文书内容广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3573号原告：袁仁媛，女，汉族，1992年12月8日出生，住江西省宜春市奉新县，被告：鹤山市河成房地产开发有限公司，住所地:广东省鹤山市共和镇新材料基地,统一社会信用代码:91440784592177271H。法定代表人：陈伟,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。原告袁仁媛与被告鹤山市河成房地产开发有限公司（以下简称河成房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序进行审理，并于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告袁仁媛及被告河成房地产公司的委托诉讼代理人杨雷、叶思燕到庭参加诉讼，现已审理终结。原告袁仁媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告购房定金20000元；2.本案的诉讼费用及往返车程费由被告负担。事实和理由：2019年9月9日，原告与被告签订《翠峰花园认购书》《翠峰花园提供首付贷担保承诺书》，并交付了购房定金20000元，准备购买被告开发的位于广东省鹤山市共和镇翠峰花园13号1804房。签订认购书后，原告按约定时间与被告就《翠峰花园住房预售合同》进行协商，非因原告原因导致《翠峰花园预售合同》主要条款无法达成一致意见，最终双方无法签订《鹤山市共和镇翠峰花园购房合同》。属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。被告存在诸多违反法律法规的事项，对原告造成欺诈。2019年9月24日，原告向被告发函主张解除合同，原告要求被告返还定金20000元，但遭到被告拒绝，被告的行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也损害了原告的利益。原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院。被告河成房地产公司辩称，2019年9月9日，原告与被告签订了《翠峰花园认购书》（编号：CF004671），约定原告购买被告开发的鹤山市共和镇翠峰花园13号1804房，房价款为845791元，第一期首付房款于2019年9月15日前支付128922元（含定金20000元），第二期首付房款于2019年10月9日前支付126869元，剩余房款590000元由原告申请办理按揭贷款支付。如原告按约准时付清两期首付款，则可享受房价优惠折扣，折扣后的房屋总价为748685元。2019年9月9日，原告支付20000元定金，被告开具收据。后因原告申请延期支付第一期首付房款，双方重新签订《翠峰花园认购书》（编号：CF004711），与原《翠峰花园认购书》对比，双方仅对第一期首付款的付款时间延迟至2019年9月30日，其他条款不变。原告支付20000元定金后，未支付任何购房款，并在9月25日明确向被告销售告知放弃购买1804房。2019年10月8日，被告向原告寄出《解除通知书》，通知解除双方签署的《认购书》，原告己付定金20000元不予退还。根据原告诉请和上述核心事实，被告认为：一、原告己与被告签署《翠峰花园认购书》，原告负有支付首期款、签署《商品房买卖合同》的义务。首先，原告与被告签署的《翠峰花园认购书》合法有效，应当依约履行。在签约现场，被告己公示《商品房买卖合同》及附件等文件模板，并在《认购须知》中告知购房人，签订《认购书》前，应对发展商提供的《商品房买卖合同》示范文本、补充协议、重要提示以及其他文件与证书等和所认购的物业状况、交易条件、周边环境，进行充分的了解确认。原告在签约前己了解前述情况，并且签订《认购书》、支付定金。被告在交易过程中公开、透明，不存在欺诈、诱导等情形。其次，经双方沟通以及被告公示的《商品房买卖合同》及附件，原告与被告就房屋买卖合同的主要条款已达成一致合意，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四条的规定：“当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的乙方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持”。原告在正式签约时提出诸多示范文本之外的条件，导致双方无法签署商品房买卖合同，未能签约的过错在于原告，原告应当承担违约责任。二、原告逾期付款已构成违约，被告有权没收其定金。被告已多次催告原告办理付款、签约手续，但原告已明确表示放弃购买1804房。根据《认购书》第四条第2点约定：“若乙方未能按照本认购书约定向甲方支付签订《商品房买卖合同》之前应支付的物业各期房款……逾期超过7日，本认购书自动解除，认购书解除后，甲方有权不予退还乙方已付的定金”。原告购房目的是为了投资，但被告从未对投资回报作出承诺。投资有风险，原告应当充分考虑投资风险后与被告签署《认购书》。《认购书》合法有效，原告作为购房买受人，支付购房款、办理签约手续是其义务。但原告拒不按约付款，也不签订商品房买卖合同，原告的行为已构成违约，被告有权依约解除认购书、没收定金。综上，被告与原告签订的《翠峰花园认购书》是双方的真实意思表示，各方均应按约履行合同义务。原告逾期付款、签署《商品房买卖合同》，已构成违约，其请求被告返还定金没有事实与法律依据。恳请法院依法查明事实，驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2019年9月9日，原告为乙方与被告河成房地产公司为甲方，双方就广东省鹤山市共和镇翠峰花园13号1804房签订《翠峰花园认购书》（NO：CF004671），《翠峰花园认购书》约定：“一、物业基本情况。广东省鹤山市共和镇翠峰花园13号1804房（下称‘该物业’），建筑面积为98.46平方米，其中套内建筑面积为77.77平方米（实际面积以产权登记面积为准）。装修标准：以《商品房买卖合同》约定为准。二、房价及定金。乙方认购该物业总房价为人民币845791元，优惠折扣为[以标准总价为基准计算：付款方式折扣100%]折，成交总房价为人民币捌拾肆万伍仟柒佰玖拾壹元整,￥845791元，该物业建筑面积单价为￥8590元/平方米。乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金20000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款。甲方收到乙方定金时开具收款收据。三、付款方式。乙方同意按（春15）商业按揭100%方式付款。首期房款于2019年10月9日前（即自签订认购书之日起30天内）乙方支付255791元（已包含定金）。第一期首期房款：2019年9月15日前（即自签订认购书之日起7日内）乙方支付128922元（已包含定金）；第二期首期房款：2019年10月9日前（即自签订认购书之日起30日内）乙方支付126869元,同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》。房款的69.76%（即￥590000元）由乙方于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料。四、双方的权利、义务及确认、承诺。乙方确认：（1）甲方已经在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《认购须知》、《按揭须知》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》示范文本及法律法规规定应向乙方明示的认购须知等其他文件、证书进行公示。（2）乙方在签订本认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订。甲、乙双方不会另行单方面提出变更上述文件的要求。（3）乙方对其所认购物业的状况及周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息、交易条件已有充分的了解，乙方确认该物业已取得预售许可证（编号为[鹤预许字第20190005号]）。若乙方未能按照本认购书约定向甲方支付签订《商品房买卖合同》之前应支付的该物业各期房款，则每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期付款金额的万分之五作为违约金；逾期超过7日的，本认购书自动解除，认购书解除后，甲方有权不予退还乙方已付的定金。若发生下列情况之一，则甲方有权单方面解除本认购书，不予退还乙方已付的定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售，对于除定金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方：（1）乙方未按本认购书约定付清税费、住宅专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料；（2）乙方未于本认购书约定期限按前述示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》。”同日，原告通过支付宝转账的方式向深圳市乐有家房产交易有限公司的员工朱前祥支付20000元，上述款项已由朱前祥代付给被告河成房地产公司。被告河成房地产公司向原告出具《收款收据》，《收款收据》注明不动产项目名称为翠峰花园，不动产详细地址为13号1804房。2019年9月9日，原告签订《翠峰花园·认购须知》，《翠峰花园·认购须知》载明：“发展商要求销售中介人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息。但由于口头传递信息的不确定性，买卖双方的权利义务（包括但不限于交楼时间、交楼标准以及办理房产证时间等）以双方订立的《认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议等合同约定为准”。原告签订《翠峰花园项目诚信告知》，《翠峰花园项目诚信告知》载明：“本项目红线外规划以政府公示为准（包括教育规划、医疗规划等其他规划），项目周边可能会因政府城市发展规划发生变化，开发商不承诺任何内容信息。本项目沙盘的周边规划全部以鹤山政府发布的控规图制作，对于红线外规划以政府公示为准（包括教育规划、医疗规划、道路规划、园林景观规划等其他规划及其落成时间、使用标准），开发商不承诺任何内容信息。本项目制作的销售资料及宣传资料（包括但不限于单张、楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供客户购房时参考，上述广告、宣传资料与合同及其附件内容不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准。等等”。2019年9月15日，双方就第一期首期房款的付款时间达成一致进行变更，双方另行签订《翠峰花园认购书》（NO：CF004711），《翠峰花园认购书》（NO：CF004711）内容除了第一期首期房款的付款时间变更为2019年9月30日前并增加“因变更付款详情，由编号为CF004671的原认购书变更为本认购书”外，其余内容均与《翠峰花园认购书》（NO：CF004671）一致。2019年9月23日，原告通过微信聊天向被告河成房地产公司的员工发送《退定金函》，明确不购买鹤山市共和镇翠峰花园13号1804房。2019年10月8日，被告河成房地产公司通过EMS快递的方式邮寄落款日期为2019年10月8日的《解除通知书》给原告，《解除通知书》载明：“2019年9月9日，阁下与被告签署《认购书》(编号：CF004671)，认购我司开发的位于广东省鹤山市共和镇新材料基地的翠峰花园项目的13号1804住宅（下称‘该物业’）。根据《认购书》的约定，阁下应在约定时间内与我司签署《商品房买卖合同》并支付首期房款，但截至发函日，阁下仍未支付足额房款且已逾期超过7日。根据《认购书》的约定，阁下逾期付款超过7日的，该《认购书》自动解除，我司有权不予退还阁下已付的定金，并可以不通知阁下而将该物业另行出售。现我司正式通知您：1.贵我双方签署的《认购书》已于2019年10月8日自动解除。2.阁下已付定金人民币20000元不予退还。如阁下向我司支付了定金以外的其他款项，请持《认购书》、收据及本函等相关文件至时代春树里（鹤山）营销中心办理退款手续”。原告于2019年10月9日签收上述快递。另查明：被告河成房地产公司就鹤山市共和镇新材料基地的时代春树里（鹤山）项目的住宅、商铺、车位的销售事务向深圳市乐有家房产交易有限公司出具《销售委托书》，委托代理期限为2019年8月1日至2019年9月30日，代理权限为：1、按照委托人指定的内容（包括但不限于销售价格、方式等）进行销售宣传；2、指导客户按照委托人公示文本签署协议；3、督促客户按照生效文书履行义务；4、其他委托人要求的事项。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告河成房地产公司签订的两份《翠峰花园认购书》（NO：CF004671、NO：CF004711）是双方真实意思表示，且符合有关法律规定，应受法律保护。本案的争议焦点为：被告河成房地产公司是否需要退回原告定金20000元。首先，2019年9月9日，原告与被告河成房地产公司签订《翠峰花园认购书》（NO：CF004671），至2019年9月15日，双方就第一期首期房款的付款时间进行变更后，原告再次签订《翠峰花园认购书》（NO：CF004711），故原、被告双方应当按照《翠峰花园认购书》（NO：CF004711）的内容履行权利义务。其次，2019年9月9日，原告与被告河成房地产公司签订《翠峰花园认购书》（NO：CF004671）已约定“乙方在签订本认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订”，原告再次签订的《翠峰花园认购书》（NO：CF004711）也约定“乙方在签订本认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订”。两次签订《翠峰花园认购书》已相隔6天，可见原告已有充分的时间了解《商品房买卖合同》等相关合同的条款。《翠峰花园认购书》（NO：CF004711）中已经明确约定若原告未于2019年10月9日按前述示范文本与被告河成房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告河成房地产公司有权不予退还已付的定金，原告在签订《翠峰花园认购书》（NO：CF004711）时已经预见并应当预见到不按约定期限签订示范文本《商品房买卖合同》的法律效果。另外，根据原告签订的《翠峰花园·认购须知》《翠峰花园项目诚信告知》也约定销售资料及宣传资料仅供客户购房时参考，故原告认为“希望被告对原告说过的承诺写入合同”缺乏事实依据，本院不予支持。再次，2019年9月23日，原告通过微信聊天向被告河成房地产公司的员工发送《退定金函》，通过沟通后原告明确说明不购买鹤山市共和镇翠峰花园13号1804房，且原告在诉状中陈述“2019年9月24日原告向被告发函主张解除合同，并要求被告返还定金”，可见原告不会在2019年10月9日前到被告河成房地产公司处签订《商品房买卖合同》。原告已逾期超过7日未能按照《翠峰花园认购书》（NO：CF004711）约定的时间支付第一期首期房款，被告河成房地产公司于2019年10月8日向原告寄出《解除通知书》，故本院确认双方签订的《翠峰花园认购书》（NO：CF004711）于2019年10月8日解除。综上，根据《翠峰花园认购书》“逾期超过7日的，本认购书自动解除，认购书解除后，甲方有权不予退还乙方已付的定金”约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告河成房地产公司有权没收定金，原告请求被告返还定金20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。对原告请求的往返车程费。因原告没有提供相关的证据予以证实，故本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告袁仁媛的全部诉讼请求。本案受理费300元，由原告袁仁媛负担（原告袁仁媛已预交受理费300元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。                          审判长                            黄粤康                                人民陪审员                            梁建原                                人民陪审员                            胡钊                                                                                                        二Ο二Ο年四月十四日                        本件与原本核对无异                                                    法官助理      书记员                            胡丽珍      冯婉雯