广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终429号上诉人(原审被告)：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*****************第5卡。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋超，该公司法务经理。被上诉人(原审原告)：李惠仪，女，1973年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********。委托诉讼代理人：黄杰明，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李鸿钧（李鴻鈞），男，1977年4月17日出生，香港居民。上诉人肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（以下简称加洲公司）因与被上诉人李惠仪、李鸿钧商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人加洲公司的委托诉讼代理人蒋超，被上诉人李惠仪的委托诉讼代理人黄杰明到庭参加诉讼。李鸿钧没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。加洲公司上诉请求：1.请求二审法院指定鉴定机构对肇庆华生商住中心商业办公楼（塔楼）12层1212、1213办公室自2016年4月25日至2017年11月10日的租金标准进行鉴定，判令按鉴定标准对李惠仪、李鸿钧承担相应违约金；2.本案诉讼费用由李惠仪、李鸿钧承担。事实与理由：一审判决不应直接套用另案无关联性的物业鉴定结果作为本案定案依据。李惠仪、李鸿钧虽然不认同广东万联达资产房地产土地评估有限公司作出的《房地产评估报告》，但其并没有提交相应的证据证明前述评估报告存在非法或无效的情形。加洲公司也申请一审法院对李惠仪、李鸿钧所购买的办公室租金标准另行鉴定评估，由法院指定公允的鉴定机构并且加洲公司同意无条件承担全部鉴定费。但是一审判决忽略加洲公司的意见并无理由不批准加洲公司提出的鉴定申请，照搬另案无任何关联性的鉴定结论作为判决依据实属错误。一审判决不加判断的直接适用无关联评估报告，造成查明的事实不清，应当予以纠正。李惠仪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回加洲公司的上诉请求。一审判决采用的1205房的评估结果与1202、1203房是同一座向的，而1213、1213房面积更大，更为实用，应当和1205房的评估结果一致。李鸿钧没有到庭参与诉讼，亦没有提交书面答辩意见和证据。李惠仪、李鸿钧向一审法院起诉请求：1.加洲公司赔偿李惠仪、李鸿钧违约金142900.66元;2.加洲公司赔偿李惠仪、李鸿钧自起诉之日起的利息损失，以142900.66元为基数计算至加洲公司清偿之日；3.本案的诉讼费用由加洲公司承担。一审法院认定事实：2015年8月14日，李惠仪、李鸿钧（买受人）与加洲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一(合同编号：2015081170)，约定李惠仪、李鸿钧购买加洲公司开发的位于端州区信安大道东南侧84区“华生商住中心”商业办公楼（塔楼）12层1212办公室，预测建筑面积68.63㎡，总价款378845元。同日，李惠仪、李鸿钧（买受人）与加洲公司（出卖人）又签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一(合同编号：2015081172)，约定李惠仪、李鸿钧购买加洲公司开发的位于端州区信安大道东南侧84区“华生商住中心”商业办公楼（塔楼）12层1213办公室，预测建筑面积86.77㎡，总价款478944元。在上述两份《商品房买卖合同（预售）》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条“交付时间和手续”第（一）款约定，出卖人应当在2016年4月25日前向买受人交付该商品房。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。上述合同签订后，李惠仪、李鸿钧依约付清了房款，但加洲公司直到2017年11月10日才交付案涉商品房给李惠仪、李鸿钧。双方因此产生纠纷，李惠仪、李鸿钧遂向该院提起本案诉讼。诉讼中，李惠仪、李鸿钧与加洲公司均确认涉案的1212、1213办公室已于2017年11月10日交付。又查明：1.由于案涉楼房存在逾期交付问题，加洲公司为此曾委托广东万联达资产房地产土地评估有限公司对肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼（八至二十二层）的租金价格进行评估，评估的时间点为2016年4月27日。广东万联达资产房地产土地评估有限公司于2017年11月4日出具肇万评字2017-4039号《房地产估价报告》，确定评估对象在估价时点的租金单价为30元/㎡/月。2.该院在审理(2018)粤1202民初4096号林禧波诉加洲公司商品房预售合同纠纷一案中，根据林禧波的申请委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区*****华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2018年12月24日出具国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》，估价结果为：“估价对象为肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼1205办公室办公房地产，房屋规划用途为办公楼，建筑面积为76.88㎡，在符合本报告价值类型和满足本估价报告假设和限制条件下，2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评估价值3921元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李惠仪、李鸿钧与加洲公司于2015年8月14日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。根据上述《商品房买卖合同（预售）》的约定，加洲公司应于2016年4月25日向李惠仪、李鸿钧交付案涉的1212、1213办公室，但加洲公司直至2017年11月10日才交付，确实存在逾期交付的情形，加洲公司对此亦无异议，故加洲公司已构成违约，理应依约承担支付违约的责任。本案的争议焦点主要在于违约金的计付标准，根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。本案中，李惠仪、李鸿钧选择继续履行合同，故根据合同的约定加洲公司应按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准支付违约金。虽然加洲公司曾委托广东万联达资产房地产土地评估有限公司对位于肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼（八至二十二层）的2016年4月27日租金价格进行评估，但该评估为加洲公司单方委托，且事后李惠仪、李鸿钧对评估结果亦不认可，故该院不予采纳。由于该院在审理(2018)粤1202民初4096号林禧波诉肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，根据当事人的申请依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对位于端州区信安大道东南侧84区“华生商住中心”商业办公楼（塔楼）1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，该评估机构出具的《房地产估价报告》也经该院已经发生效力的民事判决予认确认，故该院予以采纳。由于该《房地产估价报告》评估标的为端州区信安大道东南侧84区“华生商住中心”商业办公楼（塔楼）1205办公室，而本案所涉的则为1212、1213办公室，两者为同一楼盘、同一幢楼、同一楼层，故李惠仪、李鸿钧在本案主张根据1205办公室的租金标准计付逾期交房违约金合理合法，该院予以支持。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，1212办公室：2016年4月25日至2017年4月24日的月租金为3362.87元(68.63㎡×49元/㎡/月)，2017年4月25日至2017年11月10日的月租金为3500.13元(68.63㎡×51元/㎡/月)；1213办公室：2016年4月25日至2017年4月24日的月租金为4251.73元(86.77㎡×49元/㎡/月)，2017年4月25日至2017年11月10日的月租金为4425.27元(86.77㎡×51元/㎡/月)；据此计算逾期交付1212、1213办公室的违约金为142900.66元。因此，李惠仪、李鸿钧请求支付违约金的请求，该院予以支持。加洲公司对此所作之抗辩，理由不充分，该院不予采纳。同样，加洲公司要求对案涉办公室的有关租金水平重新委托评估机构进行评估的申请，亦由于理据不足，该院不予接纳。对于李惠仪、李鸿钧主张上述违约金利息损失的请求。由于案涉的有关违约金在起诉时尚未确定，此情形下主张该部分违约金利息损失理据不足，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、加洲公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金142900.66元给李惠仪、李鸿钧；二、驳回李惠仪、李鸿钧的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3158元，由李惠仪、李鸿钧负担50元，加洲公司负担3108元。加洲公司应负担的受理费在该判决发生法律效力之日起七日内向该院交纳。二审期间,加洲公司提交以下新的证据：1.《华生金融文化中心写字楼可收楼赔付补充协议明细表》《商品房买卖合同》补充协议，拟证明大多数业主同意按照当时的租金标准30元/㎡/月进行赔付；2.《租赁合同》《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》，拟证明同一幢写字楼内的其他房屋实际租金标准；3.《肇庆市中级人民法院拟办案涉及的肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼1210、1211办公室同期同地段同类办公用房租金水平的评估报告》，拟证明该评估结果与李惠仪、李鸿钧主张采纳的鉴定结论无法统一，该租金标准更为客观，加洲公司认可该评估结果所认定的租金标准。李惠仪、李鸿钧质证如下：1.对第一组证据：加洲公司与其他租户的租金赔偿标准与本案无关，对其关联性、合法性、真实性均不予认可。2.对第二组证据：其他商铺的租赁合同的证明效力低于李惠仪、李鸿钧提供的1205房评估报告，对其三性均不予认可。3.对第三组证据：①该报告基准日仅为2016年4月25日，未充分考虑至2017年11月10日期间内的租金变化；②现承租人在2020年2月的租金水平为55元/㎡/月，但该评估价格仅为44元/㎡/月；③该报告虽为租金评估，但其基础是建立在案涉不动产的特性，故本质属于房产土地评估项目。而肇庆市中联资产评估有限公司并没有房产土地评估的资质，报告附件金显示评估人持有《资产评估师职业资格证书登记卡》，无权在房地产评估报告上签字。④该报告不应作为定案证据，但现承租人在2020年2月的租金水平为55元/㎡/月是案外人调查取得的证据，属于客观事实，并已依法予以记录，应采纳作为定案证据。同时，国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出的“国众联评字（2018）第ZQ-10075HA0”《房地产估价报告》依法有效。二审查明，本院于2020年3月31日作出（2020）粤12民终2761号民事判决且已发生法律效力，该判决在审理过程中委托了肇庆市中联资产评估有限公司对华生商住中心办公楼（塔楼）12层的1210号、1211号商铺在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金标准进行评估。肇庆市中联资产评估有限公司于2020年3月13日出具肇中联评报字（2020）第035号《报告书》，该《报告书》载明：案涉商铺同期同地段同类公办用房2016年4月25日至2017年11月10日的租金平均单价水平为44元/平方米/月（不含物业费）（按建筑平方米计）。本院组织双方当事人到案涉现场进行勘查，双方当事人均确认案涉的1212、1213号商铺与（2020）粤12民终2761号案的1210、1211号商铺是同一栋、同一楼层、同一排、座向一致，与（2018）粤1202民初4096号案的1205号商铺的座向、位置均不一致。二审期间，加洲公司向本院递交《鉴定申请书》，申请本院指定符合资质的鉴定机构对华生商住中心办公楼（塔楼）12层1212、1213办公室自2016年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价进行鉴定。一审法院查明的其他事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为逾期交付案涉商铺的违约金标准如何认定的问题。李惠仪、李鸿钧与加洲公司与2015年8月14日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉合同约定加洲公司应于2016年4月25日向李惠仪、李鸿钧交付案涉两套商铺，但加洲公司于2017年11月10日才向李惠仪、李鸿钧交付，已构成违约，其应按合同第十二条约定向李惠仪、李鸿钧承担2016年4月26日至2017年11月9日期间的逾期交付的违约责任。根据本院已审结的（2019）粤12民终2761号张叶诉加洲公司商品房预售合同纠纷一案，本院委托了肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市端州区******华生中心商住中心商业办公楼1210、1211办公室同期同地段同类办公用房租金标准进行评估。上述商铺与本案商铺是同一栋、同一楼层、同一排、座向一致，且该评估机构、评估人员具备相应评估资质、评估程序合法，并经本院已经发生法律效力的民事判决予以确认。故本案应适用上述《报告书》所认定的租金标准。即加洲公司应对1212、1213商铺支付违约金为126498.6元[（68.63平方米+86.77平方米）×44元/平方米/月×18个月+（68.63平方米+86.77平方米）×44元/平方米/月÷30日×15日]。一审判决以（2018）粤1202民初4096号的评估价作为本案的计算依据不当，本院予以纠正。加洲公司上诉请求重新对案涉商铺的租金标准进行司法评估理据不足，本院不予支持。综上所述，加洲新城公司的上诉请求理据充分部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5004号民事判决为：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金126498.6元给李惠仪、李鸿钧；二、驳回李惠仪、李鸿钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3158元，由肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担2795元，李惠仪、李鸿钧负担363元；二审案件受理费3158元，由肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担2795元，李惠仪、李鸿钧负担363元（由李惠仪、李鸿钧迳付给肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇二〇年四月三十日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳