北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异89号案外人：李猛，男，1977年3月11日出生，住海南省海口市琼山区。委托代理人：陈来新，江苏骥行律师事务所律师。申请执行人：北京中铁天宏建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区瀚河园65号楼1层1104。法定代表人：莫翠平，董事长。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海·蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，住江苏省南京市。本院在执行北京中铁天宏建筑工程有限公司（以下简称中铁天宏公司）与三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、祝金龙、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司（以下简称名人公司）民间借贷纠纷一案[执行依据：（2018）京01民初335号民事判决书；执行案号：（2019）京01执234号]过程中，查封了金中海公司名下位于三亚市三亚湾海坡度假区金中海·蓝钻小区XX号楼（悦海阁）XX号房产(以下简称涉案房产)。案外人李猛向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。李猛述称：请求法院依法解除对涉案房产的查封,中止对涉案房产的执行。一、李猛与金中海公司就涉案房产已建立商品房买卖合同关系，且已支付全部购房款并接受交付。李猛与金中海公司于2017年3月7日签订了《商品房认购协议书》(该认购协议依法应被认定为商品房买卖合同)，购买涉案房产，约定价款1425830元。同日，李猛以双方认可的以工程款抵算房款的方式支付全部购房款，金中海公司因此向李猛出具全额房款收据。2017年3月7日，李猛向金中海公司支付了燃气开通费用2226元、维修基金2974.20元，金中海公司亦向李猛出具相关收款收据。同日，金中海公司开具《交房通知书》，向李猛交付房屋。李猛向项目物业服务商三亚金博特物业服务有限公司缴纳水电周转金1000元，2017年3月7日至2018年3月6日期间物业费2081.94元，由三亚金博特物业服务有限公司开具收款收据给李猛。2018年10月10日，李猛向三亚金博特物业服务有限公司缴纳2018年7月至2018年9月期间水、电、物业费等2065.05元。2019年6月14日，李猛向三亚金博特物业服务有限公司缴纳2019年5月水、电、物业费等906.01元，由三亚金博特物业服务有限公司开具收款收据给李猛。李猛实际居住使用该房至今。入住至今，李猛多次要求金中海公司补签《商品房买卖合同》、提供购房发票、办理不动产登记等。金中海公司百般推诿，一直未予办理。此不可归责于李猛。二、李猛对涉案房产享有物权期待权，该权利优先于中铁天宏公司的债权，足以阻却其对涉案房产的执行。首先，李猛与金中海公司的房屋买卖合同关系建立时间以及房屋交付时间均发生在法院查封行为之先。其次，根据相关法律规定及司法判例所确立的规则，李猛属于已交付全部或大部分购房款的商品房消费者，对涉案房屋享有物权期待权，该权利不仅优先于中铁天宏公司的普通债权且优先于抵押权，足以排除基于金钱债权对涉案房产的查封和执行行为。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及29条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，请求法院依法解除对涉案房产的查封,中止对涉案房产的执行。中铁天宏公司辩称：不同意李猛的异议请求，请求法院依法驳回。一、李猛对涉案房产并不享有所有权。涉案房产登记在被执行人名下，根据我国《物权法》第九条有关"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"的规定，被执行人是涉案房产所有权人。因此，从物权公示的角度来看，无论李猛是否实际占有使用涉案房产，均不能据此认定其取得涉案房屋所有权。二、李猛对涉案房产也不享有能够排除执行的其他实体权益。根据李猛提交的证据《收据》摘要记载"工程款抵房款"，可见案涉《商品房认购协议书》的订立系基于李猛与被执行人之间的工程款抵账行为，该协议性质是以物抵债协议，目的在于消灭李猛对被执行人的债权而非单纯的房屋买卖。李猛与被执行人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且涉案房产并未完成权属登记的变更手续，李猛作为债权人只有债权请求权，而非物权。因此，并不能阻却中铁天宏公司对被执行人的申请强制执行。本院经审查查明：2018年4月2日，本院依据中铁天宏公司的财产保全申请，作出（2018）京01民初335号民事裁定书，裁定冻结金中海公司、祝金龙、名人公司在银行的存款或者查封、扣押其相应价值的财产（限额人民币一亿二千四百万元）。2018年4月26日，本院向三亚市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了涉案房产，查封期限自2018年4月26日起至2021年4月25日止。2018年12月27日，本院就中铁天宏公司与金中海公司、祝金龙、名人公司民间借贷纠纷一案作出（2018）京01民初335号民事判决书，判决：一、金中海公司于本判决生效之日起十日内向中铁天宏公司偿还借款本金1亿元及利息（截至2018年6月5日的利息为306849元，并以1亿元借款本金为基数，自2018年6月6日起至实际付清之日止，按年利率24%的标准计算）；二、祝金龙对上述第一项确定的金中海公司的债务承担连带保证责任；三、祝金龙在承担上述保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向金中海公司追偿；四、驳回中铁天宏公司的其他诉讼请求。判决生效后，金中海公司、祝金龙未履行判决书确定的义务，中铁天宏公司向本院申请强制执行。本院于2019年2月11日立案执行，执行案号为（2019）京01执234号。另查，2017年3月7日，金中海公司（甲方）与李猛（乙方）签订0001380号《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，主要内容为：一、乙方自愿购买甲方开发建设的位于三亚市金中海·蓝钻的悦海阁XX（室）房屋壹套，建筑面积为49.57平方米。二、乙方在签订本协议之同时，为确保其选定物业的优先购买权，自愿缴纳定金人民币0万元。三、定金交付后，双方确定买卖关系。乙方需在7天之内，携本协议原件、按揭所需资料到现场售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》并交付首期款或全额房款。乙方选择付款方式为一次性付款，单价28764元/平方米，总价1425830元。四、如乙方在本协议第三条规定的期限内，不与甲方签订《商品房买卖合同》及不提供应由乙方提供的其它相关文件，应属乙方违约，则甲方有权解除本协议，并将乙方定购之物业另行处置，所交购房定金不予退还。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方所交定金充抵应交房款。协议书下方有甲方金中海公司的印章，乙方签章处有李猛的签字。同日，金中海公司出具NO：1002467收据一张，收据载明："付款单位：李猛，收款单位：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，摘要：工程款抵房款，金额：￥1425830。"收据上有金中海公司财物专用章印章。同日，金中海公司出具NO：0001028天燃气开户费专项收据，收据载明："付款单位：李猛，收款单位：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，摘要：悦海阁1603室天燃气开户费，金额：￥2226。"收据上有金中海公司财务专用章印章。同日，金中海公司出具NO：0001101维修基金专项收据，收据载明："付款单位：李猛，收款单位：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，摘要：悦海阁1603室维修基金49.57×60，金额：￥2974.20。"收据上有金中海公司财务专用章印章。同日，三亚金博特物业服务有限公司出具NO：4004800收据，收据载明："付款单位：3#1603，收款单位：三亚金博特物业服务有限公司，摘要：水电周转金，金额：￥1000。"收据上有三亚金博特物业服务有限公司财务专用章印章。同日，三亚金博特物业服务有限公司出具NO：4004799收据，收据载明："付款单位：3#1603，收款单位：三亚金博特物业服务有限公司，摘要：物业费2017.3.7-2018.3.6，金额：￥2081.94。"收据上有三亚金博特物业服务有限公司财务专用章印章。同日，金中海公司出具NO.0001151交房通知书，通知书载明："香港侨乐物业（中国）金博特物业服务有限公司：兹有悦海阁XX室李猛业主，49.57平方米，所有手续都已办理齐全，房款已全额缴清，请给予办理入住。"同日，李猛签订了《金中海·蓝钻物业管理费缴费承诺书》，业主签名处有李猛的签名。2018年1月21日，三亚金博特物业服务有限公司出具编号为0003664的金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）第二联业主联一张，主要内容："小区名称：金中海·蓝钻，业主：李猛，收费项目：电费（收费期间：2017-10至2017-12，实收金额：543.67元）、电费公摊（收费期间：2017-12至2017-12，实收金额：102.28元）、电梯费（收费期间：2017-12至2017-12，实收金额：10.40元）、水费（收费期间：2017-10至2017-12，实收金额：90.30元）、水费公摊（收费期间：2017-12至2017-12，实收金额：49.28元）、旅租管理费（收费期间：2017-11至2017-11，实收金额：360.00元）、特供水费（收费期间：2017-11至2017-11，实收金额：75.00元）。"2019年4月9日，三亚金博特物业服务有限公司出具编号为0005079的金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）第二联业主联一张，主要内容："小区名称：金中海·蓝钻，业主：李猛，收费项目：电费（收费期间：2019-03至2019-03，实收金额：418.61元）、电费公摊（收费期间：2019-03至2019-03，实收金额：7.44元）、电梯费（收费期间：2019-03至2019-03，实收金额：2.03元）、水费（收费期间：2019-03至2019-03，实收金额：74.36元）、水费公摊（收费期间：2019-03至2019-03，实收金额：3.21元）、物业费（收费期间：2019-03至2019-03，实收金额：173.50元）。"2019年5月10日，三亚金博特物业服务有限公司出具编号为0005427的金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）第二联业主联一张，主要内容："小区名称：金中海·蓝钻，业主：李猛，收费项目：电费（收费期间：2019-04至2019-04，实收金额：527.14元）、电费公摊（收费期间：2019-04至2019-04，实收金额：8.51元）、电梯费（收费期间：2019-04至2019-04，实收金额：1.57元）、水费（收费期间：2019-04至2019-04，实收金额：40.04元）、水费公摊（收费期间：2019-04至2019-04，实收金额：3.45元）、物业费（收费期间：2019-04至2019-04，实收金额：173.50元）。"2019年6月14日，三亚金博特物业服务有限公司出具编号为0005654的金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）第二联业主联一张，主要内容："小区名称：金中海·蓝钻，房屋代码：3-1603，业主：李猛，收费项目：电费（收费期间：2019-05至2019-05，实收金额：398.00元）、电费公摊（收费期间：2019-05至2019-05，实收金额：8.10元）、电梯费（收费期间：2019-05至2019-05，实收金额：1.25元）、水费（收费期间：2019-05至2019-05，实收金额：125.84元）、水费公摊（收费期间：2019-05至2019-05，实收金额：3.42元）、电梯使用费（收费期间：2019-05至2019-05，实收金额：195.90元）、物业费（收费期间：2019-05至2019-05，实收金额：173.50元）。"2019年7月6日，三亚金博特物业服务有限公司出具编号为0005935的金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）第二联业主联一张，主要内容："小区名称：金中海·蓝钻，业主：李猛，收费项目：电费（收费期间：2019-06至2019-06，实收金额：297.44元）、电费公摊（收费期间：2019-06至2019-06，实收金额：7.85元）、电梯费（收费期间：2019-06至2019-06，实收金额：1.03元）、水费（收费期间：2019-06至2019-06，实收金额：57.20元）、水费公摊（收费期间：2019-06至2019-06，实收金额：3.04元）、电梯使用费（收费期间：2019-06至2019-06，实收金额：146.40元）、物业费（收费期间：2019-06至2019-06，实收金额：173.50元）。"2019年10月10日，三亚金博特物业服务有限公司出具编号为0008290的金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）第二联业主联一张，主要内容："小区名称：金中海·蓝钻，业主：李猛，收费项目：电费（收费期间：2019-09至2019-09，实收金额：300.96）元、电费公摊（收费期间：2019-09至2019-09，实收金额：9.29元）、电梯费（收费期间：2019-09至2019-09，实收金额：1.31元）、水费（收费期间：2019-09至2019-09，实收金额：40.74元）、水费公摊（收费期间：2019-09至2019-09，实收金额：2.46元）、物业费（收费期间：2019-09至2019-09，实收金额：173.50元）。"以上事实，有《金中海·蓝钻商品房认购协议书》、《金中海·蓝钻物业管理费缴费承诺书》、金中海公司出具的收据、交房通知书、维修基金专项收据、天燃气开户费专项收据、三亚金博特物业服务有限公司出具的金中海·蓝钻缴费明细单、收据等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为李猛对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"本案中，李猛与金中海公司签订了《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，就房屋的价款及后续签订《商品房买卖合同》等事宜进行了约定，但李猛并未提交证据证明其与金中海公司之间事后签订了《商品房买卖合同》，而且金中海公司在双方签订认购协议书的当天即为李猛出具了以"工程款抵房款"的收据，因此，从签订上述认购协议书的原因和目的来看，很显然并非是为了下一步签订《商品房买卖合同》进而买卖涉案房产而作准备，而是以交付涉案房产的方式来消灭当事人之间的金钱债务关系，实现债务的清偿。由此可见，李猛与金中海公司之间并未达成真实的以涉案房产买卖合意为基础的不动产买卖关系，双方的真实意思表示为以物抵债，上述协议书应当认定为以物抵债协议，而非李猛主张的《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于"在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同"的规定。此外，李猛作为基于以物抵债协议而拟受让涉案房产的"买受人"，在本质上系"出卖人"金中海公司的普通金钱债权人，在完成不动产权属转移登记之前，基于债的平等性原则，其对金中海公司享有的债权并不较中铁天宏公司对金中海公司享有的债权更具有优先实现的价值利益，因此，李猛对涉案房产并不享有足以排除执行的民事权益。综上，李猛提出的解除对涉案房产查封并中止执行的请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回李猛提出的案外人异议。如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇二〇年四月二十日法官助理 徐梓程书 记 员 宁 超