河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1481民初9545号原告：王欣，男，1984年7月10日出生，汉族，住河南省永城市。被告：永城市天惠物资贸易有限责任公司，住所地：河南省永城市东城区东方大道029号，注册号：411481100009251（1-1）。法定代表人：苗文化，该公司经理。委托诉讼代理人：葛建平，河南旺达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：北京豫宝房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区西红门镇第肆村西红门26号2号楼101室，注册号：1101150011246761。法定代表人：郑小龙，该公司负责人。原告王欣诉被告永城市天惠物资贸易有限责任公司、北京豫宝房地产开发有限公司第三人撤销之诉一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王欣、被告永城市天惠物资贸易有限责任公司的委托诉讼代理人葛建平到庭参加诉讼，被告北京豫宝房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欣向本院提出诉讼请求：一、依法撤销永城市人民法院（2018）豫1481民初2215号民事判决书判决第一项“2016年两被告签订的《房屋备案协议》中关于房屋B区303协议有效”、第二项“协助办理B区303房屋产权登记”；二、诉讼费由两被告承担。事实与理由：一、一审法院在审理过程中程序错误。2016年2月16日，一审被告法定代表人郑小龙已涉嫌刑事犯罪被公安羁押，一审法院在审理程序中，没有按照正常程序公告下发开庭手续，而是采取直接送达的方式通知开庭，在没有核实郑小龙被羁押的事实，而是直接在法院开庭，显然程序是错误的。二、一审法院认定事实错误。1、2016年12月6日之前，一审被告法定代表人郑小龙已涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，两被告于2016年12月6日签订房屋备案协议，是北京豫宝房地产开发有限公司的法定代表人不知情的情况下签订的，不是真实的意思，郑小龙没有委托尹浩杰去和永城市天惠物资贸易有限责任公司签订《房屋备案协议》，一审法院在没有核实《房屋备案协议》是否真实的情况下，轻易确认协议有效，显然错误。2、2019年7月2日被告永城市天惠物资贸易有限责任公司让原告搬出涉案房屋，且出示判决书，原告才知道被告已经起诉的事实，该判决中没有涉及到原告只是涉及涉案房屋，原告不知情，没有参与诉讼。涉案房屋是北京豫宝房地产开发有限公司于2014年已经出售给原告王欣，并且原告已经实际装修入住至今，一审判决侵犯原告的合法权益。三、一审法院适用法律错误。截止目前，涉案房屋的小区也没有办理房屋预售许可证，根据相关法律规定，关于房屋的买卖协议均属于无效行为，一审法院依照无效的《房屋备案协议》去确认，显然是错误的。综上，根据事实及法律规定，应依法支持原告的诉讼请求。被告永城市天惠物资贸易有限责任公司辩称，一、2016年12月6日的《房屋备案协议》加盖有北京豫宝房地产开发有限公司（下称豫宝公司）的公章，豫宝公司指派尹浩杰持有公章加盖在协议上并签署协议，该协议依法成立。在公章和签名均真实的情况下，豫宝公司内部授权是否充分，不影响其在法律上的表见效力。尹浩杰持有公章具有公示性，即便没有内部委托对外依然会产生表见效力。二、原审被告是豫宝公司，而不是作为自然人的郑小龙本人，公安机关若确实羁押了郑小龙，人民法院按照查明的公司实际住所即送开庭传票，符合诉讼法对于法人送达司法文书的一般要求。最高人民法院印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》中认为：“送达问题已经成为制约民事审判公正与效率的瓶颈之一。为此，各级人民法院要切实改进和加强送达工作，在法律和司法解释的框架内，创新工作机制和方法”，该意见规定：可以“以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址”，并且可以“同时以电话、微信等方式通知受送达人。”由于豫宝公司怠于诉讼，人民法院邮寄、公告送达开庭传票均属于合法送达。三、原告称本案小区未办理预售许可证，因而房屋买卖协议属于无效。原告的这一观点不能成立，《城市商品房预售管理办法》第二条规定：预售是指“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”，天惠公司是基于提供土地使用权而原始取得房屋所有权，并非是该规定中的“承购人”，而本案原告属于购买商品房的行为，的确应该适用该规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其房屋买卖协议应确认为无效。四、原告称其2014年就已经购买房屋不是事实，原告所取得的房屋是2018年由尹浩杰与原告制作完成的，合同日期不是真实的日期。尹浩杰于2016年被以诈骗罪判刑三年（缓刑五年），缓刑期内，再次实施诈骗，永城市人民法院于2019年底判处尹浩杰有期徒刑五年零六个月。原告所谓的豫宝公司向其“出售房屋”，正是尹浩杰在缓刑考验期内实施的诈骗行为，尹浩杰同时向其他人实施的诈骗犯罪与向原告“出售房屋”，都属于同一时期发生的诈骗犯罪行为。无论原告是否报案，尹浩杰“出售”给原告房屋都属于典型的诈骗犯罪，法院应将本案及犯罪线索一并移送给公安机关。为此，天惠公司申请法院调取尹浩杰诈骗犯罪的案卷材料，查明本案事实真相。同时，如果法院未能调取和收集前述证据，天惠公司申请对原告持有的购房协议等资料形成的真实时间进行司法鉴定。五、即便原告持有的合同为有效，也丝毫不妨碍天惠公司合同效力。天惠公司具有原始取得房屋所有关的法律事实，豫宝公司向天惠公司交房时交付了房屋钥匙，原告采取非法手段强行撬锁，占用房屋，具有行为上的非法性。综上所述，请人民法院依法驳回原告诉讼请求被告北京豫宝房地产开发有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据虽然能够证明原告与被告北京豫宝房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并支付购房款，并于2018年2月份缴纳物业费，并入住涉案房屋且缴纳水电费，但并不能证明（2018）豫1481民初2215号判决存在错误。被告永城市天惠物资贸易有限公司提交的证据能够相互印证，本院予以确认。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告永城市天惠物资贸易有限责任公司与被告北京豫宝房地产开发有限公司（原名：北京顺天开元房地产开发有限公司）于2009年7月16日签订了《项目投资建设合作协议》，双方合作开发建设“永城市物流配送中心”项目（现名称为豫宝鑫华小区），双方约定被告永城市天惠物资贸易有限责任公司提供位于永××××东侧、铁北路北侧（东西长110米，南北长120米）的土地使用权（土地使用证：永国用【2008】第02075号和建设用地许可，编号为：永【2007】用地GT009号），建成后该项目地上一层、二层，共7640平方米，另三层750平方米（不含公摊面积）的办公场所归永城市天惠物资贸易有限责任公司所有。2011年5月18日双方签订《办理房屋预售证议定书》，永城市天惠物资贸易有限责任公司同意将涉案房屋预售许可证总证办理到北京豫宝房地产开发有限公司名下，北京豫宝房地产开发有限公司负责将原告分得房屋分证办理好交付原告，并约定北京豫宝房地产开发有限公司不得对外出售分给永城市天惠物资贸易有限责任公司房屋。2014年9月5日永城市天惠物资贸易有限公司（甲方）与北京豫宝房地产开发有限公司（乙方）签订了产权分割协议，约定：乙方从物流配送中心建筑物的一层至三层现建筑面积9223平方米内给甲方7640平方米加750平方米（不含公摊），三层剩余部分抵乙方卖甲方房数，双方对项目增加部分的分配亦进行了约定，落款处由苗文化（甲方），郑小龙（乙方）分别签字。永城市天惠物资贸易有限公司（甲方）与北京豫宝房地产开发有限公司永城分公司（乙方）于2016年12月6日签订《房屋备案协议》，约定：“双方于2009年7月签订物流配送中心建设项目已建成，2014年9月5日双方对该房屋已进行分割，壹至叁层属甲方，现经甲乙双方协商，该房贰至叁层内有住宅捌套甲方允许乙方备案，其房号（B楼202、301、302，C楼202、201、301、302、303），其它房屋不经甲方书面同意，乙方不得到房管局备案，否则乙方承担法律责任”并加盖北京豫宝房地产开发有限公司永城分公司印章，尹浩杰签名，北京豫宝房地产开发有限公司向永城市天惠物资贸易有限责任公司提供2016年12月6日之前已售出房屋信息，其中不包括原告所购房屋。2014年2月24日，原告王欣与尹浩杰签订商品房买卖合同并加盖北京豫宝房地产开发有限公司及郑小龙印章，2014年2月24日向尹浩杰支付房款224264元，2018年2月以后原告向永城市淮丰物业服务有限公司缴纳B#楼303号物业费，缴纳2019年5月至7月涉案房屋水费，并缴纳涉案房屋电费。另查明，永城市天惠物资贸易有限责任公司诉北京豫宝房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，于2018年1月31日经本院受理，并向北京豫宝房地产开发有限公司通过法院特快专递邮寄送达开庭传票及相关法律文书，被告北京豫宝房地产开发有限公司拒收，本院于2018年4月16日作出（2018）豫1481民初2215号民事判决书，判决：一，原告永城市天惠物资贸易有限责任公司与被告北京豫宝房地产开发有限公司2016年12月6日签订的《房屋备案协议》有效；二、本判决生效后二十日内，被告北京豫宝房地产开发有限公司协助原告永城市天惠物资贸易有限责任公司办理本判决第一项确认有效协议中B区201号、203号、303号及C区203号房屋的产权登记。并向北京豫宝房地产开发有限公司通过法院特快专递邮寄送达该判决书，北京豫宝房地产开发有限公司依然拒收，该判决书生效，被告北京豫宝房地产开发有限公司没有对本院送达程序提出异议。原告以本院（2018）豫1481民初2215号民事判决在程序、事实认定及法律适用错误为由，向本院提起第三人撤销之诉。本院认为，关于本院（2018）豫1481民初2215号民事判决是否存在送达程序错误问题。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书文能被受送达人实际接受的，文书退回之日视为送达之日”。本院（2018）豫1481民初2215号民事判决，分别通过法院特快专递的方式向北京豫宝房地产开发有限公司送达开庭传票及判决书，北京豫宝房地产开发有限公司均拒收，本院视为送达，符合法律规定。原告以没有采取公告方式送达为由认为上述判决存在送达程序上错误的理由不能成立，本院不予采纳。关于本院（2018）豫1481民初2215号民事判决是否存在认定事实错误及法律适用错误问题。2009年7月16日，本案二被告双方已经签订《项目投资建设合作协议》，约定被告永城市天惠物资贸易有限责任公司（甲方）将涉案房屋所在小区的地块交于北京豫宝房地产开发有限公司（乙方），作为甲方的招商引资项目进行投资开发，该协议对双方的利益分配进行约定。2011年5月18日，双方又签订《办理房屋预售证议定书》，该协议第三条约定：“合作建房协议原定该建筑物地上壹至叁层，另外750㎡（不含公摊面积）的办公场所归甲方所有，其余按规划建设的主体建筑归乙方所有的意见不变，乙方在出售房屋时不得将甲方所有部分出售，并保证在二〇一〇年十月三日开工之日起十八个月内将属于甲方部分交甲方使用，违者按二〇〇九年七月十六日协议执行”。2014年9月4日，二被告又签订《产权分割协议》，2016年12月6日二被告签订的《房屋备案协议》，是对上述三个协议的补充和延续，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。《房屋备案协议》的效力与该房屋是否取得房屋预售许可证没有必然联系，原告没有提交证据证明《房屋备案协议》不是二被告的真实意思表示，也没有提交证据证明签字人尹浩杰没有代理权限，且原告自认原告的商品房买卖合同也是与尹浩杰签订的，并将购房款交付于尹浩杰。在二被告的协议没有违反法律强制性规定的情况下，本院（2018）豫1481民初2215号民事判决确认二被告签订的《房屋备案协议》有效并判决北京豫宝房地产开发有限公司协助办理过户并无不当。关于本院（2018）豫1481民初2215号民事判决是否损害原告的民事权益问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中原告虽然已经入住该房屋，但并没有提交被告北京豫宝房地产开发有限公司将房屋交付给原告的相关证据，在房屋没有正式交付，并且房屋产权没有登记在原告名下之前，本院（2018）豫1481民初2215号民事判决没有损害原告的民事权益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》五十六条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十二条、第三百条第一款第三项之规定，判决如下：驳回原告王欣的诉讼请求。案件受理费4664元，由原告王欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  王 莉审判员  包 丽二〇二〇年四月二十日书记员  洪亚春