广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7911号上诉人（原审原告）：方彪，男，汉族，1971年6月13日出生。身份证住址：广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：郑乐畅，广东德纳（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：普宁市嘉霖贸易有限公司。住所地：广东省普宁市流沙西街道晖景花园C幢首层东起第4间。统一社会信用代码：91445281MA4UHU0815。法定代表人：沈锡坤，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：詹映峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：黄澍新，男，汉族，1970年1月25日出生。身份证住址：广东省深圳市福田区。原审第三人：李群洲，男，汉族，1979年3月5日出生。身份证住址：广东省普宁市。原审第三人：许少娜，女，汉族，1982年5月25日出生。身份证住址：广东省普宁市。上诉人方彪因与被上诉人普宁市嘉霖贸易有限公司（以下简称嘉霖公司）及原审第三人黄澍新、李群洲、许少娜申请执行人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初17673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方彪上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许执行查封李群洲名下位于揭阳大南山华侨管理区桃园办事处侨东社区的土地使用权【证号：揭府国用（2011)第000074号】；二、嘉霖公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未查明嘉霖公司是否己全额支付涉案土地款的事实。（一）嘉霖公司提供的证据不能证明其已全额支付涉案土地价款，亦无法证明支付的款项系涉案土地的转让价款。其一，嘉霖公司提交的银行转账凭证等证据显示，付款人和收款人均不是涉案土地的转让方和受让方，转账的金额不能与土地转让协议约定的土地转让款相对应。嘉霖公司所称的“转让款”发生时间分别为2015年8月份和2015年9月份，早于评估报告出具的时间（2015年10月23日）、土地转让协议签订时间（2015年11月3日）及抵押权人出具同意土地转让的时间（2015年9月29日），该交易顺序不符合常理和交易习惯，因此，嘉霖公司所称的“转让款”不是支付涉案土地交易的对价款。其二，涉案土地设有抵押登记【抵押权人系中国建设银行股份有限公司普宁支行（以下简称建行普宁支行）】，嘉霖公司在明知涉案土地抵押未注销的情况下依然与李群洲签订转让合同并支付巨额转让价款，不符合常理。其三、涉案土地己有多重轮候查封，客观上不具备转让的可能。其四、一审法院应该调查建行普宁支行、实际付款人沈进长，以查清土地转让款的真实性，但是一审法院未同意方彪的申请，将建行普宁支行列为本案第三人。（二）土地成交价格与原来的土地估计技术报告评估价格完全一致，不符合交易常理，人为刻意操作痕迹明显。二、一审判决认定“……被告（嘉霖公司）辩称未低于70%，不是明显不合理的价格，本院不予采信”，因此该院应认定涉案土地交易价格为明显不合理的低价，涉案交易为虚假交易或恶意转移财产，但是一审判决结果支持了嘉霖公司的诉讼请求，其作出的判决结果与其判决书的论述自相矛盾。三、本案争议标的是“土地”，按照“房随地走”原则，涉案土地仍然登记在李群洲名下，地上建筑物及构筑物价值应该附随在涉案土地上。因此，根据本轮评估报告，涉案土地价值应该是12203216元，远超出嘉霖公司所称的交易价格。综上，方彪认为，不存在真实的交易，嘉霖公司不构成善意第三人，请求二审法院依法查明事实，支持方彪的上诉请求。嘉霖公司辩称，一审法院已经查清嘉霖公司全额支付土地转让款的事实，方彪的主张不能成立。一、李群洲所实际控制的揭阳阳美道泰珠宝集团有限公司于2014年3月14日向建设银行申请贷款1200万元，因此涉案土地被李群洲抵押给建行普宁支行，该支行作为抵押权人确认以上事实并同意进行转让。二、根据物权法第一百九十一条之规定，嘉霖公司与李群洲及抵押权人协商一致同意，在不注销抵押的情况下进行转让，同时嘉霖公司按照抵押权人的要求将土地转让款直接支付至贷款人账户，该笔款项现已被抵押权人扣划走。三、方彪主张的涉案土地转让时存在多轮查封，与事实不符。方彪所主张的民事查封和刑事查封均发生在嘉霖公司递交过户申请资料之后，嘉霖公司于2015年11月3日递交过户申请，民事查封为2015年11月11日。四、涉案土地在一审时已由方彪提出鉴定申请，并已由深圳市国资土地房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果按地面价305元/平方计算，与原估价报告300元/平方米相差不多，嘉霖公司与出让方协商按估价报告交易，为合理价格。方彪主张为不合理低价，没有证据证明。五、涉案土地具备交付条件已实质交付，根据嘉霖公司所提交的证据，涉案土地交付时，地上不动产为临时建筑；转让双方交付后，嘉霖公司随即进入临时建筑生产服装，其已经实际占用涉案不动产。原审第三人黄澍新、李群洲、许少娜未发表陈述意见。方彪向一审法院起诉请求：准许执行查封李群洲名下位于揭阳大南山华侨管理区桃园办事处侨东社区的土地使用权【证号：揭府国用（2011）第000074号】。一审法院查明的情况与（2017）粤0304执异20号执行裁定书查明的情况一致。一审法院另查明，（2017）粤0304执异20号案件仅根据相关规则作有限的实体审查，以初步判断嘉霖公司的主张能否排除执行而非确权，未对方彪关于李群洲是否存在低价转移财产的主观意图等的意见进行实质处理，并告知其通过执行异议之诉主张权利。本案根据方彪的评估申请，委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案土地及地上构筑物进行了评估，确定在价值时点2015年10月20日的评估价值为12203216元，其中土地总值8809071元，其余3394145元为地上构筑物价值。方彪支出评估费65457.31元。方彪称，涉案土地现在是否仍然是工业用地不能确定，法院应依法查询，原评估报告第5页第3款明确记载宗地地面现状已建有附属建筑物，因此建筑物的价值应加以评估。嘉霖公司对该评估报告提出异议，其认为，首先，嘉霖公司在受让涉案土地之时，合同交易的主要标的物为土地；嘉霖公司购买该土地的目的在于重新开发利用该土地。尽管该土地当时有部分建筑物，该建筑物对于嘉霖公司来说，没有利用价值，故双方在确定交易价的时候，也没有将该建筑物考虑在内。其次，涉案土地的两栋建筑物，早在2009年之时就已在揭阳国土局备案；也就是说，该建筑物落成的时间早于2009年，交易时楼龄己非常老，而且当时属于闲置状态，外观及室内均破旧不堪，根本不可能有如《房地产估价报告》所评估的价值。再次，涉案土地的地上建筑物、构筑物是老式建筑建法，没有进行地基加固处理，是直接在地上搭建起来的；直接搭建的建筑相比较有地基处理的建筑物价值悬殊。最后，嘉霖公司受让土地之后，由于被第三方查封导致无法立马进行重新开发，仅能对现有建筑物升级改造予以简单利用。后其自行出资委托第三方对地上建筑物进行重新升级改造，如对墙壁重新涂刷、水电重新整理改造，还搭建了铁皮棚等等。评估公司所评估的建筑物价值中即包含嘉霖公司受让土地后对土地升级改造后所添附的价值。综上，《房地产估价报告》对地上建筑物、构筑物估价过高，且该估价不单纯为当时价值，也包括嘉霖公司升级改造所赋予其的价值。从本案的评估目的来讲，《房地产估价报告》内的评估内容、评估价值应当不包括地上建筑物、构筑物。报告针对土地的评估价值相差约为1.6%,在合理的差值范围之内。所以合同法第七十四条及合同法解释二第十九条之规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，才视为“明显不合理的低价”。法院委托的评估公司出具的报告恰恰证明涉案土地转让价格系合理、公正的，并不存在不合理低价的问题。一审法院认为，嘉霖公司与李群洲关于涉案土地交易，有交易双方的书面材料作为证据，还有银行转账凭证、作为抵押权人的建行普宁支行出具的证明、以及作为政府机构的揭阳大南山华侨管理区住房和城乡规划建设局、揭阳国土资源局等出具的具有一定客观证明力的书面材料为证，其形成时间均在涉案土地被查封之前，各项证据之间的要素具有关联性，使之形成了顺畅的证据链，真实性需予以采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”交易金额8664700元，涉案土地及地上构筑物评估总价值12203216元，占总价值8664700÷12203216=71%，嘉霖公司辩称未低于70%，不是明显不合理的低价，一审法院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，嘉霖公司在涉案土地被查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，且并非因其自身原因未办理过户登记，故嘉霖公司提出其权利能够排除执行，一审法院予以支持，方彪主张准许执行查封，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，判决：驳回方彪的诉讼请求。案件受理费100元、评估费65457.31元由方彪负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，嘉霖公司在涉案土地被查封前已与李群洲签订合法有效的书面买卖合同并占有使用涉案土地，嘉霖公司在合同签订后积极办理土地使用权交易申请手续，因此涉案土地使用权未完成过户并非因其自身原因。本案二审的争议焦点是嘉霖公司是否已经支付全部价款。首先，涉案地价款为8664700元，沈进长于2015年9月25日至29日向揭阳阳美道珠宝有限公司转账支付960万元，沈进长出具了《证实材料》，用以证明其系代嘉霖公司向李群洲支付购买涉案土地使用权价款。李群洲以涉案土地使用权为揭阳阳美道珠宝有限公司向建设银行贷款提供了抵押。揭阳阳美道珠宝有限公司收到上述款项后，偿还了银行贷款。综合以上情况，可以认定嘉霖公司支付了合同约定的土地价款。其次，嘉霖公司在二审中根据本院的要求提交了其在受让涉案土地使用权后对涉案土地地上建筑物进行加建、改建的相关证据，可以认定评估报告中部分地上构筑物系嘉霖公司在受让后建设，因此，不存在嘉霖公司以不合理价格受让涉案土地使用权的情况。根据上述规定，本院认定嘉霖公司的权利能够排除强制执行。综上，方彪的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由方彪负担。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 陈  明  亮审判员 张  秀  萍二〇二〇年四月九日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。