江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初4988号原告（反诉被告）：丹阳市总工会，统一社会信用代码133211810144866540，住所地丹阳市灯笼巷。负责人：蔡国璐，工会主席。委托诉讼代理人：张祖义，江苏金矛律师事务所律师。被告（反诉原告）：丹阳市云阳镇东进饮食有限公司，统一社会信用代码913211817628012778，住所地丹阳市灯笼巷12号。法定代表人：吴中良，总经理。委托诉讼代理人：蒋裕华，江苏沪宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴中良，男，1956年3月17日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：蒋裕华，江苏沪宁律师事务所律师。被告：丹阳市云阳镇东进沐浴休闲会所，住所地丹阳市灯笼巷12号五楼。经营者：李辉荣，男，1973年6月6日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：蒋裕华，江苏沪宁律师事务所律师。被告：南京湖南路商场有限公司，统一社会信用代码913201061352323270，住所地南京市鼓楼区湖南路255号。法定代表人：吴克难，公司总经理。原告（反诉被告）丹阳市总工会（以下简称市总工会）与被告（反诉原告）丹阳市云阳镇东进饮食有限公司（以下简称东进饮食公司）、吴中良，被告丹阳市云阳镇东进休闲沐浴会所（以下简称东进休闲会所）、南京湖南路商场有限公司（以下简称湖南路商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，东进饮食公司、吴中良、东进休闲会所提起反诉，本院决定合并审理。东进休闲会所的反诉因未缴纳反诉费按自动放弃处理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。市总工会的诉讼代理人张祖义，东进饮食公司法定代表人暨被告（反诉原告）吴中良，东进休闲会所经营者李辉荣，东进饮食公司、吴中良、东进休闲会所的诉讼代理人蒋裕华到庭参加诉讼，湖南路商场经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）市总工会向本院提出诉讼请求：1、要求被告从丹阳市灯笼巷12号不动产中搬出，将占用的灯笼巷12号一层、二层、五层和地下室的不动产交还原告；2、由被告支付2019年1月1日起至实际交还不动产之日的占用费（按评估价为准）；3、诉讼费用由被告承担。审理中原告变更诉讼请求：1、判令被告从丹阳市灯笼巷12号不动产中搬出并清空所有设备和人员，恢复原状；2、判令被告将占用的丹阳市灯笼巷12号一层、二层、五层交还给原告；3、由被告支付房屋占用费185539.6元，并按0.7元/平方米/天支付一层二层（2790平方）、按0.53元/平方米/天支付五层（1170平方）自2019年1月1日起至实际交还之日的占用费；4、诉讼费鉴定费由被告承担。事实与理由：1994年9月21日，市总工会与南京新华夏经济贸易公司签订《联建丹阳群艺馆合同书》，共同开发兴建“群艺馆”，合同明确约定了群艺馆的建筑物及其附属不动产所有权归市总工会所有，南京新华夏经济贸易公司享有群艺馆一二层及五层使用权22年。1995年9月26日，市总工会与南京湖南路商场签订《联建丹阳群艺馆附属协议之一》，将联建群艺馆权利义务转让给南京湖南路商场，后南京湖南路商场改制为南京湖南路商场有限公司。2003年10月23日，湖南路商场、丹阳市云阳东进酒家（投资人为吴中良）在市总工会同意情况下签订使用权转让协议，湖南路商场将灯笼巷12号一层、二层、五层和地下室的使用权转让给丹阳市东进酒家，协议约定使用至2018年12月31号。后丹阳市云阳镇东进酒家被吊销，由吴中良在灯笼巷12号一二层注册成立丹阳市云阳镇东进饮食有限公司经营至今。东进饮食公司经营期间未经原告同意将五层转租给东进休闲会所。现使用权已经到期，被告未按约定交还房屋使用权给市总工会。市总工会书面催告后，被告仍未按期将房屋腾空交还给原告。为维护自身的合法权益，现依法提起诉讼。被告（反诉原告）东进饮食公司、吴中良辩称，我方已经按期交还了地下室、一楼除门厅厨房外的门面，现占用部分一层、二层也是多次协商及政府部门协调下，市总工会同意续订合同，并非我方恶意侵占。我方一直催促市总工会续签合同，但市总工会法定代表人刚到任，不了解具体情况，其他人又无权签订，故暂未能续签。我方一直要求支付租金，但市总工会称不要着急。期限届满后，市总工会也没有提出异议，应视为同意我方保持继续经营，双方的合同继续有效，转为不定期租赁，租金标准按原合同标准21万元/年履行。按转让协议合同约定和相关法律规定，遵循公平公正原则，我方在市总工会承担相关费用的前提下才可以交还占用的房屋。市总工会主张的租金标准过高，我方不予认可。被告东进休闲会所辩称，东进饮食公司、吴中良已与市总工会协商多次，是市总工会怠于履行自己的义务，任由事态发展至此，请求法院依法判决。市总工会与我方一直就房屋是否续租进行协商，导致我方没有搬离，市总工会应承担相应的损失。市总工会主张的租金标准过高，我方不予认可。被告湖南路商场未到庭应诉，但提供书面意见辩称，我公司于2003年5月由南京湖南路商场改制设立。2003年10月23日，我公司与丹阳市云阳镇东进酒家、市总工会签订的使用权转让协议于2018年12月31日到期，根据合同法及三方协议，协议到期，内容履行完毕，协议即自行终止。我方对承建的涉案工程仅有使用权，该使用权合同与转让使用权协议同期。合同到期后，市总工会既是该物产的所有人，也是使用权合同转让的签署方，应由丹阳市云阳东进酒家直接将使用权交还市总工会。2018年9月1日，我方致函丹阳市云阳东进酒家及市总工会，表示配合双方进行使用权归还事宜。被告（反诉原告）东进饮食公司、吴中良提出反诉请求：1、要求反诉被告补偿反诉原告2013年至2017年度因市政封闭施工造成的五层租金损失65万元；2、要求反诉被告分摊我方基建更新、重置及室内形成附合的装修、配套设备的折旧价值，并补偿反诉原告2013年至2017年因市政封闭施工造成的酒店经营损失及2019年至今的经营损失；3、反诉费用由反诉被告承担。审理中反诉原告变更诉讼请求：要求反诉被告承担房屋基础设施的净值1615210元，反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2013年10月23日，我方与市总工会与湖南路商场签订转让协议，湖南路商场将涉案房屋使用权转让给我方，期限至2018年12月31日。合同履行期间，双方合作关系良好，市总工会多次同意续签租赁合同。应市政市容建设要求，保障房屋安全，改善经营环境，我方自2004年至2016年期间，对涉案大楼的地下室、平台、内外墙、周围路面等进行了改造、改建。对水电、消防、电梯、空调、下水道等进行设备更新或重新办置，对案涉房屋进行装修，花费1285.5万元。市总工会认可并赞同我方的施工行为，未提出任何异议。2013年至2017年期间，市政府封闭施工造成酒店经营困难，连日亏损。2018年7月期间，市总工会通知我方，告知到期收回房屋。2018年12月31日，我方交还了部分房屋。后双方多次协调，市总工会同意就剩余的房屋续签合同。因租金存在争议，市总工会同意剩下部分房屋按原租赁合同延期至2019年4月1日。最终因市总工会决策层的分歧，双方未能成功续签合同，导致2019年1月1日至今无法正常营业。因市总工会提起诉讼，为维护自身合法权益，现依法提起反诉。原告（反诉被告）市总工会辩称，市政施工是否造成东进饮食公司、吴中良租金损失不清楚，也与我方没有关联，经营风险由反诉原告自负、权利自享。东进饮食公司、吴中良为开办酒店进行的投入是其经营需要，我方并没有使用东进饮食公司、吴中良改造的系统，该改造与我方无关。原合同至2018年12月31日到期，前期我方已经履行了告知义务，并没有采取任何妨碍东进饮食公司、吴中良的行为，不应承担赔偿损失的责任，相反应由东进饮食公司、吴中良承担2018年12月31日之后占有使用的费用。涉案房产是工会资产，需要通过第三方平台用公开竞标方式处理，不可能自行与东进饮食公司、吴中良续签合同。在进行招标之前，东进饮食公司、吴中良应腾空房屋，以便招标中标后无障碍交付中标人。综上，请求法院驳回东进饮食公司、吴中良的反诉请求。本院经审理认定事实如下：1994年9月21日，市总工会与南京新华夏经济贸易公司签订《联建丹阳群艺馆合同书》，共同在丹阳市灯笼巷12号1开发兴建“群艺馆”，合同约定该群艺馆建成后产权归市总工会，南京新华夏经济贸易公司对群艺馆一二层及五层享有排他性使用权，使用权为22年，自群艺馆建成开业起计算，在期限内可以将群艺馆一二层及五层使用权转让、出租或用于其他经营。使用期届满，如需继续经营应另行协商，否则应将群艺馆一二层、五层交付给市总工会。市总工会有权无偿收回群艺馆一二层及五层使用权，该群艺馆建筑物及其附属不动产所有权由市总工会无偿取得。如不再承租，则中央空调、客货垂直电梯、自动扶梯等固定物归市总工会所有。1995年5月，经市总工会同意，南京新华夏经济贸易公司将上述合同中的权利义务转让给南京湖南路商场。1995年9月26日，市总工会与南京湖南路商场签订附属协议，由南京湖南路商场负责一、二、五层及地下室的经营管理。地下室结构新增面积800平方米，费用由南京湖南路商场承担，其使用与一、二、五层具有同等权利，使用期满后一并移交丹阳市总工会。群艺馆内的配电房、客货梯、水泵等设备为双方服务。设备更新或重新办置，用于双方则由双方共同负担。2003年5月，南京湖南路路商场改制后成立南京湖南路商场有限公司。2003年10月23日，湖南路商场（甲方）、丹阳市云阳镇东进酒家（个体工商户，经营者吴中良，乙方）、市总工会（丙方）就丹阳南京商城使用权签订转让协议，约定甲方将丹阳南京商城（灯笼巷12号）使用的一层、二层、五层及地下室使用权转让给乙方，由乙方经营使用至2018年12月31日，丙方予以同意，转让费320万元。转让期内，在不影响大楼安全性能前提下，乙方可以对使用的楼层进行装修、改造，相关问题由乙丙协商。乙方在转让期内有使用权、经营权，如乙方需要转让剩余年限使用权，应事先征得丙方同意。甲方移交给乙方财产中的自动扶梯、货梯、中央空调、二台变压器，乙方在使用过程中如需要报废或处理应征得丙方同意，其他内部物件由乙方自行处理。协议签订后，吴中良于2004年6月在涉案建筑物内设立了丹阳市云阳镇东进饮食有限公司经营。2010年12月，李辉荣在涉案建筑五层设立丹阳市进沐浴休闲会所经营。2018年7月，市总工会发给丹阳市云阳镇东进酒家、吴中良告知书一份，告知其受让的丹阳南京商城一层、二层、五层和地下室的使用权将于2018年12月31日到期，提前做好交还使用权的准备。并将告知书抄送东进休闲会所、香蕉王果业、碧桂园“樾府”生活艺术体验馆、厝内小眷村、鲍师傅糕点等实际占用的商铺。2018年9月，湖南路商场在收到告知书后回复，确认相关协议至2018年12月31日到期，内容履行完毕，权责自行中止。2018年12月10日，市总工会发给吴中良告知书，要求其2019年1月1日前腾出房屋，逾期将按评估报告确定的租金标准计收占有使用费。2019年2月14日，市总工会再次书面通知吴中良在15日内腾让房屋。2019年5月1日，双方确认涉案房屋的地下室、一楼除门厅、厨房外的其余部分房屋已经腾空交还。双方就剩余部分房屋交还事宜未能达成一致，为此市总工会诉讼来院。另查明，被告东进饮食公司因经营需要对涉案房屋进行了部分改造，拆除了自动扶梯，加装两台垂直客梯，加建了部分用房，改造了化粪池等。经当事人申请，本院委托鉴定机构评估。2019年12月10日，鉴定机构出具资产评估报告书，认定现有大楼相关部分构筑物及辅助设施净价值为：化粪池31500元、下水管道及阴沟12250元、花岗岩石（道板）及路牙154400元、南面建房及门窗44000元、防水及卫生设施48000元、玻璃幕墙立柱及大门改建278400元、电缆及相关设施282750元、电梯改建507600元、二楼楼梯改造121500元、大门花坛7310元、消防设施127500元。对于涉案建筑物年租金市场价值，鉴定机构出具鉴定意见为：临街门面3.67元/平方米/天（399平方米）、一二层酒店经营0.7元/平方米/天（2790平方米）、五层休闲服务0.53元/平方米/天（1170平方米）、负一楼0.07元/平方米/天（1170平方米）。审理中，市总工会与东进饮食公司、吴中良就双方间的纠纷达成调解，市总工会放弃了要求东进饮食公司、吴中良对其转租五楼部分承担连带责任的主张。以上事实，由联建丹阳群艺馆合同书、附属协议、转让协议、告知书等书证及资产评估报告、当事人陈述所证实。本院认为，原南京新华夏经济贸易公司通过签订合同与市总工会合作投资建房，约定房屋建成后取得部分房屋一定期限使用权，该投资实质具有租金性质，合同应属于房屋租赁合同，该合同不违反法律规定，故合法有效。涉案房屋一、二、五层及地下室使用权经协商转让给丹阳市云阳镇东进酒家和吴中良，相关协议均不违反法律规定，故合法有效。房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人可要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。现市总工会与东进饮食公司、吴中良之间形成调解，本院就双方调解部分制作调解书予以确认。对于未形成调解的转租部分，本院依法作出判决。因双方的租赁合同至2018年12月31日到期，现无证据证明双方租赁关系存在延续或转为不定期租赁的情形，东进休闲会所作为转租的次承租人应当按期退房，逾期应当赔偿损失。市总工会主张损失参照鉴定意见计算，合法有据，本院予以支持。但鉴于2020年春节期间我国受新型冠状××疫情的影响，餐饮休闲类企业为配合疫情防控休市停业，至2020年3月10日开始逐步恢复，故本院酌情扣减次承租人2020年1月24日至3月9日期间的占用费。综上，本院确认截止2020年1月23日，东进休闲会所占用五层租赁房屋造成的损失为240598.8元。南京路商场经本院传票传唤未到庭，本院依法可缺席作出判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告丹阳市云阳镇东进休闲沐浴会所于本判决生效后15日内腾空丹阳市灯笼巷12号第五层房屋并交还原告（反诉被告）丹阳市总工会；二、被告丹阳市云阳镇东进沐浴休闲会所于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）丹阳市总工会房屋占用费240598.8元（截止2020年1月23日），并按620.1元/天（0.53元/平方米/天×1170平方米）支付原告（反诉被告）丹阳市总工会自2020年3月10日起至实际交还之日的占用费；三、驳回原告（反诉被告）丹阳市总工会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，由被告丹阳市云阳镇东进休闲沐浴会所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 勇人民陪审员  翟桂珍人民陪审员  蒋泉英二〇二〇年四月十六日书 记 员  王 琳