贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1896号上诉人（原审原告）：贵阳新华都投资有限公司。地址贵阳市云岩区延安东路37号贵州物资综合大厦裙楼，统一社会信用代码915201035519063513。法定代表人：潘燕镖，执行董事。委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘仕江，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴春燕，女，1989年2月16日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人贵阳新华都投资有限公司（以下简称新华都公司）与上诉人吴春燕租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新华都公司上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由吴春燕承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判调减租金没有事实依据和法律依据。1、原判调减2017年8月24日办理消防手续前的租金30%，没有事实依据，且适用法律错误。2017年8月24日前，因涉案产权人遵义投资集团有限责任公司的原因致租赁房屋未办理消防手续。租赁物虽然没有办理消防手续，但被上诉人吴春燕一直在经营使用租赁场地进行经营活动，且未办理消防手续未给承租人造成实际的损失的影响，承租人应按合同约定交付租金，故原判根据《中华人民共和国合同法》第111条规定调减租金属适用法律错误。2、原判调减2017年8月24日消防验收以后的租金10%，更没有事实依据，且适用法律错误。原判以“涉案场地基础设施存在一定瑕疵”以及消防验收后“物业排烟管道瑕疵问题”调减10%租金，而该事实无证据证明，故原判调减租金错误；二、原判不支持违约损害赔偿金，没有事实依据，适用法律错误。原判不支持违约金的理由是上诉人提供的租赁物存在重大瑕疵，且对发生的问题未改进。对此认定，没有相关证据支撑，原判认定不当；三、原判在被上诉人吴春燕拒付租金构成严重违约的情况下将其所交的保证金抵扣租金，不符合租赁合同的约定。因被上诉人违约，上诉人对其履约保证不应退还，而不是抵扣租金；四、原判不支持上诉人要求被上诉人支付拖欠的物业费及逾期损失的诉讼请求，系认定事实错误，且举证责任分配不当。双方签订的《物业服务协议》约定了被上诉人交纳物业服务费的合同义务，故被上诉人应按合同约定交纳，在被上诉人不能提供证据证明拒交物业费的情况下，上诉人没有必要再提供证据证明如何履行物业服务，故原判以上诉人没有提供证据证明履行物业服务而驳回其诉请，属举证责任分配不当；五、原判违背了最基本的公平原则。涉案合同系租赁合同以及附属的物业服务合同，上诉人已将租赁物交付被上诉人使用，被上诉人应当交付相应的租赁等费用。而原判未按合同约定判决其承担支付义务，显然违背了法律公平原则，致双方当事人利益失衡。综上的理由，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。吴春燕上诉请求：请求撤销原判，驳回被上诉人一审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的一、二审费用。在二审理过程中，上诉人吴春燕向本院递交了撤销申请，本院予以准许。吴春燕对上诉人新华都公司上诉答辩称：新华都公司没有履行合同义务，租赁物存在重大瑕疵，且消防设施未验收，至承租人不能正常营业，属严重违约行为，租金应当扣减。新华都公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2014年8月14日签订的《租赁合同》、《补充协议》和双方同时签订的《物业服务协议》，并判令被告立即向原告返还其承租的位于遵义市红花岗区部分经营场地（铺位号Ｃ-1，建筑面积890平方米）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金直至被告返还租赁商铺为止（暂计算至2019年4月23日止拖欠的租金为919566.8元，并赔偿逾期支付租金给原告造成的损失直至被告返还租赁商铺为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止损失为426103.16元）；3.判令被告立即向原告支付物业服务费245640元，赔偿逾期缴纳物业服务费的损失直至被告返还租赁商铺为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止损失为117352.43元）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月14日，原告新华都公司（甲方）与被告吴春燕（乙方）签订《租赁合同》，约定吴春燕租用原告位于遵义市红花岗区部分经营场地（铺位号Ｃ-1，建筑面积890平方米），出被告做临江门老火锅品牌经营使用。租赁物月租金为17800元，租赁期限5年，从2014年8月15日起至2019年8月14日止，甲方给予乙方至双方移交场地当日起60天的装修免租期，租金采取先付后租的方式按季度提前十日支付，租金每年递增5%；履约保证金为93450元。甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺建筑物的状况，包括空调、照明、水电供应、消防等注意事项。合同另约定，甲方向乙方提供房屋内完善的基础消防、水电等设施，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水电费等相关费用的，每逾期一日，按逾期交付金额的10‰支付违约金，乙方不支付或者不按约定支付租金或者其他费用超过十日的，甲方可单方解除合同。同日，原告新华都公司（甲方）与被告吴春燕（乙方）签订《补充协议》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区海丰城商场建筑物外墙的广告位无偿被告使用，本协议签订后，乙方向甲方支付商场促销费每月13350元，每季度商场促销费为40050元，促销费从2015年8月15日起每年递增5%。商场促销费乙方按季度支付，乙方应于本协议签字生效之日三个工作日内，将商场促销费用支付给甲方。若乙方未按前述约定支付此费用的，甲方有权终止本协议,庭审中原告自认为没有进行商场促销，故并未主张广告位及商场促销费。同日，原告新华都公司与被告吴春燕签订《物业服务协议》一份，双方约定被告吴春燕租赁的位于遵义市红花岗区部分经营场地（铺位号Ｃ-1，建筑面积890平方米），须向新华都公司支付物业管理服务费为每月5340元，合同期限从2014年8月15日起至2019年8月14日止。合同签订后，双方认可被告吴春燕于2014年9月20日进场。被告吴春燕向原告新华都公司缴纳了202000元。另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收，且涉案场地基础设施存在一定瑕疵。一审法院认为，原告新华都公司与被告吴春燕双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。双方在租赁合同关系成立后，原告新华都公司按约向被告吴春燕交付了租赁物。关于房屋租金的问题，被告吴春燕以租赁物消防未经验收、场地为按实际丈量移交等为理由，未按约缴纳租金。经庭审查明，租赁物虽于2017年8月24日通过消防验收，但被告吴春燕自与原告新华都公司签订《租赁合同》后，一直占有使用租赁物并开展经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”所规定的出租人基本义务，不能认定原告新华都公司存在根本违约的情形；被告吴春燕拒绝缴纳房租的抗辩理由原审法院不予采纳。原告新华都公司在与被告吴春燕签订租赁合同之时至租赁物消防验收前，租赁物的确存在瑕疵，对被告吴春燕的经营活动产生了一定的影响。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，原审法院酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定被告吴春燕按《租赁合同》约定的租金的70%向原告新华都公司支付租金；在消防验收后，因物业排烟管道瑕疵问题，依照《租赁合同》约定的租金的90%支付租金。庭审中双方均认可被告吴春燕于2014年9月20日进场，合同又约定被告享有60天的装修免租期，故租金实际应从2014年11月21日起算租金，暂计算至合同届满之日2019年8月14日时止，共产生租金890045.62元。计租区间时长月租金单价本时段租金总额2014年8月15日至2015年8月14日267天（实际2014年11月21日起租）12460元（17800元×0.7）110894元2015年8月15日至2016年8月14日12个月13083（18690元×0.7）156996元2016年8月15日至2017年8月14日12个月13737.15元（19624.5元×0.7）164845.8元2017年8月15日至2017年8月24日10天14424元（20605.73元×0.7）4808元2017年8月25日至2018年8月14日354天18545.16元（20605.73元×0.9）218832.85元2018年8月15日至2019年8月14日12个月19472.41元（21636.02元×0.9）233668.98元关于《租赁合同》的履行问题，庭审中被告吴春燕当庭表示同意解除双方签订的所有合同，亦同意返还租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告新华都公司与被告吴春燕解除于2014年8月14日签订的《租赁合同》、《物业服务协议》、《补充协议》，被告吴春燕应当向原告腾退租赁物。又双方签订的一系内合同业已解除，原告提供的租赁物亦存在重大瑕疵，扣除被告吴春燕已缴纳费用220000元，被告吴春燕最终应当缴纳截止至2019年8月14日的租金为688045.62元（890045.62元-202000元），同时被告吴春燕还应从2019年8月15日起按照双方在《租赁合同》中约定的租金的90%的交付租金直至商铺腾退之日止。关于原告要求被告支付拖欠的物业服务费以及逾期支付损失的请求，双方虽于2014年8月14日签订了《物业服务协议》，但庭审中原告并未举证其如何进行物业服务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告应承担举证不能的法律后果，对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告按照年息24%赔偿逾期支付租金的要求，根据庭审查明的事实，原告新华都公司在提供的租赁物存在重大瑕疵，且在对租赁物后续的维护中亦未积极作为，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于原告新华都公司该项主张，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一.解除原告贵阳新华都投资有限公司与被告吴春燕于2014年8月14日签订的《租赁合同》及《物业服务协议》、《补充协议》，由被告吴春燕于本判决生效后十日向原告贵阳新华都投资有限公司公司腾退位于遵义市红花岗区商铺（面积890平方米）；二.被告吴春燕于判决生效后十日内支付原告贵阳新华都投资有限公司截止2019年8月14日的租金688045.62元，并从2019年8月15日起按照原告贵阳新华都投资有限公司与被告吴春燕于2014年8月14日签订的《租赁合同》中约定的租金的90%的向原告交付租金直至商铺腾退之日止；三.驳回原告贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求；案件受理费9530元（已减半收取），由原告贵阳新华都投资有限公司负担4000元，由被告吴春燕负担5530元；保全费5000元，由被告吴春燕负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合上诉双方的诉辩意见，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1、对本案租金应否调减，其调减比例是否得当；2、双方当事是否存违约行为，违约金应否支持；3、承租人交纳的履约保证金应否抵扣租金；4、物业费及逾期支付损失应否由承租人承担。关于焦点一，根据审理查明的事实认定，上诉人新华都公司作为出租人与被上诉人吴春燕作为承租人于2014年8月14签订的《租赁合同》，双方在合同中约定了由出租人为承租人提供租赁物完善的基础消防、水电设施，合同签订后，承租人于2014年9月20日进场，租赁物虽于2017年8月24日通过消防验收。以上事实说明，上诉人新华都公司作为出租人有义务为其提供完善有消防等施，且消防设施验收与否对租赁的使用是存在安全隐患的，而涉案租赁物系承租人吴春燕进场近三年有时间才通过消防验收，由此可认定本案出租人新华都公司因未按合同约定提供合格的租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，原审法院酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定吴春燕按《租赁合同》约定的租金的70%向新华都公司支付租金，对此认定，本院认为并无不当，应予确认。上诉人对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。对于租赁物2017年8月24日通过消防验收的租金扣减问题，因物业排烟管道存在排烟不畅的客观事实，租赁物的确存在瑕疵，对承租人吴春燕的经营活动产生了一定的影响，原审法院对消防验收后租赁物，依照《租赁合同》约定的租金按90%支付租金。对其扣减幅度，是衡平双方利益，在合理范围内作出的裁量，并无不当，本院予以确认。上诉人提出的租赁物不存在瑕疵，不应扣减租金的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，通过本案审理查明的事实，上诉人双方签订租赁合同后，双方在履约过程中发生了争议，新华都公司作为出租方未按照合同约定的提供消防设施完善的租赁物，而吴春燕作为承租人亦未按照合同的约定交付租金，合同未能如约履行，系双方责任责任原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案双方当事人均应各自承担责任。故上诉人新华都公司要求吴春燕支付迟延交付租金的违约责任的理由不充分，本院不予支持。原判对此作出的认定并无不当，本院予以确认。关于焦点三，吴春燕交纳的202000元的费用中93450元的履约保证金应否作租金抵扣，上诉人新华都公司认为吴春燕存在违约行为，其交纳的履约保证金不应退还，故原判作租金抵扣不当。对此上诉理由，本院认为，一是上述焦点二已对双方的违约行为及责任进行了评价，应属共同责任，故93450元的履约保证金应当退还；二是上诉人新华都公司提供的证据不能证明吴春燕交纳的费用中93450元系履约保证金，即便是履约保证金，因双方均存在违约行为，兼顾公平公正，亦应退还。为此，原判将此款抵扣租金并无不当，本院予以确认。上诉人对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点四，上诉人新华都公司要求被上诉人吴春燕支付拖欠的物业服务费以及逾期支付损失的请求，虽然双方于2014年8月14日签订了《物业服务协议》，但上诉人新华都公司不能举证证明按其协议履行了物业服务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人新华都公司应承担举证不能的法律后果，不应支持该项诉讼请求。至于上诉人新华都公司提出原判举证责任分配不当，上诉人不应承担相应举证责任的上诉理由，上诉人新华都公司作为《物业服务协议》的提供服务一方，应就履行合同约定的义务完成情况承担举证责任，且按“谁主张，谁举证”的基本原则，上诉人作为主张权利方亦应承担相应举证责任，故原判以其举证不能该项驳回诉请，不存在举证责任分配不当的问题。故上诉人对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人贵阳新华都投资有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人贵阳新华都投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  张 睿二〇二〇年四月二十九日法官助理徐星星书记员麻国林