江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初1133号原告：赵苏，男，1969年11月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：杨月明，江苏正伍律师事务所律师。被告：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。第三人：赵子璇，男，1996年10月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告赵苏与被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）、第三人赵子璇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告赵苏的委托诉讼代理人杨月明、被告华希南岸公司的委托诉讼代理人马泽、第三人赵子璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵苏向本院提出诉讼请求：1.解除原告赵苏与被告华希南岸公司签订的并备案在第三人赵子璇名下的沭阳华希南岸丽景1#2#3#楼8层31套房屋三十一份商品房买卖合同，被告返还上述房屋购房款3670000元并支付违约金（违约金以3100000元为基数，按双方约定每日千分之一计算，自2018年1月25日计算至付清款之日止）；2.被告返还原告沭阳华希南岸丽景1#2#3#楼10层房屋购房款3195000元并支付违约金（违约金按双方约定每日千分之一计算，自2018年10月5日计算至付清款之日止）。事实与理由：2018年1月25日，原、被告签订《购房协议》，约定由原告购买被告开发的沭阳华希南岸丽景1#2#3#楼东首8、9、10、11楼（包括一楼大厅）共计5477.97平方米，按每平方米4500元计价，购房款共计24650865元，并约定了原告于签订协议次日付3100000元给被告用于8层房屋产权备案，如8楼房屋备案成功，原告再付3100000元给被告用于10楼房屋备案等内容。同时，协议约定将案涉房屋产权备案至第三人赵子璇名下。协议签订后，原告按约支付8楼的3100000元购房款。2018年1月26日，根据原告要求，被告与原告儿子赵子璇签订8楼房屋的《商品房买卖合同》共计31份，并办理了合同备案。《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年6月30日前交付房屋，如逾期90日未交付的，购房人有权解除合同并要求支付违约金等内容。后原告又按约支付了10楼的购房款3195000元。后被告违约，未与原告或第三人签订商品房买卖合同及备案。2018年9月19日，原、被告签订《补充购房协议》，约定8楼剩余购房款在被告具备办证条件一个月内交付，同时被告配合办理土地及房屋产权证。如由于被告原因不能办理产权证或不能交付房屋，不能办理房屋预告登记，则被告从原告支付房款之日起，按每日千分之一计算给付违约金；同时约定被告返还原告10楼的3100000元购房款，并一致确认已经产生违约金670000元，双方同意减免100000元违约金，剩余570000元违约金抵作8楼购房款，其次被告在签订本协议之日起半月内付清10楼已付款3100000元，如违约，则按日千分之一赔偿原告违约金。补充协议签订后，被告至今未办理8楼房屋预告登记，因被告自身过错，导致8楼房屋迟迟不具备交房及办理产权证的条件，致使支付剩余购房款及交房、办理产权证等义务履行遥遥无期，最终导致原告签订合同投资经营宾馆的目的无法实现，被告构成根本违约。被告华希南岸公司辩称，1.原、被告之间的商品房买卖关系应当依据《购房协议》及《补充购房协议》的约定履行。原告无权依据被告与第三人赵子璇签订的《商品房买卖合同》相关约定要求解除合同。根据合同相对性原则，原告并非《商品房买卖合同》当事人，不享有该合同权利。另外，原告也未按照《商品房买卖合同》约定全额支付购房款，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝相应的履行请求。2.原、被告签订的《补充购房协议》并未对合同解除进行约定，原告不享有约定的合同解除权。另外，案涉房屋至今不具备办证条件，未达到原告支付购房余款的时间点，被告不存在任何违约行为，原告也不享有法定解除权。3.原告主张的违约金标准过高，应当基于实际损失确定，如认定被告违约，请求法院对违约金依法予以调整。第三人赵子璇陈述，与被告签订案涉31份《商品房买卖合同》是根据其父亲即原告赵苏要求去签字的，其他具体事项不清楚。本案经审理查明事实如下：2018年1月25日，赵苏（乙方）与华希南岸公司（甲方）签订《购房协议》，约定经甲乙双方多次慎重考虑，鉴于乙方购买房屋的目的是用于投资经营宾馆，因此乙方必须整体购买沭阳华希南岸丽景二号楼东首8、9、10、11楼（包括一楼大厅）共计5477.97平方米（具体附平面图和房屋编号、面积、金额清单），并达成如下协议：一、房屋总价格5477.97㎡*4500元/㎡=24650865元人民币；二、付款方式：乙方于签订该协议次日付3100000给甲方用于8楼所有房屋产权备案，甲方收此款后三日内将8楼所有房屋备案给乙方，超过三日备案不成功，按日千分之一赔偿给乙方作为违约金；如8楼备案成功，乙方再汇款3100000元给甲方备案10楼，10楼备案成功乙方再汇款3100000元给甲方备案11楼（如甲方其中任何一层备案不成功，乙方可停止下一层汇款），任何一层甲方超期不能备案，同样按日千分之一赔偿给乙方违约金，同时在房屋能备案的前提下，乙方接甲方通知要求汇款而不能按时支付房款给甲方，则按日千分之一的违约金支付给甲方；5477.97平方米首付款乙方共计需打款12325432.50元，甲方负责四层楼全部备案成功；在8、10、11楼备案好次日内，甲方负责借款给乙方2400000元（此借款不需乙方提供任何担保、房屋抵押等相关保证、此借款在一次消防证拿到之前不需付利息），甲方于8、10、11楼备案好次日内把2400000元汇款到赵苏账户，待9楼解除查封具备备案条件，乙方再汇款3025432.50元到甲方备案账户，等甲方为乙方取得所购房屋一次消防证后一月内乙方还给甲方2400000元，若到期乙方不能按时还款，以此房作为抵押，按日千分之一作为违约金，取得消防证后甲方帮乙方联系第三方个人借贷12325432.50元一次性付给甲方作为支付后半部分房款（以乙方购买的8-11层商业用房作抵押，如不按规定时间还款，用此房作为抵押保证），在甲方帮乙方办好房产证和土地证后的一年内乙方负责一次性还清所借的12325432.50元及利息，借款利息按借款时中国人民银行同期贷款年利息5.22%计算支付，计息时间从两证办好后的次日开始计算，办不到两证，12325432.50元乙方不需还本金和利息，如有利息，由甲方负责。如乙方在约定时间内没有还清向第三方所借的款项和利息，则甲方可以协助第三方把乙方所购买的8-11层商业用房保全扣押或者拍卖；如乙方不能按约定时间还清甲方为其借款12325432.50元，乙方要承担日千分之一的违约金。四、甲方提供给乙方大厅向西3.5米的门头免费终身使用……九、上述约定甲乙双方应严格遵守执行，如任何一方违约则每天按已付房款的千分之一作为违约金支付给对方，根据实际违约时间累计支付，如甲方违约，则乙方可以解除全部合同或部分合同，甲方不承担另外的违约责任。此房可根据乙方要求备案到赵子璇名下。该《购房协议》附案涉2#8、9、10、11层房屋面积、单价、总价、首付、贷款清单，其中8层共计1-31号房，每间房屋总价均为200000元，首付100000元；9层共计1-32号房，其中1-30号每间房屋总价均为185000元，首付92500元；10层共计1-32号房，其中1-30号每间房屋总价均为190000元，首付95000元，31-32号每间房屋总价为250000元，首付125000元；11层共计1-32号房，其中1-30号每间房屋总价均为190000元，首付95000元。同日，赵苏向华希南岸公司支付案涉8层1-31号房购房款共计310000元，分31次支付，每次付款100000元。同日，华希南岸公司向赵苏出具首付款收据31张，每张收据均载明收到100000元。2018年1月26日，由案外人李平经手以赵苏名义向华希南岸公司交通银行账户连续存入33笔款项，其中95000元共计31笔，125000元两笔，共计3195000元。其中的32笔均备注了分别系华希南岸丽景1.2.3号楼1002至1032号以及1101号首付款赵子璇，另一笔95000元未进行备注。华希南岸公司向赵苏出具32张首付款收据，每张收据分别载明系1101-1132号房首付款。2018年1月25日至2018年1月26日期间，华希南岸公司根据赵苏要求与赵子璇签订31份《商品房买卖合同》并在沭阳县住房和城乡建设局进行了合同备案。该31份合同载明所购商品房分别为华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢801号至831号房，每套房屋价款为200000元，采用按揭贷款方式支付，其中首付款100000元，贷款100000元。合同第八条约定出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2018年9月19日，赵苏（乙方）与华希南岸公司（甲方）签订《补充购房协议》，约定经双方多次慎重考虑，鉴于乙方购买房屋的目的是整体经营，因此乙方必须整体购买沭阳华希南岸丽景二号楼8楼东半段整体（具体附平面图和房屋编号/面积/金额清单），就2018年1月25日签订协议补充如下：一、8楼房款共计6162716.25元（24650865元/4=6162716.25元），乙方已付3100000元，尾欠余款3062716.25元（减去违约金570000元，余款2492716.25元），此尾款在甲方具备办证条件一个月内乙方负责把此款汇入甲方账户，同时甲方配合乙方办理两证，办证费用按国家规定各自负责；如乙方按时付清尾款，由于甲方原因此房不能办理两证或者房屋不能按时交付给乙方正常东半段整体使用（由于乙方是东半段整体购买，甲方必须保证乙方能东半段整体同时交付使用和办证），否则算甲方违约，甲方按乙方所付房款日千分之一违约金支付给乙方，违约金支付日期从乙方支付房款日算起；如乙方在规定的日期内没有付清8楼尾欠房款，则算乙方违约，乙方按应付房款日千分之一违约金支付甲方，违约时间从应付房款期满次日开始计算。甲方配合乙方办理8楼房屋的预告登记。二、10楼已付房款3100000违约金协议如下：（1）违约金从甲方违约之日算起共计670000元，经甲乙双方协商违约金减免100000元，最后甲方实际应付违约金570000元（此违约金冲抵8楼尾欠房款）；（2）甲方在签订本合同之日算起半月内付清10楼已付款3100000元；（3）如甲方在约定时间未付清3100000元，甲方按日千分之一赔偿给乙方作为违约金（计算基数为3100000元，计算日期为从甲方应付3100000元之日算起）。三、物业费约定：从甲方交房日期（该房具备交房条件，经综合验收后）算起按0.8元/平方米收取物业费；四、甲方在出售9楼10楼11楼时，同等条件下乙方有优先购买权；五、此房根据乙方要求备案到儿子赵子璇的名下；六、同时原合同其他约定废除。至今，案涉房屋尚未交付赵苏或赵子璇，也未办理预告登记，且不具备办理产权登记的条件。另查明，华希南岸公司开发的案涉沭阳县华希·南岸丽景小区未向沭阳县不动产登记服务中心申请办理不动产初次登记。案涉小区所在的该宗土地使用权于2017年6月30日被法院查封。本案争议焦点为：原告要求解除案涉房屋商品房买卖合同是否成立？原告主张的违约金是否过高？本院认为，原告赵苏与被告华希南岸公司签订的《购房协议》及《补充购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告华希南岸公司与第三人赵子璇签订的案涉31份《商品房买卖合同》是华希南岸公司为了履行与赵苏之间的上述协议，根据赵苏的指示与赵子璇签订的。华希南岸公司与赵子璇之间就涉案《商品房买卖合同》并未进行协商并达成合意，赵子璇仅是代表赵苏签订涉案《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》仅是用于合同备案，相关条款的约定并非原、被告真实意思表示。赵苏与华希南岸公司签订的《补充购房协议》对《购房协议》内容进行了变更，并约定《购房协议》其他约定作废，因此双方间的权利义务应以《补充购房协议》约定为准。根据《购房协议》及《补充购房协议》约定，赵苏购买涉案华希·南岸丽景二号楼8楼东半段整体是为了投资经营宾馆。双方在《补充购房协议》中对于房屋交付以及办理产权登记的时间均未进行明确约定；协议约定华希南岸公司配合赵苏办理8楼房屋的预告登记，亦未明确约定具体时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，当事人就履行期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告赵苏购买案涉房屋是用于投资经营宾馆，且已经按照协议约定履行了首付款的支付义务。原、被告签订的《补充购房协议》约定华希南岸公司应当配合赵苏办理案涉房屋的预告登记，虽然赵苏未能举证证明在此前曾要求华希南岸公司配合其办理预告登记，但根据目前状况，涉案房屋土地使用权因华希南岸公司原因于2017年6月30日即被查封，至今未解除查封。华希南岸公司在庭审中陈述可以提供担保用于解除查封，但在本院限期内未能回复办理解除查封需要的具体时间，应自行承担不利后果。该情况直接导致赵苏在本案诉讼过程中提出要求华希南岸公司配合办理预告登记，华希南岸公司因自身原因也无法配合办理，构成违约。另外，原、被告约定案涉房屋购房尾款在华希南岸公司具备办证条件一个月内由赵苏汇入华希南岸公司账户，但截至目前，案涉房屋仍不具备办理产权登记的条件。根据华希南岸公司庭审陈述，不具备办理产权登记条件是因为规划方面的原因。在本院限期内，华希南岸公司未能回复解决规划问题需要的具体时间，应承担不利后果。因华希南岸公司原因，导致案涉房屋至今不具备办理产权登记的条件，导致原告赵苏无法继续履行支付尾款的义务，亦无法取得涉案房屋并办理产权登记，原告赵苏购买案涉房屋用于投资经营宾馆的合同目的至今无法实现。综上，因华希南岸公司自身原因，案涉房屋至今不具备办理产权登记的条件也不具备办理预告登记的条件，且该障碍短期内亦无法消除，导致原告赵苏购买涉案房屋用于投资经营宾馆的合同目的无法实现，原告要求解除其与被告签订的并备案在第三人赵子璇名下的案涉31套房屋的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告为购买涉案8楼房屋于2018年1月25日向被告交纳购房款310000元，原告要求被告退还该购房款，本院依法予以支持。关于违约金部分，原、被告签订的《补充购房协议》约定，被告违约的，从原告支付房款之日起，按原告所付房款日千分之一支付违约金。被告辩称合同约定的违约金计算标准过高，远远超过原告的实际损失，应当予以调低，对此未提供证据证明。根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告针对案涉8楼房屋买卖合同解除给其造成的实际损失，亦未提供证据予以证明。因原告购买涉案8楼房屋系用于投资经营宾馆，现因被告华希南岸公司原因导致原告至今无法获得案涉房屋从事经营活动给原告造成预期利益损失。本院根据案涉房屋买卖合同履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素综合考虑，将案涉8楼房屋买卖合同的违约金调整为按照年利率24%计算。原、被告签订的《补充购房协议》第二条约定，原告已付10楼购房款3100000元，违约金自被告违约之日起计算共计670000元，双方协商减免100000元，被告实际应付违约金570000元。根据原、被告签订的《购房协议》约定，原告购买涉案的8楼、9楼、10楼、11楼是用于投资经营宾馆，双方约定的违约金标准为日千分之一。原、被告就案涉10楼房屋买卖合同履行过程中的违约金已经进行了结算，并约定违约金冲抵8楼房屋尾欠购房款，且在8楼房款中进行了明确约定，减去违约金570000元后尾欠余款2492716.25元。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。故认定原告已付案涉8楼房屋购房款共计3670000元。现案涉房屋买卖合同解除，原告要求被告返还案涉8楼房屋购房款3670000元，本院依法予以支持。关于案涉10楼房屋的购房款，原、被告在《补充购房协议》中明确约定由被告在签订该协议之日起半月内付清，否则按照日千分之一赔偿给原告作为违约金，即被告应当在2018年10月4日前向原告付清该款项。但被告至今未向原告支付该款项，构成违约，原告要求被告返还案涉10楼房屋购房款3100000元并支付违约金，本院依法予以支持。被告辩称违约金的计算标准过高，应当予以调整，未提供证据证明。考虑到原、被告在签订《补充购房协议》时已经明确解除案涉10楼房屋的买卖合同，且就前期违约金已经进行了结算，对于后期应当退还的款项未予以退还给原告造成的损失，原告也未能提供证据证明，兼顾原告与被告订立案涉10楼房屋买卖合同的商业用途，被告占用原告资金获利部分以及被告过错程度，本院将案涉10楼购房款的违约金标准调整为按照年利率12%计算。另外，除了上述8楼、10楼房屋的购房款外，根据原告提供的证据可以证明原告于2018年1月26日另向被告支付95000元，未备注任何内容。原告提供的其于2018年1月26日向被告账户存款的交易明细备注显示，备注中载明系案涉华希·南岸丽景1002-1032以及1101号首付款，原、被告均认可系10楼房屋的首付款。原告主张另外支付的95000元是根据被告要求支付的案涉10楼房屋的购房款，被告对此不予认可，但在本院限期内未提供证据证明其收取的该部分款项具体性质。鉴于该款项是原告在履行与被告间的商品房买卖合同过程中向被告支付的款项，应认定为购房款，但不足以认定系10楼房屋的购房款。因原、被告之间的商品房买卖合同现均已解除，故对于该95000元，被告应返还原告，同时应向原告支付资金占用期间的利息损失，该损失标准以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张按照日千分之一标准计算，鉴于该95000元原、被告并未明确约定违约金的计算标准，原告该主张，本院不予支持。综上，调解不成，依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告赵苏与被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于2018年9月19日签订的《补充购房协议》以及沭阳华希南岸房地产开发有限公司与第三人赵子璇签订并进行合同备案的沭阳华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢801号至831号房共计31套房屋的《商品房买卖合同》；二、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵苏返还沭阳华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢801号至831号房购房款3670000元并支付违约金（违约金以3100000元为基数，自2018年1月25日起按年利率24%计算至付清款之日止）；三、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵苏返还沭阳华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢10楼购房款3100000元并支付违约金（违约金以3100000元为基数，自2018年10月5日起按年利率12%计算至付清款之日止）；四、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵苏返还购房款95000元及利息（利息以95000元为基数，自2018年1月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86407元，减半收取43204元，保全费5000元，合计48204元，由被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费86407元。审判员 周 妮二〇二〇年四月二十九日书记员 张琼月一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××44（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）扫码支付：不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。