贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初242号原告：杨李际，男，1995年8月28日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。委托诉讼代理人：杨军，男，1974年1月1日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市，系原告杨李际之父。被告：贵州振华置业投资有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区新天大道150号。法定代表人：周峰，系该公司董事长。被告：贵州振华置业投资有限公司凯里分公司。住所地：凯里市红洲路55号。法定代表人：舒国华，系该公司经理。被告贵州振华置业投资有限公司、贵州振华置业投资有限公司凯里分公司之共同委托诉讼代理人（特别授权）：张德金。原告杨李际诉被告贵州振华置业投资有限公司（下简称振华置业公司）、贵州振华置业投资有限公司凯里分公司（下简称振华置业分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨李际，被告振华置业公司、振华置业分公司之共同委托诉讼代理人张德金到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告杨李际向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记文书违约金14084.29元；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于凯里市房售与原告，建筑面积78.81平方米（套内65.91平方米）。原告已按套内面积支付房屋总价款348621.00元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告；其第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内…按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的违约金。被告至2017年11月9日才通知自11月10日至11月20日发放初始登记证，原告于11月17日才领到上述证书，计算至2017年11月9日止，被告已超过约定日期404日，应向原告支付违约金14084.29元。综上，特提起诉讼，请求依法判决。原告提交其身份证、不动产发放通知、购房发票及被告振华置业公司、振华置业分公司企业登记信息、《商品房买卖合同》等证据，拟证明其所诉请事实成立。被告振华置业公司、振华置业分公司共同提交书面答辩意见辩称：一、被答辩人的起诉超过诉讼时效，依法应当判决驳回；二、答辩人与被答辩人之间的《商品房买卖合同》只约定了一时性违约责任即已付总购房款的万分之一，被答辩人诉请答辩人支付按日连续计算违约金，其诉请没有约定依据，依法应当驳回其诉讼请求；三、被答辩人以答辩人逾期交付商品房初始登记证为由，诉请答辩人支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，其诉请明显不成立；四、被答辩人适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条规定诉请答辩人承担逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，适用法律错误，应当判决驳回被答辩人的诉讼请求；五、被答辩人将答辩人振华置业分公司作为共同被告提起诉讼，诉讼主体不适格。综上所述，被答辩人诉请答辩人支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，其起诉超过诉讼时效，且该请求既无约定依据，也无法律依据。故请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告振华置业公司、振华置业分公司共同提交二被告工商登记信息、贵州省不动产登记受理单、上诉案件受理费缴款书及转账凭证等证据，拟证明其辩解理由成立。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：被告振华置业公司系市场主体可自主选择经营房地产开发与经营、商业运营等非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司。2014年8月2日，被告振华置业公司与原告杨李际签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将其开发的位于凯里市房屋出卖给原告，房屋建筑面积78.81平方米（套内65.91平方米），单价每平方米5289.35元，总价348621元，交房时间为2015年9月30日。合同对转移登记约定为：出卖人承诺于2016年9月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1（①）项处理，第1（①）项内容为：买受人有权退房，买受人选择退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。该项下第②项内容为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款_×_的违约金。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款348621元。但被告至2017年4月13日才提交不动产登记表及相关材料，凯里市不动产管理局于当时受理。2017年11月9日，被告发出《不动产证发放通知》，通知包括原告在内的振华御景国际小区业主自11月10日至11月20日发放初始登记证。原告于同年11月17日领到上述证书。后，原告因与被告就逾期交付转移登记文书事项交涉未果后提起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告杨李际与被告振华置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，该合同合法、有效，本院予以确认，双方应按约行使权利、履行义务。而当事人向人民法院请求保护民事权利应当在法律规定范围的诉讼时效期间内行使，民事权利的保护亦应符合法律规定。关于本案诉讼时效问题，原告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，根据其与被告振华置业公司签订《商品房买卖合同》的约定，被告振华置业公司取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间为2016年9月30日，则原告在2016年10月1日知道或应当知道被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约的事实，其向被告主张权利的时效应为2019年10月1日前，但原告直至2020年1月6日才提起诉讼主张权利，且并未举证证明在此期间存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告在2017年1月6日前的该项权利已超过诉讼时效，但2017年1月7日至原告主张的2017年11月9日共计306天仍在诉讼时效内，该期间的违约金被告仍应支付。被告振华置业公司、振华置业分公司关于原告杨李际起诉超过诉讼时效的部分抗辩理由成立，本院部分予以采纳。关于是否约定违约金及原告是否适用法律错误的问题，参照住房和城乡建设部《商品房买卖合同示范文本》第十二条、第二十条之规定，在出卖人构成违约的情况下，买受人既有选择解除合同的权利，也有选择要求继续履行合同并主张对方承担违约金的权利。故原告主张被告支付逾期交付转移登记相关文书违约金并无不当。本案《商品房买卖合同》中约定交付的是办理商品房转移登记的有关文书，被告振华置业公司只要未按期交付办理商品房转移登记的有关文书即构成违约。现被告逾期交付转移登记文书超过60日以上而买受人未选择退房，排除了涉案合同第二十二条第三款“转移登记”中第（二）项第1点和第2点第①小项的适用，应视为双方对出卖人逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房的违约情况未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告适用该法律亦无不当。但因被告以违约金过高为由提出请求调整，在原告未举证证明被告未交付转移登记文书致其实际损失金额的情况下，本院充分考虑被告的履约情况等客观因素调整至按日万分之零点五计算违约金，为348,621元×0.5÷10000×306天=5,333.90元。关于本案责任主体问题，振华置业分公司系振华置业公司的分支机构，不具有独立法人资格，且与原告签订合同的相对一方系振华置业公司而非振华置业分公司，根据合同相对性原则，原告要求被告振华置业分公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨李际逾期交付办理商品房转移登记文书违约金5,333.90元。二、驳回原告杨李际的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取77元，由被告贵州振华置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  李晓红二〇二〇年四月十六日书记员  李芹芹