广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终187号上诉人（原审原告）：曾梦婷，女，1990年6月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**************。公民身份号码：441************723。委托诉讼代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********。被上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区***名扬国际广场商业区1幢215号铺。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。上诉人曾梦婷因与被上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾梦婷上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、判令鹏超房地产公司支付逾期办证违约金20286元给曾梦婷；四、本案一、二审诉讼费由鹏超房地产公司负担。事实与理由：一审判决将720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间视为办出不动产权证时间，是认定事实错误。一、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的办出不动产权证的期限是90日而非720个工作日。（一）《补充协议》第七条第1项约定的360日初始登记时间与720个工作日内申请办理转移登记时间，是《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记时间的补充，并非将商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的期限修改为720个工作日。（二）《补充协议》第七条第2项的约定进一步证实《商品房买卖合同》第十五条约定的办出不动产权证的90日期限没有修改为720个工作日。（三）《补充协议》第七条第3项约定既明确了买受人取得不动产权证的期限为90日，又将《商品房买卖合同》第十五条约定的“按已付房价款的0.5%”计算违约金修改为“按已付房价款日万分之一”计算违约金。（四）当事人到登记机关办出不动产权证的时间快则1日，且现在不动产登记中心将办证时间修改为5个工作日。因此，无论从哪个角度分析，办理不动产权证的期限都不可能约定为720个工作日。二、鹏超房地产公司在一审中确认商品房买卖合同是政府部门制定的格式合同，而补充协议是其自身制作的条款，鹏超房地产公司自身也否定了720个工作日为办出不动产权证的时间，一审认定办出不动产权证的时间为720个工作日，超出了法院自由裁量权的范畴。涉案商品房的交付时间为2015年12月11日，办出不动产权证的时间为2017年7月6日，扣除约定的90日期限，鹏超房地产公司逾期办证共483天，应支付逾期办证违约金20286元给曾梦婷。鹏超房地产公司辩称：一、曾梦婷将720个工作日的办证时间和取得不动产权证的90日期限进行了错误区分，鹏超房地产公司将办证资料交给房产登记中心即完成了办证义务，一审将办证期限认定为鹏超房地产公司自交房时起至入件时止是正确的。二、曾梦婷及一审法院均混淆了房地产权属证明书与不动产权证，商品房经初始登记后取得房地产权属证明书，在房屋产权转移登记后，业主才取得不动产权证。两证的主要区别是，房地产权属证明书的权利人是鹏超房地产公司，不动产权证的权利人为业主。《补充协议》是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任的约定，对于逾期办理不动产权证的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定确定。曾梦婷向一审法院起诉请求：一、判令鹏超房地产公司退还多收的办证款14864元给曾梦婷；二、判令鹏超房地产公司支付迟延办理房地产权证的违约金20286元给曾梦婷；三、诉讼费由鹏超房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年7月6日，曾梦婷（买受人）与鹏超房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20******96），该合同主要约定：买受人曾梦婷，地址：广东省阳江市江城区**********，联系电话：139*******9；鹏超房地产公司将位于阳江市江城区***名扬国际广场商业区*幢1**3号房出售给曾梦婷，建筑面积共72.04平方米，其中套内建筑面积57.68平方米、公共分摊面积14.36平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为420000元；付款方式为银行按揭，买受人于签署合同时支付首期房价款130000元，余款290000元由买受人办理银行按揭支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。曾梦婷和鹏超房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，曾梦婷与鹏超房地产公司还签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：“七、对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改：1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、‘房地产权属证明书’由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。2.3其它不属于出卖人责任的情况。3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书。……十七、关于退补款补充：代办证税费结算，多退少补均不计利息。十八、关于通讯地址：双方的通讯地址以本合同记载的为依据，双方应保证通讯地址有效能够送达相关文件。如一方迁移通讯地址，应立即以挂号邮件知会对方，否则，应承担因此引起文件送达不能的不良法律责任；凡一方根据最后登记的对方地址寄出的挂号邮件，以挂号回执上注明的收件日期为送达对方日期；邮件依合同约定地址寄出无人签收或地址错误的，以邮件上登记无法送达之日视为相关件已送达。……二十一、合同与本补充协议的法律效力：本补充协议一式两份共五页是《商品房买卖合同》不可分割的一部分；由双方在签署《商品房买卖合同》之同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，本补充协议与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以本补充协议为准。”曾梦婷和鹏超房地产公司均在补充协议上签名盖章予以确认。合同及《补充协议》签订后，曾梦婷按合同约定付清全部购房款共420000元给鹏超房地产公司,并支付办证费用16800元给鹏超房地产公司。2015年12月11日，鹏超房地产公司将涉案商品房交付曾梦婷使用。2017年7月6日，曾梦婷作为权利人取得涉案商品房的不动产权证书。在诉讼中，鹏超房地产公司提交了一份曾梦婷于2019年4月25日签名确认的《同意书》，拟证明鹏超房地产公司代为支付所有办证税费及房屋其他相关费用后余款14864元，曾梦婷同意将余款中的1160元用于支付前期物业欠费，将余款中的1296元作为预存物业费，余下金额12408元予以退还，曾梦婷对此予以确认。鹏超房地产公司为证明其于2017年3月10日已履行短信通知办证义务，提交手机短信截图为证，截图显示收件人为13926311269。曾梦婷对此不予确认，并称没有收到相关的短信通知。一审法院认为：曾梦婷与鹏超房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于曾梦婷请求鹏超房地产公司退还多收的办证费用。曾梦婷于2015年12月11日支付办证费用16800元给鹏超房地产公司。在诉讼中，鹏超房地产公司提交了一份曾梦婷于2019年4月25日签名确认的《同意书》，拟证明鹏超房地产公司代支付所有办证税费及房屋其他相关费用后余款14864元，曾梦婷同意将余款中的1160元用于支付前期物业欠费，将余款中的1296元作为预存物业费，余下金额12408元予以退还，曾梦婷对此予以确认，故鹏超房地产公司应将剩余的办证费用12408元退还给曾梦婷。关于曾梦婷请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金。根据曾梦婷与鹏超房地产公司签订的《补充协议》第七条的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出修改，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书；同时，双方约定《补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，内容有不一致的以补充协议为准。《补充协议》第七条既延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，也变更了违约金的计算方式，由“已付房价款的0.5%”变成“已付房价款日计万分之一”，该条款是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律的强制性规定，故涉案商品房的产权登记时间应依《补充协议》第七条的约定履行。本案中，涉案商品房已于2015年12月11日交付曾梦婷使用，鹏超房地产公司应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即2018年10月31日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。涉案商品房于2017年7月6日办理完成商品房转移登记，未超过双方在《补充协议》约定的办理期限。至于曾梦婷请求按照《商品房买卖合同》第十五条约定的“在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，逾期将按照《补充协议》第七条第3点的约定“按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金”，不符合合同目的及公平原则，应不予支持。鹏超房地产公司辩称没有超出《补充协议》约定的时间办理产权登记，不应承担违约责任，应予以采纳。综上所述，曾梦婷请求鹏超房地产公司退还多收的办证费用，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准；曾梦婷请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还多收的办证费用12408元给曾梦婷；二、驳回曾梦婷的其他诉讼请求。一审案件受理费339元，由曾梦婷负担219元，鹏超房地产公司负担120元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司应否计付逾期办证违约金给曾梦婷。《商品房买卖合同》第十五条是关于商品房产权登记的约定，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关，即《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记期限是指出卖人办理商品房的初始登记和将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关的期限。曾梦婷与鹏超房地产公司在《补充协议》第七条对鹏超房地产公司办理初始登记和将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限作出了变更，将初始登记的期限约定为商品房交付之日起360日内，将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限约定为商品房交付之日起720个工作日内，曾梦婷上诉主张《商品房买卖合同》第十五条约定的90日为办出不动产权证的期限，《补充协议》第七条约定的360日初始登记期限720个工作日内申请办理转移登记的期限是对《商品房买卖合同》第十五条约定的90日办出不动产权证期限的补充而非变更，理据不足，本院不予采纳。《补充协议》是曾梦婷与鹏超房地产公司的真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，该协议第七条第1项对商品房办理产权登记的期限作出了变更，一审认定涉案商品房办理产权登记的期限应依《补充协议》第七条约定的期限履行正确。涉案商品房于2015年12月11日交付曾梦婷使用，鹏超房地产公司应在2018年10月31日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，该商品房已于2017年7月6日登记至曾梦婷名下，一审认定鹏超房地产公司不存在逾期办证的违约行为，并判决驳回曾梦婷请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金的诉请，处理正确，本院予以维持。综上所述，曾梦婷上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由曾梦婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。