宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4885号 上诉人（原审被告）：李海平，男，1963年5月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：宁夏新材物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区经学院东侧。 法定代表人：李智，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付前明，宁夏综义律师事务所律师。 上诉人李海平因与被上诉人宁夏新材物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初16537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 李海平上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、姜志谟代表业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》违反程序，因姜志谟不是星光花园的业主，该物业服务合同对上诉人不应具有约束力。2、根据《银川市物业管理条例》没有收取违约金的条款及规定，收取违约金于法无据。3、新材房地产公司与新材物业服务公司侵占涉案小区土地，物业服务公司财务收支不公开，物业服务不尽责、不作为、安全隐患频现。 宁夏新材物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应当予以驳回。理由有：1、上诉人对与被上诉人签订《物业服务合同》的业主委员会主任“姜志谟”的资格有异议，对业主委员会选聘的物业服务公司有异议，应当另行提起诉讼，不应当是本案审理的范围。被上诉人作为前期物业服务公司，在前期物业服务期满后，经业主委员会认可，签订物业服务合同后，并实际为本小区业主提供物业服务，上诉人作为小区业主，应当按《物业服务合同》交纳物业费。至于上诉人对选聘的物业服务公司有异议，应当通过业主大会或业主委员会按程序重新选举；上诉人对业主委员会的主任资格有异议，应当按法律规定启动业主委员会罢免重新选举程序，上诉人作为一个业主，是无权直接对广大业主选举的业主委员会主任、物业服务公司的资格提出异议或更换的。2、一审判决上诉人支付违约金780元，是合法的，且对上诉人有利。一审判决由上诉人承担违约金，不仅有《合同法》的依据，也是《物业服务合同》约定的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 宁夏新材物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2008年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计7807元、违约金2641元，共计10448元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2007年12月15日，原告与银川市兴庆区星光花园业主委员会签订了《物业服务合同》一份，并经银川市物业管理办公室备案。该合同约定：由业委会选聘原告对位于银川市××区提供物业服务；合同期限自2008年1月1日至2009年12月31日；多层住宅的物业服务费为每月每平方米0.55元。物业服务费按季交纳，在每季度末履行交纳义务。业主或物业使用人逾期不交纳的，应按3‰的标准支付违约金。合同签订后，原告按合同约定，对该小区提供了物业服务。合同到期后，原告于2010年9月3日又与银川市兴庆区星光花园业主委员会续签了2010年1月1日至2012年12月30日的《物业服务合同》，合同约定多层住宅物业服务费为每月每平方米0.55元，物业服务费按季交纳，在每季度末履行交纳义务。后原告于2013年1月1日又与银川市兴庆区星光花园业主委员会续签了2013年1月1日至2013年12月31日的《物业服务合同》，合同约定多层住宅物业服务费为每月每平方米0.55元，物业服务费按季交纳，在每季度末履行交纳义务。后原告于2013年12月20日与银川市兴庆区星光花园业主委员会续签2014年1月1日至2014年12月31日的《物业服务合同》，合同约定多层住宅物业服务费为每月每平方米0.55元，物业服务费按季交纳，在每季度末履行交纳义务。合同到期后，原告于2015年1月1日又与银川市兴庆区星光花园业主委员会续签2015年1月1日至2015年12月31日止的《物业服务合同》，合同约定多层住宅物业服务费为每月每平方米0.55元，物业服务费按季交纳，在每季度末履行交纳义务。合同到期后，原告于2016年1月1日与银川市兴庆区星光花园业主委员会续签2016年1月1日至2016年12月31日《物业服务合同》，合同约定多层住宅物业服务费为每月每平方米0.55元，物业服务费按季交纳，在每季度末履行交纳义务。后原告于2017年2月7日与银川市兴庆区星光花园小区业主大会续签2017年1月1日至2017年12月31日《物业服务合同》，合同约定多层住宅物业服务费每月每平方米0.55元，物业服务费按季交纳，在每季度末履行交纳义务。后原告于2018年1月28日与银川市兴庆区星光花园小区业主大会续签2018年1月1日至2019年12月31日《物业服务合同》，合同约定多层住宅物业服务费每月每平方米0.55元，物业服务费按季交纳，在每年度末履行交纳义务。被告系星光花园6-3-302室业主，房屋建筑面积为98.58平方米，现原告以被告尚欠其自2008年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费7807元为由诉至法院。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与银川市兴庆区星光花园小区业主委员会、银川市兴庆区星光花园小区业主大会签订的上述《物业服务合同》均合法有效，对业主具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定的标准按时向原告交纳物业服务费。被告辩称新材房地产公司与物业服务公司侵占涉案小区土地，被告家阳光被遮挡，保安服务不尽责，物业服务公司财务不公开等，因其未提交证据证明，故对被告的辩解理由法院不予采纳。原告主张被告支付涉案房屋自2008年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费7807元（98.58㎡×0.55元/㎡/月×144个月），法院予以支持。原告主张的违约金2641元过高，法院酌情认定被告向原告支付违约金780元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告李海平于判决生效之日起十日内支付原告宁夏新材物业服务有限公司物业服务费7807元、违约金780元；二、驳回原告宁夏新材物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费86元，减半收取计43元，由被告李海平负担。 二审中，上诉人提交以下证据：照片13张，公司资料1张，据以证明被上诉人与新材房地产开发公司共同侵占公共场地，提供物业服务不尽责，收费标准不公示，被上诉人与新材房地产开发公司是一家公司。 经被上诉人质证，对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据不能达到上诉人的证明目的，上诉人上诉是对业主委员会选聘物业公司及业主委员会主任、违约金有异议，但该组照片与其上诉理由没有关联性。 被上诉人未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人与银川市兴庆区星光花园小区业主委员会、银川市兴庆区星光花园小区业主大会签订的《物业服务合同》均合法有效，对业主具有约束力。被上诉人为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定的标准按时向被上诉人交纳物业服务费。一审法院根据双方合同约定及法律规定，酌情认定被上诉人向上诉人支付违约金780元，并无不当。综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李海平负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇二〇年四月十五日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。