北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初3429号原告：北京丰顺路宝汽车服务有限公司，住所地北京市丰台区方庄南路18号院9号楼27号2室。法定代表人：邢占明，董事长。委托诉讼代理人：杨国清，北京市青山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文韬，北京市青山律师事务所律师。被告：北京枫美文化传媒有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇工业区内(北京胜利伟业印刷机械有限公司)1幢4层408。法定代表人：杨玉巧，经理。委托诉讼代理人：于立民，男，1981年9月25日出生，汉族，北京枫美文化传媒有限公司职员。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。原告北京丰顺路宝汽车服务有限公司（以下简称:丰顺路宝公司）与被告北京枫美文化传媒有限公司（以下简称:枫美文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰顺路宝公司的委托代理人杨国清、刘文韬，被告枫美文化公司的委托代理人于立民、谷娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰顺路宝公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同解除；2、判令被告返还原告首年租金3233144元及保证金531476元；3、判令被告赔偿原告违约金808286元；4、判令被告赔偿原告装修及设备折旧费用10780000元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，原被告签订租赁合同，原告租赁被告位于大兴区西红门镇鼎利路10号院鸿坤智谷西红门（一）期15号楼房屋（建筑面积4788.07平米），合同截止日为2028年3月14日，合同签订后，原告依照约定向被告支付了租赁保证金和第一年度租金，并完成装修。原告经营业务为汽车修理，但被告在签订合同时坚持写为工业用地、生产车间，并称可以注册汽车服务类企业，合同中虽然约定被告协助原告办理营业执照和环评项目，但双方口头变更为由被告负责办理，具体费用由原告承担。2018年3月，原告不断询问营业执照办理情况，被告以各种理由推脱。2018年6月，原告完成装修，与租赁物有关联关系的鸿坤物业公司出具了《建设工程规划许可证》，该文件规定该项目为移动终端整机贴片生产线厂房，不得擅自改变用途。原告方才得知租赁房屋有用途限制，被告明知上述情况却故意隐瞒，构成违约，给原告造成巨大损失，应予赔偿。枫美文化公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方签订和租赁合同合法有效，合同约定原告应负责申请营业执照和其他证照，被告对原告办理注册等证照只是具有协助义务，且被告已经积极配合提供了加盖产权人（德信公司）及西红门镇政府公章的住所证明及协助完成环保备案等。合同约定，如原告两个月内不能办理营业执照的，可解除本合同，租金多退少补；如超过两个月未办理成功，则无权再提出解约要求。事实上，原告自身怠于履行义务，在签订合同四个半月即2018年4月16日才向被告提交预先核名申请，被告收到申请后积极与原告沟通，于2018年4月28日将住所地证明和产权证明提供给原告，原告不能办理营业执照是自身原因所致。二、争诉房屋系被告系自德信智能手机技术（北京）有限公司租赁，产权单位并未对招租单位进行限制性规定，该房屋所在园区可以注册汽车服务类公司，目前已有三家汽车服务公司已经在大兴区工商局注册并正常经营，因此，原告主张的装修改造及开展汽车业务与房屋规划用途无关。被告提前并不知悉《建设工程规划许可证》的内容，德信公司也未向被告披露，知悉后一直和德信公司联系，积极沟通解决办法。关键是，该规划用途不能导致不能办理营业执照，二者之间没有因果关系。三、另外，受大兴11.18大火事件和西红门镇新建地区拆除腾退影响，导致政策变化，涉案房屋所在区域被暂停办理营业执照。四、原告应于2019年3月15日前支付预付下一年度租金和物业费等费用，但至今未付，已经构成违约，按照合同约定，原告支付的保证金不予退还，被告保留追究原告违约责任的权利。五、原告主张的装修费、折旧费等属于内部运营支出，其未能注册成功导致经济损失，系正常的商业风险，不应由被告承担。本院经审理查明的事实如下：2018年2月1日，枫美文化公司与德信智能手机技术（北京）有限公司签订写字楼租赁合同，租赁该公司位于大兴区西红门镇鼎利路10号院鸿坤智谷西红门（一）期15号楼房屋（建筑面积4788.07平米），合同起止日为2018年3月1日至2028年5月31日，约定经营业态为研发、办公、生产厂房。2017年12月25日，枫美文化公司与丰顺路宝公司签订房屋租赁合同，租赁该公司位于大兴区西红门镇鼎利路10号院鸿坤智谷西红门（一）期15号楼房屋（建筑面积4788.07平米），合同起止日为2017年12月25日至2028年3月14日，约定租赁用途为工业用地、生产车间。免租期为2017年12月25日至2018年3月14日。合同签订后，丰顺路宝公司依照约定交纳2018年3月15日至2019年3月14日租金3233144元，租赁保证金531476元。经核实，涉案房屋不动产权证书登记房屋用途为生产厂房（移动通讯终端产品先进制造中心建设项目）。合同第8.2.1条约定：租赁期满或合同解除后，除丰顺路宝公司添置的附属设备设施外，应该按照现状返还租赁物。合同第10.1条约定：在不违反合同用途的前提下，枫美文化公司协助丰顺路宝公司立项环评及成立新公司及租赁期间的所需材料，保证文件真实性，如因真实性问题导致无法完成工商注册及道路通行许可证的，枫美文化公司包赔所有损失。合同第10.4条约定：丰顺路宝公司应负责申请营业执照和其他证照。合同第10.5条约定：枫美文化公司应在合同签订前提供营业执照及副本、身份证复印件、甲方及政府部门要求具备的证明文件。合同第22条约定，丰顺路宝公司自行办理营业执照，枫美文化公司提供经营地址或产权证明义务。若自签订合同起两个月内未能办理营业执照的，可解除合同，租金多退少补；如超过两个月未办理成功亦未提出解约要求，则无权再提出解约要求。2018年6月，原告完成装修，与租赁物有关联关系的鸿坤物业公司出具了《建设工程规划许可证》，特别告知事项：该项目为移动终端整机贴片生产线厂房，不得擅自改变用途。原告提交了北京丰顺路宝汽车服务有限公司的消防审核不合格证明，经核实，该公司2018年3月26日因工程消防设计问题被认定为不合格，报审内容为公司内装修，原工程使用性质为厂房，装修部分使用功能为厂房，上下三层，装修面积3600平米。就上述问题，被告于2018年7月24日和德信公司致函沟通，未得到答复。就原告主张的装修损失，经原告申请，本院依法委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司进行评估鉴定，中鸿茂盛资产评估有限责任公司2019年12月24日出具鉴定报告,评估基准日为2019年3月22日,净值为1078000元。关于以上评估结果,丰顺路宝公司对鉴定的基准日不认可,其认为应该以交回房屋的日期即2019年6月28日为准,且原有房屋已经抹灰刷白,除了原告新建的墙面，都是被告原有装修，鉴定明细表中的升降作业平台和四位一体地框是可以拆卸的,包括推拉门、便池、镜子、厕所门等也属于可以拆卸重复利用的物品，不应进行评估鉴定，且三楼办公区的门原告已经拆走。此外，租赁合同第八条第二款约定，合同解除后，除附属设施外的遗留附属物，应归被告所有。经核实，原告购买液压升降平台设备签订的是定制合同，定制合同第三条关于技术参数等，要求双方书面确认之后履行，并在合同附件中明确了各项升降作业平台的技术参数。庭审中，原告表示应该以其诉状送达被告的时间为合同解除之日，本院诉前调解程序首次向被告送达起诉状的时间为2018年12月14日，第二次向被告送达起诉状的时间为2018年3月22日。为证明被告违约，原告提供了电话录音和微信截图。双方聊天内容显示：关于证照办理的义务，被告确实一直在和原告沟通注册事宜，原告数次催促被告办理营业执照的工作进展情况，2018年3月20日，原告负责人提出两个月不能办执照可以退款，被告负责人表示正在排队办理当中，并且已经有人批下来了，原告要求申请延长免租期，被告方工作人员表示会和领导反映。2018年8月30日，被告法定代表人于立民和原告沟通，其表示10月份肯定会办下来，一直给催着呢，镇政府让再等等。2018年9月17日，被告法定代表人于立民和原告沟通，其表示镇领导8月份就说了肯定会盖章，10月份肯定会办下来。另查明，于立民在双方沟通过程中明确表示被告只负责协助办理义务。庭审中，关于涉案房屋所在的工业园区是否可以注册汽车服务类公司的问题，被告提交了北京凯胜之星汽车服务有限公司（2018年4月17日注册）、北京英慧嘉捷汽车修理有限公司（2018年1月18日注册）、北京京宇博远盛懋汽车服务有限公司（2018年4月9日注册）的注册信息，证实房屋所在的工业园区可以注册汽车服务类公司,且以上前两个企业的不动产权证书用途同样为移动终端项目，未能办理营业执照与产权性质无关。另提交原告办理公司名称预先核准的三份工商审核信息，即北京奥通设备制造有限公司（2018年4月16日核准）、北京奥通汽车服务有限公司（2018年4月17日核准）、北京路宝润德汽车销售有限公司（2018年7月4日核准），证明原告自身怠于办理营业执照注册事宜。经核实，德信公司为原告预先核准的北京奥通设备制造有限公司出具了住所证明，同意将涉案地址提供给原告使用，并由北京市大兴区西红门镇政府土地规划管理科加盖单位公章，上述住所证明未显示日期，被告表示因不知何时使用，故没有填写，其提交了其公司工作人员与原告负责人的微信聊天截图，证明住所证明的盖章时间为2018年4月28日，该日期系原告2018年4月16日将公司核准名称之后随即进行，并未迟延履行协助义务。2018年5月4日，北京奥通设备制造有限公司完成建设项目环境影响备案登记，建设内容及规模一栏标注办公区、生产车间、机动车维修等。经查，在原告与被告方负责人于立民的微信聊天记录中，原告表示办照需要于立民出面协调，材料已经送过去了。另查，2018年6月，大兴区西红门镇人民政府向大兴区工商局发送关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函，西红门镇为北京市城乡结合部改造试点，于2017年12月1日启动新建地区拆除腾退工作。近期，工作人员发现个别人员为了获取额外补偿，突击办理营业执照，为此，建议工商分局停止为该地区办理营业执照，在办理新注册、新迁入、个转企及变更法定代表人时，先由商户征求我镇意见，请贵局予以支持。西红门镇人民政府同时出具了关于停止办理营业执照范围情况的说明，涉案房屋所在鼎利路属于该区域范围。以上函件，北京市工商局大兴分局2018年6月22日批办通知西红门工商所。就暂停办理营业执照的问题，枫美文化公司曾分别向大兴区市场监督管理局和12345非紧急救助服务中心反映问题，得到的回复均和大兴区西红门镇人民政府关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函件内容一致。另查明,丰顺路宝公司诉被告枫美文化公司的另一起类似案件正在本院合并审理当中,案号为2019京0115民初6097号,另一家汽车服务类公司同样因无法在涉案房屋所在地完成注册,向本案被告主张房租等违约损失。双方就涉案房屋于2019年6月28日进行了房屋交接，根据移交房屋时制作的交接验收表，接收单位盖章方为西红门鸿坤智谷物业服务中心。本院认为，依法订立并生效的合同，对合同双方具有同等约束效力，合同双方均应本着诚实信用原则，行使合同权利履行合同义务，任何一方未经协商一致或法定程序均不得单方解除合同，否则应当依照合同约定承担相应的违约责任。本案的关键问题在于如何判断原告还是被告的违约问题。本案中，双方当事人均主张对方违约，本院认为，首先，被告提供的房屋是否能够实现合同目的。即使涉案房屋所在土地为手机零售用地，但无论是被告与德信公司，还是原、被告之间的租赁合同，均未对房屋用途作出限制性规定，原告亦未提交工商部门因房屋用途不匹配导致不能注册的证据，且从双方提交工业园区的类似汽车企业的注册情况来看，原告提交相关企业不能注册的为消防不合格，与房屋用途无关，被告提交的三家企业信息显示，同样规划用途的房屋已经在园区注册成功，故本院对原告主张不予采信。其次，被告是否具有完成注册义务。从双方签订合同内容和事后沟通情况来看，被告方负有协助办理义务，在办理过程中，两个月内原告可以提出终止合同，但双方选择相信对方，一直沟通协调直到原告起诉之日，原告在可以解除合同的合理期限内没有行使该项权利。原告注册公司预核准名称时，被告出具了住所地证明，履行了基本的协助义务，且该证明得到了镇政府的盖章许可，故被告方在履行协助义务方面没有违约。综上，本案未能注册成功并非被告原因所致，导致双方合同不能履行的原因在于政策因素，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约。当合同目的不能实现时，一方提出解除合同的，应予解除。鉴于枫美文化公司对不能注册的原因及合同不能继续履行的事实为明知，本院认定枫美文化公司2018年12月14日即首次收到原告起诉状的时间为双方合同解除的时间。关于合同解除后的租金损失问题，本院认定如下：关于租金损失：鉴于暂停办理营业执照的时间为2018年6月22日，2018年3月15日至2018年6月21日的租金870291.5元，应该由原告正常交纳。2018年6月22日至2018年12月14日的租金1550875.69元，丰顺路宝公司的损失由双方各自按照50%分担，各自应承担775437.85元；2018年12月15日至2019年6月28日的损失,鉴于该期间内涉及装修鉴定,考虑原告因鉴定客观上占用了房屋,同时考虑被告拒不同意解除合同导致损失扩大的情形,该时间内的租金1731725元,本院酌定原告承担500000元。经核算，被告应该退还原告租金总额为1087414.65元。同理，押金亦应退还。关于装修损失：鉴于被告整体装修系得到原告许可，故对于其主张刷白部分是原有装修的主张，只提供照片不足以证明，本院不予认可。关于升降作业平台，因属于特殊定制的机器设备，且需要与四位一体地框配套使用，不可拆走再利用，故本院认定为整体装修。综上，鉴定范围内的全体装修损失应由双方按照50%分担，经核算，被告应承担539000元。关于被告提出的鉴定基准日不合理的问题，本院认为，鉴定基准日在本院确定的解除合同日期之后，故对被告的抗辩意见不予认可。原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京枫美文化传媒有限公司与北京丰顺路宝汽车服务有限公司签订的房屋租赁合同于2018年12月14日解除；二、北京枫美文化传媒有限公司于本判决生效后7日内退还北京丰顺路宝汽车服务有限公司租金1087414.65元、押金531476元；三、北京枫美文化传媒有限公司于本判决生效后7日内支付北京丰顺路宝汽车服务有限公司装修损失539000元；四、驳回北京丰顺路宝汽车服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60800元，由北京丰顺路宝汽车服务有限公司承担34000元（已交纳）；由北京枫美文化传媒有限公司26800元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李新亮审判员  毕士臣审判员  王 振二〇二〇年四月二十五日书记员  崔刘畅