福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0902执异21号 案外人：宁德市蕉城区锐思特宾馆有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川南路20号，统一社会信用代码913509020913811190。 法定代表人:陈方伟。 申请执行人：兴业银行股份有限公司宁德财贸广场支行，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路11号102，统一社会信用代码91350902310758001H。 负责人：陈俊杰，行长。 被执行人：陈祖慰，男，1968年12月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：黄小妃，女，1966年7月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：陈祖恩，男，1946年8月31日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：姜静明，女，1956年12月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：陈旺，女，1966年12月31日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：王传兴，男，1967年4月22日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：陈大洲，男，1976年12月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：宁德市浩瀚商贸有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区兴宁路1号10幢217室，统一社会信用代码91350901561668879W。 法定代表人：陈祖慰。 在本院执行申请执行人兴业银行股份有限公司宁德财贸广场支行（以下简称兴业财贸支行）与被执行人陈祖慰、黄小妃、陈祖恩、姜静明、陈旺、王传兴、陈大洲、宁德市浩瀚商贸有限公司（以下简称浩瀚公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人宁德市蕉城区锐思特宾馆有限公司（以下简称锐思特公司）对坐落于宁德市立业后岗商贸区的房屋进行拍卖清场提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人锐思特公司称，请求：1.确认案外人与陈祖恩、陈祖慰、陈旺的《房屋租赁合同》合法有效，案外人享有2010年8月1日至2022年7月31日止的租赁权；2.对坐落于宁德市立业后岗商贸区的房屋不得清场。事实和理由:2009年12月4日，陈祖恩联建楼全体不动产所有权人委托表陈大洲、林锡健与福建锐思特酒店管理有限公司签订《房屋赁合同》，约定陈祖恩联建楼全体不动产所有权人将宁德市立后岗商贸区城东路旁（陈祖恩联建楼）租赁给福建锐思特酒店理有限公司，用于开办酒店，租赁期间为2010年8月1日至22年7月31日止，并约定“本合同签订时，因本项目正在办工商登记手续，待乙方办理好政府规定的开办手续后，本合同去律责任和本合同的权益、义务由新公司承接...”。合同签订后，出租人均依约向福建锐思特酒店管理有限公司交付了不动产。酒店筹备项目办理完毕后，福建锐思特酒店管理有限公司注销，宁德市蕉城区锐思特宾馆有限公司公司成立，作为《房屋租赁合同》约定的新公司继受合同权利、义务，依约继续对陈祖恩联建楼进行占有并支付相关租金及费用。近日，案外人得知陈祖恩联建楼中101、103单元（产权所有人为陈祖恩、陈祖慰、陈旺），201、204、801、802、803、804单元（产权所有人为陈祖恩），202单元（产权所有人为陈旺），203单元（产权所有人为陈祖慰）等不动产因兴业财贸支行与陈祖慰、黄小妃、陈祖恩、姜静明、陈旺、王传兴、陈大洲、浩瀚公司金融借款合同纠纷一案被贵院查封拍卖。综上所述，案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，案外人依法享有对上述不动产的租赁权应当依法受到法律保护，案外人所享有的上述租赁权足以排除对执行标的的交付。 本院查明，在原告兴业财贸支行与被告陈祖慰、黄小妃、陈祖恩、姜静明、陈旺、王传兴、陈大洲、浩瀚公司金融借款合同纠纷一案中，本院确认了以下事实：2015年5月19日，兴业财贸支行与陈祖慰、黄小妃、陈祖恩、姜静明、陈旺、王传兴签订《零售借款最高额抵押合同》，陈祖慰、陈祖恩、陈旺自愿以其所有的坐落于宁德市蕉城区立业后岗商贸区城东路旁101、103店面及201、202、203、204、801、802、803、804的房产向贷款人提供抵押担保，最高本金限额为460万元，抵押期限自2015年5月19日至2017年5月19日，并于2015年5月20日办理了抵押登记手续。 2017年9月22日本院作出（2017）闽0902民初3182号民事判决，判决：一、被告陈祖慰、黄小妃应于本判决生效之日偿还原告兴业财贸支行借款本金4573221.85元及相应利息（截至2017年6月6日,利息计114062.39元，之后至借款付清之日止的利息仍按约定计算）；二、被告陈祖慰、黄小妃应于本判决生效之日支付原告兴业财贸支行律师代理费10000元；三、若被告陈祖慰、黄小妃未能按期履行上述第一、二项判决确定的义务，原告兴业财贸支行有权以被告陈祖慰、陈祖恩、陈旺所有的坐落于宁德市蕉城区立业后岗商贸区城东路旁101、103店面及201、202、203、204、801、802、803、804的房产拍卖、变卖所得的价款在最高本金限额内优先受偿；四、被告陈祖恩、姜静明、陈旺、王传兴、陈大洲、浩瀚限公司对上述第一、二项债务承担连带偿还责任。该法律文书于2017年10月24日发生法律效力，随后兴业财贸支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。 本院作出（2019）闽0902执524号执行裁定书，查封、拍卖涉案房产，2019年4月8日送达宁德市不动产登记中心，并在锐思特公司门口张贴了拍卖公告。2019年7月25日本院在案涉房产的网络拍卖公告中注明：[瑕疵说明：该租赁合同由承租人提供，该租赁合同系上述所有房产出租。承租人反映：租赁期限为2010年8月1日至2022年7月31日，租金已全额缴清至2020年7月31日]。2019年9月5日案涉房产拍卖成交，买受人为黄鑫彬。 另查明，2009年12月4日，甲方宁德市宁川路陈祖恩联建楼不动产所有权人委托代表陈大洲、林锡健与乙方福建锐思特酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宁德市立业后岗商贸区（陈祖恩联建楼）租赁给福建锐思特酒店理有限公司，用于开办酒店，租赁期间为2010年8月1日至2022年7月31日止，并约定“本合同签订时，因本项目正在办工商登记手续，待乙方办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和本合同的权益、义务由新公司承接...”。合同签订后，甲方依约向乙方交付了不动产。酒店筹备项目办理完毕后，福建锐思特酒店管理有限公司注销，宁德市蕉城区蕉南锐思特宾馆、宁德市蕉城区锐思特宾馆有限公司公司相继成立，作为《房屋租赁合同》约定的新公司继受合同权利、义务，依约继续对陈祖恩联建楼进行占有并支付相关租金及费用。以上事实有《租赁合同》、个体工商户登记基本信息、情况说明、租金汇款明细单（备注宁川店租金、宁川店半年租金或宁川店房租余款）、水电费缴纳明细单等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，案涉房产的《房屋租赁合同》签订于2009年12月4日，租赁期间为2010年8月1日至2022年7月31日止；案涉房产于2015年5月20日办理了抵押登记手续，2019年4月8日被本院查封，抵押、查封之前案外人依约占有使用案涉房产并缴纳租金、水电费。因此，可以认定案涉房产租赁在前，抵押、查封在后，租赁合同对之后的买受人应具有约束力，案外人有权在租赁期内阻止向受让人交付上述房产，对案外人异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 确认案外人宁德市蕉城区锐思特宾馆有限公司与陈祖恩、陈祖慰、陈旺之间的《房屋租赁合同》合法有效，案外人享有2010年8月1日至2022年7月31日止的租赁权，在此租赁期内对坐落于宁德市立业后岗商贸区101、103店面及201、202、203、204、801、802、803、804的房产不予清场。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  姚辉铭 审判员  陈 庄 审判员  黄常凯 二〇二〇年四月二日 书记员  吴国希 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。