广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初12038号 原告（反诉被告）：官家志，男，1982年1月5日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：罗志强，广西金懿晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市城北区五金机电厂，住所：南宁市五里亭三街1-1号，注册号：450107000010558。 法定代表人：黄统兴，厂长。 委托诉讼代理人：宁振，广西万益律师事务所律师。 原告（反诉被告）官家志与被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭审理。原告（反诉被告）官家志及其委托诉讼代理人罗志强，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人宁振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告官家志向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付合同可得利益赔偿款62640元；二、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月起，原告承租被告位于南宁市铺面从事猪肉销售。2019年，被告与原告口头约定：原告承租被告的该铺将不以书面合同的形式延续，之后，被告多次向原告口头保证让原告放心做生意，承诺至少给原告做3-5年以上。由于得到被告的承诺，原告打消去其他地方发展的想法，安心做起生意来。然而2019年6月21日，被告突然通知原告不再将该铺面出租给原告使用，原告坚决不同意被告单方面解除合同的通知，希望被告继续践行承诺，让原告在原来承租的铺面继续使用3-5年，但被告不予理睬。2019年8月7日，南宁市西乡塘区西乡塘街道办来到原告承租的铺面张贴《限期搬离通知》，要求租户于2019年8月14日前腾空房屋。事实上，被告早已知晓出租的铺面属于旧城区改建范围，但为了保住现实利益，怕租户知情而不续租，再招租会增加成本及风险，因而故意不与原告签订书面合同，而采用口头允诺的方式答应原告可以再续租3-5年，以达到其利益最大化。据南宁市西乡塘区西乡塘街道办答复：本次拆迁补偿的费用已全额支付给了被告，原告承租的铺面属于非住宅房屋，《五里亭片区旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》第十四条第（三）项第1点规定：“铺面用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门按规定一次性支付9个月的停产停业补助费，120元/平方米/月（按土地级别计算）。”基于合同可得利益，原告应获得上述补偿款62640元（120元/平方米/月×58平方米×9个月），作为原告充分相信被告当时的允诺能在承租的铺面获得3-5年的合同可得利益的赔偿。综上，请求法院支持原告的诉请。 被告南宁市城北区五金机电厂辩称，被告与原告之间曾经于2018年7月22日就南宁市铺面建立不定期的租赁合同关系，该租赁合同关系已于2019年7月21日解除。在合同履行期间，被告无违约行为，因此，原告以租赁合同目的不能实现为由主张可得利益损失无事实和法律依据，理由如下：一、从合同的签署形式来看，原告与被告曾于2017年7月21日签署《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租2号铺面，租金每月6000元，租期自2017年7月21日至2018年7月21日。政府部门早于2015年-2017年期间多次在租赁物周边张贴拟征收的通告，路人皆知，但具体的征收时间未确定，上述《房屋租赁合同》到期后，被告也告知原告租赁物即将被征收，不再续签租赁合同。但原告明知租赁物即将被征收，在不确定具体征收日期的情况下，表示希望降低租金继续承租。被告遂采取口头约定的形式继续向原告出租2号铺面，由于双方未约定租赁期限，且被告租期长于6个月，因此双方属于不定期租赁合同关系；从合同的履行过程来看，2018年10月21日，双方协商将租金从每月6000元降低为每月4333.33元，三个月付一次租金。2019年4月21日，双方再次协商将租金降低为每月3500元，一个月付一次租金。从双方屡次降低租金标准及调整付款方式的行为可看出，原告虽在2018年7月21日之后继续承租2号铺面，但这不是对原书面租赁合同的延续，而是考虑到租赁物即将被征收这一客观因素后，建立的新的不定期租赁合同关系。因此，双方的租赁合同关系为不定期租赁合同关系。二、原、被告之间的租赁合同关系已于2019年7月21日依法解除。双方属于不定期租赁合同关系，被告可随时解除租赁合同关系。2019年7月1日，被告向原告当面送达《通知》，告知其租赁合同关系于2019年7月21日解除，给予了原告20天的合理退租期限。因此，被告与原告之间的租赁合同关系已于2019年7月21日解除。三、被告在租赁期内无违约行为。原告无赔偿损失的请求权基础。由于被告与原告之间订立的是口头合同，建立的是不定期租赁合同关系，故被告向原告交付了可供使用的租赁物即视为全面履行了合同义务。此外，被告提前20天通知解除合同，行使的是法定合同解除权，也不构成违约。四、即使不考虑合同是否解除及被告是否违约，原告也没有任何可得利益损失。原告主张可得利益损失的前提条件是其签署合同时可预见的经营利润受到了损失，此外，原告还应对受损的利润进行举证，但本案中，该两项条件均不具备。从可预见规则的角度看，南宁市人民政府、南宁市城乡建设委员会等政府部门在2015年-2017年期间多次在租赁物范围内张贴征收公告，原告也自认其自2016年起便在2号铺面从事猪肉销售，因而原告不可能不知道2号铺面即将被征收的情况。因此，原告在与被告订立不定期租赁合同时，应当对租赁关系将随时因征收而中断有合理的预期。从举证责任的角度来看，原告并未对其损失的可得利益进行举证，而错误地将征收活动中的停产停业补偿等同于其可得利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，停产停业补偿属于被征收人享有，被征收人仅指被征收房屋所有权人，原告并非被征收人，故停产停业补偿与原告的可得利益没有任何关联性。因此，原告没有任何可得利益损失。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。此外，被告由于原告一直不返还房屋及办理交接手续，限原告于2020年2月28日下午搬离租赁物，经被告通知后原告仍不搬离，被告于2020年3月4日强制收回租赁物。 反诉原告南宁市城北区五金机电厂向本院提出反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系于2019年7月21日解除；二、反诉被告支付欠付的租金3500元；三、反诉被告支付拖欠租金的利息损失（以租金3500元为基数，按年利率6%，自2018年7月21日计算至反诉被告支付该款之日止）；四、反诉被告支付房屋占有使用费（参照每月3500元的租金标准，自2019年7月22日计算至反诉被告归还房屋之日止）；五、反诉被告支付房屋占有使用费利息损失（以应付的房屋占有使用费为基数，以每月21日为付款日，按年利率6%，计算至反诉被告支付该款之日止）；六、反诉被告支付拖欠的电费（以平均每月使用681千瓦时的标准，自2019年5月10日起暂计算至2019年10月9日的电费为337.67×5×1.5=2532.5元）；七、反诉被告支付拖欠的水费（按照前三个月的平均用水量24.75元/月，自2019年5月10日起计至2020年3月4日）；八、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：关于双方的租赁合同的订立及解除过程与答辩意见相同，原告与被告之间的书面租赁合同于2018年7月21日终止后，双方不再续签，而是另行建立了新的不定期租赁合同关系，故被告可随时解除租赁合同关系。原告至今未支付2019年6月22日至2019年7月21日的租金3500元，故原告应当支付拖欠的租金3500元，同时以该款为基数，按年利率6%支付相应利息。虽然租赁物已被列入征收范围，但在实际交付政府征收部门前，对于被告仍有使用价值，原告于2019年7月21日租赁合同解除后，仍占有使用铺面，应参照租赁合同的租金标准支付房屋占有使用费及参照民间借贷逾期还款的年利率6%支付相应利息。租赁期间，水电费由被告代为收取。原告最后一次支付水电费是2019年5月9日，此后再未支付过水电费。现电表已被人为破坏，无法得知原告在2019年5月9日之后的用电量，根据此前6个月的电费记录，原告近6个月的月平均用电量为337.67千瓦时，近三个月的平均用水量24.75元/月，故反诉原告提出前述反诉请求。 反诉被告官家志针对反诉辩称，反诉被告不同意解除合同，因为双方事先有约定可经营3-5年；对第二、三项反诉请求没有异议；对第四项反诉请求，因反诉被告在此期间不能对租赁物进行完整的使用，原告主张占用费为3500元/月不合理；对第五项反诉请求，应当按双方一致的意见来计算利息；对第六项反诉请求，拖欠的电费，因电表已损坏，不知道反诉原告的数额是如何得出的，反诉原告主张计算到2019年10月9日，但2019年8月21日已经停电，此后不应当计算电费；对第七项反诉请求的水费计算方式，反诉被告没有异议。 经审理查明，2017年7月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将南宁市铺面出租给原告经营使用，租赁期限自2017年7月21日至2018年7月21日，租金6000元/月，三个月支付一次，电费按1.5元/度，水费按3元/度收取，承租期内因政府行为需要拆迁，双方需服从国家需要，被告需将剩余租金、履约保证金、水电押金无息退还原告。合同签订当日，原告向被告交纳水电押金1000元，现该款仍在被告处。此后，双方未再签订书面的租赁合同，但原告一直使用涉案铺面，并向被告交付租金至2019年6月21日，其中，2018年7月23日至2018年10月24日，每月租金5000元，三个月一付；2018年10月25日至2019年4月20日，每月租金4333.33元，三个月一付；2019年4月21日至2019年6月21日，每月租金3500元，一个月一付。涉案铺面面积为37平方米。2019年7月1日，被告当面向原告送达《通知》，要求原告于2019年7月21日前办理相关手续并交还铺面。 另查明，2017年8月8日，南宁市人民政府发布《关于对五里亭片区旧城区改建项目实施房屋征收的决定》，涉案铺面属于征收范围。原告2018年11月12日至2019年1月11日用电727度，2019年1月11日至2019年3月10日用电624度，2019年3月10日至2019年5月9日用电675度。2019年12月18日，被告方律师向南宁市西乡塘街道办事处发出《律师调查函》，2019年12月20日，南宁市西乡塘街道办事处针对《律师调查函》发出《关于南宁市五金机电厂铺面情况的复函》，载明：“五里亭片区旧城区改建项目在与被征收单位南宁市五金机电厂于今年5月9日完成签约，因租户不配合搬迁，交房手续无法完善。在此期间1、2号铺面偶尔开店营业，次数不多，在我项目组今年6月中旬核查时发现仍有营业物品存放在内，但无经营。4号粉铺一直经营至2019年12月6日，12月7日关停搬离。我工作组原定12月4日进行围挡，均被阻拦，直至12月9日才完成围挡工作。收到来函后再次进行核实，三间铺面仍有东西，但无法确定是否是租户废弃物品。”被告于2020年2月27日短信通知原告，限原告于2020年2月28日下午2点前交还租赁物，因原告仍拒绝交还租赁物，被告于2020年3月4日强制收回租赁物。庭审中，被告表示同意从水电押金1000元中抵扣原告应支付的水电费。现涉案铺面的电表已被损坏。原告主张涉案铺面2019年8月21日已停电，被告认为即使停电原告仍可经营。 本院认为，原告与被告于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同于2018年7月21日到期，此后双方虽未再签订《房屋租赁合同》，但原告继续使用租赁房屋，被告继续收取原告租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告主张被告2019年时承诺至少给原告承租3-5年以上，但未举证证明，被告又不予认可，本院不予采信。根据上述规定，合同可随时解除，且出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现被告于2019年7月1日向原告发出书面解除通知，给予了20天的合理期限，并无不当，故双方的租赁合同关系于2019年7月21日解除。 关于原告要求被告支付合同可得利益赔偿款62640元的诉讼请求是否应予支持。首先，双方在书面租赁合同到期后，存在的是不定期租赁合同关系，被告有权随时解除合同；其次，根据原书面租赁合同的约定，承租期内因政府行为需要拆迁，被告只需将剩余租金、履约保证金、水电押金无息退还原告，双方并未约定被告需给予原告任何赔偿；此外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条及《南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知》第二条第（二）项的规定，停产停业补偿费应归房屋所有权人所有，故停产停业补助费的计算标准不具有参照性。综上，原告要求被告支付合同可得利益赔偿款62640元，没有事实及法律依据，本院不予支持。 对于被告的第二、三项反诉请求，原告并无异议，本院予以确认。 关于原告是否应参照每月3500元的租金标准支付房屋占有使用费及支付房屋占有使用费利息损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故被告请求原告参照3500元/月的标准支付合同解除后的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。南宁市西乡塘街道办事处针对《律师调查函》发出的《关于南宁市五金机电厂铺面情况的复函》已载明至2019年12月9日完成围挡工作，至此，被告亦不得对涉案铺面行使占有使用权，虽《关于南宁市五金机电厂铺面情况的复函》中载明涉案铺面2019年6月中旬已无经营，但因原告一直未与被告办理交接手续，将铺面交还给被告，导致被告无法取得占有使用权，故原告仍应向被告支付合同解除后至2019年12月9日的占有使用费，因此，房屋占有使用费应自2019年7月21日计至2019年12月9日，即原告应支付被告房屋占有使用费16450元（3500元/月÷30天×141天）。被告主张按年利率6%计算该款利息，并无不当，本院予以支持，应自2019年12月10日计算至原告支付该款之日止。 原告2018年11月12日至2019年1月11日用电727度，2019年1月11日至2019年3月10日用电624度，2019年3月10日至2019年5月9日用电675度，在电表已损坏的情况下，原告主张参照上述月份的平均数作为每月的用电度数，并无不当，本院予以支持。则平均每月用电度数为225度[（727度+624度+675度）÷3÷3个月]，并按原书面合同约定的1.5元/度计算。原告主张涉案铺面2019年8月21日已停电，被告并无异议，只是认为停电后原告仍在经营，故电费应自2019年5月10日计至2019年8月21日，为772.5元（225度÷30天×103天）。 原告对水费的计算方式无异议，本院予以确认，故水费按平均用水24.75元/月自2019年5月10日计至2019年12月9日，为173.25元（24.75元/月×7个月）。 综上，原告共应向被告支付水电费945.75元（772.5元+173.25元）。因被告同意原告拖欠的水电费在水电押金1000中扣减，故原告不需再支付被告水电费，被告还应退还原告水电押金54.25元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）官家志与被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂之间的租赁合同关系于2019年7月21日解除； 原告（反诉被告）官家志支付被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂租金3500元； 原告（反诉被告）官家志支付被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂拖欠租金的利息损失（以租金3500元为基数，按年利率6%，自2019年7月21日计算至原告（反诉被告）官家志支付该款之日止）； 原告（反诉被告）官家志支付被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂房屋占有使用费16450元； 原告（反诉被告）官家志支付被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂房屋占有使用费利息损失（以16450元为基数，按年利率6%，自2019年12月10日计算至原告（反诉被告）官家志支付该款之日止）； 被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂返还原告（反诉被告）官家志水电押金54.25元； 驳回原告（反诉被告）官家志要求被告（反诉原告）南宁市城北区五金机电厂支付合同可得利益赔偿款62640元的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1366元（原告已预交），由原告负担；反诉案件受理费208元（反诉原告已预交），由反诉被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  甘祖光 人民陪审员  莫志平 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  薛宁娜