广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初5045号 原告（反诉被告）：顾能强，男，汉族，1950年10月5日出生，住广西。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钟兴，男，汉族，1955年10月20日出生，住广西北海市。 被告：欧志东，男，壮族，1958年5月1日出生，住广西北海市。 第三人：北海顺天泰房地产开发有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：任明，董事长。 委托诉讼代理人：李朋，男，汉族，1983年4月12日出生，住广西北海市，（系第三人顺天泰公司职工）。 原告（反诉被告）顾能强诉被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人北海顺天泰房地产开发有限公司（以下简称“顺天泰公司”）合同纠纷一案，本院于2019年12月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾能强及其委托诉讼代理人李玉萍、邓泽涛，被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人顺天泰公司的委托诉讼代理人李朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾能强向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与两被告于2004年10月6日签订的《宅基地转让协议书》有效；2、请求判令两被告履行过户义务，将位于北海市海城区（以核准的编号为准）建筑及相应土地(房地产价值50万元）过户到原告名下，发生的税费由两被告承担，但法律规定由原告承担的除外；3、第三人作为原土地权利人及以上建筑的建设开发方，应协助原告及两被告履行以上义务。事实与理由：原告与被告于2004年9月30日签订《宅基地转让协议书》，该协议书载明:被告取得第三人顺天泰公司开发的位于北海加油站对面，北海市检察院东面的1600㎡的土地使用权,其中两栋别墅用地共320㎡已经北海市规划局、北海市建委批准，已取得施工许可证，被告同意将第三人东边的第二排第西间80㎡由东向西的别墅用地以19万元转让给原告。 原告便开始按批准的规划及施工图建设涉案房屋，房屋在2005年4月20日经验收合格。原告于2005年10月搬入该房屋居住至今。《宅基地转让协议书》上虽然没有被告钟兴签名，但其是该土地的权利人之一，对原告受让涉案别墅用地和建房的事实是知晓和同意的。原告与被告签订《宅基地转让协议书》后，支付了别墅转让款，按该协议书约定动工建设完成别墅，且已入住15年，因两被告与第三人发生纠纷而未能及时办理不动产权属证书。现两被告与第三人纠纷了结，为维护原告的合法权益，原告诉至法院提出以上诉讼请求。 被告钟兴辩称：第一，原告的第一项请求是判决确认原告与两被告于2004年9月30日签订的《宅基地转让协议书》有效，该项请求属于虚构事实，被告钟兴与原告素不相识，没有签订过协议书，也没有收取过原告的任何款项，根本不存在宅基地的转让关系，原告何时何地与欧志东签订该协议书，被告钟兴并不知情，欧志东从来没有向钟兴告知过此情况，没有经过钟兴的书面同意，根据城市房地产管理法的相关规定，该协议书应属无效，该请求不符合事实，违反法律规定，应予以驳回；第二，原告的第二项诉讼请求是判令两被告履行过户义务，如上所述，被告钟兴与原告并无转让关系，何来过户的义务，根据北海中院的生效判决，本案所涉房地产属于欧志东和钟兴共有，原告没有经过钟兴的同意非法占用了案涉房屋，已经严重侵害了钟兴的合法权益，原告的该项请求亦属无效。综上，原告与被告不存在宅基地转让合同关系，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 被告欧志东辩称：对原告的诉讼请求无异议，认可原告的诉讼请求。 第三人顺天泰公司辩称：顺天泰公司与两被告之间的争议已经北海中院判决处理，顺天泰公司同意办理过户手续。 反诉原告钟兴向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告（本诉原告）顾能强与欧志东签订的《宅基地转让协议书》无效；2、依法判令反诉被告顾能强将违法占用的案渉房地产返还给反诉原告钟兴。事实与理由：2000年9月20日，钟兴与欧志东作为受让方与顺天泰公司签订《土地使用权转让合同》，后经北海中院审理，判决本案所涉房地产属于欧志东和钟兴共有。欧志东未经钟兴书面同意将双方共同共有的房产转让给反诉被告，欧志东与反诉被告恶意串通侵害钟兴的合法利益，为此，反诉原告向本院提起上述诉讼请求。 反诉被告顾能强辩称：反诉被告认为反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。第一，被告欧志东与反诉原告根据（2010）北民一终字第483号判决书已经取得涉案土地的处分权，因此被告欧志东与反诉原告有权处置涉案土地，被告欧志东与反诉原告转让涉案土地给反诉被告的行为是合法有效的，城市房地产管理法的相关规定只是属于管理性的规范，不因此影响涉案宅基地转让协议书的效力；第二，涉案土地自2004年已经转让给了反诉被告，反诉被告其后在土地上建好房屋，并从2005年居住至今长达十五年之久，在此期间钟兴未提出异议，以上证实，本案转让土地的行为是被告欧志东与反诉原告共同认可及同意的行为，不存在钟兴不知情的情况。因此，钟兴主张欧志东转让土地存在恶意串通没有事实和法律依据。 被告欧志东辩称：涉案房屋建好这么多年，钟兴应该清楚本案事实。 第三人顺天泰公司辩称：顺天泰公司同意根据北海中院判决协助办理过户手续。 综合本案证据，本院确认如下法律事实： 2004年7月29日，第三人顺天泰公司与案外人武汉建工股份有限公司签订一份《建设工程施工合同》，主要约定第三人顺天泰公司将北海顺天泰花园一期工程发包给案外人武汉建工股份有限公司承建。 2004年10月6日，原告顾能强（乙方）与被告欧志东（甲方）签订《宅基地转让协议书》，主要载明：甲方已取得顺天泰公司位于北海加油站对面，北海市人民检察院东面的1600㎡的土地使用权，其中两栋别墅用地共320㎡(详见总平图）已经北海市规划局、北海市建委批建，已取得了规划局、建委的施工许可证（详见施工许可证）现经协商，甲方同意将位于顺天泰公司东边的第二排第西间80㎡由东向西的别墅用地以19万的价格转让给乙方……合同还约定其他事项。 被告欧志东出具一份《收条》给原告，载明：“兹收到顾能强先生交来购房地款人民币壹拾伍万元正。”该《收条》上注明“顺天泰花园第一期工程第二排西”和“11.5”的字样。 另查明：2000年9月20日，被告欧志东、钟兴（乙方）与第三人顺天泰公司（甲方）签订一份《土地使用权转让合同》，主要约定：第三人顺天泰公司将已取得土地使用权的位于北海加油站对面，北海市人民检察院东面的1600平方米的土地使用权转让给被告欧志东、钟兴。后双方履行合同过程中产生争议，被告钟兴、欧志东以建设用地使用权纠纷为由将顺天泰公司诉至本院。本院作出（2010）海民重字第399号民事判决，顺天泰公司不服上述判决向北海市中级人民法院上诉，2011年6月7日，北海市中级人民法院作出（2010）北民一终字第483号民事判决，判决顺天泰公司协助欧志东、钟兴将2004年8月25日经北海市建设委员会批准建设的建筑用地面积为977.75平方米的土地及地上两幢建筑物的相关产权过户至欧志东、钟兴名下，过户费用由欧志东、钟兴负担。在（2010）北民一终字第483号案件中，顺天泰公司提交了涉案《宅基地转让协议书》及收条，但因无法提供原件，欧志东及钟兴对此均不认可。 2018年5月28日，被告欧志东出具一份《关于将土地使用权及地上建筑物分别过户的函》给第三人顺天泰公司，载明：“（2010）北民一终字第483号民事判决书第三项判决贵公司协助欧志东、钟兴将977.75平方米的土地及地上两幢建筑物的相关产权过户至欧志东、钟兴的名下，过户费用由欧志东、钟兴负担。现977.75平方米土地的两幢建筑物分为四户，其中A1-1屋主为朱明海、吴兰芳、A1-2屋主陈庆铭、A2-1屋主为顾能强、徐在文、A2-2屋主为张桂松、彭晓燕，请贵公司将977.75平方米土地及地上两幢建筑物分别过户到朱海明、吴兰芳、陈庆铭、顾能强、徐在文、张桂松、彭晓燕名下后，视为贵公司向欧志东、钟兴履行（2010）北民一终字第483号民事判决书第三项的义务。”致函人署名为欧志东、钟兴。庭审中，钟兴否认其本人的签名，欧志东认可钟兴的签名为其代签。 2019年8月11日，被告欧志东、钟兴签订一份《协议书》，主要载明：根据与顺天泰公司签订的《土地使用权转让合同》、《合同书》及《（2010）北民终字第483号民事判决书》，欧志东、钟兴二人与顺天泰公司土地使用权纠纷一案中的第三项判决：“上诉人顺天泰公司协助两被上诉人欧志东、钟兴将2004年8月25日经北海市建设委员会批准建设的建筑用地面积为977.75平方米的土地及地上两幢建筑物的相关产权过户至两被上诉人名下”的判决，欧志东、钟兴经协商后达成协议：欧志东取得坐落于顺天泰大厦北海东侧的两栋建筑物其中的前一栋建筑物，占地面积为160平方米的相关产权，即根据北海市城市规划局二〇〇三年一月十五日批准建设的总平面图A1-1、A1-2号的建筑物。四至界限分别为东至围墙；南至顺天泰大厦；西至顺天泰大厦地下室通道；北至B栋。并取得488.875平方米土地相关产权。（界至从南北向中的中间分开）；钟兴取得坐落于顺天泰大厦北海东侧的两栋建筑物其中的后一栋建筑物，占地面积为160平方米的相关产权，即根据北海市城市规划局二〇〇三年一月十五日批准建设的总平面图B1-1、B1-2号的建筑物。四至界限分别为东至围墙；南至A栋；西至顺天泰大厦地下室通道；北至围墙。并取得488.875平方米土地相关产权。（界至从南北向中的中间分开）……协议还约定了其他事项。 2019年10月18日，被告钟兴依据北海市中级人民法院作出（2010）北民一终字第483号民事判决向本院申请强制执行，请求将涉案房地产所在地块过户到其名下。 再查明，2000年11月30日，北海市土地管理局颁发《建设用地批准书》，批准第三人顺天泰公司使用位于北海的土地。2001年2月16日，北海市城市规划局颁发《建设用地规划许可证》，准许第三人顺天泰公司办理征用划拨土地手续，用地位于北海，面积为8996.05平方米。2004年8月25日，北海市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》，准许第三人顺天泰公司施工。涉案房地产仍登记在顺天泰公司名下。 庭审中，顾能强述称购买涉案土地时欧志东告知其涉案土地已取得了顺天泰公司的土地使用权，签订《宅基地转让协议书》时欧志东、钟兴均在场，钟兴口头委托欧志东办理相关手续。涉案房屋虽系顺天泰公司委托案外人武汉建工股份有限公司承建，但顾能强在支付涉案土地转让款后，实际施工方是顾能强，欧志东及顺天泰公司对顾能强的上述说法均认可。2005年10月涉案房屋竣工验收后，顾能强一直居住至今。钟兴辩称由于自己工作原因，故涉案土地的资料一直交由欧志东保管。涉案房屋系顺天泰公司委托案外人武汉建工股份有限公司承建，欧志东负责监工。欧志东隐瞒土地转让的事实，钟兴未收到涉案土地的转让款。钟兴是在涉案房屋产生纠纷时即2009年才知晓涉案房屋被顾能强占用，后与顾能强交涉，顾能强告知其涉案土地系欧志东转让的。因钟兴与欧志东一直未就涉案土地进行分割，故钟兴不清楚涉案土地是否属于自己所有，直至2018年5月28日，钟兴与欧志东进行产权分割，才知涉案土地分割给钟兴。欧志东认可收到涉案土地的转让款。 本院认为，关于本诉问题。顾能强与欧志东签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，对双方均具有约束力，本院予以确认。钟兴辩称对顾能强与欧志东签订《宅基地转让协议书》的事实不知情，欧志东在其不知情的情况下将双方共有的土地转让给他人。对此本院认为，欧志东将涉案土地转让给顾能强，顾能强将房屋建好占有和使用长达十多年的期间内，钟兴未作出明确的异议表示，与常理不符。钟兴虽辩称涉案房屋系顺天泰公司委托案外人武汉建工股份有限公司承建，欧志东负责监工，但顺天泰公司及欧志东均认可涉案房屋系由顾能强出资建设；在（2010）北民一终字第483号案件中，顺天泰公司提交了涉案《宅基地转让协议书》及收条，即使当时该材料无原件核对，结合生活常理分析，钟兴应向顾能强或欧志东提出质疑，但其并未向顾能强或欧志东主张权利；钟兴于2011年明知欧志东已将涉案土地转让给顾能强，但其又于2019年8月11日与欧志东签订《协议书》，并同意将涉案土地分割给自己，亦与常理相悖。综合上述情况，结合庭审中钟兴辩称涉案土地材料一直交由欧志东保管等情形，基于诚实信用原则，本院认定钟兴对涉案土地买卖一事应是知情且认可的，顾能强在受让土地时有理由相信出售土地的决定是欧志东、钟兴的共同意思表示，且顾能强已支付合理对价，因此，钟兴辩称对土地买卖不知情，主张《宅基地转让协议书》无效的抗辩意见，本院不予采信。根据双方签订的《宅基地转让协议书》的约定，顾能强已按约定支付了土地款，钟兴、欧志东理应协助办理该房屋过户手续。原告请求两被告钟兴、欧志东协助办理涉案房屋的过户手续，合法有据，本院予以支持。虽然顺天泰公司与原告之间不存在合同关系，但根据（2010）北民一终字第483号案件判决主文第三项的内容，被告顺天泰公司的主要义务是为钟兴、欧志东办理涉案土地的过户手续，原告请求顺天泰公司协助办理涉案房屋的不动产权证书合法有据，本院亦予以支持。办理房屋过户登记所需缴纳税费由原、被告双方按国家法律规定各自承担。涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。 关于反诉部分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,故钟兴诉请判决顾能强与欧志东签订的《宅基地转让协议书》无效及顾能强将涉案房屋返还给钟兴，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人北海顺天泰房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）顾能强办理位于北海市海城区房屋的不动产权证书；办证所需缴纳的费用由原告（反诉被告）顾能强、被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人北海顺天泰房地产开发有限公司按国家法律规定各自承担（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）； 二、驳回被告（反诉原告）钟兴的诉讼请求。 本诉案件受理费8800元，由被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人北海顺天泰房地产开发有限公司共同负担；反诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告（反诉原告）钟兴负担（本诉、反诉受理费已预交，由当事人各自承担的部分在履行上述给付义务时一并支付给对方）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交本诉上诉费8800元或反诉上诉费4400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐建荣 人民陪审员  张伟兰 人民陪审员  何显著 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  庞大洋