贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初15893号原告：黄某，女，1975年11月9日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区委托诉讼代理人：郑嵋、王旭（实习），贵州博矩律师事务所律师。被告：贵阳洪阳房地产开发有限公司（以下简称洪阳房开），住所贵州省贵阳市南明区宝山南路179号，统一社会信用代码：915201007143739848。法定代表人：幸洪文，执行董事。被告：贵阳平和物业管理有限公司（以下简称平和物业），住所贵州省贵阳市南明区宝山南路179号4栋2楼（油榨社区），统一社会信用代码：915201026754014789。法定代表人：饶湘玉。两被告委托诉讼代理人：张柱都、钟飞，贵州富迪律师事务所律师。原告黄某与被告洪阳房开、平和物业商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑嵋、王旭，两被告委托诉讼代理人张柱都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告缴纳的数字电视、独立电表、煤气开户安装费（以下简称三通费）4004元；2.诉讼费由被告承担。审理中原告增加请求确认《商品房买卖合同》补充协议四第五条无效。事实和理由：原被告于2009年8月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市南明区，在该合同附件四：合同补充协议第五条中约定：水、电、煤气开户费、闭路电视开户费等交房时的相关费用以甲方通知日起，买受人须在7日内缴纳，后原告于2009年10月31日到被告平和物业缴纳三通费4004元，被告向原告开具了收据并盖章。根据《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》、《贵州省城镇房地产开发生产经营管理条例》、《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》等相关法律规定，三通费应由住宅建设单位承担，任何单位和个人不得再收取给水、电、气、热、道路等各种名目的相关配套费，被告相关收取三通费的行为违反了政府行政法规的规定，根据《合同法》第五十二条，《商品房买卖合同》中关于收取三通费的条款应认为无效，故被告应将原告已缴纳的三通费4004元退还给原告。被告洪阳房开辩称，原被告签订的《商品买卖合同》附件四《合同补充协议》第5条约定“水、电、煤气开户费、闭路电视开户费等交房时的相关费用以甲方通知日起，买受人须在7日内缴纳”，该约定内容意思明确，即电视、电和煤气的开户、安装费由买受人承担。根据《合同法》第五十二条规定的合同无效情形及《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，本案中《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条的约定，不违反法律及行政法规的约定，约定自成立时生效，对双方均有约束力。被告洪阳房开委托平和物业向原告收取三通费，洪阳房开事先已按户向供电、广播电视、煤气等企业交清了约定收取的费用，原告在交纳该等费用时亦未提出异议，进一步说明双方对案件涉案费用的承担是按约定履行的。原告主张被告收取“三通费”的行为无效，该主张不成立，法律、行政法规并未禁止约定三通费由购房人承担。原告提出的《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》是由贵州省人民政府制定、颁布并于2006年2月1日开始施行的地方政府规章，该办法不属于法律和行政法规，不能以此为依据认定合同条款的效力。且该办法第一条列明，该办法所规范、调整的城市基础设施配套征收和使用，所指向的是动用政府公权力强制征收和使用基础设施专项配套费，与本案讼争的供电、电视、煤气等基础设施的开户安装费约定属于完全不同的两个概念，二者不存在任何关联性，该办法规范的是行政机关在征收、使用、管理、监督城市基础设施配套费过程中的行为，而本案讼争的三通费指的是民事主体之间（商品房买卖双方）就供电、电视、煤气等基础设施的开户、安装、建设成本（由第三方收取的费用）的承担进行约定的民事合同行为，因此原告诉称被告违反办法的规定，实属对该办法的误读。原告提出的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是由贵州省人民代表大会常务委员会制定、颁布的并于2009年5月1日起实行的地方法规，该条例不属于法律和行政法规，不能以此为依据认定合同条款的效力。另外存在以下两个理由足以说明被告并未违反地方法规的规定：第一、被告开发建设“幸福家园小区”项目房屋的时间是从2007年7月份开始动工修建，开发建设过程中取得的各项行政许可均是在2007年，取得批准机关贵阳市房地产管理局颁发的2008筑商房预字第080号《商品房预售许可证》，被告在申请预售许可时对拟售商品房已经完成定价，并且被告在2008年11月、2009年4月之前就已经将实际由第三方收取的煤气和有线电视开户安装费向第三方缴纳，供电开户安装费则是在2009年6月向第三方缴纳，在《贵州省城镇房地产开发生产经营管理条例》尚未开始施行的情况下，不能以在后施行的法规调整和规范在先的定价行为。第二、幸福家园小区并非《贵州省城镇房地产开发生产经营管理条例》实施后新建的住宅项目。原告提出的《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》系由贵州省建设厅、贵州省物价局颁行的规范性文件，该文件仅针对供水工程所需经费和水表购置费的承担，并未涉及供电、电视和煤气，与本案讼争的三通费无任何关联，不能以此为依据认定合同条款的效力。当前贵阳辖区内的确有开发商主动退还三通费，或者法院判决退还三通费，2009年5月1日以后新建的住宅项目，判决退还或者主动退还三通费可以理解，但不属于新建项目而强行要求退费的，有违公平原则，同时还破坏了法律所保护的秩序价值。本案中原被告签订《商品房买卖合同》时使用的合同范本是住建部和国家工商总局联合制定并公布的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171），该示范文本中无关于合同格式条款认定方法的约定，也没有排除适用合同条款的相关约定，可见本案《商品房买卖合同》附件四第5条约定在当时的情形下完全合法有效。请驳回原告的诉讼请求。被告平和物业辩称，平和物业不应为被告，涉案款项是受洪阳房开委托收取，应由洪阳房开承担相应的法律责任。本院经审理认定事实如下：2007年7月被告洪阳房开取得贵阳市宝山南路179号商住楼Ａ、Ｂ栋建设工程规划许可证，同年8月取得上述项目建筑工程施工许可证。2009年11月8日原告黄某与被告洪阳房开签订《商品房买卖合同》，约定原告黄某购买被告洪阳房开建设的位于贵阳市南明区…。合同第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、通讯、有线电视、宽带网、燃气在房屋交付时安装完毕；……”合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件四：“合同补充协议第5条约定：…水、电、煤气开户费、闭路电视开户费等交房时的相关费用以甲方通知日起，买受人须在七日内交纳”。合同签订后原告如约向被告洪阳房开交纳了房款。被告平和物业受被告洪阳房开委托向幸福家园业主收取数字电视、独立电表、煤气开户等费用。2009年12月原告黄某向被告平和物业交纳数字电视237元、独立电表629元、煤气开户3138元共4004元，被告平和物业向原告开具了收据。另，1、2008年11月4日，向贵阳广电网络股份有限公司支付了378户的有线电视开户安装费91，660元，每户缴费标准为236.85元；2、2009年3-4月，向贵州燃气（集团）有限责任公司支付了燃气初装费270，900元及工程款42，420元，向贵阳鸿源燃气建设发展有限公司支付了智能表费用112，230元，向贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司支付了安装设备费115，326元；3、2009年6月11日，向贵州黔供电力建设工程有限公司支付一户一表供电开户安装费299，030元，其中单向电表的付费标准为每户629元，三向电表的付费标准为每户3900元。另查明，2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。……”第六十八条“本条例自2009年5月1日起施行……”。以上事实，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《收据》等有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中的第5条是否违反了相关行政法规的规定，应当认定为无效？被告是否应当退还向原告收取的“三通费”？根据贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，以及贵州省人民代表大会法制委员会作出的《关于有关问题询问的答复》，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。本案中，案涉《商品房买卖合同》系于2009年11月8日签订，在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之后，该条例对案涉《商品房买卖合同》具有当然的法律约束力，因此，案涉《商品房买卖合同》所约定的商品房销售价格应当包含商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，被告洪阳房开不得再向原告另行收取。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，案涉《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中的第5条关于“三通费”的约定违反了行政法规的强制性规定，应当认定为无效，被告洪阳房开依据该约定收取的“三通费”应当予以返还。故，原告诉请被告洪阳房开退还向其收取的“三通费”于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告平和物业公司共同承担退还“三通费”的诉请，因该“三通费”系被告平和物业公司受被告洪阳房开委托代为收取，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，被告平和物业公司代为收取“三通费”的行为，应由被告洪阳房开承担法律后果，故本院对原告的该项诉请依法不予支持。对于被告洪阳房开的辩解意见，因《贵州省城镇房地产开发经管管理条例》等规范性文件已经明确规定商品房价款应当包含水、电等设施建设安装费用，至于被告洪阳房开是否将其纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定，故本院对被告的抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第六十条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄某与被告贵阳洪阳房地产开发有限公司2009年11月8日签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第5条内容无效。二、被告贵阳洪阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告黄某数字电视费237元、独立电表费629元、煤气开户安装费3138元，合计4004元；三、驳回黄某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳洪阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  任玉媛二〇二〇年四月三十日书记员  张 峦