北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初610号原告：李乾纲，男，1997年5月3日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京兴源佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号-S716。法定代表人：赵帅，总经理。委托诉讼代理人：常晓亮，男，1998年6月8日出生，该公司后勤主管，住河北省武安市。第三人：周乐观，男，1982年5月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告李乾纲与被告北京兴源佳业房地产经纪有限公司（以下简称兴源佳业公司）、第三人周乐观房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李乾纲、第三人周乐观到庭参加了诉讼。被告兴源佳业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。李乾纲向本院提出诉讼请求：1．确认李乾纲与兴源佳业公司2019年8月23日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月10日解除；2．兴源佳业公司退还李乾纲房租5350元；3．兴源佳业公司退还李乾纲管理费260元；4．兴源佳业公司退还李乾纲房屋押金2300元；5．兴源佳业公司向李乾纲支付违约金4600元；6．诉讼费由兴源佳业公司负担。事实与理由：2019年8月23日，李乾纲与兴源佳业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：兴源佳业公司将北京市房山区X天地X号院X号楼X室出租给李乾纲，租赁期限自2019年8月24日至2020年8月23日，租金为2300元/月，交付方式为押一付三，第一次付款时间为2019年8月24日6900元，第二次付款时间为2019年10月24日6900元等。合同签订后，李乾纲依约于2019年8月23日向兴源佳业公司支付6900元房租。李乾纲于2019年8月18日交付兴源佳业公司的2300元定金转为合同约定的押金，李乾纲未再另行支付押金。兴源佳业公司于当日将房屋交付李乾纲使用。2019年11月22日，李乾纲第二次交付房租6900元给兴源佳业公司。2019年12月1日，因兴源佳业公司与周乐观纠纷影响了兴源佳业公司与李乾纲的合同履行，兴源佳业公司承诺，如不能按约在2019年12月10日给付周乐观拖欠的房租，导致周乐观自行收回房屋，系兴源佳业公司违约，兴源佳业公司将如数退还李乾纲所有一切费用。2019年12月10日，兴源佳业公司未按承诺给付周乐观租金，导致周乐观依约定强行将房屋收回，致使李乾纲与兴源佳业公司之间的租赁合同无法继续履行，兴源佳业公司构成根本性违约。现为维护李乾纲的合法权益，特诉至法院。兴源佳业公司未答辩。周乐观述称，我与兴源佳业公司签订租赁合同，将案涉房屋出租给兴源佳业公司，租金按季度支付。2019年8月1日，我收到第一季度的房租。之后，兴源佳业公司以资金困难为由，第二季度只给付第一个月的房租，此后没有再支付房租。由于兴源佳业公司拖延支付，2019年12月1日在我的住处，我与兴源佳业公司、李乾纲达成补充协议。因兴源佳业公司未按补充协议履行义务，我于12月10日到法院起诉，要求兴源佳业公司支付剩余房租及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年8月23日，兴源佳业公司（出租人，甲方）与李乾纲（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定：租赁房屋位于北京市房山区X天地X号院X号楼X室（以下简称案涉房屋），租赁期限自2019年8月24日至2020年8月23日；租金标准为2300元/月，租金交付方式为押一付三，租金支付日期为第一次2019年8月24日6900元、第二次2019年10月24日6900元、第三次2020年1月24日6900元、第四次2020年4月24日6900元，依此类推，押金为2300元；租赁期内，兴源佳业公司承担供暖费（自供暖除外）、物业管理费，李乾纲承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、管理费365元、上网费、车位费等由李乾纲产生的费用。《租赁合同》关于违约责任的约定为：（一）乙方有第九条第三款约定的情形之一，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的200%向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（三）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失；（四）租赁期满一个月，乙方明确不再续租，乙方应在合同期满前30天通知甲方，并积极配合甲方所介绍的客户看房，如不配合看房由此造成的房屋空闲期的损失由乙方负责赔偿；（五）租赁期内及租赁期满合同终止后三个月之内，乙方不得与该房屋产权人自行成交，否则应向甲方支付租金的100%作为赔偿；（六）乙方未按合同约定缴纳房屋租金，每逾期一日按月租金的15%支付滞纳金。《租赁合同》还对双方其他权利义务作出了约定。李乾纲于2019年8月18日向兴源佳业公司交纳房屋押金2300元，2019年8月23日向兴源佳业公司交纳租金6900元、管理费365元，2019年10月22日向兴源佳业公司交纳租金6900元。李乾纲于2019年8月24日入住案涉房屋。兴源佳业公司与周乐观因案涉房屋的租金问题产生争议。2019年12月1日，周乐观、李乾纲与兴源佳业公司协商，兴源佳业公司出具书面承诺，内容为“因我司（兴源佳业公司）的原因，无故拖欠应缴纳给业主（周乐观）两个月房租（共计￥4520），我司承诺2019年12月10日将应付款（￥4520）一次性支付给业主，如不按时支付视我司违约，业主自行收回房屋，我司（兴源佳业公司）与业主周乐观的合同违约后，我司视为与房屋租赁人（李乾纲）违约，并如数退还所有应退还李乾纲的一切费用”。后兴源佳业公司未按上述承诺内容履行义务。2019年12月15日，李乾纲应周乐观要求搬出了案涉房屋。另查明，案涉房屋登记坐落为房山区X街X号院X号楼X层X，权利人为周乐观，不动产权证号为京（2017）房不动产权第XXXX号。本案审理中，兴源佳业公司于2019年12月27日收到本院送达的起诉状副本。李乾纲同意合同解除的时间以法院确定的时间为准。本院认为，兴源佳业公司与李乾纲签订的《租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。兴源佳业公司向周乐观承租案涉房屋后转租给李乾纲，李乾纲按照《租赁合同》支付租金，兴源佳业公司应将案涉房屋交付李乾纲，并在租赁期间保持案涉房屋符合约定的可使用状态。由于周乐观收回案涉房屋，李乾纲无法继续使用案涉房屋，兴源佳业公司对李乾纲构成违约。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依照查明的事实，兴源佳业公司的违约行为导致双方合同目的不能实现，李乾纲主张解除《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，起诉书副本送达兴源佳业公司的时间应当视为解除通知的送达时间，故本院认定《租赁合同》自2019年12月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李乾纲实际使用案涉房屋期间为2019年8月24日至2019年12月15日（114天），李乾纲向兴源佳业公司交纳了2019年8月24日至2020年2月23日的租金13800元，兴源佳业公司应向李乾纲退还租金5213元，李乾纲诉讼请求中的超出部分，本院不予支持；李乾纲向兴源佳业公司交纳了管理费365元，根据李乾纲实际使用案涉房屋的天数，兴源佳业公司应向李乾纲退还251元，李乾纲诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。李乾纲要求兴源佳业公司退还押金2300元，符合法律规定，本院予以支持。李乾纲要求兴源佳业公司支付违约金4600元，符合《租赁合同》关于违约责任的约定，本院予以支持。兴源佳业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京兴源佳业房地产经纪有限公司与李乾纲2019年8月23日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；二、北京兴源佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向李乾纲退还租金5213元、管理费251元、押金2300元等共计7764元；三、北京兴源佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向李乾纲赔偿违约金4600元；四、驳回李乾纲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由李乾纲负担1元（已交纳），由北京兴源佳业房地产经纪有限公司负担55元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇二〇年四月二十日书记员 张雨琪