濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初13674号原告：陈士军，女，汉族，1987年4月10日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：孙超，河南银铎律师事务所律师。被告：濮阳宏进农副产品批发市场有限公司，住所地濮阳市高新区王助菜市场。统一社会信用代码：91410900093291125F（1-1）。法定代表人：陈振康，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘自刚，河南卓诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆霞，河南卓诚律师事务所律师。原告陈士军与被告濮阳宏进农副产品批发市场有限公司（以下简称宏进公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈士军及其委托代理人孙超，被告宏进公司的委托代理人刘自刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈士军向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告购房首付款245565元；3、依法判令被告向原告支付违约金4911.3元；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年4月18日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，双方就商品房基本情况、房屋权利状况承诺、计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等事项进行约定。合同第十ー条(一)约定“出卖人应当在2019年5月31日前向××交付该商品房”，以及合同附件十一补充协议第十条.7.约定，“逾期达到90天以上的，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自双方书面签署解除合同协议书之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付房款的2％向××支付违约金。……”。原告按照约定履行了合同约定的义务。而被告未在房屋交付的期限向原告交付房屋，且以超过90日，显然被告已构成根本违约。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，原告有权解除合同，被告应当退还已支付的购房款，并向原告支付违约金。经原告多次与被告协商无果后，无奈，现具状起诉，望法院依法公正判决。被告宏进公司辩称，原告各项诉请没有事实和法律依据，请法庭不予支持。双方签订的商品房买卖合同已经在相关部门进行网签备案，被告不同意解除商品房买卖合同。根据双方签的合同约定，被告在未收到全部房款前有权利拒绝交房，原告未按照合同支付购房款属于违约，被告享有先行抗辩权。原告应当先履行房款交付义务。经审理查明，2019年4月18日，原告陈士军（××）与被告宏进公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，与本案争议相关的主要约定如下：一、陈士军购买宏进公司开发建设的坐落于河南省××街道××街坊的“国际物流中心”中003幢2单元3层01号房屋；预测建筑面积145.72平方米，商品房单价为每平方2783.18元，总价款为405565元。二、付款方式为商业贷款，××应当在2019年4月18日前支付首期房价款245565元，占全部房价款的60%，余款160000元向商业银行申请贷款支付。三、逾期付款责任，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知××。××应当自解除合同送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还××已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。四、出卖人应当在2019年5月31日前向××交付该商品房。出卖人未按照约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照该合同附件十一《补充协议》第十条约定处理。合同中还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等事项进行了约定。上述《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》中对“××的付款方式”补充如下：选择首期款+银行按揭付款方式的××确认：(1)在签订本合同时已充分了解办理银行按揭贷款的政策及规定，并承担相关产生的全部费用。交房期限迟延至××获得贷款或结清全部购房款后办理房产交付手续。(3)由于××自身的原因，或因国家住房信贷政策变动、银行住房贷款政策变动原因，导致按揭贷款不获批准或所批获贷款额度不足时，××需要在收到银行拒办通知书后5日内补齐资料再向银行申请或变更付款方式。如××未能补齐资料或虽补齐资料仍遭银行拒绝，又不能一次付清款项的，则出卖人有权按照买卖合同的约定追究逾期付款的违约责任，并有权解除合同。《补充协议》对“出卖人逾期交付责任”补充如下：1、如××在履行买卖合同及本补充协议的过程中存在逾期履行相应义务的(包括但不限于逾期履行付款义务、逾期办理按揭贷款手续等)，出卖人有权按照××逾期履行相应义务的实际天数，推迟该商品房的交付或推迟提供办理房产证所需的文件，此时不应视为出卖人存在违约行为。2、出卖人在××完成如下付款义务后，才会向××交付该商品房:(1)选择一次性付款方式或分期付款方式，××应足额及时完成付款义务；(2)选择银行按揭付款方式，××应按买卖合同约定付清首付款购房款并使按揭银行最终放款至出卖人账户之日;(3)选择分期付款的方式，××按买卖合同约定的时间支付相应购房款并按时完全履行买卖合同约定的义务;(4)无论××选择何种付款方式，应全额支付买卖合同约定应支付的各种逾期违约金及有关款项。否则，出卖人有权推迟该商品房的交付或有权拒绝提供办理房产证所需的文件，直至××完全履行买卖合同约定的各项义务为止且出卖人不承担任何违约责任。3、××同意，虽本合同约定了交付期限，但若出现以上条款约定的任何一项特殊原因时，以特殊原因情形消失后顺延的交付期限为最后交付期限。当特殊原因出现时，出卖人可向××出具书面说明或公告，××同意予以理解与配合。4、××同意，如出卖人存在逾期交付该商品房的情形，若逾期交付的期限在60天之内的，××同意放弃追究出卖人的违约责任。5、逾期达60天以上的，自第60天的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。6、逾期达90天以上的，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自双方书面签署解除合同协议书之日起30天内退还全部已付款，并按××累计己付房款的2％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期60天的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之三的违约金。另查明，2019年4月12日，宏进公司给陈士军出具收到首期房款245565元的收款收据。2019年6月6日，宏进公司给陈士军就上述收到首期房款245565元房款出具增值税发票。又查明，原告陈士军的委托代理人就本案中涉案房屋在银行按揭贷款问题，向本院申请律师调查令，本院对郑州银行股份有限公司濮阳分行出具（2019）豫0902民调令13674号律师调查令，郑州银行股份有限公司濮阳分行向本院出具“情况说明”，就原告陈士军在该行的贷款问题回复如下：1、郑州银行濮阳分行2019年年初收到濮阳宏进农副产品批发市场有限公司商用房按揭申请，经我行报总行审批后，针对该项目批复了4000万商用房按揭合作额度，因该项目未达到实施条件，该笔授信未实施。2、陈士军凭与濮阳宏进农副产品批发市场有限公司签订的房屋销售合同及其他资料来我分行办理商用房按揭业务，因合作项目未达到我行实施条件，故该笔贷款未能审批，陈士军提供的资料已被客户本人取回。针对上述“情况说明”，本院要求郑州银行股份有限公司濮阳分行对“因该项目未达到实施条件”做出补充说明，该行做出补充说明如下：濮阳宏进农副产品批发市场有限公司商用房按揭贷款授信未实施的主要原因因为该项目开业率未达到我行授信项目实施标准，故导致该项目在我行的商用房按揭业务无法实施开展。还查明，被告宏进公司称因原告陈士军未按约定交付房款，故本案涉案房屋尚未交付原告陈士军。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告以被告未按双方签订的商品房买卖合同的约定交付房屋，且已超过90日为由，要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告返还所交购房款并支付违约金，被告宏进公司辩称，双方签订的商品房买卖合同已经在房地产管理部门网签备案，不同意解除合同，因原告未按约定交付房款，被告未向原告交付房屋。根据双方提交的证据查明的情况，原告未按商品房买卖合同约定向被告支付剩余的购房款，是因为被告开发建设涉案房屋所在项目的合作银行在该项目未达到实施条件的情况下，没有批准原告的贷款申请。被告未在约定时间2019年5月31日向原告交房，至本案诉讼仍未交付房屋，已超过90日。即在本案商品房买卖合同的履行过程中，原、被告双方均有违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告均应承担相应的责任。据本案查明的情况，原告没有及时办理完毕剩余房款的贷款手续，向被告支付剩余房款的主要原因在被告，但双方在补充协议中对不能贷款的情形做出了约定，原告应就剩余房款如何支付的事情与被告进行协商，即原告应承担部分违约责任。被告在约定的交房期限没有向原告交付房屋，至本案诉讼已经超过90日，双方在补充协议中约定逾期交付房屋超过90日，原告可以解除合同，虽然被告辩称不交付房屋是因为原告没有支付剩余房款，但对于原告没有支付剩余房款被告亦有责任，故被告应承担逾期交付房屋的违约责任。综上，对于原告要求解除双方之间的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还已付245565元房款的诉讼请求，本院予以支持。因原告亦应承担部分违约责任，对原告要求被告支付违约金4911.3元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈士军与被告濮阳宏进农副产品批发市场有限公司于2019年4月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告濮阳宏进农副产品批发市场有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈士军首付房款245565元。三、驳回原告陈士军其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5258元，由原告陈士军负担58元，由被告濮阳宏进农副产品批发市场有限公司负担5200元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长 李 慧人民陪审员 韩 超人民陪审员 郭利梅二〇二〇年四月二十七日书 记 员 李 扬