广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初725号原告：广东庆狮汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市天河区迎龙路199号之一栋103房(仅限办公)。法定代表人：徐宁，董事长。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。被告：广东优而快汽车维修有限公司，住所地广东省广州市黄埔区龙田街西十巷2号102房。法定代表人：杨广生。被告：杨广生，男，1956年6月6日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。两被告的共同委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告广东庆狮汽车销售服务有限公司（以下简称庆狮公司）诉被告广东优而快汽车维修有限公司（以下简称优而快公司）、杨广生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告庆狮公司的委托诉讼代理人张兴亮、被告杨广生（同时是优而快公司的法定代表人）及两被告的共同委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆狮公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的房屋租金1757160元；2.判令两被告向原告庆狮公司支付欠付上述租金的违约金（以1757160为本金，按日利率万分之五的标准，自2017年1月1日起计至实际付清款项之日止，暂计至起诉之日违约金为969074元);3.诉讼费由两被告承担。庭审中，庆狮公司将第1、2项诉讼请求变更为：1.判令两被告支付拖欠的2016年7月1日至2016年12月31日租金878580元;2.判令两被告支付欠付上述租金的违约金（以878580为本金，按日利率万分之五的标准，自2017年1月1日起计至实际付清款项之日止)。事实和理由：杨广生自2016年1月1日起开始使用涉案场地，庆狮公司与优而快公司、杨广生于2016年7月1日签订两份房屋租赁合同，约定庆狮公司为出租人(甲方)，优而快公司、杨广生为承租人(乙方)，甲方将位于黄埔区××路华侨××号的服务出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月1日至2028年12月31日，租金每月分别为94560元、51870元，共计146430元/月，租金支付方式按月以现金方式支付。涉案房屋实际使用日期为2016年1月1日，优而快公司实际入场使用的期限是2016年1月1日，从杨广生与庆狮公司签订的销售合同可以看出，杨广生实际使用涉案场地的时间为2016年1月1日。优而快公司系庆狮公司与杨广生及案外人红色财富基金管理有限公司于2016年4月共同发起成立，优而快公司成立初始均在涉案场地办公。但优而快公司和杨广生使用涉案房屋期间从未缴纳过房屋租赁使用费。涉案《房屋租赁合同》第七条明确约定了逾期支付房租的违约金标准：“每逾期一日，乙方须月租金额的1%向甲方支付违约金”，现庆狮公司考虑到违约金标准过高，将违约金额调整为按日万分之五计。优而快公司、杨广生在租赁期内从未支付涉案场地租金的行为已构成根本性违约，严重损害庆狮公司合法权益。经庆狮公司多次催讨后，优而快公司、杨广生仍未支付上述费用。综上，庆狮公司为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持诉请。被告优而快公司、杨广生共同辩称，（一）庆狮公司的诉请不成立，涉案场地是由李锐坤等三人出租给庆狮公司，庆狮公司再将其中一部分转租给优而快公司。2017年1月1日，庆狮公司拖欠李锐坤等三人的租金，李锐坤等三人就把优而快公司承租的涉案场地封闭，通过各方协调一直到2017年3月份李锐坤等三人才同意让优而快公司将存放在涉案场地的货物搬出去。（二）2016年7月1日签订的两份租赁合同是真实的，合同确实约定了每月需要支付租金，但优而快公司一直没有支付租金的原因是庆狮公司的一人股东于立直到2016年底拖欠优而快公司300多万的借款，所以优而快公司没有支付租金。（三）优而快公司承租涉案房屋之后投入了大量的装修款及购买汽车维修设备。因为庆狮公司的原因造成优而快公司无法继续经营，所以2017年3月优而快公司与庆狮公司口头协商达成庆狮公司不要求优而快公司支付租金，优而快公司也不要求庆狮公司赔偿损失的一致意见，而且两份租赁合同原件双方都同意并已经销毁，表明互不追究责任。（四）杨广生出具的承诺支付一年租金的书面说明是2017年1月11号出具的。当时优而快公司的仓库已经被封闭，于立承诺会与李锐坤等三人协商将涉案场地继续承租下来给优而快公司使用，但是要求杨广生代表公司出具书面的凭证保证优而快公司会继续承租场地，所以优而快公司在这个情况下出具了上述说明，说明中所提及的一年租金是保证优而快公司按原条件继续使用一年的涉案场地，而且杨广生出具该份书面说明是以优而快公司的法定代表人的身份作出的，并不是代表其个人作出的承诺。（五）基于以上的意见，庆狮公司在2017年3月份向优而快公司出具的《房产无偿使用证明》是将场地无偿让优而快公司使用的，所以优而快公司不需要支付租金及违约金。经审理查明，2016年7月1日，庆狮公司（出租人、甲方）与优而快公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“第一份租赁合同”），约定甲方同意将坐落在黄埔区××路华侨××号街1号102房的房地产教学楼1-4层出租给乙方作商业用途使用，建筑面积3152平方米。租赁期限为2016年7月1日至2028年12月31日，月租金额为94560元，逐2年递增10%计算。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条乙方的权利和义务约定，1.依时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。同日，双方还签订一份关于优而快公司向庆狮公司承租黄埔区××路华侨××号街1号102房的房地产宿舍楼1-3层的《广州市房屋租赁合同》（以下简称“第二份租赁合同”），约定租赁期限为2016年7月1日至2028年12月31日，月租金为51870元，逐2年递增10%计算。租金按月结算，由乙方在每月第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条乙方的权利和义务约定，1.依时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。关于涉案租赁物的交付使用情况。庭审时，优而快公司陈述庆狮公司分批次交付租赁物，2016年4月交付了宿舍楼3楼、2016年5月交付了宿舍楼1楼、2016年6月交付了宿舍楼2楼，2016年7月交付了教学楼4楼，教学楼1-3楼一直未交付使用，涉案租赁物是由优而快公司使用至2017年1月1日，杨广生从未使用过。庆狮公司则表示其于2016年1月1日已将涉案租赁物交付杨广生。优而快公司、杨广生从未向庆狮公司支付租金。2019年1月15日，庆狮公司向优而快公司、杨广生发出《催款函》，该函载明：我方与贵方于2016年7月1日签订了两份关于广汕二路华侨段2号自编号101号场地的《广州市房屋租赁合同》，我司已按合同约定将场地交付给贵方使用，但贵方自2016年7月1日开始拖欠租金，杨广生先生于2017年1月11日确认承担一年的租金。至2017年3月1日，共拖欠租金2050020元。烦请自收到本函后三日内支付拖欠租金2050020元及违约金2050020元。优而快公司、杨广生确认收到上述函件，但其主张因庆狮公司欠付上一手租金，致使其不能正常使用涉案房屋，造成巨大损失，庆狮公司于2017年3月出具《房产无偿使用证明》同意其无偿使用涉案房屋。《房产无偿使用证明》载明：庆狮公司现将广东省广州市黄埔区广汕路华侨段自编2号的房屋无偿提供给关联公司优而快公司黄埔店使用，该盖明上盖有庆狮公司的公章，于立在股东签名处签名。庆狮公司对《房产无偿使用证明》的真实性予以确认，但其主张该证明是因为优而快公司在成立黄埔分公司，为了办理黄埔分公司的工商登记而出具的，事实上黄埔分公司并未实际使用涉案房屋。庆狮公司提交杨广生手写的两张字据，拟证明杨广生同意承担涉案房屋一年的租金。第一张字具的落款时间2017年1月11日，内容为“全权委托于立去地主谈判，最后我认一年租金。谈下总额平均月份记账。杨广生。”第二张字据的内容为“庆狮与优而快合同7月1日-12月31日共6个月51870元（1729平方米）+94560元（3152平方米）=146430×6个月=878580元”。杨广生确认上述两张字据为其本人书写，但其表示第一张字据的意思是庆狮公司如果与上一手协商好让优而快公司继续使用涉案场地的情况下，优而快公司保证继续使用一年的涉案场地，2016年7月至2016年12月份欠付的租金平摊在后边的租期里支付，第二张字据是对2016年7月至2016年12月欠付的租金予以明确及确认。另查明，庆狮公司与涉案房屋的原出租方李锐坤、李煜云、钟叙文的租赁合同纠纷经本院（2017）粤0112民初411号案审理并经二审维持原判，根据该案查明的事实：2013年12月31日，李锐坤、李煜云、钟叙文（出租方、甲方）与庆狮公司（承租方、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定将坐落在广州市萝岗区广汕路2号（自编）（原凌凯汽车技术学校）的物业出租给乙方作汽车相关的商业用途使用，总占地面积9189平方米，其中自建主体建筑三栋，A栋有三层（原办公楼）、B栋有四层（原车间楼）、C栋有五层（原宿舍楼），合计建筑面积9668平方米和空地4144.75平方米。庆狮公司称其承租涉案场地后部分自己使用，其余分三部分分别转租给广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司、广东优而快汽车维修有限公司、另一家公司名称记不清楚。案件审理过程中，本院组织双方当事人现场勘验。经双方当事人指认，涉案场地共有三栋建筑物，测绘图中A2、A3是一栋L型建筑物，共3层，一直由广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司使用，A4、A5为两栋独立的建筑物，A4栋为4层，A5栋为5层，A4、A5两栋有报建手续，报建范围均是3层。2016年6月其转租给广东优而快汽车维修有限公司，该司进场后在庆狮公司装修的基础上又进行了装修。另查，广州市第一一七中学于2003年5月12日取得了白云区萝岗镇黄陂地段的《建设工程规划许可证》，建设规模为二幢三层、连廊，总建筑面积3556平方米，建设项目为办公楼、文体活动楼、连廊。该案判决庆狮公司按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向李锐坤、李煜云、钟叙文支付欠付租金的违约金。庭审中，本案双方当事人均确认（2017）粤0112民初411号案《民事判决书》所提及的A4栋即指涉案教学楼，A5栋即指涉案宿舍楼，建设规模为二幢三层的建筑物即为涉案租赁物。双方还确认涉案租赁物每层的面积基本一致。庭审中，庆狮公司称优而快公司逾期未支付租金造成其未及时向上一手缴纳租金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准承担了欠付租金的违约金。优而快公司、杨广生称庆狮公司发出《催款函》写明的租赁时间为2016年7月1日起，与起诉状中所称2016年1月1日起欠付租金不相符，该《催款函》无效，租金截止日期是2017年1月1日，庆狮公司于2020年1月15日提起诉讼，已超过诉讼时效。经本院释明后，庆狮公司表示如合同部分无效，则无效部分其主张的是占用费。以上事实有《广州市房屋租赁合同》《催款函》《房产无偿使用证明》、字据、（2017）粤0112民初411号《民事判决书》、（2018）粤01民终11729号《民事判决书》等证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，关于涉案两份租赁合同的效力。根据生效判决查明的事实及双方当事人的陈述，涉案教学楼及宿舍楼报建批准层数均是3层，故第一份租赁合同中超出规划报建的第4层因违反法律法规的强制性规定，所涉合同应属无效，第一份租赁合同中教学楼1-3层所涉合同及第二份租赁合同是庆狮公司与优而快公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于优而快公司是否应当支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金。其一，优而快公司主张庆狮公司一直未交付教学楼1-3楼，但杨广生书写的第二张字据载明“庆狮与优而快合同7月1日-12月31日共6个月51870元（1729平方米）+94560元（3152平方米）=146430×6个月=878580元”，杨广生在庭审中确认该字据是对2016年7月至2016年12月欠付的租金予以明确及确认，故优而快公司主张部分租赁物未交付本院不予采信。其二，优而快公司主张庆狮公司2017年3月已出具《房产无偿使用证明》同意其无偿使用涉案租赁物，但该证明表述为“现将涉案房屋无偿提供给优而快公司黄埔店使用”，从证明的内容来看，并无法反映庆狮公司同意免除2016年7月1日至2016年12月31日的租金，故本院对优而快公司主张其无需支付租金的意见不予采纳，优而快公司应按照合同的约定向庆狮公司支付相应的款项。根据第一份租赁合同约定，教学楼1-4层的月租金额为94560元，如前所述，第4层教学楼未经规划报建，所涉合同无效，但因优而快公司已实际使用该场地，应当参照合同约定的租金标准支付占用费，故教学楼第4层2016年7月1日至2016年12月31日的占用费为141840元（94560元/月÷4×6个月）。第二份租赁合同约定宿舍楼1-3层的月租金为51870元，故教学楼1-3层及宿舍楼1-3层的2016年7月1日至2016年12月31日租金为736740元【（94560元/月÷4×3+51870元）×6个月】。关于拖欠租金的违约金。因第4层教学楼所涉的合同无效，庆狮公司主张该层占用费的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。两份租赁合同第三条均约定“租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金”，优而快公司未依照上述约定支付教学楼1-3层及宿舍楼1-3层的2016年7月1日至2016年12月31日租金736740元，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然两份租赁合同第七条约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金”，但庭审中庆狮公司表示优而快公司逾期未支付租金造成其未及时向上一手缴纳租金，而本院在（2017）粤0112民初411号《民事判决书》判决庆狮公司承担逾期交租的违约金是按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，故本案的违约金本院亦参照上述标准计算。因2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。庆狮公司主张从2017年1月1日起计算拖欠租金的违约金是对其权利的处分，本院予以准许。综上，优而快公司应向庆狮公司支付拖欠2016年7月1日至2016年12月31日的租金的违约金，违约金以736740元为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以736740元为限。关于杨广生是否应共同承担责任的问题。由于两份租赁合同的承租方均为优而快公司，杨广生并非租赁合同的当事人，庆狮公司要求杨广生共同承担支付租金及违约金的责任理应提交充分的证据予以证实。庆狮公司依据杨广生2017年1月11日手写的一张字据要求杨广生支付租金，该字据表述为“全权委托于立去地主谈判，最后我认壹年租金”，庭审中双方对于“壹年租金”具体是指哪年的租金存在争议，而从该字据的内容来看，亦无法充分证明杨广生同意支付涉案房屋2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金。而且庆狮公司主张的是2016年7月1日至2016年12月31日的租金，与字据中所称的一年租金时间也不相符，因此，庆狮公司要求杨广生共同承担责任的理据不充分，本院不予支持。关于诉讼时效问题。优而快公司、杨广生主张庆狮公司的诉请已过三年诉讼时效。但庆狮公司于2019年1月15日即向优而快公司、杨广生发出过催缴涉案房屋租金的《催款函》，优而快公司确认收到该《催款函》，故诉讼时效因庆狮公司主张权利而中断，从优而快公司收到该函件之日起诉讼时效重新计算。至本案起诉之日2020年1月16日，三年诉讼时效尚未届满，优而快公司、杨广生关于诉讼时效已过的意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东优而快汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日向原告广东庆狮汽车销售服务有限公司支付广州市黄埔区广汕路华侨段2号街1号102房的房地产宿舍楼1-3层和教学楼1-3层的2016年7月1日至2016年12月31日的租金736740元及违约金（违约金以736740元为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以736740元为限）;二、被告广东优而快汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日向原告广东庆狮汽车销售服务有限公司支付广州市黄埔区广汕路华侨段2号街1号102房的房地产教学楼第4层的占用费141840元;三、驳回原告广东庆狮汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8534元，由原告广东庆狮汽车销售服务有限公司负担1378元，被告广东优而快汽车维修有限公司负担7156元。原告广东庆狮汽车销售服务有限公司已预交案件受理费，被告广东优而快汽车维修有限公司在履行本判决确定的义务时将其应承担的诉讼费迳付原告广东庆狮汽车销售服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王梦二〇二〇年四月九日书记员  张敏张园