广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1021号原告：吴伟昊，男，1993年8月16日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告：江文平、女，1966年11月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：肖航，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：周文华，男，1988年10月21日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐伟，广东南滨律师事务所律师。第三人：广州市智华房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇恒大山水城骏峰三街2号之二（223栋）。法定代表人：黄技胜。委托诉讼代理人：杨锦洲，男，1995年9月1日出生，汉族，系该公司员工。原告吴伟昊、江文平诉被告周文华、第三人广州市智华房地产代理有限公司（以下简称智华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴伟昊以及两原告的共同委托诉讼代理人肖航，被告周文华及其委托代理人朱小明，第三人智华公司的法定代表人黄技胜及其委托诉讼代理人杨锦洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟昊、江文平向本院提出诉讼请求，一、判令周文华向吴伟昊、江文平返还定金50000元及支付利息（自2019年8月22日起以50000元为本金按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止）；二、判令周文华向吴伟昊、江文平退还解封垫资款23800元及支付利息（自2019年8月28日起以23800元为本金按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止）；三、判令周文华向吴伟昊、江文平赔偿违约金140000元以及吴伟昊、江文平支付给智华公司的中介费损失20000元；四、判令周文华支付保全担保费1500元。五、周文华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月，在智华公司介绍下，吴伟昊、江文平看中了位于广州市增城区中新镇恒大山水城景峰西街5号202—203号房（以下简称涉案房屋）。在未告知涉案房屋存在查封的情况下，智华公司向吴伟昊、江文平收取了20000元中介费，同时通知吴伟昊、江文平于2019年8月21日与周文华签订房屋买卖合同。直到2019年8月21日，智华公司告知吴伟昊、江文平涉案房屋正处于查封状态。在智华公司不予退还中介费且周文华承诺会在2019年10月1日前将涉案房屋解封达到申请办理产权转移登记条件的情况下，与周文华签订了《广州市存量房买卖合同》，并向周文华支付了50000元定金和23800元的解封垫资款以帮助周文华解封涉案房屋。后来，周文华一直无法按照约定解封涉案房屋。吴伟昊、江文平与周文华于2019年10月29日签订了《购房补充协议》，约定被告须于2019年11月30日前解封涉案房屋，并与吴伟昊、江文平办理好房屋网签事宜。但时至今日，涉案房屋仍处于被查封的状态。另吴伟昊、江文平申请了诉前财产保全，支付1500元的担保费，该费用是吴伟昊、江文平维权支出的费用，属于损失，应由周文华承担。综上，周文华一再违约严重侵害了吴伟昊、江文平的合法权益，特向法院提起本诉，请予判允为盼。被告周文华辩称，一、周文华卖房给吴伟昊、江文平发生发生纠纷的前因后果。周文华在2009年8月购买涉案房屋，面积120.21平方米，购买时开发商分开登记为两个房号202-203房，价款为56万元，其中按揭贷款30万元，至今已还款十年，尚欠13万元。周文华于2017年9月涉案房屋作抵押向中国对外经济贸易信托公司借款132万元用于投资，现尚有借款85万元未还。由于周文华生意亏损，投资血本无归，无法偿还上述借款，信托公司申请仲裁保全查封了涉案房屋。周文华与信托公司商量，提出还清借款本息可撤诉处理。为此，周文华以较低价格出售涉案房屋，并将上述情况如实告知了智华公司。在智华公司的介绍下，2019年8月21日，三方签订《广州市存量房买卖合同》，约定涉案房屋140万元，首期款（含定金）14万元在2019年12月1日前支付，余款126万元通过按揭方式支付。当日，吴伟昊、江文平支付了定金50000元给周文华。在签订合同前，智华公司提出涉案房屋有抵押要收双方中介费，周文华以在放盘时已约定卖方不承担费用提出异议，智华公司提出以解封垫资款名义让吴伟昊、江文平支付给周文华，周文华再转给智华公司。2019年8月27日，吴伟昊、江文平依约将解封垫资款23800元转给周文华。第二日，智华公司催促周文华将其中21000元转给智华公司，智华公司补开收据备注“如不能顺利交易需退还给卖方”。后周文华未能筹集到资金归还工商银行按揭贷款13万元，无法申请提前还贷解除抵押。2019年10月29日，三方签订补充协议，约定周文华需于2019年11月30日前办涉案房屋解押，2019年12月30日前办妥过户。由于周文华未能偿还借款，出借人中国对外经济贸易信托公司申请法院强制执行，广州市中级人民法院在淘宝网上拍卖涉案房屋。2019年12月16日，工商银行广州增城支行也向增城区人民法院起诉了周文华，案号为（2020）粤0118民初45、46号。由于涉案房屋被拍卖，周文华只得配合。2019年12月27日，周文华父母要到涉案房屋带走房内物品，竟然发现涉案房屋内有人居住，门口还张贴了告示书，载明“此房有异议，谢绝所有人进入参与拍卖。由于周文华只收到吴伟昊、江文平的定金50000元，且合同明确约定付清房款时交房，但原告擅自入住并使用涉案房屋的行为，明显违约。吴伟昊、江文平张贴告示的行为，会打击竞买人的信心，减少成交价，损害周文华的经济利益。2020年1月16日，涉案房屋以1477888元竞拍成功。同年2月11日，周文华收到本案的应诉材料。以上为涉案房屋买卖的基本情况。二、吴伟昊、江文平的部分诉讼请求不合法、不合理。1.返还定金部分不应当计算利息，所有利息属于违约的损失，不应当重复主张。2.吴伟昊、江文平要求周文华赔偿违约金14万元过高，请求酌情减少。理由如下：周文华只收取吴伟昊、江文平定金50000元，按合同第二十条约定，应双倍返还定金10万元。除吴伟昊、江文平支付50000元定金及解封垫资款23800元外，合同并未实际履行，周文华并非因房价上涨恶意毁约，而是确无经济能力提前还贷而造成违约，违约主观过错恶性不大。合同约定的付款方式对卖方不公平。吴伟昊、江文平本身也有重大违约以及侵权行为，擅自入住涉案房屋违反了合同中关于“收齐房款当天交楼”的约定。吴伟昊、江文平拒绝竞拍者看房的行为，实际造成了周文华巨大经济损失。3.吴伟昊、江文平支付给智华公司的20000元中介费不应由周文华承担。合同第二十条约定，如不能如期过户完成交易，中介方需无条件退还中介服务费。吴伟昊、江文平支付给智华公司的20000元中介费应由智华公司返还。吴伟昊、江文平不要求智华公司退还中介费，属其扩大损失，不应由周文华承担。关于吴伟昊、江文平主张的担保费，是吴伟昊、江文平在诉讼过程中所支付的费用，担保形式有多样，并不一定要委托第三方担保，吴伟昊、江文平已要求周文华承担违约责任。综上所述，周文华承认自己构成违约，也愿意承担相应的违约责任。但是，吴伟昊、江文平及智华公司也应依据本案案情，三方达成的合同承担相应的责任。第三人智华公司述称，吴伟昊、江文平与周文华、智华公司共同签订的《存量房买卖合同》属于第三方居间服务下确定的买卖双方权利义务的合同。在签订合同前，已明确告知，此房有查封，并在合同约定中有备注，要求卖方周文华在规定时间内处理查封问题。卖方未能在约定时间内解封房屋后，买卖双方协商，于2019年10月29日签订了《购房补充协议》，但卖方竟然再次违约。自签订合同后，卖方虽一直想尽办法解封房屋，但其欠款太多，无力解除房屋查封，属于违约。期间，智华公司多次督促卖方尽快解决问题，但卖方未能履约。2019年8月21日，智华公司收到吴伟昊、江文平20000元诚意金，签订买卖合同后，诚意金转为中介费。按照买卖合同约定，卖方违约，需赔付双倍定金即10万元以及返还垫资费、承担中介服务费。经审理查明，2019年8月21日，吴伟昊、江文平（买方乙方）与周文华（卖方、甲方），智华公司（中介方、丙方）共同签署《存量房买卖合同》，约定以下内容：“……第一条房地产权属情况1.房地产地址（下称‘该房地产’）：广州市增城区中新镇恒大山水城景峰西街5号202、203房。2.房地产权证号码：穗字第××、10××55……3.建筑面积93.47、26.74平方米……7.该房地产存在抵押等他项权利情况：如存在抵押等他项权利受限的情况，则买卖双方均同意按以下第（1）种方式处理：（1）【卖方自行出资赎契】卖方在签订本合同后7日内应书面向银行提出提前还款申请且不可撤销。收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款或之前，将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。……9.需要说明的其他情况：甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。乙方已亲自视察并清晰知道该房地产现况，已经查看过甲方的房产证，且无异议。第二条计价和价款甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，总金额人民币￥1400000元整……第三条付款甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。1.甲乙双方选择自行交割房款签订本合同时，乙方向甲方支付人民币￥50000元整（大写：伍万元）作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照下列第（3）种方式按期付款：……（3）按揭方式付款首期款（含定金）：乙方应于2019年12月1日前向甲方支付房款人民币￥140000元整（大写：壹拾肆万元）。剩余房款：除前述房款外，剩余购房款人民币1260000元整（大写：壹佰贰拾陆万元）由乙方于2019年10月1日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。……第四条交楼时间交楼手续1.甲乙双方同意该房地产交付的时间为卖方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。……第七条中介服务费的给付1.基于甲乙双方信任并独家委托丙方全权代理本次交易服务，且丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日内向丙方支付成交价百分之三的中介服务费及咨询费。……3.任何一方不履行合同或提前终止买卖不影响丙方向甲乙双方收取中介服务费及咨询费。守约方已支付中介费的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……第八条丙方义务和责任1.丙方有协助审查买卖当事人委托关系、核对房地产权属资料的义务。……第九条违约责任1.各方当事人不履行合同或不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同。第十条交易不成的违约责任1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为【房地产成交价的20%】【适用定金罚则处理】，并退回乙方已付的全部费用。……第十八条本合同一式叁份，经三方签章后即时生效，甲乙丙各执一份，具同等法律效力。第十九条本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。第二十条其他约定：①如因乙方个人问题造成银行不批复同意贷款书，则属于买方违约，卖方有权没收定金，如卖方未能在合同约定内顺利解封该房屋查封状态，则属卖方违约，则需双倍赔付买方之定金人民币壹拾万元整（100000元）。②如不能如期过户完成交易，中介方需无条件退还中介服务费。③买方知悉该房屋产权情况并愿意承担部分垫资赎楼手续费用共计人民币贰万叁仟捌佰元整（23800元），并在2019年8月28日前支付给卖方，如卖方不能顺利解封，需全额退还给买方。……”上述合同中，第二十条①②③项的内容是三方协商后手写增加的条款。同日，吴伟昊向周文华转账支付50000元，周文华开具《定金收据》给吴伟昊收执，上述转账的款项50000元于次日到账。同日，周文华与智华公司签订《服务收费确认书》，载明周文华委托智华公司促成涉案房屋买卖合同成立，同意在2019年8月28日当日支付21000元作为中介方的中介服务及咨询费；备注条款约定：如不能顺利交易，需退还给卖方。智华公司开具《收款收据》给吴伟昊收执，载明收到吴伟昊出售涉案房屋的咨询服务费20000元。2019年8月28日，吴伟昊向周文华转账支付23800元，该款当天到账。2019年10月29日，周文华（甲方、卖方）与吴伟昊（乙方、买方）、智华公司（丙方、中介方）共同签订《购房补充协议》，约定以下内容：“本协议为双方签订《房屋买卖合同》后，因卖方未能在约定时间内解除房屋查封状态，经过买卖双方友好协商后，达成以下协议，具有同等的法律效力。第一条：1、甲方自愿将坐落于广州市增城区中新镇恒大山水城景峰西街5号202、203房的房产出售给乙方。……第二条房款支付方式及房屋交付1、由于甲方未能及时解除房屋抵押状态，乙方可延期于2019年12月30日前向甲方支付首付款……2、甲方需在2019年11月30日解除房屋抵押状态，并与乙方办理好房屋网签事宜。3、甲方需配合乙方在2019年12月30日前完成房屋过户手续。4、甲乙双方均同意在乙方付清全部房款后二日内把房屋交付给乙方，于交房当日自行办理物业交割，丙方陪同。……第四条违约责任1、甲方的违约责任如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或因甲方不能按时完成解除房屋抵押状态等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的10%数额向乙方支付违约金，并退还乙方五万元定金与两万三千八百元的垫资手续费。……第五条其他……2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《广州市存量房屋买卖合同》发生冲突，以本协议为准。”2019年12月12日，吴伟昊向本院提出诉前财产保全，申请对周文华名下价值283800元的财产进行保全，本院受理案号（2019）粤0118财保578号。2019年12月13日，本院作出（2019）粤0118财保578号民事裁定，裁定冻结周文华的银行存款283800元以及查封周文华名下的涉案房屋。另查明，位于广州市增城区中新镇恒大山水城景峰西街5号202房、203房的原产权人为周文华。2020年1月16日，广州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台拍卖涉案房屋，其中涉案202房拍卖成交价1157626元，涉案203房的拍卖成交价为320262元。本案审理过程中，一、吴伟昊、江文平陈述：1.吴伟昊、江文平在2019年8月10日看房，并在当天向智华公司支付20000元诚意金，当时并不知道涉案房屋被查封的情况，智华公司的杨锦洲也没有告知涉案房屋被查封的情况；第二日，即签订合同当天，智华公司告知吴伟昊、江文平，不签约就不退还诚意金20000元，且周文华承诺一定能解决涉案房屋的查封问题，吴伟昊、江文平也急需房屋居住，其于上述原因，吴伟昊、江文平才决定购买涉案房屋，并与周文华、智华公司签了涉案合同。2.经周文华同意，智华公司的杨锦洲在签完合同后的二、三个工作日将涉案房屋的钥匙交付了吴伟昊、江文平，吴伟昊、江文平在2019年9月10日后的两三天内居住并使用涉案房屋至今。3.2020年1月18日，吴伟昊、江文平向周文华邮寄了解除合同通知书，告知周文华双方的买卖合同关系在2019年12月1日解除。二、周文华陈述：1.周文华在委托智华公司放盘销售涉案房屋时，已如实告知了智华公司，涉案房屋存在抵押以及查封的情况；在签订合同前，周文华将涉案房屋的抵押、查封情况告知了吴伟昊、江文平，且智华公司也将该情况重复告知了吴伟昊、江文平，故吴伟昊、江文平是清楚知道涉案房屋被查封的情况。2.周文华确认与吴伟昊、江文平的房屋买卖合同关系在事实上已解除，因涉案房屋已被司法拍卖成功，双方都知晓涉案买卖合同无法继续履行。三、智华公司陈述：1.2019年8月21日，智华公司的工作人员杨锦洲带吴伟昊、江文平看房，并建议吴伟昊、江文平支付诚意金；吴伟昊、江文平在当日中午支付了20000元诚意金；当日19时左右，买卖双方到场后，智华公司将涉案房屋被查封的情况告知了吴伟昊、江文平，也出示涉案房屋的查册资料给吴伟昊、江文平看，周文华承诺可以解决涉案房屋抵押和查封的问题，且涉案房屋的出售价格确实较低，吴伟昊、江文平最终决定购买涉案房屋。2、签订合同后，吴伟昊、江文平支付的诚意金转为中介费，智华公司从未说过不签合同就不退还诚意金的问题，是吴伟昊、江文平看房后想要购买涉案房屋才向智华支付的诚意金。本院认为，吴伟昊、江文平与周文华、智华公司签订的《存量房买卖合同》《购房补充协议》是各方当事人的真实意思表示，合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。吴伟昊、江文平主张向周文华支付了50000元购房定金以及23800元垫资款，周文华与智华公司对该事实不持异议，本院予以确认。《存量房买卖合同》第二十条第①项约定：“……如卖方未能在合同约定内顺利解封该房屋状态，则属于卖方违约，则需双倍赔付买方之定金人民币壹拾万元整……”根据查明的事实，周文华因自身债务问题导致涉案房屋被查封，周文华将涉案房屋出售给吴伟昊、江文平后，并未按合同约定解决涉案房屋被查封的问题，涉案房屋于2020年1月被司法拍卖。由此可见，周文华的行为违反了合同上述条款的约定，已构成违约。基于周文华的违约行为，吴伟昊、江文平与周文华之间就涉案房屋的买卖合同关系在事实上已无法履行，吴伟昊、江文平想购买涉案房屋的合同目的已无法实现。吴伟昊、江文平称已向周文华发出了解除房屋买卖合同的通知，双方的买卖合同关系已解除，周文华也表明双方的房屋买卖合同关系在事实上已解除，故本院认定吴伟昊、江文平与周文华之间就涉案房屋的买卖合同关系已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，吴伟昊、江文平与周文华的房屋买卖合同关系解除后，周文华已收取的定金50000元以及垫资款23800元应返还给吴伟昊、江文平，周文华答辩意见中对吴伟昊、江文平该项诉请未提出异议，故吴伟昊、江文平要求周文华返还定金50000元以及垫资款23800元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于吴伟昊、江文平主张的定金利息以及垫资款利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴伟昊、江文平主张的违约金问题。鉴于双方的房屋买卖合同关系确实是因周文华的违约而导致无法履行，故吴伟昊、江文平主张周文华承担违约责任，合理合法，本院予以采纳。吴伟昊、江文平主张周文华按交易价款的10%支付违约金14万元。周文华抗辩违约金过高，要求酌减。本院认为，《存量房买卖合同》第二十条第①项已明确约定，被告未能解封涉案房屋，属其违约，需双倍赔付定金10万元给吴伟昊、江文平。而《购房补充协议》中并未明确约定周文华应在什么时间内解决涉案房屋查封问题，补充协议第四条第1款中关于甲方即周文华的违约行为明确为“甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或因甲方不能按时完成解除房屋抵押状态等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约”，该条款中并未针对涉案房屋被查封的违约行为进行约定。且吴伟昊、江文平在签订该合同前已知悉涉案房屋存在被查封的情况，在此情况下，吴伟昊、江文平仍然决定购买涉案房屋，与周文华、智华公司签署《存量房买卖合同》，表明吴伟昊、江文平应当预见并愿意承担因涉案房屋被查封存在过户受限、交易可能无法完成等的交易风险。因此，对于吴伟昊、江文平主张的违约金，结合《存量房买卖合同》《购房补充协议》的约定，买卖双方的实际履约情况，违约方履约的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定周文华应向吴伟昊、江文平支付违约金50000元，至于吴伟昊、江文平诉请的违约金超出50000元部分，本院不予支持。关于吴伟昊、江文平主张的中介费损失20000元的问题，根据查明的事实，吴伟昊、江文平已向智华公司支付了20000元的中介服务费。《存量房买卖合同》第二十条第②项约定“如不能如期过户完成交易，中介方需无条件退还中介服务费”，显然，第二十条第②项约定是各方当事人商定后手写增加的合同条款，变更了《存量房买卖合同》第七条关于中介服务费给付的约定，属于各方当事人针对中介服务费的退还问题达成了新的合意。现吴伟昊、江文平与周文华的房屋买卖合同关系已解除，涉案房屋已无法过户到吴伟昊、江文平名下，按照合同第二十条第②项约定，智华公司应将已收的中介服务费20000元退还给吴伟昊、江文平。因此，吴伟昊、江文平在本案中主张周文华赔偿该中介服务费损失20000元，理据不足，本院不予支持。至于吴伟昊、江文平主张的担保费1500元的问题，双方签署的《存量房买卖合同》《购房补充协议》并无违约方须承担保费用的相关约定，且该费用并非因周文华违约而产生的必然支出损失，故吴伟昊、江文平该项诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周文华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴伟昊、江文平返还定金50000元。二、被告周文华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴伟昊、江文平返还款项23800元。三、被告周文华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴伟昊、江文平支付违约金50000元。四、驳回原告吴伟昊、江文平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2422元、诉前财产保全费1939元，由原告吴伟昊、江文平负担2076元，被告周文华负担2285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年四月十日书记员  陈雪冰