江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1490号原告：刘家备，男，1991年1月10日出生，汉族，住安徽省寿县。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。第三人：赵晨，男，1986年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告刘家备与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司，第三人赵晨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告刘家备、第三人赵晨到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘家备向本院起诉请求：1、解除原告与被告间的《出租委托合同》，第三人赵晨与被告一起将租赁房屋退还原告；2、被告支付原告按2000元/月的标准计算到实际退房之日止的租金(使用费)；3、被告赔偿原告违约金(按2000元/月为标准计算的2个月)；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求明确为：1、判令解除原告与被告之间签订的《房屋出租委托合同》，由被告返还租赁房屋；2、因房屋现实际由被告出租给了第三人，第三人实际向被告支付房租至2020年7月20日，现考虑给第三人一定的找房时间，所以请求实际由第三人将房屋于2020年6月1日前返还原告；3、被告支付原告从2020年1月20日起至2020年5月31日止的租金8666元；4、被告支付违约金人民币4000元；5、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实与理由：原、被告于2019年7月17日签订《房屋出租委托合同》，约定原告将位于苏州市相城区元和街道春申湖中路658号22幢418室出租委托给被告，租期自2019年7月20日起，至2021年7月20日止，共计24个月，租金为每月2000元。合同约定被告2020年1月20日打款6000元到原告支付宝(107×××＠ｑｑ.ｃｏｍ)，但被告到期以假期为由并未支付，假期过后，原告多次催讨，依然无果。故原告起诉至法院，请求判如所请。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。第三人赵晨述称，其向被告承租案涉的房屋，支付了一年的房租，自2019年7月20日至2020年7月19日，并且还支付了房屋押金1800元、钥匙押金100元、服务管理费365元，现在同意在2020年6月1日搬离案涉的房屋，将房屋返还给原告，但将保留起诉被告的权利，要求被告返还相应的房租以及押金等费用。经审理查明，2019年7月17日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市相城区嘉和丽园22幢418室房屋委托乙方代理出租。代理出租期限为2019年7月20日至2021年7月20日，共计24个月，房屋租金标准为2000元/月，按季度支付，具体为2019年7月17日支付2000元、2019年10月20日支付6000元、2020年1月20日支付6000元、2020年4月20日支付6000元，依次按季度支付，直至2021年4月20日支付6000元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。另合同约定上述期限内67日不计租金。合同还对其他事项进行了约定。另查，2019年7月21日，被告与第三人赵晨签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上述房屋出租给第三人，租赁期限自2019年7月21日至2020年7月20日，租金标准为1800元/月，租金支付方式为押一付十二，于2019年7月21日支付21900元（实收21600元）。另约定第三人要向被告支付服务管理费365元，并支付1个月租金1800元作为保证金。后第三人向被告支付了租金21600元、押金1800元、钥匙押金100元、服务管理费365元。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路658号22幢418室，系原告单独所有。庭审中，第三人明确其将在2020年6月1日将房屋返还给原告，故原告将租金计算至2020年5月31日。以上事实，由《房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》、不动产权证书、收条及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，被告向其支付了两次租金，2019年7月17日支付了2000元，因为当时说好是出租两年，减免两个月房租，所以该2000元是支付的2019年7月20日至2019年10月19日的房租，后在2019年10月20日支付了6000元，系支付的2019年10月20日至2020年1月19日的租金，其他没有再支付过。因被告一直拖欠不付后续的租金，故原告要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》。此外，原告认为虽然与被告签订的是《房屋出租委托合同》，但双方之间系租赁关系，即原告将房屋租给被告，被告再转租给他人，原告向被告收取租金，至于被告将房屋如何出租，租金多少都与原告无关，不符合委托的特征。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：1、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告以及第三人之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金，被告又将房屋转租给第三人收取租金，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。2、作为委托关系，受托人为委托人处理事务，委托人应向受托人支付一定的报酬，但反观本案，被告从原告处承租房屋租金标准为2000元，但出租给第三人的租金标准为1800元，出租金额反而低于承租金额，也不符合委托关系的特征。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同本院予以支持。另本案中第三人同意于2020年6月1日搬离，故被告应支付原告至2020年5月31日的租金人民币8666元。现合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准计算的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金，此外，合同还约定了两个月免租期，但因被告违约导致合同解除，该期间的租金亦为原告的损失，故本院对原告主张的违约金人民币4000元予以支持。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告刘家备与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘家备截止2020年5月31日的租金人民币8666元、违约金人民币4000元，合计人民币12666元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）三、第三人赵晨于2020年6月1日前将坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路658号22幢418室房屋返还原告刘家备。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币269元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331039977）。本判决为终审判决。审判员 黄 坚二〇二〇年四月三十日书记员 张慧敏