云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初665号原告：赵兴福，男，1965年5月5日生，汉族，云南省昆明市石林彝族自治县人，户籍地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜镇阿怒山村委会凹子村86号。委托诉讼代理人：王玲，云南滇石益律师事务所律师。代理权限为：特别授权代理。被告：石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司（以下简称同策公司）。住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处阿诗玛转台旁。统一社会信用代码：91530126584815034E。法定代表人：赵科，公司执行董事。委托诉讼代理人：姜红波，云南星昊律师事务所律师。代理权限为：特别授权代理。原告赵兴福与被告石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，于2020年4月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵兴福及原告的委托诉讼代理人王玲及被告石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司的委托诉讼代理人姜红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵兴福向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年2月28日至2021年2月27日止的物业托管收益238676元（计算公式为：426007元×7%×4年＋426418元×7%×4年）；2.判令被告向原告支付违约金28641元（计算公式为：238676元×6%×2）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2017年2月28日至2021年2月27日止的物业托管收益255727.5元（计算公式为：426007元×7.5%×4年＋426418元×7.5%×4年）；2.判令被告向原告支付违约金30687元（计算公式为：255727.5元×6%×2）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原名称为石林尚宾酒店管理有限公司，2017年7月6日名称变更登记为石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司。2013年5月17日，原告购买了位于石林县。1708号房间的总购房款为426007元，1709号房间的总购房款为426418元。当天，原告与被告签订了两份《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》，将前述两间房间交予被告进行管理，用于经营产权式酒店。合同约定委托期限自2014年2月28日至2024年2月27日止。托管收益按《商品房购销合同》中的购房总价款作为基数计算，比例为：2014年2月28日至2017年2月27日之间的三年，每年按购房总价款的7%支付；自2017年2月28日至2024年2月27日之间的七年，每年按购房总价款的7.5%支付。同时约定2014年2月28日至2017年2月27日的托管收益，被告在原告与石林同策戴斯文化产业投资有限公司签订《商品房购销合同》时，代替原告一次性支付给石林同策戴斯文化产业有限公司，作为原告购买房屋首付款的一部分。2017年2月28日至2024年2月27日的托管收益，被告将在当年度第一个自然月内支付。合同也对违约责任进行约定，因为乙方缘故迟延支付托管收益，由被告承担违约责任，并以迟延支付的托管收益为基数按照当年中国人民银行公布的同期贷款利息的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交由被告管理，被告也对房屋装修后开始经营。2017年1月份，被告应向原告支付2017年度的托管收益，但被告并未支付，原告多次找到被告要求支付托管收益，至今，被告已经欠下原告4年的托管收益未付。综上所述，原告已按照合同约定履行了合同义务，被告却未按照约定支付原告托管收益，被告的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。现原告为维护其合法权益，根据《合同法》等相关规定，依法诉至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。被告石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司答辩称：请求驳回原告的诉讼请求。双方签订物业委托合同是事实，但该合同并未实际履行，因原告未付清石林同策旅游文化产业投资有限公司相关购房款故开发公司没有将该房屋交付原告管理使用，原告也未将物业管理合同约定的房屋交由被告管理使用，双方合同成立但未生效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告委托诉讼代理人王玲，针对原告的诉请，向法庭宣读并提交了下列证据：1.身份证、被告企业信用信息公司报告各1份：欲证实原被告的基本身份信息及诉讼主体资格；2.《商品房购销合同》2份：欲证实原被告双方于2013年5月17日签订了两份《商品房购销合同》，原告分别购买了位于石林县（石林同策戴斯大酒店）17层08、09号房间。1708号房间的总购房款为426007元，1709号房间的总购房款为426418元；3.购房款发票2张，公证书、富滇银行昆明石林支行个人贷款借款借据、贷款结清证明各1份：欲证实2013年6月4日，原告支付了上述1708、1709号房间的首付款合计432425元。2013年8月15日，原告向富滇银行昆明石林支行个人贷款42万元，用于支付上述1708、1709号房间尾款，该笔贷款已全部偿还；4.石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议2份：欲证实2013年5月17日，原告与被告签订了两份《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》，分别将前述1708、1709号房间交予被告进行管理，用于经营产权式酒店。托管收益按购房总价款作为基数计算，比例为：自2017年2月28日至2024年2月27日之间的七年，每年按购房总价款的7.5%支付。上述证据，经质证，被告的委托诉讼代理对证据1三性无异议、举证目的认可；对证据2三性无异议，举证目的认可；对证据3中发票、公证书三性无异议，不认可举证目的，认为原告还有153410元首付款未付，购房款发票仅是为办理银行按揭贷款需要，款项实际未付清；对证据4三性、举证目的无异议，但第二条约定甲方需履行前置义务（付清房款），且合同约定原告因按照与开发商的约定办理相关手续，否则将承担相关违约责任。本院予以采信并确认。被告的委托诉讼代理人姜红波，针对其答辩主张，向法庭宣读并提交了下列证据：延期付款承诺书2份：欲证实原告还欠开发商石林同策旅游文化产业投资有限公司2套房屋153410元购房款未付。上述证据，经质证，原告及委托诉讼代理人对证据合法性、真实性无异议，不认可关联性、举证目的，认为这并非欠付购房款，而是民间借款合同性质，虽然未付但与本案无关，是被告与其他公司的约定。本院对该证据的真实性予以采信并确认。本院经审理认定事实如下：2013年5月17日，原告分别购买了位于石林县。1708号房间的总购房款为426007元，1709号房间的总购房款为426418元。同日，原告与被告签订了两份《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》，分别将前述1708号、1709号房间交予被告进行管理，用于经营产权式酒店。合同约定委托期限自2014年2月28日至2024年2月27日止。托管收益按《商品房购销合同》中的购房总价款作为基数计算，比例为：2014年2月28日至2017年2月27日之间的三年，每年按购房总价款的7%支付；自2017年2月28日至2024年2月27日之间的七年，每年按购房总价款的7.5%支付。同时约定2014年2月28日至2017年2月27日的托管收益，被告在原告与石林同策戴斯文化产业投资有限公司签订《商品房购销合同》时，代替原告一次性支付给石林同策戴斯文化产业有限公司，作为原告购买房屋首付款的一部分。2017年2月28日至2024年2月27日的托管收益，被告将在当年度第一个自然月内支付。合同也对违约责任进行约定，因为乙方缘故迟延支付托管收益，由被告承担违约责任，并以迟延支付的托管收益为基数按照当年中国人民银行公布的同期贷款利息的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告将1708号、1709号房屋交由被告管理，被告也对房屋装修后开始经营至今。被告自2017年2月28日起至2021年2月27日止的物业托管收益255727.5元未付，经原告多次催讨未果。2017年7月6日，石林尚宾酒店管理有限公司变更登记为石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”本案中，原告与被告签订了《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》，将“石林老街-东门坊酒店式公寓”17层08、09号房间交予被告进行管理，用于经营产权式酒店。托管收益按《商品房购销合同》中的购房总价款作为基数计算，约定2017年2月28日起至2024年2月27日的托管收益，被告将在当年度第一个自然月内支付。合同也对违约责任进行约定，因为乙方缘故迟延支付托管收益，由被告承担违约责任，并以迟延支付的托管收益为基数按照当年中国人民银行公布的同期贷款利息的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交由被告管理，被告也对房屋装修后开始经营。被告自2017年2月28日至2021年2月27日止的物业托管收益255727.5元未付，经原告多次催讨未果。原告的诉请，符合法律规定的合理部分，本院应予以准许。对原告主张的违约金，根据双方约定，被告应在当年度第一个自然月内支付托管收益，本案被告迟延支付托管收益的行为确已构成违约。对违约金的计算，双方在《物业委托管理协议》中约定：“因为被告缘故迟延支付托管收益，由被告承担违约责任，并以迟延支付的托管收益为基数按照当年中国人民银行公布的同期贷款利息的双倍向原告支付违约金”，本院依照上述约定计算并确认被告应当向原告支付的违约金为24294.11元（计算公式为：255727.5元×4.75%×2倍），对超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。被告关于“原告还欠开发商石林同策旅游文化产业投资有限公司153410元购房款未付”的辩解，开发商可另行起诉。委托诉讼代理人的代理意见，符合法律规定的合理部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、由被告石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司于判决生效后30日内向原告赵兴福支付自2017年2月28日至2021年2月27日止的物业托管收益255727.5元（计算公式为：426007元×7.5%×4年＋426418元×7.5%×4年）。二、由被告石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司于判决生效后30日内向原告赵兴福支付违约金24294.11元（计算公式为：255727.5元×4.75%×2倍）。三、驳回原告赵兴福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2655元，由被告石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李子文二〇二〇年四月二十二日书记员  环婷蓉