贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1004号 原告：邓靖，女，汉族，1968年3月23日生，住贵州省毕节市赫章县。 委托诉讼代理人：孙亚夫（特别授权），系贵州毕节经济律师事务所律师，执业证号：15224200810978709.陈江，（特别授权），系贵州毕节经济律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 原告邓靖与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月9日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙亚夫、陈江，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告以购房总价180000元为基数，自2015年4月30日起按日0.02%的比例支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告所产生的违约金暂计60210元。（具体违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日）。2、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2014年3月8日原告与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买毕节市振华房地产开发有限责任公司开发的位于毕节市房屋，房号为1-73。房屋总价款为180000.00元（壹拾捌万），并约定2015年4月30日之前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，在约定日期起30日后，不能交付相关文书的，出卖人自2015年4月30日按日向买受人支付0.02%的违约金。合同签订当日，原告就支付了全部房款。但自约定期满后，被告迟迟没有依约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告多次催促被告办理相关产权文书，被告都以各种理由搪塞至今，特此，原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据,政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制,原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据,被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成,当初政府要求在区房产局办,又要求在市办,后来要求在不动产中心办理,前前后被折腾几年,影响了办证时间,责任不在被告公司。2019年8月13日,毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证,符合办证部门规定的办证条件。退一步说,即使要计算违约金,违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且,在此之前,答辩人也多次电话或者发短信方式通知被答辩人办证,是被答辩人没有积极提交相关票据而导致无法办证,责任不在答辩人。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定,更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算,原告要求按以付购房款为基数,按日万分之一承担违约金没有法律依据,或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率,而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定,更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理,请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回:特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持;3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有限电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用,该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后,作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取),原告要求退回的费用已经交有关部门,被告公司无法退回,除非政府职能部门将该费用退回,而且其请求也超过诉讼时效;4、原告计算违约金的依据有误,其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分,依法不应当支持,诉讼费由原告自己承担;5、涉及B幢住户双方有特别约定,按双方约定执行,请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉辨请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月8日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于毕节市房屋，房号为1-73，房屋总价款为180000.00元。被告承诺于2015年4月30日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：.....（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款；被告按约定向原告交付涉案房屋，但未按约定为原告办理不动产权证书。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、被告是否承担逾期办证违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定；三、原告请求被告退还物业管理费4219元的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告2020年1月9日主张从2015年4月30日起要求被告承担逾期办证违约金请求权部分超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告办理产权证，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告对逾期办证违约金的计算标准约定为按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且该计算标准不高，合情合理合法，根据当事人意思自治原则，本院予以尊重，鉴于本案由被告代为办理产权证，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，因涉案房屋因被告提供的证据不能证明已具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，该违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之二的标准从2015年5月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。由于被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年1月9日诉讼。因此，逾期办证违约金应以已付购房款180000.00元为基数，按日万分之二从2017年1月9日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 关于焦点三的问题。原告的该主张未提供证据证明与被告有因果关系，且该费用并非被告收取，故对原告的该主张本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告邓靖逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以已付购房款180000.00元为基数，按日万分之二从2017年1月9日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、驳回原告邓靖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费705.00元，由原告承担50元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担655.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年四月二十八日 书记员  邵烨旭