广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3328号 原告：陈虹，女，汉族，1992年3月12日出生，住所地上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 被告：凌兆华，男，汉族，1935年6月25日出生，住所地广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：伍韡韡，广西易桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文良，广西易桂律师事务所实习人员。 被告：广西世联华房地产代理有限公司，统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56，住所地广西北海市四川路30号越亚天赐碧园11幢商铺104号。 法定代表人：罗玉贵。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 第三人：俞似云，女，汉族，1948年8月30日出生，住所地上海市浦东新区。 第三人：吴相坤，男，汉族，1997年5月17日出生，住所地广西合浦县。 原告陈虹诉被告凌兆华、广西世联华房地产代理有限公司（以下简称“世联华公司”）、第三人俞似云、吴相坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序分别于2019年10月10日、2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈虹的委托诉讼代理人黄建军、曾季红，被告凌兆华及其委托诉讼代理人伍韡韡，被告世联华公司的委托诉讼代理人赖勇强，第三人俞似云到庭参加诉讼。第三人吴相坤经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈虹诉称，2018年4月29日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告向被告凌兆华购买其位于北海市海城区房屋，房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号，土地证号：北国用(1993)字第xx号，成交价为700000元。原告于签合同时支付200000元作为定金，定金自动转为房款，并于2018年8月1日前一次性支付房价余款500000元。原告与二被告于2018年8月1日前到房地产交易中心办理过户相关手续。合同还约定，被告凌兆华应于办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时原告无须对上述事项负责，被告凌兆华保证对该物业享有完整的处分权，甶于被告凌兆华原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由被告凌兆华承担全部责任。被告凌兆华不能按合同约定将该物业售予原告，应向原告支付物业成交价10%作为违约金。被告凌兆华未能按时履行合同约定的其他义务，逾期超过30天，原告有权不再购买该物业，被告凌兆华应退回已收款项并向原告支付物业成交价的10%作为违约金。被告世联华公司促成原告与被告凌兆华签订本合同，原告向被告世联华公司支付7000元作为咨询及中介服务费。合同签订后，原告按约向被告世联华房公司支付200000元购房定金及7000元咨询及中介服务费，被告凌兆华则向原告出具了200000元定金的收据。但由于涉案房屋产权原因，二被告无法在合同约定期限及展期内完成过户。原告认为，二被告的上述行为已构成严重违约，原告有权解除涉案《房屋买卖合同》，有权要求被告返还购房定金（含购房款)、咨询及中介服务费并支付违约金。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；2、二被告共同向原告双倍返还购房定金人民币400000元，并共同支付违约金70000元；3、二被告向原告返还中介费人民币7000元。 被告凌兆华辩称，驳回原告对凌兆华的诉讼请求，凌兆华不是合同当事人。 被告世联华公司辩称，合同并非凌兆华签字，合同无效。另外合同有约定，原告应支付合同居间费用，因此原告要求退中介费没有依据。 第三人俞似云辩称，没有意见。 第三人吴相坤未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告第三人吴相坤经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 北海市文明南路五巷14号不动产，产权人为凌兆华，房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号；国有土地使用证号：北国用（1993）字第xxx号。 2018年4月26日，被告凌兆华（甲方）与被告世联华公司（乙方）签订《限时销售合同》（编号：SLHDC0001930），约定限时销售的房地产基本情况：文明南路五巷14号，房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号；国有土地使用证号：北国用（1993）字第xxx号。满足：⑴交易净收价格55万元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）；⑵一次性付款；⑶买卖双方税费由买方支付；⑷交房时间：收齐房款当天，乙方即可全权代理甲方出售。限时销售（独家委托）期限为自签订合同之日起至2018年8月26日期间。备注：甲方收到乙方通知后十天必须办理过户手续。所有手续由中介协助买卖办理。 2018年4月29日，被告凌兆华（卖方）与被告世联华公司（经纪方）、第三人俞似云（买方）签订《房屋买卖合同》（编号：SLHDC0001633），约定买卖之房屋地址为文明南路五巷14号，房屋所有权证：N北房权证2016字第××号；土地证号：北国用（1993）xxx。物业成交价为人民币700000元，此次交易所产生的税费由买方支付。付款方式：⑴定金，签订合同时支付人民币200000元作为定金，定金自动转为房款。⑶房价余款500000元应在2018年8月1日前支付给卖方。物业交付：三方约定于2018年8月1日前到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。合同三方的权利义务与违约责任：⑴卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。⑵经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于合同签订之日向经纪方支付人民币7000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。⑶卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。 2018年4月29日，被告凌兆华向第三人俞似云出具《收款收据》，载明“本人凌兆华，是xxx号之业主。现约定该房产售价为人民币（大写）柒拾万元¥700000.00。现收到买方俞似云交来承购上述单位之购房定金，金额为人民币（大写）贰拾万元¥200000.00。” 2018年4月29日，被告世联华公司向第三人俞似云出具《收款收据》，载明“今收到俞似云交来承购xxx号之中介服务费人民币7000元。” 2018年4月29日，原告陈虹（买方）与被告凌兆华（卖方）、世联华公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号：SLHDC0000001），约定买卖之房屋地址为xxx号，房屋所有权证：N北房权证2016字第××号；土地证号：北国用（1993）xxx。物业成交价为人民币700000元，此次交易所产生的税费由买方支付。付款方式：⑴定金，签订合同时支付人民币200000元作为定金，定金自动转为房款。⑶房价余款500000元应在2018年8月1日前支付给卖方。物业交付：三方约定于2018年8月1日前到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。买方委托代理人为俞似云，由俞似云代陈虹签字。 2018年7月27日，原被告在北海市不动产登记中心办理涉案不动产过户手续时，得知涉案土地须缴纳土地出让金，因原被告对涉案土地出让金的承担未能达成一致意见，导致涉案不动产未能过户成功。 2018年8月22日至2018年11月22日，第三人俞似云与吴相坤就涉案不动产的过户问题进行沟通，第三人俞似云提出土地出让金是交易前的费用，其不应承担。 2019年1月7日，北海市文明南路五巷14号土地补缴纳了个人划拨土地使用权出让金21800元。 2019年7月8日，第三人吴相坤通过微信向第三人俞似云转述，凌兆华先生给其打过几个电话，表明自己年纪大了，想争取尽快安排过户，问俞似云是不想购买了还是因为其他什么原因没法过来。第三人吴相坤告知第三人俞似云涉案不动产已将土地出让金的问题解决，能够顺利过户。第三人俞似云对上述问题并未作出明确回复。 另查明，2019年8月8日，被告凌兆华与案外人周南签订了《北海市二手房买卖合同》，合同编号：CSxx37，约定被告凌兆华将xxx号不动产转让给周南。成交价为550000元，周南一次性付款。凌兆华于2019年8月10日腾空该房屋，并通知周南进行验收交接。同日，被告凌兆华、周南向北海市不动产登记中心申请办理不动产转移登记。 诉讼过程中，被告凌兆华申请对编号为SLHDC0000001的《房屋买卖合同》落款处卖方“凌兆华”的签字是否为凌兆华本人书写和签名处的指印是否为凌兆华本人捺印进行鉴定。本院依法委托广西公众司法鉴定中心做上述鉴定。广西公众司法鉴定中心于2019年12月9日作出《广西公众司法鉴定中心司法鉴定意见书》[编号：桂公众司鉴定中心（2019）文鉴字第191号]，鉴定意见为：签订日期“2018年4月29日”、“编号：SLHDC0000001号”《房屋买卖合同》上第3页“卖方：”处的“凌兆华”签名字迹不是凌兆华书写。广西公众司法鉴定中心于2019年12月11日作出《广西公众司法鉴定中心司法鉴定意见书》[编号：桂公众司鉴定中心（2019）痕鉴字第180号]，鉴定意见：签订为2018年4月29日，编号为SLHDC0000001号的《房屋买卖合同》第三面“凌兆华”签名处的指印不是凌兆华本人捺印形成。被告凌兆华支出鉴定费共计4000元。 庭审中，第三人俞似云主张其购买涉案不动产系代理原告陈虹购买，2018年4月29日编号为SLHDC0000001号的《房屋买卖合同》中“陈虹”的签字均由其书写。原告陈虹对第三人俞似云代理其购买涉案不动产予以追认。被告凌兆华对2018年4月29日签订的编号为SLHDC0001633《房屋买卖合同》予以确认，对编号为SLHDC0000001的《房屋买卖合同》不予确认。 本院认为，原告陈虹提起本案所依据的编号为SLHDC0000001的《房屋买卖合同》，落款处卖方“凌兆华”的签字及捺印经鉴定均非被告凌兆华本人所为，且被告凌兆华对该份合同不予确认，故编号为SLHDC0000001的《房屋买卖合同》不具有法律效力。被告凌兆华与被告世联华公司、第三人俞似云签订的编号为SLHDC0001633《房屋买卖合同》均系各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。第三人俞似云确认其购买涉案不动产系代理原告陈虹所为，原告陈虹对第三人俞似云代为购买涉案不动产予以追认，第三人俞似云的法律行为后果均由原告陈虹承担。原告陈虹与被告凌兆华之间对涉案不动产成立合法有效的买卖合同关系。因涉案不动产已另行出售给他人，原告陈虹请求解除被告凌兆华与被告世联华公司、第三人俞似云签订的编号为SLHDC0001633《房屋买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国担保法》第九十一规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”第三人俞似云支付的定金为200000元，已超过法律规定，且该款项在签订合同后，即转化为房款。第三人俞似云作为原告陈虹的代理人，其行为由原告陈虹承担，原告陈虹对《房屋买卖合同》无法继续履行不存在过错，原告陈虹请求被告凌兆华返还200000元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告陈虹请求双倍返还定金，无事实及法律依据，本院不予支持。 2018年7月27日，原告陈虹、被告凌兆华、被告世联华公司在北海市不动产登记中心办理涉案不动产过户手续时，因涉案土地未缴纳土地出让金，导致涉案不动产未能过户成功。被告凌兆华对涉案土地性质的认知存在局限性，其在问题出现后，亦通过努力解决该问题。涉案土地在补缴土地出让金后，被告凌兆华多次向第三人吴相坤提出，第三人俞似云是否继续履行交易。第三人吴相坤亦将上述问题转达给第三人俞似云，第三人俞似云并未作出明确回复。被告凌兆华在将涉案不动产另行出售前已履行了告知义务。被告凌兆华对《房屋买卖合同》无法继续履行，不存在恶意违约的意思表示。原告俞似云请求被告凌兆华支付违约金，本院不予支持。 虽然本案案由为房屋买卖合同纠纷，被告世联华公司与原告陈虹之间为居间合同关系，但该居间合同关系基于原告陈虹与被告凌兆华之间对涉案不动产交易的事实，避免当事人诉累，本院在本案中一并解决。被告世联华公司作为专业的房屋中介机构，对所要交易的不动产情况应进行充分的了解，被告世联华公司并未充分了解涉案不动产的土地性质及土地出让金的问题，导致原被告在交易过程中对涉案土地出让金的承担出现分歧，被告世联华公司未尽到充分的审查义务。但被告世联华公司已促成原告陈虹与被告凌兆华签订了《房屋买卖合同》，其有收取居间费用的权利，被告世联华公司未能尽到审查义务，被告世联华公司应根据其过错承担责任，且被告世联华公司在提供了编号为SLHDC0000001的《房屋买卖合同》后，又主张该合同无效，被告世联华公司有违诚实信用原则，本院酌情认定，被告世联华公司按其已收取居间费用的50%返还给原告陈虹，即7000元×50%=3500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除被告凌兆华与被告广西世联华房地产代理有限公司、第三人俞似云于2018年4月29日签订的《房屋买卖合同》（编号：SLHDC0001633）； 二、被告凌兆华返还给原告陈虹购房款200000元； 三、被告广西世联华房地产代理有限公司退还给原告陈虹3500元； 四、驳回原告陈虹的其他诉讼请求。 案件受理费8456元，减半收取4228元，诉讼保全费3425元，合计7653元，由原告陈虹负担3736元，由被告凌兆华负担3892元，被告广西世联华房地产代理有限公司负担25元（该费用原告已预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付原告）。 鉴定费4000元，由原告负担1333元，被告凌兆华负担1334元，被告广西世联华房地产代理有限公司负担1333元（该费用被告凌兆华已向鉴定机构预交，原告陈虹、被告广西世联华房地产代理有限公司负担的部分由原告陈虹、被告广西世联华房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日起支付给被告凌兆华）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8456元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 李春瑶 书 记 员 王秀珍