江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初11936号原告：苏州新虹艺教育科技有限公司，统一社会信用代码：913205945525153283，住所地苏州工业园区四季路1号李公堤四期17幢。法定代表人：张国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王俭，江苏吴中益律师事务所。委托诉讼代理人：钱丽英，苏州市吴中区郭巷法律服务所法律工作者。被告：中航城置业(昆山)有限公司，统一社会信用代码91320583592531410U，住所地昆山市玉山镇环庆路908号1楼。法定代表人：钟宏伟，该公司经理。委托诉讼代理人：徐健，江苏品创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琛云，江苏品创律师事务所律师。原告苏州新虹艺教育科技有限公司与被告中航城置业(昆山)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，本院于2020年1月9日依法公开开庭进行审理，原告苏州新虹艺教育科技有限公司委托诉讼代理人钱丽英、被告中航城置业(昆山)有限公司委托诉讼代理人徐琛云到庭参加诉讼。原告苏州新虹艺教育科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年7月3日签订的《昆山九方购物中心房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿因被告违约给原告各项损失：退课损失605847.6元，装修折旧73900元、固定资产折旧18123元、租金损失405275.74元(计算到2019年7月)，合计1103146.34元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月3日原、被告签订一份《昆山九方购物中心房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于昆山九方购物中心三层X-XXX号商铺X-XXXX作为经营新虹艺少儿美术馆之用。租赁期限为2015年10月28日至2019年10月27日。鉴于在租赁的区域范围内，艺术培训市场需求有限，为避免同类恶意竞争，造成市场混乱，双方在2015年7月16日就被告招租同类业态商户事宜签订了《昆山九方购物中心房屋租赁合同》的补充协议。按照该《补充协议书》第一条的约定：“甲方(被告)有义务保证其租赁物业不再出现与乙方(原告)经营业态及经营项目相同的专业美术培训商户。《补充协议书》第二条的约定：“在本广场之内，甲方(被告)如发现其他客户违背《租赁经营合同书》义务，超过租赁合同约定的范围，经营艺术培训包括上条规定业务范围的，应该责令其改正，拒不改正的应解除与其签订租赁合同；如若甲方责令整改未果，乙方有权停止支付一切费用，并向甲方追究所有损失。该合同生效后，被告将租赁的商铺交给原告，原告按约履行。2017年11月原告发现在九方商场有一商户在从事与原告同类业态的艺术培训班，为此，原告多次与被告交涉，被告予以否认。2018年5月20日发函给被告，要求其按约整改，同时在未能妥善处理违约事项之前，原告不予交缴任何租金、物业管理费、水电费等一切费用。因被告没有整改，故在2018年8月12日我公司又委托律师致函，要求改正违约行为并承担相应的违约责任。但是，被告仍然予以否认。经查：在2017年10月26日位于被告所有的开设了“昆山市玉山镇新印象文化艺术交流中心”并举办了番茄田培训中心。为此，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上列诉讼请求，本案诉讼费由被告承担。被告中航城置业(昆山)有限公司答辩：原被告于2015年7月16日补充协议约定的是被告保证管理的商场内不应当出现与原告经营项目相同的专业美术培训户。蕃茄田(新印象文化艺术交流中心)是以立体艺术、亲子艺术为培养手段培训儿童思维的培训机构，原告经营的是专业、单一的美术培训即少儿绘画(第一次庭审中原告已陈述)，两者属于不同领域。被告已经在与蕃茄田的租赁合同中限定经营范围，日常管理中监督其经营，原告租赁期间蕃茄田经营项目与原告不同，被告已经完全履行补充合同义务，不应当承担违约责任。一、番茄田与原告的经营范围在工商登记中不同，实际经营内容也不同首先，双方在工商登记的分类不同。商场内的番茄田工商登记中经营范围为艺术培训，原告工商登记中经营范围为美术培训，工商登记的范围本身存在细分，两者名称不同必定非同一行业。其次，番茄田实际经营的培训与原告完全不同，被告已经在庭审中进行举证，原告作为提出主张的一方在举证期限内反而未进行举证，应当承担举证不利后果。对于原告在第二次庭审中陈述番茄田绘画、陶瓷行为与原告一致的问题，被告认为番茄田的绘画是在立体手工作品上增添色彩，是一种手段，非专门对绘画进行专业培训，同时绘画是公众所有权利，依照知识产权法对使用计算方法等行为不视为侵权，举重以明轻，绘画更加不能在原被告的双方合约中对第三方行为进行限定。原告所述有培训陶瓷制作项目在原被告双方补充协议中及双方最初对原告美术培训业务的认知中不存在，即使原告在被告处租赁期间开发了陶瓷培训也不应该因被告在经营过程自行肆意增加培训项目以追究被告的管理不善责任。二、被告已经按约履行合同义务，原告未因与番茄田在同一商场经营产生损失被告与番茄田签订租赁合同时已经明确约定其经营业务为立体艺术及亲子艺术。在被告日常管理中，工作人员也未发现番茄田经营了与原告业务相同的项目。被告全方面履行了补充协议的义务。原告举证的利润、税务统计印证了蕃茄田开业后没有使原告收入利润减少，原被告约定的排他性条款目的已经实现。三、依据双方租赁合同及实际租赁情况，原告装修折旧、固定资产折旧、退课损失无依据。双方租赁合同约定租期截止日为2019年10月27日，原告于2019年10月29日全部搬离但剩余不可拆除物。租赁合同16.1条约定合同中止原告应当还原商铺，原告至合同截止日才搬离被告处，所以不存在装修剩余价值，反而未履行还原义务，根据合同应当支付还原费用，被告保留诉权。原告处是否真实存在退课未举证但是原告至合同截止日搬离，退课损失没有理由由被告承担。综上，被告认为原被告之间排他性条款即使有效的情况下被告已经尽到了合同义务，合同目的已经实现，被告不存在任何违约，恳请贵院依法判决，维护被告合法权益。经审理查明：原告苏州新虹艺教育科技有限公司（承租方、乙方）与被告中航城置业(昆山)有限公司（出租方、甲方）签订《昆山九方购物中心房屋租赁合同》（合同编码9006113010001），签署日期为2015年7月3日，租赁商铺铺位号X-XXX，使用面积144.82平方米，建筑面积241.37平方米，品牌及用途新虹艺少儿美术馆(儿童培训)，租赁期限从2015年10月28日起至2019年10月27日，租金2015年10月28日至2017年10月27日，保底租金单价80元/月/㎡，总价11585.6元，租金2017年10月27日至2018年10月28日，保底租金单价84元/月/㎡，总价12164.88元，租金2018年10月27日至2018年10月28日，保底租金单价88.2元/月/㎡，总价12773.12元，商业服务费6034.25元/月，租赁保证金25000元。2015年7月16日，双方签订《昆山九方购物中心房屋租赁合同》补充协议（一）：乙方承租甲方昆山九方购物中心三层X-XXX号商铺，租赁期限为：自2015年10月28日至2019年10月27日，现经甲、乙双方友好协商，就原合同达成补充协议如下：一、甲方有义务保证其租赁物业不再出现与乙方经营业态及经营项目相同的专业美术培训商户。二、在本广场之内，甲方如发现其他客户违背《租赁经营合同书》义务，超过租赁合同约定的范围，经营艺术培训包括上条规定业务范围的，应责令其改正，拒不改正的应解除与其签订租赁合同；如若甲方责令整改未果，乙方有权停止支付一切费用，并向甲方追究所有损失。三、本补充协议与原合同不一致之处，按本补充协议约定执行；本补充协议未尽事宜，按原合同约定执行。四、本补充协议自双方签字或盖章之日起生效(合同方为自然人的，由自然人签字生效)。本补充协议一式六份，甲方执四份、乙方执二份，均具同等法律效力。另查明，被告中航城置业(昆山)有限公司（出租人）与案外人徐端香（承租人）签订房屋租赁合同：租赁房屋坐落在昆山市，租赁期限自2017年10月28日至2023年3月9日。又查明，原告苏州新虹艺教育科技有限公司经营范围为：教育软件开发；美术培训、舞蹈培训、书法培训、器乐培训、棋类培训(不含国家统一认证的职业证书类培训)；文化艺术交流策划；教育管理咨询；室内装饰设计；销售：销售：文化用品、工艺品。案外公司昆山市玉山镇新印象文化艺术交流中心，经营者为徐端香，经营场所为，核准日期为2018年09月14日，经营范围：文化艺术交流活动策划(不含演出经纪)；会务会展服务；艺术培训(不含国家统一认可的职业证书类培训)；图文设计；工艺礼品、办公用品、文体用品销售；非行政许可的商务信息咨询服务。原告庭审陈述其实际经营课程内容是绘画、素描、水粉画、国画、书法，根据学生年龄大小进行的分班，分别有畅想班指、创意班指、创作班指、启蒙班指、启趣班指、启智指、素描班。原告庭审播放视频，证明案外公司昆山市玉山镇新印象文化艺术交流中心经营的内容为立体艺术、亲子艺术，例如陶艺、立体剪纸、亲子手工制作。被告庭审陈述，2019年10月29日，原告搬离租赁场所，双方租金结算清楚。被告中航城置业(昆山)有限公司系昆山市玉山镇萧林中路XXX号X室产权人，不动产登记号为（2017）昆山市不动产权第XXXX号。以上事实有房屋租赁合同、补充协议、工商查询登记、光盘及双方当事人庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点在于案外公司昆山市玉山镇新印象文化艺术交流中心的经营内容与原告之间是否相同，被告是否违反双方签订的《昆山九方购物中心房屋租赁合同》补充协议（一）约定的条款：甲方有义务保证其租赁物业不再出现与乙方经营业态及经营项目相同的专业美术培训商户。首先，从工商登记的经营范围，原告公司经营范围与培训相关的内容：美术培训、舞蹈培训、书法培训、器乐培训、棋类培训。案外公司昆山市玉山镇新印象文化艺术交流中心经营范围与培训相关的内容：艺术培训。从登记范围来看，二者就培训范围并不一致。其次，从双方实际经营的授课内容，根据原告庭审自述，其授课内容主要涉及绘画，素描、水粉画、国画、书法。案外公司授课内容主要涉及立体艺术、亲子艺术，例如陶艺、立体剪纸、亲子手工制作。从双方实际开展的培训课程，原告的课程涉及平面绘画和书法类，案外公司培训课程主要为立体、手工类的课程。从上述两方面来看，原告主张其与案外昆山市玉山镇新印象文化艺术交流中心的经营范围相同，本院不予采纳。由于原告已于2019年10月29日搬离租赁场所，原被告之间签订的《昆山九方购物中心房屋租赁合同》客观上已经履行完毕，故本院对原告主张解除合同的诉请不予支持。因本案被告不存在违约，本院对原告主张被告赔偿损失的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州新虹艺教育科技有限公司诉讼请求。案件受理费14728元，由原告苏州新虹艺教育科技有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  郑 羚人民陪审员  李建川人民陪审员  顾凤珍二〇二〇年四月二十一日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶