重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初18165号原告：胡龙玉，女，1978年6月8日出生，土家族，重庆楚界广告有限公司董事长，住湖北省恩施市舞阳坝街道。委托诉讼代理人：李帅，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉琴，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：杨冬梅，女，1962年1月30日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵树乾，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。第三人：重庆中吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路1号附1－5号，统一社会信用代码915001077562047599。法定代表人：刘映东，重庆中吉房地产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：胡云萍，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。原告胡龙玉与被告杨冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法由审判员刘原独任审判，适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理，为查明案件事实，本院依法追加重庆中吉房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼，并于2019年12月16日再次公开开庭进行了审理。原告胡龙玉的委托诉讼代理人李帅、冉琴，被告杨冬梅的委托诉讼代理人黄太春、赵树乾，第三人重庆中吉房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡云萍到庭参加诉讼。依法扣除和解审限，本案现已审理终结。原告胡龙玉向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告向原告返还购房款项200000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月15日，原、被告及第三人重庆中吉房地产经纪有限公司（以下简称中吉公司）签订编号为NO:0000629的《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市九龙坡区房屋，房屋成交价为4850000元。中吉公司作为居间人提供居间服务。合同签订后，原告依约向中吉公司支付居间费20000元，并依约向被告支付购房定金200000元。2016年11月1日，被告告知原告和中吉公司，被告决定单方解除《房地产买卖合同》，并不退还原告交付的定金。原告认为，原、被告三方签订的《房地产买卖合同》真实、合法、有效，应受法律保护。现被告单方决定解除合同，原告亦同意解除合同，但原告没有违约，《房地产买卖合同》系双方协商一致解除，被告应当返还原告预付的款项。审理中，原告胡龙玉变更诉讼请求为：1、要求判决原、被告签订的《房地产买卖合同》于2019年7月18日解除；2、判令被告退还原告定金200000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告杨冬梅对2014年4月15日，原、被告及第三人中吉公司签订编号为NO:0000629的《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市九龙坡区屋，房屋成交价为4850000元，中吉公司作为居间人提供居间服务的事实无异议，但辩称：1、原告分别于2019年3月两次向九龙坡区人民法院提起诉讼，被驳回后，原告又更换法院提起诉讼，违反一事不再审原则，本案不应受理。2、被告未与原告协商一致解除合同，因原告未按约交付房款，违反合同约定，被告于2016年11月1日告知原告解除《房地产买卖合同》，原告无权要求被告返还定金，请求驳回原告全部诉请。第三人中吉公司陈述：我方已按合同约定提供了相应的服务，请人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日，第三人中吉公司作为居间人为原告胡龙玉与被告杨冬梅提供居间服务，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）及第三人（丙方、居间方）签订编号为NO:0000629的《房地产买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买座落于重庆市九龙坡区房屋，建筑面积529.01平方米，房屋有装修、家电、家具等；房地产权证号；房屋成交价为人民币4850000元；办理该房屋产权变更所产生的费用及所有税费由原告承担；原告于2014年4月15日支付购房定金人民币200000元给被告，被告收取定金后不得将房屋转售第三方或作其他抵押；原告于该房屋产权过户当日支付购房款人民币1400000元给被告；原告向银行按揭贷款人民币3200000元作为购买该房屋的房款，此款项由原告按揭银行一次性支付给被告，按揭贷款具体事宜以贷款银行为准，如银行实际贷款金额低于原告申请贷款金额，不足部分由原告以现金方式支付给被告；原、被告双方约定于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内办理该房屋的产权过户手续；被告于收到银行尾款及全款当日将房屋交给原告；被告保证该房屋并无限制交易的情况；在本协议签订时，被告应将该房屋相关资料交由中吉公司代管；若原告以按揭贷款方式购房的，原、被告双方须于签订本合同之日起拾伍个工作日内提供真实完备的资料并完全配合办理按揭的相关手续，如因一方的原因使按揭手续不能顺利办理的，由其承担相关责任；如因原告资信度不够造成贷款未果，由原告承担相应责任及经济损失；如一方未按本合同约定的内容履行，导致合同无法实际履行，则视为违约，违约方应当向守约方支付房屋成交额百分之二的违约金，并承担第三人收取的相关费用；被告现有二个车位正常使用，在开发商或物管不取缔的正常情况下，原告续承二个车位继续使用；本合同签订后，非因被告原因导致未获得贷款，原告应当在知道或应当知道未获得贷款后十日内支付全部剩余款项，逾期支付的按每日应付款额的千分之五的违约金给被告，逾期五日的，被告有权解除本合同，并要求原告承担总房款百分二十的违约金，并赔偿被告损失，合同解除或终止后，原告应当三日内将房屋过户给被告，并承担全部税费；因被告原因导致未获得贷款的，被告应在十日内告知原告，逾期按房款的百分之二十的违约金支付给原告，并退还定金等。签订合同时，原告已知悉涉案房屋的车库存在可能被取缔的私建行为。合同签订后，原告依约向第三人支付居间费20000元，并依约向被告支付购房定金200000元；原告向第三人提供了办理按揭贷款的资料，委托第三人联系办理银行按揭贷款，第三人为原告多次联系银行办理3200000元的按揭贷款，但按揭贷款没有办理成功，原告也未按约以其他方式支付剩余房款。2016年11月1日，被告向原告发出《解除合同通知书》，《解除合同通知书》载明：2014年4月15日签订《房地产买卖合同》后，原告支付定金，但是至今未支付剩余房款，原告的行为属于严重违约，导致出售房屋的合同目的无法实现，现函告如下：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、要求原告按照合同约定向被告支付违约金，并赔偿其他损失；3、被告将不予退还定金。原告胡龙玉于2016年11月1日收到被告杨冬梅的解除合同通知。2019年2月26日、3月18日，重庆市九龙坡区人民法院先后受理原告胡龙玉诉被告杨冬梅、第三人中吉公司房屋买卖合同纠纷两案，案号为（2019）渝0106民初5947号、6751号，因两案属重复起诉，对后立案件依法应裁定驳回起诉，故同年4月18日，重庆市九龙坡区人民法院于作出（2019）渝0106民初6751号《民事裁定书》，裁定驳回胡龙玉的起诉。同年4月23日胡龙玉对（2019）渝0106民初5947号案件申请撤回起诉，同年5月6日，重庆市九龙坡区人民法院于作出（2019）渝0106民初5947号《民事裁定书》，裁定准许原告撤回起诉。2019年3月4日，原告向重庆市九龙坡区不动产登记中心查询，得知涉案房屋被重庆市规划局九龙坡分局限制抵押、交易。本案审理中，原告胡龙玉认为其与被告签订的《房地产买卖合同》于2016年11月1日协议解除，后又要求判决确认《房地产买卖合同》于2019年7月18日（本案立案之日）解除；原告胡龙玉还称其按约将贷款手续交给第三人中吉公司，履行了合同义务，按揭贷款未能办理成功是因被告不配合，是被告违约导致原告无法办理贷款，且涉案房屋限制交易、抵押，事实上被告履行合同不能。被告杨冬梅辩解，办理按揭贷款、支付房款是原告的义务，被告履行了配合原告办理按揭的义务，第三人告知按揭未能办下来是原告的原因，原告没有证据证明被告不配合办理银行按揭；关于涉案房屋的限制（交易、抵押），不影响被告履行合同，签订合同时原告已知晓涉案房屋车库有私建行为，被告可以随时消除私建行为，解除该限制。第三人中吉公司称，我方受原告委托协助办理按揭贷款，先后联系了三家银行，前两家因原告资质和流水问题，不能办理3200000元贷款，需要原告补足（应付房款）差额，但原告不愿补足，我方又联系了第三家银行，但原告不积极配合，按揭贷款未成功，被告觉得时间太久，双方就付款问题协商过几次，未能达成一致，被告催促原告全款购买，原告不愿意，被告就向原告发出了解除合同的通知书。对于银行按揭贷款未能办成的原因，原告与被告和第三人的说法不一，但各方均未就其主张原因向法院提供证据证明。上述事实，由原告提供的《房地产买卖合同》、工商银行电子回单、房屋登记信息查询证明、《解除合同通知书》、《告知函》、收条、情况说明、查询证明、结清证明、房产查询结果证明，被告提供的重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9270号民事起诉状、庭审笔录、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0106民初6751号民事裁定书、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、（2019）渝0106民初6751号案件民事起诉状及庭审笔录，本院审核的已发生法律效力的（2019）渝0107民初5947号《民事裁定书》等证据以及原告、被告、第三人的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十二条的规定，对人民法院裁定驳回起诉和人民法院裁定准许原告撤诉的案件，原告再次起诉，人民法院应予受理。被告杨冬梅抗辩称原告胡龙玉两次向九龙坡区人民法院提起诉讼，被驳回后，原告又更换法院提起诉讼，违反一事不再审原则，本案不应受理。本院查明，原告就本纠纷两次向九龙坡区人民法院起诉，一次被裁定驳回起诉，一次被裁定准许原告撤回起诉，因此，原告再次向本院起诉，符合法律规定的受理条件，应予受理。被告的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。原告胡龙玉与被告杨冬梅签订的《房地产买卖合同》关于房屋买卖的合同约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。关于原、被告签订《房地产买卖合同》的解除问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到过对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，《房地产买卖合同》约定，原告以按揭贷款方式向被告支付房款3200000元，按揭贷款不足部分由原告以现金方式支付，非因被告原因导致未获得贷款，原告应当在知道或应当知道未获得贷款后十日内支付全部剩余款项，逾期五日的，被告有权解除合同。合同履行过程中，原告在知道按揭贷款未办成的情况下，未按约以其他方式向被告支付房款，被告于2016年11月1日以原告未履行付款义务为由，向原告发出了解除合同通知，原告于2016年11月1日收到该通知。现原告提出按揭贷款未成是因被告不配合导致，被告无权单方解除合同，而被告及第三人认为按揭贷款未办成是原告的原因导致，被告还辩称《房地产买卖合同》已经于2016年11月1日解除。由于原告未提供充分证据证明“因被告原因导致未获得贷款”，当原告不按约履行支付房款的义务时，被告有权解除合同，原告于2016年11月1日收到被告解除合同的通知，且未在规定期间对解除合同效力提出异议，因此，原、被告签订的《房地产买卖合同》已于2016年11月1日解除，原告要求判决原、被告签订的《房地产买卖合同》于2019年7月18日解除的请求与本院查明不符，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同签订后，原告向被告支付定金200000元，现因原告未支付剩余房款构成违约，被告依法解除合同，原告作为违约一方无权要求被告返还定金，故对原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院不予支持。原告提出涉案房屋存在限制交易、抵押，被告实际履行合同不能。被告辩称房屋存在的限制可以消除，不影响其履行合同。本院认为，原告是在合同解除后查询得知房屋存在限制交易、抵押的情况，而涉案房屋存在限制交易、抵押不必然导致被告合同履行不能，原告的理由不能否定其违约的事实，也不能否定被告发出解除合同通知的效力，对被告要求驳回原告诉讼请求的辩解意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡龙玉的全部诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元（原告已预交），由原告胡龙玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 刘原二〇二〇年四月十三日法官助理 方宇书 记 员 张远