浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初5156号 原告：蒋新华，男，1965年11月26日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：张建良、计敏俊，浙江圣文律师事务所律师。 被告：王玉观，女，1945年8月31日出生，汉族，住嘉善县。 被告：姚国强，男，1970年8月12日出生，汉族，住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：许小婷，浙江永高律师事务所律师。 原告蒋新华与被告王玉观、姚国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭审理了本案。原、被告于2020年2月11日申请庭外和解期限二个月。本案现已审理终结。 原告蒋新华向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除原、被告于2016年2月23日签订的《货币安置回购房买卖合同》；2.请求判令二被告返还购房款396000元，并支付资金占用期间的利息73202.25元。利息以396000元为基数，按银行同期贷款利率4.75%。自2016年3月5日暂计算，至2020年1月9日请求计算至款项付清之日止；3.请求判令二被告支付违约金100万元；4.本案受理费、保全费、保全保险费由二被告承担。事实和理由：二被告系母子关系。2016年2月23日，原告蒋新华与被告王玉观签订《货币安置回购房买卖合同》一份，约定被告王玉观将坐落于嘉善县罗星街道钱桥社区苏家浜小区的120㎡安置房屋出售给原告，按3300元/㎡计价，共计人民币396000元整。原告按约定支付全部购房款396000元。2019年1月15日，被告安置户（户主姚林根，系王玉观之夫，已死亡）按《嘉善县新城区农村公寓房安置抽签规则》的规定，经自行抽签确认，选择的公寓房安置的房号为绿岛佳苑6幢2单元302室和钱魏二期4幢2单元301号（面积122.15㎡）。钱魏二期4幢2单元301号已安置王玉观之女且已领取钥匙。但二被告就已转让给原告的房号为绿岛佳苑6幢2单元302室安置房，要求加价转让，否则不办理领取安置房的手续。自2019年4月开始办理安置房交房手续至今，二被告拒不办理领取安置房手续，致原告无法取得买受的房屋。现原告为维护自身的权益，故提起本案诉讼。 被告王玉观辩称，原告提出的诉讼请求没有法律依据，请求法院判决确认原告与被告王玉观签订的买卖合同无效，理由如下：第一，安置房是一种专属的权利，不能自由转让，是政府因征地拆迁而给予被拆迁人优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式，是特定的一种专属权利，同时也附有一定的人身权利。本质上属于宅基地使用权和安置房屋使用权的一种置换，所以不能自由买卖。第二，本案的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。根据《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此要实现此类合同的目的，就必须是在集体土地上所建房屋的所有权与土地使用权同时转让。但是根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由于原告与被告王玉观签订的房屋买卖用地性质为集体土地，如果允许安居房买卖，实质上就是将农民集体所有的土地使用权，变相用于非农业建设，违反了法律的强制性规定。因此，在农村集体土地上所建房屋买卖就成为一种违反法律强制性规定的无效合同。根据《合同法》第五十二条第五款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”本案中，原、被告双方都有过错，应认定合同无效，并由被告退还原告已经收取的房屋396000元。第三，尚未取得产权证的房屋不能交易。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。此类安置房还没有取得完全产权，对外出售是不合法的。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未办理产权证的房屋不得买卖交易，即使签订附生效的买卖合同，也不合法。第四，本案的房屋买卖合同签订时没有明确的标的，属于预约合同，双方只有重新签订本合同，才能有效。合同成立的必备要件是要有明确的标的，从而能够界定双方的权利义务。本案的房屋买卖合同仅约定“甲方货币安置回购房坐落在钱桥社区苏家浜小区，安置房屋面积约为120平方米，房屋用途为住宅，现尚未选房和安置”。原告与被告王玉观签订的买卖合同，属于预约合同。第五，房屋买卖未经其他房屋共有人同意不得转让。安置房为家庭成员多人共有时，被告王玉观在签订房屋买卖合同时，未取得其他共有人的同意，该合同无效。关于原告提出要求赔偿100万元的违约金请求，因该合同是无效合同，故不存在承担违约金的问题，即使要由被告承担违约责任，其违约金也是过高的。被告愿意返还原告已经支付的款项，并承担按照银行同期贷款利率的相应利息。 被告姚国强辩称，不应将姚国强列为本案的被告。本人与被告王玉观虽为母子关系，但对于案涉讼争的房屋没有共同共有权。本案的房屋买卖合同也是由王玉观与原告所签订，有关的款项虽为本人收取，但是系代为王玉观收取。请求驳回原告对被告姚国强的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的被告姚国强和原告蒋新华儿子的通话录音、微信聊天记录的“三性”均有异议，且认为未办理证据公证，形式不符合证据的要求。本院对该上述证据，不作为本案的证据使用。原告对被告提交的《关于王玉观等人安居房分配份额的情况说明》，原告对该证据的真实性无异议，但认为只能证明其内部家庭人员之间的分配，不能对抗原告的诉请。本院对该证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年2月23日原告蒋新华（乙方）与被告王玉观（甲方）签订了一份《货币安置回购房买卖合同》，约定：“甲方有位于钱桥小区苏家浜小区货币安置回购房约120平方米（按实计算）的房产一套，自愿将其出售给乙方。第一条、甲方货币安置回购房坐落在钱桥社区苏家浜小区，安置房屋面积约为120平方米，房屋用途为住宅用房，现尚未选房和安置。第二条、本合同中所述房屋为甲方货币安置回购房，是甲方的家庭共同财产。第三条、上述房产的交易面积和价格。买卖房屋面积约120平方米，按3300元/平方米计价，共计人民币396000元整，但实际安置房屋不足或超过平方米，按实际面积计算总房价，多还少补。第四条、付款时间和方式：甲乙双方同意首付款180000元交付甲方，分二期付清，一期首付120000元，自合同双方签字前付清，二期首付60000元在合同签字后一星期内支付，其余尚欠房款分期付清，实际以缴款通知为准，由乙方支付。甲方的银行账户：62×××71，乙方将购房款存入甲方账户。第五条：房屋交付。甲方应配合乙方凭安置选房顺序办理选房，房屋摸签。通知交房拿钥匙后将房屋附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有（全款付清的前提下）。第六条、关于产权登记及过户的约定。1、房屋办理到甲方名下所有权证及其他证所需缴纳的税收和费用均由乙方承担。……第七条、……甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币1000000元整给乙方。……”原告蒋新华于合同签订当日支付人民币120000元、2016年3月5日支付60000元，均由被告姚国强出具收据。 2019年1月15日经嘉善县新城区公寓房安置领导小组确认，姚林根安置户经自行抽签确认，选择的安置的房号为：钱魏二期4幢2单元301号，建筑面积122.15平方米。绿岛佳苑6幢2单元302号，建筑面积117.61平方米。2019年5月3日，原告蒋新华向被告姚国强的账号为62×××71的银行账户，汇款人民币208113元。事后，原告要求被告协助办理绿岛佳苑6幢2单元302号的交房手续。被告提出，因市场房价上涨较大，要求原告加价。因双方未能达成一致意见，被告未协助办理领取安置房手续，引起本案纠纷。 另查明，被告王玉观家庭因拆迁而获得农村公寓房安置239.76平方米，其中：绿岛佳苑6幢2单元302号，建筑面积117.61平方米；钱魏二期4幢2单元301号，建筑面积122.15平方米。该家庭户内安置人员为姚林根、王玉观、姚彩娟、黄喆、孙桂宝五人。姚林根系被告王玉观之夫，已于2015年12月14日死亡。孙桂宝系姚林根之母，已于2017年1月31日死亡。姚彩娟系被告王玉观之女，黄喆系姚彩娟之子。2016年2月23日，被告王玉观与原告蒋新华签订案涉房屋买卖合同时，均由被告姚国强与原告联系商谈并收取购房款。绿岛佳苑6幢2单元302号的房屋产权尚未登记至被告王玉观名下。庭审中，原告认为，案涉房屋的目前市场价格为每平方米10000元，被告王玉观则认为，案涉房屋的目前市场价格为每平方米12000元。 本院认为，原告蒋新华与被告王玉观于2016年2月23日签订的《货币安置回购买卖合同》依法成立并生效。本案中，被告王玉观出卖的是拆迁安置的公寓房，签订合同时房屋尚未竣工，房屋的具体坐落尚未明确。事后，被告王玉观户通过摸签，选择的公寓房安置的房号为：钱魏二期4幢2单元301号，建筑面积122.15平方米。绿岛佳苑6幢2单元302号，建筑面积117.61平方米。原告按照合同约定，按其中的绿岛佳苑6幢2单元302号的建筑面积117.61平方米计算并将所有购房款项支付完毕。被告王玉观则明确表示因合同签订后至今嘉善县房屋价格上涨较快，要求加价将房屋出售，如原告不同意，则不愿继续履行合同，故被告王玉观的行为已构成违约。因被告王玉观对案涉房屋未办理产权登记手续，未取得完全的不动产所有权，且该房屋的安置对象为其全体家庭成员，被告王玉观又拒绝履行，故案涉合同无法继续履行。现原告请求解除双方之间的《货币安置回购买卖合同》应予以支持，并确认合同自原告变更诉讼请求之日2020年1月9日解除。合同解除后，被告王玉观收取的购房款388113元应予返还。至于赔偿损失，原告要求被告支付资金占用期间的利息，以396000元为基数，按银行同期贷款利率4.75%计算及支付违约金100万元。被告认为合同约定的违约金明显过高。故本案争议的焦点在于损失界定及责任承担。 违约金应与实际损失相当，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案原告的损失主要是由于被告违约，从而丧失了按照约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，现房价已大幅上涨，协议中约定的3300元/平方米价格和现行市场价格之间存在较大的差价。原告认为现行市场价格为10000元/平方米，被告则认为现行市场价格为12000元/平方米，故本院酌定以现行市场价格10000元/平方米及绿岛佳苑6幢2单元302号的建筑面积计算确定差价损失为787987元【（10000-3300）元/平方米×117.61平方米】。双方交易的标的物系将来可能取得的农村拆迁安置房，源自于出卖人家庭共有的原农村住宅，同其家庭成员之间具有特定的身份属性，并无证据证明房屋的其他权利人对案涉交易行为认可。合同签订时，交易的标的物尚未明确，对于将来能否履行尚存在诸多不确定因素，原告对交易风险应当进行充分的预判。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉协议签订时间较早，当时被告对其合同履行后可以获得的利益无法充分预见。原告因自身过错对其遭受的损失也应承担相应的责任。综合本案的具体情况，参考房屋差价，本院酌情确定由被告王玉观赔偿原告房屋增值部分的60%计472792元，对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。 《货币安置回购房买卖合同》的相对人为出卖人王玉观、买受人蒋新华，被告姚国强作为出卖人王玉观的儿子，其虽参与合同的协商及款项的收取，但并非是合同的相对人，也未在合同上签名，应认定为代理行为。原告要求被告姚国强承担连带返还购房款并承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百十四条第一款、第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定。 一、原告蒋新华与被告王玉观于2016年2月23日签订的《货币安置回购房买卖合同》于2020年1月9日解除； 二、被告王玉观于本判决生效后十日内返还原告蒋新华已付购房款人民币388113元； 三、被告王玉观于本判决生效后十日内赔偿原告蒋新华损失人民币472792元； 四、驳回原告蒋新华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18023元，减半收取9012元，保全申请费5000元，合计14012元，由原告蒋新华负担2807元，由被告王玉观负担11205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  胡锦明 二〇二〇年四月十三日 书记员  张 韬