河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终769号 上诉人（原审原告）：张志成，男，1937年1月28日出生，汉族，现住唐山市路北区。 法定代理人：张少元（系张志成之子），男，1970年5月4日出生，汉族，现住唐山市路北区。 上诉人（原审原告）：张少元，男，1970年5月4日出生，汉族，现住唐山市路北区。 张志成、张少元共同委托诉讼代理人：孙雪涛，河北耕涛律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张秀英，女，1967年2月10日出生，汉族，现住唐山市路北区。 被上诉人（原审被告）：张少奎，男，1965年11月4日出生，汉族，现住高新技术开发区。 被上诉人（原审被告）：杨金双，女，1958年5月16日出生，汉族，现住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：刘桂华（系杨金双之女），女，1978年12月24日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：张维秀，河北全景律师事务所律师。 上诉人张志成、张少元、张秀英因与被上诉人杨金双、张少奎确认合同无效纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张志成、张少元、张秀英上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、二被上诉人签订的房屋买卖合同因张少奎无权处分而当然无效。签订合同之初张少奎并未得到上诉人授权且事后也没有追认。张少奎的行为属于无权代理，根据《民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。二被上诉人是在隐瞒上诉人的情况下私自签订合同，损害了上诉人的合法权益。且张少奎签订合同的行为亦不属于表见代理，在被上诉人杨金双已得到拆迁平改的小道消息的情况下其与被上诉人张少奎签订合同，不属于善意取得。根据《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。一审中被上诉人主张找过上诉人张志成提供身份证复印件等以用来办理房屋手续时完全可以要求张志成追认签字，但被上诉人没有这样做。而被上诉人张少奎在一审庭审中也证明了被上诉人杨金双拿到的身份证复印件是其提供给杨金双的，可见被上诉人杨金双根本是说谎。根据本条法律规定，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。上诉人张少元、张秀英在拆迁公告作出在知道涉案房屋出售给杨金双后已明确向杨金双表示撤销该合同，否认了张少奎的处分权，因此一审判决认定该合同有效的理由及法律依据不能成立。二、被上诉人杨金双不能构成善意取得。张少奎的行为不构成表见代理，杨金双将购房款交给张少奎的行为属于恶意行为。且涉案房屋在当时就有可能要拆迁的说法，以6万元的价格出售房屋，显示属于二被上诉人恶意隐瞒二上诉人的行为。三、在上诉人张少元、张秀英母亲去世后，家庭内部就财产继承分割已做出约定，张志成同意按照法律规定给子女分割，但就张志成的份额要求待其百年后再进行实体分割。而因为二被上诉人于2001年私自签订房屋买卖合同，而上诉人一直以为涉案房屋仍在出租因此上诉人一直不知道。在2018年6月份拆迁公告时才得知房屋已经被出售并且被告知杨金双的拆迁协议只是草签，上诉人按照路北区法院的要求在2018年7月份以后起诉。但在一审庭审中发现杨金双的拆迁协议并不是草签，而是正式签约。一审判决罔顾了上诉人张少元、张秀英的基本权利的财产权益。四、杨金双购买涉案房屋时间是2001年10月1日，当时房屋土地性质为农村宅基地，变更为国有划拨土地是在2002年，因此二被上诉人签订房屋买卖合同时土地尚属于农村宅基地性质，根据《土地管理法》的规定，二被上诉人签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。且涉案土地为国有划拨性质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。二被上诉人签订的房屋买卖合同所涉土地为国有划拨性质，其签订的涉案合同不符合上述法律规定，应属无效。五、一审中杨金双提交的第五组证据“秦皇下拆迁项目6组张庄**号杨金双(6701)签约的情况说明”该证据所述内容不是事实，且该证据系先盖章后打印，没有工作人员签字，且对于公章是否真实无法核实，因此要求二审法院查清该证据的真实性。六、事实上杨金双和其丈夫在与张少奎签订合同时除书面协议外，还口头承诺平改时给张少奎一套房产。但是在平改后杨金双并没有实现承诺。 被上诉人杨金双主要答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人对于法律的适用认定是错误的。1、上诉人在上诉状中引用的法律是《民法通则》、《土地管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》的相关规定属于明显的法律适用错误。《民法总则》施行后，《民法通则》的规定与《民法总则》的规定不一致的，已经不再适用。2、上诉人没有证据证实二被上诉人签订的房屋买卖契约符合《合同法》第五十二条规定的无效情形。二、张志成对于买房行为是明知的，张少奎属于有权代理，房屋买卖合同合法无效。 被上诉人张少奎陈述称，我没有答辩意见。 上诉人张志成、张少元、张秀英向一审法院起诉请求：1、请求依法确认二被告所签订的房屋买卖契约为无效合同；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，2001年10月1日，被告张少奎以原告张志成的名义与被告杨金双签订《房屋买卖契约》，双方约定：卖方张志成将自建座落在缸窑张庄平方三间、小房一间、地下室一间及宅基地门牌**号一并卖给买方杨金双，成交价格6万元。房屋买卖契约中，卖方处张少奎代笔张志成签字，买方杨金双签字，中证人刘某1、刘某2、秦某1签字。房屋买卖契约签订前，上述房产由被告张少奎居住和管理，双方签订买卖契约当日，杨金双向张少奎支付了房款6万元，被告张少奎向杨金双交付了房产及建房许可证。自此杨金双及其家人在上述房产居住至2018年该房产拆迁。庭审中，张少奎陈述，其认为该房产由其居住就归其所有，处分涉案房产时未征求父亲张志成的意见。契约中张志成的签名由其代签，手印也是其按的。根据原告提交的2002年11月8日土地登记申请书及审批表显示，路北区缸窑张庄**号登记的土地使用者（所有者）为张志成，权属性质为国有划拨。根据唐山市路北区秦黄下区域棚户区改造征收工作指挥部出具的《关于秦黄下拆迁项目6组张庄**号杨金双（6071）签约的情况说明》显示，2018年3月初路北区人民政府启动唐山市路北区秦黄下拆迁项目，动迁六组包户114户，其中第71户是张庄**号，土地证号是冀唐国用（2002）第11339号使用者为张志成。2018年3月10日，第六动迁组工作人员到家调查摸底，实际居住人是杨金双，并且出示了2001年购房合同和土地证及张志成身份证的复印件。因该项目启动多年，按政策无法办理土地过户手续。从2018年3月初至2018年6月19日，动迁工作人员多次入户做工作和入户调查评估测评数据，同时秦黄下拆迁指挥部也公告项目拆迁，张志成个人及代表也从未到指挥部主张过其对该房产及土地的权利，从未见过张志成及其家属到第六动迁组对张庄**号房产主张拆迁权利。张志成在张庄51号有一处房产，动迁六组工作人员到家访问和做动迁工作时，他本人和家属也没有提出过张庄**号该房产的拆迁权利主张。所以2018年6月19日，第六动迁组工作人员请示路北区拆迁办领导审查和秦黄下项目指挥部领导批准同意后，为拆迁进度需要，路北区秦黄下项目拆迁指挥部相关张庄**号房产拆迁补偿协议正式与杨金双进行签约，按买卖协议真实有效进行签约。另查明，原告张志成与尹淑凤为夫妻关系，育有二子一女，长子张少奎、次子张少元、长女张秀英，尹淑凤于1995年去世。2019年6月20日，张少元、张少奎作为申请人，向本院提出申请，申请认定张志成为限制行为能力人，依法指定张少元为被申请人张志成的监护人。本院于2019年6月26日作出（2019）冀0203民特28号民事判决书，判决张志成为限制民事行为能力人，指定张少元为张志成的监护人。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告张少奎作为完全民事行为能力人，在2001年将其居住和管理的涉案房产出售给被告杨金双，收取了房款，向杨金双交付了涉案房产及相关产权证书，被告杨金双有理由相信张少奎对该房产具有处分权。且根据张少奎本人在庭审中的陈述，其也自认为其对涉案房产具有完全处分权。基于张少奎本人的上述认知，以及合同签订时的民间习俗，可以推定杨金双为善意购买人。另根据《最高人民法院》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，原告主张因被告张少奎对涉案房产不具有完全处分权而导致合同无效的理由不成立。原告又主张二被告签订《房屋买卖契约》系恶意串通，但未能举证予以证明，且根据现有证据显示二被告房产交易价格符合当时的市场交易价格，不存在价格过低或偏低的情况，因此原告该主张二被告恶意串通理据不足，本院不予采信。原告提出涉案房产为农村住宅，土地性质为集体用地，被告杨金双不具备买方主体资格的问题，在原、被告提交的证据中均显示涉案房产在2002年办理的土地审批中土地性质为国有划拨，已不存在原告主张的法律限制。另外从二被告签订房屋买卖契约起至原告起诉已十八年有余，原告未向被告主张过与涉案房产有关的权利，特别是在涉案房产区域拆迁的整个过程中，三原告也未向拆迁指挥部主张权利，原告陈述其对张少奎出卖房产不知情，但被告杨金双购买后一直在涉案房产居住，而原告张志成、张少元与杨金双同村居住，且距离不远，根据出庭证人证明，及向中证人秦某2了解，周围村民均知晓杨金双购买涉案房产的事实，原告主张不知情不符合常理。综上，原告要求确认二被告签订的《房屋买卖契约》无效，不符合合同法关于合同无效的相关法律规定，本院不予支持。遂判决：驳回原告张志成、张少元、张秀英的诉讼请求。案件受理费1350元（已减半），由原告张志成、张少元、张秀英负担。 二审中上诉人张志成、张少元向本院提交如下证据：1、张少元与杨金双女儿刘桂华通话录音，时间2018年7月份，证明上诉人在得知涉案房产被张少奎出售给杨金双后，找到了杨金双的女儿明确表示拒绝追认该合同效力，并偿试提出和解方案，但是并没有成功。根据合同法规定，张少奎与杨金双签订的房屋买卖协议因权利人的绝对拒认而当然不产生法律效力。2、针对一审中杨金双所提交的证据二，由秦华楼社区开具的证明信一份，以及证人刘某3的证言，证明刘某3在2002年至2008年期间担任秦华楼社区书记，而杨金双所提交的证据二证明上面记载的时间是2001年10月1日，是在空白地方先盖章，后在上面记载的文字，秦华楼社区从2002年正式成立，并且有了该社区的公章，杨金双所提交的证据二明显是虚假的，并不是事实。3、针对一审中杨金双所提交的证据5关于涉案房屋签约的情况说明，上诉人张少元在上诉过程中通过电话找到了该项目拆迁指挥部李部长，并且有电话录音，证明杨金双所提交的证据5所记载的内容不是秦黄下拆迁项目组所出具的，李部长在电话录音中清楚的表明该内容不是由该拆迁办所出具，并且同意上诉人将通话录音作为证据提交法庭。4、提交同是涉案房产区域的其他拆迁房取得的国有划拨土地使用权时间，证明涉案房产由杨金双私自办理并由2002年11月8日取得了国有划拨土地使用证，而同庄其他户取得的土地使用证时间均在2003年10月份以后。杨金双私自办理的涉案房产土地使用证，即小本换大本是通过不正常渠道取得的，上诉人在路北土地管理局经过调查得知只有涉案房产还有张少奎本人一起出售的房产都是**号，在同一天办理的土地使用证，其他户都是在2003年以后。 被上诉人杨金双质证称，1、该证据并不能证实上诉人的证明目的，对话录音是在刘桂华不知情的情况下所产生的，对于拒绝合同效力的追认并不能显示出来。2、证据秦华楼社区的证明没有相关负责人签字，对于证明的真实性不予认可。没有提供刘某3的身份证复印件，刘某3本人也并没有到庭作证，对于其证人证言不应予以采信。同样刘某3是在2002年至2008年期间担任秦华楼书记的，即使该事实是真实的，但是杨金双所提交的证明信是在2001年所开具，当时刘某3并非社区书记，无法证实2001年的事实经过。3、对证据3真实性、合法性、关联性三性均不认可，原告并没有提供证据证明录音中的李部长系负责涉案房产拆迁工作的具体执行人，其提交的录音也就无法证实杨金双所提交的情况说明是虚假的这一回事。4、关于证据4，能够证实张志成的房产性质为国有划拨，且相关的土地手续也是经过政府部门批准所发放，至于其他人的土地使用权证与本案没有关联性，不能够依据时间而推定杨金双的土地使用证、土地质性是虚假这一事实。根据现实情况，对于土地审批表的情况，根据申请时间的不同，下放的时间也不一样。 被上诉人杨金双的代理人刘桂华对上诉人张志成、张少元提交的张少元与刘桂华的录音证据质证称，这个录音是2018年7月28号还是26号给我打的电话，当时我们是想着因为房子毕竟没有过户，可以适当补偿他们一点，所以基于这个目的有的这个谈话录音，其他的什么也证明不了，并且当时他们都说我们这个买卖是草签，我们也一直认为是草签，后来我们才知道是正式签，当时我们也不清楚。 被上诉人张少奎对上述证据没有意见。 上诉人张秀英向本院提交如下证据：1、原张庄**号的房产原始记录，证明涉案房产是我们家的自建房。2、秦华楼社区杨金双出租房屋的一个责任书，时间是2003年4月，证明他一直在对外出租。3、杨金双在78号小区居住的同楼邻居孙敬芝出具的证明，证明杨金双一家一直在78号小区居住。4、照片5张，证明他们对涉案房屋一直在对外出租。5、拆迁时的录像，证明他们拆迁之前一直在对外出租。6、秦黄下拆迁政策组邸贵兴出具的证明，让我去法院进行诉讼。7、合同一份，证明涉案房屋小区同片区的房屋成交价是65000元，并不是6万元。 被上诉人杨金双质证称，1、对于张秀英的合同，首先该证据与本案不具有关联性，而且所在位置也并非同一社区，同一位置购房款的差异因为时间、地理位置的不同而有所区别，该证据并不能证实其证明目的。2、关于电话号码，本身是一个复印件，对于该证据的真实性、合法性、关联性不认可，证明不了任何内容。3、关于孙敬芝的证明，刘桂华并不认识孙敬芝，也没有任何来往，孙敬芝是否在东窑楼居住尚不能证实，更不能证明杨金双也一直在东窑楼居住，是否在实际地居住应当由居委会开具相关的证明，个人无权出具证明。4、对于房屋租赁以及建房许可证一系列证明，因为涉案房屋的买卖、建房许可证以及居委会出具的相关证明原件都已经交付给杨金双，而杨金双也已经实际居住，宅基地清理登记表并不能够证实实际的土地性质，而且在最终的土地审批表中能够显示土地的性质为国有划拨。5、照片以及录像，也并不能够证实上诉人的证明目的，拆迁事实已经产生，并不依拆迁而能否认杨金双曾在此居住的事实。 被上诉人张少奎对张秀英提交的证据没有意见。 二审法院经审理，查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人张志成名下有房屋两套，一套由张少元与张志成居住，本案涉案房屋虽登记在上诉人张志成名下，但在出售前一直由被上诉人张少奎居住。2001年10月1日，被上诉人张少奎代张志成与被上诉人杨金双签订房屋买卖契约，约定将涉案房屋出卖给杨金双。双方合同签订后，被上诉人杨金双依照合同约定支付了购房款，被上诉人张少奎交付了房屋及建房许可证，后又用张志成的身份证复印件办理了涉案房屋的土地登记审批。结合原审中张少奎表示其认为涉案房屋由其居住其就有权处分的表述及原审法院向中证人秦某2所作的笔录、签订涉案房屋买卖契约时有三名同村中证人予以作证的事实以及合同签订时的民间习俗，使被上诉人杨金双在签订涉案房屋买卖契约时足以相信被上诉人张少奎对涉案房屋具有处分权。且在涉案房屋出售后至今近20年时间，张志成、张少元居住的房屋距本案涉案房屋前后仅隔一排房屋，张志成作为涉案房屋的登记权人与张少元、张秀英从未向张少奎或杨金双主张过与涉案房屋有关的权利，现三上诉人主张不知涉案房屋已经被出售，与常理不符。依照上述法律及司法解释的规定，三上诉人未举证证明二被上诉人签订房屋买卖契约符合合同无效的情形，应当认定被上诉人杨金双与被上诉人张少奎于2001年10月1日签订的房屋买卖契约依法成立并合法有效。三上诉人主张涉案房屋为三上诉人与被上诉人张少奎共有，张少奎签订合同出售房屋时未得到共有人的同意或授权，事后共有权人也没有进行追认，其与被上诉人杨金双签订的房屋买卖契约应属无效合同，理据不足，本院不予支持。三上诉人主张被上诉人杨金双购买涉案房屋后一直没有在涉案房屋居住，三上诉人一直不知道涉案房屋已经出卖给被上诉人杨金双。本院认为，依法成立的合同，自成立时发生法律效力，被上诉人杨金双在购买涉案房屋后是否在涉案房屋居住，不影响其与张少奎签订的房屋买卖契约依法成立。三上诉人主张被上诉人杨金双在2001年购买房屋时土地性质为农村宅基地，变更为国有划拨土地的时间为2002年，被上诉人在购买房屋时违反法律强制性规定，涉案合同应属无效。本院认为，虽然双方签订涉案合同的时间在2001年，但原审中当事人提交的涉案房屋的2002年11月8日土地登记审批表显示土地权属性质为国有划拨，已不存在三上诉人主张的涉案房屋买卖的法律限制，故对三上诉人的该项主张，本院不予支持。三上诉人主张涉案房屋的土地性质为国有划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，其签订的涉案合同不符合上述法律规定，应属无效。本院认为，上述司法解释适用的出让主体为市、县人民政府土地管理部门，出让标的为土地使用权。本案中双方签订的房屋买卖契约所涉标的为房屋，并非仅为土地使用权，房屋买卖双方主体亦为自然人。在双方签订房屋买卖契约后，涉案房屋所占用的土地使用权是否能够办理过户手续及是否补缴土地出让金，不影响本案房屋买卖合同的成立。对三上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人张志成、张少元、张秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  董媛媛 二〇二〇年四月七日 书记员  赵亚征