广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初31681号原告：东莞市万科物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区***********，统一社会信用代码：914***********506K。法定代表人：帅瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟连带，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。被告：黄思敏，男，1973年1月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区***********，公民身份号码：512************29X。委托诉讼代理人：徐晓宏，广东卓建律师事务所律师。第三人：东莞市盛宏实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖科技产业园区新竹路万科松山湖1号花园商业中心18号楼三楼301室，统一社会信用代码：914************654。法定代表人：汪船灯，该公司总经理。委托诉讼代理人：周佐武，男，1985年7月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区*******，公民身份号码：362************712，系该公司员工。委托诉讼代理人：李远桃，广东佑德律师事务所律师。原告东莞市万科物业服务有限公司与被告黄思敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法作出一审判决，原告不服一审判决上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院裁定撤销原判决发回重审。本院于2019年10月22日受理本案后依法另行组成合议庭进行审理，在诉讼过程中，东莞市盛宏实业投资有限公司以其与本案有利害关系，申请作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人翟连带，被告的委托诉讼代理人徐晓宏及第三人的委托代理人周佐武、李远桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉请，请求依法判令：一、被告支付原告自2016年1月至2016年3月期间的物业服务费9717.21元及2017年3月至2018年12月期间的物业服务费71259.54元；二、被告支付原告逾期付款违约金（违约金以日千分之一从次月1日起计算至付清之日止，暂计至2018年12月4日为30366.28元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月12日，第三人将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区新竹路7号万科松山湖中心8栋办公104号房出售予被告，双方为此签订一份《商品房买卖合同》，被告现为该物业业主。2013年7月12日，原告与案涉小区之建设单位即第三人就实施前期物业管理服务事宜，签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同》（附件）。依法选聘原告为案涉小区实施前期物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对于全体业主均有约束力，全体业主应按照《前期物业服务合同》之约定支付物业服务费等。物业管理服务期间，原告依约向全体业主提供了相应的服务，但被告却拖欠2016年1月至2016年3月期间的物业服务费9717.21元及2017年3月至2018年12月期间的物业服务费71259.54元。原告就此通过各种方式多次向被告催缴，但均未果。原告认为被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，侵害了原告以及其他业主的合法权益。被告辩称，1.被告在2016年3月26日去原告处收房时发现推拉门胶条脱落，当时原告就没有将房屋的钥匙及收房的相关资料交接给被告；在2016年3月30日，原告再带被告去房子处查验的时候发现有一块大玻璃破裂，门窗尚在保修期内，门窗的保修期应当为两年，被告刚收到房屋就发现了房屋存在质量问题，其不知道原告与开发商是什么关系，但是物业的交付是原告方行使的，且也一直是原告与被告进行交涉，长达两年的时间门窗都没有维修好，直到2018年12月2日才去安装，2018年12月27日原告通知被告去取房屋的整套的钥匙等，才通知被告进行房屋实际交接，在这之前被告并没有实际收到房屋，也没有实际使用房屋，即便要支付物业费用，也应该由房屋的保修方第三人支付，在这个事情发生后，被告也联系了第三人，第三人也说房屋交付是物业公司的责任，物业公司也推脱，导致被告一直无法使用该房屋；2.原告要求的滞纳金没有合同及法律依据。3.本案的房屋玻璃幕墙破裂维修期间的物业管理费不应该由被告承担，而应由本案第三人承担，被告与第三人在双方的商品房买卖合同第11条明确约定第三人实际交付房屋给被告的条件是签署房屋交接单，在原告和第三人提交的验房指引上没有业主领回钥匙、签收的记录，也没有注明钥匙留用情况，而第三人直到2019年1月4日才将全套的房屋钥匙交付被告，因该房屋是毛坯房，全套钥匙的交付才能视为房屋的交付；从2016年3月26日被告前去验收房屋一直到2019年1月4日接近三年的时间，第三人一直没有将房屋实际交付给被告，而是一直在维修房屋的玻璃幕墙，期间也没有催促被告领取房屋的全套钥匙，被告在长达近三年时间一直不停地通过原告联系玻璃幕墙维修事宜，但原告和第三人今天推明天、明天推后天，一直推了三年，因为第三人的原因，且是房屋质量的原因，未将房屋实际交付给被告，第三人应该承担相关的物业管理费。4.本案的维修是房屋的玻璃幕墙，该玻璃幕墙双方与原一审法官在现场实际测量过，每一层幕墙是双层的，每一层都有4.8平方米，宽1.5米，高3.2米，如此大的玻璃幕墙破裂，不仅可能造成人员受伤，还会导致雨水灌入，房间如果装修，也肯定会造成装修的损失，该玻璃幕墙破裂严重影响被告的使用，是不满足交付条件的，且原告也没有任何证据证明被告拒绝受领钥匙，实际上在长达三年时间中第三人也一直在进行玻璃幕墙维修，第三人也没有通过原告将钥匙送达给被告。关于是玻璃幕墙的一块玻璃破损还是双层玻璃全部破裂的问题，首先原告和第三人是更换了两层玻璃的全部，且该更换的两块玻璃也都在原告和第三人处，第三人关于只有一层外层玻璃损坏的理由没有任何证据支持。被告在房屋的实际交付前有权验收房屋，发现质量问题后第三人应该限期维修，由此导致被告逾期入住的，第三人应该承担违约责任，相应的三年维修期间的物业管理费也应由第三人承担。第三人述称，1.案涉房屋在案涉商品房买卖合同约定的交付日期前已依法竣工验收合格，已经具备商品房买卖合同约定及法定的交付条件，第三人已于2015年12月30日按合同约定履行完交付通知义务。根据商品房买卖合同约定，交付通知书规定的交付日期届满后的物业费由被告向原告缴纳。2.被告于2016年3月26日与第三人已完成房屋的交接收楼手续，被告于2016年3月26日收楼当天提出的“推拉门胶条脱落”仅属一般性的质量瑕疵，不构成法定的严重影响其正常居住使用条件的情形。综上，原告向被告追缴物业费合法有据。3.被告说双方没有按照买卖合同约定11条办理房屋交付的说法不客观，第三人与被告关于案涉房屋的交付在原告提交的证据东莞万科验房指引文件中有体现，被告在房屋交接处有签名确认，因此第三人已按照买卖合同第11条完成了房屋交付义务。关于玻璃毁损的情况，发生在被告于2016年3月26日交接案涉房屋之后，在被告没有对玻璃毁损的原因举证的情况下，对该玻璃毁损的风险按法律规定应在交付之后由被告自行承担，且被告始终没有任何通知第三人关于玻璃存在毁损的情况，也没有任何通知要求第三人对玻璃进行保修的情况，被告本身没有尽到法律规定和合同基本的通知义务，即便存在没有及时维修的情形，相应的不利后果应由被告自行承担。关于被告称存在毁损的玻璃尺寸，被告在本案陈述的尺寸不符合客观事实，经过双方在另案现场测量，破损玻璃的宽是1.5米，高是3.1米，即面积为4.6平方米，且据第三人了解破损的仅为外层玻璃，第三人交付时的玻璃是双层中空玻璃，在仅仅外层破损但内层完好的情况下根本不足以影响被告对案涉房屋的正常使用，关于这一点，原告在提交的证据案涉房屋破损玻璃更换前后照片及同小区内和案涉玻璃一样的玻璃在仅外层毁损但内层完好无损的情况下现场敲打视频可以证明，因此即便存在外层破损，也不构成法律上的拒绝收楼的严重质量问题，需要说明的是，本案之所以对内外层一整块都进行了更换是考虑到玻璃是一个整体，因此第三人就把双层玻璃整体都更换了，但不能因为第三人对被告玻璃的更换就认为是第三人的问题，第三人对玻璃更换是基于对客户关怀、解决问题的态度，因为原告反馈给第三人的意见是被告以此为由拒绝缴纳物业费，为了解决这个问题第三人才出面更换玻璃，但不代表是第三人的责任。经审理查明，2015年12月12日，第三人（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买位于东莞市松山湖高新技术产业开发区新竹路7号万科松湖中心8栋办公104号房，该商品房建筑面积共464.05㎡；出卖人应当在2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间，商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业管理费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。同时还约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准（其中外墙为部分石材、玻璃幕墙、铝板及涂料，窗为铝合金玻璃窗），达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在不降低质量标准的情形下，附件三所注明的设备材料出卖人需采取同等品质及档次的替代，而不必另行通知，但此类变更不得影响买受人对房屋的使用。2013年7月12日，第三人与原告签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同（附件）》，约定第三人委托原告对万科松湖中心提供物业管理服务，物业管理服务费由业主按照建筑面积根据物业的不同类型交纳，收费标准为商业物业低层（项目1#、3#地块7栋-43栋）6.98元/㎡·月……，物业已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由第三人按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；业主或承租人应于每月15日前按月向原告交纳当月物业管理服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向原告支付违约金。在物业交付后，原告提供前期物业管理服务包括物业共同部位及共同设施设备的维修、养护和管理、装饰装修管理服务等。物业保修由第三人自行保修，第三人拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托原告维修，修复费用及造成的其他损失由第三人承担。该合同期限自首套物业交付之日起至首批物业交付之日起经过3年止，但合同期内本物业业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订新的物业服务合同生效时止；如未出现上述情形原告同意继续履行本合同且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议并签订新的物业服务合同时，该合同继续有效。双方确认该物业尚未成立业主委员会。第三人建设的万科松湖中心8栋于2014年8月5日经验收合格，于2014年8月27日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。2015年12月30日，原告向被告《商品房买卖合同》约定的地址邮寄《商品房交付使用通知书》并经签收，原告提供的《商品房交付使用通知书（存根联）》载明案涉房屋已竣工验收合格，要求被告于该通知发出之日起15日内至东莞市松山湖区*********办理商品房交付手续。2016年3月26日，被告去验收案涉房屋，被告在《装修房客户验房指引表》中记载推拉门胶条脱落、负一楼推拉门胶条脱落，在该指引表下方房屋交接处被告签名确认，被告该日与原告签订《委托银行代收款协议书》，约定被告提供银行账号供原告扣物业管理费、维修资金、代收的水电费等费用，被告指定银行账户余额不足，导致划款不成功，原告有权在逾期后每日按应收费用总额1‰收取违约金。2016年3月30日，被告再次验收案涉房屋发现玻璃破损。根据原告提供的微信聊天记录，显示原告与被告在2017年9月至2018年期间就破损玻璃更换及物业管理费的缴交一直在进行沟通。破损玻璃已于2018年12月2日更换完毕，原告通知被告验收，被告于2019年1月4日在原告处办理领取入户门钥匙、信箱钥匙、业户手册、消防门、其他钥匙等手续。被告据此主张房屋于2019年1月4日交付使用，此前被告并未和原告办理过房屋钥匙等交接资料。第三人主张案涉房屋玻璃因属于双层钢化玻璃，在外层毁损但内层完好的情况下，内层玻璃仍然质地坚硬，即使现场敲击也不会受到影响，不会影响到房屋的正常使用；被告于2016年3月26日已验收并收取了房屋钥匙，被告后将钥匙交给原告去维修。原告主张被告没有向原告提出过不收楼的问题，被告在2016年3月26日已与第三人办理了验房交接手续，随后也到原告处办理了委托银行代收款协议书，当时被告仅提出验房时由于发现推拉门胶条脱落问题，基于第三人为被告维修方便将钥匙暂时放在原告处。被告提交的案涉房屋更换玻璃的照片显示更换的玻璃面积较大。另，原告确认已按照每月3239.07元的标准收取被告案涉房屋2016年4月至2017年2月物业费，合计共35629.77元。被告另案起诉原告、第三人房屋买卖合同纠纷，案号为（2019）粤1971民初12492号，主张第三人于2019年1月4日才交付房屋并要求原告和第三人共同赔偿损失，该案一审判决后，第三人已提起上诉，二审尚未终结，因该案一审中认定房屋于2019年1月4日交付，而该案二审的结果与本案有重大关系，故原告、第三人申请中止审理本案。被告主张在（2019）粤1971民初12492号案件中，原告认可是其和被告于2016年3月26日及30日进行验房，但第三人在庭审中陈述是其和被告一同验房，被告因此申请调查当时验房时陪同的人员郑兆威是原告还是第三人的员工。另，被告主张原告、第三人在本案中的陈述与（2019）粤1971民初12492号[二审案号（2019）粤民终16263号]案件中承认及认可的事实完全不符，故申请调取另案的庭审笔录。根据被告的申请，第三人提供了郑兆威的《劳动合同》、社保记录和《情况说明》，《劳动合同》载明郑兆威从2014年8月25日起在东莞市盛利建设工程有限公司处工作，合同期限至2021年8月24日；第三人提供的社保缴存信息显示该公司为其缴存了2016年1月至2017年6月的社保。《情况说明》载明郑兆威自2016年至2017年间作为东莞市盛利建设工程有限公司员工，接受第三人的委托为万科松湖中心项目提供交付与维修工作服务。另，在已于2020年3月23日生效的（2019）粤民终16263号民事判决书[一审案号（2019）粤1971民初12492号]中，东莞市中级人民法院认定104号房屋已于买卖合同约定的交付时间之前具备了该合同第八条约定的交付条件，第三人提交了合同约定的相应审批文件，被告对104号房屋符合买卖合同第八条约定亦无异议。此外，第三人于买卖合同约定的交付最后期限2015年12月30日向被告寄出《商品房交付使用通知书》，履行了通知交付的义务。收件地址、电话均为被告在买卖合同中预留的住址及电话并经签收。买卖合同补充协议第五条、第十三条对该问题已有约定。被告主张因收件地址与其实际住址不一致，其未实际收到，签收人也不是其本人，而应认定未向其送达，本院不予采信。2016年3月26日被告与原告签订《委托银行代收款协议书》，已经交纳了部分物业服务费，并于2016年12月28日取得104号房屋的权属证书，均可以印证被告已实际收房的事实。第三人交付的104号房屋存在玻璃破损质量瑕疵的事实清楚，第三人应当承担保修责任。第三人怠于履行保修义务，应向被告赔偿相应损失，但被告疏于采取补救措施致使其损失扩大，不得就扩大的损失要求第三人赔偿。房屋交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在瑕疵问题，因解决争议而不完成交接，动辄扩大适用逾期交房违约责任条款，显失公平。原审法院认定本案适用买卖合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任，适用法律错误，依法应予纠正，判决第三人向被告赔偿10000元，驳回被告其他的诉讼请求。以上事实，有原告提供的竣工商品房买卖合同、竣工验收备案证书、商品房交付使用通知书、邮单、前期物业服务合同、办理房地产权通知书、不动产查询结果、催款聊天记录、催款单、欠费及违约金数额表、东莞万科验房指引、委托银行代收款协议书、身份证及银行卡复印件、微信聊天记录、照片、光盘视频、开庭笔录、电话录音光盘、民事判决书等，被告提供的中国移动广东公司客户清单、与万科物业万晶晶通话记录文字稿、光盘、微信聊天记录、客户钥匙物品签收单、照片及微信聊天截图、装修房客户验收指引表、民事判决书等，第三人提供的劳动合同、社保记录、情况说明等证据及本院庭前会议笔录、问话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，关于原告、第三人申请中止审理本案，因（2019）粤1971民初12492号案已二审终审，故本院对中止审理本案的申请不予准许。根据已生效的（2019）粤民终16263号民事判决书认定的内容，本院依法认定第三人于2015年12月30日向被告邮寄《商品房交付使用通知书》时已履行了房屋交付的义务。依照《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，案涉物业在尚未成立业主大会、业主委员会之前，第三人作为建设单位有权选聘物业服务企业，故原告有权向被告收取物业管理费。被告逾期缴纳物业管理费的，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告按照合同约定每日千分之一的标准支付违约金。案涉房屋的物业管理费为每月3239.07元，合同约定该物业管理费被告应于每月15日前按月向原告交纳当月物业管理服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一支付违约金，因此，原告诉请被告支付拖欠的2016年1月至3月、2017年3月至2018年12月的物业管理费合计80976.75元（3239.07元×25个月）及违约金，依据充分，本院依法予以支持，但违约金总额以80976.75元为限。关于违约金金额的计算如下：按照每日1‰的标准计算，以每月欠付的3239.07元为本金，分别从2016年2月1日起、2016年3月1日起、2016年4月1日起、2017年4月1日起、2017年5月1日起、2017年6月1日起、2017年7月1日起、2017年8月1日起、2017年9月1日起、2017年10月1日起、2017年11月1日起、2017年12月1日起、2018年1月1日起、2018年2月1日起、2018年3月1日起、2018年4月1日起、2018年5月1日起、2018年6月1日起、2018年7月1日起、2018年8月1日起、2018年9月1日起、2018年10月1日起、2018年11月1日起、2018年12月1日起、2019年1月1日起计算，均计至实际清偿之日。综上所述，依照前述法律和《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄思敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付物业管理费80976.75元；二、被告黄思敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付违约金（按照每日1‰的标准计算，以每月欠付的3239.07元为本金，分别从2016年2月1日起、2016年3月1日起、2016年4月1日起、2017年4月1日起、2017年5月1日起、2017年6月1日起、2017年7月1日起、2017年8月1日起、2017年9月1日起、2017年10月1日起、2017年11月1日起、2017年12月1日起、2018年1月1日起、2018年2月1日起、2018年3月1日起、2018年4月1日起、2018年5月1日起、2018年6月1日起、2018年7月1日起、2018年8月1日起、2018年9月1日起、2018年10月1日起、2018年11月1日起、2018年12月1日起、2019年1月1日起计算，均计至实际清偿之日），违约金总额以80976.75元为限。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2526.86元，原告东莞市万科物业服务有限公司已预缴，由被告黄思敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  廖 敏审 判 员  吴斯恒人民陪审员  黎建华二〇二〇年四月十三日法官 助理  宁雪梅书 记 员  袁晶莹