云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4018号原告：李玉美，女，1979年11月27日出生，白族，身份证登记住址成都市青白江区。被告：王琴，女，1974年8月16日出生，汉族，住四川省南江县。第三人：刘田，男，1979年10月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。原告李玉美与被告王琴、第三人刘田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李玉美到庭参加了诉讼，被告王琴、第三人刘田经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉美向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即归还原告剩余7个月的租金87500元及租赁保证金30000元，并赔偿原告另行支付的租金85000元及违约金60750元，共计263250元；3、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告明确诉请2中“另行支付的租金85000元”的请求属重复计算，不再主张。事实及理由：原告与被告于2019年4月4日签订了《房屋租赁合同》，双方约定：被告将从第三人处租赁的房屋转租给原告，该房屋位于大理的“田苑居”客栈，租期为三年，从2019年4月4日起至2022年4月4日止。租金为每年150000元，按年度支付，同时于签订合同当日，原告需支付租赁保证金30000元。原告于合同签订当日将第一年租金及租赁保证金共计180000元交给被告，被告向原告出具收条一份。2019年8月，原告从第三人处得知，被告未按时向第三人支付租金，出现违约情况，第三人多次联系被告未果，遂向原告要求收回房屋，原告联系被告要求处理此事，但被告以各种理由拒绝出面，拒不退还原告已交纳的剩余租金及租赁保证金。由于被告单方面违约，原租赁合同已无法继续履行，原告为防止损失继续扩大，也为了客栈能继续经营，于2019年9月7日与第三人重新签订了房屋租赁合同，租赁期限至2020年4月4日止。原告向第三人另行支付租金85000元，第三人向原告出具收据，该笔租金是由于原合同期内被告单方违约导致原告重复支出的损失，应由被告承担赔偿责任。原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。被告王琴未到庭应诉及答辩。第三人刘田未到庭参加诉讼，但向本院邮寄了书面答辩状（答辩状附微信截图4页、《合同》复印件1份）辩称，被告与第三人之间因租赁“田苑居”客栈签订了租赁合同，合同中约定了双方的权利义务及违约责任。因被告拖延并拒付房租造成违约，此合同应立即终止，第三人收回客栈的经营权。现第三人保留对被告追究违约责任的权利。至于原告与被告签订的《房屋租赁合同》，第三人未作书面许可，也不知情。事后得知原告也是受害人之一，第三人曾多次联系被告要求其出面处理此事均未果。现第三人与被告的合同已因被告单方违约而自动解除，原告与被告的转租合同也应随即归于无效。现原告继续承租客栈支付承租期内租金理所当然。至于原告与被告之间的合同纠纷，希望法院予以公证裁判。原告依法提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》原件1份、收据原件1份，以证明2019年4月原告与被告签订了租房合同，原告向被告支付了租金以及押金；2、《合同》原件1份、收条原件1份，以证明因为被告与第三人的合同租金到期，被告并没有把原告支付的房租支付给第三人，第三人与原告另外签订了租房合同，第三人又向原告收取了房租，原告再次向第三人支付了7个月的房租。第三人未到庭参加诉讼，但向本院邮寄《合同》复印件1份、微信截屏记录1份，以证明第三人与被告签订了《合同》，第三人将位于大理的“田苑居”客栈出租给被告，被告未按约支付租金，已经违约，第三人已经收回房屋。经质证，原告对第三人提交的证据无异议，但说明：2019年8月28日，第三人向原告收取租金时，原告才看到被告与第三人之间签订的《合同》以及微信聊天记录，至于他们之间的关系原告不清楚。本院认为，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。原告提交的证据均真实合法，与本案有关联性，且能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。第三人提交的证据原告无异议，与本案有关联性，且能相互印证，本院予以确认。经本院审理查明：2017年9月1日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《合同》，约定第三人将位于大理“田苑居”客栈出租给被告，租期为5年，即2017年9月1日起至2022年8月31日，双方约定在租期内，被告转租房屋需经第三人书面认可，双方对租金及支付方式、违约责任等进行了约定。2019年4月4日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其合法经营的位于大理“田苑居”客栈出租给原告经营，租期3年，自2019年4月4日起至2022年4月4日止。租金为每年150000元，租金支付方式为按年度支付，按照先支付租金后使用的原则，原告应于每年4月1日前将下一年度的租金支付给被告。原告应在本合同签订之日同时向被告交纳租赁保证金30000元。原、被告双方在租赁期间均不得单方解除本合同，若原告单方面解除合同，则被告不退回原告已经交纳的保证金和租金，并向被告支付违约金200000元，若被告单方面解除合同，则在退回原告已经交纳的租赁保证金及未使用租金的基础上，向原告支付违约金200000元。合同还对双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了2019年4月4日至2020年4月4日的租金150000元和租赁保证金30000元。被告按约定将“田苑居”客栈交给原告经营。2019年9月起，被告未按期向第三人交纳房租，经第三人多次向被告催交无果，第三人向被告提出解除合同，并向原告提出收回房屋。2019年9月，第三人与原告就案涉房屋协商一致另签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将“田苑居”客栈租给原告经营，租赁期限7个月，自2019年8月31日起至2020年4月1日止，租金为87500元。合同签订后，原告按约定向第三人支付租金85000元并继续经营“田苑居”客栈。本院认为，原、被告于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》主体资格合法、意思表示真实，且不违背法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同受国家法律保护，当事人均应严格履行自己的义务。原告已按约定向被告支付租金和租赁保证金，被告应按约定向原告交付房屋，并保证租赁房屋正常经营使用，但因被告未能向第三人交纳到期租金，第三人收回被告出租给原告的房屋，且导致原、被告于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》不能继续履行，被告已经根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的当事人可以解除合同的规定，原告要求与被告解除《房屋租赁合同》的请求合法有据，本院予以支持；被告在履行合同期间存在根本违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张违约金60,750元过高，本院酌情调整为20,000元。原告与被告签订的《房屋租赁合同》签订后至2019年8月31日，原告正常使用案涉房屋，该期间租金原告应当支付，2019年9月4日至2020年4月4日，原告已经不能按原、被告签订的《房屋租赁合同》约定使用案涉房屋，原告要求被告退还该期间共计7个月的租金87,500元（150,000元/12个月×7个月=87,500元）及租赁保证金30,000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李玉美与被告王琴于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告王琴于本判决书生效之日起十日内返还给原告李玉美租金87,500元和租赁保证金30,000元。三、由被告王琴于本判决书生效之日起十日内支付给原告李玉美违约金20,000元。四、驳回原告李玉美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,249元，由原告李玉美负担2,500元，被告王琴负担2,749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董琼审 判 员  龚文人民陪审员  滕英二〇二〇年四月二十四日法官助理邵艳书记员李晓松