河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再119号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：薛国栋，男，汉族，1978年8月26日出生，住河南省郑州市管城回族区。被申请人(一审被告、二审上诉人)：河南省万城地产投资有限公司，住所地：郑州市郑东新区商务内环路15号12层1201号。法定代表人：施新建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:岳卫中,河南昌浩律师事务所律师。代理权限：特别授权。再审申请人薛国栋与被申请人河南省万城地产投资有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）作出（2019）豫01民终3933号民事判决，已经发生法律效力。薛国栋不服，向本院申请再审。本院于2019年12月23日作出（2019）豫民申7297号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年4月13日公开开庭审理了本案。再审申请人薛国栋、被申请人万城公司委托诉讼代理人岳卫中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛国栋申请再审称:依法撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：（一）二审判决严重违背基本事实，故意认定薛国栋违约，枉法裁判。薛国栋提供大量证据能够证明薛国栋一直无条件要求万城公司交房而万城公司拒不交房，这一事实（2017）豫0191民初18786号民事判决有明确的认定和判决。郑州市房管局法制科李科长，博学路派出所王所长、办事处信访办段主任，连续两次召开信访协调会都要求万城公司交房，万城公司明确表示不交房等法院判决，万城公司经理张大军通话录音、销售员杨瑞通话录音等证据都能够证明是万城公司一直不交房。薛国栋的物业费凭证也证明薛国栋2017年10月17日已经愿意无条件接收房屋,而二审判决认定薛国栋违约系枉法裁判。（二）二审判决适用法律错误。最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定明确认定商品房竣工验收备案表是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。2009年8月28日郑州市第十三届人民代表大会常务委员会第5次会议通过，2009年9月25日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第11次会议批准的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条明确规定：建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案，未取得建筑工程竣工验收备案表不得交付使用。（三）二审判决所依据的生效民事判决已被本院裁定中止执行，指令发回重审。（四）双方的《商品房买卖合同》约定的交房条件是综合验收合格，万城公司不仅不具备合同约定的交房条件，更不具备法定的交房条件。关于综合验收作为法定交房条件，虽然国家不再将其作为开发商强制交房的法定条件，但国家并未禁止合同当事人双方约定将综合验收作为交房条件，合同约定的交房条件可以高于法定交房条件。万城公司关于五大主体的验收报告就是综合验收合格的主张既无合同依据也于法无据。万城公司既未达到合同约定的综合验收交房条件也未达到商品房交付的法定条件，其主张不能成立。万城公司辩称，（一）双方签订的商品房买卖合同第八条约定交房条件综合验收合格在合同文本的备选款项中并没有作出其他选项，薛国栋主张的竣工验收备案表并非双方合同约定的交房条件。（二）2004年国务院关于取消和调整行政审批项目的决定发布后，商品房买卖合同示范文本所设定的综合验收交房条件成为不可能，建设主管部门组织有关单位进行综合验收，失去了法定的职权依据。在此情况下按照《建设工程质量管理条例》和《中华人民共和国消防法》的规定，五大主体验收合格和必要的消防验收是法定的，是商品房竣工验收制度改革以后法律环境下商品房综合验收的法定内容。薛国栋主张以竣工验收备案表作为交房依据，既是对行政审批制度改革初衷的否定，也不符合商品房行政审批制度法律改革的方向，没有法律依据。（三）万城公司交房符合法定和约定的交房条件。万城公司在2017年5月30日集中交房之前，工程经过了五大主体验收合格，取得了竣工验收报告，经过了消防部门的消防验收，符合法定和合同约定的验收合格的交房条件。（四）本案的再审判决以及其他人相同类案的再审判决，均依法驳回了申请人的再审请求，维持了郑州中院原终审判决。生效法律文书所确认的事实已经证实薛国栋再审理由没有依据，不能成立。（六）薛国栋违约是造成损失的主要原因，应当由薛国栋承担该损失。双方商品房买卖合同明确约定在集中交房之日，薛国栋拒绝接收房屋的，应当承担自集中交房之日起所有的风险和费用。因为薛国栋拒绝在集中交房之日接收房屋，应当对由此所造成的一切损失承担责任。（七）本院的裁定和最高人民法院的裁定均属于程序性的法律文书，不属于实体性的法律文书，不能作为本案确定事实的依据，事实也证明二审法院原终审判决符合国家立法改革的方向。2018年3月19日的法律修改也证实了综合验收制度被正式废除。最高人民法院的裁定，在具体的纠纷事实和裁判理由均和本案没有任何相似之处，不能作为本案审理的参考依据。综上，请求驳回薛国栋的再审请求。薛国栋向一审法院起诉请求：判令万城公司向其按日万分之五支付2017年12月1日至2018年2月15日77天的违约金25687元（652269元×0.0005×77=25112元）、77天的物业损失费575元（2727.6元/365×77=575），合计：26262元；以及起诉之日至实际交房之日的违约金和物业费实际损失；诉讼费由万城公司承担。一审法院认定事实：2016年2月29日，薛国栋（“乙方”）、万城公司（“甲方”）签订了借款协议书一份,借款协议书约定：乙方自愿借款给甲方人民币贰拾玖万陆仟捌佰叁拾玖元整（￥296839元），并出具借款收据及本协议为凭证；借款期限为两年，自本协议签订之日起到2018年2月29日止，年借款利率为1%。借款期限内，乙方可直接以此借款本金认购甲方房源；认购房源为郑州市郑东新区“万正紫湖公馆”10层1017号房源，一经选定，不再更换【届时，以甲乙双方签订选房确认书为准】。乙方认购房屋面积为44.89㎡，毛坯房，单价12850.06元/㎡，总房款为￥576839元，最终签约面积以房管局实测为准。还约定：在签订房管局正式《商品房买卖合同》后，依据薛国栋所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补。2016年11月15日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002912132）一份，约定薛国栋所购的商品房基本情况为：郑东新区尚德街北、湖心环路东万正商务大厦10层1011号房，该商品房的用途为办公，建筑面积为50.76㎡，单价12850.06元，总金额人民币652269元整。还约定万城公司应当于2017年5月30日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付薛国栋使用，《商品房买卖合同》第九条约定“除因第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将本商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2017年4月18日万正商务大厦项目经勘查单位河南永固岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南东方建设集团发展有限公司、监理单位河南兴建建筑管理有限公司、建设单位河南省万城地产投资有限公司五大主体验收，综合验收意见合格。2017年5月22日万正大厦项目经郑州市公安消防支队验收，综合评定该工程的消防验收内容合格。2017年5月25日，薛国栋在万正·紫湖公馆交房通知书领取确认表上签字确认。2017年5月30日双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧，致使房屋没有及时交接。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（编号：FJ20180131001）显示，万正商务大厦工程竣工验收备案文件于2018年1月31日收讫，经验证文件齐全。另查明，庭审中双方均表明，在二审法院协调下，万城公司于2018年3月27日交房。2017年10月17日薛国栋缴纳2017年6月1日至2018年5月31日的物业费2740.80元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。薛国栋与万城公司签订的编号D16002912132的《商品房买卖合同》是对借款协议书中约定内容的延续和确认，合同签订后，剩余购房款薛国栋用银行贷款方式支付万城公司，薛国栋已经按约定履行了合同义务，万城公司应当按照合同约定履行交房义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房需取得商品住宅交付使用批准文件的交付条件，根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，万城公司于2017年5月30日首次交房时达不到交付条件，万城公司的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于薛国栋请求万城公司按日万分之五支付2017年12月1日至2018年2月15日77天的违约金的诉讼请求，因双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧致使房屋没有及时交接，综合考虑合同履行实际情况，万城公司的违约时间，薛国栋可能存在的损失情况等因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金该院酌定按日万分之三点五计算，超出部分不予支持。庭审中双方已明确万城公司于2018年3月27日向薛国栋交房，故该院认定违约金计算期间应为自2017年12月1日起至2018年3月27日止的违约金（652269元×0.00035×116=26482.12元）26482.12元。物业损失费（2740.8元/365×116=871.04元）871.04元，薛国栋有物业费票据为证，经该院审查系因此次纠纷产生的实际损失，故薛国栋的该项诉请合法有据，该院予以支持。一审法院于2018年11月20日作出（2018）豫0191民初9484号民事判决：一、万城公司于判决生效之日起十日内向薛国栋支付逾期交房的违约金26482.12元；二、万城公司于判决生效之日起十日内向薛国栋支付物业费损失871.04元；三、驳回薛国栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费457元减半收取228.5元，由万城公司负担。万城公司不服，向二审法院提起上诉，请求依法改判驳回薛国栋的诉讼请求并由薛国栋承担诉讼费用。二审法院经审理查明的事实与一审一致。二审法院认为，该院生效民事判决认定，本案当事人双方最终确定的交房时间为2017年5月30日。此前案涉商品房已经过五大主体及消防验收合格，符合双方合同约定的房屋交付条件。薛国栋于2017年5月25日在万城公司的交房通知书领取确认表上签字确认后，未按约定的时间接收房屋。生效判决认定万城公司在履行案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间、交房条件义务时没有违约。薛国栋主张万城公司向其支付2017年12月1日至实际交房之日的违约金和物业费损失等诉讼请求，无事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，应予以驳回。二审法院于2019年4月15日作出（2019）豫01民终3933号民事判决：一、撤销一审法院（2018）豫0191民初9484号民事判决；二、驳回薛国栋的诉讼请求。一审案件受理费457元减半收取228.5元，二审案件受理费228.5元，共计457元，由薛国栋负担。本院再审查明，薛国栋曾就同一购房事实另案起诉万城公司，在另案一审诉讼过程中，薛国栋同意接受案涉房屋，但万城公司不同意交付房屋。另案一审法院于2017年12月18日作出（2017）豫0191民初18786号民事判决，支持了薛国栋的部分诉讼请求并判令万城公司向薛国栋交付房屋。本院再审审理查明的其他事实与原一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题：薛国栋主张万城公司承担逾期交房违约金及物业费损失有无事实和法律依据。关于商品房经综合验收合格的约定问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中，第八条关于“交付期限”对交房的期限及条件进行了约定，将“该商品房经综合验收合格”约定为具备交付房屋的必要条件。虽然万城公司提出根据国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）第83项，住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收已被取消行政审批。但该批复仅仅取消了房地产项目综合验收的行政审批，并未对于房地产项目进行综合验收作出禁止性规定，万城公司也未提供该条约定违反法律、行政法规的强制性规定而无效的证据，因此，该约定仍然合法、有效。关于案涉房屋在2017年5月30日是否具备交房条件的问题。根据案涉合同第八条约定，何种情况下符合综合验收合格的条件，双方产生争议和分歧。薛国栋主张竣工验收备案表是交付房屋的必备条件，其主张依据的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条是地方性法规而非行政法规，该条作出的房地产未经竣工验收合格备案不得交付使用的规定系管理性规定，并非法律、法规的强制性规定。薛国栋也未提交竣工验收备案表系符合合同约定或法律、法规规定的交付房屋必要法定条件的其他相关依据，其提交的最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定与本案无关联性，不能作为本案认定事实的依据。因此，薛国栋主张万城公司具有竣工验收合格备案表是房屋交付的法定条件的意见没有充足证据，不能成立，不予支持。关于逾期交房违约责任承担问题。案涉房屋工程于2017年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格；2017年5月22日经郑州市公安消防支队验收合格。薛国栋于2017年5月25日在万城公司的交房通知书领取确认表上签字确认。因案涉房屋买卖合同对于综合验收包含的项目、综合验收合格的具体情形并未明确约定，导致双方对案涉房屋是否具备交付条件产生争议，双方对纠纷的产生均存在一定责任，相应的损失由各自承担。薛国栋曾就逾期交房问题另案起诉万城公司，在另案一审诉讼期间，薛国栋表示愿意接受案涉房屋而万城公司不同意交房，另案一审判决于2017年12月18日作出，判令万城公司交付房屋，万城公司仍未交房，而是在另案二审期间经法院协调才于2018年3月27日向薛国栋交付房屋。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”万城公司在另案一审判决后明知存在可能承担违约责任的风险，仍然怠于交付房屋导致薛国栋损失扩大存在明显过错，本院综合考虑双方合同约定、履行、争议发生、调解、损失、过错程度及薛国栋的再审请求，酌定按照日万分之三点五的标准由万城公司承担自2017年12月19日至2018年3月26日期间的违约金，且2017年10月17日，薛国栋缴纳物业费用而未实际占有案涉房屋，万城公司收取自2017年12月19日至2018年3月26日的物业费亦无依据，应予返还。即万城公司应予赔偿违约金（652269元×0.00035×98=22372.83元）22372.83元、物业损失费（2740.8元/365×98=735.89元）735.89元。综上，原二审认定事实错误，实体处理不当，薛国栋的再审请求部分成立，本院再审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终3933号民事判决和郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9484号民事判决第三项；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9484号民事判决第一项为：“河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向薛国栋支付逾期交房的违约金22372.83元”；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9484号民事判决第二项为：“河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向薛国栋支付物业费损失735.89元”。四、驳回薛国栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费457元减半收取228.5元，由河南省万城地产投资有限公司负担193元，由薛国栋负担35.5元；二审案件受理费228.5元，由河南省万城地产投资有限公司负担193元，由薛国栋负担35.5元。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邹新哲审判员 孙 明二〇二〇年四月二十四日书记员 董奕风