四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15030号 原告：包开洪，男，1982年5月23日出生，彝族，住四川省金堂县。 原告：张德容，女，1985年7月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 二原告共同委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告包开洪、张德容与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包开洪、张德容的共同委托诉讼代理人简海、卞长超、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 包开洪、张德容向本院提出诉讼请求：中德红谷公司支付包开洪、张德容逾期交房违约金（以已付购房款为基数，按每日万分之一自2017年12月31日始计算至交付房屋且符合交房条件之日止，暂计至2018年7月23日为25425元）。事实与理由：2016年5月27日，包开洪、张德容与中德红谷公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定包开洪、张德容购买中德红谷公司开发的“中德·英伦世邦”F区5幢1单元10层1005号房屋，房屋总价款1240220元。该合同另约定，中德红谷公司于2017年12月30日前向包开洪、张德容交付房屋，但中德红谷公司于2018年1月1日才交付房屋，收房后了解到案涉房屋不符合合同约定的交房条件。中德红谷公司已构成违约，应当支付逾期交房的违约金。包开洪、张德容为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，1、对包开洪、张德容诉请的事实和理由没有异议。2、逾期交房违约金应自2017年12月31日始计算至2018年1月31日止，标准为每日万分之一，违约金的上限为已付房款的5%。3、包开洪、张德容没有因中德红谷公司的违约行为造成直接的经济损失，且中德红谷公司向案涉小区物业管理公司代交了包开洪、张德容自约定的交房日期届满之日起至满足交房条件之日期间的物业费，减轻了包开洪、张德容的损失，在计算中德红谷公司应承担的违约金时应予以考量，并予以扣减。4、合同约定的违约金金额过高，请求调低违约金金额。5、包开洪、张德容于2018年8月18日已出具《收条》收到了中德红谷公司支付的违约金4万元，包开洪、张德容再行主张没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、购房票据、收房确认书、房屋建筑面积测绘成果报告、竣工验收备案表、建设工程规划核实意见书、《收条》等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明,2016年5月27日，包开洪、张德容作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内面积105.64平方米，单价11740.06元，总价款1240220元。2、交付条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证明材料。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同签订后，包开洪、张德容实际支付了全部购房款1240220元。2018年1月1日，中德红谷公司向包开洪、张德容交付了案涉房屋。 2017年8月4日，案涉房屋所在楼栋竣工验收合格。2018年1月31日，中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2018年1月29日，中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋的《建设工程规划核实意见书》。 2018年8月18日，包开洪出具《收条》一份，载明：今收到成都中德红谷投资有限公司关于中德英伦世邦F区和谐共建服务费（转账支付）40000元，本人承诺对此事保密，绝不对外泄露。 本院认为，包开洪、张德容与中德红谷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 一、关于违约责任以及金额的认定。按照合同约定，中德红谷公司应当在2017年12月30日前向包开洪、张德容交付该商品房，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，经审查，中德红谷公司办理案涉房屋所在楼栋竣工验收的日期为2017年8月4日，取得建设工程竣工验收合格证明的日期也应为2017年8月4日，中德红谷公司取得竣工验收备案证明文件的日期不是取得建设工程竣工验收合格证明的日期。中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋房屋建筑面积实测报告的日期为2018年1月31日，该报告在相关行政部门进行备案的日期不是房屋建筑面积实测报告的出具日期。中德红谷公司于2018年1月1日向包开洪、张德容交付了房屋，但不符合合同约定的交付条件，2018年1月31日，案涉房屋才具备交付条件，已超过合同约定的交付日期。中德红谷公司未按照合同约定期限交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。违约金按照合同约定自2017年12月31日计算至2018年1月31日止，合计计算32天，违约金合计3968.70元（1240220元×0.0001×32天）。 对于中德红谷公司要求对逾期交房违约金进行调低的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，包开洪、张德容因逾期取得房屋的损失主要为租金损失，另外，中德红谷公司逾期交房的原因在其自身，且金额未超过以购房款金额为基数按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息。故本院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，本院不予采纳。 二、关于违约金的抵扣问题。对于中德红谷公司提出的已代偿包开洪、张德容应支付的物管费，应在违约金中抵扣的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。中德红谷公司主张已经履行代为清偿义务，应当举证证明与包开洪、张德容之间达成了代为向物管公司支付物业费的合意，同时应当提交其向物管公司支付物业费的凭证证明已经实际履行了代为清偿义务，但中德红谷公司未提交任何证据予以证明，故中德红谷公司的主张不能成立。中德红谷公司如确实履行了支付物管费的义务，可以另行主张权利。 对于中德红谷公司提出的已经向包开洪、张德容支付了逾期交房违约金，应驳回包开洪、张德容的诉讼请求的意见，本院认为，1、包开洪、张德容出具的《收条》明确载明中德红谷公司支付的款项性质为和谐共建服务费，并非逾期交房违约金。2、结合双方当事人提供的证据，中德红谷公司在支付款项前与包开洪、张德容进行过协商，但包开洪、张德容提交的《关于中德英伦世邦F区存在的相关问题》《关于中德英伦世邦F区业主代表会谈记录》《关于F区业主代表提出的相关问题的回复》、《关于F区部分楼栋入口增加GRC的报告》、《中德英伦世邦业主初验收发现的问题及要求》，仅证明案涉小区交房后，双方就完善交房手续、公共设施、建筑质量、房屋外观等进行过协商，也就该问题经派出所组织过调解，但双方没有对逾期交房责任进行过协商；中德红谷公司提交的《关于F区7月18日群诉的情况报告》记载有包开洪、张德容等人向中德红谷公司主张过逾期交房违约金，但系中德红谷公司客服部向公司领导所作的情况报告，属于内部报告，包开洪、张德容等人不认可其真实性；中德红谷公司提交的《关于F区8户维权业主诉求处理的请示》及《F区8户业主诉求“服务费”明细表》载明达成一致的内容为“我司愿意支付一定的服务费，这几户维权业主停止与我司对立的维权行为；同时，这几户业主对F区300多人维权的微信群进行正面的引导，对我司进行小区完善进行一定的配合”，明确了服务费与逾期交房无关；包开洪、张德容提交的微信记录，证明包开洪、张德容等部分小区业主参与小区整改方案的协商等工作，印证了中德红谷公司支付的款项属于和谐共建服务费。 综合，中德红谷公司支付包开洪、张德容款项前并未与包开洪、张德容就逾期交房的违约责任进行过协商，该和谐共建服务费并非“逾期交房违约金”所借名，中德红谷公司支付的款项中不包含逾期交房违约金。中德红谷公司的抗辩理由不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向包开洪、张德容支付逾期交房的违约金3968.70元； 二、驳回包开洪、张德容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取117元，由成都中德红谷投资有限公司负担18元，包开洪、张德容支付99元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇二〇年四月二十二日 书记员  刘苡辰