湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初222号原告：邓裕梅，女，1950年6月4日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。原告：钟湘才，男，1944年4月4日出生，汉族，居民，住址同上，系原告邓裕梅之夫。二原告的委托诉讼代理人：欧阳德良，平江县启明法律服务所法律工作者。被告：钟乾坤，男，1959年10月26日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：余春林，平江县启明法律服务所法律工作者。原告邓裕梅、钟湘才诉被告钟乾坤房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员袁芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓裕梅及原告邓裕梅、钟湘才的委托诉讼代理人欧阳德良、被告钟乾坤及其委托诉讼代理人余春林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓裕梅、钟湘才向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令原告钟湘才与被告钟乾坤2016年1月7日签订的《房屋买卖协议合同》无效；2、由被告将依上述合同占有的两原告共有的三阳乡集体土地上的房屋一栋返还给原告。事实和理由：1987年，原告夫妻共同在三阳乡建有房屋一栋。2016年1月7日，被告串通他人，哄骗与钟湘才签订了一份《房屋买卖协议合同》，依合同约定，被告以超低捌万元价格，将两原告所有的已进入征收范围、价值五十余万的房屋购入。原告邓裕梅不同意没有到场，原告的两儿子享有共同居住的权利，也不知情。原告认为房屋买卖协议无效，理由：共有人未到场；被告在本村有房；合同存在重大误解和显失公平情形。因此向法院提起诉讼，请求依法判决。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《房屋买卖协议合同》，以证明协议系没有经共有权人的同意及共有权人没有到场的情况下所签订；2.集体土地建设用地使用证，以证明原告有房屋一栋，建在平江县，房屋现仍属于原告，没有办理过户手续；3.三阳乡人民调解委员会出具的证明，以证明两原告要求三阳乡人民调解委员会就本纠纷进行调解，但三阳乡告知两原告房屋已进入征收范围，要求两原告向征拆办报告。被告钟乾坤辩称：原、被告签订的房屋买卖合同是合法有效的合同，并不违反法律、法规的强制性规定，原告自愿将房屋卖给被告是原告的真实意思表示，合同不存在重大误解，签订的是一份公平、公正的合同。两原告纯属悖理之诉，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1.《房屋买卖合同协议》，以证明：①原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效；②原告将房屋出售给被告是原告的真实意思表示；③村民委员会证实合同建立在双方友好协商基础上，合同不存在重大误解及显失公平；2、农村宅基地许可证、集体土地建设用地使用证，以证明：①原告出售给被告的房屋系1987年11月修建；②原告出售给被告的房屋系农村集体土地；3.证人林某、钟某1均、童某、钟某2、钟某3的证言，以证明：①五位证人系原、被告签订房屋买卖合同时的见证人；②原、被告签订房屋买卖合同是原告的真实意思；③原、被告签订房屋买卖合同，不存在有重大误解及显失公平；④原、被告系本村村民，并且原系同一村民小组；⑤被告已与两儿子分家立户；⑥两原告早在十多年前已迁出，不属于该村村民，不具备享受该村集体经济组织的条件；4.被告钟乾坤及其两儿子钟亮霞、钟壮霞户口簿复印件，以证明：被告钟乾坤与儿子钟亮霞、钟壮霞已分家拆户及购买原告的房屋前就已经是三户人家。对双方当事人提交的证据，本院经庭审质证后，作如下认证：对双方均提交的证据1即《房屋买卖合同协议》，尽管被告所提供的协议多了几个在场人签名，但两份协议的内容相一致，且当事人双方对签名的真实性均无异议，故予以采信；对双方均提交的证据2即集体土地建设用地使用证，以及被告提供的农村宅基地许可证，双方对其真实性均无异议，予以采信；对原告提交的证据3，被告认为没有出具证明人签字，形式不合法，本院认为该证明内容与原、被告所陈述的本案客观事实相符合，故予以采信；对被告的证据3即五位证人证言，原告对没有出庭的证人证言有异议，对已出庭的钟某1均的证言有异议，原告邓裕梅提出没有参与写协议，对证人林某的证言，原告没有异议，本院对未出庭的证人证言不予采信，对已出庭的证人林某、钟某1均的证言，两位证人陈述基本相一致，予以采信；对被告提交的证据4，原告对其证明目的有异议，原告认为被告买房时已有一处宅基地，不具备另行购买宅基地的条件，且被告两儿子是否还有其他宅基地原告不知情，本院认为，被告提供的该证据客观真实，予以采信。根据上述认定的有效证据，结合原、被告庭审中的陈述，认定本案事实如下：原告钟湘才、邓裕梅原户籍地为平江县，原告夫妇于1987年在该村坡内组建有三间二层房屋一栋，该房屋的用地性质为集体土地建设用地，平江县人民政府于1993年8月4日向原告颁发了平集建字第0103140709号集体土地建设用地使用证，土地使用者登记为钟湘才。两原告后来将户口迁移至长沙市天心区。被告钟乾坤的户籍地为平江县，与原告原户籍地同属于，但属不同组。2015年，原告拟将位于的房屋出卖。后经组长钟某1均介绍，支部书记林某、村副主任钟松柏、原告邓裕梅、以及的几位村民到场，原告钟湘才与被告钟乾坤于2016年1月7日签订了《房屋买卖协议合同》，协议第一项约定：1.甲方（原告）将其房子位于，坐南朝北，集体土地使用证号平集建字第0103140709号，总建筑面积为96.74㎡，主体建筑三间二层一附屋；2.甲方（原告）房屋以总价80000元整的价格出售于乙方（被告），同时，乙方也自愿以上述价格购买该房屋，首付人民币76000元，办理房屋过户手续后付完余额4000元。协议第二项约定：1.本协议签订后，产权属乙方，其宅基地平方面积由坡内组与新屋组进行兑换约260㎡，北抵钟松柏，从甲方房屋墙5Ｍ为止，南抵水泥路；2.……；3.……；4.如果房屋因拆迁征用等不可避免情况发生时，补偿款等费用为乙方所有，以保证乙方的基本利益不受损失；5.……。协议并约定了违约责任及争议解决方式等。协议内容确定后，有原告钟湘才、被告钟乾坤、原告方组长钟某1均、到场人钟精炼、钟某3、钟松柏以及村支部书记林某在协议上签名，书记林某在协议上签具“经双方友好协商”字样并加盖了村委会公章。同时经与新屋组的相关人员到场，以新屋组的土地与坡内组的该宅基地进行了兑换，并指定了地点。协议签订当日，被告按约向原告支付房屋价款76000元。次日，双方前往三阳乡办理房屋变更登记未果，被告继续向原告支付了下欠款项4000元。房屋买卖之后，被告于2017年对房屋进行了整修，2018年被告居住至该房屋内。2018年下半年，原告邓裕梅回到向被告表示反悔买卖房屋。此后，原告陆续向三阳乡及三阳乡人民调解委员会反映，因无调解可能，两原告遂向本院提起诉讼。另查明，被告钟乾坤育有两子钟壮霞、钟亮霞，两儿子成年后于2011年与被告钟乾坤分家立户。2016年1月7日签订房屋买卖协议时，原告邓裕梅虽然没有在协议上签名，但原告邓裕梅在场，对房屋买卖是知情的。本院认为：本案争议的焦点为原告邓裕梅、钟湘才与被告钟乾坤的房屋买卖是否有效？本案原、被告之间的房屋买卖合同，是在中间人的介绍之下，由村委会及部分村民到场，经买卖双方就房屋买卖价款、买卖双方的权利义务、违约责任及争议解决方式等方面进行平等协商、取得一致意见后所签订，双方当事人的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此原、被告之间的房屋买卖协议合法有效。原告主张房屋买卖无效，其理由是：1.房屋共有人邓裕梅及原告邓裕梅、钟湘才的两儿子未到场，房屋买卖未征得共有权人的同意；2.被告钟乾坤在有房，不符合《中华人民共和国土地管理法》关于农村宅基地“一户一宅”的基本原则；3.被告故意隐瞒房屋即将征收的事实，因此合同存在重大误解和显失公平。本院认为，房屋系两原告于1987年所建，属两原告的夫妻共同财产，原告并无证据证实房屋属于两原告与其两儿子共同共有，因此两儿子对房屋并不享有处分权。在签订房屋买卖协议时，原告邓裕梅虽然未在协议上签名，但邓裕梅到场并对房屋买卖知情且合理期限内并未提出反对意见，作为善意购买人钟乾坤支付了合理的代价，且有理由相信钟湘才在房屋买卖协议上签名是代表钟湘才与邓裕梅，是双方的真实意思表示；其次，被告钟乾坤原在本村拥有一处宅基地，但被告于2011年就与两儿子分家立户，因此购买原告房屋并没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“一户一宅”的强制性规定。同时《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原、被告之间的房屋买卖发生在同一村村民之间，并于买卖协议中对宅基地在组与组之间进行了兑换，且有村委会及部分组民到场，没有违反法律的禁止性规定；再次，在签订协议的过程中，被告及相关到场人并未有向原告隐瞒房屋可能征收的情形，因为在协议中已明确约定“如果房屋因拆迁征用等不可避免情况发生时，补偿款等费用为乙方所有，以保证乙方的基本利益不受损失”，足以说明买卖当时已预见到房屋有可能被征收的情况，但至今为止房屋并未被征收，所以合同不存在重大误解和显失公平。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，合同存在重大误解和显失公平属于行使合同撤销权的法定情形，且应自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。据此，原告主张合同无效的理由均不能成立。综上所述，原告提出的确认合同无效及返还房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：驳回原告钟湘才、邓裕梅的诉讼请求。本案受理费5050元，减半收取2525元，由原告钟湘才、邓裕梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  袁芳二〇二〇年四月七日法官助理周芳书记员王丽珠