安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初193号 原告：安徽金粮置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区桐城南路188号，统一社会信用代码91340100795095575B。 法定代表人：杨欢迎，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张志强，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：包河区桐城绿苑第二届业主委员会，住所地安徽省合肥市包河区桐城绿苑4栋103-104。 负责人：徐军，主任。 委托诉讼代理人：吴猛，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李顺利，安徽皖大律师事务所实习律师。 原告安徽金粮置业有限公司诉被告包河区桐城绿苑第二届业主委员会撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑波适用简易程序公开开庭进行审理。原告安徽金粮置业有限公司委托诉讼代理人张志强，被告包河区桐城绿苑第二届业主委员会负责人徐军及其委托诉讼代理人吴猛、李顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽金粮置业有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令撤销被告于2019年6月3日违法作出的《桐城绿苑小区业主大会会议表决结果的公告》及公告中涉及的《业主大会议事规则》、《管理规约》修订审议统计结果和《选举第二届业主委员会委员统计结果》；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系桐城绿苑小区业主，也系小区的开发企业。目前，涉案小区原告仍持有大量物业未对外出售，作为享有小区专有面积最大的业主，被告在换届过程中，从未通过原告小区业委会换届，原告也没有参与小区业委会的换届。通过原告举证的证据可以证实，被告并未依法换届，有非业主投票149张、电话投票有12户不具有真实性、同意多数业主意见户62户（选举业主委员会）、电话录音缺失1户，应从有效票中扣除户数及对应的面积。案涉小区业委会的成立及通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《选举第二届业主委员会委员统计结果》均属违法产生，案涉小区业委会无权代表小区业主形式任何权利。被告的行为侵犯了原告作为业主的合法权益，即知情权、议事权和表决权，现依法行使撤销权，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告包河区桐城绿苑第二届业主委员会辩称：1、业主撤销权的对象是业主委员会和业主大会的决议，而原告的诉讼请求涉及的是公告以及统计结果，公告只是业主大会决议对外公示的一种行为，该行为一旦作出无法撤回，因此不应成为业主撤销权的对象；2、原告所提出的涉及业委会换届选举属于小区业主的共益事项，原告作为个别业主无权在没有取得半数业主的同意下提出共益诉讼，法庭应依法驳回起诉；3、小区业委会换届选举工作程序合法，结果真实有效，在换届过程中每一步都进行了公示，包括原告在内也都应看到了相关公示，只是其怠于行使其业主权益，而未参与投票，不能因此而否定业主大会的结果；4、原告提出的数字并不准确，也不符合法律规定的表决权的户数、面积，业主大会的结果达到了法律规定的双过半的要求，原告作为小区的建设单位，应支持小区业会开展的相关工作，而其非但不予支持，反而提出无理诉讼，浪费司法资源，请求法院驳回其诉讼请求。 经审理查明：原告安徽金粮置业有限公司系包河区桐城绿苑小区的业主及开发商。桐城绿苑小区位于合肥市包河区桐城南路188号，所属街道为常青街道，所属社区为仰光社居委。根据商品房预售许可证及竣工验收备案表记载的数据，桐城绿苑小区预售面积为202778.9平米、业主户数为1770户。根据物业公司提供给业委会记载的应参加业主大会专有部分面积和业主人数分别为160497平方米、1634人。2019年3月4日，合肥市包河区常青街道物业办公室、合肥市包河区常青街道社区居民委员会、包河区桐城绿苑第一届业主委员会发出《关于成立桐城绿苑第二届业主委员会筹备组公告》。该公告内容如下：1、桐城绿苑第一届业主委员会已近届满，根据《桐城绿苑小区业主大会议事规则》应召开业主大会会议进行换届选举，现就业主大会会议筹备组的组建有关事项公告，换届选举工作筹备组组成人员由常青街道物业科1名、仰光社居委1名、第一届业委会7名委员组成，筹备组组长由常青街道物业科李进主任担任，副组长由仰光社居委朱宏民主任和业委会主任徐军担任；2、业主大会筹备组工作职责和工作原则作为附件同时公告，业主大会筹备组履行的职责包括确定业主大会召开的时间及地点、修订管理规约及业主大会议事规则等内容；3、业主大会议事规则第七条规定业主大会决定事项的方式采取书面征求意见和电子信息化方式。2019年3月11日，桐城绿苑业主委员会换届筹备组将业主大会筹备组成员名单予以公告。2019年3月12日第一届业主委员会公告了关于聘请第三方进行网络投票服务的征求意见，决定聘请第三方机构采用信息化技术（即电子投票）和纸质书面投票形式召开业主大会。2019年3月18日，换届选举筹备小组公告了候选人报名通知、业主大会议事规则（修订稿）和管理公约（修订稿）。2019年4月29日，换届筹备组就业委会换届业主大会会议进行了公告，内容如下：拟于2019年5月14日至2019年5月31日召开业主大会，表决事项为差额选举业委会委员、投票表决通过业主大会议事规则（修订稿）和管理公约（修订稿）。2019年6月3日，桐城绿苑第一届换届筹备小组、桐城绿苑第一届业主委员会公告了小区业主大会会议表决结果。公告载明：在仰光社居委的指导下，小区业委会换届业主大会会议于2019年5月14日至2019年5月31日举行，并于2019年5月31日下午15:30分唱票。本物业管理区域投票权人数1634个，建筑总面积（业主专有面积之和）为160497平方米，经广大业主积极参与，本次业主大会共发出表决票1634份，收回表决票980份：其中有效票（含反对和弃权票）970分、纸质选票重复票共4张，纸质选票废票共6票（不规范填写的3票，无法查实的3票），参与并有效投票业主占总数的59.36%。参加本次业主大会会议的有效投票业主建筑面积为94577.21平方米，有效投票业主建筑面积占小区建筑物总面积占总数的59.93%。依据本小区业主大会议事规则的“业主在规定的时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入参加会议表决的多数票”条款进行统计（本次大会议题一未投票人数676人，未投票建筑总面积67191.25平方米；议题二未投票人数664人，未投票建筑总面积65919.79平方米）。本次业主大会会议表决两项议题均获得成功通过：审议通过了桐城绿苑小区业主大会议事规则（修订版）、管理规约（修订版）；选举第二届业主委员会，成员分别为：方强、李宏生、徐军、杜磊、江厚陆、俞家萍、吴勇、金凤琴（候补委员）、范宏英（候补委员）。现将表决具体结果公告如下：议题一的统计结果见附表1；议题二的统计结果见附表2.本公示期为7日，自2019年6月3日17时起至2019年6月9日17时止。业主如对上述公示内容有异议的，请2019年6月9日17时之前向业主委员会书面反映。 因对本届业委会选举工作认为存在问题，包括原告在内的业主向合肥市包河区住房和城乡建设局投诉。合肥市包河区住房和城乡建设局要求合肥市包河区常青街道进行核实。2019年7月26日，合肥市包河区常青街道就桐城绿苑小区业委会备案相关问题进行了回复。该回复包括电子投票问题、采取电子投票如何确保此次业主大会业主身份信息真实、投票业主身份信息真实、反映业主本人意愿问题、是否双过半问题。该回复明确表示业主大会的投票结果得到了社区的抽查、复核，各项议题均已达到“双过半”的标准，选举结果合法有效。 2019年8月5日，合肥市包河区常青街道办事处对桐城绿苑第二届业主委员会予以备案，备案表上也记载了桐城绿苑第二届业主大会会议表决的结果。备案表上也记载桐城绿苑小区建筑总面积200000平方米、业主大会应参加专有部分面积160497平方米、总户数1634户。 以上事实由备案信息资料、双方当事人当庭陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”根据上述规定，提起业主撤销权之诉的事由为业主大会或者业主委员会作出决定侵害了业主自身的合法权益或者违反了法律规定的程序。 一、关于2019年6月3日《桐城绿苑小区业主大会会议表决结果的公告》是否侵害了原告自身的合法权益问题。本院认为所谓业主合法权益受到侵害，主要包括两方面内容：一是侵犯了业主对建筑物共有部分和专有部分的共有权和专有权；二是侵犯了业主参与建筑物共同管理的权利，此权利主要表现为业主参与决定和管理的程序性权利。该公告反映业主大会表决通过两项议题，即：1、选举产生业主委员会委员、候补委员；2、审议通过了桐城绿苑小区业主大会议事规则（修订版）、管理规约（修订版）。首先，《安徽省物业管理条例》第十八条规定，业主大会决定以下事项：1、制定、修改业主大会议事规则；2、制定、修改管理公约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会。故桐城绿苑小区业主大会对上述两项议题进行投票表决本身具有依据。其次，业主大会换届筹备组在业主大会召开前已通过公告等形式向广大业主告知了召开本次业主大会的相关事宜，保障了知情权和表决权。本案原告亦未提供证据证明业主大会议事规则（修订版）、管理规约（修订版）、选举产生的业委会委员及候补委员侵害了其合法权益。 二、关于业主表决大会通过的两项议题是否违反了法律规定的程序。1、关于投票方式是否合法。《安徽省物业管理条例》第二十一条明确规定，提倡采用信息化技术改进业主大会表决方式。故业主大会采取书面征求意见和电子信息化方式进行投票是符合要求的。2、关于业主大会议题是否已经“双过半”通过问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定案涉两个议题，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即需“双过半”通过。首先关于桐城绿苑小区业主的面积表决数和人数表决权数问题。《安徽省物业管理条例》第十九条规定，（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》第十七条明确规定，按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间面积不计入面积表决权数。故本案原告主张按照预售许可证及竣工备案表上记载的面积及户数计算面积表决数和人数表决权数，于法无据，本院不予支持。业主大会备案信息记载的面积表决数和人数表决权数与案涉公告中的记载一致，且该数据来源于开发公司，即本案的原告，可以认定该数据的真实性。故对被告主张的面积表决数和人数表决权数本院予以采信。 关于投票人数是否“双过半”的问题。原告主张有非业主投票149张、电话投票有12户不具有真实性、同意多数业主意见户62户（选举业主委员会）、电话录音缺失1户，应从有效票中扣除户数及对应的面积。由于业主大会作为全体业主的自治性组织，其职权主要在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同事务制定共同规则。因此，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，对于形成统计结果的有关选票、表决票的真实性逐一进行核查，属于小区自治管理活动的活动范围，应采取业主共建共治原则。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。业主对于表决结果存在异议的，应当由异议人实名在表决结果的公示期内向业主委员会查验选票、表决票的真实性，并可以要求重新统计、公示表决结果，反之，公示期限届满后表决结果则生效。对于业主异议不处理或业主委员会重新统计的表决结果处理不服的，则依照《业主大会和业主委员会指导规则》及时寻求行政管理部门的指导和监督途径，业主可以向物业所在的区、县房地产行政管理部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉，由上述行政管理部门对于有异议的表决结果责令限期改正，并通告全体业主。如此规定，既是监督受害业主及时行使权利，同时也是通过行政职能部门的管理手段有效监督和维护业主自治程序的稳定性。本案中原告提出统计结果选票造假，主要依据的是149户房产信息。因其提供的是原始购房人的房产证明，因房屋买卖房主已发生变更，且在业主大会的表决结果公示期满已经生效的情况下，原告以业主信息造假、选票不具有真实性推翻已经生效的公示表决结果，违反了共建共治和行政监督原则，故对其主张本院不予采信。原告要求本院调取涉案小区全部业主情况、建筑面积及173张纸质投票，超出本院审查范畴且有违举证责任分配的合理原则。 合肥市常青街道及仰光社居委对本届业委会的两个议项进行了指导并直接参与了换届工作，进一步证明了程序合法、规范，业主大会的议题均已达到“双过半”标准。 综上所述，原告主张撤销《桐城绿苑小区业主大会会议表决结果的公告》及公告中涉及的《业主大会议事规则》、《管理规约》修订审议统计结果和《选举第二届业主委员会委员统计结果》，没有法律和事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告安徽金粮置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元由原告安徽金粮置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑波 二〇二〇年四月十三日 书记员  汪聪 附:本案适用相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。/ 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。