河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终817号上诉人(原审被告)：宋资江，男，汉族，1956年11月10日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：李生光，孟州市众诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宋操云，女，汉族，1989年2月20日生，住孟州市。委托诉讼代理人：李幸媛，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵向军，河南洛太律师事务所律师。上诉人宋资江因与被上诉人宋操云合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2019）豫0883民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋资江及其委托诉讼代理人李生光，被上诉人委托诉讼代理人李幸媛、赵向军参加诉讼。本案现已审理终结。宋资江上诉请求：1.撤销孟州市人民法院（2019）豫0883民初2669号《民事判决书》判决。依法改判驳回宋操云的诉讼请求或返还重审。2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉理由：一、一审法院将被上诉人提交的证据3真实性予以确认错误。二、一审法院判决确认在合同签订前原告即开始对厂房进行装修支付装修费用67476.33元错误。三、济源市中级人民法院撤销孟州市自然资源和规划局2019年7月8日作出的孟自然资罚字(2019)115号行政处罚决定书，该决定书只是没收24.1㎡允许建设区的建筑物和其它设施，不是上诉人租给宋操云的四大间仓库房，该房至今存在。被上诉人擅自撤离租用厂房并拆除厂房内的装修布局，是违约行为，3000元租房押金不应退还。3一审法院酌定被告赔偿原告装修费用67476.33元的50%即33738.17元没有事实和法律依据。四、一审法院判决解除合同，违反不诉不理的审判原则。宋操云答辩意见：1、关于租赁合同成立的时间，与宋操云签订装修合同的时间问题。宋操云和上诉人是在2019年的3月底、4月初已经就租赁房屋的主要事项达成一致，宋操云4月13日就将租金和押金支付到上诉人个人银行账户，租赁合同是5月8号后补的。宋操云在和上诉人协商租赁合同的同时，和他人签订装修合同不违反法律规定。2、明明是上诉人通知宋操云搬离的，现在却称“宋操云擅自撤离”。宋操云花了几个月的时间，投入几万元钱装修一个厂房，目的是改善工作环境，扩大生产规模，怎么可能随便放弃。3、虽然孟州市自然资源与规划局的行政处罚决定书被撤销，但是原因是事实不清、证据不足，没有认定上诉人出租房屋有合法的手续，且上诉人在一审中也没有提供任何证据证明出租房屋有合法的手续。上诉人出租房屋的行为，明显不是农业专业合作社的业务范围。上诉理由不成立，应维持原判。宋操云向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原被告双方之间的厂房租赁合同无效；2、判令被告退还原告租赁费、押金33000元；3、判令被告赔偿原告经济损失74646.33元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月25日被告宋资江承包了孟州市会昌办事处南关村第六村民小组位于南关村××一块土地，承包期30年。之后被告在该承包土地上进行了建设，2014年7月8日经孟州市工商行政管理局注册登记成立了孟州市秦清种植专业合作社。2019年5月8日原、被告双方签订《厂房租赁合同》，合同约定：一、甲方（被告）位于孟州市大定路南厂房共4间，经协商以每年30000元租赁给乙方（原告）使用；二、租赁期限为3年，从2019年5月8日起至2022年5月8日止；三、自本合同签订之日起，乙方将第一年的厂房租金30000元一次性交付甲方后，甲方将上述厂房交付给乙方使用，以后每年租金乙方应于当年的5月8日前一次性向甲方交清；四、租赁期间，乙方应对甲方的厂房认真管理，合法经营，未经甲方书面同意，不得对厂房进行改造，不得在厂区内随意搭建。若因乙方违规操作或意外所造成的后果由乙方承担，甲方有权对乙方的使用情况进行监督。……八、合同期间，若因国家建设等原因（如土地所有方收回土地等）致使乙方不能继续租用上述厂房时，甲方将当年剩余租期的租金退还给乙方后合同终止，损失各自承担等条款。合同签订后，原告于当日交清了当年租金30000元及押金3000元。在合同签订之前，原告即开始对厂房进行装修共支付装修费用67476.33元。2019年7月8日孟州市自然资源和规划局作出孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书，没收被告在非法占用的24.10平方米允许建筑区上的建筑物和其他设施；限15日拆除在非法占用的2618.70平方米有条件建设区及6315.80平方米限制建设区上的建筑物和其他设施，恢复土地原状。原告租赁的厂房属于被没收的建筑物，原告于7月10日左右撤离所租厂房，经现场勘查，原告撤离时将装修的吊顶、安装的七个门、二个排气扇等物品拆除移走。另查明，被告对孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书不服提起行政诉讼，河南省济源市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）豫96行终22号行政判决书，认为处罚决定认定事实不清，证据不足，适用法律不当，撤销了孟州市自然资源和规划局2019年7月8日作出的孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书。一审法院认为，被告在其承包的土地上所建房屋，虽然未取得建筑规划许可证，但根据现有证据，不能认定被告所建房屋是在乡、村规划区内，不应据此认定双方所签厂房租赁合同无效。在有关行政处罚不生效的情况下，被告对涉案厂房享有所有权和使用权，原、被告签订的厂房租赁合同，是双方真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，所签合同合法有效。双方在合同履行期间，因有关行政机关对涉案厂房作出没收的行政处罚决定，原告随后撤离所租厂房，原告没有过错，合同应依法解除。同时，被告应退回原告押金3000元和扣除租用两个月租金之外剩余的租金25000元，并赔偿原告因装修所造成的损失。但原告在没有与被告解除合同达成一致的情况下，将部分装修物品拆走，该物品在总装修费用中所占份额无法确定，一审法院结合现场状况，酌定被告赔偿原告装修费用67476.33元的50％即33738.17元，原告要求被告赔偿装修款以外的其他损失，未提供相关证据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、依法解除原告宋操云与被告宋资江于2019年5月8日签订的《厂房租赁合同》；二、限被告宋资江于判决生效后三日内返还原告宋操云押金3000元，租金25000元；三、限被告宋资江于判决生效后三日内赔偿原告装修损失33738.17元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1226元，由原告宋操云负担368元，被告宋资江负担858元。本院二审期间，上诉人提交的证据有：照片4张，拟证明涉案厂房并没有被拆迁，厂房没有吊顶，只有隔墙，但已经损毁。被上诉人质证意见：该证据与宋操云主张损失赔偿没有关联性。被上诉人提交的证据有：第一组证据1是三张照片，拟证明宋操云装修后的厂房状况及2019年7月22日相关部门拆除上诉人房屋的状况。证据2中国民生银行电子银行业务回单，拟证明2019年4月13日宋操云通过其配偶王艳生转账给宋资江33000元房租及押金，2019年5月8日签订书面合同之前双方已经开始实际履行房屋租赁合同。上诉人质证意见：对证据1的真实性有异议，不是在租用房里拍摄。对证据2真实性无异议，但不能证明4月13日房租转账到宋资江账户开始履行合同。本院审查认为，上诉人宋资江提交的证据4张照片、被上诉人宋操云提交的证据3张照片存疑，依法不予采信。被上诉人提交的中国民生银行电子银行业务回单真实，依法予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宋资江上诉称一审法院认定宋操云在合同签订前即开始装修错误，但二审未能提交证据予以证实。宋操云二审反证2019年4月13日通过其配偶王艳生转账给宋资江33000元房租及押金，能够证实宋操云在合同签订前已开始装修的事实，本院对宋资江该上诉理由不予支持。双方在《厂房租赁合同》履行期间，孟州市自然资源和规划局对涉案厂房曾作出没收的行政处罚决定，宋操云因不能实现合同目的而撤离所租厂房。为了尽可能一次性解决纠纷，防止机械适用不告不理原则，本院予以释明后，宋操云对解除合同没有异议，原审法院判决解除合同并无不当。《厂房租赁合同》解除后，尚未履行的应终止履行，宋资江应当退回押金和剩余租金，并赔偿宋操云因装修所造成的损失。综上所述，宋资江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由宋资江负担。本判决为终审判决。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理薛雪丽二〇二〇年四月十八日书记员  申娇