广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初456号 原告：广西壮族自治区国有维都林场，住所地广西来宾市兴宾区祥和路2号。统一社会信用代码：914513004990680113。 法定代表人：戴军，场长。 委托诉讼代理人：吴思梅，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾丽娟，广西万益（来宾）律师事务所实习律师。 被告：胡克判，男，1974年11月8日出生，汉族，浙江省文成县人，现住广西来宾市兴宾区。 原告广西壮族自治区国有维都林场与被告胡克判房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人吴思梅、曾丽娟，被告胡克判到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西壮族自治区国有维都林场向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金1422193.55元；2、被告向原告支付水费9042.46元及拖欠水费违约金5736.67元(拖欠水费违约金暂计至2019年11月30日，以每月所欠水费为基数，从拖欠第二个月开始按每天3‰计算至付清之日止）；3、被告向原告支付违约金88000元；4、被告向原告支付原告的一审律师服务费54260元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告(合同甲方）将滨江北路东盟商业中心X栋商铺出租给被告（合同乙方），合同第一、二、三条约定：商铺面积约11000平方米,商铺租金为8元/平方米•月，即月租金88000元，免租期为6个月。租赁期自2017年10月1日至2022年9月31日止。支付方式为每期缴纳三个月租金计264000元，第一期租金（2018年4月1日至2018年6月31日）于合同签订之日一次性支付，下一期租金在本期租金到期之日前10天支付，以后租金支付办法以此类推。合同第十条第（四）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不支付或不按约定支付租金达三十日的；2.欠缴各项费用达壹仟伍佰元的；。”合同第十一条违约责任约定：“应按本合同其它条款约定承担法律责任外，还应按月租金的100%向甲方支付违约金；。（九）乙方存在拖延租金支付及合同终止或解除后未按时返还商铺情况的，乙方应承担甲方在该期间受到的一切损害和费用，包括但不限于登报费用、公证费用、诉讼费、律师代理费及甲方因任何后续租户、或任何其他第三者由此而提出索赔所受到的一切损失”。合同对其他事项也进行了约定。 合同签订后，原告依约将上述商铺交付给被告经营使用，但被告一直未向原告支付租金。2019年2月27日，被告向原告申请解除商铺租赁合同、退还商铺，但经原告多次催告后，被告一直未与原告办理解除合同及返还商铺手续。直至2019年8月5日，原告方才收回涉案商铺。截至2019年11月30日，被告尚欠原告商铺租金1422193.55元、水费9042.46元（其中水表户号750446欠4951.8元，水表户号750473欠4090.66元）、水费违约金5736.67元。被告未按时交付水费，产生了违约金，原告已代为履行。原告可向原告追偿。以上费用，经原告多次催告，被告至今仍未支付。因此原告委托广西万益（来宾）律师事务所对本案讼争租金等相关费用进行诉讼催收，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》及代理合同约定计算，原告已向广西万益(来宾）律师事务所支付一审律师服务费54260元。原告认为，被告未按合同约定支付租金及水费，经原告多次催告后仍未履行，其行为己经构成根本违约。根据《商铺租赁合同》的约定，原告要求被告支付所欠租金、水费及相应的违约金、律师费，有事实与法律依据，应当予以支持。综上所述，被告未按合同约定履行租金及水费支付义务，原告要求被告支付拖欠租金、水费、违约金及原告一审律师服务费，有事实与法律依据，应依法予以支持。为维护原告合法权益，现根据《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉请。 被告胡克判辩称，被告胡克判因经营不善已于2018年6月向原告申请解除合同，是原告的原因导致解除合同事宜拖延至今。被告认为，解除合同时间应为被告申请解除合同之日2018年6月。在扣除履约保证金后，被告仅尚欠原告三个月租金（2018年5月至2018年7月）。对于案涉商铺所产生的水费，被告愿意支付，但不同意支付水费违约金。 原告对其陈述事实，提供了如下证据： 1、《商铺租赁合同》，证明原告将涉案商铺租赁给被告及双方就商铺租赁相关事宜进行约定的事项。 2、不动产权证书，证明原告系案涉商铺所有权人，有权对案涉商铺进行租赁的事实。 3、律师函，证明原告委托律师向被告催缴租金的事实。 4、退租申请书 5、《函》、《通知》 4、5共同证明原告与被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月5日解除的事实。 6、水费凭证，证明被告拖欠水费的事实。 7、委托代理合同 8、发票 7、8共同证明原告为催收本案讼争款项支付一审律师服务费54260元的事实。 9、广西壮族自治区实施《城市供水条例》办法 10、《供用水协议书》 9、10共同证明被告拖欠水费违约金按每天千分之三计算有法律依据。 11、《证明》，证明用户号750446、750473水表地址为案涉租赁商铺，被告所欠水费的事实。 被告对其陈述事实，没有提交证据。 对于当事人提供的证据，本院认证意见如下： 1、对于原告提供的证据2、3、4、6、11，被告没有异议，本院予以采信。 2、对于原告提供的证据1，被告表示对合同上本人的签名没有异议，但是被告签完合同后，并没有拿到合同，对该合同的真实性有异议，本院认为，被告认可合同上的签名是被告本人所签，则该合同具有真实性、合法性和关联性，应予以采信。 3、对于原告提供的证据5，被告对真实性没有异议，但对证明目的不予认可，本院认为，该证据虽不能完全到达原告的证明目的，但该证据跟本案存在实质关联，应予以采信。 4、对于原告提供的证据7、8，被告对真实性没有异议，但不认可证明目的，本院认为，被告没有按约交付房租的事实清楚，合同违约责任条款亦有律师费负担的约定，原告提供的证据7、8跟本案存在实质关联，应予以采信。 5、对于原告提供的证据9、10，被告对关联性有异议，本院认为，被告没有按时缴纳水费、原告代为缴纳的事实清楚，故证据9、10跟本案存在关联性，应予以采信。 综合全案证据，确认以下法律事实：来宾市滨江北路117号东盟国际商业广场21号楼房屋所有权登记在原告名下。2017年9月29日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定：第一条，甲方（原告）将滨江北路东盟商业中心X栋商铺按现状出租给乙方（被告）做经营之用。该商铺的建筑面积约11000平方米。第二条，商铺租赁期限自2017年10月1日至2022年9月31日止。第三条，（一）租金：商铺租金单价为8元／平方米·月，每月88000元；免租期为六个月。（二）支付方式：按先交租金后使用的原则，租金按期交付，每期交纳三个月租金264000元，第一期租金（2018年4月1日至2018年6月31日，合同的此处时间为笔误）乙方于本合同签订之日起一次性付给甲方共计264000元，下一期租金乙方应在本期租金到期之日前10天支付，以后租金交付办法以此类推。第四条，（一）本合同签订之日乙方向甲方交付商铺租赁保证金150000元。（二）租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方承担违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。此商铺租赁保证金不计利息。第五条，租赁期内，与该商铺有关各项费用包括但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、物业管理费、垃圾清运费（卫生费）、营业税、租赁税及其他行政部门依法收取的费用概由乙方承担。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。第十条，(四）乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺。1.不支付或者不按约定支付租金达三十日的；2.欠缴各项费用达壹仟伍佰元的；3.擅自改变该商铺用途的；4、擅自拆改变动或损坏商铺主体结构的；5.擅自将商铺转租给第三人的；6.利用商铺从事违法、违约活动的。除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定导致甲方提前解除租赁合同的，甲方有权没收其已付的全部履约保证金，乙方已付但未到期的租金在结清乙方所有应付款项后无息退回。第十一条，(四）乙方有本合同第十条第（四）款约定的情形之一的，除应按本合同其它条款约定承担法律责任外，还应按月租金的100%向甲方支付违约金。(六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前二十日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。（九）乙方存在拖延租金支付及合同终止或解除后未按时返还商铺的，依法应承担甲方在该期间受到的一切损害和费用，包括但不限于登报费用、公证费用、诉讼费、律师代理费及甲方因任何后继租户、或任何其他第三者由此提出索赔所受到的一切损失。合同还约定了其他款项。签订合同后，被告除支付了150000元的履约保证金给原告外，再未支付租金。原告于2017年10月1日将房屋交付给被告。因经营不善，2019年2月27日，被告向原告提交了关于滨江北路东盟商业中心X栋X楼的退租申请。2019年4月16日，原告向被告出具通知书表示同意退租X楼，但要求被告于2019年4月19日前按合同约定交付整栋商铺租金等费用，逾期视为被告未退租。被告未按原告的要求交费后，2019年7月31日，原告要求解除滨江北路东盟商业中心21栋整栋商铺的出租，并要求被告于2019年8月5日前搬离商铺。对于被告欠缴的费用，原告提起本案诉讼，花费一审律师服务费54260元。 另查明，案涉商铺从2018年5月至2019年12月，共产生水费9176.77元，违约金为5742.31元，该项费用由原告代被告支付给了来宾市自来水有限公司。 本院认为，一、争议焦点：合同是什么时候解除。对于合同解除时间，原、被告陈述不一致。现已查明的事实是：2019年2月27日被告向原告提出了退租X楼的申请；因被告拖欠整栋商铺租金，原告要求被告于2019年8月5日搬离整栋商铺。根据双方签订的租赁合同第十一条第六款的规定，被告想退租的，提前二十天通知原告即可。被告拖欠房屋租金等费用，不能因此抵销被告有单方解除合同的权利。因此，案涉商铺X楼的租赁关系于2019年3月17日解除（从2019年2月27日往后推算20天），其他楼层的租赁关系解除时间为2019年8月5日。 二、争议焦点：房屋租金如何计算。房屋租金应计算至合同解除之日。因对整栋商铺各层的解除租赁关系时间不一致，则租金应当分别计算。整栋商铺的租金从2018年4月1日起算至2019年3月17日，具体计算如下：88000元×11个月+88000元÷30天×16天=1014933.33元。2019年3月17日以后，应扣除商铺二楼的租金，则2019年3月18日至2019年8月5日之间的租金计算如下：【88000元-12000元（酌情确定的X楼单层租金）÷30天】×4个月18天（合计140天）=354666.67元，则被告总计应向原告支付租金1369600元。被告已支付了履约保证金150000元，根据合同第四条第二款的约定，应当抵扣所欠租金。抵扣后，被告还需支付1219600元。 关于违约金88000元是否合理的问题，合同约定:被告通知原告退租的，应按月租金100%支付违约金。在履行合同过程中，被告即享受了原告给予的优惠免租金六个月，又未按合同支付租金分文，原告要求被告支付违约金88000元，合法合约，本院予以支持。原告要求被告支付律师服务费54260元，合约合法，本院予以支持。 关于水费的问题，被告迟迟未交付水费，原告代为支付了水费和违约金，现向被告追偿的，被告应当支付。对于原告要求被告支付水费9042.46元和违约金5736.67元的诉讼请求，本院予以支持。2019年11月30日以后的违约金，因双方没有约定，且原告诉求的计算方式得出的违约金过高，本院不予支持，但被告毕竟已经违约，酌情按年利率6%支付利息给原告。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，判决如下： 一、被告胡克判支付给原告广西壮族自治区国有维都林场租金1219600元； 二、被告胡克判支付给原告广西壮族自治区国有维都林场水费9042.46元、违约金5736.67元，并以所欠水费9042.46元为基数按年利率6%从2019年11月30日起算至水费付清之日止； 三、被告胡克判支付给原告广西壮族自治区国有维都林场违约金88000元； 四、被告胡克判赔偿给原告广西壮族自治区国有维都林场一审律师服务费54260元； 五、驳回原告广西壮族自治区国有维都林场的其他诉讼请求。 上述债务，应于本判决生效之日起十五内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19013元，减半收取9506.5元，由广西壮族自治区国有维都林场负担1219.5元（已交），被告胡克判负担8287元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  覃丽 二〇二〇年四月二十九日 书记员  刘霜 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。