昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初245号 原告:云南汇力联行商业管理有限公司。 法定代表人：张建安。 委托诉讼代理人：陈丹丹，女，1984年10月8日出生，汉族，系公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：朱奕洁，女，1995年6月2日出生，汉族，系公司员工，特别授权代理。 被告：杨梦娇，女，1988年6月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杨宇琳子，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南汇力联行商业管理有限公司（以下简称汇力公司）与被告杨梦娇租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，于2019年4月25日依法适用简易程序在本院公开开庭审理。原告汇力公司的委托诉讼代理人陈丹丹，被告杨梦娇及其委托诉讼代理人杨宇琳子到庭参加诉讼。本案依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。 原告汇力公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方所签订的《汇力联行租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金，暂计算自2017年12月26日至2018年6月10日止的租金为37096.49元，请求支付至被告实际返还房屋之日止的房屋租金。3、判令被告向原告支付延迟支付租金的滞纳金，暂计算自2017年12月26日至2018年6月1日止的滞纳金1291.97元，请求支付至被告实际支付租金之日止的滞纳金。4、判令被告支付原告物业管理费，暂计算自2017年12月26日至2018年6月10日止的物业管理费8587.15元。5、判令被告向原告支付延迟支付物业管理费的滞纳金，暂计算自2017年12月26日至2018年6月1日止的滞纳金为299.07元，请求支付至被告实际支付物业管理费之日止的滞纳金。6、判令被告支付原告水电费，暂计算自2018年2月1日至2018年4月25曰止的水电费547.6元。7、请求法院判令被告支付迟延支付水电费的滞纳金，暂计算自2018年2月25日至2018年6月1日止的滞纳金为10.64元，请求支付至被告实际支付水电费之日止的滞纳金。8、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方签订《汇力联行租赁合同》，约定被告承租花千坊16号楼40X号商铺，面积为156.13平方米，租期为3年，自2016年12月26日至2019年12月25日，首年租金为每月每平米30元，首年每4个月支付一次，次年起每3个月支付一次，物业管理费为每月每平米10元，每3个月支付一次。合同履行期间，被告未按照合同约定履行付款义务，拒不向原告支付合同约定的费用，原告多次上门催收以及发函要求支付款项，但至今被告仍拒不支付合同费用。为维护原告的合法权益，根据原告与被告签订的《汇力联行租赁合同》以及相关法律法规，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告撤回第7项诉讼请求。 被告杨梦娇答辩称,关于事实和理由部分，原告的起诉与事实不符，原告与被告之间的租赁合同自2018年4月3日原告方单方终止。2018年4月3日上午9:00原告方以花千坊商馆的名义将被告方所经营的陶然店铺停电，并且进行了一个锁门处理，已经构成了根本违约。被告方所欠原告的租金只应计算至2018年4月3日。其次，关于原告诉状中所要求的滞纳金以及物业费等诉讼请求没有相关的法律依据予以支持。原告方只有权计算违约金，没有权计算滞纳金。原告方与被告方并没有签订专门的物业管理合同，无权向被告收取物业管理费。 原、被告双方围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据材料，综合原、被告双方的质证意见，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，原告提交的3份水电欠费通知单，系原告单方制作，被告否认上面的签字是其本人所签，数据的真实性无法确认，本院不予采信；微信聊天记录截图未同时提交原始载体，无法核实微信聊天双方的信息，对微信聊天记录本院不予采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定如下法律事实：原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2016年12月23日签订《汇力联行租赁合同》，合同专用条款约定：被告承租原告开发的位于商铺，建筑面积156.13平方米，租赁期限为2016年12月26日至2019年12月25日，2016年12月26日至2017年12月25日租金单价为30.00元／㎡／月，一年租金为56206.80元；2017年12月26日至2018年12月25日租金单价为43.20元／㎡／月，一年租金为80937.79元；2018年12月26日至2019年12月25日租金单价为46.66元／㎡／月，一年租金为87420.31元，三年合计租金为224564.90元。租金第一年每4个月计收一次，第二年起（含第二年）每3个月计收一次，除首期租金外，被告（乙方）应在上一期届满前最后一个月25日前进行支付。物业费由出租人代收，2016年12月26日至2019年12月25日物业费标准为10.00元／㎡／月，物业费按每3个月支付上一期费用，上一期届满前最后一个月25日前应进行支付。合同通用条款约定：第3.3条“乙方租赁房屋内水、电费、天然气（或煤气）等能源费用按月抄表，乙方按实际用量支付相应的费用。”第14.2条“除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向本租人按未履行租期的租金总额10％或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金。”第14.4条“若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4％计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除本合同。”合同签订后，被告杨梦娇向原告交付12400元的保证金，并交纳了2016年12月26日至2017年12月25日的租金、物业费以及至2018年1月31日前的水电费。2018年4月3日原告因被告未按期交纳租金、物业费、水电费而对其商铺进行停水、断电、锁门处理。原告多次向被告发放《缴费／欠费通知单》对其所欠缴租金、物业费及水电费用进行催缴，并于2018年3月4日向被告发放《催收函》要求被告结清所欠各项费用。2018年6月6日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除其与被告间的租赁合同关系，同时要求被告在3日内将承租房屋腾空，与原告办好房屋交接和费用结算工作并按照每日其所欠费用的0.03%缴纳滞纳金。至今被告未向原告支付欠付的各项费用。 综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《汇力联行租赁合同》何时解除；2、被告是否应当向原告支付拖欠的租金、物业费、水电费；3、被告交纳的保证金是否应当返还。 本院认为，原被告双方之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方当事人均受合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”租赁合同中双方对租金支付约定，租金第一年每4个月计收一次，第二年起（含第二年）每3个月计收一次，除首期租金外，被告（乙方）应在上一期届满前最后一个月25日前进行支付。被告租金交纳至2017年12月25日后未再支付租金，其迟延交付租金的行为已违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，因多次催缴后被告仍拒绝支付租金，原告于2019年4月3日对被告停水、断电、锁门，虽然原告于2018年6月7日才向被告送达《解除合同通知书》，但原告停水、断电、锁门的行为已使被告无法经营。故，被告抗辩双方签订的《汇力联行租赁合同》已于2019年4月3日解除，符合客观情况，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告拖欠自2017年12月26日至合同解除之日2018年4月3日的租金22257.9元（43.2元×3个月×156.13平方米+43.2÷30天×9天×156.13平方米），应当交付给原告。租赁合同专用条款第12.1条约定：物业费由出租人代收，2016年12月26日至2019年12月25日物业费标准为10.00元/㎡/月，物业费按每3个月支付上一期费用，上一期届满前最后一个月25日前应进行支付。被告欠付的自2017年12月26日至2018年4月3日止的物业费5137.18元应当支付给原告。被告认为原告无权收取物业费与事实不符，对其抗辩本院不予支持。被告未按时交纳租金等费用，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租赁合同第14.4条约定，若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4％计算收取滞纳金。现原告自愿将滞纳金降低为日0.03%，不违反法律规定，本院予以支持，被告应当向原告支付以欠付费用为基数，自2017年12月26日至付清款项之日止按日0.03%计算的滞纳金。原告诉请的水电费，虽然合同约定原告可以代收被告租赁房屋内水费、电费等费用，但原告提交的3份欠费通知单为原告自制单据，并非收费部门出具的欠费通知单，且欠费通知单上的签字并非被告本人所签，对欠费金额的真实性无法确认，故对该项诉请，本院不予支持。关于被告所支付的保证金能否返还问题，租赁合同专用条款第14.2款约定：“除本合同约定及法律规定解除合同的情形外承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项）……”本案合同解除是因被告拖欠租金致使原告按合同约定提出解除，并非是被告提出解除，被告也未主动提前撤出所租商铺，不属于14.2条所述的不退还保证金的情形。故，原告应当向被告返还保证金12400元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”被告提出将保证金与拖欠的租金相互抵消的意见，于法有据，本院予以支持。被告欠付租金22257.9元，扣减保证金12400元后，还欠付租金9857.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第二百二十六条第一款，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下： 一、原告云南汇力联行商业管理有限公司与被告杨梦娇于2016年12月23日签订的《汇力联行租赁合同》于2019年4月3日解除。 二、被告杨梦娇在本判决生效后十日内向原告云南汇力联行商业管理有限公司支付租金9857.9元、物业费5137.18元，共计14995.08元；并支付以14995.08元为基数自2017年12月26日至付清款项之日止按日0.03%计算的滞纳金。 三、驳回原告云南汇力联行商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取549元，由被告杨梦娇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  字艳秋 二〇二〇年四月五日 书记员  马立艳