广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7912号上诉人（原审原告）：方彪，男，汉族，1971年6月13日出生。身份证住址：广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：郑乐畅，广东德纳（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑宋标，男，汉族，1952年11月13日出生。身份证住址：广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：詹映峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：黄澍新，男，汉族，1970年1月25日出生。身份证住址：广东省深圳市福田区。原审第三人：李群洲，男，汉族，1979年3月5日出生。身份证住址：广东省普宁市。原审第三人：许少娜，女，汉族，1982年5月25日出生。身份证住址：广东省普宁市。上诉人方彪因与被上诉人郑宋标及原审第三人黄澍新、李群洲、许少娜申请执行人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初17674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方彪上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许执行查封李群洲名下位于揭阳市空港经济区××福路西侧××路段的土地使用权【证号：揭府国用（2011)第XXX号】；二、郑宋标承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未查明郑宋标是否己全额支付涉案土地款的事实。（一）郑宋标提供的证据不能证明其己全额支付涉案土地价款，亦无法证明支付的款项系涉案土地的转让价款。其一，郑宋标提交的银行转账凭证等证据显示，付款人和收款人均不是涉案土地的转让方和受让方，转账的金额不能与土地转让协议约定的土地转让款相对应。郑宋标所谓的“转让款”发生时间分别为2015年8月份和2015年9月份，早于评估报告出具的时间（2015年10月23日）、土地转让协议签订时间（2015年11月3日）及抵押权人出具同意土地转让的时间（2015年9月29曰），该交易顺序不符合常理和交易习惯，因此，郑宋标所谓的“转让款”不是支付涉案土地交易的对价款。其二，郑宋标称“全额地价款是通过银行转账结清”，但在其提供的转款凭证不足的情况下，后声称剩余的转让价款18.51万通过“现金”的方式支付，但却未提供任何现金来源或具体交付的证据。其三，李群洲出具的《收据》称己实际上收到郑宋标支付的土地转让款，没有相应证据予以印证，其真实目的是为了转移财产，逃避债务，故其出具的《收据》内容是不真实的。其四，涉案土地设有抵押登记【抵押权人系中国建设银行股份有限公司普宁支行（以下简称建行普宁支行）】，郑宋标在明知涉案土地抵押未注销的情况下依然与李群洲签订转让合同并支付巨额转让价款，不符合常理。其五，涉案土地己有多重轮候查封，客观上不具有转让的可能。（二）土地成交价格与原来的揭市德正【2015】（技）字第311号土地估计技术报告评估价格完全一致，不符合交易常理，人为刻意操作痕迹明显。二、一审判决采信涉案土地在转让时是处于空地状态的主张，系错误的。（一）根据方彪在勘测、评估时实地走访掌握的情况，在土地转让之前，己经存在建筑物。（二）正因为第一份评估报告无法让方彪信服，才在一审法院主持下重新进行评估，但一审法院仍然采信第一份评估报告内容作为判案的事实依据。（三）关于涉案土地上建筑物的形成时间，郑宋标有义务提供证据来证明其形成于土地转让之后；但一审法院没有听取方彪对郑宋标异议内容的质疑，并未要求郑宋标提供证据支持其观点。（四）本案争议标的是“土地”，按照“房随地走”原则，涉案土地仍然登记在李群洲名下，因此地上建筑物及构筑物价值应该附随在涉案土地上。因此，根据本轮评估报告，涉案土地价值应该是10374796元，远超出郑宋标所称的交易价格。（五）如果按照郑宋标所称，涉案土地上的建筑物是转让后形成的，即其在明知有诉讼纠纷、司法查封、建行抵押登记未注销、土地权属有争议的情况下，仍然斥巨资大兴土木，形成如今4000多平方米建筑物，于理不合。综上，方彪认为，郑宋标不是善意第三人，不存在真实的交易。郑宋标辩称，一审法院已查清郑宋标全额支付土地转让款的事实，方彪的主张不能成立。一、李群洲所实际控制的公司揭阳市阳美道泰珠宝集团有限公司于2014年3月14日向建设银行申请贷款1200万元，因此涉案土地被李群洲抵押给建行普宁支行，该支行作为抵押权人确认以上事实并同意进行转让。二、根据物权法第一百九十一条之规定，郑宋标与第三人李群洲及抵押权人协商一致同意，在不注销抵押的情况下进行转让，同时郑宋标按照抵押权人的要求将土地转让款直接支付至贷款人账户，该笔款项现已被抵押权人扣划走。三、方彪主张的涉案土地转让时存在多轮查封，与事实不符。方彪所主张的民事查封和刑事查封均发生在郑宋标递交过户申请资料之后，郑宋标于2015年11月3日递交过户申请，民事查封为2015年11月11日。四、涉案土地在一审时已由方彪提出鉴定申请，并已由深圳市国资土地房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果按地面价561元/平方计算，与原估价报告540元/平方米相差不多，郑宋标与出让方协商按估价报告交易，为合理价格。方彪主张为不合理低价，没有证据支撑。五、涉案土地具备交付条件已实质交付，根据郑宋标提交的证据，涉案土地已交付。综上，请求法院驳回方彪的上诉请求，维持一审判决。原审第三人黄澍新、李群洲、许少娜张金胜未发表陈述意见。方彪向一审法院起诉请求：准许执行查封李群洲名下位于揭阳市空港经济区××福路西侧××路段的土地使用权【证号：揭试国用（2011）第XXX号】。一审法院查明的情况与（2017）粤0304执异21号执行裁定书查明的情况一致。一审法院另查明，（2017）粤0304执异21号案件仅根据相关规则作有限的实体审查，以初步判断郑宋标的主张能否排除执行而非确权，未对方彪关于李群洲是否存在低价转移财产的主观意图等的意见进行实质处理，并告知其通过执行异议之诉主张权利。本案根据方彪的评估申请，委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案土地及地上构筑物进行了评估，确定在评估时点2015年10月20日的评估价值为10374796元，其中土地总值3231360元，其余7143436元为地上建筑物及构筑物价值。方彪支出评估费10万元。方彪称，涉案土地在评估基准日2015年10月20日，其规划功能已经转变为居住用地，从2015年11月3日揭阳市城乡规划局的答复可以确定。因此，评估时应按照居住用地功能对其进行评估。至于其他地上建筑物，如果确认是评估基准日已经存在，则建筑物的价值应加以评估，计入土地评估价值。郑宋标对该评估报告提出异议认为，首先，本案确定估价对象的价值时点为2015年10月20日。其次，从揭阳市德正土地房地产评估有限公司于2015年10月23日作出的揭市德正[2015]（技）字第311号土地估计技术报告第二部分估价对象描述及低价影响因素分析的第一条第三款土地利用状况可知，涉案土地为空地状态。再次，涉案土地的地上建筑物、构筑物系郑宋标受让土地之后，自行出资委托第三方所建（投资款约八百万左右），郑宋标对上述地上建筑物、构筑物享有所有权，与李群洲无任何关联。上述地上建筑物、构筑物的价值与本案土地交易价格没有关联性，不应计入涉案标的的成交价中。综上，在评估对象的价值时点时，涉案土地上并无任何建筑物、构筑物，为保证《房地产估价报告》的客观性，其评估内容、评估价值不应包括地上建筑物、构筑物。而报告的评估价值相差约为4%,在合理的差值范围之内。经核对，原评估报告第五页载明，“至估计期日，宗地地面现状为空地”。2015年11月9日，揭阳市国土资源局向李群洲出具土地使用权转让交易审核意见：你向我局申请办理土地使用权转让交易审核，该宗地位于XXX路XXX侧XXX路段，面积5760平方米，土地证号为揭试国用（2011）字第XXX号，土地用途为工业用地。该宗地处于抵押状态，建行普宁支行2015年9月出具了《证明》，同意对该宗地办理转让手续。经我局审核，同意按上述土地用途申报办理土地使用权转让交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第十八条相关规定，如需改变上述土地用途，应当经土地管理部门和城市规划部门同意，报原批准用地的人民政府批准，方可到我局办理建设用地更改用途相关手续。一审法院认为，郑宋标与李群洲关于涉案土地交易，有交易双方的书面材料作为证据，还有银行转账凭证、作为抵押权人的建行普宁支行出具的证明、以及作为政府机构的揭阳市大南山华侨管理区住房和城乡规划建设局、揭阳市国土资源局等出具的具有一定客观证明力的书面材料为证，其形成时间均在涉案土地被查封之前，各项证据之间的要素具有关联性，使之形成了顺畅的证据链，真实性需予以采信。方彪称涉案土地转让时已经变更为居住用地，与揭阳市国土资源局于2015年11月9日向李群洲出具土地使用权转让交易审核意见的事实不符，该院不予采信。郑宋标辩称涉案土地转让时，涉案土地为空地状态，有转让时的评估报告予以证实，该院予以采信。故涉案土地交易不应包括地上建筑物及构建物，即涉案土地交易未低价转让。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，郑宋标在涉案土地被查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，且并非因其自身原因未办理过户登记，故郑宋标提出其权利能够排除执行，该院予以支持，方彪主张准许执行查封，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，判决：驳回方彪的诉讼请求。本案案件受理费100元、评估费10万元由方彪负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，郑宋标对支付的款项解释如下：土地转让价款为3110400元，第一笔付款为郑宋标向案外人马X于2015年8月27日支付首期1990000元（马X是李群洲指定的收款方），该笔付款郑宋标已提交了银行转让回单，且该回单上备注了“付地款”；2015年9月29日沈X长转账代付了935300元；2015年10月29日郑宋标支付现金185100元，上述合计3110400元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑宋标在涉案土地被查封前已与李群洲签订合法有效的书面买卖合同并占有使用涉案土地，郑宋标在合同签订后积极办理土地使用权交易申请手续，因此涉案土地使用权未完成过户并非因其自身原因。本案二审的争议焦点是郑宋标是否已经支付全部价款。首先，涉案地价款为3110400元，郑宋标在二审中对于款项的支付作出了解释，该解释合理，可以认定郑宋标支付了合同约定的土地价款。其次，涉案土地在评估时点2015年10月20日的评估价值为10374796元，其中土地总值3231360元，其余7143436元为地上建筑物及构筑物价值。郑宋标在二审中根据本院的要求提交了其在受让涉案土地使用权后在涉案土地上进行加盖建筑物的相关证据，可以认定评估报告中地上构筑物系郑宋标在受让后建设，因此，不存在郑宋标以不合理价格受让涉案土地使用权的情况。根据上述规定，本院认定郑宋标的权利能够排除强制执行。综上，方彪的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由方彪负担。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 陈  明  亮审判员 张  秀  萍二〇二〇年四月九日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。