江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初4415号原告：无锡银吉姆体育发展有限公司新区长江馆，统一社会信用代码91320214MA1T6HG81F，住所地无锡市新吴区龙山路2-38号4层402号铺位。负责人：郭志军，该公司经理。委托诉讼代理人：朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玉奇，江苏迈图律师事务所实习人员。被告：无锡上学啦管理咨询有限公司，统一社会信用代码91320214MA1MXW2Y7X，住所地无锡市新吴区龙山路2-28-806。法定代表人：谈伟珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐红宇，江苏谟仕律师事务所律师。原告无锡银吉姆体育发展有限公司新区长江馆（以下简称银吉姆长江馆）与被告无锡上学啦管理咨询有限公司（以下简称上学啦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂且双方争议较大，本案依法转为合议庭并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告银吉姆长江馆的委托诉讼代理人朱永磊，被告上学啦公司的委托诉讼代理人徐红宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银吉姆长江馆向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间签订的《上学啦房屋租赁合同》及《上学啦物业管理服务协议》解除；2、判令上学啦公司向其双倍返还租赁合同履约保证金404198.4元、质量保证金10000元，物业履约保证金50524.8元，共计464723.2元，并以此为本金，自起诉日起至实际支付日止，按年利率6%支付资金占用费；3、判令上学啦公司按约赔偿其装修损失3487492元；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费等由上学啦公司承担。事实与理由：2017年9月，上学啦公司将坐落于无锡市新吴区龙山路与湘江路交汇处商场地上4层402室商铺出租给无锡银吉姆体育发展有限公司（以下简称银吉姆公司），用于开设运动健身馆。双方签有《上学啦房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《上学啦物业管理服务协议》（以下简称物业管理协议），对租赁面积、租金、物业费、履约保证金、质量保证金、违约责任等作了明确约定。后银吉姆公司将上述合同中的权利义务转让于其并得到了上学啦公司的认可。2019年6月5日，上学啦公司与案涉店铺所有权人无锡市新吴区科技发展有限公司（以下简称科发公司）协商解除了案涉商铺的租赁关系，故其与上学啦公司之间的租赁关系亦解除。因上学啦公司的原因，导致其合同提前解除，上学啦公司应承担相应违约责任，故现请求判如所请。被告上学啦公司辩称，其与科发公司的租赁协议虽然经协商解除，但是之前科发公司已经多次发出告示通知商户就承租事宜进行协商，所以银吉姆长江馆解除合同是因其自行离场。合同上并未约定物业履约保证金，履约保证金不是定金不能双倍返还。即便其因违约需赔偿损失也应赔偿残值，对于银吉姆长江馆主张的装修损失金额其有异议。本院经审理查明如下事实：2017年9月6日，银吉姆公司与上学啦公司签订租赁合同1份，约定上学啦公司将坐落于无锡市新吴区龙山路与湘江路交汇处商场4层402号铺位出租给银吉姆公司开设英派斯运动健身店。租赁面积为2770平方米，租赁期限96个月，自2017年10月1日至2025年9月30日止。租金计算方式为2018年3月1日至2020年9月30日期间，日租金0.8元每平米，2020年10月1日至2023年9月30日期间，日租金0.84元每平米，2023年10月1日至2025年9月30日期间，日租金0.88元每平米，月租金=日租金*30.4*租赁面积，物业费计算标准为每日0.2元每平米，即每月16841.6元，租金及物业费均按季支付。上学啦公司给予银吉姆公司5个月装修免租期，自2017年10月1日至2018年2月28日止，免租期内无须支付租金，但需按每日0.1元每平米支付装修管理费以及装修押金、垃圾清运费等费用。银吉姆公司应在合同签订当日向上学啦公司交付履约保证金202099.2元，若银吉姆公司违反合同约定，上学啦公司有权扣除全部或部分保证金用以抵付未付款项或遭受的损失。银吉姆公司应在合同签订当日，向上学啦公司支付10000元保证金，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。若上学啦公司提前解除合同，应当赔偿银吉姆公司装修损失（以5年折旧为标准，按撤场日装修残值为准计算装修损失）。若合同因上学啦公司违约而提前终止的，上学啦公司需无息双倍返还合同项下的履约保证金等内容。银吉姆公司与上学啦公司另签有附件物业管理协议1份，约定上学啦公司为银吉姆公司的案涉商铺提供物业管理服务，银吉姆公司应于协议签订之日起一次性向上学啦公司交纳相当于3个月物业服务费的履约保证金等内容。2017年9月20日，银吉姆公司向上学啦公司汇款594775元，银吉姆长江馆称上述款项包含租赁履约保证金202099.2元、物业履约保证金50524.8元、首期租金202099.2元（2018年3月1日至2018年6月30日）、首期物业费50524.8（2018年3月1日至2018年6月30日）、质量保证金10000元、装修保证金10000元、装修期间管理费41827元（2017年10月1日至2018年2月28日）、装修垃圾清运费27700元（按10元/平计算）。后银吉姆公司、银吉姆长江馆与上学啦公司签订《主体变更补充协议》1份，约定银吉姆公司将其在上述合同项下的权利义务全部转让于银吉姆公司下属分公司银吉姆长江馆，银吉姆长江馆后接收案涉房屋实际经营并按约支付各项费用。另查明：2019年1月3日，科发公司向本院提起诉讼，称其与上学啦公司于2016年11月18日签订《房屋租赁合同》，由上学啦公司承租其所有的位于无锡市新吴区及融智大厦商业广场（即案涉房屋所在地）的房屋，但上学啦公司未按约支付租金，在双方达成《谅解备忘录》后仍未按约履行付款义务，故其请求判令解除合同并要求上学啦公司支付各项欠付费用并赔偿相应损失。后双方在诉讼中达成调解协议，本院于2019年6月5日出具（2019）苏0214民初179号民事调解书，载明上学啦公司与科发公司确认2016年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除，无锡上学啦管理咨询有限公司于2019年6月15日前将案涉租赁房屋（位于无锡市新吴区科技发展有限公司。双方确认租赁房屋内的装饰装修保持现状，均属于科发公司等内容。后银吉姆长江馆与科发公司就继续租赁问题未能达成一致意见，银吉姆长江馆自2019年6月30日起停止经营，并于2019年7月17日诉讼来院。以上事实由租赁合同1份、物业服务协议1份、付款回单1份、《主体变更补充协议》1份、（2019）苏0214民初179号民事调解书1份并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。诉讼中，经本院向科发公司调查，科发公司出具情况说明1份，载明其与上学啦公司达成调解协议后，于2019年6月10日召开商户见面会，告知调解结果并了解商户是否需要继续经营，并登记各商户的继续经营意向，但银吉姆长江馆未进行登记。会后其与银吉姆长江馆方面的人员进行了洽谈，银吉姆方提出经考虑想要停止经营，希望约定一个中止日期并给予一定健身器械拆除和会员沟通的过渡期。其提出要求银吉姆方提出申请，说明具体方案，银吉姆方表示认可。后2019年6月12日，上学啦公司将租赁房屋移交给其，6月19日其与上学啦公司签订房屋交接协议。6月26日，银吉姆长江馆张贴公告，告知会员7月1日停止营业。6月10日至8月12日期间，因其与银吉姆长江馆对于搬迁物品存在不同意见，进行了多轮沟通。8月12日，银吉姆长江馆向其提交撤场申请书，并于8月14日搬离物品签署房屋返还交接书。银吉姆长江馆对情况说明真实性无异议，但认为科发公司召开的商户见面会其并未得到通知，科发公司的说明只陈述了欢迎各商户与之洽谈继续经营，但未确认继续经营的条件。后其确与科发公司进行商量，但科发公司认为案涉房屋的装修已经由上学啦公司抵押给科发公司，并要求其重新缴纳保证金，其不愿接受。且因上述事由，致其当时订立租赁合同的条件和意愿已发生了明显变化，故情况说明并不能证明其是在原有合同基础上自动放弃继续经营。上学啦公司对该情况说明无异议。银吉姆长江馆为证明自己的损失，另向本院提供了以下证据：1、装修费详单1份以及相应的付款凭证、发票、合同等证据，证明其为装修租赁房屋产生装修费4755670.5元，自2018年3月1日计算至2019年6月30日其撤场时，大约为16个月，折旧总期限为60个月，故其按比例主张3487492元装修费损失。其主张的装修费构成如下：序号单位项目金额苏州风恒洋机电安装有限公司空调工程430000苏州郡翊工程营造有限公司泳池土建555000蒲飞设计（深圳）有限公司室内设计费105258江苏鹏越建筑工程有限公司消防改造工程330000江苏云牛装饰工程有限公司装潢工程1830000湖谷建筑材料（上海）有限公司pvc石塑地板上海芃格照明科技有限公司灯光总费用166900上海必鸿建材有限公司瓷砖工程224812.5苏州音蒂尔通讯工程有限公司弱点工程162000上海诺科环保科技有限公司泳池及淋雨热水设备810000宜兴市申益体育设施公司泳池地垫工程姑苏区捷耀电子商行闸机2、空调工程安装合同1份、工程款结清证明1份、增值税专用发票1份，系苏州风恒洋机电安装有限公司出具，证明其上述第1项工程价款为430000元，通过关联公司已支付了全部款项；3、泳池施工合同1份，系苏州郡翊工程营造有限公司出具，证明其上述第2项工程款为555000元；4、合同1份、三方抵账协议1份、支付凭证2份、工程款结清证明1份、增值税专用发票2份，系苏州音蒂尔通讯工程有限公司出具，证明其上述第9项工程价款为162000元，通过关联公司支付了全部款项；5、消防验收合格证明1份，证明其上述第4项工程已通过消防验收；6、承包合同书1份、申请书1份、设备报价1份、房屋返还交接书1份、价格清单1份，证明其撤场时为避免损失，将空气源热泵、空气源热循环泵、电控箱3件设备搬离，价值共计267708元，其同意自装修损失中扣除，而其余装修其均保持原状。上学啦公司对上述第1至5组证据的意见为，对银吉姆长江馆主张的第3、6、7、8、11项损失无异议，对第5、10项损失仅分别认可90万元、679100元，对第1、2、4、9项损失相应证据的真实性无异议，但对是否造成损失以及损失的原因、金额有异议，对第12项损失不予认可。对第6组证据真实性予以认可，但可以看出房屋实际交还时间为2019年8月14日，同时拆除设备的价值需要结合相应发票及付款情况确定。上学啦公司另称，其无法核实银吉姆长江馆于2017年9月20日所支付594775元的具体构成。上学啦公司亦向本院举证函件照片3份，证明科发公司多次向商户询问是否要继续使用，是否要继续租赁选择权在银吉姆长江馆手中。银吉姆长江馆认可上学啦公司关于第5、10项损失的意见，对第12项损失无法提供相应合同。对照片真实性不予认可，认为其未收到上述函件。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上学啦公司向科发公司承租无锡市新吴区及融智大厦商业广场的房屋后，又将其中的案涉房屋转租于银吉姆公司，其与银吉姆公司之间存在合法、有效的房屋租赁合同关系。后上学啦公司、银吉姆公司以及银吉姆长江馆签订的《主体变更补充协议》亦为双方真实意思表示，故银吉姆公司在案涉租赁合同中的权利义务已转让于银吉姆长江馆。在合同履行过程中，因上学啦公司未按约支付租金，其与科发公司之间的《房屋租赁合同》已在2019年6月5日解除。上学啦公司虽称案涉合同的解除系因银吉姆长江馆自行离场，但本院认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同解除后，转租合同是否能继续履行，需出租人与次承租人达成一致意见。而从科发公司向本院出具的情况说明来看，科发公司与银吉姆长江馆曾就继续履行进行过商讨，但双方并未达成一致意见，故案涉合同已无法继续履行。而银吉姆长江馆与科发公司协商后，于2019年8月14日搬离物品并签署房屋返还交接书，故本院确认案涉合同于该日解除。案涉合同因上学啦公司违约而解除，上学啦公司应向银吉姆长江馆承担相应违约责任。其虽称无法确认银吉姆公司于2017年9月20日向其转账的594775元的构成，但银吉姆长江馆对此进行了合理的说明，且其陈述的构成方式与具体单项金额在合同中亦有相应约定，故本院对银吉姆长江馆的意见予以支持。上学啦公司应退还质量保证金10000元，物业履约保证金50524.8元并按约定双倍返还租赁合同履约保证金404198.4元，共计464723.2元。因上述款项均为保证金，依据合同约定，合同到期后应无息返还，且履约保证金双倍返还的部分实际已考虑上学啦公司违约所造成的损失，故本院对银吉姆长江馆主张的利息损失不予支持。至于银吉姆长江馆主张的装修损失，双方对第3、5、6、7、8、10、11项的金额并无异议，而第1、2、4、9项银吉姆长江馆亦提供了证据予以证明，上学啦公司虽有异议，但并无证据予以反驳，本院亦予以确认。对于第12项损失，因银吉姆长江馆未提供相应合同，本院不予确认。以上损失金额合计3673870.5元，另根据银吉姆长江馆提供的承保合同书、申请书、设备报价、房屋返还交接书以及本院向科发公司的调查结果，可以确认银吉姆长江馆搬离设备的数量及型号，其现愿以合同价格予以扣除，故本院确认扣除银吉姆长江馆搬离设备的价值267708元，案涉房屋装修损失共计3406162.5元。因租赁合同对装修损失的计算方式约定为以5年折旧为标准，按撤场日装修残值为准计算，故截止2019年8月14日，银吉姆长江馆实际租赁时间约为17.5个月，其装修损失为3406162.5元*（60-17.5）/60≈2412698元，上学啦公司应按约予以赔偿。至于银吉姆长江馆主张的保全担保费，其未提供证据予以证明，且该费用在合同中亦无约定，故本院不予支持。综上，对银吉姆长江馆的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认无锡银吉姆体育发展有限公司新区长江馆与无锡上学啦管理咨询有限公司签订的《上学啦房屋租赁合同》及《上学啦物业管理服务协议》于2019年8月14日解除。二、无锡上学啦管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还无锡银吉姆体育发展有限公司新区长江馆房屋质量保证金10000元、物业履约保证金50524.8元并双倍返还履约保证金404198.4元。三、无锡上学啦管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿无锡银吉姆体育发展有限公司新区长江馆房屋装修损失2412698元。四、驳回无锡银吉姆体育发展有限公司新区长江馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73764元，财产保全费5000元，合计78764元，由无锡银吉姆体育发展有限公司新区长江馆负担9563元，无锡上学啦管理咨询有限公司负担69201元（无锡上学啦管理咨询有限公司将其应负担的诉讼费用在本判决发生法律效力之日起十日内向本院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐良俊人民陪审员  王治生人民陪审员  顾秋英二〇二〇年四月二十日书 记 员  吴佳睿本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。