海南省文昌市人民法院民事判决书(2020)琼9005民初458号海南省文昌市人民法院民事判决书(2020)琼9005民初458号原告：伍某1，男，1969年10月25日出生，汉族，住址贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：伍某2，系原告的父亲，男，1941年12月22日出生，汉族，住址贵州省贵阳市。被告：海南宝名置业有限公司，住所地海南省文昌市文城镇清澜开发区白金路白金海岸一号楼。法定代表人：吴某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，海南昌宇律师事务所律师。原告伍某1与被告海南宝名置业有限公司（以下简称宝名公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍某1及其委托诉讼代理人伍某2、被告宝名公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍某1向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付延期交房违约金共计98,028元；2.依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年4月签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于白金海岸5#（幢）20层2002号（房号）的房屋一套，建筑面积82.46平方米，房屋总价款为659,680元。原告已依约全部付清房款，且于2018年6月办理完成了该房的《不动产权证书》。根据《商品房头卖合同》第八条的约定，被告应当于2013年12月31日前交付房屋，否则应按照第十一条的约定“出卖人按逾期日数每口向头受人支付已付房价万分之一的违约金”。但被告在2018年1月26日才实际交房给原告，给原告造成了损失。其逾期交房的天数为1486天，按照约定被告应支付原告逾期交房违约金98,028元。原告与被告多方交涉无果，至今被告没有向原告支付违约金，据此，原告依据我国《民事诉讼法》《合同法》等法规之规定，诉请法院判如所请。被告宝名公司辩称，合同约定是2013年12月31日交房，但是由于被告没法交房，自2014年1月1日始被告已经知道他的权益受到了侵害，那么根据当时的《民法通则》规定，原告必须在两年内提起诉讼，而被告2020年2月3日，事隔6年后才提起诉讼，显然超过了诉讼时效，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的1.文昌市商品房买卖合同、2.“白金海岸”交房通知书、3.白金海岸接房程序表、4.房屋交接书、5.不动产证明书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据6.房款发票、税收完税证明，主张证明案涉房款已经付清；被告质证对该份证据真实性、合法性无异议，从发票时间可以看出原告是逾期付款，正是由于原告逾期付款，被告才延期交房。本院认为该份证据来源真实、形式合法，与本案事实有关联，可证明案涉房款已经付清，与证据3中记载的“房款及其它应付款项已结清”相互印证，对被告根据发票出具时间证明原告逾期支付购房款的质证意见不予认可。原告提交的证据7.收条两张、8.收据、9.变更单，主张共同证明付房款方式是委托朋友李土珍用工程款抵扣的；被告质证对两份收条的真实性没有异议，但是没有关联性，这是李土珍收到原告的钱，与原告向被告付款没有关系；对收据、变更单的三性有异议，同时这两份证据也无法证明是原告按照合同的约定向被告付款。本院认为证据7来源真实、形式合法、与本案事实有关联，证据8与证据7相互印证，形成完整的证据链，可证明2011年7月8日，被告向案外人李土珍出具收款收据，确认收到李土珍交来白金海岸二期5#2002房的房款651,680元，2013年3月15日，原告向案外人李土珍缴纳文昌白金海岸二期5号楼2002房的购房定金100,000元。2013年8月3日，原告向案外人李土珍缴纳白金海岸二期5号楼2002房的房款780,000元。证据9系原告的单方材料，被告不予认可，本院不作认定。本院经审理认定事实如下：2013年4月17日，原告伍某1作为买受人与被告宝名公司作为出卖人签订了《文昌市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海南省文昌市清澜开发区高隆湾白金海岸的白金海岸二期5幢20层2002房；房屋建筑面积为82.46平方米，总款项为659,680元，单价为8000元/㎡；买受人应于2013年5月10日一次性付清房款659,680元；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金。原告伍某1已付清案涉房屋购房款659,680元。2018年1月26日，被告与原告办理房屋交付手续，原告向被告支付了5047元（含维修基金4947元、测绘费100元、产权登记费80元、面积补差款-80元）。同年3月5日，被告向原告出具了房款发票，发票金额659,600元。同年3月27日，原告取得案涉房屋税收完税证明。同年6月1日，原告取得案涉房屋的不动产权证[琼（2018）文昌市不动产权第XXXX号]。另查明，2011年7月8日，被告向案外人李土珍出具收款收据，确认收到李土珍交来白金海岸二期5#2002房的房款651,680元，2013年3月15日，原告向案外人李土珍缴纳文昌白金海岸二期5号楼2002房的购房定金100,000元。2013年8月3日，原告向案外人李土珍缴纳白金海岸二期5号楼2002房的房款780,000元。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.原告主张的违约金是否应予支持。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金系按日计算，属于继续性债权，每日的违约金是一个独立的债权，应分别计算诉讼时效，起算点为次日。被告未依《文昌市商品房买卖合同》约定于2013年12月31日前将案涉房屋交付原告使用，本案诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2014年1月1日起算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，《民法总则》施行前，原告主张的2014年1月1日起至2015年10月1日止的违约金诉讼时效，自2015年10月1日起算至2017年10月1日已满二年，应适用《民法通则》二年的普通时效，原告于2020年2月18日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，该诉讼时效期间已届满。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”，原告主张2015年10月2日起至2018年1月26日止的违约金诉讼时效在《民法总则》施行时未满二年，应适用《民法总则》三年的普通时效，其中2015年10月2日至2017年2月17日期间的违约金，截至原告起诉时止，其未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，该诉讼时效期间已届满；2017年2月18日至2018年1月26日期间的违约金，截至原告起诉时止，该部分的诉讼时效期限尚未届满。关于原告主张的违约金是否应予支持的问题。本案中，因被告开具购房款发票日期为2018年3月5日，被告据此以其逾期交房系因原告逾期支付房款为由进行辩解。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，原告陈述其已将案涉付款收据交付给被告，换取购房发票用以办理案涉房产的不动产权证，并提交相关证据证明被告于2011年已确认收到案外人李土珍缴纳案涉房屋的购房款，2013年原告支付全部购房款给李土珍以取得案涉房屋，同年被告与原告签订案涉房屋的买卖合同，2018年3月5日原告取得购房发票，同年6月原告取得不动产权证。被告以其逾期交房系因原告逾期支付房款的抗辩意见，应当提供证据加以证明，被告未能提供证据，根据商品房买卖的交易习惯，购房者向开发商支付购房款时，开发商向购房者出具房款收据，购房者日后可凭收据向开发商换取发票，故开具发票时间无法证明就是购房者实际付款时间，被告仅根据购房发票开具时间（2018年3月5日）不足以证明原告逾期支付房款，且该依据与2018年1月26日被告在《“白金海岸”交房通知书》中确认“原告应缴纳面积补差款-80元”以及《白金海岸接房程序表》中“开发财务交款处”确认了原告“房款及其他应付款项已结清”的事实相互矛盾。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，对被告以其逾期交房系因原告逾期支付房款的辩解意见，于理无据，本院不予采纳。本案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。对原告诉讼时效期间已届满的违约金主张，本院不予支持。被告应向原告支付2017年2月18日起至2018年1月26日止的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。截止至被告交房之日，原告已支付房价款为659,680元；截至原告起诉之日，被告应向原告支付2017年2月18日至2018年1月26日期间的违约金，即659,680元×0.01%/天×343天=22,627.02元。综上所述，依照规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告海南宝名置业有限公司于本判决生效后十日内向原告伍某1支付逾期交付文昌市白金海岸二期5号楼2002房的违约金22,627.02元；二、驳回原告伍某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,125.34元，由原告伍某1负担942.50元，被告海南宝名置业有限公司负担182.84元。被告海南宝名置业有限公司应在判决生效之日起十日内向本院缴纳182.84元。原告伍某1已预交案件受理费1125.35元，本院于本判决生效后予以退还182.84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 云明慧二〇二〇年四月六日书记员 刘灿东附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行能和、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。