河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初2216号 原告：田义，男，1965年2月7日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：田志刚，系原告田义之子。 委托诉讼代理人：经洪亮，张家口经济开发区经纬法律服务所法律工作者。 被告：林武汉，男，1971年10月13日出生，汉族，个体，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：刘振华，河北诉健律师事务所律师。 原告田义与被告林武汉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理，后本案转换为普通程序，依法组成合议庭，并于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告田义及其委托诉讼代理人田志刚、经洪亮，被告林武汉及其委托诉讼代理人刘振华律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告田义向本院提出诉讼请求：1、判决原被告终止协议，被告返还大院，补交逾期租金，从2019年1月1日至2019年8月1日，共计14000元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判决原被告于2016年1月1日所签订的租赁协议无效，被告返还大院，补交逾期租金，从2019年1月1日至2019年12月1日共计33000元，扣减押金10000元，尚欠23000元。事实与理由：被告于2016年1月1日租用了原告位于高庙养殖厂对面马路北老鸦庄三亩大院，并签订了一份租用协议，租期为三年，于2019年1月1日到期，被告在租期到期后未付租金，且在租用期间私自搭建大量厂房，并在施工过程中还损坏、占用了我方原有部分建筑并转租给他人，严重违反了协议内容和相关法律。经原告多次上门协商无果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告林武汉辩称，一、租赁协议系双方真实意思表示，答辩人已经按租赁协议履行了合同义务。原被告于2016年1月1日签订了租赁协议，由答辩人承租原告位于老鸦庄的3亩大院，租期3年，年租金3.6万元。协议第五条约定，如果到期任何一方不续租，应于协议到期前30日通知对方。因答辩人需继续承租，且原告也有续租的意思表示，协议履行期届满时，答辩人按照原协议第六条的约定，欲将4.2万元租金交付原告并续签租赁协议，此时原告明确答复要续签协议，原告与答辩人已经口头达成了租赁协议的要约与承诺，续租协议应继续履行。二、原告诉讼请求既主张合同无效，又要求被告给付租金，两项诉求前后矛盾，不符合法律逻辑。在答辩人租赁原告的大院前，原告就曾将大院出租给他人使用，且答辩人通过中间人马常庆介绍，这才承租了案涉大院及已有的六间房屋。结合答辩人一直忠实地履行租赁协议的事实，答辩人有理由信赖租赁物来源合法，特别应该注意的是，原告自与答辩人签订租赁协议以来，2019年初又口头明确与答辩人续签合同，即使是在原告起诉后，还一度欲与答辩人达成续租合同的意思表示，由此可见，原告与答辩人在出租大院事件中均采取主动积极的态度，故答辩人订立及履行合同的过程不存在过错。现原告诉请确认租赁协议无效，并要求答辩人补交租金，根据合同法第58条的规定，原告既然主张合同无效，那么随后又主张答辩人给付租金的诉请显然前后矛盾，二者无法同时得到支持。三、根据协议约定，答辩人在租赁期间结合自己的经营需求搭建了建筑物，答辩人因履行协议耗费了巨大的财力和精力，如果原告的诉求成立，将给答辩人造成巨大的经济损失，原告对此负有赔偿义务。 经审理查明：2016年1月1日，原告田义（甲方）与被告林武汉（乙方）签订租赁协议，该协议载明“一、甲方把位于高庙养殖厂对面马路北老鸦庄三亩的大院租赁给乙方使用，（院内建筑北房六间，面积150平米，三厢电，自来水）。二、租赁期限为三年，从2016年1月1日至2019年1月1日止，租金每年36000元，租金一次付清，预交下年的押金10000元。租赁到期或到期不付租金，协议自动终止，甲方有权收回所租用大院，并随意处置院内的所有建筑物。三、乙方负责保证院内原有的建筑物使用，损坏负责维修（院内大门在内）。四、乙方只有所租赁土地及院落房屋的使用权，不得私自转租，如有违反，合同自动终止，甲方不予退还乙方剩余租金及押金，乙方在租赁期内所建的建筑物在协议终止前可自行处置。五、乙方在合同未到期终止合同时，甲方不予退还乙方剩余租金及押金，到期双方不继续租赁协议时，提前30天通知对方。六、租赁期满后，乙方可续约，租金上调为每年42000元，三年签一次。七、乙方在所租场地内，可盖少许自己所需要的建筑物。八、在租赁期内，乙方所产生的一切费用由乙方自行承担（水电费、税金等），甲方一概不负责任。九、在租赁期内，如果政府拆迁或征用土地时，乙方无条件搬迁，政府给予的补偿（土地费、6间北房、大门及院墙）与乙方无关，乙方建设的建筑物归乙方所有”。诉讼中，原告提供的土地承包经营权证书显示上述租赁协议所涉土地系原告承包的老鸦庄村集体耕地。原告对收取被告10000元押金亦不持异议。 诉讼中，原告为证明被告存在转租、加盖建筑物及不搬迁等情况，提供其于2019年5月5日向被告发出的限期搬迁通知、被告于2019年5月10日向原告发出的回复及录音、视频等证据。被告认为其并未进行转租。诉讼中，被告提供电话录音，欲证明双方曾有继续租赁的意思表示。原告则认为双方对续租合同并未达成一致意见。 诉讼中，被告陈述“我方租赁大院主要做仓库使用”。 上述事实有原被告提供的租赁协议、原告提供的土地承包经营权证书、限期搬迁通知、回复、录音、视频资料、被告提供的收条、录音等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，我国法律规定农民集体所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，但土地经营权流转不得改变土地的农业用途。本案中，原告将其承包的耕地出租于被告作为仓库使用，改变了土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，双方签订的租赁协议依法应被确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，双方签订的上述租赁协议被确认无效后，被告应予以返还所租赁原告的位于高庙养殖厂对面马路北老鸦庄三亩的大院。另因被告已实际占用该大院多年，故对于被告已交纳的租金可视为支付原告该大院的占有使用费用，对于从2019年1月1日至2019年12月1日期间的占有使用费，被告亦应按照双方约定的租金标准予以支付即为33000元，扣除被告已交纳的押金10000元，被告还应支付原告该期间大院的占有使用费23000元。对于合同无效后的其他法律后果，双方可另行予以主张。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第三十六条、第三十八条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、原告田义与被告林武汉于2016年1月1日签订的租赁协议无效； 二、被告林武汉于本判决生效之日起三十日内向原告田义返还位于高庙养殖厂对面马路北老鸦庄三亩的大院； 三、被告林武汉于本判决生效之日起十日内给付原告田义2019年1月1日至2019年12月1日期间大院的占有使用费人民币23000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费375元，由被告林武汉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  吴 夺 人民陪审员  李月影 人民陪审员  贾全果 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  李美琴 书 记 员  李燕茹 附相关法律规定： 《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十三条农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。 国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。 国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。 第三十六条承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。 第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则： （一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转； （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境； （三）流转期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力或者资质； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 《中华人民共和国物权法》第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。