中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申5723号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张玉涛，男，1977年10月11日出生，汉族，户籍地河南省西峡县城关镇白羽路22号，现住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：田科，河南宇洋律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国农业发展银行西峡县支行，住所地河南省西峡县城关镇仲景路422号。 负责人：熊明伟，该行行长。 二审被上诉人（一审第三人）：张之洞，男，1968年5月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 二审被上诉人（一审第三人）：沈苏侠，女，1969年5月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 再审申请人张玉涛因与被申请人中国农业发展银行西峡县支行（以下简称农发行西峡县支行）、二审被上诉人张之洞、沈苏侠案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2018）豫民终1808号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张玉涛申请再审称，（一）一、二审法院违反法定程序。二审中，张玉涛申请二审法院调取其以沈苏侠名义归还案涉房屋按揭贷款的付款凭证、沈苏侠出入境情况等其不能自行收集的证据，但二审法院未依法履行职责，未予调查收集，导致认定事实及判决错误。属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项应予再审之情形。（二）原审判决认定事实错误。原审法院以张玉涛在《以租代售合同》签订前后，向沈苏侠支付的款项中未注明“款项用途为购房款”为由，未认定支付的款项为购房款，属认定事实错误，法律并未规定支付款项必须注明款项用途。张玉涛向沈苏侠支付购房定金后签订《以租代售合同》，之后支付购房款并实际占用案涉房屋至今。期间，张玉涛每月按期支付贷款直至贷款全部还清，履行了全部合同义务，沈苏侠已向张玉涛出具购房款收据。原审法院仅以所支付款项没有注明系购房款为由，不采信其证据，违背证据规则，背离司法公正。（三）原判决适用法律确有错误。二审法院将案涉房屋前后两次抵押混为一谈，适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款确有错误。张玉涛与沈苏侠于2008年5月签订以租代售合同，案涉房屋买卖时虽有银行按揭贷款未清偿，但该房屋买卖并非法律所禁止，且该按揭贷款已清偿。因沈苏侠长期居住国外，及2017年1月沈苏侠在未告知张玉涛的情况下将案涉607房屋进行抵押贷款，才导致案涉房屋未能办理过户手续，并非张玉涛自身原因造成。综上，案涉房屋抵押和查封的时间均发生在张玉涛与沈苏侠、张之洞的《以租代售合同》之后，在张玉涛按合同约定全面履行义务的情况下，由于沈苏侠久居国外迟迟不履行协助张玉涛办理过户登记的合同义务，并在张玉涛不知情的情况下，以案涉607房屋抵押贷款，这一事实足以认定未办理过户登记非张玉涛的自身原因所致，不存在其怠于行使权利的情况。张玉涛作为无过错不动产买受人，获取案涉房屋的物权期待权足以对抗债权人农发行西峡县支行的债权，能够足以排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、五、六项的规定申请再审，请求：依法撤销一、二审民事判决，支持张玉涛的一审诉讼请求。 本院经审查认为，本案焦点问题是张玉涛对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 据原审法院查明：在河南省南阳市中级人民法院受理农发行西峡县支行诉河南省霞光农业高科股份有限公司、神州霞光（北京）控股股份有限公司、杨梦森、程俊峰、张之洞、沈苏侠借款合同纠纷一案中，农发行西峡县支行申请诉讼保全，该院于2017年7月25日作出（2017）豫13财保3号民事裁定，于2017年8月3日作出（2017）豫13执保17号协助执行通知书，要求北京市国土资源局丰台分局协助查封沈苏侠名下的位于北京市丰台区莲花池西里11号院2号楼5层607号、608号，证号为京房权证丰私字××号、13××01号房产。 2017年8月9日张玉涛将张之洞、沈苏侠二人起诉至北京市丰台区人民法院，要求二人按照2008年5月9日签订的两份《以租代售合同》的约定办理案涉607号、608号房屋的过户手续。北京市丰台区人民法院于2017年10月9日作出（2017）京0106民初21534、21535号民事判决，认定沈苏侠与张玉涛签订的两份《以租代售合同》为有效合同，该房屋买卖行为已征得房屋共有人张之洞同意，沈苏侠、张之洞本应依照合同约定，协助张玉涛办理房屋过户手续，但因涉案房屋被查封、抵押，双方当事人均表示无法解除涉案房屋的前述障碍，暂不具备过户条件，张玉涛要求沈苏侠、张之洞协助办理房屋过户手续，无法实现，张玉涛待过户条件成熟后另行起诉解决。据此判决驳回张玉涛的诉讼请求。 张玉涛于2018年1月提起案外人执行异议之诉，请求：1.撤销（2017）豫13执异655号执行裁定，对“北京市丰台区莲花池西里××号院×号楼××号”房屋的查封予以解封；2.确认位于北京市丰台区莲花池西里××号院×号楼××号××号房屋归张玉涛所有。 张玉涛提交的北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初21534号、21535号民事判决是在一审法院对案涉房产查封之后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，上述两份判决不能阻却本案执行。 原审查明，2017年1月24日沈苏侠、张之洞以北京市丰台区莲花池西里××号院×号楼××号房屋抵押给北京首创融资担保有限公司，被担保主债权金额为800万元。本院另查明，2019年10月案涉607号房在另案执行中已经被司法拍卖。 本案的审查重点在于张玉涛购买案涉房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 第一，在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原审已查明张玉涛与沈苏侠于2008年5月9日签订两份《以租代售合同》，约定沈苏侠将北京市丰台区莲花池西里11号2号楼607、608号房产出卖给张玉涛，房款总额共计为300万元。因此，在河南省南阳市中级人民法院2017年8月3日查封案涉房产之前张玉涛与沈苏侠已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原审中，张玉涛提交了以下证据：1.案涉房屋所属的丰台区莲馨家园小区业主委员会2018年9月10日出具的居住证明，证明张玉涛及家人自2009年至今，居住使用案涉607、608号房产。2.2014年1月24日北京市丰台区社会保险积金管理中心出具的登记证、2012年5月25日北京住房公积金管理中心丰台管理部出具的单位登记表显示，张玉涛作为法定代表人的北京大益会展有限公司（曾用名北京中展盛世国际广告有限公司）的地址为案涉608号房。3.北京喜莱达物业管理有限公司出具的证明及专用发票显示，由北京大益会展有限公司、北京中展盛世国际广告有限公司支付了案涉607、608号房2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的物业费、供暖费、水电费。4.2010年-2018年占有、使用涉案607、608号房支出的装修管理费、部分电费、部分燃气费、固定电话费、有线电视费等证据。以上证据原审中已经质证，虽然农发行西峡县支行对部分证据的真实性不予认可，但其未提交相反证据予以证明。故，前述证据可以证明在河南省南阳市中级人民法院2017年8月3日查封案涉房产之前张玉涛已合法占有该不动产。 第三，关于是否已支付全部价款的问题。张玉涛主张其支付了案涉607、608号房的全部房款，原审中提交了以下证据：1.2008年4月28日张玉涛担任法定代表人的北京大益会展有限公司将其收到的业务合作方支付的支票款项38.292657万元，支付给沈苏侠担任法定代表人的北京吉昌食用菌有限公司的相关凭证。2.2008年5月8日由张玉涛尾号为470585账户向刘蒙转款20万元（刘蒙是张之洞、沈苏侠控股的神州霞光（北京）控股股份有限公司的出纳）的凭证。3.张玉涛的个人贷款借款合同、个人贷款借款借据显示：2008年6月25日张玉涛在招商银行北京宣武门支行贷购房款100万元，并委托该行将100万元购房贷款从其账户直接转账支付至沈苏侠个人账户的凭证。4.2008年8月29日从张玉涛尾号为470585账户转账4万元至沈苏侠个人账户。5.张玉涛称先后数次从其银行卡取款或者筹集现金直接交给张之洞、沈苏侠以及沈苏侠所经营公司的财务部，共计现金38万元。6.2008年12月2日沈苏侠出具《收据》，载明：今收到张玉涛购买莲花池西里11号院2号楼607、608号房及地下车库（D029）款项共计310万元整，其中包含民生银行的110万未还清的贷款，由张玉涛代还。7.沈苏侠的按揭贷款银行卡（卡号:41×××75）的银行流水交易明细（2008年12月5日至2011年9月22日）显示，通过柜台交易或ATM交易按月归还贷款。张玉涛提交其银行卡的银行流水交易明细，以证明前述按揭贷款是其代沈苏侠按期按月归还。2011年9月20日张玉涛从其尾号为30054的工行卡网转4185.49元至沈苏侠个人账户，该4185.49元与2011年9月21日归还的最后一个月按揭贷款金额相同。在二审期间，张玉涛申请法院对柜台交易的归还按揭贷款的凭证、ATM交易的影像资料予以调取，以证明其主张属实，但二审法院未予调取。8.张玉涛称2011年因沈苏侠移民外国，张玉涛当时无能力一次性偿还所有按揭贷款，故向沈苏侠的爱人张之洞借款95万元于2011年3月12日、同年9月22日提前结清全部按揭贷款。之后，2012年1月17日张玉涛通过其担任法定代表人的北京大益会展有限公司向沈苏侠个人账户转账10万元，张玉涛于2015年的5月14日、6月4日、8月6日分三次从其尾号为93462的工行卡向张之洞尾号为73301个人账户跨行汇款共计104万元，以归还此前向张之洞借款95万元的本息。本院认为，两份《以租代售合同》分别约定的案涉607、608号房转让价款均为150万元，两套房共计300万元。鉴于原审法院是以300万元购房款是否全部支付进行审理，进而认为张玉涛所提交证据不足以证明其已支付全部购房款300万元；而案涉607、608号房是分别独立买卖，且案涉607号房于2019年10月在另案执行中已经被司法拍卖，故已付款项是否满足支付至少一套房产的价款，需进一步审理查明。 第四，是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，张玉涛主张其多次催促沈苏侠办理房屋过户手续，但因沈苏侠常年在国外，导致案涉房屋一直未办理过户登记；为证明该主张，二审期间其申请法院调取沈苏侠出入境记录，但二审法院未予调取。另，再审审查期间，张玉涛向本院提交了一份微信联系记录的截屏，以证明其于2016年8月11日催促沈苏侠办理案涉房产过户登记手续。本院认为，案涉房产是否系因张玉涛自身原因未办理过户登记也需进一步审理查明。 综上，张玉涛的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下： 指令河南省高级人民法院再审本案。 审判长  张淑芳 审判员  万会峰 审判员  谢 勇 二〇二〇年四月十七日 书记员  黄建伟