内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终403号   上诉人（一审被告）：许建疆，男，1973年11月16日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：高玲，住内蒙古自治区包头市，系许建疆妻子。   被上诉人（一审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司。   法定代表人：李燕杰。   委托诉讼代理人：班彦龙。     上诉人许建疆因与被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   许建疆上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费全部由维众物业公司负担。其上诉主张的事实和理由是：   一、本案所涉《物业服务合同》不成立且对许建疆不具有拘束力。1、维众物业公司与艾不盖居委会签订的《物业服务合同》不符合《合同法》第三、四条规定的合同签订的一般规定。艾不盖居委会不能代表业主的真实意愿，其签订合同之后，也没有通过任何公示方式告知业主。该《物业服务合同》只是维众物业公司和艾不盖居委会的意思表示，对许建疆不具有约束力，该合同不能成立。   2、艾不盖居委会在未采取任何方式取得小区业主授权的情况下，与维众物业公司私自签订合同违背业主真实意愿。即使艾不盖居委会代履行职能也需要公示，但艾不盖居委会却什么都没做。此外，许建疆居住的小区一直都有自己合法的业主委员会，居委会无权代业主委员会或业主行使职权。   3、维众物业公司在起诉状中描述达茂旗政府2016年4月18日召开2016年第二次常务委员会才形成会议纪要通过了百灵庙镇政府引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见，但维众物业却在2016年4月1日就已经入住小区提供服务，难道物业公司未卜先知。另外，艾不盖居委会与维众物业公司签订的《物业服务合同》有造假行为：其一《物业承接交接单说明》中表述的“达茂旗巴音东小区建成时间为2000年”，达茂旗巴音东小区实际建成时间为2003年。其二，维众物业在签订《物业服务合同》时，不具有物业管理资格，该公司行业代码于2018年2月2日由金属门窗制造变更为物业管理，行业门类于2018年2月2日由农、林、牧渔业变更为房地产业，该变更行为进一步说明该合同未虚假合同。   二、收费标准与服务标准不匹配。维众物业公司一再强调收费标准执行的是“达茂旗人民政府”2016年4月18日召开2016年第三次常务委员会研究，并形成会议纪要，通过了百灵庙镇人民政府引进扶持物业管理企业及相关补贴费用意见”文件，但该文件与上级部门“2013年包头市政府包府办发(2013)年131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》文件”要求提供物业服务内容与收费标准不相匹配，对文件中“包头市市政府发改委价格部门测算的物业服务费收费的政府指导价标准0.6元/平米/月，第一年按2/3、(住户交0.2元)第二年1/2(住户交0.3元)、第三年1/3(住户交0.4元)的比例以奖代补”规定断章取义，订立内容收费标准和服务内容显失公平。   三、维众物业公司未履行应尽义务，许建疆不应当缴纳物业费。许建疆屋顶防水层在2014年统一更换外墙保温时被损坏造成家中阳台渗漏，许建疆自己进行维修，维修后未出现漏雨现象。直到2017年屋顶防水层再次损坏造成渗漏，许建疆向物业公司及物业所在地的房产行政主管部门报告后无果，再次自费维修。直到2018年7月19日暴雨的发生，屋顶防水层再次损坏造成严重渗漏，外面下暴雨，家里下大雨，许建疆向物业公司及房产行政主管部门报告后，物业公司无回应，房产行政主管部门于2018年9月3日才进行了修复。物业服务公司怠于维修许建疆屋顶防水层的行为造成许建疆家中受损是许建疆拒缴物业费的主要原因。   四、维众物业公司一审未尽到举证责任，应承担相应不利法律后果。维众物业公司未举证艾不盖居委会征得半数以上业主书面同意证明原始资料及签订合同后在物业管理区域内予以公告证明。同时未提供“达茂旗人民政府于2016年4月18日召开2016年第二次常务委员会研究形成的会议纪要”原始资料，维众物业公司提供的《关于小区保洁图片拍摄要求》及提供的服务部分影视资料光盘只能证明该公司提供过服务，不能证明其是按《物业服务合同》所规定内容提供服务。维众物业公司提供的《维众物业公司提供赠送或有偿服务业主须知》与《维众物业公司维修部服务范围及处理故障标准明细表》及各项规章制度只能证明该公司有这些条款，不代表该公司是按照制定的制度在执行服务标准。一审中维众物业公司未能提供该公司财务报表、公司注信息及每半年应向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况资料。上述举证事实不符合法律规定，一审法院片面采用维众物业公司所列条款，非法认定合同成立，判决许建疆向维众物业公司支付1353元，及其产生违约金，严重违背了合同法的立法宗旨，属适用法律不当。   维众物业公司辩称：首先，维众物业公司提供服务的小区都是达茂旗的老旧小区，都没有组织成立业主委员会，根据《包头市物业管理条例》第二十七条的规定，可以由居民委员会代履行业主委员会的职责。许建疆所在小区的艾不盖居委会与许建疆签订的《物业服务合同》对该小区的全体业主具有法律约束力。且该事实有法院生效文书确认，法院可以直接采信，无需当事人再举证证明。至于许建疆称其小区有自己合法的业主委员会,“于2008年7月份在百灵庙镇政府相关部门主持下经过选举成立的”。但许建疆所说的业主委员会未履行《物业管理条例》规定的法定程序，在没有房产行政主管部门出具的备案证明的情况下就刻制印章并使用的行为也是违法的。即使许建疆说的业主委员会是合法的，但是根据2013年的《包头市物业管理条例》规定，业主委员会每届任期最长不超过五年，从2008年7月到2013年7月已经任期届满，该业主委员会未经换届，早已不复存在，若再以该业主委员会的名义从事任何活动都属于无效的。   其次，2015年在包头市创建全国文明城市的时候，由于老旧小区未推行物业管理而不符合创建文明城市的要求，所以达茂旗政府和百灵庙镇政府才责成社区居委会代行业主委员会的职责，2016年与维众物业公司签订了物业服务合同要求维众物业公司连同百灵庙镇的其他小区的物业管理工作全部接管。并答应给维众物业公司一部分扶持资金补贴和物业服务费补贴，让维众物业公司先试运行，具体补贴办法和补贴标准待日后上会研究。之后政府才于2016年第二次常务委员会上研究制定出补贴标准。因该会议纪要原件是政府的内部行文，原件在达茂旗政府保存，维众物业公司无法提供，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》，如人民法院认为审理案件需要的话，可以依职权向达茂旗政府调取。   再次，关于物业服务费标准的问题，按照《包头市物业管理条例》第五十六条第一款的规定，住宅物业服务费实行政府指导价。本案中每平米每月0.6元的标准是包头市人民政府发改委物价部门经测算后出台的政府指导价，即使维众物业公司提供的物业服务水平有瑕疵也不能作为业主拒绝交纳物业服务费的理由。维众物业公司按照服务合同约定的服务项目和内容提供服务，物业服务水平如果真的有瑕疵，业主可以向房产行政主管部门投诉。至于这个标准制定的高低，只有法律授权的物价部门依照法定程序进行重新测算后才有权变更。   最后，许建疆称维众物业公司未履行应尽义务没有依据。许建疆所在的小区是老旧小区，业主购房时均未交纳维修基金，按照物业服务合同的约定，对公共部位的维修，费用在300元以内的小型维修由维众物业公司出资维修，超出300元以外的维修是由业主自己推钱，维众物业公司可以协调组织维修。许建疆所说的屋顶漏水是因2014年政府在做节能改造贴外墙保温时由施工单位重新做的防水，当时维众物业公司还没有入住该小区，按照达茂旗住建局与当时施工单位的约定，保修期5年，在保修期内出现质量问题，应当由之前的施工单位负责维修。为此，维众物业公司将之前施工单位的电话告诉许建疆，许建疆亲自找了之前的施工单位进行了维修，因在5年的保修期内，所以其他业主也不给推钱，又无法申请维修基金，维众物业公司已完全履行了自己的义务。至于许建疆所说的阳台渗水，阳台是许建疆自己的专有部分，自行维修那是其应尽的义务。   维众物业公司向一审法院起诉请求判令：一、许建疆给付维众物业2016年4月1日到2016年12月31日期间的物业费118㎡×0.3元每平米×9个月共计318.6元，减去已交的240元，2016年度尚欠78.6元。2017年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费118㎡×0.4元每平米×12个月共计566.4元，2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费118㎡×0.5元每平米×12个月共计708元，以上三项共计1353元；二、许建疆给付维众物业公司逾期缴纳物业服务费违约金，违约金分别以78.6元为基数，按照年利率24%从2016年5月1日计算到2019年5月1日为57元、以566.4元为基数，按照年利率24%从2017年5月1日计算到到2019年5月1日为272元，以708元为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算到2019年5月1日为170元，三项共计之后的违约金分别计算至实际给付之日；三、本案诉讼费由许建疆承担。   一审法院认定的事实：本案涉及的巴音东小区隶属于百灵庙镇艾不盖街居民委员会（以下简称艾不盖居委会），未成立业主委员会。许建疆系巴音东小区业主。2016年4月1日，维众物业公司与艾不盖居委会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇巴音东小区居民委员会代表全体业主将巴音东小区委托维众物业公司进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业费标准按住宅建筑面积每平方米0.8元/月，物业服务期限从2016年4月1日起至2026年4月1日。还约定业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。维众物业公司在巴音东小区进行的物业服务项目包括：楼道内、楼外的保洁，公共设施、设备的维护，小区绿化，路面清扫公共秩序维护、安全防范等。   许建疆位于××旗东户的房屋建筑面积为118㎡。许建疆未交纳2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业费。   一审法院认为: 物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，许建疆是否应当交纳物业费问题，应从以下几方面进行分析。   第一、维众物业公司与艾不盖居委会签订《物业服务合同》对许建疆是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中巴音东小区未成立业主委员会，维众物业公司在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为巴音东小区业主的许建疆具有约束力。   第二、许建疆是否应当交纳物业费问题。维众物业公司与艾不盖居委会签订《物业服务合同》后，为巴音东小区提供了物业服务，许建疆作为该小区业主也接受了维众物业公司的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故许建疆应按照合同约定履行交纳物业费的义务。   第三、物业费收取标准如何确定及违约金如何支付问题。根据物业服务合同约定的价格、维众物业公司提供物业服务水平及参照本地区物业收费标准等因素综合考量，该院确定巴音东小区物业费为住宅楼按建筑面积每平方米：2016年4月1日到2016年12月31日期间的物业服务费118㎡×0.3元每平米×9个月共计318.6元，减去已交的240元，2016年度尚欠78.6元。2017年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费118㎡×0.4元每平米×12个月共计566.4元，2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费118㎡×0.5元每平米×12个月共计708元，以上三项共计1353元；维众物业公司要求许建疆给付逾期缴纳物业服务费违约金，违约金分别以78.6元为基数从2016年5月1日起、以566.4元为基数从2017年5月1日起、以708元为基数从2018年5月1日起，分别按照年利率24%计算实际给付之日的诉讼请求不违反相关法律规定，依法予以支持。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款之规定判决：一、许建疆给付维众物业公司2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共1353元，此款于本判决生效后五日内付清；二、许建疆支付维众物业公司逾期缴纳物业服务费违约金，违约金分别以78.6元为基数从2016年5月1日起、以566.4元为基数从2017年5月1日起、以708元为基数从2018年5月1日起，分别按照年利率24%计算实际给付之日，此款于本判决生效后五日内付清。案件受理费50元，减半收取25元，由许建疆负担。   二审经审理查明：一审判决关于艾不盖居委会与维众物业公司签订物业服务合同的事实以及许建疆的房屋位置及房屋面积认定清楚，本院依法予以确认。   在二审期间，许建疆明确表示对于维众物业公司服务不到位的问题不再主张，其认为不应支付物业服务费的主要理由是案涉物业服务合同不能成立，同时提交了以“包头市达茂旗百灵庙镇巴音小区业主委员会”名义出具的3份证明材料证明该主张。维众物业公司质证称，对该组证据的真实性及证明目的均不予认可。许建疆称业主委员会在2008年7月就成立，但该业主委员会没有经过法定程序，也没有在房产行政主管部门备案，即使该情况属实，也已经满五年没有换届选举，该业主委员会早已不复存在。    在二审期间，维众物业公司认可其在实际履行《物业服务合同》的过程中，每年享受政府补贴的计算周期是以其进驻小区之日起满12个月为一年的计费周期。   本院认为：双方当事人对于艾不盖居委会与维众物业公司签订《物业服务合同》且维众物业公司为案涉巴音东小区提供物业服务的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，许建疆明确表示放弃因维众物业公司服务不到位而不应当支付物业费的上诉理由。因此本案的争议焦点是：艾不盖居委会与维众物业公司签订的《物业服务合同》是否对许建疆具有拘束力，许建疆是否应当支付物业费的的问题。对此，本院从以下几点分析判断：   一、关于艾不盖居委会与维众物业签订的《物业服务合同》是否成立的问题。   首先，根据《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，《内蒙古自治区物业管理条例》第二十五条“业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章”之规定，许建疆未提供证据证明该小区业主委员会经过相关政府部门备案，其提交的署名“巴音小区业主委员会”的证明不能直接证明该印章上刻制名称的业主委员会是符合法定程序成立的业主委员会。因此，许建疆该组证据本院不予采信。许建疆提出的该小区存在合法业主委员会的主张证据不足，本院不予支持。   其次，根据《中华人民共和国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条第一款也规定，对因客观原因未能选举产生业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责。虽然许建疆本人与维众物业公司未签订书面的物业服务合同，但维众物业公司与艾不盖居委会签订的《物业服务合同》对许建疆同样具有约束力。且维众物业公司事实上也为许建疆所在的巴音东小区提供了物业服务，许建疆作为该小区业主也接受了维众物业公司的物业服务。据此，本院认定双方当事人之间已于2016年4月1日起形成了物业服务合同关系并延续至今，许建疆应按照《物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。关于许建疆提出的物业公司注册资质的问题以及物业公司员工资质的问题属于物业行政管理的范畴，均不能影响案涉《物业服务合同》的效力。许建疆提出的案涉《物业服务合同》不成立，对其不具有约束力的主张不能成立。本院不予支持。   二、关于许建疆欠付物业费具体金额的问题。按照案涉《物业服务合同》物业服务期限从2016年4月1日起至2026年3月30日的约定，交纳物业服务费的年度区间应为每年的4月1日至次年的3月31日。一审法院将第一年的物业服务费收费区间定为2016年4月1日到2016年12月31日，之后的三年取整年的计算方法，与合同约定不符，也与维众物业公司在二审期间对此的陈述不符，本院依法予以纠正。具体计算方法是：2016年4月1日到2017年3月31日期间的物业服务费118㎡×0.3元/㎡（补贴价）×12个月＝424.8元；2017年4月1日到2018年3月31日期间的物业服务费118㎡×0.4元/㎡（补贴价）×12个月＝566.4元；2018年4月1日到2018年12月31日期间的物业服务费118㎡×0.5元/㎡（补贴价）×9个月＝531元。以上三项共计1522.2元，扣除许建疆已经支付的240元，许建疆欠付维众物业公司2016年4月1日至2018年12月31日的物业费金额为1282.2元。维众物业公司主张按照年利率24%的标准要求许建疆支付违约金没有法律依据，一审法院支持维众物业关于违约金的诉求有误，本院予以纠正。   综上所述，许建疆不予支付物业费的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持，但是一审判决对于许建疆欠缴物业费的数额及应否支付违约金的问题认定事实部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初665号民事判决；   二、上诉人许建疆支付被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司2016年4月1日至2018年12月31日的物业服务费1282.2元，此款于本判决生效时立即付清；   三、驳回被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费75元，由上诉人许建疆负担52元；由被上诉人维众物业公司负担23元。   本判决为终审判决。             审 判 长  范丽宏   审判员  王雅琴   审判员  乔瑞全     二〇二〇年四月二十九日     法官助理  贺    颖   书 记 员  段鹧庭     附：本判决所适用的法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。