山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初5068号 原告：山东圣都置业有限公司东平分公司，住所地：山东省泰安市东平县香山街东段，统一社会信用代码：913709235652334852。 法定代表人：杨丽丽，总经理。 委托诉讼代理人：吕德亮，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐宁，该公司员工。 被告：徐岭，女，1983年12月28日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 第三人：中国农业银行股份有限公司东平县支行,住所地：山东省泰安市东平县东山路香山街007号,统一社会信用代码：91370923866640201N。 法定代表人：赵峰，经理。 原告山东圣都置业有限公司东平分公司（以下简称圣都置业东平分公司）与被告徐岭、第三人中国农业银行股份有限公司东平县支行（以下简称农行东平支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣都置业东平分公司的委托诉讼代理人吕德亮、徐宁已到庭参加诉讼，被告徐岭及第三人农行东平支行经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣都置业东平分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》并配合原告到房管局办理合同撤销登记手；2、请求判令解除被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，剩余欠款本金及利息在被告购房款中扣除一次性返还银行（具体数额由第三人结算）；3、请求判令被告支付第三人在原告保证金账户中扣除的按揭保证金（起诉时已产生7680.91元）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告2016年07月11日签订商品房预售合同购买位于山东省东平县圣都山水城二期7号楼4单元1108室房产一处，并且被告与第三人签订了个人住房借款合同，原告提供阶段性担保。2019年5月份开始，被告一直没有归还按揭贷款，因此第三人多次从原告的按揭保证金账户中扣款（起诉时已产生7680.91元)。 徐岭未答辩。 农行东平支行未答辩。 原告圣都置业东平分公司为证明自己的诉讼请求，提交了如下证据：1、原告营业执照、负责人证明、负责人身份证，证明原告圣都置业东平分公司具备诉讼主体资格；2、原告与被告签订的商品房预售合同，证明原告与被告存在商品房预售关系以及房屋坐落、房屋总价款，双方明确约定合同解除条款：被告逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向买受人支付违约金，同时《商品房买卖合同》补充协议第六条约定，出卖人还有权在买受人逾期偿还贷款行为发生后的2年内解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付购房总价款20%的违约金；3、个人贷款还款凭证及原告圣都置业东平分公司保证金账户明细，证明被告自2019年5月份一直没有偿还房贷，商品房预售合同约定的解除权条款条件已经成就，原告向第三人支付的7680.91元为承担阶段性担保责任，该款项原告有权要求被告偿还；4、解除合同通知书、张贴解除合同通知书现场照片、汶上圣都家园物业公司出具的证明、物业公司员工王某出具的书面证言及王某身份证，证明2019年10月15日，原告圣都置业东平分公司向被告徐岭书面通知解除商品房预售合同；5、（2019）鲁0923民初5068号民事裁定书，证明原告圣都置业东平分公司申请对被告徐岭购买的房产进行了查封，支出保全申请费2118元。被告徐岭及第三人农行东平支行经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为对其质证权利的放弃。经审查，本院认为原告圣都置业东平分公司提交的营业执照、负责人证明、身份证能够证明其系山东圣都置业有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，因此具备相应的诉讼主体资格，可以提起本案诉讼；原告圣都置业东平分公司提交的于2016年7月11日与被告徐岭签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS00027643、房屋代码为88226）加盖了原告圣都置业东平分公司的合同专用章、法定代表人印章与被告徐岭的签字，应当视为双方当事人真实意思的表示，即双方当事人就涉案房屋的计价方式、价款、付款方式及期限、逾期付款责任等达成了一致意见，本院依法将其确定为有效证据予以采信；原告圣都置业东平分公司提交的个人贷款还款凭证及原告单位的个人信贷业务单位保证金凭证能够证明自2019年5月起被告徐岭未按期归还涉案房屋的贷款，第三人农行东平支行为收取涉案房屋贷款进而从原告圣都置业东平分公司保证金账户中扣除了7680.91元；原告圣都置业东平分公司提交的解除合同通知书、张贴解除合同通知书现场照片、汶上圣都家园物业公司出具的证明、物业公司员工王某出具的书面证言及王某身份证能够证明原告圣都置业东平分公司在被告徐岭逾期缴纳涉案房贷超三十日后，依照合同约定行使合同解除权的事实；原告圣都置业东平分公司提交的东平县人民法院（2019）鲁0923民初5068号民事裁定书能够证明其申请对涉案房屋进行保全以及支出保全费2118元的情况。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月11日原告圣都置业东平分公司与被告徐岭签订《商品房预售合同》（合同编号为YS00027643、房屋代码为88226），约定被告徐岭购买原告圣都置业东平分公司开发的圣都山水二期7幢4单元11层1108号室，依据合同约定，涉案房屋总价款319，651元，被告徐岭支付了涉案房屋首付款99,651元，剩余220，000元被告徐岭向第三人农行东平支行办理了按揭贷款，同时原告圣都置业东平分公司作为上述按揭贷款的保证人。自2019年5月起，被告徐岭未按照合同约定向第三人农行东平支行按期还款，2019年10月15日原告圣都置业东平分公司向被告徐岭下发了解除合同通知书，要求按照合同约定行使解除权。另外2019年5月起因被告徐岭未按期归还涉案房屋的贷款，第三人农行东平支行为收取涉案房屋贷款进而从原告圣都置业东平分公司保证金账户中扣除了7680.91元。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人；《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第五十二条第五项规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(五)法人依法设立并领取营业执照的分支机构。本案中，原告圣都置业东平分公司系山东圣都置业有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，因此根据上述法律规定具备相应的诉讼主体资格，可以提起本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告圣都置业东平分公司与被告徐岭2016年7月11日签订《商品房预售合同》（合同编号为YS00027643、房屋代码为88226）中第八条约定，买受人逾期的违约责任买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。自2019年5月起，被告徐岭未按照合同约定支付按揭贷款，自2019年10月15日原告圣都置业东平分公司向被告徐岭发出解除合同通知书时被告徐岭已逾期付款超过30日，因此原、被告双方约定的合同解除权条件已经成就，因此对原告圣都置业东平分公司主张的解除上述《商品房预售合同》（合同编号为YS00027643、房屋代码为88226）本院依法予以支持。同时，合同解除后配合出卖人即原告圣都置业东平分公司到房管局办理合同撤销登记手续是买受人即被告徐岭的附随义务，本院依法予以支持。关于原告圣都置业东平分公司的第二项诉讼请求，本院认为原告圣都置业东平分公司并非被告徐岭与第三人农行东平支行签订的《个人购房担保借款合同》的当事人且未提供相应的证据予以证明，因此原告圣都置业东平分公司无权申请解除上述合同，本院依法对原告圣都置业东平分公司的该项诉讼请求不予支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告徐岭向第三人办理了涉案房屋的按揭贷款，在被告徐岭未按照约定归还贷款时，原告圣都置业东平分公司作为保证人代被告徐岭向第三人支付的7680.91元的按揭贷款，对上述7680.91元的涉案房屋按揭贷款被告徐岭具有偿还义务，因此对原告圣都置业东平分公司的该项诉讼请求本院予以支持。被告徐岭及第三人农行东平支行经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼视为对其诉讼权利的放弃，将承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第五十二条的规定，判决如下： 一、原告山东圣都置业有限公司东平分公司与被告徐岭于2016年7月11日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS00027643、房屋代码为88226）解除，被告徐岭于本判决书生效之日起10日内配合原告山东圣都置业有限公司东平分公司办理合同撤销登记手续； 二、被告徐岭于本判决生效之日起10日内偿还原告山东圣都置业有限公司东平分公司代为支付的房屋按揭贷款7680.91元； 三、驳回原告山东圣都置业有限公司东平分公司对第三人中国农业银行股份有限公司东平县支行的诉讼请求； 四、驳回原告山东圣都置业有限公司东平分公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6095元、保全费2118元，共计8213元，由被告徐岭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  李道广 人民陪审员  万忠信 人民陪审员  崔 菊 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  瞿园园