广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初811号原告：丘梅梅，女，1991年8月26日出生，汉族，住广东省大埔县。被告：佛山白天鹅房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：杜剑华，男，被告公司员工。原告丘梅梅与被告佛山白天鹅房地产开发有限公司（以下简称白天鹅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月26日公开开庭进行了审理，原告丘梅梅、被告白天鹅公司的委托诉讼代理人杜剑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《认购书》；2.被告退还购房款20000元；3.被告支付违约金20000元；4.被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年10月23日对位于广东省佛山市南海区（以下简称涉案房屋）达成买卖意向，双方签订了买卖合同，合同约定原告向被告购买涉案房屋，成交价为1528647元。原告已经支付部分购房款共20000元，但因为被告的原因，导致买方遭受损失，即原告订的涉案房屋被被告卖给了其他人，被告违约应该按合同双倍返还定金4万，故起诉。被告辩称，第一，原告提交的录音材料明显存在有选择性截取、拼接的情形，不能真实反映案件事实，不能作为认定事实的依据。原告提供的3段录音均非从头至尾完整谈话内容的录音，原告故意有选择性的截取当中对其有利部分，舍弃对其不利部分，特别是第3段录音第1分17秒明显存在拼接情形。因此，3段录音材料均为断章取义，故意误导法院。真实情况是，原告与案外人均有认购涉案房屋的意向，其中原告与被告于2019年10月23日签订认购书，由原告向被告认购涉案房屋。同日，原告交纳定金2万元。案外人仅向被告交纳了诚意金。由于出现了认购单位“撞车”情形，被告分别与原告及案外人协商更换单位。后来，案外人更换了认购单位，而原告却单方反悔，不愿意再购买涉案房屋，并要求被告退还定金。被告一直督促原告继续履行认购书约定，但原告反而先行起诉。第二，涉案房屋至今销售状态为可出售房屋，原告诉称被告将其认购的房屋卖给其他人缺乏事实依据，应依法驳回其诉讼请求。根据佛山市房产信息网公布的涉案房屋基本信息显示，涉案房屋销售状态为可售，不存在抵押、查封情形，也未登记有退房情形。原告诉称被告将其认购的房屋卖给其他人缺乏事实依据，仅仅是原告单方反悔不愿意继续购买涉案房屋的托辞。因此，在涉案房屋存在双方可继续履行交易的基础上，原告的诉讼请求毫无依据，双方理应按认购书约定履行相应义务，依法驳回原告诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.《认购书》原件1份，用以证明原告认购涉案房屋，但被告没有按照《认购书》的约定与原告签订合同。3.收款收据原件1份、POS签购单原件1份，用以证明原告向被告支付定金20000元。4.微信聊天记录打印件2页，用以证明被告的工作人员告知原告涉案房屋已出售他人，会向原告退还定金，但后来又不给原告退款；其中聊天时间为2019年10月31日的聊天双方是原告与售楼人员李婉红，聊天时间为2019年11月15日的聊天双方是原告配偶黄棕盛与售楼人员李婉红。5.光盘3张、录音文字材料打印件3份，用以证明被告电话联系原告称涉案房屋已出售给他人，希望原告另外购买其他房屋，且要求到被告的售楼部进行沟通；其中录音1的时间为2019年10月26日，聊天双方是原告与售楼部经理高丹，录音2的时间为2019年11月，具体时间忘了，聊天双方是原告与被告经理高丹，录音3的时间是2019年11月13日，聊天双方是原告与李婉红；因为原告录音手机坏了，所以该段录音是新手机录旧手机的扬声播出的录音内容。经质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2、3无异议；对证据4的真实性确认，李婉红是被告销售人员，聊天记录并没有证明原告的证明内容，只是关于退款流程；对证据5的三性不确认，因为录音不完整，特别是录音3有部分录音是拼接的，确认录音中有一方是被告的人员；争议发生后，被告积极与原告及案外人协调，后来案外人将房屋退出，但原告又不买。被告向本院提交了如下证据：1.维港水岸花园6座商品房预售许可证原件1份、预售房屋列表原件1份。2.佛山市房产信息网网页打印件1页。证据1-2用以证明涉案房屋所在楼宇已于2019年9月2日取得预售许可证，证号为南房预字第x号。3.《认购书》原件1份。4.收款收据原件1份。证据3-4用以证明原、被告双方于2019年10月23日签订《认购书》，由原告向被告认购涉案房屋，同日原告向被告交纳定金20000元，被告向原告开具收据；签订认购书及交纳定金行为是双方真实意思表示，合法有效。5.《催缴房款通知书》原件1份。6.EMS邮单（单号为）原件1份、物流信息打印件1份。证据5-6用以证明被告曾向原告催缴房款，督促原告履行认购书约定义务。7.涉案房屋在佛山市房产信息网登记信息网页打印件1页，用以证明涉案房屋销售状态为可售，不存在抵押、查封情形，也未登记有退房情形。经质证，原告对被告提交的证据1-4无异议；对证据5、6确认有收到，但该份材料是原告起诉后，被告才寄给原告的；对证据7无异议。经审查，原告提交的证据5是录音，该录音虽不完整，但被告确认谈话一方是其工作人员，且被告未提交完整的谈话记录进行反驳，故本院采信该证据的真实性，并综合认定其证明力；被告提交的5-6反映被告向原告邮寄《催缴房款通知书》的事实，原告确认有收件，本院采信其真实性；其他证据，因相对方对其真实性无异议，本院均采信其真实性。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2019年9月2日，涉案房屋所在楼宇取得商品房预售许可证，证载开发企业为被告。2019年10月23日，原、被告签订《认购书》，约定：原告向被告认购涉案房屋；该房屋原总价为1607591元，折后认购价为1528647元；签订认购书后23日（即2019年11月15日）内原告应向被告支付定金305729元，含原告原已支付的部分定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）和履行认购书的担保，被告在收齐原告支付的定金后三日内出具定金收据；首期购房款458647元2019年11月15日前付清，余款1070000元以按揭方式付款；原告应于2020年11月15日前凭认购书、已付清定金和首期房款的收据到销售现场接待中心签署《商品房买卖合同》；如在认购书约定的期限内，非因被告原因，原告不与被告签订《商品房买卖合同》的，认购书自动解除，原告所交定金不予退还，被告有权不经另行通知而将涉案房屋另行处分，因该房屋另行销售造成的损失由原告承担。同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的认购涉案房屋的定金20000元。2019年10月26日，原告与被告的工作人员进行协商，被告的工作人员自认因被告公司的操作失误导致原告认购到了已被其他人在先认购的涉案房屋，并表示无法将涉案房屋售予原告，原告提出了退款的要求。2019年10月31日，被告的工作人员李婉红通过微信告知原告退款的流程。2019年11月13日，原告与李婉红进行协商，李婉红告知原告相关退款流程，并表示不会再追究原告不交首付的责任，还表示应该是“退你双倍定金”。2019年12月2日，原告提起本案诉讼。2019年12月18日，被告向原告寄出《催缴房款通知书》，主张原告逾期支付30%房款余款构成违约，要求原告支付30%房款余款438647元及违约金2895元。该邮件于同月19日妥投。诉讼中，被告自述：案外人卢倩文于2019年10月20日认购了涉案房屋，并交了预约金20000元；同年11月22日，卢倩文变更了认购单元；同日，李婉红微信通知原告涉案房屋可以正常签约。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告在履行《认购书》的过程中产生纠纷并致本案诉讼，故本案应为商品房预约合同纠纷。经审查，《认购书》是原、被告的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。被告在案外人已认购涉案房屋并支付了部分款项的情况下，仍与原告签订《认购书》，被告构成违约，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，依法享有单方解除《认购书》的权利。从现有证据来看，原告在案外人放弃认购涉案房屋之前，已于2019年10月26日向被告明确表达了退款的意思表示，双方在此后也多次协商明确退款流程，故依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认，《认购书》在原告向被告明确退款的意思表示之日，即2019年10月26日解除。因《认购书》已经解除，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告无权要求原告继续履行该《认购书》的相关约定，原告诉请被告退还购房定金20000元理据充分，本院予以支持；因被告根本违约，原告诉请适用定金罚则，要求被告支付违约金20000元符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告丘梅梅与被告佛山白天鹅房地产开发有限公司于2019年10月23日签订的《认购书》于同月26日解除；二、被告佛山白天鹅房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金20000元、支付违约金20000元予原告丘梅梅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计400元（原告已预交）由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年四月三日书记员  许晓璇