福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异18号 案外人:黄旭辉，男，汉族，1972年11月11日出生，住厦门市同安区。 委托代理人；邵建新、王鹭凌，福建联合信实律师事务所律师。 申请执行人：正印融资租赁（上海）有限公司福建分公司，住所地福建省福州市台江区光明南路1号升龙大厦11层06单元，统一社会信用代码61350100M0000C3536。 负责人：郑文晶，职务总经理。 被执行人：蔡敏敏，男，1985年11月9日出生，汉族，住所地福建省莆田市仙游县。 在本院执行申请执行人正印融资租赁（上海）有限公司福建分公司与被执行人蔡敏敏民间借贷纠纷一案中，案外人黄旭辉对本院查封被执行人蔡敏敏名下的位于厦门市五缘湾西片区房屋不服提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄旭辉称：（1）请求贵院依法裁定中止对蔡敏敏名下的址在厦门市五缘湾西片区房屋的执行；（2）请求贵院依法解除对蔡敏敏名下的址在厦门市五缘湾西片区房屋的查封、冻结（《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）编号为03195876）。事实与理由:贵院受理的被执行人为蔡敏敏的执行案件【（2018）闽0103执1599号】，贵院已经查封、冻结蔡敏敏名下的址在厦门市五缘湾西片区房屋。案外人认为，贵院裁定查封、冻结该房屋存在错误，应该依法裁定中止对蔡敏敏名下的址在厦门市五缘湾西片区房屋的执行，解除对蔡敏敏名下的址在厦门市五缘湾西片区房屋的查封、冻结（《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）编号为03195876）。案外人于2016年2月1与被执行人蔡敏敏订立《房产买卖协议书》（编号0001285），约定被执行人蔡敏敏将诉争房屋以人民币705000元的价格出售给案外人，案外人已经按照约定全额支付购房款，具体时间和数额分别为：2016年1月29日支付定金2万元、2016年2月1日支付购房款146958元、2016年3月7日支付购房款人民币82801元（以代为偿还开发商欠款的方式支付）、2016年3月支付购房款69602元（以代为偿还开发商欠款的方式支付）、自2016年2月后，案外人持蔡敏敏名下银行卡，按月支付银行按揭，至2018年12月17日还清全部银行按揭。案外人已经全额支付了所有购房款。2016年2月1日，案外人正式移交并实际占有该诉争房屋，目前诉争房屋由案外人出租并实际收取租金。签订合同时，因开发商产权证尚无法办理，故没有及时办理产权过户手续。基于以上事实，案外人已经支付全部价款并实际占有诉争房屋，案外人对此没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。鉴于前述事实和理由，案外人特申请贵院依法裁定中止对蔡敏敏名下的址在厦门市五缘湾西片区房屋的执行，解除对蔡敏敏名下的址在厦门市五缘湾西片区房屋的查封、冻结（《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）编号03195876）。 案外人黄旭辉为支持其主张，向本院提供如下证据； 1、商品房买卖合同备案证明（合同编号03195876）； 2、《借款合同》： 3、《个人购房借款/担保合同》（20012015商用房0019）： 4、销售不动产统一发票； 以上证据1-4共同证明；1、被执行人通过向开发商借款及按揭贷款方式购买诉争房屋；2、被执行人向开发商借款318005元；3、被执行人按揭贷款410000元。 5、《房产买卖协议书》（0001285）； 6、《公证书》； 7、户口登记簿； 8、结婚证； 以上证据5-6共同证明；1、2016年2月1日，申请人与被执行人签署《房产买卖协议书》，约定被执行人将诉争房屋以705000元出售给申请人。该成交价款包括余下未还按揭贷款385703元，以及被执行人尚欠开发商的两笔借款152403元、166894元；2、申请人与被执行人及其配偶郑飞钦就上述房屋买卖事项办理公证。 9、收据； 10、储蓄活期明细查询； 11、收据（凭证号码：1121083）； 12、明细； 以上证据9-12共同证明；1、2016年1月29日，申请人向被执行人支付购房定金20000元（该定金冲抵首期购房款）；2、2016年2月1日，申请人向被执行人支付146958元；3、2016年3月7日，申请人代被执行人向开发商偿还欠款82801元；4、2016年3月10日，申请人代被执行人向开发商偿还余下欠款64530元（开发商给予利息优惠），申请人代被执行人向开发商还清全部购房欠款。 13、蔡敏敏个人商用房贷款明细； 14、蔡敏敏贷款卡； 15、蔡敏敏借记卡账户历史明细清单（起始日期：2016年2月1日截止日期：2019年1月31日； 16、中国工商银行个人还款凭证； 以上证据13-16共同证明；申请人持有被执行人贷款卡，按月支付银行贷款，至2018年12月17日向银行全部还清按揭贷款，申请人已支付全部购房款项。 17、房屋租赁委托代理合同； 18、租赁合同终止协议书； 19、退押金收条； 20、房屋租赁合同书； 以上证据17-20共同证明；1、2016年2月1日，申请人正式移交并实际占有该诉争房屋，并作出租用；2、目前，申请人仍出租诉争房屋，并收取租金。 申请执行人正印融资租赁（上海）有限公司福建分公司及被执行人蔡敏敏均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在执行申请执行人正印融资租赁（上海）有限公司福建分公司与被执行人蔡敏敏民间借贷纠纷一案中，于2018年7月31日作出（2018）闽0103执1599号之一民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人蔡敏敏名下的位于厦门市五缘湾西片区房屋的产权。案外人黄旭辉在执行过程中向本院提出书面异议。 另查，案外人于2016年2月1与被执行人蔡敏敏订立《房产买卖协议书》（编号0001285），约定被执行人蔡敏敏将诉争房屋以人民币705000元的价格出售给案外人，协议还约定了其他事项，案外人已依约付款并占有诉争房屋。另，厦门市不动产登记中心登记，厦门市五缘湾西片区房屋所有权人为蔡敏敏。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，本案中，案外人黄旭辉以对本院查封的厦门市五缘湾西片区房屋享有所有权为由向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定；“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容；（一）案外人是否系权利人；（二）该权力的合法性与真实性；（三）该权力能否排除执行。”，第二十五条规定；“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，《中华人民共和国物权法》第六条物权规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。本案中，依据物权公示原则，经厦门市不动产登记中心登记，厦门市五缘湾西片区房屋所有权人对外公示为蔡敏敏。案外人黄旭辉与被执行人蔡敏敏虽然签有《房产买卖协议书》，其效力主要体现在对案外人黄旭辉与被执行人蔡敏敏内部的效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动，因此不足以排除本院对该房产的强制执行，故案外人请求中止执行本案讼争房产并解除查封的主张本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人黄旭辉的执行异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇二〇年四月二十六日 书记员 刘兮锐 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容； （一）案外人是否系权利人； （二）该权力的合法性与真实性； （三）该权力能否排除执行。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。