广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2649号原告：中山市荣顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭28幢二楼A区。法定代表人：杜亨栋（TO,HangTungMichael)，总经理。委托诉讼代理人：谢家棋，男，系该司员工。委托诉讼代理人：唐艳飞，女，系该司员工。被告：张军，男，1982年9月17日出生，汉族，住湖南省桂阳县************。原告中山市荣顺物业管理有限公司（以下简称荣顺公司）与被告张军、李靖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年4月2日公开开庭进行审理。诉讼过程中，荣顺公司撤回对李靖起诉，本院另行以裁定准许。原告荣顺公司的委托诉讼代理人谢家棋、唐艳飞，被告张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣顺公司向本院提出诉讼请求：判令张军向荣顺公司支付2018年1月至2019年7月共19个月物业管理费4788元及违约金1432.12元（以每月物业服务费252元为基数，分别从欠费当月6日起按每天千分之一交纳违约金，暂计至2019年7月31日为1432.12元）。事实和理由：2017年4月17日，荣顺公司与张军签订《前期物业管理服务协议》，约定：合同期限从2014年4月17日起至业主委员会未重新聘用物业管理企业时，协议继续有效。涉案物业坐落于中山市********************，权属人为张军、李靖，建筑面积为126.24平方米，交楼时间为2017年4月17日。根据《前期物业管理服务协议》第四条“物业管理费按建筑面积收取：A、住宅每月每平方米2元收取。交纳费用时间为每月5日前交纳当月物业管理费、车位管理服务费及其它相关费用，付款办法为自动转账或现金支付，若付款方式为自动转账，请乙方在甲方指定银行开立账户（或使用甲方提供的活期存折），并在每月10日前存入足够的支付金额。违约金依据为根据《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任：三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提高部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉”。欠费时间为2018年1月至2019年7月共19个月，荣顺公司已于2019年7月2日以EMS邮政快递催缴函形式进行催收，据此，荣顺公司向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。张军辩称，1.荣顺公司在本人没有违反国家相关法律法规的情况下，以本人在装修时签订的装修协议为由扣押装修押金，在装修过程中，荣顺公司曾默认本人装修情况，但装修完成后却一直未退还本人3000元装修押金，根据《中山市物业管理条例细则》第三十七条“物业管理公司可想业主收取不高于2000元的装修保证金，在装修完成后在没有损害房屋结构、外貌和公共部分以及其他违法约定行为的，物业管理公司应当把装修保证金退还业主”的规定，荣顺公司不退押金行为明显不符合上述规定。另外物业公司管理较差，小区卫生管理服务差，杂草丛生，在物业管理公司未处理好相关问题前提下，本人可暂停缴纳物业管理费。综上所述，请求法院依法驳回荣顺公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张军、李靖是位于中山市***********************的权利人，房屋建筑面积是126.24平方米。2017年4月12日，荣顺公司与张军签订《前期物业管理服务协议》，约定：由荣顺公司为鹿茵华庭小区提供物业服务，荣顺公司应对设备日常运行做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。公共区域每天保持干净整洁；及时清运垃圾、垃圾箱每天清洗，垃圾房日产日清，垃圾房整洁卫生、无异味；专人定期进行绿化修剪，确保绿化整齐美观、维护管理良好；保持绿化长势良好；绿化养护完好率95%以上。限速行驶、停放有序、道路畅通；负责维持小区内车辆停放秩序，对车辆在非停车区域乱停乱放的行为予以制止。物业费按照住宅每月每平方米2元收取。张军应在每月5日前交纳当月物业管理费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，则从逾期之日起每天按所欠费用的千分之三交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉；协议还约定双方其他的权利义务。荣顺公司、张军分别在《前期物业管理服务协议》上盖章、签名确认。荣顺公司确认张军未交纳2018年1月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费4788元（252元/月×19个月）。诉讼过程中，张军为证明荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》相关义务，提供了反映杂草丛生、卫生不佳的照片为凭，荣顺公司质证认为，照片属实，但对于小区卫生情况，荣顺公司已履行相关义务，并提交小区清洁消毒签到表为凭。张军则认为荣顺公司只是在疫情防控期间履行清洁义务，平时则消极履行相关义务。荣顺公司对未退还张军3000元装修押金事实予以确认，但认为系张军未配合办理清退手续所致，如张军配合，可予以退还上述押金。另查，本院在审理案涉鹿茵华庭小区部分业主物业服务合同纠纷系列案中，其他案件业主提交的证据表明荣顺公司在管理小区过程中存在以下瑕疵，如高压供水不稳、杂草丛生、车辆乱停乱放、卫生不佳、喷泉干枯等，个别业主还提交证据反映存在瓷砖脱落、下水道堵塞、栏杆生锈等情形。荣顺公司在庭审过程中主张已履行物业服务协议所约定的管理义务或针对业主诉求派人处置相关问题，但不能完全杜绝上述情形发生。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。张军与荣顺公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。荣顺公司依约为小区提供了物业服务，张军也应交纳相应的物业管理费，张军未提交证据证实其有向荣顺公司缴纳2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，故本院对荣顺公司要求张军支付拖欠的物业管理费的诉讼请求予以支持。张军应及时向荣顺公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费4788元。本案争议的焦点在于张军以荣顺公司扣押装修押金及未履行合同约定内容拒交物业管理费的抗辩理由是否成立。关于装修押金3000元未退还问题，由于张军未在本案中提起反诉，且荣顺公司亦表示可办理退还手续，张军可进一步与荣顺公司协商解决，如张军认为其合法权利受到侵害，可另循合法途径予以解决装修押金退还问题，但不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。此外，关于张军所述荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》约定的服务条款如杂草丛生、卫生不佳等抗辩理由，从双方提供的证据及庭审陈述可以认定，荣顺公司已按合同约定基本履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务，张军所提供的照片证据虽反映荣顺公司在提供物业服务过程中存在一定程度的履行瑕疵，但无法证明该瑕疵现象持续的时间及是否为常态现象，因此该瑕疵尚未构成重大瑕疵或重大服务质量问题，张军以此作为拒缴物业管理费的理由缺乏事实与法律依据。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的部分业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其可通过合法途径向物业公司反映，提出合理化建议，或者根据《最高人民法院》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。荣顺公司也应虚心听取张军等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。关于违约金问题，根据《前期物业管理服务协议》约定，张军应于每月5日前交纳当月物业费，若逾期缴费，则应从逾期之日起每日按千分之三的标准计算违约金，现张军违约，故应从违约之日次日即每月6日起支付拖欠的当月物业费的违约金，考虑包括张军在内的部分业主对荣顺公司的物业服务质量提出质疑，且根据本案证据及另案查明事实，荣顺公司提供的物业服务确有不足之处，荣顺公司因张军违约所受损失除资金占用利息外暂无其他损失，故涉案合同约定的每日千分之三或荣顺公司起诉的千分之一违约金标准明显过高，本院将违约金计算方式调整以每月拖欠的物业费252元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年7月31日止，荣顺公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第六条、第七条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张军于本判决生效之日起立即向原告中山市荣顺物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费4788元及违约金（以每月拖欠的物业管理费252元为基数，从当月6日起计算至2019年7月31日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月违约金总额不得超过当月欠费本金）；二、驳回原告中山市荣顺物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张军负担（该款原告中山市荣顺物业管理有限公司已预交，被告张军迳付25元给原告中山市荣顺物业管理有限公司，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判员  李世寅二〇二〇年四月七日书记员  肖亮华