广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4955号 原告：来宾市华夏文化传媒有限责任公司，住所地：来宾市北江路西28号。统一社会信用代码:91451300056002873T。 法定代表人：周维礼，总经理。 委托代理人：陈业发，广西桂盈律师事务所律师。 委托代理人：李积高，广西桂盈律师事务所律师。 被告：陆吉胜，男，汉族，1967年11月7日出生，现住广西来宾市兴宾区。 原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司与被告陆吉胜租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司的委托代理人陈业发及被告陆吉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》；2.判令被告立即恢复原状，将商铺返还给原告；3.判令被告向原告支付租金28430元（暂计至2019年10月31日，以后顺延计算）；4.判令被告向原告支付违约金14854.93元；5.判令案件受理费由被告承担。庭审时，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即将商铺返还给原告。事实和理由：被告租赁原告位于来宾市奇石文化城一层B区136号商铺，面积50平方米，租金每月16元╱㎡，用于经营奇石；租期5年（即2013年6月10日至2018年3月31日止），商铺租金每年递增10％，市场管理费1.85元每平方米；原告每半年向被告收取商铺租金和物业管理费。被告不按时缴纳租金，2016年11月10日至2019年4月9日拖欠租金23180元，经原告发律师函催告，被告仍然拒不缴纳租金；2019年4月10日至今租金也未支付。依据合同约定被告逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日向原告缴纳合同总金额1％的违约金。原告工商登记信息名称变更情况：2014年11月10日由来宾市华夏奇石文化投资有限公司变更为来宾市华夏文化旅游投资有限公司，2017年6月23日由来宾市华夏文化旅游投资有限公司变更为来宾市华夏文化传媒有限责任公司。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告陆吉胜辩称，原告诉其欠缴租金28430元和违约金14854.93元，事实和理由不成立。一、自2013年6月20日至2017年9月11日，其共向原告缴纳租金36880元（含5000元押金），有缴费明细表为证。其虽然经营到2016年3月底，欠了2640元，但是原告却两次停电关锁门面，第一次关锁时间为2016年3月30日至2016年12月9日，九个月；第二次关锁时间为：2017年4月1日至2017年9月11日，共计五个月，在合同存续的这四年期间，原告就关停其门面十四个月，其无法经营，其认为该公司停电关门的做法是不对的，属霸王行为，如果按每月880元房租，其经营的34个月，应缴纳租金为29920元，而原告叫其缴纳的费用为36880元，原告应退还6960元（含押金），因此诉其欠缴房租，没有事实依据。二、原告自2018年元月至今关锁门面，其于2018年4月某天会同门面的《他山石馆》欧启敏前去公司要求续签租赁合同被原告拒绝，由此，其与原告没有契约关系。原告诉称其欠2018年、2019年房租毫无道理。三、针对原告以其的石头仍留在门面里为由，要其交房租，没有道理。1.门面是原告强行关锁的，不是其自行不经营而占用它的门面。2.原告关锁后，没有通知其去协商该怎样处理，或是搬石头走，归还门面等。3.由于原告关锁门面，其也无法清理石头，门面它关锁着，其去续签继续经营它又不给，其作为一个农民，也不知该怎么做，只好听之任之，拖到现在，总之，其没得签2018年、2019年合同，要求其交租金，不但不合理，而且十分荒唐。4.原告停电关门十四个月，对其造成的损失应由该公司负责。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：被告陆吉胜提供的三组证据，证据1图片，该图片只是拍摄门面的关闭，但没有办法证实被告门面被原告关闭的时间和次数；证据2缴费明细表，该表系被告陆吉胜自行打印，没有相关的票据证实；证据3证人证言，该证据只是有人名和电话号码，没有证明内容，且证人没有出庭作证，不符合证据采信的规定，且三组证据，原告均不予认可，因此，对被告陆吉胜提供证据的证明目的，本院不予支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：来宾市华夏文化旅游投资有限公司（甲方）与陆吉胜（乙方）签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，合同约定：甲方来宾市华夏文化旅游投资有限公司将位于来华投资区角地块的来宾市奇石文化城一层B区136号50平方米租赁给乙方陆吉胜，用于经营奇石，租金16元╱㎡，租期自2013年6月10日起至2018年3月31日止，装修免租期从2013年6月10日起至2013年9月9日止，商铺租金起计日从2013年11月10日起至2018年3月31日止，商铺租金每年递增10％，原告每半年向被告收取商铺租金、物业管理费。第一年从2013年11月10日起至2014年11月9日止每月商铺租金为：800元，每半年商铺租金为：4800元；第二年从2014年11月10日起至2015年11月9日止每月商铺租金为：880元，每半年商铺租金为：5280元；第三年从2015年11月10日起至2016年11月9日止每月商铺租金为：968元，每半年商铺租金为：5808元；第四年从2016年11月10日起至2017年11月9日止每月商铺租金为：1065元，每半年商铺租金为：6389元；第五年从2017年11月10日起至2018年3月31日止每月商铺租金为：1171元，共计4个月＋21天商铺租金为：5503元。市场管理费按所承租商铺的建筑面积计算，每月1.85元╱㎡，与商铺租金同期收取；商铺租金、物业管理费和水电费的支付方式为先付费后使用，乙方必须于本合同签订时间计每半年结束前10日内付清下半年度商铺租金、物业管理费；逾期缴纳，则按每逾期一日向甲方缴纳合同总金额1％的违约金;乙方累计拖欠商铺租金及相关费用超过10天的，甲方可暂停向承租商铺供电供水（断电断水）；超过30天的，甲方可提前终止合同，收回商铺，商铺保证金不予退还，并有权继续向乙方追回所欠款项直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将商铺租给被告经营，但从2016年11月10日至2019年2月28日止，被告尚欠租金22430.00元未予支付，经原告发律师函催告，被告至今不予缴纳。期间，原告于2016年8月9日对被告发放了封门通知，限被告在规定的期限内缴纳所欠租金，但并未对被告所租赁商铺采取封门的措施；后原告于2019年2月26日对被告发放封门催缴通知，并于2019年3月对被告所租赁商铺采取封门的措施至今。 另查明，2014年11月10日，来宾市华夏奇石文化投资有限公司变更为来宾市华夏文化旅游投资有限公司；2017年6月23日，来宾市华夏文化旅游投资有限公司变更为来宾市华夏文化传媒有限责任公司。 本院认为，原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司与被告陆吉胜（签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定享受权利和承担义务。在租赁期满后，被告没有将商铺退还，原告亦没有异议，视为双方签订不定期租赁合同。现被告拖欠租金不予支付，应承担违约的民事责任，原告有权解除合同，同时，被告除支付租金外，还应支付逾期付款利息，但原告请求支付的违约金过高，应根据被告拖欠租金的数额按月2％利率分段计算。但原告于2019年3月对被告所租赁商铺采取封门的措施至今，导致被告无法经营，其封门后的租金，被告不应支付。原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司与被告陆吉胜签订的《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》； 二、被告陆吉胜立即将商铺返还给原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司； 三、被告陆吉胜支付原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司租金22430.00元； 四、被告陆吉胜支付原告来宾市华夏文化传媒有限责任公司违约金6711.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金线义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费882.00元，由原告来宾市华夏文化旅游投资有限公司负担291.00元，由被告陆吉胜负担591.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  王 勇 人民陪审员  朱建英 人民陪审员  谭春琳 二〇二〇年四月九日 书 记 员  梁彦辰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十条租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。