广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初198号原告：林长青，男，1963年10月3日出生，汉族，阳山县人，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：冯海平，广东苍华律师事务所律师。被告：范美田，女，1957年5月28日出生，汉族，阳山县人，住广东省阳山县。被告：林惠惠，男，1988年4月9日出生，汉族，阳山县人，住址同上。被告：林光毅，男，1990年3月10日出生，汉族，阳山县人，住址同上。以上被告共同的委托诉讼代理人：刘先进，广东金桥百信律师事务所律师。以上被告共同的委托诉讼代理人：刘煜民，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告林长青与被告范美田、林惠惠、林光毅买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林长青及其委托诉讼代理人冯海平、被告范美田、林惠惠、林光毅共同的委托诉讼代理人刘煜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林长青向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还5万元购房款，并支付自2008年7月15日起按年利率6%计至还清购房款之日止的利息；2.请求判令被告赔偿房屋溢价部分损失10万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与众被告是堂亲关系，长期相处比较和睦。2008年7月15日，由于被告范美田的女儿林月桂身患重病无钱医治，为给林月桂治病，范美田及其家人四处举债无门而多次求助原告，恳求原告购买涉案房屋。看在病危中的堂侄女林月桂急需治疗费用，原告出于亲情关系，为了解决被告的燃眉之急，原告便向他人筹借资金，以人民币五万元（稍高于当时市场价格）受让了位于广东省阳山县太平镇太平村委会三和村用地面积为33.93平方米的涉案房屋，有效解决了堂侄女林月桂的治疗费用问题，使到林月桂的重病得以治愈，但被告范美田、林惠惠、林光毅迟迟未与原告办理房屋变更登记手续。正所谓好了伤疤忘了痛，时隔九年，林月桂却会同林月娥、林百花、林秀英等四人以当年的《房屋买卖合同》无效为由，向人民法院提起诉讼，请求法院判令原告返还涉案房屋，该案经阳山县人民法院以（2017）粤1823民初225号民事判决书及清远市中级人民法院（2018）粤18民终1444号民事判决书确定：“被告林长青应在判决发生法律效力之日起六十天内，将位于阳山县太平镇太平村委会三和村太平大街196号的房屋返还给原告林月桂、林月娥、林百花、林秀英”。该房屋买卖合同纠纷一案经一、二审程序审理终结。原告认为，涉案房屋的转让是基于帮助解决林月桂的治病费用与被告达成，属亲戚之间的亲情互助行为，并以稍高于当时的市场价格转让，转让双方签订了《房屋买卖契约》予以确定，合同依法有效。被告迟迟不履行房屋变更登记手续的法定义务显属违约，鉴于原告受让涉案房屋时已经实际支付了五万元，十年来，原告对涉案房屋进行了必要的装修维护和修缮，随着市场经济的发展，涉案房屋的价值大大提升，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”的规定，涉案房屋返还时，被告应比照涉案房屋的现行市场价值向原告作出赔偿。而涉案房屋的出让中，被告存在过错，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，众被告应当承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。原告林长青提供的证据有：1、（2017）粤1823民初225号民事判决书、（2018）粤18民终1444号民事判决书，拟证明原告及被告主体适格；2、《房屋买卖契约》及《集体土地建设用地使用证》，拟证明原告与被告之间的房屋买卖合同关系。被告范美田、林惠惠、林光毅辩称，一、原告的起诉已经超过诉讼时效，2014年被告及案涉房屋的相关共同共有人曾向法院提起过返还原物纠纷，被告以实际行动拒绝履行房屋买卖契约。所以，被告主张自（2014）清阳法七民初字第2号案件的诉讼材料送达之日作为本案原告诉讼时效的起算时间。根据该案传票的时间显示，该案第一次开庭时间为2014年12月17日，所以送达时间必然早于该日期，至原告起诉日期，已经远远超过诉讼时效。（2014）清阳法七民初字第2号案件审理结束后，案外人及涉案房屋的其他共同共有人曾提起过相关诉讼，但时至今日除原告向法院起诉被告承担合同的违约责任外，并未以任何形式向被告主张过合同违约的责任。二、对第一项诉讼请求，对于5万元的请求已经超过诉讼时效，对于利息，案涉房屋自2008年交付原告使用，原告有完整的使用权，且将该房屋出租获益，被告不应另行补偿。对第二项诉讼请求，除了时效抗辩外，原告未充分举证证明10万元的溢价损失，依法不应支持。另外，案涉房屋的土地为宅基地，根据宪法第10条、土地管理法第63条，案涉房屋不具备一般的商品房的流通性，也不具备市场定价的客观条件，因此其所谓的溢价部分缺乏法律和事实依据，应予以驳回。被告范美田、林惠惠、林光毅提供的证据有：1、（2014）清阳法七民初字第2号案的传票，拟证明该案第一次开庭时间为2014年12月17日，所以送达时间必然早于该日期，至原告起诉日期，已经远远超过诉讼时效；2、土地登记申请书审批表，拟证明涉案房屋土地性质属于宅基地。经审理查明:林协业与被告范美田是夫妻关系，两人生育了林月娥、林月桂、林百花、林惠惠、林光毅共五个子女。原告林长青与林协业系同一集体组织成员。1991年7月10日，林协业取得了位于阳山县太平镇太平村委会（原管理区）三和村一块面积为33.93m2的集体土地建设用地使用证，该使用证登记的土地用途为住宅，后林协业建起一间平房瓦屋（地址：阳山县太平镇太平村委会三和村太平大街162号）。林协业去世后，该房屋由其配偶及子女使用。2008年7月15日，原告与三被告签订一份《房屋买卖契约》，契约的内容为：“甲方：太平镇三和村民：林协业乙方：太平镇三和村民：林长青经甲乙双方商定，甲方原将坐落在太平大街三和村砖木结构瓦屋壹间转卖给乙方永久使用。四至：东至毛火屋，南至林忠屋，西至太平大街，北至林庆业屋，全面积共叁拾叁点玖叁平方米，卖价伍万元整交易，一切有关手续及费用均由乙方理妥，该房屋日后若有争议与乙方无关，该房屋自签约之日起生效，以契约为准，空口无凭，望双方共同遵守，特立此约。”三被告与原告分别在契约甲方、乙方处签名及按指模确认，潘兆桃、李仲仕、冯家会、林强业均在在场人处签名及按指模。签订《房屋买卖契约》当天，范美田将涉案房屋及该房屋的集体土地使用权证交付给原告，原告按约定支付了5万元给三被告。房屋交付后，原告长年将该房屋出租给他人使用。2013年底，范美田、林月娥、林月桂、林百花、林惠惠、林光毅将林长青列为被告起诉至本院，诉称双方没有买卖房屋的合意，实际只是借贷关系，遂起诉请求判令林长青立即停止侵害，搬离涉案房屋。林长青在该案中辩称双方的合同已实际履行多年、合法有效，应受法律保护，并提出反诉要求范美田、林惠惠、林光毅继续履行约定及协助办理过户手续。本院经审理后作出了（2014）清阳法七民初字第2号民事判决书，判决：一、驳回范美田、林月娥、林月桂、林百花、林惠惠、林光毅的诉讼请求；二、驳回林长青的反诉请求。上述民事判决作出后，双方均无提出上诉，该判决已发生法律效力。2017年3月10日，林月桂、林月娥、林秀英、林百花以林长青、范美田、林惠惠、林光毅为被告，林强业、李仲仕、林青松、林清华为第三人起诉至本院，提出诉讼请求：1.请求确认四被告签订的《房屋买卖契约》合同无效；2.判令被告林长青返还坐落太平镇太平村委会三和村太平大街162号房屋的使用权给该房屋的权利所有人；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。本院经审理后作出了（2017）粤1823民初225号民事判决：一、范美田、林惠惠、林光毅与林长青于2008年签订的《房屋买卖契约》无效；二、林长青应在判决发生法律效力之日起六十日内，将位于阳山县太平镇太平村委会三和村太平大街162号的房屋返还给林月桂、林月娥、林百花、林秀英。该判决书作出后，林长青不服向清远市中级人民法院提起上诉。清远市中级人民法院经审理于2018年12月6日作出（2018）粤18民终1444号民事判决书，认定范美田、林惠惠、林光毅与林长青于2008年签订的《房屋买卖契约》为有效合同，遂判决：一、维持广东省阳山县人民法院（2017）粤1823民初225号民事判决书第二项；二、撤销广东省阳山县人民法院（2017）粤1823民初225号民事判决书的第一项；三、驳回林月桂、林月娥、林百花、林秀英的其他诉讼请求。二审判决于2019年2月25日发生法律效力后，林月桂、林月娥、林百花、林秀英向本院申请强制执行，同年7月份，林长青将涉案房屋返还给林月桂、林月娥等房屋共有人。诉讼过程中，原告提出对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定的申请。本院准许后，经相关鉴定程序依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作为该鉴定事项的鉴定机构。该公司于2019年7月4日对涉案房屋进行了现场勘查，并于同年10月18日作出《不承接委托评估申请函》，理由为：“1、委托方要求按现状评估委托标的，与委托评估标准的证载土地用途不符，且无法提供建筑物相关资料。委托方评估标的目前为经营商铺，按照国家标准《土地利用现状分类》GB/T21010-2017，土地属于商服用地，而根据提供的《集体土地建设用地使用证》，土地用途为住宅用途。因此，委托评估标的的实际属于住宅用地上的营业性用方，其土地用途与地上建筑物用途不一致，且无法提供建筑物相关资料，无法作出有效判定。2、委托评估标的的土地价值测算依据不足。因委估标的土地性质为集体用地，评估难度较大，且根据，阳山县并未制定集体建设用地基准地价及集体建设用地转为国有建设用地补缴出让金的相关文件，我司无法依据对当地集体用地的价值进行测算，无法开展评估工作。”2020年2月24日，原告以由于客观原因相关鉴定机构无法对涉案房屋进行价格评估为由向本院提出撤回司法鉴定申请。庭审中，原告承认双方签订契约、被告交付涉案房屋后就将该房屋长期用于出租直至2019年7月份，期间租金均由原告收取，刚出租时租金是80元/月，过了2、3年后原告修葺了房屋的地面、墙体和天花板，之后按280元/月收取租金，租期的最后两年租金为400元/月。原告称除了上述修葺用去了约5000元外，其还对房屋塌了约4平方米的瓦面进行修葺用去了800元。被告承认房屋是经过修葺，但认为原告所主张的费用没有提供票据证明，且原告的修葺支出已经在租金中收回了。另外，原告主张由于客观原因相关鉴定机构无法对涉案房屋进行价格评估，故涉案房屋溢价部分损失其通过咨询银行以商铺贷款方式及与同地段的商铺进行比较计算为10万元，被告方对此不予认可，认为涉案房屋是住宅用途，没有商品房的流通性，不具备市场定价的客观条件，原告主张的溢价部分损失缺乏法律和事实依据。本院认为，根据原、被告各自的主张，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告是否需要承担违约责任；三、原告的损失如何计算。关于争议焦点一。本案是因原、被告签订《房屋买卖契约》后履行过程中产生的买卖合同纠纷，双方签订《房屋买卖契约》后，原告就支付了购房款给被告，被告也将涉案房屋交付给原告，证实双方已经开始履行合同相关的义务和行使合同权利。虽然在2013年被告等人曾起诉要求原告搬离涉案房屋、原告也反诉要求被告等办理房屋过户手续，但一方面该案所涉的是物权纠纷，与本案有所区别；另一方面该案判决驳回了各方提出的相关请求，虽然原告在该案的主张没有得到支持，但原告的权益同样也没有受到实际损害：一是涉案房屋此后至2019年7月份仍由原告事实占有、使用和收益，二是在（2018）粤18民终1444号民事判决作出前，只要其他房屋共有人对被告处分涉案房屋的行为进行了追认，则原告仍然有权取得涉案房屋的所有权。但在（2018）粤18民终1444号民事判决作出后，根据该生效判决原告需将涉案房屋返还给林月桂等房屋共有人，至此，原告与被告签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋的合同目的已经无法实现，即原告的合法权益已受到被告的侵害，故原告随后提起本案诉讼没有超过诉讼时效。被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效，本院不予支持。关于争议焦点二。原、被告签订的《房屋买卖契约》经生效判决认定为有效合同，双方均应按约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，由于被告未经涉案房屋其他共有人同意就与原告签订《房屋买卖契约》，且签订合同后也没有取得涉案房屋其他共有人的追认，导致原告无法取得该房屋的所有权，被告应承担违约责任赔偿原告的损失。关于争议焦点三。1、原、被告签订《房屋买卖契约》后，原告支付了5万元购房转让款给被告，因房屋现已返还给其他共有人，原告签订合同的目的已无法实现，故被告占用的该购房转让款应返还给原告，且被告应支付占用期间的费用给原告。本案是买卖合同纠纷，在双方没有约定违约金等条款的情况下原告主张按年利率6%计算购房转让款被占用期间的利息损失没有法律依据，该占用期间的损失根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。由于2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场利率（LPR），中国人民银行基准利率这一标准已经取消，所以，原告主张的利息损失应分段计算：2008年7月15日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至购房转让款5万元还清之日止的利息应按同期的LPR计算。2、对于原告主张房屋溢价部分损失10万元的问题。首先，原告没有提供证据证实因房屋溢价损失了10万元；其次，涉案房屋所使用的土地性质是集体用地，用途是住宅。虽然因房屋地理位置临街各方将该房屋用作商铺，但房屋占用土地的性质限制了该房屋的流通性，应与普通商品房具备的市场定价有所区别。从相关鉴定机构的回复也可印证以上论述，因此不能简单以相关的商品房或其他商铺的价值作为房屋溢价的参考。最后，原、被告签订买卖契约后，被告就将涉案房屋交付给原告，原告自此至2019年7月将房屋用于出租并收取相应的租金，按照查明的租金标准原告共收取租金3万多元。在原告主张被告返还转让款及支付利息的情况下，被告也只主张以原告收取的租金来抵扣原告的修葺费用。从公平原则和平衡双方的利益来看，即使原告存在房屋溢价损失也已得到相应的弥补。因此，对于原告主张房屋溢价部分损失10万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告范美田、林惠惠、林光毅应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房转让款50000元给原告林长青，并应以50000元为基数支付利息给原告林长青（2008年7月15日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至购房转让款还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算）；二、驳回原告林长青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，由原告林长青负担2167元，被告范美田、林惠惠、林光毅仪负担1733元。原告已预交受理费5050元，应退回1150元给原告林长青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄文坚人民陪审员  胡上安人民陪审员  黄薇薇二〇二〇年四月二十七日法官助理李银彩书记员邱悦练炜媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。