河北省衡水市冀州区人民法院行 政 裁 定 书（2020）冀1181行初4号原告杨秀成。委托诉讼代理人杨久梅。被告衡水市冀州区住房和城乡建设局，住所地衡水市冀州区信都路100号。法定代表人徐建勇，局长。被告衡水市冀州区自然资源和规划局，住所地衡水市冀州区信都东路1号。法定代表人王玉良，局长。委托诉讼代理人方振霄，衡水市冀州区自然资源和规划局工作人员。委托诉讼代理人周世豪，河北双冀律师事务所律师。第三人何洪辉。原告杨秀成诉被告衡水市冀州区住房和城乡建设局、衡水市冀州区自然资源和规划局不动产登记纠纷一案，本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。本案现已审查终结。原告杨秀成诉称：2005年12月底，原告杨秀成夫妇在位于衡水市××区北环路建成两层别墅房，该房产于2011年11月30日领取的房产证，一直在此正常居住使用至今。2016年3月20日，经原冀州市信用联社崔会军介绍，原告杨秀成认识了原冀州市高利贷经营者何洪辉，何洪辉答应借款60万元用于杨秀成生意周转，期限一年，月息三分，以杨秀成衡水市××区北环路的二层房产证和土地证抵押放款，但没有办理抵押手续。2016年3月21日，何洪辉在拿到了杨秀成的房产证和土地证后，要原告杨秀成在一张空白的房屋买卖合同上签了名字，其中买房人、金额、时间等都没有填写，声称是必要的抵押措施。2018年11月28日，李彦、谭飞在衡水市××区城关法庭起诉“杨秀成排除妨害，交付并搬离（2018）冀州区不动产权第0008996号房屋”。接到法院的传票，原告杨秀成才知道自己位于衡水市××区北环路两层别墅房产证和土地证被人过户的事情，通过查询资料，2016年5月至2018年9月14日期间，在原告杨秀成不知情、房子仍正常居住使用的情况下，该房产、土地出现了三次买卖过户行为。首次买受人何洪辉、第二次买受人陈庆云、第三次买受人李彦、谭飞。根据建设局给冀州法院提供的过户房屋买卖协议，存在四处漏洞：1、该协议是“杨秀成与赵长明”签的买卖协议，原冀州市房地产管理局却将房屋过户给了何洪辉，过户主体与协议转让主体不符。原告与赵长明并不认识，并未将房产出售给赵长明。2、该协议签字日期为2005年6月25日，杨秀成夫妇于2005年12月底建成该房产，于2011年11月30日领取的房产证，户主杨秀成不可能在2005年6月25日房子还没建成就将自己的房产及土地出让给赵长明。3、该《房屋买卖协议》显示：“建筑面积为254.64平方米的房产和面积258平方米的土地，转让总价为40万元，其中土地价格20万元”。根据以上数据计算，房屋每平方米的出让价格仅为785元，大大低于2005年的砖混住宅建筑成本和土地的市场价格。协议中的价格明显为伪造的虚假转让价格。4、原告对于转让毫不知情，没有到场办理转让手续。位于衡水市××区北环路的该处房产自2005年建成后，一直由杨秀成夫妻正常使用，权属明确。直至2018年11月28日李彦、谭飞在衡水市××区城关法庭起诉排除妨害，交付并搬离原告名下（2018）冀州区不动产权第0008996号房屋。杨秀成夫妇才获知该房产证和土地证被人过户的事情。杨秀成夫妇对过户事宜毫不知情，更不可能亲自到场办理过户手续。综上，原告从未将该房屋和土地出卖给第三人何洪辉，也未自行或委托他人在两被告处办理过户手续，原告对于房屋和土地被转让的行为毫不知情。上述四名所谓的买受人在多次的房屋和土地的转让过程中，均未到该房屋实地进行查验了解房屋现状，均在受让房屋后急忙出售，其快速转让的行为明显具有恶意，企图通过采取所谓“合法”的“房屋买卖协议”达到非法获得原告房屋和土地的目的，其行为严重侵害了原告的合法权益，是无效的，应当予以撤销。同时，原告在未将该房屋和土地出卖给第三人何洪辉的情况下，也未自行或委托他人在两被告处办理过户手续，两被告不能认定房屋和土地的转让行为的真实性，原告认为两被告违反法律程序，在办理房屋和土地过户登记时没有尽到严格审查的义务，将原告的房屋和土地错误的过户至第三人何洪辉名下，何洪辉又将该房屋和土地转移至陈庆云，最终由陈庆云转移给李彦、谭飞名下，严重侵害了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，根据我国《民事诉讼法》和最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条之规定，诉至法院，要求撤销两被告将原告杨秀成名下的冀州市房权证建字第××号房产证和冀国用（2001）字第78号（N0.010840230）土地证过户到第三人何洪辉名下的过户登记；撤销两被告将该房屋和土地由第三人何洪辉过户到第三人陈庆云名下的过户登记，撤销两被告将该房屋和土地由第三人陈庆云过户到第三人李彦、谭飞的过户登记，并将该房屋和土地恢复登记到原告杨秀成名下，并颁发不动产权证书。被告衡水市××区住房和城乡建设局辩称：一、被告在办理原告杨秀成的房产过户到第三人何洪辉名下、第三人何洪辉过户到第三人陈庆云名下、第三人陈庆云过户到第三人李彦、谭飞名下事实清楚、证据确实充分、程序合法。1、原告杨秀成于2001年2月28日取得冀国用（2001）字第78号国有土地使用证，在该宗土地上建北房二层，并于2011年11月30日取得冀州市房权证建字第××号房屋所有权证书，登记为原告杨秀成单独所有。2、2015年6月25日原告杨秀成与赵长明就上述房屋签订了一份买卖协议，约定将上述房产以60万元的价格卖与赵长明，在被告处办理过户手续的过程中，原告杨秀成与赵长明于2015年8月14日共同申请撤回了对上述房屋的过户手续，申请上有原告杨秀成的签字，因此被告并未将上述房产过户到赵长明名下。3、2016年3月21日原告杨秀成与本案第三人何洪辉就上述房屋签订了一份买卖协议，约定将上述房产以60万元的价格卖与第三人何洪辉，并向被告申请办理转移手续，在被告关于出卖房产是否为单独所有的询问笔录中原告确认单独所有并签字摁印、同时在其身份证复印件中间空白部分签字摁印确认同意将房产过户到第三人何洪辉名下，第三人何洪辉也以税务部门评估的价格621516元缴纳了房屋的各项税费，双方在房屋所有权转移登记申请书上签字摁印，被告依上述相关资料完成了上述房产的过户手续，将原告杨秀成第00××42号房屋所有权证书予以注销，上述房产登记于第三人何洪辉名下，房屋所有权证书为冀州房权证冀州市字第××号，第三人何洪辉单独所有。4、2016年8月30日第三人何洪辉与陈庆云签订了一份房屋买卖协议，约定将何洪辉名下房产(房屋所有权证书为冀州房权证冀州市字第××号)以64万元的价格卖与陈庆云，陈庆云交纳了各项税费后，双方在被告处办理了该房产的过户手续，即将上述房产登记在陈庆云名下，房屋所有权证书为衡水市房权证冀州区字第××号，陈庆云单独所有。5、2018年9月10日第三人陈庆云将名下房产（房屋所有权证书为衡水市房权证冀州区字第××号）转让给了本案第三人李彦、谭飞，被告按规定程序办理了转让手续，现涉案房产登记在李彦、谭飞名下。二、原告所诉不是事实。1、被告将房产从原告名下过户到第三人何洪辉名下，依据的是原告与何洪辉的房屋买卖协议,并非原告与赵长明的房屋买卖协议,故转让主体不存在不相符的情况。2、原告与赵长明关于涉案房产转移登记手续,被告处的询问笔录、税收介绍信、撤销申请等资料的签署时间均为2015年,因该次交易并未完成,故对原告何时出卖房产无任何意义。3、原告与赵长明的协议价格是60万元,后与何洪辉的价格也是60万元,办理过户手续时，税务部门给出的纳税价格是621516元,两者相差不大。4、原告与何洪辉在被告处的转让手续上有原告签字，已经尽到了相应的审查义务。5、陈庆云是在购买两年后出卖的，不是快速转让。综上，被告在办理房产转让手续时程序合法，证据确实充分，并且尽到了审查义务，应依法驳回原告的诉讼请求。被告衡水市××区自然资源和规划局辩称：一、原告杨秀成的起诉依法应当驳回。已经生效的衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181行初20号行政判决书已经认定：以作为房屋登记行为为基础的民事法律关系无效或者撤销为由，对登记行为提起诉讼的，应当先行解决民事争议。原告杨秀成不尊重该判决的效力，又以同样理由起诉，依法应当驳回起诉。二、赵长明与杨秀成的交易因为没有缴纳税收，没有交易成功，与本案无关。三、我局办理土地及房产过户不存在任何问题。在办理土地过户时，杨秀成本人到场并签订了有关协议，办理了所需的各种手续，何洪辉均到场，二人均提交了身份证原件复印件、土地证原件、房屋买卖协议等资料，填写了有关的表格，缴纳了相关税款，办理手续完全合法，原告诉称杨秀成不知情纯属隐瞒事实真相、混淆视听。原告杨秀成在办理土地过户时，亲笔书写“同意将坐落于湖滨路北侧房产证号00××42的房产过户到何洪辉名下”，更证明办理过户手续系杨秀成的真实意思表示。四、本案土地及房屋转移手续已经不可逆转。在杨秀成过户给何洪辉后，何洪辉又过户给陈庆云，陈庆云又过户给李彦、谭飞，产生了多次交易，何况杨秀成的买卖合同合法有效，其他人善意取得房产应受法律保护。综上所述，原告所诉与事实不符，被告办理土地转移程序合法、事实清楚，请法院依法驳回原告起诉或者驳回诉讼请求。第三人何洪辉未答辩。经审查查明，原告于冀州区湖滨路北侧原有房产一处，2001年办理了国有土地使用证，证号为冀国用（2001）字第78号，2011年办理了房屋所有权证，证号为冀州市房权证建字第××号。2016年二被告将该不动产转移登记至第三人何洪辉名下，房屋所有权证为冀州房权证冀州市字第××号，登记机构为原冀州市住房和城乡建设局，土地使用权证书为冀国用（2016）第00438号，登记机关为原冀州市国土资源局。后上述不动产由何洪辉名下转移登记至陈庆云名下，最终由陈庆云名下转移登记至李彦和谭飞名下。以上事实，由原告诉状、被告答辩及被告提交的不动产登记卷宗在案为凭。本院认为，在本案办理过程中，原告针对多个具体行政行为提出了多项诉讼请求，不符合法律规定，经本院向原告释明并征求原告意见，原告同意本案仅审理第一项诉讼请求，即要求撤销二被告将原告杨秀成名下的冀州市房权证建字第××号房产证和冀国用（2001）字第78号NO.010840230土地证变更登记至第三人何洪辉名下的行政行为。因原告未按要求修改诉状，其列举的其他具体行政行为相对应的当事人陈庆云、李彦、谭飞不具有本案第三人的主体资格，故本院未通知上述三人参加诉讼。当事人以作为房屋登记行为基础的买卖等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议。原告称从未将涉案房屋和土地卖于第三人何洪辉，双方系因借款原告将土地证和房产证交付第三人何洪辉抵押，由原告在空白的房屋买卖合同签字。故本案中，原告虽主张二被告在办理不动产登记时未尽到严格审查义务，要求撤销，但其实质上是对二被告办理不动产变更登记所依据的房屋买卖合同的合法性不予认可。对于该买卖协议效力认定问题，不属于行政诉讼审查范围，故原告杨秀成的起诉应驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告杨秀成的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  王青棉人民陪审员  郭克俭人民陪审员  常卫兴二〇二〇年四月十七日法官助理韩小凤书记员乔文英