黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初1465号原告：程宏伟，男，1966年8月28日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号。统一社会信用代码：91230103725315042E。法定代表人：杜非，职务董事长。第三人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街243号。统一社会信用代码：912301108273315100。负责人：李晓林，职务行长。委托诉讼代理人：陈旭昇，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀博，黑龙江李易桐律师事务所律师。原告程宏伟与被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）、第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行（以下简称工商银行）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程宏伟、第三人工商银行委托诉讼代理人陈旭昇到庭参加诉讼，被告地泰公司经本院合法传唤无正当理由未出庭。本案现已审理终结。原告程宏伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告地泰公司协助原告办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××号房屋权属登记；二、判令被告地泰公司和第三人工商银行办理解除抵押登记手续；三、被告地泰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告程宏伟的父亲程学武与被告地泰公司于2006年6月25日签订拆迁安置购房协议，购买位于哈尔滨市南岗区××街××花园××号房屋。合同约定购房价款73904元，原告父亲程学武已付清。原告自2009年10月20日进户至今，被告未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，导致原告无法取得房屋权属证书。原告程宏伟的父亲程学武于2019年2月26日去世，现由原告继承房产并主张权益，女儿程秀娟放弃继承。另，鸿朗花园二期业主自2017年10月即可办理产权证，原告到被告处及不动产交易中心查询得知，2007年1月31日被告将包括原告在内的鸿朗花园二期约800余套住宅和部分商服建筑面积59605.42平方米的房屋，抵押给第三人以担保其对第三人的贷款。原告认为，被告地泰公司是在原告不知情的情况下与第三人签订的贷款合同和抵押合同，且原告已经支付拆迁安置楼层及面积差价款并进户居住至今。如果不是原告办理产权证受阻，原告根本不知道自己的房屋被抵押出去。因此，本案诉争房屋是原告的善意取得，应受到法律保护，被告及第三人应协助办理房屋的解除抵押手续。被告地泰公司未出庭，亦未向法院提交书面答辩意见。第三人工商银行述称，原告程宏伟要求第三人放弃行使抵押权，办理抵押登记解除手续没有事实或法律依据。一、原告基于与被告地泰公司之间的房屋买卖合同履行问题产生争议，仅有权利要求被告履行合同义务或承担违约责任，第三人与原告之间无任何法律关系，原告无权突破合同相对性原则要求第三人与被告共同履行合同义务；二、第三人对案涉房产享有的抵押权不存在任何法定消灭情形，不具有办理解除抵押登记的法定义务；三、第三人与被告签订的《房地产业借款合同》、《抵押合同》合法有效，已依法取得案涉房产的抵押权。2007年1月31日，第三人与被告签订35000611-2007年（红旗）字0004号借款合同，约定第三人为被告鸿朗小区二期项目贷款8000万元，同日双方签订35000611-2007年红旗（抵）字0001号抵押合同，约定被告以位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯的鸿朗小区二期部分在建楼房为上述贷款设定抵押担保，并办理了抵押登记，第三人取得了哈房南他字第07××06号房产他项权证。2007年2月16日，第三人为被告发放借款。上述事实有黑龙江省高级人民法院[2009]黑商终字第92号民事判决书予以认定。四、在第三人取得抵押权时，原告既未取得案涉房产所有权，亦未与被告签订房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同且占有案涉房屋之前，法院已对案涉房屋进行了查封，由于被告的处分为无权处分，原告对案涉房屋的占有为无权占有，原告未到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上具有过错，因此，原告并不能通过善意取得制度取得案涉房产所有权；五、案涉房产在已经抵押给第三人的情况下无法完成物权转移登记，原告基于房屋买卖合同仅能取得合同债权，其房产买卖的合同目的已经不能实现，案涉房屋买卖合同法律上或事实上不能履行，依法应予解除，并由被告赔偿原告损失；六、原告与被告签订房屋买卖合同时，被告并未取得商品房预售许可证明，故应认定原告与被告的买卖合同在被告取得商品房预售许可证明时才发生法律效力，原告因在法院查封之前未取得合法有效的书面买卖合同，其并不享有物权期待权。原告程宏伟围绕其诉讼请求依法提交了《购房协议书》、《补充协议》、《新房证明》、黑龙江省单位资金往结算票据、收据、黑龙江省增值税普通发票、工商服务业统一收款收据、（2020）黑哈国证内民字第211号公证书、居民死亡医学证明（推断）书、居民死亡殡葬证、户号为230103072029050的户口簿，第三人工商银行向本院提交了《中国工商银行房地产业借款合同》及《补充合同》、《抵押合同》及《补充合同》、房屋他项权证书、黑龙江省高级人民法院[2009]黑商终字第92号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2008）哈民三初字第150号民事裁定书。原告及第三人进行了庭审质证，以上证据真实合法有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人程学武与被告地泰公司于2006年6月15日签订购房协议书，被告以其开发的鸿朗花园B02栋7层5号房屋及货币补偿款125536元拆迁安置了程学武的私产房屋，并约定自协议签订之日起18个月内建成进户，确保房屋按照商品房销售程序办理合法的产权证明。2008年3月2日，程学武与被告另行签订了协议书，程学武向被告补交了楼层及房屋面积差价款，并于2009年10月20日办理了进户手续，开始占有、使用案涉房屋。2020年1月9日，哈尔滨国信公证处出具（2020）黑哈国证内民字第211号公证书，查明被继承人程学武于2019年2月26日在哈尔滨市因病死亡，程学武的配偶王惠珍于2013年8月19日在哈尔滨市因病死亡；继承人程宏伟申请继承被继承人程学武遗留的位于哈尔滨市××××号，建筑面积：98.46平方米，购房协议书编号40474号，新房地址：南岗区学府三道街鸿朗小区B02栋7层5号，使用面积：35.10平方米，建筑面积：72.76平方米的房产权益一处；据被继承人程学武的所有继承人长子程宏伟、长女程秀娟称，被继承人程学武生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；被继承人程学武的父母姓名不详均先于其死亡，程学武的配偶王惠珍于2013年8月19日在哈尔滨市因病死亡，王惠珍的父亲姓名不详、母亲王李氏均先于其死亡，程学武与王惠珍是原配夫妻，生有二名子女：长子程宏伟、长女程秀娟，被继承人的所有继承人有程宏伟、程秀娟；现被继承人程学武的长子程宏伟要求继承被继承人的上述遗产，被继承人的长女程秀娟表示放弃继承被继承人程学武的遗产继承权。依据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的规定，兹证明被继承人程学武遗留的上述遗产由程宏伟一人继承。另查明，2007年1月31日，被告地泰公司与第三人工商银行签订《中国工商银行房地产业借款合同》及《抵押合同》，约定被告向第三人借款8000万元用于鸿朗花园小区二期房地产项目开发建设，被告以南岗区鸿朗花园1.2.3.5.6.7.8.9.10.11.12栋（含案涉房产）为第三人提供上述贷款的抵押担保，并于2007年2月13日在房产部门设定了抵押登记。本院认为，案外人程学武与被告地泰公司签订动迁购房合同，该合同合法成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因被告没有为案外人程学武办理案涉房屋产权登记，故案外人程学武对案涉房屋尚不具有所有权。现案涉房产由案外人程学武的被继承人程宏伟继承并且其对案涉房产实际占有、使用，其主张对案涉房屋享有权利，合法有据。由于被告隐瞒将案涉房屋抵押给第三人工商银行的事实，导致原告享有的对案涉房屋的权利与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。本案被告与案外人程学武按照所有权调换形式订立的拆迁补偿协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋，当抵押权与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，原告对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于抵押权得到保护。对原告要求被告地泰公司协助办理产权登记的诉请，本院予以支持。第三人与被告签订抵押合同，被告以其名下房产为其贷款提供担保，且该抵押经登记，抵押权已经设立。现无证据证明该抵押合同有应当认定无效的事实，抵押权有效。原告并非合同当事人，无权解除合同。综上，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助原告程宏伟办理位于哈尔滨市南岗区南开街238号鸿朗花园B02栋7层5号房屋权属登记；二、驳回原告程宏伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  纪帅兵二〇二〇年四月二十一日书记员  司 晴