北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初2514号原告：北京远盛置业有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里三羊商业楼601、603室。法定代表人：武文勇，董事长。委托诉讼代理人：陈耆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪慧，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：胡建欣，男，1972年1月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：李兴华，女，1975年5月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。负责人：袁桂军，行长。委托诉讼代理人：王俭，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭月兰，北京市德润律师事务所律师。原告北京远盛置业有限公司（以下简称远盛公司）与被告胡建欣、李兴华，第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远盛公司的委托诉讼代理人陈耆贵、倪慧，被告胡建欣、李兴华，第三人建设银行的委托诉讼代理人彭月兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除远盛公司与胡建欣、李兴华之间的《北京市商品房预售合同》（合同编号：x）；2.判令胡建欣、李兴华配合远盛公司办理注销《北京市商品房预售合同》（合同编号：x）的网签备案手续；3.判令胡建欣、李兴华向远盛公司支付违约金1156909元，且该违约金直接从已付房价款中扣除；4.判令胡建欣、李兴华向远盛公司支付远盛公司代胡建欣、李兴华偿还的贷款本息等款项暂计109138.51元，及以64900.71元为基数，按照日千分之四的标准，自2018年10月27日起计算至实际偿付之日止的违约金；以及以44237.8元为基数，按照日千分之四的标准，自2018年12月29日起计算至实际偿付之日止的违约金；且以上款项直接从已付房价款中扣除；5.判令胡建欣、李兴华向远盛公司支付为追索债权而发生的律师费150000元、担保费17353.64元，且该费用直接从已付房价款中扣除；6.判令胡建欣、李兴华承担本案全部诉讼费及保全费用，且该费用直接从已付房价款中扣除；7.判令胡建欣、李兴华履行完毕第2项义务，且远盛公司从其已付房价款中直接扣除上述第3、4、5、6项的款项后，远盛公司向胡建欣、李兴华退还剩余房价款（如有）。事实和理由：2016年1月27日，远盛公司与二被告签署了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定由二被告购买远盛公司的北京市大兴区x街区x地块x住宅楼x层x单元x号房屋(以下简称x号房)。预售合同附件十一《补充协议》第6.2.8条约定，如因二被告未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除合同的条件，均视为严重违约，远盛公司有权单方解除预售合同，远盛公司选择单方解除合同的，二被告应支付房价款总额百分之二十的违约金，且远盛公司有权自二被告已付的房款中直接扣除代偿款项和违约金。为支付购房款，2016年2月6日，二被告与建设银行及远盛公司签署了《个人住房（商业用房）借款合同，编号x》（以下简称借款合同），向建设银行贷款4040000元，并由远盛公司承担连带保证责任。借款合同第十六条、十七条约定，二被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，属于借款人违约情形，建设银行有权解除与借款人的借贷关系。自2018年8月起，二被告就停止向建设银行偿还贷款。远盛公司认为，其未按约定偿还贷款的行为，已严重违反预售合同及借款合同的约定，远盛公司依法有权解除预售合同，要求被告支付房价款总额百分之二十的违约金，并承担其他违约责任。为此，远盛公司提起本案诉讼，请求法院支持远盛公司的全部诉讼请求。胡建欣、李兴华辩称，对远盛公司的第1、2项诉讼请求，不同意解除合同。合同是格式化合同，是远盛公司提供的，且签订合同的时候远盛公司的工作人员没有解释清楚，没有明示；对第3项诉讼请求，不同意支付；对第4项诉讼请求，认可远盛公司代我方向银行还的款项109138.51元，不认可违约金，该违约金没有法律依据；对第5项诉讼请求，不同意支付；对第6项诉讼请求，不同意承担。建设银行对远盛公司的诉讼请求未发表答辩意见。建设银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除建设银行与胡建欣、李兴华及远盛公司签订的编号为x号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求判令远盛公司、胡建欣、李兴华立即清偿截至2019年7月15日拖欠的本金60423.58元，拖欠利息99127.52元，罚息3100.38元；3.请求判令远盛公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；4.判令远盛公司支付建设银行贷款本金3704603.83元，及自2019年7月16日起至该笔贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照借款合同约定标准计算）；5.判令本案的诉讼费用由远盛公司、胡建欣及李兴华承担。远盛公司对建设银行的诉讼请求辩称，对第1、2项诉讼请求不发表意见，与远盛公司无关；对第3、4项诉讼请求，远盛公司同意直接从胡建欣、李兴华的已付房款中扣除，远盛公司不需要再承担连带责任；对第5项诉讼请求，应该由胡建欣、李兴华承担。胡建欣、李兴华对建设银行的诉讼请求辩称，不同意第1项诉讼请求；对第2项诉讼请求中的本金认可，利息和罚息只同意支付法律法规允许范围内的；对3、4项诉讼请求不发表意见；对第5项诉讼请求，只同意承担合理范围内的。远盛公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1.预售合同；2.借款合同；3.建设银行个人贷款履行保证责任通知书；4.建设银行个人贷款对账单；5.委托代理协议；6.律师费发票；7.关于远盛公司履行保证责任事宜的通知；8.个人贷款还款凭证；9.建设银行汇款明细；10.2018年12月11日关于远盛公司履行保证责任事宜的通知；11.李兴华贷款账户基本信息及个人贷款还款凭证；12.招商银行付款回单2张；13.公证书及录音光盘、录音文字版；14.委托代理协议之补充协议、律师费发票、付款回单；15.保函、保险单、保险费发票、付款回单；16.农业银行业务凭证；17.民事裁定书。胡建欣、李兴华未提交证据。建设银行围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.借款合同；2.中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书和支付凭证；3.贷款账户基本信息、资金交易明细、欠款明细。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月27日，远盛公司与胡建欣、李兴华（以下统称二被告）签订预售合同，约定二被告购买x号房，总价款5784545元。合同附件五关于付款方式及期限约定，签订预售合同当日，二被告支付房款1744545元，其中含定金500000元，剩余4040000元贷款。6.2.3约定，出卖人免除担保责任前，买受人未按期向银行偿还贷款的，出卖人有权要求买受人提供等值担保，买受人未提供担保的，出卖人有权与买受人解除预售合同。依据上条，出卖人与买受人解除预售合同的，有权要求买受人承担合同总价款20%的违约金。6.2.7约定，若买受人未按时归还贷款，致使出卖人承担代付贷款本息及罚息等保证责任时，买受人应于出卖人代偿日之次日一次性将全部代偿款项支付于出卖人，每逾期一日，应加付代偿款项千分之四的违约金，直至全部偿还之日止。6.2.8约定如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除预售合同，出卖人选择单方解除合同的，买受人应向出卖人支付房价款总额百分之二十的违约金，且出卖人有权自买受人已付的购房款中直接扣除代偿款项和违约金，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任或银行是否选择与买受人解除借款合同。合同解除后，因购买该房屋而与第三方发生的各项费用（包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用）由买受人自行承担。6.4约定，出卖人因向买受人追偿贷款款项及违约金等债权而发生的费用，如律师费、诉讼费等，买受人应予赔偿。17.1.2约定，出卖人有权在应退还给买受人的房屋价款时，从中直接扣除买受人需支付的违约金；出卖人因解除及收回房屋、追偿买受人逾期履行付款而实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。17.4约定，无论何种原因导致的合同解除情形发生，买受人本人须于合同解除通知到达之日起7日内配合出卖人一同到政府主管部门办理预售合同注销手续，每逾期一日，应当向出卖人支付房价款总额千分之一的违约金。17.6约定，无论何种原因导致合同解除，出卖人向买受人返还剩余房价款及支付违约金/利息（如有）的时间均为办理完毕预售合同注销登记之日起30日内，同时可以从应返还的款项中直接扣除买受人应当承担的违约金、赔偿金及相关费用（如有）。2016年2月5日，二被告（借款人、抵押人）与建设银行（借款人）、远盛公司（保证人）签订借款合同，约定建设银行向二被告借款4040000元，借款期限自2016年2月5日至2041年2月5日，借款的担保方式为抵押和阶段性保证，即以借款合同项下贷款资金所购房屋作为抵押，在借款人取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前，由远盛公司承担连带责任保证。还款方式为等额本息。还款频率为每月。合同第十六条约定了借款人不按本合同按时足额偿还借款本息或其他应付款项是借款人的违约情形之一。合同第十七条约定，在借款人出现任一违约情形的，贷款人享有以下权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同第三十一条约定贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调13%。该利率自起息日起至贷款本息全部偿还之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该条同时约定借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。合同第三十四条约定，还款日为借款发放后每月1日。合同第四十一条约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。合同第四十三条约定，借款计息时，每月的计息天数按30天计算。合同第四十五条约定贷款人与借款人借贷关系解除的，贷款人有权要求保证人（售房人）将应归还借款人的售房款直接用于归还银行贷款，并按照贷款人通知的时间和金额将应归还借款人的售房款直接用于归还银行贷款，并按照贷款人通知的时间和金额将相应款项划入贷款人指定账户，用于归还借款人所欠贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。借款人对此应予以配合。保证人（售房人）应凭贷款人出具的贷款结清证明，为借款人办理退房手续。借款合同签订后，建设银行将全部购房贷款打入了远盛置业公司的账户。二被告自2016年3月1日开始向建设银行偿还借款，至2018年6月1日开始逾期还款。2018年10月12日，建设银行向远盛公司出具履行保证责任通知书，要求远盛公司在10日内替借款人代为清偿欠款。截至2018年10月11日，二被告共拖欠贷款本息64900.71元，2018年10月26日，远盛公司向建设银行偿还了该笔欠款，其中本金为25260.38元，利息为39298.35元，利息罚息为206.2元，本金罚息为135.78元。2018年12月11日，建设银行再次向远盛公司催促代偿款项，截至当天，二被告拖欠贷款本息44237.8元。2018年12月28日，远盛公司偿还了该笔欠款，其中本金为16990.17元，利息为26841.11元，利息罚息为249.16元，本金罚息为157.36元。经查，涉案房屋未交付，且未办理产权证。关于未交付的原因，远盛公司陈述系因在二被告与案外人北京x房地产经纪有限公司（以下简称x公司）签订的借款协议（由x公司出借给二被告部分首付款860000元）中约定：在二被告向x公司归还全部借款本金并支付手续费、利息、违约金之前，x公司可以要求出售方（即远盛公司）暂不办理房屋交付、票据给付、权属转移等手续，且二被告不可撤销的授权x公司向远盛公司提出上述不办理的要求。而二被告未向x公司支付贷款本金及全部费用，故远盛公司未将房屋交付给二被告。经查，另案中，二被告的债权人胡x、张x依据生效的调解书向北京市石景山区人民法院申请强制执行，石景山区法院于2018年2月1日将x号房进行了预查封。后远盛公司提出异议，石景山法院裁定中止对x号房的执行。庭审中，远盛公司申请保全，本院出具裁定书，对x号房进行了查封。本院认为，本案的争议焦点是涉案的预售合同及借款合同是否应当解除，对于预售合同，本院认为不应当解除，具体理由将从以下五个方面进行分析。第一，合同有效成立后，有时会因主观或客观情况的变化，而使合同履行成为不必要或者不可能，使当事人一方或者双方的合同目的无法实现，故法律上创设了合同解除制度。合同法第九十三条第二款赋予了合同当事人约定解除权，合同法第九十四条规定了法定解除权的行使条件。解除权的行使一般以存在违约行为为前提，但并非所有的违约行为均发生解除权，原则上要考虑违约的严重程度，这是合同严守原则的当然要求。因此，无论是约定解除还是法定解除，其中违约情形均应是对合同主要义务的违反，并且该违反应达到致使合同目的落空的效果。当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，另一方才享有解除权。具体到涉案预售合同中的约定解除条件，即“买受人未按时归还贷款达到了银行单方解除借款合同的条件”，不得不说，此时的违约行为已经达到了严重违约的程度，但仅仅据此尚不足以使得出卖人获得解除权。理由在于，该违约行为虽然被约定在预售合同之中，但此严重违约行为并非对是本合同义务的违反。二被告作为买受人，其在预售合同中所负的主要合同义务是按时交纳购房款，显然该项义务其已经履行完毕，客观上并不存在被违反的可能。既然未违反本合同的法定义务及约定义务，违约一说也就无法成立。假设此处非要将二被告对于银行的按时还款义务视为预售合同中的“主要义务”，进而认可预售合同中约定的违约内容，即买受人对银行逾期还款的违约行为视为买受人对远盛公司的严重违约，以此姑且暂满足逾期还款的违约行为系对本合同义务违反的前提条件，那么据此推演下去，其结论同样是远盛公司不能据此享有解除权。理由在于，如上文所述，无论是法定解除还是约定解除，不管其是因客观履行不能，抑或存在违约行为也罢，归根结底，其行为都应产生同一个法律效果，即导致所订立的合同目的落空，如此才可解除合同。如果允许对任何义务的违反（一般的从义务、附随义务等）都作为解除合同的理由，则合同严守原则会不复存在，这将会严重影响社会经济流转秩序。在这一前提下，本院按着前文的假设情形进一步进行分析，检验一下此种“逾期偿还银行贷款的违约行为系对预售合同主要义务违反行为”，是否足以使得开发商在预售合同中的目的落空。作为出卖人的开发商，其于预售合同中的根本目的就是获得交易标的物的对价，即全额从买受人处获得价款（房款）。那么本案中前述假设的二被告“针对预售合同的违约行为”，其后果显然并未导致远盛公司无法实现其预售合同中出卖人获得对价的合同目的。既然买卖合同的目的已经实现，那么该违约行为也不能使得远盛公司取得预售合同解除权，进而以二被告的严重违约行为导致合同目的落空为由解除合同。如果说违约行为已经是对合同义务的严重违反，却又不能产生让合同目的落空的效果，则此时的合理解释只能是该项被违反的义务并非本合同的法定或者约定义务。这也就是说前述的假设（逾期还款系对预售合同义务的严重违反）是不成立的，继而前文关于远盛公司无法取得解除权的第一个理由也是成立的。第二，二被告作为涉案预售合同中的买受人，已经履行完毕该合同中的全部义务，即按照约定支付房款。虽然其交付房款的方式是通过银行贷款的方式，但取得房款的来源并不影响其已经履行完毕付款义务的客观事实。预售合同中远盛公司所负义务是将房屋交付并登记于二被告名下。对于x号房屋，虽然该房屋尚未登记于二被告名下，表面上来看预售合同尚未履行完毕，但房屋产权证的办理属于出卖人远盛公司所负的合同义务。在买卖合同的法律关系中，二被告履行完毕了预售合同中的全部约定义务，其已无约可违，故此种情形下，也不存在被解除的问题。第三，如果允许解除合同，将不利于交易秩序的稳定。前文已经论述二被告并未违反房屋买卖合同中作为买受人的基本义务，远盛公司起诉状中所主张的违约行为，其实质上违反的并非预售合同中的付款义务，而是二被告与建设银行之间签订的借款合同中的约定的按时还款义务。尽管该义务同时被约定于涉案的预售合同中，但从法理上来讲，将一个合同中的违约条款约定为另一个合同的解除条件，不符合交易秩序稳定性的要求。尤其是在一方当事人在本合同中的全部义务已经履行完毕的情况下，如果仅仅以意思自治为理由，而将其他正在履行中的合同可能发生的违约情形，作为解除条款适用于前一合同，将会导致已经履行完毕的合同的权利义务长期处于不确定的状态中。第四，如果允许解除合同，在对内关系上会造成合同当事人之间的权利义务严重失衡。通常情况下，常见的约定于开发商所起草的预售合同中的解除条款，其一般适用前提是买房人逾期还款，开发商作为保证人代为还款，此后买受人未按约定时间向开发商偿还，则开发商享有解除合同的权利。即使在此种情况下，也有可能发生当事人双方权利义务失衡的问题。因为开发商作为保证人，在向银行承担保证责任后，本已依法享有了追偿权，其完全可以通过行使追偿权来保障合法权益。如果同时再允许其享有约定解除权，则极有可能出现如下情形，即如果房价低于买卖合同中的价款，则开发商就选择追偿权，不行使解除权。一旦房屋上涨，开发商就会选择解除合同，就会造成权利的严重失衡。如果房价下跌，开发商则会选择不解除合同，而是通过行使追偿权来实现其代付款项的追偿，此时将房屋作为执行标的物，而非收回的对象。具体到本案诉争的解除条款，根据预售合同附件十一的约定内容，只要买受人的逾期还款行为达到银行解除借款合同的条件，则无论银行是否解除借款合同，无论开发商是否承担了连带保证责任，开发商均享有对预售合同的单方解除权，而且买受人还要支付20%的违约金。也就是说，此处买受人的一个违约行为，同时成为了两个法律关系完全不同合同的解除条件，发生了同时解除两份合同的法律效果。根据该条约定，开发商如解除预售合同，既可以获得20%的违约金，还可同时从需要退还的房款中扣除代付款项且二被告还应每日加付代偿款项千分之四的违约金。此种情形下，开发商必定会选择解除预售合同，这也是毫无悬念的。此种关于解除权的格式条款的约定，其适用后果已远远超出了作为保证人的追偿权所能涵盖的范围，使得合同双方的权利义务更加严重失衡。第五，如果允许解除合同，在对外关系上，会在债权人之间造成不公平。案外人胡x、张x已经依据其它生效文书，将涉案房屋进行了查封，在同时涉及多个债权人利益的前提下，包括作为担保人的远盛公司，原本都可期待涉案房屋作为被执行财产以保障自身利益实现，如果此时仅以尊重当事人意思自治为由，允许远盛公司依约定享有合同解除权，进而将涉案的预售合同解除，收回房屋，则其后果必然会损害同为债权人的其他申请执行人的利益，造成不公平。毕竟，民法上除了意思自治原则以外，还有公平原则、诚实信用原则和公序良俗原则等，意思自治原则并非是不可动摇需首位适用的帝王条款。综上所述，远盛公司要求解除预售合同，注销网签，并要求二被告支付违约金、律师费、担保费的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。远盛公司作为保证人，在履行了保证责任后，有权向二被告追偿，远盛公司的诉讼请求不超出本院核算，本院不持异议，二被告应向远盛公司支付109138.51元。关于借款合同，本院认为，根据合同约定，二被告违反合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建设银行有权解除合同。现合同约定的解除情形已经满足，故建设银行有权解除借款合同，并按照合同约定，建设银行有权要求远盛公司作为保证人履行保证责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照借款合同约定，此时借款已全部到期，对于建设银行主张的截至2019年7月15日的借款本金、利息及罚息，建设银行请求二被告承担并要求远盛公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，远盛公司作为保证人，对债务承担连带清偿责任，故对建设银行请求远盛公司清偿剩余未偿还本金、利息、罚息，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、胡建欣、李兴华于本判决生效之日起十日内向北京远盛置业有限公司支付109138.51元；二、解除中国建设银行股份有限公司北京市分行与胡建欣、李兴华、北京远盛置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号x）；三、胡建欣、李兴华于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司北京市分行截至2019年7月15日的欠款本金6042.38元，利息99127.52元，罚息3100.38元；四、北京远盛置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、北京远盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司北京市分行贷款本金3704603.83元及自2019年7月16日起计算至实际给付之日止的利息、罚息（按照编号为x的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的计算标准计算）；五、驳回北京远盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91412元，由北京远盛置业有限公司负担52292元（已交纳），由胡建欣、李兴华负担39120元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由胡建欣、李兴华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  毛希彤人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  马润银二〇二〇年四月一日法官 助理  桂 洋法官 助理  易晶晶书 记 员  石英慧书 记 员  付云梅