甘肃省天水市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)甘05执复2号复议申请人（利害关系人）：王欣，女，1973年9月生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人：曲涛，甘肃畅合律师事务所律师。申请执行人：天水秦州农村合作银行，统一社会信用代码：9162500745879216F，住所地：天水市秦州区合作北路。法定代表人：王守科，该行董事长。被执行人：夏颖，女，1981年8月生，住所地：陕西省西安市新城区。复议申请人王欣不服秦州区人民法院（2020）甘0502执异4号执行裁定向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。秦州区人民法院在执行天水秦州农村合作银行与夏颖金融合同纠纷一案中，于2020年2月3日作出（2020）甘0502执异4号执行裁定书驳回王欣的异议请求。王欣对该裁定不服，于2020年3月12日向本院提出书面复议申请，本院于同日立案审查。秦州区人民法院查明，2019年11月1日，申请执行人天水市秦州农村合作银行依据该院（2019）甘0502民初869号和天水市中级人民法院（2019）甘05民终580号民事判决书申请对被执行人夏颖强制执行，同日该院立案执行。2019年11月6日，申请执行人提出书面评估拍卖申请，要求对夏颖名下位于陕西省西安市碑林区南院路门五味十字（房产证书号：1100108008IV-61-1-10116-2、1100108008IV-61-1-10218-2,建筑面积149.62平方米、193.65平方米）两套房产（即涉案房屋）进行拍卖，同月14日，该院给天水市秦州农村合作银行、夏颖发出（2019）甘0502执1371号拍卖通知书载明：“优先购买权人经通知未到场，视为放弃优先购买权”，夏颖对此未提出异议，也未告知该院涉案房屋的承租人是王欣。后该院对涉案房屋价值依法委托评估，同月26日，兰州中信房地产评估事务有限公司出具中信估字（2019）评估报告，评估涉案房屋市场价值总价1200.31万元，夏颖对上述报告提出书面评估异议申请书，该院要求评估公司对夏颖有异议的内容作出书面答复，并于同年12月16日送达夏颖。2019年12月19日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布竞买公告载明：“甘肃省天水市秦州区人民法院将于2020年1月20日10时0分起至2020年1月21日10时0分止（延时除外）在甘肃省天水市秦州区人民法法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，现公告如下：……十、本标的物的优先购买权人：无。……”公告公布后，被执行人夏颖于2020年1月9日以本案拍卖所依据评估报告错误为由提出书面执行异议，要求撤销上述拍卖行为，该院于同日立案后审查，并于2020年1月14日作出（2020）甘0502执异1号执行裁定书，驳回了夏颖的异议请求。同月15日，该院作出执行裁定，中止对涉案房屋的拍卖。2020年1月22日利害关系人王欣以上述拍卖公告未载明其作为涉案房屋的承租人享有优先购买权人，故提出异议，要求撤销对涉案房屋的拍卖行为。另查明，王欣提交了其与夏颖于2014年5月20日签订的房屋租赁合同，夏颖答辩意见中称租赁属实，但双方均在该院指定的举证期限内未提交有关收交房屋租金及在涉案房屋中经营的营业执照等相关证据。王欣执行异议申请书称其将涉案房屋转租给张真，也未提交房屋租赁合同及租赁费凭证等证据，且夏颖在该院审理（2019）甘0502民初869号案件中对证据即王欣与张真之间的房屋租赁合同未发表质证意见，其真实性无法确认。在本案办理中，该院依职权对张真通过微信进行询问，张真口头认可其与王欣之间是房屋租赁关系，现在是涉案房屋的经营者，对“王欣是否给其转租涉案房屋等问题”均不予回答，也不提交租赁合同、租赁费凭证及营业执照等相关证据。秦州区人民法院认为，本案的争议焦点是案外人王欣以承租人在同等条件下享有优先购买权为由要求撤销对涉案房屋的拍卖行为能否成立。当事人对自己的主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王欣与夏颖之间对涉案房屋的租赁关系，虽然双方口头认可，王欣也提交了房屋租赁合同，且王欣称将涉案房屋转租给了张真，但该院于2019年11月14日向夏颖就涉案房屋发出拍卖通知书，并明确载明“优先购买权人经通知未到场，视为放弃优先购买权”，在该通知书送达后，夏颖既未提交证据证明王欣是涉案房屋的承租人，也未告知该院王欣是涉案房屋的承租人，且在该院审理天水秦州合作银行与夏颖金融合同纠纷时，夏颖对王欣与张真之间的房屋租赁合同的真实性未发表质证意见，该合同的真实性无法确认，故该院在执行（2019）甘0502执1371号案件中无法确认王欣是涉案房屋的承租人，拍卖公告中载明“优先购买权人：无”并无不当；在本案办理中指定举证期限由王欣提交相关证据证明其系涉案房屋的承租人，仍然未提交，故其应承担举证不能的后果；综上，该院依法拍卖涉案房屋，拍卖行为合法，程序适当，王欣以承租人在同等条件下享有优先购买权为由要求撤销对涉案房屋拍卖行为的异议不能成立，不予支持。复议申请人复议称，1、申请人王欣系涉案房屋承租人的事实清楚，房屋所有人夏颖和现在使用房屋的次承租人张真均予以承认，虽然申请人在审查期间由于新冠疫情原因只提供了申请人王欣与夏颖签订的租赁合同，但该合同与当事人陈述、审理及执行判决期间当事人提供的申请人与张真签订的房屋租赁合同印证，能够证明申请人王欣承租涉案房屋的事实；2、申请人王欣持有租赁费缴纳凭证等相关证据，但因相关材料在申请人西安的家中，本人在去海南时同机旅客发现新冠肺炎感染者，故异议案件审查期间申请人无法返回西安，导致无法按时提交法院所需其他证明材料，为查明事实，法院应当延长审查期限，但未被准许，导致裁定认定事实错误。综上所述，请求本院依法撤销秦州区人民法院作出的（2020）甘0502执异4号执行裁定书。本院经审查查明，秦州区人民法院在执行天水秦州农村合作银行与夏颖金融合同纠纷一案中，于2019年12月19日，在淘宝网司法拍卖网络平台发布竞买公告载明：“甘肃省天水市秦州区人民法院将于2020年1月20日10时0分起至2020年1月21日10时0分止（延时除外）在甘肃省天水市秦州区人民法法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，现公告如下：……十、本标的物的优先购买权人：无。……”公告公布后，2020年1月22日利害关系人王欣以上述拍卖公告未载明其作为涉案房屋的承租人享有优先购买权人为由提出异议，但因新冠疫情影响无法在该院指定的举证期限内提交房屋租赁合同、租赁费凭证以及涉案房屋中经营的营业执照等相关证据，请求秦州区人民法院延长审查期限，秦州区人民法院未予准许并以异议人王欣未在指定举证期限由提交相关证据为由驳回了王欣的异议请求。另查明，被执行人夏颖与复议申请人王欣于2014年5月20日签订房屋租赁合同，约定将其名下的上述涉案房屋租赁给王欣，租期8年（2014年6月1日起至2022年5月31日止），并于2014年8月1日前支付履约保证金14万元以及全部租金336万元，共计350万元。房屋所有权人夏颖分别于2014年5月21日、2014年6月1日、2014年7月30日分别出具收条，收到租房款150万元、64万元、136万元，共计350万元。2019年2月18日承租人王欣与次承租人张真签订房屋租赁合同，约定将上述涉案房屋租赁给张真，租期4年（2019年4月1日起至2023年3月31日止），其中2019年4月1日至2020年3月31日每月租金5万元，全年租金60万元。次承租人张真分别于2019年3月11日、10月15日向王欣转账支付房屋租金30万元、10万元，委托张帅于2019年9月23日向王欣转账支付房屋租金20万元，共计支付房屋租金60万元。证明上述事实的证据材料有：1、甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初869号民事判决书；2、甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异4号执行裁定书；3、夏颖与王欣于2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》一份；4、夏颖出具的租金收条3张；5、王欣与张真于2019年2月18日签订的《房屋租赁合同》一份；6、张真支付房租的银行卡交易明细3份及手机银行转账截屏1份。本案争议的焦点问题为：案外人王欣是否对法院拍卖房产享有优先购买权。本院认为，关于案外人王欣是否享有优先购买权的问题，应当首先认定其是否为涉案房屋的承租人，如果认定王欣为房屋承租人，则在房屋租赁合同存续期间，其承租房屋被法院依法拍卖，作为房屋承租人王欣依法应当享有优先购买权；如果其不是房屋承租人，则不享有房屋承租人优先购买权。因此，案外人王欣是否为涉案房屋的承租人对于本案的审查处理具有实质影响，复议中案外人王欣提交的《房屋租赁合同》以及收据、银行汇款明细等相关证据，虽然未形成完整的承租关系证据链条，但该案事实尚需进一步查证。而秦州区人民法院在审理执行异议期间，未充分考虑异议人王欣提出的因新冠肺炎疫情影响无法在指定的举证期限内提交房屋租赁合同、租赁费凭证以及涉案房屋中经营的营业执照等相关证据申请延长审查期限的请求，径行以异议人王欣未在举证期限内提交相关证据为由作出（2020）甘0502执异4号执行裁定书认定王欣非拍卖房屋承租人，属于认定事实不清,证据不足。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异4号执行裁定；二、发回天水市秦州区人民法院重新审查。审 判 长 赵憬时审 判 员 李小录审 判 员 刘陇青二〇二〇年四月八日法官助理 李庆明书 记 员 陈婧媛