广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初23165号原告：重庆十二社酒店管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区泰昌路68号3幢长嘉汇soho3号楼6、21层。法定代表人：莫朝顺。委托代理人：靳林明、张钰，均为北京市世泽（广州）律师事务所律师。被告：北京路客互联网科技有限公司，住所地北京市海淀区知春路111号14层1404。法定代表人：苏同民，董事长。委托代理人：徐凌燕，广东方则理律师事务所律师。原告重庆十二社酒店管理有限责任公司诉被告北京路客互联网科技有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人靳林明、张钰，被告的委托代理人徐凌燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆十二社酒店管理有限责任公司诉称：2016年11月14日，韦思希代表原告与重庆招商置地开发有限公司（“招商置地”）签署《房屋租赁合同》。根据上述《房屋租赁合同》约定，招商置地将重庆市南岸区泰昌路68号长嘉汇Soh03号楼6、21层的物业（“涉案物业”）租赁给韦思希使用。承租方将该等物业用于经营酒店及酒店相关配套经营服务。承租方在合同签定后90个工作日内填补店名及补缴工商执照复印件。2016年12月8日，原告于重庆市南岸区市场监督管理局登记设立，法定代表人为韦思希。原告设立后，由原告实际履行《房屋租赁合同》并支付租金。原告设立后，由原告实际履行《房屋租赁合同》并支付租金。原告承租房屋后，按照酒店标识对房屋投入了的300万资金对物业进行装修。2018年9月30日，原告与被告在广州市海珠区签署《Lotel酒店承包经营协议》。根据上述合同约定，被告承包经营涉案物业，承包期限自2018年10月29日至2021年10月28日，承包金每月4万元。物业租金、税（房产税、地税）、费（水电费、各类管理费用）由被告承担。双方约定管辖法院为协议签订地人民法院；同时还约定本协议的任何变更及解除应经协议双方共同签署书面协议后方可生效。2018年9月30日，原告与被告签署《Lotel酒店承包经营协议补充条款》，约定酒店租金由被告每3个月向原告支付一次，每自然季度的最后一天支付下一次租金，房屋租金金额及涨幅均参照原告提供房屋租赁合同附件；如因被告原因经营不善需提前终止合同，需赔偿3个月经营承仅款作为损失弥补。2019年6月7日，原告与被告签署《Lotel酒店承包经营补充协议》（以下与《Lotel酒店承包经营协议》、《Lotel酒店承包经营协议补充条款》、合称“承包经营协议”），约定物业承包金由每月4万元变更为每月2万元。“2019年7月3日，被告向原告单方发出《解约函》，单方解除原被告已签署的承包经营协议，被告称“不再支付承包协议项下所约全部款项”。截至2019年7月31日，被告尚未将涉案物业钥匙（仅一套）交还原告，亦未搬离涉案物业。被告单方解除承包经营协议的行为严重违反了上述协议的相关约定，并对原告造成了巨额经济损失。具体如下：一、关于涉案物业租金及承包金。原被告签署的承包经营协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原被告双方均应按合同约定履行。《Lotel酒店承包经营协议》第9.1条约定，“除本协议另有约定外，本协议的任何变更及解除应经协议双方共同签署书面协议后方可生效。”原告一直严格按照相关协议的约定履行其义务，被告在不具备协议约定或者法定事由的情况下向原告单方发出《解约函》要求解除承包经营协议，在被告未与原告就协议解除事宜协商一致且原告未同意解除承包经营协议的前提下，并不能产生合同终止的效力，双方应继续按照承包经营协议的约定履行各自义务。在双方未就合同解除事宜达成一致意见前，被告单方开始强制撤场，停止酒店经营，关闭预定系统，不再接待已经预定的顾客，对酒店经营造成了极为负面的影响。为避免进一步扩大损失，原告不得不配合被告清点相关物资。至此，双方合作关系实际己告破裂，被告拒绝继续履行合同义务。因此，原告同意在被告完成涉案物业及相关设施设备的维修、拆除并将涉案物业移交给原告后解除承包经营协议。但在承包经营协议解除前，根据合同约定，被告应当继续履行支付涉案物业租金及承包金的义务，即，被告应当向原告支付自2019年7月1日起的租金及承包金，至被告完成涉案物业及相关设施设备的维修、拆除并将涉案物业的管理权移交给原告之日为止。事实上，无论合同是否解除，在被告完全撤离涉案物业前，物业一直由被告占用，支付该期间发生的成本及承包金合情合理。据承包经营协议约定，2018年11月20日起至2019年11月19日期间，涉案物业的月租金为67，808.06元，月承包金为20，000元。截至2019年7月31日，按照日租金2,260.27元（月租金／当月天数）、日承包金666.67元（月承包金／当月天数）计算，被告应向原告支付租金67，808.06元（暂计）、承包金20，000元（暂计）。二、关于涉案物业的物业费、电费。根据原被告签署的《Lotel酒店承包经营协议》第四条第（一）款“甲方的利义务”中的第2项、第9项约定，涉案物业的水、电及各类管理费用应由被告缴纳。根据涉案物业的物业管理公司向原告出具的催费通知，截至2019年7月22日，被告尚欠付涉案物业的物业费7，307.64元、电费4，659.11元。此外，如前所述，被告应当继续履行承包经营协议的相关约定，即在2019年7月23日起至被告完成涉案物业及相关设施设备的维修、拆除并将涉案物业移交给原告之日止期间，涉案物业产生的水、电及各类管理费用应全部由被告继续支付。三、关于涉案物业及相关设施的维修、拆除。（1）灯箱广告牌拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”被告使用的门头广告位于涉案物业所在建筑物外墙，是涉案物业唯一对外标志性广告位，被告已将门头广告位内容更换为以“路客”为主的名称及标志。因“路客”为被告品牌名称，原告无法利用该等品牌名称继续经营酒店，根据广告牌非附合性装饰装修物的性质，结合前述司法解释规定，被告应当按照原告的要求拆除并恢复相关广告牌。（2)设施设备维修。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状。”据原告于2019年7月26日清点情况，涉案物业部分房屋存在漏水情况，涉案物业内部设施存在损坏且严重影响正常使用等情况，被告应当根据上述法律规定，对相关损坏设施进行修缮，并应使涉案物业及相关设施满足正常使用条件。(3)注销或迁移宽带账号另外，被告与中国电信股份有限公司重庆南岸分公司于2019年1月21日签署《通信及信息化战略合作协议书》，约定中国电信股份有限公司重庆南岸分公司为被告开通电信业务，费用为1，069元/月，安装地址为重庆市萄岸区弹子石街道长嘉汇C组团3栋6层（即涉案物业）。由于涉案物业仅有一宽带线路接入，且现已由被告占用，如被告不注销或迁移已有宽带账号的，原无法利用该条线路重新办理宽带（即办理宽带时物理地址应唯一），在目前的酒店经营环境下，无法提供网络供房客使用将严重影响原告使用酒店经营业务。综上，被告应自行注销或迁移其已办理的接入涉案物业的宽带账号。四、关于损失赔偿金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《Lotel酒店承包经营协议》第6.1条约定，“协议方中的任何一方违反本协议的任何条款或不承担或不及时、充分地承担本协议项下其应承担的义务均构成违约行为，违约方需主动提请与守约方进行协商解决，任何一方不得采取故意拖延、消极态度，具体处理办法需根据协商结果而定。如违约方采取不理睬、不积极态度，则不仅应该继续履行其合同义务，还应赔偿守约方因此所遭受的全部损失，该等损失包括守约方的直接损失，还包括守约方的间接损失（包括律师费、诉讼费、鉴定费、评估费等一切合理支出）。”如本起诉书第一部分所述，被告作为涉案物业的承包经营人，在不具备合同约定或者法定事由条件下应与原告达成一致意见后方能提前解除合同，被告在承包经营期限尚未届满情形下单方要求解除承包经营协议的行为已构成违约。被告的违约行为给原告造成的损失如下：(1)关于房屋空置导致的租金损失。被告单方无理解除合同，没有给予原告提前通知，也没有与原告提前就此友好协商。被告的违约行为导致原告经营非常被动。比如，原告向被告提供涉案物用于酒店经营时，原告同时还向被告提供了相关员工以协助被告尽快完成酒店经营的前期准备工作，但后续该等员工已被被告辞退，而且被告单方解除承包经营协议并未经原告同意，亦未提前告知原告，原告对该等情形毫无准备。原告如果重新选择承包经营单位，则需要相当准备时间。即便原告自行经营涉案物业，原告仍需重新招聘、培训员工，采购相关设施、设备，短期内无法实际对外营业。被告的这种严重违约行为将必然导致原告无法在短时间内重新恢复对涉案物业的经营或寻求其他主体租赁涉案物业，导致涉案物业长期空置，但原告还需按照相关租赁合同约定继续缴纳涉案物业租金。该等情形无疑会对原告造成巨大经济损失。综上，被告应赔偿被告违约行为导致的原告损失，原告要求被告支付3个月的租金(67，808.06元／月)合计人民币203，424.18元作为涉案物业的空置损失。(2)承包金损失。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求、人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据《Lotel酒店承包经营协议补充条款》第5条约定，如因被告原因经营善需提前终止合同，需赔偿原告3个月承包金作为损失弥补。这是除租金成本，对原告预期利益的一种补偿。被告与原告于2019年6月7日签署《Lotel酒店承包经营补充协议》，约定将物业承包金由每月4万元变更为每月2万元；被告随后在2019年7月3日向原告单方发出《解约函》，要求解除承包经营协。原告系基于与被告长期合作的前提下才同意降低物业承包金，但被告却在承包金降低后尚未满一个月时即单方提出解除承包经营协议，并主张按20，000元／月支付3个月的承包金作为补偿。原告认为，被告系恶意与原告协商降低承包金，之后立即提出解除合同，意在降低其违约成本，逃避《Lotel酒店承包经营协议补充条款》项下的应承担的承包金损失赔偿责任，属于欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，原告请求法院变更《Lotel酒店承包经营协议补充条款》第5条关于承包金损失赔偿的标准，即应当按照调整后的承包金标准2万元／月计算，而应当按照承包金为4万元／月的标准计算，故被告应向原告赔偿承包金损失共计12万元。(3)其他损失。根据《Lotel酒店承包经营协议》第6.1条约定，违约方应赔偿守约方因违方违约行为遭受的全部损失，包括守约方的直接损失，还包括守约方的间接损失（包括律师费、诉讼费、鉴定费、评估费等一切合理支出）。被告作为违约一方，还应当按照《Lotel酒店承包经营协议》第6.1条约定赔偿原告的间接损失，包括律师费、保全费。故原告起诉要求，1.判令被告支付2019年7月1日至2019年8月9日期间租金及承包金（租金按2260.27元每月计算，承包费按每月2万元计算）；2.判令被告支付其截止至2019年8月9日的应付未付的物业费（8882.13元）、电费（10066.55元），共计18948.68元。3.判令被告赔偿外墙门头拆除费用7000元和其他待维修事项费用2570元，并注销电信宽带账户；4.判令被告支付损失赔偿金合计323424.18元；5.判令被告承担本案诉讼费（包括诉讼费和财产保全费）及律师费用10000元和原告担保人为协助原告办理财产保全产生的差旅费2265.2元。被告北京路客互联网科技有限公司辩称：被答辩人提出的诉讼请求无事实依据，请求法庭依法驳回。一、本案纠纷发生的真实原因是被答辩人为降低自身的商业风险及损失，不接回涉案物业，答辩人属依据合同约定解除合同。由于涉案物业原始装修陈旧及地理位置的原因，酒店经营情况很差，在答辩人自行经营时，该物业已处于亏损状态，所以被答辩人才将涉案物业转给答辩人承包，以减少自身损失，并从被答辩人处获取固定收益，这也是为什么被答辩人愿意调低承包金的原因。被答辩人根本不想收回物业，故以各种理由不配合答辩人办理移交手续，导致自身损失的扩大应由其自行承担。事实上，被答辩人于2016年11月20日承租的涉案物业，头一年出租方作出了租金减免，即在2017年11月20日之前每月只需支付1万-1.4万左右的租金(实际只缴纳租金的20%)。后来被答辩人经营亏损，连租金都支付不了，才转手给答辩人承包。答辩人在承包期间未享受到减免租金的优惠，在经营连续亏损数月的情况下，为了止损不得已依据双方的补充约定做出了解除合同的安排，但被答辩人为了降低自身的商业风险及损失，不想接回涉案物业，不配合相关交接工作。本案中，双方签订的《Lotel酒店承包经营协议补充条款》第一条第5点明确约定如答辩人经营不善可以提前终止合同。答辩人在接手涉案物业后一直处于亏损状态，为避免损失的进一步扩大，答辩人提前解除合同符合上述合同的约定。二、被答辩人主张的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。1）关于诉讼请求一、答辩人已于2019年7月3日向被答辩人发出解约函，《Lotel酒店承包经营协议》及《Lotel酒店承包经营协议补充条款》应自通知到达被答辩人即2019年7月4日时解除。因此，2019年7月4日之后的租金及承包金，答辩人无需支付，诉讼请求一不能成立。此外，因被答辩人一直不配合办理移交手续，导致答辩人不得已代管至2019年7月31日交回给被答辩人，由此产生的费用和损失应当由被答辩人自行承担。2)关于诉讼请求二、如上所述，2019年7月4日相关合同已解除，此后的物业费、水电费均不应由答辩人承担。其中，答辩人的物业管理费己实际交到2019年6月30日，水电费已实际交到6月15日。因此，答辩人只需承担2019年7月4日之前的差额费用。3)关于诉讼请求三、灯箱广告牌拆除：因为当时答辩人拆装广告牌经过被答辩人同意，费用也是答辩人支付的、并未约定由答辩人负责拆除。关于设施设备维修：被答辩人没有提供签约时财产移交清单作为对比，仅凭几张图片无法证明相关物品确实存在问题，也无证据证明损坏是由答辩人造成。被答辩人移交的涉案物业本身装修陈旧，物品并非全新，且物品本身也存在自然损耗。答辩人接手时，很多物品就是坏的，不是在答辩人手上坏的，答辩人每个月会花费一笔费用进行维修。答辩人已支付相关物品的维修费用（如显示屏、空调已维修），并已向被答辩人退回冰柜押金。其他没有维修的，属于原装修及物品自然损耗问题。关于宽带问题：由于涉案物业安装了29台宽带终端机，需要被答辩人提供或返还给答辩人后，答辩人才能去电信营业厅办理销户。但宽带是否注销不影响被答辩人经营。4)关于诉讼请求四、第一，《Lotel酒店承包经营协议补充条款》第一条第5点：如因甲方原因经营不善需提前终止合同，需赔偿乙方3个月经营承包款作为损失弥补。答辩人依据此补充约定解除合同不能视为违约行为，无需承担违约责任。答辩人仅需按照此条款支付被答辩人3个月经营承包款6万元（3个月*20000元）作为损失补偿。且，答辩人曾向被答辩人支付了4万元押金，被答辩人应向答辩人退还，两者扣减后，答辩人只需向被答辩人支付2万元损失补偿款即可。此外，答辩人仍有近2万元的物品被留在被答辩人的仓库，应由被答辩人返还或者抵扣上述损失补偿款。二，关于被答辩人所称答辩人恶意协商降低承包金的问题实属子虚乌有，如前文所述，被答辩人愿意降低承包金的原因是涉案物业经营情况很差，其自行经营时亦是亏损，连租金都无法维系，所以才转手给答辩人承包。且当时承包时，被答辩人提供的经营数据存在较大水分，导致承包估价过高。这个情况，被答辩人心理十分清楚，答辩人已尽最大努力想挽回亏损的局面，但由于物业原有装修和地理位置的原因，导致经营情况仍无起色，在每月亏损十几万的情况下，答辩人为避免损失继续扩大，不得已提前终止合同。但被答辩人为降低自身损失、享受固定收益，不配合接回物业，企图将商业风险转嫁给答辩人的这一做法违背了商业诚信和契约精神，希望被答辩人严格执行双方达成的相关约定。5)关于诉讼请求五、被答辩人提交的证据不足以证明律师费真实发生，且答辩人依据合同约定解除合同，并未违约，故律师费不应由答辩人承担。原告起诉时的电费数额是正确的，现在的数额有争议需要再次确认，三个月租金不应当由答辩人承担，但对租金标准无异议。经审理查明：2018年9月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《Lotel酒店承包经营协议》，约定乙方将重庆十二社酒店承包给甲方经营，承包内容，甲方承包经营管理乙方的物业位于重庆市××岸区弹子××街道（镇）××楼共××层，其中乙方用于酒店的楼层位于6、21楼，面积1699.345平方米，房间数为29间；承包期间自2018年10月29日至2021年10月28日止，共3年，承包金每月4万元，甲方向乙方支付房屋押金4万元；承包期内发生的与本酒店经营的税（房产税、地税等）、费（水电费、各类管理费）均由甲方承担；承包期满或合同解除，乙方按原财产移交清单进行清点验收，如有短缺或损坏，甲方应承担赔偿责任（自然损耗的除外）；协议方中的任何一方违反本协议的任何条款或不承担或不及时、充分地承担本协议项下其应承担的义务均构成违约行为，违约方需主动提请与守约方进行协商解决，任何一方不得采取故意拖延、消极态度，具体处理办法需根据协商结果而定。如违约方采取不理睬、不积极态度，则不仅应该继续履行其合同义务，还应赔偿守约方因此所遭受的全部损失，该等损失包括守约方的直接损失，还包括守约方的间接损失（包括律师费、诉讼费、鉴定费、评估费等一切合理支出）。等。同日，双方签订《Lotel酒店承包经营协议补充条款》，约定“协议内容：1、酒店租金：由甲方每3个月向依法支付一次……5、如因甲方原因经营不善需提前终止合同，需赔偿乙方3个月经营承包款作为损失弥补。”等。此后，双方开始履行前述协议，被告向原告承包前述酒店，并按约定向原告支付承包金至2019年6月；承包期间，被告自行向物业管理公司缴纳物业管理费和电费。2019年6月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《Lotel酒店承包经营补充协议》，约定：双方一致确认并同意，原协议第三条承包金金额变更为：原协议承包期内物业承包金由每月（含物业承包费及增值税专用发票）人民币40000元变更为每月（含物业承包费及增值税专用发票）人民币2,0000元；承包金的支付方式，甲方依据物业淡旺季的特征向乙方支付，具体每月支付承包金金额以本协议附件一《承包金月付款表》为准；甲方依据原协议所约承包金即月承包金人民币40000元向乙方多支付出的物业承包金，自动转为2019年3月至2019年6月期间四个月的物业承包金，自2019年7月起，甲方依照本协议附件一所约月承包金向乙方支付，乙方须按附件一所约开票金额向甲方提供增值税专用发票；本补充协议是原协议的重要组成部分，与原协议具有同等法律效力；等。该补充协议附件一《承包金月付款表》记载结算日期2019.3-2019.6付款金额为0元，抵扣原协议合作期以来月度多支付的部分，此后按照每月16000元、18000元、19000元、23000元等不等数额分别支付。2019年7月3日，被告作出《解约函》，内容为基于被告公司业务调整需要，现经公司研究决定，于2019年7月3日正式解除双方所签承包协议，其不再支付承包协议项下所约全部款项，不再承担承包协议所约定的权利义务，原告应于收到本解约函5个工作日内与被告办理酒店物品移交手续，双方对物品清单且移交完毕后，承包协议约定的“重庆十二社酒店”即归还原告经营管理，后续基于酒店运营的权利义务及债权债务由原告自行承担。原告收到《解约函》后于2019年7月7日作出《关于路客解约函的函复》，内容为，关于你司（被告）2019年7月5日来函要求单方面解除与我司2018年9月签订的《Lotel酒店承包经营协议》及《Lotel酒店承包经营协议补款》（以下统称“承包协议”）的函已收悉……对于你司决定单方面违约的行为，根据《Lotel酒店承包经营协议》第九条协议的变更、解除及终止”“第9.1款除本协议另有约定本协议的任何变更及解除应经协议双方共同签署书面协议后方可生效”，所以，你司单方面出具解约函的行为，不具备解除承包协议的法律效应。既不合理也不合法，我司不同意解除承包协议，并保留诉诸律保护我司合法权益的权利。承包协议项下所有权利义务，在双方达成正式解约协议前应继续履行。如因你司擅自撤场给我司造成的一切损失，由你司承担。你司经营期间欠缴2019年7月承包金人民币19000元；欠缴2019年7月至9月租金人民币214205.66元；欠缴2018年11月至今电费共计人民币60653.45元；欠缴2019年7月物业管理费6627.9元；以上总计人民币300487.01元。请你司按协议约定立即向我司支付2019年7月承包金及2019年7至9月租金，并按协议约定自付款日起至今，每逾期一日按应付款项的千分之五向我司支付违约金。截止目前，你司经营期间尚未向物管理公司支付电费及2019年7月物业管理费。请你司立即按协议约支付，如因贵司未及时支付电费、物业管理费所产生的违约金或造成酒店其他损失的，该由贵司承担；等。2019年7月12日，被告作出《告知函》，内容为：其已于2019年7月3日以函件形式解除与原告的合作关系，其愿意配合原告代为管理至2019年7月31日并于代管结束后5个工作日内将代管期间的营业额收入支付至原告指定账户，代管期间被告所发生的人力成本须由原告承担。望原告收到此函后，给予正式回复。2019年7月28日，原告作出《关于路客违法解约的函复》，内容为被告因自身经营不善，恶意与原告磋商降低承包金，再马上提出解除合同的行为，毫无商业信誉，原告再次重申：被告违法单方面解除合同，原告不同意；因违法解除合同的损失，全部由被告承担；原告不同意被告贸然撤场，撤场产生扩大损失，包括但不限于空置期损失，由被告承担；撤场行为对酒店内设施设备带来的损害，由被告承担。2019年8月，原告委托北京市世泽（广州）律师事务所律师提起本案诉讼。2019年9月6日，原告向本院提出财产保全申请，申请以担保人莫敏莉名下位于重庆市××江新区的房屋壹套作为担保，保全被告的财产。担保人莫敏莉及其配偶于2019年9月6日到本院确认担保属实。本院依法采取了财产保全措施。原告提供发票主张发生律师费10000元及担保人为协助原告办理财产保全所产生的差旅费2265.2元。诉讼中，原被告均确认原告于2019年7月5日收到被告的《解约函》；2019年7月31日，被告从案涉酒店撤场，并将酒店钥匙交付给原告，此后酒店物业由原告控制管理；双方没有签署《物资交接表》；酒店房门使用手机遥控电子锁，2019年8月9日被告配合原告完成客房门锁信息更新。另原被告于2019年10月21日共同到酒店现场核实，确认酒店存在如下问题：605、607房电动窗帘无法打开，608、2119、2120房间卫生间温馨提示牌缺失，6楼布草间门锁损坏，2103、2110、2125房间电视遥控器缺失，2106、2113、2117房间墙破损,2122、2123房间吹风机未上墙，2125房间麻将机损坏，大厅4把椅子损坏，2121房间墙面破洞、天花板漏水。原告主张修复前述物资需2570元，其中2121房间的维修费为1000元。原告表示，原告自行聘请两江区金达广告制作部更换了涉案物业的门头，发生费用7000元，其中原有灯箱拆除费用1800元；被告从没有跟原告进行物资交接，双方合同于2019年8月9日解除，2019年8月10日开始原告在涉案酒店自行经营怡莱酒店；原告同意原告已收取的押金4万元用于等额抵扣法院判决结果被告应向原告支付的相关费用，被告遗留的物资，原告不同意作价抵扣任何费用，如被告需要搬移物资，原告愿意配合被告将物资搬离涉案物业；被告假借长期合作为名要求原告将承包金由4万元变更为2万元，随即提出解除合同以降低违约承包金，被告行为构成恶意和欺诈，故承包金应按照每月4万元计算，并增加诉讼请求，要求对双方2019年6月7日签订的酒店承包经营补充协议条款予以变更，将物业承包金变更为4万元。被告表示，交接时双方没有签署物资交接表，因为原告拒签，双方合同于原告收到解除通知之日解除。另查，诉讼中原告提供的物业费清单记载，涉案酒店2018年11月至2019年7月期间发生物业费59650.7元、2019年8月1日至2019年8月8日期间发生物业费1710.45元，合计物业费61361.15元；2018年10月30日至2019年8月8日期间发生电费71823.3元，扣除被告2018年12月27日和2019年8月7日缴纳费用后，尚欠电费10065.7元、物业费8337.95元未结清，合计欠费18403.65元）。诉讼中，原被告均表示2019年8月1日至8月8日期间的电费数额无法明确。被告提供原被告微信聊天记录记载，被告工作人员（微信号：×××)与原告工作人员（微信号：×××)2019年7月26日至2019年8月9日多次就涉案酒店物资盘点问题进行联系，7月26日原告要求被告工作人员将清点清单发给李总，确认一下再跑现场。被告工作人员回复“ok”。7月29日，被告工作人员向原告工作人员发送微信，内容为“物资盘点那天李总也当场给我们一起过了一次，然后根据你们给我们固定资产的表，这边我们盘点后也给了你们一份相同的，李总当时也和我们一起看了下表，这个我需要给您确定一下，固定资产这块您看下有问题没的，李总当时说的也是没得问题，就是我不晓得他拿回来给您看过没得”。原告工作人员回复“表格盖章回来了吗？固定资产这么多损坏遗失的，怎么会没有问题呢？表格准备好，维修方案和修理时间约定好，那我们就可以一起签字盖章了”。被告工作人员回复“明细表上面我们都拟了处理，缺啥补啥上面都有计数，我的意思是那份表您看了觉得我那上面记录的东西都没问题无误吧”。原告工作人员回复“我们看到，现场损坏你们公司不想修的话，还谈什么移交清单？”8月8日，原告工作人员发微信给被告工作人员，内容为“你要打果加的电话问吧，这是我们前台，他也搞不懂，以为是你们盒子拆走了没装回去”。被告工作人员回复“有多少个都放了多少个。而且都是放到指定房间去了，前台抽屉有个便利贴上面就有标注”。8月9日13：45许被告工作人员发微信给被告工作人员，内容为“盒子这边我查了下，没有这个号码”。原告回复“那咋办”。被告工作人员回复“让十二社投资人在果加公众号“火河科技”注册，然后提供注册得手机号给你，你先注册，提供房源编码和对应得门锁ID，你让管家弄好给我一下。1、微信搜索果加公众号，里面有个火河科技注册，然后注册好后把您注册填写的手机号给我。你先注册吧。弄好了电话号码给我就行了，剩下的我给你弄”……当日14:27许原告工作人员回复“注册完了”，并将注册手机号码和密码发送给对方。当日19:16许，被告工作人员将注册手机号码和密码发送原告工作人员，并表示“你先试一下”。本院认为：原被告于2018年9月30日签订的《Lotel酒店承包经营协议》、《Lotel酒店承包经营协议补充条款》及2019年6月7日签订的《Lotel酒店承包经营补充协议》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据诉辩意见，本案存在如下争议焦点：一、《Lotel酒店承包经营补充协议》是否构成欺诈、应否变更；二、双方合同解除的时间；三、合同解除后权利义务的承担。一、关于《Lotel酒店承包经营补充协议》是否构成欺诈、应否变更的问题。双方于2019年6月7日以补充协议的形式将原本约定的承包金每月4万元变更为每月2万元，并溯及之前被告已缴纳的承包金。承包金的调整反映了双方对案涉酒店经济效益、商业价值的心理预期和判断。《Lotel酒店承包经营补充协议》系双方协商确认的结果。原告没有提供任何证据证明《Lotel酒店承包经营补充协议》存在欺诈情形，仅以《Lotel酒店承包经营补充协议》签订后被告提出解约致使违约金数额降低倒推认为协议构成欺诈，理据明显不足，本院不予采纳。对于原告要求变更《Lotel酒店承包经营补充协议》承包金标准为4万元的请求，本院不予支持。二、双方合同解除的时间。被告主张依据《Lotel酒店承包经营协议补充条款》中“如因甲方原因经营不善需提前终止合同，需赔偿乙方3个月经营承包款作为损失弥补”的约定，其享有《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的解除权，故被告《解约函》到达原告时即2019年7月5日合同解除。原告主张合同自2019年8月9日被告将门锁手机遥控主账号变更为原告方人员之日解除。对此，本院的意见是，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该规定属合同约定解除。《Lotel酒店承包经营协议补充条款》中的前述约定，仅系双方对被告因经营不善提前解除合同情形下被告赔偿数额的约定，没有约定被告经营期间酒店一旦经营不善发生亏损，被告即可以解除合同。被告也没有举证证实双方协商一致约定被告一旦经营不善即可与原告解除合同。被告主张合同自《解约函》到达原告时即2019年7月5日解除，于法无据，本院不予支持。根据双方当事人的庭审陈述和本案证据，可以认定原告于2019年7月5日收到被告的《解约函》，同月31日，被告从案涉酒店撤场，并将酒店钥匙交付给原告。可见，当日酒店被告将酒店场地交还原告，次月9日被告配合原告办理电子锁信息更新。电子锁账户变更属具体交接问题，不影响合同的状态。结合双方往来函件的内容和酒店交接情况，本院认定合同于场地交接之日，即2019年7月31日解除。按约定，被告承包涉案酒店期内的租金、水电物业等费用由被告承担。原告诉请被告支付2019年7月31日的尚欠的酒店租金、电费、物业管理费和承包金，合法合理，本院予以支持。原告诉请被告承担交接后的相关费用，理据不足，本院不予支持。诉讼中原被告均无法举证证明2019年8月1日至2019年8月8日的电费，本院参考电费发生的期间、总额，酌定该期间发生电费按照2037.5元确定。被告应向原告支付2019年7月租金67808.06元、承包费2万元、物业管理费6627.5（8337.95-1710.45）元、电费8028.2（10065.7-2037.5）元。三、合同解除后的被告违约责任问题。原告诉请被告赔偿3个月房屋空置租金损失和3个月承包金损失12万元。被告抗辩称其仅需支付3个月承包款共6万元作为赔偿。对此，本院的意见是，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”就本案而言，首先，双方在《Lotel酒店承包经营协议补充条款》中约定“如因甲方（被告）原因经营不善需提前终止合同，需赔偿乙方（原告）3个月经营承包款作为损失弥补”。该条款属于双方对违约金的约定，没有违法。第二，根据本案已查明的事实，7月31日场地交还给原告后，原告于8月10日起自行经营酒店，客观上不存在房屋长期空置的事实，亦不存在长期控制房屋所致的租金损失。第三，双方虽没有签订书面的物资交接表，但从原被告工作人员2019年7月26日至2019年8月9日的微信聊天记录来看，被告撤场前双方通过电子表格和现场清点的方式进行物资交接。原告所述被告从没有跟其进行物资交接，显然为不实陈述。第四，门锁信息更新需要原被告双方的共同参与，原告没有举证证实被告拖延配合办理门锁信息更新。综上，被告应承担的违约责任应按照《Lotel酒店承包经营协议补充条款》确定，即被告应向原告赔偿承包金6万元（2万元*3）。对原告诉请被告另行赔偿3个月房屋空置租金损失的请求，本院不予支持。诉讼中被告抗辩要求押金4万元与赔偿款相抵扣，原告同意押金4万元等额抵扣判决确定的费用。本院尊重当事人的意愿。赔偿款与押金抵扣后，被告仍应赔偿尚欠的承包金2（6-4）万元给原告。关于酒店物资维修问题，被告抗辩称房屋已由原告经营数月，无法认定损坏的责任方。对此，本院的意见是，首先，诉讼中原被告对酒店存在的问题进行了现场确认，确认结果显示酒店确有待维修项目。其次，从被告提交的2019年7月至8月期间双方工作人员的微信记录来看，原告曾提及被告未修复现场损坏，可见被告撤场时现场物资确有损坏。第三，被告没有举证证实其交还场地时原告主张的维修项目均为完好状态。综合本案整体情况，本院对原告主张设施设备在被告承包期间损坏的意见予以采信。原告诉请被告承担相应维修费用，于法有据，应予以支持。2121房间的天花板漏水损失，并无证据证明漏水系被告原因所致，对该部分维修费，本院不予支持。原告诉请被告承担的门头更换费用7000元，其中的旧门头拆卸费用应由被告承担，新门头的费用应由原告自行承担。因此，被告应支付门头拆卸费用1800元、维修费1570元给原告。本案系因被告违约提前解除合同所致，原告主张其为维护合法权益所产生的律师费和为申请财产保全提供担保所发生担保人交通费用由对方承担，符合《Lotel酒店承包经营协议》的约定，本院予以支持。电信宽带账户注销涉及被告与案外人的合同履行问题，与本案并非同一法律关系，且电信宽带注销不影响原告使用网络。故对原告诉请被告注销电信宽带账户的诉讼请求，本院在本案中不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京路客互联网科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆十二社酒店管理有限责任公司清偿租金67808.06元、承包费20000元、物业管理费6627.5元、电费8028.2元。二、被告在本判决生效之日起十日内向原告赔偿承包金20000元。三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付维修费1570元、拆卸费1800元给原告。四、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付律师费10000元、交通费2265.2元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7798元、财产保全费2685.99元，由原告负担受理费4592元、财产保全费1581.99元，被告负担受理费3206元、财产保全费1104元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  茹锐红人民陪审员  邓惠芬人民陪审员  周泽峰二〇二〇年四月十日书 记 员  郭世文林土春