文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初15481号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#,统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆逸雅媛健康管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号L607铺，统一社会信用代码91500103094012511P。法定代表人：陈晓红，该公司经理。委托诉讼代理人：颜锦国，重庆中联世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭耀，重庆中联世通律师事务所律师。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）与被告重庆逸雅媛健康管理有限公司（以下简称逸雅媛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人卢昱芸，被告逸雅媛公司的委托诉讼代理人颜锦国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告之间签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2019年8月31日解除；2、请求判令被告向原告支付截止2019年8月31日所欠基本租金962678.9元、管理费264741元、推广宣传费72000元、截止至2019年3月的水费525元、电费1358.67元、服务费837.9元，共计1302141.47元，租金、管理费、推广宣传费并计算至本案判决作出之日止；3、请求判令被告向原告支付逾期付款滞纳金708437.4元（暂计算至2019年8月31日，此后以欠款金额1302141.47元为基数按照每日0.1％为标准计算至付清时止）；4、请求判令被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（计算方式为自被告停业起至合同解除之日，每日违约金以日基本租金的三倍计算）；5、请求判令被告赔偿原告提前解约违约金149268元，并补交装修期租金70080元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣；6、请求判令被告承担恢复原状所产生的费用9000元；7、请求判令被告支付原告为维权所发生的律师费53000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年签订《协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称:租赁合同)，约定:1、原告将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L607号房屋及其设施设备出租给被告经营，经营的品牌为逸雅媛;2、租赁房屋面积约为256㎡，合同期限自交付之日起5年零90天;3、租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金。基本租金:于开业日起算第年内基本租金为23360元/月，于开业日起算第二年内基本租金为25696元月，于开业日起算第三年内基本租金为28266元/月，于开业日起算第四年内基本租金为25696元/月，于开业日起算第三年内基本租金为31069元/月，于开业日起算第五年内基本租金为34183元/月;提成租金:于开业日日起算的第一年、第二年内月租金为该房屋当月总营业额之15%，第三、四年内月租金为该房屋当月总营业额之16%，第五年内月租金为该房屋当月总营业额之17%;合同期内管理费为15573元/月，推广宣传费为每年18000元;被告应于每个月15日之前缴纳下月租金、管理费;4、逾期支付费用的，按欠款金额的0.1%支付滞纳金;5、因被告违约导致合同解除的，被告除应补交装修期租金外，还应向原告支付届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金;6、被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付合同期最后一年基本租金三倍的违约金上述合同签订后，原告于2015年4月27日按约将租赁房屋交付被告，但被告自2015年7月起便开始拖欠租金、管理费等合同费用。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水电费的行为已经构成严重违约，被告应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定以及租赁合同中约定的权利义务，依法向法院起诉，望判如所请。被告逸雅媛公司辩称，双方于2019年3月21日已经实际解除合同，被告已经撤场搬走。原告的诉讼请求中，被告支付租金的时间在2017年1月1日前的租金全部已经超过诉讼时效。欠付租金的截止时间为2019年3月20日，管理费、推广宣传费是属于服务合同的范畴，并不属于租金，原告应当举示管理的内容，宣传的内容。虽然双方在租赁合同中提到管理费及推广宣传费，但是原告是否履行推广、宣传、管理的义务，应该由原告举示相关证据。关于本案滞纳金，截止时间应该为2019年3月21日，滞纳金只是资金占用的体现，违约责任的表现，该滞纳金约定过高，只能按照同业银行拆借利率上浮30%主张。未开业的违约金不存在，虽合同有约定，被告从2019年3月21日撤场后就没有营业，原告是知晓的，原告还将涉案商铺内的物品擅自腾退，至今不知所踪。提前解约违约金，装修期间的租金都不应该得到支持，双方在2019年3月21日，被告撤场后，原告已经接收了房屋。被告并没有对房屋进行了二次装修，被告只是搬进了一些办公用品及床铺，没有恢复原状的说法，并不存在恢复原状的费用。双方于2019年3月21日已经解除合同，其后不会再产生租金，原告提交的证据及证明内容，原告知晓被告何时停止营业，自己要求收回房屋。庭审中，原告未举示履行了管理义务及宣传推广义务的证据。第4项、第5项诉讼请求是重复的，不能进行重复计算，约定的违约金过高，被告的违约责任也仅仅应该按照造成的损失计算，原告一直尚未举示其造成损失的实际数目。租金的诉讼时效，房屋的租金诉讼时效时间为1年，2017年10月1日之前的租金及滞纳金都视为原告放弃。经审理查明，2015年，瑞孚和公司（甲方）与逸雅媛公司（乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》（合同编号：SY-SW-SP-HT-2014-011），合同主要内容为：瑞孚和公司将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L607号房屋出租给逸雅媛公司，经营逸雅媛品牌的商品及服务。房屋租赁面积约为256平方米，合同期限自交付日起5年零90天。其中装修期暂定90天，经营期5年。若开业日推迟，则5年经营期固定不变，装修期、合同期相应顺延。装修期自交付日至开业日，暂定90天。最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。租金起计日以下列日期中较早者为准（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于开业日起算的第一年内，按承租面积计算月租金为23360元；于开业日起算的第二年内，按承租面积计算月租金为25696元；于开业日起算的第三年内，按承租面积计算月租金为28266元；于开业日起算的第四年内，按承租面积计算月租金为31069元；于开业日起算的第五年内，按承租面积计算月租金为34183元。经营期提成租金于开业日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%；于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%；于开业日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之16%；于开业日起算的第四年内，月租金为该房屋当月总营业额之16%；于开业日起算的第五年内，月租金为该房屋当月总营业额之17%。管理费于交付日起算，按租赁面积计算月管理费为15573元，即2元/㎡/天。公用事业费用：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。推广宣传费：每年18000元。销售服务费每月8000元。（如有）超时空调费：0.2元/小时/平方米，最低收费标准100元/小时/单元。（如有）履约保证金132263元。商品质量保证金44088元。公用事业费用押金10000元。若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金及管理费。乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日前至少2日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。甲方有权根据本合同第二十五条的规定收回该房屋，并自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。若乙方未按前述约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨。除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第十五（15）日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。若某个历月的提成租金高于该历月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第十五（15）日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。乙方应按照本合同规定交纳租金、管理费及其它费用并遵守及履行所有本合同项下乙方须遵守及履行的规定。在此前提下，乙方有权使用该房屋，而不受到甲方或其代表的不合法的干扰。下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨）；（3）乙方擅自提前解除本合同的；…出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：…（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；…（h）涉及需做出某项行为（如修复、将该房屋恢复至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；…（n）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可以从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。合同还约定了双方的其他权利和义务。上述合同签订后，原、被告于2018年4月27日办理房屋交付手续，并签订了《协信星光广场房屋交付验收表》。逸雅媛公司接收商铺后进行装修，向瑞孚和公司交纳装修押金25600元。逸雅媛公司还交纳履约保证金132263元。2018年4月27日，瑞孚和公司与逸雅媛公司办理了房屋交付验收手续，后逸雅媛公司装修商铺后开始营业。庭审中，原、被告双方确认逸雅媛公司于2019年3月21日从案涉商铺撤场，且未与瑞孚和公司办理交接手续。截止2019年8月31日，逸雅媛公司欠付基本租金962678.9元、管理费264741元、推广宣传费72000元、截止至2019年3月的水费525元、电费1358.67元、服务费837.9元，以上共计1302141.47元。2018年7月5日、2018年12月18日、2019年4月17日，原告分别向被告邮寄了《律师函》、《催款函》、《违约告知函》，催收相关费用，但邮件均被退回。2019年2月28日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费53000元。2019年8月28日，瑞孚和公司与重庆廉耕建筑装饰工程有限公司签订《协信星光广场L607逸雅媛物品搬运合同》，工程内容为L607商铺（逸雅媛）物品拆除搬运、1楼库房垃圾清运瑞孚和公司于2019年8月31日收回案涉商铺，支付恢复原状费用9000元。2019年9月1日，瑞孚和公司将案涉商铺交付给新的承租人刘峰。上述事实，有《协信星光广场房屋租赁合同》、房屋交付验收表、水费登记表、电费登记表、《律师函》、《催款函》、《违约告知函》、《民事委托合同》、《协信星光广场L607逸雅媛物品搬运合同》、发票等及当事人的陈述，载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原被告签订的《协信星光广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额向瑞孚和公司支付房屋租金、管理费、电费等合同项下的费用。合同履行过程中，被告未按时足额向原告支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。关于逸雅媛公司所辩称原告主张租金部分已过诉讼时效的问题，本院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。故瑞孚和公司本案诉讼请求并未超过诉讼时效。本院对逸雅媛公司的辩解理由不予支持。关于逸雅媛公司所辩称原告主张管理费、推广宣传费应当举示管理的内容、宣传的内容的问题，管理费、推广宣传费系双方租赁合同中明确约定，合同并未要求原告取得该费用需要举示相关内容，故本院对逸雅媛公司的辩解理由不予支持。关于逸雅媛公司所辩称双方于2019年3月21日已经实际解除合同的问题，虽然逸雅媛公司于2019年3月21日从案涉商铺撤场，但该行为未经原告同意，亦未完成交接手续，不产生解除合同的法律效力，故本院对逸雅媛公司的辩解理由不予支持。被告单方撤场后，原告于2019年8月31日收回案涉商铺出租给他人，故本院对原告要求确认案涉租赁合同于2019年8月31日解除的诉讼请求予以支持。截止2019年8月31日，逸雅媛公司欠付基本租金962678.9元、管理费264741元、推广宣传费72000元、截止至2019年3月的水费525元、电费1358.67元、服务费837.9元，以上共计1302141.47元，符合双方合同约定，本院予以支持。原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。原告向被告主张的合同期内未持续正常开业经营的违约金实质亦为被告违约行为所产生的违约金，不应重复计算。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将履约保证金132263元作为违约金为宜。对原告主张的被告另行向原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告补交装修期租金70080元，承担恢复原状所产生的费用9000元，支付原告为维权所发生的律师费用53000元，承担本案诉讼费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告重庆逸雅媛健康管理有限公司之间签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2019年8月31日解除；二、被告重庆逸雅媛健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司截止2019年8月31日欠付的基本租金962678.9元、管理费264741元、推广宣传费72000元、截止至2019年3月的水费525元、电费1358.67元、服务费837.9元，以上共计1302141.47元；三、被告重庆逸雅媛健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司装修期租金70080元、恢复原状所产生的费用9000元、律师费53000元，以上共计132080元；四、驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费19679元，由原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司负担1972元，被告重庆逸雅媛健康管理有限公司负担17707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  程 斌人民陪审员  蔡开敏人民陪审员  杨维秀二〇二〇年四月三十日书 记 员  曹 燎