福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初180号 原告：孙巧美，女，1978年9月9日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：林知康，男，1977年8月11日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：余巧芸，女，1979年7月3日出生，汉族，住福建省古田县。 原告：官发师，男，1977年12月10日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：林智亮，男，1968年8月26日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：陈言辉，男，1972年8月27日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：李明希，男，1973年1月3日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：全文标，男，1990年6月19日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：陈文，男，1989年6月2日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：林普銮，男，1968年1月26日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：余莺花，女，1970年11月28日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：于聿立，男，1966年1月16日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：于景华，女，1987年2月21日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：叶文英，女，1985年10月12日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：陆文彪，男，1971年1月20日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：陆佳明，男，1993年3月15日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：谢其辉，男，1992年9月13日出生，汉族，住福建省罗源县。 以上原告共同委托诉讼代理人：陈思亨、陈阿兰，福建闽天律师事务所律师。 被告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈淑艳、郑伟松，福建元一律师事务所律师。 原告孙巧美、林知康、余巧芸等十七人十四户业主（以下简称“孙巧美等十四户业主”）与被告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙巧美、林知康、余巧芸等十七人十四户业主的委托诉讼代理人陈阿兰、被告罗源湾滨海新城置业有限责任公司的委托诉讼代理人陈淑艳、郑伟松到庭参加诉讼。期间，因鉴定及滨海公司申请庭外和解依法扣除审限十个月。本案现已审理终结。 孙巧美等十四户业主向本院提出诉讼请求：1、判令滨海公司立即消除罗源湾滨海新城10区2#楼危险，直至楼房达Asu等级标准；2、判令滨海公司赔偿罗源湾滨海新城10区2#楼房屋质量问题给孙巧美等十四户业主造成的实际损失和可得利益损失暂计每户10万元，合计人民币140万元，最终以评估鉴定为准；3、判令滨海公司立即修复罗源湾滨海新城10区2#楼房屋存在的质量问题并承担房屋质量保修责任;4、判令滨海公司承担本案诉讼费及评估鉴定费。 事实与理由:罗源湾滨海新城10区2#楼主楼为地下一层，地上二十二层现浇钢筋混凝土剪力墙结构，其地下室与相邻的高层建筑地下室及单层地下室相连，形成大底盘地下室。该工程地面一层及以上作为居民住宅楼使用，地下室作为车库使用。该2#楼于2015年7月20日竣工，在业主陆续搬入讼争楼层内，该2#楼的顶楼、楼梯前面出现大量裂缝。2017年，滨海公司在未告知业主的情况下，私自开凿主楼靠近小区道路一侧的地下室混凝土地面，并且沿着地下室外墙方向补打一排桩。业主担心房屋质量问题，找滨海公司了解情况，并要求滨海公司对楼层质量问题作出回复，但滨海公司避而不谈。最后在业主的强力要求下，滨海公司找到第三方福建博海工程技术有限公司（以下简称“博海公司”）对2#楼整体的结构安全性作出鉴定。博海公司以2017年10月25日至2018年5月9日作为监测周期，监测得出的问题如下：1、本工程楼梯间部分填充墙体产生裂缝；2、所检少数剪力墙钢筋和梁箍筋平均间距超出验收规范要求的允许正偏差；3、布置在主楼（A)轴外侧附属地下室车库范围内的测点7-测点10等4个测点，连续约6个月的月沉降量介于2.lmm-3.1mm之间，超出《民用建筑可靠性鉴定标准》规定的连续两个月地基沉降量小于每月2mm的限值要求，该部分附属地下室的沉降尚未达到稳定状态；4、对鉴定单元的安全性评级为Bsu级。博海公司的监测周期仅为半年，至今，讼争2#楼的顶层虽经过滨海公司的多次修补，但是裂缝仍旧严重，且地下室沉降也还在持续。作为新建的商品房，2#楼本应达到Asu等级的房屋，现仅为Bsu级，而且2#楼的墙面、顶层及地基均还在不断产生裂缝及沉降。业主担心2#楼居住安全，无法安居乐业，一直与开发商沟通修复及赔偿问题，但滨海公司拒不积极配合。为此，孙巧美等十四户业主于2018年7月26日向罗源县住房和城乡建设局通过信访反映讼争2#楼情况，罗源县住房与城乡建设局于2018年9月20日作出信访答复，表明会牵头组织协调，并妥善解决孙巧美等十四户业主提出的退房问题及经济补偿问题。但此后，罗源县住房与城乡建设局再无任何组织行为，为此，孙巧美等十四户业主只能通过诉讼途径解决问题。 鉴于讼争2#楼业主尚未全部入住，且目前已购买房屋的业主均为全国各地的人员。故现仅有十四户业主针对2#楼的房屋质量等侵权情况进行诉讼。根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”及第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定，据此，孙巧美等十四户业主享有向滨海公司主张专有部分和共有部分赔偿的权利。孙巧美、林知康、余巧芸等十四户业主为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 滨海公司辩称，一、孙巧美等十四户业主作为必要共同诉讼主体存在不适格。1、诉请违反合同相对性原则。孙巧美等十四户业主分别与滨海公司签订了《商品房买卖合同》，分别买受滨海公司位于罗源县2＃101单元、103单元、105单元、305单元、803单元、1102单元、1501单元、1702单元、1202单元、1901单元、1902单元、1903单元、2005单元、2301单元商品房，根据合同相对性原则，每一户应对滨海公司是否违反与其签订的《商品房买卖合同》、其房屋是否存在质量问题而单独提起违约之诉，如孙巧美等十四户业主起诉书的第二项、第三项诉讼请求即为单独诉讼的内容，而非提起不符合法律规定的必要共同诉讼。2、孙巧美等十四户业主无权就非属于其所有的其他专有建筑部分提起诉讼。根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，10区2＃楼附属地库是由开发商出售给业主，是购买车位的个别业主的专属权利，而非所有业主共有权利部分，本案十四户业主未出具证据证明其对地库享有专有权。地库出现问题，补强加固是滨海公司的义务，但不是本次孙巧美等十四户业主的诉讼权利。除此之外，与十四户业主无关的其他层楼、顶层是否有裂缝问题也不属于十四户业主能否请求范围。3、本案十四户业主若针对10区2＃楼整体建筑共有部分提起质量问题诉讼，属涉及全体业主的公共利益。根据《物权法》第七十六条规定，应由业主共同决定。10区2＃楼共计二十二层，每层四户，业主总数为八十八户。目前，孙巧美等十四户业主未获得其他业主同意及授权，无权代表多数业主意见处理公共部分利益。 二、孙巧美等十四户业主应举证证明其各户房屋存在房屋质量问题。目前滨海公司交付的2#楼整幢不存在质量问题。孙巧美等十四户业主诉请无法律及事实依据。1、滨海公司按时将符合质量的房屋交付于孙巧美等十四户业主，2017年，孙巧美等十四户业主因靠2#楼外马路一侧的地库墙体补桩加固向滨海公司提出房屋存在质量问题的疑虑，滨海公司也委托博海公司对整幢楼进行结构安全性鉴定，整份报告对地基是否下降、主楼是否侧移、剪力墙、柱、梁承载能力以及是否开裂、变形和破坏等等与质量有关的问题进行了鉴定，鉴定结果表明2#楼不存在质量上的问题。滨海公司仅需要承担对地下室进行处理，对主楼和附属地下室继续予以沉降监测和关注，在有异常的情况下再采取措施，对楼梯间的墙体非受力裂缝在已发展稳定情况下进行修补的义务。2019年3月，孙巧美等十四户业主起诉后，滨海公司对地库加固补桩的结果另行委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司进行鉴定，经鉴定地库沉降达到稳定状态。2#楼从无任何质量上的问题。故孙巧美等十四户业主要求答辩人对无质量问题的2#楼进行消除危险直至楼房达到Asu等级标准没有法律依据。Bsu仅是安全性略低于Asu，但不显著影响整体承载。《民用建筑可靠性鉴定标准》对Bsu民用建筑的处理要求也仅是可能有极少数构件应采取措施，福建博海工程技术有限公司的鉴定结论中给出的处理建议与《民用建筑可靠性鉴定标准》规定一致，滨海公司不存在其他应承担的义务。2、孙巧美等十四户业主请求赔偿实际损失和可得利益损失暂计每户10万元，无事实和法律依据，首先，如前所述Bsu级的民用建筑，仅是要求滨海公司对极少数构件采取措施，而非承担其他责任。其次，退一步说，本案也未看到孙巧美等十四户业主遭受了何种实际与可得利益的损失，孙巧美等十四户业主均已装修入住至今，未产生任何损失，要求滨海公司赔偿没有事实依据。最后，我国法律也未规定在建筑被评定为Bsu级时，滨海公司就得有赔偿的义务。3、滨海公司已采取有效措施对车库出现问题进行修复，且经过第三方鉴定沉降达稳定状态。其余裂缝的封闭工作也会进一步进行。综上，讼争2#楼不存在质量问题，孙巧美等十四户业主的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回孙巧美等十四户业主全部不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：孙巧美等十四户业主分别与滨海公司签订了《商品房买卖合同》，分别买受滨海公司位于罗源县2＃楼101单元、103单元、105单元、305单元、803单元、1102单元、1501单元、1702单元、1202单元、1901单元、1902单元、1903单元、2005单元、2301单元商品房，均已全部装修入住。该2＃楼于2015年7月20日通过竣工验收核验，为每层四户，二十二层共计八十八户业主。根据博海公司鉴定结论，罗源湾滨海新城10区2＃楼主楼为地下一层，地上二十二层现浇钢筋混凝土剪力墙结构，其地下室与相邻的高层建筑地下室及单层地下室相连，形成大底盘地下室。该工程地面一层及以上作为居民住宅楼使用，地下室作为车库使用。2017年10月25日，博海公司初次入场检测时发现主楼靠近小区道路一侧的地下室混凝土地面已被凿开，沿着地下室外墙方向已补打一排桩。根据现场情况，共布置12个测点进行建筑物沉降监测，在2017年10月25日至2018年5月9日监测周期内，监测后的鉴定结果：1、布置在主楼（Ａ）轴外侧附属地下室车库范围内的测点7-测点10等4个测点，连续约6个月的月沉降量介于2.ｌｍｍ-3.1ｍｍ之间，超出《民用建筑可靠性鉴定标准》规定的连续两个月地基沉降量小于每月2ｍｍ的限值要求，主楼主体结构地基基础安全性等级评定为Ｂｓｕ级；2、所检少数剪力墙钢筋和梁箍筋平均间距超出验收规范要求的允许正偏差，上部结构子单元安全性等级评定为Ｂｓｕ级；3、本工程楼梯间部分填充墙体产生裂缝，判断为非受力裂缝，所检最大裂缝宽度均未超出《民用建筑可靠性鉴定标准》，屋顶及外墙未见明显渗水现象，门窗等围护结构工作状态未见异常，对围护系统承重部分子单元安全性评定为Ｂｓｕ级；4、根据地基基础、上部承重结构、围护结构各子单元等级的评定结果，对本工程结构安全性评级为Ｂｓｕ级。建议：1、对于布置在主楼（Ａ）轴外侧附属地下室车库范围内的测点7-测点10等4个测点，连续约6个月的月沉降量介于2.ｌｍｍ-3.1ｍｍ之间，超出《民用建筑可靠性鉴定标准》规定的连续两个月地基沉降量小于每月2ｍｍ的限值要求，该部分附属地下室的沉降尚未达到稳定状态，建议对该部分附属地下室进行相应处理，并对该项目主楼和附属地下室继续予以沉降监测和密切关注，如有发现异常，应及时采取措施；2、本工程楼梯间部分填充墙体出现裂缝，在确保裂缝发展基本稳定的前提下，对其进行修补处理。 诉讼过程中，滨海公司委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对2#楼（A-C）-（22-29）轴间裙房进行房屋损伤检测及沉降监测，检测日期2019年4月11日至2019年7月15日，监测结果表明：现阶段沉降达到稳定状态，上部结构构件未见新增不均匀沉降引起的反应，监测周期内柱、板构件及地面裂缝数量未见明显增加，宽度未见明显开展。本工程2#楼（A-C）-（22-29）轴间裙房上部结构构件、地基基础监测周期内工作状态尚属正常。建议：对上部结构柱、板开裂构件按《建筑工程裂缝防治技术规程》（JGJ/T317-2014）进行裂缝封闭，并采用碳纤维布等材料进行约束加固，对地面裂缝进行封闭修复。 另查，根据现行国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）的相关规定，Bsu级为安全性略低于鉴定标准的要求，尚不显著影响整体承载，可能极少数构件应采取措施。Asu级为安全性符合鉴定标准的要求，不影响整体承载，可能极少数一般构件应采取措施。根据博海公司对该2#楼建筑物的现状调查、勘测，现状下的2#楼结构平面布置与设计基本相符，讼争沉降位置位于监测点所在的大底盘地下车库。 本院认为，《商品房买卖合同》及作为合同附件的《住宅质量保证书》是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。孙巧美等十四户业主与滨海公司已完成房屋的交付使用，滨海公司应按照约定承担相应的保修责任。 关于本案孙巧美等十四户业主作为原告起诉主体是否适格问题，根据孙巧美等十四户业主所提交的博海公司出具的结构安全性鉴定报告，讼争10区2#楼房所存在的沉降危险主要由与之相连的地下车库沉降所致，不论地下车库的沉降是否达到稳定状态，该潜在风险人为2#楼的全体业主，而非针对具体的某一户业主，讼争10区2#楼房的全体业主具有同一诉讼标的，即基于商品房买卖合同而衍生的出售方滨海公司对整栋楼房负有的安全性义务，在未获得2#楼其余业主授权的情况下，无权就整幢2#楼消除危险诉请提起必要共同诉讼。关于孙巧美等十四户业主要求将讼争2#楼消除危险直至达Asu级的诉请，讼争2#楼经博海公司对地基基础、上部承重结构、围护结构各子单元等级进行评定，鉴定结果为工程结构安全性评级为Bsu级，Bsu级为安全性略低于鉴定标准的要求，尚不显著影响整体承载，可能极少数构件应采取措施，且根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司的鉴定报告，地基等各方面沉降已达稳定状态，滨海公司需对上部结构柱、板开裂构件按《建筑工程裂缝防治技术规程》（JGJ/T317-2014）进行裂缝封闭，并采用碳纤维布等材料进行约束加固，对地面裂缝进行封闭修复。当前并无证据证明讼争2#楼主体结构质量不合格或商品房存在的质量问题达到了严重影响房屋正常居住使用的程度而需要重建，故基于现实客观情况让房屋质量修复直至Asu级，属于履行不能；另一方面商品房买卖合同并未对楼房的安全等级达到Asu级或者Bsu级进行明确约定，根据合同内容，滨海公司的义务为交付各相关单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房，并保证该商品房的配套设施与公共配套建筑、公共基础设施达到设计要求条件，交付Asu级商品房不属于双方当事人约定的内容；最后，Bsu级仅是安全性略低于鉴定标准的要求，尚不显著影响整体承载，可能极少数构件应采取措施。故对孙巧美等十四户业主诉请滨海公司将讼争2#楼修复至Asu级，不予支持。关于要求滨海公司赔偿孙巧美等十四户业主实际经济损失和可得利益损失140万元（每户10万元）的诉请，孙巧美等十四户业主购买该商品房用于居住而非转售，不存在进入市场流通才考虑的增值或贬值问题，即使将来业主有将房屋进入市场流通出售，二手房交易价格也应由经济市场所调控，会受到当时市场供求关系、政府政策等外部因素影响，并不客观存在贬值的可能性。但基于讼争2#楼的现实情况，确实存在瑕疵,给上述业主造成一定的生活不便，滨海公司作为补偿性质支付给上述孙巧美等十四户业主每户15000元。关于孙巧美等十四户业主要求修复讼争2#楼所存在的质量问题的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，滨海公司应按照商品房买卖合同及住宅质量保证书所约定的出卖人保修义务，委托具有相应资质的施工单位对讼争2#楼存在的问题进行修复，故对该诉请，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内按照福建博海工程技术有限公司及福建省建筑工程质量检测中心有限公司建议的补救措施委托有资质的施工单位对罗源湾滨海新城10区2#楼存在的问题进行修复处理，以满足正常使用性要求。 二、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付孙巧美等十四户业主每户人民币15000元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17400元，由孙巧美等十四户业主负担14790元，罗源湾滨海新城置业有限责任公司负担2610元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  邱瑞镧 人民陪审员  阮庄希 人民陪审员  江 琴 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  邱晟恩 书 记 员  全丽燕 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。