广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4283号原告：邓继锋，男，1985年5月23日出生，汉族，住广州市天河区*******冼村街公共集体户，公民身份号码410********231036。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。原告邓继锋与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金10825.9元（以购房款413201元为基数，自2017年1月11日起按每日万分之一计算至2017年9月30日止）；二、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金30439.1元(以购房款413201元为基数,按年利率6%从2017年1月11日起计算至2018年3月29日止)。事实与理由:2013年4月1日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼18幢1301房的商品房一套。合同约定被告应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年3月29日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告答辩称：1.关于逾期交房违约金。根据双方的合同约定，被告应在2013年12月31日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，被告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告也于2013年11月20日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。并且，原告主张已经超过诉讼时效。2.关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。后双方签订《分期付款协议》，其中第五条约定“办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算”，并约定原告于2014年4月25日前支付最后一期购房款。依约应自2014年4月26日后720个工作日即2017年3月18日，应从2017年3月19日起算逾期办证违约金。根据买卖合同约定，被告已于2018年3月22日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年3月21日止。双方约定，“出卖人按已付房价款每日万分之0.1向买受人支付违约金”，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。原告主张按年利率6%计算缺乏理据。经审理查明：2013年4月1日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼18幢1301房的预售商品房，购房总价413201元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订了分期付款协议，约定：签约总房价款为413201元；原告与被告签订本协议当日，原告向被告缴纳购房首付款74201元，剩余50000元，被告同意原告按分期付款方式向被告支付；289000元办理银行按揭手续；分期付款期限为12个月，即从2013年4月25日至2014年4月25日止；还款日期如下：第一期于2013年4月25日之前支付楼款4174元；剩余的11期从2013年5月到2014年4月，每月25日前支付楼款4166元；办理房产证的时间以交清所欠房款之日起计算。另查，被告于2014年3月17日向原告开具全额购房款的购房发票，原告认为其于当日付清全部购房款。被告提交有原告在落款处签名的《诚果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表》记载了收楼时间为2013年11月20日。涉案楼盘于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月29日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区**********18*****房。庭审中,原告同意逾期办证违约金计算至出证前7天即2018年3月22日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。原告与被告约定于交清所欠房款之日起720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。被告于2014年3月17日向原告开具全额购房款发票的行为可证实原告于当日付清全款。因此，按照合同约定，被告应自2014年3月17日起算720个工作日，即2017年2月7日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但因不动产权证于3月29日办出，期间属于办证部门的合理办证时间，本院予以采信，被告于3月22日履行前述义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张逾期办证违约金计算期间为自2017年1月11日计算至2018年3月22日止，由于2017年2月7日前，被告备案办证的履行期限尚未届满，故本院仅支持2017年2月7日至2018年3月22日期间的违约金。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金27713元[计算方式：以413201元为基数，按年利率6%计算，从2017年2月7日起计至2018年3月22日止，共408天]。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，被告应当在2013年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。本案中，虽然原告于2013年11月20日收楼时，涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合交付标准可以拒绝接收。原告在被告未能提供法定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2013年11月20日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合法定的交付条件，但不能据此认定商品房于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邓继锋支付逾期办证违约金27713元；二、驳回原告邓继锋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费832元，减半收取为416元（该款原告已预付），由原告王小贵负担169元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担247元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年四月二十七日书记员 程梓欣