山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2079号上诉人（原审被告）：陈顺成，男，1979年11月4日生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘健，山东国盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓，女，1970年12月21日生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：朱礼龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。原审被告：叶淑兰，女，1981年10月24日生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：陈顺成（系叶淑兰之夫），男，1979年11月4日生，汉族，住山东省济南市。原审第三人：济南博鑫创房地产营销策划有限公司，住所地济南市。法定代表人：梁亚鑫，董事长。上诉人陈顺成因与被上诉人李晓、原审被告叶淑兰、原审第三人济南博鑫创房地产营销策划有限公司（以下简称博鑫创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈顺成上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李晓的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李晓承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，判决结果严重错误，应依法予以撤销。一、一审判决对因济南市房屋限购政策造成合同无法履行的事实没有作出任何解释，故意回避了这一对本案具有重大影响的关键问题，其作出的判决和认定自相矛盾。本案中李晓没有济南市户籍，根据济南市现行的房屋限购政策，李晓没有资格在济南市购买房屋，2016年10月22日签订的《房屋买卖合同》根本无法继续履行。李晓提交的结婚证显示其与崔杰结婚的时间是2018年12月4日，而本案所涉购房合同的签订时间是2016年10月22日，李晓提起诉讼的时间是2018年6月，其目的依法不能实现。陈顺成只认可本案房屋买卖合同的相对方是李晓一个人。二、对于陈顺成在一审时的抗辩理由，一审判决书只字未提，也未作任何解释，说明一审法官根本无法对此作出合理合法的解释。李晓变更后的第一项诉讼请求是把要求继续履行合同、将本案所涉房屋产权证书办理至李晓名下放在一起，由此可见，所谓继续履行合同的内容就是将本案所涉房屋产权证书办理至李晓名下，该项请求是一个完整的整体。但是，在一审判决书中却将两者割裂开来，对于李晓要求办理产权证的诉讼请求，一审判决认为：“经审查，由于当事人均未提供证据证实涉案房屋已经具备办理权属登记的条件及涉案房屋未能取得权属证书的责任在陈顺成、叶淑兰，故李晓的该请求依据不足，不予支持。”既然办理权属登记的请求不予支持，说明合同无法继续履行，但是一审法院却判决继续履行合同，这种判决结果根本无法实际执行。三、一审法院对于违约金的判决存在明显错误。一审时，李晓提交的《变更、增加诉讼请求申请书》中并没有对违约金的计算方法进行变更。一审时陈顺成对违约金的抗辩理由为李晓要求违约金没有事实依据。一审判决对于违约金是否偏高的论述存在明显错误，其引用的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，不仅没有正确说明该司法解释的全称，而且没有正确阐释该司法解释中百分之三十的基数是“造成损失”，本案一审判决将“房屋成交总价款”与“造成损失”混为一谈。一审判决认定陈顺成的违约行为是“不同意继续履行合同”，因此，该违约行为的成立是以合同不再履行为前提的，如果合同继续履行，上述所谓的违约行为就不存在。而一审判决既判决合同继续履行，又以不同意继续履行合同为由判决陈顺成承担违约责任，自相矛盾。由于限购政策的实施使本案合同无法履行，陈顺成通知解除合同符合法律规定，李晓亦承认陈顺成通知其解除合同，所以本案所涉《房屋买卖合同》因李晓收到陈顺成的解除通知而解除。李晓要求继续履行合同的诉讼请求依法不应支持。综上所述，一审判决结果存在明显错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回李晓的一审诉讼请求。李晓辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持。现在房屋已经具备办理产权证的条件。叶淑兰、博鑫创公司未作陈述。李晓向一审法院起诉请求：1.判令槐荫西客站片区某房屋归李晓所有；2.判令陈顺成、叶淑兰赔偿李晓因本案支付的律师费用52120元；3.判令陈顺成、叶淑兰向李晓支付违约金（自起诉之日起至实际给付之日止，以80.2万元为整数，按日3‰计算）；4.本案诉讼费用由陈顺成、叶淑兰承担。在审理过程中，李晓将第一项诉讼请求变更为：判令李晓、陈顺成、叶淑兰继续履行2016年10月22日签订的《房屋买卖合同》，陈顺成、叶淑兰于判决生效之日起5日内办理上述房屋的产权证书，并在上述房屋产权证书办理完毕之日起5日内协助李晓将上述房屋产权证书办理至李晓名下；第三项诉讼请求变更为：按总房款的30%计算违约金；并增加诉讼请求：1.要求判令陈顺成、叶淑兰赔偿李晓因购买槐荫区某房屋支付的中介费1.6万元；2.判令陈顺成、叶淑兰支付李晓因本案支付的诉讼保全担保保险费1604元。一审法院认定事实：房屋权属状况信息载明：坐落于济南市房屋所有权人为陈顺成；共有情况：无；权属状态为合同备案；登记时间为2012年12月19日；抵押情况：无。2016年10月22日，陈顺成作为甲方（出卖人）、李晓作为乙方（买受人）、博鑫创公司公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、房产状况：甲方将槐荫区某房屋出卖给乙方，附属设施包括室内固定设施；房屋有抵押约37万元，无租赁。二、成交价格。双方经协商一致，房产及附属设施的总价款为80.2万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付2万元定金。四、付款方式：现金付款：乙方应当于2016年10月30日前，将人民币40.2万元存入甲方指定账户。若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后7日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户手续所产生的相关费用，甲方保证此房为正常手续所得；乙方承担契税、公共维修基金以及过户产生的所有费用。六、乙方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起10日内，委托并协助博鑫创公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳……九、解除抵押。该房产在中国北京银行设有房地产抵押，甲方应当在过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续的钱款来源为乙方尾款。……十一、双方同意，甲方于2016年12月10日前通知乙方进行房屋验收交接。十二、违约责任：……2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；……十三、其他约定事项：甲乙双方约定：1.甲方保证此房无任何产权纠纷争议，否则承担全部法律责任；2.甲方收到办理房产证后应在10日内积极办理，应以丙方短信通知为准；3.甲乙双方均按丙方指定时间办理房屋所有手续；4.甲乙双方提供资料必须真实有效；5.乙方支付甲方首付款后持有房屋所有使用权；6.定金作为首付款的一部分。2016年10月22日，李晓向陈顺成支付购房定金2万元，陈顺成出具《购房定金收条》一份，内容为：“今收到李晓购买位于某地的购房定金人民币贰拾万元整。在此期间买方毁约，卖方不退定金；卖方毁约，双倍返还定金。中介费由毁约方承担。收款人：陈顺成；2013年8月20日。”2016年10月，李晓向陈顺成、叶淑兰支付首付款38.2万元。10月29日，陈顺成、叶淑兰出具《首付款收条》一份，内容为：今收到李晓购房款人民币38.2万元，含定金2万元，至此共收到房款人民币40.2万元。2016年12月10日，陈顺成将涉案房屋交付给李晓，李晓居住使用涉案房屋，并支付了相应物业、水电费等费用。2017年1月13日，陈顺成出具《收条》一份，记载：收到李晓交来购房款2.1万元。该2.1万元系李晓于2017年1月18日转账给陈顺成。2017年1月20日，陈顺成作为出卖人（甲方），李晓作为买受人（乙方），博鑫创公司作为丙方签订《补充协议》，约定：1.经甲乙双方自行协商同意，自2017年1月20日起有关此房屋所有银行贷款由乙方承担。乙方所有现金款项已全部结清给甲方。2.有关此房屋所有办理过户手续及办理房产证手续，甲方无条件配合，并顺利过户到乙方名下。3.丙方协助办理过户手续，如因甲乙双方任何一方未履行合同，甲乙双方自行协商，则与丙方无关，丙方不承担任何法律责任。4.本协议一式三份，与买卖合同具有同等法律效力。后李晓不定期向陈顺成转账用以偿还房屋贷款。2018年12月4日，李晓与崔杰登记结婚，崔杰系济南市户籍。李晓、崔杰、崔铭涵在济南市无房屋登记信息。在审理过程中，李晓提供李晓向陈顺成微信转账打印件一份，欲以证实李晓向陈顺成支付1万元用于缴纳办理涉案房屋产权证书的契税。陈顺成、叶淑兰未提出异议。李晓提供委托代理合同、律师代理费发票、佣金确认单、诉前财产保全保单和保险费发票各1份，欲以此证实李晓为本案支付律师费用52120元、因购买涉案房屋支付中介费16000元、为本案保全购买保险支付费用1604元。陈顺成、叶淑兰对证据材料的真实性没有异议，但认为其没有违约行为，费用不应由其承担。李晓提供其与陈顺成于2018年6月5日电话通话录音资料，其内容为：陈：我不是说这个房子我是想转卖，我是想自己住。李：你想自己住？咱们16年就卖过了，你自己住，你叫我咋弄？陈：我想自己住，你看看违约金也好，该多少钱多少钱，我就给你。我现在就这么回事，因为我现在没法卖房子了。李：不是没法卖房子了。当时你也知道，4号楼的76万，咱也没买，当时买咱这个就是因为咱孩子不好，76万的我都没买，当时市场就是这个价。当时过年的时候，你还和我说，房子涨价，谁也没法是吧。这到现在了，你说不卖了。陈：不是涨价。李：你现在和我说不卖了，我是真没法接受。陈：你看看我确实，昨天她给我打电话，让我给你回个电话，我说也觉得不大干么似的，有些话我也是，有些话我是憋了很长时间给你说的，这些话怎么说都是一些理由。我现在就是想作为姐姐你来讲，我这里能多赔偿点，就赔你点。李：不是赔不赔的问题。房子卖了两年了，又不卖了。哪有这样的道理。这样也不符合情理和法律啊。我再给你一段时间，你再考虑一段时间吧。陈：这段时间，我也是没办法，但凡干么的话，我也不会。我要是真想违约，我早就违约了，他们那时候也提过，我说房子卖了没必要。这段时间，我这里确实么，就是干么的情况下，我多给些，确实良心上，我也过不去。李：不是多给我钱的事，这不是钱的问题。当时我要是买那个76万的我也买了。你现在都过去这么长时间了。人间房子也都卖了，我也和我孩子说了，我女儿回来也来济南。你说房子不卖了，我咋弄啊？陈：所以说，我也知道这事，我都不好意思给你讲了。李：你说的再多，我都以为你借口跟理由。陈：对，我说的再多都是借口和理由，你看看，在你接受的范围内，我……李：不是在我接受的范围内，问题是按照市场价，你都没必要了，按照市场价，现在不是你接受的范围内，或者我接受的范围内。你能接受的范围是多少啊，没法讨论这个问题。因为房子都卖了快2年了，现在说这些事情都太可笑了。陈：不干么的，你也问，我也问。李：你再考虑考虑吧。我都和妹妹说了，妹妹说咋会这样？都没和我说，这房子都卖了，怎么会又不卖了。妹妹说不可能啊。他劝你了吗？陈：她什么是也不知道，我有些压力也没法说。昨天她又给我发微信了，她也说了，你给姐姐回个电话。作为我来讲，确实良心上过不去。不管怎么说，说一些话，不理解，行吧姐。李：再给你一段时间考虑考虑吧。李晓欲以证实陈顺成不同意继续履行《房屋买卖合同》，构成违约。陈顺成、叶淑兰对录音资料的真实性没有异议，认为该通话录音恰恰说明陈顺成已经通知李晓解除合同，解除原因系由于李晓不具有济南市户籍，合同根本无法实现。而且在录音中可以听出陈顺成对此表示愿意承担一部分赔偿，因为合同无法履行并不完全是陈顺成的责任，李晓也有一部分责任，双方应当各自承担一部分损失。陈顺成、叶淑兰提交陈逸某残疾人证复印件一页、病历资料复印件五页，欲以证实陈顺成、叶淑兰的陈逸某听力残疾，因孩子治病需要大量医疗费用在无奈之下才出售的本案所涉房屋，该房屋与系陈顺成、叶淑兰唯一住房，现在只能在外租房，居无定所，生活困难。李晓对证据的真实性提出异议，并认为与本案无关联性。陈顺成、叶淑兰提交维修资金交存证明、契税纳税申报表、2017年10月18日济南景达房地产咨询有限公司出具的办理房产登记事宜费用400元收据，欲以此证实陈顺成、叶淑兰积极配合办理房产证的相关手续，按要求交纳了税费及维修资金并向房屋过户的代办部门缴纳了代办费用，陈顺成多次向代办部门催促房产证的办理情况，但因房屋的银行贷款存在逾期还款的情况，银行不配合移交相关手续，根据合同约定，剩余的银行贷款还款系李晓的义务，不是陈顺成、叶淑兰的责任。李晓提出异议，认为该证据只能证明陈顺成、叶淑兰办理涉案房屋的房产证的相关手续，且迟迟不能办理房产证的原因在于陈顺成办理完房屋贷款至房屋再次出售之前有十个月的房屋贷款未偿还，李晓向陈顺成支付2.1万元就是用于陈顺成自行偿还其逾期的房屋贷款。一审法院认为，李晓、陈顺成、博鑫创公司所签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行义务。李晓向陈顺成支付购房款首付款后，陈顺成交付房屋，双方均按约定履行了义务，现李晓诉至一审法院要求继续履行合同，陈顺成表示不同意继续履行合同，显系违约，故李晓要求继续履行2016年10月22日签订的房屋买卖合同合法有据，予以支持；李晓要求陈顺成、叶淑兰于判决生效之日起5日内办理涉案房屋的产权证书，并在产权证书办理完毕5日内协助将涉案房屋产权证书转移登记至李晓名下，陈顺成、叶淑兰提出异议，经审查，由于当事人均未提供证据证实涉案房屋已经具备办理权属登记的条件及涉案房屋未能取得权属证书的责任在陈顺成、叶淑兰，故李晓该请求依据不足，不予支持。关于李晓主张的律师费用问题。陈顺成、叶淑兰提出异议。经审查，合同约定：违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），由于陈顺成、叶淑兰现不同意继续履行合同，构成违约，故李晓该主张符合合同约定，予以支持。关于李晓主张的违约金问题。陈顺成、叶淑兰提出异议，并认为违约金过高，要求调低。李晓不同意调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。在本案中，李晓主张按总房款30%计算违约金，经审查，李晓按照合同约定支付定金及首付款，陈顺成、叶淑兰现不同意继续履行合同，构成违约，李晓要求按照房屋成交总价款的30%支付违约金有合同依据，应予支持。关于李晓主张的中介费用。陈顺成、叶淑兰提出异议。经审查，由于李晓要求继续履行合同，并得到支持，其该项请求依据不足，不予支持。关于李晓主张的诉讼保全担保保险费。陈顺成、叶淑兰提出异议。经审查，房屋买卖合同并未对该费用的负担予以约定，且该费用并非诉讼必然支出的可预见的损失，故李晓要求陈顺成赔偿其该费用的诉讼请求依据不足，不予支持。关于叶淑兰的责任问题，依据合同相对性原则，合同只能在特定的合同当事人之间发生法律拘束力。在本案中，《房屋买卖合同》的买卖双方未李晓与陈顺成，叶淑兰非合同当事人，故李晓主张叶淑兰承担责任的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决：一、李晓、陈顺成、济南博鑫创房地产营销策划有限公司继续履行于2016年10月22日签订的《房屋买卖合同》；二、陈顺成于判决生效之日起十日内给付李晓违约金240600元；三、陈顺成于判决生效之日起十日内给付李晓律师代理费52120元；四、驳回李晓对叶淑兰的诉讼请求。五、驳回李晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13424元，李晓负担3424元，陈顺成负担10000元，诉讼保全费4530元，由陈顺成负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案合同能否继续履行的问题。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅下发了《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，规定：“本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。”陈顺成虽主张李晓不符合济南市房屋限购政策，合同不能继续履行，但涉案房屋买卖合同在政府限购政策出台之前签订，限购政策属于政府对房地产市场进行调控的阶段性政策，房屋买卖合同的效力不因限购政策而受影响。现李晓已符合济南市政府购房要求，一审法院认定涉案房屋买卖合同继续履行，并无不当。关于李晓要求陈顺成、叶淑兰办理涉案房屋的产权证书并协助过户的请求，因涉案房屋产权证书尚未办理至陈顺成、叶淑兰名下且李晓未提供证据证实涉案房屋已经具备办理权属登记的条件，故一审法院对该项诉讼请求不予支持，并无不当。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”李晓、陈顺成、博鑫创公司所签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。首先，，各方均应按合同约定履行相应的义务。李晓向陈顺成支付购房款首付款后，陈顺成交付房屋，双方均按约定履行了相应的义务。根据双方签订的协议虽约定陈顺成配合李晓办理过户手续，但并未确定具体的时间，且在李晓交付了首付款后，陈顺成已经实际向李晓交付了房屋，并办理了税费等手续，证明陈顺成、叶淑兰已经履行了合同及协议的大部分内容。其次，陈顺成、叶淑兰未能办理房屋产权证书的原因在于涉案房屋曾在北京银行存在逾期偿还房屋贷款的行为，李晓虽主张该逾期行为发生于陈顺成办理完房屋贷款至房屋再次出售之前十个月的时间内，但并未提交证据予以证明，且李晓自认曾逾期向陈顺成支付用于偿还银行贷款的钱，故不能证实陈顺成、叶淑兰在办理过户的过程中存在过错。另外，陈顺成虽主张解除买卖合同，但合同并未实际解除，亦不构成根本违约的情形。综上，李晓不能证实陈顺成存在违约行为，李晓主张陈顺成现一审法院以陈顺成不同意继续履行合同为由，认定陈顺成构成违约，但涉案房屋买卖合同尚未解除，李晓已在涉案房屋实际居住，且李晓并未提交相应证据证实其实际损失，故对李晓要求陈顺成支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。现陈顺成、叶淑兰未能办理房屋产权证书的原因在于涉案房屋曾在北京银行存在逾期偿还房屋贷款的行为，李晓虽主张该逾期行为发生于陈顺成办理完房屋贷款至房屋再次出售之前十个月的时间内，但并未提交证据予以证明，且李晓自认曾逾期向陈顺成支付用于偿还银行贷款的钱，故根据公平原则，对于李晓要求陈顺成支付律师代理费52120元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，陈顺成的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初3595号民事判决第一、三、四项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初3595号民事判决第二、三、五项及案件受理费负担部分；一审案件受理费13424元，由上诉人陈顺成负担118206712元，被上诉人李晓负担16046712元，诉讼保全费4530元由上诉人陈顺成负担；二审案件受理费13424元，由上诉人陈顺成负担118206712元，被上诉人李晓负担16046712元。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年四月七日法官助理 张 睿书 记 员 丁 爽