贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4507号原告：龙某某，女，汉族，1979年7月29日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。被告：贵州炜顺物业管理有限公司,地址:贵州省贵阳市云岩区陕西路109号创世纪新城二期(北楼)15层1号。法定代表人：陈礼贵，职务：经理。委托诉讼代理人：梁聿。委托诉讼代理人：刘流，贵州心海律师事务所律师。被告：贵州财经大学，地址：贵阳市花溪大学城。法定代表人：刘雷，职务：校长。委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告龙某某诉被告贵州炜顺物业管理有限公司（以下简称炜顺物业公司）、贵州财经大学相邻排水纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙某某的委托诉讼代理人吴启刚，被告炜顺物业公司的委托诉讼代理人梁聿、刘流，被告贵州财经大学的委托诉讼代理人邓明松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因房屋漏水导致的装修损失共计人民币68225元；2.判令被告赔偿原告在装修期间另外租房的租金和搬家损失共计人民币8000元；3.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：原告系位于贵阳市云岩区房屋（以下简称xx小区x楼x号房屋）的所有权人，该栋楼的3楼8号房屋（以下简称xx小区x楼x号）的所有权人系被告贵州财经大学，该校将该房屋提供给其聘用的外教临时周转居住。2018年2月10日，xx小区x楼x号漏水，居住的外教恰好不在，地板全部浸湿后，水滴到原告楼下才得以发现，导致原告的xx小区x楼x号房屋地面全部浸水，木地板全部被浸毁，家具、家电被浸湿，并造成装潢重度受损，所有房间地面积水，吊顶受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘，电路短路，家中大量物品被水浸湿损坏。现原告的屋顶和墙壁全部是霉斑，严重影响了原告及家庭成员的身体健康。2018年12月23日晚，xx小区x楼x号再次发生漏水事件，由于外教不在屋内，地板全部被浸后水漫到原告楼下才得以发现，导致原告的xx小区x楼x号房屋再次遭受损害。原告认为，其房屋受损的直接原因系被告贵州财经大学的xx小区x楼x号的管道堵塞造成卫生间和厨房反水，导致污水下渗到原告家中；被告贵州财经大学系房屋所有权人，未能及时处理家中漏水积水，应当对此承担责任；被告炜顺物业公司作为小区物业管理单位，也应当承担对该区域公共部分的管理维护义务，在发生第一次污水渗出后，没有及时采取有效措施疏通公共管道，从而导致第二次损失的造成，也应当承担相关责任。现因两被告互相推卸责任，原告无奈只好诉请如前。被告炜顺物业公司辩称，本案系相邻排水纠纷，我公司仅系物业管理人，不应当作为被告参加诉讼；我公司尽到了基本的管理义务，且从房屋外部看不见漏水，不能苛责我公司注意房屋内部的情况。综上，原告要求我公司承担责任无事实及法律依据。被告贵州财经大学辩称，我校不应当作为被告参加诉讼，应作为查明案件事实的第三人参加诉讼；两次漏水均系我校房屋内的厨房地漏反水，我校无过错；2018年12月23日漏水后次日，我校发通知要求被告炜顺物业公司检测管道，被告炜顺物业公司疏于管理，存在过错；原告对损失的扩大也有过错，在第一次渗水后没有及时找到被告炜顺物业公司检修。根据原告、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于贵阳市云岩区房屋（即xx小区x楼x号房屋）系原告所有。位于贵阳市云岩区房屋（即xx小区x楼x号）系被告贵州财经学院所有。原告与被告贵州财经大学的房屋属于上下楼层关系，即被告贵州财经大学的xx小区x楼x号在原告的xx小区x楼x号房屋的相邻上方。2018年2月9日、12月23日，原告的xx小区x楼x号房屋两次分别因楼上房屋漏水导致其屋内地板等受损，为此，原、被告就损失赔偿事宜产生分歧，原告遂诉至本院。另查明：2018年3月19日，被告贵州财经大学后勤处向该校领导出具的《关于xx小区x栋x单元xx外教公寓地板更换的报告》中载明：“2018年2月9日xx小区x栋x单元xx外教公寓因下水管堵塞导致房间淹水严重，为解决淹水排水问题，由后勤集团对淹水木地板进行拆除并排除积水，木地板泡水严重已无法使用，为保证开学外教教师正常入住，现需对木地板进行更换，预算费用：5110元。……”2019年5月6日，被告贵州财经大学后勤处向该校领导出具的《关于支付枫林小区外教公寓（五栋308）木地板的报告》中载明：“我校枫林小区外教公寓（五栋308）主管道堵造成水淹木地板，长达一月无人发现，木地板被泡坏。根据使用部门的意见结合询价情况，贵阳南明绍英装饰材料经营部已于4月3日对木地板更换完成，建议支付该费用，费用为：6410元。……”2019年6月10日，被告贵州财经大学后勤处向该校领导出具的《xx小区x栋x单元xx外教公寓情况》中载明：“2018年2月9日国际学院朱某老师电话反馈，xx小区x栋x单元xx外教公寓屋内淹水严重，国际学院梁林红院长、朱某老师、后勤处莫某、后勤集团文某、谢某及枫林物管胡某经理到现场查看，屋内水电均已关闭，厨房内地漏不断冒出脏水，判断为主管道堵塞导致，经请示蒋震副处长及赵普副校长同意后，对木地板进行拆除，排除屋内积水（木地板水泡严重已无法使用）。2018年2月10日,枫林物管联系疏通公司对主管道进行了疏通，疏通后屋内积水自然下漏，之前积水明显为主管道堵塞污水回流导致。2018年2月28日，后勤处罗某、莫某前往枫林小区物业办公室协商，罗某、莫某提出因主管道堵塞导致污水回流引起水淹房间，物业公司应承担责任。物业办公室表示，由于房屋内未住人导致没有第一时间通知物业处理，才引起损失，物业公司无责任，最终双方没有达成一致意见。……2018年12月23日，国际学院老师电话反馈，xx小区x栋x单元xx外教公寓屋内淹水严重，贵阳校区管委办主任王某、国际学院李某老师、后勤处罗某、后勤集团李志、枫林物管胡某经理到现场查看，屋内水电均已关闭，厨房内地漏不断冒出脏水，判断为主管道堵塞导致。……2018年12月23日,枫林物管联系疏通公司对主管道进行了疏通，疏通后屋内积水自然下漏，之前积水明显为主管道堵塞污水回流所致。……”庭审中，原告向本院提交照片数张，用以证明因被告贵州财经大学的xx小区x楼x号漏水对其房屋所造成的损失情况。另，原告向本院提交被告炜顺物业公司的枫林物业服务中心于2018年12月24日发布的《紧急停水通知》一份，用以证明被告炜顺物业公司对其房屋因漏水所造成的损失应当承担管理责任，该通知载明：“尊敬的枫林5号楼中区各位业主（住户）：近来，枫林生活用水出现水压不稳，断续的停水现象。经外援专业人员和工程技术人员多次勘查后，初步判断是7号楼二次加压泵房至5号楼之间的供水暗管出现严重渗漏所致。因考虑业主（住户）的生活用水情况，我公司决定立即组织抢修，定在2018年12月24日至25日两天时间内完成，在2018年12月25日18时前恢复供水。届时，这两天内将影响到5号楼中区11层至24层之间的生活用水。敬请我小区各位业主（住户）提前做好蓄水准备。……”同时，经原告申请，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对xx小区x楼x号房屋的漏水原因进行鉴定，该公司于2019年9月25日作出仲恒鉴字【2019】第（ＳＷ2047）号《房屋安全鉴定报告》，该鉴定结论为：“综合现场的检测、检查、情况调查结果分析：贵州省贵阳市云岩区房屋的漏水原因为：是由于1单元3层8号房屋厨房地漏发生反水后两个走向：1.水沿厨房南侧地板向过道及客厅漫延，后向下渗漏所致；2.水沿厨房西北角流至2层8号房屋阳台钢化玻璃屋面上，后渗漏至2层8号房屋厨房，进而流向过道及客厅所致。”。该鉴定产生鉴定费1万元（已由原告先行垫付）。原告与被告炜顺物业公司对该鉴定报告及鉴定费均无异议，被告贵州财经大学对该鉴定结论有异议，其认为其房屋的厨房地漏反水系客观事实，但鉴定机构未明确因何原因导致反水，鉴定机构应当对反水原因进行重新鉴定。另经原告申请，本院委托皓天评估集团有限责任公司对xx小区x楼x号房屋因漏水所产生的装修损失进行价格评估鉴定，该公司于2019年10月24日作出（2019）皓评字第303号《评估报告》，价格评估结果为：经过测算，取整确定贵阳市云岩区房屋的装修损失在评估基准日（2019年8月5日）的评估价格为25420元。该鉴定产生鉴定费8000元（已由原告先行垫付）。原告对鉴定费无异议，但对装修损失评估的部分计算标准有异议，希望鉴定机构释明。被告炜顺物业公司对该《评估报告》及鉴定费均无异议。被告贵州财经大学对鉴定费无异议，但对《评估报告》载明的装修评估的范围有异议，其认为：评估明细上的项目并非均系其房屋漏水所导致，若包含项目扩大，则导致装修损失增加；且应当就漏水导致的墙面、顶面损失进行重新评估。被告贵州财经大学并提交补充鉴定申请书，申请对房屋的反水原因进行补充鉴定，同时针对评估报告就装修损失的范围问题提出书面异议。2019年11月25日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司就被告贵州财经大学提交的补充鉴定申请书向本院出具回复函，回复内容如下：“经调查，现场技术人员反映和现场记录可知，两次渗漏、反水发生后，物业均有对主水管道进行疏通，地漏管道有更换。在1单元3层8号房屋厨房地漏进行排水实验时，水流畅通无阻。因此，现场反水原因已无法查找，但委托内容的2层8号房屋的漏水原因是由于1单元3层8号房屋厨房地漏发生反水导致。我司已完成委托内容，反水现场已修复，无需再次补充鉴定。”原告与被告炜顺物业公司对该回复函均无异议，被告贵州财经大学仍有异议，并申请广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出庭说明情况。2019年12月18日，皓天评估集团有限责任公司就被告贵州财经大学对（2019）皓评字第303号评估报告的书面异议进行回复，回复内容如下：“根据委托方提供的相关资料，该房屋于2018年2月10日、2018年12月23日发生两次漏水，主要原因是楼上3层8号房屋厨房地漏发生反水后造成的。我公司评估人员于2019年10月18日在委托方和双方当事人的陪同下进行了现场勘察，现场勘察时间距最后一次漏水事故发生时间已经近10个月，无法看到漏水事故发生时的实际情况，只能根据申请方（原告）现场指认的项目进行评估。从现场勘察来看，龙某某房屋顶面受漏水影响后大面积留下浸水痕迹，足以推断当时受损范围较大，从顶面到地面均可能受到漏水影响，使用的电器因电路受漏水影响也可能出现故障。至于异议人提出浴霸、顶面吊顶和地面瓷砖及木地板与渗水不存在因果联系，这不是我公司评估的范围，我公司对相应项目的评估价格，由法院根据对因果关系的认定参考采用或不采用。”2020年4月7日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司就被告贵州财经大学申请其公司出庭说明情况事宜出具回复函，回复内容如下：我司在“受理鉴定回复函”中已明确列出“备注：本检测鉴定费用不包含出庭质证的差旅和人工费用及开挖费用，如需我司派员出庭质证，需提前5天补缴出庭质证的差旅和人工等费用6000元/人/次，亦并未拒绝出庭。本院收到该回复函后即通知原、被告到庭及告知该回复函内容，同时告知被告贵州财经大学，若其需广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出庭说明情况，需按该公司要求交纳相关费用，并限被告贵州财经大学于2020年4月22日前交纳，否则承担相应法律责任。后被告贵州财经大学逾期未向广州仲恒房屋安全鉴定有限公司交纳上述费用。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻方造成损失的，应当赔偿损失。本案中，原告与被告贵州财经大学的房屋系上下楼层的相邻关系，现原告主张被告赔偿因房屋漏水所导致的装修损失68225元，虽双方对原告的房屋有漏水以及受损事实均无异议，但双方对房屋漏水原因以及民事责任的承担问题存在分歧意见。首先，根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对原告房屋的漏水原因所作出的鉴定结论，原告的xx小区x楼x号房屋漏水系由于被告贵州财经大学的xx小区x楼x号的厨房地漏发生反水后向下渗漏所致，则原告房屋的装修受损与被告贵州财经大学的房屋的厨房地漏发生反水后向下渗漏具有因果关系；其次，被告贵州财经大学作为房屋所有权人，对其房屋具有管理注意义务，但从被告贵州财经大学的后勤处所出具的报告内容显示，被告贵州财经大学的xx小区x楼x号在其厨房地漏发生反水期间存在无人居住的情况，即被告贵州财经大学对其房屋漏水亦存在管理不善的过错。因此，被告贵州财经大学应当对原告所造成的装修损失承担民事赔偿责任。另根据皓天评估集团有限责任公司对原告房屋的装修损失所作出的鉴定结论，虽被告贵州财经大学对该鉴定机构的鉴定结论有异议，但该鉴定机构已就其提出异议进行回复，且被告亦无相应证据予以反驳，故被告贵州财经大学应当按照该鉴定结论所评估的装修损失金额25420元赔偿原告。关于原告主张被告炜顺物管公司因未尽管理维护义务与被告贵州财经大学共同承担赔偿责任之诉请，因原告仅提供《紧急停水通知》一份用以证明被告炜顺物管公司对漏水事故负有管理责任，但从该证据的内容来看，该证据不能证明被告炜顺物管公司对漏水事故负有管理责任，故原告的该诉请无事实依据，本院不予支持。至于原告主张判令被告赔偿原告在装修期间另租房的租金和搬家损失共计8000元之诉请，因原告未据此提供相应证据，故本院对原告的该诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告贵州财经大学于本判决生效之日起十日内赔偿原告龙某某人民币25420元；驳回原告龙某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1706元，减半收取853元由原告龙某某负担572元，被告贵州财经大学负担281元（原告已预交，该被告负担部分由该被告履行本判决时一并支付原告）；鉴定费18000元由被告贵州财经大学负担（原告已先行垫付，由该被告履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  何秋月二〇二〇年四月二十九日法官助理管成发书记员罗卉