湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初12039号 原告：黄湘玉，女，1944年1月24日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人：黄丙松，湖南云天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄绍桃，湖南云天律师事务所律师。 被告：熊瑛，女，1987年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：李璇，女，1982年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 第三人：长沙市博楚房屋租赁有限公司，住所地湖南省长沙市开福区伍家岭街道双拥路596号科大佳园北区2栋101号。 法定代表人：杨益，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：于泽鹏。 原告黄湘玉与被告熊瑛、第三人长沙市博楚房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄湘玉的委托诉讼代理人黄丙松和黄绍桃、被告熊瑛及其委托诉讼代理人李璇、第三人长沙市博楚房屋租赁有限公司的委托诉讼代理人于泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄湘玉向本院提出诉讼请求：1判令解除原告与被告于2019年6月5日签订的《长沙市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠租金6840元（2019年9、10、11月房租2000元×3月，车位租金280元×3月）；3、判令被告赔偿原告空置房屋租金、车位租金损失13680元（2280元×6月）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告与原告在第三方长沙博楚房屋租赁有限公司居间下，于2019年6月5日签订《长沙市房屋租赁合同》，合同约定原告将位于长沙市房屋租赁给被告居住（同时一并出租停车位Ｂ033，租金280元／月），租赁期限为一年，从2019年6月6日至2020年6月5日。双方约定房屋租金为2000元／月，租金按季度支付，各期租金支付日期为2019年6月5日、2019年9月1日，2019年12月1日和2020年3月1日。合同签订后，原告依约交付了房屋给被告使用，被告支付了一个季度房租租金6000元、车位租金840元和租房押金2000元后，再未支付房屋租金。2019年10月2日，被告告知原告不再租房，原告不同意被告单方解约，并要求被告支付拖欠的租金。事后，原告多次催促被告，要求其按合同承担违约责任和赔偿损失，而被告却不予理睬。另原告与第三人于2019年10月23日至涉案租赁房屋检查，房屋设施设备一切正常。综上，被告拖欠房屋租金及擅自解约的行为不仅构成根本违约，而且给原告造成了严重损失，致使原告的房屋被空置，无法获取租金收益。根据双方签订的《长沙市房屋租赁合同》的约定，原告有权没收被告交付的租赁押金并要求被告赔偿原告的损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告熊瑛辩称，第一、原告未能依约承担房屋维修义务，致使被告无法正常使用房屋，被告有权依约单方解除本合同。首先，2019年8月30日下午被告在上班家中没人时，房屋热水器在未使用状态下发生漏水，物业短信通知被告水已漏到楼下，被告回家处理不好，后微信通知原告请求原告处理，原告在8月31日明确表示已入住一段时间，不管是老化还是使用问题都应该由被告进行维修，拒不承担维修义务并在原告维修后也拒不承担维修费。8月31日原告临时联系的维修师傅上门查看后表示热水器故障为老化问题，原告将维修视频发送至被告，语音联系被告直接被挂断，被告回复晚点回信息，但其后一直未就该事项有回信。根据双方租赁合同第七条第（二）款第1条，“对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修乙方可代为维修，费用由甲方承担”，原告已明确意思表示不承担并且未进行举证原告非合理使用，已造成违约；根据第九条第（三）款第3条“甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋，乙方有权单方解除合同”，在8月31日原告已造成事实违约后，被告有权利当时就进行解约，且原告一直未承担维修费350元一直处于违约状态。其次，原告的房屋自入住起问题不断，6月13日准备入住搞卫生时即反映了厨房水池台漏水、橱柜腐烂、热水器漏水等问题，后仅进行了简单修理譬如更换一根水管等；7月1日再次反映橱柜已完全腐烂、内门锁坏了的问题，8月31日热水器坏时又一次提醒橱柜、门锁等问题，均一直未进行修理；9月24日在热水器更换水箱不到一个月时间内再次漏水，由被告联系维修师傅进行简单修理（阀门处打胶保持暂不漏水状态），因此原告房屋老化严重、无法正常居住，热水器、橱柜等必须进行更换，在被告同原告沟通多次至被告搬走时还未进行处理。第二、被告已支付全部租金。根据双方租赁合同，租金支付方式为“付三押一”，各期租金支付时间为2019年6月5日、9月1日、12月1日和2020年3月1日，被告已于6月5日支付了第一期费用合计8840元。由于原告于8月31日造成违约，且被告依约于当天微信通知原告不再租赁、解除合同，后于10月2日正式搬家并微信告知原告，一共居住不到4个月。根据合同第十条第1条，“如甲方有本合同第九条第（三）款约定的情形之一，应当双倍返还乙方租赁押金，并退还剩余租金”，则第二期租金正确计算方式为：被告支付原告三个月租金＋停车费＝2280×3＝6840元，原告退还被告未居住的两个月剩余租金＝2280×2＝4560元，则被告需支付原告2280元；原告双倍返还被告押金4000元、承担其维修义务350元，则原告需支付被告4350元，合计原告需支付被告2070元。秉持着双方能达成一致意愿的角度，被告于10月6日主动提出原告需多返还的一份押金、维修费与车位费的差额不需原告再承担，被告已多次同原告沟通并微信告知计算方法，双方已无资金欠付问题。第三、原告提出损失赔偿无事实及法律依据。被告已于8月31日微信告知原告如原告不履行其义务，则再租一个月（即到10月初）则不再租赁，也在租赁结束前一个月进行了通知；被告于10月2日开始搬家并于10月3日正式搬走的两天内原告并未到场，经与原告反复沟通，10月6日原告表示不租可以，需走流程，包括交钥匙、结算费用、物品验收交接，双方于10月12日到中介协调，由于原告提出“需赔偿一年租金”的不合理要求并拒绝上门验收交接和交钥匙，当天开始钥匙委托中介保管；10月21日原告告知被告第二天上午约了中介一同来看房，并于10月23日交接了钥匙，原告表示交付时物品验收无误，费用结算方面已于答辩书第二条进行详细说明，被告已完整履行完毕自身义务。综上所述，被告的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。原告诉状中的赔偿诉求于法无据，纯属无理要求。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，原告黄湘玉（甲方）的与被告熊瑛（乙方）在第三人长沙博楚房屋租赁有限公司居间下，签订《长沙市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于长沙市房屋出租给乙方居住，租赁期限从2019年6月6日至2020年6月5日，共计一年；租金标准为2000元，总计24000元；租金按季度支付，各期租金支付日期为2019年6月5日、2019年9月1日、2019年12月1日和2020年3月1日；押金2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、物业管理费、车位费由乙方承担；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；合同第九条第（三）款约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；合同第九条第（四）款约定，乙方不按照约定支付租金达十日或欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；合同第十条第一项约定，如甲方有本合同第九条第（三）款约定的情形或单方提前解除合同的，应当双倍返还乙方租赁押金，并退还剩余租金；合同第十条第二项约定，如乙方有本合同第九条第（四）款约定的情形或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金，并退还剩余租金，若没收的租赁押金不足以抵扣甲方损失的，乙方应当赔偿甲方损失；合同备注：房屋租金2000元整包含物业管理费一起，乙方一并承租甲方的车位，车位号是Ｂ033，租金为280元／月。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，被告亦签字确认涉案房屋符合房屋交验条件，并通过微信转账方式给付原告8840元（一个季度的房屋租金6000元、车位租金840元和租赁押金2000元）。 原、被告提供的双方微信聊天记录显示：被告承租涉案房屋后，陆续向原告反映卫生间下面的木门、厨房洗菜盆的台面，热水器和厨房水龙头漏水，并造成水池下面的橱柜腐烂，空调不制冷、燃气灶等问题，原告亦积极自行联系或委托被告请相关人员上门维修，并支付相应费用；2019年8月30日晚，被告向原告反映热水器再次漏水且不出热水、冰箱不工作、阳台的灯一直没亮过等问题，2019年8月31日早，原告回复称，自己在外地出差，要被告自行请物业师傅，并称“热水器漏水的问题，你进入之后，我找过师傅维修，也换过水管，已经不漏了的。现在时间已经三个月了吧，应该算是你入住后，使用过程中的问题，应该由你自己承担”，同时认为冰箱很新不会轻易坏的，灯在交付时都是好的。之后，双方就上述问题及橱柜、门等老问题发生争执，被告于当天10时许表示“对以后问题处理心里真是没啥底的，要不租完这个月就算了，我十一开始就不租啦，提前一个月正好通知你。”2019年10月2日，被告称“明天下午我就搬走，不再租你这了，你要有时间就来看看”，原告回复“啊？怎么这样呢？我还没有来得及去看啊！”，并表示自己在外地回不来，希望被告还能继续租住。2019年10月3日，被告表示对其告知的部分家具和电器问题，原告虽多次承诺，但均未及时到场处理，对与原告沟通没信心，并称也将钥匙给物业。原告于2019年10月6日称，被告不租了，就走流程：交接钥匙、结算费用、验收交接物品；同时要求被告将9月6日应交的下一季度租金交齐。被告表示租房押金可抵9月租金，被告垫付的350元热水器修理费可抵车位租金280元，退租是原告造成的，也不主张原告赔偿，原告要求被告多交一个季度的租金没有道理。 被告提交与热水器维修师傅的微信聊天记录和转账记录，用于证明其在2019年8月31日联系师傅维修热水器，于2019年9月1日支付维修费350元，2019年9月24日因再次漏水联系师傅维修。 被告于2019年10月3日搬出涉案房屋，后因原告不同意被告搬走，被告遂将钥匙交给第三人。2019年10月23日，原、被告及第三人对涉案房屋进行了查验，原告再次表示对被告解除合同的要求不予认可。之后，原告将涉案房屋交第三人出租。 以上事实，有长沙市房屋租赁合同、微信聊天记录、微信转账记录、照片、当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，一、原告黄湘玉与被告熊瑛签订的《长沙市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、关于合同解除。被告虽向原告提出合同解除，但其提交的证据不足以证明达到“甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋”的程度，实际上在被告垫资修理热水器后，亦继续使用涉案房屋月余。原告虽然在2019年10月23日仍表示对被告解除合同的要求不予认可，但其在2019年10月3日和10月6日均表示被告不租了，就走交接的流程，且原、被告及第三人于2019年10月23日对涉案房屋进行查验后，原告又将涉案房屋交由第三人出租，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院认定原、被告已于2019年10月23日达成解除上述合同的合意，上述合同于当日解除。三、关于损失的承担。被告确实在合同约定的2019年9月1日未向原告交纳下一季度的租金，并超过十日以上，且单方提前解除合同，依上述合同第十条第二项约定，被告应赔偿原告的损失。但被告拒付租金并提前解约亦情有可原，系基于原告在没有核实的情况下，武断地认为热水器的漏水是被告造成的，应由被告自行承担，遂导致被告与其产生矛盾，并于当天作出退租的意思表示；之后，原告亦未主动与被告沟通或上门解决矛盾，直至2019年10月23日方与被告及第三人对涉案房屋进行查验；被告于2019年8月31日已明确向原告表示10月1日开始退租，2019年10月2日亦告知其第二天搬走，即使原告至此才确定被告退租，就应及时为涉案房屋另行招租，以防止损失的扩大，故原告主张原告赔偿6个月空置期租金的诉讼请求，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。综上，对于合同的解除，原、被告双方均存在过错，则损失也应进行相应的分担，本院根据庭审查明的情况，酌情确定被告交纳的租金抵扣原告的损失后，还应赔偿原告3840元，原告诉求超过的部分，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告黄湘玉与被告熊瑛于2019年6月5日签订的《长沙市房屋租赁合同》于2019年10月23日解除； 二、被告熊瑛于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄湘玉损失3840元； 三、驳回原告黄湘玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费314元，减半收取计157元，由被告熊瑛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  戴昱 二〇二〇年四月二十二日 代理书记员  刘艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。