山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终474号 上诉人（原审被告）：刘建云。 上诉人（原审被告）：李永波。 两上诉人共同委托诉讼代理人：杨传书，男，汉族，1949年2月28日出生，潍坊市奎文区维顺邻里调解服务中心工作人员。 两上诉人共同委托诉讼代理人：高维顺，男，汉族，1955年4月5日出生，潍坊市奎文区维顺邻里调解服务中心负责人。 被上诉人（原审原告）：王玉峰。 委托诉讼代理人：王璐，山东岐贵律师事务所律师。 上诉人刘建云、李永波因与被上诉人王玉峰房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市垦利区人民法院（2019）鲁0505民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建云、李永波上诉请求：1.依法撤销一审判决,判令《房屋买卖协议》无效，王玉峰将东营市垦利区井御苑小区）1幢1单元402室恢复原状归还刘建云、李永波并支付违约金；2.依法判令王玉峰强行占用的房屋占用费，按出租价格每年2万元，从2012年计算到房屋归还刘建云、李永波之日止，足额从房款中扣除；3.王玉峰承担一、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决在明知李永波未签字的情况下，以与刘建云是夫妻关系就认定李永波有卖房的主观臆断，无事实及法律依据。李永波是北十井村的上门女婿，对村内事务并不熟悉，都是由刘建云处理，所以李永波不知情。该房屋产权是刘建云、李永波夫妻共同财产，为双方唯一住房，刘建云在李永波不知情的情况下，私自与王玉峰所签的《房屋买卖协议》应属无效。 王玉峰答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。王玉峰与刘建云签订的《房屋买卖协议》不存在合同无效的事由，该份协议系双方真实意思表示，应为合法有效。王玉峰与刘建云签订《房屋买卖协议》时，该安置楼房房号系刘建云个人财产并非夫妻共同财产。王玉峰与刘建云签订《房屋买卖协议》后，王玉峰已按照协议履行完毕各项付款义务。而李永波作为北十井村村内党员，对村内安置拆迁等重大事宜是知情的。自涉案房屋建成并交付使用后，王玉峰及其家人已在房屋内居住九年之久，李永波从未向王玉峰居住涉案房屋提出异议。现刘建云、李永波以与本案不存在关联性的理由，不认可《房屋买卖协议》的效力，从而要求王玉峰返还房屋的行为，不仅有违诚实信用原则，更侵害了王玉峰基于《房屋买卖协议》对涉案房屋享有的权利。 王玉峰向一审法院起诉请求：1.依法确认王玉峰与刘建云、李永波双方于2010年10月12日签订的《房屋买卖协议》有效；2.依法判令坐落于东营市垦利区井御苑小区）1幢1单元402室房屋归王玉峰所有；3.依法判令刘建云、李永波协助王玉峰将上述房屋办理到王玉峰名下的房产过户手续；4.案件受理费等由刘建云、李永波承担。 一审法院认定事实：刘建云在东营市垦利区内有院落A一处，因城中村改造拆迁，2010年9月28日，刘建云（乙方）与东营市垦利区垦利街道办事处（甲方）签订《垦利街道北十井村改造工程房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：拆迁补偿费94797元，乙方选择100型安置楼房，乙方家庭（分户后）符合安置资格的共计1人，在抵扣房屋配送面积后应向甲方缴纳购房款212400元。乙方应于房屋腾空交付甲方后7日内向甲方分期预交购买安置楼总房款的50%计106200元，新建住宅主体完工后，再向甲方缴纳个人应交购房款的30%计63720元，剩余部分在办理房屋交付使用时结清购房款。2010年10月6日，刘建云向垦利街道十井社区建设办公室缴纳房款106200元。2010年10月12日，刘建云与王玉峰签订《房屋买卖协议》，约定：卖方刘建云在垦利县井住房一处，经垦利县城中村改造拆迁，同时给予安置楼房一处100平方（顺序号58号）；该楼房所有权经协商刘建云予以转让给买方王玉峰，转让费11万元整；卖方刘建云确保此楼房无其它争议；该楼房过户卖方刘建云负责协助买方王玉峰办理过户手续；如有一方违约，按此楼房总价值的10%支付违约金，并退还后期支付此楼房的各项款项及转让费11万元。刘存友、孙建法作为证明人在该房屋买卖协议上签字。2010年10月12日，刘建云向王玉峰出具内容为“今收到楼房转让费11万元整”的收到条一份；2010年10月13日刘建云向王玉峰出具内容为“今收到预交楼房款（第一期）106200元整”的收到条一份。2012年1月17日、12月3日，王玉峰向垦利街道十井社区建设办公室缴纳房款63720元、67516元。涉案房屋位于东营市垦利区井御苑小区）1幢1单元402室，自交付至今王玉峰及其家人一直在该房屋居住使用。涉案房屋现登记在刘建云、李永波名下，办理到刘建云、李永波名下权证号为鲁（2018）垦利不动产权第0007729号不动产证书的费用系王玉峰交纳。涉案房屋至今未办理过户手续。 一审法院认为，王玉峰与刘建云签订《房屋买卖协议》，王玉峰向刘建云支付房款及转让费的行为是其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。王玉峰已支付全部购房款及转让款，刘建云应根据双方合同约定协助王玉峰办理涉案房屋的产权过户手续，刘建云未及时依约履行义务是造成本案纠纷的原因，应承担相应的法律责任。刘建云与李永波系夫妻关系，故王玉峰要求刘建云、李永波协助其办理涉案房屋的产权过户手续的主张事实清楚，证据确实充分，依法予以确认。刘建云辩称11万元是借的王玉峰的钱，不是房屋买卖。李永波辩称的涉案房屋为夫妻共同财产，其妻子刘建云与王玉峰签订的《房屋买卖协议》，其不知情，买卖协议无效。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。刘建云与王玉峰签订的《房屋买卖协议》及刘建云向王玉峰出具的《收到条》上均载明11万为转让费。整个村庄的拆迁、搬迁对于每个村民来说应该是非常重大的事项，村里其他居民搬迁了安置的楼房，而李永波作为成年人对房屋的买卖情况不明知显然与常理不符。故对于刘建云、李永波的辩解意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决：一、王玉峰与刘建云于2010年10月12日签订的《房屋买卖协议》有效；二、坐落于东营市垦利区井御苑小区）1幢1单元402室房屋归王玉峰所有；三、刘建云、李永波于判决生效之日起十日内协助王玉峰办理坐落于东营市垦利区井御苑小区）1幢1单元402室房屋的产权过户手续。案件受理费6550元，减半收取3275元，由刘建云、李永波负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 刘建云、李永波二审中未提交新证据。 王玉峰向本院提交了潍坊市不动产登记中心出具的《查档证明》一份。证明：1.刘建云、李永波共同共有位于于潍坊市潍城区房屋，其在上诉状中提及涉案房屋是其一家三口唯一住房的叙述不属实，刘建云、李永波以此为由否认《房屋买卖协议》的效力，已违背诚实信用原则，更无事实与法律依据。2.因涉案房屋并非刘建云、李永波的唯一住房，故其于上诉状中所述“村民待遇”问题与本案没有关联性；刘建云、李永波质证认为，对证据真实性及证明目的均无异议；本院认为，对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案房屋买卖合同纠纷无直接关联，本院不予采信。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点：涉案房屋买卖协议的效力问题。 本院认为，北十井村新农村改造工程，需要对刘建云房屋进行拆除安置，刘建云家庭分户后，符合安置资格就刘建云一人，故2010年9月28日，刘建云与东营市垦利区垦利街道办事处签订《垦利街道北十井村改造工程房屋拆迁补偿安置协议书》，后2010年10月12日，刘建云将其安置资格让与王玉峰并签订涉案《房屋买卖协议》，将涉案房屋所有权转让给王玉峰，王玉峰向刘建云支付房款及转让费11万元，在签订合同后王玉峰入住涉案房屋至本案起诉，长达近十年的时间里，刘建云未向王玉峰主张过任何权利，李永波也未提出过任何异议，而且在2018年办理产权登记手续是刘建云与李永波共同去办理，并将房产证办理登记在其两人名下，王玉峰交纳的办证费用，故即使涉案安置房屋系刘建云与李永波的夫妻共同财产，李永波对涉案房屋的买卖情况也是明知的，故刘建云与李永波上诉认为系在李永波不知情的情况下，刘建云私自与王玉峰签订的《房屋买卖协议》应属无效的主张明显不能成立。刘建云与王玉峰签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 综上，刘建云、李永波上诉主张涉案房屋买卖协议无效理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由刘建云、李永波负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年四月十三日 法官助理张丽颖 书记员周欣欣