广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3572号原告：胡晓峰，男，1980年8月13日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告：王园园，女，1985年6月4日出生，汉族，住湖北省南漳县，两原告共同委托诉讼代理人：雍东霖，广东尚情律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：万祥，广州金鹏律师事务所律师。原告胡晓峰、王园园与被告广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡晓峰、王园园的共同委托诉讼代理人雍东霖，被告城建南沙公司的委托诉讼代理人郭小鲁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓峰、王园园向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿房屋内部装修等修复费用111767元；2.被告赔偿房屋修复期间原告在外租房的租金3200元；3.被告支付书房2017年8月至2018年10月漏水期间的空置费7000元（按500元/月的标准计算）；4.被告支付原告购买透明防水胶的费用425元；5.被告承担房屋受损鉴定费4000元；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告购买被告位于南沙滨海花园滨海珺城二期xx栋xx层xxx房（登记地址广州市南沙区环市大道西海润三街xx号xxx房，以下统称涉案房屋），先后签订《广州市商品房买卖合同》、《广州市商品房买卖合同补充协议二》，约定被告应于2015年5月31日前交楼给原告，由于房屋未装修完毕且存在严重漏水问题，不具备交付条件，被告直到2015年11月7日才与原告办理交楼手续。交房后原告发现房屋主卧漏水，被告即安排工人局部重新做防水工程。涉案房屋于2015年5月31日、2015年11月7日、2017年8月多次渗漏并经反复维修，导致各个房间出现大小不等的裂缝、空鼓，内部装修被破坏，墙壁发霉等，给涉案房屋造成安全隐患且严重影响转卖，给原告造成新的损失，被告应补偿涉案房屋内部修复及必然产生的租房费用。涉案房屋书房在2017年8月份出现漏水后，原告多次催促并向被告发出催告函，被告在保修期内怠于行使维修义务，直到2018年11月份才维修完毕，导致书房2017年8月至2018年10月长期空置。漏水期间原告为了防止损失扩大，自行购买425元的透明防水胶，该费用应由被告承担。被告城建南沙公司辩称：1.原告主张的第一项诉请的费用没有依据，且明显偏高；2.没有证据证明原告有产生租金费用；3.原告没有提供证据证明书房空置和费用产生；4.原告主张的第四项诉请没有依据和发生的必要，是原告自行行为；5.原告自行鉴定没有必要，被告一直有对涉案房屋实施修复工作，原告拒绝被告进入涉案房屋内部修复，而非被告不予修复。经审理查明：2013年8月30日，胡晓峰、王园园（乙方、买方）与城建南沙公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定乙方购买涉案房屋，甲方应当在2015年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再做任何补偿。第二十五条、工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间的地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担等。上述合同补充协议（附件七）约定：“13.2甲方按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，乙方应对甲方的保修行为提供必要的便利，否则，由此导致甲方无法履行保修责任的，由此产生的一切经济及法律责任由乙方承担。”。胡晓峰、王园园提供涉案房屋所在小区的《住宅质量保证书》，载明屋面防水的保修期限为3年，保修责任为保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天花渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为1年，保修责任为保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的外墙面、厨房、卫生间地面漏水，地下室渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、项棚抹灰层脱落的保修期限为1年，保修责任为保修期内因施工质量而出现的问题，发展商无偿修补；地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限为1年，保修责任为保修期内因施工质量而出现的问题，发展商无偿修补等。2015年11月7日，胡晓峰、王园园办理了涉案房屋的收楼手续。2017年12月21日，涉案房屋登记至胡晓峰、王园园名下。庭审中，胡晓峰、王园园和城建南沙公司确认涉案房屋质保期从2015年11月7日起算。胡晓峰、王园园主张收楼后，涉案房屋主卧浴缸开裂渗水导致儿童房墙壁凸起；2016年3月9日主卧漏水维修完毕；书房于2017年8月份出现漏水，直至2018年11月份才修复完毕。胡晓峰、王园园于2017年10月14日向广州城滨物业管理有限公司送达出具给城建南沙公司的《xx栋xxx房屋面漏水交涉与催告函》，载明“本人在此向贵公司提出严正交涉与催告，请贵公司尽快处理本人住房顶层屋面漏水。自2015年4月开始，本人住房屋面已经出现多次不同部位漏水，其中主卧漏水后，贵公司一直拖延，不予彻底维修，仅在室内简单堵漏，事后又出现漏水，贵司于2016年3月，拆挖主卧顶层天面局部区域进行维修。现如今，2017年8月30日，本人住房书房顶部，又出现约一米长的漏水……本人经过长达一个月的沟通，贵公司才于2017年10月12日短信回复我，针对我书房屋面新出现的漏水，仍然是采用挖开局部重做防水的方案。本人在此严正提出如下两种解决方案，烦请贵司秉承良心与责任选择其一……”城建南沙公司确认涉案房屋书房在2017年8月份出现漏水，于2018年11月份修复完毕。胡晓峰、王园园主张在书房漏水期间自行购买透明防水胶，并提供了广东增值税普通发票，显示开票时间为2018年5月7日，价格425元。胡晓峰、王园园当庭表示该防水胶已经用完。城建南沙公司不确认胡晓峰、王园园购买防水胶用于修复涉案房屋。胡晓峰、王园园另提供了多张照片，拟证明书房漏水空置情况。其中一张照片为书房的床上放了一个水盆，盆中有一滴水。城建南沙公司不确认照片的形成时间、认为照片地点不明确，且无法查证。胡晓峰、王园园为证明其于2015年11月7日向城建南沙公司发送整改催告函，在庭审中向本院提交了《xx栋xxx房业主事先申明及整改催告函》，载明要求城建南沙公司修复室内质量瑕疵。经质证，城建南沙公司认为其未收到上述《xx栋xxx房业主事先申明及整改催告函》。胡晓峰、王园园在庭审中未提供送达给城建南沙公司的证据。胡晓峰、王园园委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋“受损修复费用和月租金费用价格”进行评估，该公司于2018年12月11日出具评估结论书【穗华价估（天河）[2018]119号】，载明价格评估基准日为2018年12月7日，房屋修复项目有屋内天花板开裂基面铲除、清理基面，屋内天花板开裂裂缝开凿、清理基面，天面面板做防水处理，主人房衣柜顶修复通道饰板重做，主人房洗手间浴缸重做，屋内天花板、墙壁饰面抹灰、刷内墙漆等共23项。评估结论为房屋受损修复费用为111767元，房屋修复期间外出租房居住月租金费用为3200元。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年12月11日向胡晓峰、王园园开具4000元评估费的发票。胡晓峰、王园园自述系其自行委托评估，未与城建南沙公司协商。城建南沙公司对该评估结论不予认可，认为评估结论的修复费用过高。本院于2020年4月21日组织双方当事人前往涉案房屋进行现场勘验并制作勘验笔录：经过现场勘验，涉案房屋存在1.书房天花存在1米的扇灰脱落；2.主卧衣柜上方吊顶存在20厘米长水渍结晶物；3.儿童房靠近衣柜墙面存在20厘米长的凸起；4.儿童房天花存在1.5米长的裂纹，窗台附近墙壁存在1米长的裂纹；5.主卧飘窗角落墙壁存在30厘米长的裂纹；6.餐厅天花存在1米长的裂纹；7.客厅天花存在2米长的裂纹；8.浴缸外侧大理石存在10厘米和30厘米长的裂纹。涉案房屋书房上方天台存在防水胶涂抹痕迹，胡晓峰、王园园称系其用自行购买的透明防水胶进行涂抹，城建南沙公司确认防水胶非该公司涂抹。城建南沙公司同意对上述质量问题进行维修，不同意由胡晓峰、王园园维修。城建南沙公司和胡晓峰、王园园分别于2019年6月13日和2019年6月14日向本院申请对涉案房屋内部装修修复费用和涉案房屋所有墙壁裂缝的形成及扩大因果关系进行鉴定。本院分别摇珠选定深圳市合创建设工程顾问有限公司广州分公司和广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，但其后城建南沙公司和胡晓峰、王园园分别向本院撤回鉴定申请。胡晓峰、王园园在庭审中陈述书房空置费标准为估算，经本院释明，胡晓峰、王园园不申请对书房空置费标准进行鉴定。另查明，胡晓峰、王园园于2018年5月22日以城建南沙公司为被告向本院提起诉讼，本院于同日立案，案号为（2018）粤0115民初2962号，该案中，胡晓峰、王园园以涉案房屋漏水为由要求城建南沙公司支付房屋维修费50000元、重造房屋楼顶防水层、延长楼顶防水层质保期3年、支付租金12000元以及购买透明胶的费用425元。之后胡晓峰、王园园以其已与城建南沙公司就维修一事达成和解为由申请撤诉。本院于2018年8月1日作出（2018）粤0115民初2962号民事裁定书，裁定准许胡晓峰、王园园撤回起诉。经本院释明，涉案合同约定涉案房屋保修期内的质量问题应由胡晓峰、王园园通知城建南沙公司后由城建南沙公司负责维修，逾期拒绝维修则由胡晓峰、王园园自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由城建南沙公司承担。胡晓峰、王园园坚持要求城建南沙公司直接支付维修费111767元。本院认为：胡晓峰、王园园与城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于维修费的问题。按照涉案合同约定，涉案房屋保修期内的质量问题应由胡晓峰、王园园通知城建南沙公司后由城建南沙公司负责维修，逾期拒绝维修则由胡晓峰、王园园自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由城建南沙公司承担。城建南沙公司表示同意对本院于2020年4月21日的现场勘验笔录中记载的质量瑕疵进行维修。而胡晓峰、王园园自行单方委托鉴定的修复费用未经城建南沙公司确认，经本院释明上述合同约定后，胡晓峰、王园园坚持要求城建南沙公司直接支付维修费111767元的诉请，理据不足，本院不予支持。关于修复期租金、书房空置费及透明防水胶费用的问题。胡晓峰、王园园主张涉案房屋将来维修期间3200元的租金损失尚未实际发生，本院不予支持。虽然城建南沙公司确认涉案房屋书房在2017年8月出现漏水，于2018年11月修复完毕，但胡晓峰、王园园提供的证据不足以证实该期间书房一直空置以及质量瑕疵严重到无法使用，空置费标准亦未提供证据予以佐证，故胡晓峰、王园园要求城建南沙公司赔偿涉案房屋书房空置费用7000元，理据不足，本院不予支持。胡晓峰、王园园于2017年10月14日发出漏水维修催告函，告知涉案房屋书房漏水，城建南沙公司直至2018年11月才维修完毕，期间胡晓峰、王园园自行购买透明防水胶，系为了防止损失扩大的合理支出，相应费用应由城建南沙公司承担，故胡晓峰、王园园要求城建南沙公司负担购买透明防水胶的425元的诉请，合理有据，本院予以支持。城建南沙公司不确认胡晓峰、王园园购买透明防水胶系用于涉案房屋书房，但现场勘查时发现涉案房屋书房上方天台有涂抹透明防水胶的痕迹，而城建南沙公司又否认系其涂抹的，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于评估费的问题。涉案商品房买卖合同约定“甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。”胡晓峰、王园园自认其在未与城建南沙公司沟通协商的情况下，自行委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋进行评估，现城建南沙公司对该评估报告不予认可，故胡晓峰、王园园要求城建南沙公司承担评估费4000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡晓峰、王园园支付购买透明防水胶的费用425元；二、驳回原告胡晓峰、王园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2828元，由原告胡晓峰、王园园负担2818元，被告广州城建开发南沙房地产有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈金好人民陪审员  吴树永二〇二〇年四月二十八日书 记 员  陈洁莹