广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终921号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市***********************房，统一社会信用代码914**********771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈祖平，男，1973年11月18日出生，汉族，住湖北省房县********。被上诉人（原审原告）：张贵云，女，1976年12月12日出生，汉族，住湖北省房县********31号。被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1994年8月26日出生，汉族，住湖北省房县********。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人陈祖平、张贵云、陈艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈祖平、张贵云、陈艳的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。在双德公司申请规划验收时，政府部门验收方式发生变更，政府部门原验收方式是分期报建、分期验收，后变更要求双德公司合并验收，由此导致验收延误造成双德公司延期取得中山市建设工程竣工验收备案证。由于验收是办证的前置程序，上述验收方式的变更导致双德公司办证延误。由于政府部门验收变更属于不可抗力原因，不应将责任归于双德公司。因此，涉案房屋的办证期限应当从双德公司取得中山市建设工程验收备案证之日起算，根据买卖合同约定的办证期限，双德公司并不存在逾期办证的情形，不应支持逾期办证违约金。陈祖平、张贵云、陈艳辩称，维持原判。陈祖平、张贵云、陈艳于2019年6月24日向一审法院起诉请求判令：1.双德公司向陈祖平、张贵云、陈艳支付逾期交房违约金10696元（逾期期间为2016年6月20日至2016年12月23日，共187天，以房价款286000元为基数按每日万分之二计算）；2.双德公司向陈祖平、张贵云、陈艳支付逾期办证违约金12641元（逾期期间为2016年8月17日至2017年11月1日，共442天，以房价款286000元为基数按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2013年3月24日，陈祖平、张贵云、陈艳与双德公司签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定陈祖平、张贵云、陈艳购买位于神湾镇XXX房，总房价为286000元；双德公司应在2013年9月30日前取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位咨询组织通过的验收合格），并将符合合同约定的商品房交付陈祖平、张贵云、陈艳使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向陈祖平、张贵云、陈艳支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，陈祖平、张贵云、陈艳不能行使解除权，但可要求双德公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，陈祖平、张贵云、陈艳有权解除合同，陈祖平、张贵云、陈艳解除合同的，双德公司应自陈祖平、张贵云、陈艳解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按陈祖平、张贵云、陈艳已付房款的10%向陈祖平、张贵云、陈艳支付违约金；双德公司退回陈祖平、张贵云、陈艳全部已付房款及支付违约金后，陈祖平、张贵云、陈艳同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失陈祖平、张贵云、陈艳不再另外赔偿或补偿；陈祖平、张贵云、陈艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向陈祖平、张贵云、陈艳支付已付房款万分之二的违约金；双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，如因双德公司的责任，陈祖平、张贵云、陈艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意陈祖平、张贵云、陈艳不退房，双德公司自延迟之日起每日按陈祖平、张贵云、陈艳已付房价款的0.01%向陈祖平、张贵云、陈艳支付违约金；双方还约定了其他事项。同日，双方签订了补充协议，并约定交楼时，若陈祖平、张贵云、陈艳未付清专项维修资金的，双德公司有权拒绝交付该商品房给陈祖平、张贵云、陈艳而不承担逾期交付的责任。陈祖平、张贵云、陈艳已依约向双德公司支付全部购房款286000元并于2014年3月28日支付专项维修资金2447元。涉案房屋的给水、电梯、电气、消防工程一期（7、12、13、18、19栋）、主体工程分别于2012年9月1日、2013年9月22日、2013年11月13日、2013年11月15日、2014年7月2日通过验收。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，德雅湾家园（一期）商住小区工程于2016年12月23日通过综合验收。神湾不动产登记受理通知书显示，双德公司于2017年10月26日向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料。一审庭审中，陈祖平、张贵云、陈艳、双德公司确认以双德公司向国土局递交办理不动产登记的手续日期为办证日期。陈祖平、张贵云、陈艳称涉案房屋的实际交付时间为2014年3月28日。双德公司则认为交付时间为2013年10月31日，但未提供证据予以证明。陈祖平、张贵云、陈艳称虽然实际交房的时间早于约定交房的时间，但双德公司于2016年12月23日才取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合法定交付条件，因此双德公司应承担逾期交房的违约责任。双德公司对此则不予认同。一审法院认为，陈祖平、张贵云、陈艳、双德公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付房违约责任的，不予支持。本案中，双方对涉案房屋的交付时间存有争议，但因双德公司并未提供证据予以反驳，故一审法院对双德公司辩称的交付时间不予采纳。陈祖平、张贵云、陈艳已于2014年3月28日接收涉案房屋，现又以双德公司未取得合同约定的竣工验收备案登记证为由，要求双德公司承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。双德公司抗辩认为陈祖平、张贵云、陈艳的部分诉求已超过诉讼时效。本案中，合同约定的违约金为按日累计计算违约金，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，其中2016年6月24日及之前的违约金请求权因罹于诉讼时效，不应予以支持，双德公司的抗辩意见，于法有据，一审法院予以采纳。关于办证的问题。涉案合同约定双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案。由于一审法院在前述已认定涉案商品房的交付时间为2014年3月28日，即双德公司递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所以违约金的起算时间为2017年2月15日。根据双德公司提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2017年10月26日，逾期办证违约金应从2017年2月15日起计算至2017年10月26日止（共254天），故双德公司应向陈祖平、张贵云、陈艳支付逾期办证违约金7264.4元（286000元×0.0001/日×254天）。双德公司抗辩认为陈祖平、张贵云、陈艳的部分诉求已超过诉讼时效。据前述，陈祖平、张贵云、陈艳的上述主张并未超过诉讼时效，故双德公司的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、双德公司应于一审判决生效之日起七日内向陈祖平、张贵云、陈艳支付逾期办证违约金7264.4元；二、驳回陈祖平、张贵云、陈艳的诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，减半收取计192元，诉讼保全费253元，两项合计445元（陈祖平、张贵云、陈艳已预交），由陈祖平、张贵云、陈艳负担306元，双德公司负担139元（双德公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付陈祖平、张贵云、陈艳）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。基于双德公司的上诉主张，本案二审争议焦点为双德公司是否应向陈祖平、张贵云、陈艳承担逾期办证违约责任。双德公司上诉称是因政府部门对规划验收方式发生了变更，但双德公司对此并未提交任何证据予以证明，双德公司也未提交任何证据证明其申请规划验收的任何材料，本院对双德公司的该主张不予采信。即使政府部门对规划验收方式发生了变更，亦不属于不可抗力原因，因双德公司与业主在商品房买卖合同中约定，双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，该约定已给予了双德公司较长充足的履行期限，双德公司作为开发商在此较长履行期限内应积极履行自身合同义务，其在负有验收义务的情况下应主动向行政部门咨询、了解跟踪相关的具体操作，及时按照政府部门的验收要求进行验收，并非双德公司在履行协助业主办证义务期间不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院对双德公司认为属不可抗力的上诉理由不予支持。双德公司在2014年3月28日向陈祖平、张贵云、陈艳交付了涉案房屋，依双方合同约定，双德公司应自该日起的720个工作日前即2017年2月15日前履行协助办证义务，双德公司在2017年10月26日才向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料构成违约，一审法院判令双德公司向陈祖平、张贵云、陈艳支付2017年2月15日至2017年10月26日期间的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384元（中山市双德房地产有限公司已预交），由上诉人中山市双德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月十三日书记员  魏丹丹