云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云25执异25号异议人（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融云南分公司）。负责人：高存宏，该公司总经理。委托代理人：陈洁，云南八谦律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托代理人：王晓宇，云南八谦律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。被执行人：河口钩亿源进出口有限责任公司（以下简称河口钩亿公司）法定代表人：郭月美。被执行人：郭月美，女，汉族，1969年12月14日生，住云南省昆明市官渡区。被执行人：曾波龙，男，汉族，1970年4月22日生，住云南省红河州河口县。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司与河口钩亿源进出口有限责任公司、郭月美、曾波龙金融不良债权转让合同纠纷一案中，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司对资产评估不服，于2020年4月13日向本院申请执行异议，本院于2020年4月14日受理该案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人华融云南分公司称：申请执行人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司与被执行人河口钧亿源进出口有限责任公司、郭月美、曾波龙金融不良债权转让合同纠纷执行案件已由贵院受理，案号为（2019）云25执382号。在执行过程中，贵院委托红河富尔房地产评估有限公司（下称“富尔评估公司”）对被执行人曾波龙、郭月美名下的位于河口县盟大酒店进行估价，估价最终认定该酒店总价为1026.65万元。本次委托估价过程存在瑕疵，应当重新估价，并且该结论与估价对象实际情况不符，不应予以采信。一、根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条：“评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。”本次估价现场勘验时，人民法院通知申请人，申请人因客观原因无法到场，按照上述规定，在当事人不参与现场勘验的情况下，评估机构应当邀请见证人参与现场勘验，并且应当在勘验笔录中签名。根据红河富尔房估ＭＺ（2020）字第002号《房地产估价报告》附件中的《房地产评估实地查勘记录表》，现场勘验仅有评估机构人员及法院工作人员，并没有见证人签字。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款之规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本次估价现场勘验时无见证人在场，《房地产评估实地查勘记录表》无见证人签名。该情况使本次估价的客观性、公正性存在瑕疵，依法应当重新评估。二、本次估价不宜采用成本法进行估价。本次估价采用成本法，但根据《房地产估价规范》4.1.2条之规定，“当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其他同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。”即选用成本法需同时满足估价对象的同类房地产没有交易或交易很少及估价对象或其他同类房地产没有租金等经济收入时，才应当选用成本法。而本案中，估价对象并不符合上述条件，应当选用比较法。1.估价对象的同类房地产在河口县存在大量交易，可以为本次评估提供参考。2.估价对象及其他同类房地产存在租金收入。三、红河富尔房估ＭＺ（2020）字第002号《房地产估价报告》将疫情作为评估的市场背景，并不符合房地产估价的“最高最佳利用原则”。根据《房地产估价规范》2.0.4条第5款，估价应当遵循最高最佳利用原则，即评估价值应为在估价对象最高、最佳利用状况下的价值或价格。本次估价中，现场勘查的时间为2020年3月，当时系疫情防控的严峻时期，按照国家及地方政策，酒店等场所无法正常营业。本次估价中，疫情作为影响全球经济发展，尤其是旅游业发展的不良因素，对于本次估价房产是极其不利的，若将估价背景设定为疫情期间，则违背了该原则。故红河富尔房估ＭＺ（2020）字第002号《房地产估价报告》将疫情作为估价背景，导致估价不具有全面性及客观性。综上，因红河富尔房估MZ（2020）字第002号《房地产估价报告》违反了《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》的现场勘验程序规定，估价方法不当，结论不合理，请求贵院依法进行重新估价。审查查明，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司与河口钩亿源进出口有限责任公司、郭月美、曾波龙金融不良债权转让合同纠纷一案中，本院2019年4月28日作出（2018）云25民初398号民事判决书，主要内容是：一、由河口钩亿源进出口有限责任公司于判决生效后十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司借款本金人民币15520000元并支付该笔欠款截止2017年7月31日尚欠借款利息共计人民币422651.53元；二、由河口钩亿源进出口有限责任公司于判决生效后十日内向中囯华融资产管理股份有限公司云南省分公司支付以借款本金15520000元为基数，自2017年8月1日起至款项实际还清之日止，按涉案编号为0250700094-2016年（河口）字00027号《小企业借款合同》，约定计算的借款逾期利息、复利；三、由河口钩亿源进出口有限责任公司于判决生效后十日内支付原告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司律师代理费人民币20000元及公告费人民币300元；四、若河口钧亿源进出口有限责任公司未按上述第一、二、三项内容履行付款义务，则中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司有权对河口县房他证2015字第××号项下的抵押物依法折价、拍卖或变卖后所得价款在担保债权限额人民币16000000元范围内优先受偿，抵押人承担责任后，有权向债务人追偿；五、郭月美、曾波龙对上述第一、二、三项内容中的款项承担连带偿还责任，保证人承担责任后有权向债务人或其他保证人追偿；六、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司其他诉讼请求。（2018）云25民初398号民事判决生效后，案件执行中，2019年11月11日，本院作出（2019）云25执382号之一执行裁定，查封了曾波龙名下位于河口县盟大酒店（现更名为帝豪商务大酒店），房产证号为河口县房权证河口镇字第××号的房屋，并于2019年12月4日作出（2019）云25执382号之二执行裁定，拍卖上述查封的房屋。2020年2月28日，经本院随机抽签，确认红河富尔房地产评估有限公司作为上述查封资产的价值评估机构。2020年3月30日，红河富尔房地产评估有限公司作出房估ＭＺ（2020）字第002号估价报告，总价值为1026.65万元。2020年4月3日，本院向中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司送达了估价报告。2020年4月13日，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司向本院提出书面的执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三十五条：“本规定自2018年9月1日起施行。最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。”本案中，2020年4月3日，本院向异议人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司送达了估价报告，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司于2020年4月13日提出书面异议，故中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的异议申请已超过规定的异议期限，本院对此不予审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向云南省高级人民法院申请复议。审判长 陈 俊审判员 张万友审判员 邹为民二〇二〇年四月二十一日书记员 王 琰