江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初4360号原告：江苏吉豪贸易有限公司，住所地盐城市青年中路59号钱江财富广场1幢1-1104室。法定代表人：董希国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李辉，江苏法震律师事务所律师。被告：盐城国美电器有限公司，住所地盐城市建军中路56号。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑞、吴珍，该公司员工。原告江苏吉豪贸易有限公司（以下简称吉豪公司）与被告盐城国美电器有限公司（以下简称国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告吉豪公司的委托诉讼代理人李辉、被告国美公司的委托诉讼代理人王瑞、吴珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉豪公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还前期降租租金30万元并支付违约金289108.33元；2、被告向原告支付2019年6月19日至2019年7月18日期间的房屋占用费289108.33元；3、被告向原告赔偿预期利益损失1152767.5元。事实与理由：2008年9月11日，案涉房屋原产权人盐城凯圣来实业发展有限公司（甲方，以下简称凯圣来公司）与被告国美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：1、甲方将盐城市建军中路56号富安大厦一层部分、二层全部、三层全部、四层全部出租给乙方使用；2、租期十年，从2008年9月20日至2018年10月19日（含免租期30天）；3、第1-3年租赁费用为534万元/年，从第4年开始每年递增5%（每次在上一年租赁费用的基础上递增5%）；4、乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏算的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租赁费用。2013年12月，原告经法院拍卖取得案涉富安大厦一层的产权。2015年4月1日，原告与被告、北斗星通讯器材公司签订《三方协议》，约定被告将一层租赁区域887平方米调整为180平方米（减少707平方米）。鉴于2015年10月20日至2016年10月19日的租赁费用为6815343元，原告同意对2016年10月20日至2018年10月19日期间的租赁费用不再以每年5%递增，并且将被告减少的一层面积的租赁费用定为220万元，租赁区域年租赁费用调整为：2014年10月20日至2015年10月19日4657469元、2015年10月20日至2018年10月19日每年4505343元。2015年10月26日，原告与被告、凯圣来公司签订《补充协议》，明确之前租赁区域年租赁费用为4657469元，并约定被告将其原出租的4层以636000元/年的租赁费用退还给原告，一层租赁面积由180平方米扩至593平方米，扩租部分的保底年租金为60万元/年，年销售超过5000万元时，超出部分按门店整体销售的1%扣点计算，按季度由被告支付给原告，即租赁区域保底年租金调整为4621469元；租赁区域整体免租金2个月（2015年11月1日至2015年12月31日），原合同租期至2020年12月30日，租赁费与续租前租赁费相同，不再递增；另原告对空调、电梯予以更换。2017年8月，被告以家电市场不景气为由，再次要求减少租赁费用，为维护租赁关系，原告经与凯圣来公司协商，于2017年8月31日向被告出具《降租函》，同意将2017年7月1日至2018年6月30日期间的租赁费用再次减少120万元，并明确前期及其后期租赁费用按照《房屋租赁合同》、《三方协议》及补充协议约定金额交纳。2018年12月，被告以经营亏损为由，要求原告免除部分租赁费用、并再次降低租赁区域每年的租赁费用，否则就终止租赁合同，无奈之下，原告只得与被告再次签订《补充协议》，约定：1、原告同意减少被告自2018年11月1日至2018年12月31日期间的租赁费用60万元，该笔费用将在2018年12月20日至2019年6月19日期间被告应交房屋租赁费中扣减；2、原告同意被告自2019年1月1日至2020年12月30日期间，租赁费用每年减少100万元，租赁费用交纳时间分别为2019年1月1日和7月1日、2020年1月1日和7月1日；3、原、被告确认，本协议签订后，被告确保履行完整个合同期，不得再主张调整租金，如被告提前撤场，被告需还给原告前期部分降租金额30万元。但被告在签订《补充协议》后四个月，即以一直处于严重亏损状态为由，向原告发出《解约函》，要求解除租赁合同关系，并于2019年6月9日私自撤场,在原告与其交涉过程中，被告再次要求原告降低租赁费用140万元，否则解除租赁合同关系。2019年7月18日，双方完成房屋交接。2019年7月24日原告与江苏五星电器有限公司签订《租赁合同》，将案涉房屋出租给该公司，该合同约定了自交付起至2019年9月30日前均为承租人的免租施工期，租期从2019年10月1日起计，第一年租金为310万元。原告为维系租赁合同，自2015年4月至2018年12月实际免除、减少租赁费用500余万元，支付中央空调、电梯更换费用180余万元，被告承诺“确保履行完整个合同期，不得再主张调整租金”，但被告以降低租赁费用为要挟条件，擅自解除合同，已构成违约，导致原告蒙受巨额经济损失，故提起诉讼。被告国美公司辩称：1、被告同意按双方于2018年12月28日签订的《补充协议》的约定返还原告前期降租金额30万元。2、原告主张违约无事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第七十一条的约定，国美公司享有单方解约权，《补充协议》第三条约定“如乙方提前撤场，乙方需退还给甲方前期部分降租金额30万元”，根据该条款，国美公司依然享有单方解约权，仅仅是对解除合同需承担的责任进行补充约定，即国美公司需承担的责任为返还吉豪公司30万元及一个月租赁费用。3、原告主张房屋占有使用费，被告不予认可。2019年6月9日，原告吉豪公司强行封锁案涉房屋，扣押国美公司价值四百余万元的样机，给被告造成损失，其行为已构成对房屋的实际占有和控制，国美公司未能将样机撤离出系争房屋属吉豪公司行为造成的客观不能，不存在主观故意，故应认定2019年6月9日为房屋的实际交接日，被告的租赁费用已支付至2019年6月19日，被告不应承担相应的占有使用费。4、关于被告已支付未使用的2019年6月9日至6月19日期间的房屋租金10.46万元，请求在被告应返还原告的30万元租金中予以扣减。5、关于吉豪公司主张的预期可得利益损失没有事实及法律依据，应当驳回。吉豪公司与五星公司均为成熟的商业主体，其对租金的约定是双方基于市场环境共同作出的商业判断。吉豪公司将房屋以310万元每年的租金出租给五星公司，恰恰反映了系争房屋的市场价格低于国美公司承租期间的租金，所以吉豪公司明知国美公司享有合同解除权，其依然无理拒绝国美公司行使解除合同的权利、阻止国美公司腾空房屋,系争房屋的商业价值已经大幅降低，由此可以证明吉豪公司前期给国美公司的降租行为是根据市场供求关系以及市场经济规律对系争房屋出租价格进行市场化的自行调整，符合市场价值规律的商行为选择，不存在所谓原告的损失。本院经审理认定事实如下：2008年9月11日，被告国美公司（乙方，承租方）与案外人凯圣来公司（甲方，出租方，案涉房屋原产权人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于盐城市建军中路56号房屋的一层部分、二层全部、三层全部、四层全部出租给乙方使用，计租面积为8837平方米，其中一层计租面积为887平方米，二、三、四五层计租面积均为2650平方米。2、租期十年，自计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满，其中自2008年9月20日起至2008年10月19日为免租期（记租日为免租日届满后的次日）。3、租赁费用：第1-3年租赁费用为534万元/年，从第4年开始每年递增5%（每次在上一年租赁费用的基础上递增5%），先付后用，首次支付8个月租赁费用，以后按半年支付，在前一期间租赁期满60日内，向甲方支付下一期租赁费用。4、合同解除：因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方；乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租赁费用。”2013年至2018年期间，原告吉豪公司通过法院拍卖陆续取得上述租赁房产一到四层的所有权，建筑面积分别为1527.55平方米、2457.22平方米、2824.18平方米、2823.35平方米2015年4月1日，原告吉豪公司（甲方）与被告国美公司（乙方）、案外人盐城市北斗星通讯器材公司（丙方，以下简称北斗星公司）签订《三方协议》一份，相关的约定有：1、原乙方向甲方租赁盐城市建军中路56号房屋一层至四层的建筑面积为8837平方米，租期为十年，其中一层租赁面积为887平方米，二、三、四层的租赁面积均为2650元。2、乙方同意将一层部分707平方米的租赁区域退还给甲方，并由甲方自行出租给丙方经营手机卖场。甲方同意将乙方依据原租赁合同应承担的租金减少220万元/年，自2014年12月19日前租金按原合同结算。2014年12月20日开始按退租后面积8130平方米计算。3、租赁费用：甲方同意对2016年10月20日至2018年10月19日期间的租赁费用不再比照原租赁合同约定以每年5%递增，即2014年10月20至2015年10月19日的租金为4657469元，2015年10月20至2018年10月19日期间每年的租金均为4505343元，按原租赁合同约定的时间按期支付租赁费用。4、甲、乙之间租赁关系，权利义务均按原先乙方与凯圣来公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议、承诺函执行。2015年10月26日，原告吉豪公司（甲方、出租方）、凯圣来公司（乙方，出租方）与被告国美公司（丙方，承租方）签订《补充协议》一份，约定：“一、原丙方承租甲、乙双方房产面积共计8130平方米，现所产生的租赁费用合计为4657469元。二、自2015年11月1日起丙方扩租一楼面积为593平方米，租金以保底+扣点形式，年销售5000万保底。扩租后，该店整体年销售不达5000万元，扩租部分年租金为保底600000元/年；年销售超过5000万，超出部分按门店整体销售的1%扣点计算。扣点款项由丙方按季度支付给甲方，与乙方及原合同租赁费无关。三、自2015年11月1日起丙方将四层面积2650平方米以636000元/年的租赁费用退还给甲方，自退租之日起丙方将不承担四层所涉及的房屋租金、水、电费，且丙方将于2015年10月31日前结清所有款项。四、扩租部分租期自2015年11月1日至2020年12月30日合计五年，其中该店整体免租期为两个月，免租期（包含此次扩租部分）自交房之日起计算，原合同租赁期续租至2020年12月30日，租赁费用与续租前的房屋租赁费相同，无递增费用，整体免租期（2015年11月1日至2015年12月31日）期间丙方不承担房屋租赁费。五、甲、乙双方本次对硬件设施进行更换，包含电梯（一楼至三楼共计四部电梯）、空调，更换的电梯、空调必须在2015年12月20日前安装调试完成，确保丙方正常开业。”2017年8月31日，原告吉豪公司与案外人凯圣来公司向被告国美公司出具《降租函》一份，主要内容如下：“2008年9月20日，盐城凯圣来实业发展有限公司将其拥有所有权的位于盐城建军中路56号房屋租赁给贵公司经营，并签订了《房屋租赁合同》；因部分产权变更为吉豪公司所有，加之租赁区域调整，三方2015年10月26日签订了《三方协议》，现因经营需要，经三方友好协商，达成协议如下：1、因目前家电市场不景气，吉豪公司与凯圣来公司一致同意在2017年7月1日至2018年6月30日年度中降租120万元，前期及其后租赁费用按照原《房屋租赁合同》及补充协议、《三方协议》约定金额缴纳。2、在2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租赁费中分两次、每半年扣减一次，其中2017年7月1日扣减60万元，2017年12月30日扣减60万元。3、本协议为降租协议，原合同及补充协议继续有效，如原合同及原补充协议有冲突的以本协议为准。2018年12月28日，原告吉豪公司（甲方）与被告国美公司（乙方）签订《补充协议》一份，就租金的调整事宜约定：1、甲方同意减少乙方自2018年11月1日至2018年12月31日期间的租赁费用60万元，该笔减少费用将在2018年12月20日至2019年6月19日期间乙方应交房屋租赁费中扣减。2、甲方同意乙方自2019年1月1日至2020年12月30日期间，租赁费用每年减少100万元，由原合同中约定的年租金4469300元减少至3469300元，租赁费交纳时间分别为2019年1月1日、7月1日、2020年1月1日、7月1日，乙方可从每半年度应交租赁费中扣减50万元。3、甲乙双方确认，本协议签订后，乙方确保履行完整个合同期，不得再主张调整租金，如乙方提前撤场，乙方需退还给甲方前期部分降租金额30万元，违约责任需按原合同（指2008年9月20日的《房屋租赁合同》、2015年4月1日的《三方协议》、2015年10月26日的《补充协议》）违约条款执行。4、本补充协议是原合同的延续和补充，如原合同的约定与本补充协议的约定不一致，则以本补充协议的约定为准，本补充协议未约定事项仍以原合同为准。2019年4月9日，被告国美公司向原告吉豪公司发出《解约函》一份，载明：“我司与贵方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，将盐城建军中路56号房屋租赁给我司使用。我司在经营中一直处于严重亏损状态，根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》中第七十一条条款‘乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租赁费用。’现正式致函贵方解除双方租赁合同关系，本解约函自送达贵方后生效，贵我双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》将于贵方收悉函件之日后一个月解除，即在2019年5月5日解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。并请贵方按约与我司办理相关交接手续。”2019年6月9日，因被告国美公司将租赁区域的物品搬离，原、被告发生争执，原告进入租赁房屋关闭电闸后封闭了租赁房屋的大门。另查明：原、被告双方确认被告按约定标准向原告支付租金至2019年6月19日。2019年7月18日，原、被告签署《盐城国美电器有限公司门店接收清单房屋接收确认单》及《盐城凯圣来实业发展有限公司变电所国美电器水电费抄收表》各一份，案涉房屋完成交接。原告吉豪公司提供了一份与案外人江苏五星电器有限公司于2019年7月24日签订的《租赁合同》，原告将案涉房屋出租给该公司，合同约定了自交付起至2019年9月30日前均为承租人的免租施工期，租期从2019年10月1日起计，第一年租金为310万元（包括基本租金和物业管理费）。原告据此认为被告违约解除合同造成其2019年7月19日至2019年9月30日（74天，原告与五星电器签约约定计租日为2019年10月1日）的租金损失713133.88元（289108.33×74÷30），2019年10月1日至2020年12月30日15个月租金差额损失461625元（（3469300-3100000）÷12×15），扣除税费（税率4.763905%）后为439633.62元，两项合计1152767.5元。被告国美公司提供了一份2019年上半年损益表,该表记载2019年2月至6月的利润均为负增长，以此证明被告在发出《解约函》前已经连续三个月亏损。本案审理过程中，原告申请财产保全，本院依法作出裁定，查封了被告的相关财产。本案的争议焦点为：1、被告国美公司是否享有单方解除权；2、案涉房屋的交接时间如何确认。本院认为：原告吉豪公司与案涉房屋的原产权人凯圣来公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。2013年至2018年期间，原告吉豪公司陆续取得案涉富安大厦的产权，上述《房屋租赁合同》对承租人国美公司和新房主吉豪公司继续有效，同理，租赁期间，签订的《三方协议》、《补充协议》、《降租函》等亦均合法有效。一、关于被告国美公司是否有解除权的问题。1、原《房屋租赁合同》第七十一条约定“国美公司以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，国美公司有权解除合同，但需提前一个月书面通知凯圣来公司，并补偿凯圣来公司一个月的租赁费用。”根据该约定，被告国美公司享有在连续三个月经营亏损条件下的单方解除权。2、2018年12月28日，原、被告签订的《补充协议》第三条约定“本协议签订后，国美公司确保履行完整个合同期，不得再主张调整租金，如国美公司提前撤场，需退还给吉豪公司前期部分降租金额30万元，违约责任需按原合同违约条款执行。”原告据此认为该条款否定了被告的单方解除权。本院认为，该《补充协议》签订的原因是被告国美公司因经营问题要求降低租金，而原告吉豪公司愿意为维持租赁关系降低租金，签订的协议的目的是明确剩余租赁期间的租金标准及支付方式，从上下语境来看，“国美公司确保履行完整个合同期”的表述并未明确否定被告的单方解除权，后文的“不得再主张调整租金，如国美公司提前撤场，需退还给吉豪公司前期部分降租金额30万元”则进一步说明该约定的本意是在剩余的合同期内国美公司不得再主张调整租金，如仍然行使单方解除权提前撤场，需退还前期降租30万元，故对原告诉称的被告不再享有单方解除权的意见不予采信。3、被告国美公司行使单方解除权的前提条件是连续三个月经营亏损，为此被告国美公司提供了2019年上半年的损益表，原告虽对此提出异议，但未能提供相反的证据。本院认为，双方并未约定如何确认被告连续三个月经营亏损，但从2015年开始，原、被告数次签订相关协议均是对租金降低进行约定，说明双方对市场行情的不景气，被告利润空间的缩减是有共识的，作为成熟的商业主体，被告国美公司也只有没有利润的情况下才停止经营，故在原告未能提供相反证据的情况下，对被告辩称的经营亏损的意见予以采信。二、关于租赁房屋的交接时间问题。2019年6月9日，因被告单方撤场双方发生矛盾，原告将案涉房屋封锁。本院认为，国美公司的撤场行为并非交接行为，原告封锁案涉房屋的行为也不能证实被告已经将房屋交付给被告，原告并未实际控制和占有案涉房屋。但承上文所述，被告国美公司享有单方解除权并已经按约定提前通知原告要求解除合同，合同解除后，原告没有依据阻止被告撤场，应协商进行交接，考虑被告撤场、双方完成交接均需要时间，被告的租金支付支付至2019年6月19日等情况，本院确定完成房屋交接的时间为2019年6月19日。关于原告诉称房屋交接日是交接单的形成时间2019年7月18日的意见，双方实际交接时间延后系因为原告封锁案涉房屋，双方发生矛盾，致被告未能及时撤场，双方未能及时交接造成，对该诉称意见不予支持。综上，被告国美公司根据合同约定单方行使解除权不构成违约，应根据约定补偿原告一个月的租金289108.33元(2019年1月1日至2020年12月30日期间的租金标准为3469300元)，并返还前期降租30万元，被告主张的2019年6月9日至19日的租金不予扣减。因被告没有构成违约，原告主张预期租金损失没有实施及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定，判决如下：一、被告盐城国美电器有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江苏吉豪贸易有限公司退还租金30万元并补偿一个月的租金289108.33元，合计589108.33元。二、驳回原告江苏吉豪贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31077元，因减少诉讼请求应收23047元，由原告江苏吉豪贸易有限公司负担13356元，被告盐城国美电器有限公司负担9691元（被告应于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳，原告预缴的9691元及余额8030元由本院退回）；财产保全费5000元，由原告江苏吉豪贸易有限公司负担1535元，被告负担盐城国美电器有限公司负担3465元(被告应于本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  朱艳华人民陪审员  钱一新二〇二〇年四月十六日法官 助理  刘 敏书 记 员  刁文娟附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。