上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初497号原告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，执行董事。委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。被告：上海白沙宫餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：叶金富，总经理。委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琛，上海首伦律师事务所律师。原告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)与被告上海白沙宫餐饮管理有限公司(以下简称“白沙宫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告何跃公司的委托诉讼代理人江卫、刘春梅，被告白沙宫公司的委托诉讼代理人刘琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何跃公司向本院提出诉讼请求：1、判令何跃公司与白沙宫公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。2、判令白沙宫公司返还宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场三楼使用面积为2,000平方米的商铺。3、判令白沙宫公司支付自2019年3月1日起至2019年10月31日的商铺租金人民币706,080元(以下币种均为人民币)。4、判令白沙宫公司支付自2019年11月1日起至实际返还商铺之日止的商铺占用费441,300元。5、判令白沙宫公司支付自2019年3月1日起至2020年3月31日止的物业管理费237,250元。6、判令白沙宫公司支付2019年5月至2019年12月的电费140,673元。7、判令白沙宫公司支付2019年5月至2019年12月的水费12,636元。8、判令白沙宫公司支付违约金1,059,120元。事实和理由：2014年1月19日，何跃公司与白沙宫公司签订《房屋租赁合同》，约定，何跃公司将宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场三楼使用面积为2,000平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给白沙宫公司，租期自2014年2月25日起至2023年2月24日止，每月租金及物业费合计127,750元(其中每月租金109,500元，每月物业管理费18,250元)，租金每五年递增8%，付款方式为付三押一，支付租金月的第一个月的10日为支付日。根据合同第四条第五款约定，何跃公司每月至白沙宫公司消费3万元抵扣当月租金，即2014年2月25日至2019年2月28日，何跃公司每月实收租金为79,500元，自2019年3月1日起，何跃公司每月实收租金为88,260元。2019年1月起，白沙宫公司开始拖欠租金、物业管理费、电费、水费，经何跃公司多次催告仍未付款，故涉诉。被告白沙宫公司辩称，根据法院的相关判决，何跃公司与系争房屋业主签订的房屋租赁合同于2016年3月18日解除，故白沙宫公司与何跃公司的租赁合同也当然解除，解除时间为2016年3月18日，且解除的责任在于何跃公司，白沙宫公司不应支付违约金。何跃公司已非系争房屋的承租人及所有人，无权要求白沙宫公司返还系争房屋。何跃公司未证明受物业公司委托收取物业费，即使有委托，何跃公司未尽到管理责任，物业费应当调低。白沙宫公司认为，从2019年3月1日起应支付的系房屋使用费，而非租金，2020年1月20日至3月31日期间因疫情原因，商场处于封闭状态，未开门营业，白沙宫公司要求免除上述期间的房屋使用费及物业费。白沙宫公司对水、电用量无异议，对何跃公司主张的水、电费单价有异议，应当按照电力公司和自来水公司实际收费标准计算，且何跃公司应当提供已经缴纳水、电费的证据。本院经审理认定事实如下：2014年1月19日，何跃公司(甲方)与白沙宫公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，机房出租给乙方的房屋位于宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场三楼使用面积为2,000平方米，建筑面积为4,000平方米；租期自2014年2月15日起至2023年2月24日止；租金按照2,000平方米按2.1元/日/平方米计算，共127,750元(租金由租金部分1.8元/日/平方米＋物业管理费0.3元/日/平方米组成)，租金部分每五年递增8%，付款方式付三押一；合同签订日后七天内付清押金，交房日后七日内付清三个月租金，支付租金月的一个月的10日为支付日，乙方应以汇票或现金形式支付租金；如果乙方逾期支付租金超过30天，甲方书面通知乙方，如乙方在收到通知后30日之内尚未支付租金，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并按照本合同第10条规定追究乙方违约金；甲方同意每月至乙方消费3万元，抵扣当月租金，超出部分按实际金额抵扣，未足部分按照3万元抵扣；乙方经营场地内实际发生的电、水、煤气、电话以及空调等费用按其独立安装的电、水、煤气表读数和电话费账单自行承担并按月支付；物业管理费包含在租金内，与租金一并支付；合同第十条约定，任何一方单方面终止本合同或未按本合同规定履行义务，导致本合同无法继续履行时，皆视为责任方违约，双方商定违约金为一年租金；乙方如未按本合同条款履行，甲方有权根据本合同规定终止本合同并追究乙方的违约责任，乙方应将实际租金及其他费用支付给甲方，同时甲方有权根据本条第一款向乙方主张违约金。合同签订后，何跃公司支付租金、物业费至2019年2月28日，水电费支付至2019年4月。另查明，2013年5月24日，上海捷捷置业有限公司(以下简称“捷捷公司”)(甲方)与何跃公司(乙方)签订4份《商铺租赁合同》及《补充协议书》，主要约定，甲方将系争商铺出租给乙方，商铺面积共计2,011.62平方米；租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日止；2013年12月1日至2016年11月30日期间的租金每年共计2,038,656元，2016年12月1日后的租金标准递增。2019年7月25日，捷捷公司与白沙宫公司签订的《债权转让协议》，捷捷公司将其对何跃公司享有的债权，截至2019年5月15日累计租金11,520,809元，转让给白沙宫公司。2019年8月1日，捷捷公司向何跃公司发出《债权转让通知书》。2019年9月，白沙宫公司向本院起诉要求何跃公司支付上述租金及利息。2020年3月2日，本院判决何跃公司于判决生效之日起十日内，向白沙宫公司支付2014年6月1日至2016年5月31日的租金4,077,312元以及2016年6月1日至2019年5月15日的房屋使用费5,997,026.90元；何跃公司于判决生效之日起十日内，向白沙宫公司支付逾期付款利息(以10,074,338.90元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2019年9月2日起计算至本判决生效之日止)；驳回白沙宫有限公司的其余诉讼请求。还查明，2016年3月7日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(以下简称北上海业委会)向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，其中载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回何跃公司在北上海商业广场经营管理权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，何跃公司(甲方)与北上海业委会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，北上海业委会向何跃公司出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权何跃公司于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。又查明，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。北上海业委会亦未成功组织召开业主大会就关于如何具体收回何跃公司对商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事项、或寻找新投资方负责商场经营管理等进行表决并形成决议。审理中，何跃公司为证明其主张提供如下证据：1、2018年12月17日，何跃公司发给白沙宫公司的工作联系单，主要内容为，请支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金、物业费、垃圾清理费总计307,010元。超过30天未付的，甲方有权立即解除合同并收回房屋，乙方除向甲方支付所有应付费用外，还需支付滞纳金，甲方并有权没收乙方全部保证金，因乙方迟延缴纳水、电、煤气及电话费用引起的任何罚款应由乙方独自承担。2018年12月27日，白沙宫公司工作人员予以签收。2、2019年3月15日，何跃公司发给白沙宫公司的工作联系单，主要内容为，请支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金、物业费、垃圾清理费总计324,530元。超过30天未付的，甲方有权立即解除合同并收回房屋，乙方除向甲方支付所有应付费用外，还需支付滞纳金，甲方并有权没收乙方全部保证金，因乙方迟延缴纳水、电、煤气及电话费用引起的任何罚款应由乙方独自承担。2019年3月25日，白沙宫公司工作人员予以签收。3、2019年6月17日，何跃公司发给白沙宫公司的工作联系单，主要内容为，请支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金、物业费、垃圾清理费总计324,530元。超过30天未付的，甲方有权立即解除合同并收回房屋，乙方除向甲方支付所有应付费用外，还需支付滞纳金，甲方并有权没收乙方全部保证金，因乙方迟延缴纳水、电、煤气及电话费用引起的任何罚款应由乙方独自承担。2019年6月24日，白沙宫公司工作人员予以签收。4、2019年9月10日，何跃公司发给白沙宫公司的工作联系单，主要内容为，请支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金、物业费、垃圾清理费总计324,530元。超过30天未付的，甲方有权立即解除合同并收回房屋，乙方除向甲方支付所有应付费用外，还需支付滞纳金，甲方并有权没收乙方全部保证金，因乙方迟延缴纳水、电、煤气及电话费用引起的任何罚款应由乙方独自承担。2018年9月26日，白沙宫公司工作人员予以签收。5、2019年12月17日，何跃公司发给白沙宫公司的工作联系单，主要内容为，请支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金、物业费、垃圾清理费总计324,530元。超过30天未付的，甲方有权立即解除合同并收回房屋，乙方除向甲方支付所有应付费用外，还需支付滞纳金，甲方并有权没收乙方全部保证金，因乙方迟延缴纳水、电、煤气及电话费用引起的任何罚款应由乙方独自承担。2019年12月30日，白沙宫公司工作人员予以签收。6、2019年3月至2019年12月，何跃公司每月发给白沙宫公司的工作联系单，主要内容为，何跃公司要求白沙宫公司支付当月的水、电费，超过30天未付的，甲方有权立即解除合同并收回房屋，乙方除向甲方支付所有应付费用外，还需支付滞纳金，甲方并有权没收乙方全部保证金，因乙方迟延缴纳水、电、煤气及电话费用引起的任何罚款应由乙方独自承担。白沙宫公司的工作人员每月予以签收。7、电费统计表，2019年5月至12月电费共计140,673元；水费统计表，2019年5月至12月水费共计12,636元。何跃公司表示，2019年9月10日，何跃公司发给白沙宫公司催缴租金、物业费等费用的工作联系单明确，白沙宫公司超过30天未付款，何跃公司有权解除合同。白沙宫公司于2019年9月26日签收，但在宽限期30天内未付款，何跃公司为便于计算，主张合同于2019年11月1日解除。水、电费此前双方一直按水费1.30元/吨，电费6元/度结算。白沙宫公司表示，对证据1-7真实性均无异议，对水、电费用量也无异议。白沙宫公司为证明其主张向本院提供如下证据：1、商场照片，显示商场通道封闭，商铺大门关闭。2、白沙宫公司于2018年11月7日出具给何跃公司的报告，主要内容为，自开业以来，中庭包房外围一直漏水，导致石膏脱落严重，四楼停车场下扶梯千穿百孔，垃圾成堆，严重影响形象，客人摧折众多，门厅走道暗淡，灯光也没有，四楼原有店招拆除，没有安排新的店招，客源大幅流失，根据目前实际情况，本季度房租到十二月底付，望商场及时解决。该报告由吴悦签收。3、照片，显示多处墙壁粉刷层脱落。白沙宫公司表示，证据1证明商场于2020年1月20日起关闭至今未营业；证据2、3证明物业未尽到服务管理义务。何跃公司表示，商场确实于2020年1月20日起关闭，目前仅有小部分商家恢复经营；证据2中签收人员的身份不清楚，但证据2、3中提到的问题不影响白沙宫公司经营，且白沙宫公司经营至今仅提供一次保修记录，不能作为拒付相关费用的理由。本院认为，虽然上海市宝山区北上海商业广场业主大会于2016年3月18日出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”，但何跃公司此后并未退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。何跃公司与白沙宫公司的《房屋租赁合同》亦未受影响、正常履行，白沙宫公司主张《房屋租赁合同》于2016年3月18日解除，本院不予采纳。《房屋租赁合同》约定，支付租金月的一个月的10日为支付日，白沙宫公司应以汇票或现金形式支付租金；如果白沙宫公司逾期支付租金超过30天，何跃公司书面通知白沙宫公司，如白沙宫公司在收到通知后30日之内尚未支付租金，则视为白沙宫公司违约，何跃公司有权解除合同，并按照本合同第10条规定追究白沙宫公司违约金。何跃公司多次向白沙宫公司发出工作联系单催缴租金等费用，白沙宫公司未按约支付2019年3月1日起的租金等费用，已经构成违约。工作联系单中载明，白沙宫公司超期未付款，何跃公司有权解除合同。何跃公司仅表示有权解除合同，而未要求或通知解除合同，工作联系单并无解约意思表示。何跃公司于2019年9月26日发出的工作联系单表明有权解除合同，于2019年12月17日发出的工作联系单仍表明有权解除合同，也说明其在2019年9月26日并无解除合同之意思。何跃公司主张《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除，本院不予采纳。2019年7月25日，白沙宫公司受让了捷捷公司对何跃公司的债权，并于2019年8月通知了何跃公司，该债权金额大于白沙宫公司欠何跃公司的债务金额，故此后白沙宫公司未支付何跃公司租金等费用，不构成违约。即使何跃公司在本案中要求解约，本院亦不予准许。何跃公司要求白沙宫公司返还系争房屋，本院不予准许。《房屋租赁合同》约定，任何一方单方面终止本合同或未按本合同规定履行义务，导致本合同无法继续履行时，皆视为责任方违约，双方商定违约金为一年租金；白沙宫公司如未按本合同条款履行，何跃公司有权根据本合同规定终止本合同并追究乙方的违约责任，白沙宫公司应将实际租金及其他费用支付给何跃公司，同时何跃公司有权根据本条第一款向白沙宫公司主张违约金。按照上述约定，白沙宫公司需在违约且合同解除的情况下支付违约金。何跃公司主张违约金1,059,120元，与约定不符，本院不予准许。《房屋租赁合同》约定，白沙宫公司付款方式为付三押一，支付租金月的一个月的10日为支付日；物业管理费包含在租金内，与租金一并支付。白沙宫公司按约应支付2019年3月1日至2020年5月31日期间的租金和物业费1,597,650元。考虑到白沙宫公司因疫情原因经营受影响，本院酌情免除白沙宫公司一个月的租金及物业费，白沙宫公司还应支付何跃公司上述期间的租金和物业费1,491,140元。白沙宫公司主张物业服务未尽责，要求调低物业费，依据不足，本院不予准许。白沙宫公司对水、电用量无异议，其之前对水、电费标准并无异议，且实际缴纳，何跃公司要求白沙宫公司支付电费140,673元、水费12,636元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海白沙宫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海何跃实业有限公司2019年3月1日至2020年5月31日期间的租金(含物业费)1,491,140元，2019年5月至2019年12月期间的电费140,673元、水费12,636元；二、驳回原告上海何跃实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为14,640元，诉讼保全费5,000元，共计19,640元，由原告上海何跃实业有限公司负担7,420元，被告上海白沙宫餐饮管理有限公司负担12,220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年四月十三日法官助理 鲍仲钰书 记 员 冯 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。