广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终852号 上诉人（原审被告）：广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司，住所地：广西壮族自治区桂林市火车北站南面空闲场地。 负责人：林佳，该分公司经理。 上诉人（原审被告）：广西南宁欧璐琳贸易有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西3栋722号，统一社会信用代码：9145010266701278X1。 法定代表人：林根，该公司董事长。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴传华，广西八桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋小玲，女，1961年6月12日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 被上诉人（原审原告）：唐天新，男，1963年7月16日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐忠军，广西利业律师事务所律师。 原审被告：林佳，男，1986年8月26日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：吴传华，广西八桂律师事务所律师。 原审第三人：中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路6号桂林北站，统一社会信用代码：91450300X19381122G。 负责人：秦杰，该站站长。 原审第三人：中国铁路南宁局集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区佛子岭路21号，统一社会信用代码：914500006193462830。 法定代表人：康维，该公司董事长。 二原审第三人共同委托诉讼代理人：阳昌明，中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站办公室副主任。 二原审第三人共同委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。 上诉人广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司（以下简称欧璐琳桂林分公司）、广西南宁欧璐琳贸易有限公司（以下简称欧璐琳公司）因与被上诉人蒋小玲、唐天新、原审被告林佳、原审第三人中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站（以下简称桂林车站）、中国铁路南宁局集团有限公司（以下简称铁路南宁局公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院(2019)桂0303民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司、原审被告林佳的共同委托代理人吴传华、被上诉人蒋小玲、唐天新的共同委托代理人唐忠军、原审第三人桂林车站、铁路南宁局公司的共同委托代理人阳昌明、罗清良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司上诉请求：请求驳回被上诉人蒋小玲、唐天新的诉讼请求，并由被上诉人承担受理费和评估费。事实和理由：一、被上诉人蒋小玲、唐天新与原审第三人桂林车站于2017年12月19日自愿签订《执行和解协议》，约定由原审第三人补偿200万元给被上诉人后拆除全部建筑物并将场地交给原审第三人，该协议已经履行完毕。协议书约定200万元是“拆除补偿”是对拆除建筑物的全部补偿，而不是被上诉人所说的拆除费用，更不是一审法院判决认定的“部分补偿”。自拆要求自行拆除并清理完毕。被上诉人的场地建筑物损失已得到合理补偿，再起诉要求补偿建筑物拆除的损失，没有事实依据。一审法院认定原审第三人给予的200万元补偿是对被上诉人损失的一部分，是损失的补充，是不符合客观实际的。判决上诉人承担损失的补充责任毫无事实和法律依据。原审第三人桂林车站以相同的条件与上诉人于2019年4月29日签订《和解协议》是最好的证明，补偿了费用，拆除建筑物归还土地。二、一审法院判决对价格评估的认定是错误的：1、正意集团公司和国泰评估公司都是采用重置成本法评估，都是采用评估基准日的生产资料价格来评估，得出差不多的评估值，这种评估方法不能正确反映仓库的建筑成本，明显是不公平合理的。正确的方法应采用仓库建造时期基准价格进行评估。2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定建筑物的使用年限是十年，仓库建筑物应以十年使用期为限，仓库的余值或折价损失应以建筑成本扣除平均使用年限价值，得出的余值才是实际损失。一审法院判决没有扣除已经使用期限的价值，是错误的。重审期间，上诉人申请补充鉴定和重新鉴定均被驳回，是错误的。一审判决认定部分事实不当，作出的判决错误，为此，上诉人特提出上诉，请求二审法院作出正确判决。 被上诉人蒋小玲、唐天新答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审被告林佳陈述称，与上诉人意见一致。 原审第三人桂林车站、铁路南宁局公司陈述称，请求法院公正判决。 被上诉人蒋小玲、唐天新向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司签订的两份场地租赁合同；2、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、林佳对原告因履行合同而产生的损失5180654元承担连带赔偿责任；3、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、林佳赔偿原告的停业损失320万元（停业损失10万元/月，自2015年5月12日计至2018年1月12日共32个月）；4、判令本案的诉讼费、评估费65000元由三被告承担。本案被发回重审后被上诉人蒋小玲、唐天新变更诉讼请求为：1、判令解除二原告与被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司签订的《场地租赁合同》；2、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司赔偿二原告损失4953145元，被告林佳与广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司承担连带赔偿责任；3、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、林佳赔偿原告的停业损失320万元（停业损失10万元/月，自2015年5月12日计至2018年1月12日）；4、判令本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年7月20日，桂林车站与欧璐琳桂林分公司签订《场地租赁合同》，约定桂林车站将位于桂林火车北站南面的空闲场地出租给欧璐琳桂林分公司经营，面积为15000平方米，用途建停车场、物流、临时仓库等。合同同时约定广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得桂林车站的书面同意，按规定办理相关手续。2012年3月15日，欧璐琳桂林分公司在未经桂林车站书面同意的情况下，与原告蒋小玲、唐天新签订《场地租赁合同》，欧璐琳桂林分公司将其承租桂林车站的位于桂林市站南面始发站大型车场内以南面积为8000平方米的空闲场地租给原告蒋小玲、唐天新经营，每季度租金为67200元，用途为建物流、临时仓库等。2014年4月1日，欧璐琳桂林分公司也在未经桂林车站书面同意的情况下与原告蒋小玲另行签订了一份《场地租赁合同》，约定租赁面积为480平方米，每个季度租金为5780元，用途为搭棚经营。两原告在签订上述两份合同后按照约定给付租金，对其承租的场地进行了平整，并在场地上修建了仓库、简易房、消防水池等建筑物、构筑物并用于出租。2014年7月底，桂林车站向欧璐琳桂林分公司书面送达了《关于收回桂林北站15000平方米铁路用地的函》，告知欧璐琳桂林分公司自2014年7月31日起解除与欧璐琳桂林分公司的合同关系，后桂林车站与欧璐琳桂林分公司协商未果，桂林车站诉至柳州运输法院，柳州运输法院判决如下：一、原告南宁铁路局桂林车站与被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司于2010年7月20日签订的《场地租赁合同》于2014年7月31日解除；二、被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司、第三人蒋小玲和唐天新将其占用的位于桂林北站南面场地（总面积共15000㎡）上的搭建物拆除，将场地返还原告南宁铁路局桂林车站；三、被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司向原告支付2015年1-10月的场地占用使用费165000元。欧璐琳公司、欧璐琳桂林分公司、蒋小玲、唐天新不服柳州运输法院判决上诉至南宁铁路运输中级法院，南宁铁路运输中级法院审理后作出（2016）桂71民终111号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决书于2016年12月23日生效。2017年1月14日，桂林车站向柳州运输法院申请执行（2016）桂71民终111号民事判决书。2017年2月15日，柳州运输法院受理桂林车站执行申请。2017年3月15日，柳州运输法院向该院发出（2017）桂7101执7号委托执行函，委托该院代为执行。2017年3月16日，该院受理后移送该院执行局依法执行。2017年12月19日，原告蒋小玲、唐天新与桂林车站签订《执行和解协议》，该协议约定：1、桂林车站给予蒋小玲、唐天新自拆补助款2000000元，其中731418元分两次转入唐天新账户，1268582元分两次转入蒋小玲账户。2、蒋小玲、唐天新于2018年3月26日前将租赁场地的建筑物自拆和清理完毕，将占有的土地返还给桂林车站。3、签订协议后，蒋小玲、唐天新撤回对铁路南宁局、桂林车站的起诉。2017年12月26日，唐天新出具收到补助款331418元的收条一张，蒋小玲出具收到补助款668582元的收条一张。同日，蒋小玲、唐天新撤回对铁路南宁局、桂林车站的起诉。蒋小玲、唐天新将租赁场地的建筑物自拆和清理完毕并把占有的土地返还给桂林车站后，2018年3月20日，唐天新出具收到补助款400000元的收条一张，蒋小玲出具收到补助款600000元的收条一张，上述《执行和解协议》履行完毕。 另查明，2016年4月22日，原告蒋小玲与广西国泰房地产评估有限公司签订《房地产评估委托书》，委托该评估公司对两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估。2016年4月26日，广西国泰房地产评估有限公司作出桂国泰房［2016］30001-1E号房地产评估报告，该评估报告评估原告蒋小玲、唐天新签订的《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的总价值为5082747元。同日，广西国泰房地产评估有限公司作出桂国泰房［2016］30001-2E号房地产评估报告，该评估报告评估原告蒋小玲签订的《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的总价值为298495元。上述两份房地产评估报告均采用成本法进行评估。 在本案原审过程中，原告蒋小玲、唐天新于2018年1月26日向该院提出申请，请求对两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估。该院依法委托正意价格评估集团有限公司进行评估价格。2018年8月24日，正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字【2018】314-218号意见书，该意见书价格评估结论为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定价格为人民币5180654元。本案庭审中，该院向双方当事人释明，国正价桂估字【2018】314-218号意见书是对上述两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估，双方均认两份租赁合同的鉴定标的在该评估报告可以分开，在该评估报告中对本案诉请的8000平方米的建筑物及构筑物的市场价值评估为4953145元。 再查明，欧璐琳桂林分公司为欧璐琳公司的分支机构，不具有法人资格。第三人桂林车站在本案诉讼期间办理了工商变更登记，其名称由南宁铁路局桂林车站变更为中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站，负责人由汤继革变更为秦杰。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案《场地租赁合同》是否有效？二、是否应该支持原告解除合同的诉讼请求？三、本案的损失如何确定？四、赔偿责任应该如何承担？五、林佳是否应承担责任？ 关于争议焦点一，《场地租赁合同》是否有效？ 《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”。第三人桂林车站与被告欧璐琳桂林分公司签订的合同中对承租人是否可转租进行了明确约定，即欧璐琳桂林分公司若转租需要经过桂林车站的书面同意。被告欧璐琳桂林分公司在未经过桂林车站书面同意的情况下，与原告蒋小玲、唐天新签订《场地租赁合同》，且事后桂林车站未进行追认，被告也没有证据证明桂林车站在知道或者应当知道欧璐琳桂林分公司转租后在六个月内未提出异议，桂林车站于2016年1月11日起诉欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司至柳州运输法院，该案经柳州运输法院、南宁铁路运输中级法院审理后，南宁铁路运输中级法院作出（2016）桂71民终111号民事判决书，该判决书于2016年12月23日生效，判决书确认桂林车站与欧璐琳桂林分公司签订的《场地租赁合同》于2014年7月31日解除。故欧璐琳桂林分公司擅自转租且原出租人不予追认的《场地租赁合同》无效。 争议焦点二，是否应该支持原告解除合同的诉讼请求？ 解除合同的前提应为合同有效，因本案《场地租赁合同》无效，故对于原告解除合同的诉讼请求，不予支持。 争议焦点三，本案的损失如何确定？ 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。该院认为，合同有效违约一方赔偿对方的损失才包括合同履行后可以获得的利益。本案因《场地租赁合同》无效，故赔偿范围应为因合同无效而造成的实际损失，不包括因未履行合同而造成的可期待利益的损失。正意价格评估集团有限公司对本案合同所涉标的的评估价格为4953145元，减去原告蒋小玲、唐天新已经得到桂林车站补偿的2000000元，本案原告蒋小玲、唐天新的损失为2953145元。原告提出的要求被告赔偿停业损失320万元，不予支持。三被告对正意价格评估集团有限公司按重置成本评估有异议，但其未在异议期限内向正意价格评估集团有限公司提出，且原审开庭时评估员也到庭作出了说明。原告在原审起诉前委托广西国泰房地产评估有限公司进行评估，采用的方法是成本法，得出的鉴定价格合计为5381242元，超出了正意价格评估集团有限公司的鉴定价格，故对三被告对评估意见的异议不予支持。 争议焦点四，责任应该如何承担？ 《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，原告蒋小玲、唐天新作为市场主体应在经济活动中审慎注意，其明知欧璐琳桂林分公司是承租人，但未核实桂林车站是否同意欧璐琳桂林分公司转租就轻率地与该公司签订租赁合同，应承担相应的缔约过失责任。欧璐琳桂林分公司违背诚信原则，未如实告知原告转租需经桂林车站书面同意且转租未经桂林车站同意应承担主要的缔约过失责任。对原告的实际损失，原告应自行承担30%即2953145元×30%=885943.5元的责任，被告欧璐琳桂林分公司是欧璐琳公司的分支机构，没有法人资格，其民事责任欧璐琳公司应一同承担，欧璐琳桂林分公司及欧璐琳公司应承担原告实际损失70%即2953145元×70%=2067201.5元的责任。 争议焦点五，林佳是否应承担责任？ 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”。林佳作为欧璐琳桂林分公司的负责人，本案中其行为后果应归责于欧璐琳桂林分公司，原告要求林佳承担责任缺乏事实及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司赔偿原告蒋小玲、唐天新人民币2067201.5元；二、驳回原告蒋小玲、唐天新的其他诉讼请求。本案受理费68872元，由原告蒋小玲、唐天新负担20662元，被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司负担48210元；本案评估费65000元（原告蒋小玲、唐天新已预交），由原告蒋小玲、唐天新负担19500元，被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司负担45500元。原告蒋小玲、唐天新已预交案件受理费70920元，由该院退回原告蒋小玲、唐天新2048元。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 对一审查明的事实，除上诉人欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司不认可鉴定机构的意见外，对一审查明的其他事实双方均无异议。双方当事人对一审查明无异议的事实，本院予以确认。对上诉人欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司持有异议的事实，本院将结合争议焦点予以评判。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：1、《执行和解协议》中的200万元是原审第三人桂林车站对被上诉人蒋小玲、唐天新拆除建筑物的全部补偿还是拆除建筑物的费用？2、一审法院采信正意价格评估集团有限公司的鉴定意见认定被上诉人蒋小玲、唐天新的损失是否正确？ 关于《执行和解协议》中的200万元是原审第三人桂林车站对被上诉人蒋小玲、唐天新拆除建筑物的全部补偿还是拆除建筑物的费用的问题。2017年12月19日，被上诉人蒋小玲、唐天新与原审第三人桂林车站达成执行和解协议，双方在协议中约定自拆补助为贰佰万元整，“自拆要求和标准”为：被上诉人蒋小玲、唐天新于2018年3月26日前，将被执行标的物地上的建筑物（构筑物）自拆和清理完毕，并将占有的土地完整返还给原审第三人桂林车站。本院认为，从该和解协议的内容以及实际履行的情况看，200万元自拆补助费应是被上诉人蒋小玲、唐天新对涉案地上建筑物的自行拆除费用和清理费用，故上诉人欧璐琳公司、欧璐琳桂林分公司提出200万元是对被上诉人蒋小玲、唐天新拆除地上建筑物的全部补偿，被上诉人蒋小玲、唐天新无权再起诉要求赔偿的理由不能成立，本院不予以支持。 关于一审法院采信正意价格评估集团有限公司的鉴定意见认定被上诉人蒋小玲、唐天新的损失是否正确的问题。上诉人欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司对鉴定机构采用的重置成本评估法进行评估有异议，提出应采用仓库建造时期的基准价格进行评估。本院认为，本案一审法院委托评估的目的是核定被上诉人蒋小玲、唐天新涉案房产的市场价值，从而确定被上诉人蒋小玲、唐天新的实际损失。重置成本评估法是房地产评估常用的方式之一，是指测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。鉴定机构正意价格评估集团有限公司采用重置成本评估方式对涉案房产进行评估符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，上诉人欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司提出应采用仓库建造时期的基准价格进行评估依据不足，本院不予以支持。采用重置成本评估法计算涉案房产市场价值，是将重置成本减去折旧得出，故上诉人提出一审法院没有扣除仓库使用期限的价值错误的理由不能成立，本院亦不予以支持。 综上所述，上诉人欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23338元（上诉人广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司已预交），由上诉人广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 宿健慧审判员丁勇 审判员 周      霞 二〇二〇年四月十三日 书记员 叶   菁   华