四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川执复450号 复议申请人（利害关系人）：张永兰，女，1955年3月17日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨曼曼，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田恬，四川致高律师事务所律师。 申请执行人：成都银行股份有限公司高升桥支行，住所地成都市高升桥东路15号。 负责人：王俊彦，行长。 委托诉讼代理人：毛文莉，女，1990年7月30日出生，汉族，该公司员工，住四川省简阳市。 被执行人：四川中茂建设工程有限公司，住所地成都市武侯区少陵横街5号。 法定代表人：黄建兵，职务不详。 被执行人：周惠芳，女，1974年1月6日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：黄建兵，男，1974年4月5日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 复议申请人张永兰不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1830号执行裁定，向本院申请复议，本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行审查，于2019年12月18日组织听证，张永兰的委托诉讼代理人杨曼曼参加听证。因案情疑难复杂及受新冠肺炎疫情影响，审限已延长并扣除。现已审查终结。 四川省成都市中级人民法院在执行成都银行股份有限公司高升桥支行（以下简称成都银行高升桥支行）申请执行四川中茂建设工程有限公司（以下简称中茂公司）、周惠芳、黄建兵借款合同纠纷一案中，利害关系人张永兰提出书面异议。该院于2018年8月30日作出（2018）川01执异323号执行裁定，张永兰不服，向本院申请复议，本院于2019年7月22日作出（2018）川执复273号执行裁定，撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01执异323号执行裁定，发回四川省成都市中级人民法院重新审查。四川省成都市中级人民法院重新立案审查，案号为（2019）川01执异1830号。 张永兰提出的执行异议为，执行法院对位于成都市武侯区商业用房（以下简称涉案房屋）的拍卖行为存在严重的程序问题。1.未全面披露拍卖标的的已知瑕疵和权利负担，导致其作出错误判断；2.未全面披露已掌握的拍卖标的的占有使用情况，导致其作出错误判断；3.本次拍卖提供的咨询和说明严重失实，导致其产生重大误解；4.其作为拍卖标的的所有权人，占有、使用、收益的权利遭到严重损害，致使其购买目的无法实现。请求撤销对涉案房屋的拍卖，并返还其已缴纳的拍卖成交款。 四川省成都市中级人民法院查明，成都银行高升桥支行诉中茂公司、周惠芳、黄建兵借款合同纠纷一案，该院于2014年12月26日作出（2015）成民初字第220号民事调解书，双方确认如下调解协议：一、中茂公司、周惠芳、黄建兵于2014年12月31日前连带偿还成都银行高升桥支行借款本金1500万元及利息2546375元，共计17546375元；二、成都银行高升桥支行自愿放弃其他诉讼请求。该调解书发生法律效力后，该院立案受理了成都银行高升桥支行的强制执行申请，执行案号为（2016）川01执347号。执行中，该院委托四川海林房地产评估有限责任公司（以下简称海林评估公司）对涉案房屋进行评估。海林评估公司于2017年1月6日作出川海房价[2017]002号房地产估价报告，载明：涉案房屋现出租给红旗连锁超市，涉案房屋的评估价格为4619800元。2017年10月8日，该院在淘宝网司法拍卖平台拍卖涉案房屋，拍卖公告载明涉案房屋上存在租赁，照片展示为营业中的红旗连锁超市。张永兰以392万元竞得涉案房屋。2017年11月6日，该院作出（2016）川01执347号之三执行裁定，确定涉案房屋归张永兰所有。涉案房屋所有权自裁定送达张永兰时转移，原产权证及他项权证作废。 另查明，徐海龙与被执行人周惠芳于2012年6月5日签订《房屋租赁协议》，承租周惠芳名下涉案12套房屋，合同约定租赁期限自2012年6月5日至2027年6月5日，年租金337683.6元（其中前六年租金2026101.6元用以抵偿周惠芳所欠徐海龙债务260万元之中的210万元）。2015年10月22日，徐海龙与成都市武侯区红旗连锁有限公司（以下简称红旗连锁公司）签订《房屋租赁合同》，约定徐海龙将上述房屋中的武侯区少陵横街5号附8号、附9号191.76平方米房屋转租给红旗连锁公司，租赁期从2015年10月23日至2025年11月22日止。 四川省成都市中级人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定，本案中，执行法院对涉案房屋在淘宝网司法拍卖平台上进行司法拍卖，拍卖公告中已明确载明涉案房屋存在租赁情况，照片展示为营业中的红旗连锁超市，并提示应以现场实物为准。张永兰以执行法院拍卖未披露涉案房屋的瑕疵、权利负担及占有使用情况，拍卖说明严重失实为由请求撤销对涉案房屋的拍卖，与本案查明的事实不符，不予支持；其关于不能实现购买目的要求撤销拍卖的理由，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”规定的依法予以撤销拍卖的情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回张永兰的异议请求。 张永兰不服向本院申请复议，请求：⒈裁定撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1830号执行裁定；⒉撤销涉案附8、9号ｌ栋ｌ层商业用房（权1981945、权1981943）的拍卖行为；退还其已经缴纳的拍卖成交价款392万元。事实和理由：⒈（2019）川01执异1830号执行裁定认定事实不清，适用法律不当。执行法院在拍卖公告中载明拍卖标的现状为有租赁，房屋使用状况为出租给红旗连锁公司，同时公告载明了本次拍卖的咨询电话：137××××7226雷先生。张永兰实地察看了拍卖标的，又向雷先生电话咨询，雷先生称，执行法院于2014年对拍卖标的进行了查封，红旗连锁公司的租赁合同签订于查封后。为证实拍卖标的被查封前无租赁的事实，雷先生还向张永兰出示了拍卖标的原所有权人周惠芳于2014年签署的《房屋买卖合同》，该合同第二条第六项载明拍卖标的的租赁情况为未出租。鉴于此，张永兰才决定参加拍卖活动。张永兰竞拍成功后，执行法院迄今为止未向张永兰交付拍卖标的。徐海龙于2018年1月4日以红旗连锁公司及张永兰为被告向成都市武侯区人民法院提起诉讼，案号为（2018）川0107民初1449号，张永兰才得知早在拍卖标的查封之前（2012年6月5日）、徐海龙就与周惠芳签订了包括拍卖标的在内的12套房屋的《房屋租赁协议》，并与红旗连锁公司签订转租《房屋租赁合同》，“最主要的是执行法院在审理徐海龙为异议人的（2016）川01执异13号、939号执行异议案时，已经查明徐海龙于2012年6月5日就与周惠芳签订了月租金仅为30元／平方米、履行期限至2027年6月5日的《房屋租赁协议》的事实，并认为徐海龙有权将自己承租的房屋再出租给红旗连锁公司并收取租金，遂撤销了执行法院（2014）成执字第990号《通知》（该《通知》限徐海龙在收到通知后五日内将所收取的红旗连锁公司支付的租金作为执行案款交至执行法院执行账户）。执行法院未在拍卖公告中对拍卖标的存在转租的情况进行披露。虽然张永兰取得了拍卖标的所有权，但执行法院一直未向张永兰交付拍卖标的，同时周惠芳与徐海龙签订的《房屋租赁协议》约定的租金远低于徐海龙转租给红旗连锁公司的租金，远低于同地段同类型商业用房的租金标准，且该协议的履行期限至2027年6月5日，张永兰对拍卖标的的占有、使用、收益的权利遭到严重损害，致使其购买目的无法实现。⒉本案符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、第六项规定的情形，依法应予撤销网络司法拍卖行为。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款“拍卖公告应当包括拍卖财产己知瑕疵等信息”、第十四条第三项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：拍卖财产己知瑕疵和权利负担”、第三十一条第一项、第六项的规定，张永兰认为在本次拍卖过程中，执行法院的司法拍卖行为存在严重问题，致使其购买目的无法实现，应予撤销涉案拍卖行为。 本院查明事实与四川省成都市中级人民法院查明事实一致。 另查明，徐海龙向红旗连锁公司、张永兰提起诉讼主张涉案房屋租金，张永兰提出反诉。成都市武侯区人民法院作出的(2018)川0107民初1449号民事判决内容为：一、红旗连锁公司于判决生效之日起十日内向徐海龙支付租金92044.8元；二、驳回徐海龙的其他诉讼请求；三、驳回张永兰的反诉请求。四川省成都市中级人民法院于2020年1月16日作出（2019）川01民终19534号民事判决，维持上述(2018)川0107民初1449号民事判决。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、第六项的规定，执行法院在拍卖财产时未完全披露拍卖财产的租赁、占有等实际情况，致使买受人张永兰产生重大误解，其购买目的无法实现。张永兰请求撤销涉案拍卖行为的复议理由成立，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、第六项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1830号执行裁定； 二、撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01执347号之三执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审14判长杨桦 审判员 施 家 蓉 审判员 王 东 风 二〇二〇年四月三十日 书记员 邓敏（代）