广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初14364号原告：黄惠云，女，1965年4月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：陈秀妙，女，1939年1月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：陈艳梅，女，1952年12月5日出生，汉族，住广东省广州市芳村区。原告：陈艳薇，女，1957年6月19日出生，香港特别行政区居民。原告：谢绮萍，女，1964年8月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区。五原告共同委托诉讼代理人：王旭虹,广东文领律师事务所律师。被告：陈志伟，男，1953年11月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：何富杰，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：许志华，广东海际明律师事务所律师。第三人：黎倩芳，女，1934年10月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。第三人：陈杰文，女，1987年9月7日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。第三人：廖丽容，女，1962年7月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍与被告陈志伟、第三人黎倩芳、陈杰文、廖丽容物权保护纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍向本院申请追加陈子明和黎倩芳作为本案的必要共同诉讼当事人参加诉讼，本院经审查依法追加黎倩芳及陈子明的继承人陈杰文、廖丽容作为本案的第三人参加诉讼。原告黄惠云、陈艳薇及五原告的共同委托诉讼代理人王旭虹、被告陈志伟及其委托诉讼代理人许志华到庭参加诉讼。第三人黎倩芳、陈杰文、廖丽容经本院通知，明确表示不参加本案庭审但不放弃对本案的实体权利。本案现已审理终结。原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍向本院提出诉讼请求：1.被告陈志伟及其共同居住人腾空并迁出广州市荔湾区镇东直街18号（以下简称涉案房屋），将涉案房屋交还五原告管业使用；2.被告按广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价向原告支付从2014年1月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（每月按35元/平方米计算142.9平方米的使用费，暂计至2019年3月31日的使用费为319268.8元）；3.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：涉案房屋由原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍、第三人黎倩芳和案外人陈子明按份共有，其中原告黄惠云、陈秀妙、谢绮萍各占17.5%产权份额，原告陈艳梅、陈艳薇各占15%产权份额，陈子明和第三人黎倩芳各占8.75%的产权份额。被告是原告陈艳梅、陈艳薇的胞兄，于2008年放弃涉案房屋的继承权后，又于2014年1月擅自搬到涉案房屋居住至今，现涉案房屋被纳入征收范围，拆迁办于2019年1月18日找到原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍协商拆迁事宜，并告知原告，被告索要拆迁补偿并拒不搬出涉案房屋的情况。同年1月21日，原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍发函要求被告搬离，函件由他人签收后，被告至今没有搬离涉案房屋。被告的行为侵犯了原告对涉案房屋基于所有权享有的权利，故提起本案诉讼，望判如所请。被告陈志伟答辩称：被告并非无权占有涉案房屋，原告与被告是近亲属的关系，涉案房屋作为祖屋，是联系原、被告亲情的纽带，而且原告一直知道被告在涉案房屋居住的事实，并对此默认，直至本案起诉前，均未对此提出异议，也没有明确要求被告搬离。被告长期在涉案房屋居住并负责日常维护涉案房屋，因此这可以被视为原告与被告就涉案房屋的日常维护以及先祖拜祭等事项达成了事实合同，被告基于此对涉案房屋是有权占有。原告要求被告支付房屋使用费没有事实和法律依据，涉案房屋已经不具备出租的条件，原告在涉案房屋被拆迁之际要求被告搬离，只是为了尽快获得拆迁利益，有违社会公德和公序良俗，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈志伟在答辩期向本院提出反诉请求：1.确认涉案房屋证载面积以外的47.4266平方米归陈志伟所有，相应面积的拆迁款属陈志伟所有；2.黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍向陈志伟支付房屋修缮费人民币3500元，白蚁防治费1050元，共4550元；3.本案全部诉讼费用由黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍负担。事实与理由：涉案房屋证载面积是173.21平方米，但根据负责房屋拆迁事宜的机构聘请的测绘机构所作的测绘图，涉案房屋目前的面积比证载面积多了47.4266平方米，实际面积是220.6366平方米，其中多出的47.4266平方米是陈志伟扩建的，应属陈志伟所有，相应的拆迁款归陈志伟所有。另外，陈志伟长期居住在涉案房屋，在1987年曾对涉案房屋进行扩建并履行了扩建手续，同时多次对涉案房屋进行修缮，包括白蚁防治工作等，陈志伟在2014、2015年再次对涉案房屋进行修缮和扩建，在原告取得涉案房屋的产权证后，也继续负责修缮。原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍针对被告陈志伟的反诉，答辩称：不同意陈志伟的反诉请求，陈志伟要求法院确认的47.4266平方米是非法建筑面积，这归属问题不属于法院调处的范畴。陈志伟要求原告支付的修缮等费用，我方不确认其真实存在。陈志伟主张的修缮费用发生时期，五原告并非涉案房屋的产权人，无法确认其真实性。第三人陈杰文、廖丽容针对本案本诉与反诉共同答辩称，第三人陈杰文、廖丽容不要求被告陈志伟腾空迁出涉案房屋并支付房屋使用费；第三人陈杰文、廖丽容作为涉案房屋的产权人之一，对于证载面积之外的扩建面积，如果法院判决该扩建部分的建筑归属原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍所有，则也应由第三人陈杰文、廖丽容占有8.75%。第三人黎倩芳的答辩意见与第三人陈杰文、廖丽容一致。经审理查明，根据广州市房地产档案馆出具的房产登记号为2017登记字6019687号《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2019年6月11日），涉案房屋即荔湾区镇东直街18号的共有情况为按份共有，原告黄惠云、陈秀妙、谢绮萍各占17.5%产权份额，原告陈艳梅、陈艳薇各占15%产权份额，案外人陈子明和第三人黎倩芳各占8.75%的产权份额，建筑面积为173.21平方米，房屋结构为“混合结构；砖木结构”。另第三人陈杰文因申请继承被继承人陈子明的遗产，向广东省广州市荔湾公证处提出继承权公证事项，该处于2019年8月1日出具《公证书》：被继承人陈子明已于2019年4月19日在广东省江门市死亡；陈子明是涉案房屋8.75%权利人，上述财产中属于陈子明名下的产权份额是被继承人陈子明与第三人廖丽容在婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产，各占二分之一，故其中的二分之一为陈子明的个人遗产；据陈杰文称，被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无异议，截至该公证书出具之日亦未有其他人向该处提出异议；陈子明的配偶是第三人廖丽容，第三人陈杰文是陈子明的女儿，陈子明的父亲已先于其死亡，陈子明的母亲第三人黎倩芳现健在；综上，被继承人陈子明的上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因陈子明的父亲先于其死亡，第三人廖丽容、黎倩芳已表示放弃对陈子明的遗产继承权，兹证明陈子明的遗产由其女儿第三人陈杰文一人继承。2008年6月19日，广东省广州市荔湾区人民法院就原告陈艳梅、陈艳薇与被告陈志伟的继承纠纷一案，做出（2008）荔法民一初字第597号民事调解书，其中原告陈艳梅、陈艳薇与被告陈志伟达成调解协议的第二条如下：被继承人陈文政名下位于广州市荔湾区镇东直街18号房屋30%产权份额归原告陈艳梅、谢绮萍所有，其中原告陈艳梅占15%产权份额，原告陈艳薇占15%产权份额，被告陈志伟放弃对该房屋全部的继承权。庭审中，原、被告双方对上述调解书的效力均予以确认。原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍为证明其取得涉案房屋产权的起始时间，向本院提交了从广州市房地产档案馆调取的相关资料，显示广州市芳村区公证处1995年6月29日出具《公证书》，原告陈秀妙继承涉案房屋17.5%的产权份额，原告陈秀妙自2008年7月14日登记成为涉案房屋共有权人，占有17.5%产权份额；原告陈艳梅自2008年7月14日登记成为涉案房屋共有权人，占有15%产权份额；原告陈艳薇自2008年7月14日登记成为涉案房屋共有权人，占有15%产权份额；广州市荔湾公证处在2015年4月9日就原告谢绮萍与陈秀丽、谢灼巨签订的赠与合同出具《公证书》：陈秀丽、谢灼巨自愿决定将属于其夫妻共有的涉案房屋中以陈秀丽名字登记的房屋产权份额（即整间房屋17.5%产权份额）全部无偿赠与女儿谢绮萍一人所有，原告谢绮萍表示接受。庭审中，被告陈志伟确认，其自2014年后再次搬回涉案房屋居住，钥匙由其持有，现涉案房屋由其与妻子共同居住。被告陈志伟主张涉案房屋证载面积外的47.4266平方米归其所有，理由为该部分面积系由其扩建，但被告确认未向房屋规划部门申请确认对47.4266平方米的所有权。被告陈志伟提交了涉案房屋的修建工程许可证（第1573号）、《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1983年6月6日）、《郊区私有房屋产权登记申报表》（审核时间：1985年11月12日）、修建工程许可证（第0634号）、《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1987年6月12日），上述所有证据所载申报人均为陈兆棠。其中《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1983年6月6日）载明工程项目为临建平房，用途为卫生间，用地面积为5平方米；修建工程许可证（第0634号）上载明工程项目：维修，工程地点：镇东直街18号，承建单位（人）：自建，以及“房屋复勘；本证不能作为办理产权依据”；《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1987年6月12日）的审核意见是同意原屋底座部分进行维修，面积是19.5平方米。五原告对被告提交的上述证据的真实性、合法性均予以认可，但修建工程许可证上的报建人均为涉案房屋的原始产权人陈兆棠，而非被告陈志伟。被告陈志伟确认，其主张的47.4266平方米比上述原先报建的面积有扩建。五原告提交了一份《谈话笔录》，谈话地址为拆迁现场办公室，谈话对象为五原告，谈话内容为：“问：对于镇东直18号的阁楼部分你们如何分配？答：我们认为要按产权人房产证内所占份额的比例对阁楼部分进行分配。问：好的，对于厨房部分（B1结构）5平方米怎样分配处理？答：我们认为厨房部分也是按产权人房产证所占份额比例分配。问：陈志伟等认为他要分配厨房这部分，你们有无异议？答：陈志伟没有占份额，房产证内没有他的名字所以我们一致认为不可以分配给陈志伟，他无权占有厨房部分的份额。问：E结构（栅架）23.5987㎡部分怎样分配？按250元/㎡进行补偿。答：这部分的建筑由陈子明搭建的，我们不占有。这部分的补偿归陈子明、陈志伟所有。”被告陈志伟为证明其为修缮涉案房屋支出3500元，提交了一张2018年5月22日（编号：279596）的收款收据，内容为“镇东直街18号厕所、瓦面维修费用共3500元”。另被告陈志伟为证明其主张的白蚁防治费1050元，提交了一张2017年9月30日（编号：279580）的内容为“陈志伟白蚁防治费550元（包壹年）”收款收据，以及一张2018年5月9日（编号：1229056）的内容为“芳村镇东直街18号防白蚁费500元（至2019年6月30日止）”的收款收据。五原告对被告提交的上述收据的真实性、合法性和关联性均不予以确认。案件审理过程中，五原告主张房屋占用费是参照广州市房屋租赁管理所公布的广州市居住用房类房屋租金参考价，参考同地段是荔湾区花地街中的“其他区域”楼梯楼，被告对五原告主张的该地段无异议。根据广州市房地产租赁管理所2014年12月31日发布的《2014年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米30元；2016年1月发布的《2015年广州市=房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米30元；2016年12月发布的《2016年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米30元；2017年12月发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米40元；2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米35元；2020年2月发布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米34元。原告向本院明确，在2020年1月1日至被告及其同住人员实际腾退涉案房屋之日期间的房屋使用费计算标准按照广州市房地产租赁管理所公布的2019年度同地段同类租金参考标准执行。被告主张，广州市房地产租赁管理所在其发布的2014-2018年广州市房屋租金参考价的适用说明中，对越秀、荔湾等旧城区内砖木结构的楼梯楼，可以在公布楼梯楼的租金基础上减价20%，2018年度则是可以减价15%，即使原告主张房屋使用费的理由成立，也应当在参考价的基础上按上述说明予以减价。原告对此不予认可，认为参考租金价的说明当中对于这种房屋可以下调而非应当下调，涉案房屋地理位置优越，临近地铁站和珠江隧道口且周边设施十分成熟，租金价格已远超参考价，原告要求按照每月每平方米35元计算已非常公允。另查明，广州市房地产租赁管理所2014年-2017年公布的《广州市房屋租金参考价》显示，适用说明部分注明：“对于越秀、荔湾等旧城区内的砖木结构楼梯楼，可在所公布楼梯楼租金基础上减价20%计算其租金水平。”2018年公布的《广州市房屋租金参考价》显示，适用说明中关于“关于居住用房的适用性说明”部分注明：“成新度方面，像越秀、荔湾等旧城区建成年代比较久远的砖木结构楼梯楼，可在公布的可比楼梯楼租金基础上下调15%。”本院认为，原告陈艳薇系香港特别行政区居民，故本案为涉港物权保护纠纷，参照涉外民事案件处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案房屋座落在广东省广州市荔湾区，故本院适用不动产所在地法即中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。关于被告陈志伟应否向五原告腾空交还涉案房屋的问题。本案为物权保护纠纷，原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍作为占涉案房屋82.5%产权份额的所有权权属人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。依照已生效调解书，被告已非涉案房屋的产权人，被告在未能举证获得原告明确许可的前提下仍入住涉案房屋，是为无权占有。被告陈志伟辩称基于近亲属关系等理由入住维护涉案房屋，没有法律依据，本院对此不予采信。现五原告基于其对涉案房屋共同享有的所有权要求被告陈志伟及其共同居住人腾空搬离涉案房屋，合法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的问题。根据公平合理、等价有偿的法律原则，被告陈志伟应向五原告支付其居住期间的房屋使用费。《中华人民共和国民法总则》施行前，按照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”在《中华人民共和国民法总则》施行之日，五原告在本案中主张的2014年1月1日至2015年9月30日期间的两年诉讼时效期间已届满，五原告未能提供证据证明在诉讼时效期间存在引起诉讼时效中断的事由，故五原告主张的2014年1月1日至2015年9月30日期间的房屋使用费已过诉讼时效，本院不予支持。因在《中华人民共和国民法总则》施行之日，2015年10月1日起至施行之日止的房屋使用费的诉讼时效期间尚未满两年，因此，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案立案时间为2019年4月8日，五原告主张其在2019年1月21日已向被告发函要求办理涉案房屋，但因该邮件由他人签收，且被告也否认收到该函件，除此之外五原告也未能提供其他证据证明在诉讼时效期间存在引起诉讼时效中断的事由，故五原告主张的2015年10月1日起至2016年4月8日止的房屋使用费已超过三年的诉讼时效期间，本院不予支持。被告关于五原告主张的部分房屋使用费已超过诉讼时效的抗辩有理，本院予以采信。因此被告应向五原告支付自2016年4月9日起至实际腾空交还房屋之日期间的房屋使用费。因五原告共占涉案房屋（总建筑面积173.21平方米）的82.5%产权份额，故五原告主张按广州市房地产租赁管理所发布的同地段广州市房屋租金参考价、按照建筑面积142.90平方米计算房屋使用费合法有据，本院予以支持。被告抗辩称因涉案房屋为荔湾区砖木结构的楼梯楼，房屋使用费应在每年度公布的租金参考价基础上减价，但广州市房屋租赁管理所的适用说明并未将此类房屋列为租金必须下调的情形，因此本院对其该项抗辩理由不予采纳。综上，被告应向五原告支付自2016年4月9日起至实际腾空交还房屋之日期间的房屋使用费。房屋使用费的计算标准根据广州市房屋租赁管理所公布的广州市同地段房屋租金参考价，其中2016年4月9日至2016年12月31日按每月每平方米30元计算；2017年1月1日至2017年12月31日按每月每平方米40元计算；2018年1月1日至2018年12月31日按每月每平方米35元计算，2019年1月1日至2019年12月31日按每月每平方米34元计算；从2020年1月1日至被告及其同住人员实际腾空返还之日期间的房屋使用费，参照广州市房屋管理所公布的2019年度广州市同地段参考租金价即每月每平方米34元计算。关于被告反诉主张证载面积以外的47.4266平方米归其所有的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但是被告提交的证据未能证实已就其主张的47.4266平方米房屋履行了合法的报建手续，故本院驳回其该项反诉主张。至于被告主张五原告支付房屋修缮费3500元和白蚁防治费1050元，本院对被告有票据佐证的为涉案房屋修缮支出的费用3500元和白蚁防治费500元予以确认，另白蚁防治费550元的票据未能明确是为治理涉案房屋支出，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条之规定，判决如下：一、被告陈志伟及其共同居住人在本判决发生法律效力之日起三十日内腾空迁出广州市荔湾区镇东直街18号，并交还原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍；二、被告陈志伟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付自2016年4月9日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋使用费（其中2016年4月9日至2016年12月31日按每月每平方米30元计算；2017年1月1日至2017年12月31日按每月每平方米40元计算；2018年1月1日至2018年12月31日按每月每平方米35元计算；2019年1月1日至2019年12月31日按每月每平方米34元计算；从2020年1月1日至被告陈志伟及其同住人员实际腾空返还之日期间的房屋使用费，按每月每平方米34元计算，计算面积为142.90平方米）；三、反诉被告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍自本判决生效之日起10日内向反诉原告陈志伟支付房屋修缮费3500元以及白蚁防治费500元；四、驳回原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈志伟的其他反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6089元，由原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍负担2096元，被告陈志伟负担3993元。反诉费用25元，由原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍负担20元，被告陈志伟负担5元。如不服本判决，原告陈艳薇可在判决书送达之日起三十日内，原告黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、谢绮萍、被告陈志伟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  朱少梅二〇二〇年四月二十二日法官助理刘嘉琳法庭记录李剑宇