广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3729号原告：云娇，女，1989年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：张雪芳、黄喻诚，广东广信君达律师事务所律师、实习人员。被告：何志荣，男，1963年7月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：徐国棠，广东丞洛律师事务所律师。被告：李建锋，男，1966年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。原告云娇与被告何志荣、李建锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张雪芳、黄喻诚，被告何志荣及其委托诉讼代理人徐国棠，被告李建锋及其委托诉讼代理人陈志锷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1.两被告向原告支付漏付的2019年3月2日至2020年1月20租金103239元；2.两被告向原告支付漏付的2019年2月租金9729元；3.两被告向原告支付拖欠租金产生的滞纳金，每月自25日起以当月欠付租金数额为基数，按照年利率24%计算至付清之日止；4.两被告向原告支付迟延支付2月份租金的利息1737.74元；5.两被告继续履行《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《租赁合同补充协议2》；6.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由如下：案外人广州银山建设开发有限公司（甲方，以下简称银山公司）与两被告（乙方）于2013年4月28日签订了《租赁合同》，约定甲方出租位于广州市白云区同泰路倚绿北街14号（首层部分，二层及地下室配电房）给乙方使用，建筑面积3300平方米，租期自2013年9月15日至2023年9月14日，合同对租金标准及支付方式进行了约定，并约定了拖欠租金需承担的滞纳金。因案外人胡俊能曾是该物业的产权人，胡俊能与银山公司及两被告协商一致，该物业租金由胡俊能收取，于是胡俊能与被告李建锋在2018年8月14日补签了《租赁合同补充协议》，约定自2018年8月15日起，由胡俊能收取两被告租金，原合同继续履行，本协议与原合同不一致的地方以本协议为准。原告与胡俊能是夫妻关系，后该物业产权人变更为原告，鉴于此，原告与被告李建锋于2019年3月2日签订了《租赁合同补充协议2》，约定自2019年3月2日起，由原告收取被告李建锋的租金，原《租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定的内容继续履行。2019年3月2日至2020年2月，两被告累计拖欠租金112968元，根据合同约定，被告还应支付相应的滞纳金。故请求法院支持原告诉讼请求。被告何志荣辩称：与我方签订《租赁合同》的是银山公司，原告不是适格主体。原告虽在2018年获得涉案物业的产权，但我方于2013年签订《租赁合同》的相对方为银山公司，原告与我方之间不存在租赁合同关系。2018年8月14日，我方与被告李建锋签订《酒楼经营权转让合同》，约定将涉案物业的酒楼经营权转让给被告李建锋，原告与胡俊能对我方与李建锋之间的转让情况知情并允许。在合同签订后，我方发现实际建筑面积与合同上约定面积不符，经我方与银山公司协商一致，由物业公司负责人案外人郑斯莉在银山公司物业管理人员持有的《租赁合同》复印件上对租金及管理费均作出修改，我方自承租之日便按照调整后的租金支付。合同复印件上修改实际面积3080平方米是约定面积3300平方米的94%，故将租金也调整为约定租金的94%，管理费则约定为7700元。我方提供的租金、管理费账单，数目与修改后的合同金额吻合，且自2013年以来，银山公司从未催告我方少交租金。故我方从未拖欠租金，故也不应存在滞纳金，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告李建锋辩称：同意被告何志荣的答辩意见。我方未拖欠原告主张的漏付租金及滞纳金，请求驳回原告的所有诉讼请求。银山公司与被告何志荣于2013年4月28日签订《租赁合同》，我方是在2018年8月4日与被告何志荣签订了《酒楼经营权转让合同》之后，才于2018年8月14日在《租赁合同》中加名。且在2018年8月14日，胡俊能与我方签订的《租赁合同补充协议》中也约定按实测面积收取租金，涉案物业实际面积系3080平方米，未达到合同约定的3300平方米。银山公司与被告何志荣就租金变更已达成一致意见，且由该公司原物业经理郑斯莉亲笔在合同上进行手写变更。我方已足额支付了2020年2月的租金。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议2》、权利义务确认书、建设工程规划许可证、建设工程报建审核书、房地产证、账户历史明细清单、查册表、通知、《酒楼经营权转让合同》、通告、律师函、照片予以确认，并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2013年11月18日，胡俊能登记为广州市白云区同泰路倚绿北街14号二层产权人，建筑面积2919.65平方米。2018年1月3日，该房屋产权转移登记至云娇名下。银山公司（甲方、出租方）与被告何志荣、李建锋（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同落款时间为2013年4月28日，约定甲方将位于广州市白云区同泰路倚绿北街14号（首层部分，二层及地下室配电房，以下简称涉案物业）给乙方作使用，建筑面积3300平方米，甲方于2013年5月15日前向乙方交付房屋，至2013年9月14日为免租期，乙方应于每月25日前向甲方支付当月租金，租金期限及租金标准为，2013年9月15日至2014年9月14日月租金11.5万元、2014年9月15日至2015年9月14日月租金11.73万元、2015年9月15日至2016年9月14日月租金为12.316万元、2016年9月15日至2017年9月14日月租金为12.932万元、2017年9月15日至2018年9月14日月租金为13.578万元、2018年9月15日至2019年9月14日月租金为14.529万元、2019年9月15日至2020年9月14日月租金为15.546万元；本租赁合同生效后1个月内，乙方应向甲方支付保证金345000元；承租方需依约支付租金，如拖欠租金，每天按照拖欠部分的5%加收滞纳金；本《租赁合同》共五页，一式四份，甲方执2份，乙方执2份；等等。2015年5月15日，银山公司向被告何志荣发出通知，通知租赁合同约定的收款账户不再使用，以后缴纳租金需汇入胡俊能名下尾号0994的账户内。2016年9月18日，银山公司再次向被告何志荣发出通知，将收取租金的账户再次进行变更，变更后为胡俊能名下尾号8476的账户。2016年12月20日，银山公司（甲方）与胡俊能（乙方）签订《权利义务确认书》，约定甲方此前出租的涉案物业，甲方为该物业建设单位，乙方对该物业的首层部分及地下室配电房拥有控制权和使用权，二层部分乙方拥有所有权；双方就甲方与该物业的承租方之间签署的《租赁合同》的租金，自2017年1月1日起，由乙方收取；上述事项甲方已告知承租人，承租人按照《租赁合同》所约定的租金标准直接向乙方支付租金，甲方不再收取该物业租金。2018年8月4日，被告何志荣代表广州市白云区同和旺金酒楼与被告李建锋代表的广州宏港酒楼有限责任公司签订《酒楼经营权转让合同》，约定就广州市白云区同泰路倚绿北街14号广州白云区同和旺金酒楼的经营权转让事项达成协议，甲方于2013年4月28日与银山公司签订了《租赁合同》，甲方将该合同的权利义务转让给乙方或乙方指定的第三人，甲方积极配合银山公司与乙方或乙方指定的第三人签订《承接合同》；等等。2018年8月14日，胡俊能（甲方）与被告李建锋（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定广州市白云区同泰路倚绿北街14号二层产权属于甲方所有，双方一致确认自2018年8月15日开始上述物业由甲方收取乙方租金，甲方确认乙方可按《租赁合同》约定的内容继续履行该合同，向甲方按时缴纳房屋租金，由此引起的法律关系纠纷由甲方自身承担，与乙方无关；本协议与《租赁合同》不一致的，以本协议约定为准；收租金额按实测面积收取。2019年3月2日，原告（甲方）与被告李建锋（乙方）签订《租赁合同补充协议2》，约定自2019年3月2日涉案物业由甲方收取乙方租金，现甲方由于产权变更（由胡俊能变更为云娇），收款账户变更为云娇名下尾号3888账户，胡俊能与李建锋之前签订的协议一样生效；等等。2017年1月至2019年2月的租金缴纳情况为：2017年1月至2017年8月每月为121226元，2017年10月至2018年8月每月为127287元；2018年9月至2019年2月每月为136197元；上述租金的收款账户均为胡俊能名下尾号8476的账户。2019年3月至2020年2月的租金缴纳情况为：2019年3月至2019年9月期间，每月15日均支付136197元；2019年10月9日及11日共支付155265元，2019年11月至2020年1月期间，每月15日均支付145731元；2020年3月13日支付2月租金145731元。被告何志荣出示《租赁合同》复印件，显示合同落款处甲方为银山公司，乙方为被告何志荣，合同第1页在建筑面积约为3300平方米该行右侧添加手写字“实际3080”，在该页中部添加手写字“每月管理费3080㎡×2.5元=7700元/月”，在租金期限及递增明细表左、右两侧有手写租金价格，按照手写价格对应的租金标准为，2016年9月15日至2017年9月14日月租金为121226元、2017年9月15日至2018年9月14日月租金为127287元、2018年9月15日至2019年9月14日月租金为136197元、2019年9月15日至2020年9月14日月租金为145730元、2020年9月15日至2021年9月14日月租金为155932元、2021年9月15日至2022年9月14日月租金为166847元、2022年9月15日至2023年9月14日月租金为178526元。被告称上述租金修改是与银山公司协商一致，进行的修改。审理中，被告何志荣为证实租金修改属实，出示以下证据拟证实：1.由银山公司加盖公章、经手人为郑斯莉的租金收据，其中2016年10月15日至12月14日及2017年1月15日至8月14日每月租金均为121226元；2017年10月15日至2018年8月14日的每月租金均为127287元。2.经手人为郑斯莉的收据复印件，记载2014年7月15日至2014年8月14日月租金为107800元；2016年3月15日至2016年7月14日及2016年8月15日至9月15日每月租金为115454元。原告对上述证据1中2017年1月1日之后的收据记载的内容不予确认，对证据2均不予确认。审理中，原告确认郑斯莉为对涉案物业进行物业管理的公司员工，主张胡俊能在2013年11月取得涉案物业产权后即与被告发生事实租赁关系。被告何志荣称涉案物业产权即使发生变化，也不影响其与银山公司之间的租赁关系，至于向胡俊能支付租金，仅是收款方发生变化，并不代表出租主体发生变化，且在2018年8月14日之后承租方已变更为被告李建锋。被告李建锋确认2018年8月14日与胡俊能签订补充协议即是确认胡俊能为出租方，至于之前的出租主体是谁不清楚。本院认为，涉案物业具有合法产权登记，故就涉案物业签订的《租赁合同》及补充协议合法有效，双方当事人应恪守履行。关于出租方、承租方主体问题，2013年4月28日，由银山公司与被告何志荣签订《租赁合同》，被告李建锋虽在合同落款中有签名，但结合被告何志荣与被告李建锋签署的《酒楼经营权转让合同》以及胡俊能与被告李建锋签署的《租赁合同补充协议》可知，被告李建锋系在2018年8月14日才进入涉案物业进行经营。现原告未能提供证据证实在2018年8月13日之前被告李建锋曾就《租赁合同》履行相关权利义务，故本院确认被告李建锋签署《租赁合同》的时间为2018年8月14日，由此可认定2013年4月28日签署《租赁合同》的相对方为银山公司与被告何志荣。虽银山公司两次发出收款账户变更的通知并与胡俊能签署《权利义务确认书》，但上述通知及确认书不能证明已明确告知被告何志荣出租方主体变更为胡俊能，故即使2017年1月之后的租金均是由胡俊能直接收取，亦不能视为出租主体的变更，故在2018年8月14日之前涉案物业的出租方应为银山公司，承租方为被告何志荣。被告李建锋于2018年8月14日与胡俊能签署《租赁合同补充协议》，且确认胡俊能即为出租方，该补充协议中亦约定被告李建锋可按《租赁合同》约定继续履行，故该补充协议可视为胡俊能与被告李建锋就涉案物业达成的新的租赁合同关系，故在2018年8月15日之后至2019年3月2日之前涉案物业的出租方为胡俊能，承租方为被告李建锋。又因原告与被告李建锋于2019年3月2日签署《租赁合同补充协议2》，约定被告李建锋应直接向原告支付租金，且结合原告此时已为涉案物业的产权人，故该补充协议2可视为原告与被告李建锋就涉案物业达成的新的租赁合同关系，故在2019年3月2日起涉案物业的出租方为原告，承租方为被告李建锋。现原告提起诉讼，主体适格。关于2019年3月2日至2020年2月之间的租金，因合同约定的每月租期起始日为当月15日至次月14日，被告李建锋也于每月15日左右支付当月15日至次月14日租金，现被告李建锋已于2019年2月15日支付了2019年2月15日至3月15日的租金，故原告主张的2019年3月2日至2020年2月的租金的起算日应自2019年3月15日至2020年3月14日。关于2019年3月15日至2020年3月14日期间漏付租金及滞纳金，原告主张被告缴纳租金与合同约定不符，被告主张合同约定租金在实际履行过程中已发生变更，本院对被告主张予以采纳，理由如下：1.根据银山公司盖章确认的租金收取情况可知，被告已支付的2016年10月15日至12月14日及2017年1月15日至8月14日每月租金均为121226元；2017年10月15日至2018年8月14日的每月租金均为127287元；各月租金均为合同约定的租金标准的93.74%，该比例统一、具有规律性，并非无故随机减少租金，故应推定实际缴纳租金的标准系刻意设定的，而可以设定实际缴纳租金标准的主体只能是出租方与承租方，故可推定至少在2016年10月之前实际缴纳租金的标准已设立，此时可进行该标准设立的主体为银山公司与被告何志荣；且根据收据可知，银山公司对实际缴纳的租金并无异议，故可证实银山公司与被告何志荣已就实际缴纳租金金额进行了重新约定。2.胡俊能自2017年1月开始收取租金，且于2018年8月14日与被告李建锋直接签订补充协议，该补充协议已写明租金系按照实测面积收取，若胡俊能当时认为应按照合同约定的租金标准收取，则无需再记载需按实测面积收取。基于以上事实，本院认定被告何志荣出示的《租赁合同》复印件中手写租金标准才系涉案租赁物业的真实租金标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，原告取得房屋出租权后仍应按照原约定履行合同，现2019年3月15日至2020年3月14日期间被告李建锋仅在2019年9月少付租金9534元（145731元-136197元），但因被告李建锋在2019年10月支付155265元，超出9534（155265元-145731元），故可视为2019年9月的租金已在2019年10月补足，故原告要求被告李建锋支付漏付租金无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于滞纳金，2019年9月租金差额9534元被告李建锋在2019年10月11日才补齐，存在迟延付款16天的情况，故原告要求被告李建锋支付滞纳金合法合理，本院予以支持，原告主张滞纳金标准为年利率24%，故该月租金的滞纳金应为100.3元（9534元×24%÷365天×16天）。除2019年9月，2019年3月15日至2020年2月14日期间其他月份的租金，被告李建锋均是在每月25日前支付了当月15日至次月14日期间的租金，故该期间的租金支付不存在滞后情况。另因被告李建锋在2020年3月13日才缴纳2020年2月15日至2020年3月14日期间租金，晚于合同约定的当月25日，迟延17天，该期间应支付滞纳金，原告主张滞纳金标准为年利率24%，计算为1628.99元（145731元×24%÷365天×17天）。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。被告何志荣并非该期间承租人，无需承担租金迟延支付的责任。关于继续履行，现本院确认出租方为原告、承租方为被告李建锋，原告要求被告李建锋继续履行《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《租赁合同补充协议2》合法合理，本院予以支持，但《租赁合同》中的租金标准应为手写标准即为合同约定的93.74%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告云娇与被告李建锋继续履行《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《租赁合同补充协议2》（租金标准应为合同约定的93.74%）；二、自本判决生效之日起五日内，被告李建锋向原告云娇支付滞纳金1729.29元；三、驳回原告云娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1399元，由原告云娇负担1349元，由被告李建锋负担50元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年四月二十日书记员  蔡佳丽