济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民再33号再审申请人（案外人）：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱贞文，山东金钥匙律师事务所实习律师。被申请人（原审原告）：牟晋京，男，1979年6月4日生，汉族，教师，住济南市。委托诉讼代理人：高洪伟，山东秉乾律师事务所律师。被申请人（原审被告）：任江红，女，1962年2月18日出生，汉族，济南聪慧环保技术有限公司退休职工，现住济南市历下区。被申请人（原审被告）：李金星，男，1963年10月22日生，汉族，中国重汽退休职工，现住济南市历下区。被申请人（原审原告）牟晋京与被申请人（原审被告）任江红、李金星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）鲁0102民初2857号民事判决书，已经发生法律效力并强制执行。再审申请人（案外人）济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）对裁定不服，认为原审判决书错误，向本院申请再审。本院于2019年4月30日作出（2019）鲁0102民申8号民事裁定，裁定对本案再审，中止原判决书的执行。本院另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人（案外人）海尔绿城公司的委托诉讼代理人赵鹏、朱贞文与被申请人（原审原告）牟晋京、委托诉讼代理人高洪伟均到庭参加诉讼。被申请人（原审被告）任江红、李金星经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人海尔绿城公司申请再审称，1、请求依法撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2857号民事判决中的第1项。2、请求依法改判驳回被申请人牟晋京要求被申请人任江红、李金星继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。事实与理由：1、济南市历下区人民法院于2017年12月25日作出的（2017）鲁0102民初2857号民事判决书（以下称“2857号判决书”）判决“被告任江红于本判决生效之日起20日内协助原告牟晋京办理济南市历下区海尔绿城全运村二期XXX号地下车位过户手续”属于适用法律错误，且严重损害了再审申请人的合法权益，应当予以撤销。再审申请人海尔绿城公司仍为涉案房产的所有权人，该房产系海尔绿城公司开发建设，并依法办理了初始登记手续，根据法律规定，再审申请人海尔绿城公司仍为涉案房产的所有权人；虽然海尔绿城公司与任江红签订了《济南市商品房买卖合同》（以下称“《购房合同》”），但因涉案房产尚未办理转移登记手续，根据法律规定，被申请人任江红仅根据《购房合同》约定对涉案房产享有期待性物权，在此情况下其出售涉案房产，实际上是对涉案房产项下的合同权利义务的转让，而不是物权的处分，基于此，被申请人牟晋京只能根据其与任江红签订的《房屋买卖合同》，对任江红行使债权请求权，而不能主张物权请求权。2、被申请人牟晋京与任江红签订的《房屋买卖合同》应属无效合同，无法产生继续履行的法律后果。3、即使被申请人牟晋京与任江红签订的《房屋买卖合同》为有效合同，亦无法产生继续履行的法律后果。再审申请人海尔绿城公司与任江红签订的《购房合同》已在相关部门办理网签备案登记手续，备案登记的购买人为任江红，根据上述法律规定，在网签合同备案未变更或撤销的情况下，涉案房产物权只能办理至任江红名下，因此，虽然两被申请人牟晋京与任江红就涉案房产签订了《房屋买卖合同》，但因法律、行政法规的特殊性规定，在被申请人任江红尚未取得涉案房产物权的情况下，该《房屋买卖合同》属于履行不能的合同，故被申请人牟晋京要求继续合同合同的请求无法得到支持。综上所述，2857号判决两被申请人之间签订的《房屋买卖合同》继续履行属于适用法律错误，且严重损害了再审申请人海尔绿城公司的合法权益，故请求贵院在查清事实依法纠正错误判决，以维护再审申请人的合法权益。再审申请人海尔绿城公司为证明自己的主张，提供的证据有：证据1、涉案房屋的所有权信息表一份，证明涉案房屋的现所有权人为再审申请人海尔绿城公司。证据2、海尔绿城公司与任江红签订的《济南市商品房买卖合同》（以下称“《购房合同》”）一份，证明1.海尔绿城公司与任江红就涉案房屋签订房屋买卖合同的事实；2.《购房合同》第六条中明确约定购房款的支付方式为银行按揭贷款，首付款为905650元，贷款为211万元；3.《购房合同》附件五第二条中明确约定“买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款导致出卖人向银行承担连带责任，出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议”。证明根据国务院及相关部门的文件规定，涉案房屋办理转移登记时，只能办理至网签合同备案信息登记的买受人名下，本案中，在《购房合同》未解除情况下，涉案房屋只能办理至任江红名下，无法办理至牟晋京名下。证据3、涉案房屋的网签合同备案的信息表一份，证明涉案房屋网签合同备案的购买人为任江红。证据4、海尔绿城公司与任江红及兴业银行股份有限公司济南分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下称“《贷款合同》”）一份，证明1.被申请人任江红为购买涉案房屋在再审申请人提供阶段性担保的情况下，贷款211万元的事实；2.《贷款合同》第十条第五款约定：“抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物出资、出售、出借、赠与、转让或以其他方式处分”。证据5、海尔绿城公司代任江红就涉案房屋偿还剩余银行贷款的凭证1份，证明因被申请人任江红未按《贷款合同》约定偿还银行贷款，致使再审申请人为其承担了连带担保责任，代其偿还银行贷款1830386.17元。证据6、被申请人牟晋京与任江红、李金星就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》一份，证明该合同第一条中明确提到涉案房屋项下存在抵押情况，即存在抵押权人，在此情况下，被申请人牟晋京与任江红、李金星仍签订合同处分相关权利，应当认定为恶意串通、损害第三人利益的行为。被申请人（原审原告）牟晋京的质证意见为：对证据1有异议，该证据是在2020年1月10日由房管档案馆出具，该证据与被申请人牟晋京在2857号案件中向法院提交的房屋权属状况信息相互矛盾，被申请人牟晋京认为该证据系在明知本案已经生效的情况下，恶意变更涉案房产的权属状态，应当无效；对证据2—6有异议，因为被申请人牟晋京不是再审申请人与被申请人任江红的合同当事人，无法核实上述证据的真实性，在2857号案件中原审法院经调查涉案的房产，并未办理涉案的房屋抵押登记，在此情况下并不能认定被申请人牟晋京存在过错，而是由于再审申请人可以办理抵押登记的情况下而不办理，其应当承担相应的法律后果。被申请人（原审被告）任江红的质证意见：对证据1有异议，这与我手中的房屋权属状况信息相矛盾。对证据2、3、5无异议。对证据4真实性无异议，但是我没有办理抵押登记。对证据6中的房屋买卖合同无异议，对补充协议有异议，我是被骗签字的。被申请人（原审原告）牟晋京辩称，1、被申请人牟晋京已经履行了涉案房屋买卖合同的主要义务，且已经实际占有涉案房产，再审申请人作为涉案房产的开发商，负有办理涉案房屋产权转移登记的法定的附随义务。济南市中级人民法院（2019）鲁01民终10336号民事判决书（以下简称10336号判决）已经查明：1.“海尔绿城公司与任江红签订《房屋买卖合同》及《车位使用权转让协议》后，任江红按约支付了合同价款，海尔绿城于2014年7月10日向任江红交付了涉案房屋，在双方办理产权登记过程中，因牟晋京与任江红房屋买卖合同纠纷一案，当事人申请财产保全涉案房屋被查封，任江红尚未取得房屋产权。”（详见该判决第7页第三段）；2.“合同签订后，任江红按约支付了合同价款，已经履行了作为合同买受人的主要合同义务，海尔绿城亦向任江红交付了涉案房屋，仅在双方办理产权登记过程中，因任江红与牟晋京的另案纠纷，未能办理完毕涉案房屋产权转移登记。”（详见该判决第7页第四段）；3.在客观事实上，任江红的房屋权属登记已经办理完成，但房管局尚未交付任江红。在房管局通知任江红领取房产证的过程中，由于被申请人牟晋京申请法院查封了涉案房产，导致了该房屋权属变更登记被房管局撤回。结合以上三点，在再审申请人已经与任江红签订房屋买卖合同，并且已经转移交付涉案房产，再审申请人负有办理涉案房屋产权转移登记的法定附随义务。然而再审申请人违背诚实信用原则，恶意阻挠济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2857号民事判决的强制执行，严重侵害了被申请人牟晋京的合法权益。3、10336号判决已经认定本案再审申请人海尔绿城公司与任江红之间的《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》不宜解除，且认定了被申请人之间继续履行合同，并无不当。该判决书已经认定：“本案《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》不宜解除，双方继续履行并不导致海尔绿城公司的合同目的不能实现……判决本案《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》继续履行，并无不当，应予维持。”（详见该判决第4页第2-8行）；3、被申请人牟晋京在本案中没有过错，且依法进行了权利救济，合法、正当的商品交易秩序应当得到维护。被申请人牟晋京和任江红、李金星签订房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，任江红已经丧失对涉案房产的占有、使用、收益和处分的权利，涉案房产的物权已经由法院判决归被申请人牟晋京所有。物权属于对世权，具有排他性，再审申请人主张解除合同的期间，发生在牟晋京和任江红房产买卖合同纠纷案生效以后，任江红已经丧失对涉案房产的占有，再审申请人的合同解除权已经灭失，其要求收回涉案房产的合同目的客观上不能实现；4、再审申请人海尔绿城公司和牟晋京之间没有合同关系，其主张收回牟晋京所有的涉案房产于法无据，根据合同相对性原理，应当驳回再审申请人的诉讼请求。综上，海尔绿城公司对涉案房产的实体权利已经丧失，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以维持原审生效判决，并驳回再审申请人的诉讼请求。被申请人（原审原告）牟晋京为证明自己的主张，提供的证据：证据1、房屋买卖合同1份、补充协议1份，证明牟晋京与任江红、李金星就涉房产签订购房合同，并约定违约责任；证据2、付款凭证1份，证明牟晋京依约支付购房首付款245万元；证据3、佣金确认单1份、收款收据1份、签购单1份，证明牟晋京已经支付物业费4791.20元；证据4、房屋信息登记查询1份，证明牟晋京现在没有房产，涉案购房合同不受济南市限购政策，牟晋京具有购房资格；证据5、涉案房屋的信息1份，证明涉案的房屋具备商品房预售许可证、建设工程许可证、建设工程施工许可证，涉案房产是合法建筑；证据6、网上银行记录1份，证明2017年6月17日和2017年7月10日，牟晋京向任江红的银行账户转账两次，每笔14850元；证据7、房屋权属状况信息复印件一份，打款记录6张，微信截图1份，光盘1张，证明涉案房屋所有权登记人为任江红，涉案房产不存在抵押，任江红与兴业银行之间的借款合同没有进行抵押登记，在原审过程中，牟晋京已经代任江红向兴业银行偿还贷款（月供）合计103850元，从2017年6月—12月共计还款7个月；证据8、（2018）鲁0102民初1696号历下区人民法院民事判决书、济南市中级人民法院（2019）鲁01民终10336号民事判决书，证明：（1）该判决已经认定：因牟晋京与任江红房屋买卖合同纠纷一案，双方继续履行合同，并无不当。（2）该判决已经认定：再审申请人海尔绿城公司与任江红签订的《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》不宜解除，双方继续履行并不导致海尔绿城公司的合同目的不能实现。再审申请人（案外人）海尔绿城公司的质证意见：对证据1真实性无异议，但在该合同第1条提到了涉案房屋出售时存在着抵押情况，对于该抵押的事实买卖双方均是明知的，并且被申请人任江红与贷款银行签订的《贷款抵押合同》中明确约定涉案房屋在抵押期间不得转让，在此情况下，被申请人任江红与被申请人牟晋京签订涉案房屋的买卖合同，应当属于恶意串通，损害第三人利益的行为，应当属于无效合同。另外，即使该合同有效，因该合同的履行属于非金钱债务的履行行为，在涉案房屋购买人已经网签备案为被申请人任江红的前提下，在商品房买卖合同未撤销或解除的情况下，无法办理购买人的网签变更手续，也就无法办理房屋转移登记手续，因此，该房屋买卖合同应当属于法律履行不能的合同。对证据2、3、4、6真实性无法确定，因为再审申请人并不是合同的当事人，对于合同的履行情况并不知情。对证据5真实性无异议。对证据7中房屋权属状况信息真实性无异议，但该信息表中明确载明房屋的权属状况为合同备案，房产证号处为空白，即是说该房屋应当是处于网签备案状态，而不是权属登记状态，这也是（2017）鲁0102民初2857号判决认定事实错误最重要的一个地方。对于该证据中的光盘、打款记录、微信截图的真实性无法确定。对证据8真实性无异议，但该判决作出的前提是因为本案（2017）鲁0102民初2857号判决书的生效问题，这也是再审申请人提出再审的主要的原因，该判决书中认定合同未解除的原因是综合本案合同履行情况及任江红已将房屋再次转让的事实，因（2017）鲁0102民初2857号判决书的存在，10366号判决中认定了涉案房屋已经被再次转让，如（2017）鲁0102民初2857号判决被撤销，那么该判决书的事实认定应当是存在错误，应当得到纠正。被申请人（原审被告）任江红的质证意见：对证据1房屋买卖合同真实性无异议，但是签订合同时原告口头承诺至入住之日起，由其承担后续银行贷款，两年之后来办理过户；对补充协议真实性有异议，原告只在2016年12月21日签订一份补充协议，并不是原告所说的10月11日；对证据2真实性无异议；对证据3佣金确认单真实性无异议，对收款收据认为与被告无关，没有关联性；对签购单位无异议；证据4是复印页，真实性有异议；对证据5真实性无异议；对证据6因为是复印件，真实性无法确认，未加盖银行公章；对证据7中的权属证明无异议，对其他情况不知情，6月份的月供是我交给银行的，不是原告交的，原告称已支付103850元不是房款，而是每个月的房贷月供；对证据7聊天记录只是9月、10月的，本次再审中我对房屋权属证明有异议，这个房子应该是我的；对证据8真实性无异议。被申请人（原审被告）任江红辩称，1、2013年6月份和海尔绿城签订的合同是有效的，由于这几年经营不善，欠银行贷款和朋友的借款无法按时归还，我就发布了卖房的信息。2、卖房过程中：（1）2016年9月绿城中介公司带着牟晋京到家里来看房子，第二天牟晋京带他的妻子一起来看房子，之后牟晋京通过绿城中介的工作人员邀请我和李金星到转山西路的一家餐厅去吃饭商量购买房屋的具体事宜，饭局中，牟晋京说为了避免房屋的高税，他可以全款支付给我，2年之后我再给他过户，对于他的提议，我和李金星都没有异议，我们表示办完手续之后可以把房产证放在牟晋京处，2年后过户给他。（2）签订房屋买卖的过程：2016年9月30日，牟晋京在中介的带领下到我家，签订了房屋买卖合同，在签订合同时，牟晋京说要改变付款方式，先支付一半房款，其余的用贷款，我问为什么，牟晋京说他妻子不同意支付全款，为了让孩子上幼儿园要办理房产证才可以，且牟晋京又提出取暖费的问题，因为当时我急需钱所以我同意他的请求，尽快搬离了房屋，当日牟晋京支付了10万元的定金，并约定在10月底再支付首付款235万元，剩余的200万元用贷款支付。（3）关于补充合同的签订，在此期间我咨询了几家银行，他们都说年底没有房屋贷款额度，让明年年初再申请房屋贷款，于是我就和牟晋京商量等过了年我再办理房产证，2016年12月中旬，我接到了绿城中介工作人员的电话，他要求我去海尔绿城的售楼处，到达后我没有看到牟晋京，中介拿着一份打印好的补充协议让我签字，我看了一下内容，我当时开玩笑的说“你让我签这个东西是要起诉我吗”，工作人员说不会起诉你，是牟晋京让你签字，这样他会放心。我说房子他们都已经搬进去住了，还有什么不放心，中介说签字没事的，就是走个形式。就这样看起来不经意的过程，让我掉进了一个房屋买卖的骗局中，我却不自知。根据该份补充协议，我应该在2017年3月31日前解除房产抵押手续。3、办理房产证的过程。2017年过完春节，我于2月17日到绿城地产公司缴纳了房屋买卖契税45234.75元，同时缴纳了住房维修基金21100元，并将办理房产证的相关手续送达了绿城置业公司，但是由于绿城置业公司的相关人员春节放假未归，所以中介李姓工作人员通知我等候他的通知，期间我曾多次催促小李赶快去办理房产证，否则就来不及了，他说绿城置业的工作人员回东北了，一直没有回来。直到3月14日，我接到中介小李的电话，我们一起到济南市历下区国土资源局，由绿城地产的另一位工作人员将相关的办理房产证的手续上交给历下区国土局，并通知我45个工作日之后带着身份证去领房产证。2017年5月9日，我去济南市历下区房管局取房产证，准备尽快给牟晋京办理房产过户手续，但是济南市历下区房产局的工作人员查询之后，说你的房产证已经批下来了，但我无法给你出证了，我问为什么，房管局工作人员说，牟晋京申请法院查封了我的房子，我说不可能，我的房子本身就是卖给他的，房管局工作人员让我看电脑中被查封的信息申请人就是牟晋京。其工作人员说，你赶紧通知牟晋京在一周内解封还可以出证，否则就要重新走手续。当时我就打电话联系牟晋京，牟晋京一直没有接电话。牟晋京不同意解封，因此导致我没有办法办理房产证。从牟晋京住进涉案房屋，一直就由我还贷款，直到2017年6月，共支付了105000元。由于牟晋京恶意查封房屋，导致我无法办理房产证，无法按照约定正常过户，由于牟晋京没有支付我剩余购房款，所以才导致兴业银行的贷款无法偿还，最后才会有海尔绿城的代偿，在我看来这就是一场骗局。关于我2016年—2018年无法到庭的原因，是因为我的前夫生病，出于人道主义，我一直在医院照顾我的前夫。我要求法院对牟晋京公正的处罚：1、判决牟晋京偿还剩余房款和加倍利息。2、判决牟晋京偿还2016年11月份—2017年5月份他入住房屋之后我代为支付的兴业银行贷款105000元。3、判决牟晋京偿还海尔绿城公司代偿的兴业银行的房款。4、判决牟晋京补偿我由于此案导致的信誉的损失20万元。庭审中，牟晋京说他已经履行了主要义务，且占有使用了涉案房屋，这与事实不符，根据合同法的规定，应当由牟晋京支付完全额购房款之后才可以入住涉案房屋的。被申请人（原审被告）任江红为证明自己的主张，提供的证据：证据1、交契税证明1份，证明2017年2月17日交契税45234.75元，在2017年5月10日领房产证的时候告知房屋被查封，被告尽到了协助原告过户义务。2017年2月份我到兴业银行龙奥支行协助原告办理房屋贷款手续，由于原告手续不全，银行一直告知他补全手续，所以房屋贷款一直没下来。2017年5月份，我们也协助原告到中信银行历城支行办理贷款手续。证据2、完税证明，证明2017年2月17日被告协助原告办理房屋过户。证据3、微信聊天记录一份，证明任江红在积极配合原告办理过户手续。证据4、短信聊天记录一份，证明任江红在积极配合原告办理过户手续，后来原告申请查封了涉案房屋，5月份任江红去拿房产证时知道房屋被查封了，不能给房产证，如果任江红和原告沟通好，就能办过户了。证据5、山东省住房维修基金专用票据一份，证明2017年2月17日海尔绿城公司收取了任江红的维修基金21100元，证明任江红办理房产证海尔绿城公司知情并同意的。被申请人（原审原告）牟晋京的质证意见：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，其未按照合同约定时间办理房产证。对证据2真实性无异议，但不能看出办理完税凭证与本案相关联，不能证明其主张的内容。对证据3、4真实性无异议，原告2017年4月13日提起本案诉讼，根据原、被告签订的协议约定应于2017年3月30日前办理涉案房产银行的抵押解除事项，2017年5月份原、被告协商，但被告违反了约定，为防止被告一房二卖对房产申请了保全。对证据5真实性无异议，不能证明任江红的证明目的。再审申请人（案外人）海尔绿城公司的质证意见：对证据1、2、5真实性无异议，该证据是申请人与被申请人任江红履行合同的相关凭证，但涉案房屋的物权转移应当以登记为准；根据任江红的陈述，涉案房屋至今未办理转移登记的原因并不在于再审申请人，而是因为涉案房屋被查封。对证据3、4真实性无法确定，再审申请人并不是合同的当事人。被申请人（原审被告）李金星未予答辩，也未提供证据。2017年4月13日，原告牟晋京向原审法院起诉请求：1.请求法院判令二被告立即办理案涉房屋（济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区x号楼x单元x室及附属地下车位）银行抵押贷款解除义务；2.请求法院判令二被告自2017年3月31日起，至二被告实际办完前述贷款解除事项之日止，每逾期一日按照总房款的1‰支付原告违约金（暂计算至2017年4月8日，违约金暂计43500元）；3.判令二被告继续履行涉案房屋买卖合同，并协助原告办理位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区x号楼x单元x室及附属地下车位的房产过户手续；4.本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由二被告承担。原审中，牟晋京在原审最后一次庭审中，把上述诉讼请求的第1、2项撤回，保留3、4项，原审判决针对保留的3、4两项诉讼请求作出了判决。再审中，牟晋京表示仍然坚持该2、3、4项诉讼请求，并明确第3项诉讼请求的具体内容为：协助原告办理位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区x号楼x单元x室及附属地下车位的房产过户手续，由原告牟晋京支付被告任江红剩余房款1810976.05元。事实与理由部分不变。事实和理由：2016年9月30日，我与二被告签署《房屋买卖合同》，约定二被告将其共用的位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区xx室及x号地下车位出售给我，合同总价为435万元，我于网签手续办理前支付首付款235万元，剩余房款200万元通过按揭贷款支付。双方并约定如一方擅自违约，承担违约金并赔偿非违约方全部损失的违约责任。2016年10月21日，我与被告任江红签订补充协议，约定被告应该在2017年3月30日前办理涉案房屋银行抵押贷款解除事项，如果逾期被告应当按照每逾期一日承担总房款的1‰违约金。如有违约，应赔偿对方全部损失。2016年10月30日，二被告同我就涉案房产进行验收交接。二被告以其资金不足为由，我又另行支付了购房款10万元，但二被告违反合同约定期限，至今未办理涉案房屋银行抵押贷款解除事项，已经构成违约，特诉至贵院。原审查明认定事实如下：2016年9月30日，原告牟晋京与被告任江红签订房屋买卖合同，双方约定被告任江红将位于济南市历下区海尔绿城全运村二期M居住组团x号楼x室的房产及x号地下车位出售给原告牟晋京，合同总价款为435万元，原告牟晋京于网签手续办理前将首付房款235万元存入被告任江红提供的个人银行账户，剩余房款200万元在银行发放贷款之日由银行向被告任江红直接支付。后双方签订补充协议，约定，被告任江红于2016年11月15日前收到原告牟晋京房款235万元，经双方约定并认可，剩余房款原告牟晋京办理银行按揭贷款支付于被告任江红，被告任江红必须在2017年3月30日前办理完该房屋的银行抵押贷款解除事项，逾期被告任江红需承担违约责任，每逾期一日承担总房款的1‰作为违约金。原告牟晋京于2016年9月30日支付被告任江红10万元，2016年10月11日支付50万元，2016年10月24日支付50万元，2016年10月25日支付50万元，2016年10月30日支付35万元，2016年10月31日支付40万元，2017年2月17日支付10万元，共计支付被告任江红245万元。原告牟晋京为被告任江红偿还2017年6月至11月贷款共计89023.95元。另查明，2014年2月27日，任江红与兴业银行股份有限公司济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款211万元用于购买位于济南市历下区海尔绿城全运村二期M居住组团x号楼x室的涉案房产，海尔绿城公司为保证人，涉案房产为抵押物，但该抵押未办理抵押登记。涉案房产现登记在被告任江红名下，2017年2月17日被告任江红为涉案房产缴纳契税45234.75元。被告任江红与被告李金星系夫妻关系，于2014年8月21日登记结婚。原审认为，原告牟晋京与被告任江红2016年9月30日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，该合同真实有效。双方之后签订的补充协议，虽然原被告并非同一时间签字，但原告牟晋京并未对协议内容进行更改，其签字的行为是对补充协议的确认。对于两被告辩称被告李金星对签订补充协议并不知情，该补充协议应认定无效，本院认为，首先被告李金星对涉案房产享有的部分为婚后共同还款份额的一半及该部分产生的增值，其所占份额较小，其次两被告系夫妻关系，该特殊的身份关系足以使原告牟晋京相信被告任江红具有代理权限，且被告任江红承认其害怕被告李金星不同意，未将签署该协议告知被告李金星，被告任江红存在一定过失，事实上形成表见代理，因此双方签订的补充协议为有效协议，双方应按协议内容履行。现原告牟晋京主张继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。原告牟晋京主张其为被告任江红偿还的贷款应在总房款中予以扣除，两被告认为双方曾口头约定由原告牟晋京代为偿还贷款，但未提交证据予以佐证，本院认为合同履行的正常顺序为原告牟晋京支付被告任江红房屋首付款，被告任江红偿还银行贷款以消除抵押权，后被告任江红配合原告牟晋京办理房产过户手续，原告牟晋京以房产做担保向银行申请贷款，由银行将贷款直接支付被告任江红以支付原告牟晋京的剩余房款，本案中被告任江红并未积极偿还银行贷款消除抵押权，现本院查明该房产并未设立抵押登记，原告牟晋京并无代被告任江红偿还贷款的义务，因此原告牟晋京为被告任江红偿还的贷款89023.95元应在总房款中扣除，现原告牟晋京应支付被告任江红剩余房款1810976.05元。另查明，原审中，牟晋京自愿撤回对第三人兴业银行股份有限公司济南龙奥支行的起诉，原审予以准许。原审判决：一、被告任江红于本判决生效之日起20日内协助原告牟晋京办理济南市历下区海尔绿城全运村二期M居住组团12号楼1-101室的房产及B155号地下车位过户手续。二、原告牟晋京于本判决生效之日起60日内向被告任江红支付剩余房款1810976.05元。案件受理费41600元，由原告牟晋京承担20800元，被告任江红、被告李金星承担20800元；保全费5000元，由原告牟晋京负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：原审中查明确认的有关“涉案房产现登记在被告任江红名下”的事实有误。经查，海尔绿城公司提供的涉案房屋的所有权信息表显示，位于济南市历下区海尔绿城全运村二期M居住组团x号楼x单元x室房屋（以下称“涉案房屋”）现所有权人为再审申请人海尔绿城公司，房产证号：历2xxx8，登记时间：2014-12-29。x号地下车位（车库）未予登记，海尔绿城公司与任江红签订的《车位使用权转让协议》约定：涉案车位（库）不办理产权登记。海尔绿城公司提供的涉案房屋的网签合同备案的信息表显示，涉案房屋网签合同备案的购买人为任江红。另，涉案房屋已于2017年4月18日被济南市历下区人民法院查封。业已生效的济南市中级人民法院（2019）鲁01民终10336号民事判决书（以下简称10336号判决）查明：1.“海尔绿城公司与任江红签订《房屋买卖合同》及《车位使用权转让协议》后，任江红按约支付了合同价款，海尔绿城于2014年7月10日向任江红交付了涉案房屋，在双方办理产权登记过程中，因牟晋京与任江红房屋买卖合同纠纷一案，当事人申请财产保全涉案房屋被查封，任江红尚未取得房屋产权”；2.“海尔绿城公司与任江红签订的《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》，均合法有效。合同签订后，任江红按约支付了合同价款，已经履行了作为合同买受人的主要合同义务，海尔绿城亦向任江红交付了涉案房屋，仅在双方办理产权登记过程中，因任江红与牟晋京的另案纠纷，未能办理完毕涉案房屋产权转移登记。”本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院再审认为，被告任江红、李金星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自愿放弃答辩和应诉的权利。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”牟晋京与任江红订立房屋买卖合同的行为，属于负担行为，其有效不以出卖方具有所有权或处分权为必要，《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，纵然任江红非诉争房的所有权人，也不影响合同本身的效力。依合同约定，任江红对牟晋京负有交付诉争房并移转所有权的义务，但由于任江红未取得诉争房处分权，转让房屋的行为亦未获权利人追认，故其不能履行买卖合同，而至今未能为牟晋京办理所有权转移登记手续。牟晋京要求任江红继续履行合同，协助办理涉案房屋的房产过户手续基于上述原因不能实现。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，涉案房屋所涉的不动产登记簿记载的所有权人为海尔绿城公司，依法应认定涉案房产的所有权人仍为海尔绿城公司，再审中，牟晋京主张海尔绿城公司恶意变更涉案房产的权属状态，并未提供证据予以证明，对该主张不予采信。原审判决认定“涉案房产现登记在被告任江红名下”依据的是牟晋京提供的涉案房屋权属状况信息表，但该信息表中明确载明房屋的权属状况为“合同备案”，房产证号处为空白，也就是说涉案房屋对任江红而言该房屋应当是处于网签备案状态，而不是权属登记状态。原审作出的“涉案房产现登记在被告任江红名下”的认定与事实不符，以此为据直接判决任江红履行协助过户义务，既严重侵犯了涉案房屋产权人海尔绿城公司的合法权益，又在事实上难以履行。原审判决认定事实及适用法律错误，故原审判决第一项有关协助办理涉案房屋过户的内容应予撤销；对于牟晋京要求协助办理涉案车位（库）的产权过户的诉讼请求，鉴于原审原、被告双方对于海尔绿城公司与任江红签订的《车位使用权转让协议》约定车位（库）不办理产权登记应为明知，任江红对涉案车位（库）仅具有使用权，牟晋京要求办理涉案车位（库）产权过户手续属于事实上履行不能，故对牟晋京要求办理车位（库）产权过户的诉讼请求予以驳回，原审判决第一项中有关协助办理涉案车位（库）户手续的内容应予撤销；鉴于本案为再审案件，任江红并未在法定期间内对原审判决提出上诉和提出再审请求，其在本案再审开庭时提出诸如要求判决牟晋京偿还剩余房款和加倍利息、判决牟晋京偿还2016年11月份—2017年5月份他入住房屋之后其代为支付的兴业银行贷款105000元、判决牟晋京偿还海尔绿城公司代偿的兴业银行的房款及判决牟晋京补偿其由于此案导致的信誉的损失20万元等诉讼请求不属于再审范围，不予审理；关于原审判决第二项内容，鉴于原审中牟晋京提出的支付剩余购房款的诉讼请求系基于其要求实现的涉案房屋产权过户的合同目的，而该诉讼请求被驳回后，其要求支付剩余购房款的诉请则失去了基础，且作为购房人自愿支付对方购房款不属于司法干预的范畴，在卖房人不存在拒收购房款障碍的情形下，对购房人自愿支付剩余购房款，双方并无争议和纠纷，原告要求法院判决自己向对方支付剩余购房款不符合诉的原则，故对该诉求予以驳回，相关的原审判决第二项应予撤销；对于再审中牟晋京要求继续审理在原审中其已经放弃的原审第2项诉讼请求，因其在原审中已经放弃，其要求继续审理原审放弃的诉讼请求超出再审范围，故再审中不予审理。总之，原审判决因认定事实有误，导致适用法律、裁判结果错误，应当依法改判、撤销或者变更。原审判决撤销，被申请人（原审原告）牟晋京的诉讼请求予以驳回后，被申请人（原审原告）牟晋京与被申请人（原审被告）任江红、李金星之间及再审申请人（案外人）海尔绿城公司与被申请人（原审被告）任江红、李金星之间的纠纷另寻法律途径解决。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零三条、第四百二十四条第二款的规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院于2017年12月25日作出（2017）鲁0102民初2857号民事判决；二、驳回被申请人（原审原告）牟晋京的诉讼请求。案件受理费41600元、保全费5000元，由被申请人（原审原告）牟晋京负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 员  温进才人民陪审员  高成琳人民陪审员  孟 延二〇二〇年四月二十一书记员王凤