山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初2773号原告：潍坊晟诺鑫物流有限公司，住所地：潍坊市潍城区福寿西街**。统一社会信用代码：91370702344518786R。法定代表人：韩忠智，总经理。委托诉讼代理人：刘堂亮，山东元康律师事务所律师。被告：广州珠峰汽车贸易有限公司，住所，住所地：广州市花都区新华街凤凰北路****社会信用代码：91440114578001659G。法定代表人：张华，董事长。被告：潍坊青江汽车贸易有限公司,住所地：潍坊,住所地：潍坊市潍城经济开发区309国道以北、殷大路以**综合楼代码：91370702590301590M。法定代表人：赵文军，总经理。被告：潍坊青山汽车贸易有限公司，住所地：潍坊市，住所地：潍坊市潍城经济开发区309国道以北、殷大路以**综合楼码：913707025903015665。法定代表人：赵文军，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：孙俊杰，广东广信君达律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：赖明星，广东广信君达律师事务所律师。原告潍坊晟诺鑫物流有限公司（以下简称晟诺鑫物流）与被告广州珠峰汽车贸易有限公司（以下简称广州珠峰）、潍坊青江汽车贸易有限公司（以下简称青江汽车）、潍坊青山汽车贸易有限公司（以下简称青山汽车）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘堂亮，三被告委托诉讼代理人孙俊杰、赖明星均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告晟诺鑫物流向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年11月21日起至2019年12月25日的土地租金、土地使用税、违约金等损失合计80万元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月14日，原告通过潍坊市奎文区人民法院淘宝网司法拍卖平台拍得原属于潍坊国建高创科技有限公司名下的位于潍城区309国道以北、长胜路以东的土地使用权，土地证号为潍国用（2010）第B1**。原告取得该土地使用权后，多次向被告催缴租金，被告拒不支付租金也不从该土地上搬出，严重侵害了原告的合法权益。现诉诸法院，请求依法支持原告的诉讼请求。三被告共同答辩称，1、被告广州珠峰并非本案适格被告，应驳回原告对被告广州珠峰的起诉。2、被告青江汽车、青山汽车未拖欠涉案场地的租金。3、原告取得涉案场地使用权后应继续遵守场地租赁合同及相关协议。4、原告主张的土土地证号为潍国用（2010）第B1**土地使用权面积与被告2、3实际租赁的土地使用权面积并不一致。5、原告并非土地使用税的征收机关，被告已直接向税务机关缴纳土地使用税。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1、2011年12月6日，案外人潍坊国建高创科技有限公司（出租方）与被告广州珠峰（承租方）签订《场地租赁合同》一份，该合同约定：潍坊国建高创科技有限公司将座落于潍坊市××城区××国道以北、××路以东场地一块的使用权出租给广州珠峰使用。出租场地面积为13320平方米，西至长胜路，南至309国道，南北156米，东西105米。场地使用权性质为商业用地。持有潍国用（2010）第B110号《国有土地使用证》。承租方承租上述场地，必须用于建设汽车专营店。出租期限为20年，自2012年1月1日至2031年12月31日止。租金及租金交纳期限：2012年1月1日至2016年12月31日每亩场地年租金20000元。2017年1月1日至2021年12月31日每亩场地年租金25000元。2022年1月1日至2026年12月31日每亩场地年租金30000元。2027年1月1日至2031年12月31日每亩场地年租金35000元。承租方每年12月30日前向出租方交纳下一年度租金。双方各承担该场地50%的土地使用税。2、2012年12月16日，案外人潍坊国建高创科技有限公司（甲方）与被告广州珠峰（乙方）、青江汽车、青山汽车（共同为丙方）签订《补充协议》一份，该补充协议约定：本协议是甲方与乙方于2011年12月6日所签订的《场地租赁合同》的补充条款，与原合同同时有效。本补充协议各方同意丙方取代乙方成为既有合同的一方。丙方将获得既有合同中乙方拥有的各种权利以及承担乙方的责任和义务。甲方将免除乙方既有合同中的任何责任和义务，甲方、丙方各承担该场地50%的土地使用税，由丙方给甲方，一并缴纳。3、2013年3月20日，案外人潍坊国建高创科技有限公司将自有的潍国用（2010）第B110号土地的使用权（面积为8519平方米），抵押给潍坊银行股份有限公司用于向该行贷款500万元，抵押期限至2016年3月17日。4、2013年12月9日，案外人潍坊国建高创科技有限公司向被告青江汽车借款人民币300万元，并约定该借款于2013年12月16日前归还。同日，被告青江汽车通过银行转账方式向潍坊国建高创科技有限公司支付借款300万元。后潍坊国建高创科技有限公司未按约定期限偿还借款。5、2014年6月20日，案外人潍坊国建高创科技有限公司（乙方）与青江汽车（甲方）、青山汽车（丙方）签订《协议书》一份，该协议书约定：鉴于：1、2013年12月9日，乙方向甲方借款人民币300万元，到期日为2013年12月16日。截止本协议签订之日乙方本息未付。2、2011年12月6日乙方将其自有的位于潍坊市××城区××国道以北、××路以东土地出租给甲方、丙方建设汽车展厅使用，使用期限从2012年1月1日起至2031年12月31日止，土地租金的收取按双方签订的《场地租赁合同》计收，2014年1月1日之前的甲方、丙方的土地租金已结清。经协商：现三方就借款还款及土地租金的交纳达成如下协议：双方同意将乙方欠甲方的借款本息部分抵顶甲方、丙方从2014年1月1日到2028年12月31日期间的土地租金款。甲方和丙方因此产生的债权债务关系与乙方无关。双方协议签署后，甲方乙方之间的借款关系视为履行完毕，甲方、丙方的土地租金已交至2028年12月31日。6、因案外人潍坊国建高创科技有限公司从潍坊银行股份有限公司以潍国用（2010）第B110号土地使用权（面积为8519平方米）做抵押的贷款未偿还，潍坊银行股份有限公司向潍坊市奎文区人民法院申请执行，潍坊市奎文区人民法院依据已经生效的民事判决书，于2017年10月25日在该院阿里巴巴司法拍卖网平台上发布公告，2017年11月13日10时至2017年11月14日10时网上公开拍卖被执行人潍坊国建高创科技有限公司名下位于潍城区309国道以北、长胜路以东的土地使用权（证号：潍国用（2010）第B110号）。2017年11月14日，本案原告晟诺鑫物流以4285574.40元最高价竞得。潍坊市奎文区人民法院于2017年11月21日出具（2016）鲁0705执1209号之一执行裁定书，并裁定将上述拍卖的土地使用权的所有权及相应的其他权利归原告晟诺鑫物流所有。所有权自本裁定送达晟诺鑫物流之日起转移。原告晟诺鑫物流已于2017年11月21日领取该执行裁定书，并于2018年4月28日将该土地的使用权属登记在原告名下。另查明，除原告晟诺鑫物流从潍坊市奎文区人民法院竞拍的潍国用（2010）第B110号土地外，案外人潍坊国建高创科技有限公司在上述土地东临潍城区309国道以北、殷大路以西另有一块土地，面积66667平方米，证号为：潍国用（2010）第B72号。被告青江汽车、青山汽车租赁的13320平方米的土地座落在这两块土地上，其提供的租赁土地范围示意图中认可在原告竞拍土地上占地面积为6986.25平方米（125米*55.89米）。上述事实，有原告提供的潍坊市奎文区人民法院拍卖成交确认书、执行裁定书、拍卖成交款收据、土地使用权证书、他项权利证书、《场地租赁合同》；三被告提供的《场地租赁合同》、潍国用（2010）第B72号、潍国用（2010）第B110号土地证书、租赁土地范围示意图、《补充协议》、借据、银行电子回单、协议书等证据在案佐证。另外，原告提供税收完税证明六份，以证实原告自2018年12月7日至2019年12月3日，向国家税务机关交纳自2018年4月1日至2019年9月30日的土地使用税及违约金共计69628.63元，要求三被告按租赁合同约定承担50%即34814.31元。关于土地使用税的抗辩，被告青江汽车、青山汽车提供税收完税证明、纳税申报表一宗，证实自2017年10月1日至2019年9月30日，二被告已经向国家税务机关交纳了租赁土地上的土地使用税，对原告主张向其支付土地使用税的请求不认可。本院认为，原告晟诺鑫物流通过潍坊市奎文区人民法院司法拍卖平台于2017年11月21日竞拍的案外人潍坊国建高创科技有限公司位于潍坊市××城区××国道以北、××路以东的土地使用权（证号：潍国用（2010）第B110号），已过户至原告晟诺鑫物流名下，现该块土地的使用权人为原告。被告广州珠峰与潍坊国建高创科技有限公司于2011年12月6日签订的《场地租赁合同》中的土地承租方，已被2012年12月16日潍坊国建高创科技有限公司与被告广州珠峰、青江汽车、青山汽车所签订《补充协议》变更为承租方为青江汽车、青山汽车。广州珠峰不再是涉案土地的承租方，故在本案不再承担责任。被告青江汽车、青山汽车与潍坊国建高创科技有限公司于2013年12月9日发生的借贷关系以及2014年6月20日签订的以土地租金抵顶欠款的《协议书》，本案中尚且不论借贷关系是否真实成立，即使双方存在真实的借贷关系，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”债权是一种典型的相对权，只在债权人和债务人之间发生效力。本案中，青江汽车、青山汽车与潍坊国建高创科技有限公司签订的《协议书》，是青江汽车、青山汽车在一定期限内对承租的原潍坊国建高创科技有限公司名下的土地应支付的租金抵顶为潍坊国建高创科技有限公司所欠其借款300万元的债务，该合同关系具有相对性，且该合同性质是规范双方间债权债务之间的合同之债。原告晟诺鑫物流通过拍卖的方式取得了潍国用（2010）第B110号土地使用权即物权，故原告晟诺鑫物流已依法享有对该土地的占有、使用、收益和处分的权利，至此潍坊国建高创科技有限公司对该土地不再享有任何权利。当晟诺鑫物流对潍坊国建高创科技有限公司的物权与青江汽车、青山汽车与潍坊国建高创科技有限公司因债权而对涉案土地基于租金的抵顶取得的使用权同时存在于同一物时，物权具有优先于债权行使的效力。因此，当涉案土地所有权由潍坊国建高创科技有限公司变动为原告晟诺鑫物流时，被告青江汽车、青山汽车与潍坊国建高创科技有限公司签订的土地租金抵顶欠款的《协议书》的内容及效力不得及于原告晟诺鑫物流，即债权不得对抗物权。被告青江汽车、青山汽车应自原告晟诺鑫物流于2017年11月21日取得涉案土地使用权的所有权后，与原告晟诺鑫物流重新签订租赁合同。未重新签订租赁合同前，依照原《场地租赁合同》从2017年11月21日起向原告支付租金，租金按每年每亩25000元计算。而在此涉案土地上的租赁面积，被告青江汽车、青山汽车租用了其中的一部分，本院认可二被告主张的6986.25平方米，而非原告所诉的8519平方米。因此原告主张自2017年11月21日至2019年12月25日的租金应为549090.70元。原告主张租赁土地上的土地使用税，二被告已经向国家税务机关按期交纳，对此本院不予支持。对违约金的主张，亦无法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告潍坊青江汽车贸易有限公司、潍坊青山汽车贸易有限公司支付原告潍坊晟诺鑫物流有限公司土地租金549090.70元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告对被告广州珠峰汽车贸易有限公司的诉讼请求。三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费5900元，财产保全费4520元，合计10420元，由原告负担1850元，被告潍坊青江汽车贸易有限公司、潍坊青山汽车贸易有限公司连带负担8570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李爱玲二〇二〇年四月十七日书记员  崔萍萍