广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3195号原告：东莞市**乐物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市*********。法定代表人：赖某1。委托代理人：邓尔良，男，1976年5月1日出生，汉族，身份证住址为广东省紫金县***************，公民身份号码为441************458，系原告员工。被告：李志强，男，1973年6月24日出生，汉族，身份证住址为湖南省炎陵县***********，公民身份号码为430************510。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告李志强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓尔良，被告李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告李志强是嘉湖山庄嘉富苑6座4楼B号房的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年11月以来一直拖欠原告物业管理费及水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2017年11月至2019年3月物业管理费1744元、水费与污水处理费670.71元；二、被告向原告支付滞纳金（以本金2414.71元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；三、被告承担本案诉讼费。后原告当庭变更第二项诉请为请求判决被告按照物业服务合同约定向原告支付滞纳金（以本金2414.71元为基数，按照每日万分之二十的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）。被告李志强答辩称，原告诉请的2017年11月至2019年3月的管理费、水费及污水处理费于法无据，案涉物业管理委托合同涉嫌合同诈骗无效，且合同约定的期限届满时合同自然终止，原告应当自行退出却继续非法强行占据。原告诉请的滞纳金没有合法有效的合同依据。被告已经将2017年11月起的水费、污水处理费已经交给第五届业委会，后被其退回。经审理查明，原告主张其与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，并为嘉湖山庄小区提供物业服务至2019年3月31日，但被告自2017年12月1日开始拖欠物业管理费，自2017年11月16日开始拖欠水费和污水处理费，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费、水费及污水处理费至2019年3月31日，并要求按照每日万之分二十标准自欠费次月1日起支付滞纳金至付清之日止。关于物业管理费，双方确认被告每月应缴纳的物业管理费数额为109元（建筑面积90.66平方米×1.2元/平方米），被告自2017年12月1日起没有向原告缴纳物业管理费。被告主张《物业管理委托合同》未经备案不具有法律效力，该合同落款处业主委员会的公章是繁体字、未经公安局备案，且签订人郝永福不具有签订案涉合同的资格，且在2005年后至第五届业主委员会产生前均没有召开过业主大会，签订合同的主体不存在，因此案涉物业管理委托合同应属无效，原告无权收取被告物业管理费。被告还认为原告提供的服务没有达到合同要求，因此被告不同意向原告支付物业管理费。关于水费、污水处理费，原告安居乐公司提交了东莞市东江自来水有限公司出具的《关于追收欠费的函》，该函载明安居乐公司支付嘉湖山庄的水费至2018年5月2日，双方确认2017年11月16日至2018年5月3日期间的水费、污水处理费共计176.65元，被告表示没有缴纳上述期间的物业管理费、水费、污水处理费是因为原告要求该三项费用要连同车位管理费一起交纳，其还表示在该期间之后的水费、污水处理费不需要原告代收代缴。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：一、2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。二、2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。三、2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。四、2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。以上事实，有原告安居乐公司提交的《物业管理委托合同》、业主大会会议决定、房地产权证、欠费明细表、催缴通知书、收款收据、联络函、自来水公司追收欠费函，被告李志强提交的物业合同盖章页、房管局2份回复、物业服务组织架构图、投诉书、照片、房管所责令通知书、退场通知书2份、收款收据、发票，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费；二、如有，则相应的物业管理费、水费、污水处理费的金额。关于第一个争议焦点。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，认定嘉湖山庄业主大会2018年5月20日表决不续聘安居乐公司的投票结果合法有效，同时认定嘉湖山庄业委会根据业主大会不续聘决议而通知安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤离嘉湖山庄的通知行为合法有效。因此，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在李志强未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，安居乐公司应有权收取2018年7月6日前的物业管理费。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。安居乐公司支付嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主李志强追偿2018年5月2日及之前垫付的水费、污水处理费。至于2018年5月2日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。李志强主张其已将水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但李志强没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该水费、污水处理费返还给了垫付方即安居乐公司，故李志强依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。关于第二个争议焦点。被告李志强未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，李志强应当向安居乐公司支付的款项为：1、2017年12月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计784元[109元/月×(7+6÷31)个月]。2、安居乐公司代为缴付的2017年11月16日至2018年5月2日期间的水费、污水处理费共计176.65元。3、逾期交纳物业管理费的滞纳金，首先，安居乐公司依据物业服务合同的约定主张滞纳金的标准为每日万分之二十，本院对此予以认定。其次，物业服务合同没有约定物业管理费的缴交日期，故当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2017年12月物业管理费的逾期滞纳金以109元为本金，按每日万分之二十的标准，自2018年1月1日起计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过109元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的法律规定，判决如下：一、被告李志强应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年7月6日期间的物业管理费784元。二、被告李志强应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴的水费、污水处理费共176.65元。三、被告李志强应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金（逐月分开计算，分别以每个月应交纳的物业管理费109元为本金，按每日万分之二十的标准，自次月的1日起计算至实际清偿之日止，每月物业管理费滞纳金总额不超过109元）。四、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告预交），由原告东莞市**乐物业管理有限公司承担15元，由被告李志强承担10元。本判决为终审判决。审 判 员 赖艳君二〇二〇年四月二十九日法官助理 郭继聃书 记 员 彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。