广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初437号原告：英德市光杰物业服务有限公司，住所：英德市**************。法定代表人：苏某1。委托代理人：钟春吉，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：陈华斌，广东红棉律师事务所实习律师。被告：黄建伟，男，汉族，1993年1月16日出生，住英德市*******委会竹子组，现住英德市*******207号，身份证号码：441************331。原告英德市光杰物业服务有限公司诉被告黄建伟物业服务合同纠纷一案，本院2020年1月20日立案受理，依法由审判员黄永生适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告英德市光杰物业服务有限公司的委托代理人钟春吉、被告黄建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英德市光杰物业服务有限公司提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2018年2月17日至2020年2月17日物业管理费3102.53元及滞纳金（滞纳金按每日万分之五计算，以实欠物业管理费用为基数，从2018年2月17日计至全部款项付清之日，暂计至2020年2月17日为520.45元）2、判令被告支付律师代理费1500元；3、判令被告支付原告垫付的电梯维修费、电梯维护费、水电公摊费等共计362.15元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更物业管理费为3111.26元，撤回向被告主张水电公摊费用。事实和理由：原告与英德市*******业主委员会签订《君玉大厦物业服务管理合同》，约定原告为英德市*******小区全体业主和物业使用人提供物业服务，合同期限两年自2018年2月17日至2020年2月17日止，同时合同还约定原告按住宅面积每平方米1.3元收取物业费，若拖欠物业费用时，原告有权按每日万分之五收取滞纳金，被告还应支付律师代理费。原告从2018年2月17日开始为君玉大厦提供物业服务，一年多以来为全体业主提供优质的服务，被告住在该小区2楼207房，已享受原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付物业费。但从2018年2月至今，被告未支付过物业管理费，经原告多次催促，被告至今仍未支付。原告英德市光杰物业服务有限公司为证明其主张向本院提交了如下证据：1、《君玉大厦物业服务管理合同》、《君玉大厦住户联系表》，证明原告于2018年2月17日至今为被告提供物业服务，证明被告应向原告支付拖欠的物业管理费、滞纳金及律师代理费等费用；2、《委托合同》《发票》，证明原告在本案中支付律师费人民币1500元。补充：1、《英德市不动产权信息查询证明》，证明被告为君玉大厦业主；2、《通知》《照片》，证明原告多次催促被告缴纳物业管理费，但是被告至今未支付任何款项给原告；3、《收据》《收款收据》，证明原告管理君玉大厦期间垫付的电梯维修费、电梯维护费数额；4、明细单。被告黄建伟辩称，我已经跟物业沟通过，我可以交物业费，前提是物业跟楼上住户沟通好不要让楼上住户扔垃圾到我阳台，已经沟通过四次了。对原告提出的物管费无异议，但是对律师费、滞纳金有异议，不应由我方出。经审理查明：被告黄建伟系涉案小区物业2楼207号房屋的业主，房屋建筑面积99.72平方米。原告是于2018年6月21日成立的有限责任公司，经营范围是物业管理。同年7月18日，英德市********业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《君玉大厦物业服务管理合同》，约定原告为坐落在英德市英城君玉街君玉市*君玉大厦96户业主和物业使用人提供物业服务，其中第二条约定委托服务事项，包括本住宅区房屋建筑本体共用部位、公用设施设备的养护、管理和运行服务，公共环境清洁卫生、公共场所的清洁卫生，利用安全监控、巡视、门岗执勤等手段维持公共秩序，阻止可疑人员进入等。第四条第（二）项第1点约定，按业主住宅面积收取每平方米1.3元物业管理费，电梯维护维修费用按实际召开之情况代收由业主分摊；第3点约定，鉴于乙方是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权收取管理期间（2018年2月开始）的所有费用。乙方有权对欠费超过三个月的业主进行公示通报，对欠费超过六个月的业主，可提起诉讼追讨，败诉方除补缴物业管理费外，将按每日万分之五的标准计算滞纳金，还应承担胜诉方合理的律师费用。第五条约定：合同期限为两年，从2018年2月17日至2020年2月17日止。另查明，被告从原告进驻时即2018年2月17日起至2020年2月17日未缴交过物业管理费。因需对小区公用电梯进行维护、维修，原告于2018年7月16日代小区96户业主支付维修费6600元，2018年10月13日支付2100元，2019年1月16日支付2100元，2019年3月20日支付1800元，2019年5月4日支付3600元，2019年7月15日支付3700元，2020年2月27日支付3480元，2020年2月27日支付3600元，合计26980元。原告因本案诉讼聘请律师支付律师服务费1500元。上述事实，有原告的起诉状及原被告提供的证据和开庭审理笔录等在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”的规定，涉案房产所属的英德市******业主委员会与原告签订的《君玉大厦物业服务管理合同》内容未违反法律的规定，是合法有效的合同，应受法律的保护，被告黄建伟系业主，因此该合同对其具有约束力，其应按合同约定向原告缴纳物业管理服务费，原告亦应该按合同约定提供物业管理服务。被告抗辩原告提供的物业服务未能达到要求，又未能阻劝楼上住户往其生活阳台扔垃圾，所以拒交物业管理费。原告的确有义务协助原告引导楼上住户不能从阳台扔垃圾，但该理由不能成为拒交物业的理由。原告为管理小区聘请人员巡逻、清洁卫生、管理等，均需费用来维持支出。因此，双方应积极协商解决业主反映的问题，而不是通过拒交物业管理费用来影响整个小区的物业服务。被告亦未提交证据证实从其欠缴费用起原告存在未提供物业管理服务行为，相反，原告提交电梯维修、维护收据证实提供维护电梯的服务。因此，被告的抗辩本院不予采纳，原告向被告主张欠缴物业管理费3111.26元（24个月×1.3元／㎡／月×99.72㎡），依据充分，本院予以支持。关于滞纳金问题。双方约定拖欠物业管理费违约金按每日万分之五的标准收取，该标准未超过法律规定，原告请求按该标准计算滞纳金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。截至2020年2月17日，被告需向原告支付滞纳金546.29元。关于电梯维护费、维修费问题。合同约定电梯维护和维修费用由物业公司按实际开支情况代收并由业主分摊，原告提交八份收据证实在原告管理期间维修、维护和更换电梯设备支出了26980元。因此，该笔费用应由96户业主平均分摊，被告应承担281.04元。原告请求被告承担维修维护费324.79元，本院支持被告应向原告支付维修维护费281.04元。关于律师服务费问题。合同约定欠费超过六个月的业主除补缴物业费、滞纳金外，还应承担律师服务费，原告因被告拖欠物业费而聘请律师处理本案诉讼，支出律师服务费1500元，该收费有委托书、发票予以佐证，且收费合理。因此，原告请求被告承担律师服务费1500元，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告黄建伟于本判决生效之日起五日内支付原告英德市光杰物业服务有限公司截至2020年2月17日的物业管理费3111.26元、滞纳金546.29元、电梯维护维修费281.04元，共计3938.59元；二、限被告黄建伟于本判决生效之日起五日内支付原告英德市光杰物业服务有限公司律师服务费1500元。本案受理费25元，由被告黄建伟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  黄永生二〇二〇年三月十八日书记员  蓝淑祺附：英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。