广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2800号原告：杨玉萍，女，1960年10月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铭亮，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。被告：贺世妹，女，1936年1月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：张国强，男，1961年7月31日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：张永强，男，1963年7月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：张志强，男，1969年9月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：张坚强，男，1972年6月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告张国强、张永强、张志强、张坚强共同委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。被告张国强、张永强、张志强、张坚强共同委托诉讼代理人：郑辉，广东谨然律师事务所实习律师。原告杨玉萍与被告贺世妹、张国强、张永强、张志强、张坚强共有物分割纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉萍及其委托诉讼代理人廖开喜、李铭亮，被告张坚强及被告张国强、张永强、张志强、张坚强的共同委托诉讼代理人刘绍安到庭参加诉讼。被告贺世妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨玉萍向本院提出诉讼请求：1、依法对广州市荔湾区西村路中发里54号房屋、广州市荔湾区西村路四约中发里61号房屋、广州市荔湾区西村路四约中展里13号房屋、广州市荔湾区西村路中达里13号房屋、广州市荔湾区西村路中狮里24号房屋进行析产分割，分割方式可采取实物分割，由原告享有广州市荔湾区中发里54号房屋首层和四层，或采取折价补偿，由五被告向原告补偿150万元；2、原告享有上述五栋房屋中违建面积1/14的使用权（五被告亦可协商收购原告享有的使用权）；3、五被告向原告返还案涉房屋的出租收益（按政府公布同地段同类房屋租金自2017年11月1日起算至五被告给原告分割原告应得份额为止）；4、诉讼费由五被告承担。事实和理由：讼争五套房屋是原、被告按份共有的房屋，原告占1/14产权份额约40平方米。原告使用的部位是中发里54号房屋首层约30平方米房屋，其他部位和房屋由被告使用、管理、出租。被告每月出租收益约为10万元，但在2017年11月之后没有向原告给付房屋的租金收益，损害了原告的合法权益。被告贺世妹没有答辩。被告张国强、张永强、张志强、张坚强共同辩称，1、被告贺世妹现属于无民事行为能力人，她曾表示不希望分割房屋。我方是贺世妹的儿子，对于房屋的处置尊重贺世妹的意见。原告的诉请是违背了贺世妹的意愿。2、原告要求被告对其进行补偿没有事实和法律依据。3、讼争房屋主要是自住，偶尔会出租。原告的产权是通过继承其儿子张栋梁的份额而取得，贺世妹一直出资为张栋梁购买社保，张栋梁意外去世后，社保的相关补偿已经由原告获取，所以原告不应该再提租金收益问题。4、被告已向法院申请宣告贺世妹为无行为能力人，本案应中止审理。本院经审理认定事实如下：原、被告是广州市荔湾区西村路中发里54号房屋、广州市荔湾区西村路四约中发里61号房屋、广州市荔湾区西村路四约中展里13号房屋、广州市荔湾区西村路中达里13号房屋、广州市荔湾区西村路中狮里24号房屋的产权人，上述房屋中贺世妹各占每间房屋的14/28产权份额，原告、张国强、张永强、张志强、张坚强各占每间房屋的2/28产权份额。原告是贺世妹的儿子张伟强的妻子，原告与张伟强生育了儿子张栋梁。贺世妹的丈夫张细、儿子张伟强死亡后，原告作为张栋梁的监护人，曾于2015年起诉被告等人要求继承上述五间房屋。本院作出（2015）穗荔法民一初字第1083号民事判决书，判决张栋梁对上述五间房屋享有1/14产权份额。后贺世妹等人不服上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终5745号民事判决维持了该一审判决。张栋梁于2017年10月29日死亡，原告通过继承方式取得上述五间房屋中每间房屋的2/28产权份额，并于2018年9月中旬取得房屋的不动产权证书。上述五间房屋的不动产权证书记载情况如下：1、广州市荔湾区西村路中发里54号房屋，3层，建筑面积为236.61平方米，首层建基面积为76.3412平方米，其中地下部位23.06平方米违章建筑已处理，二、三楼及阳台部位103.19平方米违章建筑已处理；2、广州市荔湾区西村路四约中发里61号房屋，1-2/3层，建筑面积为90.53平方米，其中外梯部位4.7平方米违章建筑已处理，B部位15.03平方米违章建筑已处理，B2第2层30.24平方米违章建筑已处理；3、广州市荔湾区西村路四约中展里13号房屋，3-1/5层，建筑面积为140.98平方米，其中3，4楼及飘楼部位30.14平方米违章建筑已处理。土地未办有偿使用手续；4、广州市荔湾区西村路中达里13号房屋，1层，建筑面积为83.84平方米，土地未办有偿使用手续；5、广州市荔湾区西村路中狮里24号房屋，1层，建筑面积为18.18平方米，其中0.33平方米不能确认权属。就上述房屋的违章建筑面积是否包含在产权证登记的建筑面积范围内，本院向广州市规划和自然资源局发函查询。该局以穗规划资源协查〔2019〕852号复函答复如下：1、西村路中发里54号房屋，地下部位23.06平方米和二、三楼及阳台部位103.19平方米合共126.25平方米违章建筑已包含在236.6086平方米建筑面积内，首层部位23.06平方米违章用地未经批准使用；2、西村路四约中发里61号房屋，外梯部位违章4.7平方米、B部位违章15.026平方米、B2第二层部位违章30.24平方米违章建筑已包含在90.526平方米建筑面积内，外梯位及B部位19.726平方米违章用地未经批准使用；3、西村路四约中展里13号房屋，三、四楼及飘楼部位30.14平方米违章建筑已包含在140.976平方米建筑面积内。庭审中，双方确认原告居住使用广州市荔湾区西村路中发里54号房屋首层后部，建筑面积为35平方米。原告申请对讼争五间房屋市场价值进行评估，经摇珠本院确定由深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对房屋的价值进行评估，该评估公司作出的评估结论为：五间房屋的评估价值总价为9726354元，因部分房屋未办理土地有偿使用手续，按规定需缴纳出让金为141366元，故五间房屋的评估净值总价为9584988元。其中：1、广州市荔湾区西村路中发里54号房屋的评估价值为3021921元（违章建筑部分仅考虑使用价值），评估净值为2979145元；2、广州市荔湾区西村路四约中发里61号房屋，评估价值为1113328元（违章建筑部分仅考虑使用价值），评估净值为1096778元；3、广州市荔湾区西村路四约中展里13号房屋，评估价值为2928293元（违章建筑部分仅考虑使用价值），评估净值为2883070元；4、广州市荔湾区西村路中达里13号房屋，评估价值为2180678元，评估净值为2145787元；5、广州市荔湾区西村路中狮里24号房屋，评估价值为482134元，评估净值为480208元。原、被告对上述评估结论进行了质证，原告认为评估机构对产权证记载的违章建筑面积仅进行使用权价值评估，没有进行产权价值评估，而且对产权证外的违章建筑面积没有作价值评估，均是不合理的；被告认为不应对产权证中记载的违章建筑面积进行评估，合法产权面积的评估价格偏高。原告为此支付了评估费33947元。庭审中，原告认为除了房产证登记的违章建筑面积之外，西村路中发里54号房屋、中发里61号房屋、中展里13号房屋、中达里13号房屋存在产权证记载面积之外的其他违章建筑面积，申请对其他新增的违章建筑面积进行测量并处理。被告也确认上述四间房屋的现状与产权证记载的楼层不一致，存在加建的情况。另查，政府部门公布的2018年广州市房屋租金参考价中站前街中展里楼梯楼的租金参考价为每平方米30元。张国强于2020年2月28日向本院申请宣告贺世妹为无行为能力人。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条规定，按份共有人有重大理由需要分割房屋的，可以请求对房屋进行分割；分割方式可以采取实物分割、转让份额、折价补偿等方式。原、被告是讼争房屋的按份共有人，双方是姻亲关系，双方相处不融洽，在使用和管理房屋时产生分歧，故原告要求对上述房屋进行分割具有法律依据，本院予以支持。对于上述房屋的价值，本院委托的评估机构根据房屋的实际情况，对每套房屋的评估价值、评估净值分别进行了评估（已包含了违章建筑的使用价值），由于部分房屋尚未缴纳土地出让金，故本院认定五间房屋的价值应以评估净值总额为准即9584988元。原告占有2/28产权份额，其对应的房屋产权和房屋使用权的价值为684642元。对于分割的方式，本案分割的房屋一共有五间，产权证记载的总面积为570.14平方米，原告占有的2/28产权份额对应的面积约为40.72平方米。原告要求享有中发里54号首层和四层，由于该房屋首层的建基面积为76.3412平方米，远超出原告应享有的面积，且第四层房屋未经行政机关处理，故该方案超过了原告占有的产权份额，本院不予支持。对于折价补偿方式，原告要求被告补偿150万元，也远远超出原告应享有的房屋价值，故对于该补偿方式，本院不予支持。考虑到广州市荔湾区西村路中狮里24号房屋的价值与原告对应的产权和使用权的价值差距最小，且是一栋独立的楼房，故分割方案可将该房屋的产权全部归原告一人所有，对于该房屋的价值与原告对应的产权和使用权的价值的差额部分204434元（684642元-480208元），可由被告进行折价补偿；在分割和补偿后，其余四间房屋则全部归四被告所有。在分割房屋后，双方均有义务协助对方办理房屋的产权变更登记手续。对于原告的第二项诉讼请求，因评估时已经将房屋违章建筑的使用价值纳入评估范围内，即五间房屋的评估净值已包含了违章建筑的使用价值，原告取得的产权和使用权的价值已包含了房屋的违章建筑使用价值在内，故原告的第二项诉讼请求已包含在第一项诉讼请求之内，本院不再另行处理。至于原告主张处理产权证登记的违章建筑面积之外，房屋还有其他新增的违章建筑面积，并要求测绘处理的问题，本院认为，房屋是否存在新增违章建筑面积、新增违章建筑的面积、部位、新增违章建筑是否能保留使用、是否需要拆除等问题应先由行政主管部门认定和处理，在行政主管部门未进行认定和处理前，本院对原告申请测绘及分割新增违章建筑面积的请求不予处理。对于原告的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。张栋梁于2017年10月29日死亡，自该日发生继承。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。原告取得房屋产权来源于继承张栋梁的产权份额。因此，原告自2017年10月29日起即取得上述五间房屋2/28的产权份额的物权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于原告目前使用的房屋面积为35平方米，其应占有的面积与使用面积的差额部分现由被告使用和管理，故原告要求被告就差额部分面积5.72平方米支付占有使用费有法律依据，本院予以支持。原告要求五被告从2017年11月1日起支付使用费，属于其对自身权利的处分，本院予以准许。使用费标准可参照政府公布的房屋租金参考价计算。对于被告提出中止本案审理的问题，虽然张国强已向本院申请宣告贺世妹为无行为能力人，但因该案件尚未审结，因此被告主张贺世妹在本案审理期间为无民事行为能力人，本院不予采信。因此，被告以此为由申请中止本案审理缺乏依据，本院不予采纳。被告贺世妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十七条、第三十九条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、经分割，广州市荔湾区西村路中发里54号房屋、广州市荔湾区西村路四约中发里61号房屋、广州市荔湾区西村路四约中展里13号房屋、广州市荔湾区西村路中达里13号房屋归被告贺世妹、张国强、张永强、张志强、张坚强所有；广州市荔湾区西村路中狮里24号房屋归原告杨玉萍所有。双方应协助配合对方办理房屋的产权变更登记手续。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告贺世妹、张国强、张永强、张志强、张坚强向原告杨玉萍支付房屋产权价值、使用权价值补偿款204434元。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告贺世妹、张国强、张永强、张志强、张坚强向原告杨玉萍支付自2017年11月1日至本判决发生法律效力之日止的占有使用费（按5.72平方米，每平方米30元计算）。自本判决发生法律效力次日起至双方办理房屋产权变更登记及补偿款支付完毕之日止，被告贺世妹、张国强、张永强、张志强、张坚强仍按上述标准向原告杨玉萍支付占有使用费。四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告贺世妹、张国强、张永强、张志强、张坚强向原告杨玉萍支付评估费31523元。五、驳回原告杨玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39447元，由原告杨玉萍负担2818元，被告贺世妹、张国强、张永强、张志强、张坚强共同负担36629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年四月三十日书记员  宋嘉杰卢健华