江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初17798号原告：居继峰，男，汉族，1969年11月12日出生，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邹连香，上海申浩律师事务所律师。被告：昆山港龙喜临门经营物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆山港龙建材批发市场二楼物业部，统一社会信用代码91320583555887370G。法定代表人：林实会，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘友杰，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。原告居继峰与被告昆山港龙喜临门经营物业管理有限公司（以下简称港龙喜临门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日对本案公开开庭进行了审理。之后，本案依法适用普通程序，于2020年4月16日对本案公开开庭进行了审理。原告居继峰委托诉讼代理人邹连香，被告港龙喜临门公司委托诉讼代理人毕世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居继峰向本院提出诉讼请求：1.判令港龙喜临门公司自2018年12月16日起至2023年12月15日止，每年按照XX铺(X层XX号)实际租赁收入的90%的标准向居继峰支付租金，暂计10350元/年(11500元/年*0.9)；2.判令港龙喜临门公司自2018年12月16日起至2023年12月15日止，每年按照XX铺(X层XX号)实际租赁收入的90%的标准向居继峰支付租金，暂计18450元/年(20500元/年*0.9)；3.判令港龙喜临门公司向居继峰支付XX铺(X层XX号)2018年12月16日-2019年12月15日期间的租金差额，暂计6550元/年【计算标准：[10350-(1900+1900)]】；4.判令港龙喜临门公司向居继峰支付XX铺(X层XX号)2018年12月16日-2019年12月15日期间的租金差额，暂计15546元/年【计算标准：[18450-(2287+617)]】。庭审中，居继峰明确诉请4变更为判令港龙喜临门公司向居继峰支付XX铺(X层XX号)2018年12月16日-2019年12月15日期间的租金差额，暂计12626元/年【计算标准：[18450-(2287+617+2920)]】，其余不变。事实与理由：2012年6月25日，居继峰与案外人昆山港龙置业有限公司签署两份《昆山市商品房购销合同》，购买了位于昆山市周市镇XX西路XX号昆山XXX小商品市场XX室(建筑面积15.93平方米)及X号楼XX室(建筑面积13.95平方米)两套商铺，分别支付了114999.9444元及204999.993元购房款。同年6月，就上述商铺经营管理事宜，案外人安排港龙喜临门公司(系案外人关联公司)与居继峰签署了两份《委托经营管理协议》(以下简称“协议”)，根据该协议内容可知：自2013年12月16日起算10年整(截止日为2023年12月15日)，居继峰将上述两套商铺的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方。在委托经营管理期限内，其中自开业之日(2016年12月16日)起三年内的两套商铺使用权无偿提供给港龙喜临门公司进行统一招商和经营管理；开业之日起算第四年至第五年，港龙喜临门公司分别按照11500元/年和20500元/年标准向居继峰支付租金；从开业之日起算第六年至第十年，港龙喜临门公司按照商铺实际租赁收入的90%的标准向居继峰支付租金，租金每半年度一付。但截至2019年7月30日止，居继峰仅收到XX铺(X层XX号)年租金人民币3800元及XX铺(X层XX号)年租金2904元。该两套商铺年租金标准均严重低于第四年至第五年年租金标准。在居继峰就租金支付金额向港龙喜临门公司提出异议时，港龙喜临门公司工作人员仅向居继峰提供了一份关于“昆山港龙喜临门经营物业管理有限公司家具馆租赁控制表”，根据该表的信息内容显示，居继峰XX室商铺年租金仅为3799元，半年租金为1900年，且该表格数据错误连篇、漏洞百出，年租金计算存在严重失实。另，对于XX号商铺年租金支付标准，港龙喜临门公司工作人员却拒绝向居继峰提供。而且，目前港龙喜临门公司向居继峰支付的年租金标准如折算成每平方米月租金的话，也明显低于港龙喜临门公司招商营业部王雨经理口头向居继峰描述的每平方米的月租金标准。居继峰为维护自身权益，遂向法院提起诉讼。港龙喜临门公司辩称：港龙喜临门公司不存在隐瞒实际收入，提供虚假数字，与居继峰结算租金的情况；港龙喜临门公司是依据双方的委托经营管理协议约定的租金计算方式（居继峰与其他业主共同出租时）和实际收取的租金及双方约定的分享比例，据实向居继峰支付了租金，不应当按照前5年的固定租金回报向居继峰支付租金；港龙喜临门公司依约享有涉案商铺的租金标准和相关租赁政策的制定权；居继峰诉请1和诉请3，诉请2和诉请4有重叠。因此居继峰诉请没有事实和法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性以及达不到证明目的等证据，本院依法不予认定。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。经审理查明：居继峰与港龙喜临门公司于2012年6月25日签订了《委托经营管理协议》，居继峰将本市XX西路XX号昆山XX小商品市场XX室、XX室两套商业房屋委托港龙喜临门公司经营管理，港龙喜临门公司向居继峰支付租金，委托经营管理期限从2013年12月16日起算10年整。港龙喜临门公司承诺在2013年12月15日前该房屋所在市场正式开业。关于市场培育期和经营收益及支付方式约定：委托经营管理期限内，自开业之日起三年的两套商铺使用权无偿提供给港龙喜临门公司进行统一招商和经营管理以培育市场；自开业之日起算第四年至第五年，港龙喜临门公司每年按约定的租金支付给居继峰，租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付，租金税费由居继峰承担；自开业之日起算第六年到第十年，商铺实际租赁收入的90%归居继峰所有，其余10%则作为委托佣金归港龙喜临门公司所有收益，支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。上述租金均以房屋合同总价为参考比例计算，如成片（几套或几十套）出租给经营户的，则按房屋合同总价比例分摊计算租金收益。合同签订后，2018年12月16日至2019年12月15日，即委托期内第六年的计算周期，港龙喜临门公司支付居继峰XX室商铺租金3800元、XX室商铺租金5824元。居继峰认为，两套XX铺第六年的租金标准均严重低于第四年至第五年年租金标准。居继峰为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。本院认为：本案中，居继峰与港龙喜临门公司之间通过《委托经营管理协议》等形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。本案中，根据港龙喜临门公司提供的XX室及XX室商铺租赁合同、收据、发票等证据，港龙喜临门公司已经依约足额支付两套XX铺委托期内第六年的租金，居继峰并未能够提供充分的证据证明港龙喜临门公司存在未足额支付的情形。另，针对居继峰主张港龙喜临门公司按第四至第五年固定租金标准来结算第六年起的租金（按合同约定，第六年至第十年租金是以实际租赁收入的90%归居继峰所有，其余10%则作为委托佣金归港龙喜临门公司所有），以及支付两套XX铺第六年租金差额的诉请，与双方合同约定内容明显不符，主张无任何事实与法律依据，本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告居继峰的全部诉讼请求。案件受理费3564元，由原告居继峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 邹 军人民陪审员 朱 莉人民陪审员 侯梅芳二〇二〇年四月二十六日书 记 员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。