广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20732号上诉人（原审原告）：廖敬文，男，1974年11月6日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：赖聿铭，广东其衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄汉都，广东其衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中荣琛房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉木棉湾中兴路21号11楼（办公住所）。法定代表人：孙美雄，总经理。委托诉讼代理人：李遐尔，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军文，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人廖敬文因与被上诉人深圳市中荣琛房地产开发有限公司（以下简称中荣琛公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人廖敬文上诉请求：1、原审判决第四项，改判中荣琛公司向廖敬文支付赔偿款人民币2350870元；2、维持原审判决其他判项；3、本案一、二审诉讼费用由中荣琛公司全部承担。事实与理由：一、一审判决廖敬文与中荣琛公司均存在违约行为，属于认定事实错误。二审应当更改判定中荣琛公司单方存在根本违约行为，而廖敬文不存在任何违约行为。1、据深圳市龙岗区规划土地监察局与深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局等行政部门的核查和南湾街道执法队相关执法文书显示，案涉土地被行政执法部门要求部分复绿的根本原因在于部分土地属于农用地、耕地且部分土地位于基本生态控制线范围内，而非因一审判决认定的“原告擅自动工建设”。另据《深圳市龙岗区临时用地和临时建筑监督管理暂行办法》第七条之规定，在基本生态控制线范围内的土地，不符合申请临时用地的条件。即廖敬文因其租赁土地部分位于二级水源保护区导致其从根本意义上不可能取得临时用地许可，中荣琛公司因土地性质导致廖敬文无法实现签订合同目的而构成根本违约。（廖敬文需提请二审法庭予以注意的是，并非是廖敬文在客观上可取得但暂时尚未取得临时用地许可和临时建筑许可的情况下擅自先行动工建设，而是廖敬文无论何时申请及连续申请多少次，最终亦不可能取得临时用地许可。）2、双方《租地合同》第三条明确约定“自合同签订之日起三个月免租施工期”。廖敬文认为，此应视为中荣琛公司承诺和保证廖敬文自承租案涉土地之日起可进行施工。另《租地合同》第二条亦约定“乙方（廖敬文）承租该土地限用于学车训练场地使用”。且《合同法》第216条规定“出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。廖敬文认为，上述规定和约定均应视为中荣琛公司承诺和保证廖敬文所租赁的土地可通过相关申请程序取得临时用地和临时建筑许可。廖敬文客观上不可能知道所租赁土地部分位于基本生态控制线范围内而不能取得相关许可，其基于上述承诺和保证造成的施工建设损失，应全部由中荣琛公司承担。3、本案合议庭在（2017）粤0307民初8253号民事判决书中（与本案属同一租地合同纠纷）判定廖敬文无违约且中荣琛公司构成根本违约，并判决廖敬文无须向中荣琛公司支付任何租金。上述判决的主要理由是中荣琛公司确保租赁土地取得临时用地许可是应负的法定义务，直至租赁期届满，案涉土地仍未获得相关行政部门的批准，致使廖敬文未能实现租赁土地的目的。廖敬文认为，8253号判决认定事实准确。本案认定事实与8253号判决明显互相矛盾，亦可证明廖敬文无任何违约行为，中荣琛公司因其提供的土地性质部分属于生态地而构成根本违约。4、中荣琛公司不能证明其有权出租案涉土地，一审法院未查清案涉土地权属。案外人深圳市樟树布股份合作公司出具的《证明》（8253号案中荣琛公司提交的证据）和《土地权属证明》并不是土地所有权权属证明材料，且中荣琛公司在一审中没有提供其他有效的土地所有权权属证明材料证明案外人深圳市樟树布股份合作公司具有案涉土地的所有权。因此，本案无合法证据材料可证明涉案土地所有权归属于深圳市樟树布股份合作公司。一审判决并未查明案涉土地权属，属于认定事实不清。二、一审判决判定廖敬文的损失合计为222667元，属认定事实严重错误，二审法院应根据相关证据材料予以改正为2350870元。1、工程争议造价687096.76元应当计入廖敬文损失。根据深圳市栋森工程项目管理有限公司出具的栋森司造鉴字【2018】第011号《工程造价鉴定报告书》第5页中鉴定意见第（三）和第（四）部分显示：（1）无争议造价部分和有争议造价部分均提到“合同内结算清单与现场实际不符部分及合同外新增部分需重新组价部分，未按……”等字眼。显然，结算清单与造价有无争议并无关联性；（2）鉴定意见第（四）明确争议造价为687096.76元（其中硬化地面现场没做部分造价为509987.41元，坡道1现场没做部分造价为71133.06元，隐蔽项目无法现场勘查排污管道DN400中荣琛公司认为没做部分造价为105976.29元）。综上2点，廖敬文认为，《工程造价鉴定报告书》中所谓“争议造价部分”对应的评估对象主要为涉案土地中现场已被南湾街道执法队强行复绿的水泥硬底化和坡道1，在复绿这一事实已得到相关证据予以证明的前提下，争议造价部分理应纳入廖敬文损失部分。一审判决认定“工程造价是因廖敬文提交的结算清单与现场勘查结论不符所致，认定上述争议造价不应计入廖敬文损失部分”,是对鉴定报告的错误理解。2、一审判决根据南湾街道执法队对案外人龚某的调查询问笔录，认定廖敬文已于2014年10月9日收到《责令停止违法行为通知书》，且自2014年10月9日起的施工行为属于任由损失扩大。廖敬文认为，此属于事实认定错误，理由在于：（1）无任何证据证明龚某为廖敬文或廖敬文关联公司的员工，其并不能代表廖敬文签收相关行政法律文书；（2）龚某已在询问笔录中明确表示，其为案外人深圳市樟树布合作公司的被委托人，其仅代表案外人深圳市樟树布合作公司；（3）龚某或案外人深圳市樟树布合作公司从未通知廖敬文其已签收相关行政法律文书，廖敬文对此一无所知；（4）客观事实是南湾执法队工作人员还口头告知廖敬文可提交土地权属证明，中荣琛公司得知执法队到现场了解情况后还承诺廖敬文其可以提供案涉土地权属证明；（5）基于上述四点，廖敬文在未收到行政执法部门书面法律文书的情况下，有充分理由合理相信涉案土地可继续施工。（6）本案现场施工建设的客观情况如下：虽《租地合同》与《工程施工承包合同》均约定施工期为3个月，但实际施工进展非常顺利。至2014年10月09日，涉案土地现场施工已按设计图纸完工近9成左右，主要建设工程均告完成。一审判决根据两份先行签订的书面合同去推定现场实际施工的进展，逻辑并不成立。综上6点，廖敬文认为不能认定2014年10月09日之后的施工属于其任由损失扩大的范围，且10月09日之前和之后的施工工程量并非一审判决酌情认定的比例，一审判决酌情确定廖敬文的合理施工损失仅为200000元,与客观事实严重不符，应采纳鉴定报告工程造价无争议部分和有争议部分共损失1951141.06元。3、廖敬文聘用工人的工资支出属于合理支出，应由中荣琛公司全部承担。廖敬文实际聘请并支付工资（廖某和陈某）至2019年2月26日移交涉案土地。管理人员的工资支出为廖敬文的实际经济损失，一审判决认定廖敬文的工资损失截至2014年10月9日，于法无据。综上所述，一审判决存在多处认定事实错误或不清，导致对廖敬文判决不公。廖敬文为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，特上诉至二审法院，恳请查明事实，做出公正判决。被上诉人中荣琛公司答辩称：一、因廖敬文未经审批提前开工，经有关部门多次查处仍拒不停工的严重违约行为,才是导致审批最终未通过的原因，中荣琛公司对于廖敬文认为其不存在任何违约的行为不予认可。根据我国相关法律法规的相关规定，未经批准不得进行临时用地或临时用地建设，廖敬文未经批准长期在涉案土地从事违法活动，属于严重违法违约的行为，廖敬文与中荣琛公司签订的《租地合同》第九条约定廖敬文擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该场地从事违法违章活动，中荣琛公司有权终止本合同收回该场地使用权，由此造成中荣琛公司损失的，廖敬文应当予以赔偿，廖敬文明知涉案土地作为临时停车场使用，需要经过相关部门的审批，但其却未经审批的情况下擅自开工建设属于违法施工，该违法事实在一审中予以查明。如廖敬文按照政府相关部门的要求补充完善申请审批手续，仍可以获得临时用地和临时建筑批准。廖敬文认为三个月免租期即视为廖敬文承诺和保证廖敬文自承租涉案土地之日即可以进行施工建设，纯属廖敬文理解错误和偷换概念，也与双方签署的《租地合同》第八、九条约定相违背，双方在使用临时用地需要审批已在《租地合同》中达成了共识，廖敬文在承租涉案土地时已知晓临时用地需要办理审批手续，才能达到合同使用的目的，且双方对审批手续办理的义务已在合同中作出分配和约定，因此，中荣琛公司不可能承诺和保证《租地合同》生效时即可建设施工及其使用。二、原审在（2017）粤0307民初8253号民事判决书中判定廖敬文不存在违约的责任，与本案的违约责任并非同一概念，原审在（2017）粤0307民初8253号案件中判定廖敬文未按期缴纳租金的行为不构成违约，但并未对廖敬文其它违反合同或违法行为作出评价，廖敬文以此推断其不存在任何违约行为属于断章取义。三、涉案土地权属清晰且无任何争议，本案一审已查明中荣琛公司具有土地出租权，无需在一审判决中对该权属状况进一步明确，因廖敬文在涉案土地进行违法施工，深圳市龙岗区土地监察局已对深圳市樟树布股份合作公司进行处罚，据此也可确认涉案土地权属是明确的，廖敬文为涉案土地办理审批手续也一直是经深圳市樟树布股份合作公司的授权，并以其名义向国土等部门进行申请，亦可确认廖敬文知晓该涉案土地的权属。深圳市樟树布股份合作公司出具的《土地权属证明》已确认中荣琛公司对涉案土地具有出租使用权。四、一审判决认定的损失是廖敬文的合理损失。鉴于廖敬文违法违约、自行扩大部分的损失应由廖敬文自行的承担，与本案无关。原审也无需进一步查明具体数额。五、廖敬文否认已签收行政部门相关行政文书，纯属单方狡辩，廖敬文所称龚某作为施工现场工作人员，多次签署相关行政法律文书，廖敬文作为项目的实际运营和管理人，不可能不知晓现场情况。廖敬文在为涉案土地建设训练厂时与案外人曾某签订的《工程施工承包合同》约定的开工时间为2014年10月1日，承包方进场后廖敬文向其支付了30万元，根据案外人曾某在2014年10月2日向廖敬文出具的樟树布训练场施工工程款收据，可确认现场施工工人进场的时间是2014年10月1日至2日，这与廖敬文在上诉状主张其在2014年10月9日涉案土地现场的施工已完成九成左右主要施工项目均已完成是相悖的。六、廖敬文在上诉状中关于廖某和陈某的工资支付损失与中荣琛公司认为廖敬文实际扩大损失意见一致，应自行承担。原告廖敬文向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年9月18日签订的《租地合同》；2、被告返还租赁保证金和已付租金共504000元；3、被告支付赔偿款2350870元；4、本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：2014年9月18日，原、被告签订《租地合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区南湾街道樟树布社区待开发土地合计21000平方米出租给原告使用；原告承租该土地限用于学车训练场地使用，否则被告有权收回场地使用权并终止合同；租赁期限为3年，从2014年10月1日至2017年9月30日，自合同签订之日起三个月为免租施工期（免租期从2014年10月1日起至2014年12月31日止，2015年1月1日为正式起租日）；原告租用场地资金为6元/月/平方米（含原告教练车进出场费，核计100辆），场地资金合计126000元/月；被告须保证原告使用场地两年，第三年如被告原因解除合同，被告应提前两个月通知并免收两个月租金作为补偿，原告恢复场地并无条件按时搬迁，以及负责水泥硬底化铲除清运出该地块则不再有赔偿事项，如原告原因解除合同，交清所有费用且押金不予退还；原告应于本合同签订之日向被告支付1个月租金126000元，3个月租赁保证金378000元；租金按月结算，原告于每月5日前交付给被告，如未按时交纳租金，逾期一天按实际租金每日3%加收滞纳金，并有权停止水电，超过一个月未交纳租金，被告有权单方面终止合同，并收回场地使用权及追回欠款，造成一切损失由原告自负；合同期满，原告如不再续约，被告应在结清费用且原告将场地复原后，将租赁保证金退还原告，但原告存在未结费用或应承担违约责任，被告有权在该保证金内扣除；在场地租赁期间，如需办理相关政府行政审批手续等，由被告配合原告办理，其中所产生的一切费用均由原告自行承担；原告擅自改变本合同约定的租赁用途，或利用该场地从事违法违章活动，被告有权终止合同，收回场地使用权，由此而造成被告损失的，原告应予以赔偿；被告应保证出租之房屋为其所有，并无产权及使用权纠纷，如发生产权及使用权纠纷，被告承担原告的全部损失；租赁期满被告有权收回全部出租场地，原告应如期退还，如原告要求续租，则必须在租赁期满前一个月向被告提出书面意向，重新签订租赁合同。上述《租地合同》签订同日，原告向被告交纳租赁保证金378000元和1个月租金126000元。随后，被告将租赁土地交付予原告使用。2014年9月21日，深圳市樟树布股份合作公司出具《证明》，确认被告有权出租涉案21000平方米土地，其对该出租行为予以认可。2014年9月29日，被告向南湾街道执法队出具《情况说明》，陈述由于近年来南湾街道南新社区周边住户车辆不断增多，为了解决乱停乱放现象，缓解停车压力，该公司将鸿润豪苑待开发用地平整作为临时停车场，要求执法队给予支持。2014年10月20日，深圳市龙岗区南湾街道农林水管理中心向南湾街道执法队发出《工作联系函》，陈述其在巡查时发现樟树布社区新苑小区旁边一块编号为562的耕地正在受到破坏，多次制止无效，要求执法队介入调查。随后，南湾街道执法队认定上述土地涉嫌违法用地行为，决定立案调查，责令现场停工，要求补办手续后再行施工。2014年10月31日，原告以深圳市樟树布股份合作公司名义向深圳市龙岗区规划土地监察局申请办理临时用地手续。2014年11月27日，深圳市龙岗区南湾街道办事处向龙岗区规划土地监察局发出回复函，陈述樟树布社区临时停车场用地不在土地整备及房屋征收计划范围内，街道办同意深圳市樟树布股份合作公司向贵局提出的在南湾街道樟树布社区建设临时停车场的申请。其后，龙岗区规划土地监察局致函深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局核查涉案土地情况，龙岗管理局于2015年2月15日作出深规土龙函（2015）334号复函，陈述根据龙岗区规划土地监察局提供的电子图斑信息，核查用地位于南湾街道，面积为13344.71平方米，涉及布心山郊野公园13.52平方米；核查范围内未见征转补偿记录，未见国有已出让用地及已批非农建设用地，未见相关建筑物报建记录，未涉及已纳入深圳市城市更新单元计划的城市更新项目；核查用地位于（南岭——求水山地区）法定图则08-31、08-32、08-33地块内，规划用地性质为二类居住用地+商业用地、教育科研用地、二类居住用地，涉及二级水源保护区。2015年4月13日，原告又以深圳市樟树布股份合作公司名义向深圳市龙岗区规划土地监察局申请在涉案土地上建设临时停车场。该事项经2015年龙岗区查违领导小组第五次工作会议讨论，会议认为因该项目部分用地位于二级水资源保护区内，其环评审批权限属深圳市东深水源保护办公室，且该项目又属未批先建，会议决定由南湾街道办征求东深水源保护办公室的环评意见，并作出相应的行政处罚后再行审定。按照上述会议决议，南湾街道办事处向深圳市东深水源保护办公室发出《关于提供鸿润豪苑临时用地环评意见的函》，该办公室复函称南湾街道临时停车场用地规划性质为居住用地、商业用地以及教育科研用地，与建设社会停车场的实际用途不相符，不符合该办建设项目环评审批受理条件。2015年7月15日，南湾街道执法队人员向涉案土地现场人员龚某调查核实土地的使用情况，龚某作出如下陈述：1、涉案租赁土地上的停车场是深圳市樟树布股份合作公司建设的；2、停车场从2014年9月底开始建设，尚未取得临时用地许可证，但公司已经向相关部门提交了申请，手续正在办理之中；3、该土地性质为二类居住用地+商业用地、教育科研用地，占地面积约15000平方米，已进行了混凝土硬化处理，硬化面积约15000平方米；4、2014年10月9日执法队人员发现涉案土地上正在进行施工建设，现场发出了《责令停止违法行为通知书》，当时已经停止施工，但其后为了赶工程利用周六、周日施工，现在已经停工；5、该地块作硬底化处理是为了防止泥土因暴雨流到路面污染环境，樟树布股份合作公司已向街道办提交了申请。2015年8月18日，深圳市龙岗区规划土地监察局发出《限期拆除通知书》，以未经批准擅自占用土地，并进行了水泥硬底化处理，面积约13000平方米为由，责令土地使用人在2015年8月24日前自行拆除。随后，深圳市樟树布股份合作公司出具《土地情况说明》，陈述该公司权属位于鸿润豪苑南面土地占地面积19908.51平方米，属历史遗留的非农建设用地，为了充分利用土地资源，搞好周围居住环境，解决本村民及居住业主停车难问题，该地作临时停车场使用，请政府有关部门给予大力支持。2015年10月26日，南湾街道执法队向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发出《关于鸿润豪苑违法用地土地性质的函》，陈述深圳市樟树布股份合作公司在位于南湾街道xx社区x村x小区南侧空地（坐标：X=2xx0.93，Y=12xx8.39）进行了土地平整施工，现场已硬底化，占地面积约13336.83平方米，该公司未能提供《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》手续，涉嫌违法，要求龙岗管理局协助确认该处土地是否有耕地、农用地、林地，是否在基本生态控制区内。随后，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2015年11月6日作出深规土龙函（2015）2202号复函，回复称核查用地位于南湾街道，面积13338.02平方米，未见征转补偿记录，未涉及国有已出让用地和已批非农建设用地，未见相关建筑物报建记录，未涉及基本生态控制线，未涉及已纳入城市更新单元计划的城市更新项目；核查用地位于南湾街道（南岭——求水山地区）法定图则内，规划为二类居住+商业用地（08-31）、教育设施用地（08-32）、二类居住用地（08-33）；经核《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，核查用地涉及有条件建设区5450.09平方米。2016年1月，按照南湾街道执法队的要求，原告拆除了涉案土地上7000多平方米水泥板，并进行了复绿工作。2016年5月，深圳市龙岗区规划土地监察局又向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发出深龙规土监函（2016）173号函，要求核查深圳市樟树布股份合作公司出具的《土地权属证明》中涉案11935.79平方米土地的相关情况。龙岗管理局于2016年5月25日作出深规土龙函（2016）1091号复函，回复称核查用地位于南湾街道，面积11935.79平方米，其中2051.38平方米位于基本生态控制线范围内，核查用地未见征转补偿记录，不占用基本农田，不涉及国有已出让用地及已批非农建设用地，未见相关建筑物报建记录，不涉及已纳入深圳市城市更新单元计划的城市更新项目；核查用地位于（南岭——求水山地区）法定图则，规划用地性质为教育科研用地（08-32）、二类居住用地（08-33）及道路用地；核查用地在《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》中涉及规划农用地和其他土地3568.26平方米，其中耕地990.47平方米，在地籍信息2014年土地变更调查年末基础库中涉及农用地336.3平方米，其中耕地246.28平方米，核查用地位于二级水源保护区范围内，涉及压占规划南环东路约2030平方米。2016年5月6日，原告再次以深圳市樟树布股份合作公司的名义向深圳市龙岗区规划土地监察局申请办理临时用地手续。该局收文回执显示“请申请人于5个工作日内按照《深圳市龙岗区临时用地和临时建筑监督管理暂行办法》第六条第五款的规定，补齐区政府办公会议同意本申请临时项目（汽车训练场）的会议纪要，逾期未能补齐，作退文处理。”其后，因原告一直无法获得临时用地和临时建筑批准，故诉至法院。另查明，原告为证明投入损失，提交了如下证据：1、物业维修（装修）结算审批表，证明原告委托深圳市深港机动车驾驶培训集团有限公司进行半坡、防撞墩及平封隔板工程，该工程结算价为365787元。上述审批表备注2014年10月开工，2015年9月11日进行结算审批。2、2014年9月19日，原告与曾某签订《工程施工承包合同》，原告委托曾某在涉案土地上进行水泥地面、场地平整、挡土墙、安装水泥水管、沙井、泥沙地等施工，施工金额为1721083元；开工日期2014年10月1日，竣工日期2015年1月1日；工人机械设备进场后，原告应支付首期款300000元，施工至工程50%工程量时，应付款800000元，施工完成后应付款1300000元，余款待工程验收合格60天内付清。原告提交了曾某签名的收款收据，显示其在2014年10月2日支付300000元，10月28日支付500000元，2015年5月16日支付500000元，10月2日支付剩余421083元。3、2015年6月12日，深圳市樟树布股份合作公司与深圳市华洲建筑工程设计有限公司签订《建设工程设计合同》，深圳市樟树布股份合作公司委托深圳市华洲建筑工程设计有限公司对在涉案11935.79平方米土地上建造汽车训练场进行工程设计，原告陈述上述20000元设计费由其支付。4、廖某、陈某出具《情况说明》，证明两人从2014年9月20日开始一直协助原告管理汽车训练场，原告每月向其支付工资2000元。5、在本案审理过程中，法院经原告申请，依法委托深圳市栋森工程项目管理有限公司对原告在涉案土地上进行建设施工的工程造价进行评估。该公司评估工程造价为1264044.3元。再查明，在本案审理过程中，经原、被告双方同意，法院先后于2019年1月30日、2月26日组织双方对租赁场地进行了交接，现被告已收回全部租赁土地。另经法院向南湾街道执法队调查，该队执法人员陈述涉案租赁土地中包含有7000多平方米的耕地，该耕地未办理合法征转手续，故执法队要求使用人对耕地部分进行了复绿，其后因使用人一直无法取得建设用地规划许可证或临时用地许可证，导致该地一直空置。原审法院认为：根据涉案租赁土地的权利人深圳市樟树布股份合作公司出具的《土地权属证明》所确定的土地位置，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局在2016年5月25日作出的深规土龙函（2016）1091号复函认定上述11935.79平方米核查土地包括有部分农用地、耕地，部分土地又位于基本生态控制线范围内。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，因建设需要而占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续，同时基于保护生态环境的公共利益，建设使用基本生态控制线范围内的土地也有严格条件要求及办理严格审批手续。因此，原、被告签订的《租地合同》中涉及农用地的租赁合同部分因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关集体土地不得用于非农建设的强制性规定而无效，涉及基本生态控制线范围内土地的租赁合同部分也因损害了社会公共利益而无效。除上述两类性质以外的租赁土地，并未涉及基本农田，且已规划为教育科研用地、二类居住用地+商业用地，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令100号）第三条、第八条第一款、第十二条第二款、第十八条等有关规定，在符合相关规划的前提下，集体建设用地亦可出租、转租用于兴办各类工商企业，参照前述相关土地管理改革规定及涉案土地规划用途，该部分土地租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于涉案《租地合同》的无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同双方应按照过错程度承担相应的赔偿责任。本案原、被告作为市场主体，双方在签订涉案《租地合同》之时理应详尽核实租赁土地的性质，但其均未履行上述义务，导致该合同因土地性质问题而被认定部分无效，双方对于合同部分无效均存在一定的过错，故各自也应承担相应的赔偿责任。关于涉案《租地合同》的有效部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，合同双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。本案中，法院认为原、被告均存在违约行为，理由如下：1、被告作为出租人，未履行提供符合合同约定用途的租赁物的法定义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”涉案租赁合同明确约定原告承租涉案土地用于学车训练场，故被告理应确保租赁土地可用作学车训练场使用。在申报用地手续之时，原告备注的土地用途为临时停车场，被告向南湾街道执法队出具的《情况说明》也陈述其拟将涉案土地用作临时停车场，上述行为表明原、被告协商一致以停车场的名义办理涉案土地的临时用地手续。但无论是学车训练场，还是临时停车场，使用涉案土地必须先行取得相应的临时用地许可，即确保租赁土地取得临时用地许可是被告应负的法定义务。《深圳市龙岗区临时用地和临时建筑监督管理暂行办法》第七条规定：“除建设项目施工、地质勘查以及急需的公共服务配套设施需要外，有下列情形之一的，不得批准临时用地：……（四）可能造成生态环境破坏和水土流失的；（六）在基本生态控制线范围内的……”根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局在2015年2月15日、2016年5月25日作出的深规土龙函（2015）334号、（2016）1091号复函，涉案土地位于二级水源保护区，且有部分位于基本生态控制线范围内，不符合申请临时用地的条件。2015年龙岗区查违领导小组第五次工作会议对该事项进行讨论时，亦是以部分用地位于二级水源保护区内需要先行环评为由，未予通过该项临时用地申请，且直至租赁期限届满，该项用地申请也未获得相关行政部门的批准，故被告未能提供符合约定用途的土地，致使原告租赁土地的目的无法实现，其行为构成根本违约。2、原告作为承租人，在合同履行过程中未合法、诚信地履行合同义务。在未取得临时用地和临时建筑许可的情况下，原告擅自动工建设，且在相关行政执法部门明确责令停工后仍然继续施工，放任损失的扩大，不仅违反了涉案《租地合同》中有关原告不得利用场地从事违法违章活动的约定，而且也违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条有关减损义务的规定。因此，因原、被告均存在违约行为，双方应按照各自的违约程度承担相应的违约责任。原、被告签订涉案《租地合同》之时并未对21000平方米的租赁土地范围进行现场测量，土地权利人深圳市樟树布股份合作公司随后出具的《证明》、《土地情况说明》等材料又将土地面积先后认定为21000平方米、19908.51平方米，故本案无法详细核实涉案租赁土地中包括的农用地、耕地、基本生态控制线范围内土地的具体面积。法院在认定原、被告双方各自对于合同无效部分的过错大小、对于合同有效部分的违约程度的基础上，一并对合同无效部分的法律责任以及合同有效部分的违约责任作出处理，分述如下：1、关于合同有效部分的解除问题，原告在本案中诉请解除《租地合同》后，被告随即在（2017）粤0307民初8253号案件中同样诉请解除合同，故上述《租地合同》因双方协商一致而解除。2、关于租赁保证金和已付租金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和第九十七条的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。原告在签订《租地合同》当日支付了租赁保证金378000元和租金126000元，其诉请返还该费用，符合上述法律规定，法院予以支持。3、关于损失赔偿问题。（1）施工损失。原告提交物业维修（装修）结算审批表、《工程施工承包合同》以证明其委托深圳市深港机动车驾驶培训集团有限公司、曾某对涉案租赁土地进行建筑施工，费用合计2086870元。上述2份证据显示开工时间均为2014年10月1日，竣工或结算时间为2015年1月和9月。在原告施工期间，深圳市龙岗区南湾街道农林水管理中心于2014年10月发现原告的施工行为并予以制止，随后南湾街道执法队也在2014年10月9日到现场责令停工，故原告最迟在2014年10月9日即应按要求停工。因此，从原告接收土地之日至2014年10月9日期间的施工费用应属原告基于相信被告提供的租赁土地具备使用条件而产生的合理损失，其余则属原告自行扩大的损失部分，其无权主张被告给予赔偿。在本案审理过程中，经原告申请，法院依法委托深圳市栋森工程项目管理有限公司对原告在租赁土地上进行建设施工的工程造价进行评估，该公司出具的鉴定结论为1264044.3元。首先，按照该评估公司出具的鉴定意见，该工程争议造价为687096.76元，是因原告提交的结算清单与现场勘查结论不符所致，法院采信评估公司现场勘验的工程量，认定上述争议造价不应计入原告损失部分；其次，该份评估报告是对原告全部施工工程作出的鉴定结论，同上述论述，该施工工程中绝大部分属于原告自行扩大的损失。现因本案无法核实截至2014年10月9日的现场施工情况，法院参考以上证据，酌情确认原告的合理施工损失为200000元。（2）设计费损失。原告多次向深圳市龙岗区规划土地监察局申请办理临时用地手续，该局出具的收文回执显示原告提交的申报材料包括临时建筑设计方案图，即原告确有聘请设计单位对建设汽车训练场出具设计方案，该笔20000元设计费支出属于原告为使用租赁土地而产生的合理损失，法院予以支持。（3）工人工资。原告接收租赁土地后即投入施工，按常理其必然会聘请人员对施工现场进行管理。两证人廖某、陈某出具的书面证言陈述人工工资为2000元/月，也未超过正常工资水平，故对于该笔人工支出，法院也予以支持。原告的该项工资损失为2014年9月20日至10月9日期间的工资费用2667元（2000元/月÷30天×20天×2人）。综上，原告的损失合计为222667元（200000＋20000元＋2667元）。法院在综合分析原、被告各自过错大小、违约程度等因素基数上，酌情确认被告应承担原告损失的60%，即133600.2元（222667元×60%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告廖敬文与被告深圳市中荣琛房地产开发有限公司签订的《租地合同》中涉及农用地、基本生态控制线范围内土地的合同部分无效；二、解除原告廖敬文与被告深圳市中荣琛房地产开发有限公司签订的《租地合同》中除农用地、基本生态控制线范围内土地以外的土地所涉合同部分；三、被告深圳市中荣琛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告廖敬文返还租赁保证金378000元、已付租金126000元；四、被告深圳市中荣琛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告廖敬文支付赔偿款133600.2元；五、驳回原告廖敬文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29640元（原告已预交），原告负担23020元，被告负担6620元。鉴定费50000元（原告已预交），原告负担45000元，被告负担5000元。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：违约责任、损失赔偿款的认定问题。本案中，原审认定上诉人廖敬文与被上诉人中荣琛公司于2014年9月18日签订的《租地合同》部分无效、部分有效的理由正确，本院予以确认。双方签订的《租地合同》约定：“被上诉人将位于深圳市龙岗区南湾街道樟树布社区待开发土地合计21000平方米出租给上诉人使用，用途为学车训练场地，租赁期限从2014年10月1日至2017年9月30日（免租期从2014年10月1日起至2014年12月31日止）；在场地租赁期间，如需办理相关政府行政审批手续等，由被上诉人配合上诉人办理，费用由上诉人承担；上诉人擅自改变本合同约定的租赁用途或利用该场地从事违法违章活动，被上诉人有权终止合同，造成被上诉人的损失，上诉人应予赔偿；被上诉人应保证出租房屋为其所有，并无产权及使用权纠纷，如发生产权及使用权纠纷，被上诉人承担上诉人的全部损失”。上诉人提供其与案外人曾某于2014年9月19日签订的《工程施工承包合同》中约定：“涉案土地上进行水泥地面、场地平整等施工，开工日期2014年10月1日”。2015年7月15日，深圳市龙岗区南湾街道执法队向涉案土地现场人员龚某调查核实土地的使用情况，龚某陈述：“2014年10月9日执法队人员发现涉案土地上正在进行施工建设，现场发出了《责令停止违法行为通知书》，当时已经停止施工”。基于上述事实，原审认定双方在签订涉案《租地合同》时均未履行核实租赁土地性质的义务，导致该合同因土地性质问题而被认定部分无效，双方均有过错，被上诉人未能提供符合约定用途的土地，致使上诉人租赁土地的目的无法实现，其行为构成根本违约，上诉人在未取得临时用地和临时建筑许可的情况下擅自动工建设，存在过错，处理正确，本院予以确认。原审根据双方各自的过错大小、违约程度以及上诉人在相关行政执法部门于2014年10月9日责令停工后仍继续施工造成损失扩大的事实，结合深圳市栋森工程项目管理有限公司对上诉人在涉案土地上进行建设施工的工程造价评估报告（原审采纳评估工程造价1264044.3元），酌定被上诉人应承担上诉人损失60%，即合计133600.2元（222667元×60%）,处理正确，本院予以确认。据此，上诉人上诉主张原审认定双方存在违约行为以及损失赔偿款均为错误，缺乏事实和法律依据，其该上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24538.16元，由上诉人廖敬文负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年四月二十六日书记员 彭镘羽