广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初618号原告：罗燕芳，女，1985年9月16日出生，汉族，住广东省英德市****************，公民身份号码441************12X。委托诉讼代理人：邓向龙，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕子欣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：刘文艺，男，1987年9月4日出生，汉族，住广州市番禺区**********斜对面艺仔烧腊店，公民身份号码441************712。委托诉讼代理人：吴丽红，广东御福律师事务所律师。原告罗燕芳诉被告刘文艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕子欣、被告刘文艺及其委托诉讼代理人吴丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗燕芳向本院提出的诉讼请求：1、刘文艺支付违约金82000元；2、刘文艺赔偿房屋交易中介代理费24600元；3、刘文艺承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年4月25日，与刘文艺、清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》约定，刘文艺将位于清远市清新区**********恒公园大地花园2号楼23A01房屋以82万元总价出售。刘文艺收取5万元定金后，又将定金返回，明确表示不履行合同，构成根本违约。导致无法达到购房目的，根据《房地产买卖合同》的约定，有权解除合同，刘文艺应按总楼价的10%支付违约金。被告刘文艺答辩称：一、罗燕芳与清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部的经营者罗文辉隐瞒兄妹关系，涉案合同补充条款载明“卖方同意买方落产权第三方名下”，签订合同目的是为了低价购买房屋再转手他人而获利。二、清远地区在2017年3月至5月，翻倍上涨，当时与涉案房屋同地段的二手房交易价格卖到每平方米八千多元，一手房更达每平方米1万元。因长期在广州经营烧腊，对于清远房价不了解，受房屋中介的误导和隐瞒签订涉案合同。买方与居间人存在的利害关系和误导交易价格，合同价格确存在明显低于同期市场价值的情况，明显有碍于卖方信赖利益的实现，了解情况后马上将所有款项退回，罗燕芳没有任何损失。从公平原则来说，不应支付罗燕芳的各项主张。三、罗燕芳仅提供中介费的收据，没有相应银行转账记录佐证，与中介经营者罗文辉是兄妹关系，无法证明真实支付中介费24600元，其所诉求赔偿中介费24600元不应支持。四、即使需要承担违约责任，罗燕芳主张违约金过高，仅支付了定金5万元，涉案合同就解除了。对于损害赔偿来说，要求违约金82000元过高。请求法院依法查明事实、驳回罗燕芳的全部诉讼请求。原告罗燕芳围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、《房地产买卖合同》，拟证明与刘文艺存在房屋买卖合同关系，刘文艺违约，应承担违约责任；2、个人明细对账单（2张）、收据（2张），拟证明按照合同约定向刘文艺支付定金50000元；3、收据，拟证明支付房屋交易中介代理费24600元；4、中国移动的信息截图，拟证明刘文艺拒绝继续履行；5、（2017）粤1803民初1532号民事判决书、（2019）粤18民终3264号民事判决书，拟证明涉案房地产买卖合同经生效判决认定合法有效，刘文艺退还定金并表示不履行合同的违约事实同样被生效判决认定，涉案房地产买卖合同认定解除也经生效判决确认。被告刘文艺提交的证据：1、身份证，拟证明主体适格；2、户籍证明、（2017）粤1803民初1532号、（2019）粤18民终3264号民事判决书，拟证明罗燕芳与清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部经营者罗文辉系兄妹关系，签订合同目的不是自住，是兄妹串通为了低价购买房屋再炒房获利。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告罗燕芳提交证据1、2、4、5，被告刘文艺提交的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。被告刘文艺对原告罗燕芳提交的证据3，罗燕芳与清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部的经营者罗文辉是兄妹关系，没有其他证据予以佐证，否认真实性。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告罗燕芳提交的证据3，罗燕芳与清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部的经营者罗文辉是兄妹关系，依刘文艺、罗燕芳、清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部（经营者罗文辉）签订的《房地产买卖合同》约定，罗燕芳支付清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部代理费24600元是履行合同义务，刘文艺没有证据证明清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部否认该证据的真实性，对罗燕芳提交证据3予以采纳。经审理查明，本院认定事实如下：罗燕芳与清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部的经营者罗文辉是兄妹关系。2017年4月25日，刘文艺、罗燕芳通过清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部（经营者罗文辉）签订《房地产买卖合同》约定，刘文艺将位于清远市清新区**********恒公园大地花园2号楼23A01房屋（建筑面积139.02平方米）以82万元出卖给罗燕芳，2017年4月25日支付定金2万元，2017年5月30日前支付定金3万元，罗燕芳应于2017年6月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款资料及支付贷款费用，刘文艺提交相关贷款资料协助办理按揭；按揭贷款不足，罗燕芳在支付首期房款时补足；双方于2017年10月30日前，到房屋登记机关办理申请买卖手续，首期房款30万元、实际贷款额与房款的差额在递件当日支付，余款由贷款银行划入刘文艺指定账户，刘文艺收齐房款当天交付房屋，产生的税费由罗燕芳负担；任何一方违反合同约定，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款等无故不履行合同义务，逾期未超过10日的，违约方须按逾期每日总房款1%支付违约金；逾期超过10日，守约方有权要求解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额总房款10%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起5日内退还。守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房款1%支付违约金。经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%即24600元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费，由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退，双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付的咨询及买卖代理费。刘文艺同意罗燕芳落产权第三方名下，等。同日，罗燕芳支付刘文艺定金2万元。2017年4月27日，罗燕芳支付刘文艺定金3万元。2017年4月28日，罗燕芳向清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部支付房屋交易中介代理费24600元。2017年5月6日，刘文艺支付5万元定金退还罗燕芳。2017年5月8日，刘文艺表示不履行合同。2017年5月24日，罗燕芳向本院提起诉讼请求：1、解除与刘文艺于2017年4月25日签订的《房地产买卖合同》;2、刘文艺赔偿违约损失82000元;3、刘文艺赔偿中介代理费24600元，并从2017年5月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至还清之日止；4、本案诉讼费用由刘文艺负担。诉讼中，罗燕芳变更诉讼请求为：1、刘文艺继续履行《房地产买卖合同》，涂销清远市清新区**********恒公园大地花园2号楼23A01的房屋的抵押登记，涂销房屋抵押登记之日起3日内协助办理不动产权变更登记；2、刘文艺支付违约金246000元(以总房款820000元为基数，自2017年5月5日起按每日1%计至清偿之日止)；3、刘文艺承担本案所有诉讼费用。（2019）粤18民终3264号民事判决认为，罗燕芳与刘文艺签订的《房地产买卖合同》有效。2017年5月23日，罗燕芳向本院提起诉讼，要求解除涉案合同。本院向刘文艺送达罗燕芳提交的《民事起诉状》。刘文艺收到本院送达包括民事起诉状在内的法律文书，并未对罗燕芳解除合同的请求，提出异议或主张继续履行合同的意思表示，该合同在刘文艺收到《民事起诉状》之日已解除。签订合同时，清远地区楼价开始上升，至合同解除前，清远地区楼价出现超过10%的升幅。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。1、违约责任。罗燕芳与刘文艺签订的《房地产买卖合同》有效，刘文艺不履行合同，是违约行为，应承担违约责任。2、违约金及赔偿。签订合同后至合同解除前，清远地区楼价出现超过10%的升幅。刘文艺依《房地产买卖合同》约定支付违约金82000元不足以弥补双方履行合同后，罗燕芳取得的收益，罗燕芳主张刘文艺依《房地产买卖合同》约定赔偿代理费24600元，予以支持。刘文艺主张违约金82000元过高，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘文艺应付原告罗燕芳违约金82000元，于本判决生效之日起10日内付清；二、被告刘文艺应赔偿原告罗燕芳代理费24600元，于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1216元（已减半，原告罗燕芳已预交），由被告刘文艺负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈兆平二〇二〇年四月二十一日法官助理 宾 涛书 记 员 杨丹娜附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。