广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终339号 上诉人（原审被告）：黄剑军，男，1970年8月9日出生，汉族，户籍地浙江省浦江县，住广西壮族自治区凭祥市。 被上诉人（原审原告）：龙州瑞和物业管理有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇北门街16号。统一社会信用代码914514230907005440。 法定代表人：黄磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾金鍉，龙州瑞和物业管理有限公司经理。 上诉人黄剑军因与被上诉人龙州瑞和物业管理有限公司（以下简称瑞和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后依法组成合议庭，不开庭审理了本案，于2020年4月1日传唤当事人组织询问，上诉人黄剑军，被上诉人瑞和公司的委托诉讼代理人曾金鍉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄剑军上诉请求：1.撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初625号民事判决，依法改判驳回瑞和公司的诉讼请求；2.一审诉讼费用及二审诉讼费用均由黄剑军承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。2010年3月18日，黄剑军与广西东润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确《房屋交接书》是业主与出卖人签署，并非业主与物业公司签署。南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司并不是房屋交接的相对方。在验收房屋时黄剑军发现主卫生间墙体移位，要求开发商整改，至今广西东润房地产开发有限公司未整改，也未按照《商品房买卖合同》第十二条的约定交付涉案房屋给黄剑军。一审法院认定已经交付房屋，违背了《商品房买卖合同》中关于房屋交接程序的约定。2.一审法院对证据的采纳错误。因为黄剑军要检查开发商是否已对房屋进行修复，物业公司工作人员要求黄剑军在《房屋交接书》上签字才给开门看房，所以黄剑军与南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司所谓签订的《房屋交接书》明显是在受强迫与欺骗的情况下签字的，黄剑军没有按手印，并非黄剑军本意。同时，所谓的《房屋交接书》中内容自相矛盾，与实际不符，两份《房屋交接书》原件至今都还在南宁市盟祥物业管理有限责任公司处，显然交接房屋手续不合理,也没有全部签署完成，至今南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司也没有将涉案房屋钥匙交给黄剑军。 瑞和公司辩称，瑞和公司对凭祥润通国际小区提供物业服务，涉案房屋的所有人为黄剑军，其已经签订房屋交接单，按照物业管理条例，黄剑军应该支付该房屋的物业服务费。 瑞和公司向一审法院起诉请求：判令黄剑军支付物业管理费、维修基金、公摊电费、电梯维护费、垃圾费共1982.22元。 一审法院认定事实：2017年6月17日，瑞和公司和凭祥市润通国际小区业主委员会（以下简称业委会）签订一份《润通国际小区业委会物业管理委托合同》约定：1.业委会同意瑞和公司对小区的共用部分实施专业化物业管理工作，同意委托瑞和公司全权管理小区的公共物业与区域；2.瑞和公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3.物业服务费等费用项目、标准包括：①物业服务费0.7元/月·平方米；②公共设施维修基金0.1元/月·平方米；③电梯维护费30元/户·月；④公摊水电费13元/月；⑤生活垃圾处理费7元/户·月；4.其他约定。合同签订后，瑞和公司按约管理服务的时间为2017年6月1日至2018年5月31日共12个月；黄剑军房屋位于小区9栋A1103号，面积为143.98平方米，属于高层住宅；黄剑军拖欠的物业费、公共维修基金、电梯维护费为143.98平方米×0.7元/月·平方米×12个月+143.98平方米×0.1元/月·平方米×12个月+30元/户·月×12个月=1742.21元。另查明，黄剑军所购买房屋已收房交接，但未装修使用。 一审法院认为，瑞和公司与业委会签订的物业合同是双方意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；业委会与依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。因此，业主应当按照瑞和公司与业委会签订的合同约定履行相关交费义务。根据本案已经查明的事实，可以确认黄剑军自2017年6月1日至2018年5月31日应交付的物业管理服务费、专项维修基金、电梯维护费为1742.21元，对瑞和公司的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。对于瑞和公司主张的垃圾清运费、公摊电费共计240元诉讼请求问题，虽然合同中约定了该两项收费标准，但瑞和公司并未提供该两项费用已由其支付的证据，应承担举证不能的后果，瑞和公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于黄剑军是否应当交费问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据上述规定，只有已竣工但尚未出售或者尚未交付物业的物业费用才由建设单位交纳，已经交付物业的物业费用应当由业主交纳。本案中，根据查明事实，建设单位已经将房屋交付黄剑军，瑞和公司与业委会签订的合同效力及于黄剑军，黄剑军不按合同约定交付费用，构成违约，应当承担继续履行的违约责任，即交纳相关物业费用，黄剑军的抗辩意见因无事实根据而不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，参照《物业管理条例》第四十一条的规定，判决：一、黄剑军支付龙州瑞和物业管理有限公司物业服务费、维修基金、电梯维护费1742.21元；二、驳回龙州瑞和物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。一审案件受理费50元，由龙州瑞和物业管理有限公司负担6元，由黄剑军负担44元。 本院二审期间，瑞和公司没有提交新证据，黄剑军提交了《房屋交接书》复印件3张及凭祥市人法院调解笔录复印件一份，拟共同证明《房屋交接书》一式两份原件均在南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司保存，说明交接手续没有办结，房屋实际没有交接。本院组织当事人质证。瑞和公司对黄剑军提交证据的真实性、合法性没有异议，对证据的关联性有异议，认为《房屋交接书》上有黄剑军的签字，该房屋业主是黄剑军，其应该交物业费。对于黄剑军提交的证据，本院认证如下：瑞和公司对于《房屋交接书》及调解笔录的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。 对于二审中当事人争议的黄剑军是否已对涉案房屋办理收房交接的事实，本院将作为争议焦点在裁判理由予以阐述。除该事实外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。另查明，2012年3月29日，南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司与黄剑军签订《房屋交接书》，双方确认自2012年3月29日起该房屋交付给业主。黄剑军作为业主、农海威作为物业服务中心代表分别在该《房屋交接书》上签名，同时南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司加盖公章。 本院认为，关于黄剑军对涉案房屋是否已经交接收房问题。黄剑军与广西东润房地产有限公司签订《商品房买卖合同》购买了凭祥润通国际小区9栋A单元1103号房。南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司作为该小区的前期物业公司于2012年3月29日与黄剑军签订《房屋交接书》，双方确认自2012年3月29日起该房屋交付给业主。黄剑军作为业主、农海威作为物业服务中心代表分别在该《房屋交接书》上签名，同时南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司加盖公司公章。黄剑军主张根据《商品房买卖合同》的约定，应由开发商与其签订房屋交接单，物业公司不是房屋交接的相对方，开发商至今并未交付房屋。经查，前期物业公司受开发商委托，由物业公司与业主办理房屋交接手续，并不违反相关法律规定。故本院对于黄剑军提出的该主张不予采纳。黄剑军主张其在受强迫与欺骗的情况下在《房屋交接书》上签字，实际并没有办理交接房屋。经查，从《房屋交接书》上载明的“经业主与物业服务人员共同对该屋进行检验”以及黄剑军手写注明的“主卫生间墙体移位没有修好”的文字内容看，可以确定黄剑军是与物业服务人员验房后才签订的《房屋交接书》，并不是黄剑军所主张的其为了看房才被迫签订《房屋交接书》，而且黄剑军未能提供证据证明其受到强迫和欺骗，故对其的该上诉意见不予采纳。黄剑军主张《房屋交接书》两份原件均在南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司保存，说明其没有办理房屋交接手续完毕。经查，黄剑军在《房屋交接书》上签字，南宁市盟祥物业管理有限责任公司凭祥分公司代表也在《房屋交接书》上签字并加盖公章，证明双方交接房屋手续已经完成。至于黄剑军是否将该《房屋交接书》收执，并不影响其收房行为的效力。综上分析，本院确认黄剑军于2012年3月29日已经办理房屋交接手续，其作为业主应当按照瑞和公司与业委会签订的物业合同约定履行交纳物业费用的义务。一审法院确定黄剑军应缴纳涉案房屋的物业服务费、专项维修基金、电梯维护费1742.21元数额正确，本院予以维持。 综上所述，黄剑军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（黄剑军已预交），由上诉人黄剑军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 韦权美 二〇二〇年四月十七日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。