上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3422号原告(反诉被告)：杨宇慧，女，1988年12月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周佳明，上海沪泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鹤星房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李汶林，总经理。委托诉讼代理人：郑友庆，上海旭路伟光律师事务所律师。原告(反诉被告)杨宇慧与被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司(以下简称上海鹤星公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨宇慧的委托诉讼代理人周佳明、被告(反诉原告)上海鹤星公司的委托诉讼代理人郑友庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨宇慧向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付2019年8月10日起至11月9日止的租金5,200元；3.被告向原告支付自2019年11月10日起至2020年2月29日止的房屋使用费，按每月1,400元计；4.被告向原告支付2019年8月到11月之间的水、电费共计228.70元；5.被告向原告支付违约金20,000元；6.被告支付原告律师费3,000元。事实和理由：2017年1月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2017年2月10日起至2021年2月9日，第三年月租金1,400元，租金每三个月支付一次；被告迟延支付租金，并且在原告向其发出催款通知后超过30天仍未付款的，原告可以解除合同并要求被告承担违约责任。合同签订后，在履行期间，被告经常拖延支付租金及水电煤费用。2019年8月开始，被告不再支付租金。经原告多次催讨，仍不支付。原告于2019年9月13日、10月21日，分别向被告发送催款函及律师函。被告的行为给原告带来了损失，为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院。上海鹤星公司辩称，同意解除涉案租赁合同，不同意原告其余诉请。被告承租系争房屋用于转租，但系争房屋系双限双定房，2018年9月6日，上海市临港地区住房保障中心下达文件，通知双限双定房不得用于出租。因此涉案租赁合同无法继续履行的过错在于原告。2019年8月10日以后，系争房屋已经处于空置状态，10月29日被告在清空房屋后通知原告自行收回。因此2019年8月10日以后的租金、房屋使用费、水电费，被告均不同意支付，亦不同意支付违约金及律师费。被告承租系争房屋后，购入家电、设备，支出了相应费用。被告为维护自身权益，反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付违约金49,570元(含20,000元违约金、29,570元装修损失)2.反诉被告退还反诉原告押金1,200元。针对反诉，杨宇慧辩称，不同意被告的反诉请求。被告未付租金、违约在先，致使涉案租赁合同解除。关于临港住房保障中心下达的文件，原告并不清楚。原告同意退还押金。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2016年4月28日登记至原告及案外人张某某名下，房屋建筑面积83.61平方米，用途为居住，竣工日期2015年。产证附记载明限价商品房，取得房地产权证10年方可上市转让。2017年1月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2017年2月10日起至2021年2月9日止；押金1,200元；4.2条约定，乙方每叁个月支付一次租金，其后房屋租金在前一期租金到期日前柒个工作日内支付；8.3条约定，甲、乙双方同意，有下列违约情形的，另一方可书面通知违约方解除本合同，并且违约方需要向另一方支付违约金，违约金金额为违约行为发生时当月的月租金；如果违约方的违约行为给另一方造成的损失大于违约金的，违约方还应当赔偿损失与违约金差额的部分。另一方因维权而产生的诉讼费、律师费、误工费、公证费等合理支出，均由违约方承担……c)乙方迟延支付租金，并且甲方向乙方发出催款通知后超过30天仍未付款的；合同尾部手写其他条款约定，租赁期为四年，甲方同意乙方转租，但不得超过4人，甲方同意乙方装修，但不得破坏房屋结构，租赁期满装修费用与甲方无关。租金变更为：第一年1,200元。第二年1,300元。第三年1,400元。第四年1,500元。违约金支付如下：第壹年肆万元整、第贰年叁万元整、第叁年贰万元整、第肆年壹万元整。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告为系争房屋配置床、衣柜、床头柜等数件家具、家电；支付原告房屋租金至2019年8月9日，另付押金1,200元。因2019年8月10日起的租金被告未付，原告于2019年10月21日向被告邮寄律师函，函件中载明由于被告拖欠租金未付、在原告于2019年9月13日邮寄书面催款通知函后仍未支付，现函告被告解除双方的《房屋租赁合同》、被告向原告支付2019年8月10日起的租金、水电煤等基础费用以及合同约定的违约金。该函件于次日送达被告。2019年10月29日，被告工作人员李坤向原告发送短信，表示关于系争房屋其已清空，原告可随时去取回钥匙；关于欠付的二个半月租金，其提出一个月押金抵扣后剩余的租金用屋内家电设备折抵的方案。原告收到短信后未回复。庭审中原告表示2019年10月份去系争房屋内查看，发现屋内还有人居住，并且门锁已更换致使原告无法进入；2020年2月，原告与被告进行沟通，后于2月29日原告自行换锁收回了系争房屋。审理中，原告向本院提交了其与被告工作人员的短信、微信以及支付宝聊天记录，《催款通知函》及邮寄凭证，律师费发票，水电费付款凭证。聊天记录系与被告工作人员郑青月及“郎满意”，证明租赁期间被告时常有拖欠租金及水电煤费用，2019年9月原告向被告方催讨租金，未得到回复；《催款通知函》系2019年9月13日，原告出具给被告，函件载明因被告逾期支付租金，原告发函催讨、若催款后超过30天被告仍未支付的，原告与被告解除合同。邮寄地址系上海市浦东新区云晧路XXX号(被告住所地)，邮寄凭证显示于2019年9月15日签收；律师费发票证明原告为本案诉讼支出律师费3,000元；水电费付款凭证证明原告已支付2019年12月水费73.20元，2019年10月电费47.61元、11月电费61.22元、12月电费46.67元，共计228.7元。经庭审质证，被告确认自2019年8月10日起的租金未付，对原告与郑青月的聊天记录无异议，因“郎满意”已离职，被告无法核实聊天记录的真实性；《催款通知函》邮寄地址系被告的住所地，但被告未收到；对律师费发票真实性无异议；水电费付款凭证真实性无异议，被告仅认可2019年8月10日之前产生的水电费，此后的费用与被告无关。被告向本院提交了关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书(影印件)、关于“出租临港地区限价商品住房”行为的限期整改通知书(影印件)、承诺书(影印件)、房屋配置清单及照片。被告称告知书及整改通知书系2018年9月张贴在系争房屋所属小区公共部位，其拍照取得。告知书及整改通知书的内容系上海市临港地区住房保障中心出具给相关单位、购房人及其家庭，表示临港地区限价购房人在取得“小产证”未满10年期间，不得交易、转租、转借或改变限价房用途，若存在“出租限价房行为”的则需立即完成整改。承诺书系其他业主书写，承诺购入限价房后由本人和家庭使用。房屋配置清单及照片证明被告在系争房屋内配入床、衣柜、床头柜等数件家具家电，共计支出29,570元。经庭审质证，原告表示告知书、整改通知书、承诺书因没有原件，无法确认真实性，告知书及整改通知书原告未见过、不知情，原告亦未签署过承诺书；对于房屋配置清单真实性无异议，但对金额有异议。审理中，被告陈述2019年8月有居委会上门排查房屋使用情况，租户无法进入系争房屋，就该情况被告向原告反映、双方一直在沟通处理，由于严禁出租限价商品房的告知书致使系争房屋无法使用，故2019年8月10日开始的租金被告未付。原告陈述，被告从未向其反映过系争房屋的使用存在障碍，在原告向被告催讨租金的过程中，被告才提及双限双定房不得出租之事。原告在出租系争房屋前未曾向有关部门签订过承诺书。对于系争房屋内被告的遗留物品，双方确认被告已于2020年4月5日全部搬离。对于被告应当承担的违约责任，原告表示若合同8.3条与合同手写条款不能并用，其要求参照适用合同手写条款的约定。对于被告反诉请求的违约金，原告认为违约金标准过高，需要调整，原告仅承担2万元违约金，装修损失不应承担。被告表示，原告诉请的违约金过高，要求调整至最高不超过三个月租金的标准。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。自2019年8月10日起，被告未按合同的约定向原告支付租金，其认为系争房屋系双限双定房，根据相关政策不得用于出租，被告无法正常使用系争房屋。为此被告提供了关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书以及关于“出租临港地区限价商品住房”行为的限期整改通知书予以佐证。告知书及整改通知书张贴时间为2018年9月，现未有足够证据证明截止2019年8月期间，被告对系争房屋存在使用上的障碍。并且，承租期间被告从未曾以租赁合同无法继续履行为由向原告提出过因履行障碍而要求解除合同。事实上，从本案合同的履行情况反映，被告将房屋用于转租，系争房屋在2019年8月至12月期间房屋内实际产生的水电费显示房屋一直处于使用状态中。故被告拒付2019年8月10日起的租金，于法无据，本院不予采信。由于被告欠付租金，原告于2019年9月13日向被告住所地发送《催款通知函》，邮寄凭证显示于9月15日签收。此后被告在催缴期限内仍未支付租金，原告向被告发送解除通知主张合同解除，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告向被告发送了解除合同的律师函，被告方已签收，涉案租赁合同于2019年10月22日(通知送达之日)解除。合同解除后，被告应结清占用系争房屋期间欠付原告的租金以及房屋使用费。被告称其于2019年10月29日已清空房屋、要求原告交接，而原告自述其于2019年10月至系争房屋处，发现房屋内仍有人居住，直至2020年2月29日原告才收回系争房屋。故系争房屋的房屋使用费应结算至2020年2月29日。被告占用系争房屋期间的水、电费，应由被告承担。原告已垫付的款项，即水费73.20元，电费155.50元，合计228.70元，被告应支付原告。关于合同约定的违约责任，双方在合同的8.3条以及合同尾部手写部分均约定了解除合同的相关违约责任，本院认为前述二处违约责任属于可选择的条款。原告要求依据合同手写条款向被告主张2万元违约金，符合合同约定。但被告认为该约定标准过高，请求予以调整，本院予以准许。依照公平及诚实信用原则，综合涉案合同的履行情况、过错责任，酌情调整由被告支付原告违约金2,800元。原告关于律师费的诉请，本院不予支持。原告同意退还被告押金，本院予以准许。被告反诉请求原告支付2万元违约金及29,570元装修损失，由于被告违约致使涉案租赁合同解除，其前述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨宇慧与被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司就上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；二、被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨宇慧2019年8月10日至2020年2月29日的租金或房屋使用费，按每月1,400元计；三、被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨宇慧水、电费共计228.70元；四、被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨宇慧违约金2,800元；五、反诉被告杨宇慧于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司押金1,200元；六、驳回原告杨宇慧的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费540元，减半收取计270元，由原告杨宇慧负担70元，被告上海鹤星房地产经纪有限公司负担200元。反诉案件受理费减半收取计535元，由反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司负担510元，反诉被告杨宇慧负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年四月二十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。