山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初8183号原告：王鹏，男，1993年6月15日出生，汉族，住山东省即墨区，确认送达地址为即墨区移风店镇沙埠村328号。委托诉讼代理人：孙超，山东海政律师事务所律师。被告：刘海清，男，1976年8月14日出生，汉族，住吉林省梨树县，确认送达地址为即墨区文化路福馨苑1号楼4单元301。被告：王春燕，女，1981年1月27日出生，汉族，住即墨区，确认送达地址为即墨区文化路福馨苑1号楼4单元301。二被告系夫妻关系。二被告委托诉讼代理人：薛强，山东海之源（即墨）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王正横，山东海之源（即墨）律师事务所律师。被告：青岛尚轩房产中介有限公司，住所地青岛市即墨区通济街道办事处蓝鳌路778-3号，确认送达地址为即墨区兰岙路778-3号，统一社会信用代码：91370282564712417B。法定代表人：林建军，经理。第三人：青岛海融典当有限公司，住所地青岛市崂山区中韩街道金岭花园A区17号楼1号网点，确认送达地址为青岛市崂山区中韩街道金岭花园A区17号楼1号网点，统一社会信用代码：9137020078370816X3。法定代表人：蒋军生，董事长委托诉讼代理人：伊蒙嘉，女，1974年11月22日出生，住青岛市市北区，系该单位工作人员。第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。负责人郝子健，行长。原告王鹏与被告刘海清、王春燕、青岛尚轩房产中介有限公司（以下简称尚轩中介），第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）、青岛海融典当有限公司（以下简称海融典当）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告王鹏的委托诉讼代理人孙超，被告王春燕及刘海清、王春燕委托诉讼代理人薛强、王正横，被告尚轩中介法定代表人林建军，第三人海融典当委托诉讼代理人伊蒙嘉到庭参加诉讼。第三人建行青岛分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王鹏向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告刘海清、王春燕继续履行合同，原告通过贷款支付刘海清、王春燕房款50多万，刘海清、王春燕将房屋过户给原告；2.判令被告青岛尚轩房产中介有限公司根据合同继续履行垫资义务；3.判令被告刘海清、王春燕支付第三人青岛海融典当有限公司抵押贷款30万元；4.判令被告刘海清、王春燕根据合同支付原告王鹏违约金35万元；5.诉讼费用由被告刘海清、王春燕负担。事实与理由：原告通过被告尚轩中介向被告刘海清、王春燕购买了位于即墨区通济街道华山一路157号马山新城A7号楼2单元401户房屋，双方在签订合同后，原告通过各种方式直接或间接通过尚轩中介向刘海清、王春燕支付房款741000元，但是二被告迟迟未协助原告办理过户手续。2019年1月，刘海清、王春燕在房屋已经出售给原告的情况下，私自补办了房产证，在第三人海融典当处办理了抵押贷款30万元，根据双方签订的合同，刘海清、王春燕的行为已经构成违约。现原告为维护自身合法权益，具状起诉，请求判如所请。诉讼过程中，原告放弃诉状中的第二项、第三项诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.判令确认王鹏与刘海清、王春燕签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.判令被告刘海清、王春燕支付原告违约金35万元；3.诉讼费用等由被告刘海清、王春燕负担。被告刘海清、王春燕辩称，针对原告的诉讼请求一，支付房款系原告按照合同约定应该履行的付款义务，原告未按期支付房款属于违约行为；针对原告的诉讼请求三，第三人海融典当系独立的诉讼主体，原告所诉无法律依据；原告所诉无事实和法律依据，二被告不存在违约行为，请求法院驳回原告对二被告的诉讼请求。被告尚轩中介辩称，涉案房屋原告已经实际入住，说明钱款已经达成协议，原告已经付清相关款项。关于过户问题，因刘海清、王春燕将涉案房屋典当30万元，如二人还清借款，则可以办理过户手续。第三人海融典当述称，被告刘海清、王春燕在我单位申请典当时并未提及涉案房屋已经出售，我单位系采取正规途径进行查询、典当及办理相关业务，在法院通知以后才知悉二被告将涉案房屋已经出售，我单位认为二被告对我方构成欺诈。如果原告可以向我单位垫付借款，我方可以与二被告和解，解除典当。被告刘海清、王春燕又补充辩称，刘海清、王春燕在与海融典当进行二押的时候，房屋的所有权仍归二被告所有，不存在欺诈行为。现在二被告经济困难，尚未清偿海融典当的借款，如果原告能够代二被告偿还海融典当的借款，二被告愿意协助原告办理解押过户等手续。代为偿还的借款，二被告愿意与原告达成协议及时偿还。第三人建行青岛分行未到庭陈述意见。经审理查明：涉案房屋坐落于即墨市华山一路157号马山新城A7号楼2单元401户，登记于被告刘海清名下。被告刘海清、王春燕（甲方）与原告王鹏（乙方）于2017年7月3日签订《房地产买卖契约》，主要内容如下：一、甲方自愿将座落在即墨市华山一路157号马山新城A7号楼2单元401户的房地产（房屋建筑面积138.92平方米，储藏室建筑面积约4平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币116000元整（大写：人民币壹佰壹拾陆万元整）。三、甲方收取乙方购房定金人民币50000元整（大写：人民币伍万元整）。四、自本合同签订之日起，乙方付款方式为：（1）乙方于2017年银行审批通过之日付清甲方首付款人民币700000元整（含定金）。如果甲方有贷款未结清，此首付款乙方需要通过中介方，甲乙双方配合中介方还此房屋贷款。如乙方首付款支付甲方解压有余额，过户之日付清。剩余房款人民币460000元于乙方以银行二手房贷款付清。甲方缴纳水电、燃气、暖气、户口、物业费及屋内预留设施物品10000元，双方交房之日及甲方结清一切费用由中介付清。2018年4月16日，王鹏与被告刘海清、王春燕、尚轩中介达成补充协议，三方约定，1、双方议定在原先房价基础上乙方增加房价壹拾柒万元整（170000.00元），即总房价1360000.00元。（2017年11月房价增加叁万）。壹拾柒万于甲乙双方签订此补充协议签字之日2018年4月16日付清壹拾贰万元整（120000元整），2018年4月30日付清剩余人民币伍万元整（50000元整）。（2018年5月10日前过户）。甲方今后不得以任何理由进行房屋加价，不得以任何理由不履行此协议，否则视为违约。2、甲方房屋解押由中介方负责办理，垫资总共柒拾万元左右，其中乙方已付500000元整，中介垫资200000元整。甲方必须无条件配合中介方办理相关手续（撤押、过户等）。剩余房款17700元交接房屋之日中介方付清。3、2017年7月3日签订的买卖合同双方责任均不再追究。4、双方定于2018年6月30日之前交接房屋。室内物品按原合同约定交接。从今日起如果任何一方违约，违约方赔偿人民币叁拾伍万元整（350000元整）给予守约方，若甲方违约，房屋升值部分也一并归乙方所有，不再按照2017年7月3日合同赔偿。涉案房屋于2018年6月交付原告王鹏占有使用。原告王鹏先后向刘海清、王春燕支付房款220000元，向被告尚轩中介支付房款480000元、税费41000元。刘海清、王春燕认可从原告及尚轩中介处共收房款660000元。2018年12月19日，被告刘海清、王春燕就涉案房屋向第三人海融典当抵押贷款300000元，至本案法庭辩论终结时，二被告欠海融典当借款本息33万余元。涉案房屋在第三人建行青岛分行尚有按揭贷款未清偿。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，有原告提交《房地产买卖契约》、补充协议、收条、收据，被告刘海清、王春燕提交的房贷明细、第三人海融典当提交的房地产典当资料一宗等证据在卷佐证，经质证，本院依法予以确认。本院认为，原告王鹏与被告刘海清、王春燕签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。故原告王鹏要求确认其与被告刘海清、王春燕签订的《房地产买卖契约》合法有效，本院予以支持。关于原告王鹏主张两被告赔偿违约金350000元的诉讼请求。原告王鹏按合同及补充协议约定支付房款，属于守约方。被告刘海清、王春燕在明知其名下的房屋已经出售给原告的情况下，将涉案房屋向第三人海融典当抵押贷款30万元，并且出现逾期还款，导致原告的物权请求权无法实现，其行为构成根本违约。根据双方于2018年4月6日签订的《补充协议》关于违约责任的约定，“任何一方违约，违约方赔偿人民叁拾伍元给予守约方。”王鹏主张刘海清、王春燕赔偿其违约金于法有据，但因原告王鹏主张的350000元违约金过高，本院酌情根据总房价的20%予以调整，认定被告刘海清、王春燕应当赔偿王鹏违约金272000元。被告刘海清、王春燕的辩称意见未提供证据证实，应承担举证不能的法律责任，本院对其辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告王鹏与被告刘海清、王春燕于2017年7月3日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、被告刘海清、王春燕于本判决生效后十日内支付原告王鹏违约金272000元；三、驳回原告王鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（原告预缴），保全费3020元，由被告刘海清、王春燕负担8400元，由原告王鹏负担3420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王彬彬审判员  刘平平审判员  李林娟二〇二〇年四月二十一日书记员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。