河北省沧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀09执复56号 复议申请人（申请执行人）：齐立敏，女，1969年4月18日出生，汉族，住河北省沧州市南皮县。 委托诉讼代理人：吴洪岗，河北子帅律师事务所律师。 被执行人：沧州盛德房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市南皮县西环路。 法定代表人：闫冲，该公司总经理。 复议申请人齐立敏与被执行人沧州盛德房地产开发有限公司执行一案，前由河北省南皮县人民法院作出（2019）冀0927执异3号裁定，复议人齐立敏不服，向本院申请复议。本院作出（2019）冀09执复71号裁定：撤销河北省南皮县人民法院作出的（2019）冀0927执异3号执行裁定，由河北省肃宁县人民法院审查处理。河北省肃宁县人民法院作出（2019）冀0926执异35号执行裁定。齐立敏仍不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 肃宁县人民法院查明，齐立敏与盛德公司合同、无因管理、不当得利一案，经南皮县人民法院审理，作出了（2016）冀0927民再6号民事判决书，判决书生效后，义务人未按照判决书确定的义务自动履行，齐立敏向南皮县人民法院申请强制执行，南皮县人民法院立案执行，案件号为（2017）冀0927执416号。在执行过程中，南皮县人民法院查封了盛德公司名下（2012）南土第009号土地占用范围内建成的古韵三期整栋楼房和证号为南招挂国用（2011）第018号土地一宗。2018年10月26日，南皮县人民法院作出（2017）冀0927执416号、416-1号执行裁定书，以古韵三期项目开发完毕，土地性状发生变化，房屋销售情况不明，无法界定房屋权属为由，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条，经南皮县人民法院审判委员会讨论决定应予解除查封，裁定解除了盛德公司名下（2012）南土第009号土地占用范围内建成的古韵三期整栋楼房的查封和南招挂国用（2011）第018号土地一宗的查封。2018年12月7日，沧州市中级人民法院指定肃宁县人民法院执行南皮县人民法院（2016）冀0927民再6号民事判决书，肃宁县人民法院于2019年1月15日立案执行，在执行过程中查明，（2012）南土第009号土地和南招挂国用（2011）第018号土地占用范围内建成的古韵三期楼房已有129套房屋在房屋登记机关办理了预告登记。 肃宁县人民法院认为，盛德公司名下（2012）南土第009号土地占用范围内建成的古韵三期整栋楼房，其价值明显超过了执行标的金额，且该楼房开发完毕后，已形成独立的可分割的单元房，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定：发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外，南皮县人民法院发现超标查封后，依职权解除整栋楼的查封并无不当。南招挂国用（2011）第018号土地占用范围内已建成楼房，债权人已无法通过单独处理该土地实现债权，南皮县人民法院解除对该土地的查封亦无不当。南皮县人民法院在解除对整栋楼及土地的查封后，可查明房屋权属情况，对权属清晰的房屋在执行标的范围内采取执行措施，故齐立敏的异议请求不能成立。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回齐立敏的异议请求。 齐立敏向本院申请复议称，一、依法裁定撤销南皮县人民法院作出的（2017）冀0927执416号执行裁定书、（2017）冀0927执416-1号执行裁定书和肃宁县人民法院作出（2019）冀0926执异35号执行裁定书；二、依法裁定立即重新查封沧州盛德房地产开发有限公司名下（2012）南土第009号土地占用范围内建成的古韵三期整栋楼房和其名下南招挂国用（2011）第018号土地。事实和理由：齐立敏与盛德公司执行一案，案号为：(2017)冀0927执416号，执行过程中查封了盛德地产名下（2012）南土第009号土地占用范围内建成的古韵三期整栋楼房和其名下南招挂国用（2011）第018号土地。但南皮法院在未经异议人同意的情况下作出(2017)冀0927执416号执行裁定书、（2017）冀0927执416-1号执行裁定书，裁定解除对盛德地产名下（2012）南土第009号土地占用范围内建成的古韵三期整栋楼房和其名下南招挂国用（2011）第018号土地的查封，复议人提出执行异议，肃宁县法院作出(2019)冀0926执异35号执行裁定，驳回了复议人的异议，该裁定书认定事实错误。违反法律规定，应依法撤销。理由如下：一、南皮县人民法院作出的(2017)冀0927执416号执行裁定书、(2017)冀0927执416-1号执行裁定书认定土地权属发生改变，属于认定事实错误，土地的权属并没有发生改变，仍登记在被执行人盛德地产名下，归其所有，权属是明确的，不存在瑕疵。依据物权法和《土地管理法》的规定，土地和房屋的权属以登记为准，而涉案查封的土地和楼房都登记在被执行人盛德地产名下，并没有做预售登记，也没有做变更登记，因此权属并没有发生改变，仍归被执行人盛德地产所有，对上述财产的查封是合法的，正确的。二、查封的涉案土地和楼房可以依法实现债权。基于法院对于涉案土地和楼房的查封是合法有效的事实，即使存在部分楼房出售的行为，出售行为也是无效的，查封在先，销售在后；同时购房人也不当然享有能够排除法院查封的权利，况且购房人并没有提出异议，未经案外人提出执行异议，并对已盖楼房的合法性和已出售楼房的是否可以排除法院对上述财产的查封执行，是不能直接断定上述财产不能拍卖，不能清偿债权的。况且涉案的楼房是否全部出售也不确定，如果存在未出售的情况，那么复议人作为债权人查封涉案土地、楼房在先，且存在未出售的楼房或者出售的楼房不能排除执行拍卖，那么复议人完全可以拍卖查封财产实现债权，对涉案财产的查封不存在超标的查封问题。三、对涉案财产的查封不存在超标的查封问题。甚至在查明了可供执行的土地和楼房后，仍存在不能全部执行的可能，执异35号裁定书是依据什么证据来确认超标的查封的？即使存在超标的查封，可以采取解除部分楼房的查封方法解决超标的查封问题，也没有必要全部解除，这种解封行为是错误的，违反法律规定的。况且，执异35号裁定引用了执行规定第二十一条第二款的规定，由于查封时不可分查封的整栋楼房，但是现在已形成可分割的单元房，如果确实超标的那么就应该征求复议人的意见，解除其中的部分楼房即可，但是全部解除就是违法的、过于草率的，这就导致现在已经有129套楼房因违法解除查封办理了预告登记，导致无法拍卖上述楼房清偿债权，债权人的上千万的损失谁来承担？况且，古韵三期楼房和门市共计300多套，只是办理了129套预告登记，其他的没有办理预告登记的又是以什么理由解除查封？因此依法提起该复议。 本院查明，2018年10月26日，南皮县人民法院作出（2017）冀0927执672-1号执行裁定书，裁定解除了对盛德地产名下（2012）南土第009号土地的查封。复议申请人齐立敏对于河北省南皮县人民法院作出（2017）冀0927执672-1号执行裁定及河北省肃宁县人民法院作出（2019）冀0926执异33号执行裁定不服，向本院申请复议，本院于2019年10月15日，以（2019）冀09执复164号执行裁定，撤销了河北省南皮县人民法院作出（2017）冀0927执672-1号执行裁定及河北省肃宁县人民法院作出（2019）冀0926执异33号执行裁定。 本院经审理查明的其他事实与肃宁县人民法院查明一致。 本院认为，人民法院针对被执行人的合法财产所采取的强制措施，其价值和作用在于保障申请执行人权利的顺利实现，以实现社会的公平和正义。人民法院依法采取的强制措施，除法定事由的存在，不得随意排除。南皮县人民法院在没有法定事由或查封其他财产足额保障债权的情形下，解除对盛德地产名下（2012）南土第009号土地占用范围内建成的古韵三期整栋楼房和其名下南招挂国用（2011）第018号土地的查封显属不当，本院予以纠正。肃宁县人民法院作出的（2019）冀0926执异35号执行裁定缺乏事实依据和法律依据，本院予以撤销。异议人齐立敏的异议成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款之规定，裁定如下： 一、撤销河北省南皮县人民法院(2017)冀0927执416号、（2017）冀0927执416-1号执行裁定； 二、撤销河北省肃宁县人民法院作出的（2019）冀0926执异35号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 常秀良 审 判 员 付 毅 审 判 员 李 霞 二〇二〇年四月三十日 法官助理 纪召雷 书 记 员 赵梦园