上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17930号原告：傅超，男，1992年10月26日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：沈彤，上海市东海律师事务所律师。被告：钱备，男，1969年1月21日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。被告：赵冬维，男，1978年3月16日生，汉族，户籍地安徽省。被告：靳传美，女，1978年3月6日生，汉族，户籍地安徽省。上列两被告共同委托诉讼代理人：杜俊杰，上海蓼源律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：张小雨，上海蓼源律师事务所律师。原告傅超与被告钱备、赵冬维、靳传美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅超的委托诉讼代理人沈彤，被告钱备及其委托诉讼代理人周思涵，被告赵冬维及其与被告靳传美的共同委托诉讼代理人杜俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅超向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告钱备与被告赵冬维、靳传美就上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告钱备及被告赵冬维、靳传美将上述房屋产权恢复登记至被告钱备名下。事实和理由：钱备与傅超的母亲陆雁原系男女朋友关系。为解决陆雁的居住问题，傅超出资并以钱备名义购买系争房屋，房屋产权登记在钱备名下。此后，钱备擅自将系争房屋出售给赵冬维、靳传美。2019年4月，赵冬维、靳传美上门要求交付房屋，傅超才得知房屋被出售的情况。系争房屋由傅超出资购买，所有权归傅超所有，钱备只是名义上的代持人。钱备擅自将房屋出售给赵冬维、靳传美侵害了傅超的合法权益，且双方合同约定的购房款224万元显著低于该房屋实际价值，三被告间存在恶意串通，故提出诉请如上。被告钱备辩称，不同意傅超的诉讼请求。购买系争房屋时，钱备与陆雁系恋爱关系。购房款178万元中58.9万元系钱备自己的公积金贷款，剩余房款由陆雁资助，相关款项由陆雁通过傅超的银行卡转账给钱备。因陆雁系失信人员，所以一直使用傅超的银行卡。傅超主张与钱备之间存在借名买房关系，没有相关证据证明。钱备作为系争房屋权利人，有权出售房屋。系争房屋出售前由陆雁、陆雁的母亲**妹及钱备三人居住。赵冬维、靳传美购房过程中去看过房，当时**妹在场。陆雁及**妹对于房屋出售事宜均知晓。其与赵冬维、靳传美之间的房屋买卖合同合法有效。被告赵冬维、靳传美辩称，2018年12月，通过上海至尊至尚房地产经纪有限公司居间介绍看到系争房屋房源，购房过程中去看过三次房，看房时碰到过**妹和陆雁，他们对房屋出售事宜并未提出异议。购房款224万元已经支付给钱备，房屋也完成过户登记。傅超对系争房屋不享有任何权利，其与钱备之间最多是债权债务关系。即便钱备对系争房屋存在代持的情况，赵冬维、靳传美也构成善意取得，故不同意傅超的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月6日，钱备(乙方)与案外人徐某1、龚某某、徐某2(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方名下系争房屋，购房款118万元。同日，双方签订《房地产买卖合同补充协议》，约定系争房屋网签合同价格为118万元，该款未包含室内固定装潢、厨卫及附属设施等，乙方就该房屋的室内固定装潢、厨卫及附属设施等向甲方支付补偿款60万元。上述合同签订后，钱备(甲方)与上海市公积金管理中心(乙方)及上海农商银行宝山支行(丙方)签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，主要约定，借款金额58.9万元，甲方借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋。2016年3月25日，钱备经核准登记为系争房屋产权人。2018年12月20日，赵冬维与钱备就系争房屋签订《上海至尊至尚房地产买卖居间合同》，约定总房价224万元。2019年1月27日，钱备(甲方)与赵冬维、靳传美(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方名下系争房屋，房地产转让价款224万元；甲方于2019年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2019年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述合同签订后，赵冬维、靳传美分别于2019年1月27日支付钱备购房款20万元，2019年2月28日支付购房款60万元，剩余购房款144万元由赵冬维、靳传美以贷款方式支付，贷款于2019年4月19日放款至钱备账户。2019年4月16日，赵冬维、靳传美经核准登记为系争房屋产权人。另查明，2019年7月1日，赵冬维、靳传美向本院提起排除妨害纠纷诉讼，要求陆雁、**妹搬离系争房屋，案号为(2019)沪0113民初13242号。该案目前仍在审理中。审理中，本院根据傅超的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋2019年1月27日的市场价值进行评估。评估公司于2019年12月3日出具估价报告，载明，估价时点为2019年1月27日，评估总价为2,311,000元，折合单价为22,215元/平方米。钱备及赵冬维、靳传美均对评估报告予以认可，并表示双方就系争房屋的成交价并没有低于市场价。傅超对评估报告不予认可，认为评估价格明显低于同小区其他房屋的市场价。鉴定单位表示，系争房屋所在楼栋位于小区角落，紧靠蕰川路，房屋所在位置对房屋价格的影响和权重较大，且系争房屋为14层，楼层因素也会对房屋价格产生一定影响。鉴定费用7,400元由傅超支付。庭审中，关于购房款178万元的来源，傅超表示，2016年至2017年期间，其银行卡确实由母亲陆雁控制和使用。购房款178万元中除了贷款58.9万元，其他房款均由其支付，资金转账过程是其同意陆雁操作的。钱备以其自有资金冲还了贷款296,404元，其他贷款均由陆雁转账给钱备用于还款。以钱备的名义购房是因为要用他的名义贷款，且当时钱备与陆雁是恋爱关系，为了解决婚后居住问题，且考虑到结婚后房屋也视为陆雁与钱备的共同财产。钱备表示，购房款中58.9万元系其自己的公积金贷款，剩余房款由陆雁资助。关于贷款，陆雁最多偿还了30,000元，其余贷款均由钱备偿还。关于系争房屋的居住情况，傅超表示，房屋购买后一直由陆雁、**妹及钱备居住。2019年4月前后，钱备搬离系争房屋，目前房屋由陆雁及**妹居住。钱备表示，此前房屋一直由陆雁、**妹及钱备三人居住，后来因为房屋出售事宜与陆雁、**妹发生争执，钱备于2019年3月份搬离系争房屋。本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。傅超主张就系争房屋与钱备之间存在借名买房关系，钱备对此不予认可。傅超仅提供了其名下银行卡账户转账给钱备的相关证据为证。庭审中，傅超也自认该银行卡由其母亲陆雁实际控制并使用。而根据庭审查明的事实，为购买系争房屋，钱备以自己名义申请了公积金贷款，且实际偿还了部分贷款，房屋购买后亦由钱备、陆雁及**妹共同居住。傅超庭审中亦表示，出资购买系争房屋是为陆雁及钱备共同居住考虑，婚后该房屋也视为陆雁及钱备的共同财产。综上分析，本院认为，傅超提供的现有证据尚不足以证明其与钱备之间存在借名买房的事实，故本院对于傅超的该主张不予采信。此外，根据赵冬维、靳传美提供的证据，其系通过中介公司居间与钱备签订居间协议及房屋买卖合同，随后签订网签合同并按约付清房款，买卖过程正常合理，符合一般房屋买卖的交易流程，而鉴定报告也证明钱备与赵冬维、靳传美之间约定的转让价为合理价格，并不存在明显低于市场价的情形，因此，可以认定赵冬维、靳传美系善意购房人。现赵冬维、靳传美已经付清合理对价，并登记为系争房屋的权利人，即便钱备与傅超、陆雁等就系争房屋权属存在争议，根据相关法律规定，赵冬维、靳传美对系争房屋产权也构成善意取得。傅超主张钱备与赵冬维、靳传美之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效并要求将房屋产权恢复登记至钱备名下，相关诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告傅超要求确认被告钱备与被告赵冬维、靳传美就上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效等全部诉讼请求。案件受理费减半收取12,360元、鉴定费7,400元，均由原告傅超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年四月二十三日法官助理 张雨柏书 记 员 朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。