广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9889号原告（反诉被告）：肖*穗，男，1970年7月13日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：林柄峰，广东大同律师事务所律师。被告：刘*，女，1969年12月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖市。被告：张*明，男，1961年1月18日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：郭*仪，女，1992年5月12日出生，汉族，住广州市天河区。被告（反诉原告）：李*亮，男，1987年12月29日出生，汉族，住广州市天河区。被告郭*仪、李*亮的共同委托代理人：涂琳芳、涂琳丽，分别系国信信扬律师事务所律师、实习人员。原告肖*穗诉被告刘*、张*明、郭*仪、李*亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林柄峰，被告刘*，被告郭*仪、李*亮的共同委托代理人涂琳芳、涂琳丽到庭参加了诉讼。被告张*明经本院依法公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、被告立即交回房屋给原告使用，并支付占用房屋费用（自被告占用房屋之日起，按每月占用费用48000元算，计至实际交还之日；3、被告支付预期损失22050元；4、被告支付违约金17600元；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月12日，原告与被告刘*就原告承租海珠区赏湖街8号20E房签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定租赁合同期限为十年，月租金为8800元，另有免租期两个月，首期一次性交第一年租金，其余就是每个月给租金；任何一方无法定或者约定的理由而单方解除合同的，则视为违约，违约方应付对方相当于贰个月租金的金额作为违约金。合同签订后，原告支付保证金和第一年租金，并每月按约支付了房屋租金给被告。但在2019年3月29日被告郭*仪给原告发送律师函要求解除合同，收回房屋，并在2019年4月4日在原告未到场的情况下强行拆锁收房，其行为已经严重违反合同约定，侵害原告合法权利。被告刘*辩称：同意被告郭*仪、李*亮的答辩意见。房屋是住宅性质，当时原告也承诺做住宅使用，但是在原告取得合同之后，就改变性质做经营，我们多次劝阻，邻居也多次报警。原告在合同期内多次欠租、水电费、物业管理费。被告张*明没有提出答辩意见及举证。被告郭*仪、李*亮共同辩称：答辩意见如同反诉状所提的意见一致。原告逾期向两被告交付租金严重有违诚实信用原则，原告与被告刘*、张*明签订的房屋租赁合同约定解除合同的条件，两被告依法没收原告交的租赁保证金，并收回了房屋。收回房屋后，两被告发现客厅的木板因严重泡水隆起，无法正常使用，原告未经两被告的允许，擅自在涉案房屋内铺设水泥、打洞，依据原告与被告刘*签订的房屋租赁合同第六条第三款的约定，原告应当赔偿两被告相应的维修费用。在两被告收回涉案房屋后，原告心怀怨恨，分别于2019年4月24日、5月8日、5月10日指派他人到涉案的房屋进行破坏，将涉案的房屋的门锁，使用502胶水张贴告示，故意毁坏两被告的财产，严重扰乱两被告的正常生活，造成了维修费用2550元、去除502胶水的费用500元的损失。被告郭*仪、李*亮向本院提出反诉请求：l、确认原告肖*穗与被告刘*于2017年9月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月29日解除；2、原告向被告支付逾期违约金10824元（共计逾期41天，按每逾期一天，应付租金的3%计）；3、原告向被告支付承租期间水电费合计907.52元（其中水费245.6元、电费661.92元）、物业管理费1072.4元，共计1979.92元；4、原告向被告支付维修房屋的费用2500元（其中修复地板1500元、修复洞孔1000元）；5、责令原告停止对被告房屋所有权的侵害行为，并向被告赔偿经济损失3050元；6、本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。事实与理由：与答辩意见一致。原告辩称：诉讼请求1，合同解除不能成立，我方没有违约。诉讼请求2，我方没有违约的事实，所以不需要支付任何违约金。诉讼请求3，我方没有欠付费用，也已经结算完毕。诉讼请求4，与本案无关。诉讼请求5，原告为维护房屋的使用权，阻止被告非法将房屋出让而进行的维权行为。被告刘*辩称：对被告郭*仪、李*亮的反诉请求无异议。被告张*明没有提出答辩意见及举证。经审理查明：位于广州市海珠区赏湖街8号20E房原产权人系被告张*明，现产权人系被告郭*仪、李*亮，占有部分为共同共有，房屋所有权取得方式为购买。2017年9月12日，原告（承租人，乙方）与被告刘*（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区赏湖街8号20E房（以下称涉案房屋）出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2017年9月13日至2027年9月12日，月租金8800元，按月结算，由乙方在每月12日前将租金汇入甲方银行账户的形式缴付当期租金给甲方；乙方在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金17600元；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；乙方逾期交付租金，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金；等。同日，原告（乙方）与被告刘*（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方知道并同意乙方将房屋作为民宿使用，如遇政策或特殊情况无法继续用于民宿经营，甲方同意乙方转为长期出租，并授权乙方转租；甲方若在合同期转卖，在不影响乙方经营情况下可带租转卖；等。之后，被告刘*将涉案房屋交付给原告使用，原告支付了租期从2017年9月13日至2018年9月12日的租金共计88000元（免租期两个月）及租赁保证金17600元给被告刘*，被告刘*出具了收据。庭审中，原告表示没有与现涉案房屋的产权人即被告郭*仪、李*亮签订租赁合同，被告于2019年3月29日向其发微信后就把涉案房屋门锁换了，其没有再使用涉案房屋。被告郭*仪、李*亮则表示于2019年3月29日向原告发律师函后，原告支付了水费及2019年4月13日至5月12日的租金，被告于2019年4月4日收回涉案房屋。另，本院根据被告的申请，依法调取了公安卷宗，公安机关对被告郭*仪及案外人做了询问笔录：1、2019年4月25日被告郭*仪陈述：“2019年4月25日9时42分许，我当时在广州市天河区天河直街88号808房收到租客肖*穗在微信发给我的图片，该图片是贴在我广州市海珠区赏湖街8号20E房门上的，肖*穗在图片中写了一些字，内容：说该房子他才是合法的使用人，说我没权动用该房子的一切。后我就去广州市海珠区赏湖街8号20E房查看发现，房子的门锁被胶水封住了，使用钥匙也开不了门，所以我就马上报警了。”2、2019年5月8日被告郭*仪陈述：“2019年5月8日11时20分许，位于广州市海珠区珠江帝景小区赏湖街8号20E房，我通过监控录像发现一名陌生女子将我门锁封住，并马上联系小区物业保安，将这个陌生女子控制住，并报警处理。”3、2019年5月8日案外人杨九妹陈述：“2019年5月8日12时许，我一个人来到广州市海珠区珠江帝景小区赏湖街8号20E房，我用随身携带的502胶水滴在一支牙签上，趁着胶水未干我将这个牙签塞进20E房大门的锁孔内，我将牙签露出门锁外的部分折断后将锁孔堵死，这时管理处的人员过来将我拦住，后来有人报警，警察和20E房的业主也到场，那名业主说我故意损坏财物……因为老板肖*穗正在和旧业主刘*、新业主进行诉讼程序，之前是这个新业主说因为我们迟交租1个星期，没有及时交租违约了，然后在2019年3月自行将门锁换掉了。……我还在2019年4月25日下午，我一个人来到广州市海珠区珠江帝景小区赏湖街8号20E房，我用牙签塞进20E房的大门门锁孔，将锁孔堵死的，不过这次我并没有使用胶水，胶水是我这次刚买来的。……我听老板肖*穗说过律师说可以用一些方式去阻止新业主将房子再出租，于是我就想到这样去堵房子门锁了，是我自己去做的。”本院认为：原告与被告刘*签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告没有与现涉案房屋的产权人即被告郭*仪、李*亮签订租赁合同，根据“买卖不破租赁”原则，被告郭*仪、李*亮承继上述合同全部权利义务，原告与被告郭*仪、李*亮形成租赁关系，双方均应按上述合同约定全面履行义务。关于本诉部分。上述《房屋租赁合同》约定原告逾期15日付租的，被告有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。根据原被告双方在庭审中的陈述及原告提交的银行流水记录，原告于2018年8月至2019年3月期间多次逾期付租，其中2018年8月逾期13日，9月逾期2日、11月逾期1日，12月逾期7日，2019年1月逾期1日，3月逾期17日，故被告有权解除合同并收回涉案房屋，原告主张要求被告继续履行房屋租赁合同，交回涉案房屋给原告使用，理据不足，本院不予支持。被告于2019年4月4日收回涉案房屋，故被告应支付占用涉案房屋期间即2019年4月4日至4月12日的费用2640元（8800元/月÷30天×9天）及退回2019年4月的租金8800元给原告。因预期损失为原告预估的损失，并未实际产生，故原告的该主张，本院不予支持。又因原告逾期付租，已构成违约，原告未能举证证明被告存在违约的情形，故原告主张违约金，依据不足，本院亦不予支持。关于反诉部分。如前所述，原告逾期付租，已构成违约，被告有权收回涉案房屋，故被告主张确认原告与被告刘*于2017年9月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月29日解除，要求原告支付违约金，并无不当，本院予以支持。但约定的违约金标准过分高于实际损失，故本院根据原告的违约情节，调整违约金标准为每日万分之五，违约金总额以本金为限。因被告于2019年4月4日收回涉案房屋，故被告主张收回涉案房屋之前的水电费、物管费，本院予以支持。原告提交的缴付水电费的通知、发票等记载，水电费、物管费的计费时间均已超过被告收回涉案房屋时段，被告表示自向原告发出律师函后，原告已支付了水费，故结合原告用电的日常生活习惯，本院酌定电费（含公摊）为348元，物管费截至2019年3月31日为998.7元。关于维修房屋费用（地板、洞孔），被告仅提交照片，但该证据不足以证明为原告所为，故对被告的该主张，本院不予支持。关于经济损失。虽从公安卷宗上没有记载原告授意他人堵塞锁孔，但原告在庭审中辩称其为维护房屋的使用权，阻止被告非法将房屋出让而进行的维权行为，故本院合理相信原告授意他人堵塞锁孔，根据被告提交的“开修锁服务专用登记单”记载，该费用为2550元，该费用应由原告承担。另被告主张去除胶水的费用500元，但未能举证证明，故对被告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告肖*穗与被告刘*于2017年9月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月29日解除。二、被告郭*仪、李*亮在本判决生效之日起十日内支付2019年4月4日至4月12日期间占用房屋的费用2640元、退回2019年4月的租金8800元给原告肖*穗。三、原告肖*穗在本判决生效之日起十日内支付违约金（以8800元为本金，其中2018年8月逾期13日，9月逾期2日、11月逾期1日，12月逾期7日，2019年1月逾期1日，3月逾期17日，每日按万分之五计算，每月的违约金以本金为限）给被告郭*仪、李*亮。四、原告肖*穗在本判决生效之日起十日内支付电费348元、物管费998.7元、维修费用2550元给被告郭*仪、李*亮。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1440元、由原告负担1189元，被告郭*仪、李*亮负担251元；诉保费676元，由原告负担558元，被告郭*仪、李*亮负担118元。反诉费129.4元，由原告负担28.7元，被告郭*仪、李*亮负担100.7元。上述本诉受理费、反诉费已由原被告预交，原被告同意在履行本判决时将其应负担的费用直接支付给对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李智勇人民陪审员  邓梦华人民陪审员  杨海鹰二〇二〇年四月十四日书 记 员  陈慧云陈雅兰