上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58438号原告：上海森安地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：周栋鑫，上海市国和律师事务所律师。被告：任云,女,1988年10月18日出生,汉族，户籍地安徽省。被告：上海缘之源足部保健中心，住所地上海市静安区。投资人：任云。委托诉讼代理人：冯万军。原告上海森安地产有限公司(以下简称森安地产)与被告任云、上海缘之源足部保健中心(缘之源足保中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告森安地产的委托诉讼代理人周栋鑫，被告缘之源足保中心的委托诉讼代理人冯万军到庭参加诉讼。被告任云经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告森安地产向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付所欠上海市静安区安远路XXX号、XXX号地下室房屋(以下简称系争房屋)租金共计608,814元;租金时间段为2018年2月-2019年8月(扣除2019年4月已付租金)。2、判令两被告支付所欠租金的逾期付款违约金,以608,814元为本金，自2018年1月21日起至清偿日止,每日按日租金的3%计算;依据：合同第4.2、4.3条。日租金标准约定在合同4.1条，每日每平方米租金1.39元，系争房屋建筑面积为800平方米，因此日租金为1,112元，1,112元×3%=33.36元。3、案件受理费由两被告承担。事实和理由：2016年12月19日，原告(甲方)和被告任云(乙方)签订了一份上海市房屋租赁合同,原告将系争房屋出租给被告任云作为足浴SPA使用,房屋建筑面积800平方米，房屋租赁期自2016年11月1日起至2021年10月31日止。双方约定房屋月租金为33,823元,支付方式为付三(月)押二(月)，先付后用,每三个月为一期,每期20日前向甲方支付租金,逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的3%支付违约金。交付房屋时乙方向甲方支付房屋租赁保证金为贰个月的租金即76,726元,双方又约定,租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、治安、卫生等费用由乙方承担,合同签订前后,任云所注册登记的个人独资企业上海缘之源足部保健中心在系争房屋内经营,合同一度正常履行,但自2018年2月起被告未付租金直至2019年8月共欠付租金608,814元(其中2019年4月支付过),经多次催讨、律师发函均未果。原告认为,欠债还钱,天经地义,故诉至法院,恳请判如所请。被告任云未出席庭审，但于庭前向本院递交的答辩状载明，1、原、被告双方签订的房屋租赁合同真实、合法、有效；2、被告拖欠原告租金的数额应当减去被告曾支付的33,823元；3、原告诉请的违约金过高，被告不同意承担违约金。被告拖欠原告的租金，但事出有因。2017年9月24日晚上8点左右，系争房屋突然被地面上倾注的大水淹没，造某房屋装潢和营业物品全部损坏报废。经向原告查问得知，是案外人中国电信股份有限公司上海分公司、东方有限网络有限公司在路面上进行电信网络施工时，没有及时将路面封闭恢复，导致当日下大雨积水压迫路面，倾注到系争房屋，对被告造某了严重的灾难。事发后，被告无法经营，一直停业至今，所以不是被告故意拖欠租金，现原告诉请的高额违约金，有失公平。被告缘之源足保中心辩称，租赁合同的主体双方为原告和两被告。就诉请1，缘之源足保中心愿意和任云一同支付租金给原告，欠付的租金数额确实为608,814元。就诉请2，被告不予认可，也不同意给付违约金。合同履行之初，被告均按时按约缴纳租金，2017年9月24日，系争房屋被大水淹没，导致被告无法营业，停止营业至今，因此不是被告故意拖欠租金，只是没有能力支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋的权利人。2016年12月19日，原告森安地产(出租方、甲方)与被告任云(承租方、乙方)就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》载明，系争房屋实测建筑面积为800平方米，乙方承诺系争房屋作为足浴SPA使用，房屋租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日；系争房屋每日每平方米建筑面积租金为1.39元，月租金为33,823元，系争房屋租金三年内不变。乙方应于每期20日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的3%支付违约金。乙方支付的租金的方式为付三押二，先付后用，每三个月为一期……。审理中，原、被告均确认，对于案外人造某的损害，被告已另案主张，现在正在就多项损失等进行评估，其中部分项目已经评估完成。目前鉴定报告已认定系争房屋被水淹没的原因，责任方为案外人中国电信股份有限公司和东方有线网络有限公司，但具体的损失数额还在鉴定中。原告表示，虽然被告较长时间未付租金，但被告一直向原告请求继续履行租赁合同，考虑到被告受案外人不法侵害的客观原因，原告同意被告不解除双方租赁合同的请求。本次诉请的租金仅是暂计至2019年8月底，原告保留向被告追讨后期租金的诉权。对于因案外人的原因造某的被告损失，被告应当在财产损害赔偿案件中主张，就本案而言，租赁合同有明确的约定，被告应当按约支付租金及违约金。被告缘之源足保中心表示，对于合同约定的违约金的标准，被告无异议，但标准确实过高，合同的确有约定，逾期付租是需要支付违约金的，但被告事出有因，才无法支付租金本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被告对于原告主张的租金数额并无异议，但认为系案外人侵权导致其无法经营,因此无法向原告支付租金，也不同意承担逾期支付租金的违约金。本院认为被告虽系因案外人侵权致使无法经营，但因此造某被告的损失，被告可另行向侵权人主张，被告仍应按合同约定支付租金及逾期支付租金的违约金。对于合同约定的逾期付租违约金的标准，仅为日租金的3%，即每日33.36元，本院认为并未高于原告的实际损失，被告关于违约金标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，被告需先付后用，租金三个月为一期，被告应于每期20日前支付，因被告未于2018年1月20日前支付2018年2月-4月的租金，现原告要求被告自2018年1月21日起开始支付逾期付款违约金的主张，本院予以支持。对于2019年9月之后的租金，原告保留了诉权，此系原告对于自身权利的处分，于法不悖，原告可另行主张权利。被告任云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告任云、上海缘之源足部保健中心应于本判决生效之日起十五日内向原告上海森安地产有限公司支付2018年2月-2019年3月及2019年5月-2019年8月的房屋租金，共计608,814元；二、被告任云、上海缘之源足部保健中心应于本判决生效之日起十五日内向原告上海森安地产有限公司支付逾期支付租金的违约金，自2018年1月21日起按照33.36元/日的标准支付至上述第一项主文履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,088元，减半收取为5,044元，由被告任云、上海缘之源足部保健中心共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年四月六日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。