福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2089号 原告：郑辉，男，1993年1月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：蔡绍伟，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄美婷，福建瀛坤律师事务所实习律师。 被告：黄慧真，女，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：戴秀凉，女，1958年1月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告郑辉与被告黄慧真、第三人戴秀凉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序公开审理。原告郑辉的委托诉讼代理人蔡绍伟、黄美婷，被告黄慧真，第三人戴秀凉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑辉向本院提出诉讼请求：被告黄慧真赔偿原告郑辉因优先购买权受到侵害而产生的损失（以实际交易价格和市场价格的差价部分作为依据）。事实及理由：原告和被告经中介经纪人介绍，于2017年9月1日签订《房屋租赁合同书》（合同），约定由被告将其名下位于厦门市思明区的房屋出租给原告，租赁用途为包租，租赁期限从2017年9月15日至2022年9月15日止。被告亦于同日向原告出具《委托书》，授权原告代为出租涉案房屋。签订合同后，原告投入成本完成房屋装修后将房屋作为包租使用。但在租赁期内，被告于2019年5月至6月期间假借“租赁”之名，赶走原租客，实际却是将涉案房屋出卖给案外人甄祯。直到2019年8月24日，原告才从中介处得知房产交易事实。经与被告沟通，被告却一口否认原告享有合法优先购买权，并称新业主将继续履行租赁合同。但事实上，在新业主取得房屋后，就绕过被告，自行与租客签订租赁合同，并向租客收取租金，被告之行为，已严重侵害了原告的优先购买权。 黄慧真辩称，房屋租赁合同书是黄慧真母亲戴秀凉签署的，黄慧真不知情。直至收到本案诉讼材料黄慧真才知道。合同书上违约金的约定严重不对等，约定的黄慧真方违约金5万，对方违约金2.5万元。黄慧真是从2月份开始要卖房，原因是黄慧真没有收入，讼争房屋是黄慧真的嫁妆。2月份黄慧真开始在周边中介挂售，后面才找了大中介挂售。至5月份还未售出，黄慧真问中介原因，他们说是被租户阻挡不让进入看房。5月中旬黄慧真到讼争房屋，租户王奇平是一个女生，是原告转租给她。她说这段时间很多中介上门打扰她，她找原告沟通过，但原告没有解决。经过黄慧真与她沟通，最终该租户同意让人上门看房。她可能因此也不是很想租了，提出要退租。黄慧真与原告沟通说黄慧真要次承租讼争房屋，原告不同意。所以黄慧真找租户王奇平次承租，王奇平与原告的租赁合同有约定她可以转租。黄慧真没有与王奇平签订租赁合同。黄慧真出租给原告的月租金是2400元，原告转租给王奇平的月租金是3400元。在黄慧真与原告租赁期限届满前原告仍按每月2400元向黄慧真支付租金，而黄慧真以每月3200元向原告支付租金，黄慧真与他讲价降了200元。王奇平是2019年6月5日退租，第二天黄慧真就将房屋出售给案外人。黄慧真认为实际的租户是王奇平，她既然退租就意味着不想购买讼争房屋。过了几天黄慧真又找了一个新的租客，原告与该租客签订租赁合同，签订合同时黄慧真没在场。是新的租客通过电话跟黄慧真反馈了情况。接到本案诉讼材料后黄慧真询问新房东，新房东说最近的租客已经退租了，目前房屋空置。 戴秀凉述称，黄慧真的陈述属实。因为黄慧真带孩子，所以是戴秀凉去签订租赁合同，手印也是戴秀凉按的。因为戴秀凉与黄慧真都比较忙，戴秀凉没有跟黄慧真讲这些。房屋租金都是戴秀凉在收。是郑辉要求用其女儿黄慧真的名义签合同，郑辉说租金要支付到黄慧真的银行卡。戴秀凉没什么文化，只读到小学二年级。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月1日，黄慧真（出租方，甲方，由戴秀凉代为签署）与郑辉（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将厦门市思明区房屋（产权登记为黄慧真、戴秀凉按份共有，二人各占50%产权份额，以下简称讼争房屋）出租给乙方，租赁用途为“包租”，租赁期限从2017年9月15日至2022年9月15日，每月租金2400元，签订合同之日支付押金2400元，租赁期间甲方违约赔偿乙方5万元，如乙方违约赔偿甲方2.5万元、所有设备及装修无条件归甲方所有。 郑辉承租讼争房屋后，将房屋转租给案外人。 2019年3月，黄慧真将讼争房屋委托给中介机构出售。 2019年6月5日，黄慧真微信告知讼争房屋的次承租人，即将把讼争房屋出售给他人，买受人愿意继续出租。次承租人回复称：“我已经找好房子了！过几天就搬走了。”“这样老是来看房子我也觉得累，太不方便了。” 2019年6月6日，黄慧真、戴秀凉将讼争房屋出售给案外人甄祯，成交总价218万元。 2019年6月8日，郑辉向黄慧真一方发送微信消息：“怎么租户说有人看房。你房子是不是要卖？她现在提要求不租了。你现在要卖吗？”黄慧真一方回复：“我会负责找人租下去。不会让你断租。”郑辉回复：“房子不会断的。就是你让中介这样看也不是办法。” 2019年6月28日，黄慧真、戴秀凉、甄祯委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对讼争房屋进行估价，估价结果为讼争房屋价值为217.43万元。 2019年7月19日，讼争房屋产权过户至甄祯名下。 本院认为，黄慧真与次承租人、黄慧真与郑辉的微信聊天记录显示，2019年3月黄慧真将讼争房屋委托给中介机构出售后，中介机构频繁带购房意向客户前往讼争房屋实地看房，应视为黄慧真已用其行为表明欲出售房屋的意思。直至2019年7月黄慧真将讼争房屋出售并过户给案外人，长达四个月的时间里，郑辉知道或应当知道黄慧真着手出售讼争房屋，却从未向黄慧真表示愿意购买讼争房屋。另一方面，讼争房屋的成交价与市场评估价接近，成交价可视为公允价格，难以认定黄慧真出售房屋行为损害郑辉的利益。根据合同法及相关司法解释的规定，本院对郑辉的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回郑辉的诉讼请求。 案件受理费减半收取为50元，由郑辉负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年四月二十二日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。