西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初17880号原告：刘某某，女，汉族，1968年9月9日出生，住西安市。委托代理人：蒋学熙，北京市中银（西安）律师事务所律师。委托代理人：付某，男，汉族，1968年12月23日生，住西安市碑林区，系刘某某丈夫。被告：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区、11002、11006、11007室。法定代表人：于吉福,系该公司总经理。委托代理人：贾某某，男，汉族，1980年11月20日出生，住西安市碑林区XX路XX段XX号，系公司员工。原告刘某某诉被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：0244862，以下简称合同），购买被告开发的《西安曲江雅乐居花园》（以下简称：雅乐居）x幢x单元x层xxxx号房，价款4336698元，首付1306698元，余款303000元，原告通过成都银行西安分行办理了《个人房产按揭借款合同》由原告按时给成都银行西安支付按揭款至今。成都银行西安分行给原告全款借款支取凭证，转由被告签收。由于原告买的是被告对外宣传的可以拎包入住的豪华精装样板房，被告自称装修款为1618003元，原告买的是总价款5954701元，被告要求原告装修款在买房时一次性付清，原告在买房首付房款及转由银行支付了全额按揭款同时，又给被告一次性支付了1618003元，至此，到2017年9月22日，原告已给被告结清了所有的购房款。2018年春节过后，原告收房时发现精装修房被浸泡，被告销售人员说会维修，至今没有处理好。现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告截止2019年5月16日的交房违约金297000元，并支付2019年5月16日至2020年5月10日的违约金214200元，共计违约金511200元；2、被告支付原告公证费5000元及评估费4000元，合计9000元；3、被告承担损害修复赔偿金47084元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司辩称，原告未在合同约定和收楼通知书指定的时间办理收楼手续，根据双方所签商品房买卖合同第十一条第（二）款约定视为自动收楼，同时根据该条第（四）款第3条约定，买受人在查验期内未到场查验的，视为查验人查验合格。因此在交房环节不存在答辩人逾期交房的情形，答辩人不存在逾期交房的责任。关于对房屋存在的损失，是因漏水所引起的举证责任应由原告承担，因此鉴定报告不应作为认定本案的依据，被告也不应承担鉴定费用。公证费用并非因被告的原因引起，也并非诉讼所必须的，不应由被告承担。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年6月原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的《西安曲江雅居乐花园》项目中的第x幢x单元x层xxxx号房。房屋总价款为4336698元，付款方式为商业贷款，原告于2017年6月19日前支付首某某房价款1306698元，余款3030000元向银行申请贷款支付。该合同第十二条第一款约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。之后，原被告签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，约定房屋总价为5954701元，含装修款1618003元；付款方式为《商品房买卖合同》中约定的房屋价格按照约定支付，未包含在《商品房买卖合同》的装修价格按照一次性付款方式执行，即：在2017年6月前，支付出卖人1618003元人民币。2017年6月24日，被告公司向原告出具“首某某”1306698元的收款收据和“房款（装修）首某某”1618003元的收款收据。2017年9月，原告刘某某在成都银行办理房屋按揭贷款，借款人为原告，借款金额303万元，贷款人为成都银行股份有限公司西安分行，保证人为被告，抵押人为原告。2017年12月20日原告刘某某在被告出具的收楼通知书上签字。2018年6月11日，被告公司出具工程验收移交单，载明完工时间和施工内容，上有被告公司工程师和项目经理签字。原告提供2019年4月23日录音内容一份，记录雅居乐客服、地产维修部经理、雅居乐物业人员及原告爱人之间的谈话，记载了几方关于房屋修复及赔偿的问题的意见。庭审中，被告公司项目部经理作为证人出庭陈述及回答问题，原告刘某某于2017年12月20日验房时发现房子没有接水，配电房开关没有，地暖也未做，当天未交钥匙。2018年春节期间，原告发现房子地板起来，家具被泡在水里。被告公司称阳台水管冻裂，卫生间给水管道重新拆了，且渗漏在被告公司返修范围内。后期装饰装修类的维修双方在录音中进行协商，被告称愿意承担维修费。截止诉讼时，房子处于未交付状态。因原告提出要求对房屋受损情况进行鉴定损失，西安市中级人民法院进行了委托鉴定。根据陕西精诚资产评估有限责任公司作出的“陕精诚评报字[2019]第80号”资产评估报告显示：涉案资产损失评估基准日2019年12月8日的市场价值为人民币47084元。资产评估公司向原告刘某某开具4000元评估费的发票。被告在收到资产评估书后向我院提交资产评估报告异议书，提出本次评估不具备评估的前提条件，评估结果不具有参考意义，不能作为判定案件的依据。上述事实，有商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议（二）、个人房产按揭借款合同、收款收据、资产评估报告、发票、录音内容等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，公民及法人合法的民事权益受法律保护。原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（二）》系双方自愿签订，未违法法律、法规及强制性规定，合法有效。双方签订房屋买卖合同后，原告按约支付了首付款并办理了房屋按揭手续，履行了付款义务。被告亦应履行交付房屋义务，因涉案房屋自约定交房时即出现未接水、未装地暖、水管冻裂等一系列问题，后续亦经过反复维修。因被告在约定的交房时未按照收房标准交付房屋，房屋至今处于未交付状态，被告未按约履行交房义务，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，被告应按照房款日万分之一支付违约金，故原告要求被告承担截止2020年5月10日的违约金的主张合法有据，本院予以支持；关于被告辩称原告未在约定收房时间收房即视为验收合格的辩称，根据合同约定及录音内容，涉案房屋在约定交房时并未达到收房标准，被告亦未提交证据证明涉案房屋已达收房标准而原告不予收房，故被告的辩称本院不予采纳；关于房屋受损的损失，根据鉴定报告显示为47084元，因房屋漏水属实，鉴定亦在双方当场确认下进行，故原告关于漏水造成损失的主张，本院予以支持；关于鉴定费用，有评估公司出具的发票，本院予以支持；关于公证费用，因并非被告原因引起，原告也未提交证据说明存在公证的必要性，本院依法不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付违约金511200元；二、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付房屋受损赔偿金47084元；三、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付鉴定评估费4000元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告刘某某其余诉讼请求。本案案件受理费3718元，由原告承担718元，由被告承担3000元。因原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  景振宇审判员  余 洁审判员  王 华二〇二〇年四月二十一日书记员  杜佩珍打印：扈艳红校对：吕鑫汇2020年月日送达