福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初2858号 原告：林报仪，男，1949年10月26日生，汉族，住连城县。 委托诉讼代理人：林豪达，连城县中心法律服务所法律工作者。 被告：连城县农村信用合作联社，住所地连城县莲峰镇北大东路64号（百花金城小区l号楼），统一社会信用代码：913508257053291561。 法定代表人：苏长育，理事长。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告：黄德强，男，1962年7月28日生，汉族，住连城县。 第三人：黄爱华，女，1955年5月1日生，汉族，住连城县。 第三人：黄德源，男，1964年11月25日生，汉族，住连城县。 第三人：黄爱园（曾用名黄爱媛），女，1960年2月19日生，汉族，住连城县。 第三人：黄爱玲，女，1967年6月25日生，汉族，住连城县。 原告林报仪与被告连城县农村信用合作联社、黄德强、第三人黄爱华、黄德源、黄爱园、黄爱玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林报仪及其委托诉讼代理人林豪达、被告连城县农村信用合作联社的委托诉讼代理人陈永斌、黄德强、第三人黄爱华、黄德源、黄爱园、黄爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林报仪向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对林报仪购买的位于连城县房屋（现址为：连城县莲峰镇城四村莲四南路24号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认林报仪与黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲于2006年12月28日签订达成的《房产及地产买卖协议书》合法有效，并确认位于连城县房屋归林报仪所有。3.判决黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲立即协助和配合林报仪办理连城县莲峰镇城西村莲两南路12号房屋（现址为：连城县）的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由被告负担。 事实与理由：一、连城县人民法院没有对林报仪的执行异议申请举行开庭听证，不符合法律的规定，属于程序不合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”，本案涉及不动产权属争议、买卖合同效力的认定、不动产过户登记的责任等问题，属于案情复杂、争议较大的问题，且未能让双方当事人充分表达自己的意见，剥夺了当事人的辩论权利，程序不合法。因此，依法应当举行听证。二、连城县人民法院未经听证审理，以林报仪存在过错为由裁定驳回其执行异议申请，没有事实根据和法律依据，该裁定应予撤销。坐落于连城县房屋（现址为：连城县，以下简称涉案房屋）原系告黄德强和第三人的父、母黄梅、沈声森所有，房屋所有权证和土地使用权证书的权利人登记为黄梅（房屋所有权证号：连房证字第××号；国有土地使用证号：连国用【1992】字第××号）。黄梅、沈声森分别于1995年、2004年去世后，法定继承人黄德强和第三人为了便于维护、使用涉案房屋，于2006年5月28日签订了协议书，同意将涉案房屋产权全部由黄德强一人继承。2006年12月28日，各继承人（除黄爱华外，其系林报仪的妻子，同意购买涉案房屋）一致同意将涉案房屋出售给林报仪，双方签订《房产及地产买卖协议书》，协议内容为：继承人将涉案房屋卖给林报仪，林报仪…一次性支付购房款73800元给黄德强、黄德源；付清房款后黄德强、黄德源将房产及土地所有权交给林报仪。此后，黄德强、黄德源将连房证字第××号房产证和连国用（1992）字第××号土地使用权证交由林报仪保管，并将涉案房屋交给林报仪管护、占有、使用，林报仪支付了购房款给黄德强、第三人黄德源，林报仪也以涉案房屋所有权人行使权利。至此，根据我国《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，林报仪己取得涉案房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，黄德强应当配合林报仪办理涉案房屋过户手续。但是，黄德强自与林报仪签订涉案房屋买卖合同后，未经林报仪同意，采取隐瞒的手段擅自将涉案房屋办理至自己名下，自2007年以来，经林报仪多次催促黄德强办理涉案房屋过户手续，其以自己在外地工作、工作忙等借口为由一直拖延办理涉案房屋的过户事宜，未能及时办理涉案房屋过户手续的责任在于黄德强，与林报仪无关。2018年3月17日，黄德强为债务人沈在劲在被告连城县农村信用合作联社（以下简称连城信用联社）的借款提供连带责任担保，经连城县人民法院判决生效后，涉案房屋被连城县人民法院执行查封，黄德强才将此事告知林报仪，林报仪才知自己购买的涉案房屋被黄德强办理至其名下，于是，林报仪为维护自己的合法权益不被侵害于2019年ｌ1月7日向连城县人民法院提出执行异议申请。连城信用联社系执行案件的申请人，黄德强系执行案件的被申请人，在执行程序中连城信用联社作为申请人向连城县人民法院申请对林报仪具有所有权的涉案房产申请执行，林报仪对连城县人民法院的执行提出案外人异议，连城县人民法院于2019年11月13日作出（2019）闽0825执异10号执行裁定书，裁定驳回林报仪的异议申请。林报仪特提起诉讼，望判如所请。 连城县农村信用合作联社辩称，一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，物权登记是物权公示的法定形式。作为物权人，在物权发生变动时，应当依法进行变更登记。《房屋登记办法》第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；《福建省土地登记条例》第三十四条土地权属变更登记应当在变更事实发生之日起三十日内，向登记部门办理。从以上规定来看，在物权物权发生变动时应当依法进行变更登记，以获得物权公示的法律效力。林报仪受让了涉案的房产后没有依法办理过户手续，属于怠于行使权力的违法行为。因此，对于涉案房屋没有办理过户手续，林报仪存在自身的过错。其第一项诉讼请求不符合《最高人民法院关于在办理执行异议案件和复议案件若干规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定及《最高人民法院关于民事人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人对此没有过错”的规定。其第一项诉讼请求即要求解除查封没有事实和法律依据。二、本案属于执行异议之诉，林报仪和黄德强及第三人所签订的《房产及地产买卖协议书》合同效力及合同的履行问题属于另外的法律关系，其诉讼请求在执行异议之诉提出没有法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。 黄德强辩称，一、对林报仪诉称：其通过平等协商签订的《房产及地产买卖协议书》，获得连城县房屋产权，并于2006年12月28日起对该房屋实际管护、占有、使用，同时以该房屋所有权人行使权利。黄德强对此完全认可，没有任何异议。二、黄德强自与林报仪签订房屋买卖合同后，林报仪每年均有多次催促黄德强配合其办理房屋产权过户手续，均因黄德强自身的原因，没有及时办理，这都是黄德强的错误造成的，完全与林报仪无关。黄德强自与林报仪签订房屋买卖合同后，因法律知识的欠缺，凭着与林报仪的关系，认为过不过户没有影响，于是就不顾林报仪多年来的多次催促，没有及时配合林报仪办理房屋产权过户手续，并且没有及时将房屋已经办理至黄德强名下的事情告知林报仪。加上黄德强因工作单位改制，使得黄德强失去了原体制内的工作岗位，没有任何生活来源。受生计所迫，黄德强自从将来自父母的房屋售卖给林报仪后，即长期在外，流浪于云南、广西、湖南、厦门等地，寻求打短工赚取少量生活费，勉强维持最低生活需求。所以，由于自己的疏忽而没有顾及林报仪的请求。虽然黄德强办理了房屋的产权证，但黄德强一直没有将此事告知原告。直到连城县农村信用合作联社起诉黄德强借款担保纠纷一案进入执行程序，涉案房屋被法院查封后，黄德强才意识到事态的严重性，于2019年10月才告知林报仪自己擅自办理房产证及房屋被查封的事情。林报仪知道后，即提起了执行异议之诉，把黄德强列为被告。综上所述，黄德强认为，造成涉案房屋被查封，致使林报仪的合法权益被侵害，完全是黄德强的过错造成的，黄德强愿意承担全部责任，配合林报仪办理涉案房屋的过户登记手续。 第三人黄爱园述称，对林报仪诉称其通过平等协商签订的《房产及地产买卖协议书》获得位于连城县房屋产权，并于2006年12月28日起对该房屋实际管护、占有、使用，同时以该房屋所有权人行使权利，黄爱园对此完全认可，没有任何异议。二、林报仪签订房屋买卖合同及购房款付清后，林报仪每年均有多次催促黄德强配合其办理房屋产权过户手续，均因黄德强长期在外、不予配合等原因，没有及时办理，这都是黄德强的错误造成的，完全与林报仪无关。并且，林报仪己实际占有、管护、使用涉案房屋，涉案房屋己属林报仪所有。综上所述，黄爱园认为，未及时办理房屋产权过户手续，完全是黄德强的过错造成的，黄德强应承担全部责任，林报仪已经作出了非常大的努力，林报仪没有过错。 第三人黄爱华、黄德源、黄爱玲述称，同意林报仪主张的事实及诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于连城县，房屋所有权和土地使用权人登记为黄梅（房屋所有权证号：连房证字第××号；国有土地使用证号：连国用（1992）字第××号）。黄梅的妻子为沈声森。黄梅、沈声森生育儿子黄德强、黄德源、女儿黄爱华（林报仪妻子）、黄爱园、黄爱玲。黄梅、沈声森分别于1995年、2004年去世。2006年5月28日，黄德强、黄德源、黄爱华、黄爱园、黄爱玲签订了协议书，同意将上述该房产产权全部由长子黄德强一人继承。此后，黄德强将连房证字第××号房产证登报遗失。2006年12月28日，黄德强、黄德源与林报仪签订了房产及地产买卖协议，黄爱园、黄爱玲以证人身份签字。协议内容为：“黄德强、黄德源将连城县房屋土地使用权、房屋所有权卖给林报仪，林报仪一次性分别支付给黄德强、黄德源人民币36900元；林报仪付清购房款后，黄德强、黄德源将房产证及土地所有权交给林报仪”。当日，林报仪付清房款后，黄德强、黄德源将连房证字第××号房产证和连国用（1992）字第××号土地使用权证交由林报仪保管，并将该房交给林报仪管理使用。黄德强将房屋出售并交付给林报仪后，黄德强以00××39号房产证遗失为由向房产登记部门补办房屋所有权证，2007年1月18日，黄德强办理了证号为连房证字第××号的房屋所有权证，房屋所有权人变更为黄德强。林报仪购买并接收房屋后，将房屋用于出租。2015年7月22日，连城县城区遭受水灾，林报仪所购房屋墙体系土墙，被大水浸泡后房屋倒塌。林报仪请黄德源以其名义为重建房屋办理审批手续，2017年10月25日，黄德源与连城县莲峰镇人民政府签订了《房屋修缮协议书》，在原址修缮房屋。林报仪按《房屋修缮协议书》的规定出资重建了房屋，重建后的房屋为框架结构二层。2018年6月，林报仪将重建后的房屋用于出租。本院在执行（2019）闽0825执1651号连城县农村信用合作联社与沈在劲、王连平、罗礼强、黄德强、邓永华借款合同纠纷一案中，作出了（2019）闽0825执1651号执行裁定及（2019）闽0825执1651号协助执行通知书，查封了黄德强坐落于连城县房屋（证号连房证字第××号）。林报仪对连城县人民法院（2019）闽0825执1651号裁定提出异议，2019年11月13日，本院以（2019）闽0825执异10号民事裁定书驳回林报仪的异议。林报仪于2019年11月21日向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实有执行裁定书、证明、房产及地产买卖协议书、房屋修缮协议书；照片、收条、购买材料清单；支付工资清单、结婚证等证据证实，足以认定。林报仪、黄德强及第三人对上述事实无争议。连城县农村信用合作联社称对黄德强、黄德源是否将房屋卖给林报仪、房屋是否由林报仪出租、房屋是否由林报仪出资重建不知情，连城县农村信用合作联社对上述其余事实无争议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须同时具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，林报仪向黄德强、黄德源购买房屋，林报仪向黄德强、黄德源支付购房款后，黄德强、黄德源将房屋及产权证交给林报仪。按法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按此规定，林报仪、黄德强、黄德源应及时办理房屋产权变更登记。但房屋、产权证交给林报仪仅21天，黄德强虚构原房产证遗失、隐瞒房屋已出售给林报仪的事实，采用欺诈的手段擅自将房屋登记在自已名下。此时，用原房产证及购房合同已无法将房屋过户到林报仪名下。2015年7月房屋倒塌后，林报仪请黄德源以其名义为重建房屋办理审批手续，而黄德源作为黄梅、沈声森的第一顺序法定继承人，其有权向行政机关申请房屋改建事宜。从这点可看出，此时，林报仪仍认为房产证上产权人仍为黄梅。如果林报仪知道房产证上的产权人为黄德强，则应请黄德强出面处理相关事宜。林报仪购房后，用原房产证及购房合同已无法将房屋过户到自已名下，林报仪对黄德强将涉案房屋登记在自已名下并不知情，且证号为连房证字第××号的房产证系黄德强虚构事实、隐瞒涉案房屋已卖给林报仪的事实、采用欺诈的手段办理的，不能作为认定产权的依据。故林报仪对涉案房屋未变更登记在自已名下无过错。 综上所述，林报仪的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，其享有的权利真实、合法，该权利足以排除执行。故林报仪执行异议诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。林报仪要求确认其与黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲签订的《房产及地产买卖协议书》合法有效，确认涉案房屋归其所有。并判决黄德强、第三人黄德源、黄爱园、黄爱玲协助其办理产权过户登记，黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲同意林报仪的诉讼请求，对林报仪的上述诉讼请求，本院认为，林报仪与黄德强、黄德源于2006年签订的《房产及地产买卖协议书》未违反法律强制性规定，系有效合同，但当事人对这一转让不动产物权的行为未进行产权变更登记，这一转让不动产物权至今不发生效力，现相关合同当事人均同意进行产权变更登记，相关合同当事人根据自愿原则达成的这一合议，未违反法律，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、在（2019）闽0825执1651号执行案件中，不得执行坐落于连城县房屋（证号连房证字第××号）。 二、林报仪享有对坐落于连城县房屋（证号连房证字第××号）的所有权。 三、黄德强、黄德源、黄爱华、黄爱园、黄爱玲应于判决生效之日起十日内协助将坐落于连城县房屋（证号连房证字第××号）产权过户到林报仪名下。 案件受理费4300元，由黄德强、连城县农村信用合作联社各负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长  谢海龙 代理审判员  李贞煜 人民陪审员  李长财 二〇二〇年四月二十八日 代理书记员  吴功生 附注：本案所引用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。