福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初1182号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年1月15日                       适用程序                       普通程序                               原告                       原告中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地：南安市柳城成功街558号，统一社会信用代码：913505838563085042。             代表人洪熙阳，该支行行长。             委托代理人吴文钦、林华峰，该支行职员。                               被告                       被告吴亚修，男，汉族，1983年11月27日出生，住南安市。             被告罗碧清，女，汉族，1981年3月12日出生，住南安市。             被告南安碧桂园房地产开发有限公司，住所地：南安观音山物流基地，统一社会信用代码：91350583070861754F。             法定代表人杨文杰，系该公司执行董事。             委托代理人吴云琼，该公司职员。                               原告诉讼请求                       1、判令解除原告与被告吴亚修、罗碧清、南安碧桂园房地产开发有限公司签订的合同编号为[]字[01408]行[南安]支行[2015]年[一手贷0079号]的《个人购房借款/担保合同》；             2、判令被告吴亚修、罗碧清立即偿还贷款人民币239831.23元及其相应的利息、罚息、复利（截至2020年3月28日的利息、罚息、复利为8027.18元，自2020年3月29日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行的有关规定计算）；             3、判令南安碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任；             4、判令原告对被告吴亚修的抵押物处置所得款享有有限受偿权；             5、判令由被告承担本案的诉讼费用及原告为实现债权而支出的其它费用。                               被告             答辩             意见                       被告吴亚修、罗碧清未到庭参加诉讼也未提交答辩状。             被告南安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称南安碧桂园公司）的委托代理人辩称：一、答辩人的阶段性担保责任已解除，非本案适格被告。案涉房产已具备办理不动产权证及抵押权证之条件。根据南安市不动产登记中心要求，采取按揭付款方式支付购房款的，产权证办理需业主、开发商及银行三方共同到场办理，任何一方缺席均无法办理，故配合办理案涉房产的不动产权证及抵押权证系被告之义务。法律不应保护躺在权利上睡觉的人，根据《合同法》第45条的规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，应当视为房屋不动产权证及抵押权证已经办妥，答辩人的保证责任已解除。此时，如果不支持答辩人阶段性担保责任已解除的主张，将他人过错造成的不利后果由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避办理不动产权证及抵押登记的道德风险。             二、退一步讲，即便贵院最终认定答辩人仍需承担连带保证责任的，亦应遵循混合担保中物保先于人保的基本法律要旨。             《担保法》第28条规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，该法律规定明确了物保在前，人保在后的顺序；故在本案中，被答辩人工行南安支行应首先就案涉房产拍卖、变卖后的价款优先受偿，不足部分方可要求答辩人承担保证责任。             三、倘若最终判令答辩人需承担连带保证责任的，则答辩人在承担连带保证责任后，有权向被告吴亚修、罗碧清追偿。             根据《担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”而具体到本案中，截止本案开庭之日，答辩人已累计代吴亚修、黄碧清向被答辩人偿还银行按揭款共计26654.47元；若贵院最终判定答辩人需承担阶段担保责任的，则答辩人在承担保证责任后，有权就累计代垫款项向被告吴亚修、罗碧清追偿。故，请贵院在判决中予以明确该追偿权。             综上，答辩人的阶段性担保责任已解除，非本案适格被告，退一步讲，即便需答辩人承担连带保证责任的，也应遵循混合担保中物保先于人保的基本法律要旨，且答辩人承担保证责任后，有权向被告吴亚修、罗碧清追偿。                               本院             认定             事实             证据                       2015年1月31日，原告（贷款人）与借款人（抵押人）吴亚修、共同借款人（共同抵押人）罗碧清、保证人南安碧桂园公司签订编号为[ ]字[01408]行[南安]支行[2015]年[一手贷0079号]的《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放借款340000元用于购买位于南安市南安大道碧桂园峰景一街6号楼15层1502室的房产，借款期限180个月；贷款利率为基准利率；借款逾期的，在本合同所执行借款利率上浮30%按日计收罚息，不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利；借款采用按月等额本金还款法；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并解除合同；吴亚修、罗碧清以上述南安市南安大道碧桂园峰景一街6号楼15层1502室房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等；南安碧桂园公司为吴亚修、罗碧清的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人免除保证责任。同年2月5日，原告与吴亚修、罗碧清就南安市南安大道碧桂园峰景一街6号楼15层1502室房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年2月28日，原告发放贷款340000元给吴亚修用于支付购房款，执行年利率6.15%。该笔借款，吴亚修、罗碧清未能按合同约定还款方式按期足额还款，截至2020年3月28日，吴亚修、罗碧清尚欠原告借款本金239831.23元及利息、罚息、复利8027.18元。另查明，被告吴亚修、罗碧清于2010年10月27日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效。原告依约发放贷款340000元给吴亚修、罗碧清，但吴亚修、罗碧清未能按合同约定还款方式按照足额还款，结欠借款本金239831.23元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求吴亚修、罗碧清偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。根据合同约定，该笔借款由保证人南安碧桂园公司提供阶段性连带责任保证，抵押人吴亚修、罗碧清以其购买的南安市南安大道碧桂园峰景一街6号楼15层1502室房产提供抵押担保。在抵押登记手续办理完毕，且原告收到房屋他项权权证之前，由阶段性保证人南安碧桂园公司提供连带责任保证。本案讼争房产至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办妥抵押登记手续，原告尚未收到房屋他项权证，其作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人吴亚修、罗碧清办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但抵押权预告登记不直接产生抵押登记的效力。目前原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安碧桂园公司对吴亚修、罗碧清的上述债务承担连带保证责任。原告要求以处置被告吴亚修、罗碧清的抵押物所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安碧桂园公司主张涉案房产已具备办理权属证书及抵押权证的条件，请求免除保证责任，因合同约定其作为阶段性保证人的保证责任至原告收到房屋他项权证时免除，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，故南安碧桂园公司应依约承担连带保证责任，其承担保证责任后,有权向吴亚修、罗碧清追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条                               裁判             主文                       一、解除中国工商银行股份有限公司南安支行与吴亚修、罗碧清、南安碧桂园房地产开发有限公司签订的编号[ ]字[01408]行[南安]支行[2015]年[一手贷0079号]的《个人购房借款／担保合同》；             二、吴亚修、罗碧清应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金239831.23及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年3月28日为8027.18元，自2020年3月29日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人购房借款／担保合同》约定计算）；             三、南安碧桂园房地产开发有限公司对吴亚修、罗碧清的上述债务承担连带清偿责任；南安市碧桂园投资发展有限公司承担保证责任后，有权向吴亚修、罗碧清追偿；             四、驳回中国工商银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费4972元，减半收取2486元，由被告吴亚修、罗碧清、南安碧桂园房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                                             二〇二〇年四月十五日                         书 记 员 吴桂菊             速 录 员 徐 彤