广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3816号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：帅巧丽，女，1979年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：王剑，男，1976年4月5日出生，汉族，住江西省宜春市铜鼓县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人帅巧丽、王剑商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、关于逾期交房问题。1.一审认定通大公司逾期交房有误。2014年6月30日，通大公司已按帅巧丽、王剑在买卖合同中留存的地址及联系方式向帅巧丽、王剑寄送了《收楼通知书》，通知帅巧丽、王剑办理收楼手续，后因帅巧丽、王剑自身原因未及时办理收楼手续。根据合同约定，视为通大公司已向帅巧丽、王剑交付了案涉房屋。2.即使通大公司存在逾期交房，一审判决不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。3.一审对买卖合同约定的交付期限认定有误。涉案商品房买卖合同第八条第一款第四项约定涉案商品房交付时间为2014年6月30日前，但同时约定若买受人要求在出卖人取得竣工验收被登记证后才收楼的，则买受人同意交楼时间相应顺延一年，故本案买卖合同约定的最晚交付时间应为2015年6月30日，非2014年6月30日。一审认定该合同条款与相关国家法律法规相抵触，不发生法律效力有误。4.即使通大公司存在逾期交房，一审对诉讼时效的认定有误。即使适用三年诉讼时效的规定，帅巧丽、王剑应于2017年6月30日前向法院提起诉讼或以其他方式主张权利。现帅巧丽、王剑于2018年12月4日提起诉讼，一审判决支持自2015年12月1日起的逾期交楼违约金于法不符。二、关于逾期办证问题。1.一审判决认定逾期办证违约金起算时间错误。根据合同约定，本案商品房买卖合同约定的交付时间为2015年6月30日，实际交付时间为2015年12月9日，故应以涉案房产实际交付之日，即2015年12月9日起算720个工作日，即2018年11月29日，为通大公司办理涉案房产产权登记的期限，有关逾期办证的起算时间应为2018年11月30日。2.一审判决关于逾期办证递件违约金的截止时间认定有误。违约金截止时间应计算至通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，且应扣除因帅巧丽、王剑未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的时间。3.一审判决不支持双方关于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。帅巧丽、王剑辩称：一、1.一审判决关于逾期办证违约金的截止时间的认定没有错误。在商品房交易过程中，业主在案涉房屋具备办证条件的情况下，由通大公司依照合同约定通知业主递交办证所需要的资料，几乎没有业主在具备全部办证资料的情况下而拒绝提交办证资料。一审判决逾期办证违约金的截止时间是需由通大公司持办理案涉房屋权属登记由其提供的资料到登记管理部门备案之日止，从该项判决内容看，强调的是应当由通大公司提供的资料，也就是说办证登记机关所要求提交的资料中，通大公司只需要提供其所要提交的资料即可。通大公司主张要求扣除业主提交资料的时间和商品房办证的实际情况及本案一审判决中截止时间本身所赋有的含义不相同。2.关于违约金上限的问题，一审法院依据事实和法律作了充分的评判。3.关于诉讼费的负担，也符合法律的规定。二、1.双方合同有约定房屋交付条件。通大公司未能取得备案登记证的情况下，通知业主办理收房手续，业主没有收楼的情况下，不能视为默认收楼。2.关于诉讼时效，一审法院对诉讼时效的认定没有违反法律的规定。通大公司关于一审法院在收楼条件中对交楼条件的法律适用不当，该理由不能成立。一审法院对事实认定和法律适用均正确，通大公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。帅巧丽、王剑向一审法院起诉请求：1.通大公司向帅巧丽、王剑支付迟延交楼违约金394.64元（以购房款438484元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计算至帅巧丽、王剑收楼之日即2015年12月9日止）；2.通大公司向帅巧丽、王剑支付逾期办证违约金（以购房款438484元为本金，按每日0.01%，自逾期之次日即2017年5月23日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2018年11月30日为24379.71元）。一审法院认定事实：2013年5月10日，帅巧丽、王剑（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定帅巧丽、王剑购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为438484元；付款方式为银行按揭方式，其中现金132484元约定付款时间为2013年5月10日，商业贷款306000元约定付款时间为2013年6月10日。商品房买卖合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任；若买受人要求出卖人取得建设工程管理部分出具的工程竣工验收报告备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……2.出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”第十四条关于产权登记约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4、出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。”附件六：合同补充协议第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点约定：“买卖双方同意：买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担。”第3点约定：“该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维系资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。”第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）约定：“1、产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。2、若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件。3、由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的。4、……”第十一条关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充）约定：“本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。”《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，帅巧丽、王剑向通大公司支付了购房款438484元。2014年6月30日，通大公司向帅巧丽、王剑在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，对此通大公司认为其已交楼，不存在逾期交楼问题。即使逾期交楼，逾期交楼违约金总额不超过总房价的1%，且帅巧丽、王剑起诉主张逾期交楼违约金已超过诉讼时效；另，因涉案房屋于2015年12月9日实际交付，故逾期办证起算时间为实际交付之日（2015年12月9日）起加上720个工作日，即2018年11月30日；即使通大公司存在逾期办证，则逾期办证违约金的计算截止时间为通大公司递件备案之日而非房地产权证办妥之日，且违约金总额不超过总房价的1%。帅巧丽、王剑则认为，通大公司发出收楼通知书后，因涉案楼房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备交付使用条件，帅巧丽、王剑有权拒绝收楼，通大公司应支付逾期交楼违约金，另逾期办证违约金起算日为合同约定的最后交楼日（2014年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）之次日，即2017年5月23日，截止时间为办妥房地产权证之日，且逾期交楼及逾期办证违约金不应设置不超过总房价的1%。双方因此产生争议，帅巧丽、王剑为此诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、通大公司交楼时间及逾期交楼违约金截止时间；二、帅巧丽、王剑主张逾期交楼违约金是否已过诉讼时效；三、逾期办证违约金的起止时间；四、合同能否设置逾期交楼违约金及逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，逾期交楼违约金问题。商品房买卖合同第八条约定通大公司应当在2014年6月30日前向帅巧丽、王剑交付涉案房屋，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，虽然合同第八条第4点另约定“出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”，但该条款系由通大公司单方拟定并提供的格式条款，前述条款明显免除或减轻通大公司应负主要义务及责任，并限制帅巧丽、王剑的主要权利，且该约定与国家其他法律规定相抵触，故前述条款不发生法律效力，通大公司应严格按前述约定于2014年6月30日前向帅巧丽、王剑交付涉案房屋。虽然通大公司于2014年6月30日向帅巧丽、王剑邮寄收楼通知书，但因涉案房屋不具备交付条件，帅巧丽、王剑有权拒绝收楼，故不能据此认定通大公司在合同约定期限内向帅巧丽、王剑交付了涉案商品房。帅巧丽、王剑于2015年12月9日收楼，并主张通大公司该日之前构成逾期交楼，一审法院予以支持。关于焦点二，帅巧丽、王剑主张逾期交楼违约金是否已过诉讼时效问题。通大公司未能依约于2014年6月30日前向帅巧丽、王剑交付房屋，其行为已构成违约，帅巧丽、王剑有权从2014年7月1日起要求通大公司支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，帅巧丽、王剑于2018年11月27日起诉要求通大公司支付2015年12月1日至2015年12月9日的逾期交楼违约金并未超过诉讼时效。通大公司关于诉讼时效的抗辩，依法不符，一审法院不予支持。关于焦点三，逾期办证违约金的起止时间。首先，关于起算时间。帅巧丽、王剑认为，根据买卖合同第十四条“出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”约定，逾期办证起算时间应该从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为除上述合同第十四条外，另根据合同补充协议第六条第一款“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，逾期办证违约金应从实际交楼之日加上720个工作日起算，因帅巧丽、王剑实际于2015年12月9日收楼，故通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年11月29日，逾期办证违约金的起算时间为2018年11月30日，通大公司不存在逾期办证的情形。现双方对前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，一审法院分析如下：因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期的，而约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论被告逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除被告怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与原告已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的价值构成利益失衡，因此，前述补充协议的条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。据此，通大公司逾期办证违约金的起算时间应按合同约定的最后办证之日，即从合同约定的最后交楼日期（2014年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）起算，即2017年4月12日。现帅巧丽、王剑要求从2017年5月23日起计算，属对其权利的处分，一审法院予以支持。其次，关于截止时间。帅巧丽、王剑认为逾期办证违约金应当计算至办妥房地产权证之日止，通大公司则认为逾期办证违约金应计算至其递件备案之日止，且如果帅巧丽、王剑存在补充协议第六条第2款、第3款情形时，通大公司不承担涉案房屋不能办证的责任，相应不能办证的期限应予扣除。对此，一审法院认为，根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，故逾期办证违约金计算截止时间为通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，帅巧丽、王剑要求计算至办妥房地产权证之日，理据不足，一审法院不予支持。通大公司未举证证明其不承担办证责任及扣除递件备案期限，故一审法院对其上述意见不予支持。关于焦点四，合同能否设置逾期交楼违约金及逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。首先，关于逾期交楼违约金总额问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。帅巧丽、王剑认为该封顶条款明显与通大公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补帅巧丽、王剑的损失。通大公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效，且帅巧丽、王剑未举证证明其损失高于违约金。对此，一审法院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除通大公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。其次，关于逾期办证违约金总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因通大公司逾期办证的违约行为，导致帅巧丽、王剑未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，帅巧丽、王剑因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与帅巧丽、王剑支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，通大公司应向帅巧丽、王剑支付2015年12月1日至2015年12月9日期间逾期交楼违约金394.64元（438484元×0.01%×9天），以及以帅巧丽、王剑已付房价款为基数，按日0.01%向帅巧丽、王剑支付自2017年5月23日起至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日立即向帅巧丽、王剑支付自2015年12月1日起至2015年12月9日止的逾期交楼违约金394.64元；二、通大公司于一审判决生效之日立即向帅巧丽、王剑支付从2017年5月23日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以438484元为基数，按每日0.01%标准计算；其中，从2017年5月23日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向帅巧丽、王剑支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向帅巧丽、王剑支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向帅巧丽、王剑一次性支付）；三、驳回帅巧丽、王剑超出上述判项的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420元，减半收取210元，由通大公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，帅巧丽、王剑于2018年11月27日向一审法院提交本案起诉状。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、通大公司是否应向帅巧丽、王剑承担逾期交房违约责任；二、通大公司是否应向帅巧丽、王剑承担逾期办证违约责任；三、即通大公司应支付帅巧丽、王剑的逾期交房、逾期办证违约金标准。关于争议焦点一，即通大公司是否应向帅巧丽、王剑承担逾期交房违约责任问题。首先，关于逾期交房诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据民法通则规定，本案逾期交房违约金应适用二年诉讼时效。民法总则于2017年10月1日施行，故2015年9月30日之后的逾期交房违约金均尚未满民法通则二年诉讼时效，应适用三年诉讼时效。故帅巧丽、王剑于2018年11月27日起诉请求通大公司支付2015年12月1日起计的逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。其次，帅巧丽、王剑、通大公司双方于商品房买卖合同中约定，通大公司应当在2014年6月30日前向帅巧丽、王剑交付涉案商品房，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备法定的交楼前提条件，帅巧丽、王剑有权拒绝收楼并向通大公司主张2015年12月1日起计逾期交房违约金。但帅巧丽、王剑在知晓上述情况的前提下同意于2015年12月9日收楼，故逾期交楼违约金计算截止时间为2015年12月9日。退一步讲，即便开发商主张双方商品房买卖合同第八条第一款第四项的约定有效成立，即涉案商品房交付时须取得建设工程竣工验收备案登记的，合同约定的交楼期限从2014年6月30日起顺延一年，至2015年6月30日止。通大公司在本案中亦构成迟延交楼，帅巧丽、王剑仍有权向通大公司主张2015年12月1日至2015年12月9日期间的逾期交楼违约金。通大公司的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，即通大公司是否应向帅巧丽、王剑承担逾期办证违约责任的问题。按照合同约定，通大公司应于将涉案商品房交付给帅巧丽、王剑使用之后的720个工作日内向产权登记机关递交了需由其提交的材料。涉案商品房系于2015年12月9日交付给帅巧丽、王剑使用，故通大公司应当帅巧丽、王剑履行协助办证义务的截止期限为2018年10月26日。通大公司未能在合同约定的履行期限内履行该协助办证义务，应依约于2018年10月27日起向帅巧丽、王剑支付逾期交房违约金。根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，故逾期办证违约金计算截止时间为通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。关于争议焦点三，即通大公司应支付帅巧丽、王剑的逾期交房、逾期办证违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房、协助办证的，则按日向帅巧丽、王剑支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超过商品房总房价款的1%。从现已查明的事实来看，通大公司长时间不能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付，亦至今未能履行协助办证义务。如果按合同约定的逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于帅巧丽、王剑实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益、处分等合法权益，显然不足以填补帅巧丽、王剑因此造成的损失。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的帅巧丽、王剑以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金、逾期办证违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15562号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15562号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15562号民事判决第二项为上诉人中山市通大房地产有限公司向被上诉人帅巧丽、王剑支付从2018年10月27日起至上诉人中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以438484元为基数，按每日0.01%标准计算；其中，从2018年10月27日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人帅巧丽、王剑支付；从本判决发生法律效力之次日起至上诉人中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向被上诉人帅巧丽、王剑支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，上诉人中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日后七日内向被上诉人帅巧丽、王剑一次性支付）；四、驳回被上诉人帅巧丽、王剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420元，减半收取为210元（帅巧丽、王剑已预交），由中山市通大房地产有限公司负担126元，由帅巧丽、王剑负担84元。二审案件受理费420元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担252元，由帅巧丽、王剑负担168元（折抵一、二审诉讼费用，帅巧丽、王剑于本判决生效之日起七日内迳付中山市通大房地产有限公司诉讼费42元）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年四月二十日书记员 孙翠红