四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3619号 原告（反诉被告）：达州市公共交通有限公司，住所地：四 川省达州市通川区西外金龙大道8号。 法定代表人：王鸿钊，董事长。 委托诉讼代理人：李雪影，公司职工。 委托诉讼代理人：周忠梅，四川奥飞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川宏源物业服务有限责任公司，住所地：四川省达州市通川区朝阳中路25号A幢。 法定代表人：张扬锐，总经理。 委托诉讼代理人：覃礼顺，四川中沛律师事务所律师。 原告（反诉被告）达州市公共交通有限公司（以下简称公交公司）与被告（反诉原告）四川宏源物业服务有限责任公司（以下简称宏源物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日作出（2018）川1702民初502号民事判决。原告（反诉被告）公交公司不服向四川省达州市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）川17民终159号民事裁定，撤销四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初502号民事判决，发回四川省达州市通川区人民法院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告公交公司的委托诉讼代理人李雪影（特别授权）、周忠梅（一般代理），被告（反诉原告）宏源物业及其委托诉讼代理人覃礼顺（一般代理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）公交公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《合同权利义务转让协议书》及宏源物业承继四川宏峰实业有限公司（以下简称宏峰实业）与公交公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令宏源物业立即腾退租赁公交公司的五间房屋；3、宏源物业支付公交公司租金损失402.5万元；4、宏源物业支付违约金50万元；5、诉讼费由宏源物业承担。事实和理由：2010年5月24日，公交公司与宏峰实业签订了《房屋租赁合同》，约定公交公司将五间房屋租赁给宏峰实业使用。2011年1月15日，公交公司、宏峰实业、宏源物业签订了《合同权利义务转让协议书》，约定三方一致同意宏峰实业将《房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给宏源物业，公交公司按合同约定向宏源物业交付了五间房屋并履约至今。根据《房屋租赁合同》第四条约定：宏源物业第八年租金（2017年5月5日至2018年5月4日）应当在2017年5月2日前交纳，宏源物业于2017年7月21日交纳租金90万元，又于2018年1月3日交纳租金26.0906万元，剩余租金宏源物业一直拒不交纳，截至目前尚欠公交公司租金26.5万元(本次庭审明确为：下欠房屋租金及停车场通道费共计36.5906万元)，公交公司多次催缴未果。 被告（反诉原告）宏源物业辩称，底层临街门市已经按照合同约定转租给第三方，其中，租赁给邮储银行的，租期至2025年，另外一个做羽绒服的合同期限还有2年，另外几个门市也转租给第三方。第四层非住宅用房现在转租给宏源物业的一个股东独立经营茶楼。如解除合同，涉及第三人利益。原告交付的是清水房，宏源物业添置了中央空调、自动扶梯等，如果解除，应计算这些物品的价值。公交公司要求解除合同的条件未成就。公交公司认为没有交付足额租金，今年宏源物业应交付146.0906万元，已经支付116.0906万元，下差租金30万元，公交公司减除了一个公共通道租金3.5万元，故仅起诉26.5万元。宏源物业支付比例达80%以上，解除合同的条件是合同目的不能实现，公交公司签订合同是为了收取租金，现其目的能够实现。根据省高院的规定，要结合违约形态、价值、比例等判断，即使宏源物业下差26.5万元，结合整个案情，通过弥补是可以达到合同目的的。原告主张的租金宏源物业通过抵销的方式已经抵销，其一是公交公司每年收取公共通道3.5万元，收取了8年，应返还28万元，原告收取负一层停车场租金，没有法律依据，应当返还158.1652万元。公交公司违约，不应要求宏源物业支付违约金。 被告（反诉原告）宠源物业向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人继续履行反诉人和被反诉人签订的《合同权利义务转让协议书》及四川宏峰实业有限公司与反诉人签订的《房屋租赁合同》约定的义务；2、判决被反诉人公交公司返还不当得利158.1652万元及利息（按银行同期贷款利率自2010年5月24日起至付清之日止）；3、判决被反诉人就应当退还的不当得利之债中的26.5万元与本诉之债的26.5万元租金予以抵销；4、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：公交公司与宏源物业签订的《合同权利义务转让协议书》及宏源物业承继宏峰实业与公交公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，公交公司不得随意解除，损害宏源物业的合法权益。《房屋租赁合同》（以下简称合同）第一条约定甲方自愿将坐落在通川区小红旗桥宏峰大厦的以下房屋出租给乙方使用：5.宏峰大厦A幢、B幢房负一层停车场，建筑面积1871平方米；第三条约定A幢、B幢负一层停车场，第一年租金为18万元，从2011年5月5日起，每年租金按上年租金递增3%，递增至2016年5月4日，从2016年5月5日至2025年5月4日每年租金按2015年租金交纳。另停车场通道部分租金每年3.5万元不递增。宏峰实业与公交公司于2005年7月24日签订的《达州市“公交大厦”联合开发建设合同的补充协议》第三条第1点约定：根据规划和设计要求需修建地下商场和本项目的配套设施，人防工程等。原甲方的停车场由乙方用所属地下商场部分中面积的一半偿还给甲方，具体位置、面积以双方共同认定的图纸所示为标准。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者管理，收益归投资者所有。”负一层停车场属于人民防空工程，其收益应归投资人所有；停车场通道部分属于公共部分，归全体业主所有。从2010年至今，被反诉人就负一层停车场已收取反诉人租金158.1652万元，就停车场通道部分已收取宏源物业租金28万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，被反诉人应当返还反诉人不当得利共计186.1652万元。反诉人根据《中华人民共和国合同法》第99条规定于2018年1月6日向被反诉人送达《行使抵销权通知书》。要求：1、我公司应向贵公司支付的租金30万元与贵公司应返还的不当得利中的30万元抵销；2、贵公司还应向我公司返还不当利得156.1652万元。 公交公司辩称，1、请求法院驳回其反诉请求，判令本诉及反诉的诉讼费均由宏源物业承担；2、宏源物业主张不当得利没有法律根据，宏源物业和公交公司形成的租赁合同合法有效，对各方均具有约束力，公交公司以此两份合同取得的收益来源合法。宏源物业提出的防空法是管理性法规，合同法司法解释2第14条明确强制性规定是效力性强制性规定。根据《民法总则》第188条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条的规定，宏源物业提起不当得利的诉讼时效应当在其知道或者应当知道其相关权利受到侵害3年内起诉，本案中宏源物业作为合同当事人一方，于2010年承继了宏峰实业与公交公司的租赁法律关系，因此可以明确推断其在2010年知道或者应当知道多缴租金的事实。本案的反诉请求与本案房屋租赁合同纠纷不具有牵连性，此部分主张，宏源物业应当另案起诉，而不是以反诉形式提出。事实部分，房屋租赁合同第一条第三款说明建筑面积不作为租金计算依据，无论面积增减都不影响金额约定。双方当事人租赁时间较长，分开表述租金是为了明确计算，而不是把每部分拆分出来单独收取资金。公交公司履行了交付租赁物的义务，宏源物业也享受了所有租赁物的使用和租赁权，不存在多收取和错误收取的事实，其反诉请求没有事实基础和法律依据，应当驳回其请求。 公交公司围绕主张向本院提交如下证据： 1、房屋租赁合同； 2、合同权利义务转让协议书。 1-2号证据拟证明宏源物业与2010年1月15日承继四川宏峰实业有限公司的相关权利义务，与公交公司形成合法有效的房屋租赁合同关系； 3、通川区朝阳东路371号宏峰大厦AB幢商业用房一层（1、2、29、55）、第四层房屋所有权证（2012.10.11）； 4、通川区朝阳东路371号宏峰大厦商业ＡＢ幢4层达州市房权证达字第××号房屋所有权证（2012.10.15）及达州市国用（2012）第07153土地使用权证（2010.10.11）； 5、争议通道现状照片。 3-5号证据拟证明原告对案涉房屋具有试用期，对负一楼停车场和通道具有使用权和收益权。 6、达州市发改委关于商业房屋租金价格认定结论书及附件（2017.10.20）；拟证明案涉租赁物的评估租赁价格与合同租金存在较大差距。 7、电子回单复印件（2017.7.21/2018.1.3）；拟证明宏源物业欠付租金，未履行租赁合同主要义务。 8、达州市“公交大厦”联合开发协议书（2005.4.25）； 9、达州市“公交大厦”联合开发建设合同的补充协议（2005.7.24） 10、达州市“公交大厦”联合开发建设合同的补充协议（2009.2.28）。 8-10号证据拟证明原告对负一层停车场具有使用权和收益权。 宏源物业向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》复印件。拟证明（1）、案外人四川宏峰实业有限公司与原告签订的合同对租赁标的物、租赁期限、租金的金额、租金支付的期限、支付方式、双方的责任等作出具体明确的约定，该合同是双方真实意思表示，具有法律约束力。（2）、双方明确约定：租赁物，一切以产权登记为准。 2、《合同权利义务转让协议》复印件。拟证明该协议书由原告、被告、案外人三方签订，案外人将房屋租赁合同中的权利义务一并转让给被告。转让后，房屋租赁合同和转让协议对原被告双方具有法律效力。 3、《房屋登记簿业务查询结果》复印件。拟证明原告对宏峰大厦A幢、B幢房负一层停车场和停车场通道不享有所有权。 4、《负一层停车场和停车场通道租金清单》复印件。拟证明本诉原告收取的不当得利金额为186.1652万元。 5、2018年1月19日行驶抵消权的通知书。拟证明停车场和通道不应当支付租金，在租金中应当予以抵消。 6、2018年4月10日被告向原告提供的告知函，拟证明2018年的租金费到了支付时间，但是原告要求解除租金，被告行使不按抗辩权，出具的告知函。 7、告知函。拟证明因为原告解除合同，被告行使不按抗辩权，但是被告还是支付了120万元的租金。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定事实如下，2005年4月25日，公交公司（甲方）与宏峰实业（乙方）为解决公交系统职工居住问题就建设“公交大厦”相关事宜签订了《达州市“公交大厦”联合开发协议书》，约定：1、“公交大厦”小区建筑面积共约6万平方米，其中包括住宅、商业用房、公交地下停车场、公共用房及备用房面积；甲方将位于小红旗桥的场地委托乙方开发建设，乙方按照法律规定和相关要求完成“公交大厦”小区建设；2、本项目建设竣工后的门市及商业性用房，首先用于足额偿还甲方原有门市商业用房及非住宅用房面积，剩余部分由乙方处置。3、乙方修建地下停车场，偿还与甲方现停车场相等的面积。本项目建成后，乙方在安置完毕甲方原有门市及商业用房面积外，其余门市及商业用房归乙方所有。 2005年7月24日，公交公司（甲方）与宏峰实业（乙方）签订了《达州市“公交大厦”联合开发建设合同的补充协议》，约定：根据规划和设计要求需修建地下商场和本项目的配套设施，人防工程等。原甲方的停车场由乙方用所属地下商场部分中面积的一半偿还给甲方，具体位置、面积以双方共同认定的图纸所示为准。 2009年2月18日，公交公司（甲方）与宏峰实业（乙方）签订了《补充协议》，约定：1、乙方提供A栋楼的第四层和A、B栋楼的负一层相应面积给甲方，以补足甲方应享有的相应权益，确保国有资产保值、增值。位置与原乙方偿还甲方的物业连接。2、乙方提供甲方A栋楼第四层商业（营业）用房面积1271.94平方米，A、B栋负一层商业用房943.64平方米。 2010年5月24日，公交公司（出租方、甲方）与宏峰实业（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方自愿将座落在通川区小红旗桥宏峰大厦的以下房屋出租给乙方使用：（1）宏峰大厦A幢房屋底层临街门市，建筑面积约422.38平方米；（2）宏峰大厦B幢房屋底层临街门市，建筑面积约399平方米；（3）宏峰大厦A幢房第四层非住宅房，建筑面积约1482.52平方米；（4）宏峰大厦B幢房第四层非住宅房，建筑面积约1501.85平方米；（5）宏峰大厦A幢、B幢房负一层停车场，建筑面积约1871平方米。上述房屋的建筑面积均为大约数，一切以产权登记为准，但不作为计算本合同租金的依据。今后不论面积增减，均不影响甲、乙双方对租金的约定。2、上述房屋租赁期限从2010年5月5日起至2025年5月4日止。租金：第一年，2010年5月5日至2011年5月4日年租金为123万元，从2011年5月5日起每年租金按上年租金递增3%，递增至2016年5月4日，从2016年5月5日至2025年5月4日每年租金按2015年租金交纳。停车场通道部分租金每年3.5万元不递增。3、每年的租金必须在当年起租的时间5月5日前三天向甲方缴清。4、甲方如需出卖上述房产改变权属，提前三个月通知乙方，并确保不影响本合同继续履行。如抵押上述房产，提前一个月通知乙方。甲方同意乙方可直接对外转租他人。5、租赁期内，乙方因经营状况发生重大变化不能继续经营，应提前三个月向甲方书面申请解除本合同，经双方书面同意后解除合同，但甲方不退还当年剩余的房屋租金；甲方在租赁期内要提前收回租房，必须提前三个月以书面形式告知乙方，经双方协商一致后方可解除合同。解除合同时，甲方必须按国家相关规定承担乙方投资在甲方出租房范围内固定资产及装饰装修尚未摊销的金额，并一次性付给乙方。5、任何一方未能履行本合同规定的条款，除赔偿守约方损失外，同时违约方还应向守约方支付50万元的违约金。 之后，公交公司（甲方）、宏峰实业（乙方）与宏源物业（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，约定：1、甲乙双方于2010年5月24日签订的《房屋租赁合同》中承租方的权利义务及相关的一切责任概由丙方承继。2、第一年通道部分租金3.5万元以及第二年以后的租金由丙方向甲方交付。 宏源物业按照约定向公交公司交纳了2017年5月5日之前的房屋租金、负一层停车场租金和停车场通道租金。后宏源物业将门市等转租与第三方使用。2019年9月24日庭审中公交公司陈述宏源物业至今尚下差房屋租金26.0906万元，三年停车场通道费10.5万元。 2012年10月11日原告公交公司取得通川区朝阳东路371号宏峰大厦AB幢商业用房一层（1、2、29、55）、第四层房屋所有权证。 2010年10月11日达州市国用（2012）第07153取得通川区朝阳东路371号宏峰大厦商业ＡＢ幢综合楼1-4层土地使用权证，该证载明为“市公共汽车”，土地使用权人为达州市公共交通有限公司；2012年10月15日取得达州市房权证达字第××号房屋所有权证。 另查明，公交公司对A幢、B幢房负一层停车场无房屋所有权证。 本院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。公交公司、宏源物业、宏峰实业签订的《合同权利义务转让协议书》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。该协议约定公交公司、宏峰实业签订的《房屋租赁合同》中承租方的权利、义务由宏源物业承继，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”宏源物业享有宏峰实业在《房屋租赁合同》中约定的权利，承担其相应的义务。按照《房屋租赁合同》约定，宏源物业应在2017年5月5日交纳2017年5月5日至2018年5月4日年度的房屋租金142.5906元。原审判决后，被告又继续交纳大部分租金，经双方核实按双方合同约定，至2019年9月24日下差租赁费36.5906万元。虽然公交公司对负一层停车场未办理所有权证，但2005年7月24日公交公司与宏峰实业签订的《达州市“公交大厦”联合开发建设合同的补充协议》约定原公交公司的停车场由宏峰实业用所属地下商场部分中面积的一半偿还，后宏源实业与公交公司在《房屋租赁合同》中约定了停车场每年的租金，因此，公交公司收取负一层停车场的租金于法有据，本院予以支持。公交公司对停车场通道享有土地使用权，其对停车场地下通道收取租金，于法有据，本院予以支持；根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，故宏源物业无权请求公交公司返还已交纳的停车场及通道租金。关于《合同权利义务转让协议书》、《房屋租赁合同》是否应当解除的诉讼请求，公交公司与宏峰大厦在《房屋租赁合同》中约定，公交公司在租赁期内要提前收回租房，必须提前三个月以书面形式告知宏峰实业，经双方协商一致后方可解除合同。解除合同时，必须按国家相关规定承担相关损失并一次性支付。公交公司未履行提前通知义务，宏源物业至今下差租赁费三十余万元，未按照双方合同约定的时间足额交纳，违约行为客观存在，但违约部分的租赁费金额与整个合同金额的比例，违约部分对合同目的实现的影响程度，显著轻微，不影响守约方合同目的实现，且宏源物业将租赁房屋转租给案外人装修使用，租赁期限未届满，故对公交公司要求解除《合同权利义务转让协议书》、《房屋租赁合同》的主张，本院依法不予支持。关于宏源物业支付违约金50万元的诉讼请求，因宏源物业违约程度显著轻微，原被告双方从2018年1月起处于诉讼阶段中，兼顾本案合同履行情况，本院酌定宏源物业支付违约金7.83万元。关于宏源物业支付公交公司租金损失402.5万元的诉讼请求，案涉租赁合同签订，是双方合意达成，合同履行期间因为市场因素情形对价格有异议，可另行协商变更合同，公交公司主张402.5万元租金损失，不是被告违约行为造成的损失，故该项诉讼请求，本院亦依法不予支持。由于公交公司主张解除合同，未请求宏源物业给付下差租赁费，但鉴于减少诉累，宏源物业应将下差租赁费给付公交公司。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）达州市公共交通有限公司要求解除其与四川宏峰实业有限公司于2010年5月24日签订的《房屋租赁合同》、其与四川宏峰实业有限公司、被告（反诉原告）四川宏源物业服务有限责任公司签订的《合同权利义务转让协议书》的诉讼请求； 二、被告（反诉原告）四川宏源物业服务有限责任公司将下差租赁费36.5906万元在本判决生效后十日内交付原告达州市公共交通有限公司； 三、被告（反诉原告）四川宏源物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）达州市公共交通有限公司支付违约金7.83万元； 四、驳回原告（反诉被告）达州市公共交通有限公司其它诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）四川宏源物业服务有限公司要求返还不当得利的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费43000元，由达州市公共交通有限公司负担23000元，四川宏源物业服务有限公司负担20000元；反诉费9585元，由四川宏源物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  李海燕 人民陪审员  曲绍菊 人民陪审员  李长明 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  鲁晶晶