河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初34204号原告：河南瑞祥置业有限公司，住所地郑州市桑园路人和花园13号楼2单元3楼东户，统一社会信用代码914101007891894523。法定代表人刘书勤。委托代理人李晓贵、苏世豪（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：牛金满，女，汉族，1985年11月24日出生，住河南省叶县。委托代理人孙艳霞，河南未来律师事务所律师。原告河南瑞祥置业有限公司(以下简称原告)诉被告牛金满（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）豫0105民初27668号之一民事裁定书，原告不服一审民事裁定书，提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）豫01民终22818号民事裁定书，裁定撤销原裁定，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晓贵，被告委托代理人孙艳霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002588206）；２.判令被告将x房屋归还原告；3.判令被告向原告支付代偿款5493.86元、代偿月供违约金45.2元（暂计至2019年９月６日，具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准）；解除合同违约金13643.85元、律师费52000元，共计71182.91元；4.判令被告协助原告办理涉案房屋的备案登记、不动产预告登记和预抵押登记的注销手续；5.判令由被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付代偿款20833.81元，代偿月供违约金6852元（暂计至2020年3月26日，具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准），解除合同违约金13643.85元、律师费52000元，共计93329.66元。事实与理由：2016年7月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002588206），合同约定被告购买原告开发的郑州市x，建筑面积89.46平方米，总房款1364385元，首付款274385元，商业贷款1090000元。2016年8月18日，被告与中信银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告为被告的购房按揭贷款承担阶段性连带责任保证。2019年8月份被告断供导致原告保证金被扣，被告欠款后原告多次催要，被告均未偿还，根据《商品房买卖合同》约定以及法律规定原告有权解除合同，并要求被告立即向原告支付代偿款项，承担相应违约金以及原告为实现债权解除合同，并要求被告立即向被告支付代偿款项，承担相应违约金以及原告实现债权支付的律师费、诉讼费等。商品房买卖合同解除后，办理合同备案登记、房屋预告登记和预抵押登记的注销系被告的附随义务。故原告诉至法院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、商品房买卖合同一份；证据二、中信银行个人购房借款合同、银行扣款凭证二份；证据三、催款函、EMS物流信息单二份；证据四、法律服务合同一份、发票六份、转款凭证一份。被告辩称：原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告已缴纳月供，原告要求解除合同，显失公平，请求法院依法驳回其诉讼请求，具体理由如下：首先，被告与原告签订的《商品房买卖合同》系原被告真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。原告请求解除《商品房买卖合同》的依据是：《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款第2项，但给补充协议系原告提供的格式条款，原告作为提供格式条款的一方，应当遵守公平原则，并采取合理的方式提请被告注意免除或限制其责任的条款。从《商品房买卖合同》附件四第三条第六款第2项可以看出，导致原告解除合同的原因，是原告没有按期支付月供，本案的被告，虽然说没有在9月1日缴纳月供，但是，被告在9月16日、17日补齐了月供，并不构成严重违约的情形。截止原告起诉至今，被告有时候是偶尔忘记缴纳，没过几天都给补上了。原告代偿的贷款本息仅为5493.86元，且原告起诉后，被告已补齐，仅因为原告代偿5493.86元就解除双方之间的房屋买卖合同，对被告显然是不公平的。其次，根据2019年11月14日全国法院民商事审判工作会议纪要的第47条的规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现的，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。就本案来说，被告也仅仅是一期房贷忘记缴纳，后期又给补交上了，对于一百多万的房产来说，不属于根本违约，也不影响双方合同目的的实现，因此不应当解除合同。最后，从房屋的价值来看，原被告是2016年7月签订的《房屋买卖合同》，2016年的合同价值是1364385，目前的市场价值将近二百万，如果仅因被告迟交了一个月的房屋贷款就解除双方之间相差价值六七十万元的合同，对被告显失公平，且《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款第2项的格式条款显然加重了被告的责任，排除了被告的权利，该格式条款应属无效。最后，被告与原告签订《房屋买卖合同》后，为办理房屋的产权证被告已按期缴纳了购房的契税、维修基金等各项费用已全部缴纳完毕。故请求法院对原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》的请求不予支持，应当依法驳回原告的诉讼请求。关于原告要求被告支付其代偿款、违约金、律师费等费用，依法应予以驳回。被告在9月16日已缴纳了两个月的月供，已不存在支付原告代偿款的问题。同时，原告仅代被告缴纳了5493.86元，且被告已很快补交了上述款项，原告却要求被告支付违约金等费用7万多元，明显加重了被告的义务，违反了公平原则。且原告仅代被告缴纳了5493.86元，确让被告承担52000元的律师费，显失公平且违反了《河南省律师收费办法》的规定，不应当得到支持。综上：原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应当予以支持。对《商品房买卖合同》附件四即解除合同及违约责任的约定，是原告提供的格式条款，明显加重了被告的义务，显失公平，应为无效的格式条款。同时根据九民会议关于合同解除的最新规定，被告迟交房贷仅仅一个月而已，构不成重大违约，也不影响原告合同目的的实现。不符合解除合同的条件，根据此法律规定，也不应当解除合同。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告就其答辩，向本院提交证据如下：证据一、发票四张；证据二、个人账户查询二张。经审理查明：2016年7月26日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品发买卖合同》（合同编号：16002588206）一份，主要约定：买受人购买位于金水区××东、××商品房××套，房屋总金额1364385元；买受人按照应交纳比例按期付款，其中274385元于2016年7月26日前交付，首付款于合同签订时一次性付清，1090000元以商业贷款方式支付；该合同附件四中关于按揭贷款付款的补充约定条款载明：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项包括代偿银行款项及损失赔偿金的万分之五的补偿金；买受人没有人按照上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同；出卖人选择解除合同的。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项等。末尾出卖人处加盖有河南瑞祥置业有限公司印章，买受人处有牛金满签字捺印。2016年8月18日原告（保证人）与被告（借款人）及中信银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《中信银行个人借款合同》一份，载明：被告向中信银行股份有限公司郑州分行借款1090000元，用于购买金水区x号的房屋，贷款期限自2016年8月18日至2046年8月18日。还款方式为按月等额本息。牛金满及中信银行作为抵押贷款双方签字盖章予以确认，河南瑞祥置业有限公司作为保证人在合同上盖章予以确认。原告另提交中信银行郑州分行账户交易明细，载明：户名为原告，交易日期分别为2019年8月30日、2019年9月8日、2019年12月8日、2020年1月8日，金额分别为5493.86元、5471.76元、4399.39元、5468.8元，对方户名为被告牛金满。2019年9月2日，原告向被告邮寄一份催款通知书，主要载明：由于您未能按期向中信银行偿还到期贷款本息，中信银行截止2019年8月30日累计从我公司在其营业机构开立的账户中扣除相应的保证金5493.86元。在接到本催款函3日内支付我公司被银行代扣的保证金款项本息共计5493.86元（该数额仅为我公司保证金账户扣划信息显示，最终承担金额以银行正式扣划账单为准）以及补偿金8.24元（暂计至2019年9月2日）。如您未在上述通知期限内按照上述要求支付我公司相应的款项，我公司将采取进一步的措施，包括但不限于与您解除合同，以及向您提起诉讼，通过法律途径依法追究您的相关违约责任。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。商品房买卖合同对合同解除的情形进行了约定，被告虽出现逾期归还银行贷款本息的情形，但是愿意立即将原告代偿款项支付给原告。同时，结合本案被告的违约情节及程度、商品房买卖合同的履行现状及公平公正原则，原告诉请解除双方商品房买卖合同、归还房屋并办理相关登记的注销手续，本院不予支持。原告作为保证人向银行承担保证责任后，有权向被告进行追偿，故原告诉请被告支付代偿款20833.81元，依法有据，本院予以支持。商品房买卖合同约定自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项的万分之五的补偿金故原告有权主张违约金分别以5493.86元、5471.76元、4399.39元、5468.8元为基数，分别自2019年8月30日、2019年9月8日、2019年12月8日、2020年1月8日起按照日万分之五计算至实际清偿完毕之日。商品房买卖合同对律师费的负担进行了约定，同时，根据被告违约情况及河南省律师协会律师服务收费指导意见，对原告诉请律师费中5000元部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告牛金满于本判决生效后十日内向原告河南瑞祥置业有限公司支付代偿款20833.81元及违约金（违约金分别以5493.86元、5471.76元、4399.39元、5468.8元为基数，分别自2019年8月30日、2019年9月8日、2019年12月8日、2020年1月8日起按照日万分之五计算至实际清偿完毕之日）、律师费5000元；二、驳回原告河南瑞祥置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11890元，由原告负担5217元，被告负担617元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 贾 威审判员 李楠楠审判员 雷海娜二〇二〇年四月十日书记员 王伟亮