山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1190号上诉人（原审被告、反诉原告）：运城市晋鑫房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区河东东街学府嘉园(D座401室)。法定代表人：张翠霞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐标，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓博，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹晋勇，男，1970年11月16日出生，汉族，律师，住太原市。委托诉讼代理人：马梦佳，山西融融律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，山西融融律师事务所律师。上诉人运城市晋鑫房地产开发有限公司与被上诉人曹晋勇房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7115号判决向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人运城市晋鑫房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7115号民事判决；2、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的编号为JX－193的《商品房草签协议》，并判令被上诉人支付上诉人违约金1100元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院判决被上诉人曹晋勇于一审判决生效后十五日内支付上诉人购房款110000元，已超出了被上诉人在原审中的诉讼请求，违反民事诉讼法“不告不理”的原则，应予撤销；2、被上诉人至今未向上诉人支付剩余房款，一审判决也明确认定属于违约行为。同时，双方签订的《商品房草签协议》中明确约定了“…逾期（付款）超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金…”，因此，依据《合同法》九十三条第二款之规定，案涉合同应予解除；3、一审法院错误理解并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，该条规定明确“…当事人另有约定的除外…”，案涉合同约定：购房人逾期（付款）超过30日出卖人享有解除权，并约定由购房人办理银行按揭手续。本案被上诉人长期失联至2019年才到上诉人处联系办理银行按揭，即被上诉人逾期（付款）的起算时间应从2019年其向上诉人联系办理按揭之日起算，因此，上诉人享有的合同解除权没有超过规定期限。如僵化适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，势必造成被上诉人因“长期失联”的恶意违约行为反而受益。这将严重侵害上诉人作为履约方的合法权益，与民法所遵循的公平原则明显相悖。综上，请求二审法院依法改判，切实维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称：1、一审法院判决并未超出诉讼请求。本案案由为房屋买卖合同纠纷，被上诉人一审的诉讼请求为上诉人继续向被上诉人履行交房义务，也就是要求继续履行房屋买卖合同。但是商品房买卖中，只有在买受人向开发商支付全部购房款后，开发商才会办理交房手续，也就是说被上诉人交付房款是双方商品房买卖合同继续履行的必要的前提条件。跳过交付房款这一先决步骤直接判决上诉人继续履行交付义务显然不符合一般逻辑，因此一审法院的判决是基于被上诉人的诉讼请求作出的，并未超出诉讼请求；2、被上诉人不存在违约行为。首先，2013年9月30日，被上诉人与上诉人签订《商品房草签协议》，约定剩余购房款按照银行按揭贷款的方式支付，但因涉案房屋没有商品房预售许可证，导致按揭贷款不能如期办理。后上诉人取得商品房预售许可证后即拒绝配合被上诉人办理贷款手续，并拒绝接受被上诉人现金付款。其次，被上诉人不存在长期失联的情形，而是上诉人并未履行通知的义务。被上诉人除因照顾女儿曾在国外最长待过一个月外，其余时间均在《商品房草签协议》上备注登记的“山西省太原市小店区狄村北街13号4号楼1单元8号”居住，且手机号码也未换过，也就是上诉人完全可以通过草签协议中的地址和电话与被上诉人取得联系，进行通知，但自始至今上诉人却并未履行任何通知义务；3、即使上诉人存在解除权，也已超出一年的解除权行使期限，解除权已经消灭。经一审审理查明，涉案房屋已于2015年6月10日取得商品房预售许可证，上诉人在一审庭审时自述其在取得预售许可证后即通知了被上诉人办理按揭贷款手续的事实。因此，上诉人即使存在解除权，其行使解除权的期限也应当自2015年即上诉人通知被上诉人办理贷款手续，但被上诉人未办理之日起算，也已远远超出了一年的解除权行使期限，该解除权已经消灭。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人曹晋勇向一审法院诉讼请求：1.请求依法判令被告继续向原告履行交房义务，将第E座710号房屋交付给原告，并协助原告办理网签备案手续；2.依法判令被告按照日万分之一支付至实际交房之日止的逾期交房违约金，自2016年8月1日暂计算至2019年8月1日为13779.37元（125839元×1095天×0.0001)；3.判令被告承担本案诉讼费用。上诉人运城市晋鑫房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.解除原被告双方于2013年9月30日签订的编号为JX-193的《商品房草签协议》；2.原告支付被告违约金1100（110000×1%）；3.原告承担反诉费用。一审法院审理查明：2013年9月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为JX-193的《商品房草签协议》一份，协议主要约定：买受人购买出卖人开发的位于太原经济技术开发区山西国际金融投资中心(暂定名)第E座2单元07层01号的公寓一套，房屋面积为40.05平方米，该商品房单价为每平方米5888.6元，总金额为235839元；买受人应在签署本合同的当日，向出卖人支付所购商品房总价款50%即人民币125839元作为购房首期房款，剩余房款人民币110000元由买受人向银行办理贷款支付给出卖人；买受人逾期付款的，按下列方式处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当在2015年6月30日前，将验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理(不作累加)：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。《商品房草签协议》签订当日，原告支付被告购房款125839元。2015年6月10日，被告取得E栋楼的商品房预售许可证，房屋自此具备办理按揭贷款的条件。原告至今未向被告支付剩余房款110000元。关于原告未交款的原因，原告陈述其在2016年底2017年初得知房屋具备办理按揭手续的条件，但被告拒绝配合办理按揭手续及现金交付房款，被告则陈述为无法联系到原告办理按揭贷款。经查，涉案房屋所在的E栋楼，被告已为多数买受人办理了按揭、网签手续并交付了房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房草签协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。商品房买卖中，买受人在向开发商支付全部购房款后，开发商才负有向买受人交房的义务。本案中原告至今未向被告交付剩余购房款，故被告有权不向原告交付房屋。原告主张的逾期交房违约金，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告未向被告支付剩余购房款110000元的原因，本院认为，现实中开发商在房屋具备按揭贷款条件后，均积极通知买受人办理按揭贷款手续，以便实现资金迅速回笼的目的，故本院对被告陈述的其在按揭条件具备后即电话通知原告办理按揭的事实予以采信。涉案房屋在2015年6月即具备办理按揭贷款的条件，《商品房草签协议》虽未明确支付剩余购房款的时间，而原告作为具备专业法律知识的买受人，至今仍未向被告支付剩余购房款，原告的该行为应认定为违约行为。被告据此要求解除《商品房草签协议》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，结合本案情况，被告在2019年9月主张解除涉案合同时，其解除权已经消灭，故对被告主张解除合同并支付违约金的反诉请求，本院不予支持。原告与被告应继续履行双方签订的《商品房草签协议》，即原告向被告支付剩余购房款110000元，被告在收受全部购房款后向原告交付房屋。对原告的其他请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款，第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）曹晋勇于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）运城市晋鑫房地产开发有限公司购房款110000元；二、被告（反诉原告）运城市晋鑫房地产开发有限公司在收到原告（反诉被告）曹晋勇支付的110000元购房款之日起的十五日内向原告（反诉被告）曹晋勇交付太原经济技术开发区的山西国际金融投资中心第E座2单元07层01号（具体房屋坐落以太原市房管部门登记的为准）公寓一套；三、驳回原告（反诉被告）曹晋勇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）运城市晋鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2522元（曹晋勇已预交），由原告（反诉被告）曹晋勇负担2422元，被告（反诉原告）运城市晋鑫房地产开发有限公司负担100元。反诉案件受理费减半收取100元（运城市晋鑫房地产开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）运城市晋鑫房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审判决是否超出诉讼请求；2、案涉《商品房草签协议》是否应予解除。关于争议焦点一：被上诉人一审的诉讼请求是要求上诉人继续向其履行交房义务，但其并未支付案涉房产的全部价款，按照商品房的交易习惯，只有在被上诉人支付全部价款后上诉人才会办理交房手续，一审判决是基于被上诉人的诉讼请求作出的，并未超出诉讼请求。故上诉人一审超出诉讼请求判决，应予撤销的上诉理由不能成立，应予驳回。关于争议焦点二：《商品房草签协议》约定，被上诉人应在该协议签署当日，向上诉人支付购房款总价款的50%即113424元作为购房首期房款，剩余房款由被上诉人向银行办理贷款后支付给上诉人。被上诉人逾期付款超过30日后，上诉人有权解除合同。但该协议并未明确支付剩余房款的时间。案涉房屋于2015年6月10日取得商品房预售许可证，具备按揭贷款条件，被上诉人应按协议约定办理贷款将剩余房款支付上诉人，支付剩余房款的时间应以能够办理银行贷款为准，被上诉人未按约定办理贷款并将剩余房款支付上诉人，应认定为违约，上诉人有权据此要求解除《商品房草签协议》，但上诉人应在合理期限内作出解除合同的意思表示，本案中，上诉人在2019年9月主张解除案涉《商品房草签协议》时，已超过规定期限，故上诉人案涉《商品房草签协议》应予解除的上诉理由不能成立，应予驳回。综上所述，上诉人运城市晋鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人运城市晋鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二O二O年四月十五日书记员 程贝贝