广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初154号原告：黄大越，男，1987年12月19日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县**********。被告：张小松，男，1962年10月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************。原告黄大越与被告张小松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄大越向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除裕景嘉园《房屋买卖合同》、《裕景嘉园物业管理协议》、《连南县存量房买卖示范合同》(连南县存量房合字202000621号)；2、请求法院判令被告返还原告已支付的首期房款和办理费用共239648.04元；3、请求法院判令被告赔偿损失220942元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。开庭时，原告变更第一第二项诉讼请求为：1.请求判令裕景嘉园《房屋买卖合同》和《裕景嘉园物业管理协议》无效；2.请求法院判令被告与原告进行退款退房，被告退还原告已支付的首期房款和办理费用共239648.04元，办理退房所需费用由被告承担。事实与理由：2019年12月24日，原告与被告签订了裕景嘉园《房屋买卖合同》和《裕景嘉园物业管理协议》，并在原告交付了购房首期房款后到连南县*******进行了《连南县存量房买卖示范合同》(连南县存量房合字202000621号)签订。被告在与原告签订裕景嘉园《房屋买卖合同》前曾强调：其开发建设的裕景嘉园房屋各类资质齐全，手续齐全，管理规范，可办理房屋过户、供房按揭、抵押等相关业务，售价也与县城周边小区新楼盘价格相近，售于原告的房屋背后地块亦是其本人所有且即将配套开发。但在签订《连南县存量房买卖示范合同》、办理房屋过户缴费及按揭贷款的过程中，原告发现该房屋性质属于自建房，并非被告所说的小区房，可办理房屋过户却无法正常办理按揭贷款。后经原告了解，被告所建的裕景嘉园小区均为自建房且系被告本人自行进行管理，被告已涉嫌未取得营业执照擅自从事房地产开发业务，未取得物业管理资质乱收费、违反住宅专项维修基金管理办法等违法行为。在发现因房屋性质存在的问题和《裕景嘉园物业管理协议》乱收费的问题后，原告曾多次努力与被告进行协商解决退房退款事宜，被告均以按照《房屋买卖合同》第五条违约责任为由不退首期房款且无条件收回不动产权证书作为答复。原告已交付购房首期房款220942元，已支付办理房产业务等费用(其中登记费80元、税费18026.04、评估费600元)共18706.04元。综上所述，被告作为《房屋买卖合同》的出售方，在提供和签订合同的过程中，用言语、裕景嘉园《房屋买卖合同》和《裕景嘉园物业管理协议》，掩盖其自建房的真实情况，使原告用小区房的价格购买被告的自建房，存在为了获取非法利益，故意捏造虚假情况，掩盖真实情况，使原告陷入错误认识，并因此作出不合真意的意思表示，订立、履行合同的行为，已构成合同欺诈。更在明知因房屋性质导致原告无法足额贷款支付的情况下，被告企图以裕景嘉园《房屋买卖合同》第五条违约责任为由侵吞原告所支付的首付款220942元并无条件收回房屋不动产权证书。为维护我的合法权益，请依法判决。另，《房屋买卖合同》在《连南县存量房买卖示范合同》签订后，因已经作了合同变更，原《房屋买卖合同》应自动失效。被告提供的《房屋买卖合同》和《物业管理协议》内容中裕景嘉园等字眼存在明显的信息引诱和误导，《物业管理协议》更是违反了相关规定，被告无法兑现小区的属性物业管理服务，我方要求退款退房合情合理。被告提供不了经营资质，也提供不了能够履行《物业管理协议》的资质证明，所以房屋买卖过程中所有的交易费用应由被告承担。被告张小松答辩称，1.答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同签订后即具有法律的拘束力，原告作为有行为能力的自然人，要对自己的民事行为负责。双方当事人应全面履行合同约定的义务。2.答辩人出售的自建住宅楼，各种证件齐全，2019年12月14日答辩人与原告微信转发过不动产权证书，已注明出让的是自建房，原告也曾多次带家人进行看房才决定购买。3.原告交付第一期房款220942元时的当天下午，答辩人就在当天积极配合原告到不动产中心办理房产过户登记，房产当天就转到他们夫妻名下，原告无故反悔，请求法院驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的证据2.微信聊天记录有异议，微信聊天我是问他是否有证和面积多少，他就发给我，他并没有告诉我这是自建房。因为原告对微信聊天截图的真实性没有异议，在微信截图中，被告已将涉案不动产权证的内容发给原告，不动产权证登记簿对涉案房产的性质有明确记载，原告称被告没有告知房产是自建房的理由不成立，对原告的质证意见本院不予确认，对该证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年12月14日，被告张小松将其单独所有的、位于连南县*********、总层数8层的房屋的不动产权证书〔证号：粤（2019）连南县不动产权第0003275号〕在微信上以照片方式发送给原告黄大越。2019年12月24日，被告张小松（甲方，转让方）就上述房屋中的第四层、房号为401的毛坯房与原告黄大越（乙方，受让方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，房屋交易金额为每平方米3880元，房屋交易总款720942元。第一期于2019年12月31日前付首期房款50%即220942元。第二期于2020年4月30日（合同中约定为2020年4月31日应属笔误）再付清余下房款50万元，乙方购房款全部付清后，甲方将该套房锁匙交给乙方，乙方即可对该房屋进行装修居住。房屋过户手续办理于本合同签订之日起十天内，甲方协助乙方携带有关资料到不动产登记中心办理房产过户手续，在登记过户手续办理过程中所产生的所有税务费用，登记中心各种费用由乙方全部负责，甲方不负一切责任。房屋交接，甲方收到乙方购房全款当天，甲方将该房屋交付乙方使用。违约责任：如乙方在指定时间内，还没有将剩余购房款付清，甲方因已将房屋产权过户给予乙方，所造成的经济损失由乙方承担全部赔偿责任，甲方有权收回乙方的不动产权证。乙方在指定的时间内还没有将剩余房款付清，在乙方超期时间，甲方每月按1分半的利息收取乙方的滞纳金。为了所有住户的安全和生活舒适，乙方必须执行并遵守裕景嘉园物业公共部分的共同管理协议。同日，甲、乙双方签订了《裕景嘉园物业管理协议》，协议中约定：每户户主需交4645元房屋维修专项资金（电梯房每平方按国家统一收费25元计），作为以后房屋公共部分维修、房屋天面漏水，外墙破损、脱落、下水道清理费用，该款投入指定账户专款专用，由户主监督管理费用。不论楼层每户按楼房面积计算，每平方米按1元计，每年应缴纳2220元物业费用，此款用于电梯电费、公共照明电费及维修、卫生保洁费及水费、门塔、摄像电费、排水排污管道及道沟的养护与维修，公共设施的维修（含电梯一年维护费3600元，每年年检费1800元，每个月电梯定点检查和维护二次在内）等，缴交时间在每年2月15日前。电梯维修、检测费用以及监控系统，可视门铃系统的维修、更换零配件费用等按实际支付费用由住户分担。一楼车位管理收费每户每个车位每月200元，如果户主需要可以购买车位，但每年每户每个车位交360元管理费，每户户主不得借任何理由拒绝交纳以上管理费用。该协议还对其他公共部分的管理、要求进行了约定。2019年12月24日，原告将220942元首期购房款汇入被告账号后，原告与原告妻子余丽花与被告签订《连南县存量房买卖示范合同》、《存量房买卖合同》并办理不动产权过户，《存量房买卖合同》变更了原、被告签订的《房屋买卖合同》的部分约定。2020年1月17日，涉案房屋已登记于余丽花和原告黄大越名下。本院认为，本案争议的焦点是《房屋买卖合同》和《裕景嘉园物业管理协议》是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告之间的合同没有存在以欺诈、胁迫的手段订立合同而损害国家利益，也不存在损害集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情形。对于我国合同法第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的理解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：强制性规定，是指效力性强制性规定。所谓效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。故合同无效是以损害国家或社会公共利益为条件。对于自建房的买卖，国家未予禁止，原、被告签订《房屋买卖合同》是经双方协商，所交易的房屋权属明确无争议且证件齐全，无《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条禁止转让的情形，亦符合该法第三十九条“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”的规定，故原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同在双方当事人签字后即具法律效力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。对于原告称不知被告转让房产性质的抗辩，因原告在签订合同前的2019年12月14日与被告的微信聊天中，被告已将不动产权证发给原告，不动产权证上房产的性质明确登记为“自建房”，故原告称在签订合同时不知情、被告掩盖其自建房的真实情况、被告擅自从事房地产开发的理由不成立，本院不予支持。对于原告称被告所售房屋以“裕景嘉园”“小区”等字眼存在信息误导。首先，按交易习惯，原告作为连南县本地人，涉案房产已建成，原告在购买前已到现场看房，对于购买的房屋状况应清楚明白，其称的因字眼而误导其签订合同的理由不成立。其次，如原告因欺诈、重大误解而签订合同，依法应行使撤销权。同理，对于二手房转让是否签订《物业管理协议》，当事人可以自由协商，法律、行政法规并未禁止二手房转让不可以签订物业管理协议，且涉案房产涉及公共物业的管理，支付公共物业管理费用亦合情合理。原、被告双方签订的《裕景嘉园物业管理协议》也是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人签字后即具法律效力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。至于原告认为双方之后签订的《存量房买卖合同》已改变了原《房屋买卖合同》的条款，这是新、旧合同的关系问题，新合同的签订不导致旧合同的无效，因原告未请求对《存量房买卖合同》进行处理，故本院对《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》之间的关系不予论述。因《房屋买卖合同》和《裕景嘉园物业管理协议》不具有无效的情形，故原告请求被告退还购房款及赔偿损失的请求本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告黄大越的全部诉讼请求。案件受理费4104.43元，由原告黄大越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谢柳青二〇二〇年四月二十八日法官助理 龙 乘书 记 员 龙瑜晨