河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终459号上诉人（原审原告、反诉被告）:李冬连，女，1973年4月16日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李伟，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：奈清顺（李冬连丈夫），住郑州市金水区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州宜方置业有限公司，住所地郑州市上街区登封路南段五云中心社区8号楼401号。法定代表人：胡文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵卫东，河南千诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆新新，河南千诺律师事务所律师。上诉人李冬连因与上诉人郑州宜方置业有限公司（以下简称宜方置业）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李冬连上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判支持李冬连全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郑州宜方置业有限公司承担。一审判决认定事实错误。1.一审判决认定案涉房屋单价8000元/㎡是错误的，应为4991.29元/㎡。李冬连与宜方置业虽然签订的《商品房买卖合同》约定高单价是8000元/㎡，但双方实际履行的是4991.29元/㎡的房屋单价。宜方置业分别在2016年12月19日、2019年4月18日返还李冬连631290元、750000元购房款的行为客观真实的还原了该事实。李冬连一审中举证的与宜方置业相关主管人员的录音证据与李冬连4991.29元/㎡的房屋单价的主张及宜方置业两次退还购房款的证据能够形成完整的证据链，据此，房屋买卖双方真实合意是房屋单价4991.29元/㎡。2.一审判决以1881440元为基数计算延期交房违约金是错误的，应以2700000元为基数。延期交房违约金的设立本意是买房人足额按时支付了房款，而卖房人未能依约交付房屋应对逾期交付期间内占用买房人的资金的行为承担责任。李冬连在宜方置业逾期交付期间支付的房款是2700000元，因此，按照合同约定和法律规定，应以2700000元为基数计算延期交房违约金。3.宜方置业应承担返还购房款利息的起算时间应从李冬连全部交付房款的时间即2016年12月8日起算，最迟也应于房产实测面积作出的时间即2017年4月1日起算。一审判定从2019年9月12日起算错误。宜方置业针对李冬连的上诉辩称，一、本案涉案的房屋的单价，一审法院认定正确，就是《商品房买卖合同》约定的8000元/㎡。李冬连上诉状中认为涉案房屋单价是4991.29元/㎡不符合客观事实。涉案的房屋的价格，双方签订的《商品房买卖合同》(合同号SJ16002808342)，非常清楚的载明为8000元/㎡，该《商品房买卖合同》也是在房产登记部门备案的合同，且系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，涉案房屋的房价有明确的合同约定，该约定合法有效，双方当事人均应按约履行。8000元/㎡是涉案房屋的约定出售单价，单价4991.29元/㎡不符合客观事实，没有证据支持，且与本案签订的《商品房买卖合同》的价格相矛盾，不能成立。二、本案不存在逾期交房的情形，且李冬连交纳的房款数额并没有达到其主张的270万元，没有按照合同约定全额交纳，也存在违约，一审法院不应支持李冬连逾期交房违约金的主张。1.一审中，宜方置业已经提交了涉案房屋的《竣工验收备案表》，宜方置业已经按照合同的约定在2016年12月31日前办理了所有的竣工验收备案，已经达到交房条件且按时交付房屋，并不存在逾期交房的违约情形。实际情况确是宜方置业多次书面、口头通知李冬连办理交房手续，而李冬连因回避缴纳物业费等个人原因未予配合办理收房手续，因时间久远，交纳房屋的书面手续只找到了留存的2017年12月12日邮寄送达的交房通知书复印件，此邮寄的时间并不是宜方置业首次通知李冬连收房的时间，宜方置业并未逾期交房。2.截止到现在，按照《商品房买卖合同》的约定李冬连应交纳的房款尚未全部交纳，李冬连认为的支付购房款270万元是错误的。李冬连理应缴纳的购房款总计是2841120元(建筑面积355.14㎡乘以单价8000元/㎡)，而实际上李冬连总计交纳购房款1993710元(270万元-631290元-75000元)，且尚欠15454元各种税费没有偿还宜方置业，所以李冬连实际缴纳的房款没有达到270万，至今没有全额交纳房款，存在严重违约，却要求以270万元为基数计算逾期交房违约金不合法不合理，且宜方置业也不存在逾期交房的事实。而本案客观事实是宜方置业按照合同约定交付了建筑面积为355.14㎡的商品房，一审法院也进行了现场勘察，本案合同所涉房屋客观存在三层，一审法院回避客观事实只认定交付两层计算李冬连应缴纳的房款，存在事实认定错误，李冬连此项诉求不应支持，请求二审法院驳回李冬连的全部一审、二审诉求。三、李冬连至今没有全额交付购房款，更不存在退还购房款的事实和情形，所以退房款的利息更无从谈起。宜方置业上诉请求：1.请求撤销一审民事判决;2.请求将本案依法改判，支持宜方置业的一审反诉诉求(李冬连向宜方置业支付购房款847410元;逾期支付房款违约金45087.84元，按141120元为基数日万分之三的利率从2016年10月12日开始计算至2019年9月12日，以后逾期违约金继续按照141120元为基数日万分之三的利率计算直至付清之日;偿还宜方置业垫付的维修基金、印花税等各项税费15454元)；3.一审诉讼费、反诉费、二审上诉费用由李冬连全部承担。事实和理由:一、一审法院错误认定部分法律事实，未把地下一层的面积计算销售面积，不符合客观事实，与李冬连签订的《商品房买卖合同》未约定地下一层属于赠送面积，实际上，地下一层已经交付给李冬连使用和所有，具备了物权的所有权、用益物权等特征，请求二审法院改判，将地下一层按照《商品房买卖合同》约定的8000元/㎡的价格，由李冬连向宜方置业计算房款。1.宜方置业交付的商品房建筑面积大于约定的建筑面积额。《商品房买卖合同》(以下简称合同)第三条约定了涉案商品房的建筑面积为353.7/㎡，合同第五条约定了“该房屋建筑面积最终以测绘公司实测面积为准，产生误差的，多退少补，据实结算房款，结算单价仍按本合同约定的单价执行”，宜方置业一审提交了在不动产登记机关查询到的初始登记时备案的《房产勘测技术报告书》，上面明确了涉案房屋测绘公司实测面积为355.14㎡，多于合同约定的建筑面积。2.一审法院错误认定产权登记面积就是建筑面积的客观事实。李冬连提交的《不动产权证书》只能证明产权登记的面积，并不能证明涉案房产的建筑面积。产权面积是房屋权属登记机关以具有房产测绘资质的单位计算得出的测绘成果，结合规划管理部门，按规划给予的房屋建筑面积。房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。所以，产权面积≠建筑面积，本案中《商品房买卖合同》中自始至终约定的都是建筑面积，并没有约定产权面积，结合本案实际，产权面积肯定少于建筑面积，因为不动产权证书的权利其他状况中描述“房屋总层数3层，所在层数1-2层”，在房产分户图中也显示的是1-2层的建筑面积。3.一审法院对于地下一层建筑面积不计入售房面积是违背合同约定的，也违背客观事实。因为地下一层的建筑面积不动产登记中心没有给予李冬连登记确权，一审法院就认定宜方置业交付给李冬连的房屋建筑面积不包含地下一层的118.52㎡，明显是违背客观事实的。涉案房产是成套住宅，且一审法院在审理过程中去到现场勘察，涉案房产的确是三层，地下一层118.52㎡是客观存在的，且在李冬连的控制范围内，这一层与地上两层是同时交付给李冬连的。不动产中心错误登记的过错不能让宜方置业承担，一审法院也不能依照不动产中心的错误登记认定涉案房产地下一层的不存在。二、一审法院错误认定退房款的客观事实，一审法院判决宜方置业退还李冬连购房款没有法律和事实依据，李冬连的购房款至今还没有全部交付。1.一审法院计算李冬连应该交纳的购房款数额是错误的。涉案房产客观存在的是三层，经过测绘公司实测总建筑面积是355.14㎡，根据合同约定商品房单价8000元/㎡，计算得出总房款是2841120元，扣掉李冬连已经总计交纳2700000元，尚有141120元的购房款没有交纳。并不存在李冬连多付购房款的事实。2.宜方置业退给李冬连的购房款是基于李冬连退房或者办证问题的客观事实。本案中李冬连并没有缴纳全部的购房款，何来退多交房款一说。只因李冬连知道了不动产登记的管理规定，地下一层面积可能不被计算在内就打算退房，且产权证办理之后李冬连的丈夫作为涉案房产项目曾经的高管人员一直在项目部反映产权证书上记载产权面积和合同约定的建筑面积不一致的事项，宜方置业为了息事宁人，一再退让，才按照李冬连的要求于2016年12月19日和2019年4月18日向李冬连分别转款631290元和75000元。但是按照合同约定和法律规定，李冬连是没有任何法定理由要求宜方置业退付此房款的，其理应将得到的706290元归宜方置业。3.一审法院对于地下一层购房款的漏算是不符合客观事实。地下一层客观存在，且也是按照合同标准建造交付给李冬连的，一审法院对地下一层直接忽视，抹为零，认定不需要付出等价金额就可以白白得到118.52㎡的建筑空间，这种认定违背《合同法》的等价有偿原则，宜方置业对于地下一层建筑面积的建造付出了物料成本和人工成本，李冬连白得一层，对宜方置业不公。李冬连针对宜方置业上诉辩称，首先李冬连的上诉意见就是对宜方置业上诉的答辩。另外，一、商品房买卖合同第五条明确约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。李冬连一审举证的不动产权证书及房产分户图，完全证实了涉案房屋建筑面积为235.18㎡。二、宜方置业上诉第一项意见第二段明确写明产权面积是房屋权属登记机关以具有房产测绘资质的单位计算得出的测绘成果。本案中李冬连举证的产权证书所附的房产分户图即是该份测绘成果，因此宜方置业的上诉理由不能成立。李冬连向一审法院起诉请求：1.宜方置业向李冬连返还多支付的房款212836元；2．宜方置业自2016年12月20日起至实际退还之日止，以212836元为基数，按照银行同期利率赔偿乙方逾期退还多付房款的利息损失，暂计算至2019年8月15日为27183.89元；3．宜方置业退还李冬连房屋面积差额费用591567.93元；4.宜方置业自2017年4月2日起至实际退还之日止，以591567.93元为基数，按照日万分之三的标准赔偿逾期退还房屋面积差额费用的利息损失，暂计算至2019年8月15日为153511.88元；5.宜方置业自2017年1月1日起至房屋符合交付条件，实际交付之日止，按照房屋总价日万分之0.5的标准向李冬连支付逾期交房违约金，暂计算至2019年8月15日为84387.08元；6.本案诉讼费用由宜方置业负担。宜方置业向一审法院提出反诉请求：1.判令李冬连向宜方置业支付未付购房款847410元（包含未交的141120元购房款和706290元退房款）；2.判令李冬连向宜方置业支付逾期房款违约金45087.84元（按141120元为基数，按日万分之三的利率从2016年10月12日计算至2019年9月12日，以后逾期违约金继续按照141120元为基数，按日万分之三的利率计算至实际付清之日止）；3.判令李冬连返还宜方置业垫付的维修基金、印花税等各项税费15454元；4.判令反诉诉讼费由李冬连承担。一审法院认定事实：2016年10月11日，以郑州宜方置业有限公司为出卖人，以李冬连为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号SJ16002808342）一份，主要约定：1、买受人购买的商品房为上街区方顶路1号院33幢1单元-1-2层101号房，户型为复式住宅；2、该商品房建筑面积共353.7平方米，其中套内面积327.99平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.71平方米；3、出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算，单价为人民币每平方米8000元，总金额贰佰捌拾贰万玖仟陆佰元整；4、付款方式及期限：2016年10月11日以现金支付1329600元，2016年11月11日以商业贷款支付1500000元；5、交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前交付该商品房；6、出卖人逾期交房的违约责任：除遭遇不可抗力、遇城市人民政府重大城市规划等因素外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应自本合同规定最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，2014年至2015年期间，李冬连以奈清顺名义分五次以现金方式向宜方置业支付120万元购房款。2016年11月25日，李冬连与中国工商银行签订《个人购房借款／贷款合同》及《上街区预购商品房抵押合同》。2016年12月8日，中国工商银行向李冬连发放购房贷款150万元。2016年12月19日户名为张雨的河南省农村信用社账户向奈清顺转账631290元，该款为宜方置业退还奈清顺的购房款，2019年4月18日，李冬连、奈清顺收到宜方置业退方顶一期33号楼101户房屋维修基金4199元、购房款75000元。2016年12月13日，郑州市上街区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证实德宝．方顶项目33#住宅楼符合竣工交付条件。2017年12月12日，方顶售楼部向李冬连寄送了《交房通知书》。2019年4月4日，郑州市上街区自然资源局颁发豫（2019）上街区不动产权第0002299号不动产权证书，载明：坐落于上街区方顶路1号院33幢1单元101号，权利人为李冬连，房屋建筑面积为235.18㎡。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李冬连与被告宜方置业签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。原告李冬连依约定支付购房款合计270万元，被告宜方置业于2017年12月12日向原告交付房屋，而合同约定的交房期限为2016年12月31日前，被告宜方置业未举证证明该延期交房系不可抗力等应当排除责任的法定理由，故一审法院认定被告宜方置业构成延期交房，应当按照合同约定向原告李冬连支付延期交房违约金。根据原告李冬连房产证上载明的房屋建筑面积为235.18㎡，而签订的购房合同约定的面积为353.7㎡，面积差额118.52㎡为地下室，不计入房产证面积，故一审法院认定依据合同约定的房屋单价8000元／㎡，及房产证载明的建筑面积235.18㎡是原告李冬连应当承担的房屋价款，即8000元／㎡×235.18㎡＝1881440元，原告李冬连已支付房款270万元，被告宜方置业已退还原告李冬连710489元（4199元＋75000元＋631290元），其中4199元房屋维修基金为因房屋面积差额被告宜方置业自愿退还给原告，不在购房款的范围内，故被告宜方置业应当向原告李冬连退还的房屋价款为112270元（2700000元－1881440元－75000元－631290元=112270元）。被告宜方置业逾期退还房款给原告李冬连造成一定损失，原告李冬连主张被告宜方置业支付逾期退付房款利息的诉讼请求，一审法院认定以112270元为基数，自2019年9月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。原告李冬连主张被告宜方置业支付延期交房违约金，一审法院认定以购房款1881440元为基数，按照合同约定日万分之0.5计算自2017年1月1日至2017年12月12日止，即1881440元×0.05‰×345天=32454.84元。原告李冬连主张被告退还房屋面积差额591567.93元，以及该费用利息损失的诉讼请求，原告计算依据的房屋单价为4991.29元／㎡，一审法院不予支持。反诉原告宜方置业主张反诉被告李冬连的房屋实测面积为355.14㎡，比合同约定的354㎡多出1.44㎡，按照合同约定反诉被告李冬连应当按照8000元／㎡向反诉原告宜方置业支付多出1.44㎡的购房款141120元以及返还已退还给反诉被告李冬连的购房款706290元的诉讼请求，一审法院不予支持。反诉原告宜方置业主张反诉被告李冬连返还已垫付的维修基金、印花税等税费15454元，该垫付系反诉原告宜方置业的自愿行为，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，判决：一、被告郑州宜方置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告李冬连返还购房款112270元及利息（以112270元为基数，自2019年9月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告郑州宜方置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告李冬连支付延期交房违约金32454.84元；三、驳回原告李冬连的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑州宜方置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7213元，由原告李冬连负担6237元，被告郑州宜方置业有限公司负担976元。反诉案件受理费7213元，由反诉原告郑州宜方置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，李冬连与宜方置业签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦是在房产登记部门备案的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉房屋的单价问题，《商品房买卖合同》第四条明确约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8000元。李冬连称购房前双方口头协商以及实际履行的房屋单价是4991.29元/㎡，虽然李冬连一审提交了录音证据及宜方置业两次退还购房款的证据等，但不足以推翻书面备案合同中关于房屋单价的约定，因此，李冬连的该项上诉理由，因证据不足，本院不予采纳。关于计算案涉房屋价款的面积依据问题。《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意该房屋建筑面积最终以测绘公司实测面积为准，产生误差的，多退少补，据实结算房款，结算单价仍按本合同约定的单价执行等。根据《商品房买卖合同》附件一房屋平面图，合同约定的建筑面积为353.7/㎡，包含地下室；案涉房屋不动产权证书载明的产权登记的面积为235.18㎡，不包括地下室。双方争议点在于地下室面积是否计入房屋价款。案涉房屋的房屋买卖合同与不动产权证书对于案涉房屋的面积的记载不同，房屋买卖合同没有若地下室无所有权情况下价款的约定，按照上述合同第五条约定，按照每平方米8000元单价计算的房屋面积应为不动产权证书登记的建筑面积235.18㎡，一审判决的相关认定并无不当。虽然涉案房产地下一层客观存在，但未被登记在产权面积内，宜方置业认为不动产中心登记错误，应当按照实际建筑面积计算案涉房屋价款等理由，本院不予采纳。根据合同约定的单价8000元／㎡，以及房产证载明的建筑面积235.18㎡计算李冬连应当支付的房屋价款为1881440元。关于宜方置业应否承担逾期交房的违约责任问题。合同约定的交房期限为2016年12月31日前，根据宜方置业举证，宜方置业于2017年12月12日通知李冬连向李冬连交付房屋，宜方置业应当按照合同约定向李冬连支付延期交房违约金。宜方置业称已按合同约定在2016年12月31日前达到交房条件，多次书面、口头通知李冬连办理交房手续，李冬连未予配合的理由，未提交相关证据，本院不予采纳。案涉合同房屋价款为1881440元，李冬连多支付的款项，一审法院已判决返还本金及利息。一审判决以房屋价款1881440元为基数计算宜方置业应当支付的延期交房违约金符合合同约定，并无不当。综上所述，李冬连、郑州宜方置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14426元，由李冬连负担7213元；郑州宜方置业有限公司负担7213元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年四月三日书记员  李唯丽