上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初11311号原告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海柔翀贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：晁子祥。原告上海锦策房产咨询有限公司(以下简称锦策公司)与被告上海柔翀贸易有限公司(以下简称柔翀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告锦策公司的委托诉讼代理人郑浩到庭参加诉讼，被告柔翀公司经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告锦策公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层102室房屋签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月9日提前解除；2、判令被告立即将上述房屋恢复原状并返还原告；3、判令被告支付原告2019年1月1日起至2019年10月9日期间的欠付租金120,068元、逾期付款违约金10,021元；4、判令被告以上述欠付租金120,068元为基数，按每日万分之五的标准，支付自2019年11月1日起止本案判决生效之日止的逾期付款违约金(暂计算至2019年11月30日)；5、判令被告以每月租金的1.2倍标准，即13,992元×1.2倍，向原告支付自2019年10月10日起至最终归还该房屋之日止的场地占用费(暂计算至2019年12月9日)；6、判令被告向原告立即支付2019年1月1日至2019年10月9日的欠付物业管理费6,919.35元；7、判令被告向原告补交装修期2018年2月1日至2018年4月30日的租金，即13,992元×3个月，计41,976元；8、判令被告向原告支付因被告严重违约致使租赁合同被提前解除的赔偿款，按3个月租金计，13,992元×3个月，计41,976元；9、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是上海市崇明区城桥镇翠竹路XXX弄XXX号102室房屋的有权出租方。2018年1月20日，原告与被告签订《“绿地崇明新都会二期”房屋租赁合同》，约定原告将面积为200平方米的房屋出租给被告作为“轮道”儿童娱乐经营之用，租赁期限为3年，即自2018年5月1日起至2021年4月30日止，装修期2018年2月1日至2018年4月30日需支付装修期管理费，无需支付租金和物业管理费；租金在租赁期限内分段计费，其中2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金标准为13,992元/月，2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金标准为14,844元/月，物业管理费及水、电费由被告承担，其中物业管理费为每月1,100元；被告应在每一个自然月的第一天或之前支付当月租金、物业管理费，并在本合同签署后3日内向原告支付租金保证金44,532元；被告逾期支付租金、物业管理费等费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之二标准向原告支付违约金；被告逾期支付租金等累计达1个月或以上的，逾期未支付物业管理费等累计达2个月或以上的，原告有权提前解除该合同，被告还应按该合同租金标准补交装修期、免租期之租金，补足已享用租赁期间的减、免租金金额(如有)，按逾期应付款额的千分之二向原告支付违约金，除被告已付保证金被全部没收之外，被告按6个月租金支付一次性赔偿款；被告在该合同被提前解除当日(含当日)起14天内，未及时向原告返还该房屋的，应按租金及物业管理费标准的两倍向原告支付场地占用费；在租赁期内，未经原告事先书面同意，被告不得将该房屋以任何形式向任何第三方转租(包括但不限于变相转租、交换承租权)，变相转租系指被告擅自进行公司股权变更导致被告管理权发生重大变化的行为，如被告股权发生变更，应事先征询原告的意见，并提供能够满足原告要求的担保措施，否则原告有权解除本合同，并追究被告的违约责任。被告在履约过程中出现了拖欠租金、物业管理费的严重违约情形。原告已于2019年10月8日向被告致以《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》的函件，以此告知被告，因被告拖欠自2019年1月起的租金与自2019年4月起的物业管理费，已构成严重违约，故原告提前解除双方之间的租赁合同，要求被告于2019年10月15日前返还该房屋，要求被告立即付清租金、物业管理费等各项欠款，要求被告按该合同19-3款向原告承担全部各项违约责任。该函件于2019年10月9日送达。2019年10月21日，原告向被告发出《清场通知书》，催告被告在2019年10月31日之前返还房屋。但被告至今既未返还该房屋，也未清偿任何欠款。另原告在2019年11月4日经查询获悉，被告在租赁合同存续期间已擅自分别于2019年4月12日、5月24日发生两次整体股权转让，这是租赁合同明确限制的变相转租情形，且被告还于2019年5月4日变更了企业名称、法定代表人、经营范围等，而被告从未向原告告知以上重大事项变更，更没事先征询过原告的意见。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。审理中，原告表示对于涉案房屋不要求被告恢复原状，仅要求其搬离腾空予以返还，对于物业管理费也不要求在本案中予以处理，将另案主张权利，故自愿变更第二项诉讼请求为判令被告立即将上述房屋腾空并返还原告，并放弃第六项诉讼请求。被告柔翀公司未到庭应诉、答辩。原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、房屋产权证及授权委托书，证明原告有权出租系争合同项下的房屋；2、2018年1月20日签订的《“绿地崇明新都会二期”房屋租赁合同》，证明系争合同关于双方权利义务等方面的约定；3、《催款函》及快递寄送凭证，证明原告向被告催收欠付的租金；4、《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》及快递寄送凭证，证明因被告违约，原告发函要求解除合同；5、《清场通知书》及快递寄送凭证，证明原告催告被告返还房屋；6、物业公司出具的情况说明，证明被告欠付物业管理费的情况；7、被告的工商登记信息，证明被告股权转让及公司名称变更等情况。被告柔翀公司对原告提交的证据未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，原告锦策公司作为出租方(甲方)与被告柔翀公司作为承租方(乙方)签订《“绿地崇明新都会二期”房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层102室房屋出租给乙方按本合同约定使用，该房屋类型为商业，乙方承租该房屋仅作品牌名称为“轮道”的“儿童娱乐”经营之用。乙方应于附件二至交付日前往该房屋进行交接，且乙方应在交付日前缴纳本合同约定的相关款项(详见附件三)。该房屋租赁期及装修期详见附件二。租赁期内，乙方须向甲方支付附件三所列明的租金。若甲方委托运营管理公司负责该物业的招商与运营管理，指定特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方无条件地同意甲方的上述委托与指定。租赁期内，物业管理公司依照其提供的物业服务手册向乙方提供物业管理与服务，乙方须向物业管理公司支付附件三列明的物业管理费，若租赁期内，物业管理费标准发生统一调整的，乙方应遵照执行。租赁期首月及尾月的租金、物业管理费、推广费(如有)，根据乙方实际承租的天数计算并支付，其中按租赁面积计收乙方固定租金的，租金＝(月固定租金×12个月/365天)×租赁天数。本合同签署前，乙方须向甲方支付附件三列明的租赁保证金(金额相当于租赁期内最高月租金的三倍及物业管理费的三倍，具体金额以附件三列明的租赁保证金金额为准)，以保证其履行本合同之全部条款。乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳公共事业费用(包括但不限于水费、电费、煤气费、电讯费、电话费等)和用于该房屋内使用的设施的费用等。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满或提前解除当日(含当日)，将已恢复至本合同附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方(正常折旧除外)。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份房屋返还确认文件。如果乙方在本合同租赁期届满或提前解除当日(含当日)起14日内，未能完成恢复原状、拆除和补修工作，则甲方有权自行或委托第三方完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生费用由乙方承担，且逾期交还房屋期间，乙方应当按照本合同原先确定的租金与物业管理费标准的两倍，向甲方支付场地占用费。乙方同意在本合同租赁期届满或提前解除当日(含当日)起14日后，对于乙方遗留在房屋内经甲方同意不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方也有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿。在租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向任何第三方转租(包括但不限于变相转租、交换承租权)。为避免疑问，变相转租系指乙方擅自进行公司股权变更导致乙方管理权发生重大变化的行为。若乙方股权发生变动，乙方应事先征询甲方的意见，并向甲方提供能满足甲方要求的担保措施。发生下述各项行为及事件时，乙方应及时书面通知甲方，否则视为乙方违反本合同转租的约定：……(2)乙方为公司，公司名称或品牌名称发生变更；……。乙方逾期支付租金累计达到1个月或以上，或者乙方逾期支付物业管理费、公共事业费、需补缴的租赁保证金及应由乙方承担其他相关费用之任何一项累计达到2个月或以上的，或者乙方违反约定擅自转租房屋的，甲方有权收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享用的装修期、免租期期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金金额；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因违约行为给甲方造成的损失，若不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿差额部分。合同附件二约定，该房屋租赁面积为200平方米；交付日为2018年2月1日。装修期为自交付日起的连续期间，共89日，即自2018年2月1日起至2018年4月30日止(含首尾两日)。乙方在装修期内需支付装修期管理费，无需支付租金及物业管理费，乙方在免租期内需要支付物业管理费，无需支付租金。在装修期及免租期内，乙方应按照该项目的收费标准和要求按时缴纳水、电、燃气、电话、网络等一切相关费用。租金起算日为装修期届满至次日，即2018年5月1日，租赁期为3年，即自2018年5月1日起至2021年4月30日止。租赁期届满日为租赁期的最后一日。合同附件三约定，除首期租金、首期物业管理费、首期推广费(如有)，乙方应于每一个自然月第1日或之前向指定账户一次性足额支付当月的租金、物业管理费、推广费、滞纳金及其他款项。甲乙双方同意乙方按A的约定支付该房屋的租金。A、基本租金采取先付后用的原则于本合同约定时间内向甲方指定账户支付，除非本合同另有约定，甲方在收取租金后7个工作日内提供相应的发票。基本租金按租赁面积计征，按日计算，具体标准如下：自2018年5月1日起至2020年4月30日止，每月基本租金为13,992元，自2020年5月1日起至2021年4月30日止，每月基本租金为14,844元。租赁保证金相当于该房屋租赁期内最高月租金三倍(计44,532元)及月物业管理费的三倍(计3,300元)，合计47,832元，乙方应在本合同签署后3日内付清租赁保证金，甲方于收款后7个工作日内向乙方开具收据。装修期管理费按该房屋的租赁面积计征，收费标准为15元/平方米/月，每月装修期管理费为3,000元；物业管理费按该房屋的租赁面积计征，收费标准为5.5元/平方米/月，每月物业管理费为1,100元。租赁期内，乙方向物业管理公司支付物业管理费，并由物业管理公司开具相应的发票。租赁合同签订后，原告锦策公司于2018年2月1日将涉案房屋交付被告使用，被告随即进行了装修并用于经营。被告向原告支付了最高月租金三倍44,532元作为租金保证金，之后按约足额支付了2018年5月1日至2018年12月31日期间的房屋租金。2019年1月，被告仅向原告支付当月租金10,000元，欠付该月租金3,992元。自2019年2月起，被告未再向原告支付房屋租金。另查明，上海沛菡体育发展有限公司于2017年4月13日登记成立，法定代表人为程海洋，投资人(股权)为杨月、黄国新、程海洋。2017年11月1日，上海沛菡体育发展有限公司投资人(股权)变更为程海洋、黄司。2018年8月20日，上海沛菡体育发展有限公司的法定代表人由程海洋变更为徐想来。2019年4月12日，上海沛菡体育发展有限公司投资人(股权)变更为徐想来。2019年5月24日，上海沛菡体育发展有限公司名称变更为被告柔翀公司，法定代表人变更为晁子祥，投资人(股权)变更为晁子祥。再查明，位于上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层102室涉案房屋的登记权利人为周怡、严千惠。2017年8月10日，周怡、严千惠与原告锦策公司签订《授权委托书》，约定周怡、严千惠将位于上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层102室物业委托原告锦策公司经营管理。目前，涉案房屋内还有被告留存的物品。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告与上海沛菡体育发展有限公司签订的《“绿地”崇明项目房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然上海沛菡体育发展有限公司于2019年5月24日将公司名称变更为被告柔翀公司，法定代表人变更为晁子祥，但原告与上海沛菡体育发展有限公司签订的该房屋租赁合同对被告柔翀公司仍具有法律效力，相应的权利义务亦应由被告柔翀公司承担。原告将涉案房屋交付被告使用后，被告理应按照合同约定按时足额支付房屋租金，故原告要求被告支付2019年1月1日至2019年10月9日期间租金120,068元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，根据合同约定，承租人逾期支付租金累计达到1个月或以上，按逾期应付款项的日千分之二的标准支付逾期付款违约金，现原告主张按照日万分之五标准计算违约金，于法无悖，本院予以准许。故原告要求被告支付2019年1月1日至2019年10月31日期间逾期付款违约金10,021元以及自2019年11月1日起至判决生效之日止按照日万分之五标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。根据租赁合同约定，承租人逾期支付租金累计达到1个月或以上的，出租人有权收回该房屋及提供之设备，合同亦随即提前解除。本案中，被告连续拖欠租金达七个月，经原告催要至今仍未支付，显属违约。后原告于2019年10月9日向被告送达《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》函件，而被告也已实际停止经营，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告之间的租赁合同解除后，被告不再享有承租房屋的占有、使用权，理应及时将留存在涉案房屋内的相关物品自行予以搬移，对于固定的装修及添附部分，原告明确无需被告恢复原状后返还房屋，故被告应搬离腾空房屋。关于原告主张自2019年10月10日起至实际归还房屋之日止的场地占用费，根据双方之间的房屋租赁合同约定，如果租赁合同提前解除之日起14日内，承租人逾期交还房屋，应当按照合同原先确定的租金与物业管理费标准的两倍支付场地占用费。现双方之间的房屋租赁合同已经解除，但被告至今仍未将涉案房屋腾空返还给原告，故原告要求被告按照合同约定月租金标准的1.2倍支付场地占用费，与法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告补交装修期租金、支付提前解除合同赔偿款的诉请，本院认为，本案中原告已经主张了逾期支付租金违约金以及场地占用费，故原告的实际损失已经得到填补。因此，原告的该两项诉讼请求，本院难以支持。被告柔翀未到庭应诉答辩，视为其自行放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海锦策房产咨询有限公司与被告上海柔翀贸易有限公司(原名称为上海沛菡体育发展有限公司)2018年1月20日签订的《“绿地崇明新都会二期”房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；二、被告上海柔翀贸易有限公司于本判决生效之日起二十日内将上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层102室房屋腾空返还给原告上海锦策房产咨询有限公司；三、被告上海柔翀贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司2019年1月1日至2019年10月9日期间的房屋租金120,068元以及2019年1月1日至2019年10月31日期间的逾期付款违约金10,021元；四、被告上海柔翀贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司自2019年11月1日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金(计算方式：以120,068元为基数按照每日万分之五标准计算)；五、被告上海柔翀贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司自2019年10月10日起至实际腾空返还房屋之日止的场地占用费(计算方式：以每月租金13,992元的1.2倍标准即16,790.4元/月计算)；六、原告上海锦策房产咨询有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果被告上海柔翀贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,061元，由原告上海锦策房产咨询有限公司负担1,899元，被告上海柔翀贸易有限公司负3,162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲人民陪审员  施玉兰人民陪审员  黄 飞二〇二〇年四月二十八日书 记 员  周志鹏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……