广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10137号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：姜显威，男，汉族，1976年1月12日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场）与上诉人姜显威房屋租赁合同纠纷一案，因不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万佳广场的上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项，将一审判决第一项改判为姜显威向万佳广场支付2016年6月1日至2017年1月8日期间的租金及管理费共计95629元。二、本案二审诉讼费用由姜显威承担。主要事实和理由：一审法院以涉案商场的消防验收合格时间即2016年10月17日作为涉案商铺的起租日是不符合事实的。2003年商场整体通过消防验收获准开业后一直处于正常经营状态，2016年商场部分再次装修并未导致商场停业，各商铺均处于正常开业经营状态，在此期间其他商户也正常通过了各自店铺装修的二次消防验收。因此，应以涉案商铺的实际经营日期即2016年6月1日作为起租日。姜显威拖欠租金及管理费构成严重违约，万佳广场有权解除合同并没收租赁保证金。姜显威的上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初4379号民事判决，并发回重审或依法改判；二、判决万佳广场承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一、万佳广场在法律层面未通过消防验收，在事实层面管理秩序混乱，存在商业欺诈、虚假宣传且严重违约的行为导致姜显威不能正常经营，涉案租赁合同自始无效，姜显威无需支付租金。二、万佳广场确认于2017年1月11日就对涉案商铺间歇性停水停电，涉案商铺已经丧失了经营的必备条件，即使需支付占有使用费，也应按照近似仓储仓库的租赁价格来承担。三、万佳广场曾承诺不收取房租，姜显威才拒绝支付租金。姜显威不存在违约行为，应判决支持租赁保证金的利息部分。四、万佳广场交付的是毛坯房，万佳广场并没有进行前期装修，应该返还铺位转让费。万佳广场的原审诉讼请求为：一、姜显威支付2016年6月1日至2017年1月8日止的租金及管理费共计95629元；二、姜显威按每月13160元的标准支付2017年1月9日至2017年5月22日4个月零13天的占有使用费（含管理费和租金）合计58432元。姜显威的原审反诉请求为：一、确认双方于2015年12月1日签订的《商铺租赁合同》无效。二、万佳广场返还姜显威租赁保证金37800元、租金12600元、管理费1120元、铺位转让费50000元，共计101520元及银行利息（利息自2015年12月1日支付款项之日起计算，均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际返还之日止）。三、万佳广场承担本案的诉讼费用。原审判决主文：一、姜显威应于本判决生效之日起十日内向深圳市万佳广场投资发展有限公司支付2016年11月17日至2017年1月8日的租金21948.39元，2016年12月17日至2017年1月8日期间的管理费415.48元；二、姜显威应于本判决生效之日起十日内向深圳市万佳广场投资发展有限公司支付2017年1月9日至2017年5月22日的占有使用费、管理费合计58432元。三、深圳市万佳广场投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向姜显威返还租赁保证金37800元；四、驳回深圳市万佳广场投资发展有限公司的其余诉讼请求；五、驳回姜显威的其他反诉请求。本诉受理费3379.4元（已由万佳广场预交），由万佳广场负担1559.4元，由姜显威负担1820元；反诉受理费1165元（已由姜显威预交），由万佳广场负担372.5元，姜显威负担792.5元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院二审中，万佳广场提交了以下证据：一、深圳市公安局消防局于2003年向福田区园岭中路园中园一、二楼新一佳商场发放的建筑工程消防设计审核意见书及消防安全检查意见书，目的是证明万佳广场已于2003年9月8日取得深圳市公安局消防支队福田大队关于消防设计验收合格的请求意见书，并于2003年9月18日通过消防检查，因此万佳广场的整体消防验收早已于2003年完成。二、涉案商场内的中影影院、麦当劳餐厅的消防验收合格证及消防验收意见书，目的是证明部分商铺已于2016年10月17日前通过消防验收并正常经营，故商场整体消防验收通过前并不影响涉案商铺的正常经营。本院二审过程中去函深圳市公安局通心岭派出所，请求协助查询万佳广场工作人员与杨英等商户之间曾发生冲突并报案的相关情况，深圳市公安局通心岭派出所向本院做出《有关深圳市万佳广场投资发展有限公司与部分商户纠纷的报案情况记录和说明》。本院认为，针对双方上诉人的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：关于涉案商铺的起租日期问题。万佳广场主张2003年商场整体通过消防验收并获准开业后一直处于正常营业状态，2016年商场部分再次装修并没有导致商场停业，涉案商铺的实际经营活动并未因公共部分未经消防验收合格而受到影响，且2016年10月17日前已有部分商铺通过了消防验收，一审法院以涉案商铺所处商场1层整体消防验收合格之日作为起租日，与事实不符，应以涉案商铺实际经营之日即2016年6月1日作为起租日。姜显威则主张万佳广场未通过消防验收违反强制性规定，万佳广场实际并不具备经营条件，且万佳广场一直进行外墙和内部装修造成严重的噪音和粉尘污染，导致客流量几乎断绝，在姜显威与万佳广场沟通过程中，万佳广场工作人员也一直称不收租。故，万佳广场已经构成根本违约，姜显威无需支付任何租金及管理费。对此本院认为，针对万佳广场上诉的涉案商场的消防验收问题，根据一审已查明的事实，新一佳超市有限公司园岭商场就商场一层2800平方米面积进行装修，消防主管部门于2016年3月8日对报送的装修工程作出《建设工程消防设计审核意见书》，后于2016年10月17日就上述一层局部2800平方米发放《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。也即是说，涉案商铺所在一楼2800平方米于2016年10月17日才获得投入使用的消防许可。按照万佳广场实际交付商铺的时间2016年4月11日，再计算免租期1个月，至2016年5月11日，涉案商铺尚不具备合法的投入使用条件，因此，万佳广场交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场存在违约情形。万佳广场主张涉案商场非新建场所，早于2003年就已消防验收合格，并且2016年10月17日已有部分商铺通过消防验收，万佳广场不存在违约。本院认为，即使涉案商场2003年已通过消防验收，但是2016年，涉案商场一层又申报了新的装修内容，消防主管部门也针对新的申报内容再次进行了审核、检查，因此，涉案商场此前的消防验收并不能替代新装修所需消防检查；同时，涉案商场一层个别商铺取得的消防验收并不能反证一层局部2800平方米可以投入使用，涉案商场一层可以投入使用的时间应当以新装修的消防验收时间为准。万佳广场上诉主张自2016年6月1日起租与事实不符，本院不予支持。姜显威上诉主张因万佳广场一直进行外墙和内部装修造成严重的噪音和粉尘污染，导致客流量几乎断绝，无法正常经营。对此本院认为，涉案商场的整体环境确实会对商户的经营造成一定的影响，但并非决定性因素，商场的整体环境包括人流、装修、交通等均属于商户需承担的正常经营风险。姜显威的该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。故涉案商铺的租金应从实际符合投入使用的时间即2016年10月17日起算，一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于占有使用费和管理费的问题。万佳广场主张涉案租赁合同于2017年1月8日解除，姜显威占用涉案商铺直至2017年5月22日，理应支付2017年1月9日至2017年5月22日占用期间的使用费和管理费。姜显威则主张万佳广场对涉案商铺间歇性停水停电，涉案商铺实际不具备经营的客观条件，万佳广场主张按租金标准支付占有使用费和管理费无事实依据和法律依据。即使需支付占有使用费，也应比照仓储仓库的租赁价格来计算。对此本院认为，根据双方签署的《返还场地协议》及一审查明的事实，姜显威于2017年5月23日才开始搬离涉案商铺，而在此之前姜显威一直有进入涉案商铺取走物品并经营的行为，一审法院据此认定姜显威占用涉案商铺直至2017年5月22日，并判令其支付2017年1月9日至2017年5月22日期间的占有用使用及管理费，符合法律规定，计算金额无误，本院依法予以维持。姜显威的相关上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金应否返还的问题。万佳广场主张姜显威拖欠租金已经构成违约，根据涉案租赁合同的约定，其有权没收租赁保证金。姜显威则主张涉案商场根本违约在先，其有权不支付租金及管理费，万佳广场亦无权没收租赁保证金。对此本院认为，如前所述，姜显威逾期支付租金存在违约情形，万佳广场交付的商铺不符合合同的使用目的，万佳广场亦存在违约情形。故万佳广场主张没收租赁保证金无合同及法律依据，一审判决万佳广场需向姜显威返还租赁保证金符合法律规定，本院依法予以维持。关于万佳广场应否返还铺位转让费的问题。如前所述，在两上诉人均存在违约行为的情况下，姜显威主张万佳广场返还铺位转让费无合同及法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院依法予以维持。综上，万佳广场及姜显威的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审上诉费共计5957.22元，其中深圳市万佳广场投资发展有限公司已预缴的4137.22元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担；姜显威已预缴的1820元，由姜显威负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 庄 齐 明审判员 周   洁二〇二〇年四月二十二日书记员 钟雯（兼）