广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7751号原告：方伟杰，男，汉族，1980年2月26日出生，住广州市天河区。原告：贾敏，女，汉族，1985年3月17日出生，住广州市天河区。上述两名原告的共同委托诉讼代理人：贺敏哪、李嘉慧，广东天一星际律师事务所律师。被告：广州市航里房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇花畔二街9号。法定代表人：吴晓勇。委托诉讼代理人：曾茂华、孙萍蔓，广东沁森律师事务所律师。第三人：深圳市邦宏建筑装饰设计工程有限公司，住所地深圳市福田区商报东路富霖花园Ａ3栋702（仅限办公）。法定代表人：黄金玲。原告方伟杰、贾敏与被告广州市航里房地产开发有限公司、第三人深圳市邦宏建筑装饰设计工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方伟杰、贾敏的委托诉讼代理人贺敏哪、李嘉慧，被告广州市航里房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾茂华、孙萍蔓到庭参加诉讼，第三人深圳市邦宏建筑装饰设计工程有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方伟杰、贾敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金（以1709864元为本金，按每日万分之二的标准自2019年5月31日起计至被告按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告之日止）；二、请求判令被告按50元/日向原告支付逾期装修违约金，自2019年5月31日起计至涉案房屋实际符合交付标准之日止；三、上述两项违约金暂定合计为39101.78元。本案判决发生法律效力之日前的违约金，在本案判决发生法律之日起10日内支付；本案判决发生法律效力之日的违约金，于每月10日前逐月支付；四、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年3月27日签订《广州市商品房买卖合同》，购买被告开发的中航城花园花畔二街5号2707房，房款总金额为1709864元。《广州市商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付日期为2019年5月30日前。同日，原告与被告签订《房屋装修协议书》，委托被告对涉案商品房进行装修。《房屋装修协议书》第二条第5款约定，被告应于2019年5月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。原告收到被告寄送的《收楼通知书》后，对涉案房屋进行验收时发现被告未提供《广州市商品房买卖合同约定》第十二条、第十五条约定的房屋交付资料，同时房屋存在多处需整改的工程质量问题。被告交付的房屋不符合《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》、《房屋装修协议书》的约定，存在逾期交楼行为，应按约定向原告承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告广州市航里房地产开发有限公司辩称：一、被告在涉案《广州市商品房买卖合同》约定的交楼期限内，已达到合同及其补充协议约定的交楼条件，不存在任何逾期交楼的违约责任。1、补充协议第六条约定：商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、房屋供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用即可向买家交付该商品房。2、被告不仅已在约定期限内取得《建设工程竣工验收报告》，达到法定的交楼条件，且还取得住建局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明被告的各项建设义务均已完成，且不存在任何不能交付使用的重大质量问题。3、供电和自来水公司均证明涉案房屋已达到供水供电的使用要求。同时，涉案房屋的电梯亦可正常使用。4、以上2至3点可见，合同约定的各项交楼条件被告均已达到。且被告也已通知原告前来收楼，不存在任何逾期交楼行为。二、补充协议已对买卖合同约定的房屋交付资料进行了变更，我方已在交付期限前办妥竣工验收备案手续，符合双方约定。原告认为被告交付的资料不齐，与补充协议的约定不符。补充协议第九条约定：房屋交付时，除第（六）、（七）提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅。如卖方无法取得上述相关报告和资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼或退房，卖方不承担延期交房的违约责任。而被告方已按上述补偿协议的约定，在交付期限前办妥竣工验收备案手续，原告无权以资料不齐为由追究我方延期交房的违约责任。三、被告已在合同约定的交付期限完成装修，且装修工程也已经验收合格。不存在任何逾期装修的违约责任。四、被告已在合同约定的交付期限内达到交付条件，并通知原告收楼。原告以质量问题为由拒绝收楼没有合同依据，按房屋买卖合同第14条的约定，应视为被告已按合同约定交付，无需承担延期交房的违约责任。综上，原告要求被告承担逾期交楼及逾期装修的违约责任均不能成立。恳请法院驳回其全部诉讼请求。第三人深圳市邦宏建筑装饰设计工程有限公司未作陈述。经审理查明：2017年3月27日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为中航城花园（自编号住宅9#、10#）住宅（自编号9#、10#）……增城区中新镇花畔二街5号2707房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1709864元……第十三条房屋交付甲方应当在2019年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……六、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。若买方要求交房条件为“该商品房取得竣工验收备案表”，则买方同意交楼时间相应顺延壹年。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……七、对合同第十三条的补充：1、在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付手续。以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；……八、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。九、对合同第十五条的补充：……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。买卖双方确认竣工验收备案手续并非法定亦非约定的交付条件。……二十二、对合同第二十九条的补充：买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。如有变更，应即时以书面形式通知卖方，……三十一、……4、本协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。……”。合同签订后，原告已依约支付完毕涉案房屋的全部购房款。同日，原告（甲方、业主）、第三人（乙方、装修单位）和被告（丙方，项目开发公司）签订涉案房屋的《房屋装修协议书》，协议书约定“现甲方委托乙方对该房屋进行装修……第二条委托事项1.甲方委托乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》；2.本协议的装修方案及标准由甲方提供，乙方只负责按既定方案和标准进行装修，并不对该装修标准的合法性负责……4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代为验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续；5.乙方应于2019年5月30日前完成本协议约定的房屋装修工程；……7.甲方同意按本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款1.甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，总金额为142382元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。第四条付款方式：１.一次性付款须于2017年3月27日前付清该款项，总金额142382元，乙方委托丙方代收该款项……第六条房屋交付：甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼。同时，若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书，则以本协议约定的交付时间为实际交付日，房屋所在地为交付地，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产。如甲方在本协议交付日内仍未收房，则视为本协议项下房屋已交付甲方。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格。第七条装修工程质量与违约责任。1.本装修工程按照国家相关规范执行保修，保修期内，乙方对本工程出现的质量问题承担保修责任，但是因甲方或使用人使用不当、第三人造成的除外……。”后附《装修交楼标准》。2018年5月18日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号4#、5#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号4#、5#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年5月9日收讫，文件齐全。2018年8月20日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号2#、3#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号2#、3#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年8月16日收讫，文件齐全。2018年12月28日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号1#、7#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号1#、7#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年12月25日收讫，文件齐全。2018年12月28日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号9#、自编号10#）、地下室（P－1）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号9#、10#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年12月26日收讫，文件齐全。被告通过特快专递方式向原告的合同联系地址邮寄涉案房屋收楼通知书，中国邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明表显示，该通知书于2019年5月25日签收。该《收楼通知书》载明涉案房屋已符合约定交付条件，通知原告于2019年5月30日至2019年6月13日前往保利中航城花园1号楼隔壁文体中心首层办理交付手续。落款时间是2019年5月22日。为查明涉案房屋所在小区的供水、供气、供电情况，本院向广州市增城自来水有限公司、广州东部发展燃气有限公司、广州供电局有限公司增城供电局发函，一、广州市增城自来水有限公司复函如下，“我公司已向广州市航里房地产开发有限公司开发的位于增城区中航城花园住宅小区1-16栋提供了永久性用水（含生活用水），其中，3、4、5栋于2018年12月26日起供水，其他房屋于2019年5月23日起供水。”；二、广州东部发展燃气有限公司于2019年9月12日复函如下，“我司于2019年1月19日起就广州中航城花园1.1标段小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》（含自编号3#、4#、5#）。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区楼房具备接驳通气条件。自编号3#（花畔一街6号）楼房于2019年4月19日符合我司的供气服务条件，自编号4#、5#（花畔一街5号、4号）楼房于2019年1月10日符合我司的供气服务条件。”，于2019年11月14日复函如下，“一、我司与广州市航里房地产开发有限公司已就来函所涉地址中航城花园花畔二街4号（自编号10#）、花畔二街5号（自编号9#）、花畔一街4号（自编号5#）、花畔一街5号（自编号4#）、花畔一街6号（自编号3#）、花畔一街7号（自编号2#）、花畔三街2号（自编号7#）、花畔二街8号（自编号1#）的小区开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。二、我司向该小区供应燃气的方式为LNG瓶组站供气。三、该小区的上述楼房中，花畔一街4号（自编号5#）、花畔一街5号（自编号4#）楼房于2018年12月27日取得《燃气工程交工验收证书》；花畔一街6号（自编号3#）楼房于2019年2月26日取得《燃气工程交工验收证书》；花畔二街4号（自编号10#）、花畔二街5号（自编号9#）、花畔二街8号（自编号1#）、花畔一街7号（自编号2#）、花畔三街2号（自编号7#）于2019年5月28日取得《燃气工程交工验收证书》，上述楼栋在取得《燃气工程交工验收证书》后即具备申请接驳通气条件，具体的接驳通气时间根据用户的申请用气的时间而定。”，于2019年11月28日复函如下，“一、2019年5月28日，由开发商组织、我司参与完成了自编号１#、２#、７#、９#、10#楼交工验收，并取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》。二、接到开发商的接驳申请后，我司于2019年6月14日完成对自编号１#、２#、７#、９#、10#楼燃气设施的接驳前复验。三、2019年6月18日，我司完成自编号１#、２#、７#、９#、10#楼的管道接驳。四、2019年6月19日，我司出具自编号１#、２#、７#、９#、10#楼的《点火作业通知单》。五、具体每一户的接驳通气点火时间根据用户申请时间而定。接到小业主通气点火申请后，我司需安排对户内燃气设施进行安全检查，确定户内燃气设施符合用气安全标准后予以通气点火”；三、广州供电局有限公司增城供电局复函如下，“一、广州供电有限公司和广州市航里房地产开发有限公司就其开发的位朱村街××、中新镇××村村的中航城花园项目的专变用电于2018年6月25日签订了《高压供用电合同》，合同中各项内容正常履行。二、函中提及的中航城花园所有居住小区地址，现用电性质均属永久居民生活用电。每套房屋均已安装电表，并于2018年9月11日接火送电。”庭审过程中，一、原告陈述以下，1.关于第一项诉讼请求，依据是《广州市商品房预售合同》第十二条、第十四条、第十五条的约定计算违约金；2.关于第二项诉讼请求，依据是《房屋装修协议书》第二条第四款、第五条的约定；3.涉案房屋的装修工程还没有完工，为此，提供照片予以证明。二、被告陈述以下，（一）1栋对应地址是增城区中新镇花畔二街八号，2栋对应地址是增城区中新镇花畔一街七号，3栋对应地址是增城区中新镇花畔一街六号，4栋对应地址是增城区中新镇花畔一街五号，5栋对应地址是增城区中新镇花畔一街四号，7栋对应地址是增城区中新镇花畔三街二号，9栋对应地址是增城区中新镇花畔二街五号，10栋对应地址是增城区中新镇花畔二街四号；（二）1栋、7栋、9栋、10栋由深圳市创宝装饰工程有限公司承包装修，2栋、3栋、4栋、5栋由陕西精睿装饰工程有限公司承包装修，1栋、2栋、7栋、9栋、10栋装修工程竣工验收时间为2019年5月30日。为此其提供，1.《广州中航城6#14#15#16#栋公区精装修及1#7#9#10#栋室内精装修工程施工合同》。合同载明，被告将中航城6#14#15#16#栋公区精装修及1#7#9#10#栋室内精装修工程发包给深圳市创宝装饰工程有限公司施工。合同订立日期为2018年4月，但双方均没有签章；2.《广州中航城花园1.1标段公区及2#~5#楼室内精装修工程合同》。合同载明，被告将中航城花园1.1标段公区及2#~5#楼室内装修工程发包给陕西精睿装饰工程有限公司施工。双方均有加盖印章，落款日期为2017年7月5日；3.《工程竣工验收单》（4栋、5栋）、《工程竣工验收单》（2栋）、《工程竣工验收单》（3栋），载明，施工单位陕西精睿装饰工程有限公司，工程质量合格。4.《工程竣工验收单》（10栋）、《工程竣工验收单》（1栋）、《工程竣工验收单》（7栋）、《工程竣工验收单》（9栋），载明，施工单位深圳市创宝装饰工程有限公司，工程质量合格，并且加盖深圳市创宝装饰工程有限公司的印章。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件后，双方就涉案房屋又签订一份《房屋装修协议书》。结合上述两份合同的内容以及原、被告双方的陈述，装修款已包含在《广州市商品房买卖合同（预售）》的总房款内，即涉案房屋是带装修出售。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。被告理应在合同约定的2019年5月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。结合本案查明的事实以及广州市增城自来水有限公司、广州东部发展燃气有限公司及广州供电局有限公司增城供电局的相关复函可知，涉案房屋在2019年5月30日前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》且具备永久通水、通电条件。至于具备永久通气条件的时间，涉案房屋已于2019年5月28日取得《燃气工程交工验收证书》，故在2019年5月30日前亦具备永久通气条件。据此，涉案房屋已于合同约定的2019年5月30日前具备了上述交付条件，且被告亦在2019年5月30日前通知了原告于2019年5月30日至2019年6月13日办理交付手续，因此原告主张被告支付逾期交楼违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于逾期装修违约金。根据被告提供的《工程竣工验收单》显示，涉案房屋的装修验收日期为2019年5月30日，未晚于合同约定的交付时间。因此原告主张被告支付逾期装修的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告方伟杰、贾敏的全部诉讼请求。案件受理费778元，由原告方伟杰、贾敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  黄建华人民陪审员  周伟权二〇二〇年四月十日异书记员陈雪冰廖穗满