广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终228号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E栋1层101号。法定代表人：颜某1。委托诉讼代理人：陈振、钟剑锋，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆伟芳，女，1978年5月28日出生，汉族，住所地：广东省惠州市惠城区**********，身份证号码：441************140。委托诉讼代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司与被上诉人骆伟芳因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3711号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广东中胜置业有限公司上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销（2019）粤1303民初3711号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案上诉费和一审受理费、保全费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房产所涉及的土地使用权已于一审开庭前解除查封，一审法院以土地使用权查封导致合同无法备案为由判决解除合同，显然缺乏事实和法律依据，明显是错误的。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》【法释（1999）19号】第九条规定，认定解除权事实成立的时间节点是“一审法庭辩论终结前”。本案一审开庭时间是2019年9月10日，而案涉土地使用权解封的时间是2019年8月14日。可见，土地使用权解封的事实明显早于“一审法庭辩论终结前”，换言之，被上诉人提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已于“一审法庭辩论终结前”消失，法院理应依据土地使用权已于庭审前解封、被上诉人提出解除合同的事实不存在，并驳回其诉讼请求。但一审判决无视上述事实，判决解除合同，显然是错误的。二、退一步说，假如被上诉人因土地使用权曾经被查封而取得合同解除权，那么，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】等规定，本案被上诉人的解除权已经消灭。一审判决未审查被上诉人解除权发生的理由、发生的时间等关键事实，无端地认为被上诉人的解除权未消灭，属于认定事实错误、适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第15条规定，在合同没有约定解除权期限，对方当事人也没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日其一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案所涉合同没有约定解除权行使的期限，更不存在上诉人催告被上诉人行使解除权的情形，依据上述规定，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。案涉《商品房买卖合同（预售）》签订于2018年1月6日，根据该合同第十九条“出卖人应当自本合同签订日起30日内办理备案登记手续”以及第五条“如该商品房权利状况与上述不一致，导致不能完成本合同备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”的规定，假如被上诉人因土地使用权曾被查封导致合同不能备案而取得合同解除权，那么，本案解除权的发生之日为2018年2月5日（合同签订往后延30日），至2019年2月5日消灭（即便从土地使用权首次查封之日往后延30日起算解除权发生时间，其解除权也应于2018年1月5日发生，于2019年1月5日消灭）。但一审判决未审查被上诉人解除权发生的理由、发生的时间等关键事实，武断地认为被上诉人的有权解除合同，明显属于认定事实错误、适用法律错误。三、一审判决将合同第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》地二十三条作为解除合同的理由和依据，不仅没有事实和法律依据，也违反了不告不理的原则。l、被上诉人要求解除合同的理由是因未办理合同备案，从未提及合同第五条，一审法院认为“按照涉案土地在合同签订之初就被查封，但被告未将土地真实情况告知原告”，并将双方合同第五条作为合同解除的理由之一，超出了审理范围，违反了不告不理的基本原则。2、办理按揭贷款或者按约定支付购房款是被上诉人的义务，且被上诉人自始至终没有提供任何证据证明其未能办妥按揭手续完全是因为上诉人所致，一审判决以“双方约定以贷款为付款，继续履行，也存在重大障碍”作为合同解除的理由之一，明显是没有任何事实和法律依据的。四、上诉人已将案涉房产网签至被上诉人名下，已以适当方式对被上诉人购买的案涉商品房进行公示，足以保障被上诉人在交清购房款后可以按合同约定取得商品房所有权。且办案所涉房产交付时间为2021年10月1日，上诉人履行合同主要义务的期限尚未届满，案涉合同存在继续履行的基础和前提，而一审判决解除案涉合同，有违鼓励和促进交易的原则。综上所述，上诉人认为一审判决在法律适用和事实认定方面均存在错误，请求二审法院在进一步查明事实的基础上依法予以撤销，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人骆伟芳未向本院提交书面答辩意见。骆伟芳向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告于2018年1月6日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告立即返还原告已付购房款600000元，办证费5207元；3、判令被告赔偿原告损失47530.6元（以605207为基础，按照国家同期贷款利率从2018年1月6日起计算至实际付款之日，现暂时计算至2019年8月6日）；以上第2、3项合计652737.6元。4、请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》约定，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区*****************商业裙楼4层150号房，商品房总价款为1000000元，贷款方式付款，买受人应当于2018年1月6日前支付首期房价款人民币600000元，余款400000元申请贷款支付。被告在2021年10月1日前向买受人交付该商品房。合同第十九条约定，被告应在本合同签订之日起三十日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将该合同登记备案情况告知原告。合同第五条约定，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。本案中，原告已支付购房首期款600000元，剩余购房款未能办理按揭贷款支付，且被告未按合同约定为原告办理商品房预售合同登记备案手续。合同签订前，原告所购房产所占的惠阳国用（2015）第0100133号国有土地已经被查封，合同签订后，所涉土地又被本院轮候查封。2019年8月8日，广州市中级人民法院出具民事裁定书解除该院就涉案土地的财产保全措施。2019年8月14日，惠阳区人民法院裁定解除本院就上述土地的财产保全措施。一审法院认为,原、被告经自愿协商签订上述《商品房买卖合同》、《商铺补充协议》，上述合同及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效。依合同约定，原告已于2018年1月6日前向被告支付购房首期款人民币600000元，剩余400000元购房款一直未能按合同约定办理贷款支付。涉案土地在合同签订之初就被查封，但被告未将土地真实权利状况告知原告，依照双方合同第五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，原告有权申请解除合同，对原告诉请解除合同并退还购房款及利息，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条，判决如下：一、解除原告骆伟芳与被告广东中胜置业有限公司于2018年1月6日签订的《商品房买卖合同(预售)》。二、被告广东中胜置业有限公司自本判决书生效之日十五日内向原告骆伟芳返还购房款600000元、办证费5207元及损失（损失以利息方式计算，以605207元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月6日计算至返还款项之日止。）本案受理费5164元，财产保全费3820元，共计8984元，由被告广东中胜置业有限公司负担（判决生效后七日内向本院缴纳）。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。经二审另查明事实如下：《商铺补充协议》第四条约定：“2、乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户。……乙方自行办理按揭贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。3、乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是被上诉人是否享有合同解除权。对此分析如下：涉案合同能否解除的关键在于认定被上诉人是否享有法定解除权或约定解除权。第一，为了维护交易的稳定性，即使一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，但也并不必然导致另一方当事人享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约，致使双方不能实现合同目的时，另一方当事人才享有法定解除权。本案中，上诉人在与被上诉人签署涉案合同时，隐瞒涉案房产所在的土地被查封的事实，导致涉案合同不能在签订之日起30日内进行备案，上诉人确实构成违约。但是涉案土地现今已被解封，合同可以完成备案，则上诉人的上述违约行为并不会导致合同目的不能实现，因此不构成根本性违约；另外，目前本案亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定情形，因为根据《商铺补充协议》第四条第2、3项的约定，办理按揭贷款的义务在于被上诉人，上诉人仅负有积极创造按揭贷款条件的协助义务，而影响按揭贷款是否办理成功的因素不仅包括担保人的状况，还包括借款人的经济状况、贷款银行业务要求以及相关政策甚至是社会经济形势等多方面因素，被上诉人未提供证据证明不能贷款完全是因为上诉人单方面原因所致，且如今导致合同未备案的案涉土地被查封问题已得到解决，上诉人在此基础上有条件为被上诉人的按揭贷款继续提供协助，故本案目前未达到商品房买卖合同不能继续履行的程度。因此，被上诉人不享有法定解除权。第二，根据涉案《商品房买卖合同》第五条“房屋权利状况承诺1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”之约定，买受人享有约定解除权的前提是涉案合同不能完成登记备案或房屋所有权无法转移登记，故被上诉人在寄送解除合同通知时是否享有解除权的关键在于“不能完成登记备案”的解除条件是否成就。虽然案涉《商品房买卖合同》第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理合同登记备案手续，但超过约定的30天备案期限仍未备案则可能存在“逾期备案”或者“不能完成登记备案”两种情形，而区分这两种情形的关键在于导致未备案情形产生的阻碍是否能够被消除。如今阻碍备案的土地查封问题已得到解决，合同可以完成登记备案，由此判断上诉人仅存在逾期备案的违约情节，而并不存在“不能完成登记备案”的情形。况且，依据合同的约定，房屋的交付期限在2021年，交付期限未至，而合同的逾期备案并不必然导致届时房屋交付不能或办证不能的根本违约情形的发生，故被上诉人亦不享有约定解除权。因此，被上诉人诉请解除合同不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人广东中胜置业有限公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院(2019)粤1303民初3711号民事判决；二、驳回骆伟芳的全部诉讼请求。一审案件受理费5164元，财产保全费3820元，由骆伟芳负担。二审案件受理费9852元，由广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年四月七日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧