湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初799号原告：余芬，女，1991年11月13日出生，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：李铃，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖雪晴，湖南金厚律师事务所律师。被告：长沙荣湘房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金山桥社区长塘组。法定代表人：卓振刚，总经理。委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。原告余芬与被告长沙荣湘房地产开发有限公司（简称荣湘公司，下同）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余芬的委托诉讼代理人肖雪晴、被告荣湘公司的委托诉讼代理人钟志勇、凌晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余芬向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付符合“已经竣工验收备案”条件的房屋；2、被告向原告支付逾期交房期间的违约金（以购房总价款560042元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年12月31日起计算至被告向原告交付“已经竣工验收备案”的房屋之日止，暂计算至2020年3月5日为3640元）；3、被告支付原告逾期交房期间的在外租房损失（按照2350元／月，自2019年12月31日起计算至被告向原告交付“已经竣工验收备案”的房屋之日止，暂计算至2020年3月5日为5170元）；4、被告承担交房延期期间装修人工材料价格上涨给原告带来的损失15000元；5、被告向原告支付律师费5000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2017年8月17日，原告与被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于长沙市望城区房屋，房屋总价款560042元。合同第八条约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付具备“已经竣工验收备案”条件的商品房；第十一条约定，如被告未在约定期限内将涉案房屋交付原告使用且逾期超过60日的，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款并履行了合同约定的各项义务，但被告至今未向原告交付符合合同约定条件的房屋，且被告还告知原告，因受新型冠状病毒××疫情影响，交房日期仍无法确定。原告认为，新型冠状病毒××疫情爆发于合同约定的交房日期之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，疫情不能成为被告免责的理由。且被告逾期交房，原告只能长期租房居住，额外支出高额租金，后期面临房屋装修人工、材料价格上涨带来的损失，原告维权还支出了各种费用等。原告起诉前就上述损失与被告沟通未果，为维护合法权益，原告诉至法院，请求支持诉讼请求。被告荣湘公司辩称：1、原告要求被告交付符合“已经竣工验收备案”条件的房屋不符合双方之间的约定；2、涉案房屋主体早已完工，基本满足交付条件；3、涉案房屋施工过程中，因政府政策、市政府停水停电、环境治理、暴雨等原因影响导致多次停工，在认定被告逾期交房的前提下，该类因素影响的逾期天数应当予以扣除；4、原告主张的逾期交房违约金过高，在认定被告需要支付逾期交房违约金的前提下，请求人民法院对被答辩人主张的违约金予以调低；5、原告主张的租房损失、装修人工材料价格上涨损失、律师费用不应当由被告承担;6、交房日期截止后，客观上发生了新冠疫情及业主提出规划变更事件的发生，上述事件中疫情已经确认为不可抗力，而业主提出规划变更也属于原告方的原因，严重影响了房屋的交付，在此期间不应当计算违约责任。经审理查明，2017年8月17日，原告余芬与被告荣湘公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，双方就原告购买被告开发的坐落于长沙市望城区房屋相关事宜进行了约定。合同约定：房屋建筑面积99.51㎡，总价款560042元，签订合同时支付首期房款252042元，剩余房款308000元向银行申请贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应为已经竣工验收备案，但如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起20日内告知买受人的，出卖人不承担因此产生的延期责任。第十一条约定，由于出卖人原因，未能按期交付的，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第七条约定，由于不可抗力（包括但不限于战争、恐怖活动、自然灾害、出卖人无法避免并无法预见的其他因素）或政策法规的修订、政府重大会议、环境治理、重大市政工程等导致商品房建设停工的，买受人同意出卖人相应顺延交房时间，并无需承担逾期交付房屋的违约责任。上述不可抗力事由可通过新闻报道、政府公告等公开渠道获知的，出卖人无需另行通知买受人，无法通过公开渠道获知的，买受人同意出卖人于其售楼处公告5日后视为送达。合同签订后，原告依约缴纳了首付款、契税、物业维修资金，银行贷款亦已发放。2019年12月29日，被告荣湘公司向荣盛岳麓峰景项目二期一批、二期二批、三期一批业主发出公告，告知项目暂未达到交付条件，不能按合同约定日期交付，被告将按双方合同约定承担逾期交房的法律责任，涉及调整规划或其它改变原备案图纸要求的问题，需要三分之二以上业主签名同意后五个工作日恢复方案（诉求文件已于2019年12月29日发给我司）。2019年10月29日，荣盛岳麓峰景项目1-8#栋部分业主向荣湘公司发出关于人车分流整改方案业主联名诉求书，经征求其他业主意见，大部分业主同意进行整改，原告虽未签名，但知晓整改事宜，并口头表示同意。此后，荣湘公司就整改事宜办理了报备审批等手续，并实施了整改措施。2020年1月26日，长沙市望城区住房和城乡建设局发出紧急通知，要求所有在建工地、房产销售机构在未收到相关通知之前，一律不得擅自复工或恢复营业。2020年2月14日，荣湘公司向荣盛岳麓峰景1-13＃栋业主发出通知函，告知受新型冠状病毒××疫情影响，荣盛岳麓峰景项目1-13＃栋房屋自2020年1月起处于停工状态，且由于社会整体人员流动、物流运输、物资保障、行政审批无法正常开展，项目正常复工难度极大，将导致公司不能尽快交付房屋，且具体交付时间无法确定。公司将积极采取措施，最大限度减少疫情事件不利影响，尽快完成合同义务。2020年3月17日，经长沙市望城区建设工程质量安全监督站批准，准许荣湘公司荣盛岳麓峰景二期二批项目复工。自2020年4月起，荣盛岳麓峰景项目部分楼栋开始交房，但原告购买的房屋至今尚未交付。上述事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件、《个人一手住房贷款合同》、中国银行刷卡支付持卡人联、税收完税证明、物业专项维修资金专用收据、关于荣盛岳麓项目交房的告示、关于人车分流整改方案业主联名诉求书、紧急通知、通知函、开（复）工告知书及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告余芬与被告荣湘公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。首先，关于案涉房屋交付问题。合同约定的交房日期为2019年12月30日之前，但被告迄今尚未办妥房屋竣工验收备案，也未向原告交付房屋，在原告不要求解除合同的情况下，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋尚未竣工验收备案，交房日期存在不确定性，故被告应于办妥竣工验收备案之日起七日内向原告交付案涉房屋；其次，关于被告荣湘公司应否承担逾期交房违约责任问题。本案中，原告已按约交清全部购房款，被告应在约定的期限内将符合竣工验收备案条件的房屋交付给原告，但由于被告方原因导致房屋未按期交付，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告应自逾期交房次日起至房屋交付之日止，以购房总价款为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。但2020年1月底全国爆发了新型冠状病毒××疫情，该事件属于不可抗力，导致被告不能及时复工，相应时间应在计算违约金时予以扣除。相关行政部门于2020年1月26日发出通告，要求所有在建工地在未收到通知前，一律不得擅自复工。因2020年1月26日为农历正月初二，该时段处于春节期间，根据无疫情年份节假日安排情况，节后正常上班时间为正月初七（即2020年1月31日），故2020年1月31日至批准复工之日前一天即2020年3月16日期间的违约金应予扣除，依此计算截至2020年4月30日逾期交房日期为76天，违约金为4256元，后续违约金应以560042元为基数，按照日万分之一的标准继续支付至被告交付房屋之日止。被告辩称施工期间因政府政策、市政府停水停电、环境治理、暴雨等原因影响导致多次停工，该类因素影响的逾期天数应当予以扣除，因被告陈述的该类因素不属不能预见、不能避免的不可抗力，该工程施工期较长，被告完全可通过调整工期等相应措施予以克服，对被告该项辩解意见，本院不予采纳。被告辩称合同约定的违约金标准较高，应予以调低。原、被告在合同中约定的违约金标准为按总房价款的日万分之一，被告的违约行为确已给原告造成了损失，该违约金标准并未过高，对被告要求予以调低的辩解意见，本院亦不予采纳；再次，关于租房损失及装修人工材料价格上涨损失问题。当事人对自己主张的事实应当提供证据予以证明，案涉房屋系毛坯房，原告未提交证据证明被告延迟交房期间产生了租房费用，也未提交证据证明在此期间装修的人工费、材料费价格上涨，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；最后，关于律师费用问题。原、被告在合同中并未约定律师费，该款不属本案诉讼必须发生的费用，原告亦未提交证据证明该款已实际发生，对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告长沙荣湘房地产开发有限公司于办妥竣工验收备案之日起七日内向原告余芬交付位于长沙市望城区房屋；二、被告长沙荣湘房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告余芬支付截至2020年4月30日的逾期交房违约金4256元，后续违约金以560042元为基数，按照日万分之一的标准继续支付至被告交付房屋之日止；三、驳回原告余芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由原告余芬负担235元，被告长沙荣湘房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨剑波二〇二〇年四月三十日代理书记员  金 莹附：本判决引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。