北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初14645号原告：北京市丰台区翠庭园小区业主委员会，住所地北京市丰台区方庄南路翠庭园小区。负责人：凌京涛，主任。委托诉讼代理人：张成，北京市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：张连宇，男，1979年1月22日出生，汉族，翠庭园小区业主委员会委员，住北京市宣武区。被告：北京德豪国际物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区翠庭园1号楼1层南部104室。法定代表人：孙连玉，董事长。委托诉讼代理人：梁晓沛，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐豪博，男，1994年10月16日出生，北京市常鸿律师事务所实习律师。原告北京市丰台区翠庭园小区业主委员会（以下简称“翠庭园业委会”）与被告北京德豪国际物业管理有限责任公司（以下简称“德豪公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。翠庭园业委会的委托诉讼代理人张成、张连宇，德豪公司的法定代表人孙连玉及委托诉讼代理人梁晓沛、唐豪博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翠庭园业委会向本院提出诉讼请求：1.德豪公司向翠庭园业委会移交现由其占有、使用、管理的北京市丰台区方庄南路翠庭园小区（以下简称“翠庭园小区”）1号楼首层和7号楼首层的物业服务用房和相关设施，撤出物业管理区域。2.德豪公司向翠庭园业委会移交现由其占有、使用、管理的翠庭园小区地下一层西侧两间自行车库、3号楼地下一层西南侧两间电缆小屋、3号楼地下二层采暖锅炉泵房及库房、3号楼和4号楼顶层的燃气锅炉房。3.请求德豪公司向翠庭园业委会移交其占有、使用、管理的翠庭园小区3号楼北侧的地上停车场及地下停车库。4.请求德豪公司向翠庭园业委会移交翠庭园小区物业管理的全部档案材料，包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明书文件；（4）物业管理所必须的其他资料。5.诉讼费由德豪公司承担。事实与理由：2010年12月30日，翠庭园业委会与北京仁和德润物业管理有限责任公司（以下简称“仁和德润公司”）签署《翠庭园小区2011年物业服务合同》，由仁和德润公司为翠庭园小区提供2011年度的物业服务，合同期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。合同期满后，双方未续签物业服务合同，仁和德润公司仍为翠庭园小区提供事实上的物业服务。2012年3月14日，仁和德润公司更名为德豪公司。2017年9月8日，德豪公司向翠庭园全体业主发出《关于撤出翠庭园小区物业服务的公告》，表示将撤出该小区物业服务工作，服务期限截止至2017年12月31日。2017年12月24日，翠庭园业委会与北京方泽园物业管理有限公司（以下简称“方泽园公司”）签订物业服务合同，由方泽园公司为该小区提供物业服务。2017年12月29日，翠庭园业委会、德豪公司、方泽园公司共同签署《应急交接方案》，后德豪公司对部分设备、资料进行了移交。2018年1月1日，方泽园公司入驻翠庭园小区并提供物业服务，但德豪公司仍占用翠庭园小区物业管理用房，拒不撤出物业管理区域，不提供该小区的其他档案材料，对《应急交接方案》中有争议的部分至今未能交接，影响翠庭园小区的正常物业服务。德豪公司辩称，不同意翠庭园业委会的诉讼请求。具体理由如下：第一，翠庭园小区1号楼首层103号房屋为物业管理用房，104号房屋为供暖用房。103号房屋已由德豪公司作为物业管理用房交付翠庭园业委会，目前方泽园公司已占有了103号房屋及其与104号房屋之间的通道，上述面积已超过物业管理用房129.32平方米的面积。德豪公司使用的104号房屋系翠庭园小区开发商自留房屋，德豪公司已与开发商签订《办公房借用协议书》，约定该房屋由德豪公司占有使用。第二，翠庭园小区7号楼首层房屋和二层房屋虽登记为物业管理用房，但现已出售给案外人，德豪公司并未占有使用该房屋。第三，地下一层西侧的两间自行车库、3号楼地下一层西南侧两间电缆小屋、3号楼地下二层采暖锅炉泵房及库房、3号楼和4号楼顶层的燃气锅炉房均登记在翠庭园小区开发商名下，不属于业主共有。德豪公司已与开发商签订《地下室借用协议书》，德豪公司有权使用上述房屋。此外，德豪公司为翠庭园小区提供供暖服务，有权使用供暖设备用房进行供暖，翠庭园业委会无权干涉。第四，翠庭园小区3号楼北侧的地上停车场及地下停车库不属于小区建筑区划内的范围，翠庭园业委会对其不享有管理权利，翠庭园小区开发商已将上述停车场收回自行管理，德豪公司并未占有使用该停车场。第五，2018年1月1日德豪公司已撤出翠庭园小区，德豪公司与翠庭园业委会、方泽园公司签订的《应急交接方案》为现状交接，德豪公司已将物业服务用房和相关设施、档案材料移交翠庭园业委会，符合物业服务企业相关备案要求，并由行政主管部门予以确认，故双方不存在尚未交接的其他档案材料。综上，翠庭园业务会要求德豪公司移交案涉房屋、设施、停车场，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月30日，翠庭园业委会与仁和德润公司签订《翠庭园小区2011年物业服务合同》，约定由仁和德润公司提供物业服务，执行日期自2011年1月1日至2011年12月31日止。合同期满后，双方未续签物业服务合同。2012年3月14日，仁和德润公司名称变更为德豪公司。2017年9月8日，德豪公司向翠庭园小区全体业主发出《关于撤出翠庭园小区物业服务的公告》，自2018年1月1日止停止物业服务。2017年12月24日，翠庭园小区与方泽园公司签订《北京翠庭园小区物业服务合同》，约定由方泽园公司为翠庭园小区提供物业服务。2017年12月29日，翠庭园业委会（甲方）、德豪公司（乙方）、方泽园公司（丙方）签署《应急交接方案》，约定“……第二条交接原则……五、在交接过程中相关事宜（包括但不限于档案、设备、财务等）均应形成书面文字，所有交接记录和查验记录需经三方签字确认……七、丙方接收甲方委托，作为接收方对翠庭园小区物业项目进行现状交接，对于交接查验过程中发现的问题以《交接查验报告》形式提交甲方，由甲方与相关交接方协商处理……第三条交接各方的权利义务……二、乙方的权利义务（一）乙方于2017年12月31日上午10点至2017年12月31日下午17点交接下列设备及档案材料1、材料交接：业主档案（实际交接清单为准）2、关于车位……3、公共用房（1）乙方于2017年12月31号15点将无争议物业办公用房交接给甲方。（2）争议用房另行协商解决。（3）地下室自行车库4、固定资产（现场交接清点为准）5、公共维修基金……6、电梯……7、安防……8、消防……9、自来水系统……10、电力、网络等……11、绿化：付费凭证12、小区设施……13、图纸（以实际交接为准）注：以上项目仅为确保丙方物业公司顺利运转优先交接事宜，其他交接事项以补充协议或交接清单为准并经交接各方签字确认，与本方案具有同等法律效力。……（三）按规定移交无争议的相关资料、物业服务用房和归属业主大会的固定资产、装备、工具。……（五）按照本方案约定的时间，即在2018年1月31日，在完成物业项目交接的前提下，除留用房间之外，乙方不得以翠庭园小区物业服务人员身份驻留小区，全部撤离。（在约定时间内，因客观原因无法完成交接，经三方协商，交接期限可以延长，最晚不晚于2018年3月1日）……第六条争议解决方式对于翠庭园小区物业项目交接所产生的争议，参与交接的各方应协商解决，协商不成的，任意方可向本小区所在区的人民法院提起诉讼。……第七条争议事项1、物业管理用房及其他管理用房2、停车场3、锅炉房产权及管理事宜4、地下室5、其他未尽事宜……”此后，三方进行了交接并在交接清单上盖章确认。庭审中，德豪公司向本院提交了翠庭园小区业委会与北京嘉和德润物业管理有限责任公司（以下简称“嘉和德润公司”）于2006年6月23日签订的《物业管理委托合同》、与仁和德润公司于2007年1月15日签订的《物业管理服务委托合同》，该两份合同均载明嘉和德润公司、仁和德润公司的住所地为翠庭园小区1号楼103号。德豪公司同时提交北京嘉恒基业房地产开发有限公司（以下简称“嘉恒基业公司”）与德豪公司于2014年4月28日签订的《办公房借用协议书》，约定：“北京嘉恒基业房地产开发有限公司（以下简称甲方）将位于丰台区翠庭园小区1号楼物业服务用房旁边，邻消防监控室东侧，面积为22平米的开发商自用办公用房借给北京德豪国际物业管理有限责任公司（以下简称乙方）使用。就乙方因工作需要借用此房，借用期限10年，自2014年5月1日至2024年4月30日，到期后或因其他原因导致本协议无法履行甲方有权直接收回该房屋，若甲乙双方继续履约则另行签订协议……”。德豪公司称案涉翠庭园小区1号楼103号房屋和104号房屋即翠庭园业委会所称翠庭园小区1号楼首层物业服务用房，104号房屋为上述《办公房借用协议书》中约定的借用房屋，因该房屋并非由翠庭园业委会移交其使用的物业服务用房，且系其自嘉恒基业公司借用的房屋，故翠庭园业委会无权要求其移交。翠庭园业委会对103号房屋现已交付翠庭园业委会予以认可，但主张德豪公司无权占有、使用、管理104号房屋。对此，翠庭园业委会提交了1号楼顶层平面图，主张104号房屋属于翠庭园小区业主共有；德豪公司提交了该小区1号楼房屋所有权证、翠庭园1号楼测绘成果报告书、嘉和人家住宅小区1#楼B户型图（2-19层）、贾志辉房产证复印件、北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定等，主张104号房屋为开发商自留房屋。针对103号房屋以外的案涉房屋、设施及停车场，翠庭园业委会提交翠庭园小区平面图、北京市公共停车场经营备案证等，用于证明案涉房屋及设施、停车场的归该小区全体业主共有，德豪公司无权占有、使用和管理。德豪公司对此不予认可，提交翠庭园小区1号楼、3号楼、4号楼、7号楼所有权证，《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、《北京市供暖管理办法》、京建法[2007]99号、京政容发[2010]60号、京政容发[2010]61号等文件，《办公用房借用协议书》、《翠庭园1、3号楼地下室借用协议书》及房地平面图，用于证明翠庭园小区地下一层西侧两间自行车库、3号楼地下一层西南侧两间电缆小屋均属于翠庭园小区开发商所有，德豪公司已与开发商达成借用协议，且因为该小区提供供热服务而有权使用上述房屋；3号楼地下二层采暖锅炉泵房及库房、3号楼和4号楼燃气锅炉房属于市政公用基础设施，3号楼北侧的地上停车场及地下停车库不属于小区建筑区划内的范围，翠庭园业委会要求德豪公司返还无事实和法律依据。翠庭园业委会对此不予认可。德豪公司提交北京市第二中级人民法院（2019）京02民终14377号民事判决书，用于证明案涉房屋产权性质不明，翠庭园业委会应当先行起诉开发商确认房屋产权归属。翠庭园业委会对此亦不予认可。针对翠庭园小区物业管理的档案材料，德豪公司提交《应急交接方案》、交接明细、《嘉和人家小区（翠庭园）物业服务合同》，用于证明其已与方泽园公司进行现状交接，所有物业管理材料已按照约定交接完毕。翠庭园业委会对此不予认可，主张翠庭园业委会已按照《嘉和人家小区（翠庭园）物业服务合同》第二十条约定在收齐开发商移交的竣工总平面图等资料后移交北京嘉和德润公司，德豪公司持有该资料拒不向翠庭园业委会移交。德豪公司对此不予认可。以上事实，有《翠庭园小区2011年物业服务合同》、《北京翠庭园小区物业服务合同》、《关于撤出翠庭园小区物业服务的公告》、《应急交接方案》、交接明细、翠庭园小区平面图、《办公用房借用协议书》、（2019）京02民终14377号民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，当事人应当依照双方达成的物业服务合同提供证据及主张权利。本案的争议焦点在于德豪公司对案涉房屋、设施及停车场的占有、使用和管理的权利是否基于其与翠庭园业委会之间的物业服务合同关系而享有，据此判定双方终止该合同关系后德豪公司是否负有对上述财产及区域的移交义务。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中双方均认可翠庭园小区1号楼103号房屋移交翠庭园业委会，本院对此不持异议。庭审中，翠庭园业委会未能提供充分证据证明除该房屋以外的其他涉案房屋、设施及停车场系由翠庭园业委会移交德豪公司使用的物业服务用房，抑或该财产及区域系德豪公司为翠庭园小区提供物业服务的专有部分。其次，翠庭园业委会与德豪公司、方泽园公司签署的《应急交接方案》中明确约定“争议用房另行协商解决”，即包括物业管理用房、停车场、锅炉房、地下室等在内的争议事项。庭审中，双方对案涉房屋、设施及停车场是否应属于业主共有提供相应的证据及主张的权利，均无涉德豪公司是否应依据物业服务合同履行相应移交义务。关于相关权利归属，双方可通过法定确权方式另案解决。综上，翠庭园业委会基于与德豪公司终止物业服务合同关系，要求德豪公司移交案涉房屋、设施及停车场的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于翠庭园业委会要求德豪公司移交物业管理的全部档案材料，本案中，翠庭园业委会虽在《嘉和人家小区（翠庭园）物业服务合同》中载明翠庭园业委会在收齐开发商移交的竣工总平面图等资料后移交嘉和德润公司，但翠庭园业委会未提供其与嘉和德润公司、仁和德润公司实际交接明细以及德豪公司现持有相关文件材料的证据，且《应急交接方案》中载明翠庭园业委会、德豪公司与方泽园公司对翠庭园物业项目进行现状交接，德豪公司亦称已将其持有的全部材料交接完毕，故翠庭园业委会的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回北京市丰台区翠庭园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京市丰台区翠庭园小区业主委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 杨 薇人民陪审员 高 飞人民陪审员 关学岚二〇二〇年四月三十日书 记 员 贾 茜