广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终95号上诉人（原审被告）：海丰县华通房地产有限公司。住所地：海丰县***********2011-202房。法定代表人：刘江，公司经理。委托诉讼代理人：陈贤井，广东展业律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢智聪，广东展业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪俊杰，男，1993年4月18日出生，汉族，住海丰县*****************。委托诉讼代理人：汪汉强，男，1955年4月15日出生，汉族，住海丰县*****************。上诉人海丰县华通房地产有限公司（下称华通公司）因与被上诉人汪俊杰房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华通公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项，依法改判上诉人不需承担违约金；3.判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决第一项、第二项，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”只有当被上诉人在上述期限届满前不能取得房屋权属证书，系由于出卖人即上诉人的原因时，上诉人才需承担违约责任。一审判决认定上诉人未能给被上诉人办理产权登记备案并非“出卖人原因”，又适用上述司法解释酌定和公平合理原则，判令上诉人承担违约金，于法无据。上诉人依法无需承担违约金。综上，请求判如所请。被上诉人汪俊杰辩称，一、维持一审判决第一项。二、不服一审判决第二项，请求上诉人根据房屋买卖合同立即办理产权登记证交付给被上诉人。三、不服一审判决第三项，被上诉人已经依约付清全部房款179179元以及当时办理产权证所需的费用7000元（多退少补），华通公司十多年来一直未能办理产权证，请求判决上诉人应根据房屋买卖合同向被上诉人支付自2006年购房之日起至办理完毕产权证期间的逾期违约金，并向被上诉人退还按国家规定的房产税多收取部分的金额（根据2006年办理房产证所需的税费，退还被上诉人多付部分，因上诉人原因十多年来未能办理产权证导致增加的税费及滞纳金等均应由上诉人自行承担）。四、上诉人应履行《商品房买卖合同》第十二条，承担违约的全部责任及本案诉讼费用。五、上诉人十几年来因自身原因一直未能依约为被上诉人办理产权证，其逾期未办理产权证的违约事实清楚、证据充分，已经严重损害被上诉人合法权益。此外，同时期购房的涉案小区业主有一部分已办了产权证，十多年来陆续办了几批，国土局办证大厅有证可查，上诉人以所谓法定代表人被拘留导致无法办理产权证的陈述与客观事实相违背，其目的在于逃避本案债务和义务，上诉人恶意违约的事实非常清楚。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，为依法维护上诉人的合法权益，请求驳回上诉，维持原判。汪俊杰向一审法院起诉请求：1.判决双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决华通公司在判决生效之日起30日内为汪俊杰办理不动产权证书；办证发生的一切税金、费用按2006年办证的税金、费用计算，超出部分由华通公司承担；3.判决华通公司向汪俊杰支付逾期办理不动产权证书违约金自2006年5月22日起至2019年8月31日违约金140029元；4.本案诉讼费由华通公司负担。一审法院认定事实：2006年2月22日，汪俊杰的父母汪汉强和马辉清与华通公司签订《商品房买卖合同》，向华通公司购买其开发的位于海丰县***************(建筑面积137.83平方米，套内面积129.77平方米)。合同约定：房屋按套以179179元售给汪俊杰的父母，房款于签约当日一次性付清。合同中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房产证时的一切费用由乙方负责，预收总房款4%的办证费用，多还少补。双方未约定办理房产证的时间及违约金。合同签订后，汪俊杰父母依约向华通公司付清房款179179元，华通公司遂即将房屋交付汪俊杰的父母。合同签订之前的2006年1月6日，汪俊杰已向华通公司预付了办理房产证费用7000元、水电开户费用3000元。2011年7月20日汪俊杰父母出具委托书给华通公司，委托书内容“现委托华通房地产公司将汪汉强、马辉清向该公司购置河园小区C栋1梯501号房一套，请将房产证办理给儿子汪俊杰。”汪俊杰父母汪汉强、马辉清在委托书中签名按指印。同日，华通公司与汪俊杰另行签订《商品房买卖合同》将上述汪俊杰父母购买的房产变更购买方为汪俊杰，签订合同时间按2006年2月22日落款。合同内容未变。汪俊杰父母汪汉强、马辉清与华通公司所签《商品房买卖合同》作废。另查，2006年12月-2007年间，华通公司因原法定代表人周荣涉嫌犯罪，公司印章、账务等资料被司法机构查封扣押。后周荣被判无罪。华通公司的部分相关资料因上述案件未予归还，致部分业主的房产证无法办理。2018年1月16日海丰县政府就华通公司与业主办证的问题进行了研究决定。2018年8月8日，海丰县人民检察院就华通公司“90多户业主房产证无法办理”予以回复。2018年8月21日海丰县国土资源局就华通公司原法定代表人周荣“反映公司档案被公安局全部搬走查封，导致90多户房产证无法办理等问题”回复“将于2018年10月21日前办结并书面答复你”。2018年9月4日，海丰县公安局就华通公司原法定代表人周荣的信访“公司的所有档案资料被公安局全部搬走查封……，导致90多户房产证无法办理，现已超过10多年……”予以回复。2018年5月30日汪俊杰与其他业主就房产证办证税收问题向海丰县信访局信访。2018年1月开始，华通公司为部分业主办理产权登记备案。汪俊杰因办理房产证与华通公司发生纠纷，遂诉至法院，提出上列诉讼请求。一审法院认为，当事人对双方签订的《商品房买卖合同》效力无异议，汪俊杰诉求判决确认上述合同合法有效，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认。汪俊杰诉求华通公司为其办理房产证书，因办理房产证件的登记机关系政府职能部门，而非华通公司，依据合同约定华通公司的责任是在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故华通公司应履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。汪俊杰诉求判决“办证发生的一切税金、费用按2006年办证的税金、费用计算，超出部分由华通公司承担”，因其双方签订的《商品房买卖合同》中对办证费用的负担明确约定为“多还少补”，故汪俊杰的诉求无事实依据及法律依据，因此，不予支持。汪俊杰诉求判决华通公司向汪俊杰支付逾期办理不动产权证书违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任：(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，汪俊杰向华通公司购买房屋的时间虽合同落款为2006年2月22日，但是实际签订合同时间为2011年7月20日，有双方当庭陈述可予佐证认定，故汪俊杰主张交付房屋后从2006年5月22日开始要求华通公司办证，诉求判决从2006年5月22日其父母向华通公司购房的时间计算华通公司违约金，因两份合同主体不同，对汪俊杰的理由，不予采信。双方签订合同时案涉房屋已经交付，其房屋产权登记备案原本应在合同订立之日起90日内办妥，但是，根据查明的事实，华通公司未给汪俊杰办理产权登记备案的原因并非“出卖人的原因”，而且，华通公司在原法定代表人被依法判决无罪后，积极主动与相关部门沟通公司档案资料的归还问题，故汪俊杰主张华通公司故意拖延时间不为汪俊杰办理房产证书，不予采信。华通公司以海丰县国土资源局等部门回复抗辩非自身原因未能办理产权登记备案，予以采信。因双方在合同中没有约定办证期限及违约金，华通公司在庭审时自认2018年1月16日开始为其他业主办理产权登记备案，以海丰县国土资源局回复的“2018年10月21日前办结并书面答复”抗辩未能及时办理产权登记备案，故依据上述司法解释及公平合理原则，华通公司应酌情承担违约责任，应酌定从2018年10月21日起90日届满之次日(即2019年1月20日)至华通公司向产权登记机构办理汪俊杰产权登记备案完成时止计算违约金。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、汪俊杰与华通公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、华通公司应在本判决生效之日起30日内，将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助汪俊杰办理产权登记手续。三、华通公司应在判决生效之日起30日内付给汪俊杰违约金：以179179元为基数从2019年1月20日起至华通公司将汪俊杰产权登记备案之日(即产权登记机关出具房屋转移登记申请的收件之日)止计算的利息，即2019年1月20日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至华通公司将汪俊杰产权登记备案之日(即产权登记机关出具房屋转移登记申请的收件之日)止按全国银行间同业拆借中心每月20号9点30分(遇节假日顺延)公布的贷款市场报价利率计算。四、驳回汪俊杰的其他诉讼请求。案件受理费6088.12元，简易程序减半收取3044.06元，由汪俊杰负担1826.06元，华通公司负担1218元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，证据充分，应予以确认。案经调解，当事人未能达成和解协议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案焦点是关于产权证书逾期办理的违约责任如何认定的问题。一审其他判决因当事人未提出上诉，应视为无异议部分，本院予以确认。本案中，上诉人的主要合同义务是交付房屋和办理产权登记，被上诉人的主要义务是支付购房款和办证税费，被上诉人于2006年已履行合同义务，上诉人只部分履行了交付房屋的义务，至现无法履行办理产权证书的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，上诉人以非自身原因未能办理产权登记备案为由，主张不应承担违约责任于法无据。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的“出卖人的原因”是指合同履行不能的原因在于合同何方当事人，并非合同当事人有权因第三人的原因免除己方的违约责任。据此，一审判决认定存在不当，但实体处理结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人华通公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6088.12元，由上诉人海丰县华通房地产有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年四月十日法官助理 黄彬斌书 记 员 黄思婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。