遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初8504号 原告：谭明秀，女，1981年10月25日出生，仡佬族，住址贵州省正安县。 委托代理人：余汛，贵州义遵律师事务所律师。 被告：四川省泸州市第三建筑工程有限公司，住所地四川省泸州市纳溪区永宁路53号，统一社会信用代码915105002047109365。 法定代表人：周远素,总经理。 委托代理人：周明，贵州子尹律师事务所律师。 被告：王彬，男，1972年12月17日出生，汉族，住址贵州省遵义市红花岗区。 被告：王坤明，男，1962年10月14日出生，汉族，住址重庆市铜梁县。 原告谭明秀诉被告四川省泸州市第三建筑工程有限公司（以下简称“泸州三建司”）、王彬、王坤明房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告谭明秀及其委托代理人余讯、被告泸州三建司委托代理人周明到庭参加了诉讼。被告王彬、王坤明经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告二、被告三立即退还原告门面首付款300000元及利息394600元（以首付款300000元为基数，按照民间借贷司法解释的月利率的2%计算，从2013年11月17日起直至偿还之日止）；2、判令被告二、被告三向原告支付停业期间（被人民法院查封门面的时间为2019年4月30日起直至起诉时止）的损失1905元；3、判令被告二、被告三因违约而向原告承担被人民法院执行的房屋占有使用费、案件受理费、执行费共计64966元；4、判令被告一对上述款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告于2013年11月16日和被告签订了《遵义市汇川区董公寺北部星座项目部承诺》，该承诺内容如下：本项目部经理波告二、项目负责人被告三承诺将该项目部承建的一层门面（三尖角地带门面约75平米），价格每平米10000元出售给原告。此工程完工后，由项目部协助原告办理一切手续（约定时间为四个月为买方办哩购房合同），原告方预付首付现金叁拾万元整等内容的约定。2013年11月17日，被告二、被告三向原告出示了一张收条：今收到原告门面首付款300000元并加盖了被告一的印章。2018年，原告才得知案外人遵义金昊房地产开发有限责任公司人民法院起诉原告立即返还位于遵义市汇川区商业门面返还给自己，并且承担门面占用使用费及承担本案案件诉讼费。2018年11月19日，人民法院判决支持了案外人遵义金昊房地产开发有限责任公司的要求。2019年4月26日，原告向其支付了门面占有使用费、案件受理费、执行费共计人民64966元。被告二、被告三已构成了根本违约，应返还原告购房款及赔偿损失，原告催收未果诉至本院。 被告泸州三建司辩称，1、本案原告诉称的购房事实我公司不知情。也没有参与，也没有收到原告所支付的款项，因此在本案中不应承担任何的法律责任；2、收条上加盖的项目部印章我公司并未印发，不是真实的；3、原告是否确实支付了30万元首付款，应当提供充分的证据证明；4、原告主张支付利息以及其被判决承担的相关费用由被告支付没有充分的法律依据，并且原告诉状所说实际使用了房屋，享受了相关的利益及原告在此事中实际上并未遭受损失，因此其这部分主张不应得到支持。 被告王彬、王坤明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告向本院提供了承诺、收条、银行流水等证据，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案的证据予以采信，结合原告的陈述认定事实如下：2013年11月16日，被告王彬、王坤明向原告出具了《遵义市汇川区董公寺北部星座项目部承诺》，该承诺内容如下：“本项目部经理王彬、项目负责人王坤明承诺将该项目部承建的一层门面（三尖角地带门面约75平米）以每平米10000元卖给买方谭明秀。该手续等该工程完工后，由该项目部协助买方办理一切手续（约定时间该项目部在四个月内为买方办理购房合同），购买方谭明秀预付首付现金叁拾万元整。办理手续时全款购买，按揭由买方自定，如违约按5%约定（每月）”。该承诺上加盖了四川省泸州市第三建筑工程公司董公寺北部星座项目部印章。同日，原告即向被告王坤明的账户转入190000元，剩余110000元以现金方式支付。2013年11月17日，四川省泸州市第三建筑工程公司董公寺北部星座项目部、王坤明、王彬向原告出具了收条一张，载明：今收到谭明秀门面款300000元，收条上加盖了四川省泸州市第三建筑工程公司董公寺北部星座项目部的印章。2017年10月起，原告开始占有使用涉案门面。2018年，案外人遵义金昊房地产开发有限责任公司诉至法院要求原告立即返还位于遵义市汇川区商业门面，并且承担门面占用使用费及相关诉讼费用。2018年11月19日，遵义市汇川区人民法院作出了（2018）黔0302民初5428号民事判决书，判决原告将其占有的涉案门面返还给案外人遵义金昊房地产开发有限责任公司并承担房屋占有使用费、案件受理费等。判决生效后，原告向法院缴纳了执行款57000元、案件受理费7060元、执行费636元，合计64696元。原告认为被告的行为已构成了根本违约，应返还原告购房款及赔偿损失，原告催收未果诉至本院。 本院认为，被告王彬、王坤明虽均系四川省泸州市第三建筑工程公司董公寺北部星座项目部的工作人员，且被告四川省泸州市第三建筑工程公司也确实承建了董公寺北部星座项目，但四川省泸州市第三建筑工程公司并未授权委托该项目部也未授权被告王彬、王坤明将涉案门面出卖给原告，销售房屋也并非工程项目部的日常业务范围，且原告支付的款项也直接进入了王坤明的个人账户，被告王彬、王坤明出售房屋的行为利益也并未归属于四川省泸州市第三建筑工程公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，原告在与被告王彬、王坤明订立买卖合同关系时并未尽到合理的注意义务，被告王彬、王坤明与原告的交易行为不构成表见代理，被告王彬、王坤明出售房屋的行为后果应由被告王彬、王坤明自行承担。被告王彬、王坤明向原告出具的《遵义市汇川区董公寺北部星座项目部承诺》虽不是正式的商品房买卖合同，但其中载明的内容包含了买卖合同所必须的标的、数量、价款、履行期限、违约责任等，可以据此认定双方存在商品房买卖合同关系。对原告要求被告王彬、王坤明立即退还原告门面首付款300000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告有权要求被告王彬、王坤明返还其已付购房款300000元。对原告要求被告按月利率2%支付利息、停业期间的损失1905元及原告承担的被人民法院执行的房屋占有使用费、案件受理费、执行费64696元的诉讼请求，本院认为，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。“之规定，双方约定的违约金每月按5%计算过分高于实际损失，原告的损失实为利息损失，按每月2%计算即可填补其损失。对于利息计算的起止日期，被告出具的承诺书表明涉案房屋属于预售，虽未约定具体交房时间，但双方约定在四个月内办理购房合同，可以推定在办理购房合同前被告是无法交付房屋的，故利息起算时间最早应从2014年3月17日起计算。因原告自认从2017年10月即开始使用涉案门面，从此时起原告即享受了房屋使用收益，故其利息损失应计算至2017年10月，即从2014年3月起至2017年10月按月利率2%计算的利息为258000元。对于停业损失，第一百一十九条”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。“之规定，涉案门面被查封后，原告应采取另行租赁、购买门面等方式进行营业，原告未采取措施致使其产生的停业损失，不得要求被告赔偿。对于原告已承担的房屋占有使用费、案件受理费、执行费共计64966元，该损失确属因被告违约而使原告遭受的损失，且已实际发生，原告有权要求被告赔偿。综上，原告因被告违约而遭受的损失金额为322966元，而原告对上述损失的发生也存在过错，其应当知晓无论是被告王坤明、王彬还是被告泸州三建司董公寺北部星座项目部均无权出售涉案房屋而仍与其达成买卖协议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”之规定，本院酌情认定上述损失由原被告各承担50%的责任，即被告王彬、王坤明应向原告赔偿161483元。被告王彬、王坤明经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、由被告王彬、王坤明于本判决生效之日起十日内退还原告谭明秀已付购房款300000元，并赔偿原告谭明秀经济损失161483元； 二、驳回原告谭明秀的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费11410元，公告费400元，合计11810元，由被告王彬、王坤明负担8600元，由原告谭明秀负担3210元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  张元璐 人民陪审员  刘等良 人民陪审员  刘伟康 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  周文璨 书 记 员  李 敏