内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1863号原告：包头市宸园物业服务有限公司。法定代表人：乔倩。委托诉讼代理人：柴璐。委托诉讼代理人：张璐，上海市建纬（包头）律师事务所律师。被告：李鑫，男，1976年4月29日出生，住内蒙古自治区。原告包头市宸园物业服务有限公司（以下简称“宸园物业有限公司”）与被告李鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宸园物业有限公司的委托诉讼代理人柴璐、张璐到庭参加诉讼。被告李鑫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宸园物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费8640元；2.判令被告支付违约金14572.3元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月1日，原告宸园物业有限公司进驻凡尔赛观邸小区，对该小区提供物业服务。被告李鑫系凡尔赛观邸10号楼1402号业主，其房屋面积为123.65平方米，自2013年8月1日至2016年12月31日止，李鑫共计拖欠物业服务费8640元，依照《前期物业服务合同》第十条第四款、第十七条第四项，截止2019年10月31日，产生违约金14572.3元。原告多次向被告催要未果，故诉至人民法院，请求依法维护原告的合法权益。被告李鑫未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告李鑫是凡尔赛观邸小区10号楼1402号的业主，房屋面积为123.65平方米。2011年8月16日，内蒙古东和房地产开发有限公司作为凡尔赛观邸小区的建设单位与青岛新时代物业服务有限公司包头分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定青岛新时代物业服务有限公司包头分公司为凡尔赛观邸小区提供前期物业服务，《前期物业服务合同》第三十一条约定委托管理期限从2011年8月1日至2013年7月31日。合同到期后，内蒙古东和房地产开发有限公司未与青岛新时代物业服务有限公司包头分公司续签物业服务合同。2014年3月1日，内蒙古东和房地产开发有限公司作为凡尔赛观邸小区的建设单位与宸园物业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定宸园物业有限公司为凡尔赛观邸小区提供前期物业服务，《前期物业服务合同》第二十条约定委托管理期限从2014年3月1日至2017年2月28日。《前期物业服务合同》第六条第一项约定物业管理服务费的收费标准是每月1.7元/平方米，电梯费每月0.15元/平方米，供水二次加压费每月0.1元/平方米。《前期物业服务合同》第十条约定业主应于每年1月1日前交纳物业费。《前期物业服务合同》第十七条约定未按时足额交纳物业服务费的，应按每日物业费的千分之一标准向物业公司支付违约金。2017年3月1日，内蒙古东和房地产开发有限公司作为凡尔赛观邸小区的建设单位与宸园物业有限公司续签订《前期物业服务合同》，将物业服务期间延长至2020年2月28日。另查明，青岛新时代物业服务有限公司包头分公司撤场与原告宸园物业有限公司进行交接时，内蒙古东和房地产开发有限公司代业主向青岛新时代物业服务有限公司包头分公司交纳了2013年7月31日之前其应当交纳的物业费，内蒙古东和房地产开发有限公司又将该笔债权转让给宸园物业有限公司。宸园物业有限公司自2013年8月1日实际入住凡尔赛观邸小区，并提供了物业服务。自2013年8月1日至2016年12月31日，被告李鑫累计欠2014年1月7日至2016年12月31日物业费7535.88元(物业费计算方法为2014年2月1日至2016年12月31日的物业服务费123.65m2×1.7元/m2/月×35个月=7357.18元，2014年1月7日至2014年1月31日的物业服务费为123.65m2×1.7元/m2÷31天×25天=169.52元，2013年1月7日至2014年1月6日房屋面积补差为9.18元)。电梯运行费684.05元（2013年8月1日至2015年2月28日的电梯运行费计算方式为：123.65㎡×0.15元/㎡/月×19个月=352.4元，原告主张2013年8月1日至2015年2月28日的电梯费为：170元+106元=276元。该费用低于按照合同约定计算出的数额，故2013年8月1日至2015年2月28日的电梯运行费应以276元予以认定；2015年3月1日至2016年12月31日的电梯运行费为：123.65㎡×0.15元/㎡/月×22个月=408.05元，被告应给付的电梯运行费为684.05元），2014年3月1日至2016年12月31日的二次加压供水费420.41元(123.65m2×0.1元/m2/月×34个月)，共计8640元。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、民事判决书、商品房买卖合同及原告的当庭陈述在案予以佐证。本院认为，原告宸园物业有限公司与内蒙古东和房地产开发有限公司于2014年3月1日签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同在包头市物业管理处已备案，且一直处于合同履行中，合同内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该物业服务合同对凡尔赛观邸小区的全体业主均具有约束力。宸园物业公司依约提供了物业服务，被告李鑫作为凡尔赛观邸小区的业主，也享受了相关物业服务，理应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。宸园物业有限公司通过债权转让取得了收取2013年7月31日之前即青岛新时代物业服务有限公司包头分公司撤场前物业费的权利，且宸园物业有限公司于2013年8月1日入驻凡尔赛观邸小区并提供了物业服务，从2013年8月1日开始与李鑫形成了事实上的物业服务合同关系。故宸园物业有限公司要求李鑫给付2013年8月1日至2016年12月31日物业服务费8640元的诉讼请求，本院予以支持。关于宸园物业有限公司主张违约金14572.3元的诉讼请求，因宸园物业有限公司没有提供证据证明其完全按照《前期物业服务合同》的约定履行了服务义务，在此情形下要求李鑫支付违约金于法无据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四之条规定，判决如下：一、被告李鑫于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市宸园物业服务有限公司物业服务费8640元。二、驳回原告包头市宸园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元（原告已预交），由被告李鑫负担141.34元，由原告包头市宸园物业服务有限公司负担240.66元。公告费690元，由被告李鑫负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审 判 员 李震霖人民陪审员 王 伟人民陪审员 庄荣飞 二〇二〇年四月八日书 记 员 武晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。