河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初468号 原告：郑文武，男，1968年7月7日出生，汉族，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人:李华山，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:宋江峰，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。 被告邢台新发地房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区天厦嘉园一区综合楼，统一社会信用代码9113050366529391XR。 法定代表人文计彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人:李建春，河北易晓律师事务所律师。 第三人：邢台市桥东区人民检察院，住所地邢台市桥东区泉南东大街766号，统一社会信用代码11130502754049353P。 法定代表人：李现民，该检察院检察长。 原告郑文武与被告邢台新发地房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、第三人邢台市桥东区人民检察院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑文武及其委托诉讼代理人李华山、宋江峰，被告开发公司的委托诉讼代理人李建春到庭参加诉讼。第三人邢台市桥东区人民检察院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告郑文武向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即给原告办理雅馨佳园1-1-201室房产证，且办证后将多收的房本费契税退还给原告；2、判决被告向原告支付逾期办理房产权证违约金（自2018年1月28日起至实际给付之日止以已付房款211642元为基数按年利率6%资金占用期间的利息计算）；3、判决被告退还多收的房款3045元、公共维修基金244元、差别热价483元、天燃气费用555元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由:2010年5月20日原告与被告签订了编号为GF-2000-0171商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的雅馨佳园1-1-201室商品房一套，建筑面积96.64平方米，单价每平方米2190元，房屋总价211642元，2011年9月30日前交付使用。签订合同时，原告按合同和被告的要求交清了该房首付款131642元、交纳了天燃气费4000元、暖气费6438元。合同签订后，原告按合同的约定办理了80000元公积金贷款，交齐了全部房款。2012年7月30日被告才将所购房交付给了原告。交付时原告又向其交纳了办理房屋权属证房本费契税7407元、公共维修基金4233元。合同第十五条和补充协议第三条约定：“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”房产证和房屋他项权证由被告（出卖方）办理。办证期限到期后，原告、其他业主、该小区业委会多次催促被告给予办理房产证。但被告总是以种种理由推脱，致使原告至今未取得房屋产权证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应判令被告立即给原告办理房屋产权证，承担违约金。该商品房是原告的首套住房。被告是以合同房屋总价款的3.5%收取原告办证房本费契税的，大大超过了国家税收政策和市房交所办证费的规定，故被告应在办证后退还多收的房本费契税。被告收原告公共维修基金4233元，但其向市房屋维修基金管理中心仅交纳了3989元，应退还多收的公共维修基金244元。该套商品房实测测绘建筑面积为95.25平方米，依据合同第五条之约定被告应退还原告房款3045元。被告收原告天燃气费4000元，其向燃气公司实交3445元，应退还555元。被告收原告暖气费5315元，其向热力单位实交4832元，应退483元。综上。为维护原告的合法权益，请贵院判如所请。 被告开发有限公司辩称1、原告起诉所依据的房屋买卖合同不具备真正意义上的商品房买卖性质，被告与第三人邢台市桥东区人民检察院签订定向开发协议为其定向开发，真正的合同关系是被告与第三人之间定向开发的关系。2、本案原告所交纳的房款和各项费用事实上均早于合同的订立时间，所有的费用均是由第三人收取的，被告所出具的收据是第三人的要求，被告没有单独销售过涉案房屋。3、本案中的买卖合同是为了配合第三人定向开发贷款所用，原被告之间没有蓝皮合同，同时根据合同所载明的每平方2000多元的房价也违背市场规律。4、请求法院在查明事实的基础上依法作出判决，并实际解决双方当事人面临的纠纷。 第三人邢台市桥东区人民检察院辩称，本案是原告基于原被告之间签订的商品房买卖合同提起的诉讼，与第三人没有关系。 原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据有： 1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议。证明原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的雅馨佳园1-1-201商品房一套；该合同合法有效；依据合同第十五条、补充协议第三条的约定，被告应在原告2012年7月30日收房之后90日之内给原告办理房屋产权证和他项权证，但被告违约，被告应承担违约责任。 2、购房款、天燃气、暖气、房本契税、公共维修基金的收款收据；测绘成果质检公告。证明原告向被告交付了购房款和燃气公共管网建设费、设计费、配套燃气表、灶具、鉴定费、建设费用4000元，差别热价5315元，公共维修基金4233元，房本契税7407元；合同载明面积与实际面积相差1.39平方米，依据合同第五条和相关的法律规定被告应退还多收原告的费用和房款。 3、财税[2016]23号《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》和市交房所需办证费用明细。证明被告超出国家税务政策和市房交所办证费用的规定，以购房总价款3.5%收取原告房本契税，被告在办证之后应退还多收原告的房本契税。 4、雅馨佳园业委会筹备小组催告书、雅馨佳园业委会情况说明。证明经多次催告，被告至今未给原告办理房产证和房屋他项权证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告主张自2018年1月28日起至办证为止，以房屋总价款为基数，按照年利率6%计算逾期办证违约金。 5、被告给第三人的《关于办理雅馨佳园项目分户证相关事宜告知函》。证明案涉房屋面积和已完成首次登记，同时证明被告收到过代表原告诉请的业委会催告函，房产权证应由被告办理。 6、邢价工字（2005）第4号《关于我市集中供热实行差别热价的通知》、被告交纳差别热价收据及回单。证明被告多收取原告差别热价483元。 7、邢价管[2011]42号《关于规范我市燃气初装费标准的通知》，证明被告多收原告燃气初装费555元。 8、被告交纳公共维修基金明细。证明被告多收原告公共维修基金244元。 被告对原告提交的证据的质证意见是: 对原告提交的证据的真实性没有异议，但不能证明原告的全部诉讼请求，原被告之间的商品房买卖合同以及补充协议没有在房管局备案，不是蓝皮合同，被告已经按照与第三人签订的定向开发协议办理了大证，没有分户登记不是被告单方的原因，被告不应该支付逾期办证的违约金。原被告签订的商品房买卖合同是否具备商品房买卖的性质请法庭审查后判决，对于原告主张的购房款、燃气费、差别热价、公共维修基金多收部分被告可以退还，对房本契税因为没有确定最终应交数额无法退还。对于原告主张的办理房产证，被告同意继续协调第三人共同办理。 被告向本院提交的证据有: 定向开发协议书、建房资金共管协议。证明案涉房屋系被告为第三人定向开发，第三人整体团购，售房款由第三人收取，协议约定被告建设工程完工以后办理大证，没有约定由被告办理分户证。 原告对被告提交的证据的质证意见是： 原被告签订的商品房买卖合同不涉及第三人，根据合同相对性，被告提交的证据与本案无关。被告主张的第三人收款，但所有手续都是盖的被告的印章。 原被告对本院依法调取的测绘成果质检报告、邢台东庞通达煤电有限公司邢东热电差别热价收款明细、邢台市（雅馨佳园）物业维修明细表、燃气工程协议的质证意见是: 没有无异议。 本院经审理认定事实如下：2009年4月13日，被告与第三人签订定向开发协议书，约定将位于邢台市亩达到挂牌出让条件的土地，定向给第三人开发住宅楼。2010年5月20日原被告双方就原告购买被告定向给第三人开发的住宅楼签订编号为ＧＦ-2000-0171商品房买卖合同，该合同约定被告以出让方式取得位于邢台市编号为（2009）07号地块的土地使用权；规划用途为住宅；原告购买的商品房许可证号为（邢）房预售证第2010012号预售商品房，建筑面积为96.64平方米，房价总金额211642元；2011年9月30日前被告将经综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意另行协商办证期限。原被告签订的商品房买卖合同补充协议约定，房款不包括太阳能、热力管网建设资金、二次管网费、天燃气建设资金；由被告办理，房产证和房屋他项权证，原告应在被告要求时间内按规定交纳办证费用以及所用资料，办证期限另行协商。原告按照合同约定和被告的要求向被告交纳了购房款211642元，燃气公共管网建设费、设计费、配套燃气表、灶具、鉴定费、建设费用4000元，差别热价5315元，公共维修基金4233元，房本契税7407元。 2011年11月14日，案涉房屋竣工验收。2011年11月26日被告开始将案涉项目房屋交付业主。2015年4月22日，雅馨佳园业委会筹备小组向被告发出催告书，催促被告尽快完成未完工的工程，办理分户房产权证。2018年11月26日，被告给第三人发出关于办理雅馨佳园项目分户证相关事宜告知函，明确已完成首次登记并已办理不动产权证，进入办理分户证阶段。 案涉原告的房屋，经测绘合同载明面积与实际面积相差1.39平方米；被告向邢台燃气集团有限责任公司交付燃气公共管网建设费、设计费、配套燃气表、灶具、鉴定费、建设费用3445元，向邢台东庞通达煤电有限公司邢东热电厂交付差别热价4772元，向邢台市房管局交付物业维修基金3989元。 以上事实，有经当庭质证、认证的原被告提交的证据及原被告的陈述在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当完全履行。被告与第三人签订定向开发协议书后，依法以出让方式取得了案涉地块的土地使用权，在与原告签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证，案涉房屋系定向开发并非集资建房，被告辩称原被告双方签订的商品房买卖合同系无效合同，没有理据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《商品房销售管理办法》第三十四条“……房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”被告应当给原告办理案涉房屋权属证书。依照公平原则，考虑原被告签订的合同约定及原告的主张，综合均衡原被权益，本院确定本判决生效后三十日内被告给原告办理案涉房屋权属证书，逾期未办理，被告则应以实际购房款208597元为基数按年利率6%支付违约金。被告多收取原告的购房款3045元，燃气费用555元，差别热价543元，物业维修基金224元，共计4367元，被告应予以退还。原告主张退还的房本契税，因为没有确定最终应交数额，本案不做处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三条、第三十四条的规定，判决如下： 一、被告邢台新发地房地产开发有限公司自本判决生效后三十日内给原告郑文武办理位于邢台市编号为（2009）07号地块雅馨佳园1-1-201室房屋权属证书，逾期未办理，被告应自本判决生效后的第三十一日起以购房款208597元为基数按年利率6%支付违约金至办理该房屋权属证书止。 二、被告邢台新发地房地产开发有限公司自本判决生效后五日内退还原告郑文武购房款、燃气费用、差别热价、物业维修基金共计4367元。 三、驳回原告郑文武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费405元，因适用简易程序审理，减半收取为202.5元，由被告邢台新发地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  李书江 二〇二〇年四月十五日 书记员  齐 凡