贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2241号 原告：覃岭，女，汉族，1995年7月24日出生，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：聂敏（特别授权代理），系原告之母亲。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦忠俊（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告覃岭与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃岭之委托代理人聂敏，被告毕节市房地产公司之委托代理人肖顺裕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告向原告支付逾期办证违约金，违约金以已付购房款人民币386,689.00元为基数，参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍向原告支付违约金，违约计算从2014年5月26日到2018年7月10日止(暂计35,000.00元)；2、请求人民法院判决被告向原告退还已支付的管道燃气入户费2,500.00元、闭路电视入户费350.00元、电表入户费529.00元，共计3,379.00元；3、请求人民法院判决被告退回多收原告的房价款1,017.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原、被告于2012年5月22日签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区房屋。合同约定房屋总价款386532.00元。合同签订后，原告按约支付了购房总价款，被告于2014年3月12日将商品房交付原告使用。从商品房交付使用起，虽经原告多次催促，被告却以各种理由推脱，直至2018年7月10日才为原告办理所购商品房的不动产权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收款利息的标准计算”。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖商合同》并未对逾期办证违约金作出约定，根据前述法律规定，违约金以已付购房款人民币386689.00元为基数，参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍向原告支付违约金，违约计算从2014年5月26日到2018年7月10日止（暂计35000.00元）。根据双方合同约定，原告已向被告支付了管道燃气入户费2500.00元、闭路电视入户费350.00元、电表入户费529.00元，共计3379.00元，以上费用按照法律规定被告也要如数退还原告。同时被告方多收取原告房屋面积的价款1017.00元，也应如数退还原告。综上所诉，原告认为，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所设商品房进行买卖转让，致使原告遭受巨大损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖商合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应当立即支付原告违约金，退还原告三通费用以及多收房屋面积价款的费用。据此，原告向法院提起诉讼，请支持原告诉请。庭审时，原告补充陈述，原告按合同如期缴纳所有房款，被告在2018年5月下旬才给我们不动产证及相关发票，原告收到票据和不动产证才知道被告延期向有关部门缴纳相关契税及房屋维修基金。原告是于2012年4月将上述税费交付至被告处，而被告2017年9月才向相关部门缴纳上述税费，故此，被告延迟为原告办理产权证，诉讼时效中断。对于三通费，上述六案原告均已按置业表上金额足额缴纳给被告，被告在向我们交付产权证时要求原告将上述收据收回。原告将三通费票据进行了复印并已提交给法院。 被告毕节市房地产公司辩称：一、A栋及B栋是政府规划调整又遇到不动产登记制度改革，被告认为是政府强制行为属不可抗力；二、针对A栋，被告于2016年9月28日取得了初始登记，后因不动产制度改革于2018年2月9日才办理土地证，后就陆陆续续给上述原告办理不动产权证；三、按照合同二十二条规定，办理完毕所有权证书就视为合同履行完毕，故办理不动产权证书时间应为2018年2月9日；四、A栋是今年元月份起诉的，按法律规定已超过诉讼时效，诉求不应得到法律支持；五、按照贵州省人大法工委关于贵州省承建房地产经营管理条例有关问题答复，答复上面明确载明今后所有三通费从2014年4月7日计入房屋成本。被告在2018年1月20日及2018年3月12日、2019年2月20日分别张贴通知业主交手续和领证，业主为及时缴纳资料也是导致延迟办证的原因。六、即使认定违约，我们也只承担按照银行同业拆借利率的一倍进行赔偿，并且补偿时间从起诉前推三年至2018年2月9日止。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区,建筑面积133.06平方米，套内建筑面积115.27平方米，房屋总价款为386532.00元。出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同履行过程中，原告向被告交付了购房款。被告向原告出具的发票载明，该商品房购房款为386689.00元，建筑面积为133.11平方米。2012年5月22日，被告向原告收取了闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2500.00元、电表入户费529.00元。2013年5月31日，被告将涉案商品房交付给原告。涉案商品房所在的私享家园Ａ幢于2016年9月28日取得商品房备案证明书，2018年7月10日，被告已为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证。不动产权证上载明涉案商品房的建筑面积为132.76平方米。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2013年5月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，本案中，被告于2018年7月10日才为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证，被告已违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年5月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年1月20日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年1月20日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年1月21日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告已于2018年7月10日为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证，被告已履行了约定的义务，故该项违约金计算至2018年7月10日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款386,689.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月21日起计算至2018年7月10日止。 关于原告主张被告退还通电、燃气、电视入户费用3,379.00元的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2,500.00元、电表入户费529.00元实质为供电、有线电视、管道燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告主张被告退还上述费用共计3,379.00元的诉请，本院予以支持。 关于原告主张被告退还多收的房价款1,017.00元的诉请，被告向原告出具的发票载明，该商品房购房款为386,689.00元，建筑面积为133.11平方米，据此，可知该商品房的计价为每平方米2,905.03元（386,689.00元÷133.11平方米=2,905.03元/平方米）。涉案商品房不动产权证上载明涉案商品房的建筑面积为132.76平方米，面积误差款为1,016.76元（2,905.03元/平方米×（133.11平方米-132.76平方米）=1,016.76元）。故对原告主张被告退还其面积误差款1,017.00元的诉请，本院以1,016.76元为限予以支持，其余部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃岭支付逾期办证违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款386,689.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月21日起计算至2018年7月10日止； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告覃岭入户费3，379.00元； 三、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告覃岭面积误差款1,016.76元； 四、驳回原告覃岭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年四月三十日 书记员  高立