福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初393号 原告：厦门磐鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道后炉街印发花园E7号店，统一社会信用代码91350212769286933L。 法定代表人：叶荣杰，总经理。 被告:林章青，男，1976年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林丽英，系被告林章青之妻，1977年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：林丽英，女，1977年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告厦门磐鑫物业服务有限公司（以下简称磐鑫公司）与被告林章青、林丽英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告磐鑫公司之法定代表人叶荣杰、被告林章青之委托诉讼代理人林丽英、被告林丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告磐鑫公司向本院提出诉讼请求：请求判决二被告支付原告物业服务费1776.70元及利息（利息按年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。事实和理由：2007年2月25日，被告入住了址在磐金锦绣江南二期*号楼*单元，房屋建筑面积为81.62平方米，包含位于15号楼41号面积为16平方米的储藏间。根据双方在前期物业服务中的约定，入住后第三个月起应缴纳各项物业服务费，其中包括：（1）物业管理费：多层住宅每月0.5元/平方米（小高层每月0.7元/平方米）。（2）房屋公共维修基金：多层住宅每月0.1元/平方米（小高层每月0.2元/平方米）。(3)水电公摊费：每月10元等。按照上述约定，被告每月应缴纳的物业服务费为（1）物业管理费：81.62平方米×0.5元/平方米=40.81元。（2）房屋公共维修基金：（81.62+16）平方米×0.1元/平方米=9.76元。（3）水电公摊费：每月10元。每月共计60.57元。嗣后，被告依约支付了相应的物业服务费，但尚欠自2017年1月1日至2019年6月10日的物业费1776.70元，经原告多次催讨，被告拒不支付。为此，依据《民事诉讼法》第119条规定向法院提起诉讼，望判如所请。 被告林章青、林丽英辩称，一、被告没有和原告签订物业服务合同。开发商委托的前期物业管理公司是厦门磐鑫物业管理有限公司（法人代表陈海棠），而原告是厦门磐鑫物业服务有限公司（法人代表叶荣杰），这显然是两家不同的公司，原告无权向被告要管理费。二、2016年1月到12月时保铭达物业服务公司提供服务并收取服务费。三、原告进入小区管理时，没有按物业管理条例召开业主大会表决，也没有公告公示，我们业主不知情。四、开发商无权随意更换物业，在无业委会的情况下，也要召开业主大会。五、前期物业厦门磐鑫物业管理有限公司没有将营业执照、收支明细、公共收益、损耗进行公告公示，也没有催缴物业费。六、开发商及前期物业从2007年到2016年对公共收益没有公示，业主白交钱，没有折抵物业损耗，所以导致2016年更换保铭达物业公司，更换时小区业主都知道，都有如期缴交物业费。七、原告本人未到场导致举证责任不利要由原告方进行承担。八、要求原告提供召开业主大会的表决证据，要求原告出示2016年1月到12月对被告的收费记录。 在本案审理过程中，原告磐鑫公司提供以下证据以证明其主张：一、《厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书》、《房屋移交通知书》《业主手册》一组，证明原、被告之间存在合法有效的物业服务关系，双方关于物业服务费的相关约定。证明2007年2月25日，被告入住址在磐金锦绣江南二期*号楼*单元，房屋建筑面积为81.62平方米，包含位于*号楼*号面积为16平方米的储藏间。二、《私营公司基本信息》、《章程修正案》、《证明》一组，证明厦门磐鑫物业管理有限公司于2007年10月30日变更为厦门磐鑫物业服务有限公司。三、《厦门市同安区锦绣江南小区业主委员会告知函》、《收款收据》一组，证明原告自2017年1月至2019年6月10日在锦绣江南小区进行物业服务、收费。 被告林章青、林丽英质证认为，之前的物业费被告已经交清，后来物业公司一直更换，无法证明是原告提供物业服务；小区业主委员会出具《告知函》、其他业主交费和被告无关。 被告林章青、林丽英则提供以下证据以证明其主张：《公告》一张，证明公告落款“锦绣江南物业管理处”公章，无法知道是哪家物业公司在提供物业服务。 原告磐鑫公司则质证认为，名称为“锦绣江南物业管理处”公章是原告内部使用的公章。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2006年，被告与厦门磐金实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告购买址在同安区磐金锦绣江南二期*号楼*单元商品房，2007年2月25日双方办理房屋交接手续，房屋建筑面积81.62平方米，包括位于*号楼*号面积16平方米的储藏间。厦门磐金实业有限公司委托厦门磐鑫物业管理有限公司对磐金锦绣江南小区业主提供前期物业管理服务事宜。根据前期物业服务约定，业主入住后第三个月起应缴纳各项物业服务费，其中包括：（1）物业管理费：多层住宅每月0.5元/平方米（小高层每月0.7元/平方米）。（2）房屋公共维修基金：多层住宅每月0.1元/平方米（小高层每月0.2元/平方米）。(3)水电公摊费：每月10元等。被告依约交纳物业费用至2016年12月。2007年10月30日，厦门磐鑫物业管理有限公司名称变更为厦门磐鑫物业服务有限公司即原告名称。2016年1月至12月，厦门保铭达物业服务公司对磐金锦绣江南小区业主提供物业管理服务。2017年1月起，原告磐鑫公司对磐金锦绣江南小区业主提供物业管理服务。2019年5月23日，磐金锦绣江南小区成立小区业主委员会，同年6月10日小区业主委员会向原告发出《告知函》，解聘原告物业服务资格。2019年6月14日，原告发出一份公告，决定自2019年6月15日起终止对磐金锦绣江南小区进行物业服务，并撤离该小区。被告自2017年1月1日起即未交纳物业费用，至2019年6月10日，尚欠物业服务费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、公摊水电费共计1776.70元。原告催讨未果，遂向本院起诉。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告磐鑫公司与开发商厦门磐金实业有限公司签订前期物业服务合同，为磐金锦绣江南小区业主提供物业服务。合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对原告磐鑫公司与被告林章青、林丽英均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。磐鑫公司系厦门市同安区磐金锦绣江南小区小区物业服务单位，林章青、林丽英系该小区业主之一，被告接受了原告的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业服务费、房屋公共维修资金、水电公摊费用等相关费用。现原告请求被告支付物业服务费等相关费用，有事实和法律依据，本院依法予以支持；请求利息按年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止，因被告逾期交纳物业费用，给原告造成占用资金利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，可予以支持。至于被告林章青、林丽英抗辩原告磐鑫公司没有将营业执照、收支明细、公共收益、损耗进行公告公示等，被告可另寻法律途径解决，不是林章青、林丽英拒绝交纳物业费用的法定理由；抗辩原告磐鑫公司不是物业服务企业，没有提供充分有效的证据加以证明，缺乏事实依据。因此，被告的抗辩理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告林章青、林丽英应于本判决生效之日起三日内支付原告厦门磐鑫物业服务有限公司物业服务费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、公摊水电费合计1776.70元及利息（利息自2020年1月14日起，按年利率6%计算至实际还款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告林章青、林丽英负担，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇二〇年四月三十日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。