江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执复8号复议申请人（异议人、被执行人）：熊勇生,男,1959年9月26日出生,汉族,住吉安市吉州区。复议申请人（异议人、被执行人）:胡春香,女,1959年6月5日出生,汉族,住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：熊华生，男，1957年12月4日出生，住吉安市吉州区，系复议申请人熊勇生之兄。一般代理。申请执行人:中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安市分行,住所地:吉安市吉州区井冈山大道189号,统一社会信用代码:91360802669790841B。代表人:刘志清,该行行长。利害关系人：彭太炬，男，1951年8月13日，住吉安市万安县。委托诉讼代理人：陈见英，女，1976年7月11日，住吉安市吉州区，一般代理。复议申请人熊勇生、胡春香不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异11号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江西省吉安市吉州区人民法院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安市分行与熊勇生、胡春香借款合同纠纷一案中，处置了熊勇生、胡春香名下位于吉安市吉州区房屋，向被执行人熊勇生、胡春香发出（2018）赣0802执312号通知书，责令该二人限期从吉安市吉州区房屋争议部分房产（含一楼厨房及该厨房通往二楼加盖部分的楼道、二楼搭建房屋及四楼阳台）迁出并将自有物品全部搬离。熊勇生、胡春香向该院提出书面异议，请求撤销对吉安市吉州区部分无产权搭建房屋的交付。该院裁定驳回熊勇生、胡春香的异议请求。吉安市吉州区人民法院查明，该院在执行（2018）赣0802执312号申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安市分行与被执行人熊勇生、胡春香借款合同纠纷一案中,于2018年3月2日向被执行人熊勇生、胡春香发出（2019）赣0802执31号执行通知书,责令两被执行人履行到期债务,但两被执行人未予履行。执行中该院委托吉安鑫磊资产评估有限公司对被执行人熊勇生、胡春香名下位于吉安市吉州区房屋进行整体评估。2019年2月27日,评估机构作出吉鑫磊资评报字［2018］第005号资产评估报告并载明:“评估对象为吉州区竹笋巷99号,规划用途为住宅,建筑面积232.74㎡,土地证面积56.7㎡,所在层数1-4层;另有搭建房屋（如该住宅房后面的厨房、该住宅房第四部分房间等）;搭建的房屋没有建房审批手续,也未办理产权证,评估时考虑了搭建房屋对房价的影响;评估总价格为1263778元。”2019年3月7日,该院将上述评估报告送达给被执行人胡春香,熊勇生、胡春香在法定期限内未对该评估报告提出异议。2019年4月8日,该院在淘宝网对该房屋进行网络拍卖,并在拍卖公告、拍卖须知中分别载明“标的物以实物现状为准”和“拍卖标的以现状进行拍卖,其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准,房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。”2019年5月10日,买受人彭太炬以1554645元的最高价格竞得该房屋。2019年5月24日,该院将该拍卖款用于清偿熊勇生、胡春香拖欠债务后,将剩余房款737473.69元退回给熊勇生、胡春香。2019年6月25日,买受人彭太炬取得案涉房屋的不动产登记证书。2019年7月18日,经被执行人熊勇生哥哥熊华生转递,该院将案涉房屋大门钥匙交付给买受人彭太炬。次日,承办人在办理案涉房屋交接手续时,发现案涉房屋一楼厨房及该厨房通往二楼加盖部分的楼道、二楼搭建房屋,四楼阳台（均未办理产权登记,以下简称争议部分房产）等建筑均被他人用砖砌墙筑围挡,导致买受人不能通行并使用争议部分房产。2019年11月12日,该院将上述被他人砌筑的墙体进行拆除,并告知被执行人应将争议部分房产一并交付给买受人。吉安市吉州区人民法院认为，针对被执行人熊勇生、胡春香与买受人就争议部分房产应否交付的问题。首先,评估部门在评估报告中明确载明了案涉房屋存在搭建,且充分考虑了争议部分房产的价值,进而得出整体评估结论,被执行人在收悉上述评估报告后,对此并未提出异议。其次,搭建部分的建筑与有产权建筑附合且不可分割,标的物应以实物现状为准。再次,该院于7月19日将案涉房屋钥匙交付给买受人,并下达执行裁定书、协助执行通知书,买受人已办结案涉房产产权过户登记手续。该院对争议部分围墙予以拆除后,被执行人或案外人再次用砖墙或木板砌筑,相关行为明显不当且构成妨碍执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定,裁定驳回熊勇生、胡春香的异议申请。复议申请人熊勇生、胡春香向本院申请复议称，请求撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异11号执行裁定书，撤销对吉安市吉州区部分无产权搭建房屋的交付。事实和理由：1.该案已因撤销执行而终结执行，吉安市吉州区人民法院仍然进行财产处置，该院存在执行程序违法。该院先于2018年6月20日作出（2018）赣0802执312号执行裁定，拍卖案涉房屋。后于2019年2月27日对该房屋进行评估。2018年8月3日该院作出执行裁定，终结执行。在未重新立案的情况下，该院仍然继续执行，于2019年5月9日拍卖案涉房屋，于2019年5月30日裁定将案涉房屋所有权过户给买受人。2.评估报告虽然补充描述了搭建房屋的一些情况，但该搭建房屋不属于评估范围，评估报告也未对搭建房屋进行面积测量和造价估算。根据周边地产价格估算，搭建房屋面积有100余平方米，市值近百万元，即便因无证减损，其价值也有几十万元。评估报告另段书写的目的应是更好地描述房产的外观状态，以及因有搭建情况对房产价值有所减损的情况说明。对此，熊勇生、胡春香无需提出异议。3.吉安市吉州区人民法院在裁定拍卖案涉房屋时，明确的是拍卖坐落于吉安市吉州区，还标明了产权证号，并未提及搭建房屋；拍卖公告中对拍卖标的的注明也是吉安市吉州区，建筑面积232.74㎡，确认拍卖成交裁定中，注明的也是吉安市吉州区归买受人所有，建筑面积232.74㎡，出让土地面积56.7㎡。可见，搭建房屋并不包含在拍卖标的内。4.拍卖公告、须知中所载的“标的物以实物现状为准”和“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准，房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。”这些标注属于法院拍卖公告的例行套话，并非对拍卖标的物的特征描述。实际上，搭建房屋与私房虽共墙而建，但可以独立使用，并非不可分割。申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安市分行未发表意见。利害关系人彭太炬称，1.评估报告中已经提示评估的资产包括搭建房屋，法院拍卖公示中也附有拍卖标的物的图片，从图片中可以看出拍卖标的物包括搭建房屋，即四楼搭建的房间和厨房；2.厨房属于房屋的附属设施；3.熊勇生、胡春香是从法院领取了剩余拍卖款后才对搭建房屋与有产权登记的部分之间的通道予以了封闭，并不是在法院拍卖之前就进行封闭。在法院拍卖案涉房屋之前，熊勇生、胡春香将案涉房屋挂在房屋中介出售，彭太炬当时跟中介去看过案涉房屋，也是包括了搭建房屋的。因该房屋为法院查封了，所以当时彭太炬没有购买，在吉安市吉州区人民法院公开拍卖时看到有搭建房屋的图片，就直接参加了竞拍。本院复议审查查明情况与吉安市吉州区人民法院异议审查查明情况一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.吉安市吉州区人民法院责令熊勇生、胡春香限期从吉安市吉州区房屋争议部分房产（含一楼厨房及该厨房通往二楼加盖部分的楼道、二楼搭建房屋及四楼阳台）迁出并将自有物品全部搬离是否违法？2.吉安市吉州区人民法院在终结执行后继续处置涉案房产是否违法？关于吉安市吉州区人民法院责令熊勇生、胡春香限期从吉安市吉州区房屋争议部分房产（含一楼厨房及该厨房通往二楼加盖部分的楼道、二楼搭建房屋及四楼阳台）迁出并将自有物品全部搬离是否违法的问题。本案中，吉安市吉州区人民法院在处置坐落于吉安市吉州区房屋时，系对该房屋及其附属设施占用房屋内的建设用地使用权一并处置。搭建房屋中，位于四楼阳台的搭建房间附属于有产权登记的房产及其占用土地上，搭建厨房与一楼客厅相通，该厨房以及通往二楼加盖部分的楼道、二楼搭建房屋与已经办理了产权登记的房产从外观上形成了一个完整的整体。熊勇生、胡春香所称的搭建房屋虽然未经产权登记，但附着于已经办理了产权登记的吉安市吉州区房屋及其占用土地之上。吉安市吉州区人民法院将被执行人熊勇生、胡春香名下位于吉安市吉州区房屋进行整体评估、拍卖，符合法律规定。吉安市吉州区人民法院在淘宝网司法拍卖平台拍卖案涉房屋时，公开了该案涉房屋评估报告，在竞买公告中以“五、特别提醒”的方式告知竞买人标的物现状拍卖，并附有案涉房屋的部分图片，其中包括了搭建的厨房的部分图片。至于熊勇生、胡春香提出评估报告未测量该搭建房屋的实际面积，评估报告中搭建房屋对拍卖房屋产生减少市场价值的影响的复议理由，评估机构对案涉房屋进行整体评估时，进行了实地查勘，作出了评估结论，载明了案涉房屋整体评估价以及分摊到房屋所有权证载明的建筑面积上的评估单价，附属的搭建房屋未经产权登记，但评估报告已经明确已经考虑该搭建房屋对房价的影响。熊勇生、胡春香在收到案涉房屋的评估报告后，未就评估报告中涉及搭建房屋的评估情况提出异议。吉安市吉州区人民法院通过网络司法拍卖平台以现状处置的方式公开拍卖案涉房屋，经过了公开、充分竞价，最后案涉房屋确认归由最高竞价者获得，其拍卖程序符合法律规定。因评估报告主要作用在于给执行法院司法拍卖提供参考价格，案涉房屋及其搭建房屋的价值已经通过市场予以检验。熊勇生、胡春香认为评估报告所称的搭建房屋对案涉房屋的影响为减少价值的影响的复议理由不能成立。吉安市吉州区房屋经公开拍卖由第三人彭太炬以1554645元的最高价格竞拍成交，执行法院应保护善意第三人的竞拍利益。吉安市吉州区人民法院为保障买受人的合法权益，责令熊勇生、胡春香限期从吉安市吉州区房屋争议部分房产（含一楼厨房及该厨房通往二楼加盖部分的楼道、二楼搭建房屋及四楼阳台）迁出并将自有物品全部搬离，符合法律规定。因此，熊勇生、胡春香认为执行法院未处置搭建房屋，不应向买受人交付搭建房屋的复议请求，本院不予支持。关于吉安市吉州区人民法院在终结执行后继续处置涉案房产是否违法的问题，本案因申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安市分行提交撤销执行申请书，吉安市吉州区人民法院于2018年8月3日裁定终结执行，但并未免除被执行人熊勇生、胡春香履行生效法律文书确定的义务。吉安市吉州区人民法院仍继续使用（2018）赣0802执312号的案号存有瑕疵，应加强监管，但不属于执行异议、复议案件的审查范围，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回熊勇生、胡春香的复议申请，维持江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异11号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年四月二十九日书记员  王兰英