广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0184民初853号原告：钟灿华，男，汉族，1991年4月6日出生，住广州市从化区，被告：江雪平，女，汉族，1979年11月13日出生，住广州市白云区，委托诉讼代理人：骆文婷，广东安扬律师事务所律师。原告钟灿华与被告江雪平房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李健适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告钟灿华、被告江雪平的委托诉讼代理人骆文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付50091.62元，因被告实际使用导致房屋损失；2、要求被告支付清理房屋的费用；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是与广州市从化区景泉大道紫檀二路35号别墅业主签订承租房屋使用合同的承租人，使用时间为2014年10月1日至2019年9月30日，期间，2016年8月9日前告知业主转让房屋使用权事宜。2016年8月9日，原告与被告签订房屋转租合同，2019年3月6日，因被告在使用期间未关门窗导致雨水漫入屋内及木地板被泡等，由于被告的不当使用导致房屋受损，被告应当赔偿她所造成的损失。另，2019年9月30日，合同期满后被告未按合同清理个人物品，2020年1月9日，业主要求清理被告的清理费应由被告支付。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.中国工商银行境内汇款电子回单；2.房屋租赁合同；3.（2019）粤0117民初2727号民事判决书；4.家私搬运费发票联；5.光盘一张。被告辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.原告向被告转租涉案房屋并未经得屋主同意，该转租合同无效。2016年8月，原被告签订转租合同后，被告在8月、9月是直接向原告支付4500元/月的租金，原告在收取到被告租金后再向屋主缴纳2500元/月的租金，直到2016年10月，原告才要求被告告知屋主由被告“以原告亲戚身份”向其缴纳租金，因此，屋主对原告转租涉案房屋一事并不知情；2.被告在对涉案房屋管理期间，并未对室内的任何东西进行改动或添置，而且亦未拖欠房租及水电等费用；3.原告于2016年8月向被告一栋转租2套别墅，包括涉案房屋及富力源泉一街71号。在被告经营到2016年3月底时，被告在征得原告同意的情况下，分别将2套别墅进行转租，而71号的转租事宜是在原告位于温泉某档口内签订，且承租人为其表兄弟。而且，根据合同十三点第1项，原告每年享有涉案房屋10天的使用权。因此，原告对被告的转账事宜是知情并同意的；4.被告在征得原告同意的情况下进行转租，并于转租后将权属于自己私人的物品撤离涉案房屋，而将室内固有的家私亦一并转让给案外人周文珍，而且据向周文珍了解，其在承租期间对屋内的沙发等进行更换；5.根据案件情况明显得知，涉案房屋的损失并不是被告造成，原告应对实际造成损失的第三人提起诉讼，索取赔偿，而不是向已经无对涉案房屋进行使用的被告进行索赔，这样只会增加诉讼成本；6.退一步说，即使法院根据合同相对性原则来要求被告承担赔偿责任，亦不应对原告与屋主的诉讼中全额进行赔偿。作为第一承租人的原告，享有了对其下面所有承租者租赁中的权利，理所应当地对房屋应尽最大的注意义务，而其在屋主告知造成损失时，并未及时采取有效措施防止损失扩大，直到案件审理完毕亦未通知其余承租人进行协商，而是任由损失继续扩大，因此其应对实际损失承担一半责任。而其与业主的诉讼中产生的诉讼费1214.48元，评估费5000元，及仅有注明清理费3500元而无法证实是对涉案房屋属于被告的物品进行清理的发票，均应由原告个人承担；7.关于原告与屋主基于违约责任中不予退回的9000元保证金，该费用在原告与被告签订的转租合同中已由被告向原告进行支付，由此可知，屋主不予退回的9000元是属于被告的，该费用不应由被告进行承担，而应由原告退回被告或在本案中予以扣减。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.结婚证；2.中国建设银行个人活期账户交易明细若干；3.案外人周文珍身份证复印件；4.别墅租赁权转让合同；5.补充协议；6.别墅承租权转让协议。经审理查明，涉案房屋位于从化市××大道紫檀××号，登记权属人是邓慧敏。2014年10月1日，屋主邓慧敏与原告签订租赁合同一份，约定将上述房屋从2014年10月1日起至2016年9月30日租赁给原告使用。在租赁合同到期前，双方再次于2016年7月17日签订租赁合同一份，租赁期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，房屋租金为4500元/月。2016年8月9日，原告将上述房屋租赁给被告使用，双方签订房屋租赁合同一份，其中约定：租期自2016年8月9日起至2019年9月30日止；房屋租金为4500元每月，租金按月结算，被告于每月1日前将下月租金转至原告指定的账户。逾期缴纳租金的，除继续缴纳租金外，每逾期一日，被告须按欠款金额的1%向原告支付滞纳金；被告在合同签订的当天向原告支付保证金9000元，租赁期满，被告付清租金及其他费用并按期迁出时，原告将保证金无息退回被告；如房屋内的设备损坏，一切维修费用由被告承担；如被告使用不当造成房屋设施或结构损坏，应修复如新或按市价赔偿；租赁期满后，被告交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备完好状态，并将自置家具、杂物全部搬走；租赁期间，被告未经原告书面同意，擅自将涉案房屋转租、分租给他人使用或调换使用的或未定期安全检查延误房屋维修造成人员伤亡、财产损失的，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金，若支付的违约金不足弥补损失的，被告还应当责任赔偿直至达到弥补全部损失为止；被告每年给回原告10天房屋使用权，原告不用自行作废；被告于2016年8月9日将别墅物品转让金108000元支付费原告（房东物品除外），从即日至合同期满起该别墅由被告使用；原告有责任协调被告与房东之间的关系，如房东转让或出售该别墅时，原告需全力协调被告在租赁期内的使用权利或房东与被告的补偿问题。2016年8月12日，原、被告双方签订别墅租赁权转让合同一份，其中约定：原告同意将位于富力源泉一街71号、富力紫檀二路35号的别墅租赁权转让给被告使用；转让后，被告代替原告履行原有的租赁合同中所规定的条款，并且定金缴纳租金及该合同所约定的责任和应由原告缴纳的水电费及其他各项费用；被告在2016年8月9日向原告支付转让费20万元；被告接手前所有债权、债务均由原告负责；接手后产生的债权、债务及一切法律责任均由被告负责。另查，因被告未关门窗，涉案房屋的地漏被垃圾树叶堵塞，阳台积满了水，水漫入屋内，由二楼漫到一楼，二楼的木地板被浸泡，且一楼的天花滴水，屋内电线被泡，电箱内全是水，由此造成的损失经广州市华盟价格事务所有限公司评估为22366元。因浸水问题，涉案房屋的房主在本案被告搬走后于2019年3月收回了房屋，并就造成的损失本本院提起诉讼[案号：（2019）粤0117民初2727号]，要求本案原告赔偿房屋维修费、租金损失、管理法费等费用。本院于2019年11月18日作出民事判书决，判决：钟灿华支付租金4500元及滞纳金、电费690.58元、水费529.46元、房屋维修费22366元、租金损失13500元、物业损失费1493.1元给屋主邓慧敏；钟灿华已缴纳的保证金9000元归邓慧敏所有。该判决书已发生法律效力，本案原告于2019年11月29日将以上费用连同其负担的诉讼费1214.48元及评估费5000元合共50091.62元转至邓慧敏的银行账户。又查，租赁期满，原告通知被告清理其个人物品，被告不予理会，原告雇请从化市城郊风地搬屋服务部清理被告的物品，为此支付家私搬运费3500元。又查，被告的丈夫刘钜亨通过转账的方式向屋主邓慧敏缴纳了2016年10月至2017年3月的租金。又查，被告将涉案房屋的经营权转让给了案外人周文珍、周喜珍，并于2017年3月29日、30日收取了转让费共1.5万元。又查，案外人周文珍将涉案房屋的承租权转让给了案外人郑江鹏，双方签订别墅承租权转让协议一份，约定涉案房屋于2017年8月1日起交由郑江鹏使用。以上事实，有原告提交的原、被告身份证复印件、（2019）粤0117民初2727号民事判决书、中国工商银行境内汇款电子回单、发票联、房屋租赁合同、光盘，被告提交的结婚证复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细若干、周文珍和郑江鹏身份证复印件、别墅租赁权转让合同、补充协议、别墅承租权转让协议以及本案的开庭笔录等证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案主要涉及以下几个方面问题：原告对被告将涉案房屋转租给案外人一事是否知情并同意，以及本案责任主体问题。原告表示其知晓71号别墅的转租情况，但对涉案房屋的转租情况、实际承租时间以及案外人周文珍的情况均不清楚，且被告收取案外人周文珍支付的转让费与原告无关。被告辩称原告对于其将涉案房屋转租给周文珍一事是知情的，因原告表示对71号别墅转租事宜知情，而涉案房屋转租发生在71号别墅转租之前；且即便原告当时不知情，但根据双方合同，原告对涉案房屋享有每年10天的居住权，原告在享受该权利时必然要向被告主张，而在被告无权决定的时候，被告必定会将转租事宜告知原告。本院认为，被告以涉案房屋已转租，实际占有人非被告为由拒绝承担赔偿责任，但截止至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明原告知晓并同意将涉案房屋由被告转租给案外人承租，根据合同相对性，被告与原告之间存在租赁合同关系，被告应对原告的损失承担赔偿责任。至于被告承担赔偿责任后，其与案外人周文珍、郑江鹏之间的转租合同关系，可另行主张。原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《别墅租赁权转让合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告以原告转租涉案房屋给被告未经屋主同意为由抗辩双方签订的合同无效，原告对此不予认可。本院认为，根据上述规定，未经同意的转租，只是赋予了出租人有解除合同的权利，并不必然导致合同无效。此外，原、被告均为完全民事行为人，签署上述两合同系双方的真实意思表示，且不存在上合同法第五十二条规定的五种情形，应为真实、合法、有效的合同，对双方均有约束力，双方应依约全面履行各自的义务。原告主张损失费50091.62元的问题。（2019）粤0117民初2727号民事判决书生效后，原告于2019年11月29日将50091.62元支付给屋主邓慧敏，该笔费用为2019年3月份的租金4500元、租金滞纳金498元、2019年3-5月的电费690.58元、2019年1-2月的水费529.46元、房屋维修费22366元、租金损失13500元、物业费损失1493.1元、诉讼费1214.48元以及评估费5000元的总和。《房屋租赁合同》第三条、第六条约定，被告于每月1日前支付下月租金，逾期交付租金的，还须按欠款金额的1%计付滞纳金；《别墅租赁权转让合同》第二条约定，接手房屋后，被告代替原告定期缴纳租金、水电费及其他各项费用；《别墅租赁权转让合同》第五条约定，被告接手房屋后的一切行为产生的债权、债务及一切法律责任均由被告负责。被告作为承租人，未尽到管理义务导致房屋被水浸泡，导致房屋需要维修，同时也影响了房屋的继续出租；另外，截止至一审辩论终结前，被告未提供证据证明其已按时支付租金、水电费，由于被告的不当行为导致屋主起诉要求原告赔偿损失，故原告因此支付的费用应由被告承担，故对原告提出的要求被告支付50091.62元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋清理费的问题。《房屋租赁合同》第九条第3款规定，被告交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备完好状态，并将自置家具、杂物全部搬走。否则，将视为被告对余下物品放弃权利，由原告全权处理，被告不得有任何异议。原告提交的光盘录音证实，原告曾电话通知被告搬走涉案房屋内被告自置的家具、杂物，被告以涉案房屋已多次转手，不知屋内物品为何人所有，未予理会，并告知原告无需再告知其清理一事。原告雇请搬家公司清理上述物品，为此花费3500元，该笔费用有从化市城郊风地搬屋服务部于2020年1月9日出具的发票证实，本院予以确认。根据合同约定，被告交还给原告的房屋应是完好的，且需将自置家具、杂物全部搬走，被告未依约履行，原告自行清理，为此花费的费用应由被告承担，故对该诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩的保证金的退回或扣减问题。原告于被告之间的租赁合同约定，如被告未经原告书面同意，擅自转租涉案房屋或为定期安全检查延误房屋维修造成人员伤亡、财产损失的情形，则原告可没收被告缴纳的保证金9000元，庭审中以及原告提交的光盘均显示被告已自认将涉案房屋转让给案外人，但并未向本院提交原告书面同意其转租的证据予以证明，且由于被告未尽管理义务导致房屋需要维修造成了财产损失，因此，本院对被告提出的退回或扣减保证金的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告江雪平自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失费50091.62元给原告钟灿华；被告江雪平自本判决发生法律效力之日起十日内支付清理费3500元给原告钟灿华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费526元（原告钟灿华已预交），由被告江雪平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 健二〇二〇年四月二十六日书记员 郑梓康