广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35082号原告（反诉被告）：张政武，男，1971年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳震宇，广东本华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社，住所地广州市白云区人和镇东华南兴东5巷22号。法定代表人：张卫权。委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼迪，广东奔犇律师事务所实习律师。张政武与广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社（以下简称南兴四社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日作出（2019）粤0111民初6929号民事判决书，张政武不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年10月15日作出（2019）粤01民终15607号民事裁定书，以一审法院在未向行政主管本门调查了解涉案房产的权属、规划报建等相关事实的情况下，以涉案厂房未取得建设工程规划许可证为由，确认租赁合同无效，事实不清依据不足为由，裁定撤销（2019）粤0111民初6929号民事判决书，将本案发回本院重审。本院于2019年11月4日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。张政武的委托诉讼代理人宋双双及广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社的委托诉讼代理人杨创铄、张曼迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张政武向本院提出诉讼请求：1．判令南兴四社退还多收的租金49564.8元及相应利息（利息按人民银行同期贷款利率，自2019年3月11日起计至清偿之日止）；2．本案受理费由南兴四社负担。事实和理由：张政武与南兴四社于2017年11月13日签订《华盛路105号厂房租赁合同》，约定租赁期间自2017年11月13日至2037年11月12日，1个月免租期。由于厂房的上一手承租人广州卡迪莲化妆品有限公司于2017年11月12日才开始搬迁，并于同年11月30日才将厂房交付给张政武，按照合同约定，厂房交付给张政武后应给予一个月的免租期，即免租期至2017年12月31日，但南兴四社实际收取了张政武2017年12月13日至同年12月31日期间的租金49564.8元，应予退还。张政武多次追讨，南兴四社不予返还，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。张政武对于南兴四社的反诉请求辩称，租赁合同有效，并且双方已经履行，南兴四社不履行合同，且至今未将厂房的证照移交给张政武，是为了能够收回厂房损害张政武利益，张政武是从三资平台投标承租涉案厂房，张政武认为合同不能解除。由于南兴四社迟迟不交付厂房内电梯的使用手续，张政武确实在工厂内加建了电梯，也为了方便使用，在原有铁棚的基础上加盖了星铁皮屋顶，但并未改变涉案厂房的整体结构。另外，张政武与广州梦幻岛游乐设备有限公司是合伙关系，张政武承租涉案厂房后并未转租给该公司。南兴四社的反诉诉请如下：1、判令解除张政武与南兴四社签订的《华盛路105号厂房租赁合同》；2、判令张政武拆除厂房加建设施，并将厂房恢复原状后交还给南兴四社；3、判令南兴四社无需向张政武退还租赁保证金200000元；4、本案反诉费由张政武负担。事实和理由：张政武通过三资平台竞拍取得南兴四社位于华盛路105号的厂房20年租赁权，2017年11月13日，南兴四社与其签订了租赁合同，合同约定未经南兴四社允许的，不得转租，不得对厂房进行装修或增加设施，否则南兴四社可解除合同并没收保证金。张政武取得涉案房产后，擅自将其转租给广州梦幻岛游乐设备有限公司进行牟利，该司经张政武允许后在厂房内加建了货梯并搭建了星铁瓦棚等违法建设。张政武的行为已构成违约，南兴四社有权解除合同并没收保证金。南兴四社对张政武本诉答辩如下：不同意张政武的本诉诉请，合同约定租赁期间自2017年11月13日起算，给予张政武一个月免租期，免租期是给予张政武搬迁和安装相关机器设备的时间，张政武自2017年11月13日就陆续将机器设备运至厂房内进行安装调试，故不存在其主张的于2017年12月1日才将机器设备搬到厂房内的情况，故我社无需退还租金。双方合同并无约定利息事项，张政武主张利息缺乏依据。本院经审理认定事实如下：张政武与南兴四社于2017年11月13日签订《华盛路105号厂房租赁合同》，双方约定由南兴四社将其位于本市白云区人和镇东华工业区华盛路105号厂房（以下简称涉案厂房）共5163平方米出租给张政武使用，期间自2017年11月13日至2037年11月12日，免租期为1个月；合同签订当天，张政武应向南兴四社支付200000元作为保证金，租赁期限届满后，如张政武无违约行为，保证金退还给张政武，如张政武存在违约行为，南兴四社有权单方解除合同，保证金归南兴四社所有；租金标准为每月每平方米16元，即每月82608元，每三年递增一次，每次递增幅度为前一期的5%，租金按月收取，每月15日前交纳当月租金；如张政武需对租赁物进行装修或增加设施的，必须经南兴四社书面同意，且不得对厂房结构构成影响；未经南兴四社允许，张政武不得转租、转借租赁物。合同另就其他权利义务进行了约定。南兴四社确认其已经收取张政武交付的保证金200000元。涉案厂房上一手承租人为案外人广州卡迪莲化妆品有限公司（以下简称卡迪莲公司），其租赁期间至2017年9月30日止。张政武主张，其承租涉案厂房后，卡地莲公司并未立刻搬离厂房并移交，而是迟至2017年11月31日才将厂房腾空交付给张政武，卡地莲公司已支付2017年11月1日至11月12日租金。2018年1月16日，张政武向南兴四社交纳了2017年12月13日至31日期间的租金49564.8元，张政武提出其于2017年12月1日才接收涉案厂房，故2017年12月期间应为合同约定的免租期，南兴四社收取的上述租金应予退还。张政武在诉讼中确认，其在涉案厂房内加建了电梯设备和星铁瓦棚，但增加上述设施的原因是南兴四社迟迟不移交原有电梯的使用手续，为开展生产只能自行加建。南兴四社认为张政武增加的设施属于违法建设，应予拆除。诉讼中，广州市白云区人和镇东华村民委员会出具权属证明，确认涉案厂房是在南兴四社的自留用地上兴建，厂房产权正在办理中。南兴四社还提交了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》和《关于使用建设用地的通知》复印件，旨在证明涉案厂房所占用的土地是建设用地，符合用地规划。庭审中，原告提交：1、《合伙协议》，拟证实张政武与广州梦幻岛游乐设备有限公司是合伙关系，不存在转租事实；2、《收据》，拟证实南兴四社收取张政武3月租金82608元。被告提交：工商登记信息截图及照片，拟证实张政武违反约定，将涉案厂房转租给广州梦幻岛游乐设备有限公司使用。本院曾向广州市规划和自然资源局发函查询涉案厂房的报建手续。2019年11月20日，广州市规划和自然资源局复函本院称，涉案厂房暂未查到《建设工程规划许可证》信息。经法庭向南兴四社释明涉案厂房因未取得《建设工程规划许可证》，双方签订的《华盛路105号厂房租赁合同》系无效合同，南兴四社是否变更反诉请求为确认合同无效？南兴四社坚持要求解除《华盛路105号厂房租赁合同》，不予变更原反诉请求。以上事实，有《华盛路105号厂房租赁合同》、租金收据、权属证明、证明、复函和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，张政武与南兴四社签订的房屋租赁合同无效，南兴四社要求解除合同缺乏理据，本院不予支持。双方因无效合同取得的对方财产应当返还，现南兴四社要求张政武将涉案厂房交还给南兴四社管业合理合法，本院予以支持。同理，南兴四社认为无需向张政武退还保证金200000元不符合法律规定，本院不予支持。南兴四社认为张政武在厂房内加建电梯和星铁瓦棚等设施设备属违法建设，应当拆除，但上述设施设备是否属于违法建设应当由有关行政机关予以认定和处理，本案不予调处。涉案合同约定租赁期间自2017年11月13日至2037年11月12日，南兴四社给予张政武1个月免租期，张政武认为涉案厂房上一手承租人迟至2017年11月31日才交付厂房，其自2017年12月1日才正式接收厂房，故免租期应自2017年12月1日起算1个月，但张政武仅提交了涉案厂房上一手租户的书面证明，不足以证明其主张的事实。且张政武迟至2018年1月16日才向南兴四社单独交纳2017年12月13日至同年12月31日期间的租金（实为房屋占有使用费）49564.8元，也没有证据证明其交纳房屋占有使用费时向南兴四社提出过任何异议，在没有另行约定的情况下，免租期应当按双方合同约定的期间予以认定，现张政武认为南兴四社应将上述期间多收的房屋占有使用费及利息予以退还的诉请缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，张政武将位于广州市白云区人和镇东华工业区华盛路105号的厂房（5163平方米）交还给广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社管业；二、驳回张政武的全部诉讼请求；三、驳回广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社的其他诉讼请求。本诉受理费1041.6元，由张政武负担；反诉受理费2350元，由广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社负担2250元，由张政武负担100元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  朱淑萍人民陪审员  萧丽群二〇二〇年四月二十一日书 记 员  陈春燕