广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1048号上诉人（原审被告）：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********848H。法定代表人：吴章锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李红娟，女，1977年2月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************。被上诉人（原审原告）：罗俊波，男，1974年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区吉大农业银行集体宿舍。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）因与被上诉人李红娟、罗俊波商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。港德公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、根据案涉商品房买卖合同第八条关于商品房交付期限的约定，因台风、雨天或战争动乱等对工程造成延误的灾害或事由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。根据中山市气象局2016-2017年晴雨表及深圳市恒浩建设工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表显示，2016年共有53天为大雨天，2017年共有52天为大雨天，导致天韵花园现场停工，施工进度据此相应顺延。故扣除雨天、台风天因素导致的停工时间，李红娟、罗俊波计算违约逾期天数应据此予以相应扣减。二、根据港德公司提交的寄给李红娟、罗俊波的收楼通知书、挂号信及回执，证明港德公司已经通知李红娟、罗俊波收楼，已履行交付责任。李红娟、罗俊波答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，港德公司的上诉理由不能成立。港德公司关于适用案涉商品房买卖合同第八约定，因台风、雨天导致施工进度及竣工验收进度延误，属于合理顺延事由，违约逾期天数应当予以扣减的主张不成立。因该情形不属于不可抗力范畴，不能作为逾期交房的抗辩理由。一、案涉合同对因台风、雨天可免责的事由约定不明，港德公司无证据证明其所主张的雨天天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，至于台风天气造成的停工状态持续时间较短，对施工进度、交付房屋的影响有限，且发生在约定的交房期限之后，港德公司据此主张顺延交房期限的理据不足。二、案涉合同第八条同时约定，若发生不可抗力导致交楼时间顺延时，港德公司应在事件发生后30日内告知买受人。但港德公司从未向李红娟、罗俊波履行过告知义务，亦未按合同约定就其所主张的有关延误事由和期限向买受人出具政府有关部门的相应证明文件予以证实。因此，港德公司主张的上述免责事由不存在，其以此为由要求顺延交楼时间的抗辩事由及主张也不应得到支持。李红娟、罗俊波于2019年10月11日向一审法院起诉请求：港德公司向李红娟、罗俊波支付逾期交房违约金9850.19元（635496元ｘ155天ｘ0.1‰，从2017年5月31日计算至2017年11月2日止）。一审法院认定事实：2015年11月24日，李红娟、罗俊波与港德公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.李红娟、罗俊波购买港德公司开发建设的位于中山市*******************，该商品房建筑面积128.33平方米，总价款635496元；2.港德公司应当于2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给李红娟、罗俊波使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过60日不足180日的，李红娟、罗俊波要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港德公司按日向李红娟、罗俊波支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，李红娟、罗俊波依约以银行按揭的方式向港德公司付清了全部购房款。2017年5月13日，港德公司向李红娟、罗俊波邮寄了收楼通知书，要求李红娟、罗俊波办理收楼手续。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。2017年11月3日，港德公司再次向李红娟、罗俊波邮寄了收楼通知书，要求李红娟、罗俊波办理收楼手续。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李红娟、罗俊波与港德公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，李红娟、罗俊波依约向港德公司支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给李红娟、罗俊波使用。港德公司直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，故港德公司的行为已构成违约。虽然港德公司于2017年5月13日向李红娟、罗俊波邮寄了收楼通知，但此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的交付条件，故不能构成有效交付。港德公司亦未能举证证明李红娟、罗俊波免除了港德公司逾期交楼的违约责任。虽然港德公司辩称双方签订的合同第八条，约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，故逾期交楼天数应将2016年及2017年全年的雨天进行扣除。一审法院认为，虽然双方签订的合同中约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，但合同中并未对雨天的具体含义进行解释，现双方对合同中雨天的具体含义产生分歧，根据合同解释规则，一审法院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，双方签订的合同中约定的雨天的具体含义应为除去正常雨天情况下的对工程造成影响的天气。而且双方在签订合同时，理应已经考虑了正常情况下天气情况，从而确定交楼时间。现港德公司并未举证证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份的雨天天数的事实，故对于港德公司该辩称，一审法院不予采纳。因此，港德公司存在逾期交房的违约行为，其应按合同约定向李红娟、罗俊波支付违约金9850.19元（635496元ｘ155天ｘ0.1‰）。综上所述，李红娟、罗俊波的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：港德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金9850.19元给李红娟、罗俊波。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（李红娟、罗俊波已预交），由港德公司负担并于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李红娟、罗俊波。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明事实予以确认。二审另查明：案涉商品房买卖合同第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由；3.…；4.…；5.…。上述1-5项有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延”。港德公司确认李红娟、罗俊波是在案涉商品房取得竣工验收备案登记证之后才办理实际收楼手续，并确认李红娟、罗俊波所主张的违约金计算期限。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李红娟、罗俊波与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现双方对港德公司逾期交付涉案商品房的事实没有异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为港德公司主张的免责事由能否成立。港德公司上诉主张根据合同第八条的约定，因台风、雨天导致施工进度及竣工验收进度延误，属于合理顺延交楼期限的事由，因此产生的逾期天数应据实予以扣减。李红娟、罗俊波则认为该情形并非不可抗力范畴，不能作为逾期交房的抗辩理由。经查，双方在涉案合同第八条第二款中约定了以下内容：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由；3.…；4.…；5.…。上述1-5项有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延”。在合同领域中，所谓不可抗力是指合同订立时当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括自然灾害（如地震、洪水、台风、冰雹等）、社会异常事件（如战争、罢工、骚乱等）及政府行为（如征收、征用）等。现双方当事人对上述合同条款的理解存在争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：一则，从不可抗力的角度进行审视，构成合同条款约定的免责事由的雨天、台风均应达到一定的规模。而本案中，双方在合同中对雨天天气达到何种规模方可构成免责事由的约定标准不明，港德公司亦无充分证据证明其所主张的雨天天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，至于其主张的台风天气造成的停工状态持续时间较短，对施工进度、交付房屋的影响理应有限，且“天鸽”台风天气发生在合同约定的交房期限届满之后，港德公司据此主张顺延交房期限的理据不足。二则，按照港德公司的说法，因雨天导致涉案工程工期延误非其所能控制，即港德公司亦主张雨天应属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。即使该主张成立，通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定港德公司可据实延期的内容存在重复性，即合同第八条第二款第1项约定港德公司可据实延期的情形与第2项约定港德公司可据实延期的事由存在重复。同时，双方已明确约定，因遭遇不可抗力导致顺延交楼时间的，港德公司应在事件发生之日起30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定港德公司在雨天、台风等事件致使交楼期限延误时，需向买受人履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于港德公司如期交楼具有合理期待。港德公司作为专业的房地产开发公司，其对房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在影响房屋交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院认定港德公司应在发生雨天、台风等足以影响房屋交付的事件后30日内向买受人履行告知义务，否则应承担相应不利后果。而港德公司并未就其所主张的免责事由向买受人履行过告知义务，亦未按合同约定就其所主张的“有关延误的事由和期限”向买受人出具“政府有关部门的相应证明文件”予以证实。因此，即使港德公司主张的上述免责事由确实存在，其以此为由要求顺延交楼时间的抗辩理由及上诉主张亦不应得到支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不予审查。综上所述，港德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市港德实业地产投资有限公司已预交），由上诉人中山市港德实业地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年四月二十日书记员 李玉琴