广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15606号上诉人（原审原告）：刘伟明，男，1978年8月24日出生，汉族，住所地深圳市。委托诉讼代理人：陈振，广东鹏湛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李科文，女，1989年3月30日出生，汉族，住所地深圳市。委托诉讼代理人：蔡晓文，广东宝先律师事务所律师。上诉人刘伟明因与被上诉人李科文房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘伟明上诉请求：1.撤销原审民事判决，发回重审或依法改判；2.李科文承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：1．李科文虽付款人民币550万元（以下货币均为人民币），但并未按照《二手房买卖及居间服务合同》约定履行全部付款义务。2．《居间合同》第十七条约定“双方友好协商一致，签合同业主550万元包税费，但买方保证卖方520万元实收”。3．《居间合同》第十七条明确约定“（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：双方友好协商一致，签合同业主550万元包税费，但买方保证卖方520万元实收”。依民法意思自治原则,一审法院应尊重合同双方的约定。被上诉人李科文辩称：李科文已经按照涉案合同的约定支付了定金20万元、首期款145万元，并按照合同的约定在2017年11月15日向工商银行提交了贷款申请表，办理了按揭手续。李科文已经按约定履行了作为买方的付款义务，且刘伟明也已经将涉案房屋交付给李科文，并办理了变更登记手续，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕。刘伟明向一审法院起诉：1.李科文向刘伟明支付60109.99元及违约金1000元（违约金自2018年3月20日至实际归还时止，现暂计至2018年9月22日，计算标准为中国人民银行同期贷款利率）；2.李科文支付刘伟明提前收楼期间的占用费28000元（以2018年2月22日至李科文实际支付完所有房款时止，现暂计至2018年9月22日）；3.李科文承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月14日，刘伟明作为卖方，与作为买方的李科文签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：1.买卖双方交易的房地产位于深圳市XX区XX街道XX路西南侧XXXX花园X栋X座X房；2.该房地产的转让总价款为550万元；3.买方须于2017年11月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；4.若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；5.备注条款另约定：买卖双方协商一致，签合同业主550万包税费，但买方保证卖方520万实收。2017年9月14日，李科文向刘伟明支付定金5万元；2017年9月19日，李科文向刘伟明支付定金15万元；2017年12月18日，李科文向刘伟明支付首期款145万元。2017年11月15日，李科文向案外人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行提交《中国工商银行个人住房/商用房贷款申请表》，申请向其借款385万元，刘伟明在该申请书借款人（产权人）一栏签名。随后，案外人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行向李科文出具《二手楼按揭贷款确认书》，确认待涉案房产产权过户到买房人名下，并办理了抵押登记手续后，即发放贷款385万。2017年12月15日，不动产登记部门向李科文颁发不动产权证书，确认李科文系涉案XX区XX街道XX路西南侧XXXX花园X栋X座X号房产的权利人，共有情况为单独所有。2017年12月22日，刘伟明、李科文签订《交楼确认书》，载明：经由刘伟明售出该房的物业，现于2017年12月22日起正式交付该物业予李科文使用。自买方收到该物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由买方全部负责。经双方确认，该物业是以现状态交付买方使用，且双方已无异议。2017年12月22日，刘伟明作为甲方，李科文作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方，租赁期限自2017年12月22日起至2018年1月21日止。合同备注条款另约定：2018年1月10日前甲方收到尾款，全款租金退还给乙方，收到尾款后，则本合同作废。2018年3月19日，刘伟明收到还贷剩余款项1123522.82元。一审庭审中，刘伟明主张双方合同约定买方保证卖方520万元实收，但刘伟明收到的扣除贷款本息的尾款为1123522.82元，加上之前收到的定金20万元、首期款145万元及担保公司退还的款项40230.44元，尚欠60109.99元才满520万元，故李科文应向刘伟明支付余款60109.99元。李科文抗辩称涉案合同同时约定李科文实付550万包税费，李科文已经按照合同约定支付了550万元，涉案房产已经交付并登记至李科文名下，刘伟明的诉求无事实和法律依据。一审法院认为，刘伟明、李科文签署的《二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点有二：1、李科文是否支付所有房款，是否符合合同约定；2、李科文是否应向刘伟明支付2017年12月至2018年9月的租金。关于争议焦点一，刘伟明主张涉案合同备注条款约定“买方保证卖方520万实收”，现刘伟明出售涉案房产实收售房款少于520万，故李科文应补齐差额60109.99元。李科文对刘伟明的主张不予确认，称涉案合同约定买方实付550万包税费，李科文已经按照约定支付了全部款项，故不应再向刘伟明支付任何款项。本案中，李科文已经按照涉案合同的约定支付了定金20万元、首期款145万元，并按照合同约定于2017年11月15日向案外人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行提交了《贷款申请表》，办理了涉案房产的按揭贷款手续，并取得了《二手楼按揭贷款确认书》，李科文已经按照涉案合同的约定履行了作为买方的付款义务，且刘伟明亦已经将涉案房产交付给李科文并办理了不动产变更登记手续，应视为刘伟明、李科文之间的《二手房买卖及居间服务合同》已经履行完毕。综上，李科文已经按照合同约定履行了付款义务，刘伟明未提供任何证据证明李科文存在违约行为，刘伟明的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点二，刘伟明主张李科文未付尾款，要求李科文按照每月4000元的标准支付自2017年12月22日起的租金给刘伟明，李科文对刘伟明该主张不予确认，主张李科文已经支付了涉案《房屋租赁合同》约定的两个月租期的租金8000元，涉案房屋已于2017年12月15日交付李科文并转移登记至李科文名下，李科文无须再向刘伟明支付租金。结合一审法院查明的事实，涉案合同约定的租赁期限自2017年12月22日起至2018年1月21日止，李科文亦已经按照约定向刘伟明支付了两个月的租金8000元，故刘伟明要求李科文支付提前收楼期间占用费28000元的诉求，无事实和合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回刘伟明的诉讼请求。本案一审受理费1014元，由刘伟明承担。二审另查明：1.刘伟明一审提交相关票据以证明其已支付272587元。另刘伟明在一审提交银行流水打印件一张，该流水显示刘伟明个人赎楼贷2649000元，一次性还款，利息77477.18元。2.刘伟明在一审确认交易时欠银行按揭贷款2598723.75元。3.涉案《二手房买卖及居间服务合同》第八条税费承担的第一款约定“按照政府及有关规定，买卖双方需支付税费有（1）增值税（2）……（以实际发生的税、费单为准）”。经审理查明，原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方均确认李科文已就涉案房屋支付购房款550万元，根据《二手房买卖及居间服务合同》第八条税费应当根据以实际发生的税、费单为准，本案刘伟明提交的单据和其自认支付的金额是272587元，则其实收5227413元（5500000元-272587元），已经超出合同约定的520万元。至于其主张的77477.18元利息，并非合同约定的税、费单，且该银行流水显示的贷款金额2649000元与其确认的欠涉案房产按揭贷款金额2598723.75元不一致，也无证据显示该2649000元贷款与本案交易的关联性，本院对刘伟明主张的该贷款利息不予采信。退一步，即使属实，刘伟明实收金额为5200212.07元（5500000元+2649000元-2598723.75元-272587元-77477.18元），也已经超出合同约定的520万元。综上，刘伟明主张未实收520万元购房款，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，刘伟明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2034元，由刘伟明负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年四月二十一日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。