河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初9973号原告（反诉被告）:徐艳丽，女，1978年11月25日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：何凤玲，河南京港律师事务所律师。被告（反诉原告）:夏进秋，女，1972年10月3日出生，汉族，住河南省永城市西城区。委托诉讼代理人：马亮，上海市光大律师事务所律师。被告（反诉第三人）:商丘市方圆房地产中介有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：马娟，女，1982年3月2日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张艳杰，女，1983年7月3日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系该公司工作人员。原告（反诉被告）徐艳丽与被告（反诉原告）夏进秋、被告（反诉第三人）商丘市方圆房地产中介有限公司（以下简称“方圆中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐艳丽及其委托诉讼代理人何凤玲，夏进秋及其委托诉讼代理人马亮，方圆中介公司委托诉讼代理人马娟、张艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳丽向本院提出诉讼请求：1、解除徐艳丽与夏进秋于2019年10月8日签订的《房屋买卖协议》；2、解除徐艳丽与夏进秋、方圆中介公司于2019年10月8日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；3、判令夏进秋返还徐艳丽已支付购房款453200元及利息（利息自徐艳丽向夏进秋支付之日起至夏进秋付清之日止，按年利率6％计算）；4、判令夏进秋按照房屋成交价的1倍承担欺诈的赔偿责任；5、判令夏进秋返还定金1.5万元；6、判令方圆中介公司返还服务费5250元，并对夏进秋应承担的责任向徐艳丽承担连带赔偿责任；7、案件受理费、保全费、律师费等为实现债权而支出的费用由夏进秋、方圆中介公司承担。事实和理由：2019年10月8日，徐艳丽与夏进秋、方圆中介公司签订《商丘市存量房屋居间买卖合同》，约定：经方圆中介公司居间服务，夏进秋将其位于河南省商丘市××区神火大道西侧××喾路北侧良浩公馆4号楼3单元18层3-1807号房屋出售给徐艳丽，徐艳丽应于2019年10月9日支付夏进秋20万元，于2019年10月22日前支付夏进秋27.5万元，夏进秋将该房屋和其与开发商签订的购房合同交于徐艳丽。徐艳丽承担中介服务费5250元，夏进秋承担中介服务费5250元。徐艳丽应于2019年10月8日向方圆中介公司交付定金1.5万元。合同签订后，徐艳丽将购房款453200元支付了夏进秋，将中介服务费5250元支付了方圆中介公司，并交付了方圆中介公司定金1.5万元。徐艳丽要求夏进秋配合办理网签更名手续，但夏进秋未能将房屋买受人网签变更为徐艳丽。徐艳丽到房屋所在的小区物业询问交房事宜，得知房屋水、电不通，钥匙还在物业处，该房屋尚未实际交付夏进秋。《房屋买卖协议》第四条约定，夏进秋须保证房屋权属无争议，产权清晰无纠纷（不欠开发商任何费用），若发生与夏进秋有关的权属纠纷或债务纠纷，均由夏进秋负责解决并承担一切后果及违约责任。综上，夏进秋拒不配合办理网签更名手续等，已构成违约，致使徐艳丽不能实现合同目的。方圆中介公司作为房地产中介的专业机构，未能让徐艳丽全面了解房屋信息，未能促成买卖双方全面履行合同，存在严重的失职行为。被告夏进秋辩称，首先，夏进秋与徐艳丽签订的两份合同中都对房屋基本情况约定，徐艳丽对房屋已做了充分的了解，并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买。说明徐艳丽对房屋现状已经了解，且双方在房屋买卖协议第三条付款方式第三款约定，等房产证下来且契税满两年后过户当日徐艳丽把剩余房款5万元支付夏进秋，总房款付清。说明徐艳丽是明知房屋没有办理下来不动产权证。其次，徐艳丽在2019年11月26日以后提出要求办理网签更名手续，双方签订的合同中没有约定办理网签更名手续。如果网签更名后在不动产登记机关房屋属于徐艳丽，徐艳丽可以在条件成熟的情况下自己直接办理不动产权证。使夏进秋的权益无法保障，在徐艳丽违约没有付清房款的情况下，提出网签更名明显是无理的，也违反了合同约定。夏进秋在徐艳丽没有付清房款的前提下，是不可能给徐艳丽办理网签更名手续。徐艳丽以无理的、合同未约定的事由主张夏进秋违约，要求解除合同没有事实依据。最后，双方约定徐艳丽在2019年10月22日前支付购房款47.5万元，而徐艳丽只支付了447950元，尚有27050元未付，徐艳丽已经违约。商丘市不动产登记交易中心出具的《商丘市商品房买卖合同备案证明》中，明确显示买受人是夏进秋，付款方式为一次性付款。说明该房屋产权清晰无权属纠纷，不欠开发商任何费用。夏进秋未从物业处办理房屋接收手续，也不属于产权纠纷，夏进秋多次向徐艳丽表示，只要徐艳丽按约定付款，夏进秋马上把房屋交付徐艳丽。而徐艳丽多次以双方合同中未约定和已经明确约定如何承担的事宜拒绝付款，致使合同没有履行完毕。综上，夏进秋没有违约，也没有根本违约的情形，徐艳丽的诉讼请求没有事实和法律上的依据，请求驳回。被告方圆中介公司辩称，居间房屋买卖合同已被方圆中介公司收回，后来，原告要回自己一方的居间合同。不同意返还中介服务费5250元，不同意与夏进秋承担连带赔偿责任。反诉原告夏进秋向本院提出反诉请求：1、判令徐艳丽继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款27050元；2、判令徐艳丽支付夏进秋天然气初装费和暖气初装费8040元；3、判令徐艳丽承担中介服务费5250元；4、判令徐艳丽支付夏进秋自2019年10月9日至2020年12月31日的物业费2712元；5、诉讼费、律师费等由徐艳丽承担。事实和理由：夏进秋与徐艳丽于2019年10月8日签订了《房屋买卖协议》，约定总价款52.5万元，在2019年10月22日前应支付购房款47.5万元。至今徐艳丽共支付了447950元，尚有27050元未支付。夏进秋多次催要，徐艳丽拒不履行合同支付剩余购房款。双方签订的合同约定，合同签订之日后的物业费由徐艳丽承担，夏进秋已经缴纳物业费至2020年12月31日，徐艳丽应支付夏进秋自2019年10月9日至2020年12月31日的物业费2712元。合同中同时约定，天然气初装费和暖气初装费8040元应由徐艳丽承担，该费用夏进秋已缴纳，徐艳丽应支付夏进秋。合同约定，一方拒绝履行合同或者解除合同的，应承担向中介公司支付房款总价百分之二的服务费。徐艳丽拒绝履行合同已经违反了合同约定，应当承担向中介公司支付房款总价百分之二的服务费，包含夏进秋应支付的中介服务费5250元。综上，双方签订的合同合法有效，没有不能履行的事由，徐艳丽应当继续履行合同，支付剩余购房款，并承担违约责任。反诉被告徐艳丽辩称，合同约定，徐艳丽应于2019年10月9日支付夏进秋购房款20万元，于2019年10月22日前支付夏进秋购房款27.5万元。合同签订后，徐艳丽于2019年10月23日已依约支付了453200元，当日下午持21800元现金至方圆中介公司联系夏进秋办理房屋及购房合同交付事宜，但是夏进秋拒不到方圆中介公司履行交付义务。直至2019年12月，徐艳丽再次带现金到方圆中介公司联系夏进秋，但夏进秋仍拒不到场。徐艳丽不但没有拒不支付剩余购房款，而是积极交付，期待夏进秋依约交付房屋，但夏进秋找各种借口，拒不履行交付房屋及购房合同的义务。夏进秋根本违约，欺诈徐艳丽，致使徐艳丽交付了95.4％的购房款453200元后，至今未得到房屋。夏进秋明显违反了房屋买卖协议第三条约定，徐艳丽交款47.5万元，夏进秋把该房屋和该房屋购房合同交给徐艳丽。双方签订房屋买卖协议时，夏进秋称不欠开发商和物业公司任何费用，对徐艳丽隐瞒了没有缴纳维修基金、钥匙还在物业处，夏进秋根本不可能交付房屋给徐艳丽的实际情况，夏进秋的行为对徐艳丽已构成欺诈。夏进秋是在双方纠纷发生后缴纳的天然气初装费和暖气初装费8040元，充分说明夏进秋已构成根本违约，徐艳丽诉请解除房屋买卖协议应当被支持，徐艳丽不应承担此费用及物业费用。反诉第三人方圆中介公司述称，房屋买卖合同继续履行的情况下，买卖双方各承担1％的中介费，如果不能履行，由违约方承担2％的中介费，另一方不再承担。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，被告（反诉原告）夏进秋作为甲方、原告（反诉被告）徐艳丽作为乙方、被告（反诉第三人）方圆中介公司作为丙方签订了《商丘市存量房屋居间买卖合同》一份，三方主要约定：徐艳丽购买夏进秋所有的位于河南省商丘市××区神火大道西侧××喾路北侧良浩公馆4号楼3单元18层3-1807号房屋一套，面积为116.45㎡，总房款52.5万元。三方签订本合同时，买卖双方应向方圆中介公司各交纳中介服务费5250元。徐艳丽应于2019年10月8日向方圆中介公司交付定金1.5万元，由方圆中介公司代为保管，在房产过户完毕后，扣除买卖双方需要交纳的中介服务费后，剩余部分转变成房款。本合同签订前该房屋产生的水、电、物业等费用由夏进秋承担，以后由徐艳丽承担。因房产证未下来，双方协商办证契税等一切费用由夏进秋承担，房产证办下来后，过户到徐艳丽名下费用由徐艳丽承担，天然气、暖气接口费由徐艳丽承担。各种手续交接清楚后，本合同自动作废，并由方圆中介公司收回。2019年10月8日，徐艳丽与夏进秋签订《补充协议》一份，双方主要约定：该协议为双方签订《商丘市存量房屋居间买卖合同》的补充协议，具有同等法律效力。双方协商，2019年10月9日，徐艳丽先付夏进秋20万元，在2019年10月22日前再支付27.5万元，剩余5万元待房产证办下来契税满两年后过户当日一次性支付夏进秋，夏进秋保证无条件配合徐艳丽办理过户和二手房按揭贷款手续。如本协议与《商丘市存量房屋居间买卖合同》发生冲突，均以本协议为准。2019年10月8日，徐艳丽与夏进秋签订《房屋买卖协议》一份，双方主要约定：夏进秋自愿将位于河南省商丘市××区神火大道西侧××喾路北侧良浩公馆4号3单元18层3-1807号房屋一套出售给徐艳丽，面积为116.45㎡，总房款为52.5万元。付款方式为：2019年10月9日徐艳丽支付夏进秋20万元，2019年10月22日前徐艳丽支付夏进秋27.5万元，夏进秋把该房屋和该房屋购房合同交给徐艳丽，等房产证办下来且契税满两年后，过户当日徐艳丽把剩余购房款5万元支付夏进秋，总房款付清。夏进秋须保证房屋权属无争议、产权清晰无纠纷（不欠开发商任何费用）、左右四邻无纠纷，无不良事件发生，若发生与夏进秋有关的权属纠纷、产权纠纷、不良事件或债务纠纷，均由夏进秋负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订后，2019年10月9日，徐艳丽通过中国银行转账交付夏进秋9.3万元；2019年10月10日，徐艳丽通过手机银行转账交付夏进秋6.7万元，通过农业银行转账交付夏进秋2.5万元；2019年10月22日，徐艳丽通过中国银行转账交付夏进秋5万元，通过中国银行转账交付夏进秋2.8万元，通过农业银行转账交付夏进秋5万元；徐艳丽通过微信转账交付夏进秋2000元和1.8万元；2019年10月23日，徐艳丽通过农业银行转账交付夏进秋4万元，通过中国银行转账交付夏进秋34950元，通过中原银行转账交付夏进秋4万元；以上共计447950元。2019年10月22日，徐艳丽通过建设银行转账交付方圆中介公司中介服务费10500元，其中含有为夏进秋代交付的中介服务费5250元。2017年9月28日，本院作出（2017）豫1403民初6717号民事判决，判决案外人商丘市信铨置业有限公司（以下简称“信铨置业公司”）于该判决生效后十日内对位于商丘市神火大道南段良浩公馆小区第一期4号楼3单元17A07室房产与夏进秋签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理房产网签备案手续。2019年1月30日，商丘市不动产登记交易中心为夏进秋办理了商丘市商品房买卖合同备案。本院认为，原告（反诉被告）徐艳丽与被告（反诉原告）夏进秋之间系房屋买卖合同关系，双方签订的商丘市存量房屋居间买卖合同及补充协议和房屋买卖协议，为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背社会公序良俗，应合法有效，对当事人具有法律约束力。双方签订的房屋买卖协议第三条付款方式第1款约定，2019年10月9日徐艳丽支付夏进秋20万元。根据徐艳丽提供的还款记录，截至2019年10月10日徐艳丽支付房款20万元。双方签订的房屋买卖协议第三条付款方式第2款约定，2019年10月22日前徐艳丽支付夏进秋27.5万元，夏进秋把该房屋和该房屋购房合同交给徐艳丽。根据徐艳丽提供的还款记录，截至2019年10月23日徐艳丽支付房款453200元（包含徐艳丽为夏进秋代交付的中介服务费5250元）。本案中，徐艳丽已经支付了房款453200元，履行了合同的主要义务，而夏进秋并未履行合同的主要义务，向徐艳丽交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催要后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，徐艳丽可以解除合同。另外，本院作出的（2017）豫1403民初6717号民事判决仅判决信铨置业公司与夏进秋签订商品房买卖合同并办理网签备案手续，但未支持夏进秋提出的信铨置业公司向其交付房屋的诉请。且夏进秋未提供相关证据证明该房屋已经竣工验收，亦未提供相关证据证明信铨置业公司已将该房屋交付夏进秋。综上，对于徐艳丽要求解除其与夏进秋签订的房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。关于徐艳丽要求解除其与夏进秋、方圆中介公司签订的商丘市存量房屋居间买卖合同的诉讼请求，因方圆中介公司作为专门从事房地产中介的公司，具备高于普通人对房产的专业认知，在居间服务过程中，未尽到如实报告义务，致使徐艳丽与夏进秋房屋买卖的目的不能顺利实现，具有明显的过错，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于徐艳丽要求判令夏进秋返还已支付购房款453200元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”另因该笔购房款453200元中5250元系由徐艳丽交付方圆中介公司，故对徐艳丽的该项诉请，本院予以部分支持，该5250元应由方圆中介公司返还徐艳丽。关于徐艳丽要求夏进秋支付利息的诉讼请求，因徐艳丽也未按照房屋买卖协议的约定及时、足额交付购房款，具有一定的过错，故对徐艳丽的该项诉请，本院不予支持。关于徐艳丽要求判令夏进秋按照房屋成交价的1倍承担欺诈的赔偿责任的诉讼请求，因徐艳丽提供的相关证据未能证明夏进秋具有欺诈的事实，故对徐艳丽的该项诉请，本院不予支持。关于徐艳丽要求判令夏进秋返还定金1.5万元的诉讼请求，因该1.5万元已经转化为购房款被包含在453200元中，故对徐艳丽的该项诉请，本院不予支持。关于徐艳丽要求判令方圆中介公司返还中介服务费5250元的诉讼请求，因方圆中介公司没有向徐艳丽如实报告与订立合同有关的重要事实，故对徐艳丽的该项诉请，本院予以支持。关于徐艳丽要求方圆中介公司对夏进秋应承担的责任承担连带赔偿责任的诉讼请求，因徐艳丽未提供相关证据予以证明，且无法律依据，故对徐艳丽的该项诉请，本院不予支持。关于夏进秋要求判令徐艳丽继续履行房屋买卖合同，向夏进秋支付剩余购房款27050元，以及要求判令徐艳丽支付天然气初装费和暖气初装费8040元、承担房屋买卖中介服务费5250元、支付自2019年10月9日至2020年12月31日的物业费2712元的反诉请求，因房屋买卖协议被解除后，尚未履行的，应终止履行，故对夏进秋的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐艳丽与被告（反诉原告）夏进秋于2019年10月8日签订的《房屋买卖协议》；二、解除原告（反诉被告）徐艳丽与被告（反诉原告）夏进秋、被告（反诉第三人）商丘市方圆房地产中介有限公司于2019年10月8日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；三、被告（反诉原告）夏进秋于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）徐艳丽购房款447950元；四、被告（反诉第三人）商丘市方圆房地产中介有限公司于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）徐艳丽中介服务费10500元；五、驳回被告（反诉原告）夏进秋的反诉请求；六、驳回原告（反诉被告）徐艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8402元，财产保全费3020元，反诉费876元，共计12298元，由原告（反诉被告）徐艳丽负担3000元，被告（反诉原告）夏进秋负担6298元，被告（反诉第三人）商丘市方圆房地产中介有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  耿伟亚人民陪审员  夏 雷人民陪审员  郭银玲二〇二〇年四月二十八日书 记 员  侯莉敏