广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终44号上诉人（原审原告）：郑光明，男，1975年3月26日出生，汉族，住汕头市金平区*******9憧803房，公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：许喜鹏，广东喜鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大地，广东喜鹏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李乾林，男，1961年6月2日出生，汉族，住汕头市金平区*******196*，公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：金浩洋，广东子墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：许恩琪，广东子墨律师事务所实习律师。上诉人郑光明与上诉人李乾林租赁合同纠纷一案，均不服汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑光明上诉请求：1.撤销汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初545号的民事判决第二、三项判决；2.改判为李乾林退还郑光明已支付的14个月租金46.2万元；3.改判为李乾林赔偿郑光明因租赁合同无效造成基建项目及配套设施的损失共计1072747.25元。4.一、二审诉讼费用由李乾林承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。1、李乾林在出租涉案厂房给郑光明时，已经明知该厂房属于违建，李乾林隐瞒重要事实与郑光明订立租赁合同，违背《合同法》的诚实信用原则、合法原则。因此，李乾林应当承担合同无效的全部责任，法院应当判令李乾林退还郑光明已支付的14个月租金46.2万元。2、2016年2月29日，李乾林与郑光明订立厂房租赁合同的同时也签订了《锅炉买卖协议》，这证明李乾林是明知郑光明租赁涉案厂房的用途，也明知郑光明对租赁厂房进行基建项目及配套项目建设的必要性。但是李乾林仍然隐瞒涉案厂房系违建的事实，与郑光明订立租赁合同，导致郑光明投入大量资金进行基建项目及配套项目建设，所以李乾林应当承担厂房租赁合同无效的全部责任，应当赔偿郑光明因租赁合同无效造成基建项目及配套设施的损失共计1072747.25万元。综上所述，原审法院认定事实错误，判决不当，依法应当纠正。为此，郑光明特具状上诉，请二审法院查明事实并支持郑光明的上诉请求。上诉人李乾林答辩称，郑光明在本案中不存在相关的损失，也没有告知李乾林其需要对厂房进行装修或者改建，因此本案的所谓损失并不存在。郑光明未能对资产评估报告的权属作出厘清，实际上资产评估报告中记载了涉案厂房内的设施和装饰都是早已存在，是李乾林在出租前已经建设好厂房及办公区域，不存在所谓的郑光明进行基建项目。广东嘉信资产评估事务所的评估报告是郑光明单方委托所作，且存在多出不符合假设前提的情况，同时该事务所并不具备司法鉴定资质，故该份报告不能作为认定事实的证据使用。上诉人李乾林上诉请求：1.撤销（2019）粤0511民初545号判决，并依法改判驳回郑光明的全部诉讼请求；2.判令郑光明承担本案一审、二审全部诉讼费用；3.对李乾林缴纳的诉讼费超过不服部分的金额进行审查，李乾林的不服金额为483991元，预收的诉讼费是按本案全额收取的。事实与理由：一、李乾林从未同意郑光明进行装修改建，郑光明实际上也不存在所谓基建项目及配套设施损失，一审法院判令李乾林赔偿基建项目及配套设施损失没有法律依据，应予纠正。1.郑光明从未告知进行改建装修，其费用应自行承担，且实际上也不存在基建项目损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定及双方对装修问题的约定，郑光明未经李乾林同意私自进行改建和装修，其费用应自行承担，同时，还应承担恢复原状的责任。案涉租赁物交付郑光明后，郑光明从未告知要对案涉租赁物进行大规模改建或装修，李乾林也从未同意其进行改建装修。事实上案涉租赁物在出租前原本也是从事相关行业，基础建设、配套设施都是现成的，甚至部分机械都是免费借给郑光明使用，根本不存在、也不需要进行大范围改建，更不存在高达一百多万的装修费用。退一步讲，即便假设郑光明在未告知李乾林的情况下进行改建装修，根据合同约定和法律规定，其也应自行承担相应费用，还应承担恢复原状的责任。事实上，郑光明对租赁物多处进行破坏，包括在地面挖坑、破坏水磨地板等破坏性行为，李乾林已向一审法院另行起诉，要求其承担恢复原状的责任。2.郑光明根本不存在所谓配套设施损失。2019年7月22日厂房移交时，法院组织各方共同对厂房现状进行确认，案涉租赁物现在实际上只剩下郑光明遗留的一大堆垃圾，其他有价值的设备早已被郑光明拆走，甚至还将免费借用的机械主件拆走。交接时，法院多次释明可以搬走遗留物品，但郑光明当场多次表示遗留物品没有价值，全部放弃。由此可见，即便曾经存在配套设施，也早已被拆走另行使用，只留下遍地废弃物，郑光明根本不存在该方面的损失。此外，锅炉的买卖双方主体是郑光明和汕头市新天宇织绣有限公司，交易时锅炉是处于正常使用状态的，双方对此并无异议，买卖合同有效，且已实际履行完毕。郑光明经营水洗行业，本来就需要锅炉，至于买卖关系达成后，郑光明如何使用锅炉是其行使自由处分权，是另外的法律关系，与本案无关，更不应在本案中主张锅炉相关损失。二、郑光明未能对资产评估报告各项目的权属作出厘清，各方也未就此进行确认，故郑光明单方委托的资产评估报告书缺乏真实性，不能作为本案证据使用，一审法院判令李乾林赔偿基建项目及配套设施损失没有事实依据，应予纠正。如前所述，郑光明根本没有证据证明其进行扩建、装修，更没有经李乾林同意，即便真的产生费用，也应由其自行承担；而相关设备早已被拆除殆尽，因此，该份资产评估报告的对象和范围与实际情况相差甚远，根本没有事实依据，不能采信。本案中，郑光明单方委托不具备司法鉴定资质的评估公司进行评估，评估时并非对现场现状进行客观评定，而是根据郑光明一方自己制作的“列表”、“照片”进行评估（见评估报告的‘声明’部分、第7页‘产权依据’部分、第13页第十三条第4项），如同儿戏，该评估结果明显不具备真实性，不能作为定案依据使用。庭审时，评估人员陈德亦当庭承认评估机构不对评估对象权属问题负责，仅仅是根据郑光明的要求进行评估，因此，一审法院在案涉租赁物内基建、装修权属问题未确定的情况下，采信“不对评估对象权属负责”的评估报告，继而认定该评估报告上的项目属于郑光明的损失，是完全没有事实依据的，应予纠正。郑光明后来又继续委托不具备司法鉴定资质的评估公司出具内容几乎完全一样的评估报告，依然未能对权属问题这个根本性问题作出证明，应承担举证不能的不利后果。上诉人郑光明答辩称，李乾林对郑光明承租的涉案厂房，郑光明进行配套的建设、装修，李乾林是知情的并且也是同意的。因为李乾林出租给郑光明的厂房只是李乾林整个物业的一部分，它的其他厂房还是在李乾林管理中，并且郑光明进行配套建设装修时，李乾林经常有到郑光明所承租的厂房中，所以对郑光明承租涉案厂房后进行配套的装修建设是知情的。李乾林还给了郑光明一个月不收租金的时间让郑光明对其所承租的厂房进行配套建设和装修。郑光明于2016年2月29日承租涉案厂房至汕头市国土资源局公布对涉案厂房进行登记的公布时间已经过了一年，在这期间李乾林也没有对郑光明所承租的涉案厂房进行配套建设和装修的行为提出任何异议。李乾林和郑光明在2016年2月29日签订的承租合同中第12条约定，如需装修需征得甲方同意的条款无效，理由如下：1.李乾林和郑光明在2016年2月29日所签订的合同是由李乾林提供的。2.在租赁合同中对第12条的规定没有对郑光明进行说明，在当时郑光明只是理解为影响主体结构装修才需要征得李乾林同意，所以这个理解也是对承租不动产可以进行装修。关于在2016年2月29日签订后的无效认定也已经过一审法院和汕头中院的判决，对责任也进行了划分，李乾林承担责任的80%，郑光明承担20%。郑光明向一审法院起诉请求：1.判令李乾林退还郑光明已支付的14个月租金46.2万元；2.判令李乾林赔偿郑光明因租赁合同无效给郑光明造成基建项目及配套设施的损失共计114.547万元；3.判令李乾林承担本案的受理费和评估费。一审法院认定事实：位于汕头市金平区*******内蒸汽手操锅炉（编号列锅粤D******，注册代码112*************001）的使用权人系汕头市新天宇织绣有限公司。2016年2月29日，李乾林接受汕头市新天字织绣有限公司的委托，与郑光明签订《锅炉买卖协议》，约定将玉泽路**内蒸汽手操锅炉（锅粤D*****号锅炉）以5万元卖给郑光明，同时将玉泽路*号内的其他设备以及“汕头市新天宇织绣有限公司”的营业执照一并借给郑光明使用。同日，郑光明、李乾林签订《租赁合同》，约定李乾林将汕头市金平区*****部分场地租给郑光明使用，作为郑光明经营场地，租期自2016年4月*日至2026年3月31日，首五年每月租金33000元，此后递增至每月租金36300元，租金以每六个月为一周期支付，首期租金在合同签订之日支付，此后在每个付款周期首月的5号前支付。合同没有约定租赁范围，没有四至和面积。合同签订后，李乾林已交付上述锅炉等设备、营业执照等锅炉资料、以及相关租赁场地。郑光明已支付锅炉款5万元、付给李乾林履约保证金198000元、水电、设备押金2*000元、租金则付至2017年5月份合计租金660000元。郑光明以上述租赁场地作为经营场地，登记成立了汕头市保亮洁洗熨服务有限公司，从事洗熨等业务。郑光明投入资金对上述锅炉进行升级改造，对租赁场地进行厂房基建项目及配套项日的建设。2016年6月23日，汕头市新天宇织绣有限公司发表遗失声明，遗失锅粤D*****号使用登记证，声明作废。2016年**月20日，汕头市金平区政府发布《关于印发汕头市金平区淘汰改造禁燃区和建成区内燃用高污染燃料锅炉工作实施计划的通知》，上述锅炉属于政府规定淘汰的范围。2017年*月4日，汕头市国土资源局发布《征收土地预公告》，本案租赁物汕头市金平区*****厂房位于土地征收范围内，需要进行部分拆迁。2017年3月23日，政府部门派员对征地拟拆迁范围的补偿价值进行测量、鉴定。2017年5月22日，郑光明向法院起诉[案号列（2017）粤0511民初1348*]，请求判令李乾林将锅粤D*****号锅炉变更登记至名下。2017年9月**日，一审法院经审理认为，涉案位于汕头市金平区*******内蒸汽手操锅炉（编号列锅粤D*****号，注册代码112*************001）的使用登记人系汕头市新天宇织绣有限公司，且该锅炉现在属于政府规定淘汰的范围，已经不可能办理遗失补办和变更登记手续，故郑光明请求将锅粤D*****号锅炉变更登记至郑光明名下在事实上无法履行。因郑光明不同意变更诉讼请求，故该请求无法支持，遂判决驳回郑光明的上述诉讼请求并已生效。2017年5月28日，郑光明搬离租赁的汕头市金平区*****厂房，但当时未将上述租赁场地交还李乾林。2017年*月16日，郑光明起诉李乾林，提出确认双方签订的《租赁合同》无效并赔偿相关损失等诉讼请求[案号列（2017）粤0511民初2001*]。因郑光明未缴纳案件受理费，本案按自动撤诉处理。2017年9月21日，郑光明再次起诉李乾林，提出确认双方签订的《租赁合同》无效并赔偿相关损失等诉讼请求[案号列（2017）粤0511民初2423*]。后郑光明撤回起诉。2017年**月16日，李乾林认为承租人郑光明拖欠租金，严重违反双方签订的《租赁合同》第十一条约定，因此有权单方解除合同。以此为由，李乾林向法院起诉，提出解除合同等上述诉讼请求[案号列（2017）粤0511民初2524*]。一审法院在审理该案时查明，2017年11月**日，汕头市金平区*莲街道玉井社区*民委员会出具证明，汕头市金平区*********土地其中1341平方米与《汕头市金平区**经济联合社收款收据》（编号0019080;日期2003年9月22日）记载“沙北段宅基地”1341平方米是同一地块，该土地由李乾林于2003年进行厂房建设使用;再证明汕头市金平区*********土地部分属于李丽华向玉井经济联合社承包的*二线路旁用地2508平方米范围内，该土地原先由李丽华父亲李乾林于2003年开始承包并进行厂房建设使用，后改由李丽华继续承包。但居委会没有证实上述厂房是否有合法的报建手续，李乾林则当庭陈述没有报建。2017年12月4日，一审法院经审理认为，李乾林于2003年在汕头市金平区*******土地建设厂房时，至今没有取得合法的报建手续。根据有关司法解释的规定，双方于2016年2月29日签订的《租赁合同》应确认为无效。案在审理期间，因李乾林坚持认为该《租赁合同》有效而不相应变更诉讼请求，一审法院对李乾林提出的解除合同等诉讼请求判决不予支持。2018年3月5日，郑光明再次起诉李乾林，提出确认双方签订的《租赁合同》无效并赔偿相关损失等诉讼请求[案号列（2018）粤0511民初454*]，并于2018年11月27日撤回起诉。2018年3月21日，李乾林再次起诉郑光明，并提出判令郑光明立即腾退涉案房产，支付房产占有使用费、应缴水费等诉讼请求。案在审理期间，因双方争议较大，致无法调解。2018年12月**日，一审法院作出（2018）粤0511民初454号民事判决，双方不服均上诉。本院经审理后对李乾林起诉郑光明租赁合同纠纷案，作出（2019）粤05民终365号民事判决，该判决于2019年7月4日生效。2019年7月22日，郑光明、李乾林双方自愿履行上述租赁场地的交付。2019年3月11日，郑光明再次起诉李乾林，并依据郑光明于2019年*月**日单方委托广东嘉信资产评估事务所，对其所投入的位于汕头市金平区*******厂房的基建投入及监控系统、车间降温喷雾系统等配套设备的市场价进行评估，根据广东嘉信资产评估事务所出具的《资产评估报告》（粤嘉评字[2019]第A001*），证明基建项目及配套设施的价值共计114.57万元，郑光明因此提出提出上述诉讼请求。案在审理期间，经一审法院析明，认为上述《资产评估报告》存在瑕疵需要郑光明继续补充相关证据予以印证。郑光明于2019年*月**日再次委托广东嘉信资产评估事务所进行评估，该鉴定机构出具《资产评估报告》（粤嘉评字[2019]第A050*），评估确定位于汕头市金平区*******厂房的一批基建投入及配套设备等（包含已经拆除设备的拆除安装费）的评估价值共计1072747.25元。其中，*.泥工项目65项评估价值171010元；2.五金项目9项评估价值32650元；3.油漆项目9项评估价值32700元；4.水电安装项目11项评估价值202900元；5.设备改装及安装费用项目23项评估价值463505元；6.配套设备及设施项目12项评估价值169982.25元。一审法院认为：李乾林于2003年在汕头市金平区*******土地建设厂房时，至今没有取得合法的报建手续。根据有关司法解释的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，郑光明、李乾林于2016年2月29日签订的《租赁合同》已经审判确认为无效。郑光明为了投入经营洗熨业务，对位于汕头市金平区*******厂房进行基建投入及配套设备建设，其中的泥工项目、五金项目、油漆项目、水电安装项目、设备改装及安装费用项目和配套设备及设施项目，均与其从事的业务有直接的关联性。郑光明单方委托广东嘉信资产评估事务所进行评估，该鉴定机构出具《资产评估报告》（粤嘉评字[2019]第A050*），以及郑光明申请评估师陈德为出庭作证，该评估事实具有较大的真实性和客观性，故对评估金额共计1072747.25元，可予确认。2017年5月28日，郑光明搬离租赁的汕头市金平区*****厂房，搬离时搬走拆除的物品涉及金额为104764.75元。因此，实际造成郑光明的上述经济损失为967982.45元。郑光明向一审法院起诉时提出的两项诉讼请求，一是判令李乾林退还郑光明已支付的14个月租金46.2万元，二是判令李乾林赔偿郑光明因租赁合同无效给郑光明造成基建项目及配套设施的损失共计114.547万元。对于第一项诉讼请求，已经审判生效，不予支持。对于第二项诉讼请求，双方存在比较大的争议。首先，李乾林对合同无效负有一定过错责任。同时结合李乾林卖给郑光明的位于汕头市金平区*******内蒸汽手操锅炉（编号列锅粤D*****号，注册代码112*************001）己属于政府规定淘汰的范围不能使用，以及本案租赁物汕头市金平区*****厂房大部分属于政府土地征收范围内的实际情况，郑光明属于被迫搬离上述租赁场地。因此李乾林对郑光明所造成的经济损失应承担一定的赔偿责任。其次，郑光明为了投入经营洗熨业务，对位于汕头市金平区*******厂房进行基建投入及配套设备建设，其中的泥工项目、五金项目、油漆项目、水电安装项目、设备改装及安装费用项目和配套设备及设施项目，均与其从事的业务有直接的关联性，确有必要，但郑光明上述行为未经李乾林书面同意，也有一定过错。因此，郑光明的上述实际经济损失为967982.45元，应由郑光明，李乾林共同承担，各负50％。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决如下：一、确认郑光明、李乾林于2016年2月29日签订的《租赁合同》无效。二、李乾林应在判决生效之日起十日内赔偿郑光明经济损失483991元。三、驳回郑光明其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取9634元，保全费500元，合计14634元，由郑光明负担9824元，由李乾林负担4810元。二审期间，郑光明向本院提交下列证据：1.国家企业信息公示，证明涉案厂房原来的使用公司与郑光明的公司在涉案厂房是完全不同的行业。2.两份租赁合同，一份是李乾林租赁给别人的，同涉案厂房这块物业中，他们所签的租赁合同；另一份是在市场上中介公司经常使用的租赁合同。郑光明与李乾林在2016年2月29日所签订的租赁合同是由李乾林提供的，并且按照市场的习惯都没有加入在2016年2月29日签订的第12条，只有影响结构才会有书面的告知，其他没有。3.民事判决书，在一审法院和汕头中院，一审法院认定李乾林承担80%的责任，郑光明承担20%责任的，中院对于这份判决没有认为该比例不对。4.相片，装修前的相片是郑光明看厂房时所拍摄的视频截图，有一个门洞，郑光明租了这个厂房之后，郑光明同意把这两个房间给李乾林使用，郑光明施工的时候，李乾林这两个办公室也同时在施工。在装修的过程中，郑光明平时都在场，李乾林也在场，李乾林还让郑光明帮他叫了两次红砖，一次都是250个，郑光明还跟李乾林说你这样是需要另外交运费的，非常不划算。证明当时实际上对厂房进行配套的装修装饰时，李乾林是知情的，也是同时在一起对厂房进行改造装修。上诉人李乾林发表质证意见称，1.对第一组公示信息的三性没有异议，但并不能支持郑光明的主张，在郑光明一审提交的证据短信记录中第4页已经明确载明李乾林有部分设备是被置于租赁场地供其使用。2.对第二组证据的三性不予认可，本案租赁合同是经过双方协商一致之后签署。3.对于证据三真实性没有异议，但中院所作的民终365号判决书第13页倒数第二段已经将双方的过错比例调整为各50%，并且在后面还说明了郑光明每月承担20%的赔偿责任不当，予以纠正。4.对于第四组证据，李乾林确认该证据上面的图象确实是涉案租赁的办公区域装修前的，实际上可以看出郑光明并没有进行任何装饰装修，装修前后的样子都是一样的。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案，李乾林将位于汕头市金平区*****部分场地以有偿的方式租赁给郑光明作为经营场地厂房使用。但直至二审，李乾林也未能提供讼争房屋建设工程规划许可手续，根据最高人民法院上述规定，李乾林与郑光明双方就本案讼争房屋签订的《租赁合同》无效。在本案中，李乾林提供出租的房屋，本应先取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。但李乾林没有合法的报建手续便将不动产出租给郑光明，对于合同无效有过错。郑光明未对租赁标的物尽到谨慎审查，贸然签订租赁合同，也对于合同无效有过错，一审法院认为郑光明、李乾林对上述合同无效产生的损失各负50%责任，符合本案实际情况，本院予以维持。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体到本案，郑光明诉请李乾林退还其已支付的14个月租金46.2万元，但涉及租金问题之诉讼请求，已有生效判决审理确认，一审法院不予审查、也不予支持，本院予以维持。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，郑光明租赁场地进行经营，却因合同无效无法继续履行，确有损失。由于郑光明、李乾林都有过错，对上述合同无效产生的损失各负50%责任，一审法院结合广东嘉信资产评估事务所的评估结果，对郑光明的实际经济损失确定为967982.45元，由郑光明，李乾林共同承担，各负50％。李乾林应赔偿郑光明483991元，处理并无不当，本院予以维持。关于二审诉讼费问题，李乾林提出其不服的金额为483991元，不应按本案全额预缴二审诉讼费。经查，李乾林上诉是要求撤销原审判决，并依法改判驳回郑光明的全部诉讼请求，本案按照全案标的通知李乾林预缴二审诉讼费并无不当。本院不予以调整。综上所述，上诉人郑光明、李乾林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37528元，由郑光明负担19268元；李乾林负担19268元。郑光明、李乾林各自预缴的二审受理费均不予以退回。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  林思浩审判员  陈瑛瑾二○二○年四月十七书记员佘少芳