福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初395号 原告：泉州市鲤城区安居物业管理处，住所地福建省泉州市后城巷10-11号楼之间物业管理房。 法定代表人：杨春玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：许德程，男，该公司员工。 被告：韦海芹，女，1978年12月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市鲤城区安居物业管理处（以下简称“安居物业”）与被告韦海芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业的委托诉讼代理人许德程、被告韦海芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居物业向本院提出诉讼请求：1.判令韦海芹立即支付安居物业自2016年8月1日起至2017年9月15日的物业服务费1212元，并按照物业服务费的10%标准支付违约金，截止到2017年9月15日止已产生的违约金为121元；2.本案诉讼费用由韦海芹承担。在诉讼过程中，安居物业变更第一项诉讼请求为：韦海芹立即支付安居物业自2016年8月1日起至2017年9月15日的物业服务费423元。事实和理由：2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订一份《福建省前期物业服务合同》，将江南花园城内的物业交由安居物业管理。该物业建筑面积19.9万平方米。合同约定：合同期限为2016年7月15日起至2019年7月14日止；高层住宅服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；商业物业服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；业主应于每月10日前支付物业服务费；业主和非业主不按合同约定缴交各项应缴费用的，应当按照物业服务费的10%的标准向安居物业公司支付违约金；合同还就委托管理事项等双方权利义务等作出相关约定。韦海芹所有的房屋江南花园城6-1-602室处于合同所约定的物业管理的范围内，总建筑面积89.75平方米。合同签订后，安居物业依约对韦海芹所在的江南花园城实施了规范的物业管理。韦海芹虽然享受了安居物业所提供的物业管理服务，却自2016年8月1日至2017年9月15日共拖欠房屋物业费423元。安居物业屡次催收未果，故诉至法院。 韦海芹辩称，在收到民事起诉状后提交了证据，安居物业变更了诉讼请求，证明安居物业承认其缴纳给宏思物业的物业费是合法的，扣除宏思物业的费用后其也仅需要两个半月的物业费。而其在2017年10月26日缴纳了物业费349元，已经足额缴纳了剩余需要缴交的两个半月物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷予以佐证，对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：韦海芹提供的安居物业微信二维码收款凭证是否用于缴纳本案物业费。韦海芹主张其于2017年10月26日通过微信转账的形式支付物业费349元，安居物业辩称该款系韦海芹缴纳公摊水电费的款项，韦海芹同时提供了原告出具的编号为0004776的《收款收据》，该收据载明韦海芹于2017年10月26日缴纳2016年6月1日至2017年9月30日的公摊水电费449元。本院经审查认为，在韦海芹提供的《收款收据》上有一栏载明物业服务费是空白的。该收款收据可以佐证，韦海芹已知晓缴纳公摊水电费需由安居物业开具收据，但其提供的同日的微信转账物业费却并未能提供收据，作为一个完全民事行为能力人，在同一天缴纳物业费及公摊水电费，却未能提供两份收款收据或者并没有在已有的收款收据上一并载明，不符合常理。且微信二维码收款凭证上载明的349元与安居物业每月应收取的89.75元物业费在金额上无法形成月份期间的对应，也不符合正常的交易习惯，故对韦海芹提供微信二维码收款凭证的证明目的，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司作为开发建设单位（甲方）与安居物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对江南花园城提供前期物业服务，物业类型为高层住宅，合同期限为三年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备。乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级物业服务标准提供服务。物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，未办理房屋所有权证的，物业服务费用按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，多层住宅的收费标准为1元/月·平方米。业主应于每月10日前向安居物业支付物业服务费。业主经安居物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照物业服务费的10%标准向安居物业支付违约金。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，安居物业进驻江南花园城提供物业服务。2017年9月15日，安居物业撤离江南花园城，不再提供物业服务。 另查明，韦海芹系鲤城区江南花园城6号楼6-1-602房屋的业主。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订的《物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对江南花园城的全体业主具有约束力。安居物业依约提供物业服务至2017年9月15日。安居物业在本案中自认所主张韦海芹应缴纳的物业费系安居物业提供服务期间（即2016年8月1日至2017年9月15日）扣除韦海芹已缴交给泉州市宏思物业服务有限公司部分的物业费，因韦海芹提供的《宏思物业服务经营费收款收据》载明韦海芹已缴纳物业费到2017年6月止，故韦海芹尚欠的物业费期间为2017年7月至2017年9月15日止，物业费金额为224元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、韦海芹应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区安居物业管理处自2017年7月1日起至2017年9月15日止的物业服务费224元； 二、驳回泉州市鲤城区安居物业管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由泉州市鲤城区安居物业管理处负担12元，由韦海芹负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴晶 二〇二〇年四月十五日 法官助理魏琤琤 书记员庄小玲 速录员杜娇玲 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。