北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14432号原告（反诉被告）：东玫，女，1966年1月16日出生，会计，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：孟繁慧，吉林群兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京山水百汇文化投资有限公司，住所地北京市朝阳区周庄山水文园219号楼1层101号。法定代表人：潘呈杰，总经理。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫岩，北京京知律师事务所实习律师。原告（反诉被告）东玫（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京山水百汇文化投资有限公司（以下简称百汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东玫及其委托诉讼代理人孟繁慧，百汇公司之委托诉讼代理人邓丽萍、闫岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东玫向本院提出诉讼请求：一、判决解除东玫与百汇公司签订的《商铺租赁合同》；二、判决返还东玫租金及押金共计104000元；三、判决百汇公司赔偿东玫损失共计219166元（包括：百汇公司收取的广告租赁费4800元；东玫装修及消防改造费用103400元；装修保证金、装修管理费及电卡押金22200元；钢构工程款33000元；购买五金物品费用2866元；除甲醛费用1500元；安装楼梯铁栏杆1600元；技术人员工资30000元；美容产品费用19800元）。事实与理由：东玫与百汇公司于2018年5月22日签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方房屋，房屋坐落于北京市朝阳区弘燕南一路周庄山水文园219号楼一层142、143号商铺；建筑面积为85.8平米；租期为2018年5月23日至2023年6月22日，（共计61个月）；免租期：壹个月；租赁房屋的租金标准为：租期内每月13000元；支付方式为押二付三，共计65000元（每月按365天/12计算）；押金为贰个月租金共计26000元。在承租前，甲方承诺乙方此房屋可以注册营业执照，并为乙方提供注册营业执照所需要的各项资料，所以乙方同意承租此房屋。租赁期间，任何一方违反本合同的约定，守约方有权单方解除合同，并要求违约方按照本合同相关约定计算损失，并有权向法院提出诉讼请求。合同签订后，东玫授权合伙人胡某某与百汇授权代表丁某某沟通办理营业执照事宜。东玫按照双方的约定支付了租金、进行了房屋装修、购买设备和产品以及雇佣了相关技术人员。但在办理营业执照事宜上，百汇公司总是推辞，寻找各种借口，拒绝提供办理营业执照的所需材料，导致东玫投入大量人力物力财力的商铺无法正常营业。同时，经核查百汇公司与房屋产权人即山水文园凯亚房地产开发有限公司的签订的《房屋租赁合同》以及百汇出租的房屋的《房屋所有权证》显示，东玫所承租的商铺系百汇公司与产权人承租房屋的一部分，且房屋的规划用途系配套住宅，是无法办理营业执照的。故此，百汇公司自始至终采取欺骗手段，与东玫签订了《商铺租赁合同》。且百汇公司与房屋产权人签订的合同期限自2014年5月21日至2019年5月20日。而百汇公司与东玫签订的合同的租赁期限为2018年5月23日至2023年6月22日，共计61个月，该期限明显长于百汇公司原承租期，且百汇公司在与东玫签订合同的过程中并没有如实告知。东玫本着诚实信用原则按时交纳租金投入大量的人力物力财力，期待着自己的商铺能够如期正常经营。但由于百汇公司的欺诈，导致商铺的营业执照无法办理，最初的合同目的无法实现。东玫为此向百汇公司提出解除合同，要求百汇公司返还租金，赔偿损失。但百汇公司态度蛮横，置之不理。为了维护东玫的合法权益，故提起诉讼，请依法支持东玫的诉讼请求。百汇公司辩称：同意解除与东玫的租赁合同。租金和押金不同意返还，东玫已经实际使用并经营租赁房屋，并不存在退租金问题。因为东玫提前解约，违反合同约定，根据合同2.2条约定，免租期取消，按照合同约定租金标准支付租金。押金中的26000元应扣除免租期内的租金和后续拖欠的费用后可以退还。根据合同6.5条约定，承租期内甲方为乙方提供注册营业执照所需资料，若营业执照办不下来，甲乙方协商解决。2018年10月20日，东玫委托韩晓雪取走相关办理工商登记材料，百汇公司已经履行完毕合同约定的义务，且百汇公司的营业执照就是在此地址的一间房间注册登记，不存在东玫所述无法办理营业执照情形。百汇公司是从法定代表人潘某某处承租该商铺，共5800平方米，花费2000多万进行改造，与出租方合同5年一签，潘某某有优先承租和购买权，即使合同写的2019年，合同到期前百汇公司还有继续承租可能，不存在欺诈情形。且东玫承租房屋后合同到期之前就提出解约，我们认为其违约在先，对其诉请请法院予以驳回。百汇公司向本院提出反诉请求：判令被告给付拖欠房屋租金19066元（2018年5月23日至6月22日；2018年12月23日至2019年1月5日）。事实和理由：2018年5月22日，东玫与百汇公司签订《商铺租赁合同》，约定百汇公司将北京市朝阳区弘燕南一路周庄山水文园219号楼一层142、143号商铺共85.8平方米租赁给东玫使用。租期自2018年5月23日至2023年6月22日，免租期为一个月，并约定：如果在租赁期限内，承租方存在违约行为而致使合同无法继续履行，责任由乙方承担，取消免租期，原合同约定的免租期租金继续按合同约定的租金执行。租金为13000元/月，支付方式为押二付三。合同签订后，2018年10月26日，东玫提出要终止合同，却一直占有使用承租房屋。按照双方合同约定，东玫不再享有免租期，其占有使用期问也应该依约交付租金。综上，百汇公司为维护自己的合法权利。诉至法院，望判如所请。东玫针对反诉辩称：1、免租期与实际不符，租赁期限自2018年5月23日至2023年6月22日（共计61个月），整年算是60个月，按正常算应该在2023年5月份结束，不存在免租期问题。2、通过东玫的委托人胡某某和对方丁某某微信聊天记录，从2018年5月29日至10月8日期间，每个月至少一次或两次催促丁某某提供办理营业执照的所有材料，百汇公司无奈说把房产证给我们。房屋性质是配套住宅，不能办理营业执照。在租赁合同第一条第3款约定用途是美容，根据相关规定，配套住宅办不了此类执照。根据最高院相关通知，如果房屋上存在行政管理限制办不了营业执照，承租人主张解除合同是应予支持的，租赁合同存续期间的租金，根据承租人是否使用予以租金减免。丁某某告诉我们可以先经营，我们投入大量人力物力财力进行装修，但最后无法正常经营，合同目的不能实现。是因为出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内残值损失是应予支持的。同时丁某某一直以能办理营业执照为由拒绝履行为房屋办理营业执照的义务，经催告在合理期限内没有履行，承租人有权根据合同法解除租赁合同。我们签订合同已经告知租赁房屋的用途，他们知道这个房子的具体用途，我们本着信赖利益，押二付三交了所有钱，之后一直在协商营业执照的问题，我们房屋没有实际经营只有投入，合同目的不能实现，对方存在欺诈行为。关于反诉请求，我们认为不成立，是对方先违约，不存在免租期问题，法院应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，东玫（作为承租方，乙方）与北京山水百汇文化投资有限公司（作为出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租北京市朝阳区弘燕南一路周庄山水文园219号楼一层142,143号商铺。建筑面积为85.8平方米，用途为美容养生及艾灸。租赁期限自2018年5月23日至2023年6月22日。免租期1个月（如果在租赁期限内，乙方存在违约行为而致使合同无法继续履行，责任由乙方承担，取消免租期，原合同约定的免租期租金继续按合同约定的租金执行）。租金为每月13000元，支付方式为押二付三，共计65000元（每月按365天/12计算）。押金为二个月租金共计26000元。支付方式为押二付三，提前15天支付下季度租金。商铺的交付：双方签订合同后，甲方在收到该合同约定的押金及租金72小时内将房屋现状交付给乙方，经双方共同交接承租房屋并完善交接手续后，乙方在交房确认单上签字确认，甲方移交商铺门钥匙后视为交付完成。商铺的返还：租赁期满或合同解除后的3日内，乙方应返还房屋及其原附属设施。甲乙双方验收认可收回房屋钥匙，乙方缴纳完应缴费用，甲方于7个工作日内退还押金，如果乙方存在赔偿及存在未缴费用，甲方有权单方面从乙方押金中扣除。关于乙方装修装饰部分，在租赁期满或合同解除后3日内乙方不自己清理及搬运完毕，视为乙方自动放弃，甲方有权另行处置，并不承担任何费用。在承租期内，甲方为乙方提供注册营业执照所需要的各项资料。如果营业执照办不下来，甲乙双方协商解决。租赁期内，乙方保证该商铺不得用于以下业态：餐饮（咖啡厅等不需要明火的餐饮业态除外）、KTV、酒吧、洗浴，医疗及医疗美容等服务行业。租赁期间，任何一方违反本合同的约定，守约方有权单方解除合同，并要求违约方按照本合同相关约定计算损失，并有权向法院提出诉讼请求。合同签订后，百汇公司将涉案房屋交付东玫。东玫于2018年5月23日交纳租金39000元、押金26000元，于2018年8月25日交纳租金39000元。2018年6月4日，东玫（作为承租方）与百汇公司（作为出租方）签署《施工安全责任书》，其中约定承租方在进场施工前需交纳商铺装修保证金20000元，在施工结束后，经出租方综合验收合格后60个工作日退还保证金，同时承租方交纳装修管理费2000元用作租房进行现场管理，用电用水等相关费用，管理费不予退还。2018年6月4日，东玫支付装修保证金20000元、装修管理费2000元、电卡押金200元。2018年10月26日，东玫向百汇公司员工丁某某发送微信，内容为“我是承租方东玫，承租山水文园142、143号房子，承租前你承诺我们此房可以办理营业执照，并且协助我们提供办理营业执照相关一切资料，所以我们承租了此房并交付押金和房租。在租赁期间我们一直督催你给我们办营业执照资料报备手续，直到现在也没给我们办下来！多次拖延我们不能正常营业，你们隐瞒事实欺骗造成无法运营。现我们要求终止合同，不再续缴房租。及时赔偿我们两个月押金和半年房租、装修等一切费用共计35万元整。”丁某某回复称“大姐，我劝你去起诉吧，也就是说房子你确定不租了，你什么时候过来搬东西，谁也别耽误谁。”2018年11月8日，百汇公司向涉案商铺处张贴《通知函》并拍摄照片送达东玫，《通知函》载明“（百汇公司）于2018年10月26日收到退租申请，但至今贵户（东玫）仍未过来我司办理退租相关手续，并且一直占用并控制着该商铺。请您（东玫）于2018年11月16日前来我司前台接待处，办理退租交接相关手续，并将商铺内属于您（东玫）个人的物品搬离，逾期未搬离的所有物品，视为自动放弃，我司有权自行处置，最后截止时间为2018年11月16日。”经询，东玫称其于2018年10月26日得知无法办理营业执照后就通知百汇公司，要求退房。其并未使用房屋。百汇公司称东玫未向其交还房屋，其于2019年1月6日腾退房屋。涉案房屋于2019年1月10日已被法院执行腾退给付原承建人。另查一、东玫与百汇公司于2018年6月19日签署《广告牌租赁合同》，约定百汇公司出租一幅道旗广告位给东玫使用，租赁期限自2018年7月1日至2018年12月31日。月租金为800元，租赁期内合同租金总额4000元，押金为800元。同日，东玫交纳广告位租金4000元，押金800元。另查二、就办理营业执照等事宜，东玫之合作伙伴胡建双与百汇公司员工丁佳冰多次进行微信沟通，包括如下内容：（2018年5月30日）（胡某某）丁姐，发一下门店的具体地址呗，我需要注册营业执照……（2018年5月30日）（丁某某）你那个房间的编号是多少，就是当时有一个工商备案时候的一个编号。我再给你查一下，才能给你发……北京市朝阳区周庄山水文园219号楼1-142。（2018年7月10日）（胡某某）办理营业执照的资料麻烦提供一下。（丁某某）需要什么资料，发微信说。（胡某某）产权是个人的还是公司产权？如果是个人产权需要提供房主本人签字的房本复印件，如果是公司产权需要提供公司盖公章的房本复印件。（丁某某）好的。（2018年7月11日）（胡某某）还需要一个公司营业执照复印件盖公章。（2018年7月15日）（胡某某）我们的店名上传了吗？（丁某某）都已经去申请了。（2018年7月22日）（胡某某）丁姐，名称上传了吗？（丁某某）周一才能报过去。（2018年7月27日）（丁某某）小胡，你把你们那个名字不是先要在网上核名吗？网上核名的成功的截屏发给我。（2018年7月31日）（丁某某）丁姐，名字还能改吗？（胡某某）你说又改呀，我刚刚给你报上去。改是肯定能改，要改什么名啊。（丁某某）北京朵悦轩健康管理有限公司。（胡某某）这次就不再改了，最后一次。（2018年8月13日）（胡某某）名称什么时候可以上传呢？目前就卡在上传名称这一步，我们等着办营业执照，营业执照办不下来，我们没有办法正常营业。（丁某某）你这个来回换，然后暂时可能上传不了。因为换领导了，要重新审批。（2018年10月22日）（胡某某）丁姐，今天帮忙问问法人身份证什么时候能拿到，我们等着这个办证。（丁某某）问了，他说他也给问问，他现在也不知道。（胡某某）你们手里肯定有他们公司的营业执照副本吧，这个您先提供给我。法人身份证复印件您尽快给我答复。（丁某某）你怎么又要营业执照副本？你不是没说要吗？……你如果需要营业执照复印件的话，我只能明天再跟他提一下。这个事儿就是因为你，你先前也没有说，你今天才跟我说的。庭审中，东玫提交如下证据：1、中国光大银行电子回单，载明胡某某向案外人蓝某某转账支付款项数笔，用以证明东玫支付装修及消防改造费用共计103400元，上述电子回单用途一栏显示为“消防改造”“装修首付”“消防备案”等。2、钢结构工程款收据一份，金额为33000元，用以证明东玫支付钢结构款事宜。3、货物清单，用以证明东玫支付花洒、马桶等五金材料费用2866元。4、消除甲醛费用收据一份，用以证明东玫为消除甲醛支付1500元，该收据载明付款人为案外人。5、订货单，用以证明东玫安装楼梯栏杆支付1600元。6、东玫与微信名称为“芋含”的案外人之间的聊天记录，用以证明东玫雇佣技术人员，支付工资10000元。7、收款人为郑州市二七区昌达美容美发用品商行的收据一份，内容为“今收到北京东梅转款19800元，系付‘艾丽嘉兰19800方案’”，用以证明东玫投资商铺所购买的美容产品费用。8、房屋所有权证复印件，载明位于北京市朝阳区周庄山水文园219号楼产权人为山水文园凯亚房地产开发有限公司，规划用途为“配套，住宅”，其中-01层（-1）（房号-101）、01层（01）（房号101）、02层（02）（房号102）的规划用途为“配套”。9、房屋租赁合同复印件，载明百汇公司的法定代表人潘某某自山水文园凯亚房地产开发有限公司承租北京市朝阳区弘燕路周庄山水文园（二期）219号楼101、102号房屋，租赁期限为2014年5月21日至2019年5月20日。东玫公司认可上述证据8、9的真实性，未认可其他证据的真实性。审理中，百汇公司提供收据一份，内容显示案外人韩某某受东玫委托，取走租赁合同及房屋所有权证复印件。本院认为：依法成立的合同受法律保护。百汇公司与东玫签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋转租给东玫，转租期限超过百汇公司剩余租赁期限，超过部分应属无效。该商铺租赁合同其余部分系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照协议履行各自的权利义务。本案争议焦点为，东玫现未办理营业执照责任有何方负担。本案中，双方所签署的《商铺租赁合同》约定百汇公司为东玫提供注册营业执照所需要的各项资料，“如果营业执照办不下来，甲乙双方协商解决”。东玫租用涉案房屋用于经营，办理营业执照的系其自身义务，百汇公司作为出租方的主要义务在于保障其所出租的房屋可以用于商业经营和协助承租方办理营业执照过程中向东玫提供办证所需材料。现百汇公司已根据要求向东玫提供房屋所有权证、租赁合同复印件等材料，且百汇公司的营业执照注册地亦位于涉案房屋所在区域，故应认定百汇公司已履行其义务。东玫主张百汇公司构成违约，依据不足，本院不予支持。对于东玫的诉讼请求，本院认定如下：东玫要求解除《商铺租赁合同》，百汇公司予以同意，本院不持异议，但解除时间应以合同无法继续履行之日即2019年1月6日为准。合同解除后，百汇公司应将押金及装修保证金、电卡押金退还。对于租金及其他损失，鉴于东玫违反合同约定未按时交纳租金，本院不予支持。对于百汇公司的反诉请求，合同解除后，东玫应支付欠付的租金并承担违约责任。鉴于东玫未按期交纳房屋租金，违反合同约定，依约应支付免租期租金及实际使用房屋期间的租金。百汇公司要求东玫支付租金，符合双方约定，本院予以支持。但其主张数额有误，本院予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认东玫与北京山水百汇文化投资有限公司签订的《商铺租赁合同》于二〇一九年一月六日解除；二、北京山水百汇文化投资有限公司于本判决生效后七日内退还东玫押金26000元、装修保证金20000元、电卡押金200元；三、东玫于本判决生效后七日内给付北京山水百汇文化投资有限公司租金18983.6元；四、驳回东玫的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3074元，由东玫负担2119元（已交纳），由北京山水百汇文化投资有限公司负担955元（东玫已交纳，北京山水百汇文化投资有限公司于本判决生效后七日内给付东玫）。反诉案件受理费138元，由北京山水百汇文化投资有限公司负担88元（已交纳），由东玫负担50元（北京山水百汇文化投资有限公司已交纳，东玫于本判决生效后七日内给付北京山水百汇文化投资有限公司）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 赵 佳审判员 赵 靓二〇二〇年四月二十八日书记员 贾宜臻