广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初454号 原告：北海市海城区第八小学，住所地：北海市海城区四川北路。 法定代表人：石维广。 委托诉讼代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。 被告：潘雄，男，汉族，1955年5月4日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范明华，广西海鑫律师事务所实习人员。 原告北海市海城区第八小学（以下简称“八小”）与被告潘雄投资建房、房屋使用权纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告八小的法定代表人石维广、委托诉讼代理人刘业光，被告潘雄及其委托诉讼代理人满耀志、范明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告八小向本院提出诉讼请求：判令被告潘雄返还北海市海城区第八小学综合楼（位于四川路第八小学）给原告。事实和理由：1992年11月17日，北海市计划委员会作出《关于海城区第八小学申建综合用房立项的批复》（北计基[1992]XXXX号），原则同意原告拟建综合用房的项目立项。1993年6月15日,北海市计划委员会作出《关于海城区第八小学申建教学综合楼的批复》（北计基[1993]XXXX号），同意原告建教学综合楼，建筑面积5000㎡，投资300万元，其中商业用房774㎡,投资46.5万元，教学用房4226㎡,投资253.5万元，资金自筹解决。1993年4月25日，原告八小与海南省对外经济贸易（集团）房地产公司北海公司（以下简称“海南公司”）签订《联营合同》，约定由海南公司负责综合楼建设的全部资金，综合楼的产权属原告所有，综合楼建成后由海南公司使用十年并按约定支付租金。1993年4月30日，原告八小与海南公司签订《联营补充合同》，约定海南公司于综合楼开工后第三天提前将租金20万元支付给原告，该租金由海南公司在第三年的租金中逐月酌情扣回，并约定在《联营合同》约定的使用期限届满后原告继续将综合楼租给海南公司使用五年。1993年5月18日，被告潘雄与海南公司签订《合同转让协议书》，由海南公司将其与原告签订的《联营合同》中的权利义务转让给被告潘雄。1997年3月12日，原被告签订《联营补充合同》，双方约定，根据《联营合同》第二条的精神，以及投资额大、市场疲软的实际，《联营合同》约定的合同期满后原告继续将综合楼租给被告十五年，月租仍为每平方（使用面积）35元。原被告签订的《联营补充合同》，改变了原告与海南公司于1993年4月30日签订的《联营补充合同》中关于合同期满后续租五年的约定。按被告交纳租金的时间推算，被告使用综合楼的起算时间为1993年6月1日，故根据《联营合同》和1997年3月12日《联营补充合同》的约定，被告租赁使用综合楼的期限于2019年6月1日届满。原告曾于2019年3月13日致函通知被告于合同期届满后返还综合楼给原告，但被告主张综合楼的开工时间为1993年10月底，并以双方约定的合同期还没有届满为由拒绝返还综合楼。根据北海市中级人民法院(2007)北民一初字第21号《民事判决书》查明确认综合楼于1994年底建成后由被告使用至今的事实，原、被告约定的综合楼租赁使用期限于2019年12月31日届满。另，《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。鉴此，原告又于2019年12月23日致函通知被告于2020年1月3日前将综合楼返还给原告，但被告仍然以合同期尚未届满为由，再次拒绝返还综合楼。综合楼为教学用房，被告于合同期届满后拒不返还综合楼的违约行为，既违背《合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，也严重妨碍了原告的教学秩序，故依法提起诉讼，请求人民法院判决被告返还综合楼给原告，以缓解原告教学用房紧缺的突出问题。 被告潘雄辩称：一、本案所涉的合同属于合作建房分配房屋使用权的协议，不是房屋租赁合同，合同法关于房屋租赁合同的规定不适用本案。本案当事人签订的《联营合同》及相关补充合同，是当事人对合作建房并分配房屋权益所作出的约定。《联营合同》约定，原告提供土地，海南公司承担建设资金，共同建设“八小综合楼”，综合楼建成后，海南公司拥有一定期限的房屋使用权，综合楼的所有权归原告所有。从合同内容可见，当事人签订的《联营合同》及补充合同，是对合作建房以及如何分配房屋权益的协议，与房屋租赁合同性质大相径庭。北海市中级人民法院作出的(2007)北民一初字第21号民事判决也认定本案签订的联营合同及相关补充合同是“围绕投资建房和房屋使用两个法律关系为核心内容”而设立的合同，“原告主张双方为房屋租赁合同关系，与事实不符，本院不予支持”。既然本案所涉的合同不是房屋租赁合同，那么合同法关于房屋租赁合同权利义务关系的规定，包括租赁合同不超过20年的规定，不适用于本案。原告主张合同期超过20年无效说法不成立，人民法院应不予支持。二、答辩人潘雄使用房屋的期限经原告同意，多次延长后使用期限应为30年，自1994年12月31日起算，至今尚在合同约定的房屋使用期限内，原告起诉要求返还房屋没有任何事实与理由，对其诉讼请求应予驳回。综合楼于1994年12月底完善水电铺设、装修，才具备房屋使用功能，答辩人使用房屋期限计算的起始时间应自1994年12月31日起算。北海市中级人民法院作出的(2007)北民一初字第21号民事判决也认定了“1994年底建成”的事实。房屋交付使用后，由于投入建房资金接近500万元，超过预算资金300万元将近70%，且当时属于北海市经济热潮之后的经济衰退期，经济环境萧条，各行业经营情况艰难，答辩人潘雄和海南公司难以维持对综合楼的管理，更难以收回投资建设综合楼的资金。在这种情况下，原告八小和海南公司于1993年4月30日签订了《联营补充合同》，约定在原来联营合同10年使用期的基础上再延长房屋使用期5年，以便使投资方在延长期限内收回投资成本。《联营补充合同》签订后，经营情况并没有改善，海南公司经原告八小同意，将合同权利义务一并转让给答辩人潘雄。1997年3月13日，原告八小和答辩人再次签订《联营补充合同》，将房屋使用期在之前合同约定的15年外再延长15年。综合本案所涉及的三份《联营合同》以及《联营补充合同》，答辩人潘雄共获得综合楼的使用权期限为30年，自1994年12月31日交付使用之日起算，至今仍在合同约定的房屋使用期限内，答辩人仍拥有综合楼的使用权。原告八小主张房屋使用期至2019年12月30日届满，原告的主张不符合本案的事实。对原告提出的要求返还房屋的诉讼请求应予驳回。答辩人认为，原告八小没有尊重合同的约定内容，提前要求返还屋没有事实依据，请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告的诉求。 经审理查明：2007年4月26日，原告八小针对涉案投资建房、房屋使用权纠纷起诉被告潘雄。2007年10月29日，北海市中级人民法院作出（2007）北民一初字第21号民事判决书，审理查明的事实如下：1993年4月25日，原告八小与海南公司签订《联营合同》约定，八小提供其门口的临街场地730平方米，海南公司负责提供资金建六层商住楼；该商住楼的产权归八小所有，由海南公司租用1O年并按使用面积每月每平方米17.5元计租，超过三个月不交租，终止合同，八小收回该楼（该联营合同第二条的原文是：海南公司负责该商住楼建设的全部资金，建筑造价在每平方米650元以上。该商住楼产权属八小所有，由海南公司使用壹拾年，期满后无条件归还八小）。同年4月30日，原告八小与海南公司签订《联营补充合同》约定，海南公司提前付租金20万元给八小，该款由海南公司在第三年的租金中逐月酌情扣回。报建过程中开支的款项（含押金）由海南公司垫付，待综合楼投入使用后第二年由八小偿还给海南公司，偿还方式逐月偿还，每月以1万元以下为限，直至还完为止（第二条）。交款办法按联营合同第一条的总建筑面积4380.5平方米，每平方米17.5元计，月租费65152元。合同期满后继续租给海南公司5年。同年5月18日，被告潘雄与海南公司签订《合同转让协议书》，约定由海南公司将其与原告八小签订的《联营合同》中的权利义务转让给被告潘雄，原告八小同意并在该《合同转让协议书》上签字盖章。1993年8月6日被告潘雄交纳了地租（预付款）200000元。综合楼工程由原告八小办理报建手续，由柳州地区建筑工程总公司北海公司承建，1994年底建成后，由被告潘雄使用至今。1997年3月12日原告八小与被告潘雄签订《联营补充合同》，约定联营合同期满后继续将综合楼租给被告潘雄15年，月租为每平方米（使用面积）35元【该联营补充合同第四条的原文是：根据联营合同第二条的精神，及潘雄投资额度大、市场疲软的实际，合同期满后继续租给潘雄十五年，月租仍为每平方（使用面积）35元整】。该判决认为，原被告双方围绕“投资建房”和“房屋使用”两个法律关系为核心内容设定的《联营合同》及补充协议等的权利义务内容，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，均为合法有效的合同。现原告以综合楼使用期（1993年6月1日-2019年6月1日，共计25年）已届满为由诉请返还，被告则以综合楼使用期（1994年12月31日至2024年12月31日，共计30年）未届满为由抗辩，双方以致涉诉。 本院认为：原告八小与海南公司签订的《联营合同》（1993.4.25）、《联营补充合同》（1993.4.30）以及原告八小与被告潘雄签订的《联营补充合同》（1997.3.12）已经（2007）北民一初字第21号民事判决书确认合法有效，本院不持异议。涉案综合楼于1994年底建成后交付被告潘雄使用至今。 针对涉案综合楼使用权期限如何确定的问题。本院认为，涉案综合楼的使用权期限应为25年（从1994年12月31日-2019年12月31日）。首先，根据文义解释，1997年3月12日原被告签订的《联营补充合同》第四条“根据联营合同第二条的精神，及潘雄投资额度大、市场疲软的实际，合同期满后继续租给潘雄十五年”中“联营合同”指向的是原告八小与海南公司于1993年4月25日签订的《联营合同》，该联营合同第二条是关于综合楼使用权期限的具体约定，而原告八小与海南公司于1993年4月30日签订的《联营补充合同》第二条并非关于综合楼使用权期限的约定，因此，1997年签订的《联营补充合同》使用权期限应在原来使用权10年的基础上增加15年，合计25年；其次，原告八小与海南公司签订《联营补充合同》延长综合楼5年使用权期限在前，潘雄受让海南公司在《联营合同》中的权利义务之后，再与原告八小达成变更综合楼使用权期限合意，该合意达成时，延长5年使用权期限的约定尚未开始履行，故该合意 应视为对延长综合楼5年使用权期限的变更，即为原被告对综合楼使用权期限的最终合意，因此综合楼使用权在原来10年的基础上增加15年较符合合同目的；再次，被告使用涉案综合楼的期限比原来预期的10年增加了15年，从公平合理角度来看，综合楼25年的使用权期限也较为合理。因此，现原告八小请求被告潘雄返还北海市海城区第八小学综合楼，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第九十一条之规定，判决如下： 被告潘雄将北海市海城区第八小学综合楼（位于四川路第八小学）返回给原告北海市海城区第八小学。 案件受理费100元，由被告潘雄全部承担(该费用原告已向本院预交，被告潘雄在履行上述义务时一并付还给原告)。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起一个月内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  苏家莲 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  谭宇兰