广东省肇庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤12民再16号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人):封开县江口船队。住所地：封开县***********。统一社会信用代码：914**********539XP。 法定代表人:何树权。 委托诉讼代理人：翟志平，系该船队队委。 被申请人(一审被告、二审上诉人):何转娣,女,汉族,1958年9月22日出生,住广东省封开县******委会（二）东方二路9号。 再审申请人封开县江口船队（下称江口船队）因与被申请人何转娣房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）粤12民终566号民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月24日作出（2019）粤民申13809号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。再审申请人江口船队的法定代表人何树权及委托诉讼代理人翟志平、被申请人何转娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江口船队申请再审称，二审裁定认定的事实没有依据，适用法律错误，请求依法判令：1.撤销二审裁定；2.维持一审判决；3.本案全部诉讼费用由何转娣承担。 何转娣再审辩称，案涉房屋是蒋土拿了钥匙自行搬进去居住的，我从来没有在案涉房屋居住，现在也没持有该房屋的钥匙，因此无法交还房屋钥匙，也没能力要求他人腾退房屋。 江口船队向一审法院起诉请求：1.判令何转娣立即退还强占江口船队位于封开县*******（旧预制厂）二梯A504房给江口船队；2.判令何转娣承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，经该院释明，江口船队表示案由变更为房屋租赁合同纠纷，且在诉请中包含已解除双方于2013年2月25日签订的《封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》。 一审法院查明事实如下：江口船队为1996年9月18日成立的集体所有制企业，其经营范围为珠江水系内河省际及广东省内河普通货船运输；搬运、装卸。经营期限为长期。何转娣为江口船队的退休员工。本案案涉房屋封开县***********（旧预制厂）二梯A504房属江口船队所有。2013年2月25日，江口船队为甲方，何转娣为乙方，签订《封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》，其中约定，甲方将座落在封开县*******（旧预制厂）二梯A504房，使用面积58.01平方米租给乙方作住宅使用，租金为每月每平方米1.5元。乙方必须遵守船队住房公约，有以下行为的，甲方有权收回房屋：1.将房屋擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的……合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签章后生效。双方在该合同上盖章、签名并按指模。合同签订后，何转娣并未入住。一审审理期间，该房的实际居住人是何转娣的姐夫蒋土。2018年4月13日，双方又签订一份《封开县*****项目江口船队各住房租赁协议》，约定江口船队将位于封开县*******回迁408房（使用面积67.67平方米）租给何转娣作为住宅使用，并约定了其他相关事项。何转娣后搬入该房居住至今。江口船队认为船队给各住户分配的房屋是为了解决其居住问题，因此，每户只能分一套房屋居住，现在何转娣拥有两套且何转娣将其中一套转借给他人使用的行为也违反了合同的约定。2018年6月5日，江口船队与何转娣在封开县********就此事进行调解，因双方分歧较大，调解无果。2018年9月18日，江口船队通过邮政快递的形式向何转娣发出《关于解除的通知》，通知何转娣解除双方签订的《封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》并将该房的钥匙还给江口船队的同时退出该房。2018年9月20日，该份快递的物流信息显示何转娣本人签收。何转娣签收该通知后一直没有提出异议且不退房，江口船队遂诉至法院。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。江口船队与何转娣于2013年2月25日签订的《封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于江口船队请求何转娣立即退还案涉A504房给江口船队的问题，根据住房租赁协议第五条“乙方必须遵守船队住房公约，有下列行为的，甲方有权收回房屋。1.将房屋擅自转让、转租、转借他人或者擅自调换使用的……”的约定，何转娣将案涉房屋转借给蒋土，构成根本性违约，江口船队有权单方解除该协议。至于何转娣辩称大门钥匙是蒋土私自拿的然后自己住进去的，不是她主动给的，且蒋土是江口船队的退休工人也应该分配住房但多次申请均未分到的意见，一审法院认为，即使是蒋土私自拿何转娣的钥匙住进去，何转娣却没有阻止，显然是默认蒋土的行为，相当于将应由自己住的房屋转借给他人居住，违反了其与江口船队的约定。至于何转娣提到蒋土多次申请住房未分到的问题，属集体经济组织内部管理问题，不属法院处理范围，应由其内部规程解决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，江口船队通过邮政快递的形式于2018年9月18日向何转娣发出《关于解除封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议的通知》，通知其解除双方签订的《封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》并将该房的钥匙还给江口船队的同时退出该房。何转娣已于2018年9月20日收到该通知，该协议已于何转娣收到通知之日起解除。该协议解除后，何转娣已不再享有该房屋的使用权，负有向江口船队返还案涉A504号房屋的义务，故对江口船队请求何转娣归还位于封开县*******（旧预制厂）二梯A504房的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，判决如下：何转娣应于该判决发生法律效力之日起十五日内将位于封开县*******（旧预制厂）二梯A504房返还给封开县江口船队。案件受理费50元，减半收取25元，由何转娣负担。 何转娣不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回江口船队的诉讼请求；2.由江口船队承担全部诉讼费用。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为，从查明事实看，何转娣为江口船队退休职工，江口船队认为船队给各住户分配的房屋是为了解决其居住问题。因此，江口船队与何转娣签订案涉租赁协议应是基于何转娣的特殊身份，双方关系并不属于平等主体之间的法律关系，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案依法应不予受理，一审予以受理并作出实体判决，处理错误，予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销封开县人民法院（2018）粤1225民初810号民事判决；二、驳回封开县江口船队的起诉。一审案件受理费25元，退还封开县江口船队，何转娣预交的二审案件受理费50元予以退还。 再审期间，双方当事人没有提交新的证据。 本院再审对一、二审查明的基本事实予以确认。 再审另查明，何转娣与江口船队签订了《封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》后，何转娣在案涉A504房屋上安装了铁门，铁门钥匙由何转娣拿回其住处保管。 本院再审认为，本案争议焦点是：一、江口船队的起诉是否属于法院受理范围；二、何转娣是否应向江口船队返还案涉A504房屋。 关于江口船队的起诉是否属于法院受理范围的问题。本案中,江口船队作为案涉A504房屋的产权人,依据其与该船队退休职工何转娣签订的房屋租赁协议提起诉讼,请求何转娣将涉案房屋返还给江口船队。可见本案属于公房出租人与职工因房屋租赁合同的履行所产生的纠纷,双方并非是针对单位内部分配公房决定有意见而引起纠纷,故本案争议不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的因单位内部分房引起的占房、腾房纠纷,而属于因房屋租赁合同发生纠纷提起的诉讼,且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件,人民法院应予受理。二审裁定驳回江口船队的起诉不当，再审予以纠正。 关于何转娣是否应向江口船队返还案涉A504房屋的问题。江口船队与何转娣于2013年2月25日签订《封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。2018年4月13日，江口船队与何转娣签订了新的房屋租赁协议，将东方二路回迁408房出租给何转娣居住，并于2018年9月18日向何转娣发出《关于解除封开县********和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议的通知》，通知何转娣解除A504房屋的租赁协议。何转娣对双方解除上述租赁协议没有异议，该租赁协议已于何转娣收到解除通知之日起解除。何转娣自租赁协议解除后不再享有案涉A504房屋的使用权，应向江口船队返还该房屋。至于何转娣再审称其没有入住案涉房屋，该房屋是他人自行搬进去居住的，其没有能力要求他人腾退房屋，应驳回江口船队的诉求。再审认为，何转娣在签订案涉房屋的租赁协议后，在该房屋安装了铁门并将钥匙自行保管，实际已占有了该房屋。至于案涉房屋后来是何转娣自己居住还是由他人居住，并不影响其在房屋租赁协议解除后向出租方江口船队返还房屋的义务。因此，再审对何转娣的答辩意见不予采纳。一审判决何转娣将案涉房屋返还给江口船队并无不当，再审予以维持。 综上所述，江口船队的再审请求理据充分，本院再审予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院再审予以维持。二审裁定适用法律有误，本院再审予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）粤12民终566号民事裁定； 二、维持广东省封开县人民法院（2019）粤1225民初810号民事判决。 本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由何转娣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蓝燕琴 审 判 员 陈俏颜 审 判 员 苏振业 二〇二〇年四月三十日 法官助理 张碧瑶 书 记 员 李睿良