四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0114民初8873号 原告：成都市新都区天元山庄小区第三届业主委员会，住所地四川省成都市新都区宝光大道南段383号。 负责人：李锦花，主任。 委托诉讼代理人：王定刚，四川法奥律师事务所律师。 被告：成都市祥宇物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区八里八组。 法定代表人：徐军，总经理。 委托诉讼代理人：胡益利，四川勤证律师事务所律师。 被告：四川华舜物业管理有限责任公司，住所地成都市青羊区光华东三路486号中铁西城5栋17层1701号。 法定代表人：徐登科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。 原告成都市新都区天元山庄小区第三届业主委员会（以下简称天元山庄小区第三届业委会）与被告成都市祥宇物业管理有限公司（以下简称祥宇物业公司）、四川华舜物业管理有限责任公司（以下简称华舜物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日作出(2018)川0114民初2409号民事判决。天元山庄小区第三届委员会不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2019年7月30日作出（2019）川01民终9440号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天元山庄小区第三届业委会的委托诉讼代理人王定刚、被告祥宇物业公司的委托诉讼代理人胡益利、被告华舜物业公司的委托诉讼代理人秦祥、张林培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天元山庄小区第三届业委会向本院提出诉讼请求：1.要求祥宇物业公司、华舜物业公司返还存放于天元山庄小区一期大门口刻有“天元山庄”字样的石头一块；2.要求祥宇物业公司支付其服务期间业主公共收益294300元，华舜物业公司承担连带责任；3.要求华舜物业公司交付天元山庄的资料18册，祥宇物业公司承担连带责任；4.要求祥宇物业公司粉刷小区42个单元楼道，华舜物业公司承担连带责任；5.要求祥宇物业公司返还以“装修管理费”名义收取的费用50000元，华舜物业公司承担连带责任。事实和理由：祥宇物业公司自2007年4月起入驻天元山庄小区从事物业服务工作。2016年3月，祥宇物业公司擅自将物业转包给华舜物业公司。2016年12月31日晚12时，华舜物业公司单方面撤场，拒绝为天元山庄小区提供服务。祥宇物业公司、华舜物业公司撤离小区时，未将属物业共有的经费及资料交给全体业主，未履行修葺楼道的约定义务。在祥宇物业公司、华舜物业公司实际服务小区期间，位于小区大门口标记由“天元山庄”字样的景观石块遗失。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《物业管理条例》第三十八条、第四十五条、第六十条，《四川省管理物业条例》第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，请求支持天元山庄小区第三届业委会的诉讼请求。 祥宇物业公司辩称，位于天元山庄小区大门口的景观石是被城乡建设局搬离的，祥宇物业公司没有返还或者移交景观石的责任。关于公共收益，祥宇物业公司没有收取小区的公共收益，祥宇物业公司为天元山庄小区提供物业服务是基于与开发商签订的前期物业服务合同。第一届业主委员会成立后，前期物业合同自行终止，第一届业主委员会不履行工作职责，没有和祥宇物业公司签订物业合同，此时祥宇物业公司和小区业主存在的仅是事实上的物业服务关系，因祥宇物业公司在管理小区过程中没有取得业主委员会的支持和协助，收取物业费存在极大困难，在服务过程中完全是秉持企业诚信经营履行责任，因没有和小区业主委员会签订服务合同，业主委员会也没有委托祥宇物业公司对公共区域进行经营管理，祥宇物业公司没有收取公共收益。关于返还资料18册，据了解华舜物业公司在退出小区时对所有资料进行移交，天元山庄小区第三届业委会也进行了签收，若天元山庄小区第三届业委会认为资料没有移交完毕，应当举证证明华舜物业公司应移交资料的具体内容，祥宇物业公司对华舜物业公司移交资料不承担责任。关于粉刷楼道，祥宇物业公司于2015年12月退出小区管理，与天元山庄小区第一届、第二届业主委员会均没有签订物业服务合同，双方对粉刷楼道没有约定，粉刷楼道属于住宅专项使用资金的范围，不是物业服务的日常合理维护范围，祥宇物业公司没有粉刷楼道的义务。关于装修管理费，根据成发改收费装修垃圾清运费文件相关规定，物业公司有权收取装修期间的装修服务费、装修垃圾清运费，因天元山庄小区的特殊情况，装修期间大部分业主均拒绝缴费，祥宇物业公司在没有收取以上费用时免费提供了上述服务。天元山庄小区第三届业委会所诉无事实和法律依据，请求驳回天元山庄小区第三届业委会诉讼请求。 华舜物业公司辩称，天元山庄小区第三届业委会诉称祥宇物业公司擅自将物业转包给华舜物业公司与事实不符，华舜物业公司进场接手物业服务符合法定程序，不是单纯的债权债务的转让，也不构成违法转包，故不应因此承担连带责任。针对天元山庄小区第三届业委会所提诉讼请求，华舜物业公司认为刻有“天元山庄”字样的景观石被迁移与华舜物业公司无关，不应由华舜物业公司承担返还责任。针对第二项诉讼请求，华舜物业公司认为祥宇物业公司在服务期间无公共收益，天元山庄小区第三届业委会主张返还公共收益，没有事实依据;即使存在公共收益，因天元山庄物业项目长期处于亏损状态，根据行业惯例公共收益弥补了未能收取的物业服务管理开支，不应返还。即使公共收益不用于弥补物业服务的亏损，该笔款项也是由祥宇物业公司收取与使用，与华舜物业公司无关。针对第三项诉讼请求，华舜物业公司已经向天元山庄小区第三届业委会移交了设施设备台账、小区规划图、平面图、业主档案资料、清册、公用电点卡以及代收缴费用台账明细等所有资料、物品、台账。物业服务期间华舜物业公司从未收到天元山庄小区第三届业委会主张返还的剩余资料，天元山庄小区第三届业委会此项诉讼请求无事实依据。针对第四项诉讼请求，华舜物业公司不存在粉刷小区42个单元楼道的义务，也无需对此承担连带责任。针对第五项诉讼请求，华舜物业公司通过合法程序进场提供服务，祥宇物业公司在提供物业服务期间收取的50000元费用与华舜物业公司无关，不应承担连带责任。此外，该50000元装修管理费的收取是依据成都市发改委、成都市房管局发布的成发改收费[2012]1345号文件合法收取，装修管理费属于物业管理费的范畴，祥宇物业公司本身也不应承担返还责任，华舜物业公司更无需承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及各方当事人陈述，本院认定如下事实： 祥宇物业公司为天元山庄小区的前期物业服务企业。祥宇物业公司于2015年11月26日在天元山庄小区大门口墙上张贴《祥宇物业公司关于退出天元山庄物业服务的报告》，报告载明：由于天元山庄小区第一届业委会未正常移交公章，导致第二届业委会无法正常开展工作，未与祥宇物业公司签订物业服务合同，而祥宇物业公司希望提高物业服务费标准的要求没有得到业委会的支持，祥宇物业公司长期亏损无力继续为小区提供物业服务，因此向新都区房管局、新都街办、施营社区和天元山庄业主委员会报告，于2015年12月31日，祥宇物业公司退出天元山庄小区物业服务。届时，导致的一切后果与祥宇物业公司无关。2016年2月19日，华舜物业公司向天元山庄全体业主发出《关于天元山庄选聘物业服务企业意见征询表结果的通告》，通告内容显示：小区总户数472户，总建筑面积53961平方米。本次参与投票318户，占总户数的67.74%，占总面积的70.46%。选聘华舜物业公司的户数为301户，占总户数的63.56%，面积为36408.31平方米，占总面积的67.47%。有效投票户数、被选聘服务企业有效投票票数和面积均超过1/2，本次被合法选中的物业服务企业为华舜物业公司。祥宇物业公司于2016年2月29日24时合法退出小区的管理，华舜物业公司于2016年3月1日0时接手小区的物业管理。2016年12月12日，华舜物业公司在天元山庄小区张贴《告之函》，《告之函》载明：由于祥宇物业公司于2016年1月1日正式退出天元山庄小区物业服务，华舜物业公司于2016年1月1日至2月28日之间进行过渡管理，并在2016年3月1日前召开业主大会，经1/2以上的业主同意华舜物业公司进驻物业服务。因此华舜物业公司于2016年3月1日正式对天元山庄小区进行物业服务，但该小区至今为止找不到主体（业主委员会），华舜物业公司没有与业主大会签订《物业服务合同》，从而导致部分业主没有缴纳物业管理费，导致华舜物业公司管理严重亏损，因此华舜物业公司提示，请广大业主于2016年12月30日前到物业服务中心结清所欠费用，若在此之前祥宇物业公司对所有应收费用达到90%以上的收费率，祥宇物业公司将继续管理该小区，否则将会于2017年1月1日退出该小区的物业服务。2016年12月28日，天元山庄业主向新都区房管局、新都区信访局、新都街道办事处反映华舜物业公司撤离小区一事，称华舜物业公司于2016年3月起单方面终止履行服务合同，天元山庄小区第二届业主委员会自2016年4月起未履行职责，小区业主于2016年7月25日自行召开业主大会罢免第二届业主委员会并选举第三届业主委员会后多次进行备案未果，请求房管局、新都街道办等部门履行：1.维护小区稳定秩序；2.维护小区业主利益；3.如华舜物业公司撤离，请求相关部门代为接收资料、账目并代为履行费用的审计。2017年1月3日，天元山庄业主大会向华舜物业公司出具《收条》，收条显示华舜物业公司移交了天元山庄一期单元楼点卡26张，二期单元楼供用电点卡15张，签收人为黄彦、陈全蓉、侯刚。2017年2月7日，天元山庄业主大会出具委托书委托陈全蓉前往华舜物业公司办理小区相关设施设备台账、小区规划图、平面图、业主档案资料、清册以及代收缴费用台账明细等材料、经费事宜。 天元山庄小区门前原放置刻有“天元山庄”字样的景观石一块。2015年3月5日，成都市新都区城乡建设局发布《关于天元山庄树木及景观石迁移的通知》，通知载明：“成都市祥宇物业管理有限公司：宝光大道南段改造工程作为我区重点市政基础设施项目，由我局牵头，成都家具产业园建设投资有限公司作为项目业主实施。目前，天元山庄小区外现有8株树木及景观石位于宝光大道南段市政道路规划红线范围内，该小区物业管理由贵公司负责。为保证宝光大道南段改造工程顺利实施，请贵公司在收到本通知后尽快确定树木及景观石的迁移位置，以便我局组织拆迁，迁移费用由项目业主承担。” 天元山庄小区第三届业委会所举部分业主各月缴费收据显示，祥宇物业公司、华舜物业公司按照50元/月收取车位管理费。《前期物业管理服务协议》第四条约定，物业服务管理费包括地面车位使用按排气量大小分别为：排气量2.3以下按每辆每月50元收取，排气量2.3（含2.3）以上按每辆每月100元收取。天元山庄小区第三届业委会另举出祥宇物业公司收费收据，摘要为建渣清运费、楼道损益费，楼道损益费为120元/户，另有一张摘要为管理费300元的收据。 本院认为，本案的争议焦点为：1.祥宇物业公司与华舜物业公司之间是否构成违法转包关系；2.天元山庄小区第三届业委会所提诉讼请求应否得到支持。现分析如下： 祥宇物业公司为前期物业服务企业，祥宇物业公司退出后华舜物业公司经过征询天元山庄小区业主意见进入天元山庄小区进行物业服务，双方之间并非转包关系。华舜物业公司入驻后，因找不到业主委员会未能与业主大会签订物业服务合同，却事实上为该小区提供了物业服务。天元山庄小区业主向新都区房管局、信访局、新都街道办事处所作情况反映也可见自2016年4月起天元山庄小区第二届业委会未履行职责，业主小区业主于2016年7月25日召开业主大会选举第三届业委会后多次备案未果。由此可见，华舜物业公司未能与业主大会签订物业服务合同并非其自身原因所致，华舜物业公司与天元山庄业主之间形成了事实物业服务合同关系。天元山庄小区第三届业委会陈述华舜物业公司单方进入小区不属实，其主张祥宇物业公司与华舜物业公司为违法转包关系证据不足，本院不予采信，祥宇物业公司与华舜物业公司不应承担连带责任。 关于天元山庄小区第三届业委会请求返还景观石的诉请，天元山庄小区第三届业委会称景观石遗失，但未能证明景观石遗失时间系祥宇物业公司或华舜物业公司服务期间遗失。祥宇物业公司称景观石系被城乡建设管理局搬离，并举出该局因拆迁需要发出迁移景观石的通知，如天元山庄小区第三届业委会认为景观石系遗失也未见小区就景观石遗失进行报警，综上天元山庄小区第三届业委会请求祥宇物业公司、华舜物业公司返还景观石无事实依据，故不予支持。 关于天元山庄小区第三届业委会请求返还公共收益的诉请，根据前期物业服务合同约定，物业公司按照50元/月收取停车费，该部分收费属于双方关于物业服务管理费的约定组成部分，物业公司根据约定收取合理。关于天元山庄小区第三届业委会所称对外停车费为其自行估算，并无相关确切证据证实物业公司存在高额对外停车费收入，故亦不予支持。 关于天元山庄小区第三届业委会请求返还资料18册的诉请，祥宇物业公司直接将服务期间的资料转交给华舜物业公司，华舜物业公司撤离该小区时与小区业委会授权人员进行了交接，华舜物业公司认为其已经交付完毕所有资料，并未收到天元山庄小区第三届业委会本次诉讼诉称需返还的资料。对此，应由天元山庄小区第三届业委会首先举证证明其向物业公司移交了所诉需返还的资料，在其未完成上述举证责任前不能认定祥宇物业公司、华舜物业公司负有返还资料的责任，故本院对于天元山庄小区第三届业委会返还资料18册的诉请不予支持。 关于天元山庄小区第三届业委会请求粉刷楼道的诉请，根据天元山庄小区第三届业委会所举证据显示祥宇物业公司收取了部分业主120元的楼道损益费，华舜物业公司并未受益不应承担由此产生的责任。天元山庄小区第三届业委会坚持请求收取的楼道损益费要求进行粉刷楼道，祥宇物业公司称双方未进行约定，在无证据显示双方对此费用有明确约定，也无具体收取金额的情况下，天元山庄小区第三届业委会请求粉刷楼道理由不充分，天元山庄小区第三届业委会可在明确收取费用金额的情况下请求返还所收款项。本院在审理中对天元山庄小区第三届业委会释明是否变更为退还相关费用，天元山庄小区第三届业委会未予确定，故对其请求粉刷楼道的诉请不予支持。 关于天元山庄小区第三届业委会请求返还装修管理费的诉请，天元山庄小区第三届业委会所举收据显示祥宇物业公司于2007年5月9日收取管理费300元，祥宇物业公司2012年收费规定为由进行抗辩不能作为其2007年收费的依据，装修系业主个人使用专有部分，业主因装修与物业公司之间建立临时性的服务合同而向物业公司缴纳的费用仅涉及双方之间的权利义务关系，与小区公共利益无关，天元山庄小区第三届业委会无权对部分业主自行装修期间所缴纳费用主张权利。 综上，天元山庄小区第三届业委会所诉各项诉请均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回成都市新都区天元山庄小区第三届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费6464元，由成都市新都区天元山庄小区第三届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李跃武 审 判 员  叶春梅 人民陪审员  韩博怀 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  陈珊珊