广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终675号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：韦忠东，男，汉族，1972年1月16日出生，住广东省珠海市香洲区******************。居民身份证号码440************812。上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：彭基聪，男，汉族，1987年2月24日出生，住广东省廉江市**********。居民身份证号码：440************838。委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。上诉人（一审本诉被告）：珠海宸成商贸有限公司。住所地：珠海市香洲区*************办公楼303室。统一社会信用代码914************889。法定代表人：王要真，总经理。委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。一审本诉原告、反诉被告韦忠东与一审本诉被告、反诉原告彭基聪、一审本诉被告珠海宸成商贸有限公司（下称宸成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初4830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2017年8月20日彭基聪与韦忠东、宸成公司签订《房屋租赁合同》，约定彭基聪将位于珠海市香洲区*************建筑面积1336.23平方米的办公楼出租给韦忠东作为办公、住宅、餐厅等功能使用；租赁期限10年，从2017年8月20日起至2027年12月30日止；每月租金45000元（不含税，若韦忠东需要开发票，税由韦忠东支付），韦忠东每月15日前支付当月租金给彭基聪；由于彭基聪部分装饰及现场的设备设施按现状移交给韦忠东使用，韦忠东在2017年12月30日前一次性向彭基聪支付转让费50万元后，现场的装饰及设备归韦忠东所有及使用；签订协议之日后，彭基聪委托韦忠东在2018年6月30日前向市政府相关部门申请安装观光梯1台，彭基聪及宸成公司协助韦忠东完成报批手续需要的文件及资料，电梯具体安装大小及要求按市政府相关部门审批为准，韦忠东承担审批过程中所产生的一切费用；租赁期间内，在2020年起租金在上二年的租金基础上递增5%至合同终止；韦忠东于2017年8月30日前交付首月租金45000元给彭基聪，每次付租金方式为：宸成公司同意转账到以下彭基聪指定的账户（蔡维尔的银行账户：622*************577，户名：蔡维尔，开户行：中国农业银行珠海分行）；韦忠东于2017年8月30日前交纳押金9万元给彭基聪，合同期满或终止，在韦忠东交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用，彭基聪无息退还韦忠东，因韦忠东违约造成彭基聪经济损失的，彭基聪有权从押金中扣除相应费用，彭基聪造成韦忠东损失的，韦忠东可以在租金中减免；租赁期间所有发生的水、电、管理费、公摊费及其他韦忠东使用而产生的费用均由韦忠东自行支付；签署协议之日起，彭基聪给予韦忠东2017年8月30日至2017年12月30日期间为免租装修期，韦忠东应承担免租期发生的水、电、管理费及其他杂费；彭基聪收到韦忠东押金、转让费和首月租金当日按协议将物业交付韦忠东使用；租赁期间，彭基聪不可解除协议，否则承担违约责任，违约责任按100万元承担；如彭基聪提前终止协议收回租赁物业，须退还押金韦忠东并经协商后支付韦忠东装修费用及搬迁费用；租赁期满后协议解除后，韦忠东逾期不搬迁，彭基聪有权将韦忠东的物品搬出，不承担保管义务，因此而产生的费用由韦忠东承担；租赁期间，三方共同按照合同约定执行，彭基聪及宸成公司共同对韦忠东负责，承担无限连带责任；韦忠东可对租赁物业装修，装修费用由韦忠东自行承担，装修方案和图纸需要提前书面通知彭基聪，征得彭基聪同意后方可施工；韦忠东须按时交纳租金，如是韦忠东原因，逾期每日支付月租金千分之五滞纳金，如韦忠东提前终止协议或超过20天未交付租金，彭基聪书面通知韦忠东不给予理会及知会彭基聪原因的视为韦忠东违约，彭基聪有权单方解除协议，押金不再返还，韦忠东除应补交所欠租金和滞纳金外，应承担违约责任；租赁期间，韦忠东不得私自转租或分租所承租的物业；租赁期内，任何一方不得对合同提出异议及单方终止合同，否则视为违约，违约导致合同不能继续履行或违反合同约定单方解除合同的，违约方向守约方支付违约金9万元，彭基聪及宸成公司违约的，除向韦忠东支付违约金外，还应返还韦忠东押金及装修费用，韦忠东违约的，押金彭基聪不予退还，等。2017年8月29日蔡维尔向韦忠东分别开立三份收据，其中编号6005652号的收据称：收到中云建工集团第六工程局御海湾花园A栋三层（整层）设备转让费人民币50万元（转合同约定账户，以到账为准）；编号6005653号的收据称：收到中云建工集团第六工程局御海湾花园A栋三层（整层）押金人民币9万元（转合同约定账户，以到账为准）；编号6005654号的收据称：收到中云建工集团第六工程局御海湾花园A栋三层（整层）2018年1月租金人民币45000元（转合同约定账户，以到账为准）。2017年9月6日韦忠东向蔡维尔的账户转账15万元。同年10月29日韦忠东向蔡维尔的账户转账10万元。同年12月1日韦忠东向蔡维尔的账户转账5万元。2017年12月7日韦忠东向蔡维尔的账户转账20万元。2018年1月6日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账4.5万元，同年2月14日韦忠东向蔡维尔的账户转账3万元，同年3月2日韦忠东向蔡维尔的账户转账1.5万元，同年3月21日韦忠东向蔡维尔的账户转账2万元，同年3月22日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账2.5万元，同年4月23日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账4.5万元，同年5月17日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账4.5万元，同年6月26日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账1.5万元，同年6月27日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账3万元，同年7月18日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账4.5万元，同年8月20日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账4.5万元，同年9月18日韦忠东委托朱海珊向蔡维尔的账户转账3.7万元，同年10月18日韦忠东委托朱海珊向蔡维尔的账户转账3.7万元，同年11月20日韦忠东委托朱海珊向蔡维尔的账户转账3.7万元，同年12月25日韦忠东委托朱海明向蔡维尔的账户转账2万元，2019年1月2日韦忠东向蔡维尔的账户转账1.7万元，2019年1月18日韦忠东委托朱海珊向蔡维尔的账户转账3.7万元。一审庭审中，韦忠东、彭基聪均确认自2018年9月始经协商变更案涉租赁场地租金为每月37000元。2018年12月31日宸成公司向中云建工集团第六工程局发出《关于收回珠海吉大御海湾花园1栋3楼物业的通知》，内容为：由于你司截止2018年12月30日仍未缴齐珠海吉大御海湾花园1栋3楼的租金，至今仍拖欠人民币17000元。根据合同条款约定决定收回物业。请在收到通知后于12月31日前将人员及杂物搬离物业。逾期不搬将按垃圾废物处理。宸成公司将该通知张贴于案涉租赁物业门口。2019年3月5日宸成公司向中云建工集团第六工程局发出《清场通知书》。内容为：截至2019年3月5日仍未收到应交纳的珠海吉大御海湾花园1栋3楼二月份的租金37000元及合同约定滞纳金。鉴于承租物业长期以来逾期缴纳租金，根据合同条款约定解除租赁关系并收回物业。请在收到通知后于3月7日前将人员及杂物搬离物业。逾期不搬将按垃圾废物处理。宸成公司将该通知张贴于案涉租赁物业门口。其后，韦忠东搬离案涉租赁场地。韦忠东主张2019年3月7日案涉房屋被宸成公司锁门，导致无法办公，其向公安机关报案，但没有报案回执，经公安机关调解，宸成公司同意开门，其于4月初搬走房屋内部的办公用品。韦忠东提交了与蔡维尔微信联系的记录，其中2018年12月24日韦忠东称“蔡总：刚才余经理说你的人明天锁门，叫我们不用去上班！这样不好吧？我都说了这个星期工程款到马上安排给你办的了！”、“蔡总：你安排人锁门了？”，蔡维尔没有回复；2018年12月25日韦忠东发送了大门关闭的图片，蔡维尔回复“我那个股东他们出差了，我现在联系不上他。”、“但是我估计他不会同意”；2019年3月7日，韦忠东发送了大门关闭的图片并称“你们这样严重影响了我公司的正常运作，一切损失及其产生不良后果由你们负责”，蔡维尔回复“我现在没在珠海，具体你联系小张”。彭基聪、宸成公司认可该证据的真实性，但不认可关联性，因为锁门的情况蔡维尔没有回应。彭基聪、宸成公司一审庭审中主张韦忠东正式离场时间为2019年3月底，二审上诉主张为2019年4月2日。彭基聪现已将案涉租赁场地的部分转租案外人使用。另查明，2019年1月8日一审法院发出（2018）粤0402执5230号公告，内容为：关于广州银行股份有限公司中山分行与珠海宸成商贸有限公司、陈木校金融借款合同纠纷一案，广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初7570号民事判决书已经发生法律效力，但被执行人至今未履行上述判决确定的法律义务。该院裁定拍卖：一、被执行人宸成公司名下位于珠海市香洲区*************办公楼（权证号码：0100213094）之房产；二、宸成公司名下……人民东路……903房之房产；三、宸成公司名下……兴业路4号……之房产以偿还债务。现向被执行人宸成公司、陈木校公告送达拍卖执行裁定书。同日，一审法院发出（2018）粤0402执5230号搬迁公告，内容为：关于广州银行股份有限公司中山分行与珠海宸成商贸有限公司、陈木校金融借款合同纠纷一案，广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初7570号民事判决书已经发生法律效力，但被执行人至今未履行上述判决确定的法律义务。该院拟拍卖：一、被执行人宸成公司名下位于珠海市香洲区*************办公楼（权证号码：0100213094）之房产……以偿还债务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令被执行人宸成公司搬出上述房屋，在上述房屋内居住、使用的其他人员亦应自行迁出。到期仍不履行的，该院将依法强制执行。同日，一审法院作出（2018）粤0402执5230号执行裁定书，裁定一、拍卖被执行人宸成公司名下位于珠海市香洲区********号1*3*办公楼（权证号码：0100213094）之房产；……。2019年1月21日一审法院执行人员将上述执行裁定书、公告张贴于案涉租赁场地。再查明，韦忠东为中云建工集团第六工程局有限公司的法定代表人。宸成公司成立于2009年3月30日，法定代表人为陈木校，2016年6月15日法定代表人变更登记为蔡维尔，2018年4月4日法定代表人核准变更为王要真。在诉讼中，韦忠东向一审法院提交了一系列的赔偿经济损失、赔偿搬迁费用、赔偿租金损失、彭基聪与宸成公司强行锁门、搬迁物品的相关材料等证明材料，彭基聪与宸成公司对于上述证明材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，且上述证明材料均是韦忠东单方自行制作的，且与案件无关。韦忠东提起本案诉讼，请求判令彭基聪、宸成公司1.归还押金9万元及转让费50万元；2.赔偿装修费13万元、支付违约金18万元及搬迁费5万元；3.赔偿因无法使用承租物业的租金损失60万元；4.赔偿因其强行锁门，影响韦忠东的业务正常运作的经济损失30万元。彭基聪反诉，请求判令1.确认与韦忠东签订的《房屋租赁合同》已依约于2019年3月7日解除；2.韦忠东支付2019年2-3月的占用费74000元；3.韦忠东支付滞纳金68334.6元。一审判决的理由与结果一审法院认为，韦忠东与彭基聪、宸成公司签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。根据韦忠东向一审法院提交的支付租金的转账记录显示，虽然韦忠东不能完全按照合同约定的日期支付租金，但是截止2019年1月18日（韦忠东最后一次向彭基聪付款的日期），韦忠东每月的租金均已经足额支付，彭基聪均已经收到亦未提出任何异议。关于彭基聪提出合同约定的预付第一个月的租金45000元，韦忠东并没有实际支付的问题。韦忠东预付首月租金，彭基聪已经向韦忠东开具收据。同时，根据合同约定彭基聪在收到韦忠东支付的押金、转让费和首月租金当日将物业交付韦忠东使用，彭基聪将案涉物业交付韦忠东使用长达一年多时间，对此也没有提出异议，有悖于常理，故一审法院对彭基聪提出该项抗辩理由不予采信。综上，韦忠东虽然存在延期支付租金的情形，但是未构成根本性违约，彭基聪单方解除合同，不符合法律规定，故彭基聪请求确认案涉租赁合同于2019年3月7日解除，理据不充分，一审法院不予支持。在彭基聪向韦忠东发出解除合同通知后，韦忠东亦自行搬离案涉租赁场地，即双方对解除合同达成合意，一审法院确认韦忠东与彭基聪、宸成公司签订的《房屋租赁合同》已解除。租赁合同解除后，彭基聪收取韦忠东的租赁押金应按照合同约定予以退还。韦忠东请求彭基聪退还押金90000元，理据充分，一审法院予以支持。关于韦忠东请求彭基聪退还转让费50万元的问题，根据租赁合同转让费包括了部分装饰、现场的设备设施等，租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修及其他设备、设施的价值，但是在本案中，由于房屋租赁合同履行期限尚未届满，韦忠东对于租赁场地附合的装饰装修及其他设备、设施的价值尚未完全享用已返还给彭基聪。因彭基聪单方违约解除合同，故彭基聪应向韦忠东补偿。根据案涉租赁合同约定的租赁期限10年，一审法院将案涉租赁场地的附合的装饰装修及其他设备、设施的费用50万元平均分摊，按韦忠东使用1年计算，彭基聪应补偿韦忠东45万元。关于韦忠东请求彭基聪赔偿装修费13万元、支付违约金18万元及搬迁费5万元、租金损失60万元、经济损失30万元，虽然韦忠东对此提供了一系列的材料，但是该部分材料均为韦忠东单方自行制作，且彭基聪对此均不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。韦忠东应自行承担未能充分举证的法律后果，故对韦忠东的上述请求，一审法院均不予支持。三方签订的租赁合同中约定，宸成公司与彭基聪共同对韦忠东负担，承担连带责任，故宸成公司应对前述彭基聪应向韦忠东履行的义务承担连带责任。彭基聪反诉请求判令韦忠东支付2019年2-3月的占用费74000元、滞纳金68334.60元，案涉租赁场地因另案执行需要，一审法院于2019年1月21日已张贴搬迁公告、拍卖裁定，责令宸成公司以及在上述场地居住、使用人员限期搬离，因此自一审法院公告发布之日起，韦忠东已无法正常使用案涉租赁场地，故彭基聪要求韦忠东继续按照合同约定支付租金及滞纳金，理据不充分，一审法院不予支持。另，彭基聪在诉讼过程中，自行撤回第四项反诉请求，是其自行处分诉权的行为，符合法律规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决一、彭基聪于判决发生法律效力之日起十日内向韦忠东返还租赁押金90000元；二、彭基聪于判决发生法律效力之日起十日内向韦忠东返还转让费450000元；三、驳回韦忠东的其他诉讼请求；四、驳回彭基聪的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21450元，由韦忠东负担15000元，彭基聪、宸成公司负担6450元；反诉受理费1573.35元，由彭基聪负担。当事人二审的意见一审本诉原告、反诉被告韦忠东不服一审判决，上诉请求1.判决彭基聪与宸成公司就向其履行的义务承担连带责任；2.判决彭基聪与宸成公司支付违约金18万元。事实和理由如下：一、一审判决的“本院认为”部分明确了宸成公司应对彭基聪应向韦忠东履行的义务承担连带责任，但在判项部分仅判决彭基聪承担责任，而忽略了宸成公司的责任，前后不一致。二、彭基聪与宸成公司违约解除合同，按照租赁合同约定，应向韦忠东支付100万元。双方之所以约定100万元违约金，一方面是韦忠东前期投入资源和成本用于办公场所建设，用高额违约金使对方承受心理负担从而阻止对方违约造成损失，违约金也是就对方违约造成的损失的补偿；另一方面韦忠东从事建设工程，合同约定租赁期限十年，有对该租赁物长期使用的商业规划，100万元违约金体现了韦忠东的商业价值，该违约金合情合理。如今彭基聪与宸成公司在合同期内长期强行锁门使员工无法进入，恶意扣留韦忠东的物资，贴出解除租赁合同的通知的行为构成根本违约，应按合同约定赔偿100万元。韦忠东本着诚信原则，根据自己的实际损失要求支付18万元违约金，并提交了装修费、装修工人费、搬迁费等一系列证据，一审法院已经认定对方单方违约解除合同，就应该支持韦忠东按照合同规定支付18万元违约金的请求，而不应该将举证责任倒置，以证据不足漠视韦忠东根据合同提出的正当诉求，如认为违约金过高或过低举证责任在彭基聪和宸成公司，而不是韦忠东。综上，为保护韦忠东的合法权益，请求二审法院支持韦忠东的上诉请求。一审本诉被告、反诉原告彭基聪、一审本诉被告宸成公司不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决第一、二、四项判决；2.支持彭基聪、宸成公司全部反诉请求。事实及理由如下：一、一审法院规避了庭上多次要求查明但最终放弃查明的事实，判决不公正。2019年5月21日上午9时，是本案的第一次开庭调查的时间。在庭审中，经过双方的质证，归纳了争议焦点，即作为一审原告的韦忠东必须就其按时足额支付了涉案租金进行举证。鉴于第一次开庭，韦忠东提供的证据并不充分，法官亦多次要求韦忠东庭后补充相关的转账凭证。但截止第二次开庭调查，即2019年7月18日，在韦忠东仍无法提供一一对应的租金支付凭证。此种情况下，一审法院却放弃了进行一步查明相关的事实，致使本案核心争议焦点无法得到清晰明确的核实。一审法院在未查明事实的情况下，作出如此判决，显失公平，毫无公正可言。二、双方就涉案合同的实际履行情况，依据合同约定查清租金及相关费用支付的情况，是本案的基础事实，但一审法院并未查清。根据上诉人彭基聪与韦忠东于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》第一条第2项的约定：“每月租金人民45000元……，;按月支付，乙方（韦忠东）每月15日前支付当月租金给甲方（彭基聪）”，第一条第3项的约定：“由于甲方部分装饰及现场的设备设施按现状移交给乙方使用，乙方在2017年12月30日前一次性向甲方支付转让费共计500000元（伍拾万元整）后，现场的装饰及设备设施归乙方拥有及使用”，第一条第6项约定：“乙方于2017年8月30日前交付首月租金人民币45000元给甲方，支付租金的方式为：银行转账……。”，第一条第7项约定：“乙方于2017年8月30日前缴纳押金人民币90000元给甲方……。”，第一条第9项约定：“签署本协议之日起，甲方给予乙方2017年8月30日至2017年12月30日期间为免租金装修期……。”根据上述的合同约定，在2017年8月20日合同签订后，韦忠东除了从2018年1月起，每月15日前支付当月租金外，还需要支付押金9万元、设备装让款50万元，结合一审查明的部分事实，彭基聪详细陈述如下：1.合同押金9万元。韦忠东于2017年8月30日分两笔转账支付，一笔6万，一笔3万，彭基聪已于2017年8月29日先行出具收据，并载明以银行到账为准（实际到账时间为2017年8月30日）。2.设备转让款50万元。韦忠东因为资金周转问题，所以该设备转让费用共50万分四次才全部交齐，分别为2017年9月6日转账15万，2017年10月29日转账10万，2017年12月1日转账5万，2017年12月7日转账20万。彭基聪已于2017年8月29日先行出具收据，并载明以银行到账为准。3.租金。依照合同约定，韦忠东应在当月15日前支付当月的租金。其中：（1）2018年1月租金，韦忠东于2018年1月6日转账汇款4.5万元，彭基聪已于2017年8月29日先行出具收据，并载明以银行到账为准；（2）2018年2月租金，韦忠东分别于2018年2月14日、2018年3月2日转账汇款3万元及1.5万元，其中1.5万元拖欠了17天；（3）2018年3月租金，韦忠东分别于2018年3月21日及22日转账汇款2万元、2.5万元，该3月的租金拖欠了7天；（4）2018年4月租金，韦忠东于2018年4月23日转账汇款4.5万元，该4月份租金拖欠了8天；（5）2018年5月租金，韦忠东于2018年5月17日转账汇款了4.5万元，该5月份的租金拖欠了2天；（6）2018年6月租金，韦忠东分别于2018年6月26日、27日转账汇款1.5万元及3万元，该6月份的租金拖欠了12天；（7）2018年7月租金，韦忠东于2018年7月18日转账汇款4.5万元，该7月份的租金拖欠了3天；（8）2018年8月租金，韦忠东于2018年8月20日转账汇款4.5万元，该8月份租金拖欠了5天；（9）2018年9月租金，韦忠东于2018年9月18日转账汇款3.7万元，该9月份租金拖欠了3天；（10）2018年10月租金，韦忠东于2018年10月18日转账汇款3.7万元，该10月份的租金拖欠了3天；（11）2018年11月租金，韦忠东于2018年11月20日转账汇款3.7万元，该11月份的租金拖欠了5天；（12）2018年12月租金，韦忠东于2018年12月26日、2019年1月2日转账汇款2万元及1.7万元，该12月份的租金中的2万元拖欠了11天，1.7万元拖欠了18天。（13）2019年1月租金，韦忠东于2019年1月18日转账汇款3.7万元，该1月份的租金拖欠了3天；（14）2019年2月至3月租金，韦忠东至今未交纳。2019年3月7日，彭基聪按照合同约定以韦忠东超过20天未付租金为由，发出书面通知，要求韦忠东搬迁并收回物业，且不返还押金。（15）韦忠东于2019年4月2日正式搬离物业。综合上述陈述，足以十分清楚的证明，韦忠东多次逾期支付租金，且2019年2月的租金已逾期20日，依照合同第三条第（6）小点的约定，超过20天未交付租金，彭基聪有权单方解除本协议，押金不再返还。但一审法院却查明的是韦忠东每月租金已经足额支付，显然查明基础事实存在严重错误，理应依法纠正。三、一审法院在未查清上述基础事实的情况下，错误认定韦忠东不存在根本性违约，显属认定事实错误，无事实和法律依据。同样依据双方于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》第三条第6项的约定：“如是乙方（韦忠东）原因，……超过20天未交付租金，……甲方（彭基聪）有权单方解除本协议，押金不再返还，……”，而本案中，正是因为韦忠东多次未按照合同约定及时足额的支付租金，依照合同第三条第（6）小点的约定，超过20天未交付租金，上诉人彭基聪有权单方解除本协议，彭基聪这才依法解除合同的。一审法院认定彭基聪无权解除合同无事实和法律依据。同时，因韦忠东违约在先，同样依照合同第三条第（6）小点的约定，押金不再返还，相关的押金彭基聪依据合同约定有权不予退还，一审法院认定彭基聪退还押金，亦无事实和法律依据。另外，对于转让费，虽然合同第一条第3项的约定了部分装饰及现场设备归乙方（韦忠东）拥有及使用，但后经双方口头协商，只转让设备不转让装饰，而彭基聪已经将设备交付给了韦忠东使用，并于2017年8月29日向韦忠东出具了收据并注明了仅是设备转让款，双方就设备交付已经完成，设备的所有权已经转给韦忠东。而在租赁期间韦忠东一直未对设备问题提出过任何异议，故其在使用长达一年之久的今天，要求全额返还转让费，显然是没有任何事实和法律依据的。事实上，韦忠东已经于2019年4月2日将相关办公设备搬迁完毕，其在已经搬迁并占有相关办公设备的情况下，更无权要求返还所谓的设备转让款。但一审法院在未查清事实的基础上，却超出双方的约定，将不属于转让标的装饰装修一并计入，并按照所谓的年限法进行拆分，显然毫无事实及法律依据，应依法纠正。四、涉案租赁房产目前仍然由中云建工集团承租，韦忠东作为其子公司的负责人，无权要求所谓的赔偿。根据一审查明的事实，韦忠东系中云建工集团第六工程局有限公司的法定代表人，同时，其亦在一审庭审中表示，其是代表公司承租涉案商铺的。在此基础上，韦忠东于2019年4月2日退场后，涉案租赁物仍然属于中云建工集团华南工程有限公司在使用，相关的租金及使用条件均未变更，故从实质意义来说，涉案租赁合同仍然在延续，实际使用者仍为中云建工，故不存在韦忠东所谓损失，其集团内部矛盾理应另行解决，跟上诉人彭基聪无关。综上所述，一审法院查明事实不清，认定事实错误，恳请二审法院依法撤销一审判决第一、二、四项，改判支持彭基聪一审反诉请求，驳回韦忠东一审全部本诉诉请。本院判决的理由与结果本院认为，彭基聪与韦忠东、宸成公司签订的《房屋租赁合同》未明确房屋的抵押情况，彭基聪亦未举证证明订立合同之时已明确告知韦忠东房屋设定抵押的事实，故2019年1月21日一审法院张贴搬迁公告责令宸成公司及房屋居住、使用人员限期搬离，于韦忠东而言并非依约可预见的风险，而有不能正常租用案涉房屋之虞，租赁合同能否继续履行存在极大不确定性，其因此未如期支付2019年2月的租金未超出行使法定抗辩权利的合理方式。除此之外，韦忠东已足额支付2018年1月至2019年1月的租金，虽部分租金确未如期支付，但均未超过20天。故彭基聪主张韦忠东逾期支付租金超过20天构成根本违约，并据此于2019年3月7日单方解除租赁合同无事实和法律依据。一审判决不支持其请求确认《房屋租赁合同》于2019年3月7日解除的主张并无不当，本院予以维持。彭基聪单方要求解除合同后，韦忠东事实上也已搬离了案涉房屋，故《房屋租赁合同》事实上已予解除。依据合同约定，彭基聪在租赁期限内单方解除合同，应返还押金并支付违约金。一审判决认定彭基聪返还押金9万元合法有据，应予维持。韦忠东依据应支付100万元违约金的合同约定主张违约金18万元，未超出合同约定的违约金金额，应予支持，一审判决认为韦忠东就该主张未提供证据加以证明故不予支持不当，本院予以更正。韦忠东2019年2月仍在使用案涉房屋，应依据2018年9月变更后的租金标准支付2月租金37000元。依据韦忠东提交与蔡维尔微信联系的记录，其2018年12月24日至25日、2019年3月7日询问蔡维尔锁门事宜，蔡维尔均未否认锁门系宸成公司所为，且两次锁门分别发生在宸成公司发出《关于收回珠海吉大御海湾花园1栋3楼物业的通知》、《清场通知书》后，该两份通知均以韦忠东拖欠租金为由要求其搬离，期间双方确因支付房租问题存在争议，故韦忠东主张宸成公司2019年3月7日封锁案涉房屋导致不能正常使用具有高度盖然性，彭基聪仍要求其支付2019年3月7日以后的3月租金理据不充分，故韦忠东应支付3月1日至3月7日的租金共8633元（37000÷30×7）。韦忠东应向彭基聪支付租金合计45633元（37000+8633）。《房屋租赁合同》约定因韦忠东自身原因导致逾期支付租金的情况下应支付滞纳金，而韦忠东未如期支付租金系因法院已责令其腾退、案涉房屋并将予拍卖所致，其后又因彭基聪违约单方解除合同导致搬离案涉房屋，韦忠东于同月已提起本案诉讼解决双方的矛盾纠纷，故韦忠东未如期支付2019年2月和3月的租金难以归因于其自身，彭基聪依据该合同约定主张韦忠东支付迟延支付租金的滞纳金理据不充分，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定韦忠东租赁案涉房屋并受让部分装饰及设施设备、支付转让费50万元，彭基聪依据蔡维尔向韦忠东开立的收据仅备注了“设备转让费”主张双方口头协商仅转让设施设备而未转让装饰，而事实上韦忠东已依据合同约定足额实际支付了转让费50万元，房屋装饰亦由韦忠东实际使用，蔡维尔一方出具的收据的表述并不足以证明双方变更了合同约定，故韦忠东支付的转让费50万元包含了使用房屋装饰的对价。彭基聪主张韦忠东已经搬迁相关办公设备，但案中证据不能予以证明。韦忠东在签订十年期租赁合同的基础上受让和使用房屋现场的装饰和设施设备，该装饰和设施设备有利于韦忠东更好地利用租赁物，以实现租赁该房屋的用途和目的，其价值体现在韦忠东租用案涉房屋的过程中，而韦忠东仅租用案涉房屋约一年，租赁合同关系即非因其原因而终止，未充分享用装饰和设施设备的价值，彭基聪应予以补偿。一审判决认定按一年使用期折算韦忠东自行负担费用5万元，彭基聪退还转让费45万元公平合理，本院予以维持。《房屋租赁合同》系韦忠东以自己名义与彭基聪、宸成公司签订，租金亦由韦忠东或韦忠东委托的第三人直接支付，故《房屋租赁合同》直接约束韦忠东及彭基聪、宸成公司，韦忠东依法有权基于该租赁合同关系主张损失赔偿。彭基聪、宸成公司主张案涉房屋仍由中云建工集团承租，案涉租赁合同仍在延续，韦忠东作为该集团公司子公司的负责人无权主张损失赔偿，但未提交证据予以证明，且与本案查明事实不符，本院不予采信。《房屋租赁合同》约定彭基聪、宸成公司共同对韦忠东负责，承担无限连带责任，一审判决认定宸成公司对彭基聪应向韦忠东履行的义承担连带责任得当，但未判令宸成公司承担义务不当，本院予以纠正。综上，韦忠东的上诉请求理据充分，应予支持，彭基聪、宸成公司部分上诉请求有理，予以支持，部分上诉请求理据不足，予以驳回。一审判决查明事实清楚，实体处理部分失当，本院予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初4830号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初4830号民事判决第三项、第四项；三、彭基聪于本判决发生法律效力之日起十日内向韦忠东支付违约金180000元；四、韦忠东于本判决发生法律效力之日起十日内向彭基聪支付租金45633元；五、珠海宸成商贸有限公司对彭基聪承担的债务向韦忠东承担连带责任；六、驳回韦忠东的其他诉讼请求；七、驳回彭基聪、珠海宸成商贸有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费21450元，由韦忠东负担13084元，彭基聪、珠海宸成商贸有限公司负担8366元；一审反诉受理费3147元，由韦忠东负担1007元，彭基聪负担2140元，彭基聪已预交1573.35元，应补交566.65元；二审案件受理费共14573元，由韦忠东负担744元，彭基聪、珠海宸成商贸有限公司负担13829元。韦忠东已预交3950元，本院退回3206元。彭基聪、珠海宸成商贸有限公司已预交10773.35元，限在本判决送达之日起十日内补交3055.65元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年四月二十六日书记员  陈瑞祥