福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初161号 原告：邹进安，男，1983年8月4日出生，汉族，住邵武市。 原告：许婷，女，1983年12月20日出生，汉族，住邵武市。 被告：石启松，男，1964年2月10日出生，汉族，住邵武市。 原告邹进安、许婷与被告石启松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹进安、许婷，被告石启松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹进安、许婷共同向本院提出诉讼请求：1.石启松退还邹进安、许婷定金50000元；2.石启松向邹进安、许婷支付违约金总房款的20%计126000元；3.石启松向邹进安、许婷支付图纸测绘费用600元；4.本案诉讼费用由石启松负担。案件审理过程中，邹进安、许婷变更第1、2项诉讼请求为：1.解除原、被告双方签订的合同；2.石启松双倍支付定金100000元。事实与理由：2019年9月15日，原、被告双方在邵武市吉成房产中介服务部签订二手房买卖合同，约定房屋成交总价为630000元，签订合同的同时邹进安、许婷支付购房定金50000元给石启松。2019年9月25日，在邵武市不动产交易中心办理房产过户手续时，因案涉房屋楼顶违章搭盖无法办理过户手续，邹进安、许婷多次找石启松协商退还定金事宜，但石启松至今未能退还定金50000元。根据合同第九条约定，石启松构成违约，故邹进安、许婷提起诉讼。 石启松辩称，根据合同约定，邹进安、许婷应在2019年12月15日前支付首付款330000元，但是至今答辩人未收到该款，故违约的是邹进安、许婷，根据合同约定，违约方应支付20%违约金即124000元。因邹进安、许婷违约在先，也就不存在退还定金50000元的事，相关所有费用也应当由邹进安、许婷自行承担。 经审理查明，庭审中邹进安、许婷共同提供如下证据： 证据1、《二手房买卖合同》，证明邹进安、许婷向石启松购买坐落于邵武市五一路90号4层403房产，建立房屋买卖合同关系，该合同约定房产总价为630000元，定金50000元，甲方中途违约，还应赔偿中介费、装修损失、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此依法的诉讼费用和律师费用等。 证据2、定金收条，证明石启松于2019年9月15日收取邹进安、许婷购房定金50000元的事实。 证据3、2019年12月9日、2019年12月27日的录音光盘，证明石启松承认案涉房屋由于违章搭盖不能办理过户手续的事实。 证据4、收款收据，证明南平市兴达测绘有限责任公司邵武分公司于2019年9月25日收取许婷测绘费600元的事实。 石启松质证称，对证据1、2的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，但是不能证明邹进安、许婷要证明的内容。对证据4的收款收据的真实性无法确认，并且该款项与石启松无关。 石启松提供证据一组，即房屋所有权证书、土地使用权证各一份，证明案涉房屋可以过户。 邹进安、许婷共同质证称，对该组证据的真实性没有异议。 邹进安、许婷还申请证人熊某出庭作证。 证人熊某作证称：其系邵武市吉成房产中介服务部工作人员，2019年9月25日，证人与邹进安、许婷、石启松到邵武市不动产交易中心办理案涉房屋的过户手续，在邹进安欲将剩余房款转给石启松时，该交易中心的工作人员告知案涉房屋因楼顶违章搭建两层，至今无法办理过户手续。并且，原告方为了办理过户手续，按不动产交易中心的要求对案涉房屋进行了重新测绘，并支付了测绘费600元。之后，证人及邹进安、许婷多次找石启松协商未果。 邹进安、许婷对证人熊某的证人证言没有异议。石启松质证称，中介及买方在交易前均到现场看过房屋，对房屋的现状是知情的，并且在签订案涉合同之前房屋所有权证及土地使用权证就交给了熊某，上述权证系合法有效的，因此即使现在房屋存在不能过户的情形，也与石启松无关。 本院认证认为，邹进安、许婷所举证据1、2、3经石启松质证对其真实性不持异议，予以采信。邹进安、许婷所举证据4，其上加盖了南平市兴达测绘有限责任公司邵武分公司的公章，该证据来源合法，内容客观真实，予以采信。邹进安、许婷对石启松所举证据的真实性不持异议，予以采信。证人熊某的证言与邹进安、许婷陈述一致，且与其他证据间能形成证据链证明本案案件事实，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月15日，石启松（甲方）与邹进安、许婷（乙方）、邵武市吉成房产中介服务部（丙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：甲方保证为享有转让该房产权利的合法所有人或委托代理人，且该房产权属清晰，并无物权、债权债务纠纷，所出售的房屋上市符合国家以及邵武市房产上市的政策及有关规定，并提供合法有效证件。若由于违反国家及邵武市相关政策法规而引起的法律及经济责任，均由甲方承担。甲方自愿将坐落于邵武市五一路90号4层403房产转让给乙方，房屋所有权证号：20123684号，国有土地使用权证号：2012第03016号，土地性质：出让地，建筑面积（含公摊）100.07㎡。乙方已亲自看房，对甲方所要转让的该套房产现状做了充分了解并愿意购买该房产。成交总价为630000元，本合同签订当日，乙方需要支付甲方50000元作为该套房产的定金（备注：定金可冲抵购房款）。甲方办理该套房产不动产权证之前应缴纳的一切税费由乙方承担，若因该套房产涉及析产、赠与及离异所产生的个人所得税由甲方承担；办理交易过户所需要的一切税费、房产评估费用等相关费由乙方承担，另产权过户、水电过户、贷款代办费用由乙方承担。乙方将上述购房款分2次支付给甲方，已支付的定金可冲抵该套房产首付款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2019年12月15日前向甲方支付330000元（该笔金额含50000元定金）。2、乙方承诺购房余款30万元在产权证过户到乙方名下之日起7日内办理银行贷款并补齐相关资料，由乙方向乙方指定的银行贷款支付给甲方。交房时间：甲方同意在收到全款将房屋所有权以及使用权转交给乙方。乙方不能及时付清房款的、或甲方拖延办理产权过户手续或不能及时交付房产，视为违约，自违约之日起违约方按日向守约方支付总房款万分之五的违约金。甲乙双方任一方违约逾期十五日以上仍未履约，另一方有权解除合同，违约方还应按第九条第（3、4、5）条款规定承担相应责任。甲方中途违约，应将乙方已付房款（不计息）返还给乙方，并违约方除应向守约方承担总房款的百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋差价损失等实际损失和收益损失等。甲、乙双方任何一方违约，违约方应连带全额承担丙方中介费及已发生的其他相关税费。合同还对其他事项作了约定。同日，邹进安按约向石启松支付购房定金50000元，并由石启松出具等额定金收条一份。2019年9月25日，邵武市吉成房产中介服务部工作人员熊某、邹进安、许婷及石启松到邵武市房地产交易中心办理房产过户手续，但被告知因案涉房屋上存在违章建筑，无法办理过户。之后，邹进安、许婷多次找石启松协商不成，遂提起本案诉讼。 另查明，石启松向邵武市吉成房产中介服务部提供的案涉房屋的所有权证书上载明：房屋所有权人石启松，坐落于五一路90号4号，总层数4层。土地使用权证上载明：土地使用权人石启松，座落五一路90号（4层住宅）。 再查明，2019年9月25日，许婷为办理房产过户手续，向南平市兴达测绘有限责任公司邵武分公司支付房产、土地测绘费600元。 本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。邹进安、许婷与石启松签订的《二手房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人均应恪守履行。根据审理查明的事实，合同未能继续履行的主要原因系案涉房屋上存在违章建筑，无法办理过户手续。合同约定，办理交易过户所需要的一切税费及其他相关费用由邹进安、许婷承担，转让之前已产生的产权纠纷等事宜，石启松应当清理完毕。但根据合同内容及合同的实际履行情况看，在合同签订前，邹进安、许婷应是知晓案涉房屋上存在搭建的现状，仍与石启松签订了购房合同，也没有证据能够证明石启松在签订合同前知晓案涉房屋因违章搭建不能过户的后果。本院认为，由于合同对案涉房屋上的搭建问题未作出特别约定，且双方对该问题亦未能协商一致导致合同无法继续履行，故邹进安、许婷要求解除合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。因双方对合同约定不明的内容无法协商一致导致合同解除,该责任并不可单方归责于石启松，故邹进安、许婷主张石启松双倍返还定金的诉讼请求,不予支持。合同解除后,石启松应向邹进安、许婷返还定金50000元。对于房屋上存在违章建筑,石启松在未解决违章建筑问题的前提下就挂牌出售的做法也有所不妥，故对邹进安、许婷为顺利办理过户登记手续而造成的损失即600元测绘费，石启松应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告邹进安、许婷与被告石启松于2019年9月15日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告石启松应于本判决书生效之日起十日内返还原告邹进安、许婷定金50000元； 三、被告石启松应于本判决书生效之日起十日内赔偿原告邹进安、许婷测绘费600元； 四、驳回原告邹进安、许婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2312元，减半收取1156元，由原告邹进安、许婷共同负担623.5元，被告石启松负担532.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  彭贻华 二〇二〇年四月十六日 法官助理申屠聪琴 书记员吴建辉 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”