济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初635号原告：刘志伟，男，1989年11月1日出生，汉族，住济阳区曲堤镇东街296号。委托诉讼代理人：陈道慧，济南济阳浩阳法律服务所法律工作者。被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜瑜，执行董事。委托诉讼代理人：霍宏钧，男，1968年8月9日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告刘志伟与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘志伟之委托诉讼代理人陈道慧、被告现代物流公司之委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付违约金313800元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月6日，原、被告双方签订合同编号：JNC201204014号《长期租赁合同》，由原告承租被告开发的济南现代新城浙商大厦裙楼（济南现代国际名酒城）一期****号物业，租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止，租赁期满后，原告有权继续无偿使用该物业至2056年12月28日；合同总价款为240128元，其中包含：租金144077元，装修费及广告费96051元，物业最迟交付时间为2012年10月31日；如被告不能按合同约定交付物业，被告须按合同价款万分之二/日向原告支付违约金，超过90天仍未支付的，被告按合同价款万分之五/日向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付全部合同价款，但被告至今尚未将具备验收手续和竣工的物业按合同中约定的时间向原告交付。根据本案事实原告主张2615天违约金，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。现代物流公司辩称，1、我公司已履行了租赁合同中物业交付的义务，不同意解除原、被告双方签订的《长期租赁合同》；2、根据双方签订的《长期租赁合同》第七条违约责任第一款的约定，逾期交付物业与原告的转租收益受到损失是违约金产生的必备条件，需同时发生；我方没有承认违约，怎么可能支付违约金，另外，原告对违约金的计算也过高，根据有关规定，当事人约定的违约金超过实际损失百分之三十的为过高，因此请求法庭予以调整；3、《长期租赁合同》中总价款明确标注为租金和装修费及广告费，由于装修费及广告费已有部分产生，因此，即便解除合同也只能退还租金，装修费及广告费所产生的损失范围，不能适用返还的法律，应在损失中计算。4、涉案合同第九条第七款表述：本合同连同附件一式叁份，具有同等法律效力，经甲乙双方签章后生效。原告在起诉中并没有提供与本合同相应的附件，对事实有所隐瞒，我方将就附件提供证据。另外，涉案合同中总价款明确标注为租金和装修及广告费，由于装修费及广告费已有部分产生，因此即便解除合同也只能退还租金，装修费及广告费所产生的损失范围，不能适用返还的范畴，应在损失中予以扣减。综上，原告作为具有完全民事行为的成年人，不能以不了解、不清楚作为理由，推卸自己应负的责任和义务，原告在庭审中所举的合同条款也没有全面反映合同事实，断章取义，只摘录对其有利的条款，对合同中上下条款的内容甚至是同条款的内容也举证不实。为此，我方请求法院查清事实，驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1、关于现代物流公司是否违约的问题；原、被告双方于2012年4月6日签订的《长期租赁合同》第五条约定：经营户进场装修即视为交付；进场装修时间初定为2012年9月30日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方（指原告）认可，最晚不超过2012年10月31日。而事实情况是被告现代物流公司至今亦未向原告交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，被告现代物流公司的行为已严重违反合同约定，原告租赁商铺的合同目的至今无法实现。原告虽于2012年4月6日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，被告现代物流公司并非该合同的一方当事人，原告也未委托被告现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定被告现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。原告作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向被告现代物流公司履行了合同约定的付款义务；被告现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即原告交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，被告现代物流公司的行为已构成违约。2、关于原告的权益是否受损的问题；原、被告双方于2012年4月6日签订的《长期租赁合同》第三条“合同价款及支付方式”约定：若原告一次性交纳，总优惠后原告的合同价款为人民币240128元；且原告是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，被告现代物流公司并非该合同的一方当事人。因此，原、被告签订的《长期租赁合同》的租赁价款在最终优惠后定为240128元，与被告现代物流公司所述其已代原告支付前三年的委托转租收益无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日被告现代物流公司也未将租赁商铺交付给原告使用。综上，原告作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此，原告的权益受损。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告双方于2012年4月6日签订《长期租赁合同》，该合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。被告现代物流公司先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故原告与被告现代物流公司于2012年4月6日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。因双方在签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付（合同5.1）”、“进场装修时间初定为2012年9月30日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方（指原告）认可，最晚不超过2012年10月31日（合同5.2）”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指被告现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指原告）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之伍/日的标准缴纳违约金（合同7.1）”。基于以上合同约定及本案查明的事实，被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案商铺，从合同约定的最晚交付时间2012年10月31日之后，被告现代物流公司即已构成逾期交付，应向原告支付违约金。原告要求被告现代物流公司支付违约金313800元的诉讼请求亦有事实依据及法律根据，本院一并予以支持。关于双方在合同中约定的违约金是否过高的问题，本院经审查认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案商铺，其行为已构成违约，致使不能实现合同目的，原告无法因涉案商铺而收益因而致使原告的权益受损，被告现代物流公司存在过错，综合银行贷款利率、参考原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》第三条“委托收取租金及相关要求”3.2关于年租金的约定（即预期利益）等因素衡量，原被告双方在《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》中约定的违约金并未超过造成损失的百分之三十，故本院对被告现代物流公司关于合同约定的违约金过高并请求予以调整的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘志伟违约金313800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6007元，减半收取3003.5元，由被告山东现代物流中心发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 左 琦二〇二〇年四月一日书记员 孙晓松