河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀01民终536号 上诉人（原审原告）：梁建利，男，1990年9月19日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：魏龙根，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜禹鲮，女，1987年5月1日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：封欢，河北英汇律师事务所律师。 原审第三人：石家庄利帆置家房地产经纪有限公司，住石家庄市平山县平山镇中山西路271号康宁家园2号楼东2号商铺，社会统一信用代码:9113013133609144A。 法定代表人：刘帆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任秀敏，女，1986年8月19日出生，汉族，住石家庄市平山县，该公司员工。 上诉人梁建利因与被上诉人杜禹鲮房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁建利上诉请求：一、请求依法撤销石家庄市平山县（2019）冀0131民初3309号民事判决书第一项中判决上诉人支付被上诉人补偿款的判项，依法改判为：上诉人梁建利支付剩余购房款243000元；二、依法撤销（2019）冀0131民初3309号民事判决书中第三项，改判为被上诉人杜禹鲮承担该套房产交易各项税费；三、依法判令被上诉人支付逾期违约金76000元（按每日100元违约金。自2017年8月3日暂计算至2019年9月3日）；四、本案一审、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中被上诉人故意违约是不争的事实，结合原审中第三人的陈述和上诉人提交的录音证据，均可证明是被上诉人在签订合同时故意隐瞒离婚的事实，且被上诉人一直不按合同约定的时间配合上诉人办理贷款、不配合过户，被上诉人故意违约的行为违反诚实信用原则。原审第三人已经当庭陈述是因为被上诉人在签订合同时故意隐瞒其离婚的事实，在对涉案房屋不具有完全产权且不具有过户条件下与上诉人签订《房屋买卖合同》致使房屋一直不能办理贷款，不能过户。而且上诉人在一审中也提交录音证据证明是被上诉人一直拖着不按合同约定的时间办理贷款，导致后来资金监管不能办理贷款。被上诉人一审中提交的房产证也可以证明，被上诉人取得完全产权的时间是2018年5月4日。也说明被上诉人具备解押办理贷款条件和过户条件的时间是2018年5月4日，这已经远远超出了合同约定的时间。系被上诉人故意违约。被上诉人因房屋涨价后，故意设置障碍，不按合同履行，不配合上诉人办理贷款和过户手续。其行为已经是违反诚实信用原则，而且被上诉人并没有在一审中提出要求补偿的诉求，也并没有提出反诉。一审判决违背民事纠纷“不告不理”的原则和被上诉人违约的事实，认定让上诉人支付被上诉人补偿款。违反法律程序，违背事实和法律、破坏诚信原则。故应将一审判决判令上诉人向被上诉人支付补偿款的判项予以撤销。二、一审认定因资金监管政策，使上诉人银行贷款不能顺利办理，以此来认定双方不存在违约行为，并认定上诉人实际占有和使用房屋，但没有支付完毕购房款而让上诉人支付被上诉人补偿款的事实认定完全错误。1、上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖合同》当日便支付了23万元的首付款，因当时不需要资金监管，被上诉人将首付款挪用。而且按照合同约定的办理贷款的时间并没有资金监管。而被上诉人故意拖延时间，超过合同约定的办理贷款的时间。即使后来资金监管，被上诉人配合上诉人也是可以办理贷款的。但是，被上诉人将上诉人支付的首付款挪用，被上诉人不能将该笔资金打入银行监管账户，才导致被上诉人不能办理贷款。上诉人不能办理贷款完全是被上诉人故意违约，并且挪用首付款，不配合办理公证所致，并非是因为资金监管政策。故一审判决对该项事实认定完全错误。2、根据双方签订的《房屋买卖协议》第2条房屋交付的约定：“甲方应于2017年7月27日前腾出房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋门钥匙作为房屋转移占有的标志”。此项约定完全合法有效。上诉人根据合同约定占有和使用房屋完全是合理合法的。无论是根据诚实信用原则还是根据公平原则，上诉人占有和使用该房屋均无过错，不需要支付被上诉人补偿款。因此，一审认定上诉人占有和使用房屋需要支付被上诉人补偿款的事实完全错误，应予以纠正。三、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》中违约责任的约定“甲方或乙方未如约履行义务。造成交易过户延迟，每逾一日，违约方应向对方支付100元违约金。直至实际履行完毕之日止”，本案中，即使国家出台资金监管政策，不影响被上诉人办理收到首付款的公证手续。办理此手续后，银行会发放贷款，但被上诉人拒不配合办理。因此。被上诉人违约是不争的事实。首先，被上诉人在签订合同时隐瞒其离婚的事实，并且根据其取得的单独所有的产权证书时间上来看，被上诉人在签订合同时并不具有完全产权，并不具备过户给上诉人的条件。此项事实由第三人当庭陈述和录音证据及被上诉人提交的房产证书为证。其次，被上诉人恶意违约，挪用上诉人支付的首付款，拒绝配合上诉人办理贷款手续，在上诉人提出可以全部交付剩余购房款的情况下，被上诉人仍然拒绝办理过户，以上事实由第三人当庭陈述为证。再次，上诉人完全根据合同约定履行完合同义务，双方签订的《房屋买卖协议》真实有效，违约方应当按照合同约定承担违约责任。故应依法判令被上诉人支付逾期违约金76000元（每目100元违约金，自2017年8月3日暂计算至2019年9月3日）。根据合同约定，违约方应当承担所有交易税费，故应由被上诉人承担税费，一审判决判令上诉人承担税费完全错误。综上所述，被上诉人违约是不争的客观事实，应根据合同约定承担违约责任，支付违约金和承担交易税费。上诉人根据合同约定占有和使用房屋没有任何过错，不应支付补偿款，一审判决违反“不告不理”原则，判令上诉人支付补偿款是完全错误的。 杜禹鲮答辩称，第一、被上诉人没有任何违约行为，被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议的时间为2017年7月27日合同签订当天被上诉人已经将被上诉人的商品房买卖合同原件及被上诉人的离婚调解书原件全部交由上诉人和第三人进行核实，被上诉人已经完成了房屋的签署承诺。被上诉人积极协助上诉人办理银行贷款，但国家针对二手房出台的资金监管政策，导致上诉人无法办理贷款这与答辩人无关。第二、关于交易税费根据双方签订的买卖合同第五条第三项及第八条第二项手写体部分，房屋交易的各项税费由上诉人承担符合合同约定，一审判决正确。关于违约金，既然被上诉人没有违约行为，也不会产生违约金。第三、双方签订合同当天，被上诉人在第三人的见证下将房屋的钥匙交付给上诉人，上诉人占有使用至今因国家监管政策的不可抗力因素，导致上诉人无法办理贷款，被上诉人也无法协助其办理过户，因此该房产在上诉人未支付全部房款对价的基础上一直使用至今。一审法院依据公平公正原则，让上诉人支付剩余房款银行同期贷款利率作为补偿，不违反不告不理原则。但被上诉人虽未提起，但被上诉人认为该补偿款远远不能补上被上诉人的经济损失。综上被上诉人认为一审判决认定事实清楚，程序合法适用法律正确，应当予以维持 梁建利向一审法院起诉请求：一、依法判令被告继续履行合同编号为ZL-2017-0013号《房屋买卖协议》，并协助原告办理房屋贷款手续，协助原告办理房屋过户手续，协助原告办理物业交接手续，并将户籍关系从涉案房屋处迁出；二、判令被告承担房屋交易各项税费共12000元；三、判令被告支付逾期违约金76000元（按每日100元违约金，自2017年8月3日暂计算至2019年9月3日）。 一审法院认定事实：2017年7月27日，梁建利和杜禹鲮签订《房屋买卖协议》，中介方为石家庄利帆置家房地产经纪有限公司，协议约定，甲方（杜禹鲮）同意将其所拥有的位于平山县住房出售给乙方（梁建利）。该房地产建筑面积107.05平方米，房屋所有权证号043008945，伴随该房屋一并转让的设施设备包括：地下室20.95平方米，沙发1套，床1张，电热水器1个，交付房屋时甲方保持屋内设施墙面、地面原样不动。该套房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为河北农村信用社，甲方应于办理申请贷款前办理抵押注销手续。成交价格473000元。付款方式，除定金230000元之外的剩余房款243000元，甲乙双方约定采取以下Ｂ种方式付款（Ｂ）乙方采取贷款方式付款1.乙方于2017年7月27日前给付甲方首付款230000元，剩余243000元申请贷款。2.乙方应于2017年8月3日前向贷款机构递交贷款申请的相关资料。产权过户方式：甲乙双方同意于银行贷款申请通过3日内，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。房屋交付:甲方应于2017年7月27日前腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。违约责任：甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延迟，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕日止。第九条补充或变更事项：若银行贷款未于2017年12月21日批下来，乙方应于2017年12月21日前将剩余房款一次性给清甲方，同时，甲方将银行贷款账户归还。若乙方违约，此次交易中止，乙方支付甲方违约金50000元，甲方扣除乙方所支付的全部房款归还。2017年7月27日，杜禹鲮出具首付款收据：“今收到梁建利购逸格小区1-2-202室首付房款23000元，贰拾叁万元整。杜禹鲮签字（摁印）”。2017年10月17日，梁建利与杜禹鲮签订补充协议，将《房屋买卖协议》第九条“补充或变更事项”条款及项目全部作废。2017年5月22日，杜禹鲮与其前夫于海波经北京市房山区人民法院调解离婚，杜禹鲮和于海波达成离婚协议：“位于平山镇××路××小区××楼××单元××房屋××套归原告杜禹鲮所有，该房屋剩余贷款由原告杜禹鲮自行负担。”经过现场核实，梁建利拥有一把该套房产的家门钥匙，梁建利称是签订补充协议时杜禹鲮交付的钥匙，屋内有梁建利的被褥和合同中应归梁建利所有的床、热水器、沙发。2018年5月4日，平山县不动产登记中心给杜禹鲮变更不动产权利证书，证号为冀（2018）平山县不动产权第××号，所诉房产权利人由杜禹鲮和于海波共同所有变更为杜禹鲮单独所有。一审法院认为，梁建利和杜禹鲮签订的《房屋买卖协议》合法有效，且梁建利已经于2017年7月27日交付杜禹鲮首付款230000元，后因国家出台资金监管政策，使梁建利银行贷款不能顺利办理，因此不认定双方存在违约行为，梁建利请求杜禹鲮承担违约金的主张，一审法院不予支持。该房屋已经实际交付，梁建利要求杜禹鲮继续履行合同，并要求一次性缴清房款，不再办理贷款手续，一审法院予以支持。梁建利已经实际占有和使用该房产，但没有交付全部房款，本着公平和诚实信用的原则，梁建利应当自房产实际交付起给予杜禹鲮补偿，以剩余房款243000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算补偿款。杜禹鲮委托诉讼代理人在庭审过程中提出要求解除合同，属于反诉，因其代理权限为一般代理，且没有得到当事人的授权，一审法院不予处理。梁建利请求杜禹鲮将户籍关系从涉案房屋处迁出，不属民事权益主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、梁建利于判决生效后五日内给付杜禹鲮剩余房款243000元和补偿款（自2017年7月28日起至实际给付止，以剩余房款243000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算）；二、杜禹鲮在梁建利交付240000元房款后十日内，协助梁建利办理冀（2018）平山县不动产权第××号不动产权利证书项下房屋转移登记手续及物业交接手续；三、梁建利承担该套房产交易各项税费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1980元，减半收取计990元，财产保全费2885元，共计3875元，由梁建利、杜禹鲮各半负担，判决生效后五日内交纳。 本院查明事实与一审法院查明一致。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为；是否应承担违约金和交易税费，原审判令上诉人支付补偿款是否违反了不告不理的原则；是否应撤销原判第一、第三项内容，并改判支持上诉人的上诉请求。关于被上诉人是否存在违约行为，上诉人主张被上诉人在签订案涉协议时，对案涉房产不具有完全产权，但根据北京市房山区人民法院（2017）京0111民初8191号民事调解书，被上诉人已于2017年5月22日对案涉房产具有完全产权，且被上诉人已于2017年7月31日向北京市房山区人民法院申请执行该调解书，将不动产登记变更登记在被上诉人名下，故上诉人该主张与事实不符。上诉人贷款无法办理，系因资金监管政策，不能认定双方存在违约行为，故一审法院对上诉人请求被上诉人承担违约金的主张，不予支持，并无不当。上诉人占有使用案涉房屋，虽然符合双方签订的房屋买卖协议，但其后合同因不能归责于双方的原因一直未履行完毕，上诉人一直未交付全部房款，一审法院依据公平和诚信原则判令上诉人支付补偿款并无明显不当。关于交易税费，根据双方签订的买卖协议第五条第三项及第八条第二项手写体部分，房屋交易的各项税费由上诉人承担符合合同约定，协议第七条第三项约定被上诉人承担交易税费的前提系因被上诉人一方违约造成的上诉人一方退房，现双方未违约，上诉人亦未主张退房，上诉人主张被上诉人承担交易税费于法无据，一审法院判令上诉人承担交易税费，并无不当。 综上，梁建利的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1980元，由上诉人梁建利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年四月十三日 法官助理  李广杰 书 记 员  王金兰 ——