贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初725号原告：吴旭，男，汉族，1965年6月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：陈静，女，汉族，1969年4月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司董事长。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，女，系该公司员工。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告，被告七众置业之委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告逾期交房违约金45491.78元；2.判决被告立即为原告办理并交付位于贵州省毕节市七星关区部新区圆梦国际第5号楼2单元25层3号房不动产权证书；3.判决被告以409467.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2019年8月16日至实际向不动产登记管理部门交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金暂定10000.00元；4.判决被告退还原告电开户费529.00元，闭路开户费350.00元，燃气开户费2600.00元；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元25层3号房，该商品房总价款为409467.00元。被告承诺于2016年5月1日，向原告交付涉案房屋，同时，被告承诺于x年x月x日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。被告于2019年5月16日向原告交付涉案房屋，原告向被告缴纳接房费用4595.00元，维修基金8904.00元，产权登记费80.00元，产权交易费356.00元，但法律规定的办证期限届满后（2019年8月16日），被告仍未向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。综上所述，被告于2019年5月16日向原告交付涉案房屋，已经构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金。同时，法律规定的被告向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的时间届满后，被告仍未提交，因此，被告仍应向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。另外，被告收取原告的三通费，无事实及法律依据，同样应予退还。为维护原告合法权益，特诉至贵院，期判如所诉。被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”，综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一》第十条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。五、关于三通费问题，被答辩人在一审诉状中明确提出退还电开户费、闭路开户费、燃气开户费，而该“三通费”在诉状中引用的法律条款所指的是电、闭路、燃气等基础设施的建设费用，但答辩人在合同中仅约定并也只收取了电、闭路、燃气等的开户费用，并没有另行收取建设费用；且答辩人在代收取了电、闭路、燃气等的开户费用之后，已经向相关部门缴纳了这几项费用，被答辩人将开户费与基础建设费混为一谈的做法更不应该得到法律支持；在双方签订的商品房买卖合同中明确约定上述开户费用是由答辩人进行统一收取之后并代被上诉人向相关部门缴纳，且已开通使用，所以不应得到支持。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，上述费用适用于诉讼时效的规定，从被答辩人立案之日往前倒推3年，且没有法定中止、中断、延长事由的，被上诉人该项诉请依法不应得到支持。被上诉人于2016年8月13日向上诉人缴纳了上述三项费用的开户费，而被告立案时间为2020年1月，明显超过了法定的诉讼时效，被答辩人的诉请依法不应得到支持。本院经审理查明：2014年4月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元25层3号房，该商品房总价款为409467.00元。被告承诺于2016年5月1日，向原告交付涉案房屋，如被告逾期交房超过30日，买受人不退房的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，被告承诺于x年x月x日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。被告于2019年5月16日向原告交付涉案房屋，原告向被告缴纳接房费用4595.00元（包括产权登记费80元、产权交易费356元、土地证53元、测图费47元、电开户费529.00元、闭路开户费350.00元、燃气开户费2600.00元、500元可视门禁、抵押登记费80.00元），维修基金8904.00元，契税6142.02元，印花税2.5元，产权登记费80.00元，产权交易费356.00元，但法律规定的办证期限届满后（2019年8月16日），被告仍未向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。2019年8月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州七众置业有限公司圆梦国际第5幢首次登记审查意见》，该意见载明：同意办理涉案房屋所在幢的不动产登记。2019年12月16日，被告通过在涉案房屋所在幢电梯张贴通知的方式通知包括原告在内的业主提交办证所需的资料。另查明，原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定:“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应当按照合同约定及法律规定履行按期交房以及办证义务。但被告均未按照合同约定和法律规定履行前述义务，故被告应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告承诺于2016年5月1日，向原告交付涉案房屋，如被告逾期交房超过30日，买受人不退房的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。经庭审查明，被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2019年5月16日，已构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金。经核算，被告应支付的逾期交房违约金为：409467.00元×1÷10000×1111日（2016年5月1日至2019年5月16日）=45491.78元。故对原告要求被告支付45491.78元逾期交房违约金的请求，本院予以支持。对于被告抗辩称已经支付违约金3619.00元，原告不得另行再向被告主张逾期交房违约金的理由。经查，对于被告提出的该抗辩意见，本院不予采信。理由为：因为在被告向原告出具的收款收据上，并未明确载明该违约金的性质为逾期交房违约金。关于逾期办证违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应在实际交付涉案房屋之日(即2019年5月16日)起90日（即2019年8月16日）内，取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，2019年8月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州七众置业有限公司圆梦国际第5幢首次登记审查意见》，同意办理涉案房屋所在幢的不动产登记。虽然被告已于2019年8月2日（早于2019年8月16日）取得涉案房屋的所有权初始登记，但是被告并未在2019年8月16日前履行告知原告涉案房屋具备办理转移登记的披露义务，而是在2019年12月16日通过在涉案房屋所在幢电梯张贴通知的方式通知包括原告在内的业主提交办证所需的资料。因此，被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。从2019年8月16日起计算至2019年12月16日，违约期限在180日之内，故被告应支付的逾期办证违约金为409467.00元×1÷10000=40.95元。对于原告诉请的其余部分逾期办证违约金，本院不予支持。对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求。2019年8月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州七众置业有限公司圆梦国际第5幢首次登记审查意见》，该意见载明：同意办理涉案房屋所在幢的不动产登记。故涉案房屋符合办理转移登记的条件，对原告提出的上述诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告退还电开户费529.00元，闭路开户费350.00元，燃气入户费2600.00元的请求。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取电入户费、燃气入户费、闭路电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴旭、陈静逾期交房违约金45491.78元；二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内立即为原告吴旭、陈静办理并交付位于贵州省毕节市七星关区部新区圆梦国际第5号楼2单元25层3号房不动产权证书；三、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴旭、陈静逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金40.95元；四、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴旭、陈静电开户费、燃气入户费、闭路电视开户费共计3479.00元；五、驳回原告吴旭、陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年四月十三日书记员  何梦思