中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初2266号原告：沈以平,女，1963年4月8日出生，美利坚合众国公民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘长兴，北京市中海律师事务所律师。被告：付丹凝,女，1987年7月18日出生，美利坚合众国公民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐一辉，北京市丰友律师事务所律师。原告沈以平（以下称原告）诉被告付丹凝（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘长兴，被告的委托诉讼代理人徐一辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间于2016年6月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年9月10日解除；2、请求判令合同解除后，被告搬离北京市朝阳区21C房屋(以下简称诉争房屋)；3、判令被告向原告支付房屋总价款10%的违约金，扣减被告已付100万元，被告另行支付15万元。事实和理由:2016年6月3日，原告和被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，以下简称诉争合同）。合同中约定原告将名下诉争房屋出售给被告，合同价格为1250万元（本判决所提及金额均为人民币），定金100万元，买卖合同签订后，该定金自动转为购房款，双方对付款方式、付款期限、房屋交割、违约责任等作出了详尽约定。合同签订后原告如期履行其义务，但被告未按照约定的时间提交其资质审核申请，且并未向原告支付购房款，拒不履行诉争合同约定的义务。另外，双方在签订诉争合同之前，曾经就诉争房屋签订租赁合同，被告一直承租诉争房屋，该合同显示被告系美国国籍，但是在被告另案就双方之间的诉争合同另案起诉原告时，其向法院明确的身份信息系中国国籍，本案中其亦明确自己身份为中国国籍，故被告存在隐瞒国籍的行为，原告认为其根本不具备购房资格。所以被告的行为构成违约，导致原告合同目的无法实现，原告因此享有法定解除权，我方于2017年8月21日向被告发出了解除合同通知书，被告于2017年9月10日收到通知书，故我方主张诉争合同已经于2017年9月10日解除。我方主张违约金的标准系按照诉争合同附件八第六条约定主张115万元的违约金，因被告已向我方支付100万元，抵扣这100万元后，被告还需向我方支付15万元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、在双方签订意向书之后，被告就去做了资质审核，在双方签订正式的房屋买卖合同时，被告的购房资质审核还在有效期内，但是原告一直未办理房本审核，双方合同约定原告应当在被告购房资质审核之后，进行房本核验，但是原告拖了半年之久，所以原告称被告未进行资质审核不属实。双方在交易过程初期的流程都办理完毕，到了要办理网签的时候，因为原告拒不配合办理网签，所以才导致至今未完成合同的履行，原告要求解除合同，是因为房屋涨价了，原告不想卖了，所以才提出解除。2、就原告第一项诉讼请求，被告多次通过资质审核，诉争合同可以继续履行的，所以在交易上并不存在障碍，所以我方认为原告不享有法定解除权。就原告第二项诉讼请求，我方要求继续履行合同，而且合同具备履行条件，房屋也已经交付给我们了；就原告第三项诉讼请求，原告依照诉争合同附件八第六条的约定主张违约金，但本案并不是我方提出解除合同，所以不适用该条，且原告主张违约金金额过高，我方申请法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证：原被告于2014年9月25日就诉争房屋签订租赁合同，约定由被告向原告承租诉争房屋，该合同承租人一栏写为“DanningFu”,护照号为X。后双方于2016年3月19日就诉争房屋签订《买卖意向书》，约定被告拟购买诉争房屋，房屋价格为1250万元，定金100万元，双方就交易条件进一步洽谈，被告于2016年3月29日向原告支付定金100万元。2016年6月3日，原被告双方签订诉争合同，明确诉争房屋已交付给被告使用，诉争房屋总价款为1250万元，被告拟贷款875万元，就被告已于2016年3月29日向原告支付的购房定金100万元自诉争合同签订后自动转化为购房款，就交易流程双方约定如下：“2、本合同签订后1个工作日内，买受人向房屋权属登记中心提交购房资质审核申请；3、出卖人变更完房产信息后2个工作日内，买卖双方办理房本核验手续；4、房本核验完毕后，且买受人购房资质审核通过后2个工作日内，买卖双方共同签订该房屋的网签合同；5、签订该房屋的网签合同后5个工作日内，买卖双方于指定的商业银行办理贷款手续，并按银行的要求提交和补齐材料；6、商业银行的贷款审批通过后2个工作日内，买卖双方预约申请缴税并按地税部门预约时间办理缴税事宜；7、办理完缴税事宜后2个工作日内，买受人将购房款人民币2700000元（小写），贰佰柒拾万元整（大写）汇入指定商业银行并由商业银行冻结监管该资金；8、监管资金冻结后2个工作日内，双方共同向房屋管理部门申请权属转移登记手续并按预约时间办理房屋权属转移登记手续；9、办理完房屋权属转移登记手续1个工作日内，买卖共同于商业银行将监管资金划转至出卖人账户；10、办理完房屋权属转移登记手续后当日，买卖双方共同办理该房屋的交付手续，买受人向出卖人支付交接尾款人民币50000元（小写），伍万元整（大写）。”另外，诉争合同附件八第六条约定“本合同执行期间，买卖双方均不得单方面解除合同，任何一方单方解除本合同的应向守约方支付相当于转让价格10%的违约金。”后双方因履行产生争议，未办理网签等后续流程。庭审中，原告提交其向被告邮寄的《解除合同并交回租赁房屋通知》（以下简称《通知》）、邮寄底单及详情查询，邮寄地址为北京市朝阳区109号，该地址系诉争合同中记载的被告通讯地址，该邮件查询结果显示于2017年9月10日由“他人收家人”，上述《通知》主要内容为因被告未支付购房款，拒不履行合同义务，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，解除诉争合同。被告不认可其收到上述邮件，且主张被告已按照约定支付了定金，后续房款支付的条件并未成就。被告提交其购房资质审核结果，该结果显示被告多次以其中国公民身份证进行资质审核，其中一次系2016年12月20日申请，于2017年1月3日通过核验，被告据此证明其自签订意向书之后，多次进行资格审核，双方签订合同时，其资质审核并未过期，原告认可真实性，不认可证明目的。被告提交原告的不动产权证书以及诉争房屋房源核验材料，证明原告于2016年12月14日完成房本信息变更，于2016年12月27日申请房源核验，2017年1月3日通过核验，属于拖延履行诉争合同，原告认可该证据真实性，不认可证明目的。被告提交其户籍登记信息表，证明其系中国国籍，原告认可系派出所出具，不认可证明目的。经本院于2018年12月20日向被告询问其国籍情况，被告称其签订租赁合同时虽系美国国籍，后其已经放弃美国国籍，办理相应注销手续，但被告并未就此进行举证。原告不认可被告陈述，并申请对被告出入境情况进行调查取证。经查，北京市公安局出入境管理局于2018年12月27日、2019年4月10日分别向本院出具了以被告护照号码X查询的2016年3月19日至2018年1月1日、2018年1月2日至2019年3月25日期间的出入境记录，该记录显示被告为美国国籍，其于上述期间多次频繁持该护照出入我国边境。就此被告称签订诉争合同时，原告对其持有美国护照的已知情，故不存在隐瞒。经本院向被告发告知函释明，就其已支付的100万元，如本院认定其应当支付违约金，是否同意折抵违约金以及是否要求于本案中返还，被告签收上述告知函后，未予回复。本院认为，原告主张其于2017年9月10日向被告邮寄了《通知》，故诉争合同已于该日解除，就该《通知》内容来看，其主张被告未支付购房款，致使其合同目的无法实现，故其解除合同，但根据诉争合同约定的办理流程，双方需于办理完毕网签、缴税后办理银行贷款，被告需于银行批贷后2个工作日内将购房款270万元汇入监管账户。无论原告所称未付款项系银行发放的贷款875万元抑或被告应汇入监管账户的270万元，原告向被告发送《通知》时，双方尚未办理在先的网签、缴税等流程，且原告亦未提交证据证明双方办理完毕房本核验、购房资质审核之后，被告拒不配合其办理后续流程致使付款条件无法成就，故原告以被告未付款致使其合同目的无法实现主张其享有单方解除权没有依据，在此情况下，其单方向被告发出解除通知，诉争合同并不发生解除效果，故原告要求确认诉争合同已于2017年9月10日解除的诉讼请求没有事实和法律依据。根据本院查明的事实，被告系美国国籍，且至本案法庭调查结束时无证据显示其国籍已失效。虽被告辩称诉争合同履行不存在障碍，应继续履行，但其未在举证期限内提交其作为外籍人员具备购房资质的证据，根据合同法第一百一十条之规定，本院认定诉争合同存在事实上无法继续履行的情形，应予解除。就原告第二项诉讼请求，诉争房屋已于双方签订租赁合同时交付被告使用，合同解除后，被告应将诉争房屋腾空并交还原告。就原告第三项诉讼请求，其主张被告所付100万元予以抵扣违约金一节，虽该100万元系以定金形式支付，但原告该项诉讼请求明确表述为要求被告支付违约金，其亦明确该抵扣系以已付款折抵违约金，应认定为其于本案中选择适用违约金。诉争合同约定单方解除合同的应向守约方支付违约金，虽本案中被告未提出解除合同，但诉争合同系因被告原因无法继续履行而解除，被告该行为所造成的后果与单方解除合同相同，原告据此主张违约金并无不妥。本案中，原告称其抵扣被告所付100万元后，被告需另行向其支付15万元，其主张的违约金金额实际为115万元。但诉争合同并未约定以已付款折抵违约金，且本院向被告释明后，被告亦未书面答复，故双方未达成一致意见于本案中将已付款折抵违约金，原告自行折抵没有依据，涉案违约金、已付款应分别处理。因被告未书面回复，视为不要求在本案中返还，故其已支付100万元于本案中不再处理，双方可自行协商返还，如协商不一致，被告可另行诉讼。就违约金金额，被告称原告主张的金额过高，申请法院予以酌减，本院综合在案证据、双方履约情况及原告实际损失、预期利益等情况，酌定被告需向原告支付违约金30万元。基于公平原则，本院酌减违约金部分的案件受理费仍由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干意见》之第九十条之规定，判决如下：一、原告沈以平与被告付丹凝于2016年6月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告付丹凝于本判决书生效之日起十日内向原告沈以平腾退并交还北京市朝阳区21C号房屋。三、被告付丹凝于本判决书生效之日起十日内向原告沈以平支付违约金三十万元。四、驳回原告沈以平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96800元，由被告付丹凝负担（原告已交纳，被告付丹凝于本判决生效之日起十日内支付给原告沈以平）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 阳审判员 宋培海审判员 杨 静二〇二〇年四月三十日书记员 姜 真