广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初184号原告：韶关市政府物业管理中心，住所地：韶关市武江区********。法定代表人：周铁江，该中心党支部书记。委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖，广东南水律师事务所实习律师。被告：何运坚，男，1980年8月2日出生，汉族，住韶关市武江区*******************。原告韶关市政府物业管理中心（以下简称“韶关物业管理中心”）与被告何运坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关物业管理中心的委托诉讼代理人林卫民，被告何运坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关物业管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令何运坚立即支付拖欠的租金53550元、违约金8379元，合计61929元（计算至2019年11月30日，之后的租金及利息另计至清偿完毕之日止）；2.判令何运坚承担本案的诉讼费用。诉讼期间，韶关物业管理中心明确第一项诉讼请求为要求何运坚支付拖欠的2018年10月至2020年2月合计17个月的租金65520元（已抵扣之前多交的租金2310元）以及相应的违约金，违约金的计算方式为自2018年10月1日起按月利率2%计算至2020年2月29日，违约金合计12209.4元[3990元/月×2%×153（1+2+3+…+15+16+17）]，之后的违约金自2020年3月1日起计算至实际清偿之日止。事实和理由：2018年8月28日，韶关物业管理中心作为甲方与何运坚作为乙方签订《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》（编号06***18号），租赁合同约定：甲方将位于韶关市武江区***********铺面（北面）的资产出租给乙方用作电器经营使用；租期为三年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止；每月租金为3990元；租金实行按月缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金（现韶关物业管理中心根据相关法律规定按月利率2%计算），从应计算租金的当月1日开始计算。韶关物业管理中心与何运坚签订合同后，双方均按合同履行义务。何运坚自2018年10月起未按时如数缴纳租金。至2019年11月，何运坚共拖欠14个月租金，抵扣其之前多交的租金2310元外，何运坚共拖欠租金53550元、违约金8379元[2018年10月至2019年11月：3990元/月×2%×105（14+13+12+...+2+1）]，合计61929元。韶关物业管理中心多次向何运坚催收，何运坚仍没有缴纳租金，何运坚的行为已构成严重违约。韶关物业管理中心为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法公正处理。被告何运坚辩称，对韶关物业管理中心主张的2018年10月至2020年2月合计17个月的租金65520元无异议，但对违约金的计算标准有异议，认为违约金过高，请求按月利率1%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月28日，韶关物业管理中心（甲方、出租方）与何运坚（乙方、承租方）签订《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》（编号：06***8号），约定：甲方将位于武江区***********铺面（北面）的资产出租给乙方经营使用；租期三年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止；每月租金为3990元；租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金，从应计算租金的当月1日开始计算。韶关物业管理中心与何运坚签订合同后，双方均按合同履行义务，但自2018年10月起，何运坚开始拖欠租金，截至2020年2月，抵扣之前多交的租金2310元，何运坚共拖欠租金65520元，韶关物业管理中心经多次催收租金未果，遂向法院提起诉讼。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。韶关物业管理中心与何运坚签订的《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行。韶关物业管理中心作为出租方，将涉案房屋交付给何运坚使用，享有依法依约收取租金的权利，何运坚作为承租人，应依约向韶关物业管理中心支付租金。2018年10月至2020年2月，何运坚共拖欠租金65520元，现韶关物业管理中心要求何运坚支付2018年10月至2020年2月的租金65520元，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》中“租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金，从应计算租金的当月1日开始计算”的约定，何运坚未依约向韶关物业管理中心支付2018年10月至2020年2月的租金65520元，已构成违约，韶关物业管理中心要求何运坚自2018年10月1日起支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，租赁合同中约定的违约金计算标准为欠付租金的日千分之二，韶关物业管理中心主动调整为按月利率2%计算违约金，但由于受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，虽然涉案租金非始发于疫情期间，但该争议一直持续到现在，涉案承租方经营普遍受疫情影响较大，综合考量韶关物业管理中心的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，且何运坚对该计算标准提出异议请求法院予以调整，因此，本院酌情调整为按月利率1%计算违约金。综上，何运坚欠付的2018年10月至2020年2月的租金所产生的违约金应当以每月实欠租金为基数自2018年10月1日起按月利率1%计算至实际清偿之日。经计算，2018年10月1日至2020年2月29日，何运坚欠付的租金65520元所产生的违约金共计5712元（具体计算方式见下方表格），之后的违约金以65520元为基数按月利率1%计算至实际清偿之日止。租赁期间（单位：年/月/日）当月实欠租金违约金计算标准（月利率）当月产生的违约金2018.10.1-2018.10.311680元（3990元-2310元）1%1680×1%=16.8元2018.11.1-2018.11.301680元+3990元1%5670元×1%=56.7元2018.12.1-2019.12.311680元+3990元×21%9660元×1%=96.6元2019.1.1-2019.1.311680元+3990元×31%13650元×1%=136.5元2019.2.1-2019.2.281680元+3990元×41%17640元×1%=176.4元2019.3.1-2019.3.311680元+3990元×51%21630元×1%=216.3元2019.4.1-2019.4.301680元+3990元×61%25620元×1%=256.2元2019.5.1-2019.5.311680元+3990元×71%29610元×1%=296.1元2019.6.1-2019.6.301680元+3990元×81%33600元×1%=336元2019.7.1-2019.7.311680元+3990元×91%37590元×1%=375.9元2019.8.1-2019.8.311680元+3990元×101%41580元×1%=415.8元2019.9.1-2019.9.301680元+3990元×111%45570元×1%=455.7元2019.10.1-2019.10.311680元+3990元×121%49560元×1%=495.6元2019.11.1-2019.11.301680元+3990元×131%53550元×1%=535.5元2019.12.1-2019.12.311680元+3990元×141%57540元×1%=575.4元2020.1.1-2020.1.311680元+3990元×151%61530元×1%=615.3元2020.2.1-2020.2.291680元+3990元×161%65520元×1%=655.2元合计5712元综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告何运坚应于本判决生效之日起十日内向原告韶关市政府物业管理中心支付租金65520元及违约金（计算方式：2018年10月1日至2020年2月29日违约金为5712元，之后以65520元为基数按月利率1%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告韶关市政府物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348.24元，减半收取计674.12元，由被告何运坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 朱 琴二〇二〇年四月二日书记员 吴红艳