广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初240号原告：蔡雯任，男，汉族，1991年4月22日出生，住广东省遂溪县**********，公民身份号码：440************03X。委托代理人：蔡炎君，男，汉族，1993年2月11日出生，住广东省遂溪县**********，公民身份号码：440************050。被告：李松华，男，汉族，1977年07月15日出生，住河南省南召县******，公民身份号码：412************034。原告蔡雯任诉被告李松华租赁合同纠纷一案，本院2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员何健林独任公开开庭审理。原告蔡雯任及其委托代理人蔡炎君，被告李松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡雯任向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原、被告2019年4月14日签订的《房产租赁合同》；2．依法判决被告返还原告合同押金5600元；3．返还2019年11月份租金2800元：4．本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月14日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于东莞市黄江镇中惠金士柏山39栋402单元房屋，建筑面积118平方米，租赁期共12个月，自2019年4月25日起至2020年4月24日止。月租金2800元，年租金总33600元整。被告向原告收取房屋保证金5600元。租赁期间，被告出租给原告的房屋出现严重漏水事件，根据《房产租赁合同》第8条规定，房屋自然损坏部分被告有维修义务。经原告多次沟通被告始终不解决，采取关机躲避原告，后期更是断水断电严重影响原告居住。原告已经于2019年11月1日搬离该房屋，但是2019年11月份租金已交付给被告。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》和《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告李松华辩称，原告是提前退租，根据租赁合同第十条的约定，答辩人可以扣除他的押金；原告多次打电话骚扰答辩人，有时在凌晨打，移动通信自动拦截了，并不是答辩人不接他的电话；最后一个月的房租，扣除完了水电费后，答辩人有退还给原告，但原告没有收，自动退回了答辩人的账户。答辩人的门锁、墙壁坏了，要另外起诉原告。本院审理查明：2019年4月14日，李松华作为出租方（甲方）、蔡雯任作为承租方（乙方）、东莞市欣荣房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房产租赁合同》，约定蔡雯任租赁李松华所有的位于东莞市黄江镇中惠金士柏山39栋402单元房屋，租期期限为1年，即从2019年4月25日至2020年4月24日，签署合同蔡雯任交付李松华押金5600元、首月租金2800元。其中第七条为“租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。如乙方需要租赁发票，乙方则自行自费办理，甲方给予配合。水电费、煤气费、电话费、物业管理费以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付”、第八条为“在租赁期内，甲方承担房屋主体结构自然损环的维修费用。如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失，应负责赔偿”、第十条为“在租赁期内，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部押金外，还需支付相当于押金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部押金”。李松华由李飞代签，蔡雯任签名、捺印，欣荣公司由李飞签名并加盖公章。当日，原、被告对案涉房屋内的家具进行了清点，均在《家私电器清单》上签名，其中李松华为李飞代签。李松华确认是委托欣荣公司代办出租。合同签订当日，原告交付押金5600元、当月租金2800元给被告。原告在2019年10月28日通过微信交付10月的租金2800元给被告。当日，被告在微信中告知原告还应交9月水费32.25元、10月水费45.59元、9月电费375.89元及2019年10月25日至11月24日的房租（2800元），合计3252.73元。原告随后又通过微信转了2800元给被告。关于合同解除的原因。2019年10月28日晚上19:15，被告@原告“有哪些地方坏的，需要维修或换新的，最好一次性搞定。”原告回复“洗衣机坏了，洗手间堵了，还有马桶水管爆了，还有第一个房间的灯泡（坏了），阳台堵了，房间插座不行”。28日晚上23:05，原告@被告“你今天不是说了，叫他们下午开（水）吗，到底怎么回事？”，被告回复“已经通知管理处了”，原告“什么时候开？”“关了两天”。29日，原告@被告“由于你这房子没水没电没办法居住，我要退房，明天我会搬出来麻烦过来结清费用把押金退下。另外你通知下物业我明天要把我东西搬出来”。被告回复“管理处开水说家里没人，怕水龙没关好再导致漏水，你在家时再联系下管理处打开就好了”。原告回复“我下午就在管理处，说没有业主授权不能开水”。被告回复“楼下又开始漏水，必须关掉找原因”。2019年11月1日凌晨00:37，原告@被告“今天东西没搬完，2号你看哪个时间点可以定下？”，当日上午7:36被告回复“都可以，好了通知我”。以上事实，有《房产租赁合同》、《家私电器清单》、微信聊天记录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告李松华确认李飞代其办理房屋租赁手续，故李飞的行为后果由李松华承担。原、被告于2019年4月14日签订《房产租赁合同》依法成立，合法有效，双方应履行合同权利义务。对于原告的诉讼请求，本院分析如下：一、合同的解除。原告在微信中向被告反映其居住的房屋出现“洗衣机坏了，洗手间堵了，还有马桶水管爆了，还有第一个房间的灯泡（坏了），阳台堵了，房间插座不行”等情形，被告承诺找人维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，此乃被告之义务。原告在2019年10月28日向被告反映已停水两天了，29日反映停电，而被告说是管理处停水、停电，但被告作为出租方，应该保证原告所租赁的房屋能正常使用，其未能保证出租房屋的水电供应，系未履行合同主要义务。通过原、被告的微信聊天情况，可知原、被告对于原告退租已经达成协议。根据原告在微信中所述“11月1日未搬完，2日再联系”，被告认为11月3日解除合同比较可信，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院认定原、被告于2019年11月3日解除合同。二、退还的费用。被告通过微信中告知原告应支付的费用“9月水费32.25元、10月水费45.59元、9月电费375.89元及2019年10月25日至11月24日的房租（2800元），合计3252.73元”，水电费系原告居住期间已经产生的费用，原告应支付给被告水电费共453.73元。对于2019年10月25日至2019年11月2日的租金，原告应按日计付给被告，共计840元【2800元/月÷30天/月×9天】。由于原告已经支付了11月份的租金2800元，扣除应付的水电费453.73元、产生的租金840元，被告应退还原告1506.27元。合同协商解除后，被告应将收取的押金5600元返还给原告。至于被告辩称原告造成其房屋漏水的损失，被告没有在本案主张，应另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡雯任、被告李松华于2019年4月14日签订的《房产租赁合同》于2019年11月3日解除；二、限被告李松华在本判决发生法律效力之日起三日内向原告返还租金1506.27元及押金5600元；三、驳回原告蔡雯任的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告蔡雯任负担4元，被告李松华负担21元。原告已经交纳受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二〇年四月一日书记员  陈笑欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。