贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2635号原告：胡晖，男，1987年11月26日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：夏雪，女，1987年11月20日出生，汉族，住贵州省凯里市，系原告胡晖之妻。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，统一社会信用代码91522620795285264A，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红（特别授权），男，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告胡晖、夏雪诉被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用简易程序，于同年4月14日公开开庭进行了审理，原告胡晖、夏雪、被告凯威公司诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晖、夏雪向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告城市基础设施未交付违约金364.5元（房屋总价款的1‰、公共服务设施未交付违约金364.5元（房屋总价款的1‰）；二、判决被告支付原告逾期交房违约金29347.7元（截至2020年3月16日），之后的违约金按合同约定计算至实际交房之日止；三、判决被告支付原告逾期办理转移登记违约金22749元（截至2020年3月16日），之后的违约金按合同约定计算至被告履行义务之日止；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的凯威现代物流城（东区）房屋，房屋建筑面积132.57㎡，房屋总价款364568元。该合同约定，第一条出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋；第十二条，水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金；第十三条，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，第二十二条第三款，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，在逾期30日不交付且买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。之后，双方签订《补充协议》，协议将交房时间变更为2017年12月31日前，将转移登记时间变更为2018年6月30日前，买卖合同的其他条款不变。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款364568元，完成了自己的付款义务，但被告并未按约定履行义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判决。被告凯威公司辩称：被告对原告起诉的城市基础设施未交违约金和公共服务设施未交违约金，无异议。被告认为原告起诉承担逾期交房和逾期办理转移登记违约金，属重复，法院只应该支持一项，且应按被告委托评估的房地产市场租金价格来计算违约金。本院经审理认定的事实如下：2017年8月21日，原告胡晖、夏雪与被告凯威公司签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积132.57㎡，房屋总价款364568元。合同主要内容：原告购买被告开发建设的位于凯里经济开发区房屋；第十一条，交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、……4、……5、电话通信：交付时路敷设到户；6、有线电视：交付时路敷设到户；7、宽带网络：交付时路敷设到户……如果在约定期限内未达到交付使用调节，双方同意按照下列2种方式处理……（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1‰的违约金；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附件图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共服务设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案……以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种当时处理：（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金；第十三条，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。之后，原告胡晖、夏雪（乙方）、被告凯威公司（甲方）又签订了一份《补充协议》（以下简称：补充协议），补充协议约定：“双方签订的《商品房买卖合同》约定之房屋，在获得预售证后进行了一系列优化，导致预售证载明的竣工日期适当顺延。为此，特将双方所签《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第二十二条第（三）项及补充协议第四条约定的房屋交付日期顺延到2017年12月31日前交付商品房；并将转移登记时间顺延至2018年6月30日前办理转移登记。《商品房买卖合同》约定的其他条款不变。”补充协议签订后，被告凯威公司一直未向原告胡晖、夏雪交付房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。房屋交付时间和办理商品房转移登记的有关文书时间及双方权利义务均明确载明在案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》中，迟延交房和迟延办理商品房转移登记的有关文书均构成合同违约，且有明确的违约计算利率约定，而两种迟延交付行为其法律基础并不相同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定来看，两种迟延交付行为构成并不是非此即彼的排除关系，在合同有效并均有约定的情形下，可以同时适用，故被告辩称迟延交房和迟延办理商品房转移登记两项诉讼请求冲突，且应当减少的意见，本院不予采纳。关于原告诉请被告承担城市基础设施违约金与公共服务设施违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，城市基础设施和公共服务设施如果在约定期限未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金。故城市基础设施未交付违约金为：364568元×1‰＝364.57元（四舍五入，保留小数点后两位，以下同），公共服务设施未交付违约金为：364568元×1‰＝364.57元，两项合计729.14元，本院予以支持。关于原告诉请被告承担逾期交房违约金的问题。本案中，原、被告在《补充协议》中约定被告交房时间顺延至2017年12月31日，在《商品房买卖合同》中约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，起算时间为2018年1月1日，截至2020年3月20日，逾期交房违约金为29493.55元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；关于原告诉请被告承担逾期办理房屋转移登记违约金的问题。原、被告在补充协议约定被告办理转移登记的时间顺延至2018年6月30日，起算时间为2018年7月1日，同时双方在买卖合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，截至2020年3月20日，逾期办理转移登记违约金为22894.87元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡晖、夏雪城市基础设施违约金与公共服务设施违约金，两项合计729.14元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡晖、夏雪从2018年1月1日起至2020年3月20日的逾期交房违约金29493.55元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡晖、夏雪从2018年7月1日起至2020年3月20日的逾期办理转移登记违约金为22894.87元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；案件受理费720元减半收取560元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司承担560元。如义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如义务人不按期履行义务，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院将不再执行。审判员  刘建忠二〇二〇年四月十五日法官助理杨楚楚书记员唐培忠