广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17287号上诉人（原审被告）：陈峰，男，1980年5月10日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：杨某，男，1953年9月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许海营，男，1990年10月29日出生，汉族，住所地广东省普宁市。上诉人陈峰因与被上诉人杨某、许海营房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈峰上诉请求：1.诉讼费由杨某、许海营承担；2.陈峰不应支付一审判决的物业管理费、电费、税费、滞纳金合计总共人民币18975.9元（以下货币均为人民币）。被上诉人杨某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈峰与许海营作为涉案租赁合同的相对方，应当共同履行合同约定的义务，共同承担本案的债务。被上诉人许海营辩称：许海营只承担2016年12月份欠的电费和管理费。杨某向一审法院起诉请求：判决解除合同，许海营、陈峰返还商铺；许海营、陈峰支付拖欠的税费、管理费、水电费合计55000元；赔偿商铺楼梯款50000元、误工费20000元；以上合计125000元。一审庭审中，杨某当庭变更诉讼请求为：判决解除合同，许海营、陈峰返还商铺；许海营、陈峰支付代垫的租赁经营税费5075.52元、物业服务费（含管理费、水费）8095.1元、电费4303.5元；支付逾期缴纳房屋租金产生的滞纳金82762.20元；并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月2日杨某与许海营、陈峰签订《租赁合同书》一份，载明“……第一条杨某同意将位于深圳市龙华XX路XX花园X座XXXX和XXXX共两套铺位出租给许海营、陈峰作餐饮用途。租赁期叁年（即从2016年10月1日至2019年9月30日止）。第二条……2016年10月1日-2018年9月30日每月租金人民币（大写）壹万贰仟陆佰贰拾元整。2018年10月1日起租金按每年递增8%，以此类推。许海营、陈峰应于每月1日前交付当月租金。逾期每天按租金总额的3%加收滞纳金。……第四条租赁期内，许海营、陈峰负责支付出租房屋的水电费、卫生费、物业管理费以及负责支付租赁经营许可证税费和管理费。……第五条租赁期间，许海营、陈峰不得将房屋擅自转租给他人或改变该用途。……”杨某在《租赁合同书》尾部“甲方”处签名并手写加注手机号码，许海营、陈峰在《租赁合同书》尾部“乙方”处签名并手写加注身份证号手机号码，双方均予以确认。杨某将涉案房屋交付许海营、陈峰。后，双方产生矛盾。深房地字第500007XXXX号房地产证载明深圳市XX区XX镇XX路东侧XX家园第X栋XXXX号房所有权人为杨见某、杨棋某。深房地字第500007XXXX号房地产证载明深圳市XX区XX镇XX路东侧XX家园第X栋XXXX号房所有权人为杨某、杨桦某。杨见某、杨棋某、杨桦某于2019年3月11日出具《房屋产权人、共有权人同意出租声明》一份，载明“本人杨见某，……系杨某……之妻，……本人杨棋某，……系杨某……之子，……本人杨桦某……系杨某……之子，……三人与杨某为直系亲属关系。……2016年12月2日，许海营与陈峰商议合作，共同承租两个商铺用来经营餐饮生意，为了上述商铺的高效利用，三人同意2012年1月1日至2019年12月31日期间以杨某名义对外出租，并由杨某负责与陈峰、许海营签订《租赁合同书》。三人同意杨某作为（2019）粤0309民初606号案杨某提起诉讼，放弃对本案的诉讼权利。此后也不会以2016年12月2日《租赁合同书》向陈峰、许海营主张权利。”杨见某、杨棋某、杨桦某在《房屋产权人、共有权人同意出租声明》尾部“声明人”处签名并加盖指印予以确认。一审庭审中，许海营、陈峰均认可陈峰在合同履行期间已离开XXXX、XXXX商铺，将商铺租赁权全权转交许海营，但双方未能对陈峰离开XXXX、XXXX商铺的时间达成一致意见。一审法院要求陈峰于一审庭审结束之日起三日内向一审法院提交其何时离开XXXX、XXXX商铺，将商铺租赁权全部转交给许海营的有效证据，但陈峰未提交。一审庭审中杨某提交物管费收据原件两份，载明杨某已缴纳物管费、水费、排污费、垃圾处理费共计8095.10元。一审庭审中，杨某、许海营、陈峰均同意于2018年11月16日解除合同。许海营、陈峰对杨某要求返还XXXX、XXXX商铺，要求支付物管费、水费、排污费、垃圾处理费8095.10元，电费4303.5元之诉讼请求无异议。一审庭审中，杨某提交税收完税证明打印件12份，载明已缴纳相关租赁税费89.58+821.04+447.84+1179.30+1015.07+253.81+164.23+447.84+656.81=5075.52元。一审庭审中，杨某提交加盖“深圳农村商业银行总行营业部业务受理章”的户名为杨见某的历史交易明细查询报表打印件4页，其上载明2016年12月3日，2017年1月6日，2017年2月9日，2017年3月23日，2017年4月5日，2017年5月13日，2017年6月19日，2017年7月14日，2017年9月2日，2017年9月30日，2017年10月4日，2017年11月6日，2017年12月5日，2018年1月7日，2018年2月8日，2018年3月5日，2018年4月4日，2018年5月3日，2018年6月5日，2018年7月9日支付租金，其中2017年9月2日系支付2017年8月份租金，其余各月支付的是当月租金。许海营、陈峰于庭审中均表示2016年12月2日《租赁合同书》约定的滞纳金过高。一审法院认为，深圳市宝安区龙华镇和平路东侧XX家园第一栋XXXX号房、XXXX号房均有合法所有权证书。XXXX号房、XXXX号房合法所有权人杨见某、杨棋某、杨桦某于本案审理过程中出具《房屋产权人、共有权人同意出租声明》一份，载明“……三人同意2012年1月1日至2019年12月31日期间以杨某名义对外出租，并由杨某负责与陈峰、许海营签订《租赁合同书》。……”2016年12月2日杨某与许海营、陈峰所签订之《租赁合同书》为各方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效。各方均应按照合同履行各自义务。（一）关于诉讼请求中的解除合同，要求许海营、陈峰返还商铺。一审庭审中，杨某、许海营、陈峰均同意于2018年11月16日解除合同。许海营、陈峰对杨某要求返还XXXX、XXXX商铺之诉讼请求无异议。一审法院对杨某此两项诉讼请求予以支持。（二）关于诉讼请求中的支付代垫的物业服务费（含管理费、水费）8095.1元、电费4303.5元。一审庭审中杨某提交物管费收据原件两份，载明杨某已缴纳物管费、水费、排污费、垃圾处理费共计8095.10元。杨某诉讼请求项目有误，一审法院予以更正。一审庭审中，许海营、陈峰对杨某要求支付物管费、水费、排污费、垃圾处理费8095.10元，电费4303.5元之诉讼请求无异议，一审法院对杨某此两项诉讼请求予以支持。（三）关于诉讼请求中的支付代垫的租赁经营税费5075.52元。2016年12月2日杨某与许海营、陈峰签订之《租赁合同书》载明“……第四条租赁期内，许海营、陈峰……负责支付租赁经营许可证税费……”。庭审中，杨某提交税收完税证明打印件12份，载明已缴纳相关租赁税费5075.52元。杨某要求许海营、陈峰支付租赁税费5075.52元之诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。（四）关于诉讼请求中的支付逾期缴纳房屋租金产生的滞纳金82762.20元。2016年12月2日杨某与许海营、陈峰签订之《租赁合同书》一份，载明“……第二条……许海营、陈峰应于每月1日前交付当月租金。逾期每天按租金总额的3%加收滞纳金。……”。依照加盖“深圳农村商业银行总行营业部业务受理章”的户名为杨见某的历史交易明细查询报表打印件，许海营、陈峰逾期支付租金的天数为4+7+21+3+11+17+12+31+28+2+4+3+5+6+3+2+1+3+7=170天。2016年12月2日签订《租赁合同书》，许海营、陈峰在合同签订次日2016年12月3日支付2016年12月租金并无不当。2016年12月2日《租赁合同书》约定的滞纳金确实过高，一审法院按照年利率24%计算本案逾期付款违约金。故许海营、陈峰应给付杨某逾期付款违约金12620×（0.24÷365）×170=12620×0.0007×170=1501.78元。一审庭审中，许海营、陈峰均认可陈峰在合同履行期间已离开XXXX、XXXX商铺，将商铺租赁权全权转交许海营，但双方未能对陈峰离开XXXX、XXXX商铺的时间达成一致意见。一审法院要求陈峰于一审庭审结束之日起三日内向一审法院提交其何时离开XXXX、XXXX商铺，将商铺租赁权全部转交给许海营的有效证据，但陈峰未予提交。鉴于陈峰未能提交充分证据证实其何时离开XXXX、XXXX商铺，故许海营、陈峰共同承担本案债务。许海营未在本案一审中提起反诉。若许海营认为其确实存在房屋押金损失、房屋租金损失，可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院判决：一、2016年12月2日杨某与许海营、陈峰所签订之《租赁合同书》于2018年11月16日解除；二、许海营、陈峰于判决生效之日起七日内将深圳市宝安区龙华镇和平路东侧XX家园第一栋XXXX号房、XXXX号房返还杨某；三、许海营、陈峰于判决生效之日起三日内给付杨某物管费、水费、排污费、垃圾处理费8095.10元；四、许海营、陈峰于判决生效之日起三日内给付杨某电费4303.5元；五、许海营、陈峰于判决生效之日起三日内给付杨某租赁税费5075.52元；六、许海营、陈峰于判决生效之日起三日内给付杨某逾期付款违约金1501.78元；七、驳告杨某其他诉讼请求。一审案件受理费1400元，已由杨某预交，此款由许海营、陈峰负担700元，余款由杨某自行负担。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《租赁合同书》，合同当事人为出租方杨某和承租方许海营、陈峰，虽然许海营、陈峰双方确认陈峰在租赁合同履行期间已经退出经营，但陈峰也确认并没有将该情况告知出租方杨某，出租方杨某也未同意变更《租赁合同书》的合同主体，因此对于涉案《租赁合同书》，承租方仍为许海营、陈峰，至于陈峰退出经营是许海营与陈峰之间的内部关系，不能对抗租赁合同的相对方即出租方杨某，陈峰作为承租方之一仍受合同约束，并承担相应的违约责任，一审法院判处陈峰与许海营一并承担责任，处理正确，本院予以维持。至于陈峰退出经营后与许海营的权利义务关系，可另循途径解决。综上所述，上诉人陈峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由上诉人陈峰负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年四月二十八日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。