云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执复107号复议申请人（被执行人）：瑞丽市博创房地产开发有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市。法定代表人：陈桃琳。委托诉讼代理人：郭丽璇，女，汉族，1992年11月15日生，身份证登记住址：云南省保山市昌宁县，系瑞丽市博创房地产开发有限公司员工，特别授权代理。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行。住所地：云南省昆明市穿金路。负责人：李辉。被执行人：昆明伊天园饮食服务有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区国贸中心。法定代表人：杨舟。被执行人：杨舟，男，回族，1973年1月6日出生，住云南省昆明市五华区。被执行人：陈芸，女，汉族，1988年8月26日出生，住云南省昆明市。复议申请人瑞丽市博创房地产开发有限公司（以下简称博创公司）不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2019）云01执异636号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。昆明中院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行（以下简称邮储银行昆明分行）申请执行昆明伊天园饮食服务有限公司（以下简称伊天园公司）、博创公司、杨舟、陈芸金融借款合同纠纷案件中，博创公司提出书面异议，请求：1、云鼎地咨字（2017）第0XXX号《评估报告》已过期，按原价格拍卖损害了博创公司合法权益，申请重新评估；2、第一次拍卖采用传统拍卖方式，中断一年后，用全新的网络拍卖模式进行第二次拍卖，缺乏法律依据；3、拟拍卖土地地上状况发生重大变化，应就变化后的情况另行评估，应暂缓上述土地的拍卖程序。昆明中院查明：邮储银行昆明分行与伊天园公司、博创公司、杨舟、陈芸金融借款合同纠纷一案，昆明中院（2015）昆民四初字第547号民事判决书判决：一、解除原告邮储银行昆明分行与被告伊天园公司于2012年7月26日签订的《小企业最高额综合授信合同》；二、被告伊天园公司于判决生效之日起十日内归还原告邮储银行昆明分行借款本金1000万元；三、被告伊天园公司于判决生效之日起十日内向原告邮储银行昆明分行支付以借款1000万元为本金，自2015年7月21日至款项实际清偿之日止按年利率11.7%计算的逾期利息；四、被告伊天园公司于判决生效之日起十日内向原告邮储银行昆明分行支付为实现债权所产生的律师费134217.54元;五、若被告伊天园公司到期未履行上述义务，原告邮储银行昆明分行有权对被告博创公司抵押的瑞他项（2012）第1038号国有土地使用权以折价或者以拍卖、变卖后所得价款优先受偿。六、对本判决第二、三、四项确定的债务，由被告杨舟、陈芸承担连带保证责任，杨舟、陈芸承担保证责任后，有权向伊天园公司追偿。判决书发生法律效力后，义务人未履行还款义务，邮储银行昆明分行向昆明中院申请强制执行。昆明中院于2018年11月4日作出（2018）云01执恢978号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拔被执行人伊天园公司、杨舟、陈芸存款11666671.89元及利息，或对被执行人伊天园公司、杨舟、陈芸存款11666671.89元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。二、对被执行人博创公司抵押的瑞他项（2012）第XXXX号国有土地使用权以折价或者以拍卖、变卖后所得价款优先受偿。并对被执行人博创公司名下位于瑞丽市路南侧的土地使用权在“云南省昆明市中级人民法院阿里巴巴司法网络拍卖平台”进行公开司法拍卖。昆明中院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循评估原则，按照法定程序综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段。评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由不能启动重新评估。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定:“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络拍卖司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。”故博创公司所提异议不符合法律及司法解释规定的法定要件且本案涉案标的的拍卖程序已经终结，裁定驳回博创公司的异议请求。博创公司不服，向本院申请复议。博创公司的复议请求是：1、撤销（2019）云01执异636号执行裁定书；2、撤销昆明中院对博创公司名下瑞丽市国门公馆二期土地评估报告过期违规进行变价处理的相关执行裁定，对上述土地拍卖过户的错误执行行为给予纠正；3、撤销昆明中院于2019年4月13日在该院阿里巴巴司法网络拍卖平台上对博创公司名下位于瑞丽市东侧，ＢＣ-1号路南侧一宗住宅餐饮用地、其他普通商品住房用地（土地使用权证：瑞国用（2011）第××号）进行的网络司法拍卖；4、撤销昆明中院对案涉土地使用权作出的《网络竞价成功确认书》；5、撤销将博创公司名下案涉土地使用权过户到瑞丽市钧汇商贸有限责任公司的行为；6、撤销云南鼎立房地产土地评估有限公司在2017年3月10日作出的云鼎地咨字（2017）第XXX号土地评估报告。博创公司申请复议的理由主要为：1、本次拍卖起拍价设置不合法。作为设置起拍价依据的《土地估价报告》中没有评估师签名，其中一名评估师在进行评估时己在其他评估机构执业，报告于2017年3月10日作出，有效期至2018年3月10日，而本次网络拍卖于2019年4月13日开始，起拍时间超过评估报告有效期13个月。且上一次拍卖的保留价为2078万元，本次拍卖的保留价为1590万元，降价幅度大于20%，本次拍卖的保留价为71.8万元每亩，而当地同类土地的政府出让基准地价为146.67万元每亩，市场成交价格普遍为200万元每亩以上，拍卖保留价明显偏低；2、本次司法拍卖全过程混乱且违法，一般人不敢参与竞买，最终仅有疑似有特殊关系的一人参与竞拍并以底价成交。前后几次司法拍卖公告内容混乱，公告第三次拍卖流拍以后，又公告实施第二次拍卖。2019年1月的网拍是恢复执行以后的拍卖，是第一次网络拍卖，但公告中却注明是“第二次”，而此前现场拍卖分别公告是“第一次”和“第三次”。2019年1月发布的竞买须知和拍卖公告注明的拍卖时间不一致，两次网拍的公告时间都不足30日，两次网拍都未在人民法院诉讼资产网上进行公告，既与公告内容不符，也违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》；3、《土地估价报告》的出具日期与拍卖实际成交日期相差超过一年。据中国资产评估协会发布的《资产评估准则——评估报告》第十一条：评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。昆明中院委托的评估机构出具的评估报告日期与拍卖标的物实际成交日期已远超过一年，因此以《土地估价报告》中的估价作为本次网络司法拍卖的起拍价是明显不合理的；4、在本案执行终结后，尚未恢复执行前，昆明中院在2017年3月委托云南鼎立房地产土地评估有限公司进行土地评估，其委托程序不具有正当性和程序合法性，评估机构由此产生的评估结果也不具有合法性，不应被采信；5、在本案执行终结后，尚未恢复执行前，昆明中院违反法律规定和最高人民法院的有关通知，在2017年8月16日和11月20日违法委托云南泰运拍卖有限公司进行委托拍卖，而不采取网络司法拍卖的方式进行拍卖，其执行人员动机令人怀疑，泰运公司的相关执行拍卖行为不具有合法性，应当纠正。对昆明中院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：（一）邮储银行昆明分行申请执行伊天园公司、博创公司、杨舟、陈芸金融借款合同纠纷一案，昆明中院于2016年12月23日作出（2016）云01执1255号之一执行裁定书，裁定该案终结本次执行程序，后于2018年9月18日恢复执行，案号为（2018）云01执恢978号。（二）云南鼎立房地产土地评估有限责任公司受昆明中院委托，于2017年3月10日作出云鼎地咨字（2017）第00XXX号《土地估价报告》，评估结果为，国有土地使用证号为瑞国用（2011）第××号，位于瑞丽市价值为20789322元。（三）昆明中院委托云南泰运拍卖有限公司于2017年9月6日、2017年10月20日先后以起拍价20789322元、17670923.7元对上述案涉土地使用权进行公开拍卖，两次拍卖均流拍，并拟于2017年12月13日以15903831元为起拍价进行第三次拍卖，后因申请执行人申请，予以暂缓。（四）该案恢复执行后，昆明中院改为网络司法拍卖的方式对案涉土地使用权进行第三次拍卖，2019年1月通过该院阿里巴巴司法网络拍卖平台发布司法拍卖公告后撤回，又于2019年3月27日再次发布拍卖公告，拍卖公告中有“第二次”拍卖字样，并说明：“1、该宗土地东面和瑞丽市博创房地产开发有限公司一期地块相接壤，一期开发占用了该宗土地一部分面积，占用面积不详，现该宗土地的实际面积要少于14744.2平方米……4、竞买人需自行到瑞丽市东侧，ＢＣ-1号路南侧土地（证号：瑞国用字2011第XX号）相关规划情况；5、根据瑞丽市住房和城乡规划建设局来函，标的成交后，买受人需要协助一期投资单位解决主要包括房屋产权登记和小区出入口等问题……”。（五）2019年4月12日，案涉土地使用权以15903831元起拍并以该价格成交，2019年4月17日，昆明中院作出（2018）云01执恢978号之一执行裁定书，裁定：“一、被执行人瑞丽市博创房地产开发有限公司名下的位于瑞丽东侧，ＢＣ-1南侧一宗土地（证号：瑞国用（2011）第××号）归买受人瑞丽市钧汇商贸有限责任公司（社会统一信用代码：91533102ＭＡ6ＮＨＪ433Ｊ）所有。二、买受人瑞丽市钧汇商贸有限责任公司（社会统一信用代码：91533102ＭＡ6ＮＨＪ433Ｊ）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”（六）博创公司曾于2017年7月以云鼎地咨字（2017）第0XX号《土地估价报告》对案涉土地使用权的评估价值过低为由向昆明中院提出执行异议，请求停止对案涉土地使用权拍卖，撤销该评估报告。昆明中院分别作出（2017）云01执异458号、459号执行裁定书驳回其异议请求，博创公司未申请复议。本院认为，首先，针对是否应当重新评估。第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出，当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，博创公司曾于2017年就本案所涉评估报告评估价值过低为由向昆明中院提出执行异议，昆明中院驳回其异议请求后博创公司未申请复议，亦未另行对评估人员资质或评估程序提出异议，现其在本案复议审查中对此提出异议已超过提出异议的法定期限，对此不予审查；第二，案涉评估报告于2017年3月10日作出，昆明中院在评估报告有效期内即委托云南泰运拍卖有限公司拍卖案涉土地使用权，并在有效期内发布一拍拍卖公告，2019年4月12日系对案涉土地使用权进行第三次拍卖，以前次拍卖的起拍价为降价参考并无不当，且在财产处置过程中，评估价值仅是人民法院确定起拍价的参考，并非最终变现价值，案涉土地使用权价值已经过市场检验，昆明中院的相关拍卖行为并无不妥；第三，博创公司主张拟拍卖土地地上状况发生重大变化，应就变化后的情况另行评估，其并未提交相应证据予以证实，不予支持。综上，对案涉土地使用权价值不应重新评估。其次，针对案涉土地使用权的拍卖起拍价设置是否违法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定，人民法院委托拍卖机构拍卖时，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，流拍后再行拍卖时，保留价每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条之规定，人民法院采用网络司法拍卖时，第一次拍卖的保留价不得低于评估价或者市价的百分之七十，流拍后再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本案中，昆明中院共对案涉土地使用权进行了三次拍卖，分别确定了三次保留价。前两次系委托拍卖机构拍卖，第一次拍卖直接以评估价20789322元为保留价起拍，流拍后第二次拍卖在第一次保留价的基础上降低百分之十五，以17670923.7元为保留价起拍，符合法律规定。第三次系网络司法拍卖，在第二次保留价的基础上降低百分之十，以15903831元为保留价起拍，并无不当，且该起拍价并未低于案涉土地使用权评估价的百分之七十，即便与全程采用网络司法拍卖的方式相比，仍尚未超过网络司法拍卖第一次拍卖保留价的最大降价幅度，复议申请人主张拍卖保留价设置不合法且明显过低，与事实不符，不予支持。再次，针对案涉土地使用权的拍卖方式是否违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条之规定，人民法院对不动产或其他财产权进行处置，委托拍卖机构拍卖的，可进行三次拍卖，采用网络司法拍卖的，可进行两次拍卖。本案中，昆明中院处置案涉土地使用权时，先采用委托拍卖的方式进行了两次拍卖均流拍，第三次拍卖改为采用网络司法拍卖的方式，并于2019年3月27日通过该院阿里巴巴司法网络拍卖平台发布司法拍卖公告，且对案涉土地使用权现状已在拍卖公告中予以说明，虽然在终结本次执行程序期间启动拍卖、拍卖公告记载拍卖次数、公告期限上有瑕疵，但并未影响案涉土地使用权拍卖成交，后该院已作出（2018）云01执恢978号之一执行裁定书，裁定案涉土地使用权归买受人所有，处置案涉土地使用权的执行程序已终结，复议申请人主张司法拍卖过程混乱且违法，一般人不敢参与竞买，并无相应证据证实，不予支持。博创公司未在异议申请中一并提出的其他复议请求，复议审查阶段不予审查。综上，复议申请人博创公司的复议理由不能成立，昆明中院（2019）云01执异636号执行裁定并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回瑞丽市博创房地产开发有限公司的复议申请，维持云南省昆明市中级人民法院（2019）云01执异636号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 邓 玲审判员 包靖秋审判员 黎泰军二〇二〇年四月二十四日法官助理陈芸书记员戚祥蕊