广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初296号 原告：卢连珍，女，1969年5月2日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 委托诉讼代理人：赵劲杨，广西金懿晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴海芬，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道169号金桥农产品批发市场31号楼06号，统一社会信用代码：91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司董事长。 被告：蔡宗霖，男，1971年8月8日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 被告：蔡长青，男，1984年11月6日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：蔡宗娴，女，1975年7月7日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 被告：黄宝珠，女，1960年9月12日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 上列被告广西中巽投资有限公司、蔡宗霖、蔡宗娴的共同委托诉讼代理人：何继宏，广西益佳律师事务所律师。 原告卢连珍与被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）、蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢连珍及其诉讼委托代理人吴海芬，被告中巽公司、蔡宗霖、蔡宗娴的共同委托诉讼代理人何继宏到庭参加诉讼。被告蔡长青、黄宝珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告卢连珍向本院提出诉讼请求:1、被告中巽公司返还原告合作购房款101729元，并支付利息（计算方式：以101729元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率为基础即年利率6%标准计算，从2020年1月1日起计至被告偿还欠款之日止），被告蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠对上述款项在未出资本息范围内承担连带清偿责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，原告与被告中巽公司签订《南宁云时代商贸城合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》），协议约定被告中巽公司于2019年12月31日交房给原告，但至本案起诉时，该楼盘从未动工，地基都未建设。2019年7月27日，原告迫于无奈，与被告中巽公司签订《承诺书》，重新确定了双方之间的权利义务关系，被告中巽公司承诺于2019年12月31日前，将原告前期支付的合作建房款项107666元,打到原告指定账户，但被告中巽公司未履行，原告多次向被告中巽公司主张权益无果，只能向法院起诉。 《合作建房协议》明确记载了房屋交付日期、交付标准、使用期限、计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方的真实缔约意图是转移房屋所有权，形成的房屋买卖合同关系。被告中巽公司向不特定的公众销售房产，意图是通过出售房屋获取利益。缔约双方意图以合作建房的名义逃避法律规制，变换法律关系，且被告中巽公司未依法办理相关的土地利用规划和销售等手续及在集体土地上向社会销售房屋，在未取得商品房预售许可证的情况下向原告出售房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定并损害了社会公众利益，因而合同是无效的。原告基于合同无效向被告中巽公司主张返还购房款及资金占用利息。 依据公司法解释三的十三条第二款的规定，股东未全面履行出资义务，对公司债务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。依据公司法司法解释三的十八条的规定，有限责任公司的股东未全面履行出资义务即转让股权，公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。被告蔡长青、蔡宗霖是被告中巽公司的原股东，在尚未履行实缴出资义务时，即对外转让全部瑕疵股份，给现在的股东被告蔡宗娴、黄宝珠。故被告蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠应在未出资本息范围内，对被告中巽公司债务承担连带责任。 被告中巽公司辩称：1、原告要求被告中巽公司返还购房款101729元，被告中巽公司认为该款不是购房款而是合作款，被告中巽公司同意退回101729元。2、本案项目属于集体土地用地开发，而不是商业用地开发，双方的合同关系构成合作关系，是有效的，故原告要求被告中巽公司支付资金占用期间利息，缺乏依据，应予驳回。3、本案诉讼费用由被告中巽公司依法承担。 被告蔡宗霖、蔡宗娴共同辩称：1、被告蔡宗霖、蔡宗娴不是本案合同的相对方，也并非债务承诺人，原告提出的诉讼请求与被告蔡宗霖、蔡宗娴无关，被告蔡宗霖、蔡宗娴不应对本案债务承担补充清偿责任，应驳回原告对被告蔡宗霖、蔡宗娴的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月5日，被告中巽公司（甲方、开发方）与原告卢连珍（乙方、合作方）签订一份《合作建房协议》，主要约定：“第一条、合作建房依据甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村坡二组以合作开发经营的方式，取得广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地的合作开发权和特定房屋使用权，甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。第三条、合作模式二、乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积及使用年限。三、乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括商业服务用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。四、乙方同意按本协议第六条第二种方式向甲方支付合作建房款，同时享有南宁云时代商贸城的C号楼12层01号房，建筑面积49.95平方米……第四条、使用年限乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。第五条、计价方式该楼房的合作建房款为339098元。第六条、付款方式及期限第二种、分期付款乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30%即101729元，该楼房建到地面正负零一周内交纳合作建房进度款30%即101729元，楼房建设大道封顶一周内，交纳合作建房进度款40%即135640元。第七条、甲方逾期交房的违约责任除本协议第九条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该楼房交付乙方使用，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不作累加)一、逾期不超过90日,自本协议第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付合作建房款万分之1.4的违约金,协议继续履行。二、逾期超过90日后，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付款项万分之2(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第九条、交付期限甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用……该合同还对其他事项进行约定。签订合同当日，原告根据合同约定向被告中巽公司缴纳合作建房款101729元。2019年7月27日，被告中巽公司（甲方）向原告卢连珍（乙方）出具一张《承诺书》，载明：“经双方友好协商，乙方其名下位于广西南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城的物业：C栋1201号房,面积：49.95平方。总投资款339098元整，已付投资款101729元整。现经双方友好协商提前终止《南宁云时代商贸城合作建房协议》。甲方承诺于2019年12月31日前，甲方将乙方支付的投资款项人民币101729元整打到乙方指定账户。” 另查明，根据2014年7月25日中巽公司章程记载，中巽公司注册资本1000万元，股东蔡宗霖认缴出资额510万元，占注册资本比例51%，货币出资，股东蔡长青认缴出资额490万元，占注册资本比例49%，货币出资。以上股东出资于2016年7月30日前一次性足额缴付。2019年7月27日，蔡宗霖与蔡宗娴签订股权转让协议书，蔡宗霖将其持有中巽公司510万元（占注册资本51%）的股权转让给蔡宗娴。同日，蔡长青亦与黄宝珠签订股权转让协议书，蔡宗霖将其持有中巽公司490万元（占注册资本49%）的股权转让给蔡宗娴。根据2019年7月27日中巽公司章程修正案记载，股东蔡宗娴认缴出资额510万元，占注册资本比例51%，货币出资，股东黄宝珠认缴出资额490万元，占注册资本比例49%，货币出资。以上股东出资于2029年12月31日前一次性足额缴付。 再查明，未见有房屋坐落为“广西南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城C1107号房”的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为，一、关于案涉合同的性质和效力问题。原告卢连珍与被告中巽公司签订的合同名称为《合作建房协议》，首先，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由合作方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告中巽公司向原告卢连珍出售房屋的本质属性。其次，从合作表现形式上来看，原告卢连珍并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告卢连珍并不参与建房、经营管理等事务，对被告中巽公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告中巽公司支付相应款项，被告中巽公司到期交付房屋。综上，双方签订的合同名为合作建房，实为房屋买卖。由于原告卢连珍实际向被告中巽公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 因原告卢连珍与被告中巽公司签订的《合作建房协议》实质为商品房预售合同，而中巽公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应认定为无效。本案所涉《承诺书》的内容系原告与被告中巽公司对购房款的退还等进行约定，该《承诺书》系原告与被告中巽公司对退款问题达成的合意，不涉及《合作建房协议》具体合同义务的履行，故该《承诺书》在性质上属于原告与被告中巽公司对既存债权债务关系的结算和清理，具有法律效力上的独立性，该《承诺书》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 二、关于原告要求被告返还购房款并支付利息的问题。由于原告卢连珍与被告中巽公司签订的《合作建房协议》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告中巽公司因合同取得的合作建房款101729元应当返还给原告卢连珍。对于原告卢连珍要求被告中巽公司支付的利息，被告中巽公司未取得房屋预售许可证明系其与原告卢连珍签订的合同无效的原因，被告中巽公司对此负有过错。但从合同的约定来看，原告卢连珍在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和其受让标的为房屋使用权等事项，原告卢连珍此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果。在此情况下，其仍与被告中巽公司订立合同，自身也有过错，应承担一定的责任。本院根据双方的过错比例并结合原告的诉请，酌情认定被告中巽公司应按70％的比例向原告卢连珍支付利息，具体计算方式：以101729元为基数，自2020年1月1日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付。 三、关于被告蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠是否需要对本案债务承担责任，如何承担的问题。在注册资本认缴制下，中巽公司的时任股东蔡宗霖、蔡长青认缴出资510万元、490万元，上述股东出资于2016年7月30日前一次性足额缴付，故上述股东依法享有期限利益。但从现有证据看，未有相应证据证实上述股东蔡宗霖、蔡长青已于2016年7月30日前一次性足额出资，已履行了出资义务，反而在明知中巽公司对外产生多笔债务的情况下，于2019年7月27日将其持有中巽公司的全部股权转让给蔡宗娴、黄宝珠。而蔡宗娴、黄宝珠于2019年7月27日受让中巽公司股权后，明知中巽公司对外产生多笔债务的情况下，仍延长股东的出资期限至2029年12月31日，应认定构成恶意延长认缴出资期限，股东出资应加速到期。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”及第十八条第一款“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，被告蔡宗霖、蔡长青、对本案债务在其未出资本息范围内承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1被告广西中巽投资有限公司向原告卢连珍返还款项101729元； 1被告广西中巽投资有限公司向原告卢连珍支付利息（计算方式：以101729元为基数，自2020年1月1日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付）； 三、对被告广西中巽投资有限公司应承担的上述第一项和第二项债务，被告蔡宗霖在其未出资本息范围内（出资额510万元）承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任； 四、对被告广西中巽投资有限公司应承担的上述第一项和第二项债务，被告蔡长青在其未出资本息范围内（出资额490万元）承担补充责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2335元，由被告广西中巽投资有限公司、蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫寿孟 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  罗云华 二〇二〇年四月九日 书 记 员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第十三条第二款公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 第十八条第一款有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。