北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初44714号原告：北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区金沟河路19号20号楼5层506。法定代表人：胥佳琦，董事长。委托诉讼代理人：王悦石，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵林，男，该公司员工。被告：巩越折，男，1968年12月22日出生，汉族，住北京市石景山区。原告北京宸居物业管理有限责任公司（以下简称宸居物业公司）与被告巩越折物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宸居物业公司委托诉讼代理人王悦石、赵林与被告巩越折到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宸居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令巩越折向我公司支付2011年9月1日-2018年8月31日的物业费16531.2元、公共区域照明费252元；2.判令巩越折向我公司支付逾期付款违约金8282.51元；3.判令巩越折承担本案全部诉讼费用。事实和理由：自1997年6月起，我公司开始为永金里小区提供物业服务，并按照每月2元/平米、公共区域照明费36元/年的标准收取物业费。巩越折自2011年9月1日入住该小区xx室（建筑面积98.4平米），每年应向我公司交纳物业费2361.6元、公共区域照明费36元。现巩越折拖欠2011年9月1日至2018年8月31日的物业费16531.2元、公共区域照明费252元。经我公司多次催缴，巩越折仍不交纳，故诉至法院。巩越折辩称，我不认可原告的诉讼请求。1、涉案房屋在2012年以前一直处于纠纷和权属确认阶段，2012年4月我才拿到房屋钥匙，但发现房屋被占用，直到2014年才收回该房屋，后又因原告要求我交纳2009年以来的物业费，我不同意，原告就不提供楼门卡、电卡等物品，致使我无法装修，2015年4月1日我才拿到电卡，直至2015年11月方具备入住条件，但物业公司不供暖，致使无法正常入住。2、原告没有提供物业服务，也没有与我签署物业合同，双方之间的合同关系不成立，因此不存在欠费等情况。3、原告的物业服务质量不合格，采取弄虚作假等手段激化双方矛盾，应受到法律严惩。4、原告起诉已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：巩越折系北京市海淀区永金里xx号房屋的业主，不动产登记事务中心出具的房屋所有权转移登记申请载明：该房屋的建筑面积为98.4平方米，巩越折的购房时间为2004年6月10日，申请日期为2011年9月30日，房屋转出方为北京天岳恒房屋经营管理有限公司。1997年6月6日，北京全联房地产开发有限公司（甲方）与宸居物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将永金里小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自1997年6月起至本小区物业管理委员会正式成立之日止。宸居物业公司向本院提交了其与北京天岳恒房屋经营管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，其中约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2元/平方米/月；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时按年度一次性交纳全年的物业服务费，此后应按年度一次性交纳下一年度的全部物业服务费，交付期限为每次付款期开始的前30日内。审理中，巩越折抗辩称于2014年才收回涉案房屋，向本院提交了：1、（2009）海民初字第4827号民事判决书，该判决认定北京天岳恒房屋经营管理有限公司于竣工验收手续办理完毕后十日内向巩越折交付涉案房屋。后当事人不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2009年12月17日作出（2009）一中民终字第17986号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2、（2011）海民初字第18776号民事调解书，该调解书载明：当事人于2011年8月1日达成调解协议，北京天岳恒房屋经营管理有限公司于巩越折付清专项维修资金后五日内协助巩越折办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记至巩越折名下。3、2015年5月10日的燃气费发票。4、2015年4月18日的电费发票。5、2015年4月24日的房屋装修合同。6、2016年4月30日巩越折将涉案房屋出租的房屋租赁合同。7、巩越折于2012年1月18日提交的申请执行书，载明：执行依据是（2009）一中民终字第17986号民事判决，申请执行内容是诉讼费1034元。8、永金里7号楼建设工程关联单位通讯录，巩越折称涉案房屋被通讯录中的北京昊海建设有限公司占用至2014年。经质证，宸居物业公司对上述证据的证明目的均不认可，认为计费起始日期应以不动产登记事务中心的登记时间为准。关于诉讼时效的争议。宸居物业公司向本院提交了催缴通知单的照片，照片显示催缴通知单张贴于x号房屋外门，自2011年8月29日起宸居物业公司每年度进行催缴。经质证，巩越折不认可催缴通知单的真实性，称原告自2015年之后才给其打电话催缴，之前没有与其联系过。本院认为，双方未虽签订书面物业服务合同，但宸居物业公司为涉案小区实际提供了物业服务，巩越折作为小区业主与宸居物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点主要在于：原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，巩越折承担物业费的起始日期如何认定，本院分别论述如下：首先，关于诉讼时效问题。诉讼时效，是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人积极行使权利，稳定法律秩序，维护交易安全。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”实践中，考虑到物业服务具有一定的持续性和公共服务性，在适用诉讼时效制度时不宜过于苛刻，本案中，宸居物业公司主张自2011年9月1日至2018年8月31日期间的物业费，向本院提交了催缴通知照片，可以证明其并未明显怠于行使权力，故对巩越折提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。其次，关于巩越折承担物业费的起始日期问题。巩越折虽抗辩称其于2014年才收回涉案房屋，但就该抗辩意见并未提供充分的证据，根据其提交的民事判决书、民事调解书并结合不动产登记事务中心出具的房屋所有权转移登记申请，可以认定巩越折于2011年9月30日取得涉案房屋的产权登记，是涉案房屋的所有权人。根据《物业管理条例》第六条及第四十二条的规定，房屋的所有权人为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故自2011年9月30日起，巩越折是诉争物业服务费用的缴纳义务人。巩越折提交的证据不足以证实涉案房屋在2011年9月30日之后被他人占用，故对巩越折的抗辩意见，本院不予采纳。另外，关于巩越折抗辩物业服务质量不合格一节。巩越折提交的证据不足以证实宸居物业公司提供的物业服务存在严重质量问题，故对该抗辩意见本院不予采纳。但需进一步说明的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取改进措施，及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。综上，对宸居物业公司主张的物业费及公共区域照明费，本院支持自2011年9月30日至2018年8月31日期间的部分，对2011年9月30日之前的部分，本院不予支持。对宸居物业公司主张的违约金，因双方并未签订书面合同约定违约金，而且巩越折欠缴物业费系因双方对费用承担主体、物业服务质量等有争议所致，并非恶意拖欠，故对宸居物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、巩越折于本判决生效后七日内向北京宸居物业管理有限责任公司交纳自2011年9月30日起至2018年8月31日止的物业费16334.4元、公共区域照明费249元，以上共计16583.4元；二、驳回北京宸居物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元（北京宸居物业管理有限责任公司已预交），由巩越折负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费427元（北京宸居物业管理有限责任公司已预交），由北京宸居物业管理有限责任公司负担144元，已交纳；由巩越折负担283元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  游晓飞审判员  **鸽审判员  赵安康二〇二〇年四月十六日书记员  王梓霖