河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异62号 案外人：陈某坡，男，1986年7月15日出生，汉族，现住行唐县。 委托代理人：张波，河北中宇律师事务所律师。 申请执行人：孙某杰，男，1972年1月20日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托代理人：王某军，男，1986年12月3日出生，汉族，住新乐市。 被执行人：河北亿邦房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区和平东路260-1号福源大厦西座5C号，统一社会信用代码：91130100556085046W。 法定代表人：安路，该公司董事长。 在本院执行孙某杰与河北亿邦房地产开发有限公司（以下简称亿邦公司）民间借贷纠纷一案中，案外人陈某坡于2020年3月18日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈某坡向本院提出异议称，请求事项：请求中止对亿邦公司开发的位于行唐县房屋的执行。 事实与理由： 一、针对涉案房屋，案外人在2017年2月9日（贵院查封前）已经与亿邦公司签署了有效的书面买卖合同。（一）案外人与亿邦公司针对涉案房屋签署的虽为《东方明珠认购书》，但该认购书应认定为商品房买卖合同。1、涉案房屋的具体位置、房屋面积、房屋价款、付款方式、交房时间等具体交易条件均在认购书中有明确约定，已具备实际履行的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第16条规定，该认购书已具备商品房买卖合同的主要内容。2、案外人已按约定向亿邦公司交纳了购房款，合同约定房屋总价款为477,053元，案外人应于2017年2月9日前支付不低于房屋总价款40%的首付款197,053元，对此，案外人在2017年2月9日交纳了首付款197,053元，亿邦公司向案外人出具了收据，双方已实际履行，因此该认购书应当认定为商品房买卖合同。（二）涉案房屋已取得了商品房预售许可证，该认购书应为有效。根据贵院出具的（2018）冀01执恢44号执行裁定书所确定的事实，贵院查封的东方明珠项目10-18层，预售证号为2016-02。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该认购书应为有效合同。（三）根据贵院的（2015）石执字第00748-3号《协助执行通知书》，贵院是在2017年9月6日查封了东方明珠项目下10-18层（含该房屋），而案外人在查封前已与亿邦公司签署了合法有效的书面合同。二、案外人购买的该涉案房屋系用于自身居住且名下并无其他住房。根据行唐县不动产登记中心出具房屋查询证明，案外人名下包括案外人家庭名下并无其他房屋。三、案外人已按照合同约定履行了合同义务，案外人对此并不存在过错。案外人对涉案房屋享有期待物权。1、根据合同约定，涉案房屋总价为477,053元，付款方式为按揭支付，首付款197,053元，余款28万元通过银行按揭方式支付。如上所述，案外人按照合同约定缴纳197,053元首付，符合案外人与亿邦公司的合同约定，其余购房款的支付方式为按揭贷款，但案外人与亿邦公司签署认购书并未约定具体办理按揭贷款的时间，且至今亿邦公司也未通知案外人提交材料办理贷款，案外人在付款过程中并不存在过错，不能因为亿邦公司的过错行为让案外人承担不利后果。2、根据合同约定，亿邦公司应当于2017年5月1日前将通过竣工验收的房屋交付，但至今亿邦公司未办理竣工验收也未交付，造成案外人无法占有，因此导致涉案房屋未能在合同约定时间交付，过错不在案外人，案外人对此不存在过错。3、申请执行人孙某杰与被执行人亿邦公司系因民间借贷引起的普通债权，案外人向亿邦公司购买涉案房屋，在依约交纳房款履行合同义务后，取得对该房屋的期待物权。根据物权优先与债权的法理，案外人享有排除执行的权利。综上所述，案外人在贵院查封之前已经与亿邦公司公司签署了合法有效的书面合同，并按合同约定依法履行了合同义务，对于余款的支付及房屋的交付，案外人并不存在过错，且该房屋是案外人家庭名下并无其他住房，对于涉案房屋案外人依法享有期待物权，因此案外人享有依法享有排除执行的权利，故特向贵院提出如上申请。 申请执行人孙某杰发表答辩称，根据《物权法》第九条，不动产权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。案外人未办理产权登记，不享有物权，无权对房产主张所有权，其向开发商交纳的房款，仍属于债权范畴，应依法向开发商主张债权，且该套房屋产权登记在亿邦公司名下。因房产查封，故债权优先，案外人对被执行房产不享有排他的权利。1、其于2017年9月6日查封了被执行房产，查封时该房产还未完工，未交付案外人使用，证明案外人没合法占有该不动产，应驳回案外人的请求；2、案外人未交纳房屋总价款的50%，应驳回案外人的请求；3、案外人无法证明所交款项实际交付给亿邦公司。 亿邦公司经本院传票传唤未到庭。 案外人陈某坡向本院提交如下证据： 证据一、2017年2月9日《东方明珠认购书》，拟证明在申请执行人查封以前案外人已经与被执行人签订了书面的房屋买卖合同； 证据二、2017年2月9日，首付款收据（197,053元）一张，拟证明案外人已经按照合同的约定缴纳了房屋的首付款； 证据三、案外人家庭户口本，拟证明案外人的家庭关系； 证据四、2019年12月9日，行唐县不动产登记中心出具证明，证明案外人及其家庭名下的并无其他用于居住的房屋。 申请执行孙某杰质证称，对证据二的收据，真实性不认可，缴纳房款的时间与收据上显示的时间（2016年2月9日）不符，收据上注明的实际交款日期是2017年2月9日，且案外人并未提供相应的转账记录。对证据一、三、四认可。 本院查明，2017年2月9日，陈某坡与亿邦公司签订《东方明珠认购书》，约定认购位于行唐县，建筑面积141.14平方米，每平方米3380元，总价为477053.00元，双方约定按揭方式付款，于签订合同当日支付不低于总房款的40%的首付款，197053.00元，余款280000元通过银行按揭贷款支付。2016年2月9日，亿邦公司为案外人出具“2-1602首付”收款收据一份，合计197053元，该收据右上方标注“实际交款日期2017年2月9日”。2019年12月9日，行唐县不动产登记中心出具证明一份，证明陈某坡及其配偶、子女名下无房产登记信息。 另查明，2015年11月9日河北省高级人民法院作出（2015）冀民一终字第453号民事判决书，判决一、维持石家庄市中级人民法院（2015）石民三初字第00119号民事判决第二项，撤销第一项；二、河北亿邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙某杰偿还借款19196438元并支付利息。（利息以19196438元为基数自2014年9月25日起至实际给付之日止按中国人民银行同其贷款利率四倍计算）。后亿邦公司未履行偿还义务，孙某杰向本院申请强制执行，本院于2015年12月7日立案执行，并于2017年9月4日作出（2015）石执字第00748-3号执行裁定书，查封亿邦公司名下位于行唐县，不动产权登记证号：冀（2017）行唐县不动产权第0000211号。预售证号：2016-02；查封期限自2017年9月6日至2020年9月5日。同日作出2015石执字第00748-3号协助执行通知书，通知行唐县房地产管理局、行唐县不动产登记中心协助执行上述裁定内容。后2018年8月27日作出（2018）冀01执恢44号终结本次执行程序，如申请执行人发现被执行人有可供执行的财产，可以向执行法院申请恢复执行，申请恢复执行不受申请执行时效期间的限制。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与亿邦公司签订认购书后未在本院查封涉案房屋前合法实际占有涉案房屋。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人陈某坡的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年四月三十日 书记员  郭智芳 书记员  白娟娟