河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1151号上诉人（原审原告）：孟庆洁，女，汉族，1966年5月6日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：陶士印，河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张文涛，男，汉族，1985年3月4日出生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：柳慧，女，汉族，1979年3月6日出生，住河南省原阳县，系张文涛妻子。原审第三人:河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡市平原大学新奥社区三楼东部。法定代表人：吕世杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘新卯，系该公司员工。上诉人孟庆洁因与被上诉人张文涛、原审第三人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）案外人执行异议之诉一案，不服新乡市红旗区人民法院(2019)豫0702民初3652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟庆洁和委托诉讼代理人陶士印、被上诉人张文涛的委托诉讼代理人柳慧、原审第三人恒达瑞公司的委托诉讼代理人刘新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟庆洁上诉请求：1.撤销新乡市红旗区人民法院(2019)豫0702民初3652号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，认定被上诉人基于与原审第三人签署的购房协议而享有物权期待权没有事实和法律依据。被上诉人作为案外人，其在一审中的举证不足以排除强制执行，应承担举证不能的法律后果。张文涛辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。恒达瑞公司辩称，张文涛是其公司的合作建房户，与其公司签订有合作建房协议；孟庆洁是其公司的借款备案抵押户，其公司用案涉房屋抵押给原告孟庆洁。孟庆洁向一审法院起诉请求：1.撤销新乡市红旗区人民法院(2019)豫0702执异82号执行裁定。准予继续执行新乡市××九裕隆金座营住楼1单元11705房产。2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：孟庆洁与恒达瑞公司、第三人张文涛房屋买卖纠纷一案，新乡市红旗区人民法院于2016年8月10日作出（2015）红民一初字第1838号民事裁定书，裁定驳回孟庆洁的起诉。孟庆洁不服该裁定提起上诉，新乡市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）豫07民终4306号民事裁定书，驳回孟庆洁的上诉，维持原裁定。后孟庆洁以民间借贷纠纷向本院起诉恒达瑞公司，本院在审理过程中于2017年4月18日作出（2017）豫0702财保35号民事裁定书，查封了恒达瑞公司备案在孟庆洁名下位于新乡市××九裕隆金座营住楼1单元11705房产一套，并于2017年11月1日作出(2017)豫0702民初1871号民事判决书，判决恒达瑞公司偿还孟庆洁借款320000元及利息、罚息。因恒达瑞公司未履行生效文书确定的义务，孟庆洁于2018年1月25日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年5月6日作出(2018)豫0702执345号执行裁定书，裁定执行。并发出公告，责令被执行人及房屋现住（使用）人员自公告之日起5日内从涉案房屋中迁出。2019年5月9日，被告张文涛对执行标的提出书面异议。本院于2019年5月30日作出(2019)豫0702执异82号执行裁定书，中止对人民东路39号九裕隆金座营住楼1单元11705号房产的执行。孟庆洁不服该裁定，向本院提起申请人执行异议之诉。另查明，2011年1月7日，张文涛与恒达瑞公司签订九裕隆购房认购书一份，购买恒达瑞开发的九裕隆1单元1710号房屋，房屋建筑面积124.9㎡，房屋总价款485486元，张文涛于当天预交定金50000元，房屋优惠后总价款为470731元。2013年2月6日，张文涛的弟弟张三妮缴纳了剩余房款和维修基金7494元及电视初装费240元。2013年6月21日，恒达瑞向河南省富润德物业管理服务有限公司开具九裕隆业主财务结算清单一份，证明1号楼1单元17层I户购房款及其他相关杂项费用已全部结清，准予为业主办理交房手续。后张文涛在交房后对该房屋进行了装修并居住使用。另恒达瑞公司证明由于公司楼盘重新编码原因，与张文涛签订的认购协议约定出卖的三单元1710号房屋就是1单元1705号房屋。还查明，2014年3月18日，孟庆洁与恒达瑞公司、新乡市安邦投资有限公司签订借款合同一份，约定恒达瑞公司向孟庆洁借款320000元，自2014年3月18日起至2014年9月17日止，利息为月息1.5%，用坐落于新乡市××九裕隆金座1单元17层11705号房作为担保。同日，孟庆洁与恒达瑞公司签订商品房买卖合同一份，约定恒达瑞公司将其开发的位于九裕隆小区的房产出售给孟庆洁，并在房产登记部门办理了备案登记（合同编号为2013-0902126）。同日，双方又签订了商品房买卖合同补充协议一份，约定在抵押期间，房屋由出卖人占有和使用，出卖人每月按时支付买受人实收房款1.5%利息。抵押期间为2014年3月18日起至2014年9月17日止，抵押期届满起3日内，如出卖人未将实收房款和全部利息支付给买受人，出卖人自愿将此房屋以优惠价320000元卖予买受人。一审法院认为，商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力。本案中，孟庆洁与恒达瑞公司之间达成的房屋买卖合同实为对借款合同的担保，双方并不存在事实上的房屋买卖合同关系。恒达瑞公司为孟庆洁办理的案涉房屋备案登记不具有物权效力，双方之间的债权属于一般金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张文涛与恒达瑞公司签订的《九裕隆购房认购书》虽非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对房屋坐落位置、建筑面积、总价等都进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，张文涛也缴纳了全部房款，该协议应视为合法有效的商品房买卖合同。《九裕隆购房认购书》签订于本院查封案涉房屋之前，且张文涛已经实际占有了该房屋，但因恒达瑞公司已为孟庆洁办理了备案登记，导致张文涛无法办理物权登记手续，未办理过户登记的原因不能归责于张文涛。综上，张文涛对案涉房屋享有物权期待权，当物权期待权与一般金钱债权发生冲突时，应着重保护张文涛的物权期待权，故张文涛对案涉房屋享有的权利可以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回孟庆洁的诉讼请求。案件受理费6100元，由河南恒达瑞实业有限公司负担。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为，虽然张文涛与恒达瑞公司未签订标准的《商品房买卖合同》，但《九裕隆购房认购书》具有商品房买卖合同的主要要件，恒达瑞公司也认可张文涛基于《九裕隆购房认购书》和已缴纳全部购房款对案涉房屋的合法占有，目前该房屋实际由张文涛的弟弟张三妮和家人占有和居住，现有证据也不能证明张文涛对未签订标准的《商品房买卖合同》及未办理过户登记具有过错，以上情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列人民法院应予支持的情形。故孟庆洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由孟庆洁负担。本判决为终审判决。审判长  吴俊喜审判员  张立东审判员  马成林二〇二〇年四月十六日书记员  常 甜崔莉萍