广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初825号原告：利艳珊，女，1983年2月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：王骏，男，1992年1月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。原告利艳珊与被告王骏居间合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利艳珊及其委托诉讼代理人王启星，被告王骏的委托诉讼代理人周启维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利艳珊向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付70000元以及利息（利息从2019年7月17日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算(LPR)至付清为止））2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告名下原拥有一处位于广州市花都区花都大道中131号3区9栋2606房。2019年7月17日，原、被告经协商后签署《协议书》，双方约定被告委托原告销售上述房屋，销售底价为1400000元，超出该部分差价归原告所有。后在原告的居间促成下，原告促成被告与买家邝乐达、黄小羊以1470000元成交。另原、被告约定，被告分期向原告支付上述70000元款项。现房屋已经过户至买家邝乐达、黄小羊名下，且被告收到全部房款。但被告却拒绝向原告支付上述费用。补充说明：原告并非被告声称的广州市携和房地产代理有限公司的员工，原告是通过物业所在管理中心的吴小姐认识被告，然后跟吴小姐一起作为被告的受托居间人，再通过携和地产公司找到买家，促成本次交易，居间费由卖家支付给原告及其伙伴吴小姐。我方提供的证据显示，被告知悉我方出售的房屋价格，也同意将70000元作为居间费支付给原告及其伙伴吴小姐，并没有违反所谓的公序良俗，不存在炒楼的行为，且70000元也是非常合情合理合法的。被告称的各种损失实际上是一种耍赖行为，被告提交的证据中声称是银行的原因导致贷款延迟，但是被告最后经过与银行协商收到批放的贷款，涉案房屋也顺利过户，被告也拿到了房款。被告王骏辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，事实和理由如下：一、被告与邝乐达（“买方”）、广州市携和房地产代理有限公司（“携和”）于2019年7月16日签订的《房屋买卖合约》（“买卖合约”）第十条约定由买方支付携和中介费（即房地产咨询及买卖代理费）15000元。合同签订后买方已支付了携和15000元。另外，买方还向按揭公司支付了贷款代办费用10000元。二、被告到携和办理此次房地产买卖事宜时，由原告全程接待；买卖合约的手写内容由原告亲笔填写；原告与被告的父亲有频繁的微信往来，可见原告系携和的工作人员。并且被告是根据售楼部吴小姐所发的广州市携和房地产代理有限公司的地址到该公司办理涉案房产交易，而原告当时就在携和公司办公，被告之前并没有见过原告，所以原告是携和公司的员工，原告提供中介服务系其在携和的职务行为，而不是原告的个人行为。因此原告并未履行涉案《协议书》约定的居间服务。即使协议书关于超出1400000元的部分差价归原告所有的约定有法律约束力，原告也无权要求被告支付70000元。买卖合约约定由买方承担居间费，没有约定卖方支付居间费，因此被告也无需向携和付费。三、原告诉请的主要依据系协议书关于超出1400000元的部分归原告所有的约定。但该约定违反公序良俗，依照《民法总则》第一百五十三条第二款的规定而无效，没有法律约束力，应驳回原告全部诉请。广州市中级人民法院在（2018）粤01民终3817号民事判决、广州南沙法院在（2019）粤0115民初3685号民事判决，均认为关于超出最低售价的部分作为中介服务费的约定扰乱市场交易秩序，违反公序良俗，没有法律约束力。虽然我国不是判例法国家，但上级法院的相似判决有参考意义。四、依照《广州市房地产中介服务管理条例》（2015年修正，“中介条例”）第二十三条第二款的规定，房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。原告以个人名义与被告签订协议书，欲赚取费用的行为，违反了该条规定。依据中介条例第三十一条的规定，应由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。五、如果原告未取得房地产中介服务职业资格证书的，依照中介条例第二十六条的规定，由市房地产行政主管部门予以警告，责令停止违法从业，没收违法所得，并处以一万元的罚款。六、携和及其工作人员在提供中介服务过程中违反承诺，未履行相关义务，造成被告经济损失，具体情况如下：当时涉案房地产的市场价是在1800000元，被告首先放盘给所在小区雅宝新城物管吴小姐帮忙找买家，当时被告是要求按1500000元一次性收款来约定成交。在7月16日下午，吴告诉被告找到买家，约被告到携和与买家签约，当时由携和的工作人员即原告接待。被告及其父亲告知原告，涉案房地产当时有兴业银行贷款未还，被告需要向第三方高利借款来提前还款，以便及时过户给买家。原告听后，其保证在过户后一个月内能够收齐房款。基于此保证，被告与买方签了买卖合约。数日后同贷书批了1250000元，被告于8月13日以月息3%的条件向第三方借款930000元，并于8月22日向兴业银行提前全额还款892285元，8月30日买卖双方去房管部门办理了过户手续。过户后被告一直催原告及按揭公司的黄桂霞小姐办理1250000元贷款尽快到账事宜，9月18日黄桂霞让被告付她3500元加急费，十天内放款给被告。因被告每月要付利息二万多元，就立即通过父亲微信转账3500元给她，但等了十天还是毫无动静，之后原告和黄桂霞电话不接，微信不回。在这种情况下被告及父亲只能自己去银行交涉了解情况，在多番沟通下，银行毛行长给了一个中介微信给被告，让被告跟他们联系，10月31日联系上了，他们了解情况后，让被告转帐服务费19750元给他，答应尽快放款。当天被告父亲通过微信转了19750元给中介，直至到11月11日银行才放了这笔1250000元的贷款给被告。携和及原告未能遵守承诺，导致被告不能在9月30日前收到1250000元贷款，造成10月1日至11月11日期间的高额利息、3500元的加急费及19750元贷款服务费的损失。对于这些损失，被告保留向携和及原告索赔的权利。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花都大道中131号3区9栋2606房，原所有权人为王骏。2019年7月11日，王骏的父亲王敬新通过微信与雅宝新城物业管理人员“吴小姐”联系，称愿意以最低1500000元的价格出售涉案房屋，委托“吴小姐”寻找客户。2019年7月13日左右，利艳珊通过“吴小姐”得知涉案房屋的房源信息，并在其微信朋友圈进行推销。2019年7月16日，王骏（卖方）、邝乐达（买方）与广州市携和房地产代理有限公司（经纪方，以下简称携和公司）签订一份房屋买卖合约，约定卖方以1470000元的价格将涉案房屋出售给买方。签订本合约同时支付50000元作为定金，首期楼款200000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2019年8月30日前）并取得房地产交易中心收件回执2天内付清。剩余1270000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收件回执时以现金支付。交易手续需在2019年8月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在签订本合约当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中，卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理人（空白）。买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费15000元。该合同落款处经纪方除了有携和公司加盖的公章还写有一个“利”字，利艳珊确认该合同中的手写部分由其填写。当天，案外人“吴小姐”将邝乐达支付的定金通过微信转付给王骏的父亲王敬新。邝乐达于2019年7月19日向按揭公司的黄桂霞转账支付按揭服务费10000元，于2019年8月24日向携和公司支付中介费15000元。2019年7月17日，王骏（甲方、卖方）与邝乐达、黄小羊（乙方、买方）以及广州市乐家置业有限公司签订一份存量房买卖合同，约定的成交价格为1810000元，签订本合同时支付50000元作为购房定金，首期款550000元乙方在房管过户当天支付，剩余房款1260000按照按揭方式付款。当天，王骏（甲方）与利艳珊（乙方）签订一份协议书，约定：甲方将坐落于广州市花都区平步大道中131号3区9栋2606方委托乙方销售，委托销售价格为1400000元。甲方承诺，乙方销售该房屋的总售价为壹百肆拾万，超出壹百肆拾万的部分差价归乙方所有。现乙方为该房屋找到买家邝乐达、黄小羊，并达成成交价格为1470000元，根据上述协议，房屋销售总价差额的70000元全部归乙方所有，甲方不得有异议。甲方向乙方支付房屋销售总价差额柒万元的方式约定为分两期支付，支付时间分别为第一期：甲方收到买家支付首期款并成功过户后，当日支付35000元；第二期：甲方收到银行发放的由买家作为贷款申请的房屋贷款后两日内支付35000元。如买卖双方不能成功交易过户，则本协议失效。关于该协议的达成情况，利艳珊表示在涉案房屋买卖合同签订之前，王骏已经和其他人谈好1380000元的成交价，一次性付款，后来由于该买家不能一次性付款，因此交易没有成功。我和现在的买家谈好价格之后，我让吴小姐去问王骏1400000元能否出售，王骏考虑到比之前的1380000元要高，就表示同意出售，同时表示高出的价格归中介所有，因此在签订房屋买卖合同之后签订了上述协议书。王骏表示房屋买卖合同签订当天，吴小姐问我房子1400000元一次性付款能否出售，出售的话就给我找客户，差价款归她们。当天她们就告诉我已经找到买家了，同意以1470000元购买，因此就签订了房屋买卖合同。实际上，中介在问我1400000元能否出售时已经和买家谈好价格，但是没有告知我。王骏于2019年8月30日收齐首期款，于2019年11月11日收到银行发放的按揭贷款，涉案房屋已经成功过户至邝乐达、黄小羊名下。王骏未依照协议书的约定向利艳珊支付房屋销售差价，利艳珊于2019年8月31日通过微信催促王敬新支付差价款。2019年9月2日、2019年9月5日，利艳珊再次通过微信催促王敬新支付第一期款35000元，王敬新表示等香港回来再付。案外人“吴小姐”于2019年9月19日通过微信向王敬新催收第一期款，王敬新表示因为买家支付的首付金额太少，银行贷款政策又出现了调整，所以只能等到银行放款之后才能支付。2019年12月26日，利艳珊通过微信向王敬新催款，王敬新仍未支付，利艳珊遂起诉成讼。另查，案外人“吴小姐”与王敬新在2020年1月6日的微信聊天记录：“吴小姐”：我收2000元是介绍费，我的义务已经完成了，另外当时您叫我通知一下三方到场，我有通知，但是人家不到，我也没办法啊。……过年前给我可以吧？这样我就不用为了两千块老找您啦。王敬新于2020年3月5日向“吴小姐”支付了上述2000元费用。诉讼中，王骏称利艳珊是携和公司的员工，利艳珊提供居间服务以及签署协议书的行为属于职务行为，无权向王骏主张销售差价，并认为利艳珊并未提供任何劳务，无权收取中介费。为此，王骏提交了其与利艳珊的微信聊天记录以及案外人“吴小姐”微信聊天记录予以证明。利艳珊在2019年8月30日与王敬新的聊天记录中称：“王生，我今天有事要处理，我的同事去跟你们过户，不好意思啊，有什么问题你也可以随时联系我，谢谢！”王敬新回复称：“好的。”利艳珊称其并非携和公司的员工，其与雅宝物业管理中心的“吴小姐”是朋友，“吴小姐”得知涉案房屋的房源信息后告知其，其与“吴小姐”共同作为王骏的受托居间人，之后通过携和公司找到买家，促成本次交易，由案外人良策公司提供按揭贷款代办手续服务。在交易过程中首先由吴小姐与王骏沟通，比如解答行情、带买方看房，在房价确定之后，由利艳珊促成买卖双方签订合同，并对交易流程进行解答和跟进,还在朋友圈进行推销及带客户看房。利艳珊还称微信聊天中所称的“我的同事”，指的是良策公司的黄桂霞，二人是伙伴关系。为此，利艳珊提交了携和公司出具的证明、朋友圈截图及照片予以证明。该证明载明：兹证明利艳珊并非我司员工，其提供业主王骏与我司推荐的客户邝乐达、黄小羊，经过我们努力促成买卖合同交易，现房屋顺利办理过户手续至客户邝乐达、黄小羊名下，特此证明！微信截图显示利艳珊于2019年7月13日、7月15日在朋友圈推销涉案房屋。诉讼中，本院向利艳珊释明，假如协议书无效其是否需要变更诉讼请求，其表示无需变更。本院认为：本案争议的焦点是利艳珊与王骏于2019年7月17日签订的协议书是否有效？王骏应否向利艳珊支付差价款70000元？居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，虽然一开始王骏是通过案外人“吴小姐”放盘销售涉案房屋，但“吴小姐”将该房屋出售信息告知利艳珊之后，利艳珊在微信朋友圈中进行推销，亦有带客户看房。另，虽然买家是案外人携和公司推荐的，但是携和公司亦证明是在利艳珊的共同努力下促成的交易。利艳珊与王骏签订的协议中，亦载明“甲方将涉案房屋委托乙方销售……现乙方为该房屋找到买家……”综上可以看出利艳珊为王骏提供了订立合同的媒介服务，双方之间成立居间合同关系。王骏认为利艳珊是携和公司的员工，利艳珊履行的是职务行为，但是并未提交证据证明，相反携和公司提交的证明已经证明利艳珊并非其公司员工，因此对王骏的该抗辩意见本院不予采纳。本案中，根据利艳珊与王骏的陈述，利艳珊是在已经和买家协商好出售价格但未告知王骏的情况下，再与王骏协商底价，进而作出协议书中关于“甲方承诺，乙方销售该房屋的总售价为壹百肆拾万，超出壹百肆拾万的部分差价归乙方所有……”的约定，这既限制了业主作为产权人和委托人的交易决定权，也与中介机构作为居间方为交易提供服务的法定义务相悖，且容易导致中介机构及其从业人员故意隐瞒交易信息、赚取房屋差价等道德风险，扰乱市场交易秩序，因此协议书的约定违反公序良俗，应为无效协议。但是鉴于王骏与买受人之间的房屋买卖合同已经履行完毕，利艳珊亦提供了居间服务，根据等价有偿及公平原则，本院酌情支持中介服务费15000元，对利艳珊诉讼请求中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。由于协议书无效，因此对利艳珊主张的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下:一、被告王骏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告利艳珊支付中介服务费15000元；二、驳回原告利艳珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告利艳珊负担609元，被告王骏负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年四月三日书记员 刘雄燕陈晓敏