福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终6054号 上诉人（原审被告）：**凯，男，1991年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：涂崇禹，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林洪伟，福建兴世通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈秋红，女，1973年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 原审被告：龙冰，女，1965年9月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：郑乌毛（曾用名郑亚兰），女，1962年9月21日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上诉人**凯因与被上诉人陈秋红，原审被告龙冰，原审第三人郑乌毛确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **凯上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或驳回被上诉人的一审全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由陈秋红承担。事实和理由：一、本案的赠与标的物是购房款，不是讼争房屋，一审法院对该事实认定错误。1.依据《物权法》第十六条:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”及第十七条:“不支产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，讼争房屋(即厦门市思明区西堤南里14号404室房屋)从未登记至汪锦江名下，故汪锦江从未取得讼争房屋所有权。另，依据《合同法》第一百八十五条:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”之规定，“自己的财产”显然是赠与人享有所有权的财产。然而，汪锦江从未取得讼争房屋的物权，依法不可能将讼争房屋赠与汪志坚。2.汪锦江分别于1994年7月11日付清湖里区华昌路116号7B房产购房款，1997年8月28日付清仙岳路582号2003室房产购房款，而汪锦江与陈秋红于1997年9月5日登记结婚，故两套房产均系汪锦江婚前个人财产，汪锦江出售两套房户所得的售房款是其婚前个人财产，汪锦江依法有权将其婚前财产赠与的汪志坚用于支付讼争房屋的购房款，且汪锦江与陈秋红对于将前述敏项赠与汪志坚用于购房均予以确认，也就是说，即使汪锦江将部分与陈秋红的婚后共同财产赠与汪志坚，陈秋红对此亦无异议。因此，本案的赠与标的物是购房款，不是讼争房屋。3.退一步说，假设汪锦江与陈秋红结婚后才还清仙岳路582号2003室房产的部分按揭款，但陈秋红在起诉状中载明愿意将案涉房屋登记在汪志坚名下，说明陈秋红与汪锦江均有意将部分婚后财产赠与汪志坚用于购买案涉房屋。因此，汪锦江出售湖里区华昌路116号7B房产以及仙岳路582号2003室房产两套房屋所得的价款赠与汪志坚没有侵害陈秋红的合法权益。二、讼争房屋的产权变更登记至**凯名下，是汪锦江与龙冰双方的真实意思表示，《存量房买卖合同》合法有效。汪锦江代**凯签字的依据是公证的授权委托手续，而龙冰也是自愿在《存量房买卖合同》上签字，且龙冰至今没有提出异议。根据前述事实足以认定，讼争房屋仍以63万元成立，且产权变更登记至**凯名下等事实是汪锦江与龙冰双方的真实意思表示，《存量房买卖合同》合法有效。三、一审判决对本案诸多事实的认定存在错误。1.2010年10月7日，汪锦江怀疑家中保险柜被盗报警，经调查系陈秋红擅自找人打开保险柜，将案涉购房款的收款收据等证据“收执”并“保管”至今。而该事实亦成为汪锦江与陈秋红分居的重要原因。故，陈秋红持有的购房款收款收据等证据不应认定是“汪锦江、陈秋红实际收执保管”。2.陈秋红仅持有退还装修保证金的收据，该证据不足以证明讼争房屋“购房、装修均由汪锦法、陈秋红实际操办”。3.因汪锦江提出暂住讼争房屋以方便汪莹就学，故汪志坚中是偶尔居住。而**凯在服役期间，以及退役后同样面临为了方便汪莹就学问题，而没有居住在讼争房屋。4.一审判决未查清前述客观事实，错误认定本案赠与标的物为讼争房屋，显属认定案件事实依据错误。四、陈秋红提起诉讼已超过诉讼时效。讼争房屋于2012年变更登记至**凯名下。因不动产物权变更登记具有公示公信的法律效力，且汪锦江与陈秋红迟至2017年经厦门市翔安区人民法院判决离婚，而陈秋红长期居住在讼争房屋内，故陈秋红理应知道讼争房屋的产权早已变更登记至汪锦凯名下。因此，陈秋红提起诉讼时已超过诉讼时效。 **凯另补充事实和理由：一、一审判决认定赠与汪志坚的标的物为房屋明显缺乏事实与法律依据。（一）从赠与定义看，涉案房屋不是赠与合同的标的。依照《合同法》第一百八十五条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”涉案房屋如果是赠与的标的，则该房屋应当首先是汪锦江自己的财产或汪锦江与陈秋红的共同财产，而后该房屋通过赠与的形式从汪锦江名下过户至汪志坚名下。显然，本案中由于汪锦江乃至陈秋红从未取得过涉案房屋的所有权，就不可能存在从汪锦江乃至陈秋红名下过户到汪志坚名下的事实。（二）从法律关系看，汪志坚系通过签署《房屋买卖协议》的方式购买房屋而非受赠。本案中系汪志坚与龙冰签署《房屋买卖协议》，且签订买卖协议时汪志坚已经成年，具有独立的民事行为能力，根据在案证据显示后续部分购房款也是汪志坚支付。由此可以非常直接地看出，汪志坚是从龙冰处以买卖方式购买讼争房屋，不可能又通过受赠的方式从父母处取得。（三）从法律规定看，父母为子女出资购房，认定赠与的标的应为金钱。最高人民法院《婚姻法司法解释（二）》第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”这里的“该出资”三个字实际上就是对赠与标的的界定，故赠与的标的应为“该出资”，也就是金钱，并非房屋。而最高人民法院《婚姻法司法解释（三）》第七条仅指父母全额出资购买房产或者父母仅提供全额资金，由当事人签订房屋买卖合同的情形中，将产权登记行为视为明示的赠予，但不能将此规定扩大到本案中理解为所有父母出资买房的产权登记行为都视为明确赠予，即不能扩大理解为父母出资买房赠予的标的物都是房子。本案汪锦江在原一审的庭审中陈述，汪锦江仅支付部分购房款，尾款7万元为汪志坚支付（原一审正卷P78，庭审笔录），即父母未全额出资，不能适用陈秋红所说的《婚姻法司法解释（三）》第七条的规定。因此，本案赠与的标的物应当是出资，而非房屋，一审判决认定明显缺乏事实与法律依据。二、赠与完成，陈秋红无权撤销赠与。根据前述结论，赠与标的物既然是出资而非房屋，则出资已经实际交付讼争房屋的出售人龙冰，赠与完成，在无法定事由的情况下，不论该出资是否属于陈秋红与汪锦江的夫妻共同财产，陈秋红均无权撤销已完成的赠与行为。三、汪志坚与龙冰签署《房屋买卖合同》后未办理过户登记前，汪志坚仅享有合同权利而非物权所有权。根据陈秋红以及汪锦江的庭审陈述可以得知，汪志坚与龙冰签署《房屋买卖协议》之后，系因汪志坚自身原因迟迟未办理过户登记，根据《物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”以及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，未办理过户登记前龙冰仍然为讼争房屋的所有权人，该所有权不会因为讼争房屋交付被上诉人陈秋红使用乃至陈秋红所谓投入装修而改变。在此情况下，房屋所有权人仍然是龙冰，汪志坚仅享有基于《房屋买卖协议》的债权请求权而非物权请求权。一审判决仅仅凭借陈秋红所谓交付使用、投入装修、实际居住等情况，而越过《物权法》登记公示效力，以赠与未生效为由，将房屋所有权人由龙冰强行认定为陈秋红与汪锦江，明显违反法律规定。四、陈秋红不是汪志坚的继承人，不是本案的适格诉讼主体。汪志坚死亡后，其享有基于《房屋买卖协议》的债权请求权，应由其继承人继承。本案陈秋红既不是汪志坚的法定继承人也不是遗嘱继承人，即汪志坚和龙冰签署的《房屋买卖协议》与陈秋红没有直接利害关系，而龙冰和**凯签署的编号为00074204的《存量房屋买卖合同》与陈秋红更是毫无利害关系。依照《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，陈秋红由于与本案毫无利害关系，其无权向本案的龙冰及上诉人**凯提出确认编号为00074204的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼。五、退一步讲，如果赠与标的物是房屋，即便赠与没有完成，陈秋红也无权提出本案确认无效之诉，原审判决错误。首先，正如前文所述，由于案涉房屋在汪志坚与龙冰签署《房屋买卖协议》后，由于房屋尚未办理过户登记，讼争房屋的物权所有权人仍属于龙冰，不会因为汪锦江的死亡而有任何改变，即便汪志坚死亡，赠与未完成，陈秋红与汪锦江充其量仅享有汪志坚与龙冰签署的该份《房屋买卖协议》之债权权利。其次，**凯与龙冰签署的编号为00074204的《存量房屋买卖合同》，不存在恶意串通的情形。在编号为00074204的《存量房屋买卖合同》签署过程中，出卖人龙冰收取购房款不变，没有获得额外的财产利益，**凯因系汪锦江的儿子，父亲出钱买房给儿子**凯合情合理，房屋已经通过客观真实的买卖合同关系过户登记在**凯名下。在此次《存量房屋买卖合同》交易过程中，龙冰与**凯均不存在恶意串通，损害陈秋红财产利益的动机与客观行为。陈秋红诉称的恶意串通证据不足。再次，汪锦江作为**凯的代理人，直接将汪志坚与龙冰签署的《房屋买卖协议》项下已支付的购房款转为**凯的购房款，充其量是汪锦江独自处分了陈秋红与汪锦江在前一份《房屋买卖协议》中的债权权利，与龙冰及**凯无关。因此，即赠与的标的是房屋，因陈秋红、汪锦江未取得房屋所有权，此后汪锦江处分了可能属于陈秋红、汪锦江共同享有的《房屋买卖协议》之债权权利，二审应当依法改判释明陈秋红仅享有债权损害赔偿请求权，即通过损害夫妻共同财产之诉来实现其在汪志坚与龙冰签署《房屋买卖协议》项下的债权权利，而不是在本案中提出确认买卖合同无效之诉。综上所述，因本案赠与标的物为“出资”，且出资已经交付房屋出售人龙冰，赠与行为已经完成，陈秋红无权撤销。同时，又因陈秋红不是汪志坚的继承人，汪志坚和龙冰签署的《房屋买卖协议》与陈秋红没有直接利害关系，龙冰和**凯签署的编号为00074204的《存量房屋买卖合同》更是与陈秋红毫无利害关系。因此陈秋红不是本案适格诉讼主体，陈秋红的起诉应予驳回。 陈秋红辩称，首先，一审判决认定本案赠与标的物系讼争房屋事实清楚，且认定赠与行为尚未发生法律效力完全正确。1.讼争房产的实际购买主体是陈秋红和汪锦江，而非汪志坚。根据在案证据的《房屋买卖协议书》第二条和第四条的约定，汪志坚应于协议签订当日向龙冰支付定金16万元，应于龙冰将房产交付使用时支付44万元。根据龙冰出具给汪锦江的三份《收据》和福建省九龙建设集团厦门房地产开发有限公司代理分公司出具给汪锦江的《收款收据》直接证实，讼争合同签订主体是汪锦江，购房款项的支付主体亦是汪锦江，而不是陈秋红和汪锦江将购房款交付给汪志坚，再由汪志坚向龙冰支付，且龙冰将讼争房产交付的对象亦是汪锦江，而非将房产交付汪志坚后，汪志坚交付给陈秋红和汪锦江进行装修使用，同时有关讼争房产交易材料均直接交由陈秋红与汪锦江在收持和保管，而不是交由汪志坚收持和保管。据此可确认讼争房产的实际购买主体是陈秋红和汪锦江，而非汪志坚。2.讼争房产系由陈秋红和汪锦江出资进行装修的。根据在案证据的《厦门国贸物业管理有限公司国贸信隆城装修申请审批表》证实：讼争房产于2004年11月交付，装修保证金由陈秋红缴纳，装修初验时间是2005年2月20日，复验时间是2005年4月13日，最后由陈秋红作为业主的身份领回装修保证金。一审法院据此认定讼争房产装修均由汪锦江和陈秋红实际操办是完全正确的。3.讼争房产装修后一直由陈秋红和汪锦江及其女儿居住使用。根据陈秋红原审提交的两份《居住证明》证实：讼争房产从2005年1月30日即装修后一直由陈秋红和汪锦江及其女儿汪滢在居住使用。根据（2016）闽0203民初18262号案件庭审中汪锦江的陈述：讼争房产装修以来一直由其和陈秋红及女儿在居住使用，直到2010年时其搬离讼争房产，但陈秋红及女儿仍居住在讼争房产，汪志坚一直在泉州和爷爷奶奶生活，偶尔才来厦门，几乎没住过讼争房产。根据一审庭审中**凯的陈述：其从未进入过讼争房产，连过户时都没去过讼争房产。一审法院认定讼争房产从未交付给汪志坚实际控制，继而认定赠与的标的我系讼争房产完全正确。4.陈秋红和汪锦江的赠与行为尚未发生法律效力。根据《合同法》第187条规定：赠与财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续.《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中陈秋红和汪锦江从未将房产交付给汪志坚，更未将讼争房产的产权变更登记至汪志坚名下，显然一审法院认定案涉房产的赠与行为尚未完成，尚未发生法律效力完全正确。综上，若如**凯所主张赠与标的是60万购房款，那么应当是陈秋红与汪锦江将60万购房款通过转账或现金方式交付给汪志坚，再由汪志坚去签订讼争房产的买卖合同、支付购房款、中介费、办理房产交接手续、进行房产装修设计并实际入住等等一系列有关讼争房产交易行为均应由汪志坚完成才符合常理，但本案客观事实显然不是这样的，因此**凯的上诉主张毫无依据。其次，一审判决认定讼争房产系陈秋红与汪锦江的夫妻共同财产事实清楚，适用法律正确。1.讼争房产系汪锦江系以夫妻共同财产所购买。根据一审查明讼争房产是在双方婚姻存续期间购买。**凯主张汪锦江出售个人婚前房产的荣华大厦房产和嘉怡园房产所得款项购买的。但根据在案证据证实**凯主张的汪锦江婚前购买的嘉怡园房产其系1997年3月5日以333648元的价格购买，于1997年4月5日前其支付首付款133648元，余款20万元则是以银行按揭的方式支付，而该按揭款均由陈秋红与汪锦江婚后共同偿还，该房产并非汪锦江个人婚前财产。一审法院据此认定在案证据无法证明讼争房产购房款全部源于汪锦江的婚前个人财产符合客观事实，判决正确。2.讼争房产交付后汪锦江亦系以夫妻共同财产进行装修的。根据在案证据《收条》和《厦门国贸物业管理有限公司国贸信隆城装修申请审批表》证实：2004年11月27日龙冰配偶屈经国确认收到汪锦江购房款60万元后，将讼争房产办理一手产权证的发票及买卖合同原件交由陈秋红和汪锦江收持和保管，随后，陈秋红向讼争房产的物业管理公司缴纳装修保证金，并开始进行装修，装修结束后由陈秋红向物业管理公司申请办理退回装修保证金。显然讼争房产是由陈秋红与汪锦江的夫妻共同财产进行装修的。3.讼争房产装修后自始至终均由陈秋红与汪锦江及婚生女汪滢居住使用，汪志坚从未提过任何异议。再次，一审判决认定汪锦江未经陈秋红同意擅自以**凯名义与龙冰重新签订编号00074204的《存量房屋买卖合同》，非真实交易，仅作为过户之用，损害陈秋红的合法权益完全符合客观事实。诚如上述，讼争房产系以陈秋红与汪锦江的夫妻共同财产所购买，在未将房产交付给汪志坚，亦未办理过户登记手续的情况下，汪志坚意外去世了，汪锦江的赠与行为并未发生法律效力，汪锦江未经过陈秋红同意，擅自以**凯名义与龙冰重新签订《存量房屋买卖合同》后，而一审法院查明：**凯未支付任何款项，未到过讼争房产，未提过任何异议。即汪锦江将讼争房产办理到**凯名下仅作为过户之用，目的在于恶意转移夫妻共同财产。但**凯主张其因服役期间以及退役后基于方便汪滢就学问题而没有居住完全子虚乌有，违背客观事实，因为此时汪滢已经读高中并住宿，根本不存在为了汪滢就学方便问题。最后，**凯主张本案超过诉讼时效缺乏事实和法律依据。根据一审判决查明汪锦江于2010年年底搬离讼争房产，与陈秋红开始分居，在此之前和之后陈秋红与汪滢都住在讼争房产里，期间**凯亦从未到讼争房产主张过任何权利。即汪锦江擅自将讼争房产过户到**凯名下，陈秋红并不知情，直到汪锦江起诉离婚诉讼，陈秋红应诉后才被告知讼争房产已经变更登记在**凯名下，此时才委托律师前往房管局查询才知情。随后陈秋红立即提起本案诉讼。根据民事诉讼法相关规定，本案根本不存在超过诉讼时效的问题，**凯的主张缺乏事实和法律依据。 陈秋红针对**凯补充事实和理由，补充答辩意见如下：**凯主张7万元购房款是由汪志坚支付该事实违背客观事实，一审证据第十八页收条上载明体现的是“今收到汪先生房款4万元，共计收到60万元，余款三万在房产证办理后付清。注：本人办理房产证的付款发票及买方合同的收件已交汪先生”，再结合讼争房产的一手产权证原始合同原件和发票，均由汪锦江和陈秋红收持。直接证实上面的“汪先生”是指汪锦江，不是汪志坚。其次，**凯所称的尾款三万按合同约定和收条上备注应当于过户完再支付，但本案汪锦江将房产过户给**凯是2014年，显然不可能在2006年出具给汪志坚三万元收条，因为此时还没过户。同时收条没有原件，我方认为该证据真实性无法确认。一审在案证据均可证实支付房款63万款项是由汪锦江和陈秋红夫妻共同财产所支付。在汪志坚意外去世后，家庭有商议将另一套房产登记在其夫妻名下的国贸金海岸191平房产出售，留下的讼争房产作为自己居住使用，那时陈秋红和汪锦江还未离婚，感情尚好。若汪志坚未去世，家庭根本不会出售国贸金海岸的房产，汪锦江在2014年将房产擅自过户到**凯名下，其目的仅是过户之用，并非实际给予**凯，其真正目的是恶意转移夫妻共同财产。 龙冰，郑乌毛未作陈述。 陈秋红向一审法院提出诉讼请求：1.确认汪锦江代**凯与龙冰签订的编号为00074204的《存量房买卖合同》无效；2.**凯、龙冰协助将厦门市思明区西堤南里14号404室房屋权证变更至陈秋红名下。 一审法院认定事实如下：汪锦江与郑乌毛（曾用名郑亚兰）于1979年以夫妻名义共同生活，共生育两名子女，其中于1983年生育一子汪志坚。此后双方于1991年经法院调解离婚，协议汪志坚由汪锦江抚养。之后，汪锦江于1991年10月与杨玉莲生育一子**凯，并于1992年3月4日办理了结婚登记，后又于1997年3月经法院调解离婚，协议**凯由杨玉莲抚养。1997年9月5日，陈秋红与汪锦江登记结婚，并于1998年11月生育一女汪滢。 2004年9月16日，汪志坚与龙冰（由其配偶屈经国代签）签订一份《房屋买卖协议》，约定龙冰将其名下的厦门市思明区西堤南里14号404室房屋即讼争房屋出售给汪志坚，成交价为63万元；本协议签订当日支付购房定金16万元，龙冰将讼争房屋交付汪志坚使用当日支付44万元，二手产权证取件当日支付3万元；龙冰于开发商通知入伙并结清之前费用后二日内将房屋交付给汪志坚使用；双方于一手产权证办妥五日内办理交易登记手续。协议签订当日，龙冰出具收据，确认收到汪锦江支付的购房款16万元。此后，屈经国分别于2004年10月8日出具收据确认收到汪锦江支付的购房款40万元，于2004年11月27日出具收据确认收到“汪先生”支付的购房款4万元，并注明余款3万元在房产证办理后付清。前述三份收据原件由陈秋红收执至今。 另查明，讼争房屋产权于2005年8月4日登记至龙冰名下。2006年4月22日，龙冰与其配偶屈经国出具公证委托书，委托汪锦江全权代办将讼争房屋出售予汪志坚的手续。直至2008年12月2日汪志坚死亡，讼争房屋并未过户至其名下，汪志坚生前已离异且未生育子女。 2012年6月8日，**凯出具公证委托书，委托汪锦江全权代办**凯向龙冰购买讼争房屋的手续。2012年6月28日，汪锦江代理**凯与龙冰签订一份《存量房屋买卖合同》（合同编号：00074204），约定龙冰将讼争房屋出售给**凯，成交价为110万元，**凯于2012年6月28日前将购房款一次性支付给龙冰，龙冰于2012年6月28日前将讼争房屋交付给**凯。其后，汪志坚以**凯名义支付了相关契税，讼争房屋产权变更登记至**凯名下，该房屋现处于抵押登记状态，抵押权人系中国建设银行股份有限公司厦门市分行。 又查明，讼争房屋交付后，曾以陈秋红名义向物业管理处申请装修，并自2005年起由陈秋红、汪锦江、汪滢常住，汪志坚生前偶尔居住，**凯从未居住。陈秋红与汪锦江于2010年开始分居后，汪锦江搬离了讼争房屋。 2016年2月29日，汪锦江向厦门市翔安区人民法院提起离婚诉讼，该案审理中，其陈述讼争房屋由汪志坚购买，购房款其有帮助出一部分，汪志坚过世时要求把该房屋赠与给**凯。2017年4月6日，汪锦江再次向本院起诉离婚，本院作出（2017）闽0203民初6078号民事判决，准许汪锦江与陈秋红离婚。该判决已经发生法律效力。2018年9月13日，汪锦江作出一份公证遗嘱，内容为其一切财产由**凯一人继承。2018年10月23日，汪锦江因病去世。 还查明，1994年5月7日，汪锦江购买了厦门市湖里区，后于2004年6月23日将该房屋出售，出售价款为22万。1997年3月5日，汪锦江购买了厦门市思明区，成交价为333648元（签约时支付66830元，于1997年4月5日前支付66918元，余款20万元办理银行按揭支付），该房屋又于2003年9月29日转售他人，出售价款为28.7万元。2005年1月18日，汪锦江购买了国贸金海岸逸涛阁32层06单元，后于2009年4月13日出售他人。 一审审理中，**凯出具一份落款时间为2006年2月26日的收条（无原件），内容为屈经国确认收到汪志坚人民币三万元。陈秋红对该收据真实性不予确认，但认为根据过户情况推断在过户后应该有支付了3万元购房尾款。陈秋红及汪锦江在本案原审时均表示经双方同意才以汪志坚名义购买讼争房屋，讼争房屋产权之所以未过户至汪志坚名下，系因汪志坚没有时间以及税费问题。 一审法院认为，本案争议焦点在于汪锦江、陈秋红以汪志坚名义购买讼争房屋，其赠与标的物是购房款抑或是讼争房屋。汪锦江、陈秋红以汪志坚名义签订在案《房屋买卖协议》的目的是购置讼争房屋，讼争购房款均由汪锦江向售房人龙冰支付，汪志坚并未实际支付任何购房款，且购房款的收款收据等交易材料也由汪锦江、陈秋红实际收执保管，购房、装修均由汪锦江、陈秋红实际操办，房屋也始终由陈秋红母女长期居住，从未交付给汪志坚实际控制，因此应认定赠与标的物系讼争房屋。 直至汪志坚去世，讼争房屋产权始终未过户至其名下，汪志坚也从未实际控制该房屋，因此应认定前述赠与房产的行为尚未发生法律效力。讼争房屋系汪锦江、陈秋红在婚姻存续期间所购买，在案证据也无法证明该房屋购房款源于汪锦江的婚前个人财产，因此在前述赠与未发生法律效力的情形下，该房屋属于汪锦江、陈秋红在婚姻存续期间所购买的夫妻共有财产。汪志坚去世后，汪锦江未经陈秋红同意，擅自以**凯名义与龙冰就讼争交易又签订了编号为00074204的《存量房屋买卖合同》，将应属夫妻共有的讼争房屋转移登记至**凯名下，明显损害了陈秋红的合法权益；且该《存量房屋买卖合同》也并非真实交易，仅作为过户之用。因此陈秋红主张该合同无效，符合法律规定，应予以支持。另，本案系确认合同无效纠纷，陈秋红要求将讼争房屋登记至其名下，并不属前述《存量房屋买卖合同》无效后可导致的法律后果，且汪锦江现已去世，讼争房屋的权属登记还涉及其继承问题，另行处理为宜，故对陈秋红该项诉讼请求，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认汪锦江以**凯名义与龙冰签订的编号为00074204的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回陈秋红的其他诉讼请求。本案一审案件受理费14700元、财产保全费5000元。 二审审理期间，除陈秋红认为系汪锦江在2004年9月16日的《房屋买卖协议》上签字外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，**凯上诉主张汪锦江、陈秋红赠与汪志坚的标的物为购房款，而非讼争房屋。根据在案证据，无法证明汪锦江、陈秋红存在赠与汪志坚为购房款的明确意思表示，又无证据显示汪锦江支付的购房款以任一形式曾交付汪志坚。本案查明的事实亦未显示汪志坚参与购房的任一环节，即汪志坚对购房款项并无任何支配的权利。嗣后，在房屋交付、装修等亦由汪锦江、陈秋红予以实施，汪志坚亦未予以参与。综合以上事实，可以证明汪锦江、陈秋红赠与汪志坚的为房屋。至于**凯上诉主张汪志坚支付了部分款项，但在案证据均无法予以证明。购房款的收据等均由汪锦江、陈秋红收执，**凯所持有的3万元的收条无原件予以核对，且与合同约定不符，故可认定购房款均由汪锦江、陈秋红支付。另，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条第二款的规定“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”，由父母出资购买的不动产，在无相反证据的情况下，应当认定为赠与的为不动产本身，故依相关司法解释，汪锦江、陈秋红出资购买的房产赠与汪志坚的为讼争房产，而非购房款。综上，**凯关于汪锦江、陈秋红赠与汪志坚的标的物为购房款的上诉主张缺乏事实和法律依据，应不予采信。 其次，如上所析，汪锦江、陈秋红赠与汪志坚的为讼争房产。因其为不动产，赠与发生效力的交付要件应包含过户登记及实际交付两方面，而讼争房产既未过户登记至汪志坚名下，又未交付汪志坚实际居住使用，故汪锦江、陈秋红的赠与行为并未发生法律效力，一审判决对此认定正确，应予以维持。 再次，因汪锦江、陈秋红赠与汪志坚的行为尚未发生法律效力。讼争房产亦因与龙冰之间的买卖合同履行完毕，故属于汪锦江与陈秋红的夫妻共有财产。现无证据证明汪锦江将讼争房产过户给**凯业经陈秋红的同意，又因汪锦江与陈秋红自2010年即分居，现无证据证明陈秋红对汪锦江将讼争房产过户至**凯的事实知道或应当知道。在**凯未支付任何对价的情况下，汪锦江将讼争房产过户至**凯，已经侵害陈秋红所享有的夫妻共有财产的合法权利。陈秋红据此主张汪锦江以**凯名义与龙冰签订了编号为00074204的《存量房屋买卖合同》无效，存在事实和法律依据，应予以支持。**凯关于陈秋红非适格主体及并未侵犯其权利的上诉主张，并无依据，应予以驳回。 最后，**凯上诉主张陈秋红提起本案诉讼已经超过诉讼时效，但本案系陈秋红提起的合同无效之诉，并非债权给付之诉，不受诉讼时效制度规制，故**凯的该项上诉主张亦不予采纳。 综上，**凯的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。至于讼争房产涉及继承和析产问题，**凯及陈秋红可另行处理，一审判决因此而未予以支持陈秋红变更登记的主张，处理正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人**凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年四月十五日 代书记员 朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。