广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25550号原告：佛山市市*监督管理局，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码11440600MB2C922887。负责人：李灿，局长。委托诉讼代理人：马颖仪、刘智，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：梁伟志，男，1964年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************918。委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。原告佛山市市*监督管理局诉被告梁伟志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，本案依法适用简易程序。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员黄丽华、马凤颜组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人马颖仪、刘智到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2020年2月24日，本院第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人马颖仪、刘智及被告的委托诉讼代理人郭洪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即以清场、完整的状态向原告归还佛山市禅城区**********（包括住宅和单车房）；2、被告立即向原告支付自1992年2月28日至被告将佛山市禅城区**********（包括住宅和单车房）实际归还给原告之日止的房屋使用费（自1992年2月28日起暂计至2019年6月30日为257021.79元，实际房屋使用费及计算标准以有资质的第三方评估机构的评估结果为准）；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：佛山市禅城区**********（包括住宅和单车房，《房屋所有权证》编号：粤房字第0058661号）为原告合法拥有的财产。原告于1992年2月28日取得涉案物业产权后，被告在未经原告同意的前提下占用涉案物业，原告曾多次催促，但被告至今仍未向原告归还涉案物业，也未支付房屋使用费。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，及第三十七条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，原告有权要求被告归还涉案物业并支付其占用涉案物业期间产生的房屋使用费。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告有权要求被告立即归还涉案物业、支付房屋使用费，且因本案产生诉讼费应当由被告承担。为维护原告的合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。被告辩称：1、被告没有阻扰或妨碍原告收回涉案房屋，原告随时都可以收回，且需要被告配合的地方，被告愿意配合。2、被告不存在非法占用涉案房屋的行为。被告自1981年起即在原告处工作，当时原告名称为佛山市工商行政管理局。1987年，原告将涉案房屋（虽然房屋产权证取得时间为1992年，但证书显示房屋在1986年就建好了）作为福利房分配予被告居住，原告在诉状中所称的“未经原告同意下占用涉案房屋”是不属实的。后来，在佛山市进行第一次房改时，被告向原告缴纳了购房款，购买涉案房屋，只是因被告在1990年辞职了，故原告将购房款退还给被告，但原告并未要求被告退还房屋，而是让被告按照每月172.05元的标准缴纳租金，双方实际上形成了租赁合同关系。3、被告并未侵占涉案房屋，不需要向原告支付占用费用。被告已经缴纳涉案房屋的租金至2002年6月，所有的租金均是原告派人上门收取的。但是自2002年7月开始，原告没有前来收取租金，也没有告知被告应该如何缴纳，故被告一直在等待原告的答复。没有缴纳租金后，被告就搬离出涉案房屋了，并未再使用房屋，该房屋空置至今。故，原告要求被告自1992年2月28日起支付使用费与事实不符，也违反了公平原则。4、2007年，原告通知被告回单位商量涉案房屋问题，当时，原告的时任领导何衍锋局长、容敏华副部长与被告共同面谈。他们提出以160000元的价格把房子卖给被告，被告希望可以价钱低一些，同时提出被告在1988年交的咨询服务公司集资款的分红问题如何解决。当时，两位领导并未给出答复，让被告还是回去等通知。直到现在也没有给被告解决方案。被告缴纳的集资款2000元至今尚未退还，被告也从未获得任何分红，给被告造成了较大的经济损失。5、本案虽为民事纠纷，但却是属于历史遗留问题，且原告曾为被告的工作单位，又作为国家机关，明显对房屋有管理义务。但是由于原告的管理问题，涉案房屋一直处于空置状态，对此，被告并无过错，且也从未阻止过原告收回涉案房屋，更未利用涉案房屋进行任何获益行为，所以被告不应向原告支付使用费。何况在这近十几年的时间里，原告也从未与被告沟通过涉案房屋使用费的问题（原告所提交的律师函，被告均未收到），原告起诉，也明显过了法律规定的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。但是，如果原告在收回涉案房屋时有需要被告配合的地方，被告愿意尽所能地配合。综上，被告并没有侵占涉案房屋的意图和行为，也没有阻止原告收回房屋，不应支付涉案房屋的使用费，恳请法院在查明事实的情况下做出正确裁判。诉讼中，原告举证如下：1、原告统一社会信用代码证书、负责人身份证明、被告广东公安人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。《房屋所有权证》（编号：粤房字第0058661号）。证明佛山市禅城区**********（包括住宅和单车房）为原告合法取得的资产。1987年广东省国家机关事业单位工作人员工资升级名册表。证明被告曾是佛山市工商行政管理局的员工。1989年5月干部职工花名册、1996年1月佛山市工商行政管理局人员花名册。证明被告在1989年5月前已经离开工商局，不再具有工商局员工的身份。原告委托律所于2018年向被告发出的律师函、邮单、投递证明、邮件退件、原告委托律所于2019年1月向被告上门送达的律师函、上门送达的照片、原告委托律所于2019年5月向被告发出的律师函、邮单、投递证明、邮件退件。证明原告曾多次发文催促被告归还涉案物业，并要求被告支付房屋使用费。《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发〈佛山市机构改革方案〉的通知》（佛发〔2019〕1号）。证明组建佛山市市*监督管理局，佛山市工商行政管理局不再保留，其职责由佛山市市*监督管理局承担。诉讼中，被告举证如下：1、1988年收据一份。证明被告在职间向原告交纳咨询服务公司集资款2000元，原告至今没有退还集资款本金，也没有向被告进行分红。2、收据三份。证明被告交纳租金至2002年6月。诉讼中，本院依原告申请调取以下材料：1、向佛山市禅城区供水有限公司调取用水清单、佛山市区城市供用水合同。2、向广东电网有限责任公司佛山禅城供电局调取用电工程报装单、委托书、卫国西路4号902客户2011年-2019年电费情况。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4，原告能提供原件核实，本院对真实性予以确认；证据5，无证据证明被告已收悉，被告亦予以否认，本院不予采纳。被告的证据1，与本案不具备关联性，本院不予采纳；证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：粤房字第0058661号《房屋所有权证》显示，佛山市**********为佛山市工商行政管理局所有，建筑面积为110.25平方米。1999年4月16日，中国工商银行佛山分行与被告签订委托书，上载：030032283用电号用户（户名：梁伟志，地址：卫国西路4号902）由签订本委托书之日起，愿委托中国工商银行佛山分行按月向市电力工业局划账缴交电费。如因存折内存款不足，而不能及时交纳电费，导致中断供电及由此造成的经济损失将由本人负责，特此委托。根据用电工程报装单显示，1999年5月16日，被告申请卫国西路4号902装表用电，佛山市电力电气安装公司在承接单位处加盖公章。2002年2月4日、2002年6月2日，佛山市工商行政管理局分别出具收据，确认收到2001年4月至2002年6月的佛山市**********实用水量费用，合计共126.10元。2002年2月24日，佛山市工商行政管理局出具收据，确认收到2001年1月至12月佛山市**********房租2064.60元。2005年12月3日，被告（乙方）与佛山市供水总公司（甲方）签订佛山市区城市供用水合同。2019年12月12日，佛山市禅城区供水有限公司出具用水清单显示，2009年5月1日至2019年11月3日，佛山市**********的实用水量基本为零。2020年2月27日，被告（移交人）与原告（接收人）签订《国有资产住宅交接表》，主要内容为：“住户梁伟志，于2020年2月27日向市市场监督管理局交回座落在禅城区卫国西路4号902房及单车房一间钥匙一套（4把）。”根据广东电网有限责任公司佛山禅城供电局出具卫国西路4号902客户2011年-2019年电费情况显示，2011年1月计费电量为175度，3月计费电量为207度，5月计费电量为157度，7月计费电量为124度，9月计费电量为283度。另查明，依据《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发＜佛山市机构改革方案＞的通知》，将市工商行政管理局、市质量技术监督局等相关职责等整合，组建市场监督管理局……不再保留市工商行政管理局……。再查明，本院于2019年10月8日向被告公告起诉状。原告陈述，被告曾经是原告的员工，于1989年5月前离职。被告陈述,被告是在1990年离职的。诉讼中，法院要求原、被告核实双方约定的租赁期、租金标准、交租形式以及最后一次交租情况。原告回复，未找到与被告存在租赁关系的文件，一般情况下租户应在当月15日前支付当月租金。被告回复，原告原来有一名专职管理员，每月都会上门收租金，后来管理员隔几个月来收一次租金，2002年7月开始，原告再没有派人上门收租金。本院认为，据审理查明，被告原是原告的员工，租用涉案房屋，离职之后继续向原告租用房屋，并向原告交纳租金，故原告与被告形成房屋租赁合同关系，本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明原、被告有约定租赁期限，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，租赁期限为不定期，当事人可以就不定期租赁合同随时提出解除合同，但出租人应当通知承租人。因无证据显示被告在起诉前收取原告发出的解除合同通知书，故原告与被告的房屋租赁关系于起诉状公告送达被告之日2019年12月7日解除。关于被告提出诉讼时效的抗辩。如前所述，原、被告之间为租赁合同关系，故原告诉请的房屋使用费应为租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，无证据证明原、被告有约定交租期限，根据被告提供的2001年租金收据显示，被告是在2002年2月交纳2001年整年度租金，结合原、被告陈述的交租情况，本院推定被告作为承租人应当在当年度交纳上一年度的租金，如被告不交纳租金，原告应当在次年的首日知道权利被侵害，诉讼时效期间应开始计算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年。但根据本院对于被告交租期间的推定，2014年以前的租金的诉讼时效依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定最迟已于2016年12月31日前届满，且无证据证明诉讼时效有中止、中断和延长的情形，故被告于《中华人民共和国民法总则》正式施行前已取得2014年前租金的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。据此，原告诉请被告1992年2月28日至2014年12月31日的租金诉请已超法定诉讼时效，本院依法不予支持，被告就部分诉讼时效抗辩意见有理，本院予以采纳。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，故2015年1月1日之后的租金未超过诉讼时效。关于租金标准，原告无证据证明上述期间段双方有变更过租金标准，故被告应当按照原租金标准172.05元支付租金。因被告于2020年2月27日将佛山市**********及单车房交还给原告，故本院对原告返还房屋的诉请不再重复处理。被告应支付2015年1月1日至2020年2月27日期间的租金10655.16元（172.05元×61个月+172.05元÷29日×27日）。对原告诉请以第三方评估机构评估的费用作为租金依据于法无据，本院不予支持。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告梁伟志于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市市*监督管理局支付2015年1月1日至2020年2月27日期间的租金10655.16元；二、驳回原告佛山市市*监督管理局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取5156元，由原告佛山市市*监督管理局负担4950元，被告梁伟志负担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  黄丽华人民陪审员  马凤颜二〇二〇年四月十五日书 记 员  黎晓婷附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。