广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初352号 原告：广西紫域房地产开发有限公司，住所：广西柳州市柳江区穿山镇柳石路56号。统一社会信用代码：91450221695394498K。 法定代表人：罗从保，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾燕妮，广西华尚律师事务所律师。 被告：罗玉珍，女，1974年1月14日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：谭建常，柳州市柳江区拉堡法律服务所法律工作者。 原告广西紫域房地产开发有限公司（以下简称紫域公司）与被告罗玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告紫域公司委托诉讼代理人曾燕妮、被告罗玉珍及其委托诉讼代理人谭建常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫域公司向本院提出诉讼请求：一、判决罗玉珍支付给紫域公司从2016年10月10日至2018年8月9日的租金52216元，从2018年8月10日至2019年1月9日的房屋占有使用费12129.5元；二、判决罗玉珍支付滞纳金32145.1元（该滞纳金以实际尚欠的租金及房屋占有使用费为基数，按月利率2%的标准，从2016年10月11日暂计算至2019年12月11日，此后滞纳金按上述标准计算至罗玉珍实际清偿之日止）；三、本案诉讼费用由罗玉珍承担。 事实和理由：2015年8月10日，紫域公司与罗玉珍签订《商铺、房屋租赁合同》，约定紫域公司将位于柳州市柳江区紫域·白莲国际城7栋1单元110号商铺出租给罗玉珍作为美发屋使用，租赁期限从2015年8月10日至2018年8月9日止，第一年租金为45元/㎡/月，每年按上年基数加5%计价，罗玉珍应于每月10日前缴清当月租金，逾期按每日1‰的标准计付滞纳金。罗玉珍从2016年10月起开始拖欠租金，合同到期后仍占有使用该商铺至2019年1月。紫域公司经多次催收未果，遂诉至法院，并提出上述诉请。 原告紫域公司对其陈述事实向法庭提供如下证据： 1、《商铺、房屋租赁合同》及房屋分层平面图，拟证明紫域公司与罗玉珍签订租赁合同的事实； 2、房屋所有权证查询档案，拟证明涉案商铺属紫域公司所有； 3、照片，拟证明罗玉珍已实际使用了涉案商铺。 被告罗玉珍辩称，一、紫域公司对涉案商铺没有所有权，导致罗玉珍在经营过程中无法办理营业执照，其主体不适格，涉案租赁合同应为无效；二、罗玉珍已于2017年6月将涉案商铺钥匙交还给紫域公司，合同应于此时终止，罗玉珍仅应支付从2016年10月至2017年6月的租金；三、紫域公司诉请的滞纳金无事实及法律依据，滞纳金应计算至2017年6月，紫域公司的诉请已超过诉讼时效。 被告罗玉珍对其陈述事实向法庭提供如下证据： 1、缴费清单，拟证明罗玉珍已于2017年4月停止营业； 2、收款收据9张，拟证明罗玉珍交纳给紫域公司押金6600元，并支付租金至2016年10月； 3、（2019）桂0221民初3750号案件庭审笔录，拟证明罗玉珍于2017年6月将涉案商铺钥匙交还给紫域公司，视为涉案合同已于此时终止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的罗玉珍提交的证据2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于紫域公司提交的证据1、2，本院对该证据的真实性予以认定，该证据可证实紫域公司对涉案商铺有所有权，罗玉珍与紫域公司签订了租赁合同，本院对该事实予以认定； 二、关于紫域公司提交的证据3，本院对该证据的真实性予以认定，结合庭审中双方当事人的陈述，涉案租赁合同签订后，罗玉珍已实际使用了涉案商铺，本院对该事实予以认定。 三、关于罗玉珍提交的证据1，本院对该证据的真实性予以认定，该清单上载明，涉案商铺从2017年4月至2017年8月期间，均未产生水费，同时结合本案的其他证据及庭审中双方当事人的陈述分析，可证实罗玉珍从2017年4月已停止经营，本院对该事实予以认定。 四、关于罗玉珍提交的证据3，本院对该证据的真实性予以认定，根据该次庭审笔录记录的内容，证人韦某、黄某均陈述因涉案商铺所处地段人流量变少，罗玉珍无法继续经营，遂于2017年6月将涉案商铺钥匙交予紫域公司相关工作人员，罗玉珍明确表示愿意支付给紫域公司从2016年10月至2017年6月（计8个月）的租金，此外，证人韦某还陈述其向紫域公司承租的门面可以办理营业执照，本院对该事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于广西柳州市柳江区穿山镇柳石路56号紫域白莲国际城7栋1单元110号商铺的所有权人系紫域公司。2015年8月10日，紫域公司作为出租方（甲方）与罗玉珍作为承租方（乙方）签订《商铺、房屋租赁合同》，约定甲方将上述商铺出租给乙方用于经营美发店，商铺面积为48.9平方米，租赁期限从2015年8月10日至2018年8月9日止，第一年租金为45元/㎡/月，第二年租金为47.25元/㎡/月，第三年租金为49.61元/㎡/月；乙方应于每月10日前交清当月租金，逾期按每日1‰计付滞纳金，超过一个月不付租金，甲方有权终止合同；乙方向甲方支付三个月的租金作为押金，合同期满，乙方无违约，甲方三日内退还乙方押金；甲方保证出租物产权真实、合法、有效，提供正常水电供乙方使用，提供乙方办证所需的资料，协助乙方办证；乙方应按时交纳租金、物业管理、水电费等费用，不得损坏房屋结构，不得转租、转让等；租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前一个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同，若一方强行终止合同，须向对方支付三个月租金作为违约金；合同还对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，紫域公司依约将涉案商铺交付给罗玉珍用于经营美发店使用，罗玉珍于合同签订当日支付给紫域公司押金6600元，并依约支付租金至2016年10月9日。因涉案商铺所处地段人流量变少，罗玉珍无法继续经营，遂于2017年4月停止经营美发店，并于2017年6月将涉案商铺钥匙交给紫域公司相关工作人员，要求终止合同，但未得到紫域公司同意。后罗玉珍一直未支付租金至今，紫域公司已于2019年2月将涉案商铺出租给他人使用。2019年10月28日，紫域公司第一次将罗玉珍诉至本院，要求罗玉珍支付尚欠的租金及违约金，该案庭审中，罗玉珍明确表示愿意支付给紫域公司从2016年10月至2017年6月（计8个月）的租金，证人韦某陈述其向紫域公司承租的门面可以办理营业执照，后紫域公司撤回起诉。现紫域公司再次诉至本院，并提出上述诉请。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否有效；二、紫域公司的诉请是否超过诉讼时效期间；三、罗玉珍将涉案商铺钥匙交给紫域公司的行为是否导致涉案租赁合同解除，紫域公司要求罗玉珍支付租金及房屋占有使用费的诉请是否有事实及法律依据；四、紫域公司要求罗玉珍支付滞纳金的诉请是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一，本院认为，紫域公司已提供相应的产权证证实其对涉案商铺有所有权，其与罗玉珍签订的《商铺、房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同应为合法有效，本院对此予以认定。罗玉珍抗辩紫域公司对涉案商铺无所有权，未能提供证据证实，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，根据审理查明的事实，紫域公司于2019年10月28日第一次将罗玉珍诉至本院，而罗玉珍在该案庭审中明确表示愿意支付给紫域公司从2016年10月至2017年6月的租金，故诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。现紫域公司于2020年2月18日再次起诉，故其诉请未超过三年的诉讼时效期间，本院对此予以认定。罗玉珍关于诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，如前所述，涉案租赁合同合法有效，故双方当事人均应依约履行合同义务。 首先，本案中，紫域公司已依约将涉案商铺交付给罗玉珍实际使用，罗玉珍亦应依约支付租金给紫域公司。而罗玉珍因自身客观原因无法继续经营，遂以交回钥匙的方式强行要求解除合同，该行为意欲将自身经营的风险及损失转嫁给紫域公司，有悖诚信原则，不利于维护交易秩序的稳定，且紫域公司亦未作出同意解除合同的意思表示，故罗玉珍该行为不发生合同解除的法律效力，合同期限届满前，罗玉珍仍应依约支付租金给紫域公司，本院对此予以支持。关于罗玉珍提出涉案商铺无法办理营业执照导致无法经营的抗辩意见，未能提供证据证实，且证人韦某陈述其承租的门面可办理营业执照，故对该意见，本院不予采信。 据此，罗玉珍应支付给紫域公司从2016年10月10日至2018年8月9日的租金具体计算为： 1、从2016年10月10日至2017年8月9日（计10个月），租金单价为47.25元/㎡/月，租金计算得23105元（47.25元/㎡/月×48.9㎡×10个月=23105元）； 2、从2017年8月10日至2018年8月9日（计12个月），租金单价为49.61元/㎡/月，租金计算得29111元（49.61元/㎡/月×48.9㎡×12个月=29111元）； 以上租金合计52216元，紫域公司该项诉请，合法有据，本院予以支持。 其次，涉案租赁合同期限届满后，紫域公司有涉案商铺的钥匙表明其已可实际掌控涉案商铺，在无合同约束的情况下，其完全可以合理使用或再次出租涉案商铺，罗玉珍不存在占有使用的情形，故紫域公司要求罗玉珍支付从2018年8月10日至2019年1月9日的房屋占有使用费的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于罗玉珍已支付给紫域公司的押金6600元的处理问题，因该押金并未在紫域公司的诉请范围内，而罗玉珍亦未提出反诉要求退还押金，庭审中也未要求对押金予以处理，亦或提出扣减押金的抗辩，故本院在本案中对此不作处理，双方当事人可另行协商或另诉处理。 关于争议焦点四，本院认为，涉案租赁合同约定，罗玉珍应于每月10日前付清当月租金，现罗玉珍从2016年10月10日起未依约支付租金至今，构成违约，应承担相应的违约责任。虽涉案租赁合同约定了违约金的计算方式为每日1‰，但该计算标准约定过高，现紫域公司主张按月利率2%的标准计算违约金，未违反法律的规定，本院予以支持。 据此，暂计算至2019年12月11日，罗玉珍应支付给紫域公司的违约金分段计算如下： 1、2016年10月10日至2017年8月9日的月租金为2310.5元，其中2016年10月租金逾期天数从2016年10月11日计算至2019年12月11日（计38个月），2016年11月租金逾期天数从2016年11月11日计算至2019年12月11日（计37个月），2016年12月租金逾期天数从2016年12月11日计算至2019年12月11日（计36个月），2017年1月租金逾期天数从2017年1月11日计算至2019年12月11日（计35个月），2017年2月租金逾期天数从2017年2月11日计算至2019年12月11日（计34个月），2017年3月租金逾期天数从2017年3月11日计算至2019年12月11日（计33个月），2017年4月租金逾期天数从2017年4月11日计算至2019年12月11日（计32个月），2017年5月租金逾期天数从2017年5月11日计算至2019年12月11日（计31个月），2017年6月租金逾期天数从2017年6月11日计算至2019年12月11日（计30个月），2017年7月租金逾期天数从2017年7月11日计算至2019年12月11日（计29个月），合计335个月，违约金为15480元（2310.5元×2%×335=15480元）； 2、2017年8月10日至2018年8月9日的月租金为2425.9元，其中2017年8月租金逾期天数从2017年8月11日计算至2019年12月11日（计28个月），2017年9月租金逾期天数从2017年9月11日计算至2019年12月11日（计27个月），2017年10月租金逾期天数从2017年10月11日计算至2019年12月11日（计26个月），2017年11月租金逾期天数从2017年11月11日计算至2019年12月11日（计25个月），2017年12月租金逾期天数从2017年12月11日计算至2019年12月11日（计24个月），2018年1月租金逾期天数从2018年1月11日计算至2019年12月11日（计23个月），2018年2月租金逾期天数从2018年2月11日计算至2019年12月11日（计22个月），2018年3月租金逾期天数从2018年3月11日计算至2019年12月11日（计21个月），2018年4月租金逾期天数从2018年4月11日计算至2019年12月11日（计20个月），2018年5月租金逾期天数从2018年5月11日计算至2019年12月11日（计19个月），2018年6月租金逾期天数从2018年6月11日计算至2019年12月11日（计18个月），2018年7月租金逾期天数从2018年7月11日计算至2019年12月11日（计17个月），合计270个月，违约金为13100元（2425.9元×2%×270=13100元）； 以上违约金合计28580元（15480元+13100元=28580元），本院对此予以支持，该违约金暂计算至2019年12月11日，此后违约金以尚欠租金52216元为基数，按月利率2%的标准，计算至罗玉珍实际清偿之日止，紫域公司诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告罗玉珍支付给原告广西紫域房地产开发有限公司租金52216元（该租金从2016年10月10日计算至2018年8月9日）； 二、被告罗玉珍支付给原告广西紫域房地产开发有限公司违约金28580元（该违约金暂计算至2019年12月11日，此后违约金以尚欠租金52216元为基数，按月利率2%的标准，计算至被告罗玉珍实际清偿之日止）； 三、驳回原告广西紫域房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费2212元（原告广西紫域房地产开发有限公司已预交），减半收取1106元，由原告广西紫域房地产开发有限公司负担180元，由被告罗玉珍负担926元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。逾期不交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郏鹏洁 二〇二〇年四月二十三日 书记员  马洁华