文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初15525号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#，统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托书诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。委托书诉讼代理人：郑宇雁，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆创造杰餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号L5层L512/L513号，统一社会信用代码91500103MA5YP03F57。法定代表人：郑文杰。被告：广州新杰作餐饮管理有限公司，住所地广州市天河区黄村街黄村北路26号二楼E区（部位：2126），统一社会信用代码91440101MA59EC5L7M。法定代表人：郑文杰。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）与被告重庆创造杰餐饮管理有限公司（以下简称重庆创造杰公司）、广州新杰作餐饮管理有限公司（以下简称广州新杰作公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人卢昱芸，被告重庆创造杰公司和广州新杰作公司的法定代表人郑文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与二被告间签订的房屋租赁合同关系于2019年8月5日解除;2.请求判令二被告向原告支付截止2019年8月5日所欠基本租金147765.81元、管理费168270.97元、推广宣传费28258.06元，截止至2019年1月的电费11971.1元、水费805元、服务费2874.94元，共计359945.88元;3.请求判令二被告向原告支付逾期付款滞纳金74790.67元(暂计算至2019年8月4日，此后以欠款金额359945.88元为基数按照每日0.1%为标准计算至付清时止);4.请求判令二被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金(计算方式为自被告停业（2019年1月11日）起至合同解除之日，每日违约金以日基本租金的三倍计算);5.请求判令二被告赔偿原告提前解约违约金83160元，并补交装修期租金62500元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣;6.请求判令二被告赔偿原告恢复原状的费用50400元;7.请求判令二被告支付原告为维权所发生的律师费15000元;8.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年签订《协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称:租赁合同)，约定:1、原告将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L512/513号房屋及其设施设备出租给被告经营，经营的品牌为S01220饿爱里西式泰国料理餐饮;2、租赁房屋面积约为252㎡，合同期限自交付之日起5年;3、租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金。基本租金:于交付起算第一年、第二年内基本租金为12600元/月，于交付起算第年内基本租金为13860元/月，交付起算第四年内基本租金为15120元/月，于交付起算第五年内基本租金为16380元/月;提成租金:于交付日起算的第一年第二年内月租金为该房屋当月总营业额之7%，第三、四年内月租金为该房屋当月总营业额之8%，第五年内月租金为该房屋当月总营业额之9%;合同期内管理费为15120元/月，推广宣传费为每月2000元;被告应于每个月15日之前缴纳下月租金、管理费、推广宣传费;4、逾期支付费用的，按欠款金额的0.1%支付滞纳金;5、因被告违约导致合同解除的，被告除应补交装修期租金外，还应向原告支付届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金;6、被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付合同期最后一年基本租金三倍的违约2018年5月22日原告与二被告共同签署《合同权利义务转让三方协议》(以下简称:转让协议)，该协议约定:1、由重庆创造杰公司受让广州新杰作公司关于租赁合同及相关的附件、补充协议、变更协议等项下全部权利义务，并同意就广州新杰作公司的全部欠费承担连带清偿责任;2、自租赁合同权利义务转移至重庆创造杰公司后，广州新杰作公司对被告因履行租赁合同产生的任何责任承担连带清偿责任。上述合同及协议签订后，原告于2018年1月5日按约将租赁房屋交付被告，但被告自2018年6月起开始拖欠租金、管理费等合同费用，并擅自于2019年1月11日停止营业。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水电费用以及擅自停业等的行为已经构成严重违约，原告有权解除合同，并于2019年8月5日将涉案租赁商铺交付第三人，且二被告应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定以及租赁合同中约定的权利义务，依法向法院起诉，望判如所请。重庆创造杰公司辩称，重庆创造杰餐饮管理有限公司在2019年5月已经清算债务和注销营业执照。在本公司注销前已经登报宣布债务追讨的债权人是否需要申诉，本公司经过45天以后没有债权人追索才继续申请注销的工商登记。与甲方签订房屋租赁合同以后，购物中心经营不善，在条件不配合的情况下不能继续经营，与甲方沟通多次，没有达成共识。在没有能力继续经营的情况下，及财政状况出现变化，只有撤出。广州新杰作公司辩称，广州新杰作餐饮管理有限公司保留《合同权利义务转让三方协议书》的责任是否需要承担。分公司承担重庆创造杰餐饮管理有限公司的违约责任。本公司提出《合同权利义务转让三方协议书》之前是经过甲方的代表表述，才订立合同，表述的内容是广州新杰作餐饮管理有限公司作为租赁前的责任方，入驻以后丙方公司工商登记完成。所有责任即由丙方承担。广州新杰作餐饮管理有限公司不作重庆创造杰餐饮管理有限公司的担保。经过2018年5月31日签署的《合同权利义务转让三方协议书》以后，本公司表达不代表承担丙方公司的责任，而且三方协议里面准确表达的全部权利义务转让给丙方，且甲方明确同意乙方转让，这一点，本公司保留一切的诉讼权利。经审理查明，2017年9月23日，瑞孚和公司（甲方）与广州新杰作公司（乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》，合同主要内容：瑞孚和公司将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L5层L512/L513号房屋出租给广州新杰作公司，经营的品牌为SO1220饿爱里品牌西式泰国料理餐饮。房屋租赁面积约为252平方米，合同期限自交付之日起五年，装修期自交付日起150天，交付日暂定2017年11月24日，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方管理部办理房屋交接手续。租金起计日自交付日起计租。租金包括装修期租金和经营期租金两个部分，装修期租金采用固定租金方式，经营期租金采用基本租金与提成租金，两者之中较高者为当月适用租金的方式。装修期月租金为100元/30天。经营期基本租金于交付日起算的第一年内（装修期除外），按租赁面积计算月租金为12600元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为12600元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为13860元；于交付日起算的第四年内，按租赁面积计算月租金为15120元；于交付日起算的第五年内，按租赁面积计算月租金为16380元。经营期提成租金于交付日起算的第一年内（装修期除外），月租金为该房屋当月总营业额之7%；于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之7%；于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；于交付日起算的第四年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；于交付日起算的第五年内，月租金为该房屋当月总营业额之9%。管理费于交付日起算（装修期管理费按附表三的标准执行），按租赁面积计算月管理费为15120元，即60元/㎡/月。公用事业费用：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。推广宣传费：自开业日起计收，每月2000元。销售服务费每月8000元。（如有）超时空调费：0.2元/小时/平方米，最低收费标准100元/小时/单元。履约保证金63000元。商品质量保证金20000元包含在履约保证金内。公用事业费用押金2000元包含在履约保证金内。若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期租金优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期租金优惠，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。装修期所有租金标准按交付之日起第一年的经营期基本租金或提成租金标准计算。乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日前至少2日前停止营业及开始恢复原状工程。乙方在恢复原状的工程施工中应在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担，如乙方不履行前述义务的，甲方可代为履行，但相关费用由乙方承担。若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。甲方有权根据本合同第二十五条的规定收回该房屋，并自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。若乙方未按前述约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨。因乙方未恢复商铺原状，需要由甲方自行恢复的，或者乙方擅自撤铺的，乙方同意按照每平方米200元赔偿甲方恢复原状的费用。除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，乙方须于每个日历月的第十五（15）日前向甲方预先缴付下月的基本租金和管理费。若某个日历月的提成租金高于该日历月的基本租金，则乙方应于该日历月后的第二个日历月的第十五（15）日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。乙方应按照本合同规定交纳租金、管理费及其它费用并遵守及履行所有本合同项下乙方须遵守及履行的规定。在此前提下，乙方有权使用该房屋，而不受到甲方或其代表的不合法的干扰。下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨）；（3）乙方擅自提前解除本合同的；…出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：…（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；…（h）涉及需做出某项行为（如修复、将该房屋恢复至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；…（n）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期租金优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期租金优惠，乙方按交付之日起第一年经营期的基本租金或提成租金与装修期的租金差额向甲方补交装修期的租金。除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可以从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。合同还约定了双方的其他权利和义务。2018年1月5日，瑞孚和公司与广州新杰作公司办理了房屋交付验收手续，后广州新杰作公司装修商铺后开始营业，向瑞孚和公司交纳履约保证金63000元。2018年5月22日，瑞孚和公司（甲方）与广州新杰作公司（乙方）、重庆创造杰公司（丙方）三方共同签署《合同权利义务转让三方协议》，该协议约定：甲方同意乙方将《协信星光广场房屋租赁合同》及其相关的附件、补充协议、变更协议等（以下统称租赁合同）项下全部权利义务概况转让给丙方，丙方同意受让并承诺其有受让和履行租赁合同项下权利义务的资质和能力。自本协议签署生效后，租赁合同项下的权利义务即转移至丙方，丙方悉依照租赁合同约定履行义务、享受权利，丙方知晓并同意对乙方所欠全部费用承担连带责任。乙方应督促丙方及时签署本协议，受让租赁合同权利义务全部转移至丙方后，乙方即不再履行租赁合同项下的任何权利义务，但自租赁合同权利义务转移至丙方后，乙方应对丙方因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任。三方确认并同意，乙方将权利义务转让至丙方后，乙方已向甲方支付的定金或履约保证金直接转至丙方项下，甲方无需退还乙方任何定金/履约保证金；该部分定金/履约保证金由乙丙双方自行结算处理。丙方确认，已知悉且理解租赁合同及相关文件中的所有内容、条款，并同意受让后严格遵守、执行租赁合同项下所有权利义务。庭审中，原、被告双方确认重庆创造杰公司于2019年1月11日从案涉商铺撤场，且未与瑞孚和公司办理交接手续。截止2019年8月5日，重庆创造杰公司欠付基本租金147765.81元、管理费168270.97元、推广宣传费28258.06元，截止至2019年1月的电费11971.1元、水费805元、服务费2874.94元，共计359945.88元。2019年2月21日、2019年3月1日，原告分别向被告邮寄了《催款函》、《违约告知函》，催收相关费用，但邮件均被退回。2019年2月28日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费15000元。另查明，重庆创造杰公司为广州新杰作公司设立的有限责任公司，于2019年6月6日被注销登记。2019年7月31日，瑞孚和公司与黄胜跃签订了《协信星光广场房屋租赁合同》，瑞孚和公司将案涉商铺出租给黄胜跃，并于2019年8月5日交付案涉商铺。上述事实，有《协信星光广场房屋租赁合同》、《合同权利义务转让三方协议》房屋交付验收表、水费登记表、电费登记表、《催款函》、《违约告知函》、《民事委托合同》、发票等及当事人的陈述，载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原被告签订的《协信星光广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额向瑞孚和公司支付房屋租金、管理费、电费等合同项下的费用。合同履行过程中，被告未按时足额向原告支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。关于承担责任的主体的问题，由于重庆创造杰公司已于2019年6月6日被注销登记，丧失了民事主体资格，故依法应当驳回对其的起诉。依据2018年5月22日瑞孚和公司与广州新杰作公司、重庆创造杰公司三方共同签署的《合同权利义务转让三方协议》，广州新杰作公司应当对重庆创造杰公司因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任，故本案承担责任的主体为广州新杰作公司。关于广州新杰作公司所辩称重庆创造杰公司于2019年1月11日已经撤场实际解除合同的问题，虽然重庆创造杰公司于2019年1月11日从案涉商铺撤场，但该行为未经原告同意，亦未完成交接手续，不产生解除合同的法律效力，故本院对该辩解理由不予支持。重庆创造杰公司单方撤场后，瑞孚和公司于2019年8月5日收回案涉商铺出租给他人，故本院对原告要求确认案涉租赁合同于2019年8月5日解除的诉讼请求予以支持。截止2019年8月5日，重庆创造杰公司欠付基本租金147765.81元、管理费168270.97元、推广宣传费28258.06元，截止至2019年1月的电费11971.1元、水费805元、服务费2874.94元，共计359945.88元，符合双方合同约定，本院予以支持。原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。原告向被告主张的合同期内未持续正常开业经营的违约金实质亦为被告违约行为所产生的违约金，不应重复计算。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将履约保证金63000元作为违约金为宜。对原告主张的被告另行向原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告补交装修期租金62500元，承担恢复原状所产生的费用50400元，支付原告为维权所发生的律师费用15000元，承担本案诉讼费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告广州新杰作餐饮管理有限公司之间签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2019年8月5日解除；二、被告广州新杰作餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司截止2019年8月5日欠付的基本租金147765.81元、管理费168270.97元、推广宣传费28258.06元，截止至2019年1月的电费11971.1元、水费805元、服务费2874.94元，共计359945.88元；三、被告广州新杰作餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司装修期租金62500元、恢复原状所产生的费用50400元、律师费15000元，以上共计127900元；四、驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10258元，由原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司负担1640元，被告广州新杰作餐饮管理有限公司负担8618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  程 斌人民陪审员  胡小丽人民陪审员  龚成秀二〇二〇年四月三十日书 记 员  曹 燎