广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终515号上诉人（原审被告）：清远市美林国际酒店有限公司。住所地：清远市清新区笔架路28号美林广场。法定代表人：莫桃，总经理。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐淑图，广东飞来湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇府前路29号。法定代表人：刘永潮，董事长。委托诉讼代理人：**铷，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所工作人员。上诉人清远市美林国际酒店有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美林公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、关于违约责任的认定，原审认定上诉人没有依约支付租金是违约行为，应负违约责任属于认定事实和适用法律错误。2017年9月20日，双方签订《房屋租赁合同》约定，美林公司返租宏基公司位于清新区太和镇笔架路28号美林广场售出和未售出的美林公寓12-19层房屋做酒店客房、办公、娱乐经营等使用。上诉人在2017年12月27日对租赁物业进行验收，后就该租赁物业进行了装修和报送了《清远市美林国际酒店有限公司（装修）消防设计文件》，但在2019年1月30日，清远市消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，认定上诉人报送的《清远市美林国际酒店有限公司（装修）消防设计文件》按照相关国家工程建设消防技术标准审核，工程的部分消防设计不符合相关消防技术标准的规定，属于消防设计不合格，其主要存在以下问题：装修项目申请场所使用性质为酒店，与建筑主体使用性质不相符（规划许可），资料审查不合格。根据《中华人民共和国合同法》“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因被上诉人出租给上诉人的物业并不能按合同约定申报为酒店使用，导致不能实现上诉人特定的作为酒店使用的目的。对此，因被上诉人不能按合同履行相应义务，上诉人不存在对应的合同租金给付义务。故原审认定上诉人没有依约支付租金是违约行为，应负违约责任属于认定事实错误。二、原审判令上诉人支付被上诉人房屋租金和欠付租金损失，没有事实和法律依据。原审认定在2019年3月30日上诉人将《关于解除〈补充协议〉及所附〈清远市美林国际酒店租赁合同〉的律师函》送达宏基公司，宏基公司没有提出异议，双方签订的《补充协议》、《清远市美林国际酒店租赁合同》于2019年3月30日解除。上诉人在函中明确表示，因美林公司租赁美林公寓12-19层不能作为酒店使用，不能实现合同目的，自送达之日起《补充协议》、《清远市美林国际酒店租赁合同》解除。即合同解除的原因为美林公司租赁美林公寓12-19层工程消防设计并不符合相关技术标准，导致租赁物不能作为酒店使用，不能实现合同订立的目的，属于被上诉人违约。现因被上诉人的违约行为，导致上诉人在签订合同之后并未能对出租物业进行实际投入使用，为此上诉人并不存在对应的合同租金支付义务。原审判令上诉人支付被上诉人房屋租金以及支付欠付租金损失与原审认定的双方合同解除理由自相矛盾。被上诉人宏基公司辩称，在2014年答辩人就涉案房屋向清远市公安消防局申请消防验收，其中5-19层为写字楼、酒店式公寓用途，清远市公安消防局在2014年5月12日出具了清公消验字[2014]第0017号建设工程消防验收意见书，评定工程消防验收合格。正是在这样的基础上，答辩人与上诉人签订租赁合同，将涉案房屋出租给上诉人，且上诉人对涉案房屋进行了验收，故不存在上诉人所称的答辩人没有交付房屋、消防验收不合格的情形。至于交付之后的二次消防申请，是由上诉人自行负责的，答辩人没有义务。上诉人在接手房屋之后进行了拆装装修，导致的二次消防不合格的责任在于上诉人。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人宏基公司向一审法院起诉请求：1.美林公司支付租金（从2018年6月1日起计至2019年5月租金1459200元，之后的租金按合同约定标准计算至交付房屋时止）及利息（以1459200元为基数，从2019年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款之日止）；2.解除与美林公司于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；3.美林公司退还租赁的房屋；4.美林公司赔偿房屋原状恢复费用约61980元（具体数额按鉴定结论为准）；5.由美林公司负担案件诉讼费用。庭审后，宏基公司撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年9月20日，宏基公司与美林公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》约定，美林公司返租宏基公司位于清新区太和镇笔架路28号美林广场售出和未售出的美林公寓12-19层房屋做酒店客房、办公、娱乐经营等使用。期限从2017年12月1日至2033年4月30日。装修免租期6个月（交楼之日起计），2018年6月1日至2021年5月30日、2021年6月1日至2024年5月30日、2024年6月1日至2027年5月30日、2027年6月1日至2030年5月30日、2030年6月1日至2033年5月30日，其中开放式一房一厅户型房屋保底月租金分别为1600元、1800元、2000元、2200元、2400元，两房一厅户型房屋保底月租金分别为2400元、2700元、3000元、3300元、3600元；美林公寓现有空调不符合美林公司要求，宏基公司同意每房按4000元补偿，其中8间套房按8000元补偿，由美林公司负责安装空调。租赁期间，美林公司于每年度12月30日前将该房屋年度营业额核算报表发送给宏基公司核对，美林公司应于宏基公司核对确认后；如美林公司经营开放式一房一厅户型房屋的年度营业额低于91250元即该房屋全年的平均房价低于250元/天，宏基公司只按上述约定收取美林公司保底租金；经营开放式两房一厅户型房屋的年度营业额低于136875元即该房屋全年的平均房价低于375元/天，宏基公司只按上述约定收取美林公司保底租金；如年度营业额超过上述约定，美林公司除按上述缴纳保底租金外，超过部分，按宏基公司60%（下称年度超额提成），美林公司40%进行分配。10个工作日内向宏基公司支付年度超额提成。美林公司应于本合同签订之日10日内，向宏基公司缴纳合同保证金2000元。宏基公司应在租赁期满或解除合同之日无息退还给美林公司。宏基公司应在2017年11月30日前，将该房屋交付给美林公司装修，期间为6个月，免收租金。租赁期间，宏基公司转让或抵押该房屋须提前1个月书面通知美林公司（转让或抵押均须告之相对人本合同内容）。宏基公司负责缴纳房屋租赁税。宏基公司有权在年终检查美林公司开房经营状况。美林公司应缴月保底租金在每个月10号前交付；负责缴纳该房屋的水、电费、营业税费、工商管理费、电话、电视、网路、正常维修等费用；负责为该房屋购买公众责任险等相关商业保险；如使用过程中，发生墙身等相关设施损坏的，应及时进行修缮。按要求配置消防设备。美林公司在租赁经营期间内，按国家法律法规依法经营，如违反相关规定，造成损失由美林公司负责，并赔偿宏基公司损失。租赁期结束，美林公司按酒店经营现状将房屋交还宏基公司。如违反本合同约定，造成另一方损失的，应赔偿守约方损失。如美林公司超过1个月未如期缴纳月度保底租金或年度超额提成的，宏基公司有权解除合同，收回房屋使用权并没收保证金。年度超额提成，美林公司应如实提供经营报表，如经宏基公司审核发现，美林公司有隐瞒、提供虚假营业数据的，宏基公司有权解除合同，收回房屋使用权、没收保证金。美林公司擅自更改房屋用途、房屋结构，宏基公司有权要求美林公司停止经营、恢复原状，所造成损失由美林公司承担。合同履行期间，宏基公司需携带业主本人居民身份证每年可在该房屋享受十次优惠价格（100元/天/房）住宿服务，时间由美林公司安排；宏基公司不能无故终止合同，不能将房屋（除酒店外）作其他用途，否则赔偿美林公司由此造成的损失。2017年12月27日，美林酒店对装修之后的部分租赁物（美林公寓12-19层）进行验收。之后，对租赁房屋进行拆改。2019年1月30日，清远市消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，美林公司报送的《清远市美林国际酒店有限公司（装修）消防设计文件》，工程位于清远市清新区太和镇笔架路28号美林广场，主体建筑为美林广场，已经过消防设计审核（清公消审字（2012）第0007号）、消防竣工验收（清公消验字（2014）第0071号）合格，占地面积为15329㎡，总建筑面积为100731㎡，地上19层，地下1层，高75.65m，首层至四层为商业裙楼，五至十九层为写字楼、酒店式公寓，地下一层为设备用房及停车场（设计停车数为490辆，属于I类汽车库）。为一类高层公共建筑，耐火等级为一级，裙楼为多层建筑，耐火等级为二级，地下部分耐火等级为一级。此次申报的装修部位为第12至19层局部，装修面积为5619.84㎡，申报装修后用途为酒店。工程设置有室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统等。按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）等国家工程建设消防技术标准审核，该工程的部分消防设计不符合相关消防技术标准的规定，该工程消防设计不合格。主要存在以下问题：该装修项目申报场所使用性质为酒店，与建筑主体使用性质不相符（规划许可），资料审查不合格。2019年3月30日，美林公司将《关于解除及所附的律师函》送达宏基公司，美林公司租赁美林公寓12-19层房屋不能作为酒店使用，不能实现合同目的，自送达之日起上述合同解除。2019年7月18日、25日，组织双方现场勘验，美林公司对房屋的拆改未修复。2019年7月29日，组织双方现场勘验，美林公司对房屋的拆改基本修复。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、合同的效力。美林公司与宏基公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是租赁合同的组成部分，是双方的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。二、房屋的交付。2017年12月27日，美林酒店对部分租赁物（美林公寓12、16、17、18、19层）进行验收，之后，对全部租赁物进行拆改。宏基公司于2017年12月27日将房屋交付美林公司，美林公司称没有交付房屋不予支持。三、违约责任。美林公司没有依约支付租金是违约行为，应承担违约责任。1、合同的解除。2019年3月30日，美林公司将《关于解除及所附的律师函》送达宏基公司，宏基公司没有提出异议，双方签订的《补充协议》、《清远市美林国际酒店租赁合同》于2019年3月30日解除。2、租金。依约定第12至第19层96间房屋（开放式一房一厅）每月租金为153600元，8间房屋（二房一厅）每月租金为19200元，每月租金为172800元。宏基公司请求对已售出的房屋不计付租金，是对自己权利的合法处分，一审法院予以支持（见附表）。美林公司应付租金1216000元（121600×10）。3、房屋的返还。合同解除之后，美林公司应及时恢复房屋原状、返还房屋。经现场勘验，2019年7月25日美林公司对房屋的拆改未修复，至2019年7月29日基本修复。宏基公司认为2019年7月29日美林公司的修复仍不符合原状，申请司法鉴定后撤回，认定美林公司的修复合格，美林公司可返还房屋。美林公司称房屋已返还宏基公司，证据不足，不予支持。4、房屋的租金（占用费）。应参照租赁合同的约定从2019年4月1日支付租金（占用费）至房屋返还日止【至2019年5月30日为243200元（121600×2）】。5、损失赔偿。至2019年5月30日美林公司逾期支付租金（占用费）1459200元（1216000+243200），确给宏基公司造成一定损失，宏基公司要求美林公司以1459200元为基数，从2019年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失合理、合法，一审法院予以支持。6、房屋恢复费用。宏基公司撤回该请求，是对自己权利的合法处分，予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月30日作出判决：一、清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司与清远市美林国际酒店有限公司签订的《补充协议》、《清远市美林国际酒店租赁合同》于2019年3月30日解除；二、清远市美林国际酒店有限公司于判决生效之日起十日内将租赁的美林公寓12-19层房屋返还清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司；三、清远市美林国际酒店有限公司应支付清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司房屋租金（占用费，每月121600元从2018年6月1日算至返还房屋之日止，至2019年5月30日为1459200元），于判决生效之日起十日内付清；四、清远市美林国际酒店有限公司应支付清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司欠付租金损失（以1459200元为基数，从2019年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款之日止）。案件受理费18491元，由清远市美林国际酒店有限公司负担17738元，清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司负担753元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2014年5月12日，清远市公安消防局对宏基公司申报的美林广场（五至十九层）建设工程进行消防验收，并出具《建设工程消防验收意见书》（清公消验凭字[2014]第0047号）。消防验收意见书上记载“经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。美林公司主张因宏基公司出租的房屋不能申报为酒店用途，致使美林公司将涉案房屋作为酒店使用的合同目的不能实现，宏基公司构成违约。但是根据查明事实，早于宏基公司与美林公司约定将美林公寓12-19层返租给美林公司作酒店、办公、娱乐经营等使用之前，宏基公司就涉案房屋建设工程向清远市公安消防局申报。清远市公安消防局进行了消防验收并出具了《建设工程消防验收意见书》：该建设工程消防验收合格，工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。与美林公司签订合同后，宏基公司也依约将房屋交付美林公司进行拆改。因此，宏基公司并不知晓涉案房屋不能申报为酒店用途，租赁合同的目的无法实现，亦不能归责于宏基公司一方。美林公司认为宏基公司构成违约，依据不足，本院不予采信。涉案房屋已于2017年12月27日交由美林公司验收、拆改，根据合同约定，美林公司应当向宏基公司支付租赁期间（除去免租期6个月，自2018年6月1日起至合同解除之日止）的租金，及合同解除后至房屋实际返还之日（2019年5月30日）止的占用费，故一审法院判令美林公司向宏基公司支付自2018年6月1日起至2019年5月30日止的租金、占用费1459200元，并无不当。至于欠付租金的损失问题。因美林公司欠付租金，违反合同约定，应当承担赔偿损失的责任。美林公司逾期支付租金、占用费，造成宏基公司一定的损失，一审法院予以支持宏基公司要求美林公司以1459200元为基数，从2019年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息损失并无不当。综上所述，上诉人清远市美林国际酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18218元，由上诉人清远市美林国际酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年四月二十三日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。