云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终401号上诉人（原审原告）：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处五楼518号。法定代表人：曹雷，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周朝栋、李建文，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李忠，男，1963年6月7日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李海涛，男，1985年12月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区,系李忠之子，特别授权代理。上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司与被上诉人李忠房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初7957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司的上诉请求：一、请法院依法维持（2019）云0103民初7957号民事判决书中第一、二、四、五、六项判决内容，并撤销第三项判决，改判被上诉人支付上诉人违约金377953.2元；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：被上诉人应当按约支付商品房总价款20%的违约金377953.2元，而非一审判决的违约金188000元。一审法院在调整违约金时，过分减少了被上诉人应承担的违约责任。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李忠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判。原审原告云南城投龙江房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告2014年12月29日签订的编号为2幢1-8的《商品房购销合同》；2、请求判令被告协助原告办理案涉《商品房购销合同》的登记备案注销手续；3、请求判令被告支付逾期付款违约金377953.2元；4、请求判令被告支付原告因本案发生的律师代理费10000元；5、请求判令原告在扣除被告应支付的违约金、律师代理费及已发生的交易相关税费后，剩余购房款退还给被告；6、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告李忠于2014年12月29日签订编号为：2幢1-8《商品房购销合同》、《合同补充协议》,合同主要内容为:原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城（中坝15号地块）2幢第1层商业1-8号房出售给被告，房屋套内建筑面积为83.04平方米，房屋总价款为人民币1889766元，交房时间为2015年7月31日前。被告首期支付购房总价款的50.26%，金额949766元，付款日期：2014-12-29。其余价款940000元向中信银行昆明分行贷款支付。被告应在合同签订之日起7个工作日内向原告指定的银行申请办理按揭贷款手续，并于本协议签订之日起15日内依法获得银行按揭贷款并向原告支付上述余款。如因被告原因导致其无法办理银行按揭贷款时，被告应按补充条款的约定补足首付款或付清其余全部房款。否则，原告可单方解除本合同，并要求被告按商品房总价款的20%支付违约金。原告在扣除违约金后，向被告退还已付款余额，已发生的交易相关税费由被告承担。补充协议约定：若原告选择解除合同，原告在扣除被告应支付的违约金金额后，应在《商品房购销合同》登记备案手续撤销后十日内将被告支付的剩余首付款退还给被告。本条所涉款项（包括违约金）原告可从被告的已付款或原告应向被告支付的款项中进行扣除。2014年12月31日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2014123102592。审理中查明，2014年12月27日，原告“昆明湖交款确认单”显示李忠2幢1-8号房交首付款949766元，截至庭审之日，案涉房屋尚未交付。原告主张的违约金系按合同约定的总房款的20%计算。庭审中，被告认可其尚未支付余款940000元，认可自己存在违约，但认为原告主张的违约金过高，要求将违约金标准调整至总房款的4%-5%。被告提交中信银行电子银行通用凭证、签约凭证，欲证明被告未成功办理贷款并非主观造成，对此原告不予认可。原告此次诉讼支出律师费10000元。关于原告第五项诉请求主张的交易相关税费，原告未提交相关发票、单据予以证实。以上事实，有原告提交的原告企业营业执照复印件、被告户口证明复印件、《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件、商品房买卖合同登记备案表复印件、《收据》、《交款确认单》复印件、中通快递运单截图、云南省增值税专用发票；被告提交的中信银行的电子银行通用凭证、签约凭证等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。一审法院认为，关于原告的第一、二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原被告双方自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实合法，对双方具有约束力，双方应恪守履行。原被告在合同中对房款支付方式、支付时间均有明确约定，被告如未能顺利办理按揭贷款或银行放款额不足时被告有义务自行补足剩余房款，被告至今未付清房款，原告有权单方解除合同，且庭审中被告已承认自己存在违约行为，故原告主张解除合同、解除商品房买卖合同备案登记的请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，原告主张按总房款的20%计算违约金，被告认为过高，要求下调至4%-5%，原告未举证证明其损失。一审法院认为，根据合同约定被告本应于《商品房购销合同》签订后15日内（即2015年1月13日前）获得贷款支付余款，但被告逾期后双方至今协商处理未果，原告于2019年6月才诉至一审法院，造成原告现有损失其自身亦存在一定过失。考虑到案涉房屋至今既未交付被告使用也未办理产权变更登记，且案涉房屋所在地房产交易价格持续上涨，合同解除后原告也可及时挽回损失，故根据上述法律规定，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金，一审法院酌情确定以被告未付房款940000元的20%予以支持，即：188000元。关于原告主张的律师费，此项费用系因被告违约在先，原告为维护自身合法权益而支出的合理费用，该项收费标准符合《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，原告也提交了律师费发票予以证实，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于原告主张的第五项诉讼请求，根据双方合同约定，被告违约导致原告单方解除合同时，原告有权在向被告退还的房款中扣除被告因违约而应承担的违约金、律师费，故对此一审法院予以支持，但关于交易相关税费，因无事实依据，一审法院不予支持。案件受理费依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告李忠于2014年12月29日签订编号为：2幢1-8号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告李忠于本判决生效之日起一个月内协助原告云南城投龙江房地产开发有限公司办理撤销《商品房购销合同》备案登记手续（备案登记号：KM2014123102592）；三、被告李忠于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付违约金188000元；四、被告李忠于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付律师费10000元；五、原告云南城投龙江房地产开发有限公司在被告李忠交纳的首付款949766元中扣除上述第三、四项款项后将余款返还给被告李忠；六、驳回原告云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人承担的违约金如何确定？本院认为：合同一方当事人违反合同约定，给对方造成损失的，应当承担违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”关于本案违约金如何确定的问题。上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司与被上诉人李忠于2014年12月29日签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，该房屋总价款为1889766元。李忠在交完首付款949766元后，尚有剩余价款940000元未交。李忠由于未能办理银行按揭贷款，至今未付清剩余款项的情况下，根据合同约定，守约方云南城投龙江房地产开发有限公司有权解除上述合同，违约方李忠应当承担相应责任。上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司主张被上诉人李忠的违约责任，应按合同约定总价款1889766元的20%计算违约金。在本案一、二审审理过程中，被上诉人均表示未按时交付房款系不能办理按揭贷款所致，其主观并无违约故意。同时认为约定的违约金过高，要求人民法院依法调减。一审法院在查明本案的基本事实后，以未付房款的20%计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人与被上诉人在签订合同后的15日内，被上诉人应获得银行按揭贷款并向上诉人支付940000元余款，否则，上诉人即可单方面解除合同。直至上诉人起诉时止，被上诉人亦未付清该款项。上诉人在被上诉人违约后，没有采取适当措施防止损失的扩大，其对扩大的损失负有相应责任。一审法院认为其对现有损失需承担一定过失责任，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。上诉人主张被上诉人应承担总价款20%的违约金责任，明显过高，而一审法院酌情确定以被上诉人未付款940000元的20%承担违约金更符合法律规定的原则、要求和内涵，本院对此亦予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7119元，由上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年四月二日法官助理陈志远书记员汪雪媛