安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初10282号原告：陈颖，女，1983年3月2日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：李伟，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李魁，安徽文瑞律师事务所律师。被告：李美玲，女，1975年6月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：张翠丽，安徽姜尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亦哲，安徽姜尚律师事务所实习律师。被告：安徽晶宫不动产经纪有限公司，住所地太和县长征路晶宫和街C区114室（申报承若）。统一社会信用代码91341222MA2RC2WA1J（1-1）。法定代表人：关艳，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚尧，该公司员工。委托诉讼代理人：林奇伟，该公司员工。原告陈颖与被告李美玲、被告安徽晶宫不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈颖及其委托诉讼代理人李伟、被告李美玲及其委托诉讼代理人张翠丽、被告安徽晶宫不动产经纪有限公司（以下简称晶宫经纪公司）的委托诉讼代理人姚尧、林奇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈颖向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告李美玲2019年3月9日签订的《物业买卖合同》；2、判决被告李美玲和晶宫经纪公司向原告陈颖退还收取中介服务费合计50000元；3、判决被告李美玲和晶宫经纪公司向原告陈颖支付违约金70000元；4、本案诉讼费、保全费、律师费等由两被告承担。事实与理由：被告晶宫经纪公司在临泉县城中南路御水华府东门北第一间设立安徽晶宫不动产经纪有限公司御水华府店。2019年3月9日，原告陈颖与被告李美玲经被告晶宫经纪公司居间介绍，签订了《物业买卖合同》。合同约定，被告李美玲将位于临泉县晶宫天悦37号地11栋105室住房一套出售给原告，面积111.33平方米，总价格650000元，定金10000元，中介服务费50000元，违约金按照总购房款的10%的比例承担。合同签订当日，原告按约定支付定金10000元、340000元购房款、50000元中介服务费，合计400000元，准备履行合同接收房屋，然而被告李美玲收到购房款后，2019年10月22日被告晶宫经纪公司告诉原告：“李美玲已经通过中介解除与原告陈颖之间2019年3月9日签订的《物业买卖合同》。原告陈颖及被告晶宫经纪公司多次与被告李美玲沟通均无果，被告李美玲坚持解除《物业买卖合同》，不再继续履行。原告认为，2019年3月9日签订的《物业买卖合同》合法有效，应当得到切实履行，然而被告李美玲无视国法和契约，执意违反，坚决表示不再继续履行，已构成根本违约，给原告造成重大经济损失，依法应当向原告承担违约责任；被告晶宫经纪公司作为中介未能确保《物业买卖合同》切实履行，应当与被告李美玲一道对原告的损失负责共同退还和赔偿损失，并承担连带责任。为保护原告的合法权益，诉至法院，请依法支持原告诉求。被告李美玲辩称：1、原告与被告2019年3月9日签订的物业买卖合同已于2019年10月22日解除，不存在原告再次要求解除合同的事实。合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的。本案中，其取得的是涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》备案合同，双方在物业买卖合同中列明的过户手续，实际上指的是备案合同的更名过户手续，而不是其还未取得的房屋的房产过户登记手续。因此，备案合同不能通过更名来进行交易。（二）如果购房者已经网签，则购房者和开发商协商，如果开发商同意的话，先要撤销合同，并且原合同撤销之后，再和买方签订合同重新备案。因此，其与原告双方签订买卖合同的目标所指是备案合同，而非房屋。在合同目的不能实现的情况下，其依约提前解除合同，并主动返还购房款，合情合法。2、因合同目的不能实现，涉案合同即使不解除也已经自行作废，其已按照合同条款返还原告购房款，双方互不承担责任，符合合同约定，并无违约行为，不应支付违约金。综上，依据《合同法》125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易时间以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中双方约定的“备案合同过户”被原告曲解成“房屋过户”是错误的。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告晶宫经纪公司辩称：1.原告认为答辩人作为中介未能确保《物业买卖合同》切实履行，应与被告李美玲一道对原告的损失负责共同退还和赔偿损失，并承担连带责任，无事实和法律依据，应依法驳回。本被告接受原告的委托后，即履行居间服务，经其多方积极协调，原告与李美玲于2019年3月9日签订了《物业买卖合同》，原告并按照合同约定向李美玲支付了购房首付款，合同已经履行，其居间服务已经完成，依据委托书、物业买卖合同以及约定收取相应的50000元居间服务费用。为化解矛盾，答辩人已如数全额退还了按约定及法律规定不应退还的中介费。2.原告要求本被告支付违约金70000元无事实和法律依据。2019年10月22日，其公司收到李美玲的通知，要求单方面解除与原告的《物业买卖合同》，其公司将上述解除事宜及时转给了原告。已尽到居间方应尽的合理告知义务，其公司无任何过错，原告要求其公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据。综上，原告要求其公司承担违约金，无事实和法律依据，依法驳回原告的事实请求。原告陈颖围绕其诉讼请求、被告李美玲、晶宫经纪公司围绕其抗辩主张分别向本院提举了相关证据，根据当事人的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实如下：被告晶宫经纪公司在临泉县城中南路御水华府东门北边设立安徽晶宫不动产经纪有限公司御水华府店。2017年11月24日，被告李美玲购买临泉通海置业有限公司的房屋一套并签订购房合同。合同约定2017年11月24日前支付该商品房全部价款，2019年10月31前交付房屋等。2018年5月18日，该房屋在临泉县房地产管理局备案。被告李美玲因需要用钱，向晶宫业主群内发送信息，将该套已经备案还未竣工、交付使用的房屋出售。原告陈颖经被告晶宫经纪公司人员介绍看了该房屋后，确定购买该房屋并签订了求购物业委托书、看房确定书。2019年3月7日，原告向被告李美玲支付购房定金10000元，同年3月9日，原告陈颖与被告李美玲、晶宫经纪公司三方签订了《物业买卖合同》。合同第一至三条约定，被告李美玲将位于临泉县晶宫天悦37号地11栋105室住房一套出售给原告陈颖，面积111.33平方米，总价格650000元，该物业（房屋）本次转让所发生的及其其他过户费由买方承担，第八条、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付咨询及买卖代理费人民币50000元……；备注：1.签订本合同当天买方支付给卖方340000元，连同定金10000元共计支付给卖方350000元。2.买卖双方全力配合晶宫不动产办理房屋过户手续，违约方支付总款10%的违约金。3.卖方到房产局签字当日买方支付尾款300000元给卖方，此套住房房款全部付清。4.如遇特殊原因不能办理过户，卖方全额无息退还所收定金及全部房款，互不追究责任，合同自行作废。卖方李美玲，买方陈颖，经纪方晶宫经纪公司分别签名并按指印、盖章。合同签订的当日，原告按约定支付购房款340000元、中介服务费50000元。后被告李美玲与被告晶宫经纪公司到临泉县房产局办理预售房屋变更户主手续，该局未给办理。2019年10月22日，被告李美玲通知被告晶宫经纪公司解除买卖协议。2019年11月4日，原告收到被告晶宫经纪公司书面情况说明：“卖方李美玲于2019年10月22日通知我中介方解除买卖协议，我中介方现将此情况转述给买方陈颖”。2019年11月11日，被告李美玲通过银行将原告的购房款350000元（含定金10000元）退还给原告。后原告向法院起诉，请求支持其诉求。诉讼中，被告晶宫经纪公司将中介服务费50000元退还给原告，原告当庭撤回该项诉讼请求。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《物业买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告按照合同约定支付了定金、中介服务费和部分购房款，但原告与两被告明知已购买未竣工的预售房屋禁止再出售而签订《物业买卖合同》，违反了行政管理性规定，均违约并承担相应的违约责任。原被告提举的证据《物业买卖合同》、《户口本》、《上海市房地产权证》（复印件）、录音资料等证据能够相互印证，均能证明被告李美玲与被告晶宫经纪公司到房产局办理预售房屋更名过户而房产局不给办理的事实。原告陈颖与被告李美玲因生活需要而对房屋进行买卖，但被告晶宫经纪公司系专业性的房屋买卖中介公司，其明知被告已购买未竣工的预售房屋禁止转让、不能办理预售房屋过户手续而居间介绍，未尽到告知义务，同时因该行为致使合同不能履行完毕，其过错明显，违约责任相对原告陈颖、被告李美玲更大，故原告陈颖与被告李美玲各承担25%的违约责任，被告晶宫经纪公司承担50%的违约责任。两被告均提出不承担违约责任的辩解，本院不予采纳。原告要求两被告按照总房款70万元（已付购房款35万元+未付购房款30万元+中介服务费5万元）的10%承担违约金的诉求，本院认为，原告提出的总房款70万元，但70万元中的5万元和30万元是中介服务费和未支付的购房款，不应作为总房款，应以原告实际支付的购房款350000元的10%计算违约金，即违约金350000元×10%=35000元。被告李美玲承担违约金35000元×25%=8750元，被告晶宫经纪公司承担违约金35000元×50%=17500元，余下的违约金35000元×25%=8750元，由原告自己承担。原告要求解除房屋买卖合同的诉求，本院认为，被告李美玲于2019年10月22日向被告晶宫经纪公司提出解除房屋买卖合同，被告晶宫经纪公司于2019年11月4日书面通知原告解除该合同，原告于同日收到该解除合同手续后未提出异议，原、被告三方均同意解除房屋买卖合同的意思表示一致，故该房屋买卖合同已解除。原告要求被告承担律师费的诉讼请求，无合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告李美玲于本判决生效之日起十日内支付给原告陈颖违约金人民币8750元；被告安徽晶宫不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈颖违约金人民币17500元；二、驳回原告陈颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，由原告陈颖负担1055元，被告李美玲负担98元，被告安徽晶宫不动产经纪有限公司负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  杨玉岭二〇二〇年四月十日书记员  汤小宇附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。