上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15077号原告：谭勤兵，男，1981年6月9日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张占平，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海招平房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蒋铁峰，董事长。委托诉讼代理人：于汨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羡，上海市锦天城律师事务所律师。原告谭勤兵与被告上海招平房地产开发有限公司(以下简称招平公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭勤兵的委托诉讼代理人张占平、被告招平公司的委托诉讼代理人周羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭勤兵向本院提出诉讼请求：1、判令招平公司继续履行商品房预售合同，对上海市宝山区丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行维修，并向谭勤兵交付维修好的房屋，维修项目详见维修清单；2、判令招平公司按照每月人民币(以下币种均为人民币)8,000元标准计算，支付自2018年12月1日起至本判决生效之日止的房屋空置损失；3、判令招平公司支付未按照商品房销售宣传内容履行及未妥善履行交付义务的违约损害赔偿金50,000元；4、要求招平公司按合同约定将阳台刚结构玻璃改为涂料。事实和理由：2016年7月30日，谭勤兵与招平公司签订《上海市商品房预售合同》，约定以5,336,239元的价格购买系争房屋。合同签订后，谭勤兵按约支付全部房款。2018年11月，招平公司通知办理房屋验收交付手续。谭勤兵实地查看房屋后，发现房屋装修存在多处质量问题，且招平公司擅自变更装修标准，存在较大的隐患。谭勤兵立即提出要求维修，招平公司虽同意维修，但需反复催促，至今仍存在多处问题。招平公司存在虚假宣传及未按约定履行导致的安全隐患问题，极大地降低了小区的生活品质，严重侵害了业主的合法利益。综上，谭勤兵为维护自己的合法权益，提出上述诉讼请求。被告招平公司辩称，对于谭勤兵提出的质量瑕疵问题，招平公司同意承担保修责任，并已陆续维修完毕。不同意承担房屋空置损失，因为房屋存在的质量瑕疵问题不是拒收房屋的理由，房屋在招平公司发出的交房通知书记载的交房日即2018年11月30日次日交付，发生的损失由谭勤兵自行承担。招平公司不存在未按合同约定履行的情况，亦不存在虚假宣传，没有违约，但愿意努力配合提升小区品质。综上，不同意所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，招平公司(卖方、甲方)与谭勤兵(买方、乙方)签订上海市商品房预售合同，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，暂测面积为98.08平方米，每平方米单价为54,407元，总房价款暂定为5,336,239元，甲方定于2018年11月30日前将该房屋交付给乙方，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方取得《上海市住宅交付使用许可证》；合同附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准，其中墙面为壁布；补充条款一第2条约定，乙方在签署买卖合同之前，已充分了解甲方为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、沙盘、售楼模型、户型图等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分；第19条约定，乙方确认，经甲方充分说明及乙方实地考察，在签署买卖合同时已经熟知本房地产项目所涉规划和周边道路、公共设施等环境之现状及其可能对居住带来的影响；第20条约定，甲方交付的商品房的装饰、设备与附件三约定不一致，但其质量不低于附件三约定标准的，视为甲方交付的商品房的装饰、设备符合附件三的约定，甲方无需承担违约责任，甲方交付的商品房的装饰设备质量低于附件三约定标准并存在质量问题的，乙方应当在接收房屋的十五日内书面要求甲方整改，由甲方负责修复，不能修复的，甲方可选择按附件三标准更换，除非这些装饰、设备存在致使乙方无法居住的重大质量问题，乙方不得以此为由拒收甲方交付的该商品房，等等。合同签订后，谭勤兵按约支付房款。2018年9月21日，招平公司取得系争房屋所在小区的新建住宅交付使用许可证。同年11月15日，招平公司向谭勤兵发出交房通知书，载明系争房屋已具备交房条件，通知于2018年11月30日办理房屋验收交付手续。谭勤兵于同年11月25日对系争房屋进行查验，发现卧室顶部有水印等多处需整改内容，遂于2018年11月27日发出《接收房屋异议告知函》，罗列出小区实景与售楼处所呈现的沙盘出入太大、多处绿化被改为停车位、景观绿地严重缺失等小区公共部位存在问题，并罗列室内房屋内墙面未按合约铺设墙布、合同约定的天棚装修标准不合格、卧室顶部有水印等房屋内部的问题，决定暂不接收该房屋，等整改之后再行决定。同年11月28日，招平公司回复称，对小区公共区域的问题将征询全体小区业主意见后进行优化，对室内装修装饰问题，已在现场安排工作人员，将及时排查维修。另查明，招平公司对系争楼盘的宣传册记载内容有：1、人车分流，实现95%人车分流；2、南北双公园，北拥约3,000平方米私家公园环抱，南享约1.7万平方米童梦公园；3、980米荧光夜跑道，社区专设荧光夜跑环道；等等。2016年7月24日，谭勤兵签署《文景华庭告客户书》，第5条载明，本项目南面的公共绿化具体建设内容及建成时间以政府相关部门意见为准；第18条载明，开发商为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分。审理中，就本案主要争议部分，双方分别进行详细的举证及说明。谭勤兵表示，招平公司对于小区公共区域存在如下虚假宣传及安全隐患：1、童梦公园问题。招平公司在售房时宣传童梦公园作为卖点，但现已确定该公园属于规划红线之外，招平公司不应对其无法承诺的事情进行宣传，且政府的规划中该地块仅作为公共开放的绿地，招平公司对此应当明知；2、人车分流问题。招平公司在销售时宣传实现人车分流，但实际上小区的地下停车库出入口和小区的出入口、儿童活动场相邻，且还有近百个地面停车位，根本无法实现人车分流，招平公司亦承认无法实现人车分流；3、小区绿化率的问题。招平公司在宣传时承诺达到35%的绿化率，虽谭勤兵无法准确给出目前小区的绿化率实际数值，但通过沙盘示意图和现状图的对比，可明显看出绿化程度存在很大差异；4、荧光跑道的问题。招平公司在销售时承诺铺设荧光跑道，但现状只是普通的硬质路面，显然和宣传的内容不符；5、三玻两腔的问题。招平公司在销售时承诺大量采用三玻两腔，但系争房屋中采取三玻两腔的比例并没有达到所谓的“大量采用”，显然与宣传的内容不符；6、小区存在煤气管线外露、管线裸露、顶楼玻璃顶、锅炉外置、大堂没有坡度等安全隐患。谭勤兵为证明上述问题，提供宣传册、招商蛇口网页截图、新闻报道视频、小区平面图、地面停车位照片、录像视频、沙盘图片和实景图、小区现状照片。招平公司针对上述问题表示：1、宣传时，招平公司了解到公园所在地块代码是G1用作公园绿地，故设想设置儿童游乐设施，并取名为童梦公园，但项目实施时，与政府部门沟通后发现该设想无法实施，故招平公司向业主发放不利因素告知书，告知南面绿化公园以政府部门意见为准；2、人车分流问题可以通过管理实现的，系争小区的车位设计都是符合规划设计要求的，谭勤兵的证据不足以证明车位设置与规划不符；3、小区配套绿化已通过宝山区绿化和市容管理局的竣工验收，并已达到37.8%，即使新增地上停车位，亦不影响小区35%的绿化率；4、招平公司在宣传中从未提到用何种材料设置跑道，同意按业主要求进行优化，提供宝山区绿化和市容管理局出具的通过竣工验收的意见书为证；5、三玻两腔并非合同约定的装修标准，招平公司亦未承诺所有的玻璃均用三玻两腔，事实上系争房屋的卧室玻璃都是三玻两腔，招平公司不存在违约；6、煤气管道由燃气部门施工安装，并已验收合格，提供上海燃气市北销售有限公司出具的新建住宅配套建设验收合格证明为证。至于雨水可能发生倒灌等安全隐患，谭勤兵并无确切证据证明。综上，招平公司不存在虚假宣传，亦不存在违约。关于室内装修质量问题。因招平公司一直在陆续维修之中，有些项目已经维修，庭审中，谭勤兵提出了待维修项目清单，清单主要包括：厨房和两个卫生间吊顶为石膏板问题；厨房台面悬空问题；南面阳台为玻璃顶问题；顶楼天台导致南面卧室漏水问题。招平公司表示，谭勤兵诉讼中所提供的待维修清单里面的项目，厨房、卫生间吊顶问题及厨房台面悬空问题不同意修复；南侧阳台玻璃问题按照预售合同补充条款一第20条视为招平公司已经按约交付，且关于顶楼阳台玻璃问题，招平公司是按照施工图施工，房屋交付后，因业主希望直接封阳台，招平公司统一按照基础型价值(约10,000元)提供业主，作为阳台玻璃顶棚问题的解决方式；顶楼天台漏水问题已修复。谭勤兵随后不再提出厨房卫生间吊顶问题，请求作为第三项诉请中的赔偿依据。但坚持认为维修清单里的其余项目应该继续进行维修，并对顶楼天台漏水导致南面卧室漏水质量问题申请鉴定，厨房台面问题和阳台问题不申请鉴定。本院随后委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站(以下简称检测站)对顶楼天台漏水导致南面卧室漏水问题进行了鉴定。2019年11月20日，检测站工作人员对系争房屋进行现场勘查，发现漏水问题已经修复，现场未发现漏水痕迹，该鉴定不具备可操作性。检测站于2020年1月21日向本院出具《工作联系单》，退回对该案的鉴定。本院认为，谭勤兵与招平公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。就本案，有以下两个争议焦点：一、房屋存在质量瑕疵造成的损害后果应当如何处理。本案中，谭勤兵虽然提出厨房台面悬空问题、顶楼天台导致南面卧室漏水问题。但对于厨房台面悬空问题不提出鉴定申请，招平公司也不同意修复，谭勤兵提出的质量问题缺乏相应的依据，本院不予支持。对于顶楼天台导致南面卧室漏水问题，鉴定机构经过现场勘查，认为该部位已经修复，故本院对谭勤兵的修复请求不予支持。本案中双方确认就房屋其他瑕疵已修复完毕，但修复期间确会造成一定的损害后果。综观本案审理中谭勤兵提出的质量问题，并不足以对其正常居住使用房屋造成严重影响，故谭勤兵拒收房屋并无法律依据和合同依据。但审理中，招平公司自认房屋装修确实存在一定质量问题，本院考虑其交付房屋时确实存在一定的质量问题，而上述维修确将对谭勤兵使用房屋造成一定影响，结合招平公司自认的房屋质量问题维修情况，酌情确定招平公司应向谭勤兵支付房屋空置损失10,000元。二、招平公司是否存在虚假宣传，应否承担违约金。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，谭勤兵所述的“童梦公园”在商品房开发规划范围之外，也没有合同条款显示招平公司对此予以了明确承诺，故不应视为合同内容的组成部分。其次，招平公司在售房时，对楼盘南面的公共绿化相关事宜进行了告知，并由谭勤兵签署了不利因素告知书，谭勤兵购房时已知悉系争房屋周边情况。再次，谭勤兵作为完全民事行为能力人，在购买系争房屋时，应对房屋周边进行查看，亦可以经有关部门了解周边设施建设情况。另外，关于小区内的人车分流、荧光跑道、三玻两腔等问题，招平公司在宣传中对于上述描述并无明确概念，亦无法具体量化，上述宣传内容不足以影响业主的购房决定。故招平公司的上述宣传行为虽存在夸大之处，但并不足以构成法律意义上的欺诈。除此之外，关于小区绿化率的问题，招平公司提供的证据已证明小区绿化已通过行政部门竣工验收，而谭勤兵亦表示其无法准确给出目前小区的绿化率实际数值，本院难以认定招平公司的上述宣传存在欺诈。若小区绿化发生变化不符合相关行政标准，业主可通过行政途径予以解决。关于谭勤兵提出部分装修及小区公共部位的施工存在安全隐患，未提供足够证据予以证明，本院难以采信。综上，谭勤兵要求招平公司支付未按商品房销售宣传内容履行及未妥善履行交付义务的违约赔偿金的诉讼请求，本院难以支持。三，根据系争小区平面图及机房层平面图(竣工图)，可以直观反映出阳台顶棚即为“轻钢玻璃雨棚”结构。有鉴于此，招平公司亦未违规施工，谭勤兵要求变更为涂料的诉讼请求，缺乏相应证据佐证，本院亦无法准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告上海招平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告谭勤兵支付维修期间损失10,000元；二、驳回原告谭勤兵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由原告谭勤兵负担105元，被告上海招平房地产开发有限公司负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 亮二〇二〇年四月二十九日法官助理  杨 丽书 记 员  叶文玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。