广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终140号上诉人（原审被告）：佛冈健桓旅游开发有限公司。住所地：佛冈县******************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈浩，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琪琪，广东洛亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘敏锋，男，汉族，住广东省佛冈县***************。委托诉讼代理人：陈锐，广东核略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘定波，广东核略律师事务所律师。上诉人佛冈健桓旅游开发有限公司（以下简称健桓公司）因与被上诉人刘敏锋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。健桓公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案商品房在合同约定的交付时间前已验收合格，符合交付条件，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。1、根据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，对于“商品房经验收合格”的内涵，应结合有关法律、行政法规予以理解。首先，合同法、建筑法、城市房地产管理法没有规定商品房经验收合格的标准。其次，根据有关行政法规、规章的规定，2000年后，调整了竣工验收的程序，将部分验收权交由建设单位行使，只需在法定日期前向建设行政主管部门备案。竣工备案是工程竣工验收后，建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得收讫确认的行为。竣工验收是指建设工程竣工经建设、勘察等五方验收确认建设工程质量合格后，视为具备交付条件。而广东省建设厅粤建办房函（2013）63号是地方行业规范性文件，不应作为审理案件的依据。因此，一审法院将经验收合格理解为竣工备案属于适用法律错误。2、涉案商品房已验收合格，并于2016年底通知部分业主收楼，有约100户业主于2017年1月收楼并正常入住。证明涉案商品房完全符合商品房经验收合格的交付条件。二、双方协议变更了两种房屋交付条件下的交付时间，故交付时间应顺延至2017年12月31日。1、根据《合同补充协议》第2条的约定，同时参照涉案楼盘其他同类补充协议可知，若采用商品房取得《建设工程竣工验收报告》为交付条件，则交付时间为2016年12月31日前；若采用商品房取得《建设工程竣工验收备案表》为交付条件，则交付时间为2017年12月31日前。2、本案实际采用的是商品房取得《建设工程竣工验收备案表》为交付条件。上诉人于2017年4月28日办妥竣工验收备案，并于2017年5月初发出收楼通知书。据此，上诉人不存在逾期交房行为。三、退一步讲，即使上诉人构成违约，合同约定的违约金也过高。1、在被上诉人未举证证明损失的情况下，其损失表现为租金损失。上诉人委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼盘八个户型的房屋租金标准进行了评估，该公司出具的《评估报告书》评估涉案房屋的月租金单价为17.5元/㎡。2、合同约定通知可直接签收或邮寄送达，上诉人于2017年5月7日向被上诉人邮寄收楼通知书，被上诉人也于2017年5月10日签收通知书。被上诉人无正当理由未在规定时间收楼，由此产生的逾期收楼责任应由被上诉人承担。故本案的违约金应以租金标准计算至2017年5月10日止。综上，请求法院撤销原判，支持上诉人的全部上诉请求。刘敏锋答辩称：一、涉案合同第八条明确约定交付标准为竣工验收备案，上诉人却通过补充协议将交房日期延期一年，有违诚信原则。二、涉案合同第九条明确约定了违约金的计算标准，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。因此不应以涉案房屋地段同类房屋租金标准计算违约金。综上，请求法院依法驳回上诉。刘敏锋向一审法院起诉请求：1、判令健桓公司向刘敏锋支付逾期交房违约金23826元（以523652元房款为基数按每日万分之五计算91天，违约期间自2017年1月1日至2017年5月30日）；2、判令本案诉讼费由健桓公司负担。一审法院认定事实：2015年3月10日，刘敏锋与健桓公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：刘敏锋购买健桓公司开发建设位于佛冈县**********************屋一套，总价为523652元；交房期限（合同第八条）：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、详见补充协议。合同补充协议2、买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无需另行书面通知买受人。买受人同意出卖人在该商品房取得该商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。该条第二款还约定，除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾和其它自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误。另，逾期交房的违约责任（合同第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，刘敏锋支付了购房款523652元给健桓公司。2017年4月28日，佛冈县工程竣工验收备案办公室同意对佛冈县**********xx康城建设工程（案涉商品房建设工程）予以备案。同年5月20日，刘敏锋接收了案涉商品房。庭审中，刘敏锋表示继续履行合同。另，本案双方当事人两次申请四个月的调解期限并继续适用简易程序审理，经批准，本案延长90天审理期限。本案经多次调解无果。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘敏锋与健桓公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点可归纳为：一是健桓公司交房的行为是否构成违约；二是如何计算违约金问题。（一）健桓公司交房的行为是否构成违约问题合同签订后，刘敏锋已依约付清购房款给健桓公司，已履行合同义务；而健桓公司未能在约定的时间（2016年12月31日）将符合交付使用条件的房屋交付给刘敏锋使用，又没有向一审法院提供按约定可以延期交房而不追究逾期交房责任的证据。因此，健桓公司逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然补充协议第2条约定“买受人同意出卖人在该商品房取得该商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。”，但该约定逻辑混乱，文意表达不清，交付期限变更意思表示不明确，故，该约定并不构成对交付期限的变更。（二）逾期交房违约金的计算问题按双方约定“……逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”和“买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼”，一审法院认为，刘敏锋认可健桓公司安排交楼的期间不应当作为健桓公司违约期间，故相应的违约金应从约定的交楼期限（2016年12月31日）届满两个月后开始计算，即从2017年3月1日起算，并计算到实际交房日止。综上，健桓公司应从2017年3月1日起计付违约金给刘敏锋，计至2017年5月20日，共81日，违约金共21208元（500000元×0.0005元/天×81天）。健桓公司经一审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论等相关民事诉讼权利，一审法院依法可以缺席审理和裁判。判决：佛冈健桓旅游开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付违约金21208元给刘敏锋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396元，减半收取198元，由刘敏锋负担22元，佛冈健桓旅游开发有限公司负担176元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、资产评估报告书，拟证明涉案商品房经评估月租金单价约为17.5元/㎡，一审判决的违约金远远高于涉案商品房的同地段同类房屋租金标准；2、xx康城收楼交款通知书、EMS快递单、证明、快递投递明细表，拟证明上诉人于2017年5月7日向被上诉人寄送收楼通知书，被上诉人已于2017年5月10日收到该通知书。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人的行为是否构成违约，如构成，合同约定的违约金是否过高。关于上诉人的行为是否构成违约的问题。认定上诉人的行为是否构成违约，必须解决交付标准及交付期限的问题。首先，涉案双方对合同约定的“经验收合格”的交付标准理解出现分歧，根据合同法的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘察、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，一审判决将“经验收合格”理解为经验收备案并无不妥。此外，住建机关作为商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同约定的“经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。故一审判决以竣工验收备案作为涉案商品房的交付标准并无不妥。其次，双方对于交付标准及期限的另一个分歧在于补充协议第2条是否构成对交付期限的变更。对此，本院认为，补充协议第2条约定逻辑混乱，从文意上无法得出上诉人主张的交付日期顺延一年的结论。且本院已经认定主合同第八条约定的交付标准为竣工验收备案，即使买受人要求在竣工验收备案后收房，也未加重上诉人合同义务。故，上诉人主张交房日期顺延一年，本院不予支持。上诉人应当在2016年12月31日前将竣工验收备案的商品房交付给业主。关于合同约定的违约金是否过高的问题。首先，涉案合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同条款包括违约金的计算方式均对双方有约束力。其次，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。同地段同类房屋租金标准仅能作为买受人损失的参考，并不能等同于实际损失。对于逾期交房给买受人造成实际损失，还需要考虑购房的用途、房屋所处位置等多种因素影响，不能仅以租金损失为标准进行衡量。现上诉人不能证明合同约定的违约金标准过分高于买受人的实际损失，故对上诉人提出调整逾期交房违约金的主张，本院不予采纳。关于逾期交房违约金计算截止期限的问题，关键在于收楼时间的认定。上诉人提交了中国邮政快递包裹底单，以证明其在竣工验收备案后书面通知被上诉人收楼，底单上的收件人信息与被上诉人在合同上预留的电话、地址等信息一致，结合中国邮政集团公司广东省佛冈县*****经营部出具的证明、快递投递明细表，本院对上诉人主张其已于2017年5月7日寄送收楼通知书及被上诉人于2017年5月10日收到收楼通知书的事实予以采信。结合《收楼交款通知书》中确定的30天办理收楼手续的期限，相应的逾期交房违约金应计算至2017年6月8日止。一审判决逾期交房违约金计算至2017年5月20日止，鉴于被上诉人并未提起上诉，视为其对自身权利的处分，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由佛冈健桓旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年四月八日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。