北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初22650号原告（反诉被告）：中国石化集团北京燕山石油化工有限公司，住所地北京市房山区燕山岗南路1号。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：胡俊才，男，该公司法律事务和审计处科长。委托诉讼代理人：崔巍，女，该公司行政事务中心主管。被告（反诉原告）：北京燕山卓尔设备材料再生有限公司，住所地北京市房山区燕山岗北路2号南门。法定代表人：李合圣，经理。第三人：北京燕昌石化制品有限公司，住所地北京市房山区燕山双泉路3号。法定代表人：崔浩然，总经理。原告（反诉被告）中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称中石化北京燕山公司）与被告（反诉原告）北京燕山卓尔设备材料再生有限公司（以下简称卓尔公司）、第三人北京燕昌石化制品有限公司（以下简称燕昌公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中石化北京燕山公司的委托诉讼代理人胡俊才、崔巍和卓尔公司的法定代表人李合圣、燕昌公司的法定代表人崔浩然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中石化北京燕山公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与被告签订的租赁合同；2.判令被告将涉案房屋土地交付我公司，并向我公司缴纳欠缴的租金420798.53元；3.判令被告向我公司缴纳自2016年11月1日起至房屋土地实际交付之日止的使用费，按每天539.47元计算。诉讼费用由被告承担。诉讼中，因卓尔公司租赁的土地中被第三人燕昌公司占用399.497平方米，中石化北京燕山公司将该部分土地租金予以减免，故其诉讼请求变更为：1.判令被告给付2014年4月1日至2016年3月31日期间的租金298040.22元，并支付利息损失（以298040.22元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2016年4月1日起，计算至实际支付之日止）；2.判令被告给付2016年4月1日至2018年3月31日期间的租金376166.24元，并支付利息损失（以376166.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年4月1日起，计算至实际支付之日止）。事实与理由：2013年4月1日，被告与我公司签订《房屋土地租赁合同》，将位于北京××工程建设有限公司（房山区××号）南侧、燕山××及××科的房屋土地10197平方米租赁给被告使用，年租金153755.07元。自2014年4月1日起，被告以经营困难为由拖欠我公司租金。故诉至法院，请求依法裁判。卓尔公司辩称：我公司是××公司的改制企业之一，按照2002年中央八部委下发的文件第十一条规定，改制企业在不改变经营性质的情况下，可以继续使用土地。另外，划拨土地不允许出租，我公司可以交租金，但不能有利润，原告收取的租金是违法的。我公司租赁的范围内有部分由第三人占用，原告一直没有解决。我公司曾明确告知原告此问题不解决，我公司不同意交租金。卓尔公司提出反诉请求：1.判令原告继续履行与我公司签订的房地产租赁合同，尽快完全交付租赁合同范围内的土地；2.判令原告返还燕昌公司占用土地面积的租金并赔偿我公司损失共计34290元；3.合同租金表中土地合理利润予以取消，不应支付。事实与理由：我公司是原告的改制单位，2005年12月，双方签订《改制分流总协议》，2011年4月13日，双方签订《卓尔搬迁安置协议》，2011年11月28日、2013年3月26日、2016年3月28日，双方分别签订了为期3年的《房地产租赁合同（卓尔）》。根据总协议第四章房屋土地部分，乙方（卓尔公司）生产经营所需的房屋、土地，按中国××集团公司改制分流有关规定和《北京××化工有限公司关于改制企业用地若干问题的规定》（××企〔2004〕××号）执行，按照该文件第7条要求，我公司现占用的土地是我公司长期用地，租赁合同签订后，历年来我公司屡次请求协调尽快交付合同范围内的土地，为此事我公司曾诉至法院，并于2013年5月、2015年1月书面将此问题汇报给房地产主管部门××土地房产管理中心，可是规划范围内的土地一直也没有完全交付给我单位，给我单位的生产经营造成了损失。中石化北京燕山公司对卓尔公司的反诉答辩称：第一，对于卓尔公司的第一项反诉请求，于法无据，请予驳回。燕昌公司也是改制企业，与我公司签订过《改制分流总协议》，与我公司法律地位平等，我公司没有权利收回其占用的399.497平方米土地交付给卓尔公司。我公司已聘请专业机构进行测绘，结论是燕昌公司占用的土地面积为399.497平方米，我公司已同意卓尔公司不交纳这399.497平方米土地的租金，在瑕疵履行的情况下，我公司已尽到减少价款义务。卓尔公司要求交付燕昌公司占用的土地，我公司属于履行不能。第二，卓尔公司第二项反诉请求计算有误，应为8533.25元，超过部分应予驳回。燕昌公司占用的土地面积为399.497平方米，每平方米月租金为0.89元，卓尔公司已交租金的期间为2012年1月1日至2014年3月31日，计27个月，故减免总数应为399.497平方米×0.89元×27个月=8533.25元。第三，关于卓尔公司反诉请求取消合理利润，改制分流总协议约定搬迁后另行签订补充协议，按新址交纳租金及土地占用费。附件二房屋建筑物、土地费用计算表中的合理收益，属于土地费用的一项，我公司收取合理收益符合约定。第三人燕昌公司述称：我公司从成立后一直在此地经营。我公司和被告公司之间有实体墙，这个墙壁是一直存在的。原告和被告之间租赁合同的情况，我公司不清楚，我公司不同意退出土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卓尔公司系中石化北京燕山公司改制企业。2013年3月26日，中石化北京燕山公司（甲方）与卓尔公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将其管理的坐落于北京市房山区××南侧、燕山××及××科的房屋土地（房屋建筑面积总计1496.85平方米，土地面积为10197平方米，其中9877平方米为长期用地，320平方米为临时用地）租赁给乙方用于办公、生产，未经甲方书面同意，乙方不得改变房地产用途；租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；合同房地产年租金合计153755.07元，租金总额461265.21元；租金结算方式为分期付款，租期每满一年为一个结算周期，乙方于每周期开始之日起10日内通过银行转账方式一次性交付当期的租金153755.07元给甲方财务部门，首期租金于本合同签订后10日内缴纳，逾期交付的，甲方有权按银行同期贷款利率向乙方收取滞纳金，经甲方催要，乙方仍不缴纳租金的，甲方有权终止租赁合同，并收回合同房地产。《房地产租赁合同》附件二租金计算表记载：年土地租金合计109372.7元。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同履行中，卓尔公司支付了2014年4月1日之前的租金。2016年3月28日，双方再次就上述合同的房屋土地签订《房地产租赁合同》，约定：租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；合同房地产年租金合计194208.66元，租金总额582625.98元；租金结算方式为分期付款，租期每满一年为一个结算周期，乙方于每周期开始之日起10日内通过银行转账方式一次性交付当期的租金194208.66元给甲方财务部门。其他内容均与第一份租赁合同相同。该份《房地产租赁合同》附件二租金计算表记载：年土地租金合计155439.44元。此后，因交付土地面积双方发生争议，卓尔公司未支付租金，经多次催交无果，中石化北京燕山公司诉至本院。另查，坐落于房山区××号的土地系工业用地，使用权面积为346758.42平方米，土地所有权人为中国××有限公司北京××分公司（以下简称××公司××分公司）。上述涉案房地产位于该宗地块内，所有权人系××公司××分公司。2017年12月22日，××公司××分公司向中石化北京燕山公司出具《授权委托书》，授权中石化北京燕山公司管理××公司××分公司名下土地和房产，包括但不限于出租管理、收取租金管理、追究承租方违约责任等出租经营管理活动。授权有效期为自本授权书签发之日至2018年12月31日。对于本授权书签发前中石化北京燕山公司管理××公司××分公司所属房屋土地行为，××公司××分公司予以追认。本案审理中，中石化北京燕山公司和卓尔公司认可交付的土地中，有399.497平方米系燕昌公司占用。中石化北京燕山公司同意返还卓尔公司已交纳的该部分租金，并同意在租金总额中减去该部分的租金。卓尔公司认可扣除燕昌公司占用部分后，租金应为：2014年4月1日至2016年3月31日两年租金307510.14元；2016年4月1日至2018年3月31日两年租金388417.32元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中石化北京燕山公司与卓尔公司签订的两份《房地产租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。因《房地产租赁合同》租赁期限尚未届满，虽中石化北京燕山公司存在履约瑕疵，但卓尔公司并未主张解除合同，故双方签订的《房地产租赁合同》应当继续履行。中石化北京燕山公司交付给卓尔公司使用的土地中，有399.497平方米系第三人燕昌公司占用，中石化北京燕山公司主张以减少399.497平方米租金的方式继续履行合同，并无不当。其要求卓尔公司给付2014年4月1日至2018年3月31日期间，扣除399.497平方米土地租金后的剩余租金的诉讼请求，本院予以支持。卓尔公司拒付租金，系因中石化北京燕山公司未完全履行其交付租赁土地的合同义务所致，现中石化北京燕山公司要求卓尔公司支付逾期付款利息，本院不予支持。关于卓尔公司反诉要求中石化北京燕山公司完全交付租赁合同范围内的土地问题，根据合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，因合同内部分土地系第三人燕昌公司合法占用，属于上述规定的情形，卓尔公司的请求本院难以支持。卓尔公司要求中石化北京燕山公司返还租金，中石化北京燕山公司同意返还，本院不持异议。对于返还的数额，本院依据双方认可的占用土地面积为399.497平方米，已交纳租金期间为2012年1月1日至2014年3月31日计27个月，该期间租金标准为每平方米月租金为0.89元，计算出应返还的租金为9599.91元。关于卓尔公司要求中石化北京燕山公司赔偿损失的请求，未提供事实依据，本院不予支持。卓尔公司反诉要求将合同租金表中土地合理利润予以取消，无充分依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京燕山卓尔设备材料再生有限公司于本判决生效后十日内给付中国石化集团北京燕山石油化工有限公司2014年4月1日至2016年3月31日期间的租金298040.22元、2016年4月1日至2018年3月31日期间的租金376166.24元，合计674206.46元；二、中国石化集团北京燕山石油化工有限公司于本判决生效后十日内返还北京燕山卓尔设备材料再生有限公司租金9599.91元；三、驳回中国石化集团北京燕山石油化工有限公司的其他请求；四、驳回北京燕山卓尔设备材料再生有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10542元，由北京燕山卓尔设备材料再生有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费657元，由北京燕山卓尔设备材料再生有限公司负担607元（已交纳），由中国石化集团北京燕山石油化工有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵洪波人民陪审员  张守昆人民陪审员  刘 文二〇二〇年四月二十九日书 记 员  王 静