吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初574号 原告：刘政，男，1971年11月1日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县松江河镇。 委托诉讼代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。 被告：刘波，男，汉族，1954年2月1日出生，松江河林业局退休干部，住吉林省抚松县松江河镇。 委托诉讼代理人：王春华，吉林松江河律师事务所律师。 原告刘政与被告刘波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘政及其委托诉讼代理人杨智亮、被告刘波及其委托诉讼代理人王春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘政向本院提出诉讼请求：依法判决被告给付华泰宾馆2019年10月至2020年4月的停业损失23万元，给付装修损失63,731.00元，退还租房押金1万元，合计303,731.00元。事实与理由：2015年4月12日，原、被告签订了《华泰宾馆出租协议书》，协议书约定“被告将其所有的在松江河老肉联厂斜对面的华泰宾馆出租给原告经营，租赁期限为5年，自2015年4月10日至2020年4月10日止，租金每年4万元，共计20万元，押金1万元。双方签署协议时先交两年租金8万元和押金1万元，剩余租金2016年8月10日交6万元，2016年12月31日交齐”等内容。协议签订后，原告依约将全部租金和押金交给被告，并正常进行宾馆经营。2018年年初，租赁的宾馆划入拆迁范围，抚松县征收办工作人员组织评估人员对原告租赁经营的宾馆进行了评估，并于2019年8月份左右和被告签订了房屋征收补偿协议，就房屋及装修和营业损失达成了协议。2019年10月初，被告通知原告停止营业撤出宾馆，并承诺赔偿原告的各项损失。原告接到被告通知后，立即停业并将宾馆钥匙交还给被告，但此后被告违反承诺，不同意对原告的损失全额赔偿，原告特诉至法院，请求依法判决。庭审中，原告将其主张的停业损失由23万元变更为125,644.94元。 刘波辩称，一、原告的陈述不存在。原告在起诉状中陈述“2018年年初，租赁的宾馆拆迁范围，抚松县征收办工作人员组织评估人员对原告租赁经营的宾馆进行了评估，并于2019年8月份左右和被告签订了房屋征收补偿协议，就房屋及装修和营业损失达成了协议”、“2019年10月初，被告通知原告停止营业撤出宾馆，并承诺赔偿原告的各项损失，原告接到通知后，立即停业，并将宾馆钥匙交还给被告，但此后被告违反承诺，不同意对原告的损失全额赔偿”，均是虚假的事实，根本就不存在，更没有形成法律事实。二、原告提出的赔偿请求没有依据，仅靠其自己的一厢意愿凭空遐想，用虚假的事实证明其主张，主张不成立。三、被告的宾馆没有取暖设施，冬天不经营，冬季损失不存在。钥匙不是通知停止营业的证据。在征收部门摸底工作时，根本没有对其承租宾馆带来丝毫影响。特别是2019年“十一”黄金周和入冬之后，以及到租赁合同结束（2020年4月10日），实际没有任何损失之说。期间的11月20日左右，水管已结冻。拿钥匙不是原告交房，是因为其妻王玲不会放水，找被告去放水后当天上午没放完，钥匙才放在被告处，原告没有再取。现在原告以此作为证据认定被告通知其停止营业、撤出宾馆，是无稽之谈。停止营业是因为冬季到了，不需要通知。拆除热水器是王玲的提议，网上卖的热水器也是她帮助卖的。不再经营，完全是因为天气和租赁期限问题，与被告无关。如果期间能够经营，我撵其走，他也不会走的，所以其主张不成立。综上，原告的请求没有事实和法律依据，属于无理之诉，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告保留向原告追偿违约侵权责任的权利。 经本院审理认定事实如下：2015年4月12日，被告刘波将其开办的华泰宾馆租赁给原告刘政经营，为此，双方签订了《华泰宾馆出租协议》。协议载明：“甲方（指刘波）将其所在松江河老内联厂斜对面的华泰宾馆出租给乙方（指刘政）经营。租赁期限为5年，自2015年4月10日--2020年4月10日止。租金为人民币4万元∕年，共计20万元，押金1万元整，协议终止后，如乙方未对该房屋及宾馆设施设备造成损失损坏，甲方将此押金如数返还乙方，如有损失损坏，由有损失损坏，由押金扣除。付款方式：双方签署协议的同时乙方向甲方交2年租金，即8万元，押金1万元，共计9万元，租金先付后用，剩余租金2016年8月10号交6万元，2016年12月31日交齐，不得拖延，如拖欠按违约处理。后果乙方自负。五、乙方不得私自转租，如转租必须经甲方同意，不得改变和损坏宾馆设施，如设施出现故障由乙方负责更换和修复。六、租赁期间水电等其他费用由乙方承担。七、乙方在租赁期间必须做到安全用电用火，如因此造成的损失由乙方给予赔偿。八、此协议生效起一切费用和安全事故均由乙方承担和负担，和甲方无关。九、宾馆设备用品将以清单方式双方签字。十、本协议一式二份经双方签字后生效。”。协议签订当日，原告向被告交付5万元。同月30日，原告又向被告交付4万元，双方尚就出租宾馆的备品情况进行了核对确认，被告和原告方代表周明春共同在打印的《华泰宾馆备品明细》签名。2017年4月5日，原告将租期内应交纳的剩余租金全部交齐。被告出租的宾馆没有安装取暖设施，原告租赁后亦未加装取暖设施。 2017年10月份，抚松县松江河镇甲三街以东，铁路沿线以南，松江河大街以西，三江路以北规划范围内的区域被抚松县人民政府列入征收范围，案涉租赁的宾馆位于其中。抚松县房屋征收经办中心（以下简称征收办）组织开展居民房屋情况调查，对各住户分别制作《居民房屋调查表》。2017年12月5日，抚松县人民政府作出抚政房征〔2017〕16号《国有土地上房屋征收决定》，2018年3月1日，征收办向被告下发了《房屋征收拆迁通知书》，告知一个月内搬迁以及有关奖惩标准等。2018年3月2日，征收办在向被告送达委托吉林省华纬房地产土地评估有限公司作出的关于宾馆的《房屋室内装修补偿价格分户表》（2份）、《附属物补偿价格分户表》（1份）、《房屋征收估价分户报告》时，被告拒绝在送达回证上签字。2018年7月2日，征收办向被告送达抚政征补〔2018〕第95号《抚松县人民政府房屋征收补偿决定书》时，被告仍拒签。因被告始终未与征收办签订征收补偿协议，2019年3月27日，征收办向被告送达了《抚松县人民政府履行行政裁决催告书》，被告签收后未履行，抚松县人民政府为此将被告作为被申请执行人向抚松县法院申请执行强制征收。2019年5月29日，抚松县人民政府以被申请执行人下落不明、无法送达相关文书及材料为由撤回执行申请，本院于2019年5月31日作出（2019）吉0621行审129号行政裁定书，裁定准许撤回。 2019年10月20日前，被告曾告知原告宾馆将被拆迁征收之事。2019年10月21日，远在吉林市的被告给原告打电话询问能否尽快撤离，声称“你弄完给我打电话”、“得抓紧，今天几号了？21号了吧”、“最好三两天、三两天、别弄到月末，别等周末，不赶趟了”。当原告问及“那些补偿该给我到时刘哥都得给我”时，被告回答“……你放心吧，到时咱俩该咋算就算了，给你的补你的就是你的”。之后，原告让其朋友宋国新给找了几个工人帮忙搬家，利用两天的时间将宾馆中自己的物品（装修物除外）搬出，安置在他处。 2019年11月19日，被告给原告女友王桂芳（别名王玲）打电话询问是否已将宾馆客房中热水器里的水排放掉时，王桂芳回复：没放，称刘政不在家，自己不会放。王桂芳反问被告是否会排放水时，被告回答说找个人就可以放，同时告诉王桂芳马上去宾馆放水，否则天冷会上冻。二人及王桂芳找的另一帮忙人宋国新到宾馆后，由王桂芳开门，被告带工具到二楼放水。放水期间，王桂芳动员被告将热水器卖掉，并告知被告可以通过上网方式外卖。当被告言明自己不会上网时，王桂芳声称自己会上网，被告便让王桂芳帮忙出卖热火器。王桂芳上网挂的联系电话系被告手机号码。由于当天上午有的热水器受冻，需插电融化后再放，导致上午未放完毕，下午还要继续放水，同时考虑出卖热水器原因，因此王桂芳将宾馆房门钥匙留给了被告，嗣后，未再取回。此事之后一天，征收办工作人员给被告打电话让去趟征收办，称原告一方想与其合计补偿事情，被告到后，王桂芳随后赶到，但原告未去。被告当时提出可以给原告3万元，具体包括什么内容未明确，问王桂芳是否同意，并称该款可以马上给付，王桂芳同意接受3万元，但要求征收办代扣，征收办工作人员遂拿出一表格让王桂芳在上面签字，被告亦给征收办签了字，但随后，王桂芳返回表示反悔，征收办工作人员因此将两人草签的材料当场销毁。2020年3月7日，王桂芳给被告打电话，说热火器排水那天交给被告的钥匙中有一个是其自己新库房的钥匙，因有外人要拿库房里的物品，自己第二天将找被告取新库房钥匙。电话中，王桂芳再次提起租赁期间装修补偿之事，因双方各执已见未能谈妥。 另查明，原告租赁宾馆经营期间未经被告同意，将宾馆厨房和休息室两个房屋墙壁、两个套装实木门、食堂餐厅门的卷帘门拆除；宾馆前墙脸原是霹雳砖，改用黄泥覆盖；原餐厅地面地砖改用水泥覆盖；房顶原系吊棚，二级吊石膏板带棚脚线，拆除石膏板（框在）用草帘席覆盖，改变了原宾馆的装修风格。现有宾馆北山墙明显被挖出一空洞未予恢复，楼梯大理石台阶有损坏，室内棚顶、墙壁有多处存在被损坏现象。被告出租给原告的华泰宾馆大楼，系2006年从案外人张家田处购买，房屋所有权至今仍未办理变更登记。被告至今未与征收办签订征收补偿协议，亦未获得征收补偿款。原告搬走后，双方至今未办理书面的交接手续，未对出租时双方签字确认的备品明细进行清点核对，原告亦未将华泰宾馆有关营业手续完整地交还被告。 上述事实，有原告提供的《华泰宾馆出租协议》1份，收条3份，华泰宾馆的营业执照、特种行业许可证、税务登记证、消防安全检查意见书、公共场所卫生许可证各1份，原告申请法院调取的（2019）吉0621行审129号卷宗中抚松县人民政府抚政房征[2017]16号《国有土地上房屋征收决定》、《居民房屋调查表》、房屋征收工作笔录、抚松县人民政府抚政征补（2018）第95号《房屋征收补偿决定书》、《抚松县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《抚松县人民政府办公室关于抚松县国有土地上房屋征收有关补偿事项的指导意见》各1份，刘政与刘波电话录音光碟及整理资料各1份，王桂芳（别名王玲）于2019年11月18日发给被告的短信照片14张，王桂芳与刘波的电话录音光碟及录音整理资料各1份，《房屋室内装修补偿价格分户表》2份，《附属物补偿价格分户表》1份，证人宋国新的当庭证言，被告刘波提供的《华泰宾馆出租协议》、备品明细表、被告与原告的通话录音记录、《房屋买卖协议》、房屋所有权证、土地使用证、营业执照（均系复印件）各一份，照片18张，本院根据原告申请从抚松县松江河镇房屋征收经办中心调取的协助调取证据函（回执）一份，及到庭当事人、委托诉讼代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。原告提供的证人王桂芳（别名王玲）的当庭证言，因该证人与原告系同居朋友关系，与原告一方有一定的利害关系，因此，其所做证言对被告有利的部分，本院予以采信，对被告不利的部分，本院不作为证据采信。 本院认为，2019年10月21日，被告给原告打电话要求尽快搬走时，距离双方约定的宾馆租赁期限届满仅剩5个月20天，此时，双方电话中虽曾谈及过对原告补偿问题，但并未达成明确的意见，因此，在因原告租赁宾馆后未经被告同意而将宾馆原有装修改变，被告对征收办委托评估机构作出的宾馆装修补偿价款存有异议，至今拒绝与征收办签订征收补偿协议的情况下，原告要求被告按照《房屋室内装修补偿价格分户表》等材料记载的补偿数额赔偿其承租期间的装修损失63,731.00元，证据明显不足，本院不予支持。 被告出租的华泰宾馆楼房本身并未安装取暖设施，原告租赁后亦未自行加装取暖设施，该种不具备供暖条件的宾馆冬季明显不具备正常营业条件。原告在被告电话催告搬离时，即将进入冬季取暖期，且距租赁期限届满仅剩近半年时间，期限届满之日仍处在取暖期内。本地人众所周知，在松江河地区即使一些具有供暖设施的独立楼房开办的宾馆、招待所等服务型行业，进入冬季取暖期后，多数经营者考虑客流稀少、取暖费数额较大等原因，往往主动报停取暖，关门停业，以防止亏损现象发生，符合常理。而原告称其租赁宾馆每年取暖期内均正常营业的说法，无证据佐证，其在针对法庭询问宾馆没有安装取暖设施的情况下如何满足营业条件时，解释称如有客人入住，会采用电取暖。该种说法，明显有悖消费者的正常消费习惯，有悖常理，本院不予采信。因此，在原告租赁被告宾馆临近半年租期届满而予以提前搬离的事实客观存在的情况下，应认定为双方协商一致提前解除租赁合同的意思表示。原告可以就此要求返还剩余租赁期限内的已交租金，因其在本案中未提出该方面主张，本案不予裁决处理。如果原告接到被告尽快搬离宾馆的电话通知后坚持要求将租赁合同履行至期限届满之时，完全可以拒绝，但上述两种情形均不产生剩余租赁期限内停业损失问题。原告要求被告赔偿其自2019年10月至2020年4月的停业损失125,644.94元（2,774,844.20元×0.8%×5.66月），无事实和法律依据，本院不予支持。 庭审中，围绕2019年11月19日原告女友王桂芳将宾馆钥匙交给被告，是否属于协商一致提前解除合同后的交接问题，双方各执一词。原告认为已经完成交接工作，但被告不予认可。按商业经营惯例，餐饮、宾馆等服务业发生的承包或者租赁，在承包或者租赁开始时有记载用品清单的情况下，当合同提前解除或者到期终止后进行交接时，亦应当根据双方先期共同认可的用品清单逐一进行核对验收，缺少的要么原样原标准予以补足，要么按质论价赔偿。收取抵押金的承包或者租赁，往往要双方到场检验是否存在承租方给租赁物造成损坏，协商如何赔偿问题，无损害情形的，及时返还抵押金等。本案双方之间并未发生上述交接行为，因此，不能认定双方已办理了交接手续。因原告租赁被告宾馆后存在擅自改造、装修及损坏情况，起诉前仍未给予修复，故对原告要求退还租房押金1万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条规定，判决如下： 驳回原告刘政的各项诉讼请求。 案件受理费4,288.00元，减半收取计2,144.00元，由原告刘政负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  伊海波 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李珍珍