广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2517号原告:东莞市永诚房地产中介服务有限公司，住所地为广东省东莞市************。法定代表人；李志锋，总经理。委托诉讼代理人：杨丽丽，广东固翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨碧珊，广东固翰律师事务所实习律师。被告：陈娉玲，女，汉族，1991年9月24日出生，住广东省东莞市****************，公民身份号码为440************869。委托诉讼代理人：吴佩，广东名道律师事务所律师。原告东莞市永诚房地产中介服务有限公司诉被告陈娉玲居间合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨丽丽，被告陈娉玲及其委托诉讼代理人吴佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2019年12月31日向本院提交《民事起诉状》，并当庭变更诉讼请求，其诉讼请求为：1、请求法院判决被告支付原告佣金11100元及违约金（违约金从2016年7月2日起按日利率1%计算直至还清之日止，以本金11100元为限）；2、请求法院判决被告承担原告支付的律师费8000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为房地产中介公司，被告委托原告代理买房事宜，2016年4月20日原告、被告、卖方何振福、苏卓英三方签署了一份《房屋买卖居间合同》，合同中约定卖方何振福、苏卓英将位于东莞市*************以370000元的价格卖给被告，同日被告向原告出具了一份《佣金承诺书》，承诺书中被告确认并同意于2016年7月1日前或过户当天支付原告佣金人民币11100元。在签订《房屋买卖居间合同》及《佣金承诺书》后，东莞市开始实施不动产统一登记，导致案涉房屋存在历史遗留问题，暂时无法办理过户。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告已经促成合同成立，已完成居间的主要义务，所以被告应支付原告佣金11100元。根据《房屋买卖居间合同》第十二条约定，被告还应承担原告维权费用8000元。现原告为了维护自身利益，特向法院起诉，望法院支持原告的诉讼请求！被告答辩称，一、原告要求被告支付佣金的诉讼请求的三年诉讼时效已届满。经原告中介，就被告购买案外人何振福、苏卓英所有的位于东莞市***********屋一事，被告、原告与案外人何振福、苏卓英三方于2016年4月20日签订《房屋买卖居间合同》。被告同日向原告出具《佣金承诺书》，承诺佣金11100元在过户当天向原告支付。因该房迟迟未完成过户，故自合同签订之日至原告起诉之日，原告从未要求过被告支付该笔佣金。无论从《房屋买卖居间合同》签订日期即2016年4月20日，还是从原告诉状中所称2016年7月1日计算，原告的第1项诉求（支付佣金），已超过民法总则规定的三年诉讼时效。二、即便诉讼时效未届满，但被告支付佣金的条件从未成就，被告无需向原告支付佣金。《房屋买卖居间合同》签订后，被告积极履行己方义务，取得了购买该房屋的银行同贷书，只需办理完过户手续即可放款。但因历史遗留政策问题，合同签订后该房始终无法办理过户手续。直至2019年6月4日，经东莞三院调解并出具(2019)粤1973民初7454号民事调解书，被告、案外人何振福、苏卓英及原告一致确认，解除前述《房屋买卖居间合同》。因此，被告支付佣金的条件从未成就过，被告无需向原告支付佣金。三、根据民法公平原则，被告已承担不少损失，不应当在未如愿购得房屋的情况下仍需承担11100元佣金。在签订合同当天即2016年4月20日，被告向案外人何振福、苏卓英支付了购房定金3万元。因房屋迟迟无法过户，被告不单只在过户问题上耗费了无数心血，又因案外人不肯退还定金而迫于无奈向法院起诉。虽经法院调解，被告收回了3万元定金，但不仅损失了3年多的利息，还承担了2500元律师费及1240元案件受理费。被告未能如愿购得房屋且已然承担前述各项损失，若再判令承担原告11000元佣金、相应违约金及8000元律师费，明显对被告不公平。结合本案实际情况来看，原告仅最初向被告、案外人提供了签订合同的机会，此后并未能提供太多服务。原告已收取案外人何振福、苏卓英佣金10000元，这一对价足以与原告提供的中介服务相匹配。另外，上述房屋交易总价为37万元，若再判决被告向原告支付11100元佣金，那么原告因本次房屋交易所收取的佣金总额为21100元，远超东莞市房地产中介协会规定的“中介收取佣金不超过房屋总价的3%”这一标准，故原告无权再向被告收取佣金。综上所述，为维护法律公平正义，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年4月20日，原告（经纪方）、被告（买方）和案外人何振福、苏卓英（卖方）签订《房屋买卖居间合同》，约定被告购买何振福、苏卓英所有的位于东莞市**************屋，价格为370000元。同日，被告向原告出具了《佣金承诺书》，承诺就上述房屋买卖事宜向原告支付拥金111000元，同时备注“全部佣金到2016年7月1日前支付、过户当天支付”。由于历史遗留原因，被告与何振福、苏卓英之间的买卖交易无法过户，经本院调解，双方于2019年6月4日解除《房屋买卖居间合同》。原告在上述交易中，收取了何振福、苏卓英的拥金10000元。以上事实，有原告提交的房地产买卖居间合同、佣金承诺书、关于东莞市**************过户问题的复函、民事判决书、民事案件委托合同与发票，以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告促成了被告与何振福、苏卓英签订《房屋买卖居间合同》，有权收取报酬，而收取报酬的条件，应以《佣金承诺书》的约定为准。首先，从《佣金承诺书》的记载来看，“2016年7月1日前支付”和“过户当天支付”两个条件为并列关系，应理解为两个条件同时实现才支付佣金。第二，原告2020年4月7日的代理词主张，本案支付佣金的诉讼时效应从《房屋买卖居间合同》解除之日起算，理由是《房屋买卖居间合同》解除，才确定过户条件不可能达成，原告权利才开始受到侵害。由此可见，原告自己也认同，能否过户是其判断是否收取佣金的依据，这与原告诉状中认为佣金应于2016年7月1日支付相矛盾。综上，本院认为，按照《佣金承诺书》的约定，原告收取佣金的条件并未成就。而且，原告已从卖方收取佣金10000元，达到交易总价的2.7%，在案涉房屋交易因客观原因终止的情况下，原告再向被告收取佣金有失公平。因此，本院对原告支付佣金的诉讼请求，依法予以驳回。同样，原告诉请被告支付违约金、律师费，本院亦不予以支持。被告庭后提交证据《房屋居间合同之补充协议》、名片，已超出本院限定的举证期间，且不影响案件事实认定，本院不予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，本院判决如下：驳回原告东莞市永诚房地产中介服务公司的全部诉讼请求。本案受理费277.5元，由原告东莞市永诚房地产中介服务公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  曾庆枢二〇二〇年四月十三日书记员  罗慧萍附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。