北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初44810号原告（反诉被告）：北京爱家纺商贸有限公司，住所地北京市朝阳区石佛营东里。法定代表人：苏啟忠，总经理。委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋涛，北京市易行律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京凌霄餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路。法定代表人：张勇，董事长。委托诉讼代理人：周一新，北京市高朋律师事务所律师。原告（反诉被告）北京爱家纺商贸有限公司（以下称爱家纺公司）与被告（反诉原告）北京凌霄餐饮有限公司（以下称凌霄餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。爱家纺公司的法定代表人苏啟忠及委托诉讼代理人马骋、王锋涛，凌霄餐饮公司的委托诉讼代理人周一新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家纺公司向本院提出诉讼请求：1、要求凌霄餐饮公司支付拖欠的租金1719434.88元（2016年12月16日至2018年12月5日）；2、要求凌霄餐饮公司支付免租期租金116666.67元（2010年12月16日至2011年2月15日）；3、要求凌霄餐饮公司支付滞纳金318325.89元（按日租金0.1%的标准，自2016年12月16日计算至2018年12月15日）；4、要求凌霄餐饮公司支付拖欠的卫生费7200元、取暖费35640元；5、要求凌霄餐饮公司支付补偿金446698.54元。事实和理由：爱家纺公司与凌霄餐饮公司于2010年12月16日签订《经营场地租赁合同》，约定：爱家纺公司将位于北京市朝阳区石佛营东里房屋（以下称涉诉房屋）租赁给凌霄餐饮公司，租金为每年70万元，从第四年开始每年递增年租金的5%；租金为半年付，凌霄餐饮公司应在支付时段前15天以现金或转汇方式一次性支付给爱家纺公司，先付后用；如凌霄餐饮公司未按时支付租金，每逾期一日应付给爱家纺公司所应付租金的0.1%作为补偿，逾期15天及以上未支付租金，爱家纺公司有权终止合同并追究凌霄餐饮公司违约责任；爱家纺公司给予凌霄餐饮公司2.5个月免租期，凌霄餐饮公司因自身原因解除合同，需要支付免租期全部租金；凌霄餐饮公司要合理分摊电费、取暖费等相关费用。2011年12月20日双方签订《补充协议》，约定任何一方单方面取消、中断合同，违约方须向守约方支付当期应付年租金的6个月作为补偿。凌霄餐饮公司自2016年12月1日起至今未支付包括租金在内的任何费用，经爱家纺公司多次努力，凌霄餐饮公司仍拒绝支付任何费用并长期占用涉诉房屋，造成爱家纺公司不能及时回笼资金从而资金链断裂，凌霄餐饮公司的行为给爱家纺公司造成巨大损失，故诉至法院。凌霄餐饮公司辩称，不同意爱家纺公司的诉讼请求。本案系爱家纺公司违约在先，凌霄餐饮公司延付租金是在行使不安抗辩权。双方签订的租赁合同约定租期自2010年12月16日至2018年12月15日。涉诉房屋是爱家纺公司从北京天时永社商贸有限公司（以下称天时永社公司）处承租的，承租期限自2010年11月3日至2016年1月19日，自2016年1月19日起爱家纺公司对涉诉房屋就没有处置权，其无权将涉诉房屋再行转租，此后的合同应属无效。2016年12月，因凌霄餐饮公司办理餐饮服务许可证续办手续需要提供有效的租赁合同和房屋产权人提供经营场所证明，但爱家纺公司无法提供相关材料，导致凌霄餐饮公司无法办理餐饮服务许可证续期手续，进而导致凌霄餐饮公司无法正常经营。同时爱家纺公司于2017年3月擅自停水，且拆掉了凌霄餐饮公司的广告牌和入户门，导致凌霄餐饮公司无法正常使用涉诉房屋，无法正常经营。后爱家纺公司于2017年9月18日擅自进入并使用涉诉房屋。此外，涉诉房屋属于违章建筑，双方所签合同应属无效合同，爱家纺公司无权按合同约定要求凌霄餐饮公司支付租金、违约金、滞纳金等费用。凌霄餐饮公司向本院提出反诉请求：1、要求确认双方签订的《经营场地租赁合同》及《补充协议》无效；2、要求爱家纺公司退还押金60000元；3、要求爱家纺公司赔偿加盟费损失403516元、装修费损失299100元、经营利润损失577119元；4、要求爱家纺公司支付经济补偿金446698.54元。事实和理由：爱家纺公司与凌霄餐饮公司于2010年12月16日签订《经营场地租赁合同》，约定租期自2010年12月16日至2018年12月15日。涉诉房屋是爱家纺公司从天时永社公司处承租的，承租期限自2010年11月3日至2016年1月19日，自2016年1月19日起爱家纺公司对涉诉房屋就没有处置权，其无权将涉诉房屋再行转租。2016年12月，因凌霄餐饮公司办理卫生许可证等相关证照需要提供有效的租赁合同和房屋产权人提供相关证明，但爱家纺公司无法提供相关材料，导致凌霄餐饮公司无法办理相关证照，进而导致凌霄餐饮公司无法正常经营。爱家纺公司还于2017年3月擅自停水导致凌霄餐饮公司无法使用涉诉房屋。后爱家纺公司将凌霄餐饮公司的广告牌拆除并自2017年9月18日起擅自使用涉诉房屋。另外，涉诉房屋是违章建筑，这也导致凌霄餐饮公司无法正常使用涉诉房屋。综上，因爱家纺公司的原因导致凌霄餐饮公司在租期内（自2017年3月17日起）无法正常使用涉诉房屋，无法正常经营，遭受了巨大经济损失。爱家纺公司对凌霄餐饮公司的反诉辩称，不同意凌霄餐饮公司的反诉请求。双方签订的租赁合同合法有效，且已实际履行。爱家纺公司按合同约定向凌霄餐饮公司提供了涉诉房屋，凌霄餐饮公司亦实际进入涉诉房屋进行经营，但其因自身经营不善停止经营。凌霄餐饮公司应按合同约定支付租金，但自2016年12月1日起至今未支付租金，凌霄餐饮公司的行为构成违约，爱家纺公司不存在违约行为。关于押金，是为保障合同履行的保证金，凌霄餐饮公司未按约定履行合同，不应当返还押金。关于损失，系凌霄餐饮公司应自行承担的经营风险，与爱家纺公司无关。关于补偿金，因凌霄餐饮公司系违约方，其无权要求爱家纺公司支付补偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年3月，北京市朝阳区石佛营房屋登记至北京市朝阳区人事局名下，建筑面积为1182.3平方米。2010年12月16日，爱家纺公司作为出租方（甲方）与翁某某作为承租方（乙方）签订《经营场地租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方用于经营上岛咖啡，租期自2010年12月16日至2018年12月15日，第四年开始每年递增年租金的5%，如第四年租金为73.5万元；为配合乙方经营，甲方给予乙方2.5个月装修免租期，对于装修，甲方承诺给乙方提供水电、暖、气的来源；乙方于合同签订日向甲方支付6万元作为定金，当乙方支付给甲方首笔租金后该定金自动转为乙方的履行保证金即押金；合同期内，乙方因自身原因解除合同，经甲方批准的，乙方需按照季度租金支付违约金，违约金可直接从押金中扣除并需支付免租期全部租金；租金标准为每年70万元，租金为半年付，合同签字后三日内付清，首次租金共6个月免2个月，计23.3333万元，以后支付租金应在支付时段前15天以现金或转汇方式一次性支付给甲方，先付后用；合同期内如乙方未能按时支付给甲方租金，每逾期一日应付给甲方所应付租金的0.1%作为补偿，逾期15天及以上未付租金甲方有权终止本合同并追究乙方违约责任；乙方要合理分摊电费、取暖费（免两年）等相关费用。经询，双方表示涉诉房屋的面积约330平方米。合同签订后，翁某某向爱家纺公司交纳了60000元押金，爱家纺公司将涉诉房屋交付给翁某某。2011年5月31日，凌霄餐饮公司注册成立，登记的住所地为涉诉房屋，法定代表人为金某某。2011年12月20日，爱家纺公司作为甲方、凌霄餐饮公司作为乙方、翁某某作为丙方签订《补充协议》，约定：1、甲方与翁某某于2010年12月16日签订的房屋租赁合同中的乙方现由翁某某变更为凌霄餐饮公司，所有权利义务由凌霄餐饮公司继受；2、因原合同房屋租赁时间标注有误，现注明租赁时间为八年（2010年12月16日至2018年12月15日）；3、甲方保证乙方现有设施设备条件下的水、电、燃气充足的供应，因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失；4、甲乙双方任何一方单方面取消、中断合同，违约方须向守约方支付当期应付年租金的6个月作为补偿。关于租金和卫生费，双方均认可凌霄餐饮公司向爱家纺公司交纳了至2016年12月15日止的租金和卫生费。关于供暖费，爱家纺公司主张凌霄餐饮公司交纳供暖费至2015年至2016年供暖季，凌霄餐饮公司主张其交纳供暖费至2016年至2017年供暖季。关于卫生费和供暖费的标准，双方均认可供暖费为每供暖季15840元、卫生费为每月300元。爱家纺公司主张其有权转租涉诉房屋，就此提交如下证据：1、北京弘正业集团（以下称弘正业集团，甲方）与天时永社公司（乙方）于2000年签订的《房屋租赁合同书》，显示双方就共同开发合作、使用甲方所属房屋事宜达成如下协议：房屋位于北京市朝阳区石佛营东里，建筑面积为2500平方米，其中东楼1180平方米，西楼1320平方米（尚需建设），使用期自2000年9月1日至2025年8月31日；甲方所属房屋在双方合作时不具备使用条件，需乙方继续投资完成建设任务，达成具备使用条件，甲方同意乙方继续投资完成甲方未建完成的西楼；由乙方承担甲方前期建设费150万元，由于甲方已收回前期投资费用，甲方同意作为乙方8年西楼的租金；甲方负责提供东西楼的立顶、审批及质量鉴定等相关手续，协助乙方办理建设项目的有关部门手续及疏通各方面的关系。2、天时永社公司（出租方）与爱家纺公司（承租方）于2010年11月3日签订的《租赁协议》，显示：租赁标的为现有爱家纺东南侧在建建筑及门头地区，租赁期限自2011年1月1日至2019年12月31日；租金为每年80万元，支付方式为每半年支付一次。3、天时永社公司（出租方）与爱家纺公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》，显示：房屋位于北京市朝阳区石佛营东里房屋，面积约为390平方米；租赁期限自2018年10月1日至2019年12月31日，租金为每年40万元。4、天时永社公司（出租方）与爱家纺公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》，显示：房屋位于北京市朝阳区石佛营东里房屋，房屋建筑面积1336平方米，场地面积650平方米，房屋四置为西楼共二层1336平方米；租期自2007年4月1日至2017年3月31日；租金为每年120万元，从第六年起，每年递增4万元，每半年支付一次。5、天时永社公司（出租方）与爱家纺公司（承租方）于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》，显示：租赁标的为北京市朝阳区石佛营东里部分房屋，总建筑面积为1511平方米，其中包括天时永社公司加建面积；租期自2017年4月1日至2019年12月31日，租金为每年170万元，每半年支付一次。6、天时永社公司于2018年6月出具的《证明》，内容为：天时永社公司与爱家纺公司签订的关于朝阳区石佛营东里房屋的房屋租赁合同（共两层），有效期至2019年12月31日，期间爱家纺公司有权对该房屋进行租赁经营。7、租金收据，显示爱家纺公司向天时永社公司支付租金情况。凌霄餐饮公司对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，表示证据1、2、5没有原件，证据3、4未经双方盖章，证据6对租赁面积、租赁范围、租赁期限、租金等均未写明，该组证据无法证明2016年1月19日以后爱家纺公司有权转租涉诉房屋。爱家纺公司主张凌霄餐饮公司长期占有控制涉诉房屋，拒绝与爱家纺公司办理交接手续，就此提交了照片、录像及微信聊天记录截图，其中照片和录像显示，涉诉房屋的房门被锁，并张贴有封条。微信聊天记录显示，2017年9月18日，苏啟忠向凌霄餐饮公司的时任法定代表人金某某发送“金老板，你如果没时间，最好派个人过来，把钥匙给我，也把主要工具做个梳理，因为对我们来说这些东西全然不知。另，你要是方便，最好是忍痛割爱，让小邱过来帮我，这样我还有可能再做这个，你那办卡的会员，我也才有可能接着，不然，我只好改行了出租了，前边的事我就一点都沾不着边帮不上忙了，等你信啊”，金某某回复一段语音（内容不详），苏啟忠回复“上面的内容很简单，你还理解不了么？既然说好了，别让这资源浪费着，那你就派个人过来交钥匙，清点一下主要物资，履行个手续。至于以后咱们俩怎么说，是肯定要有个说法的，叫亲兄弟，明算帐。但不能耽误下去了，这笔帐日后记在谁的帐上，都不划算”。凌霄餐饮公司对照片和录像的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示因爱家纺公司于2017年3月擅自停水导致凌霄餐饮公司无法经营，凌霄餐饮公司才将房门上锁并张贴封条，但爱家纺公司于2017年9月18日擅自进入涉诉房屋并换锁，此后涉诉房屋由爱家纺公司控制使用。对于微信聊天记录，凌霄餐饮公司表示，因金某某的手机坏了，且时间久远，故无法核实聊天内容的真实性，对该证据的关联性和证明目的不予认可，首先，该聊天记录显示的内容都是苏啟忠的单方陈述，没有显示金某某回复的内容，不能证明爱家纺公司没有进驻涉诉房屋；其次，该聊天记录的内容主要是苏啟忠让金某某派小邱过去帮忙经营咖啡厅，而不是讨论房屋交接问题，恰好证明苏啟忠在进驻涉诉房屋后，在为继续经营咖啡厅进行筹划。凌霄餐饮公司主张涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，且爱家纺公司对涉诉房屋的承租期至2016年1月19日，其转租期大于承租期，故双方所签合同应属无效，就此提交了如下证据：1、北京市朝阳区人事局（甲方）与北京市朝阳区工业局（乙方）于1998年5月签订的《合作协议书》，显示：甲方将北京市朝阳区人事局（石佛营东里房屋）产权项下的所有房产及其他设施委托乙方进行统一管理与使用，合作期限为长期合作，同意在院内重建增加面积，双方共同协调有关手续问题。2、北京市朝阳区工业局（甲方）与弘正业集团（乙方）签订的《委托管理协议书》，显示：甲方同意委托、乙方同意管理位于北京市朝阳区石佛营东里房屋建筑面积为1320平方米房产，委托管理期限自2001年1月20日至2016年1月19日。3、弘正业集团（甲方）与天时永社公司（乙方）于2000年签订的《房屋租赁合同》，显示双方就共同开发合作、使用甲方所属房屋事宜达成如下协议：房屋位于北京市朝阳区石佛营东里房屋，建筑面积为2500平方米，其中东楼1180平方米，西楼1320平方米（尚需建设），使用期自2001年9月1日至2016年1月19日，其他内容与爱家纺公司提交的合同内容基本一致。4、天时永社公司（出租方）与爱家纺公司（承租方）于2010年11月3日签订的《租赁协议》，显示：租赁地址位于朝阳区石佛营东里房屋共二层，租赁期限自2010年11月3日至2016年1月19日，租赁面积为2776平方米，租金为每年400万元，租赁期内，爱家纺公司有权根据自己的经营需要将租赁房屋全部或部分转租给其他租户。爱家纺公司对证据1、2的真实性不持异议，对证据3、4的真实性不予认可，表示凌霄餐饮公司提供的该两份合同与其持有的两份合同内容不一致，对该组证据的证明目的不予认可。凌霄餐饮公司主张爱家纺公司擅自拆掉凌霄餐饮公司的广告牌、门牌和入户门，并于2017年9月18日进驻涉诉房屋，故爱家纺公司无权主张2017年9月18日之后的租金，就此凌霄餐饮公司提交了照片及短信聊天记录截图。其中短信聊天记录显示：苏啟忠于2017年9月16日向凌霄餐饮公司的邱某某发送“小邱姑娘，你好，昨天金老板给我打电话，说好了上岛咖啡我先进去了，因为16号是原上岛新一个月的开始，既然他决心不做了，那也别老这样闲着了，至于我们之间怎么个说法，那就另谈。我希望你和金老板打声招呼，作为他那边的代表，过来清点一下东西，也做为见证人，咱明人不做暗事。以后怎么经营，我也想听听你的想法呢”；苏啟忠于2017年9月17日向邱某某发送“邱姑娘，是给我打电话了么？我和金老板通电话了，他说让你明天过来吧”。爱家纺公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示凌霄餐饮公司所述的门牌、广告牌和入户门都是政府拆的，与爱家纺公司无关；短信聊天记录可以证明爱家纺公司多次要求凌霄餐饮公司派人到场清点物品腾退房屋，但凌霄餐饮公司一直未到场，故涉诉房屋一直在凌霄餐饮公司的控制之下。经询，凌霄餐饮公司表示其未于2017年9月18日到涉诉房屋与爱家纺公司办理交接手续。凌霄餐饮公司主张因爱家纺公司未能提供凌霄餐饮公司续办餐饮服务许可证所需的合同及产权证明，故其自2016年12月起停止交纳租金，就此提交了凌霄餐饮公司的餐饮服务许可证，显示有效期自2014年9月5日至2017年9月4日。爱家纺公司对该证据的真实性不持异议，但表示餐饮服务许可证的有效期至2017年9月4日，而凌霄餐饮公司应于2016年12月1日前交纳2016年12月16日以后的租金，可见凌霄餐饮公司逾期交纳租金与许可证是否到期无关。凌霄餐饮公司主张爱家纺公司的行为导致其遭受了加盟费损失403516元、装修费损失299100元、经营利润损失577119元，就此提交了如下证据：1、加盟费的记账凭证、北京恒润得会计服务有限公司出具的说明，显示凌霄餐饮公司支付加盟费260万元，记账时间为2011年7月31日。2、《防水工程施工合同》两份、《上岛咖啡装修协议》、《北京金荣胜达装饰有限公司装饰合同书》，显示凌霄餐饮公司于2011年8月26日将上岛咖啡的楼顶平面、立面墙防水工程发包给案外人，工程造价为4200元；凌霄餐饮公司于2012年4月18日将上岛咖啡的楼顶防水工程发包给案外人，工程造价为3900元；凌霄餐饮公司于2014年2月6日将上岛咖啡的装修工程发包给案外人，工程造价为28万元，工期自2014年2月8日至2014年4月7日；2015年4月8日，凌霄餐饮公司将上岛咖啡的楼顶防水工程发包给案外人，工程造价为11000元。3、凌霄餐饮公司自行制作的2015年、2016年利润统计表，显示2015年的利润为479567元、2016年的利润为450029元。爱家纺公司对证据1、3的真实性和证明目的均不予认可，对证据2的关联性和证明目的不予认可，表示凌霄餐饮公司确实做过防水装修，但不清楚装修费数额，凌霄餐饮公司在2014年并未进行过装修。关于押金，凌霄餐饮公司表示同意用以折抵其应向爱家纺公司支付的费用。关于房屋腾退情况，爱家纺公司主张因凌霄餐饮公司一直未到场办理清点、交接手续，故其未能收回房屋；凌霄餐饮公司主张爱家纺公司已于2017年9月18日进入并控制涉诉房屋。在本案审理过程中，经释明，凌霄餐饮公司明确表示不到场办理交接手续，但同意爱家纺公司自行处理涉诉房屋内物品，亦明确表示放弃就屋内物品向爱家纺公司主张任何权利。后爱家纺公司于2018年12月5日自行收回涉诉房屋，其表示收房时房屋内有桌子、沙发、盘子、碗等物品，无其他贵重物品。关于涉诉房屋的建设规划许可情况，双方均表示北京市朝阳区石佛营东里房屋只有一栋楼，分为东楼和西楼，涉诉房屋位于西楼的面积内。爱家纺公司表示不清楚涉诉房屋是否在规划许可范围内，凌霄餐饮公司主张西楼均未取得建设工程规划许可证，故包括涉诉房屋在内的西楼均属于违章建筑。经释明，爱家纺公司表示，若法院认定双方所签《经营场地租赁合同》无效，则其诉讼请求中主张的租金变更为使用费，但数额不变。另查，北京市朝阳区石佛营东里房屋在房屋管理部门登记的建筑面积一直为1182.3平方米。北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会于2012年3月作出的批复显示，北京市朝阳区石佛营东里112号院的建筑面积为2502.3平方米，其中有证面积1182.3平方米、无证面积1320平方米。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实可知，北京市朝阳区石佛营东里房屋的有证房屋建筑面积为1182.3平方米，该部分房屋的产权证取得时间为1998年3月，西楼系在1998年3月取得产权证后新建的房屋，面积为1320平方米，但该部分房屋并未取得建设工程规划许可证，涉诉房屋位于西楼面积内，故双方就涉诉房屋签订的租赁合同应属无效。因本案租赁合同为无效合同，故爱家纺公司依据合同约定要求凌霄餐饮公司支付滞纳金和补偿金的诉讼请求以及凌霄餐饮公司依据合同约定要求爱家纺公司支付补偿金的反诉请求均缺乏依据，本院均不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。爱家纺公司已将涉诉房屋交付给凌霄餐饮公司，凌霄餐饮公司亦以涉诉房屋为地址注册成立公司，且在涉诉房屋内实际经营，故凌霄餐饮公司应向爱家纺公司支付占有房屋期间的使用费。凌霄餐饮公司主张爱家纺公司已于2017年9月18日收回涉诉房屋，但其举证不足以证明该事实，本院不予采信。爱家纺公司在本案审理过程中于2018年12月5日收回涉诉房屋，故凌霄餐饮公司应向爱家纺公司支付2016年12月16日至2018年12月4日期间的房屋占有使用费，数额经本院核算为1717327.17元。关于押金，合同无效后爱家纺公司应将押金退还给凌霄餐饮公司，现凌霄餐饮公司同意用押金折抵其应付费用，本院不持异议，具体计算时本院将以押金折抵凌霄餐饮公司应支付的房屋占有使用费，折抵后凌霄餐饮公司还应向爱家纺公司支付占有使用费1657327.17元。关于爱家纺公司主张的卫生费和供暖费，属于凌霄餐饮公司在实际使用涉诉房屋期间产生的费用，应由凌霄餐饮公司承担，双方均认可卫生费标准为每月300元、供暖费标准为每供暖季15840元，本院不持异议，本院按照凌霄餐饮公司实际占用涉诉房屋的期间依法核算卫生费数额为7090元、供暖费数额34298元。凌霄餐饮公司主张其已交纳了2016年至2017年供暖季的供暖费，但未能就此进行举证，本院不予采信。关于凌霄餐饮公司主张的损失，其中加盟费损失，该加盟费是凌霄餐饮公司因加盟上岛咖啡而产生的费用，本案租赁合同的效力及履行情况对凌霄餐饮公司因加盟而享有的权利不会产生影响，故其该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于装修费损失，双方应按导致合同无效的过错分担现值损失。因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证导致本案合同无效，爱家纺公司作为出租人应承担主要责任，凌霄餐饮公司在签订合同时对涉诉房屋的规划许可情况未尽到审慎审查义务，应承担次要责任。关于装修损失具体数额，因双方均不申请就装修现值进行评估，本院根据凌霄餐饮公司提交的证据，综合考虑装修的具体情况、使用年限以及双方的过错程度，酌情确定数额为10万元。关于经营利润损失，经营利润属于合同的履行利益，不属于信赖利益，现本案租赁合同已被认定无效，故该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于爱家纺公司主张的免租期租金（合同无效为使用费），因双方所签合同为无效合同，故爱家纺公司要求凌霄餐饮公司按合同约定支付免租期租金缺乏依据。但考虑到凌霄餐饮公司确实在免租期内占有使用了涉诉房屋，本院根据双方的过错程度及凌霄餐饮公司在免租期内使用房屋情况酌情确定凌霄餐饮公司向爱家纺公司支付2010年12月16日至2011年2月15日期间的占有使用费3万元，该期间的占有使用费与前述的占有使用费共计1687327.17元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京爱家纺商贸有限公司与被告（反诉原告）北京凌霄餐饮有限公司签订的《经营场地租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）北京凌霄餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京爱家纺商贸有限公司支付房屋占有使用费1687327.17元（已抵扣押金60000元）、卫生费7090元、供暖费34298元；三、原告（反诉被告）北京爱家纺商贸有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京凌霄餐饮有限公司赔偿装修损失100000元；四、驳回原告（反诉被告）北京爱家纺商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京凌霄餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27952元，由原告（反诉被告）北京爱家纺商贸有限公司负担7054元（已交纳），由被告（反诉原告）北京凌霄餐饮有限公司负担20898元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10439元，由原告（反诉被告）北京爱家纺商贸有限公司负担1750元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京凌霄餐饮有限公司负担8689元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年四月二十七日书记员 王贺情书记员 徐梦桥