广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11255号原告：广州开发区投资控股有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科学大道162号创意大厦B1栋九楼902室。法定代表人：吴晓煌，董事长。委托诉讼代理人：黄舜谦，男,1996年11月12日出生，汉族，住广州市从化区，该司法务助理。被告：广州万维立视数码科技有限公司，住所地广州市萝岗区科学大道162号B2区401。法定代表人：方永明，董事长。委托诉讼代理人：廖梓平，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告广州开发区投资控股有限公司（以下简称开发区投资公司）诉被告广州万维立视数码科技有限公司（以下简称万维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序于2020年2月20日公开开庭进行了审理，原告开发区投资公司的委托诉讼代理人黄舜谦，被告万维公司委托诉讼代理人廖梓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发区投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认解除编号为YLB209903续的《房屋租赁合同》，万维公司将租赁房屋腾空并返还开发区投资公司，否则开发区投资公司有权自行清理；2.判令万维公司向开发区投资公司支付从2019年7月1日至实际腾空返还场地止租金及违约金（租金暂计至2019年8月31日为人民币84210元，违约金计算标准为拖欠月租金的2‰/日，暂计至2019年9月23日为人民币10020.99元）；3.判令万维公司承担本案全部诉讼费用。庭审后，双方确认万维公司于2020年3月17日将租赁房屋物品腾空并交还开发区投资公司，开发区投资公司因此变更第一项诉讼请求为请求法院判令确认解除编号为YLB209903续的《房屋租赁合同》。事实和理由：开发区投资公司与万维公司签订合同编号为YLB209903续的《房屋租赁合同》，约定万维公司自2018年8月1日起至2020年7月31日止承租广州高新技术产业开发区科学城科学大道162号创意大厦B2栋第4层401单元，租金为42105元/月，租金按月结算，万维公司应在每月10日前支付租金，逾期缴纳的须按当月租金额的2‰/天向开发区投资公司支付违约金，逾期30天的，开发区投资公司有权解除合同，没收履约保证金并收回租赁房屋。合同签订后，开发区投资公司依约将租赁房屋交付万维公司使用。2019年4月始，至2019年8月，万维公司无故拖欠租金，截止2019年8月31日已累计欠缴210525元。开发区投资公司多次催促万维公司支付租金无果，按合同约定没收履约保证金126315元用于抵扣2019年4月1日至6月30日租金，并于8月13日向万维公司发出《清场通知》，要求万维公司5个工作日内清缴欠费并办理退园手续。8月19日万维公司安排代表到开发区投资公司处理，同意以现金汇款方式缴纳剩余租金并同步清理设备，但在清理过程中万维公司各股东因设备归属问题不欢而散，导致租赁场地仍存放大量设备，且除已由押金抵扣的租金外，万维公司仍拖欠开发区投资公司2019年7月1日至8月31日租金合计84210元。被告万维公司辩称，1.开发区投资公司与万维公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月19日解除。双方之间的租赁法律关系消灭，开发区投资公司无权要求万维公司支付该日后的租金。开发区投资公司于2019年8月13日发出《清场通知》，以万维公司违约为由解除合同。8月19日，万维公司代表到开发区投资公司处理相关事宜，当时万维公司已陷入经营困难，对开发区投资公司提出的解除合同并无异议，且同意缴纳剩余租金并同步处理设备。2.开发区投资公司诉求万维公司支付至腾空并返还场地之日止的“租金”（或者说“损失”），没有法律和事实依据。一是租赁关系已解除，开发区投资公司诉求没有法律依据。二是在租赁合同解除后，万维公司没有占有、控制租赁房屋，租赁房屋一直处于开发区投资公司的控制之下，不存在万维公司返还房屋的情形。开发区投资公司称万维公司一直未清理租赁房屋内的物品。但事实上并非万维公司不清理，而是开发区投资公司在未收齐费用前，封锁租赁房屋，不准万维公司搬走物品，万维公司甚至无法进入租赁房屋。万维公司提供的证据显示，万维公司一直为开发区投资公司考虑，一直想尽早清场，以便开发区投资公司尽快出租房屋以减少损失。因此，系开发区投资公司的阻拦导致租赁房屋内的物品一直未被搬走。再者，支付费用和清理场地是两个独立的行为，万维公司清理场地并不影响开发区投资公司向万维公司主张支付费用。开发区投资公司明明可以采取很多措施减少损失，却放任自身损失的发生，由此导致的损失，不应由万维公司承担。退一步说，即使万维公司的物品占用了租赁房屋，该行为应是侵权行为，不是基于合同关系产生，万维公司应独立诉求占有使用费。3.开发区投资公司诉求的违约金过分高于开发区投资公司可得利益损失，请人民法院予以调整。经审理查明，根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的产权人为广州永龙建设投资有限公司。2019年6月3日，广州永龙建设投资有限公司变更登记名称为广州开发区投资控股有限公司。2018年7月11日，广州永龙建设投资有限公司（出租人、甲方）与万维公司（承租人、乙方）签订编号为YLB209903续《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道162号创意大厦B2栋第4层401单元出租给乙方做办公用房使用，租赁期为2018年8月1日至2020年7月31日，租金42105元/月，管理费6015元/月，房屋内自用水电费据实收取，租金、管理费、水电费等费用按月结算，租金由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式缴付；乙方应于合同签订之日起五个工作日内向甲方交履约保证金126315元，双方正常履约，租赁期满或合同解除后乙方在30天内将乙方工商、税务登记等手续迁出本合同所租赁场地，且乙方按甲方要求交还租赁房屋及正常办理退方手续、清缴所有费用、交还履约金发票之日起，甲方在十个工作日内将履约保证金无息退回乙方；第六条违约责任，乙方不支付租金或逾期支付租金时，甲方有权以停水停电或停用其他设施或在租赁房屋园区内的公告栏上张榜公示乙方欠费情况等方式催促乙方缴纳租金，乙方并须按当月租金额的2‰/天向甲方支付违约金。乙方欠费超过30天的，除乙方按前述约定交付违约金外，甲方有权解除合同，没收履约保证金收回房屋，并更换房间门锁，造成的损失由乙方承担；第七条第6点约定，乙方违约导致甲方依约行使合同解除权的，乙方同意：（1）乙方收到甲方解除合同的书面通知后须在甲方规定的期限内交还租赁房屋，否则，视为乙方非法占有，乙方除补交占用期租金外，并应按占用期内租金总额的两倍向甲方支付占用费，且履约保证金不予退还；（2）若乙方未在甲方规定的期限内按甲方要求交还租赁房屋，甲方有权在公证人员在场的情况下进入房屋，并将屋内物品予以清点、撤离、另行保管或提存，更换门锁，公证费用、报关费用或提存费用均由乙方承担，且若因此给乙方造成损失的，亦由乙方自行承担，甲方无需承担任何侵权或违约责任；（3）若乙方超过甲方规定的期限6个月仍未按甲方要求交还租赁房屋，则甲方在通知乙方无果后可以直接进入租赁房屋将该房屋的全部物品作为无主财产加以处理，并更换门锁，因此造成的损失由乙方承担，甲方不承担任何侵权或违约责任；第7点，乙方因本合同终止离场或因其他原因提前离场，但余有租金或/和履约保证金及其他费用未予清结的，甲方可暂扣留乙方设施设备、物品，待双方争议解决后方予放行。开发区投资公司、万维公司分别在合同末页签字盖章。2015年8月4日开发区投资公司向万维公司出具《发票》，载明收款押金金额126315元。2019年7月22日，广州凯云物业服务有限公司创意大厦物业服务中心向万维公司发函追缴截至2019年7月22日的租金168420元、逾期违约金18357.78元、物管费、公摊水电费、自用水电费及逾期违约金共计38681.67元，并敦促万维公司于7月24日前清缴上述费用。2019年8月13日，开发区投资公司在案涉租赁房屋门前张贴《清场通知》，通知万维公司已欠缴2019年4-8月份租金共计210525元，敦促其自8月13日起5个工作日内清缴欠费并办理退园手续，否则将按合同条款执行场地清理，收回房屋并没收履约保证金，保留追索违约金权利。庭审中，双方明确确认案涉租赁合同于2019年8月19日解除。万维公司向本院提交其法定代表人方永明与开发区投资公司法务黄律师、员工周小姐的短信截图记录，开发区投资公司对上述短信的真实性均予以确认。在双方的短信沟通中，万维公司法定代表人方永明从2019年11月22日开始多次向开发区投资公司表示希望减少业主损失，想将案涉场地的物品清理出来。2019年11月26日，方永明再次表示愿意主动清场搬出公司物品，开发区投资公司表示要先把费用缴清了，场地物品任你方处置。开发区投资公司主张万维公司从2019年4月1日起欠缴租金，同意以万维公司支付的履约保证金126315元抵扣2019年4月至6月租金。因此要求万维公司支付从2019年7月1日起的租金及违约金。庭审中，本院向双方释明应尽快进行场地的交接，否则产生的扩大损失由相应的责任方承担。双方确认已于2020年3月17日办理案涉房屋的交接手续，万维公司清空所有物品将场地交还给开发区公司。以上事实有《房屋租赁合同》《关于清缴各项费用的函》及明细、《清场通知》、发票、缴费通知书、不动产权证书、短信截图及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，开发区投资公司与万维公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚意履行。庭审中，双方对案涉合同于2019年8月19日解除无异议，本院依法予以确认。万维公司从2019年4月1日起未支付租金，开发区投资公司主张以履约保证金126315元抵扣2019年4月至6月租金，系对自身权利的处分，本院依法准许。因此，本院计算万维公司应支付从2019年7月1日起至2019年8月19日的租金为67911.29元（42105元＋42105元÷31天×19天）。关于违约金，租赁合同约定按当月租金额2‰支付，万维公司抗辩认为违约金过高，开发区投资公司亦未举证证实其实际损失数额，本院依法将违约金标准调整为当月租金金额的0.5‰／天。万维公司应向开发区投资公司支付2019年7月份的违约金以42105元为基数，2019年8月份的违约金以25806.29元为基数，均按照0.5‰／天的标准计算，从当月11日计算至实际支付之日止。合同解除后，万维公司继续占用案涉房屋缺乏依据，其占用期间应向开发区投资公司支付相应的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”开发区投资公司发出清场通知后，万维公司应及时将办公物品搬离案涉房屋，开发区投资公司亦应采取适当措施减少损失，结合租赁合同第七条第6款第（2）点的约定，若万维公司未在开发区投资公司规定的期限内交还租赁房屋，开发区投资公司有权在公证人员在场的情况下进入房屋，并将屋内物品予以清点、搬离、另行保管或提存，更换门锁。同时从双方确认的微信聊天记录可以看出，万维公司于2019年11月开始多次向开发区控股公司要求清空撤场，开发区控股公司均要求万维公司先要将费用缴清了。综上情况，本院依照公平原则及诚实信用原则酌情给予开发区投资公司两个月的时间处置案涉房屋内万维公司的办公物品，处置期间需要占用案涉房屋，万维公司应支付该两个月合理占用期间的占用费，本院参照原租金标准计算占用费为84210元（42105元/月×2个月），对开发区投资公司超过两个月合理处置时间造成的扩大损失本院不予支持。因租赁合同已解除，开发区投资公司主张占有使用费的逾期违约金没有合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州开发区投资控股有限公司与被告广州万维立视数码科技有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：YLB209903续）于2019年8月19日解除；二、被告广州万维立视数码科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州开发区投资控股有限公司支付从2019年7月1日起至2019年8月19日租金67911.29元及违约金（2019年7月份的违约金以42105元为基数，2019年8月份的违约金以25806.29元为基数，均按照0.5‰／天的标准计算，从当月11日计算至实际支付之日止）；三、被告广州万维立视数码科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州开发区投资控股有限公司支付房屋占用费84210元；四、驳回原告广州开发区投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，由被告广州万维立视数码科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张淳淳人民陪审员  王继鹏人民陪审员  张文寅二〇二〇年四月九日书 记 员  邹 忻