山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初844号 原告：郑桂玲，女，1969年2月25日生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：陈祥忠，男，1956年10月9日生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：谷年超，山东隆远律师事务所律师。 原告郑桂玲与被告陈祥忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑桂玲、被告陈祥忠以及其委托诉讼代理人谷年超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑桂玲向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原、被告于2008年8月房屋买卖协议。2、请求贵院依法判决被告返还购房款66万元及利息(自2009年1月8日起至被告还清款项之日止，按年利率24%计算)；3、本案的诉讼费、保全费、诉责险保险费由被告承担。事实与理由：被告2008年8月将位于枣庄市市中区房屋(房产证号：枣房权证枣字第××)以66万元价格出售给原告，双方自愿达成房屋买卖协议。原告于2009年1月7日将购房款全部支付给被告。但是，由于被告的原因未能及时给原告办理不动产权属变更登记，导致案外人王顺远申请枣庄市市中区人民法院强制执行枣庄市市中区房屋(房产证号：枣房权证枣字第××)。原告为了依法维护合法权益，根据现行法律法规和司法解释的规定，依法提出执行异议、执行异议之诉。经过一、二审法院审理，均判决驳回原告诉讼请求。现枣庄市市中区房屋(房产证号：枣房权证枣字第××)，枣庄市市中区人民法院已进入强制执行程序正在拍卖。为此，原告与被告之间房屋买卖合同不能得到保护，致使原告订立合同目的无法实现。且原告订立合同无法实现的原因是由于被告未能依约履行为原告办理产权过户登记。综上所述，被告的违约行为直接导致原告与被告房屋买卖协议无法实现，致使原告的合法权益，遭受不应有的特别巨大的经济损失。原告无奈，故依据我国《民事诉讼法》、《合同法》的规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法予以审理。 陈祥忠辩称，首先，原被告未签订书面的房屋买卖合同，其涉案房屋买卖关系不成立，原告主张解除涉案房屋买卖关系不成立，其应返还涉案房屋给被告，取得房屋租金收益无任何依据，应返还被告根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，本案因房屋买卖合同的形式要件未成就，因而双方之间的买卖关系不成立。被告基于拥有涉案房屋的所有权，原告应返还房屋给被告。因原被告双方房屋买卖关系不成立，原告无任何依据取得涉案房屋租金收益，构成了不当得利，其应返还租金收益款给被告。其次，退一步讲，假设法院认为原告解除房屋买卖关系主张成立，被告作如下答辩：一、被告之所以未给原告办理涉案房屋过户，系因原告还欠被告34万元购房款未支付，原告存在未全面履行约定，原告因此若产生任何损失由其承担实际上，在2008年，原被告双方当时约定涉案房屋购房款价格为100万元，双方并未对何时办理涉案房屋过户进行约定。至今原告只给被告购房款66万元，还差34万元未支付被告。被告之所以未给原告办理涉案房屋过户，因原告欠被告购房款，其存在未全面履行约定，原告因此若产生任何损失由其承担。二、原告诉请返还购房款利息没有任何依据，其利息主张不成立只有在法院对该案做出判决解除该房屋买卖关系且生效后，被告才有返还购房款的义务，若被告不返还或迟延返还，此时才会产生购房款相应利息的问题。就本案来讲，至今原被告之间的房屋买卖关系并未解除，该笔购房款并未产生利息的问题。因此，原告要求被告支付自2009年1月8日至实际付款之日止的利息没有任何依据，请法院驳回原告该项诉请。三、根据公平合理原则，原告应当返还占用期间的房屋占用费用于折抵原告要求相应的返还购房款数额原告自2009年1月至今一直占有使用涉案房屋并持有房产证，将该房屋出租他人并获得租金收益，原告不仅没有损失反而获得重大收益。另外，原告向法院提起执行异议之诉之前，并未及时有效向被告主张办理涉案房屋过户。后，涉案房屋遭到被法院查封，致使被告无法给原告办理过户，造成今天这样结果的发生，原告存在过错，原告因此若产生的损失应由其自己承担。原告长期占有该房屋取得重大租金收益，并使该房屋使用年限减少，造成该房屋使用价值贬损，根据公平合理的原则，原告应当返还占用期间的房屋占用费用于折抵原告要求相应的返还购房款数额。综上，请法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2016年5月14日对王顺远诉陈祥忠民间借贷纠纷一案作出（2016）鲁0402民初294号民事判决书，该判决生效后，于2016年7月1日立案执行，在执行过程中，查封了陈祥忠名下位于门市房一处（证号：00229811号）。后郑桂玲对执行提出书面异议，本院作出（2016）鲁0402执异72号执行裁定书，裁定驳回郑桂玲提出的执行异议。后郑桂玲提起执行异议之诉。2018年4月3日，本院作出（2017）鲁0402民初1003号民事判决书，判决：驳回原告郑桂玲的诉讼请求。郑桂玲对上述判决不服，提起上诉。2019年3月20日，枣庄市中级人民法院作出（2018）鲁04民终1836号民事判决书，该院认为根据郑桂玲的陈述，其并未与陈祥忠签订过书面买卖合同，且其提交的证据亦不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。因此，不符合上述规定的条件，郑桂玲对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益，一审判决对其诉讼请求不予支持并无不当，故判决如下：驳回上诉，维持原判。 2009年1月7日，陈祥忠向郑桂玲出具收到条一份，内容为：“今收到郑桂玲文化西路门市3#房款计陆拾陆万元整”，但双方并未签订书面的房屋买卖合同。郑桂玲主张没有办理过户的原因起初系涉案房屋有贷款，后来系联系不上陈祥忠。 陈祥忠在另案中提交的答辩状内容载明：我名下的位于枣庄市市中区房屋(房产证号：枣房权证枣字第××号)于2008年已经卖于郑桂玲，郑桂玲并于2009年已经支付全部房款，郑桂玲支付完全部房款后，一直找我要求过户，但由于我本人一直在外地，未能协助郑桂玲办理房产过户手续，现被告申请执行该房屋，虽然房屋在我名下，但2009年已卖于郑桂玲，并且郑桂玲实际占有该房屋，该房屋已经归郑桂玲所有。 本院认为，本案争议焦点问题是：一、陈祥忠与郑桂玲之间的房屋买卖合同关系是否成立并生效；二、陈祥忠是否应返还购房款。陈祥忠主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，其与郑桂玲之间并未签订书面的房屋买卖合同，双方合同并未成立。房屋买卖合同关系应属于诺成性合同，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定属于管理性规定，而非效力性强制性规定，虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但综合审查陈祥忠另案中的答辩状及收到条的内容，能够证实陈祥忠与郑桂玲已形成口头上的房屋买卖合同关系，双方房屋买卖合同关系已成立并生效。现案涉房屋已经进入执行拍卖程序，郑桂玲购买案涉房屋的目的已不能实现，故其诉请解除合同于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”郑桂玲已经支付给陈祥忠66万元，其有权要求陈祥忠予以返还。关于利息，应自本院受理本案之日即2019年12月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至陈祥忠实际给付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告郑桂玲与被告陈祥忠于2008年8月形成的房屋买卖协议； 二、被告陈祥忠应于本判决生效之日起十日内向原告郑桂玲返还购房款660000元及利息（利息以660000元为基数，自2019年12月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告陈祥忠实际给付之日止）； 三、驳回原告郑桂玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10400元，减半收取5200元，由被告陈祥忠承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈兰兰 二〇二〇年四月八日 书记员  徐 斌