北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初272号原告：北京飒尼赛德科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区大屯路科学园南里-风林绿洲I甲号楼8层803号内1。法定代表人：姜秀娟，执行董事。被告：北京沙河恒大置业有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇南丰路1号。法定代表人：吴雪丹，执行董事。委托诉讼代理人：陈思（该公司员工），女，1995年6月20日出生，汉族，住天津市河西区。原告北京飒尼赛德科技发展有限公司（以下简称飒尼赛德公司）与被告北京沙河恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告飒尼赛德公司之法定代表人姜秀娟、被告恒大置业公司委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飒尼赛德公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告返还全部已付购房款(合同编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》)，金额为1277395元；2.请求法院判决被告返还已付房款所产生的利息，时间为首付房款之日起(2017年6月23日)至退还房款之日止，金额为按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告与原告于2017年6月23日签订《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号：XF716711)，原告购买了坐落于北京市昌平区高教园北四街7号院13号楼-1层B115，总价款为人民币1824850元，支付方式为分期付款。原告按照合同约定分别于2017年6月21日、2017年12月17日向被告支付了房价款729940元、547455元，共计人民币1277395元，原告拟于2018年6月17日准备付最后一笔款项时，发现公共区域其一房顶有脱落现象及合同未注明冬季室内供暖时间，故未交纳房款。被告以原告未在合同约定的时间支付剩余房款为由提出解除合同，并向北京市昌平区人民法院提起诉讼。原告也因对房屋存在质量问题以及连续两年冬季一直无供暖等原因提起反诉，要求被告继续履行合同并赔偿因工程质量问题导致原告不能正常使用房屋而产生的经济损失。北京市昌平区人民法院于2019年9月29日判决原告与被告解除合同，双方均未上诉，即表明双方均同意解除合同。现(2019)京0114民初8118号民事判决书已生效，合同解除后，原告联系被告按照判决执行，并要求被告退还全部已交房款及所产生的利息，但被告告知原告需自原告已支付的房价款中扣除房价款总额10%的手续费。被告扣除房价款总额10%手续费的要求，既无法律规定，合同中也无相关约定，且前述判决书中亦判决关于被告要求原告承担因办理相关手续所支付的费用一项不予支持，因此被告无权自原告已支付的房价款中扣除手续费。基于上述，原告特请求法院依法判令被告返还原告全部已付购房款及利息，并由被告承担本案诉讼费。在本案诉讼过程中，原告飒尼赛德公司将诉讼请求第二项变更为：请求法院判决被告返还已付房款所产生的利息，时间为首付房款之日起(2017年6月23日)至退还房款之日止，金额为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。被告恒大置业公司辩称,（2019）京0114民初8118号民事判决书中已经确定原告不享有不安抗辩权，原告违反了合同约定，应当承担违约责任，我方应扣除总房款10%作为违约金，剩余的房款我方同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，恒大置业公司（出卖人）与飒尼赛德公司（买受人）签订合同编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定：房屋坐落于北京市昌平区高教园北四街7号院13号楼-1层B115（以下简称涉案房屋）；房屋总价款为1824850元；出卖人应当于2018年7月17日前向买受人交付该商品房；关于基础设施设备（包括供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）交付方面，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，非出卖人原因导致的，出卖人不承担违约责任，公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用的具体时间由相关买受人或经营者最终确定，出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件；逾期付款责任，如买受人逾期超过180日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）；补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或者限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他内容。在该合同附件五，双方约定：付款方式为分期付款，买受人应在合同签署之日向出卖人支付总金额（含定金）不低于总房款40%即729940元，于2017年12月17日前向出卖人支付不低于总房款30%即547455元，于2018年6月17日前向出卖人支付剩余房款547455元；在该合同附件十三，双方同意本合同第九条补充如下：1.本合同第九条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；2.如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方解除本《北京市商品房现售合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。飒尼赛德公司分别于2017年6月23日、2017年12月17日向恒大置业公司交纳购房款729940元、547455元。飒尼赛德公司称2018年6月17日其准备付最后一笔款项547455元时发现公共区域一天窗有脱落现象及合同未注明冬季室内供暖时间，故至今未交纳房款。另查明，涉案房屋所属工程已进行了竣工验收，并且验收合格，于2016年6月22日在北京市昌平区住房和城乡建设委员会备案。2018年6月4日，恒大置业公司向飒尼赛德公司发送《还款提示函》，告知飒尼赛德公司需依约付款及违约责任事项。2019年4月4日，恒大置业公司作为原告将飒尼赛德公司起诉至本院，提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告双方之间签订的合同编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》；2.请求法院判决被告依照合同约定，配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续，并承担因办理相关手续所支付的费用；3.本案诉讼费由被告承担。飒尼赛德公司在该案中提起反诉，诉讼请求为：1.请求法院判决继续执行原被告双方之间签订的合同编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》；2.请求法院判决被告赔偿原告，因工程质量问题导致原告向被告购买的商品房屋不能正常投入使用所产生的经济损失，应赔付金额按日以已交房款(1277396元)的万分之一计算，自2018年6月17日至今共计43431.46元；3.本案诉讼费由被告承担。经审理，本院认为飒尼赛德公司以商品房公共区域内天窗确有脱落的现象及供暖问题为由主张享有不安抗辩权的理由不成立，根据双方合同约定，恒大置业公司享有合同解除权。本院于2019年9月29日作出(2019)京0114民初8118号民事判决书，判决：一、确认北京沙河恒大置业有限公司与北京飒尼赛德科技发展有限公司于2017年6月23日签订的编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》于2019年3月18日解除；二、北京飒尼赛德科技发展有限公司于本判决生效之日起二十个工作日内配合北京沙河恒大置业有限公司办理注销网签合同备案；三、驳回北京沙河恒大置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京飒尼赛德科技发展有限公司的全部诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。庭审中，飒尼赛德公司提交(2019)京0114民初8118号民事判决作出之后其与恒大置业公司工作人员的微信聊天记录。聊天记录的主要内容为飒尼赛德公司要求恒大置业公司退还已交纳的全部购房款，恒大置业公司主张需扣除总房款10%作为违约金。恒大置业公司对飒尼赛德公司与陈思的聊天记录表示认可。根据聊天内容，双方对退还具体款项数额未达成一致意见，购房款至今未退还。经询问，被告恒大置业公司表示不按照合同附件十三的约定向原告飒尼赛德公司主张违约责任，在扣除总房款10%作为违约金后，剩余的房款同意退还给原告飒尼赛德公司。上述事实，有(2019)京0114民初8118号民事判决书、《北京市商品房现房买卖合同》、微信聊天记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告飒尼赛德公司与被告恒大置业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现(2019)京0114民初8118号民事判决书已判决确认该合同已于2019年3月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据(2019)京0114民初8118号民事判决书认定的事实，合同解除的原因系因飒尼赛德公司未按照合同约定如期交纳购房款，恒大置业公司有权依据合同约定行使解除权，飒尼赛德公司对合同的解除负有过错，恒大置业公司要求飒尼赛德公司承担违约责任的主张，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现恒大置业公司主张按照总房款的10%即182485元要求飒尼赛德公司支付违约金，但因飒尼赛德公司以恒大置业公司主张的违约金过高且无法律依据进行抗辩，且恒大置业公司并未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定具体的违约金数额为50000元。恒大置业公司同意在扣除飒尼赛德公司因违约应当支付的违约金之后将剩余购房款退还给飒尼赛德公司，本院对此不持异议。关于飒尼赛德公司要求返还已付房款所产生利息一节，合同解除系因飒尼赛德公司的原因造成，飒尼赛德公司要求支付利息的主张无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京沙河恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京飒尼赛德科技发展有限公司购房款1227395元；二、驳回北京飒尼赛德科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8148元，由被告北京恒大置业有限公司负担7623元（于本判决生效后七日内交纳），北京飒尼赛德科技发展有限公司负担525元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘敏二〇二〇年四月二十九日书记员  余淼