呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初797号原告:李恒文,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：白宇，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：米珍珍，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告:李树贺,男。委托诉讼代理人：杜军，内蒙古京仲然律师事务所律师。原告李恒文与被告李树贺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人白宇、米珍珍，被告及其委托诉讼代理人杜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李恒文向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1、被告立即搬离原告所有的位于呼和浩特市××区西户即将上述房屋返还原告,房屋估值70万元;2、被告赔偿因无权占有原告房屋期间的实际损失(以法院委托鉴定意见的数额为准);3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告通过以物抵债的方式取得位于呼和浩特市××区西户的房屋，并于2017年6月22日办理了不动产权利证书。但上述房屋却自2013年至今一直由被告占有使用,经原告与被告多次协商要求其搬离上述房屋未果。综上,为维护原告的合法权益,依据《物权法》及相关法律规定,特向贵院提起诉讼,望贵院判如所请。被告李树贺辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，请求人民法院依法予以驳回。一、原告诉争房屋基于还款协议以物抵债抵顶给被告，并完成交付，被告的占有属于有权占有，经三级人民法院确认还款协议有效，原告无权请求返还房屋。因案外人李某1向被告借款，2013年6月4日被告与李某1、李某2签署《还款协议》，约定案外人欠被告本金及利息110万。协议载明将李某2名下的诉争房屋折价80万顶给被告，剩余30万用一辆越野车抵顶。协议签订后李某1、李某2将诉争房屋以及房屋所有权证原件以抵债的形式交付给被告，被告进行装修，并一直占有使用至今。《还款协议》合法有效，既以物抵债中的交付房屋的行为合法，尽管由于案外人原因未办理过户手续，但被告的占有属于有权占有。二、李恒文在2017年6月12日，新城区人民法院判决李某2办理过户手续，承担违约责任19.2万元后，同年6月19日李某2谎称房本丢失以欺骗的手段补办房屋产权证，在双方诉讼进行中出售给原告之子李博煜，并为原告办理过户手续。在呼和浩特市中级人民法院(2017)内01民终3316号民事案件中，原告提交法院的不动产权证复印件隐藏了附记页（“遗失补办”和加盖遗失补证（1)印章），明显是存在故意的，原告谎称不知道李某2将房屋抵顶给被告，在被告与李某2诉讼白热化节点，原告既不看房、未了解房屋的使用现状，无论是买卖合同，还是过户协议（抵债行为之债是否真实债务）均让人高度怀疑，完全不符合交易习惯。原告认为双方恶意串通，取得物权的行为不合法，不应受到法律保护。三、被告认为原告与案外人李某2签订的买卖合同或顶债协议损害了被告的合法权益，违反诚实信用原则，依法不应得到保护，其仅仅享有名义上的物权，并非完整的所有权。被告与案外人李某1、李某2之间存在金钱债务，双方约定以诉争房屋替代原金钱债务的清偿。当事人设定以物抵债的目的是为了及时还清债务，实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债，且该行为己经三级人民法院确认效力。但有的以物抵债则是为了达到其他非法目的，恶意逃避债务，损害第三人的合法权益。我们认为，在以物抵债案件审理中，既要注重以物抵债在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面的积极作用，不能对以物抵债约定轻易否定；同时，也要严格审查当事人缔结以物抵债的真实目的，对借以物抵债损害相对人、第三人利益的行为应予以否定。本案中案外人李某2与原告所签订的:买卖合同，目的明显就是恶意逃避债务，损害被告的合法权益。被告高度怀疑原告与案外人李某2倒签合同，对于被告早己占有以物抵债的房屋事实原告谎称不知道让人难以置信。原告在此情形下取得名义物权，不能对抗被告的合法占有、使用权。四、对于所有权与占有权发生分离时，房屋买受人基于物权请求权要求有权占有人迁出的，法院应作慎重审査。裁判摘要:签订房屋买卖合同后出卖方应向买受方履行权利与实物的双重交付，在买受人已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应做慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或者在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。因此原告可以要求案外人李某2承担交付房屋的义务或在无法交付的情况下承担违约责任。《最高人民法院公报》2015年第10期（总期第228期）。五、被告不存在过错，合法取得诉争房屋使用权，仅仅是未办理过户手续，原告并未实际取得完整物权，仅仅是名义上的登记人，无权要求被告返还房屋，更无权要求赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月4日，李树贺（甲方）、李某1（乙方）、李某2（丙方）签订了《还款协议书》，协议书的主要内容为：经甲乙丙三方协商决定，乙方向甲方借款：110万元，其中本金71万元，利息39万元，乙方自愿将新城区八一小区6号楼4单元302楼房（房屋所有权证登记的××区西）一套（93.6平米，丙方：李某2），此房抵顶给乙方向甲方借款80万元整，由丙方20日内一次性还清房子在银行的贷款，协助办理过户手续，并在20日内丙方把此房钥匙等所有交给甲方所指定的人。该协议签订后，李某2将该房屋的所有权证(呼房权证新城区字第XXXX号）原件及房屋交付给李树贺。2016年4月13日，呼和浩特市中级人民法院终审判决，维持了呼和浩特市新城区人民法院作出的（2015)新民二初字第00219号民事判决(驳回李某2要求撤销与李某1、李树贺签订的《还款协议书》的诉讼请求）。2017年3月20日，李树贺作为原告向呼和浩特市新城区人民法院提起诉讼，要求李某1、李某2办理房屋过户手续并承担24万元违约金。2017年6月12日，呼和浩特市新城区人民法院作出（2017)内0102民初1458号判决：1.李某2立即协助李树贺办理位于××区西户房屋的过户手续，过户产生的费用按照国家规定执行；2.李某2于判决生效之日起十五日内给付李树贺违约金人民币19.2万元：3.驳回李树贺的其他诉讼请求。李某2不服该判决，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2017年11月1日作出裁定认为该案二审过程中发生新的事实，诉争房屋可能出现新的利害关系人，应当追加李恒文参加诉讼。裁定撤销呼和浩特市新城区人民法院作出(2017)内0102民初1458号民事判决，发回呼和浩特市新城区人民法院重审。在发回重审诉讼期间，李树贺变更诉讼请求，要求李某1、李某2偿还借款本金80万元及利息，本院于2020年4月9日作出(2018)内0102民初2217号民事判决书，判决李某1返还李树贺借款80万元及利息，该判决未生效。2017年6月19日，案外人李某2为李恒文的《不动产所有权证》，产权证号：蒙（2017)呼和浩特市不动产权第XXXX号。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人李某2与被告李树贺、原告李恒文分别签订协议，以涉案位于呼和浩特市××区西户房屋抵顶债务，原告李恒文在被告李树贺实际使用该房屋后通过抵顶债务方式取得该案涉房屋产权证书，获得对房屋的物权凭证。由于针对该案涉房屋被告已经变更了诉求，将要求李某1、李某2办理房屋过户手续并承担24万元违约金的诉求变更为要求李某1、李某2偿还借款本金80万元及利息的诉求，且本院已经针对该诉请作出了判决。由于被告变更了要求李某1、李某2办理房屋过户手续并承担24万元违约金的诉求，且原告已经取得案涉房屋产权证书，原告可以请求返还原物，故对原告提出请求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告提出被告赔偿无权占有案涉房屋期间的实际损失的诉讼请求，由于其未提供相关证据予以佐证，该项请求本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条的规定，判决如下：一、被告李树贺于本判决生效后三十日内向原告李恒文返还位于呼和浩特市××区西户房屋。二、驳回原告李恒文其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费5400元（原告已预交），由原、被告各承担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇二〇年四月二十六日书记员 徐晓华