山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1511号上诉人（原审原告）：郭忠庆，男，1981年4月25日出生，汉族，住山东省滨州市沾化区。委托诉讼代理人：李景坤，山东法途律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔树莲，山东法途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高洪义，男，1962年5月4日出生，汉族，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：牛玉江，山东黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省滨州市滨城区市东街道办事处王兰居民委员会，住所地山东省滨州市滨城区渤海六路879号。法定代表人：张金永，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张树华，男，该居委会党支部书记。上诉人郭忠庆因与被上诉人高洪义、山东省滨州市滨城区市东街道办事处王兰居民委员会（以下简称王兰居委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭忠庆上诉请求：1.撤销（2019）鲁1602民初4461号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决违反法定程序。上诉人诉求是解除合同，但一审法院在认定合同无效的情况下并未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，释明当事人可以变更诉讼请求，因此一审法院违反法定诉讼程序；2.《优优宾馆转让协议》并非全部无效。被上诉人高洪义作为承租人从王兰居委会租赁房屋后用于宾馆经营，其在经营期间与上诉人签订该协议，将宾馆设施及经营权转让，实际含有高洪义将承租的经营场所转租的内容，属于债权债务概括转让合同。即便房屋租赁部分无效，但宾馆设施和经营权的转让部分是双方协商一致的结果，不违反法律强制性规定，属有效约定。且现有证据亦不能证明存在上诉人与被上诉人高洪义恶意串通，损害王兰居委会利益的情形，故一审法院认定涉及宾馆设施和经营权转让的部分无效是错误的；3.上诉人要求被上诉人高洪义返还转让费、租赁费合理合法。上诉人认为，宾馆经营权和设施转让部分系有效，高洪义作为过错方，上诉人享有合同解除权，高洪义应返还因宾馆转让协议取得的财产并对上诉人承担相应的赔偿责任。本案中，上诉人不存在过错，因为高洪义和王兰居委会之间签订的房屋租赁合同中，并未明确约定承租人不得转租，如若有此约定，上诉人也不会承接涉案宾馆，因此一审法院认定上诉人存在过错是错误的。退一步讲，即便一审法院认定合同无效，根据合同法第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。在本案中，被上诉人因该协议取得的转让费及上诉人代交的2019年7月1日至2020年6月20日的20000元租金，作为上诉人的损失是明确的，但一审法院未予认定。在本案中，被上诉人高洪义应予以返还的财产和上诉人郭忠庆主张的损失并非不能确定，一审法院未认定违反合同法的规定。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人高洪义辩称，1.一审法院没有违反法律程序。合同效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，认定合同无效时无需向当事人释明；2.涉案《优优宾馆转让协议》系双方自愿协商达成，不违反法律法规的规定，合法有效。王兰居委会正常收取郭忠庆交付的2019年7月1日至2020年7月1日的租金，且从2019年10月8日接到应诉通知书至今已超过六个月时间，王兰居委会未明确表示解除《房屋租赁合同》，应视为其对转租行为的认可。郭忠庆明知转租房屋所有权人为王兰居委会，仍签订转让协议并实际用一年半，并未发生导致合同目的无法实现的情形。综上，该转让协议合法有效，且被上诉人高洪义没有违约行为，上诉人无权要求解除，更无权要求返还转让费和租金；3.即便《优优宾馆转让协议》无效，并不能当然否定《转让协议》的效力。该协议中主要包含优优宾馆价值高达168290元的设施及装潢等，还有高洪义经营九年的商业价值等无形资产，该资产转让部分内容系双方当事人真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，为有效，且被上诉人高洪义无任何违约行为，上诉人无权要求解除该资产转让部分协议，更无权要求返还转让费。综上，请二审法院驳回上诉人郭忠庆的上诉请求。被上诉人王兰居委会辩称，王兰居委会在一审庭审中已经把证据都说清楚了，这件事与王兰居委会没有牵扯，租房子交房租是天经地义的。请求法院驳回对王兰居委会的诉讼请求。郭忠庆向一审法院起诉请求：1.解除郭忠庆与高洪义双方签订的宾馆转让协议；2.高洪义返还郭忠庆转让费45000元；3.高洪义赔偿郭忠庆损失20000元，王兰居委会对该损失承担连带责任。一审法院认定的事实：2009年7月1日，王兰居委会（甲方）与高洪义（乙方）签订“房屋租赁合同”，约定甲方将原居委会办公室3-4楼出租给乙方，年租金20000元，一年一交，先交钱后用房；租期暂定11年，自2009年7月1日至2020年7月1日止；合同终止后，乙方装饰的房屋除能移动的外不得拆走，归甲方所有。高洪义利用上述房屋开设了优优宾馆进行经营。2018年11月18日，高洪义（甲方）与郭忠庆（乙方）签订“优优宾馆转让协议”，约定甲方将优优宾馆经营所有权合同及设施转让给乙方，房屋产权所有人为王兰居委会；原签署宾馆租赁合同期限截止2020年7月1日，在此期间，乙方暂时使用甲方拥有的优优宾馆所有手续，2020年合同重新签署完毕后，乙方自行办理相关手续；转让费共60000元，包含2019年7月1日之前的租金。2019年7月1日，郭忠庆委托高洪义之女高树燕向王兰居委会交纳租金20000元。王兰居委会出具了收款收据，该收据抬头注明“高洪义（优优宾馆）”。另根据高洪义陈述，其向郭忠庆转让优优宾馆一事未告知王兰居委会。王兰居委会陈述，对于上述转让协议不知情，也不会允许房屋转租。2019年7月份，高洪义将优优宾馆的营业执照等证照从宾馆取走。根据郭忠庆陈述，2019年7月底，滨州市滨城区市东派出所例行检查时，发现优优宾馆营业执照不在，就告知郭忠庆不能再行经营该宾馆；自此之后，郭忠庆再未进行经营，现该宾馆处于无人看管状态。郭忠庆另称曾将该情况告知高洪义，但未提交证据证明，高洪义亦予以否认。查明，郭忠庆一直未向高洪义交接优优宾馆。一审法院认为，高洪义与王兰居委会签订的“房屋租赁合同”，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。2019年7月1日，高洪义应当按照该合同约定向王兰居委会交纳房屋租金20000元。高洪义与郭忠庆签订“优优宾馆转让协议”，未经王兰居委会同意，该居委会在庭审中也明确表示，如果高洪义告知房屋转租事宜，该居委会将不会同意，且该居委会也是实际对高洪义（优优宾馆）开具了租金收据，因此，郭忠庆委托高洪义之女高树燕向该居委会交纳租金20000元，视为高洪义履行合同的行为，对于郭忠庆主张由王兰居委会对其租金损失与高洪义承担连带责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，郭忠庆与高洪义签订的“优优宾馆转让协议”，实际上主要内容涉及房屋的转租，该转租行为因未取得出租人王兰居委会的同意，应认定为无效行为；而如果房屋转租行为无效，其他涉及宾馆经营权或者设施的转让亦不存在实际意义，也即该转让协议的履行成为不可能，该部分合同内容亦应认定为无效。既然合同无效，故对于郭忠庆请求解除“优优宾馆转让协议”，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原被告应当返还基于转让协议从对方所取得的财产，但对于高洪义交付该郭忠庆的财产双方未提交相关证据予以证实，致使应予返还财产的内容不清。对于“优优宾馆转让协议”的无效，高洪义与郭忠庆均存在过错；在具体的合同履行过程中，高洪义将宾馆的营业执照等取走，郭忠庆在停止经营后，也未交回该宾馆及相应的设施，致使该宾馆处于无人管理状态，因此对于宾馆实际损失无法确认。对于郭忠庆已经代为交纳租金20000元，应当与因合同无效及双方履行合同过程中造成的损失一同处理。故郭忠庆关于高洪义赔偿损失的诉讼请求，因其提交的证据不足以对损失数额事实的认定，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回原告郭忠庆的诉讼请求。案件受理费1425元，减半收取712.50元，由原告郭忠庆负担。二审中，被上诉人王兰居委会提交水费收据一份，拟证明高洪义已经拖欠其2019年1月20日至2020年1月19日的水费1320元。上诉人郭忠庆认为该份证据与本案无关联性，不予质证；被上诉人高洪义认为通过该份证据能证明上诉人郭忠庆至今仍正常占用使用涉案宾馆。本院认为，被上诉人王兰居委会提交的上述证据与本案无关联性，本院不予确认。鉴于一审判决认定涉案协议无效，经本院释明，上诉人郭忠庆变更一审诉讼请求为：1.要求被上诉人高洪义返还转让费45000元及2019年7月1日至2020年6月20日的租金20000元；2.被上诉人高洪义赔偿损失20000元。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《优优宾馆转让协议》名为宾馆转让，实则包括房屋转租、宾馆经营权与设施租赁两部分。关于房屋转租部分，因被上诉人高洪义的转租行为未得到被上诉人王兰居委会的同意，应认定该转租协议无效；关于宾馆经营权与设施租赁部分，上诉人郭忠庆、被上诉人高洪义均主张宾馆内设施及装潢部分系高洪义租赁王兰居委会房屋后添附，其有权将该部分转让与郭忠庆，故上述协议中宾馆内设施及装潢部分的转让系有效约定，本院认为，被上诉人高洪义主张宾馆内设施及装潢价值168290元，而在该转让协议中约定“转让费60000元，包含2019年7月1日之前租金”，二者差距巨大，不符合所有权转让的常理。并且，被上诉人高洪义与被上诉人王兰居委会签订的《房屋租赁合同》明确约定“乙方（高洪义）装饰的房屋除能移动的外不得拆走，归甲方（王兰居委会）所有”，说明被上诉人高洪义并无权将宾馆内设施及装潢部分转让与上诉人郭忠庆，因此，上诉人郭忠庆及被上诉人高洪义的上述主张不成立，宾馆内设施转让约定亦无效。至于宾馆经营权的转让，因房屋转租、设施转让行为均无效，该转让已不存在实际意义。因此，一审法院认定《优优宾馆转让协议》无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人郭忠庆与被上诉人高洪义基于该协议从对方取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在一审、二审期间，上诉人郭忠庆均未提交充分证据证明其向高洪义支付过转让费及支付转让费的数额，而被上诉人高洪义亦未提交充分证据证明其向郭忠庆移交的宾馆设施等财产，导致本院无法查清双方应相互返还的财产数量，故本案不作处理，双方可另行主张权利。上诉人郭忠庆要求被上诉人高洪义赔偿其损失20000元，但其并未提交证据证明损失情况，故本院对上诉人郭忠庆的上述主张不予支持。至于上诉人郭忠庆要求被上诉人高洪义返还其代交的20000元租金，亦可另行处理，一审法院未作处理并无不当。综上所述，上诉人郭忠庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人郭忠庆负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  刘 洋审判员  李海云二〇二〇年四月二十九日书记员  刘泽宇