广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7835号上诉人（原审原告）：苏月娴，女，汉族，1984年9月28日出生，住广东省博罗县******委会下头塘小组，身份证号码：441************021。上诉人（原审被告）：惠州市盛源投资有限公司，住所地：博罗县*********************、3栋4层04房（仅限办公）。统一社会信用代码：914********967146A。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：朱梓华，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文科，广东海略律师事务所律师。上诉人苏月娴与上诉人惠州市盛源投资有限公司（以下简称“盛源公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3538号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏月娴、上诉人盛源公司的委托诉讼代理人朱梓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏月娴上诉请求：1、撤销（2019）粤1322民初3538号案，依法改判盛源公司承担上诉人苏月娴停水损失15000元；2、盛源公司免除上诉人苏月娴2个月物业管理费；3.一审、二审诉讼费由盛源公司承担。事实与理由：上诉人苏月娴于2019年2月-3月遭遇盛源公司无理停水，而上诉人苏月娴上午发现停水后当即到小区物业办公室询问停止二次供水的原因，并要求盛源公司当即开水，但遭到拒绝。经过多次理论无果，也知道短期内无望解决该事件，考虑到房子因停水无法居住，被迫无奈先在外租了一套房，再进行投诉，解决问题。随后，上诉人苏月娴也按正常程序进行了多种方式维权投诉，但盛源公司依然故意不予开水，在一审所提交的光盘内证据8中，上诉人苏月娴与房管局物业办陈主任的通话录音可以证明，其推说不是盛源公司停的水，而是开发商停的水，并表示其无权开水，以此说明其停水的故意性。一审的判决理由是：依据《中华人民共和国民法通则》第114条认为当上诉人苏月娴发现损失后，应当就近租赁博罗附近的公寓式民宅居住，并且认为其市场租赁价格应在1500元左右，故依此估价判决赔偿上诉人苏月娴两个月租金加1000元的搬家补偿共计向上诉人苏月娴作出4000元的赔偿。上诉人苏月娴认为赔偿过低，不仅不能对上诉人苏月娴因停水造成的房租实际损失做出应有的赔偿，而且还助长盛源公司服务态度的恶劣发展。首先，上诉人苏月娴就停水一事已及时与小区物业公司管理层进行了应有的沟通，并在告知不可能开水的情况下也进行了投诉，而且在与盛源公司的多次纠纷中，也充分预想到沟通达成和解的不可能性，又因临近春节，上诉人苏月娴才果断急租了位于麦地南路2号黄超群的房子，租下该房的理由：1、临近春节，上诉人苏月娴无暇就租房子问题进行挑挑捡捡，对房屋的环境及居住条件大致与上诉人苏月娴所居住的实用性相当、上班路途相当为前提。2、又因盛源公司其服务不合理，上诉人苏月娴进行了诸多投诉及诉讼，并引起小区多户业主的共鸣，盛源公司遭到多户业主的索赔，造成了盛源公司与小区开发商的损失（注:盛源公司和开发商是同一法人），以致对上诉人苏月娴怀恨在心，多次对上诉人苏月娴进行恐吓及报复，在《财产损害赔偿纠纷》案号为（2018）粤1322民初4821号案件上，对上诉人苏月娴进行了诬告，并于2019年1月22日及23日对上诉人苏月娴进行了围殴堵截，不让上诉人苏月娴正常出入及上班（有报警记录为证，见一审证据清单证据6）。而且还警告上诉人苏月娴：只要在博罗内，就随时找机会报复上诉人苏月娴，因此这也是上诉人苏月娴不敢在博罗租房的原因之一，而且上诉人苏月娴的房屋市场租值也在两千五左右，而一审法院认为应就近选择1500元的房子居住，并无道理。因眼看春节就到了，且要求盛源公司开水的可能性几乎没有，以及盛源公司恐吓等原因，租一间环境相当的房子过春节这也是唯一的选择，而像一审法院所称就近租一间公寓或民宅，就实际情况而言，上诉人苏月娴无论如何都无法做到。3、如若按一审法院的判决标准只赔偿4000元损失的原则，则等同于没有解决该纠纷，与上诉人苏月娴的赔偿请求明显过低，且盛源公司是物业管理单位，对业主的合法权益具有无条件的维护性，该判决结果对该物业公司而言根本就没有惩戒作用，而且还助长其日后的不良服务，对上诉人苏月娴及其他业主而言，日后就会受到严重的伤害。如果物业管理公司对物业小区内的某个业主的某个举动不满意，就以停水来制裁业主，请问物业公司还能为业主服务的吗？！例如今年春节又将至，其完全可以在临近春节前或者其他对物业服务有异议的业主实施停水制裁，因为对于物业公司而言，能够对其服务存在不满的业主实施停水制裁及报复是很容易的，大不了就赔个三四千而已，哪个业主不服就停两三个月的水再说，又不是没钱，我任性又怎么样，按这个逻辑，物业公司是完全能做到的。而对业主而言，其伤害是异常严重的，且后果及损失也是不可估量的。比如我，盛源公司停一次水，我已经明显损失两万多元。4，盛源公司故意停水，不仅损害了上诉人苏月娴的合法权益，且造成了无法居住的后果，明显凸显其服务态度的恶劣性，也等同于恶意中止了对业主服务管理的应有职责，故业主完全有充足理由拒付两个月的管理费，该拒付理由也应是无条件的。故恳请人民法院应考虑物业管理公司的行业特殊性，以及对上诉人苏月娴停水的故意性，结合上诉人苏月娴当时的实际情况作出较人性化的判决，为盼。盛源公司辩称，我方不存在无故停水情况，不需要赔偿任何停水损失。从整个案件来说，一审认定的停水事实均是基于上诉人苏月娴的自我陈述以及其与其他人通话的传来证据，无法形成完整证据链。关于其自身原因搬家引起的相关损失，应由其个人承担。上诉人盛源公司上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判驳回苏月娴的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由苏月娴承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致错误判决上诉人盛源公司需承担赔偿责任。苏月娴自入住体育花园小区以来，经常故意破坏小区的公共设备、在小区公共区域栏张贴辱骂盛源公司的纸张，随意乱涂乱画，对小区的公共环境带来很多不良影响。2019年1月28日，为警告盛源公司在7栋大堂瓷片乱写乱画，盛源公司向苏月娴发出《告知函》，要求苏月娴及时擦拭干净，否则就对其停止二次供水。但事实上，上诉人并未停止过苏月娴的二次供水，一审法院以“结合双方提交的证据直接认定上诉人盛源公司对苏月娴事实停止供水行为”属于认定事实不清。在一审庭审过程中，盛源公司对苏月娴提交的证据已经质证过，盛源公司认为，盛源公司与苏月娴对是否停止供水行为各执一词，而苏月娴提交的证据根本无法证明盛源公司对其有停止供水的行为，依法不能认定上诉人盛源公司对苏月娴停止供水的侵权事实。综上，一审法院认定事实不清，恳请法院依法查明，依法改判支持上诉人盛源公司的上诉请求。苏月娴辩称，首先，是盛源公司对小区的业主各种刁难，不是一天两天，也不是一户两户，是面向部分业主，只要对其管理不服的，经常性采取停水停电的方式制裁。第二，盛源公司在我家大门贴了停水告知函，而且停水当天我还有去物业办公室协商。是盛源公司坚持停水，无法商量，我才选择外出租房，后期再慢慢维权。之后在维权调解过程中，房管局物业办陈主任也转述了盛源公司物业经理承认停水的事实，只不过当时盛源公司物业经理说的是开发商要求停我的水。请求法庭注意开发商跟物业公司是同一法人，我当庭提交的新证据就可以证明。一审原告苏月娴向一审法院起诉请求：1、判令被告公开书面赔礼道歉；2、判令被告赔偿损失（1）搬家费1000元。（2）租金损失：2800元/每月*5个月【从2019年2月1日至2019年6月30日，房管局于2019年6月13日进行调解，物业公司物业经理曾思祥口头承诺不再停水，因此赔偿计算到到6月份】。（3）押金损失：5600元。【押二付一，未租满一年退租，押金不退。问题解决了，我们要搬回自己的房子住】。（4）补偿1个月租金2800元。【经房管局多次调解，通水后双方矛盾仍然没有解决，怕再次停水，也无法马上搬回来居住，同时搬回来住也需要搬家费，适当补偿多一个月租金】。（5）请求判令被告免除原告在外租房期间所有包括但不限于物业管理费、公摊水电费等所有因无法居住但又产生的费用，时间从2019年2月1日起至2019年6月30日止。以上合计：23400元+2019年2月1日至2019年6月30日物业公司应该免除的费用；3、本案受理费等因起诉产生的全部费用由被告承担。后庭审中，经一审法院释明，原告撤回第一项诉请。一审法院认定事实：原告系博罗县****************************的业主。被告系博罗县**************体育花园小区的物业管理公司。原告购买上述房屋以后，于2017年4月入住。入住后，认为被告管理不完善、服务不到位，与包括原告在内的小区业主发生矛盾。原告遂多次通过网络问政方式向公安局、房管局等部门反映情况，致使原、被告双方矛盾进一步恶化。2019年1月28日，被告发出告知函，写明：尊敬的7栋1502房苏月娴业主，你在7栋大堂瓷片上乱写乱画的字体到现在为止你都未擦干净，如果你不在2019年1月31日前将你写的字体全部擦干净，我公司将在2019年2月1日开始将对你房停止二次供水……。公示发出后，被告对原告停止供水至2019年3月27日（原告提交证据自述），停水期间致使原告无法正常生活。原告考虑到时间紧迫（2019年2月4日除夕），遂于2019年2月1日与案外人黄超群签订《租赁合同》，约定在黄超群所有的位于惠州市*******润丰苑8A1室的房屋租住。合同约定月租金2800元，租期自2019年2月1日起至2019年12月31日止。如提前终止合同，应按照2个月租金支付违约金。原告并因此产生搬家费用1000元。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。业主对物业服务企业的服务不满时，可以通过正常途径与物业公司进行沟通和协商解决。物业服务企业对业主也应当妥善进行沟通并通过正当途径予以解决。结合原、被告方双方提交的证据，一审法院认定被告对原告实施停止供水行为。被告就原告在大堂乱涂乱画之行为采取停水措施，方法不当，侵犯了原告作为业主正常生活用水的权利，理应承担因此造成的损失。原告因被告停止供水期间，无法正常居住生活，遂外出租房，产生租房的费用，有租赁合同、押金单、房屋所有人身份信息以及租住房屋信息、房租发票佐证。综上，一审法院对于原告诉请搬家费用1000元、租金8400元（以开具增值税发票为准）以及押金损失5600元，合计15000元，予以采信。但原告的请求不符合《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条：“当事人一方因违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”所以本案即使被告对原告停水，原告可在其居住周边租赁住房，而根据市场价格，每月1500元的价格可租用房屋或有家用电器的公寓，按二个月计算，被告应赔偿原告租金损失3000元，另补偿原告损失1000元。原告主张的其他损失，依据不足，一审法院予以驳回。关于原告诉请被告免除原告在外租房期间产生的物业管理费、公摊水电费等，考虑到纠纷的产生，原告亦存在一定过错，且物业管理费、公摊水电费属于公共性服务收费，包括了对公共设备、设施的日常运行、维护保养、绿化管理、安保、保洁等。上述费用的缴纳并不因个别业主未实际入住而暂停取消。综上，对于该项诉请，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市盛源投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏月娴4000元。二、驳回原告苏月娴的其他诉讼请求。如被告未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元（预交），由原告苏月娴负担93元，被告惠州市盛源投资有限公司负担100元。本案二审期间，上诉人苏月娴提交了一份网络问政投诉目录及明细以及《博罗县盛源实业有限公司》和《惠州市盛源投资有限公司》两间公司查档资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是盛源公司是否应承担赔偿责任以及如果需要承担，盛源公司需承担怎样的赔偿责任。首先，对于盛源公司是否需承担赔偿责任的问题。一方面，博罗县房管局针对苏月娴对盛源公司的投诉曾回复称“经我局协调，已开通供水”，另一方面，盛源公司在2019年1月28日向苏月娴发出告知函，要求苏月娴在2019年1月31日前将7栋大堂瓷片上乱写乱画的字体擦干净，否则从2019年2月1日开始将对苏月娴的房屋停止二次供水，该告知函提到的停水时间与苏月娴向案外人租赁房屋居住的时间是一致的，综合上述证据可以认定，盛源公司对苏月娴存在停水行为。故盛源公司应对苏月娴停水行为给苏月娴造成的损失承担赔偿责任。其次，盛源公司应承担怎样的赔偿责任的问题。苏月娴因盛源公司的停水行为无法正常居住涉案的房屋而采取了另行租房的救济措施，但其以每月2800元另行租赁房屋的租金价格已超出了市场价格，并不属于采取适当措施防止损失的扩大，故对苏月娴没有采取适当措施致使租金损失扩大的部分应不予支持，一审法院以市场租金价格作为苏月娴应采取的适当措施来认定苏月娴的租金损失合理，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由上诉人苏月娴、上诉人盛源公司各负担193元。上诉人苏月娴、上诉人盛源公司均多预交193元，可分别向本院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月二十三日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。