贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终491号 上诉人（原审被告）：王国芬，女，1963年5月6日出生，布依族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人：陈冬菊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建军，贵州行者律师事务所律师。 上诉人王国芬因与被上诉人都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初4339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 王国芬上诉请求：撤销都匀市人民法院(2019)黔2701民初4339号《民事判决书》,并判决驳回被上诉人的诉请。事实与理由：一、上诉人与被上诉人、被上诉人与都匀市黔南汽车商贸城业主委员会（以下简称汽车商贸城业委会）之间根本不存在物业服务合同。一审法院将本案定为物业服务合同纠纷与事实不符；二、汽车商贸城业委会已于2017年7月20日成立，被上诉人与都匀黔龙房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同已于2018年7月31日到期。该合同到期前，被上诉人没有与汽车商贸城业委会签订物业服务合同，且汽车商贸城业委会已于2018年6月1日作出另行选聘物业企业的决定，黔龙物业在此情况下，私自与都匀黔龙当地产开发有限责任公司签订《黔南汽车商贸城物业服务合同补充协议》，将物业服务合同的期限变更至2023年7月31日。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该《补充协议》未征得广大业主的同意及事后追认，不能约束全体业主。因此，在2018年7月31日之后，上诉人与被上诉人根本就不存在物业服务合同关系；三、被上诉人的物业服务合同期限已于2018年7月31日届满，且未征得上诉人的同意继续物业服务，因此，上诉人与被上诉人的关系以无因管理来进行审理更为贴近事实和法律，但无因管理要由被上诉人对所提供的无因管理所支出的费用向人民法院提供，不能以收物业费的形式和计算方法向上诉人收取。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司二审辩称：一、被上诉人是在汽车商贸城业委会未依法定程序选定其他物业管理服务企业的情况下延长了物业管理服务期限，此行为没有给业主的权益造成任何损害，并无不当。根据匀住建函（2019）565号《都匀市住房和城乡建设局关于更换黔南汽车商贸城小区物业公司的审查意见书》所审查的意见，以及当庭查明的事实，一审法院对汽车商贸城业委会作出的选聘及解聘物业的决定不予采信，有事实和法律依据。二、根据《商品房买卖合同》第九章约定的前期物业管理，被上诉人与都匀市黔龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对上诉人具有法律约束力。上诉人主张续签的《补充协议》无效，无事实和法律依据。上诉人作为小区的其中一户业主，不能代表大多数业主的意思表示，《补充协议》虽涉及上诉人的权益，但合同效力应由人民法院或者仲裁机构确认，不因上诉人的臆断而当然无效，且上诉人在庭审中并未提出反诉请求。上诉人在买房时就已明知物业管理服务企业为被上诉人，因此，被上诉人签订《补充协议》，也无需征得上诉人的同意或追认。被上诉人一审的诉讼请求是催交物业服务费，上诉人接受了被上诉人提供的服务，理应交纳物业服务费，上诉人主张其与被上诉人之间的关系系无因管理的理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告交纳拖欠的服务费456元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告王国芬系案涉都匀市黔南汽车商贸城小区业主，该小区于2017年7月20日成立业主委员会并经相关部门备案登记（以下将都匀市黔南汽车商贸城业主委员会简称汽车商贸城业委会），成立时登记物业管理区域总建筑面积152096.96㎡，总套数880套，出售672套、业主户数672户，共7栋。2009年8月1日，原告黔龙物业（合同乙方）与都匀黔龙房地产开发有限责任公司（合同甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定，选聘原告对“黔南汽车商贸城”提供前期物业管理服务事宜；物业管理区域四至为东至都匀市北综合农贸市场，南至都匀市背，西至清泰坡货运站，北至贵新高速公路入口；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米；本合同期限自2009年8月1日起至2011年7月31日止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包括本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。该合同还约定其他权利义务。2011年6月30日，原告黔龙物业（合同乙方）与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司（合同甲方）签订《黔南汽车商贸城前期物业服务合同补充协议》，约定：黔南汽车商贸城小区未具备成立业主大会、选举产生业主委员会条件，因此，就前期物业服务合同中的有关条款暂作如下调整和变更：将第三十五条中的“本合同期限自2009年8月1日起至2011年7月31日止”中的“2011年7月31日止”调整为“至2018年7月31日止。”合同盖印“都匀市住房和城乡建设局前期物业服务合同备案专用章”。2013年7月31日，原告黔龙物业（合同乙方）与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司（合同甲方）就物业服务费价格等签订《黔南汽车商贸城前期物业服务合同补充协议》，约定将二期工程3、4、5、6号楼（均为电梯楼）的物业服务收费价格住宅为1.2元/月/平方米（建筑面积），商业用房3.5元/平方米（建筑面积）、写字楼及办公用房2.5元/月/平方米（建筑面积）。同时，合同还补充约定其他权利义务并盖印“都匀市住房和城乡建设局前期物业服务合同备案专用章”。2018年6月1日，汽车商贸城业委会发出《关于召开业主大会开展选聘物业服务企业投票的公告》，内容为：经业主委员会研究，决定面向社会公开选聘获得国家三级以上资质的物业服务企业，经考察核定，作为候选公司的黔南智贤公司和郎洁公司将在小区展示图文宣传板在小区全面介绍公司的情况供全体业主选择，展示时间为7日，从2018年6月11日至2018年6月18日止，展示期间进入投票表决阶段，投票时间从2018年6月11日至2018年6月18日止共7天……。2018年6月11日，汽车商贸城业委会向原告黔龙物业发出《邀请函》，邀请原告参加案涉汽车商贸城小区物业公司选聘。2018年7月31日，原告黔龙物业（乙方）与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司（甲方）再次签订《黔南汽车商贸城物业服务合同补充协议》，约定：汽车商贸城业主委员会未与黔龙物业签订物业服务合同，因此，甲乙双方就现有物业服务合同中的合同期限变更为至2023年7月31日止。该合同仅有原告及都匀市黔龙房地产开发有限责任公司盖章。2019年6月24日，都匀市住房和城乡建设局就汽车商贸城业委会报送的更换物业公司的材料，作出匀住建函（2019）565号《都匀市住房和城乡建设局关于更换黔南汽车商贸城小区物业公司的审查意见书》，载明：汽车商贸城业委会在既没有召开业主大会通过决议，也没有向业主书面征求意见，更没有对征求意见结果进行公司的情况下，即作出变更物业管理公司的决定。根据《贵州省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，向业主征求意见的方中并没有电话调查或电话征求意见这一方式，汽车商贸城业委会采用该方式得到的征求意见结果本身也是无效的，因此作出的更换物业公司的决定不符合法定程序。2019年7月17日，原告向被告发出《缴费通知书》，催告如下：截止2019年7月30日，被告已拖欠原告2个月物业服务费458元、垃圾清运费28元，违约金暂未纳入上述金额。贵业主房屋建筑面积95.45平方米，月应缴纳物业服务费114.54元，违约金/元/月。请被告在接到通知后3日内于2019年7月20日前将所欠物业服务费458元、垃圾清运费28元交到汽车商贸城小区物业服务处，如逾期不交需承担相应法律责任。2019年8月6日，汽车商贸城业委会在小区张贴《汽车商贸城小区业主自主管理征求业主意见结果公示》，公示如下：1.汽车商贸城小区同意自主管理户数比例已达73.4%（小区入住总户数，含门面910户，同意实施自主管理户数668户；2.同意自主管理的户数居住面积已占有整个小区居住面积的50.7%，小区住户面积152096.96平方米，同意实施自主管理住房面积77052.81平方米……公示时间2019年8月6日至2019年8月12日。2019年8月13日，汽车商贸城业委会向原告黔龙物业送达《通知》，载明：“黔南汽车商贸城小区业主自主管理的相关手续，资料已在都匀市住建局等相关单位备案。本小区经过召开书面业主大会，同意实施自主管理户数比例已达73.4%，同意自主管理户数的面积已占整个小区面积的50.7%，符合《中华人民共和国物权法》、住建部关于《业主大会和业主委员会指导规则》及《贵州省物业管理条例》等法律、法规的规定，现公示期已到（2019年8.6-2019.8.12）。因贵公司签订的前期物业服务合同已于2018年7月31日到期，现通知你公司于2019年8月31日零时终止物业服务工作，并于8月30日上午9时30分做好相关移交手续。同时请贵公司在此期间认真履行好物业服务合同之条款。特此函告知。汽车商贸城业主委员会。”参送人员在该通知签名并备注物业拒收此通知。另查明，汽车商贸城业委会决定面向社会公开选聘物业服务企业，向小区业主发出《汽车商贸城小区公开选聘物业服务企业征求意见书》，征求各位业主意见，但未载明时间及各业主专有部门建筑面积。 一审法院认为：本案争议焦点为：1.《前期物业管理合同》合同期限问题；2.汽车商贸城业委会作出选聘及解聘物业服务企业的决定是否符合法定程序；3.被告应否支付原告物业管理费。关于《前期物业管理合同》合同期限问题。案涉《前期物业管理合同》及两份《补充协议》约定的合同期限至2018年7月31日止。原告黔龙物业与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司于2018年7月31日签订的《黔南汽车商贸城物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议三》）中，虽约定将现有物业服务合同的合同期限变更为至2023年7月31日止，但签订该协议时，案涉小区已成立业主委员会，可由业委会代表业主行使权利，《补充协议三》签订时未征得业主同意及事后追认，该协议不能约束全体业主，故《前期物业管理合同》的合同期限应至2018年7月31日届满。关于汽车商贸城业委会作出自主管理的决定是否符合法定程序问题。《物业管理条例》第十一条第（四）项规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。”及第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”案涉汽车商贸城业委会通过书面形式向各业主征求公开选聘物业公司的意见并作出《汽车商贸城小区业主自主管理征求业主意见结果公示》后，向原告送达《通知》要求其退出该小区，但该书面征求意见未载明时间及各业主专用部门建筑面积，并不能当然推定同意公开选聘的业主的专有部门面积已占建筑总面积过半数，且公示内容为业主自主管理而非公开选聘物业公司，依据前述法律规定，业委会的前述公开选聘物业公司的行为不符合法定程序，对被告抗辩汽车商贸城业委会已作出另行选聘物业服务企业的决定，本院不予采信。关于原告应否支付物业服务费问题。案涉小区业主委员会作出的公开选聘物业公司的决定不符合法定程序，即业主大会并未作出续聘或者另行选聘决定，原告黔龙物业按照原《前期物业管理合同》继续为被告王国芬提供服务后，依据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款：“物业服务合同约定的期限届满，业主大会没有做出续聘或者另行选聘决定，没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条第七十一条的规定解除物业服务合同。”的规定，被告王国芬应依据原合同之约定向原告黔龙物业支付物业服务费，经原告于2019年7月17日书面催告后，被告在合理期限内仍未交纳，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，原告主张被告支付物业服务费，于法有据，被告抗辩不应支付该费用，但对原告提交的《缴费通知书》所载金额并未提出异议，故对原告主张被告支付物业服务费、垃圾清运费共计486元的诉讼请求,本院予以支持。该小区业主可通过补正及完善选聘物业服务企业的程序后，另行行使选聘物业服务企业的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《贵州省物业管理条例》第七十二条之规定，判决被告王国芬于本判决生效之日起五日内支付原告都匀开发区黔龙荣城物业有限责任公司物业服务费、垃圾清运费共计486元。案件受理费50元、适用简易程序减半收取25元，由被告王国芬负担。 本院二审期间，上诉人未向本院提交足以推翻一审认定事实的新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：被上诉人在物业服务合同到期后是否有资格为案涉物业小区提供物业服务，并收取相应的物业管理费。 本院认为：本案中，双方当事人对于一审判决认定案涉《前期物业管理合同》及前两份《补充协议》的期限已至2018年7月31日届满未提出异议，本院予以确认。 关于被上诉人在物业服务合同到期后是否有资格为案涉物业小区提供物业服务，并收取相应的物业管理费的问题。根据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款：“物业服务合同约定的期限届满，业主大会没有做出续聘或者另行选聘决定，没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条第七十一条的规定解除物业服务合同”的规定，本案中，虽然上诉人主张汽车商贸城业委会已在2018年6月1日作出另行选聘物业服务企业的决定，但是该决定已经都匀市住房和城乡建设局认定不符合法定程序，因此，被上诉人在前期物业服务合同期限届满后，而汽车商贸城业委会未作出另行续聘和选聘物业服务企业之前，依法仍可选择按照原合同约定继续提供物业服务。事实上，截止被上诉人向上诉人主张物业服务费的2019年7月30日为止，被上诉人依然在为上诉人提供物业服务，上诉人亦享受了被上诉人提供的物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，依据前期物业服务合同的约定以及公平及等价有偿原则，一审判决上诉人按照前期物业服务合同约定的物业服务费标准向被上诉人支付相应的物业服务费，并无不当，本院予以维持。上诉人主张其与被上诉人不存在物业服务合同关系，不应当支付物业服务费的理由不能成立，本院对其该项主张不予采纳。 综上所述，上诉人王国芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王国芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙