上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初4442号原告：吴贤卿，女，1958年8月23日出生，户籍地台湾省台北县新店市。委托诉讼代理人：陈俊,北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈禹良,北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海银涛高尔夫有限公司,住所地上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号。法定代表人：刘长生，董事长。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱怡华，上海金经律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市普陀支行，住所地上海市静安区长寿路XXX号。法定代表人：柏京，行长。委托诉讼代理人：顾美玲，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。原告吴贤卿诉被告上海银涛高尔夫有限公司(以下简称银涛公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理，依法适用普通程序公开审理。审理中，本院依法通知中国银行股份有限公司上海市普陀支行(以下简称中国银行普陀支行)作为第三人参加诉讼。本案于2020年3月13日公开开庭进行了审理，原告吴贤卿的委托诉讼代理人陈俊、沈禹良，被告银涛公司的委托诉讼代理人顾朝君、朱怡华，第三人中国银行普陀支行的委托诉讼代理人顾美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴贤卿向本院提出诉讼请求：1、银涛公司全面履行双方于2002年11月18日签订的《上海市商品房预售合同》，配合吴贤卿将位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋的产权过户至吴贤卿名下；2、银涛公司将上述房屋交付给吴贤卿。事实和理由：2002年11月18日，吴贤卿与银涛公司签订《上海市商品房预售合同》，并经上海市公证处公证，合同约定吴贤卿向银涛公司购买系争房屋，银涛公司于2002年11月30日前将房屋交付吴贤卿，并在双方签署《房屋交接书》30日内办理房屋过户手续，将房屋过户至吴贤卿名下。合同签订后，吴贤卿按约支付房款，并办理银行按揭贷款，此后按月归还贷款。合同签订后，房屋交付吴贤卿验收之后又被银涛公司当做经营用房，用于招待客户。后来吴贤卿要求交付房屋并办理过户手续，银涛公司无法办理过户，也不交付房屋，故吴贤卿起诉至法院。被告上海银涛高尔夫有限公司辩称：吴贤卿与银涛公司签订预售合同是为了当时银涛公司骗取银行贷款做的虚假交易。房屋不具备交房条件，没有实际交付给吴贤卿，吴贤卿也没有实际居住使用。吴贤卿没有付过房款，吴贤卿向银行贷款后实际由银涛公司使用和还款。吴贤卿与银涛公司签订的合同并无真实购房意思表示，合同应为无效，请求法院驳回吴贤卿的诉讼请求。第三人中国银行股份有限公司上海市普陀支行述称：房屋上有银行的抵押权，请求法院保护银行的权益。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号，目前尚未取得大产证且存在法院的司法查封。系争房屋所在地块的权利人为银涛公司。2002年12月中国银行上海市市西支行(后更名为中国银行普陀支行)在系争房屋上设立了抵押权预告登记，债权金额为360万元。目前系争房屋由银涛公司占有使用。2002年11月18日，吴贤卿(买方、乙方)与银涛公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积329.95平方米，每平方米单价18,184.57元，总房价暂定600万元。第十条约定房屋的交付必须符合第二种方案：取得《住宅交付使用许可证》；甲方对房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条约定，甲方定于2002年11月30日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付房屋的手续。乙方在收到通知之日起15天内会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为住宅交付使用许可证、验收交接单。合同附件一约定，2002年11月18日签署预售合同及贷款合同之同时乙方支付240万元。乙方向银行贷款360万元，于2002年11月30日前划入甲方账户。合同另约定了其他权利义务。2002年11月22日，上述预售合同经上海市公证处公证。同日，吴贤卿与银涛公司就购买沪青平公路2222弄2、3、4号房屋另行签订合同。2002年11月18日，吴贤卿与中国银行上海市市西支行签订《个人住房贷款借款抵押合同》，约定吴贤卿向中国银行上海市市西支行借款360万元，用途为购买系争房屋。银涛公司作为保证人在合同上盖章。2002年11月25日，该借款合同经上海市公证处公证。2002年10月12日，银涛公司就系争房屋向吴贤卿出具240万元发票。因吴贤卿未按约偿还青浦区沪青平公路2222弄3、4号房屋的抵押借款，上海银行股份有限公司闵行支行(以下简称上海银行闵行支行)向上海市闵行区人民法院起诉，上海市闵行区人民法院于2019年7月6日立案受理，于2019年11月21日判决吴贤卿向上海银行闵行支行支付借款本金、利息等。该案判决书中未认可持有加盖银涛公司公章的授权委托书的律师朱怡华、顾朝君的代理人资格。另查明，2010年8月10日，球皇有限公司(以下简称球皇公司)与全信开发建设股份有限公司(以下简称全信公司)签订股权转让协议书，约定球皇公司将持有的银涛公司95%股权转让给全信公司。同日，银涛公司作出董事会决议，决议事项包括：1、同意球皇公司将95%股权转让给全信公司；2、同意公司法定代表人由卢长庆变更为程宏道等。2010年12月31日，银涛公司将住所、法定代表人、股东等事项进行了变更。2014年12月9日本院立案受理了球皇公司诉银涛公司公司决议效力确认纠纷一案，球皇公司要求确认2010年8月10日的《上海银涛高尔夫有限公司董事会决议》无效。本院于2016年5月31日判决驳回球皇公司的诉讼请求。球皇公司不服上诉，上海市第二中级人民法院于2017年4月14日判决撤销原判，确认2010年8月10日的《上海银涛高尔夫有限公司董事会决议》无效。2016年5月13日，上海市第二中级人民法院立案受理深圳市元盛实业有限公司(以下简称深圳元盛公司)、元盛国际投资有限公司(以下简称元盛国际公司)诉球皇公司、全信公司确认合同无效纠纷一案，深圳元盛公司和元盛国际公司的诉讼请求为：1、确认球皇公司与全信公司于2010年8月签订的《上海银涛高尔夫有限公司股权转让协议书》无效；2、全信公司与球皇公司共同将持有的银涛公司75%股权返还深圳元盛公司；3、全信公司与球皇公司共同将持有的银涛公司20%股权返还给元盛国际公司。2018年7月31日，上海市第二中级人民法院就该案作出判决，支持了深圳元盛公司和元盛国际公司的诉讼请求。全信公司不服上诉，后撤回上诉。在本案审理过程中，程宏道出具授权委托书委托上海未树律师事务所杨超律师作为银涛公司的委托代理人，本院认为，2010年8月10日的《上海银涛高尔夫有限公司董事会决议》和《上海银涛高尔夫有限公司股权转让协议书》已经被生效判决认定无效，程宏道在上述材料被确认无效后，并未提供合法有效的材料证明银涛公司仍任命其作为法定代表人，故对程宏道的法定代表人身份及委托权限本院均不予认可。顾朝君和朱怡华代理银涛公司经过了银涛公司的股东深圳元盛公司和元盛国际公司的确认且加盖了银涛公司的印章，故本院认可顾朝君和朱怡华的代理人资格。以上查明的事实，由原告、被告及第三人的陈述，上海市商品房预售合同、个人住房贷款借款抵押合同、公证书、民事判决书、上海市不动产登记簿、发票、还款明细等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，吴贤卿认为：1、吴贤卿与银涛公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，因历时久远，吴贤卿目前仅能提供2号房屋的预售合同及公证书原件和1、2号房屋的贷款合同及公证书原件。吴贤卿与卢长庆原系夫妻关系，2019年离婚；2、银涛公司在与吴贤卿签订预售合同后不久就将4套房屋交付给吴贤卿，由吴贤卿和家人居住生活，直至2017年12月因银涛公司发生股权纠纷，不明人士强占4套房屋，吴贤卿家人为此报警，至今4套房屋仍在银涛公司控制下。系争房屋的水电费、物业费缴费凭证也因为时间久远以及银涛公司内部纠纷强占房屋导致物品遗失，无法提供；3、4套房屋的首付款资金来源均为吴贤卿自有资金，其中一部分为吴贤卿个人存款，另一部分是向亲朋好友借款，通过现金方式支付给银涛公司，由于时间久远，吴贤卿无法提供发票原件，但发票均在贷款银行处备案。4套房屋的还款卡在2017年之前在吴贤卿的儿子处，2017年房屋被霸占后遗失。还贷资金一部分是现金存款，一部分是上海银涛投资管理有限公司(以下简称银涛投资公司)转账还款，卢长庆是银涛投资公司的法定代表人。吴贤卿为此提供了2017年12月14日的上海公安局案件接报回执单，其中卢长庆报案称其放于沪青平公路XXX号别墅小区贵宾楼B栋1楼大厅的5万元被盗，怀疑是刘长生唆使故报案。卢长庆的居住地址为沪青平公路XXX号46栋。卢靖宇报案称当日其在沪青平公路XXX号贵宾楼C栋2楼宿舍内睡觉时发现有30名左右身穿保安制服的人因公司内部纠纷进入宿舍叫其离开，其准备离开，收拾过程中发现一部手机不见了故报案。银涛公司认为上述报案材料均未体现房屋由吴贤卿居住使用以及银涛公司强占房屋。银涛公司认为：1、吴贤卿与银涛公司之间不存在真实购房关系，系为了银涛公司贷款签订的虚假合同。吴贤卿与卢长庆系夫妻关系，卢长庆于2002年至2010年期间担任银涛公司的法定代表人，卢长庆同时还是银涛投资公司的法定代表人；2、系争房屋一直由银涛公司使用，作为提供给会员使用的宾馆，吴贤卿从未使用过。4套房屋的水电费均由银涛公司支付；3、吴贤卿未就4套房屋支付过首付款，贷款实际由银涛公司归还。2017年之前还款卡在银涛公司财务处。银涛公司为证明上述主张提供：1、2002年10月10日吴贤卿与银涛公司签订的协议书，内容为因银涛公司融资需要，将1、2、3、4幢别墅以吴贤卿名字办理银行贷款手续，房产物权仍归银涛公司所有，相关预付款和按揭还款由银涛公司负责，将来办理房屋产权证时，吴贤卿无条件配合银涛公司将产权证办理到银涛公司名下。吴贤卿否认签订过该协议，要求银涛公司提供原件，银涛公司表示原件在球皇公司股东马骏处保管，马骏目前关押在南汇监狱，疫情期间无法会见，无法取得原件。吴贤卿提供了台胞证证明2002年10月10日吴贤卿在台湾。2、银涛公司2009年度审计报告，银涛公司表示其中有吴贤卿应付账款11,454,798.92元，对应的就是4套房屋的贷款和利息余额。吴贤卿表示银涛公司未提供审计报告原件，真实性不认可，该报告系银涛公司自行委托，吴贤卿不知情，无法证明银涛公司为吴贤卿支付了钱款。3、卢长庆就系争房屋抵押给银行出具的同意书，吴贤卿表示卢长庆与原告是夫妻关系，也在银涛公司处任职过，但是不代表吴贤卿无权购买房屋。4、2018年有线电视催款单，吴贤卿表示2017年银涛公司强占房屋，故单据在银涛公司处。根据庭审查明的事实，本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是否为双方真实购房的意思表示。对此本院认为，首先，签订预售合同时，银涛公司的法定代表人为卢长庆，吴贤卿与卢长庆当时系夫妻关系，本身存在一定关联。预售合同和购房发票作为房屋买卖的重要材料，吴贤卿未能提供完整的原件，仅以时间久远遗失为由抗辩，本院难以采信。其次，吴贤卿购买系争房屋支付的首付款金额巨大，吴贤卿未提供任何资金来源，无法证明其真实付款。再次，吴贤卿主张系争房屋已交付其居住使用至2017年，后被银涛公司强占，然吴贤卿在起诉状上陈述房屋交付其验收后被银涛公司当做经营用房，吴贤卿要求交付房屋未果，与其庭审中陈述的意见不一致。吴贤卿未提供证据证明系争房屋之前由其占有使用，吴贤卿提供的报警材料中也未提出银涛公司强占原告房屋，故对吴贤卿主张房屋已交付其居住使用的意见本院不予采信。吴贤卿签订预售合同至今已有十几年，房屋未交付吴贤卿，吴贤卿也未积极采取措施主张权利，有违常理。综合上述因素，本院认定银涛公司主张双方签订合同系为了公司融资所需的意见可信度较高，吴贤卿与银涛公司签订的预售合同并非真实购房意思，该合同属于合法形式掩盖非法目的应属无效。系争房屋目前尚未办理大产证，还存在司法查封，也不具备过户条件。综上，对吴贤卿的所有诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴贤卿的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告吴贤卿负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告和第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 艳审 判 员  岳明静人民陪审员  曹爱珍二〇二〇年四月三十日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。