四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川执复85号 复议申请人（保全申请人）：成都建工第七建筑工程有限公司，住所地四川省成都市双林路33号。 法定代表人：刘明俊，董事长。 委托诉讼代理人：刘博，四川君合律师事务所律师。 被申请人：成都隆鑫锦途房地产开发有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道藏卫路南二段260号。 法定代表人：何云成，总经理。 委托诉讼代理人：郭成刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓玲，泰和泰律师事务所律师。 复议申请人成都建工第七建筑工程有限公司（以下简称成都七建）不服四川省成都市中级人民法院(2020)川01执异244号执行裁定，向本院申请复议，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行审查。于2020年4月17日组织听证，成都七建的委托诉讼代理人刘博，成都隆鑫锦途房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）的委托诉讼代理人黄晓玲参加听证。现已审查终结。 成都七建向四川省成都市中级人民法院申请诉前保全，该院于2019年11月26日作出（2019）川01执保556号执行裁定。隆鑫公司提出异议称，案件保全金额为4900万余元，法院查封隆鑫公司名下房屋27套，房产总价值超过1亿元，超出保全范围，请求解除对查封房屋中的14套房屋的查封。 成都七建提交意见称，隆鑫公司提供的证据不足以证明涉案房屋价值超过保全金额，且处置不动产应考虑变现、流拍等因素，加之涉案房屋的价值持续走低，执行时很有可能将无法满足本案债权。请求驳回隆鑫公司的异议请求。 四川省成都市中级人民法院查明，该院于2019年10月28日作出（2019）川01财保114号民事裁定，对隆鑫公司的财产在价值46906762.98元范围内采取保全措施。后于2019年11月26日作出（2019）川01执保556号执行裁定，查封隆鑫公司名下位于成都市双流区房屋（以下简称涉案房屋）。查封期限三年，自2019年11月28日起至2022年11月27日止。 另查明，1.案件审查过程中，隆鑫公司委托四川维益房地产评估咨询有限责任公司（以下简称维益公司）对涉案房屋价值进行评估。2020年1月17日，维益公司作出川维公房评[2020]咨字第4号《房地产价值咨询报告》（以下简称评估报告），载明：涉案房屋在价值时点2020年1月16日的市场价值为14026.77万元。该评估报告未考虑房屋租赁情况。 2.2018年7月30日，隆鑫公司与成都住房公积金管理中心签订《房屋租赁合同》，将其名下位于双流区租赁给成都住房公积金管理中心，租期三年，租金为790198元／年。2019年6月26日，隆鑫公司与付丽娟签订《租赁合同》，将其名下位于双流区房屋租赁给付丽娟，租期五年，租金为第一年免租金，第二年23020元／月；第三年24171元／月；第四年25368元／月；第五年26611元／月。2019年7月23日，隆鑫公司与蒋光华签订两份《租赁合同》，将其名下位于双流区房屋租赁给蒋光华，租期为五年，租金分别为第一、二年17921元／月、9917元／月；第三年18817元／月、10412元／月；第四年19749元／月、10928元／月；第五年20716元／月、11464元／月。2019年11月29日，隆鑫公司与刘菊芳、杨舒寒、王超签订《租赁合同》，将其名下位于双流区房屋租赁给刘菊芳等人。前述房屋均在案件查封范围内。 四川省成都市中级人民法院认为，案件的争议焦点在对涉案财产的查封是否明显超过保全范围。隆鑫公司虽向执行法院提供的评估报告载明涉案房屋在价值时点2020年1月16日的市场价值为14026.77万元，但该评估未考虑涉案房屋存在租赁情况，亦明显高于隆鑫公司实际销售价格，故该评估报告未能充分反映涉案房屋的市场价值，不足以完全采信。本案查封财产的范围应当以案件保全范围46906762.98元为限，但鉴于评估报告未考虑涉案房屋租赁情况，以及执行财产在变现过程中存在诸多不确定因素，执行拍卖中可能会出现流拍等风险。综合本案具体情况，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条关于确定拍卖财产保留价的相关规定，本案查封房屋的价值宜以保全金额46906762.98元÷56%=83762076.75元为限。法院执行裁定查封涉案房屋价值明显超过（2019）川01财保114号民事裁定载明的金额，隆鑫公司主张执行裁定明显超标的查封财产的理由成立，执行法院应依法变更查封房屋的范围。至于变更查封房屋的具体楼层、套数属执行请求，隆鑫公司可向四川省成都市中级人民法院执行机构提出。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定变更四川省成都市中级人民法院（2019）川01执保556号执行裁定查封房屋的范围，查封房屋以价值83762076.75元为限。 成都七建向本院申请复议，请求裁定撤销四川省成都市中级人民法院(2020)川01执异244号执行裁定。事实及理由：⒈隆鑫公司提交的评估报告不符合鉴定规范要求，不能作为涉案房屋价值认定依据，不能证明涉案保全系超标的查封。(2020)川01执异244号案件审查期间，法院组织双方进行了两次听证，隆鑫公司在2020年1月16日进行的第一次听证中没有提交任何证明人民法院超标的查封的证据，并明确回复人民法院不申请评估。但在听证会次日隆鑫公司便提交了涉案查封房屋的估价报告，报告显示委托时间为2020年1月16日，形成报告时间为2020年1月17日。根据常理，评估机构在一天内根本无法完成对被查封的分别位于7幢楼共计27套房屋的实地勘查及报告编写工作，而相应的该估价报告中缺乏《房地产估价规范》（编号为GB/T50291-2015）中规定必须有的估价技术报告，实地勘查的照片不完整、未核实是否缴纳国有土地使用权出让金、未考虑租赁对价值的影响、未考察估价房屋的实际出让价格、违反《房地产估价规范》的规定。评估时未进行实地勘查便擅自推断房屋面积，评估对象的门牌号也与查封标的物不一致，无法确定是否属于本案被查封房屋、鉴定依据不实等等。该估价报告不合乎规范要求，欠缺必要估价因素，不能作为认定本案查封房屋市场价值的依据。执行异议裁定认定评估报告未能充分反映涉案房屋的市场价值，不足以完全采信。⒉执行异议裁定虽综合考量了财产限制、变现时所需费用、拍卖流拍降价等影响财产价值的因素，但隆鑫公司提交的证据也不能证明涉案房屋价值明显超过83762076.75元，因此执行异议裁定认定隆鑫公司关于超标的查封的主张成立没有事实依据。执行异议案件审查期间，双方间的建设工程施工合同纠纷案件已起诉受理并安排开庭时间，成都七建提交的证据足以证明当事人双方已完成工程竣工价款结算及财务决算，欠付工程款的事实及应付款金额等事实，隆鑫公司应当以自己的财产清偿欠付成都七建的工程款。执行异议裁定在未对涉案房屋的市场价值作出明确认定情况下，裁定隆鑫公司有权向法院执行机构提出变更查封房屋的具体楼层及套数，违反人民法院审理是否存在超标的查封的执行行为案件的裁判规则，不符合人民法院作出的裁判应具有可执行性的法律规定，损害了成都七建的合法权益。另外，因受新冠肺炎疫情影响，国家相关部门进行了不同程度的管控，被查封房屋市场价值的必然受到影响，评估报告估价假设和限制条件已违背估值原则，不能反映估值对象的价值，完全不能作为人民法院认定是否超标的查封的依据。 本院查明事实与四川省成都市中级人民法院查明事实一致。 听证时，成都七建提交其与隆鑫公司于2020年4月3日签订的《和解协议》以及隆鑫公司于当日拟向四川省成都市中级人民法院提交的《关于撤回解除超标的查封房屋申请的申请书》，请求撤回隆鑫公司就（2019）川01执保556号执行裁定提出的解除超标的查封房屋申请。该申请书载明，隆鑫公司对（2019）川01执保556号执行裁定提出异议，(2020)川01执异244号执行裁定作出后，……双方当事人就涉案建设工程施工合同纠纷一案和解事宜达成一致意见，并签订了《和解协议》，申请法院制作民事调解书；并将（2019）川01执保556号执行裁定查封的14套房屋解封事宜另作安排，申请撤回就（2019）川01执保556号执行裁定提出的解除超标的查封房屋申请；同时，隆鑫公司同意放弃继续向四川省成都市中级人民法院解除超标的查封的权利，放弃向四川省高级人民法院主张解除超标的查封的权利。成都七建认为，隆鑫公司已撤回对（2019）川01执保556号执行裁定提出的解除超标的查封房屋申请，涉案执行异议的基础已不存在；在达成《和解协议》后，成都七建已向四川省成都市中级人民法院申请解封5套房屋；故应撤销(2020)川01执异244号执行裁定，否则与当事人达成的《和解协议》内容矛盾。 隆鑫公司认可成都七建提交的两份证据材料的真实性，认为(2020)川01执异244号执行裁定是对保全行为是否合法的认定，后续会根据《和解协议》履行；应否撤销执行异议裁定由法院审查认定。 本院认为，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01执保556号执行裁定对隆鑫公司的27套房屋予以查封后，隆鑫公司以超标的查封为由申请解除对其中14套房屋的查封。四川省成都市中级人民法院作出(2020)川01执异244号执行裁定变更“（2019）川01执保556号执行裁定查封房屋的范围，查封房屋以价值83762076.75元为限”。成都七建不服,向本院申请复议后，双方当事人达成用于申请制作民事调解书的《和解协议》，对双方的权利义务达成新的协议；隆鑫公司拟向四川省成都市中级人民法院提交《关于撤回解除超标的查封房屋申请的申请书》，请求撤回其就（2019）川01执保556号执行裁定提出的解除超标的查封房屋申请。该申请书载明，“将（2019）川01执保556号执行裁定查封的14套房屋解封事宜另作安排，申请撤回就（2019）川01执保556号执行裁定提出的解除超标的查封房屋申请”“隆鑫公司同意放弃继续向四川省成都市中级人民法院解除超标的查封的权利，放弃向四川省高级人民法院主张解除超标的查封的权利”。由此表明双方当事人在(2020)川01执异244号执行裁定作出后，对隆鑫公司申请解封的14套房屋解封事宜另作安排。故(2020)川01执异244号执行裁定认定超标的查封的基础事实已发生变化。成都七建复议主张(2020)川01执异244号执行裁定应予撤销的理由成立。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 撤销四川省成都市中级人民法院(2020)川01执异244号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 施 家 蓉 审判员 王 东 风 审判员 高 新 玉 二〇二〇年四月二十六日 书记员 邓敏（代）