广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终213号上诉人（一审原告）：余林峰，男，汉族，1956年12月8日出生，住珠海市香洲区***************，居民身份证号码：510************437。委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧，广东莱恩律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会，住所地：珠海市香洲区白玫瑰花园小区。负责人：朱家龙，主任。委托诉讼代理人：杨海玲，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市万宁物业管理有限公司，住所地：珠海市****************，统一社会信用代码：914************827。法定代表人：李百胜，总经理。委托诉讼代理人：蒋章练，男，汉族，1972年4月23日出生，住珠海市香洲区**************，居民身份证号码：511************417。系该公司员工。上诉人余林峰因与被上诉人珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会（以下简称白玫瑰花园第二届业委会）、珠海市万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余林峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持余林峰一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由白玫瑰花园第二届业委会、万宁物业公司负担。事实与理由：一、一审法院未查明案件事实，适用法律错误，导致一审判决错误。1.白玫瑰花园第二届业委会向珠海市香洲区住房和城市更新局提交备案的《珠海市物业服务合同备案表》中并没有商铺的收费标准，且珠海市香洲区住房和城市更新局的备案意见为：同意备案，若物业服务合同与法律、法规、规范性文件冲突，以法律、法规为准。一审法院明知备案表中没有商铺收费标准以及非住宅不属于政府指导价的管理范畴，即涉案《物业管理服务合同》违反了《物业管理条例》第四十条的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，余林峰请求确认《物业管理服务合同》第六条第2点的内容无效，有事实和法律依据，一审判决对此未作任何质评，显属查明事实不清，适用法律错误，应予纠正。2.余林峰根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定提起本案，确认合同相关条款无效，一审法院却适用《物权法》第七十八条第二款的规定，认为本案属于撤销权之诉，不属于本案审查范围。余林峰在一审庭审中提出《物业管理服务合同》存在诸多违反法律法规的问题，一审法院却规避合同无效的客观事实，不援引相关无效的法律依据作出评判，于法无据，于理不通。涉案《物业管理服务合同》第六条第２点违反合同法第五十二条第（五）项，合同相关条款理应无效。依据《物业管理条例》第四十条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、《珠海市物业管理条例》第五十条“业主委员会应当与业主大会通过招投标或者协议方式确定物业服务企业签订物业管理服务合同，物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的物业管理服务。”及第五十六条：“物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价”。《珠海市物业服务收费管理办法》第四条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”、第七条“物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价，非住宅性质的住宅实行市场调节价”、第十二条“实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并签订物业服务合同。”余林峰作为白玫瑰花园小区非住宅物业的唯一业主，万宁物业公司并未依照《珠海市物业服务收费管理办法》的规定与余林锋协商确定物业费标准，违反上述行政法规的强制性规定，故白玫瑰花园第二届业委会于2017年4月28日召开的业主大会所通过的物业费标准事项仅能针对住宅性质的物业，并不包括余林峰非住宅性质的物业。涉案《物业管理服务合同》中确定的商铺物业费标准对余林峰并不生效。二、涉案《物业管理服务合同》未依照万宁物业公司的中标文件内容订立，违背中标文件实质内容违反了《招标投标法》的强制性规定，故合同相关条款理应无效。万宁物业公司实施新的临时物业费标准是参考前物业公司2015年之前的物业费标准。万宁物业公司的临时物业费标准及投标的物业费标准对涉案《物业管理服务合同》的收费标准理应有对比价值和约束。白玫瑰花园第二届业委会和万宁物业公司在没有任何理由及法律依据的情况下，单独提高了余林峰商铺的物业费标准。依据《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立违背合同实质性内容的其他协议。万宁物业公司的投标要约已经白玫瑰业主大会通过表决承诺，双方的合同关系已经成立并生效。万宁物业公司中标的相关文件和承诺应约束白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订的物业管理服务合同，白玫瑰花园第二届业委会于2017年4月28日召开业主大会表决万宁物业公司中标，当天同时又表决提高物业收费标准，余林峰商铺的物业费由前期物业服务合同的２元/平方米到万宁物业公司中标的1.5元/平方米到最终表决的３元/平方米，中标当天即改变中标结果，违反《招标投标法》及相关暂行办法。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条和《合同法》第五十二条第（五）项的规定，余林峰请求确认《物业管理服务合同》第六条第2点的条款无效，有事实和法律依据。三、余林峰作为非住宅物业的唯一业主的公平原则应得到充分保护，才能充分体现《民法总则》第六条公平原则的价值。白玫瑰花园小区建筑面积为29969.81平方米，其中住宅25690.59平方米，非住宅4009.22平方米。余林峰在业主大会中对涉及到自身商铺权益的决议事项无实质决定权，无论白玫瑰花园第二届业委会和万宁物业公司通过业主大会达成何种不利于余林峰的决议，余林锋全票否定也无法改变最终结果。这是对余林峰作为非住宅唯一业主的财产利益与表决自由的不当限制。白玫瑰花园第二届业委会滥用住宅业主的投票权优势，侵害非住宅业主的利益，完全无公平可言。为此才出台了相应的法律法规、规范性文件予以修正。依照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《珠海市物业服务收费管理办法》的相关规定，非住宅实行市场调节价，由物业管理公司与非住宅业主协商确定并签订物业管理合同，非住宅物业收费标准不需要通过业主大会表决。该规定对非住宅业主的权利予以了保护，故涉案的物业管理服务合同中关于于余林峰商铺的物业费标准，对余林峰不生效。白玫瑰花园第二届业委会辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，余林峰的上诉理由不能成立，应当依法驳回其上诉请求，维持原判决。1.涉案《物业管理服务合同》及调整物业费标准都是经业主大会合法表决通过的，余林峰的主张缺乏法律和事实依据。选聘新物业公司及调整物管费的工作全程在街道办监督下进行，程序合法，统计结果经专有部分面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，结果合法有效。无论是选聘万宁物业公司作为小区物业管理公司还是调整物业费的收费标准，均经过业主大会合法表决，符合相关法律法规的规定。涉案《物业管理服务合同》已经行政主管部门备案，备案表载明的标准恰恰是业主大会表决通过的标准。在涉案业主大会表决结果没有被撤销的情况下，余林峰的主张缺乏法律和事实依据。2.余林峰主张《物业管理服务合同》相关条款无效，无事实和法律依据。余林峰以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第(二)项为由主张《物业管理服务合同》第六条第2款无效，属于理解和适用法律错误。该法条第一款第(二)项规定的“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利”这三个条件需同时满足，造成合同双方严重不平等的情况下才符合无效的规定。涉案《物业管理服务合同》第六条第2款并没有免除万宁物业公司的责任，也没有加重余林峰作为业主的责任，更没有免除余林峰的权利，因此不符合无效条款的规定。至于余林峰自认为涉案合同已加重其责任，也不正确，因为涉案合同明确是调整商铺的物业费，而不是针对余林峰，即便以后余林峰出售转让商铺，新业主依然要按照调整后的标准缴纳物业费，且调整商铺的物业费标准是经过业主大会合法表决通过的。二、涉案《物业管理服务合同》的签订符合《招标投标法》的相关规定。白玫瑰花园业主大会的表决结果将多层住宅部分的物业费调整为0.45元/平方米，是因为在2015年前，小区多层住宅的物业费标准一直是0.45元/平方米，2015年12月24日前期物业即珠海白玫瑰物业管理有限公司违法违规召开业主大会调高多层住宅的管理费标准为0.85元/平方米，引起广大业主的不满，前期物业才在2016年4月19日公告主动退出小区管理。本次业主大会仅是将多层住宅的物业费标准维持之前的标准供业主表决而已。至于余林峰陈述的唯独将商铺的物业费从原来的每月2元/平方米调整为每月3元/平方米是侵害其利益的观点是错误的。首先，余林峰并没有提供证据证明商铺此前的收费标准是每月2元/平方米，商铺实行每月2元/平方米物管费仅是在小区临时管理期间。其次，余林峰作为前期物业公司即珠海白玫瑰花园物业管理有限公司实际控制人同时作为商铺的业主，有没有交过商铺的物业费以及以何标准缴纳商铺的物业费，业主根本不知道。为了合理确定商铺管理费收费标准，白玫瑰花园第二届业委会调查周边七八家酒店商铺后，提出了每平方米3元的标准，供业主大会表决，业主大会合法表决通过后，白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订的《物业管理服务合同》经过合法公示，公告期一个月，余林峰没有在公告期内提出任何异议，视为同意《物业管理服务合同》的全部内容。至于万宁物业公司投标写明的各类型物业收费标准，仅是作为是否选聘这家公司的考虑因素以及衡量这家物业公司管理水平的参考依据，并不等同于小区业主就要按照该标准表决通过，最终决定权在于业主大会的表决结果。因此，涉案《物业管理服务合同》的签订并不存在将住宅部分的收费降低、转嫁成本、提高商铺的收费标准的情形，也不违反《招标投标法》的相关规定。三、余林峰主张非住宅的物业费标准不需要通过业主大会表决是错误的。《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会；第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第十二条规定：业主大会应当代表物业管理区域内全体业主依法维护其在物业管理活动中的合法权益，履行以下职责：（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订的《物业管理服务合同》中物业服务收费标准经白玫瑰花园业主大会投票通过，对全体业主具有约束力。在业主大会该决定未被依法撤销前，其通过的物业收费标准合法有效，全体业主应当受其约束，余林峰系白玫瑰花园小区的商铺业主，也应当受其约束。综上，一审法院认定事实清楚，适应法律正确。余林峰的上诉理由无任何事实和法律依据支撑，请求二审法院依法查明案件事实，正确适用法律，驳回余林峰的上诉请求。万宁物业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，余林峰的上诉理由不成立，应当依法驳回其上诉请求，依法维持原判决。1.物业服务费收费标准的决定权属于全体业主，业主大会代表物业管理区域内全体业主依法履行制定物业服务内容、服务要求、服务标准、服务收费等职责。涉案《物业管理服务合同》及收取物业管理费的标准是业委会经过业主大会表决通过的，在涉案业主大会表决结果没有被依法撤销的情况下，余林峰的主张缺乏法律和事实依据。2.余林峰主张《物业管理服务合同》相关条款无效，无事实和法律依据。余林峰以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项为由主张《物业管理服务合同》第六条第2款无效，属于理解和适用法律错误。该法条第一款第（二）项规定的情形“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利”这三个条件需要同时满足，造成合同双方严重不平等的情况下才符合无效规定。余林峰自认为涉案《物业管理服务合同》加重其责任，更不正确，也不符合事实（实际上在万宁物业公司接管涉案小区之前，该小区的物业管理是余林峰下属白玫瑰物业管理服务公司在做，余林峰于2017年前多次要求该小区第二届业主委员会提高小区住宅物业管理费用，未果后，白玫瑰物业公司退出），因为涉案《物业管理服务合同》明确的是调整商业商铺的物业费用，而不是针对余林峰，同时也是响应我党的号召，保持住宅居民幸福安康有序的生活，因此商铺的物业费收费标准涨幅不高，且是经过业主大会合法表决依法通过的。二、涉案《物业管理服务合同》的签订符合《招标投标法》的相关规定。2016年12月，万宁物业公司得知涉案小区在公开招聘物业公司，就按照法律程序依法获取该涉案小区的物业管理服务权。至于余林峰提出商铺管理费用高一事，万宁物业公司在接管该涉案项目之初就对该项目周边同等项目同等商铺的收费标准进行调查后，才向该小区业主委员会提出商铺收费标准3元/平方米的标准，供业主大会表决，万宁物业公司的这一切程序都是在依法依规合法的情况下进行。三、与白玫瑰花园第二届业委会的答辩意见第三点相同。余林峰向一审法院起诉请求：1.确认白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司于2017年5月28日签订的《物业管理服务合同》第六条第2款无效；2.本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用全部由白玫瑰花园第二届业委会和万宁物业公司承担。一审判决认定事实：余林峰系白玫瑰花园小区建筑面积共计4009.22平方米十套商铺的所有权人。白玫瑰花园第二届业委会系该小区业主大会选举产生的第二届业主委员会，于2016年12月1日经珠海市香洲区****办事处备案确认。白玫瑰花园小区原由珠海白玫瑰物业管理有限公司提供物业管理服务，2015年12月23日白玫瑰花园小区业主大会筹备组作出《业主大会选举和表决结果公示》，表决内容为调整物业管理服务费，并公示了投票的相关结果。次日，珠海白玫瑰物业管理有限公司向业主发出公告：通知从2016年1月1日起调整物业管理服务收费标准为：1栋（东楼）1.5元/平方米，2、3栋（南北楼）0.85元/平方米（注：经法院查明1栋为电梯住宅，2、3栋为普通住宅）。此后，珠海白玫瑰物业管理有限公司与白玫瑰花园小区业主及业主委员会因物业管理服务相关问题逐渐产生纠纷。已发生法律效力的（2019）粤04民终153号民事判决书、（2019）粤民申5830号民事裁定书认定，白玫瑰花园小区涉及珠海白玫瑰物业管理有限公司的物业服务合同于2016年5月16日解除，因珠海白玫瑰物业管理有限公司在合同权利义务终止后，拒绝退出、移交，其主张实际提供物业管理服务至2016年12月31日的物业服务费之诉讼请求未得到法院支持。2017年3月13日,白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订《临时委托物业管理服务合同》，合同主要内容为：由于白玫瑰花园原物管公司于2017年1月10日在没有同业委会做出移交的情况下，擅自撤出，导致物业管理处于无人管理的状态，经请示珠海市****办领导同意，我会经过认真研究后，临时委托万宁物业公司对于白玫瑰花园进行物业管理，待小区业委会与原物管公司完成交接，按法定程序完成选聘工作后，再与选聘单位签订正式物业管理合同。临时委托管理服务费用的收费标准按照2015年原始收费标准按月收取，即多层住宅0.45元/平方米，电梯住宅1元/平方米，……商铺2元/平方米……。2017年4月5日，白玫瑰花园第二届业委会制作了向香湾街道办、海虹居委会的《关于白玫瑰花园召开业主大会的报告》，报告主要会议内容为：1、选聘物业管理公司；2、调整物业管理收费标准；3、会议时间、地点、会期：初步拟定4月8日到4月15日为有关内容公示期，4月16日到4月18日为业主投票通过日，会议地点白玫瑰花园小区等。同日，白玫瑰花园第二届业委会制作了《关于选聘物业管理公司的公示》及《关于调整物业管理收费标准的公示》。《关于选聘物业管理公司的公示》中公示万宁物业公司竞标的收费标准为：多层住宅0.45元/㎡，高层住宅1元/㎡，商业/办公1.5元/㎡等，其余竞标物业服务企业的收费标准均高于万宁物业公司的收费标准；《关于调整物业管理收费标准的公示》中调整后物业服务费为：高层每月每平方1元，多层每月每平方0.45元，商铺每月每平方3元等。2017年4月28日,白玫瑰花园小区在香湾街道办事处的监督下召开业主大会，当日，白玫瑰花园第二届业委会制作了《关于选聘物业管理公司的决议》及《珠海市白玫瑰花园小区业主大会表决事项投票结果统计表》；2017年5月2日，白玫瑰花园第二届业委会发布《白玫瑰花园小区业主大会表决结果》，确定选聘万宁物业公司为白玫瑰花园小区物业管理公司，通过调整物业管理收费标准。2017年5月8日，白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订《物业管理服务合同》，合同第六条第2款约定“物业管理费标准为（按月）：多层0.45元/平方米，高层电梯住宅1元/平方米，电梯电分摊维护费30元/户；电梯商业（办公）2元/平方米，电梯电分摊维护费80元/户；商铺3元/平方米，多层每户收取公用电费5元/户。”一审法院认为，余林峰根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定提起本案确认合同相关条款无效纠纷，主要理由是：1、白玫瑰花园第二届业委会在召开业主大会选聘万宁物业公司的过程中，存在未通知余林峰出席、投票表决、没有按规定时间提前公告会议内容等诸多违法行为；2、白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订的《物业管理服务合同》中约定的物业收费标准并非万宁物业公司竞标文件中的物业收费标准，且与珠海白玫瑰物业管理有限公司管理期间相比，合同约定的物业收费标准中，将住宅部分的收费降低的同时为转嫁成本，提高商铺的收费标准，加重余林峰责任，损害余林峰的合法权益。针对余林峰起诉的主要理由，一审法院评判如下：一、关于余林峰认为白玫瑰花园第二届业委会在召开业主大会选聘万宁物业公司的过程中，存在未通知余林峰出席、投票表决、没有按规定时间提前公告会议内容等诸多违法行为之理由。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条第五款亦作出相同规定。余林峰认为业主大会或业主委员会作出的决定违法，根据上述法律法规之规定，应在法定期间内向法院提起撤销权之诉予以解决，不属于本案审查范围，一审法院在本案中对余林峰主张的该事实理由不予审处。二、关于余林峰认为白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订的《物业管理服务合同》中约定的物业收费标准并非万宁物业公司竞标文件中的物业收费标准，且与珠海白玫瑰物业管理有限公司管理期间相比，合同约定的物业收费标准中，将住宅部分的收费降低的同时为转嫁成本，提高商铺的收费标准，加重余林峰责任，损害余林峰的合法权益的理由。一审法院认为，因原物业服务企业珠海白玫瑰物业管理有限公司在没有选聘新物业服务企业前，退出了白玫瑰花园小区，此后由万宁物业公司临时提供物业管理服务，并实施了新的物业服务收费标准，珠海白玫瑰物业管理有限公司的收费标准已无对比价值。万宁物业公司临时进驻白玫瑰花园小区进行物业管理服务，临时物业管理收费标准每月为多层住宅0.45元/平方米，电梯住宅1元/平方米，……商铺2元/平方米……。万宁物业公司在参与白玫瑰小区物业竞标的收费标准为：多层住宅0.45元/平方米，高层住宅1元/平方米，商业/办公1.5元/平方米，对比2017年5月8日白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订《物业管理服务合同》收费标准，多层住宅、电梯住宅物业收费标准并未改变，商铺物业服务收费标准则提高至3元/平方米。故余林峰主张的《物业管理服务合同》降低住宅部分收费标准的理由与事实不符。关于白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司签订《物业管理服务合同》约定的收取商铺物业服务费的标准是否属于加重业主责任问题。一审法院认为，《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会；第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。白玫瑰花园业主大会是白玫瑰花园小区依法成立的业主大会，白玫瑰花园第二届业委会是依法成立的业主委员会，其与万宁物业公司签订的《物业管理服务合同》中物业服务收费标准是经白玫瑰花园业主大会投票通过的物业服务收费标准，业主大会通过的物业服务收费标准对全体业主具有约束力。在业主大会该决定为被依法撤销前，其通过的物业收费标准合法有效，全体业主应当受其约束，余林峰系白玫瑰花园小区的商铺业主，也应当受其约束，因此《物业管理服务合同》约定的收取商铺物业服务费的标准不应认定为加重业主责任情形。一审法院对余林峰该项主张不予支持。综上所述，余林峰请求确认白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司于2017年5月28日签订的《物业管理服务合同》第六条第2款无效之诉讼请求及事实理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决驳回余林峰的全部诉讼请求。案件受理费100元，由余林峰负担。二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明，2020年3月4日，余林峰向本院提交《要求中止审理的申请书》，以香洲公安分局对业主大会选举白玫瑰花园第二届业委会是否伪造选票进行调查核实为由，认为是否存在伪造选票的调查结果将影响本案白玫瑰花园第二届业委会及万宁物业公司的诉讼主体资格及白玫瑰花园第二届业委会在任职期间是否有权行使业委会的相应职权等，请求本院中止本案审理。为此，余林峰提交了2018年8月10日珠海市香洲区****办事处作出的《关于朱立春信访诉求的回复》，具体内容如下：尊敬的朱立春先生：……现调查情况回复如下：一、关于反映业主大会选举白玫瑰花园第二届业委会的选票存在伪造的问题。我办及海虹社区居委会对所提出的选票进行了资料核查，并将相关情况上报给区物业办。根据区委政法委专题会议精神，由香洲公安分局对相关情况进行调查核实。二、关于提出撤销业主委员会重新选举业主委员会的诉求。根据《条例》第四十九条的规定，是否解散原业主委员会，选举产生新一届业主委员会需召开业主大会，由业主大会决定。同时，根据我办的了解，已有白玫瑰花园小区业主就撤销业主委员会问题提起了诉讼，诉讼案号（2018）粤0402民初3678号。根据《广东省信访条例》第四十一条规定，涉及诉讼、仲裁、行政复议的，不得影响或者干预案件的依法处理。我办建议根据法院的判决执行。如果法院不受理撤销业主委员会的诉求，我办将及时征求区物业办的意见，在区物业办的指导下，通过召开业主大会，决定是否解散白玫瑰花园第二届业委会。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，由于本案中余林峰主张白玫瑰花园第二届业委会与万宁物业公司2017年5月8日签订的《物业管理服务合同》无效，而白玫瑰花园第二届业委会是根据业主大会的决议代表全体业主签订该物业管理合同，因此白玫瑰花园第二届业委会是否被撤销或解散，并不会影响案涉物业合同效力的认定，故余林峰申请中止本案审理，理据不足，本院不予准许。余林峰在本案中上诉主张《物业管理服务合同》无效的法律依据为该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规定的强制性规定”的情形，即违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项以及《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《珠海市物业管理招标投标管理办法》、《中华人民共和国民法总则》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例》、《珠海市物业服务收费管理办法》的相关规定。对此本院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项规定的直接依据是《中华人民共和国合同法》第四十条，涉及的是格式条款问题，即该规定适用的前提在于物业服务合同是物业服务企业提供的格式条款，而涉案物业服务合同系白玫瑰花园第二届业委会根据白玫瑰花园小区业主大会的决议与万宁物业公司签订，并非万宁物业公司提供的格式条款，而且余林峰也没有提供证据证明该合同内容中免除了万宁物业公司的责任和义务，该合同约定商铺物业费每月每平方米3元，并非万宁物业公司单方决定，而是经白玫瑰花园小区业主大会表决通过，白玫瑰花园第二届业委会再根据业主大会的决议签订该合同，因此该合同本身并不涉及排除余林峰作为业主的主要权利。余林峰作为是涉案小区唯一的商铺业主，因其所有的商铺面积仅占小区总建筑面积的7.47%，故可能影响其权利的行使和实体权益亦是在业主大会在形成有效决议过程中，因此余林峰依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项的规定主张涉案物业服务合同无效，适用法律不当，本院不予支持。其次，涉案物业服务合同约定商铺物业服务费每月每平方米3元，前提在于白玫瑰花园小区业主大会作出了变更商铺物业服务费标准的决议，从合同签订的层面上来看，这是民事主体对自己权利的处分，是合同主体的真实意思表示，而且白玫瑰花园小区选聘物业公司并非《中华人民共和国招标投标法》规定的必须进行招标的项目范畴，因此余林峰援引《中华人民共和国招标投标法》的规定主张涉案物业服务合同无效，适用法律不当，本院不予支持。再次，余林峰所援引的《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例》的相关规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的影响合同效力的强制性法律规定的范畴，因此余林峰据此主张涉案物业服务合同无效，法律依据不足，不应予以支持。最后，《珠海市物业服务收费管理办法》第七条所指的市场调节价是相对于政府指导价而言，市场调节价的收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并非指必须由各个独立的非住宅权属人分别与物业服务企业协商签订独立的物业服务合同，而是价格确定不必受限于政府指导价范畴，因此白玫瑰花园第二届业委会根据业主大会的决议与万宁物业公司签订物业服务合同，并不违反该规定，余林峰据此主张涉案物业服务合同中约定商铺物业服务费按每平方米3元对其不发生法律效力，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上分析，余林峰主张涉案物业服务合同无效，理据不足，不应采信，白玫瑰花园第二届业委会系根据涉案小区业主大会的决议与万宁物业公司签订合同，余林峰主张该合同约定的商铺物业服务费标准损害其权益，根源在于业主大会作出的决议，故余林峰应另循法律途径解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。余林峰上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费100元，由余林峰负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年四月三日书记员  江月娴