上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0113民初10259号 原告(反诉被告)：蔡新忠，男，1964年4月11日生，汉族。 原告(反诉被告)：**英，女，1965年12月5日生，汉族。 两原告的共同委托诉讼代理人：胡幼瑶，上海市广懋律师事务所律师。 被告(反诉原告)：杨永平，男，1961年1月2日生，汉族。 被告(反诉原告)：陆珠利，女，1962年4月1日生，汉族。 被告(反诉原告)：杨乐，女，1988年12月5日生，汉族。 三被告的共同委托诉讼代理人：张文建，上海瀛东律师事务所律师。 原告(反诉被告)蔡新忠、**英与被告(反诉原告)杨永平、陆珠利、杨乐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蔡新忠、**英及其委托诉讼代理人胡幼瑶，被告(反诉原告)杨永平、陆珠利及三被告的共同委托诉讼代理人张文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)蔡新忠、**英向本院提出诉讼请求：1、判令杨永平、陆珠利、杨乐支付购房尾款人民币5万元(以下币种均为人民币)；2、判令杨永平、陆珠利、杨乐支付违约金1万元。事实和理由：2018年12月23日，蔡新忠、**英与杨永平、陆珠利、杨乐签订房屋买卖合同，约定蔡新忠、**英将位于上海市宝山区松南三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给杨永平、陆珠利、杨乐，房款253万元。合同签订后，系争房屋于2019年3月20日交付，但杨永平、陆珠利、杨乐至今仍欠付尾款5万元。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，蔡新忠、**英向本院申请撤回了诉请2。 被告(反诉原告)杨永平、陆珠利、杨乐答辩并提出反诉称：买卖合同签订、房款支付、房屋交付情况如蔡新忠、**英所述；入住后发现系争房屋存在卫生间地板严重渗水、壁橱发霉、天花板墙体严重开裂脱落、承重墙破坏等情况，故拒付尾款；蔡新忠、**英未经其允许，擅自拆除了空调、电视机、洗衣机等设备，蔡新忠、**英应对上述物损折价赔偿；另蔡新忠、**英未按约定，欠付三个月的返租租金。杨永平、陆珠利、杨乐向本院提出反诉请求：1、判令蔡新忠、**英赔偿卫生间地板渗水产生的维修费20,000元和因墙体、天花板开裂产生的维修费损失2,500元；2、判令蔡新忠、**英赔偿拆除的三台空调、两台电视机等设备折价款损失5,000元；3、判令蔡新忠、**英支付房屋返租租金14,400元；4、判令蔡新忠、**英支付违约金20,800元；5、判令蔡新忠、**英修复其破坏的承重墙，并赔偿自承重墙修复之日起6个月的房屋租赁费用35,000元；6、判令蔡新忠、**英赔偿承重墙恢复原状后，因房屋结构变化对其居住质量下降造成的损失30万元。在审理过程中，杨永平、陆珠利、杨乐向本院申请撤回了反诉诉请4。 原告(反诉被告)蔡新忠、**英对反诉答辩称：不认可卫生间修复费用2万元，同意由物业公司修复，其承担费用；房屋墙体裂缝在被告看房已存在，并经其确认，买卖合同明确以现状交房，不同意赔偿；房屋内渗漏水系对方不当使用造成，不同意修复；其移走空调等设备均得到被告确认，双方有书面约定，不同意赔偿；双方从未有关于返租的约定，不同意支付相关费用；其确改动过系争房屋内四处承重墙，但不同意修复；同意支付因修复造成的过渡费用，但应按照实际产生的费用计算，蔡新忠、**英按照系争房屋的出租费用计算，无相关依据；不同意支付30万元损失费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月23日，蔡新忠、**英(甲方)和杨永平、陆珠利、杨乐(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定甲方向乙方转让系争房屋，转让款253万元。合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”条款约定，设备：现有室内固定设施及设备。装饰：精装。以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三“付款协议”条款约定，签订买卖合同当日内，乙方支付100万元，办理产权过户手续，乙方收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方148万元，尾款5万元在本合同约定交房日期内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点，且甲乙双方确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方支付甲方房价尾款。 2018年11月24日，蔡新忠和陆珠利签订书面协议，约定蔡新忠移走空调三台、电视机两台、冰箱和洗衣机。 2019年1月5日，系争房屋经核准过户登记至杨永平、陆珠利、杨乐名下。 2019年3月20日，双方办理房屋交接手续。杨永平等人表示，其于3月30日入住不久后，便发现了卫生间地板渗水及次卧室壁橱霉变等情况，遂要求蔡新忠、**英处理，故未支付尾款；其另主张的设备损失即双方于2018年11月24日书面协议中所列明的设备。蔡新忠等人表示，确于2019年4月3日收到对方的上述反映。 在庭审中，双方共同确认，杨永平、陆珠利、杨乐尚有5万元尾款未支付，关于返租主张，杨永平等人表示只是口头约定，无其他证据可以佐证。 经杨永平、陆珠利、杨乐申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称“鉴定机构”)对系争房屋渗漏水及承重墙问题进行鉴定。根据鉴定机构出具的上房院司鉴[2019]建鉴字第1073号司法鉴定意见书，主要内容为：1、系争房屋卫生间渗漏水，原因为卫生间地坪抬高，地漏排水竖管未向上延伸、马桶移位、地面洗衣机排水竖管/墙面水龙头给水管四周未封堵密实及卫生间门洞部位未设导墙，均为渗漏水提供渗漏途径，地漏排水不畅导致渗漏加剧，卫生间水通过防水薄弱部位渗漏，部分水沿卫生间南墙渗入及墙体毛细作用造成与次卧共用墙体潮湿及木橱柜发霉。2、系争房屋卫生间南墙、东墙，次卧东墙、厨房南墙为承重墙，墙体削薄、扩宽及门洞移位，均为涉及承重墙拆改。改动墙体破坏了原墙体完整性，削弱墙体的承载能力、改变荷载的传力路线，影响房屋结构安全。鉴定机构另就上述问题出具修复方案。蔡新忠、**英发表质证意见：对意见书中关于漏水的部分不予认可，认为其改动承重墙不会对房屋结构安全造成影响；卧室壁橱不应更换，杨永平等人看房时已出现霉斑；鉴定所引用的《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)已废止，参照条文有误。杨永平等人则认可意见书内容，表示看房时蔡新忠、**英没有打开壁橱，如有霉斑，肯定会当场提出意见。鉴定机构表示：系争房屋卫生间地坪抬高，地漏排水竖管没有向上延伸，马桶移位，都是造成渗漏水的途径；卫生间渗漏水，造成隔壁小卧室橱柜墙体发霉返潮；系争房屋有四处承重墙改动，破坏了墙体的完整性及承载能力，改变了墙体荷载传力路线，在地震情况下，会造成房屋损坏甚至坍塌；系争房屋于2014年装修，对应当时装修有效标准为《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)，而非自2018年9月1日起开始实施的新标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2018)。 另根据杨永平等人申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司(以下简称“审价机构”)对上述修复方案预估修复费用。根据审价机构出具的同济咨询【2020】建鉴字第01号司法鉴定意见书和补充鉴定意见，系争房屋修复费用共计52,852.79元，其中包括卫生间修复费用27,988.12元，次卧修复费用15,031.38元，厨房间修复费用8,893.29元和拉结、面层抗裂措施费用合计940元。蔡新忠、**英表示，对审价意见书内容没有异议，认可金额。杨永平、陆珠利、杨乐当庭表示审价意见书缺少拉结、面层抗裂措施费，后审价机构就上述费用提交了补充鉴定意见，杨永平等人书面表示无异议。 本院认为，蔡新忠、**英与杨永平、陆珠利、杨乐就系争房屋签订的买卖合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。系争房屋已于2019年3月20日实际交付杨永平等人使用，蔡新忠等人现请付5万元尾款，符合合同约定，本院予以准许。墙体及天花板开裂系表面瑕疵，肉眼便能辨识，按照买卖合同约定，房屋按现状交付，杨永乐等人在看房时已了解房屋外观，其在交房后再就墙面开裂问题请偿2,500元维修费用，本院不予支持。根据蔡新忠等人自认，其于2019年4月3日即收到杨永平等人反馈称系争房屋存在渗漏水、壁橱发霉等情况，考虑到渗漏水、承重墙等系房屋隐蔽问题，需实际居住使用一段时间才能发现，杨永平等人从收房到提出意见时间相隔不久，尚属于合理期间，对蔡新忠等人关于上述问题系杨永平等人不当使用所致及认可壁橱发霉等抗辩意见，本院均不予采纳，其应就上述质量问题承担违约责任。经本院委托，鉴定机构和审价机构对系争房屋的质量问题出具修复方案并预估了修复费用，相关鉴定、审价意见内容，本院均予以认定。考虑到双方纠纷发生时间较久，且当事人已失去了信任的合作基础，由蔡新忠等人按照司法鉴定意见书认定的修复方案再次进入系争房屋进行修复，并不适宜。为彻底解决双方矛盾，本院认为由杨永平等人另行委托第三方予以修复，由蔡新忠等支付修复费用，较为妥当。杨永平等人由于房屋修复，需在外租房的过渡费用，目前尚未发生，可在费用实际产生后另行向蔡新忠等人主张，以出租系争房屋租金作为请求主张，则依据不足。杨永乐等人关于请偿拆除空调等设备折价款5,000元的反诉请求，鉴于双方当事人已于2018年11月24日达成协议确定由蔡新忠等人移除，相关反诉请求违背诚信原则，本院不予支持。其另主张的承重墙恢复原状后因房屋结构变化致使居住质量下降所造成30万元损失及返租租金14,400元的反诉请求，依据不足，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)杨永平、陆珠利、杨乐于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)蔡新忠、**英支付购房尾款50,000元； 二、原告(反诉被告)蔡新忠、**英于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)杨永平、陆珠利、杨乐支付房屋修复费用52,852.79元； 三、驳回原告(反诉被告)蔡新忠、**英的其余诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)杨永平、陆珠利、杨乐的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取525元，由被告(反诉原告)杨永平、陆珠利、杨乐负担。反诉案件受理费减半收取3,476元，由原告(反诉被告)蔡新忠、**英负担487元，被告(反诉原告)杨永平、陆珠利、杨乐负担2,989元。鉴定费30,000元，由原告(反诉被告)蔡新忠、**英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 黄文颋 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 鲍仲钰 书 记 员 王晓霞 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。