山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0402民初1023号原告：王绥哲，男，汉族，1976年6月19日出生，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：鲍家振、马振峰，山东金尊律师事务所律师。被告：枣庄闽峰房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区龙山路52号。法定代表人：林木盛，总经理。委托诉讼代理人：林明福，该单位职员。原告王绥哲与被告枣庄闽峰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马振峰,被告枣庄闽峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林明福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将原告所购被告出售商品房的房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的房屋产权证书。二、判令被告支付原告以345000元为基数，自2017年1月1日起至2019年12月31日违约金75486元；自2020年1月1日起至被告把原告房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止期间的违约金，按日万分之二计算。三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月6日和被告签订了合同编号为YS0018507，房屋代码为197623的《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的塞纳斯城2号楼1602室商品房，该房总价款为345000元，原告已按照约定付清全部房款、按规定缴纳了住宅专项维修资金。合同约定出卖人应当在2014年8月30日前向该买受人交付该商品房，直至2016年5月20日被告才与原告办理了房屋交接手续。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如果因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权选择不解除合同并且要求出卖人按照房屋总价款的日万分之二支付违约金。合同签订后，被告没有按照约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，经原告多次催促，至今没有结果。综上，被告的行为已经严重违反了《商品房买卖合同》的约定，构成违约。为维护自身的合法权益，特依据法律的规定和《商品房买卖合同》的约定向法院提起诉讼，请法院在查清事实后，依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告与被告已经就合同违约问题进行了支付违约金，原告出具了承诺书，承诺不再向被告主张任何费用，现在原告再次起诉，违背了承诺约定的义务，并且原告主张违约金过高，被告已经支付的延期交房违约金，加上延期办证违约金，远远的多于总价款的30%以上，法院应当根据客观情况和职权进行调整减少违约金的数额。原告为证明其诉讼主张，提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、收据两张（收据号码NO4131127、NO3131145）、电子转账凭证一张；3、收据一张（收据号码NO6208501）。被告对原告举证证据1、2、3均无异议，庭审之前被告已经支付过原告违约金。被告为证明其答辩主张，提交承诺书一份、收据一份。原告对承诺书、收据真实性无异议，对关联性提出异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告枣庄闽峰房地产开发有限公司投资开发“塞纳斯城”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年9月6日，原告王绥哲（买受人）与枣庄闽峰房地产开发有限公司（出卖人）签订一份编号为YS0018507的《商品房买卖合同》，原告以345000元的价格购买被告开发的位于枣庄市市中区房屋，该合同第十条关于交付时间和条件：“出卖人向买受人交付商品房时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”第十九条关于房屋登记的约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”上述合同签订后，枣庄闽峰房地产开发有限公司将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给枣庄闽峰房地产开发有限公司购房款345000元。2016年5月双方就延期交房违约金达成协议，并出具承诺书，原告已经领取延期交房违约金33120元。2020年1月2日，原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议，原告诉至本院。本院认为，依据原告与被告枣庄闽峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，被告枣庄闽峰房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由被告闽峰公司提供的资料报产权登记机关备案。被告闽峰公司未能按照合同约定的期限将办理权属等需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄闽峰房地产开发有限公司主张与原告签署的《承诺书》中第四条约定“此承诺签订后，本人有保密义务，不得向外界张扬。同时本人不得向塞纳斯城索要其他任何费用，否则本人将承担一切法律责任”，被告认为被告同意支付延期交房违约金,原告在签署该承诺书并领取延期交房违约金后，不得向被告索要其他任何费用，包括延期交房违约金、延期备案办证违约金等其他任何费用。原告认为此承诺书只是承诺不再就延期交房产生的任何费用，不包括延期备案办证等违约金。本院认为承诺书是被告统一出具的承诺书格式，由原告签字确认，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款的一方的解释。况且出具承诺书的背景是因延期交房而达成的，承诺书中“同时本人不得向塞纳斯城索要其他任何费用，否则本人将承担一切法律责任”应理解为本条承诺内容只是原、被告双方之间对被告违约延迟交房的约定，而非对被告其他违约行为放弃主张权利的承诺。因延期交房达成的承诺，原告已经领取延期交房违约金，并承诺不再向被告要求任何费用实际上是不再向被告要求延期交房产生的其他任何费用，不包括延期办证的违约金，被告仍应以合同约定支付原告延期办证违约金。原告已经领取延期交房的违约金33120元，又主张自2017年1月1日至2019年12月31日的延期办证的违约金75486元，延期交房与延期办证二项违约金合计108606元，是总房款的31.5%，已经超过总房款345000元的百分之三十，被告主张降低违约金计算标准，根据《合同法》第一百一十四条规定约定的违约金过分高于造成的损失应予调整，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应当支付原告延期办证违约金，从起诉之日起倒推三年，自2017年1月2日起至2020年1月2日止，违约金以345000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张自2020年1月1日起至被告把原告房屋权属登记备案材料报产权登记机关备案之日止期间的违约金，因截止2020年1月1日的违约金总额已经高于造成的损失，原告主张的后续违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告枣庄闽峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于枣庄市市中区的房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理上诉房屋的房屋产权证书。二、被告枣庄闽峰房地产开发有限公司支付原告以345000元为基数，自2017年1月2日起至2020年1月2日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告王绥哲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1687元，减半收取843.5元，由被告枣庄闽峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院审判员  陈照荣二〇二〇年四月二十日法官助理周倩书记员刘丽莉