广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3113号原告：王炜伦，男，1997年3月11日出生，汉族，住广东省中山市************幸运阁701房，公民身份号码442************298。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。被告：苏文通，男，1980年9月1日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************151。委托诉讼代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文杰，广东邦仁律师事务所实习律师。原告王炜伦诉被告苏文通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告王炜伦的委托诉讼代理人陈经文、廖晓康，被告苏文通的委托诉讼代理人朱雪芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王炜伦向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的关于原告位于中山市******“赤林”房产的房地产买卖合同；2.被告将原告的房屋外墙颜色及遮雨棚恢复原状；3.被告支付的购房定金68000元归原告所有；4.被告支付租金损失20000元。事实与理由：2019年9月12日，原告作为卖方，被告作为买方，双方经过中介的服务，签订了关于中山市******“赤林”房地产的房屋买卖合同，合同约定：原告将位于中山市******“赤林”房地产[粤房地证字第C5287950号、土地使用证号中府国用（2007）第易310718号]以人民币190万元的价款转让给被告，约定买方在合同签订当日支付定金68000元，在2019年12月13日支付第二笔定金582000元。剩余楼款由被告申请按揭贷款支付。合同在备注条款还约定，原告在收到定金起当日起同意配合被告施工翻修外墙，原告需无条件配合被告指定第三方申请按揭和更名过户，但被告必须保证原告该物业成交价的资金安全。合同还关于房产过户交易的税费、中介服务费、违约责任等相关内容做了明确的约定。双方签订合同后，被告按约定支付了68000元的定金，并对原告的房屋外墙进行施工。后原告发现，被告在没有征得原告同意的情形下，擅自将房屋的外墙粉刷成粉红色，破坏了房屋主体建筑的外貌。而且，由于被告的装修工程使用的漆料产生浓重的甲醛和其他刺鼻性气味，致使大量租客退租，导致原告租金受损，故要求被告赔偿租金损失。并且被告将院子内的一些遮雨棚自行拆除，原告无法接受。而且原告通过三乡镇的其他房屋中介了解到，被告在没有取得上述房屋所有权的情形下，私自将原告的房屋以高价（价款为230万元）对外出售，这显然与合同约定的“甲方需无条件配合乙方指定第三方申请按揭和更名过户”内容不符。签约时，被告以信用度不达银行贷款标准为由，要求原告接受以被告的大姐或妻子为贷款人。双方签订的《房地产买卖合同》的购买方是被告，即使是被告指定第三方申请按揭和更名过户，也是被告购买房屋，而不是被告先拟受让上述房屋，在未取得房屋所有权之前就委托其他中介直接私自转售该房屋，将房屋出售给第三方，由被告赚取两次交易40万元的差价。被告的行为不仅直接侵占了原告的合法权益，也通过这种投机逃避正常交易产生的税收（如被告购买在转让给他人会产生两次交易税费）。被告并不是正常的真实的购房者，被告的行为显然是违背了合同交易的诚实信用原则，而且对原告及将来购买房屋的第三方都存在欺骗的事实。双方签订合同后，被告称需要原告的房产证和土地证原件去查档，但迟迟不归还，经原告多次催要后，才在2019年9月25日将这些原件还给原告，被告是没有任何权利和理由扣押原告的房屋产权证书的，被告想拿着原告的房产证正本向第三方展示，取得第三方的信任。以上事实，足以表明被告并非具有购买房屋的真实意思，而是想欺骗第三方购买房屋完成交易，这显然会侵害到第三方的利益和损害原告的声誉。原告以不安抗辩为由，自己的房产权益受损，并存在欺诈第三方支付购房款意图，在2019年10月10日委托律师向被告发送律师函，明确提出解除双方签订的房地产买卖合同。被告收到原告关于解除房地产买卖合同的律师函后，也委托律师发送律师函给原告，不同意解除合同，并要求继续履行房地产买卖合同，却私下仍继续以业主的身份委托中介销售涉案房产，并在未经原告的允许的情形下，多次带人进入涉案房屋，对外销售房屋。并在回复中捏造事实，说原告抢取自己名下的房产权证，原告现保留控诉被告毁谤的权利。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.房地产买卖合同；2.房地产权证（粤房地证字第C5287950号）、土地使用权证（中府国用2007第易310718号）；3.律师函（粤雅律函字2019第159号）、邮寄单、中国邮政速递物流信息；4.律师函（2019）洋函字第372号；5.营业执照、荣晟地产门面照片、朋友圈截图、58同城网房屋出售信息；6.微信聊天记录、58同城对话框；7.视频、内容整理。被告苏文通答辩称：1.关于原告请求解除合同的诉讼请求，被告同意解除合同。2.关于原告的第二项诉讼请求，被告并不存在违约行为，被告翻新外墙是符合合同约定的，也是得到原告同意的，而且被告只是做了外墙翻新，没有进行其他工程，遮雨棚的情况与被告无关。3.关于原告的第三项诉讼请求，因被告不存在违约行为，而是原告违约，故原告请求没收定金没有依据。4.由于被告不存在违约行为，而且原告也未提供证据证明其存在租金损失，故原告的这一诉讼请求也没有依据。5.根据双方合同的第13.5条约定原告应该按照被告要求办理按揭和更名，如果贷款变更，必须书面通知原告，而事实上本案被告并没有通知原告，所以原告主张被告将房产给第三人销售没有依据，本案属原告违约。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告苏文通向本院提供了以下证据：1.房屋外观图片；2.中山市三乡镇泉连心酒业商行营业执照、国家企业信用信息公示；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.结婚证、中山市不动产登记资料查询结果；5.房地产买卖合同、房产证及土地证；6.电子回单、收据；7.律师函。本院认定事实如下：2019年9月12日，原告王炜伦（卖方）与被告苏文通（买方）及中山市三乡镇烨佳房地产中介服务部（以下简称烨佳中介）签订一份房地产买卖合同，约定：1.被告通过烨佳中介购买原告位于中山市******“赤林”的房地产，原告一定协助过户到被告指定的名下；2.转让价款为190万元，定金为65万元，余款125万元由被告通过办理银行按揭贷款的方式支付；3.定金的付款方式分两笔支付，第一笔在2019年9月12日签定合同时支付68000元，第二笔定金582000元在2019年12月13日前支付；4.原告在收到定金当日起同意配合被告施工翻新外墙；5.过户交易完成时间在2020年5月13日起过户，若被告不能准时完成过户，视为违约废除；6.原告需无条件配合被告指定的第三方申请按揭和更名过户，但被告必须保证原告该物业成交价的资金安全，如被告保证不到的情况下，该物业所有一切纠纷后果由被告承担，被告贷款换人交易，被告必须书面通知原告，需保证承担交易内容的所有责任。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告向原告支付了第一笔定金68000元，原告向被告出具了相应的收款收据。被告向原告支付定金68000元后，即开始对涉案房屋的外墙进行翻新，直到2019年9月底翻新完毕，期间原告没有对被告翻新外墙的行为提出任何异议。2019年10月10日，原告委托律师向被告发出律师函，认为被告未征得其同意擅自翻新外墙，而且在未取得房屋所有权的情况下委托中介出售房屋赚取差价，违背了诚实信用原则，通知被告解除合同。2020年1月19日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原、被告双方均同意解除合同。原告主张被告翻新外墙未征得其同意，构成违约，而且合同约定的定金为65万元，被告仅支付了68000元，未达到合同约定的原告翻新外墙的条件。另外，原告主张被告在未取得房屋所有权的情况下就委托中介另行出售涉案房屋赚取差价，被告对此予以否认，原告未能提供充分的证据证实。本院认为：原告与被告及烨佳中介签订的房地产买卖合同是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。被告依约向原告支付定金68000元的事实，双方均没有异议，本院予以认定。现双方争议的焦点为原告存在违约行为还是被告存在违约行为。根据原告的主张，被告的违约行为主要有两点：1.被告在未达到合同约定的翻新外墙的条件而且在未征得原告同意的情况下翻新外墙，构成违约；2.被告在未取得房屋所有权的情况下就委托中介另行出售涉案房屋赚取差价，构成违约。经审查，根据合同约定，原告同意在收到定金起当日同意配合被告施工翻新外墙，虽然该约定未明确是原告收到全部定金65万元，还是收到第一笔定金68000元才，但在被告支付了第一笔定金68000元后开始翻新外墙，一直到全部翻新完毕，原告一直未提出异议，故本院认定被告翻新外墙符合合同约定且征得了原告的同意，原告以此主张被告违约，理据不充分，本院不予采纳。另外，原告主张被告在未取得房屋所有权的情况下就委托中介另行出售涉案房屋赚取差价，构成违约。对此，首先，原告未能提供充分证据证明被告另行委托中介出售房屋赚取差价；其次，即使被告另行委托中介拟出售涉案房屋，也没有违反合同的约定，未损害原告的合法权益，也未影响原告实现合同目的，故原告以此主张被告违约，理据也不充分，本院不予采纳。相反，在被告没有违约，履行合同义务符合约定的情况下，原告于2019年10月10日委托律师向被告发出律师函，单方提出解除合同，明确表明不再履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。由于原告违约，其不享有单方解除合同的权利，故其于2019年10月10日委托律师发出律师函的行为并不产生解除合同的效力。但诉讼中原、被告双方均同意解除合同，本院予以准许。由于原告违约，被告并未违约，故原告要求被告恢复原状、没收定金及赔偿租金损失的诉讼请求，理据均不充分，本院不予支持，予以驳回。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王炜伦与被告苏文通于2019年9月12日签订的房地产买卖合同中关于房地产买卖的内容；二、驳回原告王炜伦的其他诉讼请求。案件受理费2000元，（原告已预付），由原告自行承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  郑华乐人民陪审员  黎敏潮二〇二〇年四月二十日书 记 员  卢芷琪林雷