上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1210号原告(反诉被告，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：叶亚军，上海法线律师事务所律师。委托诉讼代理人：金保，上海法线律师事务所律师。被告(反诉原告，男，1951年6月3日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告，女，1958年7月27日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告，女，1985年7月29日生，汉族，住上海市闵行区。上列三被告共同委托诉讼代理人：朱永兴，上海英恒律师事务所律师。第三人：上海隽荟房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区沙浦路XXX号XXX层。法定代表人：朱占定，执行董事。委托诉讼代理人：王世其，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告陈允祥与被告顾基明、鲁新华、顾盼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员吴姗姗适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中三被告共同提出反诉，本院经审查予以受理，另追加上海隽荟房地产经纪有限公司(以下简称“隽荟公司”)作为第三人参加诉讼。原告陈允祥的委托诉讼代理人叶亚军、金保，被告顾基明、三被告的共同委托诉讼代理人朱永兴，第三人隽荟公司的委托诉讼代理人王世其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈允祥向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX的两份《上海市房地产买卖合同》；2.判令三被告向原告归还已支付的定金人民币(以下币种均同)10万元、首付款88万元；3.判令三被告向原告支付违约赔偿36万元(按合同约定总价的20%计算)；4.判令第三人对上述36万元违约赔偿金承担连带赔偿责任。事实与理由：原告通过第三人作为房屋中介，查看三被告的两处相邻的房产，即本市宝山区城银路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。被告、第三人售房时宣称使用面积260平方，产证面积130平方左右，精装修。因系争房屋装修豪华，符合原告的要求，双方签署了《房屋买卖协议》，又于2019年8月21日正式签署了合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。双方在合同中确认两处房产总价180万元，原告按约支付定金10万元、首付款88万元。但过户时发现系争房屋被限制交易，不能过户。被告未经原告同意将房屋隔层和装修拆除。现原告认为房屋买卖合同的合同目的无法实现，要求解除合同，由被告承担违约责任。至于第三人，售房时第三人向原告宣传系争房屋使用面积是260平方米、精装修、两套房打通使用上具有统一性，第三人应提供专业的居间服务，而第三人未能尽到房产经纪的职责，应对被告的违约赔偿金负连带责任。双方就赔偿事宜协商未果，遂诉至法院。被告顾基明、鲁新华、顾盼对本诉辩称，同意解除合同并退还原告定金、首付款合计98万元，但不同意支付违约赔偿金。原告购房时知晓系争房屋是两本产证、分隔为上下两层，房屋违建的事实是商住用房层高比较高，被告方自行搭建了隔层、两套房屋相互打通。当时被告委托中介售房，并不知道限制交易。知晓之后被告方进行了整改，拆除了隔层、恢复两套房屋中的隔墙。2019年10月24日，被告方通过中介公司告知原告违建已经处理完毕，具备过户条件。但原告认为房屋的现状没有达到预期，双方就装修赔偿金额未能达成一致。另外，交易时谈好被告方为到手价，之后税费超出原告预期，原告于同年11月提出不想买了。现被告认为系争房屋买卖合同的主体并非装修装饰，合同中对于装修损害赔偿也有约定，故合同是能够履行的，未建拆除后已具备了交易条件。但由于现在三被告方也愿意另外寻求新的买家，故同意原告解除合同的要求。但三被告认为原告单方面提出解除合同，已构成根本违约，故共同提出反诉，要求判令原告向三被告支付违约赔偿36万元。第三人述称，本案不属于法律规定的承担连带责任的范围，故不同意原告要求第三人承担连带赔偿责任的诉请。原告主观对系争房屋的需求无从判断，从合同上看，装修损失赔偿不是先决条件。原告在办贷款过程中，银行发现系争房屋被限制交易，中介询问了被告并通知原告。第三人曾要求被告配合产调，第三人也不知道系争房屋被限制交易。第三人根据被告提供的房产证发布的房源信息，两套房屋的产证面积都是六十多平方米，原告认为房屋面积达到260平方也是基于违章搭建，是原告应当知晓的。原告陈允祥对反诉辩称，不同意三被告的反诉请求。三被告应当知道系争房屋涉违建，是三被告违反合同义务在先。其后三被告未经过原告允许，拆除并改变了房屋的结构，使得系争房屋260平方米变成了130平方米，而且这些改变无法恢复原状。原告不存在违约行为，不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告就其本诉主张提供了以下证据：1.委托购买意向书及房屋买卖协议，证明双方就系争房屋成立买卖合同关系，意向书中显示房屋总价210万元，所有税费由被告承担。三被告、第三人对该组证据的真实性无异议。2.上海市房屋买卖合同两份(合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX)，证明原、被告正式签订了房屋买卖合同，三被告在合同中承诺房屋没有任何权利限制状态，双方约定房屋装修不得拆除，购房价格分别为88万元和92万元，没有约定税费的承担方式，按正常理解应当税费各付。三被告、第三人对该组证据的真实性无异议，但均认为上述180万元为三被告的到手价，税费由原告承担。三被告提出上述合同约定也是反诉主张的依据。3.上海市不动产权证复印件2份，由被告方提供，证明系争房屋产权信息。三被告、第三人对该组证据的真实性无异议。4.银行业务凭证、收据若干，证明原告已经履行付款义务，支付定金及首付款合计98万元。三被告对该组证据的真实性无异议。5.中介微信朋友圈截屏、照片、视频、微信聊天记录，证明系争房屋签订合同时中介的宣传资料、当时房屋的状况、拆除之后的房屋状况。三被告对照片的真实性无异议，但对朋友圈截屏不清楚；第三人认为中介业务员已经在朋友圈中明确了房屋的产证面积，聊天记录反映了系争房屋违建已及时拆除，具备了过户条件，但原告因赔偿价格谈不拢而拒绝交易。被告就其本诉、反诉主张提供了以下证据：1.上海市不动产登记薄，证明2019年10月23日系争房屋限制交易已消除，具备过户条件。原告、第三人对该组证据的真实性无异议，原告认为拆除的违建涉及房屋结构的改变，而非单纯的装修装饰，导致使用面积直接减少了一半。2.微信群聊天内容，证明2019年10月25日第三人告知原告系争房屋具备过户条件。原告、第三人对该组证据的真实性无异议，原告认为系争房屋当时已无法恢复原状，导致原告方的合同目的不能实现。第三人表示当时双方已初步接受继续交易的方案，只是价格谈不拢。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定相关事实如下：一、三被告为系争房屋的权利人。2019年8月初，原、被告与第三人共同签署了《委托购买意向书》，随后又签署了《房屋买卖协议》，约定原告向三被告购买系争房屋两套，建筑面积分别为67.77平方米、63.19平方米，成交价格为210万元。二、2019年8月21日，原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》两份，合同编号为：XXXXXXX、XXXXXXX，约定608室房屋的房屋类型为办公楼，建筑面积67.77平方米，转让价款92万元；609室房屋的房屋类型为办公楼，建筑面积63.19平方米，转让价款88万元。三、上列两份合同补充条款(一)约定：1.双方共同于2019年10月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；2.三被告于2019年10月30日前将房屋交付给原告；……4.三被告承诺该房屋无任何权利限制状态；……6.双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达10日，则应按照合同第九条第(三)款、第十条第(三)款之约定违约金的方式分别承担违约责任。四、上列两份合同附件二约定：随房屋同时转让的固定设备、现有装饰的费用包含在房屋转让款内，原告不需另外支付费用，三被告不得拆除并应随房屋交付原告。五、上列两份合同附件三《付款协议》约定：1.原告于2019年8月5日支付定金5万元、5万元，于2019年8月21日支付46万元、42万元，原告向银行申请贷款40万元、40万元，原告于交付房屋当日支付尾款1万元、1万元。六、上列两份《上海市房地产买卖合同》签订后，原告分别于2019年8月5日交付定金10万元，于2019年8月21日交付房款50万元，于2019年8月22日交付房款38万元。七、系争房屋不动产登记簿于2011年11月14日登记有上海市宝山区住房保障和房屋管理局作出的《房屋承重结构被损害的认定的房屋通知单》。上列两份《上海市房地产买卖合同》签订后，三被告对系争房屋的承重结构予以恢复。不动产登记簿显示2019年10月21日受理登记《承重结构被损的房屋已恢复通知单》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求解除两份《上海市房地产买卖合同》，本院2020年3月12日开庭审理时，三被告亦明确表示同意解除合同，故本院对此予以确认。三被告依合同收取的房款98万元应予返还。原、被告应本着诚信原则，共同办理上述两份合同的网上备案登记注销手续。关于双方追究对方违约责任这一争议焦点，本院认为，从双方的磋商过程可见，系争房屋的结构和布局、装修现状等因素共同对交易价格的确定起到决定性的作用。系争房屋早在2011年已被相关文件登记限制交易，三被告在签订房地产买卖协议时未能及时发现并告知交易相对方，存在一定过错。虽然在合同约定的交易过户时间之前，三被告纠正了房屋的违章行为，具备过户条件，但系争房屋恢复原始用途后，与原告购房时的计划用途已发生了重大改变，仍按照原合同履行显然有失公平。现三被告反诉原告违约，依据不足，本院不予支持。至于原告方在签订房屋买卖合同之前已对系争房屋进行过现场查看，对三被告将两套房屋打通、增加隔层等违章事实是明知的。而原告对系争房屋的购买动机中恰恰包含了因违章构筑而增加的利用面积。故原告在签订房屋买卖合同时，对系争房屋中的违法违规行为会受到整顿能够预见或应当预见而没有预见，如由此造成损失亦应自行承担。现第三人对外宣传时亦明确标注产证面积每套六十余平方米，不存在隐瞒情况等，故原告要求第三人承担连带赔偿责任，于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈允祥与被告(反诉原告)顾基明、鲁新华、顾盼签订的合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX的两份《上海市房地产买卖合同》于2020年3月12日解除，双方于本判决生效之日起十日内相互协助、共同办理上述两份合同的网上备案登记注销手续；二、被告(反诉原告)顾基明、鲁新华、顾盼于本判决生效之日起十日内返还原告陈允祥购房款合计98万元；三、驳回原告(反诉被告)陈允祥的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)顾基明、鲁新华、顾盼的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取计8,430元，反诉案件受理费减半收取计1,675元，均由原、被告双方各半负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 吴姗姗二〇二〇年四月二日法官助理 杨 丽书 记 员 顾 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。