福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初219号 原告：郑茂，男，1982年10月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。 被告：黄能长，男，1979年11月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：辛佳恩，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：福州盛源投资有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇岳峰村台西62号岳峰农贸市场A区二层208，统一社会信用代码913501005709532927。 法定代表人：黄能长（亦为本案被告）。 被告：福建工程学院，住所地福建省闽侯县上街镇福州地区大学新校区学园路，统一社会信用代码12350000746375087E。 法定代表人：童昕，校长。 委托诉讼代理人：许步国，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑华聪，福建大中律师事务所律师。 原告郑茂与被告黄能长、福州盛源投资有限公司（以下简称“盛源公司”）、福建工程学院（以下简称“工程学院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑茂的委托诉讼代理人郑辉煌，被告黄能长及其委托诉讼代理人辛佳恩，被告盛源公司的法定代表人黄能长，工程学院的委托诉讼代理人许步国、郑华聪到庭参加诉讼。因被告黄能长被羁押，本案于2019年4月8日裁定中止诉讼，于2020年3月15日恢复诉讼，现已审理终结。 原告郑茂向本院提出诉讼请求：判令三被告立即共同向原告返还押金93896元。事实和理由：工程学院系案涉租赁房屋所有权人，其与盛源公司达成浦东校区项目开发合作协议，并授权盛源公司对工程学院浦东校区（位于福州市晋安区）的房屋对外进行出租。盛源公司和黄能长共同作为出租人与原告签订《租赁合同》。合同约定：出租方将位于福州市晋安区租赁场所，面积共173.88平方米（按实际面积公摊15%），出租给原告经营，租赁期限自2016年8月15日起至2018年8月14日止，原告在签约前，交付押金共计93896元，该押金于租赁期满后七日内退还。原告在签约前向盛源公司、黄能长支付租赁押金93896元。现案涉房屋租赁期限已届满，但被告盛源公司、黄能长未依约向原告返还押金。另，三被告故意隐瞒案涉房屋属于违章建筑的事实，与原告签订无效的《租赁合同》，导致案涉店面面临被有关部门拆除的风险，造成原告经济损失巨大，故三被告应对上述押金承担共同还款责任。 被告黄能长辩称，其系盛源公司法定代表人，其代表盛源公司与原告签订《租赁合同》，系履行法定代表人职责，由此产生的法律后果应由盛源公司承担，其无需向原告返还任何款项。首先，其在2016年8月15日代表盛源公司与原告签订本案《租赁合同》时，系盛源公司法定代表人，其签订合同属于履行法定代表人职责，并非个人行为。其次，从原告提供的《房屋产权证书》及《授权证明》可以清楚看出，工程学院系案涉租赁物的所有权人，并将案涉租赁物授权给盛源公司进行转租经营，而非授权黄能长个人进行转租经营。可见，案涉租赁物的转租主体是盛源公司，不是黄能长个人。第三，原告提交的《收款收据》也可以体现，原告于2013年7月19日向盛源公司支付本案租赁押金，盛源公司在《收款收据》上加盖公章确认收到原告支付的押金，说明原告从2013年就开始向被告盛源公司租赁案涉房屋，并非向黄能长个人租赁。其之所以会在2016年8月15日代表盛源公司与原告签订租赁合同，是因为原告与盛源公司在2013年签订的租赁合同已到期，双方需要续签租赁合同。况且，双方续签《租赁合同》后，原告也并未重新支付租赁押金，可见，原告系向盛源公司续租案涉租赁物，并非向黄能长个人租赁。综上，其与原告之间不存在租赁关系，其无需向原告退还任何款项。 被告盛源公司辩称，黄能长与原告签订《租赁合同》是履行法定代表人职责的行为，并非其个人行为。 被告工程学院辩称，一、其并非案涉租赁合同相对人，即非本案适格当事人，不应被列为本案被告。原告签订的《租赁合同》的主体只有承租方原告与出租方黄能长，其非上述合同的当事人，根据合同的相对性原则，其不享有上述合同的权利，也不承担上述合同的义务，故其并非本案适格当事人。二、原告主张其与盛源公司之间达成开发合作协议，要求其承担共同还款责任，缺乏事实和法律根据。其并非《租赁合同》的当事人，既无法定也无约定的义务与盛源公司共同向原告返还押金，原告对其的主张应被驳回。本案中，其与盛源公司间签订的《合作协议书》系土地租赁合同而非合作开发地产合同，其仅是将其所有的浦东校区临街围墙及围墙内侧杂地有偿租赁给盛源公司，由盛源公司负责审批、建设、经营、管理等工作。盛源公司收取商户们的租金其并未参与分配，其仅是按月收取盛源公司固定额的教育发展资金（土地使用费），其并未共享利润、共担风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。而其与盛源公司之间签订的《合作协议书》不具备合作开发房地产合同的一般特征，不属于上述司法解释界定的合作开发地产合同，故原告主张的其与盛源公司之间达成开发合作协议没有事实和法律依据，原告要求其承担共同返还责任不应得到支持。综上，原告与其之间不存在租赁合同关系，原告对其主张的诉请不具有任何事实和法律依据，明显不能成立。 本院经审理认定事实如下：2012年7月3日，工程学院与盛源公司签订一份《合作协议书》，协议约定：工程学院将位于福建临街围墙283.4米，进深10-20米，占地面积4394平方米的土地使用权以有偿方式提供给盛源公司使用，土地使用期限为5.5年，自2012年7月3日起至2017年12月31日止。2016年8月15日，黄能长与原告分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于福州市晋安区租赁场所出租给乙方经营，租赁面积为173.88平方米（按实际面积公摊15%）；租赁期限自2016年8月15日至2018年8月14日止；乙方在签约前向甲方缴纳押金93896元，该押金于租赁期满乙方无违约的情况下七天内无息退还。后因案涉房屋属于违章建筑，福州市晋安区城市综合执法局于2018年6月15日作出《责令限期拆除决定书》，责令工程学院限期拆除包括案涉租赁房屋在内的浦东校区项目相关违章建筑物。现案涉租赁房屋已被拆除。 庭审中，原告与黄能长及盛源公司均确认早在2013年原告即就案涉租赁房屋签订了租赁合同，且案涉押金亦是在当时支付，但对原告当时系与谁签订租赁合同存在争议，原告主张系与黄能长签订，两被告认为系与盛源公司签订。本院责令争议双方限期提交2013年签订的租赁合同，双方均未能提供。根据原告提交的收款日期为2013年7月19日的收款收据显示，该收据载明的收取的款项内容为“押金93,896元”，“收款单位”加盖有盛源公司的印章，本院据此认定系盛源公司向原告出具了该收据，在无相反证据反驳的情况下，本院认定原告在2013年时系与押金收款收据的出具人盛源公司就案涉租赁房屋签订了租赁合同。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋被有关行政机关认定为违章建筑物，并被拆除，因此原告与盛源公司于2013年就该房屋签订的租赁合同显属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告根据该无效合同向盛源公司支付了押金93,896元，现原告请求盛源公司返还该押金，本院予以支持。工程学院并非租赁合同当事人，也无证据证明工程学院因该合同取得了该笔押金，故原告请求其与盛源公司共同承担还款义务，缺乏依据，本院不予支持。原告虽与黄能长就同一租赁物于2016年也签订了一份《租赁合同》，但原告并未再按该合同约定向黄能长支付押金，黄能长也未受领原告于2013年支付的押金，原告请求黄能长与盛源公司共同承担返还押金的义务，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福州盛源投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑茂返还押金93,896元； 二、驳回原告郑茂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,147元，适用简易程序减半收取计1,074元，由原告郑茂负担537元，由被告福州盛源投资有限公司负担537元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年四月二十八日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。