青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2019）青0202民初2099号原告：卫彦福，男，汉族，生于1946年8月1日，青海省海东市乐都区碾伯镇居民。委托诉讼代理人：卫振兰，女，汉族，生于1973年7月26日，青海省海东市乐都区碾伯镇。被告：青海世翔房地产开发有限公司，住所地西宁市城西区西川南路17号1号楼2楼东侧，统一社会信用代码：91630000679163569P（1-1）。法定代表人：刘彦君，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭国新，青海捷传律师事务所律师。原告卫彦福与被告青海世翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告卫彦福的委托诉讼代理人卫振兰及被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭国新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫彦福向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告及时退还原告多交的房款包括应退房款48600元及多交房款34951元，以上合计83551元及延迟交房的违约金117600元（588天×200元/天），以上合计201151元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告原居住在碾伯镇西关街70号（乐都县水泥厂家属院）2单元7-2号砖混结构住房72㎡及煤房10㎡系原告的私产，该住房和煤房自修建后一直由原告占有、使用。1996年12月24日，原告与原青海省乐都水泥厂签订《职工以房改成本价购买公有住房协议书》，明确写明原告拥有该房及煤房的完全产权。2014年1月6日，《乐都区农中路旧城区改造项目地面建筑拆迁方案》中也明确写明“住户有砖混结构煤房的另加10平方米”，由此可知，政府部门认可原告等人有煤房的事实。2014年8月1日，原、被告签订了《房屋拆迁补偿回迁协议》。约定房屋产权调换比例为1：1.3计算，煤房另外增加10㎡，公共设施每户均摊8㎡。表明被告承诺并愿意给付原告18㎡。并约定回迁房建设工期两年半，如延迟工期按每户每日200元支付违约金。有了被告的承诺，原告才和被告签订了合同。原告按照协议约定于2014年8月1日将拆迁房屋交付给了乙方，等被告承诺的两年半工期满后，原告多次要求被告交付房屋，2018年8月10日，被告下通知，告知原告等人因未完成施工迟延交房。到同年的8月30日，被告又以水泥厂家属院土地有纠纷为由迟延交房，且被告明确表示如不签《补充协议》，被告就不给原告交房，不及时发放安置补偿费，为结束居无定所的日子，不得已原告与被告于2018年9月3日才签订了《补充协议》，该协议取消了原告应得的煤房10㎡及8㎡的公摊面积，为此原告给被告多交了83551元的房款后，被告于同年的9月18日将安置房交付给了原告。《补充协议》侵害了原告的合法权益，应属无效条款。原告认为被告应当按照《房屋拆迁补偿回迁协议》全面履行合同，退还原告多交的83551元房款。被告于2018年9月18日将安置房屋交付给了原告，被告共延期交付房屋共计588天，每天按照200元计算，被告还应承担的迟延交房的违约金为117600元。请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护公民合法权益，公平、公正地做出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方当事人对以下证据无异议：原告提交的《交房单》、《房屋入住通知单》、《收据》（编号为0035693），被告提交的《乐都县水泥厂拆迁过渡费领取表》、《收据》，原、被告双方对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告卫彦福提交的：1、《房屋拆迁补偿回迁协议》一份，旨在证明：原、被告双方在平等自愿的基础上达成上述协议及被告违约的事实，该协议中亦没有写明煤房没有产权证不予补偿。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对该份证据的真实性无异议，质证认为该协议第六条第一项中所谓的煤房和公共设施18㎡在第六条第三项中也说明煤房和公共设施无产权纠纷，如有纠纷原告要全部承担并负责。该份证据系双方当事人真实意思表示，合法有效，对该份证据的证明效力本院予以采信。2、《补充协议》一份，旨在证明：该协议是在非平等自愿的条件下签订的，被告以不签订协议不交房为由让住户签订的该协议，应是无效协议。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对该份证据的真实性无异议，质证认为原告未提交被告胁迫其签订协议及向公安机关报警等相关证据。该份证据系双方当事人真实意思表示，合法有效，对该份证据的证明效力本院予以采信。3、《职工以房改成本价购买公有住房协议书》、《购买公有住房申请审批表》两份一份，旨在证明1996年原告与乐都水泥厂签订的上述协议中第二条明确表明原告享受的各项折扣中就包括煤房，煤房已经进行房改，原告对煤房享有物权。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人质证认为该份证据中的价格处有涂抹的痕迹，该协议书亦不能证明煤房及公摊面积属于原告所有，两份审批表中虽盖有公章，但不能证明是原告有产权的凭证，应当提供产权证和土地证。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告提交的上述证据证明方向与原告提交的《房产证》的记载内容不一致，应以《房产证》载明的内容为准。4、《房产证》一份，旨在证明原告已将房产证原件等手续提交给被告。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对真实性无异议，质证认为房产证中72平方米不包括原告对煤房及公摊面积享有产权。该证据证实坐落于碾伯镇西关街农中路70号因房改出售由原告取得产权，建筑面积为72㎡，该据具有客观性、合法性、关联性对其证明效力本院予以采信。5、《通知》复印件一份，旨在证明被告迟延交房的原因是未完成工期，不是煤房存在产权纠纷。被告青海世翔房地产开发有限公司委托诉讼代理人质证认为该份证据系复印件，真实性无法核对。该份证据系复印件，无法与原件核对，对该份证据的证明效力本院不予采信。6、光盘一张，内含视听资料两份，旨在证明被告公司人员向住户说明迟延交房的原因，并承诺10天后未交房一切后果由开发商自负及被告以煤房有产权纠纷为由未给原告领取钥匙。被告青海世翔房地产开发有限公司委托诉讼代理人对该份证据的真实性有异议，质证认为该份证据系传来证据，不排除剪切的可能，被告方认可延期交房，视听资料有一位人员承诺十天内未交房一切后果“我自负”，没有公司的授权，不能代表公司行为。该份证据原告称其是在微信群内下载的，未提供该份视听资料的制作主体、原始载体及形成方式，亦无其他证据相互佐证，故对该份证据的证明效力本院不予采信。7、《乐都区农中路旧城改造项目地面建筑拆迁方案》一份，旨在证明住户有砖混结构煤房的另加10㎡，但被告没有按照政府拆迁协议执行。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人质证认为该份证据系复印件。该份证据系复印件，无法与原件核对，对该份证据的证明效力本院不予采信。8、名称为“领导留言板”的复制件两份，旨在证明：被告延期交房是因为工期未完成，不是因为煤房、公共设施有纠纷。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人认为该份证据的调取渠道不合法，不予质证。该证据系复制件，无法组织与原件核对，亦未证明复制件的来源，对其证明效力，本院不予采信。9、《收据》（编号：0001847、0009850），旨在证明：煤房原告交了钱，煤房属于原告。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人质证认为上述《收据》中写的是“交来建房集资款”，“煤房款”的字样是铅笔写的，原告有涂改，无法证明该证据的真实性。上述证据中写明“今收到卫彦福交来建房集资款”，未标明系煤房的集资款，原告亦未提交相应的证据予以佐证，对上述证据的证明效力本院不予采信。10、《青海省国有住房出售收入专用票据》（编号：0212528），旨在证明：该份证据与原告提交的《职工以房改成本价购买公有住房协议书》相印证，证明《职工以房改成本价购买公有住房协议书》的真实性。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人质证认为该证据与本案无关联性，没有房号，只写了72平方米。该证据证实原告交付住房建筑面积72平方米房款的事实，该证据具有客观性、合法性、关联性对其证明效力本院予以采信。二、本院依职权调取的海东市乐都区房产管理局出具的房屋所有权证存根乐房公字第20-124号三份，旨在说明案涉煤房及公共设施的登记现状。原告卫彦福的委托诉讼代理人质证认为上述证据的时间是1999年，所有权人是乐都水泥厂，性质是全民所有，代表的是住户，不是被告。被告青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对该份证据的真实性无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，上述证据能客观证明案涉煤房及公共设施的登记现状，且证明力大于其他证据，具有证据的客观性、合法性，关联性，对其证明效力本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，原告卫彦福与被告青海世翔房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014），该协议第一条约定：被拆迁房屋所在地点西关街70#（乐都县水泥厂住宅楼），建筑面积72㎡。房屋产权证号39-1924号；第二条约定：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式；第三条约定房屋产权调换补偿方式为：“甲方提供位于乐都世翔·轩洲小区7#楼，结构剪刀墙，用途住宅，房屋号2151室”；第四条约定房屋产权调换的过渡期：“自乙方交旧房之日至甲方交新房之日”；第六条约定：“1、房屋产权调换比例1：1.3计算，煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米。2、乙方选定户型后，超出产权调换面积18平方米内按每平方米2700元的成本下浮价购买，其余超出部分按本项目市场销售价购买。3、乙方必须保证被拆迁房屋、土地、公共设施等无产权纠纷，如有纠纷乙方全部承担并负责；4、产权调换房屋的工期为2.5年（从乙方整体交付旧房日期开始计算），如延迟工期按每户每日200元支付违约金；5、产权调换新房面积以房产局核准面积为准”。2014年8月1日原告卫彦福将被拆迁旧房屋交付被告青海世翔房地产开发有限公司。2018年9月3日，原、被告在《房屋拆迁补偿回迁协议》的基础上，达成了《补充协议》，该协议第二条约定：“《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项约定的‘煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米’的内容予以取消”。2018年9月18日，原告卫彦福向被告青海世翔房地产开发有限公司应交付房款122428元，减除了过渡费45600元，实交房款为76828元，被告青海世翔房地产开发有限公司将乐都区世翔轩洲7号楼2151室交付原告卫彦福。另查明，案涉煤房及车库在房屋所有权证存根乐房公字第20-124号中明确记载所有权人为“青海省乐都水泥厂”，且记载“第（1）幢混合结构七层住宅楼已参加房改，变为私产，其余属全民产”。本案存在如下争议焦点：1、原、被告于2014年8月1日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》以及2018年9月3日签订的《补充协议》是否合法有效？2、原告的诉讼请求是否成立？本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告卫彦福与被告青海世翔房地产开发有限公司于2014年8月1日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014）及2018年9月3日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告诉称，原、被告于2018年9月3日签订的《补充协议》是其在被告胁迫下签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，故该《补充协议》系有效合同。被告青海世翔房地产开发有限公司未按约定期限交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张双方合同约定每天200元违约金标准，被告到庭要求予以减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中，考虑双方合同约定每天200元违约金存在偏高情况，且原告未举证证明其因被告逾期交房的违约行为造成损失的事实，本案违约金应参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，被告应支付原告违约金为46298.26元（127.11平方米×4760元×588天÷365天×4.75%）。原告卫彦福要求被告青海世翔房地产开发有限公司退还房款83551元，因原告未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告青海世翔房地产开发有限公司给付原告卫彦福迟延交房的违约金46298.26元，于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告卫彦福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，减半收取2175元，由原告卫彦福负担1680元，被告青海世翔房地产开发有限公司负担495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 郑吉红 二〇二〇年四月十三日（法官助理 孙苗苗书记员 葛雯欣