广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1032号 上诉人（原审被告）：朱某旺，男，19XX年X月5日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 上诉人（原审被告）：万某丝，女，19XX年X月12日出生，汉族，现住广西壮族自治区融安县。 委托诉讼代理人：朱某旺（系万某丝丈夫），男，住广西壮族自治区融安县。 被上诉人（原审原告）：广西柳州市某物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市。 法定代表人：罗某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何丰慧，广西永维律师事务所律师。 上诉人朱某旺、万某丝因与被上诉人广西柳州市某物业服务有限公司（以下简称某物业）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1541号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱某旺、万某丝上诉请求:1.撤销一审判决第一项，并依法予以改判，物业服务费按2017.98元的百分之五十1008.99元支付，其他费用不变；2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：一、被上诉人未能按照《融安某城前期物业管理服务协议》和《融安某城前期物业临时管理规约》的约定提供相应的物业管理服务。一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《融安某城前期物业管理服务协议》（下简称《协议》）和建设单位、物业公司以及业主共同签字的《融安某城前期物业临时管理规约》（下简称临时规约）的内容，判令上诉人对相应的物业服务费和电梯维护费等进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下两个方面：1.《临时规约》第四章管理者的权利和义务第二款管理者的权利及义务的第五项明确写明“对本小区公共地方、公共设施、绿化区域和保留地方进行维护、美化和维修，使之保持良好的状态……”，第九项“负责本小区的秩序维护工作，保持本小区的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。”；《协议》第一条“双方的权利义务”第一款“甲方的权利义务”的第一项中明确写明“1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等秩序进行维护、修缮、服务与管理”；第三条“物业管理服务质量”第三款“房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护”的第二项明确写明“2.共用设备使用正常，设备外观及设备房整洁”，而甲方实际上并未履行相应的义务。小区的门禁系统自交房之日起就未正常使用过，被上诉人及其他住户多次向向被上诉人进行反映，要求其对门禁系统进行相应的维护并正常使用，但被上诉人置之不理，听之任之，至今小区的门禁系统仍未正常使用（照片为证），社会人员随意进入小区，经常有不明人员进入居民楼内粘贴商业广告，上门推销物品，给小区居民造成骚扰及恐慌；甚至有附近的学校学生将小区作为上下学的交通捷径，在小区内追逐打闹，乱按小区电梯按钮，干扰业主的正常生活、出行。 2.《临时规约》第四章管理者的权利和义务中的第二款管理者的权利及义务的第十二项明确写明“控制本小区内所有车辆（包括机动车和非机动车）停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规定停泊的车辆……”和《协议》第二条“物业服务管理内容”第五款“交通秩序和车辆停放”的第二项中明确写明“2.责任（1）制止小区内车辆乱停乱放。……（3）小区内车辆停放及安全防范管理。”，而实际上小区内地下车库内车辆停放混乱、无序，车库内交通拥挤，且地下车库停放有大量的电动车并设置有简易充电设施，造成较大的消防安全隐患，对业主的生活、出行造成较大影响。以上现象至今仍旧如此，多次向某物业反应均未有行之有效的处理措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《协议》第十一条中有关违约责任的约定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。 二、被上诉人的物业收费标准无相关收费依据。被上诉人从未向业主公开物业管理收费标准的依据，且被上诉人私自确定的收费标准均高于本县城的其他同类型小区，不符合《物业管理条例》中关于物业服务费收取标准的相关规定。 被上诉人广西柳州市某物业服务有限公司与开发商融安某房地产开发有限公司，实际上全由开发商融安某房地产开发有限公司的法人何某乐一人控制，物业公司在小区内的工作只是开发商的售后服务，小区业主反映的管理上的问题从未得到有效解决。自2016年7月交房时起至2018年1月，上诉人均按时缴纳物业管理费用，只因被上诉人一直未能履行自身的义务，后期才暂缓缴纳费用（有收费单据为证）。 被上诉人某物业辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 某物业向一审法院起诉请求：一、判令朱某旺、万某丝立即向某物业支付2018年2月1日至2019年7月31日的物业服务费2017.98元、电梯维护费605.34元、消防设备维护费201.78元、路灯电费126元，合计：2951.10元；二、本案诉讼费用由朱某旺、万某丝承担。 一审法院认定事实：2016年7月13日，某物业与建设单位融安某房地产开发有限公司（下称某公司）签订融安某城物业临时管理规约（下称临时规约），同日，某物业与朱某旺、万某丝在同一份临时规约签字。朱某旺、万某丝是某城小区三栋一单元1703号业主，其房屋建筑面积112.11平方米。朱某旺、万某丝于2016年7月13日与某物业签订了《融安某城前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等条款。物业服务收费（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）的收费标准为住宅物业服务费1元/m²、电梯维护费0.3元/m²、住宅消防设备维护费0.1元/m²、电梯电费按实均摊到每户、路灯费7元/月等，朱某旺、万某丝在收费标准上签名按捺。因朱某旺、万某丝拖欠2018年2月1日至2019年7月31日的物业服务费2017.98元、电梯维护费605.34元、消防设备维护费201.78元、路灯电费126元，合计：2951.10元，故某物业诉来该院。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的临时规约，对业主具有约束力，且业主也在临时规约上签字。朱某旺、万某丝又与某物业签订了《融安某城前期物业管理服务协议》，该协议是双方平等自愿签订的，应当合法有效，该院予以认定。某物业作为物业管理单位，为包括朱某旺、万某丝在内的全体业主提供了物业管理服务，朱某旺、万某丝接受了某物业的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对某物业要求朱某旺、万某丝支付物业服务费的诉讼请求，该院依法予以支持。电梯维护费、消防设备维护费、路灯电费均在合同约定的合理范围内，因此对某物业诉请的电梯维护费、消防设备维护费、路灯电费该院予以支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条、《最高人民法院》第一条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：朱某旺、万某丝于本判决生效之日起十日内支付广西柳州市某物业服务有限公司自2018年2月1日至2019年7月31日的物业服务费2017.98元、电梯维护费605.34元、消防设备维护费201.78元、路灯电费126元，合计2951.10元。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱某旺、万某丝负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交“某城小区业主代表向物业公司提交的整改意见”、照片，拟证明小区负一楼单元门的门禁系统无法正常运行且门口乱停车辆，本院认为，上诉人提交的上述证据并不能达到其证明目的，本院不予采纳。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案中，作为建设单位的融安某房地产开发有限公司与被上诉人签订的《融安某城物业临时管理规约》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，且上诉人也在临时规约上签了字，上诉人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人依约提供了物业服务，上诉人应履行交纳物业费的义务。上诉人认可其应交纳物业费，但认为被上诉人的物业服务不达标，应降低物业服务业收费标准。本院认为，上诉人提交的证据不能证明被上诉人长期存在物业服务不达标的情形，因此，对于上诉人提出降低物业服务收费标准的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人朱某旺、万某丝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人朱某旺、万某丝已预交），由上诉人朱某旺、万某丝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年四月二十六日 代书记员 覃宝云