福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1962号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县。 被上诉人（原审原告）：王玉光，男，1976年9月9日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：康淑芸、邵佳佳，、实习律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人王玉光商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法适用独任制，于2020年4月16日进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销福建省厦门市同安区人民法院(2019）闽0212民初4872号民事判决书第一项，依法改判驳回王玉光的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未约定王玉光应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。 1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，王玉光应于合同签订之日（2014年11月1日）起60日内即2014年12月31日内付清购房款。2、本案讼争商品房签订合同的时间为2014年11月1日，根据双方签订的合同及补充协议约定，余款计人民币柒拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然欣盛丰公司于2015年2月5日才收到按揭部分购房款人民币75万元，逾期支付按揭款36天，显而易见王玉光支付购房款逾期。王玉光应向欣盛丰公司支付违约金。3、作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于王玉光，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月8日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，继续构成逾期交房，该事实认定错误。王玉光并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但王玉光拒绝办理。既然王玉光未于2018年11月9日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误的。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。三、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月8日违约金为人民币114774元，超过了合同总价款的5%即54240.95元（1084819元×5%=54240.95元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了王玉光的实际损失，违反了公平原则。即便王玉光的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2200元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3254.46元（每日违约金108.482元，一个月的违约金3254.46元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。四、一审法院以“合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才开始计算”，不予认定欣盛丰公司提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2016年1月1日至2016年11月4日）的主张，是错误的。欣盛丰公司与王玉光签订的《商品房买卖合同》第八条约定，欣盛丰公司应当在2015年12月31日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，欣盛丰公司逾期交房违约金应从2016年1月1日起开始计算，终止于2018年6月11日，最迟不超过2018年11月9日（视为王玉光已收房)。2015年12月31日欣盛丰公司未交房，2016年1月1日王玉光就知道其收房权利受到侵害,王玉光于2019年11月5日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年11月4日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且王玉光并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此王玉光主张2016年1月1日至2016年11月4日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 王玉光辩称，一、欣盛丰公司因逾期交房所导致的系列案件已有很多经过一、二审处理结案，判决结果欣盛丰公司是明知的，其上诉目的只是为了拖延支付违约金，严重浪费司法资源、损害了王玉光权益。二、根据双方所签合同，双方并未约定提供按揭贷款所需的资料，也未约定按揭款支付时间。欣盛丰公司所谓的交易习惯来推定按揭款应支付的时间没有事实和法律依据，且该约定条款系格式条款，应认定无效。三、一审判决将逾期交房违约金计算至2018年12月8日，明显偏少，义务讼争房屋目前并未达到合同约定的交房条件，违约金应计算至生活用水用电达到设计要求且相关基础设施建设完成之日。四、违约金是双方自由意志的体现，并未过高，违约金也尚不能弥补王玉光的损失。五、欣盛丰公司主张逾期交房违约金部分超过诉讼时效没有法律依据，逾期交房是持续性为，且双方也未约定违约金的支付期限，因此本案并不存在部分逾期交房违约金超过诉讼时效情况。 王玉光向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司支付王玉光逾期交房违约金116835元（按已付购房款1084819元的日万分之一，自2016年1月1日起计至2018年12月12日止）。 一审法院认定事实：2014年11月1日，买受人王玉光与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03180146的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区，房屋总价款1084819元。其中，合同第六条约定，买受人于2014年11月1日前付首付款334819元，余款75万元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2014年11月23日、2016年2月1日，欣盛丰公司向王玉光先后开具了二张发票，载明王玉光已向该公司分别支付上述案涉房购房款334819元、75万元，合计1084819元。庭审中，欣盛丰公司对王玉光已按期支付首付购房款未提出异议，且欣盛丰公司确认，其实际收到75万元购房贷款的时间为2015年2月20日。 2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防验收。2017年9月，欣盛丰公司向王玉光寄出《商品房交付通知书》，通知王玉光于2017年12月24日办理案涉房交房手续。2018年11月5日，欣盛丰公司再次向王玉光寄出落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知王玉光于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，王玉光于2018年11月6日收到该《催告收房通知书》。2018年12月8日，欣盛丰公司第三次向王玉光寄出落款时间为2018年12月7日的《再次催告收房通知书》，通知王玉光于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，王玉光于2018年12月8日收到该《再次催告收房通知书》。2018年12月30日，王玉光向仁文公司办理了案涉房的收房手续。 另查明，（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，大量业主持落款为2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。 诉讼中，王玉光向法院申请财产保全并支出保全申请费1104.17元。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。双方约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年6月11日，案涉商品房才通过工程竣工验收和消防验收，具备法定交付使用条件，此后，欣盛丰公司于2018年11月5日、2018年12月8日通知王玉光办理交房手续，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 关于欣盛丰公司逾期交房的天数及违约金数额。欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨、高温天数已客观发生，如需据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；合同约定的交房时间之后的大风、大雨、高温等属于欣盛丰公司迟延履行后发生的事由，欣盛丰公司主张计入其可顺延交房的天数，亦缺乏合同和法律依据，法院均不予采纳。此外，在合同履行期间，符合合同和附件六约定的大风、大雨天气仅有15天，故法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房15天，即欣盛丰公司应在2016年1月15日之前向王玉光交付案涉房屋，欣盛丰公司逾期交房天数应从2016年1月16日开始起算。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向王玉光寄送落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但相关生效判决已查明，该楼盘大量业主持该《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向王玉光发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，王玉光签收该《再次催告收房通知书》，故王玉光主张的逾期交房违约金，法院只支持算至2018年12月8日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房天数从2016年1月16日计至2018年12月8日共1058天，按约应支付王玉光逾期交房违约金114774元（1084819×0.0001×1058）。王玉光超出部分的逾期交房违约金诉讼请求，不予支持。 关于欣盛丰公司辩称王玉光未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房的意见。因合同及附件六均未约定王玉光应向欣盛丰公司付清购房款的具体时间，欣盛丰公司亦未举证证明王玉光存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项答辩意见，证据和理由不足，法院不予采纳。关于欣盛丰公司辩称逾期交房违约金应与王玉光的逾期付款违约金抵扣的意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，欣盛丰公司主张逾期交房违约金标准过高，应予调整，但其未提供证据证明，法院不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，王玉光于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。欣盛丰公司辩称王玉光主张的2016年1月1日至2016年11月的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向王玉光支付逾期交房违约金114774元。二、驳回王玉光的其他诉讼请求。 二审中，对于一审判决查明的事实，欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”及遗漏说明欣盛丰公司举示的证据“同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”等事实，对“但根据（2018）闽02民终5463号生效判决书认定、......前往办理交房手续但遭遇障碍。”有异议，报道失实，不应采信。其余事实，双方当事人均无异议，法院予以确认。 二审审理中，欣盛丰公司提交如下证据：1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证、2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账。同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。 王玉光经质证认为，对第1份和第2份证据商品房买卖合同及个人借款凭证的真实性无异议，但对其关联性和证明对象有异议，这些证据与本案无关。实际上商品房买卖合同中并没有约定按揭款到账时间，另外，商品房交易过程中也不存在欣盛丰公司所谓按揭款应在商品房买卖合同签订之日起60天内到账的交易习惯问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于王玉光应否承担逾期办理贷款手续及逾期付款违约责任问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定王玉光付清购房款的具体时间，属约定不明情形。欣盛丰公司主张王玉光存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明王玉光提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明王玉光应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向王玉光主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向王玉光主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月8日王玉光签收《再次催告收房通知书》后，认定王玉光主张的逾期交房违约金计算至2018年12月8日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照王玉光已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 关于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定：“有下列情况之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……(二)义务人同意履行义务；……”。根据查明事实，案涉《商品房买卖合同》第八条约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前交付符合约定条件的商品房。2017年9月30日、2018年6月11日，案涉商品房分别通过竣工验收和消防验收。欣盛丰公司于2017年9月、2018年11月5日分别向王玉光发出《商品房交付通知书》、《催告收房通知书》，载明欣盛丰公司同意履行交房义务，故应认定诉讼时效因欣盛丰公司发出《商品房交付通知书》而中断，欣盛丰公司上诉主张2016年1月1日至11月4日逾期交房违约金超过诉讼时效期间依据不足，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。欣盛丰公司的上诉请求依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2636.7元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李向阳 二〇二〇年四月二十四日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。