河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初5805号原告：郑永藏，女，1982年5月13日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：董云庆，男，1980年11月10日出生，汉族，现住衡水市桃城区，系原告之夫。被告：河北嘉熙房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路3号天元商务大厦1403室。法定代表人：徐敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡建铭，河北志安邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景松，河北志安邦律师事务所律师。原告郑永藏与被告河北嘉熙房地产开发有限公司（以下简称嘉熙房地产开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告违约金27326.47元；二、由被告承担诉讼费。被告嘉熙房地产开发公司口头答辩，原告起诉被告请求给付违约金没有事实和法律根据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定“书证应当提供原件”，被告仅提供的一份《派克公馆投资协议书》（以下简称《投资协议书》）复印件，不能作为确定双方权利和义务的有效根据。被告于2019年4月30日获得《商品房预售许可证》。2019年7月11日原告根据被告在售楼处前台位置公示的《签正式合同注意事项》要求，携带本人身份证及《投资协议书》原件在售楼处签订了《商品房买卖合同》。原告根据上述《签正式合同注意事项》第4条“签订正式合同后携带原协议换取”要求，于2019年7月29日在售楼处将《派克公馆投资协议书》原件交给被告，被告当场在首页加盖了“作废”章后收回，以示该协议书不再有效和履行，随即原告在“登记表”签字确认，并换取了《商品房买卖合同》。因此，原告依照《签正式合同注意事项》要求将《投资协议书》交回被告并当场盖章作废，以换取《商品房买卖合同》，并在被告记载有“派克公馆领取正式备案商品房买卖合同，交回原投资协议书”内容的“登记表”上签字确认。原告的行为表明双方均认可废止原协议书的内容，原协议书不再有效和履行，双方此后即以签订的《商品房买卖合同》为依据确定双方的权利和义务。假设《投资协议书》还有效，则被告在2019年10月16日才收到原告的起诉状，得知原告追要违约金。按照《投资协议书》约定，违约金按日计算。原告主张的违约金在起诉前有部分超过了《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，对超过诉讼时效的部分，自然不应得到支持。综上，被告认为应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月3日，原、被告签订《投资协议书》一份，约定原告投资的商业用房位于派克公馆A座1030室，建筑面积35.1㎡，投资单价为3529元/㎡，商业用房投资总金额为123868元。被告承诺于2014年5月1日前与原告签订《商品房买卖合同》，具备预售条件后，原告选择本协议规定的投资金额购买产权，正式转签《商品房买卖合同》，原告按照房管局确认的预售面积结算房屋余款或办理按揭贷款。若原告在接到被告通知后十日内不与被告签署《商品房买卖合同》和结算房屋余款则视为违约，被告有权就原告投资房屋自行处理，所交投资款的10%不予返还。若承诺期满后，被告仍不具备预售条件，原告要求退房的，被告退还原告所交投资款并按投资款额的同期银行一年期定期存款利率补偿原告，原告不退房的被告按逾期天数向原告支付已付购房款日万分之一的违约金，直至具备预售条件为止。原、被告双方在《投资协议书》的落款前补充约定“原告不退房的，被告从2012年12月31日，按已付房款65397元（陆万伍仟叁佰玖拾柒元整）的日万分之一的违约金支付，直至具备《商品房买卖合同》）”。2012年6月12日，原告向被告支付房款65397元，2014年1月13日原告向被告交付剩余房款。另查明，被告系派克公馆项目的开发商，于2018年11月22日取得案涉项目不动产权证书，2018年11月30日取得建设用地规划许可证，2018年12月24日取得建设工程规划许可证，于2019年4月30日获得商品房预售许可证。2019年7月9日原告就本案向本院提出诉前调解申请。2019年7月11日原、被告在售楼处签订《商品房买卖合同》，被告在其营业场所张贴《签正式合同注意事项》：1.房主本人携带身份证、购房协议；2.房主本人及家庭名下无经济适用房；3.房主未成年需家长签字；4.签订正式合同一个月后携带原协议换取。原告于2019年7月29日在《正式合同领取登记表》上签字，该日原告携带的《投资协议书》系复印件。再查明，2012年3月13日，衡水市住房和城乡建设局向被告送达《责令改正通知书》，因被告无预售许可证销售商品房，违反了相关法律规定，而要求其立即停止违法违规行为。2013年5月7日，衡水市城乡规划局向被告送达《责令停止建设通知书》，因被告未办理《建设工程规划许可证》违反了相关法律规定，责令被告立即停止违法建设。2014年11月6日，衡水市住房和城乡建设局向被告送达《责令停止违法建设通知书》，因被告无施工许可证违反相关法律规定，而责令立即停止违法建设。以上事实有当事人陈述、庭审笔录在卷为据。本院认为，依法成立的合同，合同双方当事人应按照合同约定全面履行义务。关于原、被告双方签订的《投资协议书》的效力及被告是否违约的问题。原、被告签订《投资协议书》，双方达成购买涉案房屋的意向，该协议内容约定了签订正式商品房买卖合同的时间为2014年5月1日前并特别约定了如被告因此违约支付违约金的时间为2012年12月31日起，该协议系双方当事人真实意思表示，内容上不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，合同双方当事人可按照合同约定享受合同权利，履行合同义务，存在违约行为的，应承担违约责任。《投资协议书》不等同于《商品房买卖合同》，原、被告签订《投资协议书》时未取得预售许可证，即被告不具备预售条件，故《投资协议书》的性质为预约合同。被告未能按照《投资协议书》的约定日期与原告签订《商品房买卖合同》构成违约，被告理应承担违约责任。按照约定，被告支付违约金的起止时间为2012年12月31日至2019年7月11日。原告主张分别于2012年12月31日及2014年1月13日向被告交付房款65397元、60000元，但未向本院提交交款凭证，应承担举证不能的不利法律后果，故原告主张的该房款金额，本院不予采纳。被告认可原告于上述时间内分两次共计交房款123868元，且符合《投资协议书》的约定，本院予以采纳。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”，根据上述规定，被告主张的诉讼时效为二年，本院不予采纳。原、被告签订《投资协议书》后，被告未按照约定期限与原告签订《商品房买卖合同》，此违约行为一直持续到2019年7月11日，应以两笔房款交付时间分别单独计算诉讼时效，违约金的诉讼时效保护范围为原告起诉之日起前三年。即2012年6月12日原告向被告支付房款65397元及2014年1月13日原告向被告交付剩余房款的违约金未超过诉讼时效制度的期间为自2016年7月10日至2019年7月9日，2019年7月9日之后仍继续违约直至2019年7月11日，故计算违约金的期间为2016年7月10日至2019年7月11日。关于被告在其经营场所张贴注意事项是否构成与原告达成了新的协议的问题。被告辩称原、被告签订《商品房买卖合同》时，双方认可签订正式合同的注意事项，即双方均同意作废原、被告签订的《投资协议书》，不能再使用，故原告无权向被告主张违约金。被告张贴的注意事项从文意解释上应理解为，双方自签订《商品房买卖合同》之日起，按照正式的商品房买卖合同的约定履行各自的权利和义务，不再按照原投资协议书的内容履行双方权利义务；且根据权利的放弃需明示的原则，原告如要放弃向被告主张违约责任，应向被告明确说明放弃或达成一致的协议，而不是由被告通过在经营场所张贴告示的方式或通过签订《商品房买卖合同》的形式推定原告放弃权利，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告主张的其因不可抗力因素导致延长其具备预售条件的问题。因2012年12月31日至2016年7月9日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不再论述被告的抗辩事由是否成立。2016年7月10日至2019年7月9日的违约金，被告辩称其因人民政府为治理环境及举办大型活动多次要求被告工地停工，被告的违约行为系因不可抗力因素造成，应免除被告责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”根据前述规定，被告于2014年5月1日后发生的因政策停工停产的不可抗力因素不能作为被告免除责任的理由，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。按照《投资协议书》的约定以原告实际缴纳房款的金额123868元为基数，按日万分之一自2016年7月10日起算计算至2019年7月11日为13575.93元（123868元*0.0001*1096日）。被告主张原告未按约定交还《投资协议书》原件，将保留追究相关责任的问题，本案不予理涉，被告可另行处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告河北嘉熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑永藏违约金13575.93元；二、驳回原告郑永藏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取计242元，由原告郑永藏负担129元，由被告河北嘉熙房地产开发有限公司负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢伟娜二〇二〇年四月一日书记员  赵 丹