广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11640号原告：广州凯云发展有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502，统一社会信用代码914401166986609822。法定代表人：刘建春，董事长。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。被告：广州万维立视数码科技有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道162号B2区401，统一社会信用代码91440101304412442Y。法定代表人：陈训章，董事长。委托诉讼代理人：刘瑞，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖梓平，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告广州凯云发展有限公司（以下简称凯云公司）诉被告广州万维立视数码科技有限公司（以下简称万维数码公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。凯云公司的委托诉讼代理人戴家盛、万维数码公司的委托诉讼代理人刘瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.判令万维数码公司立即向凯云公司支付2019年3月1日至2019年8月31日拖欠的物业管理费36090元、2019年3月1日至2019年8月31日拖欠的自用水电费1484.87元、2019年2月1日至2019年7月31日拖欠的公摊水电费23399.5元及从拖欠月次月的11日开始按每日以应交纳费用的千分之三计算至全部款项付清之日止的违约金；2.判令万维数码公司向凯云公司支付因办理本案所支付的律师费5577.63元；3.判令万维数码公司承担本案的诉讼费（包括案件受理费、诉讼保全费）。事实和理由：万维数码公司与广州永龙建设投资有限公司签订了合同编号为“YLB209902续”的《房屋租赁合同》，合同约定：万维数码公司自2016年8月1日起至2018年7月31日止租赁广州开发区科学大道162号创意大厦B2栋第4层401单元，房屋建筑面积1295平方米。万维数码公司亦与凯云公司签订了编号为“KY-WG-04-B2-09902续”的《物业管理服务合同》，合同约定期限为2016年8月1日起至2018年7月31日止，物业管理费自2016年8月1日始，以万维数码公司与广州永龙建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积1203平方米收取，计费单价为5元/平方米/月，该套房屋管理费总计6015元/月；万维数码公司在每月10日前缴纳当月物业管理费，以及公摊水电费、自用水电费等其他费用，否则，每逾期1日，万维数码公司须按应交纳费用的3‰向凯云公司支付违约金。公摊水电费根据园区每月实际公共水电使用度数以物业管理计费面积1203平方米按比例分摊。自用电费、自用水费按相应计量系统计算出的金额收取。《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》签订后，广州永龙建设投资有限公司依约向万维数码公司提供了合同所涉房屋，凯云公司亦依约向万维数码公司提供了相应的物管服务，然而万维数码公司未遵守合同约定向凯云公司交纳相应的费用。凯云公司多次与万维数码公司联系沟通并催促万维数码公司清偿前述未付款项，但万维数码公司至今仍未向凯云公司交纳，万维数码公司的行为已构成违约。为维护凯云公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，提起诉讼，请求判如所请。被告万维数码公司辩称，一、根据凯云公司证据材料，物业管理服务合同在2018年7月31日到期，双方权利义务已终止。二、即便双方未续签合同，实际履行了合同，根据物业合同第4页物业费支付情况应该是本月支付上月物业费，自用水电费同物业费支付情况，公摊水电费根据凯云公司提供的证据材料，其支付时间为本月支付上上月的费用，三种费用的起算时间均为上月的11日。三、凯云公司主张违约金利率过高，其折算为年利率百分之一百零八，严重过高，若法院认定要求万维数码公司支付相关费用，至2019年8月20日止的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月21日起违约金应当按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、凯云公司要求的律师费用，首先物业服务合同已过期，双方权利义务终止，其次合同并未约定律师费等相关费用由被告承担。经审理查明，涉案房屋位于广州开发区科学大道162号B2栋401房，建筑面积3961.8966平方米，产权人为广州永龙建设投资有限公司（以下简称永龙公司），不动产权证号为粤（XX）广州市不动产权第xxxxx号。凯云公司与永龙公司签订《创意大厦物业管理服务合同》（双方均未注明签订日期），约定凯云公司为广州科学城创意大厦提供物业管理服务，该项目为商务写字楼，位于广州科学城科学大道162号，地上总建筑面积99870.32平方米，合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日，合同期满后，同等条件下，永龙公司优先考虑与凯云公司续签合同。2016年7月25日，永龙公司与万维数码公司签订房屋租赁合同，永龙公司将涉案房屋出租给万维数码公司作办公用房使用，租期自2016年8月1日起至2018年7月31日止，万维数码公司房屋内自用水电费等据实收取，公摊水电费（含中央空调费）根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由万维数码公司按照租赁房屋面积1203平方米比例分摊，租金、管理费、水电费等费用按月结算，管理费、水电费等费用由万维数码公司根据物业服务合同的规定缴付。万维数码公司与凯云公司就涉案房屋的物业管理签订物业管理服务合同（双方均未注明签订日期），合同期限自2016年8月1日至2018年7月31日，万维数码公司在每月10日前缴纳上月物业管理费（不包含公摊水电费、万维数码公司自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等），否则每逾期1日，须按上月物业管理费的3‰向凯云公司支付违约金；物业管理费的计费面积为1203平方米，计费单价为5元/平方米/月，该套房屋管理费总计为6015元/月；每月10日前缴纳公摊水电费（含中央空调费）、自用水电费等其它费用，公摊水电费（含中央空调费）根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积1203平方米按比例分摊，逾期缴纳必须按广州市相关供应部门文件规定进行处理和收取滞纳金；当公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或业主根据大厦公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费；万维数码公司自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取，电费、水费单价按相关部门收取本物业的标准执行，当水、电等单价遇政策性调整或政府定价调整时，双方应以调整后的单价计费。万维数码公司、凯云公司及其使用人应遵守和履行本合同的各项规定以及与业主签订的各项规定，由于万维数码公司的违约行为导致凯云公司或其他甲方及其使用人的权益受到损害，该万维数码公司除须立即停止违反规定的行为外，并须赔偿因此产生的损失。2019年4月至2019年9月，凯云公司向万维数码公司共送达六张缴费通知单，万维数码公司对真实性不予确认，无法核实签收人朱小姐的身份，无法核实朱小姐是否有权代表万维数码公司签收文件。其中：2019年3月的自用水电费为225.06元、同年2月的公摊水电费为543.34元，同年4月的自用水电费为270.07元、同年3月公摊水电费为2432.5元，同年5月的自用水电费为263.16元、同年4月公摊水电费为4218.77元，同年6月的自用水电费为307.02元、同年5月公摊水电费为4522.52元，同年7月的自用水电费为190.06元、同年6月公摊水电费为5191.43元，同年8月的自用水电费为229.5元、同年7月公摊水电费为6490.94元。缴费通知单中，自用电费列明了上月和本月度数、用量/面积、单价、本月费用；公摊水电费栏中列明了园区已出租总面积、万维数码公司承租面积、园区水电费总费用、客户自用总费用、本月费用等；在说明栏中，第2条列明了公共分摊费用的计算公式。凯云公司提交的2019年4月2日与8月1日的缴费通知单回执上有朱小姐的签收签名，其余缴费通知书均写明通过微信发给朱小姐。2019年6月12日，凯云公司向万维数码公司发出关于清缴各项费用的函，通知万维数码公司，截止至2019年6月12日所欠缴的物业管理费18045元、公摊水电费7194.61元、自用水电费758.29元及逾期违约金728.66元。同日，朱小姐签收。2019年8月8日，广东广开律师事务所接受凯云公司的委托向万维数码公司邮寄律师函，载明截至2019年8月7日，万维数码公司拖欠2019年3月1日至2019年8月31日期间的物业管理费36090元、2019年2月1日至2019年5月31日期间及2019年7月1日至2019年7月31日期间的公摊水电费16908.56元、2019年3月1日至2019年7月31日自用水电费1255.37元及各项费用的违约金，请万维数码公司在收到本函之日起五日内向凯云公司清偿前述未付款项56734.03元。该邮件于2019年8月10日由郭先生签收，万维数码公司称无法核实郭先生身份及是否有权代表万维数码公司签收文件。2019年8月13日，广州开发区投资控股有限公司向万维数码公司发出清场通知，通知万维数码公司自2019年8月13日起5个工作日内清缴欠款并办理退园手续。该清场通知张贴在涉案房屋处及微信发送给郭先生。万维数码公司称无法核实郭先生身份及是否有权代表万维数码公司签收文件。为处理本案，凯云公司与广东广开律师事务所签订民事委托代理合同，支出律师费5577.63元。另查明，万维数码公司于2020年3月17日搬出涉案房屋。凯云公司称万维数码公司与业主续签了租赁合同，租期为2018年8月1日至2020年7月31日；2019年2月28日及之前的物管费、自用水电费与2019年1月31日及之前的公摊水电费通过万维数码公司账号以转账的形式向凯云公司缴纳。万维数码公司称对凯云公司所述情况均不清楚。上述事实，有凯云公司提交了广州市不动产登记查册表、创意大厦物业管理服务合同、关于同意广州万维立视数码科技有限公司场地续租的函、房屋租赁合同、物业管理服务合同、缴费通知单、关于清缴各项费用的函、律师函、民事委托代理合同、发票、水电费票据以及双方当事人的陈述予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：凯云公司与万维数码公司签订的物业管理服务合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该物业服务合同到期后，虽然双方当事人没有续签物业服务合同，但万维数码公司仍然使用涉案房屋，仍然按照原合同的约定向凯云公司支付物业管理费，凯云公司仍然向万维数码公司提供物业服务，故万维数码公司和凯云公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。关于物业管理费。万维数码公司实际使用了万维数码公司提供的物业服务，应当向凯云公司支付物业管理费用，物业管理费的计算标准参照原物业服务合同确定。万维数码公司2020年3月17日才搬出涉案房屋，在搬出涉案房屋之前仍然享受凯云公司提供的物业服务，故万维数码公司应当按照6015元/月（5元/月/平方米×1203平方米）的标准向凯云公司支付2019年3月1日至2019年8月30日的物业管理费36090元（6015元/月×6月）。关于自用水电费和公摊水电费。万维数码公司虽然对缴费通知单、关于清缴各项费用的函等等不予确认，且无法核实签收人朱小姐、郭先生的身份，不清楚是否有权代理其签收文件，但万维数码公司并未否认该两人不是其员工，综合庭审的情况、查明的事实及常理，该两人应为万维数码公司有权签收文件或处理涉案房屋事宜的人员。万维数码公司占有使用涉案房屋，必然产生水电费；再加上凯云公司提交的缴费通知单详细的列明了各项费用的收取标准、读数、计算方式等等，亦提交了发票予以佐证收取自用水电费、公摊水电费的合理性。综上，本院对万维数码公司辩称不予采信，凯云公司提交的证据足以证明万维数码公司使用水电的情况。根据凯云公司提交的证据，2019年3月1日至2019年8月31日，万维数码公司自用水电费共计1484.87元（225.06元+270.07元+263.16元+307.02元+190.06元+229.5元）；2019年2月1日至2019年7月31日，万维数码公司公摊水电费共计23399.5元（543.34元+2432.5元+4218.77元+4522.52元+5191.43元+6490.94元）；凯云公司主张的万维数码公司支付前述费用，符合法律规定，本院予以支持。关于物业管理费和水电费的违约金。双方当事人之间仅存在事实上的物业服务关系，就逾期支付物业管理费、水电费（包括自用水电费和公摊水电费）的违约金及其计算方式未达成一致意见，凯云公司主张万维数码公司按照原物业服务合同约定的违约金标准要求万维数码公司支付逾期支付物业管理费、水电费的违约金，证据不足，无事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费。双方当事人未约定事实物业服务合同发生纠纷后所产生的律师代理费用的负担，也未提交证据证实双方就上述律师代理费的负担达成一致意见，且凯云公司通过诉讼向万维数码公司主张权利所产生的律师费用，应属于其诉讼成本，故其主张万维数码公司承担其在本案中的律师代理费无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州万维立视数码科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付拖欠的2019年3月1日至2019年8月31日物业管理费共计36090元。二、被告广州万维立视数码科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付2019年3月1日至2019年8月31日自用水电费1484.87元、2019年2月1日至2019年7月31日公摊水电费23399.5元。三、驳回原告广州凯云发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1806元，原告广州凯云发展有限公司负担433元，被告广州万维立视数码科技有限公司负担1373元。财产保全费767元，原告广州凯云发展有限公司负担141元，被告广州万维立视数码科技有限公司负担626元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  吴洪流人民陪审员  黄笑华二〇二〇年四月十四日书 记 员  林碧婷王春苗