上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21440号原告：南京市良城美景家园住宅小区业主委员会，住所地江苏省南京市。负责人：朱伟，主任。委托诉讼代理人：路学宁，江苏鼎衡律师事务所律师。被告：上海联京企业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宗汉，总经理。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。第三人：江苏致壹房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市察哈尔路XXX号XXX号楼。原告南京市良城美景家园住宅小区业主委员会与被告上海联京企业发展有限公司(简称“联京公司”)、第三人江苏致壹房地产开发有限公司(简称“致壹公司”)案外人执行异某之诉一案，本院于2019年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人路学宁到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案于2020年4月15日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人路学宁到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南京市良城美景家园住宅小区业主委员会向本院提起诉讼请求，判令1、不得执行南京市秦虹南路XXX号良城美景家园26幢2单元101室、秦虹南路XXX号－10房屋五楼(全层)、四楼北面全部；2、确认上述房产归良城美景家园全体业主所有。事实和理由：法院在执行被告与第三人股权转让纠纷期间查封了上述房屋，但上述房产是良城美景家园小区房产开发商即第三人应当提供的物业管理用房。在第三人移交住宅区时，即已归属全体业主所有，不应作为第三人的财产执行。原告曾提起执行异某，但被法院驳回，故提起本案诉讼。被告联京公司未到庭答辩，于2020年4月28日向本院提交了书面答辩意见，称：南京市良城美景家园住宅小区由致壹公司于2004年开发、竣工并交付使用，至今已长达15年之久。原告未能及时向致壹公司主张物业管理用房的交付，至今已超出时效；即使相关行政部门曾经表示涉案房产属于原告所有，也因未实际履行，且原告未主张而超出时效；致壹公司已另行向原告交付物业管理用房，原告明知涉案房屋由致壹公司出租，但未能在15年内向致壹公司提出任何权利。即使南京市相关部门确认涉案房产是物业管理用房，也应视为双方用实际行为改变了原先的约定，涉案房产不属于原告所有；原告与致壹公司未签订任何合同，涉案房产一直登记在致壹公司名下，致壹公司是涉案房产的权利人，法院对涉案房产采取执行措施符合法律规定，故请求驳回原告的诉请。第三人致壹公司未作陈述。本院经审理确认的事实如下：本院于2017年11月16日立案受理了联京公司与致壹公司股权转让纠纷一案，并于2018年3月28日作出(2017)沪0118民初19125号民事判决，驳回了联京公司的全部诉讼请求。联京公司不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于同年8月13日作出(2018)沪02民终4755号民事判决，撤销了本院作出的(2017)沪0118民初19125号民事判决，改判致壹公司应支付联京公司股权转让款人民币1,600万元及违约金等。2018年9月25日，经联京公司申请，本院以(2018)沪0118执4812号立案执行。执行期间，于2019年1月11日依法查封致壹公司名下位于江苏省南京市秦淮区秦虹南路XXX号－10等房屋和车位。2019年3月12日，本院裁定拍卖致壹公司名下包括涉案房屋在内的房产和车位，并于4月4日出具公告，告知致壹公司及占有登记上述房屋及车位的房地产的案外人，应当自本公告之日起十五日内迁出该房屋；案外人认为其对该房产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异某等。原告作为案外人向本院提出异某，本院于2019年9月24日作出(2019)沪0118执异208号执行裁定，驳回了原告的异某请求，原告遂提起本案诉讼。另查明：涉案房屋中，26幢2单元101室的产权登记在致壹公司名下，房屋用途为办公，建筑面积为185.58平方米；秦虹南路XXX号－10房屋共5层，其中2至5层的产权登记在致壹公司名下，房屋用途为办公，建筑面积为910.82平方米。上述查明的事实，由原告提供的(2019)沪0118执异208号执行裁定书、涉案房屋的产权登记信息及原告陈述予以佐证，并经庭审出证，本院予以确认。原告为证明其主张，提供了下列证据予以佐证：1、南京市秦淮区物价局于2004年2月26日作出的宁秦价[2004]07号《关于致壹花园1－13幢建筑住宅商品房销售价格的批复》，其中项目基本情况写明“该项目位于南京市秦淮区红花街道九龙村。项目名称为致壹花园普通商品房。致壹花园一期(1－13幢)总建筑面积为63,980.97平方米，商品房总建筑面积为59,232.64平方米(其中住宅商品房建筑面积为49,678.13平方米，商业用房建筑面积为2,902.13平方米，地下车库建筑面积为6,652.38平方米)，公共配套建筑面积为4,748.33平方米”。批复中的其他要求写明“会所、物业用房、人防半地下室(自行车库)等建设费用均已计入商品房成本，作为公共配套设施，不得销售或租赁”等。2、南京市秦淮区物价局于2004年11月1日作出的宁秦价[2004]第45号《关于致壹花园1－13幢建筑住宅商品房销售价格的批复》，其中项目基本情况写明“该项目位于南京市秦淮区红花街道九龙村，项目名称为致壹花园普通商品房。致壹花园总建筑面积为126,031.08平方米，商品房总建筑面积为119,614.08平方米[其中住宅商品房建筑面积为97,400.82平方米(988套)，营业用房(门面房、办公房)建筑面积8,161.83平方米，地下机动车库建筑面积为11,013.29平方米，隔断式半地下储藏间建筑面积为3,038.14平方米]。配套附属用房建筑面积为6,417平方米，[其中小学3,885平方米，公共配套的敞开式半地下自行车库2,532平方米]”。3、南京市秦淮区物价局于2016年11月28日出具的补充说明，称“根据宁秦价字[2004]7号和宁秦价字[2004]第45号的有关规定，良城美景(原致壹花园)的附属配套面积共计7,280.33平方米，其中：会所和物业用房面积为935.72平方米，一期半地下室自行车库面积为3,812.61平方米，二期半地下室自行车库面积为2,532平方米”。4、原告与致壹公司于2017年4月6日、4月19日、5月4日在南京市秦淮区物价局主持下达成的会议纪要。其中2017年4月19日的会议纪要写明：小区北门小楼五楼的房屋(约270平方米)作为小区会所向业委会移交，物业用房935.72平方米剔除物业用房和五楼交付面积的剩余部分，由致壹公司在2017年6月1日给出具体方案，业委会建议在北门小楼四楼交付；2017年5月4日的会议纪要达成了处理意见，即良城美景小区28幢1单元101、102室、28幢2单元101、102室、28幢3单元101、102室房屋及秦虹南路150－10的五楼(全层)、四楼北面全部(详见图纸标注)，作为良城美景一、二期的物业用房及会所交付给良城美景全体业主。至此之后，双方完成良城美景一、二期的全部物业用房及会所的交付”等。原告称28幢的6套房屋目前作为物业管理用房使用。本院认为：提出案外人异某的案外人应为对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的权利主体。原告以涉案房屋系物业管理用房，全体业主享有所有权且该民事权益足以排除强制执行为由提起本案诉讼，则应对涉案房屋的权利归属进行审理。根据2017年5月4日的会议纪要内容来看，秦虹南路XXX号良城美景家园26幢2单元101室并未包含在内，故原告无权就此套房屋提起异某。另结合2017年4月19日会议纪要内容，秦虹南路150－10的五楼(全层)、四楼北面全部系作为会所由致壹公司向原告进行交付。《物业管理条例》中规定了物业管理用房的所有权依法属于业主，但并未对会所的所有权作出规定，南京市物价局出具的文件中也未明确该部分房产即为小区会所。现该部分房产登记在致壹公司名下，应认定为致壹公司的财产，法院对此采取执行措施并无不当。综上，原告对于涉案房产不具有所有权，其要求停止执行的诉请本院不予支持。对于联京公司关于诉讼时效的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案原告要求确认物业管理用房所有权的主张系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，故对此答辩意见本院不予采信。被告及第三人经本院合法传唤未到庭答辩及陈述，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项和第二款的规定，判决如下：驳回原告南京市良城美景家园住宅小区业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费30,800元，由原告负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  陆淡辉二〇二〇年四月三十日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。