广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初126号原告：谭国雄，男，汉族，1986年4月28日出生，住所地为广东省紫金县**************，公民身份号码为441************51X。委托代理人：尹伟恒，广东弘名律师事务所律师。被告：张玉强，男，汉族，1973年2月2日出生，住所地为安徽省阜南县************，公民身份号码为342************110。委托代理人：林四季，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：黄倩雯，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。原告谭国雄诉被告张玉强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭审理。原告谭国雄及其委托代理人尹伟恒，以及被告张玉强的委托代理人林四季到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭国雄向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年9月5日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告向原告返还押金30000元，支付装修费用35000元、消防工程款120000元、鉴定报告费用5000元、招牌广告费用16000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告向原告宣称其承租物业有完整产权手续，可以用于经营学生托管机构。因此，原、被告于2018年9月5日签订了《厂房租赁合同》，合同约定被告将位于东莞市**************办公室出租给原告作办公培训使用，约定月租金10000元，租赁期从2018年9月15日至2024年6月30日，从2018年10月1日起计租，并在第六条第一款特别约定“甲方应协助乙方公司注册变更登记的所有手续，为乙方提供相关的证明或材料”。在合同签订时，原告向被告支付押金30000元及提前支付2018年10月租金10000元，并安排鉴定机构、装修公司、消防工程公司、广告公司为成立培训机构作必要准备工作，并向主管部门提交学生托管申请。但在所有准备工作完成后，被告却告知原告无法提供租赁物的产权手续，原告无法办理学生托管机构。根据《中华人民共和国合同法》第28条及《最高人民法院房屋租赁合同司法解释》第二条之规定，该租赁合同为无效合同，被告在隐瞒租赁物产权信息导致学生托管机构无法成立的情况下，被告应该向原告返还并支付为成立学生托管机构所支付的所有费用。被告张玉强辩称，1、本案中，原告提供的《装修工程施工合同》显示金额为35000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定和按照装修价值五年折旧归零的规则对案涉租赁物的装饰装修进行折旧计算净值，净值约为28000元。从原告承租房屋之时就清楚地知道案涉房屋没有产权证，被告也尽力协助原告要求村委出具相关证明，由于村委不同意出具产权证明，被告也确实没有办法。从原告提交的其与第三人2018年11月26日的短信信息“这个房产证名一天不解决都不行的，已经足足推了两个月，你们怎么样都要拿出一个方案来”充分表明原告对于村委不愿意出具产权证明一事是清楚的。而且原告亦未向被告支付2018年11月的房租，所以双方曾协商解除案涉租赁合同，由于原告不同意，其后进行了简单的室内装修及水电安装。故被告仅应根据过错程度对已形成附合的装饰装修物承担现值损失，而非全额承担装修工程费用。由于主要过错在于原告，且事后原告已将案涉厂房的水电拆除，因此被告酌情仅需承担8000元的装修工程费用。2、从原告提交的《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《消防安全检查意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》可见，案涉租赁物在出租给原告前是东莞市*****商务酒店，且已安装室内消火栓系统、自动喷水系统、火灾自动报警系统、室内外消火栓等消防设备，并经东莞市公安消防局验收通过。因此，案涉租赁物在2018年9月交付给原告时，已具有完整的消防设备、消防系统，原告无须另行安装。从原告谭国雄提交的《选址信息表》可知，东莞市公安消防局黄江大队在2018年9月3日出具意见：案涉地点符合选址要求。原告谭国雄在东莞市第三人民法院作出的(2019)粤1973民初14383号生效民事判决书中确认其于2018年11月28日才使用案涉厂房，因此原告提供的签订于2018年8月17的《工程安装合同书》亦明显与事实不符。故，被告不应承担原告并无实际支出的消防工程款120000元。3、被告不应承担招牌广告费用16000元。从原告提交签订于2019年1月7日的《广告招牌制作合同》来看．因为原告在2018年11月未支付租金，被告已要求解除案涉合同。原告在2019年7月30日完成招牌制作，责任完全在于原告。原告可以将上述招牌拆除，另制作上述招牌明显要不了这么高的费用，故被告不应承担此项费用。至于原告主张的鉴定报告费用与本案无关，没有法律依据，故被告亦不应承担此项费用。4、虽经东莞市第三人民法院作出的(2019)粤1973民初14383号民事判决书确认双方于2018年9月5日签订的《厂房租赁合同》无效。但原告作为承租方在签订租赁合同前明知没有产权证未尽审慎的审查义务，且在未按期缴纳租金及出租人要求解除租赁合同的情况下，原告仍强行进行部分简单装修，对造成己方无法办理学生托管机构存在主要过错，根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，双方都有过错，但原告应承担主要过错。综上所述，原告的部分诉讼请求缺乏事实和法律的依据，恳请贵院依法驳回原告的不合理的诉讼请求。经审理查明，2018年9月5日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租位于东莞市**************的一小部分办公室，用于办公培训用途；租赁期限为6年，从2018年9月5日至2024年6月30日止；房租租金每月10000元；签订本协议时，原告须向被告一次性缴纳三个月租金30000元为履约保证金和第一个月租金10000元，租赁期满原告将上述物业完好归还给被告并付清所有款项后，被告在十日内将保证金如数无息退还给原告；本合同签订后，被告应协助原告公司办理注册变更登记的所有手续，为原告提供相关的证明或材料；原告装修前必须先拿规划图、线路图并征求被告意见后才能装修；原告租用的商业楼，在符合消防安全条例和被告同意的条件下其范围内增设的一切水、电、基建等设施均由原告负责使用、管理、维修等，所增加的设施在合同期满后不得拆除；商业楼水电设施和灭火筒或另加消防喷淋硬件均由原告负责，因原告使用不当或不合理使用，出租房及其内的设施出现损坏或发生事故，一切法律责任和经济损失由原告负责。合同签订当日，被告向原告出具三张收据，确认收到原告支付的租房押金30000元、2018年10月租金10000元及隔墙费用10000元。原告提交汇款单，证明其中的20000元租房押金实际于2018年8月9日已支付给被告，后双方在签订《厂房租赁合同》时将该20000元正式转为押金。原告承租案涉租赁物的目的是开办东莞市黄江直通车学生接送站，为此原告对学生接送站的选址进行了申报。2018年9月3日，东莞市黄江镇人民政府社会事务局、东莞市公安消防局黄江大队出具《东莞市学生校外托管机构联合选址信息表》，就原告及其配偶黄伟珍申请在案涉租赁物地址经营东莞市黄江直通车学生接送站（为中小学生提供午餐、午托的托管服务）出具书面意见。其中，东莞市黄江镇人民政府社会事务局批复称，经实地查看，该接送站选址是否符合《东莞市学生校外托管机构管理办法》的消防安全要求，以消防部门意见为准。东莞市公安消防局黄江大队批复称，根据《东莞市学生校外托管机构管理办法》（东府办[2016]87号）规定，东莞市黄江直通车学生接送站符合选址要求。因开办学生接送站需要提供产权证明，原告为此多次通过微信催促被告（或其小舅子李守德）办理租赁物的产权证明，但被告一直未能办理。后因原告自2018年11月起的租金未支付，被告为此诉至本院。2019年12月11日，本院出具（2019）粤1973民初14383号民事判决书，判决确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效，原告应向被告支付从2018年11月28日起至2019年8月20日期间的厂房占有使用费77129.03元。上述判决已于2020年1月10日生效。本案中，原告主张对案涉租赁物进行了装修，并提交证据如下：原告提交《工程安装合同书》（2018年8月17日）、《说明》、收据、微信转账记录、银行流水记录、客户回单、交易明细、照片、结婚证，证明原告为成立东莞市黄江直通车学生接送站，委托东莞市科衡消防工程有限公司对案涉租赁物进行了消防工程安装，并支付了消防工程费用120000元。原告提交《装修工程施工合同》（2018年12月3日）、发票、照片，证明原告为成立东莞市黄江直通车学生接送站，委托东莞市瀚天装饰工程有限公司对案涉租赁物进行了室内装修及水电安装，并支付了装修费25000元。原告提交微信转账记录，证明部分装修费3100元是通过微信转账支付的。原告提交《广告招牌制作合同》（2019年1月7日）、发票、收款收据、照片，证明原告为成立东莞市黄江直通车学生接送站，委托东莞市悦升装饰广告有限公司在案涉租赁物的外墙制作了广告招牌，并支付了工程款16000元。原告提交微信转账记录，证明部分工程款14300元是通过微信转账支付的。原告提交《房屋结构安全鉴定报告书》（2018年12月17日）、收款收据、微信转账记录，证明原告为成立东莞市黄江直通车学生接送站，委托广东省建工设计院有限公司对案涉租赁物进行结构安全性鉴定，并支付了鉴定费5000元。被告主张原告对租赁物的室内装修、水电安装及隔墙是经过被告同意，但消防工程安装、广告招牌安装没有经过被告同意，且案涉租赁物在出租给原告前是东莞市******宾馆，已经安装了消防设备并经东莞市公安局消防局验收，故原告无需另行安装消防设施。被告对其主张向本院提交了《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》、《消防安全检查意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（均为复印件）。原告对被告提交的上述证据的真实性不予确认，并主张即便证据属实，该消防设施距离现在已有12年之久，被告并没有证据证明上述消防设施经过定期维护及消防部门审查，原告经营东莞市黄江直通车学生接送站的消防标准与宾馆的消防标准不一致，不可能仅仅因为存在老旧的消防设施就不需要再次进行消防安装。庭审中，被告主张原告在搬出案涉租赁物时已将其安装的水电设施已拆除，原告则主张只是拆除了十余条灯管，其他水电设施没有拆除，双方均确认拆除的设备按照800元计算。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、收据、微信聊天记录、《东莞市学生校外托管机构联合选址信息表》、《工程安装合同书》（2018年8月17日）、《说明》、收据、微信转账记录、银行流水记录、客户回单、交易明细、照片、结婚证、《装修工程施工合同》（2018年12月3日）、发票、照片、《广告招牌制作合同》（2019年1月7日）、发票、收款收据、照片、《房屋结构安全鉴定报告书》（2018年12月17日）、收款收据、微信转账记录，被告提交的《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》、《消防安全检查意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、（2019）粤1973民初14383号民事判决书、生效证明书，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告间签订的《厂房租赁合同》已经本院生效的（2019）粤1973民初14383号民事判决认定无效，故原告在本案中再次请求确认合同无效属于重复请求，本院对此不予处理。关于原告主张的返还租赁押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，现原、被告之间的租赁合同已被确认无效，故原告要求被告返还租赁押金30000元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的其他装修费用。首先，关于原告进行的室内装修及隔墙费的问题。因被告确认原告进行室内水电安装、粉刷及隔墙经其同意，且上述装修已形成租赁物的附合物，被告也同意利用，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有”的规定，该部分室内装修可折价归被告所有。根据合同约定的租赁期限（6年）及原告占有使用租赁物的时间（约1年），本院酌定该部分装修折价后价值为29200元，被告应补偿原告装修费28400元（已扣除拆除的设备价值800元）。其次，关于原告主张的消防工程装修、招牌广告装修的问题。原、被告签订的《厂房租赁合同》约定，原告装修前必须先拿规划图、线路图并征求被告意见后才能装修。原告主张其进行装修前已征得被告同意，原告对此应承担举证责任，因原告未举证予以证明，故应自行承担举证不能的不利法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，因原告不能证明其进行消防工程装修、招牌广告装修经过被告同意，故其主张的消防工程装修、招牌广告装修的费用，应由其自行承担。关于原告主张的鉴定报告费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或撤销后，……，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，根据微信聊天记录可知，原、被告对于案涉租赁物没有取得产权证书的事实均是知晓的，故对于合同无效的法律后果双方均存在过错，应各自承担50%的责任。因此，原告为开办东莞市黄江直通车学生接送站所支出的房屋结构安全鉴定费5000元，应由被告承担2500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张玉强应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭国雄返还租赁押金30000元；二、被告张玉强应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭国雄支付装修折价款28400元、鉴定费2500元；三、驳回原告谭国雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2195元，由原告谭国雄负担1546元，被告张玉强负担649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钱开群二〇二〇年四月一日书记员  赵 萌毛耀新附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。