重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初23013号 原告：王斌，男，1963年2月23日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邱丽，重庆宏州律师事务所律师。 被告：万吉芝，女，1979年3月1日出生，汉族，住重庆市垫江县。 原告王斌诉被告万吉芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王先容、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王斌的委托诉讼代理人邱丽、被告万吉芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王斌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告自2019年2月26日至2019年8月26日拖欠的租金57000元；3.被告支付原告逾期付款违约金20947.5元，以28500元为基数从2019年1月27日计算至2019年8月27日，以28500元为基数从2019年4月27日计算至2019年5月29日，共计20947.5元；4.确认被告支付的9500元押金不予退还，用于赔偿原告房屋损坏的经济损失；诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将重庆两江新区湖映路309号8栋2-2号商业用房出租给被告用于快递经营，租期从2018年11月26日至2021年10月25日，租金三个月为一期，每期租金28500元，应提前30日支付，拖欠租金按照拖欠金额每天千分之三支付滞纳金。合同签订后，被告支付了首次租金38000元，其后一直拖欠租金，使用房屋期间损坏了房屋的门、窗等设施。鉴于被告的违约行为，原告有权解除合同，故原告起诉来院。 被告万吉芝辩称，租金已支付至2019年4月30日，被告在2019年4月20日离开租赁房屋，在2019年4月22日向原告邮寄了解除合同通知书，解除原因是房屋烟道漏油。漏油一事被告已告知过原告，并找物业协商，但物业整修后仍然漏油，油多次漏到客户的快递上，被告多次赔偿。被告仅装修了一个厕所、换了卷帘门，不存在损坏房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、收据、视频、照片、证明、发票、证人证言等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据本院认定如下： 1.对解除合同通知书、韵达快递查询照片，显示快递由丰巢快递柜代收，邮寄的地址、电话均为原告所有，且蜂巢快递柜代收邮件系正常收取方式，故对该证据本院予以采信； 2.对收条，系案外人出具，真实性无法核实，本院不予采信； 3.对联名证实，属于证人证言范畴，证人未出庭作证，故对该证据不予采信； 4.对2019年5月7日拍摄的照片，照片上张贴的电话号码并非原告的电话号码，故本院不予采信； 5.对《房地产租赁居间协议》、收条、房地产权证复印件，能相互印证，也与证人所述相符，故本院予以采信。 经审理查明：2018年11月26日，以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将重庆两江新区湖映路309号8栋2-2房屋，建筑面积94.6平方米，出租给乙方，乙方租赁该房屋仅用于商业，不得擅自改变其用途（经营快递业务，不得经营付食日用品）；本合同租赁期限为36个月，即自2018年11月26日起至2021年10月25日止；双方约定房屋租金采取按每3个月为一期支付的方式由乙方向甲方交付租金，并在每一期租金到期前30天支付下一期租金，如乙方无故拖欠租金，甲方有权请求乙方每天按欠付租金的3%加收滞纳金；自合同签订之日起乙方拥有2个月的免租期；每季度租金28500元；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日将押金无息退还给乙方；乙方向甲方支付首次租金合计38000元，在本合同签订之日起当日内付清，第二次租金支付时间为2019年1月27日前支付；如乙方使用不当或人为损坏房屋设施设备的，由乙方负责赔偿损失并恢复原状；房屋使用过程中产生的该房屋相关设施设备、装饰装修的日常修缮、维护费用由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，且甲方不承担包括违约金、装修装饰及经济损失等费用在内的一切赔偿责任：乙方未按时缴纳足额租金，并拖欠租金15天以上的。 2018年11月27日，原告向被告出具收条，载明：今收到万吉芝世贸茂悦府8栋2-2商铺2019年2月1日-2019年4月30日租金28500元，押金9500元，合计38000元。 合同签订后，原告将租赁房屋清水交付给被告使用，原告交付给被告的房屋只有门，被告将门更换为了卷帘门，修建了厕所。被告在租赁房屋内经营快递业务，但未再向原告支付过租金。 在被告经营期间，租赁房屋烟道有漏油的情况。被告举示了2019年3月21日视频、3月25日视频、3月26日视频、3月27日视频、3月28日视频、4月6日照片、4月19日照片，显示，在被告堆放包裹的地面上有几滴漏油，也有油滴落在包裹上。 2019年4月21日，被告结清了租赁房屋在该日前的水电及物业费。 被告举示《解除店铺租赁合同通知书》及韵达快递查询照片，通知书载明：在房屋租赁期间屋内烟道多次发生漏油，经物管整改后依然无法解决，多次找到房东要求解决，油漏到顾客包裹上，对顾客有补偿，除此之外，房东多次干涉我的正常经营范围，并威胁我若不按照房东意思就让我搬离，鉴于此，现通知房东解除双方签订的租赁合同并于2019年4月20日搬离。通知书落款时间为2019年4月21日。韵达快递查询该通知书由丰巢快递柜在2019年5月11日代签收。原告称邮寄地址、电话均是原告的，但是并未收到。 被告还举示了其于2019年3月25日与案外人签订的《房地产租赁居间协议》及收条、房地产权证复印件，证明其另行租赁了重庆市两江新区湖山路360号附3-4房屋进行经营，租赁期限2019年5月1日至2022年5月1日，并支付了租金及押金。 被告申请证人周鹏飞出庭作证。周鹏飞证实：被告是证人的小姨，证人从事快递员工作，被告在租赁房屋经营菜鸟驿站。被告在2019年4月19日晚搬离了租赁房屋，证人听被告说搬离的原因是租金太贵，只能做快递不能做副食，没有听被告说过其他原因。在证人送快递期间，没有看到过房东，也没听被告说房东来过。被告对证人证言予以认可，原告对除2019年4月19日搬离外的其他事实予以认可。 我院于2019年9月27日向被告送达了本案诉状。 庭审中，原告称，并不知道漏油一事，并不知道被告所称其已经搬走的情况，在庭审当日才听被告说已经搬走，也未收到被告邮寄的解除合同通知书；视频中漏油面积仅有2平方米左右，包裹上的油也只有一到二滴，不能证明租赁房屋存在重大质量问题，且漏油应由其自行维修整改；被告逾期支付租金给原告造成了投资利益损失；2个月免租期是被告履行完合同才能享受的优惠；押金不退还的原因是被告将房屋的门窗损坏没有恢复。 被告称，漏油面积大约7、8平方米；原告在2019年4月16日到了租赁房屋，被告给原告讲将要搬走，原告让我接隔壁的便利店，被告未同意，原告就说那就不租给被告了；被告在2019年4月19日搬离租赁房屋；修建厕所和更换卷帘门是正常使用房屋；逾期支付租金的违约金约定过高；仅同意支付2个月的免租期租金。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。一方面，被告向原告邮寄的《解除店铺租赁合同通知书》，邮寄地址、电话均系原告正确地址、电话，由蜂巢快递快柜签收系正常签收方式，应视为原告已收悉该通知书。虽然被告向原告邮寄送达了《解除店铺租赁合同通知书》，但租赁房屋内的漏油情形尚达不到房屋不能正常使用、合同目的不能实现的程度，根据被告的证人证实，被告搬离租赁房屋的理由为不能经营副食及租金太贵，但双方签订的合同明确约定仅能经营快递业务，不得经营副食日用品，故被告要求解除合同的理由均不能成立，其不具有合同解除权。租赁合同未解除，故即使被告搬离不使用租赁房屋，也应承担合同义务，向原告支付房屋租金。但另一方面，原告在收悉被告邮寄的《解除店铺租赁合同通知书》后已知晓被告不再继续履行合同的意思表示和已经搬离租赁房屋的事实，知晓租赁合同已不具有继续履行的条件，应该采取减损措施，防止损失扩大，即应及时行使合同解除权，否则就扩大的损失无权要求赔偿。原告在2019年5月11日收悉《解除店铺租赁合同通知书》，应及时行使合同解除权，收回房屋，故本院酌情认定2019年6月起的租金属于扩大损失部分，被告不应向原告支付。 2019年5月的租金，被告应在2019年4月1日支付，被告逾期支付该季度租金超过15天，故原告按约有权解除合同。本院于2019年9月27日向被告送达了本案诉状，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于该日解除。 关于支付租金。原告要求被告支付2019年2月26日至2019年8月26日期间的租金57000元。被告同意向原告支付2个月免租期的租金，故被告应向原告补交免租期租金19000元。2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金9500元被告也应予支付。故被告还应向原告支付租金28500元。 关于逾期付款违约金。《房屋租赁合同》约定，双方约定房屋租金采取按每3个月为一期支付的方式由乙方向甲方交付租金，并在每一期租金到期前30天支付下一期租金，如乙方无故拖欠租金，甲方有权请求乙方每天按欠付租金的3%加收滞纳金。被告辩称违约金约定过高。违约金具有补偿性，应与违约行为造成的损失相当，原、被告均未就违约行为造成的损失举示证据，故本院酌情将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。2019年5月的租金9500元被告应于2019年4月1日支付，因合同提前解除需补交的免租期租金19000元被告应于合同解除之日即2019年9月27日支付。故违约金的计算方式是：以9500元为基数从2019年4月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，以9500元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以19000元为基数从2019年9月28日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，并以20947.5元为上限。 关于押金的退还。原告主张被告将房屋门窗损坏故不予退还押金9500元。原告将房屋清水交付给被告，被告将房门更换为了卷帘门，在屋内修建了厕所，均属于正常装修、使用的范畴，并无损坏，故原告主张不退还押金的理由不能成立，原告要求押金不予退还用于赔偿房屋损坏经济损失的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告王斌与被告万吉芝签订的《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除； 二、被告万吉芝在本判决生效后立即向原告王斌支付截止2019年5月31的租金28500元； 三、被告万吉芝在本判决生效后立即向原告王斌支付以9500元为基数从2019年4月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，以9500元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以19000元为基数从2019年9月28日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的逾期付款违约金，并以20947.5元为限； 四、驳回原告王斌的其他诉讼请求。 如果被告万吉芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4720元，由被告万吉芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  王先容 人民陪审员  晏慧耘 二〇二〇年四月十日 书 记 员  陈 实