江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初4035号 原告：刘杰，男，1965年2月15日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。 被告：李辉，男，1984年4月27日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王勋，江苏金合律师事务所律师。 被告：李盖，男，1987年6月8日生，汉族，自由职业，住徐州市鼓楼区。 被告：刘李英，女，1933年12月22日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李盖（系被告刘李英之孙），男，1987年6月8日生，汉族，自由职业，住徐州市鼓楼区。 原告刘杰诉被告李辉、李盖、刘李英合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2019年12月16日再次公开开庭审理了本案，原告刘杰及其委托诉讼代理人陈青、被告李辉及其委托诉讼代理人王勋、被告李盖暨被告刘李英的委托诉讼代理人李盖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘杰向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还位于徐州市泉山区房屋的拆迁征收补偿款685750元（按照房屋测算表5275元/㎡×协议约定的130㎡计算得出）；2、三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年10月26日，原告刘杰与李某（被告李辉、李盖之父，案件审理过程中去世）、被告李辉签订《建房协议书》一份，该《建房协议书》约定由原告刘杰出资在李某、被告李辉的宅基地上新建、翻建房屋，该协议书还约定房屋建成后，除去李某、被告李辉原有的老房屋面积，剩余的房屋总面积和土地总面积按55%分配给原告刘杰即130平方米，李某、被告李辉为45%。现翻建、新建的房屋已被拆迁，而李某、被告李辉将所有补偿款以及安置房屋占为己有，拒不按照《建房协议》的约定进行分割，原告刘杰多次与三被告协商未果，为维护自己的合法权益，特诉至法院。 被告李辉辩称，原告刘杰的诉请无事实及法律依据，依法不能成立。依据物权法和土地法的规定，宅基地使用权的主体属于特定的农村集体组织成员，非集体成员不享有宅基地的使用权，被告李辉为徐州市泉山区苏山村X组村民，原告刘杰为非集体组织成员，被告李辉享受宅基地的使用权，原告刘杰不享有。最初出资建房的也不是原告刘杰本人，原告刘杰是从他人手中购买的房屋，该建房协议书是原告刘杰与李某在2011年10月份补签的，原告刘杰显然属于变相取得农村宅基地使用权，双方签订的建房协议违反了上述法律的规定，该建房协议应属无效。依据无效的建房协议，原告刘杰不享有建房协议约定的房屋所有权及宅基地使用权，该房屋拆迁后的补偿款及安置房均与原告刘杰无关。综上，原告刘杰的诉请无事实及法律依据，依法驳回其诉讼请求。 被告李盖及被告刘李英共同辩称，原告刘杰作为国家公务人员领导层，还是共产党员，知道房子要拆迁的情况下，到农村出资建房，纯粹变相的侵犯他人财产，被告李辉及被告李盖的父亲李某长年饮酒，没有文化，被告李辉脑梗后遗症，属于老弱病残，当时原告刘杰与他们签订协议时，一个有病一个喝酒也不识字。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告李辉、被告李盖系死者李某之子，死者李某在本案审理期间于2019年9月1日去世。李某的妻子李忠民及父亲已先于李某去世。被告刘李英系李某之母。 2011年10月26日，李某、被告李辉（甲方）与原告刘杰（乙方）、梁伟（担保人）签订《建房协议书》一份，约定：“1、甲方在九里区苏山村X组有老房屋一套，带小院，老房屋面积为（空白）平方米，甲方想在院内建新房屋，同时老房屋也翻建。2、经甲乙双方充分协商，由甲方出地，乙方出资合作建房，房屋建成后，除去甲方原有的老房屋面积，剩余的房屋总面积和土地总面积给乙方55%，甲方45%。甲方面积为（空白）乙方面积为130平方。3、房屋证件双方各自办理，办证费用各自承担，乙也可帮助甲方办理房屋证件，费用由甲方来出，办证期间甲方必须无条件提供相关手续。4、建房期间由甲方协调好四邻关系，建房期间如有四邻阻挠或甲方的原因，使乙方不能继续建房，乙方所造成的损失由甲方承担。5、房屋建好后大门双方共同使用，水电乙方按正常使用费用交给甲方，住房期间乙方在不违约的情况下，甲方不能借故刁难。6、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决，本协议一式三份，甲乙双方和担保人各一份，双方签字后生效，如有任何一方违约，应付对方违约金伍拾万元人民币。”。 房屋建好后，该房一直未办理房屋权属证书。 后因国家陆路一类口岸二期项目需要，上述房屋被拆迁。国家陆路一类口岸二期项目出具的《房屋征收补偿核算表》显示被征收人为被告李辉，征收面积为304.30㎡，合法建筑面积为234.08㎡，奖励面积为70.22㎡；房屋补偿合计1463683元（234.08㎡×4810元/㎡+70.22㎡×4810元/㎡）；附属物补偿合计32292元；搬迁、过渡、奖励合计37463元；货币补贴47302元。补偿总额为1580740元。安置小区泉盛美家X-X-XXX01室（选房面积108.28，优惠价单价5275，安置房款571177元），泉盛美家X-X-XXX02室（选房面积97.68，优惠价单价5280，安置房款515750元）；安置房总款1086927元，产权调换差价款493813元。 为查明户主姓名为李忠民、房屋座落于的土地性质，本院于2019年12月向徐州市自然资源和规划局进行查询。2020年3月3日徐州市自然资源和规划局反馈查询结果为：2004年，李忠民在苏山南村两处房屋办理了国有土地使用证，徐土国用（2004）字第XXXXX号，地号：X-X-X-X；徐土国用（2004）字第XXXXX号，地号X-X-X-X。经查询，两处房屋均未办理产权交易。 经向国家陆路一类口岸二期项目部核实徐土国用（2004）字第XXXXX号土地证的原件，保存于国家陆路一类口岸二期项目部的徐土国用（2004）字第XXXXX号土地证原件显示案涉土地性质为划拨，用途为住宅用地。 2019年6月27日，原告刘杰即以李某、李辉为被告以诉称理由起诉来院，本案审理期间，李某去世，被告李盖、刘李英作为李某的法定继承人参与了诉讼。应诉后被告李辉、李盖、刘李英则各以辩称理由予以反驳。经调解无效。 本院认为，未经有批准权的人民政府批准，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。本案中案涉土地性质为划拨土地，李某、被告李辉未经相关部门批准，将该土地上的130平方米的土地转让给原告刘杰使用，双方签订的《建房协议书》违反行政法规的强制性规定，应为无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋已被征收，返还已无可能，但被告李辉、李盖、刘李英应当对原告刘杰投资所建房屋进行折价补偿。虽然案涉《建房协议书》无效，但是建造的房屋因政府征收所获得的补偿款，原被告之间可以按照《建房协议书》约定的期待利益进行分配。原告刘杰与李某、被告李辉均信赖《建房协议书》约定的合作形式以及利益分配方式，即按照《建房协议书》的约定，李某、被告李辉提供土地，原告刘杰出资建造房屋。根据《建房协议书》第2条约定，原告刘杰可享有130平方米房屋的利益，其余的房屋利益由李某、被告李辉享有。 根据国家陆路一类口岸二期项目出具的《房屋征收补偿核算表》显示被告李辉获得的拆迁补偿款系按照4810元/㎡计算，因双方争议的案涉房屋所获补偿系按《房屋征收补偿核算表》计算所得，故原告刘杰主张的利益亦应按4810元/㎡标准予以计算。因此，对于原告刘杰主张的应获利益，应按拆迁面积130㎡为基数进行计算，即625300元（130㎡×4810元/㎡）。 依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告李辉、李盖、刘李英在获得位于徐州市泉山区房屋（征收编号X-XX）征收补偿利益的范围内向原告刘杰支付625300元； 二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由被告李辉、李盖、刘李英负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王亚群 人民陪审员  梁文平 人民陪审员  陈 玲 二〇二〇年四月二日 书 记 员  李 曼