河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1943号上诉人（原审原告、反诉被告）：李奕萱，女，1973年10月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：蔡佳，北京安理（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金广，北京安理（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王俪蒙，女，1974年4月11日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张伟，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉梓莼，河南国基律师事务所实习律师。上诉人李奕萱与上诉人王俪蒙因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。李奕萱的委托诉讼代理人蔡佳、孙金广、王俪蒙及其委托诉讼代理人张伟、冉梓莼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李奕萱上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019）豫0191民初27298号民事判决的第三项并改判王俪蒙赔偿李奕萱各项损失共计人民币79.8万元；2、本案一、二审的诉讼费用由王俪蒙承担。事实与理由：一、李奕萱与王俪蒙之间《购房协议》不能得到切实履行的根本原因是王俪蒙在签订《购房协议》时恶意隐瞒涉案房屋附属设施存在重大涉诉纠纷所致，一审法院判令解除协议后，应当同时判处王俪蒙赔偿李奕萱合理损失。售房之初，王俪蒙曾委托了不止一位房产经纪、在不止一家二手房交易网站或者app上发布过出售案涉房产的信息，且在十分醒目的位置都标注了“带180平空中露台”“150平方花园”字样。李奕萱出于“买一套带露台房屋”的目的与之接洽。然而，李奕萱在与王俪蒙签订《购房协议》之后，无意间发现王俪蒙宣称的“180平空中露台”是违法建筑，其根本不具使用权，且已被郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2293号民事判决责令拆除，此事实明显与王俪蒙最初的承诺不符，也导致李奕萱签署《购房协议》的合同目的无法实现。为此，李奕萱才通过微信及书面通知及时告诫，提出解除《购房协议》及赔偿损失的要求。从案件事实及常理人情来讲，王俪蒙此举明显系出于私利，系不诚实、不守信的行为，且与市场主体诚实信用原则背道而离；从法律事实的角度来说，存在缔约过失的一方除了应当返还订金以外，还应当承担赔偿无过错方损失的责任。一审判决虽支持了李奕萱解除《购房协议》的诉请，但对于李奕萱提出的、遵循事实基础及合理范围内赔偿损失的诉请并未予以支持，这明显不符合“惩罚违约方、保护守约方”的法律精神，不符合公平公正的法律理念。二、李奕萱要求王俪蒙赔偿各项损失合计79.8万元的诉请，符合法律规定，且有相应证据予以支撑佐证，理应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第42条的规定，由于王俪蒙隐瞒案涉房屋存在重大涉诉纠纷，双方订立的《购房协议》未能继续履行，且导致李奕萱无端支出了大额装修装饰费用（共计79.8万元），该事实有一审李奕萱提交的《装饰装修工程施工合同书》、《收据》、转款凭证、微信记录在案佐证，故此法院对李奕萱提出的赔偿损失的要求，理应进行支持。三、王俪蒙一方主张的所谓损失，系由王俪蒙自身过错导致，一审法院判决驳回其诉请，并无不当。以王俪蒙主张的租金损失36万、租户赔偿金5万元为例，根据王俪蒙在一审过程中向法庭提供的证据显示，王俪蒙与租客订立租约及与李奕萱磋商卖房，几乎是同时发生。换句话说，王俪蒙在同一时间段内，一边招租、一边卖房。姑且不论王俪蒙主张的房屋租赁合同的真实性，单从正常市场交易规则而言，其一边卖房、一边招租的行为，本身就是自身不诚信之行为。更何况，在王俪蒙存在缔约过失的情况下，即便其真有损失，也是其个人失信及个人过失所导致，决不能据此向信约、守约的李奕萱来主张索赔。王俪蒙辩称：李奕萱的诉讼请求没有事实与法律依据，其陈述的事实与客观事实严重不符。双方房屋买卖合同没有签订和履行的原因、过错与责任完全在李奕萱，李奕萱违反诚实信用原则的行为给王俪蒙造成了损失，应当承担相应的损害赔偿责任。一、王俪蒙与李奕萱之间《购房协议》不能得到切实履行的根本原因，是因为在双方微信达成合意后，涉案房屋的房价下跌。李奕萱因此试图取消交易，但因其不想承担缔约过失责任，遂捏造王俪蒙过错作为上诉理由。法院依法对此不应支持。本案涉案房屋买卖合意是2019年5月份初步达成一致的，而从2019年5月份开始，郑州的二手房市场出现了巨大的变化，新房及二手房价格有大幅度的下降，涉案房屋的价格受此影响也有一定程度的下跌，李奕萱就出现了不想再进行继续交易的念头，但又怕直接说出来可能要不回预付款100万元，还要承担相应的缔约过失责任，并赔偿王俪蒙由此造成的损失，就借口涉案房屋存在“瑕疵”，提出不再进行交易。王俪蒙得知这一情况后，本着息事宁人的态度，曾多次与李奕萱联系协商解决争议，继续进行交易。但李奕萱没有本着化解矛盾、和谐共处的原则处理纠纷，反执意走上法律诉讼的道路，王俪蒙为了维护自己的合法权益，也要求李奕萱承担房屋不能进行交易给王俪蒙造成的损失。二、王俪蒙与李奕萱“本约合同”没有签订与履行的过错和责任完全在李奕萱，应当由李奕萱承担相应的损失。李奕萱本人在涉案房屋所在小区居住多年，并已实地查看涉案房屋，王俪蒙在与李奕萱商讨涉案房屋的过程中，从未违反诚实信用原则，也没有隐瞒关于涉案房屋订立合同的重大事项。作为涉案小区内住户，李奕萱对于涉案房屋不能搭建违章建筑的事情早已知晓，对涉案房屋的情况也有充分的了解，双方是在平等自愿、公平合理的情况下达成了初步的购房意愿。王俪蒙在正式合同签订前也按李奕萱的要求对房屋进行清理，并赔偿了已签约租房客户的损失，将涉案房屋内的家具家电全部按要求腾空，一二楼内软装结构全部遭受破坏，还按李奕萱的要求提前进行了银行贷款的归还和房屋抵押权的解押，使房屋完全具备交易和交付条件。更为重要的是郑州“联盟新城”小区存在多起业主在露台私自搭建“阳光房”进行违建的事情，郑州多家媒体进行过多起报道，政府部门也对小区的违建进行过多次的拆除打击，李奕萱作为小区业主，对于涉案房屋的四层顶层只能当作露台使用而不能进行房屋建设应当是明知的！同时，王俪蒙从来没有向李奕萱表示过可以在具有使用权的露台上进行“阳光房”搭建的承诺和认可。对李奕萱这一违反法律规定的行为，法院不应当支持，由此造成的损失，应当由李奕萱自行承担。三、涉案房屋无法交易的原因在于李奕萱，李奕萱作为过错方，应承担因此造成的全部损失和责任，并赔偿王俪蒙由此造成的损失。对此王俪蒙在一审提出了反诉请求，并在二审上诉。李奕萱要求王俪蒙赔偿各项损失的诉请，没有法律和事实依据，法院应该依法予以驳回。王俪蒙和李奕萱就涉案房屋在微信上达成合意后，一直未能签订书面纸质合同，其缔约过失责任在于李奕萱。在李奕萱实地看房并查验房产证等相关证件后，要求涉案房屋内租户搬离、软装破坏，并要求王俪蒙提前进行银行贷款的归还和房屋抵押权的解押。在王俪蒙按其要求，使涉案房屋具备交付条件后，李奕萱却多次以限购等原因为借口，迟迟不与王俪蒙签订正式购房合同。而双方交易物品是涉案房屋，并非所谓的“空中花园”，居民用房的主要功能是居住和生活，王俪蒙的房屋并不存在瑕疵，完全具备交易条件，李奕萱解约后应承担缔约过失的过错和责任。为使涉案房屋达到李奕萱要求的交付条件，王俪蒙因此造成了房租损失、防水工程款损失、家具家电损失、解押房屋的损失以及预期利益等各项损失共计52万元。该损失应由李奕萱全部承担。四、李奕萱在明知受政府限购政策影响不具备购房资格的情况，隐瞒事实、欺骗王俪蒙签订二手房对外预约合同，在仅支付十分之一房款的情况下，将王俪蒙的房屋锁定，使王俪蒙不能另行交易，失去交易机会。在双方约定的最后交易时间2019年8月15日到来之前，李奕萱无法完成交易，就借口所谓的“露台”问题不再履行签订本约合同的义务，李奕萱欺诈行为在先，过错明显，应当对王俪蒙房屋不能交易造成的损失承担全部赔偿责任。王俪蒙与李奕萱就涉案房屋于2019年5月达成合意，但2019年6月，李奕萱才第一次告知王俪蒙，因其不具备购房资格，故无法完成涉案房屋的交易。而直至双方约定的最后交易时间2019年8月15日到来之前，李奕萱仍然无法完成交易，并提出了解约的要求。但与此同时，李奕萱要求王俪蒙将涉案房屋达到交付条件，要求屋内租户搬离，提前还贷、解除抵押，并对屋内家具家电等进行按其要求的拆除。李奕萱在明知受政府限购政策影响不具备购房资格的情况下，隐瞒事实、欺骗王俪蒙签订二手房对外预约合同，本身存在重大过错，因此给王俪蒙造成的损失和责任，应由李奕萱承担全部责任。综上，涉案房屋无法履约的原因，是由李奕萱的过错造成，由此给双方带来的损失和赔偿责任，应由李奕萱全部承担。李奕萱的诉讼请求，并无事实和法律依据，也没有相关证据予以支持，请求予以驳回。王俪蒙上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27298号民事判决书的第四项并判决李奕萱赔偿王俪蒙各项经济损失人民币52万元；2、本案一、二审费用依法由李奕萱承担。事实与理由：一、一审法院虽然判决解除合同，但未划分解除合同的责任。王俪蒙与李奕萱所签订的《房屋买卖合同》未能完全履行的责任和原因在于李奕萱违反民事活动中最基本的诚实信用原则，出尔反尔、不履行相应的义务。在王俪蒙为使涉案房屋达到交易和交付条件做出实质性的工作后，李奕萱仍以涉案房屋不能建造其所称的“空中花园”为借口而不继续履行《房屋买卖合同》是没有事实和法律依据的，双方合同解除的根本原因是李奕萱的违约行为造成的，故应由李奕萱承担全部责任，赔偿其违约解除合同给王俪蒙造成的房租损失、防水工程款损失、家具家电损失、解押房屋的损失以及预期利益等各项损失。李奕萱在涉案房屋所在小区已生活多年，作为该小区的业主，对于小区内的各类房屋及露台使用现状有充分的了解和认知，并对涉案房屋的建筑结构、装修现状已进行过多次实地考察。涉案房屋所在小区内多家业主因在露台私自搭建“阳光房”、进行违建的事情已经被郑州多家媒体报道过，相关部门也多次前往涉案房屋小区对违建行为进行拆除打击。因此关于涉案房屋的露台如何使用以及是否能搭建其所称的“空中花园”，李奕萱在一开始具有购买意愿时已心知肚明。王俪蒙在与李奕萱磋商过程中从未向李奕萱表示过涉案房屋露台上可以搭建“阳光房”的承诺。王俪蒙在与李奕萱就涉案房屋买卖合同签订后，已按照李奕萱的要求对房屋内的所有装饰装修进行了清理与拆除，房屋内一、二楼内软装结构全部遭受不可修复的破坏；赔偿了已正常签约并入住的租房客户的损失并与租户进行解约；将涉案房屋内所有的家具与家电按李奕萱要求全部腾空；按照李奕萱的要求提前对涉案房屋进行了银行贷款的归还和房屋抵押权的解押，以达到涉案房屋完全具备交易和交付条件。然而在这之后李奕萱却突然声称因涉案房屋露台不能建造“空中花园”，拒绝与王俪蒙正式签订书面的《房屋买卖合同》，过错完全在于其本身。李奕萱因其自身原因导致双方未能成功签订和履行《房屋买卖合同》给王俪蒙造成的防水工程款损失、房租损失、家具家电损失、解押房屋的损失以及预期利益等各项损失，均应当由违约的责任方，即李奕萱承担。二、王俪蒙与李奕萱之间房屋买卖交易不能继续进行的根本原因在于王俪蒙与李奕萱在达成房屋买卖合意后，涉案房屋受郑州二手房市场影响价格下跌、房屋价值减少。李奕萱受利益驱使、违反诚实信用原则，就提出涉案房屋存在“瑕疵”为由不再继续进行下一步的交易，其对不履行买卖合同的违约行为应当承担法律责任。根据王俪蒙与李奕萱的聊天记录和《解除合同通知书》中可知，李奕萱长期在涉案小区内生活居住，并多次前往涉案房屋进行实地考察，因此关于涉案房屋的露台如何使用、平台漏水情况以及是否能在涉案房屋露台搭建其所称的“空中花园”已有充分的了解和认知。由此可见，李奕萱发出的《解除合同通知书》中所述理由并非涉案房屋不能继续交易的真实原因。王俪蒙与李奕萱之间房屋买卖交易不能继续进行的根本原因在于王俪蒙与李奕萱在2019年5月达成房屋买卖合意后，郑州二手房价格受全国房地产市场因素的影响，出现巨大的浮动，新房以及二手房交易价格均有大浮动的下降，涉案房屋的价格也受此影响出现一定的下滑，若继续按照之前双方约定的价格进行交易，李奕萱的利益肯定会受到影响，李奕萱即产生不想再继续交易的念头。但此时王俪蒙为使涉案房屋达到李奕萱要求的交易和交付条件，已做出实质性的工作并承受巨大损失，李奕萱为要回100万预付款的同时避免承担违约责任，便借口涉案房屋存在“瑕疵”为由向王俪蒙发出《解除合同通知书》并拒绝下一步交易。由此可见，李奕萱完全是利欲熏心、违反民事活动中最基本的诚实信用原则，其缔约过失行为应依法承担过错赔偿责任。三、本案当事人双方交易物品是涉案房屋，并非所谓的“空中花园”，房屋的主要功能是居住和生活，王俪蒙的房屋并不存在瑕疵，完全具备使用、居住的交易条件，而双方争议的开发商在出售房屋时赠送的屋顶露台并不在该房屋的不动产登记证载明的面积内，该露台不构成房屋买卖合同内容的“重要组成部分”！而该“露台”符合正常的使用目的，并不存在李奕萱所称的“瑕疵”！李奕萱以此为借口解除合同，达不到《合同法》第九十四条所规定的解除合同的条件，如李奕萱执意解除合同应当承担违约解除合同的赔偿责任。本案中，李奕萱购买的是房屋，房屋的主要功能是居住和生活，根据双方的聊天记录可知，李奕萱购买房屋也仅是用于全家人一起居住。涉案房屋不动产登记证上的面积地377.92平方米（建筑面积），该证由王俪蒙出示给李奕萱确认，李奕萱并未表示异议。争议的房屋不存在任何瑕疵，完全具备居住、使用和交易条件。而李奕萱自称所谓的“空中花园”，只是所购买的房屋的一个随附的赠予行为，既便是存在一些问题，也不影响实现合同的目的，况且李奕萱在交易前在该小区居住多年，对涉案房屋的情况非常了解，双方合同中也约定王俪蒙要清空露台上所建的“花园”，现王俪蒙根据李奕萱的要求将露台上所建的花园清空，达到交易条件后，李奕萱却以露台不能再建花园为由解除合同！李奕萱作为违约方，无权依据合同法第九十四条的规定解除合同，即使是执意解除合同，也要对违约解除给王俪蒙造成的损失进行足额赔偿！否则合同的约束力何在？严肃性何在？一审法院在不分违约责任的情况下判决解除合同，并未保护王俪蒙的合法权益，并不符合法律规定和事实依据，无法令人信服！王俪蒙请二审法院予以分清责任后做出公正公平的令人信服的判决！四、王俪蒙要求李奕萱赔偿52万元的反诉请求有充分的事实和充足的证据予以证明，李奕萱作为违约方应当对王俪蒙的损失承担赔偿责任。一审法院以证据不足为由予以驳回是错误的，请二审法院予以纠正！首先，关于赔偿王俪蒙房租损失的诉请，本案当事人协商买卖房屋的时间是2019年5月9日，订合同的时间是2019年5月15日。而在此之前的2019年4月25日，王俪蒙已将涉案房屋通过中介出租给了案外人杜承哲，租赁合同约定的租赁期限是一年，每月租金为3万元，年租赁收入为36万元。案外人杜承哲于2019年4月26日支付了首期三个月房租和租房押金共计12万元，租赁合同已经履行。因李奕萱要求对涉案房屋尽快交易并入住，强势要求房内租户搬离，王俪蒙不得不与案外人杜承哲提前解约，通过交通银行银行卡，向租户的账户退还了房屋租金和押金10万元，并额外赔偿案外人杜承哲损失5万元。以上事实有租赁合同、承租人的付款银行清单、王俪蒙退款的银行转账清单为证，足以证明以上事实的成立。其次，关于赔偿防水工程队损失的诉请，在李奕萱尚未提出购房意愿前，为解决涉案房屋的平台漏水问题，2019年5月5日，王俪蒙与案外人胡广明签订《防水承包合同》，由胡广明对涉案房屋进行防水维修工作，该合同总价款为人民币69505元，王俪蒙于4月29日通过微信向胡广明支付2万元人民币，5月17日通过微信向胡广明支付2万元人民币，5月21日通过微信向胡广明支付6000元人民币，共提前支付46000元人民币防水工程施工费用，而李奕萱提出购房意愿后，又要求王俪蒙将原先聘请的防水工程队退场（但已支付的施工费用无法退还）。后来李奕萱聘请的防水施工队入场进行防水施工。王俪蒙按其要求把原来的施工队伍解聘后，由李奕萱聘请的施工队伍进场施工。但由于其聘请的施工队伍工作能力及技术和水平较差导致防水工程失败，楼下的漏水没有彻底解决。王俪蒙为了解决楼下的漏水问题，还要再聘请另外的防水施工队伍，还要另外再负担一次防水工程费用，这部分损失应当由李奕萱赔偿。以上事实有防水施工合同、王俪蒙向工程队支付款项的银行转账，足以证明以上事实的成立。再次，关于要求李奕萱承担家具家电损失的诉请，在李奕萱要求购房前，王俪蒙在争议房屋内添置的有大量的红木家具，分体式空调数台价值人民币数十万元。而李奕萱承诺买房后，多次通过微信方式要求王俪蒙将屋内家具和空调处置，王俪蒙为了达到李奕萱买房的条件，将屋内价值数十万元的家具和空调低价处置，造成经济损失近十万元，而现在李奕萱擅自解除合同，造成王俪蒙还要对房屋内的家具和空调重新配置，李奕萱应当对王俪蒙家具变卖的贬损承担赔偿责任。这部分事实，有王俪蒙拍摄的照片及当事人之间的微信聊天记录等证据足以证明。综上所述，王俪蒙与李奕萱就涉案房屋签订《房屋买卖合同》后，李奕萱因涉案房屋受市场因素影响出现价格下降的原因，借口合同约定的“露台”不符合约定为借口，向法院起诉要求解除合同，没有事实和法律依据，应当承担违约解除合同的法律责任，应当对王俪蒙由此造成的损失承担赔偿责任！一审法院虽然判决解除合同，但未明确划分解除合同责任和过错方，在王俪蒙有充分证据证明损失客观存在并发生的情况下，驳回王俪蒙的反诉请求，明显存在错误。请求二审法院审理后依法改判，作出公平、公正的判决，维护无过错方的合法权益，树立契约精神，维护合同的严肃性和全面履行原则。李奕萱辩称：一、原审法院查证案件事实基本正确。王俪蒙与李奕萱之间《购房协议》不能得到切实履行的根本原因是王俪蒙在微信签订《购房协议》时恶意隐瞒涉案房屋附属设施存在重大涉诉纠纷，导致李奕萱合同目的不能实现所致。而并非王俪蒙一方宣称的郑州二手房市场出现巨大变化所致，这在双方微信聊天记录及其它各项证据中，均能够有所体现。王俪蒙曾委托了不止一位房产经纪人、在不止一家二手房交易网站或者APP上发布过出售涉案房产的信息，而且在十分醒目的位置都标注了“带180平空中露台”“赠150平方花园”字样（本案纠纷产生后虽大部分信息已撤，但比对王俪蒙提交的屋内布局照片，能够与李奕萱举证的网上图片相互印证，佐证李奕萱举证事实）。本案交易详细经过是：2019年5月9日，李奕萱在网站上看到王俪蒙发布的房屋销售信息，并通过联盟物业联系上王俪蒙，当日即到王俪蒙销售房屋处看了环境，且明确向王俪蒙表达了想购买一个带花园可建阳光房的房屋供老人亲属居住的意愿。原因是李奕萱在该联盟一期院内已有两套复式房屋，且均已建有阳光房，但均因面积小，满足不了老人居住要求。基于当时房屋现场花园正在进行拆除和垃圾清运，在李奕萱的询问下，王俪蒙解释称因为房屋和花园存在多处漏水，所以要先拆除阳光房和花园进行房屋防水维护。但是王俪蒙明确表示防水层修好后不会影响重建花园，也可以再建阳光房。5月11日，李奕萱及家人一行四人再次到王俪蒙房屋处看房，王俪蒙多次提醒李奕萱不要跟现场的人员说自己是来购买房屋的。原因是她跟链家已经签了三个月独家代理销售合同，如果私自对外销售，要承担赔偿责任。5月12日，李奕萱与王俪蒙就房屋价格和付款条件做了初步交流，王俪蒙带来两份合同，一份是和中介公司的委托代理合同，另一份是她已经在进行的维修防水合同。王俪蒙一再向李奕萱承诺房屋漏水问题她会解决并修缮好。另外，王俪蒙又告诉李奕萱她的房屋此前刚出租出去，但是她实际不想租、想卖掉，用卖房的钱再买一套新房，她承诺会在出售房屋前与租户商量好解除租约问题。李奕萱明确表示这些事情我们不参与，我们是急着购买现房重新装修，并表达了要在年底接家里长辈过来住的想法。5月13日，王俪蒙通知李奕萱她已解决了租户的问题，她的房子现在可以进行销售了。5月14日，双方再一次就房屋价格、付款方式达成一致意见，并约定因时间和工作关系，不再签书面合同，双方在微信中约定主要条款即可。同时，李奕萱通知王俪蒙要安排设计公司和装修公司人员到现场测量房屋和花园。王俪蒙在施工及设计人员进场现场测量时，明确向两家公司人员公开承诺防水修复后可以恢复花园并建设阳光房的表示。5月15日，双方通过微信往来正式签署购房协议。当日，李奕萱转账100万元购房订金给王俪蒙。王俪蒙提出因其与链家有三个月的独家销售协议，她不想付房屋中介公司2%的违约金（约21万元），希望延后三个月办理过户。李奕萱同意，双方约定8月15日正式办理过户手续。协议签订后，在履行协议过程中，李奕萱无意间发现王俪蒙宣称的“180平空中露台”是违法建筑，且已被郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2293号民事判决责令拆除，不能复建。然王俪蒙在出售涉案房屋时并未向李奕萱披露露台花园及附属设施物权在不久前已被确权、且已经两审终审判决败诉的重大事实，另在交易过程中也一直刻意掩盖以上事实，虚意配合我方进行花园阳台的防水工程和阳光房的设计采购，致使我方遭受几十万元的重大损失。本次二审，我方将再次提交有关补充证据，佐证以上案件事实。李奕萱在得知已有生效判决认定不能重建花园、打造阳光房的事实后，与家人协商，权衡利弊，无奈通过微信向王俪蒙质询及书面通知，提出解除《购房协议》及赔偿损失的要求，这是导致本次交易最终不能实现的根本原因。关于王俪蒙上诉状称涉案交易自始即不包含花园露台，“花园及附属设施”系违建，李奕萱在购房之初已明知并认可上述事实的主张，完全系狡辩。单从以下几个方面就可以看出：(一）双方签订购房协议明确约定了清空花园的合同条款，可看出花园是本次交易的重要组成部分。订立合同之初，双方就明确约定“王俪蒙负责修缮房屋内外漏水，并清空房间和花园”。原房主修缮屋内外防水、清空房屋及花园，然后交付完整且无质量瑕疵问题的房屋及附属设施，符合市场惯例和交易习惯。(二）李奕萱在露台修建阳光房及花园的意愿，在购房之初就与王俪蒙有过充分讨论，这通过微信聊天内容可以明确看出。直至2019年8月10日，李奕萱才从王俪蒙处得知涉案房屋不能搭建阳光房及空中花园的客观事实。例如2019.5.20微信记录，李奕萱将包含花园及露台的设计图纸发送给王俪蒙，图纸明确标注了露台中阳光房（用途为餐厅）及花园的位置，王俪蒙在收到李奕萱发送的图纸时并未表示异议，亦未告知李奕萱花园和阳光房不能再建的事实。例如2019.5.20、2019.5.24微信记录，李奕萱在与王俪蒙沟通具体合同条款时明确表示“真心是为了你才考虑等这三个月的，我们连装修方案都出了，包括阳光房的全款都付了…如果买不成房，我们的阳光房款几十万也不可能拿回来”，王俪蒙表示“成交”。以上表明，王俪蒙交易之初就对我方要在露台建设阳光房的计划知情并认可，也从未向我方表露过露台不可搭建阳光房和花园的事实，包括阳光房的面积15米×11米也是王俪蒙提供给李奕萱的。例如2019.8.10微信记录，李奕萱质问王俪蒙“判决属于影响我们购买意愿的重大事项，在此之前我们完全不知情；法院判决是连在五楼阳台开门都是违规的，更不要说使用180平空中花园！这和我们接洽这套房子时你的介绍和承诺是不符的…对我们不公平，我们是真心买房，花几十万设计定制阳台、阳光房、室内设施，现在不能用了…”。可见，李奕萱在购房之初就已经与王俪蒙提出构建阳台阳光房、花园露台的构想，且在发现涉案房屋存在重大涉诉纠纷前，一直是按原计划对露台做防水及规划露台装修，定制阳光房。例如2019.8.15微信记录，王俪蒙回答李奕萱质问时称“…以前租户拖延、推卸维修责任，家里漏水一直没有有效控制…没有想到费了这么大功夫还是莫名其妙的漏，之所以联系程总和您，因为我的防水公司对此已经没有保修义务了，我很无助。看了您设计的房子图片真的是非常漂亮、结构合理。咱们能再协商一下吗?”说明防水问题及事后漏雨，均是因其房屋自身问题及原防水工人野蛮施工，不按规定清除土方和建筑垃圾，堵塞了雨水下水管道所致，根本与我方无关，我方完全是义务出资维修的排污管道。另外也说明，王俪蒙五月份就已经看到了我方的设计图纸和立体3D设计图，故对我方在露台搭建阳光房和花园的计划是明知且默许的。例如2019.8.16微信记录，王俪蒙回答李奕萱质问时称“…花园里本来我定做了40个木质大花盆，再添些新花和以前能移栽的花木一起，也能重新做个漂亮的花园…这个房子买下来，咱们双方损失都最小。我愿意再让些金额给您，拜托您再考虑一下吧?”说明直到此刻，王俪蒙还置生效判决于不顾，再次明确承诺我方可以在露台修建花园的事实。并许诺已给我方定制的木质花盆，承诺添置新花，移栽以往花木，重建花园等等。以上众多微信记录可以明确确认王俪蒙对我方要求建设阳光房及重建花园的诉求是知情并认可的。其在这种交易背景下，一直蓄意隐瞒露台不可再建阳光房、花园的事实，未告知露台使用存在纠纷。李奕萱在知情生效判决，向其提出质疑后，其对有关事实均未予否认，且仍在虚意做不可能实现的承诺，协商降价处理此事。然李奕萱因购房最初目的已不能实现，故拒不同意，遂成此讼。(三）李奕萱订立合同之初与第三方装修公司在5月25日签订的《装饰装修工程施工合同书》、工程项目总清单、设计图，也可以佐证“空中花园”系双方交易重要组成部分的客观事实。《装饰装修工程施工合同书》约定工程装饰装修面积为440㎡(含378平米室内面积+62平米屋顶花园)，约定工程户型为顶层复式带露台；工程项目总清单、设计图包含阳光房的采购装修内容等。以上种种，均能够佐证要在空中花园建阳光房即涉案露台一直是本案房屋交易的重要组成部分。二、王俪蒙一方主张的所谓损失，系由其缔约过程中自身不诚信行为所致，一审法院判决驳回其赔偿损失诉请，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》及《购房协议》的有关约定，因王俪蒙过错致使合同目的不能实现的，过错方应当自担损失，所以王俪蒙要求李奕萱承担违约责任是十分荒谬的。(一)关于王俪蒙主张的防水工程款问题:合同相对方未到庭，且未加盖公章等其它证据予以佐证，故真实性无法考证。经与物业公司进行核实及王俪蒙微信多处自认，防水工程是因为涉案屋顶本身存在质量问题，防水层破坏所致（经向物业公司求证，在涉案交易前，王俪蒙因房屋长期漏氷且不予维修，此举导致下层两户居民2年拒交物业费，联盟物业关于该事实有明确备案记载）。故该部分费用即便存在，其产生也是因为在双方交易之前王俪蒙自身房屋质量瑕疵所致，其为修缮自己房屋所产生的费用本就应该由其个人进行负担。交易之初，王俪蒙曾指出她防水只做了一半，希望李奕萱接手继续做，李奕萱明确予以拒绝，要求各做各的，彼此也好有责任划分。李奕萱在王俪蒙完成修缮屋顶漏水工程的第二天（5月24日），就安排央企施工单位进场做全屋面（四、五楼）防水，工程造价二十余万。六月初，郑州连降暴雨，该房屋下层（三楼）漏水，王俪蒙在没有了解漏水原因的情况下，通知李奕萱施工负责人去处理。顾忌未来邻里关系，李奕萱在无责任且原施工工人已经退场的的情况下出资将整栋楼雨水排污管道进行了全新更换。后李奕萱和物业一同查明，漏水原因是因为王俪蒙工人在做防水前清理花园时野蛮施工，不按规定用编织袋装运建筑垃圾，在堆土移动过程中，土方和垃圾堵塞了雨水下水管道所致，漏水与李奕萱施工之间没有任何关联。我方防水工程是在王俪蒙的基础防水工程之上再覆盖一层，用的全是美国进口材料，请的是央企施工企业，目的就是为了增加房屋居住的安全系数。我方进场维修时，跟王俪蒙说的很清楚明白，李奕萱在先修理的是自身房屋基础质量问题，我们修补的是在此基础上的加固问题，是为了增加我方房屋使用品质，为此我方额外开销高达二十余万，有付款凭证、收据予以证实。由上可知，涉案防水工程事实上是在李奕萱介入后，最终由李奕萱个人出资邀工人所做，相应增值部分也均已附加在王俪蒙房屋上，合同解除后，该部分对李奕萱而言系损失，但对王俪蒙而言实际是不当得利。(二）关于李奕萱主张的解押、房租（36万)、租户赔偿金（5万）问题。房屋销售的前提是具备销售条件，解押、解除租约是使房屋正常销售的前提条件。试问有抵押、带租约的房子如何进行对外销售，如何达成交易？如果按照王俪蒙一方的逻辑，那李奕萱提前交纳的100万元订金是否也应当收取高额利息？且自交易初步达成，所谓租金是否也应该由我方来继续收取？另外，根据王俪蒙在一审过程中向法庭提供的证据显示，王俪蒙与租客订立租约及与李奕萱磋商卖房，几乎是同时发生。换句话说，王俪蒙在同一时间段内，一边招租、一边卖房。姑且不论王俪蒙主张的房屋租赁合同的真实性，单从正常市场交易规则而言，其一边卖房、一边招租的行为，本身就是自身不诚信之行为。更何况，在王俪蒙存在缔约过失的情况下，即便其真有损失，也是其个人失信、个人过失，违反市场交易规则、因自身不诚信的交易行为所导致，而并非是李奕萱的买房行为。故决不能据此向信约、守约的李奕萱来主张索赔。(三）关于王俪蒙主张的家具家电问题。李奕萱与王俪蒙签订的《购房协议》只是约定王俪蒙清空房间和花园，拉走个人物品，并未要求王俪蒙将屋内的家电、家具“便宜处理”，王俪蒙作为一个完全民事行为能力人，如果觉得自己处分自有财产的行为会给自己造成损失，可以选择其他方式处理。故其该项上诉请求，根本毫无根据。三、关于王俪蒙上诉状辩称“涉案空中花园仅是随附的赠与，不能因此导致合同解除问题”，无事实及法律依据。涉案花园露台占地面积160余平米，一直是涉案房屋交易重要组成部分，在此不再赘述。王俪蒙在建立合同之初，隐瞒附属设施近期重大涉诉纠纷，属于重大欺诈行为，且其在交易过程中一直刻意隐瞒、错误引导，导致我方产生重大损失，故涉案合同属于可撤销合同。李奕萱也在知情后第一时间通知其解除合同，此举符合法律规定，依法应予以撤销合同，并责令违约方赔偿损失。综上，王俪蒙上诉状辩称“五月份郑州二手房市场价格出现巨大浮动，导致李奕萱蓄意违约”之类说辞，完全是无稽之谈，系其为自身违约行为找寻的借口。李奕萱为满足能和长辈在同一社区居住要求，购买此房屋花费巨大人力、物力、财力，在8月2日还在发3D设计效果图给王俪蒙，故不可能轻言放弃。如若购房之初在先知晓涉案房屋不能建设空中花园、阳光房等，李奕萱是断不会巨额出资购买涉案房屋的。故王俪蒙的上诉请求不成立，恳请依法驳回王俪蒙的全部上诉请求。李奕萱向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《购房协议》，被告返还原告向其支付的一百万元购房订金；2、被告赔偿原告损失共计人民币79.8万元；3、被告以179.8万元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息；4、本案诉讼费、保全费、律师费、担保费等由被告承担。王俪蒙向一审法院提起反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计人民币52万元（房租36万元，租户赔偿金5万元，防水工程款7万元，家具家电损失4万元）；2、由反诉被告承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月15日，李奕萱与王俪蒙通过微信聊天达成房屋买卖的合意，1．双方约定由李奕萱向王俪蒙购买位于郑东新区农业东路28号联盟一期16号楼1单元4-5层8号室（所有权证号：郑房权证字第字第××号面积377.92平米的住宅一套，房屋价款为1050万元；2．王俪蒙同意预收订金100万元，于收订金起90日内将房屋办理过户给李奕萱，办理当天支付尾款950万元；3．王俪蒙负责修缮房屋内外漏水问题，并清空房间和花园；4．如遇不可抗力导致王俪蒙无法销售房屋，王俪蒙第一时间（不得超过90日）通知李奕萱并于3日内退回订金100万元，另外支付自收到订金日起到退款日止的银行同期贷款利息。当天，李奕萱向王俪蒙支付购房订金100万元。2019年8月10日，王俪蒙通过微信向李奕萱发送郑州市中级人民法院于2019年2月26日作出的（2019）豫01民终2293号民事判决书。生效判决判令王俪蒙拆除建造在胡立国屋顶的房屋、小花园及附属设施，恢复屋顶原状并为该屋顶重新做防水层。2019年8月12日，李奕萱向王俪蒙邮寄《解除合同通知书》，以王俪蒙隐瞒空中花园已经生效判决确认排除了出卖人王俪蒙的占有、使用权，致使买方李奕萱合同目的无法实现为由，要求解除与王俪蒙之间《购房协议》。一审庭审时，李奕萱、王俪蒙均表明涉案（2019）豫01民终2293号判决中所列明的胡立国屋顶的房屋、小花园及附属设施，与双方交易内容载明的花园相一致。以上案件事实由房屋所有权证、微信聊天记录、工商银行转账回单、（2019）豫01民终2293号判决书、解除合同通知书、邮寄单以及庭审笔录予以证明。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李奕萱、王俪蒙虽然没有签订书面合同，但是根据双方提交的微信聊天记录可知，双方事实上已经就案涉房屋买卖事宜达成了合意，内容包括当事人名字、标的、价款、履行期限和方式、解决争议的方法等，具备《合同法》第十二条规定的主要合同条款，且达成合意当天，李奕萱履行了支付首笔房款义务，就后续履行事宜，双方展开进一步沟通交流，故应当认定双方在微信聊天中约定的《购房协议》内容成立并生效。购房协议约定有清空花园条款，且微信聊天内容进一步印证交易范围包括该花园，此花园应是本次房屋交易的重要组成部分。郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2293号生效判决认定王俪蒙拆除该花园，在此情况下，双方产生争议，购房协议无法继续履行，双方合同目的亦无法实现，故李奕萱诉请解除购房协议并返还100万元购房订金，一审法院予以支持。关于双方主张的损失或利息，证据不足，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李奕萱（反诉被告）与被告王俪蒙（反诉原告）于2019年5月15日达成的《购房协议》；二、被告王俪蒙（反诉原告）于本判决生效后十日内返还原告李奕萱（反诉被告）购房订金100万元；三、驳回原告李奕萱（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王俪蒙（本诉被告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10594元，保全费5000元，由原告李奕萱负担6194元，被告王俪蒙负担9400元。反诉案件受理费4500元，由反诉原告王俪蒙负担。本院二审期间，双方当事人均围绕其上诉请求提交了相应的证据，双方对对方提交的证据均不予认可。本院经审查认为，双方当事人于二审所提交的证据，均证明力不强，不能证明其证明目的，故本院均不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，双方当事人对相互之间存在房屋买卖合同关系的事实均予以认可，应予确认。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据双方微信沟通内容以及双方确认的房屋状况，可以认定双方争议的“屋顶花园”系本次双方房屋交易的重要组成部分，该“屋顶花园”的占有、使用等相关事项，直接影响双方合同目的的实现。本案中，双方当事人在洽谈案涉房屋买卖之初，王俪蒙与胡立国之间的排除妨害纠纷诉讼已经法院作出终审判决，而该生效判决与案涉房屋所涉及的“屋顶花园”的使用直接相关，属于影响房屋交易的重大事项，无论该判决是否影响李奕萱的购房意向，王俪蒙均应在双方洽谈之初向李奕萱披露。而王俪蒙在双方洽谈之初并没有向李奕萱披露，存在过错；李奕萱在得知该诉讼信息后择解除合同，符合相关法律规定，故一审判决对李奕萱要求解除合同、返还购房款的请求依法予以支持，事实清楚，并无不当。关于双方相互主张的损失及利息问题，均未提交充分有效的证据，综合本案案情，一审法院认为双方的相应主张均依据不足，证据不充分，故均不予支持，亦无不当。综上所述，上诉人李奕萱、上诉人王俪蒙的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20780元，由上诉人李奕萱负担11780元，由上诉人王俪蒙负担9000元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年四月十四日书记员  白雪岩