山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初11289号 原告：范琳琳，女，1992年2月1日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李启浙，山东康元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾殿兴，山东康元律师事务所实习律师。 被告：青岛祥顺房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市德州路4号，统一社会信用代码91370281550828689G。 法定代表人：张树斌，总经理。 委托诉讼代理人：杨元杰，山东欣辰律师事务所律师。 被告：史增玲，女，1969年4月6日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：堵吉儒，胶州众合法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：谷秀荣，胶州众合法律服务所法律工作者。 原告范琳琳与被告青岛祥顺房地产开发有限公司（以下简称为祥顺房地产公司）、史增玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范琳琳的委托诉讼代理人李启浙、被告祥顺房地产公司的委托诉讼代理人杨元杰、被告史增玲及委托诉讼代理人堵吉儒、谷秀荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告范琳琳向本院提出诉讼请求：1.变更《青岛市商品房预售合同》（201700154307）买方为原告，确认胶州市户的房屋所有权归原告所有，二被告协助原告办理变更手续；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2017年5月24日向被告祥顺房地产公司汇入339623元购房款，购买祥顺房地产公司位于胶州市户的房屋一套，次日原告委托母亲史增玲与祥顺房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，但被告祥顺房地产公司在没有核实购房人的情况下，将买方误写为被告史增玲，原告发现后要求被告史增玲配合去公司更名，但是被告史增玲拒不配合。现原告为了维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。 被告祥顺房地产公司辩称，涉案房屋系被告公司开发建造，如原告与被告史增玲协商一致到公司申请变更，被告可协助购买人予以变更，原、被告之间纠纷产生的诉讼费不应由被告公司承担。 被告史增玲辩称，被告祥顺房地产公司答辩意见不完全正确，争议房屋是原告范琳琳作为法定代表人的昌联房地产出资建造，因昌联房地产不具备资质，所以办理销售手续是昌联房地产委托的祥顺房地产，该房屋的实际产权人应是范琳琳作为法定代表人的昌联房地产，原告与史增玲是亲母女关系，当时房屋价格是4000多元，因为双方的特殊关系，原告范琳琳作为昌联房地产法定代表人，以3700元的价格卖给其母亲,330000元的房产虽然是由范琳琳打到祥顺房地产公司，但该款70%是原告担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给周庆斌、周庆斌再支付给被告史增玲的工程款，剩余的30%是80000元现金和原告担任法定代表人的昌联房地产公司应支付给史增玲的售楼报酬。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交证据如下： 证据一、中国农业银行付款凭证一份，证明：原告范琳琳于2017年5月24日向被告祥顺房地产公司通过银行转账的方式支付了购房款339623元，原告范琳琳是本案涉案房屋的购房人即所有权人，同时证明原告支付了涉案房屋的全部款项。 证据二、民事诉状一份，证明：原告将自己已付购房款的涉案房屋，委托被告史增玲与被告祥顺房地产公司签订《商品房预售合同》，被告祥顺房地产公司因原告与被告史增玲系母女关系，没有尽到审查义务，根据被告史增玲的要求将《商品房预售合同》购房人即合同的乙方写成了被告史增玲的名字，原告知悉后要求被告史增玲变更，被告史增玲故意拖延回避，原告于是在2017年10月12日提起诉讼主张权利，要求确认涉案房屋所有权。 证据三、民事裁定书一份，证明：原告就涉案房屋提起所有权纠纷后，被告史增玲与原告协商同意将《商品房预售合同》购房人变更为原告，并承诺配合原告变更网签并将《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票原件交给原告，原告于2018年6月29日申请撤诉。 证据四、《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票(两联)各一份，证明：被告史增玲认可涉案房屋系原告所有与原告达成和解，被告史增玲将《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票原件交给原告，原告持有上述材料进一步证明原告对涉案房屋具有所有权。 被告祥顺房地产公司质证意见为：对证据一真实性无异议，公司确实收到该笔房款；对证据二真实性无异议，经公司领导了解，当时财务与业务交接的流程只是说某个单元和楼号已付款，后本案被告史增玲于付款完成后要求与公司签订购房合同，并声明已支付购房款的情况下，公司与其签订了商品房预售合同；对证据三真实性无异议，对证明内容公司不清楚；对证据四真实性无异议，但公司未参与证据三中的诉讼，对双方达成和解的情形不了解。 被告史增玲质证意见为：对证据一真实性无异议，但是该证据当中由原告交付的购房款全部都是被告史增玲的出资，具体情况已向法庭陈述了，该房屋的出资虽然是原告范琳琳付款到祥顺房地产公司，实际上该购房款是史增玲合法的收入出资；对证据二真实性无异议，该证据证明不了原、被告之间曾达成过变更购房人名称的协议，原告所称的委托被告办理房屋买卖合同，没有这个情况，从本案的预售合同本身看，该房屋的购房人就是被告史增玲，不存在原告委托被告购买商品房的情况，对原告的表述予以否认；对证据三真实性无异议，原告在2017年起诉被告史增玲时经过铺集法庭多次协商没有达成过将商品房预售合同中买房人变更为原告的事实，至于原告称是被告史增玲将购房合同发票等文件交给了原告，与事实不符，该事实真相是2018年8月中旬左右，原告指使其弟弟范某由原告父亲开车拉着到被告住处将上述文本拿走，之后被告于2018年8月20日向张应派出所报案；对证据四真实性无异议，该证据不能证明是原告委托被告办理商品房买卖事宜，从该份证据中可以看出该房屋的买售人就是史增玲，不存在原告委托被告的事实。 被告史增玲向本院提交证据如下： 证据一、报案记录一份，证明：被告放在家里的网签发票、购房合同丢失； 证据二、证人范某出庭，证明：原告持有的购房合同和发票是原告让证人去被告史增玲处拿走，范某是原告的弟弟，被告史增玲之子； 证据三、祥顺房地产公司综合商务中心基础工程量复印件一份，证明：被告史增玲在该工地上所干的工程量，该工程量表由周庆林、王东波签字确认，该二笔工程款为21120元，共计42240元此款已被范琳琳扣除用于史增玲购买涉案争议房屋使用。 原告质证意见为：对证据一真实性及证明事项有异议，首先根据证据规则，该报案证据不符合法律规定，该证据属于书面证明是有关机关出具的，应当由机关负责人及出具证明的人签字，否则该报案记录不能作为证据使用，原告认为报案记录是不真实的，同时该报案记录称我所接史增玲报案称存放在家中的户口本、网约合同、购房发票丢失，这种证明的内容未经公安机关核实的，其内容不能作为证据使用；对证据二不同意证人出庭，作为在校未成年人在司法机关的陈述需要由法定代理人陪同，对证人陈述不认可；对证据三真实性及关联性有异议，该两份证据与本案没有关联性，证明事项有异议，史增玲主张该两笔款包含在范琳琳向祥顺房地产支付的购房款内，这两份结算单出具时间2017年7月23日，而范琳琳向祥顺房地产支付房款的时间是2017年5月24日，说明史增玲主张的购房款里面包含应该由周庆彬支付给她的劳务费与本案的购房款没有任何关系，史增玲在虚假陈述，要求法庭追究史增玲虚假陈述的法律责任。 被告祥顺房地产公司质证意见为：对证据一真实性及证明事项有异议，证据应当由机关负责人及出具证明人签字，且证明内容未经公安机关查证属实，该证据不符合证据的形式；对证据二有异议，证人系未成年人真实性及证明事项不予认可；对证据三，该证据系史增玲与案外人存在的其它法律关系，与本案无关，被告称该款项用于支付购房款，与涉案房款于2017年5月份支付存在明显时间上的不符，请求法庭对该证据不予采纳。 另，本院依法调取了（2017）鲁0281民初9776号一案的卷宗，原、被告对该卷宗内容真实性均无异议，但被告史增玲称该卷中原告提交的威海商业银行交易凭证中备注了“史增玲”的名字，该名字是原告所写，被告祥顺房地产公司是根据原告的指示与被告史增玲签订了购房合同。原告不认可该交易凭证中手写“史增玲”系本人书写，故被告史增玲申请对该交易凭证中“史增玲”是否为原告本人书写申请进行司法鉴定。 本院依法对被告史增玲的鉴定申请进行委托后，青岛青大司法鉴定所出具了[2019]文退字第77号退案说明，载明因原告提供不了鉴定所需检材予以退案。原告称打款凭证原件不在原告手里，在本案第一次起诉时，原告去祥顺房地产公司要原件使用，因为公司财务汇款票据太多，没有找到史增玲的，只找到范琳琳的，可能祥顺房地产在打款凭证原件上用铅笔标注了该打款凭证相对应的购房合同是史增玲，史增玲这三个字不是原告书写的，该打款凭证复印后，原告在第一次起诉时使用证明原告将购房款支付给祥顺房地产公司，打款凭证原件存在公司，据了解铅笔标注的字可能已经不存在了，公司入账后可能擦掉了，当时是为了复印用的。原告不能提供原件，因为不是原件的持有人，同时该鉴定对本案没有任何意义，鉴定机构退卷是正确的。被告祥顺房地产公司称，公司并不持有写有史增玲字样的文件，未掌握史增玲申请司法鉴定所依据的鉴定载体素材，该鉴定退卷非公司原因导致的，另外史增玲申请的鉴定是否为原告所手写并不影响本案基本事实，该鉴定系浪费司法诉讼资源。被告史增玲称，原告故意回避笔迹鉴定，证明原告掌握着该鉴材的原始材料，原告与被告史增玲是母女关系，史增玲对原告的笔迹非常确定，所以提出笔迹鉴定申请，原告范琳琳不配合笔迹鉴定是对其在上一个案件中提交的网上银行电子回单中书写的史增玲三个字是系本人所写的事实的回避，因原告范琳琳不配合司法笔迹鉴定，应视为其对提交证据上史增玲三个字是本人所写的默认。 对当事人提交的上述证据，本院认定如下： 1、原告提交的中国农业银行付款凭证、民事诉状、民事裁定书、《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票，二被告对真实性均无异议，本案依法调取的（2017）鲁0281民初9776号卷宗，当事人均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 2、被告史增玲提交的报案记录，加盖有胶州市公安局张应派出所公章，本院对该报警记录真实性予以确认，但报警记录内容系史增玲单方陈述并未经公安机关调查确认，因此对被告史增玲报警记录中所称报警内容本院不予采信。 3、被告史增玲申请其儿子范某出庭做证，因证人与被告史增玲有利害关系，且被告并未提交其它证据对证人所证明的事项予以佐证，因此该单独的证人证言不足以作为认定案件事实的依据，本院对证人所述事实不予采信。 4、被告史增玲提交的祥顺房地产公司综合商务中心基础工程量复印件，因没有原件核对，且未体现与本案的关联性，本院对该证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告史增玲是母女关系。 2017年5月24日，原告在农业银行胶州市南关分理处向被告祥顺房地产公司转账支付了339623元，转账时附加信息及用途处注明为“购房款”。 2017年5月25日，被告史增玲与被告祥顺房地产公司签订了《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告史增玲购买被告祥顺房地产公司开发的位于胶州市户房屋（以下简称为涉案房屋），房屋面积为91.79平方米，单价为每平方米3700元，总房款339623元。合同附件一中约定，被告史增玲于2017年5月25日与被告祥顺房地产公司签约，并付首付款339623元，备注中载明被告史增玲应于2017年5月25日付清全部房款的100%，计339623元。 2017年5月25日，被告史增玲从原告银行卡中提取了4682元，用于缴纳房屋维修基金。 2017年5月31日，被告祥顺房地产公司向被告史增玲开具了购房款发票339623元。 对于付款人与合同签订人不一致的原因：原告称系原告支付了购房款并要求其母亲，即被告史增玲代为办理签订商品房合同的事项，被告史增玲超越代理权限将购房合同签在自己名下。被告祥顺房地产称当时财务与业务交接时说涉案房屋已付款，第二天被告史增玲到售楼处称其已付款，与财务告知的具体楼号单元号相符，因付款与签约时间相邻，被告史增玲对付款事实的陈述确实与事实相符，包括付款时间及数额，当时以为是被告史增玲付的款，所以签订了合同。被告史增玲称购房款系被告史增玲的合法所得，原告范琳琳仅为代理支付。 对于涉案房屋的购房款，原告称是其本人的款项；被告史增玲称该款的70%是原告担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给周庆斌、周庆斌应支付给被告史增玲的工程款，剩余的30%是80000元现金和原告担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给史增玲的售楼报酬。 2017年10月12日，范琳琳以史增玲为被告向本院提起诉讼（案号2017鲁0281民初9776号），请求确认原告系涉案房屋的所有人，事实与理由与本案相同。2018年6月29日，范琳琳申请撤回了起诉。 在该案中，原告提交的2017年9月13日打印的威海市商业银行网上银行电子回单，显示原告向被告祥顺房地产公司转账支付了339623元，备注“购房款”，回单中手写注明“史增玲”。 在该案中，2018年3月13日本院向被告祥顺房地产公司进行了调查，被告祥顺房地产公司的工作人员高莎莎称2017年5月25日，史增玲到其公司签订了购房合同，购房合同必须是本人到场签字，其不认识范琳琳，在对账时看过范琳琳这个名字，但不知是否是同一人。 在本案中，被告史增玲认为回单中手写注明的“史增玲”是原告书写，请求对回单中手写注明的“史增玲”是否为原告书写进行鉴定。本院依法委托，因原告未提交鉴定检材鉴定机构予以退案。原告和被告祥顺房地产公司均称未持有该回单的原件，无法向鉴定机构提供。 涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》、增值税发票现在在原告范琳琳处，该房屋尚未交付，被告祥顺房地产公司称该房屋已交工，可以交付。 2018年12月27日，胶州市公安局张应派出所证明2018年8月20日史增玲报警称：2018年8月20日其在胶州市家中的户口本、网约合同、购房发票等证明丢失。 被告史增玲申请了证人范某出庭，范某与原告范琳琳是姐弟关系，与被告史增玲是母子关系。范某称是范琳琳指使其去其妈家的房子偷的购房合同，是其父亲带其去的。 本院认为，原被告对于2017年5月25日签订《青岛市商品房预售合同》购买被告祥顺房地产公司开发的位于胶州市户房屋没有争议，原告与被告史增玲争议的焦点是该合同所涉及房屋的购买人是原告还是被告史增玲。对于双方的争议，本院从以下方面分析认定： 一、购房款的认定 被告史增玲称该购房款的70%是原告担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给周庆斌、周庆斌应支付给被告史增玲的工程款，剩余的30%是80000元现金和原告担任法定代表人的昌联房地产公司应当支付给史增玲的售楼报酬，但史增玲未提交证据证明周庆斌、周庆斌应当支付其工程款、昌联房地产公司应当支付其售楼报酬，即使是应当支付其工程款、售楼报酬，在原告不认可的情况下，也不能认定原告转账支付的涉案房屋购房款339623元就是原告应当支付被告史增玲的工程款、售楼报酬，不能认定自原告的银行账户转账支付的购房款339623元是被告史增玲个人的款项，即原告转账支付的购房款339623元是原告个人的款项。 原告提交的2017年9月13日打印的威海市商业银行网上银行电子回单中注明有“史增玲”字样，但并不能说明该回单的款项是被告史增玲所有，也不能说明该回单的款项是原告代被告史增玲支付的购房款。 二、合同签订行为的认定 2017年5月24日原告在农业银行胶州市南关分理处向被告祥顺房地产公司转账支付了购房款339623元，2017年5月25日被告史增玲与被告祥顺房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》中约定位于胶州市户房屋的总房款是339623元（单价每平方米3700元，房屋面积91.79平方米），转账支付的购房款与合同中约定的总房款数额一致，表明在《青岛市商品房预售合同》签订之前原告与被告祥顺房地产公司就确定了房屋的位置、面积、单价、总房款等事项，然后原告依确定的总房款数额转账支付了购房款339623元，2017年5月25日签订《青岛市商品房预售合同》是对双方认购房屋、购房款、付款时间等事项的确认。 2017年5月25日被告史增玲从原告银行卡中提取了4682元用于交纳房屋维修基金，表明在签订合同前原告向被告史增玲交付了银行卡、告知了银行卡密码，用于缴纳房屋维修基金，被告史增玲未提交证据证明与原告之间存在借用关系或代为支付关系，因此该行为应认定为原告委托被告史增玲代为缴纳房屋维修基金。 综合以上购房款的支付、《青岛市商品房预售合同》的签订、房屋维修基金的支付等行为，可以认定原告购买了被告祥顺房地产公司位于胶州市户的房屋，委托被告史增玲签订了《青岛市商品房预售合同》。 在被告祥顺房地产公司确认涉案房屋可以交付和原告已支付了全部购房款的情况下，原告请求确认位于胶州市户的房屋归其所有，予以支持。 原告委托被告史增玲签订《青岛市商品房预售合同》，被告史增玲应当以受托人即原告的名义签订《青岛市商品房预售合同》，同时在付款人和合同签订人不一致的情况下，被告祥顺房地产公司未认真审核确认房屋的实际购买人，即同意以被告史增玲的名义签订了《青岛市商品房预售合同》，损害了原告作为房屋购买人的合法权益，原告请求变更其为《青岛市商品房预售合同》的买方，予以支持，被告祥顺房地产公司、被告史增玲协助原告办理《青岛市商品房预售合同》的变更手续。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国劳动合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、位于胶州市户的房屋归原告范琳琳所有； 二、《青岛市商品房预售合同》的买方变更为原告范琳琳，被告青岛祥顺房地产开发有限公司、被告史增玲于本判决生效之日起十日内协助原告范琳琳办理《青岛市商品房预售合同》的变更手续。 案件受理费6394元，因适用简易程序减半收取3197元，诉讼保全费2219元，合计5416元，由被告史增玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  泮晓朋 二〇二〇年四月八日 法官助理刘鑫 书记员迟佳