济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0102民初10526号原告：吴某，女，1971年2月11日出生，汉族，山东省某某某某某某教师，现住济南市历下区旅游路某某某室被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100765798050B。法定代表人：吴某某，董事长。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告吴某与被告山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及被告山东天澍公司的委托诉讼代理人汪运现、代夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某向本院提出诉讼请求：1.判令山东天澍公司支付吴某违约金15180.41元；2.本案诉讼费由山东天澍公司承担。事实与理由：山东天澍公司与吴某于2016年4月28日签订《济南市商品房买卖合同》，山东天澍公司将其开发建设的东方天澍小区某某某某某某某某某室按照总价1318964元和3号楼2单元130地下室按照总价82305元销售给吴某，共计1401269元。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定在商品房交付使用后730日内，山东天澍公司将吴某办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因山东天澍公司的责任，吴某不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按以下情况处理：吴某不退房、山东天澍公司每年按已付房款的1%向吴某支付违约金。直至吴某取得权属证书，不足一年按月计算。合同生效后，山东天澍公司于2016年7月22日将房屋移交给吴某使用，并签订《房屋移交协议》。按照合同约定，山东天澍公司应于2018年7月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。截止2019年8月27日，山东天澍公司未将吴某办理登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，给吴某造成损失。按照合同约定，山东天澍公司应向吴某支付因延期办理权属证书的违约金。违约时间为13个月。主房和地下室违约金总额为：15180.41元（1401269元×0.01÷12×13=15180.41元）。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持吴某的诉讼请求。山东天澍置业辩称，一、吴某未能办理不动产权证并非山东天澍公司的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定山东天澍公司不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对外建设工程总公司（简称：“外建公司”）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及中铁十四局集团有限公司（简称：“十四局”）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于外建公司、十四局逾期提交竣工资料，导致山东天澍公司无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。根据《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”并且根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因十四局的竣工资料逾期，山东天澍公司虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，山东天澍公司才能进行不动产权证的初始登记，所以导致山东天澍公司的办证时期延长。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，吴某未能如期办理不动产权证并非山东天澍公司的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定山东天澍公司不应承担违约责任，吴某应当向十四局主张违约责任。二、因总包单位的原因，导致山东天澍公司逾期交房，山东天澍公司因此已经向吴某支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法的公平原则，不能由山东天澍公司再承担逾期办理不动产权证的违约责任。因为总包单位原因导致山东天澍公司逾期交房，山东天澍公司因此已经向吴某支付过逾期交房的违约金，而吴某在诉讼请求中再次要求山东天澍公司承担逾期办证的违约金，即买受方要求出卖方基于同一行为承担两项违约责任，加重了出卖方的违约责任，违反了《中华人民共和国合同法》第五条确立的公平原则，它是民事活动应当遵循的基本原则。公平原则既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销；也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任；还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。因此恳请法院综合吴某获得逾期交房违约金情况、总包单位不提交竣工资料情况等公平合理的处理合同纠纷。三、吴某与山东天澍公司于2019年8月27日已达成房屋移交结算协议书，双方就商品房买卖合同所有的费用及相关争议达成了整体的结算和解协议，山东天澍公司也已协助吴某办理了相关的不动产权证书，山东天澍公司与吴某双方不再有争议。吴某与山东天澍公司于2019年8月27日签订了房屋移交结算协议书，该协议书系双方真实意思表示，真实、合法、有效。协议书中明确约定了双方之间已经结清房款及其他费用，明确约定了双方有关商品房买卖合同已无争议，山东天澍公司于协议签订后持相关资料到历下区不动产登记中心办理不动产权证书。可见，答辩人与被答辩人双方之间就房屋交接事宜、办理不动产权证书事宜、商品房买卖合同中所涉及的问题和争议，达成了整体的结算与和解，吴某亦已放弃相关费用及争议的主张，双方已经结算完毕，已无争议，山东天澍公司也已协助吴某办理了相关的不动产权证书，故，吴某无权再主张违约金。综上所述，因总包单位的原因导致山东天澍公司无法及时办理房屋产权证书，山东天澍公司不存在违约行为，不应承担违约责任，且在吴某提起诉讼后，双方另行达成了新的和解协议，已无争议，请求法院依法驳回吴某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，吴某与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由吴某购买山东天澍公司开发建设的位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的东方天澍花园小区6号楼2单元1601室的涉案房屋（原施工楼号6号楼现为楼号3号楼），房屋的预售许可证号为济建预许2013681号。合同约定：房屋的建筑面积90.34平方米，总价款1318964元，应交付时间为2016年10月31日；房屋交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致吴某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向吴某支付违约金，直至吴某取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。山东天澍公司于2016年7月22日交付了涉案房屋。吴某称，2019年8月27日山东天澍公司将吴某办理房屋登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。吴某主张的违约金计算起止时间为自2018年7月22日起至2019年8月27日，主张共为13个月。山东天澍公司称系案外人的原因导致其逾期办理涉案房屋的产权登记。另，2019年8月27日，甲方山东天澍公司与乙方吴某签订的房屋移交结算协议书载明，住宅总房款1318964元、应补房屋差价1314元，储藏室总房款82305元、应补450元，甲乙双方已结清房款及其他费用。本院认为，吴某与山东天澍公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2016年7月22日向吴某交付房屋，按照合同约定，山东天澍公司应于2018年7月22日前履行协助办理产权登记的义务，但山东天澍公司在2019年8月27日才开始办理相关产权证书，已构成违约，山东天澍公司应按照合同约定向吴某支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至吴某取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，吴某主张的违约金时间为共13个月，其主张的违约金计算时间符合双方约定，对该计算时间本院予以支持。根据商品房买卖合同的约定，吴某将储藏室房款部分作为违约金计算基数，理由不充分，本院不予支持。故，本案涉案房屋违约金计算方式为：（1318964元+1314元）×1%÷12×13=14303.01元。对于吴某要求山东天澍公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金15180.41元的请求，本院予以部分支持。山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因吴某对此并无过错，故本院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴某逾期办理房屋产权登记违约金14303.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由被告山东天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫勇二〇二〇年四月二十七日书记员  耿铭