安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1860号 上诉人（原审被告）：马常寿，男，1982年2月26日出生，汉族，住安徽省长丰县双凤开发区。 被上诉人（原审原告）：安徽省恒泰物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区阿奎利亚一期9幢，统一社会信用代码913401217901050255。 法定代表人：张明安，总经理。 委托诉讼代理人：**，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人马常寿因与被上诉人安徽省恒泰物业管理有限责任公司（以下简称恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马常寿上诉请求：1.撤销一审判决，驳回恒泰物业公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由恒泰物业公司负担。事实和理由:1.恒泰物业公司未履行安保义务。存在小区门岗无用，安保设备、监控设施不完善，致使业主车辆被盗。消防器材管理也不到位，消防公共安全得不到保障。2.恒泰物业公司未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。物业公司对马常寿反映的外墙渗水问题未及时维修。小区二次供水泵房水箱消毒剂使用超标，系经业主反映后才更改消毒剂的用量，给业主造成了人身伤害。3.恒泰物业公司违反协议，擅自提高收费标准，业主有权要求其清退费用，退还利息并支付违约金。《前期物业服务协议》约定小高层、高层收费标准为每月1.1元/㎡，但恒泰物业公司的实际收取标准为1.25元/㎡，另物业公司将小区公共区域对外出租，对该部分公共收益应予公开。4.恒泰物业公司的诉请超过诉讼时效。物业管理服务合同属于继续性合同，因时间推移产生新的权利义务，具有相对独立性，构成相对独立的债权债务，故适用诉讼时效不应以整个合同一体适用，应就每个相对独立的履行部分分别适用诉讼时效。 恒泰物业公司辩称：1.一审判决认定清楚，适用法律正确。恒泰物业公司已经尽到相应的服务义务。马常寿并未提供证据证明恒泰物业公司存在违约行为，且一审法院已酌情核减了10%的物业费。2.对马常寿上诉提到的车辆被盗问题，并非属于恒泰物业公司的责任。3.恒泰物业公司已经对水质进行了消毒，经检测水质为合格。若马常寿认为因水质问题导致其人身损害，其可另行起诉。4.前期物业服务协议因政府指导价进行了变更，恒泰物业公司对收费标准在其项目服务中心进行了价格公示，并有物价局的核准文件，马常寿上诉认为未进行公示不属实。5.恒泰物业公司于2019年10月16日诉请要求马常寿支付2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业费，未超过三年诉讼时效，马常寿在一审中未提出诉讼时效的抗辩，且物业公司的催缴行为也已构成了诉讼时效的中断。 恒泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令马常寿支付2016年11月1日至2018年12月31日的物业费3197元及违约金（按欠缴金额的日千分之三，暂计算至2018年12月31日止）；二、本案诉讼费由马常寿承担。 一审法院认定事实：马常寿系阿奎利亚城品22幢2201室业主，该房建筑面积为98.68㎡。2012年12月31日，恒泰物业公司与马常寿签订《阿奎利亚前期物业管理服务协议》（下称协议），协议约定的主要内容：恒泰物业公司向马常寿提供物业管理服务，物业服务费交纳周期为每半年预收一次，小高层、高层按建筑面积1.25元/平方米/月收取，同时约定违约责任，若马常寿未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，恒泰物业公司有权要求马常寿补交并从逾期之日起按照每天3‰交纳违约金。自2016年11月1日起至2018年12月31日，经恒泰物业公司催收，马常寿以物业服务存在问题为由拒绝交纳物业管理费。另查明，恒泰物业公司依约履行了合同约定的大部分义务，但在小区公共区域的维护管理与业主的沟通协调等方面存在一定的服务瑕疵。 一审法院认为，恒泰物业公司与马常寿签订的《阿奎利亚前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，恒泰物业公司与马常寿之间系前期物业服务合同关系。本案中，恒泰物业公司依约向包括马常寿在内的所有业主提供物业服务，而物业管理费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业管理费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。因此，马常寿在接受恒泰物业公司提供的物业管理服务的同时，理应按期缴纳物业管理费。马常寿辩称恒泰物业公司提供的物业服务存在各种问题，但不应据此作为拒付物业费用的理由。马常寿自2016年11月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费为3207元（1.25元/平方米/月×98.68平方米×26个月）。考虑到恒泰物业公司在提供物业服务的过程中，物业服务确存在部分瑕疵，综合服务的实际情况和马常寿具体情况，酌情减免马常寿10%的物业管理费，恒泰物业公司应支付物业管理费2886元（3207元×90%）。关于恒泰物业公司主张延迟交纳物业费的违约金，因双方约定的违约金计算标准显属过高，且马常寿逾期缴纳物业费系其认为物业服务存在问题，不属于恶意违约，故不予支持。马常寿认为恒泰物业公司的行为导致自身经济损失，可另循法律途径主张物业公司承担损害赔偿责任，不应据此作为拒付物业费用的抗辩理由。恒泰物业公司应与业主充分沟通，听取合理建议和意见，进一步提高物业服务质量和水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，判决：一、马常寿于判决生效之日起十日内支付恒泰物业公司自2016年11月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费2886元。二、驳回恒泰物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计人民币25元，由马常寿负担。 二审期间，马常寿向本院提交二次供水设施卫生清洗消毒记录表（2017年6月29日）一份，证明恒泰物业公司二次供水消毒剂量使用超标。恒泰物业公司质证认为消毒剂量的使用是否超标应当以鉴定机构的说明为准，该记录加盖有合肥明健卫生消毒服务部的公章，未显示消毒剂使用超标，对其证明目的不予认可。 恒泰物业公司二审期间向本院提交下列证据：二次供水设施卫生清洗消毒记录表（2019年12月9日）、安徽恒准环境检测研究院有限公司检测报告（2019年6月24日）、安徽恒准环境检测研究院有限公司检测报告（2019年9月16日），证明二次供水设施卫生清洗消毒剂使用及水质符合规范标准。马常寿质证认为检测报告中未载明消毒剂使用情况，无法确认是在何种剂量下进行的检测，对其证明目的不予认可。 本院经审查认为，安徽恒准环境检测研究院有限公司提供的检测报告项目概况一栏载明：本次为送样检测，检测结果仅对来样负责。故该报告只能证明送检样本的检测结果，样本是否来源于案涉小区及小区二次供水是否合格无法确认。另对马常寿提供的证据证明目的亦不予认可。 一审查明的事实本院依法予以确认。 本院认为，恒泰物业公司与马常寿签订的《阿奎利亚前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。恒泰物业公司按约定为马常寿等业主提供了物业服务,马常寿应按约履行交纳物业服务费的合同义务。关于诉讼时效一节，恒泰公司的诉请未超过诉讼时效，恒泰物业公司亦提交了催缴物业费的通知，证明其并未明显怠于行使权利，仍持续向业主要求交纳物业费，故对马常寿的该节意见不予支持。关于收费标准问题，案涉小区物业收费标准系经合肥市长丰县物价部门批准，该收费标准并未违反法律、行政法规的规定，故恒泰物业公司依据该收费标准向马常寿收取物业费并无不当。另就马常寿提出的二次供水消毒剂使用剂量超标及物业服务严重不到位的问题，马常寿未提供充分有效的证据予以证明，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费拒交的理由，一审法院亦依据实际情况已酌情扣减10%的物业管理费，故对马常寿该项上诉理由不予采信。综上，马常寿的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马常寿负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 烜 审判员 张 健 审判员 陆文波 二〇二〇年四月八日 法官助理姚瑞芳 书记员邓金晨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。