湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1023民初1920号原告：湖北忆美地产置业有限公司监利分公司，住所地监利县容城镇江城大道90号。主要负责人：洪克虎，该分公司经理。委托诉讼代理人：李清亮，湖北惊天律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：张敦祥，湖北楚胥律师事务所律师。被告：赵红，女，1974年11月8日出生，汉族，户籍住址湖北省监利县。被告：杨永祥，男，1966年7月1日出生，汉族，户籍住址湖北省监利县。第三人：中国银行股份有限公司监利支行，住所地：监利县容城镇保合门10号。主要负责人：彭洁，该支行行长。委托诉讼代理人：周自成，该支行个贷经理。原告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司（以下简称忆美公司）诉被告赵红、杨永祥、第三人中国银行股份有限公司监利支行（以下简称监利中行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，审理中发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告忆美公司的委托诉讼代理人张敦祥、被告赵红、第三人中国银行股份有限公司监利支行委托诉讼代理人周自成到庭参加诉讼，被告杨永祥经本院公告送达传票无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告忆美公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告所签订的其编号为JL14004469的《商品房买卖合同》；2.判令二被告将位于监利县红城乡高速公路连接线以南的忆美国际公馆小区1号楼1单元19层1904号房屋返还给原告；3.判令原告返还二被告购房首付款152801元、二被告已向第三人偿还的借款本息130792.88元、第三人通过被告的专用账户打入原告账户的按揭款（已扣除偿还部分）253315元，合计536908.88元；4.判令解除二被告与第三人监利中行签订的由原告提供担保的其编号为JJTAA2015006R的《个人一手住房贷款合同》，二被告应提前偿还给第三人贷款余额253315元，该款由原告从应返还给二被告的房款中直接支付给第三人；5.原告偿还第三人贷款余额253315元后，撤销忆美国际公馆小区1号楼1单元19层1904号房屋的预告预抵登记，预告登记证明号：监房预容字第××号；6.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告赵红与杨永祥系夫妻关系，2014年12月27日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定二被告购买由原告所开发的位于监利县红城乡高速公路连接线以南的忆美国际公馆小区1号楼1单元19层1904号商品，购房款总计502801元，首付款152801元，余款350000元选用银行按揭贷款方式付款。其中合同第七条明确约定：“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同…，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。《商品房买卖合同》签订后，二被告依约给付了首付款152801元，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，即按揭贷款合同，第三人依合同约定，将350000元房款通过二被告的专用账户直接支付给了原告。同时，应第三人要求，原告为二被告所贷的350000元购房款提供了连带保证责任的担保。自2018年8月起，二被告就已停止按月向第三人偿还按揭款，第三人依据《保证金质押总合同》的约定，直接从原告设立的保证金专用账户中扣划了相应款额，截止于2019年6月30日，原告已代被告偿还本息共计30280.27元，尚余贷款余额253315元。对代偿还之款，原告多次催讨，二被告一直置之不理。致使原告无法实现合同目的。为此，请求判令如前所求。被告赵红辩称，原告所诉是事实，虽然是我和前夫杨永祥与原告签订了《商品房买卖合同》、与第三人监利中行签订了《个人一手住房贷款合同》，但首付款及后面几个月的房款都是我借款付的，现我已与前夫杨永祥离婚，也找不到他，房子也没有交付给我，我也没有办法。被告杨永祥在法定答辩期内未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。第三人监利中行述称，1.同意解除其与被告赵红、杨永祥签订的《个人一手住房贷款合同》；2.被告赵红、杨永祥已向第三人偿还的本息130792.88元，由原告忆美公司返还给被告赵红、杨永祥；3.被告赵红、杨永祥因提前偿还给第三人的贷款余额253315元，由原告忆美公司直接支付给第三人；4.本案诉讼费用由二被告承担。本案原告围绕诉讼请求依法提交了六份证据，即证据1.《商品房买卖合同》复印件一份，证据2.《个人一手住房贷款合同》复印件一份，证据3.还贷凭证九份及个人贷款对账单一份，证据4.催款函一份，证据5.不动产登记查询证明书一份，证据6.民事裁定书和协助执行通知书各一份。被告赵红提交了二份证据，即证据1.离婚证复印件一份，证据2.放弃产权书复印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告赵红及第三人监利中行对原告忆美公司所举证据均无异议，第三人对赵红提交的二份证据，均无异议，原告对赵红提交的二份证据，真实性无异议，但认为与本案没有关联性。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，即被告赵红提交的离婚证、放弃产权书，本院认为原告异议成立，且放弃产权书未提交原件，故均不予采信。本院根据当事人的陈述及审理后确认的证据认定事实如下：2014年12月27日，原告与二被告签订编号为JL14004469的《商品房买卖合同》一份，约定二被告购买原告销售的位于监利县红城乡高速公路连接线以南的忆美国际公馆小区1号楼1单元19层1904号房屋，购房总金额502801元，选用银行按揭贷款方式付款，首付款152801元，余款350000元办理了按揭贷款手续，其中合同第七条明确约定：“买受人逾期超过60日后付款，出卖人有权解除合同”。《商品房买卖合同》签订后，二被告依约给付了首付款152801元，2015年3月2日与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，并用其所购房屋办理了抵押担保登记，在二被告与第三人签订合同前，原告于2015年2月28日与第三人签订了《保证金质押总合同》，并为该笔贷款提供保证金质押担保。此后，第三人依照合同约定将350000元支付给了原告。2018年8月起至2019年5月29日止，二被告屡次违约，仅向第三人偿还了贷款本息130958.35元。第三人则依据合同中的担保条款，直接从原告设立的保证金专用账户中扣划了被告应当偿还的贷款本息30280.27元。截止2019年5月29日，二被告还尚欠第三人贷款本金余额253315元。本院认为，本案立案案由“房屋买卖合同纠纷”应为“商品房销售合同及金融借款合同纠纷”忆美公司与赵红、杨永祥、第三人监利中行分别签订的《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》是两份关联合同，上述合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，忆美公司依约向赵红、杨永祥交付了房屋，赵红、杨永祥依约向忆美公司交付了首付款，监利中行依约向忆美公司支付了贷款。因赵红、杨永祥未按时偿还监利中行贷款本息，导致忆美公司承担了担保责任。二被告的违约行为使忆美公司与其签订的《商品房买卖合同》的根本目的不能实现。现忆美公司提出解除与赵红、杨永祥签订的《商品房买卖合同》，退还购房款，收回房屋的诉讼请求符合合同的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。监利中行鉴于忆美公司同意代为赵红、杨永祥返还贷款余额而要求解除与赵红、杨永祥签订的由原告提供担保的其编号为JJTAA2015006R的《个人一手住房贷款合同》，不违反法律的规定，本院予以支持。对原告要求撤销监房预容字第××号房屋的预告预抵登记问题，本院认为，不属本案审理的范畴，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司与被告赵红、杨永祥签订的其编号为JL14004469的《商品房买卖合同》。二、被告赵红、杨永祥返还原告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司位于监利县红城乡高速公路连接线以南的忆美国际公馆小区1号楼1单元19层1904号房屋。三、原告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司返还被告赵红、杨永祥购房首付款152801元及其被告赵红、杨永祥向第三人中国银行股份有限公司监利支行偿还的贷款本息130958.35元，合计283759.35元。四、解除被告赵红、杨永祥与第三人中国银行股份有限公司监利支行签订的由原告提供担保的其编号为JJTAA2015006R的《个人一手住房贷款合同》；被告赵红、杨永祥因提前偿还还欠第三人中国银行股份有限公司监利支行贷款本金余额253315元（利息计算至2019年5月29日止），由原告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司支付给第三人中国银行股份有限公司监利支行。五、驳回原告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费9169元，公告费560元，合计9729元，由被告赵红、杨永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审判长  陶守成审判员  何启国审判员  王 石二〇二〇年四月二十七日书记员  吴 丹