贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0402民初6250号原告：赵泽龙，男，1973年1月20日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：邓小琪，系贵州上运潇荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。卢仁庆，系贵州上运潇荣律师事务所实习律师。被告：安顺西苑房地产开发有限公司，住所地：安顺市开发区西航路148号。法定代表人：周**。被告：安顺农村商业银行股份有限公司南华支行，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路41号。负责人：张莹，行长。委托诉讼代理人：何川能，系贵州辞衡律师事务所律师，代理权限：特别授权。文敏，系贵州辞衡律师事务所实习律师。原告赵泽龙诉被告安顺西苑房地产开发有限公司（以下称西苑房开公司）、安顺农村商业银行股份有限公司南华支行（以下称农商南华支行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵泽龙及其委托诉讼代理人邓小琪、卢仁庆、被告农商南华支行委托诉讼代理人何川能、文敏到庭参加诉讼；被告西苑房开公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵泽龙向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告对南方大厦小区1栋1单元16-2号拆迁还房享有优先取得权，该房屋归原告所有；二、依法判令二被告共同撤销南方大厦小区1栋1单元16-2号房屋的抵押登记（不动产证明号2××5）；三、依法判令被告一为原告办理运输路南方大厦小区1栋1单元16-2号房屋的所有权证，并承担办理过户登记手续的税费。四、本案诉讼费由被告一承担。事实及理由：2006年3月30日，安顺市华西农产品加工厂（以下称华西加工厂）与被告一西苑房开公司签订《土地使用权转让合同》，约定：华西加工厂将其依法所有的位于安顺市北侧面积为1157平方米的土地使用权（安国用（2002）字第××号）及部分地面附着物有偿转让给西苑公司，未约定转让价款，后，2006年4月18日，双方基于《土地使用权转让合同》签订了《补充协议》，约定西苑公司用其在受让土地开发建设的南方大厦商住楼一至五层来冲抵转让价款。在南方大厦项目审核获批后，双方于2011年5月25日又签订了一份《补充协议》，明确将南方大厦中的临街商铺1至2层和六套住房无偿提供给华西加工厂，并承诺在工程建设完工后无偿为原告办理产权手续。并在2012年7月3日签订的《补充协议（二）》中明确了该六套房屋的房号（包含案涉房屋1-××-2）。结合西苑公司与华西加工厂签订的转让合同、补充协议等可以看出，拆迁人西苑公司用原地在建的南方大厦商铺和住房置换被拆迁人华西加工厂的1157平方米土地使用权及附着物，即为产权置换补偿之意。2008年3月17日，华西加工厂负责人赵德荣以《家庭财产分配协议书》明确将其所有的西秀区运输路（中风医院对面）临街土地一片及地上临时建筑物分配给原告赵泽龙所有，该部分对应为西苑公司置换给华西加工厂的商铺和住房。西苑公司的南方大厦工程竣工验收后，在2013年8月将置换给原告的商铺和六套住房交付给原告占有、使用，但未按约办理产权过户登记。华西加工厂负责人赵德荣在2015年诉至西秀区人民法院，主张要求西苑公司办理相应的产权过户登记，虽其同意办理，但实际并未履行。在原告的一再催促下，被告一告知其为了获得贷款将涉案房屋抵押给了被告二（在2015年1月20日办理了抵押登记），抵押期限从2014年9月26日至2017年9月25日，抵押贷款金额被告一早已偿清，但因被告一尚欠被告二其他贷款未予偿还，被告二拒绝解除对涉案房屋的抵押，致使无法为原告办理产权过户登记。原告认为，两被告的行为已经严重侵害了原告作为被拆迁人优先取得案涉产权置换补偿房屋的权利。为了维护原告的合法权益，依法起诉。被告安顺西苑房地产开发有限公司提交答辩状称：一、答辩人与赵德荣签订的《土地使用权转让合同》及其补充协议，就是拆迁安置补偿合同。案涉房屋所属的该幅土地为毛地出让，答辩人为了确保南方大厦项目顺利拿地开工建设，答辩人先找到包括赵德荣在内的原土地使用权人，原地上建筑物所有权人进行协商，通过签订合同约定补偿安置，后进行招拍挂程序，竞得该幅土地，由答辩人负责拆迁安置工作，国土资源局为明确权利义务，所以在挂牌公告中也明确了由土地竞得者对地上附着物进行拆迁。答辩人与赵德荣签订的《土地使用权转让合同》及其补充协议就是拆迁安置补偿合同。二、答辩人对赵泽龙对案涉1-××-2号房屋享有权利没有异议。赵德荣通过《家庭财产分配协议书》将拆迁安置房屋分配给赵泽龙，并告知了答辩人，2013年8月，答辩人将包括案涉1-××-2号在内的房屋直接按照赵德荣的要求交付给赵泽龙夫妻，故答辩人对赵泽龙对房屋享有权利无异议。请法院在查明事实的基础上依法判决。被告安顺农村商业银行股份有限公司南华支行辩称：1、华西加工厂不是被拆迁人，不享有商品房买卖合同解释第七条所规定的优先取得补偿安置房屋的补偿权益。2、本案原告不适格，不对涉案土地使用权及地面附着物享有物权，更不当然继受取得华西加工厂对西苑公司的债权。3、南华支行对案涉房屋享有抵押担保物权，该物权优于华西加工厂的普通债权，请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理查明：1993年11月21日，原告之父赵德荣办理个体工商户营业执照，营业执照载明：“名称安顺市华西农产品加工厂，经营者姓名赵德荣，组成形式个人经营，经营场所运输路大关口中风医院对面”。2002年8月，安顺市华西农产品加工厂作为土地使用者经土地管理部门批准取得安国用（2002）字第××号国有土地使用权证，土地座落安顺市西秀区华西××汪家山村汪官屯，用途工业用地，土地等级贰级，使用权类型划拨，使用权面积1157平方米。2006年3月，安顺市华西农产品加工厂作为甲方转让方与被告安顺西苑房地产开发有限公司作为乙方受让方签订《土地使用权转让合同》约定：“为进一步搞活企业，促进企业和地方经济发展，解决甲方因资金不到位而无法启动的矛盾及乙方迁移办公地点的需要，经甲乙双方多次协商洽谈，本着互惠互利，实事求是的平等原则达成一致意见，特签定本合同，供双方共同遵照执行。一、性质甲方将其位于安顺市北侧（安顺市华西农产品加工厂）土地使用权及部分地面附着物有偿转让给乙方，非土地买卖性质，转让后的土地使用权及部份地面附着物归安顺西苑房地产开发有限公司。二、转让内容甲方工业用地面积1157平方米，安国用（2002）第××号。三、转让价格参考安顺东方会计师事务所土地估价报告（安东会土估字2006第2-××号）及甲方宗地的现状，双方商定并认可安顺市华西农产品加工厂使用地面积1157平方米及地面附着物有偿转让总价格为空格万元。四、转让时间安顺市华西农产品加工厂土地转让时间以双方签定合同时间二00六年三月为界定。五、特别约定鉴于甲方目前租赁未到期的实情，经协商，甲方将其使用地面积1157平方米及地面附着物全部交付乙方的最后期限为2006年6月20日……。”2006年4月18日，安顺市华西农产品加工厂作为甲方，安顺西苑房地产开发有限公司作为乙方签订《补充协议》约定：为解决甲方今后居住使用问题，经甲乙双方共同协商，协议如下：1、甲方为乙方在该宗土地提高容积率上协助工作，乙方按甲方要求在甲方原地块内，乙方开发的临运输路商住楼一至五层全部归甲方所有（用以冲抵该幅土地的全部价款，该幅土地不在付款），建设期间发生的一切费用由乙方承担，并为甲方办理一至五层所有产权手续，办理产权手续的费用由乙方承担。一层商铺约定面积236平方米左右，（注：临街商铺长度二十一米左右，住宅二至五层八套）。4、如因各种原因该幅土地乙方不能进行开发，甲乙双方共同处理该幅土地的转让事宜。本协议与土地使用权转让合同法律效率等同。2011年5月25日，甲方安顺市华西农产品加工厂与乙方安顺西苑房地产开发有限公司又签订《补充协议》约定：鉴于乙方所开发的安顺市西秀区运输路“南方大厦”房产项目《建筑设计施工图》已经政府相关部门审定，该工程项目即将开工建设，按照甲乙双方2006年3月30日《土地使用权转让合同》及2006年4月18日签订的《补充协议》条款内容，按照平等、自愿、互利的原则，经甲乙双方充分协商一致，特定立协议如下：一、按照甲乙双方2006年签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》条款内容，结合乙方开发的南方大厦房产项目《建筑设计施工图》，乙方无偿提供甲方的商铺和住房具体落实为：1、商铺：临街××商业铺面1至2层（轴距中对中）。2、住房：原则按住房面积大小分配住房6套，具体房源见附图，住：商铺和住房的实际面积以最终的《建筑设计施工图》为准。二、乙方无偿在该小区内提供一个车位给甲方使用。三、工程建设完工后，乙方按照约定，无偿为甲方办理1至2层商铺、6套住房产权手续，并由乙方交纳办理产权手续所需相关费用……。2012年7月3日，安顺西苑房地产开发有限公司作为乙方与安顺市华西农产品加工厂负责人原告赵泽龙签订《补充协议（二）》约定：根据甲乙双方于2011年5月25日签订的《补充协议》中的第一条中第2款的内容，特作以下补充说明：甲方分得的六套住宅的房号约定为：1-××-3、1-××-4、1-××-3、1-××-5、1-××-4、1-××-2，特此约定。房号更改周**，其它内容依照按原有的合同及补充协议执行。本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章后生效。2008年3月17日，由原告本人、妻子及其父母（赵德荣、汪建芳）兄嫂妹等全家人员签名的《家庭财产分配协议书》约定：西秀区运输路（中风医院对面）临街土地一片（约3亩，含土地上所有临时建筑物）归赵泽龙所有。2013年9月11日，被告西苑房开已经将诉争之房交付给原告。2014年9月26日，被告西苑房开公司与被告农商南华支行签订编号农商南华支行（2014）年固贷字××号《固定资产借款合同》约定：西苑房开公司向被告农商南华支行借款400万元用于“南方大厦”项目后期建设资金。同日，被告西苑房开公司作为抵押人甲方与农商南华支行作为贷款人乙方签订《抵押合同》约定将包含诉争的房屋等12套住房、1套车库作为贷款担保，并办理在建工程抵押登记，登记证明号为安市房建西秀字第Ｊ××3号，抵押权人安顺农村商业银行股份有限公司南华支行，抵押人安顺西苑房地产开发有限公司，在建工程坐落西秀区，债权数额400万元，登记时间2014年9月28日。该贷款由安顺农村商业银行股份有限公司商场支行发放给西苑房开公司。西苑房开公司借款后截至2020年1月8日，尚欠农商南华支行本金及利息1588702.95元。另查明，2015年8月，原告之父赵德荣作为原告向本院提起诉讼要求被告西苑房开公司为其办理坐落于安顺市西秀区房屋的所有权证，后又向本院申请撤诉。被告安顺西苑房地产开发有限公司开发的“南方大厦”已于2013年5月办理竣工验收手续。上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的国有土地使用权证、个体工商户营业执照复印件各一份、土地使用权转让合同复印件一份，补充协议复印件两份，补充协议（二）及附图复印件一份，家庭财产分配协议书复印件一份、被告提供的农商行南华支行（2014）年固贷字××号《固定资产借款合同》、农商行南华支行（2014）年抵字××号《抵押合同》、安市房建西秀字第J××5号《在建工程抵押登记证明》、借款借据及庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为：原告之父赵德荣作为个人经营的个体工商户以名称为安顺市华西农产品加工厂的名义同被告西苑房开公司签订的《土地使用权转让合同》及其《补充协议》，由赵德荣于2015年以起诉的方式追认的由赵泽龙签订的《补充协议（二）》。签订这些合同、协议时，被告西苑房开公司均未取得房屋拆迁许可证，签订协议时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》未实施，若被告西苑房开公司作为拆迁人主体实施房屋拆迁安置补偿工作，应受当时的《城市房屋拆迁管理条例》的调整。该条例规定：拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿安置，本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。原告未提供被告西苑房开公司取得房屋拆迁许可证资格，具备拆迁人主体资格，故签订的上述合同、协议不属于房屋拆迁安置补偿协议。不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条所规定享有优先取得补偿安置房屋的权利。补偿协议拟安置的诉争房屋，已被被告西苑房开公司作为在建工程办理了抵押物登记，该房屋作为抵押物，仍在担保抵押期间。故对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第六条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告赵泽龙的全部诉讼请求。案件受理费人民币150元，由原告赵泽龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 长  吴文刚人民陪审员  彭黔菊人民陪审员  刘 婷二〇二〇年四月二十日法官助理邓芸书记员蒙忠璞