广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初819号 原告：覃仲，男，1970年4月1日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：杨兆辉，广西辩维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦小丁，广西启辉律师事务所律师。 被告：邓湘江，男，1975年11月4日出生，汉族，住柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：龚远锋，柳州市正源法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙玉洲，柳州市正源法律服务所法律工作者。 原告覃仲与被告邓湘江租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告覃仲及其委托诉讼代理人杨兆辉、韦小丁，被告邓湘江及其委托诉讼代理人龚远锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃仲向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2018年3月5日签订的《厂房租赁合同》及于2018年12月19日签订的《补充协议》，并责令被告立即支付租金120000元及逾期利息6000元，以上费用合计126000元；2.由被告承担本案案件受理费、公告费等费用。诉讼过程中，原告当庭增加诉讼请求：要求被告支付的租金增加至156000元、逾期利息增加至7800元，以上费用合计163800元。 事实与理由：原告与被告于2018年3月5日签订一份《厂房租赁合同》，合同签订后，双方都按合同履行了义务并于2018年12月19日又签订了一份《补充协议》，双方亦能按约行事。但从2019年3月开始，被告以种种理由拒不支付租金。原告在多次催讨无效的情况下，于2019年11月被迫采取焊门堵路的办法以促使被告交付租金。为此双方发生了争执，并惊动当地公安派出所，警方出警予以处理。在警方主持下，双方又签订了一份《协议书》，约定由原告方于6日内派维修师傅进场补漏，被告方在原告方派人进场补漏时先行支付拖欠的三个月租金。但当原告派维修师傅进场准备施工时，被告立即反悔，不同意支付三个月租金。原告无奈，只好叫维修师傅离场。事实上，被告仅是以厂房漏雨水为由恶意拖欠租金而已，其违约行为已严重违反合同的约定，应予以解除，并应将拖欠的租金及逾期利息支付给原告。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告邓湘江辩称，同意解除合同，但是不同意支付租金。首先原告出租的厂房未经批准，没有取得相应的建设工程许可证，是临时建筑，根据法律规定，该厂房是不能出租的，其次，在租赁期间，原告不但不履行维修义务，还采取焊门，用汽车堵门等违约行为，致使被告不能实现租赁厂房使用的目的，最后，在双方于2019年11月20日在公安机关主持下达成了协议书，后来原告来维修厂房仅是带了两个人，并没有携带任何维修工具，甚至连检修厂房补漏的梯子都并未携带就要求被告付款，该行为属违约行为，所以，租金应当免除。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1.原告与案外人签订的厂房租赁合同；2.原告与被告签订的厂房租赁合同；3.补充协议；4.EMS催款通知；5.协议书；6.微信语音；7.土地承包书；8.证人罗某的证言；9.证人韦某的证言。被告依法提交了以下证据:1.周凤林（邓湘江妻子）与覃仲的微信聊天记录。经审查，对于双方均无异议的证据以及与本案待证事实具有关联性的证据原件，本院予以确认并在卷佐证。对于双方互不认可的其他证据，本院将综合全案证据在本院认为中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日覃仲作为甲方和乙方邓湘江签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定，甲方将位于柳州市柳南区租赁给邓湘江使用，租赁期限为三年，即2018年3月1日至2021年3月1日。甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金30000元和每年租金，合同期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方将保证金全额无息退还乙方。乙方按每月向甲方交付一次租金12000元，如乙方逾期未能按时交付租金，甲方视为乙方自动放弃继续租赁，甲方有权终止本合同，不退还保证金。 2018年12月19日，双方签订《补充协议》，就租赁期间厂房如遇政府原因导致乙方不能继续经营、租赁期间甲乙双方的维修义务、租赁期间发生纠纷的解决方法等进行了补充约定。 后原被告双方因厂房漏水、租金交纳问题等产生纠纷，覃仲于2019年11月15日将厂房大门焊接并用车辆堵门，双方遂报警，2019年11月20日，双方在派出所的主持下达成《协议书》，载明：经双方协商同意，覃仲于今晚把车开走，把门打开，明天带人进场检修厂房，并修好漏水的地方和厂房周围水沟的清理工作。邓湘江在覃仲带人到场修理、支付3个月房租，等修理好在下大雨时双方到场验收合格不漏水后，邓湘江支付剩余6个月的房租。 庭审中，原被告均确认邓湘江已支付租金至2019年2月。 另认定，2017年8月13日，覃仲与案外人余明星、姚秀凤签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定，余明星、姚秀凤将位于柳州市柳南区租赁给覃仲使用，租赁期限为六年，即2017年8月13日至2023年10月12日。原告覃仲未提供本案涉及的租赁厂房取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相应证据。 本院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告覃仲将案涉厂房出租给被告邓湘江使用，覃仲未能提供证据证实该厂房取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，覃仲在一审辩论终结前也没有提交涉诉租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，故原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始不具有法律拘束力，无需解除，原告要求解除上述协议，本院不予支持。 虽然合同无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告邓湘江在实际控制使用涉诉租赁物期间仍应按合同约定标准向原告支付占有使用费。原告起诉要求被告支付2019年3月至2020年3月的租金156000元，对于被告给付占有使用费的时间段的认定，由于原告自认2019年11月15日起其自行将租赁厂房的大门焊起来，并用车辆堵住厂房大门，仅留有一个可供人进出的小门，至本案开庭时厂房大门仍处在封闭状态。首先，原告若认为被告拖欠租金，可以依法追究被告的违约责任，但原告擅自焊门、堵门的行为显然并非处于情况紧急和必要，也并非租赁中正当的救济行为，其行为侵犯了被告占有、使用租赁场地的权利，超出了私力救济的合法范畴和必要限度；其次，虽然厂房大门被焊起来后被告仍然占有该厂房，但被告租赁厂房的目的是用于生产及经营浴室柜等物品，且原告也知晓被告的租赁目的，原告将租赁厂房的大门封起来必然导致原告无法运送生产物资和制成品，导致其无法实现对租赁物的使用目的。故本院认定，本案占用使用费的计算期间为2019年3月1日至2019年11月15日。对于占有使用费给付标准的认定，被告辩称租赁厂房存在漏雨漏水，原告未履行维修义务，故不应支付租金，对此被告虽然未能提供证据证实漏水漏雨的程度、范围等，但双方均认可被告承租的厂房存在漏水现象,被告也一直与原告就漏水的维修问题协调处理,双方在派出所主持下达成的《协议书》也从侧面印证了漏水问题在某种程度上影响了被告的生产经营。本案中原告为证明其已尽维修义务而申请出庭作证的证人，对维修一事的前后陈述以及相互之间的陈述均存在矛盾，故本院对该证人证言不予采信，原告也未提交其他证据证实已尽到维修义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期”的规定，被告据此可减免部分房屋占用使用费，本院酌定被告参照双方约定的每月12000元租金标准的70%（即8400元）支付房屋占用使用费，故被告应支付原告2019年3月1日至2019年11月15日期间的房屋占用使用费71400元。 对于逾期付款利息，实为原告主张的资金占用损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同处理原则,合同无效情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，由于被告支付2019年2月的租金之后便未再向原告支付相应租赁费用，被告逾期支付该费用,确实给原告成造成了资金占用损失，故原告要求被告支付资金占用期间的利息，并从2019年4月1日起计算至2020年3月31日的主张，符合法律规定，本院予以支持。但利息的计算标准，原告主张的计算标准过高，结合本案的基本情况，酌情调整为2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率的标准、自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；本金应按照本院酌定的每月占有使用费8400元为基数；同时对于计算损失利息的起算时间，依据《最高人民法院》第五条“按照合同约定的租金标准支付占有使用费”的规定，该支付标准不仅包括数额标准，也包括付费的时间标准，故资金占用损失的利息起算时间应该按双方约定的租金支付时间分别起算，即按照被告欠付的2019年3月1日至2019年11月15日期间，每月租金的最后支付时间分别计算。综上，本院确认被告主张的损失以8400元为基数，分别从2019年4月1日起、2019年5月1日起、2019年6月1日起、2019年7月1日起、2019年8月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2020年3月31日；以8400元为基数，分别从2019年9月1日起、2019年10月1日起、2019年11月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2020年3月31日；以4200元为基数，从2019年12月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2020年3月31日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告邓湘江向原告覃仲支付房屋占用使用费71400元及资金占用期间的利息（利息以8400元为基数，分别从2019年4月1日起、2019年5月1日起、2019年6月1日起、2019年7月1日起、2019年8月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2020年3月31日；以8400元为基数，分别从2019年9月1日起、2019年10月1日起、2019年11月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2020年3月31日；以4200元为基数，从2019年12月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2020年3月31日）； 二、驳回原告覃仲的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5710元、保全费1180元，共计6890元（原告已预交），由原告覃仲承担3762元，被告邓湘江承担3128元并迳付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  杨小燕 人民陪审员  吴星亮 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  袁 宇 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007