广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1985号原告：中山市金盛物业服务有限公司，住所地广东省中山市******口龙宝豪庭龙宝综合楼1、2区4楼，统一社会信用代码914************986。法定代表人：香汉文，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖大权，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎运洪，该公司工作人员。被告：许华焱，男，1986年2月14日出生，汉族，住广东省阳东县***************，公民身份号码441************730。被告：霍雯静，女，1990年12月9日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码442************040。委托诉讼代理人：许华焱（系霍雯静配偶）。原告中山市金盛物业服务有限公司（以下简称金盛公司）与被告许华焱、霍雯静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金盛公司的委托诉讼代理人肖大权、黎运洪，被告许华焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛公司向本院提出诉讼请求：两被告支付中山市**********************（以下简称*******）2018年9月至2018年12月物业管理费1016.08元及违约金270.28元，2018年1月1日至2018年12月31日自来水费640.64元，合计1927元。事实与理由：原告于2012年12月31日受中山市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）的委托对东海岸花园小区的物业进行物业管理，根据《中山市（前期）物业服务合同》约定，住宅由原告按建筑面积每月每平方米2元向业主收取物业管理服务费，逾期不交，另根据《广东省物业管理条例》的规定业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日1‰的滞纳金。两被告为21幢302房的业主，该物业面积为127.01平方米，每月应向原告交纳物业管理费254.02元，但两被告自2018年9月至2018年12月31日一直未交纳上述费用，自2018年1月1日至2018年12月31日产生自来水费640.64元至今未交纳，连同违约金共欠费1927元，经原告多次催收均拒不交纳。原告认为，两被告的欠缴物业管理费的行为已属违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现根据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定诉诸贵院，请依法判决。原告金盛公司向本院提交的证据主要有：1.中山市物业企业接管项目登记手册；2.东海岸花园商业物业服务合同；3.东海岸花园物业管理服务费用协议；4.东海岸花园服务合同补充协议；5.催缴记录。被告许华焱、霍雯静辩称，关于物管费，原告一直没有通知，两被告也不知道。物业合同各个条款金盛公司基本做不到，两被告享受不到金盛公司带来的物业服务。两被告不应支付物业管理费。金盛公司服务质量达不到承诺标准，存在以下问题：1.电梯广告、丰巢快递柜、纯净水机、电信、联通等收益从未向业主公开，也未将收益返回业主；2.生活水泵、消防水泵、发电机设备一直未按要求保养，导致水泵老化，腐蚀严重，设备使用寿命缩短，发电机已无法启动，严重影响业主利用，金盛公司未尽物业服务合同中约定的义务；3.12栋201房、13栋204房等外墙脱落、玻璃门损坏，存在严重的安全隐患，业主已多次向金盛公司反馈及催促，但是金盛公司一直不作为，未对相关问题进行处理；4.大门磁力门锁坏掉，长期不维修，非小区人员进出自如，保安也从未对陌生人巡查过，发生多起入户盗窃事件，盗窃事件发生后，金盛公司仍不进行反思及整改，漠视业主利益；5.物业服务合同约定地下车库临时停车不超过60分钟，不收取费用，但是保安多次强行收取，同时拒绝提供发票；6.据知情业主反馈，金盛公司未征得业主同意，强行设定维修项目，再冒充业主签名企图骗取业主维修资金；7.21栋消防启泵按钮线未接线，不清楚消防验收为何可以通过。被告许华焱、霍雯静向本院提交的证据主要有：照片2张。本院经审理认定事实如下：1.2012年12月31日，金盛公司与金龙公司签订《东海岸花园商业物业服务合同》（以下简称服务合同），主要约定：金盛公司为东海岸花园小区实施前期物业管理，物业竣工验收交付使用后，金盛公司向金龙公司和业主及非业主使用人提供以下服务内容：房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、玻璃幕墙等。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，维修及时率、合格率100%。共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管、二次供水系统、污水井、桥、给排水设备等。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。已售出和已租出并交付使用的物业按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：21栋按每月每平方米2元收取，每次收缴物业服务费的时间为每月10日前，业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，每日按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金。合同还约定了其他事项。2.许华焱、霍雯静是21幢302房业主，根据金盛公司提供的资料显示，该房屋的建筑面积为126.86平方米。许华焱（甲方）与金盛公司（乙方）签订《东海岸花园物业管理服务费用协议》（以下简称费用协议），主要约定：住宅物业管理费：高层（15、21、22幢）按建筑面积每月每平方米2元计算，甲方逾期未缴的，乙方可按每天加收3‰滞纳金进行收取。协议还约定了其他事项。3.金盛公司向许华焱、霍雯静发出一份缴款通知单，主要载明：许华焱、霍雯静从2018年9月至2018年12月的物管费未缴清（合计4个月），每月254.02元，物管费合计1016.08元，水费640.64元，违约金55.88元，总计1712.6元，请在本月内将物业管理费交清，逾期未缴的金盛公司将向法院起诉。另附备注：逾期未交物管费的，一律按每天3‰收取滞纳金。落款日期为2019年1月10日。其中，关于自来水费问题，庭审中，许华焱、霍雯静表示“对其起诉的水费没有异议”。4.庭审中，根据许华焱、霍雯静提供的照片显示，小区水泵老化，腐蚀严重，有漏水问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。金盛公司与金龙公司签订的服务合同及金盛公司与许华焱、霍雯静签订的费用协议，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点是：金盛公司的物业服务质量是否达到合同约定标准。金盛公司主张许华焱、霍文静应交纳物业管理费、违约金及水费，许华焱、霍文静则抗辩金盛公司的服务质量达不到承诺的标准，其不应支付物业管理费及违约金，并提交了照片予以佐证，故对许华焱、霍文静的抗辩，本院予以采信。针对许华焱、霍文静的抗辩，金盛公司称，门口有保安值守，关于门禁问题，维修需要时间，关于消防泵按钮未连线问题，已请专业消防养护公司进行养护，一直由消防养护公司负责，且消防达标。电梯广告及纯净水机收益较少。关于水泵老化漏水问题，金盛公司称小区已经十几年，确实存在漏水问题，但业主不同意用维修基金维修。对此，本院认为，金盛公司作为物业公司，提供的是概括性服务，虽然在合同履行中存在不作为、不到位等问题，但毕竟提供了基本的物业管理服务，许华焱、霍雯静作为业主，不交纳物业管理费，势必会造成金盛公司管理服务资金的减少，进而影响到金盛公司提供正常的管理服务，并且对其他交费的业主也是一种不公平行为。因此，金盛公司诉请许华焱、霍雯静支付物业服务费，本院予以支持。许华焱、霍雯静每月应交的物业管理费为253.72元（126.86㎡×2元/㎡），2018年9月至2018年12月期间的物业管理费为1014.88元。但综合考量合同标的性质及金盛公司履行义务的整体状况，本院酌情许华焱、霍雯静向金盛公司支付部分的物业管理费即913.39元（即1014.88元×90%）。因金盛公司服务质量确实存在瑕疵，对于金盛公司主张的违约金，本院不予支持。关于自来水费问题。金盛公司诉请许华焱、霍雯静支付2018年1月至2018年12月的自来水费640.64元。诉讼中，许华焱、霍雯静表示无异议，构成自认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告许华焱、霍雯静于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金盛物业服务有限公司支付2018年9月至2018年12月期间的物业管理费913.39元，2018年1月至2018年12月的自来水费640.64元；二、驳回原告中山市金盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市金盛物业服务有限公司已预交），由原告中山市金盛物业服务有限公司负担5元，由被告许华焱、霍雯静负担20元（被告许华焱、霍雯静于本判决发生法律效力之日起七日内将该20元迳付给原告中山市金盛物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年四月十九日书记员 黎宗明王静