广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤17民终200号 上诉人（原审被告）：阳春市联兴房地产有限公司，住所地：广东省阳春市********************。 法定代表人：游家强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞润，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：何建锐，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：廖超述，男，1989年10月5日出生，汉族，住广东省阳春市***************。公民身份号码：441************154。 委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。 上诉人阳春市联兴房地产有限公司（以下简称阳春联兴公司）因与被上诉人廖超术商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 阳春联兴公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回廖超术的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由廖超术负担。事实与理由：一审认定阳春联兴公司延期交付涉案商品房应支付违约金是错误的。一、阳春联兴公司之所以无法在2017年9月30日前交付涉案商品房给廖超术，最主要的原因是阳春市*******禾塘寨村征地留用地和兴华小学的供水需要统一规划建设，导致涉案商品房所在的旗峰花园给水管道安装工程规划设计改变而造成验收迟延，这是阳春联兴公司不可预见的情形。二、为了配合政府部门统一建设禾塘寨村征地留用地和兴华小学的供水工程项目，阳春联兴公司将旗峰花园的供水安装工程推迟到2018年8月才完成，这是阳春联兴公司不可避免和不可克服的。三、由于供水工程推迟建设，导致涉案商品房综合验收备案迟延，阳春联兴公司为了不影响业主收楼，于2017年9月30日前在律师的见证下向全体业主告知迟延交房的情况，阳春联兴公司对延期交房没有过错，也没有给廖超术造成任何损失。据此，阳春联兴公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，本案应驳回廖超术的诉讼请求。 廖超术辩称：一、双方没有将供水工程验收作为商品房买卖合同约定的交付条件；再者，按照《商品房买卖合同》第十条的约定，阳春联兴公司只需保障供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准即可交房。二、从阳春市住建局对一审法院作出的复函可知，阳春联兴公司辩称政府在2017年对房地产行业有新的政策规定是不属实的，也证明供水对商品房的竣工验收没有影响。三、涉案楼房的供水工程是源于阳春联兴公司与阳春市自来水公司的供水合同关系，廖超术不是供水合同的当事人。而本案是由于阳春联兴公司逾期交房而引发的合同纠纷，合同纠纷适用无过错原则，不以阳春联兴公司存在过错为前提。即使因合同第三方即阳春市自来水公司未能依约按时供水导致阳春联兴公司逾期交房，也不能免除阳春联兴公司的违约责任。四、阳春市水利水电勘测设计室于2016年10月出具的阳春市*************给水管道工程预算书和阳春市*************工程计算书均附有管道平面布置图，阳春联兴公司在2016年10月就知道旗峰花园的供水方案与新云村委会禾塘寨村给水管道供水方案有部分重叠的情况。本系列纠纷所涉的商品房买卖合同均在该日期之后签订，故阳春联兴公司对于供水工程迟延建设是完全知情的，且其作为专业的房地产开发商，完全可预见到供水工程建设所需的时间，阳春联兴公司上诉所主张的情形不属于不可抗力，本案应驳回阳春联兴公司的上诉请求。 廖超术向一审法院起诉请求：一、阳春联兴公司支付逾期交付商品房的违约金56949.9元给廖超术；二、本案诉讼费用由阳春联兴公司负担。诉讼过程中，廖超术变更第一项诉讼请求为：阳春联兴公司支付逾期交付商品房的违约金（该违约金以455235元为基数，按照日万分之三的标准，从2017年10月1日起计算至阳春联兴公司完成商品房竣工验收备案手续并通知廖超术重新接收商品房之日止；暂计至2018年11月22日止的违约金为56949.9元）给廖超术。 一审法院认定事实：阳春联兴公司是于1997年10月17日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产等。涉案商品房所在的旗峰花园1－A幢商住楼（以下简称涉案商住楼）是由阳春联兴公司开发建设。阳春联兴公司于2016年12月2日取得涉案商住楼的《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字2016第061号）。 2017年8月14日、2017年8月16日，廖超术通过银行转账方式支付购买涉案商品房的定金10000元、首期房价款90235元给阳春联兴公司，并由阳春联兴公司分别出具《收据》给廖超术执存。 2017年8月19日，廖超术作为买受人与阳春联兴公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017082055），主要约定阳春联兴公司将涉案商品房以455235元的总价款预售给廖超术；廖超术应当在2017年8月19日前支付涉案商品房的首期房价款115235元，余款340000元通过向银行申请贷款支付；阳春联兴公司应当在2017年9月30日前向廖超术交付涉案商品房；交付的涉案商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的条件，阳春联兴公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；阳春联兴公司不能出示涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的，廖超术有权拒绝接收涉案商品房，由此产生的逾期交付责任由阳春联兴公司承担；阳春联兴公司逾期超过90天后交付涉案商品房的，廖超术有权解除合同或要求继续履行合同，廖超术要求继续履行合同的，阳春联兴公司应按照全部房价款日万分之三的标准计算支付从涉案商品房逾期交付之日起至实际交付之日止的违约金给廖超术等内容条款。 2017年8月19日、2017年9月27日，廖超术通过银行转账方式支付涉案商品房的办证费15000元、首期房价款15000元给阳春联兴公司，并由阳春联兴公司分别出具《收据》给廖超术执存。2017年11月21日，廖超术通过办理银行贷款方式支付了涉案商品房的剩余价款340000元给阳春联兴公司。 2017年9月25日，阳春联兴公司在阳春市********的公示栏张贴《延期交房告知书》，向包括廖超术在内的185户商品房买受人告知因受建设楼房验收程序前后发生变化和天气等原因影响，需要延期办理交房手续，具体延期交房时间另行通知；如有买受人认为延迟交房造成影响，需要解除《商品房买卖合同（预售）》的，应在告示公告之日起15日内与阳春联兴公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》手续，如买受人不办理解除《商品房买卖合同（预售）》手续，阳春联兴公司不承担延期交房的违约责任等事宜。 2017年12月2日，阳春市房地产测绘所受阳春联兴公司委托对涉案商住楼的房屋（含涉案商品房）的面积进行测绘，并出具了《房屋面积测绘报告（实测）》。2018年10月18日，涉案商住楼工程经竣工验收合格，并在2019年4月15日完成工程竣工验收文件备案。 2018年11月22日，廖超术对涉案商品房进行了验收，并与阳春联兴公司、阳春市联建物业管理有限公司（物业服务企业）签订《旗峰花园验收交接表》《旗峰花园物业交接书》《入住登记表》，且接收阳春联兴公司提供的《广东省商品住宅质量保证书、使用说明书》（以下简称住宅质量保证书、使用说明书）。该《旗峰花园物业交接书》中载明廖超术确认阳春联兴公司已于2018年11月22日向其交付了涉案商品房等；该《入住登记表》中载明廖超术实际收楼日期为2018年11月22日等；该《住宅质量保证书、使用说明书》中的“商品住宅概况”中载明涉案商品房的交付日期和保修起始日均为2018年11月8日等内容。庭审中，廖超术与阳春联兴公司均确认，廖超术尚未对涉案商品房进行装修和尚未入住；涉案商品房的权属亦尚未转移登记至廖超术名下。 在本案审理过程中，为查明案件相关事实，一审法院去函阳春市住房和城乡建设局。阳春市住房和城乡建设局于2019年7月8日作出《关于查询函（2019）粤1781民初538号的复函》（以下简称复函）。该《复函》载明的内容为“1、我局对我市房屋建筑工程（商品房）的竣工验收程序一直以来都是严格按照国家有关规定执行。在2016年根据阳江市人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（阳府[2016]9号）意见三简化流程第四点要求实行‘容缺预审’并联审批机制。该文件有效期两年。2、我市房屋建筑工程（商品房）验收在2017年没有新的政策。”经庭审质证，廖超术与阳春联兴公司对该《复函》的真实性、合法性和关联性均无异议。 另，阳春联兴公司在2015年6月就涉案商品房所在的旗峰花园建设用地给水管道工程向阳春市自来水公司申请报装，并在2015年6月18日完成了供水图纸方案及预算，后因阳春市*******征地留用地及兴华小学陆续向阳春市自来水公司提交自来水报装要求，其供水方案路径与旗峰花园建设用地的供水方案有部分重叠，为统一规划减少重复建设，由阳春市****办事处作为建设单位统一建设上述供水工程。上述供水工程于2018年8月竣工，经阳春市自来水公司验收合格后于2018年9月底正式对旗峰花园进行供水。 一审法院认为：本案应为商品房预售合同纠纷。廖超术作为买受人与阳春联兴公司作为出卖人于2017年8月19日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定阳春联兴公司将涉案商品房以455235元的总价款预售给廖超术；阳春联兴公司应当在2017年9月30日前向廖超术交付涉案商品房等。该《商品房买卖合同（预售）》是廖超术与阳春联兴公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百三十条的规定，应认定廖超术与阳春联兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 本案当事人争议的焦点为：1.阳春联兴公司向廖超术交付涉案商品房的时间应如何确定；2.阳春联兴公司逾期交付涉案商品房是否存在不可抗力因素影响；3.阳春联兴公司是否应支付逾期交付涉案商品房的违约金给廖超术；4.如阳春联兴公司应支付逾期交付涉案商品房的违约金给廖超术，该违约金应如何确定。 关于阳春联兴公司向廖超术交付涉案商品房的时间应如何确定的问题。首先，廖超术在2018年11月22日对涉案商品房进行了验收，并在《旗峰花园验收交接表》上签名确认。其次，廖超术与阳春联兴公司、阳春市联建物业管理有限公司在2018年11月22日还签订《旗峰花园物业交接书》《入住登记表》和接收了阳春联兴公司提供的《住宅质量保证书、使用说明书》，并在《旗峰花园物业交接书》中确认阳春联兴公司已于2018年11月22日向其交付了涉案商品房。廖超术主张**春联兴公司诱骗其在2018年11月22日接收涉案商品房，其接收行为不具有法律效力，但没有提交任何证据到庭加以证明，理据不足，应不予支持。第三，廖超术与阳春联兴公司在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案商品房的交付条件为涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，且阳春联兴公司在交付涉案商品房时应向廖超术出示已取得涉案商品房建设工程竣工验收备案的证明文件和房屋测绘报告，否则廖超术有权拒绝接收。虽然涉案商品房在交付时尚未完成建设工程竣工验收文件备案，但阳春联兴公司在2017年12月2日已取得了涉案商品房的《房屋面积测绘报告（实测）》，且涉案商品房已在2018年10月18日经竣工验收合格。同时，廖超术在2018年11月22日并没有拒绝接收阳春联兴公司所交付的涉案商品房，也没有提供证据证明涉案商品房存在严重影响正常居住使用的质量问题。综上，应认定阳春联兴公司向廖超术交付涉案商品房的时间为2018年11月22日。廖超术主张**春联兴公司诱骗其在2018年11月22日接收了涉案商品房，其接收行为不具有法律效力，且阳春联兴公司交付的涉案商品房不符合合同约定和法定的交付条件，理据不足，应不予支持。 关于阳春联兴公司逾期交付涉案商品房是否存在不可抗力因素影响的问题。首先，阳春市住房和城乡建设局于2019年7月8日作出的《复函》中载明阳春市房屋建筑工程（商品房）验收在2017年没有新的政策。阳春联兴公司抗辩认为其逾期交付涉案商品房给廖超术是受阳春市商品房竣工验收程序政策变更的不可抗力因素影响，理据不足，应不予采纳。其次，降雨属于自然现象，是阳春市地区通常的气象表现形式，且阳春联兴公司能够或者应当预见，其应根据阳春市的自然条件合理安排涉案商品房的建设工期，以确保在合同约定的期限内将涉案商品房交付给廖超术。阳春联兴公司抗辩认为阳春市在2017年和2018年共有193天为雨天，属于不可抗力，且其逾期交付涉案商品房给廖超术是受阳春市地区降雨天气影响，理据不足，应不予采纳。第三，旗峰花园建设用地给水管道工程因政府部门重新统一规划建设，导致阳春联兴公司于2015年6月报装的旗峰花园建设用地给水管道工程在2018年8月才竣工和在2018年9月底正式对旗峰花园进行供水。虽然旗峰花园建设用地给水管道工程规划建设的变更属于阳春联兴公司无法预见的情形，但通自来水还是通临时用水，仅关系到居民的生活用水品质，与涉案商品房建筑工程的施工质量和竣工验收与交付没有必然联系。阳春联兴公司抗辩认为政府部门重新统一规划建设旗峰花园的供水工程属于不可抗力，且其逾期交付涉案商品房给廖超术是因政府部门重新统一规划建设旗峰花园供水工程所致，理据不足，应不予采纳。综上，阳春联兴公司逾期交付涉案商品房给廖超术是其没有控制好施工期限所致，不存在其所主张受阳春市商品房竣工验收程序政策变更、降雨天气和政府部门决定重新统一规划建设旗峰花园供水工程等不可抗力因素的影响。 关于阳春联兴公司是否应支付逾期交付涉案商品房的违约金给廖超术的问题。廖超术与阳春联兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按合同约定支付了涉案商品房的全部价款455235元给阳春联兴公司，不存在违约行为。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定，阳春联兴公司应按《商品房买卖合同（预售）》的约定在2017年9月30日前交付涉案商品房给廖超术。但阳春联兴公司在2018年11月22日才将涉案商品房交付给廖超术，逾期长达418天（从2017年10月1日起计算至2018年11月22日止），已构成违约，且其逾期交付涉案商品房的行为不存在不可抗力的免责事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，按照双方在《商品房买卖合同（预售）》中的约定，阳春联兴公司逾期交付涉案商品房，应支付违约金给廖超术。廖超术请求判令阳春联兴公司支付逾期交付涉案商品房的违约金，理据充分，应予以支持。 关于如阳春联兴公司应支付逾期交付涉案商品房的违约金给廖超术，该违约金应如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则予以衡量。本案中，廖超术与阳春联兴公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定，阳春联兴公司逾期超过90天后交付涉案商品房的，廖超术有权解除合同或要求继续履行合同，廖超术要求继续履行合同的，阳春联兴公司应按日向廖超术支付全部房价款万分之三的违约金。如果按照上述约定，阳春联兴公司逾期交付涉案商品房已超过90天，其应按日向廖超术支付全部房价款万分之三的违约金，即每月的违约金为4097.12元（455235元×0.0003/天×30天），明显已超过与涉案商品房同地段同类型房屋的租金水平。在廖超术没有举证证明阳春联兴公司逾期交付涉案商品房对其所造成的实际损失的情况下，其损失可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参考与涉案商品房同地段同类型房屋的租金水平予以确定。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案案情和阳春联兴公司的过错程度，应将阳春联兴公司逾期交付涉案商品房的违约金调整为按日万分之二点五的标准计算。按照调整后的标准计算，阳春联兴公司逾期交付涉案商品房418天，应支付违约金47572.06元（455235元×0.00025/天×418天）给廖超术。廖超术主张**春联兴公司逾期交付涉案商品房的违约金应以455235为基数，按照日万分之三的标准，从2017年10月1日起计算至阳春联兴公司完成涉案商品房竣工验收备案手续并通知廖超术重新接收涉案商品房之日止，超过一审法院认定部分，理据不足，应不予支持。阳春联兴公司以约定的违约金过高为由请求予以调整减少，理据充分，应予以支持，但其抗辩认为逾期交付涉案商品房的时间应扣除因雨天延误作业的193天，理据不足，应不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、阳春联兴公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期交付商品房的违约金47572.06元给廖超术；二、驳回廖超术的其他诉讼请求。一审案件受理费1224元，由阳春联兴公司负担1022元，廖超术负担202元。 二审中，双方当事人没有提供新证据。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明：阳春联兴公司提供的《育德路A6及07A-1地块给水管道工程建设的说明》载明：“育德路A6及07A-1地块给水管道工程建设的说明育德路A6地块即为旗峰花园建设用地。该建设用地的给水管道工程，于2015年6月由阳春市自来水公司生产技术部编制方案。后因新云村委会禾塘寨村征地留用地同样需要铺设给水管道，为减少重复建设，根据现状地块及周边用水需求，重新规划，旗峰花园与禾塘寨村征地留用地的给水管道是共用一条给水管道。由春城街道办为建设单位建设，工程名称：春城街道新云村委会禾塘寨村征地留用地给水建管道工程，2016年10月阳春水利水电勘测设计室提交了设计方案及预算，2016年底委托广东华伦招标有限公司代理公开招标。2017年因兴华小学兴建，兴华小学用水也需要从该工程的给水管道经过，因此禾塘寨村征地留用地的给水管道工程招标撤回，由阳春水利水电勘测设计室重新进行扩容设计及编制预算，2017年6月该工程最终立项，2017年12月通过财审，2018年3月委托广东华伦招标有限公司代理公开招标，2018年5月电白县水电建筑安装工程公司中标开始施工，2018年8月竣工，2018年9月底旗峰花园与该工程供水管连接正常供水。”该说明加盖了阳春市自来水公司生产技术部的公章并备注“情况属实2019年4月12日”。阳春联兴公司称说明中“禾塘寨村征地留用地的给水管道工程招标撤回”的时间为2017年年初。 又查明：阳春联兴公司确认除了供水工程之外，有部分工程如消防工程也是在合同约定的交付期限届满之后进行验收的，但供水工程最迟完成验收。 本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是，阳春联兴公司是否存在逾期交房的违约行为，应否计付逾期交房违约金给廖超术。 阳春联兴公司上诉主张造成迟延交房的原因在于给水管道工程规划设计改变导致供水工程施工迟延，进而导致供水工程验收迟延和综合验收备案迟延，这是阳春联兴公司不能预见，不能避免并不可克服的，阳春联兴公司不应承担逾期交房违约责任。首先，从阳春联兴公司提供的《育德路A6及07A-1地块给水管道工程建设的说明》可知，旗峰花园与禾塘寨村征地预留用地以及兴华小学的用水需规划共用同一给水管道的情况发生在阳春联兴公司与廖超术签订《商品房买卖合同（预售）》之前，而至双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，该给水管道工程刚立项。因此，阳春联兴公司在制定《商品房买卖合同（预售）》确定商品房交付期限时，有理由预见到因供水原因导致无法如期交房，阳春联兴公司主张上述情况是其不能预见和不能避免并不能克服的理由不能成立。其次，阳春联兴公司自认，除了供水工程之外，有部分工程如消防工程是在合同约定的交付期限届满之后进行验收的，即造成阳春联兴公司迟延交房的原因并不完全在于供水工程。阳春联兴公司单以给水管道工程规划设计改变导致供水工程验收迟延和综合验收备案迟延为由，主张非因自身原因导致逾期交房，理据不足。最后，阳春联兴公司主张在交房期限届满前已向全体业主履行了告知延期交房的义务，但其只是在旗峰花园营销中心张贴《延期交房告知书》，并没有提供证据证明廖超术清楚该情况且同意放弃主张逾期交房违约责任的权利。据此，阳春联兴公司主张其不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，并判决阳春联兴公司支付逾期交房违约金47572.06元给廖超术，并无不当，本院予以维持。 综上所述，阳春联兴公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费989元，由阳春市联兴房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 广 审 判 员  何桂霞 审 判 员  莫怡华 二〇二〇年四月××日 法官助理  詹礼迪 书 记 员  曾秋霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。