广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29219号上诉人（原审被告）：甄锦藻，男，1940年3月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：梁杏容，女，1949年11月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：林宽，广东泽正律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李娜，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国良，男，1964年10月7日出生，汉族，住湖南省攸县。上诉人甄锦藻、梁杏容因与被上诉人刘国良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初18978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甄锦藻、梁杏容上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘国良的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由刘国良承担。事实和理由：1、一审判决认定的事实与客观事实不符。一审法院在没有任何证据证明的情况下，错误认为刘国良已于2016年3月27日完成了合同约定的交房义务。第一，刘国良实际上并没有通知过甄锦藻、梁杏容去收回涉案房屋，也没有提供证据证明其在2017年3月17日通知过甄锦藻、梁杏容去收回房屋；第二，刘国良称搬迁时有通知文锦花园管理处的工作人员，首先刘国良没有提供证据证明有文锦花园管理处的工作人员到场；其次即使有所谓的文锦花园管理处的工作人员到场，也不能说明刘国良完成了合同约定的退还房屋义务，因为文锦花园管理处的工作人员并不是刘国良与甄锦藻、梁杏容的租赁合同相对方，也无权代替甄锦藻、梁杏容作出任何意思表示。所以刘国良没有任何证据证明其已经完成了合同约定的退还房屋义务。刘国良实际上并不是2016年3月27日交房。2、一审判决证据不足，法律适用错误。一审法院认为涉案房屋实际上已经交还给甄锦藻、梁杏容，甄锦藻、梁杏容扣留租赁保证金不予返还没有依据。然而一审法院并没有看到是由于刘国良违约在先。首先，刘国良不按合同约定退还房屋，直到在审理（2017)粵0303民初488号案一审开庭结束后，主审法官要求刘国良归还房屋，但刘国良仍不履行，无奈之下，甄锦藻、梁杏容自行更换了涉案房屋门锁后才收回了涉案房屋。其次，甄锦藻、梁杏容于2016年12月7日已经通知了刘国良要在一个月内搬离，但刘国良拒不回应，并一直占有甄锦藻、梁杏容的房屋。一审法院没有查明实际情况，判定甄锦藻、梁杏容返还租赁保证金及利息，偏离事实，于法无据。3、根据一审法院认定的事实，双方在租赁合同期满后，未订立书面的，应为不定期租赁，当事人可随时解除合同。2015年12月7日，甄锦藻、梁杏容通过手机短信要求刘国良在一个月内搬离，属于甄锦藻、梁杏容行使自己的合法权利，遵循了法律规定，在合理期限之前通知了承租人，之后更是再次发出了解除函，要求刘国良在2016年1月6日之前搬离，按照刘国良所说的2016年3月27日搬离，也早已违反了合同约定，甄锦藻、梁杏容有权没收其保证金。一审法院无视刘国良根本违约的事实，认为租赁合同关系非因刘国良原因终止，而要求甄锦藻、梁杏容退还保证金是明显错误的。4、广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终14471号民事判决，判决驳回甄锦藻、梁杏容的诉讼请求，不代表甄锦藻、梁杏容扣留租赁保证金不予返还没有依据。在甄锦藻、梁杏容行使解除权后，刘国良物品长期占用租赁物有充分的证据证明，对刘国良仍然占用的期间，甄锦藻、梁杏容或许不能按照租赁关系主张，但仍然可以按照侵权关系主张。在该案件中，甄锦藻、梁杏容因为法律知识的匮乏问题，所主张诉求可能不符合法律固定，被法院驳回了请求，但不代表甄锦藻、梁杏容按照刘国良侵权事实主张刘国良赔偿的权利被剥夺。按照甄锦藻、梁杏容最初通知，合同已经应该在2016年1月6日解除，刘国良之后占用租赁物，或许不应该按照租金来主张，但不代表甄锦藻、梁杏容不能按照占用损失来主张，都是基于刘国良违反合同约定，侵犯了甄锦藻、梁杏容合同解除权，继续占用了租赁物，属于严重违约行为，因此其无权要求退还租金。一审法院引用该判决为依据，没有必然的决定关系，是错误的。综上，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求依法改判。刘国良辩称：双方房屋租赁合同已经解除，甄锦藻、梁杏容负有返还租赁押金的义务，其拒不返还押金的行为明显违反双方原租金合同约定，也违反法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘国良向一审法院起诉请求：一、判令甄锦藻向刘国良返还房租租赁保证金35000元及利息（利息自2018年11月27日起，以本金35000元为基数，按照同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、判令由甄锦藻、梁杏容承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、深圳市中级人民法院作出的已发生法律效力的（2018)粤03民终14471号民事判决查明并认定下列事实，予以认可：2004年6月5日，刘国良与甄锦藻签订了《房屋租赁协议书》，甄锦藻、梁杏容将其所有的位于深圳市××春风路××花园××Ｂ地房屋（面积341.76平方米）租赁给刘国良经营，月租金31000元，租期自2004年6月22日至2008年6月21日。2008年6月20日，双方又签订了上述房屋的《房屋租赁协议书》，月租金35000元，租期自2008年6月21日至2010年6月20日。期满后，双方未签订书面的房屋租赁协议书，甄锦藻、梁杏容允许刘国良继续使用涉案房屋，刘国良按双方口头约定的租金标准缴纳房屋租金。2015年12月7日，甄锦藻、梁杏容通过手机短信要求刘国良在一个月内搬离。2015年12月28日，甄锦藻、梁杏容通过快递向刘国良发出《告之函》，要求刘国良在2016年1月6日前迁出租赁的房屋。之后，甄锦藻、梁杏容多次发函向刘国良催促。2016年3月27日，刘国良搬离了甄锦藻、梁杏容的上述房屋，并向所属物业管理处进行了报告。甄锦藻、梁杏容认为刘国良仍有部分物品未能清理，未按照合同要求交还房屋。二、2004年6月5日，刘国良（乙方）与甄锦藻（甲方）签订的《房屋租赁协议书》约定：乙方一次性付给甲方保证金31000元。其保证金期满后原款归还。因乙方原因提前终止本协议时，甲方不用退还保证金给乙方，乙方应赔偿给甲方经济损失200000元。因甲方原因提前终止本协议时，甲方应退回保证金给乙方。《房屋租赁协议书》签订当日，刘国良向甄锦藻支付保证金31000元，甄锦藻向刘国良开具收据。2008年6月20日，刘国良（乙方）与甄锦藻（甲方）签订的《房屋租赁协议书》约定，乙方一次性付给甲方保证金35000元。其保证金期满后原款归还。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，刘国良与甄锦藻、梁杏容双方在签订的租赁合同期满后，未签订书面的租赁合同，应为不定期租赁，当事人可随时解除合同。甄锦藻、梁杏容于2015年12月7日要求刘国良搬离涉案房屋，双方的租赁关系非因刘国良原因终止，且刘国良已实际搬离了涉案房屋，甄锦藻、梁杏容业已收回涉案房屋，甄锦藻、梁杏容应依照约定将租赁保证金退还刘国良。双方主要存在的争议为涉案房屋实际交还甄锦藻、梁杏容的时间及刘国良是否拖欠甄锦藻、梁杏容租金。刘国良主张涉案房屋已于2016年3月27日交还，甄锦藻、梁杏容主张涉案房屋于2017年6月1日交还。双方均认可涉案房屋已实际交还。甄锦藻、梁杏容关于房屋没有移交，不退回保证金的答辩意见与事实不符，不予釆信。且甄锦藻、梁杏容诉请要求刘国良支付房租等费用的案件，已由深圳市中级人民法院作出已发生法律效力的（2018)粤03民终14471号民事判决，判决驳回甄锦藻、梁杏容诉讼请求，甄锦藻、梁杏容扣留租赁保证金不予返还没有依据。关于甄锦藻、梁杏容主张刘国良的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，因刘国良于2016年3月27日搬离涉案房屋后即要求甄锦藻、梁杏容返还，但被甄锦藻、梁杏容拒绝。其后甄锦藻、梁杏容于2017年以本案刘国良为被告向法院提起了租赁合同纠纷诉讼，因甄锦藻、梁杏容的提起的诉讼涉及双方的租赁关系及租赁保证金，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第一款第(七）项之规定，构成诉讼时效中断。诉讼时效应从2018年11月深圳市中级人民法院作出终审判决时重新计算，至2019年4月刘国良向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。刘国良提交的证据仅能够证明其向甄锦藻、梁杏容支付了31000元保证金，刘国良主张2008年向甄锦藻、梁杏容补足保证金35000元，但未提交相应证据加以证明。因此，一审法院支持刘国良要求甄锦藻返还租赁保证金31000元的诉讼请求。利息为金钱债务的法定孳息，对于刘国良要求甄锦藻按中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付利息的诉讼请求亦予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，判决：一、甄锦藻应于判决生效之日起十日内向刘国良返还租赁保证金31000元及利息（利息自2018年11月27日起，以31000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回刘国良的其他诉讼请求。如果甄锦藻未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由甄锦藻负担，上述费用刘国良已预付，甄锦藻应在判决生效之日起十日内迳付刘国良。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本院作出已发生法律效力的（2018）粤03民终14471号民事判决查明并认定，刘国良于2016年3月27日将涉案房屋交还甄锦藻、梁杏容，甄锦藻、梁杏容虽不予认可该交还时间，但并未提交充分有效的相反证据足以推翻生效判决认定的事实，一审据此认定涉案房屋于2016年3月27日交还甄锦藻、梁杏容，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人在签订的租赁合同期满后，未签订书面的租赁合同，应为不定期租赁，当事人可随时解除合同，但甄锦藻、梁杏容解除合同应当在合理期限之前通知刘国良。（2018）粤03民终14471号民事判决查明并认定，甄锦藻、梁杏容于2015年12月通知刘国良解除租赁合同，刘国良在收到书面通知后于2016年3月27日搬离了涉案房屋，且按月支付了房租及相关费用，属于合理期限之内，双方的房屋租赁合同于2016年3月27日自行解除，故驳回甄锦藻、梁杏容关于2016年4月起的租金、物业管理费等诉讼请求。可见，双方的租赁关系非因刘国良原因终止，且涉案房屋已交还，甄锦藻、梁杏容应依照约定将租赁保证金退还刘国良。甄锦藻、梁杏容主张有权扣留租赁保证金，但并未提交足以推翻的证据，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，甄锦藻、梁杏容的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人甄锦藻、梁杏容负担。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  李小丽审判员  徐雪莹二〇二〇年四月二十日书记员  肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。