湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6588号 原告：尹晴，男，汉族。 委托诉讼代理人：周子皓，湖南金州（怀化）律师事务所。 委托诉讼代理人：邱翔，湖南金州（怀化）律师事务所。 被告：丁绍云，男，汉族。 被告:杨松喜，女，汉族。 以上二被告委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所。 原告尹晴诉被告丁绍云、杨松喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告尹晴及其委托诉讼代理人周子皓、邱翔、被告丁绍云、杨松喜委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹晴向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋转让合同》，为原告尹晴办理位于怀化市经开区滨江北路西侧、德善路北侧（滨江新村*楼）***号房屋的产权过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费及履行合同应付的费用。本案在审理过程中，原告于2019年12月10日，追加杨松喜为本案被告。事实与理由：2017年8月16日，怀化三强贸易有限公司(以下简称强公司)与被告签订了《钢材供需合同》，约定由三强公司提供钢材给被告，若被告未能按约定时间足额支付货款，则以河西滨江新村安置*#楼*单元*楼右边住房抵押给三强公司。2017年8月17日，被告于发货清单上签收了三强公司发货的价值123017元的钢材；2017年8月20日，三强公司向被告发货了价值20055元的钢材；2017年8月22日被告向原告(三强公司的负责人)出具了欠条一张，承认欠到原告货款143072元。2017年9月7日，被告于发货清单上签收了三强公司发货的价值67579元的钢材，并于2017年10月18日出具了欠条一张，承认欠到原告货款共计210651元，并约定若该笔货款不能于2017年10月底付清，则用滨江新村4栋一单元3楼右边住房抵扣货款。2017年12月22日，原告与被告签订了《房屋转让合同》，合同约定被告将其所有的位于怀化市鹤城区滨江新村安置*楼*单元*楼右边的住房转让给原告，且双方一致同意以210651元货款抵扣房款，并约定若涉案房屋以后可以办理房产证，被告有义务帮助原告办理过户手续。双方签订《房屋转让合同》后，被告即将涉案房屋交付给原告使用。截至起诉之日，涉案房屋已达到办证条件，能够办理房屋产权证，在原告已履行付款义务且实际占有使用涉案房屋的情况下，被告不履行过户义务已构成严重违约。为保护原告的合法权益，故诉至法院。 被告丁绍云、杨松喜辩称，一、双方签订的《房屋转让合同》系无效合同，被答辩人的诉讼请求没有法律依据，被答辩人向法院提交的《不动产房地产产权情况证明》土地信息中载明，案涉房屋所坐落的土地系划拨用地。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，涉及到滨江新村*栋**号房屋的转时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋转让合同》中的房屋建立于陈满崽等380户以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人陈满崽等380户未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”的相关规定，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。二、被答辩人并非《钢材供需合同》的合同当事人，其无权以怀化三强贸易有限公司的债权作为购房款为其个人购买房屋。被答辩人向法院提交的《钢材供需合同》的当事人系怀化三强贸易有限公司和答辩人，被答辩人并非合同当事人也不是答辩人的债权人，被答辩人无权以怀化三强贸易有限公司的债权用于冲抵其个人购房所需的购房款。从另一个角度来讲，只从《房屋买卖协议》来看，被答辩人尚未支付购房款，被答辩人无权向答辩人主张房屋产权转移登记。三、如果房屋属于杨松喜、丁绍云共同所有，丁绍云物权处分共同所有的房屋。《物权法》第97条规定，处分共同共有的不动产或动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案中，丁绍云处分案涉房屋未经杨松喜同意，杨松喜也并不知情。双方签订的《房屋买卖协议》并不发生法律效力。综上，请求人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2017年8月16日，怀化三强贸易有限公司(以下简称强公司)与被告丁绍云签订了《钢材供需合同》，约定由三强公司提供钢材给被告，若被告未能按约定时间足额支付货款，则以位于怀化市经开区滨江北路西侧、德善路北侧（滨江新村*楼）**号房屋抵押给三强公司。2017年8月17日，被告于发货清单上签收了三强公司发货的价值123017元的钢材；2017年8月20日，三强公司向被告发货了价值20055元的钢材；2017年8月22日被告向原告出具了欠条一张，承认欠到原告货款143072元。2017年9月7日，被告于发货清单上签收了三强公司发货的价值67579元的钢材，并于2017年10月18日出具了欠条一张，承认欠到原告货款共计210651元，并约定若该笔货款不能于2017年10月底付清，则以怀化市经开区滨江北路西侧、德善路北侧（滨江新村*楼）***号房屋抵扣货款。2017年12月22日，原告与被告签订了《房屋转让合同》，合同约定被告将其所有的位于怀化市经开区滨江北路西侧、德善路北侧（滨江新村*楼）***号住房转让给原告，且双方一致同意以210651元货款抵扣房款，并约定若涉案房屋以后可以办理房产证，被告有义务帮助原告办理过户手续。双方签订《房屋转让合同》后，被告即将涉案房屋交付给原告使用。 另查明，位于怀化市经开区滨江北路西侧、德善路北侧（滨江新村*楼）***号房屋已办理产权登记，权证号码为湘（2019）怀化市不动权第****号。所有权人丁绍云、杨松喜。土地信息产权性质：划拨。 再查明，2018年1月16日，被告杨松喜向原告出具说明：“在2018年2月5日期间，于老板带人看房我不得阻挠，6号搬出。（2018.2.6），房子没卖出之前，我有优先拿回。”之后，被告于2018年2月6日将该房屋交付原告占有。 再查明，2019年1月9日，怀化市人民政府办公室下发怀政办发【2019】4号文件，注明：“划拨土地上的住房转让，是指划拨土地上住房所有人通过买卖、赠与、交换、继承等方式将住房转移给他人的行为。划拨土地上个人名下的住房(含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等)依法准予转让。”截至起诉之日，在原告已履行付款义务且实际占有使用涉案房屋要求被告履行过户义务，双方酿成纠纷，故诉至本院。 本院依法组织原、被告进行举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院确认如下：被告杨松喜于2018年1月16日出具的书面说明一份，可以证明被告杨松喜对其共有的涉案房屋进行房屋转让知情的事实。被告于2017年10月18日出具的欠条一张，可以证明被告对三强公司债权由原告承接知情并认可的事实。 本院认为，本案争议的《房屋转让合同》签订前，三强公司与丁绍云存在钢材买卖合同关系，合同到期后，被告丁绍云未能按期支付货款，三强公司将该债权转由原告承接，且被告向原告出具欠条予以认可，故原、被告签订了《房屋转让合同》，被告杨松喜于2018年1月16日出具的书面说明一份，对丁绍云转让其共同财产的行为予以认可，且二被告已将该讼争房屋交付原告使用。 本案原、被告双方系房屋转让合同在被告丁绍云未能按期偿还货款的情况下，经重新协商并对帐，将钢材买卖合同关系转变为房屋转让合同关系，将货款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止钢材买卖合同关系，建立房屋转让合同关系，并非为双方之间的钢材买卖合同履行提供担保，而是钢材买卖合同到期难以清偿债务时，通过将被告所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。被告所持本案房屋转让合同无效的主张，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民物权法》第九条《中华人民物权法》第九条之规定，判决如下： 被告丁绍云、杨松喜继续履行《房屋转让合同》，且于本判决生效之日起十日内协助原告尹晴办理位于怀化市经开区滨江北路西侧、德善路北侧（滨江新村*楼）***号房屋的过户手续。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，财产保全费1570元，以上共计1650元。由被告丁绍云、杨松喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  侯自平 人民陪审员  易理发 人民陪审员  李先铁 二〇二〇年四月二十日 代理书记员  明鸿安