广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29495号上诉人（原审原告，反诉被告）：广西壮族自治区商务厅驻深圳办事处，住所地广东省深圳市罗湖区春风路3005号。法定代表人：黄丽。委托诉讼代理人：胡海兵，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：代巍，广东晟典律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州长建物业管理有限公司深圳分公司，住所地深圳市罗湖区春风路桂都大厦1201室。负责人：赵飞。委托诉讼代理人：黄文俊，广东耀恒律师事务所律师。上诉人广西壮族自治区商务厅驻深圳办事处（以下简称广西商务厅驻深办）因与上诉人广州长建物业管理有限公司深圳分公司（以下简称长建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初11218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人广西商务厅驻深办上诉请求：1.改判广西商务厅驻深办无需向长建物业公司支付1408771元中央空调维护费及相应利息；2.本案一、二审全部诉讼费用由长建物业公司负担。主要事实及理由：一、长建物业公司未经合法授权，对桂都大厦管理的依据不足。位于深圳市××春风路的桂都大厦，目前产权人为旭日国际集团有限公司（以下简称“旭日国际集团”)、深圳市明珠来利实业有限公司(以下简称“明珠来利公司”）及广西商务厅驻深办三方。在长建物业公司未能提出充足证据证明广西商务厅驻深办曾经且目前仍对长建物业公司有明确授权委托，或由前述三方产权人共同与长建物业公司签订《物业服务管理合同》的前提下，一审认定广西商务厅驻深办接受长建物业公司提供的物业管理服务，且除中央空调费外并无其他异议从而得出长建物业公司有权收取中央空调费的事实认定，不符合客观实际。事实上，广西商务厅驻深办已经通过多种渠道、多次向长建物业公司提出包括但不限于中央空调费的异议意见。二、广西商务厅驻深办未使用中央空调，无需承担相关款项的缴纳责任。1.广西商务厅驻深办与长建物业公司之间从未签订物业服务合同，未建立物业服务合同关系，中央空调费属于市场调节范畴，在业主与物业公司未签订物业服务合同就相关费用约定在先的情况下，长建物业公司主张的11元中央空调费属于长建物业公司单方确定并强行摊派给广西商务厅驻深办的收费标准，没有合同依据。2.广西商务厅驻深办已经在一审过程中提交充足证据，证明桂都大厦6-9楼安装了外挂空调，从未使用中央空调。一审法院亦已明确广西商务厅驻深办是否使用中央空调，应当由长建物业公司提交证据证明。在长建物业公司未能举证证明广西商务厅驻深办实际使用了中央空调的情况下，应当承担举证不能的后果。在此情况下要求上诉人或租户承担中央空调维护费，与客观情况不符。3、一审法院判令广西商务厅驻深办按照2.4元/平方米的标准支付中央空调维护费及相应利息的依据不足。上诉人长建物业公司上诉请求：1.撤销原判第一、第二、第四项判决，改判支持长建物业公司的原审反诉请求；2.撤销原判关于原审反诉费由长建物业公司承担的判项，判令广西商务厅驻深办承担本案一、二审全部案件受理费。主要事实及理由：一、原审判决错误分配举证责任，认定广西商务厅驻深办未实际使用中央空调，没有充分证据证明。1.原审判决对举证责任的分配错误，“未实际使用中央空调”的证明责任，应当由广西商务厅驻深办承担。原审法院在判断该事实时，错误分配诉讼当事人的举证责任，导致认定事实错误。长建物业公司认为，证明案涉6-9层房屋没有使用中央空调的举证责任，应当由广西商务厅驻深办承担。广西商务厅驻深办以其“未实际使用6-9层的中央空调”为由，提出了请求法院判令其“无须支付案涉楼层的中央空调费”的诉讼请求。根据民事诉讼法和最高人民法院规定的证据规则，广西商务厅驻深办依法需对其“未实际使用6-9层的中央空调”的事实和“无须支付案涉楼层的中央空调费”诉讼请求，承担举证责任，法庭不能违反这一举证规则，将对该事实的证明责任倒置，分配给长建物业公司。长建物业公司在原审诉讼中，已举证证明桂都大厦安装了中央空调系统、该系统已安装至案涉楼层且正常运行，就足于证明对案涉楼层提供了中央空调服务。至于大厦中央空调费水电费和维护费的多少，主要取决于系统主机及水塔的运行时间和维护频率，个别用户或楼层使用或未使用中央空调，不会减少大厦中央空调实际使用的水电量和维护费的支出。事实上，大厦中央空调费包括水电费和维护费，是由整栋大厦的所有用户按照使用楼宇的面积平均分配的，无法确定各使用人的具体的实际用电量或用水量。因此，各使用人有无使用中央空调、使用中央空调的时间长短，只有各用户才能证明。换言之，“未实际使用6-9层的中央空调”的事实，应当由广西商务厅驻深办承担举证责任。2.广西商务厅驻深办在原审诉讼中提交的《公证书》及所附外挂空调的照片，不能证明案涉6-9层房屋没有使用中央空调。首先，《公证书》所附的照片，已证明案涉第6-9层及第10层楼房均已安装中央风机房，且风机房内中央空调系统的空调送风管道清晰存在，表明桂都大厦的中央空调系统已安装至案涉楼层。其次，《公证书》的附件照片称案涉第6-9层风机房内“不存在中央空调电源开关”，只能证明公证员拍照时（2018年7月27日10时46分）“不存在中央空调电源开关”。但本案的事实是：案涉第6层从2019年4月起已开始缴交中央空调费，案涉第7、第8层从2019年6月起已开始缴交中央空调费，案涉第9层从2018年8月1日起就已开始缴交中央空调费。可见，广西商务厅驻深办提交的《公证书》及照片，充其量只能证明在2018年7月27日10时46分公证员拍照时刻的情况，但不能证明在此之前或此后是否存在中央空调电源开关的情况，因而无法证明案涉6-9层在欠费时段内有无使用中央空调。再次，《公证书》的附件有关外挂空调机的照片，同样不能证明广西商务厅驻深办对案涉6-9层楼房没有使用中央空调。《公证书》只是证明公证员拍照时（2018年7月27日10时46分）“桂都大厦楼梯外侧第6层至第9层处的空调室外机真实存在”，但没有证明每层有多少台，这些外机合计有多少功率，能否保证为每层1307平方米房屋供应足够的冷气,也没有证明这些空调是能够运行还是已损坏不能运行等具体情况，更不能证明在案涉楼房的欠费时段内，案涉楼房仅仅使用这些外挂空调而没有使用大厦的中央空调。因此，广西商务厅驻深办应承担举证不能的责任。二、原审判决广西商务厅驻深办无须支付中央空调水电费（仅仅须支付中央空调维护费)，没有法律依据。1.广西商务厅驻深办即使安装了外挂空调，也不能成为免交费的合法理由。首先，广西商务厅驻深办即使安装了外挂空调，也必须举证证明其不是擅自安装，或长建物业公司同意其安装外挂空调机免交中央空调费的证据，才能具有免交费的理由。其次，安装了中央空调系统的商业办公楼，在该楼宇内的业主、租户、房屋使用人，均必须按照规定大厦物业管理处的规定或物业服务合同的约定缴交中央空调费，这是所有商业办公楼宇的普遍适用的规则。只有这样做，才能维持大厦中央空调系统的正常运行，保障大厦全体使用人的办公需要。2.原审判决广西商务厅驻深办无须支付中央空调水电费（仅仅须支付中央空调维护费)，违反了法律公平、正义原则。首先，关于桂都大厦的中央空调费每月11元，（其中含维护费2.4元、水电费8.6.元）的规定，是在1999年7月桂都大厦刚交付使用时由原桂都大厦的原物业管理单位确定的。长建物业公司在（2012)深罗法民三初字第1319号和（2012）深中法房终字第995号案向广西商务厅驻深办追讨2008年前的中央空调费诉讼中，确定中央空调维修费的构成（每月维护费2.4元、水电费8.6.元)，主要是鉴于当时大厦的中央空调系统运行不到10年，更换零件等维护费用相对较低而确定。但从2009年起，大厦的中央空调系统运行已超过10年，中央空调系统须不时更换零件，维保密度大幅增加，维护费也大量增加。事实上，从2009年起，在大厦中央空调费（每月11元）中，超过百分之六十的费用用于更换中央空调的损坏零件和日常维护。因此，每月2.4元的中央空调维护费，根本不足于支付中央空调维护费，原审法院判决广西商务厅驻深办支付2009年至2019年间每月2.4元的中央空调维护费，显失公平。其次，如前所述，广西商务厅驻深办不能证明在案涉楼房的欠费时段内，没有使用大厦的中央空调，原审判决在没有充分证据的情况下认定广西商务厅驻深办没有使用大厦的中央空调从而无须支付中央空调水电费，实际等同于对这种无视物业管理规则、无视大厦管理秩序的无理行径的支持。因此，这一判决，违反了法律的公平正义原则。3、原审法院参照（2012）深中法房终字第995号判决对本案作出判决，没有法律依据。广西商务厅驻深办为了支持其无理诉求和无理抗辩意见，在原审诉讼举证期届满后又提交了（2012）深中法房终字第995号判决，引导原审法院参照上述第995号判决对本案作出裁判。在本案中，虽然原审判决书中没有直接引用上述第995号判决，但实际上已参照上述第995号判决的判由对本案作出裁判。上诉人认为，原审判决机械地套用上述第995号判决的判由对本案作出裁判的做法，是错误的。三、原审判决关于反诉受理费由长建物业公司承担的判项不恰当，恳请二审法院予以纠正。原审判决上诉人承担原审反诉案件受理费，违反了案件受理费的承担原则。原审判决驳回了广西商务厅驻深办的本诉请求，判决广西商务厅驻深办承担本诉案件受理费，这是正确的。原审已判决广西商务厅驻深办向长建物业公司支付拖欠的中央空调维护费，即使对长建物业公司要求支付的数额，没有全部支持，也表明广西商务厅驻深办已败诉，依法应当由败诉方承担反诉的案件受理费。广西商务厅驻深办针对长建物业公司的上诉答辩称，第一，未实际使用中央空调是消极的事实的举证，理应由长建物业公司承担；第二，其对于长建物业公司作为桂都大厦物业服务单位一直是不予认可的；第三，原深圳中院的判决阐述得很清楚，在广西商务厅驻深办并未实际使用中央空调的情况下要求其承担所谓的中央空调水电费是没有事实和法律依据的。请求支持其上诉请求。长建物业公司针对广西商务厅驻深办的上诉答辩称，一、关于长建物业公司管理桂都大厦有无经过合法授权的问题，在原审时已经查明清楚，其管理桂都大厦得到了最大的业主和广西商务厅驻深办的同意。除了现在的几层没有缴费的，其他楼层都是按期缴费的，这是没有异议的。虽然广西商务厅驻深办没有直接跟我们签订合同，但事实上，广西商务厅驻深办及其租户实际接受了长建物业公司提供的物业服务，这些中央空调费的收费依据是1999年业主制定的桂都大厦物业管理条例当中所规定的，20年来一直在执行，收费的依据一直张贴在桂都大厦大堂、电梯里，广西商务厅驻深办也一直按照该收费规定缴纳管理费等。二、广西商务厅驻深办以其已经装了外挂空调，故未使用中央空调的证据是不能成立的，因为即使其安装了外挂空调，也无法证明其未使用中央空调，一审法院没有查明对方安装的外挂空调有无实际使用，只是拍了照片，但该证据根本无法证明外挂空调有在使用。因此，我方认为对方提出的理由以及证据均不能成立。三、我们认为原审法院判决依据2.4元的标准收取空调费维护费，是参照了（2012）深中法房终字第995号判决，当时广西商务厅驻深办还没有入伙，最终最高法院也已经确认了其于2008年8月份才入伙，所以当时深圳中院跟我们做工作，称因其没有实际入伙，所以从法律上判断，其应当支付费用。本案所涉及的情况是故意违约，也就是说广西商务厅驻深办跟自己的客户签订合同约定租户交的中央空调费需要交给自己，但是广西商务厅驻深办并没有将中央空调费交给我方，这与（2012）深中法房终字第995号判决的情况是不一样的，因此我方认为广西商务厅驻深办的上诉理由是不能成立的，恳请二审法院支持我方的上诉请求。广西商务厅驻深办向一审法院起诉请求：1、判令原告就中央空调费6456867.35元既无需承担支付责任，也无需承担连带责任;(空调费6456867.35元自2009年1月1日至2019年5月31日)；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。长建物业公司向一审法院反诉请求：1、驳回被反诉人的本诉诉讼请求，并判令被反诉人立即向反诉人支付其拖欠的桂都大厦中央空调费6456867.35元（暂计至2019年5月31日）,并按照人民银行同期贷款逾期还款利率标准，支付该款项从拖欠之日起至清偿完毕之日止的逾期付款利息。（暂计算至2019年5月31日，约160万元）。2、判令被反诉人承担本案本诉和反诉的案件受理费等诉讼费用。一审法院认定事实，1.位于深圳市××春风路桂都大厦，是原告与案外人深圳市晟长房地产有限公司（原名称为广东长城建设深圳公司，以下简称“晟长房地产公司”)于1994年合作开发建设。桂都大厦于1998年竣工后交付使用。桂都大厦竣工后，部分房产由原告分得，部分房产由晟长房地产公司分得，晟长房地产公司将其分得的房产分别转让于旭日国际集团有限公司（以下简称“旭日国际集团”）及深圳市明珠来利实业有限公司（以下简称“明珠来利公司”)。目前桂都大厦的产权人为旭日国际集团、明珠来利公司以及原告共三方，所占的产权份额分别为53.67%、23.27%、23.06%。因合作开发桂都大厦，原告曾与晟长房地产公司产生合作开发房地产纠纷。2001年11月6日，最高人民法院作出（1999)民终字第178号民事判决，判决桂都大厦第5、6、7、8、9、10层及在第11层南向部分的建筑面积共计8525平方米和地下室第一层南向的建筑面积共计8525平方米和地下室第一层南向建筑面积1214平方米，除第5、6、7层共计4100平方米公共设施用房建筑面积的使用及建筑、地价成本归属问题，由双方另循途径解决外，其余面积归广西商务厅驻深办所有。因广西商务厅驻深办在该大厦验收合格交付使用后，未向负责管理该大厦的晟长房地产公司缴纳其拥有产权的8、9、10层及在第11层南向部分的建筑面积共4425平方米房产的物业费、中央空调维护费及房产的本体维修基金等费用，晟长房地产公司于2003年5月27日向深圳市中级人民法院起诉，请求判令广西商务厅驻深办支付上述4425平方米房产的物业费、中央空调维护费、房产本体维修基金等费用。该案经一审、二审后，广东省高级人民法院于2004年3月23日作出（2004)粵高法民一终字第9号民事判决，认为桂都大厦是晟长房地产公司与广西驻深办合作开发建设的楼房，双方均是该楼房的建设单位，该大厦第8、9、10层和第11层南向共4425平方米房产已经最高人民法院终审判决确权归广西商务厅驻深办所有。根据相关物业管理法规的规定，对于已竣工、已纳入物业管理的楼房，建设单位或业主或使用人应当交纳物业费、大厦本体维修基金及中央空调维护费。据此判决广西商务厅驻深办于该判决生效之日起10日内晟长公司支付桂都大厦4425平方米房产的物业费和中央空调维护费（从1998年9月1日起，物业费每月6.5元/平方米的标准计算，中央空调维护费按每月2.4元/平方米的标准计算）及本体维修基金（从1999年10月1日起，本体维修基金按每月0.35元/平方米的标准计算）。该判决发生法律效力后，广西商务厅驻深办向最高人民检察院申诉。经最高人民检察院抗诉，广东省高级人民法院于2005年9月22日作出（2004)粵高法民一申字第1188号民事裁定，决定对本案进行再审，于2008年12月9日作出（2005)粵高法审监民再字第280号民事判决，维持（2004)粵高法民一终第9号民事判决。最高人民法院于2010年12月18日作出（2010)民再字第1号民事判决，确认了原告享有上述桂都大厦房产23.06%产权，包括享有涉案的桂都大厦6-9楼房屋产权，桂都大厦6-9楼每层面积均为1370.08平方米。目前原告所有的房产尚未取得房地产证。原告自2001年2月起使用桂都大厦6楼房产，于2011年11月17日起使用桂都大厦7楼房产，于2008年3月起使用桂都大厦8楼、9楼。2.桂都大厦竣工并交付使用之后，原由桂都大厦的开发商晟长房地产公司进行前期物业管理。2008年12月20日，被告与晟长房地产公司签订《桂都大厦物业管理服务交接合同》，约定晟长房地产公司将桂都大厦委托被告进行物业管理，此后被告于2009年1月进场管理。2010年7月26日，桂都大厦的现业主之一明珠来利公司作为委托方，被告作为受委托方，双方签订《桂都大厦物业管理服务合同》，约定明珠来利公司委托被告对桂都大厦进行前期物业管理，合同的期限自2010年8月1日至2015年7月31日止，其中桂都大厦4楼以上的中央空调运行费按每月每平方米人民币11元收取。2015年6月23日，明珠来利公司作为委托方，被告作为受委托方，再次签订《桂都大厦物业管理服务合同》，约定明珠来利公司委托被告对桂都大厦实行前期物业管理，其中桂都大厦4楼以上的中央空调运行费按每月每平方米人民币11元收取，合同期限自2015年8月1日至2020年7月31日止。3.由于原告没有向被告支付涉案桂都大厦6-9楼的空调费,被告自2012年开始每年不间断的向原告发函催缴。原告认为涉案房产没有使用空调，无须向被告支付空调费，即使要支付也应先向租户主张空调费，故此提起本案诉讼。被告则提起相应反诉。4.关于空调费的标准，被告主张依据每月11元/平方米计收空调费依据充分，主要理由是：（1)1999年7月12日，晟长房地产公司已经与旭日国际集团签订了《桂都大厦物业管理暂行条例》，约定了空调费为每月11元/平方米。（2)被告与明珠来利公司签订的两份前期物业管理合同均约定了空调费为每月11元/平方米。（3)被告称，桂都大厦自竣工以来四楼以上房产一直是按照每月11元/平方米的标准缴纳空调费的。原告则称其没有使用涉案桂都大厦6-9楼的中央空调，无须承担空调费。原告为证明其无须向被告支付空调费或仅需支付部分的空调费，向一审法院提交了（2012)深罗法民三初字第1319号民事判决书和深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第995号民事判决书。上述判决载明：2012年桂都大厦的前物业管理单位晟长房地产公司曾以其作为原告，以广西商务厅驻深办为被告，以广西商务厅驻深办拖欠桂都大厦8、9、10以及11楼南向房产的空调费为由，向一审法院提起了（2012)深罗法民三初字第1319号民事诉讼，要求广西商务厅驻深办以人民币11元/平方米的标准支付空调费。一审法院一审支持了晟长房地产公司的诉讼请求，广西商务厅驻深办不服，上诉至深圳市中级人民法院。2013年12月6日，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第995号民事判决，认为“涉案房产第8、9层在安装了外挂空调的情况下，是否使用了中央空调,应当由晟长房地产公司提交证据证明，晟长房地产公司未能举证证明广西商务厅驻深办在实际使用了中央空调，应当负担举证不能的后果。一审法院认定涉案房产第8、9层在实际使用后至2008年12月31日期间并未使用中央空调，广西驻深办无需就涉案房产的第8、9层向晟长房地产公司支付上述期间中央空调水电费”，并作出改判：判定广西商务厅驻深办按2.4元/月/平方米的标准向晟长房地产公司支付中央空调维护费，驳回晟长公司要求广西驻深办按每月8.6元/平方米的标准支付中央空调水电费的诉讼请求。被告在本案中称，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第995号民事判决是基于调解基础作出的，与本案没有关联性。原告在本案中为证明涉案桂都大厦6-9层自行安装了外挂空调，向一审法院提交了现场的公证书及照片。被告对公证书及照片的真实性认可，但对其证明内容不予认可。原告为证明涉案桂都大厦6-9层存在自行安装的外挂空调，还提供了部分证人证言，被告则对该证人证言真实性、合法性均不予确认，且认为证人未出庭，不应作为证据采纳。5.被告在本案中主张，明珠来利公司委托其对桂都大厦进行前期物业管理是取得了桂都大厦三个业主的共同同意的。原告则主张是明珠来利公司委托被告进行管理的，没有经得原告以及旭日国际集团的授权。被告为证明明珠来利公司委托其进行物业管理，向一审法院提交了由被告于2018年8月22日作出的《关于广州长建物业管理有限公司深圳分公司对桂都大厦物业事实(实际）管理的说明》，该说明载明“广州长建物业管理有限公司深圳分公司自2008年8月从原开发商深圳市晟长房地产开发责任有限公司，接管桂都大厦物业服务管理工作，自接管桂都大厦物业以来，得到了各业主的广泛认可和支持。因桂都大厦只有3个业主，其中两个业主因产权及其他历史遗留问题有分歧，导致无法签订物业服务管理委托合同，但三个业主现均认同“广州长建物业管理有限公司深圳分公司”对桂都大厦物业的（实际）事实管理，并如期缴交物业管理费、水电费等费用。上述说明可以在社区及街道得到证实。”该说明的下方分别由深圳市罗湖区南湖街道办事处嘉南社区工作站以及深圳市罗湖区南湖街道办事处签章确认，并签署“经核实，辖区桂都大厦现由广州长建物业管理有限公司深圳分公司管理及服务”的意见。原告为反驳上述《关于广州长建物业管理有限公司深圳分公司对桂都大厦物业事实（实际）管理的说明》的内容，向一审法院提交了加盖有深圳市南湖街道办事处嘉南社区工作站以及南湖街道办事处公章的声明，该声明载明：“我单位在《关于广州长建管理有限公司深圳分公司，对桂都大厦物业事实（实际)管理的说明》上签署‘经核实，辖区桂都大厦现由广州长建物业管理有限公司深圳分公司管理及服务的意见’仅对桂都大厦的物业服务事实管理进行认定，不对服务质量等其他事项进行定性”。6.被告在本案诉讼中明确其反诉所主张的桂都大厦6-9楼中央空调费人民币6456867.35元，具体包括：桂都大厦6楼，面积1370.08平方米，应缴时间2011年2月1日至2019年3月31日，总金额为人民币1476946.24元；桂都大厦7楼，面积1370.08平方米，应缴时间2011年11月17日至2019年5月31日，总金额为人民币1362909.91元；桂都大厦8楼，面积1370.08平方米，应缴时间2009年1月1日至2019年5月31日，总金额为人民币1883860元；桂都大厦9楼，面积1370.08平方米，应缴时间2009年1月1日至2018年7月31日，总金额为人民币1733151.2元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的主要争议焦点包括：一、被告是否有权收取中央空调费；二、中央空调费应按什么标准收取；三、在涉案房产存在出租的情况下，原告作为业主应否缴纳中央空调费。关于本案的争议焦点一，一审法院认为，桂都大厦原由桂都大厦的开发商之一晟长房地产公司进行前期物业管理。2008年10月13日，晟长房地产公司与被告签订了《桂都大厦物业管理服务交接合同》，约定晟长房地产公司将桂都大厦委托被告进行物业管理，此后被告于2009年1月至今对桂都大厦进行物业管理。晟长房地产公司将其合作建房分得的房产分别转让于旭日国际集团和明珠来利公司之后，明珠来利公司亦与被告签订了《桂都大厦物业管理服务合同》，约定明珠来利公司委托被告对桂都大厦进行前期物业管理。原告作为桂都大厦的合作开发方及目前桂都大厦的三个业主之一，虽从未与被告签订物业管理服务合同，但其接受了被告提供的物业管理服务，且除涉案的桂都大厦6-9楼房产的中央空调费尚存争议之外，原告对被告为桂都大厦提供物业管理服务并无异议，因此，被告有权收取中央空调费。关于本案的争议焦点二，一审法院认为，根据原告提交的公证书及相关照片，桂都大厦6-9楼安装了外挂空调。在桂都大厦6-9楼安装了外挂空调的情况下，是否使用了中央空调，应当由被告提交证据证明，被告未能举证证明广西驻深办在实际使用了中央空调，应当负担举证不能的后果。一审法院认定桂都大厦6-9楼在涉案期间并未使用中央空调，广西驻深办无需按每月8.6元/平方米的标准就桂都大厦6-9楼支付上述期间中央空调水电费。虽然原告无需支付中央空调水电费，但中央空调维护费属于业主应当分摊的物业管理费用范畴，原告作为桂都大厦的业主，仍需按每月2.4元/平方米的标准分摊中央空调维护费。关于本案的争议焦点三，一审法院认为，我国《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据上述规定，业主负有向物业公司支付物业管理费用的约定和法定义务；而在业主与物业承租人约定由承租人缴纳物业服务费的情况下，物业服务公司可以选择要求物业承租人支付物业服务费用并要求业主承担连带责任，也可以仅要求业主支付物业服务费。本案中，被告作为物业公司，仅要求作为业主的原告支付空调维护费并无不当。原告要求判令其无需向被告支付中央空调维护费也无需承担连带责任的诉讼请求，不予支持。经一审法院核对，原告应按每月每平方米2.4元的标准向被告支付桂都大厦6-9楼自2009年1月1日至2019年5月31日止中央空调维护费1408771元。利息是拖欠金钱债务的法定孳息，原告应向被告支付拖欠中央空调维护费1408771元的利息。被告的其他反诉请求，亦不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告广西壮族自治区商务厅驻深圳办事处应于判决生效之日起十日内向被告广州长建物业管理有限公司深圳分公司支付桂都大厦6-9楼自2009年1月1日至2019年5月31日止的中央空调维护费人民币1408771元。二、原告广西壮族自治区商务厅驻深圳办事处应于判决生效之日起十日内按中国人民银行规定的同期贷款利率标准向被告广州长建物业管理有限公司深圳分公司支付拖欠上述中央空调维护费人民币1408771元的利息（利息逐月以桂都大厦6-9楼在2009年1月1日至2019年5月31日期间每月所欠中央空调维护费的数额为基数，从次月1日开始计算，计至判决确定的付款之日。桂都大厦6-9楼在2009年1月1日至2019年5月31日期间每月所欠的中央空调维护费，应根据下述面积、时间、单价确定：桂都大厦6楼，面积1370.08平方米，欠费时间为2011年2月1日至2019年3月31日，中央空调维护费为每月每平方米2.4元；桂都大厦7楼，面积1370.08平方米，欠费时间2011年11月17日至2019年5月31日，中央空调维护费为每月每平方米2.4元；桂都大厦8楼，面积1370.08平方米，欠费时间为2009年1月1日至2019年5月31日，中央空调维护费为每月每平方米2.4元；桂都大厦9楼，面积1370.08平方米，欠费时间为2009年1月1日至2018年7月31日，中央空调维护费为每月每平方米2.4元）。三、驳回原告广西壮族自治区商务厅驻深圳办事处的诉讼请求。四、驳回被告广州长建物业管理有限公司深圳分公司的其他反诉请求。案件本诉受理费56998元，由原告广西壮族自治区商务厅驻深圳办事处承担。本案反诉受理费34099元，由被告广州长建物业管理有限公司深圳分公司承担。二审中，双方当事人均未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为，一、广西商务厅驻深办是否应向长建物业公司支付中央空调费；二、原判对广西商务厅驻深办应付的中央空调费认定是否正确。关于焦点一，广西商务厅驻深办上诉称其与长建物业公司未签订书面的《物业服务管理合同》，长建物业公司无权对涉案桂都大厦进行管理，更不应向长建物业公司支付中央空调费，本院认为，涉案桂都大厦的业主除广西商务厅驻深办外，还有旭日国际集团、明珠来利公司，旭日国际集团、广西商务厅驻深办两个业主因产权及其他历史遗留问题有分歧，导致无法与物业管理公司签订物业服务管理委托合同，明珠来利公司已与长建物业公司签订了《桂都大厦物业管理服务合同》，委托长建物业公司对桂都大厦进行物业管理，事实上，桂都大厦也是由长建物业公司进行管理，广西商务厅驻深办的租户也实际向长建物业公司缴纳物业管理费，故广西商务厅驻深办虽未与长建物业公司签订书面的《物业服务管理合同》，但双方事实上已形成物业服务合同关系，故广西商务厅驻深办理应向长建物业公司支付中央空调费。关于焦点二，长建物业公司上诉主张广西商务厅驻深办应按每月每平方米11元的标准支付中央空调费，根据广西商务厅驻深办提交的公证书及相关照片，桂都大厦6-9楼安装了外挂空调。在桂都大厦6-9楼安装了外挂空调的情况下，是否使用了中央空调，应当由长建物业公司提交证据证明，长建物业公司未能举证证明广西驻深办在实际使用了中央空调，应当负担举证不能的后果。故原判确定广西商务厅驻深办按每月2.4元/平方米的标准承担中央空调维护费较为合理。综上所述，广西商务厅驻深办、长建物业公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34958元（广西商务厅驻深办已预交17479元、长建物业公司已预交17479元），由广西商务厅驻深办负担17479元，长建物业公司负担17479元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年四月二十六日书记员 陈秀丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。