广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初5392号原告（反诉被告）：阮少莹，女，1973年9月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：张燕妃，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：官童，广东期待律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李志朋，男，1980年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。原告（反诉被告）阮少莹与被告（反诉原告）李志朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）阮少莹的委托诉讼代理人张燕妃、官童，被告（反诉原告）李志朋的委托诉讼代理人林繁祺、康中明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮少莹诉称：2007年3月27日，原告将广州市南沙区潭洲镇放马村放马路2巷16号房屋（以下统称涉案房屋）及全屋家私家电转让给被告，双方签订了《转让合约》，约定转让款为230000元。合同签订后，原告依约将房产交由被告使用，被告支付了全部价款。但涉案房屋用地性质为集体土地，按照法律规定不得买卖，《转让合约》在法律上履行不能。据此，原告请求判令：1.确认原、被告于2007年3月27日签订的《转让合约》无效；2.被告立即将广州市南沙区潭州XX马路XX号房屋及房地产权证（粤房地证字第××号）交还给原告；3.被告支付房屋使用费（按每月1000元的标准，自2007年3月27日起计算至被告实际交还房屋之日止）；4.被告承担本案诉讼费。被告李志朋答辩称：同意原告第1、2项诉讼请求，不同意第3、4项诉讼请求，理由如下：即使涉案合同无效，原告作为卖方是在转让行为发生13年以后，涉案土地及房屋已经产生了巨大增值及利益之后才以违反法律规定为由主张合同无效。原告的主张虽然符合法律规定，但从情感及道义的角度而言，属于典型的违反诚信原则，其应当对合同无效承担主要责任。被告因为合同无效而遭受了巨大的信赖利益损失，该损失应当由原告进行赔偿，因此原告主张被告向其支付房屋使用费显然缺乏事实及法律依据。在原告对被告进行合理的补偿后，被告同意将涉案房屋及房产证交还给原告。反诉原告李志朋诉称：双方签订《转让合约》后，反诉原告付清了房款，虽然未能办理过户手续，但一直在涉案房屋居住至今。反诉被告在出卖涉案房屋时应当明知出卖行为无效，现在13年后才主张合同无效，严重违背诚信原则。随着周边环境的发展变化，且涉案房屋面临行政征收，其价格相比交易时发生巨大变化，因此反诉被告在返还当初的购房款外还应赔偿房屋增值差价。据此，反诉原告李志朋请求判令：1.反诉被告返还购房款230000元；2.反诉被告赔偿利息损失（以230000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2007年3月27日起计算至实际返还购房款之日止）；3.反诉被告补偿涉案房屋增值部分的差额损失（房地产评估价值扣除230000元）；4.反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告阮少莹答辩称：1.签订《转让合约》时，反诉原告没有提供身份证，反诉被告也没有详细询问其户籍信息，《转让合约》无效是因为反诉原告非涉案房屋所在村集体组织成员，过错在反诉原告。反诉被告起诉要求确认合约无效是为了纠正一个违反法律禁止性规定的行为，不构成违反诚实信用原则。在得知涉案房屋无法办理过户手续后，反诉被告于2010年4月起多次与反诉原告协商相互返还，但反诉原告要求以百万价格回购，造成扩大损失过错在反诉原告；2.《转让合约》只约定转让涉案房屋及家私家电，不涉及宅基地，反诉原告非涉案房屋所在村集体成员，不享有宅基地增值部分的利益；3.反诉原告没有对涉案房屋进行维修或装修，不存在房屋增值损失。经审理查明：根据李志朋提供的房地产权证（粤房地证字第××号）及广州市南沙区房地产交易中心于2019年4月12日出具的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋权属人阮少莹，登记日期1998年6月5日，建筑面积156.7平方米，用地面积99平方米，建筑结构为混合三层，权属来源为1995年8月新建，土地权属来源为1997年8月由放马村划拨，土地权属性质为集用。该房地产权证附记：此证含土地使用权和房屋所有权。2007年3月27日，阮少莹与李志朋签订《转让合约》，约定“现有阮少莹位于潭洲××马路××号，房屋壹间，连全屋家私电器一齐，现转让给李志朋使用，转让费为不含税人民币实收贰拾叁万元正，日后按国家有关政策，办理房产过户手续时所发生的各项费用税项等由李志朋全部负责支付，本人阮少莹只负责承认签名办理相关手续，以下双方签名生效并付清转让款项不含税人民币贰拾叁万元正，以后涉及该屋的一切由李志朋负责，与阮少莹无任何关系。”阮少莹与李志朋确认签订合约当天，李志朋付清了230000元房款，阮少莹将涉案房屋房地产权证原件交付给李志朋。阮少莹称由于建造涉案房屋及装修共花费200000元左右，故以230000元价格出售，其中家私家电包含三台空调、沙发九件套、两张床、一台冰箱、餐桌椅六件套等。李志朋主张230000元的价格包含涉案房屋及其座落土地和屋内家私家电。阮少莹陈述签订合约时没有查看李志朋的身份信息，其于2010年得知无法办理过户手续后，便向李志朋提出互相返还。李志朋对此不予确认，称阮少莹于2019年5月才开始提出返还房屋。双方对各自的上述主张均未提供证据。诉讼中，依据李志朋的申请，本院委托广东均正房地产与土地估价有限公司对涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市场价值进行评估。广东均正房地产与土地估价有限公司出具《房地产估价报告》（粤均正评字[2019]RJ120097号），价格评估结论为“上述房地产在价值时点市值为752160元，参考评估单价为4800元/m2。其中，建筑物价值为230036元，土地使用权价值为522124元。”评估方法为成本法。阮少莹对该估价报告予以确认。李志朋对该评估报告真实性、合法性确认，对关联性有异议，认为评估建筑物和土地使用价值严重偏低，报告没有体现评估数据、计算过程和细节，对评估对象所在地理位置及交通便捷度认定与事实不符，没有考虑到评估对象拟被纳入拆迁改造范围等。针对上述异议，广东均正房地产与土地估价有限公司向法院进行了回复，内容为：1.对建筑物价值的评估，根据房地产估价测算方法，评估建筑价值=建筑物全新价值-建筑物折旧，其中折旧一般依据建筑物耐用年限及已使用年限测算，估价对象为混合结构，建于1995年，至价值时点楼龄约24年，估价建筑物成新率不高。广州市建筑工程造价管理站最近公布的6层以下住宅单方参考造价1950元/平方米（该单价对应建筑物为全新钢混结构带装修）。以上述说明可以看出，我司建筑物估价结果（1468元/平方米）符合价值时点建筑物实际情况，没有低估。2.估价对象土地为宅基地用地，为集体土地，非为国有土地，交易受限。根据价值时点广州市实施的国有建设用地使用权基准地价，估价对象所处区域国有住宅用地网格点楼面地价为2165元/平方米，该地价对应土地为国有出让土地，同样条件下较估价对象所占用土地价值高（估价对象土地性质为集体土地，使用权类型为划拨，宅基地政府没有基准地价标准），评估土地价值为进行各因素修正后（含土地权益差异修正）的土地使用权价值，我司土地估价结果（楼面地价3332元/平方米，楼面地价=土地价值/建筑面积）符合价值时点市场状况，没有低估。3.我司按照《房地产估价规范》进行估价工作，估价报告撰写亦按照估价标准要求，即按估价标准版本撰写，并非为我司独创版本，我司的估价结论是合理、客观的。4.房地产价值评估不包含对建筑结构、设施施工质量进行鉴定，评估以建筑物结构、设施状况满足估价对象合法、持续使用为前提是房地产估价普通假设前提。若当事人认为估价对象建筑结构、设施质量存在问题，可按程序委托有相关资质的鉴定机构进行房屋质量鉴定。5.出入交通便捷度是估价对象地理位置、道路状况、公共交通设施、距离长途汽车站火车站港口码头远近等整体交通状况的综合考虑，估价对象位于广州市郊区，报告描述与异议方所述估价对象所处位置周边状况没有冲突，符合区域现状。6.报告估价结果是估价对象于2019年6月28日的房地产市场状况、区位、实物、权益状况下的房地产价值，其是否纳入拆迁改造、城市化建设进程与2019年6月28日这一特定点的房地产价值无影响。此外，根据李志朋的申请，广东均正房地产与土地估价有限公司评估人员出庭作证，部分证言如下：评估方法是根据评估对象的实际情况来选取的，涉案的评估对象是特殊物业，是宅基地性质的物业，公开的市场交易是受限的，所以采用市场比较法是不合适的。采用成本法是因为土地、建筑物价值有相关政府公布的权威数据作参考。测算属于留底及提供给主管部门审查用的，涉案报告没有要求提供测算过程及参数，如需要我方可提供。该项鉴定的评估费为3760元、评估师出庭作证费用为2000元。庭后，李志鹏提交证据《工程概况照片》《南沙区主导产业布局图》《广州市南沙新区大岗先进制造业基地区块综合开发项目新联一村安置区工程监理招标公告》等证明涉案房屋所在的放马村已经纳入“广州南沙新区大岗先进制造业基地区块综合开发项目新联一村安置区”将面临行政拆迁征收补偿，涉案房屋的市场价值已经发生大幅上涨，阮少莹是由于看到涉案房屋即将开展拆迁征收为了获取较大利益主张合同无效及返还涉案房屋，严重有悖诚信等。阮少莹陈述上述证据已过举证期，其对此不予质证，并陈述上述证据不能证明涉案房屋被征收且评估报告并无不当。另查明：李志朋非涉案房屋所在地的村集体组织成员。本院认为，案涉房屋属于宅基地房屋，原、被告属于不同的集体经济组织成员，依据“房随地走”的原则，双方就案涉房屋签订的《转让合约》在实质上涉及到宅基地的流转。根据我国法律的规定，宅基地归农村集体所有，是由村集体分配给其村民用于建造住宅及附属设施用于居住使用，村民仅享有对宅基地的占有、使用权利。因此，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，一方面，将在实质上构成对村集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空；另一方面，也将造成住宅用地向耕地扩展，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。因此，我国法律、法规对宅地基使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员禁止购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保护农村稳定，因此属于社会公共利益的范畴。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项之规定，因案涉《转让合约》存在损害社会公共利益的情形，故其属于无效，本院对原告要求确认《转让合约》无效的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《转让合约》被确认无效后，李志朋应向阮少莹返还涉案房屋及房地产权证原件，阮少莹应向李志朋返还购房款230000元。此外，因双方合同已履行多年，房屋的价值发生了变化，从公平合理的原则出发，在返还涉案房屋的同时，阮少莹应向李志朋相应返还或补偿房屋的现值，即按房屋经评估确定的当前的市场价值予以返还，但由于宅基地使用权价值具有身份性，故该部分宅基地使用权价值不应返还，应当在房屋评估的现值中予以扣除。根据评估结论，涉案房屋建筑物价值为230036元，阮少莹对评估时间点不予确认，主张在2010年便提出互相返还，但未提供证据证实，李志朋认为估价过低，亦未能提供充分的证据推翻该评估结论，故上述评估结论可作为本案判决的依据，故阮少莹应向李志朋支付涉案房屋的市场价与原购房款之间的差额36元（230036元-230000元）。阮少莹自述在签订《转让合约》时未核实李志朋的身份，而李志朋应明知自己非涉案房屋所在地的村集体组织成员，故双方对涉案房屋买卖合同无效均有过错，应各自承担相应的损失，因此本院对阮少莹要求李志朋支付涉案房屋使用费、李志朋要求阮少莹支付利息损失均不予支持。由于双方均有过错，故本案鉴定费由阮少莹、李志朋共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认阮少莹与李志朋于2007年3月27日签订的《转让合约》无效；二、李志朋应于本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市南沙区潭洲XX马路XXX号房屋及房地产权证（粤房地证字第××号）交还给阮少莹；三、阮少莹应于本判决发生法律效力之日起30日内向李志朋返还购房款230000元；四、阮少莹在本判决发生法律效力之日起30日内向李志朋赔偿损失款36元；五、驳回阮少莹其他诉讼请求；六、驳回李志朋其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1620元，由阮少莹承担1520元，李志朋承担100元；反诉受理费3689元，由李志朋承担1595元，阮少莹承担2094元；评估费5760元，由阮少莹承担2880元、李志朋承担2880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年四月二十八日书记员  梁凤茵书记员  陈细妹