广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初597号原告：中山市荣顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭28幢二楼A区。法定代表人：杜亨栋（TO,HangTungMichael)，总经理。委托诉讼代理人：谢家棋，男，该司员工。委托诉讼代理人：唐艳飞，女，该司员工。被告：唐振雄，男，1980年10月8日出生，汉族，住湖南省邵阳县**************。原告中山市荣顺物业管理有限公司（以下简称荣顺公司）与被告唐振雄、曾芳蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年4月3日公开开庭进行审理。诉讼过程中，荣顺公司撤回对曾芳蕾的起诉，本院另行以裁定准许。原告荣顺公司的委托诉讼代理人谢家棋、唐艳飞，被告唐振雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣顺公司向本院提出诉讼请求：判令唐振雄向荣顺公司支付2018年1月至2019年7月共19个月物业服务费4674元及违约金1398.02元（以每月物业服务费246元为基数，分别从欠费当月6日起按每天千分之一交纳违约金，暂计至2019年7月31日为1398.02元）。事实和理由：2014年7月7日，荣顺公司与唐振雄签订《前期物业管理服务协议》，约定：合同期限从2014年7月7日起至业主委员会未重新聘用物业管理企业时，协议继续有效。涉案物业坐落于中山市*******39*****8*****，权属人为唐振雄、曾芳蕾，建筑面积为123.17平方米，交楼时间为2014年7月7日。根据《前期物业管理服务协议》第四条“物业管理费按建筑面积收取：A、住宅每月每平方米2元收取。交纳费用时间为每月5日前交纳当月物业管理费、车位管理服务费及其它相关费用，付款办法为自动转账或现金支付，若付款方式为自动转账，请乙方在甲方指定银行开立账户（或使用甲方提供的活期存折），并在每月10日前存入足够的支付金额”。违约金依据为根据《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任：三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉”。欠费时间为2018年1月至2019年7月共19个月，荣顺公司已于2019年7月2日以EMS邮政快递催缴函形式进行催收，据此，荣顺公司向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。唐振雄辩称，1.荣顺公司违反《中华人民共和国合同法》第三条、第十二条、第三十一条、第六十三条、第七十七条等条款内容，在有效期内单方提高收费标准。双方在2014年7月7日签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定：地下停车费为250元每月（含车位租金215元每月，含管理费35元每月），室外停车费150元每月，含50元每月车场管理服务费。在没有与业主协商的情况下，荣顺公司于2017年2月17日张贴《关于调整停放服务费的通知》，将地下停车费上涨到300元每月，由于业主反对及相关部门介入，荣顺公司被迫执行原来的单价，直到2019年农历年底，突然禁止业主临时车辆进入地下停车场，强迫业主按300元每月租用地下停车位，荣顺公司未按《前期物业管理服务协议》约定收费，违约在先，应承担相应的法律责任。此外，鹿茵华庭小区一期业主委员会不承认荣顺公司的单方行为，多次发函规劝荣顺公司履行合同约定内容。2.荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》中的服务条款。即未履行《前期物业管理服务协议》第一条第8款“每六个月向全体业主公布物业管理费用收支账目”，在业委会的强烈要求下，荣顺公司仅公布了一份没有说明公用车位收入的物业管理费收支账目。荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》第三条第9款约定，进行处理和维修公用设备。从2019年3月起，全小区高层（12-18）高压供水不稳，造成几个月时间间歇性停水。没有履行《前期物业管理服务协议》第二条第1款、第2款约定，2018年9月18日早晨7:09分左右，我方户外墙面位于门头的一片60CM×20CM的瓷砖脱落砸到曾芳蕾头上，曾芳蕾去了横栏医院拍摄CT，产生了检查费、误工费、精神损失费，荣顺公司却一直不肯赔偿，且未对墙面进行及时处理。唐振雄、曾芳蕾购置的房屋户外有属于公共区域的楼裙，户外过道地面瓷砖拱起裂开，瓷砖发黑、垃圾满地、恶臭难闻。荣顺公司曾承诺一周清扫一次，但自入住以来，仅清洁一次，地面从未清理，且栏杆已经锈断。没有履行《前期物业管理服务协议》第二条第3款、第三条第4款约定，走火楼梯每四天打扫一次，地面卫生不如人意，居住环境极差。没有履行《前期物业管理服务协议》第二条第5款，小区车辆乱停放，安全堪忧。没有履行《前期物业管理服务协议》第12条第4款关于发生争议解决办法及途径的约定。3.荣顺公司提交的EMS邮政快递催缴函签收单上的签收字迹并非唐振雄、曾芳蕾笔迹，存在作伪证嫌疑。4.在荣顺公司未对以上服务进行整改时，唐振雄、曾芳蕾有权拒交物业管理费，且荣顺公司在电梯里、大门上多次张贴缴费通知单，将过错推诿给业主，属于滥用诉讼资源的行为，综上所述，请求法院依法驳回荣顺公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：唐振雄、曾芳蕾是位于中山市************************的权利人，房屋建筑面积是123.17平方米。2014年7月7日，荣顺公司与唐振雄签订《前期物业管理服务协议》，约定：唐振雄、曾芳蕾所购房屋为住宅，坐落位置为鹿茵华庭小区*单元***房，建筑面积123.17平方米（以《房地产权证》确权面积为准）。由荣顺公司为鹿茵华庭小区提供物业服务，荣顺公司应对设备日常运行做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。公共区域每天保持干净整洁；及时清运垃圾、垃圾箱每天清洗，垃圾房日产日清，垃圾房整洁卫士、无异味；专人定期进行绿化修剪，确保绿化整齐美观、维护管理良好；保持绿化长势良好；绿化养护完好率98%以上。限速行驶、停放有序、道路畅通；负责维持小区内车辆停放秩序，对车辆在非停车区域乱停乱放的行为予以制止。荣顺公司应每6个月向全体业主公布物业管理费用收支账目。物业费按照住宅每月每平方米2元收取，车位：室内停车费为250元每月每个，室外停车费为150元每月每个，含50元每月每个场位管理服务费，车位及其使用费用，按政府物价部门公布的指导价或审定的标准执行。唐振雄应在每月5日前交纳当月物业管理费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，则从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉；协议还约定双方其他的权利义务。荣顺公司、唐振雄分别在前期物业管理协议上盖章、签名确认。荣顺公司确认唐振雄未交纳2018年1月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费4674元(246元/月×19个月)。另查，2017年2月17日，荣顺公司发出《关于调整车辆停放服务费的通知》，载明“近年来，由于人工成本的不断提高，各项维护性开支的不断上涨，致使本小区的物业管理目前出现收支不平衡的局面。为确保停车场管理工作的有效开展，从2017年3月1日起车辆停放服务费调整如下：一、月租车位（每辆每月）：汽车室内车位租金及车位管理服务费上调至300元/月……”。又查，2019年7月2日，鹿茵华庭一期业主委员会向荣顺公司发出“关于‘12-18楼高压供水水压不稳定’联络函的回复”，载明“……经鹿茵华庭一期业主委员会成员商议决定，同意动用业主2019年4月1日之前的公共收益来解决供水水压不稳定的问题，具体维修方案，请荣顺公司采取择优选择维修公司的方式进行，并于2019年7月30日处理完毕”。诉讼过程中，唐振雄提交了瓷砖脱落、栏杆生锈、外墙垃圾的照片以证实荣顺公司未履行物业管理服务内容。荣顺公司质证确认上述照片的真实性，但认为唐振雄所提交的照片并非拍摄在公共区域内的照片，若业主需要清洁服务，可电话联系荣顺公司。荣顺公司提交联络函及内部工作单、关于禁止高空抛物的通知等证据拟证明其履行了物业管理义务。唐振确认关于禁止高空抛物的通知真实性，但对其他证据不予确认。再查，本院在审理案涉鹿茵华庭小区部分业主物业服务合同纠纷系列案中，其他案件业主提交的证据表明荣顺公司在管理小区过程中存在以下瑕疵，如高压供水不稳、杂草丛生、车辆乱停乱放、卫生不佳、喷泉干枯等，个别业主还提交证据反映存在下水道堵塞、栏杆生锈等情形。荣顺公司在庭审过程中主张已履行物业服务协议所约定的管理义务或针对业主诉求派人处置相关问题，但不能完全杜绝上述情形发生。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。唐振雄与荣顺公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。荣顺公司依约为小区提供了物业服务义务，唐振雄也应交纳相应的物业管理费，唐振雄未提交证据证实其有向荣顺公司缴纳2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，故本院对荣顺公司要求唐振雄支付拖欠的物业管理费的诉讼请求予以支持。唐振雄应及时向荣顺公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费4674元。本案争议的焦点在于荣顺公司有无违约行为，唐振雄拒交物业管理费的抗辩理由是否成立。唐振雄以荣顺公司违反《中华人民共和国合同法》相关规定，在没有与业主协商的情况下，擅自单方将地下停车费上涨到300元每月，违约在先，其有权不履行合同约定。本院认为，本案审理范围为唐振雄拖欠物业管理费的事实是否成立，至于小区停车费涨价问题，由于荣顺公司未在本案中起诉追索唐振雄停车费，且停车费涨价是否符合合同约定和相关法律规定系另一法律关系，唐振雄如认为合法权利受到侵害，可另循合法途径予以解决，但不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。此外，关于唐振雄是否享有先履行抗辩权的问题。在唐振雄与荣顺公司签订的《前期物业管理服务协议》中，唐振雄并没有证据证明荣顺公司有先履行的义务，对唐振雄的此项抗辩，本院不予采纳。关于唐振雄所述荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》约定的服务条款如导致高压供水不稳、车辆乱停放、垃圾满地等抗辩理由，其虽提供了业主委员会联络函和照片等为凭，但未能与其他证据相互印证证明待证事实，且从双方提供的证据及庭审陈述可以认定，荣顺公司已按合同约定基本履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务，唐振雄所提供的证据虽反映荣顺公司在提供物业服务过程中存在一定程度的履行瑕疵，但无法证明该瑕疵现象持续的时间及是否为常态现象，因此该瑕疵尚未构成重大瑕疵或重大服务质量问题，且涉案房产的楼裙栏杆生锈、瓷砖脱落伤人等问题与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，唐振雄如认为权益受损，其依法有权另行向相关责任方主张权利，但唐振雄以此作为拒缴物业管理费的理由缺乏法律依据。唐振雄要求荣顺公司公布收支账目属于其知情权的范畴，若荣顺公司拒绝提供，唐振雄可另循合法途径解决，但以此作为其不缴纳物业管理费的抗辩理由亦缺乏依据，本院对此不予采纳。关于唐振雄所称荣顺公司作伪证的抗辩，因依据不足，本院不予采信。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的部分业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其可通过合法途径向物业公司反映，提出合理化建议，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。荣顺公司也应虚心听取唐振雄等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。关于违约金问题，根据《前期物业管理服务协议》约定，唐振雄应于每月5日前交纳当月物业费，若逾期未交纳物业费，则应从逾期之日起每日按千分之一的标准计算违约金，现唐振雄违约，故应从违约之日次日即每月6日起支付拖欠的当月物业费的违约金，考虑包括唐振雄在内的部分业主对荣顺公司的物业服务质量提出质疑，且根据本案及另案查明事实，荣顺公司提供的物业服务确有不足之处，荣顺公司因唐振雄违约所受损失除资金占用利息外暂无其他损失，故涉案合同约定的每日千分之一的违约金标准明显过高，本院将违约金计算方式调整以每月拖欠的物业费246元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年7月31日止，荣顺公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条第五项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐振雄于本判决生效之日起立即向原告中山市荣顺物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费4674元及违约金（以每月拖欠的物业管理费246元为基数，从当月6日起计算至2019年7月31日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月违约金总额不得超过当月欠费本金）；二、驳回原告中山市荣顺物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐振雄负担（该款原告中山市荣顺物业管理有限公司已预交，被告唐振雄迳付25元给原告中山市荣顺物业管理有限公司，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判员  李世寅二〇二〇年四月七日书记员  李祥龙