北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京04执异19号案外人：朱昌魁，男，1965年8月26日，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：涂运成，山东正柔律师事务所律师。申请执行人：华融国际信托有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中山路333号。法定代表人：白俊杰，董事长。委托诉讼代理人：李帅彬，北京德恒律师事务所律师。被执行人：信阳弘昌房地产开发有限责任公司，住所地河南省信阳市京深路188号。法定代表人:袁进军，董事长。被执行人：河南信阳毛尖集团有限公司，住所地河南省信阳市鸡公山大街289号。法定代表人：郑久宁，董事长。被执行人：信阳弘昌农业开发有限责任公司，住所地河南省信阳市京深路188号。法定代表人：张明华，执行董事兼总经理。被执行人：信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司，住所地河南省信阳市京深路188号。法定代表人:袁进军，董事长。被执行人：陈四强，男，1962年10月15日出生，汉族，信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司员工，住河南省信阳市。在本院执行华融国际信托有限责任公司（以下简称华融公司）与河南信阳毛尖集团有限公司、信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司、信阳弘昌房地产开发有限责任公司（以下简称弘昌房地产公司）、信阳弘昌农业开发有限责任公司、陈四强金融借款合同纠纷一案中，案外人朱昌魁对本院查封的房屋提出书面异议。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭,以公开听证的方式进行了审查，朱昌魁的委托诉讼代理人涂运成，华融公司的委托诉讼代理人李帅彬参加了听证，现已审查终结。案外人朱昌魁称，本院根据（2017）京04执5号执行裁定查封了弘昌房地产公司名下的房产，其中包括河南省信阳市浉河区五星路弘昌运动城（碧水帝影）XX幢X单元XX号房屋（以下简称案涉房屋）。该房屋系案外人在法院查封前向弘昌房地产公司购买，双方签订了合法有效的《商品房买卖合同》。案外人已支付全部购房款并装修入住实际占有该房屋，对签订合同和没有办理过户不存在任何过错。针对河南省郑州市中级人民法院查封案涉房屋的执行措施，案外人先后申请执行异议及提起执行异议之诉，河南省郑州市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）豫01民初1695号民事判决，判决不得执行弘昌房地产公司名下的案涉房屋。该判决已生效。现案外人向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。对此，案外人提交了《河南省郑州市中级人民法院民事判决书》《商品房买卖合同》，施工协议书，补充协议及情况说明，房屋登记证明，购房款收据，维修基金收据，物业费、垃圾清运费、电费、燃气费、有线电视费等票据以及《信阳市房产管理中心关于弘昌运动城二期业主反映其购买房屋无法办证及物业管理混乱问题的调查情况报告》等证据，以证明上述主张。申请执行人华融公司称：1.本案应主要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定进行审查；2.案外人购买案涉房屋系以物抵债行为，目的是消灭金钱债务，不应受到物权期待权的保护；3.《商品房买卖合同》无签订日期，不能证明在法院查封前签署；4.在案证据不能证明案外人截至2020年4月仍存在唯一住房，且案外人有两套用于抵债的房产的情况。请求法院驳回案外人的异议申请。被执行人弘昌房地产公司提交书面意见，对案外人向法庭提交的证据无异议。本院查明，朱昌魁与弘昌房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2013-2-0015），约定朱昌魁以总金额665220元的价格购买案涉房屋。朱昌魁一次性付清了全部购房款并缴纳了维修基金，弘昌房地产公司于2009年5月7日向管伶莉（朱昌魁之妻）开具了购房款收据。自2013年7月以来，朱昌魁交纳了案涉房屋使用中的有线电视费、物业费、垃圾清运费、燃气及电费等费用。华融公司与河南信阳毛尖集团有限公司、信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司、弘昌房地产公司、信阳弘昌农业开发有限责任公司、陈四强金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月3日作出（2016）京04民初6号民事判决，北京市高级人民法院于2016年11月10日作出（2016）京民终262号民事判决，判决各被告履行相应义务。判决生效后，华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。2017年1月6日，本院作出（2017）京04执5号执行裁定：冻结、划拨、查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人河南信阳毛尖集团有限公司、信阳市弘昌管道燃气工程有限责任公司、弘昌房地产公司、信阳弘昌农业开发有限责任公司、陈四强的财产，以人民币320853919.19元及至还清欠款或履行生效文书确定义务之日止的利息、违约金和应由被执行人承担的案件受理费、执行费为限。在执行过程中，本院于2017年9月7日轮候查封（河南省郑州市中级人民法院于2017年7月18日首先查封）了弘昌房地产公司名下信阳市浉河区五星路弘昌运动城（碧水帝影）的部分房产，其中包括案涉房屋。另查，案涉房屋至今未办理产权过户手续。信阳市房产管理中心出具《关于弘昌运动城二期业主反映其购买房屋无法办证及物业管理混乱问题的调查情况报告》，对案涉房屋无法办理产权证问题作了说明。本院认为，本案系金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。本案中，在法院查封案涉房屋前，案外人与弘昌房地产公司已签订了《商品房买卖合同》，双方对案涉房屋的买卖达成了一致的意思表示，该意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效。案外人全额支付了购房款并在法院查封前已合法占有了该房屋。虽然案涉房屋未办理过户登记，但案外人不具有过错，属于非自身原因。作为案涉房屋的买受人，案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其所提出的异议请求，本院予以支持。关于申请执行人提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定进行审查的意见，经查，该规定中第28条和第29条均系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产所主张的民事权益能否排除执行的判断标准。第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而第29条是关于无过错商品房消费者物权期待权的保护条件。当案件同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形时，二者系选择适用的关系，满足其中一条的适用条件，并不排斥对另一条的适用，即不动产买受人只要满足第28条或第29条之一，即可达到排除执行的目的。关于申请执行人提出案外人购买案涉房屋系以物抵债行为，不应受到物权期待权保护的意见，经查，抵账协议的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，案外人作为买受人，在法院查封前已经与房地产开发公司签订了合法有效的买卖合同，且已支付全部价款。案外人提交的证据亦能够证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记，其对案涉房屋应当享有物权期待权。关于申请执行人提出《商品房买卖合同》无签订日期，不能证明在法院查封前签署的意见，经查，判断合同的签订时间，不能仅仅依赖书面合同这一单一的证据，而应当结合对案涉房屋合法占有的时间点、支付购房款的时间点等因素综合认定。本案中，案外人提交的购房款发票以及交纳有线电视费，物业费的票据，足以证明案外人在法院查封前已合法占有了案涉房屋，应视为在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于申请执行人提出在案证据不能证明案外人仍存在唯一住房等情况的意见，经查，该情形不是审查本案的必要条件。综上，对申请执行人的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于河南省信阳市浉河区五星路弘昌运动城（碧水帝影）XX幢X单元XX号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张 勇人民陪审员 王 强人民陪审员 刁全贵二〇二〇年四月二十九日法官 助理 黄佳鑫书 记 员 谭梦雯