福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3229号 原告：吴安妹，女，1962年3月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 被告：朱超群，男，1970年8月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 吴安妹与朱超群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴安妹的委托诉讼代理人郑宝珠，朱超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴安妹向本院提出诉讼请求：1.解除吴安妹与朱超群于2016年4月4日签订的《房屋买卖协议书》和2017年6月21日签订的《和解协议书》；2.朱超群向吴安妹支付违约金100万元；3.朱超群向吴安妹赔偿律师费损失6万元。事实及理由：2016年4月4日，经厦门市裕房房地产营销策划有限公司居间介绍吴安妹与朱超群签订了一份编号为000289的《房产买卖协议书》，约定吴安妹将位于厦门市思明区出售给朱超群，用途为住宅，建筑面积以产权证为准，成交价305万元，朱超群分三次支付该购房款。并约定了相应的违约责任。协议签订当天朱义欣向吴安妹支付购房定金20万元、5月3日支付购房款50万元、5月17日支付购房款40万，共计110万元。吴安妹将房产交付给朱超群装修使用。但朱超群支付了110万元后，未按协议约定于2016年7月31日之前支付195万元，吴安妹多次向朱超群催讨，朱超群自知付款期限将至再不付款将构成违约，先故意制造吴安妹违约的假象后，径直向厦门市思明区人民法院（以下简称思明法院）提起诉讼，要求吴安妹继续履行合同；配合接收购房尾款195万元和配合办理案涉房产公证委托手续等。吴安妹随后提起反诉，要求解除双方签订的《房产买卖协议书》，并将案涉房产交还给吴安妹。随后，朱超群向思明法院申请撤诉。思明法院根据朱超群提供的虚假证据判决驳回吴安妹的反诉请求，吴安妹不服一审判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。2017年6月21日，厦门中院开庭审理了该案件，并当庭明确法院不支持炒房行为。随后朱超群主动与吴安妹协商，并签订了一份《和解协议书》，约定：1.继续履行《房产买卖协议书》，明确买卖标的不包括附属车库和二间储藏间；2.确认案涉房产尚未办理产权证，约定吴安妹出具公证书委托由朱超群办理一手产权证事宜，约定若朱超群办理一手产权证可将附属车库和二间储藏间分割，独立办理产权证至吴安妹名下，则朱超群无条件同意且予以协助；3.朱超群办理一手产权证后5个工作日应当通知吴安妹，吴安妹在接到通知后5个工作日内办理房屋产权过户给朱超群指定的第三方名下的全权委托公证，若房产过户给朱超群指定的第三人，则朱超群必须通知吴安妹到场，且朱超群指定的第三人必须先行签署就有关买卖标的的范围及确保吴安妹对权利行使的《附属车库和二间储藏间事项声明》；4.双方再次确认买卖标的不包括附属车库和二间储藏间，指定第三方过户，亦必须保证吴安妹享有该附属车库和二间储藏间的占有、使用、收益和处分的权利；5.若任何一方未能履行该补充协议第二条、第三条约定的义务则每迟延一日，违约方按购房款305万元之千分之一向守约方支付违约金，若朱超群违约，则违约超过30天，则吴安妹有权单方解除《房产买卖协议》及本补充协议，并要求朱超群返还房产，并承担相应违约责任。上述《和解协议书》签订后，同日，吴安妹向厦门市中级人民法院提出撤诉申请。2017年6月22日，厦门中院作出民事裁定书，依法撤销【（2016）闽0203民初11号】民事判决书。2018年10月17日，吴安妹按协议约定将案涉房产相关权利全权委托给朱超群指定的受托人朱义欣。但明确朱义欣作为公证受托人无权收取任何出售房屋的款项。2018年10月18日，朱义欣取得《公证授权委托书》后，在吴安妹不知情的情况下，作为吴安妹的代理人与杞迪签订《存量房买卖合同》，约定将案涉房产包含附属储藏间及车库一起作价290万元出售给杞迪，截至目前杞迪均未向吴安妹出具《声明》，显然，朱超群已构成违约，吴安妹有权解除合同，要求朱超群承担违约责任。 朱超群辩称，一、厦门市中级人民法院作出的（2017）闽02民终1311号裁定书第3页倒数第一行、第二行写得很清楚：“原审吴安妹在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不子受理。”双方的房屋买卖合同纠纷一审中，吴安妹因房价上涨，要求解除合同，被法院判决驳回，在二审中双方达成和解后吴安妹方撤诉，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十八条的规定，应当裁定不予受理。二、二审法官也从来没有说过不支持炒房行为，而是说炒房不违法，可以电话问主审法官，也可以调取二审庭审录音录像和庭审笔录。2016年6月，吴安妹背信弃义，因房价上而要求解除合同，在原来的诉讼中，本来朱超群一审己经完全胜诉，二审中吴安妹威胁说虽然我们胜诉了，如果她不积极的去办产权证，事情就会一直拖着、遥遥无期，反正已经拖了十多年，再拖过十年八年也正常，而朱超群是炒房的，无法承受长期的资金占用、并承担房价可能下跌的风险，被迫让出储藏间和车库，而且还要加价5万元，违反了双方于2016年4月4日签订的《房产买卖协议书》的规定，损害的朱超群的合法利益，朱超群依法不应承担所谓的100万元的违约金。按照双方于2016年4月4日签订的《房产买卖协议书》和思明区人民法院（2016）闽0203民初11356号判决书，都明确吴安妹已经将车库和储藏间出售给了朱超群，并且已经实际交付朱超群占有和使用，朱超群依法享有车库和储藏间的一切合法权利。而且车库、储藏间与住宅都在开发商的同一份《商品房买卖合同》上，办理在同一本产权证上，不能分开，向第三方出售并过户到第三方名下是朱超群的权利。四、双方签订的《房产买卖协议书》已经履行完毕，并且已经按协议书第22条的规定过户到第三方名下，不存在合同解除的问题。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月4日，朱超群与吴安妹签订一份编号0001289的《房产买卖协议书》，约定：吴安妹将座落于厦门市思明区东浦一里3号302室房屋（一手商品房预售合同记载的坐落为“开元区”，后变更为该址，以下简称讼争房屋）出售给朱超群；土地房屋权证号见取件单20152170169722，建筑面积以产权证为准；成交价3050000元；协议签订之日朱超群应付定金200000元；购房款分三次支付，2016年5月3日前支付700000元（含定金），2016年5月25日前支付300000元，2016年7月31日前支付2050000元；吴安妹应于2016年5月3日前将房屋交付朱超群使用；吴安妹承诺于收到余额购房款当天，将落户在房屋的原有户口全部迁出，每逾期一日，按购房款总额万分之五赔偿朱超群；朱超群向居间方支付中介费50000元；因朱超群要过户给第三方，吴安妹在收到余额购房款当天去做全权委托公证，朱超群可以过户给指定的第三方；因讼争房屋一手产权证还在办理当中，土地权证号以取件单号20152170169722为准；吴安妹同意朱超群进行装修，若吴安妹违约，除赔偿定金外还需赔偿装修损失；等等。 前述合同履行过程中，双方因纠纷于2016年7月18日诉至本院。朱超群的诉讼请求为：吴安妹继续履行双方于2016年4月4日签订的关于思明区东浦一里3号楼302室的《房产买卖协议书》，等等。吴安妹向本院提出的反诉请求为：解除吴安妹与朱超群于2016年4月4日签订的《房产买卖协议书》；朱超群立即交还厦门市思明区东浦一里3号楼302室房屋，等等。朱超群于2016年12月16日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。本院于2017年1月5日作出（2016）闽0203民初11356号民事判决书，判决驳回吴安妹的反诉请求。吴安妹不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院。二审审理期间，吴安妹（甲方）与朱超群（乙方）于2017年6月21日签订一份《和解协议书》，约定双方一致同意继续履行2016年4月4日签订的《房产买卖协议书》，该合同项下所涉房产买卖标的物仅为厦门市思明区东浦一里3号302室房屋，不包括附属车库和两间储藏间；甲方同意将与开发商厦门建发集团有限公司办理产权过户登记至甲方名下事宜公证委托乙方，由乙方代为办理完毕直至甲方拥有100%产权，如前述附属车库和两间储藏间可分割于买卖房产而独立办理产权至甲方名下，则乙方无条件同意且予以协助；甲方同意在前述买卖房产产权办理至甲方名下后，乙方应在取得产权证后5个工作日内通知甲方，甲方接到乙方通知后5个工作日内办理房屋产权过户给乙方或乙方指定的第三方名下的全权委托公证。如房屋过户给乙方指定的第三人（须符合厦门市购买资格），则乙方必须通知甲方到场，且乙方指定的第三人必须先行签署有关买卖标的范围及确保甲方对权利行使的《附属车库和二间储藏间事项声明》。第三人签署该声明且将之当场交由甲方持有后，乙方对附属车库和储藏间在本协议书中约定的相关义务和责任免除，如第三人拒绝签署该声明，则相应责任仍由乙方承担，且乙方及公证授权委托代理人不得将买卖房产过户给第三人；双方再次确认，如前述不包括在买卖标的物范围内的附属车库和两件储藏间不能分割独立办理产权证，则乙方或其指定的第三人必须保证买卖标的物范围不包括附属车库和两间储藏间，乙方或其指定的第三人应确保甲方享有该附属车库和两间储藏间的占有、使用、收益和处分的权利，且配合、协助甲方对该等权利的行使；双方确认乙方尚余购房款195万元未付，乙方同意另行补偿甲方5万元；如任何一方未能履行本协议第二条、第三条约定的配合义务，则每迟延一日，违约方应按购房款305万元之千分之一向守约方支付违约金。如乙方违约，则违约超过30天，甲方有权单方解除《房产买卖协议》及本补充协议，并要求乙方返还买卖房产承担违约责任；如乙方或其指定的第三人未能确保甲方享有本补充协议约定附属车库和两个储藏间的占有、使用、收益和处分的权利，或者未能配合、协助甲方享有该等权利，或者任何第三方主张前述附属车库和两个储藏间任何权利，以致甲方遭受损失的，则乙方应予赔偿，同时应向甲方支付违约金100万元。该协议签订后，吴安妹以双方已达成庭外和解为由提出撤回上诉以及撤回起诉申请，朱超群亦表示同意，厦门市中级人民法院于2017年6月22日作出（2017）闽02民终1311号民事裁定书，准许吴安妹撤回起诉及上诉。 2018年10月10日，厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库产权登记在吴安妹名下，三处房屋为共同登记产权，不动产权证号：（2018）厦门市不动产权第××号。2018年10月17日，吴安妹出具一份《收款收据》，载明收到朱超群（朱义欣）购买讼争房屋尾款50万元，并备注扣除2017年11月26日已转账的5万元及代垫税费51346.63元，实际应付398653.37元；收款方式为现金收款51346.63元，银行转账448653.37元。同日，吴安妹及其配偶张福全还出具一份公证委托书，载明将厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元（即讼争储藏间）及第一层6号车库（即讼争车库）包括出售在内的相关权利委托给朱超群指定的案外人朱义欣，但受托人无权收取售房款；委托期限为委托人签字之日起一年。2018年10月18日，朱义欣以吴安妹代理人身份与案外人杞迪在厦门市不动产登记中心签订了一份编号为00836002的《存量房买卖合同》，约定吴安妹将厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库出售给杞迪，成交价为290万元。此后，前述房屋产权登记至杞迪名下。 另查明，吴安妹因本案支付律师费6万元。 审理中，朱超群主张《和解协议书》系在吴安妹胁迫下所签，其享有对讼争储藏间及附属车位处分的权利。朱超群确认对违约金标准无异议，但认为其未违约，不应承担违约责任。 本院认为，吴安妹虽针对解除《房产买卖协议书》提出过诉求且在二审中撤回起诉，但本案系吴安妹基于双方在履约过程产生的新事实所诉，不属于重复起诉。朱超群虽主张其在吴安妹胁迫下签订《和解协议书》，但未有证据证明该主张，且其在签订该《和解协议书》后长达两年多未提出异议亦未申请撤销，且积极履行协议书中对己有利之约定，故其该项主张，本院不予采信。根据在案证据，《和解协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应依约履行。双方在《和解协议书》中多次明确出售的标的房屋中不含附属车库和储藏间，朱超群明知其不享有附属车库及储藏间的出售权，仍故意违背该核心条款指定朱义欣出售，且未履行告知义务，已构成根本违约，吴安妹有权依约解除双方签订的《房产买卖协议书》及《和解协议书》并要求朱超群承担违约责任。对于违约金的金额，双方在《和解协议书》中已明确约定为100万元，本院尊重双方的真实意思表示，且本院多次询问朱超群，其亦明确表示对违约金的金额及标准无异议，结合违约金的惩罚性质，本院对吴安妹主张的违约金数额予以支持。吴安妹所主张的律师费，双方对此未有约定，故该项诉求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除吴安妹与朱超群于2016年4月4日签订的《房屋买卖协议书》和2017年6月21日签订的《和解协议书》； 二、朱超群于本判决生效之日起七日内向吴安妹支付违约金100万元； 三、驳回吴安妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31200元，减半收取15600元，由吴安妹负担650元，朱超群负担14950元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年四月二十九日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。