广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初292号原告：吴兴，男，1982年8月10日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：涂泽宁，广东公忠律师事务所律师。被告：陈锦兴，男，1976年10月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢熏娜，广东圹埌律师事务所律师。原告吴兴诉被告陈锦兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴兴委托诉讼代理人涂泽宁，被告陈锦兴委托诉讼代理人谢熏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴兴向本院提出以下诉讼请求：一、被告向原告返还186800元诚意金并支付利息（利息的计算方法：以186800元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自起诉之日2020年1月7日起计算至被告实际付清款项之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月，原告委托案外人陈勇帮忙寻找厂房用于印刷经营。被告向陈勇介绍了位于广州市南沙区××号的厂房（以下统称涉案厂房）。被告要求先交186800元诚意金再洽谈租赁事宜，于是原告根据陈勇提供的收款账户，将186800元诚意金汇入被告的银行账户。后来，原告发现涉案厂房内有经营食品生产的单位，涉案厂房不适合用来开办印刷企业，故原告决定不再继续洽谈涉案厂房的租赁事宜，并要求陈勇让被告退回原告所支付的186800元诚意金。由于被告拒不退还，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告陈锦兴辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告不是本案的适格主体。被告在收到186800元转账款前并不认识原告。原告曾就本案纠纷向番禺区人民法院提起（2019）粤0113民初8283号案，在该案开庭前，被告对原告委托陈勇洽谈涉案厂房租赁事宜并不知情。从被告与陈勇、案外人苏炳贤与案外人张远东等人的微信对话记录中可知，与被告或案外人广州百众物业管理有限公司（以下简称百众公司）洽谈涉案厂房租赁事宜的是陈勇、张远东，实际需要承租涉案厂房的也是陈勇与张远东。陈勇与张远东承租涉案厂房的目的是为了设立广州市樱柏漫工艺品有限公司（以下简称樱柏漫公司），且二人已为办理公司营业执照进行准备工作。虽然原告在（2019）粤0113民初8283号案的庭审中陈述，其承租涉案厂房并非想成立樱柏漫公司，但苏炳贤与张远东等人组建的“樱柏漫办执照讨论”微信群所反映的对话内容更能真实反映实际情况。因此，无论从原告参与涉案厂房租赁事宜的程度来看，还是从陈勇、张远东的陈述及其行为来看，与百众公司形成房屋租赁合同关系的应为陈勇或张远东，而非原告。涉案的186800元款项应为陈勇委托原告向被告支付的租赁保证金。二、百众物业公司有权没收186800元款项。无论是原告还是陈勇或张远东与百众公司形成了租赁合同关系，根据租赁合同的约定，在其三人未按约定支付剩余租赁保证金的情况下，百众公司或被告均有权不退还原告已付款项。虽然原告、陈勇、张远东并未与被告或百众公司签订书面的租赁合同，但从张远东与苏炳贤等人的微信对话记录中可知，双方已就涉案厂房的租赁事宜达成一致意见，张远东也同意支付三按作为租赁保证金。经审理查明：涉案厂房为案外人广州市番禺华粤实业有限公司（以下简称华粤公司）所有的物业，整体建筑物包含1号车间、2号宿舍楼、3号车间、4号车间、5号电房、6号楼车间、7号车间、8、9号车间。百众公司向华粤公司承租涉案厂房后进行转租。被告陈述其负责百众公司在涉案厂房的招租业务，但其并非百众公司员工。2019年5月1日，原告通过自己的私人账户向被告的私人账户转账支付186800元。被告陈述该账户由百众公司管理，对应的银行卡也由百众公司保管。关于该笔款项的性质，原告主张系为洽谈涉案厂房租赁事宜所支付的诚意金；被告主张系陈勇为承租涉案厂房而委托原告向被告支付的租赁保证金。原告为证明自己的主张，申请陈勇、张远东作为本案证人出庭作证。关于涉案厂房租赁事宜的洽谈过程，陈勇的证言内容可归纳为：原告委托陈勇寻找厂房用来开办印刷企业。陈勇通过他人介绍了解到涉案厂房可以承租，便与被告进行洽谈。为了解涉案厂房是否适宜开办印刷企业，需要被告配合提供相应的环评审查资料，被告表示需先支付186800元诚意金。后因陈勇出国在外，洽谈的后续适宜交由生意伙伴张远东跟进。陈勇与张远东亦打算在涉案厂房处成立樱柏漫公司，但在与被告洽谈承租涉案厂房过程中，尚未决定最终是以原告的名义承租还是以张勇的名义承租，对于由谁签订租赁合同也尚未洽谈，但若租赁成功，将由原告支付租金。张远东的证言内容可归纳为：因原告需要租赁涉案厂房，陈勇让张远东跟进厂房能否通过环评的事宜。为取得相应的环评资料，张远东在百众公司员工苏炳贤的要求下签订了《安全生产管理协议书》。张远东与苏炳贤曾就在涉案厂房处开设樱柏漫公司进行过洽谈，苏炳贤向其提供了租赁合同版本，但张远东无权决定合同内容，因此未对合同内容作出回应。由于当时陈勇人在国外，张远东没有将租赁合同转达给他。被告为证明原告支付的186800元款项系陈勇或张远东为承租涉案厂房而支付的定金，提供了陈勇与被告的微信对话记录、张远东与百众公司员工苏炳贤的微信对话记录以及张远东、苏炳贤等人组建的“樱柏漫办执照讨论”微信群对话记录。2019年4月30日，被告通过微信向陈勇发送了涉案厂房的《城镇污水排入排水管网许可证》、《广州市公安消防支队第六大队建筑工程消防验收意见书》、《不动产权书》等资料，陈勇于同日向被告发送了186800元款项支付凭证。被告在之后的微信对话中有提及制作合同、货台改造、装修等内容，但陈勇均表示在国外，需要了解。2019年5月4日，苏炳贤通过微信向张远东发送了一份租赁合同版本，张远东表示“合同好复杂，不平等”。2015年5月5日，张远东与苏炳贤再次就合同内容在微信中进行洽谈，张远东表示“你的合同很多都要修改的”，苏炳贤回应说：“那些合同公司不让改的，只可以在备注那里增加，你觉得那些不合理的你增加保障你自己的权益就行了”，并表示“你过来见面时再谈”。2019年5月6日，苏炳贤询问张远东“你今天有没有将三按打过来”，张远东表示“要明天”。被告主张此处的“三按”是指《租赁合同》中约定的560400元租赁保证金，原告支付的186800元款项即为其中部分保证金。张远东在庭审中表示其并未同意苏炳贤的要求。之后，张远东与苏炳贤多次商讨转账问题，并未就合同的签订事宜进行具体商谈。关于“樱柏漫办执照讨论”微信群的对话内容，主要围绕办理樱柏漫公司证照所需要的材料和手续展开。由于樱柏漫公司尚未成立，办理证照的业务人员要求涉案厂房的所有权人华粤公司向陈勇或张远东开具同意转租证明，并建议租赁合同的承租方为其二人。为进一步证明陈勇、张远东才是涉案厂房的实际承租人，被告提交了一份《安全生产管理协议书》和编号为20190505的《租赁合同》。《安全生产管理协议书》的签订时间为2019年5月5日，列明的出租方为百众公司，承租方为樱柏漫公司，但在乙方落款处签名人为张远东。协议书的主要内容为双方的安全生产责任，约定有效期限为2019年5月5日至2024年4月30日。编号为20190505的《租赁合同》列明的出租方为百众公司，承租方为樱柏漫公司，租赁期限自2019年5月5日起至2024年4月30日止，租赁保证金560400元。该合同落款处仅有百众公司的盖章。樱柏漫公司、陈勇或张远东均未在合同上盖章、签字。原告确认其一直通过陈勇、张远东了解租赁事宜，其本人并未直接与被告或百众公司洽谈过。被告亦确认其在开展招租业务过程中，并未向陈勇或张远东出示其有权开展招租业务的相关授权材料。原告表示在2019年5月7、8日左右告知陈勇、张远东不再承租涉案厂房。被告表示张远东在2019年5月9日通过微信告知百众公司职员苏炳贤不再承租涉案厂房。另查明，原告曾就本案涉及的186800元款项以不当得利为由向广州市番禺区人民法院提起（2019）粤0113民初8283号民事诉讼。原告在该案庭审中陈述，其委托陈勇租赁涉案厂房用于经营化妆品公司，其向被告支付的186800元系预付款。原告在撤回对该案的起诉后，于2020年1月7日提起本案诉讼。原告表示其在（2019）粤0113民初8283号案中的陈述与本案陈述有不一致之处，系因与代理人沟通不到位所致，相关案件事实以本案陈述的内容为准。本院认为：根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于确定原告的主体资格是否适格，以及甄别被告收取的186800元款项是否为租赁保证金。一、关于原告的主体资格问题。虽然在洽谈租赁事宜阶段，陈勇、张远东并未向被告披露其二人系受吴兴的委托，但当时各方仍然处于磋商阶段，陈勇、张远东并未就租赁涉案厂房与被告订立租赁合同，故原告提出本案主张，并不违反合同相对性原则。陈勇、张远东作为本案证人，已在庭审中确认其二人系受原告委托，并且根据转账记录，186800元款项实际由原告支付，因此原告具备相应的诉讼主体资格。二、关于186800元款项的性质问题。所谓租赁保证金，是指为保证租赁合同的履行，一方当事人向另一方当事人支付一定的款项作为债权的担保。即租赁保证金的存在以租赁合同的成立、履行为前提。根据已查明的事实，原、被告之间并未就涉案厂房签订租赁合同，也没有证据显示双方已就租赁用途、租赁期限、租金标准以及支付方式等主要条款达成一致意见，可见原告与被告并未成立租赁合同关系。因此，原告支付的186800元款项应为磋商阶段原告支付的预付款项，而非保证合同履行的保证金。无论是张勇与被告的微信对话记录、还是张远东与苏炳贤的微信对话记录，亦或是张远东、苏炳贤等人组建的“樱柏漫办执照讨论”微信群的对话内容，均显示各方主要谈及的是办理环评、证照等问题，并未就租赁合同内容进行协商。虽然苏炳贤发送了租赁合同版本给张远东，但张远东并未认可合同内容。被告提交的租赁合同也仅有百众公司的盖章。即使如被告所述，涉案厂房的实际承租人为陈勇、张远东，其二人承租涉案厂房系用于成立樱柏漫公司，但各方并未就租赁事宜达成一致意见，也没有对186800元款项的性质进行约定。由此可见，无论是原告与被告，还是陈勇、张远东与百众公司，均未就租赁涉案厂房确立租赁合同关系，各方就承租事宜均处于磋商洽谈阶段。现在租赁合同未能最终成立的情况下，被告应当将已收取的186800元退还给原告。原告另要求被告自起诉之日（2020年1月7日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第二十条、第三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：被告陈锦兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴兴返还186800元并支付利息（利息以186800元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月7日起计算至被告陈锦兴实际返还款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2018元，由被告陈锦兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年四月三日法官助理谢雨虹书记员梁艺