山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1823号上诉人（原审原告）：济南御峰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张志良，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：田桂芳，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人济南御峰置业有限公司（以下简称御峰公司）因与被上诉人田桂芳商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。御峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决在已查明被上诉人至今未能取得银行贷款或缴清购房款，且被上诉人未能提供证据免除自身责任的情况下，判决被上诉人不予承担违约责任，显属适用法律错误。办理贷款是购房人即被上诉人根据购房合同应履行的付款义务，其应提供其办理贷款履行付款义务的证据，在未能履行付款义务时，应承担违约责任。购房合同对被上诉人未能获得银行审批或银行审批存在差额的情况下，均约定了被上诉人的补足义务。现被上诉人显然已违反了合同约定，既未取得贷款，也未补足购房款，在此事实基础上，理应由被上诉人承担举证不能的不利后果；一审判决却要求上诉人提供证据予以证明，既无法律依据，也不符合逻辑。二、在购房合同对贷款事项有明确约定的情形下，应首先适用合同约定条款。根据购房合同补充协议约定，在被上诉人未能获得银行审批或银行审批存在差额的情况下，被上诉人应付清余款，并且约定了未能付清余款的违约责任。一审判决直接忽略双方的合同约定，免除了被上诉人的违约责任。且，一审判决认为双方均未能提供证据证明系对方原因，即推论出因不可归责于双方的事由，却并未厘清具体事由，也无证据支持，明显适用该条解释缺乏事实基础。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。田桂芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。御峰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除御峰公司与田桂芳就济南恒大御峰X号房屋签订的《济南恒大御峰商品房买卖合同》及附件[销售（字）201824013329]；2.判令田桂芳协助御峰公司办理上述房屋的注销合同备案、撤销网签手续；3.判令田桂芳所交款项13300元作为违约金不予退还；3.判令本案诉讼费用由田桂芳承担。诉讼过程中，御峰公司变更判令田桂芳所交款项13300元作为违约金不予退还的诉讼请求为：判令田桂芳所交款项190463.7元作为违约金不予退还。一审法院认定事实：2018年6月20日，御峰公司作为甲方(出卖人)与田桂芳作为乙方(买受人)签订《济南恒大御峰商品房认购书》，约定乙方向甲方认购济南恒大御峰楼盘X室商品房。乙方同意签订本认购书时，支付20000元作为定金(定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款)。付款方式为按揭贷款(商业贷款)，乙方须于2018年6月24日前支付首期房款554637元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》，余款133万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年6月24日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。认购书还对其他事项进行了约定。认购书签订后，田桂芳于当日向御峰公司支付定金20000元，于2018年6月23日支付首付款554637元，并按照御峰公司销售人员的要求提交了申请银行按揭贷款的相关材料。2018年6月24日，田桂芳作为买受人与出卖人御峰公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定田桂芳购买御峰公司开发的济南恒大御峰X号商品房一套，建筑面积共113.64平方米，房屋总价款1904637元。关于付款方式及期限，合同第六条约定，买受人采用银行、公积金按揭付款方式付款，2018年6月24日前，支付首期房款574637元，余款133万元须在2018年6月24日前办理完毕银行公积金按揭贷款申请手续。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等其他事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分推建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。御峰公司还与田桂芳签订了附件五:合同补充协议，就上述合同相关条款进行了补充或修改，其中付款方式修改为:买受人须在认购书约定日期办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或者逾期提供相关资料，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金。逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金。逾期超过20天以上视作单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。2018年8月24日，双方就案涉房屋进行了网签、合同备案，同时系统生成合同编号为销售(字)X的《济南市商品房买卖合同》，该合同内容与田桂芳签名捺印的2018年6月24日的《济南市商品房买卖合同》完全一致但田桂芳未在该合同上签名捺印。截止一审辩论终结，田桂芳未取得133万的银行按揭货款。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。御峰公司与田桂芳签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。合同约定田桂芳支付首付款后，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付，但至今未能取得银行按揭贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，御峰公司与田桂芳均未提供证据证明系因对方原因导致未能与银行签订按揭贷款合同取得贷款，因此根据上述规定，御峰公司主张解除与田桂芳签订的《济南市商品房买卖合同》并要求田桂芳协助办理案涉房屋注销合同备案、撤销网签手续，一审法院予以支持。御峰公司要求田桂芳向其支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。判决:一、原告济南御峰置业有限公司与被告田桂芳签订的《济南市商品房买卖合同》于判决生效之日解除;二、被告田桂芳于判决生效之日起十日内与济南御峰置业有限公司配合办理《济南市商品房买卖合同》【合同编号:销售(字)X】的合同备案注销、网签撤销手续；三、驳回原告济南御峰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4209元，减半收取计2104.5元，由原告济南御峰置业有限公司负担2000元，被告田桂芳负担104.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：田桂芳与御峰公司签订的《济南市商品房买卖合同》附件五：合同补充协议：3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金:逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金:逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支该商品房总价款的10％作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于涉案合同的性质和效力问题。本案涉及御峰公司与田桂芳签订的合同有：2018年6月20日的《济南恒大御峰商品房认购书》、2018年6月24日的《济南市商品房买卖合同》、2018年8月24日合同编号为：销售（字）X的《济南市商品房买卖合同》，2018年8月24日的合同虽然御峰公司未签章、田桂芳未签字，但是该份合同经网签备案，并明确了房屋价款、房屋信息、房款的支付方式及违约责任等，且与2018年6月24日双方签字确认的合同内容一致，应认定该份买卖合同已经成立。上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。违约责任需要考虑当事人的主观过错及违约程度。按照合同约定，田桂芳在支付574637元首付款后，剩余133万元须在2018年6月24日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续，如按揭申请未获审批同意，田桂芳须付清剩余房款。本案中，田桂芳在银行、公积金中心的贷款未获审批通过，亦未通过其他付款方式补交剩余房款，构成违约。从双方的履行行为来看，对于133万元剩余房款田桂芳须在2018年6月24日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续，而双方签订合同的时间2018年6月24日，御峰公司未给予田桂芳履行义务的必要期限。御峰公司认可办理银行贷款需要网签备案的《商品房买卖合同》，但御峰公司提供的网签备案合同始终未与田桂芳签字确认，未能订立商品房担保贷款合同，御峰公司存在过错。违约责任是以损失补偿为主，本案中，田桂芳逾期付款的违约后果导致双方签订的买卖合同解除，田桂芳购房的目的未能实现，已就其违约情形承担相应责任，另御峰公司亦未就损失情况举证，双方在履约过程中均有过错，在田桂芳不承担违约责任的情况下，亦不能就已支付的购房款要求御峰公司承担相应利息。网签是交易双方签订合同后，到房地产管理部门进行备案，并在网上公布。网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，其本质上是一种通过网络进行的行政备案，是一种行政管理手段。既然涉案合同本身已经解除，则相应网签的存在也就没有意义了。对于御峰公司要求田桂芳配合办理涉案《济南市商品房买卖合同》的合同备案注销、网签撤销手续的诉求，法院不应予以审理。鉴于本案双方当事人均未上诉涉及，且不影响到合同解除后的履行效果，本院对涉及该项的判决不再予以变更。综上所述，御峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4209元，由上诉人济南御峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯审判员    二〇二〇年四月八日书记员 朱俞颖