贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2725号 原告：曹琛易，男，汉族，1991年11月25日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：翟进（一般授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告曹琛易与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告曹琛易的委托诉讼代理人翟进，被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹琛易提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理并交付贵州省毕节市2012年东出口棚户区改造项目第1幢Ｃ单元4层4号（房号1-Ｃ4-4）商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金，实际支付违约金按照每日293.641元的标准自2017年5月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，现暂定20000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为00511），购买被告开发的位于贵州省毕节市，建设项目为“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”的商品房（房号1-Ｃ4-4）。合同约定房价款为293641.00元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应至约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款147641元，余款146000元通过银行按揭方式向被告支付。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。被告已违约，应承担责任。故原告依法提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告瑞丰公司辩称，1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应当综合考虑2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，该国家政策因素的变动是双方在订立合同之初不能预见的客观情况，不可归责于被告，被告不承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。3、关于办理房屋权属转移登记，被告的义务仅为将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案。合同并未约定被告应当在提交办证资料后通知原告，且被告是否通知原告已经提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证，故即便被告承担违约责任，违约金计算时间也应截止至被告向不动产登记机关提交办证资料之日止，而非通知原告之日，更非取得不动产权证书之日。4、商品房买卖合同关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算违约金才能兼顾公平合理的原则。5、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。 原告曹琛易向本院提供如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：00511）、《借款合同》、收据。 被告瑞丰公司向本院提交如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、首次登记确认书。 经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢C单元4层4号（房号1-C4-4）的房屋一套，该房建筑面积119.09平方米，套内建筑面积98.18平方米，购房款293,641.00元。交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权转移登记的约定：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告支付了房款293,641.00元。被告于2014年5月10日将涉案房屋交付原告，被告在合同约定的期限内未给原告办理房屋产权证。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具首次登记确认书，同意办理瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢不动产首次登记。涉案房屋属于第1幢，已符合办理不动产首次登记的条件。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证书；二、被告是否应支付逾期办证违约金及计算的时间、标准。 关于焦点一的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理商品房产权证书，但被告未按约定履行义务，应履行合同约定的为被告办理房屋产权证的义务，且涉案房屋已具备办证条件，故原告要求被告办理房屋产权证并交付的诉讼请求，本院予以支持；在被告为原告办证的同时，原告也应履行提供办证所需资料的义务，只有原告履行了相应的义务，被告才能为原告办理涉案房屋的权属证书。 关于焦点二的问题。对违约金的诉讼请求，根据双方合同的约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，合同约定的违约金过高，本院依法调整为以已付购房款293,641元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（本院支持贷款基准利率或全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍并分段计算）的标准从2017年6月1日起计算。办理转移登记方式是原告委托被告代为办理，故被告只需将办理转移登记相关文书交到不动产登记部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告之日止。被告现已具备办证条件，本案于2020年4月13日开庭，视为被告于当日履行通知原告的义务，故对违约金的计算时间应为2017年6月1日至2020年4月13日。违约金以原告已付购房款293,641元为基数，按下列方式分段计算：按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计算至2019年8月20日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至2020年4月13日。 被告关于迟延办理转移登记系政策性原因及其他原因的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告曹琛易缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告曹琛易办理涉案商品房不动产权证书。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹琛易逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款293,641.00元为基数，按下列方式分段计算：按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计算至2019年8月20日；参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至2020年4月13日。 三、驳回原告曹琛易的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由原告曹琛易负担50.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担100.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年四月十六日 书记员  邓正秋