北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2992号原告：新主题时尚文化发展（北京）有限公司，住所地北京市东城区长青园7号B座301室。法定代表人：杨大生，经理。被告：北京兆坤时代投资有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇西环路酒厂综合楼2号楼1至4层3号。法定代表人：吴井彬。委托诉讼代理人：刘振滨，男，北京兆坤时代投资有限公司董事长。原告新主题时尚文化发展（北京）有限公司（以下简称新主题公司）与被告北京兆坤时代投资有限公司（以下简称兆坤公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新主题公司的法定代表人杨大生、被告兆坤公司的委托诉讼代理人刘振滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新主题公司向本院提出诉讼请求：1.兆坤公司赔偿新主题公司项目投资80万元；2.诉讼费由兆坤公司承担。事实和理由：2018年3月27日，新主题公司与兆坤公司签订了《主题活动基地合作协议》（以下简称《合作协议》），双方就修建、运营水上主题活动基地（以下简称乐园项目）事宜达成一致，并约定了双方的权利和义务，合同期限为2018年4月1日至2020年9月31日。合同签订后，新主题公司依约定投资了120万元，在兆坤公司经营的香堂园区大鱼池北侧修建了协议约定的项目并开展经营，但2018年9月20日，该项目被有关部门认定为违建并被拆除，导致新主题公司的巨额投资无法收回，造成巨大经济损失，同时该合同已不能继续履行。根据合同约定，兆坤公司必须确保该基地建设区域和周边公共区域在合同期限内可以正常使用，出现任何影响基地正常运营的各种因素均由兆坤公司出面协调解决，如因此影响新主题公司正常运营时兆坤公司须赔偿相应损失；兆坤公司须保证此项目正常运营3年以上，若不满一年因兆坤公司原因导致项目无法正常经营，其须赔偿新主题公司项目投资100万元；若不满两年因兆坤公司原因导致项目无法正常经营，其须赔偿新主题公司项目投资80万元。现兆坤公司已构成违约，致使合同目的不能实现，故新主题公司起诉。被告兆坤公司辩称：不同意新主题公司的诉讼请求。1.乐园项目于2018年所建，当时不仅是该乐园，整个园区都属于违建，但乐园项目遭政府拆除系基于农地农用政策，并非因为违建。当地广泛存在农地非农用情况，政府就此次拆除会提供补偿。兆坤公司与政府之间尚未签订书面补偿协议，但政府已经评估完毕，补偿的范围包括房屋、道路及地下管线。新主题公司投资的部分并非固定建筑，政府要求自行拆除，不在政府的补偿范围内。2.根据合同约定，如遇人民政府征用或自然灾害等情况，《合作协议》自动终止，双方各自不作赔偿。此次拆除是政府行为，符合该项约定，兆坤公司不负有赔偿义务。乐园项目系先把鱼池硬化，再于其上搭建乐园设施。鱼池硬化部分为兆坤公司投资，金额为70万元。搭建的乐园设施系新主题公司投资，可以拆卸带走，新主题公司已经拆走了大部分设施，剩余大件设施（如铁架等）仍放在鱼池内。因拆迁公司称该部分剩余设施按照废品处理，经与新主题公司协商，最后由兆坤公司支付拆迁公司5万元，相当于拆迁公司将废品卖给兆坤公司。现在该部分设施仍埋在鱼池内，新主题公司如需要，应付费自行将该部分设施挖出带走。经审理查明：2018年3月27日，兆坤公司作为甲方、新主题公司作为乙方签订了《合作协议》。该合同约定：甲乙双方决定联合建设主题活动基地；在乙方进行市场调查分析的基础上，结合其自有客户、场地及媒体等资源，决定在甲方经营范围内的昌平区香堂农业观光园内大鱼池修建一个水上主题活动基地，由双方分工合作，双方合作开拓北京地区的户外活动新市场；开工日期为2018年4月1日，工期为60天；甲方指定香堂农业观光园内大鱼池北侧及周边公共区域（约6000平方米）用于该活动基地的建设和经营使用；基地建设标准遵循双方共同决定的思路及规划，指定范围内的基础设施、附属设施以及周围广告牌由乙方负责策划和搭建，基地活动所需所有器材和设备均由乙方负责采购，所有费用均由乙方投资；该项目设施及道具等总计预算为120万元，费用包括基地项目策划、设计、制作、运输、安装施工费；基地的运营整体由乙方独立操作完成；甲方必须确保该基地建设区域和周边公共区域在合同期限内可以正常使用，出现任何影响基地正常运营的各种因素均由甲方出面协调解决，如因此影响乙方正常经营时，甲方须赔偿相应损失；合作期限自2018年4月1日起至2020年9月31日止（项目运营时间为每年5月20日至9月20日）；甲方负责基础建设（水池底部进行混凝土硬化处理）、水处理循环系统，投资预算为70万元；甲方需保证此项目正常运营三年以上，若不满一年因甲方原因导致项目无法正常运营，甲方须赔偿乙方项目投资100万元，若不满两年因甲方原因导致项目无法正常运营，甲方须赔偿乙方项目投资80万元，若不满三年因甲方原因导致项目无法正常运营，甲方须赔偿乙方项目投资60万元；如遇自然灾害或国家、人民政府需要征用等，甲乙双方合同自动终止，双方各自都不作赔偿；如政府拆迁所赔偿金额，根据投资金额比例各自享有政府补贴赔偿的投资费用。该合同另约定有其他内容。2018年9月20日，乐园项目被政府拆除，并于当年10月2日拆除完毕。2019年3月20日，原搭建乐园设施的大鱼池被土封，现已成为玉米地。庭审中，新主题公司表示，乐园项目属于改变农用地性质的违建设施，被政府拆除，不属于政府征用的情形。兆坤公司对此无异议，但表示乐园项目拆迁并非兆坤公司的原因造成，兆坤公司不应承担赔偿责任。新主题公司亦表示：其为涉案项目实际投入资金120万余元，第一年项目经营流水在90万元左右，纯利润在20万元左右，并已经按照合同约定向兆坤公司支付了20万元，但仅正常经营了一年项目设施即被拆除；项目设施被拆除后，其仅取走了抽水泵、救生器材等日常维护所用的设备，电机、转盘等设施均未取走。兆坤公司则称：其为此项目实际花费120万元左右，确已收到新主题公司第一年支付的20万元；新主题公司实际投入资金不足50万元，且项目停止后值钱的发动机、转盘等设备已被新主题公司拉走。2020年1月2日，北京市规划自然资源委员会昌平分局向本院出具《协助调查函》的复函，表明“经核对2009年昌平区第二次全国土地调查成果，该地块（《合作协议》所涉用地）现状地类为坑塘水面。”上述事实，有《合作协议》、照片、视频、复函及当事人陈述等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，兆坤公司与新主题公司签订的《合作协议》，系约定于香堂农业观光园内大鱼池上修建水上主题活动基地，用于商业经营。而该大鱼池所属地块地类为坑塘水面，属于农用地。因此，《合作协议》虽系双方合意，但显然违反了上述法律强制性规定，应属无效合同。因合同确认无效，该合同的违约条款等相关约定对双方自始没有法律约束力。根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方合意造成涉案土地被违法使用的事实，双方对于合同无效均存在过错，应对损失各自承担相应责任。兆坤公司作为香堂农业观光园内大鱼池的经营方，应当早已明知该地块的使用性质，其过错程度高于新主题公司，应当比新主题公司承担更重的责任。新主题公司和兆坤公司各自称其为涉案水上乐园项目实际投入了120万元，但均未能提交相关证据；水上乐园第一年顺利经营，新主题公司称其纯利润收入20万元，兆坤公司也回收了20万元前期基建投入资金；水上乐园的设施已经被拆除，新主题公司拆走部分设备，部分设备损毁，但具体设施及价值于本案中均无据可考。综合考虑上述情形以及《合作协议》中载明的双方投资预算，本院酌定兆坤公司应向新主题公司支付40万元，对新主题公司主张的超出部分不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、被告北京兆坤时代投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告新主题时尚文化发展（北京）有限公司400000元；二、驳回原告新主题时尚文化发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告新主题时尚文化发展（北京）有限公司负担5900元，已交纳；由被告北京兆坤时代投资有限公司负担5900元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高 笛人民陪审员  李启忠人民陪审员  魏秀年二〇二〇年四月三十日法官 助理  程新淼书 记 员  赵金秋