广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5670号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市湖尔美农业生物科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道臣田社区宝民二路东方雅苑510（深圳市宝安区航城街道黄麻布社区；在航城街道黄麻布社区黄麻布湖尔农场2栋整套设有经营场所从事生产经营活动）。法定代表人：徐代安，系该司董事长。委托诉讼代理人：刘二春，广东君孺律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市宝安区航城街道办事处，地址深圳市宝安区航城街道凯成二路19号。负责人：马明，系该街道办事处主任。委托诉讼代理人：周晓乐，广东宝城律师事务所律师。上诉人深圳市湖尔美农业生物科技有限公司（以下简称湖尔美公司）因与被上诉人深圳市宝安区航城街道办事处（以下简称航城街道办）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初36622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人湖尔美公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人航城街道办的全部诉讼请求，并由航城街道办赔偿湖尔美公司农用设施搬迁费20万元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人航城街道办负担。主要事实及理由：一、原审法院程序违法。被上诉人负责人曾与一审法院是上下级领导关系，一审法院未自行回避，违背了审判回避制度。1.上诉人在一审开庭后才知悉马明两年前还是宝安区政法委副书记的信息,故未能在法庭辩论结束前提出回避申请。2.被上诉人的负责人马明，在担任航城街道办负责人之前系宝安区政法委副书记，跟宝安法院领导层联系紧密，马明前述职务对本案将产生影响，本案一审应由深圳中院指令除宝安法院以外的其他区法院管辖，不应该由宝安法院特事特办。3.一审法院应当自行回避但未主动回避，程序违法。二、上诉人与农户之间是内部的生产责任制，不是分租和转租关系。上诉人没有在承租的土地上进行违建，其在租赁土地上所建的简易看护房符合租赁合同的约定，上诉人将旧水池改建为鱼塘，也符合租赁合同的约定，且得到了宝安经促局（上一届的出租方）和市经促局的指示。三、被上诉人请求解除合同超过了合理的法律规定的除斥期间，上诉人并没有根本违约，租赁合同不应解除。四、上诉人的经营模式与其他的租赁方相比是最好的，而被上诉人没有起诉其他的承租企业，仅起诉了上诉人一家，原因系上诉人拒绝被上诉人索财索物和索要股份，才导致的起诉。五、一审判决解除涉案租赁合同，将产生严重社会问题。六、上诉人数次搬迁简易看护房造成数十万元损失，与被上诉人不停逼迁的行为存在因果关系，一审判决不予赔偿错误。被上诉人航城街道办二审答辩称，一、一审审判人员不属于需主动回避的情形，而且被答辩人在一审判决后提出回避，应认定其放弃在一审中申请回避的权利。二、一审法院认定上诉人的行为已经构成分租、转租，擅自建设各类生产和附属设施，判决解除双方之间的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》正确。由于上诉人已经构成分租、转租，擅自建设各类生产和附属设施，其行为已经违反了《深圳市基本农田保护区管理办法》第二十四条的规定以及《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》第十条第（二）款第1项约定，航城街道办经多次责令湖尔美公司整改，但其至今未予以改正，已达到双方约定的解除合同的条件。三、湖尔美公司上诉请求航城街道办赔偿其生产设施搬迁损失没有事实和法律依据。其未举证证明航城街道办有损害其权益的行为，也没有证明其有相应损失及具体金额，更没有证明两者存在因果关系。相反，其生产设施均是在未经航城街道办同意的情况下擅自搭建，本身既已违反法律规定以及合同约定综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人湖尔美公司相关上诉请求没有事实和法律依据，恳请驳回上诉，维持原判。航城街道办向一审法院起诉请求：1.解除原、被告就深圳市宝安区航城街道黄麻布社区宝山墓园旁编号为07-4的土地签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》；2.本案诉讼费用由被告承担。湖尔美公司向一审法院反诉请求：1.原告航城街道办赔偿被告湖尔美公司生产设备搬迁损失费20万元；2.反诉费用由原告航城街道办承担。一审法院认定事实，涉案土地性质为国有土地，用途为基本农田，位于深圳市宝安区××街道（原为××街道）黄麻布社区宝山墓园旁编号为07-4地块，被告湖尔美公司通过深圳市宝安区政府采购中心公开招投标取得承租权。2015年7月3日，区经促局作为出租人、被告湖尔美公司作为承租人，双方签订《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》，约定：第一条，出租人将编号为07-4的基本农田出租给被告，用于生产示范、科技创新、休闲生态等符合法律规定的基本农田使用范围的农作物种植。第二条，租期从2015年3月2日至2023年3月1日。第五条，承租人生产设施和附属设施建设方案应当报出租人批准，附属设施建设方案经出租人和国土主管部门批准方可开工。第六条，承租人每年应当支付租金141828元，合同签订之日起7日内一次性支付第一年租金，此后每年于当年2月28日前支付。第七条，承租人一次性支付租赁保证金141828元，承租人有违约行为的，出租人有权单方面扣除保证金。第十二条，一方违约，给对方造成经济损失的，过错方要按损失程度赔偿；承租人违反合同及以下行为的，出租人责令限期改正，逾期不改的出租人可以解除租赁合同并收回用地：……不按合同约定擅自建设各类设施或破坏基本农田相关设施的；擅自将土地全部或部分转租的，或者通过将土地、基本农田生产发包、分包等方式将土地全部或部分交给第三人使用的，违反合同约定的用途使用土地的。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，区经促局依照合同约定向被告交付了租赁土地及设施。被告湖尔美公司向深圳市财政委员会账户支付涉案土地租赁保证金141828元及2015年3月12日至2020年3月11日期间的租金。2015年10日、2016年1月至5月期间，被告湖尔美公司分别与约40位农户签订《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》及《土地使用责任合同》，将涉案土地分割成面积不等的地块，交由签约农户实际使用。其中，被告湖尔美公司作为证据提交的其（甲方）与案外人潘连（乙方）于2016年8月27日签订的《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》约定：第二条，责任经营期限为5年，面积为3.5亩，第一年每亩应交1800元；第三年及以后每亩每年应交2000元；第三条，电费每度应交1.2元；入场押金在退场交接完毕后甲方退给乙方，至2016年8月21日，实际已经交付入场押金2000元；第六条，乙方在人员管理上出现的劳务纠纷、工伤医疗等事故与甲方无关，乙方员工住宿、就餐由乙方自行解决；第七条，甲方需要按照约定提供种植土地，乙方应按时向甲方支付管理费和电费，乙方负责所出劳动力的工资待遇及一切费用、负责种植过程中的人身及财产安全，乙方保证按照国家或行业标准进行种植、保证农产品质量、保证不使用不符合标准的肥料农药等；第九条，责任经营人应当严格按照责任经营合同使用土地——种植安全的高质量的品牌蔬菜，不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地进行转租；第二十三条，公司负责生产操作流程的制定、各种管理制度的制定、场长负责指导和监督，做到八个统一；第四十七条，甲方公司需要的蔬菜，乙方必须按照市场批发价首先满足甲方需要。使用期间内，农户自行出资统一从被告湖尔美公司购买部分农用物资、分摊部分农用设施建设费用，自负盈亏进行生产；被告湖尔美公司按年收取固定的费用，并按市场批发价收购农户的部分产品。被告确认，被告在签订租赁合同后在涉案土地上搭建了简易集装箱，将旧房改为餐厅，将旧水塘用于休闲养鱼。2018年5月3日，区经促局、原告航城街道办与被告湖尔美公司签订《变更合同主体协议书（编号：宝农协议书2018-3号）》，约定原《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》出租人由区经促局变更为原告航城街道办，其他内容不变，原区经促局的合同权利义务转移给原告。2019年4月28日，原告航城街道办向被告湖尔美公司发出《责令限期整改通知书》，要求被告湖尔美公司在2019年5月15日前完成整改，自行清退未退分租的农户。2019年4月30日，被告湖尔美公司向原告航城街道办发出《关于及的请示》，认为被告湖尔美公司与责任人签订的责任合同性质不属于转租，被告湖尔美公司在租赁土地上发展农业休闲未改变土地用途。2017年5月10日、2018年5月9日、2018年7月20日、2019年5月12日，被告湖尔美公司分别与案外人黄光辉签订四份《湖尔美黄麻布农场搬迁看护房合同》，并于2017年5月20日、2018年5月19日、2018年7月30日、2019年5月18日支付98800元、93370元、76970元、65690元搬迁费用。另查，关于被告反诉主张的搬迁费用。原告航城街道办主张，要求被告搬迁的系规划土地监察部门收到国土部门对于被告违法建设农用设施被列为整改造成的，不是原告作出的，而且属于行政行为。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。区经促局与被告湖尔美公司通过公开招投标签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》为双方真实意思表示，且并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告航城街道办依据区经促局、原告航城街道办与被告湖尔美公司三方签订的《变更合同主体协议书（编号：宝农协议书2018-3号）》承继《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》出租人的权利义务，其主体适格。关于违约责任的认定。本案中，租赁合同明确约定承租人不按合同约定擅自建设各类设施或破坏基本农田相关设施的；擅自将土地全部或部分转租的，或者通过将土地、基本农田生产发包、分包等方式将土地全部或部分交给第三人使用的，出租人责令限期改正，逾期不改的出租人可以解除租赁合同并收回用地。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，依据已认定的事实，被告湖尔美公司与农户签订的《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》由被告湖尔美公司向农户提供种植土地，由农户自负盈亏进行种植，被告湖尔美公司收取固定费用，合同主要条款具备租赁合同的特征；且被告湖尔美公司明确与农户约定“不得擅自将土地进行转租”这一在租赁合同中常见约定。被告湖尔美公司实际将土地交付给签约的农户经营，土地实际已由签约农户使用；被告湖尔美公司也实际收取了签约农户交纳的使用费用。被告湖尔美公司认为该责任经营合同属于在内部建立的生产责任制合同关系，但并未举证证明其与农户之间存在内部关系，亦未举证证明其对签约农户的经营进行了实际的组织和管理，因此该《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》实为租赁合同，被告湖尔美公司将涉案土地分割交由约40位农户使用的行为构成转租、分租，违反了租赁合同约定，经原告航城街道办责令其整改后，仍未改正。庭审中，原、被告双方均确认，被告在租赁土地上自行搭建了简易集装箱，被告认为搭建集装箱符合合同约定的土地用途。原、被告双方签订的土地租赁合同明确约定，承租人生产设施和附属设施建设方案应当报出租人批准，附属设施建设方案经出租人和国土主管部门批准方可开工。因此，即使被告湖尔美公司搭建的集装箱等属于租赁合同约定可以建设的生产设施或附属设施，其搭建前亦应取得出租人的同意，并办理相应的审批手续。但被告未能举证证明其搭建经出租人同意，因此被告关于未改变合同约定的土地用途的抗辩主张，不予采纳。综上，原告依据合同约定有权主张解除合同。关于解除合同的认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告航城街道办依据租赁合同约定主张解除双方签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》有事实和法律依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”结合原告起诉状送达被告的时间，一审法院确认双方签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》于2019年11月13日解除。庭审中，原、被告双方均确认双方土地租赁合同未约定解除权行使的期限。被告湖尔美公司引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，认为法定的租赁合同解除权应在出租人知道或者应当知道承租人转租六个月内行使。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”一审法院认为，首先，该司法解释规范的是城镇房屋租赁合同关系；其次，即使参照该规定，原告航城街道办事处作为出租人，知晓被告湖尔美公司存在转租情形后，立即通过发送责令整改通知书的方式提出了异议，并不符合“在六个月内未提出异议”的情况，而被告在收到责令整改通知后未予整改，具有重大过错。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，法律没有规定，双方当事人未约定解除权行使期限，被告湖尔美公司亦未向出租方催告行使解除权，因此，原告要求解除合同未超过解除权行使期限。关于合同解除的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，双方当事人均明确要求就合同解除全面处理，为减少当事人诉累，在本案中进行全面审查。合同解除后，被告湖尔美公司应当向原告航城街道办返还按照合同约定交付的土地；但应交纳2019年11月13日合同解除前的租金，合同解除后被告湖尔美公司继续占有涉案土地期间应参照租赁合同约定的价格继续支付占有使用费。庭审中，双方当事人均确认被告湖尔美公司足额支付了租赁保证金141828元及2015年3月12日至2020年3月11日期间的租金。原、被告双方租赁合同明确约定，承租人有违约行为的，出租人有权不予退返租赁保证金。本案因被告湖尔美公司违约导致合同解除，因此，原告航城街道办已收取的租赁保证金141828元，无需向被告湖尔美公司返还。被告湖尔美公司返还土地后，其预交的租金扣减合同履行期间租金及合同解除后占有使用费后，若有剩余，原告航城街道办应予退返。因庭审时涉案土地尚未返还，具体应退返的费用尚不确定，本案对被告预交租金扣减租金和占有使用费后应返还的款项暂不处理为宜。双方当事人可另行协商或寻法律途径解决。被告湖尔美公司反诉请求判令原告航城街道办赔偿生产设施搬迁损失，应举证证明其主张的损失系由原告造成，但未提交证据予以证明。庭审中，被告湖尔美公司确认，所搬迁的农用设施是在土地租赁合同签订以后由被告自行建设的，参照关于违约责任论述，被告未经出租方同意在涉案土地上建设农用设施构成违约，被告应自行承担因自身违约行为造成的搬迁损失，其反诉主张缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告深圳市宝安区航城街道办事处与被告深圳市湖尔美农业生物科技有限公司签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》于2019年11月13日解除；二、被告深圳市湖尔美农业生物科技有限公司应于判决生效之日起三十日内向原告深圳市宝安区航城街道办事处返还位于深圳市宝安区××街道（原为××街道）黄麻布社区宝山墓园旁编号为07-4地块的土地；三、驳回被告深圳市湖尔美农业生物科技有限公司全部反诉请求。案件本诉受理费7506元、反诉受理费2302元，由深圳市湖尔美农业生物科技有限公司负担。本诉受理费深圳市宝安区航城街道办事处已预交7506元，由一审法院予以退回。被告应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费7506元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审中，上诉人向法院提供以下证据：证据1：照片，拟证明上诉人湖尔美有健全的机构组织和管理。证据2：中国工商银行交易回单，证明上诉人在履行租赁合同中有实际投入，产生了巨额的费用。证据3：管理制度图片，证明公司有很详细的管理制度，并不像被上诉人在一审中所说的公司缺乏管理。证据4：照片，证明承租土地在开发前杂草丛生，在承租之后就改变了模样，上诉人也实际履行了生产管理的职责，图片上有大型的罐车、水泥管等。证据5：图片，证明承租后农场的面貌焕然一新，是绿油油的蔬菜，有机农药，证明公司有实际管理，有责任。证据6：药品，证明公司灭虫，保证产品质量并不像被上诉人在一审所说的产品质量差。经质证，被上诉人航城街道办对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，上诉人只提交场地的照片，并不能证明其公司具备完善的管理，并且不能证明与农户存在管理的关系。事实上，分租的农户均是自种自产自销农产品，从上诉人处承包基本农田后，自行经营自负盈亏，已经符合了分租转租的性质。对证据2的真实性、合于性、关联性均不予认可，因为没有原件，不能核实真实性，并且与本案没有关联性。就证据内容而言，也只能证明上诉人就涉案基本农田有投入基本的投资。不能否定其分租转租以及擅自搭建各类设施的行为。对证据3真实性有异议，并且与本案没有关联性。并且这些文件均是上诉人单方制作，不具备合法性。证据4的图片都不清楚，不能显示是在什么地方，也与本案审理的内容没有关联性。其中某些图片甚至可能涉嫌证明上诉人侵占基本农田之外的林地，擅自砍伐林木。对证据5、证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案审理没有关联。被上诉人航城街道办向法院提供以下证据：现场照片，拟证明截至2020年1月17日经被上诉人责令整改，上诉人承包的基本农田内仍然存在擅自建设各类设施，已达到合同第12条约定的解约条件。经质证，上诉人认为该证据不能证明被上诉人的主张，上诉人的农户要履行合同，要生产就必须要有简易工棚居住，这是履行合同和组织生产的必须设施，符合合同约定，也符合农业部有关生产建设的规定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：一、原审法院是否应当回避；二、航城街道办是否有权解除其与湖尔美公司的涉案租赁合同；三、航城街道办是否应赔偿湖尔美公司搬迁损失。关于焦点一，湖尔美公司上诉提出航城街道办负责人曾任职于宝安区委政法委，故宝安法院审理本案程序违法，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条“审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的；（二）与本案有利害关系的；（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的”的规定，本案并不存在审判人员须主动回避的情形，且湖尔美公司亦未提供相应证据证明宝安区法院审理本案存在不当，故湖尔美公司提出原审法院审理程序违法的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，涉案租赁合同明确约定承租人不按合同约定擅自建设各类设施或破坏基本农田相关设施的；擅自将土地全部或部分转租的，或者通过将土地、基本农田生产发包、分包等方式将土地全部或部分交给第三人使用的，出租人责令限期改正，逾期不改的出租人可以解除租赁合同并收回用地。本案中，湖尔美公司确认其签订租赁合同后在涉案土地上搭建了简易集装箱，将旧房改为餐厅，将旧水塘用于休闲养鱼，其虽主张搭建行为已征得宝安区经促局的同意，但并未提供相应的证据佐证，且湖尔美公司在承租涉案土地后，通过与其他农户签订《责任经营合同》的方式，将涉案土地分割成面积不等的地块，交由农户实际使用，该合同虽然名为责任经营合同，其实质为转租、分租合同，亦违反了涉案租赁合同的约定。故航城街道办依据合同约定要求解除涉案租赁合同符合合同约定，应予支持。关于焦点三，湖尔美公司要求航城街道办赔偿其生产设施搬迁损失20万，但湖尔美公司未举证证明航城街道办对其实施了侵权行为、湖尔美公司的相应损失及具体金额、侵权行为与损害后果之间存在因果关系。相反，湖尔美公司在涉案土地搭建的生产设施均是在未经航城街道办同意的情况下擅自搭建，本身既已违反法律规定以及合同约定，故其主张赔偿损失的理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，湖尔美公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由深圳市湖尔美农业生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年四月二十六日书记员 陈秀丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。