江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0902民初2126号原告：盐城仁者置业有限公司，统一社会信用代码320991000005590，住所地在江苏省盐城经济开发区希望大道南路29号。法定代表人孟建波，该公司董事长。委托代理人潘云春，江苏朗宁律师事务所律师。被告：盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司，统一社会信用代码913209006696262753，住所地在江苏省盐城市解放南路168号。法定代表人：陈志龙，该公司董事长。委托代理人：陈跃祥，江苏行真律师事务所律师。原告盐城仁者置业有限公司（以下简称仁者置业公司）与被告盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司（以下简称城投房地产公司）商品房委托销售合同纠纷一案，本案于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭于同年6月13日、2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告仁者置业有限公司的法定代表人孟建波及其委托诉讼代理人潘云春，被告城投房地产公司的委托诉讼代理人陈跃祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁者置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付直接损失524300元；2、判决被告支付可得利益损失6024855.98元。事实与理由：2012年7月8日，原告通过投标获得被告开发建设的盐城市高教公寓商品房三、四期项目的策划与销售代理权，并约定了项目策划和销售代理费用，但原告进场销售部分房产后，被告于2014年7月13日以双方未签订书面合同为由，解除与原告的项目策划与代理销售关系，给原告造成了重大损失。被告城投房地产公司辩称：1、2012年6月12日被告将案涉盐城市高教公寓楼盘三、四期销售项目通过招标的方式委托原告代理销售，中标后双方没有签订书面合同，但是原告实际发生代理销售行为，从2012年7月8日开始到2014年7月13日双方解除合同，原告销售的房屋均为住宅，双方按照销售楼盘总金额1.3%的标准结算佣金，并支付原告全部佣金1789967元；高教公寓项目商业房产没有对外销售，目前整体委托第三方出租招商及运营管理，所以商业房产不在委托销售范围。2、被告单方解除与原告委托销售代理合同关系，主要原因是双方就销售进度计划等合同的主要条款，未能达成一致，原告拒绝与被告签订书面合同，原告的销售进度缓慢，不能达到被告委托其销售的合同目的，因此被告解除合同的行为符合合同法的规定，被告不存在违约行为，因此无需承担赔偿损失的委托责任。3、原告在本案中所主张的违约损失证据不足，损失并未实际发生，首先原告申请对可得利益损失的鉴定结论明显存在瑕疵，依法应当不予采信，根据2015年5月17日原告就案涉争议事项曾经起诉的材料，原告自认案涉销售项目全面履行后，应得佣金为1170万元，因该项目发生人力成本、办公、项目运作费用等成本支出1337万元，原告实际发生亏损167万元，故其主张可得利益损失与实际损失不符；其次，原告主张的其它损失提供的证据真实性不能确定，关联性明显不符，故该方面证据法庭应不予采信。综上，原告的诉讼请求无事实根据，证据不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年6月，仁者置业公司应城投房地产公司的邀请参加盐城市高教公寓商品房的前期策划销售工作，同年7月8日，仁者置业公司通过竞标中标高教公寓三、四期商品住宅及商业办公用房的策划及委托销售权，并正常销售，期间，双方一直未签订书面的委托销售合同。2014年7月13日，城投房地产公司向仁者置业公司发出《商品房销售代理合作终止函》，其主要内容为：2012年7月8日，我公司与贵公司就高教公寓三、四期商品房策划及销售确定合作关系，合作以来，因双方不能就销售进度计划达成一致意见，贵公司一直拒绝与我公司签订销售代理合同，商品房实际销售进度缓慢，双方合作难以继续，鉴于以上事实，我公司自本通知函出之日终止与贵公司销售代理关系，同时请贵公司配合已销售商品房交房工作，并于2014年7月18日向我公司移交全部资料，双方结清相关费用，以便我公司重新进行招标。仁者置业公司接到函件后，不同意解除合同，亦未撤场，并向盐城市盐都区人民法院提起诉讼，要求确认解除行为无效，案经一、二审判决，两级法院以委托合同委托方可随时主张解除合同为由驳回原告的诉讼请求。二审判决生效后，仁者置业公司解除了与相关工作人员的工作合同，并赔偿职工解除合同补偿金132000元，在此期间，仁者置业公司共支付工人工资及各种费用、福利等合计393200元，上述两项合计524300元（含双方之间因水岸人家小区委托销售合同解除所造成的直接损失在内）。另查明：高教公寓三期住宅面积68177.85平方米，车库面积8166.19平方米，四期住宅面积72424.80平方米，车库面积10195.29平方米，商业及办公用房面积39495.51平方米，总建筑面积（含住宅、车库、商业）合计198459.64平方米。水岸人家小区总建筑面积为33000平方米。本案在审理期间，经仁者置业公司申请，本院委托南京量平会计师事务所对双方合同全部履行后仁者置业公司所能够获得的可得利益进行司法鉴定，该所作出宁量咨字（2020）第001号可得利益咨询报告，认定高教公寓三、四期住宅用房销售的可得利益损失为2398504.38元，商业及办公用房销售的可得利益损失为3636351.60元，两项合计金额为6024855.98元。以上事实有招标文件、解除函、民事判决书、劳动合同及工资、补偿金等费用发放表、营销材料、水岸人家小区委托销售合同、鉴定意见书、鉴定费发票及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方通过招投标确立了商品房委托代理销售关系，虽然未签订书面的委托代理合同，但被告对原告的中标事实予以认可，原告亦为被告从事代理销售商品房服务，对于原告已代理销售部分的商品房被告亦按照约定标准支付了相应的佣金，双方的委托代理销售关系依法成立并合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于原告主张的直接损失问题，经查，包括水岸人家小区在内的总直接损失为524300元，按高教公寓三、四期项目的销售面积与水岸人家小区销售面积比例核算，分摊在高教公寓项目的实际直接损失应为449548.74元。关于原告主张的可得利益损失，本院认为，本案系委托代理合同纠纷，被告享有任意解除权，故原告要求被告承担其可得利益损失没有法律依据，本院依法不予支持。综上，本案被告没有证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，其任意行使合同解除权给原告造成直接损失449548.74元应当予以赔偿，但因系委托代理合同，原告主张的可得利益损失无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城仁者置业有限公司赔偿直接经济损失449548.74元；二、驳回原告盐城仁者置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57644元，由原告盐城仁者置业有限公司负担49601元，被告盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司负担8043元；鉴定费128000元，由原告盐城仁者置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡云刚审 判 员  蔡永平人民陪审员  江 勤二〇二〇年四月十日书 记 员  熊正露附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。