宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终238号上诉人（原审原告）：郭某1，住宁夏回族自治区盐池县。委托诉讼代理人：孙某，住宁夏回族自治区盐池县，系郭某1妻子。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：郭某2，住宁夏回族自治区盐池县福州。委托诉讼代理人：刘某，宁夏方和圆律师事务所律师。特别授权代理。上诉人郭某1因与被上诉人郭某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2019）宁0323民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人郭某1及其委托诉讼代理人孙某，被上诉人郭某2的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭某1上诉称，上诉请求：1.依法撤销（2019)宁0323民初2768号民事判决，发回重新审理或依法改判；2.本案一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院没有查清应支付房屋租金的期限，认定支付房屋租金的期限为2018年11月1日至2019年9月7日错误。2019年4月24日上诉人将案涉案房屋的钥匙及房屋实际交付给被上诉人，并张贴“停业公告”，涉案租赁合同此时已终止。上诉人认为终止涉案营业房租赁合同时间为2019年4月24日较为合理。双方签订的房屋租赁合同明确约定：“若乙方推迟一个月未交房租，甲方必须封门”，2018年11月1日后上诉人未支付涉案房屋租金，2018年12月1日，被上诉人作为甲方必须封门。2.一审判决上诉人支付被上诉人87864元房租证据不足。双方在营业房租赁合同中明确约定：“前三年房屋租金每年120000元，三年后房屋租金每年随行就市。”一审法院仅调查2019年案涉房屋租金下跌情况，显然忽视了房屋租金逐年下跌的事实，上诉人在2018年按市场行情已超额支付了房屋租金。上诉人应承担案涉房屋2018年11月1日至2019年4月24日的租金，再减去2018年和2019年下跌部分与上诉人2018年多支付部分房屋租金。3.一审法院对被上诉人的陈述、质证和证据全部采信不符合证据采信的基本原则。综上，一审判决认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人郭某2当庭答辩称，1.一审判决认定的支付租金的期限并无不当。2019年4月，上诉人在案涉房屋门口张贴告知单，并将案涉房屋的其中1把钥匙放到被上诉人的店铺。这一行为并不能终止租赁合同，因房屋租期尚未届满，且上诉人仍然控制支配房屋。2.一审开庭时双方均表示同意解除案涉租赁合同，2019年9月7日上诉人将房屋的全部钥匙交还并退还房屋。一审判决认定租金的支付时间为2018年11月1日至2019年9月7日，是基于上述事实。3.一审判决支付的租金，不仅考虑了房屋租金下降的事实，而且将租金标准分段计算，不存在不公平的情形。郭某2向一审法院提出的反诉请求：1.判令郭某1支付租金120000元(2018年10月26日至2019年10月26日的租金)；2.判令由郭某1承担本案反诉费用。一审法院查明的事实：2012年10月26日，郭某1（乙方）与郭某2（甲方）签订了《房屋出租合同》，合同约定：甲方将盐池县福州南路213号营业房出租给乙方，租赁期限自2012年11月1日至2020年10月31日，每年租金120000元，租赁三年后房屋租金每年随行就市，以后每年租期末前一个月一次性支付下个租赁年度租金。郭某1按照约定支付了六个租赁年度租金，第七个租赁年度租金应在2018年10月1日前支付，双方因租金发生争议，故未实际支付。2019年4月，郭某1儿子在上述营业房（安雅宾馆）门口张贴告知单，并将告知单（内容看不清楚）及租赁房屋其中一把钥匙（一共三把钥匙）一并放在郭某2经营的店铺桌子上。2019年6月，郭某1在未告知郭某2的情况下，用自己留下的租赁房屋的另外一把钥匙将租赁房屋打开拉东西，郭某2报警。截止诉讼时，该房屋处于空置状态，2019年9月7日，郭某1将涉案房屋全部钥匙交还并退房，郭某2接受。另经一审法院庭后询问核实查明，案涉营业房所处地段的房租在2019年均有所下调，下调价格大致为60元/平米/年。再查明，郭某1于2019年10月8日向一审法院申请撤回本诉，一审法院依法制作了（2019）宁0323民初2768号民事裁定书，裁定准许郭某1撤回本诉。一审法院认为，郭某2与郭某1之间形成租赁合同关系，依法应受法律保护。根据双方签订的《房屋出租合同》，约定租期到2020年10月31日届满，现租期尚未届满亦不存在无法继续适用租赁物的情形，故郭某1应按照约定支付第七个租赁年度的租金。关于租赁截止时间，经询问，双方均认可于2019年9月7日交付钥匙终止租赁，故第七个年度的租赁时间应为2018年11月1日至2019年9月7日。郭某1虽陈述其于2019年4月张贴公告，告知解除租赁合同并退房，但庭审中其认可依然持有涉案房屋钥匙，故其主张2019年4月已将房屋交还与客观事实不符，不予支持。关于租金数额，《房屋出租合同》约定租赁三年后房屋租金每年随行就市。案涉房屋所处地段的房租在2019年有所下降，降幅为60元/平米/年，租金应分段计算：①2018年11月1日至2019年4月30日期间：120000元/年÷12个月×6个月为60000元；②2019年5月1日至2019年9月7日期间：（120000元/年÷686平米-60元/平米/年）×686平米÷365天×129天为27864元，故第七个租赁年度的租金是87864元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：郭某1于本判决书生效后二十日内一次性支付郭某22018年11月1日至2019年9月7日期间的租赁费87864元。反诉案件受理费2700元，因适用简易程序审理减半收取1350元，郭某2负担362元，郭某1负担988元。二审中，上诉人郭某1提交房屋租赁合同3份，证明郭某1与郭某2签的租赁合同约定双方各取三家同地段、同条件的房租取平均值，决定案涉房屋的租金。案涉租赁合同第一条中约定房租随行就市，郭某2没有按照合同的约定履行。一审法院调查六家的房租，普遍房租都比以前低。被上诉人发表的质证意见：对该证据的证据形式有异议，是复印件，对证明目的有异议，租赁合同中没有约定租金的随行就市是由双方各取三家的平均值来定。本院对上诉人提交的证据认证如下：被上诉人对该证据因系复印件对其证据形式不认可，经核，郭某1和郭某2签订的房屋出租合同第二条约定，“……该房屋从租赁期起三年后房屋租金每年随行就市（取同街同位置同条件六家房租费的平均值核算）。”该约定与上诉人所述“双方各取三家同地段、同条件的房租取平均值”不一致，对上诉人的该证明目的不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，双方均同意解除房屋出租合同，对租金已经交纳至2018年11月1日双方均认可，二审主要争议的焦点是房屋出租合同解除后的租金如何计算的问题。上诉人上诉主张2019年4月24日上诉人张贴停业公告，并将案涉房屋的钥匙交给被上诉人，房屋出租合同终止的时间应为2019年4月24日，一审判决认定为2019年9月7日不正确。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉房屋出租合同约定的租赁期限至2020年10月31日止，双方当事人在合同中未约定解除的条件。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上诉人在一二审中未提交证据证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，可以单方主张解除房屋出租合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”依据本案查明的事实，房屋出租合同未约定解除条件，上诉人单方解除合同亦不符合上述法律规定，上诉人虽于2019年4月24日通知被上诉人，并将案涉房屋其中一把钥匙交给被上诉人，但合同并不能因通知到达对方而解除。经核，一审中，郭某1于2019年9月7日将案涉房屋的全部钥匙（3把）交给郭某2，郭某2同意于当日解除合同。2019年9月7日应视为双方协商一致解除合同。合同解除后，房屋出租合同的权利义务终止，一审判决认定实际租赁期限至2019年9月7日并无不当。双方在房屋出租合同中约定，“每年租金120000元，租赁三年后房屋租金每年随行就市，以后每年租期末前一个月一次性支付下个租赁年度租金。”2018年11月1日前，上诉人按照上述约定支付了租金。对2018年11月1日至2019年9月7日期间应付租金，一审法院取案涉房屋同街相邻位置条件相近的六家房租费的平均约值核算，符合双方在房屋出租合同中的约定，也符合本案实际。二审中上诉人主张计算租金的方式和计算的金额没有事实依据。上诉人主张在2018年按市场行情上诉人已超额支付了房屋租金，请求应当核减，上诉人已经按照房屋出租合同的约定支付了2018年11月1日前欠的租金，要求核减没有事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人郭某1负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇二〇年四月二十日书记员 王 静本案附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定的事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出决定后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。