福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初4431号 原告：泉州市别样红物业管理有限公司，统一社会信用代码91350505595998358E，住所地泉州市泉港区山腰街道金山商业街金山街2#楼116店面。 法定代表人：陈守将，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈航，福建欣港律师事务所律师。 被告：陈坤山，男，汉族，1978年9月28日出生，户籍地泉州市泉港区，现住泉州市泉港区。 原告泉州市别样红物业管理有限公司（以下简称“别样红物业公司”）与被告陈坤山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序于同年12月5日公开开庭进行了审理，后于2020年2月3日裁定转为普通程序，并于同年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈航及被告陈坤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告别样红物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈坤山支付所欠原告物业费7040元、公摊水电费1267元、违约金1424.16元，共计9731.16元。庭审后，原告申请减少诉讼请求为：判令被告陈坤山支付所欠原告物业费7040元、公摊水电费1267元，共计8307元。事实与理由：自2012年10月15日起，原告为泉州市泉港区华盛时代新城（二期）商住楼小区（以下简称“华盛二期”）提供物业服务。原告依约履行义务，但被告自2016年1月1日起至2019年8月31日止拖欠原告物业费，自2015年2月1日起拖欠原告公摊水电费，两者共计8307元，经原告多次催讨，被告拒不支付。物业费和公摊水电费具体计算方式为：物业费是以房屋实际面积按1.3元/㎡计算，公摊水电费是根据总的用电量，除以全体户数，按照已入住和未入住的住户计算，空置户按90%收取，已入住按120%收取，水泵加压用电，5楼以上的每月每户按2元收取，公共用水是每户每月按2.4元收取。 被告陈坤山辩称，其是华盛二期小区业主，拒交物业费是因为以下原因：1.物业合同已过期，期限是到2015年10月15日；2.华盛一期与华盛二期的物业费收费标准不统一；3.人员配备明显不足；4.安全管理长期缺位；5.卫生保洁马虎应对；6.财务管理不透明；7.日常服务不到位；8.对本人房产安全不闻不问；9.其他事项，如装修前被告向物业交纳的2000元装修押金，至今未还给被告，被告配偶的一辆电动车放在一期地下车库被烧毁，物业登记完后至今没有任何反馈；10.原告物业从提供服务至今，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化；11.被告延迟交纳物业费是原告首先没有履行物业管理职责，事实上明显未提供合同约定符合行业标准的服务，所以被告有权依据《合同法》第67条规定，暂时拒绝交纳物业费。被告提出，在原告别样红物业公司做出相应的11个解决措施后，才肯交纳所欠费用。关于本案涉诉物业费，被告认为应核减为2000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、商品房买卖合同复印件、登记备案申请表复印件、福建省前期物业服务合同复印件，经被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告提交的欠费业主告知书、缴费通知单，被告质证认为与本案无关。因本案被告在庭审时对原告诉请的物业费的金额无异议，提出不交物业费是因为物业服务质量问题，本院对被告的该质证意见不予采纳。对原告提交的水电代缴发票，被告对其真实性无异议，但认为与本案没有关联性。因该代缴发票并不能支持原告诉请的公摊水电费，也无法提供具体的计算依据，本院对被告的该质证意见予以采纳。对有争议的被告当庭提交的28张照片，原告质证认为拍摄时间不清楚且反而证实了原告有提供物业服务，不能佐证被告的主张，本院对该质证意见予以采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日，泉州市洛江区华大房地产开发有限公司作为甲方与原告别样红物业公司作为乙方共同签订《福建省前期物业服务合同》，由别样红物业公司为华盛二期提供物业服务。前期物业服务合同主要内容约定：“物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费）高层住宅每月1.3元/㎡，物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照[户][建筑面积]分摊；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取等。”前期物业服务合同期满后，原告至今仍为华盛二期提供物业服务。被告陈坤山系华盛二期5#2503号商品房业主，该房产建筑面积123.47㎡。被告尚欠原告自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费7040元。原告多次催讨未果，故诉诸本院。 本院认为，原告别样红物业公司系依法成立从事物业管理服务的企业，原告向华盛二期小区提供了相应的物业服务，被告陈坤山作为该小区的业主，应当按约定标准向原告支付物业费。因被告自认其自2016年1月份起至今未向原告支付过物业费，而原告提供的《别样红物业管理有限公司（缴费通知单）（2019-08）》、《欠费业主告知书》可以证实被告尚欠原告自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费未交纳且原告书面向被告催收的事实，故本院予以认定；根据双方约定的物业费收费标准及被告的房屋面积，被告尚欠原告的物业费为7062元（每月1.3元/㎡×123.47㎡×44个月），原告自愿按照7040元计算物业费，不违反法律规定，本院予以照准。关于公摊水电费，原告主张被告应支付其公摊水电费1267元，但原告提供的证据中未能体现计算公摊水电费的依据，不足以证明被告尚欠其公摊水电费1267元，故本院对原告的此项主张不予支持。被告辩称原告提供服务不到位及其他相关的物业服务问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，但业主不得以此为由拒交或少交物业费，故本院对被告要求将物业费核减为2000元的辩解不予采信。被告辩称原告未退还其押金2000元，与本案不具有关联性，且原告又有异议，被告以此作为不支付物业费的理由，依据不足，本院不予采信。原告申请减少诉讼请求，系对自身权利义务的处分，本院予以照准。 综上所述，原告别样红物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈坤山应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市别样红物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费7040元； 二、驳回原告泉州市别样红物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告陈坤山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告泉州市别样红物业管理有限公司负担10元（多预交的40元予以退回），由被告陈坤山负担40元，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  庄毅芬 审判员  许淑锋 审判员  庄萍萍 二〇二〇年四月三日 书记员  苏惠玲 附：引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。