广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异89号 异议人（案外人）：林建波，男，汉族，1965年4月28日出生，住珠海市香洲区。 申请执行人：潘卫，男，汉族，1971年6月27日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李绮珊，广东铭建律师事务所实习律师。 被执行人：邓奕良，男，汉族，1966年10月17日出生，住珠海市香洲区。 被执行人：曾晓芸，女，汉族，1968年8月8日出生，住珠海市香洲区。 本院在执行潘卫与邓奕良、曾晓芸民间借贷纠纷一案中，案外人林建波向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月14日举行了听证，案外人林建波、申请执行人潘卫的委托诉讼代理人陈杰参加了听证。本案现已审查终结。 案外人林建波提出如下执行异议：请求在（2018）粤0402执1915号案件中，在租赁期内阻止向受让人移交异议人占有的位于珠海市香××区××大道中××金色××房。 事实与理由：申请人系涉案房屋的承租人。2012年8月10日，申请人与邓奕良签订《房屋租赁合同》承租了珠海市香××区××大道中××金色××房，建筑面积：127.4平方米（房产权证号：01××68),自2012年8月10日起至2032年8月9日止，共20年，并已支付租金。依据法律和司法解释：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条向贵院提起异议申请，望贵院裁如所请。 案外人林建波提交以下证据：1.房屋租赁合同；2.转账汇款交易及建设银行转账凭条；3.商品房买卖合同。 申请执行人潘卫答辩称：一、异议人所提交的《租房合同》并未在相关部门备案登记，租赁期限长达20年，且其所主张的租金支付方式及时间不符合一般的房屋租赁常理，故异议人对案涉房屋享有租赁权的主张真实性存疑。 异议人提交的所有证据并未能证明相关租赁合同已在主管部门进行备案登记，也没有相关的租金缴税记录予以佐证，故异议人所主张的租赁关系真实性存异。 异议人主张其对案涉房屋所享有的租赁权期限为2012年8月10日起至2032年8月9日止。案涉房屋系用于居住用途而非商业用途，而异议人所主张的租赁期限长达20年，冗长的租赁期限有违正常居住房屋出租常理。 同时，按照异议人作证据提交的《租房合同》中约定及其提交的转账凭证，异议人分别于2011年12月15日、2011年12月28日及2012年8月10日分别向邓亦良支付20万元、20万元、144000元。其中，前两笔款项的支付时间均为合同签订之前发生，在未有签订任何协议保障的前提下，异议人直接向被申请人支付40万元明显不合情理，故该《租赁合同》的真实性存疑。此外，在承租事实还未实际发生的情况下，异议人一次性支付“合同约定”的全部“租金”，也明显有违房屋租赁逐月交租的交易常理。 二、异议人主张的60万元租金标准，按合同签订当时的房价标准而言，不符合正常经济考量，其租赁关系的真实性存异。 异议人所提交的《租赁合同》显示的签订时间为2012年8月10日，按着当时珠海房价水平，其所主张的60万元（银行转账凭证仅有544000元）加上小部分银行按揭完全足够在珠海市区购买房屋。但异议人却选择将60万元用作“租房”，而非购买房屋，从经济角度考量，不符合一般常理，故其所主张的租赁关系真实性存疑。 三、异议人并未能提供任何证据证明其租用、占有案涉房屋的事实，结合与本执行案相关的另案执行异议【案号（2019）粤0402执异556号】中证据所显示的被执行人方的房屋租赁习惯，异议人所主张的租赁关系真实性存异。 正常情况下，占有使用房屋不仅会产生物业费，还会有水电费使用缴费转款记录本案中，异议人并未能提供该证据予以证明其占用房屋的事实。并且，结合与本执行案相关的另案执行异议【案号（2019）粤0402执异556号】案中，被执行人出租其位于珠海市香××区××光路××单元××房所产生的相关水电费、租金会逐月向承租人计算，而本案明显不具有相关事实。异议人未有提供相关证据证明其占用房屋的事实，也与被执行人其他房屋出租的交易习惯明显不符，其所主张案涉房屋租赁关系的真实性存疑。 四、被申请人在执行过程中，曾确认案涉房屋为其自用房屋，愿意配合法院执行。 在案件执行过程中，被申请人曾到法院做笔录，确认本案案涉房屋为其自住房屋，愿意配合法院的执行程序。而本案异议人所主张案涉房屋的租赁关系明显与被执行人的陈述互相矛盾，故二者存在恶意串通，逃避债务的可能性。 并且，被执行人名下房产只有两套。除本案案涉房屋外，就只剩下位于珠海市香××区××光路××单元××房。而位于珠海市香××区××光路××单元××房在××号异议案中，被申请人自称已出租，结合本案中异议人的主张，可推论出被申请人将其名下全部房屋全部用于出租的结论，这明显不符合生活常理。 五、本案所涉“60万元支付凭证”极有可能是因异议人与被执行人之间的借贷行为而产生。 通过“粤公正”小程序查询，异议人共有涉民间借贷案件27件，可认定其为职业放贷人。并且，从其提交的144000元银行转账凭证中，被执行人邓奕良在其中写明“已收到转账和现金共计20万元”。该情况符合现行民间借贷中常见的操作方式。故本案所涉“60万元支付凭证”极有可能是因异议人与被执行人之间的借贷行为而产生。并且，异议人异议请求中主张在租赁期限内阻却执行缺乏法律依据。 综上所述，异议人所主张的租赁权真实性存疑，恳请贵院查明相关事实，依法驳回其异议请求。 申请执行人潘卫提交如下证据：1.关于林建波诉讼案件的整理；2.“粤公正”查询结果截图；3.商品房买卖合同。 被执行人邓奕良没有提交答辩意见和证据。 被执行人曾晓芸答辩称，异议人提交给法院的与邓奕良签订的《房屋租赁合同》及银行转账凭证是真实的。 本院查明：潘卫与邓奕良、曾晓芸民间借贷纠纷一案，双方当事人在诉讼过程中达成和解，本院经审查作出（2018）粤0402号民初1430号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、邓奕良、曾晓芸确认至2017年11月14日止，尚欠潘卫借款本金人民币337万元。二、邓奕良、曾晓芸于2018年3月9日前向潘卫偿还借款本金人民币337万元及利息（利息以剩余本金为基数，按年利率24%计算，自2017年11月14日计至借款实际还清之日止）。三、邓奕良、曾晓芸将上述款项通过银行转账的方式划付至潘卫指定的银行账户。四、邓奕良、曾晓芸履行完上述还款义务后，双方之间的债权债务就此结清。若邓奕良、曾晓芸未及时足额履行还款义务，则潘卫有权就剩余借款本息一并向法院申请强制执行，邓奕良、曾晓芸同意按法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、登记在邓奕良、曾晓芸名下的位于珠海市××光路××单元××房和登记在被告邓奕良名下的位于珠海市香××区××大道中××房，于2017年3月9日对上述借款本息设立抵押登记，潘卫在上述债权范围内对该抵押登记不动产享有优先受偿权。案件诉讼费17455元，该款潘卫已预交。潘卫自愿负担7455元，邓奕良、曾晓芸自愿负担10000元，邓奕良、曾晓芸负担的诉讼费于2018年3月9日前支付给潘卫。上述调解书发生法律效力后，邓奕良、曾晓芸没有主动履行，权利人潘卫向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2018）粤0402执1915号。 执行过程中，本院依法向邓奕良、曾晓芸发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书确定的义务。2018年4月3日，本院以（2018）粤0402执1915号执行裁定书查封了被执行人邓奕良名下珠海市香××区××大道中××房。2018年9月10日，本院作出（2018）粤0402执1915号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人邓奕良、曾晓芸名下共同共有的位于珠海市××光路××单元××房（房产权证号：Ｃ1××81、Ｃ0××39），被执行人邓奕良名下位于珠海市香××区××大道中××房（房产权证号：01××68）。同日，本院作出（2018）粤0402执1915号公告，责令被执行人以及在上述房产居住、使用人员限期迁出。至本案审查终结时，案涉不动产尚未交付拍卖。 另查明，不动产管理部门出具的查询结果记载，珠海市香××区××大道中××房的产权人为被执行人邓奕良，建筑面积127.4平方米。该不动产已设立抵押登记，抵押权人为本案申请执行人潘卫，设定抵押日期为2017年3月8日。 案外人林建波主张，其与被执行人邓奕良于2012年8月10日签订了租赁合同并已付清租金，为此向本院提交多份证据。其中：1.签订日期为2012年8月10日的《房屋租赁合同》，约定，邓奕良将珠海市香××区××大道中××房出租给林建波居住使用，租期自2012年8月10日起至2032年8月9日止共20年；邓奕良在2011年12月15日、2011年12月28日和2012年8月10日分三次合共收到林建波转账和现金支付押金和租金人民币60万元；合同还约定，邓奕良于2012年8月10日将该房屋交付林建波或指定第三方实际使用；租赁期间产生的水电、物业等费用由林建波承担并支付。2.林建波于2011年12月15日转账14.4万元、2011年12月28日转账20万元、2012年8月10日转账20万元给邓奕良的银行交易凭证，其中14.4万元的凭证上，邓奕良注明已收到转账和现金共20万元。3.邓奕良与珠海市置顺经贸有限公司签订的《商品房买卖合同》，林建波称因尚未办理房产证，邓奕良将合同原件交给其保管。 听证中异议人林建波陈述，其向邓奕良转账及现金支付的60万元原本是提供给邓奕良的借款，因林建波当时未取得案涉房屋的房产证无法办理抵押登记，因此双方签订《房屋租赁合同》以保障林建波出借的款项，并将60万元借款约定为“租金”。异议人林建波还称，合同签订后，其曾安排他人短暂居住在案涉房屋中，后邓奕良提出将房屋交回并换成其他方式补偿，因此其又将房屋交回给邓奕良居住使用。 本院认为，异议人林建波对珠海市香××区××大道中××房主张承租权并请求不予移交，属于案外人基于实体权利提出的阻止执行标的移交的执行异议。据此，对本案中林建波提出的异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，异议人林建波虽然提交了其与被执行人邓奕良签订的租赁合同，但在听证中亦承认该合同实际是对其提供给邓奕良借款的保障，租金实际是邓奕良所借的借款，由此，双方并不具有真实的租赁合同关系。况且，异议人林建波不能提供其支付水电、物业管理等费用的相关凭证，不能证明其在案涉不动产查封前已实际占有使用案涉房屋。因此，本院对林建波主张的在查封之前已租赁案涉房屋并占有使用的事实不予确认，其异议请求应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人林建波的全部异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审判长  崔少俊 审判员  涂永国 审判员  孙伯华 二〇二〇年四月二十日 书记员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。