山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初6511号 原告：临沂市沂水虹鑫商城有限公司，住所地沂水县东环路南段路西。 法定代表人：李长虹，总经理。 委托诉讼代理人：叶文娟，山东法未然律师事务所律师。 被告：李合印，男，1969年11月1日出生，汉族，居民，户籍地河北省邯郸市永年区，现住沂水县。 委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司（以下简称虹鑫商城）与被告李合印房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月06日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人叶文娟、被告李合印及其委托诉讼代理人高洪锋到庭参加诉讼。对于被告反诉的请求，本院经审查不符合反诉条件，予以当庭驳回。本案现已审理终结。 原告虹鑫商城向本院提出诉讼请求：1.依法调解或判令被告立即支付房屋使用费240000元；2.依法调解或判令被告支付市场管理费（包括垃圾清扫费、安保服务费等）共计13800元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月21日被告与原告签订沂水虹鑫商城市场商品房认购合同，认购原告建设的位于，7-05房间并赠仓储（房号7-305）”的市场商品房（以下简称该房屋）。2008年1月21日原告将房屋交付给被告使用。2013年5月9日被告将原告诉至法院，请求确认该商品房认购合同为无效合同。该案2019年3月29日经山东省高级人民法院生效判决确认该商品房认购合同为无效合同，并判决原告返还被告购房款。但是在原告将该房屋交付给被告之后，包括在案件的诉讼过程中，被告一直使用该房屋。虽然合同被认定为无效，但是被告实际使用至今，被告应当支付原告房屋使用费及市场管理费，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告李合印辩称，一、虹鑫商城在合同订立时存在欺诈行为，对合同解除负有重大过错，其诉请无事实和法律依据。虹鑫商城隐瞒了涉案房屋非商品房的客观事实，对外虚假宣传涉案房屋为商品房，推销时通过电视、传单对外广告“购商铺，本商铺可一次性买断产权办理手续赠居住仓储”。合同的标题《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》，系虹鑫商城进一步隐瞒真相、诱导买主。因涉案虹鑫商城二期房屋均无法产权变更登记，合同目的不能实现。鉴于以上事实，答辩人于2013年向沂水县人民法院提起诉讼，虹鑫商城在诉讼中辩称“出售商品房的经营权而不是所有权.......”。直至山东省高院再审，虹鑫商城依然狡辩称“出售经营权而非所有权”。山东省高院最终支持了“购买所有权”的观点并于2019年3月29日判决维持一审。终审判决已经明确，答辩人所购买的是产权。答辩人使用所购涉案房屋是法定的权利，根本无需支付使用费。导致合同解除、产生长达多年诉累的过错在于原告，原告虚假宣传、欺诈、玩弄文字游戏、缠讼，滥用诉讼权利，其诉求不应得到支持。二、自答辩人2008年购房至今，涉案房屋(56.96m²+107.3m²=164.26m²)已由当时的345000元(2100.33元/m²)上涨到现在3300元／m²以上，增值部分197112元。合同解除后涉案房屋产权仍归虹鑫商城所有，关于该增值部分本应由答辩人享有，如虹鑫商城实事求是、不隐瞒真相、不欺诈答辩人，则答辩人会选择购置其它能够实现合同目的的不动产进而享受到增值部分的收益。因虹鑫商城过错导致答辩人无法享受到投资不动产带来的增值收益，导致答辩人损失197112元。为此答辩人提起反诉，要求被反诉人赔偿房屋增值部分损失。根据《商品房销售管理办法》第七条关于商品房现售应当符合的条件以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述事实及法律规定，应由虹鑫商城赔偿原告增值部分的损失197112元。三、关于虹鑫商城主张的市场管理费，无法律依据。虹鑫商城诉称的“被告在案件诉讼过程中一直使用该房屋”是其主观捏造的话语，而非事实。因虹鑫商城二期未实际运营，该二期市场商铺至今仍处于关闭状态。答辩人并未实际使用经营该房屋。涉案房屋至今仍是毛坯房，法院可到现场房屋进行查看、看眼，并且涉案房屋从未产生水电费。如果我一直使用十余年，则房屋、水电不可能是现在的状态。答辩人因购买房屋为获得收益，反而被迫进行了长达6年的诉讼。答辩人并未享受到虹鑫商城任何的市场管理服务，虹鑫商城也无任何证据证明为答辩人提供服务，虹鑫商城并没有依照《合同法》、《物权法》的规定向答辩人完成涉案房屋的交付，其主张服务费无事实和法律依据。答辩人也从未与虹鑫商城进行过管理费方面的约定，未签订物业管理合同。四、山东省高院未认定合同无效，而是盘基本解除合同。另外，答辩人在2013年5月2日就向虹鑫商城发出律师函，通知对方合同无效，返还购房款、赔偿损失。因虹鑫商城的过错导致的法律后果不应由答辩人承担不利后果。鉴于房屋的增值，答辩人提起反诉，要求虹鑫商城赔偿我方房屋增值部分10万元。综上，原告诉讼请求及事实理由均不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对原告虹鑫商城提交的证据一中徐清以、赵忠国认购房屋及交付时间，与本案不具有关联性。2、证据二中的租赁费证明仅载明房号及年租金，没有房屋的面积等事项可供参照。对此本院不予认可3、对于原告提供的管理费交费证明与本案的关联性本院不予认可4、对被告李合印提交的证据五，虹鑫商城一期、二期经营情况的视频，并未反映本案所涉房屋的经营情况，与本案不具有关联性。5、对于被告提交的证据六商铺价格是每平3300元对外出售，与本案不具有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年1月21日，原告虹鑫商城与被告李合印签订《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》，被告购买原告位于沂水虹鑫商城柒号楼7-05房间，营业面积56.96平方米，（赠仓储，房号7-305，面积107.3平方米），购房款325000元。合同签订前2007年12月27日被告李合印支付购房款165000元，原告虹鑫商城将涉案房屋钥匙交付给被告李合印，2009年1月9日被告李合印支付购房款20000元，原告将涉案房屋产权证书交付给被告李合印。之后被告李合印于2009年3月2日支付剩余购房款160000元。 另，2008年12月22日，涉案房屋办理产权登记手续，证书载明的房屋所有权人为虹鑫商城，房权证号为沂房字第××号,登记时间2008年12月22日，房屋状况：面积60.82＋114.59（平方米）。 2013年5月2日，本案被告李合印邮寄给虹鑫商城解除合同函，虹鑫商城签收并在一审诉讼过程中予以认可。2013年5月9日，李合印（原告）以涉案房屋产权证书登记名字为虹鑫商城（被告）且房屋交付后虹鑫商城一直阻挠使用为由向沂水县人民法院起诉，要求确认认购合同无效、返还购房款345000元及利息并赔偿损失，本院立（2013）沂民初字第1535号案审理，并作出判决：一、解除原、被告签订的沂水虹鑫商城市场商品房认购合同；二、被告于本判决生效后十日内一次性返还原告购房款345000元，承担相应经济损失（按银行同期贷款利率计算，自立案之日起至付清款日止）；三、原告于本判决生效后十日内交付被告房屋相关产权证件。虹鑫商城不服该判决，上诉于临沂市中级人民法院，上级法院作出（2015）临商终字第488号民事判决书判决：一、撤销沂水县人民法院（2013）沂民初字第1532号民事判决；二、驳回被上诉人李合印的全部诉讼请求。2018年李合印向山东省人民检察院申请监督，山东省人民检察院提请山东省人民检察院抗诉，山东省人民检察院以鲁检民（行）监（2018）37000000100号民事抗诉书向山东省高级人民法院提出抗诉，山东省高级人民法院于2018年10月30日作出（2018）鲁民抗128号民事裁定书，裁定由其提审。2019年3月27日山东省高级人民法院做出（2018）鲁民再1193号判决书，判决：一、撤销山东省临沂市中级人民法院（2015）临商终字第488号民事判决书；二、维持沂水县人民法院（2013）沂民初字第1535号民事判决。 2019年4月25日，被告李合印向我院申请执行，本院立（2019）鲁1323执1278号案执行，2019年7月30日被告将涉案房屋钥匙及房屋产权证书上交我院。该案现已执行完毕。 原、被告均提交的虹鑫商城二期工程招商广告中载明：购商铺，本商铺可一次性买断产权办理产权手续赠居住仓储；租赁，租期1年租金为2万元，租期5年年租金为1.5万元（一次性交付7.5万）。原告以此为由要求被告支付房屋占用使用费。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换和庭审的情况，在征求双方当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）原告的诉讼请求是否符合法律的规定或者当事人的约定？（二）被告是否应支付给原告涉案房产市场管理费（包括垃圾清运费、安保服务费）13800元？ 关于本案争议的焦点（一）：本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2008年1月21日，原告虹鑫商城与被告李合印签订的《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》，被告购买原告位于沂水虹鑫商城柒号楼7-05房间，营业面积56.96平方米，（赠仓储，房号7-305，面积107.3平方米），购房款325000元。合同签订前2007年12月27日被告李合印支付购房款165000元，原告虹鑫商城将涉案房屋钥匙交付给被告李合印，2009年1月9日被告李合印支付购房款20000元，原告将涉案房屋产权证书交付给被告李合印。之后被告李合印于2009年3月2日支付剩余购房款160000元。被告李合印按合同约定履行了自己的义务。 2008年12月22日，涉案房屋办理产权登记手续，证书载明的房屋所有权人为虹鑫商城，房权证号为沂房字第××号,登记时间2008年12月22日，房屋状况：面积60.82＋114.59（平方米）。 因涉案房产产权证书载明：房屋所有权人为虹鑫商城，房权证号为沂房字第××号。2013年5月2日，李合印邮寄给虹鑫商城解除合同函，并于2013年5月9日以涉案房屋产权证书登记名字为虹鑫商城且房屋交付后虹鑫商城一直阻挠使用为由向沂水县人民法院起诉，要求确认认购合同无效、返还购房款345000元及利息并赔偿损失。本院立（2013）沂民初字第1535号民事判决书，并作出判决：一、解除原、被告签订的沂水虹鑫商城市场商品房认购合同；二、被告于本判决生效后十日内一次性返还原告购房款345000元，承担相应经济损失（按银行同期贷款利率计算，自立案之日起至付清款日止）；三、原告于本判决生效后十日内交付被告房屋相关产权证件。 沂水县人民法院判决后，该案经一审、二审、抗诉。2019年3月27日，山东省高级人民法院做出（2018）鲁民再1193号判决书，判决：维持沂水县人民法院（2013）沂民初字第1535号民事判决。 山东省高级人民法院终审判决后，2019年4月25日，被告李合印向我院申请执行，本院立（2019）鲁1323执1278号案执行，2019年7月30日被告将涉案产权证书及房屋钥匙上交我院。该案现已执行完毕。在此期间，被告李合印未占用、使用或装修涉案房产。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己的主张，应当提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司要求被告李合印支付房屋占用使用费240000元，被告予以否认，称自己未实际占用使用，并提供了涉案房产照片、法院庭审笔录予以佐证；原告未提供充分证据证明自己的主张，故原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司应承担不利的后果。 综上，因原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司未履行合同义务，且涉案房产所有权人为原告，致使原告虹鑫商城与被告李合印签订的《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》被依法解除，被告李合印亦不能实现合同目的。故对原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司要求被告李合印支付涉案房产占用使用费240000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于本案争议焦点（二）：《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因被告李合印未实际占有、使用涉案房产，其原因在于原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司未履行合同义务，故对原告要求被告支付涉案房产市场管理费（包括垃圾清运费、安保服务费）13800元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，经调解未成，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司要求被告李合印支付涉案房屋占用使用费240000元的诉讼请求。 二、驳回原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司要求被告李合印支付涉案房屋市场管理费13800元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5107元，保全费1788元，由原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  戚淑昌 审判员  宋文萍 审判员  张传文 二〇二〇年四月三日 书记员  林淑云