西安市雁塔区人民法院   民事判决书               (2019)陕0113民初7609号   原告：陕西如是商业运营管理有限公司，住所地：西安市高新区。   法定代表人：李耘，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：王莹，女，汉族，1977年8月24日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。   委托诉讼代理人：张梅英，女，汉族，1991年1月20日出生，住西安市灞桥区，系该公司员工。   被告：于明，男，汉族，1965年4月18日出生，住西安市莲湖区   被告：赵晨，男，汉族，1989年11月5日出生，住西安市莲湖区。   被告：李婵娟，女，汉族，1994年2月16日出生，住陕西省大荔县。   委托诉讼代理人：郭青江，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙鲁华，陕西菲格律师事务所实习律师。   被告：西安克劳斯菲特体育文化传播有限公司，住所地：西安市高新区。   法定代表人：张若愚，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭青江，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙鲁华，陕西菲格律师事务所实习律师。   原告陕西如是商业运营管理有限公司（以下简称“如是公司”）与被告于明、赵晨、李婵娟、西安克劳斯菲特体育文化传播有限公司（以下简称“克劳斯菲特公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告如是公司的委托诉讼代理人王莹、张梅英，被告于明、赵晨及被告李婵娟、克劳斯菲特公司的共同委托诉讼代理人郭青江、孙鲁华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告如是公司诉称，原告系房地产居间服务公司，被告于明系XX大厦XX室的业主。原告与被告于明于2017年3月14日签订《商业不动产出租委托协议》，约定居间服务费为出租成交总价的200%，如业主违约，需支付该房屋一个月的租金作为违约金。2017年11月25日原告带被告李婵娟与被告赵晨前往目标房屋，2017年12月2日被告于明、李婵娟、赵晨初步就租赁事宜达成一致：于明将西安市高新区XX大厦XX室（建筑面积1175.5平方米）出租给被告李婵娟与赵晨使用，房屋租金为每年50万元，装修期3个月，合同期限3年。被告李婵娟与赵晨承担原告居间服务费20833元。后因被告李婵娟、赵晨临时反悔不愿支付居间服务费，口头表示不租该房屋并离开。2017年12月13日，李婵娟签订《承诺书》，承诺书中约定“自2017年12月13日起，一年内不得私自承租红叶大厦房屋，否则赔偿双倍居间费给如是不动产。”后被告克劳斯菲特公司实际租赁XX大厦XX室，并开办“潜水艇CrossFit”健身社区。然而原告却发现，李婵娟、赵晨系被告克劳斯菲特公司的利害关系人，被告为逃避支付居间服务费，利用原告所提供的信息，已私下与被告于明签订租赁合同并承租上述房屋。原告已完整履行《合同法》第四百二十四条的居间义务，而四被告利用原告提供的房源信息、机会跳过原告私下达成房屋租赁交易，理应向原告支付居间服务费、违约金。被告的跳单行为，已侵害了原告的合法权益。现原告诉至本院，请求：1、解除双方之间签订的出租委托协议；2、判令被告于明向原告支付居间服务费83333元，违约金16666元；3、判令被告赵晨、李婵娟、西安克劳斯菲特体育文化传播有限公司向原告支付居间服务费和违约金共计41666元；4、判令本案诉讼费用由四被告承担。   被告于明辩称，其作为房东，本案和他没有关系，他是在门上贴的房屋出租信息，是被告克劳斯菲特公司法定代表人找到他租赁房屋的，虽然被告赵晨不租了，但是被告克劳斯菲特公司法定代表人看见租赁信息，于是就和他签订了租赁合同，他和谁租赁房屋都是租，谁给房费就租给谁。   被告赵晨辩称，第一，其于2017年在健身房认识的被告李婵娟，因为喜欢健身就准备开一家健身房，当时在网上找到房源信息，看房之后准备承租，就给原告公司交了5万元定金，因为又考虑健身房投资较大，且因自身经济原因考虑后又不想开了。因为原告公司服务态度不好，于是询问原告能否退给定金，后了解到定金是要给出租方的，所以于2017年12月13日签订了承诺书。第二，其在被告公司没有任何管理和账目，其与被告李婵娟关系较好，所以就一直在被告克劳斯菲特公司健身房健身。   被告李婵娟辩称，第一，被告李婵娟并非租赁人，租赁人为被告赵晨。被告李婵娟出生农家，家中经济条件并不好，大学毕业后在flying tiger crossfit健身俱乐部绿地店工作，后升职为店长。因被告赵晨系该店VIP客户，两人经常聊天，成为了朋友。赵晨提出要开健身俱乐部，但其对俱乐部的管理等不是很了解，想雇佣李婵娟为店长，李婵娟遂与赵晨一同寻找合适的房屋。但李婵娟本人没有能力也没有实力租赁本案房屋。因此租赁人应为本案被告赵晨。第二，原告所述《承诺书》，李婵娟系代表本案被告赵晨签署。首先，该承诺书系由原告打印，其中内涵意义不明，但该《承诺书》中的第一句“本人李婵娟受赵晨委托，处理红叶大厦负一层租赁事宜”可证明李婵娟在签字时是受赵晨委托，作出的意思表示系为赵晨作出而非本人做出。其次，因为承诺书中所约定的定金50000元系赵晨支付，所谓的本人”应指赵晨。最后，李婵娟并未与原告签订居间合同，也未与原告约定居间费用，如果所谓的“本人”指的是李婵娟，那么所谓的双倍赔偿居间费用也无法律和事实依据。因此可知该承诺书系赵晨的意思表示，其中所谓的“本人”应指赵晨，与李婵娟无关。第三，李婵娟并未透漏该房屋的信息。本案被告赵晨因种种原因决定不在开健身房后，告知李婵娟自行寻找工作，李婵娟遂开始寻找新的工作。因李婵娟居住地与本案房屋所在地红叶大厦距离较近(两者仅距离500多米)，在某日路过时发现其门上张贴的招聘信息，本案被告西安克劳斯菲特体育文化传播有限公司在招聘健身房管理人员。因李婵娟一直从事健身房工作，便投简历应聘，经过面试后被录用。李婵娟被录用发生在本案被告西安克劳斯菲特体育文化传播有限公司租赁本案涉案房屋之后，并未透漏相关信息。综上所述，原告要求李婵娟承担居间服务费和违约金缺乏事实和法律依据，不能成立，恳请依法查明事实，驳回原告诉请。   被告克劳斯菲特公司辩称，被告克劳斯菲特公司并未与原告签订任何合同，原告要求克劳斯菲特公司承担责任没有依据，被告李婵娟和被告克劳斯菲特公司系雇佣关系，雇佣时间在签订房屋租赁合同之后，被告李婵娟并未向被告克劳斯菲特公司透露任何房屋信息。   经审理查明，2017年3月14日原告如是公司与被告于明签订《商业不动产出租委托协议》，约定被告于明将其所有的位于西安市雁塔区高新区XX路XX大厦XX幢XX室XX室委托原告出租，委托期限自2017年3月14日起至上述房屋出租为止，委托出租价格为人民币70元/㎡。合同第四条关于服务费用约定：1、服务费为房屋出租成交总价首月租金的200%，由被告于明在其与承租人签订《房屋租赁合同》当日一次性付清。2、有下列情形之一者，均视为原告居间成功，被告于明应全额支付佣金，如给原告造成损失，被告于明应承担全部责任：（1）被告于明就委托出租的不动产无合法权利或隐瞒出租房屋瑕疵，致使承租人向原告提出异议，或不能正常出租的；（2）在委托期限内或委托期限结束后一年之内，被告于明包括其关联方私下和原告介绍的客户成交。合同第六条关于违约责任及争议处理约定：1、被告于明逾期支付佣金的应按日承担应付佣金的1%作为违约金，至应付佣金全部支付完毕之日止；2、被告于明应在原告指定的时间、地点签署相关文件，并配合原告履行相关委托事务，如被告于明未能在原告指定时间地点签订《房屋租赁合同》，视为被告于明拒绝履行本合同，除承担定金责任外还应赔偿原告全部佣金损失；3、被告于明如在本合同存续期间及期满后3个月内，私自与原告的求租客户（包括以第三方关系的求租客户的亲属、朋友、同事等）达成交易，视为违约，被告于明须向原告支付相当于承租该房屋一个月的租金，作为违约金。   2017年11月19日原告与被告赵晨签订《居间合同》，约定被告赵晨委托原告为其寻找符合本合同要求的拟承租房屋一套，面积1000㎡-1300㎡，居间期限为2017年11月19日至2018年5月19日。合同第三条约定，希望承租房屋租金在40万/年，希望租金支付方式为押一付六。合同第六条约定，租赁双方签署《租赁合同》即视为居间成功，委托人自愿支付月租金的50%作为服务报酬，并在签订《租赁合同》当日一次性支付。合同第七条关于违约责任约定：1、委托人如在本合同存续期间及期满后6个月内或委托人单方解除合同后，私自与居某某的出租方客户达成交易的，视为违约；2、委托人不得自行联系或以第三方（包括亲属、朋友、同事等）的名义联系居某某的出租方客户，若私自与居某某的出租方客户达成交易的，视为违约；3、违约金为居某某应收取的相当于承担该不动产一个月租金的全额佣金。同日，被告赵晨在实地看房后，双方签订《看房确认书》，确认被告赵晨对案涉房屋实地看房。该确认书特别约定：1、看房人（公司）本次看房即是委托原告帮助寻找符合需求的拟承租房屋；2、看房人（公司）看房后，与出租方签署《租赁合同》或《买卖合同》后，即视为居间成功，看房人需向居间方交纳居间佣金；3、看房人（公司）看房后不得私自将所看房屋信息透漏他人，且不得私自与居某某所带看的出租方客户达成交易，如若违反视为违约；4、看房人看房后不得私自联系或以第三方（包括亲属、朋友、同事等）的名义联系居间方所带看的出租方客户，若达成交易，则视为违约；5、租赁交易违约金为原告公司应收取的相当于承租该不动产一个月租金的全额佣金，买卖交易违约金为原告公司应收取的相当于买卖该不动产总价3%的全额佣金。2017年12月2日被告赵晨向原告支付租房定金5万元，原告向其出具《收款收据》，同时载明“1、租金50万元/年；2、装修期3个月；3、2017年12月31日前签合同；4、租赁期限3年；5、既定条件如改变，伍万元定金退回原账户。”   2017年12月12日被告赵晨向被告李婵娟出具《委托书》，载明“本人因工作繁忙，不能亲自办理商铺租赁事宜，特委托李婵娟（610XXXXXXXXXXXXXXX）办理红叶大厦负一层商铺租赁事宜，对委托人办理及签字的上述事项过程中文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托时间至中介（如是）、业主（于明）完成所有交接工作。”被告李婵娟于2017年12月13日在委托书上签字确认。2017年12月13日被告李婵娟出具《承诺书》，载明“本人李婵娟受赵晨委托，处理红叶大厦负一层租赁事宜，本人郑重承诺：1、由如是不动产代收定金伍万元整（￥50000.00）因本人原因无法达成租赁合同，同意将定金全额转给业主作为违约金，因定金事由发生的任何问题与如是不动产无关；2、自2017年12月13日起，一年内，本人不得私自承租红叶大厦负一层房屋，否则赔偿双倍居间费用给如是不动产。”后被告赵晨表示不再租赁案涉房屋，经原告与被告赵晨、于明协商后，将5万元定金转为违约金，被告于明出具《收条》，载明“今收到赵晨承租红叶大厦负一层租赁定金违约金5万元整。”后被告于明将2.5万元转给原告作为居间费，被告于明于2018年1月5日出具《同意书》，载明“本人于明是红叶大厦负一层商铺的业主，同意将租赁意向客户赵晨的租赁定金伍万元整转给如是不动产贰万伍仟元整作为佣金。”   庭审中原告提交一份从西安市工商局高新技术产业开发区分局调取的落款时间为2017年12月17日的《房屋租赁合同》，该合同显示出租方为被告于明，承租方为被告克劳斯菲特公司法定代表人张若愚，承租房屋为案涉D1103室。合同约定租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日止，被告于明应于2017年12月23日前将房屋腾交给承租人。   以上事实，有商业不动产出租委托协议、居间合同、看房确认书、委托书、承诺书、房屋租赁合同、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。   本院认为，原告如是公司分别与被告于明及赵晨签订出租委托协议及居间合同，该两份合同均系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该两份合同均合法有效。现原告以被告于明及赵晨为逃避支付居间服务费违反合同约定，利用原告提供的信息私下签订租赁合同为由，要求被告承担违约责任，但根据原告与被告于明签订的委托出租协议第四条第2款的第（2）项约定，在委托期限内或委托期限结束后一年之内，被告于明包括其关联方私下和原告介绍的客户成交，视为原告居间成功，被告于明应支付全额居间费，庭审查明，被告于明最终将案涉房屋出租给了张若愚。此时要认定违约，则需考虑张若愚和被告赵晨之间的关系，即张若愚可否认定为原告介绍的客户。同时，根据原告与被告赵晨签订的居间合同第七条关于违约责任约定，被告赵晨在本合同存续期间及期满后6个月内或被告赵晨单方解除合同后，私自与原告介绍的出租方客户达成交易的，视为违约，需向原告支付相当于承租该不动产一个月的全额租金。则此时认定违约的重点为张若愚与被告于明签订定租赁合同的行为能否认定为赵晨的行为。根据原告提交证据，被告赵晨仅在其抖音账号上为被告克劳斯菲特公司宣传，且原告未提交其他有效证据证明，因此，无法认定被告赵晨和被告克劳斯菲特公司之间的关系，亦无法认定赵晨和张若愚之间的关系。另，即使认定被告李婵娟系被告克劳斯菲特公司的利害关系人，但居间合同系被告赵晨和原告签订，被告李婵娟的行为并不能认定为被告赵晨的行为。且庭审已查明，原告与被告于明之间并未签订独家委托协议，因此，无法认定被告于明及赵晨的行为构成违约，故对于原告要求被告于明支付居间服务费、违约金及要求被告赵晨、李婵娟、西安克劳斯菲特体育文化传播有限公司向原告支付居间服务费和违约金的请求，本院依法不予支持。对于原告要求解除其与被告于明签订的出租委托协议的请求，因被告于明同意解除，因此，本院依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告陕西如是商业运营管理有限公司与被告于明于2017年3月14日签订的《商业不动产出租委托协议》依法解除；   二、驳回原告陕西如是商业运营管理有限公司其余的诉讼请求。   本案案件受理费3133元，由原告陕西如是商业运营管理有限公司自行承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审判长   张  元  平   人民陪审员   徐    凯   人民陪审员   王淑霞      二〇二〇年 四 月二十五日     书 记 员   程   俊   打印：扈艳红       校对：程俊  2020年月日送达      1