包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3373号原告：樊鹏,男,1986年1月25日出生,汉族,现住内蒙古自治区包头市九原区。委托诉讼代理人：乔多,北京市亿达(包头)律师事务所律师。被告：包头市乾海担保有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市稀土高新区。法定代表人：徐春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐鹏程,内蒙古卓铄律师事务所律师。第三人：蔡茂，男，1973年3月19日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区。第三人：白二换，男，1965年10月10日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市九原区。第三人：韩文荣，男，1969年7月13日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。第三人：王娥女，女，1968年8月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市九原区。原告樊鹏诉被告包头市乾海担保有限公司（以下简称乾海公司）、第三人蔡茂、白二换、韩文荣、王娥女案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告樊鹏及其委托诉讼代理人乔多、被告乾海公司的委托诉讼代理人徐鹏程、第三人白二换到庭参加诉讼。第三人蔡茂、韩文荣、王娥女经本院传票传唤,无正当理由,拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊鹏向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行内蒙古自治区包头市九原区XXX的房屋（价值265000元）；2、依法确认原告系内蒙古自治区包头市九原区XXX号房屋的所有权人；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：包头市青山区人民法院（2019）内XXX号查封了登记在被执行人蔡茂名下的位于内蒙古自治区包头市九原区XXX房屋。原告樊鹏作为案外人对执行标的提出书面异议，要求解除对执行标的的查封并停止执行。包头市青山区人民法院于2019年7月22日作出（2019）内0204执异XX号执行裁定书，驳回了原告樊鹏的异议。原告于2018年8月5日与被执行人蔡茂签订了房屋买卖合同，并于2018年10月19日付清全款。固阳县人民法院于2018年11月21日解除了对该房屋的查封。2018年8月15日，原告与被执行人蔡茂及家里家外地产第19分公司签订《补充协议》。被执行人向原告交付了房屋。在办理房屋产权过户登记时被执行人蔡茂发现找不到房屋所有权证。于2018年12月5日登报声明原房屋所有权证作废，期满后在领取补办不动产证书时被告知该房被包头市青山区人民法院查封。原告因此提出执行异议。原告对于未能及时办理房屋产权过户登记手续不存在过错。因此，包头市青山区人民法院对执行标的作出的查封不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。原告与被执行人蔡茂在包头市青山区人民法院查封该房屋前就签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部价款，并合法占有了该房屋。且非因原告自身原因未办理过户登记，因此原告樊鹏提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”的四项条件。因此，原告有权要求解除对执行标的的查封并停止执行。故原告提起诉讼，望判如所请。被告乾海公司辩称，包头市青山区人民法院查封蔡茂名下的涉案房屋不违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条的相关规定，属于合法查封。该涉案房屋的价值明显低于市场价值。以低于10万元市场价出售该房屋显失公平。诉状中的事实部分与本案无关联性，不予认可。第三人蔡茂未到庭，未作陈述。第三人白二换述称，其从新城信用社贷款1500000元。当时押了保证金150000元，实际本金是1350000元。第三人韩文荣、王娥女、蔡茂为其提供担保。王娥女是第三人的妻子。韩文荣是第三人的亲家，蔡茂是第三人的亲戚。担保形式是拿第三人的东西做抵押。包头市九原区沙河镇文明路一号街坊2栋2单元2层20号的房屋是蔡茂名下的，与第三人白二换没有关系。其他事情第三人也不清楚。第三人韩文荣未到庭，未作陈述。第三人王娥女未到庭，未作陈述。本院经审理认定事实如下:2018年8月5日，原告樊鹏与第三人蔡茂签署《房屋买卖（置换）合同》一份。第三人蔡茂在甲方（售房人）处签字捺印，樊鹏在乙方（购房人）处签字捺印。丙方为中介方内蒙古家里家外房地产经纪有限公司。该合同约定，蔡茂自愿将坐落在包头市九原区XXX房屋出售给乙方，房屋成交价格为265000元。合同还约定，甲乙双方协商，甲方现有银行贷款240000元，经协商由乙方代为垫付，专款专用。2018年8月15日，甲方蔡茂、乙方樊鹏、丙方家里家外地产第19分公司，三方又签订《补充协议》一份。协议约定，经甲乙双方协商，对2018年8月5日在家里家外新村店签订编号为XXX房屋买卖合同进行如下补充修改：“经甲乙双方友好协商，对本次合同付款内容进行补充，因甲方现有银行抵押贷款未结清，所办理手续时间延长至本月31日开始办理提前还款，解除房本抵押等手续。乙方贰拾肆万元（240000元）垫付不变，专款专用。现经甲乙双方同意将房屋钥匙交于乙方进行装修，如手续未能正常进行，导致合同终止，乙方房屋装修费用由甲方承担。因房屋装修所造成不良影响以及所产生的费用均由乙方承担。与甲方无关。本协议约定事宜，按照本协议继续履行。本协议未尽事宜按照原《房屋买卖（置换）合同》执行（以下简称合同）。合同未尽事宜双方有争议协商解决”。2018年8月5日，樊鹏向蔡茂转账5000元；2018年8月15日，樊鹏向蔡茂转账15000元；2018年9月10日，樊鹏向蔡茂转账15000元；2018年10月10日，樊鹏向蔡茂转账15000元，上述金额合计50000元整。2018年8月15日，蔡茂为樊鹏出具购房定金收条一份。收条载明“今收到樊鹏先生交来购买九原区XXX房屋定金人民币贰万元整(20000元)。”2018年10月19日，樊鹏妻子高某某通过中国农业银行向固阳县人民法院代蔡茂支付案款210000元整。同日，蔡茂为樊鹏出具收据一张。收据注明“今收到樊鹏房款全部付清，人民币贰拾壹万元整，蔡茂无条件协助樊鹏办理房产过户手续。”同日，蔡茂又出具收条一份。内容为“今收到樊鹏交来房款265000元整，其中收到定金5000元，收到现金5万元整，剩于21万元整付于固阳人民法院。”2018年11月21日，内蒙古自治区包头市固阳县人民法院出具（2018）内0222执XXX号之十三执行裁定书。裁定如下：一、解除对被执行人董某某名下的位于内蒙古自治区包头市固阳县金山镇XXX房屋一套，产权证号为房权证蒙字第XXX号的查封；二、解除被执行人李某某名下的位于内蒙古自治区包头市九原区XXX房屋一套，产权证号为房权证九原区字第XXX号的查封；三、解除被执行人蔡茂名下的位于内蒙古自治区包头市九原区XXX号房屋一套，产权证号为包房权证九原字第XXX号的查封。同日，固阳县人民法院出具（2018）内0222执XXX号结案通知书。通知书内容为：“固阳县农村信用合作联社与董某某、张某某、李某某、王某某、蔡茂、韩某某借款合同纠纷一案，申请执行标的共计1311695.63元。经本院立案执行，现已强制执行到位859001.00元，未执行到位的452694.63元，申请执行人申请放弃。本院已于2018年11月21日将该款转付给固阳县农村信用合作联社。至此，固阳县农村信用合作联社向本院申请执行的（2018）内0222民初XXX号民事调解书已全部执行完毕，现已结案。”2018年12月13日，包头市不动产登记中心编号为XXX号的不动产抵押注销登记告知单（凭据），显示“产权人蔡茂、李某某，坐落：九原区共青小区XXX，九原区XXX，产权证号：包房权证九字第XXX号等共2个，他项权证明号：包房他证九字第XXX号等共2个在本中心办理了抵押注销登记。”原告樊鹏还提交2018年12月5日包头日报一份。该报遗失声明栏显示“不慎将九原区XXX蔡茂的XXX号房本遗失，声明作废”。原告称由于蔡茂的过错，导致原房本遗失，致使购买人樊鹏无法及时办理产权变更登记。2018年12月20日，包头市国土资源局在其网站就本案涉诉房产刊登不动产权证书作废公告。2019年1月18日，包头市青山区人民法院因包头市乾海担保有限公司诉白二换、韩文荣、蔡茂、王娥女追偿权纠纷一案，依据（2013）包青执字第XXX号执行裁定书，对蔡茂名下包房权证九字第XXX房屋依法进行了查封。现涉诉房屋由樊鹏居住使用。樊鹏以（2013）包青执字第XXX号民事裁定书裁定查封的被执行人蔡茂所有的位于九原区XXX房屋系其所有为由，向包头市青山区人民法院提出书面异议。包头市青山区人民法院于2019年7月22日作出（2019）内0204执异XX号执行裁定书，裁定驳回樊鹏的异议请求。樊鹏依法提起执行异议之诉。庭审中，被告包头市乾海担保有限公司提供58同城打印件3页，称可以证明涉案房屋的市场均价为每平米6800元，原告与蔡茂签订的房屋买卖合同明显低于市场价格，显失公平。原告樊鹏质证称，对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。58同城并不具有司法鉴定资质，其出具的所谓二手房交易房价受主观因素影响巨大，不能作为房屋的参考价格。第三人白二换质证称对上述证据不清楚，不认可。第三人白二换向法庭提交人民法院协助执行通知书复印件1份、收条复印件1份、《反担保保证合同》及公证书复印件各1份、《还款协议》及公证书复印件各1份、（2013）包青民二初字第XX号民事判决书、（2013）包青执字第XXX号执行裁定书，证明白二换提供担保的资产是贷款金额的十倍以上，其具有还款能力。现在每年还款360000元，不需要再查封第三人的其他财产。原告樊鹏对第三人提交的证据的真实性及证明目的均予以认可。被告乾海公司对以上证据的真实性认可，对证明目的不予认可。并质证称该案尚未执行完毕，白二换作为主债务人并未履行完毕偿还借款义务，人民法院有权执行债务人及担保人的财产。本院认为，本案争议焦点在于樊鹏是否对涉诉房产享有阻却强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告樊鹏于2018年8月5日及8月15日与蔡茂签订了《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》，后樊鹏代蔡茂向固阳县人民法院交纳案款并支付剩余房款和相关费用。固阳县人民法院对本案涉诉房产解除查封。但由于蔡茂将房屋产权证丢失，在声明遗失、准备办理产权过户登记过程中该房产被青山区人民法院查封。据此可知，未能办理过户手续是非因买受人原因造成。综上所述,樊鹏提供的证据可以证明其就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉诉房产未发生变更、转让的法律效力，所有权人仍为蔡茂。故原告樊鹏请求判令确认原告系内蒙古自治区包头市九原区XXX房屋所有权人的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于内蒙古自治区包头市九原区XXX号（包房权证九字第XXX号）房屋的执行。二、驳回原告樊鹏的其他诉讼请求。案件受理费5275元，原告樊鹏已预交，由被告包头市乾海担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按其他当事人人数提供副本，上诉于包头市中级人民法院。本院（2019）内0204执异XX号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 白砚峰审 判 员 刘 恺人民陪审员 贾凤霞 二0二0年四月二十日书 记 员 李 姝附：相关法律文书及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。