广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终2268号上诉人（原审被告）：赖某，男。委托诉讼代理人:苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人:余晓恩，广东南天竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄某，女。委托诉讼代理人：董志坚，广东前瞻律师事务所律师。上诉人赖某因与被上诉人黄某合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖某上诉请求：1.判决撤销一审判决，依法改判驳回黄某对赖某的全部诉讼请求；2.判令黄某承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审程序严重违法。涉案房屋属于赖某与其配偶杨某的合法共同财产，一审法院没有依法追加利害关系人杨某作为第三人参加本案诉讼，无法查明本案事实，直接对涉案房屋份额作出认定并判令赖某履行办证义务，不但严重违法，而且严重侵犯了杨某的合法权益，本案应依法发回重审。2009年，赖某与配偶杨某认识，双方虽没有登记结婚，但对外一直以夫妻名义同居生话，直至2014年7月31日向婚姻登记部门登记结婚，双方成为合法夫妻。在双方同居及婚姻期间，赖某在外面开车赚钱，杨某在家里打理涉案房屋的建设。同时，杨某也把其所有积蓄投入到新房的建设中。因此，涉案房屋属于赖某与杨某之间的夫妻共同财产。一审法院在没有查明有关事实的情况下，径直支持黄某的诉讼请求，明显违法且已经侵犯了第三人杨某的合法权益。根据《民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”及第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）一审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审法院重审”的规定，本案的审理结果与杨某存在直接的利害关系，一审法院遗漏第三人杨某，严重违反法定程序，依法应发回重审。二、涉案土地是赖某离婚后自行出资购买的，房屋是赖某与妻子杨某共同出资建造的，依法属于赖某及其妻子合法所有的财产，与黄某没有任何关系。1.赖某与黄某离婚后，与黄某之间没有任何经济往来。2007年7月3日，赖某用离婚后自己辛辛苦苦攒来的积蓄购买了位于茂名市X[地证号：茂国用(X)第X号]的土地，该款并非是黄某所称的经营所得。事实上，黄某提供的鑫江油脂有限公司在经营期间一直处于亏本的状态，所以赖某才于2007年4月16日退出公司经营，该事实可以直接向鑫江油脂有限公司取证。况且，赖某与黄某在X年离婚的时候已经协商好财产分割问题，夫妻共同财产位于X区的四层半楼房一幢归黄某所有，其余财产归赖某所有。正因如此，黄某才一直没有异议，否则，按照黄某的性格，黄某不可能任由赖某支配双方共有的财产。根据《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则”的规定，赖某与黄某X年离婚时，对财产的分割约定既符合事实，也符合法律规定的公平原则。因此，赖某在婚后以自有的资金购买的土地依法应属于其个人合法所有，与黄某没有任何关系。一审判决在黄某没有提供任何证据证实其出资购买土地及建房的情况下，直接认定黄某有出资购地及建房的行为明显违法错误，也具有偏袒黄某的嫌疑，依法应予以纠正。2.赖某在购买土地后，靠个人收入暂时无法直接在该土地上建造房屋。直至2009年9月，赖某才靠自己通过开车辛辛苦苦攒到的钱，开始向有关部门申请审批建房。赖某购买土地及审批建房的所有手续均发生在离婚5年后且仅登记在赖某个人名下，至今没有任何人向任何部门提出过异议。在开始建房后，赖某由于既要工作，又要照顾新房建设，明显觉得力不从心，且非常艰难。因此，2009年赖某与现在的妻子杨某相识，后开始以夫妻名义同居，并由杨某照顾新房建设事宜，且杨某也有提供资金给赖某建设涉案房屋。换句话说，该房屋是赖某与杨某共同建造的，即使不是在婚姻关系存续期间，但也属于同居关系期间双方的共同财产。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，赖某与黄某签订的这份《财产协议》，明显已经损害了利害关系人杨某的利益。因此，赖某无权对该房屋全部份额作出处分，《财产协议》严重损害了他人合法权益。三、一审判决认定《财产协议》为合法有效的合同，明显事实不清，明显违法，且严重损害了赖某的合法权益，依法应予撤销。1.根据黄某一审提交的证据，赖某与黄某于X日在化州市人民法院达成调解，明确双方因夫妻感情彻底破裂，所以正式离婚。离婚后，赖某就离家了，只是偶尔行使探望权回去探望两个孩子。赖某与黄某之间完全再没有任何联系，更不存在离婚不离家的情况。赖某于2009年与妻子杨某认识，后双方以夫妻名义开始同居，并于X日登记结婚，婚后育有一子一女。若如黄某所述，两人是离婚不离家的，那么，黄某不可能一直不知道赖某与杨某同居、结婚、生男育女吗？2016年，黄某在知道赖某重新组建家庭后，就要求儿子赖某1与女儿赖某2于2016年10月7日一起去胁迫赖某签订这份其事先写好的《财产协议》。因此，该《财产协议》根本不是赖某的真实意思表示，也是违法无效的。2.赖某与黄某离婚5年后，即2007年，赖某才购买茂名市X土地[地证号：茂国用(X)第X号]，这完全是用赖某的个人财产购买的，与黄某没有任何关系。事实上，黄某在购地时不可能出资，在签订《财产协议》后也没有任何出资。黄某至今无法提供任何出资的证据，仅凭通过欺骗赖某年迈的母亲取得的、全部标明是赖某一个人出资买地的税费单据就主张是双方共同出资购买涉案土地，明显是无稽之谈。按照黄某的这种逻辑，在路边捡到别人丢失的买地买房的票据原件就可以主张自己是共同出资人，这明显违背事实和法律规定。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的额，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，认为赖某没有举证证实黄某未按约定出资，明显错误。赖某认为该举证责任应属黄某，赖某无法举证证实根本不存在的事实。双方于X年经调解离婚后，黄某从没有向赖某支付过任何款项，因此，应由黄某对其主张存在出资的事实进行举证，否则，应由黄某承担举证不能的法律后果。但一审判决颠倒事实和法律，作出错误的判决，请二审纠正。3.2016年10月7日黄某胁迫赖某签订《财产协议》后，涉案房屋一直是保持原状，没有任何的变化，至今也没有竣工封顶，更没有验收，黄某所称的出资建设不是事实。根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，黄某与两个子女胁迫赖某签订《财产协议》对涉案房屋作出处分的行为，违背了赖某的真实意思，因此该合同依法应属于自始无效的合同。一审法院认定的事实明显有误，依法应予以纠正。四、退一步来说，就算法院认定涉案《财产协议》有效，但本案属于物权纠纷，即财产权属必须要明确清楚。一审法院在黄某没有经过任何确权程序情况下，直接认定该房屋的权属，明显错误。况且，该协议并未约定赖某有向茂名市不动产登记机关办理黄某占一半份额的义务。合同条款明确表述为“位于茂名市X（三层半）住宅一栋由赖某，黄某二人各出资一半建成，房屋所有权各一半，房屋收入六四分成，赖某六成，黄某四成”，换言之，赖某没有义务为黄某办理不动产权登记证书。一审法院判决赖某在判决生效之日起三个月内向茂名市不动产登记机关办理黄某占一半份额的茂名市X住宅的共有不动产权属证书，违背当事人的合同约定，违反契约精神，该义务是一审强加给赖某的义务。更何况，办证涉及到的高额税费该由谁承担？还有涉案房屋自2009年建房以来，超建部分的罚款、尚欠化州建筑公司的人民币3万元、承包方的人民币28000元等款均未结清。若要向有关部门申请办证，必须要清结上述款项，由有关公司出具竣工验收手续才能办理，那么，这巨额税费及债务应由谁承担呢，一审判决不但没有解决纠纷，而且制造了更多更复杂的纠纷。一审法院可以确认黄某享有50%财产权，但无权判令赖某承担为黄某办理房屋产权证的巨额税费。五、一审法院判决赖某支付108680元租金给黄某是极其荒唐和不合理的。首先，涉案房屋的权属与黄某没有任何关系。黄某主张赖某支付涉案房屋自2016年10月7日起至2018年4月7日的40%的租金，没有任何事实和法律依据。黄某没有提供任何资金给赖某，也没有给赖某提供任何帮助，涉案房屋属于赖某与杨某合法所有的财产，与其他人无关。因此，黄某无权对该房屋主张任何权属。其次，一审法院径直依据茂名市合众资产评估有限公司作出的茂合众评报字(2018)第X号《茂名市X屋自2016年10月7日起月租金评估报告书》认定的涉案房屋的月租金的市场价值作为涉案房屋的月租金，既违反常理，明显也是不合理的。市场评估价值是一个理论上的价值，并不是实际租金数，且一审法院故意忽略一个重要的事实，就是一幢楼不是所有的房子都能够同时全部租出去的。根据统计，涉案房屋一楼三间铺面，全部租出，月租金合计为人民币8700元/月；2楼四间房，三间租出，一间租金为400元/月，两间为500元/月，即二楼每月租金合计为1400元/月，但经常空置；三楼三套一房一厅，两套单间，一房一厅租出去一间，租金为400元/月，单间两间分别为280元/月及300元/月，即三楼租金合计为980元/月，也经常有租不出去的情况；四楼两间单间，租金均为300元/月，即四楼租金合计为600元/月，经常两间都租不出去。因此，一审判决根据评估认定的数额直接支持黄某的请求明显违背事实和常理，对赖某极不公平。六、根据茂名市不动产权登记中心于2018年7月3日作出的《关于办理不动产权证若干问题咨询函的回复》，涉案房屋根本不具备办证条件，黄某的诉讼请求明显违法，且不能履行的，二审法院依法应驳回其诉讼请求。首先，赖某对涉案房屋拥有合法所有权，其审批、报批均发生在双方离婚五年之后，所有的报批、审批均以赖某的个人名义进行，没有任何人提出任何异议。根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明”、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”的规定，赖某申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据权利主体一致的原则，涉案房屋只能登记到赖某名下，不可能初始登记到赖某和黄某的名下，即黄某的起诉请求明显违反法律规定，依法应予以驳回。其次，赖某独立出资建造的涉案房屋至今仍未封顶，更未竣工验收。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：……（三）房屋已经竣工的材料……”的规定，涉案房屋至今仍未符合房屋所有权首次登记的条件。黄某的起诉请求明显违法。综上所述，请求二审法院依法撤销(2018)粤0902民初1400号民事判决书，支持赖某的上诉请求，以维护赖某的合法权益。黄某辩称：一、茂名市X住宅是黄某与赖某共同建设，与杨某没有任何关系，因此，本案不存在房屋权属不清的问题，也不存在程序违法的问题。1.黄某和赖某原系夫妻关系，一直从事贸易生意。2000年双方同意到黑龙江省牡丹江市开办公司，黄某支付不少于95万元给赖某开设及经营“牡丹江市鑫江油脂有限公司”（股东为赖某和崔喜江）；X月双方经法院调解离婚[(X)化民初字第X号民事调解书]，除化州市X镇一幢房屋约定归黄某外，其它共有财产未作分割。双方在名义上已离婚，但实际上是离婚不离家，一直共同生活。赖某是利用与黄某的共有财产建设了茂名市X住宅，双方在2016年10月7日订立的《财产协议》中也明确约定了上述房屋由双方各出资一半建成。2.赖某买地的付款清单以及各项土地过户所交纳的各种税费单据原件，现由黄某保管。上述事实有黄某一审提交的证据及双方婚生儿子赖某1、女儿赖某2出庭作证证实。因此，茂名市X住宅的来源清楚，与杨某没有一丝一毫的关系。二、赖某否认2016年10月7日双方订立的《财产协议》的效力没有事实依据。双方的婚生儿子赖某1、女儿赖某2在一审出庭作证证实了《财产协议》的签订过程，证明了这份协议是双方反复协商确定的。协议内容清晰，权利义务关系明确，没有违反法律规定，完全合法。赖某未能提供任何证据否认协议的真实性、合法性。三、黄某获得茂名市X住宅土地、房屋一半权属的事实清楚，法律依据充分。2016年10月7日双方订立的《财产协议》明确约定，确认茂名市X（三层半）住宅一栋由双方各出资一半建成，黄某有一半产权。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，即使黄某没有出资购买土地，依此规定黄某也拥有茂国用(X)第X号土地一半的土地使用权；何况有证据证明上述土地由双方共同购置。四、一审判决赖某支付租金给黄某完全正确，但具体金额可以核算。赖某在一审庭审中承认了出租的事实，却拒绝提供租赁合同和真实的租金收入。因此，一审法院依法对租金收入委托评估合理合法。赖某如果认为评估结果错误，可以依法申请重新评估，但赖某在一审期间并没有提出重新评估的申请。因此，一审采信评估结论合法。五、关于办理不动产登记问题。1.我国合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。赖某办理权属一半为黄某的不动产登记证是赖某履行合同的附随义务，应当协助办理。2.赖某所说不能办证的种种理由，均是需要在办理不动产登记过程中处理的问题；这些所谓理由是赖某隋于办理不动产登记的借口。3.即使赖某不予配合办理不动产登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第一款“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记”之规定，也可以单方申请不动产登记。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄某向一审法院起诉请求：1.判令赖某立即向茂名市不动产登记机关办理茂名市X的一半不动产权利转移给黄某的手续[土地证号：茂国用(X)第X号]，房屋价值约40万元，具体以评估为准；2.判令赖某立即支付租金152000元给黄某（从2016年10月7日起计至2018年4月7日，以后的租金另计）；3.本案的诉讼费用由赖某承担。一审法院认定事实：黄某与赖某于1981年在外打工时相识，自由恋爱。半年后，双方便同居生活。二人于1982生下长子赖某1，再于1987年生下次女赖某2，并于X日办理了结婚登记手续。其后因生活琐事等原因，双方经常发生争执。X日，黄某诉至广东省化州市人民法院要求与赖某离婚，经广东省化州市人民法院调解和好无效，双方在广东省化州市人民法院的主持下自愿达成了调解协议，广东省化州市人民法院于当日作出了(X)化民初字第X号《民事调解书》：“一、赖某自愿与黄某离婚；二、婚生女儿赖某2由赖某负责抚养，抚养费由赖某负担，婚生儿子赖某1跟随黄某生活；三、夫妻共同财产位于X开发区的四层板楼房一幢归黄某所有。”2016年10月7日，赖某作为甲方与黄某作为乙方签订了《财产协议》，约定：“1.位于茂名市X（三间半）住宅一栋由赖某、黄某二人各出资一半建成，房屋所有权各一半，房屋收入六四分成，赖某六成，黄某四成。2.每月赖某支付黄某￥3000元生活费，由2017年5月份起生效。3.如果乙方要改嫁，甲方有权停止支付生活费。4.发生天灾人祸、自然灾害，双方无租金收取……”2018年9月3日，黄某作出一份《关于茂名市X屋面积及出租情况说明》：“茂名市X半，每层建筑面积约200平方米，整栋房屋出租，一楼3间铺位，2至3楼每层5间房（2间单间，2间一厅一房，1间一厅两房），顶楼2间单间。一楼铺位每个月租金共10000元（美宜佳每个月租金6800元，沙县小吃每个月租金3200元）；二楼房间租金每个月共2450元（一厅两房每个月租金750元，一厅一房每个月租金500元，单间每个月租金350元）；三楼房间租金每个月共2450元（一厅两房每个月租金750元，一厅一房每个月租金500元，单间每个月租金350元）；顶楼每个月租金共700元，（单间每个月租金350元），整栋房屋每个月租金共计15600元。”在本案审理过程中，赖某提出反诉，后撤回。一审法院依黄某的申请，委托茂名市合众资产评估有限公司以2016年10月7日为评估基准日，评估涉案房屋月租金的市场价值。2018年9月28日，茂名市合众资产评估有限公司作出茂合众评报字(2018)第X号《茂名市X屋自2016年10月7日起月租金资产评估报告书》，根据评估结果，涉案房屋一楼3间铺位的月租金市场价值为8700元/月，二、三楼10间房的月租金市场价值为4900元/月，四楼2间房的月租金市场价值为700元/月，整栋房屋每个月租金的市场价值为14300元(8700+4900+700)。另外，本案所涉房屋尚未封顶竣工，也没有办理权属登记。一审法院认为：关于本案所涉《财产协议》是否有效的问题。该《财产协议》是双方的真实意思表示，不存在违反法律、法规的强制性规定的内容，是合法有效的合同。关于合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”黄某要求赖某根据《财产协议》的约定，办理涉案房屋的权属登记并支付涉案房屋自2016年10月7日起至2018年4月7日的40%的租金，具有事实和法律的依据，一审法院予以支持。依据茂名市合众资产评估有限公司所作出得茂合众评报字(2018)第X号《茂名市X屋自2016年10月7日起月租金资产评估报告书》，涉案房屋每个月租金的市场价值为14300元，即赖某应支付108680元(14300×40%×19)给黄某。关于黄某是否违约的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，赖某在本案审理过程中主张涉案《财产协议》黄某未按约定出资，系违约行为。但赖某并未向一审法院提交充分的证据予以证实。因此，一审法院对该事实不予认定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、限赖某在本判决生效之日起三个月内向茂名市不动产登记机关办理黄某占一半份额的茂名市X住宅（土地证号：茂国用(X)第X号）的共有不动产权属证书；二、限赖某在本判决生效之日起一个月内支付茂名市X住宅(土地证号：茂国用(X)第X号）从2016年10月7日起计至2018年4月7日的租金108680元给黄某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元（黄某已预交），由赖某负担。二审中，赖某向本院提交如下新证据：1.身份证复印件，证明赖某的身份信息。2.身份证复印件，证明黄某的身份信息。3.房地产买卖合同；4.国有土地使用权证；5.建设工程设计任务通知书；6.建筑工程施工许可申请表；7.新中小区XZR-02地块规划条件；8.防空地下室易地建设费缴款凭证；9.建设工程规划许可证；10.建设工程设计收费通知；11.建设工程施工许可证；12.施工协议书；13.建设工程质量监督书；14.建设工程消防设计备案受理凭证；15.违法建设行政处罚事先告知书；16.行政处罚决定书；17.准予行政许可决定书；均证明：1.2007年7月3日，赖某在与黄某离婚长达五年后，自行购买位于X路68号（地证号：茂国用（X）第X号）的土地，依法与黄某没有过任何关系；2.赖某购买土地法及审批建房的所有手续均登记在个人名下，至今没有任何人向任何部门提出异议；3.办理不动产权证涉及到法律的严格规定，以及高额的税费承担问题，赖某无权径直办理《不动产权证》。18.房屋租赁合同；19.涉案房屋租赁情况；20.图片；均证明根据赖某统计，涉案房屋一楼三间铺面，全部租出，月租金合计为人民币8700元/月；二楼四间房，三间租出，一间租金为400元/月，两间为500元/月，即二楼每月租金合计为1400元/月；三楼三套一房一厅，两套单间，一房一厅没有且出去，单间两间分别为280元/月及300元/月，即三楼收到租金合计为580元/月；四楼两间单间，租金均为300元/月，即四楼租金合计为600元/月。即一审判决认定事实错误，依法应予纠正。21.借条，证明赖某与妻子共同出资建房的事实，即涉案房屋属于赖某共同财产，赖某夫权处置涉案房屋。22.收款收据；23.借条；均证明赖某向胞弟赖某文借款人民币15万元用于建房的事实。黄某发表质证意见：1.对第1、2项身份证证据没有异议。2.对第3-17项证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。黄某认为地和屋都是双方的共同财产去购买和建设的。第7、9项证据明确说到这栋房屋的规划是3层，现在房屋的现状已经建好3层，不存在没有封顶竣工的事实。3.对第18、19、20项租赁合同的证据应该以评估报告作为依据计算租金。4.第21、22、23项证据与黄某无关。黄某向本院提交如下新证据：1.赖某向黄某出具买地支出清单；2.购买土地的各种税费单据（共10张）；均证明赖某向黄某出具的买地支出清单及买地支出税费单据由黄某保管，说明双方共同购买茂名市X[地证号：茂国用（X）第X号]地的事实。赖某发表质证意见：对证据的三性没有异议，对证明的内容有异议。根据该证据可以充分看出涉案土地是由赖某单方出资购买，并登记在个人名下的事实，黄某可以取得该证据的原件完全是通过欺骗赖某母亲取得的。如果仅凭黄某手持上述单据原件就认定涉案土地是由双方出资购买的，是无稽之谈。如果按照黄某的逻辑是否在路边捡到卖票就可以认定是共同出资人。所以黄某所证明内容明显违背事实和法律规定的。除一审查明的事实外，本院另查明，2018年6月11日，广东民道律师事务所律师向茂名市不动产登记中心发出《关于办理不动产权证若干问题咨询函》，内容为：“茂名市不动产登记中心：坐落于茂名市X[茂国用(X)第X号]宗地，该宗地权利人登记为赖某。赖某已办理权利人为其自己名下的报建手续，并开始动工建设房屋。该宗地使用权及相关报建手续都登记在赖某一人。至今，房屋未封顶、未验收，故也未办理房产的初始登记。现赖某委托我律师所，向贵中心咨询关于该宗地上房产的初始登记手续相关问题。咨询内容：1.若待到该房屋竣工之后，该房屋需要办理初始登记之时，能否办理赖某以外的其他人名下的初始登记？2.能否办理含赖某和其他人名下（即权利人为两人或两人以上）的初始登记？3.能否办理含赖某和不具亲属关系的他人共有的初始登记？”2018年7月3日，茂名市不动产登记中心作出《关于办理不动产权证若干问题咨询函的回复》，内容为：“广东民道律师事务所：来函已收悉，根据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。土地使用权证登记在谁名下，谁就拥有土地使用权，且只能由土地使用权人申请相关报建手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据权利主体一致的原则，登记到房屋、土地主体一致的申请人名下。”再查明，赖某在二审庭审中陈述，案涉房屋是于2014年建成现状，其与杨某于X日登记结婚。本院认为，物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，是指静态的物权关系，物权确认，物权使用，物权收益，物权处分，物权保护等关系引发的纠纷，如果属于物权流转中的合同纠纷，则应当适用合同纠纷案由。本案双方当事人对物权的确认、使用、收益、处分及保护等方面是没有争议，黄某起诉请求赖某按照《财产协议》的约定将案涉不动产的50%份额办理至其名下，这属于物权流转中的合同纠纷，因此本案案由应为合同纠纷，一审判决将本案案由定为物权纠纷不当，本院予以纠正。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、一审程序是否违法，是否遗漏了必须参加诉讼的当事人。二、《财产协议》是否合法有效。如果有效涉案房屋是否已经具备了办证条件，赖某是否具有办证义务。三、一审判决的租金108680元是否有依据。一、关于一审程序是否违法，是否遗漏了必须参加诉讼的当事人。赖某主张案涉房屋为其与妻子杨某的夫妻共同财产，一审法院未追加杨某参加诉讼，程序违法。经二审查明，案涉房屋于2009年开始建造，于2014年建成现状，赖某与杨某于X日登记结婚。由此可知赖某与杨某结婚时案涉房屋已建造或者大部分建造完成，案涉房屋不属于赖某与杨某夫妻关系存续期间取得的财产。且该事实有赖某与杨某签订的《财产协议》中关于“位于茂名市X（三层半）住宅一栋由赖某、黄某二人各出资一半建成”约定予以证实，本院予以确认。故此，杨某并非本案必须参加诉讼的当事人，一审法院不追加杨某参加诉讼，程序并不违法。二、《财产协议》是否合法有效。如果有效涉案房屋是否已经具备了办证条件，赖某是否具有办证义务。《财产协议》是赖某与黄某的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效几种情形，是合同有效的民事合同。赖某主张《财产协议》是在黄某等人的胁迫下所作的，首先未能提供证据证明，其次受胁迫所签订的合同并非无效，而是属于可撤销的合同，《财产协议》未被撤销前仍然是有效，故该《财产协议》合法有效，本院予以确认。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”赖某主张涉案房屋没有已经竣工的材料，因此办理权属证书的条件未成就。本院认为，首先，案涉的房屋赖某已实际居住使用，以及出租给他人使用。其次，竣工验收是赖某与承建人之间可以实施的法律行为，赖某以消极的态度不进行竣工验收，过错在赖某一方，赖某完全可以通过积极的行动促成该条件的成就，如果由无过错一方黄某承担该不利后果，显然有违公平原则及诚实信用原则。最后，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第一款第三项“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，赖某已实际使用案涉房屋，本案工程可视为已符合竣工条件。《财产协议》虽然未约定赖某的办证义务，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，合同双方当事人负有通知、协助、保密等随附义务，赖某是案涉房屋所在土地使用权的所有人，是办理案涉房屋的不动产登记的权利主体，赖某有义务协助黄某按《财产协议》的约定办理相关的权属证书，黄某请求赖某按《财产协议》约定的财产份额办理权属证书有法律依据，本院予以支持。但根据茂名市不动产登记中心的《关于办理不动产权证若干问题咨询函的回复》可知，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据权利主体一致的原则，登记到房屋、土地主体一致的申请人名下。因此，一审法院直接判决赖某在判决生效之日起三个月内向茂名市不动产登记机关办理黄某占一半份额的茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]的共有不动产权属证书，与茂名市不动产登记中心《关于办理不动产权证若干问题咨询函的回复》及关于首次登记的规定不符，可能存在无法履行或无法执行的情形。因此，本院确认黄某对茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]享有一半的份额，赖某应先办理茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]不动产权属证的初始登记，在取得茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]不动产权属证后再协助黄某将茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]的50%份额办理至黄某名下。赖某、黄某未在《财产协议》中约定办证费用由谁承担，根据公平原则，为办理上述证件所支付的费用，由赖某、黄某各承担50%。三、一审判决的租金108680元是否有依据。根据茂名市合众资产评估有限公司作出的茂合众评报字(2018)第X号《茂名市X屋自2016年10月7日起月租金资产评估报告书》，涉案房屋每个月租金的市场价值为14300元，一审法院判决赖某应支付108680元(14300×40%×19)给黄某正确，本院予以维持。赖某认为案涉房屋未能全部同时租出去，租金的市场价值不等同于实际价值，但赖某作为对外出租案涉房屋的管理人，未能提供任何证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审认定事实不清，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1400号民事判决第二项；二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1400号民事判决第一项；三、限赖某在本判决生效之日起三个月内办理茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]不动产权属证的初始登记，在取得茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]不动产权属证后一个月内协助黄某将茂名市X住宅[土地证号：茂国用(X)第X号]的50%份额办理至黄某名下。为办理上述证件所支付的费用，由赖某、黄某各承担50%。四、驳回黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4660元，由赖某负担；二审案件受理费2473.6元（赖某已向本院预交），由赖某负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞健军审 判 员  江剑兵代理审判员  莫 婵二〇二〇年三月十日法官 助理  郑富华书 记 员  区成秀