山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1343号上诉人（原审被告）：山西迈康乐健身服务有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街100号国际能源中心九层，统一社会信用代码：×××。法定代表人：姚尚国，经理。委托诉讼代理人：李伟红，山西得天利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原力元轻食餐饮管理有限公司，住所地太原市万柏林区下元街道迎泽西大街125号1幢1层商铺1035号房，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘倩玉，执行董事兼总经理。上诉人山西迈康乐健身服务有限公司与被上诉人太原力元轻食餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3021号判决向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人山西迈康乐健身服务有限公司上诉请求：1、请求依法判令撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初3021号民事判决书,改判为驳回被上诉人(原审原告)一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：太原市万柏林区人民法院(2019)晋O109民初3021号民事判决书认定事实不清，适用法律错误，上诉人对此不服，主要事实与理由如下：1、原审法院判决上诉人返还被上诉人租金7452元是错误的。被上诉人因水管漏水造成的损失不愿意继续履行赔偿责任，而选择一走了之在先，其不再履行合同与上诉人是否交纳房租并无直接因果关系，故原审法院判决上诉人返还7452元租金是错误的；2、原审法院判决上诉人返还被上诉人押金5000元是错误的。上诉人并未收取被上诉人押金5000元，原审判决认为“原告要求返还的押金5000元，即合同约定的经营保证金，被告认可在原告的法定代表人与被告签署的2017年的租赁合同时已支付给被告，原、被告签署的租赁合同属于前份合同租期期满后续签的合同，原告法定代表人交付给被告的押金应延续成为该份合同的押金，被告应予返还”是错误的。退一万步讲，即使牵强地认为该押金存在延续转换，被上诉人造成的漏水导致电梯修复费用，第三方至今扣押着上诉人的设备，该押金也不符合退还的条件。综上所述，太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初3021号民事判决书认定事实不清，适用法律错误。故恳请二审法院在查明事实的基础上,依法改判。被上诉人辩称：到目前为止，作为一个单独的餐饮公司，我们没有收到物业公司要我们赔偿电梯损失的要求。电梯损失的赔偿责任也不应该由我们公司负担，因为这个不在合同范围内。2018年12月15日，山西迈康乐健身服务有限公司经营的健身房就已经停水停电了，发的通知说是电力线路故障，需要（停水停电）进行维修。2018年12月18日，我们餐饮区域也断水断电。2018年12月25日，健身房发布了一个通知说健身房器械需要维修、装修，停业一个月。2019年1月21日，物业公司贴了封条。这个期间健身房一直处于停水停电状态，导致我无法正常经营。物业公司对其停水停电的根本原因，是因上诉人拖欠国际能源中心物业费等相关费用。被上诉人太原力元轻食餐饮管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿房租27997.6元，厨房设备15507元，营养餐卡429元，装修14220元，工资及营业额损失19400元，共计77553.6元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2017年4月19日，原告的法定代表人刘倩玉与被告签订房屋租赁合同约定，刘倩玉承租位于太原市迎泽西大街国际能源中心九层东边部分区域，建筑面积18平方米，用途为营养健身餐，租赁期自2017年5月10日至2018年5月9日，年租金20000元，经营保证金5000元，管理费12000元。合同签订后，刘倩玉占有使用房屋经营餐厅，2017年5月22日，太原市万柏林区力元轻餐饮有限公司（现名称为太原力元轻食餐饮管理有限公司）注册成立。2018年4月9日，甲方（出租方）山西迈康乐健身服务有限公司与乙方（承租方）太原市万柏林区力元轻餐饮有限公司签订房屋租赁合同约定，房产位置位于太原市迎泽西大街国际能源中心九层东边部分区域，建筑面积18平方米，用途为营养健身餐，租赁期自2018年5月10日至2019年5月9日，年租金20000元，付款方式为全年付，需提前两个月交付。乙方承担（电费、物业费）等费用，均由乙方需求而产生的费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。乙方在签订合同之日缴纳5000元，作为经营保证金，退租后甲乙双方交接无异议，甲方将保证金5000元无息退还乙方，乙方每年向甲方支付12000元的管理费用（此费用包含水费、空调使用费），此费用和年租金付款方式相同。物业费由乙方承担，按实际标准一次性支付，共计1468元。甲方应于2018年5月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，乙方应于2018年4月20日前将房屋租金全额交付于甲方。租赁期内，甲方需提前收回房屋的或因自身原因关门停业，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还给乙方，并按月租金的300%支付二个月的违约金，并赔偿乙方装修产生的全部费用和损失。乙方应注意经营安全，如乙方措施不当，造成的有关损失，由乙方自行承担，造成甲方房屋财产损失由乙方全额赔偿，造成第三方房屋财产损失，由乙方负责处理，费用由乙方承担，并按违约处罚。合同还约定了其他内容。山西迈康乐健身服务有限公司出具的收据载明，收到太原市万柏林区力元轻餐饮有限公司房租26000元。原告使用承租房屋期间，被告从原告处收取过金额为2275元的营养餐卡。2018年11月27日，太原市安华信物业酒店管理有限公司向被告出具关于迈康乐健身房漏水问题的告知函，主要内容为11月22日晚，位于A座九层的迈康乐健身房外包营养餐厅上水软管爆裂造成主楼七部电梯全部进水，确定损失为152848元，我司限其在规定时间内尽快将该金额支付于电梯维保公司，如未支付，我司将核算各业主提出的经济损失，所有损失和所产生的费用由贵公司承担，针对其给8层造成的顶面及相关方面的损失，限其在规定时间内尽快修复。2018年12月12日，太原西奥电梯有限公司出具收款收据，主要内容为收到刘倩玉电梯维修费用28617元。2018年12月15日，太原市安华信物业酒店管理有限公司又向被告出具关于迈康乐健身房漏水问题的告知函，主要内容为迈康乐健身房外包营养餐厅上水软管爆裂造成主楼七部电梯全部进水，确定损失为152848元，后经双方协商，我司同意9楼迈康乐健身房外包营养餐厅以维修为主，维修费用34068元，同时强调维修之后保证半年正常运行，半年之内若发生任何问题和损失由9层迈康乐健身房外包营养餐厅负责，在2018年12月12日营养餐厅已将上述维修费用支付给电梯维保公司，但变频器在返厂维修之后有一台损坏严重必须更换，我司限其在规定时间内尽快将更换变频器金额58000元支付于电梯维保公司，如在限期内未支付，我司将对其9层健身房执行限水限电并核算各位业主提出的经济损失，届时所有损失和所产生的费用由贵公司承担。2018年12月15日，被告处的人员通过微信发送通知表示，由于被告处线路故障需要维修，带电器械不能使用。2018年12月25日，再次发送通知表示停业整顿一个月。原告的法定代表人与被告的法定代表人于2018年12月15日的微信聊天记录中，原告的法定代表人表示健身房没有电，原告经营的餐厅有电，2018年12月30日微信聊天记录中，被告的法定代表人表示健身房马上就正常。2019年1月18日、20日、23日，原告的法定代表人因健身房关闭与被告的法定代表人通话询问相关情况，被告的法定代表人表示房租没有交，不卖给水电，其本人在外催要款项，交钱后就可以开门。另查明，被告与山西恒普威科技有限公司签署房屋租赁合同约定，被告租赁位于太原市迎泽西大街国际能源中心九层，建筑面积为1357.84平方米，租赁起始价为每年130万元，租期从2012年8月1日至2024年7月30日止，用途为办公或经营场所，被告有权将房屋转租、转让或转借。庭审中，原告表示2018年12月25日，被告通知原告从承租房屋处取回厨房设备物品，但因被告欠付物业费没有取回，其支付的电梯维修费28617元是被告的法定代表人让其垫付。被告表示健身房从2019年1月20日开始停业，被告确认收取原告的26000元中，20000元是租金，6000元为管理费，并表示原告主张的押金5000元是第一份租赁合同中原告的法定代表人个人交付给被告的押金。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定严格履行相应义务。原告依约向被告支付了租金、管理费与押金，被告未按约提供可正常经营的房屋，形成违约，应依约依法承担相应责任。原、被告对被告处停止营业的时间即原告不能正常经营使用承租房屋的时间不能形成一致意见，本院根据2018年12月15日太原市安华信物业酒店管理有限公司出具的含有限水限电内容的告知函，原告的法定代表人与被告法定代表人微信聊天记录及原、被告的陈述等证据，依法认定原告未正常经营使用承租房屋的时间为原告要取回相关物品之日即2018年12月25日，因此，原告要求返还的房屋租金，应以年租金20000元为基数，从该日起至合同约定的租赁期限届满之日共136天计算为7452元；原告要求返还的押金5000元，即合同约定的经营保证金，被告认可在原告的法定代表人与被告签署2017年的租赁合同时已支付给被告，原、被告签署的租赁合同属于前份合同租期期满后续签的合同，原告法定代表人交付给被告的押金应延续成为该份合同的押金，被告应予返还。原告要求支付的违约金，合同约定的计付标准明显较高，本院依法认定违约金以被告应返还原告的房屋租金7452元为基数，从合同约定的租期届满次日2019年5月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计算至租金还清之日止。原告要求的管理费，合同约定一年为12000元，原告实际支付被告半年的管理费6000元，且实际经营使用房屋已超过半年，故该费用被告不应退还。原告要求的营养餐卡费用，并未提供证据证明被告已实际在原告处消费，且不属于租赁合同纠纷处理的范畴，不予认定；要求的员工工资，原告未提供充分的证据证明已实际支付造成原告损失，不予认定；要求的电梯维修费，未提供证据证明应由被告承担，亦不予认定。被告辩解被告处停水断电是由于原告承租的房屋中水管漏水损坏电梯后，原告不承担责任所致，主张原告自行终止了合同，被告没有违约，但被告提供的相关公司的告知函只是表明将要进行限水限电，且被告的法定代表人在与原告的法定代表人通话中又明确表示被告欠付了租金不卖给水电不能开门营业，故被告的主张，证据不足，不予认定。综上，本院对原告合法合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告山西迈康乐健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告太原力元轻食餐饮管理有限公司退还房屋租金7452元、押金5000元，共计12452元，并支付以退还的租金7452元为基数，从2019年5月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算的违约金和从2019年8月20日起至租金还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金；二、驳回原告太原力元轻食餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1738元，由原告太原力元轻食餐饮管理有限公司负担1500元，被告山西迈康乐健身服务有限公司负担238元。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否应退还被上诉人房屋租金7452元及营业保证金5000元。上诉人主张被上诉人承租的房屋中水管漏水导致电梯损坏，且不愿意继续履行赔偿责任而导致被物业公司停水断电，其不能正常经营的责任不在上诉人方，上诉人并未违约，不应退还房屋租金及营业保证金。但上诉人提交的证据不足以证实其上述主张。一审法院认定上诉人未按约提供可正常经营的房屋，形成违约，应依约承担相应责任，符合法律规定本院予以认可。综上所述，上诉人山西迈康乐健身服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111元，由上诉人山西迈康乐健身服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ二Ｏ年四月二日书记员 程贝贝