苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2090号原告：裴荣，女，1989年7月8日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。被告:苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。法定代表人:马伟进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张红兵，男，系该公司员工。原告裴荣与被告苏州欧普置业有限公司(以下简称欧普置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告裴荣的委托诉讼代理人顾玉静，被告欧普置业公司的委托诉讼代理人张红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴荣向本院提出诉讼请求：1、被告欧普置业公司支付原告裴荣截至2018年1月17日的逾期交房违约金117250元(原告已经支付的价款761369.19元×0.05%日×308日)；2、本案诉讼费由被告欧普置业有限公司承担。事实和理由：2016年8月7日，原、被告签署《吴江市商品房买卖合同》，被告欧普置业公司将其开发的位于苏州市吴江区出售给原告裴荣，买卖合同中约定了当事人、项目建设依据、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人交房的违约责任等条款。其中的购房总价为761833.77元，交付期限为2017年3月15日前具备该商品房竣工文件报房产管理部门本案，并取得《商品房交付使用通知书》和该商品房经验收合格；出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求维续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告裴荣依约支付了合同约定的全款，但直至2018年1月17日被告欧普置业有限公司才取得《商品房交付使用通知书》，原告裴荣认为直到此时，被告欧普置业公司才具备交房条件，被告欧普置业公司违反合同约定未按时将符合交房条件的涉案房屋交付给两原告，实际上已经违反了合同的约定，构成逾期交房，应该按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告裴荣为维护其合法权益，故诉至法院。欧普置业公司辩称，一、裴荣主张以日万分之五计算违约金过高应予以调整。1、欧普置业公司虽然逾期交房但未给裴荣造成实际损失，故以日万分之五计算违约金过高。2、案涉商品房所在地的同类房屋每月租金最高不超过26元/㎡（提供其委托苏州天元土地房地产评估有限公司出具的房地产租赁估价咨询报告，报告显示2016年9月1日至2018年1月17日期间，位于黎里镇浦北路899号梦想家园7-10幢合计531套房屋的单位租金参考范围为20-26元/㎡/月。），退一步讲，裴荣即使有损失也不可能超过26元/㎡/月，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定调整为每月33.8元/㎡/月（26×1.3）。最高院在（2016）最高法民申2693号民事裁定书中亦认为逾期交付房屋期间的租金损失可作为确定实际损失的依据。二、欧普置业公司在2017年7月16日将案涉房屋交付裴荣后仍承担违约责任与法相悖。1、欧普置业公司在2016年5月取得的五方验收资料，可以证明案涉房屋设计及工程质量符合国家标准，房屋已经具备法定交付条件。欧普置业公司将房屋交付给裴荣使用，房屋已转移给裴荣占用、使用，欧普置业公司履行了作为房屋出卖人的交付义务。2、从实际损失而言，裴荣于2017年7月16日收房使用后，已基本实现占有、使用、收益的基本权利，其实际损失相较未提前收房的业主可定要大幅减少。综上，请求法院将违约金酌减。本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，裴荣与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定裴荣购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积98.39平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方7743元，总计款761834元。该合同第六条约定，付款方式为2016年8月7日前，裴荣向欧普置业公司支付首付款152834元，贷款金额609000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给裴荣使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。裴荣已付清了房款总额761369.19元（按实测建筑面积98.33平方米计算）。欧普置业公司在2017年7月16日向裴荣交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普置业公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。以上事实，有裴荣提供的商品房买卖合同及购房发票原件、商品房交付使用通知书复印件，欧普置业公司提供的估价咨询报告、工程竣工验收证明书及五方验收情况说明、交房材料、（2016）最高法民申2693号民事裁定书打印件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方于2016年8月7日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，被告欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告裴荣使用，虽然被告欧普置业公司于2017年7月16日向原告裴荣实际交房，原告裴荣也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间被告所应承担的违约责任。原告裴荣实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出原告裴荣实际接收房屋视为免除被告欧普置业公司后续违约金之结论，故本院对被告欧普置业公司关于其在实际交房后仍承担违约责任与法相悖的抗辩，不予采信。被告欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告欧普置业公司应当向原告裴荣支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。原告裴荣主张按合同约定的日万分之五计算。被告欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告裴荣因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给原告裴荣造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起至2018年1月17日止，计307天，应为93496.14元（761369.19元×0.04%/日×307日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告裴荣支付自2017年3月16日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金93496.14元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××68）如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1323元，由原告裴荣负担254元，被告苏州欧普置业有限公司负担1069元，并于判决生效之日起十五日内交至本院。原告裴荣预交的诉讼费用1069元，本院于判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇二〇年四月七日书记员 顾颖颖附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。