四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1503民初261号 原告：黄云凤，女，1989年5月13日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告：黄云九，男，1993年5月29日出生，汉族，住四川省南溪县。 委托诉讼代理人：黄云凤，女，1989年5月13日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。系黄云九胞姐。 被告：宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区长江大道西段技术局楼底10号门市。 法定代表人：曾廷彬，总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，男，汉族，1976年11月4日出生，住四川省宜宾市南溪区。系该公司员工。 被告：吴明容，女，1979年3月25日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告黄云凤、黄云九与被告宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司（以下简称万事兴公司）、吴明容合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法由审判员韩松独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄云凤、原告黄云九的委托诉讼代理人黄云凤，被告万事兴公司的委托诉讼代理人郑伟、被告吴明容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄云凤、黄云九向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年9月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》，判令被告万事兴公司归还代原告保管的定金2万元，以及该2万元定金归其所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：经万事兴公司介绍，吴明容欲购买黄云凤和黄云九在南溪区的住房一套。由于原告方的房屋处于法院拍卖阶段，经双方协商由吴明容通过法院司法拍卖平台购买该房，吴明容应交给原告的买房定金2万元，三方约定由原告交给中介方万事兴公司代为保管。合同签订后，吴明容违约，不愿购买该房屋，导致原告的房屋流拍后降价处理，给原告造成了经济损失。故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告万事兴公司辩称，三方签订的《房地产买卖及经纪合同》属实。原告委托我方为其发布房屋出售信息，直至买卖双方和我方签订购房合同时才知晓本案房屋系司法拍卖房屋。合同签订后，买方吴明容担心拍卖房屋不能及时过户、入住而产生了犹豫，故要求将其交纳给原告的2万元交由我方保管。同时，三方当事人在合同上手书备注“若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。”原告方根本无法满足合同第二条要求的对涉案房屋享有完整产权，并且涉案房屋在2019年11月3日已经拍卖给他人。本案合同已无法实现。之后，我方多次要求买卖双方到我处协商解除合同事宜，但原告拒不配合且在我公司门市吵闹、打砸物品。在被告吴明容的要求下，我方已于2019年12月3日至2019年12月5日分三次通过微信将定金2万元退还给吴明容。综上，原告的请求没有事实依据，不应得到支持。 被告吴明容辩称，我与原被告签订的《房地产买卖及经纪合同》属实，我与原告签订的补充协议也属实，我交了2万元定金后没有购买到案涉房屋，现涉案房屋已被他人购买。我同意解除合同，也的确收到万事兴公司退还的2万元定金。在签订购房合同后，我对购买司法拍卖房屋产生了犹豫。并且，本案合同也未约定我必须参加拍卖，因此本案合同目的无法实现，原告就应当将定金退还与我。 本院经审理查明认定事实如下：原告黄云凤因另案被申请执行，本院已立案执行，案号（2019）川1503执恢87号。在该案执行过程中，本院执行局于2019年8月28日，就拍卖处置黄云凤、黄云九名下位于四川省宜宾市南溪区房屋一事向二原告进行询问，执行笔录记载黄云凤、黄云九对案涉房屋及家具估价为385300元，并请求法院给予半个月时间寻求买主参与竞买。 2019年9月1日，原告黄云凤、黄云九与被告经纪方万事兴公司、吴明容，共同签订《房地产买卖及经纪合同》。合同约定：卖方出售其建筑面积128.43㎡，位于四川省宜宾市南溪区房屋一套。买卖双方约定房屋价格36.8万元，买方支付定金2万元，剩余房款34.8万元在过户当日一次性支付。买卖双方约定在法院手续全部完结后到房管局办理产权交易过户手续。基于经纪方已提供信息服务，买方应支付经纪方5500元作为服务佣金。买方若违约不履行合同义务，其已支付的定金卖方不予退还；卖方若违约不履行合同义务，则卖方应按买方所付定金双倍返还给买方。在该合同第十二条其他约定处，另有手写备注“经双方协商若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。” 同日，买卖双方黄云凤、吴明容签订《补充协议》一份，内容为：由于卖方房屋处于法院拍卖阶段，双方协商待卖方配合法院完成所有手续后进行过户，由于卖方出售的房屋需要通过司法平台进行拍卖，卖方无条件配合买方、中介方。通过司法平台办理证件所需费用由卖方负责，若通过司法平台未能拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金2万元。在此期间若卖方恶意再次对房屋进行买卖则算违约，将赔偿买方双倍定金。若在司法平台未能拍卖成功，则卖方不需要承担违约责任。 同日，黄云凤向吴明容出具收条一张，表明收到吴明容交付的2万元购房定金。同日，万事兴公司再出具收条一张，载明“因卖方黄云凤房屋处于拍卖阶段则房屋定金由中介方保管，定金金额20000元，待所有手续完成后则中介方将定金归还给卖方。” 经黄云凤同意，本院将案涉房屋起拍价定为36.8万元。本院于2019年9月10日发布拍卖公告，载明：将于2019年10月11日10时至2019年10月12日10时对案涉房屋进行公开拍卖，起拍价36.8万元。2019年10月12日，经拍卖公司确认，案涉房屋0人报名，无人参与竞拍，已确认流拍。 经本院庭审查明，被告吴明容未报名参与竞拍。被告万事兴公司对此表示不知情。 第一次流拍后，本院执行局依法将该房降价10%，组织第二次拍卖。2019年10月17日，本院再次发布公告：将于2019年11月2日10时至2019年11月3日10时对案涉房屋进行第二次公开拍卖，起拍价331200元，增价幅度3000元。最终，案外人王瑶以334200元的最高价竞价成功。 本院庭审中查明，被告吴明容未报名参与第二次竞拍。被告万事兴公司对此表示不知情。 2019年12月5日，吴明容向万事兴公司出具收条，表明因卖方黄云凤拒不前来解除购房合同，已要求万事兴公司员工将所保管的2万元购房定金退回给吴明容。 庭审中，三方当事人均表明愿意解除本案《房地产买卖及经纪合同》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原被告三方签订的《房地产买卖及经纪合同》、及黄云凤、吴明容签订的《补充协议》均是各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同与协议依法成立有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。现涉案房屋已被他人通过司法拍卖平台竞买所得，本案合同目的已无法实现，原、被告三方在庭审中均表示愿意解除2019年9月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》，本院对原告的该项请求依法予以支持。 本案争议的焦点为，一、二被告在履约过程中是否构成违约；二、本案原告所收取的定金2万元的归属。 对争议焦点一，根据本案《房地产买卖及经纪合同》第十二条约定“经双方协商若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。”、补充协议“若通过司法平台未能拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。”等内容显示，中介方万事兴公司以及买方吴明容均明确知晓案涉房屋系司法拍卖标的物，并无其他可私下交易确权的途径。因此，为实现本案购房合同之目的，买方应当按照合同约定参与司法拍卖，万事兴公司系专门从事房地产中介服务的经营机构，具有监督、提醒、协助实现合同目的的义务。经本院查明，本案合同的买方吴明容未在司法拍卖平台上报名参与案涉房屋的竞买活动，导致案涉房屋第一次拍卖流拍。在本院依法将涉案房屋的起拍价降低10%后，本案合同的买方吴明容也未报名参加案涉房屋的竞买活动，致使涉案房屋被案外人以降价后的价格竞拍所得，本案合同目的无法实现。综上，本案买方吴明容签订合同并交纳定金给卖方，在明知本案房屋应当通过法院拍卖的方式购买的情况下，不报名参与竞拍，其行为已构成根本性违约。 吴明容提出本案合同及补充协议均约定“经双方协商若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。”现吴明容未能通过拍卖，故要求返还定金。以及“合同并未明确约定买方需要参加拍卖”，因此吴明容并无违约。对吴明容的上述辩解理由，本院认为本案合同及协议都明确载明案涉房屋需要通过司法平台进行拍卖，那么买方未报名参加拍卖，就更谈不上实现“通过法院拍卖成功”或“若通过司法拍卖未能拍卖成功”的协议约定。故吴明容的辩解理由本院依法不予采纳。 关于本案定金的归属。原、被告三方在签订本案合同时，买方吴明容向卖方交纳了2万元定金，卖方黄云凤向其出具了收条，同时也约定了定金抵扣房款，该定金的属性属履约定金。定金作为一种担保形式，《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此本案给付定金一方即被告吴明容在本案中无权要求原告黄云凤返还定金。 中介方万事兴公司属受托保管该笔2万元定金的保管方，该公司出具的收条也载明“待所有手续完成后则中介方将定金归还给卖方”，在没有委托保管人黄云凤一方同意，合同在未解除的情况下，擅自将所保管的2万元定金交付吴明容。这种私自处分2万元定金的行为，对委托保管人黄云凤无约束力。万事兴公司作为保管方，应当具有向委托保管人返还保管定金的义务。至于中介方万事兴公司与吴明容之间的交付关系，本院在本案中不做处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第三百七十二条、第三百七十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告黄云凤、黄云九，被告宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司、被告吴明容于2019年9月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》予以解除； 二、被告宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄云凤、黄云九退还代为保管的定金2万元； 三、被告吴明容交纳给原告黄云凤的定金2万元，黄云凤不予退还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告被告宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 韩 松 二〇二〇年四月三日 书记员 刘怡梅