成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5653号 原告：曲批，男，1986年7月25日出生，藏族，住四川省德格县。 委托诉讼代理人：兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈岭，四川雅图律师事务所律师。 被告：袁智，男，1987年3月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第六支行,住所地：四川省成都市童子街2号。 负责人：范林，行长。 委托诉讼代理人：唐华，系银行员工。 委托诉讼代理人：张幸，系银行员工。 原告曲批与被告袁智、第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称：建行成都六支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲批的委托诉讼代理人陈岭、兰亚勋、第三人的委托诉讼代理人唐华、张幸到庭参加诉讼，被告袁智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曲批向本院提出诉讼请求：1.判决曲批代袁智偿还案涉房屋尚未清偿的银行按揭贷款，具体金额以建行成都六支行的对账单为准；2.判决曲批在代袁智还清案涉房屋剩余的按揭贷款后，袁智与建行成都六支行注销案涉房屋的抵押权登记；3.判决袁智协助曲批办理案涉房屋的过户登记手续；4.判决袁智向曲批清偿曲批代付的银行按揭款减去1万元，具体金额以实际代偿金额为准计算，其中1万元为曲批应付未付的购房尾款；5.案件受理费与保全费由袁智承担。事实和理由：2015年1月17日，曲批与袁智签订了《房屋交易文件》，约定袁智将位于成都市双流区机场路社区佳年华空港晶座12幢1单元9楼907号房屋出售给曲批，合同价款为540000元。同年1月19日，曲批支付了购房款17万元。2017年12月10日，双方签订了补充协议，约定分期支付剩余房款370000元。此后，双方又对付款时间进行了第二次补充约定，曲批同意在袁智结按当日将房款210000元支付给袁智的银行还款账户，用于袁智办理银行结按，袁智不得用于其他用途，否则给曲批造成经济损失的，由袁智承担全部赔偿责任。截至2018年1月4日，曲批已经按照约定向袁智支付购房款53万元，但袁智在收到购房款项后，并未按照补充协议约定，向贷款银行建行成都六支行办理案涉房屋的购房贷款还款手续，导致交易房屋上的抵押权无法消除，交易房屋无法履行过户手续，严重损害了曲批的权益。为了办理产权过户，曲批愿意代袁智向银行偿还贷款及违约金以清除抵押权。银行提前还贷的违约金是由于袁智违约而发生的，应由袁智承担，请求法院判决曲批代偿的违约金由袁智支付给曲批。 被告袁智未作答辩。 第三人建行成都六支行述称，1.对曲批代袁智偿还住房贷款没有意见。截止2020年1月14日，袁智在我行的住房贷款余额为221857.94元，已拖欠利息16501.7元。2.借款合同有约定提前还贷要支付违约金，要求提前还贷时支付违约金。3.对曲批请求协助的几项请求，在不影响建行成都六支行的情况下，没有异议。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年1月17日，经四川伊诚房地产经纪有限公司居间服务，袁智（甲方）与曲批（乙方）签订了一份《成都市存量房屋买卖合同》，约定：甲乙双方交易房屋坐落在成都市双流机场路社区佳年华空港晶座12幢1单元9楼907号房屋，建筑面积102.83平方米，该房屋所有权人为袁智，合同备案号为257560；成交价为540000元，乙方应在签订本合同当日支付定金20000元；在做完预约合同当日内，甲方将该房屋交付给乙方等等。签订合同时，曲批向袁智支付了定金10000元（现金），袁智未出具收条。2015年1月19日，曲批通过中国农业银行账户向袁智的中国农业银行账户转账支付160000元。 2015年1月20日，袁智（甲方）与曲批（乙方）前往四川省成都市律政公证处签订了《预约合同》并办理公证，双方就双流县西航港街道机场路社区六组“空港晶座”12幢1单元9楼907号商品房的买卖事宜约定如下：甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方或乙方指定的第三人，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的；双方约定该房地产转让价款为540000元，签订本合同当日乙方即向甲方支付购房首付款170000元，其中含购房定金20000元，此款项转入甲方指定银行账户，剩余房屋尾款370000元，待乙方向银行贷款后，由银行直接转入甲方的指定账户；甲方应于取得该房屋房产证后三十个工作日内与乙方签订正式合同，待甲方取得房产证后，双方再另行签订正式房屋买卖合同，甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助等等。同年2月，袁智向曲批交付了案涉房屋。 2017年12月10日，袁智（甲方）与曲批（乙方）签订了《关于合同（编号MM2183913）的补充协议》，变更了尾款支付方式，双方针对尾款370000元的付款流程进行以下约定：第一笔支付金额为10000元，在签订本协议当天支付给甲方；第二笔支付金额20000元，在签订本协议次日内支付给甲方；第三笔支付金额为120000元，在签订本协议之日起20日内支付给甲方；第四笔支付金额为210000元，用于甲方还该成交房屋的银行住房贷款，付款时间以双方确定并以银行还款时间为准；第五笔支付金额为10000元，在该成交房屋满足过户递件条件时做房管局资金监管；以上第四、五笔款项支付时间最迟不超过2018年6月30日，否则甲方有权要求乙方向其支付2018年6月30日后向银行还款的利息等等。同日，双方又签订了一份《关于合同（编号MM2183913）的补充协议》，约定：为使甲方的按揭贷款方具备过户条件，乙方同意在甲方结按当日将房款210000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按（具体金额以甲方实际欠款金额为准，不足部分则由甲方自行补足差额），甲方不得将首付款用于其他用途，否则给乙方造成经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任等等。双方未约定具体办理产权过户手续的时间。 2017年12月10日，曲批委托其妻子强巴卓嘎向袁智的中国光大银行账户转账9990元。2017年12月11日，强巴卓嘎向袁智的中国光大银行账户转账9990元，曲批通过微信向袁智转账2000元、3000元、5000元。2017年12月31日，强巴卓嘎向袁智的中国光大银行账户转账9990元。2018年1月1日，强巴卓嘎向袁智的中国光大银行账户转账9990元、20元（光大银行次日收到）。2018年1月4日，曲批通过中国农业银行账户向袁智指定收款人张星辰转账49900元、49900元。 2018年8月7日，袁智与四川棠湖律师事务所签订一份《专项法律事务委托代理合同》，委托代理内容为：向曲批寄送催款律师函，该律师事务所指派罗子荣律师担任该专项法律事务所代理人。同日，罗子荣律师受袁智的委托以四川棠湖律师事务所律师的名义向曲批邮寄了（2018）川棠律函第57号《律师函》，据律师函记载，曲批在签订补充协议后，经袁智及经纪公司多次催促，至今未付第四笔及第五笔款项合计220000元，并告知曲批，请曲批在收到律师函之日起15日内向袁智支付剩余尾款220000元，否则袁智将依据法律规定正式解除双方签订的《成都市存量房买卖合同》等文件。曲批已收到此律师函。 此后，曲批与袁智又签订一份《关于合同号MM2183913的补充协议》（曲批签字时间为2018年10月26日，袁智签字时间为2018年11月2日），约定：在签订本协议后，甲方应确定好该成交房屋的银行还款时间，乙方应在甲方还款当天将购房款210000元支付到甲方的还款账户用于该房屋结按，若乙方未按时支付该笔房款，甲方有权解除此合同。2019年1月21日，曲批按约向袁智的中国建设银行账户转账210000元，但袁智收款后并未向银行还贷，也未解除案涉房屋的抵押登记。至此，曲批已向袁智支付购房款共计529780元，剩余10220元尚未支付（该款为约定的案涉房屋满足过户递件条件时做房管局资金监管的费用）。 又查明，2011年6月17日，袁智与建行成都六支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定:袁智以案涉房屋为抵押，向建行成都六支行借款289000元，借款期限为240个月,按月还款；贷款人按借款人每次提前还本金额的0.6%收取提前还本违约金，在提前还本时一并收取。合同签订后，银行已向袁智发放贷款289000元，袁智已将案涉房屋在不动产登记中心进行了抵押登记，抵押权人为建行成都六支行，债务履行期限为2011年7月12日至2031年7月12日，被担保债权数额289000元。案涉房屋至今不符合交易过户条件。经曲批、中介人员通过微信、电话多次催促袁智结清银行贷款、办理过户手续，袁智均未予配合。截至2020年1月14日，袁智在建行成都六支行贷款余额为221857.94元，还拖欠银行利息16501.7元。 案涉房屋系袁智2011年4月从开发商处购买，于2016年10月30日取得房屋所有权证（证书号：监证1557540），该房屋除有抵押权人为建行成都六支行的抵押登记信息，以及本院因本案作出的诉讼保全查封限制登记信息之外，无其它限制登记及抵押登记信息。 上述事实，有以下证据证实：1.原、被告的身份信息、第三人的营业执照；2.房屋交易文件（合同编号：2183913）：成都存量房买卖合同；3.公证书［（2015）川律公证内民字第4700号］及预约合同；4.2017年12月10日《关于合同（编号：MM2183913）的补充协议》2份；5.《律师函》；6.2018年10月26日《关于合同号：MM2183913的补充协议》；7.中国农业银行银行卡交易明细清单两张（户主：曲批）及转账凭证，曲批手机微信转账图片，强巴卓嘎手机支付宝转账图片;8.曲批的律师持本院律师调查令调取材料：袁智在中国光大银行成都分行银行账户的《对私活期账户对账单》，在中国农业银行成都青羊万达支行银行账户的交易明细；9.2018年11月21日中介工作人员邹兴强与曲批的微信聊天图片，微信发送的《催告函》；10.房屋信息查询记录;11.曲批和强巴卓嘎的结婚证；12.第三人提交：个人住房（商业用房）借款合同；13.本院向罗子荣律师所作《调查笔录》，罗子荣提交的《专项法律事务委托代理合同》、《律师函》及邮寄凭证；14.当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，曲批与袁智签订的《成都存量房买卖合同》、《预约合同》及三份《关于合同（编号MM2183913）的补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。签订合同后，曲批履行了支付房款的义务，袁智也向其交付了房屋，后因袁智未及时履行合同约定的结清银行贷款、注销抵押、协助过户的义务，致使案涉房屋无法办理过户手续，双方发生纠纷。本院根据审理查明事实、当事人提交的有效证据，对曲批的各项诉讼请求评判如下： 一、关于曲批代袁智向建行成都六支行偿还贷款、由袁智及建行成都六支行协助解除抵押登记、由袁智向曲批清偿代付银行按揭款（扣除未付购房尾款）的诉讼请求。 由于袁智出售给曲批的案涉房屋上还设置有抵押权，而袁智尚未结清抵押权人建行成都六支行的全部债务，为促进案涉房屋交易的顺利进行，需要清偿案涉房屋抵押所涉及的全部债务，涤除抵押权。曲批请求判决代袁智向建行成都六支行偿还尚未清偿贷款、并由袁智及建行成都六支行协助解除抵押登记、由袁智向曲批清偿代付银行按揭款（扣除未付购房尾款）的诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第二款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”之规定，且抵押权人建行成都六支行对此项请求并无异议，故对曲批上述诉讼请求，本院予以支持。 关于提前还本违约金的承担。本案中，曲批代袁智向建行成都六支行清偿全部贷款时需要提前还贷，而袁智与建行成都六支行签订借款合同中约定了提前还本需支付违约金，为保障和实现抵押权人的全部权利，曲批代袁智向银行清偿的全部贷款中已包括了提前还本违约金。本院认为，提前还贷是袁智履行与曲批之间房屋买卖合同时必须履行的义务，袁智要为曲批办理房产过户，必须向银行支付提前还贷违约金，故提前还贷违约金是袁智履行案涉房屋买卖合同时必须支付的费用，是袁智的交易成本，依法应由袁智负担，故曲批代袁智向建行成都六支行支付提前还本违约金后，有权向袁智追偿。 二、关于协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。 经审查，双方当事人在签订房屋买卖合同时，因出卖人袁智尚未取得案涉房屋产权，且需结清银行按揭贷款、解除房屋的抵押登记，故双方未明确约定办理过户手续时间。在合同实际履行中，袁智已于2016年10月30日取得案涉房屋的产权证，向曲批交付了房屋，曲批也向袁智支付了购房款529780元，尚余10220元（协议约定为房屋满足过户条件时交房管局做资金监管的费用）未支付，现曲批已同意支付购房尾款10220元，并代袁智向银行偿还全部贷款以涤除抵押权，曲批已履行了全部合同义务，同时，本院也判决银行协助办理案涉房屋的抵押登记注销手续，案涉房屋在注销抵押登记手续后，已符合交易过户条件。根据预约合同的约定：“甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助”，以及《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，袁智在取得了全部购房款，且购房人已代其归还银行贷款、注销抵押，案涉房屋已具备过户条件的情况下，理应及时配合曲批办理案涉房屋的产权过户登记手续。故对曲批要求袁智协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第二款之规定，判决如下： 一、原告曲批于本判决生效后五日内代被告袁智向第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还袁智的全部贷款（具体金额以实际清偿时第三人提供的袁智个人住房贷款对账单的贷款本息余额及借款合同约定的提前还本违约金金额为准）。 二、原告曲批在本判决生效后二十日内向袁智支付购房尾款10220元。 三、被告袁智、第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行在原告曲批支付完毕上述第一项代偿款后七个工作日内，协助原告曲批办理位于成都市双流区住宅（证书号：监证1557540）的抵押权登记注销手续。 四、被告袁智在原告曲批履行完毕上述第一项的代偿义务后十日内向原告曲批支付全部代偿款项（具体金额以曲批实际向第三人代偿的全部贷款金额为准）。 五、被告袁智在上述抵押登记注销手续办理完毕后三日内，协助原告曲批办理位于成都市双流区住宅（证书号：监证157540）的产权过户手续，将房屋产权过户至原告曲批名下。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9200元及财产保全费3220元，由被告袁智负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 涛 人民陪审员  何锡超 人民陪审员  宋云发 二〇二〇年四月十六日 法官 助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶