大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9872号原告：大连万科物业服务有限公司（统一社会信用代码91210200242395981T），住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：牟春桥，男，1990年10月27日生，汉族，系大连万科物业服务有限公司职员，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫静，女，1984年10月12日生，汉族，系大连万科物业服务有限公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：宋绪海，男，1953年10月22日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连万科物业服务有限公司与被告宋绪海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人宫静、被告宋绪海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10,306.44元；2、判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自2013年1月1日起至2019年6月30日的违约金6,106.83元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区1单元402室房屋（假日风景12#1—402），系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10,306.44元，同时产生违约金6,106.83元。虽经原告多次催要，被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了全体业主及原告的利益。根据《物业服务合同》第十七条规定，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，恳请依法给予支持。被告宋绪海辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：原告多年来未按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，影响被告的正常生活，被告更是无法接受原告多年违约造成被告爱人付出生命代价；原告所住房屋外墙漏雨问题一直没有解决；被告应当补种小区11号楼前、楼侧五角枫树和大景观的大五角枫树、大桃树等，恢复业主公共设施休闲空中花园原始使用功能和管理义务等。因此，原告无权向被告收取物业服务费。经审理查明：2006年10月10日，大连万科房地产开发有限公司为其开发建设的大连万科假日风景住宅小区选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《大连万科假日风景前期物业服务合同》，该合同约定：原告接受开发商选聘对大连万科假日风景住宅小区进行物业管理与服务；物业类型为住宅区；坐落位置及管理区域为甘井子区的东侧靠近已建成的依山芸水住宅小区、西至张前路的总建筑面积约160000平方米的住宅小区；物业服务区域内物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅按每月每平方米1元标准计算；业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日前向原告交纳当期的物业服务费，逾期未交纳的每逾期一日应按欠交总额的3‰支付违约金；合同期限,自2006年10月10日起至业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告如约履行合同义务，持续为大连万科假日风景住宅小区内的全体业主提供日常的物业管理与服务，从未间断。2013年3月，大连万科假日风景住宅小区业主大会表决通过了调整物业服务费收费标准的决议，其中该小区多层住宅的物业收费标准从当年的4月1日起调整为每月每平方米1.5元，此标准一直延续至今。同时查明，2003年10月30日，被告购买了大连万科假日风景住宅小区内的一套多层住宅，该住房位于甘井子区（项目工程为12号楼）1单元402室，建筑面积89.23平方米。2007年12月22日，被告接收上述房屋，被告入住后，即按照每月每平方米1元的标准向原告交纳物业费用，直至2012年12月31日止。自2013年1月起，被告开始欠交当期的物业费用，截止至2019年6月30日，被告共拖欠七十八个月的物业服务费10,306.44元未付。原告多次催款未果，遂诉讼来院。另查，被告入住涉案房屋以后，曾因房屋室内墙面渗水问题向原告进行过报修，目前相关问题尚未得到有效解决。本院确认的上述事实，有原告提交的《大连万科假日风景前期物业服务合同》、物业服务费标准调整表决决议、《物业服务合同》、《商品房买卖合同》、业主领取物品备忘和欠费明细表，有被告提交的业主确认函、照片以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与大连万科房地产开发有限公司签订的《大连万科假日风景前期物业服务合同》，出自合同签订双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的相关规定，上述合同对大连万科假日风景住宅小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业，已经按照上述合同的相关约定履行了为假日风景住宅小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业服务企业提供的物业管理与服务的同时，理应按照房屋建筑面积、合同约定的每月每平方米1元、1.5元标准及时足额交纳物业服务费。现原告请求被告立即给付2013年1月至2019年6月期间的物业服务费10,306.44元及违约金，于法有据，本院予以支持；关于违约金的计算标准一节，虽然原告主张的“日万分之五”较前期物业服务合同约定的“日千分之三”有所降低，但仍然过于强调惩罚性，有加重被告负担之嫌；另外，考虑到被告房屋墙体渗漏问题的成因目前还没有查清，该问题的存在直接影响原、被告之间的理解和信任程度，被告应当尽快采取措施有效加以应对和解决等因素，应对本案违约金标准做出适当调整。综合本案案情，决定将本案违约金标准降至“日万分之一”计算为宜。关于被告的抗辩意见，其中针对补种树木、恢复休闲空中花园原始使用功能、管理与服务不符合约定无权收取费用等观点，因物业服务企业提供的管理与服务具有公共性、整体性和连续性，相同的服务不同的服务对象感受和期待可能会有所不同，被告不能因为自己的一些意见和建议一时得不到满足就长期拒交物业服务费，这不利于大多数已交费业主的权益和小区整体环境的进一步改善和良性发展，庭审中，被告所提证据不能证明原告存在管理与服务不符合约定之情形，因此本院对被告的上述意见不予采纳；另外，对于被告以房屋渗漏问题提出的抗辩，理由适当，本院予以考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋绪海给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费10,306.44元及违约金（自2013年1月1日起至2019年6月30日止，按日万分之一为标准计算）。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元、公告费260元，合计470元（原告预交），收取365元，其中由原告承担25元，另外340元由被告承担（此款应同上述款项一并给付）；剩余105元，退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年四月十四日书记员 赵思洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。