四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初822号 原告：柯小琴，女，生于1985年9月5日，汉族，居民，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：黄娟娟，四川有度律师事务所律师。 被告：四川新富悦置业有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇建设路。统一社会信用代码：91511421073950197B。 法定代表人：马晋，执行董事。 委托诉讼代理人：谢李亮，重庆巴渝律师事务所律师。 原告柯小琴与被告四川新富悦置业有限公司（以下简称新富悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告柯小琴的委托诉讼代理人黄娟娟，被告新富悦公司的委托诉讼代理人谢李亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柯小琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的两个《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返回原告两套商品房购房款304469元整及利息；3.判令本案诉讼费等原告为实现权利所支付的所有费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了两个《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定原告购买被告位于眉山市文林镇中央商务大道198号的商品房，原告一次性付清房款后，被告在2016年12月30日将竣工验收合格的商品房交付给原告并且在720日内按管理部门的规定办理商铺分户房屋产权证书，合同签订后，原告按照合同约定向被告一次性支付了两套商品房购房款304469元整，但被告未按合同约定按期交房，也未办理商铺分户房屋产权证，时至起诉之日，被告仍然没有通知原告办理产权证的相关事宜，被告的严重违约行为，已经直接影响原告购买商铺合同目的的实现。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条相关规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告新富悦公司辩称，1.本案不应解除商品房买卖合同，原告的产权证均已办理完毕，商品房买卖合同实际已经履行完毕，合同目的已经实现；2.关于原告诉称的利息，于2016年后12月30日起算，与事实不符，原告购买商品房的时间不一致，并非是在2016年12月30日购买，多数是在2016年12月30日之后购买，购买时间在后，合同约定时间在前，这与事实完全矛盾冲突；3.原告所购商铺全部已经租赁给盛大百货，并委托盛大百货验收所购商铺，因此请法院驳回原告的诉求。 原告柯小琴为支持自己的主张，向本院提交了以下几组证据： 1.原、被告的身份信息，拟证明双方诉讼主体资格； 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》、商铺认购书、刷卡凭证及收据，拟证明原、被告签订案涉合同的具体时间，原告按照合同约定支付了全部的购房款，按照合同第15条的约定被告应当将案涉合同、案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋面积实测报告书才能符合房屋的交付标准，第18条约定被告应当在2016年12月30日前向原告交付达到交付标准的商品房，第31条约定被告就案涉商品房开发范围内相关设施所做的说明、允诺应该视为合同的邀约； 3.商铺的经营协议，拟证明案外人香港盛大百货公司不具有相关的主体资格，与原告签订的相关委托收房协议本身系无效协议； 4.案涉格子铺的现场照片，拟证明原告目前购买的商铺仍处于毛坯状态，水电气未通，现场完全属于垃圾堆现场，商铺目前的状态也刚好是原告购房时的状态，被告完全没有对案涉商铺进行装修和打造，也并未实际出租； 5.前期所有关于案涉项目的宣传资料及相关政策文件，拟证明原告在前期进行售楼的过程中，宣传为案涉商铺作为仁寿当地的政府形象工程及规划有30亩的商业综合体，包括有香港盛大百货公司、人人乐大型商场的入住，该宣传内容应当作为合同的邀约； 6.仁寿县住房和城乡建设局关于刘某等人反映财富中心若干问题的答复文件，拟证明被告在完全未通知原告的情况下于2018年1月15日擅自改变了案涉商铺30亩商业规划用地，其中的20亩变更为住宅用地。 被告新富悦公司为支持自己的主张，向本院提交了以下几组证据： 1.产权证，拟证明商品房买卖合同已经履行完毕，房屋已经交付，产权证已经于2020年3月30日办理完毕； 2.付款说明和经营委托书，拟证明原告的房屋于2016年8月1日实际已经由香港盛大百货集团有限公司（以下简称香港盛大公司）占有和使用并进行了经营管理，同时香港盛大公司将原告所购商铺的经营权全部委托了仁寿盛大经营管理有限公司，实际被告交房的时间并没有违反合同的约定； 3.经营管理协议，拟证明原告已经将收房的合同权益委托给了香港盛大公司，且香港盛大公司实际已验收完毕，且已实际使用和占有原告购买的商铺，被告并没有违反任何的合同约定； 4.仁寿县建设工程规划核实合格证、竣工验收备案书及房屋建设面积测绘成果报告，拟证明案涉工程已经具备合同约定的交房条件。 经原、被告双方质证，本院对双方提交的证据认定如下： 对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认；对证据2，对房屋买卖合同、商铺认购书、收据及转款凭证“三性”无异议，但对证明目的有异议，合同的签订时间为2016年12月30日之后签订的，与原告的诉讼请求不一致，由于被告对该组证据的“三性”予以认可，本院对该组证据的“三性”予以确认；对证据3，被告对该组证据的真实性予以认可，但认为按照协议约定原告将验收房屋的权利委托给了香港盛大公司，香港盛大公司也已经验收房屋完毕并接收房屋，至于是否出租与原告无关，由于被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据4，被告对“三性”均不予认可，不能证明照片显示的是原告购买的商铺，由于被告未提供相反的证据反驳该组证据的真实性，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据5，被告对该组证据的真实性不予认可，对证明目的有异议，这些广告并不能证明原告诉称的改变了所谓的经营内容或者方式，因为原告所购商铺的权利人，他要把商铺用来干什么和被告没有任何关联性，被告也不能干预，且事实上原告已经将案涉商铺租赁给了香港盛大公司，原告可以根据经营协议收取租金，与被告无关，关于政府的投资协议及战略合作协议“三性”认可，但香港盛大公司也是投资协议的主体方，且列名负责该项目的管理，原告诉称的香港盛大公司不享有主体资格没有事实依据，被告虽对宣传资料的真实性予以认可，但结合原告提供的其他证据及审理查明的事实，本院对宣传资料的真实性予以认可；对证据6，被告称调整规划涉及的范围是经相关政府部门合法批准，不会侵犯原告的权益，也不会影响原告的任何相关使用商铺的权利，由于被告对真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 对被告新富悦公司提供的证据1，原告认为被告应当提交房屋信息摘要为准，由于被告在庭后向本院提交了产权证的原件予以核实，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据2，原告对“三性”均不予认可，认为该付款说明完全不涉及我方当事人，协议也没有我方当事人的签字和认可，不能达到被告的证明目的，与我方签订委托经营合同的香港盛大公司并未在工商局作工商登记注册，该协议本身不具备法律的生效条件，由于原告提供了该组证据的原件，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据3，原告对真实性和关联性予以认可，但对合法性和证明目的不予认可，该份证据不能证明案外人香港盛大公司代替原告进行了商铺的验收，也无法证明案外人在进行交房的过程中符合合同约定的具有房屋面积的实测报告及竣工验收的相关文件，无法证明案外人验收了符合交房标准的案涉商铺，由于原告对真实性予以认可，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据4，原告对建设工程规划核实合格证的关联性予以认可，对真实性、合法性不予认可，因为系复印件且没有加盖仁寿县城乡规划局公章，对竣工验收备案书的真实性和关联性予以认可，对证明目的不予认可，该份证据不能证明案涉商铺的个体情况满足竣工验收的标准及消防标准，对房屋建筑面积测绘表的真实性、合法性不予认可，因为系复印件且没有加盖测绘单位的骑缝章，该测绘报告不能反应案涉商铺面积符合合同约定的购房面积，由于被告均向本院提交了原告予以核实，本院对该组证据的真实性予以确认。 本院经审理结合对证据的审查，认定事实如下： 2017年4月30日，原告柯小琴与被告新富悦公司签订了《ＴＣＣ世纪财富中心商铺认购书》两份，约定原告向被告认购其开发的位于，并于当日向被告支付定金80000元。后原、被告签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买其开发的位于仁寿县文林镇中央商务大道198号“TCC世纪财富中心”两个商铺，建筑面积分别为9.11平方米、8.6平方米，单价均为17191元／平方米，价款分别为156610元、147859元，付款方式均为一次性付款，交房时间均为2016年12月30日前，房屋所有权转移登记的时间均为房屋交付之日起720日内。同日，原告作为甲方又与案外人香港盛大公司作为乙方签订了两份《ＴＣＣ世纪财富中心商铺经营协议》，约定甲方同意将该两个商铺从本协议签订之日起至2019年9月30日止交付乙方无偿经营使用，同时约定甲方委托乙方于2016年12月30日对该商铺进行那个商品房交房验收。合同签订后，原告于当日向被告补交了两套商铺的购房款224469元，后于2019年11月29日向被告交纳了契税、印花税及维修基金共计13216元。2020年3月27日及2020年3月30日，原告所有的两个案涉商铺办理了不动产权证书，不动产权证号分别为川（2020）仁寿县不动产权第××号、××号。 另查明，2014年10月，仁寿县商务局作为甲方、香港盛大公司作为乙方与新富悦公司作为丙方签订了一份《投资协议》，约定丙方在仁寿县文林镇投资建设的四川仁寿项目由乙方经营管理，项目名称为香港盛大百货四川仁寿项目，项目地址为仁寿县城北新城，同时还约定了各方的权利义务。后新富悦公司作为甲方与香港盛大公司作为乙方签订了一份《世纪财富中心项目—战略合作协议》，约定甲方将其开发的四川仁寿县世纪财富中心项目1号楼1-7层楼约27000平方米的商铺委托给乙方进行招商、营运管理。 再查明，2017年6月5日，仁寿县精益房地产测绘有限公司就案涉楼栋出具了《房屋建设面积测绘成果报告》，显示：3213号商铺的套内面积为4.97平方米，公摊面积4.16平方米，建筑面积9.13平方米；3319号商铺的套内面积4.69平方米，公摊面积3.92平方米，建筑面积8.61平方米。2018年1月19日，案涉工程取得了《竣工验收备案书》。2019年11月27日，仁寿县住房和城乡建设局出具一份《关于刘某等人反映TCC财富中心若干问题的回复》载明：“一、返租等问题。2019年10月10日，我局和相关部门组织四川新富悦置业有限公司与香港盛大百货集团有限公司及您们仁寿县TCC世纪财富中心2—7层商铺业主代表，协商达成一致的《协议》执行。‘房租收益：开发企业在销售合同载明的免租期到期后，将房屋交付给香港盛大百货集团有限公司招租，在一年内确保购房业主实际购房总价款年存款利率4.125%计算房租收益，如该公司支付业主收益到未到时，由四川新富悦置业偶有限公司支付补足，并在季度月末兑现；一年期满后，房租收益随行就市，由业主与经营方自行商谈租金标准，若谈判不成，可收回商铺自行招商或经营。’二、改变用地性质问题。四川新富悦置业有限公司于2017年12月15日向县规划局提出纯商业地块未建区域由商业转变为住宅的申请，县规划局按程序征求县级相关部门意见后，进行规划符合性审查。2018年1月15日，县政府常委会审议通过将TCC财富中心13938.86平方米（约20.9亩）未建商业用地土地用途由商业用地调整为住宅用地，该用地性质的调整符合相关规定。……” 本院认为，本案争议的焦点在于案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。 关于被告新富悦公司是否未按约定条件交房的问题。首先，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的时间在合同约定的交房时间之后，也就是说合同约定交房时原告还没有购买案涉商铺，被告也无法在合同约定的时间内向原告交房；其次，原告诉称案涉商铺目前仍未达到交房条件，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”被告向本院提交了案涉楼栋的竣工验收备案证明及房屋面积实测报告证实案涉商铺已符合交房条件；再次，原告虽不认可被告向其履行了交房手续，但从买卖合同的签订时间晚于合同约定的交房时间，结合原告与香港盛大公司于2017年5月9日签订的《TCC世纪财富中心商铺经营协议》约定原告委托了香港盛大公司于2016年12月30日对案涉商铺进行商品房交房验收并由香港盛大公司无偿经营至2019年9月30日，原告以此获得了购房款的优惠，由此可见，原告在获得购房款优惠的情况下已将案涉商铺的交房验收及经营使用权让渡给了香港盛大公司，原告对此是知悉并且认可的。综上，原告以被告未按约交房为由主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉称被告擅自改变案涉楼盘部分商业用地的土地性质未在规定时间内通知原告，原告有权解除合同的问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视同接收规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”该条款明确约定了原告解除权的适用条件应为规划变更影响了商品房质量或者使用功能的情形，而本案中原告并未举证证明经政府批准的部分规划变更属于本条约定内容，故原告以被告变更部分规划而未在规定的时间内通知原告，原告有权解除合同的理由不能成立，本院不予支持。 关于原告诉称被告存在虚假宣传的问题。原告购买案涉商铺的目的是为了取得房屋产权并获得租金收益，合同签订后，原告以让渡商铺的使用、经营权而获得了部分购房款的优惠，也就是说原告变相取得了案涉商铺在2019年9月31日之前的经济收益，关于2019年10月1日之后的租金问题，委托经营合同也进行了相应约定，从审理查明的事实来看，案涉楼盘的大部分商铺业主也已经与被告及香港盛大公司达成了后续租赁协议，原告可以就后续租金问题与之协商，协商不成也可另案主张权利，因此，在原告已经取得房屋产权并获取了部分经济收益的情况下，原告以被告存在虚假宣传为由主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告柯小琴的诉讼请求。 案件受理费5868.00元，减半收取2934.00元，由原告柯小琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王琴 二〇二〇年四月三十日 书记员  黄越