重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初8704号原告：张昊，男，1987年2月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王道平，重庆帅风律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：雷海英，重庆帅风律师事务所律师。被告：雷光洪，男，1980年2月20日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：中国建设银行股份有限公司重庆开州支行，住重庆市开州区文峰街道富厚街114号，统一社会信用代码915002349081292428。负责人：康京平，银行行长。委托诉讼代理人(特别授权)：祁波，男，1970年6月9日出生，汉族，住所地重庆市开州区，银行员工。第三人：重庆上和不动产经纪有限公司，住重庆市开州区文峰街道富厚街社区开州大道(东)1233号，统一社会信用代码91500234671029437G。法定代表人：何堃。委托诉讼代理人：陈登勇，男，1986年1月2日出生，汉族，住重庆市城口县，系公司员工。原告张昊与被告雷光洪、中国建设银行股份有限公司开州支行(以下简称建行开州支行)、第三人重庆上和不动产经纪有限公司（以下简称上和经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，因本案被告雷光洪下落不明，不宜适用简易程序，本院于2019年11月13日裁定转为普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告张昊及其委托诉讼代理人雷海英到庭参加诉讼，被告雷光洪、建行开州支行，第三人上和经纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张昊向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告张昊与被告雷光洪于2018年6月24日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》合法有效；2.请求判令被告雷光洪为原告办理房屋过户登记；3.判令被告雷光洪向原告支付逾期过户违约金169360元；4.请求判令被告建行开州支行协助注销涉案房屋的抵押登记；5.诉讼费由被告雷光洪承担。事实与理由：2018年6月24日，原告张昊与被告雷光洪签订了《重庆市存量房买卖合同》，约定被告雷光洪将位于重庆市开州区X号房屋以846800元价款出售给原告张昊，原告张昊给付被告雷光洪购房款447358元，该房屋在被告建行开州支行的剩余按揭款389442.3元，由原告张昊按月给付月供款，且约定尾款10000元在办理《物业交接书》时付清。买卖合同约定被告雷光洪应于2018年12月20日前，向该房屋的贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请且应备齐还款款项，办理完毕解除抵押登记手续，并负责取回抵押登记注销后的房屋权属证书，无条件配合原告张昊办理该房屋的银行按揭、过户等手续。签订合同后，被告雷光洪向原告交付了房屋，原告按照约定向被告建行开州支行给付了月供按揭款。原告张昊于2020年3月23日结清了涉案房屋的剩余按揭款349178.73元，至此涉案房屋在建行开州支行的按揭款全部结清。被告雷光洪仍没有按照约定为原告办理房屋过户登记手原告与被告雷光洪之间的《重庆市存量房买卖合同》系第三人上和经纪公司提供的居间服务形成。为维护原告的合法权益，原告特此起诉，请求法院依法裁决。被告雷光洪未作答辩。被告建行开州支行未到庭，但提交书面意见辩称，原告张昊起诉被告雷光洪房屋买卖合同纠纷一案中，经查，被告雷光洪于2014年11月向建行开州支行申请了个人住房按揭贷款并与该行签订了住房按揭借款合同，贷款本金人民币420000元;同时被告雷光洪以本案讼争房屋买卖合同的标的物作为抵押物，为该笔贷款提供了抵押担保;截至2019年11月5日，该笔贷款尚欠本金355890.47元。现，如果上述房屋需要转让的，应当先行到被告建行开州支行归还、结清该贷款的全部欠款(实际欠款金额按照借款合同约定执行、具体以结清当天建设银行系统计算为准)，然后持被告建行开州支行出具的贷款结清证明、以及同意注销抵押登记证明，自行前往房屋登记中心办理抵押权注销登记。至于本案原、被告双方的房屋买卖，被告建行开州支行并不清楚相关事实及法律行为效力、亦不作同意或者不同意的意思表示。被告建行开州支行充分知晓并理解物权法第一百九十一条第二款的全部规定(如果贵院认定原告确系上述房屋抵押物的买受人的，那么我行认为可以适用该规定)。敬请贵院依法裁判。第三人上和经纪公司未作答辩。经审理查明：2018年6月24日被告雷光洪作为甲方(出卖人)与原告张昊作为乙方（购买人）通过第三人上和经纪公司作为丙方（中介方）签订了《重庆市存量房买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》三份合同。《重庆市存量房买卖合同》约定的主要内容为：房屋的坐落位置为重庆市开州区X号（以下简称案涉房屋），成交价格为846800元。付款方式为商业贷款，相关付款时间、条件及划转方式的约定详见补充协议。约定案涉房屋权属转移登记的相关税费由乙方承担，房屋交付的时间为甲方收到首期房款当日将案涉房屋交付给乙方。该合同第九条违约责任约定为：“甲乙双方任何一方逾期履行买卖合同约定义务的，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋成交总价3‰的逾期违约金;逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。但逾期违约金与合同解除违约金分别处理不作累加。”《居间服务合同》约定的主要内容为：甲方(出卖人)在本合同签订当日向丙方支付居间服务费12702元;乙方(购买人)在本合同签订当日向丙方支付居间服务费12702元。该合同第七条补充约定：“①该房屋剩余贷款389442.3元（大写：叁拾捌万玖仟肆佰肆拾贰元叁角整）由乙方继续每月向中国建设银行还贷，还贷本息2896元/月，乙方承诺必须在每月28日前按时还款，如有逾期，则按￥20000（大写：贰万元整/次）支付给甲方作为违约金，同时，甲方承诺不会将此还款卡挂失或注销，如有上述行为，全部责任由甲方承担。②在2018年12月20日之前，甲方必须无条件配合乙方办理该房屋的银行按揭，过户等手续，甲方负责垫资取证。”《补充协议》约定的主要内容为：成交总价846800元，房款交付方式为乙方应于2018年6月24日向甲方支付首付房款（含定金）447358元，甲方同意乙方自留尾款10000元，作为物业交接（交房）保证金，该款项在甲乙双方办理交接签订《物业交接书》当日由乙方自行支付给甲方。该合同第四条就抵押情况作出如下约定：“该房屋已设定抵押权，甲方应于2018年12月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请且应备齐还款款项，甲方承诺于2018年12月20日前办理完毕解除抵押登记手续，并负责取回抵押登记注销后的房屋权属证书，因此产生的相关费用全部由甲方自行承担（包括但不限于：提前还贷产生的利息、罚息、办理抵押注销手续费用等）。甲方将抵押登记注销后的房屋权属证书原件交由丙方保管（以丙方出具的收件凭证为准）。”2018年6月18日原告张昊支付案涉房屋定金20000元，2018年6月24日原告张昊的妻子李光琴向被告雷光洪支付购房款427358元。之后原告张昊经上和经纪公司取得案涉房屋钥匙及相关资料后入住该房屋并继续以被告雷光洪的名义向被告建行开州支行按月支付案涉房屋的剩余按揭贷款。2020年3月23日原告张昊一次性结清了涉案房屋的剩余按揭款349178.73元。另查明，1.案涉房屋系被告雷光洪以按揭付款方式向重庆市金科骏耀房地产开发有限公司购买的商品房，该房屋产权于2017年7月13转移登记至雷光洪名下，产权证号为：渝(2017)开州不动产权第X号，坐落位置登记为：重庆市开州区X。该房屋抵押权人为被告建行开州支行，抵押贷款42万元。2.本院在执行重庆农村商业银行服份有限公司开州支行与雷光洪借款合同纠纷一案中，于2018年9月27日作出（2018）渝0154执1151号执行裁定，查封了被告雷光洪名下案涉房屋。原告张昊于2019年4月10日向本院提出执行异议，并于2019年4月24日将案涉房屋的尾款10000元交由本院执行。本院经审查认为原告张昊的异议请求成立，于2019年4月24日作出（2019）渝0154执异30号执行裁定，中止（2018）渝0154执1151号执行裁定中对案涉房屋的执行。3.重庆市江北区人民法院于2018年12月20日对案涉房屋进行查封。2019年8月12日原告张昊向重庆市江北区人民法院提出执行异议，重庆市江北区人民法院于2019年8月15日作出（2019）渝0105执异321号执行裁定书，裁定中止对被告雷光洪名下案涉房屋的执行。4.原告张昊因与被告雷光洪房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月15日向本院提起诉讼并申请诉讼财产保全，本院于2019年1月17日作出(2019)渝0154执保39号执行裁定轮候查封雷光洪名下的案涉房屋，查封期限从2019年1月18日至2022年1月17日。上述事实有当事人的陈述、当事人的身份证明材料、《重庆市存量房买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》、中国建设银行客户回单、收款收据、银行流水、个人贷款还款凭证、物管费缴纳清单、金科物业服务集团有限公司专用收据、重庆市开州区人民法院执行裁定书、重庆市江北区人民法院执行裁定书、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、土地房屋权属登记信息查询结果证明等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告张昊与被告雷光洪签订的房屋买卖合同效力问题。原告张昊与被告雷光洪是完全民事行为能力人，双方是在自愿、平等的基础上签订的《重庆市存量房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。关于被告雷光洪是否违约，以及违约责任的问题。本院认为，原告张昊与被告雷光洪在《补充协议》中约定，被告雷光洪应于2018年12月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请且应备齐还款款项，并于2018年12月20日前办理完毕解除抵押登记手续，并负责取回抵押登记注销后的房屋权属证书。同时原告张昊与被告雷光洪签订的《居间服务合同》中也约定，被告雷光洪应在2018年12月20日前，无条件配合原告张昊办理案涉房屋的银行按揭、过户等手续。被告雷光洪未按照合同约定的期限为原告张昊办理案涉房屋银行按揭、过户等手续，已构成违约。原告张昊与被告雷光洪在合同中约定，违约方应向守约方支付该房屋成交总价3‰的逾期违约金;逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。本案中原告张昊陈述，因被告雷光洪的违约造成原告支出律师费、诉讼费损失，又因案涉房屋被查封执行，导致原告到外地法院提出执行异议产生的交通费、住宿费以及原告偿还剩余贷款的利息等损失。庭审中，原告愿意降低双方约定的违约金，此举系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院依法予以支持。本院根据被告雷光洪的违约程度以及给原告造成损失的实际情况，酌情将被告雷光洪应支付原告的违约金调整为60000元。关于被告建行开州支行是否应当协助原告张昊注销案涉房屋抵押登记的问题。本院认为，原告张昊与被告雷光洪签订案涉房屋的买卖合同后，案涉房屋的按揭贷款一直由原告张昊在偿还，且原告张昊已于2020年3月23日一次性结清了案涉房屋的剩余按揭款，已代被告雷光洪清偿了债务，案涉房屋的抵押权应予消灭，故被告建行开州支行应当协助原告张昊办理抵押权注销登记。关于被告雷光洪是否应当为原告张昊办理房屋过户登记的问题。本院认为，原告张昊与被告雷光洪之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定全面履行合同义务，本案案涉房屋在被告建行开州支行协助原告张昊办理抵押权注销登记后，不存在他项权利，满足转移登记的条件，被告雷光洪应当按照合同约定协助将该案涉房屋转移登记至原告张昊名下。因此对于原告张昊要求被告雷光洪办理案涉房屋过户登记的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张昊与被告雷光洪于2018年6月24日签订的《重庆市存量房买卖合同》有效；二、被告雷光洪在本判决生效后十日内支付原告张昊违约金60000元；三、被告中国建设银行股份有限公司重庆开州支行在本判决生效后十日内协助原告张昊办理重庆市开州区X房屋[产权证号为渝（2017）开州不动产权第X号]的抵押权注销登记手续。四、被告雷光洪于重庆市开州区X房屋注销抵押登记后十日内，协助原告张昊办理上述房屋的产权转移登记手续。五、驳回原告张昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13946元，公告费560元，合计14506元，由被告雷光洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷 洪人民陪审员  谭培国人民陪审员  程崇国二〇二〇年四月八日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳