广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初12704号原告：高剑成，男，1970年8月18日出生，汉族，住广州市番禺区,原告：阮伟明，男，1962年7月17日出生，汉族，住广州市番禺区，两原告的共同委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所实习人员。被告:广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社,住所地广州市番禺区洛浦街上漖村沙滘西路49号。法定代表人：黄立中，职务理事长。委托诉讼代理人：陈峰，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉品智律师事务所律师。原告高剑成、阮伟明诉被告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社（以下简称上漖村经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高剑成、阮伟明及其委托诉讼代理人黄逸，被告上漖村经济社的委托诉讼代理人陈峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高剑成向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔偿因被告延误提供报建资料而导致的原告经营预期利益损失6000000元（暂以每月25万元标准计算，共计24个月，具体计算标准以评估为准）；2.判决被告向原告返还2002年9月13日至2003年3月12日期间的土地租金273600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2000年9月19日原告与被告签订《土地租赁合同》约定原告租赁被告位于广州市至市桥105国道上漖村路段以西南侧，上漖村华海大酒楼以西侧，洛溪新城开源房地产公司售房部以东侧的土地（村自留地）共计9120平方米作商业用途，租期15年，自2001年10月1日至2016年9月30日。原被告双方约定，由原告负责投资在涉诉租赁土地上进行商业建设（包括土建、水电安装、下水道及所需配套设施，后实际兴建了“华南商业城”），被告负责提供建设用地许可证及建设用地批准书等有关报建资料。同时双方还约定，2000年9月20日至2001年9月30日，为原告工程施工建设期，被告自2001年10月1日开始收取租金同时，给予原告六个月的免租建设期。合同签订后，由于被告一直无法向原告提供建设用地规划许可证、集体土地使用证等工程施工建设许可所需的资料，致使原告无法取得建设工程规划许可，从而导致原告未能如期进行施工建设。被告直到2002年9月12日才把建设用地规划许可证及集体土地使用证提供给原告，原告才得以取得建设工程规划许可证及进行施工建设。基于被告的拖延，致使原告在2002年9月12日，才得以进行施工建设，与原定的2000年9月19日后即可施工建设的约定整整拖延了两年，从而致使原告华南商业城的经营开业整整拖了两年。为此，原告于2014年、2016年、2017年多次向被告明确要求被告顺延土地租期，以弥补原告的经营预期利益损失。现被告以判决的形式明确拒绝以顺延租期的形式弥补原告的经营预期利益损失。原被告双方在《土地租赁合同》第七条第5点中明确约定，被告有向原告提供建设用地规划许可证、集体土地使用证等工程施工建设许可所需的资料的义务，现因被告迟延履行义务而导致原告经营逾期利益损失，依法被告应向原告赔偿。综上，为维护原告合法财产权益，特诉至贵院，望判如所请。被告上漖村经济社辩称，被告已经按照合同的约定履行了交付建设用地规划许可证、建设用地批准书等用地批准文件。本案的报建应该是以建设行政主管部门业务要求这意义去定义报建，具体为申请人将其打算开发建设土地的要求向行政主管部门提出申请，行政部门按照有关的技术规范审核后作出同意或不同意的批复，这涉及如何开发建设土地的意愿问题，被告认为是属于原告投资人的权利，主动权在其手上，因为这涉及投资的问题；若认为这个主动权在被告方，而原告仅仅负责出资，那么这理解与合同条款及合同履行情况都是矛盾的；退一步讲，报建手续或报建资料是由被告负责，原告需要提供证据证明何时向何人采取何种方式向被告提出这方面的请求，而被告是拒绝履行的，从目前原告提供的证据无法证明被告存在这情况；原告是作为一个理性的投资人，而且根据原告提供的证据10，自认熟悉报建流程，在合同签订前，就应该对涉案的土地作出调查，熟悉了解报建的情况，包括报建时间等，再签订合同。即使合同签订前不清楚上述的情况，在合同签订后至实际交付租金有一年的时间，原告如认为报建或涉案土地存在影响合同履行甚至导致合同目的无法实现的，原告可以提出甚至可以要求解除合同，但本案中原告自多轮诉讼之前均未提及有关情况，而且严格按照合同的约定支付租金，从原告的履行合同的行为，被告认为若涉案地块是存在报建上的障碍，这障碍要么是原告早已经预见，要么是原告发现后愿意接受的。原告的诉讼请求一是要求赔偿预期利益损失，涉案土地经过多轮诉讼，所涉及的土地合同已经期满，不存在预期利益的问题。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换与质证。本院经审理认定事实如下：1999年12月16日，原番禺市规划局核发《建设用地规划许可证》（番规地证字1999第00679号），载明用地单位为上漖村经济社，用地项目名称为商业用地C2（A），用地位置为大石镇迎宾路，用地面积为9125.5平方米。1999年12月22日，原番禺市人民政府核发《建设用地批准书》（番国土建用字[1999]第0801号），载明用地单位为上漖村经济社，用地批准文号为番国土地转字[1999]第0272号，用地地点为大石镇上漖村，批准用地面积为104199平方米，有效期自1999年12月至2001年12月。该批准书的注意事项处手写标注，经番国土地转字[1999]案287、288号批准，已从本件调出102188平方米，故本件余下确切面积为2011平方米。2000年1月31日，原番禺市人民政府核发《建设用地批准书》（番国土建用字[2000]第0055号），载明用地单位为上漖村经济社，用地批准文号为番国土地转字[1999]第0287号，用地地点为番禺市村迎宾路侧，批准用地面积为7109平方米，有效期自2000年1月至2002年1月。2000年9月19日，上漖村经济社作为出租方（甲方）与阮伟明、高剑成作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市至市桥105国道上漖村路段以西南侧、上漖村华海大酒楼以西侧、洛溪新城开源房地产公司售房部以东侧的村自留地（以下简称涉讼土地）出租给乙方作商业用途,租赁土地面积为9120平方米；租赁期限为15年，自2001年10月1日起甲方将涉讼土地交付给乙方使用至2016年9月30日；租金第一年按5元/平方米的标准，从2002年10月1日开始每年递增5%，如此类推，直至合同期满；乙方应于每月5日前将当月租金一次性全部交齐给甲方，乙方逾期缴交租金，则按欠缴总额每天1%的标准计付滞纳金偿付给甲方，逾期三个月仍未交清的，甲方可按乙方违约依法解除合同；鉴于乙方租用此地需要时间进行基建、装修等原因，甲方同意乙方在2001年9月30日前土建装修期，基建期为6月，在基建期间甲方不收取乙方任何费用；从2001年10月1日起收取乙方租金（从甲方交地给乙方使用开始计算基建时间）；甲方负责将涉讼土地的附属物清除完毕后把土地交给乙方使用，负责出具证明给乙方到工商行政管理部门办理申请营业执照，及提供需办理相关证件的所需资料，负责提供建设用地许可证及建设用地批准书等有关报建资料；乙方负责支付该场地内的全部投资款，包括土建、水电安装、下水道及所需配套全部设施的投资款；甲方单方违反本合同规定的，甲方向乙方赔偿在土地上建筑总额的双倍赔偿给乙方；乙方单方违反本合同规定的，乙方在该地上投资的全部不动产无偿归甲方所有，并没收保证金，甲方同时有权收回土地自行处理；租赁期满后，如甲方需要将该土地改变使用性质，需要拆除该建筑物时，乙方应在租赁期满后半个月内将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，到期仍未搬迁的物品，视作乙方自动放弃处理；不动产物品全部归甲方所有；租赁期满后，如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权。2001年12月20日，广州市城市规划局番禺区分局建设管理科作出《关于规划送审方案的批复》（穗规番规审字[2001]第0500号），对华南商业城的规划进行批复。2002年2月1日，广州市城市规划局番禺区分局建设管理科作出《建筑设计方案复文》（穗番规建方字[2002]第030号），对华南商业城单体的建筑设计方案提出回复意见，并请按要求修改图纸后，按规定程序办理《建设工程规划许可证》报建手续。2002年4月4日，番禺区公安消防大队作出《建筑工程消防设计审核意见书》（番公消审[2002]第0500号），同意华南商业城单体建筑施工图设计方案。2002年4月22日，上漖村经济社向原大石镇人民政府提交兴建商贸城项目的立项申请报告。2002年5月9日，原大石镇人民政府盖章同意申报立项。2002年8月2日，广州市番禺区人民政府核发《集体土地使用证》（番府集用（2002）第J04-00002号），载明土地使用者为上漖村经济社，土地坐落于村迎宾路侧，用途为商业，类型为划拨，用地面积为9120平方米。2002年9月12日，杜炽佳提交《建设工程规划许可证》申请表（公建）。同日，原广州市规划局番禺区分局核发《建设用地规划许可证》（穗规番工证字[2002]第01967号），载明用地单位为上漖村经济社，用地项目名称为华南商业城，用地位置为村迎宾路侧，用地面积为1757.5平方米。同日，原广州市城市规划局番禺区分局核发《建设工程规划许可证》（穗规番工证字[2002]第02466号），建设单位为上漖村经济社，建设项目名称为华南商业城，建设位置为村迎宾路侧，建设规模为框架结构3层、5343.7平方米。2002年11月12日，上漖村经济社向广州市番禺区建设工程招标中心发出《华南商业城自行组织招标申请》。2002年11月25日，该中心审核批准同意。2003年7月18日，广州市城市管理综合执法支队番禺大队作出穗综告字[2003]NO.000631号告知书，告知事项为：番禺区大石镇上漖村经济合作社未领取《广州市建筑工程施工许可证》于2003年2月在村迎宾路侧兴建华南商业城，框架结构，现已建至第三层，占地面积为1757.5平方米，建筑面积5773.9平方米，工程投资预算为227万元。当事人上列行为违反了《广州市建筑条例》第十三条的规定，作出罚款22700元的行政处罚。杜炽佳签收了该份文书。2005年5月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》（粤房地证字第××号），载明权属人为上漖村经济社，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为集体，土地使用权来源为拨用，土地使用权性质为集体，房地座落为广州市（华南商业城）（以下简称涉讼房屋），层数为3层，建筑面积为伍仟贰佰伍拾陆点陆平方米，土地用途为商业，使用面积为玖仟壹佰贰拾点零平方米；房屋用途为商铺。2014年12月17日，阮伟明、高剑成向上漖村经济社提交《关于顺延租期申请书》，其中载明“该租赁合同签订后，贵社依约将租赁土地交付申请人使用，申请人亦依约按照该合同约定缴交租金及相关费用”，“申请人在2002年底方开始进场施工”，“按照该租赁合同约定，土建及装修工期为1年，自贵社交付上述土地且提供齐备报建资料可以正式动工之日起计算，其中基建期为6个月，装修期为6个月。而贵社在交付上述地块时，受用地指标调整的原因影响，导致办理上述相关证照的延误，贵社于2002年9月12日才取得《建设用地规划许可证》，及按该租赁合同约定，土建及装修期应自2002年9月12日起计至2003年9月11日止，其中，基建期为6个月，基建期为免租期，即贵社应自2003年3月12日起开始计租。申请人已按照该租赁合同约定，自2001年10月1日起交租，多缴交了18个月的租金。同时，按照原租赁合同约定，贵社因办证延误客观原因，导致申请人延期施工、使用，按照合同法相关法律法规，为体现公平、公正、合理的原则，租赁期限应作相应的顺延。贵社由于受各种客观原因影响，延误提交相关报建资料近1年，租赁期限应顺延1年，同时，考虑到申请人已多缴纳1.5年的租金，为避免租金回转，申请人申请将多缴的租金部分延长相应的租赁期限，期间不计收利息，现申请人合计申请延长2.5年，即租期延至2019年3月31日止。”上漖村经济社未同意阮伟明、高剑成的上述申请。此外，原告高剑成、阮伟明曾向本院提起(2016)粤0113民初2779号房屋租赁合同纠纷一案，要求原、被告于2000年9月19日签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁期限相应顺延至2018年9月11日并在顺延的租赁期限内免除2001年10月1日至2003年9月30日期间的租金。本院经审理后于2016年10月30日作出民事判决，驳回原告阮伟明、高剑成的全部诉讼请求。原告高剑成、阮伟明不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）粤01民终17395号民事判决，驳回上诉，维持原判。在（2016）粤0113民初2779号案件中，本院曾向广州市番禺区国土资源和规划局发函询问，该局于2016年10月18日复函，载明：一、番禺区2000年至2003年期间申请办理《建设工程规划许可证》所必需的材料为：在办理《申请建设用地规划许可证》后提供1、加盖建设单位公章的《建设工程规划许可证》申请表；2、加盖建设单位公章、设计单位全省统一专用章及注册建筑平、立、剖图纸；3、经规划局批准的小区总平面设计方案；4、按《番禺市规划局建筑设计要点》中要求提供的专业部门审查意见影印件。二、我局前曾以穗规番工证字[2002]第02466号《建设工程规划许可证》批准番禺市大石镇上漖村经济合作社在村迎宾路侧建设华南商业城项目。建设单位当时实际向我局提交的材料为：1、加盖建设单位公章的《建设工程规划许可证》申请表（公建）；2、加盖建设单位公章、设计单位全省统一专用章及注册建筑师执业章的建筑平、立、剖图纸；3、《关于规划送审方案的批复》（穗规番规审字[2001]第0500号）；4、《建筑工程消防设计审核意见书》；5、广州市番禺区大石镇人民政府批复“同意申报立项”的《关于广州市番禺区大石镇上漖村经济合作社兴建商贸城项目的立项申请报告》。在本案审理过程中，原告申请杜炽佳作为证人出庭作证拟证明由于被告延迟提供建设用地规划许可证导致原告未能在预定的时间内施工建设的事实。杜炽佳在庭上陈述，杜炽佳与阮伟明曾在市桥建筑公司的项目部一起工作，华南商业城的办证手续由其一人经手，负责办理的证件具体包括建设用地规划许可证、集体土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、房产证。原、被告签订合同之后一段时间才把资料给我。办证流程方面，刚开始是上漖村经济社提供用地批准书给我们，但我看了以后认为少了建设用地规划许可证，当时我告知了村里的村书记王焱中，他跟我约了一个时间到镇里的国土所找办事员，翻查资料后了解到华南商业城所在的土地是由另外一块土地置换而来，我就根据这个资料到国土局办理集体土地使用证，集体土地使用证办好后才能办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证过程中由我们准备资料，被告配合盖章即可。集体土地使用证花费大概半年时间，后面两个证也差不多半年时间。在该过程中被告没有熟悉这方面的人员，故测绘及出图纸都要我去跑，但被告没有拒绝提供或逾期不提供的情况，因为被告没有这些资料。在上述证照没有办好之前，我清楚涉诉土地的使用情况，严格来说是要拿建设工程规划许可证后才可以正式施工，但事实上前期的工作已经搞了，具体是三通一平及施工前的准备工作，具体指模板运送到现场场地和机械设备进场。在《建设工程规划许可证》申请表（公建）中未载明需要办理集体土地使用证，是因为当时去规划办证的时候，规划回复说村里提供的批准书不是仅仅对应本案的土地，规划国土部门就要求我们办理集体土地使用证来对应本案的涉案土地。《建设工程规划许可证》申请表（公建）有工程名称、层数、建筑面积、占地面积、概算造价，这些是工程的投资，由两原告他们之间决定，但这也不是他们说了算，是规划部门最终批准的，具体填写内容是根据原告委托的设计公司向规划局拿的设计指标填写的。办理建设工程规划许可证的条件中一定要具有建设用地规划许可证，但村里没有提供给我，我才需要去办理。但是有建设用地规划许可证也不一定可以马上办理建设工程规划许可证，当时的规划局肯定不行，不可以办证。在符合其他条件的情况下，取得建设工程规划许可证一般流程一般需要大半年。在案件审理过程中，原、被告双方均确认，《土地租赁合同》签订后，被告就已向原告交付土地，原告可进场准备施工。原告称其签订合同前没有查看过涉案土地的任何文件，被告说他们有文件。签订合同后，进场作施工准备工作，建好工棚办公室，去找被告拿用地批准书和用地规划许可证的时候，发现被告仅提供一个用地批准书，缺少用地规划许可证。但由于双方一直有协商沟通延长或免租的情况，当初双方关系友好，故没有通过法律途径和书面通知。原告是2002年10月至12月期间进场施工，此前确实也进行了三通一平及施工前的准备工作，但因为没有办证就施工，后来被相关部门罚款后停工，完工时间大约在2003年7月份。被城管部门罚款时是建设到第二层，城管部门说需要补齐手续才能建第三层，罚款的原因是没有取得建设工程施工许可证。虽然在2002年已经陆续取得集体土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但由于建设部门批核的问题，至2013年7月18日仍未取得建设工程施工许可证。原告拿到建设工程规划许可证后，因为已经延误两年，故原告边违规施工边办证，至2003年7月基本快封顶。原告至2004年3、4月份开始对外招商，招商初期的两年内的租金收益大概为20多万每月。此外，原告明确因被告逾期提供建设用地规划许可证导致其未能在2001年10月1日完工并投入使用产生收益，故申请对华南商业城在2001年10月1日至2002年9月12日期间的租金收益进行评估并要求被告赔偿，并认为根据合同第六条的约定，被告同意给予原告6个月的基建期免租，故要求被告返还2002年9月13日至2003年3月12日期间的租金273600元。本院认为，本案争议焦点为被告是否存在迟延提供报建资料导致原告产生利益损失。首先，从原、被告双方目前提供的证据来看，未能显示被告存在迟延提供报建资料的情况，反而能确认被告上漖村经济社一直配合原告以其名义向各行政部门办理项目申报手续。其次，从各时间点来看，原、被告双方于2000年9月19日签订合同后，至2001年12月20日取得规划批复、2002年2月1日取得设计方案批复、2002年4月4日取得建筑工程消防设计批复、2002年5月9日同意申报立项，以上批复内容均为原告申报建设工程规划许可证的必要内容，但上述内容均需由原告根据其使用土地的情况来具体确定。原告未能举证证明是被告的原因而非原告自身原因导致迟迟未能取得建设工程规划许可证。第三，原告称必须取得建设用地规划许可证后才能取得建设工程规划许可证，但事实上，涉案土地的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证均为2002年9月12日同一天内取得。原告未能举证证明是被告的原因而非相关行政主管部门办证流程所需导致此时才取得建设用地规划许可证。第四，原告以双方在合同中第六条约定“鉴于乙方租用此地需要时间进行基建、装修等原因，甲方同意乙方在2001年9月30日前土建装修期，基建期为6月，在基建期间甲方不收取乙方任何费用；从2001年10月1日起收取乙方租金（从甲方交地给乙方使用开始计算基建时间）”，可得出原、被告双方预设的基建期为一年，若非被告迟延提供报建资料，原告可在2001年10月1日前完成华南商业城的施工建设并用于出租。对此，本院认为，该项约定是由原、被告双方根据土地出租情况协商一致确定的免租期，该免租期间清晰确定，不因原告的开发使用进度发生变更，此后在合同履行过程中双方亦未对此有过协商一致的变更。而从合同履行情况来看，原告在庭上确认其与被告在2000年9月19日签订合同后，被告即已将土地交付原告使用，原告随后也进行了施工前的准备工作及项目申报手续，因此被告未对原告使用土地造成障碍。退一步来讲，即使原告至2002年9月12日取得建设工程规划许可证后，原告至2003年7月18日仍未取得建设工程施工许可证，导致城管部门对原告进行罚款并责令停工，原告自认至2004年3、4月份才开始对外招商，故从取得建设工程规划许可证计算至原告对外招商，时间也长达一年多。综上，原告未能提供充分、有效的证据证明原告至2004年才对外招租产生收益，是被告迟延提供报建资料所导致。因此，原告的各项诉讼请求均因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告申请对租金损失进行评估，因对证明待证事实没有意义，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：驳回原告高剑成、阮伟明的全部诉讼请求。案件受理费55716元，由原告高剑成、阮伟明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  何飞云人民陪审员  陈少萍二〇二〇年四月二十一日书 记 员  邬敏秋