河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0691民初51号原告（反诉被告）：保定市恒丰房地产开发有限公司，住所地保定市创业路88号12号楼1202，统一社会信用代码：91130605561951287P。法定代表人：马梓銮，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢云，河北满星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王松，河北尚言律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵鹏，女，1981年8月29日出生，汉族，住保定市莲池区。委托诉讼代理人：赵俊岭，河北佳篷律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭大刚，河北佳篷律师事务所律师。原告保定市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房地产公司）与被告赵鹏商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人卢云，被告赵鹏及其委托诉讼代理人赵俊岭、郭大刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒丰房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决赵鹏向恒丰房地产公司支付房款631540元；2、依法判决赵鹏向恒丰房地产公司支付逾期付款违约金，计算方法为：以欠付房款631540元为基数，每日按万分之三的标准，从2018年6月1日计算至付清日止；3、本案诉讼费用由赵鹏承担。事实与理由：2017年8月1日，恒丰房地产公司与赵鹏签订《商品房买卖合同》（合同编号GF20170030004），赵鹏购买恒丰房地产公司开发的国海公寓1号楼1单元1层商业4号商品房（以下简称该房屋）。该房屋预测建筑面积283平方米，单价人民币13000元/平方米，总价3679000元；第八条逾期付款责任约定：出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第十三条面积差异处理方式约定：根据本合同第六条约定的计价方式与价款，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息。合同签订后，赵鹏向恒丰房地产公司支付房款3679000元，恒丰房地产公司已按合同约定将房屋交付赵鹏使用，赵鹏已对房屋装修并使用。2018年5月23日保定市房屋测绘队出具房屋的实际报告，确认该房屋实测面积为331.58平方米，按照《商品房买卖合同》第十三条约定，赵鹏应向恒丰房地产公司补交房款631540元（48.58*13000）。就面积差而产生的房款补交事宜，恒丰房地产公司多次向赵鹏催要未果。综上所述，恒丰房地产公司、赵鹏于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行，但赵鹏未按合同约定补交房屋实测面积和预测面积差而产生的房款，违反合同约定，应当承担继续履行、支付违约金的责任。为维护恒丰房地产公司的合法权益，特诉至本院，恳请依法判如所请。赵鹏辩称，一是恒丰房地产至今仍未给赵鹏办理《不动产权证书》，已构成违约。恒丰房地产公司收取了赵鹏购房款及办理该房产《不动产权证书》所需全部材料和契税等相关费用。恒丰房地产公司有义务在2017年11月2日前为赵鹏办理完毕该房产的产权手续；二是恒丰房地产公司主张超合同面积的购房款和违约金，既无事实依据、又无法律依据。三是《合同》第五章第十三条第4款为无效条款。四是赵鹏仅需在面积误差比3%范围内补交购房款，面积误差比超过3%部分的房价款由恒丰房地产公司承担，房屋所有权归赵鹏。赵鹏向本院提出反诉请求：1、判令恒丰房地产公司尽快为赵鹏办成《不动产权证书》；2、判令恒丰房地产公司支付逾期办理《不动产权证书》的违约金，计算方法：以3679000元为基数，按年利率7.125%（年利率4.75%，加收50%罚息利率）的标准，自2017年11月2日起计算至付清之日止；3、反诉费由恒丰房地产公司承担。事实与理由：双方2017年8月1日签订了《商品房买卖合同》，且该房已竣工，赵鹏付清购房款；2017年11月2日恒丰房地产公司以办理《不动产权证书》为由收取了相关费用及材料，并向赵鹏交付了房产钥匙。恒丰房地产公司收取赵鹏契税、房本工本费及相关身份资料，恒丰房地产公司即负有了对赵鹏办理房屋产权手续的义务。赵鹏多次向恒丰房地产公司沟通办理《不动产权证书》事宜，但恒丰房地产公司至今未办理，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，恒丰房地产公司应向赵鹏支付逾期办理房产手续违约金，暂计611633.75元（以3679000元为基数，自2017年11月2日起计算至2020年2月20日为840日，年利率4.75%，加收50%罚息利率）。综上，恒丰房地产公司逾期办理房产登记手续已构成违约，应支付违约金；为维护赵鹏的合法权益，特诉至本院，恳请依法判如所请。恒丰房地产公司针对赵鹏的反诉，进行答辩称，一是赵鹏提起反诉已超过法定期限。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，被告提出反诉应当在法庭辩论结束前。本案原确定的开庭时间为2020年2月11日，赵鹏提起反诉的时间为2020年2月28日，已经超过了原定法庭辩论时间。赵鹏可另行提起诉讼。二是在赵鹏未支付面积补差款前，恒丰房地产公司享有先履行抗辩权。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第（三）项约定：“依据本合同第六条约定的计价方式与价款，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结果，多退少补，差价互不计利息。”在商品房买卖合同中，买方按约定支付价款是其主要合同义务。截止赵鹏提起反诉之日，赵鹏尚未按合同约定履行向恒丰房地产公司付清涉案房屋面积差价款的主要义务，因此恒丰房地产公司有权主张先履行抗辩权，在赵鹏付清房屋面积差价款之前，恒丰房地产公司无义务为赵鹏办理房屋所有权证书，因此也无义务赔偿逾期办理《不动产权证书》的违约金。三是恒丰房地产公司并未在实际上承诺为赵鹏办理房产手续。赵鹏在反诉状中称恒丰房地产公司收取了赵鹏的契税、公共维修基金、房本工本费等相关费用，是在事实上承诺了为赵鹏办理房产手续。这一主张与合同约定不符，双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“房屋交接时，买受人应缴纳公共设施维修基金、契税、工料费等后期费用，否则出卖人有权不予办理房屋交接手续。”因此可知恒丰房地产公司依照合同约定收取上述费用是办理房屋交接手续的前提条件，而不是对办理房产手续作出的承诺，恒丰房地产公司也并不因此负有了对赵鹏办理房屋产权手续的义务。附件补充协议第4条规定：该房屋产权登记手续由买受人自行办理，产生的费用由买受人承担。四是恒丰房地产公司无过错，对未办理房屋登记手续不承担违约责任。《商品房买卖合同》第二十条第（三）项约定：“因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”恒丰房地产公司出售给赵鹏的房屋五证齐全，只要赵鹏付清面积补差款即可办理不动产登记手续，但因赵鹏拒不支付面积补差款的违约行为，导致暂停协助为赵鹏办理登记手续，故赵鹏系过错方，恒丰房地产公司不存在过错，故依照双方的合同约定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，恒丰房地产公司不承担违约责任。综上所述，赵鹏提出的反诉请求无事实、合同与法律依据，因此请求法院依法驳回赵鹏的反诉，依法保护恒丰房地产公司的本诉，以维护恒丰房地产公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对恒丰房地产公司提交的商品房合同（预售）、聊天记录、催款函及催款函送达回证、业主入住会签，对赵鹏提交的商品房合同（预售）、收据，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对恒丰房地产公司提交的不动产测量报告，能够证实本案所涉房屋面积，该证据本院予以采信。本院根据当事人陈述和经质证认定的上述证据，认定本案事实如下：2017年8月1日，恒丰房地产公司（出卖人）与赵鹏（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赵鹏购买国海公寓1号楼1单元1层商业4号房屋一套，预测建筑面积为283平方米，套内建筑面积270.89平方米，分摊共有建筑面积12.11平方米；每平方米13000元，总价款3679000元；其中第十三条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意依合同约定的计价方式与价款，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息。第二十条房屋登记第二项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日90工作日内取得该商品房屋的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。赵鹏分别于2017年6月1日、2017年8月1日向恒丰房地产公司交纳了购房款共计3679000元，于2017年11月2日向恒丰房地产公司交纳了契税219135元，房本工本费80元，及物业费、电费。2017年11月2日，恒丰房地产公司向赵鹏交付了本案所涉房屋。2018年5月23日，保定房屋测绘队出具不动产测量报告，载明本案所涉房屋建筑面积为331.58平方米，套内建筑面积273.28平方米，分摊面积58.3平方米。2018年12月19日，恒丰房地产公司工作人员通过微信与赵鹏联系，要求赵鹏补交房款；2019年9月27日，恒丰房地产公司向赵鹏送达催款函，催收超出建筑面积48.58平方米的房款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，恒丰房地产公司与赵鹏签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，应当合法有效。依《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，赵鹏在签订合同过程中，并没有要求恒丰房地产公司按合同约定出具房屋测绘报告，且双方约定“按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”，故赵鹏签订该合同时，对“实测面积与合同约定的预测面积之间存在差异”的事实是明知的，赵鹏应向恒丰房地产公司补交房款631540元（48.58平方米×13000元）。赵鹏主张双方约定的《商品房买卖合同（预售）》第十三条为无效条款，超过3%部分的房价款应由恒丰房地产公司承担，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的情形，本案双方已约定“按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”，故不属于没有约定及约定不明确；同时，结合保定房屋测绘队出具不动产测量报告载明“套内建筑面积273.28平方米，分摊面积58.3平方米”，与合同约定的“套内建筑面积270.89平方米，分摊共有建筑面积12.11平方米”，可见面积的差异主要集中在分摊面积上，达到了46.19平方米，与本案争议面积48.58平方米相比，占了约95%，分摊面积最终的测绘必然是建立在整体项目全部完工的基础上，综合以上两点，赵鹏签订预售合同时已对面积出现差异明知，且无证据证实恒丰房地产公司具有主观故意及过错，故赵鹏主张此款无效，没有法律及事实依据，不应予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，恒丰房地产公司主张赵鹏支付逾期付款违约金（以欠付房款631540元为基数，每日按万分之三的标准，从2018年6月1日计算至付清日止），因该房款为面积差异的款项，双方并未重新约定实际支付时间及逾期付款违约金的计算方式，且赵鹏已按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定支付了相应房款，结合2018年12月19日恒丰房地产公司通过微信向赵鹏催收房款，故本院认定赵鹏应于该日第二天，即2018年12月20日起，向恒丰房地产公司支付逾期付款的利息损失，计算方式为以631540元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日90工作日内取得该商品房屋的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”的约定，恒丰房地产公司作为房屋出卖人，于2017年11月2日向赵鹏交付了房屋，并收取了契税及房本工本费，故恒丰房地产公司应当按上述约定，于2017年11月2日之后90工作日，即2018年3月14日前应协助买受人赵鹏办理房屋所有权登记手续；2018年12月19日恒丰房地产公司工作人员通过微信与赵鹏联系催收房款，赵鹏亦未按《商品房买卖合同（预售）》第十三条关于“按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”的约定，支付多出面积房款，故2018年12月19日后，不能认定因恒丰房地产公司的原因导致无法办理不动产权证。综上，本院认定恒丰房地产公司已收取了契税及房本工本费，应到国家有关部门为赵鹏办理不动产权证书，并应向赵鹏支付自2018年3月15日至2018年12月18日此期间的逾期办理不动产权证书的违约金，计算方法：以已付购房款3679000元为基数，自2018年3月15日起至2018年12月18日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，赵鹏提出反诉在本案法庭辩论结束前，属于上述法律规定情形，故赵鹏提出反诉程序并无不当，应予合并审理。综上所述，赵鹏应向恒丰房地产公司补交房款631540元，并向恒丰房地产公司支付逾期付款的利息损失，计算方式为以631540元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；恒丰房地产公司应到国家有关部门为赵鹏办理不动产权证书，并向赵鹏支付此期间的逾期办理不动产权证书的违约金，计算方法：以已付购房款3679000元为基数，自2018年3月15日起至2018年12月18日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、赵鹏向保定市恒丰房地产开发有限公司支付所欠房款631540元，于本判决生效之日起十日内一次付清;二、赵鹏应向保定市恒丰房地产开发有限公司支付逾期付款的利息损失（以631540元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内一次付清;三、保定市恒丰房地产开发有限公司应到国家有关部门为赵鹏办理本案所涉房屋不动产权证书，于本判决生效之日起十五个工作日内办理完毕;四、保定市恒丰房地产开发有限公司向赵鹏支付逾期办理不动产权证书的违约金（以3679000元为基数，自2018年3月15日起至2018年12月18日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），于本判决生效之日起十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5058元，由赵鹏负担5031元，由保定市恒丰房地产开发有限公司负担27元；反诉费减半收取计4958元，由赵鹏负担3419元，由保定市恒丰房地产开发有限公司负担1539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审判员  徐超二〇二〇年四月二日书记员  王姮