广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初387号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市***************碧桂园翡翠湾峰景苑一街29号首层1号铺位。负责人：肖尔鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，女，该公司员工。被告：蔡文辉，男，1992年1月9日出生，汉族，住广东省开平市********碧桂园翡翠湾剑桥郡一街10幢3001房。居民身份证号码：440************015。委托诉讼代理人：蔡文锋，男，1987年5月6日出生，汉族，住广东省开平市************之一。居民身份证号码：440************034。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司诉被告蔡文辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称“碧桂园物业开平分公司”）的委托诉讼代理人徐秀贤，被告蔡文辉及其委托诉讼代理人蔡文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年3月至2019年01月物业服务费人民币1527.03元，公摊电费及水费、垃圾处理费135.82元，违约金人民币2514.73元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了开平市****地产开发有限公司开发的位于开平碧桂园商品住宅区中的碧桂园·翡翠湾剑桥郡一街10幢3001房商品房。原、被告双方并于2017年05月18日签订《开平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月170.28元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年3月01日起止至今一直未支付物业服务费及相关费用，欠款金额高达4192.87元，原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费及相关费用共1662.85元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年08月19日为2530.02元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告蔡文辉辩称：不同意支付原告所主张的费用。被告收楼时间应从2019年2月1日计算。因为开发商通知被告收楼时房屋存在质量问题。期间，被告与开发商进行多次沟通，也通过市长热线进行投诉。2019年8月15日，被告与开发商工作人员关小妙协商时，其同意收楼时间为2019年2月1日，物业服务管理费也从2019年2月1日开始收取，所以被告才放弃要求开发商承担因房屋质量问题延期交楼的违约责任。随后，被告到物业管理处补缴了2019年2月至7月的物业费及公摊费用，而原告当时也没有异议。而且，被告与开发商于2017年5月18日签订了物业服务费权益协议书（两方），当时开发商承诺返还物业费权益4086.72元，被告一直以为待上述费用全部抵扣物业费之后，才需要自行缴交物业费。直至被告收到涉案的起诉状后，于2019年3月10日向开发商销售人员核实，才知道该优惠已经抵扣了房款。被告不存在拖欠物业费的情况。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案的争议焦点为开发商何时交付涉案的商品房给被告蔡文辉。原告碧桂园物业开平分公司提供了《期楼收楼通知书》，证明开发商通知被告蔡文辉于2018年3月1日交付涉案的商品房，虽然被告蔡文辉于2019年8月15日在该通知书上备注“因房子质量问题一直无法交付使用，导致至今才收楼”，庭审中陈述具体的质量问题包括怀疑房屋安装了旧插座、墙身有裂痕、主人房存在渗水、漏水等情形，但其提供的插座、厕所、天花板的图片不足以证明开发商交付的房屋存在影响居住安全的情形，且原告碧桂园物业开平分公司提供了涉案商品房整幢楼层的竣工验收备案表作为相反证据；其次，《期楼收楼通知书》载明的收楼日期是2018年3月1日，但被告蔡文辉未能提供证据证明通知交付房屋时即明确表示因房屋存在质量问题而拒绝收楼，本案的证据显示其提出异议的时间约为2018年8月；最后，因涉案商品房的装修存在瑕疵需修复，原告碧桂园物业开平分公司亦免收了2018年9月、10月的物业费，因此，被告蔡文辉的抗辩意见理据不足，本院依法不予采纳。依照原、被告双方于2017年5月18日签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》第四条物业费为170.28元/月及公摊费用的分摊方法，第六条“物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（遇节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费……”的约定，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，故被告蔡文辉应缴纳的物业费（2018年3月至2019年1月，但不含2018年9月、10月）为1532.52元（170.28元/月×9个月），公摊电费及水费、垃圾处理费135.82元。原告碧桂园物业开平分公司请求物业费为1527.03元，属其权利的自由处分，本院依法予以支持。至于逾期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告蔡文辉不同意支付涉案的违约金，视为对违约金有异议，结合约定的违约金标准，被告蔡文辉结欠物业费的原因等因素，本院酌定涉案的违约金按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率（即年利率4.35%）计算。经核算，违约金应为71.89元（详见附表）。以上各项合计：1734.7元（1527.03+135.82+71.89）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告蔡文辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1734.7元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司；驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告已预交），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司负担15元，由被告蔡文辉负担10元。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司多预交的案件受理费10元，由本院予以退回；被告蔡文辉应向本院补缴案件受理费10元。本判决为终审判决。审判员  梁素娟二〇二〇年四月十三日书记员  张淑贤邝小娴违约金计算表物业费金额（元）逾期天数（计至2019.8.19）年利率违约金（元）2018.03170.285314.35%10.932018.04170.285004.35%10.292018.05170.284704.35%9.672018.06170.284394.35%9.032018.07170.284094.35%8.422018.08170.283784.35%7.782018.11170.282864.35%5.882018.12170.282564.35%5.272019.01170.282254.35%4.63合计71.89