北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1038号原告：郭东阳，男，1981年6月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：崔红秀，北京智秀律师事务所律师。被告：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。原告郭东阳与被告北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭东阳及其委托诉讼代理人崔红秀，被告星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明、缪月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭东阳向本院提出诉讼请求：星华蓝光公司向郭东阳支付逾期交房的违约金246178．38元（计算至2019年12月12日，2017年9月28日至2017年10月28日按日以已付房款的万分之一计算，共30天计4674．27元；2017年10月28日至2019年12月12日按日以已付房款的万分之二计算，共775天计241504．11元，合计246178．38元）。事实和理由：郭东阳于2017年2月12日与星华蓝光公司签订了编号为Y的《北京市商品房预售合同》，约定购买星华蓝光公司开发的位于西潞街道良乡组团06街区06-17-10地块的商业综合楼第×号房屋，建筑面积为46．42平方米，总价款1558091元；郭东阳以现金方式付清全部房款。合同第十一条约定星华蓝光公司应于2017年9月28日交付房屋，第十二条约定逾期交付超过30日的，应自第三十一日起至实际交付之日止，按日向郭东阳支付已付房款万分之二的违约金。郭东阳虽然收到了物业给的钥匙，但由于没有收到交房通知书，拿钥匙的时候也没有看到交付条件中的文件，没有验收房屋。郭东阳认为，星华蓝光公司至今没有按合同第十一条约定履行交付手续，包括书面通知郭东阳收房，向郭东阳出示满足合同第九条约定的证明文件，查验房屋，签署商品房交接单等，郭东阳虽然收到了钥匙，但不符合附件十二第三条“买受人验收并办妥房屋交付手续后，视为该房屋已实际交付”的约定，星华蓝光公司至今未向郭东阳交付房屋，故应当按合同十二条的约定承担逾期交房的违约责任。星华蓝光公司辩称，1．星华蓝光公司提供的竣工验收备案表、规划验收意见、面积实测报告可证明星华蓝光公司在合同约定的交付日期前具备了交付条件，并且，星华蓝光公司已经在合同约定的交付日期前向业主发出了交付通知。2．郭东阳在星华蓝光公司通知交房后，于2017年6月29日签署了物业移交确认单，办理了收房手续，故星华蓝光公司在交付日期届满前已将房屋交付给了郭东阳。退一步讲，虽然郭东阳在2018年3月3日才签署钥匙确认签收表，房屋最迟至此日也已经实际交付给了郭东阳。3．郭东阳主张的违约金计算金额有误，违约金计算应截止到2018年3月3日，违约金额应为38952．28元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月12日，星华蓝光公司（出卖人）与郭东阳（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）及附件，约定星华蓝光公司将位于房山区西潞街道良乡组团06街区06-17-10地块商业综合楼第×号出售给郭东阳。该商品房规划性质为商业，预测建筑面积46．42平方米，总价款为1558091元。本合同签订前，买受人已支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人于合同签订当日支付首付款788091元，余款77万元以贷款方式付清。预售合同第九条对商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；4．已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；5．出卖人已取得该商品房所在楼栋的不动产权证书；6．商品房所在项目已签订《白蚁预防合同》，出卖人应当向买受人出具该项目的《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件；7．×；8．×。预售合同第十条对供水排水、供电、供暖等基础设施设备和小区内绿化、非市政道路等公共服务及其他配套设施的交付条件作了约定。其中对于燃气的约定为，鉴于该商品房的规划用途为商业，无需使用燃气，出卖人与买受人一致同意，不进行燃气管道的敷设。附件十二补充协议第四条对预售合同第十条作出补充约定：对于交付时无法纳入城镇公共供水、排水管网连接的（达到一户一表功能的），但出卖人通过临时供水系统保障所购房屋的正常用水需求的；对于交付时无法纳入城镇供电网络正式供电的（达到一户一表功能的），但出卖人通过临时用电网络保障所购房屋的正常用电需求的；交付时用电户表暂未启用但不影响用电功能的；均视为出卖人完成预售合同第十条项下的义务，不构成逾期交房；本项目红线外市政配套设施安装延误导致的使用条件不具备，出卖人不承担责任。预售合同第十一条交付时间和手续条款约定：（一）出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交接手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。出卖人可以挂号信或特快专递或媒体广告书面通知买受人办理房屋交付手续。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3．该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。……预售合同第十二条逾期交付责任条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在三十日之内，自第九条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日后，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。预售合同第二十六条对送达的约定为：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以【√邮政快递】【邮寄挂号信】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务作了约定。经双方确认，郭东阳已按合同约定交纳房价款1558091元。案涉商业综合楼于2017年5月17日通过规划验收，于2017年6月13日办理工程竣工验收备案。2017年9月11日，案涉商业综合楼房产实测绘成果获审核通过。星华蓝光公司分别于2017年6月15日、2017年9月21日在新京报上刊登了交房通知、交房公告，通知“蓝光·潞港商业中心”业主办理物业移交手续。星华蓝光公司称其在2017年6月、2017年9月曾向郭东阳邮寄交房通知，但未提供证据予以证明。星华蓝光公司称其已于2017年6月29日交付房屋，并提交了《物业移交确认单》予以佐证。该《物业移交确认单》第7项“业主接房确认”一栏中，“领取钥匙__把”未填写，郭东阳在业主确认签字处签字，第8项“交房礼品领取”一栏中，郭东阳在业主确认签字处签字。郭东阳不认可该《物业移交确认单》的真实性，称其当时并未去现场收房，且《物业移交确认单》上的签名并非本人所签，也没有委托他人办理。经询问，郭东阳未申请对上述签名申请鉴定。2018年3月3日，郭东阳领取案涉房屋钥匙并签署《钥匙确认签收表》。郭东阳称其收到星华蓝光公司通知后到现场，但仅领取了房屋钥匙并签字确认，未办理其他手续，未验房不能视为房屋交付，且此时房屋未满足预售合同第九条第四至八项的约定，不符合交房条件。本院认为，郭东阳与星华蓝光公司在自愿基础上签订的预售合同及附件，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。星华蓝光公司应当按照合同约定的时间和条件交付商品房。本案中，星华蓝光公司称其已于2017年6月15日、2017年9月21日以报纸公告的形式通知交房。预售合同第十一条中约定，“出卖人可以挂号信或特快专递或媒体广告书面通知买受人办理房屋交付手续”，从形式上看，挂号信、特快专递、媒体广告均为出卖人可采用的通知方式，未明确几种通知方式的先后顺序。但结合预售合同第二十六条“任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以【√邮政快递】【邮寄挂号信】送达对方”的约定来看，双方选定的邮政快递的送达方式适用于交房通知的送达。对此，本院认为，对于第十一条上述条款的真实意思，应结合合同的目的、交易习惯及诚实信用原则进行解释。首先，无论何种通知形式，其目的均为保证通知能够及时有效到达相对方，同时避免相对方因故意或其他原因不接收通知造成的发出通知一方履行通知义务的迟延。在预售合同中，双方已经约定通讯地址、联系方式，显然直接或邮寄送达能够更直接和有效地通知到买受人。其次，在合同履行过程中，对于需要书面通知合同相对方的事宜，多采用直接送达或邮寄送达的方式，只有在无法通知的情况下才会采用媒体广告进行公告。因此，对于出卖人书面通知交房，将合同第十一条中的上述条款解释为先采用快递方式送达，更符合预售合同的目的及交易习惯，也更符合诚实信用原则。具体到本案，因两份广告并非在无法通知到郭东阳的情况下发出，且未明确具体房屋及买受人，不应作为对郭东阳有效的交付通知。星华蓝光公司称其提交的《物业移交确认单》能够证明已于2017年6月29日完成交付，但郭东阳不认可其签字的真实性。本院认为，即使郭东阳的签字真实，根据查明的事实，星华蓝光公司此时未能配合郭东阳查验房屋及向郭东阳交付房屋钥匙，未完成案涉房屋的转移占有，不能据此认为2017年6月29日房屋已交付。星华蓝光公司主张其于2017年9月向郭东阳邮寄了交房通知，但未提交相应的证据，本院对此不予采信。综上，对于星华蓝光公司所持其已按照预售合同的约定在2017年9月28日前已经履行交付义务的意见，本院不予采纳。星华蓝光公司没有依照合同约定的时间完成交付义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。郭东阳称其在2018年3月收到星华蓝光公司通知后前去领取了案涉房屋钥匙并在《钥匙确认签收表》上签字，双方均认可签字时间为2018年3月3日。故本院以此次签字时间，即2018年3月3日作为房屋实际交付的时间。因郭东阳领取钥匙后，能够对房屋进行控制和支配，且预售合同第九条第四至八项并非预售合同第九条约定的交付条件，郭东阳亦未提供证据证明此时房屋仍不符合约定的交房条件，故对于郭东阳所持领取钥匙后星华蓝光公司仍应承担逾期交房责任的意见，本院不予支持。根据预售合同第十二条的约定，逾期交房超过三十日后，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。违约金的具体数额，本院根据认定的逾期期限，结合合同约定的逾期交房违约金标准计算确认。郭东阳所持计算违约金时应将预售合同第十二条中（1）、（2）累加计算的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，对于郭东阳诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、北京星华蓝光置业有限公司于本判决生效之日起十日内向郭东阳支付逾期交房违约金39263．89元；二、驳回郭东阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2497元，由郭东阳负担2099元（已交纳），由北京星华蓝光置业有限公司负担398元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇二〇年四月二十八日书记员  陈 悦