北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25534号原告：董晓军，男，1977年7月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告兼原告董晓军的委托诉讼代理人：何春艳，女，1981年11月16日出生，壮族，住南宁市良庆区。（系董晓军之妻）被告：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，男，中铁嘉业（北京）投资有限公司法务专员。委托诉讼代理人：孟程程，北京市盈科律师事务所律师。原告何春艳、董晓军与被告中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告董晓军的委托诉讼代理人何春艳，被告中铁嘉业公司的委托诉讼代理人孟程程、范鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何春艳、董晓军向本院提出诉讼请求：1.判令中铁嘉业公司交付涉诉房产的房产证；2.判令中铁嘉业公司支付截止至2019年8月31日的初始登记逾期违约金32489.29元、转移登记逾期违约金38066.85元；3.判令中铁嘉业公司自2019年9月1日起至将房产证实际交付之日止按日计算向何春艳、董晓军支付全部已付款万分之一的转移登记违约金；4.判令中铁嘉业公司退还契税差价8.47元；5.判令中铁嘉业公司支付原告实交契税20915.85元自2016年11月11日至2017年11月15日按中国人民银行年利率3.25%计算的利息，共687.21元；6.判令中铁嘉业公司负担本案诉讼费用；7.判令中铁嘉业公司承担原告因交涉上述违约事项所导致的误工费及损失。庭审过程中，何春艳、董晓军撤回了第一项、第三项诉讼请求，并当庭陈述关于第七项误工费及损失的诉讼请求没有具体数额。事实和理由：何春艳、董晓军于2015年10月23日与中铁嘉业公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同编号Y1795663，向中铁嘉业公司购买房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块19#住宅楼8层2单元804室（现名原香漫谷四区3号楼8层2单元804室）。合同签订后，何春艳、董晓军依约履行了付款义务，取得购房发票共计1394390元，双方于2016年11月10日进行了商品房交付。中铁嘉业公司有义务按照合同约定及时办理产权登记，但直至今日，中铁嘉业公司仍未向何春艳、董晓军交付产权证书，且经了解，中铁嘉业公司直至2019年8月21日才取得该商品房所在楼栋的权属证明。根据双方签署的《北京市商品房预售合同》第二十二条关于初始登记和转移登记的约定，中铁嘉业公司应按照全部已付款每日万分之一的标准，分别支付初始登记违约金32489.29元、转移登记违约金38066.85元。何春艳、董晓军与中铁嘉业公司就上述纠纷事宜商讨未果，现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。中铁嘉业公司辩称：1.就涉案房屋，中铁嘉业公司已于2019年8月30日办理完成房屋转移登记，因买受人采用贷款方式购买房屋，房屋所有权证书需经过办理抵押登记后方可实际取得；2.逾期办理初始登记和转移登记的责任不在出卖方，出卖人不承担任何逾期办证的违约责任。涉案房屋所在楼栋应于2018年4月底、5月初办理初始登记，但因2单元901号业主房屋被查封，在核实查封情况期间，政策发生变化，自2018年5月起在京中央单位房地产项目的初始登记业务由区不动产登记中心变更为市不动产登记中心办理，初始登记办理时间延迟，并非中铁嘉业公司责任，且逾期办理初始登记亦未给买受人造成任何损失，买受人主张的违约金过高，出卖人不应承担任何违约责任；3.关于转移登记，合同约定自房屋交付之日起750天办理完成，即中铁嘉业公司在2019年7月20日前办理完成转移登记即可，实际逾期办理转移登记的天数仅为40天；4.即使中铁嘉业公司存在逾期办理初始登记和转移登记的行为，逾期取得初始登记和逾期办理转移登记重复约定违约金，二者相加数额过高，请求法院予以调整；5.买受人应在商品房交付之日起向中铁嘉业公司缴纳契税等费用，中铁嘉业公司没有提前收取契税，不存在资金占用，何春艳、董晓军主张支付契税的资金占用利息，缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月23日，中铁嘉业公司与何春艳、董晓军签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1795663）（以下简称预售合同），约定由何春艳、董晓军购买中铁嘉业公司开发的房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块19#住宅楼8层2单元804号房屋，房屋总价款1382512元，房屋交付时间为2017年6月30日前。预售合同第十六条交接手续第五项关于缴纳税费的约定为：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税等，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。预售合同第二十二条关于产权登记作出如下约定：1.初始登记。出卖人应当在2018年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；2.转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。预售合同签订后，何春艳、董晓军依约交纳了全部房款1394390元（含面积补差款），2016年11月10日，中铁嘉业公司为何春艳、董晓军办理收房手续，完成了涉案804号房屋的交付。同日，何春艳、董晓军向中铁嘉业公司缴纳涉案房屋契税共计20915.85元。2017年12月27日，何春艳收到契税完税证明，该完税证明显示税款入库日期为2017年11月15日，契税实缴金额为20907.38元。另查明，涉案房屋所在的德润街3号院3号楼于2019年8月21日完成初始登记，同属德润街3号院的其他楼栋完成初始登记的日期为2018年3月至2018年5月期间。对于3号楼初始登记晚于其他楼栋的原因，中铁嘉业公司称系3号楼2单元901号房屋因业主原因被司法查封，上述事宜处理期间，针对在京中央单位房地产项目的初始登记业务发生政策变更，从而导致初始登记延期。对于上述司法查封和政策变更的主张，中铁嘉业公司未提供证据加以证实。2019年8月30日，房山区德润街3号院3号楼8层2单元804房屋完成所有权转移登记，涉案房屋登记于何春艳、董晓军名下。本院认为，何春艳、董晓军与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据预售合同的约定，中铁嘉业公司应于2018年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，但中铁嘉业公司实际完成初始登记的日期为2019年8月21日，已违反预售合同约定，何春艳、董晓军要求中铁嘉业公司承担逾期办理初始登记的违约责任，符合法律规定。中铁嘉业公司应自2019年1月1日起至2019年8月21日止以1394390元为基数按日万分之一的标准，向何春艳、董晓军支付违约金，该违约金并未达到过高的标准，据此，中铁嘉业公司关于违约金标准过高、需要调整的主张，本院不予采信。经核算，中铁嘉业公司应向何春艳、董晓军支付初始登记逾期违约金32489.29元。关于逾期办理转移登记违约金，依据预售合同约定，在经过了750天的转移登记手续办理预留期间后，中铁嘉业公司仍未完成涉案房屋的所有权转移登记，确实存在逾期情形，应向何春艳、董晓军支付违约金。预售合同中约定的涉案房屋交付日期为2017年6月30日前，中铁嘉业公司向何春艳、董晓军实际交付涉案房屋的时间为2016年11月10日，据此，对于违约金的起算日期，双方存在争议。中铁嘉业公司主张应以合同约定的交付日期为基准，扣除预留750日办理时间后，自2019年7月20日起支付违约金。何春艳、董晓军主张应以房屋实际交付日期2016年11月10日为基准日，自2018年1月30日起支付违约金。关于此项争议，本院考量如下：合同当事人对违约的理解应忠实于合同文本原义，本案中，中铁嘉业公司与何春艳、董晓军于预售合同中明确约定涉案房屋的交付日期为2017年6月30日前，应当认为，双方在签订预售合同时，对于房屋交付日期以及办理房屋所有权转移登记的预留期间，已形成了合理预期，即以2017年6月30日为起算点计算750日，故，对于逾期办理转移登记违约金的起始日期，亦应以合同约定的房屋交付日期即2017年6月30日为基准进行计算。经核算，中铁嘉业公司应自2019年7月20日起至2019年8月30日止按全部已付款日万分之一的标准向何春艳、董晓军支付违约金5856.44元。何春艳、董晓军过高的诉讼请求，本院不予支持。关于契税，何春艳、董晓军缴纳给中铁嘉业公司的契税与税务机关实收契税间存在差额，对于差额部分，中铁嘉业公司应予退还，据此，何春艳、董晓军要求中铁嘉业公司退还契税差额8.47元的诉讼请求，本院予以支持。关于中铁嘉业公司持有契税款项期间的利息问题，依预售合同约定，契税属中铁嘉业公司代收代缴款项，何春艳、董晓军在涉案房屋交付时即应缴纳相关契税，本案中，中铁嘉业公司于2016年11月10日收取契税，符合合同约定。何春艳、董晓军将契税交付给中铁嘉业公司后，中铁嘉业公司负有将契税款项向税务机关转交的义务，何春艳、董晓军对此契税款项不再享有权利，其要求中铁嘉业公司支付款项占用期间的利息，缺乏依据，对其相关诉讼请求，本院不予支持。关于因交涉违约事项所导致的误工费及损失问题，因何春艳、董晓军于诉讼过程中未明确该项诉讼请求的具体数额，亦未就此项诉讼请求提交相关证据，据此，本院对此项诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿何春艳、董晓军初始登记逾期违约金32489.29元；二、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿何春艳、董晓军转移登记逾期违约金5856.44元；三、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效后十日内退还何春艳、董晓军契税差额8.47元；四、驳回何春艳、董晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费791元，由何春艳、董晓军负担412元（已交纳），由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担379元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年四月二十八日书记员  李长凤