贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1772号上诉人（原审原告）：周国剑，男，1980年3月10日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市播州区，现住遵义市播州区。委托代理人：余明达，贵州赶超律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市荣欣房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区澳门路8-3号澳港商贸城3-3-1号，统一社会信用代码915203017309781314。法定代表人：王小会，公司经理。委托代理人：郭秀，女，1986年2月4日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。该公司员工。原审第三人：贵州汛飞房地产策划有限公司，住所地遵义市红花岗区长征镇名苑综合楼34#楼B栋19-3号，统一社会信用代码91520302MA6DKA25X9。法定代表人：周汛，公司经理。上诉人周国剑因与被上诉人遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称荣欣房开公司）及原审第三人贵州汛飞房地产策划有限公司（以下简称汛飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周国剑上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持周国剑的诉讼请求。事实和理由：周国剑在一审提供的《承诺书》，荣欣房开公司明确认可“周国剑于2017年5月6日购入盛世豪庭6栋29层6号房”，同时“承诺在周国剑交清购房资料90日内签署正式购房合同并交清房源。”周国剑已向汛飞公司交清了购房资料，荣欣房开公司应在90日内与周国剑签订正式购房合同并交付房屋。但因房价上涨，荣欣房开公司找借口迟迟不签购房合同及交付房屋，与汛飞公司串通，称汛飞公司欺诈，不认可汛飞公司的行为，但汛飞公司的办公场地是荣欣房开公司提供的，与荣欣房开公司同一处办公，故荣欣房开公司认为被汛飞公司欺诈不符合常理。荣欣房开公司认为加盖公章非该公司的章，但并无证据证明。即使非该公司公章，但也应是得到荣欣房开公司认可的，或是荣欣房开公司提供给汛飞公司的。因房屋单价、具体房屋位置已明确，交房日期已限定，足以构成房屋买卖的构成要件，故原审判决有误。另外，一审中要求确认《承诺书》有效，但一审法院未作认定。荣欣房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。原审第三人汛飞公司未作答辩。周国剑向一审法院起诉请求：确认荣欣房开公司关于向其出卖遵义市播州区的承诺书有效，并判决为其办理盛世豪庭6栋29层6号商品房的过户登记手续，所需费用由其承担。一审法院认定事实：2016年12月29日，荣欣房开公司作为甲方与乙方汛飞公司签订《销售商品房合同》约定：将所开发的位于遵义市播州区盛世豪庭4号、5号楼委托汛飞公司销售，销售价格为每平方米3980元。汛飞公司收取周国剑购房服务费10000元，并在收据上注明单价3040元、未注明收费时间，2017年5月6日，案外人金传建向周国剑承诺并书写承诺书一份，承诺书载明：周国剑于2017年5月6日购入盛世豪庭6栋29层6号房，承诺在周国剑交清购房资料90日内签订正式购房合同，并交付房屋。对于周国剑首付款30%由本公司以现金形式到银行交付，不得以任何方式收回，如周国剑的按揭贷款未能办理成功，全额退还购房服务费，加盖了荣欣房开公司的公章。后，周国剑未能办理房屋买卖的合同，未办理银行按揭贷款，也未实际收到约定的房屋。一审法院认为，双方未签订《商品房买卖合同》，周国剑未向荣欣房开公司交纳购房款，周国剑提供的金传建的承诺书内容显示办理不成，全额退还购房服务费，周国剑要求荣欣房开公司办理遵义市播州区商品房的产权变更登记的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款、第二款之规定，周国剑提供的证据不足以证明荣欣房开公司应当为其办理遵义市播州区商品房产权转移登记手续，故该诉讼请求，不予支持。综上,依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回周国剑的诉讼请求。案件受理费60元，由周国剑负担。本院二审期间，周国剑向本院提交以下证据：1.播州区住建局信访受理告知书一份，证明荣欣房开公司管理漏洞极大，存在很多一房多卖的情况；2.照片两张（拍摄于2020年4月10日12:22分、2018年拍摄的显示荣欣房开公司牌匾的照片），证明荣欣房开公司与汛飞公司办公室在一起的，相互往来，荣欣房开公司对汛飞公司售房是知晓的；3.照片两张（拍摄于2020年4月10日13:07分、12:37分），证明任何购房人在购房时，销售员与荣欣房开公司没有签订合同，该销售员没有佩戴工作牌但是该销售员仍能拿上钥匙带客户看房，说明周国剑购房时并无过错，是荣欣房开公司在管理销售存在漏洞；4.张贴在荣欣房开公司与汛飞公司门前的告示照片一张，证明荣欣房开公司对汛飞公司的销售行为是知晓的，与其类似购房的人共有180多户；5.荣欣房开公司在2018年拆迁汛飞公司销售部现场照片两张，证明汛飞公司以前的销售部就在荣欣房开公司对面。经质证，荣欣房开公司认为，周国剑所举第一组证据中的龙明广是谁，龙明广自称所签订购房合同是假的，说明汛飞公司是诈骗，对此信访案件不清楚；第二组证据照片显示的位置是一个停车场，根本不是公司律师办公室，并且此照片的拍摄时间是2020年4月10日与周国剑当时交手续费及资料已经时隔多年并不能反映当时的情况，即使汛飞公司就在荣欣房开公司旁边，因汛飞公司与荣欣房开公司有销售代理合同也是合情合理的，汛飞公司的诈骗行为与荣欣房开公司无关，公司不清楚汛飞公司的诈骗行为；3.第三组证据不具有真实性，公司委托任何一家销售公司均有公示，不能达到其证明目的；第四组证据的真实性无异议，汛飞公司诈骗案件发生后，公司已经张贴告示警示购房人不要上当受骗，对黄建辉之前的诈骗行为不清楚；5.第五组证据的三性有异议。荣欣房开公司提交以下证据，贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321刑初337号刑事判决书打印件一份，证明周国剑手上的承诺书上的印章是黄建辉伪造的，汛飞公司员工黄建辉自行伪造荣欣公司印章已被依法定为伪造印章罪，且公安机关已作出说明周国剑承诺书上的印章与荣欣房开公司的印章不一致。周国剑质证认为，判决书的真实性由法院审查核实，黄建辉与金传建所书写的承诺书是两回事，黄建辉的违法犯罪行为与本案无关，汛飞公司内部员工伪造印章的行为不能对抗第三人。本院对双方提交的证据作如下认定，1.对于周国剑提交的信访案件受理告知书，因该信访者名为龙明广，信访无结果，与本案无关，不能达到其证明目的，不予认定；对其提供的第二、五组照片，该组照片仅显示荣欣房开公司的门牌，照片内容反映未反映汛飞公司与荣欣房开公司在一处办公，且因荣欣房开公司本就与汛飞公司存在代理售房关系，故荣欣房开公司知晓汛飞公司售房行为属常情，不能达到其证明目的，不予认定；对其提供的第三组证据的照片，仅反映了其去看房及销售人员带其看房的内容，与本案无关，不予认定；对其提供的第四组证据的照片，该照片虽张贴在汛飞公司处，但该照片内容并不能反映荣欣房开公司清楚知晓汛飞公司当时实施伪造印章的行为，不予认定。2.荣欣房开公司提交的贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321刑初337号刑事判决书（已生效），因黄建辉系汛飞公司员工，并曾代表汛飞公司与荣欣房开公司签订《销售商品房合同》，黄建辉在该案中对公诉机关指控的伪造荣欣房开公司印章的事实及罪名无异议，判决结果为黄建辉构成伪造公司印章罪，应作为认定案事实的根据。本院对一审查明的事实予以确认。另，黄建辉代表汛飞公司与荣欣房开公司签订《销售商品房合同》后，伪造荣欣房开公司印章已经生效判决其犯伪造公司印章罪。本院认为，本案的焦点为：涉案《承诺书》的效力、性质以及荣欣房开公司是否应为周国剑办理盛世豪庭6栋29层6号商品房的过户登记手续。本案中，黄建辉代表汛飞公司与荣欣房开公司签订《销售商品房合同》，销售荣欣房开公司的商品房后，伪造荣欣房开公司印章已被刑事处罚，该《承诺书》经办人员金传建是汛飞公司销售人员，并非荣欣房开公司的工作人员，为周国剑出具的《承诺书》上加盖荣欣房开公司的印章，与荣欣房开公司在本案中所举示印章并不一致，在周国剑的举证不能证明该《承诺书》上的公章系荣欣房开公司的公章的情形下，本院对荣欣房开公司在该《承诺书》向周国剑作出承诺的事实不予认定，周国剑关于该《承诺书》有效的上诉理由不充分，本院不予采纳。即使该《承诺书》上的印章系真实的，该《承诺书》仅载明了商品房号、何时签正式合同并交付房源，并未约定商品房价款、付款方式、付款时间、具体交付房屋时间等合同主要内容，仅系荣欣房开公司与周国剑达成的何时订立正式商品房买卖合同的合意，属订购、预订商品房的意思表示，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，该承诺亦不具备商品房买卖合同的构成要件，非商品房买卖合同，且周国剑仅支付了10000元购房服务费，并未支付房屋全部价款，故周国剑主张要求荣欣房开公司为其办理盛世豪庭6栋29层6号商品房的过户登记手续的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，周国剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由周国剑负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年四月十六日法官助理杨颜穗书记员罗然