吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0284民初464号原告（案外人）：袁丽，女，1974年12月6日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：曹慧，女，1996年10月11日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：杨福，磐石市东宁街法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：孙静，女，1952年6月27日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：王志才，男，1962年9月21日生，汉族，无职业。第三人（被执行人）：文丽顺，女，1957年6月1日生，朝鲜族，无职业，住磐石市东宁街道建安委九组。第三人：磐石市鼎丰房屋开发有限公司。住所地：磐石市福安路龙泰小区3号门市。法定代表人：张铁君，经理。第三人：梅河口市宏宇建工集团有限公司。住所地：梅河口市新华街99号。法定代表人：鲁业本，董事长。第三人：吉林市城市综合开发有限责任公司。住所地：吉林市昌邑区东局子街松江东路15号。法定代表人：丁雪骥，经理。第三人：李军，男，1955年1月22日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：张玉红，女，1971年4月8日生，汉族，无职业，住磐石市。原告袁丽诉被告孙静及第三人文丽顺、磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称：鼎丰公司）梅河口市宏宇建工集团有限公司（以下简称：宏宇公司）、吉林市城市综合开发有限责任公司（以下简称：城市开发公司）、李军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁丽及其委托诉讼代理人曹慧、杨福，被告孙静及其委托诉讼代理人王志才、第三人宏宇公司法定代表人鲁业本、第三人李军及其委托诉讼代理人张玉红到庭参加诉讼；第三人文丽顺、鼎丰公司、城市开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。袁丽向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2010）磐民执字第527号、528号民事裁定书；2、依法确认原告与第三人李军所签订的磐石市××园房屋（建筑面积大约113.65平方米）买卖合同合法有效；3、依法解除对原告购买的坐落于磐石市××园房屋的查封，并停止拍卖、执行；4、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2007年5月20日，第三人李军购买立元花园F栋2单元13层4号房屋。2007年12月6日，宏宇公司申请对上述房屋进行查封。2010年，被告孙静申请对该房屋顺延查封。2017年9月28日磐石法院作出（2017）吉0284民初3139号民事调解书，因为文丽顺并没有按照调解书的约定返还李军购楼款15万元，2017年10月15日在吉林中院对该房屋解除查封后的2018年5月，原告从李军手中购买了将此楼，总价款为22.5万元。2019年7月24日吉林市中级人民法院出具的（2010）吉中民执字第51号民事裁定书，解除了对原告购买的××园住宅楼的查封。既然宏宇公司对该房屋首封错误且吉林中院已经对该房屋的查封，那么被告孙静对该房屋的顺延查封自然也是错误的，所以原告请求人民法院依法撤销（2010）磐民执字第527号、528号民事裁定书。原告购买此房后已经进行装修，并实际入住至今，原告的诉讼请求是有充分的事实根据和充足的法律依据，根据《物权法》及其他相关法律、法规之规定，请法院支持原告的诉讼请求。孙静辩称，原告的诉讼请求是错误的，不合法的。第一，我是在2010年通过磐石市法院执字第527号、528号民事裁定书依法对磐石市立元花园F栋2单元1304号房屋进行了查封，期间又经过几次续封，一直到现在也从没有过解封。而吉林市中级人民法院早在2007年就对高层房屋进行过查封，期间也经过几次续封，一直到原告买房前也从没有过解封，而原告在2018年5月份明知道法院查封的房子还进行购买，明显是违法的。现在原告又想将她违法所购买的房屋让法院把它变成合法化，更是错上加错；第二，原告在诉讼请求中说，房子是史国华卖给她的，后来才知道原房主叫李军。首先，史国华是没有任何售楼资格。其次，此房是法院查封的财产，而李军从来没有取得该房屋的所有权。史国华和李军二人均没有任何权利处置该房屋的；第三，原告在2020年1月向法院提起执行异议诉讼，要求确认其与李军签订的房屋买卖合同合法有效，但原告向法院提交的购房合同和购房发票都是虚假的。购房合同签订的时间是2007年5月20日，而原告买房时间是2018年5月20日，时间相差10多年，而购房发票的时间也是2007年5月20日。更为离奇的是购房发票的购房者名字居然是后改的，发票上的金额和她所述的购房款额相差7万多，所以磐石法院于2020年1月15日作出了（2020）吉0284执异3号裁定，驳回了原告的异议请求。综上，原告在法院查封期间购买此房，又未与实际卖方人李军签订买卖协议，其购房行为是违法的、无效的。请人民法院依法驳回其诉讼请求。文丽顺、鼎丰公司、城市开发公司未到庭参加诉讼，亦未递交书面答辩意见。宏宇公司述称，我公司澄清三点：1、史国华不是我公司的员工，只是看房子的；2、宏宇公司对该楼的销售情况不知情；3、我公司对争议的楼房没有进行过买卖。李军述称，该房是李军于2006年11月19日从开发商文丽顺处购买，有购房协议、交款收据、人证及（2017）吉0284民初3139号民事调解书为证（该调解书已查明房屋确实由李军出资购买）。2017年12月6日梅河宏宇公司申请吉林中院将该房屋查封，有（2010）吉中民执字第51号执行裁定书为证。李军于2018年5月30日将该房屋以22.5万元价格出售给袁丽。我重点强调的是该房屋有充足证据证明确实由李军全额出资从文丽顺售楼处购买，产权已属李军所有，这是毋庸置疑的。袁丽也是全额从李军手中购得该房，这是不争的事实，而孙静与文丽顺间的债权是因放贷产生的，不能因这种放贷行为产生的债权而去侵害他人的合法权益，这是不受法律支持的。至于孙静提到的李军将法院查封的房屋出售一事，根据中华人民共和国最高人民法院公告（法释）【2004】15号，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产，应当作出裁定，并送达被执行人和申请人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。第十条；查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。李军只知道宏宇公司对该房屋进行查封，而从始至终就没有接到孙静对该房屋查封的任何法律文书，也未见到查封公告，根本就不知道轮候查封一事，因此不存在李军故意出售法院查封房产一事。此外，文丽顺欠孙静120多万元却查封立元花园小区E栋高层89处住宅和10处商业房屋，F栋高层102处住宅房屋和10处商业房屋，明显超标的查封。综上，请法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公正判决，保护我的合法权益不受侵害。经审理查明：2006年6月被告文丽顺靠挂第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发公司）开发建设磐石市立元花园小区工程，第三人宏宇公司和城市开发公司作为施工方建设该项目，该小区项目的实际开发人为第三人文丽顺。第三人李军于2006年11月19日以人民币15万元的价款从磐石市××园建筑面积113.65平方米的住宅一套。吉林中院依据第三人宏宇公司的申请于2007年12月6日作出（2007）吉中民一初字第97-2号和（2007）吉中民一初字第97-3号民事保全裁定书。依法查封了位于磐石市××街北（原三宝酒厂院内）立元花园小区E栋高层89处住宅和10处商业用房、F栋高层102处住宅和10处商业房屋，并查封了相对应的土地使用权。第三人李军购买的（13-4号住宅）房屋在此查封之内。2010年本院依据被告孙静的申请，裁定对该房屋进行轮候查封。2017年10月10日吉林中院作出（2010）吉中民执字第51号执行裁定，继续查封（2007）吉中民一初字第97-2号和（2007）吉中民一初字第97-3号民事保全裁定已经查封的上述房屋，查封期限三年（自2017年10月12日起至2020年10月11日止），本案诉争的房屋在此执行裁定之内。本院依据申请执行人孙静的申请于2016年11月1日再次作出（2010）磐民执字第527号、528号执行裁定，依法轮候查封了吉林中院已经查封的上述房屋，包括本案诉争的房屋（即××栋住宅），查封期限为2016年11月1日至2018年10月31日。2018年10月17日本院第三次作出（2010）磐民执字第527号、528号执行裁定，依法继续轮候查封了吉林中院已经查封的上述房屋，查封期限为2018年10月17日至2021年10月16日。案涉房屋至今仍处于查封状态。2017年9月第三人李军向本院提起诉讼，要求文丽顺返还立元花园小区F栋2单元13层4号购楼款15万元，经调解本院作出（2017）吉0284民初3139号民事调解书，内容为：“一、文丽顺于2017年11月30日前返还李军购楼款15万元；二、李军自愿放弃其他诉讼请求。”2018年5月30日原告通过史国华介绍，购买李军与文丽顺签订购楼合同的房屋，该房屋李军没有取得房屋所有权证明（磐石市立元花园F座二单元1304号房屋），原告将购楼款22.5万元通过银行转账的方式交付给史国华，史国华将此款转给李军。原告购房后对该房屋进行了装修，并入住至今。原告在购买争议房屋时，未与李军签订书面买卖合同，而是史国华向原告提供一份2007年5月20日经修改后的购楼合同书，合同书甲方是磐石市立元花园，乙方签字袁丽。购房收据日期也进行了修改，2007年5月20日，交款人袁丽，房屋价款为人民币15万元，与实际支付房款不一致。2019年7月24日，吉林中院作出（2010）吉中民执字第51号执行裁定书，裁定“二、解除对磐石市鑫宇房屋开发有限公司名下的位于磐石市原三宝酒厂的××园）13-4住宅，113.65平方米住宅的查封。”原告于2020年1月7日对本院作出（2010）磐民执字第527号、528号民事查封裁定的执行标的提出书面异议，本院经审查于2020年1月15日作出（2020）吉0284执异3号执行裁定书，驳回了原告袁丽的异议请求。原告不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。上记事实，有原、被告、第三人陈述及《房屋订购协议书》《收据》《（2010）磐民执字第527号、528号民事裁定书》《（2007）吉中民一初字第97-2号和（2007）吉中民一初字第97-3号民事保全裁定书》《（2010）吉中民执字第51号执行裁定书》《法院公告》《民事判决书》《（2017）吉0284民初3139号民事调解书》《执行异议裁定书》等主要证据记录在卷，予以佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的执行的实体权利，并非所有的实体权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案根据各方当事人庭审中的所举证据，结合相关法律及司法解释规定，分析评判如下：（一）关于房屋买卖合同效力问题。从合同主体看，原告提供的买卖合同显示，原告于2007年5月20日与开发企业开发的立元花园签订了《房屋订购协议书》，即甲方为磐石市立元花园、乙方为原告袁丽。而原告主张案涉房屋是2018年5月30日从第三人李军手购买；从价款给付时间和数额看，立元花园给原告出具的购楼款收据的时间为2007年5月20日，而原告所举证据证明其向史国华支付价款的汇款时间为2018年5月29日和2018年5月30日；立元花园收据上价款为人民币15万元，而原告汇款票据为人民币22.5万元。合同的主体，购买时间、价款数额均存在矛盾。原告的诉讼请求是“依法确认原告与第三人李军所签订的磐石市××园房屋（建筑面积大约113.65平方米）买卖合同合法有效；”但原告未能举证证明双方签订的书面房屋买卖合同，本院对合同效力无法予以确认。由此，原告与磐石市立元花园签订的房屋买卖合同的真实性、合法性及有效性，本院无法予以确认；（二）关于第三人李军是否有权出售案涉房屋问题。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即不动产物权的转让应“合同加公示”才能产生物权变动的法律效力。第三人李军从开发企业购买案涉房屋后，未进行过不动产物权变更登记，财产所有权并未因转让而发生变更，即李军不享有案涉房屋的所有权。我国合同法第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分的财产。另查明，本院于2017年9月28日作出（2017）吉0284民初3139号民事调解书已经确认第三人文丽顺于2017年11月30日前返还李军购楼款15万元，亦证明双方买卖合同已经解除，李军在文丽顺处享有的是15万元的债权，已经无权出卖案涉房屋；案涉房屋于2007年12月6日被吉林中院以（2007）吉中民一初字第97-2号和（2007）吉中民一初字第97-3号民事保全裁定书进行了查封，2016年11月1日又被本院作出（2010）磐民执字第527号、528号执行裁定，依法轮候查封了吉林中院已经查封的上述房屋。虽然2019年7月24日，吉林中院作出（2010）吉中民执字第51号执行裁定，解除对磐石市鑫宇房屋开发有限公司名下的位于磐石市原三宝酒厂的××园）13-4住宅，113.65平方米住宅的查封。但此时本院的查封裁定随着吉林中院查封的解除而自然生效，即案涉房屋始终处于法院的查封状态之中，而第三人于2018年5月30日将案涉房屋出售给原告自然是无效的。综上，原告的诉讼请求与本案的法律事实相矛盾，与我国现行法律法规相悖，不符合阻却执行的法定构成要件，其排除执行的诉讼请求，本院无法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告袁丽的诉讼请求。案件受理费合计4,680.00元，由原告袁丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  高 智人民陪审员  褚世威人民陪审员  王 柏二〇二〇年四月二十七日书 记 员  郑安琪