宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终174号 上诉人(原审原告)：田建春，男，1963年3月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：田立春，男，1966年8月5日出生，汉族，系田建春的弟弟，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人(原审被告)：宁夏怡兰置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街高尔夫家园24号综合楼902号办公用房。 法定代表人：马挺，该公司经理。 委托诉讼代理人：王家东，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人田建春、宁夏怡兰置业有限公司（以下简称怡兰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 田建春上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人一审诉讼请求第三项或发回重审；2.案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审程序违法，上诉人田建春为证实因怡兰公司违约造成的损失，申请对房屋市场价值进行评估，但一审法院不予准许，剥夺了上诉人鉴定的权利，程序严重违法；一审法院查明事实错误，商铺编号系怡兰公司自行编制，一审法院以怡兰公司自行编排的商铺号与上诉人购买房屋对应存在错误，怡兰公司向上诉人销售的房屋是14号，但实际涉案的2号楼仅有13套营业房，上诉人所购买的房屋根本不存在，怡兰公司应当承担违约责任。一审法院驳回赔偿一倍差价损失的诉讼请求违反法律规定。 怡兰公司辩称，怡兰公司并未违约，涉案标的物真实存在，且涉案房屋预约协议仍可继续，上诉人田建春要求赔偿损失无法律依据；一审法院不予准许上诉人田建春的鉴定申请是正确的，田建春的诉讼请求及事实和理由中并不包括主张房屋升值损失的请求，其申请鉴定房屋升值损失没有诉讼请求的依据，与本案的审理本就无关。请求二审法院依法驳回上诉人田建春的上诉请求。 怡兰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案合同标的物确定，上诉人并未违约，涉案合同应继续履行；即便合同解除，判决上诉人承担利息没有依据。双方认购协议约定，在正式签订《商品房买卖合同》前，若放弃购买所意向的认购房屋，应以书面形式向甲方提出放弃认购，甲方在20个工作日内将已付认购金额扣5%违约金后余额无息返还于田建春，不再承担其他任何责任。由此，一审判决解除合同并承担利息违反了双方的约定，应予纠正。 田建春辩称，对怡兰公司的上诉不予认可，田建春一次性支付了房屋购房款，双方约定选购2-14房屋，怡兰公司违反约定，应当承担违约责任。请求驳回怡兰公司的上诉请求。 田建春向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款2757200元，并按照中国人民银行同期贷款年利率6．4％支付自2014年8月18日至2019年4月18日期间的利息损失823483．73元（2757200元×6．4％÷12个月×56个月），并按上述标准继续计算至生效文书确定的给付之日止；3．判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任2757200元。以上共计6337883．73元；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》。 一审法院认定事实：2014年8月18日，原、被告签订《怡兰·北塔美居内部认购协议书》，约定：原告认购被告开发的位于银川市××区房，房屋暂定面积226㎡（最终面积以银川市房地产测绘中心《测量报告》中所列为准），意向单价：12200元／㎡，总价2757200元，付款方式为一次性付款；双方正式签订《商品房买卖合同》时，被告可采用电话、短信或邮件等方式通知原告，原告在规定日期内凭认购意向及收据、本认购协议书等材料按被告的购房流程办理商品房购房手续，并与被告签订“怡兰·北塔美居”《商品房买卖合同》，原告所缴的认购意向金自动转为购房款，并补交剩余购房款项。原告在被告规定付款时间内，未按期向被告付清首付款差额／购房全款差额或未按本认购协议规定办理相关手续签署《商品房买卖合同》的，即视为原告违约及放弃本认购协议书中规定的所有权益，被告有权将该房屋另行出售，且无需通知原告，同时被告将原告已付认购金额扣除10％违约金后余额无息返还于原告。被告在与原告正式签订《商品房买卖合同》前，若放弃购买所意向的认购房屋，应以书面形式向被告提出放弃认购，被告在20个工作日内将原告已付认购金额扣5％违约金后余额无息返还于原告。该协议签订后，原告向被告支付房款2757200元，被告向原告出具收据，双方对签订《商品房买卖合同》的时间未作具体约定。因被告开发建设的项目中包含北塔村民安置内容，涉及政府拆迁补偿及土地出让金支付等问题，被告直至2018年10月26日才取得《商品房预售许可证》。2018年12月11日，被告通过新消息报发布《通知》，内容为：被告已取得商品房预售证，曾多次通过电话、微信、短信等方式通知已缴纳意向金的客户前来签署《商品房买卖合同》，但已交纳意向金的客户至今未办理。故通知已交纳意向金的客户前来办理，否则视为放弃认购相应的房屋，被告有权将该房屋另行出售且不再通知。2019年2月26日，原告经房屋备案系统查询，位于银川市××区房房号。故原告诉至一审法院，请求依法判如所请。北塔美居曾名“怡兰公园一号工程北塔村安置区（1#、2#、3#）”，自2013年开始建造，建成于2017年。被告规划建设三栋楼，坐落于民族北街东侧、东湖苑小区南侧。其中2号楼总层数17层，1层共13间商铺，自南向北正中间是公寓门厅，按照施工图纸和银川市房地产测绘中心出具的《测量报告书》，商铺编号从1到15（无4和14）共计13套，与案涉房屋面积相关的共有三间商铺，其中1层01号商铺在南北角（建筑面积269．61平方米），1层11号商铺面东（建筑面积226．96平方米），1层15号商铺面南、西邻01号商铺（建筑面积268．15平方米）。庭审中，被告称应广大业主图吉利的要求将该栋楼中遇到4的房号都跳过，原告认购的房屋原房号是2-14，现该房号变更为2-15，面积发生了变化，坐落位置没有变化，对此被告已口头告知原告，并通知原告前来签署商品房买卖合同，被告要求继续履行合同。原告称购买房屋时被告工作人员向其描述的房屋沿民族北街面西，称被告未以任何形式告知原告。原告并称，因被告未能及时与原告签订商品房买卖合同，占用原告资金，导致原告不能购买同地段房屋，现附近房屋升值一倍，被告亦应赔偿原告一倍差价损失，原告不同意继续履行合同。原告并申请对同地段房屋进行评估，因案涉房屋附近并无同等条件、同等消费群体、同一时间开发的房屋可以参照，且同地段房屋是否升值与《怡兰·北塔美居内部认购协议书》的履行无必然关系，故一审法院对原告的申请不予准许。 一审法院认为，原、被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》没有确定房屋的具体位置，也没有对交付条件、交付日期、办理产权登记等事项作出约定。因此，该协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，是双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力，故《怡兰·北塔美居内部认购协议书》应当认定为预约合同。原告起诉之前，被告已取得商品房预售许可证，无证据证实被告在与原告签订协议书时存在故意隐瞒尚未取得预售许可证的事实。故原告要求被告赔偿原告已付购房款一倍价值损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。原告又称被告开发的房屋并不存在14号商铺，被告收取原告房款后，使原告失去购买其他房屋的机会，现同地段房屋升值一倍，要求被告赔偿原告一倍差价损失。因购买案涉商铺是原告自主选择行为，附近地段房屋是否升值与《怡兰·北塔美居内部认购协议书》的履行无必然关系，故对原告要求被告赔偿原告一倍差价损失的诉讼请求，一审法院不予支持。根据审理查明，被告约定交付原告的××楼商铺，虽然在办理房屋登记手续时确实存在“逢4跳过”的约定俗成，但按照《测量报告书》和施工图纸确定的房屋面积，与协议书约定的面积差距较大，且被告变更协议书约定的房号后，未向原告及时告知并征得原告的同意，在签订协议书后四年才取得商品房预售许可证，被告对原告构成违约，依法应当承担违约责任。现原告要求解除与被告签订的《怡兰·北塔美居内部认购协议书》，一审法院予以支持。协议解除后，被告应将收取原告的购房款2757200元返还原告。被告占有原告2757200元购房款，确实给原告造成较大的经济损失，故对原告要求被告按照年利率6.4％支付自2014年8月18日至生效文书确定的给付之日止的利息损失，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告田建春与被告宁夏怡兰置业有限公司于2014年8月18日签订的《怡兰?北塔美居内部认购协议书》；二、被告宁夏怡兰置业有限公司于判决生效之日起七日内返还原告田建春购房款2757200元；三、被告宁夏怡兰置业有限公司于本判决生效之日起七日内按照中国人民银行贷款年利率6.4％的标准，赔偿原告田建春购房款2757200元自2014年8月18日至本判决确定的给付之日止的利息损失；四、驳回原告田建春的其他诉讼请求。案件受理费56165元，保全费5000元，共计61165元，由原告田建春负担26609元，由被告宁夏怡兰置业有限公司负担29556元。 本院二审期间，上诉人田建春提交银川市不动产登记中心出具情况说明、宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司出具情况说明及鉴定公司资质各一份，据以证明涉案房屋至今不能办理不动产权证书，在一审判决中一审法院未鉴定程序违法。 经质证，怡兰公司对不动产登记中心出具的情况说明的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可，该证据不符合证据规则新证据的条件，怡兰公司已经在2018年取得了房屋预售许可，故怡兰公司的房屋买卖是合法的。对宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司出具情况说明及鉴定公司资质的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该情况说明只是田建春单方寻找的评估公司，一审法院不予准许田建春申请鉴定是符合人最高人民法院民事诉讼法司法解释121条的规定，一审法院不予准许田建春鉴定是正确的。 怡兰公司未向法庭提交证据。 经审查，上诉人田建春提交的首次登记情况说明不能达到其证明目的，本院不予采信；证据宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司出具情况说明及鉴定公司资质与本案缺乏关联性，本院不予采信。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点系认购协议书应否予以解除、一审程序是否违法、已付购房款一倍赔偿责任应否予以支持。关于认购协议书应否予以解除及违约责任的认定，因双方在协议书中约定了房屋面积，但按照《测量报告书》和施工图纸确定的房屋面积与约定面积差距较大，且怡兰公司变更房号后，未及时告知并征得田建春的同意，怡兰公司构成违约，一审法院支持解除认购协议书并由怡兰公司承担违约责任符合法律规定；关于一审未准许鉴定申请是否违反程序，因同地段房屋是否升值与认购协议书的履行无必然关系，且田建春一审中并未提出房屋溢价损失，根据不告不理原则，一审法院不予准许鉴定符合法律规定；关于田建春要求怡兰公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，田建春一审起诉之前，怡兰公司已取得商品房预售许可证，无证据证实怡兰公司在签订协议书时存在故意隐瞒尚未取得预售许可证的情形，一审法院未支持该诉请并无不当。 综上所述，田建春、宁夏怡兰置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费112330元，由上诉人田建春负担56165由上诉人宁夏怡兰置业有限公司负担56165元。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇二〇年四月二十日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。