青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2019）青0202民初2103号原告（反诉被告）：海玉兰，女，汉族，生于1948年5月8日，青海省海东市乐都区碾伯镇居民。委托诉讼代理人：陈春梅，女，汉族，生于1979年1月15日，青海省海东市乐都区碾伯镇居民。被告（反诉原告）：青海世翔房地产开发有限公司，住所地西宁市城西区西川南路17号1号楼2楼东侧,统一社会信用代码：91630000679163569P。法定代表人：刘彦君，任该公司总经理。委托诉讼代理人：郭国新，青海捷传律师事务所律师。本诉原告海玉兰与本诉被告青海世翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案，在审理过程中，本诉被告青海世翔房地产开发有限公司于2020年1月7日向本院提出反诉，本院依法受理并适用简易程序公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）海玉兰的委托诉讼代理人陈春梅与本诉被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭国新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）海玉兰向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告及时退还原告多交的房款等74888元及延迟交房的违约金78400元（392天×200元/天）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告原居住在碾伯镇西关街70号（乐都县水泥厂家属院）。被告因对原告居住的上述房产拆迁改造，双方于2014年5月22日签订了《房屋拆迁补偿回迁协议》。原告于2015年2月10日搬出原住房将房屋整体交给了被告。该协议约定回迁房建设工期两年半，而被告延期12个月20天（2018年8月30日）仍未交房。后被告以水泥厂家属院土地、设施有纠纷为由，胁迫原告签订了《补充协议》。因原告搬迁后长期在外租住，被告未按《房屋拆迁补偿回迁协议》的约定及时给付临时安置补助费。《补充协议》第一条、第二条、第三条从事实及法律上均不能成立，侵害了原告的合法权益，应属于无效的民事行为,被告应按《房屋拆迁补偿回迁协议》全面履行合同。被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司辩称：1、原告要求被告退还多交的房款于法无据，应当依法驳回。原、被告于2014年5月22日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》，该协议中的第六条第一款约定了对煤房、公共设施每户补偿18㎡，但同时在第三款中约定了“被拆迁房屋、土地、公共设施等无产权纠纷，如有纠纷乙方全部承担并负责”，协议签订之后的开发建设中，关于煤房和公共设施另有法定的所有人即青海省乐都水泥厂，证明原告不是煤房和公共设施18㎡的享受主体，因此原告与被告签订《补充协议》，约定取消了原协议中关于煤房、公共设施均摊18㎡的约定。该补充协议是双方按照客观事实和自己的意思表示对原协议内容变更，符合法律规定的要件。所以原告的该项诉讼请求没有法律依据。2、请求法院依法酌情降低违约金数额，原告要求被告承担违约金78400元是根据《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第4款的约定计算的，但是该条约定违约金显属偏高，应当依法降低。（1）原告根据《房屋拆迁补偿回迁协议》，享受了1：1.3的回迁面积和以成本价2700元的18㎡。同时，被告全额支付了拆迁过渡费、搬家补助费，虽然被告迟延交房但对原告没有造成直接的经济损失;（2）被告迟延交房的主要客观原因是该项目的整体搬迁无法正常进行。如原告是在2014年5月22日签订了回迁协议，而到了2015年2月10日，才将房屋交给被告的，按照合同约定原告延迟交付被拆迁房屋达250天,这就是被告迟延交房的根本原因；（3）根据《合同法》的相关规定，本案中约定每日200元的违约金过高，违背公平公正的原则，也不符合本案的客观事实，且延迟交房几乎没有给原告造成直接损失，目前市场上，就房屋销售合同一般采用国家住建部制定的格式合同，该合同中出卖人和买受人违约时一般都采用中国人民银行发布的同期贷款年利率4.75%作为违约金的执行标准，因此被告按该利率承担违约金。反诉原告（本诉被告）青海世翔房地产开发有限公司向本院提出如下反诉请求：1、依法判令反诉被告承担迟延交付被拆迁房屋250天的违约金18816元；2、依法判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年5月22日签订了《房屋拆迁安置补偿回迁协议》，该协议第四条第四款明确约定：乙方（反诉被告）应当于2014年5月30日前腾空被拆迁房交付甲方（反诉原告）拆除，同时交验房屋产权证、土地证原件。逾期将赔偿由此给甲方造成的经济损失。协议签订后，反诉被告并未按约定日期将被拆迁房屋交付给反诉原告，至2015年2月10日搬出后才交付了被拆迁房，按协议约定反诉被告逾期250天，反诉被告的违约行为给反诉原告带来的直接经济损失远远大于合同中约定的损失，而是整栋楼房无法按时拆除造成的给其他回迁户承担的违约金、给施工队承担的延期开工违约金、窝工损失等，有些直接损失费用待反诉原告向第三方承担后，反诉原告再向其主张，现仅就反诉被告以反诉原告迟延交付回迁房为由要求反诉原告承担违约责任。反诉被告（本诉原告）海玉兰对反诉原告青海世翔房地产开发有限公司的反诉辩称：1、反诉被告在签订《房屋拆迁安置补偿回迁协议》之前去被告公司核实，由于李启清生病住院，反诉被告去反诉原告处咨询，反诉原告公司的人称可等李启清康复后再搬出，后反诉被告向反诉原告交房，反诉原告只给了反诉被告一张交房单什么都没有说；2、水泥厂家属院至今存在，还有人居住，不是因为反诉被告一户迟延交房给反诉原告造成了损失；3、交房单证明反诉原告同意反诉被告延迟搬房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方当事人对以下证据无异议：本诉原告（反诉被告）海玉兰提交的《通知》一份、户口本原件两本、《收据》（编号为：(0035684、0034141、0034121、0034081、0035661、0035641、0035621）;本诉被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司提交的《房屋拆迁补偿回迁协议》。双方当事人对以上真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、本诉原告（反诉被告）海玉兰提交的以下证据：1、《房屋拆迁补偿回迁协议》一份，旨在证明：该协议约定房屋产权调换比例1：1.3计算，煤房另外增加10㎡，公共设施每户均摊8㎡，被告（反诉原告）应补偿18㎡的房屋面积。本诉被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对该组证据的客观性、合法性不持异议，质证认为该协议中约定的18㎡出现了新的产权人，本诉原告（反诉被告）不是煤房和公共设施的所有人。该份证据系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有证据的客观性、合法性、关联性，对其证明效力，本院予以采信。2、《补充协议》一份，旨在证明被告公司称不签订《补充协议》就不交房，原告无奈在非自愿的情况下与被告公司签订了《补充协议》。被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对该组证据的客观性、合法性不持异议，质证认为该协议签订的非常清楚，不能证明是在原告非自愿情况下签订的。该份证据系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有证据的客观性、合法性、关联性，对其证明效力，本院予以采信。3、《购买公有住房申请审批表》两份，旨在证明：煤房属于个人所有。被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人质证认为该份证据系复印件亦不是原告（反诉被告）本人的，和本案无关联性。该份证据系复印件无法组织与原件核对，且载明内容与本案无关联性，对该份证据的证明效力本院不予采信。4、《职工以房改成本价购买公有住房协议书》一份，旨在证明煤房已经进行房改，原告（反诉被告）对煤房享有权利。被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人质证认为该份证据系复印件亦不是原告（反诉被告）本人的，和本案无关联性。该份证据系复印件无法组织与原件核对，且载明内容与本案无关联性，对该份证据的证明效力本院不予采信。5、《交房单》一份，旨在证明：原告（反诉被告）将房屋和钥匙一并交给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对交房日期无异议，质证认为交房单下方写的“15.2至18年2月3年43200加6个月20天加装修2个月”与本案无关。该份证据证实原告（反诉被告）于2015年2月10日将被拆迁房屋交给被告（反诉原告）的事实，对该份证据的证明效力本院予以采信。6、照片两张、青海大学附属医院、青海大学附属肿瘤医院出院证一份、青海大学附属医院住院知情谈话记录一份，旨在证明：由于李启清的身体原因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）公司沟通后才延迟交房的，不是原告（反诉被告）的原因造成被告（反诉原告）延迟交房。被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对该份证据的真实性无异议，质证认为该份证据与本案无关联性，原告（反诉被告）亦未说明照片的来源。该组证据中原告（反诉被告）未说明照片来源，对该份证据的证明效力本院不予采信；青海大学附属肿瘤医院出院证、青海大学附属医院住院知情谈话记录与本案无关联性，对上述证据的证明效力本院不予采信。二、被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司提交的以下证据：海东市中级人民法院民事判决书三份，旨在证明：违约金的计算方法。原告（反诉被告）海玉兰的委托诉讼代理人质证认为：违约金的计算方法没有合理性。三、本院依职权调取的海东市乐都区房产管理局出具的房屋所有权证存根乐房公字第20-124号三份，旨在说明案涉煤房及公共设施的登记现状。原告（反诉被告）海玉兰的委托诉讼代理人质证认为该份证据与房改时间冲突，房改时间在前，登记时间在后。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对该组证据的真实性、合法性无异议。该组证据能客观证明案件事实，具有证据的客观性、合法性，关联性，对其证明效力本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，原告（反诉被告）海玉兰的配偶李启清与被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014），该协议第一条约定，被拆迁房屋所在地点西关街70#（乐都县水泥厂住宅楼），建筑面积73㎡，房屋产权证号39-1931号；第二条约定：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式；第三条约定房屋产权调换补偿方式为：“甲方提供位于乐都世翔·轩洲小区7#楼，结构剪刀墙，用途住宅，房号2103号”；第四条约定房屋产权调换的过渡期：“自乙方交旧房之日至甲方交新房之日”，“乙方选择自行过渡安置的，甲方应当向乙方支付临时安置补助费，补助金额为每户每月1200元。支付时间为乙方交旧房之日至甲方交新房之日，方式为按年交付。（建还新房交钥匙后，再增加两个月的过渡费）。”、“乙方应当在2014年5月30日前腾空被拆迁房交付甲方拆除。同时，交验房屋产权证、土地证原件。逾期将赔偿由此给甲方造成的经济损失。”第六条约定：“1、房屋产权调换比例1：1.3计算，煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米。2、乙方选定户型后，超出产权调换面积18平方米内按每平方米2700元的成本下浮价购买，其余超出部分按本项目市场销售价购买。3、乙方必须保证被拆迁房屋、土地、公共设施等无产权纠纷，如有纠纷乙方全部承担并负责。4、产权调换房屋的工期为2.5年（从乙方整体交付旧房日期开始计算），如延迟工期按每户每日200元支付违约金。5、产权调换新房面积以房产局核准面积为准”。2015年2月10日原告（反诉被告）海玉兰将被拆迁旧房屋交付被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司。2018年8月30日，原、被告在《房屋拆迁补偿回迁协议》的基础上，达成了《补充协议》，该协议第二条约定：“《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项约定的‘煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米’的内容予以取消”。后被告（反诉原告）青海世翔房地产开发有限公司按合同约定安置原告（反诉被告）海玉兰面积为127.11平方米的住宅一套，每平米价格为4550元。另查明，案涉煤房及车库在房屋所有权证存根乐房公字第20-124号中明确记载所有权人为“青海省乐都水泥厂”，且记载“第（1）幢混合结构七层住宅楼已参加房改，变为私产，其余属全民产”。本案存在如下争议焦点：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年5月22日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》及2018年8月30日签订的《补充协议》是否合法有效？2、本诉原告的诉讼请求是否成立？3、反诉原告的诉讼请求是否成立？本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本诉原告海玉兰的配偶李启清（已故）与本诉被告青海世翔房地产开发有限公司于2014年5月22日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014）及本诉原告海玉兰与本诉被告青海世翔房地产开发有限公司2018年8月30日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本诉原告海玉兰诉称，原、被告于2018年8月30日签订的《补充协议》是在胁迫下签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，故该《补充协议》系有效合同。本诉被告青海世翔房地产开发有限公司未按约定期限交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任。关于本诉原告主张本诉被告应按双方合同约定每天200元违约金的标准承担违约责任，被告当庭要求予以降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中，考虑双方合同约定每天200元违约金存在偏高情况及本诉原告海玉兰未举证证明其因本诉被告青海世翔房地产开发有限公司的逾期交房违约行为造成损失的事实，本案违约金应参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，本诉被告青海世翔房地产开发有限公司应支付本诉原告海玉兰违约金为29503.80元（127.11平方米×4550元×392天÷365天×4.75%）。本诉原告海玉兰要求本诉被告青海世翔房地产开发有限公司退还房款74888元，因本诉原告海玉兰未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉讼请求本院依法不予支持。反诉原告青海世翔房地产开发有限公司要求反诉被告海玉兰承担逾期交付被拆迁房屋违约金18816元，在本诉原告海玉兰的配偶李启清（已故）与本诉被告青海世翔房地产开发有限公司于2014年5月22日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014）的第四条第四款中仅约定“乙方应当在2014年5月30日前腾空被拆迁房交付甲方拆除。同时，交验房屋产权证、土地证原件。逾期将赔偿由此给甲方造成的经济损失。”并未约定被拆迁方逾期交付房屋的违约金的数额，且反诉原告青海世翔房地产开发有限公司亦未提交反诉被告海玉兰逾期交付被拆迁房屋给其造成损失的相应证据，故对反诉原告青海世翔房地产开发有限公司的反诉诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、本诉被告青海世翔房地产开发有限公司给付本诉原告海玉兰迟延交房违约金29503.80元，于本判决生效后10日内付清；二、驳回本诉原告海玉兰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告青海世翔房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3458元，减半收取1729元，由本诉原告海玉兰负担1406元，本诉被告青海世翔房地产开发有限公司负担323元；反诉案件受理费减半收取525元，由反诉原告青海世翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 郑吉红 二〇二〇年四月十三日（法官助理 孙苗苗书记员 葛雯欣