宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4541号 上诉人（原审被告）：王琪，男，2001年6月4日出生，汉族，学生，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：王太宁，男，1974年10月11日出生，系上诉人王琪父亲，现住宁夏回族自治区中宁县。 被上诉人（原审原告）：宁夏汇力物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区永宁县望远镇望远商贸中心7号楼3层东营业房，实际经营地址：宁夏回族自治区永宁县望远镇塞上翡翠城小区物业客服中心。 法定代表人：景全军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：纳伏明，永宁县杨和镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：纳自娟，女，汉族，1982年7月14日出生，系公司经理。 上诉人王琪因与被上诉人宁夏汇力物业服务有限公司(以下简称汇力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 王琪上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.原审法院事实认定不清，并未采纳庭前调解时上诉人提交的有关证据和证明，被上诉人在物业服务过程中有不作为行为，给上诉人的房屋结构安全造成了隐患，被上诉人也未采取措施修复，被上诉人未提供适当的物业服务。2.上诉人的房屋由其父亲购买，其父亲给物业公司装修了办公室，装修工程款至今未付，物业公司严重侵害了上诉人的权益。3.上诉人在2013年6月装修房屋时，被上诉人非法收取上诉人装修保证金2000元。2、装修完毕上诉人要求被上诉人退还保证金时，被上诉人拒绝退还，并答复将保证金转化为物业费，被上诉人的行为侵犯了上诉人的权利。 汇力物业公司辩称，汇力物业公司对涉案小区提供了相应的物业服务，上诉人没有证据证明汇力物业公司没有提供物业服务。上诉人诉汇力物业公司对物业不作为行为，给上诉人房屋结构安全造成了难以预测的隐患，也没有证据佐证。上诉人出示的装修工程尾款是原开发公司签订合同雇佣上诉人进行的装修，其尾款也应当由原开发公司承担，汇力物业公司没有接到任何清偿该笔债务的通知和抵顶物业费的书面文件。装修保证金其出示的复印件三性及证明目的不予认可，上诉人拿到装修保证金原件后物业公司可以予以退还。 汇力物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付2013年7月1日至2018年12月31日物业管理费8663元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告因计算有误，将诉讼请求1中物业管理费减为8650.5元。 一审法院认定事实：被告系永宁县望远镇塞上翡翠城×室业主，住宅建筑面积121.9㎡、地下室24.45㎡，小区物业服务由原告提供。根据《前期物业服务合同》和《物业服务合同》约定，被告应按其产权建筑面积（实测面积），以住宅单价1元/平米/月、地下室0.3元/平米/月的标准缴纳物业服务费，楼道公开照明费每年25元合计计算费用交纳物业费。原告依约提供物业服务，但被告未能按时足额向原告交纳物业费、照明费，自2013年7月1日起至2018年12月31日，共拖欠原告物业费、照明费共计8650.5元。 一审法院认为，被告系原告服务小区业主，原告为其提供了物业服务，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故被告应按照前期物业服务合同的约定向原告履行支付义务。原告主张的物业费有事实依据，且不违反法律、法规规定，应予以支持。被告王琪经法院公告送达传票未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。综上所述，对原告要求被告给付2013年7月1日至2018年12月31日物业管理费8650.5元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告王琪于判决生效之日起十日内支付原告宁夏汇力物业服务有限公司物业服务费8650.5元。案件受理费50元，由王琪负担。 二审中，上诉人提交以下证据： 证据一、1-1工程计算书一份，1-2收量单一份，1-3欠条一份（均提交复印件），证明上诉人为汇力房地产公司承包了承建物业办公室及员工装修工程，汇力房地产公司口头承诺将保修金用于抵顶物业费。 证据二、汇力物业公司客户收费交接单，证明上诉人入住涉案房屋时向被上诉人缴纳了装修保证金2000元。 证据三、装饰装修协议书一份（复印件），证明物业公司对业主没有尽到合同约定的责任。 证据四、电话录音两份（和被上诉人负责人纳自娟通话录音，当庭原始载体手机播放），证明物业公司对业主没有尽到合同约定的责任。 证据五、银川市（前期）物业合同备案表（复印件），证明被上诉人为涉案小区服务的时间自2018年1月1日起。2018年之前被上诉人并未对涉案小区提供物业服务。 经质证，被上诉人认为证据一是上诉人与开发商之间的合作关系，不是本案审理的范畴；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，认为复印件无法证实上诉人向被上诉人企业缴纳过2000元装修保证金；对证据三的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，没有事实依据证明被上诉人没有尽到管理责任；对证据四提到的中相邻权纠纷问题，上诉人没有图片、视频证据证实所在4楼业主对室内专有部分作出侵权改动；对证据五的物业合同备案表真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，认为汇力物业公司是经过工商部门登记的合法企业，仅在2018年更换过法定代表人，其公司一直存续经营，也一直向上诉人所居住小区提供物服务。 被上诉人提交以下证据： 证据一、1-1业主住户基本情况登记表一份（当庭出示原件留存复印件），1-2业主入伙物件交接单一份，证明业主王胜所居住涉案小区10-1-401室。 证据二、装饰装修协议一份（原件），庭前申请装修表一份，证实该业主与物业公司签订协议并申请装修该房屋。 证据三、室内装修竣工检查单一份（原件），证实自2013年11月至2016年1月20日业主自装该房屋，经竣工检查后室内墙体未改动，物业公司将资料收集存档，已尽到了监督管理责任。 证据四、物业服务图片26张，证实被上诉人对涉案小区绿化、安保、清洁等工作进行持续性服务。 经质证，上诉人对证据一无异议；对证据二无异议；对证据三有异议，当时401业主确实将屋内框架墙体砸掉；对证据四无异议。 经审查，上诉人提交的证据一与本案无关，本院不予采信。上诉人提交的证据二与被上诉人庭后核实的情况一致，本院对其证明目的，予以采信。上诉人提交的三、四不是二审新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。上诉人提交的证据五，一审中被上诉人已提交，不属于二审新证据，且不能达到上诉人的证明目的，故对上诉人提交该证据的证明目的，不予采信。被上诉人提交的证据一、证据二与本案无关，不予采信。被上诉人提交的证据三不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人提交的证据四不是新证据，本院不予采信。 二审中，被上诉人在二审中认可收取上诉人装修保证金2000元，并愿意将部分在物业费中核减。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人为上诉人居住的小区提供物业服务，上诉人作为业主享受了该服务，应当缴纳服务费。关于物业费数额，被上诉人在一审中主张的数额为8650.5元，二审中被上诉人自认有上诉人2000元的装修保证金未退还，自愿将该部分费用从物业费用中扣减，故上诉人还需向被上诉人支付物业费6650.5元。上诉人主张被上诉人未完全履行物业管理服务，其不应当承担物业费，但其提交的证据不能充分证实，故对上诉人的该意见，本院不予采纳。对于上诉人主张的装修工程款与本案不属于同一法律关系，且不能提交证据证实双方达成了用工程款抵顶物业费的合意，故对上诉人的该意见，本院亦不予采纳。 综上，因二审中出现新情况，本院对本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院作出的（2019）宁0121民初2585号民事判决； 二、上诉人王琪于判决生效之日起十日内支付被上诉人宁夏汇力物业服务有限公司物业服务费6650.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人王琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年四月二十九日 书记员  李天文 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。