辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初4940号 原告（反诉被告）：孟祥秋，女，1987年8月1日出生，汉族，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：鲁长林，系辽宁盛恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈阳金道汇通房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区营盘北街7-2号A座21楼。 法定代表人：王锐，系执行董事。 委托诉讼代理人：张立刚、王丽诗，均系辽宁百联律师事务所律师。 原告孟祥秋与被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用普通程序。审理中，被告向本院提起反诉，本院公开开庭合并进行了审理。原告孟祥秋的委托诉讼代理人鲁长林，被告沈阳金道汇通公司的委托诉讼代理人张立刚、王丽诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1、原、被告签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》于2019年2月28日予以解除；2、被告返还原告履约保证金49,530元；3、被告给付原告活动券费用6,500元；4、被告返还原告已支付租金57,150元；5、被告赔偿原告物业费17,145元；6、被告赔偿原告垃圾清运费1,570元；7、被告赔偿原告装修损失230,000元；8、被告赔偿原告加盟费损失158,000元；9、被告赔偿原告经营物品损失50,000元；10、被告赔偿原告经营损失90,000元；11、被告承担诉讼费。在审理中，原告撤销第9、10项诉讼请求。 事实与理由：2017年被告对外招商，承诺地铁出口直通该商场负二层，商城第一层为轻轨和公交交汇口，承诺有大量的地铁等客流量，商城开业时间就是地铁出口直通负二层时间。 2018年1月16日，原告向被告交纳了49,530元履约保证金，被告出具了收据。同年4月10日，原、被告签订了《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》一份，原告承租沈阳市浑南区商铺，建筑面积190.5平方米，合同约定2018年9月28日地铁出口直通负二层且商城正式开业。但被告违反承诺，地铁出口直通负二层和商业开业都没有实现。原告按合同约定于2018年11月6日向被告交纳了2018年12月1日至2019年3月1日期间3个月的租金57,150元、物业费17,145元、垃圾清运费1,570元。原告对商铺进行装修支出230,000元，原告购买物品花费150,000元，且在被告介绍和要求下加盟品牌，支出品牌加盟费158,000元。直到2018年11月30日，商城才正式营业，但被告承诺的地铁出口直通负二层和商业第一层为轻轨和公交交汇口都没有实现，开业后并没有被告承诺大量的客流量，同时了解到被告出租给原告等商户的商铺整体消防不合格，存在严重的消防隐患，不具备出租条件，同时商铺没有手机信号，出租商铺为人防工程，被告违法对外出租。在经营期间被告搞商城活动，承诺返还给原原告活动券费用6,500元而未返还。由于被告不履行承诺，开业的三个月，原告每一个月直接损失30,000元。原告选择租赁商铺的位置就是被告承诺的地铁口直通负二层口的十米位置。 原告认为，被告在对原告出租商铺时承诺开业时地铁出口直通负二层和商城第一层为轻轨和公交交汇口都没有实现，被告无权收取租金，应予以返还。被告一直存在违约行为，原告有权解除合同，依法追究其违约责任。原告多次与被告沟通要求解决消防、地铁口直通、轻轨和公交交汇、信号、商铺性质及索要以上损失等问题，被告并不解决。基于被告的违约行为，原告于2019年2月28日解除了和被告的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》并搬离商铺，原告变卖经营物品损失50,000元。现诉至法院。 被告辩称，原、被告于2018年4月10日签订《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》，原告承租沈阳市浑南区营盘北街7号沈阳招商花园城中心S-2050.2056商铺，建筑面积190.5平方米，于2018年10月23日接收商铺装修。被告商场于2018年11月30日开业，租期于2018年12月1日开始计算。原告于2018年11月6日向被告交纳了三个月租金（2018年12月1日-2019年3月1日）57,150元。2019年3月1日原告未经被告同意关闭商铺，将商铺内的经营物品撤出。2019年3月4日，被告在原告承租商铺门口张贴通知函，通知其因其“逃铺”的违约行为，需按照合同约定承担违约责任。 原告在诉状中称的几个问题均不属实，澄清如下：1、本案的标的商铺为正规商铺，并非原告声称的人防工程。2、本商场的消防验收合格。3、被告没有要求原告加盟品牌。4、被告的商场紧邻沈阳地铁2号线“奥体中心站”是客观事实，无需被告宣传且未承诺该地铁出口直通本商场负二层。综上，原、被告的租赁合同合法有效，且已正常履行至2019年3月1日。而《租赁协议》第17.3条约定“在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得提前解除本协议，否则乙方已付的租金、保证金、物业费等费用均不予退还……”。因此，原告诉请第二项履约保证金、第四项已支付租金，均属于无理要求。诉讼请求第五项物业费、第六项垃圾清运费均系承租期间实际发生费用，且严格来说与被告无关，不同意原告请求。诉讼请求第七项装修损失、第八项加盟费用损失均系市场经营风险，且合同解除的原因是原告自身行为，与被告无关。除第三项诉讼请求外，均无事实及法律依据，因此请求法院驳回原告的其他诉讼请求。 被告（反诉原告）向本院提出以下反诉请求：1、确认双方之间的租赁合同于2019年3月4日解除；2、反诉被告支付违约金49,530元。 事实与理由：反诉原、被告于2018年4月10日签订《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》，反诉被告承租沈阳市浑南区营盘北街7号沈阳招商花园城中心B-2050.2056商铺，建筑面积190.5平方米。反诉被告于2018年1月16日向反诉原告交纳保证金49,530元。反诉被告按照反诉原告通知于2018年10月15日接收商铺并开始装修。反诉原告的商场于2018年11月30日开业，租期于2018年12月1日开始起算。反诉被告于2018年11月6日向反诉原告交纳了三个月租金（2018年12月1日-2019年2月28日）57,150元。2019年3月1日，反诉被告未经反诉原告同意关闭商铺，将商铺内经营物品撤出。同年3月4日，反诉原告在反诉被告承租商铺门口张贴通知函，通知其因其“逃铺”的违约行为，需按照合同约定承担违约责任。租赁协议第17.3条约定，“在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得提前解除本协议，否则乙方已付的租金、保证金、物业费等费用均不予退还，且乙方还应另向甲方支付相当于租赁保证金数额的违约金，如对甲方造成损失的，乙方还应全额赔偿。在租赁期限内，未经乙方书面同意，甲主同样不得提前解除本协议，否则乙方有权要求甲方双倍返还租赁保证金”。根据该约定，反诉被告擅自逃铺违反该条约定，应向反诉原告支付违约金49,530元，故提起反诉。 原告（反诉被告）辩称，由于反诉原告违约，其已于2019年2月28日解除合同，被告需返还租金，不同意支付违约金。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，依据双方的陈述及提供的证据，并结合庭审情况，本院认定本案的事实如下： 2017年，被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司在媒体上对外招商称其所属的招商花园城购物中心地下二层无缝对接地铁2号线和9号线，地上一层与15条公交和轻轨接驳，实现全交通换乘，项目地址地铁2号线奥体中心站B出口。随后，被告在媒体上宣称购物中心汇集双地铁、三轻轨、15条公交，是沈阳首个多维交通枢纽站，2018年9月将与沈阳地铁9号线共同起航；该项目已成为大浑南奥体中心商圈乃至沈阳经济区城市目的性消费的首选之地，周末自然客流超过15万人，节假日平均客流超20万人，单店日营业额超过5千万元等宣传内容。 2018年1月16日，原告孟祥秋向被告交纳履约保证金49,530元。 2018年4月10日，原告与被告签订《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》一份，主要约定“原告承租被告位于沈阳市浑南区商铺，建筑面积190.5平方米；原告应于签订本协议之日起5日内，按第一个租赁年度月租金标准支付两个月的租金和两个月的物业管理费，合计49,530元，上述款项作为本协议的履约保证金；在租赁期限内，未经被告书面同意，原告不得提前解除本协议，否则原告已付的租金、保证金、物业费等费用均不予退还，且原告还应另向被告支付相当于租赁保证金数额的违约金，如对被告造成损失的，原告还应全额赔偿。在租赁期限内，未经原告书面同意，被告同样不得提前解除本协议，否则原告有权要求被告双倍返还租赁保证金；如原告或被告依据本协议规定宣布解除协议，则原告应在解除之日起十日内交还出租商铺，交还商铺状况及装修和附属设施的归属：（1）原告需将商铺恢复至清水及适租的状态，……（3）无论何种原因导致本协议终止、解除，原告均不得在任何时候以任何理由要求被告承担商铺装修或者室内留存物品的补偿或赔偿”。 后原、被告又签订《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》的补充协议一份，其中将租期修改为本项目拟定于2018年11月30日对外营业，则具体的计租日以沈阳招商花园城购物中心正式营业日或被告书面通知日为准。 2018年10月，原告进入商铺，并对商铺进行了装修。同年11月6日，原告向被告交纳了2018年12月1日至2019年3月1日期间3个月的租金57,150元。同时原告还向物业部门交纳了物业费17,145元、垃圾清运费1,570元。同年11月30日商城正式营业。 2019年2月28日，原告从商铺撤出。同年3月4日，被告向原告商铺张贴“提前撤场及欠租欠费的通知函”一份。后原、被告产生纠纷，现原告诉至本院。 另查明，被告承诺的地铁出口直通被告商城负二层等情形，至今没有实现。 本院认为，原告孟祥秋与被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行各自义务。现被告对给付原告活动券费用6,500元无异议，对此本院予以确认。 同时，原、被告对解除案涉合同亦无异议，只是对解除合同的时间及违约责任各执己见，因此本案争议焦点之一系解除案涉合同的时间是何时及谁承担违约责任。原告认为被告在对原告出租商铺时，承诺开业时地铁出口直通负二层及商城第一层为轻轨和公交交汇口都没有实现，被告一直存在违约行为，原告有权解除合同。而被告则认为原告未经被告同意关闭商铺，将商铺内经营物品撤出，其行为属于“逃铺”的违约行为，需按照合同约定承担违约责任。对此，本院认为，被告宣传其商城开业时，地铁出口直通负二层及商城第一层为轻轨和公交交汇口，其宣传内容明确具体，对于原告租赁商铺的决定确实有重大影响，因此应视为要约，现被告的承诺均未能实现，被告存在过错。在案涉商铺没有直通地铁等情形下，确实对商铺的人气、租赁有一定的影响，但并未影响到商铺的使用价值，亦并未导致原告的合同目的不能实现而解除合同的法定情形。故原告单方要求解除合同于法无据，本院不予支持。虽然被告认为原告有逃铺的违约行为，但在原告撤场后，原告以行动表明其欲解除合同，而被告在原告撤场后虽然张贴了通知函，但并未反对解除合同，且在反诉中亦同意解除合同，可见双方的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的情形，即“当事人协商一致，可以解除合同”。因此原、被告签订的合同属于协商解除，均不必对对方承担违约责任。 根据已查明事实，原告认为解除的时间是其从商铺搬出的时间，即2019年2月28日；被告则认为是其向原告张贴通知函的时间，即2019年3月4日。而在原、被告签订的合同中已明确约定，即“在租赁期限内，未经被告书面同意，原告不得提前解除本协议”，可见其解除时间应为被告同意解除合同的时间，即2019年3月4日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，由于原、被告的合同已经解除，被告应向原告返还履约保证金49,530元，因此对原告要求被告返还原告履约保证金49,530元的诉讼请求，本院予以支持；同理，对反诉原告要求反诉被告支付违约金49,530元的反诉请求，本院不予支持。 本案的争议焦点之二系被告是否应向原告返还已支付租金，赔偿物业费、垃圾清运费、原告装修损失及加盟费损失。本院认为，原告已支出的上述费用，均系原告实际承租期间产生的费用，理应由原告负担，被告无需返还及赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告）孟祥秋与被告(反诉原告)沈阳金道汇通房地产开发有限公司于2018年4月18日签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及《补充协议》于2019年3月4日解除； 二、被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告孟祥秋履约保证金69,350元； 三、被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告孟祥秋活动券费用6,500元； 四、驳回原告孟祥秋的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告沈阳金道汇通房地产开发有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费10,399元，由原告孟祥秋负担8，703元，由被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司分担1，696元；反诉案件受理费519元，由反诉原告沈阳金道汇通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张 埜 审 判 员  丁 威 人民陪审员  林赫海 二〇二〇年四月十一日 法官助理邢利利 书记员林艳艳