贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初3379号 原告：周金艳，男，1981年3月17日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区，现住贵州省遵义市播州区。 原告：赵兴敏，女，1985年2月16日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区，现住贵州省遵义市播州区。 二原告委托诉讼代理人：周正义、播州区中心法律服务所法律工作者。 二原告委托诉讼代理人：高华容，播州区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州力臣房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道555号。统一社会信用代码：91520321560927242E。 法定代表人：陈太宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：涂家华，男，该公司员工。 原告周金艳、赵兴敏与被告贵州力臣房地产开发有限公司（以下简称力臣房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周金艳、赵兴敏之委托诉讼代理人周正义、高华容，被告力臣房开公司委托诉讼代理人涂家华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周金艳、赵兴敏向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金10,706.80元，车位补偿款7,200.00元，返还燃气开户费2,600.00元，补偿物管费1091.95元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年2月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，在被告处购买了“翰华国际花园”2-21-3号住房一套，套内面积59.45平方米，单价3,848.24元，总价款228,778.00元，当日交纳了购房首付款68,778.00元，天然气开户费2,600.00元，交清大修基金。办理按揭交清房款160,000.00元。根据合同约定：被告应于2014年11月16日前交房，但被告并未按照合同约定如期交房，逾期交房按购房已付房款的日万分之二计算支付违约金；燃气2014年11月15日铺设到户。到期后被告根本不能交房，于2014年11月20日作出《致业主相关事项告知书》，告知推迟到2015年6月30日前交房，从2014年11月16日起计算支付违约金。2015年7月10日作出《关于翰华国际花园未按时交房相关问题的答复》，承诺：1、2、3、5号楼在2015年10月30日交房；6、7、8号楼在2015年12月30日交房。从2015年7月1日，对在2014年11月16日交房的业主，在违约金基础上再增加20%，按翰华国际花园车库的实际发售价格按10%的比例补偿。从交房之日起，免除一年的物管费。2015年7月13日作出《关于翰华国际花园未按时交房相关问题回复的补充说明》，承诺：按车位实际发售的平均价格10%在交房时用现金结算给业主。从交房之日起免一年服务费。2015年11月6日又作出《关于翰华国际花园一期迟延交房的处理意见》，根据购房合同的交房时间及实际交换，按日万分之二上浮20%计算至交房之日止，对急需用房的业主可以接房，与未接房业主享受同等待遇。被告只支付了原告一年的逾期交房违约金，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告贵州力臣房地产开发有限公司辩称：一、答辩人已根据（2019）黔0321民初3360号民事判决书于2019年7月1日起开始退还翰华国际花园所有业主的天然气开户费，也包括被答辩人。二、被答辩人要求答辩人支付2015年11月15日以后的逾期交房违约金。答辩人于2015年10月15日在遵义晚报上刊登了交房公告，通知：“翰华国际花园”1、2、3、5号楼的业主于2015年10月30日止11月18日接房，同时电话、书面通知了被答辩人来接房，原告故意拖延至今不接房。另外，播州区房突办已明确“翰华国际花园”1、2、3、5号楼于2015年11月符合入住条件。同时也业主召开协调会时明确：为了尽快推进翰华国际花园建设，逾期交房违约金只支付到2015年11月15日。所以，答辩人不应该支付原告要求的逾期交房违约金。三、被答辩人要求答辩人支付车位现金补偿款。答辩人认为：2015年7月13日《关于翰华国际花园未按时交房相关问题回答的补充说明》不是答辩人作出的，因为无人签名，公章也不是答辩人，同时，从逻辑上也说不通。另外，即使前述补充说明是答辩人作出的，被答辩人要求答辩人支付车位现金补偿款已过3年诉讼时效。所以答辩人不应该支付车位现金补偿款。四、被答辩人要求答辩人补偿1年的物业服务费。根据补充说明，答辩人应该优惠被答辩人1年的物业服务费，但由于故意拖至现在不接房，此优惠无法兑现。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告与被告于2014年2月17日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-202-1104），原告在被告处购买“翰华国际花园”2-2-11-4号住房一套，房屋总价款228778.00元。该《商品房买卖合同》第十一条约定交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年11月16日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关实施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，被告未在约定期限内交房，于2014年11月20日作出《致业主相关事项告知书》，告知推迟到2015年6月30日前交房，从2014年11月16日起计算支付违约金。2015年7月10日被告作出《关于翰华国际花园未按时交房相关问题的回复》，回复载明：公司根据项目现场的实际工程量，确定1、2、3、5号楼在2015年10月20日交房；6、7、8号楼在2015年12月20日交房。从2015年7月1日起，对原定在2014年11月16日交房的业主，违约金在前面已经支付的违约金的基础上增加20%，每一个季度发放一次。按翰华国际花园车库的实际发售价格按10%的比例补偿等内容。2015年7月13日作出《关于翰华国际花园未按时交房相关问题回复的补充说明》。2015年11月6日又作出《关于翰华国际花园一期迟延交房的处理意见》，处理意见载明：1、交房时间：2、3、5楼已达到装修使用条件，根据业主需求，我公司于2015年10月30日-11月16日按3、2、5号楼的顺序开始交接房，我公司承诺至迟于2016年5月1日前完成竣工验收。2、迟延交房期间的违约处理是：根据购房合同的交房时间及业主实际交款，按日万分之二上浮20%计算至交房之日止，同时公司之前对迟延交房且符合条件的业主优惠承诺继续执行，对急需用房的业主可以接房，与未接房业主享受同等待遇。以上处理意见报住建局和龙人民政府备案监督履行。被告于2015年10月15日在《遵义晚报》上刊登了交房公告，告知小区业主从2015年10月30日开始办理上述1、2、3、5号楼房屋的交房手续，原告至今未接房。2017年6月22日，遵义市播州区房突办作出情况说明：被告力臣公司由于管理不善等原因，开发的翰华国际花园成为问题楼盘。翰华国际花园一期1、2、3、5号楼于2015年11月符合入住条件，7、8号楼于2016年11月符合入住条件，6号楼于2017年3月符合入住条件。2017年12月21日，遵义市播州区住房和城乡建设局向原告颁发（2017）025《房地产开发项目手册备案证》，原告开发的“翰华国际花园”（1、2、3、5、6、7、8号楼）项目，经审查符合竣工备案条件，同意备案。2018年4月1日，遵义市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。双方就逾期交房违约金问题发生争议，原告遂诉至本院。另查明，原告已领取违约金至2015年11月15日。在本案审理中，被告已退还燃气开户费2600.00元。 本院认为：原告周金艳、赵兴敏与被告力臣房开公司所签《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，该合同合法有效。被告逾期交房违约，原、被告双方自愿继续履行合同的事实客观存在，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，对合理部分本院予以支持。 关于逾期交房违约金具体计算的问题。根据原、被告双方已实际同意继续履行合同的事实及该《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金的约定，同时根据被告2015年11月6日作出的处理意见，根据合同载明的交房时间及业主实际交款，按日万分之二上浮20%计算至交房之日止。关于计算违约金的截止期限，该《商品房买卖合同》第十一条约定了交付时间和条件，其中明确约定要取得建筑工程竣工合格证明文件，被告取得竣工证明时间为2017年12月21日，原告至今未接房，但现房屋已符合合同约定交付条件，并于2015年11月符合入住条件，本案中，原告主张至2016年5月30日，是对其权利的处分，原告已领取违约金至2015年11月15日，本案逾期交房违约金应从2015年11月16日计算至2016年5月30日止（共计197天，原告主张195天）。逾期交房违约金计算为：（228,778.00元×2?×195天）+（228,778.00元×2?×195天×20%）=10,706.80元。 对于原告要求被告支付的车位补偿款的问题，被告虽对此作出承诺，但结合本案的实际情况以及房屋买卖行业交易习惯，通常理解车位补偿款是在购买车位时，被告作出的一种补偿承诺，而不是单独作为逾期交房的补偿，且本院已支持了原告要求被告支付逾期违约金的请求，被告已对其逾期行为对原告进行了相应的赔偿，原告主张要求被告支付车位补偿款不符合交易习惯，无法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告补偿物业服务费的问题，被告虽对此作出承诺：免除一年物业服务费，属于物业服务合同中的权利义务，系另一法律关系，不宜在本案中处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告贵州力臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告周金艳、赵兴敏逾期交房违约金10,706.80元； 二、驳回原告周金艳、赵兴敏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340.00元，由被告贵州力臣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审 判 长  麻 伟 人民陪审员  王琴正 人民陪审员  张家学 二〇二〇年四月八日 法官助理任加凤 书记员张倩