甘肃省景泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0423民初291号 原告：冯宝贵，女，1962年4月3日出生，汉族，甘肃省靖远县村民。 委托诉讼代理人：张永甲,冯宝贵丈夫。 被告：薛鹏程，男，1973年12月6日出生，汉族，甘肃省白银市白银区居民。 委托诉讼代理人：周向军，甘肃凡超律师事务所律师。 被告：何明桦，男，1973年1月20日出生，汉族，甘肃省兰州市城关区居民。 委托诉讼代理人：薛蕊宁，甘肃岱峰律师事务所律师。 原告冯宝贵与被告薛鹏程、何明桦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯宝贵委托诉讼代理人张永甲，被告薛鹏程委托诉讼代理人周向军，被告何明桦委托诉讼代理人薛蕊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯宝贵向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告薛鹏程承担因自身原因造成房屋产权不能过户产生的一切费用；3.被告薛鹏程承担诉讼费用。事实与理由：原告与薛鹏程系商品房买卖合同关系。薛鹏程自2013年至2014年通过张永甲担保从原告处借款19万元(自种枸杞款)，借期一年到期后无力偿还，薛鹏程答应将自己给景泰县天润嘉园拉石料、电器顶抵的一套楼房(XXX室，面积129.64平米)出卖给原告，由于原告也无房居住即答应，房屋售价为42万元(薛鹏程当时答应优惠10%)。2014年9月12日，原告通过张永甲及见证人刘文明向薛鹏程支付了16万元定金及3万元预付款，双方并签订了《房屋转让合同》。2014年9月18日，原告通过张永甲代付了薛鹏程欠何明桦的借款6万元。薛鹏程拿原告现金25万元(有薛鹏程出具的收据、借条及证明，何明桦出具的收条)。薛鹏程通过张永甲还购买了原告自种枸杞800多斤(40元/斤)价值3万多元，至今购买枸杞欠款未付，薛鹏程答应用楼房款抵顶。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。当时原告要求办理房产证，薛鹏程说天润嘉园房地产公司所有楼房全部抵押了贷款，等银行解冻才能办理。原告依据合同约定履行了作为买受人应尽的付款义务。薛鹏程用转让的房屋产权在金融部门抵押贷款，天润嘉园房地产公司本息都已还清。何明桦2014年9月19日安排售房部给冯宝贵开具了《入住通知书》，同时安排物业办公室将该楼房钥匙交付原告，并收取了各项入住费用7000多元，放弃了该楼房给薛鹏程抵押贷款。导致原告自筹及借贷资金30万元已经装潢，并花了20万元购买家具和用品。2014年11月入住至今，房产未过户到原告名下。原告多次要求薛鹏程协助办理该楼房产权证，但薛鹏程无动于衷，导致该房产不能过户，致使原告不能合法入住。薛鹏程的行为构成了严重违约，根据合同第六条第二款约定，“若因甲方原因造成房屋产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。”综上，为维护原告的合法权益，诉诸法院，请求判如所请。 被告薛鹏程辩称，原告冯宝贵的丈夫张永甲为追讨其所谓的“借款”，强行将占有房屋，从未支付过任何费用。原告所称的“购房款”全部是抵账的借款，不论是借款还是购房款，未实际支付。原告冯宝贵的诉讼请求无法实现，首先，原告明知涉案房产已于2014年1月合法抵押，到期日为2024年1月19日，且涉案房产因白银区人民法院（2016）甘0402执389号执行裁定予以查封，所以原告的诉讼请求因目前条件尚未成就，且存在不能实现的可能，因此请求予以驳回。 被告何明桦辩称，原告要求何明桦交付房屋产权过户手续没有事实和法律依据。首先，双方之间没有直接的合同关系，冯宝贵与薛鹏程之间是否具有房屋买卖合同以及房屋交易对价是否真实，何明桦不知情。据了解，诉争房屋属于甘肃新新地房地产开发有限公司出售给薛鹏程的房屋，双方签订了商品房买卖合同，也在景泰县房产管理局办理了备案登记手续，在贷款银行办理了按揭贷款和预购商品房抵押权预告登记，同时该公司作为此笔按揭贷款的保证人，因薛鹏程未向贷款银行按月偿还贷款，导致银行一次性从该公司保证金账户划扣了剩余全部按揭贷款。后该公司对薛鹏程提起追偿权诉讼，并申请法院将该房屋诉讼保全，此案正在执行当中。其次，冯宝贵诉请不明确，无法执行，且诉何明桦属于主体不适格，冯宝贵要求何明桦交付房屋产权过户手续具体为何手续，可否理解为要求办理房屋产权过户手续。何明桦是个人，与冯宝贵无直接合同关系，且所有的行为均属于职务行为，个人无法为冯宝贵办理房屋产权过户手续；再者，何明桦确实为冯宝贵办理过诉争房屋的入住手续，但这不等同于房屋产权属于冯宝贵，也不等同何明桦认可并知晓薛鹏程与冯宝贵之间存在真实的房款交易。在办理入住时，薛鹏程将冯宝贵找来，指定何明桦为冯宝贵办理入住，何明桦无从拒绝。薛鹏程有权处分登记备案在自己名下的房屋，也可以让任何人居住，但居住权并不代表所有权。最后，诉争房屋现登记在甘肃新新地房地产开发有限公司名下，其所有权不属于薛鹏程更不属于冯宝贵，冯宝贵要求继续履行合同，协助办理过户登记属于民法上的履行不能，其应诉薛鹏程返还房款，赔偿因不能过户造成的损失，何明桦在本案中没有任何过错，要求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交证据：1.房屋转让合同一份，证明薛鹏程将涉案房屋以42万元转让给原告。2.薛鹏程收据一份，证实2014年9月12日，薛鹏程收到原告购房款定金16万元。3.证明和收条各一份，证实薛鹏程欠何明桦借款6万元，由张永甲代替偿还，并在42万元购房款中扣除，何明桦也收到。4.2013年9月13日被告薛鹏程出具的借条一张，证实被告薛鹏程借原告3万元抵扣房款。5.证人刘文明证言，证实原告与被告薛鹏程签订房屋转让合同，证人刘文明作为见证人的事实。6.天润嘉园物业公司经理来耀胜与冯宝贵签订的《装修许可证》、《申请书》、《装修提示卡》、《电梯须知》、《告知书》复印件各一份，证明天润嘉园已放弃了抵押权。7.冯宝贵签订的白银新地物业管理有限公司制定的《物业管理合同》、《物业管理规约》、《装饰装修管理协议》、《业户手册》复印件各一份，证明天润嘉园已经承认涉案房产归原告所有。8.入住费、物业费等相关票据31张，证明天润嘉园已经将涉案房屋交付原告入住。 被告薛鹏程质证意见如下：1.仅对房屋转让合同首页薛鹏程的签字真实性没有异议，对合同内容真实性、合法性、证明目的均有异议，不能证明原告对涉案房产已经取得所有权。2.对收据真实性无异议，对证明目的有异议，被告并未实际收到原告支付的购房款。3.对证据3真实性无异议，证明目的有异议，三人之间倒账的事实存在，但该款项实际是否给付何明桦不确定，即便支付了也与购房无关。4.对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，该笔借款也未实际支付，且根据借条所反映的是借款，与购房款无关。5.对证人证言真实性、合法性、关联性均有异议。该证言也证实了16万元并没交付。6.对证据6、7、8真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告已获得了房屋所有权，仅证明原告开始使用该房产，是否系合法使用暂不作评判。 被告何明桦质证意见如下：1.对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，认为与其无关联性。2.对证据2的质证意见同证据1的质证意见。3.对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，其性质是薛鹏程欠付何明桦个人债务的转移，不属于购房款。4.对证据4的质证意见同证据1的质证意见。5.该证词与何明桦没有关联性，证词属于证人证言，未经出庭作证的证人证言不能作为定案的依据。6.对证据6、7、8真实性无异议，对证明目的有异议，与何明桦没有关联性。 被告薛鹏程依法提交证据如下：白银区人民法院判决书、裁定书各一份，证明涉案房产权属为薛鹏程，已由白银区法院司法查封。 原告冯宝贵经质证，对真实性无异议。 被告何明桦经质证，无异议。 被告何明桦依法提交证据如下：1.商品房买卖合同一份，证明甘肃新新地房地产开发公司与薛鹏程办理了房屋买卖。2.判决书一份，证明诉争房屋系甘肃新新地房地产开发有限公司出售给薛鹏程，并且薛鹏程办理了贷款，甘肃新新地房地产开发有限公司为担保人，因被告薛鹏程未向银行按月支付贷款，导致银行一次性划扣剩余的全部贷款。后该公司对薛鹏程追偿诉讼，法院对诉争房产进行保全。3.恢复强制执行申请书一份，白银区人民法院受理案通知书一份，证明因薛鹏程未缴清涉案房产款项，与该公司未达成执行和解，该公司申请法院恢复执行涉案房产。4.查档证明两份，证明诉争房产被白银区人民法院（2016）甘0402执369号案件查封，查封日期为2016年4月18日至2020年12月12日，诉争房屋的所有权人为甘肃新新地房地产开发公司，并非薛鹏程。 原告冯宝贵经质证，对以上证据无异议。 被告薛鹏程经质证，对以上证据无异议。 综合原被告双方的质证意见，本院经审查认为，原告提交的刘文明证词，属于证人证言，其无正当理由未出庭，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予认定。原告提交的其他证据及二被告提交的证据，来源合法，内容明确，具有证明力，对其真实性、合法性予以确认，但就原告所要证明的目的，不予完全认可，而采信各证据内容所能证明的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 薛鹏程与冯宝贵于2014年9月12日签订房屋转让合同，约定薛鹏程将位于景泰县天润嘉园住宅楼XXX号房屋出售给冯宝贵，房屋价款42万元，合同第八条载明，涉案房产已在金融部门抵押贷款30万元，贷款期限10年。涉案房产现已交付冯宝贵入住。 另查明，甘肃新新地房地产开发有限公司与薛鹏程于2013年12月签订商品房买卖合同，将位于景泰县一条山镇永泰路XXX楼房出售给薛鹏程，房款45.2184万元，薛鹏程已付14.2184万元，余款31万元在农业银行景泰县支行办理了按揭贷款，甘肃新新地房地产开发有限公司自愿为薛鹏程借款本金及利息承担连带担保，后薛鹏程未按时偿还借款及利息，农业银行景泰县支行甘肃新新地房地产开发有限公司账户扣划保证金320729.77元。为此，甘肃新新地房地产开发有限公司向白银区人民法院起诉薛鹏程追偿代偿款。白银区人民法院于2015年12月8日作出（2015）白民三初字第593号民事判决书，判决薛鹏程偿还甘肃新新地房地产开发有限公司借款本金320729.77元，补偿金64145.954元，于本判决生效后十日内付清。该判决生效后，由于薛鹏程未履行还款义务，该案进入执行程序。在执行过程中，白银区人民法院于2016年9月26日、2019年12月13日查封了涉案房产，现该涉案房产仍处于查封登记状态。 本院认为，本案的争议焦点为，一、薛鹏程与冯宝贵签订的房屋买卖合同目的能否实现？履行不能，是指实际给付的内容不能，给付不能发生不履行（原）债务的效力。本案中，冯宝贵要求薛鹏程继续履行合同，协助办理过户手续。而涉案房屋处于司法查封的状态，薛鹏程无法继续履行合同，协助冯宝贵办理过户手续，故本案构成履行不能。庭审中，经法庭释明，针对涉案房产被司法查封，可通过执行异议程序解决，但冯宝贵坚持要求薛鹏程继续履行合同并办理房屋过户手续，其诉讼请求，依据不足，本院不予支持。二、冯宝贵起诉何明桦作为被告主体是否适格？根据合同相对性原则，冯宝贵与薛鹏程存在房屋买卖合同关系，但与何明桦无合同关系，故冯宝贵起诉何明桦无法律依据，何明作为本案被告主体不适格。三、原告主张薛鹏程赔偿其不能过户房产造成的一切费用，因未能提供明确具体的赔偿项目和数额，其诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。 综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。其针对薛鹏程协助过户的诉讼请求，可在通过执行异议程序解决履行不能的障碍后再行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告冯宝贵的诉讼请求。 案件受理费减半收取计50元，由原告冯宝贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审判员  孙得军 二〇二〇年四月二十六日 书记员  高扬鸿