贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2727民初1108号原告（反诉被告）：谢珊珊，女，1986年9月3日生，布依族，贵州省平塘县人，现住北京市房山区。原告（反诉被告）：刘宏刚，男，1973年10月26日生，汉族，贵州省平塘县人，现住北京市房山区。二原告共同委托诉讼代理人：谢峰峰，系谢珊珊兄弟。被告（反诉原告）：张珍英，女，1975年12月8日生，汉族，住贵州省平塘县。委托诉讼代理人：蒋波，系贵州黔鹰律师事务所律师。特别授权。第三人：平塘县鑫隆房地产开发有限公司，住所地：贵州省平塘县平舟镇玉水新村，统一社会信用代码：91522727337383246F。法定代表人：张宇，系该公司负责人。委托诉讼代理人：文奇丽，系贵州迈邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨胜娟，系贵州迈邦律师事务所实习律师。原告谢珊珊、刘宏刚诉被告张珍英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，因该案受其他案件判决的影响，本院于2019年6月27日作出中止审理的裁定，中止审理事由结束后，被告张珍英于2020年3月26日向本院提出反诉，并要求追加平塘县鑫隆房地产开发有限公司(以下简称“房开公司”)作为第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）谢珊珊、刘宏刚的委托诉讼代理人谢峰峰、被告（反诉原告）张珍英及其委托诉讼代理人蒋波、第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人文奇丽、杨胜娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢珊珊、刘宏刚的诉讼请求：1、判令被告支付原告合同约定的2019年租金21912.00元；2、判令被告支付逾期违约金6573.6元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月24日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定:原告将位于平塘县商铺出租给被告张珍英使用，租期10年，并对每年租金额度进行约定。同时约定：由被告张珍英于2017年4月30日前支付第一年的商铺租金，并于今后每年的2月底前支付下一年全年的租金。如果被告逾期30天未支付租金，由被告张珍英支付违约金5万元。《商铺租赁合同》签订后，由房开公司向原告支付了2017年第一年的租金。在2018年租金到期时，被告张珍英未及时给付租金，在原告和其他10余家商铺业主的多次催交的情况下，被告才支付2018年的商铺租金。应该支付2019年租金的时间超过后，被告一直未支付租金，原告和其他10余家商铺业主共同找被告协商多次未果，特提出前列诉请。被告（反诉原告）张珍英答辩并反诉请求：1、依法撤销被反诉人提供的《商铺租赁合同》；2、判令被反诉人提供的《商铺租赁合同》中有关违约金的格式条款无效；3、本案的诉讼费、律师费由被反诉人承担。事实与理由:反诉人因为经营需要，于2017年2月9日与第三人签订《商铺租赁合同》，租赁第三人开发的平塘县新舟商贸城农贸市场二楼家具S-2-1、S-2-2、S-2-3、S-2-4、S-2-9、S-2-10、S-2-22、S-2-23、S-2-24、S-2-25、S-2-26、S-2-27号共12个商铺(建筑面积:1193.22平方米)用于经营家具店。合同商定租期10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止。合同签订后，第三人将这12个铺面交给反诉人使用，反诉人亦交付了2017年的租金。虽然二被反诉人提交的《商铺租赁合同》的承租人为反诉人，系第三人告知反诉人需要重新确定商铺面积要求其签字作为原来《商铺租赁合同》的补充协议，基于对第三人的信任反诉人签了字。但反诉人从未与二被反诉人、也没有委托任何人与二被反诉人及反诉人的委托人签订《商铺租赁合同》，反诉人没有持有并得到与被反诉人签订的合同原件或复印件，直至被诉讼后才知该合同的内容。且在2019年3月反诉人已与第三人解除了房屋租赁合同，反诉人没有使用原租赁的商铺用于经营，故之后的租金就不再支付，也不存在违约责任。反诉人受到第三人欺诈的情况下订立合同的行为，该合同属于可撤销合同。其次，反诉人与第三人于2017年2月9日签订的《商铺租赁合同》约定若反诉人租金逾期超过30天，可解除该合同，反诉人向第三人支付违约金10万元。而第三人在后续12份所谓《商铺租赁合同》的每份合同都将违约金作为格式条款改为5万，总违约金为60万元，明显加重了反诉人的责任。因此该违约金条款无效。基于上述事实，反诉人为了维护自己的权益，特向贵院提起上述反诉请求，恳请贵院查清事实，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）谢珊珊、刘宏刚对反诉辩称：2017年2月9日被告张珍英与房开公司签房屋租赁合同后，于2017年3月24日于原告签租赁合同。签订合同时对张珍英的身份信息核对后才签的，张珍英与我们签订合同后，她跟房开商已经没有合同关系，她跟房开商解除我们商铺的租赁合同我们不认可，合同是否解除应当与房屋所有人协商一致才合法。第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司述称：第一、反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不存在欺诈，不属于可撤销合同。第三人与反诉人签订12个商铺的租赁合同时，已告知该商铺属于待售状态，在同等条件下反诉人有优先购买权，如果该商铺由其他人购买，购买人即为该商铺的所有权人，租赁关系继续有效，购买商铺的所有人继续享有原来合同约定的权利义务，该事项已在合同第六条中进行了约定。同时反诉人和被反诉人签订的合同，租赁期限、租金数额都未改变，在反诉人与被反诉人签订合同后，第三人已将相关租金转交给被反诉人，2018年的商铺租金，反诉人也向被反诉人进行了缴纳，说明也知晓合同签订的事实。第二、2019年6月6日反诉人以原告的身份地位起诉第三人和本案的原告（被反诉人），要求确认三方签订的所有合同无效和请求赔偿的诉请已被（2019）黔2727民初1129号《民事判决书》判决驳回诉讼请求和黔南州中级人民法院（2019）黔27民终2839号《民事判决书》的维持判决所认定，该合同真实有效，不存在可撤销情形，且行使撤销权一年期限早已届满，可撤销权已经消灭。在本案审理过程中，张珍英提交了于2019年2月25日单方要求平塘县鑫隆房地产开发有限公司解除2017年2月9日签订的《商铺租赁合同通知书》和录音光盘，以未与商铺所有人当面签订合同的视听资料，拟证明与第三人签订的合同已经解除和与被反诉人签订的合同可撤销。对证据的分析与认定:因为张珍英提交的《商铺租赁合同通知书》，系单方行为，未得到平塘县鑫隆房地产开发有限公司及商铺所有人的签收、认可，故对其证明目的不予认可；对于其试听资料，不管是否当面签署该合同，但该合同的签署系张珍英亲笔签写，且其内容并没有侵害其合法权益，故不能达到其证明目的。结合当事人陈述、举证、质证及辩论意见，可以确认案件法律事实如下：本案第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司系平塘县新舟商贸城的开发商。本案被告(反诉原告)张珍英因为经营需要，于2017年2月9日与第三人签订《商铺租赁合同》，租赁第三人开发的新舟商贸城农贸市场二楼家具城S-2-1、S-2-2、S-2-3、S-2-4、S-2-9、S-2-10、S-2-22、S-2-23、S-2-24、S-2-25、S-2-26、S-2-27号共12个商铺（建筑面积1193.22平方米）经营家具店，合同商定租期10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，其中2017年5月1日至2019年4月30日每年租金为286,372.00元，即每平方米每年租金为240.00元，以后租金每两年递增一次，约定在每年的2月底前支付下一年的租金;同时合同第六条约定：如果第三人将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效；在同等条件下，承租人由优先购买权。此外合同对租赁房屋的转让、转租、违约责任等进行了约定。此后，第三人将已经出租给被告张珍英的12个商铺带租约陆续出售，本案原告（反诉被告）于2017年2月24日与本案第三人购买得其中的S-2-25号商铺（面积83㎡）。在第三人的安排下，本案原告（反诉被告）与张珍英于2017年3月24日签订了格式《商铺租赁合同》，由原告（反诉被告）将该商铺出租给张珍英，约定2017年5月1日至2019年4月30日的租金每年19,920.00元，2019年5月1日至2021年4月30日的年租金为21,912.00元。合同约定的单位面积租金、给付方式、租赁期限、权利义务均没有改变，只是逾期支付租金和中途解除合同的违约金从10万元和20万元改为单独承担5万元和10万元。合同签订后，张珍英得到了该商铺的使用权，并于2017年4月27日、2018年4月30日将2017年、2018年（2019年4月30日前）的租金交付给第三人转交给房屋所有人（其中2018年有个别商铺的租金系张珍英单独支付给商铺购买人）。2019年因原告没有按照合同约定时间给付租金，本案的原告等10个商铺所有人于2019年6月3日向本院提起诉讼，要求本案被告（反诉原告）张珍英给付2019年的租金并承担违约金。2019年6月6日张珍英以原告的身份地位起诉平塘县鑫隆房地产开发有限公司和谢珊珊、刘宏刚等人，要求确认三方签订的所有合同无效和请求平塘县鑫隆房地产开发有限公司赔偿经济损失，案号为（2019）黔2727民初1129号。本院于2019年6月27日作出中止审理的裁定，中止了本案的审理，本院于2019年7月29日作出（2019）黔2727民初1129号《民事判决书》判决驳回张珍英确认《商铺租赁合同》无效的诉讼请求和其他诉请，张珍英不服提出上诉，黔南州中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）黔27民终2839号《民事判决书》，维持原判，相对确认了相关的合同有效。在该案恢复审理过程中，被告张珍英于2020年3月26日向本院提出反诉，并要求追加平塘县鑫隆房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。本案的争议焦点是：1、张珍英主张的商铺租赁合同解除时间如何确定。2、被告张珍英尚欠原告商铺租金多少。3、张珍英反诉要求撤销与原告签订的商铺合同是否允许，是否视为要求解除合同。4、合同解除后违约金或违约损失如何计算。本院认为：张珍英于2017年2月9日及2017年3月24日分别与平塘县鑫隆房地产开发有限公司和谢珊珊、刘宏刚签订的《商铺租赁合同》，除了违约金约定条款外，其他条款约定均符合合同法的相关规定。合同约定违约金过高的，可以通过相关程序予以变更和调整，不属于合同法规定的无效或可撤销情形。虽然张珍英自始认为其没有与谢珊珊、刘宏刚当面签订合同、不保存有该合同的原本，但3月24日签订的合同租金价格、租赁期限均没有改变，除了违约金高于原约定外，其他约定均没有改变，该合同没有侵害到张珍英使用该商铺的任何利益，且该合同落款处系张珍英本人签写和盖印，不属于合同法规定的无效或可撤销情形，且合同的有效性已得到了黔南州中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）黔27民终2839号《民事判决书》的肯定。但从张珍英2019年6月6日的起诉和本次诉讼提交证据主张不再使用本案原告谢珊珊、刘宏刚商铺经营来看，通过法庭释明，其本意属于解除合同，鉴于张珍英已实际不再经营使用原告商铺且拖欠租金近一年之久，属于合同无法继续履行的情形，且在庭后提交的“诉讼陈述意见”来看，张珍英以实际不能继续履行、明确主张解除合同的请求，其主张解除合同的本意应予准许。但对于合同解除的时间，不能以张珍英延迟交付租金就视为自然解除，因为该条款相对就房屋所有人适用，且合同中约定交纳违约金后者可继续履行。当然，如果继续履行已经成为不可能，商铺租赁人可以申请解除。该案中，因张珍英不能继续履行合同，其请求解除合同的主张,本院准许,但尚欠的租金（即2019年5月1日至2020年4月30日的租金21,912.00元）应予以支付。对于逾期支付租金的违约金，该案中，双方约定的违约金过高，应予以调整。以尚欠租金为本金，从2019年3月1日开始，以年利率6%计算资金占用费，合计为：21,912.00元×6%÷12月×14个月=1533.84元。对于违约损失，合同法及解释规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法；但违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。该案中，双方约定的违约金过高，不予支持，但应由张珍英承担违约的损失。该案中，合同解除后，原告的损失仅为租金的暂时无法收取；该合同解除后，原告仍可以继续招租。是否能继续得到出租和收取租金，属于一种市场风险，所以其损失只宜计算为合同解除后3个月的合理招租耽误期间，即三个月租金：21,912.00÷12月×3月=5478.00元，其他损失不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）张珍英与第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司于2017年2月9日签订的《商铺租赁合同》。二、解除被告（反诉原告）张珍英与原告（反诉被告）谢珊珊、刘宏刚于2017年3月24日签订的《商铺租赁合同》。三、由被告（反诉原告）张珍英在本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）谢珊珊、刘宏刚商铺2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金21,912.00元。四、由被告（反诉原告）张珍英在本判决生效后15日内赔偿原告（反诉被告）谢珊珊、刘宏刚租金损失5478.00元。五、由被告（反诉原告）张珍英在本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）谢珊珊、刘宏刚逾期支付租金的违约金1533.84元。六、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费256.00元（已减半收取），反诉费60.00元（已减半收取），共计316.00元，由被告（反诉原告）张珍英负担。（支付银行：中国农业银行，户名：谢珊珊，银行账号：62×××71）如未按法律文书指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉的，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务的，原告可在期限届满之日起2年内向本院申请强制执行。审判员  石佐扬二〇二〇年四月十六日书记员  周天尉