隆林各族自治县，住隆林各族自治县。 二被告共同委托诉讼代理人：黄明光，广西源厚律师事务所律师。 原告王仕勇、韦孟娟与被告李成辉、吴秀玉合同纠纷一案（立案案由土地承包经营权确认纠纷），本院于2019年11月22日立案后，依法由审判员王建修适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理，法官助理黄晓旭协助审理，书记员黄庭菲担任法庭记录。原告王仕勇、韦孟娟及其共同委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼，被告李成辉、吴秀玉及其共同委托诉讼代理人黄明光到庭参加诉讼。因需要相关部门明确案涉土地性质，本院于2020年1月20日裁定中止诉讼，于2020年3月30日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告王仕勇、韦孟娟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2015年1月22日签订的《房屋转让出卖协议书》无效;2.请求判令被告将《房屋转让出卖协议书》项下位于隆林县移民安置点二区第四排022号的一栋二层钢筋水泥结构平顶房，及菜园地、松树地、水田地约0.8亩，退还给原告;3.由原告将合同价款128000元退还给被告;4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告原是天生桥水电站库区移民，由政府安置到隆林县，政府为原告配置了宅基地、菜园地、松树地、水田等。原告搬迁到安置点建房居住后，从事农业生产经营。因安置点水电供应不正常，严重影响生产生活，加之受人挑唆指示，2015年1月22日原告与被告签订《房屋转让出卖协议书》，原告将自建的房屋和政府配置给的菜园地、松树地、水田地约0.8亩出卖给被告。原告认为《房屋转让出卖协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款及相关政策，且被告不是平班镇民新村红荣屯村民，不具有承包移民安置点集体土地的资格，该合同无效。为此特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求在举证期限内提交了证据：1.《天生桥二级水电站征地移民外迁安置协议书》;2.《天生桥二级水电站征地移民外迁红荣安置点耕地配置情况统计表》;3.《房屋转让出卖协议书》;4.《隆林各族自治县鹤东大道项目及储备用地征收土地补偿统计表》。 被告李成辉、吴秀玉辩称，一、《房屋转让出卖协议书》是当事人真实意思表示，合法有效，且已履行完毕，应驳回原告的诉讼请求。1.合同系双方当事人真实意思表示且已履行完毕。原告系天生桥水电站库区移民，2006年政府将原告安置到平班镇民新村红荣屯，并配置给房屋和土地。因安置点生产条件艰苦，原告仅在安置点生活二年就于2008年返回原居住地隆林县天生桥镇马窝村生活，并陆续将安置点的房屋和土地转让给他人。2015年1月22日，原告与被告签订《房屋转让出卖协议书》，将政府配置给的房屋和一部分的土地转让给被告，当日被告已付清价款128000元，原告也交付了房屋和土地，合同已履行完毕，现被告已在该地生产生活四年时间。该合同系双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，且已履行完毕。现因该地被政府征用并给予补偿，原告才提出合同无效并请求返还，这是没有任何理由和依据的。2.合同没有违反法律、行政法规的强制性或者禁止性规定。首先，案涉房屋和土地属于政策性安排，有别于严格控制流转的原住居民承包经营的土地，具有灵活调整的属性。原告返回原居住地后，将空闲的房屋和土地转让给被告是合法的，行政主管部门也没有认定该转让行为违法。其次，案涉房屋和土地是原告的合法财产，原告有权处分。二、关于原告请求返还房屋和土地的问题。案涉房屋和土地已由被告合法占有和使用，原告返回原居住地后已不再是安置点的村民，无权主张政策配置给的房屋和土地。被告已付清房屋价款，不能将房屋返还给原告。案涉土地的权属是否归被告所有应由政府部门确认，原告无权向被告主张。 被告围绕其主张在举证期限内提交了证据：1.《收条》、《活期存款历史明细查询》;2.杨秀强的《证明》、隆林县者保乡巴内村民委员会的《证明》。 本院经审理认定事实如下：王仕勇家庭户原系隆林县天生桥镇马窝村马窝第四经济合作社居民户。因天生桥二级水电站建设施工征地，2002年11月13日隆林县人民政府与王仕勇签订《天生桥二级水电站征地移民外迁安置协议书》，协议书约定按照《中华人民共和国大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》，隆林县人民政府将王仕勇家庭户外迁安置到隆林县，并配置给水田、旱地、宅基地，又将王仕勇家庭户的户籍转移到隆林县二区。安置协议书还约定，安置去向确定后不得反悔，如搬迁后擅自返迁，不得享受原居住地的土地资源，政府不再安排解决生产生活问题。上述协议签订后，王仕勇家庭户外迁至安置点，并建房居住生产生活。2015年1月22日，王仕勇及其配偶韦孟娟作为甲方与李成辉及其配偶吴秀玉作为乙方签订《房屋转让出卖协议书》，将位于平班镇民新村红荣屯移民安置点二区第四排022号自建的一栋二层钢筋水泥结构平顶房及该房所占的宅基地，以及政府配置给的菜园地、松树地、0.2亩旱地、0.6亩水田卖给被告，价款共计128000元。协议签订当日，双方同时交付完毕。2019年6月，隆林县人民政府因隆林县鹤城大道项目及储备用地征用了原政府配置给王仕勇家庭户的水田共计2.88亩，土地补偿费共计238164.48元，该补偿费至今仍保存在隆林县自然资源局。《房屋转让出卖协议书》项下的0.6亩水田已被征收，已包含在上述被征收的2.88亩水田之中。《房屋转让出卖协议书》项下的楼房及所占宅基地、菜园地、松树地、0.2亩旱地未被征收。因土地补偿费归属发生争议，遂引发本案。 另查明，王仕勇家庭户安置人口有户主王仕勇、配偶韦孟娟、长女王妹林。李成辉、吴秀玉的户籍地为广西隆林县。李成辉、吴秀玉实际占有案涉房屋期间未对房屋进行改建扩建。 本院认为，审理本案需要厘清下列问题：一、案涉土地属国家所有或者属于农村集体所有；二、《房屋转让出卖协议书》效力如何：三、如协议无效，应如何确定财产返还和损害赔偿责任。 一、关于案涉土地属国家所有或者属于集体所有的问题。王仕勇家庭户名下在移民安置点的土地是隆林县人民政府根据《中华人民共和国大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》给予配置，考察该条例第四章“移民安置”的规定，隆林县人民政府配置给王仕勇的土地应属于安置地的农村集体经济组织即隆林县二区（队）所有。另，本案双方当事人对案涉土地属于农村集体所有亦无异议。 二、关于《房屋转让出卖协议书》的效力问题。本案《房屋转让出卖协议书》包含有农村房屋买卖和农村土地买卖两项内容。农村宅基地具有社会保障功能，含有集体经济组织成员资格的身份属性，王仕勇、韦孟娟将案涉房屋连同宅基地出卖给本集体经济组织之外的李成辉、吴秀玉，不仅违反了农村房屋不得转让给本集体经济组织之外的个人和单位的政策，也违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得买卖、或者以其他形式非法转让土地的规定。买卖农村土地的内容也违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三条承包地不得买卖，以及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款不得买卖、或者以其他形式非法转让土地的规定。故，根据前述法律及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，《房屋转让出卖协议书》无效。另，本案双方当事人买卖政府为落实国家重点工程移民安置而配置给的宅基地及耕田耕地，同时也扰乱了国家大中型水利水电工程建设移民安置秩序，现本案原来县政府配置给外迁户的田地又被征用，又面临新的补偿和安置，本案双方当事人买卖政府配置给外迁户的田地的行为衍生了多种关系，并使关系混乱和复杂，引发了诸多矛盾，扰乱了相关秩序。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定，该《房屋转让出卖协议书》也应无效。被告关于合同有效的主张本院不予支持。 三、关于协议无效后如何确定财产返还和损害赔偿责任的问题。协议无效后，应恢复到协议签订之前的状态，恢复原有秩序。因合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）关于财产返还。本案协议是双务合同，返还房屋和土地与返还合同价款互为对待给付，双方应同时返还。被告占用房屋和土地的使用费与原告占用价款的资金基础占用费相互抵销，双方不再互付房屋土地使用费和资金基础占用费。又因合同项下的0.6亩水田已被征收，在法律和事实上已不能返还，故原告请求返还水田的诉讼请求本院无法支持。0.6亩水田被征收而获得的土地补偿费的归属，因涉及到土地所有权人即农村集体经济组织，而集体经济组织又未做出分配方案，由原告与所在的农村集体经济组织自行协商解决更为稳妥，故在本案中本院不予处理。综上所述，被告应将《房屋转让出卖协议书》项下位于隆林县移民安置点二区第四排022号的一栋二层钢筋水泥结构平顶房及其所占宅基地、菜园地、松树地、0.2亩旱地返还给原告，原告应将128000元返还给被告。（二）关于损害赔偿责任。本案原告知道或者应当知道买卖农村房屋和田地的行为违法，为了私利，仍故意违反国家法律进行买卖，现因所卖出的田地被政府征收并给予补偿后，为了获取更大利益，又以先前自己实施的买卖行为违法为由，主张合同无效，要求返还合同标的物。显然，原告的行为不仅违反和无视了国家法律，也违反了诚实信用原则，原告有重大过错。被告知道或者应当知道买卖农村房屋和田地的行为违法而为之，也有过错。原告的过错大于被告的过错。原告的重大过错与其承担的民事责任应当相适应。现原告承担返还价款，及应支付的资金基础占用费与被告应当支付的房屋土地使用费互相抵销，与其重大过错尚不相当，不足以弥补被告受到的损失，有失公平，故原告尚需承担损害赔偿责任。因被告受到的损失难以准确确定，故被告的损失以128000元为本金以民间借贷为参照，并综合考虑下列因素确定损害赔偿金：（1）0.6亩水田被征收后获得的补偿费49617.60元（82696×0.6=49617.60）;（2）128000元价款若用于民间借贷，按基础年利率6%和四倍利率24%，从2015年1月22日起至今按5年计算利息，理论获利区间为38400元—153600元;（3）0.6亩水田被征收后获得相应的生活门面安置；（4）若合同有效被告获得的最大利益;（5）被告自身亦有一定过错，也应承担一定责任。综合以上因素，本着对违法行为和不诚信行为给予否定评价，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，以及平衡各方利益，本院酌情确定损害赔偿金额为70000元，由原告赔偿被告。 本案包含有农村房屋买卖合同和农村土地买卖合同二项法律关系，属于债的纠纷，应适用“合同纠纷部分”项下二级案由，结案案由确定为“合同纠纷”。立案案由适用“物权纠纷”项下四级案由“土地承包经营权确认纠纷”错误，应予纠正。 综上所述，原告诉请中有理的部分，本院予以支持，反之不予支持。被告抗辩中有理的部分，本院予以支持，反之不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，判决如下： 一、原告王仕勇、韦孟娟与被告李成辉、吴秀玉于2015年1月22日签订的《房屋转让出卖协议书》无效; 二、被告李成辉、吴秀玉将《房屋转让出卖协议书》项下位于隆林县移民安置点二区第四排022号的一栋二层钢筋水泥结构平顶房及其所占宅基地、菜园地、松树地、0.2亩旱地返还给原告王仕勇、韦孟娟; 三、原告王仕勇、韦孟娟将128000元合同价款返还给被告李成辉、吴秀玉; 四、原告王仕勇、韦孟娟赔偿被告李成辉、吴秀玉经济损失70000元; 五、驳回原告王仕勇、韦孟娟的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1430元，由原告王仕勇、韦孟娟负担715元，由被告李成辉、吴秀玉负担715元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 王建修 二〇二〇年四月二日 法官助理 黄晓旭 书 记 员 黄庭菲