浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4964号 原告：朱雪根，男，1966年3月28日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：王林妹,浙江金品律师事务所律师。 被告：项萍梅，女，1964年7月8日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：徐骏荣，浙江靖远律师事务所律师。 被告：陆志良，男，1975年10月29日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：张军晓，浙江威信律师事务所律师。 原告朱雪根与被告项萍梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法由审判员朱珺适用简易程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告朱雪根及其委托诉讼代理人王林妹，被告项萍梅到庭参加诉讼。因陆志良申请，本院于2020年1月13日通知陆志良作为本案第三人参加诉讼。原告于2020年4月1日申请追加陆志良作为本案的被告参加诉讼，本院于同日予以准许。本院于2020年4月1日再次公开开庭进行了审理。原告朱雪根及其委托诉讼代理人王林妹，被告项萍梅及其委托诉讼代理人徐骏荣，被告陆志良及其委托诉讼代理人张军晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告项萍梅立即腾空平湖市杨家桥3号二楼二底房屋，并交付给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：要求被告陆志良向原告腾退上述房屋。事实和理由：2003年7月12日，原告将平湖市）二楼二底房屋以16800元出售给被告项萍梅居住。双方达成一致意见，若该房屋拆迁，由原告支付被告项萍梅购房款原价16800元，被告项萍梅搬出。该协议由原平湖市村委会工作人员起草，原告与被告项萍梅签字确认，平湖市人民调解委员会工作人员见证并盖章。现该房屋涉及拆迁，原告已与有关单位签订协议。原告与被告项萍梅协商后，被告项萍梅据不搬出房屋。即使原告与被告项萍梅之间的协议无效，则也应当恢复原状。现二被告均确认上述二楼二底的房屋由被告陆志良占有使用，故假如法院也确认该事实，则被告陆志良应将房屋返还给原告。至于二被告之间的纠纷，由其自行解决。 被告项萍梅辩称，1.原告与被告项萍梅于2003年签订的农村房屋买卖协议具有法律效力。从该协议第一条的内容来看，是出售不是出租。且协议第四条约定了买房钱一次性付清。原告也确认收到了16800元购房款。原告与被告项萍梅之间的协议是在平湖市人民调解委员会的主持和协调下达成的调解协议，并加盖了该人民调解委员会的印章，根据《中华人民共和国人民调解法》第三十一条规定，是具有法律效力的。2.原告早已按照调解协议履行了交房义务，被告项萍梅拿到房屋后居住，后又将该房屋出租给了被告陆志良，被告陆志良与其女友许佳珍同住在该房屋，这是客观事实。现实生活中，农民出售宅基地上的房屋并不少见。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以作为本案农村房屋买卖合同是否有效的依据。法律只是对农村出卖农村房屋后再申请宅基地不予批准作了规定，并没有对农村出卖农村房屋作出否定性的规定。原告在出售农村房屋后反悔，应驳回其诉讼请求。3.被告陆志良与本案不具有关联性。案涉农村房屋买卖协议是原告与被告项萍梅于2003年7月12日签订，而二被告相识于2016年。被告项萍梅是在被告陆志良威胁下在证明书下签字按印的，是违法无效的。至于被告陆志良打印好的收条，其上的文字是被告陆志良所写，写明收到的款项为好处费，目的为今后无条件配合办理一切手续，显然是不合法的。即便是借款，也不是4万元，况且被告陆志良还拖欠被告项萍梅租金至少一万五千元。这份属于借贷纠纷的书证，应另案处理。关于被告陆志良提出的对案涉房屋进行装修等问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，被告陆志良未经被告项萍梅同意装饰装修、扩建的费用，应由被告陆志良承担。4.关于曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书的效力问题。平湖市曹桥法律服务所不具有认定该协议书是否具有法律效力的资质，该所没有出具法定登记机关对该服务所业务范围的有效凭据佐证。该协议书出具的时间为2014年1月25日，与2003年7月12日由平湖市人民调解委员会主持和协调下达成的协议相悖，显然是无效的。也不可能改变案涉农村房屋买卖合同已履行，并已出租的客观事实。5.被告陆志良提供的房屋投资协议书是其一手操作下形成的，与本案事实相违背。被告陆志良企图侵犯被告项萍梅的合法权益，其所称与被告项萍梅共同出资购买，完全是虚假的。 被告陆志良辩称，1.被告陆志良对2003年原告与被告项萍梅之间的农房买卖的具体情况不清楚，当时被告陆志良与原告及被告项萍梅不相识。2.2016年，被告陆志良以投资的形式受让了一半的房屋份额。2017年，被告项萍梅把全部的房屋都转给被告陆志良，价格是4万元。当时被告陆志良交付被告项萍梅3万元，还有1万元是抵被告项萍梅应付租金，因为当时被告项萍梅还是住在这里。3.产生的水电费都是被告陆志良缴纳，受让房屋后被告陆志良花费了6万多元进行装修，装修价值与房屋无法分开。如果原告收回房屋，应补偿购房款和装修款。二被告之间建立了法律关系，被告陆志良可以腾退房屋，但是损失必须赔偿。 为证明自己的主张，原告提供了下列证据： 证据一、2003年协议1份，证明原告与被告项萍梅于2003年7月12日签订协议，约定原告将其二楼二底的房屋以16800元出售给被告项萍梅居住，同时约定，若拆迁，原告支付被告项萍梅买房钱原价16800元，被告项萍梅同意搬出。若转卖必须经过原告同意，双方协商的事实。 证据二、曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书1份，证明案涉房屋拆迁的事实。 证据三、证明1份，证明项萍梅与项萍妹系同一人的事实。 证据四、曹桥派出所证明2份，证明原告父母均已去世。 证据五、声明1份，证明原告的兄弟姐妹6人放弃案涉房屋的继承份额事实。 证据六、房屋装修评估明细表1份，证明案涉房屋的拆迁评估价值。 证据七、证明1份，证明案涉房屋是拆迁不是搬迁。 被告项萍梅质证意见：证据一、二、三，同答辩意见。证据四、五，与本案无关，没有证据佐证原告对案涉房屋有权利。证据六、审核人名字是打印的，没有身份证明，是无效的。证据七，房屋征收办的章没有盖章时间，用章不规范，且没有其他拆迁文件佐证，不符合要求。 被告陆志良质证意见：证据一，2003年被告陆志良没有参与原告与被告项萍梅的买卖，真实性不清楚。证据二，真实性无异议。案涉房屋搬迁属于宅基地的置换，对评估的真实性予以确认，但实际有两次评估，第二次的评估价值为118442元。证据三，无异议。证据四、五，真实性无异议，关联性有异议。证明中所列人员与被继承人及原告的关系无法明确。证据六，这是第一次的评估明细，没有包括被告陆志良装修的价值，装修价值应该是11万多。证据七，没有盖章时间不清楚具体的出具时间。 为证明自己的抗辩理由，被告陆志良提供了下列证据： 证据一、房屋投资协议书、证明书各1份，证明被告陆志良于2016年以投资形式从被告项萍梅处受让了案涉房屋的事实。 证据二、收条1份，证明被告陆志良向被告项萍梅支付了购房款的事实。 证据三、房屋评估补偿明细表2份（来源曹桥街道征迁办工作人员），证明被告陆志良购买农房后对房屋进行了装修的事实。 原告质证意见：证据一，有异议。投资协议和证明书都是二被告所签，根据2003年的协议，被告项萍梅如果转卖必须经过原告同意。但二被告的转卖原告不清楚，如果转卖原告也不同意。证据二，是二被告之间的款项交付，原告不清楚。证据三，有异议。原告只收到了71172元的补偿明细表，与补偿协议书相一致的。 被告项萍梅质证意见：证据一，房屋投资协议书有异议，虽然是项萍梅签字，但是内容是不规范，被告项萍梅不认识字。且这份协议书的内容与事实不符，时间不对，与农村房屋买卖合同相违背。被告陆志良与项萍梅相识于2016年，案涉该房屋是2003年购买的。该协议书写明案涉房屋是二被告共同向原告朱雪根购买的，自相矛盾。证明书，虽有被告项萍梅签名按印，但所涉内容与事实相悖。该证明上载明系被告陆志良出资委托被告项萍梅购买，但案涉房屋是2003年购买的，二被告相识于2016年，不可能是被告陆志良委托被告项萍梅与原告签订该协议。证据二，收条是被告陆志良预先打印好的，该收条上的文字也是被告陆志良所写，收到的款项定性为好处费，目的为今后无条件配合过户，显然是不合法的。即便是借款，也不是4万元，况且被告陆志良还拖欠被告项萍梅租金至少一万五千元。证据三，有异议，审核人名字都是打印的，是无效的。况且本案是农村房屋买卖合同纠纷，不是拆迁安置争议。该2份评估明细表也与原告与被告项萍梅2003年的协议相违背。 本院认证意见：原告提供的证据一，被告项萍梅确认其上签名为其所签，故本院予以确认。证据二、三、六，均真实合法，本院予以确认。证据四、五，真实性本院予以确认。 被告陆志良提供的证据一、二，鉴于二被告对于案涉二楼二底的房屋现由被告陆志良占有使用的事实并无争议，二被告之间尚存在纠纷，且其纠纷不会影响本案的审理结果，故上述证据不作为本案的定案依据。证据三，与曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书能印证的房屋评估补偿明细表，本院予以确认。另一份房屋评估补偿明细表，无证据佐证，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2003年7月12日，原告朱雪根作为甲方、被告项萍梅作为乙方签订《协议》一份，载明“关于曹桥村7组朱雪根房屋出售一事通过双方协商达成如下协议：甲方楼房上二楼二底约60平方米房子以16800元出售给乙方住宿；如甲方房子能到拆迁，由甲方付给乙方买房钱原价16800元，乙方同意搬出；如乙方不在当地工作转卖房屋，必须得到甲方同意，通过双方协商后处理；签协后买房钱乙方一次性付清”。协议下方有“平湖市人民调解委员会”盖章。 协议签订后，被告项萍梅支付原告购房款16800元，原告将上述二楼二底房屋以及附属用房（面积为30平方米的砖木平房）交付给被告项萍梅。后被告项萍梅对上述二楼二底房屋进行了装修，又在未履行相关审批手续的情况下，在上述二楼二底房屋旁自行建造了面积为28.21平方米的砖木平房。 2014年9月25日，朱雪根作为户主与曹桥村股份经济合作社签订《曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书》，约定朱雪根户符合安排宅基地政策条件的，采用安排宅基地自建房方式安置。朱雪根户选择联排自建房安置方式。朱雪根户原宅基地收归村集体所有。朱雪根户经批准房屋合法面积为楼房127.54平方米，平房30平方米。其他建筑面积有平房28.21平方米。房屋及附属设施、内外部装饰，按评估价补偿，补偿费共计71772元。 2016年，二被告相识。后被告项萍梅将案涉二楼二底的房屋交付给被告陆志良，被告陆志良进行了装修并占有使用至今。被告项萍梅居住于其自行建造的建筑面积为28.21平方米的平房。 另查，原朱雪根户房屋合法面积中的附属用房（面积为30平方米的砖木平房）现已拆除。 本院认为，本案诉争房屋坐落于平湖市集体土地上，原告朱雪根虽未能提供相关用地审批材料，但根据其与曹桥村股份经济合作社签订的《曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书》，基于“房地一体”主义，可以认定朱雪根户享有相应的宅基地使用权及地上房屋所有权。而农村房屋的流转必然会导致宅基地随之流转，原告朱雪根将农房转让给本集体经济组织以外的个人,即被告项萍梅，本地区亦非国家确定的宅基地制度改革试点地区，结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”的内容，原告与被告项萍梅签订的协议损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定的情形，应认定无效。原告与被告项萍梅均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对于合同无效均有过错。 关于合同无效后如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告依据协议向被告项萍梅交付了案涉二楼二底房屋，被告项萍梅支付了原告购房款16800元。现双方协议已被确认无效，故原告可要求被告项萍梅返还案涉二楼二底的房屋。但该案涉二楼二底的房屋现由被告陆志良占有使用。对于被告陆志良占有房屋的原因，被告项萍梅称其向被告陆志良借款30000元，因无力归还故将案涉二楼二底的房屋出租给被告陆志良使用以抵消债务。被告陆志良称其系以投资购房形式受让了案涉二楼二底的房屋。本院认为，被告陆志良与原告也非同一集体经济组织成员。且被告陆志良占有案涉房屋时，案涉房屋已涉及拆迁。故无论被告陆志良系基于承租还是转让，其均无权取得或者变相取得的案涉房屋。原告要求被告陆志良腾退房屋的请求，本院予以支持。但考虑到合同无效后存在相互返还及损害赔偿等后续问题，故基于平衡利益角度，本院向被告项萍梅释明：假如合同被确认无效，是否需要提出其他意见。但被告项萍梅拒绝回答，仍坚持认为合同有效，故视为本案中其未提出损害赔偿主张，其可另行主张。至于被告陆志良提出的返还40000元购房款及60000元装修费用的问题。本院认为，购房款非原告收取，被告陆志良的装修行为也发生于原告与曹桥村股份经济合作社签订《曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书》及房屋拆迁评估之后。故被告陆志良的上述主张，属二被告之间的纠纷，不足以对抗本案原告的返还房屋请求，应由二被告另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告项萍梅、陆志良于本判决生效后一个月内将坐落于平湖市朱雪根户）二楼二底的房屋腾退给原告朱雪根，同时原告朱雪根返还被告项萍梅16800元。 案件受理费80元，减半收取40元，由朱雪根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  朱 珺 人民陪审员  沈方根 人民陪审员  李凤琴 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  胡望春