贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初319号原告：张健，男，1979年8月30日出生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：李如群（张健之妻），女，1980年1月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：李如群，女，1980年1月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：庞元媛，女，1985年9月13日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：李章倩，女1992年4月15日出生，汉族，住六盘水市钟山区。原告张健、李如群与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健的委托诉讼代理人李如群、李如群及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庞元媛、李章倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健、李如群向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金36043.82元（从2018年1月1日到2019年5月18日止，共503天，按照合同约定万分之一点五计算）；2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计2012元（503天×4项×1元）；3.请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据，并按照误差面积进行赔偿；4.请求法院判令将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月22日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同签订后原告于当日支付房屋首付款158941.93元，到2017年7月5日按揭贷款下来，支付房屋总款477718元。合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交付给原告，否则应按合同第四章第十三条逾期交房责任的第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。合同第十二条约定，被告若未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，应依照约定按目录每一项1元支付原告违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2019年5月18日共计503天，故违约金共计为2012元。另，原告得钥匙后发现所购房屋面积与所签订合同的约定面积不一致，被告应公示其委托的有资质的房产测绘机构出具商品房面积实测报告书，提供实测数据并赔偿。根据合同第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元/月×平方米，地下停车费400元。此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，不应存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等水平小区的收费标准，故请求法院做出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。诉讼中，原告张健、李如群自愿放弃对被告上述第2.3.4项的诉讼请求。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，我公司已交付房屋给原告。原告诉请的违约金过高，请求法院予以降低调整。本案违约金的计算起始点应为2018年6月30日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对原告提交的二原告的身份证、结婚证，2017年1月22日商品房买卖合同、2016年12月11日金额为30000元收据、2017年1月22日金额分别为11223.93元、70718元收据、2017年10月26日金额为47000元收据，2017年6月14日与中国建设银行股份有限公司六盘水市分行签订的住房公积金借款合同、2017年7月5日个人贷款支付凭证，房屋移交清册、物业装饰装修协议经被告质证无异议，本院予以确认。2.对被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，经原告质证无异议，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告提交的商品房预售许可证，该商品房预售许可证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2016年12月20日，且双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2.对被告提交的六盘水市人民政府专题会议纪要[市府专议（2012）42号]、六盘水市钟山区人民政府专题会议纪要[钟府专议（2012）35号]、2013年11月8日六盘水市钟山区杨柳房地产开发有限公司向六盘水市规划局出具的承诺函、博雅馨居项目合作开发协议、2014年5月8日工作联系函、2014年5月9日六盘水市钟山区发展和改革局关于贵州省六盘水市钟山区基本建设投资备案通知、2014年7月15日工作联系函（急）、2014年12月24日六盘水市钟山区人民政府关于将博雅馨居宝隆国际广场项目列为钟山区曹家湾棚户区改造项目的批复，均系在原被告双方签订《商品房买卖合同》前产生，被告提供的以上证据不足以证明其违约具有客观性，故对以上证据本院不予确认；3.对被告提交的2017年1月9日工作联系函、2017年12月6日工作联系函、2018年4月10日给钟山区城投公司的报告、2018年6月6日紧急报告二份、2019年1月8日工作联系函（急），系被告单方出具，被告未提供其他相应证据予以印证，不能证明被告的证明目的，故对以上证据本院不予确认；4.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的网络询价截图打印件，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年1月22日原告张健、李如群（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给张健、李如群；总价款为477718元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款147718元，余款330000元以公积金贷款方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。合同签订前，原告于2016年12月11日支付被告房屋认购金30000元。2017年1月22日，原告支付给被告购房款70718元及代收款11223.93元，于2017年10月26日支付被告购房款47000元。原告于2017年6月14日向六盘水市住房公积金管理中心申请贷款330000元，被告于2017年7月5日收到公积金贷款330000元。原告支付给被告的购房款共计477718元。被告于2019年5月18日交付房屋给原告。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的逾期交房违约金；如支付、违约金按什么标准计算。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由本院不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为双方约定交房时间之次日起算。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称本院不予采纳。对原告主张从2018年1月1日起计算至2019年5月18日按原告已付款477718元的日万分之1.5计算违约金35972.17元的诉讼请求本院予以支持，对原告主张超出部分本院不予支持。对原告主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金；由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据并按照误差面积进行赔偿；请求调整物业管理费、停车费的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张健、李如群逾期交房违约金35972.17元。（从2018年1月1日起算至2019年5月18日止，按原告已付款477718元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告张健、李如群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，减半收取376元，由原告张健、李如群负担26元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担350元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年四月二十九日法官助理贝茜书记员刘承露