广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1826号原告：郭能飞，男，1981年10月22日出生，汉族，住广东省怀集县，原告：钟静怡，女，1983年10月10日出生，汉族，住广州市海珠区，两原告共同委托诉讼代理人：沈丹、陈晓燕，均为广东穗卫律师事务所律师。被告：茹惠芳，女，1972年10月13日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师被告：麦展文，男，1968年9月7日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：广东链家房地产经纪有限公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6楼、7楼自编701房。法定代表人：高军，总经理。委托诉讼代理人：罗凯波、周掌珠，均为第三人职员。原告郭能飞、钟静怡诉被告茹惠芳、麦展文，第三人广东链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人沈丹、陈晓燕；被告茹惠芳及其委托诉讼代理人姚丽芸；被告麦展文；第三人的委托诉讼代理人罗凯波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告茹惠芳立即搬出海珠区柏信街19号205房（以下简称涉案房屋），并将房屋交付给两原告；2、被告茹惠芳向两原告支付自2019年11月11日起至将涉案房屋交付给两原告之日止的房屋占用费（按照广州市公布的2019年房屋租金参考价为标准，每月占用费金额为4869元）；3、被告麦展文对被告茹惠芳应支付的房屋占用费承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年7月，原告通过第三人的介绍，获知被告麦展文名下的涉案房屋拟出售，第三人的工作人员周展邦、陈化陪原告前往涉案房屋现场查看了数次后，原告决定向被告麦展文购买涉案房屋。2019年8月12日，原告郭能飞与被告麦展文签订《存量房买卖合同（链家版）》，约定：被告麦展文将名下涉案房屋卖给原告郭能飞，交易价款为人民币375万元，房产交付使用时间为收齐楼款7天内。同日，原告郭能飞向被告麦展文支付定金10万元，向第三人支付中介费6.75万元。2019年8月20日，两原告、被告麦展文、第三人网签了涉案房屋的买卖合同。2019年9月30日，两原告、被告麦展文、第三人前往海珠区房管局办理过户手续。2019年10月9日，两原告领取了涉案房屋的不动产登记证，成为了涉案房屋的产权人。2019年10月10日、15日，公积金中心分别将首期款和公积金贷款共计240万元划转至被告麦展文的账户。2019年10月25日，邮政储蓄银行将商业贷款125万元划付至被告麦展文的账户。至此，被告麦展文收齐了原告支付的全部楼款。2019年11月2日，原告、被告麦展文、第三人相约交付涉案房屋。但被告麦展文告知，因被告麦展文的儿子尚未搬走屋内物品，希望宽限几日。于是，在第三人的见证之下，原告郭能飞与被告麦展文签订《补充协议书》，约定：被告麦展文将房屋钥匙交给原告郭能飞，交楼时间延迟为2019年11月11日。之后，各方一同到涉案房屋，被告茹惠芳在涉案房屋内，被告麦展文表示，她也需要时间搬走屋内属于她的物品，原告告知她补充协议约定的交楼时间为2019年11月11日。2019年11月11日，原告再次前往涉案房屋要求被告茹惠芳、麦展文交楼时，发现被告茹惠芳更换了房屋的钥匙。被告茹惠芳告知原告：因被告麦展文未向其清偿债务，拒绝搬出涉案房屋。当事人协商数次，均未能解决交楼问题，故提起本案诉讼。被告茹惠芳辩称：不知道被告麦展文向原告出售房屋，也不知道第三人来看房。原告长期住在涉案小区，在看房时候向物业了解房屋信息时候，应当知道被告麦展文不是单身未婚人士，在查看房屋时候看到房屋里面有被告茹惠芳及她儿子的生活物品时候，应该知道卖房人的婚姻状态。得知离婚时，应该检查案涉房屋是否是婚姻期间取得，离婚时候如何约定分割房屋。其次，原告在房屋买卖合同中约定房屋的学籍、户籍等事宜，因此在原告购房时候查询案涉房屋户籍应该知道案涉房屋里还有被告茹惠芳。原告购房价格远低于同时期同小区的价格，交易时候小区每平方米约4.5万，原告购房的交易价格约低了70万元。原告取得房产证后，马上要求被告搬离，不久就去物业变更业主信息，但是被告茹惠芳不愿意搬离，原告就要求电力公司对涉案房屋断电。电力公司因为法院调解书的记载，未对涉案房屋停止供电。按照调解书，在被告麦展文支付55万元后，被告茹惠芳就该搬出涉案房屋，如果被告茹惠芳未收到这笔款项就搬走，得利的是原告和被告麦展文，受害的是被告茹惠芳。只要被告麦展文补齐款项给原告和被告茹惠芳，原告、被告麦展文的利益都不会受损。原告长期居住在涉案小区，对案涉房屋的情况应已知道，结合案涉房屋价格偏低对案涉房屋要求停水停电的事实，请法院予以查明。调解书生效后，被告茹惠芳向法院申请执行，案号为（2019）粤0105执14198号。现在执行情况是查封了2万多元的财产，没有查封到其他可以查封的财产，还有53万没有执行到位。被告麦展文辩称：卖房是离婚之后就卖的，房产证上就写着独立人的名字，被告麦展文理解就是房屋个人想怎么处理就怎么处理。被告麦展文欠了银行两百多万，利息一直在累计，卖的时候，被告麦展文发现涉案小区的市价是有价无市，问过各个中介平均售价是3.5万到3.8万左右，等到原告来买房，反正不是很亏也没到心里最低线，如果再不卖银行就要来收房。卖房时候，被告茹惠芳知情，也见过几次中介上来看房，被告茹惠芳也在场。被告麦展文是通过儿子来向被告茹惠芳转达卖房的事情。房款还了银行两百多万，另外还有财务公司的几十万。都扣除之后被告麦展文到手之后不到10万。还有银行卡数要按期给的，乱七八糟，就是向被告茹惠芳律师说的卡里只剩2万多。现在被告麦展文也是在打散工。特别是现在疫情两个月一分钱收入都没有。第三人陈述：由于本案中原告并未对第三人有诉讼请求，故第三人对原告的起诉状不发表意见。经审理查明：茹惠芳、麦展文于1993年9月14日登记结婚。茹惠芳曾于2018年向本院提起离婚诉讼。该案审理过程中，双方达成如下协议：一、茹惠芳与麦展文自愿离婚；二、离婚后，登记在麦展文名下位于广州市海珠区柏信街19号205房产权归麦展文所有；……六、麦展文在2024年12月31日前分期支付夫妻共同财产的补偿款共计2000000元给茹惠芳，其中2018年5月26日前支付800000元，2018年12月31日前支付50000元，2019年6月30日前支付50000元，2019年12月31日前支付100000元，2020年6月30日前支付100000元，2020年12月31日前支付100000元，2021年6月30日前支付100000元，2021年12月31日前支付100000元，2022年6月30日前支付100000元……；七、如麦展文有任何一期未按本调解书第六项确定的内容按期足额履行付款义务，则茹惠芳有权从逾期之日就补偿款余额全额申请执行；八、离婚后，茹惠芳可居住使用广州市海珠区柏信街19号205房，至茹惠芳取得麦展文支付的夫妻共同财产补偿款1400000元之日起两个月内搬离广州市海珠区柏信街19号205房;九、……。本院于2018年5月25日作出（2018）粤0105民初3519号民事调解书，对上述协议予以确认。涉案房屋原登记在被告麦展文个人名下。2019年6月17日，被告麦展文签署《链家房屋委托协议》，委托出售涉案房屋，价格420万元。2019年8月12日，原告郭能飞与被告麦展文签订《存量房买卖合同（链家版）》，约定：被告麦展文将涉案房屋出售给原告郭能飞；户口未迁出，被告麦展文应在180天内迁出；房屋总价款375万元；房产交付使用时间为收齐楼款7天内；等。同日，原告郭能飞与第三人的广州分公司签订了《居间代理服务合同》，约定：基于第三人的广州分公司就涉案房屋交易提供中介居间服务，原告郭能飞支付房地产咨询及买卖代理费67500元。被告麦展文也于当日向原告郭能飞出具收到定金10万元的收据。2019年8月20日，两原告、被告麦展文、第三人网签了涉案房屋的《存量房买卖合同》，户口迁出、房屋价格及交接的约定与前述《存量房买卖合同（链家版）》一致。2019年9月29日，两原告及被告麦展文填写了《广州市不动产登记申请表》。2019年10月9日，房管部门核发了涉案房屋（建筑面积97.38平方米）的《不动产权证》，两原告为涉案房屋的权利人。2019年11月2日，原告郭能飞与被告麦展文签订《补充协议书》，约定：交付原告郭能飞一套房屋钥匙；交楼时间定为2019年11月11日；等。本案诉讼中，对于房款支付情况，被告麦展文确认：2019年10月10日、15日，广州市住房公积金管理中心分别将首期款和公积金贷款共计240万元转至被告麦展文的账户；2019年10月25日，中国邮政储蓄银行股份有限公司将125万元转至被告麦展文的账户。对于查看房屋情况，两原告表示：一开始的放盘价是420万，放盘时间是2019年6月17日。到了2019年7月11日，做过一次调价，调到了400万。原告钟静怡的母亲第一次看房时间是2019年7月13日的下午，是由第三人的中介周展邦带着原告钟静怡的母亲，并由被告麦展文开门来看房。原告没有看中这个房因为嫌弃是二楼，楼层太低，而且房屋内的维护状态较差。之后，两原告在第三人推荐下还看过四五套房，全有看房记录，到了2019年8月8日，第三人第二次调低房屋价格到390万，周展邦通过微信告知原告郭能飞这个价格调低了，而且透露390万的价格还可以往下调，中介估计375万可以成交，在这种情况下，原告和父母亲一起再一次到涉案房屋的现场看房，同时也是由被告麦展文亲自开锁看房。原告两次去看房，屋内是没有人的，都是被告麦展文开门让原告进去看，当时进去看房时候，里面应该是有人住的，被告麦展文说他儿子的东西在里面，没有发现其他异常的情况。第三人表示：确认原告所提到的关于看楼的情况，因为代理人向经办人反馈，在第三人带原告看房的过程中，都是被告麦展文一人进行接待，没有其他人在房屋里面。被告麦展文表示：原告或代表原告的家属看楼时候，被告茹惠芳在房屋里面，（当时的）反应就是沉默，具体时间不记得，是第三人带人来。被告茹惠芳对被告麦展文的陈述不确认。被告麦展文还表示：都是那几家大的（中介公司放盘），裕丰、德诚行、链家，还有两家小的；放盘过程中，有时候一天看四五个，有时候一天一个，有时候几天一个，只要约的时间被告麦展文在就行了，数量不记得。对于民事调解书的履行情况，被告麦展文表示：第一次转了80万，具体时间要查才知道，平安银行转的；第二次是5万还是10万；时间是2018年年中一次，年底一次，2019年没钱给。被告茹惠芳表示：在签订调解书后三日支付了80万，（2018年）12月31日支付了一笔5万；最早一笔款项的迟延支付是2019年6月30日；之所以在2019年12月份才申请执行，是当时被告茹惠芳也没有太多的心情去理被告麦展文，而且当时手上还有钱，就没有去追这个事。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、链家网站截图（柏涛雅苑3室2厅97.38平米2019.08.12成交375万元；挂牌价390万，成交周期57天，调价1次，带看25次）。2、链家工作人员与郭能飞的微信聊天记录；3、链家工作人员带原告看房记录。被告茹惠芳表示：证据1没有看到原件不发表质证意见；证据2认可真实性、合法性、关联性；证据3，从8月8日开始谈到8月12日签合同时间极短。被告麦展文表示：所有证据真实性、合法性、关联性无异议。第三人表示：证据1是第三人基于产权人的委托发布其房屋出售的意愿；证据2、3真实性无异议。本院认为：两原告与被告麦展文通过签订《存量房买卖合同》就涉案房屋建立起买卖关系。本案涉及的搬迁及使用费问题均是因上述《存量房买卖合同》而起，故案由应为房屋买卖合同纠纷。上述合同签订之前，被告茹惠芳已经在涉案房屋内居住，本院（2018）粤0105民初3519号民事调解书也确定“茹惠芳可居住使用广州市海珠区柏信街19号205房，至茹惠芳取得麦展文支付的夫妻共同财产补偿款1400000元之日起两个月内搬离广州市海珠区柏信街19号205房”。但，从两原告的陈述以及作为经纪方的第三人的确认可见，两原告确已对涉案房屋进行了实地查看。而且，涉案房屋原登记在被告麦展文个人名下，则两原告相信被告麦展文可全权处理涉案房屋亦属合理。在此情况下，不能认定两原告对于未了解涉案房屋实际使用人的具体信息存在过错。其次，根据被告麦展文的陈述以及链家网站截图，被告麦展文为出售涉案房屋在接近2个月的时间内，曾允许多人、多次到涉案房屋查看。而如前所述，被告茹惠芳是涉案房屋的实际使用人，故可以认定被告茹惠芳应当知晓上述事宜。前述调解协议中明确约定了1400000元的具体分期支付时间，被告茹惠芳在明知被告麦展文未及时履行前述协议中的部分付款义务，且被告麦展文在出售涉案房屋即转移财产，但并未及时申请执行或保全财产，存在过错，应自行承担责任。再次，综合两原告与被告麦展文之间协商买卖的过程、款项支付的方式，不足以认定两原告与被告麦展文恶意串通、损害被告茹惠芳的利益，也不足以认定涉案房屋的交易价格明显低于市场价。在此情况下，被告茹惠芳与被告麦展文之间的调解协议不足以排除两原告已取得的涉案房屋的包括占有、使用、收益权利在内的所有权。因此，两原告要求被告茹惠芳搬出并交付涉案房屋、两被告按照按照广州市公布的2019年房屋租金参考价的标准支付从2019年11月11日起的使用费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告茹惠芳在本判决发生法律效力之日起10日内搬出广州市海珠区柏信街19号205房并将该房屋交付给原告郭能飞、钟静怡；二、被告茹惠芳、麦展文在本判决发生法律效力之日起10日内向两原告支付自2019年11月11日起至被告茹惠芳将上述房屋交付给两原告之日止的房屋占用费（每月按97.38平方米×49元/平方米计算）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由两被告承担。上述受理费已由两原告预交，两原告同意两被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年四月十七日书记员  李美琦吴越鸣