福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15649号 原告：余弥畅，女，1982年7月11日出生，汉族，住福州市。 委托诉讼代理人：**丹，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅鐿，北京市炜衡（福州）律师事务所实习律师。 被告：凯裕（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东路187号6楼，统一社会信用代码91350100611333648H。 法定代表人：石鸿。 委托诉讼代理人：刘兆蓉，福建熹平律师事务所律师。 原告余弥畅与被告凯裕（福建）房地产开发有限公司（以下简称凯裕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。余弥畅及委托诉讼代理人**丹、傅鐿，凯裕公司委托诉讼代理人刘兆蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余弥畅向本院提出诉讼请求：1.判令凯裕公司协助余弥畅办理坐落于福州市鼓楼区房屋的不动产权属证书；2.判令凯裕公司向余弥畅支付逾期办理不动产权属证书的违约金（违约金以124万元为基数，按日万分之三的标准自2016年11月4日开始计算至完成办理不动产权属证书之日止，暂计至起诉之日为407340元）；3.判令本案诉讼费用由凯裕公司负担。 事实与理由：2006年3月31日，余弥畅与凯裕公司签订了商品房买卖合同，双方就余弥畅向凯裕公司购买坐落于福州市鼓楼区的预售商品房达成合意。上述合同约定了，一、凯裕公司将五环新村第1幢12单元（含112、212、312、412、512）号房（以下简称“该房屋”）出售给余弥畅，该房屋（合同约定）建筑面积共259.3平方米，套内建筑面积252.28平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积7.02平方米，成交价格为124万元整。二、双方约定出卖人应于2006年6月30日前将房屋交付买受人使用，并应于该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、合同还作了其他约定。上述合同签订后，余弥畅依约一次性支付了购房款1240000元给凯裕公司，凯裕公司收取购房款后，于2006年5月25日向余弥畅开具商品房销售（预收款）统一票据。但是，凯裕公司向余弥畅交付该房屋后，凯裕公司并未按照合同约定提供资料报产权登记机关备案，导致余弥畅无法办理不动产权属证书，截至起诉之日，余弥畅仍未取得该房屋的不动产权属证书。需要指出的是，余弥畅与凯裕公司签订的商品房买卖合同中约定，出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金，但如买受人逾期付款，商品房买卖合同设置了严苛的违约责任，即逾期付款在三十日之内或逾期超过三十日，但继续履行合同的，买受人应每日按逾期应付款的万分之三支付违约金。余弥畅认为基于公平合理、诚实信用的交易原则，为维护正常有序的交易秩序，保护弱势消费者的合法权益，应当对逾期办证的出卖人违约责任标准予以调整，恳请法院参照买受人逾期付款的违约责任标准进行调整，即凯裕公司逾期配合办理不动产权属证书期间，每逾期一日，按已付购房款的万分之三向余弥畅支付违约金。 凯裕公司辩称，一、余弥畅请求逾期办理不动产权证书违约金已过诉讼时效，凯裕公司无须向其支付违约金。余弥畅与凯裕公司于2006年3月31日签订《商品房买卖合同》，该合同第八条（交付期限）约定“出卖人应当在2006年6月30日前……将商品房交付给买受人使用”，该合同第十五条（关于产权登记）约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意……买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。可见，自2007年7月30日起，余弥畅享有向凯裕公司主张合同约定违约金的权利。但直至2019年11月4日即本案起诉之日，余弥畅长达12年未向凯裕公司请求违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效之规定，余弥畅对于违约金的请求已过诉讼时效，丧失胜诉权，凯裕公司无须向其支付违约金。二、余弥畅主张违约金按逾期每日万分之三计算，无任何事实及法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定产权登记逾期的违约金计算方式，即出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。该合同中约定的各项条款均合法、有效，是双方当事人的真实意思表示。余弥畅无端以日万分之三计算违约金实属荒唐。三、根据凯裕公司到现在勘探的结果，是因为余弥畅违建导致的房产证无法办理。综上，请求依法驳回余弥畅全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。余弥畅向本院提交如下证据：A1.商品房买卖合同；A2.福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据；A3.企业信息登记表。本院认为，余弥畅提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2006年3月31日，余弥畅与凯裕公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，余弥畅向凯裕公司购买座落于福州市鼓楼区；该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上5层；该商品房建筑面积共259.3平方米，套内建筑面积252.28平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积7.02平方米；商品房总价款为124万元整；余弥畅在双方签订《商品房买卖合同》之日支付10万元，作为履行合同的定金，并于本合同签订之日支付购房款38万元，余款86万元于合同登记备案后3日内付清。合同还约定，双方约定凯裕公司应于2006年6月30日前将商品房交付余弥畅使用；凯裕公司应于该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由凯裕公司提供的资料报产权登记机关备案；如因凯裕公司的责任，余弥畅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，余弥畅不退房，凯裕公司按已付购房款的2%向余弥畅支付违约金。 合同签订后，余弥畅向凯裕公司支付全部购房款124万元。2006年5月25日，凯裕公司向余弥畅开具金额分别为86万元、38万元的发票。2006年6月，凯裕公司向余弥畅交付房屋。 综上所述，本院认为，余弥畅与凯裕公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同未违反国家强制性法律规定，应为有效，余弥畅、凯裕公司均应遵照履行。余弥畅已按约向凯裕公司支付全部购房款，履行了合同项下的付款义务。凯裕公司在交付房屋后未按约将办理权属登记需由凯裕公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任。故凯裕公司应协助余弥畅办理位于福州市鼓楼区房屋的权属登记至余弥畅名下。 余弥畅要求凯裕公司以124万元为基数，按日万分之三的标准计付从2016年11月4日起至完成办理不动产权属证书之日止违约金，余弥畅该诉请无合同依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定，凯裕公司应于该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由凯裕公司提供的资料报产权登记机关备案；如因凯裕公司的责任，余弥畅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，余弥畅不退房，凯裕公司按已付购房款的2%向余弥畅支付违约金。《商品房买卖合同》约定了违约金的计算方式，凯裕公司违约到达条件即可以准确计算出违约金的具体数额，违约金债权范围是明确的，非持续性债权，所以，余弥畅起诉请求凯裕公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度。《商品房买卖合同》约定涉案房产约定的交房时间为2006年6月30日，办理权属登记需由凯裕公司提供的资料报产权登记机关备案的时间为2007年6月30日前。余弥畅主张违约金的法定期限，应当为2007年6月30日后的3年，即2010年6月30日前。余弥畅未提交证据证明其在起诉前曾向凯裕公司主张逾期办证的违约金并造成诉讼时效中断。余弥畅于2019年11月4日向本院递交起诉状，已超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、凯裕（福建）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助余弥畅办理位于福州市鼓楼区房屋的权属登记至余弥畅名下； 二、驳回余弥畅其他诉讼请求。 本案诉讼费15960元，由余弥畅、凯裕公司各负担7980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  赵 毳 审 判 员  林义挺 审 判 员  黄人堃 二〇二〇年四月十日 法官助理  郑文欢 书 记 员  叶 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 国务院《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”