江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初7249号 原告：中国电信股份有限公司丹阳分公司，住所地：丹阳市新民东路33号，统一社会信用代码91321181751434707P。 法定代表人：张国芳。 委托诉讼代理人：张伟，江苏恒闻律师事务所律师。 被告：丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店，住所地：丹阳市新民东路33号。 经营者：杨晓新，男，1981年9月6日生，汉族，住无锡市新区。 委托诉讼代理人：董骏，江苏朱方律师事务所律师。 被告：丹阳国网通讯器材有限公司，住所地：丹阳市新民东路16号，统一社会信用代码91321181579467231P。 法定代表人：姚学文。 委托诉讼代理人：龚力，该公司员工。 委托诉讼代理人：何玲玲，该公司员工。 被告：丹阳市云阳镇天峻服饰店，住所地：丹阳市新民东路33号，统一社会信用代码92321181MA1UWXBP5P。 经营者：谭春大，男，1981年10月5日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：刘筱禹，泰和泰（南京）律师事务所律师。 原告中国电信股份有限公司丹阳分公司（以下简称“电信丹阳分公司”）与被告丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店（以下简称“幸福海岸咖啡店”）、丹阳国网通讯器材有限公司（以下简称“国网公司”）、丹阳市云阳镇天峻服饰店（以下简称“天峻服饰店”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月23日受理。因发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告电信丹阳分公司的委托诉讼代理人张伟、被告幸福海岸咖啡店经营者杨晓新及其委托诉讼代理人董骏、被告国网公司委托诉讼代理人龚力、何玲玲、被告天峻服饰店谭春大及其委托诉讼代理人刘筱禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 电信丹阳分公司提出诉讼请求：1、判令被告天峻服饰店从原告所有的位于丹阳市的房产内搬出；2、判令被告天峻服饰店支付拖欠的水电费用；3、被告天峻服饰店向原告支付房屋占用期内的使用费；4、三被告向原告支付违约金306824元；5、诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告天峻服饰店从原告所有的位于丹阳市的房产内迁出；2、被告幸福海岸咖啡店、国网公司对第1项诉讼请求承担连带责任（协助义务）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月，原告与被告国网公司签订营业场所委托经营合同，约定原告将丹阳市新民中路33号一楼的营业用房交由国网公司经营，国网公司在原有3个合作店的基础上另开设两家电信独立卖场。2015年5月15日，被告国网公司引入被告巴蜀愚火锅店（2017年10月20日前名称为丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店），进行异业合作。2015年6月15日，原告与被告幸福海岸咖啡店、国网公司签订备忘录，就各方的权利义务进行约定。2015年7月25日，被告幸福海岸咖啡店、国网公司签订合作经营协议。因情况有变，2017年12月5日，原告（丙方）与被告幸福海岸咖啡店（乙方）、被告国网公司（甲方）又订立关于幸福海岸咖啡扩大经营范围备忘录，其中第十二条约定，若在本备忘录履约期间甲、丙之间的合作协议终止，则甲、乙双方签订的相关协议自动终止；第十五条约定，甲方、乙方及乙方的合作者对乙方及其合作者因使用丙方房屋及设施以及履行本备忘录产生的责任和义务承担连带责任。2017年11月30日，被告幸福海岸咖啡店通知原告将租赁物即新民东路33号的房屋由杭州关弘贸易有限公司经营劲霸男装专卖店，后实际经营该专卖店的为被告天峻服饰店。2019年，被告国网公司因经营不善，陆续关闭三家门店，已不符合原告要求的继续合作及使用新民东路33号房屋的条件，因此，被告国网公司于2019年4月30日申请终止与原告订立的合作协议。2019年5月24日，原告与国网公司签订协议终止合作关系。原告将上述情况通知了被告天峻服饰店，要求其于2019年5月28日迁让房屋，但被告拒绝履行迁让等义务。 被告幸福海岸咖啡店辩称，从原告与本被告签订的备忘录内容来看，原告不具备解除与本被告的租赁合同的权利。请求驳回原告的诉讼请求。 被告国网公司辩称，一、本被告不是涉案房产的实际占有使用人，无法实现房屋迁让。原告、被告幸福海岸咖啡店、本被告于2017年12月5日签订关于幸福海岸咖啡扩大经营范围备忘录，其中第十二条约定，若在本备忘录履约期间甲（国网公司）、丙（电信丹阳分公司）之间的合作协议终止，则甲、乙（幸福海岸咖啡店）双方签订的相关协议自动终止，甲、乙双方互不承担违约责任，乙、丙方可就原备忘录及本备忘录就涉及乙丙之间的相关条款继续履约进行洽谈，届时可由乙、丙方再行签订续约补充协议或由丙方指定相关单位与乙方签订续约补充协议。根据上述约定，本被告已于2019年5月25日向被告幸福海岸咖啡店邮寄联系函，告知其合作经营协议已于2019年5月28日自动终止，本被告已履行应尽的通知义务。二、根据备忘录条款的约定，原告对房屋的使用享有监督管理权，原告的监督管理权力远远超过本被告，无需本被告的协助。三、本被告无须承担连带责任。原告诉请被告幸福海岸咖啡店迁出房屋是基于原告与本被告的合作协议终止，从而，导致被告幸福海岸咖啡店与本被告的合作经营协议自动终止，本被告并未违反备忘录，因此，本被告无需承担连带责任。 被告天峻服饰店辩称，被告幸福海岸咖啡店与本被告签订房屋租赁合同，租期自2017年12月至2023年9月，本被告已交纳租金至2019年11月。被告幸福海岸咖啡店向本被告披露过与原告、国网公司签订备忘录的情况，原告承诺在没有不可抗力以及租金有保障的情况下，本被告的租赁期限不低于8年，因此，本被告与幸福海岸咖啡店的租赁合同仍然有效，应当继续履行。由于电信丹阳分公司在备忘录中保证幸福海岸咖啡店的租赁期限不低于8年，本被告投入160万元资金进行装修、购置家具、道具，并正常经营，但电信丹阳分公司擅自于2019年9月10日停止房屋的水电，造成本被告的营业损失，为此，本被告已另案起诉电信丹阳分公司。 本院经审理认定事实如下：2013年9月，原告电信丹阳分公司与被告国网公司签订营业场所委托经营合同，约定将丹阳市新民中路33号一楼的营业用房交由国网公司经营，国网公司在原有3个合作店的基础上另开设两家电信独立卖场。丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店于2015年7月13日成立。2017年10月20日，丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店变更名称为丹阳市云阳镇幸福海岸巴蜀愚火锅店，2019年5月28日又恢复名称丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店。 2015年5月15日，被告国网公司向电信丹阳分公司提交关于引入幸福海岸咖啡开展合作经营的申请函，称国网公司为丹阳市新民东路33号电信大楼一楼的承租人，租赁期自2013年11月20日至2016年9月30日，根据经营现状及合作规划，现决定引入并提供房屋的部分区域给丹阳幸福海岸咖啡店，进行异业合作，合作期间国网公司每年向丹阳幸福海岸咖啡店收取管理费30万元，另外，由丹阳幸福海岸咖啡店每年提供商务合作赞助基金70万元，赞助基金用于国网公司所代理电信公司相关业务产品的经营促销活动。2015年5月30日，电信丹阳分公司作出关于国网公司引入丹阳幸福海岸咖啡开展合作经营申请的批复，同意国网公司引入丹阳幸福海岸咖啡开展异业合作活动，不得与其他通信运营商开展任何形式的业务合作活动。 2015年6月15日，原告电信丹阳分公司、被告幸福海岸咖啡店、国网公司签订备忘录，就各方的权利义务进行约定，第一条约定，国网公司引入幸福海岸咖啡店开展合作经营，三方实现优势互补、共赢发展；第二条约定，各方一致同意由国网公司将承租的电信大楼一楼的部分区域转租给幸福海岸咖啡店用于开展异业合作经营；第五条约定，因幸福海岸咖啡店装修及品牌加盟一次性投入较高，为保证合作经营的顺利进行，监管方（电信丹阳分公司）根据以下条款监管协调房屋租用续签事宜：1、如有下列情形监管方可以不支持续签：自然界不可抗力因素；通信网络建设需要，具体描述为交换通信设备机房、传输设备机房、计算机服务器机房。2、幸福海岸确保合作期间每3年管理费递增6%，2015年至2017年为每年30万元，2018年至2020年为每年31.8万元，2021年至2022年为每年33.7万元，合作赞助基金每年70万元的前提下，除上一条约定所述情况外，监管方要保证幸福海岸咖啡店租用的期限不低于8年。第六条约定，本备忘录作为国网公司引入幸福海岸咖啡店开展合作的前提和基础，除三方一致确认的情况下，三方均不得违背，否则承担由此造成的损失。 2015年7月，被告国网公司（甲方）、被告幸福海岸咖啡店（乙方）签订合作经营协议，约定国网公司将承租的丹阳市新民东路33号电信大楼一楼、面积为640平方米的区域引入幸福海岸咖啡店开展异业合作，装修期自2015年7月11日至2015年9月30日，房屋使用功能调整后，乙方应承担由此造成的甲方场地重新分割的装修费用，合作期限自2015年10月1日至2016年9月30日，装修期内免收租金，幸福海岸咖啡店每年支付国网公司管理费30万元，每年平均分到四个季度进行支付，商务赞助基金每年70万元，赞助基金的形式为幸福海岸咖啡店发行的面值为20元的消费现金卡，每年平均分到四个季度进行支付；第六条约定乙方在签订协议后7日内向房屋产权人支付水电费押金3万元；第八条第2项约定，如甲方以及房屋产权人违背关于引入幸福海岸咖啡开展合作经营备忘录有关约定，导致乙方持续使用房屋时间低于8年的，房屋产权人应按本条款前述原则承担相应责任。嗣后，幸福海岸咖啡店在2015年至2017年期间每年向国网公司支付管理费30万元，但是，对于每年70万元的赞助基金幸福海岸咖啡店和国网公司之间并未实际履行，国网公司认为幸福海岸咖啡店是电信丹阳分公司安排的客户，因此，并未向幸福海岸咖啡店实际收取赞助基金。2017年，幸福海岸咖啡店一度想改行经营火锅店，变更名称为丹阳市云阳镇幸福海岸巴蜀愚火锅店，但因关涉电信大楼的安全未获电信丹阳分公司的同意。 2017年11月30日，幸福海岸咖啡店向原告及国网公司申请将租赁物即新民东路33号一楼、640平方米的房屋转由杭州关弘贸易有限公司（其中“关弘”为笔误，该公司不存在，应为“美弘”）经营劲霸男装专卖店，国网公司、电信丹阳分公司在申请书中盖章同意。2018年1月15日，谭春大设立个体工商户丹阳市云阳镇天峻服饰店经营劲霸男装。 2017年12月5日，原告与被告幸福海岸咖啡店、被告国网公司又签订关于幸福海岸咖啡扩大经营范围备忘录，其中第十二条约定，如在本备忘录履约期间国网公司与电信丹阳分公司之间的合作协议终止，则国网公司与幸福海岸咖啡店签订的协议自动终止，国网公司与幸福海岸咖啡店之间互不承担违约责任，电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店之间就涉及两方的相关条款继续履约进行洽谈，届时可由幸福海岸咖啡店与电信签订续约补充协议或由电信指定相关单位与幸福海岸咖啡店签订续约补充协议，协议中涉及的管理费以及每年70万元的合作赞助基金金额及支付方式需另行商定，但不高于原协议商定价格。 2017年12月7日，幸福海岸咖啡店与杭州美弘贸易有限公司签订房屋租赁合同，幸福海岸咖啡店将位于丹阳市约640平方米的房产使用权出租给杭州美弘贸易有限公司，租期为5年10个月，自2017年12月3日至2023年9月30日，其中2017年12月3日至2018年2月28日为装修免租期，租金自2018年3月1日起计算，承租方租赁该物业开设劲霸男装专卖店，年租金为75万元，每年12月5日前和6月5日前支付下一期租金。嗣后，幸福海岸咖啡店自2018年起按照年租金31.8万元的标准分季度向国网公司交纳租金至2019年6月30日，对于赞助基金仍未实际履行。美弘公司已向幸福海岸咖啡店交纳房屋租金至2019年11月30日。 2019年，被告国网公司陆续关闭三家门店，2019年4月30日，国网公司申请终止与原告电信丹阳分公司的合作协议。2019年5月24日，原告电信丹阳分公司（甲方）与国网公司（乙方）签订丹阳国网业务合同终止的协议，约定乙方于2019年5月27日开始搬离，次日完成电信大楼一楼东边三间的交接，每逾期一天国网公司按每天5479元缴纳违约金；乙方于2019年5月25日发终止租赁律师函给幸福海岸咖啡店、劲霸男装专卖店，盖章律师函、挂号信或EMS回执函等5月26日提供给甲方；协议对退还押金、承包金等事项作出约定。国网公司于2019年5月25日向幸福海岸咖啡店经营者杨晓新寄送联系函，通知其2019年5月24日与电信丹阳分公司签订终止合作的协议，故国网公司与幸福海岸咖啡店的合作经营协议于2019年5月28日自动终止，要求幸福海岸咖啡店向国网公司交还房屋，如继续使用房屋，由幸福海岸咖啡店收函后一周内与电信丹阳分公司商谈租赁合作事宜，否则，国网公司和电信保留采取法律手段的权利，杨晓新于次日签收。国网公司搬离后，天峻服饰店继续使用承租的面积为640平方米的房屋进行经营，2019年9月10日，电信丹阳分公司停止向天竣服饰店供应水电，天竣服饰店被迫停业。被告幸福海岸咖啡店与原告电信丹阳分公司一直未能就续租具体事项达成协议。 以上事实，由原告提供的证据、被告方提供的证据、当事人的陈述等所证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告电信丹阳分公司与被告国网公司、幸福海岸咖啡店于2015年6月15日、2017年12月15日签订的相关备忘录合法有效，各方应按约履行自己的义务。首先，根据备忘录的约定，在幸福海岸咖啡店达到约定的年租金、赞助基金数额的情况下，电信丹阳分公司应当保证幸福海岸咖啡店的租赁期限自2015年6月15日起不低于8年，除非发生不可抗力以及约定的情形。电信公司用新民东路33号一楼的房屋与国网公司开展合作经营，国网公司又用其中640平方米的房产与幸福海岸咖啡店开展合作经营，2017年12月，幸福海岸咖啡店又将640平方米的房产转租给杭州美弘贸易有限公司用于开设天峻服饰店。根据2017年12月5日三方签订的关于幸福海岸咖啡店扩大经营范围备忘录第十二条的约定，电信公司与国网公司合作协议终止，国网公司与幸福海岸咖啡店的相关协议自动终止，但是，电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店的协议并非自动终止，双方己经就租赁合同的期限、租金及赞助基金的数额上限达成一致。其次，依照合同法第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据2017年12月5日备忘录的约定，电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店可就继续履约进行洽谈，另行签订补充协议，管理费及合作赞助基金不高于原协议商定的价格。从交易习惯上看，在2015年至2019年期间，幸福海岸咖啡店以及天峻服饰店与国网公司之间并未实际履行赞助基金；幸福海岸咖啡店将房屋转租给杭州美弘贸易有限公司于2017年11月30日经过房屋所有人电信丹阳分公司及其合作方国网公司的同意，此时电信公司也应当明知由于转租后房屋用于经营服装，不再使用面值为20元的消费现金卡（商务合作赞助基金），对此电信丹阳分公司及国网公司也一直未提出异议。再次，杭州美弘贸易有限公司在信赖电信丹阳分公司2015年向幸福海岸咖啡店承诺的8年租赁期限基础上，与幸福海岸咖啡店签订租赁合同，并投入大量资金进行装修，按约向幸福海岸咖啡店交纳租金，原告电信丹阳分公司未经与幸福海岸咖啡店商洽，直接要求杭州美弘贸易有限公司开设的天峻服饰店搬离房屋，违反与幸福海岸咖啡店之间的约定。综上，原告电信丹阳分公司要求被告方搬离的诉讼请求，缺乏事实依据，依法应予驳回。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告中国电信股份有限公司丹阳分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  汤春迩 人民陪审员  张红专 人民陪审员  邱二英 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  吴丹阳