甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘1002民初5271号 原告：刘兴龙。 委托诉讼代理人：刘鹏飞。 委托诉讼代理人：张睿。 被告：庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：金俊元。 委托诉讼代理人：张峰。 被告：韩学成。 被告：张亚丽。 原告刘兴龙诉被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司、韩学成、张亚丽合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘兴龙的委托诉讼代理人刘鹏飞、张睿，被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张峰到庭参加了诉讼；被告韩学成、张亚丽经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兴龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已交购房款426376元，并按中国人民银行同期贷款利率支付购房款自2014年6月13日至实际还款之日止的利息损失；3、判令被告赔偿因解除买卖合同造成的同类商品房差价损失30万元；4、判令被告承担已付购房款一倍即426376元的赔偿责任；5、案件受理费由被告负担。事实与理由：被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司系西峰区“联建花园”的开发单位。2014年6月13日，原告与被告项目部签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买“联建花园”3幢1单元XXX室商品房一套（面积124.68㎡），原告于当日交纳购房款398976元，并交纳附属工程款27400元，以上共计426376元。原告交纳附属工程款后即领走楼房钥匙。之后，因“联建花园”小区配套的供水、电等设施均未完善，原告也一直未对楼房进行装修，被告也一直迟迟未给全体业主办理房屋产权手续。2016年年初，原告准备装修该楼房时，发现被告已将出售给原告的商品房另行出卖给他人，已被他人装修并入住，原告遂与被告项目部协商，其项目负责人韩学成表示用同等面积的另一套楼房给予原告进行置换，并在收款收据上予以注明。但原告在考察置换后的楼房时发现，该楼房也早被出售给他人，已不能完成向原告交付楼房的义务。因此，原告现要求解除合同。 被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司辩称，一、被答辩人所述事实错误。1、答辩人根本未开发过“联建花园”，也从来都不是“联建花园”的开发单位。2、答辩人从未设立过联建花园项目部，也未与被答辩人签订过《商品房买卖合同》；3、答辩人更未收取过被答辩人购房款，被答辩人诉状中所陈述的事实是虚构的。二、据答辩人所知，所谓的联建花园项目是一起非法工程，与答辩人无任何关系。被答辩人与所谓的项目部签订的合同也是无效合同。联建花园项目未办理工程报建手续，未进入市场交易，未进行工程招标，未办理预售许可证。所以被答辩人与所谓的联建花园项目部签订的商品房买卖合同也是无效的。三、本案应当追加韩学成、张亚丽为共同被告。据答辩人所知，本案所涉项目实际开发人是王军林，后来王军林因诈骗犯罪被判入狱后，委托韩学成、张亚丽二人为实际负责人进行开发建设和销售活动，这也与被答辩人陈述中所说韩学成为他调换房子随后又一房多卖的诈骗行为等事实是吻合的。四、答辩人在本案中无任何过错和责任，应当驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。对于被答辩人所述韩学成等人的诈骗行为给其造成的损失，受害人只能找违法犯罪者进行追偿。对于被他人冒用名称实施的民事行为，被冒用者并不知情，本身也是受害者，无任何过错，因此也不承担责任。 被告韩学成、张亚丽未到庭答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年6月13日，刘兴龙与庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部签订了《商品房买卖合同》，约定刘兴龙购买“联建花园”3幢1单元XXX室商品房一套，面积为124.68平方米，每平方米3200元，总金额398976元。签订合同时，“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部”作为出卖人在合同上签字，并加盖了“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园合同专用章”。并且张亚丽在委托代理人处签名。合同签订当天，刘兴龙交纳了房款398976元及附属工程款27400元。 庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部向刘兴龙出具了收据两份，加盖了“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部财务专用章”，张亚丽作为财务主管、韩学成作为经办人在收据上签名。交纳款项后，刘兴龙拿走了楼房钥匙。因小区配套设施未完善，刘兴龙一直未装修。2016年年初，刘兴龙准备装修房屋时，发现该套房屋被另行出售给他人，且已装修并入住。经刘兴龙与项目部联系，庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部用同等面积的房屋为刘兴龙作了调换，并在收据上进行了备注。但刘兴龙考察后，发现该套房屋也被出售给了他人。现刘兴龙向本院提起诉讼。 另查明，2009年王军林与其兄王万林、韩学成、左万民共同投资开发“联建花园”。因无房产资质，王万林向庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司交纳管理费后，获得该公司法定代表人金俊元的委托，负责开发“联建花园”。后联建花园在施工过程中，王军林因涉嫌合同诈骗被司法机关逮捕，致使该项目停工待建。2013年11月18日，王军林出具《委托书》，授权张亚丽为后续工程的负责人。后韩学成退出了联建花园项目，受雇于张亚丽。 上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、收据、庆阳市规划局建设工程规划许可证、联建花园附属物配套设施收费明细表、庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初239号民事判决书、庆阳市中级人民法院（2017）甘10民终798号民事判决书、甘肃科信司法医学鉴定所司法鉴定意见书、张亚丽证明、（XXXX）西公内字第XXXX号公证书、便函、登报申明等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，张亚丽持庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司联建花园合同专用章，以庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司代理人的身份与刘兴龙签订了《商品房买卖合同》。同时，张亚丽以财务主管的身份向刘兴龙出具了收款收据，收据上加盖了庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部财务章。其行为足以让原告刘兴龙相信与其签订合同的相对方为被告庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司。根据庆阳市中级人民法院（2014）庆中刑终字第50号刑事裁定书认定的事实，联建花园项目部是庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司授权设立的。被告庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司辩称从未设立过联建花园项目部，与客观事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”张亚丽以委托代理人的身份签订合同，形成了表见代理。故刘兴龙与庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司签订的合同有效。因庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部系一个分支机构，不具备法人资格，无独立承担民事责任的能力，故该合同的义务应由庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司承担。签订合同后，庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部将本案涉及的楼房出售给他人，致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”故应当解除原告刘兴龙与被告庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部签订的《商品房买买合同》。合同解除后，庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司应当向刘兴龙返还房款398976元及附属工程款27400元，并赔偿相应的损失。张亚丽作为庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部后续工作的主要负责人，返还楼房款及赔偿损失的具体事宜应由被告张亚丽负责履行。关于原告刘兴龙要求承担楼房差价损失的请求，因与返还已付购房款及利息的请求重复，故不予支持。关于刘兴龙要求承担已付购房款一倍即426376元的赔偿责任，符合法律规定，应予支持。被告韩学成后退出了联建花园项目，故对原告刘兴龙要求被告韩学成承担责任的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告刘兴龙与被告庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》； 二、被告张亚丽退付原告刘兴龙购房款398976元及附属工程款27400元，合计426376元；并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年6月13日至实际还款之日止的利息损失； 三、被告张亚丽承担已付购房款一倍的赔偿责任，计426376元； 四、被告庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司对上述判决内容承担连带给付责任； 五、驳回原告刘兴龙的其他诉讼请求。 上述给付内容限判决书发生法律效力后30日内履行完毕。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15175元，由被告张亚丽、庆阳市西峰区恒泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 郑亚妮人民陪审员冯彦博人民陪审员李晓鸣 二〇二〇年四月九日 书记员 司                 洁 本案引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。