上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23372号原告(反诉被告)：谢月玉，女，1969年2月25日出生，汉族，户籍地福建省。被告(反诉原告)：施益明，男，1959年10月31日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：顾晓萍，上海汇隽律师事务所律师。原告(反诉被告)谢月玉(以下统称原告)与被告(反诉原告)施益明(以下统称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理中被告施益明提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严希勇、被告委托诉讼代理人顾晓萍到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告谢月玉与其委托诉讼代理人严希勇于2020年2月20日解除了委托代理关系。本案现已审理终结。原告谢月玉向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年6月27日签订的房屋租赁合同于2018年12月22日解除；2、判令被告向原告返还店铺转让费人民币(以下币种同)48,000元；3、判令被告退还原告房屋租赁押金20,000元(认为转让费不应当有押金，实际就是租赁押金)；4、判令被告支付原告违约金20万元；5、判令被告赔偿原告损失42,680元(其中电脑设备30,000元、营养品12,680元)。事实与理由：2017年6月27日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区福海路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)转租给原告，约定每个月租金为12,000元，店面转让费总额55万元，分期支付，每月8,000元随同房租一起支付。租赁的房屋用于上海益妃堂企业管理有限公司的门店经营。合同中约定：营业执照、卫生许可证、消防证等相关证件由被告协助完成转让给原告(付三押一的房租交付后)；并对违约责任进行了约定等。2018年7月1日，被告将涉诉房屋交付给原告，原告按约支付了租金及部分转让费，2018年6月27日支付了5,000元，7月2日支付了10万元，被告后返还原告25,000元，实际支付了75,000元，10月9日支付了6万元。但被告仅与原告办理了营业执照变更，卫生许可证未作变更，也未按合同约定交付涉诉房屋的消防许可证。2018年12月22日，涉诉房屋中215室卫生间不明原因起火，将其中的设备全部烧毁，导致卫生间无法正常使用，原告当时在外地，要求被告到现场处理或报警彻查起火原因，但被告不同意。2018年12月28日，原告和被告协商损失补偿事宜，被告承诺按照原告实际损失赔偿给原告，但至2019年1月4日，被告未按承诺赔偿原告，反而以原告未缴纳第三期租金为由将涉诉房屋上锁，导致原告经营所需的设备无法搬出，无法正常使用。2019年1月28日，被告将涉诉房屋中的空调以及原告价值42,680元的办公设备和营养品搬走。原告认为自2018年12月22日涉诉房屋卫生间发生火灾后，该房屋无法正常使用，应当解除双方的租赁合同，且被告未能提供涉诉房屋符合消防条件的证明，应当承担相应的违约责任，故诉讼来院。被告施益明辩称：同意解除原、被告之间签订的《租赁合同》，但解除时间应以原告向被告表示要求解除合同之日，即2019年1月24日。同意返还租赁押金12,000元；不同意退还转让费，被告已经将涉诉房屋及相关设备、设施交付给了原告，原告支付的转让费已经由其实际使用了，且该8,000元应当算入全部支付的转让费中，且作为2019年1月应付的转让费。不同意支付违约金，认为合同解除是由于原告违约所导致，被告并无违约行为，且原告主张的违约金过高。发生火灾后，原告没有第一时间通知被告，且被告得知后明确要求原告报警，因此，无法查明起火原因的责任在于原告，且被告向原告提供了涉诉房屋的消防合格证，并将营业执照、卫生许可证都交给了原告，涉诉房屋是符合消防安全要求的，卫生间起火是在被告将涉诉房屋及相关设施设备交付给原告半年后发生，可能系由原告操作不当导致，与被告无关。此外，卫生间面积很小，并不影响原告的经营使用，原告在起火后自行停业，被告也没有将涉诉房屋上锁的行为。而原告在合同履行过程中，拖欠租金、物业费等费用，单方面向被告表示解除合同，属于违约，但是被告同意在原告向被告表示解除合同之日作为解除之日(即2019年1月24日)。因此，被告现提出反诉，请求判令：1、原、被告于2018年6月27日签订的租赁合同于2019年1月24日解除；2、原告向被告支付2019年1月1日至2019年1月24日的房屋租金9,600元；3、原告向被告支付代为垫付的物业费2,416.60元(明确仅主张2018年8月至2018年12月)、网络通讯费2,283.80元(2018年7月至2019年1月)；4、原告支付被告违约金20万元。原告谢月玉针对反诉辩称：同意解除合同，但解除时间应为2018年12年22日。不同意支付2019年1月1日至1月24日的租金，认为涉诉房屋已经无法正常使用，原告无法实现合同目的。对于物业费，认可原告已垫付，同意支付；对于网络通讯费，对金额无异议，但是认为被告没有配合原告办理证照变更，故不同意支付，2018年7月以后的账单原告已经支付，但相关票据无法提供；且被告在涉诉房屋保留了一间办公室，该网络通讯费是被告自己使用的。涉诉房屋无法继续使用的原因是被告导致的，故不同意支付违约金，且被告主张的违约金过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，谢月玉(承租方、乙方)与施益明(转租方、甲方)签订《租赁合同》，由乙方向甲方租赁位于上海市嘉定区福海路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋，面积为348.88平方米(87.22*4)，租赁期间为五年，并约定：1、乙方入住时间为2018年7月1日(甲乙双方合同签订手续完成后入住)。2、乙方于2018年7月1日正式交付甲方租赁金付三押一8万元；乙方每月付甲方8,000元，总转让金额为55万元，相对于每月递减，房屋租金12,000元，实际付款20,000元；物业费、卫生费、停车费，由乙方自行交付红土置业物业部。房租价格与原合同一致，即第四年为151200元/年。3、如果乙方在合同签订后一年内交付甲方转让费40万元，则总转让费剩余的15万元免除，转让合同结束。否则每月付甲方8,000元续延，直到总转让金55万元付清为止。……7、在全额没有付清前所有设备及财产归甲方所有，待付清后全部归乙方所有。8、营业执照、卫生许可证、消防证等相关证件由甲方协助完成转让给乙方(付三押一的房租交付后)。9、入住后店里所产生的费用(水、电、物业、房租、通讯、员工工资等)由乙方承担。……12、违约金双方协议：甲乙双方承诺放弃本合同的任意终止权，如一方任意终止本合同，如一方不及时交缴房租、物业费等乙方应付的费用以及甲方的8,000元，属根本性违约，须向另一方支付20万元的违约金。……合同另就其他事宜进行了约定。2018年7月1日，谢月玉与施益明签订《合同补充协议》。2018年6月27日，谢月玉向施益明支付5,000元；同年7月2日，谢月玉向施益明支付10万元，后施益明向谢月玉返还了其中的25,000元；同年10月9日，谢月玉向施益明支付了6万元。2018年12月22日，涉诉房屋中的215室卫生间起火，次日，谢月玉将该情况告知施益明。此后，双方就租赁及赔偿事宜发生争议。2019年1月24日，谢月玉通过微信向施益明发送信息，其中认为从2018年12月22日卫生间大火烧毁，该房屋已经不符出租条件，已经达不到租赁合同目的，双方的租赁合同于2018年12月22日解除；以及其他相关内容。另查明，1、根据2019年12月27日的上海市不动产登记簿显示，涉诉房屋权利人为案外人上海红土置业有限公司，其中215室建筑面积为87.22平方米、216室建筑面积为89.95平方米。2、2017年9月30日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪嘉公消安检字2017第0430号，以下简称消防合格证)中显示，场所名称为上海益妃堂企业管理有限公司，地址为嘉定区福海路XXX弄XXX号XXX室，场所建筑面积为263.26平方米(夹层面积149.38平方米)等。审理中，1、谢月玉与施益明一致确认：(1)租金支付至2018年12月31日；(2)涉诉房屋内部建有隔层，租赁合同中的面积系将产证面积翻一倍进行计算，隔层部分并无产权证；(3)2019年3月起，涉诉房屋由案外人承租；(4)施益明将上海益妃堂企业管理有限公司(以下简称益妃堂公司)转让，并保留益妃堂公司，租赁合同中第8条中的相关证照都是指益妃堂公司，施益明应将相关证照交给谢月玉并协助作相应变更，现益妃堂公司法定代表人及股东均已变更，卫生许可证为益妃堂公司。2、谢月玉坚持认为施益明曾就赔偿事宜与其达成一致，且同意赔偿其相应损失；2019年1月起，系施益明将涉诉房屋上锁，导致其无法正常经营；谢月玉确认经营期间需要将营业执照、卫生许可证、消防证在店面内进行公示，在其经营期间没有因消防问题被查处过，且自认营业执照、卫生许可证原件均在其处。本院认为，谢月玉与施益明之间签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，但是涉诉房屋中涉及隔层，该部分的租赁合同应属无效，且对于隔层部分与产证面积可以较为清晰的区分，故双方签订的租赁合同应为部分有效部分无效。现双方均要求解除签订的租赁合同，本院予以确认，但是双方对于哪方享有解除权及解除的时间存在分歧，对此，本院认为：谢月玉认为2018年12月22日涉诉房屋215室的卫生间起火后，导致其无法使用涉诉房屋，致其合同目的不能实现，且施益明没有提供涉诉房屋符合消防条件的证明也没有配合其变更卫生许可证及消防合格证，对于涉诉房屋于2017年9月30日取得了消防合格证，虽然谢月玉认为该合格证仅载明是216室，认为起火的215室没有消防合格证，但是，从该消防合格证的内容显示，针对的场所就是益妃堂公司，且面积涉及263.26平方米(夹层面积149.38平方米)，根据上海市不动产登记簿显示216室建筑面积仅为89.95平方米，即便算上隔层面积也不可能达到上述面积，谢月玉的上述意见显然缺乏依据，故本院不予采纳；对于谢月玉认为施益明没有配合其办理卫生许可证、消防合格证的变更手续一节，对此，双方合同中没有约定具体的办理期限及时间，谢月玉亦未证明其需要何种协助及曾向施益明提出要求协助办理，且谢月玉此前一直在涉诉房屋中经营，是其在发生火灾后才提出要求与施益明解除合同，现其主张施益明没有协助其变更证件，要求解除合同，缺乏充分依据，本院亦不予采纳；对于谢月玉认为215室卫生间起火致其合同目的不能实现的意见，本院认为，该卫生间面积较小，且可以通过修复继续使用，对于整个租赁房屋来说亦尚不至于全部无法使用，此外，该卫生间起火原因不明，亦无法确定是何原因所致，故谢月玉的上述意见，本院难以采纳。另，谢月玉认为施益明将涉诉房屋上锁，以及认为施益明曾就火灾赔偿事宜与其达成一致且同意赔偿其相应损失的意见，对此施益明予以否认，而谢月玉并未提交充分证据证明其主张，故本院不予采信。因此，从本案来看，谢月玉并不享有合同解除权，亦无依据表明施益明存在违约行为，故谢月玉要求施益明支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。现施益明认为谢月玉未按合同约定支付相应款项属于违约，并要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持，对于解除时间，施益明主张自谢月玉向其表示解除合同通知之日作为解除之日，本院予以认可。合同解除后，谢月玉实际使用涉诉房屋的应当支付租金或使用费，使用费标准可参照双方约定的租金的标准，现施益明明确仅主张2019年1月1日至1月24日的费用，本院予以支持，经核算，谢月玉应支付上述期间的房屋租金、使用费9,600元。对于施益明主张违约金的诉讼请求，鉴于双方签订的租赁合同属于部分有效部分无效，无效部分关于合同违约金的约定无效，本案实际履行情况，谢月玉提出该违约金金额过高，故本院酌情确定谢月玉支付施益明违约金8,000元。对于施益明要求谢月玉支付2018年8月至12月31日物业费2,416元的诉讼请求，根据约定，应由谢月玉支付，但其未支付，现施益明垫付后要求其支付，符合合同约定，本院予以支持。对于施益明要求谢月玉支付网络通信费的诉讼请求，谢月玉认为其已经支付，但对此没有提供证据加以证明，故本院不予采信，但是其中预付的1,900元费用以及相应款项应当按照谢月玉实际使用的期间进行计算，经核算，本院确定为1,418.70元。对于租赁押金12,000元，施益明同意退还，本院予以认可。对于谢月玉要求退还转让费48,000元及押金中的8,000元亦为转让费要求退还的诉讼请求，本院认为本案中的转让费本质还是基于相关设施设备的使用，谢月玉根据合同约定进行了支付，且已实际使用相关设施、设备，现要求返还48,000元的请求缺乏相应依据，本院不予支持，此外，为避免讼累，押金中的8,000元本院一并进行处理，施益明认可自2019年1月24日解除合同，故本院酌情确定退还谢月玉1,600元。对于谢月玉要求赔偿损失42,680元的诉讼请求，鉴于其没有提交充分证据证明该损失存在，亦无充分证据证明相关物品存放于涉诉房屋内且系因施益明的原因导致损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)谢月玉与被告(反诉原告)施益明于2017年6月26日签订的《租赁合同》有效部分于2019年1月24日解除；二、确认原告(反诉被告)谢月玉与被告(反诉原告)施益明于2017年6月26日签订的《租赁合同》部分无效；三、被告(反诉原告)施益明应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)谢月玉房屋租赁押金12,000元、转让费1,600元；四、原告(反诉被告)谢月玉应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施益明租金、使用费9,600元；五、原告(反诉被告)谢月玉应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施益明物业费2,416元、网络通信费1,418.70元；六、原告(反诉被告)谢月玉应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施益明违约金8,000元；七、驳回原告(反诉被告)谢月玉其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)施益明其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,960元，减半收取2,980元，由原告(反诉被告)谢月玉负担2,849.50元，被告(反诉原告)施益明负担130.50元；反诉受理费4,514元，减半收取2,257元，由原告(反诉被告)谢月玉负担225.70元；由被告(反诉原告)施益明负担2,031.30元(原告、被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年四月二十二日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。