广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2551号原告（反诉被告）：方林玲，女，1989年5月27日出生，汉族，身份证住址湖南省沅陵县*************，公民身份号码422************045。原告（反诉被告）：张枝平，男，1982年4月19日出生，汉族，身份证住址湖南省沅陵县*************，公民身份号码433************519。两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。原告方林玲、张枝平诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，被告建发公司在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理。后本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方林玲、张枝平的委托诉讼代理人赖初帆，被告建发公司的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方林玲、张枝平向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期交房违约金11591.7元（以购房款354485元为基数，按每日万分之一计算，从2016年11月7日起至2017年9月30日止）；2.被告向两原告支付逾期办理不动产权证书违约金29776.7元（以购房款354485元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月7日起至2018年3月26日止）。事实与理由：两原告与被告于2013年1月27日签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼18幢1304房，该房总价为354485元。合同约定被告应当在2013年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付两原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向两原告承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日內，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理两原告的权属证书，直至2018年3月26日才办理好两原告的不动产权属证书。被告建发公司答辩并反诉称：关于逾期交付违约金，根据合同约定，被告应当在2013年9月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付原告使用。被告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告于2013年12月29日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在逾期交房的违约情形。原告主张商品房以竣工验收备案登记证作为交付条件，没有任何事实和法律依据，对于商品房交付条件应当遵循双方合同约定。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”据此，应当驳回原告的该项请求。退一步而言，原告于2013年12月29日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。关于逾期办证违约金。根据合同第八、十四条之约定，被告应在房屋交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同交付使用是指合同约定交付日的次日，即2013年12月29日后720个工作日起算。由于原告于2019年11月12日才提起诉讼，部分逾期办证违约金超过法定诉讼时效，对超过诉讼时效部分债权应当驳回。被告已于2018年3月19日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年3月18日止。再根据上述约定，被告应按已付房价款每天万分之0.1向原告支付违约金。对原告主张的面积差异被告同意支付。原告与被告签订的商品房买卖合同约定按套内建筑面积计价单价为每平方米5331.4元，并约定套内建筑面积66.49平方米。经确权测量，涉案商品房专有建筑面积为67平方米，面积差异达0.51平方米，差异值为0.7%。根据合同第五条约定，差异值为±0.6%以上±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。据此，被告提出反诉诉求：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付面积差异款2719.01元及违约金（以2719.01元为基数，自起诉之日起按日万分之二的标准计至反诉被告清偿之日止）。对于被告的反诉请求，原告辩称：面积差异款原告同意支付，但不同意支付违约金。被告从未向原告主张过，原告作为业主，并非专业人士，不清楚存在面积差异，被告也未向原告催告过。经审理查明：2013年1月27日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼18幢1304房的预售商品房，购房总价354485元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年9月30日前，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。庭审中，原告与被告一致确认涉案房屋于2013年12月29日交付使用。2017年9月30日，涉案房屋所在建设工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月26日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区****9*****18**30**。2019年11月12日，原告向本院提起诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应当在2013年9月30日前，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”结合上述通知的规定，涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。故在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前，涉案商品房不符合法定交楼条件。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。至于被告在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向原告交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。故原告在接收涉案商品房前应对商品房是否符合合同约定及法定交楼条件负有一定检验义务，应要求建发公司提交合同约定及法定的验收合格文件，在建发公司未能提供相关验收合格文件的情况下，有权拒绝收楼。本案中，原告已于2013年12月29日实际收楼，原告对收楼时是否知道商品房具备合同约定或法定的交付条件应举证证明，原告未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，结合前述论述意见，应视为原告明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。但被告于2013年12月29日向原告交付涉案房屋，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2013年10月1日起向原告支付逾期交房违约金，期间为2013年10月1日至2013年12月29日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效。原告于2019年11月12日向法院提起诉讼，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间。原告于2019年11月12日向法院提起诉讼，则原告的上述债权中(2013年10月1日至2013年12月29日)，已经全部超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的诉求依法丧失胜诉权，被告无需向原告支付逾期交房违约金。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。被告于2013年12月29日将涉案商品房交付给原告使用，故被告应在2013年12月30日起算720个工作日内，即2016年11月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2016年11月24日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效。原告于2019年11月12日向法院提起诉讼，如前所述，则原告的上述债权中，2016年11月13日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。被告辩称其于2018年3月19日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月26日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，本院予以采信。被告于2018年3月19日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告履行备案义务之日止，即2018年3月19日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金28669.58元[计算方式：以354485元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月13日起计至2018年3月19日止，共492天]。关于面积差异款。对于被告主张原告应向被告退还套内面积差异款2719.01元，原告在庭审中已明确同意支付，故本院予以支持。关于面积差异款违约金问题，被告没有提交证据证明其曾向原告主张面积差异款而原告不同意支付或迟延支付，故被告认为原告构成违约要求原告支付面积差异款违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告方林玲、张枝平支付逾期办证违约金28669.58元；二、原告方林玲、张枝平于本判决生效之日起七日内向被告中山火炬开发区建设发展有限公司支付面积差异款2719.01元；三、驳回原告方林玲、张枝平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，减半收取为417元（该款原告已预付），由原告方林玲、张枝平负担128元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担289元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费25元（被告已预付），由原告方林玲、张枝平负担（原告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年四月二十四日书记员 梁敏霞孙永辉