内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终688号   上诉人（原审原告）：刘某，2011年6月16日出生，住内蒙古自治区包头市。   法定代理人：石某，住内蒙古自治区包头市，系刘某母亲。   委托诉讼代理人：曾某，住内蒙古自治区包头市，系刘某外祖母。   被上诉人（原审被告）：包头万合房地产开发有限公司。   法定代表人：滕建兄，董事长。   委托诉讼代理人：郭顺川。   上诉人刘某因与被上诉人包头万合房地产开发有限公司（以下简称：万合房地产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某的委托诉讼代理人曾某，被上诉人万合房地产开发公司的委托诉讼代理人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘某上诉请求：1、请求撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）内0291民初1990号民事判决，支持上诉人在一审法院提出的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，显失公平。2015年12月16日上诉人与被上诉人签订了一份《包头市商品房买卖合同》，第三条约定：商品房交付日期为2016年9月30日前。第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后720日内将办理房地产权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金，同时签订了《商铺委托经营管理合同》约定：返租从2015年12月31日始。确定的支付使用时间没有事实依据。一、双方认为没有交付这个过程，现在就是使用时间的确定。被上诉人已经开始返租金，就证明已经使用上了，合同第三条明确写到：“交付使用时间为2016年9月30日前”，因此返租金开始之日就是交付使用的时间，被上诉人所提的是网签合同时间。二、违约金标准的判定与事实不符，应用法律不当。现在所提的房款是所约房款，并非房款的全部，还有前三年10%的返租金和每个铺交的9000元。违约金标准按所约房款的万分之一是双方当时心愿的表达，是公平合理的，有约束力才能更好地履行合同。根本不存在高的情况。由于没有按时办理房地产权属证书甚至推托责任，给上诉人造成了很大的经济损失和心理负担，被上诉人提出违约金标准高是被上诉人没有诚信，不愿履行合同的言辞。在被上诉人的补充合同中写到：“在具备办理房地产权属证书的条件后720日内将办理权属登记需由乙方提供的资料报产权登记机关备案。甲方对此认可，不视为乙方违约”。高新区法院判决按合同继续履行租金返租，被上诉人也都进行了上诉，这些足以说明被上诉人的诚实信用程度和履行合同的情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼合同的履行情况”，当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被上诉人于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，与上诉人于2019年7月4日在高新区建设局查询答复“信息不存在”完全不一致。法院认定履行了部分合同与事实不符。法律规定：高了适当调整，而法院大幅调整达到直降90%，适用法律不当。一审判决：被上诉人已履行完了相关义务。随后我们询问了不动产登记中心，答复是：“万合广场商铺现在不具备办理房地产权属证书的条件”。因此我们认为被上诉人没有完成应尽义务。综上所述，一审法院认定事实错误，应用法律不当，显失公平。请求贵法院查明事实，依法改判，或发回重审，维护上诉人的合法权益。   万合房地产开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。答辩人主张违约金过高，应当予以调减。答辩人未给上诉人造成经济损失，之前生效文书判决答辩人支付上诉人百分之十四的返租金及逾期租金利息。答辩人没有能力再支付违约金。答辩人2019年已经向相关部门提交相关材料，但是包头市目前没有一家小商铺拿到产权分体证书，答辩人也束手无策。   刘某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立刻为为原告办理位于××区房产的产权证；2.依法判决被告给付原告违约金，以33747元为基数，每日按商品房价款的万分之一的标准，从2018年1月1日起计算至取得产权证之日止；3.本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2016年8月22日，原告刘某（乙方）与被告包头万合房地产开发有限公司（甲方）签订编号为2015-0018583的《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告刘某购买被告包头万合房地产开发有限公司位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-B193商铺一套，建筑面积为3.91平方米，每平方米价格为8630.95元，总价款为33747元。合同约定出卖人于2016年9月30日前将验收合格的房屋交付买受人使用。合同第十二条商品房产权登记中约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。原告刘某已将上述商铺的购房款33747元交纳给被告包头万合房地产开发有限公司，被告包头万合房地产开发有限公司向原告刘某出具收据。2019年7月31日，涉案商品房完成竣工验收备案，竣工验收备案表载明的工程竣工日期为2016年7月31日，竣工验收日期为2016年11月2日。一审法院另查明，原、被告于2015年12月16日签订了涉案房屋的《商铺委托经营管理合同》一份，合同约定原告将商铺交由被告统一经营管理，委托期限自2015年12月31日起至2023年12月31日止，返租租金自2015年12月31日起计算。   一审法院审理认为，原告刘某与被告包头万合房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告刘某依约履行了交纳购房款的义务，被告应按合同约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未提供证据证明其已履行了该项合同义务，应当承担违约责任。房屋交付时间以合同约定的2016年9月30日确定为应当交付时间，被告应当在2018年9月20日前将资料报产权登记机关备案，则违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2018年9月21日。原告刘某要求以返租合同约定的时间确定交付时间并以此计算违约金的主张，不予采纳。被告包头万合房地产开发有限公司认为约定的违约金过高，请求减少或免除，被告于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，履行了提交资料的部分义务，原告刘某依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益，根据本案具体情况，本院对双方约定的违约金的计算标准予以适当调整，即被告应当向原告支付自2018年9月21日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房总价款33747元的0.1计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告刘某办理包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-B193商铺的房地产权属证书；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘某支付自2018年9月21日起至被告包头万合房地产开发有限公司将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款33747元的0.1计算的违约金；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告刘某已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。   二审中，上诉人提交万合广场1#楼4F商业平面图一份，证明被上诉人存在虚假宣传，被上诉人对此证据真实性认可，证明目的不认可。上诉人另提交万合广场销售人员手写宣传广告一份，证明被上诉人虚假宣传，另证明前三年租金抵房款，每套商铺缴纳9000元也属于房款，被上诉人对此证据真实性不认可。经本院审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人刘某与被上诉人包头万合房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。上诉人刘某在二审庭审中提交证据欲证明被上诉人万合房地产开发公司存在欺诈行为，因本案上诉人刘某的诉讼请求为办理产权证书及逾期办证违约金，并未主张合同无效或撤销合同，故本院不予采信。关于逾期办证违约金起算时间合同中有明确约定，因委托租赁，房屋并未实际交付，一审法院以双方合同中约定交付时间计算违约金数额，并无不当。关于违约金调整问题，被上诉人万合房地产开发公司在一审中以约定违约金过高为由请求法院予以调整。一审法院认为逾期办证给上诉人刘某造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，结合上诉人刘某可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益的客观情况，同时兼顾被上诉人万合房地产开发公司履行合同情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额进行调整并无不当，本院予以确认。   综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人刘某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 高 芳   审 判 员 杨励昕   审 判 员 岳海岩  二〇二〇年四月二十九日   法官助理 于 雁   法官助理 王晓菲   书 记 员 于 娜