广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终478号上诉人（原审被告）：张荣辉，男，1995年8月13日出生，汉族，住广东省罗定市××××××。被上诉人（原审原告）：刘满萍，女，1989年5月5日出生，汉族，住广东省台山市××××××。上诉人张荣辉与被上诉人刘满萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张荣辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、关于解决维修商铺漏水问题。张荣辉于2018年5月11日将位于中山市××××××商铺出租给刘满萍使用。在交付商铺时，双方均在现场，刘满萍对交付的商铺现状均无异议，且张荣辉交付的涉案商铺为毛坯状态，应认定涉案商铺漏水系刘满萍对涉案商铺进行全面装修以及经营过程中对涉案商铺的损坏造成的，维修责任应当由刘满萍承担。若刘满萍认为系张荣辉原因或涉案商铺本身原因而导致漏水，理应提供相应证据予以证明，但一审法院将举证责任分配给张荣辉错误。二、刘满萍主张退还漏水期间租金无任何事实与法律依据。1.解决维修商铺漏水责任不是张荣辉，张荣辉并没有对刘满萍作出承诺同意无需交租，且涉案商铺在刘满萍提起诉讼后至今未出现漏水问题。一审法院判决退还租金严重损害张荣辉的合法权益，导致刘满萍可以一直以此作为借口不交付租金，不合理。2.刘满萍承租至今一直正常使用涉案商铺。刘满萍经营的房地产中介公司亦没有因漏水问题而关门不作经营使用，刘满萍应当按照《物业租赁合同》的约定正常交付租金。3.刘满萍没有提供任何证据予以证明商铺漏水的原因，亦没有提供任何证据证明存在损失。综上，原审认定事实不清，判决不当，严重损害了张荣辉的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人刘满萍答辩称：一、关于商铺漏水问题，一审刘满萍已经提到此商铺为5米高，刘满萍只装修到3米高做天花吊板，不存在装修导致顶部漏水。在2018年5月11日签约当日天晴，无法预知漏水。张荣辉就商铺于物业处理漏水只字不提，致使刘满萍付出了大量人力和金钱装修商铺。二、依照《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。张荣辉曾承诺“漏水就免租”，双方已经达成协议，但由于在漏水期间张荣辉表示如果不交租金后果自负，所以刘满萍一直都有交纳租金，故刘满萍请求张荣辉依协议退回9个月租金共计13500元合情合理。三、张荣辉清楚知道刘满萍所经营的行业，地产商铺如此严重的漏水肯定会影响门店形象，实则已经影响客户对门店的信心。刘满萍工作需要用电脑，相片视频可以看出漏水已经到电源处，根本无法使用电源正常工作。张荣辉突然改口不认承诺，还表示不交纳租金后果自负，刘满萍在处理长达数月漏水问题的同时，严重缺乏精力、时间做好业务及客户后勤工作。张荣辉作为一个完全民事行为能力人，理应知道当中的利害关系，张荣辉如此辩驳是违背承诺的。四、刘满萍起诉后依然存在漏水现象。2019年6月30日，7月4日、20日，9月2日，这几天都是因为下大雨导致漏水。刘满萍均通过微信告知张荣辉，可是张荣辉并无回复，也不到现场勘察和协商，处于完全无法沟通状态。张荣辉没有依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，履行租赁物的维修义务。综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。刘满萍向一审法院起诉请求：一、张荣辉解决中山市××××××商铺漏水问题；二、张荣辉履行协议退回漏水期间即2018年10月至2019年6月的租金13500元；三、张荣辉承担刘满萍交通费200元。一审法院认定事实如下，1.2018年5月11日，刘满萍与张荣辉签订《物业租赁合同》，约定张荣辉将其名下位于中山市××××××商铺出租给刘满萍，租期5年，自2018年6月15日至2023年6月15日，租金每月1500元，于每月18日前交付当月租金，涉案商铺以毛坯形式出租给刘满萍，刘满萍自行装修更改，租赁期间房屋有人为损坏，由刘满萍及时修护，有不可抗力因素损坏，由张荣辉及时维护，合同还约定了其他事项。2．刘满萍提交涉案商铺的照片用于证明涉案商铺漏水情况，照片显示涉案商铺墙体有明显的水印。3．刘满萍提交微信聊天记录显示，2018年10月12日，张荣辉：“你可以选择不交租给我，但是这段时间我就想办法找人弄好，弄到你满意为止，然后再交给我，这个没问题吧。”，刘满萍：“我也不是想要找麻烦的人，因为有过第一次第二次，就会有第三次，你这个我也是想在里面，前段时间也都是在跟他们讨论这个问题。”，张荣辉：“反正如果我一直不搞好这个问题的话，你可以一直不交租给我。……我一天没有解决这个问题，再出现这个漏水的情况，你可以不交租，可以选择不交租给我。但是我肯定会想办法解决的，然后到了那一天，你先把租金（资金）给我，那没问题吧。”张荣辉称以为涉案商铺漏水是商铺本身的问题，为尽快解决问题及安抚刘满萍才出现上述对话。刘满萍称其于2018年8月20日发现漏水，后每逢下大雨均出现漏水，物业公司工作人员及张荣辉的父亲均有到现场查看，发现漏水的原因系因二楼装修产生了旗舰缝，并非张荣辉所称的因刘满萍装修所致，其仅在离地面三米的位置（楼高五米）吊了天花板。双方均未就涉案商铺漏水原因申请鉴定。4．双方确定刘满萍已支付2018年10月至2019年6月的租金，共计13500元。5．刘满萍称因本案诉讼产生了交通费故主张交通费，因系滴滴打车所以没有发票。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案物业租赁合同是刘满萍与张荣辉在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。刘满萍认为涉案商铺漏水系他人行为所致，且张荣辉亦承诺在漏水问题尚未解决之前刘满萍可暂不交租，现其在漏水后交付的租金应予以返还，张荣辉对此不确认并称系漏水系刘满萍装修造成，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”的规定，张荣辉并未举证证明商铺漏水系刘满萍装修所致，应承担举证不能的不利后果，且依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，作为出租人应承担维修商铺漏水责任。关于退还租金问题，张荣辉抗辩称其出于安抚目的才作出在解决漏水问题之前不需要交付租金的承诺，张荣辉作为完成民事行为能力人应知悉其承诺的后果，因此，一审法院不采纳其抗辩意见，张荣辉应将其已收取2018年10月至2019年6月的租金共计13500元退还给刘满萍。关于交通费的问题，双方并未约定因涉案商铺纠纷产生交通费的承担责任，且刘满萍并未举证证明交通费的发生，因此刘满萍主张张荣辉承担交通费200元的诉求，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张荣辉于本判决发生法律效力之日起三十日内解决中山市××××××商铺的漏水问题；二、张荣辉于本判决发生法律效力之日起七日内向刘满萍返还2018年10月至2019年6月的租金13500元；三、驳回刘满萍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取计34元，由张荣辉负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于刘满萍主张张荣辉解决涉案商铺漏水的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，本案中，涉案商铺存在漏水的客观事实，张荣辉未提供证据证明漏水系刘满萍的原因导致的，其作为出租人理应承担租赁物的维修义务，故一审法院责令张荣辉解决涉案商铺的漏水问题正确，本院予以维持。关于刘满萍主张的返还租金的问题。首先，刘满萍主张张荣辉在微信聊天中承诺未解决涉案商铺漏水问题前刘满萍可不交租金。本院认为，从双方的聊天记录内容显示，张荣辉的意思表示并非放弃收取租金，而是承诺刘满萍可暂缓交租金，鉴于刘满萍其后已足额交付了租金，即刘满萍已放弃了张荣辉给予其按时缓交的权利，刘满萍以张荣辉的该意思表示为由主张返还租金理据不足，本院不予支持。其次，涉案商铺漏水属客观事实，应认定张荣辉提供的租赁物存在质量瑕疵，并对刘满萍造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，刘满萍有权选择要求张荣辉维修或承担减少价款等违约责任。结合刘满萍提供的照片，考虑涉案商铺漏水对其使用目的的影响因素，本院酌定减少刘满萍2018年10月至2019年6月的租金金额1000元，但减少租金并不免除张荣辉应承担的维修义务。值得说明的是，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，在张荣辉未履行维修义务时，刘满萍可以自行维修，并可要求由张荣辉承担维修费用等责任。因此，张荣辉应严格按照判决积极履行维修义务，否则会面临承担相应的法律责任的风险。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。上诉人张荣辉的上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13206号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13206号民事判决第二项为：张荣辉于本判决发生法律效力之日起七日内向刘满萍返还2018年10月至2019年6月的租金1000元；三、驳回刘满萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68元，减半收取计34元，由张荣辉负担4元，刘满萍负担30元；二审案件受理费68元（张荣辉已预交），由张荣辉负担8元，刘满萍负担60元（刘满萍负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付张荣辉）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年四月十三日书记员  陈静文梁洛希