上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初40号原告：绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司，住所地浙江省绍兴市。法定代表人：王水鑫，执行董事。委托诉讼代理人：廖保文，上海嘉派律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炳根，上海嘉派律师事务所律师。被告：上海米道信息科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：**，总经理。被告：**，男，1983年9月3日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：潘守平，上海市国鑫律师事务所律师。原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司(以下简称“天星阁公司”)与被告上海米道信息科技有限公司(以下简称“米道公司”)、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告天星阁公司的委托诉讼代理人廖保文，被告**并作为被告米道公司的法定代表人，被告米道公司、**的共同委托诉讼代理人潘守平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天星阁公司提出诉讼请求：一、判令被告米道公司向天星阁公司支付欠付的自2019年8月22日起至2019年11月21日止的租金人民币80,000元(以下币种均为人民币)及逾期支付违约金(以逾期额为本金，按照日万分之五的标准，自逾期之日起计算至实际清偿之日止)；二、判令米道公司赔偿因其提前单方解除合同的违约金569,600元；三、判令米道公司赔偿天星阁公司物业费损失20,340元；四、判令**对米道公司的上述债务承担连带清偿责任；五、本案案件受理费、保全费由两被告承担。审理中，天星阁公司变更第一项诉讼请求为：判令米道公司向天星阁公司支付自2019年8月22日起至2019年11月28日止的租金101,669.56元及逾期支付违约金。同时，天星阁公司追加两项诉讼请求：一、确认天星阁公司与米道公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、判令米道公司向天星阁公司支付自2019年11月29日起至2019年12月11日止的占有使用费40,243.48元。事实与理由：2019年1月4日，天星阁公司与米道公司签订《上海市房屋租赁合同》，主要约定由米道公司承租上海市普陀区武威路XXX弄XXX号1楼至3楼房屋(以下称“系争房屋”)，租赁期限自2018年11月22日起至2020年11月21日止。上述合同签订后，米道公司未足额支付2019年8月22日起至2019年11月21日止的租金，至今仍有80,000元未予支付。同时，在租赁期限还剩余一年的情况下，天星阁公司于2019年11月28日收到米道公司寄送的《终止房屋租赁合同通知书》，故双方签署的《上海市房屋租赁合同》于该日解除。米道公司系一人有限责任公司，**作为其股东，应当对米道公司的债务承担连带责任。故天星阁公司诉至法院，请求判如诉请。被告米道公司、**共同辩称，系争房屋中央空调及辅助设施无法正常使用，导致米道公司无法正常办公长达7个月之久，故租期内的租金应当予以减免。天星阁公司怠于维修中央空调，米道公司于2019年11月21日行使合同解除权并搬离系争房屋。此前，米道公司于2019年9月底向天星阁公司提出解除合同，天星阁公司将房屋另行出租信息在网上挂牌，故双方已经协商解除合同，不同意承担违约金及占有使用费。即使法庭认定应当承担违约责任，合同约定的违约金过高，请求法庭予以调整。合同解除后产生的物业管理费不应由米道公司承担，房屋空置期间的物业管理费并不构成天星阁公司的损失，其作为房屋产权人本身就负有缴纳物业管理费的义务。另外，天星阁公司亦非有权主张物业管理费的诉讼主体。米道公司系有限责任公司，应当独立承担责任，**不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：天星阁公司为系争房屋权利人。2019年1月4日，天星阁公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的米道公司签订《上海市房屋租赁合同》，主要约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2018年11月22日起至2020年11月21日止；2019年8月22日至2019年11月21日的租金为284,800元；乙方需在下期承租日前支付房租至甲方银行账户，如逾期每日应按照逾期额的万分之五支付给甲方违约金；押金合计95,000元，乙方已付53,000元，尚应付押金42,000元，乙方在本合同签订后五天内付清；甲方收取的保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用及违约金外，结余部分在租赁关系终止或解除时，乙方清退完毕后七天内无息归还乙方；租赁期间，屋顶漏水外和乙方装修责任的维护、修理由乙方自行负责；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，必须提前60天书面通知甲方，并按当期租金六个月租金计算违约金，乙方租金及各种费用按实结算支付。该合同附件三约定：物业费收费标准为每月每平方米3元，每季度向物业公司支付，由物业公司开具发票给乙方。上述合同签订后，米道公司于2019年1月16日支付首期租金37,000元及押金42,000元。米道公司于2019年9月10向天星阁公司支付租金134,800元；于2019年9月29日支付50,000元；于2019年9月30日支付20,000元。2019年10月，因米道公司要求解除合同，故天星阁公司在相关网络中介平台发布系争房屋的招租信息。2019年11月1日，米道公司向天星阁公司出具《承诺书》，载明：米道公司单方要求提前解除房屋租赁合同，依据合同条款约定，米道公司已构成单方违约，为此承诺于2019年11月21日前支付欠付的房屋租金80,000元及逾期利息(自2019年8月22日起至支付之日止，按照每日万分之五支付逾期利息)。2019年11月21日，米道公司向天星阁公司出具《终止房屋租赁合同通知书》，载明：米道公司于2019年10月提出退租申请，但天星阁公司无任何回应，故米道公司于2019年11月21日正式终止与天星阁公司的房屋租赁合同。该通知书通过邮政信件方式寄送，天星阁公司于2019年11月28日签收。2019年12月11日，双方工作人员签订《物品交接书》，载明米道公司已归还系争房屋所有钥匙、物品。米道公司系有限责任公司(自然人独资)，**系唯一股东。以上事实，有房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《承诺书》、《终止房屋租赁合同通知书》、中国建设银行客户专用回单、工商登记信息及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。天星阁公司与米道公司就系争房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，且双方实际按照该合同履行各自权利义务，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的天星阁公司已完成交付房屋的义务，作为承租人的米道公司负有按照约定给付租金的义务。米道公司辩称，系争房屋中央空调及辅助设施存在缺陷和瑕疵，天星阁公司始终未予维修，导致米道公司无法正常办公；但双方签署的《上海市房屋租赁合同》中已对房屋维修责任作出明确约定，即房屋结构及屋顶漏水之外的维护、修理由承租人自行负责，故即使米道公司所述房屋内中央空调及辅助设施存在故障的情况属实，亦应由米道公司自行负责维修，米道公司要求减免租金并据此要求行使合同解除权，并无合同或法律依据。关于合同解除问题，米道公司出具的《承诺书》及《终止房屋租赁合同通知书》中均已载明系其单方要求提前解除合同，且自认构成单方违约，天星阁公司现同意解除合同，并主张双方签署的《上海市房屋租赁合同》自其收到《终止房屋租赁合同通知书》之日(即2019年11月28日)解除，并无不妥，本院对此予以支持。鉴于米道公司存在逾期给付租金、提前退租的违约行为，故应承担继续履行尚未履行的金钱给付义务、赔偿天星阁公司相关损失等违约责任。米道公司应补付合同解除前的租金，即2019年8月22日至2019年11月21日期间欠付的租金80,000元以及2019年11月22日至2019年11月28日期间欠付的租金21,669.56元。天星阁公司要求米道公司按照合同约定承担逾期支付租金的违约金，并无不妥，本院对此予以支持。关于合同解除后的占有使用费，米道公司辩称，其已于2019年11月1日前搬离系争房屋，但并未提供证据予以证明，故本院采纳天星阁公司的意见，以《物品交接表》中载明的时间作为双方交接房屋的时间，故米道公司应按照合同约定的租金标准支付自2019年11月29日起至2019年12月11日止的占有使用费40,243.48元。鉴于米道公司已于2019年10月提前通知天星阁公司，天星阁公司亦通过网络中介平台发布招租信息，天星阁公司产生的房屋空置损失，并不能排除系因市场风险所致，故本院综合合同的履行情况、当事人的违约程度及承租人要求调整违约金的意见，酌情认定米道公司应承担违约金人民币280,000元。天星阁公司要求米道公司参照违约金标准赔偿六个月的物业费损失，并无合同或法律依据，且承担物业费系其作为系争房屋权利人本身应尽的义务，故本院该项诉讼请求难以支持。合同解除后，天星阁公司收取的押金应予返还，本院对此一并予以处理。天星阁公司系一人有限责任公司，**未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故**应承担连带责任。据此，依照中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条以及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司与被告上海米道信息科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、被告上海米道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司给付自2019年8月22日起至2019年11月28止欠付的租金人民币10,1669.56元；三、被告上海米道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司给付已支付部分的逾期违约金人民币4,323元以及未付清部分的逾期违约金(以人民币80,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2019年8月22日起计算至实际支付之日止；并以人民币21,669.56元为本金，按照日万分之五的标准，自2019年11月22日起计算至实际支付之日止)；四、被告上海米道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司给付自2019年11月29日起至2019年12月11日止的占有使用费人民币40,243.48元；五、被告上海米道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司给付单方提前解除合同违约金人民币280,000元；六、原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海米道信息科技有限公司返还押金人民币95,000元(该款项可用于抵扣被告上海米道信息科技有限公司应向原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司承担的租金、占有使用费及违约金)；七、被告**对上述被告上海米道信息科技有限公司的金钱给付义务，承担连带清偿责任；八、对原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币3,909元，由被告上海米道信息科技有限公司、**共同承担。案件受理费人民币10,579元，减半收取，计人民币5,289.5元，由原告绍兴市上虞区天星阁投资咨询有限公司承担人民币1,997.5元，由被告上海米道信息科技有限公司、**共同承担人民币3,292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年四月二十七日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。