吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终188号上诉人（原审被告）：姜洪国，男，1955年1月11日生，汉族，住长春市朝阳区。上诉人（原审被告）：丛燕，女，1956年11月10日生，汉族，住长春市朝阳区。被上诉人（原审原告）：郑智强，男，1965年10月31日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：邰宏飚，吉林可信律师事务所律师。上诉人姜洪国、丛燕因与被上诉人郑智强房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑智强原审提出诉讼请求：1.判令姜洪国、丛燕立即从位于长春市朝阳区工农大路84号、房号309（房权证号为长房权字第XXXX号）房屋搬出;2.判令姜洪国、丛燕支付郑智强房屋租金18000元;3.判令姜洪国、丛燕支付违约金5000元;4.案件受理费由姜洪国、丛燕负担。事实和理由：姜洪国与郑智强于2013年3月20日签订《房屋租赁合同》，租住郑智强所有的位于长春市朝阳区工农大路84号、房号309（房权证号为长房权字第XXXX号）的房屋，约定月租金为1500元，租期半年，同时约定若逾期支付房租的，应支付违约金5000元。郑智强将房屋交给姜洪国、丛燕租住后，又分别于2013年8月20日和2014年3月20日签订二份租赁合同，基本内容同第一份合同一致。在2015年3月19日合同到期后，姜洪国、丛燕仍租住在该房屋内，但未签订新的租赁合同。姜洪国、丛燕租住该房屋期间，自2015年4月份起未再支付郑智强房租也不搬出租住的房屋,侵害了郑智强的合法权益，致使郑智强诉至法院。姜洪国原审辩称：一、郑智强与姜洪国之间的关系并非租赁关系，而是房屋抵押关系。郑智强与姜洪国以及第三人吴寅山、第三人吴俊岐为他人子女办理工作，先后介绍了4个孩子，分别是张爽、冯骥骁、于敏、王海丽，郑智强办理的孩子是冯骥骁、王海丽。该四人经被告姜洪国给付第三人吴寅山96万元，又经被告吴寅山给了被告冯俊岐83万元，为4为孩子办理吉林省工信厅和吉林省农委的工作。此后经过多次催促至2012年9月家长通过有关部门了解到第三人吴寅山没办法为4名孩子办理工作，第三人吴寅山也多次承诺尽快退钱，让被告姜洪国对家长进行安抚以及退款，被告姜洪国与郑智强达成协议，用涉案房屋抵押32万元，另外18万元写了一份欠条，同意将房屋过户给郑智强，待被告偿还32万元，郑智强再协助被告姜洪国将房屋更名过户回去。因此，原被告之间并非租赁关系。二、应当根据先刑后民的原则待本案涉嫌的刑事部分解决后，再解决民事部分。第三人吴寅山因办工作事件，涉嫌诈骗被刑事起诉。第三人冯俊岐因办工作事件被检察院因证据不足不起诉，目前正在申诉中。综上，本案原被告之间并非租赁关系，因此应当驳回郑智强的诉讼请求。丛燕原审未出庭，亦未提交书面答辩意见。原审法院审理查明：2013年3月20日，郑智强与姜洪国签订房屋租赁合同。合同约定,郑智国将名下位于长春市朝阳区工农大路84号、房号309（房权证号为长房权字第XXXX号）租给姜洪国。租期半年，2013年3月20日至2013年9月20日，租金每月1500元。于2013年8月20日和2014年3月20日双方续签二份租赁合同，内容基本一致。2015年3月19日租赁合同到期后，未签订新的租赁合同，姜洪国继续使用租赁房屋。另查明，姜洪国与丛燕系夫妻关系。该涉案房屋原为姜洪国和丛燕所有。姜洪国因无法偿还郑智国欠款520000元，以涉案房屋抵债320000元。于2012年9月20日姜洪国、丛燕作为甲方与郑智强作为乙方签订房屋买卖协议书。涉案房屋产权于同年10月19日过户到郑智强名下，郑智强取得涉案房屋权属证书。但涉案房屋一直由姜洪国、丛燕以租赁方式居住使用。2016年6月13日，郑智强与姜洪国分别作为甲、乙方就涉案房屋产权变更签订协议书，协议书中约定：“一、乙方在2018年6月15日前向甲方无息返还购房款320000元，则甲方协助乙方产权更名过户。二、如届期乙方不能向甲方返还购房款，则乙方无条件向甲方腾出房屋或交付市场租金。”协议签订后，姜洪国没有在协议规定的期限内履行，也没有将房屋腾出，致使郑志强向本院提起诉讼。原审法院认为：郑智强、姜洪国签订的《房屋租赁合同》属双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方已形成租赁合同关系。在租赁合同履行期限届满后，双方未再签署书面租赁合同，姜洪国仍持续租赁涉案房屋，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。即2015年3月19日后，双方仍形成租赁关系，租赁期限为不定期。姜洪国于2016年6月13日与郑智强签订的协议书，亦属双方真实意思表示，同样有效。协议书中约定如姜洪国能于2018年6月15日前返还购房款320000元，则将房屋过户至姜洪国名下，无法还清购房款则姜洪国无条件腾房或者交付租金。现姜洪国到期未能返还购房款，没有按协议约定履行义务，郑智强有权要求姜洪国腾房或交付租金，无权同时主张腾房并交付租金。因此，郑智强主张腾出房屋予以支持、交付租金不予支持。违约金方面，因协议书中并未约定违约金条款，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告姜洪国、丛燕于本判决生效后二十日内从位于长春市朝阳区工农大路84号，房号309房屋处迁出，将房屋返还给原告郑智强；二、驳回原告郑智强的其他诉讼请求。宣判后，姜洪国、丛燕不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.郑智强与姜洪国之间的关系并非租赁关系，而是房屋抵押关系。郑智强与姜洪国以及第三人吴寅山、第三人吴俊岐为他人子女办理工作，先后介绍了4个孩子，分别是张爽、冯骥骁、于敏、王海丽，郑智强办理的孩子是冯骥骁、王海丽。该四人经被告姜洪国给付第三人吴寅山96万元，又经被告吴寅山给了被告冯俊岐83万元，为4为孩子办理吉林省工信厅和吉林省农委的工作。此后经过多次催促至2012年9月家长通过有关部门了解到第三人吴寅山没办法为4名孩子办理工作，第三人吴寅山也多次承诺尽快退钱，让被告姜洪国对家长进行安抚以及退款，被告姜洪国与郑智强达成协议，用涉案房屋抵押32万元，另外18万元写了一份欠条，同意将房屋过户给郑智强，待被告偿还32万元，郑智强再协助被告姜洪国将房屋更名过户回去。因此，原被告之间并非租赁关系。2.应当根据先刑后民的原则待本案涉嫌的刑事部分解决后，再解决民事部分。综上，请求二审法院撤销原审判决，一、二审案件受理费由郑智强负担。郑智强二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：1.姜洪国自认曾给付郑智强租金1.8万元。2.长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2号民事调解书，查明事实如下：原告郑智强通过被告姜洪国为他人办理工作，将52万元交付姜洪国，被告出具收据，约定2012年3月末未办成则全额返还上述款项。约定期满姜洪国未为郑智强办成工作，被告未依约全额返还上述款项，尚欠原告18万元。双方达成调解协议：姜洪国于2018年6月15日前一次性返还郑智强18万元。本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订协议后，姜洪国亦给付了郑智强部分租金，证实租赁合同实际履行。现房屋租赁期限履行届满，姜洪国应将案涉房屋返还郑智强。姜洪国上诉主张双方系房屋抵押关系而非房屋买卖合同关系，房屋买卖合同无效，将房屋过户给郑智强系在郑智强威逼的情况下所为，但姜洪国从未申请法院撤销或诉请认定房屋买卖协议无效，本案案由亦为房屋租赁合同纠纷，系基于《房屋租赁合同》认定双方的权利义务，至于房屋买卖合同关系并非本案审理范围，故该主张不予支持，姜洪国可另案处理。姜洪国上诉另主张应等待刑事案件解决后再处理本案，但现在并无涉及本案的刑事案件仍在审理，故该主张亦无事实依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜洪国、丛燕负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  冯红红审判员  于佳鑫二〇二〇年四月二十九日书记员  张焕平