广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终197号上诉人（原审被告）：好房子房屋中介服务部，住所地：广东省韶关市武江区****新津小区************。经营者：李保军。委托诉讼代理人：张小欢，女，1959年6月27日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**********。系好房子房屋中介服务部的员工。被上诉人（原审原告）：韦忠穆，男，1957年3月17日出生，汉族，住广东省韶关市武江区*************。委托诉讼代理人：韦良健，男，1985年6月11日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***********，系韦忠穆的儿子。被上诉人（原审原告）：韦良健，男，1985年6月11日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***********。原审被告：廖明威，男，1996年7月30日出生，汉族，住广东省乐昌市***************。原审被告：武江区旭辉房屋中介服务部，住所地：广东省韶关市武江区****旭辉楼首层第五间铺。经营者：黄寿萍，女，1978年5月6日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区**************。上诉人好房子房屋中介服务部因与被上诉人韦忠穆、韦良健、廖明威、武江区旭辉房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人好房子房屋中介服务部的委托诉讼代理人张小欢、被上诉人韦良健、原审被告武江区旭辉房屋中介服务部经营者黄寿萍、廖明威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人好房子房屋中介服务部上诉请求：依法改判驳回韦忠穆、韦良健要求好房子房屋中介服务部返还5000元押金的请求。事实与理由：一审判决认定，韦忠穆、韦良健与廖明威、武江区旭辉房屋中介服务部于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对各方都有法律约束力。一审判决好房子房屋中介服务部返还已收取韦良健的押金5000元。好房子房屋中介服务部对武江区人民法院判决韦良健获得买方廖明威交付定金，系其因廖明威违约而获得的主要权利，以好房子房屋中介服部作为提供格式条款的一方为由，否定三方所签订的《房地产买卖合同》中第八条的约定，判决好房子房屋中介服务部无权享有50%定金的权益，好房子房屋中介服务部对此表示异议。首先，本案中，韦良健及买方廖明威是在完成了解该《房地产买卖合同》的所有约定后，三方在平等的条件下而非好房子房屋中介服务部刻意要求的情况下签定的。从时间上可以知道非好房子房屋中介服务部刻意要求的双方签定的，韦良健与买方廖明威签订合同后一直就三方签订的《房地产买卖合同》中的第八条未提出异议。韦良健所收取的定金在合同末履行完或终止之前，即不可认定为房款，也不能认定为违约金，在买卖双方履行合同过程中是否应尽各自应尽义务，哪一方可能违约尚未可知的情况下，该定金的权益归属未定。该定金权益归属出现三方假设条件出现的情况下，三方在签订的《房地产买卖合同》内事先有约定的，应就在《房地产买卖合同》执行后的结果以三方事先的约定决定定金的归属。其三，本案中，因买方廖明威违约，造成合同终止，该定金即转化为违约金，虽然买方廖明威违约，韦良健因买方廖明威违约而获得的主要权利，但并不是所有权利都归韦良健所有，根据该《房地产买卖合同》中第八条三方约定，该定金中的50%权益作为中介方的补偿金自然就应归中介方所有。虽然韦良健获得买方廖明威交付的定金，系其因买方廖明威违约而获得的主要权利，但并不是其对所收定金的全部权益。韦良健应全面履行合同中约定的义务。2018年9月24日，三方所签订的《房地产买卖合同》是公平合理，符合契约精神，符合法律之规定的，好房子房屋中介服务部要求享有该《房地产买卖合同》中第八条约定的关于韦良健所收定金50%的权益是合理合法，有事实依据的。根据权利与义务对等原则，韦良健应全面履行该《房地产买卖合同》所约定义务。根据合同法有关居间合同的规定，本次交易好房子房屋中介服务部作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同的签订，按合同法的规定，好房子房屋中介服务部即己完成了居间义务，有权按约定收取中介服务费及所签订合同约定的权益，即便合同的变更或终止都不影响中介服务费的收取及所签订合同约定的权益。一审判决书中所提到的“至于被告廖明威要求荣合地产中介即旭辉房屋中介服务部返还9250元款项及赔偿损失3000元的问题，不属于原告主张争议范围，本院不作处理”与该判决书中所提到的“中介方己获得买方廖明威支付的中介费6250元，弥补了中介方于本合同受到的损失”，中介方预收买方廖明威支付的中介费6250元，并未完全弥补中介方于本合同受到的损失和享有的权益，要知道廖明威提出要求返还的9250元包含已预收的中介服务费6250元在内，好房子房屋中介服务部并未获得该《房地产买卖合同》中所约定的全部权益。因此，一审判决书提到的廖明威要求荣合地产中介即旭辉房屋中介服务部返还9250元款项与中介方己获得买方廖明威支付的中介费6250元，弥补了中介方与本合同受到的损失与事实不符，请二审依法改判，驳回韦良健的诉讼请求。被上诉人韦忠穆、韦良健答辩称：对一审判决无异议。原审被告廖明威述称对一审判决无异议。原审被告武江区旭辉房屋中介服务部述称与好房子房屋中介服务部上诉意见一致。一审法院经审理查明：2018年9月24日，韦忠穆、韦良健（甲方，卖方）与廖明威（乙方，买方）、武江区旭辉房屋中介服务部（丙方，中介方）签订《房地产买卖合同》，约定“一、房地产基本概述：买卖双方通过中介方出售及购入房屋地址为：韶关市武江新华南路新津小区***********（以下简称该物业）……二、房屋的交易价格：甲、乙双方议定该物业交易总金额为626000元……三、定金支付：……在签订本合同之时乙方须向甲方支付定金30000元。……双方应在2018年12月31日之前到韶关市*******办理过户转名手续。……备注：具体的过户时间以银行按揭审批通过5个工作日内办理过户手续。四、付款方式：银行贷款：在中介方通知甲乙双方到韶关市*******办理过户转名手续当天，乙方应将首付款含定金226000元支付给甲方。剩余房款400000元待银行按揭由银行支付，放款时间以银行为准。五、税费负担：……中介方向乙方收取该房屋成交价总金额的2%作为中介服务费即12500元。……六、房屋交接：……2、为防范交易风险，甲方托管交房押金人民币壹万元整交于中介方，待甲方结清一切费用，顺利交房给乙方后，中介方凭押金收据退回押金。……八、违约责任：……若乙方悔约，中途不买此房，则甲方所收定金不退予乙方；无论哪方违约，丙方收取违约金的50%作为中介费。……”。2018年9月24日，廖明威向韦良健交付定金20000元。2018年9月25日，廖明威向韦良健交付剩余定金10000元；向好房子房屋中介服务部交付房屋交易手续费用3000元及中介服务费6250元。2018年9月25日，韦良健向武江区旭辉房屋中介服务部、好房子房屋中介服务部交付5000元，并由好房子房屋中介服务部出具《收据》，载明“今收到韦良健交来卖韶关市武江区新华南路新津小区************押（水、电、燃气、户口）伍仟元整”。好房子房屋中介服务部提交了一份案外人刘联金出具的《证明》，内容为“本人刘联金，身份证：440************039，在工商银行韶关市西河支行业务部工作。2018年11月12日荣合地产中介交来个人二手房按揭贷款业务一件。提供房地产权证复印（地址为韶关市武江区新华南路新津小区***********）与三方房地产买卖合同，身份证、户口簿、收入证明、工资收入银行流水等资料。经对以上资料审核初步评估能贷肆拾万元，本行同意受理该笔贷款申请。2018年11月12日签订贷款申请表，同时要求买卖双方及时补充缺失贷款所需其他资料：网签合同、首付款转账凭证、首付款收据、交首付款银行卡半年流水、资产评估报告等资料。买卖双方均同意尽快补充缺失资料。在签订贷款申请后致5月1日前多次致电贷款人与中介补齐资料，到目前为止我行仍未收到网签合同、首付款转账凭证、首付款收据、交首付款银行卡半年流水等审批必需资料，导致无法递交分行审批”。为查明案件事实，该院向中国工商银行韶关市西河支行去函询问“刘联金是否为你行工作人员，其于《证明》中所陈述的你行同意为廖明威购买韶关市武江区新华南路新津小区***********贷款40万元是否属实？如廖明威交齐网签合同、首付款转账凭证、首付款收据、交首付款银行卡半年流水是否能为廖明威购买韶关市武江区新华南路新津小区***********发放40万元贷款？有无存在廖明威多次提交银行卡半年流水无法通过贷款审批的情况？”。2019年7月23日，中国工商银行股份有限公司韶关西河支行回复“一、刘联金（身份证：440************039)是我行工作人员，申请人一直未提交齐贷款审批所必需的资料，未进入贷款审批发起环节，故我行同意贷款不属实。二、贷款审批通过需要符合法定和规章制度规定的条件，除了贵院函中所提到的身份证、户口簿、收入证明、工资收入银行流水等资料外，还需要借款申请人提供己备案的《广东省房地产买卖合同》（适用于二手房买卖）、首付款转账凭证、首付款收据、交首付款银行卡半年流水等资料，以及审查借款申请人的征信是否符合要求等。三、基于借款申请人提交的资料不齐，我行经办人多次要求借款申请人补齐相关资料，但借款申请人均没有补充”。2019年2月21日，廖明威向武江区旭辉房屋中介服务部黄寿萍发送信息“资料我今天请假弄好了，快递晚上已寄出，希望不要再弄什么什么，行就行，不行就算了。我也不要你们把钱全退回来，退一半二万就可以”。黄寿萍回复“好的！辛苦你了”，“我会留意快递的”。此后，好房子房屋中介服务部与武江区旭辉房屋中介服务部工作人员多次与廖明威联系，廖明威均怠于回复。2019年5月8日，韦良健向廖明威发送信息“你好，我是韶关武江区华泰花园36幢601房的业主，因我方及房屋地产中介多次拨打你的电话都未曾与你这边取得联系。因此，就于你方购买我方房产事宜请问你还是否愿意继续购买，请在5个工作日内与我方或房屋地产中介取得沟通与联系，若5个工作日内你还是不主动与我（中介）双方取得联系，则视你一方自动违约并主动放弃购买（华泰花园36幢601房）该处房产。收到此短信请尽快回复，谢谢！”。廖明威未有回复。韦良健因中介方告知廖明威失联，无法达成房屋买卖，遂提起诉讼。好房子房屋中介服务部与武江区旭辉房屋中介服务部表示双方系合作关系，打算共同促成涉案房屋买卖。廖明威表示因中介未明确告知银行同意提供贷款，另经过其了解，类似自己的家庭状况银行无法提供贷款，故其对中介方陈述已不再信任，遂未回复信息。廖明威陈述签订合同时中介方作出能够贷到款项的承诺后未能帮其贷到款项涉嫌欺诈，合同无效；即便合同有效，2019年2月21日其向黄寿萍发送的信息已存在解除合同的意思表示。韦忠穆、韦良健向一审法院起诉请求：一、判令解除韦忠穆、韦良健、廖明威双方于2018年09月24日签订的《房地产买卖合同》；二、判令廖明威承担违约责任，向韦忠穆、韦良健交纳的人民币叁万元购房定金不予退还；三、判令好房子房屋中介将水、电、燃气押金伍仟元退还给韦忠穆、韦良健；四、本案的诉讼费用全部由廖明威承担。一审法院审理后认为，韦忠穆、韦良健与廖明威、武江区旭辉房屋中介服务部于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对各方均具有法律约束力。廖明威以武江区旭辉房屋中介服务部在签订《房地产买卖合同》时承诺为其贷款40万元，而经过其了解就其家庭状况而言，无法在银行贷到款项，故武江区旭辉房屋中介服务部涉嫌欺诈为由主张合同无效的抗辩，从中国工商银行股份有限公司韶关西河支行的《回复》及其工作人员刘联金的《证明》可知，中国工商银行股份有限公司韶关西河支行同意受理本案涉案房屋的贷款申请，因廖明威一直未提交齐贷款审批所必需的资料，故未进入贷款审批发起环节，本案涉案房屋贷款能否经过审批为未知数，即便房屋贷款无法通过，亦不存在以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的情况，对廖明威上述抗辩，该院不予采纳。对于韦忠穆、韦良健要求解除韦忠穆、韦良健、廖明威于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》的问题。韦忠穆、韦良健与廖明威签订《房屋买卖合同》的目的为卖出自己所有的房屋，获得相应房屋价款。好房子房屋中介服务部与武江区旭辉房屋中介服务部工作人员多次与廖明威联系，廖明威均怠于回复；韦良健明确“若5个工作日内你还是不主动与我（中介）双方取得联系，则视你一方自动违约并主动放弃购买（华泰花园36幢601房）该处房产”，廖明威亦未回复，廖明威以其行为表明不继续购买韦良健房屋，支付房屋价款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，韦良健要求解除韦良健、廖明威于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。对于韦良健要求认定廖明威承担违约责任，廖明威向韦良健支付的30000元定金不予退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，廖明威以其行为表明不继续购买韦良健房屋，支付房屋价款，应由其承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条的规定，韦良健、廖明威双方确认定金30000元，现廖明威以其行为表明不履行合同义务，作为给付定金的一方，无权要求返还定金，故韦良健要求廖明威支付的定金30000元不予退还的诉讼请求，该院予以支持。对于廖明威关于其于2019年2月21日向黄寿萍发送的信息已存在解除合同的意思表示的抗辩，廖明威发送信息“资料我今天请假弄好了，快递晚上已寄出，希望不要再弄什么什么，行就行，不行就算了。我也不要你们把钱全退回来，退一半二万就可以”，上述信息未明确解除合同，且即便有解除合同的意思表示，廖明威在签订《房地产买卖合同》后明确不购买涉案房屋，亦应由其承担违约责任。对于韦良健要求好房子房屋中介服务部退还5000元押金的问题。韦忠穆、韦良健与廖明威、武江区旭辉房屋中介服务部于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》约定“甲方托管交房押金人民币壹万元整交于中介方，待甲方结清一切费用，顺利交房给乙方后，中介方凭押金收据退回押金”，好房子房屋中介服务部与武江区旭辉房屋中介服务部表示双方于本案房屋买卖中系合作关系；韦良健实际向好房子房屋中介服务部交付5000元，现因廖明威违约导致合同解除，房屋买卖未顺利达成，好房子房屋中介服务部基于其与武江区旭辉房屋中介服务部的合作关系，收取的韦良健交付的5000元款项应予退还。对于好房子房屋中介服务部陈述《房地产买卖合同》违约责任明确“无论哪方违约，丙方收取违约金的50%作为中介费”，房屋押金不应退还的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，韦良健获得廖明威交付定金，系其因廖明威违约而获得的主要权利，好房子房屋中介服务部作为提供格式条款的一方，不应以此要求守约方承担责任，且其已获得廖明威支付的中介费6250元，弥补了中介方于本合同中所受到的损失，故对其抗辩，该院不予采纳。至于廖明威要求荣合地产中介即旭辉房屋中介服务部退还9250元款项及赔偿损失3000元的问题，不属于韦良健主张争议范围，该院不作处理，由廖明威可另行与旭辉房屋中介服务部解决。一审法院经审理后于2019年8月12日作出判决：一、解除韦忠穆、韦良健与廖明威、武江区旭辉房屋中介服务部于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》；二、韦忠穆、韦良健不予退还廖明威交付的定金30000元；三、好房子房屋中介服务部应于判决发生法律效力之日起十日内返还韦忠穆、韦良健托管押金5000元；四、驳回韦忠穆、韦良健的其他诉讼请求。案件受理费10410元，减半收取计5205元，由廖明威负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是好房子房屋中介服务部应否退还5000元押金的问题。从本案查明的事实看，案涉《房地产买卖合同》约定“甲方托管交房押金人民币壹万元整交于中介方，待甲方结清一切费用，顺利交房给乙方后，中介方凭押金收据退回押金”，该约定的10000元押金，韦良健实际向好房子房屋中介服务部交付5000元，该押金属案涉房屋的水、电、燃气等的押金，与中介方的报酬、中介费无关联性。现因廖明威违约导致合同解除，中介方虽促成双方签订房屋买卖合同，但是未能实现合同目的，交易未能完成。而且根据该约定，即使交易完成后，中介方也须退回该押金，况且未能达成交易，好房子房屋中介服务部基于其与武江区旭辉房屋中介服务部的合作关系收取韦良健交付的5000元款项理应予退还。对于好房子房屋中介服务部上诉提出《房地产买卖合同》违约责任明确“无论哪方违约，丙方收取违约金的50%作为中介费”，其应享有收取违约金的50%作为中介费。首先，本案是韦忠穆、韦良健因廖明威违约而提起诉讼，提出相关诉讼请求，其能获得廖明威交付的定金，系其因廖明威违约而根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定获得的主要权利。其次，好房子房屋中介服务部在本案中并未对违约金的分配及中介费的问题提出反诉请求，故本案中不作审理，当事人可另循法律途径解决。综上所述，好房子中介服务部的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由好房子中介服务部负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年四月七日书记员  陈敖明