山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终156号上诉人（原审被告）：常钢峰，男，1951年12月23日出生，汉族，原山西客车修造厂退休职工,住太原市。上诉人（原审被告）：王明秀，女，1954年7月14日出生，汉族，山西机床厂退休职工,住太原市。共同委托诉讼代理人：王丽荣，女，山西机械化建设集团有限公司职工，住太原市。共同委托诉讼代理人：王荣华，女，山西机械化建设集团有限公司职工，住太原市。被上诉人（原审原告）：李文星，男，1984年9月1日出生，汉族，山西建投集团公司工程师，住太原市。被上诉人（原审原告）：马玲玲，女，1984年10月7日出生，汉族，山西省肿瘤医院护士，住太原市。共同委托诉讼代理人：张宇，太原市杏花岭区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：山西林业职业技术学院实验林场，住所地太原市迎春街21-1。法定代理人：卫书平,场长。委托诉讼代理人：祝岩杰，山西祥昊律师事务所律师。上诉人常钢锋、王明秀因与被上诉人李文星、马玲玲、山西林业职业技术学院实验林场（以下简称实验林场）返还原物纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人常钢锋、王明秀及其委托诉讼代理人王丽荣、王荣华，被上诉人李文星及其委托诉讼代理人张宇，被上诉人马玲玲的委托诉讼代理人张宇，被上诉人实验林场的委托诉讼代理人祝岩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明秀、常钢锋上诉请求：1.依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初4271号民事判决书;2.依法驳回被上诉人李文星、马玲玲的全部诉讼请求并将本案依法改判;3.依法追加山西林业职业技术学院为本案的当事人;4.本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人李文星、马玲玲共同承担。事实与理由:一审法院两次枉法裁判,严重损害和侵犯上诉人常钢锋、王明秀的合法权益。一、李文星、马玲玲常年本末倒置,恶意骚扰,直接导致常钢锋、王明秀独生儿子常乐死亡,给常钢锋、王明秀造成了严重伤害,常年住院。李文星、马玲玲捏造事实、伪造证据,试图长期霸占常钢锋、王明秀的回迁房,并且恶人先告状,将常钢锋、王明秀诉至杏花岭区人民法院。1.王明秀与山西林业职业技术学院签订《房屋拆迁补偿协议》的第五条约定“教职工住宅楼竣工后,甲方为乙方提供租赁房一套,租金按照太原市有关规定执行”;本案争议房屋系山西林业职业技术学院依据《房屋拆迁补偿协议》,提供给常钢锋、王明秀的回迁和租赁房屋。常钢锋、王明秀依法享有本案争议房屋的租赁权。2.2008年,山西林业职业技术学院依约将本案房屋交付给上诉人常钢锋、王明秀,截止目前常钢锋、王明秀与山西林业职业技术学院存在事实租赁关系。供水、供电、供暖、物业等登记的房屋使用人一直都是常钢峰、王明秀,足以证实双方之间的租赁关系并没有间断过。3.李文星、马玲玲于2018年12月5日取得房产证,在近十几年的时间内从没有向常钢锋、王明秀主张过权利,是因为伪造的证据没有得到合法的外衣,其取得房产证后，立即跟常钢锋、王明秀对薄公堂。一审判决就是帮违法犯罪披上合法的外衣。4.常钢锋、王明秀与山西林业职业技术学院签订《房屋拆迁补偿协议》，已依法履约。实验林场无权解除该事实租赁，依据买卖不破租赁的原则,不关联的两个主体不影响原租赁关系,李文星、马玲玲无权要求上诉人常钢锋、王明秀腾房赔偿。一审法院依据什么要求租赁人腾房赔偿，因此,请二审法院依法驳回李文星、马玲玲的全部诉讼请求。二、一审法院采信证据错误,枉法裁判:1.常钢锋、王明秀与山西林业职业技术学院签订的《房屋拆迁补偿协议》时间是2005年3月4日；李文星、马玲玲与实验林场签订《房屋拆迁补偿协议》时间为2005年4月20日，实验林场的注册有效期为2016年3月2日至2021年3月2日，2005年实验林场还没有成立,公章来自何处？一审法院认定了李文星、马玲玲与实验林场《房屋拆迁补偿协议》的效力，明显错误。山西林业职业技术学院与实验林场是两个相互独立的民事主体；谁是原涉案房屋房东，原审法院并未查清。李文星、马玲玲与实验林场签订的《房屋拆迁补偿协议》，并不能印证涉案房屋的原房东就是实验林场。且诸多证据并未当庭质证。因此，一审判决认定事实明显错误。2.原审认定“被告常钢锋、被告王明秀持有的其与山西林业职业技术学院的《房屋拆迁补偿合同》明确载明其可购置的房屋为二层,并非本案诉争东单元一层西户房屋,二被告主张其有权占有该房于法无据,对于该二被告的辩解,本院不予采信。”上诉人常钢锋、王明秀持有的其与山西林业职业技术学院的《房屋拆迁补偿协议》的内容，与一审认定的事实，明显不一致。现该证据仍在卷宗里备查。一审法院违法采信,捏造事实，严重损坏我党在劳动人民心目中的光辉形象,更导致上诉人王明秀现在病重住院,二审法院对本案依法改判。三、实验林场未向李文星、马玲玲交付本案房屋，李文星、马玲玲向我方主张权利，明显错误，依法应驳回其诉求。1.实验林场的证明材料证明的李文星、马玲玲与山西林业职业技术学院实验林场2008年10月16日办理房屋交房手续时发现房屋被常钢锋、王明秀抢占,可以证实李文星、马玲玲之间没有办理房屋交付手续,房屋未实际交付。2.李文星、马玲玲未提供任何证据证实实验林场履行了房屋交付义务。3.综上，李文星、马玲玲应向房屋出售方实验林场主张房屋交付义务，常钢锋、王明秀作为租赁主体,没有义务向李文星、马玲玲交付房屋和赔偿损失。四、常钢锋、王明秀作为承租人对本案房屋享有优先购买权,李文星、马玲玲确权证书违法,系主观恶意。1.依据《合同法》第二百三十条“优先购买权出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”规定,承租人对本案房屋享有优先购买权。2.在明知上诉人有优先购买权的情况下,李文星、马玲玲与实验林场签订的合同,违法无效。3.实验林场在明知房屋产权有争议,不能交付的情况下，仍然为李文星、马玲玲办理产权过户,明显系恶意。五、李文星、马玲玲要求赔偿损失的诉讼请求已超过诉讼时效,依法应予以驳回。六、本案遗漏了必要的当事人,应依法追加山西林业职业技术学院为本案的当事人。1.如上所述,本案争议房屋系拆迁方山西林业职业技术学院,依照协议约定租赁给上诉人的。2.本案中出现两个房屋产权主体,法院遗漏应依法予以追加。综上,依法应驳回李文星、马玲玲的全部诉讼请求,请二审法院依法纠正原审法院的错误。李文星、马玲玲辩称，一、常乐的死亡与答辩人或答辩人名下房屋无关，上诉状第一条的事实理由不成立。上诉人刻意混淆其有权承租房屋一套和强占已经属于他人的房屋这两个概念，事实理由不能成立。上诉人自称与山西林业职业技术学院签订的《房屋拆迁补偿协议》，按照上诉人自己的理解：职业技术学院只是约定为上诉人提供租赁房一套，并未明确将涉案房屋出租给上诉人。事实上不管是林业职业技术学院还是本案一审被告，也从未承诺把涉案房屋出租给上诉人。整个过程就是上诉人随意强占了一套回迁安置房屋，但恰巧是属于答辩人的回迁安置房屋。也就是说如果上诉人所称《房屋拆迁补偿协议》真实存在，上诉人可以依法依约向一审被告主张权利，但不能披上合同外衣，通过强占方式侵害答辩人的正当权益。二、答辩人主张上诉人腾房，有理有据。答辩人持有涉案房屋不动产登记证书及之前的《房屋拆迁补偿合同》，足以证明自己是涉案房屋的所有权人，房屋所有权权属明晰，取得方式明确。而上诉人所持《回迁安置协议》从未约定涉案房屋由上诉人承租，且拆迁补偿单位已经出具多份证据证明涉案房屋是由上诉人强行占据的。足以说明上诉人是无理由占据答辩人合法所有的房屋，理当腾房，一审判决认定事实清楚。上诉状中所谓的事实与理由均不足以推翻一审法院认定的事实。三、上诉人没有优先购买权，上诉人主张该权利于法无据。不动产的优先购买权，是承租人针对合法承租的房屋享有优先购买权，但是拆迁人并未将涉案房屋出租给上诉人，上诉人通过强占方式是不可能取得优先购买权的，因此该主张于法无据。四、本案并未遗漏当事人山西林业职业技术学院。首先从名称上看，一审被告应当是山西林业职业技术学院的下属单位，两个单位在拆迁安置项目中各自承担什么角色，其实并不影响本案房屋权利归属。但是因为答辩人是与一审被告签订了《房屋拆迁补偿合同》，所以一审被告对答辩人负有交房义务。所以必须以一审被告作为案件当事人。其次从行政登记文书来看，不论拆迁人或原权利人是谁，行政登记机关通过严密的审查，已经认定了不动产权利人是答辩人，上诉人未能提供只言片语证明涉案房屋与其有关，其主张山西林业职业技术学院承诺给其租赁房屋一套，那也是与本案无关的其他法律关系，应当另案主张，同时本案中上诉人也应当积极主动的退还自己非法占有的涉案房屋。据此，上诉状所列事实及理由，纯属无理取闹，请二审人民法院依法驳回上诉人缺乏事实和理由的上诉请求，并依法审理、判决。实验林场辩称，一、本案系常钢锋、王明秀与李文星、马玲玲之间的返还原物纠纷，与实验林场并无关系。二、一审将实验林场追加为被告是错误的。实验林场与一审原、被告不存在共同诉讼的事实及法律基础，一审将实验林场追加为被告明显错误，如必须追加为当事人，也应按第三人的身份追加，而非被告。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。常钢锋、王明秀向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告立即停止侵权，返还原告位于太原市杏花岭区迎春街21-1号7幢1单元1层2号房屋（价值约25万元）；2、依法判令二被告赔偿原告从2008年10月16日至实际返还之日的经济损失（截止2019年1月15日为184500元，每月按1500元计算），合计434500元。3、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2005年4月20日原告李文星与被告实验林场签订《房屋拆迁补偿合同》，约定被告实验林场因建设需要在迎春街五号院拆除原告李文星在拆迁范围内租赁的房屋1.5间，建设山西林业职业技术学院教职工住宅楼，原告李文星可以按经济适用房价单价1300元/㎡购买位于东单元一层西户80㎡左右回迁房。房屋建起后，被告抢占原告的房屋。2008年10月16日原告缴纳了全部房款及配套费用。该房屋至今由被告常钢锋、被告王明秀占有使用。2018年12月5日原告李文星、原告马玲玲共同取得晋（2018）太原不动产权第0115990号不动产权证书。另查明，2005年3月4日山西林业职业技术学院与被告王明秀签订《房屋拆迁补偿合同》，约定该院因建设需要在迎春街五号院拆除被告王明秀在拆迁范围内租赁的房屋2间，建设山西林业职业技术学院教职工住宅楼，被告王明秀可按经济适用房价单价845元/㎡购买80㎡二层回迁房。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二原告依法取得诉争房屋的不动产权证书，是诉争房屋的合法所有权人，二被告无权以任何形式占有、使用原告所有的诉争房屋，对原告主张二被告立即停止侵权，返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告常钢锋、被告王明秀持有的其与山西林业职业技术学院的《房屋拆迁补偿合同》明确载明其可购置的房屋为二层，并非本案诉争东单元一层西户房屋，二被告主张其有权占有该房于法无据，对于该二被告的辩解，本院不予采信。被告常钢锋、被告王明秀非法占据二原告房屋多年，原告主张二被告按每月1500元赔偿其经济损失，并无不当，本院予以支持。判决：一、被告常钢锋、被告王明秀于本判决生效后十日内将位于太原市杏花岭区迎春街21-1号7幢1单元1层2号房屋腾空并交付原告李文星、原告马玲玲；二、被告常钢锋、被告王明秀于本判决生效后十日内赔偿原告李文星、原告马玲玲经济损失184500元（计算到2019年1月15日），2019年1月16日起至实际腾房交付原告之日止的经济损失按照每月1500元计算；三、驳回原告李文星、原告马玲玲其它诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋的权属归哪方；李文星、马玲玲的损失如何认定，是否超过诉讼时效；本案应否追加山西林业职业技术学院为本案当事人。一、关于涉案房屋权属的问题。依照相关法律规定，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据李文星、马玲玲提供的晋（2018）太原不动产权第0115990号不动产权证书显示，位于迎春街21-1号7幢1单元1层2号房屋的权利人为李文星、马玲玲，登记日期为2018年12月5日。故可认定，涉案迎春街21-1号7幢1单元1层2号房屋的权利人为李文星、马玲玲，李文星、马玲玲作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分及排除妨害的权利，有权要求常钢锋、王明秀返还涉案房屋。常钢锋、王明秀认为，其对涉案房屋享有租赁权，不应退还涉案房屋。根据上述规定，不动产权属证书权利人享有该不动产物权的证明，是行政机关颁发的权属证书，具有公示、公信的效力。常钢锋、王明秀虽提供部分证据，但根据证据认定规则，该部分证据的证明力小于不动产权属证书。现晋（2018）太原不动产权第0115990号不动产权证书并未被撤销，其效力依然存续。故原审判决常钢锋、王明秀将位于太原市杏花岭区迎春街21-1号7幢1单元1层2号房屋腾空并交付李文星、马玲玲，并无不当之处。二、关于李文星、马玲玲的损失、是否超过诉讼时效的问题。1.李文星、马玲玲办理房屋的不动产权属证书的时间为2018年12月5日；在此之前的房屋交付义务人为实验林场，实验林场逾期未交房，应承担相应的法律责任；在此之后的房屋腾房义务人常钢锋、王明秀，常钢锋、王明秀逾期未腾房，应承担相应的法律责任。根据实验林场的证明显示，涉案房屋应于2007年5月交付使用，2008年10月16日，在李文星、马玲玲交清房屋差价的情况下，实验林场未能向李文星、马玲玲交付涉案房屋，故实验林场应赔偿李文星、马玲玲从2008年10月16日至2018年12月5日的损失182450元；2018年12月5日之后的损失应由常钢锋、王明秀承担，暂算至2019年1月5日，李文星、马玲玲的损失为1500元。故一审判决认定部分事实不清，依法应予纠正。2.关于本案的诉讼时效，实验林场在本案一、二审期间均未提出诉讼时效抗辩；常钢锋、王明秀认为本案已超过诉讼时效。本院认为，本案系李文星、马玲玲基于房屋所有权提起的诉讼，涉案房屋不动产权属证书取得的时间为2018年12月5日，其对涉案房屋向他人主张权利的时间应从2018年12月5日开始，李文星、马玲玲提起本案诉讼的时间是2019年1月9日。故本案未超过法定的诉讼时效期限。三、关于应否追加山西林业职业技术学院为本案当事人的问题。首先，山西林业职业技术学院并非必须进行共同诉讼的当事人。其次，常钢锋、王明秀主张的租赁权系源于其与山西林业职业技术学院的《房屋拆迁补偿协议》，现李文星、马玲玲已取得涉案房屋的不动产权属证书，常钢锋、王明秀的权利可向山西林业职业技术学院主张。故对常钢锋、王明秀要求追加当事人的主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初4271号民事判决第一、三项，即“一、被告常钢锋、被告王明秀于本判决生效后十日内将位于太原市杏花岭区迎春街21-1号7幢1单元1层2号房屋腾空并交付原告李文星、原告马玲玲；三、驳回原告李文星、原告马玲玲其它诉讼请求”。二、变更太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初4271号民事判决第二项“二、被告常钢锋、被告王明秀于本判决生效后十日内赔偿原告李文星、原告马玲玲经济损失184500元（计算到2019年1月15日），2019年1月16日起至实际腾房交付原告之日止的经济损失按照每月1500元计算”为“山西林业职业技术学院实验林场于本判决生效后十日内赔偿李文星、马玲玲经济损失182450元；常钢锋、王明秀于本判决生效后十日内赔偿李文星、马玲玲经济损失1500元（暂算至2019年1月5日）以及从2019年1月6日起至实际腾房交付李文星、马玲玲之日止的损失（按照每月1500元计算）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7818元、二审案件受理费7818元，合计15636元，由上诉人常钢锋、王明秀负担5978元，由被上诉人李文星、马玲玲负担5519元，由被上诉人山西林业职业技术学院实验林场负担4139元。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年四月二十四日书记员 张 峥