苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5344号 原告（反诉被告）：张小明，男，1965年10月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：董斌，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：苏州瑞嘉商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市南环东路788号南环汇邻广场3号楼。 法定代表人：毕春燕，执行董事。 委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈若滢，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）张小明与被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司（以下简称瑞嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易诉讼程序，后因案情复杂，转为适用普通程序。审理过程中，瑞嘉公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本院于2019年7月16日、2019年8月14日、12月17日、2020年1月16日公开开庭审理，张小明及其委托诉讼代理人董斌、瑞嘉公司的委托诉讼代理人徐旬、陈若滢到庭参加四次庭审。本案现已审理终结。 原告张小明向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年9月20日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还租金120216.6元，租房押金24000元，赔偿原告装修损失2000000（以鉴定结论为准），赔偿原告直接经济利息损失暂计257305.9元（以2144216.6元为基数，按年息6%计算，自2017年1月11日起暂计算至2019年1月10日为257305.9元，继续计算至被告实际赔偿之日止）；3、判令被告赔偿原告违约金255340.04元（租金总额127670.2元×20%）；4、判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费。审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为，请求法院确认双方的房屋租赁合同关系已于2019年6月4日解除；将要求被告赔偿原告装修损失2000000元变更为1963293.4元；要求将上述直接经济利息损失的计算基数由2144216.6元变更为2343293.4元，暂计算至2019年1月10日的利息损失变更为421792.8元。另外原告要求增加如下诉讼请求：1、判令被告赔偿涉案房屋内的家具、家电及其他床上物品的损失240000元，并要求对上述物品损失进行评估，具体损失金额以评估结论为准。2、要求被告赔偿装修设计费80000元、监理费40000元、人员看管费20000元（装修4个月期间的看管费）。其余诉讼请求不变。上述诉讼请求总金额合计为3164642.8元。 事实及理由：2016年9月20日，原告通过竞租取得苏州市姑苏区国有(集体)资产监督管理委员会管理的位于南阳里21号的N-F1X1、N-F1X2、N-F1X3-1、N-F1X4-1至N1X4-6的房屋租赁权(产权证用途为非居住)，并与被告签订了房屋租赁合同，向被告支付了半年租金120216.6元，租房押金24000元。原告承租后投入了大量人力、财力进行装修，并于2017年1月10日竣工。在原告办理民宿营业执照及消防申报中，发现所承租房屋只有房产证，无土地证，致使无法正常申报，不具备开设民宿要求及消防申报要求。产权人、管理人即被告未在竞租公告中及事后说明。直至2017年4月10日，被告才出具情况说明表明案涉房屋无土地证，致使原告承租后进行装修遭受重大经济损失约2500000元。为此，原告先后于2017年5月5日、2018年3月21日、2018年6月6日、2019年5月28日向被告发函申请处理上述无土地证及不能开业的问题，被告口头回复正在办理协调中，但至今未得到解决及书面回复，停滞至今，致使承租人无法继续履行房屋租赁合同。原告因此造成的损失应由被告承担。现诉至贵院，望判如所请。 被告瑞嘉公司辩称：1、原告要求解除租赁合同无法定理由，相反被告曾于2019年6月7日向原告送达律师函，基于原告长期拖欠租赁费用，要求解除租赁合同，并由原告承担相应违约责任。2、原告基于涉案房屋只有房产证，没有土地证，致使其无法申报消防，从而认定被告违约依据不足。事实上，涉案房屋已经竣工验收，并通过了消防申报。原告所谓的不能申报消防指的是二次装修消防验收，并无相关规定要求将提交土地证作为消防申报的前提条件，原告对该事实负有举证责任。3、根据租赁合同第8条约定，原告需在装修前事先向被告报送设计装修图纸等报审资料，经被告及政府部门审批后方可开始装修。原告二次装修后消防和质检报批由其自行负责并验收合格。现原告未经被告及政府部门审批，自行进行装修，其装修损失不应归责于被告。此外，原告明知装修尚未通过消防审批，仍然购买了相应的家具家电及其他物品，此系因原告自身原因扩大的损失，应由其自行承担。4、租房押金24000元同意退还，但应抵扣原告应支付给我方的租金。综上所述，我方不存在违约行为，原告的诉请均无法律依据，恳请驳回。 反诉原告瑞嘉公司向本院提出如下反讼请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告交还承租的房屋。2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金548388.07元（自2017年3月20日起计算至实际归还房屋之日止，暂计至2019年6月4日）；3、判令反诉被告支付逾期违约金137038.71元（自逾期之日起计算至实际支付之日，暂计至2019年6月4日）；4、本案反诉费用由反诉被告承担。审理过程中，反诉原告称因反诉被告已于2019年12月19日将案涉房屋返还给其，故申请撤回上述第1项反诉请求，并将第2项反讼请求明确为：判令反诉被告向反诉原告支付自2017年3月20日至2019年6月7日期间的租金合计551186.05元，自2019年6月8日至2019年12月19日期间的房屋占有使用费136737.32元。将第3项诉讼请求明确为：逾期支付租金的违约金以租金551186.05元为本金，自2019年6月7日起算至反诉被告实际支付之日止，按照日利率万分之五计算，暂计算至2019年12月6日为50157.93元。上述诉请总金额为738081.3元。事实及理由：2016年，反诉被告与反诉原告签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租位于南阳里21号的房屋用于经营民宿，租赁期限自2016年9月20日至2021年9月19日，租赁面积为667.87平方米。根据合同约定，反诉被告应于2019年3月4日前付清2017年3月20日至2019年9月19日期间的租金622722元。经反诉原告催告，反诉被告逾期仍未支付。根据合同约定，反诉被告逾期支付租金，每逾期一日，需按逾期支付欠缴金额的万分之五向反诉原告支付滞纳金，累计逾期超过30日的，反诉原告有权单方解除合同。2019年6月6日，反诉原告委托律师向反诉被告发函要求解除合同，并要求反诉被告支付租金并返还房屋。反诉原告认为，反诉被告未按约支付租金已构成违约，应承担违约责任。反诉原告为维护自身合法权益，遂提起反诉，望判如所请。 反诉被告张小明辩称：由于反诉原告无法提供案涉房屋的土地证，致使反诉被告无法办理相应的消防许可，案涉房屋至今不能对外营业，给反诉被告造成巨大的装修损失，应驳回反诉原告的全部诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市南阳里21号房屋（建筑面积共计962.67平方米）系国有资产，该房屋登记产权人系原苏州市金阊区环境卫生管理所，该房屋原系该环境卫生管理所的办公楼，现归属于苏州市姑苏区国有（集体）资产监督管理委员会所有，后于2015年划入苏州市姑苏区国有（集体）资产监督管理委员会下属的瑞嘉公司管理。 2016年8月26日，苏州市姑苏区国有（集体）资产管理中心就南阳里×号房屋向社会公开发布竞价招租公告。后张小明竞租成功，并作为承租人（乙方）与瑞嘉公司（出租人，甲方）签订RJ-YJ-ZL-××××号《房屋租赁合同》。该合同约定，1.1、甲方出租给乙方的房屋座落在南阳里21号的N-F1X1、N-F1X2、N-F1X3-1、N-F1X4-1至N1X4-6房屋。建筑面积共为667.87平方米。2.1、乙方保证房屋仅作经营民宿（客栈）之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的用途，否则甲方有权解除本合同。3.1、本合同租赁期为2016年9月20日至2021年9月19日。3.2、乙方须在装修进场前10日内向甲方提供该租赁房屋平面设计图、效果图及店招等设计方案、该类方案须经甲方审核通过后方可实施，若乙方违反此约定，甲方有权要求乙方拆除重新装修，由此产生的一切费用由乙方自理。5.2、租金的计算方式具体如下：2016年9月20日-2017年9月19日的租金为240433.2元，2017年9月20日至2018年9月19日的租金为247646.2元，2018年9月20日至2019年9月19日的租金为254859.2元，2019年9月20日至2020年9月19日的租金为262873.6元，2020年9月20日至2021年9月19日的租金为270888元。5.3、租金的支付方式如下：2016年9月20日至2017年3月19日期间的租金120216.6元于2016年9月20日前支付，此后的租金每半年支付，先付后用，并于租期开始前16日支付，例如2017年3月20日至2017年9月19日期间的租金120216.6元于2017年3月4日前支付。乙方超过租金交纳日期支付相应费用的，视为逾期付款。5.4、乙方按本合同第5.3条约定支付租金或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的万分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。……累计逾期达30日的，甲方有权单方解除本合同，但乙方具有本合同约定的逾期支付的免责事由除外。6.1、为保证乙方在合同期内正常履约，在本合同签署后5个工作日内，乙方应向甲方缴纳24000元作为合同保证金。甲方交付房屋前，若由于乙方原因单方面违约的，甲方有权没收上述合同保证金。8.2、乙方承诺在签订合同后30日内向甲方提交工程条件、店招、平面设计图、效果图等资料供甲方初步审阅；同时在该房屋交付后装修前，乙方应提前30日向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，经甲方、管理公司及政府主管部门的批准后方可开始装修，乙方二次装修的消防和质检报批由乙方自行负责并验收合格，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担。11.1、在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：1、乙方应按每日租金（当年度租金总额/365）的贰倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间产生的一切费用。13.2、若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付合同租赁期限内租金总金额20%的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。……（二）逾期不支付租金、保证金（包括乙方应补足的保证金）或本合同项下其他费用累计超过30日；……13.3、若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任。……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的。13.4、除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得任意变更、解除或终止本合同，否则违约方应向对方支付本合同租赁期限内租金总金额20%的违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应补足。 该合同签订后，瑞嘉公司将案涉房屋交付给张小明，张小明向瑞嘉公司支付了首期租金120216.6元及租房保证金24000元。除此之外，张小明未再向瑞嘉公司支付剩余租期内的租金。张小明接收房屋后便对案涉房屋进行了装修。 张小明在庭审中陈述，案涉房屋于2017年1月10日装修完工后，其准备开业。2017年1月20日左右，公安及消防部门陆续对案涉房屋进行安全检查时，要求其立即将民宿关停，并提供土地证、房产证等消防审批相关资料。后其要求瑞嘉公司提供案涉房屋的土地证，但瑞嘉公司称没有土地证。 瑞嘉公司于2017年4月10日向张小明出具一份《情况说明》，表明案涉房屋有房产证，但无土地证。 2017年5月5日，张小明向瑞嘉公司提交《申请报告》，称其在竞租时，瑞嘉公司未告知其案涉房屋无土地证。其于2017年1月10日将民宿装修完工以来，因案涉房屋没有土地证，不具有商业用途，无法办理消防审批，消防及公安部门不允许开业，申请瑞嘉公司尽量向上级主管部门报告并将消防审批办下来保证其能顺利开业，减少损失。后张小明又分别于2018年3月21日、2018年6月6日再次向瑞嘉公司提交《申请报告》，催促瑞嘉公司解决上述问题，并称将向瑞嘉公司提出索赔。瑞嘉公司称其收到了上述《申请报告》。 2019年5月28日，张小明向瑞嘉公司邮寄函件，称因案涉房屋没有土地证无法办理消防审批，瑞嘉公司在竞租时未告知，导致其投入的大量装修款因民宿无法开业造成损失，经多次书面申请，瑞嘉公司口头答复予以协调处理，但至今未能解决，要求瑞嘉公司收到该函件后3日内书面回函，逾期未回函，其将于2019年6月4日解除双方之间签订的房屋租赁合同，由此造成的不利后果由瑞嘉公司承担。瑞嘉公司于2019年5月29日签收该函件。 2019年6月6日，瑞嘉公司委托江苏新高的（苏州）律师事务所律师徐旬向张小明邮寄送达《律师函》，称因张小明长期拖欠租金已构成严重违约，表示将于2019年6月6日正式解除其与张小明签订的房屋租赁合同，并要求张小明支付拖欠的租金并搬离案涉房屋，保留向张小明索赔违约金等损失的权利。张小明于2019年6月7日签收该《律师函》。瑞嘉公司称其之所以直至2019年6月6日才向张小明发出上述《律师函》要求解约，是因张小明称自己想办法办理消防审批，且双方之间就其他房屋有租赁关系，关系较好，一方面希望原告能通过消防审批，一方面双方也确实协商过，但协商未果。 瑞嘉公司及张小明一致同意将双方签订的《房屋租赁合同》的解除时间定于2019年6月7日。 2019年9月，本院依法委托江苏协诚工程咨询有限公司对案涉房屋的装饰装修工程造价进行评估。该公司于2019年12月9日出具司法鉴定意见书认为：本装饰装修工程造价（不含软装、设计费、监理费）为1963293.4元。其中：装饰部分化粪池改造及房屋侧边标识标牌（现场未见）无相关图纸，且现场无法测量实际工程量，此部分工程造价9945.79元；安装部分张小明现场增加收银管理系统，此部分工程造价为6553.83元。为此，张小明支付了22633元鉴定费。 另查明：张小明未就案涉房屋装修工程办理施工许可证及消防设计备案。因案涉房屋的装修工程未能通过消防审批，民宿一直未能开业经营。张小明已于2019年12月19日将案涉房屋返还给瑞嘉公司。 本院认为，张小明与瑞嘉公司签订的《房屋租赁合同》依法成立生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。案涉房屋原系办公楼，且瑞嘉公司无法提交土地证或其他证据证明案涉房屋的土地使用类型依法可以用于商业经营及经营住宿业务。现双方合同目的无法实现，合同已事实上不可能继续履行。庭审中，双方一致同意房屋租赁合同于2019年6月7日解除，本院予以确认。 关于涉案租赁合同解除后的责任承担问题。 双方签订的房屋租赁合同中，约定案涉房屋作为经营民宿（客栈）之用途。虽然民宿作为一种特殊业态，游走于相关法律法规的边缘，但鉴于案涉房屋系用于住宿经营，属于公众聚集场所，且装修面积超过300平方米，装修投资额超过30万元，实际系属宾馆性质，其装修工程也应遵照相关法律法规关于建设工程施工许可、消防监督管理的规定，以达合法经营之要求。案涉房屋系原金阊区环境卫生管理所办公楼，且案涉房屋至今未办理土地证，瑞嘉公司也未能举证证明案涉房屋的土地使用类型系可以用于经营住宿业务的商业用地，瑞嘉公司明知该情况，但仍通过公开招标方式与张小明签订房屋租赁合同，并明确约定案涉房屋用于开办民宿（客栈），且在招标过程及签订合同过程中，均未就案涉房屋无土地证及土地使用类型向张小明进行提示、说明和告知，其应对合同解除负有一定的责任。反之，张小明作为承租人对承租标的物能否满足其经营需求也负有考量和判断的义务，虑及张小明在签订合同时未查证案涉房屋是否具有土地证及其土地使用类型，以核实案涉房屋是否能够用于开设民宿经营住宿业务，其未尽到相应的审慎义务，也应对合同解除负有一定责任。综上，本院认为张小明及瑞嘉公司对于合同解除的过错相当，据此本院认定，双方就涉案租赁合同解除各承担50%的责任。 一、关于张小明主张的损失及违约金。 首先，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张小明要求瑞嘉公司赔偿其损失和违约金，对于该主张应综合张小明的损失情况以及合同有关违约金的约定，以损失情况为依据来确定是否对违约金进行调整。 其次，就张小明主张的各项具体损失，本院作如下认定： 1、装修费损失。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条之约定，案涉装修工程需在取得施工许可证，工程竣工验收合格之日起七日内进行消防设计及竣工验收消防备案，但张小明既未办理施工许可证，也未就装修设计方案报相关部门进行备案，便组织装修并装修完毕，其自身应对由此投入的装修损失承担主要责任。如前所述，虑及瑞嘉公司应就合同解除承担50%的责任，本院综合考虑双方对合同解除应承担的责任比例及张小明自身对造成装修损失的过错程度，酌情认定瑞嘉公司应对案涉房屋的装修损失承担40%的赔偿责任，剩余60%由张小明自担。 对于张小明主张的装修损失，因双方对江苏协诚工程咨询有限公司出具的司法鉴定结论无异议，本院对该结论予以采纳，即案涉装饰装修工程造价（不含软装、设计费、监理费）为1963293.4元，应由瑞嘉公司承担其中的40%即785317.36元。 2、装修设计费80000元。对此，张小明提交了其与顾天城签订的《建设工程设计合同》原件、张小明向顾天城转账支付50000元设计费的银行交易流水、顾天城向张小明出具的收到张小明交付的30000元设计费（现金）的收条原件予以佐证，本院认为，设计费支付凭证与《建设工程设计合同》相互印证，本院对张小明支出装修设计费80000元的真实性予以认可。考虑到装修设计费是装修前需投入的必要及合理费用，另结合双方对于解除合同应承担的责任比例，本院认为该费用应由瑞嘉公司承担其中的50%即40000元。 3、监理费40000元、人员看管费20000元（装修4个月期间的看管费）。对此，张小明称上述费用系其于装修期间雇佣王宗华负责装修期间的监理事务及雇佣朱建春负责看管装修场地所产生。王宗华出庭作证称，在案涉房屋装修期间，其受张小明雇佣负责该装修工程的施工管理，且仅负责施工的进度及工程质量，其工作内容并非监理。综上，本院认为，张小明主张的监理费实际系施工管理费，由于司法鉴定意见所评定的案涉装饰装修工程造价中已包含措施费、企业管理费等一系列与施工管理及装修场地管理相关的费用，张小明不得再另行主张施工管理费及现场看管费，故本院对张小明的上述主张不再重复支持。 4、案涉房屋内的家具、家电及其他床上物品损失240000元。因上述物品未与涉案房屋形成附合，系可移动物品，可由张小明自行拆除、搬离，其要求瑞嘉公司赔偿该物品损失缺乏依据，本院不予支持。 5、直接经济利息损失（以2343293.4元（包括装修损失1963293.4元、物品损失240000元、监理费40000元、设计费80000元、人员看管费20000元）为基数，按年息6%计算，自2017年1月11日起暂计算至2019年1月10日为257305.9元，继续计算至瑞嘉公司实际赔偿之日止），本院认为，张小明要求瑞嘉公司赔偿装修损失、设计费等损失的基础上，再赔偿上述损失的利息损失缺乏依据，本院不予支持。 经核算，张小明因涉案合同解除产生的装修损失、设计费损失共计825317.36元（785317.36元+40000元），此系张小明因合同解除产生的实际损失。张小明同时主张违约金及实际损失，其本意系要求增加违约金。鉴于该实际损失金额确已超过合同约定的违约金标准即255340.04元（租金总额1276700.2元×20%），且张小明不可同时要求瑞嘉公司赔偿违约金及实际损失，故本院对违约金进行调整，认定瑞嘉公司赔偿张小明违约金825317.36元，并对张小明主张的其他各项损失不再重复支持。 二、关于瑞嘉公司主张的房屋租金及占有使用费问题。 依据张小明的陈述，其在2017年1月便已知晓案涉房屋因无土地证等问题无法通过消防审批，并将该情况向瑞嘉公司作了反映，瑞嘉公司也于2017年4月10日向张小明出具一份《情况说明》对案涉房屋无土地证问题作出了回应。后张小明又多次向瑞嘉公司提交《申请报告》，催促瑞嘉公司解决上述问题，并称将向瑞嘉公司提出索赔，瑞嘉公司也称一直等待张小明自行解决消防审批问题，并一直与张小明在协商解决。双方自知晓案涉房屋无法通过消防审批一事到提出解除合同历时近两年半。双方应该理性处理涉案房屋租赁合同履行过程中面临的现实障碍，并及时解除合同进行止损，但租赁合同直至2019年6月7日才得以解除，双方对因此扩大的租金损失均有一定的过错。另综合考虑张小明虽一直占用案涉房屋，但案涉民宿（客栈）一直未能开业等因素，以及双方对于合同解除应承担的责任比例，本院据此认定就合同解除前的租金由张小明及瑞嘉公司各承担50%的责任。即对于瑞嘉公司主张的2017年3月20日至2019年6月7日期间的租金，依据合同约定的租金标准，计算为5501X4.58元[120216.6元+247646.2元+（254859.2元/年÷365天×261天）]，张小明应向瑞嘉公司支付其中的50%即275052.29元。 对于合同解除后的占用使用费问题，由于案涉合同因无法继续履行而解除，张小明继续占有案涉房屋缺乏依据，结合本案合同解除的过错情况，以及张小明主张装修损失、对装修损失进行评估、搬离房屋的合理期限，本院认定合同解除后两个月内的占有使用费仍由双方各承担50%，此后的占有使用费由张小明承担。张小明、瑞嘉公司一致确认案涉房屋已于2019年12月19日返还，因此张小明应参照合同约定的同时期的租金标准向瑞嘉公司支付2019年6月8日至2019年12月19日期间的占有使用费。合同解除后两个月内（2019年6月8日至2019年8月7日）应由张小明支付的占有使用费为21296元（254859.2元/年÷365天×61天×50%）；2019年8月8日至2019年12月19日期间应由张小明支付的占有使用费为95541元[（254859.2元/年÷365天×44天）+（262873.6元/年÷365天×90天）]。上述合计应由张小明向瑞嘉公司支付占有使用费116837元。 三、关于张小明主张返还的已付租金120216.6元、租房保证金24000元。 如前所述，对于合同解除前的租金，由张小明及瑞嘉公司各负担一半，故对于张小明已付的2016年9月20日至2017年3月19日期间的租金120216.6元，应由张小明自行负担其中的一半即60108.3元，剩余60108.3元可折抵其后续应支付给瑞嘉公司的租金。 对于租房保证金24000元，瑞嘉公司同意在本案中折抵张小明应付的租金，故将租金60108.3元及租房保证金24000元折抵租金后，张小明还需向瑞嘉公司支付190943.99元租金（275052.29元-60108.3元-24000元）。 对于瑞嘉公司反诉主张逾期支付租金的违约金的请求，本院认为，瑞嘉公司主张自2019年6月7日起计算至张小明实际支付租金之日止，按照日利率万分之五计算符合租赁合同的约定，本院予以支持。对于逾期支付租金的违约金的计算基数，应以张小明后续应支付的租金金额190943.99元为准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张小明与被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司签订的RJ-YJ-ZL-××××号《房屋租赁合同》于2019年6月7日解除。 二、被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告（反诉被告）张小明违约金825317.36元。 三、原告（反诉被告）张小明于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司支付租金190943.99元及逾期支付租金的违约金（违约金以租金190943.99元为基数，自2019年6月7日起按日利率万分之五计算至张小明实际支付之日止）。 四、原告（反诉被告）张小明于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司支付占有使用费116837元。 五、驳回原告（反诉被告）张小明的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费32117元，由原告（反诉被告）张小明自行负担23741元，被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司负担8376元。反诉案件受理费5590元，由被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司自行负担3145元，由原告（反诉被告）张小明负担2445元。鉴定费22633元，由原告（反诉被告）张小明自行承担13580元，被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司承担9053元。经结算，上述合计应由被告（反诉原告）苏州瑞嘉商业发展有限公司负担14984元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告（反诉被告）张小明。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告（反诉被告）张小明指定账号，账户名：张小明，开户行：中国建设银行金阊支行，账号：20×××29） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审 判 长  翁迎晓 审 判 员  耿杰圣 人民陪审员  周国英 二〇二〇年四月八日 书 记 员  罗 瑶