福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16329号 原告：黄汉强，男，1984年1月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑明辉，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 被告：陈碧霞，女，1984年7与20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张昱，福建法速律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锋云，福建法速律师事务所律师。 被告：林生仁，男，1976年7月30日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告黄汉强与被告陈碧霞、林生仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，于2019年10月28日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄汉强的委托诉讼代理人郑明辉，被告陈碧霞的委托诉讼代理人张昱以及被告林生仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄汉强向本院提出诉讼请求：1.陈碧霞立即向黄汉强返还租金275万元及逾期交房违约金（以375万元为基数，按月利率2%的标准，自2018年3月9日起计至2018年6月6日；以275万元为基数，按月利率2%的标准，自2018年6月7日起计算至实际还款之日止）、《合作合同》补充条款约定如未按时交铺需另行支付的违约金50万元；2.林生仁对陈碧霞的上述债务承担连带担保责任。事实和理由：2018年3月6日，黄汉强与陈碧霞签订了一份《合作合同》，约定黄汉强向陈碧霞承租思明区中山路210号店面，建筑面积为150平方米，合同期限为五年，从2018年5月6日至2023年5月5日，年租金300万元，保证金75万元，陈碧霞应于合作期限届满黄汉强无违约金情况下并缴清所有应缴纳的租金等费用后5日内将保证金无息退还给黄汉强。自陈碧霞收到款项之日起如未按时交铺则按月2%支付违约金，并另行支付违约金50万元。合同签订后，黄汉强共计支付了300万元租金及75万元保证金，但是陈碧霞无法依约交付租赁场地，双方协商解除了《合作合同》，并由林生仁作为陈碧霞的担保人，于2018年6月25日与黄汉强签订了一份《担保合同书》，并承诺林生仁于2018年6月26日偿还100万元，7月5日前还清剩余租金175万元外加利息25万元。林生仁于2018年6月7日、6月11日累计转账支付了100万元，但并未偿还剩余款项。为维护自身合法权益，特提起诉讼。 陈碧霞辩称，讼争合同约定的交房条件尚未成就，陈碧霞并未违约，陈碧霞与原租户的纠纷仍在协商中，黄汉强对此亦也知悉，前租户腾空后才能交付讼争房屋，双方对具体交房时间并未明确约定。陈碧霞仅需要按照收条的约定，无任何违约到期无息返还租金以及保证金。担保合同未经陈碧霞追认，属于无效合同。因为未能交付讼争房屋，黄汉强提出解除合同并要求退还租金以及保证金，陈碧霞同意退还已经收取的租金以及保证金。但林生仁未经陈碧霞同意擅自签署担保合同书，该担保合同书对违约以及相关合同约定加重陈碧霞的负担，陈碧霞不予确认，该担保合同无效。另，陈碧霞已经退还相关款项，具体分期退回的款项是：1.于2018年6月7日、6月11日合计退还100万元；2.2018年7月31日案外人刘齐尚出让房产给黄汉强，由林生仁代黄汉强支付购房首付款1922500元，用于冲抵尚欠黄汉强的款项；3.2018年7月28日（实际是7月31日），黄汉强通过向案外人唐继生转让债权，由林生仁与唐继生签订借款合同，确认以借款956600元的方式抵扣了尚欠黄汉强的款项。综上，陈碧霞已经向黄汉强超额退还3879100元，履行了全部还款义务。 林生仁辩称，2013年，陈碧霞、林生仁夫妇购买讼争房屋之后于2016年出租给原承租人，原承租人在租赁期间口头提出提前解除合同，因黄汉强欲承租讼争房屋，所以双方签订了讼争合同，签约时已经告知黄汉强，必须与原租户协商解除合同后才能将讼争房屋出租给黄汉强。后因原租户退租流程办理时间长，当时双方约定从签订讼争合作之日起两个月内若未解决与原租户的租赁合同，则将收取的租金以及保证金退还黄汉强。后因资金困难无法退还该款项，由林生仁提供担保，并在2018年6月份退还给黄汉强100万元。因黄汉强一直催讨剩余款项，林生仁找到刘齐尚向黄汉强出售房产，由林生仁代为支付首付款1925000元作为抵偿剩余款项；经结算后，黄汉强指示林生仁向案外人唐继生出具欠条，将剩余款项转化为对唐继生的欠款，据此款项全部偿还完毕。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行质证，对双方均无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月6日，陈碧霞（出租方、甲方）与黄汉强（承租方、乙方）签订了一份《合作合同》，约定房屋坐落于厦门市思明区，现海澜之家使用位置，双方在正协商解除协议当中，乙方知悉；甲方提供店面，乙方提供经营基金、负责店内经营、装修和货品所有权属乙方，乙方在经营中所产生的一切经济责任自行承担，自负盈亏，甲方每月收取固定的合作金；合同期限五年，从2018年5月6日至2023年5月5日止；在签订合同当日乙方向甲方支付保证金75万元，甲方应于合作期限届满乙方无违约情况下并缴清所有应缴纳的租金、税收、水电物业费等后5日内将保证金全部无息退还乙方；年租金300万元，承租方应于每期租金到期前七日向出租方支付当年度租金。合同第十二条第3点约定“若甲方提前交铺，承租期自然提前计算，若甲方未能按约定交铺超出后，则按月2%支付违约金支付给乙方，自收到款项之日起如未按时交铺则按月2%违约金给乙方，另支付乙方违约金伍拾万元整”。 上述合同签订后，黄汉强于2018年3月7日向陈碧霞支付了200万，于2018年3月8日又向陈碧霞支付了175万元。陈碧霞出具收条载明“兹收到中山路店面押金柒拾伍万和租金叁佰万元整……无任何违约到期无息返还”。 2018年6月25日，黄汉强与陈碧霞配偶林生仁签订一份《担保合同书》，约定因陈碧霞原因致使黄汉强与其之间的合同关系被迫终止，合同终止后，陈碧霞需于2018年6月30日前向黄汉强返还已经提前支付的但尚未实际履行的剩余期限内租金275万元并需向黄汉强赔偿占用资金期间的利息损失25万元；林生仁自愿为陈碧霞应承担的债务提供连带责任担保；林生仁于2018年6月26日偿还100万元，7月5日前还清剩余租金175万及利息25万元。此后，林生仁于2018年6月7日、11日共计向黄汉强支付了100万元。 另查明，讼争房屋于2018年7月11日被查封，目前处于执行拍卖阶段。 本案审理中，陈碧霞、林生仁主张通过林生仁代黄汉强支付购房款1922500元以及向黄汉强指定的唐继生出具借条等方式结清了全部应退还款项。提交以下证据予以证明：1.2018年7月31日的《房产买卖协议》，载明由赵艺娜、陈焕德（出售方）与黄汉强（购买方）签订，刘齐尚系出售方代理人，约定出售方将位于思明区金尚路81号之一209室房屋出售给购买方，总价款780万元，首付款1922500元由林生仁支付给刘齐尚，刘齐尚本人认可，刘齐尚与林生仁另签一份补充协议，若产生纠纷与黄汉强无关；2.落款时间为2018年7月28日的《借款合同》和《收条》，载明林生仁向案外人唐继生借款956800元；3.案外人陈志强以及林生仁银行卡交易明细，载明向唐继生转账情况，拟证明林生仁向唐继生还款；4.电话录音，拟证明系林生仁与唐继生的通话录音，唐继生确认债权系从黄汉强处受让；5.银行明细、刷卡凭条，拟证明林生仁已向刘齐尚支付款项。 黄汉强对前述主张不予确认，对前述证据真实性均不予认可；并主张林生仁因中山路141号店面租赁事宜尚欠黄汉强3607112元，即便存在代为支付购房款，也无法抵扣讼争款项。另，刘齐尚因金尚路房屋事宜已在湖里法院起诉（并未要求黄汉强支付款项）。 本案庭审中，经电话与黄汉强本人核实情况，其陈述：中山路141号房屋由其承租，签订合同主体的出租人是金汇搜森公司；其与唐继生认识，但并无经济往来；金尚路房屋首付款由林生仁直接向刘齐尚支付，用于折抵向陈碧霞租赁海澜之家店面的相关款项，因为林生仁出具了借条给刘齐尚，刘齐尚并未向其追讨首付款。 本院分析认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（一）关于陈碧霞、林生仁主张通过林生仁代黄汉强支付购房款1922500元。黄汉强虽然对对方提交的《房产买卖协议》的真实性不予确认，但认可其购买了金尚路81号之一209室房屋，且未提供其所持有的相关购房协议，因此本院对在案《房产买卖协议》的真实性予以认定。该协议中明确约定首付款1922500元由林生仁支付给刘齐尚，并约定若产生纠纷与黄汉强无关，林生仁对此表示同意；庭审时，黄汉强本人亦确认该事实，并认可该首付款系抵扣讼争房屋相关款项，因此陈碧霞、林生仁该项主张可以成立。（二）关于陈碧霞、林生仁主张林生仁向黄汉强指定的案外人唐继生出具借条。黄汉强对该事实并不认可，而仅凭在案证据也不足以认定该事实，对该项主张不予采信。林生仁与案外人唐继生如存在纠纷，可另行处理。 本院认为，黄汉强与陈碧霞签订的《合作合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因讼争房屋无法交付，黄汉强与林生仁于2018年6月25日签订《担保合同书》，约定终止前述《合作合同》的履行，并对退款金额、时间以及承担的违约责任进行了相应约定，该合同虽未经陈碧霞签字确认，但其与林生仁系夫妻关系，黄汉强有理由相信林生仁有权代表陈碧霞作出前述意思表示，因此该《担保合同书》对陈碧霞亦发生法律效力。根据该《担保协议书》约定内容，该协议不仅对《合作合同》的权利义务进行终止结算，还约定了由林生仁承担连带责任。 根据《担保合同书》约定，陈碧霞应于2018年6月26日偿还100万元，前还清剩余租金175万及利息25万元，林生仁承担连带还款责任。如前分析认定，林生仁于2018年7月31日以代黄汉强支付购房款的方式抵偿了1922500元，因此尚有827500元未支付。另，如前所述，双方在《担保合同书》中已经对陈碧霞、林生仁在《合作合同》终止履行之后应返还的款项进行结算，现黄汉强又要求按《合作合同》的约定主张逾期交房违约金以及50万元违约金，依法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈碧霞于本判决生效之日起十日内向黄汉强返还租金827500元； 二、林生仁对陈碧霞前述债务承担连带偿还责任； 三、驳回黄汉强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40813元，由原告黄汉强负担32870元，被告陈碧霞、林生仁负担7943元；财产保全费5000元，由原告黄汉强负担4027元，被告陈碧霞、林生仁负担973元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 王 瑛 人民陪审员 张 华 人民陪审员 陈丽娟 二〇二〇年四月十日 代书 记员 周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。