连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3029号原告：李道夏，男，汉族，住连云港市海州区。被告：朱涛，男，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈聪，男，汉族，住连云港市海州区。被告：倪原，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：鲁浩，江苏永信律师事务所律师。第三人：连云港百年房地产经纪有限公司，住所地连云港开发区。法定代表人：王敏敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱香钱，该公司职员。原告李道夏与被告朱涛、倪原以及第三人连云港百年房地产经纪有限公司（以下简称百年房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告朱涛在答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出（2019）苏0706民初3029号之一民事裁定书，裁定驳回朱涛对本案管辖权提出的异议。后被告朱涛上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07民辖终187号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告李道夏，被告朱涛的委托诉讼代理人陈聪、被告倪原的委托诉讼代理人鲁浩，第三人百年房产公司的委托诉讼代理人朱香钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李道夏向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房款35万元及利息暂计5.6万元（以实际发生天数为准），本息共计40.6万元。2.被告给付原告交易过户延期违约金2.96万元。3.被告支付给原告违约金16万元。4.诉讼费等费用由被告承担。以上合计59.56万元（诉讼费等除外）。事实和理由：2017年4月20日，原告李道夏与被告朱涛、倪原在百年房产公司客户经理朱香钱的主持下签订了《房屋买卖合同书》，约定“甲方将位于开发区东方大道109号绿地观湖一号8号楼1单元102室转让给乙方，成交总价为160万元”。原告按照合同的约定支付定金后，被告却未按照合同约定在2017年6月15日办理过户手续。2017年8月19日，原被告双方又签订了《房屋买卖补充协议书》，约定“甲方应于收到本补充协议第一条约定的购房款后5日内将转让房屋办理不动产登记至乙方名下，使转让具备办理过户登记条件，并通知乙方”。本协议签订后，被告并未按照《房屋买卖补充协议书》的约定办理不动产登记手续。2018年1月31日，原告通过邮政EMS向被告寄送《履行房屋买卖合同催告函》，明确告知被告“3日内履行合同义务，将转让房屋办理不动产登记至我方名下并履行其他办理手续。逾期，本人将视你方不再履行《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》，本人将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除该合同，并依法追究你方的违约责任”。被告经催告后仍未履行合同。后经原告查实，由于被告欠案外人的钱，涉案房屋已经被法院查封，根本无法办理房屋过户手续，于是原告提出解除《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》并要求退款。被告先后于2018年7月5日返还购房款10万元、于2019年1月28日返还购房款5万元，剩余35万元的购房款至今未返还。为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱涛答辩称，在中途返还房款20万元，还有30万元未返还。原告主张的利息，以法院判决为准；对违约金，我方不存在违约，跟原告当时都是口头解决，不存在违约。所有退款都是双方口头解决才退款的。被告倪原答辩称，原告要求被告倪原承担责任没有事实和法律依据。原告与被告倪原之间没有任何关系，更不是买卖关系。原、被告朱涛之间买卖合同无效，因此原告的诉讼请求不能成立。请求法院判决驳回原告对被告倪原的诉讼请求。第三人百年房产公司述称，朱涛是卖方，当时在我处签订买卖合同，买方交付定金5万元，约定的条款就是以合同为准，由于被告朱涛迟迟拖延办理过户手续导致违约，原告起诉被告至法院。对双方解除合同的情况，我公司不知道。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交了房屋买卖合同书、收条2份、房屋买卖补充协议书、付款凭证、拍卖公告、履行房屋买卖合同催告函（复印件）以及ＥＭＳ快递回单、李道夏与被告朱涛、倪原短信、微信截图等证据；被告朱涛提供借记卡活期交易明细等证据；被告倪原和第三人百年房产公司未提供证据。本院组织各方当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，原告李道夏（乙方）与被告朱涛（甲方）、第三人百年房产公司（丙方）签订了《房屋买卖合同书》，约定“甲方将位于开发区东方大道109号绿地观湖一号8号楼1单元102室转让给乙方，面积181平方米，成交总价为160万元。甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索。甲方保证已就该房屋出卖事宜征得所（共）有权人倪原的同意本合同签订之日，乙方向甲方支付定金5万元作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金。除定金外的剩余房款155万元，乙方采取贷款方式付款：首付款为66万元在过户前存入甲方指定银行账户；剩余贷款89万元如银行实际审批额度不足申请额度，乙方应该在房屋交付前补足房屋差额。产权过户：甲乙双方同意于2017年6月15日，双方应共同携带相关材料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。第七条第三款甲方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付200元/天违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起3个月内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的10%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。合同书还对其他事项进行了约定。朱涛在甲方处签名，并代签倪原的姓名。李道夏在乙方处签名。百年房产公司在丙方处盖法人章。签订合同时，倪原不在现场。涉案房屋未办理产权证，只有购房合同。2017年4月20日，原告李道夏通过其妻顾某转账被告朱涛定金5万元（其会计穆传本账上），朱涛出具收条。被告朱涛却未按照合同约定在2017年6月15日办理过户手续。2017年8月19日，李道夏（乙方）和朱涛（甲方）签订了《房屋买卖补充协议书》，载明“因甲方至今未取得转让合同书的不动产登记证书，导致无法按原合同约定时间办理过户手续。现双方达成如下补充协议：一、乙方于本补充协议生效后3日内支付甲方购房款45万元。二、甲方应于收到本补充协议第一条约定的购房款后15日内将转让房屋办理不动产登记至乙方名下，使转让具备办理过户登记条件，并通知乙方。……。2017年8月21日，原告李道夏通过其妻顾某转账被告朱涛账户首付款45万元，朱涛于2017年11月23日出具收到李道夏购房首付款45万元的收条。因银行贷款需要一次性转账50万元的记录，李道夏与朱涛协商一致，由朱涛2017年8月22日11：38分，通过其工作人员盛某转账5万元给李道夏的妻子顾某。2017年8月22日12：05分，原告李道夏又通过顾某转账朱涛账户5万元。有朱涛和李道夏的微信截图为证。朱涛收到45万元首付房款后并未按《房屋买卖补充协议书》的约定在15日内将转让房屋办理不动产登记至李道夏名下。在2018年1月中下旬，李道夏接到第三人工作人员朱香钱打电话，告知朱涛交易的绿地房产被网上拍卖了。李道夏网上查询到确有拍卖公告，于是打电话与朱涛联系，朱涛称正在协调解决。2018年2月1日，原告通过邮政EMS向被告寄送《履行房屋买卖合同催告函》，明确告知朱涛、倪原：“在收到函3日内履行合同义务，将转让房屋办理不动产登记至我方名下并履行其他办理手续。逾期，本人将视你方不再履行《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》，本人将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除该合同，并依法追究你方的违约责任。”诉讼中，原告李道夏与被告朱涛均称因涉案房屋被法院查封无法过户，在被告朱涛收到《履行房屋买卖合同催告函》后，双方口头协商同意解除合同，被告朱涛退款。合同解除的具体时间双方均称记不清了。关于已还款的数额，被告朱涛称2017年8月22日退款5万元给原告，2018年7月5日退款10万元给原告，2019年1月28日退款5万元给原告，共计20万元，尚欠30万元未还。原告李道夏称2018年7月5日朱涛返还购房款10万元、2019年1月28日返还购房款5万元，共计15万，尚欠35万元未还；因银行贷款需要50万元一次性到账记录，被告朱涛所称的2018年8月22日房款5万元到账的当天，原告李道夏通过其妻子顾某的手机银行又转账5万元给朱涛本人账户。有原告李道夏提供4笔款项转账的借记卡活期交易明细、与朱涛的微信截图为证。诉讼中，原告李道夏称签订涉案房屋买卖合同时，朱涛通过视频电话征求倪原意见，倪原表示同意后朱涛才代签的；视频电话中，倪原当时在带孩子。倪原称不知道卖房一事，朱涛没有打电话说卖房事宜。李道夏称并且在合同解除后，其妻顾某以李道夏的名义还跟倪原通过短信联系催其还款，并提交与倪原短信截图。2018年9月28日上午11.59分倪原的短信截图载明“我在保险公司开会，我昨天已问他，他说昨天回你电话和你沟通过了。我这几天保险公司封闭学习，电话不能及时接。吾悦钱一下来，我就让他给你。我来盯着，你放心”。另查明，朱涛与倪原系2010年4月6日结婚。2011年3月9日，朱涛作为购买人与案外人上海绿地集团连云港东部置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买绿地观湖一号第8幢无单元102室，建筑面积181.11平方米。2018年1月8日，本院发出关于对被执行人朱涛名下的位于连云港绿地观湖壹号8幢无单元102室房产（第一次拍卖）公告，载明将于2018年2月11日10时至2018年2月12日10时止在海州区法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。诉讼中，顾某明确表示关于涉案房屋买卖合同项下的权利、义务由李道夏一并主张，其撤回对被告朱涛、倪原的起诉。本案争议焦点：1、涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》是否有效？2、2017年8月22日朱涛通过盛某转账顾某的5万元是否是返还的购房款及被告朱涛已还购房款的数额是20万元还是15万元？3、原告主张朱涛给付利息、交易过户延期违约金2.96万元，以及违约金16万元有无事实和法律依据？4、被告倪原在本案中是否承担责任？关于争议焦点1，本院认为，原告李道夏与被告朱涛就涉案房屋达成的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》系双方当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。各方当事人均应按约履行。本案中，在2018年2月1日，原告李道夏向被告朱涛、倪原发出《履行房屋买卖合同催告函》后，李道夏与朱涛经口头协商同意解除涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于争议焦点2，本院认为，2017年8月22日朱涛通过盛某转账顾某的5万元不是朱涛所返还的购房款。理由：首先，原告李道夏提供的转账的借记卡活期交易明细和微信截图足以证明：2017年4月20日原告李道夏通过顾某转账朱涛定金5万元（其会计穆传本账上）；2017年8月21日，原告李道夏通过顾某转账朱涛账户首付款45万元，共计50万元。后因银行贷款需要一次性转账50万元的记录，经双方协商，2017年8月22日朱涛通过盛某转账5万元给顾某。当天，原告李道夏又通过顾某转账朱涛账户5万元。即2017年8月22日，朱涛通过盛某转账顾某的5万元并不返还购房款。其次，本案中，涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》系在李道夏2018年2月1日发出《履行房屋买卖合同催告函》后解除的。即在2017年8月22日时，涉案的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议书》尚在履行中，被告辩称2017年8月22日朱涛通过盛某转账5万元是返还购房款的意见，显然与事实不符。故本院对被告朱涛该辩称意见不予采信。因此，朱涛已返还购房款的数额为15万元，分别系2018年7月5日退款10万元，2019年1月28日退款5万元。因李道夏共付朱涛50万元（5万元定金+45万元首付款），扣除朱涛已返还的15万元，朱涛尚欠35万元购房款未付。本院对原告李道夏要求被告朱涛返还购房款35万元的诉讼请求依法支持。关于争议焦点3，诉讼中，原告李道夏称根据《房屋买卖合同书》第七条第三款“甲方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付200元/天违约金，直至实际履行完毕之日止”的约定，主张过户延期违约金2.96万元（200元/天、从2017年9月9日到2018年2月4日），本院认为，该条款适用的前提系涉案的房屋买卖合同实际履行完毕，而本案中的《房屋买卖合同书》已解除，故原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院对原告的该主张不予支持。关于原告李道夏主张利息（从2018年2月5日起、还款时间分段计算，按照月利率1%计算）以及违约金16万元（按合同成交总价160万元的10%计算）的诉讼请求，本院认为，《房屋买卖合同书》第七条第三款“因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起3个月内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的10%向乙方支付违约金”，根据该约定，原告李道夏主张被告朱涛退款35万元、给付利息（从2018年2月5日起、按还款时间分段计算、月利率1%）及违约金16万元的诉讼请求均符合双方合同约定，本院依法支持。结合朱涛返还购房款的情况，故朱涛应给付的利息为：从2018年2月5日起至2018年7月4日止，以50万元为基数；从2018年7月5日起至2019年1月27日止，以40万元为基数；从2019年1月28日起至实际给付之日止，以35万元为基数，均按月利率1%计算。关于争议焦点4，被告倪原在本案中是否承担责任。本院认为，虽然《房屋买卖合同书》上倪原的名字系朱涛代签，但原告和第三人均称朱涛打电话已征询其同意，这与《房屋买卖合同书》载明的“朱涛保证已就该房屋出卖事宜征得所（共）有权人倪原的同意”相互印证；同时，返还购房款期间，倪原在与李道夏妻子顾某的短信记录中也表明吾悦钱一下来就让他还。以上足以证明倪原对涉案房屋买卖知情且同意，故倪原应承担责任。本院对原告的该诉讼请求，依法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告朱涛、倪原于本判决生效之日起十日内返还原告李道夏购房款35万元及利息（其中，从2018年2月5日起至2018年7月4日止，以50万元为基数；从2018年7月5日起至2019年1月27日止，以40万元为基数；从2019年1月28日起至实际给付之日止，以35万元为基数，均按月利率1%计算）。二、被告朱涛、倪原于本判决生效之日起十日内给付原告李道夏违约金16万元。三、驳回原告李道夏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9756元，诉讼保全费4020元，其中，原告李道夏负担488元，被告朱涛和倪原负担13288元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。（此页无正文）审 判 长  刘永红人民陪审员  卞志青人民陪审员  王思龙二〇二〇年四月三十日书 记 员  孙 瑶法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行