重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初17289号原告:周明峰，男，1985年4月8日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张华，重庆盈兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昆，重庆盈兴律师事务所实习律师。被告:重庆成谦置业顾问有限公司，住所地重庆市渝中区李子坝正街113号附3号6-2，统一社会信用代码：91500103596711857F。法定代表人:董学成，董事长。委托诉讼代理人：文海英，女，1982年5月2日出生，汉族，住重庆市渝中区金银湾222号1幢2单元8-2，公民身份号码：51122118205025106。系公司员工。委托诉讼代理人：赵丹，北京体源律师事务所律师。第三人：陈雪，女，1988年1月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告周明峰与被告重庆成谦置业顾问有限公司（以下简称“成谦公司”）、第三人陈雪居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告周明峰及其委托诉讼代理人张华，被告成谦公司的委托诉讼代理人文海英、赵丹，第三人陈雪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周明峰向本院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告居间代理服务费550168元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是重庆南方集团有限公司(以下简称南方集团公司)开发的位于重庆市渝北区回兴街道锦华路8号附18号南方·玫瑰城的销售代理公司。2018年1月30日，原告为购买南方集团公司开发的位于重庆市渝北区回兴街道锦华路8号附18号南方·玫瑰城C2区2号的商服用房，按照被告要求，需要向被告支付居间代理服务费738873元。同时承诺，位于商铺正前方的楼梯是会拆除的。于是，原告于2018年2月9日与南方集团公司正式签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ201-01511127)，约定该商服用房的成交总价为1185360元，付款方式为签订合同当日缴付595360元，另外向银行申请59万元个人购房抵押贷款。合同签订后，原告于当日将约定的首付和部分居间代理服务费以及代缴税费共计1190852.8元全部缴纳到被告指定的账户。后原告发现，涉案房屋前的楼梯并未拆除。原告多次联系被告要求将该楼梯拆除，但被告以各种理由推诿拒绝。原告认为，被告承诺拆除楼梯的内容虽然没有明确写入合同中，但被告也应当履行该承诺，如没有该承诺，原告不可能同意支付738873元的高额居间服务费。另一方面，居间服务费原则上只适用于为买卖双方提供服务的二手房交易活动，一手房是开发商卖房，并委托销售公司代理销售，一家代理公司不能同时为买卖双方代理。被告作为南方集团公司的销售代理方，本就不应收取原告居间服务费。因此，被告应退还原告居间代理服务费550168元。综上，原告为维护合法权益遂起诉至法院。被告成谦公司辩称，不同意原告全部诉求，双方之间存在居间合同关系。被告依据双方合意收取居间代理服务费，有合同依据。原告所称因楼梯未拆除而要求被告退费，理由不能成立。楼梯布局系规划部门审核通过的房屋建设规划，未经主管部门同意，任何单位和个人均不能拆除建筑物的楼梯。被告既没有合同义务也无任何权力拆除楼梯。原告主张退费的另外一个理由是一手房不能收取居间费以及一家代理公司不能同时为买卖双方代理，该理由同样不能成立。我国法律对一手房居间没有限制性规定，被告只是在买卖双方之间传递缔约信息，对于合同签署具体细节均由原告与南方集团公司商议，被告并不以原告名义与南方集团公司实施除传递缔约信息之外的任何法律行为，本案不涉及双方代理的情形。原告诉状中提及的产生居间服务代理费738873元不是双方的实际执行价格，后期变更为743005元。被告从来未向原告承诺过拆除楼梯，双方确定的居间费金额与楼梯是否拆除没有关联，双方的权利义务应以购买人声明上的约定为准。第三人陈雪述称，买商铺时是到玫瑰城售房部购买的，当时接待人员称是南方集团公司的工作人员，故我方缴纳了首付款10万。合同等书面文件上本人签名真实，均是被告交给我方签署的，我方没有详细查阅。当时售房部的工作人员告知商铺前的楼梯是要拆除的。经审理查明，2018年1月30日，第三人陈雪代表原告周明峰拟通过成谦公司的居间服务购买房屋，并向该公司发出《购买人声明》，其中载明：本人拟购买重庆南方集团有限公司开发的项目物业（下称“标的物业”），现委托成谦地产提供居间代理服务，该标的物业经成谦地产审核，物业五证齐全，符合国家预售相关法律法规要求，标的物业相关信息如下：开发商：重庆南方集团有限公司，项目名称：黛瑰苑，物业类别：商业，房号：B区负3-9。为了享受开发商公示的优惠价格购买上述标的物业，现向成谦地产预交居间代理服务费743005元，成谦地产代表本人向标的物业的开发商（重庆南方集团有限公司）发出购房邀约。本人权利义务：1、在达成本协议之前，本人已经认真阅读和充分了解开发商出示的标的物业的房价及相关优惠政策，并同意接受。2、享受的购房优惠标准及时效以开发商现场公示的方案为准，过期不予保留。3、本人承诺，若缴纳服务费并享受优惠政策，即于签署本协议当日完善认购手续，须在认购书所约定的日期内签订商品房买卖合同。4、本人同意，在签订上述标的物业《商品房买卖合同》后，即所缴纳的费用作为成谦地产居间代理服务费用，不再退还。5、本人知晓，本次缴纳费用作为支付成谦地产的居间代理服务费，并不是本次购房款的一部分。四、对方的权利义务。1、成谦地产有义务向本人提供经纪咨询服务及真实的项目信息。2、成谦地产除收取居间代理服务费外，不得向本人另行收取任何其他费用。3、若本人最终未购买上述标的物业，则成谦地产需在本人提出书面退款后办理退还居间代理服务费，成谦地产无任何理由拖欠。……六、因本人资金紧张，暂不能按合同约定交足居间服务费，尚欠192837元，本人承诺于2018年6月30日前交齐，如果在前述期限未交足，愿意每日按总欠款的6%向成谦公司支付违约金。成谦公司在上述《购买人声明》上盖章对该声明予以了确认。2018年1月30日，周明峰通过陈雪的中国农业银行账户向重庆市九龙坡区声闻远传文化传播有限公司支付10万元；2018年2月6日，周明峰通过陈雪的中国建设银行账户向重庆市九龙坡区声闻远传文化传播有限公司支付3笔款项：其中50万元两笔，8万元一笔；2018年2月6日，周明峰通过陈雪的中国农业银行账户向重庆市九龙坡区声闻远传文化传播有限公司支付10852.8元，上述款项合计1190852.8元，其中包含支付本案的居间服务费550168元。2018年2月5日，陈雪（甲方）与成谦公司（乙方）签订欠款协议，双方约定：甲方因资金紧张，暂不能按合同约定向乙方交足居间服务费，尚欠192837元，甲方承诺于2018年6月30日前交齐，如果在前述期限未交足，甲方应每日按总欠款的6%向成谦公司支付违约金。2018年2月9日，成谦公司向周明峰出具收据一份，收据载明：收款事由南方玫瑰城黛瑰苑B区负3-9服务费，金额550168元。2018年2月9日，周明峰通过成谦公司居间服务与重庆南方集团有限公司签订商品房买卖合同，合同载明，商品房坐落重庆市渝北区回兴街道锦华路8号附18号南方·玫瑰城C2区2号车库B区负3-商业9，总成交金额1185360元，周明峰于签署合同当日缴付595360元作为首期房款，另外向银行申请个人购房抵押贷款590000元。此后，因案涉人行楼梯拆除问题发生争议，周明峰遂起诉至法院。另查明，成谦公司具有重庆市房地产中介服务资质，资格等级C级，执业范围为从事楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务，该公司在2017年9月15日向重庆南方集团有限公司转账支付200万元。成谦公司陈述，该公司缴纳的200万元系独家代理重庆南方集团有限公司支付的保证金。还查明，周明峰与陈雪系夫妻关系，二人于2009年10月20日登记结婚。审理中，周明峰向法庭举示其购买的商铺照片数张，该照片显示商铺前有一人行楼梯。拟证明成谦公司曾告知周明峰商铺前的楼梯将会拆除，周明峰基于楼梯将会拆除才同意支付本案居间服务费，因楼梯至今未拆除，成谦公司应当退还居间服务费。对该证据，成谦公司质证认为，商铺前有人行楼梯属实，但从未向周明峰承诺该楼梯将拆除，且该公司也无权力拆除楼梯，商铺前有楼梯并不必然降低商铺价值，相反会给商铺带来更多人流量。上述事实，有收据、购买人声明、照片、重庆市商品房买卖合同、中国建设银行个人账户交易明细、借卡交易明细、收款收据、通话录音、欠款协议、结婚证、独家代理销售公告、中国农业银行对公账户交易明细以及双方当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《购买人声明》系周明峰通过成谦公司提供居间服务购买涉案房屋，并就双方权利义务安排达成的合意，为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立，应属有效。本案争议为，周明峰已缴纳的居间代理服务费应否退还。首先，双方在购买人声明中约定：签订商品房买卖合同后，缴纳的费用作为居间服务费且不再退还；若未购买房屋，成谦公司无理由退还服务费。上述约定表明，双方均同意以是否购买涉案房屋作为应否退还服务费的认定标准。从本案查明事实看，周明峰与开发商重庆南方集团有限公司签订了商品房买卖合同，并已实际购买案涉房屋，按双方在声明中的约定，成谦公司已收取的服务费不予退还。根据我国合同法第四百二十四条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，故双方上述约定亦符合法律规定。其次，关于优惠购房问题，从购买人声明约定看，周明峰通过成谦公司居间服务并预付服务费的意图是享受优惠购房政策，周明峰在声明中确认，本人已充分了解案涉房屋房价及优惠政策并同意接受，表明周明峰在购房前清楚房屋交易价及享受的购房优惠。上述声明签订后，周明峰即与开发商签订商品房买卖合同并支付购房款，该事实证明周明峰认可合同约定的交易价格，而周明峰在交易前后并未就购房优惠问题向成谦公司提出任何异议，周明峰当庭辩称未享受优惠的理由不能成立。对于周明峰请求本院向房屋登记机构调取房屋备案价的申请，本院认为，房屋备案价与是否享受优惠问题无关，购买人声明第三条第3款载明：“购房优惠标准及时效以开发商现场公示方案为准，过期不予保留”，证明周明峰知晓购房优惠额度不固定且具有时效性，周明峰自愿以商品房买卖合同约定的价格购买涉案房屋系自行作出的商业判断，故不能以房屋备案价认定其是否享受购房优惠，同时，周明峰也未举证证明就房屋优惠问题成谦公司对其实施了任何欺诈行为，故本院对其调取房屋备案价的请求不予准许。第三，关于楼梯拆除问题，在购买人声明及事后的商品房买卖合同中，周明峰从未与成谦公司或开发商就楼梯拆除作任何约定，周明峰以未拆除楼梯主张成谦公司违约并要求退还服务费缺乏合同依据。从本案看，周明峰购买的房屋系商业性质门面，其当庭亦陈述购买该房屋目的是投资盈利。作为理性的民事主体，周明峰在确定购房前应当就房屋所处地段、位置、投资价值进行查看和分析，亦应当注意到房屋前存在人行楼梯。若周明峰认为该人行楼梯对房屋价值产生负面影响，理应向居间方或开发商提出，通过减免服务费、购房款或者另行就拆除问题作出约定的方式规避其可能产生的商业风险。本案中，按购买人申明周明峰需支付七十余万元的居间服务费，周明峰当庭陈述若楼梯拆除则支付该居间服务费符合其预期，反之则不应支付，因此楼梯拆除问题系周明峰判断是否支付如此大额居间服务费的重要因素，但周明峰在交易过程中却并未就该问题与相对人作出明确约定，与常理不符，其主张缺乏充分依据。至于周明峰举示的通话录音，本院认为，该通话录音所涉人员的身份并无证据证明，不能认定成谦公司向周明峰承诺拆除楼梯；同时，成谦公司并非开发商，无权拆除楼梯，周明峰理应清楚。故即使成谦公司工作人员曾向周明峰表示楼梯将会拆除，但周明峰并不能因此产生合理信赖，亦不可据此主张退还服务费，故通话人身份问题并不影响本案认定，对周明峰要求调取通话人身份的请求不予准许。第四，关于成谦公司能否收取居间服务费问题。根据查明事实，成谦公司具有重庆市房地产中介服务资质，其执业范围为从事楼盘代理、居间代理等，成谦公司实施居间服务未超出其经营范围。本案中，成谦公司虽然系独家代理销售涉案房屋在内的商铺，但不是涉案房屋的出卖人，成谦公司为周明峰提供缔约机会并促成与开发商签订房屋买卖合同，其行为亦非双方代理，故成谦公司收取居间服务费符合法律规定。本案居间服务费金额由双方自行协商确定，并无欺诈、胁迫之情形，也未违反法律法规禁止性规定，周明峰主张居间服务费过高的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周明峰的诉讼请求。本案案件受理费9301元，减半收取4651元，由原告周明峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  秦必强二〇二〇年四月三十日书记员  邬 霞