安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初958号原告：胡宏艳，女，1983年5月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市。被告：俞文娟，女，1984年12月3日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。被告：董锦涛，男，1988年7月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托代理人：俞文娟，系被告董锦涛妻子。原告胡宏艳与被告俞文娟、董锦涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡宏艳，被告俞文娟，被告董锦涛委托代理人俞文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宏艳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行合同条款并承担违约责任,被告须按照合同和合同补充协议向原告返还租金及利息、结清水电煤气费、赔付更换锁芯和门禁卡及钥匙费、赔付精神损失费、解除委托代理关系。依法判决被告执行如下具体条款:(1)返还租金。被告向原告支付自2020年1月10日至合同终止日2020年3月10日的两个月整的尚未交付的租金,共3600元。(租金为每月1800元,非整月的按天计)。(2)返还租金利息。被告向原告支付自2020年1月10日至合同终止日2020年3月10日的两个月整的尚未交付的租金的利息,租金利息按银行半年期定期最低利息1.55计算。（3）结清水费、电费、煤气费。被告向原告支付自2019年3月10日至合同终止日2020年3月10日的尚未结清的水费、电费、煤气费,目前水电煤欠款为电费303.57,煤气费138.56,水费43,第二次电费98.93,一共为584.06元。其余还未交的水电煤费请法院依据供水供电供煤气的公司实际结算的金额进行计算。(4)赔付精神损失费2000元。被告向原告赔付由长期拖欠房租,联系不上被告等一系列事件给原告带来的精神损害的补偿费用。(5)赔付原告的锁芯350元,更换的锁芯费用360元,门禁卡的办理费用100元,邮箱钥匙的办理费用50元，合计860元。(6)解除原告与被告之间的委托代理关系，就是要求解除房屋租赁合同，但是3月10日后房屋已还给我，所以这条诉请现已放弃。合计:上述条款涉及的有关金额,有数的共计7099.86元。2、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系房屋租赁关系，租赁期限共计12个月，自2019年3月10日至2020年3月11日止，双方订立了合同，对租金、押金、交付方式租赁期限等进行了约定，按照每季度初交本季度租金，每个月租金为1800元。但是在3月10日，被告交了第一季度租金后，从第二季度起，被告即以各种理由拖延交纳租金，2019年12月10日，被告只交了1800元租金，从2020年1月10日到2020年3月11日的房租，被告没有交纳。另水电煤气费等都是原告在垫付。从2019年6月10日起，被告一直都拖延交付房租，期间原告耗费了大量的时间和精力与被告交涉，同时也严重损害了原告的经济利益，也对原告造成了精神伤害。请求支持原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告胡宏艳向本院提交了下列证据：1、《房屋出租合同》一份。2、被告拖欠房租的聊天记录截图多份。3、被告交租的转账记录多份。4、被告的身份证照片一份。5、原告交的水电煤气费记录一份。两被告辩称，欠两个月房租是事实。在征得对方同意后可以正月初四付房屋，后来由于疫情关系，导致钱款不能到位；2020年1月28日原告自行将锁换掉了，2月26日我找了开锁的把锁打开了，在里面住了一晚并把东西搬走了；在公安机关调解时，我转了水电费100元给原告，但是原告没有收；精神损失费不合理。另外，我交了2000元押金，原告没有退给我；门禁卡和邮箱钥匙原告没有给我。物业费我从2019年6月1日交到2020年6月1日，多余的物业费，原告也应退还给我。对水电煤气费愿意承担。两被告未向本院提交证据。经庭审，两被告对原告提交的证据的真实性无异议。针对两被告辩称的事实，原告认为，2020年1月28日确实是我将锁换了，但是是经过两被告同意的，当时还有保安陪同；两被告确实交了2000元押金，还没有退还；门禁卡和邮箱钥匙是交给被告的，否则两被告是上不了楼的；两被告确实交了一年（从2019年6月1日交到2020年6月1日）的物业费1269元。经审理查明，2019年3月10日，原告胡宏艳与被告俞文娟签订一份《房屋租赁合同》约定，由被告租赁原告位于国际华城30栋1202室的房屋用于居住，期限从2019年3月10日至2020年3月11日，租金每月1800元；付款方式为每季度向原告交付租金5400元，每次租金必须提前一天交清；被告交纳押金2000元等，合同还约定了其他事项。此后，两被告向原告交纳了押金并交纳租金至2020年元月10日。因两被告未及时交纳第四季度租金，经多次交涉无果后，原告于2020年1月28日将两被告承租的房屋门锁换掉，支付换所费用360元。2020年2月26日，两被告私自将门锁打开进入房间并于次日将自己物品搬离承租房屋。期间，两被告交纳2019年6月1日至2020年6月1日物业费1269元；向原告交纳押金2000元。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。在合同履行期间内，原告因两被告未依约履行交纳房屋租金而将门锁更换，违反了合同约定，应自行承担更换门锁的责任；但原告的该行为视为解除合同的意思表示，并不必然导致合同解除，如果此后两被告通过正当途径解决纠纷，而不是自行开锁进入房间，则合同应于原告换锁之日解除，而两被告在2020年2月26日自行打开门锁并于次日搬离物品，应认定双方的租赁合同至2020年2月27日实际解除，且两被告应承担自行开锁而换锁产生的费用。对原告诉请的房屋租金自2020年2月2月28日起至2020年3月11日期间本院不予支持。双方并未约定违约责任，故原告主张的利息无合同依据，本院不予支持。对原告主张的水电煤气费，应被告无异议，本院予以支持。原告主张的精神损失费2000元无法律依据，本院不予支持。合同解除后，双方均负有返还财产的义务，故原告要求被告返还门禁卡和邮箱钥匙的诉讼请求，本院予以支持，如两被告不能返还门禁卡和邮箱钥匙，应承担原告100元损失。被告交纳的押金，原告应当退还；两被告多交纳的物业费，因原告是实际利益获得者，亦应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十九条的规定，判决如下：一、被告俞文娟、董锦涛于本判决生效后三日内支付原告胡宏艳租金2820元（3600元-13天*60元/天）；二、被告俞文娟、董锦涛于本判决生效后三日内支付原告胡宏艳换锁损失360元；三、被告俞文娟、董锦涛于本判决生效后三日内支付原告胡宏艳水电煤气费584.06元。四、原告胡宏艳返还两被告押金2000元，返还两原告多交纳的物业费46.8元；上述（一）、（二）、（三）、（四）项冲抵后，两被告共计支付原告胡宏艳人民币1717.26元。五、驳回原告胡宏艳其他诉讼请求。六、被告俞文娟、董锦涛于本判决生效后立即向原告返还门禁卡和邮箱钥匙，如不能返还的，赔偿原告胡宏艳损失100元。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告胡宏艳负担13元，两被告共同负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年四月十三日书记员  崔 敏附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。