贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2862号原告：吴吉军，男，汉族，生于1982年3月14日，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟影（特别授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月13日，本院公开开庭进行审理。原告，被告之委托诉讼代理人钟颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办证违约金，暂计10000元，实际金额以原告已付总房款290329.00元为基数，按每日万分之0.5标准，从2015年8月26日起计算至被告向原告交付涉案房屋不动产权证书之日止；3.判决被告退还原告电开户费以及闭路电视开户费共计829.00元；4.判决本案诉讼费用、保全费以及其他费用由被告承担。事实及理由：2012年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区商品房出售给原告，总房款290329.00元，付款方式为银行按揭贷款，首付87329.00元，余款203000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于在商品房交付后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......，3.买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房价款万分之0.5违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2013年8月25日，被告向原告交付了涉案房屋，同时被告向原告收取契税4355.00元、维修基金5807.00元、开户费829.00元、办证费725.00元。截止起诉之日，被告既未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门，也没有为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。被告的前述行为已经构成违约，应当支付原告逾期办证违约金，同时应退还原告已收取的电开户费以及闭路电视开户费共计829.00元。被告辩称，一、违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，因被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730内，故被答辩人起诉的逾期办证违约金存在超过诉讼时效情形，应不予支持。四、答辩人自取得《首次登记确认书》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2019年4月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢同单元其余户。五、被答辩人诉请退还电开户费及闭路电视开户费已过诉讼时效，应予驳回。同时，前述费用并不包含在商品房价格中，答辩人仅是将前述费用代收代交至相应实际收款部门，被答辩人无权要求答辩人予以退还。六、逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。七、请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。本院经审理查明，2012年1月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区商品房出售给原告，总房款290329.00元，付款方式为银行按揭贷款，首付87329.00元，余款203000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于在商品房交付后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......，3.买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房价款万分之0.5违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2013年8月25日，被告向原告交付了涉案房屋，同时被告向原告收取契税4355.00元、维修基金5807.00元、开户费829.00元、办证费725.00元。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具瑞丰新城项目首次登记确认书，该确认书载明：瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。上述事实，有原被告陈述以及双方提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在涉案房屋交付使用后730日内将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋时间为2013年8月25日，故被告应于交付使用后730日内亦即是2015年8月25日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而毕节市不动产登记中心于2019年4月29日才出具瑞丰新城项目首次登记确认书，证明涉案房屋才符合办理转移登记的条件，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年8月25日之前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2015年8月26日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年3月13日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年3月13日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2020年3月13日为起点倒推超过3年部分，即2015年8月26日起至2017年3月12日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2017年3月13日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。本案中，被告取得涉案房屋所在幢首次登记确认书后，并未提供相应的证据予以证明其已经履行告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的披露义务，故应以本次开庭之日作为被告履行告知义务的时间。因此，计算违约金的截止时间应为2020年4月13日，故被告应当支付的违约金为：290329.00元×0.5÷10000×1128日=16374.56元。对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。对于原告诉请被告退还二通费的请求。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元，共计829.00元，理应退还原告。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴吉军逾期办证违约金16374.56元；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴吉军电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元；三、驳回原告吴吉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币35.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担，保全费420.00元，由原告吴吉军负担236.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担184.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年四月十五日书记员  邓 頔