重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初4502号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李茜，系原告工作人员，特别授权代理。 委托诉讼代理人：朱华，该原告工作人员，特别授权代理。 被告：吕佳芮，女，1989年11月29日出生，现住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师，特别授权代理。 被告:刘丹彦，女，1964年4月18日出生，现住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师，特别授权代理。 原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）与被告吕佳芮、刘丹彦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司的委托诉讼代理人李茜和朱华、被告吕佳芮、刘丹彦的共同委托代理人龙代超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告晋愉物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付拖欠的物业服务费23433.62元，明细如下：从2017年7月1日起至2019年5月31日23个月物业服务费20932.53元（每月物业服务费为260.03平方米×3.5元/平方米·月＝910.11元）、公摊电费288.86元、违约金2212.23元；二、本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿将催讨物业服务费的诉讼请求变更为要求被告支付2017年7月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，对此本院予以准许。事实和理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉•碧怡林畔小区提供前期物业服务。被告系晋愉••碧怡林畔小区X号房业主。从2017年7月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年5月31日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计23433.62元。原告在此前进行了通知单、电话、律师函等方式催收，但被告在约定的时间里仍拒向原告支付所欠相关费用，为维护合法权益原告诉至法院。 被告辩称：开发商针对本案小区与案外人重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称“晋愉林畔物业公司”）签订并履行了前期物业合同，原告与开发商签订的前期物业合同仅用于备案，并未实际履行，故原告无权收取物管费；案涉小区业主大会已于2019年4月另行选聘物业服务公司，且该合同已经生效，即使晋愉林畔物业公司收费，也只能收取2019年4月15日前的物业服务费；被告之所以暂停缴费并非恶意拖欠，而是不认可晋愉林畔物业公司的收费标准，不同意按合同价格支付费用，被告也不应当承担违约金；公摊费用应当举示实际支出的票据，结合被告的分摊比例进行计算。 本院经审理认定如下事实：2010年8月15日，晋愉物业公司（作为物业管理企业，乙方）与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司（作为建设单位，甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔，物业类型：别墅住宅，坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园，占地面积：41011平方米，总建筑面积：32836.90平方米；二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的维修、养护和管理，物业共有部分具体包括：房屋的承重结构、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4.公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；8.物业档案资料管理；9.物业专项维修资金的使用；10.装修管理；11.接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）；12.物业服务费和其他费用的收取；13.法律政策规定的其他服务事项；三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月；共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙双方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。 合同签订后，原告晋愉物业公司入场提供服务。《晋愉•碧怡林畔小区前期物业管理服务合同》合同到期后，原告未与小区业委会签订新的物业服务管理合同，原告晋愉物业公司按该前期物业服务合同服务至今。在服务过程中，原告晋愉物业公司对存在的诸如多处公用设施需要修理、部分区域绿化维护较差、垃圾清理不及时等问题未及时处理，同时在该小区还发生多起入室盗窃案件。 被告吕佳芮、刘丹彦为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉•碧怡林畔小区一期X栋X号房屋的业主，被告房屋建筑面积为260.03平方米。从2017年7月1日起，被告不再向原告交纳物业服务费，截止2019年4月30日，共计拖欠物业服务费260.03平方米×3.5元/平方米×22≈20022.42元、公摊电费276.11元。原告通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向原告催缴物业费未果。 另查明：晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区相连，晋愉•碧怡林畔一期和晋愉•林畔神韵两个小区由晋愉物业公司提供前期物业服务，晋愉•碧怡林畔二期（东岸）由晋愉林畔物业公司提供前期物业服务。因3个组团共用消防、供配电、应急发电等设施设备，为便于管理，3个组团建成后两家公司共同设立了林畔物业服务中心（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）为3个小区提供物业服务。在本案诉讼过程中，晋愉林畔物业公司向本院出具情况说明，认可晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵两个小区的物业服务费应由原告晋愉物业公司收取。 再查明：2018年，晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区成立晋愉林畔小区业主委员会。2019年4月16日，晋愉林畔小区业主委员会向晋愉林畔物业公司发出《限期交接物业撤场函》，要求晋愉林畔物业公司在2019年5月1日前撤场。 上述事实，有原被告陈述、不动产登记中心登记信息查询结果、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同备案证明》、房管局证明、物业服务区域划分备案证明、照片、情况说明、视频、报警回执、律师函、挂号信回执、业主大会统计结果、《限期交接物业撤场函》、《情况说明》、承诺书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并履行了备案手续，故依法成立并有效。原告有依据前期物业服务合同约定提供物业服务之义务；被告作为晋愉·碧怡林畔一期的业主，有依据该前期物业服务合同履行交纳物业服务费之义务。前期物业服务合同到期后，新的物业公司未进入，原告未撤场继续提供物业服务，故有权依照前期物业服务合同约定的物业费标准继续收取物业服务费，但前期物业服务合同中的违约金条款不再适用。 虽然晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区由晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司共同（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）提供物业服务，但诉讼中晋愉林畔物业公司已经明确表示晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵小区的物业服务费应由晋愉物业公司收取，这是民事主体对自己权利的处分，符合法律规定，故本院确认晋愉物业公司有权向被告收取物业服务费。 截止2019年4月30日，被告拖欠物业服务费20022.42元,鉴于原告在提供物业服务过程中存在质量瑕疵，根据权利义务对等原则，本院酌情调减被告应交纳的物业服务费。根据实际情况，本院酌情确定被告应交纳95%的物业服务费即20022.42元×95％≈19021.30元。 公摊电费276.11元属于小区公共设施的正常能源消耗，对原告要求被告支付该笔费用的诉求本院予以支持。 前期物业合同于2013年到期后，原告和业主委员会并未签订新的物业服务合同，原告要求比照原前期物业合同收取违约金的诉求没有法律依据，对此本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吕佳芮、刘丹彦于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付2017年7月1日至2019年4月30日期间拖欠的物业服务费19021.30元； 二、被告吕佳芮、刘丹彦于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付2017年7月1日至2019年4月30日期间拖欠的公摊电费276.11元； 三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其它诉讼请求。 本案案件受理费386元，减半收取193元（已由原告重庆晋愉物业服务有限公司预缴），由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担34元，由被告吕佳芮、刘丹彦共同负担159元（在支付上述费用时一并迳付原告）。 如果被告吕佳芮、刘丹彦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 刘 毅 二〇二〇年四月九日 书记员 艾琳琳