大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初1520号原告：张若宁，女，汉族，1989年8月15日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘玉超，北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：赵正南，女，汉族，1988年3月10日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘天航，辽宁申智律师事务所律师。被告：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街50号，统一社会信用代码91210203665815781X。法定代表人：于瑞宝，总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司职员，住大连市西岗区。原告张若宁与被告赵正南、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人刘玉超、被告赵正楠的委托诉讼代理人刘天航、被告瑞家公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：被告瑞家公司将被告赵正南交付其保管的5万元定金支付给原告。事实及理由：2019年8月6日，原告与被告赵正南（买方）、被告瑞家公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定被告赵正南购买原告所有的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积约131.07平方米，房屋售价为180万元。付款方式为：定金5万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，买方应于本合同签订之日支付定金5万元，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金；买方于本合同签订之日起20个工作日内，备齐首付房款105万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管。第六条违约责任约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿。原告和被告赵正南在该合同上签字并摁手印，被告瑞家公司作为居间方亦在该合同上盖章。合同签订当日，被告赵正南即交付给被告瑞家公司定金5万元，但被告赵正南在20个工作日后即2019年9月2日未能备齐首付款105万元。合同约定支付首付款的期限届满后，经过原告多次催告，被告赵正南仍未履行付款义务，也不愿意承担违约责任，无奈，原告在2019年12月12日通过EMS向被告赵正南送达《解除合同通知书》，解除双方之间的合同关系。故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告赵正南辩称，不同意原告的诉讼请求。原告实际签订合同的时间为2019年9月20日，其在《购房贷款代理服务合同》上补签签字。其余两份合同《房地产买卖合同》、《补充协议》均没有补签字。据我方了解，签订的所有协议，均不是原告本人签署，而代替原告签字的许正不是涉案房屋共有人，也没有书面授权。其签订合同所留的电话号码既不是“代理人”许正也不是“被代理人”张若宁的电话，合同签订后，我方几经周折也联系不到原告本人。涉案合同在2019年8月6日时效力待定，《购房贷款代理服务合同》最早的生效日期应为2019年9月20日。《房地产买卖合同》及《补充协议》的口头追认日期也应视为2019年9月20日。2019年9月22日，原告告知被告瑞家公司，涉案房屋不再进行销售，因此合同已经解除，根据合同约定的履行时限，我方不存在违约的事实。即使《房地产买卖合同》及《补充协议》效力产生在2019年8月6日，按照该2份合同约定，计算得出买方应于2019年9月3日前，备齐首付款105万元。根据我方工商银行流水显示，2019年9月2日12:29分，卡内余额105万元人民币，正是约定办理资金监管的工商银行账户，三方约定当日13点办理资金监管。因此，不存在未能备齐首付款的事实。根据被告瑞家公司工作人员出具给工商管理部门的《情况说明》中，明确表示“买卖双方决定手续暂停”，既然是双方决定暂停，就不是我方单方违约，而是达成暂停合意。被告瑞家公司在沟通过程中，先是出现了告知时间较晚的情形，在8月28日才通知我方选取资金监管的银行，打印征信。随后被告瑞家公司出现业务的判断失误，认为我方的征信不能获得贷款审批，导致三方在9月2日均认为办理资金监管事宜需要延缓。事实上，根据贷款的行业审批规则，当买方2年内连续3次逾期还款或累计6次逾期还款时，才会导致贷款审批失败。而根据我方提供的其丈夫杨翔龙的征信报告，是完全符合贷款审批条件的，因此我方并无过失。需要强调的是，9月3日作为约定资金监管的截止日期，与办理贷款成功与否，并无任何关联。否则也不会用我方的账户做资金监管，却用其丈夫杨翔龙的征信手续办理贷款。办理贷款与资金监管完全不发生冲突，但办理资金监管后，原告需要配合办理过户，原告担心拿不到尾款，因此不同意办理资金监管。根据买卖合同约定，如买方公积金贷款额度不足或无法办理时，双方同意采取现金付款方式补齐余额。房款支付时间为交接房屋之时，另有约定除外。并没有证据表明我方在房屋交接之时无法补足余额，相反，9月2日，我方签署了被告公司出具的《保证书》，原告拒绝签字继续履行合同。买卖合同约定，卖方须在银行放款当日负责将房屋以签约现状交付买方使用。首先，关于银行放款日，合同中没有明确约定放款截止日期，即不存在办理贷款超期。其次，原告也未履行交付前的交接事宜。第三，原告在9月15日、9月22日已经多次提出不再出售涉案房屋。因此不存在我方单方违约的事实。原告提出解除合同的真实日期为2019年9月22日或9月15日，并非2019年12月12日。根据我方与被告瑞家公司工作人员（涉案房屋的主办人员）的微信记录得知，2019年9月15日，原告对象电话告知被告瑞家公司不让卖了，2019年9月22日，原告微信告知被告瑞家公司“终止合同”……“即使月底征信可以，也是终止合同”。因此涉案买卖合同系卖方单方解除，我方不应承担任何责任。被告瑞家公司辩称，双方签订合同后，由于被告赵正南配偶存在当月征信逾期无法办理公积金贷款审核，双方于9月2日当天口头一致同意待征信更新后办理过户事宜。后因征信系统更新延迟，双方产生争议，直至今日导致诉讼。对于定金部分，我方按照双方达成的一致意见处理或者服从法院判决。经审理查明，案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋建筑面积131.07平方米，房屋登记的权利人为原告。2019年8月6日，案外人许正代原告（卖方）与被告赵正南（买方）、被告瑞家公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，合同约定，原告将位于大连市沙河口区房屋出售给被告赵正南，房屋售价为180万元。定金5万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，买受人应于本合同签订之日支付定金5万元，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。买方申请公积金贷款，买方于本合同签订之日起20个工作日内，备齐首付房款105万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度、年限和利率以银行（或公积金管理中心）最终审核为准，首付房款多退少补。如买方公积金贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买方采取现金付款方式付款补齐余额。房款支付时间：买卖双方在交接房屋时交接房款。卖方在签订合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订合同之日起20个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。买方于签订本合同之日起20个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。其买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款审核通过并卖方产权证注销抵押完毕过后20个工作日，到大连市房地产交易所递交过户手续，买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。合同还约定了双方的其他权利义务。原告对于案外人许正代其签订的上述合同内容予以认可。合同签订后，被告赵正南向被告瑞家公司支付了定金5万元。2019年9月2日，原告与被告赵正南共同到被告瑞家公司处办理首付款资金监管及提交办理贷款手续。因被告赵正南配偶杨翔龙提交的个人信用报告中存在2019年8月逾期还款情况，在2019年9月2日征信信息尚未更新，无法办理公积金贷款，买卖双方当日未办理首付款资金监管，亦未就剩余房款如何支付及支付时间达成一致。被告赵正南提供的工商银行银行卡明细显示，2019年9月2日，其卡内余额为105万元。被告赵正南提供的杨翔龙个人信用报告本人查询记录明细显示，杨翔龙于2019年9月1日、9月3日、9月16日、9月19日、9月20日、11月7日分别对个人信用进行了查询。2019年9月15日，被告瑞家公司工作人员通过微信方式向被告赵正南表示“还是不行，她对象又打电话来，不让卖了”。2019年9月22日，被告瑞家公司工作人员通过微信方式向被告赵正南转发了其与原告之间的微信记录，在原告向被告瑞家公司工作人员发送的微信内容为：有什么事直接说。我们还是那个态度，买方违约，终止合同，要赔偿金。对方是什么意思及时说。还有一点，即使对方月底或者征信可以，我们也是终止合同，因为时间拖得太长。我对象和他爸只是传达我的意思，跟你们谈。我的意思现在和以后没有任何改变。给款时间不同了，我要买新房的房价涨价了，耽误我结婚了，这个你们永远解决不了。不要再耽误时间，再去对征信抱有希望，这个时间，已经没用了，拖的越久，我们卖房追究的信心越坚决。上述事实，有原告提供的起诉状、《房地产买卖合同》、房屋查询卡、被告赵正南提供的《房地产买卖合同》、工商银行借记卡银行流水、个人信用报告、微信记录及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，虽然案外人代原告于2019年8月6日与二被告签订了《房地产买卖合同》，但原告对于该合同内容予以认可，故案涉《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，买方于本合同签订之日起20个工作日内，备齐首付房款105万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管；买方于签订本合同之日起20个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。故被告赵正南应当于2019年9月3日前备齐首付房款105万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管并备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。买卖双方于2019年9月2日至被告瑞家公司处办理上述手续时，因被告配偶个人征信问题未能办理，故买卖双方未能在合同约定的期限内办理完毕上述手续的原因在于卖方。按照合同约定，如买方公积金贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买方采取现金付款方式付款补齐余额，因此，在2019年9月2日未能办理公积金贷款的情况下，双方可以采取现金付款方式补齐剩余房款。由于《房地产买卖合同》中对于除首付款以外的贷款部分何时支付并未明确约定，即就如果以现金方式补齐剩余房款的时间合同，并未明确约定，在此情况下，双方应当积极协商如何继续履行合同，买方亦应当在合理期限内向原告支付剩余房款。2019年9月22日，原告向被告瑞家公司明确表示终止合同，被告瑞家公司亦通知被告赵正南，故三方签订的《房地产买卖合同》应当于2019年9月22日解除。由于双方于2019年9月2日之后，就剩余房款何时支付并未达成一致，故原告于2019年9月22日通知二被告解除合同亦属合理。关于原告要求被告瑞家公司将被告赵正南支付的定金5万元支付原告的诉讼请求，本院认为，按照合同约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，定金罚则一般适用于一方根本性违约的情况下，从本案的履行情况来看，虽然因被告赵正南的原因导致双方未能在2019年9月3日前提交公积金贷款材料，办理公积金贷款，但被告赵正南在2019年9月2日当日已备齐全部首付款并在此之后多次查询个人征信以期能继续履行合同。双方于2019年8月6日签订《房地产买卖合同》，原告于2019年9月22日即通知二被告终止合同，现原告未提供证据证明其实际损失情况，故虽然被告赵正南不存在恶意违约导致合同不能履行，但在合同约定期限内确因其个人原因导致未能提交公积金贷款资料及时办理贷款及其他手续，亦未在原告通知解除合同之前向原告支付剩余房款导致合同不能履行，存在过错，综合本案情况，本院酌情将违约金调整至5000元，被告赵正南应当赔偿原告违约金5000元，被告瑞家公司将被告赵正南交纳的定金5万元中的5000元支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将其保管的被告赵正南交纳的定金中的5000元支付给原告张若宁；二、驳回原告张若宁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费525元（原告已预交），由原告负担465元，由被告赵正南负担60元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  胡旖旎二〇二〇年四月二十七日书记员  王 璐附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。