文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初26848号原告：张西文，男，汉族，1983年7月2日生，住河北省邢台市林西县。委托代理人：韩吴笛，重庆瀚沣律师事务所律师，执业证号15001201910097766。被告：重庆赣略商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道66号，统一社会信用代码91500107MA5UCQNB6C。法定代表人：顾利威，职务经理。委托代理人：杨士鑫，重庆捷讯律师事务所律师，执业证号15001201710261486。委托代理人：孙源，重庆捷讯律师事务所律师，执业证号15001201811035499。原告张西文诉被告重庆赣略商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法由审判员张雷适用简易程序于2020年1月18日公开开庭进行了审理。原告张西文的委托代理人韩吴笛，被告重庆赣略商业管理有限公司委托代理人杨士鑫、孙源到庭参加了诉讼。审理中，双方申请给予2个月的和解期限，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告张西文诉称：原、被告之间签订商铺租赁合同，约定被告将位于重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道66号赣江国际五金机电采购中心精品展示区1号馆A19号商铺出租给原告使用，租赁期限为2017年7月10日至2019年7月9日，原告应在合同签订时向被告缴纳履约保证金3万元，合同终止后30个工作日内无息退还。合同签订后，原告依约支付履约保证金3万元。合同到期后，原告决定不再租赁合同所涉商铺，于2019年7月11日向被告邮寄退租函并要求退还履约保证金，于7月12日提交撤场申请表。被告收到原告函件后办理退租手续，并确认原告已经结清费用并搬离清场。合同终止后，被告拒绝依约返还原告履约保证金3万元。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还原告履约保证金3万元；2、被告以3万元为基数，自2019年8月12日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付原告资金占用损失至保证金退还之日止；3、本案的诉讼费用由被告负担。被告重庆赣略商业管理有限公司辩称：原告未按照双方租赁合同、临时管理规约及物业服务协议约定，履行确保商铺营业义务及按时缴纳物业费义务，被告依约不应退还原告履约保证金，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：重庆赣江实业有限公司在重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道66号建设有赣江国际五金机电采购中心，该采购中心有精品展示区1号馆商铺，系重庆赣江实业有限公司依据规划审批所建临时施工用房，该临时建筑期限为2016年7月6日至2018年7月6日。该临时建筑到期后，重庆赣江实业有限公司未办理延期审批等手续。2017年3月15日，重庆赣江实业有限公司出具委托书委托被告对赣江国际五金机电采购中心进行招商及经营管理，期限为重庆赣江实业有限公司出具委托书之日起至撤销委托之日止。原、被告之间签订商铺租赁合同，约定被告将前述精品展示区1号馆A19号商铺出租给原告使用，面积为35.12平方米；租赁期限为2017年7月10日至2019年7月9日，原告如要求续租应提前三个月通知被告并经同意后重新签订租赁合同；合同两年期限内为免租期，原告在两年租赁期限内不支付租金，第三年租金不低于每平方米50元，具体按市场行情确定；商铺物管费由原告承担，物管费按先收取后使用原则按季度收取，每个季度末的15天内收取下一季度物管费,原告逾期缴付租金、物管费，按每天1‰计付滞纳金，逾期15天视为原告主动放弃，合同中止，保证金没收；原告应在合同签订时缴纳履约保证金3万元，合同终止后30个工作日内无息退还。双方租赁合同还约定，因原告违约导致合同解除的，被告有权没收原告已经缴纳的各类保证金及款项，并有权要求原告按照6个月租金赔偿；因被告违约导致合同解除的，原告有权要求被告按照6个月租金赔偿；原告逾期缴付租金、物管费等应付款项超过15天，视为原告严重违约，被告有权单方解除合同，并没收履约保证金，及要求原告按照6个月租金赔偿；原告未能在开业日正式营业，或未经被告同意在经营期限内以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或在一季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场的，视为原告严重违约，被告有权单方解除合同，并没收履约保证金，及要求原告按照6个月租金赔偿；被告有权根据《临时管理规约》进行管理和处罚，并有权在履约保证金内扣除罚款，保证金不足时，被告有权要求原告补足，否则有权解除合同。被告为规范市场管理制定有针对市场管理的《临时管理规约》，原、被告双方于2017年6月30日签字予以确认。该《临时管理规约》第2条规定，商家每周经营时间不低于5天，每天营业时间不低于8小时；第28条规定，被告有权对违反上述条款的商家处以每次100至5000元的罚款，商家在合同期内累计超过两次违约或出现严重违约行为，被告有权单方解除租赁合同，并按约定追究商家违约责任，商家所缴履约保证金及租赁费不予退还。原告与重庆禾美物业管理有限公司签订有针对物业管理服务的《临时管理规约》和《物业服务协议》，约定重庆禾美物业管理有限公司为重庆赣江国际五金机电采购中心一期的物业管理服务公司；原告就从被告租赁的商铺，按照每月每平方米4元标准缴纳物管费，每月应缴纳物管费金额为140.50元；原告应于每月15日前缴纳当月物业服务相关费用，原告逾期缴付物管费及代缴水电费的，除补交欠费外，还应按每日3‰计付滞纳金；合同期限为2年，自2017年7月10日至2019年7月9日，项目业主大会与选聘或续聘物业管理企业签订新的物业服务协议生效时，本协议自动终止。该协议落款未书写具体签字日期。双方租赁合同约定两年期内免收租金，原告在审理中陈述原因是赣江国际五金机电采购中心为新建市场，市场方为盘活市场招揽人气，而约定两年期间不收取租金；被告在审理中陈述除了原告陈述的原因外，还因为被告寄望长期合作，可以在两年期满后收取租金弥补之前租金损失。双方租赁合同签订后，原告于2017年6月30日支付被告履约保证金25000元，于2017年7月4日支付被告履约保证金5000元，合计3万元，被告分别向原告出具收据予以确认。2019年7月11日，原告向被告邮寄退租函，陈述双方商铺租赁合同将于2019年7月9日到期，原告决定合同到期后不再租赁，要求被告退还履约保证金，并解决退租事宜。2019年7月12日，原告填写并提交商家撤场申请表，申请内容为“合同到期撤场退租，并退还合同保证金”，重庆禾美物业管理有限公司工作人员签字确认“物业费已结清至2019年7月9日，电费已结清至3度”，被告工作人员签字确认“现场查看商家物品已搬离，确认清场”。被告认为原告未按照双方租赁合同、临时管理规约及物业服务协议约定，合格履行确保商铺营业义务及按时缴纳物业费义务，未退还原告履约保证金。被告为证明原告存在未按合同约定履行营业义务的行为，在庭审中举示了合同违约告知函、邮政快递凭证，告知函陈述原告未履行营业义务，要求原告严格履行合同并恢复营业，落款日期为2018年12月26日。被告工作人员吴先序出庭作证陈述是其本人负责寄出该函件。但本院在审理中未能在邮政快递查询系统查到该快递单号，原被告双方亦认可不能查询到该快递单号。被告为证明原告存在未按合同约定履行营业义务的行为，在庭审中举示了被告2019年3月15日至7月的营业情况抽查签到表和公示，其中3月签到表3份都没有张西文签字，4月签到表7份都没有张西文签字，5月签到表5份中有3份没有张西文签字，6月签到表3份中有2份没有张西文签字，7月3日签到表1份都没有张西文签字。被告2019年7月12日制作的公示记载，原告租赁商铺经营期间按照合同约定履行持续经营义务的情况为不合格，公示有部分商户签字确认。被告还申请其工作人员吴先序作为证人出庭作证，吴先序陈述自己是被告工作人员负责进行市场巡查，自2019年3月开始制作抽查签到表，每次是上午或者下午进行的抽查。原告对营业情况抽查签到表和公示的真实性合法性没有意见，但认为签到表不能真实反映原告营业情况，公示系被告单方制作也不能反映真实情况，因为租赁商铺是室内商铺，但类似于停车场的场地，商户之间没有封闭区分，是划线区分，原告货物放置在现场，但不需要时刻守在现场，而是有客户提货时随时来现场供货，原告在被告抽查签到时不在现场可能是给客户去送货，不代表原告当日没有正常经营，且双方合同约定原告根本违约导致被告单方解除合同的，被告有权没收保证金，但原告经营情况并未导致被告解除合同，故被告不能没收原告保证金。被告为证明原告存在未按时向重庆禾美物业管理有限公司缴纳物业费的行为，举示了银行缴费明细、客户回单、收据。相关证据显示，张西文于2017年11月6日缴纳了2017年8月8日至2017年10月31日的物管费390元及电费等1200元，于2018年12月7日缴纳了2018年1月1日至2019年1月31日的物管费1826元，于2019年4月1日缴纳了2019年2月1日至2019年4月30日的物管费421.44元，于2019年7月9日缴纳了2019年5月1日至7月9日的物管费321.74元。原告认可存在未按照商铺租赁合同约定时间缴纳物管费的情况，陈述实际情况是市场缴纳物管费没有按照合同约定履行，且双方合同约定原告违约导致被告单方解除合同的，被告有权没收保证金，但原告缴纳物业费存在逾期情况并未导致被告解除合同，故被告不能没收原告保证金。原告为证明市场收取物业费未严格按照合同约定履行，举示了物管费缴费通知单，拟证明物管公司不是按照合同约定时间通知缴费。原告举示的缴费通知单没有被告签章，未举证证明直接或微信发送通知单的人为物管公司工作人员，被告对该组证据的真实性、合法性和关联性不予认可，陈述该组证据超过举证期限，且即使是真实的，在性质上也属于原告逾期缴费情况下的催收通知，而不是改变了合同约定的缴纳时间。原告陈述原告方没有违约行为；即使有一定违约行为，因未导致合同解除，被告也不应没收保证金；即使原告存在一定违约行为应扣除一定保证金，原告逾期缴纳物业费的行为也仅仅造成一定资金占用损失，被告没收全部履约保证金也远远超过了被告实际损失，仅自愿认可扣除4000元，要求被告返还履约保证金26000及相应资金占用损失；原告明确资金占用损失以26000元为基数，自2019年8月24日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至保证金付清之日止。以上事实，有临时建设工程规划审批意见书及附图、委托书、商铺租赁合同、临时管理规约、物业服务协议、保证金收据、退租函、快递凭证、商家撤场申请表、通知单、营业情况抽查签到表、公示、银行缴费明细、客户回单、物业费收据等证据，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为：本案系租赁合同纠纷。原、被告之间租赁合同所涉商铺，系依据规划审批所建临时施工用房，该临时建筑规划审批期限为2016年7月6日至2018年7月6日，到期后未办理延期审批等手续。故原、被告之间的商铺租赁合同及临时管理规约在2018年7月6日之前，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护，但自2018年7月6日起应认定为无效合同。双方争议焦点为被告是否应该返还原告履约保证金并支付逾期利息，本院认为被告应该返还原告履约保证金并支付逾期利息，理由如下。第一，双方租赁合同约定，原告应在合同签订时缴纳履约保证金3万元，合同终止后30个工作日内无息退还，被告有权根据《临时管理规约》进行管理和处罚，并有权在履约保证金内扣除罚款，从相关约定看，原、被告之间的履约保证金首先具有为履行合同而提供现金担保的性质。同时，双方还约定，原告存在合同约定违约行为导致合同中止或解除时，被告有权没收原告所缴履约保证金，故从相关约定看，原、被告之间的履约保证金又具有违约金的性质，违约金金额即为履约保证金金额。第二，双方租赁合同约定，原告未合格履行确保商铺营业义务构成严重违约时，被告有权解除合同并有权没收原告履约保证金。被告举示营业情况抽查签到表等证据以证明原告存在歇业、关门的违约行为，签到表显示在多数商家能够签到确认的情况下，原告却有多次未在现场未能签，原告解释货物放置在租赁场地，不需要时刻守在现场，而是有客户提货时随时来现场供货，虽然存在一定合理性，但原告在被告抽查当时多次未在现场未能签到，也未举证证明原告不在现场不影响其联系业务正常经营，故根据高度盖然性原则，应认定原告存在未正常经营的情形。但是，被告未举证证明原告在合同有效期内存在歇业、关门等未正常经营的违约行为，被告举证原告没有正常经营的情形发生在涉案商铺作为临时建筑已经到期、合同属于无效合同的情况下，原告本质上可以终止合同履行，原告未按约经营行为不应作为违约行为认定为被告没收保证金的理由。第三，双方租赁合同既约定，原告逾期缴纳物管费15天，合同中止，保证金没收；又约定原告逾期缴纳物管费15天，视为严重违约，被告有权解除合同并有权没收原告履约保证金。原告向重庆禾美物业管理有限公司缴纳物业费的时间，无论是按照原、被告之间租赁合同的约定，还是按照原告与重庆禾美物业管理有限公司物业服务协议的约定，都存在逾期未缴物业费15天的违约行为，原告逾期缴纳物业费虽未导致合同实际中止或解除，但原告违约行为客观存在。原告认可存在未按照商铺租赁合同约定时间缴纳物管费的情况，陈述实际情况是市场缴纳物管费没有按照原合同约定履行，因原告提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。第四，原、被告之间履约保证金具有约定违约金的性质，原告存在逾期未缴物业费15天的违约行为，被告有权通过扣除保证金追究原告违约责任，但原告违约行为导致合同中止履行或合同解除给被告造成的损失，与原告存在一定违约行为但合同履行完毕给被告造成的损失明显不同，原告逾期支付物管费并未给被告造成直接经济损失，而是给重庆禾美物业管理有限公司造成一定资金占用损失，且原告逾期缴纳物管费的金额较小，本院认为原告认可扣除4000元作为原告存在一定违约行为的违约金，是相对合理的，故本院对原告要求被告返还履约保证金26000元的诉讼请求依法予以支持。第五，双方合同约定被告应在租赁合同终止后30个工作日内返还履约保证金，而双方之间租赁合同自2018年7月6日起已经属于无效合同，原告要求被告以26000元为基数，自2019年8月24日起资金占用损失至保证金付清之日止的诉讼请求符合法律规定，故本院对原告要求被告支付资金占用损失的诉讼请求依法予以支持，计算标准为以应返还保证金26000为基数，自2019年8月24日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至保证金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆赣略商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告履约保证金26000元；二、被告重庆赣略商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张西文资金占用损失（计算方法：以26000元为基数，自2019年8月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至保证金付清之日止）。三、驳回原告张西文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为279元，由原告张西文负担49元，由被告重庆赣略商业管理有限公司负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  张 雷二〇二〇年四月九日法官助理  李 林书 记 员  李丹琪