山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初68号原告：季春田，男，1981年2月8日生，汉族，现住东营市东营开发区。委托诉讼代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。被告：东营方圆房地产开发有限责任公司，住所地：东营市浏阳河路99号（方圆铜业集团有限公司），统一社会信用代码：91370500863135920B。法定代表人：崔峰，执行董事。委托诉讼代理人：武川，山东恪诺律师事务所律师。第三人：胜利油田高原实业集团有限公司，住所地：东营市府前大街82号，统一社会信用代码：91370500734728383T。法定代表人：王晔方，经理。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏增，男，1984年1月21日生，汉族，系公司职工。原告季春田诉被告东营方圆房地产开发有限责任公司，第三人胜利油田高原实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季春田及委托诉讼代理人左名涛、被告东营方圆房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人武川、第三人胜利油田高原实业集团有限公司委托诉讼代理人宋振伟、魏增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季春田向本院提出诉讼请求：1.判令被告与第三人协助原告办理产权登记手续，将xxx号房及储藏室变更登记到原告名下；2.诉讼费由被告与第三人承担。事实与理由：2012年11月28日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的xxx号楼及储藏室。原告按照合同履行付款义务（将房款统一交给了第三人，并由其出具了房款收据），被告也履行了交付房产的义务，但是一直没有办理产权变更登记手续，按照合同约定，被告系违约，经过协商未果，现依法提起诉讼。被告东营方圆房地产开发有限责任公司辩称，1.第三人与原告没有缴纳办理房产登记的相关费用导致被告无法办理；2.根据相关的协议，办理房产证的缴费主体是第三人和原告，由于原告存在先期违约，使证件无法办理。本案的房屋买卖的主体是原告和第三人，办理相关手续只是第三人挂靠被告。第三人胜利油田高原实业集团有限公司述称，本案并不是普通的商品房买卖合同关系，而是集资建房的法律关系。原告承担所有的成本，以职工内部福利的方式来集资建设安置房，所谓的xxx房屋并不是商品房，而是安置房。本案中商品房买卖合同只是履行集资建房安置合同的一部分，关于本案房屋的处理除了按照商品房买卖合同，还应按照安置房合同来办理以及相应的安置过程中政策来处理。商品房买卖合同只是用来办理手续所用，具体的实际价格应当由实际产生的费用来确定。并且根据相应的政策和规定，原告应当在公司工作满10年，公司方可给办理房产证，工作不满10年而辞职者，住房由第三人收回的，公司也是按照原来购房价格来返还房款。实际上，该房屋平均的成本价格不足3000元，这也说明不是正常的商品房买卖。在本案中，原告目前尚有滞纳金以及人防费21877.83元以及相应的可能发生的实际费用还没有交纳，并且，原告也已经辞职，工作并不满10年，原告现在并不具备办理房产证的条件。甚至，第三人和被告将来还有可能根据当时进行房屋安置时的政策和约定收回房屋，因此原告的请求不能成立。就商品房买卖合同而言不是一个独立的合同，而且在整个安置过程中第三人是员工建房的统筹者和组织者，不是商品房买卖的交易对象，所以原告要求第三人履行协助义务是不现实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月15日，东营方圆房地产开发有限责任公司（甲方）与山东天圆铜业有限公司、东营方圆有色金属有限公司、胜利油田高原石油装备有限责任公司、东营泰克拓普光电科技有限公司、东营人造板厂（乙方）签订协议书，约定乙方同意由甲方负责开发建设企业职工小区，通过公开出让取得土地，统一规划设计，统一办理建设手续，统一小区配套，企业职工小区位置位于地块。乙方必须紧密配合甲方的工作，在规定的时间内办理相关开发建设手续，上交土地款等相关费用。若通过公开出让取得土地后，不按时上交土地款的单位，该单位取得的土地归甲方所有，由甲方完成相关手续并开发建设。区内公建、市政基础设施配套工程应统一规划设计，配套建设。由乙方每个单位各指定一名代表参加小区的建设管理，参与规划设计、土地公开出让，区内配套工程的招标、施工、结算管理。施工图纸完成后，乙方各单位地块范围内的住宅楼由各单位自己建设。2012年8月31日，东营方圆房地产开发有限责任公司取得商品房预（销）售许可证，其中载明项目名称为xxx（企业职工公寓及配套设施）（19#、20#、21#），房屋用途性质：住宅、其它。右下方手写有“仅限办理职工按揭贷款用”。2012年11月，胜利油田高原实业集团有限公司（甲方、安置房福利实施人）与季春田（乙方、安置房购买人）及东营方圆房地产开发有限责任公司（丙方、安置房销售方）签订了买卖安置房协议书，定义部分载明，胜利油田高原实业集团有限公司：包括胜利油田高原实业集团有限公司；胜利油田高原实业集团有限公司的子公司、控股公司；胜利油田高原石油装备有限责任公司；胜利油田高原石油装备有限责任公司的子公司、关联公司等。约定xxx号楼为胜利油田高原实业集团有限公司安置房，乙方服务期限为自2009年1月1日起十年，安置房不同于市场上房地产开发商开发并销售的完全意义的商品房，乙方自愿接受甲方对本协议所涉及房屋的限制。双方一致认可只有在服务期限内的乙方才有权购买并持续持有本协议所涉及的安置房屋。双方确认双方认可的安置房的市场交易价格为5000元/建筑平方米。在乙方服务期内，乙方自愿向大洋劳务公司提出解除劳动合同请求或者被大洋劳务公司辞退等情形时，乙方承诺无条件不可撤销的同意按原实际缴纳的购房价将安置房转让给甲方或者高原公司其他员工。乙方同意甲方代理办理安置房有关产权手续并将取得的有关证件交由甲方工会寄存保管，当在甲方规定期届满后，再由甲方将相关的房地产证交给乙方本人。本协议是乙丙双方签订《商品房买卖合同》的前提条件，本协议经三方签署并生效后，乙丙双方能签署《商品房买卖合同》。2012年11月7日，季春田签署承诺书，其中载明季春田购买了位于xxx路的xxx号楼房屋60套中一套，因未按通知要求缴纳容积率超标费，因此影响房屋证件的办理引起的纠纷及产生的滞纳金由本人承担一切法律后果。等xxx项目有另外三家单位缴纳结束之日起一天内缴清，特此承诺。季春田在承诺人处签字捺印。2012年11月28日，原告季春田（买受人）与被告东营方圆房地产开发有限责任公司（出卖人）签订了合同编号为Yxxx7的《商品房预售合同》，约定原告向被告购买xxx号房屋（房屋代码为xxx）和第xxx号储藏室（房屋代码为3xxx4)，房屋总价款326762元。《商品房预售合同》第六条约定，买受人在签订本合同之日起支付房款的30%首付款，其余房款根据各自情况办理按揭贷款；第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得建筑工程竣工验收备案表、取得面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十三条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理产权登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.02%向买受人支付违约金。2012年12月底，东营方圆房地产开发有限责任公司将涉案房屋向季春田进行了交付。2017年1月17日，东营市人民防空办公室向东营方圆房地产开发有限责任公司发出东人防强执催字〔2017〕001号行政强制执行催告书，催告东营方圆房地产开发有限责任公司在收到本催告书之日起十日内缴纳xxx项目防空地下室易地建设费15136320元。2019年2月12日，东营方圆房地产开发有限责任公司向胜利油田高原实业集团有限公司发出关于缴纳xxx人防费的通知，要求其缴纳所承担的部分人防费1714470.43元和诉讼执行费20388元。同年3月18日，胜利石油高原石油装备有限责任公司工会向xxx购房人员下发关于组织缴纳xxx费用的通知。通知载明，xxx小区的人防建筑易地建设费（简称人防费），根据2018年东营市人防办诉讼方圆房地产公司（xxx小区开发商）的判决书，须上交此费用，该项费用需要各业主按购房面积承担。缴纳该费用后，将可办理房产证。经公司和方圆公司协商决定，分三批办理悦来康苑小区业主的不动产证：第一批是已缴纳全部房款和费用的人员（截止时间：2019年3月25日）；第二批是2019年3月25日至2019年6月30日，交纳全部房款和费用人员，这些人员要补交2019年3月之后相应的滞纳金（其中业主人防费1‰/天，按天计算）；第三批办证时，对于未交纳全部房款和费用房屋，房产公司将会将不动产证办理至公司名下，视情况再转至个人名下，之间发生的税费或其他责任将由个人承担。审理中，原告季春田主张已缴纳足额房款326762元，第三人胜利油田高原实业集团有限公司认为季春田已实际缴纳328534.25元，但仍有容积率滞纳金19686.25元和人防费18295.26元未缴纳。季春田认为容积率滞纳金以及人防费不应当由原告承担。胜利油田高原实业集团有限公司另提交了2011年5月16日胜利石油高原石油装备有限责任公司下发的关于下发《xxx一期和二期购房方案》的通知，其中二具体方案中明确从购房之日起，在公司工作满10年后，公司给予办理房产证，工作不满十年辞职者，住房由公司收回，公司按照原购房价格返还房款（不含装修款）。原告季春田主张上述文件系胜利石油高原石油装备有限责任公司单方的意思表示，不能约束原告。本院认为，原告与第三人签订的买卖安置房协议书、与被告签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同的约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点是被告及第三人抗辩的原告未交纳容积率滞纳金、人防费及原告在第三人相关公司工作未满十年不予办证的理由能否成立。原告已按照商品房预售合同的约定交纳了购房款，被告应按照合同约定履行办证义务。根据第三人提交的季春田出具的承诺书，可以认定容积率超标费及相应滞纳金应由季春田负担。但是无论容积率滞纳金、人防费是否应由原告负担，因原告已履行了合同约定的主要付款义务，被告及第三人以此为由拒绝办理产权证书理由不当。如果第三人认为相关费用应由原告负担，其可依法主张权利。关于原告在第三人处工作未满十年不能办证问题。第三人提交关于下发《xxx一期和二期购房方案》的通知中，虽明确从购房之日起，在公司工作满10年后，公司给予办理房产证，但是第三人无证据证实已将上述通知传达给原告或原告对上述通知内容是明知的，因此，第三人以原告在公司工作未满十年不予办证的抗辩理由亦不能成立。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。通过买卖安置房协议书可以证实原告对于胜利油田高原实业集团有限公司委托被告建房的事实是明知的，因此，商品房预售合同直接约束胜利油田高原实业集团有限公司与原告。同时，因胜利油田高原实业集团有限公司不具备房地产开发资格，不动产权登记证书的办理离不开在相关机关备案的房屋预售销售单位东营方圆房地产开发有限责任公司的协助。因此，被告与第三人均应协助原告办理不动产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条规定，判决如下：被告东营方圆房地产开发有限责任公司、第三人胜利油田高原实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告季春田办理xxx号房屋（房屋代码为xxx）和第xxx号储藏室（房屋代码为xxx)的不动产登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告东营方圆房地产开发有限责任公司、第三人胜利油田高原实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二〇年四月七日书记员  史 英