广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34600号原告（反诉被告）学美（上海）教育信息咨询股份有限公司，住所地上海市静安区江场三路26号、28号208室，统一社会信用代码91310000791460926L。法定代表人张恒瑞，董事长。委托诉讼代理人李珊珊，女，汉族，1993年11月16日出生，身份证住址广东省阳江市阳东区，系公司员工。委托诉讼代理人赵琳，女，汉族，1979年2月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告（反诉原告）王文彩，男，汉族，1967年4月12日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人王聪怀，福建华达律师事务所律师。原告（反诉被告）学美（上海）教育信息咨询股份有限公司（以下简称学美公司）与被告（反诉原告）王文彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）学美公司委托诉讼代理人李珊珊、被告（反诉原告）王文彩委托诉讼代理人王聪怀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告学美公司向本院提出诉讼，请求：1、判令被告返还拖欠的房屋押金人民币110266元；2、判令被告支付房屋押金自2019年1月11日起利息共计人民币4796.5元（暂计至2019年2月18日）。事实和理由：自2006年3月11日起，原告向被告租赁位于深圳市福田区××大道××庙××广场主楼××28Ｄ的房屋，建筑面积共计220.54平方米，租赁期至2019年1月11日。根据双方协议约定，被告应当在租期到期日当天退还押金人民币110266元。上述租期到期前，原告与被告进行过多次沟通，表示租赁合同到期后不再续租，希望被告能够如约返还押金，但被告明确表示不会退还押金。截至目前，租赁期已满，但被告仍未能按照约定返还押金。综上所述，原告认为，被告拒绝返还房屋押金，侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，特具状提起此诉，请求法院依法作出公开裁判，支持原告上述诉请。被告王文彩辩称，原告的诉请不应当支持：一、合同未解除；二、原告存在违约情形，应当承担违约责任，房屋押金按照约定不需要退还；三、原告诉请利息没有依据，因为其违约。被告王文彩反诉请求：1、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月14日至实际腾空搬迁之日止的租金，暂计至2019年8月13日合计人民币496197元(9×55133元)；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告王文彩与反诉被告学美（上海）教育信息咨询股份有限公司于2016年3月11日经平等协商一致，签订了《房屋出租合同》合同约定：反诉原告将其所有的位于深圳市福田区××大道与××蜜湖路××南侧××广场主楼××28Ｄ的房屋出租给反诉被告使用，合同期自2016年3月11日起至2019年1月11日止。2016年3月11日双方签订补充协议约定“租期满24个月后，如乙方需要退租，那么只需提前三个月告知甲方并协商退租事宜”。但反诉被告仅支付至2018年11月13日的租金，剩余租金无故停付，致反诉原告的利益遭受巨大的损失。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，主张反诉被告向反诉原告支付2018年11月14日至实际腾空搬迁之日止的租金，暂计至2019年8月13日合计人民币496197元，望贵院判如诉请，作出合法公正判决。原告学美公司辩称，房屋租赁合同里面租赁房屋的期限截止到2019的1月11号，所以被告所说的合同期内未解除是不恰当的。按照合同约定是退租需提前3个月通知并由双方协商退租事宜，我们是合同期满不续租，不属于退租，所以不需要协商。经审理查明，2016年3月11日，王文彩（出租方、甲方）与学美公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将位于福田区深南大道车公庙绿景广场主楼28层28D房屋出租给学美公司使用。房屋建筑面积为220.54平方米，房地产权利证书编号为深房地字第××号。月租金为55133元，每月25日前交付租金。租赁期限为2016年3月11日至2019年1月11日至。租赁保证金为110266元。返还保证金的条件为：1、未到租赁期结束退租，需提前两个月书面告知甲方；2、没有违反本合同其他约定。返还租赁保证金的方式及时间以附加协议为准。本合同终止后，乙方应于一日内迁离及返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。本合同约定之租赁期间届满，乙方须继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。双方在补充协议中约定：甲方愿意配合乙方作出租期调整，合同条款中租期签至2019年1月11日，但是租期满24个月后，如果乙方需要退租，那么只需要提前三个月告知甲方并协商退租事宜，甲方在乙方实际租期到期日当天退还押金。租期24个月内的押金不变，从第25个月期，租金依据市场价格调整，甲方会提前三个月跟乙方洽谈。2016年3月11日至2016年3月25日为免租期。2016年3月17日，王文彩向学美公司开具了《押金条》，押金条记载，已收取深圳市福田区深南大道6009号NEO大厦B栋28D房屋出租押金110266元，该押金在合同到期后退还租房人。学美公司均提供了2016年3月至2018年11月的“国内支付业务付款回单”，共32份。其中，2016年3月17日，学美公司向王文彩支付了110266元，转账附言为“押金及租金”。最后一份付款回单记载时间为2018年11月26日。经统计上述付款回单，总金额为1929655元。王文彩亦提交了上述32份付款回单中的28份回单复印件，学美公司对复印件予以确认。学美公司提供了一份昵称为“28D业主王文采”的微信聊天记录，学美公司称该聊天记录为王文彩与NEO大厦物业管家的聊天记录。王文彩确认对该聊天记录为王文彩所发，内容真实。该聊天记录显示在2019年1月17日，物业管家曾发出“是否可以让租户18号会搬出物品，我这边抄表关电”，“28D业主王文采”曾发出“你好，可以抄表关电了，谢谢你”信息。庭审时，学美公司自述在2019年1月9日曾邀请王文彩到学美公司办公室沟通退租事宜，并将《催告函》送达给王文彩，但王文彩看后并未拿走该函，王文彩对学美公司该说法不予认可。另，学美公司自述2019年1月18日已经搬离涉案房屋，但未交纳2018年12月24日至2019年1月11日期间的房屋租金。以上事实有王文彩、学美公司提供的《房屋租赁合同》、“国内支付业务付款回单”、聊天记录及双方当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的主要焦点为：一、学美公司是否继续占有房屋并支付占有期间租金；二、王文彩应否退还学美公司房屋押金。关于争议焦点一，双方已在租赁合同及补充协议中约定了租赁期限至2019年1月11日，王文彩在2019年1月17日亦通过微信告知租赁房屋物业管家可以18日抄表关电，故本院采信学美公司自述2019年1月18日搬离租赁房屋的陈述，学美公司仍应支付租金至该日。关于王文彩要求学美公司支付2019年1月19日后继续占有房屋支付至实际腾退之日的租金请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，学美公司在2016年3月至2018年11月期间已交纳租金及押金共计1929655元，扣除相当于2个月租金的押金后，仍支付了33个月的房屋租金，因双方约定了半个月的免租期，故租金起算日期应为2016年3月26日，由此计算，学美公司已经足额支付租金至2018年12月25日。因租金交纳周期实际为当月26日至次月25日，而合同中约定的支付租金期限为每月25日前，故应视为双方约定的交纳租金方式为先使用房屋，后支付租金。学美公司于2019年1月18日搬离，最迟应在该日支付当月（2018年12月26日至2019年1月18日）的房屋租金40430.87元（55133×22/30）。考虑双方在合同到期后即对返还押金产生争议，故学美公司未在2019年1月18日之前支付上述租金亦不能认定为违约。王文彩未提交其他证据证明学美公司存在违反合同其他约定的情形，故王文彩应按照合同约定返还房屋押金。此外，双方虽在补充协议中约定退租需提前三个月告知出租方，但该约定仅能在租赁期限届满前提前退租时适用，故在合同到期后，王文彩亦不能因学美公司未提前告知而拒绝返还租赁保证金。考虑学美公司尚欠部分租金，王文彩可在扣除该部分租金后，向学美公司返还房屋押金69835.13元（110266-40430.87）。王文彩未及时足额返还房屋押金，学美公司要求支付利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王文彩于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）学美（上海）教育信息咨询股份有限公司返还房屋押金69835.13元及利息（以69835.13元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2019年1月19日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际清偿之日）；二、驳回原告（反诉被告）学美（上海）教育信息咨询股份有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王文彩诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2601.25元（已由原告预交），由原告学美（上海）教育信息咨询股份有限公司负担954.25元，由被告王文彩负担1647元。反诉案件受理费4372元，由被告王文彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  马 浩人民陪审员  杨晋丽二〇二〇年四月三日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。