贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初9806号 原告:中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道中段富康国际一楼。 负责人:李明聪，该支行行长。 委托诉讼代理人：贺松，男，1967年2月28日生，汉族，住贵州省兴义市，特别授权代理。 被告:向朝赢,男,1985年6月7日生,汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省兴义市桔山果树农场安置区。 被告:杨捷,女,1983年12月1日生,汉族，户籍地贵州省安龙县,现住贵州省兴义市桔山果树农场安置区。 被告:贵州浙黔置业有限公司,住所地贵州省兴义市宜化大道1号。 法定代表人:刘政昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐昌兴，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。 原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行兴义南盘江支行）与向朝赢、杨捷、贵州浙黔置业有限公司（以下浙黔置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行兴义南盘江支行的委托诉讼代理人贺松，被告向朝赢，被告浙黔置业公司的委托诉讼代理人徐昌兴到庭参加诉讼，被告杨捷经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行兴义南盘江支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除农行兴义南盘江支行与向朝赢、杨婕签订的《个人购房担保贷款合同》;判令向朝赢、杨捷偿还截止2019年7月20日借款本金111819.51元,利息、罚息、复利570.75元,共计112390.26元；2019年7月20日后产生欠利息、罚息、复利按合同约定计算至全部贷款结清之日止；2.请求人民法院依法判令浙黔置业公司对向朝赢、杨捷上述债务承担连带清偿责任；3.请求人民法院依法判令农行兴义南盘江支行有权请求人民法院处置向朝赢、杨捷提供的位于兴义市的抵押房产,并对处置所得价款优先受偿权；4.本案诉讼费用由浙黔置业公司、向朝赢、杨捷承担。 事实与理由：2014年11月11日,农行兴义南盘江支行与向朝赢、杨捷（借款人）、浙黔置业公司（保证人）签订《个人购房担保贷款合同》,该合同约定借款人向贷款人借款人民币18万元用于购买浙黔置业公司开发建设位于兴义市的房产,借款期限120个月,贷款利率适用浮动利率,执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮25%,贷款期限内,若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整,借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准调整后的次年1月1日起调整,还款方式为等额本息还款方式。若借款人未按合同约定的还款日期归还借款的罚息利率为合同约定的借款执行利率基础上上浮50%;对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入浙黔置业公司账户，担保方式为阶段性保证＋抵押,借款人以该合同项下的贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保,阶段性保证担保人浙黔置业公司自贷款发放之日起,至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止,为借款人的债务承担连带保证责任。2014年11月17日,农行兴义南盘江支行履行放款义务,将贷款18万元依合同约定划至浙黔置业公司账户,农行兴义南盘江支行于2014年11月11日取得该商品房预购商品房抵押权预告登记证,登记证号为市房预兴字第××号。合同履行期间向朝赢、杨捷多次出现逾期还款,欠农行兴义南盘江支行借款本金112390.26元。综上所述,为保护农行兴义南盘江支行资金安全,维护自身的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关规定,特提起民事诉讼,请依法支持农行兴义南盘江支行之诉讼请求。 向朝赢辩称，对农行兴义南盘江支行起诉事实及诉请无异议。 杨捷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩期限内向本院提交书面答辩意见。 浙黔置业公司辩称，1.对农行兴义南盘江支行起诉金额是否属实，对利息、罚息、复利诉请是否符合法律规定请法院核查；2.向朝赢抵押房屋仅办理了预告登记，并未办理正式的抵押权登记，农行兴义南盘江支行对该房屋并不享有优先受偿权；3.本案是由于向朝赢、杨捷违约导致，我方也是受害人，现我方已向法院起诉要求解除与向朝赢、杨捷签订的商品房买卖合同，并且要求向朝赢、杨捷返还涉案房屋。 本院经审理认定事实如下：2014年2月24日，向朝赢、杨捷作为买受人与浙黔置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，向朝赢、杨捷以373482元的价格向浙黔置业公司购买浙兴商贸博览城7号馆第11幢1-16号房屋，采用银行按揭的方式付款，首期支付房款193482元，余款180000元以银行按揭支付。2014年9月25日，向朝赢与杨捷向农行兴义南盘江支行提交《个人信贷业务申请表》，向农行兴义南盘江支行申请贷款用途为购房，贷款金额为180000元，贷款期限为120个月，以等额本息作为还款方式的个人商品房贷款，并由杨捷出具《共同还款承诺书》，载明：“我与借款人向朝赢系夫妻关系，本人承诺与借款人共同承担因购房向贵行借个人商品房贷款人民币18万元所产生的债务。本人作为共同债务人自愿承担连带还款义务，保证按期限偿还贷款本息。”农行兴义南盘江支行在同意其申请后，于2014年11月11日作为贷款人与向朝赢、杨捷作为借款人、浙黔置业公司作为保证人签订的合同编号为52020120140042572的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为180000元，借款用途为购买位于兴义市“浙兴商贸博览城”7号馆11幢1层1-16号房产，借款期限为2014年11月11日起至2024年11月10日止，共计120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾伍后确定。本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行》等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为浙黔置业公司，开户行为农行兴义南盘江支行，账号为23×××79。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户为62×××72。借款人应于还款日17：00前在借款人还款账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息及本合同项下其他应付款项。该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，该期借款做逾期处理。借款的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人浙黔置业公司按连带保证责任保证方式提供担保，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，为借款人的债务承担连带保证责任，由在本合同签章的抵押人与抵押物共有人同意以位于兴义市“浙兴商贸博览城”7号馆11幢1层1-16号，建筑面积为48.08平方米的商用房作为抵押物担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起45日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同尾部借款人、抵押人处向朝赢、杨捷签字捺印，贷款人处农行兴义南盘江支行加盖公章。2014年11月11日向朝赢、杨捷提供的上述抵押物在兴义市抵押权预告登记。2014年11月17日，农行兴义南盘江支行向朝赢账户发放贷款180000元，农行兴义南盘江支行出具《借款凭证》载明借款人向朝赢，借款金额180000元，借款用途购买商业用房，借款日期2014年11月17日，到期日期2024年11月26日，还款方式等额本息还款，还款周期为月，执行利率8.18750%，逾期利率12.28128%，《借款凭证》借款人处向朝赢签字捺印。 农行兴义南盘江支行提交的账户名为向朝赢的《贷款还款流水》及《保证金支付凭证》、《还款计划表》显示，向朝赢、杨捷每月应偿还借款本息为2025.77元。向朝赢、杨捷借款后偿还了51期（至2019年2月）借款本息，但其中存在多次超期还款的情况；2019年3月（第52期）、2019年4月（第53期）、2019年5月（第54期）、2019年6月（第55期）向朝赢、杨捷未履行还本付息义务，2019年6月28日农行兴义南盘江支行扣划浙黔置业公司保证金账户内金额8218.89元抵扣向朝赢、杨捷第52期、53期、54期、55期借款本息及产生的罚息与复利；2019年7月（第56期）、2019年8月（第57期）向朝赢、杨捷未履行还本付息义务，农行兴义南盘江支行向本院提起诉讼。2019年10月25日农行兴义南盘江支行扣划浙黔置业公司保证金账户内金额4137.89元抵扣向朝赢、杨捷第56期、57期借款本息及产生的罚息与复利；2019年12月21日至2020年3月19日向朝赢、杨捷分六笔向农行兴义南盘江支行支付第58期借款本金124.27元。 上述法律事实，有当事人陈述及农行兴义南盘江支行提交的农行兴义南盘江支行的《营业执照》、《负责人身份证明》、负责人的《身份证》，向朝赢与杨捷的身份证、户口簿、结婚证，浙黔置业公司《营业执照》、法定代表人的《身份证》，《商品房买卖合同》、《个人信贷业务申请表》、《共同还款承诺书》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《房屋预告登记证明》、《贷款还款流水》、《向朝赢逾期贷款明细》、《借款人向朝赢还款明细》、《保证金支付凭证》、《还款计划表》在卷佐证，故作认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。农行兴义南盘江支行与向朝赢、杨捷于2014年11月11日签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自各方当事人签字或盖章时成立并生效。生效的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定忠实全面地履行各自的义务，农行兴义南盘江支行已按合同约定向朝赢账户发放了贷款，向朝赢、杨捷作为借款人则应按照约定履行还本付息的义务，其未按约定全面真实的履行偿还借款本息义务的行为已构成违约，依法应承担违约责任。由于向朝赢、杨捷违约，农行兴义南盘江支行向本院提出解除案涉借款合同符合法律规定的解除条件，本院予以支持，合同解除后，向朝赢、杨捷应偿还尚欠农行兴义南盘江支行的借款本金及应付未付的正常利息。由于农行兴义南盘江支行起诉后扣划了浙黔置业公司保证金账户内金额抵扣了向朝赢、杨捷第56期、57期的借款本息及产生的罚息与复利，向朝赢、杨捷也偿还了第58期的部分借款本金，但农行兴义南盘江支行未能提交向朝赢、杨捷第58期、第59期应偿还借款本金与利息的具体金额，应承担举证不利的法律后果，上述抵扣及偿还的部分借款本息应予以扣减，第58期、第59期应付借款本息视为农行兴义南盘江支行予以放弃。经本院按农行兴义南盘江支行提供的现有证据进行核算，向朝赢、杨捷尚欠农行兴义南盘江支行借款本金为108777.77元及截止至2020年4月18日的正常利息为3130.39元。 关于农行兴义南盘江支行主张的罚息、复利是否支持的问题。双方在合同中对于罚息、复利均有明确的约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。向朝赢、杨捷借款后未按合同约定履行还本付息义务，应按合同约定计收罚息与复利，故本院对农行兴义南盘江支行要求向朝赢、杨捷支付罚息、复利的诉请予以支持；对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。双方在合同中约定，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮25%确定，罚息利率在贷款执行利率基础上加收50%确定，按借款执行利率计收复利。经查，该笔借款发放时五年期年利率为6.55%，上浮25%即为8.1875%，罚息年利率即为12.28125%，复利年利率为8.1875%。经本院按农行兴义南盘江支行提交的现有证据分段进行核算，截止至2020年4月18日的罚息金额为235.15元，复利金额为56.60元。故本案借款从2020年4月19日起至借款清偿完毕之日止的罚息应以向朝赢、杨捷尚欠的借款本金108777.77元为基数按年利率12.28125%计算支付；从2020年4月19日起至借款清偿完毕之日止的复利应以向朝赢、杨捷尚欠的正常利息3130.39元为基数按年利率8.1875%计算支付。 关于浙黔置业公司在本案中应当承担何种责任的问题。浙黔置业公司在本案涉案合同中以阶段性保证人的身份提供担保，合同对浙黔置业公司的保证方式、保证范围及保证期间均作出了明确的约定，保证期间是从农行兴义南盘江支行向购房人发放借款之日起至办妥以农行兴义南盘江支行为抵押权人的购房人所购房屋的抵押登记后2年，而在本案中，案涉房屋至今均未办理抵押权登记，故浙黔置业公司尚在保证期间内，浙黔置业公司应对向朝赢、杨捷的上述债务承担连带清偿责任，浙黔置业公司承担连带保证责任后，有权向向朝赢、杨捷追偿。 关于农行黔西南分行对向朝赢、杨捷用于抵押的房产拍卖、变卖价款是否在债权范围内享有优先受偿权的问题。虽然农行兴义南盘江支行与向朝赢、杨捷在涉案合同中约定将贷款购买的房屋抵押给农行黔西南分行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但涉案抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至向朝赢、杨捷名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，农行兴义南盘江支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故农行兴义南盘江支行对案涉办理了抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖价款不享有优先受偿权，其主张对向朝赢、杨捷用以抵押的房产拍卖、变卖价款在债权范围内享有优先受偿权的诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行与向朝赢、杨捷于2014年11月11日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、向朝赢、杨捷于本判决生效之日起十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行借款本金108777.77元及截止至2020年4月18日的利息3130.39元、罚息235.15元、复利56.60元，共计112199.91元；并以108777.77元为基数自2020年4月19日起按年利率12.28125%计算支付罚息至借款清偿完毕之日止；以3130.39元为基数自2020年4月19日起按年利率8.1875%计算支付复利至借款清偿完毕之日止； 三、贵州浙黔置业有限公司对向朝赢、杨捷上述第二项债务承担连带清偿责任；贵州浙黔置业有限公司承担连带保证责任后，有权向向朝赢、杨捷追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2648元,减半收取1324元，由向朝赢、杨捷、贵州浙黔置业有限公司负担，由向朝赢、杨捷、贵州浙黔置业有限公司直接给付给中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 罗云霞 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 陈 坤 书 记 员 黄 瑶