海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初105号 原告：史某，女，1961年3月8日出生，汉族，住河南省西平县。 委托诉讼代理人：杨某，男，1958年2月15日出生，汉族，身份证住址：河南省西平县柏城镇气象局院3号。系原告史某的丈夫 被告：海南南海明珠房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城镇欣龙北路永庆湾营销中心，社会统一信用代码：91469027557390341Y。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕某，系海南南海明珠房地产开发有限公司办公室主任。 原告史某诉与被告海南南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理。依法适用简易程序由审判员李唐清独任审判，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告史某的委托诉讼代理人杨某与被告南海明珠公司的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史某的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金7820元（自2017年4月30日起计至2018年1月17日共257天以304266元为基数，日罚万分之一）及逾期办理房屋产权证违约金23441元（自2017年7月29日起，计至2019年10月15月共775天以304266元为基数，日罚万分之一）；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由如下：2016年8月30日，原、被告双方签订《澄迈县商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海南省澄迈县老城经济开发区欣龙北路1.1公里处西侧“永庆湾”4号楼18层1805号房出售给原告，成交价格为人民币304266元，原告向被告支付首期购房款94266元，剩余购房款人民币210000元，办理银行按揭贷款支付。合同第八条约定交房期限：被告应在2017年4月30日交付房屋，逾期一天，按己付商品房价款的万分之一给付违约金。合同第15条产权登记约定，被告应当自房屋交付之日起（即2017年4月30日）90日内（即2017年7月30日前）办理房屋权属证，原告不能在约定期限内取得权属证书的，被告自逾期之日起每日按己付房价款万分之一向原告支付违约金。 合同签订后，原告严格按照合同约定履行了应尽义务。而被告违背合同诚实信用原则，不按合同约定期限交付房屋，从未通知原告交付房屋，直到2018年1月17日，海南置翔物业有限公司要求原告预交物业费时，才将该商品房交付原告。因此被告应在2017年4月30日交房，逾期至2018年1月17日，计257天。被告应给付原告逾期交房违约金：257天×0.0001（万分之一）×304266元（总金额）=7820元。被告应当自交房之日（即2017年4月30日）的90日内（即2017年7月29日）被告至今也未告知原告关于办理房屋权属证之事宜。逾期时间，2017年7月29曰至2019年10月15日暂定为775天，逾期办证违约金为：775天×0.0001(万分之一）×302466元（总金额）=23441元。两项合计：7820元+23441=31261元。 综上，被告不讲信用，不遵守合同约定，己侵害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告南海明珠公司辩称，一、答辩人依据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书”（简称“房产权”），但是在答辩人履行合同约定的义务时，发生了法定的情形变化，即：答辩人办理不了房屋权属证书，只能办理不动产权证书。答辩人无法改变这一情形变化，属于不可抗力，只能向被答辩人征询能否依法定的情形变化来商议履行新的义务来办理不动产权证书。二、被答辩人没有因答辩人没有履行办理房屋权属证书给其造成实际损失，被答辩人没有就其实际损失有相关证据证明，请求法院驳回被答辩人的诉求。 原告史某提交的证据材料如下：证据一、《澄迈县商品房买卖合同》(编号CML000072631)复印件1份，证明合同对房屋价格、交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等作出约定,该合同合法有效；证据二、海南南海明珠房地产开发有限公司收据复印件1份，证明原告在签订商品房买卖合同之前，于2016年7月29日将94266元首付款交给被告；证据三、海南增值税普通发票No.00250280复印件1份，证明2016年9月8日被告向原告出具的正规的首付款发票，将原收据换走；证据四、工商银行个人借款凭证复印件1份，证明原告向中国工商银行股份有限公司澄迈支行按揭贷款210000元给付被告的事实；证据五、海南增值税普通发票No.02670505复印件1份，证明原告按揭贷款210000元交付给被告的事实；证据六、海南增值税普通发票No.01328067复印件1份，证明原告向海南置翔物业管理有限公司缴纳的物业管理费用，不缴交物业管理费，物业不给原告该涉案房屋的钥匙。证据七、海南置翔物业管理有限公司回执复印件1份，证明原告向海南置翔物业管理有限公司在收取到原告缴交的费用后，才给原告钥匙，实际交房时间为2018年1月17日；证据八、个人购房借款/担保合同复印件1份，证明2016年10月10日原告与中国工商银行股份有限公司澄迈支行订立借款/担保合同，被告南海明珠公司作为保证人，原告贷得210000元（贷款期限14年）购买永庆湾4栋1805房，抵押物为尚未取得产权的涉案房屋。 被告南海明珠公司的质证意见如下：对原告提交的全部证据真实性均无异议。 被告南海明珠公司向本院提交证据材料如下：证据一、海南省建筑工程竣工验收备案表复印件1份，证明办理不动产权登记资格条件申请；证据二、办证情况说明，证明被告没有故意拖延办产权登记证。 原告史某的质证意见为：对证据一、二的真实性、合法性均有异议，原告是第一次看到这个备案表，不清楚该两份证据的出处。 经审理查明：（一）2010年5月，海南南海明珠房地产开发有限公司（简称南海明珠公司）以出让方式取得位于澄迈县老城经济开发区欣龙北路1.1公里处西侧编号604010101号地块（面积46666.55平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2010年5月20日至2080年5月19日止。南海明珠公司将该地用于建设《永庆湾》项目，并取得【2016】澄房预字002号《澄迈县商品房预售许可证》。该商品房土地已抵押给海口农村商业银行股份有限公司龙昆支行，抵押权人书面同意出卖人销售该商品房。 2016年8月30日，南海明珠公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目4幢18层1805号房订立《澄迈县商品房买卖合同》（编号CML000072631）1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的商品房为永庆湾4幢18层1805号房；③第四条约定：该商品房总金额304266元；④第五条：买受人支付首付款94266元；剩余款210000元以按揭贷款支付；⑤第八条约定：交付期限为2017年4月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；逾期超过180日之后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同等；⑦第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等；⑧第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款。合同还有其他约定内容等。 该合同并订立七个《附件》。 （二）原告于2016年7月29日向出卖人缴交首付款94266元（包含价税），有被告开具的1992230号收据（至2016年9月8日转为海南增值税普通发票00250280号）为凭证；另有购房剩余款210000元以原告向银行按揭贷款支付，亦有海南增值税普通发票02670505号为凭（2018年3月1日开具）。 （三）自2016年6月30日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书（旧证）停止发放。被告从未就涉案房屋办证事项向澄迈县国土资源局递交《不动产登记申请书》及相关材料，即没有正式为原告申请办理该涉案房屋的不动产权证书。 另查明，涉案房屋的所在项目工程于2018年12月14日经竣工验收备案。原告的实际收房时间为2018年1月17日。原告将办证应备有的材料在2020年春节前交给被告。 原告认为被告逾期交房及逾期办理涉案房屋权属证书已构成违约，应由被告承担违约责任向原告支付交房违约金7820元（自2017年4月30日起计至2018年1月17日共257天以304266元为基数，日罚万分之一）及逾期办理涉案房屋权属证书的违约金23441元（自2017年7月29日起，计至2019年10月15月共775天以304266元为基数，日罚万分之一）。原告遂于2020年1月14日诉至本院。 原告于2019年10月15日提交《财产保全申请书》，要求冻结王某的个人账户，因王某并不是本案当事人，本院释明后未予处理，不予冻结。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》（CML000072631）及其附件系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应依照合同及其附件的约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：一、被告应否承担涉案房屋逾期交房的违约责任？承担多少？二、被告应否承担涉案房屋逾期办证违约责任？承担多少？ 关于焦点一，被告是否逾期交房及逾期办证？是否违约？应承担多少？商品房买卖合同第八条约定被告应当在2017年4月30日之前向买受人交付房屋。其第十一条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日之后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”可见，被告实际于2018年1月17日将涉案房屋交付给原告已构成违约，应承担相应的民事责任。自2017年5月1日起计算至原告实际收房时间2018年1月17日为止共256天，被告应每日按原告已付房价总款304266元的万分之一支付逾期交房的违约金即7789.21元给原告。 关于焦点二，被告是否逾期办证？是否违约？应承担多少？商品房买卖第十五条关于产权登记作出约定：“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。……”合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。鉴于涉案房屋所在项目已于2018年12月14日竣工验收备案，已具备办理不动产权证书的条件，被告应尽快将办理相关《不动产权证》的材料全部向不动产登记部门递送。但被告未依约定时间办理不动产权证书，故本院认定被告逾期办证的行为构成违约，应承担相应的民事责任。被告抗辩称逾期办理房屋权属证书是不可抗力所造成，并无证据足以证明，本院不予采信。 鉴于双方实际交房时间为“2018年1月17日”，依照涉案合同第十五条约定，自交房之日起150日之内即2018年6月17日之前被告应为原告办理不动产权证书（原表述的房屋权属证书和土地使用权证两证合一，只办一证）。被告拖延办证应向原告支付逾期办证违约金，计算方式如下：①304266元×0.1‰×117（自2018年6月18日至2019年10月15日止共117天）=3559.91元；②2019年10月16日之后的逾期办证违约金，以304266元为基数按每日0.1‰比率，计算至实际办证之日为止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告海南南海明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告史某支付逾期交付永庆湾4#楼1805号房屋的违约金7789.21元； 二、被告海南南海明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告史某支付逾期办理永庆湾4#楼1805号房屋不动产权证书的违约金3559.91元（已计至2019年10月15日止）以及自2019年10月16日起至实际办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金（以304266元为基数，以每日0.1‰比率为标准计算）； 三、驳回原告史某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费581.52元减半收取290.76元（原告已预交），由原告负担185.20元，由被告海南南海明珠房地产开发有限公司负担105.56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 李唐清 二〇二〇年四月八日 法官助理 符史榜 书 记 员 吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日； 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。