山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初168号原告：徐瑞海，男，汉族，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：***，邹城钢山法律服务所法律工作者。被告：济南街坊合商业运营管理有限公司，住所地：济南市历下区解放东路95号院内东楼307号。法定代表人：马力，职务：执行董事。委托诉讼代理人：顾正华，女，该公司职工。原告徐瑞海与被告济南街坊合商业运营管理有限公司（以下简称济南街坊合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日、4月16日公开开庭进行了审理。原告徐瑞海及其委托诉讼代理人***、被告济南街坊合公司的委托诉讼代理人顾正华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐瑞海向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方签订的合同；2、判令被告返还房屋租金23000元；3.判令被告返还保证金10000元；4.判令被告承担商业损失10000元；5.案件诉讼费及代理费由被告承担。事实与理由：2018年11月14日原被告双方在邹城市合菜市场商铺经营合同，原告在被告管理的位于山东省邹城市商铺（面积22平方米）经营卤味，签订合同之处原告分别向被告缴纳了商铺房租33000元、商铺履约保证金10000元，合同约定原告在2018年12月15日前完成开业前的各种准备以便于被告统一开业运营，合同第六条还约定，被告保证原告的正常营业，无特此情况不得干扰原告的经营，但是在2019年春节过后，被告单方关闭了市场，被告的行为直接影响了原告的正常经营，而且原告的货品因无法出售全部烂掉，经济损失达1万元，原告多次与被告交涉，但是被告态度蛮横置之不理，原告今向邹城市人民法院提起诉讼，请求依法判决被告返还房屋租金并赔偿损失，请求依法判如所请。被告济南街坊合商业运营管理公司辩称，原、被告之间存在合同关系属实，但原告不符合退租条件，不同意解除合同，被告方2019年1月未能如期开业，是因为悦邻中心延期交付，致使未能如期开业，被告已与所有租房户包括原告签订了补贴政策，对于未能正常开业进行了补贴，原告方也在该补贴协议上签字。故原告以此为由要求解除合同退租不符合要求，要求的商业损失1万元也没有依据。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明目的：证实原告徐瑞海在本案中的诉讼主体资格；证据二、合同一份（内容详见合同）、收款收据二份，证明目的：证实2018年11月14日原被告双方签订了邹城市街坊合商铺租赁合同，后合同因被告消防未达标等原因不能向租赁户正常交付经营使用，在租赁户纷纷要求退还租金的情况下，被告在2019年5月份通知原告在合同第三页将房租变更为每一年23000元，房屋物业费变更为每月400元，在此特别说明的是合同第二页第二条之商铺使用年限中的日期变更是被告方单方后变更并书写的，日期上面的手印是原先签订合同之初就有的，合同租赁日期变更是被告方单方更改，原告不知情也不认可其效力。另外的事实是，原告分别在2018年10月2日、2018年11月14日向被告缴纳了10000元经营保证金和3.3万元租金。被告只是出具了收据，至今未给原告收款发票。原、被告合同约定期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，合同中约定原告（乙方）租赁了被告（甲方）管理的市场39号商铺，租赁合同第六条第一款约定：甲方即被告保证原告方即乙方的正常经营，但是在2019年春节过后即2019年2月15日，被告在没有通知原告并征得原告同意的情况下，单方关闭了菜市场，被告的行为直接致使原告无法正常继续经营，所进货物全部损坏。后原告得知，因被告市场消防设施没有通过消防队验收，被邹城市消防大队勒令停业整顿，被告的合同欺诈行为不但违反了合同双方约定，同时触犯了合同法第94条第4、5款之规定：而且也违反了《消防法》第15条之规定：经营场所未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。在被告单方关闭了市场后，原告多次要求被告恢复正常经营，被告置之不理既不说明原因，也不予退还租金及保证金，以上就是被告违反商业经营的诚实信用原则的这样一个基本事实；证据三、退出申请收到条一份，证明目的：2019年9月25日，原告向被告提交了书面的退出市场经营的申请，被告的工作人员赵彦给原告出具了退出市场经营申请收到条的事实，依据合同法规定，被告作为合同相对方，不能履行合同义务，对于被告的合同违约行为，原告行使法定解除权符合法律规定；证据四、微信记录一份，证明目的：记录证实被告的工作人员赵彦就原告退出市场经营的答复，大意是退出市场经营可以，但是不予退还租金这样一个基本事实；证据五、通知二份（内容详见通知）。证明目的：2020年1月19日下午15：16分，被告就街坊合菜市场取得消防许可证向街坊合菜市场各商户进行了书面通知，并且宣布菜市场恢复正常营业，以上通知也证实了被告在2018年与原告签订合同之初就存在合同欺诈及违约行为，原告在本次诉讼中要求被告承担违约责任及赔偿原告的经济损失；证据六、进货清单一份（内容详见清单），证明目的：2019年1月4日，原告为了履行合同义务，在滕州市鲁华冷冻食品厂进货价值一万余元，后该批货物因被告擅自关闭市场，导致原告无法经营，货物全部损坏，就以上清单的价值原告认为被告依法应该赔偿全部损失；证据七、视频（内容详见视频），证明目的：根据以上2020年1月份邹城市公安局消防大队就被告经营场所消防不达标的问题和街坊合市场租赁户的谈话视频，可以证实被告方在签合同之初就违背了诚实信用原则，隐瞒了合同不能正常履行的合同要件及相关条件。另根据合同法第97、107条之规定，合同解除后，原告有权要求被告承担违约责任及赔偿经济损失。被告济南街坊合公司的质证意见如下：对证据一、二的真实性没异议；对证据三的真实性没有异议，但是只能证明我们收到了原告的申请条，因为原告不符合退租条件，所以我们没有同意退租；对证据四的真实性没有异议，在微信中我们也向原告解释了不退租的原因；对证据五的真实性没有异议；对证据六我们不清楚，系原告单方制作，也不认可；对证据七的真实性无异议，2019年5月4日正式开业，我们是有消防大队出具的验收证明，后期在9月份之后，因为国家对消防验收有新的政策，所以需要二次验收。2020年1月13日重新获得消防允许，证据随后提交。被告济南街坊合公司为证明自己的主张，提供如下证据：证据一、商场的考勤表，证明原告在商场经营的考勤情况，商场从2019年5月4日开业，原告从5月18日到5月25日期间未出勤，从6月23日之后再未出勤；证据二、商场的工作人员赵彦与原告之间的微信聊天记录，证明被告在原告未出勤期间通知原告来商场营业，还有商场给商户的扶持政策通知，其中有不同意原告提出退租申请的回复；证据三、建设工程消防设计审核意见书，证明悦邻中心在建设完工后已经取得了消防验收合同证书（包含商场）；证据四、建设工程消防验收意见书，证明在2019年9月4日消防又一次验收通过；证据五、2019年9月21日的邹城市消防救援大队责令限期整改通知书，证明在9月21日前商场在老政策下是合格，正常营业没问题。9月21日新政策下我们又重新进行整改；证据六、2020年1月13日由邹城市消防大队颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明商场从1月13日消防二次验收合格。原告徐瑞海的质证意见如下：对证据一考勤表系被告单方制作，原被告之间不存在劳动关系及劳务关系，对于单方制作的证据合法性、真实性及关联性均不认可，也不认可其证明目的；对证据二微信聊天记录的真实性没有异议，但不认可其证明目的，理由是悦领中心与被告之间的关系，原告不清楚，根据合同相对性原则，被告在履行合同中应该履行自己的义务，如果履行义务中有违约行为，应当承担法律责任，而不是将全部责任推给悦邻中心；证据三系复印件不予质证，对证明目的不认可，理由是这份意见书是下达给济宁新金昊地产有限公司，不能显示与被告有什么直接关系；对证据四的真实性及证明目的均不认可，理由是意见书是下达给下达给济宁新金昊地产有限公司，不涉及本案合同相对方中的任何一方；对证据五的真实性没有异议，对证明目的不认可；对证据六的真实性无异议，原告知道被告于2020年1月13日取得消防安全检查合格证。经质证，本院认为，原被告双方对原告徐瑞海提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据七及被告济南街坊合公司提交的证据二、证据五、证据六的真实性均没有异议，本院予以确认。原告提交的证据六，被告对其真实性提出异议，将结合焦点问题另行确认。被告提交的证据一为其单方制作、证据三、四为复印件，且无其他证据相佐证，对该三份证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月14日原告徐瑞海与被告济南街坊合公司签订《邹城街坊合菜场商铺租赁及品牌孵化、营销推广服务合同》，租赁位于邹城市商铺，面积22平方米，经营品牌为坛卤坊卤味，商铺使用期限自2019年4月1日起，至2020年3月31日止（后该使用期限被手改为2019年9月4日起至2020年9月3日止），共计12月。商铺房租为33000元/年（后手改为23000元/年），物业费500元/月（后手改为400元/月），履约保证金10000元。合同第四条第三款约定原告需在2018年12月15日前完成装饰、上货以便整个项目统一开业，第十四条约定乙方若依据本合同或法律、法规的相关规定，需要提前解除本合同，需提前60天以书面形式通知甲方，并经甲方同意后方可解除。并返还发生的的运营管理费、物业费及缴纳的履约保证金，并安第十一条约定交还商铺。合同签订当日，原告向被告交纳商铺租金33000元、合同保证金10000元，共计43000元。2019年1月原告进驻商铺进行试营业。被告商场于2019年1月1日到春节第一次试营业，2019年5月被告减免了原告的租金1万元，房租变更为每年23000元，物业费每月400元，且修改了租赁期限。2019年5月4日被告商场正式开业，原告自2019年6月23日未再进场经营，9月20日从商场撤出，9月21日邹城街坊合商业运营管理有限公司被邹城市消防救援大队责令限期整改，被告商场被停业整顿，9月25日被告济南街坊合工作人员收到原告的退出申请书，10月11日被告济南街坊合公司通过微信向原告回复不同意退款。2020年1月13日，邹城街坊合商业运营管理有限公司取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原、被告双方因退租问题酿成纠纷，协商未果，继而成讼。本院认为，本案争议焦点问题为：一、原被告之间的合同是否符合解除条件；二、被告是否应返还原告房屋租金23000元及保证金10000元；三、被告是否应承担原告主张的商业损失10000元。关于焦点问题一，合同的解除分为约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除人可以解除合同。本案中，原、被告签订的合同第十四条约定：“乙方若依据本合同或法律、法规的相关规定，需要提前解除本合同，需提前60天以书面形式通知甲方，并经甲方同意后方可解除，并返还发生的的运营管理费、物业费及缴纳的履约保证金，并按第十一条约定交还商铺”，可见合同并没有约定原告享有单方解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，2019年9月21日，邹城街坊合商业运营管理有限公司被邹城市消防救援大队责令限期整改，被停业整顿，被告济南街坊合公司不能为原告提供正常的营业场所，因被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告此时依法享有解除权。原告向被告济南街坊合公司提出退出申请，应视为原告行使了其法定解除权，被告济南街坊合工作人员于2019年9月25日收到该申请，通知到达被告方，至此，即产生了原被告双方的合同解除的法律效力。故，本院确认原告与被告的合同于2019年9月25日依法予以解除。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方约定的合同期限为12个月，租金23000元，签合同时约定的期限自2019年4月1日至2020年3月31日，后被被告单方改为2019年9月4日至2020年9月3日，对此期限修改原告并不认可，故不能认定双方对租赁期限达成变更的一致意见。鉴于被告商场正式开业时间为2019年5月4日，合同的实际履行期限应自2019年5月4日开始起算，至合同解除日即9月25日止。在5月4日至9月20日期间，原告并未举证证明被告不能正常运营，原告陈述其自2019年6月23日未再进场经营，应是其自身原因导致，期间的租金损失应由其自行承担。故，原告要求被告返还房屋租金23000元，本院不能全额支持，应扣除实际履行期内的房租，尚未履行的予以返还：即13926元=23000元-23000元÷365天×144天（四舍五入取整）。关于原告主张的保证金10000元，由于双方的合同已经解除，被告未举证证明原告存在违约或合同约定的其他行为，该保证金应予返还，原告的该项请求，于法有据，本院应予支持。关于焦点问题三，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告提交的证据六销货清单欲证明其损失1万元，从形式上看，该销货清单没有加盖出具单位的印章，无法核实其真实性；从内容上看，其记载时间为2019年1月4日，未发生在双方的合同履行期内，且仅是记载了各类熟食的数量、单价、金额，不能证明该数额为原告的损失额，故原告据此主张其经济损失，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、依法确认原告徐瑞海与被告济南街坊合商业运营管理有限公司于2018年11月14日签订的《邹城街坊合菜场商铺租赁及品牌孵化、营销推广服务合同》于2019年9月25日予以解除；二、被告济南街坊合商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告徐瑞海返还房屋租金13926元、保证金10000元；三、驳回原告徐瑞海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由原告徐瑞海负担239元，由被告济南街坊合商业运营管理有限公司负担199元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张亚光二〇二〇年四月二十八日法官助理李兴兰书记员王莉