福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初5544号 原告:卓志萍，男，汉族，1976年11月16日出生，住福建省厦门市同安区。 被告:肖知欣，男，汉族，1962年7月21日出生，住河南省唐河县。 被告：李启峰，男，汉族，1976年11月22日出生，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门知欣塑胶制品有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇深青村龙寿山脚下A区厂房之二，统一社会信用代码：91350211M00016133N。 原告卓志萍诉被告肖知欣、李启峰、厦门知欣塑胶制品有限公司（以下简称“知欣公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。卓志萍到庭参加诉讼，肖知欣、李启峰、知欣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓志萍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年6月8日签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告腾空、返还租赁场地；3.判令被告按租金标准支付原告占有使用费137412.7元；4.判令被告支付原告拖欠电费4653.7元。事实和理由：原、被告于2017年6月8日签订房屋租赁合同，合同期限自2017年6月15日至2027年6月14日止，每季度租金为16113元，每月租金为5371元。至今租期为二年五个月总欠租金为155759元，电费4653.7元，扣除已付租金23000元共欠租金132412.7元。现因催讨未果遂涉讼。 肖知欣、李启峰、知欣公司未提交书面答辩意见。 卓志萍围绕其诉讼主张，向本院提交了《厂房租赁合同》、房租还款计划、结算清单、（2019）闽0212行审298号行政裁定书、解除租赁合同通知书及邮件交寄单、厦门增值税发票作为证据。肖知欣、李启峰、知欣公司未向本院提交证据，亦未发表质证意见。以上证据经本院审核，相应的证明力予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2017年6月8日，卓志萍作为出租方（甲方）与知欣公司、肖知欣作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），协议第一条约定租赁场地情况；甲方3个沼气池、深水井及水泵一个，三相电，厂房建筑面积共489平方米，每月每平方米7元，空地974平方米每月每平方2元，每季度合计16113元，出租给乙方。出租屋位于同安区，自己的山地鸡母仑（地名）。同时约定：租赁期限为十年，即自2017年6月15日至2027年6月14日；租金按季度支付，每季度16113元，每季度于第一个工作日前支付当季租金至出租方指定账户；关于履约保证金为5000元（签订合同时由承租人一次性支付给出租人，租赁期满，如承租人无违约行为，则出租人退还保证金给承租人），在房屋承租期间内，承租人不得用履约保证金抵扣房屋租金及其他按本同约定应由承租人承租的费用。卓志萍在出租人处签名捺印，肖志欣在承租人处签名并加盖个人及知欣公司印章。 2019年3月4日，卓志萍与肖知欣、李启峰签订一份《房租还款协议》，约定：“兹有肖智欣租我房子，场地为加工用。从2017年7月15日到2018年1月14日为两个季度合计欠房租费人民币肆万零柒佰贰陆元整（￥40726.00元）。从2018年3月4日起之前的两个季度分期付账利息按百分之三算利息，第三季度元月15日-4月14日房租费人民币壹万陆仟壹佰壹拾叁元整小写（￥16113.00），预计3月17日将付款壹万元整（人民币小写：10000.00），4月14日之前必须付完第三季度的房租款。第一季度和第二季度的欠款4月15日开始每个月最低付款人民币伍仟元整（小写￥5000.00元），以上协议共同遵守若再违约，房东卓志萍可采取任何措施，租方不得有异议。”该协议内容为卓志萍手写拟定，肖知欣与李启峰分别在付款人处签名、捺印。 2018年7月15日，肖知欣与卓志萍经结算书面确认：2017年7月15日至2018年7月15日尚欠款项71476元，该款项包括房租、拉电线等项目。肖知欣在清单上签名并手写欠款金额71476元。 2019年1月30日，同安城市管理局作出厦同城执拆（2019）27号行政处罚决定书，认定：被执行人卓承聪于2010年擅自在同安区，非法占地面积381.94平方米，建筑面积381.94平方米；同时决定：1.责令卓承聪退还非法占用土地；2.自收到决定之日起十五日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物、恢复土地原状，并处以非法占地面积381.94平方米每平方米12元的罚款即罚款4583.28元。因卓承聪仍未履行上述处罚决定,同安城市管理局向本院申请强制执行,本院于2019年11月8日作出（2019）闽0212行审298号行政裁定书准予强制执行。 2019年12月4日，卓志萍通过邮寄方式向肖知欣发出《解除租赁合同通知书》。 审理中，卓志萍明确《房租还款协议》所载明的债务范围：2017.7.15-2018.4.14期间共三个季度租金合计56839元，并进一步明确在《房租还款协议》签订后肖知欣已付租金14000元。因李启峰与肖知欣系合伙人，亦在《房租还款协议》签名，据此主张李启峰在尚欠租金42839元范围内承担共同还款责任。卓志萍同时明确：2017.7.15-2019.11期间占有使用费按租金标准计为：5371元/月×（2年＋3.5个月）=147702.5元，扣除已付款23000元尚欠124702元。 审理中，卓志萍述称：卓承聪与卓志萍系父子关系，案涉房屋系以卓承聪名义建设，即厦同城执拆（2019）27号行政处罚决定书所认定的位于同安区。2019年底卓志萍收到行政裁定书后开始自行拆除，目前已经拆除屋顶，截止起诉之日知欣公司的机台仍放置在案涉房屋里。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉租赁合同的效力。二、占有使用费标准及水电费金额；三、责任主体。 一、关于案涉合同的效力。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，鉴于案涉房屋系非法占地建设建筑物，卓志萍将其出租给肖知欣、知欣公司，双方签订案涉租赁合同因违反上述法律效力性强制规定而无效。合同无效系自始无效，肖知欣、知欣公司应返还因该合同取得的案涉房屋及支付占有使用费,故卓志萍诉求肖知欣、知欣公司腾空、返还租赁物并支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。 二、关于占有使用费标准。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。本案中，在案涉合同无效的情况下，卓志萍依然可以参照双方约定的租金标准（即每季度16113元）主张占有使用费。其次，鉴于肖知欣、知欣公司尚未腾空、返还案涉房屋之事实，卓志萍主张占有使用费计算期间为：2017.7.15-2019.11合计2年又3.5个月，本院予以支持。综上，占有使用费按租金标准计为：5371元/月×（2年＋3.5个月）=147702.5元，扣除已付款23000元，尚欠124702元。关于水电费。卓志萍提供电力部门开具的发票证实电费的实际发生及具体金额，故卓志萍诉求肖知欣、知欣公司支付垫缴电费4653.7元，本院予以支持。 三、关于责任主体。卓志萍诉请李启峰对尚欠租金42839元范围内承担共同还款责任。经查，李启峰在《房租还款计划书》以付款人的身份签名，即作出共同还款的意思表示，应就所载明的2017.7.15-2018.4.14期间共三个季度尚欠的租金承担共同还款责任，故该项诉求，本院予以准许。肖知欣、李启峰、知欣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告卓志萍与被告肖知欣、被告厦门知欣塑胶制品有限公司于2017年6月8日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告肖知欣、被告厦门知欣塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空及返还案涉房屋即位于厦门市同安区； 三、被告肖知欣、被告厦门知欣塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告卓志萍截止2019年11月的占有使用费124702元及电费4653.7元； 四、被告李启峰应于本判决生效之日起十日内就第三项判决所确定之占有使用费在金额42839元范围内承担共同还款责任； 五、驳回卓志萍的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币3534元，由被告肖知欣、被告厦门知欣塑胶制品有限公司承担2887元，由原告卓志萍承担647元；款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈妙容 人民陪审员  张碧卿 人民陪审员  林国阳 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  叶彩女 书 记 员  陈小婷 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第三条第一款：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。