上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初1256号 原告：郑尽涛，男，1975年3月27日生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：夏乐洲，上海乐洲律师事务所律师。 被告：程秀春，女，1976年12月8日生，汉族，住陕西省铜川市。 委托诉讼代理人：杜坤。 被告：杜坤，男，1976年9月8日生，汉族，住陕西省铜川市。 原告郑尽涛与被告程秀春、杜坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序，并于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告郑尽涛及其委托诉讼代理人夏乐洲、被告杜坤(被告程秀春的委托诉讼代理人)参加了庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖协议》；2.判令被告返还定金100,000元；3.判令被告支付违约金1,699,600元。事实与理由：2019年9月11日，原、被告双方经上海卓阅房地产经纪有限公司居间介绍，就原告购买被告位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋事宜，签署了《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》。签署协议约定房屋转让价款8,498,000元，双方定于2019年10月15日签订网签版《上海市房地产买卖合同》，原告于成功签署网签版合同当日支付第一期房款3,398,000元(含定金)，于申请办理转让过户手续前支付第二期房款2,550,000元，其余2,550,000元由贷款银行支付，还约定如一方不按协议履行的，则应按成交价万分之五每日支付守约方滞纳金，超过15日仍未履行，则守约方有权解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。上述协议签署当日原告向被告支付了定金100,000元。但被告不守诚信，隐瞒房屋被查封的事实，导致双方无法在约定时间签署网签版《上海市房地产买卖合同》，致使协议无法继续履行。原告不得不于2019年11月6日通知被告解除了双方签署的《房地产买卖协议》，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告程秀春、杜坤辩称：不同意原告诉请。因为两被告没有隐瞒涉案房屋被查封的情况；100,000元不是定金，两被告没有违约，不应该承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年9月11日，原告郑尽涛与被告程秀春、杜坤(两被告系夫妻)在案外人上海卓阅房地产经纪有限公司居间下，经协商一致，签订了《房地产买卖居间协议》，并由程秀春和原告签订了《房地产买卖协议》。《房地产买卖居间协议》约定，原告购买两被告所有的位于上海市松江区新南路XXX弄XXX号的房地产(该房屋登记在程秀春名下，以下简称“涉案房产”)，涉案房产房价款为8,498,000元，抵押状况为有抵押，抵押金额5,600,000元；原告愿意向两被告支付意向金100,000元，协议由双方签字即为生效，则意向金自动转为购房定金，该协议还对其他事项作了约定。《房地产买卖协议》约定，涉案房屋价款为8,498,000元，第一期3,398,000元(含定金)，于成功签署网签版合同当日支付，该行字后面手写“10月15日”；双方定于2019年10月25日前至约定地点签订网签版《上海市房地产买卖合同》；如一方不按本协议履行的，则应按成交价万分之五每日支付守约方滞纳金，超过15日仍未履行，则守约方有权解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。 上述协议签订后，原告的妻子杨秋君于当日向杜坤的银行账户转入100,000元，程秀春向原告出具了房款收据一份，确认收到原告定金100,000元。其后，经原告催促，中介公司调取了涉案房产的登记信息，原告发现涉案房产已于2019年3月19日被上海市闵行区人民法院查封，于2019年5月10日被上海市松江区人民法院查封，遂要求被告解除房产上的查封，以便在2019年10月15日网签正式的房屋买卖合同，但被告迟迟未能解除涉案房产上的查封。2019年11月6日，原告向被告发出《房地产买卖协议》解除通知书，要求解除双方签订的《房地产买卖协议》，并要求被告承担违约责任，被告于2019年11月7日收到该通知书。因两被告不愿承担违约责任，也不退还定金，故原告诉至本院。 以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》1份、《房地产买卖协议》1份、客户业务回单及房款收据各1份、上海市不动产登记簿1份、《房地产买卖协议》解除通知书及邮寄凭证、查询单各1份、聊天记录3份等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原、被告签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各当事人应当按照协议履行自己的义务。原告于2019年9月11日向被告支付了定金100,000元，被告理应在2019年10月15日至迟在10月25日之前解除涉案房产之上的查封，否则无法签署正式的房屋买卖合同。但被告无力偿付其他涉诉案件的债务并解除涉案房屋之上的查封，故双方签署《房地产买卖协议》的目的无法实现，原告有权解除该协议，故本院确认双方之间的《房地产买卖协议》于2019年11月7日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《房地产买卖协议》解除后，原告有权要求两被告退还定金100,000元。又因为《房地产买卖协议》约定因一方违约导致合同解除的，守约方可以要求违约方按成交价的20%支付违约金，本案中，房屋买卖不能继续进行的原因系由两被告的违约行为所导致，故原告有权要求两被告支付违约金。综合考虑两被告违约的过错程度、协议履行的程度、原告另行购买房产的时间、原告所提供的损失的证据情况，该约定明显高于原告因违约所遭受的损失，故本院将违约金调低为300,000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告郑尽涛和被告程秀春、杜坤于2019年9月11日签订的《房地产买卖协议》解除； 二、被告程秀春、杜坤于本判决生效之日起十日内返还原告郑尽涛定金100,000元； 三、被告程秀春、杜坤于本判决生效之日起十日内支付原告郑尽涛违约金300,000元。 案件受理费21,076元，减半收取10,538元，由原告负担6,888元、被告程秀春、杜坤负担3,650元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  白志中 二〇二〇年四月七日 书记员  姚 悦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。