四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初11950号 原告：四川宏达石油天然气工程有限公司，住所地：成都市锦江区东大街97号1-2幢10层9号。 法定代表人：黄凌，总经理。 委托诉讼代理人：金鑫，男，1992年11月21日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工，特别授权。 被告：四川天首合生能源有限公司，住所地：四川省遂宁市船山区中国西部现代物流港西部铁路物流园B3-3三楼16号。 法定代表人：熊祥泽，职务不详。 委托诉讼代理人：黄长江，四川高维律师事务所律师，特别授权。 被告：成都新都南丰康复医院有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道三元大道9号、11号、13号、15号。 法定代表人：熊祥政，执行董事。 委托诉讼代理人：黄长江，四川高维律师事务所律师，特别授权。 原告四川宏达石油天然气工程有限公司（以下简称宏达公司）与被告四川天首合生能源有限公司（以下简称天首公司）、成都新都南丰康复医院有限公司（以下简称南丰医院）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宏达公司的委托诉讼代理人金鑫，天首公司与南丰医院共同的委托诉讼代理人黄长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宏达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除宏达公司与天首公司、南丰医院于2018年4月26日签订的《委托付款协议书》及宏达公司与天首公司于2018年5月31日签订的《协议书》；2.判令天首公司立即退还占用的宏达公司位于成都市青羊区物业；3.判令天首公司立即支付宏达公司违约金645万元及房屋占用费227.5万元（《协议书》约定房屋占用费5000元／天，自2018年4月26日起计算至起诉之日），合计872.5万元；4.本案诉讼费用由天首公司、南丰医院承担。事实与理由：2018年4月26日，宏达公司与天首公司、南丰医院签订《委托付款协议书》，约定天首公司购买宏达公司所有的位于成都市青羊区物业（以下简称13栋物业），房屋总价2150万元，在2018年4月26日前支付宏达公司第一笔款项1000万元，天首公司取得13栋物业所属青羊工业总部基地管理部门准许入驻的批复手续后，再支付宏达公司剩余1150万元购房款并办理产权过户手续。宏达公司在收到第一笔购房款1000万元后即将13栋物业交付天首公司使用。为促进13栋物业交易顺利进行，宏达公司又与天首公司于2018年5月31日签订《协议书》，约定天首公司必须在2018年7月20日前与宏达公司完成13栋物业的过户转让手续，否则天首公司应按房屋总价的30%向宏达公司支付违约金，并自2018年4月26日起按每日5000元向宏达公司支付房屋占用费。2018年6月初，天首公司因其相关责任人涉嫌刑事犯罪被公安机关依法查封，同时，公安机关也对天首公司经营使用的13栋物业采取了查封措施。宏达公司与天首公司的房屋转让事宜因此无法继续履行，并且导致宏达公司所有的13栋物业无法再对我出售或出租，只能长期空置，对宏达公司造成了巨大的经济损失，而南丰医院在《委托付款协议》中承诺与天首公司就违约责任共同向宏达公司承担责任。为了维护宏达公司的合法权益，请求人民法院判如所请。 天首公司辩称，对于合同解除的诉讼请求无异议；对于房屋返还，因为天首公司于2018年6月配合青羊公安机关调查，已完全搬离该房屋，该房屋宏达公司可随时占有使用；房屋占用费过高，已超出同一地段房屋租金的20%至30%，且2018年6月，天首公司因配合公安机关调查，已经完全撤离该房屋，此后天首公司并未再实际使用和占用房屋，宏达公司完全可以按照约定提前行使单方解除权，减少损失，但其一直消极处理，现要求天首公司支付近两年的房屋占用费，显然不公平。同时宏达公司还要求高额的违约金，显然不公平，请求法院结合事实和实际损失依法对违约金及损失予以调整。 南丰医院答辩意见与天首公司一致。 经审理查明：根据房屋所有权证书及土地使用证，青羊区广富路8号13栋房屋所有权人登记为宏达公司。 2018年4月26日，天首公司（甲方、委托方）、与南丰医院（乙方、代付方）、宏达公司（丙方、收款方）签订《委托付款协议书》，主要约定：甲方向丙方购买位于成都市青羊区的房产，用于甲方公司的办公场所，合同总价款为2150万元，由乙方于2018年4月26日前代甲方支付定金1000万元，丙方收到上述款项后，甲方可以安排甲方或甲方指定的企业入驻办公，该房屋现有的承租单位由丙方负责协调于2018年5月15日前搬离；丙方收到定金1000万元后，甲方须不晚于2018年6月30日自行办理青羊工业总部基地入驻企业的有关基地管委会和所在地经信委有关批复手续，甲方获得批复手续后即通知丙方，同时，2018年6月30日前，乙方代替甲方向丙方支付第二笔款项1150万元；丙方收到甲方或乙方代甲方支付的全部购房款2150万元后，配合甲方办理房屋移交及房屋产权转移手续；因甲方或乙方逾期付款超过10个日历天的，丙方有权解除本协议，并要求甲方或乙方支付不超过本协议约定的代付总金额30%的违约金，同时搬离本协议约定的交易房产。 同日，天首公司向宏达公司转账1000万元。 2018年5月31日，宏达公司（甲方、卖方）与天首公司（乙方、买方）签订《协议书》，主要内容为：自2018年4月26日起至本协议签订之日，乙方已向甲方支付了第一笔购房款1000万元且已实际使用该房屋，乙方未能成立或指定符合发展区购房资质条件的主体与甲方签订《成都青羊工业集中发展区C区13栋房屋买卖合同》。基于上述事实，双方确认2018年4月26日签订的《委托付款协议书》不因本协议的签订而失效，如部分条款有冲突，以本协议为准；乙方承诺，应当在2018年6月30日前成立或指定符合发展区购房资质条件的主体并与甲方签订《成都青羊工业集中发展区C区13栋房屋买卖合同》，否则每逾期一天，则按房屋转让价款2150万元的千分之一支付甲方逾期签约违约金；逾期十五日以上，则乙方构成根本违约，甲方有权终止本次交易，要求乙方立即退出标的房屋并给付甲方房屋占用费（房屋占用费按5000元/天，自2018年4月26日起计算至乙方退出标的房屋之日止）；乙方同意并确认，已于2018年4月26日以银行转账方式付给甲方的1000万元，全部作为本次房屋买卖资质办理、合同签订、产权过户等的保证金。乙方承诺，在2018年7月20日前，因乙方原因导致本次房屋转让不能实现，乙方应按房屋转让价款总价2150万的30%（即645万元）向甲方支付违约金，双方本次交易结束，乙方立即退出标的房屋。 2019年12月25日，成都市公安局青羊区分局经济犯罪侦查大队向本院出具《情况说明》一份，载明：青羊公安分局经侦大队在对6.13诈骗案侦查过程中，发现天首公司于2018年4月26日通过其公司的对公账户向宏达公司转账支付1000万元，此笔费用主要用于购买青羊工业园区C区13栋办公楼首付款，经公安机关侦查及犯罪嫌疑人熊祥政交待，天首公司在上述账户的资金来源为吸收会员所缴纳会费，应当被认定为赃款予以冻结追回。 宏达公司陈述，由于天首公司相关责任人涉嫌刑事犯罪，案涉房屋目前处于查封状态，在2018年6月被贴了封条，2019年7月30日公安机关向宏达公司下发了查封决定书。天首公司对此予以认可。 另查明，根据成都市青羊区人民法院（2019）川0105刑初340号刑事判决书认定的事实，天首公司成立以来主要从事非法传销活动，但根据《最高人民法院关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》第二条关于“个人为进行违法犯罪活动而设立的公司、企业、事业单位实施犯罪的，或者公司、企业、事业单位设立后，以实施犯罪为主要活动的，不以单位犯罪论处。”之规定，该案不属于单位犯罪。 上述事实，有当事人营业执照、房屋所有权证书、土地使用证、《委托付款协议》、《协议书》、付款凭证、《情况说明》、成都市青羊区人民法院（2019）川0105刑初340号刑事判决书等证据及当事人陈述等在案为证。 本院认为，双方当事人签订《委托付款协议书》及《协议书》后，宏达公司按约将房屋交付天首公司使用，天首公司亦支付了首付款1000万元，但由于天首公司相关责任人涉嫌个人犯罪，公安机关对案涉房屋进行了查封，致使合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，宏达公司主张解除案涉《委托付款协议》、《协议书》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于房屋退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。之规定，结合本案现已查明的事实，案涉房屋被公安机关采取了查封措施，至本案调查结束，该障碍仍未消除。该障碍何时消除、能否消除尚处于待定状态，本院依法向宏达公司进行了释明，并询问是否变更或者放弃诉讼请求，宏达公司仍坚持该诉请，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 关于房屋占用费。天首公司按约应于2018年6月30日前成立或指定符合发展区房屋购房资质条件的主体并与宏达公司签订《成都青羊工业集中发展区C区13栋房屋买卖合同》，否则应自2018年4月26日起，按每日5000元的标准，向宏达公司支付房屋占用费，直至退出房屋之日止，现案涉房屋被公安机关查封无法返还，此系天首公司原因所致，其应当按约支付房屋占用费，但因案涉房屋能否退还、何时退还均无法确定，故房屋占用费暂计算至宏达公司就本案向本院起诉之日，即2019年8月6日止，共计467天，房屋占用费共计233.5万元（5000×467），现宏达公司自愿仅主张227.5万元，此系其自行处分权利，本院予以确认，故对于宏达公司的该项诉讼请求，本院予以支持。天首公司抗辩称，房屋占用费过高，已超出同一地段房屋租金的20%至30%，且2018年6月，天首公司因配合公安机关调查，已经完全撤离该房屋，此后天首公司并未再实际使用和占用房屋，宏达公司完全可以按照约定提前行使单方解除权，减少损失，但其一直消极处理，现要求天首公司支付近两年的房屋占用费，显然不公平。对此本院认为，案涉房屋无法退还系天首公司自身原因导致，天首公司亦未举证证明双方约定的房屋占用费用标准过高，故对天首公司的抗辩本院不予支持。 关于违约金。《协议书》明确约定，若在2018年7月20日前，因天首公司原因导致房屋转让不能实现的，应向宏达公司支付违约金645万元。现天首公司违反上述合同义务，依法应当承担违约责任。本案庭审中，天首公司就该违约金作出了过高的抗辩，并请求依法予以调减。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，天首公司有权请求本院对宏达公司主张的违约金依法主张调减，本案中，天首公司未按约履行合同对宏达公司造成的主要是房屋占有使用费即租金损失，而宏达公司已经主张了前述房屋占用费，足以弥补其损失，现其就同一违约行为再次主张该违约金，本院不予支持。 综上，宏达公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除四川天首合生能源有限公司与四川宏达石油天然气工程有限公司、成都新都南丰康复医院有限公司于2018年4月26日签订的《委托付款协议书》及四川宏达石油天然气工程有限公司与四川天首合生能源有限公司于2018年5月31日签订的《协议书》； 二、四川天首合生能源有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川宏达石油天然气工程有限公司支付房屋占用费 227.5万元； 三、驳回四川宏达石油天然气工程有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72875元，由四川宏达石油天然气工程有限公司负担47875元，由四川天首合生能源有限公司负担25000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  江 莎 人民陪审员  王 莹 二〇二〇年四月一日 书 记 员  徐 新