河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终734号 上诉人（原审原告）：邯郸市康达房地产开发有限责任公司，住所地邯郸市复兴区复兴路232号。 法定代表人：李剑钧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晨光，河北魏利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吝起波，男，1986年9月18日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审被告）：常茜茜，女，1985年11月13日出生，汉族，住邯郸市邯山区。系吝起波妻子。 委托诉讼代理人：常新麟，河北升阳律师事务所律师。 上诉人邯郸市康达房地产开发有限责任公司（以下简称康达公司）因与被上诉人吝起波、常茜茜房屋买卖合同纠纷一案，邯山区人民法院于2019年10月25日作出（2019）冀0402民初3219号民事判决书，原告康达公司不服向本院提起上诉，本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 康达公司上诉请求：一、依法撤销（2019）冀0402民初3219号民事判决书；二、判令解除上诉人和被上诉人双方签订的编号为0020150718014《商品房买卖合同（预售）》；三、判令被上诉人向上诉人支付违约金107823元；四、判令被上诉人立即腾退位于邯郸市邯山区房屋交还上诉人；五、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人付清全部房款539116元的最后期限是2016年8月26日，而被上诉人除在2016年7月18日以前支付房款219116元以外，至上诉人起诉止没有再支付任何房款。关于被上诉人的付款责任，根据预售合同附件四第2、4、5、6条的规定，被上诉人逾期付款行为明显。上诉人的该项违约金请求权基于预售合同独立产生，与上诉人的解除权并存，无论上诉人的解除权是否存在，上诉人的违约金请求权均独立存在。一审法院错误的不予支持，违背案件事实。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人合同解除权可以由上访当事人约定，在法律没有规定或当事人没有约定的情况下，解除权才在发生之日起一年内消灭。而在本案中，上诉人的合同解除权在预售合同中是有明确约定的，故不应适用一年的期限。根据预售合同附件四第6条的约定，在被上诉人付款逾期超过15日的情况下，上诉人有权随时解除合同，即被上诉人在2016年9月10日以前没有付清房款的情况下，上诉人有权随时解除合同。因此，在被上诉人逾期付款的违约行为一直持续的情况下，上诉人的解除权并没有丧失。三、2015年8月18日，上诉人向被上诉人交付邯郸市邯山区房屋后，被上诉人就一直在该房屋内居住，上诉人对此是十分清楚的。被上诉人的实际地址与其在预售合同中所写的邯郸市峰峰矿区王看彭张路西5-1-11地址明显不同的情况下，上诉人仍向预售合同中的地址寄信的方式送达，有违事实和送达目的。因此，上诉人以更为直接的上门通知方式送达催款通知，也符合事实和送达目的。在被上诉人逾期的2年时间里，被上诉人就在上诉人的眼皮下，上诉人随时可以找到被上诉人，如果不向被上诉人催款不合常理。故一审法院仅以上诉人没有提供邮寄催款通知的证明，就直接认定上诉人没有催款，明显错误。一审法院为了认定上诉人的解除权丧失，却又引用了上诉人的催款通知书。同样一份证据，为了否认上诉人的催款事实就弃而不用，为了支持上诉人解除权丧失就直接引用，存在明显证据适用上的混乱。四、上诉人起诉被上诉人是因为被上诉人一直不支付剩余购房款所导致，违约责任在被上诉人，这是本案基本事实。故本案诉讼费与保全费应由被上诉人承担。 被上诉人吝起波、常茜茜答辩称，一、上诉人拟定的预售合同附件四字号偏小，字距与行距编排的密密麻麻，让人难以辩解，其用意就是用这种权利义务条款难以识别的手段欺骗广大买受人。二、结合上诉人提交的《催款通知书》得以证明，预售合同附件四的约定应当理解为：解除合同是支付20%违约金的必要条件，不解除合同纠不存在根本违约，不必支付违约金。上诉人关于合同解除权与违约金请求权独立存在，互不隶属的主张，与合同附件四第4条约定相悖。预售合同属于格式合同，合同内条款属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。给合同对买卖双方的权利义务及逾期交房与逾期付款的违约责任的规定，明显是加重了买受人的责任。关于20%违约金的约定违反了《合同法》第九十七条关于解除合同只能要求赔偿损失的规定。根据《合同法》第四十条的规定，合同附件四应属于无效条款。亦根据《合同法》第四十一条规定，一审法院判决驳回上诉人要求给付违约金的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三、案涉《商品房买卖合同》只对解除权有约定，并未约定解除权的行驶期限，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款解除权期限为一年的规定正确。案涉合同附件四第6条是关于非按揭赛款的条款，不适用于本案纠纷，故上诉人关于依据合同附件四第6条规定可以随时解除合同的理由不能成立。从给上诉人缴纳了40%购房款后，至2016年7月18日订立预售合同，答辩人按照自己的承诺已经先后两次向上诉人的合作银行提交了按揭贷款资料，贷款不下放不是答辩人的过错。假如像上诉人所述在2016年8月份单方解除合同的事实已经成就，那么从2016年9月10日至2019年8月29日该案立案，期间历时将近三年，上诉人享有的合同解除权依法已经消灭。四、案涉《商品房买卖合同》第二十五条约定：任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《催款通知书》是重要的法律文本文书，应当按照合同约定的方式向答辩人送达。上诉人无法提供不能送达或已经送达答辩人的邮政特快专递回执，只能认定催款通知书未送达答辩人的事实。五、2019年8月31日答辩人才知道按揭贷款无法下放，也是这个时候才收到了上诉人所谓的《催款通知书》。2019年9月29日答辩人已经将剩余的全部房款一次性交给了上诉人，已经履行完了自己的付款义务，上诉人收到款项后并未提出任何异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，答辩人的付款行为不违反合同约定，符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 康达公司向一审法院起诉请求：1判令解除康达公司与吝起波、常茜茜签订的编号为0020150718014《商品房买卖合同（预售）》（房屋价值539116元），吝起波、常茜茜向康达公司支付违约金107823元；2、判令吝起波、常茜茜立即腾退位于邯郸市邯山区房屋交还原告；3、本案诉讼费由吝起波、常茜茜承担。 一审法院查明，吝起波与常茜茜为夫妻关系。2014年6月27日，吝起波向康达公司支付10万元房屋预订款订购康达公司开发的位于邯郸市邯山区邯钢生活区住宅楼二期工程3号楼1-3-3002号（原名称为钢健小区3号楼1单元110号）房屋。2015年8月18日，吝起波再次向康达公司支付购房款119115元，并写下承诺书，承诺“我购买钢健小区3号楼1单元110号房屋，承诺在康达房地产开发有限责任公司贷款手续办下来后两周内办理贷款所需手续，若不符合银行及房管局贷款条件，一周内补清全额房款。如不能补清房款，房地产开发公司有权收回房屋，本人无异议，自愿承担一切后果。”后康达公司向吝起波、常茜茜交付了房屋。2016年7月18日，康达公司与吝起波、常茜茜签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为0020160718014。合同约定：房屋总价款为539116元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2016年7月18日前支付首期房价款219116元，余款320000元向中国建设银行股份有限公司邯郸分公司申请贷款支付。后康达公司因吝起波、常茜茜未能办理贷款，也未支付剩余购房款诉至法院，诉请如前。 一审法院认为，康达公司与吝起波、常茜茜签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利和义务应受合同的约束。合同中第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”本案中，康达公司提交了催款通知书和照片想证明对吝起波、常茜茜还款已经进行了催告，但康达公司并未提交证据证明其已按合同约定用邮政快递的方式向吝起波、常茜茜送达过催款通知书，故对于康达公司所说已对被告催款的事实，本院不予认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶；逾期不行驶的，解除权消灭。”本案吝起波的承诺书书写于2015年8月18日，康达公司于2017年11月22日出具的催款通知书中写明“吝起波：你购买的农林路生活区钢健小区3号楼1单元3002室商品房，尚未交清余款。截至今日，我公司工作人员多次电话联系您催办贷款，你由于个人原因严重影响了我公司各项工作的进度。……康达公司向3-1-3002住户吝起波要求，在本通知下达10个工作日内办清贷款，逾期本公司将提交邯钢法律事务部，作起诉处理并收回此套商品房。”根据该两份证据，可以证明康达公司享有的解除权早已发生，因为康达公司的催款通知并没有按合同约定送达给吝起波、常茜茜，故康达公司享有的解除权应当自解除权发生之日起一年内行驶。康达公司起诉时间为2019年8月29日，早已超过一年期限，康达公司的解除权已消灭，康达公司请求解除康达公司与吝起波、常茜茜签订的商品房买卖合同，不符合法律规定，本院不予支持。鉴于康达公司解除权已消灭，康达公司在本案的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邯郸市康达房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 本院二审查明与一审查明事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房产已由康达公司交付给吝起波、常茜茜。吝起波、常茜茜也将房屋价款全部给付康达公司，双方无争议。康达公司二审主要要求吝起波、常茜茜承担违约责任。本案当事人双方约定的是银行按揭贷款付款方式，关于银行按揭贷款未能落实的责任，当事人双方各执一词。原审原告康达公司未能提供确切充分证据证明，银行按揭贷款未能落实的责任完全归结于吝起波、常茜茜，本院也无法判令吝起波、常茜茜承担违约责任。 综上所述，一审判决事实清楚、结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10270元由上诉人邯郸市康达房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杜海波 审判员  聂洪文 审判员  潘新丽 二〇二〇年四月二日 书记员  贾欢欢