广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终865号上诉人（原审被告）：贾其文，男，汉族，1983年4月20日出生，住河南省商丘市睢阳区************，身份证号码：441************315。委托诉讼代理人：周长庚，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟红，广东金卓越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：博罗县湖镇镇建成建材门市部，住所地：博罗县***********边。投资人：苏惠国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘厚顺，广东泰伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。上诉人贾其文与被上诉人博罗县湖镇镇建成建材门市部确认合同无效纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初718号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人周长庚、被上诉人的委托诉讼代理人刘厚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审民事判决书并发回重审。事实与理由：原审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。一、原审程序违法。原审依职权调取过程中，未向上诉人释明调取证据的目的及程序，难以保证公正立场。原审法院获得的证据《关于的复函》未在庭审前向上诉人送达副本或复印件，但该证据涉及内容复杂，仅凭庭审短暂的时间，根本无法判明内容的合法性与关联性，并且原审法院当庭拒绝上诉人的代理人拍照或复印的请求，导致上诉人无法在庭后继续查证行使诉讼权利。原审承办人在庭审质证过上述证据后，未经合议庭评判，在被上诉人代理人的要求下，违反法定评议程序，直接根据上述证据向上诉人释明涉案合同应当解除。二、原审认定事实错误。1、原审认定涉案土地不能分割错误。上诉人在原两审过程中，提交了涉案土地已经分割一部分的证据，但博罗县自然资源局却罔顾客观事实，竟然复函声称登记信息中土地用途和实际用途不符，不能分宗办理。上诉人难以理解，如果确认是这样的原因导致交易当事人无法履行合同义务，违约责任应当由谁承担，博罗县自然资源局是否应当承担国家赔偿责任！原审法院也仍然对涉案土地已经分宗的事实视而不见，同时对博罗县自然资源局可能承担的法律责任视而不见，对被上诉人应当承担的违约责任视而不见，进而向上诉人作出解除合同的错误释明，导致本案的审理进入无法逆转的错误方向。2、原审判决认定双方交易时间错误，认定被上诉人支付利息的理由和标准错误。上诉人在2016年6月1日签订的《博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村所属图的市政道路工程、雨水管道、污水管道新建等分项工程竣工结算书》结算价款为544000元。双方于2018年5月26日签订《工程施工承包合同》约定工程日期为2016年3月1日至2016年5月31日，并且约定工程完成后以工程款抵土地转让款550900元。上述约定明显可以看出该合同是后来补签的，双方2016年5月31日后就已经完成的工程款抵扣土地使用权转让款的交易行为。所以，原审依据双方于2018年2月7日补签的《土地转让合同》的实际交易时间为2018年2月7日是明显错误的。双方在《土地转让合同》约定：“如义务方以各种理由推脱未履行相应的义务，相对方有权单方面解除本合同，并按实际金额发生日期来计算，以中国人民银行利率的四倍补偿给相应方”。但原审无视上述事实，无视双方交易的实际时间，判决被上诉人从2018年2月7日起，按年利率6%支付土地款利息，这明显是错误的。3、上诉人支付的另外两万元土地转让款，同样是以另一工程的部分工程款抵扣的，上诉人保留另行起诉追索的权利。三、原审判决适用法律错误。原审判决认定被上诉人违反相关规定转让土地，却对被上诉人的违约责任只字不提，竟然以平衡各方利益的理由，判决被上诉人支付利息，这明显是违法的。综上所述，原审判决程序违法，认定事实、适用法律错误，判决结果错误。肯定二审法院依法撤销原审判决并发回重审。被上诉人辩称，请求二审法院在查明事实上正确适用法律，驳回上诉维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：１、依法判令确认原、被告双方于2018年2月7日签订的《土地转让合同》无效。２、本案诉讼费由被告负担。原审开庭审理中，原告增加诉讼请求：原告返还被告已经支付的土地价款。原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1、依法判令解除原告与被告于2018年2月7日签订的《土地转让合同》，并由原告向被告返还购地款人民币550,900元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告被告双方于2018年2月7日签订《土地转让合同》，约定：一、原告将其位于博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村总面积为8,575平方米国有土地中分割出的A1-A2单元、面积为190.3平方米的土地使用权转让给被告；二、现该地块的用途为居住用地；三、土地转让面积为：190.3平方米，转让价为3,000元/平方米，总价为人民币570,900元；四、付款方式和期限：从原告欠被告的该地块铺路等设施的工程款一次性扣清人民币550,900元作为转让土地的支付款，乙方仍有转让土地余款为人民币20,000元需在本合同签订时一次性支付；四、原告必须为被告提供有效手续，并协助被告办理国土证，不动产证，相关税费由被告承担。另查一，原、被告于2016年6月1日签订《博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村所属土地的市政道路工程、雨水管道、污水管道新建等分项工程竣工结算书》认定博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村所属土地的市政道路工程、雨水管道、污水管道新建等所有工程已按图纸施工完毕，并验收合格，结算价合计：人民币544,000元，原、被告于2018年5月26日签订《工程施工承包合同》，约定原告将其名下位于博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村土地面积为9,523.7平方米土地以等价交换的原则代资完成《博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村所属土地的市政道路工程、雨水管道、污水管道新建等分项工程》给被告承包施工达成以下协议，主要为：一、工程施工日期：2016年3月1日至2016年5月31日；二、付款方式：因本合同采用等价交换补偿方式结算，涉及金额较高，由被告独立垫付资金完成，完成后原告将等值土地以市场价3000元/平方米转让给乙方。如被告所需土地面积的金额超出施工总造价，被告须以资金的形式支付超出的款项给原告。庭审过程中，原告确认被告是工程款抵扣购地款，已抵扣人民币550,900元，剩余人民币20,000元没有支付。被告主张人民币550,900元购地款在2016年6月支付，剩余人民币20,000元是在2017年年底支付，案涉合同全部款项人民币570,900元已全额付清。另查二，涉案土地登记在原告名下，并办理了《不动产权证书》（不动产权证号：粤2018博罗县不动产权第0009683号），面积为8,575平方米，坐落于博罗县*********，用途为城镇住宅用地。涉案土地办有《建设用地规划许可证》（博住建地字第4413222017-0145号），用地性质为居住用地，用地面积8,575平方米。另查三，为查明涉案土地的真实情况，一审法院于2019年4月2日向博罗县自然资源局发函。博罗县自然资源局作出《关于的复函》（博自然资函[2019]115号），回复主要内容为：一、虽然案涉地块的不动产登记信息中的土地用途记载为城镇住宅用地，但案涉地块的实际用途应当系“工业综合”用地；案涉地块一直处于空地状态，原告未曾对该地块进行投资开发，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款的规定，目前案涉地块的使用权并不具备转让条件。综上，我局认为涉案地块不能划分成若干宗小型地块予以转让。即便可以转让，我局亦认为存在不妥之处，因个人并非经营主体，而工业用地的出让、转让一般是附带配套工业项目的，若是将工业用地登记在个人名下，则可能会造成无法使用土地的情况。二、经查询，我局未发现有邹志才等人向我局提交办理案涉地块《国有土地使用权证书》变更登记申请的相关信息，即便邹志才等人向我局提交办理案涉地块的《国有土地使用权证书》变更登记申请，我局亦会以上述第一点的内容为理由而不予受理。一审法院认为，本案是国有土地转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，及《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告持有登记在其名下的案涉土地的《不动产权证书》及《建设用地规划许可证》，原、被告签订《土地转让合同》约定由原告将涉案土地转让给被告，是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定。至于是否依据合同办理了土地的转让登记属于合同履行的结果或影响合同履行的情况，故依法认定原、被告于2018年2月7日签订的《土地转让合同》有效。原、被告对合同效力均无异议。关于被告抗辩原告不能在本案发回重审阶段变更诉讼请求的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条的规定：“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事民诉法第一百四十条规定处理。”故本案，原告在本案庭审过程中变更诉讼请求，予以准许。本案争议的焦点为：原告主张《土地转让合同》无法继续履行和实现合同目的，要求解除合同的诉讼请求是否应予支持。原告把规划属于成片开发的土地直接分割为大小不等的面积与被告等分别签订《土地转让合同》进行转让，而土地分割转让涉及用地性质及规划指标的变更事宜，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条关于“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款关于“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记”的规定，原告与被告约定分割案涉土地的部分土地使用权归被告所有,是土地使用权的分割转让，并可能涉及土地用途变更,根据现行法律和行政法规的规定,必须经城市规划和国土资源管理行政主管部门批准，但双方并没有提供当地有关主管部门同意办理土地使用权转让、建设用地规划调整变更的手续的批准文件等相关证据。为查清案涉土地的真实情况，一审法院向博罗县自然资源局发函调查，该局作出《复函》认为，案涉地块不能划分成若干宗小型地块予以转让；即便被告等人向其提交办理案涉地块的《国有土地使用权证书》变更登记申请，其亦会以上述第一点的内容为理由而不予受理。结合上述管理性法律法规的规定，对该份复函予以采纳。原告在没有征得城市规划和国土资源管理行政主管部门批准，擅自对案涉土地分割地块转让，违反了土地管理和土地规划等相关管理性法律法规，且国土部门出具《复函》认为案涉土地不能划分成若干宗小型地块转让，也不能办理变更登记手续，即案涉合同继续履行也不能实现合同目的。在该种情形下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，及第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，《土地转让合同》已不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益，可以允许原告解除合同。故对原告主张解除《土地转让合同》的诉请予以支持。双方一致确认被告已支付购地款人民币550,900元给原告。根据《土地转让合同》约定，合同总价人民币570,900元，对原告欠被告的该地块铺路等设施的工程款人民币550,900元是一次性扣清，余款人民币20,000元需另行支付。被告抗辩已支付清余款人民币20,000元，对此没有提供《收据》等证据证实，不予采信，故对原告主张向被告返还购地款人民币550,900元的诉请予以支持。经依法行使释明权，向双方当事人释明《土地转让合同》应予解除，并询问被告是否主张原告承担赔偿损失或提起反诉，被告在指定的期限内没有提交其损失数额的相关证据，也未提出主张或提起反诉。为平衡双方当事人利益，由原告向被告支付购地款人民币550,900元的资金占用期间的利息，自《土地转让合同》签订之日2018年2月7日起按年利率6%计付至还清全部款项之日止。原告如有新的证据证明存在其他实际损失，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决如下：一、解除原告博罗县湖镇镇建成建材门市部与被告贾其文于2018年2月7日签订的《土地转让合同》；二、原告博罗县湖镇镇建成建材门市部应于本判决生效之日起十日内向被告贾其文返还土地转让款人民币550,900元及利息（以人民币550,900元为基数，自2018年2月7日起按年利率6%计付至还清全部款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,509元，由原告博罗县湖镇镇建成建材门市部负担人民币6,656元；被告贾其文负担人民币2,853元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案的《土地转让合同》是否应予解除；2.利息的起算点。对此，作如下分析：关于涉案的《土地转让合同》是否应予解除的问题。首先，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款关于“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定，《土地转让合同》所涉的土地属于使用权的分割转让，在未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准并依照规定办理过户登记的情况下，《土地转让合同》并无履行的基础；其次，《关于的复函》（博自然资函〔2019〕115号）是博罗县自然资源局根据涉案土地的实际情况作出，一审法院对该复函予以采纳正确。从该复函内容可知，涉案土地不能划分成若干宗小型地块予以转让，也即涉案的《土地转让合同》继续履行并不能实现合同目的。故，涉案的《土地转让合同》在无履行基础以及继续履行并不能实现合同目的的情况下应予以解除。关于利息起算点的问题。上诉人与被上诉人签订的《土地转让合同》中明确约定，工程款一次性扣清550900元作为转让土地的支付款，也就是说，双方以签订《土地转让合同》的方式最终确定了工程款的支付时间，故一审法院以双方签订《土地转让合同》的时间即2018年2月7日作为利息的起算点正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9509元由上诉人贾其文负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月十日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。