贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终520号上诉人（原审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。法定代表人：丁昌泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权）、周玢，贵州三好律师事务所律师（先为贵州本芳律师事务所律师赵雄，后在诉讼中变更）。被上诉人（原审原告）：韩丹，女，1987年12月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：罗雄，系韩丹丈夫。上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司因与被上诉人韩丹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初11556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。毕节市天厦房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2019）黔0502民初11556号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《天厦·翠西苑1期住宅延期交房补充协议书（2）》（简称《补充协议2》）合法有效，因该协议已经对办证期限进行了变更，故双方关于办理不动产登记证书的权利义务应以该补充协议为准。因此，上诉人不存在违约行为，不应当支付违约金。一审判决作出后，上诉人于2019年11月9日发现了双方签订的《补充协议2》。该补充协议首先陈述了上诉人无法按期交房的事实，其后约定了上诉人应当支付的逾期交房违约金，最后基于前述情况的出现将办证时间约定为：1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、移转登记：取得商品房所有权初始登记后720日办理移转登记。因《商品房买卖合同》附件十二补充协议第3.2条已经约定被上诉人委托上诉人办证，所以上诉人再向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书已经无现实意义，上诉人只需直接向办证部门提交相关资料即可。本案交房时间为2016年12月24日，后推前述补充协议约定的办理初始登记期限90日再加办理转移登记期限720日，故上诉人履行通知义务的最后期限为2019年3月14日。因上诉人已经于2019年2月18日在小区内张贴了通知，告知上诉人在内的业主提交办证资料，处于前述最后期限内。因此，上诉人不存在违约，无需承担任何违约责任。二、涉案《商品房买卖合同》约定由上诉人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，上诉人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被上诉人也未对上诉人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。三、上诉人逾期办证系由于行政不可抗力导致。即《不动产登记暂行条例》的公布及不动产统一登记制度的实施。不应将法律政策变动导致的逾期办证法律责任转嫁给上诉人承担。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》的时间为2013年，当时办证适用的法律规定为《房屋登记办法》。2014年11月24日，《不动产登记暂行条例》公布，该条例自2015年3月1日起施行。由此，房屋所有权证变更为不动产权证书，办理初始登记及移转登记的程序发生了很大变化。基于该条例实施，政府因机构合并原因停止办理房产证。由于上述原因的不断出现，上诉人无法按期办理房产证。四、退一步讲，即使被上诉人认为上诉人违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择。未作出选择，即说明买受人对出卖人的逾期责任作出了“不再追究”的意思表示。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任。本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，其基本上实现了其合同目的，并没有因办证而产生损失，也未举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额。一审法院判决上诉人以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付被上诉人逾期办证违约金，适用法律错误。五、被上诉人一审主张的违约金为逾期办证违约金，一审法院判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金40798.66元。然《商品房买卖合同》约定的违约金为逾期交付商品房移转登记的有关文书产生的违约金，从未约定逾期办证违约金。一审判决的逾期办证违约金无合同约定，应予改判。综上，一审判决适用法律错误，请求二审改判。被上诉人韩丹答辩称，一审认定事实清楚，法律正确，程序合法，结果公正，依法应予维持。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告办理土地使用权证和房屋所有权证；2.判令被告支付层高补偿费20000.00元、逾期办证违约金31645.48元，暂计算至2019年6月30日；3.判令被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，因查明涉案房屋已办理权属证书，原告撤回其第1项诉讼请求，同时撤回要求被告支付层高补偿费20000.00元的请求，保留其他诉讼请求。一审法院认定事实，2013年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的毕节市七星关区市西办事处翠西苑小区T6-2-9-4商品房一套，该商品房总价为346990.00元，被告定于2014年12月30日之前将该商品房交付给原告。同时，合同约定，被告应当在房屋交付之日起90日内申请该商品房所有权登记。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2016年12月24日向原告交付涉案房屋，2019年1月31日，被告取得涉案房屋所有权初始登记，2019年2月18日，被告在涉案房屋电梯内张贴通知，要求包括原告等业主在内的人员提交办理转移登记所需的资料。2019年3月12日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。2019年5月8日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，一审法院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照法律规定在向原告交付涉案房屋之日起90日内取得所有权初始登记。经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年12月24日，故被告应在2017年3月24日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告取得涉案房屋所有权初始登记的时间为2019年1月31日，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，由于原被告之间并未对逾期办证违约金的计算标准进行约定，按照有约定从约定，无约定从法定的原则，应以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。由于涉案房屋现已取得不动产权证书，且被告已于2019年2月18日在电梯内张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理转移登记应由原告提交的有关资料。故计算逾期办证违约金的起止时间为：2017年3月25日至2019年2月18日。经计算，违约金共计：346990.00元×4.75%/年×1.3÷365日×695日=40798.66元。对于原告诉请的其余部分违约金，一审法院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩丹逾期办证违约金40798.66元；二、驳回原告韩丹的其他诉讼请求。案件受理费人民币546.00元，由原告韩丹负担136.00元，被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担410.00元。二审中，上诉人向本院提交了新的证据材料：1.《补充协议2》，拟证明上诉人通知提交资料的时间并未超过补充协议约定的办理转移登记时间，不存在违约行为，不应承担违约责任。2.退契税维修基金申请、被上诉人及代理人的身份证、银行卡复印件、领款单、退款单，拟佐证协议二的签订确系被上诉人与上诉人就案涉房屋的逾期交房、办证等事宜达成的真实意思表示，双方均已在按该协议书履行，即上诉人按补充协议支付相关违约金，被上诉人也领受了相关款项。韩丹质证称，合同是被上诉人签订的，补充协议二中不应该有我丈夫罗雄的名字，因为案涉房屋是被上诉人个人购买，所有事项都是被上诉人自己处理。即使协议二是真实的，约定的是720天，被上诉人至今也未取得房产证。被上诉人去找上诉人拿房产证也不给我们，说维修基金现在涨价了，需要我们按照现在的补钱，才拿房产证。维修基金在2012年的时候就已经交了，而且约定720天时间太长，这是霸王条款。对第2组，证据是真实的，没有其他意见。但是被上诉人至今未得房产证。本院认为，上诉人在二审中递交的新的证据材料具有合法性、真实性、关联性，本院作为证据采纳。二审查明，上诉人与被上诉人于2016年1月19日签订了《补充协议2》，该协议对2016年1月1日至2016年12月31日期间的违约赔偿标准、支付方式等事宜进行了约定。该协议第六条还约定：“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”协议签订当日，上诉人按该协议约定领取了相应违约金等费用。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，《补充协议2》签订后，上诉人是否构成违约。经查，双方在《商品房买卖合同》约定，上诉人定于2014年12月30日之前将该商品房交付给被上诉人，并应当在房屋交付之日起90日内申请该商品房所有权登记。但在2016年1月19日签订的《补充协议2》中则将房屋登记事宜变更约定为“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”涉案房屋系于2016年12月24日交付被上诉人。据此，根据《补充协议（2）》的约定，上诉人应在2019年3月17日前办理房屋转移登记。根据双方在商品房买卖合同附件十二中的约定及合同的实际履行方式，可以认定双方形成委托代办关系，且行政机关颁证程序事宜并非上诉人所能控制，因此，在上诉人具备办理转移登记条件后，通知被上诉人办理转移登记的相关事宜，可以综合其它情况合理认定上诉人是否履行完毕约定的转移登记义务。本案中，上诉人于2019年2月18日通过在涉案房屋电梯内张贴通知的方式要求包括被上诉人等业主在内的人员提交办理转移登记所需的资料。被上诉人也于2019年3月12日向上诉人出具委托书，委托上诉人代为办理涉案房屋的不动产权证书。2019年5月8日，涉案房屋取得不动产权证书。从前述情况可知，上诉人从通知被上诉人办证到办得产权证书的时间不到三个月，可以合理认定上诉人已在变更约定的期限内完成了办理转移登记的义务。因此，上诉人关于不构成违约的抗辩理由成立，二审予以支持。被上诉人在双方已对转移登记事宜约定进行变更的情况下，仍依据原商品房买卖合同的约定主张违约金权利，其诉请已无事实依据，二审不予支持。被上诉人在质证中虽表示变更后的期限属霸王条款，但从《补充协议2》的形成原因及被上诉人在签订该补充协议当日即按该协议领取相关违约金的情况看，被上诉人在签订该协议时清楚所约定的内容，属于其真实意思表示，其意见不妨害二审支持上诉人的上诉主张。综上所述，毕节市天厦房地产开发有限公司的上诉请求成立，对其请求应予支持；由于上诉人在二审中提交了新证据，导致一审判决认定事实发生改变，二审依据新查明的事实对原审判决予以纠正，但不属一审误判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初11556号民事判决；二、驳回被上诉人韩丹在原审的诉讼请求。一审案件受理费546.00元，二审案件受理费1092.00元，均由被上诉人韩丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年四月二十七日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮