湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13069号上诉人（原审原告）：武汉长江航运物资有限公司[原名称：长江航运物资总公司（武汉）]，住所地武汉市江岸区沿江大道89号。法定代表人：李昌平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段建宇，湖北金翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：景卫卫，湖北金翅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉百泰商业投资有限公司（原名称：武汉市有名堂商业投资管理有限公司），住所地武汉市江汉区恒大御园4幢16层8号。法定代表人：赵飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。上诉人武汉长江航运物资有限公司（以下简称长航物资公司）与上诉人武汉百泰商业投资有限公司（以下简称百泰商业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长航物资公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三判项；2、依法改判百泰商业公司向长航物资公司支付2018年7月6日至2019年11月5日的占有使用费917376元（160元/㎡/月×358.35平方米×16个月=917376元）；3、依法改判百泰商业公司以160元/㎡/月的标准向长航物资公司支付2019年11月6日至实际腾退之日的占有使用费；4、依法改判由百泰商业公司承担本案的案件受理费；5、依法判决由百泰商业公司承担本案的上诉费、评估费以及保全费。事实和理由：一审法院直接参照百泰商业公司估值报告中的租金标准计算案涉商铺的占有使用费，有失公平和公正。为避免国有资产流失，恳请法院依照案涉商铺租金的市场公允标准计算占有使用费，支持长航物资公司的上诉请求，并要求百泰商业公司在判决生效十五日内腾退案涉租赁物。百泰商业公司辩称，以160元/㎡/月标准计算房屋占有使用费没有依据，双方应当以55元/㎡/月来确定租金，长航物资公司以国有企业的身份提起诉讼，以大欺小，不应该得到支持。百泰商业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判本案房屋在不固定租赁合同期间，继续沿用原房屋租赁合同确定的房屋租金单价55元/㎡/月；2、本案的诉讼费用由长航物资公司承担。事实和理由：1、本案房屋属不固定租赁合同，长航物资公司没有提出解除合同，一审判决腾退无法律依据。2、本案房屋租赁合同租金单价为55元/㎡/月，一审依职权变更为110.12元/㎡/月，干预当事人约定的商事行为，违反法律规定。长航物资公司辩称：1、房屋租赁合同因双方履行完毕而终止，双方在原租赁合同到期后，并没有形成新的租赁关系，故一审法院判决百泰商业公司腾退并无不当。2、根据原租赁合同约定的条件，百泰商业公司没有在合同到期之前三个月内向长航物资公司发出要求继续签订合同的书面请求，双方经过多次协商沟通，也没有就达成新的租赁关系形成合意，对于百泰商业公司单方面向长航物资公司付款的行为，长航物资公司及时作出告知函声明，该单方面付款行为不表示长航物资公司认可与其形成新的租赁关系。3、长航物资公司请求按照160元/㎡/月的标准支付房屋占有使用费，并依法申请对案涉房屋的租金市场价值进行司法评估，长航物资公司同意由百泰商业公司按照司法评估结果支付房屋占有使用费。长航物资公司向一审法院起诉请求：1、依法判决百泰商业公司立即向长航物资公司支付2018年7月6日起至2019年3月28日止因占有使用长航物资公司所有的案涉房屋而产生的占有使用费500734.40元（按照评估价格160元/㎡/月的标准计算）；2、判决百泰商业公司立即从长航物资公司所有的江大路××福屋××室房屋腾退；3、判决百泰商业公司按照160元/㎡/月的标准向长航物资公司支付自2019年3月29日起至实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费；4、本案诉讼费、保全费等相关费用均由百泰商业公司承担。一审法院认定事实：位于武汉市江岸区江大路××福屋××室商网的房屋所有权和土地使用权属于长江航运物资总公司（武汉）所有。2017年7月10日，长江航运物资总公司（武汉）（甲方）与武汉市有名堂商业投资管理有限公司（以下简称有名堂商业公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，乙方向甲方承租武汉市江岸区江大路××福屋××室商网的房屋以及附属设施设备，租赁面积为358.35平方米。租赁期限为1年，自2017年7月6日起至2018年7月5日止。如乙方要求续租，应在本合同租赁期满前三个月，向甲方发出书面续签通知，经双方共同协商确定续租条件和条款。如乙方明确表示不再续签，或并未在前述期限内发出续签通知的，则视为双方不同意续签，甲方有权将租赁物业在租赁期限届满后出租给任何第三方。月租金为18500元，租金每半年由乙方支付给甲方，不得有任何扣减或抵销。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。柯军作为长江航运物资总公司（武汉）授权人在该房屋租赁合同上签字。合同签订后，有名堂商业公司按照合同约定支付了租赁期限内租金。《房屋租赁合同》到期后，双方未续签书面租赁合同。2017年11月10日，长江航运物资总公司（武汉）名称变更为武汉长江航运物资有限公司。2018年9月19日，武汉市有名堂商业投资管理有限公司名称变更为武汉百泰商业投资有限公司。百泰商业公司分别于2018年7月4日、2019年1月3日向长航物资公司转账117088元，共计234176元。2018年6月19日，柯军发短信给百泰商业公司法定代表人赵飞，写明“赵总，今年我司的房屋租赁就比上一年的每月租金增加人民币1000元，你觉得怎么样？”，赵飞回复称“好的，谢谢”，柯军回复称“那我就向上写报告，你要确认一下”。2018年11月22日，百泰商业公司向长航物资公司发出《申请函》，载明“……到2018年6月初，我司就一直和贵司柯军经理及项总多次沟通，并于2018年6月19日就下年度租金和柯经理达成一致，在上年度租金基础上每月增加1000元，即19500元/月(234000元/年)。谈好之后，我司并于2018年7月4日缴纳了半年的租金(2018/7月-2019年/1月)，便一直等待和贵司续签合同。贵司因为体制变动，说这次因为招商集团的规定，所有租户的租金要经过重新评估后才能续签合同，并让我司耐心等待。贵司也让我提供附近商家的租金给贵司参考，我司并于2018年7月18日将商铺邻居的租赁合同（中百超市）复印件提供给了贵司。并于2018年9月12日及2018年10月8日多次致电及短信咨询柯经理续约事项，但一直未有回复……”。2019年3月18日，长航物资公司委托中通诚资产评估有限公司对位于武汉市江岸区江大路商铺租金价格进行评估，评估结果为案涉房屋年租金为688000元/年，租金单价160元/㎡/月。2018年11月27日，百泰商业公司委托湖北远达房地产估价有限公司对案涉房屋租金进行评估，评估案涉房屋租金单价为110.12元/㎡/月。一审法院认为，长航物资公司与百泰商业公司于2017年7月10日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。合同到期后，百泰商业公司并未在到期前三个月向长航物资公司发出书面续签通知且双方也未就案涉房屋租赁价格达成一致，故双方之间的租赁合同已于2018年7月5日终止。合同终止后，百泰商业公司继续占有使用案涉房屋无法律依据，故百泰商业公司应当腾退出案涉房屋。案涉房屋自2018年7月6日至今仍由百泰商业公司占有使用，百泰商业公司应当向长航物资公司支付占有使用费。案涉房屋原租金标准为51.63元/㎡/月，后长航物资公司和百泰商业公司均委托评估机构对案涉房屋租金价格进行评估，分别为租金单价160元/㎡/月和110.12元/㎡/月，考虑到市场价格和长航物资公司的实际损失情况，一审法院认为案涉房屋占有使用费标准以110.12元/㎡/月为宜。关于百泰商业公司认为其与长航物资公司已成立不定期租赁合同的辩称意见，双方于2017年7月10日签订的房屋租赁合同到期后，长航物资公司与百泰商业公司并未签订新的房屋租赁合同，且根据百泰商业公司法定代表人赵飞与柯军的短信记录及百泰商业公司向长航物资公司发出的《申请函》可以看出，双方并未就案涉房屋租赁价格达成一致、形成合议，故一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉百泰商业投资有限公司于一审判决生效之日起15日内腾退位于武汉市江岸区江大路××福屋××室商网的房屋;二、武汉百泰商业投资有限公司于一审判决生效之日起5日内向武汉长江航运物资有限公司支付占有使用费（以110.12元/㎡/月为标准，面积358.35平方米，自2018年7月6日计算至实际腾退之日止，并扣减234176元）；三、驳回武汉长江航运物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8807元，减半收取4403.50元，由武汉长江航运物资有限公司负担1376元，武汉百泰商业投资有限公司负担3027.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，长航物资公司向本院提交房屋租金评估申请书一份，请求本院委托专业评估机构对案涉房屋的租金价格进行评估。因长航物资公司在一审中并未提交书面评估申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，长航物资公司在二审中提交该项申请，本院不予准许。本院认为，长航物资公司与百泰商业公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同到期后，百泰商业公司虽然继续占有使用案涉房屋，但双方并未签订新的房屋租赁合同，对案涉房屋的租赁价格也未达成一致意见，双方未形成不定期租赁关系，双方的租赁合同已于2018年7月5日期限届满，百泰商业公司应当向长航物资公司腾退案涉房屋。百泰商业公司认为双方已经形成不定期租赁关系的上诉理由，本院不予采纳。百泰商业公司自合同终止后至今仍占有使用案涉房屋，应当向长航物资公司支付房屋占有使用费，一审法院考虑到市场价格和长航物资公司的实际损失情况，酌定房屋占有使用费按照110.12元/㎡/月计算，并无不当，长航物资公司要求按照160元/㎡/月的标准计算房屋占有使用费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，长航物资公司和百泰商业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10480.31元，由武汉长江航运物资有限公司负担5589.88元，武汉百泰商业投资有限公司负担4890.43元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年四月三十日书记员 陈旭敏