大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初696号原告：大连双振物业有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：张希钢，总经理。委托诉讼代理人：黄明财，男，该公司职员，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨惠艳，女，该公司职员，住大连市沙河口区。被告：张之泓，住大连市沙河口区。原告大连双振物业有限公司与被告张之泓物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连双振物业有限公司的委托诉讼代理人黄明财、杨惠艳，被告张之泓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连双振物业有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业费2262.96元、滞纳金5770.55元。事实与理由：2004年4月28日，大连双振房屋开发有限公司与被告签署两份《大连市前期物业管理服务协议》，约定由原告为前期物业服务公司，为被告提供物业服务并对双方权利义务进行约定，协议第四条约定物业费收费标准为每月0.5元/平方米，协议第九条第四项约定业主逾期缴纳费用的，按照日0.3%计算滞纳金。协议签署后，被告未依约缴纳物业费，故现原告依据被告房屋面积125.72平方米及协议约定的物业费及滞纳金标准向被告主张2015年1月1日至2017年12月31日物业费及滞纳金，请求法院依法判决。被告张之泓辩称，不同意原告的诉讼请求。1.案涉房屋透寒、长毛、漏雨，被告多次报修，原告至今未给修好，不仅没修好房屋，还在被告没有签字的情况下两次提取了被告的维修基金，维修基金的提取违法。2.原告物业服务差，小区垃圾长达半年不清理，对地下室的违法装修不予制止，导致案涉房屋所在楼体开裂、地基下沉，擅自改变绿化地用于停车，擅自在门禁、广场、停车场道闸上发布广告，广告收入也不公示。3.原告的诉请已过诉讼时效。经审理查明，2004年4月28日，原告大连双振物业有限公司（甲方）与被告张之泓（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定：甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，并有权将自身有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；本物业名称大连双振物业有限公司；甲方委托物业管理企业向乙方提供物业管理服务为房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设备及其运行的维护和管理，房屋共用设施及其运行的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾的清运，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费，代收电费、水费、煤气费、房租等；住宅物业管理服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向甲方委托的物业管理企业交纳，逾期交纳的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。庭审中原、被告一致认可：案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积125.72平方米，被告系该房屋所有权人。被告未交纳该房屋2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。2018年6月28日原告曾通过张贴通知单的方式向被告催缴物业费。上述事实，有原告提交的起诉状、大连市前期物业管理服务协议、催缴物业费通知单照片等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，原告大连双振物业有限公司与被告张之泓签订的《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告未履行合同约定的交费义务，原告有权要求被告给付物业费。对于被告的诉讼时效抗辩，因原告曾于2018年6月28日向被告催缴过物业费，故对案涉房屋自2015年6月29日至2017年12月31日的物业费1890元（0.5元/平方米/月×125.72平方米×30个月零2天）本院予以支持，剩余2015年1月1日至2015年6月28日部分的物业费，原告无据证明未过诉讼时效，本院不予支持。庭审中，被告以原告物业服务不达标为由拒交物业费，但并未提供证据证明其主张。并且，原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。对于房屋维修的问题，被告未对案涉房屋损坏的部位、损坏的程度、维修责任主体、赔偿金额等内容进行举证，且本案系物业服务合同纠纷，与财产损害纠纷并非同一法律关系，故被告可另行主张权利，被告主张的维修基金提取问题亦应另行主张权利，被告以房屋维修、维修基金为由拒交物业费本院不予支持。对于原告主张滞纳金的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告张之泓于本判决生效之日起十日内给付原告大连双振物业有限公司2015年6月29日至2017年12月31日期间的物业费1890元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二〇年四月十五日书记员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。