贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终599号上诉人（原审原告）毕节市双树振华实力开发公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园路（双树村办公楼），统一社会信用代码91520502MA6EGT6M5F。法定代表人罗泽菊，该公司经理。委托诉讼代理人周旭，贵州众正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吉学远，男，1966年12月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人毕节市双树振华实力开发公司（下称振华公司）因与被上诉人吉学远房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，审理中因其他法定事由延长审限一次。上诉人振华公司委托诉讼代理人周旭参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人振华公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实不清。由于被告违约，双方合同目的无法实现，原告请求一审判决终止履行上诉人与被上诉人双方于2017年4月1日签订的《金街口租赁合同》以及由被上诉人支付上诉人2017年4月1日到2019年4月1日的房屋出租租金610388.00元、保证金4万元共计650388.00元。但一审认为双方约定的被上诉人应当支付的租金是上诉人的期待债权，完全与原、被告的约定矛盾。双方合同是附条件的，被上诉人必须履行合同所附的条件，如果被上诉人不按合同约定在2017年、2018年、2019年每年9月份前缴纳相应的租金和保证金，双方约定的免租期无效。被告就应当补交免租期的租金，这才是双方合同约定的真实目的。可是，一审虽然认定被告违约，但并没有完全理解合同的目的和所附条件，认为是上诉人的期待债权，并没有支持上诉人的具体请求。这与客观事实完全不符；2.一审严重违反不告不理原则。由于被告根本违约，双方合同目的无法实现，原告的请求为，1.判决原告与被告双方于2017年4月1日签订的《金街口租赁合同》终止履行；2.判决被告支付原告2017年4月1日到2019年4月1日两年的房屋出租租金，租金总额为610388.00元，加上被告欠交的保证金4万元，共计650388.00元。一审在明知被告根本违约的情况下，不仅没有支持原告的诉讼请求，反而不顾客观实际，仅凭自己的想象，判决双方的合同继续履行。从本案的证据分析和考虑，被告根本没有继续履行合同的意愿，长时间将出租房紧锁，既不经营，也不交租金。如被告长时间将出租房关闭，损失一定会逐渐扩大。早日将合同解除，一是减少被告的损失，二是让原告也减少损失。一审判决继续履行合同，简直是不顾客观实际，完全违背市场规律和基本原则、基本规则。同时，上诉人一审请求判决被告支付2017年4月1日到2019年4月1日两年的房屋出租租金（免租期租金），租金总额为610388.00元，加上被告欠交的保证金4万元，共计650388.00元。而一审判决被告支付2020年4月1日至2021年3月31日涉案商业用房租金。从原告请求来看，原告是基于被告违约后要求被告缴纳因违约支付免租期租金，而不是后期租金。一审应当在查明事实后支持原告请求，或者驳回原告诉讼请求。而不是想当然地自己做主，原告并没有请求被告再支付2020年4月1日至2021年3月31日涉案商业用房租金。一审判决不仅违背市场规律和市场行情，而且判决超出原告的请求，属于不告不理。综上，请求二审从本案的实际情况考虑，上诉人与被上诉人之间的合同确实没有履行的必要，如再继续拖延下去，双方的损失会进一步扩大，特别是被上诉人没有继续履行合同的意愿。鉴于此，请求二审支持上诉人请求，真正体现法律的公平与正义。被上诉人吉学远未作答辩。原审原告振华公司起诉请求：1.判决被告按2017年4月1日双方签订的房屋租赁合同履行，即由被告向原告缴纳保证金40000.00元，租金暂计30万元；2.本案产生的费用由被告承担。事实及理由：被告租用原告位于毕节市七星关区商铺，建筑面积为423.88平方米房屋出租给乙方（即被告）作为服装生活馆经营服装，租期10年。从2017年4月1日起至2027年3月31日止。合同第二条约定装修期和免租期，甲方（即原告）确认乙方（即被告）的装修期为6个月，即从2017年4月1日到2017年10月31日止；第三条约定：月租金60.00元／平方米／月。年租金305194.00元。前三年租金不递增，合同同时约定乙方在签订合同时缴纳保证金5万元。合同签订后，原告按合同约定将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房装修。但被告没有按照合同约定履行自己的义务，没有按照约定支付租金，也没有缴纳管理费，仅于2017年4月19日缴纳保证金1万元，下欠保证金4万元。合同第3页约定，2017、2018、2019年每年9月份之前需交付10万元租金抵2020年4月1日至2021年3月31日租金。合同第4页第七条违约责任，第3:如乙方在免租期间退场或者违约，则乙方应补交免租期间的所有租金，租金按60.00元每平方米计算。直到现在被告仅仅交付保证金1万元，其余费用均未付。被告的行为导致原告利益受损。一审认定事实：原告与被告于2017年4月1日签订《房屋租赁合同》，被告（乙方）租用原告（甲方）位于毕节市七星关区商铺（建筑面积为423.88平方米），出租给乙方（即被告）作为服装生活馆经营服装，租期10年，从2017年4月1日起至2027年3月31日止。合同主要约定：装修期和免租期，甲方（即原告）确认乙方（即被告）的装修期为6个月，即从2017年4月1日到2017年10月31日止。租金、押金及缴费方式：免租期间甲方不算租金，但仍需交纳物管费用；免租期过后不经营的，免租期无效，租金据实计收。乙方租赁房屋合同期内，甲方同意给予乙方30个月的免租期（含装修期），分为三年给予。第一年免6个月，第二年免一年（12个月），第三年免一年（12个月）。月租金60.00元／平方米／月。年租金305194.00元／年。前三年租金不递增，合同同时约定乙方在签订合同时缴纳保证金5万元。合同签订后，原告按合同约定将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房投入大量资金装修。但被告没有按照合同约定履行自己的义务，没有按照约定支付租金，仅于2017年4月19日缴纳保证金1万元，下欠保证金4万元。合同第3页约定，2017、2018、2019年每年9月份之前需交付10万元租金抵2020年4月1日至2021年3月31日租金。至今被告尚未经营服装营业。双方发生纠纷，原告诉至法院。2019年6月13日经一审主持原、被告双方进行庭后调解，双方自愿达成协议，后原告反悔，调解无效。一审认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，1.原告与被告签订的金街口房屋租赁合同已经确立了原告作为涉案商业用房出租人、被告为承租人的地位及关系。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同，双方均应按照涉案《房屋租赁合同》履行各自的权利和义务。故对原告要求被告履行合同的诉请应予支持。2.被告吉学远理应按照该涉案租赁合同约定提前支付2020年4月1日至2021年3月31日租金合计30万元给原告，被告未提前支付30万元租金。但鉴于原告按合同约定已将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房投入大量资金进行了装修，且所欠2020年4月1日至2021年3月31日租金30万元实际为期待债权。现被告吉学远并极力主张继续履行合同。为减少合同双方经济损失，达到双方互利共赢，本案不宜解除合同，双方应继续履行涉案租赁合同为宜。相应的，据合同第3页约定：被告吉学远在2017、2018、2019年每年9月份之前需交付10万元租金给原告振华公司，抵2020年4月1日至2021年3月31日租金合计30万元。被告应予支付给原告。3.合同同时约定乙方在签订合同时缴纳保证金5万元。合同签订后，原告按合同约定将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房装修。但被告没有按照合同约定履行自己的义务，仅于2017年4月19日缴纳保证金1万元，下欠保证金4万元应支付给原告。4.据涉案合同中约定2017年4月1日到2019年3月31日三年为装修期、免租期。因被告吉学远投入大量资金装修涉案商业用房未退场也未实际进行服装经营业务，原告也明知现处于三年的免租期内。只是未按合同约定提前交付2020年4月1日后的商铺租金。故原告要求被告支付2017年4月1日到2019年4月1日房屋出租租金总额610388.00元，加上被告欠交的保证金4万元，共计650388.00元的主张无事实法律依据，不予支持。被告吉学远要求原告按原来签订的合同履行的理由成立，应予采纳。综上所述，一审对原告要求判决被告支付原告保证金40000.00元，租金300000.00元的诉讼请求予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告与被告于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》有效，原告与被告应按该《房屋租赁合同》履行；二、被告吉学远于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市双树振华实力开发公司从2020年4月1日至2021年3月31日止的涉案商业用房租金300000.00元及交纳保证金40000.00元，两项共计340000.00元；三、驳回原告毕节市双树振华实力开发公司的其他诉讼请求。案件受理费3200.00元（已按简易程序减半收取），由被告吉学远负担。二审中双方当事人未提交证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审再查明：2019年1月2日，振华公司以吉学远为被告向毕节市七星关区人民法院提起民事诉讼，经振华公司签章确认的民事起诉状第一页载明振华公司的诉讼请求为“1.判决被告按2017年4月1日双方签订的房屋租赁合同履行，即由被告向原告缴纳保证金40000.00元，租金暂计30万元；2.本案产生的费用由被告承担。”2019年6月3日振华公司委托诉讼代理人周旭在一审庭审质证中要求“一、按合同约定的条款终止履行双方签订合同；2.要求被告支付2017年4月1日到2019年4月1日房屋出租租金，租金总额是：610388.00元，加上被告欠交的保证金4万元，共计650388.00元。”在2019年6月13日一审法院组织本案当事人调解时，振华公司委托诉讼代理人周旭陈述：“原告振华公司向本（你）院提出的诉讼请求：1.判决被告按2017年4月1日双方签订的房屋租赁合同履行，即由被告向原告缴纳保证金40000.00元，租金暂计30万元；2.本案产生的费用由被告承担。现在调解，我公司只要求被告吉学远在2019年6月21日前将剩余未交的保证金40000.00元支付给原告振华公司，于2019年7月20日前将合同约定的2020年4月1日至2021年3月有31日止的租金300000.00元一次性支付给原告。如逾期被告吉学远未按上述时间支付上述款项给原告，则双方于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》双方自行解除，被告自行搬走或原告有权拆除被告装修的物品，由此造成的一切损失由被告吉学远自行承担，所交保证金不予退还。”另查明：振华公司向一审法院提交的授权委托书载明，委托诉讼代理人周旭、糜家欢的代理权限为一般代理。本案二审争议焦点：一审判决是否违反不告不理原则及是否严重违反法定程序。本院认为：原审原告振华公司向一审法院起诉时提交的经该公司签章确认的民事起诉状明确载明，振华公司的一审诉讼请求为“1.判决被告按2017年4月1日双方签订的房屋租赁合同履行，即由被告向原告缴纳保证金40000.00元，租金暂计30万元；2.本案产生的费用由被告承担。”虽然振华公司委托诉讼代理人周旭在一审质证中以要求的形式提出解除案涉租赁合同，但代理人周旭的代理权限为一般代理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十九条的规定，其无权代为承认、放弃、变更诉讼请求。而且庭后振华公司并未以任何形式追认代理人周旭提出的“要求”或书面请求变更振华公司的诉讼请求，因此一审根据振华公司的书面起诉状提出的诉讼请求进行裁判，不违反不告不理原则，上诉人振华公司主张一审严重违反法定程序亦无事实依据。综上，上诉人振华公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400.00元，由上诉人毕节市双树振华实力开发公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年四月十六日书记员  曹晶