广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初181号原告：韶关市政府物业管理中心，住所地：韶关市武江区。法定代表人：周铁江，该中心党支部书记。委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖，广东南水律师事务所实习律师。被告：韶关市中恒物资有限公司，住所地：韶关市浈江区。法定代表人：颜仰娟。委托诉讼代理人：黄祖焕，男，1958年5月22日出生，汉族，住韶关市武江区，系该公司经理。原告韶关市政府物业管理中心(以下简称“韶关物业管理中心”）与被告韶关市中恒物资有限公司（以下简称“中恒物资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关物业管理中心的委托诉讼代理人林卫民，被告中恒物资公司的委托诉讼代理人黄祖焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关物业管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令中恒物资公司立即支付拖欠的租金106000元、违约金16800元，合计122800元（计算至2019年11月30日，之后的租金及利息另计至清偿完毕之日止）；2.判令中恒物资公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月16日，韶关市农业科技推广中心作为甲方与中恒物资公司（乙方）、韶关物业管理中心（丙方）签订《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》（编号05*****4号），租赁合同约定：甲方将位于韶关市武江区*******农机学校首层的资产出租给乙方用作商铺经营使用；租期为三年，自2016年5月10日起至2019年5月9日止；每月租金为8000元；租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方或丙方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金（现韶关物业管理中心根据相关法律规定按月利率2%计算），从应计算租金的当月1日开始计算；韶关物业管理中心（丙方）的权利义务：1.按照合同规定，向乙方收缴租金；2.配合甲方向乙方追缴拖欠的有关费用。韶关物业管理中心与中恒物资公司签订合同后，双方均按合同履行义务。2019年5月9日合同期满，中恒物资公司继续使用韶关市武江区*******农机学校首层的资产，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。中恒物资公司自2018年10月份起未按时如数缴纳租金。至2019年11月，中恒物资公司共拖欠14个月租金106000元、违约金16800元[2018年10月至2019年11月：8000元/月×2%×105（14+13+12+...+2+1）]，合计122800元。韶关物业管理中心多次向中恒物资公司催收，中恒物资公司仍没有缴纳租金，中恒物资公司的行为已构成严重违约。韶关物业管理中心为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法公正处理。被告中恒物资公司辩称，答辩人对租金数额没有异议并在收到律师函及起诉状后，答辩人已交清了租金的本金，但答辩人对韶关物业管理中心主张的违约金有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，案外人韶关市农业科技推广中心（甲方、出租方）、中恒物资公司（乙方、承租方）与韶关物业管理中心（丙方、第三方）签订《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》（编号：05*****4号），约定：甲方将位于武江区*******农机学校首层的资产出租给乙方经营使用；租期为三年，自2016年5月10日起至2019年5月9日止，合同从2016年5月10日开始计收租金；每月租金8000元；租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制，如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方或丙方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金，从应计算租金的当月1日开始计算；丙方的权利和义务：1.按照合同规定，向乙方收缴租金；2.配合甲方向乙方追缴拖欠的有关费用。合同签订后，各方均依约履行义务，但自2018年10月起，中恒物资公司开始拖欠租金。2019年5月9日合同期满后，中恒物资公司仍继续使用涉案房屋，且案外人韶关市农业科技推广中心及韶关物业管理中心对此未提出异议。截至2019年12月9日，抵扣中恒物资公司于2018年10月份已缴交的租金6000元后，中恒物资公司尚欠租金106000元，韶关物业管理中心遂向本院提起诉讼。另查明，中恒物资公司于2019年12月23日、2020年1月22日以及2020年3月26日分别支付租金46000元、76000元及16000元给韶关物业管理中心。韶关物业管理中心确认中恒物资公司已付清其主张的租金。诉讼期间，因中恒物资公司已付清韶关物业管理中心主张的租金，韶关物业管理中心遂变更其第一项诉讼请求为：要求中恒物资公司支付2018年10月10日至2019年12月9日期间拖欠的租金106000元所产生的违约金16800元[计算方式：自2018年10月10日起按月利率2%计算至2019年12月9日止，8000元/月×105（1+2+3+...+14）×2%]。对此，中恒物资公司表示其对韶关物业管理中心主张的违约金起算时间有异议，其认为应当从欠交租金的次月即2018年11月10日起计算违约金至2019年12月9日，违约金应计期数为91期，而非韶关物业管理中心主张的105期，同时认为韶关物业管理中心主张的违约金计算标准过高，请求按月利率1%的标准计算违约金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同效力问题。韶关市农业科技推广中心、韶关物业管理中心与中恒物资公司签订的《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》依法成立并生效，对合同各方当事人均具有法律约束力。约定租赁期满后，虽然各方未续签书面协议，但由于承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，各方均应遵守协议的约定，履行各自的权利义务。关于违约金的计算问题。中恒物资公司逾期支付租金，已构成违约，应当依法承担违约责任。根据《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》中“租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方或丙方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金，从应计算租金的当月1日开始计算”的约定，韶关物业管理中心主动调整为按月利率2%计算违约金，但由于受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，虽然涉案租金非始发于疫情期间，但该争议一直持续到现在，涉案承租方经营普遍受疫情影响较大，综合考量中央关于支持民营企业改革发展的要求、韶关物业管理中心的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，且中恒物资公司对该计算标准提出异议请求法院予以调整，因此，本院酌情调整为按月利率1%计算违约金。关于违约金的起算时间，韶关物业管理中心主张自计算租金的当月起算，中恒物资公司则认为应自欠交租金的次月起计算。对此，本院认为，双方签订的合同中明确约定逾期支付租金的违约金从应计算租金的当月1日开始计算，该约定系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按照约定履行，现韶关物业管理中心主张违约金自计算租金的当月起算，符合合同约定，本院予以支持。综上，违约金应当以每月实欠租金为基数自计算租金当月起按月利率1%计算。现韶关物业管理中心主张2018年10月10日至2019年12月9日期间欠付的租金106000元截至2019年12月9日产生的违约金，经计算，该部分违约金合计7560元，具体计算方式见下表：租赁期间（单位：年/月/日）当月实欠租金违约金计算标准（月利率）当月产生的违约金2018.10.10-2018.11.92000元（8000元-6000元）1%2000元×1%=20元2018.11.10-2018.12.92000元+8000元1%10000元×1%=100元2018.12.10-2019.1.92000元+8000元×21%18000元×1%=180元2018.1.10-2019.2.92000元+8000元×31%26000元×1%=260元2019.2.10-2019.3.92000元+8000元×41%34000元×1%=340元2019.3.10-2019.4.92000元+8000元×51%42000元×1%×=420元2019.4.10-2019.5.92000元+8000元×61%50000元×1%=500元2019.5.10-2019.6.92000元+8000元×71%58000元×1%=580元2019.6.10-2019.7.92000元+8000元×81%66000元×1%=660元2019.7.10-2019.8.92000元+8000元×91%74000元×1%=740元2019.8.10-2019.9.92000元+8000元×101%82000元×1%=820元2019.9.10-2019.10.92000元+8000元×111%90000元×1%=900元2019.10.10-2019.11.92000元+8000元×121%98000元×1%=980元2019.11.10-2019.12.92000元+8000元×131%106000元×1%=1060元合计7560元故中恒物资公司应向韶关物业管理中心支付2018年10月10日至2019年12月9日期间欠付租金106000元产生的违约金7560元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告韶关市中恒物资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韶关市政府物业管理中心支付违约金7560元；二、驳回原告韶关市政府物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2756元，减半收取计1378元，由被告韶关市中恒物资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 朱 琴二〇二〇年四月二日书记员 吴红艳