西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书            （2019）陕0112民初17464号 原告（反诉被告）: 西安润家超市有限公司。住所地：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX0473。法定代表人：詹长龙，总经理。委托诉讼代理人：王优民，陕西乐思律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫雅妮，陕西乐思律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：**，男，汉族，1969年8月29日出生，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告(反诉被告) 西安润家超市有限公司与被告（反诉原告）**租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安润家超市有限公司委托诉讼代理人王优民，被告**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安润家超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告腾交位于润家超市有限公司第一层外租区的租赁店面（建筑面积约87.5平方米）；2、被告支付自2018年12月1日起至实际腾交之日止的租赁店面占用费（按照年租金12.8万元计算，截止2019年9月30日的占用费为105180元）；3、被告支付拖欠的水费2160元、电费7350元，共计9510元；4、被告支付逾期付款滞纳金（按照日万分之6.5计算，截止2019年9月30日的滞纳金为5724元）；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年11月24日其与被告签订《租赁合同》，约定：将位于润家超市有限公司第一层外租区建筑面积为87.5平方米租赁店面租给被告用于经营提拉米酥品牌面包蛋糕生产销售，租赁期限自2017年11月29日至2018年11月28日，租金及物业费、促管费共128000元/年，乙方应在2018年2月28日前付清，电费1.35元/度，水费7.5元/吨，按月结清；甲方应按约定交纳租金、物业费等费用，若乙方逾期付款，乙方每日须支付给甲方应付款总额1%的滞纳金；乙方未经甲方书面同意继续占用“租赁店面”的，甲方有权要求乙方立即搬出该占用店面，在本合同未续约、终止或提前终止之日起2日内乙方仍不搬出，乙方应就实际占用时间按日支付场地占用费给甲方（场地日占用费的支付标准为末月租金的2倍）。合同签订后，被告正常使用租赁店面，在2018年5月14日前交纳了租金、物业费、促管费12.8万元，水电费交至2018年7月31日，此后水电费未交。2018年11月28日合同期限届满后，被告未向其提出终止合同，也未与其续签合同，继续占有使用涉案租赁店面。2019年1月份被告于涉案房屋处张贴“店铺内部装修翻新、年前恢复照常营业”的暂停营业通知。其多次联系并书面通知被告，要求被告尽快办理合同续签或终止的相关手续，交纳拖欠的费用，被告均未回复。被告拖欠占用费、水电费等并拒不腾交租赁店面，给其造成了巨大损失，该行为构成了违约。故诉至法院，请求判如所请。                                                      被告**辩称，其与原告于2015年签订《房屋租赁合同》，承租了案涉房屋，并用玻璃进行了围挡，在室内及室外各开了一个门。双方于2016年续签合同时明确约定，其对室外门前广场拥有优先使用权。但合同续签后，原告将广场租赁给他人经营。2018年3月，其商铺大门被封挡于广场护栏大门内部，同年6月，护栏大门封死，其营业额受到严重影响。2018年6月至2018年11月28日，其无法正常营业。2018年底，其要求原告降低房租或赔偿店内装修及损失，原告表示同意降低房租，但双方未对具体降幅达成一致意见，其明确表示不再承租涉案房屋。2019年3月，原告要求其结清水电费后搬离，并对涉案房屋大门加锁。故其同意腾交案涉房屋，但不同意支付2018年12月1日后产生的店面占用费、水电费及逾期滞纳金。反诉原告**向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿损失20万元；2、反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：其自2015年11月28日承租位于西安市浐灞半岛润家超市有限公司第一层外租区建筑面积为87.5平方米门面房用于经营提拉米酥品牌面包蛋糕生产、销售，双方签订有租赁合同。合同签订后，其对店面进行了装修（交付时是毛墙毛地），2018年6月反诉被告在其门店门口设置了围栏，致其无法经营。其多次向反诉被告要求拆除围栏赔偿损失，但反诉被告置之不理。2018年11月28日租赁合同到期，其要搬离，反诉被告要求其交纳电费、水费、物业费，否则不许搬离并在其门店上加锁。故诉至法院，请求判如所请。反诉被告西安润家超市有限公司对反诉原告**的反诉辩称，反诉原告所述均不属实。其交付店面并非毛墙毛地，其并未阻挡反诉原告搬离，亦未对涉案店面加锁。反诉原告所称栅栏系第三方于国庆节后设置，故反诉原告主张损失无事实及法律依据。另，反诉原告在合同到期后继续占有使用涉案店面，其有权要求反诉原告交纳水电费、物业费及占有费。经审理查明： 2017年11月24日原告（管理方、甲方）与被告（经营方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：双方租赁店面位于润家超市有限公司第一层外租区，租赁店面建筑面积87.5m2（含公摊）；甲方同意乙方将该租赁店面作为提拉米酥品牌产品、服务经营场所，主营面包、蛋糕生产销售；乙方在租赁店面进行的一切经营活动，应遵守甲方制定的润家购物广场管理制度和相关要求；本合同租赁期限为一年，自2017年11月29日起至2018年11月28日止；甲乙双方约定的租赁店面租金每年合计12.5万元；租赁店面租金的支付方式，签订租赁合同之日交付一半店面租金，之后余款于2018年2月28日前付清；乙方经营涉及的税费及其他费用均不包括在租赁店面租金内；用电甲方已给乙方安装了智能卡独立电表，乙方用电从甲方购买，每度电1.5元；其他费用乙方安装独立计量器具及使用费用自行承担、缴纳，包括气费、通讯费、污水排放费、保险费、网络、水电费；乙方同意依照合同约定按时向甲方缴纳租赁店面租金、经营物业服务费、保证金及其他费用，若逾期付款，乙方每日须支付给甲方应付款总额1%的滞纳金；合同的终止或解除条件为，有如下情形之一者，本合同自该等情形出现之日起即告终止，（1）本合同约定的期限届满，（2）甲乙双方协商一致解除合同，（3）一方依本合同约定行使单方解除权利而解除本合同；本合同期限届满不续约终止、提前终止（含提前解除合乙方擅自撤场）时，乙方不得要求甲方对该租赁店面的装修作出补偿或赔偿，甲方有权选择要求乙方依现状交还店面或恢复原状；甲方要求依现状交付的，乙方应在本合同续约终止或提前终止之日起1日内将租赁店面交还甲方，属乙方所有的可拆除的设施、设备及乙方所有的物品，乙方可将迁移，属甲方所有的设施、设备及租赁场所上的固定装修，乙方不得拆除、损坏，并使这些设备保持良好、清洁和适租状态，若乙方未在本合同未续约终止或提前终止之日起1日内将联营店面交还甲方，乙方同意放弃联营店面的所有可拆除的设施、设备及乙方所有的物品，由甲方处置；本合同期满未续约终止或提前终止（含提前解除和乙方擅自撤场）的：（1）如乙方未拖欠甲方任何费用的，乙方应于2日内将“租赁店面”内物品自行搬离，若乙方未在本合同未续约终止或提前终止之日起2日内将租赁店面交还甲方，乙方同意放弃租赁店面的所有可拆除的设施、设备及乙方所有的物品，由甲方处置；（2）若乙方仍拖欠甲方款项的，甲方依法有权留置与乙方拖欠款项价值相当的乙方物品，留置物品清单乙方以各种理由拒绝签字确认的乙方不再提出任何异议，留置乙方物品之日起7日内乙方未支付拖欠相应款项，乙方同意甲方将留置物品变卖、拍卖，所得款项扣除物品保管费、变卖手续费、拍卖费用等实现债权所需费用后用于抵偿乙方拖欠甲方的款项，多余款项退还乙方，不足抵偿的，甲方有权继续向乙方追索；（3）乙方未经甲方书面同意继续占用“租赁店面”的，甲方有权要求乙方立即搬出该占用店面，在本合同未续约终止或提前终止之日起2日内乙方仍不搬出，甲方有权对乙方强行清场，损失由乙方自行承担，并且甲方有权依法律程序追索乙方因上述留驻行为所发生的一切损失和费用，并且乙方应就实际占用时间按日支付场地占用费给甲方（产地日占用费的标准为末月租金的2倍）；物业费、促管费3000元（电费1.35元/度、水费7.5元/吨，按月交清），合计费用12.8万元，预付租金一半6.4万元，余款于2018年2月28日前付清；合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付租金、物业费、促管费共计6.4万元。2018年5月4日，被告向原告支付剩余租金、物业费、促管费共计6.4万元。2019年3月8日，被告向原告发出《商函》，载明：提拉米苏商户，贵商户租赁润家超市浐灞店的合同已于2018年11月28日到期，贵商户在未正式通知门店的情况下已停止经营，目前仍占用门店经营位置100天，给我司造成了一定的经济损失，在经过多次电话协商后，贵商户仍未处理，现正式发送商函给你，请按照门店商函内容尽快处理遗留问题，如未按照商函内容处理遗留问题的后果自负。遗留问题：一、现贵商户尚欠润家超市浐灞店2018年11月29日-2019年3月8日场地租赁费35068.5元，2018年8月-2019年1月水电费9509.5元，总计欠款44578元整，请务必于2019年3月11日18:00之前，至门店财务室缴纳。逾期不交将按照租赁合同第七条规定每日收取应付款总金额1%的滞纳金。同时我司将按照相关法律法规起诉贵商户至地方法院。二、现贵商户仍有部分会员顾客充值卡未消费完毕，卡内仍有余款，请务必于2019年3月17日前全部处理完毕。三、贵商户仍由部分设备设施遗留在门店，在问题一和问题二处理完毕后，于2019年3月17日将所有设备设施全部清空，卫生清理干净将空地移交门店。2019年8月21日，原告通过陕西乐思律师事务所王优民律师向被告发出《律师函》，载明：**，陕西乐思律师事务所接受西安润家超市有限公司的委托，指派我处理于您的租赁合同事宜。经查，2017年11月24日您与西安润家超市有限公司（以下简称润家超市）签订了租赁合同，约定您租赁润家超市位于第一层外租区租赁面积87.5平米用于经营提拉米酥品牌面包蛋糕生产销售，租赁合同期限为2017年11月29日-2018年 11月28日。合同到期未续约的，您继续占用租赁店面的，按日支付场地占用费，标准为末月租金的两倍。2018年11月28日租赁合同期限届满后，您未向润家提出撤场停止经营的申请，继续使用经营场地。2019年1月份您突然以本店内部装修翻新，年前恢复照常营业为由暂停营业，期间润家超市多次与您联系并正式书面通知，要求尽快办理租赁合同续签事宜或终止相关手续，您一直未到润家超市办理相关手续。经润家超市核算：自2018年12月1日-2019年8月20日期间，您已产生的场地占用费184460元、电费7350元、水费2160元。您在合同到期后继续使用经营场地，却拖欠占用费和水电费，属于严重的违约行为，侵害了润家超市的合法权益。现润家超市要求您立即腾交占用场地，交清拖欠的费用。鉴于此，本律师特发此函，望您接函后三日内将您相关的设备设施等尽快撤出润家超市租赁场地，逾期视为您放弃，因此产生的后果由您自行承担。同时您接函后三日内支付润家超市的场地占用费、水电费等共计193970元，逾期支付否则我们将采取法律途径追讨欠款及追究您的一切违约责任。庭审中，原告明确其主张占用费，系参照合同约定租金（12.8万元/年）除以365天为350.6元/日，后乘以被告实际占用天数（自2018年12月1日起计算至实际腾交之日止）；其主张逾期付款滞纳金，系以欠付水电费及拖欠的占用费为基数，按照日计万分之六点五标准，自2019年6月1日起计算至实际腾交之日止。经询，被告认可其欠付原告水电费共计9509.5元，现仍有部分设备放置于涉案店面内。上述事实，有《房屋租赁合同》、中国建设银行个人账户收入交易明细，润家生活超市（浐灞店）收款收据，《商函》、《律师函》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告**签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，被告在合同约定的租赁期限届满后，未缴纳欠付水电费用，亦未续约，却继续占用涉案店面，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于原告主张被告腾交案涉店面一节，双方约定租赁合同履行届满后，若被告未续约，应在终止之日起1日内将店面交还甲方，故原告该主张于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付店面占用费一节，原告称租赁期限届满后，其曾多次催促被告缴纳房租，2019年1月被告在涉案店面门口张贴“内部装修、暂停营业”的公告，但此后并未继续经营并实际占用案涉店面至今；被告辩称合同履行期届满后，其于2018年底曾与原告协商降低租金或赔偿装修费，但双方未达成一致意见，原告还将涉案店面加锁，致其无法撤离店内设备；但双方均未提交证据证明其上述主张，庭审中，原、被告均认可原告于2019年3月8日向被告发出《商函》，“要求被告按期缴纳2018年11月29日-2019年3月8日场地占用费及欠付水电费，并要求被告于2019年3月17日移交门店”，综上，应认定双方于2019年3月18日不再续租案涉店面达成一致意思表示。现原告主张占用费计算基数、标准均无误，唯计算时间有误，本院依法调整为以年租金12.8万元（含物业费、促管费）为基数，支付自2018年11月29日-2019年3月17日店面占用费，即12.8万元/年÷365天×107天=37514.2元；关于2019年3月18日后产生的店面占用费，因合同明确约定合同终止后，被告应在合理期限内腾交涉案店面并结清前期欠付费用，对留置在店面内的设施、设备原告有权处理并抵扣欠付费用；但在案涉纠纷发生后，原、被告均怠于履行己方义务，行使己方权利，致使双方损失不断扩大，故对扩大部分的损失应自行承担。关于原告主张被告支付欠付水电费一节，原告提交证据予以证明，被告亦予以认可，故本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期付款滞纳金，其计算标准、起算时间均符合法律规定，但计算基数及截止时间不妥，本院依法调整为以占用费及欠付水电费（37514.2元+9509.5元=47023.7元）为基数，自2019年6月1日起按照日计万分之6.5为标准计算至判决给付之日止。关于反诉原告主张反诉被告赔偿损失20万元一节，反诉被告对此不予认可，反诉原告亦未提交证据证明其主张，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告**于本判决生效之日起十日内向原告西安润家超市有限公司腾交位于润家超市有限公司第一层外租区域建筑面积为87.5m2店面。二、原告**于本判决生效之日起十日内向原告西安润家超市有限公司支付租赁店面占用费37514.2元。三、原告**于本判决生效之日起十日内向原告西安润家超市有限公司支付水、电费共计9509.5元。四、原告**于本判决生效之日起十日内向原告西安润家超市有限公司支付逾期付款滞纳金（以47023.7元为基数，自2019年6月1日起按照日计万分之6.5为标准计算至判决给付之日止）。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     五、驳回原告西安润家超市有限公司其余诉讼请求。六、驳回反诉原告**的诉讼请求。本诉案件受理费2708元(原告已预交)，由原告负担1403元，被告负担1305元，于上述付款时间给付原告。反诉案件受理费2150元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审   判   长   张  丁审   判   员   齐明明人 民陪审 员   曹万玲   二〇二〇年四月十日  法  官 助 理   张菡梅书   记   员   杨居琴 1