重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初15604号原告：张大会，女，1978年5月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张朝霞，重庆蕙芯律师事务所律师。被告：谭江，男，汉族，1976年6月5日出生，住重庆市万州区。被告：冉启英，女，汉族，1941年11月23日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：谭波，男，汉族，1972年1月31日出生，住成都市龙泉驿区。原告张大会与被告潭江、冉启英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法由审判员和小彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张大会及委托诉讼代理人张朝霞、被告潭江、被告冉启英及委托诉讼代理人谭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告退还原告租金及押金28000元，并从2019年10月22日起按照人民银行同期贷款利率支付资金占用损失，赔偿原告装修费等各项损失共计35898元；3、立即返还扣留在出租房内的办公档案及电脑等办公设备；4、诉讼费、保全费由二被告负担。事实与理由：2019年9月，被告冉启英对外招租×号房屋，因房产证登记在被告潭江名下，被告冉启英通知被告潭江后，原告与二被告于2019年9月19日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告保证其对出租房屋具有处分权，将位于万州区×号×房屋出租给原告居住、商用或者办公，房屋租期共5年，每年租金为25000元，从第三年开始，租金在上一年的基础上每年递增百分之五。原告需在每年10月1日前缴纳下一年度租金。第二被告冉启英作为共同出租人在合同上签名，保证按照合同履行义务。合同签订后被告冉启英催促立即支付房租，第二天原告就按约定支付了第一年租金及押金28000元。在原告支付完租金的第二天，被告冉启英无理要求原告再给她数百元，被原告拒绝后一直怀恨在心，迟迟不降房屋按合同约定腾空交付，合同约定的抽油烟机也拒绝安装。为此，原告在装修入住前特地询问被告潭江是否能够履行合同，被告潭江声明：“没有事，已按你们要求清理，可以进场装修。”被告潭江也将房屋腾空后交付原告。原告接房后花费数万元对房屋进行装饰装修及添置物品，后于2019年10月1日搬进该房屋。随后，被告冉启英和其丈夫上门要求涨价，要求原告一次性支付后面四年租金十余万元，用于其丈夫看病。原告拒绝后，被告冉启英以潭江已将房屋赠与给她，无权处分房屋为由，不允许原告使用房屋。原告与被告潭江沟通后，其也认为合同无效，明确表示不再履行合同，并纵容其父母多次上门阻止原告使用该房屋，致使原告至今无法使用该租赁房屋。被告潭江辩称，我本人长期在成都工作生活，原告看到房屋招租信息后主动联系被告冉启英，后通过其他人联系到我，说房屋产权人是我，需要跟我签订合同，原告把合同拿来时我以为他们都协商好的就签字了，双方签订《租赁合同》真实有效。我本人没有对原告使用房屋进行阻拦，也没有唆使父母进行阻拦。被告冉启英辩称，双方在协商的时候原告当时是说用于住家，后实际用作办公。被告并没有阻碍原告使用房屋，原告所谓的发生纠纷后报警是因为被告冉启英丈夫上门给原告安装抽油烟机。如果原告要求解除合同必须将房屋恢复原状，赔偿我方违约金及精神损失，解除合同产生的后果均由原告自行承担。如果是因为被告阻挠导致合同解除，被告愿意承担所有法律责任。经审理查明，2019年9月19日，潭江（出租方，甲方）与张大会（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将重庆市万州区×号×室，房产证号：×房地证×字第×房屋出租给乙方，租赁期限自2019年9月20日至2024年10月1日止。其中，2019年10月1日前为装修免租期，租金自2019年10月1日起算。该房屋前两年租金为每年25000元，从第三年开始，租金在上一年基础上递增百分之五。乙方在每年10月1日前一次性向甲方缴纳下一年度租金。甲方在乙方首次缴纳第一年租金当天将房屋交付乙方使用。租房保证金三千元，合同到期或协商解除时无息退还。租赁期间房屋产生的水、电、气、物管费均由乙方承担。租赁房屋及附属设施自然损坏或其他属于出租方范围的，出租人应负责维修，如因使用不当造成房屋及附属设施损坏的，乙方负责。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，该房屋水电汽均能使用，之前的费用已经结清，现同意按装一台不低于2000元的抽油烟机，燃气灶如不能使用，也愿意修理。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋交还甲方同意乙方对其房屋室内外进行美化和装修装饰，但不得影响房屋安全和结构，乙方交还甲方房屋应当保持房屋的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，否则要求乙方赔偿损失，租赁期满未清理的物品，视为乙方放弃遗留物品的所有权。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方还应负责赔偿损失。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）利用该房屋进行违法犯罪活动的；（4）拖欠租金一个月以上的。被告潭江在甲方签名处签字确认，原告张大会在乙方签名处签字确认。被告冉启英在原告提供的合同尾部留有签名及联系方式，但被告保存的合同中没有冉启英的签字。2019年9月20日，原告以重庆蕙芯律师事务所名义向被告冉启英转款28000元。合同签订后，原告请工人对房屋进行了涂刷，共计花费2575元。另外还购置了一些办公设备，现仍放置在被告房屋内。另查明，2007年4月25日，被告潭江将万州区×号×房屋赠与被告冉启英并办理公证。合同履行过程中，被告冉启英因租金给付方式、搬运费、房屋用途等问题多次向原告发短信、打电话要求解决，原告予以拒绝。2019年10月19日，原告与被告冉启英因合同履行问题发生纠纷，万州区公安局望江派出所出具《治安调解书》，但原告对其签名真实性否认。2019年10月21日，原告通过手机短信通知被告潭江：“因潭江指使其母亲冉启英反复要求涨价，找各种理由拿钱，甚至不允许原告办公，故原告要求解除合同，退还租金并赔偿损失。”2019年11月21日，本院依据原告申请对被告冉启英的银行存款30000元予以保全。2020年3月19日，本院就出租房屋内原告物品搬离工作组织双方协调，但被告要求原告出具书面承诺才允许原告搬东西并向派出所报警，导致物品搬离工作无法进行。2020年4月7日，原告申请对室内物品进行证据保全，本院依法通知了被告，被告不到场并表示原告物品随时可以搬离，但原告予以拒绝并将钥匙留在房内。以上事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》、收据、收条、微信聊天记录、短信记录、通话记录、《治安调解书》、《公证书》、照片等证据及原、被告当庭陈述意见佐证，本院予以确认。通过庭审查明的事实，本院对本案争议焦点分别做如下评述：关于合同主体问题。《房屋租赁合同》中出租方（甲方）为潭江，承租方（乙方）为张大会，原告提供的合同中被告冉启英的签字位于甲方签约日期下方，且被告持有的合同中并无被告冉启英签字，以上情形均不符合经济活动中的签约习惯。本院认为冉启英在原告合同中签字并留有电话的行为仅是为了方便联系，并不能以此认定其属于合同一方当事人。关于租赁合同解除时间问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除权一旦行使将使原合同权利义务归于消灭，因此相关法律在赋予一方当事人法定解除权的同时，也规定了解除权行使须满足一定的条件，以维护交易稳定，促进交易安全，即当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人才有权解除合同，并有权要求对方承担违约责任。本案，原告依照合同约定向被告足额支付了租金，被告也按约定交付房屋供原告使用，被告在合同中的主要履行义务已经完成。原告陈述的被告冉启英在合同履行中因对合同条款有异议多次电话、短信联系原告的行为，并未影响原告对租赁房屋的实际控制、使用，不足以导致原告的合同目的无法实现。原告陈述的被告冉启英及其丈夫受被告潭江指示多次上门阻挠办公的事实也未提供充分证据证明，因此原告在2019年10月21日发出的通知不具有单方解除合同的法律效力。二被告在2019年12月6日的庭审及庭审后出具的说明中明确同意原告解除合同的诉讼请求，故本院确认租赁合同于2019年12月6日解除。关于原告损失的问题。被告冉启英在合同签订后的一个月内，接连向原告拨打数十次电话及短信，甚至到原告办公场所与原告发生纠纷。被告潭江对于被告冉启英针对合同条款向原告提出的质疑以及要求原告变更租金给付方式等行为，本可以基于二被告之间的特殊身份关系加以劝解，但却采取消极态度听之任之，导致双方矛盾愈演愈烈，在合同履行中存在过错，应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。根据法律及相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因此，原告因对房屋墙面装修所花费的款项，本院酌情认定由被告潭江负担1000元。对于室内可拆除及可移动物品应由原告自行处置，在原物未因被告原因导致灭失的情况下，原告请求由被告赔偿于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告全额返还租金及押金的问题。双方租赁合同于2019年12月6日解除，实际履行了67天，被告应将原告预付的款项在扣除已履行期限内的租金后返还原告，即23411元（28000元-25000元÷365天×67天）。原告主张的资金占用损失，因原告擅自解除合同存在过错，且至今未将房屋腾空交付被告，故本院不予支持。原告在合同解除后未将房屋腾空交付被告产生的占用费及其他损失可由被告另案主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告张大会与被告潭江签订的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除。二、被告潭江在本判决生效后五日内返还原告租金及押金23411元。三、被告潭江在本判决生效后五日内赔偿原告张大会装修损失1000元。四、驳回原告张大会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，财产保全费320元，共计945元，原告负担480元，被告潭江负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的给付义务。一方不履行时，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为本判决确定履行期间的最后一日起计算二年。审判员  和小彬二〇二〇年四月十日书记员  宫 婷