杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0106民初10598号原告（反诉被告）：嘉兴九全科技服务有限公司，住所地浙江省海宁市许村镇人民大道2777号北区1号楼九楼。法定代表人：余塘平，董事长。委托诉讼代理人：徐麟，浙江凯麦律师事务所律师。委托诉讼代理人：施圆圆，浙江凯麦律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江中森置业有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区迪荡街道崇贤街5号501室-2。法定代表人：郭杰鑫，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：楼立均，浙江秦国光律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩，浙江秦国光律师事务所律师。原告嘉兴九全科技服务有限公司（原名杭州九全科技服务有限公司，以下简称九全公司）诉被告浙江中森置业有限公司（以下简称中森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，中森公司在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。九全公司的委托诉讼代理人徐麟，中森公司的委托诉讼代理人楼立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九全公司向本院提出诉讼请求：1.确认九全公司与中森公司签署的《房屋租赁合同》无效；2.判令中森公司赔偿九全公司投入的装修改造费用2383000元；3.判令中森公司返还九全公司支付的房屋租金和物业管理费4378600元；4.判令中森公司赔偿九全公司由于房屋租赁合同无效导致的其他损失916700元；5.判令中森公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年1月18日，浙江网新正合科技服务有限公司（以下简称正合公司）与中森公司签订《房屋租赁合同》一份，约定中森公司将位于杭州市西湖区物业内附属楼房屋租赁给正合公司使用。正合公司接收房屋后，发现案涉房屋的钢结构基础存在严重安全隐患。经与中森公司协商，中森公司同意由承租人进行基础加固工作。2017年8月1日，正合公司将案涉租赁合同的承租人变更为九全公司，并由九全公司与中森公司重新签订了《房屋租赁合同》。合同约定起租日为2017年8月7日。在该合同签署之时，九全公司要求中森公司出示房屋产权证和消防许可证等文件。中森公司承诺案涉房屋系旧厂房改造项目，不属于违法建筑。正是基于中森公司的承诺，九全公司才签署了租赁合同并对案涉房屋进行了装修改造。2017年10月25日，九全公司承租的房屋其中东侧一幢二层房屋的二楼236平方米被杭州市西湖区三墩镇拆违办以违法建筑名义拆除。2017年12月22日，上述沿河独栋房屋的一楼以及北侧楼体以东的房屋，共计285平方米，亦被杭州市西湖区三墩镇拆违办以违法建筑名义拆除。两次违法建筑拆除造成九全公司所有拟租客户全部流失，并导致九全公司被拆除房屋部分的改造装修损失及租金损失。2018年3月8日，杭州市西湖区城市管理行政执法局开具了西城法罚字（2018）第41040126号《行政处罚决定书》，认定九全公司承租的案涉房屋系未取得建设工程规划许可证的违法建筑，并限令10天内拆除。九全公司认为，其租赁案涉房屋的目的是通过对房屋的改造装修，打造科技、创业产业为主导的创业园区并通过转租获取收益。现由于案涉房屋系违法建筑并要求限期拆除，导致九全公司的合同目的无法实现。因案涉房屋系违法建筑，双方之间签订的房屋租赁合同亦应被认定为无效。中森公司在签订合同时故意隐瞒上述事实，应承担由此造成的损失。双方因赔偿问题不能达成一致，故九全公司诉至法院，要求判如所请。中森公司答辩称：1.中森公司已经按照《房屋租赁合同》的约定将案涉房屋交付给九全公司使用，履行了合同义务。2.九全公司承租的房屋不属于违法建筑，已经列入西湖区“三改一拆”项目，属于旧厂区改造，该房屋可以出租使用。九全公司称租赁合同目的无法实现不是事实；3.本案合同有效，九全公司的诉请应当驳回。中森公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令九全公司支付中森公司2018年8月7日起至2019年2月6日止的房屋租金458645.53元及自2018年6月7日起至款项付清之日止按每日千分之三计算的逾期付款违约金并支付物业管理费12947.47元；支付自2019年2月7日起至2019年8月6日止的房屋租金1585121.23元及自2018年12月7日起至款项付清之日止按每日千分之三计算的逾期付款违约金并支付物业管理费43158.24元；2.判令反诉诉讼费用由九全公司承担。事实与理由：中森公司与九全公司于2017年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定中森公司将位于杭州市西湖区物业的附属楼4117.52平方米出租给九全公司，用于研发、创意、创新、办公等。租赁期限自2017年8月7起至2021年4月30日。房屋租金：第一年、第二年为每日每平方米2.3元；第三年为每日每平方米2.415元；第四年开始每三年递增5%，以此类推。第一年租期为2017年8月7日至2017年12月31日。租金为每六个月支付一次，先付后用，当期租金提前二个月（60天）支付。若乙方逾期支付租金，按每日需支付当期租金的千分之三支付违约金。水电费由九全公司承担；物业费按每月每平方米2元收取。截止2018年12月8日，九全公司尚欠中森公司租金及物业管理费共计2099872.47元。中森公司为维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。九全公司针对反诉答辩称：1.案涉租赁合同无效，且无效原因全部归咎于中森公司，中森公司应当赔偿损失；2.九全公司已经书面发函通知中森公司，中森公司也已收悉，将房屋收回，由此房屋空置的占有使用费应当由中森公司自行承担；3.九全公司对已经出租给次承租人的尚未到期的三份租赁合同继续保持原状，也是在减少损失扩大，九全公司没有过错。双方当事人为证明自己的主张，向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。九全公司提交了以下证据：1.房屋租赁合同一份。用以证明九全公司与中森公司就案涉房屋存在租赁合同关系。2.债权转让协议一份；3.合同终止暨权利转让协议书一份；4.古墩路项目账务处理方案说明一份。用以证明案涉房屋的承租主体由正合公司变更为九全公司及三方同意正合公司支付给中森公司的1728329.02元作为九全公司所支付的房屋租金。5.房屋防水维修合同、发票、付款凭证各一份；6.技术咨询合同（试用）、发票、付款凭证各一份；7.建设工程勘察合同（一）、发票、付款凭证各一份；8.杭州古墩路900号房屋建筑改造工程施工合同一份；9.杭州古墩路900号钢质连廊工程施工合同一份；10.杭州古墩路900号零星工程施工合同一份；11.合同书（沈柱立）、发票、付款凭证各一份；12.建设工程设计合同、发票、付款凭证各一份。用以证明九全公司对案涉房屋投入了装修改造费用。13.房屋租金、管理费发票、付款凭证各一份。用以证明九全公司就案涉房屋已经支付的房屋租金和管理费。14.房屋租赁合同三份。用以证明九全公司与次承租人的租赁关系以及案涉房屋租赁合同无效对次承租人应当承担的责任。15.行政处罚决定书一份；16.回函一份。用以证明中森公司再次以书面形式函告案涉房屋属于政府“旧厂房改造项目”，但事实上案涉房屋被认定为违法建筑并被责令拆除。17.房屋交接通知书一份；18.快递面单一份；19.签收记录一份。用以证明九全公司于2018年11月11日向中森公司发函，返还除出租于次承租人之外九全公司所承租的全部房屋，并要求中森公司自行接收，中森公司于2018年11月14日签收。20.照片截图一份。用以证明合同中的古墩路900号即现在的古墩路700号。21.发票、付款回单、情况说明、付款证明各一份。用以证明九全公司支付了工程改造费用1435000元。22.付款凭证三份、发票两份。用以证明九全公司已经支付沈柱立装修改造费用105170元。中森公司向本院提交了以下证据：1.通知一份。用以证明案涉租赁的厂区属于西湖区“三改一拆”中的旧厂区改造，不属于违章建筑需要拆除。2.房屋租赁合同、欠房租费清单各一份。用以证明中森公司与九全公司签订租赁合同将古墩路900号出租给九全公司，九全公司未按照合同支付租赁费。审理中，根据九全公司的申请，本院委托大地工程咨询有限公司对案涉房屋的装修改造费用进行鉴定，该公司出具司法鉴定报告一份。上述证据经庭审质证，中森公司对九全公司提交的证据1-4，无异议。证据5-12、21-22，“三性”均有异议。认为上述合同是九全公司与案外人签订，中森公司不清楚，真实性、合法性由法院审查；九全公司的改造勘察均未经过出租方同意，上述合同、付款凭证、发票是九全公司与案外人的关系，与中森公司无关，不能够证明九全公司的证明目的。证据13，九全公司已付租金以付款凭证为准。证据14，租赁合同是九全公司与其他人签订，真实性、合法性有异议；九全公司要求中森公司赔偿其与案外人之间的损失，没有法律依据，亦与本案无关。证据15，系复印件，真实性、合法性有异议，中森公司未收到过类似的处罚决定书。证据16，无异议。证据17-19，因双方之间已经产生纠纷并起诉到法院，合同是否有效、是否需要腾退或交还房屋均须等法院判决后决定，并非九全公司现在归还房屋，中森公司就要接收。证据20，系复印件，真实性、合法性有异议。九全公司对中森公司提交的证据1，认为系复印件，真实性有异议；通知系西湖区委办发布，效力有异议；中森公司提供通知内容不完整，与本案所涉房屋是否有产权证没有关联性；租赁合同的效力应当以法律、行政法规、司法解释的规定为准。证据2，真实性无异议，印证了案涉房屋已经被拆除两次，并非旧厂区改造，现在已经面临整体被拆除的问题。九全公司对司法鉴定报告无异议。中森公司对司法鉴定报告认为系根据九全公司单方提交过的材料鉴定，无相应的付款凭证、发票印证。根据上述质证意见，本院认证如下：九全公司提交的证据1-4、16，中森公司无异议，予以确认。证据5-12、21、22，涉及装修改造费用，以评估报告为准，该部分证据在本案中不予确认。证据13、17、18、19的真实性中森公司无异议，真实性予以确认，但不能证明九全公司已将房屋归还给中森公司。证据14，可以证明九全公司将部分案涉房屋转租的事实。证据15系复印件，无相关证据佐证，本院向相关行政部门核实，也未能获得该证据原件，故对该证据不予确认。证据20，中森公司对租赁合同中的古墩路900号即为现在的古墩路700号的事实无异议，该证据予以确认。中森公司提交的证据1虽系复印件，但系政府相关部门发布的正式文件，真实性予以确认。证据2的真实性九全公司无异议，真实性予以确认。大地工程咨询有限公司出具的司法鉴定报告，系本院依法委托，鉴定程序合法，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：九全公司系正合公司为股东设立的子公司。2017年1月，正合公司与中森公司签订《房屋租赁合同》一份，向中森公司租赁位于杭州市西湖区的案涉房屋。2017年1月25日、3月7日，正合公司分两次共向中森公司支付往来款1728329.02元。2017年8月3日，正合公司、中森公司、九全公司签署《债权转让协议》、《合同终止暨权利转让协议书》各一份；九全公司、中森公司签订《古墩路项目账务处理方案说明》一份。上述三份协议约定：鉴于正合公司对中森公司享有1728329.02元的债权，各方一致同意正合公司将其对中森公司的上述债权转让给九全公司，转让对价为1728329.02元。中森公司同意将上述房屋出租给九全公司并重新签订租赁合同，新租赁合同的租赁期限于2017年8月7日起算，原合同于新合同签订次日自动终止，双方均不承担违约责任。正合公司已经支付给中森公司的往来款共计1728329.02元债权转让给九全公司，九全公司以该债权抵扣新合同项下应付租金。2017年8月1日，中森公司为甲方、九全公司为乙方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方同意将杭州市西湖区物业内附属楼房4117.52平方米租赁给乙方用于研发、创意、创新、办公等等产业相关功能配套使用。乙方同意租赁该房屋并对该房屋相关信息充分了解。房屋租赁期自2017年8月7日起至2021年4月30日止。因该房屋目前为钢结构框架无法满足使用条件，乙方该房屋租赁期间投资设计、改造，同时考虑ＩＴ、创意创新、研发等产业的投入，本项目的产出及回收需要较长的周期，乙方已向甲方申请延长租赁期限甲方承诺最迟于2017年12月31日前进行相关租期的上报并完成答复，双方将根据最终答复变更本合同租赁期限。该房屋第一年、第二年的租金为每平方米每天2.3元，第三年租金为每平方米每天2.415元，第四年开始每三年租金按照前一年租金递增5%。租赁时间自2017年8月7日开始计算第一年租期为2017年8月7日至2017年12月31日。租赁房屋实行先付款后使用，租金每6个月支付一次，当期房租提前二个月（60天）支付。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按当期租金的千分之三向甲方支付违约金。乙方必须合法使用房屋，非经甲方书面同意，不得自行改变房屋结构（外立面改造及内部装修除外）。租赁期内乙方可按照合同约定的用途将房屋分割转租。乙方按每月实际使用情况向甲方支付水费、电费、物业管理费等费用。物业管理费标准为每月每平方米2元。乙方逾期支付租金、水电费、物业管理费超过10天的，视作违约，甲方有权解除合同。合同签订后，中森公司将案涉房屋交付给九全公司。九全公司对案涉房屋进行了装修、改造。审理中，根据九全公司的申请，本院委托大地工程咨询有限公司对案涉房屋的装修、改造费用进行鉴定。该公司于2020年1月16日出具的司法鉴定报告结论为案涉房屋的装修、改造费用为2152479元。九全公司分别于2017年12月15日向中森公司支付租金1573369.52元、物管费93156.48元。银行业务回单分别注明用途：房租（古墩路2018年2月7日至2018年8月6日）、物业管理费（古墩路项目2017年8月7日至2018年8月6日）。2018年6月21日九全公司向中森公司转账付款983717.01元。银行业务回单注明70%房租953506.24元，70%物业费30210.77元。九全公司将案涉房屋装修、改造后，于2018年3月将其中的215平方米转租给辛丽恒；于2018年5月将其中的214平方米转租给杭州慕铭家居有限公司；于2018年8月将其中的1790平方米转租给杭州新可瑞舒适家设备有限公司。案涉房屋系浙江中坚机电有限责任公司仓库，建造时未取得建设工程规划许可证。浙江中坚机电有限责任公司将案涉房屋在内的原古墩路900号房屋出租给浙江工信合能源信息技术有限公司，并同意由浙江工信合能源信息技术有限公司独资成立浙江工信合创意投资管理中心有限公司进行物业全权运行管理。浙江工信合创意投资管理中心有限公司再将案涉房屋出租给中森公司。2017年10月，案涉房屋其中靠河边的一栋房屋的二楼236平方米被政府部门拆除，2017年12月25日，该房屋一楼及东北侧楼体以东房屋共285平方米被政府部门拆除。2018年3月，浙江中坚机电有限责任公司仓库被杭州市西湖区委、区人民政府列入2018年“三改一拆”中的旧厂区改造项目范围，项目类型为改建翻建，占地面积0.94万平方米，建筑面积为0.63万平方米。九全公司2017年12月15日支付的房租及物管费系按扣除上述已被拆除的236平方米后的房屋面积3881.52平方米计算，2018年6月支付的房租及物管费系按上述已被拆除521平方米后的房屋面积3596.52平方米计算。2018年11月8日，九全公司向本院起诉，要求判如所请。中森公司随即提出反诉。2018年11月11日，九全公司向中森公司邮寄《房屋交接通知书》一份，以案涉房屋属于未取得建设工程规划许可证的违法建筑物为由，通知中森公司将九全公司转租以外的全部承租房屋返还给中森公司，要求中森公司自行接收。中森公司收到通知后未予回复。另查明，2020年3月，杭州九全科技服务有限公司的名称变更为嘉兴九全科技服务有限公司。本院认为，案涉的九全公司与中森公司签订的《房屋租赁合同》所涉的房屋在合同签订时系尚未取得建设工程规划许可证，但在合同履行过程中，该房屋被列入杭州市西湖区政府“三改一拆”中的旧厂区改造项目范围，按照该政策改造的房屋，应视为经过政府部门审批同意建造。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现九全公司亦无证据证明案涉房屋被政府相关部门认定为违法建筑。其承租案涉房屋后将部分房屋分割转租，也未发生因案涉房屋的原因无法经营的事实。故案涉租赁合同应当认定为有效合同。各方当事人应依约履行。九全公司要求判决确认合同无效的诉请，依据不足，本院不予支持。九全公司基于合同无效要求中森公司返还租金、物业管理费并赔偿损失的诉请，亦依据不足，本院不予支持。现中森公司已经将案涉房屋交付给九全公司，履行了合同义务。九全公司应当依约支付相应的租金。九全公司未依约支付租金，已经构成违约。中森公司要求九全公司支付租金、物业管理费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因案涉房屋在九全公司租赁期间于2017年10月25日被拆除236平方米，而九全公司支付的2017年8月7日至2018年2月6日期间的租金按照4117.52平方米计算，多收取了2017年10月25日至2018年2月6日期间的租金56994元，该部分款项可以用于抵扣后续租金。2017年12月25日拆除的房屋部分，中森公司已经将多收的租金扣除。故九全公司尚应支付中森公司2018年8月7日至2019年2月6日期间的租金351641.53元、物业管理费12947.47元；2019年2月7日至2019年8月6日期间的租金1585121.23元、物业管理费43158.24元。中森公司称九全公司承担拆除河边285平方米房屋的费用5万元，无事实依据，本院不予支持。因案涉房屋在双方签订租赁合同时确实未取得建设工程规划许可证，双方对合同效力存在争议，且部分租赁房屋非因九全公司的原因被拆除，九全公司拖欠的租金主要在诉讼期间。故对中森公司要求九全公司支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。九全公司若认为案涉部分租赁房屋被拆除导致其该部分房屋装修、改造费用的损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、嘉兴九全科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江中森置业有限公司租金1936762.76元、物业管理费56105.71元（计算至2019年8月6日）。二、驳回嘉兴九全科技服务有限公司的诉讼请求。三、驳回浙江中森置业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65548元，由嘉兴九全科技服务有限公司承担；反诉案件受理费11800元，由嘉兴九全科技服务有限公司负担11199元，浙江中森置业有限公司负担601元。浙江中森置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；嘉兴九全科技服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  庞邦彩人民陪审员  曹 霞人民陪审员  蔺建华二〇二〇年四月二十八日书 记 员  周 瑾-8--14-