广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初877号 原告：北海悦城物业服务有限公司新都分公司，住所地北海市广东路186号中南锦绣花园二区3幢0101号，统一社会信用代码：91450503MA5NCHNA7P。 负责人：黄辉，公司总经理。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俏倩，广西海城律师事务所实习人员。 被告：张茂磊，男，汉族，1980年1月18日出生，住山东省鄄城县，现住北海市。 原告北海悦城物业服务有限公司新都分公司（以下简称为“新都分公司”）与被告张茂磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新都分公司的委托诉讼代理人梁志鹏、陈俏倩及被告张茂磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新都分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费、水费、电费、加压费、垃圾费共计4343.2元，并支付物业管理服务费滞纳金（其中以644.7元为本金,按月利率2%，自2018年10月11日起算至2019年1月10日止；以1289.4元为本金，按月利率2%,自2019年1月11日起算至2019年4月10日止；以1934.1元为本金，按月利率2%,自2019年4月11日起算至2019年7月10日止；以2578.8元为本金，按月利率2%,自2019年7月11日起算至2019年10月10日止；以3223.5元为本金，按月利率2%,自2019年10月11日起算至清偿全部款项为止）。 事实和理由：被告是园辉新都小区XX幢XX单元XX室的业主。2016年7月26日，北海市永航物业服务有限公司园辉新都服务中心与被告签订了《园辉新都业主手册前期物业协议》，就物业服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、双方的权利与义务、违约责任等均做了约定。2016年9月21日，北海悦城物业服务有限公司（下称悦城物业公司）通过招投标成为园辉新都小区的物业服务单位。之后，就园辉新都的物业服务事宜，悦城物业公司与原告签订了《协议书》，约定：原告受悦城物业公司的指派负责运营园辉新都小区的物业服务，原告自主经营，独自签订物业服务合同并根据合同享有物业服务的全部权利义务，独自收费且对收取的费用独立使用；同时原告还有权独自通过诉讼的方式追索物业费用，且在协议书签订之前园辉新都小区业主拖欠的物业费用（包括但不限于物业费、水电费、电梯费、公共费用以及物业合同所约定业主承担的其他费用）由原告负责享有并以原告名义追索。在原告向园辉新都提供物业服务期间，由于园辉新都小区的水电费、垃圾处理费等的使用权人还是登记于广西桐洋房地产开发有限公司（开发商，下称桐洋公司）名下，因此上述水费、垃圾处理费等都是由原告通过桐洋公司的账户先缴纳后，之后再按照各个物业单元的水电表读表计量按照水电部门的单价计算水费、电费以及相关部门的单户加压费、垃圾费标准向各个业主收取。被告在接受原告依约所提供的上述物业服务后，却一直不能够按照约定向原告如期缴纳物业费用，并自2018年10月起即开始拒绝支付包括物业费、水电费、加压费、垃圾费在内的物业费用。原告认为，原告履行了自己的物业管理服务的义务，被告作为接受物业服务的业主，原告有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其他约定的相关费用，同时鉴于被告的恶意拖欠行为，被告应按合同约定向原告支付逾期未交纳物业费的滯纳金直至清偿全部款项为止，又鉴于合同里面所约定毎日千分之三的违约金计算方式过高，为公平起见，原告主动参照民间借贷司法解释中就资金占用利率诉讼不超过2%的标准对违约金计算方式予以下调。原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告张茂磊辩称：1、原告不应该作为前期物业协议中的另一方当事人向被告主张收取物业费及水电费等费用，因为原、被告并未签订《前期物业协议》，原告不具备从事物业服务的相关资质，未见到前期物业协议在住建部门备案的证明，未见被告所在5幢整体建筑的竣工验收证明，未见原告提供的具体为被告进行服务的公司缴费发票或者成为新的协议履行者的告知、公示。实际上被告仅与永航物业公司签订过前期物业协议，如果提供服务也应该由被告向永航公司缴纳物业费等费用，而非原告。2、原告的物业服务收费违反了相关法律法规，也违反了被告签订的前期物业协议，属违法乱收费、超范围收费，擅自提高收费标准的行为。园辉新都小区物业服务收费及相关费用既未向物业价主管部门报备，也未经核准，也未按政府部门指导价格的标准收费，所以原告所主张的收费行为违反了国家法律法规，更扰乱了正常市场价格秩序，造成了业主的负担和伤害，这种收费行为不应受到法律的保护和支持，应当被制止，并对其进行处罚，业主要求返还不合理费用的应予返还，造成损失应予赔偿。3、根据合同法、建筑法的规定，被告与小区物业服务方签订的前期物业协议应属无效合同，因为服务方强加意志给被告，带有欺诈、胁迫的手段，违反公平正义及法律法规。而且，签订此协议所依据的基础合同就是被告取得业主权利的房屋买卖合同，而该合同中规定的整体小区规划建设并未达标，甚至出现大量违法建筑问题，所以前期物业协议应属无效合同。4、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业服务关系，但由于物业公司没有提供服务或提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高法院的司法解释也可拒绝缴纳物业费，依法行使抗辩权。被告提供了大量事实证明，物业公司没有履行应尽的物业服务义务，物业服务公司有义务履行其对共同部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理的职责，然而在日常生活中小区出现多次跳闸停电、甚至电力设施着火现象、经常造成停电现象和电梯不能正常运行情况，最长一次停电从下午直次日凌晨，原因是小区内的电源线路、电器设施没有得到正常维护，又没有值班抢修人员在岗、造成小区大部门业主在炎热夏天无法使用空调，无法正常休息、上下班，给小区安全带来隐患。其次，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约缴纳物业费，原告明显未提供符合行业标准的服务，比如被告和其他业主以前按时缴纳物业相关费用，但物业还是因为维护不善的原因经常停水停电，甚至是强拆水电表、破坏水、电表现象，不但给主业造成生活不便还造成经济损失，物业服务公司管理服务严重不负责任，致使小区绿地遭严重破坏，违法建筑现象到处可见，有的违建已造成房屋质量出现严重问题，楼道门破碎、大理石板脱落、墙皮脱落、生活垃圾堆积、建筑垃圾不清理、楼梯扶手没有固定、地下室入口坡道严重损坏等状况比比皆是，物业公司甚至将归业主共同所有的架空层全部占用并建房出租，既侵害了业主权利，也破坏了小区整体环境及建筑本身适用功能，物业公司还未经业主同意将公共场地、电梯间、公共设施进行商业广告宣传及牟利，所有的收益支出公摊费用的产生明细也从未公示过。原告属于严重违约，根据法律规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法行使抗辩权，符合法律规定的有正当理由的情况。5、被告不应该承担滞纳金问题，由于合同是物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金款，原告没有履行说明义务，根据法律规定，应属无效条款。被告拒交物业费是由于物业公司违约行为造成，因此不应该承担违约责任。6、新都分公司的部门工作人员，甚至高层管理人员，未尽安全管理、维护公共秩序的义务，自己反而成为制造治安案件实施者、怂恿者，经常发生保安打业主、工作人员打业主等事件。物业公司还找来社会闲散人员干涉小区业主的正常维权行为，并侵犯业主的人身权利，被盗也经常发生，物业公司态度不闻不问，甚至进行威逼恐吓。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告张茂磊系园辉新都小区XX幢XX单元XX室业主，该房屋建筑面积97.68平方米，房屋类型为高层住宅。2016年7月26日，被告张茂磊与北海市永航物业服务有限公司签订《园辉新都业主手册前期物业协议》一份，双方就物业服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、双方的权利与义务、违约责任等均作了约定，其中合同第六条约定12楼以上的物业管理服务费按2.2元/平方米/月（含电梯年检、维保费、水电公摊）收取，房屋首次交付使用时预付第一年的上述物业管理费用，以后物业管理费用每季度交纳一次，交纳费用时间为每季度第一个月10号之前，逾期未交纳的按日3‰收取滞纳金。 2016年11月24日，北海悦城物业服务有限公司通过2016年9月13日的招标备案成为广西桐洋房地产开发有限公司开发的“园辉新都-银桂苑”项目的物业服务企业。2017年7月6日的经广西桐洋房地产开发有限公司及北海市住房和城乡建设局房地产市场监管科分别盖章确认的《前期物业管理招标中标确认书》中载明相关物业收费标准，其中高层住宅物业服务费为2.2元/平方米·月（含电梯年检、维保费、水电公摊）。 2017年7月15日，广西桐洋房地产开发有限公司（甲方）与北海悦城物业服务有限公司（乙方）签订《园辉新都前期物业服务合同》，委托北海悦城物业服务有限公司对园辉新都小区住宅进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理等;维持交通秩序与车辆的停放管理；公共秩序维护、安全消防等事项的协助管理和服务；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理。其他服务内容包括负责向业主收取和代收取物业服务费、水电费、专项维修资金以及其他与物业服务有关的应缴费用。对物业管理服务费，合同第八条主要约定：高层住宅物业服务费为2.2元/平方米·月（含电梯维护费、水电公摊）。对物业服务费收取时间，合同第九条约定业主应于小区竣工交房之日起预交壹年物业服务费、专项维修资金、电梯维保费、电梯年检费、水电预存周转金，物业服务费用按（年/季/月）交纳，应在每（季/月）前10日内履行，以及合同第三十四条约定逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。对物业服务期限，合同第三十五条约定：本合同自双方签字盖章之日起生效，当业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 原告新都分公司不具备独立法人资格，但依法设立并领取了营业执照，经营范围为物业服务，隶属于北海悦城物业服务有限公司。原告主张其于2016年10月开始向涉案小区提供物业管理服务至今，并提供一份其与北海悦城物业服务有限公司签订的《协议书》，该协议书主要约定：一、北海悦城物业服务有限公司通过招投标成为园辉新都小区的物业服务单位；二、原告作为北海悦城物业服务有限公司的分公司，受甲方指派负责运营园辉新都小区的物业服务；三、原告有权独自与园辉新都的业主签订物业服务合同并根据物业服务合同享有物业服务的全部权利义务；四、在园辉新都小区物业服务期间，原告自主经营，北海悦城物业服务有限公司无须对原告进行监督或者收取物业服务费用；五、原告有权独自收取物业费，并对已收取的费用独立使用；六、原告有权作为合同签订方独自向小区业主通过书面、口头、仲裁或者诉讼的方式追索并收取物业费用。 原告主张被告张茂磊欠交自2018年10月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费、水费、电费、加压费、垃圾费共计4343.2元，其中：物业服务费2.2元/平方米/月（含电梯维护费、水电公摊）、水费2.95元/立方米、电费0.6元/月、加压费8元/月、垃圾费8.8元/月。原告曾以粘贴欠费单以及发送催费短信的方式向被告催收相关费用。被告确认未交纳过上述费用，认可原告发送催费短信的号码系其本人使用，但是抗辩主张物业公司不具备承接案涉小区物业服务的资质，签订的前期物业服务合同无效，且其存在服务质量不达标、违建车棚、侵占改建架空层等严重违约行为，其拒付物业费系合法行使抗辩权，并认为上述费用收费标准过高，加压费属重复收费，原告收取上述费用缺乏依据。 另查明，原告提供了2018年9月至2019年12月期间以广西桐洋房地产开放有限公司为户名的水、电费交纳票据，以及广西桐洋房地产开发有限公司于2019年12月31日出具《情况说明》，载明园辉新都小区在建设之处的水、电、清洁等事项均由该公司以开发商的名义开户，因此小区缴纳的水费、电费、垃圾清洁等费用都须以该公司名义予以缴纳，但事实上上述费用都是由为园辉新都小区提供物业服务的物业公司实际缴纳，并非该公司垫付。同时提供了北海市海城区环境卫生保洁站于2016年7月7日出具的《关于委托代收城市生活垃圾处理费的函》，该函载明北海市海城区环境卫生保洁站委托广西桐洋房地产开发有限公司代收小区业主及业主商铺的城市生活垃圾处理费，其中城市居民生活垃圾处理费每月每户8.8元。 诉讼过程中，北海悦城物业服务有限公司出具《情况说明》一份，载明兹就与北海市园辉新都小区物业服务有关的一切纠纷，该司皆交由原告独自处理或者独自诉讼维权、应诉、执行，并由该司独自对物业服务合同所产生的一切权利义务予以享有承担。在原告对园辉新都小区与物业服务有关的权利予以维权（包括但不限于诉讼）之后，该司将不再对上述物业服务事宜（包括但不限于物业服务费用等）另外提出任何主张，全部以原告为准。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于原告是否适格主体的问题。本院认为，原告虽不具备法人资格，但依法设立并领取营业执照，原告具有民事诉讼当事人的资格。并且根据北海悦城物业服务有限公司与原告签订的《协议书》及该公司出具的《情况说明》可知，北海悦城物业服务有限公司授权原告依据涉案《园辉新都前期物业服务合同》向被告主张权利，故原告是本案的适格主体。因原告系隶属北海悦城物业服务有限公司的分支机构，其民事责任由公司承担，北海悦城物业服务有限公司指派原告管理涉案小区物业，并不符合被告主张的物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人管理的情形，被告据此主张原告不是本案适格主体的抗辩意见，本院不予采纳。 关于《园辉新都前期物业服务合同》是否合法有效的问题。北海悦城物业服务有限公司系具备物业管理资质的物业服务企业，广西桐洋房地产开发有限公司作为涉案小区的开发商，在案涉小区业主委员会成立前有权聘请物业服务公司签订前期物业服务合同。对于被告认为北海悦城物业服务有限公司不具备承接案涉小区物业服务的资质，据此主张该公司签订的《园辉新都前期物业服务合同》属无效合同的意见，本院认为，被告所依据的2016年修订的《物业管理条例》第三十二条或者2007年修订的《物业管理条例》第三十三条等规定属于管理性规定，非效力性规定，不能作为认定合同效力的依据。根据当事人意思自治的原则，北海悦城物业服务有限公司与广西桐洋房地产开发有限公司签订的《园辉新都前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。 关于被告应否支付物业管理费的问题。案涉《园辉新都前期物业服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为涉案小区的物业服务企业，已为含被告在内的小区业主提供物业服务，被告应按照合同约定履行交纳相关物业费用的义务。被告主张原告没有履行《园辉新都前期物业服务合同》的义务，存在服务质量不达标、违建车棚、侵占架空层等严重违约行为，故拒缴物业管理费。本院认为，被告所提供的证据仅能证明原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，并不能证明原告长期不履行合同义务。对于物业公司在物业管理服务过程中存在的瑕疵问题，被告可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，最终损害的可能是其他缴费业主的合法利益。因此，被告应当依照合同约定交纳物业管理费。 关于收费标准是否过高的问题。对于物业服务费，案涉《园辉新都前期物业服务合同》对于物业服务费的收费标准已作明确约定，且该收费标准亦经住建部门备案；其次，该收费标准与被告和北海市永航物业服务有限公司签订的《前期物业协议》约定的收费标准一致；再者，被告按该收费标准向原告缴交了部分物业服务费，视为被告知晓并认可该物业服务费的收费标准。综上，被告抗辩物业服务费的收费标准过高的意见，本院不予采纳。对于水、电费，被告主张物业公司收取的水电费标准与一般居民用水电相比过高，收费不合理，但未提交充分的证据证明，本院不予采纳。对于加压费，被告主张合同未作约定，原告收取该费用缺乏依据，但根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的规定，二次供水加压费属于合理收费项目，且被告按8元/月的标准向原告交纳过部分加压费，应当认定被告对该收费标准予以认可。对于垃圾费，合同明确约定由原告代收，被告对此亦不持异议，但认为原告应当提高服务质量。综上，原告诉请被告支付自2018年10月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费、水费、电费、加压费、垃圾费共计4343.2元，合理合法，本院予以支持。 关于滞纳金应否支持的问题。案涉《园辉新都前期物业服务合同》约定逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金，虽然原告将滞纳金的标准下调为按月利率2%的标准计算，但是考虑到原告提供的物业服务存在一定瑕疵，且为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐居住环境，本院对于原告关于滞纳金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告张茂磊应当支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、水费、电费、加压费、垃圾费合计4343.2元给原告北海悦城物业服务有限公司新都分公司； 二、驳回原告北海悦城物业服务有限公司新都分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张茂磊负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗