贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初503号原告（执行案外人）：吕兴逵，男，生于1969年1月13日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：王说雨，贵州一苇律师事务所律师。被告（申请执行人）：贵州湄潭农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道天文大道路。统一社会信用代码：91520300214951303X。法定代表人：朱克治，董事长。委托诉讼代理人：吴秀娟，公司员工。委托诉讼代理人：彭泽林，贵州山一律师事务所律师。被告（被执行人）：唐德海，男，生于1972年11月27日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。原告吕兴逵与被告贵州湄潭农村商业银行股份有限公司（以下简称湄潭农商行）、唐德海案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕兴逵及其委托诉讼代理人王说雨、被告湄潭农商行的委托诉讼代理人彭泽林、吴秀娟到庭参加诉讼，被告唐德海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕兴逵向本院提出诉讼请求：1、要求解除对位于湄潭县住宅（遵房权证湄潭县字第××号）的查封并停止对该套房屋强制执行；2、要求确认位于湄潭县住宅（遵房权证湄潭县字第××号）属吕兴逵所有，要求被告唐德海为吕兴逵办理过户登记；3、诉讼费由被告湄潭农商行和被告唐德海承担。事实和理由：吕兴逵与被告唐德海于2010年2月10日订立合同，吕兴逵以128000元的价格购买被告唐德海在建的位于湄潭县住房，吕兴逵依约分期支付了价款110000元，被告唐德海也依约向吕兴逵交付了房屋，但一直未给吕兴逵办理过户手续。被告唐德海于2014年8月13日擅自将涉案房屋作抵押为他人担保向被告湄潭农商行借款。湄潭县人民法院在执行过程中，查封了吕兴逵购买的涉案房屋，吕兴逵提出执行异议，被湄潭县人民法院裁定驳回。被告湄潭农商行辩称，原告吕兴逵与被告唐德海虽然订立了买卖合同，但无实际支付相应价款的证据，其交易的真实性存疑。抵押登记时，被告唐德海保证对其用于抵押的房屋拥有所有权，且原告吕兴逵与被告唐德海买卖的房屋未办理产权变更登记，不发生物权变动的后果。因此，湄潭农商行对涉案房屋享有优先受偿权，请求驳回原告吕兴逵的诉讼请求。被告唐德海未答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年2月10日，原告吕兴逵与被告唐德海订立《售房合同》，被告唐德海将其与他人联建的位于湄潭县麒龙新城1号路4号楼3楼在建住房一套出卖给原告吕兴逵，合同约定的主要内容有：1、房屋面积90㎡,总价款128800元；2、房屋交付使用时间不超过2010年8月28日；3、合同订立时支付价款50000元，工程主体完工后支付价款50000元，房产证、土地使用证办下来后全部付清，以被告唐德海收据为准；4、办理房产证的费用全部由被告唐德海承担，原告吕兴逵提供相应证件给被告唐德海；5、不论哪方违约，都将承担一切法律责任和违约带来的经济赔偿，如被告唐德海在房屋完工后和房产证办来后原告吕兴逵不办理交款手续，被告唐德海有权将该房屋另行处理。合同订立当日，被告唐德海向原告吕兴逵出具了50000元预付房款的收据一张，2010年5月28日，被告唐德海向原告吕兴逵出具了20000元预付房款的收据一张，2010年8月21日，被告唐德海向原告吕兴逵出具了30000元预付房款的收据一张，2012年12月15日，被告唐德海向原告吕兴逵出具了10000元预付房款的收据一张，2011年5月，被告唐德海将房屋交付原告吕兴逵使用。2013年1月17日，被告唐德海办理了其联建部分的房产证（每套房屋为独立产权证）。2014年8月13日，被告唐德海用位于湄潭县房屋（房产证号：遵房权证湄潭县字第××号，面积：91.89㎡）为他人担保向被告湄潭农商行抵押借款150000元，并办理了抵押登记。由于被告唐德海未在约定的期限内偿还借款，被告湄潭农商行于2018年5月25日向本院申请实现担保物权，本院于2018年6月28日作出（2018）黔0328民特14号裁定书，准许拍卖、变卖抵押物（本案争议房屋）。本院在执行（2018）黔0328民特14号裁定过程中，于2019年8月16日以（2019）黔0328执407、1336号裁定查封了湄潭县房屋（房产证号：遵房权证湄潭县字第××号）。2019年7月29日，原告吕兴逵就本案争议房屋向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，因被告湄潭农商行已申请执行本院（2018）黔0328民特14号裁定，故本院于2019年10月11日裁定驳回了原告吕兴逵的起诉，并告知原告吕兴逵有权提出执行异议。此后，原告吕兴逵以案外人身份向本院提出执行异议，要求撤销（2019）黔0328执407、1336号裁定，解除对湄潭县房屋（房产证号：遵房权证湄潭县字第××号）的查封。本院于2020年1月28日以（2020）黔0328执异2号裁定书驳回了原告吕兴逵的异议请求，原告吕兴逵遂于2020年2月17日向本院提起执行异议诉讼。本案开庭审理时，被告唐德海无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院休庭后对被告唐德海进行了询问，并对询问笔录进行了质证。被告唐德海在接受本院询问时称，其房产证办理后通知原告吕兴逵办理过户手续，但原告吕兴逵不愿意办理过户手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告吕兴逵与被告唐德海之间用于交易的房屋，不属于商品房，不适用法律关于商品房买卖的相关规定。原告吕兴逵与被告唐德海于2010年2月10日订立的《售房合同》，在被告唐德海办理其本人房产证前，因被告唐德海尚未取得房产证，双方的《售房合同》处于无效状态，在被告唐德海2013年1月17日办理房产证后，合同无效的情形消失，双方的《售房合同》开始生效。按照双方《售房合同》的约定，办理过户手续的费用全部由被告唐德海承担是事实，但同时约定了原告吕兴逵应当向被告唐德海提供办理过户手续所需的相应证件，这也是办理房屋过户登记的必备材料之一，但是，原告吕兴逵未举证证明其已经履行了这一合同义务。结合被告唐德海在执行过程中的陈述、本案审理过程对其询问时的陈述，被告唐德海所述“通知吕兴逵办理过户手续，但吕兴逵不愿意办理过户手续”的事实更接近于真实。按照双方《售房合同》中“如甲方在房屋完工后和房产证办来后乙方不来办理交款手续，甲方有权将该房屋另行处理”的约定，原告吕兴逵未举证证明其已经将相关证件交给被告唐德海办理房屋过户手续，也未举证证明在被告唐德海取得房产证后原告吕兴逵付清了剩余价款，因此，被告唐德海有权将交易房屋用于包括抵押在内的处理，而且，被告唐德海是在办理房产证一年半后才用于抵押借款。由于房屋未办理过户登记存在原告吕兴逵自身的原因，因此，原告吕兴逵提出的执行异议，不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，其权利仅是普通债权，不能排除执行。不动产权利以登记为准。被告唐德海用涉案房屋向被告湄潭农商行抵押借款时，向被告湄潭农商行提供了合法有效的房产证，被告湄潭农商行有足够合理的理由相信被告唐德海对涉案房屋有处分权，因此，被告湄潭农商行对涉案房屋的担保物权成立，享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，原告吕兴逵提出的排除执行的异议证据不充分、理由不充足，本院不予支持。综上所述，原告吕兴逵提供的证据，不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予以支持。同时，原告吕兴逵要求确认位于湄潭县住宅（遵房权证湄潭县字第××号）属其所有缺乏合法依据，要求被告唐德海为其办理过户登记，因该房屋已设立抵押，事实上已不具备办理过户登记的条件，故本院对原告吕兴逵的这部分诉讼请求亦不予支持。被告唐德海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对申请回避、举证质证、陈述辩论等诉讼权利的放弃，不影响本院对本案的审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款二项的规定，判决如下：驳回原告吕兴逵的诉讼请求。案件受理费2876元，由原告吕兴逵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  丁 波人民陪审员  郭永群人民陪审员  潘民有二〇二〇年四月二十四日法官助理孙兴旭书记员费雅莉