内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初1842号原告：张某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告：乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市普惠西街万佳樱花园1楼1栋2单元101室。法定代表人：佟某。委托诉讼代理人：周某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。第三人：董某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。原告张某诉被告乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司（以下简称鑫久公司）、第三人董某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某、被告鑫久公司的委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼，第三人董某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《城市房屋产权调换协议书》有效；2、确认原告对位于乌兰浩特市××园、1号楼1单元902室房屋享有优先权；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月12日，原告的父亲张兴福（已去世）与鑫久公司签订城市房屋产权调换协议书，鑫久公司拆迁原告房屋并将鑫久花园小区1号楼1单元302室、902室两处房屋作为回迁房回迁给原告，过渡期至2015年3月1日。回迁期满后，被告不但未交付回迁房，且就原告回迁房屋与第三人签订了商品房买卖合同。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告鑫久公司辩称，同意原告的诉讼请求，我公司与第三人是借贷关系，签订房屋买卖合同，办理预告登记是为借款提供担保，将本案回迁房抵押给第三人。第三人董某提交书面答辩状陈述称，不同意原告的诉讼请求。2015年11月27日政府房产登记部门核查乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司开发的××园房产符合预售房产的相关规定后，将该房产以兴安盟房预乌兰浩特市字第41010151525711号预告登记到我的名下。因本案所涉房产最初是担保的性质，在佟某违约后，本人于2016年1月19日将佟某及鑫久公司诉至法院，乌市法院于2016年3月9日出具（2016）内2201民初385号判决书，支持了我的诉讼请求。后佟某及鑫久公司未按判决书履行相关义务，本人向乌市法院提出了强制执行申请。2016年12月15日，乌市法院出具（2016）内2201执1399号执行裁定书，裁定被执行人鑫久公司以其所有的鑫久花园1号楼1537.20平方米的房产抵顶所欠债务，同时与佟某约定按售出房产的顺序减除相应的房产总数。综上，本人认为无论是政府的房产登记管理部分及人民法院均已认同本案所涉及房产的权属无误，确认本人为合法拥有者，故请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2012年11月12日，张兴福（已故）与鑫久公司签订城市房屋拆迁产权调换协议书，约定鑫久公司拆除张国义（已故）、张兴福位于乌兰浩特市××街住房（产权证号1XXXX、建筑面积49.68平方米），并提供位于乌兰浩特市××园、902室（建筑面积：63.16平方米）两处房屋作为回迁安置房屋。过渡期为2013年3月1日至2015年3月1日。2015年12月1日，董某替佟某偿还欠付兴安盟瑞德典当有限责任公司借款本金及利息等合计225万元。当日，佟某及鑫久公司与董某签订借款合同，约定佟某偿还董某替其偿还的欠款225万元，鑫久公司以预售登记的方式将包括乌兰浩特市××园房屋在内的三十二套房屋为佟某在董某处的借款本金及利息进行担保。2015年11月27日,鑫久公司将涉案回迁房屋中的乌兰浩特市××园预告登记在董某名下。2016年1月19日，董某将佟某及鑫久公司诉至本院，要求佟某给付借款本金及利息225万元，要求鑫久公司以三十二套房屋对上述借款本金及利息进行担保。2016年3月9日，本院出具（2016）内2201民初385号判决书，支持了董某的诉讼请求。2016年12月15日，本院出具（2016）内2201执1399号执行裁定书，裁定被执行人鑫久公司以其所有的鑫久花园1号楼1537.20平方米折抵人民币2766968.00元。注明：1、按每平方米1800.00元计算；2、房产1537.20平方米从预告登记32套房屋中选择，按售出房产为准。因涉案回迁房屋在尚未竣工，不符合交付条件的情况下被预告登记给他人，张某为保障其优先回迁权利，故诉至法院。另查明，张国义于张兴福系父子关系，张国义于2002年左右去世，张兴福于2015年11月29日去世。张兴福与前妻梁桂凤于2011年5月12日在本院调解离婚，二人育有张松军、张某、张松平三名子女。张松平、张松军作为张兴福的合法继承人自愿放弃对涉案房屋的继承权，并同意相关权利有张某一人主张。上述事实有原告提供的城市房屋拆迁产权调换协议书一份、调解书一份、介绍信一份、公证书一份、死亡证明一份；被告提供的借款协议一份；第三人提供的执行裁定书一份、房屋预告登记证明一份、执行费收据一枚；本院调取的（2016）内2201民初385号判决书一份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告作为被拆迁人的合法继承人，在其他继承人明确放弃涉案房屋继承权后，其有权利继承并行使被继承人张兴福在涉案拆迁协议中的相关权利。因此该城市房屋拆迁产权调换协议书（合同编号1200183）对原告及被告鑫久公司具有约束力，原告及被告鑫久公司构成了合同的相对方。涉案房屋由被告拆迁，双方签订城市房屋拆迁产权调换协议书，由被告承诺向原告提供回迁安置房屋,该协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。虽第三人主张其已经通过执行和解取得房屋所有权，但本院裁定注明以每平方米1800.00元价格，将鑫久花园1537.20平方米的房屋折抵给第三人，并指定该房产从32套房屋中选择，32处房屋面积远远超出1537.20平方米，且未明确该房产包括原告回迁房屋，故第三人的主张本院不予支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。上述房屋虽预告登记在第三人名下，但预告登记不等同于物权登记，预告登记所登记的并非现实的物权，而是将来发生物权变动的请求权。同时，第三人取得上述房屋预告登记的时间晚于原告签订回迁协议的时间，且原告的权利主张系基于物权置换而产生，故原告的回迁权基于物权属性而优先于包括第三人在内的其他债权权利人。故原告要求确认涉案城市房屋拆迁产权调换协议书有效，并要求对回迁房屋享有优先回迁权的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、确认原告张某与被告乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司于2012年11月12日签订的城市房屋拆迁产权调换协议有效；二、原告张某对位于乌兰浩特市××园、902室两处房屋享有优先回迁权。案件受理费100.00元，由被告乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 姜 立 新审 判 员 夏  林审 判 员 董  智 二〇二〇年四月三十日书 记 员 敖乌丽罕附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。