广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0106民初13106号原告（反诉被告）：康冬玲，女，1985年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林炳锋，系广东大同律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京路客互联网科技有限公司，住所地北京市海淀区如春路111号14层1404。法定代表人：苏同民。委托诉讼代理人：杨琼、陈晓，均系该司职员。原告（反诉被告）康冬玲诉被告（反诉原告）北京路客互联网科技有限公司(下简称路客公司)合作合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康冬玲的委托诉讼代理人林炳锋，被告（反诉原告）路客公司的委托诉讼代理人杨琼、陈晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康冬玲提起诉讼请求：1.判令解除康冬玲、路客公司签订的《Locals路客M4计划合作协议》和十二份《Locals路客房屋管理协议》；2.判令路客公司返还计划款和保证金共计72000元；3.判令路客公司承担本案诉讼费用。事实和理由：康冬玲、路客公司在2017年12月就路客公司为康冬玲提供全面大房屋运营和管理服务，结成Locals路客计划合作关系并签订《Locals路客计划合作协议》，由康冬玲承租房屋，路客公司进行全权管理运营，消费者通过在路客公司运营的网站上预订房屋，付款入住的民宿业务。合作协议签订后，康冬玲向路客公司缴纳保证金60000元。其后，康冬玲在广州天河和海珠等区以及成都、重庆等市承租了12套房屋委托路客公司管理，双方签订了Locals路客房屋管理协议，康冬玲以每套1000元的价格向路客公司交付保证金共计12000元。经装修公司设计和改造后，路客公司即将房屋上线进行民宿业务运营。经过路客公司几个月的运营管理，民宿业务出现多次被人投诉公安、工商等部门无证照经营的情况，时刻面临着被取缔、罚款的风险，并且，路客公司将房屋挂在其他品牌如途家等网站上进行运营，没有按约履行其全权管理房屋的义务，民宿业务根本无法合规开展。康冬玲认为，路客公司根本没有依法运营民宿业务，造成合同目的无法实现，康冬玲有权解除合同。被告（反诉原告）路客公司辩称及反诉称：一、路客公司已切实履行与康冬玲所签全部协议，不存在任何违反协议的内容。1.按照双方签订的《Locals路客M4计划合作协议》及《Locals路客房屋管理协议》约定，康冬玲将自有或租赁的房屋委托路客公司经营管理，路客公司将所委托经营管理的房屋所产生的收入,按约收取8%管理服务费后，其余全部房屋收入均已支付给了康冬玲。同时路客公司基于双方所签协议约定的内容，及时向康冬玲提供了包括房屋设计、改造和线上运营服务等事项，积极按约履行了协议所约全部义务。2.双方所订立的合同内容并未违反法律法规及行政管理部门的强制性规定，康冬玲作为房屋的实际拥有者或承租者,亦是房屋（民宿）实际经营的主体者，更是房屋（民宿）收入的直接收益者，本应对自己所投资的事宜进行有关风险的评估，并对所从事的行业合法合规性进行判断。康冬玲在其诉状诉称民宿业务出现被人投诉无证经营等情况，实则为康冬玲未依照有关部门的要求办理相关的证照所致并非路客公司的原因造成。路客公司受康冬玲委托，代为其管理房屋（民宿），依据双方所签房屋管理协议约定的委托事宜执行，并无不妥。依据民法通则第63条规定，同时依据双方所签《Locals路客房屋管理协议》第2.2条约定，康冬玲对民宿房屋的使用和相关风险是熟知的，按照“谁受益谁负责谁承担”的原则，康冬玲作为经营房屋（民宿）的直接最终受益者，也理应为自己的投资行为负责。3.依据双方所签《Locals路客房屋管理协议》第1.2.2条A款及第3.2条均有明确约定，路客公司可依据业务发展的需要，将其康冬玲委托的房屋（民宿）上线至路客公司有合作关系的互联网平台上线经营（其中途家等平台均为路客公司合作单位），并未违反合同约定履行其全权管理房屋的义务。相反，路客公司是为了使得康冬玲的房屋（民宿）获得更多的预定机会，获取更高的收益。二、康冬玲在未经协商且未经路客公司同意的情况下，擅自单方面采取对所签全部协议解约的行为，已违反了《Locals路客房屋管理协议》第五条之规定，构成违约，按约应承担违约责任。路客公司依据双方所签协议，已向康冬玲提供了全面的房屋运营和管理服务，包括房屋评估、设计改造、线上运营、线下服务等，为此，投入大量人力及资金成本，而康冬玲采取单方面解除协议的行为，不仅违反了双方所签协议的约定，更给路客公司造成了损失。根据双方所签《Locals路客房屋管理协议》第5.2条的约定，合作保证金为2000元/套，12套房屋合作保证金共计24000元；合作优惠为免收筹建支持费1500元/套，12套房屋共计免收18000元；康冬玲拖欠路客公司房屋管理服务费(含管理费优惠）13898.56元；可得利益损失=合同剩余期限天数*房屋于协议已履行天数内的管理服务费平均值，即248187.94元，上述全部费用共计须赔偿路客公司合计为304086.50元。为此，路客公司反诉请求：判令康冬玲赔偿路客公司经济损失费304086.50元并承担本诉及反诉诉讼费用。原告（反诉被告）康冬玲对被告（反诉原告）路客公司的反诉辩称：路客公司并没有履行签定协议中约定的义务，并没有房屋设计的改造，也没有在路客平台运营房屋，违反了合同的约定。而且，路客公司没有依据合同的约定履行全面管理有证经营的义务，属于违约的行为。康冬玲已按合同的约定，提交适格上线的房屋，不存在违约的情况，是由于路客公司无证经营，没有为相关房屋办理证件，造成合作无法继续履行。因此请求驳回路客公司的反诉请求。经审理查明：2017年12月4日，康冬玲、路客公司签订《Locals路客M4计划合作协议》，约定：路客公司创建并运营Locals路客精品民宿互联网分享平台，并为房东提供全方位的精品民宿管理服务；路客公司为康冬玲提供全面的房屋运营和管理服务，包括房屋评估、设计改造、线上运营和线下服务等；康冬玲同意加入Locals路客M4计划并在2018年12月31日前与路客公司签约并在平台上线60套符合路客公司标准的房屋，其中2018年6月30日前上线10套，8月31日上线25套，10月31日上线40套，康冬玲对每套上线房屋须与路客公司签订《Locals路客房屋管理协议》，每套房屋经营期限不少于5年，否则须新增其他房屋补足；康冬玲达成上述合作内容后，路客公司承诺向康冬玲授予20000股期权并通过书面形式确认；路客公司收取合作保证金标准为一房户型4000元、两房6000元、三房8000元，为支持业务发展，路客公司给予康冬玲保证金减免优惠，按每套2000元收取合作保证金共计120000元，康冬玲须于协议签订后5个工作日内交纳60000元，后续在每套房屋签订《Locals路客房屋管理协议》时交纳1000元；路客公司于每套房屋《Locals路客房屋管理协议》到期终止后7个工作日内无息退还给康冬玲；如康冬玲未达成协议内容，则构成违约，其不再享受保证金优惠，须按标准补足合作保证金。路客公司收取管理费标准为按房屋总收入的8%收取。鉴于双方合作关系，路客公司在2019年12月31日前给予管理费优惠，即按8%收取管理费后于次月15日前返还管理费的35%给康冬玲；路客公司免收康冬玲每套房屋的筹建费1500元。若一方严重违约致本协议不能履行或履行成为不必要，守约方立即以书面通知的方式终止本协议，即时生效。在2017年9月至2018年1月期间，路客公司、康冬玲分别签订了12份《Locals路客房屋管理协议》，约定由康冬玲委托路客公司全权管理包括广州天河、荔湾、海珠和佛山、重庆等地共12套房屋。协议分别约定物业为康冬玲自有或承租，路客公司提供服务包括：1.房屋设计和改造，并推荐装修公司按设计方案进行装修改造支持，康冬玲按路客公司要求购买和配置床上和生活用品。2.线上运营服务，包括房屋经路客公司验收合格后，路客公司将房屋在Locals路客平台上线经营，并根据销售需要在与其合作的互联网平台上经营为康冬玲获取更大收益等，线上运营服务由路客公司委托兼职员工完成，劳务报酬按路客公司标准发放，并由康冬玲承担。3.线下运营服务，路客公司统一安排清洁人员、配置或更换生活用品等，线下运营员工的委派和劳务报酬同上。康冬玲作出的配合和承诺有：作为物业所有者或租赁使用者对房屋使用和相关风险比较熟知，应确保房屋可正常使用并定期缴纳费用，承担相关房屋设计改造装修等费用，但不可以直接干涉房屋的经营管理。康冬玲同意按每月房屋总收入的8%支付路客公司房屋管理费，月结，康冬玲授权路客公司从康冬玲账户中扣取上月费用，如果当月入住房数少于15个，路客公司在收取管理费的次月全额返还给康冬玲。康冬玲承担互联网平台预订服务费，按房屋收入的3%支付。路客公司免收1500元的筹建支持费。房屋上线运营后，路客公司于每月15日前从康冬玲银行账户划扣管理服务费及运营费用，路客公司应将划扣明细以邮件形式发送给康冬玲并与康冬玲进行确认。合同期限为五年。当康冬玲单方解除本协议，或非因路客公司原因而导致房屋不具备经营条件及经营环境时，康冬玲构成违约，路客公司有权解除合同并罚没合作保证金，同时康冬玲应向路客公司赔偿可得利益损失并向路客公司支付本协议约定的相关费用和享受的合作优惠。可得利益损失=本合同剩余期限天数×已履行天数内的管理服务费平均值；管理服务费平均值=房屋上线运营期间的营业额×管理服务费收费标准÷上线运营天数。2017年9月14日，康冬玲转付路客公司5000元。2017年11月28日，路客公司出具收据确认收取康冬玲保证金5000元。于同年12月4日，路客公司出具收取60000元的收据。2018年1月8日，康冬玲转付路客公司款2000元，上述合计付款72000元。从康冬玲提供的《2017年Locals路客投资人计划说明书》内容显示，路客公司以打造精品民宿作为目标，通过二次设计和改造，最终呈现当地特色、最具设计感的精品民宿，计划按不同投资人需求，分别制定M1-M4不同等级的期权奖励，投资者在签约后，路客团队会提供拓展房源、设计改造、房源上线运营等一站式服务，在提供的案例中，路客公司强调了投资人安心做甩手掌柜的状态。庭审时，康冬玲、路客公司均确认《Locals路客计划合作协议》、《Locals路客房屋管理协议》已于2019年5月8日实际解除。路客公司提供了有关列表说明损失的构成：1.管理费欠款13898.56元(8288.80元+7028.96元-1419.20元)，自2017年9月至2018年11月间合计管理费38219.69元，管家费用20101元，管理费优惠需收回7028.96元，未返还管理费优惠1419.20元，出租套数共81套(列表详细列明了每月出租套数)，平均管理费收入471.85元，每天为15.73元；2.预期管理费损失，计算12套房屋自2019年5月8日起至各套房屋期满日止的管理费损失，按剩余天数×15.73元，合计248187.94元。庭后，路客公司还提交了更为详细的费用清单、“路客房东APP”截图、“路客钱包明细流水”及向康冬玲发送费用表的电子邮件等，记录有订单号、管理费奖励、路客公司向康冬玲发送每月费用明细、扣费情况等。对此，康冬玲不予确认，于庭后书面回复：1.经康冬玲要求办理营业所需证件无果及路客公司长时间要求康冬玲刷单等无理要求后，康冬玲于2018年5月请求下线，6月更换门锁，随后路客公司将9套房屋下线，剩余3套一直上线至2018年10月。现房屋部分解租，部分做普通租赁。2.对欠付管理费8288.80元有异议，但目前无法核对，因平台窗口已关闭。路客公司并未告知扣除管理费数额更未经双方确认。3.对于管理费结算，康冬玲现只有提取支付宝款项数据，恢复微信公众号数据后才能核查，现无法确认。4.管理费起算时间均以每套房屋上线起计，由于不足15天返还管理费的压力，路客公司要求刷单。庭后，康冬玲确认以8288.80元作为其所欠管理费数额。本院认为：康冬玲、路客公司分别签订的《Locals路客M4计划合作协议》、《Locals路客房屋管理协议》均为双方当事人的真实意思表示，属有效合同，各方均应依约履行。现康冬玲、路客公司双方均确认上述协议已于2019年5月8日实际解除，本院予以确认。康冬玲再行主张解除上述协议已无必要，本院对该诉请予以驳回。本案中，双方争议焦点在于哪一方负有办理经营民宿所涉证照的义务，造成合同解除的责任在哪一方，及如何确定损失数额。对于经营证照的办理，上述协议均未明确约定或提及，属约定不明。但作为专业的线上民宿经营主体的路客公司和投资人康冬玲，均应知晓房屋的商业经营和自住使用性质不同，即商业经营性用房因涉及公共安全和市场管理，应当办理相关合法的经营证照后方可线上线下经营，而本案中所涉的民宿均未办理任何经营证照。故虽康冬玲向路客公司交付了符合设计装修标准的房屋，但因房屋一直未办理有关商业经营证照，导致合同终止，双方对此均负有一定过错。而较之投资人一方，路客公司作为专业经营机构对于房屋的运营及所需证照应负有更审慎的注意义务，理应在履约过程中指引、协助投资者办理相关证照，并提示相应风险，这点与路客公司提供给投资者的《2017年Locals路客投资人计划说明书》中的宣传亦相一致，故本院酌情认定路客公司与康冬玲对合同解除所应承担的过错责任比例为6：4，双方应按此比例承担由此造成的经济损失。鉴于协议已实际解除，而解除的后果并非康冬玲单方违约造成，康冬玲请求路客公司返还已收取的保证金并无不当，本院予以支持。路客公司基于其过错责任，对其主张的有关合作优惠、减免的履约保证金、免收的筹建费用及合同履行后的可得利益损失均应自行承担，本院对该部分反诉请求不予支持。至于实际经营中所欠管理费部分，因路客公司提供了相应的交易记录、费用明细及电子邮件截图，反映有关费用构成及路客公司向康冬玲发送费用清单的情况，上述数据较为详细，且并无证据证明康冬玲曾在此期间对有关费用提出异议，本案诉讼中，康冬玲对该部分费用亦未提出实质性异议，故本院对康冬玲拖欠管理费8288.80元的事实予以认定。路客公司请求康冬玲支付该费用合理有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告北京路客互联网科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告康冬玲返还72000元；二、原告康冬玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告北京路客互联网科技有限公司支付管理费8288.80元；三、驳回原告康冬玲的其他诉讼请求；四、驳回被告北京路客互联网科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1600元，由被告北京路客互联网科技有限公司负担；反诉受理费2930元，由原告康冬玲负担80元，被告北京路客互联网科技有限公司负担2850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖敏敏人民陪审员  严光敏人民陪审员  许红霞二〇二〇年四月二十九日书 记 员  庞慧明蔡文婷