安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终964号 上诉人（原审被告）：马标，男，汉族，1991年5月15日出生，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：潘佳佳，安徽意扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区北三环临沂路99号，统一社会信用代码91341200695707810P。 法定代表人：曹继廉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 上诉人马标因与被上诉人安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司（以下简称临沂商城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马标上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：合同约定涉案房屋在阜阳市房地产管理局商品房网上合同备案合同签订之日起45日内剩余部分的房款未办理按揭贷款的需要承担违约责任，但一审时申请调查令调取的证据已经证明涉案房屋所在的土地在合同签订（2013年5月18日）之前由被上诉人抵押给了银行，至2014年11月11日之后才解除抵押，阜阳市房地产管理局出具的调查令回执显示未查询到涉案房屋网签备案信息，即其签署的合同并非网上备案合同，以上事实足以证明其办理按揭贷款的条件尚不具备，不构成违约。同时，被上诉人也未提供证据证明已履行了通知其办理按揭贷款的义务。因此，被上诉人的诉讼请求不能成立。 临沂商城公司答辩称：上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 临沂商城公司向一审法院起诉请求：1.依法判令马标向其支付购房款140000元；2.依法判令马标向其支付延期缴纳购房款的违约金共计76650元;(2016年9月7日至2019年9月6日按日万分之五计算1095天,1095天×140000×0.05%=76650元);3.本案诉讼费用等由马标承担。 一审法院认定事实：2013年5月12日，临沂商城公司与马标签订《商品房买卖合同》。该合同第六条付款方式约定“在商铺位置认购书签订之日起七日内付清首付款216130.00元,余额:壹拾肆万元在45日内用银行按揭贷款一次性付清。”合同第七条第一款同时约定逾期付款责任“逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。合同附件三中同时约定：买受人如果选择银行按揭贷款方式交付房款，应在七日内将按揭必备资料提供给银行或出卖人，每延误一日，出卖人将按房款总额的每日千分之一收取买受人的滞纳金。如果买受人经银行审查后不符合按揭贷款条件或达不到原计划的贷款金额，买受人必须在十日内用现金补齐总房款，逾期出卖人有权解除合同。其他不论任何原因，在阜阳市房地产管理局商品房网上合同备案合同签订之日起45日内，房款按揭部分未到达出卖人账户的，由买受人向出卖人按本合同第七条逾期付款承担违约责任。”合同签订后，马标按照合同约定支付了首付款，但尾款并未按照合同约定办理按揭贷款手续，也未能将剩余购房款支付给临沂商城公司。合同签订当日，临沂商城公司已将马标。 一审法院认为，临沂商城公司、马标之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行。临沂商城公司主张马标逾期付款，要求马标支付剩余购房款以及违约金。庭审中，马标以房屋不能办理按揭贷款的责任在临沂商城公司方，自身不存在过错进行抗辩，根据双方合同约定，马标选择按照按揭贷款方式支付尾款，需要在签订网上备案合同后七日内将按揭贷款必备资料提供给银行或出卖人，直至庭审时，双方仍未签订网上备案合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方合同并未约定办理登记备案为合同生效条件，因此，双方签订的合同是有效的合同，合同第六条约定了付款方式为按揭贷款，余款在45日内用银行按揭贷款一次性付清，同时，双方在合同补充条款中约定支付按揭贷款的期限为办理网上备案合同后的45日，双方至庭审时未能办理网上备案合同。该约定属于约定不明，应根据合同法第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。关于出卖方给予购买方必要的准备的时间问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中对准备时间为三个月，因此在马标未能办理按揭贷款后，亦未能用现金补齐总房款，已经构成违约。临沂商城公司主张马标支付剩余购房款的请求，不违反法律的强制性规定，予以支持。关于临沂商城公司主张的按照合同约定支付违约金的请求，马标抗辩临沂商城公司房屋在2014年11月11日之后才符合办理按揭贷款手续，且未为马标办理网上备案合同，双方均存在过错，因此，临沂商城公司主张违约金从2016年9月7日起支付违约金，对其主张的违约金进行调整，调整为年利率6%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、马标于判决生效之日起十日内支付安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司购房款14万元；二、马标于判决生效之日起十日内支付安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司违约金25200元（违约金从2016年9月7日起至2019年9月6日止按照年利率6%计算）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2275元，由安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司负担540元，由马标负担1735元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，马标与临沂商城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均有忠实履行合同约定的义务。马标依约向临沂商城公司支付首付款216130元，剩余的140000元按约定应当以银行按揭贷款的方式付清，而该合同附件三约定：在阜阳市房地产管理局商品房网上合同备案合同签订之日起45日内，房款按揭部分未到达出卖人账户的，由买受人向出卖人按本合同第七条逾期付款承担违约责任，但阜阳市房地产管理局出具的一审法院调查令（回执）记载未查询到马标的网签备案信息，临沂商城公司亦未提供证据证明其已履行了涉案房屋网签备案的义务。同时，进行银行按揭贷款，马标与临沂商城公司均应承担相互配合的义务，但临沂商城公司未能提供证据证明其已通知了马标办理银行按揭贷款，而马标没有积极配合。因此，临沂商城公司应当承担举证不能的责任，其要求马标支付购房款140000元及承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据，马标的上诉理由成立，本院予以支持。鉴于剩余购房款马标仍未支付，临沂商城公司可在办理银行按揭贷款条件具备的情况下与马标依约定办理，或者与马标协商以其他方式解决。综上，原判决适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4876号民事判决； 二、驳回安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司的诉讼请求。 一、二审案件受理费5825元，由安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年四月二十六日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。