湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8866号原告（反诉被告）：曾祥伟，男，汉族，1992年10月6日出生，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：胡怡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘颖，男，汉族，1988年2月29日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，湖北融腾律师事务所律师。原告（反诉被告）曾祥伟诉被告（反诉原告）刘颖确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾祥伟委托诉讼代理人胡怡、吴敏，被告（反诉原告）刘颖委托诉讼代理人余俊、李杨均到庭参加诉讼。本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告曾祥伟诉讼请求：1.请求法院确认被告刘颖于2019年5月20日向原告寄送的《解除合同通知书》无效；2.请求判决本案诉讼费由被告刘颖承担。事实及理由：2015年3月17日，原告与武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下称“万科公司”）就租赁涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，原告曾祥伟一直按照合同约定向“万科公司”足额支付了租金。2019年5月20日，被告刘颖向原告寄送《解除合同通知书》，突然告知原告，被告已从“万科公司”处购买了涉案商铺，并要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，“万科公司”向原告寄送《告知函》，说明涉案商铺已出售与被告，并告知了新的收取租金银行账户。原告并未欠付“万科公司”任一期租金，同时，在“万科公司”向原告告知涉案商铺已出售之前，被告向原告寄送了《解除合同通知书》，原告认为该《解除合同通知书》不具有法律效力，原告故诉请如上。被告刘颖辩称：1.被告刘颖于2019年4月30日成为涉案商铺合法业主，享有收取租金的权利；2.原告存在违反《商铺租赁合同》第十一条的约定，擅自变更经营类别并拖欠押金等，故被告邮寄通知给原告要求解除商铺租赁合同；3.原告不能以“万科公司”未向原告退还保证金和租金为由拒向被告支付保证金及租金；4.原告曾祥伟应付违约金合计未168644元。反诉原告刘颖反诉称，“万科公司”与曾祥伟签订了《商铺租赁合同》，约定“万科公司”将位于东湖××技术开发区××路××号万科紫悦湾（万科花山项目一期）三期商业1号、2号楼1-2层商01号物业出租给原告曾祥伟从事便利店经营。2019年4月间，“万科公司”与被告刘颖签订了武汉市商品房买卖合同并办理交付，被告刘颖成为涉案商铺的合法业主，此后“万科公司先后三次致函原告通知物业产权变更之事，要求办理变更业主租赁的交接手续，原告早已知悉刘颖成为该物业新业主。但时至今日，原告一直故意拖延不与被告签订新的《商铺租赁合同》，故被告于2019年5月向原告寄送《解除合同通知书》，通知原告解除《商铺租赁合同》。原告收到通知后应及时与被告协商重新签订《商铺租赁合同》并办理相关手续，并按时向被告支付租金，而原告无故不与被告订立《商铺租赁合同》且长时间拖欠房屋租金，这些行为已严重损害被告作为该物业业主的合法权益。故请求：1.确认被告刘颖与原告曾祥伟之间的租赁合同已通知解除；2.请求判令由原告曾祥伟向被告刘颖支付拖欠的房租3011.5元及房屋占用费168466元（暂算至2019年9月30日，占用费按每个月150元/平方米计算，后期计算至实际交还租赁房屋之日止）；3.判令原告曾祥伟承担本案反诉费。反诉被告曾祥伟答辩称：1.曾祥伟并未对涉案商铺转租或变更业态，曾祥伟系涉案商铺实际使用人；2.根据买卖不破租赁原则，“万科公司”和被告刘颖向原告明确告知涉案商铺转让交付前，原告向“万科公司”交付租金的行为具有法律效力，原告最后一次向“万科公司”支付租金时间为2018年12月23日，租金支付至2019年9月底，原告支付前述租金前，“万科公司”及被告均未告知过涉案商铺已转让交付的事实，在原告不知晓且“万科公司”及被告未通知的情况下，原告于2018年12月向“万科公司”支付租金的行为，属于按照约定履行合同的行为，具有法律效力；3.原告向“万科公司”支付的租金对被告具有约束力，“万科公司”向被告交付涉案商铺后，根据合同法买卖不破租赁原则，租赁合同效力不受影响。被告刘颖基于购买涉案商铺应当概括承受“万科公司”在涉案租赁合同中的权利义务。原告曾祥伟已向“万科公司”支付租金至2019年9月30日，故原告有权不再向被告支付2019年9月30日以前的租金；4.承租人不知租赁物所有权已转让而继续向原出租人支付租金，原出租人或受让人未将租赁物转让事由通知承租人的，承租人对原出租人已支付的租金，对受让人仍有效力。故原告应该自2019年9月30日起开始向被告刘颖支付租金，被告应当根据与“万科公司”关于交付时间的约定，向“万科公司”主张返还原告已付的租金。故请求驳回被告的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，原告曾祥伟与案外人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称“万科公司”）签订《商铺租赁合同》用于经营“today今天便利店”，合同约定曾祥伟租用万科公司名下商铺（共100平米）；租赁期限为2017年5月1日至2023年4月30日，第一年至第三年的租金为10元/㎡/月（含物业管理费），第四年至第六年租金为20元/㎡/月（含物业费）；未经甲方（万科公司）同意，乙方（曾祥伟）不得转租；乙方（曾祥伟）承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对商铺享有的优先购买权，如果甲方（万科公司）将商铺向第三人转让，并由甲方（万科公司）向乙方（曾祥伟）发出转让通知，乙方（曾祥伟）应该按甲方（万科公司）或第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或者共同签署相关协议予以确认。无论乙方（曾祥伟）是否签署确认函或者相关协议予以确认，只要甲方（万科公司）向乙方（曾祥伟）发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，乙方（曾祥伟）应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金；如果乙方（曾祥伟）未征得甲方（万科公司）书面同意改变租赁物用途或违反约定使用租赁物的，甲方（万科公司）有权解除合同，如果乙方（曾祥伟）擅自转租该物业或转让该物业承包权的，甲方（万科公司）有权解除该合同，如果乙方（曾祥伟）欠缴费用达到1000元或者欠费共计3次的，甲方（万科公司）有权解除合同。《商铺租赁合同》并对违约责任，双方其他权利义务等作出约定。2017年12月27日，曾祥伟与万科公司签订《商铺租赁协议·补充协议》，协议约定乙方（曾祥伟）承租物业建筑面积由100平米更正为115.86平米，自2018年1月1日起，乙方（曾祥伟）按上述更正后的面积向甲方（万科公司）支付租金。被告表示万科公司曾于2018年8月18日向原告曾祥伟邮寄送达告知函，告知函载明“……我司于2018年初决定出售该商铺（曾祥伟租赁商铺）……现再次函告贵方（曾祥伟），我司将于近日对商铺进行公开销售，商铺出售并交付后，该商铺下的出租方将由我司变更为新的买受人，贵方（曾祥伟）应按合同约定向该买受人履行租金交纳义务，否则该买受人有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任，包括但不限于解除合同等”，但在审理过程中，被告未提交万科公司已将该告知函邮寄送达曾祥伟的相关证据，不能证明曾祥伟收到过万科公司的该告知函。2018年8月31日，被告刘颖与万科公司签订商铺买卖协议，购买了位于武汉市东湖高新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾三期商业1号、2号楼1-2层商01号商铺，2019年4月3日，被告刘颖与案外人张念念办理了所购商铺的不动产权证。2019年5月20日，刘颖以未缴纳租金等理由向曾祥伟送达了《解除合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，万科公司向曾祥伟发出告知函，告知曾祥伟“已将其租赁的商铺出售给新的业主（刘颖）并已经交付，交付日期为2019年4月30日……我司于2018年8月17日书面通知贵方前往指定地点配合签订商铺出售后的补充协议，但至今贵方（曾祥伟）未与我司或业主确认，也拒绝签订商铺出售后的的补充协议，导致贵方至今未向业主支付租金，业主有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任。鉴于此，我司再次函告贵方，我司已将贵方租赁的商铺出售给新的业主，自交付日起，贵方租金应交纳给新的业主，请贵方向业主交纳租金，贵方已向我司交纳交付日后的租金，我司将扣除相关费用后无息返还给贵方……”。在收到万科公司的告知函后，曾祥伟于2019年5月27日向被告刘颖支付了“today便利店”2019年4月30日至2020年4月30的租金，后又于2019年6月14日支付了“today便利店”2020年5月1日至2020年10月30的租金。房租的支付标准为：面积按115.86㎡计算，2020年5月1日之前按照10元/㎡/月支付，2020年5月1日之后按照20元/㎡/月支付。2019年7月12日，被告刘颖委托律师向曾祥伟发出律师函，要求“一、尽快办理解除《商铺租赁合同》手续及后续事宜；二、尽快腾退商铺”。关于原告曾祥伟与万科公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，双方发生争议，原告遂向本院起诉，要求确认合同未解除并应继续履行，被告提出反诉，请求本院确认《商铺租赁合同》已经解除。上述事实，有《商铺租赁合同》、《商铺租赁协议·补充协议》、《律师函》、《告知函》、银行转账记录、今天便利店营业执照、不动产登记证书、及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为：2015年3月17日及2017年12月27日，万科公司与原告曾祥伟签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同·补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，因而合法有效。租赁期间内，万科公司将该商铺出售给被告刘颖，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，原告刘颖与被告之间成立租赁合同关系。被告主张原告转租，因而享有解除权，但目前证据不能证明原告曾祥伟存在转租情况，原告与万科公司所签租赁合同主体是原告曾祥伟本人，租赁合同的用途是经营“today今天便利店”，原告本人办理的个体工商户营业执照上名称为“武汉东湖新技术开发区花山今天便利店”，证载营业场所为“武汉东湖新技术开发区花山紫悦湾”，经营者为曾祥伟，证据能够相互应证，可以认定原告经营该便利店，并未转租。同理，被告刘颖并无证据证明原告经营业态发生了变化。双方争议的焦点是自何时起原告应向被告交租。对此，本院认为：一、原告已向万科公司支付了截至2019年9月30日的房租，因此，2019年9月30之前的房租请求权因原告已履行而消除，被告刘颖从万科公司继受的租赁合同中的相关权利已不包括截至2019年9月30日的租金请求权，自2019年10月1日起，被告刘颖可向原告主张租金；二、被告从万科公司处继受租赁合同相关权利，本质上属于债权转让，根据合同法第八十条规定，自通知起对原告生效，本案中，应自万科公司2019年5月23日通知原告起，原告负有向被告刘颖支付租金的义务。被告抗辩2018月8月18日万科公司就已经通知过原告曾祥伟，但被告未提供证据证明万科公司将告知函送达原告，即便万科公司确实在2018年8月18日告知原告“将在近期将商铺出售”，因2018年8月18日商铺转让尚未发生，告知函并不具有债权转让通知的效力；三、万科公司在2019年5月23日的告知函中确定了交付日（2019年4月30日），交付日在告知日（5月23日）之前，该交付日系万科公司与被告刘颖之间的约定，在万科公司告知原告商铺已出售之前，该交付日约定对原告曾祥伟并无约束力。同理，万科公司单方面要求原告曾祥伟从万科公司处申领退款并另行向被告缴纳自交付日起租金的函件并无法律依据，被告刘颖不能据此主张租赁合同已解除。综上，本案中，万科公司向原告首次告知日（2019年5月23日）为原告向被告支付租金的起始日，考虑到原告已向万科公司支付截至2019年9月30日的租金及物业费，故实际上2019年10月1日为原告向被告支付租金的起始日。根据《中华人民共和国合同法》第八十二的规定，原告已向万科公司支付了截至2019年9月30日的租金、物业费及租赁保证金，在出租人变更为被告刘颖后，原告据此有权抗辩被告再次向其主张截至2019年9月30日的租金、物业费及租赁保证金。本案中，原告在收到万科公司2019年5月23日的告知函后，仍主动向被告支付了2019年4月30日起的租金，原告并无违约情形，被告刘颖无权解除合同，被告于2019年5月20日向原告寄送解除租赁合同通知的行为无效。需要说明的是，万科公司已收取了原告租赁保证金，该保证金本质上属于出让担保，《商铺租赁合同》约定的保证金为从属权利，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，在商铺出售时，该从条款一并转让，既然保证金权利已由万科公司转让给被告，在原告已交纳保证金的情况下，被告不能再次要求原告交纳租赁保证金。被告主张原告在收到万科公司于2019年5月23日告知函后没有主动办理租赁合同的变更手续致使合同解除，然而，根据买卖不破租赁的原则，物权变动导致租赁关系的主体变更是基于法律的规定，即便双方没有完成租赁合同的再签或变更，原被告之间因商铺买卖而产生的租赁合同关系仍成立，被告据此解除合同无事实及法律依据。既然《商铺租赁合同》并未解除，且对原被告双方产生法律效力，原被告均应按照合同内容继续履行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曾祥伟与武汉联投万科生态城房地产有限公司于2015年3月17日签订的《商铺租赁合同》及2017年12月28日签订的《商铺租赁合同·补充协议》继续有效，原告（反诉被告）曾祥伟及被告（反诉原告）刘颖应继续履行；二、驳回原告（反诉被告）曾祥伟其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘颖全部反诉诉讼请求；案件本诉受理费100元，由被告（反诉原告）刘颖负担；反诉受理费3733元，由被告（反诉原告）刘颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年四月十九日书记员  马 欣