文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初8092号原告：朱小平，女，1987年6月12日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：邓某1，女，2007年1月13日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：邓某2，女，2009年3月18日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：邓某3，男，2011年9月2日出生，汉族，住重庆市开州区。原告邓某1、邓某2、邓某3的法定代理人：朱小平，身份信息同原告朱小平，系此三原告的母亲。上述四原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张晓霞，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。被告：肖衍春，女，1947年3月10日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：谢全田，男，1966年12月31日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：谢小钦，男，1976年5月24日出生，汉族，住河北省唐山市。上述三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘鹏，重庆帅风律师事务所律师。原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3与被告肖衍春、谢全田、谢小钦农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易（小额）程序。因本案争议较大，依法转为适用简易（非小额）程序，于同年11月21日公开开庭进行审理。后依法转为适用普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。被告谢全田第一次庭审到庭参加诉讼。四原告共同委托诉讼代理人张晓霞、三被告共同委托诉讼代理人刘鹏两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3向本院提出诉讼请求：1判决邓占涛与谢绪模于2000年8月28日签订的房屋买卖合同有效，判令被告协助原告将争议房屋过户到原告名下；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告朱小平与邓高毅系夫妻，邓高毅于2013年因意外事故身亡。邓高毅的第一顺序继承人是本案的四原告及邓高毅的父母。经被告谢全田的妻子的同事介绍，邓高毅在2000年8月28日口头委托其父邓占涛与被告肖衍春配偶谢绪模（已死亡）在复兴小学签订房屋买卖合同及土地转包合同，两合同均经过村委会组织同意。签订合同时在场人有谢万豪（执笔）、邓占涛、刘元术、谢绪模、肖云群（转包合同上有签字）。合同约定将房屋卖给原告，房屋价款16200元，同时拥有第三人的土地承包权。原告已按合同约定于2000年12月31日付清房款16200元，被告拒不协助原告办理房屋过户手续。谢万豪（健在）与谢绪模系叔侄关系，和原告无关系。邓高毅1999年入伍，2002年退伍后入住案涉房屋，被告辩称主体不适格是因为邓高毅在服役期间无法签订合同。购买房屋后，水、电、气、电视都办理在邓高毅名下，原告及家人邓高全（小叔）、邓海燕（小姑）户口经社员同意于2005年迁入案涉房屋所在地，原告方办理土地承包经营许可证经营土地至今。原告朱小平与邓高毅自婚后居住在该房屋内直至2013年4月5日。邓高毅去世后，该房屋由邓高毅父母居住至今。因房屋变成危房且家中人员太多，2018年经政府出面解决，原告朱小平在新农村附近购买了一套住房。原告方居住案涉房屋期间新建了一个猪圈屋，并每年对房屋进行整修。被告肖衍春、谢全田、谢小钦辩称：案涉房屋系谢绪模合法改建。谢绪模的第一顺序继承人是本案的被告，谢绪模的父母均先于其去世。原告不是本案适格主体，房屋购买合同是邓占涛和谢绪模签订，邓高毅没有出具授权委托书委托其父签订购房合同、协商房款。邓占涛和谢绪模签订购房合同时，邓高毅才刚满18周岁，从合同的主体、内容和支付案涉房屋房款能力、收条载明内容来看，邓占涛才应是原告。物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享受者的特定身份相联系，非本社成员不能取得。邓占涛自2000年8月28日与谢绪模在案涉房屋内签订房屋买卖合同至今，户籍仍属于周家村，并未与谢绪模在同一个集体经济组织，双方签订的购房合同属无效合同。签订合同时在场人有谢万豪（执笔）、邓占涛、谢绪模、肖云群（转包合同上有其签字）、肖衍春。谢万豪（健在）与谢绪模系叔侄关系，和原告无关系。不清楚邓高毅是否委托邓占涛代为签订房屋买卖合同。房款付清时间为收条上载明的时间。原告方将户籍迁入现地址存在违规，本社没有在同一入户同意书上签字。房屋出售后交付给邓占涛，居住了哪些人不清楚。原告朱小平现在没有在房屋内居住，开州区2013年实行农村梯度移民政策。2018年政府扶贫，原告在大槽村新建住房并由政府补贴、集中安置，原告方在本村有新建宅基地。兄弟邓高全在水河村居住，邓占涛现居住在周家村。原告在居住期间理应对房屋进行修整。土地承包经营权证应该是基于土地转包合同的约定，本应办在邓占涛名下。邓高毅并未与大槽村4组签订土地承包经营权协议，村社将土地承包经营权证上所载明的土地发包给邓高毅、朱小平存在违规办理。土地承包经营权证经营期限1996年至2026年属行政部门颁发错误，相关部门正在对原有错误的颁证进行更正。被告方作为谢绪模的遗产继承人，对案涉房屋可以依法取得所有权并处分。但依据房地一体的原则，对农村房屋的处分是宅基地的转让，根据合同法规定，被告方应履行合同义务的相对方是邓占涛，而非本案原告。房屋买卖合同未经村委会同意，土地转包合同上有村委会签字，两合同于同一日签订。经审理查明：原告朱小平与邓高毅于2006年3月8日办理结婚登记。原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3户籍地为重庆市开州区。邓高毅（曾用名邓彩平，生前公民身份号码X）于2013年4月5日去世，于2005年9月20日户籍地从重庆市开州区河堰镇周家村4组迁移到重庆市开州区河堰镇大槽村4组40号。邓高毅死亡后，其第一顺序继承人为原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3与邓占涛、刘元香。2019年9月20日，邓占涛、刘元香出具《放弃继承申请书》，载明“由于我儿子邓高毅去世前在河堰镇大槽村4组40号购买肖衍春的房屋，现我们夫妻放弃继承权”。谢绪模（生前公民身份号码X）于2013年9月1日去世，其生前户口地址为重庆市开州区。1998年3月20日，谢绪模提交房屋来源陈述，载明“在河堰乡毛坝村二社征用土地140㎡，修建砖木结构房屋1幢，建房时间79年8月，建筑面积140㎡”。开县河堰镇人民政府备注情况属实并加盖公章。1998年3月23日，开县房地产管理局填发房屋所有权证，位于开县河堰镇毛坝村2社房屋（房屋所有权证号：X，建筑面积140㎡）权利人登记为谢绪模。1998年3月21日，开县河堰镇茅坝村第二村民小组全体同意谢绪模原基改建120㎡，拟建时间为1998年3月至2000年3月。2000年8月28日，谢绪模（房屋变卖方、甲方、河堰镇茅坝村二社）、邓占涛（房屋买方、乙方、河堰镇周家村一社）签订《房屋变卖合同书》，约定甲方将价值16200元房屋卖给乙方；原甲方房屋所有权证属于乙方所有，房屋所有权证需更换时或房屋修建办理手续等，由甲方带路，乙方付款。该房屋用电户名为邓彩平，地址为开县河堰镇茂坝村。2000年12月31日，谢绪模出具收条，载明“今收到邓占涛购房款壹万陆仟贰佰元（16200.00）”。2000年8月28日，谢绪模（土地转包方、甲方、河堰镇茅坝村二社）、邓占涛（土地承包方、乙方、河堰镇周家村一社）签订《土地转包合同书》，约定甲方将田地1.34亩及附属物转包给乙方径行种养业生产经营；承包期限从2000年10月1日至2026年10月1日止，如社集体需普调或变动时，乙方必须由集体安排。同日，开县河堰镇茂坝村第二村民小组在该《土地转包合同书》上加盖公章，注明情况属实。上述事实，有原、被告身份信息、死亡注销户口证明、房屋变卖合同书、土地转包合同书、收条、房屋所有权证、农村土地承包经营权证、结婚证、河堰派出所证明、国家电网缴费通知书、发票、放弃继承申请书、乡（镇）村居民建房用地申报表、房屋来源陈述、证人谭兴桥的证言、当事人陈述等证据在卷佐证，应依法作为本案的法律事实确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的主要争议焦点为：第一、房屋变卖合同书的主体问题；第二、房屋变卖合同书的效力问题；第三、房屋变卖合同书的权利义务继受人的问题。关于房屋变卖合同书的主体问题。原告主张邓占涛系接受邓高毅的口头委托与谢绪模签订购房合同，被告辩称合同相对方应系邓占涛并非邓高毅。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。邓占涛出具书面证明材料称“我儿子邓高毅在1999年当兵没在家，在2000年8月委托我购买谢绪模家房屋完全是真实”。邓高毅的战友谭兴桥出庭作证陈述因邓高毅在部队不能回家只能委托其父帮忙购买房屋。同时周家村村民委员会出具证明，也证明了委托购房事宜、上户定居大槽村的情况。结合涉案房屋购买后，房屋先后由邓高毅及其配偶子女、父母、兄弟姐妹居住、落户情况，原告的主张具有高度可能性，本院对邓高毅委托邓占涛购买案涉房屋予以确认。关于房屋变卖合同书的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。非同一农村集体经济组织成员之间就购买农村集体所有土地上建设的房屋所签订的房屋买卖合同原则上应认定为无效，但买受人虽签订房屋买卖合同之际并非同一农村集体经济组织成员，事后定居在该房屋并将户口迁至该村，成为该村集体经济组织成员的，可以认定为合同有效。本案中，虽然邓高毅在签订房屋变卖合同书时与谢绪模并非同一农村集体经济组织成员，但事后定居在案涉房屋并将户口迁至河堰镇大槽村，成为该村集体经济组织成员，同时案涉合同不违反法律法规的强制性规定，故本院认定该房屋变卖合同书有效，谢绪模应当协助邓高毅办理相关房屋所有权证的过户手续。被告辩称原告方将户籍迁入现地址存在违规，本社没有在同一入户同意书上签字，原告在大槽村另有房屋及新建宅基地，不属于本案民事案件调整范围，本案不予调整。关于房屋变卖合同书的权利义务继受人的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”结合本案情况，邓高毅可以就房屋买卖合同直接向谢绪模主张权利。邓高毅于2013年4月5日去世。2019年9月20日，邓占涛、刘元香出具《放弃继承申请书》，载明“由于我儿子邓高毅去世前在河堰镇大槽村4组40号购买肖衍春的房屋，现我们夫妻放弃继承权”，系真实、自愿意思表达，本院予以许可。针对案涉房屋，邓高毅第一顺序继承人为原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3四人。谢绪模于2013年9月1日去世，其父母均先于其去世，谢绪模第一顺序继承人为被告肖衍春、谢全田、谢小钦。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税务和债务。谢绪模生前与邓高毅（邓占涛代）签订房屋变卖合同，谢绪模收到邓高毅支付的购房款并交付房屋给原告方，依照合同约定，谢绪模还负有协助办理房屋所有权证过户义务。被告肖衍春、谢全田、谢小钦作为谢绪模的第一顺序继承人，均未放弃对案涉房屋的继承，应当履行案涉房屋所负担的协助原告办理相关房屋所有权证的过户手续的合同义务。原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3诉至本院，向被告肖衍春、谢全田、谢小钦主张房屋买卖合同权利，要求其协助原告办理房屋产权过户手续，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条、第五十二条、第一百三十五条、第三百九十六条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国继承法》第十条第一款及第三款、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、邓占涛与谢绪模于2000年8月28日签订的《房屋变卖合同书》有效；二、被告肖衍春、谢全田、谢小钦于本判决生效之日起五日内协助原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3将谢绪模名下位于开县河堰镇毛坝村2社（房屋所有权证号：X）的房屋办理产权变更登记手续;三、驳回原告朱小平、邓某1、邓某2、邓某3的其他诉讼请求。案件受理费205元，由被告肖衍春、谢全田、谢小钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  戚国涛人民陪审员  王全富人民陪审员  唐清先二〇二〇年四月九日法官 助理  吴 敏书 记 员  俞 昕