北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1312号原告：赵旭东，男，1988年10月25日出生，汉族，阿里巴巴北京有限公司职员，住所地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩翔，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭，北京市信之源律师事务所实习律师。被告:北京丰奥投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张金，经理。委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鹏博，北京市京悦律师事务所实习律师。原告赵旭东（以下简称原告）与被告北京丰奥投资咨询有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告、原告委托诉讼代理人韩翔、王旭、被告委托诉讼代理人李靖、姚鹏博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我和被告签订的《房屋租赁合同》、补充条款以及《补充协议》；2、被告退还我全部租金852534元；3、被告支付我违约金170506.8元；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月29日，我和被告签订了一份《房屋租赁合同》及补充条款，约定被告将租赁物业的A座二层XXXXX号，建筑面积32.7平方米的房屋租赁给原告。租赁期限内的租金为852534元，租赁期限二十年，自租赁房屋交付之日起至第二十年对应日期之前一日止。我按照合同附件三约定分期付款，于2017年10月29日支付租金40万元，2018年12月26日支付剩余租金452534元，现均已支付完毕。被告承诺于2019年5月30日前，将经竣工验收合格且符合本合同附件二约定的交房标准的租赁房屋交付我使用。2018年12月26日，我和被告签订了一份《房屋租赁合同》补充协议，将房间号变更为租赁物业的A座3层XXXX号，建筑面积32.7平方米。至我起诉之日，被告尚未向我交付房屋。经我到现场查看，目前房屋尚未竣工验收，实际上已经无法继续履行合同。且被告与该房屋开发商北京某某雅园投资有限公司（以下简称某某雅园公司）、北京某某四季房地产开发有限公司、北京某某置业有限公司存在合资、合作开发房地产合同纠纷，已经完全不能实现与我签订的合同目的，已达到《房屋租赁合同》第八条第二款的解除条件。综上，请求法院支持我的上述诉讼请求。被告辩称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。首先本案的租赁合同实质上并非是租赁合同，因此原告也不享有租赁合同的解除权，我公司与原告于2017年10月29日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限20年，并在当日签订了续租协议，延长15年，延长期期间免租金。我公司认为本案首先应当对该合同的性质和效力作出认定，涉案房屋不能出售，原告规避法律，签订超期限租赁合同，有明显的过错。第二，某某雅园公司为涉案房屋的建设主体，我公司只是受某某雅园公司的委托与原告签约，租金也已经全部给了某某雅园公司。目前我公司与某某雅园公司在北京市第三中级人民法院有合同纠纷的诉讼（（2018）京03民初578号），此案目前一审尚未审结，我公司认为，本案的审理与（2018）京03民初578号案件的审理存在关联性，应当中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2017年10月29日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告出租的某某雅园商务会馆3号楼A座二层XXXXX房屋，建筑面积32.7平方米。合同约定租赁期限二十年，自房屋交付之日起至第二十年对应日期之前一日止。合同约定租赁期限的租金总额为852534元。该合同第四条第一款约定：“甲（被告）、乙（原告）双方确认，租赁房系在建工程。甲方承诺于2019年5月30日前，将经竣工验收合格且符合本合同附件二约定的交房标准的租赁房屋交付乙方使用。如本合同附件二中所列的装修材料供应短缺或因其他原因以致甲方未能采用附件二所列的材料，乙方同意为保证按时完成工程，甲方可采用同等质量的其他材料代替。”该合同第八条第二款约定：“若甲方逾期交房或者乙方逾期支付租金或违反本合同第6.2条约定的，经相对方催告后7日内仍不能改正的，该违约方应自相对方催告之日起每日向相对方支付相当于合同项下约定的租金总额万分之一的逾期违约金；若该违约方自相对方催告之日起30日内仍不能改正，相对方有权解除本合同，该违约方并应向相对方支付相当于本合同项下约定的租金总额20％的违约金，若违约金不足以弥补损失的，还应当承担弥补损失的责任。若本合同因甲方逾期交房而解除的，甲方应于合同解除后10日内退还乙方已收取的全部租金；若本合同因乙方原因而解除的，甲方有权不予退还已收取的全部租金。”同日，原告向被告提交了一份续租申请单，申请在租期届满后续租，被告在同日给原告出具了一份回复函，同意续租期限自2039年5月29日至2054年12月31日，续租期间免收租金，上述申请书和回复函构成合同的补充条款。2018年12月26日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定将原告承租的房屋变更为A座3层XXXX号。2017年10月29日，原告向被告支付租金40万元，2018年12月26日，原告向被告支付租金452534元。2019年4月10日，被告向原告发出了一份《北京丰奥关于某某雅园项目延期交付通知》，告知原告无法在合同约定的2019年6月30日前交付房屋，并称在2019年12月31日前完成交房。2019年10月16日，原告向被告邮寄了一份《解除合同通知书》。庭审中，被告称未收到原告邮寄的上述《解除合同通知书》。庭审中，被告向本院提交了涉案房屋的《乡村建设规划许可证》，以此证明涉案房屋规划性质为绿色产业用房，不能出租。被告向本院提交了《合作框架协议》，以此证明某某雅园公司授权被告对租赁物进行经营管理。此后，被告与某某雅园公司因履行上述《合作框架协议》发生纠纷，某某雅园公司将被告诉至北京市第三中级人民法院，截止本案法庭辩论终结，北京市第三中级人民法院尚未作出裁判。案件审理过程中，原告申请保全被告1023040.8元的财产，本院于2020年1月13日作出了（2020）京0105民初1312号之一《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告名下1023040.8元的财产。案件保全费5000元，由原告方预付。本院认为，依法成立的合同具有律法约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、补充条款以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告所作的该合同并非为租赁合同的答辩意见，没有事实依据，本院不予采信。关于原告要求解除上述合同的诉讼请求，本院认为，被告违反合同约定，逾期向原告交付房屋，按照合同约定，原告享有解除权。原告虽向被告邮寄过《解除合同通知书》，但原告提交的证据不足以证明其向被告合法送达了上述通知，故本院认为应当以本案起诉状副本送达被告之日，即2019年11月14日作为合同解除的日期。在合同解除后，原告要求被告退还租金的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦认为具有合同依据，庭审中，被告提出合同约定违约金标准过高，要求适当降低，本院认为，被告的该意见亦具有合理性，本院将适当酌减违约金的数额。综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告赵旭东与被告北京丰奥投资咨询有限公司于二〇一七年十月二十九日签订的《房屋租赁合同》、补充条款以及于二〇一八年十二月二十六日签订的《补充协议》于二〇一九年十一月十四日解除；二、被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告赵旭东租金八十五万二千五百三十四元；三、被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赵旭东违约金十万元；四、驳回原告赵旭东的其他诉讼请求。如果被告北京丰奥投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费五千元，由被告丰奥投资咨询有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告赵旭东）。案件受理费一万四千零七元，由原告赵旭东负担六百八十二元（已交纳），由被告丰奥投资咨询有限公司负担一万三千三百二十五元（于本判决生效之日起七日内给付原告赵旭东）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  刘茵茵二〇二〇年四月二十二日书记员  张 颖书记员  徐琳琳