北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0117民初3093号原告：王燕，女，1968年4月1日出生，满族，北京市密云区密云镇居民。原告：苏里，男，1989年11月1日出生，满族，北京市朝阳区居民，住该区。二原告委托诉讼代理人：张国香，北京市中伦文德律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：冯焘，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：任海青，男，1966年12月18日出生，汉族，北京市密云区密云镇居民。委托诉讼代理人：王贺，北京市兆亿律师事务所律师。被告：杨瑞山，男，1966年4月5日出生，汉族，北京市密云区密云镇居民。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。原告王燕、苏里与被告任海青、杨瑞山房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏里及二原告委托诉讼代理人张国香，被告任海青的委托诉讼代理人王贺，被告杨瑞山的委托诉讼代理人唐容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除苏立新与任海青签署的购房《协议书》；2.判令二被告向我返还购房款38万元，支付违约金43万元。事实与理由：原告王燕系苏立新妻子，原告苏里系苏立新儿子，苏立新于2018年9月27日因病逝世，王燕、苏里为苏立新的法定继承人。苏立新与杨瑞山为认识三十多年的同学、同事、朋友。2012年2月，杨瑞山介绍苏立新认识了任海青，据二被告介绍，任海青从事建筑施工工作，由于其负责施工的XXXX房地产项目开发商拖欠其工程款以房抵债，任海青有几套房源。杨瑞山、任海青表示考虑到苏立新和杨瑞山多年交情，可以便宜出卖给苏立新。苏立新表示愿意购房，2月28日、3月1日，苏立新分两次向任海青支付了38万元，并于3月1日在任海青承包的密云水泵厂的办公室里与任海青签署了《协议书》，约定任海青将XXXX小区XXX号楼XXX单元XXX、XXX两套房屋作价38万元卖给苏立新（《协议书》落款时间显示为2008年7月16日，因为任海青说是2008年顶账的房）。2012年3月23日，杨瑞山又带着任海青找到苏立新，再次提出任海青手头还有一套房，问苏立新是否愿意购买，苏立新表示不再购买，任海青提出急用钱,想向苏立新借款19万元。苏立新同意借款并于同日、4月8日以现金方式向任海青分别支付了5万元、14万元,共19万元。2013年3、4月份，苏立新偶然得知，任海青没有房源，而是由于资金链断裂到处借钱、还骗了另外几个人说他手头有房源。苏立新联系杨瑞山、任海青，让任海青还钱。杨瑞山、任海青明确表示没有房源，是因为缺钱，但是怕苏立新不借，就号称卖房，并表示此前收到的38万元连同另外19万元一共57万元都算借款，日后连本带息还给苏立新114万元。杨瑞山知道整个过程并参与其中，同时口头表示愿意替任海青承担担保责任。后苏立新多次索要欠款，杨瑞山、任海青一直未能还款。2014年12月4日，苏立新再次找到杨瑞山、任海青，二人当场写下100万元人民币的借条，借款人为任海青、担保人为杨瑞山。借条签署后，苏立新又多次向杨瑞山、任海青索要，二人未能归还。苏立新诉至密云法院，后该案移送怀柔法院管辖。怀柔法院于2016年8月17日作出（2015）怀民（商）初字第06231号民事判决书。苏立新不服，上诉至三中院。北京市第三中级人民法院于2017年4月26日作出（2017）京03民终500号民事判决书，维持了一审判决。两审法院判决任海青向原告偿还19万元的借款本金及自2014年12月4日起至实际付清之日止，按照年利率24%的标准计算之利息，杨瑞山对此承担连带责任。同时二审法院认定“被告杨瑞山应当知晓100万元借条的由来、构成和数额”，关于100万元借条内容包含的除19万元之外的81万元的债权债务，两审法院在民间借贷案由下均不予处理，但是没有禁止苏立新另案主张权利。苏立新依据（2017）京03民终500号民事判决书提起执行，现苏立新与任海青、杨瑞山民间借贷纠纷100万标的中的19万元本金及利息已经执行完毕。就（2017）京03民终500号民事判决书未支持的81万元部分，苏立新另行提起民间借贷纠纷之诉，并提出北京市密云区人民法院及怀柔区人民法院回避申请，后该案由北京市第三中级人民法院指定北京市平谷区人民法院审理。2017年11月28日，北京市平谷区人民法院作出（2017）京0117民初8901号民事裁定书，认为苏立新再次以民间借贷纠纷为由提起诉讼属于一事不再理的情形，以一事不再理为由驳回了苏立新的起诉。苏立新不服上诉至北京市第三中级人民法院，2018年6月4日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终6038号民事裁定，维持了平谷法院的一审裁定，驳回了上诉。在上述案件审理过程中，承办法官均表示苏立新可以以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，追究杨瑞山和任海青的法律责任，后苏立新去世。二原告作为苏立新的法定继承人，为维护二原告合法权益，故诉至法院。被告任海青辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告起诉违反民事诉讼法一事不再理原则，本案原告为了达到上个案件目的，只是更换案由，本案与（2017）京0117民初8901号及（2018）京03民终6038号案件的诉讼请求、事实和理由一致，请法院驳回原告的诉讼请求；2、原告起诉的合同纠纷,是2008年7月16日签订的房屋买卖合同，按照民法总则的规定，已经超过了诉讼时效；3.原告与我在2008年7月16日签订的协议书并没有实际履行，原告要求返还购房款应当提交付款记录，我没有收到过这笔购房款。另，我对涉案房屋没有所有权，系无权处分，双方签订的协议属无效协议；4、原告起诉杨瑞山没有事实和法律依据，房屋买卖协议上没有杨瑞山的签名，和杨瑞山无关。起初原告起诉100万元借款时，原告已认可100万元未实际支付。被告杨瑞山辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1.本案为房屋买卖合同纠纷，我非买卖合同的当事人，所以将我列为被告不适格;2.原告本次诉讼的事实理由部分，仍然基于2014年12月4日的借款100万元,但未实际发生，所以我不存在担保责任，同时我在借条上作为担保人签字，仅仅是对借款关系的担保，没有对原告与任海青其他债权债务关系进行担保的意思表示。原告的诉讼请求与我无关,应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王燕与苏立新系夫妻关系，二人婚后生育一子苏里，2018年9月27日苏立新死亡，王燕、苏里为其法定继承人。苏立新生前与杨瑞山系相识多年的朋友，经杨瑞山介绍认识任海青，任海青称自己从事建筑施工工作，由于其负责施工的房地产项目开发商拖欠工程款以房抵债，有顶账房可以便宜出售。后任海青(甲方)与苏立新(乙方)签订《协议书》，载明，经甲乙双方协商，就XXXX小区楼房出售一事达成一致，特签订此协议，以便共同遵守执行。由于XXXX开发商欠甲方工程款没有支付，甲方为支付建筑XXXX号楼所用的工人工资和材料款，特将甲方承建的位于XXXX小区的XXX号楼XXX单元XXX、XXX，面积86平米，单价约4500元/平米，金额叁拾捌万元整卖给乙方。由甲方负责办理相关的所有手续，如果办理不成功，甲方全额退回乙方付给的购房款，并承担交款总额4%的违约金，不再承担由此而引起的任何经济损失和法律责任。任海青、苏立新在协议中签字摁指纹，落款日期为2008年7月16日。2012年3月1日，任海青向苏立新出具收条，写明：“收到苏立新二套房款（见协议）人民币叁拾捌万元整（￥380000元整）。收款人：任海青”。对于签订协议的时间，原告称,实际签订日期为2012年3月1日，因任海青称顶账发生在2008年，故要求将日期写为2008年7月16日。2012年3月23日、4月8日，任海青分别向苏立新出具借条，写明：“今借苏立新人民币现金伍万元整（￥50000元整）”、“借苏立新人民币壹拾肆万元整（￥14万元整）”。上述款项，原告称杨瑞山、任海青再次向苏立新提出有顶账房出售，苏立新表示不再需要，二人提出借款19万元，并出具了上述借条。后苏立新看到北京久润房地产开发有限公司声明：“XXXX小区住宅及商铺均为自行独立销售，未委托或授权任何我公司之外的第三方名义签订购房合同，提醒社会各界购买久润小区住宅及商铺必须与我公司办理正式手续，否则我公司不承担任何法律责任及一切经济损失”，苏立新才得知任海青对XXXX小区XXX号楼XXX单元XXX、XXX号房屋系无权处分，上述房屋分别于2013年6月1日、7月18日入住其他业主。后苏立新多次联系任海青、杨瑞山，要求还款。2014年12月4日，任海青向苏立新出具借条，载明：“借苏立新人民币壹佰万元整（￥100万元整）借款人：任海青，担保人：杨瑞山”。在该借条的下方有“借苏立新人民币伍拾柒万元整（￥57万）”字样。2015年4月至10月、2016年3月至5月，苏立新多次致电杨瑞山，询问任海青下落，并要求杨瑞山与其一起找任海青解决还款事宜。2015年11月5日，苏立新以民间借贷纠纷案由将任海青、杨瑞山起诉至北京市怀柔区人民法院，请求判令任海青偿还借款100万元、杨瑞山承担连带责任。该院于2016年8月17日作出（2015）怀民（商）初字第06231号民事判决书，认为：“苏立新于2012年3月1日向任海青交付房款38万元。2012年3月23日、2012年4月8日任海青前后两次共向苏立新借款19万元。至于2014年12月4日有杨瑞山签字的100万元借条，苏立新主张该100万元包括了前述的38万元房款、19万元借款及相应利息，因为利息是以57万元为基数，大概算的总额，就写了个整数100万元，实际这100万元就是之前的57万元形成的。杨瑞山认可100万元借条中担保人处签字的真实性，但认为这100万元是做为任海青交通事故赔偿金使用的，并未实际支付，主张民间借贷关系不成立。因杨瑞山的答辩意见未提供相关证据予以证明，对其上述答辩意见本院不予采信。2012年3月23日、2012年4月8日的两份借条能够证明苏立新与任海青之间成立民间借贷关系，任海青从苏立新处借款19万元。100万元借条中除了包括38万元房款、19万元借款，本案民间借贷案由只审理民间借贷法律关系项下的内容，该38万元房款不属于本案的审理范围。”判决：“一、任海青于判决生效之日起10日内，偿还苏立新借款本金19万元；二、任海青于判决生效之日起10日内支付苏立新利息（以19万元为基数，自2014年12月4日起至付清之日止，按照年利率24%的标准计算）；三、杨瑞山对上述第一项、第二项任海青应清偿债务，向苏立新承担连带保证责任；四、杨瑞山承担连带保证责任后，有权向任海青追偿；五、驳回苏立新的其他诉讼请求。”苏立新不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院，于2017年4月26日，作出（2017）京03民终500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该院认为,关于苏立新最初为向任海青购房而支付的38万元,是否应当在本案中予以处理的问题，苏立新主张向任海青支付了38万元用于购买房屋，但后来通过签订本案100万元借条的形式与任海青、杨瑞山达成新的约定，但该38万元系因房屋买卖形成的债权债务关系，故对于部分款项，本案民间借贷纠纷案由下不予处理。后苏立新向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2017年7月27日作出（2017）京民申2617号民事裁定书：驳回苏立新的再审申请。现该案已生效并执行完毕。2017年10月1日，苏立新以民间借贷纠纷将任海青、杨瑞山起诉至本院，1.要求任海青、杨瑞山返还借款810000元；2.要求任海青、杨瑞山支付自逾期还款之日起至款实际付清之日止的利息。本院于2017年11月28日作出（2017）京0117民初8901号民事裁定书，认为：苏立新要求任海青、杨瑞山返还借款810000元的诉讼请求，在前诉中已经过审理，并作出了生效判决。现苏立新在裁判生效后再次起诉，本案与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、本案苏立新的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，同时，前诉裁判发生效力后，无新的事实发生。苏立新的起诉已构成重复起诉,裁定：驳回苏立新的起诉。后苏立新不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2018年6月4日作出（2018）京03民终6038号民事裁定书，认为现苏立新再次以民间借贷为由提起诉讼，实际上已经构成对于前诉裁判结果的否定，构成重复起诉，裁定驳回上诉，维持原裁定。二原告申请证人苏铁林出庭作证，证人称：“我与苏立新是同父异母关系，与杨瑞山是发小，自己通过杨瑞山认识了任海青。2012年2月28日，我们一起吃饭的时候，任海青向苏立新提起买房子的事情，苏立新表示房钱凑了一部分。任海青说有多少可以先给点，苏立新就打电话给王燕，到行宫一个银行给任海青转账，苏立新说现在没那么多钱，给打了18万元。2012年3月1日，我们还在一起，杨瑞山和苏立新商量到杨瑞山的办公地方把钱给任海青了，总共20万元。杨瑞山说要去隔壁财务室把钱交了，签订了购买合同，写的日子是2008年，杨瑞山说没事儿，保证没问题，出了事他担着，苏立新就签字了。苏立新给付的38万元是购房款。”二被告对证人证言均不认可，认为证人与苏立新是亲属关系，且其庭前有准备，与之前案件提到的金额不符。本院认为，本案的争议焦点有：1.苏立新与任海青签署的购房《协议书》的效力；2.本案是否属于一事不再理；3.本案是否已过诉讼时效；4.38万元购房款是否实际支付；5.承担退付房款的主体、数额。关于争议焦点1，虽任海青以其不享有涉案房屋的所有权，系无权处分为由，主张与苏立新签订的《协议书》为无效协议，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故任海青的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采信。双方签订的《协议书》，任海青存在欺诈情形，属可撤销情形，但苏立新在知道存在撤销事由之日起一年内未行使撤销权。现合同无法履行，二原告可行使解除权，任海青同意解除。故二原告要求解除苏立新与任海青签署的购房《协议书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。北京市怀柔区人民法院及北京市第三中级人民法院审理涉及100万元借条，但仅对2012年3月23日、2012年4月8日的借条认定为民间借贷关系，对于其中38万元认定为购房款，不属于民间借贷纠纷案由项下审理范围，未予处理。本案对38万元的购房款进行实体处分，不构成对前述判决的否定，故本案不属于一事不再理。关于争议焦点3，苏立新与任海青签订的《协议书》落款日期虽为2008年7月16日，但综合2012年3月1日的收条、证人证言、当事人陈述等，能够相互印证，证明协议书的实际签订日期为2012年3月1日，在苏立新死亡前，曾多次联系任海青、杨瑞山，要求还款，并起诉至法院，诉讼时效中断，苏立新死亡后，二原告作为其法定继承人将二被告起诉至法院，未超过诉讼时效。关于争议焦点4，原告称苏立新已向任海青支付了38万元，其中18万元通过银行转账方式支付，20万元通过现金方式支付，但任海青予以否认。本院结合任海青出具的收条、杨瑞山与苏立新之间的通话记录、证言证言、已生效的民事裁判文书等，能够证明苏立新曾给付任海青购房款38万元。关于争议焦点5，签订购房《协议书》的相对方为任海青与苏立新，且收条上载明的收款人亦为任海青，而非杨瑞山。虽原告认为杨瑞山知晓100万元借条的由来、构成和数额，且在100万元借条上担保人处签名，但本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方为苏立新与任海青，杨瑞山非《协议书》的相对方，且民间借贷纠纷已经审判，原告亦同意本案不再涉及民间借贷纠纷，故原告要求杨瑞山承担担保责任缺乏事实根据，本院不予支持。对于二原告诉请的要求被告支付43万元违约金的诉讼请求，因《协议书》中约定了违约金的标准，且原告未提供约定的违约金低于造成的损失，故本院依照《协议书》的约定计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）、（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第（一）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除苏立新与被告任海青签订的购房《协议书》；二、被告任海青于本判决生效之日起七日内，返还原告王燕、苏里购房款380000元，并按购房款的4%支付原告王燕、苏里违约金15200元；三、驳回原告王燕、苏里的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告王燕、苏里负担4672元（已交纳），被告任海青负担7228元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李朝文人民陪审员  任瑞祥人民陪审员  王玉环二〇二〇年四月二十七日法官 助理  冯 琳法官 助理  王 宏书 记 员  张 坤