山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终2775号上诉人（原审被告）：王芸红，女，1958年4月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：冷倩倩，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王飞，女，1987年12月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马继春，山东元邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晔，山东元邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:武岳，男，1981年1月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：康少玲(系武岳之母),女，住济南市。被上诉人（原审被告）:济南全悦居房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：王建忠，总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，女，该公司员工。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人王芸红因与被上诉人王飞、武岳、济南全悦居房地产经纪有限公司（以下简称全悦居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王芸红上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.请求法院依法驳回王飞的一审诉讼请求；3.上诉费由王飞、武岳、全悦居公司承担。事实与理由：涉案房产属于王芸红与武道喜的夫妻共同财产，一审法院认定涉案房产系武道喜个人单独所有，认定事实不清，适用法律错误。首先，涉案房屋拆迁之前的平房系位于济南市天桥区通普巷53号（原21号）的公房，王芸红与武道喜于2007年10月26日登记结婚，婚后王芸红一直跟随武道喜在原公房内生活居住，直到上述房屋于2010年拆迁，安置到济南市天桥区官扎营北区*-*-904室，转化为私房。涉案房产原系公房，在王芸红与武道喜婚后取得产权转变为私房，属于婚后取得的财产，应认定为夫妻共同财产，而不是武道喜个人单独所有。一审法院仅认定涉案房屋系武道喜个人单独所有，但是没有合理解释和法律依据，不能仅依据房屋权属状况信息中所登记的所有权人是武道喜一人就直接认定是其单独所有，并且在调取的《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》中明确显示，上述房屋是在王芸红与武道喜婚姻关系存续期间拆迁所取得的，应当结合房屋拆迁的档案信息、私房的取得时间等综合认定为夫妻共同财产。其次，从整个房屋买卖交易的过程来看，涉案《房屋买卖合同》是武岳签订，购房款也从未打到武道喜的账户，不能体现买卖房屋是武道喜的真实意思表示。而武岳所出具的授权委托书也不能证明是武道喜所签，该授权委托书也不是在全悦居公司以及王飞的见证下所签，武岳没有真实合法的授权委托手续，其代表武道喜签订的《房屋买卖合同》系无权代理，合同无效。最后，涉案房产属于夫妻共同财产，王芸红对房屋出售一事并不知情，也不同意。退一步讲，即使该《房屋买卖合同》有效，也无法产生所有权转移的物权变动效果。能否产生所有权转移的物权变动效果取决于出卖人嗣后能否取得处分权，物权变动属于效力待定状态，王芸红作为涉案房屋的共同共有人并不同意出卖涉案房屋，因此，即便《房屋买卖合同》有效，因武岳和武道喜嗣后未取得处分权，不能产生物权变动的效果。王飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由：王芸红所述与事实不符。一、涉案房屋为武道喜个人财产。涉案房屋为武道喜生前个人承租公房产权调换所得，《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》中并未涉及对家庭人口的安置，鲁（2019）济南市不动产权第0076856号产权证亦载明该房屋权利人为武道喜，共有情况为单独所有。二、《房屋买卖合同》、授权委托书、首付款和房款收条均为武道喜生前本人所签署，是其真实意思表示，武岳具有有效的代理权，代理武道喜处分涉案房屋，且2016年1月28日武道喜在《房屋买卖合同》及收条上签字按手印时王芸红就在现场，全悦居公司、武岳、王飞也在现场。三、根据合同法第五十二条规定，本案《房屋买卖合同》不具备上述合同无效的情形，并且依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即便出卖人无处分权，也不得以此为由主张合同无效。武岳辩称，武道喜自1999年就在涉案房产中居住，其与武道喜都是啤酒厂职工，王芸红与武道喜2007年才结婚，涉案房屋是武道喜一个人的房屋，与王芸红没有关系。全悦居公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。王飞向一审法院起诉请求：1.确认王飞与武道喜、武岳、全悦居公司于2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》（编号：1013212）合法有效；2.判令武岳、王芸红、全悦居公司继续履行合同，协助王飞办理位于济南市天桥区官扎营北区*-*-904号的房屋产权变更登记手续，将该房屋的产权变更登记至王飞名下；3.本案的诉讼费用由武岳、王芸红、全悦居公司承担。一审法院认定事实：2016年1月24日，王飞（乙方）与武道喜（甲方）、武道喜的委托代理人武岳在全悦居公司居间下签订《房屋买卖合同》（编号为1013212号），合同约定，武道喜出售位于济南市天桥区官扎营北区*-*-904室的房产（以下简称涉案房屋）给王飞，房屋总价款为人民币410000元，王飞于签订合同时支付定金10000元，于2016年1月28日前支付270000元（含10000元定金），于2016年6月1日前支付60000元，于房屋过户当日支付剩余房款80000元。合同签订当日，王飞向武岳支付定金10000元。2016年1月28日、2016年5月26日，王飞通过银行转账方式向武道喜指定的李延慧的账户分别转入购房款260000元、60000元。武道喜作为收款人、李延慧作为代收人于转款当日向王飞出具了首付款收条、房款收条各一份。2016年3月21日，涉案房屋交付给王飞使用。不动产产权证书和房屋权属信息表载明：2019年4月18日涉诉房屋登记的所有权人系武道喜，共有情况为单独所有。2016年1月29日，武道喜出具委托书一份，载明：“委托人：武道喜，受托人：武岳兹委托武岳为本人的合法委托代理人，代理委托人处理位于济南市天桥区官扎营北区*号楼*单元0904室房屋之如下事项：1.委托人与受托人系父子关系，此房屋为棚户区改造回迁房屋，回迁协议与迁入证均为武道喜名下，但此房当时购买之购房差价款共计人民币大写贰拾伍万捌仟陆佰玖拾捌元整（258698.00元）均为受托人出资。故此房受托人具有占有、使用、收益、处分之权利。受托人对此事实承认并认同受托人以上之权利。2.无论委托人今后有何种变故，受托人均对于此房具有占有、使用、收益、处分之权利。3.委托人积极配合受托人办理以后办证、变更、过户等全部事项。”涉案房屋原址为通普巷53号（原21号），系济南啤酒集团总公司的公房，由该单位职工武道喜居住。2015年济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议载明：“甲方：济南市旧城改造投融资管理中心委托代理人：天桥区拆迁办公室乙方：武道喜委托代理人武岳甲方为实施官宝号区二期项目，需拆除位于通普巷53号房屋。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是官扎营小区*号楼*单元914室，被拆迁房与安置房屋的差价为258698元。”中国农业银行卡银行交易清单载明：2015年5月26日，李延慧通过银行转账方式支付差价款258698.00元。另查明，武岳系武道喜与前妻康少玲之子，李延慧系武岳的前妻。王芸红与武道喜于2007年10月26日登记结婚。2016年3月23日武道喜去世。诉讼中，王飞、武岳、全悦居公司称，王飞与武道喜、武岳、在全悦居公司的居间下于2016年1月24日签订涉案《房屋买卖合同》时，确认涉诉房屋为武道喜单独所有。2016年1月28日在全悦居公司的主持下王飞、武岳、武道喜在招商银行见面，当时王芸红陪着武道喜一起在现场，武道喜向武岳出具授权委托书并在《房屋买卖合同》中签字、按手印，对该《房屋买卖合同》进行确认。当日王飞按照武道喜的要求，将26万元通过银行转账的方式转到了李延慧账户中，同时武道喜出具首付款26万元收条及房款6万元收条（6万元收条的落款时间写为2016年5月26日），并明确表示在收到房款6万元后将房款收条再交付于王飞。一审法院认为，因涉案房屋系武道喜个人单独所有，且武道喜出具的委托书载明受托人武岳对涉案房屋具有占有、使用、收益、处分之权利，故认定武道喜、武岳与王飞之间签订的《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。王飞要求确认2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》（编号：1013212）合法有效的请求符合法律规定，予以支持；合同签订后，王飞已按照合同约定向武道喜支付了购房款，且实际占有使用涉案房屋，现涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利均有王飞享有。因涉案房屋已办理完毕产权登记手续，登记于武道喜名下，已具备了办理过户登记手续的条件，武道喜去世后，根据武道喜出具的授权委托书，武岳应当积极履行协助王飞办理涉案房屋的过户登记义务，故王飞要求武岳履行协助办理涉案房屋过户登记的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。王飞要求全悦居公司及王芸红履行协助办理涉案房屋过户登记的请求不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王飞、武岳（武道喜）于2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》（编号：1013212）合法有效；二、武岳于判决生效之日起15日内协助王飞办理位于济南市天桥区官扎营北区*-*-904号过户至王飞名下的登记手续；三、驳回王飞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由武岳负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有两个，一是涉案房产是否为夫妻共同财产；二是涉案《房屋买卖合同》是否有效。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。本案中，双方对于涉案房屋原址老房系济南啤酒集团总公司公房、由其单位职工武道喜在与王芸红登记结婚前即承租使用均无异议。根据一审查明的事实，拆迁安置差价由案外人李延慧（系武岳前妻）支付，未使用武道喜、王芸红的夫妻共同财产；且涉案房产虽于武道喜、王芸红夫妻关系存续期间办理产权登记，但不动产权登记为武道喜单独所有，并不符合上述法律规定应为夫妻共同财产的情形。故，一审法院认定涉案房产为武道喜个人单独所有，并无不当。王芸红主张涉案房产为夫妻共同财产的上诉请求，证据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”基于上述对第一个争议焦点问题的分析，涉案房产系武道喜个人财产，武岳作为武道喜唯一子嗣，持有武道喜出具的授权委托书，在王芸红不能举证王飞、武道喜、武岳签订的《房屋买卖合同》存在上述法律规定无效的情况下，一审法院认定合同有效，系双方当事人的真实意思表示，并无不当。王飞支付的购房款是否转账至武道喜本人账户，并不影响合同效力。王芸红主张房屋买卖非武道喜真实意思表示、武岳系无权代理等合同无效的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王芸红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王芸红负担。本判决为终审判决。审判长  黄宏伟审判员  李莎莎审判员  尹 腾二〇二〇年四月二日书记员  李春月