广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初198-201号198-201号案原告：深圳市德业基物业管理有限公司，深圳市南山区深南大道12038号东方新地苑裙楼201，统一社会信用代码914403007261516411。法定代表人：杨友江，总经理。委托代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师实习律师。198号案被告丁虹，女，汉族，1974年4月5日出生，住址广东省深圳市南山区丽山路德意名居（一期）1栋332，身份证号码。199号案被告彭卓彪，男，汉族，1981年8月14日出生，住址广东省深圳市南山区丽山路德意名居（一期）1栋B-11A，身份证号码。199号案被告羊琴，女，汉族，1986年1月8日出生，住址广东省深圳市南山区丽山路德意名居（一期）1栋B-11A，身份证号码。200号案被告匡和碧，男，汉族，1965年12月2日出生，住址广东省深圳市宝安区洪浪北路丰华苑一栋B座704，身份证号码。201号案被告万其云，男，汉族，1979年2月24日出生，住址广东省深圳市南山区桃园街道西丽湖路4221号德意名居（一期）3栋A座5A，身份证号码。201号案被告谢春梅，女，汉族，1982年5月26日出生，住址广东省深圳市南山区桃园街道西丽湖路4221号德意名居（一期）3栋A座5A，身份证号码。198-201号案原告诉被告丁虹等六人物业服务合同纠纷四案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王潘锋、李峰，198号案被告丁虹、199号案被告彭卓彪、羊琴、200号案被告匡和碧、201号案被告谢春梅到庭参加了诉讼。本系列案现已审理终结。198号案原告诉求：1、被告支付拖欠的物业管理费人民币2,334.5元（以下币种均为人民币）、专项维修资金182.42元、水费169.7元以及违约金302.5元（违约金以未缴纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准支付至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2017年9月30日)；2、诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告明确诉求第一项物业管理费为166.75元/月、专项维修资金为0.25元/月/平方米，均自2016年8月计至2017年9月，水费自2017年5月计至2017年9月，诉求第二项保全费未实际发生；199号案原告诉求：1、二被告支付拖欠的物业管理费4,519.68元、专项维修资金353.1元以及违约金482.57元（违约金以未缴纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准支付至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2017年9月30日)；2、诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告明确诉求第一项物业管理费、专项维修资金均自2016年11月计至2017年9月，诉求第二项保全费未实际发生；200号案原告诉求：1、二被告支付拖欠的物业管理费2,546.46元、专项维修资金198.99元、水费842.32元以及违约金233.28元（违约金以未缴纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准支付至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2017年9月30日)；2、诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告明确诉求第一项物业管理费、专项维修资金均自2017年1月计至2017年9月，水费自2016年12月计至2017年9月，诉求第二项保全费未实际发生；201号案原告诉求：1、二被告支付拖欠的物业管理费2,579.31元、专项维修资金201.51元以及违约金236.3元（违约金以未缴纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准支付至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2017年9月30日)；2、诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告明确诉求第一项物业管理费、专项维修资金均自2017年1月计至2017年9月，诉求第二项保全费未实际发生。事实与理由：2014年5月28日，深圳市南山区德意名居业主委员会与其签订了《物业服务合同》，约定由其为深圳市德意名居小区全体业主或物业使用人提供物业服务管理，服务期限为3年，自2014年5月28日起至2017年5月27日止，并可在到期后继续提供服务。依据双方所签订的《物业服务合同》的约定，小区业主或物业使用人每月应按其拥有的建筑面积向其缴纳物业管理服务费，其中，住宅物业按照每平方米3.2元/月的标准计算，商业住宅按照每平方米6元/月的标准计算，每月缴纳物业管理费为当月10日前，逾期缴费的应以逾期未缴的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准计算违约金。同时由其代缴相关物业的水费、电费、专项维修资金等费用。被告是深圳市南山区德意名居小区一期业主或使用者，但未按照上述《物业服务合同》的约定缴纳物业管理费、专项维修资金、水费，并因此产生违约金。依据《物业管理条例》第六十七条、《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条的规定，被告作为德意名居小区的业主，依法负有缴纳物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为已经构成严重违约，依法应继续缴纳未缴纳的费用并承担违约责任。综上,被告拒不缴纳拖欠的物业管理费的行为已严重侵害了德业基公司的合法权益，并已构成违约。198-201号各案被告均辩称：1、小区业主公共收益由原告非法占用、侵吞，从未向包括各案被告在内的全体业主征求收取、使用意见，以及履行必要的公示。2014年4月28日，原告与深圳市南山区德意名居第一届业主委员会签订了包干制物业服务合同，依据合同约定物业费归属原告，公共收益并未与其有任何约定。依据国务院2007年实施的《物业管理条例》第五十五条规定，公共收益属于小区业主所有的，首先作为本体基金（物业专项维修资金）补充使用，也可以由业主大会决定其他使用用途。但一直以来，原告从不公示，各案被告亦毫不知情，曾多次要求亦未得到原告的明示。原告不仅违反了法律规定，也严重违反物业合同约定，侵害了各案被告的知情权，以及可以以房屋产权面积明确区分的公共收益权；2、原告没有按照法律规定及时、足额地缴纳各案被告名下房屋的物业专项维修资金，导致各案被告无法进行房屋的正常交易、办理抵押贷款及买卖过户手续。依据2008年颁布实施的《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，日常收取的物业专项维修资金由业主随物业费缴纳，由物业公司按月存入物业专项维修资金专户，物业公司应按月缴纳存入政府监管的基金账户内。直到各案被告发现后并停止再缴纳日期为止，各案被告虽然履行了缴纳物业费及物业专项维修资金的应尽义务，而原告却未依法履行代缴义务，并未按月存入小区物业专项维修基金账户，各案被告的房屋基金分户信息一直显示未足额缴纳状态，导致各案被告因违反《深圳经济特区物业管理条例》规定无法交易、抵押、过户等，严重侵害了各案被告依法应享有的业主物权及正常市场交易而产生的收益权；3、在原告严重违约的同时，亦严重侵害全体业主利益，擅自改变架空层初始规划功能。作为一家与业主大会签订了物业服务合同的管理公司，应当按照合同法履行约定义务，原告不但没能尽到物业服务合同的服务义务，反而自2016年7月以来，对为维护全体业主利益的多名业主进行殴打、威胁恐吓、迫害，且拒不道歉及赔偿医药费。并且长期怠于管理，小区脏乱差，老鼠成窝，蟑螂蚊子成群。电梯没有及时维护，经常关人、夹人。二栋、三栋架空层本属于规划内公共场所，但原告与开发商勾结，在未依据《深圳经济特区物业管理条例》第17条规定，经业主大会2/3以上业主同意并批准的情况下，私自把三栋架空层改作出租他用此违建在2019年1月份桃源街道办才予以拆除，根据预算将要花60万元左右来修复，其必须依法恢复原始规划公共用途的功能），引起包括各案被告在内的强烈不满，且原告态度野蛮霸道，对于包括各案被告在内的业主基本诉求拒不解决，三番五次殴打业主，偷抢业主大会的投票票箱。2017年5月27日物业服务合同已经到期，经业主大会依法换届选举产生第二届业主委员会，并经2017年4月23日业主大会会议决定不再续聘原告。德意名居第二届业委会依法与选聘的物业在2017年9月签订了物业服务合同，但原告拒不撤场，拒不缴纳小区资料及公共设施，甚至想方设法破坏管理设施设备，殴打、威胁、恐吓多名包括各案被告在内的业主，也殴打新物业保安人员，多次被南山区警方处理，也被深圳市物业管理协会公开谴责、处理，原告野蛮行径受到过相关部门应有的惩处。但是原告不仅不收敛，反而更加变本加厉，持续威胁谩骂小区业主，拒不接受政府部门的调解，各案被告也无法通过协调协商的方式解决问题。综上所述，原告在公共收益、物业专项维修基金、物业管理、业主知情权、擅自改变原始规划区域内共有区域功能等方面存在严重的违法、违规、违约情形，存在过错在先，应当首先予以纠正，停止侵害、排除妨害、恢复各案被告正常的房屋状态、恢复包括架空层在内的建筑区划内的原始规划功能。请求法院依据法律规定，依法保护各案被告的财产权益，保护各案被告作为业主依法应享有的其他合法权益不受侵害；4、没有证据表明被告欠缴原告物业费，若有证据证明，则被告主张物业费三者缴纳。综上，驳回原告的诉讼请求。本系列案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××动物园路德意名居（一期）1栋332房（以下简称1栋332房产）于2012年6月8日登记至198号案被告丁虹名下，建筑面积52.11平方米；位于深圳市××动物园路德意名居（一期）1栋B-11A房（以下简称1栋B-11A房产）于2014年9月23日登记至199号案被告彭卓彪、羊琴名下，双方各占50%的份额，建筑面128.4平方米；位于深圳市××动物园路德意名居（一期）2栋4C房（以下简称2栋4C房产）在案涉期间登记在200号案被告匡和碧名下，于2018年4月24日转移登记至案外人徐灿灿名下，建筑面88.42平方米；位于深圳市××动物园路德意名居（一期）3栋A-5A房（以下简称3栋A-5A房产）于2011年6月2日登记至201号案被告万其云、谢春梅名下，双方各占50%的份额，建筑面积89.56平方米。2014年5月28日，深圳市南山区德意名居业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对德意名居花园（一、二期，商住）进行物业管理服务；委托管理期限为3年，自2014年5月28日起到2017年5月27日止；物业服务费实行包干制，由业主（物业使用人）按其拥有建筑面积每月向乙方交纳，住宅物业3.2元/月/平方米，商业物业6元/月/平方米，物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月10日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴管理服务费万分之五交纳违约金；及其他内容。原告提交了《桃源街道大学城社区德意名居小区新老物业交接协调会会议纪要》，拟证明在2017年10月17日召开的新老物业交接协调会上，确认了德意名居小区部分业主欠缴物业费。各案被告认为该会议纪要无相关人员的签名以及组织协调会的政府部门盖章，真实性无法确认，关联性不予认可。原告在198号案、199号案、200号案中提交了深圳增值税专用发票、广东省污水、垃圾处理费专用收据，拟证明其已代缴涉案小区的水费。198号案、199号案、200号案被告对上述证据的关联性不予认可，认为并未载明各案被告欠缴费用及欠缴费用金额。各案被告提交了物业专项维修资金欠费金额截图、深圳财经生活频道《经济生活报道》的视频和截图、房屋建筑公用面积分类汇总表、限期拆除催告书、照片、德意名居换物业前后情况说明、《关于对深圳市德业基物业管理有限公司给予公开谴责的决定》等，拟证明原告未缴纳涉案房产专项维修资金、业主被殴打的事实以及相关部门要求拆除3栋架空层违建部分。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。庭审中，各案被告陈述原告主张的费用其已用现金支付。本院认为，原告与德意名居业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原告与各案被告存在事实上的物业服务合同关系。原告为涉案小区提供物业管理服务至2017年9月，现原告主张各案被告欠付物业管理费、专项维修资金，以及198号案被告、200号案被告欠缴水费（198号案欠付2016年8月至2017年9月期间的物业管理费2,334.5元、专项维修资金182.42元、2017年5月至2017年9月期间的水费169.7元；199号案欠付2016年11月至2017年9月期间的物业管理费4,519.68元、专项维修资金353.1元；200号案欠付2017年1月至2017年9月期间的物业管理费2,546.46元、专项维修资金198.99元、2016年12月至2017年9月期间的水费842.32元；201号案欠付2017年1月至2017年9月期间的物业管理费2,579.31元、专项维修资金201.51元），各案被告未提交证据证明其已支付相关费用，应承担举证不能的不利后果。各案被告辩称德业基公司在提供服务过程中严重失职、未按约定履行合同义务，但物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费、专项维修资金是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费、专项维修资金，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，业主如对物业服务质量不满意应通过其他合法途径解决，故对于各案被告的上述抗辩，本院不予采纳，各案被告应向原告支付欠付费用。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护全体小区业主的合法权利。各案被告未按合同约定交纳物业管理费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。各案被告应按每月欠付物业管理费（198号案物业管理费为166.75元/月、专项维修资金为13.03元/月；199号案物业管理费为410.88元/月、专项维修资金为32.1元/月；200号案物业管理费为282.94元/月、专项维修资金为22.11元/月；201号案物业管理费为286.59元/月、专项维修资金为22.39元/月）的日万分之五的标准，分别从欠缴物业费当月11日起向原告支付违约金，计至本判决确定的付款之日止。原告诉求的保全费并未实际发生，本院对各案该诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：198号案：一、被告丁虹于本判决生效之日起十日内向原告深圳市德业基物业管理有限公司支付2017年5月至2017年9月期间的水费人民币169.7元、2016年8月至2017年9月期间的专项维修资金人民币182.42元、物业管理费人民币2,334.5元及违约金（以人民币166.75元为基数，按每日万分之五的标准，分别从欠缴当月11日起，计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回原告深圳市德业基物业管理有限公司的其他诉讼请求。199号案：一、被告彭卓彪、羊琴于本判决生效之日起十日内向原告深圳市德业基物业管理有限公司支付2016年11月至2017年9月期间的专项维修资金人民币353.1元、物业管理费人民币4,519.68元及违约金（以人民币410.88元为基数，按每日万分之五的标准，分别从欠缴当月11日起，计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回原告深圳市德业基物业管理有限公司的其他诉讼请求。200号案：一、被告匡和碧于本判决生效之日起十日内向原告深圳市德业基物业管理有限公司支付2016年12月至2017年9月期间的水费人民币842.32元、2017年1月至2017年9月期间的专项维修资金人民币198.99元、物业管理费人民币2,546.46元及违约金（以人民币282.94元为基数，按每日万分之五的标准，分别从欠缴当月11日起，计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回原告深圳市德业基物业管理有限公司的其他诉讼请求。201号案：一、被告万其云、谢春梅于本判决生效之日起十日内向原告深圳市德业基物业管理有限公司支付2017年1月至2017年9月期间的专项维修资金人民币201.51元、物业管理费人民币2,579.31元及违约金（以人民币286.59元为基数，按每日万分之五的标准，分别从欠缴当月11日起，计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回原告深圳市德业基物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。各案受理费均为人民币25元，由各案被告负担。本判决为终审判决。审判员  王莘惠二〇二〇年四月三日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。