宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4647号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马某1，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：马某2，自由职业，住宁夏回族自治区银川市，与马某1系姐弟关系。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏名优供应链股份有限公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：孟某，宁夏国禾律师事务所律师。 上诉人马某1因与被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司（以下简称名优公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初7666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人马某1及其委托诉讼代理人马某2，被上诉人名优公司的委托诉讼代理人孟某在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 马某1向本院提出上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初7666号民事判决书，依法改判驳回名优公司的诉讼请求，支持马某1的反诉请求；2.判令本案一审、二审诉讼费用由名优公司承担。事实与理由：一、一审法院认定马某1与名优公司于2018年12月26日协商一致终止租赁合同错误。涉案租赁合同虽由马某1授权马某2签订，但该授权仅限于签订合同，马某1未再授权马某2处理涉案房屋租赁事宜。名优公司于2018年12月在未告知马某1的情况下搬离涉案房屋，并将钥匙留在一楼保安处。由于名优公司工作人员在搬离房屋后仍到涉案房屋内捞鱼，因担心屋内名贵木雕及家具丢失，马某2迫于无奈才从名优公司处接收钥匙和电卡，但并未有与名优公司解除合同的意思表示，其也无权代表马某1解除涉案合同。名优公司搬走后，其法定代表人仍与马某1商量继续使用房屋事宜，但未谈成。为减少损失，马某1于2019年3月才同意解除合同，并将涉案房屋另行出租他人，故双方合同解除时间应认定为2019年3月，名优公司应支付租金至2019年3月31日。二、一审法院认定名优公司租赁房屋用于宁夏九鼎物流科技有限公司等公司的办公场所是错误的。涉案租赁合同的签订方是马某1和名优公司，宁夏九鼎物流科技有限公司并非合同当事方，双方合同也未约定租赁房屋用于宁夏九鼎物流科技有限公司办公，宁夏九鼎物流科技有限公司作为独立法人，将其注册地登记在马某1所有涉案房屋名下，并且名优公司一审庭审陈述也认可宁夏九鼎物流科技有限公司也在涉案房屋内办公，故宁夏九鼎物流科技有限公司已经使用了涉案房屋，名优公司将涉案房屋转租、转借事实存在。依据合同约定，名优公司擅自转租、转借，马某1有权不退还已经缴纳的租金和押金。一审判决马某1返还租金及押金的处理错误。三、双方合同对租金支付金额及支付期限有明确约定，涉案合同于2019年3月解除，名优公司未按照合同约定期限支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。一审判决对马某1要求名优公司支付违约金的反诉请求不予支持错误。四、名优公司使用涉案房屋期间，有义务保管房屋内的名贵木雕及家具，因其管理不善，导致租赁物内的设备损坏或者丢失，应当负责维修或者折价赔偿。马某1一审提交的收据只是针对卫生间、玻璃的维修费用，一审判决将维修费用认定为是地板、卫生间、玻璃的维修费用错误。名优公司应当继续承担涉案房屋内地板、限量版水景喷泉套装等的维修义务，维修不能应折价赔偿。五、名优公司一审提交录音证据未能在当庭出示、播放，一审法院却作为判决依据，程序违法。综上，请求二审法院查明事实，依法判决。 名优公司辩称，一、马某1授权其弟弟马某2与名优公司协商解除合同事宜，马某2于2018年12月26日收回名优公司交来的房屋钥匙、电卡、水卡，双方之间合同已经解除。二、名优公司在使用涉案房屋期间，从未丢失屋内的设备、木雕及家具，也没损害上述物品，马某2在对屋内物品拍照核对后才收取钥匙，并非马某1所说的从保安处领取钥匙。三、马某1收回房屋后就对外发布出租信息，其不能将其2019年3月将房屋另行签订房屋租赁合同时间认定为双方合同解除时间。四、涉案房屋一直用于名优公司、宁夏九鼎物流科技有限公司的办公经营场所，涉案房屋租金也是以名优公司、宁夏九鼎物流科技有限公司及公司法定代表人朱吉名义交纳，马某1对此明知，不存在转租、转借事实。五、名优公司在租赁期间内支付租金的时间及金额是马某1认可的，也是与马某1协商后支付的，马某1从未向名优公司主张违约责任。故马某1应当返还名优公司多支付的7万元的租金，对未起诉的2万元名优公司保留诉权。六、双方协商解除合同时已经明确，损坏的一块地板和玻璃由名优公司维修，马某1自行维修的费用明显高于维修成本。七、名优公司一审提交的录音资料，同时提供整理文字一份，马某1庭审时已经对文字进行了质证，并且一审法院庭后组织双方补充证据并进行了质证，不存在马某1所称的程序问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。 名优公司一审诉讼请求：1.马某1向名优公司返还房屋租金50000元,房屋押金100000元,并按同期人民银行贷款利率4.35%支付利息1957元(暂计算2018年12月20日至2019年5月31日),后期利息支付至押金偿还完毕为止；2.本案诉讼费用由马某1承担，以上共计151957元。 马某1一审反诉请求：1.确认马某1与名优公司之间的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2.名优公司向马某1支付2019年1月10日－2019年3月31日之间的租金109589元（500000元÷365天×80天）；3.名优公司向马某1支付违约金58944元；4.名优公司赔偿马某1损失30000元；5.本案诉讼费用由名优公司承担。 一审法院查明：马某1与名优公司于2017年7月4日签订《房屋租赁合同》,约定名优公司承租马某1所有的位于银川市金凤区北京××路亲水商务广场(亲水商务中心)F701室用于宁夏九鼎物流科技有限公司等公司办公场所,租赁面积780平方米,租赁期限为三年即2017年7月10日至2020年7月9日,租金每年50万元,押金10万元。马某1的委托代理人马某2在合同上签字，加盖马某1的私章。合同还约定房屋租赁期满，马某1应退回名优公司押金10万元。合同签订后名优公司先后支付马某1房租、押金共计90万元（2017年7月6日名优公司向马某1支付押金10万元及房租25万元，剩余2017年的25万元房租于2017年12月9日支付5万元，2017年12月16日支付10万元，2018年1月12日支付5万元，2018年1月23日支付5万元；第二年房租于2018年6月9日支付12万元，2018年6月19日支付3万元，2018年8月10日支付5万元，2018年8月20日支付10万元）。因工作需要,名优公司将办公场所迁移至银川市金凤区ＩＢＩ育成中心三期三号楼五楼,名优公司于2018年10月电话告知马某1代理人马某2，解除租赁合同事宜，2018年12月名优公司与马某1协商一致,名优公司交清相应费用后，双方终止租赁合同,2018年12月26日，名优公司将房屋钥匙交付给马某1委托代理人马某2,现名优公司认为马某1不予返还多支付的房租5万元、押金10万元，为此，诉至法院,请求判如所请。 另查明，名优公司在租赁马某1涉案房屋期间对房屋内的地板、卫生、玻璃造成损坏，马某1修复发生费用7600元，2019年3月31日，马某1与第三方签订房屋租赁合同。 还查明，宁夏九鼎物流科技有限责任公司的注册地在银川市金凤区北京××路。该公司与名优公司系关联公司，其法定代表人与名优公司的原法定代表人朱吉是同一人。 一审法院认为，一、名优公司与马某1签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。名优公司在租赁期内按时交付房屋租金及押金，后双方协商一致解除了合同，名优公司于2018年12月26日搬离涉案房屋，将房屋钥匙交付给马某1委托代理人马某2，双方合同解除，马某1应退还名优公司房屋押金100000元。合同履行期间第二年度房租即2018年7月10日至2019年7月9日的房租名优公司已交付30万元，但名优公司于2018年12月26日搬离租赁房屋，名优公司实际使用5.5个月，每月租金41666元，租金计算为229163元，马某1应退还租金70837元，现名优公司主张50000元，予以照准。二、马某1不予退还租金及押金的行为确给名优公司造成利息的损失，故名优公司主张利息损失的请求，予以支持，按年率4.35%自2018年12月26日至2019年5月31日，计算利息为2827.5元（150000元×156天×4.35%÷360天），现名优公司主张1975元，予以照准。2019年5月31日后的利息损失按年利率4.35%继续计算至本判决确定的给付之日。三、因该合同双方协商解除，且名优公司交付了房屋钥匙，自2018年12月26日后，名优公司已对涉案房屋无控制权和使用权，故对马某1关于确认名优公司与马某1之间的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除的反诉请求不予支持；其请求名优公司向马某1支付2019年1月10日至2019年3月31日之间的租金109589元（500000元÷365天×80天）、支付违约金58944元的反诉请求亦不能成立，不予支持。四、马某1反诉称名优公司擅自转让、转借房屋的情形，对名优公司已支付的租金和押金不予退还，该理由不能成立，庭审中马某1并未提交名优公司转租房屋的租赁合同，宁夏九鼎物流科技有限责任公司的注册地虽在银川市金凤区北京××路，但该公司与名优公司系关联公司，二公司虽同在一个办公地址，也不能证明是转租行为。故其理由不予采纳。五、名优公司在租赁房屋期间造成马某1房屋内的地板、卫生、玻璃损坏，马某1修复发生费用7600元，应由名优公司承担，马某1提出的限量版水景喷泉套装的损坏，因马某1不能提交损害程度的证据，损失也无法计算，故对马某1的该项请求不予支持。六、2018年12月26日，名优公司已交付房屋，双方合同解除，马某1主张由名优公司支付其支出的2019年1-2月的物业服务费、电梯运行服务费6127元，支付2019年3月的物业服务费及电梯运行服务费3063元的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告马某1于判决书生效之日起十日内返还原告名优公司房屋租金50000元，退还押金100000元，支付利息损失1957元，合计151957元。2019年5月31日后的利息损失按年利率4.35%继续计算至本判决确定的给付之日；反诉被告名优公司赔偿反诉原告马某1修复地板、卫生、玻璃损坏修复费用7600元；驳回反诉原告马某1的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1670元，由马某1负担；反诉案件受理费2135元，由名优公司负担25元，由马某1负担2110元。 二审期间，马某1为支持其上诉主张，提交证据如下： 证据一、马某1与朱吉微信聊天截屏打印件一张、马某1与金凤区公安局办案民警微信聊天截屏打印件四张，证明：截止到2019年12月，宁夏九鼎物流科技有限责任公司仍在涉案房屋非法经营。依照合同约定押金应不予返还。 证据二、注册信息网上打印件一张，证明：朱吉名下其他公司仍在非法侵占涉案房屋。 名优公司质证称，对马某1与朱吉微信聊天截屏打印件的证据三性不予认可，证明目的不予认可。朱吉回复马某1可以谈并不代表公司立场，目前名优公司的法定代表人是李某。马某1与金凤区公安局办案民警微信聊天截屏打印件同上。注册信息打印件的证据三性不予认可，与本案无关。 经审查，马某1提交证据与本案不具关联性，达不到其证明目的，本院不予采信。 二审查明，马某1与名优公司签订的《房屋租赁合同》约定：房屋租期三年，自2017年7月10日起至2020年7月9日止；年租金50万元，押金10万元；名优公司应于2017年7月5日前向马某1支付押金10万元，租金25万元，剩余租金25万元于2017年11月30日前付清；房屋租金按年支付，每一年的租金在当年6月10日之前由名优公司向马某1支付；名优公司变更营业场所，应在迁出本房屋之前七日内到工商部门办结住所（营业场所）变更登记手续；租赁期内，名优公司有擅自抵押、转让、转借房屋和家具及木雕摆设的行为，马某1有权单方解除合同，收回使用权，并且不退还名优公司已经缴纳给马某1的租金和押金；名优公司利用承租房屋进行非法活动，经公安机关处理的，马某1有权单方解除合同，收回使用权，并且不退还名优公司已经缴纳给马某1的租金和押金；名优公司未按合同约定的金额及期限向马某1支付租金的，除应当承担继续履行的义务外，每逾期一日按应付未付租金1‰的比例向马某1承担违约金，逾期超过30日仍未履行的，马某1有权单方解除合同；名优公司因住所（营业场所）变更终止经营活动需终止本合同时，必须按规定办理住所变更登记或注销登记并向马俊出示相关证明材料方可终止合同。否则，视为续租，双方应重新签订租赁合同；租赁期满或者合同解除后，名优公司应当向马某1出示已办结住所变更登记的证明，如终止经营，应向马某1出示已办结企业、个体工商户注销登记的证明；交接完毕后，马某1于3日内退还名优公司全部押金10万元整。名优公司已经向马某1支付租金中包含宁夏九鼎物流科技有限公司于2017年12月9日支付的2万元，于2017年12月16日支付的2万元，于2018年6月9日支付的5万元。马某1支付涉案房屋2019年1至2月的物业服务费及电梯运行服务费6127元。宁夏九鼎物流科技有限公司于2017年11月28日将公司注册地址变更至涉房屋所在地，于2019年7月9日将其注册地址从涉案房屋变更至银川市××区银川ＩＢＩ育成中心三期3号楼5层。其余事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点为：涉案房屋租赁合同解除时间；名优公司是否构成转租、转借，涉案押金应否予以退还；名优公司逾期支付租金是否构成违约；马某1主张的损失赔偿能否成立；审判程序是否违法。关于涉案房屋租赁合同解除时间问题，虽然名优公司于2018年12月搬离涉案房屋，且马某1弟弟马某2于2018年12月26日接收房屋钥匙及电卡，但依据名优公司提供录音内容，可以证实马某2并未同意解除合同，而是要求名优公司与马某1协商解决。并且双方签订《房屋租赁合同》明确约定，名优公司因住所（营业场所）变更终止经营活动需终止本合同时，必须按规定办理住所变更登记或注销登记并向马俊出示相关证明材料方可终止合同，而与名优公司同处办公的关联公司宁夏九鼎物流科技有限公司于2019年7月9日才将公司注册地址进行变更，故名优公司搬离涉案房屋时双方合同并未解除。马某1现主张以2019年3月31日作为双方合同解除时间的反诉请求能够成立，本院予以采纳。自2018年7月10日至2019年3月31日名优公司应支付租金362500元（500000元÷12月×8个月＋500000元÷12月÷30天×21天）,名优公司已付租金30万元，尚欠付马某1支付租金62500元未付。故本院对名优公司要求马某1返还多付租金5万元的诉讼请求不予支持，对马某1要求名优公司支付租金至2019年3月31日的部分反诉请求予以支持。关于案涉押金是否予以返还问题。因双方合同约定，租赁期满或者合同解除后，马某1应在3日内返还10万元押金，如名优公司在涉案房屋内从事非法经营或者将涉案房屋转租、转借，则马某1有权不予退还名优公司已经交纳押金及租金。现马某1一、二审所举证据均不能证明名优公司或者是宁夏九鼎物流科技有限公司在涉案房屋内从事非法经营活动，也未能证明名优公司与宁夏九鼎物流科技有限公司存在转租、转借的事实，故一审对其关于名优公司将涉案房屋转租、转借于宁夏九鼎物流科技有限公司的抗辩意见未予采纳正确。马某1应将其收取名优公司的10万元押金予以返还，并在折抵欠付租金后以实际返还金额为基数，按照年利率4.35%的标准支付自2019年4月4日起的利息至判决确定履行之日止。关于名优公司逾期支付租金是否构成违约的问题。虽然双方合同对名优公司支付2017年度下剩25万元租金以及2018年度租金支付期限有明确约定，但合同同时约定，如名优公司逾期支付，超过30日未付的，马某1有权单方解除合同。本案中名优公司对2017年度、2018年度租金均未按照合同约定期限支付租金，马某1也未单方主张解除合同，应视为其对名优公司租金支付期限变更的认可，其在本案诉讼中要求名优公司承担逾期支付租金违约金的反诉请求不能成立，一审法院未予支持正确，本院对其该上诉请求也不予支持。关于马某1主张损失赔偿问题。名优公司作为承租方，对涉案房屋内家具、设施及摆件造成损坏，应承担相应的损失赔偿责任。但马某1仅提交地板、玻璃的维修费用7600元，对摆件损坏价值未提供证据证实，一审判决名优公司赔偿地板、玻璃维修费用7600元并无不当。二审期间，马某1同样未提供证据证实摆件的损坏价值，故本院对其该部分上诉理由不予支持。同前所述，涉案房屋租赁合同于2019年3月31日解除，故马某1要求名优公司承担2019年1至3月的物业服务费及电梯服务费9190元（6127元＋3063元）的上诉请求能够成立，本院予以支持。名优公司一审提交录音证据经马某1委托代理人庭审质证，马某1称一审程序违法问题与事实不符，本院对其该上诉理由不予采纳。 综上，一审判决认定部分事实不清，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初7666号民事判决； 二、确认上诉人马某1与被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除； 三、被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人马某1房屋租金62500元，支付物业服务费、电梯服务费9190元，赔偿上诉人马某1修复地板、卫生、玻璃损坏修复费用7600元； 四、上诉人马某1于本判决书生效之日起十日内返还被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司房屋押金100000元; 五、上述第三、四项内容相抵顶后，由上诉人马某1于本判决生效之日起十日内返还被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司押金20710元，并以该20710元为基数按照年利率4.35%标准支付自2019年4月4日起的利息至判决确定履行之日止； 六、驳回被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司的原审其他诉讼请求； 七、驳回上诉人马某1的原审其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1670元，由上诉人马某1负担1150元，由被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司负担520元；一审反诉案件受理费2135元，由被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司负担891元，由上诉人马某1负担1244元；二审案件受理费3340元，由上诉人马某1负担1040元，由被上诉人宁夏名优供应链股份有限公司负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  倪新秀 审判员  何 玲 二〇二〇年四月二十四日 书记员  田 娜 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。