福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初120号 原告：泉州新德源房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市开元街道新华北路与城西路交叉口（开元盛世物业管理处）。 法定代表人：曾志宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木、柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告：叶兴旺，男，1979年2月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告泉州新德源房地产开发有限公司（以下简称新德源公司）与被告叶兴旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告新德源公司的委托诉讼代理人柯曾国，被告叶兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新德源公司向本院提出诉讼请求：1.解除新德源公司与叶兴旺于2017年5月20日签订的《商户租赁合同》，叶兴旺应于租赁合同解除后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；2.叶兴旺应于合同解除后七日内将承租址在福建省泉州市鲤城区新华北路与城北路交又路口的“开业盛世广场”室内步行街二层2-022、023、025、026、027号商铺恢复原状腾空返还给新德源公司，逾期按合同解除前最后一个租金的200%（即39,503.1元/月）的标准支付自合同解除后第八日起至实际返还之日止的租赁物占用费用；3.叶兴旺缴交的履约保证金人民币18,811元、质量保证金5,000元由新德源公司没收；4.叶兴旺向新德源公司支付截止到2019年12月31日拖欠的租金人民币419,673.50元，物业管理费人民币112,866元；并按日万分之五的标准对于所欠的租金、物业管理共计人民币532,539.50元计付自2019年12月1日起至实际付清款项之日止的迟延履行付款违约金；5.叶兴旺承担新德源公司为本案诉讼而发生的律师费人民币25,000元；6.本案诉讼费由叶兴旺承担。事实和理由：叶兴旺于2017年5月20日与新德源公司（甲方）签订《商户租赁合同》；由叶兴旺向新德源公司承租址在福建省泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口的“开业盛世广场”室内步行街二层2-022、023、025、026、027号商铺，双方并就租赁期限、租金标准、物业管理费、水电费的支付时间以及违约责任作出了一一约定。根据《租赁合同》第2.1本合同项下租赁期限为5年，自计租日开始计算，即自2017年6月23日起至2022年6月22日终止。第3.1该租赁场所的租金按计租面积计付，每月每平方米人民币柒拾伍元整，乙方自计租日开始承担该租赁场所的租金。3.1.1月租金总额为人民币壹万肆仟壹佰零捌元贰角五分。3.1.2(1)自计租日至2018年6月22日，月租金标准为人民币14,108.25元。(2)自2018年6月23日至2019年6月22日，每月租金为18,811元。(3)自2019年6月23日至2020年6月22日，每月租金为19,751.55元。19.4乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于应付未付金额千分之三的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方并承担因此给甲方造成的损失。19.10、如果因乙方未按约定时间和方式支付上述应付款项，包括租金、物业服务费及其他款项时,甲方及管理公司、物业公司有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》向该租赁场所所在地有管辖权的人民法院申请支付令或起诉解决，因此产生相关的所有费用包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、差旅费等均由乙方承担。21.1无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所。21.2乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期，则每逾期一日乙方应当按相当于合同解除或终止前一个月的日租金标准两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而产生的一切损失和费用。21.6自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，同时还应向管理公司支付占用期间的物业服务费及其他费用。合同签订后，新德源公司依约将租赁场所提供给叶兴旺使用，但是叶兴旺未能根据租赁合同的约定按时支付租金、物业管理费等，截止到2019年12月31日拖欠的租金人民币419,673.50元，物业管理费人民币112,866元未支付。现经新德源公司多次催讨仍拒不支付，符合双方合同约定的解除条件，据此新德源公司有权起诉解除本合同，没收保证金、要求支付拖欠的租金及各种费用、要求叶兴旺返还租赁物、注销或迁移租赁物上的营业执照并承担相应的违约责任。 叶兴旺承认新德源公司在本案中所主张的事实，但认为，希望合同能继续履行，尚欠的物业费及租金看能否分期履行。律师费能否不承担或者承担一半。 本院认为，叶兴旺承认新德源公司在本案中主张的事实，故对新德源公司主张的事实予以确认。新德源公司与叶兴旺之间签订的《商户租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按约享有权利、履行义务。叶兴旺未依约支付新德源公司租金，已构成根本违约，新德源公司据此要求解除双方签订的《商户租赁合同》，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于合同的解除之日的确定，因新德源公司并无证据证明其于诉讼之前以通知等方式行使解除权，故本院以新德源公司要求解除合同的诉状副本送达给叶兴旺之日即2020年1月15日作为合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案讼争的合同解除后，叶兴旺就缺乏了继续占有、使用讼争商铺的合同依据，且根据《商户租赁合同》的约定，合同解除或终止后，叶兴旺应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，并将租赁场所及其附属设施交付时的状态返还新德源公司，退还租赁场所前，叶兴旺应负责将租赁场所恢复原状，所有叶兴旺添置的装修装饰均应当予以拆除并清理至清洁状态。故新德源公司要求叶兴旺于租赁合同解除之日起七日内恢复租赁物原状并返还给新德源公司，符合双方合同约定，本院予以支持。此外，租赁合同还约定，叶兴旺应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。故新德源公司要求叶兴旺于租赁合同解除后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，符合双方合同约定，应予以支持。因叶兴旺一直占有、使用讼争的商铺，故在双方合同解除后，新德源公司有权要求叶兴旺支付商铺返还前的占用费。关于占用费，根据合同约定，叶兴旺应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场所，搬走租赁场所内叶兴旺所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施交付时的状态返还给新德源公司，若未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经新德源公司的书面同意继续占用租赁场所的，自退还期届满次日起，叶兴旺在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向新德源公司支付占用费，不足一个月按一个月计算。该占用费计算标准的约定明显过高，鉴于新德源公司未能举证证明其占用费的具体损失，根据《合同法》第114条第2款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用 一、泉州新德源房地产开发有限公司与叶兴旺签订的《商户租赁合同》于2020年1月15日解除； 二、叶兴旺应于本判决生效之日起七日内将址在泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口的开元盛世广场室内步行街二层2-022、023、025、026、027号商铺腾空、移交给泉州新德源房地产开发有限公司； 三、叶兴旺应于本判决书生效之日起三十日内办理完毕以泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口的开元盛世广场室内步行街二层2-022、023、025、026、027号商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续； 四、叶兴旺应于本判决书生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司截止至2019年12月31日的租金419,673.5元并支付该款自2020年1月7日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的逾期付款违约金； 五、叶兴旺应于本判决书生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司自2020年1月23日起至实际交还上述商铺之日止按每月23,701.86元的标准计算的房屋占用费（该款项应扣除2020年2月份的占用费23,701.86元）； 六、叶兴旺支付的租金履约保证金18,811元归泉州新德源房地产开发有限公司所有； 七、叶兴旺应于本判决生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费25,000元； 八、驳回泉州新德源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21,718元，减半收取计10,859元，由泉州新德源房地产开发有限公司行负担2,174元，由叶兴旺负担8,685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 陈 莉 二〇二〇年四月三日 书记员 徐艳玲 判决书引用的法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （二）合同解除； 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《最高人民法院关于适用 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。