苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初13801号 原告（反诉被告）：苏州新太阳置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区芦墟镇开发区。 法定代表人：李君，董事长。 委托诉讼代理人：周健，上海申伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李剑，男，1972年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：钱列，国浩律师（南京）事务所实习律师。 本院于2019年10月15日立案受理了原告苏州新太阳置业有限公司（以下简称新太阳公司）与被告李剑商品房销售合同纠纷一案，由审判员王惠依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告新太阳公司的委托诉讼代理人周健，被告李剑的委托诉讼代理人周军胜、钱列到庭参加诉讼。审理中，被告李剑对原告新太阳公司提起反诉，本院受理后决定合并审理。因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭于2020年4月1日公开开庭进行了审理，新太阳公司的委托诉讼代理人周健，李剑的委托诉讼代理人周军胜、钱列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）新太阳公司向本院提出诉讼请求：1、确认新太阳公司与李剑之间的太阳湖大花园三期第26#幢房屋《商品房买卖合同》于2018年2月5日解除；2、李剑协助新太阳公司办理撤销涉案商品房买卖合同的网签备案手续；3、案件受理费由李剑承担。 事实和理由：2016年7月15日，新太阳公司与李剑签订关于买卖《太阳湖大花园》三期第26#幢房屋的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，房屋总价640万元，《合同》附件四合同补充协议约定的支付方式及期限为：第一条：双方确认在签订本合同前，即2016年7月15日，李剑已向新太阳公司支付了定金(履约定金)共100万元。第二条：2016年8月31日前，李剑应向新太阳公司支付部分房价款220万元；第五条：2016年9月30日前，李剑应通过银行按揭贷款的方式向新太阳公司付清剩余房价款320万元；《合同》第七条约定，李剑如未按本合同约定的时间付款，应当向新太阳公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之贰计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，新太阳公司有权单方面解除本合同，李剑应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的百分之壹拾伍，新太阳公司有权在李剑已支付的房价款或定金中扣除李剑应支付的赔偿金额。如李剑已支付的房价款或定金不足赔偿的，新太阳公司有权追索。后因李剑未按合同约定的期限付款，遂新太阳公司于2017年5月5日向李剑发出《告知函》，告知李剑已经违约，截止2017年5月4日，李剑需支付房价款本金540万元，滞纳金233280元，并希望李剑能按照合同约定，在10日内支付剩余540万元房价款与前述滞纳金。令人遗憾的是，李剑却置若罔闻，视已签署的合同为草芥，毫无契约精神，更没有任何支付行为，为维护合同的严肃性，新太阳公司不得不委托律师于2018年1月2日向李剑发出《律师函》暨解除太阳湖大花园三期第26#幢房屋《商品房买卖合同》通知函，告知李剑，依据《合同法》、《担保法》及《合同》的有关约定，解除涉案《商品房买卖合同》并按照《担保法》的有关规定，没收李剑已支付的定金100万元，同时请李剑配合新太阳公司办理撤销网签合同备案等一切法律程序，并备注了新太阳公司的经办人及联系方式等。上述通知函己于2018年2月5日送达李剑。新太阳公司认为，李剑未按合同约定的期限付款，已构成违约，依据《合同法》第93条第2款的规定及《合同》的有关约定，新太阳公司享有合同的约定解除权。在解除合同的《通知函》(律师函)送达后，李剑仍拒不协助、配合新太阳公司办理撤销网签合同备案等手续，造成新太阳公司无法另行销售，致使新太阳公司遭受了巨大经济损失，且相关损失更日复一日的增加，性质实属恶劣。为此，新太阳公司不得不依据《民事诉讼法》、《合同法》、《担保法》的有关规定向贵院提起诉讼，望请依法支持新太阳公司的诉请，维护正常的社会交易秩序。 被告（反诉原告）李剑辩称:1、李剑在整个买卖合同过程中没有违约行为，新太阳公司故意违约，导致李剑无法实现合同目的，应当由新太阳公司向李剑返还已支付的款项并承担相应的利息。2、因为李剑没有违约行为，新太阳公司不具备法定解除权，无权在本案中提出合同解除，更无权没收所谓的100万元。请求驳回新太阳公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）李剑向本院提出诉讼请求：1、解除新太阳公司与李剑之间的《商品房买卖合同》；2、新太阳公司返还李剑已支付房款人民币100万元及利息161104.17元（自2016年7月15日起至2019年11月18日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算利息）；3、案件受理费由新太阳公司承担。 事实和理由：2016年7月15日，李剑与新太阳公司签订太阳湖大花园三期第26#房屋的《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价640万元，双方口头约定由新太阳公司协助李剑办理银行按揭贷款，合同签订当日，李剑即向新太阳公司支付房款100万元，后，李剑根据新太阳公司要求及时组织并提供银行按揭贷款办理材料，但新太阳公司告知其暂不能办理，具体办理时间等候通知。期间，李剑曾到涉案房产售楼处与工作人员沟通并通过函件形式向新太阳公司沟通要求履行合同义务帮其办理银行按揭贷款，但新太阳公司一直未能帮助办理。2018年2月5日，新太阳公司发函要求解除合同。新太阳公司不履行合同约定义务的行为构成严重违约，导致李剑合同根本目的无法实现。为维护李剑合法权益，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定提起诉讼，恳请法院依法支持反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，新太阳公司与李剑签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定李剑向新太阳公司买卖太阳湖大花园三期第26#幢房，预售许可证号2008027，房屋总价640万元，在2016年10月30日前将该商品房经验收合格交付买受人使用。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之贰计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的百分之壹拾伍，出卖人有权在买受人已支付的房价款或定金中扣除买受人应支付的赔偿金额。如买受人已支付的房价款或定金不足赔偿的，出卖人有权追索。当日，李剑通过银行转账100万元到新太阳公司，银行汇款凭证上注明：26栋李剑首付款。 2016年10月4日，涉案的商品房买卖合同在房屋行政管理部门进行了备案。 2017年5月5日，新太阳公司向李剑发出告知函，明确截至2017年5月4日李剑需支付540万元购房款，滞纳金233280元，要求李剑在收到告知函10日内支付剩余购房款与滞纳金。该邮件的收件人地址为上海市延安西路1168号906室，电话为186××××6080，物流信息显示该邮件于2017年5月6日由本人签收。 2018年1月2日，新太阳公司通过挂号信方式向李剑邮寄了律师函，明确解除双方的商品房买卖合同，并没收定金100万元。挂号信回执显示该邮寄于2018年2月5日签收。 2018年9月7日，李剑向新太阳公司的委托人周健邮寄了告知函，明确李剑在于2016年7月15日向新太阳公司支付购房款100万元后，申请银行贷款时，被银行告知，由于这个地块存在一些未能解决的问题，导致银行无法为李剑提供贷款，当时李剑就电话通知了新太阳公司的销售人员，要求其尽快通知新太阳公司完善工作，以便申请贷款；期间，李剑多次开车去销售大厅，但新太阳公司置若罔闻；特此函告，要求新太阳公司在本函送达或视为送达之日后的15日内，履行义务，以方便顺利申请银行贷款，并完成商品房买卖合同。 审理中，新太阳公司提供的商品房买卖合同共计14页，其中第9页到第14页为附件，附件四合同补充协议约定的支付方式及期限为，第一条，出卖人与买受人确认在签订本合同前，即2016年7月15日，买受人已向出卖人支付了购买该房屋的定金(履约定金)，共100万元。第二条，2016年8月31日前，买受人应向出卖人支付部分房价款220万元。第五条，2016年9月30日前，买受人应通过银行按揭贷款的方式向出卖人付清剩余房价款320万元。李剑对合同的第1页至第8页真实性没有异议，但对第9页到第14页内容均不予认可。 以上事实，由新太阳公司提供的商品房买卖合同、转账凭证、告知函、律师函、邮寄凭证，李剑提供的商品房买卖合同、告知函，双方的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，新太阳公司与李剑之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立生效。 第一，关于商品房买卖合同的内容。 新太阳公司提供的商品房买卖合同的第9页到第14页是附件一、二、三、四、五，其中附件四内容包括付款方式及期限等。李剑对附件内容的真实性有异议，认为该附件没有李剑的签字，未得到李剑的认可，对李剑不产生法律约束力。本院认为，商品房买卖合同第4页第六条付款方式及期限明确为：详见合同附件四合同补充条款付款方式及期限，在持有合同原件的情形下，李剑未提供只有8页的商品房买卖合同原件，应承担相应不利法律后果。本院对于第9页到第14页的附件内容予以确认。 第二，李剑是否构成违约，新太阳公司是否构成违约。 根据双方商品房买卖合同的附件四，李剑与新太阳公司约定2016年8月31日前李剑应向新太阳公司支付部分购房款220万元，2016年9月30日前，李剑通过银行按揭贷款方式付清剩余购房款320万元。事实上，李剑均未履行上述两项付款义务。李剑主张，2016年8月11日，苏州市人民政府颁布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，即苏府〔2016〕119号文件，2016年10月3日，苏州市人民政府颁布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，即苏府〔2016〕150号文件，李剑在签订涉案商品房买卖合同之前已经在上海、广东拥有两套房产，且贷款未结清，根据上述房产调控政策，李剑不能再办理按揭贷款，上述调控政策导致涉案合同不能履行，合同目的不能实现；新太阳公司未履行协助李剑办理按揭贷款，构成违约。本院认为，根据苏府〔2016〕119号文件，苏府〔2016〕150号文件，居民家庭已有两套住房且相应购房贷款未结清，继续停止发放“三套”及以上住房贷款，该两套住房系指在苏州范围内有两套住房的情况，李剑举证的两处房产均为苏州范围之外的，故李剑不受该政策限制。根据苏府〔2016〕150号文件，该政策执行时间为2016年10月4日，2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源不受该政策限制，故李剑也不受该政策的限制。李剑主张新太阳公司未协助其办理按揭贷款从而导致其不能支付剩余房款，但事实上，李剑未按合同约定于2016年8月31日前支付房款220万元，也未提供证据证明其已经支付了符合贷款政策的首付款并向新太阳公司提交了按揭贷款所需的资料，故对李剑的主张，本院不予采信。李剑未按约支付上述两笔购房款，已经构成违约。 第三，涉案商品房买卖合同何时解除。 新太阳公司于2017年5月5日向李剑邮寄了通知函，要求李剑支付剩余购房款、滞纳金，李剑仍不履行支付房款的义务。2018年1月2日，新太阳公司向李剑邮寄了解除合同的通知，该通知于2018年2月5日送达李剑。本院认为，新太阳公司根据双方合同约定以李剑不支付购房款为由解除商品房买卖合同，于法有据，本院予以支持，故本院认定，新太阳公司与李剑的商品房买卖合同于2018年2月5日解除，在本案诉讼过程中，李剑反诉要求解除双方商品房买卖合同，缺乏事实依据，本院不予支持。 第四，新太阳公司是否应当返还李剑已支付的款项，并支付利息。 李剑主张新太阳公司构成违约，李剑不存在过错，新太阳公司应当返还已支付的100万元购房款并支付相应利息。新太阳公司主张上述100万元为履约定金，因李剑违约导致合同解除，新太阳公司有权没收该定金。本院认为，根据涉案100万元款项的银行凭证，李剑注明该款项为首付款，该意思表示为李剑单方面表示，根据双方的合同，该款项为履约定金，是双方意思表示一致的反映，故上述100万元为履约定金，因李剑未履行支付购房款的义务，新太阳公司有权予以没收。综上，李剑要求新太阳公司返还100万元并支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，本院认为，新太阳公司与李剑之间的商品房买卖合同依法成立并生效，李剑未依约支付购房款，新太阳公司于2018年2月5日解除涉案的商品房买卖合同，并有权没收定金，李剑应协助办理网签备案手续。李剑要求新太阳公司返还已经支付的100万元，并支付相应利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、苏州新太阳置业有限公司与李剑之间的关于太阳湖大花园三期第26#幢的商品房买卖合同于2018年2月5日解除。 二、李剑于本判决生效之日起十日内协助苏州新太阳置业有限公司办理涉案房屋的网签注销备案手续。 三、驳回李剑的反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费56600元，由李剑负担，于本判决生效之日起十日内交至本院，苏州新太阳置业有限公司预交的诉讼费，于本判决生效之日起十日内返还。反诉案件受理费28300元，由李剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 惠 人民陪审员  戴秀英 人民陪审员  吴巧珍 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  马文秋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。