北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4865号原告：来某，男，1964年1月28日出生，回族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙华柏，北京翰辰律师事务所律师。被告：陈某，女，1972年11月13日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：徐某1，男，1988年2月21日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：徐某2，女，2005年9月12日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。法定代理人：陈某（徐某2之母），身份信息与前述一致。第三人：方某，女，1989年12月20日出生，汉族，户籍地河南省信阳地区固始县。第三人：北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司，住所地北京市朝阳区花园闸北里19号楼底商3号。负责人：徐洪军，经理。委托诉讼代理人：姜飞，男，1987年11月29日出生，汉族，该公司职员。原告来某与被告陈某、被告徐某1、被告徐某2、第三人方某、第三人北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称宏源祥一分公司）确认合同有效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告来某之委托诉讼代理人孙华柏、被告陈某兼被告徐某2之法定代理人、第三人宏源祥一分公司之委托诉讼代理人姜飞均通过网络视频庭审方式参加诉讼。被告徐某1、第三人方某经本院依法传唤，未参加庭审。本案现已审理终结。原告来某起诉请求：一、确认来某与徐某3、陈某及宏源祥一分公司于2013年2月27日签订的《北京市房屋买卖居间合同》有效；二、案件受理费由陈某、徐某1、徐某2承担。事实与理由：2011年11月22日，徐某3作为被腾退人与北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（以下简称“安置办公室”）签订《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定：甲方（安置办公室）因绿化隔离地区建设，需要对腾退范围内乙方（徐某3）北京市朝阳区小红门乡龙爪树X号居住的房屋进行腾退安置。徐某3需腾退正式住宅房屋建筑面积共计210平方米，安置办公室按人均45平方米（含）对徐某3安置现房后另安置期房肆套，其中一居室两套，两居室两套，其中有一居室位于“二期D区14号楼1单元X号”，建筑面积54平方米。2013年2月27日，来某与徐某3、陈某及第三人北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：甲方（徐某3）拥有位于北京市朝阳区小红门乡新村二期D区14号楼1单元X号的房产，建筑面积为54平方米，乙方（来某）自愿购买甲方上述房产。双方同意上述房屋售价为人民币71万元。付款方式为2013年2月27日，乙方向甲方支付定金55万元，2013年4月27日前乙方向甲方支付购房首付款10万元，收房当日乙方向甲方支付剩余购房款5万元，剩余1万元整，在甲乙双方过户当日一次性付清给甲方。第七条第一款约定：甲方在收到上述第二笔10万元整房款之后，无条件协助乙方办理物业交接手续，待具备产权变更十个工作日内甲方无条件协助乙方办理产权变更手续。签订合同后，来某共向徐某3支付购房款66万元。2013年3月15日，北京市达实律师事务所出具[京达律见字(2013)第X号]《律师见证书》，确认徐某3、来某及宏源祥一分公司对涉案《北京市房屋买卖居间合同》的内容确认无误，合同条款是三方真实意思表示，签约行为完全出于自愿。2014年3月7日，徐某1（徐某3的儿子）向来某出具《同意书》，写明“家庭成员徐某1同意徐某3出售北京市朝阳区小红门乡鸿博家园（小红门乡新村二期D区）鸿博家园D区14号楼1单元X房屋壹套壹居室面积54平米，特此证明”。另，来某委托黑某代为办理上述房屋买卖的签署购房合同、见证书以及付款等全部事宜。陈某与徐某3系夫妻关系，徐某1系徐某3的儿子，徐某2系徐某3的女儿，徐某3已于2018年3月14日去世，徐某3的父亲徐某4已于1986年8月6日去世，徐某3的母亲董某已于2008年10月12日去世。《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依有关规定将所购房屋上市出售；《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。来某认为，涉案《北京市房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认该房屋买卖合同有效。现徐某3去世，其法定继承人陈某、徐某1、徐某2应当承担相应民事法律责任。被告陈某、徐某2辩称：不同意原告来某的诉讼请求、事实和理由。不认可涉案《北京市房屋买卖居间合同》合法有效。涉案房屋还有其他人的份额，我们无权处分涉案房屋。另外，涉案《北京市房屋买卖居间合同》签署过程中陈某正在与徐某3赌气，没有看合同。涉案《北京市房屋买卖居间合同》对我没有任何保障。第三人宏源祥一分公司述称：我方对于合同效力不发表意见，由法院依法裁判。被告徐某1、第三人方某经本院依法传唤，未到庭发表辩论意见，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2013年2月23日，徐某3作为出售方（甲方），来某作为买受方（乙方），宏源祥一分公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖定金收付书》，载明如下主要内容：甲乙双方共同确认就坐落于北京市朝阳区小红门乡新村二期D区14号楼1单元X号的房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向，交易价格71万元。双方约定2013年2月27日正式签订房屋买卖合同。乙方向甲方支付定金2万元作为双方订立协议的保证。2013年2月27日，徐某3作为出售方（即甲方），陈某作为共有人，来某作为买售方（即乙方），黑某作为来某的委托代理人，签订《北京市房屋买卖居间合同》（以下简称涉案合同），约定如下主要内容：甲方拥有位于北京市朝阳区小红门乡新村二期D区14号楼1单元X号的房产，建筑面积54平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。双方同意上述房屋售价71万。付款方式：2013年2月27日乙方向甲方支付定金55万元。2013年4月27日前乙方向甲方支付购房首付款10万元，收房当日支付剩余购房款5万元，剩余1万元在双方过户当日一次性付清给甲方。甲方保证对所提供房屋的独立合法所有权，并保证该房屋没有产权纠纷、没有按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷。甲方保证该套房屋系合法所得，因房子属于期房，故交房时间以开发商通知时间为准。因现有购买人来某不能确认产权人姓名，待产权人确认后出售人徐某3保证无条件协助办理产权转移手续及合同变更。因本合同房产证过户时间较长，合同以过户完毕终止。各方另对其他事项予以约定。合同尾部签章处，徐某3、陈某在甲方（共有人）处签字捺手印，黑某代来某在乙方处签字捺手印。2013年3月15日，徐某3出具《保证书》并在保证人处签字，《保证书》主要内容为：现将我所有的位于北京市朝阳区小红门乡新村二期D区14号楼1单元X号出售给来某，如今后有第三方对本次房屋买卖提出异议，给购买方来某造成的经济损失由我全部承担。2014年3月7日，徐某1签署《同意书》，载明：家庭成员徐某1同意徐某3出售北京市朝阳区小红门乡鸿博家园D区（小红门乡新村二期D区）14号楼1单元X号房屋一套，一居室54平方米。2013年2月27日，案外人黑某通过中国工商银行向徐某3转账53万元，徐某3在转账凭条上签字，确认收到涉案房屋购房款和定金55万元。2013年4月26日，徐某3出具收据，载明收到购房款10万元，徐某3在收据下方签字，邢飞在见证方处签字，王某在收款人处签字。来某主张，王某系徐某3的债权人，来某将钱款交给王某系受徐某3指示。2014年3月7日，徐某3出具收据，载明收到购房款1万元。徐某3和徐某1共同在收款人处签字。徐某3于2018年3月14日去世，其父母先于徐某3去世。徐某3去世之前配偶系陈某，二人育有一女徐某2。另徐某3与前妻育有一子徐某1，徐某1与方某于2011年8月15日登记结婚，后二人于2017年2月24日协议离婚。另查一，2011年11月22日，徐某3作为被腾退人（乙方），与朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室作为腾退人（甲方），签订《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定如下主要内容：甲方需要对腾退范围内乙方北京市朝阳区小红门乡龙爪树村X号居住房屋进行腾退安置。乙方需腾退房屋建筑面积210平方米。乙方实际腾退人口数5人，分别是产权人徐某3，之妻陈某，之子徐某1，之儿媳方某，之女徐某2。2012年3月18日，徐某3作为乙方在《房屋腾退安置协议书附件》上签字，载明：甲方对乙方安置期房，其中二期C区11号楼3单元X号二居室，建筑面积77.3平方米；二期C区12号楼3单元X号二居室，建筑面积77.3平方米；二期D区14号楼1单元X号一居室，建筑面积54平方米；二期D区14号楼3单元X号一居室，建筑面积54平方米。另查二，徐某1与方某于2017年2月24日签订离婚协议就财产内容有如下约定：双方婚后赶上拆迁，国家分配给女方和子女各一套一居室，婚后男方将家中所有房产变卖，卖房的房款与女方无关，房款是男方收的，家中目前无财产。双方婚前、婚后一切债务由男方一人承担，与女方无关。另查三，各方认可涉案房屋现在由来某控制、使用。另查四，各方认可涉案房屋目前没有办理房屋所有权证书，涉案房屋不属于经济适用房。上述事实，有各方当事人提交的相关证据及各方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：首先，涉案房屋的取得源于被腾退人徐某3基于腾退安置协议取得，该房屋不属于经济适用住房等政策性保障住房，在转让权利上并无特别限制，故涉案《北京市房屋买卖居间合同》未出现违反法律、行政法规强制性规定之情形。其次，陈某主张涉案房屋有其他人份额，需要指出，法律规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另根据在案事实，涉案《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》中腾退人包括：徐某3、陈某、徐某1、方某、徐某2等五人。前述人员对于涉案房屋具有相关财产性权益。陈某在涉案《北京市房屋买卖居间合同》签字确认。徐某1在《同意书》中作出确认，且与徐某3共同收取部分购房款。方某在离婚协议中的表述可看出其对售房一事系明知，至今未提出异议，并在离婚协议中对出售房屋、取得房款及债务处理一并作出说明和安排，当无法定情形时该离婚协议对方某具有约束力。签订合同时某作为未成年人，徐某3售房行为同时可取得对价房款，未明显侵害徐某2合法利益。可见涉案《北京市房屋买卖居间合同》并未侵害第三人利益。再次，陈某主张未阅读合同条款即签字，但其作为成年理性主体，应对其签字行为及法律后果具有预见性。故本院对其抗辩意见不予采信。综上，涉案《北京市房屋买卖居间合同》未出现合同无效之情形，应属合法有效，本院予以确认。徐某1、方某经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，法院依法进行缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告来某与徐某3、被告陈某、第三人北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司于二○一三年二月二十七日签订《北京市房屋买卖居间合同》合法有效。案件受理费10900元，由被告陈某、被告徐某1、被告徐某2、第三人方某共同负担（原告来某已交纳，被告陈某、被告徐某1、被告徐某2、第三人方某于本判决生效之日起七日内直接向原告来某给付）。公告费560元，由被告陈某、被告徐某1、被告徐某2、第三人方某共同负担（原告来某已交纳，被告陈某、被告徐某1、被告徐某2、第三人方某于本判决生效之日起七日内直接向原告来某给付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  云 凝二〇二〇年四月二十八日法官助理  陈逢源-2--1-