广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27366号原告（反诉被告）：广州常泰物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中路38号加悦大厦1601房。法定代表人:麦瑞杰，职务总经理。委托代理人:王雪萍，该公司职员。被告（反诉原告）：鹿启为，男，1974年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告广州常泰物业管理有限公司诉被告鹿启为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州常泰物业管理有限公司的委托代理人王雪萍，被告鹿启为均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋1102房的业主，原、被告于2014年8月9日签署了《小区物业服务协议》，原告为被告提供物业服务。被告于2014年8月9日办理了房屋收楼手续。根据《小区物业服务协议》，普通住宅的物业管理费为1.95元/平方米/月，车位的物业管理费为87元/月/个，业主应在每月10日前缴纳住宅及车位的物业管理费，逾期不交，原告有权要求被告补交相关费用并自逾期之日起每天按欠缴费用的1‰缴纳违约金。被告自2016年8月1日起未缴纳住宅及停车位的物业管理费，经催收无果，故起诉要求：1、判决被告向原告支付自2016年8月1日至2016年12月31日的物业管理费1452.95元（按照1.95元/平方米/月计算149.02平方米，每月为290.59元，共计5个月），并按每月290.59元为基数，按照每天1‰支付违约金至付清物业管理费之日止；2、判决被告向原告支付2016年8月1日至2016年12月31日的车位物业费435元（按87元/月/个计算5个月），并按每月87元为基数，按照每天1‰支付违约金至付清车位物业费之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。我一次性支付了两年的物业管理费给中国解放军南海舰队后勤部小洲建房办公室，该笔费用是押金性质，该办公室未经我同意将费用转给原告，现我要求原告退回给我。我在房屋验收时提出房屋存在质量问题，因此我并未完成收房手续，房屋质量问题也没有得到解决。我在2018年6月之前从未使用居住涉案房屋，也没有进行装修，因此我没有接受原告的物业服务，即便原告有提供物业服务，也是存在质量问题的。我与原告之间并未签订物业服务合同，原告提交其与建设单位的物业服务合同对我没有约束力，且该合同已经到期，小区也已经成立业委会，没有与原告续订物业服务合同。我与原告签订的《小区物业服务协议》并没有约定有效期及生效条件，应属于无效，对我没有约束力。《停车场管理服务协议》已经到期终止。故我认为应判决驳回原告的全部诉讼请求，并反诉要求：原告返还我2014年8月至2016年7月的物业管理费6974.16元。原告对反诉辩称：我司并未收到被告所称的2014年8月1日至2016年7月31日的物业管理费。我司确实为涉案物业所在小区提供了两年零五个月的合法物业服务，时间是2014年8月1日至2016年12月31日，被告无论有无使用涉案房屋，都享受了公共的物业服务，故应支付物业费给我司。经审理查明：被告是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋1102房、050号车位的使用人，1102房的建筑面积149.02平方米。被告于2014年8月9日收楼使用至今。该房屋位于海洲花园小区内。2014年6月24日，中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为广州市海珠区南洲路119号海洲花园提供物业管理服务，收费标准为：高层住宅1.95元/月·平方米；停车位管理费：87元/月/个；合同委托服务期限2年，从2014年8月1日起至2016年7月31日止；等。2014年8月9日，被告（甲方、业主）与原告（乙方）签订《小区物业服务协议》，约定甲方购买位于一期A1栋1102房住宅，建筑面积149.02平方米，车位号050；乙方为甲方提供物业管理服务，物业服务费用：普通住宅：1.95元/平方米·月，停车位的物业服务费：87元/月·个。业主于每日10日前交清本月的物业服务费及车位管理费。乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；等。被告称其将2014年8月至2016年7月的物业管理费支付给中国人民解放军海军舰队后勤部小洲住房办公室，原告称已将收到该办公室转交的物业管理费。被告于2014年8月9日签收《符合收楼条件证明》、《业主收楼承诺书》、《房屋交接确认书》、《房屋验收表》等，其中《房屋验收表》上被告手写了“1、消防栓位置布局不合理，可以改方向；2、门口墙面瓷砖有一块破损”，被告认为并未完成收楼手续。被告提交《装修开工书》，拟证明其在2018年6月之前为居住使用涉案房屋，并对涉案房屋进行装修，故无需缴纳物业管理费。原告对此均不予确认。被告提交《广州市常泰物业管理有限公司失职违规等问题的实名证明》，主张原告未尽到物业管理服务，原告对此不予确认。诉讼过程中，原、被告均确认海洲花园业主委员会于2016年3月成立；均确认原告在《物业服务合同》到期后，未与业主委员会续签物业服务合同；均确认原告在2016年12月31日退场。本院认为：中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室与原告签订《物业服务合同》、被告与原告签订《小区物业服务协议》合法有效，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。原告在《物业服务合同》到期后，虽未重新订立物业服务合同，但原、被告均确认原告于2016年12月31日退场，故原告履行了物业服务义务，被告享受了物业服务，理应按时交纳管理费。被告是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋1102房、050号车位的使用人，至今没有支付2016年8月起至2016年12月期间的住宅物业管理费及车位物业管理费，根据原告提交的《物业服务合同》、被告与原告签订《小区物业服务协议》，原告要求被告向其支付从2016年8月至2016年12月的住宅物业管理费1452.95元（按照1.95元/平方米/月×149.02平方米×5个月）的请求，合法合理，本院予以支持。同理，原告要求被告向其支付从2016年8月至2016年12月的车位管理费435元（按照87元/个/月×5个月），合法合理，本院予以支持。被告主张原告双方未订立有效的物业服务合同、原告服务期已满、自己未完成收房手续、在2018年6月前未使用居住房屋、未对房屋进行装修等抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。至于违约金，鉴于原告在提供物业管理服务过程中确有瑕疵及不足，与被告存在一定矛盾，原告作为提供物业管理服务一方，没有妥当、及时与被告协调解决问题，对被告的生活造成一定的影响，原告对此存在一定程度的责任，因此原告主张违约金没有合理依据，本院对原告此项诉请不予支持。关于被告的反诉请求。如前所述，被告自2014年8月收房，自2014年8月至2016年7月已享受了原告提供的物业服务，故被告反诉要求退回物业服务费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告鹿启为在本判决生效之日起七日内，向原告广州常泰物业管理有限公司支付2016年8月1日至2016年12月31日的住宅物业服务费1452.95元、2016年8月1日至2016年12月31日的车位物业服务费435元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元、反诉费50元，由原告负担受理费33元、反诉费0元，由被告负担受理费17元，反诉费50元。上述受理费已经由原告预交、反诉费由被告预交，双方均同意由对方在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给己方。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年四月三日书记员 彭智媚蒋芷欣