四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初479号 原告：张晓夕，男，1994年5月11日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：甘乐平，女，系原告之母。 委托诉讼代理人：王友龙，四川远智律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区滨江路四段七号。 法定代表人：吴伯棠，经理。 委托诉讼代理人：王益，男，系被告公司员工。 原告张晓夕与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓夕的委托诉讼代理人甘乐平、王友龙，被告同汇房地产委托诉讼代理人王益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓夕向本院提出诉讼请求：1.判令被告对房屋存在的缺陷进行整改；诉讼过程中，原告自愿撤回该项诉请；2.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金72079元，以实付房款为基数，按照每日万分之三的标准支付至实际交付之日止；3.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业服务费1255.98元，诉讼过程中，原告自愿撤回该项诉请；4.被告承担原告收房前所支付的电费300元，诉讼过程中，原告自愿撤回该项诉请；5.判令该房屋的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏的保修时间从2019年6月21日开始计算，保修期为5年；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月21日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定以72078元（因该房屋面积差异，原告补足了6456元差价）的价格购买被告位于泸州市江阳区。原告按合同约定支付了房屋总价款720785元。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前向原告交付该商品房。原告于2017年12月15日收到被告发出的《期楼收楼通知书》，然而原告在验收该商品房时发现该商品房存在严重的质量问题。原告便拒绝接收房屋，原告多次要求被告进行整改，被告多次推诿，拒绝整改，被告应当按照《商品房买卖合同》第十三条第一项第二款之约定承担相应的违约责任。同时，原告在未收房期间支付了1255.98元物业服务费给碧桂园小区服务公司，支付了300元电费，上述款项应由被告承担。为维护原告的合法权益，特诉至本院。 被告同汇房地产辩称：1.被告已于合同约定的交房日期前具备交付条件并且正常交房给原告，因原告拒绝接收房屋造成的一切损失应由原告承担，原告在收房过程中发现的所谓质量问题均为较小质量瑕疵而非质量缺陷，并不影响房屋交付及使用；2.原告提出要求被告按照总房款每日万分之三的标准支付违约金无任何依据，即使法院认为应当承担违约责任，原告主张的违约金过高，请求调减；3.物业费及电费，系原告与其他主体订立的合同关系，被告不是相应合同的当事人，原告不应承担该笔费用；4.维修期应从交付日期（2017年12月31日）起计算。 经审理查明：2015年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买由被告公司开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积138.30平方米，单价每平方米5165.07元，总价款714329元，原告采取按揭贷款方式付款；房屋交付条件：被告应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。该合同附录四《泸州市碧桂园生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》对涉案商品房的交付标准进行了约定。附件五中付款期限：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的65%给出卖人，即肆拾陆万肆千叁佰贰拾玖元整，并由买受人办理按揭贷款申请手续，买受人必须在2016年1月21日前，付该商品房总房价款的35%（按揭款项）给出卖人，即贰拾伍万元整。附件八《补充协议书》关于面积差异处理：买受人依据合同和补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项为该商品房的购房款，买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前将该款项付清给出卖人。 2015年12月21日，原告向被告支付购房款464329元，2016年4月16日，原告向被告支付购房款250000元。2017年11月16日，泸州市不动产登记中心出具房屋面积初始登记测绘报告，载明原告所购买的房屋建筑面积为139.55平方米。实际面积超出合同约定面积为1.25平方米。 2017年12月15日，原告收到被告发出的《期楼收楼通知书》，原告查验房屋时，发现卫生间地面不平，地漏无法排水，阳光台严重漏水，墙面有渗水现象等，原告遂未办理交付验收手续。 另查明，涉案房屋所涉工程已于2017年12月29日竣工验收备案。根据《商品房买卖合同》附录二住宅质量保证书约定：该房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏的保修时间保修期为5年。2018年5月14日，原告及被告公司共同委托四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司对涉案的房屋进行成品房装饰装修部分隐蔽工程施工质量进行鉴定。2018年6月29日，四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论【证书编号：川建（检）字第354号】：主卧卫生间管道敷设横平竖直不够，不符合要求，等电位导管长度不够，未与等电位盒连接；入户花园及通道线管距离热水管平行间距偏小，交叉距离偏小，不符合要求。建议：1.对上水管安装不横平竖直进行整改;2.对等位线直敷情况进行增设套管；3.对卫生间门洞口处地面、墙面防水进行延伸加强处理；4.若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，浴室与其他室内空间相邻墙面的防水层应至少延伸至浴室吊顶高度以上50mm;5.若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，应对线路距离热水管的平行距离、交叉距离过小情况进行整改，若整改中难度大且不影响后续使用安全，建议可不作处理。2019年6月20日前，被告对上述部分问题进行了整改，并通知原告补交超出合同约定面积的购房款。原告于2019年6月20日补交购房款6456元，并于2019年6月21日办理了收房手续。原告于2018年12月31日向泸州供电公司交纳电费100元，于2019年5月14日向泸州供电公司交纳电费200元，于2019年6月21日向广东碧桂园物业服务有限公司泸州分公司交纳了2019年1月1日至2019年6月30日的物业服务费1255.98元。 上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《鉴定报告》《四川增值税普通发票》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。 本案争议的焦点为：一、被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付；二、若被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司于2018年6月29日依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论可以得知，该房屋现在存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经原告要求整改，但并未引起被告足够的重视，涉案房屋现在存在的问题依然存在。综上，因被告未能向原告交付符合基本入住条件的房屋，应视为未能按约交房。被告于2019年6月20日前对涉案房屋存在的部分问题进行了整改，并且原告在上述时间内接收房屋，根据《商品房买卖合同》附录二住宅质量保证书中的约定，案涉房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏的保修时间保修期为5年，故上述项目的保修期应从2019年6月21日（接收房屋次日）开始计算五年。 二、如上所述，被告已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理，具体计算时间为2017年12月31日起至2019年6月20日，购房款应以714329元计算，即被告应支付原告逾期交房的违约金为：714329元×0.1‰×536天=38288元。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、位于泸州市江阳区和外墙面的防渗漏的保修期为5年，上述项目的保修期从2019年6月21日开始计算； 二、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓夕逾期交房违约金38288元； 三、驳回原告张晓夕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取820元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 陈 刚 二〇二〇年四月二十九日 书记员 刘俊麟