云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初10846号原告李磊，男，汉族，1975年10月12日生，身份证住址昆明市西山区。委托代理人陶青、罗金鹏，云南法安律师事务所律师。特别授权代理。被告金雪梅，女，汉族，1972年3月10日生，身份证住址昆明市西山区。被告罗文云，男，汉族，1964年10月14日生，身份证住址昆明市五华区。原告李磊诉被告金雪梅、罗文云租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告李磊的特别授权委托代理人、被告罗文云到庭参加诉讼。被告金雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李磊诉称：2017年7月29日，原告为经营昆明东方兽医医疗服务部佴家湾分部与被告金雪梅、罗文云签订《商铺租赁合同》，承租诉争商铺，约定租赁期限自2017年8月29日起至2027年8月28日止，共10年，双方在《房屋租赁合同》中还约定了租金标准、支付方式以及违约责任。合同签订后，原告向被告罗文云支付了2017年度及2018年度房租（其中2018年8月29日至2019年8月28日已付租金39,600元），并投入大量资金对诉争商铺进行装修以供经营。2018年因经营需要，原告注销了昆明东方兽医医疗服务部，重新注册了昆明东方动物医院有限公司，并将本案涉诉商铺用于昆明东方动物医院有限公司春城路公司经营场所。现因案外人罗超月涉诉，且拒不履行法院生效民事判决书确定的义务被申请强制执行，导致原告承租的商铺被法院于2019年5月23日强制腾房，查封拍卖给原告造成装修损失及经营损失。诉请判令：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除；2、两被告连带向原告返还房租13,860元，赔偿装修损失56,300元，并以上述70,160元本金按照人民银行同期贷款利率标准向原告支付自2019年5月23日至款项付清之日止的利息，并按1525.1元/天的标准赔偿原告自2019年5月23日起至判决之日止的经营损失，承担本案律师费等费用。被告金雪梅未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。被告罗文云辩称：确实收到原告支付的租金39,600元，但未收到过原告支付的押金，原告并非被强制腾房是自己搬离承租场地。涉案房屋是债务人罗超月以租抵债交给被告金雪梅的，被告罗文云已向盘龙区人民法院提出执行异议。被告罗文云、金雪梅在本案中并无违约，请求依法判决。原告李磊针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、商铺租赁合同，欲证实原告与被告罗文云形成《房屋租赁合同》关系及各自权利义务，并由原告向被告支付2018年8月30日至2019年8月29日期间的租金39,600元；2、商铺租赁合同及商铺出租委托书，产权证复印件，欲证实涉案商铺系由案外人罗超月出租给被告金雪梅；3、腾房公告、房屋被查封照片，欲证实2019年2月28日，昆明市盘龙区人民法院在涉案房屋粘贴《腾房公告》，通知案外人罗超月在10日内腾空涉案房屋，2019年5月23日，盘龙区人民法院依法对涉案房屋强制腾空、查封；4、昆明东方兽医医疗服务部佴家湾分部工商登记信息、昆明东方动物医院有限公司春城路分公司工商登记信息、春城路美容室营业明细、人工明细、春城路分公司员工申报情况汇总、人员就业录用登记表、企业职工缴纳养老保险费增减变动信息表、2019年1月-2019年4月社保明细，欲证实原告承租房屋目的用于经营，因查封停业每天导致原告经营损失约为1217.67元；5、情况说明、商铺装修合同、工程竣工验收表、装修费收据、涉案房屋装修后实拍图，欲证实租赁期内，原告于2017年9月投入资金56,300元，委托装修公司对涉案房屋进行装修，现原告无法继续使用房屋，造成原告装修损失。被告金雪梅未到庭对原告提交的上述证据发表质证意见，也未向本院提交证据材料。被告罗文云针对其辩解未向本院提交证据材料。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：案外人罗超月与被告金雪梅于2015年4月1日签订《商铺租赁合同》，内容为因罗超月无力偿还欠金雪梅的借款本金300万元及利息60万元，双方约定以租金抵付部分借款本金及利息，由金雪梅承租罗超月所有的位于昆明市，商业用房叁套五间，建筑面积为182.12平方米，证号：昆房权证（昆明市）字第××号。丘（地）号ＳＫＭ20090417165，租赁期为贰拾年，自2015年4月1日至2035年4月1日止。此后，被告金雪梅作为出租人，委托被告罗文云与原告李磊于2017年7月29日签订《商铺租赁合同》，由原告李磊承租上述房屋，租期10年，自2017年8月29日至2027年8月29日止。合同约定：“一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方应向守约方赔偿因其违约造成的损失”。协议签订后，原告李磊入场经营，开办昆明东方动物医院有限公司春城路分公司，并于2018年8月23日向被告罗文云支付1年的房租（2018年8月29日至2019年8月29日）39600元。合同履行期间，因罗超月欠付昆明市盘龙区农村信用合作联社借款，经昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终1432号民事判决书，昆明市盘龙区人民法院于2019年2月28日发出（2018）云0103执4743号腾房公告，责令被执行人罗超月及房屋承租人将位于昆明市房屋自公告之日起腾空。公告发出后，昆明市盘龙区人民法院于2019年5月23日对该房屋采取强制措施。现上述商铺处于被查封状态。本案在审理过程中，委托云南正太资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行司法鉴定。云南正太资产评估有限公司于2020年4月1日以未能进入委估房屋进行实地查勘为由对评估委托做出退件处理。本案双方当事人争议的焦点为：原告李磊不能继续使用承租房屋，两被告应否承担违约责任；原告李磊主张的损失应如何确定支持。本院认为，原告在承租期间，非因被告金雪梅、罗文云的过错导致承租物不能正常经营使用，订立租赁合同的目的已不能实现，原告李磊对该租赁合同行使解除权依法成立，本院予以准许。合同解除之后，被告金雪梅、罗文云应当退还已收取未使用期间的租金，共计三个月零五天，计为10,010元。本案系因涉案房屋存在权利瑕疵而导致无法履行，被告金雪梅、罗文云对形成该权利瑕疵并无过错，不构成违约，不应承担违约责任。至于原告李磊主张的装修损失因无证据证实，本院不予支持。原告李磊主张的经营损失与本案所涉租赁合同并无直接关联，并非合同不能履行产生的直接经济损失，亦不予支持。但本案因第一手出租人罗超月的过错确实给实际承租人原告李磊造成损失，本院酌情判决多退付一个月的房租作为补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李磊与被告金雪梅、罗文云于2017年7月29日签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月23日解除；二、被告金雪梅、罗文云于本判决生效后三日内一次性退还原告李磊租金10,010元，补偿经济损失3300元，上述合计13,310元；三、原告李磊的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4423元，由原告李磊承担4000元，被告金雪梅、罗文云承担423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇二〇年四月二十日书 记 员  于 晶