北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20668号原告：杨某，女，1976年12月16日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：北京世杰佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安立路66号4号楼9层Ⅲ段9层法定代表人：鞠林，总经理。委托诉讼代理人：郭某，女，1991年7月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告杨某（以下简称原告）与被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人郭某均参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方在2019年11月20日解除《北京市房屋出租委托合同》及补充协议；2、被告支付解除合同违约金14400元；3、被告支付房屋恢复原状支出1000元；4、被告支付房屋空置一个月租金损失7200元。以上总计22600元。事实和理由：：2018年1月15日原、被告签订《北京市房屋出租委托合同》，约定被告承租涉案房屋再向外出租，合同期限为2018年2月20日至2021年2月19日，租金约定第一年每月7200元，第二年每月7200元，第三年每月7600元，租金按季度支付。2019年11月20日被告应支付下一季度租金，但是被告不同意按照隔断拆除后的月租金标准6800元支付，要求按照5500元支付。被告2019年11月19日告知原告去收房，以自己的行为表明不再租赁涉案房屋，2019年11月22日原告收房，要求被告将房屋恢复原状，被告不予理睬，原告找人进行恢复花费1000元,被告未提前30日通知导致原告房屋产生空置一个月租金损失，原告多次与被告协商解决未果，故诉至法院。被告辩称：1、同意第一项诉讼请求；2、不同意支付违约金，我方没有违约，涉案房屋原始户型是两居室，交给我们的时候是三居室，是原告自己打隔断改成了三居室。交给我们后，原告同意我们再打一个隔断变成四居室，我们签订的租赁合同中约定按照四居室进行出租，后来由于政府机关出台相应规定要求将房屋恢复原始结构进行出租，原告的房屋原始结构为两居室，所以在2019年8、9月的时候我们将房屋恢复成原告给我们的样子，即原告只打了一个隔断的三居室进行出租，而我们给原告最后一个季度的租金还是按照四居室的价格给付的。我们曾经与原告达成补充协议约定如果将房屋变成三居室出租，房租变更为6800元，但由于按照原始结构出租应当是两居室，原告自己打的隔断也应当拆除，于是我们与原告协商将涉案房屋按照两居室进行出租，提出将涉案房屋按照5500元每月的价格出租。原告对此不同意，故合同无法履行。我们是在原告收房前两个月跟原告沟通的，但原告收到最后一次房租后不理我们了。我们2019年8月26日因为其他房屋变更房屋结构进行出租被罚款，然后就跟原告联系了。我们认为原告的房子有可能涉及罚款所以我们无法再租了；3、房屋出租有一些磨损是属于正常的，有一些房屋损坏我们也认可。关于此项诉请的证据我方都认可，但是1000元的费用太高了。出于解决问题的态度如果1000元可以解决此事我们愿意支付原告，如果原告不同意调解那我们就不同意给付房屋恢复费1000元；4、原告主张的空置是原告自己造成的，不是我们造成的。原告的先生在收房时说涉案房屋要自己住，所以不存在房屋空置的情况。本院经审理认定事实如下：原告作为委托人（甲方）、被告作为租赁机构（乙方）于2018年1月15日签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称合同）。合同约定原告将位于北京市朝阳区崔各庄某处88号院1号楼3单元1805室房屋委托给被告进行出租。租赁用途为居住，出租委托期自2018年2月20日至2021年2月19日，共计三年。租金标准为第一年7200元，第二年7200元，第三年7600元，各期租金支付为一季度一交。关于违约金，双方约定租赁期内，一方需提前终止合同的，应提前三十日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方提前终止合同的还应当给付乙方装修费用8000元，并退还剩余房租。另，双方签订《补充协议》中约定甲方同意乙方在厅内加隔断一间，到期后乙方负责拆除，墙面粉刷，灯恢复原状；租赁期内如因政府部门原因导致其中客厅隔断拆除的，甲方保证乙方还可以有三间出租的，房屋租金为每月6800元，后期隔断可以恢复，价位以合同为主；如果甲方不能保证乙方有三间出租，价位再议。经询，原、被告均认可涉案房屋的原始结构为二居室，在原告交付被告时，已由原告自行打了一个隔断，作为三居室出租，后双方协商由被告将涉案房屋再行打一个隔断，作为四居室对外出租。庭审中，被告称由于其在朝阳区代理出租的其他房屋涉及改变房屋结构进行出租，致使受到了行政处罚。为此被告提交北京市朝阳区房屋管理局向其出具的行政处罚决定书，上显示由于被告改变房屋内部结构分割出租北京市朝阳区某处88号院3号楼1单元1704号房屋，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（六）项的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，对被告处以3万元罚款。被告称在其接到以上处罚后，为了避免再次受到处罚，其将涉案房屋中由其打的隔断进行了拆除，按照三居室进行出租，但是租金仍然按照四居室的标准给付原告，被告同时表示其在当时告知了原告要将房屋恢复至原始结构即两居室进行出租，月租金应调整为5500元，但是原告不同意。庭审中，经询，原告认可被告将涉案房屋中自行打的隔断拆除，但表示不同意将原告自己打的隔断拆除按照两居室的结构进行出租。原告认为被告受到处罚与本案无关，所受处罚涉及的房屋也不是涉案房屋，双方签订的涉案房屋改成三居室出租应当是6800元，不能按照两居室5500元出租。原告称被告将自行打的隔断拆除并未将房屋恢复原状，给涉案房屋的墙体造成了损坏，为此提交微信转账记录以及照片若干，以主张损失。对此，被告认可拆除隔断对房屋造成了一定损害，但是认为原告主张过高。关于合同的解除，原告认为被告于2019年11月19日提出让原告收房，故请求确认双方签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年11月20日解除。原告认为被告以实际行动表明不再履行合同，属于提前终止合同，但未提前三十日告知原告，属于违约并造成原告有一个月的空置损失。被告认可双方签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年11月20日解除，但认为解除合同系由于原告不同意将涉案按照原始结构出租，双方对于租金调整问题无法协商一致而导致合同无法继续履行，故不存在违约，同时被告称在交接房屋时，原告的丈夫亦表示房屋收回后自住，故不存在空置损失。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约完全、适当履行各自义务。庭审中，双方均认可《北京市房屋出租委托合同》及《补充协议》于2019年11月20日解除，对此本院予以确认。关于合同的解除是否存在违约，根据本案查明的事实，涉案房屋存在改变房屋结构的情况，原、被告亦就涉案房屋以不同的房屋结构状态进行出租的租金标准进行了约定。在补充协议中双方亦约定了若涉案房屋不能按照三居室进行出租的情况下，租金标准应再行商议。由此表明涉案房屋的租金标准应当按照不同的结构予以确定。根据本案被告的举证以及相关法规规章的规定，改变房屋内部结构分割出租违反相关规章规定，确会受到相关部门的处罚，故被告提出将涉案房屋恢复原始结构两居室出租合理，在双方对此协商不一致的情况下，被告不再履约，难以认定被告违约，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。关于原告主张的损失。之于原告主张的恢复原状的损失，被告将打的隔断拆除应当将房屋恢复原状，给房屋造成的损害应当予以赔偿，原告主张的该项损失有证据予以证明且具有合理性，本院予以支持；之于原告主张的空置损失，结合本案认定的事实及举证情况，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告杨某与被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》及《补充协议》于二〇一九年十一月二十日解除；二、被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告杨某一千元；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由原告杨某负担100元（已交纳），由被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司负担83元（原告杨某已交纳，被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告杨某）。本判决为终审判决。审判员 陈 蕾二〇二〇年四月十四日书记员 杨龙澜