云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终196号上诉人（原审被告）：盈江县平原镇永胜社区假日花园小区业主委员会。业主委员会主任：岳太文。委托诉讼代理人：张国华，男，德宏州古蔺物业管理有限公司盈江分公司副总经理，现住云南省德宏州盈江县。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：盈江云豪物业管理有限公司。法定代表人：张谦，该公司经理。委托诉讼代理人：喻群，云南昭明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人盈江县平原镇永胜社区假日花园小区业主委员会（以下简称假日花园业委会）因与被上诉人盈江云豪物业管理有限公司（以下简称云豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服盈江县人民法院(2019)云3123民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人假日花园业委会的委托诉讼代理人张国华、被上诉人云豪公司的委托诉讼代理人喻群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。假日花园业委会上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人云豪公司的起诉，由被上诉人返还已向业主收取的设施维护费45,840元。事实和理由：原审判决适用法律错误，上诉人不应承担支付物业费的责任。1.被上诉人云豪公司无权要求上诉人支付业主拖欠的物业费、电梯检测费及滞纳金，《物业管理条例》第十五条第（二）项及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定，业委会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，”业委会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其与业主之间仅属于代理关系，合同的相对方只能是业主与物业公司。《中华人民共和国民法通则》第十六条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”因此，只有业主才应当对业委会与物业服务企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业费的责任。业委会的义务只是“督促”，并没有承担物业费的责任，被上诉人云豪公司要求其支付相关费用的请求不成立，双方签订《告知书》《通知》及《假日花园设备交接检查清单》，仅是上诉人的职责所在，其并不因此承担经济责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”再次说明业委会不是承担物业费的责任人。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”双方交接时，被上诉人并未移交预收业主的服务费用，请求法院给予支持。被上诉人云豪公司答辩称，1.2018年5月6日前，假日花园小区未成立业委会，物业费均是由其按照物业管理服务合同向业主收取。合同期限届满后，其应假日花园小区业委会筹备组《告知书》的要求进行管理服务，双方因此达成暂管小区物业服务的合意，产生权利义务关系，故上诉人对其暂管小区期间产生的物业费应承担支付责任，因其与业主签订的合同期限届满，上诉人主张被上诉人应向业主收取物业费的理由不能成立。2.双方签订解聘通知后，已经进行了相关工作的交接，上诉人签字确认被上诉人已垫付两个月物业费63,277元，预交电梯年检费1,289.75元。在此后的调解过程中，上诉人均认可应由其支付上述欠款，双方仅在楼道维修基金及23户业主拖欠30,539元物业服务费上存在争议。请求驳回上诉，维持原判。云豪公司向一审法院起诉请求：一、判令假日花园业委会支付其物业费63,277元、电梯年检费1,289.75元，合计64,566.75元；二、本案诉讼费由假日花园业委会承担。一审法院认定事实：云豪公司于2015年5月4日接管盈江县平原镇假日花园小区（以下简称假日花园小区）物业管理服务。2018年6月5日，云豪公司接到假日花园业委会筹备组《告知书》：该小区准备成立业主委员会，在成立前“请您公司务必做好小区的物业管理工作。”云豪公司根据《告知书》要求，自2018年5月6日起垫资管理该小区。但假日花园小区业委会成立后，并未与云豪公司接洽商谈物管服务事宜。云豪公司于2018年6月27日书面通知假日花园业委会：“我公司根据您方告知书要求于2018年5月6日垫资管理至今，现已无力垫资巨额管理费用。”“现我公司决定将于2018年6月30日18：00前退出盈江县假日花园物业管理工作。”2018年7月1日，假日花园业委会与云豪公司签订《解聘通知》，云豪公司于2018年7月4日18：00退出假日花园物业管理，双方就有关物业管理工作、费用及相关设备进行了交接确认。根据双方确认的《盈江假日花园物业管理垫资及应提费用》，假日花园业委会拖欠云豪公司2018年5月6日至7月5日的物业管理费63,277元，云豪公司向德宏州质量技术监督综合检测中心交纳的2018年5月5日至2019年5月4日的电梯检测费，由于提前终止服务合同，应由假日花园业委会支付剩余10个月的电梯检测费1,289.75元，两项合计64,566.75元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。云豪公司向德宏景弘物业管理有限公司接管盈江县平原镇永胜社区假日花园小区物业管理服务，并于2018年7月4日退出假日花园小区。根据双方确认，假日花园业委会欠付云豪公司2018年5月6日至7月5日的物业管理费63,277元，以及十个月的电梯检测费1,289.75元的事实清楚，证据充分，故云豪公司要求假日花园业委会支付上述费用应予支持。假日花园业委会庭审中提出云豪公司应清退已向部分业主收取的2018年物业费及代缴的2018年5至6月的垃圾费4,584元，2018年6月公摊水电1,817元、电梯维护费6,316元，因收款单据中交款人名称为德宏景弘物业管理有限公司，且假日花园业委会未提出反诉，不宜在本案中处理，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：由假日花园业委会于本判决生效后十日内支付云豪公司物业费63,277元、电梯检测费1,289.75元，合计64,566.75元。二审中，上诉人假日花园业委会对一审认定2018年6月5日告知书、2018年6月27日通知书的内容，上诉人欠付被上诉人物业费、电梯费检测费的事实有异议，对其余事实无异议；被上诉人云豪公司对一审认定事实无异议。对双方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人假日花园业委会是否为本案适格被告，应否支付被上诉人云豪公司物业费63,277元及电梯检测费1,289.75元。上诉人假日花园业委会未提交新证据。被上诉人云豪公司围绕争议焦点提交以下证据：1.盈江﹒假日花园物业管理服务合同一份，欲证实被上诉人云豪公司和业主签订物业服务合同，约定的服务期限为自2015年5月6日至2018年5月5日；2.收据一份，欲证实德宏景弘物业管理有限公司收取物业费的起止时间为自当年5月5日至次年5月4日。经质证，上诉人假日花园业委会对被上诉人云豪公司提交的证据1的真实、合法性及证明内容无异议，但不认可关联性，认为该证据恰恰证实物业服务合同的相对人是物业公司与业主；对证据2的三性有异议，但对收取物业费的起止时间予以认可。本院认为，被上诉人云豪公司提交的证据1的真实、合法性及证明内容双方无异议，本院予以确认，该证据可以证实被上诉人的主张；证据2的证明内容双方无异议，本院予以确认，但该证据与本案无关联。二审另查明，2018年7月1日，上诉人假日花园业委会委员岳太文、景顺德、金桑哏、杨明超、闫小艳在被上诉人云豪公司制作的《盈江假日花园物业管理垫资及应提费用》上签名，确认剩余十个月电梯年检费为1,289.75元，两个月管理费用63,277元。二审查明其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同中，业主作为房屋所有权人，基于与物业服务公司签订的合同，接受物业服务公司提供的物业服务，并依合同约定支付物业费。本案被上诉人云豪公司在其与业主签订的物业管理服务合同期满后，根据假日花园业委会筹备组的书面通知，在双方签订解聘通知前为假日花园小区提供了物业服务。在此期间，上诉人假日花园业委会虽与被上诉人云豪公司就小区物业服务进行沟通接洽、交接设备并签署移交清单，但其并非物业服务的接受者及交费义务人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”上诉人假日花园业委会主张其非本案适格被告于法有据，其该项上诉请求本院予以支持；被上诉人云豪公司主张上诉人应支付物业费及电梯检测费没有事实及法律依据，本院不予支持，被上诉人云豪公司可另行主张权利。上诉人假日花园业委会上诉主张被上诉人云豪公司应返还其设施维护费45,840元的诉请属另一法律关系，本院不予审查。综上所述，假日花园业委会的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销盈江县人民法院(2019)云3123民初501号民事判决；二、驳回被上诉人盈江云豪物业管理有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各1,410元，均由被上诉人盈江云豪物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 立审判员 包 洋审判员 王 军二〇二〇年四月二十九日书记员 梁其满