河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再130号再审申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：辉县市城关镇东新庄村民委员会，住所地：河南省辉县市城关镇东新庄村。法定代表人：李茹章，该村委会主任。委托诉讼代理人：谭国强，河南百泉律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：王洪波，男，1982年6月18日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：窦文志，河南昇融律师事务所律师。再审申请人辉县市城关镇东新庄村民委员会（以下简称东新庄村委会）因与被申请人王洪波租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）豫07民终1434号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年2月17日作出（2019）豫民申8725号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人东新庄村委会法定代表人李茹章及其委托诉讼代理人谭国强、被申请人王洪波及其委托诉讼代理人窦文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东新庄村委会申请再审称，该村委会作为案涉房屋出租人，在其与王洪波签订的租赁合同期满后，有权决定是否继续出租、以何种方式、何种价格对外招租。这些权利受法律法规保护，不容他人随意侵犯损害。所谓优先承租权的行使应以不损害出租人的权益为限。案涉租赁合同期满前，东新庄村委会已经告知王洪波下一期房屋租赁的租金底价，并已询问其是否同意续租。房屋租赁招标公示期内，王洪波知晓相关租赁条件却拒绝参与竞标，应视为自愿放弃参与竞标，同时放弃优先承租权的行使，这是王洪波对其自身权利的处分，相关后果与东新庄村委会无关。王洪波自愿放弃参与竞标，导致其不再续租案涉房屋，根据合同约定，应由王洪波自行移除可移动的相关装饰，对不可移动的装饰，东新庄村委会无须作价，更无须赔偿。东新庄村委会的反诉请求未超过诉讼时效。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决；一、二审诉讼费用由王洪波负担。王洪波辩称，东新庄村委会对王洪波优先承租权的侵权事实清楚。王洪波基于租赁合同取得的案涉房屋是毛坯房，其对租赁物做出分割的权属属于王洪波，不属于东新庄村委会。东新庄村委会为了实现在其违约后，将案涉房屋分成八个标的物进行招投标的目的，暗中与王洪波招租的八个商户进行实质沟通，收取其保证金。租赁合同第11条对王洪波优先承租权的约定明确，并不是东新庄村委会曲解的“村委会想什么时间决定招标就可以什么时间，想分成几个标就分成几个标；王洪波的优先权不影响村委会分八个标”。东新庄村委会没有书面通知王洪波招标公告，再次证实该村委会侵权的事实。东新庄村委会的侵权行为给王洪波造成巨额损失，包括分割物损失、装修损失、经营损失、招商损失等，应当承担赔偿责任。综上，请求维持原判。2018年7月18日，王洪波向辉县市人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求判令：东新庄村委会赔偿损失562017.25元，并负担诉讼费、律师费。东新庄村委会反诉请求：王洪波支付违约金641100元，并负担反诉费、律师费。一审法院认定事实：2014年9月11日，王洪波通过公开竞标取得辉县市东新庄共城华庭36号楼新四路北侧东起一至四间1-3层，总面积约2387平方米门面房三年的租赁权，租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止。2014年9月24日，王洪波与东新庄村委会签订了该部分门面房的租赁合同，合同约定租赁费交费方式为年交，三年租金共计102万元，每一个租赁年度按年递增计算交费。自合同生效之日起一次性交付第一年的租金33万元，第一年度租赁期到期日前十天，一次性预交第二年度的租金34万元，第二年度租赁期到期日前十天，一次性预交第三年度的租金35万元。王洪波另外还须向东新庄村委会交付租赁房屋财产安全保证金2万元。未经同意，王洪波不得转租他人。三年合同到期前一个月，东新庄村委会将进行公示，通过有资质的拍卖机构公开拍卖的方式决定下期承租方。王洪波如有意继续租赁，必须参与竞拍（同等价格条件下王洪波优先）。如果王洪波未能竞拍成功，需在东新庄村委会限定的时间内将房腾清，不得影响新承租方使用。王洪波投入的一切装饰东新庄村委会不予作价，除不可随意移动的装饰（如地砖、墙砖、玻璃门窗）不准拆走外，其余装饰可自行处理，但不得有破坏性的拆除，否则，将酌情赔偿或从财产安全保证金中扣除。若王洪波未按时支付所有应付款项，属于违约，除付清所欠款项外，王洪波还应向东新庄村委会支付所欠款日1%的违约金。超过60日该村委会有权采取措施，收回房屋。之后，王洪波将该门面房安装门窗、管线等设备设施并装修后招租经营。王洪波在装修时对该门面房进行了分割，在中间加了隔墙。王洪波未按合同约定的期限交付第二、三年度的租金，2015年至2017年期间该村委会多次向王洪波催要租金，并提出如果王洪波不交付租金该村委会将要求其支付违约金。第二年度的34万元租金应于2015年10月21日交付，王洪波实际交付该部分租金的情况是：2015年12月31日交付10万元，2016年2月1日交付7万元，3月30日交付5万元，10月6日交付5万元，10月10日交付7万元。第三年度的租金35万元应于2016年10月21日交付，王洪波实际交付该部分租金的情况是：2016年11月24日交付10万元，2017年1月21日交付10万元，9月9日交付15万元。2017年11月2日东新庄村委会张贴了《租赁权拍卖公告》，将上述门面房一年的租赁经营权分成八个拍卖标的于2017年11月10日进行公开拍卖，之后与承租人杨玉荣等分别签订了租赁合同，将上述门面房分别租赁给了杨玉荣等人。王洪波庭审中自认2017年11月6日其得知东新庄村委会在进行上述公开拍卖程序，因其不同意该村委会将案涉门面房分成八个拍卖标的进行拍卖而未参与竞标。一审法院认为，关于本诉，王洪波与东新庄村委会签订的案涉门面房租赁合同约定，在王洪波三年租赁期限到期前一个月，东新庄村委会进行公示，通过有资质的拍卖机构公开拍卖的方式决定下期承租方。王洪波如有意继续租赁，必须参与竞拍（同等价格条件下王洪波优先）。如果王洪波未能竞拍成功，需在东新庄村委会限定的时间内将房腾清，不得影响新承租方使用。王洪波投入的一切装饰东新庄村委会不予作价，除不可随意移动的装饰（如地砖、墙砖、玻璃门窗）不准拆走外，其余装饰可自行处理，但不得有破坏性的拆除，否则，将酌情赔偿或从财产安全保证金中扣除。2017年11月2日东新庄村委会张贴了《租赁权拍卖公告》，将上述门面房一年的租赁经营权分成八个拍卖标的于2017年11月10日进行公开拍卖，之后与承租人杨玉荣等分别签订了租赁合同，将上述门面房分别租赁给了杨玉荣等人。王洪波因不同意该村委会将案涉门面房分成八个拍卖标的进行拍卖，其未参与竞标。因王洪波与东新庄村委会在上述租赁合同中只是约定在竞拍时同等价格条件下王洪波有优先承租权，而对具体竞拍方式即将案涉门面房的租赁权作为一个标的整体进行拍卖还是分割为几个标的分别进行拍卖并未作限制性约定。在此情况下，当王洪波的租赁期限届满后，东新庄村委会作为出租人有权自主决定具体的竞拍方式。王洪波以该村委会将案涉门面房分成八个拍卖标的进行拍卖，属于定向拍卖，侵犯其优先承租权为由，要求该村委会赔偿其主张的装修费用损失、培育市场费用损失共计562017.25元，该理由及其主张的损失均缺乏事实及法律依据，也与双方的合同约定相悖，对其该诉讼请求，一审法院不予支持。王洪波另要求东新庄村委会负担律师费，因其未举证证明其主张该项费用的具体金额及依据，且诉讼费用应由败诉方负担，对该项诉讼请求，一审法院也不予支持。关于反诉，因王洪波未按合同约定的期限交付第二、三年度的租金，构成违约，东新庄村委会反诉要求王洪波支付违约金，符合其双方的合同约定,但本案中东新庄村委会与王洪波约定的违约金过高。结合双方履行案涉租赁合同的情况、当事人的预期利益、相关法律规定等综合考虑，一审法院酌定按照月息2%计算违约金。具体计算方式如下：2015年10月21日下欠租金34万元，该欠款自2015年10月22日至2015年12月30日产生的违约金为：34万元×（2%÷30）×70天＝15867元。2015年12月31日支付租金10万元，下欠租金24万元，该欠款自2015年12月31日至2016年1月31日产生的违约金为:24万元×（2%÷30）×32天=5120元。2016年2月1日支付租金7万元，下欠租金17万元,该欠款自2016年2月1日至3月29日产生的违约金为:17万元×（2%÷30）×58天=6573元。2016年3月30日支付租金5万元，下欠租金12万元,该欠款自2016年3月30日至10月5日产生的违约金为:12万元×（2%÷30）×190天=15200元。2016年10月6日支付租金5万元，下欠租金7万元,该欠款自2016年10月6日至10月10日产生的违约金为：7万元×（2%÷30）×5天=233元。2016年10月21日下欠租金35万元,该欠款自2016年10月22日至2016年11月23日产生的违约金为：35万元×（2%÷30）×33天＝7700元。2016年11月24日支付租金10万元，下欠租金25万元,该欠款自2016年11月24日至2017年1月20日产生的违约金为:25万元×（2%÷30）×58天=9667元。2017年1月21日支付租金10万元，下欠租金15万元,该欠款自2017年1月21日至9月9日产生的违约金为:15万元×（2%÷30）×232天=23200元。以上违约金共计83560元,对东新庄村委会要求王洪波支付该部分违约金的反诉请求一审法院予以支持,对超出部分不予支持。王洪波辩称其迟延交付租金是经东新庄村委会认可，与该村委会协商一致的，其双方对租金交付期限进行了变更，对此辩解意见该村委会不予认可，王洪波提供的相关证据亦不足以证明其该辩解意见成立，故对其该辩解意见该院不予采纳。我国民法通则规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中东新庄村委会主张的违约金系王洪波迟延支付租金产生的，故该违约金的请求权应适用一年的诉讼时效。第二年度的租金应于2015年10月21日支付，第三年度的租金应于2016年10月21日支付，相应违约金请求权诉讼时效的届满之日分别为2016年10月21日和2017年10月21日。因东新庄村委会举证证明2015年至2017年期间该村委会多次向王洪波催要租金，并提出如果王洪波不交付租金该村委会将要求其支付违约金，2015年至2017年间王洪波也在陆续支付租金，其中第二年度租金最后一次支付的时间是2016年10月10日，第三年度租金最后一次支付的时间是2017年9月9日，即东新庄村委会在此期间多次要求王洪波履行相关义务，王洪波也在陆续履行相关义务，这产生诉讼时效中断的法律效力，诉讼时效期间应重新计算，且《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日（即2017年10月1日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。综上所述，东新庄村委会于2018年8月2日提起反诉，其反诉请求未超过诉讼时效，对王洪波辩称其反诉请求已超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。东新庄村委会另要求王洪波负担律师费，因其未举证证明其主张该项费用的具体金额及依据，故对其该项反诉请求不予支持。一审法院于2019年1月9日作出（2018）豫0782民初3783号民事判决书：一、驳回王洪波的诉讼请求；二、王洪波于判决生效后五日内支付东新庄村委会违约金83560元；三、驳回东新庄村委会的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费9420元，由王洪波负担。反诉案件受理费5105元，由东新庄村委会负担4160元，由王洪波负担945元。王洪波不服一审判决，向二审法院上诉，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持王洪波的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判驳回东新庄村委会的反诉请求；3.本案全部诉讼费用、律师费由东新庄村委会负担。二审法院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：王洪波于诉前委托新乡市正德房地产估价有限公司对辉县市水竹大道东段路北共城华庭36号楼东头部分一层和三层装修部分的市场价值进行评估，该公司于2018年4月27日出具豫新正德[2017]Q012号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为143017.25元。二审法院认为，东新庄村委会与王洪波之间成立租赁合同法律关系，双方应当按照所签租赁合同履行各自义务。本案中双方争议焦点主要为以下几个问题，逐一进行分析：一、关于东新庄村委会是否侵犯了王洪波的优先承租权的问题。根据案涉租赁合同第十一条的约定，王洪波享有在同等价格条件下优先承租的权利，东新庄村委会应当按照合同约定的方式保障王洪波行使优先承租权。按照合同的文义解释及目的解释，“同等价格条件下”不仅包含对租赁物交纳租金的同等价格条件，还应当具有租赁物与合同所涉租赁物一致的含义，因如果租赁物或招标标的发生变更，则丧失了适用同等价格条件的前提。故东新庄村委会称无论整体招租或分开招租均不影响王洪波行使优先承租权的理由不能成立，该主张与合同约定优先承租权的目的相悖，租赁物分割后每一个标的物均不具备“同等价格条件”。根据王洪波一审庭审陈述，东新庄村委会在双方合同到期前告知王洪波下一期租金底价，并询问王洪波是否同意续租，王洪波称按程序走拍卖手续。而东新庄村委会在2017年11月2日张贴拍卖公告后，王洪波才知晓拍卖标的被分割，并未参与竞拍。从上述事实可知，东新庄村委会并未在合同到期前一个月告知王洪波决定将租赁物分开招标，亦未按合同约定进行公示，其后续的招标行为导致王洪波无法按照与双方租赁合同中的同等条件进行投标，故东新庄村委会的行为违反合同约定，构成对王洪波优先承租权的侵犯。二、关于东新庄村委会应否赔偿王洪波损失及数额为多少的问题。上文分析，东新庄村委会的行为侵犯了王洪波的优先承租权，已构成违约，在合同未约定违约责任时，王洪波有权根据合同法相关规定要求东新庄村委会承担违约责任。王洪波承租案涉租赁物后，对租赁物进行了改善并装修，该部分花费属于对租赁物的有益费用，在王洪波享有优先承租权并成功行使的条件下，王洪波可以对该租赁物及其装修设施继续使用，而东新庄村委会的违约行为导致王洪波丧失承租权，王洪波对租赁物的装修投入已无法使其本人受益，拆除返还亦无实际价值，故王洪波的装修费用应当认定为其实际损失，东新庄村委会应当对该部分损失承担赔偿责任。一审法院对此不予认定的原因是与合同约定不符，但租赁合同中约定对王洪波投入装饰不予作价的前提是王洪波未能竞拍成功，在东新庄村委会侵犯王洪波优先承租权的情况下，合同约定的该前提不能成立，故不应当适用该条约定。对于该部分损失数额的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定，“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”王洪波自行委托的鉴定机构已作出鉴定结论，东新庄村委会未提供有效证据对该鉴定机构的资质、鉴定程序以及结论合法性等加以反驳，且该鉴定结论所估价参照的时间点系案涉纠纷发生后不久，故以当时评估价格认定王洪波的装修损失并无不妥，二审法院对该鉴定结论予以采信。东新庄村委会应当赔偿王洪波装修损失143017.25元。对于王洪波主张的市场培育费，该部分费用系其投资风险，不能因此认定与东新庄村委会的违约行为之间存在因果关系，故王洪波要求东新庄村委会承担该损失没有事实和法律依据，二审法院不予支持。三、关于王洪波是否应当支付违约金的问题。根据双方租赁合同约定，王洪波应于2015年10月21日前交纳第二年度租金，应于2016年10月21日前交纳第三年度租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，东新庄村委会对第二年租金及违约金的诉讼时效应至2016年10月20日届满，对第三年租金及违约金的诉讼时效应至2019年10月20日届满。东新庄村委会对本案提起反诉时已经超过了第二年租金及违约金的诉讼时效，因其一审提交的证人与其之间存在利害关系，其证言的证明效力不予认定，王洪波此后支付租金的行为仅能表示其同意履行支付租金义务，并不能产生租金违约金诉讼时效中断的效力，故对东新庄村委会要求王洪波支付第二年租金违约金的请求，不予支持。对于第三年租金因王洪波未在合同约定期限内支付，构成违约，应当支付相应的违约金。一审法院认定的违约金计算方法并无不当，二审法院予以确认，王洪波应当支付的违约金数额为40567元。综上，王洪波的上诉理由部分成立。一审判决认定部分事实及适用法律不当，二审法院予以纠正。二审法院于2019年6月4日作出（2019）豫07民终1434号民事判决：一、撤销辉县市人民法院（2018）豫0782民初3783号民事判决；二、东新庄村委会于判决生效后十日内赔偿王洪波损失143017.25元；三、王洪波于判决生效后十日内支付东新庄村委会违约金40567元；四、驳回王洪波的其他诉讼请求；五、驳回东新庄村委会的其他反诉请求。一审案件本诉受理费9420元，反诉案件受理费5105元，由东新庄村委会承担7153元，由王洪波承担7372元；二审案件受理费10256元，由东新庄村委会承担2564元，由王洪波承担7692元。本院再审对一审法院查明的基本事实予以确认。本院再审认为，本案再审争议的焦点是：（一）东新庄村委会是否侵害了王洪波的优先承租权；（二）东新庄村委会反诉请求是否超过诉讼时效。关于东新庄村委会是否侵害了王洪波的优先承租权问题。东新庄村委会与王洪波签订租赁合同，约定“三年合同到期前一个月，东新庄村委会将进行公示，通过有资质的拍卖机构公开拍卖的方式决定下期承租方。王洪波如有意继续租赁，必须参与竞拍（同等价格条件下王洪波优先）”。根据合同约定，对该“同等价格条件下王洪波优先”，应理解为在王洪波必须参与竞拍，与其他竞拍人同等价格条件下，享有房屋租赁的优先承租权。原租赁合同未约定出租人东新庄村委会在合同到期后，对再行出租的方式、价格进行限制。东新庄村委会作为房屋所有权人，有权自主决定租赁合同到期后再行出租的方式、价款，包括将房屋整体出租或是分别出租。二审法院将当事人合同约定的“同等价格条件”解释为“不仅包含对租赁物交纳租金的同等价格条件，还应当具有租赁物与合同所涉租赁物一致的含义”，该解释明显不妥，并且该解释所得出的结论将损害出租人的经营自主权，于法无据，应予纠正。东新庄村委会以公开拍卖的方式将租赁到期的房屋重新出租，不违反法律规定，无论是整体出租还是分别出租系出租方的权利。东新庄村委会再行出租未改变原房屋的使用功能，未增加原承租人王洪波的负担。王洪波如愿意继续租赁，在同等价格条件下享有优先承租权，须参与竞拍。但王洪波不同意东新庄村委会将案涉门面房分成八个拍卖标的进行拍卖而拒绝参与竞拍，在此情形下王洪波再行主张优先承租权不符合双方合同约定。因此，王洪波主张东新庄村委会侵害了其优先承租权无事实和法律依据，不应支持。关于东新庄村委会反诉请求是否超过诉讼时效的问题。东新庄村委会与王洪波签订的租赁合同，约定王洪波应于第一年度租赁期到期日前十天（2015年10月21日）一次性预交第二年度租金34万元；第二年度租赁期到期日前十天（2016年10月21日），一次性预交第三年度租金35万元。王洪波实际支付第二年度租金最后一次的时间为2016年10月10日，第三年度租金最后一次的支付时间为2017年9月9日，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，东新庄村委会的反诉请求适用三年诉讼时效期间，该村委会于2018年8月2日提起反诉，显然未超过诉讼时效期间。况且，原审已经查明，王洪波未按合同约定期限交付第二、三年度租金，在2015年至2017年期间，东新庄村委会多次向王洪波催要租金，并提出如果王洪波不交付租金该村委会将要求其支付违约金的事实。因此，不应认定东新庄村委会提起反诉请求已超过诉讼时效期间。综上，东新庄村委会的再审请求及诉讼理由成立，本院予以支持。二审法院认定东新庄村委会侵害王洪波优先承租权及该村委会反诉请求第二年度违约金超过诉讼时效不当，本院予以纠正。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民终1434号民事判决；二、维持辉县市人民法院（2018）豫0782民初3783号民事判决。一审本诉案件受理费9420元，由王洪波负担，反诉案件受理费5105元，由辉县市城关镇东新庄村民委员会负担4160元，由王洪波负担945元；二审案件受理费10256元，由王洪波负担。本判决为终审判决。审判长  万佳林审判员  邵 炜审判员  卞亚峰二〇二〇年四月二十一日书记员  王 瑶