北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19452号原告：王雷刚，男，1991年7月9日出生，汉族，无业，住河北省保定市xxx。委托诉讼代理人：马静凯，男，1986年7月10日出生，汉族，无业，住河北省保定市xxx。委托诉讼代理人：郝香莲，北京京业律师事务所律师。被告：范喜春，男，1980年1月15日出生，汉族，无业，住黑龙江省庆安县。委托诉讼代理人：范喜国，男，1985年5月5日出生，汉族，无业，住黑龙江省庆安县。原告王雷刚（以下称原告）与被告范喜春（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝香莲及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告已付房租274000元；3、被告返还履约保证金8万元；4、被告返还房屋押金68000元；5、被告返还规划修改费5万元；6、被告返还电表安装费7200元；7、被告赔偿装修及撤场清运费222197元。事实和理由：2019年6月17日，我和被告签订《房屋租赁合同》，我承租被告位于北京市朝阳区xxx的房屋（以下简称涉案房屋）用于经营生活超市，租赁期限自2019年7月20日至2021年7月19日，租金每年82万元。合同签订当日，我依约向被告缴纳了2019年7月20日至2020年1月20日的店面租赁费用及履约保证金8万元整，对涉案房屋进行装修后开始营业。签订合同时，被告承诺配合我办理经营所需证件手续，并将其亲属名下的证照提供给我使用。但超市开业后，因被告拒绝向我提供产权证书，致使我无法办理各种审批手续，多次被监管部门查处，无法正常营业。后我得知该房屋系违法建筑，未取得建设工程规划许可证，随时可能被拆除。经被告同意，我于2019年11月30日将涉案房屋清理完毕并向被告交付了钥匙。我认为我和被告的合同应属无效，且被告的过错导致我产生了巨大的经济损失，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，涉案房屋是我2018年租赁而来。2018年我用涉案房屋开饭馆和大排档，年底经村委会同意改造成便民菜市场，前后投入九十多万元。改造完毕我进行了招商，此时原告带人来考察多次，要承租涉案房屋，并称他们是专业的。出于专业和省心的考虑，我就把涉案房屋出租给了原告，合同约定租期为两年，租金每年82万元，履约保证金及押金8万元，设备、双倍返还招商商户押金及市场工作人员工资共计11.8万元，均由原告承担。由于原告开业后超范围经营，在门口卖早点、经营手机店等被多次举报，经多次协商不改，食药部门检查过一次，最后是我进行了协调。后原告在晚上未告知我就搬走了，我说退他保证金他不同意，双方未能协商一致。我不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，原告对此房屋现状已做充分了解自愿租用，保证此房仅用于便民初级农产品经营，如需另做他用，须征求出租人的书面同意。房屋租赁期限自2019年7月20日至2021年7月19日，租金每年82万元，承租人需缴纳履约保证金8万元，用于租赁此房屋的物业管理、水电、垃圾费等的履约保证。承租人每年分两次缴纳房屋租金，付款方式为押一付六。租赁期间原告不得擅自改造房屋结构及水电消防通道等设施，如需改造需征求被告同意。2019年6月12日，原告通过支付宝向被告转账2万元，6月13日向被告爱人账户存入现金6万元，向被告名下账户转账8万元，用支付宝向被告支付4万元，6月17日向被告爱人账户转账支付408000元，7月10日微信支付6000元，7月17日微信支付1200元。2019年6月17日，被告出具《收据》一张，内容为“2019年7月20日至1月20日房租已收，履约金及房屋押金已收”，未载明收取的具体金额。上述款项中，原告与被告均认可有半年房租41万元、履约保证金8万元、电表改装费6000元及电费1200元。关于剩余款项，原告称是押一付六的房租押金68000元及将菜市场变为生活超市经营用房的规划修改费5万元，被告对此不认可，称因其已经将涉案房屋改造为菜市场并且招商，原告承租后要改为生活超市，需清退已经招商的租户、工作人员等，故承担设备及清退费用118000元。就该部分费用的具体用途，双方均未能提供证据证明。合同签订后，原告对涉案房屋进行重新装修，并开业经营生活超市，被告向原告提供了第三方的营业执照及烟草专卖零售许可证用于经营。2019年11月30日，原告合伙人雇佣搬运车辆将物品全部搬离并腾空涉案房屋，并于当日致电被告告知腾房事宜，钥匙交给旁边宠物医院，被告表示知晓，但并未至宠物医院取钥匙将涉案房屋收回。庭审中，原告表示搬离的原因是被告无法为其办理合法经营手续，导致相关部门多次查处不能正常经营，被告则称查处的原因是原告超范围经营，涉案房屋不能办理营业执照原告签署合同时即知晓。关于房屋交付时间，原告称签订合同即2019年7月20日被告交房，被告则称6月20日已经交房，给了原告一个月装修时间。关于涉案房屋的装修问题，原告表示承租后进行了重新装修，包括墙面、地面、打隔断、卷帘门、油烟机、消防喷淋系统、灯具、门头、广告牌、上下水、电缆、卫生间等。为此，原告提供《装饰装修工程施工合同》，显示2019年6月13日与案外人杜道权签署，装修地点为涉案房屋，装修日期为2019年6月20日至7月19日，工程造价24万元，工程内容包括灯具、货架、地面、热水器、油烟机、电箱电缆、门头、消防喷淋、上下水、地面修补、隔断、卫生间装修等；又提供银行转账记录及收据，银行转账记录显示2019年6月23日、7月5日及7月9日向杜道权转账支付11万元，杜道权出具的收据显示收到13万元整，工程已完工，全部工程款已经支付。被告称原告承租后确实进行了装修，将菜市场变更为超市，但之前其已经将菜市场装修完毕，如果原告按照菜市场经营不会产生损失。2020年4月1日，本院组织双方进行现场勘验。涉案房屋共分为里、中、外三部分，屋内物品已经全部腾空。经询，双方均陈述原告接手后拆除里间原有隔断，刷墙、贴墙板，修补中间地砖、安装外间消防喷淋、彩钢板、吊顶及灯饰、外间玻璃门等，对原告主张的其他装修项目，被告均不认可。另查，涉案房屋系被告自案外人马xx处承租，未办理建设工程规划许可手续。原告表示承租时并未查阅涉案房屋任何产权文件，看到被告已经开了市场，加上被告承诺能够办理手续，就签署了合同。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故原告与被告就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告与被告的合同虽然无效，但原告实际占有使用了涉案房屋，应当向被告支付占有使用期间的占有使用费。根据庭审查明的事实及现有证据，原告虽称被告于2019年7月20日才交付房屋，但根据其自行提供的装修合同及付款凭证，装修期限自2019年6月20日起计算，与被告主张的交付时间相互印证，能够证明实际交付时间为2019年6月20日，故原告自该日起已经占有使用房屋；2019年11月30日，原告将涉案房屋腾空，经被告同意将房屋钥匙放置在隔壁宠物店，已经交还涉案房屋，故本院认定原告使用涉案房屋期限为2019年6月20日至11月30日。原告主张2019年8月20日之前及10月20日之后未使用房屋与事实不符，本院无法采信，参照双方约定的租金标准计算该期间的房屋使用费，剩余使用费被告应当退还。关于履约保证金及押金，双方合同中对该两项费用分别进行了约定，履约保证金为8万元，押金为押一付六，到期无息返还履约保证金及押金。合同虽未明确约定押金的金额，但从“押一付六”的约定可知两项费用金额不同，且被告书写的收条中亦明确记载收到履约金及房屋押金，故本院采信原告的主张，确认其同时缴纳履约保证金8万元及押金68000元。现双方合同被确认无效，原告业已腾房，被告应当将履约保证金及押金退还，本院对该项请求予以支持。原告主张的修改规划费用未能提交任何证据证明，合同中亦无相关约定，无法查明该笔款项的性质，且涉案房屋并未取得规划许可，原告要求退还依据不足，本院不予支持。关于电表安装及电费部分，该部分费用系原告为使用涉案房屋及经营所需的支出，要求返还没有事实和法律依据，本院不予支持。关于装修损失，现有证据能够证明原告承租涉案房屋后确实进行了一定的装修，且部分装修已与涉案房屋形成附合。但原告承租涉案房屋系为经营使用，应当在签订合同前对所承租房屋的产权、规划、是否允许经营等情况予以充分了解，原告在未予了解的情况下即与被告签订合同，自身对合同无效存在一定过错，故本院根据双方过错判定双方对装修损失予以分担，并在考虑折旧的基础上根据现场情况判定被告应予折价赔偿的数额。原告主张的清场费用系其为腾空房屋而支出，并非合同无效的直接损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告王雷刚与被告范喜春于二〇一九年六月十七日签署的《房屋租赁合同》无效；二、被告范喜春于本判决生效后七日内退还原告王雷刚房屋使用费四万三千六百二十一元、履约保证金八万元、押金六万八千元；三、被告范喜春于本判决生效后七日向向原告王雷刚支付房屋装修折价款五万元；四、驳回原告王雷刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5408元，由原告王雷刚负担3515元（已交纳），由被告范喜春负担1893元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 洁二〇二〇年四月三十日书记员 曹春静