广东省东莞市第三人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1973民初955号原告：东莞市鸿豪实业有限公司，住所地为广东东莞市********。法定代表人：黄润权，执行董事。委托诉讼代理人：谢一帆，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：林合娟，广东尚融律师事务所实习律师。被告：东莞龙鑫运动用品有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：向华炉，董事长。委托诉讼代理人：熊华，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。第三人:东莞市塘厦镇石鼓下低布股份经济合作社，住所地为广东省东莞市塘厦镇石鼓社区。原告东莞市鸿豪实业有限公司诉被告东莞龙鑫运动用品有限公司、第三人东莞市塘厦镇石鼓下低布股份经济合作社合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢一帆，被告的委托诉讼代理人熊华、黄健平到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认黄润权与向华炉于2011年1月28日签订的《土地转让协议附件》属无效合同；2.确认原告、被告、第三人于2011年12月31日签订的《土地（合同）转让协议书》属于无效合同；3.被告将位于东莞市塘厦镇石鼓社区****的10234平方米土地返还给原告；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2002年1月，第三人与原告签订了《有偿使用土地合同书》及《补充合同》，约定将位于东莞市塘厦镇石鼓社区****的10234平方米土地使用权转让给原告。因原告的法定代表人黄润权与被告的法定代表人向华炉存在债权债务纠纷，2011年1月28日，黄润权与向华炉签订一份《土地转让协议附件》，约定若黄润权于2011年7月31日前未将借款本息2400000元支付给向华炉，黄润权必须无条件立即办理东莞市塘厦镇石鼓社区****的10234平方米土地转让手续。因黄润权未能如期还款，2011年12月31日，原、被告及第三人签订一份《土地（合同）转让协议书》，约定下低布村同意原告将2002年1月签订的《有偿使用土地合同书》及《补充合同》权利及义务转让给被告。后被告一直使用案涉土地至今，但据原告了解，案涉土地至今没有办理任何用地手续。原告认为，案涉土地未办理任何用地手续，其性质仍为集体用地，未被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，依法不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，黄润权与向华炉签订的《土地转让协议附件》和原、被告及第三人签订的《土地（合同）转让协议书》因违背了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，均属于无效合同。且黄润权与向华炉于2011年1月28日签订的《土地转让协议附件》约定的第5条内容属于无效的流质条款。综上，上述合同属于无效合同，被告依据无效合同从原告处取得土地使用权的行为无合法依据，案涉土地应予返还，故原告诉至法院。被告辩称，一、《土地转让协议附件》中涉及的当事人并不是本案的原、被告，该合同中涉及的权利义务及合同效力不应当在本案中审理裁判。二、案涉《土地（合同）转让协议书》合法有效，原告与第三人于2002年1月1日签署了相关材料，取得了案涉土地使用权。随后，原、被告及第三人于2011年12月31日签署了《土地（合同）转让协议书》，是各方的真实意思表示，且经过了第三人同意，该协议书合法有效。且协议书签署后，各方已经实际履行，被告支付了全部转让价款3200000元及代原告缴纳了土地管理费180000元。另外，案涉土地使用权所涉土地为建设用地，被告于2012年8月以被告的名义向政府部门申请建设，相关的工程费用在当时超过21000000元，案涉土地现有建筑物面积14100平方米。因此，上述情况足以说明案涉的转让行为合法有效。第三人未举证，未发表意见。本院经审理认定事实如下：2002年1月1日，东莞市**********民小组（甲方）与原告（乙方）签订了一份《有偿使用土地合同书》，约定：甲方同意乙方在甲方所在地石鼓工业区提供土地给乙方使用，其用途作兴建厂房之用；乙方使用土地期限从2002年1月1日起至2051年12月31日止共为50年时间，使用土地面积为10234平方米，由甲方负责协助乙方办理该土地使用证明书，但土地使用证明书所要支付的费用由乙方负责；有偿使用土地造价每平方米40元，共409360元，此款项在本合同签订之前已全部付清，土地管理费为乙方在使用土地期间，每平方米每个月支付0.5元给甲方，此款项每年十二月三十日前缴清，并每五年递增百分之十五。2002年1月1日，东莞市**********民小组（甲方）与原告（乙方）签订了一份《补充合同》，约定：因原1992年甲、乙双方签订的《土地租赁合同书》中，面积约为15000平方米由于当时面积为估算，现实际面积为10234平方米。因此经双方协商确定解除原1992年10月10日签订的《土地租赁合同书》重新签订，具体补充为，一、在原合同行使中，乙方多付的地皮款和欠付的土地管理费可取消，互不追究。二、甲、乙双方重新签订的土地租赁合同书，地皮转让总价已在原合同付清（已在1994年付清）。2011年1月28日，黄润权（甲方）和向华炉（乙方）签订了一份《土地转让协议附件》，约定：“甲、乙经协商，就转让甲方位于东莞市塘厦镇石鼓下低布经济合作社10234平方米一事达成以下协议。1.乙方同意支付甲方用于2011年7月31日到期借款本息合计2400000、现金800000、代缴下低布村经济合作社土地管理费13万余作为土地使用费受让现有甲方以上土地使用权。2.甲方在出让该土地使用、经营权后，应按立即将该土地交付乙方……5.本协议签订后，若甲方于2011年7月31日未将借款本息合计2400000元支付给乙方，甲方必须无条件立即办理以上相关土地转让手续，余款800000元在甲方协助乙方办理好相关转让手续后，乙方一次性全部付清……”2011年12月31日，第三人（甲方）、原告（乙方）和被告（丙方）签订了一份《土地（合同）转让协议书》，约定：“1.甲方同意乙方将2002年元月1日签订的《有偿转让土地合同书》及2002年元月1日签订《补充合同》的权利和义务由乙方全部转让给丙方。2.从本合同签订之日起，乙方在原《有偿转让土地合同书》及《补充合同》中的权利和义务全部由丙方承担……4.丙方可做其他用途使用。”被告提交收据、收条证实其已向第三人支付了土地管理费（为原告补缴），并向原告支付了现金800000元。关于案涉土地的情况，原、被告确认案涉土地上已由被告建设了厂房，目前由被告使用。原告表示案涉土地是第三人出让的农村集体土地，但其不清楚土地的具体性质，也没有取得土地使用权证书。被告亦表示不清楚土地的具体性质，没有取得土地使用权证书。本院于2020年3月11日向东莞市自然资源局发函调查案涉土地的性质、权属情况以及是否办理了建设工程规划许可证。东莞市自然资源局函复称，案涉土地未进行不动产登记，未办理建设工程规划许可证。被告提交《报告》、《塘厦镇建设工程施工前期审批手续办理意见表》证实其在案涉土地上建设施工取得了相关部门的同意。《报告》载明，被告向塘厦镇人民政府申请给予先建厂房后办理各项报建手续；《塘厦镇建设工程施工前期审批手续办理意见表》载明被告申请在塘厦镇石鼓村建设二厂，东莞市塘厦镇规划管理局同意其申请。以上事实，有原告提交的《有偿使用土地合同书》、《补充合同》、《土地转让协议附件》、《土地（合同）转让协议书》，被告提交的收据、收条、《报告》、《塘厦镇建设工程施工前期审批手续办理意见表》，及东莞市自然资源局回函，本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”该法第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”经审查，至本案辩论终结时，原、被告均未能向本院提交案涉土地的土地使用权证，案涉土地也未进行不动产登记，未办理建设工程规划许可证。综上，被告在案涉土地未经规划、审批的情况下进行建设，原告应当先向行政主管部门申请对该块土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理。在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，当事人可以就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，原告的起诉不符合起诉条件。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告东莞市鸿豪实业有限公司的起诉。本案受理费16720元（原告已预交），待本裁定书发生法律效力后退回原告东莞市鸿豪实业有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吉海燕二〇二〇年四月三日书记员  邬东琴莫秀波附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国土地管理法》第十二条：土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条：人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。