北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8129号原告（反诉被告）：北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村南阳庄村。负责人：吴立华，社长。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹瑞来，男，1968年3月7日出生，汉族，农民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苗玉亮，北京融显律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社（以下简称小武基经济合作社）与被告（反诉原告）曹瑞来（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。小武基经济合作社之委托诉讼代理人沈立群,曹瑞来之委托诉讼代理人苗玉亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小武基经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》（以下简称《租赁经营合同书》）于2017年4月29日终止，并判令曹瑞来腾退租赁标的；2、判令曹瑞来支付占有使用费，自2016年5月1日至实际腾退之日止，按照租赁合同约定的租金标准。事实和理由：2014年12月25日，双方签订《租赁经营合同书》，约定曹瑞来承租我方土地506.94平方米、房屋建筑面积308.22平方米，租期自2014年4月30日至2017年4月29日，年租金为100000元。合同到期后，遇到“非首都功能疏解”，我方决定不再续租，要求曹瑞来腾退。但其拒绝腾退，也未向我方支付占有使用费，直到现在。为了保证“非首都功能疏解”工作的进度，维护我村集体财产权利，故提起本次诉讼。曹瑞来辩称：不同意小武基经济合作社的诉讼请求。双方之间的租赁标的未经规划审批而建设，租赁合同应为无效。现在并未有证据证明租赁标的在疏解整治范围内。合同到期后双方均没有表示要解除合同，我方享有优先承租权，从2017年4月29日以后，小武基经济合作社拒绝接受我方交付的租金，事实上也不再具备经营条件，故不同意支付占有使用费。曹瑞来反诉称：1、请求确认双方之间签订的《租赁经营合同书》无效；2、判令小武基经济合作社赔偿我方经济损失200000元（暂定为该数额，具体以评估结果为准）。事实和理由：双方签订租赁合同后，我方投入了大量资金进行装修改造，后经了解，租赁标的物是违章建筑，至今未取得建筑工程规划许可证，双方之间的合同应属无效，小武基经济合作社应当赔偿由此给我方造成的经济损失。小武基经济合作社针对曹瑞来的反诉请求辩称：不同意曹瑞来的反诉请求。即使认定合同无效，在合同约定的租期已经届满的情形下，曹瑞来进行的装修投入残值损失应当由其自行承担。根据合同约定，承租期内如遇国家征地或乡村改造，合同自动解除，承租人不享有任何补偿，曹瑞来在签订合同的时候对此就已经知晓，应当合理投入，其没有权利向我方主张损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理审理认定事实如下：2014年12月25日，小武基经济合作社与曹瑞来签订《租赁经营合同书》，约定小武基经济合作社将位于北京市朝阳区小武基村村口向东进村方向第二个小岔路口右转北数第二个院落（下称涉案房屋和场地）租赁给曹瑞来经营、使用，占用土地面积506.94平方米，建筑面积308.22平方米，期限为3年，从2014年4月30日至2017年4月29日，年租金100000元，按年预付，在合同签字生效后7日内交纳第一次租金，从第二次开始，在应交期限的第一个月的15日内交纳；租赁期内，征得出租人同意的情况下，出租人可以对租赁资产进行改造，费用自理，合同解除或期满时，承租人应将租赁资产交还出租人；凡因政府整体规划导致本合同不能继续履行时，双方终止本合同，互不负担补偿责任，出租人把剩余租金退还给承租人；承租期间如遇国家征地或乡村改造，合同自动解除，承租人不享有任何经济补偿。合同签订后，小武基经济合作社将涉案房屋和场地交付给了曹瑞来。关于租金支付情况，曹瑞来称已将租金支付至2017年4月29日，小武基经济合作社称租金仅仅支付至2016年4月30日。双方均确认合同到期后双方未再续租。现涉案房屋和场地仍在曹瑞来手中。经询，小武基经济合作社称涉案房屋没有房屋所有权证，也未取得建设工程规划许可证。庭审中，小武基经济合作社提交落款日期为2019年9月20日的《腾退告知》及在涉案房屋门口张贴《腾退通知》的照片，欲证明《租赁经营合同书》期满后遇“非首都功能疏解”政策，不再续租合同，承租方于15日内将租金土地及房屋腾退，同时补齐所欠租金。曹瑞来对该组证据的真实性予以认可。曹瑞来提交《建设工程施工合同》两份，欲证明因对涉案房屋进行扩建、改造、翻建所支出的费用。小武基经济合作社对该组证据的真实性及证明目的均不认可。本案审理过程中，曹瑞来曾申请就涉案房屋的重置成新价及装饰装修价值进行评估，合议庭认为，结合本案的实际情况，该些评估内容所涉及的待证事实对于裁判结果并无意义，基于诉讼资源节约及司法效率的考量，对其该些评估申请不予准许。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。小武基经济合作社认可涉案房屋没有房屋所有权证及相关建设工程规划审批手续，双方就涉案房屋签订的《租赁经营合同书》应属无效。涉案租赁协议中除房屋之外还包括场地，从租赁协议内容来看，未就房屋和场地分别约定租金和权利义务，从租赁物使用过程来看，场地作为经营配套用途与房屋在功能上不可分割，区域上无法严格做到物理区分，从合同目的来看，承租人签约目的是经营使用，无法取得房屋时将导致租赁目的整体落空，场地租赁因受房屋租赁无效影响，也无法独立维持其效力，故本院对租赁合同效力整体作出认定，不再区分房屋和场地各自合同效力。合同无效后，曹瑞来理应将涉案房屋和场地返还给小武基经济合作社。关于租金，小武基经济合作社认可曹瑞来已将租金支付至2016年4月30日，曹瑞来对此虽持异议，但未举证，本院不予采信。曹瑞来至今仍在占用涉案房屋及场地，根据公平原则，理应向小武基经济合作社支付占用使用费，小武基经济合作社关于参照租金标准计算的主张并不不当，本院予以支持。关于曹瑞来主张的因合同无效造成的经济损失，涉案《租赁经营合同书》是在履行期限届满后被确认无效的，缔约双方订立合同的目的已经实现，并不存在信赖利益受损的情形，且即便合同有效，根据合同条款约定，合同到期或中途解除时承租人均不能就改造获得经济补偿，曹瑞来在对租赁标的物进行改造时理应知晓风险并作出合理安排。故关于其主张经济损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社与被告（反诉原告）曹瑞来于二〇一四年十二月二十五日签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》无效；二、被告（反诉原告）曹瑞来于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区小武基村村口向东进村方向第二个小岔路口右转北数第二个院落内西侧的房屋及场地腾空并交还给原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社；三、被告（反诉原告）曹瑞来于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社支付占用费，按照年租金100000元的标准，从2016年5月1日起计算至实际返还之日止；四、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）曹瑞来的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6925元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社负担925元（已交纳），由被告（反诉原告）曹瑞来负担6000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）曹瑞来负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 玲审判员 云 凝审判员 赵 靓二〇二〇年四月十七日书记员 李国龙