上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初96号原告：上海麦威尔餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代理人：徐敏，董事长。委托诉讼代理人：徐宇洋，上海申有律师事务所律师。被告：上海上谦餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室。法定代理人：李渊林，经理。委托诉讼代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，上海汉盛律师事务所律师。原告上海麦威尔餐饮管理有限公司与被告上海上谦餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告上海麦威尔餐饮管理有限公司(以下简称麦威尔公司)的委托诉代理人徐宇洋、被告上海上谦餐饮管理有限公司(以下简称上谦公司)的委托诉讼代理人陈广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦威尔公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告恢复原状费用150,000元；2.要求被告支付原告垫付公共事业费21,1974.20元；3.要求被告支付原告延迟付租金按当月日租金的双倍计算逾期104天的违约金计943,703.93元；4.要求被告支付延迟交付房屋当月日租金的双倍计算逾期6天的违约金43,998元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年1月签署了上海市房屋租赁合同,约定，原告将位于上海市龙华西路XXX号一楼(部分，以下简称系争房屋)出租给被告经营使用,按月支付租金,先付后用,每月15日支付下月租金,租期届满日为2019年8月31日,租期届满当日,被告应恢复原状交还房屋,并在期限届满之日起一个月内迁出注册公司。签约后,原告于2013年2月4日交付系争房屋,之后,被告便于经营,指示相关人士在系争房屋注册成立了上海丽渊餐饮管理有限公司第一分公司,自租赁合同履行之初,便由被告与上海丽渊餐饮管理有限公司第一分公司共同履行租赁合同。被告在履约期间,多次延期支付租金,已然违约,应按约定日租金的双倍支付迟延支付租金违约金。2019年8月31日租约届满,双方不再续约,被告未按照约定恢复原状,也没有按照约定时间交还房屋,同时,也没有按照约定时间迁出上海丽渊餐饮管理有限公司第一分公司注册地,并在交还房屋时,拖欠了公用事业费人民币211,974.20元、原告为了恢复系争房屋原状,委托他人进行了恢复施工,为此支付了工程费人民币150,000元,根据租赁合同的约定,该笔费用应由被告承担。原告为了维护自身的合法权益,特向贵院提出诉讼,望贵院判如所请。上谦公司辩称，关于诉请1，2019年9月6日双方在交房时签订房屋确认，恢复原状费用是11万元，不是15万元。关于诉请2，虽然合同如此约定，但是原告没有要求被告支付公共事业费的主体资格，房屋确认书也没有约定公共事业费；关于诉请3-4，被告基于确认书，将房屋交付给原告，同时也去注销了公司，确认书实际得到了履行，且合同对违约金的约定，是补偿损失规则，应该由原告举证具体的损失，另外违约金问题在双方交房同时已经达成一致意见，3年的总租金不是要求被告一次性支付的，被告应支付的租金是11万元，合同履行过程中，租金有提前支付，有迟延支付，不是原告所述被告严重缺失诚信的情形，日利率达到6%标准过高，结合2019年9月6日房屋确认书，双方有了新的约定，故不同意原告的诉请3-4。本院经审理认定事实如下：2013年1月，麦威尔公司(甲方)与上谦公司(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定，一、(一)房屋基本情况，出租房权利人为极速有限公司，房屋座落：上海市徐汇区龙华西路XXX号一楼(部分),建筑面积：约1218平方米(已包含楼梯等公共部位分摊面积),其中本租约内净面积约799平方米(见附件平面图)；二、租赁用途，(一)乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为上上谦串串香火锅餐饮使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；…三、交付日期和租赁期限，(一)……房屋租赁期自2013年4月1日起至2019年8月31日止；(二)租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前1个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同；四、租金、支付方式和限期，(一)甲、乙双方约定,该房屋每月起租租金总价为100,000元,先付后用；房屋租金支付期按1个月支付,即付1押2；第一年至第三年房租为100,000元/月;第四年(2016年4月1日起)的月租金为110,000元/月直至租期结束,以上租金包括所租用范围内的物业管理费,均不含税金；…(二)本合同签订后乙方应支付首期押金和租金共30万元，…以后应于每期租金开始日前15日前向甲方支付租金,遇节假日向前顺延。逾期支付的,逾期一日,则乙方需按所拖欠实际日期的日租金的双倍支付违约金；……五、保证金和其他费用，(一)…乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为2个月的租金即200,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据；(二)…合同期内,除甲方书面同意外,乙方所缴纳的保证金不能冲抵任何乙方在租赁期内应缴纳之费用；租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外,在乙方出具其注册地非在本合同约定租赁地址的官方证明的三十日内无息退还；同时,乙方应当返还甲方已出具的租赁保证金收款凭证；(二)租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。消防维护等费用由使用各方按面积分摊；其他有关等费用,由甲方承担；七、房屋返还时的状态，(一)除甲方同意乙方续租并商妥续租条款外,乙方应在本合同的租期届满之日(即2019年8月31日)返还该房屋,未经甲方同意而逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按当年每日租金价格的双倍向甲方支付该房屋占用期间使用费；(二)乙方返还该房屋时该房屋应恢复原状。返还时该房屋需经甲方验收后方可确认。此外甲乙双方需相互结清各自应当承担的费用；九、解除本合同的条件，…(二)甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的6倍支付违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；…5、乙方逾期不支付租金超过30日的；乙方未按时全额缴纳租赁保证金(押金)或租赁合同期内,保证金不足的情况发生时,乙方未能在30日内补足的;十、违约责任，…(七)在租赁合同终止乙方交还房屋时,如该房屋经甲方验收后发现处于不能正常使用或严重损坏的状态,则其给甲方造成的损失由乙方负责赔偿,该违约金不足以弥补甲方损失的,甲方有权继续追索；十二、其他条款，…(七)乙方及其他相关人士在本合同内租用地址上成立的公司,在成立后也承担本合同的权利和义务。合同签订后，2013年2月4日，双方签订拆除工程现场验收确认并场地移交单，内容为，经相关各方对拆除工程现场(龙华西路XXX号)一楼“上上谦”餐饮公司承租区域,进行实地检查验收,认为(以“上上谦”为主)：本次装修前的相关拆除工程已经符合“上上谦”装修进场的标准,同意验收合格并同时接收本现场场地。2013年3月3日、3月6日、3月22日，被告分别向原告支付租房押金计20万元。2013年7月10日，被告出具收条，收到麦威尔同意书1份及房地产权证1份。合同履行过程中，根据合同“租金应于每期租金开始日前15日前”约定，被告存在延迟支付租金的情形，其中，被告于2016年8月30日支付2016年9月1日至30日的租金11万元，于2016年9月23日支付2016年10月1日至31日的租金11万元，于2016年10月26日支付2016年11月1日至30日的租金11万元，于2016年11月23日支付2016年12月1日至31日的租金11万元，于2016年12月29日支付2017年1月1日至31日的租金11万元，于2017年1月20日支付2017年2月1日至28日的租金11万元，于2017年2月21日支付2017年3月1日至31日的租金11万元，于2017年3月21日支付2017年4月1日至30日的租金11万元，于2017年4月19日支付2017年5月1日至31日的租金11万元，于2017年6月16日支付2017年7月1日至31日的租金11万元，于2017年7月18日支付2017年8月1日至31日的租金11万元，于2017年9月20日支付2017年10月1日至31日的租金11万元，于2017年10月19日支付2017年11月1日至30日的租金11万元，于2017年11月17日支付2017年12月1日至31日的租金11万元，于2017年12月19日支付2018年1月1日至31日的租金11万元，于2018年1月16日支付2018年2月1日至28日的租金11万元，于2018年7月18日支付2018年8月1日至31日的租金11万元，于2018年10月19日支付2018年11月1日至30日的租金11万元，于2019年3月11日支付2019年3月1日至31日的租金11.0001万元，于2019年3月18日支付2019年4月1日至31日的租金11.0002万元。2018年12月18日，原告发出租金及水电变更告知函，内容为，由于出租方“上海麦威尔餐饮管理有限公司”将提前注销，故对乙方房租和水电供给渠道及使用费用支付进行相应变更，1.自2019年2月1日起贵司应支付的房租计11万元整(即应于2019年1月15日前支付之下月房租,以后均同),由承租方(乙方)直接支付给现出租方指定的收款方：上海锦龙物业管理有限公司,原合同其余条款继续履行…3、自2018年12月25日起的水电使用费用,由承租方直接支付给现出租方指定的收款方：上海锦龙物业管理有限公司…。2018年12月28日，原告发出支付账户变更通知函。2019年1月28日，原告发出租金变更告知函给承租方“上海丽渊餐饮管理有限公司”，房租支付自2019年3月日起直接支付给现出租方指定的收款方“宏璟投资顾问(上海)有限公司”，原合同其余条款继续履行，至2018年12月25日起的水电使用费用直接支付给指定收款方“上海锦龙物业管理有限公司”。2019年6月19日，原告向上海丽渊餐饮管理有限公司暨上海上谦餐饮管理有限公司发出合约到期不再续约告知函，内容为，贵司与上海麦威尔餐饮管理有限公司(以下简称我司)签订的位于上海市徐汇区龙华西路XXX号一楼一1室《房屋租赁合同》将于2019年8月31日到期,根据房屋权利人要求,原合约到期将不再续租,并就相关事项函告…。2019年8月23日，原告向上海丽渊餐饮管理有限公司暨上海上谦餐饮管理有限公司发出关于龙华西路XXX号一楼上上谦火锅商户即将违约的风险提示函，内容为，1、…请贵司务必于2019年8月31日前与我司办理相关交接手续,按合同要求交还物业；2、…如贵司未能在2019年9月1日交房时将返还物业内的装修拆除至合同约定的交房毛坯状态,该物业内的一切建筑装饰及设施设备,我司将作为遗弃物代为处置,后续如所发生的一切违约责任由贵司承担,可能包括但不限于拆除期间的房屋占用费、设施设备及建筑垃圾的外运费用、物业内的装修及设备拆除费用、可能的仓储保管费用及相应违约金等。(预计拆除费用详见本函附件)；3、…整个租赁期间发生延迟逾期租金支付共计45次累积378天,合计发生逾期违约金高达3,189,743.77元,请贵司于2019年8月31日交房前付清所欠的滞纳金、违约金及其他相关费用；4、…请贵司于2019年9月30日前将贵司相关证照注销或迁移,并提供相应迁出或注销的证明文件,如逾期未迁出或注销由此产生的包含但不限于物业占用赔偿金、违约金、滞纳金将由贵司承担；尊请贵司慎重对待,严格履行合同规定,务必于2019年9月1日凌晨00点00分前搬离该物业、结清物业水电煤等费用并付清其他所有欠费,配合我司妥善做好相关交接工作。如发生上述违约责任,后果将由贵司全部承担。2019年9月6日，被告的员工在原告出具的2019年9月上上谦电表清单上签字，并注上海上谦餐饮及上海丽渊餐饮管理有限公司承诺以上使用华富大厦一层2019年7月-8月的水电费共计196,892.30元至2019年9月13日向锦龙物业公司结清该费用。当天，原告的工作人员杨海舟与上海丽渊餐饮管理有限公司的工作人员张伟签订房屋交接确认书，约定，上谦餐饮于2019年9月6日交接该物业，该物业内的设施设备上谦餐饮承诺今日内搬离，之后均视为遗弃物由业主自行处理，今日移交该物业为未恢复原状状态；上谦餐饮承诺将于2019年9月30日前，注销或搬离位于该物业的注册公司，提供相应的注销撤销及搬离证明；上海麦威尔餐饮管理有限公司收到相应注销及搬离证明后，扣除物业拆除费用11万元后，收到相应注销材料当日退还上海上谦餐饮管理有限公司押金9万元；上谦餐饮履行以上承诺，付清相应费用，麦威尔退还其押金余额后，原合同全部结束，不再追究上谦餐饮其他责任。2019年9月27日，原告向上海锦龙物业管理有限公司支付费用196,892.30元，备注用途为代丽渊餐饮(上上谦)支付19.6.25-8.31水电费。原告于2019年9月17日支付户名为上海麦乐迪娱乐有限公司燃气费12,965.40元(含违约金64.50元)、于2019年10月18日支付户名为上海麦乐迪娱乐有限公司燃气费2,116.50元(含违约金14.70元)，另查明，2019年9月30日，上海丽渊餐饮管理有限公司第一分公司注销工商及食品经营许可登记手续。以上事实，除双方庭审陈述外，另有上海市房屋租赁合同及场地移交单、收单、支付账户变更通知函、合约到期不再续约告知函、风险提示函、电表清单及垫付记录、记账凭证、付款记录、房屋交接确认书、准予撤销登记书、租金变更函，通知函、收据等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。原告出示的建筑装饰装修室内外复原工程施工合同、拆除工作量清单、拆除工程施工范围及标准、发票、支付凭证等材料，经质证，被告认为，真实性有异议，双方在房屋交接确认书中约定恢复原状费用为11万元，原告与第三方间关系不予认可；本院认为，上述材料真实性无法确认，故不予认定。审理中，原告表示，租赁保证金同意在本案中一并处理。被告曾提起反诉要求返还租赁保证金，因原告同意在本案中一并处理，被告撤回反诉诉讼请求(已口头裁定)。被告表示，关于水电燃气费，如果没有第三方向被告主张权利，认可原告主张的费用，对此，原告表示，原告已经支付了相关费用，如果第三方向被告主张权利，原告承诺支付该笔费用。本院认为，原、被告于2013年1月签订的租赁合同、于2019年9月6日签订的房屋交接确认书系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。租赁合同签订后，双方各自履行合同义务。自2016年8月起，被告陆续逾期支付租金，被告的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。被告未按约履行2019年9月6日在上上谦电表清单上承诺于2019年9月13日前支付水电费196,892.30元的付款义务，也未提供证据证明在2019年9月30日前将注销工商登记手续证明提供给原告，故双方于2019年9月6日签订房屋交接确认书中“上谦餐饮履行以上承诺，付清相应费用，麦威尔退还其押金余额后，原合同全部结束，不再追究上谦餐饮其他责任”之约定条件未成就，被告提出结合2019年9月6日房屋确认书，双方有了新的约定之意见，本院不予采纳。鉴于被告抗辩逾期付款利率标准过高，原告至今未提供其实际损失的相关证据，故原告要求被告支付逾期付租金的违约金、逾期交房违约金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但违约金的数额由本院以双方合同约定的计算标准为依据，以实际损失为基础，兼顾双方在履行合同等综合因素，酌情判处被告支付原告逾期付款违约金283,111元、逾期交房违约金13,200元。原告要求被告支付水电燃气费21,1974.20元，被告表示费用认可，故本院予以支持，由被告支付给原告。关于拆除费用，虽然原告提供了相关的合同及付款凭证，但该合同由原告与案外人签订，对被告没有约束力，且根据双方间房屋交接确认书的约定，拆除费用为11万元，故原告要求被告支付恢复原状费用15万元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，但被告应向原告支付物业拆除费用11万元。关于租赁保证金，原告表示愿意在本案中一并处理，由原告返还给被告，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、上海上谦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付恢复原状费用110,000元；二、上海上谦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付公共事业费211,974.20元；三、上海上谦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付逾期付租金的违约金计283,111元；四、上海上谦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付逾期交房的违约金13,200元；五、上海麦威尔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海上谦餐饮管理有限公司已付租赁保证金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,946元，减半收取计8,473元，由上海麦威尔餐饮管理有限公司负担4,591.40元，上海上谦餐饮管理有限公司负担3,881.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年四月十三日法官助理 金 雯书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。