广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终298号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张昆智，男，1993年9月17日出生，汉族，住广东省阳江市******房。公民身份号码：4417******9。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人张昆智商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金3331.66元；三、二审案件受理费由张昆智承担。事实与理由：一、丰怡公司于2017年8月14日才办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，由于政府审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属登记延迟。而且，丰怡公司为张昆智办理权属登记属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。张昆智也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给张昆智没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以张昆智的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。张昆智辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助张昆智办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给张昆智。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。张昆智一审起诉请求：一、丰怡公司返还办证税费32029.02元及利息（利息从2013年8月25日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给张昆智；二、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3331.66元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；三、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2013年8月24日，张昆智（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：丰怡公司将位于阳江市******房出售给张昆智，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字201****号，总价款为666332元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付200332元，余款466000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。张昆智按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。签订合同当日，丰怡公司还收取了张昆智办证费用42024元。丰怡公司于2014年12月16日将商品房交付张昆智使用，但丰怡公司未能在合同约定的期限内为张昆智办理房地产权属证书。后丰怡公司于2017年8月14日协助张昆智办理了涉案商品房的不动产权证。丰怡公司在收取张昆智的办证费用中代张昆智交付了维修基金11268元、契税9994.98元、查档费用10元、测绘费用160元、不动产登记费用共320元和复印费用50元，合共21802.98元。一审法院认为，张昆智、丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对张昆智请求丰怡公司退还办证费用及利息问题，丰怡公司已协助张昆智办理了权属证书，应将剩余的费用退还给张昆智。本案扣除丰怡公司已代为张昆智支付的维修基金11268元、契税9994.98元、查档费用10元、测绘费用160元、不动产登记费用共320元和复印费用50元，丰怡公司应退还办证费用20221.02元（42024元-21802.98元）给张昆智。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2015年4月1日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给张昆智。对逾期办证的违约责任问题。依据张昆智、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，张昆智不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向张昆智支付违约金。本案中，丰怡公司在2014年12月16日将商品房交付给张昆智后，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了合同约定，丰怡公司应按张昆智已付房价款的0.5%向张昆智支付逾期办证违约金，即为3331.66元（666332元×0.5%）。对张昆智该请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20221.02元及该款利息（利息从2015年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给张昆智；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3331.66元给张昆智；三、驳回张昆智的其他诉讼请求。一审案件受理费342元，由张昆智负担79元，丰怡公司负担263元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。张昆智与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给张昆智是否正确。本案中，张昆智已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给张昆智，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了张昆智的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有张昆智该款项没有依据，张昆智要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代张昆智支付的部分税费后返还剩余的办证费给张昆智正确。虽然张昆智自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司自2015年4月1日起以剩余的办证费为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息给张昆智并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》