福建省寿宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0924执异1号 案外人：叶荣坤，男，1951年8月30日出生，汉族，住福建省寿宁县。 案外人：李伟平，男，1991年8月30日出生，汉族，住福建省寿宁县。 案外人：毛昌永，男，1976年11月7日出生，汉族，住福建省寿宁县。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福州市鼓楼区五四路137号信和广场10-11层，统一社会信用代码：91350000705102517Y。 负责人：周理焱。 委托代理人：郑尧金，男，汉族，住福州市鼓楼区五四路137号信和广场10-11层。 被执行人：范希福，男，1975年11月10日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：钟美英，女，1977年8月7日出生，畲族，住福建省寿宁县。 被执行人：叶文峻，男，1984年2月16日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：叶家华，男，1973年9月28日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：张灿鸿，男，1975年11月15日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：刘川燕，女，1979年9月23日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：张永新，男，1971年12月16日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：黄清翠，女，1968年4月10日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：张永宁，男，1973年11月11日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被执行人：吴文静，女，1975年2月16日出生，汉族，住福建省寿宁县。 中国建设银行股份有限公司寿宁支行与寿宁县裕丰农业机械有限公司、寿宁县华成包装装潢印刷有限公司、范希福、钟美英、叶文峻、叶家华、范祖兰、张灿鸿、刘川燕、张晓芳、张永新、黄清翠、张永宁、吴文静金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）闽0924民初929号民事判决书已发生法律效力。中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司受让中国建设银行股份有限公司寿宁支行在该案的全部债权并向本院申请强制执行。执行中，本院于2020年2月27日作出（2019）闽0924执788号之二执行裁定书。案外人叶荣坤、李伟平、毛昌永对裁定拍卖被执行人张灿鸿、刘川燕所有的坐落于寿宁县的房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 叶荣坤、李伟平、毛昌永述称，寿宁县东区景泰街67号房产第一、二、七、八层房屋所有权属于叶荣坤、李伟平、毛昌永所有。叶荣坤于2016年11月1日与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》，支付购房定金5万元，约定购买第一、二层房屋，2016年11月7日付清余款100万元。后于2017年2月25日把该房屋租给夏小龙用于经营汽车销售至今。李伟平于2017年8月14日与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》，支付购房定金4万元，约定购买第七层房屋，余款于2017年9月11日和9月13日分别支付15万元和5万元。后于2017年8月对该房屋进行装修，2018年7月入住至今。毛昌永于2017年8月20日与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》，支付购房定金2.5万元，约定购买第八层房屋，余款于2017年11月5日、11月7日和11月11日分别支付10万元、5万元和7万元。后于2017年8月对该房屋进行装修，2018年5月8日入住至今。叶荣坤、李伟平、毛昌永支付购房款后，多次联系张灿鸿、刘川燕，两人均未配合办理房屋过户手续，导致该房屋产权未过户。后张灿鸿、刘川燕将该房屋第一、二、七、八层的《房屋所有权证》［房权证寿政字第××号］和《国有土地使用证》［寿国用（2014）第××号］原件交由叶荣坤持有。综上，寿宁县东区景泰街67号房产的第一、二、七、八层房屋已由叶荣坤、李伟平、毛昌永购买、出租和入住使用，由于原产权人未配合的原因至今未办理过户手续，该房屋产权属于叶荣坤、李伟平、毛昌永所有。请求依法解除对该房屋的拍卖。 叶荣坤、李伟平、毛昌永围绕异议请求提供证据：1、叶荣坤持有的寿宁县的《房屋所有权证》［房权证寿政字第××号，共有人张灿鸿、刘川燕］和《国有土地使用证》［寿国用（2014）第××号，土地使用权人张灿鸿］各1份，证明张灿鸿、刘川燕将两证原件交由叶荣坤持有。2、叶荣坤与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》、收条、建设银行账户交易明细各1份，证明双方于2016年11月1日签订购房合同，约定购买房屋第一、二层面积120平方米、购房款105万元及付款方式等条款，于2016年11月1日支付定金5万元，于2016年11月7日支付购房款100万元。3、《商铺租赁合同》1份，证明于叶荣坤2017年3月1日将购买的第一、二层商铺出租给夏小龙经营汽车销售，期限至2022年3月1日。4、李伟平与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》、收条各1份，工商银行账户明细清单、电子回单各2份，证明双方于2017年8月14日签订购房合同，约定购买房屋第七层面积143平方米、购房款51.8万元及付款方式等条款，于2017年8月14日支付定金4万元，于2017年9月11日、9月13日分别支付购房款15万元和5万元。5、毛昌永与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》、收条、建设银行客户交易详细信息、农村信用合作社存款明细账各1份，证明双方于2017年8月20日签订购房合同，约定购买房屋第八层面积143平方米、购房款50.3万元及付款方式等条款，于2017年8月20日支付定金2.5万元，于2017年11月5日、11月7日和11月11日分别支付购房款10万元、5万元和7万元。6、照片6张，证明李伟平、毛昌永已将所购买的房屋装修并入住。7、缴款收据，证明李伟平、毛昌永已将剩余购房款交付执行。 经审查查明，案涉房屋坐落于寿宁县，门牌号为寿宁县鳌阳镇东区景泰街67号。该房产第一、二、七、八层建筑面积共360平方米，房权证号：寿政字第××号，国有土地使用证证号：寿国用（2014）第××号。房屋所有权人登记为张灿鸿、刘川燕共有，土地使用人登记为张灿鸿。2016年11月1日，叶荣坤与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》，约定叶荣坤向张灿鸿、刘川燕购买该房屋的第一、二层商铺，价格为105万元，并支付购房定金5万元。2016年11月7日，叶荣坤按约付清余下购房款100万元。2017年3月1日，叶荣坤将购买的第一、二层商铺出租给夏小龙经营汽车销售，期限至2022年3月1日。2017年8月14日，李伟平与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》，约定李伟平向张灿鸿、刘川燕购买该房屋第七层靠南阳方向的一套，价格为51.8万元，并支付购房定金4万元。合同还约定2017年9月14日前支付购房款20万元，余款在房产证办理过户之日起三日内付清。2017年9月11日、9月13日，李伟平分别按约付给张灿鸿15万元和5万元计20万元，后李伟平对该房屋进行装修并入住。2017年8月20日，毛昌永与张灿鸿、刘川燕签订《购房买卖合同》，约定毛昌永向张灿鸿、刘川燕购买该房屋第八层靠南阳方向的一套，价格为50.3万元，并支付购房定金2.5万元。合同还约定2017年11月15日前支付购房款22万元，余款在房产证办理过户之日起三日内付清。2017年11月5日、11月7日和11月11日，毛昌永分别按约付给张灿鸿10万元、5万元和7万元计22万元。后毛昌永对该房屋进行装修并入住。叶荣坤、李伟平、毛昌永购买上述房屋后，张灿鸿、刘川燕未按约予以办理过户手续，房屋所有权证和国有土地使用证存放在叶荣坤处。2020年3月31日，李伟平、毛昌永已将剩余购房款存入本院执行账户。 2017年9月14日，本院依中国建设银行股份有限公司寿宁支行的申请，采取诉讼保全措施，查封坐落于寿宁县的房产，期限为三年。2020年2月27日，本院作出（2019）闽0924执788号之二执行裁定书，拍卖上述房产。 本院认为，叶荣坤、李伟平、毛昌永在本院裁定查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，叶荣坤、李伟平、毛昌永按照合同约定支付了购房款并已占有该房产，且李伟平、毛昌永已将剩余价款交付执行。未办理过户登记的原因系在合同履行过程中，出卖人不配合且案涉房屋被本院查封，非买受人原因。叶荣坤、李伟平、毛昌永对登记在张灿鸿、刘川燕名下的上述不动产拍卖提出异议，应予支持。本院（2019）闽0924执788号之二民事裁定书第二项对被执行人张灿鸿、刘川燕所有的坐落于寿宁县房产的拍卖应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2019）闽0924执788号之二民事裁定书第二项“拍卖被执行人张灿鸿、刘川燕所有的座落于寿宁县房产”的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴生兴 审判员  许志峰 审判员  刘勤贵 二〇二〇年四月十三日 书记员  许信斌 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。