山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2091号上诉人（原审被告）：王格廷，男，1970年4月1日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：马哲，山东东城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱传丽，女，1970年6月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：殷培博，山东盛强律师事务所律师。原审被告：王君，男，1972年4月19日出生，汉族，住济南市，现住山东省威海市。上诉人王格廷因与被上诉人朱传丽、原审被告王君确认合同无效、侵权责任纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王格廷上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当，据此作出的判决是错误的。首先，本案的朱传丽并非所要腾空的房屋的所有权人。济房权证长字第01xxxx号的东方鲁兴科技大厦4号楼xxxx至xxxx的房产就是本案争议的房产。产权所有人不是朱传丽。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记的不发生效力。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。该法第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的依据。从以上的法律规定可以看出，朱传丽并非涉案房屋的所有权人，涉案房产登记簿上的登记人并非朱传丽，因此朱传丽不具有原告的法定资格。一审法院认定济南东方鲁兴暖通设备有限公司（以下简称鲁兴公司）作为涉案房屋的所有权人，明确表示该房屋的“实际所有权及使用权”均归朱传丽。朱传丽因此取得涉案房屋的“实际所有权及使用权”，有权提起本案的诉讼并主张权利。该认定明显违反了《物权法》的硬性规定。鲁兴公司的证明因违反法律的规定而没有证明效力，该证明只在鲁兴公司与朱传丽之间有一定的意义，对外不具有法律效力，朱传丽不具备提起一审诉讼的资格和权利。不动产物权的归属是以不动产登记簿上的登记为依据的，具有严格的法定性，不是以所有权人的主观认定为依据的。因此可见，一审法院认定朱传丽具有提起本案的诉讼并主张权利的认定是错误的，朱传丽不具有原告的法定资格，二审法院应依法驳回朱传丽的一审诉讼请求。其次，朱传丽与王君就涉案楼房归朱传丽所有的离婚约定是无效的。朱传丽与王君协议离婚的时间是2011年10月8日，而涉案房屋已于2010年1月12日登记在鲁兴公司名下，从法律上说，涉案房屋已不属于夫妻共同财产，因该房屋不在双方名下，双方就该房屋归属的约定因违法而无效。从朱传丽与王君的离婚协议的内容可以看出，王君将夫妻共同财产的不动产全部给了朱传丽所有，而夫妻的共同债务却全部由王君承担，夫妻双方实质上是为了逃避债务而转移财产，该约定因规避法律而无效。3、王格廷在王君处购买涉案房屋后一直占有使用至今，在此过程中，从没有人向王格廷就该房屋主张过权利，王格廷购买王君的涉案房屋是合法有效的，王格廷已经全额支付了房款且该房屋也一直由王格廷占有使用，王格廷作为房屋的实际所有人对涉案房屋的占有使用是合法的。4、王君与本案具有明显的利害关系，其本人也没有出庭接受法庭质询。因此其提交的书面陈述材料可信性差，证明力低，法院不应采纳其陈述意见。二、一审法院同意朱传丽追加被告，追加变更诉讼请求是错误的。1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：当事人增加、变更诉讼请求的，应当在举证期满前提出，本案中，朱传丽追加被告，追加变更诉讼请求时显然已经超过了举证期限。2、本案立案的案由是物权保护纠纷，而朱传丽追加的诉讼请求是确认合同无效纠纷，显然确认合同纠纷之诉已经超出了物权之诉的范围，因此，朱传丽追加的诉讼请求应当另案处理，本案的审理重点应当是朱传丽是否对涉案房屋具有所有权，是否具有主体资格。朱传丽对王格廷的购房协议有异议当庭答辩或另行起诉可以，追加诉讼请求却是错误的。另，2011年10月8日协商，王君、朱传丽与鲁兴公司签订的三方协议，落款日期是2007年11月27日，和朱传丽与鲁兴公司签订的共建协议都是无效合同，落款日期是2007年11月27日，三方协议朱传丽自认是2011年10月8日。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，朱传丽不具备法定的诉讼主体资格，应判决驳回朱传丽的诉讼请求。朱传丽辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，请求中院依法查明事实，驳回王格廷的上诉，维持原判。二、涉案房屋登记在鲁兴公司名下，但该房屋的实际所有权及使用权均归朱传丽，由2019年8月5日鲁兴公司为朱传丽出具书面证明一份，证明上述房屋的实际所有权及使用权均归朱传丽，由房地产共建协议、三方协议均能证实上述主张，涉案房屋登记在鲁兴公司名下，但鲁兴公司明确表示该房屋的“实际所有权及使用权”均归朱传丽所有，朱传丽因此取得涉案房屋的“实际所有权及使用权”，朱传丽有权提起诉讼并主张权利。三、王格廷占用涉案房屋没有事实和法律依据，朱传丽要求确认王君、王格廷签订的房屋买卖合同无效、其腾空的诉讼请求，法院应以支持。因2011年10月8日王君与朱传丽离婚，涉案房屋归朱传丽所有，2014年4月3日王君与刘千千登记结婚，王君、王格廷之间的房屋买卖合同签订时间是2015年11月29日。通过上述事实分析，王君已经对涉案房屋没有处分权，而且，该房屋买卖合同也无法对抗涉案房屋登记人鲁兴公司认可涉案房屋“实际所有权及使用权”均归朱传丽的事实，因此，涉案买卖合同属于王君在无处分权的情形下订立的合同，该合同无效。因涉案房屋买卖合同无效，为此，王格廷占用涉案房屋没有事实和法律依据，朱传丽的诉讼请求成立。三、涉案房屋一直有朱传丽对外租赁并收取租赁费，水电费、物业费均由朱传丽缴纳，房屋租赁合同，银行凭证能证实。综上所述，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求中院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。王君未陈述答辩意见。朱传丽向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认王格廷、王君签订的房屋买卖合同无效；2.请求法院判令王格廷腾空占用的房屋；3.本案诉讼费用由王格廷、王君承担。一审法院认定事实：一、朱传丽与王君的婚姻关系、财产分割概况。朱传丽、王君原系夫妻关系，2011年10月8日协议离婚，离婚协议书记载：子女安排，女儿王晓桐由朱传丽抚养并承担抚养费，王君每月探望孩子一次。财产处理，舜苑小区A楼建筑面积280平米，长清区凤凰北路1500平方米,桃源小区北区,以上三处房产归朱传丽所有,其他房产归王君所有;土地一块,土地证号长清国用(2007)第07xxxx号归朱传丽所有;所有公司的经营权及债权、债务归王君所有、承担，所有个人债权、债务归王君所有、承担；其他财产无。二、房屋概况。离婚协议中所述长清区凤凰北路1500平方米，系由济南神威化工有限公司（以下简称神威公司）与鲁兴公司共建。2007年11月27日，神威公司与鲁兴公司签订房地产共建协议一份，约定：甲方神威公司，法定代表人王君，乙方鲁兴公司；甲方出资约300万元双方共建六层商用楼约22000平方米；房地产建成后，甲方拥有该房地产一至六层约1500平方米的产权……。该房产建成后登记在鲁兴公司名下，济房权证长字第xxxx号房屋所有权证记载：房屋所有权人鲁兴公司；共有情况单独所有；房屋坐落长清区玉符街以北，凤凰路以西，东方鲁兴科技大厦4号楼；登记时间2010年1月12日；规划用途办公；总层数6，建筑面积6394.68平方米，套内建筑面积4726.44平方米；楼房编号2009121800xxxxxx。长清国用（2005）第xxx号土地使用证记载：土地使用权人鲁兴公司；坐落位置长清区玉符街以北，凤凰路以西；地号xxx；地类工业用地；使用权类型出让；终止日期2055年1月27日；使用权面积18372平方米。2011年10月8日，王君、朱传丽离婚后，根据离婚协议对财产的分割约定，朱传丽、王君与鲁兴公司签订三方协议一份，约定：神威公司、王君，乙方朱传丽，丙方鲁兴公司；经三方协商同意，甲方、丙方于2007年11月27日签订的房地产共建协议转让给乙方，原甲方与丙方的共建协议作废。三方协议落款时间为2007年11月27日。三方协议签订后，朱传丽与鲁兴公司还签订房地产共建协议一份，约定：甲方朱传丽，乙方鲁兴公司；甲方出资约300万元双方共建六层商用楼约22000平方米；房地产建成后，甲方拥有该房地产一至六层约1500平方米的产权……。该房地产共建协议落款时间也为2007年11月27日。2019年8月5日鲁兴公司为朱传丽出具书面证明一份，证明记载：本公司名下位于长清区玉符街以北，凤凰路以西，房产证号为“济房权证长字第xxx号”的东方鲁兴科技大厦4号楼xxxxxxx号房产，实际所有权及使用权均归朱传丽。三、王君、王格廷房屋买卖合同概况2015年11月29日，王君与王格廷签订房屋买卖合同一份，约定：王君将坐落于长清区玉符街以北，凤凰路以西，1600平方米的房屋转让给王格廷，转让价格520万元，一次性付清，以收到凭据为准……。合同见证方为司加勇。王格廷陈述，房屋转让款520万元已经全部付清，其中现金支付49万元，其余款项系银行转账支付，并提交了部分银行转账清单。庭前会议时，合同见证方司加勇出庭作证，陈述了合同签订和转让款支付情况。一审法院认为，本案当事人争议的房屋系登记在济房权证长字第xxxx号产权证中的东方鲁兴科技大厦房屋，该房屋的所有权人系鲁兴公司。2019年8月5日鲁兴公司为朱传丽出具书面证明一份，证明上述房屋的实际所有权及使用权均归朱传丽。至于朱传丽如何取得涉案房屋的“实际所有权及使用权”，涉及到2007年神威化公司与鲁兴公司的房地产共建协议、2011年王君与朱传丽离婚时对财产的分割，以及王君、朱传丽离婚后与神威公司、鲁兴暖通公司共同签订的三方协议，因上述房地产共建协议、三方协议涉及神威公司与鲁兴公司的权益，在本案中无法对其效力作出认定。但鲁兴公司作为涉案房屋的所有权人明确表示该房屋的“实际所有权及使用权”均归朱传丽，朱传丽因此取得涉案房屋的“实际所有权及使用权”，有权提起本案诉讼并主张权利。王君、王格廷之间的房屋买卖合同签订于2015年，此时，因涉案离婚协议及三方协议的存在，王君已经对涉案房屋没有处分权，而且，该房屋买卖合同也无法对抗涉案房屋所有权人鲁兴公司认可涉案房屋“实际所有权及使用权”均归朱传丽的事实，因此，涉案买卖合同属于王君在无处分权的情形下订立的合同，因未经权利人追认，事后王君也未取得处分权，该合同无效。因涉案房屋买卖合同无效，王格廷占用涉案房屋没有事实和法律依据，朱传丽要求其腾空的诉讼请求，予以支持。至于王君、王格廷之间的纠纷，以及神威公司与鲁兴公司的其他事宜，权利人可另行主张权利。综上所述，王君经本院传票传唤未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃，本案依法缺席判决。一审法院判决：一、确认王君、王格廷于2015年11月29日签订的房屋买卖合同无效；二、王格廷于本判决生效之日起十日内腾空其占用的济房权证长字第xxxx号产权证中的东方鲁兴科技大厦4号楼号房屋。案件受理费400元，由王格廷、王君负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据一审查明的案涉事实，虽然王君、王格廷签订房屋买卖合同，王君对涉案房屋并没有处分权，且涉案房屋登记的所有权人为鲁兴公司，但朱传丽据此主张确认王君、王格廷签订房屋买卖无效，无事实及法律依据，一审确认该合同无效，理由不能成立，本院予以纠正。鲁兴公司作为涉案房屋登记的所有权人认可涉案房屋实际所有权及使用权人为朱传丽，故此，王格廷占用涉案房屋没有事实和法律依据，一审法院对朱传丽要求其腾空涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持，并无不当，本院予以维持。王格廷的其他上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王格廷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3081号民事判决第二项；二、撤销济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3081号民事判决第一项及案件受理费的负担；三、驳回被上诉人朱传丽的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由上诉人王格廷、原审被告王君负担200元，朱传丽负担200元；二审案件受理费400元，由上诉人王格廷负担200元，朱传丽负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年四月八日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳