上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初16552号原告：卢冰，男，1973年1月20日生，汉族，户籍地广东省深圳市。委托诉讼代理人：钱莹莹，上海靖之霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文文，上海靖之霖律师事务所律师。被告：汤雄，男，1962年11月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。原告卢冰与被告汤雄其他合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢冰的委托诉讼代理人王文文、被告汤雄的委托诉讼代理人曹岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢冰向本院提出诉讼请求：1、判令解除卢冰与汤雄之间就上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)成立的借名买房合同关系；2、判令汤雄返还购房本金人民币270万元(以下币种均为人民币)；3、判令汤雄赔偿房屋增值部分价值250.5万元。事实和理由：卢冰此前一直租住在系争房屋内。2013年5月，系争房屋原产权人秦某某欲出售该房屋及宝山区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“共和新路房屋”)。卢冰因没有购房资格，通过同事郑丰找到其舅舅汤雄，希望借用汤雄的名义签订系争房屋的买卖合同，双方就借名买房事宜达成一致。此后，汤雄与秦某某等就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定购房款270万元。同时，卢冰借用案外人尤某2的名义以240万的价格购买了共和新路房屋。2013年5月30日、2013年7月1日，卢冰分两笔向秦某某的岳母钱秀云付清两套房屋的购房款510万元，另支付了房屋过户的相关税费。合同签订后，系争房屋产权登记至汤雄名下，但房屋一直由卢冰实际居住，物业费、水电煤等相关费用也由卢冰承担。现因汤雄拒不归还系争房屋，也不配合卢冰行使房屋权利，而卢冰因不具备上海市购房资格，无法将房屋产权恢复登记至其名下，故提出诉请如上。汤雄辩称，不同意卢冰的诉讼请求。系争房屋是汤雄的外甥郑丰与卢冰合伙成立的铭鼎上海房地产开发有限公司(以下简称“铭鼎公司”)作为效益分红款为郑丰购买的。郑丰自2012年8月起多次向汤雄借款，至2013年12月共计借款300万元，所有借款均系汤雄以现金支付，没有借条也无法提供相关支付凭证。郑丰因无法偿还该300万元借款，就将系争房屋抵给汤雄，故由汤雄直接与出售方签订房地产买卖合同。房屋购买后，一直由郑丰居住到2019年，汤雄本人没有居住过。系争房屋购房款确为270万元，但卢冰主张返还购房款已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，案外人郑某某(乙方)与钱秀云(甲方)签订《购房确认书》，约定，甲方自愿将系争房屋及共和新路房屋出售给乙方，总房价510万元，其中系争房屋房价270万元，共和新路房屋房价240万元。2013年6月15日，汤雄与秦奎忠、秦某某、孙钱就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋成交价为180万元。同日，案外人尤某2与钱秀云、孙志良、孙钱就共和新路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋成交价为157万元。上述合同签订后，卢冰分别于2013年5月30日、2013年7月1日向钱秀云转账支付130万元、380万元，付清上述两套房屋购房款。2013年7月8日，系争房屋产权过户登记至汤雄名下，共和新路房屋产权过户登记至尤某2名下。另查明，卢冰并非上海户籍，目前在上海无购房资格。卢冰与汤雄之间并未就借名买房事宜签订过书面合同。2018年8月27日，卢冰因涉嫌犯骗取贷款罪被提起公诉【(2018)沪0113刑初1492号】。该案查明，卢冰为开发宝山区罗店镇E2地块经济适用房项目，挂靠长沙城开公司出资设立铭鼎公司，卢冰担任总经理，郑丰担任副总经理。在开发上述项目过程中，卢冰伪造该项目土地补偿金发票等资料，于2014年3月擅自加盖公司法定代表人印章与浦发银行南市支行签订贷款协议，共计骗取贷款7.77亿元，后将上述部分资金用于E2地块经济适用房项目开发及对外借款、投资等。因投资和借款未能及时收回导致资金断裂，造成银行贷款未能收回。2019年1月18日，本院作出判决，认定卢冰犯骗取贷款罪，判处有期徒刑四年并处罚金40万元，追缴违法所得等。该案已生效。审理中，卢冰申请证人秦某某、尤1出庭作证。秦某某陈述，其为系争房屋产权人之一，共和新路房屋产权人为其岳父母孙志良、钱秀云及妻子孙钱。系争房屋原先由卢冰承租，卢冰听说秦某某想要出售系争房屋及共和新路房屋，表示愿意购买两套房屋。因卢冰不是上海户口，没有购房资格，就找了两个上海人，用他们的名义购房。两套房屋购房款共计510万元，系争房屋是270万，共和新路房屋是240万，房款是卢冰直接转账支付给其岳母钱秀云的。整个购房过程都是卢冰和秦某某商谈的。过户当天，两套房屋的出售方、卢冰以及出借名义的两个购房人都到场，共和新路的房屋因为产权写在一位女士名下，所以她儿子也去了，交易税费都是卢冰支付的。系争房屋出租给卢冰后有两个人居住，一个是卢冰本人，另一个不认识。尤1陈述，其与卢冰系朋友关系。2012年前后，卢冰一直租住在宝山怡景园20号702室房屋。后来听卢冰说房屋产权人要出售该房屋和另外一套共和新路的房屋，他想将两套房屋都买下，但因未在上海缴纳社保，没有购房资格。尤1表示可以用其母亲尤某2的名义代持，双方协商以尤某2的名义购买共和新路房屋。怡景园的房屋，卢冰找了以前员工的亲戚汤雄代持。办理过户手续时，因为尤某2年纪大，尤1全程陪同，当天汤雄也在场，两套房屋的税费都是卢冰支付的，卢冰拿着卡到处付钱。房屋过户后，卢冰仍然居住在怡景园的房屋，还有郑丰合住。共和新路的房屋后来被卢冰用于抵押，最终被法院拍卖。卢冰针对证人证言表示，证人证言可以证明卢冰购房的起因以及购房过程由卢冰与出售方洽谈、房款及税费由卢冰支付等事实。汤雄表示，秦某某及尤1与卢冰存在利益关系，证言缺乏证明效力。为证明己方主张，卢冰还向本院提供了以下证据：1、系争房屋的产调信息，证明汤雄手中的房产证是2017年补办的；2、招商银行流水，证明共和新路房屋的税费是卢冰支付的，税费支付只能通过刷卡或转账，无法现金支付，系争房屋税费也是卢冰支付，汤雄称税费是其现金支付明显不符合事实；3、生活缴费凭证，证明卢冰委托尤1为其缴纳系争房屋水电费。汤雄针对上述证据表示，1、真实性无异议；2、系争房屋交易税费如何支付已经记不清楚，付款凭证也无法提供；3、真实性不认可。汤雄为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、《罗店大型居住社区经济适用房三期项目合作开发建设协议》，证明卢冰与郑丰以挂靠形式合伙成立铭鼎公司开发项目，资金独立核算，自负盈亏；2、(2018)沪0113刑初1492号刑事判决书，证明铭鼎公司资金与个人账户混同；3、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书、燃气过户费发票、房产税发票，证明系争房屋过户相关税费及房产税由汤雄缴纳，所以相关发票在汤雄手中。卢冰针对上述证据表示，1-2、真实性无异议，不认可汤雄的证明目的；3、真实性无异议，因房屋是以汤雄名义购买，所以相关发票上的户名为汤雄，但实际缴费人为卢冰。审理中，汤雄表示，本案不存在借名买房的事实，无论法院是否支持卢冰的诉讼请求，系争房屋都是汤雄所有的房产，汤雄不同意将系争房屋交付或过户给卢冰。卢冰表示，愿意支付汤雄系争房屋增值价款的20%作为补偿款。关于房屋居住情况，卢冰表示，系争房屋购买产权之前一直由卢冰租住直到2017年10月10日卢冰被刑事拘留，此后房屋处于空置状态，现房屋钥匙在何处不清楚。汤雄表示，系争房屋购买产权后一直由郑丰居住到2019年，钥匙在郑丰手中，目前房屋应该是空关着。审理中，本院根据卢冰的申请，委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋目前的市场价进行评估。评估公司于2019年11月27日出具估价报告，载明，估价时点为2019年8月，评估总价为5,205,000元，单价为58,650元/平方米。卢冰对该评估报告予以认可。汤雄认为评估单位没有收集应收集的资料、选用的估价方法不合规、评估方法没有按照国家规范化要求进行计算，评估报告不符合国家标准和房地产规范要求，不应被采信。针对汤雄提出的上述问题，评估单位到庭人员逐一进行了解释。鉴定费13,900元，由卢冰支付。本院认为，本案的争议焦点为：一、卢冰主张借名买房的事实是否存在；二、卢冰要求解除借名买房合同是否有法律依据；三、卢冰要求汤雄返还出资款并赔偿房屋的增值损失是否有依据。围绕争议焦点，本院作如下阐述：一、关于卢冰主张借名买房的事实是否存在。本院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，系争房屋虽以汤雄名义购买，但根据卢冰提供的证据及相关证人证言，购房全程由卢冰操办，所有房款均由卢冰出资支付，房屋自购买后也一直由卢冰占有、使用、管理直至其因刑事犯罪被羁押。此外，卢冰对于其借名买房的原因、动机、过程进行了详细而合理的说明。反观汤雄，其主张系争房屋系铭鼎公司作为效益分红而为郑丰购买，未能提供充分证据证明。其关于借款300万元给郑丰且均以现金支付的陈述也明显不合常理。关于购房款支付情况，其起初陈述系铭鼎公司转账支付给钱秀云，后又变更为系卢冰将铭鼎公司账户款项转至个人账户后再支付给钱秀云，相关陈述明显前后矛盾。而其向本院提供的房产证原件也系2017年补办，其主张房屋过户税费系其支付也未能提供证据证明。此外，其购买系争房屋后从未居住过，庭审中关于房屋居住情况也陈述不清。基于以上事实，本院认为卢冰与汤雄之间就系争房屋存在口头借名买房关系已达高度盖然性，本院予以确认。汤雄关于系争房屋系郑丰因无力偿还借款而抵债给汤雄的抗辩意见，缺乏证据支持也明显不合常理，本院不予采信。二、卢冰要求解除借名买房合同是否有法律依据。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，卢冰的主要义务有出资、缴纳税费、办理购房手续等，汤雄的主要义务有出名、配合卢冰办理房屋过户手续等。鉴于卢冰现仍处于限购状态，无法经由房屋产权变更登记为权利人，汤雄亦明确表示不同意将系争房屋交付或过户给卢冰，卢冰的合同目的已无法实现，故其要求解除借名买房合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、卢冰要求汤雄返还出资款并赔偿房屋增值损失是否有依据。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现卢冰、汤雄间借名买房合同依法解除，系争房屋登记在汤雄名下，汤雄取得系争房屋的所有权，理应将全部出资款270万元归还卢冰。庭审中，卢冰及汤雄均表示系争房屋目前处于空置状态，汤雄也自认房屋钥匙在其外甥郑丰手中，故关于房屋搬离交付问题，本院不再处理。房屋现有价值扣除出资款后为房屋增值利益。卢冰要求汤雄赔偿该部分增值利益，本院认为，卢冰虽然支付了全部出资款，但因受本市限购政策影响不具备购房资格，其之所以能够享受增值利益，除了出资因素外，汤雄的出名因素亦不可或缺，且该出名因素也可能对汤雄在本市再次购房产生影响。而卢冰明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍规避政策而为之，应承担一定风险。审理中，卢冰也表示愿意支付汤雄房屋增值部分价值的20%作为补偿款，故本院综合考虑上述因素以及双方对取得房屋的贡献大小，酌情确定卢冰可享有80%的增值利益，剩余20%的增值利益由汤雄享有。关于增值部分的价值，本院根据评估报告的结论扣除购房款后确定为2,505,000元，故汤雄应支付卢冰2,004,000元的增值利益。关于诉讼时效，汤雄辩称卢冰要求返还购房款超过诉讼时效。卢冰认为，其一直居住在系争房屋内，直到提起诉讼才知道自己的权利被侵害，故相关诉请并未超过诉讼时效。本院认为，根据法律规定，诉讼时效应自知道或应当知道权利被侵害时起算，在双方借名买房合同中，汤雄的主要义务是在卢冰具备购房资格的条件下配合将系争房屋产权过户至卢冰名下，该义务并未约定履行期限。在被羁押前，系争房屋一直由卢冰实际控制使用，其并不知道自己的权利被侵害。直到本案诉讼，汤雄才明确表示不同意配合过户，故卢冰的诉讼请求并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告卢冰与被告汤雄就上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的借名买房合同关系；二、被告汤雄于本判决生效之日起十日内，返还原告卢冰购房款2,700,000元；三、被告汤雄于本判决生效之日起十日内，支付原告卢冰上述房屋增值部分价值2,004,000元；四、驳回原告卢冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取24,117.50元，由原告卢冰负担1,901.50元，被告汤雄负担22,216元；鉴定费13,900元，由原告卢冰负担1,338元，被告汤雄负担12,562元；保全费5,000元，由被告汤雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年四月二十三日法官助理 张雨柏书 记 员 朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。