西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初10490号 原告（被反诉人）：乔勇，男，1985年1月31日出生，汉族，个体，住西安市新城区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李超，陕西云德律师事务所律师，执业证号161XXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张晗，陕西云德律师事务所律师，执业证号161XXXXXXXXXXXXX。 被告（反诉人）：王园，女，1989年3月18日出生，汉族，个体，住西安市未央区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXX。 被告（反诉人）：李忠选，男，1961年5月29日出生，汉族，农民，住西安市未央区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。 被告（反诉人）：林亚红，女，1961年1月17日出生，汉族，农民，住址同上，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。 被告（反诉人）：李某某，男，2011年11月16日出生，汉族，学生，住西安市未央区，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。 法定代理人：王园，女，1989年3月18日出生，汉族，个体，住址同上，公民身份号码610XXXXXXXXXXXXXXX。系被告李浩章之母。 共同委托诉讼代理人：李宁，陕西力德律师事务所律师，执业证号161XXXXXXXXXXXXX。 原告（被反诉人）乔勇与被告（反诉人）王园、李忠选、林亚红、李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告（被反诉人）乔勇及其委托诉讼代理人李超、张晗，被告（反诉人）王园、李忠选及被告（反诉人）王园、李忠选、林亚红、李某某的共同委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔勇诉称，2016年8月6日，其与李明智签订了《租赁合同》，双方约定其承租李明智位于未央区XX街（XX路）的房屋共计3070㎡，用于酒店及洗浴;租赁期限10年，自2016年8月8日至2026年8月7日止，每年租金30万元，从合同签订生效后第五年开始每年租金按5%递增;其向李明智支付押金1万元，合同终止，押金退还。对于房屋装修部分：合同生效之日第三年至合同满拆迁的，拆迁补偿款的五分之一归李明智所有，五分之四归其所有。合同签订后，其支付了第一期30万租金和1万元押金并对承租的房屋进行了装修。次年，李明智因病去世，由李明智的妻子王园履行双方签订的《租赁合同》，2018年，因未央区XX村棚户区改造被依法征收为国有，其承租的房屋面临拆迁。2019年5月12日，被告王园通知其合同解除并要求腾房，其尚未搬离就被案外人西安市未央区未央宫街道办事处强制拆除。事后，其了解到四被告作为李明智的继承人已经与案外人西安市未央区未央宫街道办事处签订了拆迁安置补偿协议并领取了安置补偿款。其多次向四被告要求返还租金及房屋押金及装修部分的拆迁补偿款，但四被告均以各种理由拒绝，为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、四被告支付原告装修评估奖励补偿款共计358908.8元；2、四被告连带返还原告租房押金1万元、房屋租金7.5万元，并按照同期人民银行贷款利率支付逾期利息至实际付款之日（暂计至2019年6月11日为308.15元），以上共计85308.15元；3、诉讼费由四被告承担。 被告王园辩称，本案争诉之合同系双务合同，原告在未履行全部义务前，其主张的本金及利息均缺乏依据。原告未向法院提交其实际进行过装修的任何证据，原告主张其支付装修补偿款，与事实相悖，于法无据。其与陕西XX快捷酒店有限公司的租赁合同及解除合同协议、移交表等均证实了现有酒店设施的权属均归于其，从原告出示的装修合同、部分装修及修缮、运营等费用的单据来看，原告也认同只有进行了装修才有资格享有合同第十条“拆迁赔付”中对房屋装修补偿的分享。 被告李忠选、林亚红、李某某的答辩意见同被告王园一致。 反诉人李忠选诉称，2010年6月1日，陕西XX快捷酒店有限公司租赁陕西XX置业有限公司的商厦面积2320平方米建筑面积房屋并对房屋进行了装修，后绿地集团因拖欠161余万元房租及水电费，2016年8月6日，双方解除租赁协议，绿地公司承诺将其投入的全部财产无偿交付新伟光公司。同日，XX公司的法定代理人李明智与被反诉人签订租赁合同，并将房屋及所接收的物品一并交付被反诉人，现被反诉人仅返还部分物品，尚有部分物品尚未归还且拖欠2019年4月15日至5月15日车场管理费500元、2019年5月份水费720元、电费8736元。为维护其合法权益，故提起反诉，请求判令：1、被反诉人返还2016年8月6日承租反诉人方的物品原物，若不能返还上述物品原物，按照原值（408335元）赔偿反诉人的损失；2、被反诉人承担其承租房屋拖欠的2019年5月份电费8736元、5月17日至5月31日水费720元、2019年4月15日至5月15日车场管理费500元、截止2019年5月31日的电梯费4083元，合计14039元；3、被反诉人承担本案诉讼费。 反诉人王园、林亚红、李某某的反诉请求同反诉人李忠选一致。 被反诉人乔勇辩称，涉案房屋已于2019年6月2日因政府拆迁全部拆除，屋内一切财产均由未央宫办事处予以处置，其财产至今也未返还，其认为拆迁属于政府行为是不可抗力，应由街道办事处或者拆迁人返还而非其返还。即便是其返还，也应当扣除折损后进行核算，而非按反诉人主张的原价赔偿。其确实未交电费，但数额无法确定，关于水费、车辆管理费、电梯费确实没有交，有待核算，待核算后，可以在押金中进行扣减。 经审理查明，李明智原系被告王园丈夫，系被告李忠选、林亚红之子，系被告李某某之父。2010年6月1日、2011年4月1日，陕西XX快捷酒店有限公司与陕西XX置业有限公司分别签订《租赁合同》和《补充合同》，约定陕西XX快捷酒店有限公司租赁陕西XX置业有限公司商厦面积2320平方米建筑面积房屋。2016年8月6日，双方签订《解除合同协议》，约定解除《租赁合同》，陕西XX快捷酒店有限公司对租赁房屋投入的动产、不动产无偿归陕西XX置业有限公司所有。同日，李明智与乔勇签订《租赁合同》，约定未央区XX街十字东南角XX商厦二层整层、三层整层及该商厦一层南北接待厅各一间租给乔勇用于经营酒店及洗浴，同时将接收陕西XX快捷酒店有限公司的物品一并给付乔勇使用并签署物品交接单，房屋租金为30万/年，乔勇需向李明智交押金1万元整，合同终止，押金退还。合同生效之日起1年内拆迁的，拆迁补偿款全部归乔勇所有，合同生效之日起2年内拆迁的，拆迁补偿款的1/10归李明智所有，9/10归乔勇所有，合同生效之日第3年至合同期满拆迁的，拆迁补偿款的1/5归李明智所有，4/5归乔勇所有。2016年8月10日，乔勇与姜中河签订《装修合同》。2017年李明智因病去世，四被告继承李明智所签合同之权利义务。2019年涉案房屋被拆除。案件受理后，乔勇申请调取拆迁安置补偿协议书、房屋价值评估报告、拆迁安置补偿款发放凭证、报警材料、案卷笔录、补偿协议。根据西安XX房地产价格评估有限公司出具的《拆迁评估报告》显示，涉案酒店的1、2、3层装修评估值为448636元。被告同意返还押金1万元及未到期剩余房款70833元，并承认已收到房屋拆迁及地面附着物补偿款3971893元。同时，被告方提起反诉，主张被反诉人（原告）乔勇返还拖欠的水费、电费、电梯费、车场管理费及未返还的部分物品，被反诉人（原告）乔勇认可上述费用及物品未返还，辩称待折价、核算后在押金、剩余房款中予以扣减。至法庭辩论终结前，因双方分歧过大，致案件调解未果。 以上事实，有《租赁合同》、收款收据、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。首先，根据《合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，乔勇与李明智所签《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，四被告作为李明智的合法继承人，已依据合同享受权益，也应当按照合同约定履行义务。其次，根据《最高人民法院》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告辩称原告未对酒店进行整体装修，仅翻修了局部区域，但未提交任何予以证明，由其自行承担举证不能的不利后果，且原告乔勇已提交装修合同及装修材料购买凭证，故对被告答辩意见本院不予采纳。最后，根据查明事实，结合双方提交的证据，本院认定，被告（反诉人）返还原告（被反诉人）押金1万元、剩余房租70833元（原告未举证搬离时间，但被告认可该金额）、房屋拆迁补偿款358908.8元（448636元×80%），共计439741.8元；被反诉人（原告）返还拖欠反诉人（被告）水费720元、电费8736元、电梯费4083元、车场管理费500元，物品折价297676.22元（因使用多年存在损耗，故本院酌情按照每年折损总价款的10%标准计算现值，从2016年至2019年共3年，即408335元×72.9%），上述费用共计311715.22元。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告李忠选、林亚红、王园、李某某于本判决生效之日起十五日内给付原告乔勇439741.8元； 二、反诉被告乔勇于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告李忠选、林亚红、王园、李某某311715.22元。 案件受理费6683元（原告已预交）、反诉受理费3817元（反诉人已预交），由原告（被反诉人）乔勇负担3817元，被告（反诉人）李忠选、林亚红、王园、李某某负担6683元，相互折抵后，由被告（反诉人）李忠选、林亚红、王园、李某某于履行上述给付义务时一并给付原告（被反诉人）乔勇2866元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李 欣 人民陪审员  郭邦平 人民陪审员  郝曼青 二〇二〇年四月二日 法官 助理  董香香 书 记 员  孙雅楠