四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1324民初3485号 原告：黄艳，女，汉族，1975年1月6日出生，住仪陇县。 委托诉讼代理人：徐洁琳，四川修为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪，四川修为律师事务所律师。 被告：四川乐荣房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区高升桥东路2-6号A4幢E5楼05号。 代表人：陈光松，男，汉族，1964年1月23日出生，住仪陇县，系四川乐荣房地产开发有限公司股东。 委托诉讼代理人：马怀新，男，系四川乐荣房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：向孝平，男，系系四川乐荣房地产开发有限公司工作人员。 第三人：赵仕国，男，汉族，1948年7月8日出生，住南部县。 委托诉讼代理人：马波，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤，四川三合律师事务所律师。 原告黄艳与被告四川乐荣房地产开发有限公司（以下或简称乐荣房产公司）、第三人赵仕国商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后经审理作出判决，第三人赵仕国不服判决提起上诉，南充市中级人民法院经审理后认为原审认定事实不清，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭对本案再次公开开庭进行了审理，原告方的委托诉讼代理人徐洁琳、陈雪，被告乐荣房产公司的委托诉讼代理人马怀新、向孝平，第三人的委托诉讼代理人马波、李凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告所签订的商品房买卖合同，在案涉房屋综合竣工验收合格后90日内，为原告办理房屋权属登记；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由，2011年4月17日，原告与被告签订了《预约购房订单》，约定原告购买被告在仪陇县。合同条款明确约定了购房房号、面积、单价、总价款及房款的给付方式。合同签订后，原告按约定缴纳了超过93%的购房款，已经履行了合同的绝大部分义务。因被告原因，该次商品房买卖未能到房屋登记管理部门办理相关登记。2015年10月，被告将案涉房屋交付原告，原告及时进行了装修并于2016年春节入住。2016年12月16日，被告因开发该楼盘对外举债爆发债务危机，与第三人达成抵债协议，将案涉房屋网签给第三人，涉嫌恶意串通，该行为极大的损害了原告的合法权益。综上，原告与被告签订的合同成立在先且缴纳了绝大部分房款并实际入住，该房屋系原告唯一的房屋，合同目的系保障生存居住的需要。而被告与第三人签订的商品房买卖合同的目的基于抵债，第三人根本无取得该房产权并满足生存居住之现实需要。因此，案涉房屋有两份买卖合同并存的情况下，原告在本案中依法享有合同履行的第一顺位权并据此取得该房的产权，被告应向原告诚信、全面履行双方合同之义务。为此，原告诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。 被告乐荣房产公司辩称，我公司与原告签订的预约购房订单以及与第三人签订的以房抵债协议均合法有效，原告应该得到房屋，欠第三人债务我公司应该清偿。我公司与第三人达成了以物抵债协议，签订了商品房买卖合同，并非恶意串通签订，只因债务太多无力偿还。 第三人赵仕国辩称，原告持有的《预约购房订单》真实性存疑，此时被告尚未取得相应资质，工程也尚未开工，双方不可能签订协议；且原告预约订单上的房屋与第三人和被告签订的商品房买卖合同所指房屋并不是同一套房屋。《预约购房订单》约定的房屋为东城帝景后楼14层3单元1号，第三人与被告签订的商品房买卖合同标的位置为“仪陇县”，位置差距巨大，一审认定二者为同套房屋无事实依据；早在2015年被告就因涉嫌与本案有牵连的非法吸收公众存款罪被南充市顺庆公安分局立案侦查，本案讼争房屋系公安机关已经查封的涉案财产，依法本案应中止审理，并移送公安机关；第三人与被告签订的商品房买卖合同是南充中级人民法院对民间借贷案件执行的结果，应当受到法律和司法机关的保护，案涉房屋已被公安机关查封，原告系违法入住，其行为侵害了第三人对房屋的所有权；第三人在与乐荣房产公司签订商品房买卖合同时，并不知道原告入住的事情，原、被告的合同不能对抗善意的第三人，且合同已经网签，足以证实第三人应当作为房屋的实际买受人，享有房屋的所有权。 第三人赵仕国向本院提出独立诉讼请求：1、判令被告乐荣房产公司立即向第三人交付已经网签备案的商品房；2、判令乐荣房产公司为第三人办理产权证书；3、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：案涉商品房是第三人与被告公司于2016年11月29日签订的《四川省商品房买卖合同》购得。第三人已经全部缴纳房款并网签备案。原告擅自占有第三人购买的商品房行为是对第三人权益的严重侵犯。被告公司未按照合同要求向第三人交付房屋，办理产权证书，已经构成违约。请法院支持第三人的诉讼请求。 原告黄艳辩称，案涉商品房已由被告交付给原告，被告公司再交付缺乏客观实际，第三人要求被告公司交付商品房的请求不能成立。 被告乐荣房产公司针对第三人提出的诉讼请求同意原告黄艳的辩称意见。 本院经审理认定事实如下：四川乐荣房地产开发有限公司系有限责任公司，成立于2010年4月1日，同年开始投资在仪陇县金城镇东环路50-60号旧城改造项目开发建设。被告于2011年10月13日取得房地产开发资质，于2011年9月23日取得位于仪陇县金城镇东环路“东城帝景”项目建设用地规划许可证，于2011年11月16日取得“东城帝景”项目建设用地批准书，于2011年12月29日取得“东城帝景”项目预登记土地使用权，于2013年1月31日取得“东城帝景”项目商品房预售许可证。现登记有罗荣、陈光松2名股东。罗荣于2018年1月17日死亡，但公司股东未作变更登记。 2011年4月17日，原告黄艳（要约人）与罗荣、向孝平（承诺人）签订《预约购房订单》，约定：承诺人在仪陇县，要约人购住房一套，建筑面积约115㎡（以产权证面积为准），房价2710元／㎡合计价款叁拾壹万壹仟陆佰伍拾元整（含水、电、气、上户等费用）；楼层及户型：后楼第十四层三单元壹号（三室二厅一厨二卫），承诺人表示认可，并同意在取得《预售房屋许可证》后与要约人签订《商品房买卖合同》按此订单约定条款（不变）履行。要约人、承诺人按国家政策有关规定应缴的税费由各方自行承担。备注：属分期付款，签约时付伍万元正，第二次待主体到四层付五万元正，第三次待主体到十四层付拾万元正，交房时付总房款的97%。余下3%待交证时付清。产权证、土地使用证由承诺人负责办理。原告黄艳于《预约购房订单》签订当日向罗荣支付了购房款50000元，收据上盖有罗荣个人印章，于2014年12月8支付了100000元，于2016年1月31日支付了20000元，于2016年2月3日支付了30000元，于2016年7月23日支付了70000元，于2016年11月17日支付了10000元（用于安装燃气），于2017年1月24日支付了购房款10000元及天然气安装材料费591元。后六笔收款收据上均盖有“四川乐荣房地产开发有限公司仪陇县金城镇‘东城帝景’项目部”印章。2015年10月，原告开始对房屋进行装修，于2016年农历春节前入住，并以原告的名义办理了购电卡、燃气充值卡、自来水缴费卡。另原告提供了仪陇县房地产管理局的“个人房屋信息查询证明”，证实截至2017年5月26日原告在仪陇县无房屋权属登记记录。 2013年4月11日，第三人赵仕国向福润投资理财公司出具出借资金委托书，将自己的闲置资金300000元委托福润投资理财公司寻找资金需求方，月利率1.6%。乐荣房产公司与居间人福润投资理财公司和出借人代表周小丹于2013年4月3日和6月29日两次签订借款合同，乐荣房产公司向福润投资理财公司先后委托融资借款15000000元、4600000元，并在南充市顺庆公证处办理了具有强制执行效力的两份债权文书公证书。因乐荣房产公司未按时偿还，2015年1月7日，出借人代表周小丹申请南充市中级人民法院执行，南充市中级人民法院作出（2015）南中法执字第27号执行裁定书，对被执行人乐荣房产公司开发的“锦绣尚郡”与“东城帝景”共计214套房屋予以查封，查封房屋包含本案诉争的房屋。2016年9月26日，南充市中级人民法院作出（2015）南中法执字第27-2号执行裁定书，根据当事人达成的和解协议（“资产整合以资抵债协议书”）及申请执行人的解封申请，解除了对包含本案诉争房屋在内的共计189套房屋的查封。2015年2月10日南充市公安局顺庆区分局作出南顺公（中城）封通字（2015）45号协助查封通知，对本案诉争房屋予以查封，2016年9月27日该局又作出南顺公（中城）解封通字（2016）165号解封通知，对本案诉争房屋进行了解封。 2016年11月29日，被告和第三人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》合同编号2016004050号，合同载明的商品房是第2幢3单元4层3-4-2号，建筑面积120.10平方米，其中套内面积106.14平方米，单价每平方米2300元，总价款人民币276230元，合同第九条付款方式及期限写明该款项于本合同签订时抵作商品房价款，没有其它付款方式的约定。2016年12月8日，被告乐荣房产公司、第三人赵仕国达成“资产整合以资抵债协议书”，约定：乐荣公司和赵仕国同意经中介融资的所有债权债务，不再根据原借款合同所对应的借款人、项目，用乐荣公司的商品房抵偿偿还，定期回购；乐荣公司通过中介向赵仕国融资276230元，用于“东城帝景”、“锦绣尚郡”楼盘开发，乐荣公司自愿用“东城帝景”小区3-4-2号120.10平方米商品房一套按抵偿单价2300/平方米抵偿给赵仕国，商品房合计金额276230元；乐荣公司将房屋抵偿给第三人赵仕国，在“福润专案组”协调相关法院将查封房屋解封后15日与赵仕国签订《商品房买卖合同》并备案，并在仪陇县房地产管理局网签完成备案登记，合同备案号：2016004050；2016年1月1日至2017年6月30日共18个月为房屋抵偿回购期，回购期间，被告按月利率0.8%付息给赵仕国，被告应在约定期内积极组织销售，销售房款应及时支付给赵仕国，回购期满未竣工验收，按月利率1.6%计息。回购期内乐荣公司回购商品房，需要解除网签备案，所产生的费用由乐荣公司负担。回购期限到期，抵偿房屋仍未销售，赵仕国有该房屋处置权，乐荣公司应无条件为赵仕国办理房屋产权证和土地使用证，所产生的费用按照规定各自承担。2016年12月16日，被告与第三人赵仕国签订的《商品房买卖合同》在仪陇县房地产管理局备案。 关于各方争议的原告黄艳与第三人赵仕国分别主张的房屋是否为同一套房屋，被告乐荣房产公司作出说明：我公司开发的东城帝景项目，预售编号为“后楼”，房屋在房管局登记位置均为二幢。后楼共四个单元，共19层。预售以基础1层为第1层，房管局部门登记编号-10为第1层。后楼3单元预售编号为1号的房屋房管局均登记为2号。黄艳在我公司购买的房屋预售编号为“后楼3单元14层1号”，房管部门编号为“2幢3单元4层2号”。此房屋后被我公司抵给赵仕国，并签订了商品房买卖合同，在房管局备案。同时被告乐荣房产公司提供了东城帝景订房登记表（后楼A栋）（电梯公寓）及表中与原告黄艳购于同一位置不同楼层的订房户王丽君的《预约购房订单》和《商品房买卖合同》。登记表中显示黄艳预购的房屋位置自编号为后楼3单元14楼1号，房管局备案编号为2幢3单元4楼2号。登记表中显示案外人王丽君预约的房屋位置自编号为后楼3单元15楼1号，房管局备案编号为3单元5层2号。同时，王丽君的《预约购房订单》显示其预约房屋位置为后楼第壹拾伍层叁单元壹号，与登记表中显示的自编号位置一致，而后的《商品房买卖合同》上显示其购买的房屋位置为2幢3单元第5层3-5-2号，与登记表中显示的房管局备案编号一致。 另查明，仪陇县金城镇“东城帝景”第2幢主体建设已完工，但至今未办理综合验收，尚不不能办理权属初始登记与变更登记。2017年6月19日，南充市顺庆区公安分局对被告公司开发的位于仪陇县房屋进行了查封。 本院认为，被告公司具有房地产开发企业资质，开发的位于仪陇县预售许可证，被告可依法对外出售该处房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，被告在取得商品房预售许可证前签订的商品房预售合同亦为有效。原告黄艳与被告项目负责人罗荣、向孝平于2011年4月17日签订的“预约购房订单”约定了预售房屋的面积、位置、价款，后被告公司按预约购房订单收取原告购房款，并出具了加盖被告公司项目部印章的收据，可以认定原告黄艳与被告存在合法有效的商品房预售合同关系。 关于原告方购买的房屋与第三人主张的房屋是否为同一套房屋这一事实上的争议。第三人与被告网签备案的商品房买卖合同约定的房屋位置为第2幢3单元4楼2号，与被告向原告实际交付的房屋位置一致。被告乐荣房产公司对此进行了说明，结合“东城帝景订房登记表（后楼A栋）”，比对购房人王丽君的预约购房订单及王丽君与被告网签的商品房买卖合同，能够证明被告乐荣房产公司在预售房屋时的自编号和房管局备案时编号确实存在规律性变化，且二原告所购房屋与第三人主张的房屋编号变化与该规律相符。为此，可以认定被告公司向原告交付的房屋确属原告在被告处所购房屋，该房屋与第三人主张的房屋为同一套房屋。 关于被告与第三人就案涉房屋签订的商品房买卖合同的性质。被告与第三人本不存在商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同系被告在出借人代表周小丹处融资借款到期清算后形成，但从被告与第三人赵仕国于2016年12月8日签订的以资抵债协议内容看，该协议还约定房屋抵偿回购期，回购期间，被告仍须计算借款利息，且在此期间被告仍可销售房屋，可见协议各方真实意思并非以房抵债，而系通过签订商品房买卖合同为被告所负借款提供担保。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，第三人要求被告履行商品房买卖合同，应不予支持。 关于第三人对于商品房买卖合同所涉房屋是否享有优先权问题。虽然被告与第三人为确保民间借贷的履行，对讼争房屋进行了网签备案，但未对房屋进行权属变更登记，网签备案仅系政府部门行政监管措施，非物权登记行为，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故第三人对案涉房屋亦不享有优先受偿权。而本案原告系真实购买商品房的消费者，已按合同约定支付了大部分房款（按预售合同面积115平方米×单价2710元/平方米，房屋总价款311650元，原告已实际支付房款280000元），被告也将房屋交付给原告，原告进行了装修并实际入住。根据最高人民法院法释【2002】16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，而建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。故本案原告的权利应优先得到保护，本院对原告的诉讼请求予以支持。 同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民事案件与刑事案件应当分别审理。故被告因非法吸收公众存款而涉嫌犯罪，不影响本案的审理，本案不符属于应当中止审理的法定情形。案涉房屋在查封前已售于原告，原告已装修入住，对此房屋享有排他性请求权。因被告开发的此处房屋尚未综合验收，且在查封未解除前，房屋权属变更实际无法进行。故被告应在综合验收结束，具备权属变更登记条件后为原告办理房屋权属登记。 综上，依照前引法条和《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，判决如下： 一、由被告四川乐荣房地产开发有限公司向原告黄艳履行以位于仪陇县预售合同； 二、被告四川乐荣房地产开发有限公司在仪陇县房屋具备产权变更登记条件之日起90日内为原告黄艳办理房屋权属登记； 三、驳回第三人赵仕国的全部诉讼请求。 本案诉讼费由被告四川乐荣房地产开发有限公司负担5650元（未预交），由第三人赵仕国负担2721元（未预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  毛聪熙 审 判 员  李 章 人民陪审员  李映斌 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  杜春洪