广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2826号 原告:广西虎林房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区三皇庙规划小区排洪河北面规划编号A91号，文书送达地址确认为贺州市鞍山西路71号。 法定代表人：陈仕换，董事长。 委托诉讼代理人：张启清，广东海恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佑日，公司员工。 被告：蒋彩花，女，1978年10月16日出生，汉族，住广西贺州市。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶绿尖，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 原告广西虎林房地产开发有限公司（以下简称虎林公司）与被告蒋彩花商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虎林公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及双方确认的补充协议《通知》合法有效；2.判令被告承担因政府政策调整增加的费用（即城市规划调整后房屋由经济适用房改为商品房导致的相应税费、土地出让金及其他费用，增加的部分为每平方米705.45元）；3.诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年8月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告以1300元每平方米的价格向原告购买面积为131.68平方米，房号为6幢2单元6层601号的商品房一套。双方达成购买协议时，签订了一份《通知》，即补充协议，也是《商品房买卖合同》的附件，该合同附件中明确约定：如办理不动产权证时遇政府政策调整而改变本合同房屋性质的（如：安置房改集资房或商品房），则按改变后的房屋性质收取相应的房款。2017年，原告在为房屋办理不动产权证时，因政府政策的调整，被告所购房屋的性质已由最初的经济适用房变成了商品房。政府相关部门要求原告补交相应的土地出让金后方可办理房屋不动产权证书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和附件，系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规之规定，是合法有效的，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《商品房买卖合同》第二十一条“合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力……”和附件《通知》“如办理不动产权证时遇政府政策调整而改变本合同房屋性质的（如安置房改集资房或商品房），则按改变后的房屋性质计收相应的房款”之约定，现因政府政策的调整导致被告所购房屋性质改变，被告作为受益者，由其负担房屋性质改变后所增加的成本费用完全符合双方之约定。 被告辩称：1.其对原告诉请确认双方于2011年8月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效无异议；2.其与原告从未签订过《商品房买卖合同》补充协议，2011年8月2日的《通知》是原告单方告知行为，仅是对办房产证预收费的告知，没有涉及商品房买卖实体权利义务变更，不是双方合意的协议，不存在效力的确认；3.原告诉请其支付所购房屋从经济适用住房改为商品房增加的土地出让金、税费及其他费用（每平方米705.45元）没有事实和法律依据。首先，原告称其购买的房屋原是集资房，之后改为商品房，没有事实依据，其与原告签订的《商品房买卖合同》第一、二条约定，其所购买的房屋为预售的商品房；原告和贺州市国土资源局在2010年5月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》也表明原告是通过出让方式取得涉案宗地使用权，土地的性质为出让；2019年7月22日，贺州市住房和城乡建设局关于文源华都小区业主反映办理不动产权证问题的回复中也明确了被告购买的房屋所在的6号楼的性质是商品房，因此能够明确房屋的性质为商品房，并不存在房屋的性质从集资房改商品房的事实。其次，原告诉请其支付从集资房改商品房增加的费用，没有任何事实和法律依据，原告向其出售的房屋为商品房，是按照合同约定应履行的义务，原告所述的补交土地出让金及税费费用，属于原告作为房地产开发商在经营过程中应当承担的责任及义务，与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的主要证据，本院认定如下：对原告提交的《通知》，该《通知》只是原告单方制作，通知的内容中每户预收1万元，指的是办证费用，该份通知没有涉及购房款重新结算的问题，本院不认可该份《通知》为《商品房买卖合同》的补充协议。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 2010年5月31日，原告虎林公司（受让人）与贺州市国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：贺州土出[2010]064号），以24226526元的出让价取得坐落于贺州市.60平方米国有建设用地的使用权，该合同第十三条约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中：建筑容积率不高于2.40，建筑密度不高于35%，绿地率不低于35%，其他要求：1.用地性质：商住用地；2.建筑层数：多层为主，小部分高层；3.出让年限：商服用地（其他商服用地）40年、住宅用地（其他普通商品住房用地）70年；4.建配公厕一座；5.其他方面需满足有关规范要求。该合同第三十五条约定：本合同项下的宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2011年8月2日，虎林公司发出《通知》，载明：尊敬的购房户，在广西壹品瓷厂购买的集资房户主，依照中华人民共和国国发（2007）24号和广西壮族自治区人民政府桂征发（2009）22号及贺州市人民政府贺政发（2005）28号文件要求，规定不准集资建房，集资房无法办理有关手续及房产证；经八步区人民政府、八步区房改办批准建经济适用住房。按八步区房改办规定，我公司目前办房产证费用只能按经济适用房预收。如办房产证时改到集资建房或者商品房，在办理过程中，改到集资建房按集资建房收费，改到商品房就按商品房收（包含税费）。每户先预收壹万元正。办好证后，按实际费用结算，多还少补。蒋彩花在该《通知》上签字捺印。 2011年8月9日，虎林公司（出卖人）与蒋彩花（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定蒋彩花购买被告开发的定名为广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区（后更名为文源华都小区）第6幢2单元6层601号房，建筑面积共131.68平方米，单价1300元每平方米，价款为171184元。该合同第一条载明：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于贺州市八步区编号为贺州国用（2010）第220054号地块的土地使用权。第二条载明：商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。2014年3月24日，虎林公司向蒋彩花开具发票，载明蒋彩花向虎林公司支付了购房款171184元。 2017年12月29日，贺州市规划局作出《关于文源华都花园小区调整平面图的批复》：一、原则同意该项目A01规划指标，其中建筑密度39.7%、容积率5.06、绿地率33.2%；二、原则同意该项目B-01规划指标。其中建筑密度26.0%、容积率3.90、绿地率33.04%。 2018年6月12日，贺州市人民政府作出批复，同意贺州市国土资源局作出的《广西虎林房地产开发有限公司文源华都项目用地调整容积率等土地使用条件补交出让价款方案》，该方案中载明，文源华都花园小区项目按市规划局《关于文源华都花园小区调整平面图的批复》（贺规[2017]195号）中核算的规划指标，核算出需要补缴土地出让价款1076.25万元，契税等有关税费由土地使用者按规定缴交。2018年6月25日，贺州市国土资源局向原告虎林公司发出《国有土地使用权出让价款催缴通知》，要求虎林公司在接到通知后30日内补缴文源华都项目（土地面积49951.6平方米）出让价款合计1076.25万元。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求确认该《商品房买卖合同》合法有效，本院予以支持。原告虎林公司于2011年8月2日发出的《通知》只是原告单方制作，通知的内容中每户预收1万元，指的是办证费用，没有涉及购房款重新结算的问题，且该《通知》在先，《商品房买卖合同》在后，故本院不认可该份《通知》为《商品房买卖合同》的补充协议。原告要求确认该《通知》为补充协议且合法有效，本院不予支持。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务，不得随意变更合同条款。根据查明的事实，被告蒋彩花已经支付了合同约定的全部购房款且对案涉房屋享有所有权。合同中已经明确约定虎林公司以出让方式取得了案涉房屋所在地块的土地使用权，蒋彩花购买的房屋性质是商品房。2010年5月31日，原告虎林公司与贺州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中对容积率、建筑密度、绿地率进行了明确的约定，而在2017年12月29日，贺州市规划局作出《关于文源华都花园小区调整平面图的批复》中容积率等指标远高于约定的标准，国土部门根据文源华都花园小区调整后的规划指标计算出虎林公司需要补交土地出让价款。原告诉称被告购买的房屋原来是经济适用房，后来因政府政策调整为商品房，因房屋性质发生改变，原告才需要补交土地出让价款及相应费用，与事实不符，本院不予确认。综上，由于虎林公司未按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定的容积率、建筑密度、绿地率进行建设，擅自调整规划，导致需要补交土地出让价款及相应税费，是原告自身原因造成的，被告并无过错，也不构成情势变更，故原告要求被告承担该部分费用并要求被告支付增加的每平方米705.45元的购房款，本院不予支持。被告关于其无需支付增加费用的抗辩，本院予以采信。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、确认原告广西虎林房地产开发有限公司与被告蒋彩花签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、驳回原告广西虎林房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费2048元（原告已预交），由原告广西虎林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 审 判 员  樊伟彩 人民陪审员  唐小红 二〇二〇年四月三日 法官 助理  杨 晓 书 记 员  岑 欢 陈怡扬