山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0725民初685号 原告吴晓华，男，1972年6月17日出生，汉族，住昌乐县。 委托代理人刘志国，山东宝都律师事务所律师。 被告山东荣兴置业有限公司，住所地：青州市八喜东路（钢材物流园内），统一社会信用代码：91370781683205450F。 法定代表人白国兴，董事长。 委托代理人谢保武，山东闻法律师事务所律师。 委托代理人鞠晨昊，山东闻法律师事务所律师。 原告吴晓华与被告山东荣兴置业有限公司（以下简称荣兴置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志国，被告委托代理人谢保武、鞠晨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴晓华诉称，2013年2月25日，他购买被告荣兴置业公司开发的泰和世家小区17号楼3单元502房产一套（后改楼号为16号楼3单元502室）及17#楼10号车库一间。双方签订认购书约定价款381935元，付款方式为银行按揭贷款，认购书签订后他交纳首付124549元。2019年9月6日被告荣兴置业公司突然下通知解除合同。他向昌乐县人民法院提起诉讼要求确认被告荣兴置业公司解除合同行为无效并双方继续履行认购书。2018年12月12日，昌乐县人民法院经审理下达（2018）鲁0725民初3039号民事判决书，判令被告荣兴置业公司解除合同通知无效，双方继续履行签订的认购书。判决生效后他多次找被告荣兴置业公司履行银行按揭贷款事宜，但被告荣兴置业公司不予配合，2019年1月14日被告荣兴置业公司下达催缴房款通知，要求7日内一次性交清房款26万元。他在2019年1月15日复函要求被告荣兴置业公司为他办理银行按揭手续，在银行按揭不予批准的情况下才能一次性付款。2019年1月23日，被告荣兴置业公司再次下达催款通知声称银行按揭无法办理要求他3日内一次性付清26万元，他在1月26日收到通知后回复同意一次性付清剩余房款，但因数额较大要求给予合理的筹款期限，并承诺可以先支付部分房款。他向被告荣兴置业公司售楼工作人员索要账户，但被告荣兴置业公司工作人员拒绝提供。2019年1月28日，被告荣兴置业公司置他的合理要求于不顾，为达到恶意毁约谋取房产溢价的目的，下达书面通知解除双方签订的认购书，为维护他的合法购房权益，特提起诉讼，请求确认2019年1月28日被告发出的解除合同通知无效，双方继续履行2013年2月25日签订的认购书；本案诉讼费用由被告承担。 被告荣兴置业公司辩称，双方自2013年2月25日签订认购书以后，原告吴晓华仅仅分三次共交纳124549元的首付款，余款经其公司通过电话及发催款函的形式多次催要，至今未交纳，已经构成合同的根本违约，其公司也已经发函通知原告吴晓华解除合同，因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 经审理查明，2013年2月25日，原告吴晓华作为乙方与被告荣兴置业公司作为甲方签订泰和世家认购书，约定乙方认购17号楼3单元502号（现为16号楼3单元502室），房屋建筑面积111.06㎡，单价3560元/㎡，总价395374元，折后总价381935元，认购金乙方自愿交纳购房诚意金10000元。2013年3月21日，原告吴晓华增选17号楼10#车库，总价100000元，总房款为481935元。2013年10月25日，吴晓华交齐首付款124549元，荣兴置业公司出具收款收据一份。 2018年9月6日，被告荣兴置业公司作出《解除合同通知书》，载明因原告吴晓华的资金问题一直未办好按揭手续，公司多次联系原告吴晓华催要按认购书约定缴清相关款项，原告吴晓华仅支付124549元（含诚意金10000元，最后一次交款时间为2013年9月26日），余款一直未付，根据认购书约定，荣兴置业公司单方面解除认购书将房屋另行出售并不返回购房诚意金，仅无息退还诚意金之外的款项，原告吴晓华应在收到本通知之日起7日内到被告荣兴置业公司办理退款手续。同年9月17日，原告吴晓华向本院提起诉讼，请求确认2018年9月6日被告荣兴置业公司发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行2013年2月25日签订的《泰和世家认购书》；被告荣兴置业公司双倍返还认购定金计款2万元。后本院于2018年12月12日作出（2018）鲁0725民初3039号民事判决书，判决被告荣兴置业公司于2018年9月6日作出的《解除合同通知书》无效；继续履行与原告吴晓华于2013年2月25日签订的《泰和世家认购书》； 驳回原告吴晓华的其他诉讼请求。 上述判决书生效后，2019年1月14，被告荣兴置业公司向原告吴晓华发出《催缴房款通知书》，载明原告吴晓华在收到其公司通知（2014年3月7日）后，既没有支付全款，也因原告本人原因无法办理按揭贷款，通知原告吴晓华收到本通知后七日内一次性交清放款，否则视为原告同意解除合同。次日，即2019年1月15日，原告吴晓华收到该通知，并向荣兴置业公司发出回复函，载明荣兴置业公司不应剥夺其按揭贷款的权利，希望按照认购书履行，在按揭贷款材料被银行拒绝后，再根据银行拒绝贷款通知，在合理时间内一次性交清房款。该回复函荣兴置业收到。1月23日，荣兴置业公司再次向原告吴晓华发出再次催缴房款通知书，载明因原告吴晓华及其妻子二人多达20余次逾期还贷行为，已形成失信，无法按揭贷款购房，要求原告吴晓华自收到通知书之日起三日内一次性交清房款，否则视为同意解除合同。原告吴晓华于次日即1月24日签收该再次催缴房款通知书。1月28日，原告吴晓华向荣兴置业公司发出回复函，载明1月23日的再次催缴房款通知书已经于1月26日收到，同意一次性交清房款，但因付款方式的变化且数额较大，请求一定合理期限进行筹款，并承诺在2019年2月28日之前付清全部剩余房款。原告吴晓华发出回复函的当日，即2019年1月28日，被告荣兴置业公司再次发出，通知原告吴晓华解除签订的《泰和世家认购书》。原告吴晓华于次日即2019年1月29日签收。 上述事实，有庭审笔录，泰和世家认购书，（2018）鲁0725民初3039号民事判决书，催缴房款通知书，EMS快递单号查询等在案证实。 本院认为，原告吴晓华与被告荣兴置业公司签订的《泰和世家认购书》依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原、被告曾因荣兴置业公司发出的解除合同通知书纠纷诉至本院，本院审理后作出（2018）鲁0725民初3039号民事判决书，判定被告荣兴置业公司的《解除合同通知书》无效，并继续履行与原告吴晓华签订的《泰和世家认购书》，该判决现已生效，因此双方应当遵守已经生效的判决书，继续履行双方签订的《泰和世家认购书》。在继续履行过程中，双方又因付款问题再次产生纠纷，根据认购书的内容，双方并未明确付款方式系按揭贷款还是一次性付款，对于该问题双方应当进行协商。在确因原告原因无法办理按揭贷款的情况下，因按揭贷款并不是双方约定的唯一付款方式，双方可以选择另外的付款方式即一次性付款方式。至于付款期限，在没有明确约定的情况下，双方也应协商一致解决。被告荣兴置业公司在未就付款期限和原告吴晓华达成协议的前提下，单方限定付款期限并通知对方解除合同，于法无据。如荣兴置业公司认为原告吴晓华拖延交付房款构成根本违约，可在证据充分时另行主张。因此，本院认定荣兴置业公司于2019年1月28日作出的无效。至于原告吴晓华主张的继续履行认购书的诉讼请求，已在（2018）鲁0725民初3039号民事判决书中予以支持，不予重复审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告山东荣兴置业有限公司于2019年1月28日作出的无效； 二、驳回原告吴晓华的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告山东荣兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  贾立丽 人民陪审员  张秀娟 人民陪审员  刘东斌 二〇二〇年四月一日 书 记 员  秦珊珊