广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终360号 上诉人（原审原告）：冯玉文，女，1991年2月7日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：吴志鸿，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘珊，女，1992年9月15日出生，瑶族，户籍地：贺州市八步区，现住贺州市。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶绿尖，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 原审第三人：韦妍，女，1989年10月21日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人冯玉文因与被上诉人刘珊、原审第三人韦妍房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人冯玉文上诉请求：1.依法改判确认解除上诉人与被上诉人于2019年3月29日口头达成的商铺租赁合同；2.诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一审未认定冯玉文与刘珊之间形成转租关系是错误的。第一，刘珊如果不对冯玉文所租赁的门面进行租赁，为什么要支付冯玉文门店租赁押金1万元？第二，一审查明“2019年4月25日，冯玉文通过微信通知刘珊向其交房租，刘珊回答说跟房东讲好了直接转给房东，不用麻烦冯玉文转交了，”该事实证明双方存在租赁关系，不然冯玉文怎么会叫刘珊向其交房租，只是刘珊私自跨过冯玉文直接与房东联系。第三，一审未认定双方于2019年7月间所发生的事实。刘珊事实租赁着冯玉文租赁给其的商铺，冯玉文要求与刘珊签订书面的租赁合同，只是协商不下，刘珊主张要与房东直接签订书面租赁合同，最终协商不成。根据我国的法律法规，冯玉文与刘珊形成不定期期限的租赁合同，冯玉文可以随时解除与刘珊的租赁合同关系。第四，合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。在本案中，冯玉文将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给刘珊享有，理应成立转租合同关系，因为没有具体的书面租赁合同，所以冯玉文主张确认解除与刘珊于2019年3月29日口头达成的商铺租赁合同是有法律依据的。作为房东邓婷，没有解除与冯玉文的租赁合同，也就没有宣告转租合同无效。第五，如果不成立商铺租赁关系，刘珊一直对租赁物的占有和使用又是什么关系？综上所述，一审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的，请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘珊辩称，一、冯玉文的上诉请求与客观事实不符，自冯玉文、刘珊、第三人合伙设立“茧花艺”花店时候起，冯玉文就不再享有案涉商铺的承租权。1.虽然冯玉文与案外人邓婷于2016年签订《商铺租赁合同》，租赁了邓婷在八步区建安街临街商铺1-03号(八步区向阳花园第1幢2单元03号商铺)，租赁期限从2016年7月11日至2021年7月10日止，但在2018年4月，冯玉文与刘珊及第三人韦妍签订了《协议》，三人在案涉商铺合伙开设“茧花艺”花店，经营花卉绿植租赁、零售等服务项目；2018年4月17日，因经营需要，又以案涉的商铺登记注册了“贺州市浅昕园林设计有限公司”(以下简称“浅昕公司”)，刘珊占30％股份，冯玉文占40％股份，韦妍占30％股份，经营园林设计、花艺设计、婚庆典礼服务、花卉绿植租赁、零售等项目。上述事实说明了，冯玉文实际在2018年4月与刘珊及第三人合伙时候起，就将自己承租的商铺作为其投入归合伙人共同设立的“浅昕公司”所享有和使用，租金也由“浅昕公司”承担，冯玉文认为租赁权在合伙之后仍属于其个人所有与客观事实不符。2.2019年3月29日，冯玉文与刘珊签订《股权转让协议》，冯玉文将其拥有的浅昕公司的40％股份以5.7万元价格转让给刘珊，股权转让款的价格是以2019年4月1日租赁前现有生产设备及厂房价值进行确认(第三条)，依据上述协议，也可以看出，刘珊受让了冯玉文的股份价值包括了案涉的商铺价值，并作为股份投入“浅昕公司”，因此租赁承租权的使用人和归属均是“浅昕公司”所有，股权转让后，是由刘珊代表公司继续履行案涉的商铺租赁合同，冯玉文认为其在股权转让后仍然享有涉案商铺的承租权没有事实依据。3.《股权转让协议》签订后，刘珊按照约定于2019年4月1日向冯玉文支付了第一期款项2.7万元(含股金款1.7万元、门店租赁押金1万元)，该事实说明了，冯玉文已经收回了原交邓婷的房屋商铺押金，并由刘珊代表“浅昕公司”承接案涉的商铺租赁合同向房东缴纳押金的合同义务。4.股权转让协议签订后，刘珊代表“浅昕公司”于2019年4月30日转给房东邓婷2019年5、6月份的房屋租金1万元；于2019年6月30日浅昕公司转给房东邓婷丈夫盘荣光2019年7、8月份房屋租金1万元，上述事实说明了房屋所有权人邓婷、盘荣光事实上已经认可了与刘珊之间的租赁关系，冯玉文已经完全退出了原与邓婷的租赁合同关系。二、冯玉文利用其为案涉出租人的身份对案涉的商铺断水断电，构成对“浅昕公司”的侵权，“浅昕公司”保留对冯玉文提出赔偿损失的权利。 原审第三人韦妍同意刘珊的意见。 冯玉文向一审法院起诉请求:1.判令解除原被告于2019年3月29日口头达成的商铺租赁合同；2.判令被告立即将贺州市八步区建安街2号1栋03室腾空恢复原状交还给原告；3.判令被告向原告支付房屋使用费（从2019年8月1日起至被告将贺州市八步区建安街2号1栋03室腾空交还给原告之日止按每月5000元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年，原告冯玉文（乙方）与案外人邓婷（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定冯玉文租赁邓婷的八步区建安街临街商铺1-03号（八步区向阳花园第1幢2单元03号商铺），冯玉文需要于合同签订的当天向邓婷支付10000元的保证金。租期为5年，从2016年7月11日至2021年7月10日，租金每月5000元，2个月支付一次；租赁期间，乙方如因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。 2018年4月，原告冯玉文、被告刘珊及第三人韦妍签订了《协议》，协议约定：在贺州市八步区合伙开设“茧花艺”花店，经营花卉绿植租赁、零售等服务。2018年4月17日,因经营需要，三人在上述地址登记注册了浅昕公司，刘珊占30%股份、冯玉文占40%股份、第三人韦妍占30%股份，经营园林设计、花艺设计、婚庆典礼服务、花卉绿植租赁、零售等项目。2019年3月29日，原告与被告签订《股权转让协议》，冯玉文将其拥有的浅昕公司股份全部转让给刘珊，转让价格57000元，分五期支付。被告已经支付了前两期的股权转让金27000元，并向原告支付了10000元的门店租赁押金。2019年4月11日，原告配合被告进行了工商变更登记，原告冯玉文退出公司，浅昕公司法定代表人由原告冯玉文变更为被告刘珊，股东为刘珊及第三人韦妍。 2019年4月25日，冯玉文通过微信通知刘珊向其交房租，刘珊回答说已经跟房东说好了直接转给房东，不用麻烦冯玉文转交了，冯玉文回答说那直接把租房合同改了吧，这样她就不用承担责任了，刘珊说已经和房东约好了时间改合同。之后刘珊通过微信与房东邓婷沟通说冯玉文回来了，可以约时间签终止合作协议，冯玉文退出只是改个名字，关于商铺的时间和月租等都不变，邓婷回复称她老公不在家。2019年4月30日，房东邓婷向刘珊收取5、6月份的房租，刘珊于当日向邓婷交纳了两个月的房租10000元。2019年5月23日，刘珊通过微信询问邓婷，冯玉文有没有约邓婷签合同，邓婷说没有。刘珊回复称其二楼办营业执照需要购房合同复印件，邓婷回复称他们无所谓，等三方见面坐下来再签，先终止合同再签新的，刘珊称她会尽快要冯玉文回来配合。2019年6月30日，邓婷再次向刘珊收取7、8月份的房租，刘珊于同日向邓婷交纳了两个月的房租10000元。此后，冯玉文因为结算及利息的问题，要求刘珊一次性付清剩余股权转让金，才同意配合刘珊与房东进行商铺租赁权过渡手续，并于2019年8月1日利用其承租人的身份对案涉店铺断水断电，刘珊、韦妍被迫于2019年8月28日搬离案涉商铺。 2019年8月28日，刘珊通过微信告知房东邓婷，因冯玉文8月1日起对商铺做停电处理并强制要求搬离，经过多次沟通至今没有恢复用电，严重影响店铺经营，其已经于当日搬离商铺，并已缴清物业水电等费用，已搬物品属于原告方添置和使用物品，其他设施完好。邓婷回复称让刘珊和冯玉文交接。2019年8月29日，刘珊将店铺钥匙交还冯玉文，冯玉文确认收到钥匙并表示刘珊交的10000元押金下个月会退还。 一审法院认为，本案中，原告与案外人邓婷于2016年签订了《商铺租赁合同》，租赁了邓婷的八步区建安街临街商铺1-03号（八步区向阳花园第1幢2单元03号商铺），2018年4月，原、被告及第三人以该商铺为住所地注册了浅昕公司，2019年3月29日，原、被告签订《股权转让协议》，被告受让原告在公司的全部股权并于2019年4月11日进行了工商变更登记，原告退出公司。在进行股权转让时，冯玉文收取了刘珊的房屋租赁押金10000元，该10000元押金是其在与邓婷签订的《商铺租赁合同》中需要交纳的保证金，并且2019年4月25日冯玉文在微信中也明确表示要协助刘珊改租房合同，这样冯玉文就不用承担责任了。2019年4月30日、6月30日，邓婷均直接向刘珊收取租金，刘珊已直接向邓婷交纳了5-8月的租金。上述一系列的事实表明，冯玉文是要退出租赁关系，让刘珊直接与邓婷发生租赁关系，而不是要转租，事实上冯玉文与刘珊之间也没有形成转租关系，冯玉文也没有提供其他证据证实其与被告刘珊之间存在转租合同关系。因为原告利用承租人的身份对案涉商铺断水断电，被告已经于2019年8月29日向原告移交了商铺，也已经直接向邓婷交纳了截至8月的租金，故原告要求确认解除原、被告于2019年3月29日口头达成的商铺租赁合同及要求被告腾空商铺并支付房屋使用费，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告冯玉文的诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告冯玉文负担。 本院二审期间，上诉人冯玉文围绕其上诉请求，向本院提供了如下证据：房东盘荣光的书面说明一份，拟证明上诉人转租是上诉人的权利和自由。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，《商铺租赁合同》上的出租方是邓婷，盘荣光未出庭作证，本院无法确认证据及内容的真实性。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案各方当事人未就涉案商铺是转租或转让签订书面协议。根据本案查明的事实，上诉人冯玉文向房东邓婷租赁涉案商铺后，与被上诉人刘珊和原审第三人韦妍以该商铺为住所地注册了浅昕公司，后刘珊受让冯玉文在浅昕公司的全部股权并进行了工商变更登记。鉴于冯玉文与房东邓婷签订《商铺租赁合同》时交纳了1万元押金，在冯玉文退出浅昕公司后，刘珊将该1万元商铺押金退回给了冯玉文，之后的商铺租金均由刘珊直接向房东邓婷缴纳，邓婷收取刘珊租金并对刘珊继续使用商铺的事实无异议。2019年4月25日冯玉文在微信中也明确表示要协助刘珊改租房合同，这样冯玉文就不用承担责任了。综合全案证据及各方当事人对案件事实的陈述，特别是冯玉文与刘珊、韦妍之间的微信聊天记录，刘珊、韦妍与房东邓婷之间的微信聊天记录，双方发生争议前，冯玉文将其租赁的商铺转让给被上诉人更符合案件客观事实。上诉人主张其与被上诉人形成转租关系，与本案查明的事实不符。现上诉人冯玉文已收回涉案商铺并另租他人。一审判决驳回上诉人冯玉文要求确认解除双方于2019年3月29日口头达成的商铺租赁合同的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元（上诉人已预交），由上诉人冯玉文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈立峰 审 判 员  黄义奎 二〇二〇年四月八日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕