中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终280号 上诉人（一审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：王涛，男，1977年7月1日出生，汉族，住云南省安宁市。 一审被告(被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 一审第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司。住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 一审第三人（被执行人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 一审第三人（被执行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）与被上诉人王涛,一审被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司），一审第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销原判，改判支持农行安宁支行的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由王涛承担。事实与理由：1.案外人主张在查封前签署了合法有效合同、并进行了占有，但其提供的各项证据并不能充分证明该事实。昆都公司迫于压力，存在与购房者后补大量材料的情况，且没有按照行政法律法规规定，进行合同网签及备案；案外人提交的协议形成时间无法确认，提供的是收据而非正式发票，没有形成接房的完整证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；案外人未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2.案外人排除执行，应当既要符合法律的一般性规定，也要符合法律的特别规定，一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条进行选择适用，属于适用法律错误，应当同时适用。 王涛辩称，合同签订、付款及占有时间均在案涉房屋被查封之前，未能办预售合同登记的原因在于昆都公司。一审法院认定事实及适用法律正确，请求驳回农行安宁支行的上诉请求。 昆都公司述称，一审法院对事实的认定和法律适用均正确，农行安宁支行所称后补资料的上诉理由没有证据佐证，本案应维持原判。 农行安宁支行向一审法院起诉请求：1.判令撤销云南省高级人民法院（2019）云执异190号执行裁定书，判令继续查封、执行昆都公司名下位于昆明市红菱花园A2地块7幢21层2013号房产；2.判令由王涛、昆都公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月22日，王涛和昆都公司签订《商品房购销合同》，约定王涛购买A27幢21层2013号房产，房产总价1732948元。同日，王涛和昆都公司签订《商品房购销合同补充协议》，对《商品房购销合同》未明确的条款进行了约定。2014年5月22日起，王涛通过银行卡刷卡方式向昆都公司支付房产价款1450933元，昆都公司向其出具《收据》《支付确认书》，确认收到房产价款1450933元。2017年3月5日王涛和昆都公司通过《协议》约定房屋尾款282015元以王涛承做昆都公司的印刷品制作费282015元冲抵，并以《支付确认书》明确收到了该冲抵款后，王涛已经支付了全部的购房款，同时收到购房款收据之日，即为王涛办理接房手续。2017年3月11日，王涛和昆都公司签署了《接房流程卡》《物品交付清单》。之后，王涛缴纳了2018年的物业管理费和电费。 另查明，农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院还作出（2017）云执保23号《协助执行通知书》，查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括Ａ27幢21层2013号房产。后王涛提出执行异议，一审法院于2019年3月18日作出（2019）云执异190号执行裁定书，认为王涛提供证据证明其就涉案房产签订过书面买卖合同、支付了全部价款、相关税费、房产使用物管费，对王涛排除执行的异议请求予以支持，并裁定：中止对昆都公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块7幢21层2013号房产的执行，农行安宁支行遂提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案是否符合第二十八条规定条件的问题。本案中，王涛与昆都公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，对双方之间房产买卖进行确认。双方均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证、协议等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予支持。一审法院认定，王涛同昆都房地产之间的买卖合同系2017年3月5日即已付清款项，《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。因此，王涛在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2017年3月11日，王涛和昆都公司签署了《接房流程卡》《物品交付清单》。之后，王涛缴纳了2018年的物业管理费和电费，现涉案房产已由王涛进行实际控制和管理。王涛在查封之前已经合法占有了涉案房屋。王涛购买的房产总价为1732948元。其提交的证据能够证明，其通过刷卡和印刷品费用冲抵的方式，已经于2017年3月5日前足额支付了房产全部价款及契税、办证费、印花税和维修基金。因此王涛在2019年3月31日查封之前已经支付了价款。昆都公司庭审中自认，由于项目整体因消防未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争房产尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非王涛自身原因造成。 综上，王涛对涉案房产的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院执行裁定认定事实清楚，裁定王涛关于排除执行的异议成立符合法律规定，农行安宁支行的诉讼请求没有相应的事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决：驳回农行安宁支行的诉讼请求。案件受理费20370元，由农行安宁支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：王涛就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于查封前是否已签订合法有效买卖合同的问题。王涛与昆都公司于2014年5月22日签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》约定王涛购买昆都公司的房产，并对房屋总价及支付方式进行了明确。王涛按照合同约定于2014年5月22日通过银行卡刷卡支付了1450933元，并于2017年3月5日与昆都公司达成协议，用印刷品制作费抵偿了剩余房款282015元，上述行为能够印证《商品房购销合同》的真实性，一审法院据此认定王涛与昆都公司在案涉房产查封前签订了合法有效的买卖合同并无不当。农行安宁支行主张案涉《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》存在事后补签的嫌疑，但并未对此未举示相应的证据予以证明。案涉《商品房购销合同》虽未办理网签或备案，但不影响合同的效力，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于查封前是否已合法占有房屋的问题。2017年3月11日，昆都公司相关人员与王涛在《接房流程卡》《物品交付清单》上签名，办理了验房、钥匙领取等交接手续，足以证明王涛在查封前已经合法占有案涉房屋。农行安宁支行虽不认可交付证据的真实性，但也未能举示出相反的证据否定其真实性，或证明查封前王涛并未占有案涉房产。一审法院结合案涉小区的实际情况，认定案涉房屋在查封前已由王涛占有并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条分别适用于不同的情形，处于并列关系，符合其中任一条规定的情形均可排除执行。农行安宁支行主张案外人排除执行需同时具备第二十八条和第二十九规定的条件，没有法律依据。本案虽无证据证明王涛名下无其他用于居住的房屋，不符合第二十九条规定的情形，但一审法院结合案件事实，认定王涛对案涉房屋的权利符合第二十八条规定的情形并足以排除执行，并不违反法律规定。 综上所述，农行安宁支行的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20370元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 欢 审判员 冯文生 审判员 叶 阳 二〇二〇年四月三十日 法官助理余鑫 书记员隋艳红