兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初478号 原告：兰州新区百年置业有限公司。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：火高发，甘肃众炀律师事务所律师。 被告：魏邦桥。 委托诉讼代理人：周耀明，甘肃泓信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢蔓鶱，甘肃泓信律师事务所律师。 原告兰州新区百年置业有限公司与被告魏邦桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）委托诉讼代理人贾海宁、火高发、被告魏邦桥委托诉讼代理人周耀明、卢蔓鶱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告支付房款58000元及逾期付款违约金26013元（暂计算至2019年12月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年1月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3.依法判令被告向原告支付律师代理费4000元；4.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月7日，百年置业公司与魏邦桥签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区奥特莱斯国际商业广场商品房出售给魏邦桥。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日即2017年7月7日前向出卖人支付该商品房总价款的首付款，即59671元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款58000元。补充协议第三条约定买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，被告除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付，经原告多次向被告催要，但被告总是推诿不予配合和支配。现原告为维护自身合法权益，请求判如所请。 魏邦桥辩称，1、被告与原告签订的合同成立生效时间是2017年6月22日非2017年7月7日，原、被告约定原告将涉案商铺出售给被告，被告通过转账方式交付了首付款59671元、预告登记费550元、团购商铺费15000元、房屋维修基金1021元，共计76242元。2、原告未按照约定先履行义务，被告作为后履行一方有权拒绝原告的诉讼请求。合同第八条对交付时间进行了约定，第六条付款方式第三款约定被告应于7日内通过银行按揭方式支付房款，原告交付房屋2017年7月1日，被告交付房款是2017年7月14日前通过按揭方式交付，被告不存在违约情形。3、被告买房目的是出租经营，原告未按照约定交付房屋，被告享有法定解除权，合同第三条约定了房屋目的是营业，原告未按约交付房屋，导致被告的目的不能实现，不仅分文未收，反而支付了房款，造成了经济损失，因合同对被告没有约定解除权，因为合同目的没有实现，被告符合法定解除权条件。请求法院驳回原告的诉讼请求。 魏邦桥向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》；2.依法判令反诉被告返还反诉原告支付的首付款59671元、预告登记费550元、团购商铺费15000元、房屋维修基金1021元及逾期交房违约金15217.9元（自2017年7月2日起计算至实际交付之日止，暂计算至2020年3月26日）共计91459.9元；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 百年置业公司对反诉辩称，1、原、被告双方签订的合同合法有效，反诉原告存在逾期支付违约，反诉被告不存在过错，对其要求解除合同的诉讼请求有异议；2、我公司认为合同应当继续履行，反诉被告收取的费用是合理合法的，反诉原告提出的没有交房问题，根据补充协议第八条第二项有明确约定，交付房屋的前提是反诉原告缴清全部房款，但是反诉原告只缴纳了首付款，剩余房款未按照约定支付，所以反诉被告不存在违约行为。请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。 原告为了证明自己的主张提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议一份，证明合同第六条对付款时间及方式进行了约定，约定了被告应当在合同签订7日内向银行提交贷款申请；合同补充协议第三条约定被告应当在十日内办理贷款手续，被告违约应当承担违约责任；合同十七条约定因被告违约或过错导致的诉讼费、律师费应当由被告承担，且以；补充协议第八条第二项明确约定，交房的前提条件是付清全款，负责原告有权拒绝交付；2、兰州市城乡建设局商品房合同查询结果单，证明涉案房屋已登记在被告名下；3、委托代理合同、发票及中国银行业务回单，证明由于被告违约，原告为维护权利支出律师费4000元，依照合同约定应当由被告承担。 魏邦桥代理人质证意见为：1、对商品房买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议。本案原告未提交商品房预售许可证，虽然合同第二条有标注预售许可证号，但是原告未提交证明，若原告方未取得预售许可证合同为无效合同；2、原、被告履行义务的顺序，合同约定2017年7月7日前支付首付款，被告2017年6月22日已经支付了首付款，被告应于签订合同起7日内向银行提供资料办理按揭手续，被告方支付剩余款的时间是2017年7月14日，合同第八条交付期限约定原告应当在2017年7月1日前依照法律法规交付房屋，所以被告先支付首付款，原告交付房屋，后被告支付剩余房屋价款，原告方在举证时以补充协议提出了对被告方不利的约定，合同出现了约定争议，当格式合同出现条款争议，应当作出不利于提供合同一方的解释，所以应当是原告先交付房屋，被告再支付房款。3关于律师费的证据原告认为本案有关未违约，是被告违约，所以律师费的诉请不合适。4、对查询单证据是打印的照片，来源不合法，无出具单位的印章也无经办人签字，不能作为定案依据。5、对于律师费收费发票及委托合同、业务回单与本案没有关联性。 反诉原告魏邦桥为了证明自己的主张提交了以下证据：1、商品房买卖合同复印件一份，证明补充协议约定的对被告方不利的条款没有做出标志性提示，补充协议约定与本合同不一致的地方应当以本合同为准，补充协议对被告方不利的应当以本合同为准；2、付款凭证复印件四份，盖了章子，2017年6月22日反诉原告向反诉被告支付首付款59671元、预告登记费550元、团购商铺费15000元、房屋维修基金1021元的事实，2017年6月22日双方对合同的标的、价款均达成一致，本案合同成立的时间是2017年6月22日而非2017年7月11日。 反诉被告代理人质证意见为：对合同真实性没有异议，对证明目的有异议，该合同在合同第18页，附件4补充协议明确约定补充协议约定与本合同不一致的以补充协议为准，被告按了手印，应当以补充协议执行；2、对于收据因为没有原件所以对真实性有异议，四份收据其中一份是贵州百特数码有限公司的收据与本案无关，收据加盖了红色印章不是财务专用章，我公司财务专用章有编码，该收据上盖的章没有编码。 对当事人争议的证据本院认定如下：1.双方当事人对房屋买卖合同以及补充协议的真实性没有异议，本院予以采信；2.律师费收费发票符合合同约定及甘肃省律师收费标准，本院予以采信；3.查询单虽然没有相关部门盖章，但对涉案房屋已经进行备案的真实性本院予以采信；4.付款凭证复印件四份虽然为复印件，但能够证明魏邦桥于2017年6月22日向百年置业公司交纳预告费、首付款、团购费、维修基金，经办人均为陈景凤（包括贵州百特数码有限公司收取的团购费15000元），结合原告陈述魏邦桥已经交付首付款59671元的事实，本院对魏邦桥交款的事实予以认定，百年置业公司在收款时的经办人为陈景凤，对贵州百特数码有限公司收取的团购费15000元视为百年置业公司收取。 本院经审理查明的事实如下：2017年7月11日，百年置业公司与魏邦桥签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，百年置业公司将在建的位于奥特莱斯国际商业广场第2幢6-772房屋出售给魏邦桥，建筑面积14.59平方米，总价款117671元，合同约定在签订合同签订之日即2017年7月7日前支付59671元，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款58000元。合同签订之日起逾期超过30天付款百年置业公司有权解除合同，魏邦桥按累计应付款的10%向百年置业公司支付违约金。补充协议约定买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款项的万分之五的违约金。补充协议第十五条约定解除协议的买受人应当配合办理注销网上签约手续、支付房屋使用费，合同没有约定或者法定事由的情况下解除合同，出卖人拒绝解除的买受人继续履行合同并承担总房价款10%的违约金，出卖人同意解除合同的买受人按总房价款30%支付违约金。补充协议第十七条第三项约定买受人违约导致出卖人因此产生的成本包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、审价费等概由买受人承担。魏邦桥交纳房款59671元以及其他费用后，其余款项58000元魏邦桥因其他原因未能办理贷款无法支付。 本院认为，百年置业公司、魏邦桥签订商品房买卖合同后，魏邦桥应当按照约定的时间支付房款。魏邦桥在合同约定的时间没有交付房款，在合同签订后三年也未能支付房款，其行为表明无力履行合同约定的付款义务，魏邦桥迟延交付房款已经构成根本违约，符合法定解除合同的条件，本院予以解除双方签订的房屋买卖合同以及附加协议。对魏邦桥交付的费用百年置业公司应当退还。百年置业公司、魏邦桥签订商品房买卖合同时没有注明签订时间，2017年6月22日魏邦桥已经交付了部分款项，但根据房地产市场交易习惯，没有特别约定应当是先付清房款再交付房屋，魏邦桥代理人辩解先交房再交款、百年置业公司违约的观点本院不予采纳。本院在征求百年置业公司如果判决解除合同的意见时，代理人陈述如果法院判决解除合同，变更第一、二项诉讼请求变更为要求被告依照补充协议第十五条第二项、第五项约定，按照房屋总价款的30%向原告支付违约金，并要求被告在10日内配合原告办理网签注销手续，延迟一日按照总房价的万分之五支付注销的违约金，第三项诉讼请求继续坚持。补充协议约定出卖人同意解除合同的买受人按总房价款30%支付违约金，魏邦桥代理人认为该违约金过高，本院综合魏邦桥违约程度、过错程度、解除合同后百年置业公司的损失酌定违约金按总房款的20%计算。原告主张的律师费有相关票据证实，符合甘肃省律师收费标准，本院予以支持。预告登记费550元百年置业公司没有提供证据证明已经在房地产部门进行预公告，该项费用应当返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)、（三）、（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除兰州新区百年置业有限公司与魏邦桥签订的房屋买卖合同以及附加协议； 二、魏邦桥向兰州新区百年置业有限公司支付违约金23534元、承担律师代理费4000元； 三、魏邦桥在本判决生效后10日内配合向兰州新区百年置业有限公司办理网签注销手续； 四、兰州新区百年置业有限公司退还魏邦桥各项费用76242元； 五、驳回兰州新区百年置业有限公司、魏邦桥的其他诉讼请求。 以上第二、四项相抵后兰州新区百年置业有限公司退还魏邦桥48708元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的本诉案件受理费994元由兰州新区百年置业有限公司负担，反诉受理费1143元由魏邦桥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  马琳 二〇二〇年四月七日 书记员  宁宇