文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0582民初15706号原告：吴玉凤，女，1978年生，汉族。委托诉讼代理人：葛国柱，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。被告：顾景春，女，1966年生，汉族。委托诉讼代理人：黄江伟，江苏国之泰律师事务所律师。原告吴玉凤与被告顾景春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后转为普通程序进行审理，并于2019年4月2日作出(2018)苏0582民初8917号民事判决，顾景春不服判决提起上诉，苏州市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实不清，适用法律不当，裁定撤销本院一审判决，发回重审。本院即于2019年12月3日立案受理，并依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告吴玉凤及其委托诉讼代理人葛国柱，被告顾景春的委托诉讼代理人黄江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉凤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年5月20日签订的《房地产买卖合同》；2、被告顾景春返还原告吴玉凤购房款25万元、赔偿损失40万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告吴玉凤自愿撤回要求被告顾景春赔偿损失40万元的诉讼请求。事实与理由：2014年5月26日，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将自己所有的张家港市杨舍镇七里庙小区60幢306室房屋及自行车库卖给原告，价格为55万元。合同签订后，原告支付了购房款25万元，余款待被告取得房产证过户时支付。后被告取得房产证，但未配合原告办理房产过户，于2018年6月28日私下将该房屋出卖给他人，并办理了房产过户手续。被告构成违约又拒绝返还购房款，原告特提起诉讼。被告顾景春辩称，被告因赌博欠下高利贷，原告提出可以假装把被告名下的房子卖掉，这样被告名下就没有财产了，放高利贷的人也就不会天天逼着被告还钱了，当时被告认为原告是善意行为，就与原告签订一份虚假的《房地产买卖合同》，被告从来没有把房子卖给原告的意思，更没有收到购房首付款25万元。请求驳回原告的诉请。本院查明，2014年5月20日，顾景春（卖方）与吴玉凤（买方）签订《房地产买卖合同》一份，约定顾景春以55万元的价格将位于张家港市车库卖给吴玉凤；吴玉凤在签订合同当日支付定金25万元，其余房款交拆迁补差价；于2014年5月19日办理房地产过户手续，顾景春不迟于2014年5月20日将房屋及土地使用权交于吴玉凤。双方还对违约责任等权利、义务进行了约定。王耀峰作为居间方签名，陆亚新作为见证人签名。本案原审诉讼中，本院对王耀峰进行了调查，王耀峰称上述合同中“于2014年5月19日办理过户手续”是写错了，应该是2015年5月19日办理过户手续，因为吴玉凤要在5月1日结婚用房。吴玉凤在原审时认为，其购房是想为自己补办婚宴用，认可王耀峰所说的过户日期2014年5月19日是写错了;本次庭审中吴玉凤又陈述，其购房是想自己居住的，其丈夫程祥林当时向王耀峰说的是将来要给儿子做婚房用，合同上的过户日期写2014年5月19日，是因为当时准备交了钱以后马上过户的。顾景春认为，王耀峰与吴玉凤关系密切，该证言不具有客观性，不予认可。在原审诉讼中，因顾景春对吴玉凤提供的标称日期为“2014年5月26号”的《收条》真实性不予认可，本院根据顾景春的申请，委托南京东南司法鉴定中心对该《收条》上落款签名字迹“顾景春”与标称日期为“2014.5.20日”的《房地产买卖合同》上“卖方：（签字）”处签名字迹“顾景春”是否同一人所写；送检标称日期为“2014年5月26号”的《收条》上日期字迹“2014年5月26号”是否被涂改进行鉴定。2019年3月1日，南京东南司法鉴定中心出具东南司鉴中心[2019]文鉴字第7号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、据现有鉴定材料，送检标称日期为“2014年5月26号”的《收条》上落款签名字迹“顾景春”与标称日期为“2014.5.20日”的《房地产买卖合同》上“卖方：（签字）”处签名字迹“顾景春”是同一人所写；2、据现有鉴定材料，送检标称日期为“2014年5月26号”的《收条》上日期字迹“2014年5月26号”有被涂改。顾景春为此支付鉴定费4140元。另查明，张家港市杨舍镇七里庙小区60幢306室及58#车库系拆迁安置房，顾景春拿到该房产后未办理产权证。2014年5月20日，顾景春与吴玉凤签订房屋买卖合同时，均知道该房屋尚未办理产权证。直至2018年6月19日，该房产登记至顾景春名下，2018年6月28日顾景春又将该房产转让给他人，并办理了过户手续。上述事实,有房地产买卖合同、司法鉴定意见书、不动产权证、张家港市存量房买卖合同、庭审笔录等证据证实。原告吴玉凤为证明其已支付了首付款25万元，房屋买卖合同是双方的真实意思，除了向本院提交房地产买卖合同，还提交了以下证据：1、标称日期为“2014年5月26号”有顾景春签名的收条一份，主要内容：今收到吴玉凤购房款（杨舍镇七里庙60幢306室拆迁房）共计25万元。2、支付25万元购房款的材料：2012年12月21日、12月24日、2013年3月3日，有顾景春签名的借据及收条(均为复印件)，反映顾景春于2012年12月21日向程祥林（吴玉凤的丈夫）借款5万元，于2012年12月24日向程祥林借款5万元，于2013年3月3日向吴玉凤借款87000元（每月利息6000元）。吴玉凤的农业银行账户明细清单，反映2012年12月21日吴玉凤分8次从该账户取现金共计2万元,2012年12月23日吴玉凤分4次从该账户取现金共计11500元,2013年3月1日-3日吴玉凤分7次从该账户取现金共计27500元。标称日期为“2014年5月25日”有程祥林签名的借条（复印件）一份，反映2014年5月25日程祥林向吴玉刚借现金5万元。原告吴玉凤陈述，25万元购房款中有20万元是用顾景春以前的借款折抵，具体为：（1）2012年12月21日的5万元借款（其中2万元是当天从银行取出的现金，另有3万元是自己身边的现金），（2）2012年12月24日的5万元借款（其中11500元是2014年12月23日从银行取出的现金，另有38500元是其丈夫程祥林向表叔的借款），（3）2013年3月3日的87000元借款及该笔借款的利息折合10万元（其中2013年3月1日-3月3日从银行取现金27500元，54000元是3月1日之前其朋友归还的现金，6000元是其自己身边的现金）；另有5万元是其当场给付的现金，现金来源于2014年5月25日程祥林向吴玉刚的借款。所有出借资金均是以现金方式交付。3、顾景春签名的《承诺》一份，反映顾景春同意将案涉房屋卖给吴玉凤，主要内容：（1）卖房是我本人真实意思；（2）卖房后本人与亲生母亲住一起；（3）买房款收到后，承诺有效；（4）房子卖后本人就把所有房据交给吴玉凤，并配合吴玉凤过户、通电、通水；（5）以上再一次声明，本次卖房是本人和前夫子女协商后的真实表现。落款处有顾景春签名，落款时间2014年5月19日，见证方陆亚新、王耀峰签名。原告吴玉凤陈述，顾景春的名字系由顾景春本人所签，其余主文内容由王耀峰书写。4、顾景春签名的《保证书》一份，内容：欠程祥林，如果房子不给钱不还钱就找我女儿要。原告吴玉凤认为，该证据可以证明顾景春承诺在房子卖掉后向程祥林还款，如果不还可以向她女儿索要。被告顾景春质证意见，证据1，原告并未向其支付首付款25万元，其也未出具过该收条，据回忆，其在2014年1月份因想获得借款，曾在程祥林提供的空白A4纸上签名，并在纸张的上部写明“如借到款，请将借款打到我的农业银行卡号”，原告为了诉讼故意将纸张的上半部分撕掉，虚构了收条主文内容，并将落款日期篡改为“2014年5月26号”，伪造了该份收条，对收条的真实性不予认可。证据2，对2012年12月21日、12月24日的两份借据、收条形式上的真实性予以认可，但真实的借款金额是一次3万元、一次2万元，程祥林要求其每笔借款均还5万元，所以其按要求写了这两份借据和收条，到目前，其已归还借款24500元；对2013年3月3日的借条真实性不予认可，其从未向原告借过87000元，也未写过该份借条；对银行账户交易明细的真实性无异议，但原告每次取款均为数千元金额不等的单笔取款，如果有真实的借款发生，整额取款显然更为适宜，该证据也不能证明原告取款后将款项实际交付给其；对2014年5月25日程祥林的借条真实性不予认可，2014年5月26日其未收到原告的付款。证据3，其从未签署过该承诺书，其以前向程祥林借款时，曾在程祥林的要求下在多张空白纸上签署过名字，对真实性不予认可。证据4，真实性无异议，该保证书是在程祥林的胁迫下出具的，其真实意思是“顾景春在房子卖掉后偿还借款，如果房屋卖掉后不还钱就找顾景春的女儿要”，假设房屋买卖合同是真实的，借款已折抵购房首付款，那其就无需再保证还款，该保证书恰恰说明了双方之间并不存在所谓的房屋买卖合同关系。被告顾景春另陈述，房地产买卖合同上“顾景春”的签名系其本人所签，签订这份合同的目的是为让放高利贷的人相信其名下的房产已经被出售，所以本着越快越好的原则，才会出现过户日期是2014年5月19日，签订日期和房屋交付日期是2014年5月20日，实际上其从未将房产交付给原告，其与原告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。被告顾景春为证明其已归还借款24500元，向本院提交了存款凭证复印件26份，被告顾景春认为其已通过无卡存款的方式向原告归还借款24500元。原告吴玉凤质证意见，无法看清凭证的具体内容，对被告的证明目的不予认可。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告提交的证据1，收条主文内容并非由被告本人书写，经司法鉴定机构鉴定落款日期亦被涂改，本院对收条的真实性不予认可；证据2中的收据（收条）、借条均为复印件，本院无法核实其真实性，对其真实性不予认可；证据2中的农业银行账户明细清单，真实性予认可，但不能达到原告的证明目的；证据3，被告对承诺书的真实性不予认可，该承诺书的主文内容并非由被告本人书写，且在签订买卖合同之外另由被告对相关事项作出承诺亦有违常理，结合买卖合同中有矛盾的相关内容、收条日期被涂改等事实，本院对该证据不予采信；证据4，从内容看，被告承诺还钱，但不能证明被告将案涉房产卖给原告的事实。被告提交的存款凭证复印件26份，本院经辨别，确实无法辨别凭证上的具体内容，本院对该证据不予采信。本院认为，本案的争议焦点是：原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是否系双方的真实意思表示。现分析如下：1、双方签订合同时均知道案涉房屋是拆迁安置房，尚未办理产权证，但却约定于2014年5月19日办理过户手续，该过户时间也早于合同签订时间2014年5月20日，明显有悖常理；2、原告提交的标称日期为“2014年5月26号”顾景春签名的收条，经司法鉴定落款日期“2014年5月26号”有被涂改，且该收条的上半页被裁剪，在裁剪的部位还留有书写的痕迹，与被告陈述的“收条”形成过程相符，该收条并不真实，无法证明被告收到了原告的购房款25万元；3、原审中原告陈述购房是为自己补办婚宴用，认可王耀峰所说的过户日期2014年5月19日是写错了，应该是2015年5月19日，本次庭审中原告又陈述购房是为自己居住，合同上的过户日期写2014年5月19日的原因，是当时准备交了钱立即过户的，并没有说日期是写错了，原告本人陈述前后矛盾，且根据原告的年龄及已婚的事实，原告也无需为结婚而购房；4、原告亦陈述购房款主要由被告之前向原告的借款组成，而非签订合同后另行支付购房款；5、原告提交的由被告出具的保证书，亦反映被告承诺向程祥林还钱，与原告主张的被告的借款已折抵购房款的事实相矛盾。综上，《房地产买卖合同》的订立、内容和履行过程明显有违房屋买卖的交易惯例和常理，《房地产买卖合同》系双方的虚假意思表示，双方之间实为民间借贷法律关系，买卖合同无效。审理中，本院向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更，故对原告的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告吴玉凤的起诉。鉴定费4140元，由原告吴玉凤负担。该款被告顾景春已支付，由原告吴玉凤于本判决生效之日起十日内直接支付给被告顾景春。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  樊逸峰人民陪审员  施玉芳人民陪审员  黄元元二〇二〇年四月二十三日书 记 员  沈 云