北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24301号原告：贾桂梅，女，1962年2月12日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贾硕（系贾桂梅儿子），男，1987年9月20日出生，汉族，大兴供电公司榆垡供电所员工，住北京市大兴区。被告:石莎，女，1986年7月28日出生，汉族，住北京市大兴区。被告:郭猛，男，1977年1月22日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里14号楼。法定代表人：曹炜，总经理。原告贾桂梅与被告石莎、郭猛、北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾桂梅到庭参加诉讼，被告石莎、郭猛、兴商公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。贾桂梅向本院提出的诉讼请求：1、三被告配合将北京市大兴区康和园162号楼1单元401室房屋过户到原告名下；2、被告石莎、郭猛支付违约金（自2018年12月24日起，每日按房屋总价款的万分之五计算至实际过户之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月25日，原告与被告石莎（石莎与郭猛系夫妻关系）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定石莎将位于北京市大兴区康和园162号楼1单元401室房屋以690万元的价格出售给原告。当日，原告向石莎支付定金10万元。2018年8月31日，双方签订网签合同。2018年9月10日，原告支付购房款330万元。2018年9月21日，原告支付购房款350万元。后石莎将房屋交付给原告使用。原告装修房屋后入住，双方约定在房屋买卖合同签订之日起90日内完成房屋过户。但由于石莎、郭猛的债务及银行贷款未还清等原因，房屋一直未能过户。原告在建委办理了正式的网签手续，应受法律保护。石莎、郭猛未作答辩，亦未参加本院庭审。兴商公司提交书面答辩状,辩称，原告对我公司及石莎、郭猛是以房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，其中原告是买方，石莎、郭猛是卖方，我公司是促成买卖双方成交的居间方。据我方所知，在买卖双方签约、签订网签且原告支付完全款后，涉案房屋因卖方涉及其他诉讼被法院采取查封措施，且卖方未将买方支付的房款按约定用于办理解除抵押事宜。原告已经履行完付款义务，鉴于此，需要在法院查明涉案房屋的相关权属有无其他瑕疵的前提下，对涉案房屋能否过户作出认定。关于应否支持违约金，需要确定涉案房屋能否过户再判断石莎、郭猛应否承担违约金。如能够过户的，因为卖方导致过户延迟的，建议法院按照双方合同约定的标准判决给付违约金；如不能过户的，则应当向原告释明变更诉讼请求，主张合同解除违约金，而不是支持逾期过户违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月25日，在兴商公司的居间介绍下，贾桂梅（买受人）与石莎（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定石莎将位于北京市大兴区康和园162号楼1单元401号房屋以690万元的价格出售给贾桂梅。当日，贾桂梅向石莎支付定金10万元。2018年8月31日，双方签订网签合同并备案。2018年9月10日，贾桂梅向石莎支付购房款330万元。2018年9月21日，贾桂梅向石莎支付购房款350万元，当日，石莎将上述房屋交付给贾桂梅，由贾桂梅居住使用至今。贾桂梅当庭提交证据如下：证据1、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议书。证明2018年8月25日双方签订了房屋买卖合同及补充协议，原告合法购买涉案房屋，约定房款是690万，签订合同当天原告支付给被告10万元定金。证据2、居间服务合同。证明原告与兴商公司签订了居间服务合同，且交纳了居间服务费。证据3、网签合同。证明在2018年8月31日双方在建委做完了网签。证据4、房款收据、转帐明细。证明原告一共分三笔支付房款690万元，房款已付清，在2018年9月21日第三笔350万元付清当日被告就将房屋交付给原告使用。证据5、物业入住登记表、水电余额转帐记录。证明2018年9月21日双方在物业办理了交接手续，原告已入住。证据6、装修的相关收据。证明原告入住房屋后已对房屋进行了实际装修。证据7、房本复印件。证明交付房屋时，被告把房本复印件交给原告。对于涉案房屋未能过户的原因，贾桂梅称：房屋在签合同时还有280万元的中信银行的按揭贷款没有还完，2018年9月21日，原告支付的350万元房款其中有280万是直接打到石莎的中信银行的还款帐户里了，70万是打给石莎和郭猛的一个债主叫刘利松，当时中介的工作人员及我们双方都在一起，给中信银行打的电话，确定了中信银行的扣款时间是2018年10月15日，约定在还完贷款解押后在2018年10月31日之前过户。到10月底，我去找兴商公司的工作人员去说过户的事儿，他们一查说石莎的帐户扣款未成功，兴商公司这边告诉我说石莎的帐户没有到扣款日就取走了70万，导致不够中信银行的280万的贷款金额了，当时答复我说一周内石莎把这个钱还上，到11月再过户。结果到11月底，石莎还是没有把钱还上，到12月再查，石莎的还款帐户上就剩30多万了。到2018年11月底，我发现涉案房屋有一个大兴法院的查封，是郭猛和石莎的另一个债主叫刘伟光的起诉查封的涉案房屋，是2018年8月29日查封的，但我们双方的网签是8月31日也正常出来了，在做网签时并没有发现有这个查封，因为有查封也不可能正常做网签。后续又有债权人起诉查封这个房屋，涉案房屋现在有三、四个查封和中信银行的抵押，导致目前也无法过户。从2019年12月份以后，石莎和郭猛就联系不上了。另查，根据北京市规划和自然资源委员会大兴区不动产登记事务中心出具的涉案房屋的登记信息，现涉案房屋存在一个抵押登记及本院的四个司法查封登记。庭审中，本院释明原告，因涉案房屋目前尚存在抵押和法院查封，客观上无法进行过户，在此情况下，原告可以选择解除合同，要求退还房款、赔偿损失来主张相关权利，但贾桂梅当庭明确意见：坚持要求被告配合过户，不选择解除合同要求赔偿损失。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，贾桂梅起诉后，石莎、郭猛有应诉、答辩及举证、质证等相关权利，经本院依法传唤，石莎、郭猛未到庭参加诉讼，视为其放弃上述权利，其应承担由此产生的不利后果。贾桂梅与石莎签订的房屋买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，贾桂梅已向石莎支付全部购房款，石莎、郭猛应履行房屋过户义务，但其未按照约定履行义务，已构成违约，应承担本案违约责任。根据查明事实，涉案房屋存在一个抵押登记及四个司法查封登记，客观上不具备过户条件，故贾桂梅要求石莎、郭猛配合过户的诉讼请求，本院无法予以支持。贾桂梅可在涉案房屋具备过户条件后再另行主张过户，亦可在涉案房屋不具备过户条件的情况下另行主张解除合同、返还房款、赔偿损失等相关权利。贾桂梅主张的逾期过户违约金，因涉案房屋客观上不具备过户条件，现无法确定过户时间，本案中无法予以处理，故本院不予支持，可另行主张权利。对于本案的诉讼费承担问题，鉴于石莎、郭猛属于违约，存在过错，贾桂梅要求石莎、郭猛配合过户的诉讼请求无法被法院支持系因客观上不具备过户条件所致，而并非贾桂梅存在过错，故本院决定诉讼费由石莎、郭猛承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回贾桂梅的诉讼请求。案件受理费62550元，由石莎、郭猛负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  王爱清人民陪审员  李生陆二〇二〇年四月三十日书 记 员  杨京爽