中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20091号原告：北京鑫丰物业发展有限公司，住所北京市朝阳区光华路15号院1号楼1701室。法定代表人：张健，总经理委托诉讼代理人：李菁，女，1973年11月9日出生，北京鑫丰物业发展有限公司职工，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：宋克茹，北京市天平律师事务所律师。被告：孙宝玉，女，汉族，1956年1月18日出生，住址山西省长治市。被告：吴碧瑄（WUVERONICABIXUAN），女，1970年8月10日出生，美利坚合众国公民。委托诉讼代理人：雷鸣宇，北京德恒律师事务所律师。北京鑫丰物业发展有限公司（以下简称鑫丰公司）与吴碧瑄（WUVERONICABIXUAN，以下以中文名相称）、孙宝玉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鑫丰公司委托诉讼代理人李菁、宋克茹，吴碧瑄委托诉讼代理人雷鸣宇到庭参加了诉讼。孙宝玉经合法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。鑫丰公司向本院提出诉讼请求：判令吴碧瑄、孙宝玉支付欠付房款2593878元及利息（按照合同约定的日万分之二标准支付，自2006年9月25日起至实际给付之日止，暂计算至2019年5月31日共计4626天为2399855.93元），以上费用合计4993733.93元。事实与理由：2006年8月16日，鑫丰公司与孙宝玉签订编号为No.XX的《商品房买卖合同》，约定孙宝玉购买鑫丰公司开发的位于北京市朝阳区朝外小庄X号“中国第一商城”中段裙房X单元裙-X-X（总房款3093878元）。2006年9月25日，孙宝玉支付购房款50万元。2010年1月28日，鑫丰公司与孙宝玉、吴碧瑄签订《更名协议书》，约定将孙宝玉所购的上述房屋变更至吴碧瑄名下，房款转为吴碧瑄名下，并为孙宝玉办理退房手续。之后，鑫丰公司与吴碧瑄签订合同编号为XXX《商品房现房买卖合同》，由吴碧瑄购买朝阳区小庄X号X号楼X层115（以下简称115号房屋），即原鑫丰公司与孙宝玉签订的合同中的北京市朝阳区朝外小庄六号“中国第一商城”中段裙房X单元裙-X-X号房屋，换签之后缴纳购房余款2593878元的义务由吴碧瑄承担。经鑫丰公司多次催要，吴碧瑄仍未支付。吴碧瑄表示剩余房款已全部支付孙宝玉，为查明事实，鑫丰公司将孙宝玉也作为被告起诉。根据合同约定，吴碧瑄未支付购房款，还应承担日万分之二的违约金。因此，鑫丰公司诉至法院以维护自身合法权益。吴碧瑄辩称：首先，程序上鑫丰公司诉讼请求超过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。其次，吴碧瑄已履行合同约定的全部义务，吴碧瑄把购买的包括115号房屋在内的两套房屋的全部购房款已支付给孙宝玉。鑫丰公司和吴碧瑄、孙宝玉签订《更名协议书》，确认了三方的合同义务，由吴碧瑄整体购买两套房屋，合同签订当日，吴碧瑄就合同两套房屋款项一并支付给孙宝玉。孙宝玉是否将收到的购房款支付鑫丰公司，与吴碧瑄无关，请求驳回鑫丰公司的诉讼请求。孙宝玉未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。鑫丰公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《更名协议书》、《商品房现房买卖合同》、收据、鑫丰公司在2009年3月26日向孙宝玉发送的催款函、在2019年3月5日向吴碧瑄发送的催款函等证据。吴碧瑄对《更名协议书》、《商品房现房买卖合同》、收据的真实性认可，对其他证据真实性无法确认。吴碧瑄提交招商银行户口历史交易明细表、115号房屋过户至吴碧瑄名下后的房屋所有权证、现在的房屋所有权证。鑫丰公司对吴碧瑄提交的证据均不予认可。孙宝玉未到庭答辩与质证，视为其放弃答辩与质证权利。经本院对上述证据进行审查，并据此查明事实如下：2006年8月16日，鑫丰公司与孙宝玉签订合同编号为XX的《商品房买卖合同》，约定由孙宝玉购买鑫丰公司开发的北京市朝阳区朝阳门外小庄六号第中段裙房X单元裙-X-X及裙-X-10号房屋，建筑面积为157.91㎡及11.97㎡，每平方米21728.28元，支付方式以附件五为准，鑫丰公司应当在2007年6月30日前，将具备北京市建设工程竣工验收备案表条件的，并符合合同约定的商品房交付孙宝玉使用。鑫丰公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该份合同后附补充协议，约定上述裙-X-X号房屋价格为3268139元，裙-X-10号房屋价格为260100元。该份合同后附件五为付款方式，但未明确支付时间。上述合同签订后，孙宝玉向鑫丰公司支付购房款50万元。2006年9月25日，鑫丰公司向孙宝玉出具购房款50万元的收据。2010年1月28日，鑫丰公司作为甲方，与乙方吴碧瑄、丙方孙宝玉签订《更名协议书》，约定北京市朝阳区朝阳门外小庄X号第中段裙房1单元裙-X-X及裙-X-10号房屋的买受人由孙宝玉变更为吴碧瑄，具体达成协议如下：1、乙方同意购买位于北京市朝阳区小庄X号中国第一商城裙房的裙-X-X和裙-X-10号（新楼号房号为：X号楼的X-X、X-110）的房屋。裙-X-X房屋的建筑面积234.64平方米，套内面积142.39平方米，总价3093878元；裙-X-10号房屋建筑面积19.98平方米，套内面积11.97平方米，总价260100元。2、甲方已告知乙方该房屋的前买受人为孙宝玉，乙方对该房屋的现状和法律权属状况均予以认可，并对该房屋的装修现状及所在楼房的附属设施状况和市政配套状况表示接受。3、丙方有义务协助甲方办理该房屋的退房手续。4、丙方同意将已付给甲方的该房屋全部款项转为乙方的购房款，购房发票换开为乙方的名字，甲方不再支付丙方退房款及其他费用。5、丙方同意甲方配合乙方将该房屋的产权证办理至乙方名下。6、丙方退房手续办理完毕后，甲方于30日内与乙方签署该房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，乙方负责缴纳甲乙双方应该缴纳的印花税费用。7、乙丙双方自行与物业公司对该房屋进行交接，如因房屋交接产生的物业费、供暖费、水、电费等任何纠纷均与甲方无关。同日，吴碧瑄向孙宝玉支付390万元。同日，鑫丰物业与吴碧瑄签订编号为XXX的《商品房现房买卖合同》，约定吴碧瑄购买115号房屋，总价款3093878元，付款方式为附件五中约定的吴碧瑄应在2010年1月28日前向鑫丰公司支付3093878元。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。附件六装饰和设备标准的约定第12条其他载明：鉴于该房屋已实际交付给买受人，买受人对装修和设备无任何异议。庭审中，鑫丰公司表示其于2009年3月25日向孙宝玉发送房款催款函，并于2019年3月5日向吴碧瑄发送房款催款函，两次催款期间鑫丰公司表示电话与吴碧瑄沟通过，但没有相关证据。吴碧瑄对上述证据不予认可。本院认为，《商品房买卖合同》、《更名协议书》、《商品房现房买卖合同》均系协议各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鑫丰公司已交付115号房屋并办理上述房屋的所有权转移登记手续，且鑫丰公司未向本院提交房屋买卖交易的付款台账，以证明其出售房屋的完整的情况。《商品房买卖合同》中鑫丰公司与孙宝玉未就付款期限进行约定，不符合正常房屋买卖交易习惯，《更名协议书》中也未就115号房屋付款情况加以表述，且所有合同均约定了鑫丰公司同意配合将115号房屋过户登记至吴碧瑄名下。合同签订距今已十几年，现孙宝玉下落不明，不宜由孙宝玉承担举证不能的不利后果。根据吴碧瑄提交的证据显示，在三方签订《更名协议书》当日，吴碧瑄将390万元支付给了孙宝玉。综合上述证据，可以证明吴碧瑄已经支付了115号房屋的购房款。因此，鑫丰公司要求孙宝玉及吴碧瑄支付欠付购房款，本院不予支持。孙宝玉经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回北京鑫丰物业发展有限公司全部诉讼请求。案件受理费46750元，由北京鑫丰物业发展有限公司负担（已交纳）。公告费560元，由孙宝玉负担（北京鑫丰物业发展有限公司已支付人民法院报社，孙宝玉于本判决生效之日起七日内支付北京鑫丰物业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 付瑞洁审 判 员 文怡昊审 判 员 孙 琪二〇二〇年四月二十四日法官助理 毛文蝶书 记 员 赵冬兰