河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1436号上诉人（原审原告）：新乡御景置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：胡玉芹，该公司职工。上诉人（原审被告）：王丽，女，汉族，1978年7月14日出生，住河南省漯河市源汇区委托诉讼代理人：晁颖浩，河南许慎律师事务所律师。上诉人新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）因与被上诉人王丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院作出的（2019）豫0725民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人御景公司的委托诉讼代理人胡玉芹，被上诉人王丽及其委托诉讼代理人晁颖浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御景公司上诉请求：撤销原判第三项，或发回重审；诉讼费用由王丽承担。事实与理由：一审法院超出御景公司原审诉讼请求审理判决第三项内容及将双方约定的不应退还王丽已交房屋费用条款认定为格式条款为无效，均属于适用法律错误。王丽答辩称，对于一审判决第三项内容，返还我方购房款，我方没有反诉，但不影响我方应得的该部分款项；一审认定格式条款为无效，属于适用法律正确。王丽上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持御景公司向王丽返还购房款、维修基金、房贷共计99897.27元；诉讼费用由御景公司承担。事实与理由：我方无过错，御景公司办理房屋销售，按揭前，存在违规操作，应当认定为违约，可以折抵一审法院酌情认定王丽承担过高10%违约责任。买卖合同解除后，房屋升值，御景实际收益大于造成的损失，退还购房款，是合理要求。御景答辩称，王丽违约，逾期且不再支付房款贷款，让我方承担代为清偿责任。我方不存在违规操作。房屋升值和王丽违约无任何关系。首付款4万多交给我方。维修基金是交给了房管部门。房贷是王丽支付浦发银行。王丽前期偿还贷款主要是还的是利息，本金占用的比较少。御景公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的编号为2014-1001012的《商品房买卖合同》；2、判令王丽配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续；3、王丽承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月12日，御景公司与王丽签订了《商品房买卖合同》（合同编号2014-1001012）及附件，约定王丽购买御景公司开发建设的新乡市平原新区太行大道恒大金碧天下205号楼1单元1901室，建筑面积119.86平方米，房屋总价款为696090元，王丽交纳首付款49090元、维修基金7312元，与金碧物业有限公司新乡分公司签订《借款协议》借款167000元，下余购房款480000元采取银行按揭付款方式。双方签订的合同附件四第三条第五款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：⑴有权单方解除本《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。⑵有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。(3)有权终止或不予办理房地产证，并无须承担任何责任。诉争房屋已经办理网签手续，但未办理房屋产权证。2014年11月6日，王丽作为借款人，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）作为贷款人，御景公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款480000元，贷款用途为购买住房，贷款期限为240个月，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准，贷款利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整，还款方式为等额本息还款法，每期还款日为每月20日。御景公司为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，借款人自愿以所购买的新乡市平原新区太行大道恒大金碧天下205号楼1单元1901室房屋作为抵押物。合同签订后，浦发银行按《借款及担保合同》于2014年11月10日发放了480000元贷款，王丽从2014年12月20日至2015年10月20日向浦发银行还月供款43495.27元，之后王丽未按《借款及担保合同》约定按期还款，御景公司代王丽向银行偿还了7期贷款本息共计86437.7元，其中逾期本金为30822.85元、逾期利息为54886.62元、罚息为728.23元。2018年8月1日，浦发银行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院于2018年10月29日判决本案御景公司和本案王丽对该债务承担连带清偿责任。御景公司于2018年12月19日代王丽向银行一次性偿还剩余全部本息427228.39元，其中本金为425214.29元、利息为2014.1元。御景公司承担数额共计513666.09元。御景公司起诉后，一审法院于2019年2月27日向王丽送达了御景公司的起诉状副本、应诉通知书、第一次开庭传票等法律文书。一审法院认为，当事人在不违反法律强制性规定的前提下，基于真实意思表示签订的合同，合法有效，当事人均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案王丽未按合同约定履行按期还款的义务，导致本案御景公司承担了保证责任，合同约定的解除条件成就。御景公司要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。御景公司向一审法院起诉，是记录的御景公司行使解除权的初始，则房屋买卖合同自御景公司诉状送达王丽时的2019年2月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，御景公司有权要求王丽协助其办理撤销合同备案手续，同时，御景公司亦应返还王丽已付的购房款项。商品房买卖合同解除后，御景公司应当将收受王丽的购房款项99897.27元（首付款49090元、维修基金7312元、月供43495.27元）返还王丽。涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第一款第5项虽约定，如御景公司承担保证责任，御景公司有权解除合同，买受人所交的全部款项不予退还”，该合同条款实为违约责任条款。本案中，御景公司虽未在诉讼请求中明确主张违约金，但御景公司依据该条款内容主张不予退还已交纳的购房款，实为要求王丽承担违约责任，且该条款系御景公司单方制作的格式条款，明显有违公平原则，加重王丽的违约责任，排除了王丽要求返还已付购房款的合法权利，应属无效，故应根据王丽违约行为给御景公司造成的损失数额来确定其应承担违约责任。御景公司的损失主要为已代为偿还银行购房贷款利息和罚息，共计57628.95元（利息56900.72元+罚息728.95元），故一审法院酌定王丽按房屋总价款696090元的10%支付违约金，即69609元，与御景公司应返还王丽的购房款折抵后，御景公司应返还王丽款30288.27元。解除合同后，王丽有配合御景公司到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，对御景公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，一审判决：一、御景公司与王丽于2014年10月12日签订的合同编号为2014-1001012的《商品房买卖合同》于2019年2月27日解除。二、王丽于判决书生效后三十日内配合御景公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。三、御景公司于判决生效之日起三十日内返还王丽购房款30288.27元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由王丽负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方上诉的焦点为：王丽已向御景公司交纳的购房款、维修基金、偿还贷款，御景公司应否向王丽返还；一审法院认定王丽违约并按房屋购房价格计算10%违约金有无法律依据。本院认为，一审法院认定双方合同约定的如王丽违约，王丽向御景公司交付的房款等御景公司不予返还条款为格式条款，应为无效，经本院审查，并无不当，理由与一审法院判决论理相同，不再赘述。一审法院认定双方合同解除及解除时间正确，合同解除后，人民法院应对已经履行部分的后果，例如当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失等，予以释明，尽可能一次性解决纠纷。而本案中，关于违约责任、违约责任比例、违约金数额计算等诉请，御景公司在起诉状请求中并无明确提出，一审诉讼庭审中也未再进行违约责任比例负担、违约金计算数额等问题的主张、辩论等程序及实体审理，却迳行判决责任比例及相应违约金，属于超出御景公司诉求范围裁判，二审予以纠正。有鉴于此，合同解除后，对于王丽向御景公司支付的首付款、维修基金、房贷共计99897.27元，御景公司应予返还王丽。至于御景公司向王丽主张违约及赔偿损失问题，另案诉讼。综上，御景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；王丽的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初135号民事判决第一项、第二项；二、变更河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初135号民事判决第三项为：新乡御景置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王丽购房款99897.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由王丽负担；二审案件受理费2446元，由新乡御景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年四月二十九日书记员  王 淼