广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4906号原告：彭毅，男，1983年9月22日出生，汉族，住湖北省建始县**********，公民身份号码422************01X。原告：朱海珍，女，1991年9月11日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*****************，公民身份号码441************023。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告彭毅、朱海珍与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金8158.76元（以购房款479927元为基数，按年利率6%自2016年11月28日计算至2017年3月9日止）。事实与理由:2013年6月9日，两原告与被告签订中山市商品房买卖合同（该商品房坐落于：中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢901房），合同及补充协议（二）约定被告应当在2013年12月31日前，依照国家规定和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付两原告使用。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理两原告的权属证书，直至2018年4月12日才办理好两原告的不动产权属证书。被告辩称：一、根据双方签订的《分期付款协议》第五条约定：“办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算”，并约定原告于2014年5月25日前支付最后一期购房款。合同第八条、第十四条约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因此，涉案物业应自2014年5月26日起加720个工作日即2017年4月17日才需协助原告办理不动产权属证书，原告所诉期间被告不存在逾期办证的违约情形，依法应当驳回原告的诉讼请求。双方约定：“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，符合双方意思自治。原告主张按银行贷款利率计算违约金缺乏事实及法律依据。二、本案原告已经在（2019）粤2071民初18558号案中就逾期办证问题提起过诉讼，如今再主张逾期办证违约金，属于重复起诉，根据一事不再理原则，应驳回起诉。原告当庭回应称:（2019）粤2071民初18558号案是主张2017年3月10日之后的逾期办证违约金，本案中主张2017年3月9日之前的违约金，两案的诉求期间不同，不存在重复诉讼问题。经审理查明：2013年6月9日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢901房的预售商品房，购房总价479927元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订了分期付款协议，约定：签约总房价款为479927元；原告与被告签订本协议当日，原告向被告缴纳购房首付款100000元，剩余44927元，被告同意原告按分期付款方式向被告支付；335000元办理银行按揭手续；分期付款期限为12个月，即从2013年6月25日至2014年5月25日止；还款日期如下：第一期于2013年6月25日之前支付楼款3754元；剩余的11期从2013年7月到2014年5月，每月25日前支付楼款3743元；办理房产证的时间以交清所欠房款之日起计算。另查，原告主张双方已协议变更办证期限790个工作日为720个工作日。被告同意按720个工作日计算。又查，被告于2014年3月27日向原告开具全额购房款的购房发票，原告认为其于当日付清全部购房款。2017年9月30日，涉案房屋所在建设工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年4月12日，涉案房地产的不动产权证办出,地址更名为中山市火炬开发区****9************。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。原告与被告约定于交清所欠房款之日起720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。被告于2014年3月27日向原告开具全额购房款发票的行为可证实原告于当日付清全款。因此，按照合同约定，被告应自2014年3月27日起算720个工作日，即2017年2月19日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案不动产权证于2018年4月2日办出，被告显然存在逾期备案办证的违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告主张逾期办证违约金计算期间为自2016年11月28日计算至2017年3月9日止，由于2017年2月19日前，被告备案办证的履行期限尚未届满，而2017年3月9日后的违约金，原告自认已另案主张，故本院仅支持2017年2月19日至2017年3月9日期间的违约金。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金1420元[计算方式：以479927元为基数，按年利率6%计算，从2017年2月19日起计至2017年3月9日止，共18天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，第一百零七条之规定、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告彭毅、朱海珍支付逾期办证违约金1420元。案件受理费50元，减半收取为25元（该款原告已预付），被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年四月二十七日书记员 程梓欣