广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2137号上诉人（原审被告）：东莞市达鑫江滨新城开发有限公司。住所地为东莞市********，统一社会信用代码为914************995。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：傅杰顺，广东君强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乐山，广东君强律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘威，男，汉族，1989年2月22日出生，居民身份证住址为广东省东莞市莞城区何唇坊1巷2号，公民身份号码为441************036。上诉人东莞市达鑫江滨新城开发有限公司（以下简称“达鑫公司”）与上诉人刘威商品房销售合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初27909号民事判决，先后向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、达鑫公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向刘威支付逾期交楼违约金30283.3元；二、驳回刘威的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费862.67元（刘威已预交），由刘威负担584.13元，达鑫公司负担278.54元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初27909号民事判决。达鑫公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.变更原判决第一项为达鑫公司向刘威支付逾期交楼违约金15141.7元；2.本案一、二审诉讼费由刘威承担。事实与理由：一、一审法院认定逾期交楼违约金应按日万分之二的标准计算属事实认定及法律适用错误。1.关于逾期交楼违约金标准为日万分之一是双方合意自治，应得到充分尊重。刘威与达鑫公司签订该合同时，关于刘威应承担的逾期交楼违约金的标准是日万分之一还是日万分之二是由达鑫公司与刘威经过合理的洽商后得出的一致结论。刘威作为一个完全民事行为能力人，在其选择了日万分之一后即该选择拥有法律效力。刘威在纠纷产生后，在没有相反证据推翻的情况下，单纯的为了利益，主张逾期交楼违约金为日万分之二显然属于极不诚信的行为。同时，刘威的该行为亦触犯了禁反言原则。《合同法》的立法本意在于合同自治，同时，诚信原则及禁止反言原则均属于合同法的基本原则。2.一审法院采用逾期交楼违约金标准为日万分之二违背了法律规定，法律适用错误。达鑫公司与刘威签订的《商品房买卖合同（预售）》为国家住建部、国家工商总局所拟定格式合同。合同第十二条第1款第（1）项中备注的说明（该违约金比例不得低于第八条第1（1）项中的比例）（即日万分之二标准计付）属于建议性条款亦属于格式条款。而第十二条第1款第（1）项约定逾期交房在108天以内的违约金为日万分之一属于达鑫公司与刘威商议确定的条款属于非格式条款。根据《合同法》第四十一条第二款“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定可知，本案逾期交楼违约金的确定应当采用非格式条款予以确定，即应当以日万分之一确定。因此，一审法院确定逾期交楼违约金标准为日万分之二显然系事实认定及法律适用错误，故应按购房总价1305315元×116天（2017.8.1-2017.11.25）×日万分之一的标准计算，即达鑫公司仅须向刘威支付逾期交楼违约金15141.7元。刘威未针对达鑫公司的上诉向本院提交任何答辩意见。刘威不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原判决；2.判令达鑫公司支付逾期交楼违约金77013.5元（按日万分之二，从2017年8月1日计至2018年5月23日）及令其要求达鑫江滨新城物业管理公司退回期间收取的物业管理费2401元（2017年8月-11月，2018年2月-5月，每月343元，共7个月）；3.本案一、二审诉讼费由达鑫公司承担。事实与理由：一、由刘威提交的两张物业管理费收据可知，2017年2月至2018年1月是没有收取物业管理费，当时是物业管理处以年前收楼可赠送两个月物业管理费为条件诱使业主在2018年前签订“客户收楼书”，但期间并无说明该房产“竣工验收备案证书”、“房屋测绘报告”并未通过审批，刘威后要求办理房产证时才发现该两项验收文件均没有完成审批，并直至2018年5月23日才完成审批，即房产2017年8月1日至2018年5月23日期间是不符合合约中的第四章第九条商品房的交付条件，而达鑫公司令其兄弟公司达鑫江滨新城物业管理有限公司在此期间收取管理费用属于不合法得利，此为刘威的主要损失。二、首先，在“竣工验收备案证书”、“房屋测绘报告”审批没有通过的情况下，刘威无法办理房产证，导致房产没法买卖，经济上没有获得利益。其次，由退回押金收据回收单上说明刘威装修完毕后至2019年12月1日才通过物业验收，在此之前并无居住或出租房产，在使用权上也没获得利益。再次，刘威收楼后一直就房屋确权和办理房产证相关事宜与达鑫公司进行沟通，精神上承受一定的压力。综上，刘威在收楼后并未获得利益。达鑫公司未针对刘威的上诉向本院提交任何答辩意见。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经过阅卷和询问当事人，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人达鑫公司、刘威的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应的权利义务。合同约定达鑫公司应于2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付给刘威使用，但其于2017年11月25日才为刘威办理收楼手续，达鑫公司的行为显然属于逾期交楼，应向刘威支付逾期交楼违约金。本案二审的争议焦点为：达鑫公司向刘威支付逾期交楼违约金的计算期间及计算标准。关于逾期交楼违约金的计算期间问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；该合同第十二条第1点第（1）项约定的逾期交楼违约金计算期间为自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。刘威作为合同当事人，应在达鑫公司交付涉案商品房时是否符合合同约定交付条件尽审慎注意义务。达鑫公司在交付涉案商品房时仅取得《工程竣工验收备案证书》，并未取得房屋测绘报告，而刘威仍于2017年11月25日办理了收楼手续，应视为双方就商品房交付条件达成新的合意，刘威诉请办理收楼手续后的逾期交楼违约金，有违诚信原则，本院不予支持。一审认定达鑫公司支付逾期交楼违约金的期间为2017年8月1日至2017年11月24日共计116天并无不当。关于逾期交楼违约金的计算标准问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》第八条第1点第（1）项约定买受人逾期付款的，逾期在180日之内，按每日万分之二的标准支付违约金，该合同第十二条第1点第（1）项约定的逾期交楼违约金计算标准为逾期在180日之内的，按照每日万分之一的标准计算违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”涉案合同第十二条的内容是达鑫公司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，普遍适用于该楼盘的购房者，并非是针对刘威个人并与刘威协商达成的个别条款，因此仍属于格式条款，而达鑫公司作为格式条款的提供方，未能对逾期交楼违约金出现双方计算标准作出合理的解释，故应作出对其不利的解释，一审法院认定逾期交楼违约金的计算标准为逾期在180天以内的按每日万分之二的标准计算，并无不当。至于刘威关于要求达鑫公司退回2017年8月至11月、2018年2月至5月期间收取的物业管理费2401元的上诉请求，由于刘威未在一审提出该诉讼请求，其该上诉请求超出本案处理范围，本院对此不予审理。综上所述，达鑫公司、刘威的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2672.5元，由东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担178.54元（已预交）、刘威负担2493.96元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  魏 术审判员  罗艳艳二〇二〇年四月三十日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。