湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初6876号原告（反诉被告）：武汉大本营商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道201号。法定代表人：王昉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：赵亚飞，男，系该公司员工（特别授权）。被告（反诉原告）：黄某甲，男，1991年7月15日出生，汉族，户籍所在地福建省南安市。委托诉讼代理人：王欣子，湖北今天律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：黄某乙，系被告黄某甲父亲（特别授权）。原告武汉大本营商业管理有限公司（以下简称武汉大本营公司）与被告黄某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，被告黄某甲向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，于2019年12月6日、12月13日公开开庭进行了审理。原告武汉大本营公司的委托诉讼代理人冯彦琳；被告黄某甲的委托诉讼代理人王欣子、黄某乙到庭参加诉讼。调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉大本营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年11月1日至2018年3月31日租金、物业管理费、营销费等共计159402元；2、判令被告支付逾期付款违约金47820.6元（自2018年4月1日至今，按照总欠款总额的30%计算）；3、判令不予退还被告已经支付的质保金20000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月16日，原被告双方签订《商铺租赁合同》被告承租南国大家装B座1层10-1号商铺，租期自2016年9月16日至2018年3月31日。租金、物业管理费按季度提前支付。其后原告向被告交付了涉案房屋。2017年11月1日被告开始拖欠应缴的租金及物管费。2018年3月31日被告于合同到期后在未办理退场手续的情况下离场，欠款至今仍未缴纳，故起诉来院。被告（反诉原告）黄某甲辩称：1、我方使用商铺时间仅到2017年11月1日，因此不应承担原告第一项请求中的各项费用；2、被告无任何违约行为，因此无须承担所谓违约金；3、原告扣的保证金金额为52880元，因被告无任何违约及质量问题，因此原告无权不返还保证金，应当立即返还52880元。被告（反诉原告）黄某甲向本院提出反诉请求：1、判令被告退还原告已经支付的各项保证金52880元；2、判令被告退还原告已经支付的营销费91224元；3、判令反诉被告按应返还营销费用30%标准支付违约金27367.2元；4、判令反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：2016年9月16日，原被告签订《商铺租赁合同》，由反诉原告承租南国大家装B座1层10-1号商铺，租期自2016年9月16日至2017年3月31日。该合同到期后双方未续约，被告实际使用该商铺到2017年10月31日，因此不应支付未使用该商铺期间的所有费用。双方明确约定有关保证金共52880元应于合同到期后返还，反诉被告一直未向反诉原告退还，该保证金应予以退还。按合同约定，反诉原告需每月缴纳营销费用2534元，由反诉被告专用于南国大家装的整体营销推广包括：项目媒介广告发布费、宣传资料设计费、宣传资料设计费、宣传资料印刷费、行业活动赞助费、网站运营费、管理公司应分摊的促销活动礼品费和因社区推广发生的各类费用。反诉原告按约定缴纳了营销费，但反诉被告并未按合同约定开展相关营销活动，顾客较少光顾卖场，客流严重不足，导致反诉原告生意冷清，损失惨重，后无法继续经营。反诉原告于2017年10月31日起即实际撤场。因反诉被告未做营销活动，该商场内多家经营户租商铺均出现不同程度亏损，因此反诉被告应向反诉原告返还营销费91224元，并按30%的标准支付违约金27367.2元。另外，反诉被告在未明确告知商户的情况下对商场进行装修，施工时间长达半年，这半年本应为销售旺季，但因商场施工，来店顾客明显减少。施工期间，反诉被告还将该栋商场3个大门中的2个大门关闭，导致许多顾客误以为本栋全部封闭、未经营，导致客源更加稀少。反诉原告曾与反诉被告协商过施工期间减租事宜，因此反诉原告装修期内的部分房租。故反诉人提起反诉。原告（反诉被告）武汉大本营公司对反诉答辩称：1、反诉原告缴纳的各项保证金共20000元，并非其所说52880元；2、营销费属于合同约定，而且反诉被告已经做出相应推广，无须返还；3、反诉原告诉请的按照应返还营销费30%无合同事实依据；4、反诉被告没有违约行为，反诉涉及的诉讼费由反诉原告承担。经审理查明，2016年9月16日，原告武汉大本营公司（甲方）与被告黄某甲（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定：“1.1乙方同意按照本合同约定的方式，承租武汉市解放大道201号南国大家装B座1层10-1商铺。乙方所承租商铺的建筑面积为230.35平方米，此建筑面积作为本合同收取租金及物业管理费的计算依据。1.2……乙方承租本合同约定的商铺，所经营的商品种类及品牌为航标卫浴……。”合同第二条约定：“2.1本合同租期自2016年9月16日起至2017年3月31日止。”合同第三条约定：“3.1。根据乙方的租赁面积，月租金为25660元，乙方按季度缴纳租金，每季度租金为76980元……3.3乙方应先付租后用铺。本合同签订之日，乙方应按第3.1款向甲方支付首季租金，以后每期租金乙方须在前期租金到期日前10天之内缴纳。”合同第四条约定：“4.1商铺的物业管理费定为每平方米每月16元，每月应缴纳的物业管理费合计3686元……4.2商铺的物业管理费应按季度向甲方缴纳，每季度物业管理费11058元，付款时间同租金缴纳时间一致。……”合同第五条约定：“5.1乙方在租赁期内向甲方缴纳营销费，营销费缴纳标准为每平方米（建筑面积）每月11元，根据乙方租赁的面积，乙方每月应缴纳的营销费为2534元人民币。营销费由甲方专用于南国大武汉家装的整体营销推广，包括：项目媒介广告发布费、宣传资料设计费、宣传资料印刷费、行业活动赞助费、网站运营费、管理公司应分摊的促销活动礼品费和因社区推广发生的各类费用等。5.2乙方应缴纳的商铺营销费应按季度向甲方缴纳，商铺的每季度的营销费合计为7602元，付款时间同租金缴纳时间一致。”合同第六条约定：“6.1为保证乙方按本合同约定的期限和方式支付租金、物业管理费、营销费，并按照统一商业管理之制度合法进行经营，乙方须缴付租金、物业管理费、营销费保证金，共计人民币31880元。6.2为保证乙方在南国大家装经营期间商品质量及服务质量，维护消费者的合法权益以及市场的品牌形象，乙方应于签订本合同的当日，向甲方一次性缴纳经营质量保证金人民币20000元。6.3为保证市场正常运营，维护市场和品牌的形象，南国大家装对进入市场的营业员进行管理，乙方应于签订合同的当日，向甲方一次性缴纳营业员管理保证金人民币1000元。6.4前述租金保证金、物业管理费保证金、营销费保证金、质量保证金、营业员管理保证金及统称保证金共计人民币52880元。”合同第七条约定：“如乙方违反本合同约定的条款以及南国大家装《经营管理制度》等规定，甲方有权直接扣除乙方相应的保证金，以抵偿乙方应付的违约金以及造成甲方的直接和间接损失；保证金不足以抵偿相关费用和损失的，乙方还应补足差额部分。乙方在接到甲方书面通知后，一周内应补足相应减少（即被扣除）的保证。”合同第八条约定：“乙方拖欠租金、物业管理费，应补足相应减少（即被扣除）的保证金等，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠款总额的3‰计算”。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用。合同期满后，双方未再签订书面合同，被告继续使用商铺。自2017年11月1日起，被告黄某甲未再向原告支付相应租金。2018年7月27日，原告武汉大本营公司向被告邮寄《告知函》，要求被告支付拖欠款项。本院认为，原告武汉大本营公司向法庭提交的商铺租赁合同中对租赁期间及保证金部分有涂改及添加，该部分亦未能得到被告黄某甲认可，故本院采信被告黄某甲向法庭提交的未经涂改的商铺租赁合同。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同期于2017年3月31日届满后，被告继续使用案涉商铺，原告未提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于保证金缴纳问题，原告武汉大本营公司主张被告黄某甲仅缴纳20000元保证金，被告抗辩已按约定全额缴纳保证金52880元，原告作为收取保证金一方未能提供相应的收款票据，且在承租商户未足额缴纳保证金的情况下合同履行完毕，到期后双方继续履行合同，结合合同实际履行情况及交易习惯，本院有理由相信被告黄某甲已足额按约缴纳保证金52880元。关于被告黄某甲使用房屋截止时间的问题，虽原告补充提交的晨会签到表及照片超过举证期，被告黄某甲不予认可，但该证据与本案事实相关，本院予以采纳，同时本院依职向前“航标洁具”店长黄九红核实，其明确表示2018年3月12日的晨会签到表签名系其本人所签，结合2018年4月2日的长江日报照片显示被告黄某甲承租的门面尚有物品在内，故原告主张被告使用商铺截止2018年3月31日本院予以采信。自2017年11月1日起，被告黄某甲未按合同约定支付租金、物业管理费等费用，构成违约，武汉大本营公司有权要求其支付拖欠款项并承担违约责任，故对于武汉大本营公司要求黄某甲支付2017年11月1日至2018年3月31日期间的租金、物业管理费、营销费的诉讼请求，本院予以支持，上述费用共计（月租金25660元+月物业管理费11058元+月营销费2534元）*5个月=159400元。双方合同第七条保证金的扣除与补充约定：“如乙方违反本合同约定的条款以及南国大家装《经营管理制度》等规定，甲方有权直接扣除乙方相应的保证金，以抵偿乙方应付的违约金以及造成甲方的直接和间接损失。”在扣除被告黄某甲缴纳的保证金52880元后，黄某甲还应向武汉大本营公司支付106520元。被告拖欠原告租金及物业管理费的行为构成违约，根据合同第八条约定，乙方拖欠租金、物业管理费，应从应付日起到实付日止每日按欠款总额的3‰的标准向甲方支付逾期付款违约金，现原告仅主张被告按照欠款总额30%的标准支付逾期付款违约金，视为其放弃部分权利，故被告需向原告支付的逾期付款违约金为106520元×30%=31956元。因本院认定被告缴纳的违约金抵扣拖欠的费用，反诉原告黄某甲主张反诉被告武汉大本营公司退还保证金52880元的请求本院不予支持。关于其缴纳的部分营销费是否应当退还，本院认为，双方对于营销费标准合同有明确约定，营销费根据合同约定是用于对南国大武汉家装的整体营销推广，反诉被告已提供相应的证据证实其履行了相关推广南国大武汉家装的义务，现反诉原告黄某甲要求反诉被告武汉大本营公司退还其三年营销费无事实与法律依据，对该主张及营销违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄某甲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉大本营商业管理有限公司支付租金、营销费、物业管理费共计106520元；二、被告（反诉原告）黄某甲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉大本营商业管理有限公司支付逾期付款违约金31956元；三、驳回原告（反诉被告）武汉大本营商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）黄某甲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2204元，反诉费1864.7元，共计4068.7元，由原告（反诉被告）武汉大本营商业运营管理有限公司负担670元，被告（反诉原告）黄某甲负担3398.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年四月十三日书记员  罗丹