四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11357号 原告：苏琴，女，1985年9月25日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：柏亮，男，1983年9月3日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：苏琴，女，1985年9月25日出生，汉族，住成都市高新区，与原告柏亮系夫妻关系。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，职务不详。 原告苏琴、柏亮与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告南京乐伽公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员李厚超、申敬华组成合议庭进行审理。本院于2020年1月16日、3月10日、4月16日公开开庭进行了审理，原告苏琴、柏亮到庭参加诉讼，被告南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苏琴、柏亮向本院提出诉讼请求:南京乐伽公司赔偿剩余未支付的10个月租金24700元和月租金一倍的违约金2470元，合计27170元。事实及理由：苏琴、柏亮于2019年6月4日与南京乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》，将位于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇2-1-1310号（面积：58.47平方米，套二）的房屋给南京乐伽公司出租，出租委托代理时间为：2019年6月4日至2023年7月2日，租金每月4号支付，2019年6月4日交付房屋，南京乐伽公司支付押金2470元，2019年7月7日支付租金2470元，2019年8月4日至今未支付房租，南京乐伽公司于2019年8月7日发出公告，因公司经营不善，无力履行合同，已停止经营，关闭所有业务，苏琴、柏亮于2019年8月8日与房客联系，房客已与南京乐伽公司订立合同，期限为2019年6月15日至2020年6月14日，并已经支付所有房租24600元和押金2050元。苏琴、柏亮于2019年8月14日通知南京乐伽公司解除合同。 南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2019年6月4日，苏琴、柏亮作为委托人与作为租赁代理方的南京乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定：1.苏琴、柏亮将其购买的位于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇2-1-1310号房屋委托南京乐伽公司出租；2.出租代理期限自2019年6月4日至2023年7月2日，共计48个月30天，租金每月2470元，支付方式为月付，自苏琴、柏亮交付房屋起至2019年7月3日止，为空置期，此期间南京乐伽公司不承担房租，第一次房租在空置期结束后支付；3.南京乐伽公司的出租代理权限为：代苏琴、柏亮出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络事宜；代苏琴、柏亮签署、变更或解除房屋租赁合同，代苏琴、柏亮向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；4.苏琴、柏亮交付房屋时，南京乐伽公司向苏琴、柏亮垫付押金2470元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由南京乐伽公司或承租人承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还；5.出租代理期限内南京乐伽公司单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向苏琴、柏亮支付违约金。该合同是电子版签章合同，租赁代理方处由南京乐伽公司加盖合同专用章，并载明授权代表为罗鑫，联系方式为152××××9182。同日，苏琴、柏亮还向南京乐伽公司出具授权委托书，就案涉房屋出租事宜向南京乐伽公司授权，权限与《房屋出租委托代理合同》约定的权限一致。同时，南京乐伽公司向苏琴、柏亮支付押金2470元。 2019年7月7日，南京乐伽公司向苏琴、柏亮支付一个月租金2470元。此后再未支付。 2019年6月13日，南京乐伽公司作为管理人与案外人何澍平签订《房屋租赁合同》，南京乐伽公司将案涉房屋出租给何澍平自住，租赁期自2019年6月15日至2020年6月14日，月租金为2050元，租金为年付。当日，何澍平向南京乐伽公司支付押金2050元以及一年租金24600元。 2019年8月7日，南京乐伽公司发布公告，大致内容为：因公司经营不善，无力履行合同，已停止经营，关闭所有业务。其中公告第三项载明：鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。 2019年8月14日，苏琴、柏亮向《房屋出租委托代理合同》中南京乐伽公司授权代表罗鑫的手机152××××9182发送解除合同意思表示的短信。 2019年8月14日，经与承租人何澍平协商，双方达成协议，为分摊风险和损失，苏琴、柏亮同意由何澍平继续居住使用房屋至2020年6月14日，期间由何澍平向苏琴、柏亮每月支付租金1215元，同时由苏琴、柏亮起诉南京乐伽公司，待从南京乐伽公司追回款项后，双方再行分配。从2019年8月14日开始，何澍平便向苏琴、柏亮支付租金。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋出租委托代理合同》、乐伽公司公告、《房屋租赁合同》、银行流水、情况说明以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋出租委托代理合同》性质为何；2.苏琴、柏亮的诉请能否得到支持。 一、双方的《房屋出租委托代理合同》性质为何 庭审中，苏琴、柏亮认为其与南京乐伽公司签订的合同为租赁合同，当初签订合同的本意也是将房屋出租给南京乐伽公司，然后再由南京乐伽公司进行转租，至于合同为何是委托代理合同以及其向南京乐伽公司出具的委托书，均是按照南京乐伽公司的要求进行的操作。本院认为，根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括处理受托人处理委托事务所获得的权利与应产生的义务等。但从本案案涉合同内容的约定来看，苏琴、柏亮的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向苏琴、柏亮支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，案涉合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，双方之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、苏琴、柏亮的诉请能否得到支持 因南京乐伽公司发出关闭公司所有业务的公告，以实际行为明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，因此根据法律规定，苏琴、柏亮可以行使合同解除权，其向南京乐伽公司的授权代表发出的解除合同的意思表示发生合同解除的效力，故双方的《房屋出租委托代理合同》于2019年8月14日解除。对于解除合同之前的8月4日至14日的租金，南京乐伽公司应该予以支付，金额为905.67元。双方合同解除之后，南京乐伽公司即未实际使用房屋，而目前苏琴、柏亮将房屋交予承租人何澍平继续居住，是基于其与何澍平之间单独的协议，因此合同解除之后的租金，苏琴、柏亮无权要求南京乐伽公司再行支付，因此对于苏琴、柏亮要求南京乐伽公司支付租金的诉讼请求在905.67元范围内予以支持。对于苏琴、柏亮主张的此后房屋由何澍平继续使用而造成的损失，此部分损失应由承租人来主张为宜。 关于苏琴、柏亮主张的违约金，根据合同约定：期限内南京乐伽公司单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向苏琴、柏亮支付违约金。在苏琴、柏亮没有任何违约行为的情况下，南京乐伽公司在合同履行期限内单方发出公告，以自己的行为表示不再履行合同义务，虽不能直接发生解除合同的效力，但实为提前解除合同的违约行为，因此对于苏琴、柏亮的违约金请求予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏琴、柏亮支付租金905.67元； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏琴、柏亮支付违约金2470元； 三、驳回原告苏琴、柏亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取480元，公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  李厚超 人民陪审员  申敬华 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  曾 娜