安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初1257号 原告:谢亚飞,男,1994年2月20日出生,汉族,住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李杰，安徽洪淮律师事务所律师。 被告:安徽省欧陆置业有限公司,统一社会信用代码91341225793574767E,住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧。 法定代表人:王成，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨敬文，该公司员工。 第三人:中国银行股份有限公司阜南支行,统一社会信用代码91341225564992180D,住所地安徽省阜南县淮河西路北侧鹿城花园1号楼105-111号门面房。 负责人:顾晓玲,该公司经理。 委托诉讼代理人：李根，该公司员工。 原告谢亚飞诉被告安徽省欧陆置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司阜南支行（以下简称：中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序。因本院在审理过程中，因新型冠状病毒感染的××疫情持续蔓延，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，采取了隔离、交通管制等疫情防控措施，本案裁定中止审理。本院于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告谢亚飞及其委托诉讼代理人李杰，被告安徽省欧陆置业有限公司委托诉讼代理人杨敬文，第三人中国银行委托诉讼代理人李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢亚飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》;2、判令解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》;3、依法判令被告返还原告首付款135000元及利息(以10000元为本金按年利率6%自2017年8月24日暂计至2020年1月22日计1450元,剩余利息另行计算;以125000元为本金按年利率6%自2018年2月11日暂计至2020年1月22日,计15000元,剩余利息另行计算。合计暂计利息16450元);4、依法判令被告返还原告已经向第三人支付的贷款本金194355元,并承担原告向第三人支付的银行按揭贷款利息损失18458元(利息损失按年利率6%自2018年6月暂计至2020年1月,剩余利息损失另行计算);5、判令被告因违约支付给原告违约金650元;6、判令被告返还给原告抵付款1000元;7、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，2017年8月24日,原告到被告处看房,被告工作人员向原告承诺“交1000元抵房款一万元”,原告随即交了1000元,并和被告签订了《欧陆·翡翠湾住宅认购书》。2018年2月16日,原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》,合同约定该商品房每平方米人民币5222.87元,总价款人民币655000元,首付款135000元,原告应于2018年2月16日前支付首付款,被告于2019年5月30日前向原告交付该商品房。该合同第十二条约定,如逾期交付房屋,逾期在30日内,自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金;逾期超过30日后,原告有权解除合同,被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部房款(含已付贷款部分),并自原告付款之日起,按照0.05%(不低于中国人民银行公布的同其贷款基准利率)计算给付利息;同时,被告按照全部房价的0.1%向原告支付违约金,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同签订后,原告于2018年2月11日支付首付款,一直到起诉之日原告仍在继续还房贷,但被告至今没有交付房屋。 被告安徽省欧陆置业有限公司辩称，原告要求的第六条赔付抵付款1000元不能重复计算，已经包含在135000元里面，我们对原告要求首付款按年利率计算有异议，合同没有约定该计算方式。 第三人中国银行未答辩，也未提交证据。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：2017年8月24日，原、被告签订《欧陆·翡翠湾住宅认购书》，当日支付1000元（抵付10000元购房款）。2018年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于阜南县，预测建筑面积125.41平方米，商品房单价为每平方米5222.87元，总价为655000元。并约定于2018年2月16日前交付购房款135000元，余款520000元办理银行按揭贷款。 《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1、该商品已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、经综合查验合格。 《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告于2018年2月11日付齐首付款135000元（包含2017年8月24日支付的1000元抵付10000元的购房款）。原告就涉案房产向阜南县国土资源局办理了预告登记，2018年3月14日，原告作为借款人，以其购买的涉案房产为抵押，并办理了抵押登记手续，与第三人中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额520000元，期限360个月，年利率5.39%，该笔借款于2018年4月24日全部转入被告的账户。原告自2018年6月1日开始分期偿还第三人借款及利息，至2020年1月1日已偿还本金11621.89元、利息46712.51元，尚欠借款本金508378.11元。 被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，未向原告交付房屋。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 原、被告在合同中约定被告应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，但被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给原告使用，逾期交付时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。原告于2019年12月17日向被告邮寄送达解除合同通知书，被告于2019年12月18日签收该通知书，原告做出解除涉案《商品房买卖合同》的意思表示到达被告的时间为2019年12月18日，涉案《商品房买卖合同》于2019年12月18日解除。被告辩称房屋未能交付系因不可抗力等因素造成，因未能提供证据，且其至今仍未能取得《商品房竣工验收备案表》，本院不予支持。 原告与中国银行签订案涉贷款合同是为向中国银行贷款用于支付原告购买被告开发的案涉房屋的购房款，中国银行之所以能向原告发放贷款，也是在原告以其购买的房产作抵押的前提之下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在购房合同解除的前提下，原告要求解除与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，应当予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告已付被告购房款135000元，已偿还第三人中国银行贷款本息58334.40元（计算至2020年1月1日），该两笔款项被告应返还给原告。原告于2018年2月11日付齐首付款135000元，合同解除后，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当支付原告首付款利息，从2018年2月11日起，以135000元为基数，按每日万分之五计算。违约金按双方约定，按照全部房价款的0.1%支付，即655元（655000元×0.1%）。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，第三人中国银行知晓其作为有独立请求权的第三人可以提出相应请求，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，对与第三人中国银行相关权利，本案一并处理，被告应当将原告至2020年1月1日的剩余房款508378.11元返还第三人中国银行，并从2020年1月2日起，参照第三人与原告在《个人一手住房贷款合同》中约定的利率即年利率5.39%，以尚欠贷款为本金，支付第三人中国银行利息至债务清偿完毕之日止。原告以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人中国银行依法仍系抵押权人，虽然原告与第三人《个人一手住房贷款合同》，但贷款资金由第三人直接汇入被告账户，故如被告不能按期履行其向第三人的债务，依法处置位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”31号楼1701室房屋（预告登记证明：皖2018阜南县不动产证明第0001437号），第三人中国银行就处置所得款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告谢亚飞与被告安徽省欧陆置业有限公司于2018年2月16日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢亚飞购房首付款135000及利息（从2018年2月11日起算，以135000元为基数，按每日万分之五计算），并返还原告谢亚飞已偿付贷款本息58334.40元（截至2020年1月1日，以后本息按原告谢亚飞实际偿还给第三人中国银行股份有限公司阜南支行的数额继续计算）； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢亚飞违约金655元； 四、解除原告谢亚飞与第三人中国银行股份有限公司阜南支行于2018年3月14日签订的《个人一手住房贷款合同》； 五、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国银行股份有限公司阜南支行508378.11元元及利息（从2020年1月2日起，按年利率5.39%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如被告安徽省欧陆置业有限公司未能履行本项判决债务，依法处置位于其位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”31号楼1701室房屋（预告登记证明：皖2018阜南县不动产证明第0001437号）一套，第三人中国银行股份有限公司阜南支行就处置所得款在本项判决债权数额范围内优先受偿； 六、驳回原告谢亚飞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3394元（原告预交），由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李民 二〇二〇年四月十六日 法官助理戎阳 书记员邓淋方 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行庭；账号：13×××47；开户行：中国工商银行阜南县支行；并请通知主审法官：李民，办公电话0558-67××××3；通讯地址：皖阜南县人民法院。邮政编码236300。