本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0502民初2379号原告：本溪市儒房房地产经纪有限公司，住所地：辽宁省本溪市平山区崔东路55栋1层1单元2号。法定代表人：周敏，该公司负责人。委托诉讼代理人：郑宝兴、慕文武，该公司工作人员。被告：丛庆红，女，1967年1月8日出生，汉族，本溪市人，本钢焦化厂综合厂退休职工，住本溪市明山区。原告本溪市儒房房地产经纪有限公司与被告丛庆红房地产咨询合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告本溪市儒房房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑宝兴、慕文武，被告丛庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告1.2万元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：案外人罗刚是如意家园的业主，罗刚于2019年7月1日委托原告出售该房屋并告知原告房屋的最低出售价格为39万元。2019年7月21日，原告的两位代理人与被告签订了“儒房地产看房单”并带领被告去看房，“看房单”约定了被告及其关系人不能避开原告与原告所提供的房源进行交易否则视为违约，如果被告违约需要向原告支付2倍的佣金，佣金按照成交价格的1.5%计算。原告的工作人员告知被告该房屋的价格为41万元、因为房主急用钱所以价格可以协商。但被告当日看完房后觉得房屋靠山且地势较高，没有委托原告的工作人员讲价，被告就离开了，此后被告也从未与原告联系。2019年7月23日，原告得知被告在看房的当日就与案外人罗刚签订了买房协议，被告的行为违反了“看房单”中约定的义务，应按照双倍约定佣金的标准支付原告1.2万元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、看房当日下雨，天色比较暗，我与丈夫的视力都不太好，原告的工作人员让我在看房单上签字时我和我丈夫就说看不清楚，原告的工作人员说着“看房单”就是告诉我们不能与房主私自成交并没有告诉我不能通过其他中介成交；2、我看房的时候，原告的工作人员告诉我房价是41万元，并且告诉我原房主着急用钱，但原告的工作人员并没有告诉我可以降价。而且我在看房的过程中原告的工作人员说过他们中介与原房主的关系比较好、房屋的钥匙就放在原告处，我就觉得原告并不会真正努力为我去压低房屋价格，我也没有把对房屋的预期价格告诉原告的工作人员、没有委托原告的工作人员去讲价。去看房时，是原告的工作人员开车带我去的，看完以后原告的工作人员却让我自己走下来，我对原告的工作人员不满意；3、看完房屋后，我在走路的过程中路过了九品房产中介，再次看到了涉诉房屋的出售信息，该中介报价40万元，所以我当即通过九品中介与原房主签订了协议；4、综上所述，我根本没有违约，即使违约违约金也约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，涉诉房屋的原房主罗刚委托原告代为出售房屋，并告知原告该房屋的最低出售价格为39万元。2019年7月1日，被告通过微信方式与原告业务员取得联系，被告给原告业务员截图了58同城上发布的涉诉房屋信息并向原告业务员表达了想去看该房的意愿，被告询问原告业务员该房屋出售是否带家具，原告业务员表示“这个可以谈，房子看不中这些都是白费”，而后原告业务员驾车接上了被告并陪同被告去看房。在车上，原告（乙方）业务员让被告（甲方）在“看房单”上签字，“看房单”的主要内容为：甲方确认在此次看房前，没有任何一家中介代理机构及个人向甲方推荐和看过该房屋，该房屋不能满足甲方需求的，乙方需继续向甲方推荐房源；甲方及其关系人不得避开乙方与乙方提供的房屋的房源方进行交易，否则视为甲方违约，甲方须按照约定的服务佣金两倍向乙方支付佣金；服务佣金为成交价格的1.5%；如果甲方与乙方介绍至房屋业主在未签订买卖合同前私自与业主交换联系方式或甲方签订本看房单之日起一年内与乙方介绍之房主自行成交或甲方通过其他中介与乙方介绍带看过的房屋业主成交或甲方将乙方提供的房源信息提供给其他个人或公司的，均视为乙方无瑕疵地完成了甲方所委托的事务，并且甲方要按约定双倍给付乙方佣金。看房过程中，原告业务员告知被告该房屋的房主急需用钱、房价为41万元，被告看房后未与原告业务员商谈价格。当日，原告与涉诉房屋原所有权人罗刚就涉诉房屋签订了房屋买卖合同（手写版），商定的房屋价款为40万元，原告立即支付定金5000元。三日后，原告与涉诉房屋原所有权人罗刚又签订了一份房屋买卖合同（打印版），该合同首页写明的居间方为“九品房产”，房屋价格为40万元，过户费、中介费由被告负担，中介费按交易额的1.5%收取，中介费（空）交定金是一次性付清。本院认为，本案的争议焦点如下：1、被告的行为是否构成违约；2、原告主张的1.2万元是什么性质，被告是否应该支付。关于原告诉请中1.2万元的性质一节。原、被告以“看房单”的方式约定了佣金为6000元（成交价格的1.5%），同时约定如果出现“甲方与乙方介绍之房屋业主在未签订买卖合同前私自与业主交换联系方式；甲方签订本看房单之日起一年内与乙方介绍之房主自行成交；甲方通过其他中介与乙方介绍带看过的房屋业主成交”均视为乙方无瑕疵地完成了甲方所委托的事务，并且甲方要按约定双倍给付乙方佣金，从该约定的文字表述可以看出这些约定的是违约情形和违约责任，故1.2万元属于违约金而非佣金，因为该约定是将违约情形的出现“视为”守约方完成了合同义务，本院认为“视为”的本质是将两个相似而不同的事物赋予相同的法律效果，而本案中一方违约与另外一方完成合同义务没有任何相似性，故1.2万元实质是违约金。关于被告的行为是否构成违约一节。被告在看房前已经通过“看房单”的方式向原告承诺不得在签订合同前与原房主交换联系方式、不得一年内与原房主自行成交、不得通过其他中介与房屋成交，该“看房单”对被告具有约束力，被告应按照约定履行义务。现被告随原告业务员看房后，原告业务员告知了被告原房主急需用钱，按照一般生活常理，该种表述是具备进一步商谈价格的基础的，但是被告并未委托原告的业务员去商谈价格。按照被告陈述，被告看房后，没有给原告业务员任何洽谈的机会，当日就以40万元的价格通过其他中介成交，而且原房主罗刚授权给原告的最低价格为39万元，40万元的成交价格并非是原告必然不能促成的价格，因而被告的行为构成违约，被告应向原告支付违约金。关于被告辩称的当日光线暗、被告与爱人视力相对较差、原告没有说明看房单内容一节，被告作为完全民事行为能力人应对自己的行为承担相应法律责任，“看房单”的内容打印于一张A4纸张并非是手写、特小字体或者长篇幅内容，在该种情况下被告在“看房单”上签字视为接受合同条款内容，对被告的该项辩称，本院不予支持。关于原告主张的违约金1.2元是否过高一节。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；造成的损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；当事人约定的违约金过高的，可以请求减少。本案中，被告对涉诉房屋的接受价格为40万元，而原房主罗刚授权给原告的最低价格为39万元，原告完全具备促成房屋买卖合同成立的基本条件，原告履行促成合同签订等全部义务后的预期利益为6000元；原告并未取得原房屋所有权的独家授权，被告可以选择态度更好、价格更低的中介，但是原、被告约定了被告不得在签订合同前与原房主交换联系方式、不得一年内与原房主自行成交、不得通过其他中介与房屋成交，所以原告也应竭力提供优质的服务，合议庭结合本案的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告支付原告违约金6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告丛庆红于本判决生效后10日内给付原告本溪市儒房房地产经纪有限公司违约金6000元；二、驳回原告本溪市儒房房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告本溪市儒房房地产经纪有限公司已预交），由原告本溪市儒房房地产经纪有限公司负担50元，由被告丛庆红负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 马 洋人民陪审员 赵 晖人民陪审员 杨春彦二〇二〇年四月七日法官助理张迪书记员孙瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。