湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1338号原告：李又覃，男，1971年1月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：李西早，女，1967年1月4日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。系原告李又覃的姐姐。被告：湖南红星现代市场经营有限责任公司，住所地在湖南省长沙市雨花区中意一路农博中心、绿色食品城A5097-A5099房。法定代表人：严宣松。委托诉讼代理人：周宇，男，1978年1月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。系该公司职员。第三人：长沙红星美凯龙家居生活广场有限公司，住湖南省长沙市雨花区中意一路农博中心、绿色食品城。法定代表人：车建兴。委托诉讼代理人：徐凯，男，1989年8月14日出生，汉族，住山东省滕州市。系该公司职员。原告李又覃（以下简称原告）诉被告湖南红星现代市场经营有限责任公司（以下简称被告）及第三人长沙红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李西早、被告的委托诉讼代理人周宇及第三人的委托诉讼代理人徐凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付商铺租金79434元、利息844.4332元、违约金29041.0704元，合计109319.5元；2、判决被告将原告的商铺转租给第三人的期限超过承租人剩余租赁期限的部分约定无效，并因此而产生的商铺的占用使用费由被告及第三人共同承担，共计11766元；3、请求自判决生效后三个工作日内被告向原告一次性全部支付逾期商铺租金、银行存款利息和违约金，若逾期支付，则另按以总应付账款总额的0.1‰计算并支付违约金至全部支付完毕止；4、请求自判决生效后三个工作日内被告及第三人共同向原告一次性全部支付暂从2019年9月20日起至2020年1月20日止的商铺占用使用费（按原约定月租金标准计算，不足一个月的按实际占用天数计算，要求支付至实际腾房或新合同签订生效日止）；5、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2019年9月19日，原告以“一次性付款”方式购得由长沙市红星实业公司出售的位于长沙市雨花区中意一路中国现代农业博览会中心物流中心（绿色食品城）项目中的第1（ABC）栋2层A2120号房一套。同日，原告与被告签订《委托租赁经营合同》一份，但自2015年开始至今未收到被告全部应付租金。2018年12月27日，在农博社区的协调、指导、监督下，在其二楼会议室上形成了一个“会议纪要”。2019年12月13日，长沙市雨花区农博中心绿色食品城业主委员会向被告发出一份“要求湖南红星现代市场经营有限责任公司履行还清欠租承诺”的函。此前，被告还有多次承诺，但均没有兑现。原告的代理人及原告母亲也多次前往被告处要求支付欠租一事均无果。由于原告与被告签订的《委托租赁经营合同》已于2019年9月19日届满，被告没有续租的意思表示，更没有与原告签订新的租约，被告与第三人的转租关系理应随之结束。鉴于绿色食品城项目中的第1（ABC）栋1、2、3楼业主的商铺租赁自2018年底至2019年底陆续全部到期，从2019年10月10日起，绿色食品城业主委员会就商铺续租一事组织了谈判组与第三人多次谈判，均未能达成共识。2019年11月27日，业主委员会和业主代表大会共同向第三人发出一份《声明》，要求第三人立即关门、停止占用业主的商铺并于同年12月10日前撤场。第三人为了稳定商户的情绪，阻止业主现场维权，于2019年11月29日在其大门上张贴一份由被告及第三人共同签署的“关于红星美凯龙长沙韶山经营场地续租联合声明”，自行约定租赁期至2030年12月31日止。由于原告及第三人不遵守法律法规，不信守租约，违反诚实信用原则，导致原告租金收益受损，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，请求公开、公平、公正处理。被告辩称，被告欠原告租金属实，但被告的财务核实实际欠原告的租金金额为78257元。原告不能同时主张违约金和逾期利息，房屋占用费按实际占用时间支付。请求依法判决。第三人述称，第三人与原告之间无租赁合同法律关系，根据合同相对性原则，原告与被告存在租赁法律关系，被告与第三人之间存在合法转租关系，且第三人一直按时向被告正常支付租金。虽原告与被告之间的租赁合同已到期，但双方仍继续构成不定期的租赁合同关系。因此第三人无需向原告支付任何租金。综上，请求法院驳回原告要求第三人支付租金的诉讼请求。经审理查明，2009年9月19日，原告与被告签订了一份《委托租赁经营合同》及《补充协议》，约定：原告将其名下的位于长沙市雨花区商铺（建筑面积为35.96平方米，商铺总价为431520元）出租给被告用于统一管理经营；租赁期限为10年，签订本合同之日起计算租赁期；在本合同的有效租期内，该物业税后月净租金（商铺总价的8.18%年净租金）计2942元，由被告按季度向原告支付，至本合同期限届满终止；被告按季度向原告支付租金，在签订《商品房买卖合同》后第二个季度的第一个月初的第十个工作日内，被告将上一个季度的租金存入原、被告双方约定的银行账户中，至本合同期限届满终止；被告应依据本合同约定按期支付租金给原告，如被告不支付租金给原告，应承担延期付款期间的银行同期存款利息，超过六个月后，被告未向原告支付租金属被告违约，除应付原告的租金外，被告应按日向原告支付该物业本年度租金的0.1‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；此外双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将门面交付给被告，被告将门面转租给第三人经营至今。被告一直按季度向原告支付租金，但自2015年开始拖延支付租金，截至2018年9月19日，被告尚欠原告商铺租金79434元未付。2018年12月27日，在长沙市雨花区农博社区的协调监督下，被告与业主代表形成《会议纪要》，被告承诺分期支付拖欠的租金。2019年12月13日，长沙市雨花区农博中心绿色食品城业主委员会向被告发出一份《要求湖南红星现代市场经营有限责任公司履行还清欠租承诺函》。因被告未按承诺支付租金，经多次催收未果，原告遂于2020年2月17日诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告陈述就上述商铺的续租问题正在与被告协商过程中。另查明，被告将租赁原告的上述商铺与原红星绿色食品城其余业主购买的商铺一起改造后整体出租给第三人统一经营，租赁期限届满后，第三人继续占有使用经营。2019年11月27日，长沙市雨花区农博中心绿色食品城业主委员会和业主代表大会共同向第三人发出一份《声明》，要求第三人立即关门、停止占用业主的商铺并于同年12月10日前撤场。2019年11月29日，第三人张贴一份由被告及第三人共同签署的《关于红星美凯龙长沙韶山经营场地续租联合声明》，约定租赁期至2030年12月31日止。本案审理过程中，1、原告提供了银行流水，拟证明被告存在延时支付或拖欠原告租金的情况，其中2015年第1、2季度、2016年全年及2017年第1、3季度、2018年第1季度租金未付；2014年第4季度的租金于2015年3月26日支付，2017年第2季度的租金于2017年9月13日支付，2017年第4季度的租金于2018年3月14日、12月19日分别支付2942元、5884元，2018年第2季度的租金于2019年1月10日支付，2018年第3季度的租金于2019年2月1日支付，被告及第三人对此均无异议。2、被告提供了银行转账凭证、绿色食品城新办卡业主银行代发表，拟证明被告于2009年10月9日向原告及其他业主支付合同预付租金，其中预付给原告1177元，该款应在其拖欠原告租金79434元中予以抵扣，原告认为该银行转账凭证显示的账号与其提供的银行流水显示的对方账号不一致，不予认可。3、第三人提供了中国民生银行转账凭证，拟证明其已向被告及时支付了租金，被告对此予以认可，原告认为不清楚转账款项用途。以上事实，有房屋所有权证、《委托租赁经营合同》及《补充协议》、《会议纪要》、《关于红星美凯龙长沙韶山经营场地续租联合声明》、《声明》、《要求湖南红星现代市场经营有限责任公司履行还清欠租承诺函》、银行流水、银行转账凭证、绿色食品城新办卡业主银行代发表、中国民生银行转账凭证、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《委托租赁经营合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。被告未按合同约定及时支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原告提供的《委托租赁经营合同》、银行流水及被告提供的银行转账凭证、绿色食品城新办卡业主银行代发表等证据，结合原、被告的陈述，本院确认截至2018年9月19日，被告拖欠原告2015年第1、2季度、2016年全年及2017年第1、3季度、2018年第1季度商铺租金合计79434元未付，但被告于2009年10月9日预付给原告的商铺租金1177元应予抵扣，故被告应支付给原告拖欠的商铺租金78257元（79434元－1177元），对原告主张超出部分，本院不予支持。根据合同约定，被告拖欠原告的上述租金均已超过六个月，被告应向原告支付违约金，原告同时主张该拖欠租金的利息，不符合合同的约定，本院不予支持。因双方在《委托租赁经营合同》中约定按日向原告支付该物业本年度租金的0.1‰作为违约金的标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院调整为按日万分之二的标准计算违约金。违约金的起算日期以每季度欠付租金为基数，从第二个季度的第一个月初的第十个工作日开始计算至实际清偿之日止，即分别以8826元为基数，从2015年4月15日、2015年7月15日、2016年4月15日、2016年7月15日、2016年10月20日、2017年1月14日、2017年4月15日、2017年10月19日起计算至实际清偿之日止；以7649元（8826元－1177元）为基数，从2018年4月15日起计算至实际清偿之日止，对原告主张超出部分本院不予支持。另被告还存在延时支付原告租金的事实，根据上述合同约定，被告应向原告支付延期付款期间的银行同期存款利息，但双方合同中约定的“银行同期存款利息”属约定不明，本院酌情由被告按中国人民银行公布的同期活期存款基准年利率的标准，分别自被告每季度应付租金之日起开始分段计算至实际付清之日止向原告支付逾期付款利息，即分别以每季度租金8826元为基数，从2015年1月15日起计算至2015年3月26日止，从2017年7月15日起计算至2017年9月13日止，2018年1月13日起计算至2018年12月19日止，从2018年7月14日起计算至2019年1月10日，从2018年10月20日起计算至2019年2月1日止向原告支付逾期付款利息，对原告主张超过部分本院不予支持。被告在租赁期满后，在双方未能续订合同的情形下仍然占有使用商铺，应向原告支付占有使用费。原告主张占有使用费以合同约定月租金2942元为标准，按被告占用的实际天数，从2019年9月20日起计算，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。但因原告陈述就上述案涉商铺的续租问题正在与被告协商过程中，原告未主张被告返还案涉商铺，此后的租金尚未实际发生，故本院确定由被告向原告支付从2019年9月20日起至2020年4月20日止的商铺占有使用费20594元（2942元×7个月），此后的租金待实际发生后，原告可另行主张权利，对原告主张超出部分，本院不予支持。此外，原告主张第三人与被告共同支付其商铺占有使用费，因原告对被告将上述案涉商铺转租给第三人占有使用的情况是知情的，且原、被告就上述案涉商铺的续租事宜正在协商，第三人已向被告支付了商铺租金，根据合同相对性原则，原告只能向被告主张该项权利，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司应于本判决生效后10日内向原告李又覃支付截至2018年9月19日的租金78257元，并支付违约金（按日万分之二的标准，分别以8826元为基数，从2015年4月15日、2015年7月15日、2016年4月15日、2016年7月15日、2016年10月20日、2017年1月14日、2017年4月15日、2017年10月19日起计算至实际清偿之日止，以7649元为基数，从2018年4月15日起计算至实际清偿之日止）；二、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司应于本判决生效后10日内向原告李又覃支付逾期付款利息（按中国人民银行公布的同期活期存款基准年利率的标准，以8826元为基数，分别从2015年1月15日起计算至2015年3月26日止，从2017年7月15日起计算至2017年9月13日止，2018年1月13日起计算至2018年12月19日止，从2018年7月14日起计算至2019年1月10日，从2018年10月20日起计算至2019年2月1日止）；三、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司应于本判决生效后10日内向原告李又覃支付截至2020年4月20日的商铺占有使用费20594元；四、驳回原告李又覃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2627元，因适用简易程序减半收取1313.50元，由被告湖南红星现代市场经营有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇二〇年四月二十一日书记员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。