广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1642号上诉人（原审被告）：东莞市亿洲实业投资有限公司。住所地:广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号，统一社会信用代码为914419********0182。法定代表人：谭少波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余**，女，1976年6月21日出生，汉族，住河南省方城县*************，公民身份号码为412************768。委托诉讼代理人：潘福昌，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆路，北京市安通（东莞）律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市********有限公司。住所地：广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号01室，统一社会信用代码为914************772。法定代表人：谭少波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。上诉人东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称亿洲公司）因与被上诉人余**、原审第三人东莞市********有限公司（以下简称虎门购物中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认余**与亿洲公司于2012年2月28日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；二、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起五日内向余**返还租金681575元；三、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起三日内向余**支付利息（利息以681575元为本金，自2012年2月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿之日止，利息总额计至2019年6月30日以262406元为限）。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6620元（余**已预交），由亿洲公司负担。原审判决认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13807号民事判决。上诉人亿洲公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项，改判亿洲公司与余**签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同书》合法有效，亿洲公司无需向余**返还租金681575元，也无需向余**支付任何利息；二、本案一、二审诉讼费用由余**承担。事实和理由：一、原审判决关于案涉合同中约定的租赁期限超过二十年的部分无效的认定缺乏事实依据和法律依据。（一）案涉合同约定的租赁期限只有二十年，剩余二十五年并非租赁期限，而是使用权免费赠送期限。也就是说，案涉合同虽名为租赁合同，但实际上包含了两个法律关系，一个为租赁合同关系，租赁期限为二十年；另一个为赠与合同关系，赠与标的为案涉商铺的使用权，赠与期限为二十五年。上述两个合同关系均是我国法律保护的正当合同关系。原审判决将双方约定的赠与合同关系认定为租赁合同关系，不但是对合同关系的混淆，而且也违反了《中华人民共和国合同法》第四条规定的当事人意思自治和契约自由的基本原则。（二）原审判决认定租赁合同约定的租赁期限实为45年并无法律依据。二、原审判决违反了诚实信用原则和公平原则，破坏了市场交易关系的稳定，给社会造成了不良的示范效果。（一）《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。案涉合同是亿洲公司与余**根据当时的市场环境在自愿的基础上签订的，充分体现了双方当时的共同意愿。由于电商行业的蓬勃发展，市场环境在之后数年发生了巨大的变化，余**为了将不利后果和风险推脱给亿洲公司，提起了本案诉讼。显然，余**的动机是不诚实的，目的是不公平的。人民法院依法行使审判权，首要的职责就是维护诚信和公平，对余**的不良动机和目的予以否定，并以此为基础，维护市场交易的稳定，原审判决未能尽到这一首要职责。（二）由于历史方面的原因，类似本案的商铺租赁关系和商铺使用权赠与关系在虎门、东莞以至全国各地比比皆是，同时，实体商业遭受电商行业的冲击也是全国的普遍现象，因此，若不纠正原审判决的错误结论，则必将引发没完没了的诉讼，其结果不但会造成社会信用的集体崩塌和实体商业的全面萎缩，还会进一步影响社会就业和社会稳定。三、原审判决判令亿洲公司向余**返还租金681575元与原审判决认定的事实自相矛盾。原审判决本院认为部分明确认定案涉合同约定的租金就是20年的租金，而不是45年的租金，至于余**考虑自己所得的对应使用期限为45年，以及亿洲公司考量了免费赠送期的成本，只不过是双方基于自己的商业决策所做的考虑。就双方的商业决策问题，亿洲公司在一审答辩状中进行了清晰的表述。即，余**愿意一次性付清20年的租金，是希望在租赁期限届满之后再得到25年的免费使用期，亿洲公司愿意额外给予余**25年的免费使用期，是希望提前收取20年的租金，从而预先获得该部分资金的使用价值。由于原审判决已经明确认定案涉合同项下的租金就是20年的租金，因此，再将租金分摊到45年，并判令亿洲公司返还其中的25年租金给余**，违反了基本的逻辑且毫无事实和法律依据，即便原审判决认定25年的免费赠送期也属于租赁期限，则该部分租赁期限就属于免费的租赁期限，即使无效，也不存在返还的问题。四、原审判决还存在以下几方面的错误：（一）余**实付租金的认定错误：余**实际支付的租金总额为932395元，并非1226835元，因为亿洲公司已经给予了余**294440元优惠折扣。（二）判决亿洲公司向余**支付利息错误。余**支付、亿洲公司收取案涉租金的依据为案涉合同，该合同是双方在平等协商的基础上自愿签订的，在该合同被生效法律文书确认无效（部分无效）前，亿洲公司的退款义务并未产生，既未产生退款义务，当然没有支付与应退款项相关的利息的义务。（三）即便要判决亿洲公司向余**支付利息，原审判决在计算利息方面也存在以下错误：没有扣除亿洲公司给予余**的租金折扣，如上所述，亿洲公司已经给予余**294440元得租金折扣，余**实付租金932395元，因此，即使认为该租金为45年的租金，则亿洲公司应退还的租金也只有517997.22元，因此，利息计算基数也应为517997.22元。（四）原审没有对案涉合同的租金标准作出合理评判。在同一项目中，出租给杨秀桩的商铺，每月每平方米的租金标准为165元，出租给农媛红的商铺，每月每平方米的租金标准为160元。案涉商铺的建筑总面积为31.37平方米，折前租金总额为1226835元，若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金仅为72.42元，折后租金总额为932395元。若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金标准仅为55.04元。显然，原审判决认定案涉合同的租赁期限为45年是不正确的。（五）原审错误适用审判思维。本案的交易标的是商铺，不是住宅，余**的身份是投资者，不是消费者，审理本案应当适用商事思维而不是民事思维。商业思维的核心是契约，是法无禁止即可行。被上诉人余**答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。原审第三人虎门购物中心公司述称：同意亿洲公司的上诉请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。经过阅卷和法庭调查，本院二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院针对上诉人亿洲公司的上诉请求的有关事实和适用的法律进行审查。根据双方当事人的上诉和答辩，本案争议焦点为：案涉租赁合同约定的租赁期限及租金的认定。余**与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给余**继续使用25年，余**向亿洲公司支付租赁期20年的租金。余**主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年，亿洲公司在出租时已将赠送期的商铺使用成本计入到20年租金中，应将超过20年期限的租金退回给余**。亿洲公司则主张案涉租赁合同包含了租赁合同关系和赠与合同关系，前者租赁期限为20年，后者赠与期限为25年，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，当事人的意思自治应得到尊重。对此，本院认为，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与余**继续使用25年，即余**对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与余**使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送余**使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原审法院判令亿洲公司将收取的超过20年期限的租金退还给余**正确，本院予以维持。亿洲公司上诉称给予余**294440元优惠，余**支付的租金为932395元，并非1226835元。经查，该294440元是余**与虎门购物中心公司签订的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》约定余**将承租的案涉商铺委托给虎门购物中心公司经营，由虎门购物中心公司将应付给余**的固定回报直接支付给亿洲公司，以冲抵余**支付给亿洲公司的租金，并非亿洲公司给予的优惠。亿洲公司上诉称给予余**294440元优惠没有事实依据，本院予以驳回。亿洲公司占用上述租金期间所产生的利息，属于法定孳息，亿洲公司应予支付。综上所述，上诉人亿洲公司的上诉请求不能成立，依法应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币10616元，由东莞市亿洲实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年四月三十日书记员  潘 巍附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。