山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初9731号原告：姜正居，男，1955年12月31日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：鲁晓晖，山东齐岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王其涛，山东齐岳律师事务所律师。被告：姜正赛，男，汉族，1965年9月1日出生，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：涂运成，山东正柔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳桐，山东正柔律师事务所实习律师。原告姜正居与被告姜正赛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适应普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜正居的委托诉讼代理人鲁晓晖、王其涛，被告姜正赛及其委托诉讼代理人涂运成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜正居向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于签订的房屋买卖协议有效；2、确认位于青岛市即墨区鳌山卫街道办事处东邱家白庙村218号房屋归原告所有；3、被告协助原告办理房屋过户手续；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告自愿将位于青岛市即墨区鳌山卫镇东邱家白庙村三间房屋出售给原告，但被告一直怠于履行房屋过户义务，为维护原告的合法权益，现具状起诉，请求判如所请。被告姜正赛辩称，1、原告所称的买卖协议是否真实存在，被告存疑，如果该买卖合同不真实谈不上有效；2、被告目前所居住的东邱家白庙村218号为被告及其女儿户口所在地，且是唯一住房，是被告及其女儿生活的基础，原告要求该房屋归其所有没有法律依据；3、被告没有协助原告办理房屋过户的义务，其在事实理由中所称的三间房屋出售给原告，因为被告在该处房屋为五间，所以该事实与理由不存在；4、原告所诉已过诉讼时效。本院审理查明，涉案房屋位于青岛市即墨区鳌山卫街道办事处东邱家白庙村。原告姜正居与被告姜正赛均系该村村民。原告姜正居与被告姜正赛系亲兄弟。庭审中，原告提交《协议书》一份，内容为：“卖方：姜正赛买方：姜正居双方协议如下：姜正赛自愿将自己的房子卖给姜正居，每间房子1000元，共三间房，共计人民币3000.00元正。房基证一起交给姜正居，款已交付不欠。卖房人姜正赛、买房人姜正居，见证人姜某1、姜某2。被告质证称，对真实性不予认可，该证据并无落款时间,全文书写明显系一个笔迹，包括买卖双方签名和见证人签名，这与房屋买卖交易习惯以及普通人的认识有明显区别。原告称该合同全文系被告书写签名，其他人按手印，没有证据。且原告也是当庭看到该合同原件，该合同上签名的“赛”字与原告提交的相关诉讼材料上的“赛”字书写习惯不符。故被告不认可该证据的真实性。该合同是否由被告书写，应由原告举证。该合同内容与实际情况不符。一是声称被告已交付房基证，但是被告一直持有自己房屋的房基证，并且在屡次变更中都自行进行登记变更，最近一次是2013年6月10日登记取得集体土地使用证。二是被告有房屋五间（原告亦认可），但是合同表明被告出卖三间，且没有明确是哪三间，这明显不是普通人进行房屋交易的正常方式。被告对协议书的真实性不予认可，但不申请司法鉴定。涉案房屋共有五间正房，现由原告之子姜涛居住使用。原告称被告将东三间房屋卖给原告，西两间房屋系原、被告二叔姜法述的，姜法述已去世，其已将西两间房屋赠与原告。被告称1996年被告与妻子离婚后，携带未成年的女儿一起外出打工，该房屋由被告的二叔姜法述居住，被告父亲姜法忠也曾在该房屋居住，后来原告声称其儿子要结婚没有新房，想借用被告的房子作为新房，因被告外出打工，当时没有居住需求，基于兄弟情义，便借给了原告使用至今。因为被告系过继给二叔，所以其二叔姜法述和被告作为同一户人家登记在一个户口本上，该房产系被告、二叔姜法述、被告女儿姜红霞共同所有。被告二叔从未将两间房屋赠与给原告。被告并未提交证据证明涉案房屋系借给原告居住使用。涉案房屋所占用土地的集体土地使用证，登记的土地使用权人为姜正赛，证号为：即集用（2013）第8228号。庭审中，原告另提交字条一份，内容为：“现有姜法书和姜法忠合伙建房五间，西两间是姜法书的，东三间是姜正赛的，但中间一间必须有姜法书走砂地方。在场人;姜法书姜法忠姜某1姜正赛立字人:姜正赛经手人：姜正赛”。证明涉案房屋西两间是姜法述的，东三间是姜正赛的，涉案房屋是姜法述与姜法忠合伙建造。被告对证据的真实性不予认可，称不记得写过这个东西，该证据所有人的字迹均为同一人字迹，且该书证的书写内容目的为何不清楚，该书证明显经过剪裁，没有落款时间。该证据的内容和本案没有关联性，内容中的五间房屋不能确定是涉案房屋。姜法述和姜法忠合伙建房由姜正赛出具字条，不知其目的为何。但被告对证据的真实性不申请鉴定。原告申请证人姜某1（原、被告三叔）出庭作证，证明被告将涉案房屋出售给原告的事实。证人称，原告提交的协议书系原、被告买卖房屋时所签订的，协议书中证人名字上的手印是证人所按，被告姜正赛将三间房屋卖给姜正居属实。原告对证人证言无异议。被告认为证人证言不具有可信性，其对协议书签订的具体时间不清楚，并且其声称原被告兄弟的事情都没有和他说，却单对此事描述清晰，此处存疑。证人自称会写自己的名字，但是在原告提交的协议中由别人签字自己按手印，存在矛盾。被告向本院提交如下证据：1、户口本一份，证明被告及二叔、女儿为同一农业家庭户口，自1998年9月4日即登记于涉案房屋；2、被告及女儿名下不动产登记交易信息查询两份，证明两人并无其他住处；3、工作证明一份，证明被告为天津快客利食品科技咨询有限公司青岛一分公司派驻到青岛海尔集团从事餐饮服务工作；4、1996年青岛国民经济公报及2019年青岛城镇居民收入统计相关新闻，证明原告提交协议书中关于房屋买卖的对价极不公平，进而证明该协议并非被告真实意思表示。原告质证称，对证据1、2真实性无异议，但只能证明被告与二叔曾经登记在一个户口本上；对证据3、4真实性无法确认，且被告称该协议并非其真实意思表示，已经认可了该协议的真实性。上述事实，另有原、被告的当庭陈述，被告提交的集体土地使用证等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。本院认为，原告提交的《协议书》对原、被告之间房屋买卖的相关事项进行了详细约定，被告对该协议书不认可但不申请鉴定，应承担对其不利的法律后果，被告称涉案房屋借住给原告但并未提交证据证明。结合证人证言及房屋多年来一直由原告之子姜涛居住使用等事实，本院认为《协议书》是原告姜正居与被告姜正赛的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告辩称其仅就涉案房屋一处住房，现居无定所，本院认为，被告的该抗辩意见不影响买卖合同的效力认定，对其意见本院不予采纳。另外，诉讼时效期间的规定适用于债权请求权，确认合同效力的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。关于原告要求确认位于青岛市即墨区鳌山卫街道办事处东邱家白庙村218号房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋现并未登记于原告名下，原告要求确认房屋归其所有无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告协助办理过户手续的诉讼请求，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”故，农村房屋宅基地使用权过户转让不属民事案件受案范围，原告请求被告协助办理房屋土地使用权证过户的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第一百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、原告姜正居与被告姜正赛签订的《协议书》合法有效；二、驳回原告姜正居的其他诉讼请求。案件受理费550元（原告预缴），由被告姜正赛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇二〇年四月二十日书 记 员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”