北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58121号原告（反诉被告）：包远胜，男，1969年10月15日出生，汉族，自由职业，住浙江省松阳县。委托诉讼代理人：吴志文，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：史琦瑛，女，1980年8月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄立斌，北京云嘉律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）包远胜（以下简称姓名）与被告（反诉原告）史琦瑛（以下简称姓名）第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。包远胜委托代理人吴志文，史琦瑛委托代理人黄立斌，以及麦田公司委托代理人吴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。包远胜向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议（依据合同第5条第1款第3项、第11条第3款第2项，史琦瑛没有按时支付房款，已经明确表示拒绝购买涉案房屋，构成根本违约）；2、要求法院判令包远胜不予退还史琦瑛定金200万元（定金支付时间：2018年7月12日支付10万元，2018年7月16日支付30万元，2018年7月30日支付60万元，2018年8月24日支付100万元，定金支付时间与合同不符，已经双方一致认可变更）；3、要求法院判令史琦瑛赔偿包远胜因维权产生的律师费损失16万元和公证费1680元；4、要求法院判令史琦瑛在本案判决生效之日起五日内协助包远胜办理涉案房屋网签备案撤销手续。事实和理由：2018年7月12日，包远胜与史琦瑛签订了编号为20180712FG0002的《北京市存量房屋买卖合同》及相关配套协议，后双方陆续又签订三份补充协议，约定由史琦瑛购买包远胜位于北京市朝阳区利泽西街x号院x号楼xx层x单元xxxx室的房屋（以下简称涉案房屋），成交总价为1299万元，合同条款约定：史琦瑛应于2019年3月15日前支付完毕剩余购房款：如一方构成根本违约，另一方有权单方解除合同，并违约方于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%支付违约金。史琦瑛于2018年7月2日、7月16日、7月30日、8月24日、9月5日及2019年1月16日分别支付了定金200万元和部分购房款360万元。后双方于2019年3月7日一同办理了房屋买卖网签登记备案手续。2019年3月21日，史琦瑛明确表示拒绝支付剩余购房款，拒绝购买涉案房屋。依据合同的约定，史琦瑛己构成根本违约，包远胜作为守约方有权选择要求买受人按照合同约定承担定金罚则以及维权赔偿金律师费和公证费。史琦瑛辩称，不同意包远胜的一、二、三诉讼请求。第一，同意解除双方之间签订的合同，双方对于解除合同在3月份已经达成合意，一致同意解除合同。第二，本案不应适用定金罚则，根据最高人民法院关于担保法司法解释第122条规定，本案系我方账户被公安机关冻结导致履行不能，属于意外事件。退一步讲，即使要适用定金罚则，定金也只是10万元。定金是法定的担保形式，不是签订合同作为生效的条件，而是应该以交付为生效条件（见担保法第90条）。定金合同以实际支付作为生效条件，并且定金合同也可以进行变更（见担保法解释第118、119条）。本案定金合同已经实际进行变更，在双方签订的买房支付定金协议书中实际支付定金10万元，在存量房屋买卖合同中，虽然约定定金为200万元，也明确约定了三期定金分期支付方式及时间，但根据本案实际发生情况，双方对定金合同进行了实质变更，我方在支付定金10万元后，包远胜以急需资金为由，要求我方直接自行支付而不走银行监管支付，我方当时口头表示不同意，称自行支付的款项就不是定金了，包远胜表示不关心我方支付的是首付款还是定金。且我方后续转款附言是首付款和房款，包远胜也默示认可。第三，关于包远胜主张的公证费和律师费，只有在定金不足以弥补包远胜的损失情况下，才能支持其他损失，但包远胜没有证据证明其实际损失大于定金，我方对于律师费和公证费均不予认可。第四，同意包远胜第四项诉讼请求，我方同意配合包远胜办理网签撤销手续。史琦瑛向本院提出反诉请求：1、请求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议已于2019年3月21日解除（双方在2019年3月21日往来微信中协商一致解除了合同）；2、请求法院判令包远胜返还史琦瑛已经支付的购房款550万元及利息（以550万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月21日计算至实际支付之日）。事实和理由：2018年7月12日，史琦瑛与包远胜签订了编号为20180712FG0002的《北京市存量房屋买卖合同》及相关配套协议，后双方陆续又签订三份补充协议，约定由史琦瑛购买包远胜的涉案房屋，成交总价为1299万元，合同条款约定：史琦瑛应于2019年3月15日前支付完毕剩余的房款。2019年3月8日，史琦瑛银行账户被朝阳分局冻结，当日立即通知麦田公司的中介人员张志凯，让其明确转告包远胜史琦瑛已经无法按时支付房款的事实，其后，包远胜、史琦瑛双方于2019年3月17日当面进行了沟通。2019年3月20日包远胜通知史琦瑛要求“解除合同并，同时支付违约金250万”，史琦瑛于次日亲自与其联系，表示“愿意解除合同，但是不能同意支付250万违约金”，同时，史琦瑛明确表示愿意配合完成合同解除之后撤销网签等相关事宜。2019年4月21日，得知包远胜已经将房屋进行出租，史琦瑛便于与其微信沟通，询问如何协商解决解约退还560万购房款的事项。包远胜包远胜认为史琦瑛不能“只承担房屋差价不承担其他违约责任”，因此表示要“通过诉讼解决违约金的事情”。2019年5月15日，包远胜委托律师向法院起诉。《合同法》第93条规定：双方协商一致，可以解除合同。在本案中，包远胜在3月20日要求解除合同，史琦瑛在3月21日明确表示愿意解除合同的时候，双方已经就合同解除达成合意。史琦瑛主张的“返还560万借款本金”的事项，以及对方主张的“撤销网签”及“违约金金额”的事项，恰恰是“各方在合同解除之后需要承担的责任与义务”。同时，《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，史琦瑛认为，在合同解除后，包远胜一直以250万违约金为借口，不予返还史琦瑛已经支付的560万购房资金属于恶意行为。在买卖合同已经解除的情况下，包远胜无权继续占有史琦瑛支付的560万元购房款，其长期占有史琦瑛巨额资金进行风险投资而不予返还的行为，已经给史琦瑛的合法财产权益造成了巨额的现实损失与巨大的潜在风险，应当返还房款并承担相应责任。综上，希望法院在依法查明事实的基础上，依法确认双方合同已经于2019年3月21日解除。同时，判决包远胜返还史琦瑛先前支付的购房款550万，并按照银行同期存款利率承担迟延返还期间的资金利息。包远胜对于史琦瑛提出的反诉答辩称，双方在2019年3月21日并未就解除合同达成一致意见，双方就违约金的赔偿、何时返还购房款均未达成一致意见，存在争议，本案合同需要法院判令解除。关于购房款560万元，我方确实已经收到了200万元定金和360万元购房款，但我方认为对方违约，需要适用定金罚则，如果法院支持我方诉请，同意折抵后返还剩余购房款。本案合同没有解除，不应该计算退款利息，我方认为利息应从合同解除之日开始计算。麦田公司对于本反诉均未发表明确陈述意见，称尊重法院判决。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年7月12日，包远胜（出卖人）与史琦瑛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：史琦瑛购买包远胜所有的涉案房屋，建筑面积119.11平方米，房屋成交总价为1299万元。定金为200万元，若一方根本违约时，守约方可选择按定金罚则或房屋成交总价的20%追究违约责任。定金支付时间及方式：买受人于2018年7月31日之前以自行交接支付定金50万元，以银行资金监管支付定金50万元，于2018年8月20日之前以银行资金监管支付定金100万元。物业费用保证金5万元，买受人于物业费用结清当日支付。买受人拟申请住房公积金贷款120万元。剩余购房款买受人于2018年8月20日之前支付300万元，于2019年1月25日之前支付674万元。买卖双方于2018年12月25日之前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。买受人逾期履约超过十五个工作日或买受人或其配偶拒绝购买该房屋的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同。出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失。同日，买卖双方签订《补充协议》一份。2019年1月17日，买卖双方又签订《补充协议》两份，约定：将“物业费用保证金5万元，买受人于物业费用结清当日支付。剩余购房款买受人于2019年1月25日之前支付674万元，支付方式为银行资金监管。”变更为“出卖人同意将购房款60万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付；买受人应于2019年3月15日之前支付出卖人购房款619万元，支付方式为银行资金监管。”“买卖双方均同意将《买卖合同》中约定的交易方式变更为全款交易方式。买受人应于2019年3月15日之前将原拟贷款购房款120万元以银行资金托管方式支付出卖人。买卖双方应于2019年3月15日之前向该房屋所属区县税务部门申请办理税费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后3个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”合同签订后，双方开始履行。史琦瑛分别于2018年7月5日、7月16日、7月28日、8月24日、9月5日、2019年1月16日向包远胜支付购房款10万元、30万元、60万元、100万元、300万元和60万元。双方已就涉案房屋办理网签备案手续。就合同的解除，原、被告均提交微信往来记录，其中显示：“2019年3月21日史琦瑛：您好，包大哥。我是买您房子的史琦瑛。包远胜：你好。房子解约的事情你们商量的怎么样？现在你们违约给我造成了很大的损失，本来我卖这个房子是要做投资的，现在前期的资金都已经投入了，到马上要付款过户你们说账户给冻结没钱支付房款给我了。史琦瑛：约定好买您的房子，因为我们的特殊状况，造成违约深感抱歉。但是我们的目前情况也非常特殊，牵扯到刑事案件中，账户被朝阳分局冻结，丈夫在取保候审中。这些都有证据能提供。这个房子在我们得知账户被冻结的第一时间（2019年3月8日）就让麦田的张志凯通过他同事转告您了。目前的状况来看这个房子我们买不了了，希望能够解除合同。但您昨天说的扣除250万违约金我们昨天商量了一下，不能同意，我们决定走法院诉讼解决了。包远胜：我没有在3月8号接到过任何人的通知，只有在我17号回来和你见面时我才知道。好的你们决定走法律程序我同意。购房合同上明确规定了双方履行合同条款及双方的违约责任和违约金的金额，因你们违约所造成的房子跌价及其他损失我考虑到你们现在的情况也没有向你们提出赔偿要求，现在既然这样我们就按照合同条款约定的赔偿条款走法律程序了。”史琦瑛称，“希望能够解除合同”结合之前双方陈述，能够认定为2019年3月21日双方对解除合同达成一致，且史琦瑛于2019年3月21日前已通过中介人员向包远胜表示解除合同，包远胜已经同意。包远胜则称，双方未就合同解除达成一致意见，之后双方还就解除问题反复进行了沟通。包远胜提交的微信记录为公证书形式，包远胜主张其为此花费公证费1680元，并提交发票一张。被告认可证据的真实性，但称不应在本案中支持。就律师费，包远胜提交《委托代理协议》一份和发票两张，金额共计16万元。被告认可证据的真实性，但称不应在本案支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及各份《补充协议》均系双方真实意思表示，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。史琦瑛主张双方合同已于2019年3月21日解除，但从双方提交的微信聊天证据看，双方始终未能就合同解除具体方案达成一致意见。至于史琦瑛所谓的“双方已达成一致意见解除合同”仅应视为买卖双方在史琦瑛明确表示不再继续履行合同的前提下，就合同纠纷的处理方向（继续履行或解除）达成的意向性方案，而并未形成可操作性的具体结果，双方也均未同意向对方的解除方案进行让步。故本院对于史琦瑛的主张不予支持，包远胜要求判令解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现史琦瑛明确表示不再履行合同义务，构成违约，包远胜就此主张史琦瑛支付定金200万元不予退还于法有据，本院予以支持。史琦瑛所谓付款方式变更以及打款备注事项，均不足以作为认定双方变更定金协议的依据。至于包远胜主张的维权损失，史琦瑛履行定金罚则后已足以弥补，故本院对于包远胜该项诉讼请求不再予以支持。包远胜同意在扣除本案买受人应付款金额后将剩余已收房款退还史琦瑛，本院不持异议。史琦瑛主张本案生效判决确定的付款时间之前的应付款利息，无事实依据，本院不予支持。包远胜要求史琦瑛在合同解除后配合办理涉案房屋的网签备案撤销手续，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）包远胜与被告（反诉原告）史琦瑛就位于北京市朝阳区利泽西街x号院x号楼xx层x单元xxxx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、原告（反诉被告）包远胜于本案判决生效之日七日内退还被告（反诉原告）史琦瑛购房款三百六十万元。三、被告（反诉原告）史琦瑛于本案判决生效之日七日内配合原告（反诉被告）包远胜办理位于北京市朝阳区利泽西街x号院x号楼xx层x单元xxxx号房屋的网签备案撤销手续。四、驳回原告（反诉被告）包远胜的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）史琦瑛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49870元，由被告（反诉原告）史琦瑛负担（包远胜已交纳，史琦瑛于本判决生效之日起七日内支付包远胜）。反诉案件受理费49870元，被告（反诉原告）史琦瑛负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇二〇年四月三十日书记员 张晨璐