广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5321民初2103号原告：黎国瑶，女，1994年11月11日出生，汉族，居民，住新兴县****************。委托诉讼代理人：曾昭棠（原告丈夫），男，居民，住新兴县*****************。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。被告：广东翔顺房地产开发有限公司，住所地新兴县********************（办公住所）。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。被告：江门市马基房地产信息有限公司，住所地江门市江海区*****法定代表人：赵某1。原告黎国瑶与被告广东翔顺房地产开发有限公司、江门市马基房地产信息有限公司不当得利纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎国瑶的委托诉讼代理人曾昭棠、李新林和被告广东翔顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁子兴到庭参加诉讼。被告江门市马基房地产信息有限公司经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎国瑶向本院提出诉讼请求：1.撤销被告江门市马基房地产信息有限公司于2019年6月11日出具的《退款承诺书》；2.判决被告广东翔顺房地产开发有限公司与被告江门市马基房地产信息有限公司共同返还60000元给原告黎国瑶；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：一、2018年10月5日，原告来到被告广东翔顺房地产开发有限公司开发经营的“翔顺新成花园”售楼部中，受到现场售楼员的热情接待，积极推介“翔顺新成花园”楼盘。经过一番咨询后，原告与被告广东翔顺房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，认购了位于新兴县******************屋，支付了定金1万元给被告广东翔顺房地产开发有限公司，并于2018年10月6日支付了2万元定金给被告广东翔顺房地产开发有限公司（后经双方协商一致解除了该商品房认购书，被告广东翔顺房地产开发有限公司退回了24000元给原告）。2018年11月3日，原告分两次各支付2万元和4万元到被告江门市马基房地产信息有限公司的账户中。事后原告才知道，被告江门市马基房地产信息有限公司是被告广东翔顺房地产开发有限公司指定的营销方。由于原告发现实际收款人不是被告广东翔顺房地产开发有限公司后，且发觉该款是额外收取的费用，经与被告江门市马基房地产信息有限公司交涉后，2019年6月11日，被告江门市马基房地产信息有限公司出具《退款承诺书》，内容载明：致黎国瑶女士:因2018年10月6日乙方黎国瑶女士购买广东省云浮市新兴县**************商品住房，已付6万元整作为首付款，由于乙方黎国瑶女士因个人原因向甲方江门市马基房地产信息有限公司提出不购买该商品住房，终止所有合同，经双方协商后，甲方马基房地产信息有限公司提出收取乙方黎国瑶女士一万元整赔偿金，乙方黎国瑶女士在协调下愿意承担责任，愿赔偿甲方江门市马基房地产信息有限公司一万元整作为赔偿金额。因此甲方江门市马基地产信息有限公司同意在一个月内将余款伍万元整退还到乙方黎国瑶女士账户上。由于种种原因甲方江门市马基地产信息有限公司未能在一个月内办理完相关退款过户手续。现甲方江门市马基房地产信息有限公司郑重承诺将于2019年6月25日前退回首期款伍万元整给业主黎国瑶女士。若不按上述期限及时归还欠款，愿承担一切法律后果。两被告于2018年9月21日签订了《翔顺新成花园独家代理合同》，被告广东翔顺房地产开发有限公司委托被告江门市马基房地产信息有限公司独家代理销售新成花园的商品房。依照《民法总则》第一百六十二条以及第一百七十二条的规定，原告基于对被告广东翔顺房地产开发有限公司销售的“翔顺新成花园”商品房的充分信任，全部交易过程均在被告广东翔顺房地产开发有限公司的经营场所（售楼部）内完成，且在该售楼部收银台上完成刷卡支付的过程，原告有充分理由相信，在该售楼部进行销售商品房的人员就是被告广东翔顺房地产开发有限公司的售楼员，且被告广东翔顺房地产开发有限公司没有任何店堂告示明确告知委托被告江门市马基房地产信息有限公司独家代理销售商品房。由于被告广东翔顺房地产开发有限公司与被告江门市马基房地产信息有限公司是委托代理关系，被告江门市马基房地产信息有限公司是以被告广东翔顺房地产开发有限公司的名义对外推销商品房，其代理行为对被代理人被告广东翔顺房地产开发有限公司产生效力，代理后果应当由被告广东翔顺房地产开发有限公司承担；假设本案是被告江门市马基房地产信息有限公司超越代理权限实施的乱收费行为，也是构成表见代理，其法律后果也应当由被告广东翔顺房地产开发有限公司和被告江门市马基房地产信息有限公司共同承担，被告江门马基公司擅自收取原告的6万元以及于2019年6月11日出具《退款承诺书》的行为存在欺诈，造成原告重大误解，为此，请法院依法撤销该《退款承诺书》，并判决两被告共同返还上述款项60000元给原告。二、被告江门市马基房地产信息有限公司代理销售涉案商品房的事实是清楚的，其代理的行为及后果应当由被告广东翔顺房地产开发有限公司承担。（一）代理行为实施的经过。1.两被告委托代理合同关系的确立。2018年9月21日，被告广东翔顺房地产开发有限公司和被告江门市马基房地产信息有限公司签订了《翔顺新成花园独家代理合同》，证明被告江门市马基房地产信息有限公司代理销售涉案房屋是以“受托人”身份实施的代理行为，在合同有效期限内（2018年10月1日起至2018年12月31日止），被告江门市马基房地产信息有限公司是“独家销售的代理人”，排除了其他人代理的销售。2.被告江门市马基房地产信息有限公司以独家代理人的身份向原告推销商品房。原告于2018年10月5日进行的买房行为，卖楼方：被告广东翔顺房地产开发有限公司；交易地点：翔顺新成花园售楼部；接待人：该售楼部内穿着统一制服的人；收款人：翔顺新成花园售楼部收银台坐着的人；付款地点：该售楼部内。3.两被告没有在店堂内明示由被告江门市马基房地产信息有限公司是“独家销售的代理人”。售楼员也没有表明其是被告江门市马基房地产信息有限公司的促销人员身份，而现实中也不可能在店堂中明示销售方是委托“中介公司进行的促销活动”。（二）从双方于2018年10月5日签订《商品房认购书》，是发生在两被告签订的《翔顺新成花园独家代理合同》合同有效期内。（三）被告江门市马基房地产信息有限公司人员是代表被告广东翔顺房地产开发有限公司收取了原告的款项。（四）从整个付款的过程中反映，原告属于基于对被告广东翔顺房地产开发有限公司售楼人员的信任而支付相关款项：2018年10月5日上午，有一自称是“翔顺新成花园”售楼部的工作人员接待了原告，该售楼部的工作人员要求原告先预付定金。①原告于2018年10月5日**时55分用手机银行转账方式支付了定金10000元。②原告于2018年10月6日12时49分用手机银行转账方式支付了定金20000元。③原告在“翔顺新成花园”售楼部中的POS机中通过刷卡的方式，于2018年11月3日16时10分支付40000元。④原告在“翔顺新成花园”售楼部中的POS机中通过刷卡的方式，于2018年11月3日16时18分支付20000元。⑤2019年6月11日，原告与被告江门市马基房地产信息有限公司签订《退款承诺书》。原告支付60000元给被告方，由于交易时，原告并不知道两被告内部签订了《翔顺新成花园独家代理合同》，后来才知道有被告江门市马基房地产信息有限公司的存在。此时，原告才发现被骗，原告来到新兴县消费者委员会进行投诉处理，消委会召集三方到场调解未果。原告即报警处理，但警方认为这是民事纠纷，建议原告通过民事法律途径进行维权。三、原告的诉求理据充分，请法院予以支持。综上所述，原告基于对被告广东翔顺房地产开发有限公司销售的“翔顺新成花园”商品房的充分信任，全部交易过程均在其经营场所售楼部内完成，且在该售楼部收银台上完成刷卡支付的过程，原告有充分理由相信，在该售楼部进行销售商品房的人员就是被告广东翔顺房地产开发有限公司的售楼员，且被告广东翔顺房地产开发有限公司没有任何店堂告示明确告知全权委托被告江门市马基房地产信息有限公司独家代理销售商品房，而被告江门市马基房地产信息有限公司没有任何合同依据和法律依据的前提下，擅自收取了原告6万元，构成不当得利。由于被告广东翔顺房地产开发有限公司与被告江门市马基房地产信息有限公司是委托代理关系，被告江门市马基房地产信息有限公司是以被告广东翔顺房地产开发有限公司的名义对外推销商品房，其代理行为对被代理人被告广东翔顺房地产开发有限公司产生效力，代理后果应当由被告广东翔顺房地产开发有限公司承担。为支持其诉讼请求，原告黎国瑶举证：1.身份证和营业执照信息，拟证明：各方的诉讼主体资格。2.商品房认购书和定金收据、刷卡账单，拟证明：双方的商品房预约合同关系，原告认购位于新兴县************************的事实以及被告收取原告3万元定金的事实。3.刷卡账单，拟证明：被告江门马基公司没有任何合同依据和法律依据的前提下，擅自收取了原告60000元，构成不当得利。4.退款承诺书，拟证明：被告江门马基公司没有任何合同依据和法律依据的前提下，擅自收取了原告60000元，构成不当得利。被告江门马基公司于2019年6月11日出具《退款承诺书》的行为存在欺诈，造成本人重大误解，为此，请法院依法撤销该《退款承诺书》。5.翔顺新成花园独家代理合同，拟证明：被告翔顺房地产公司委托被告江门马基公司独家代理销售新成花园的商品房，其代理行为对被代理人被告翔顺房地产公司产生效力，代理后果应当由被告翔顺房地产公司承担。6.受理案件通知书，拟证明：同类案件有同样的欺诈事实。被告广东翔顺房地产开发有限公司辩称，1.案由错误，应为居间合同纠纷。因被告江门马基公司是介绍居间的地位且经营范围符合房地产管理办法相关规定。2.被告翔顺房地产公司与原告达成的合同已经解除，已经退还相关款项给原告，不存在争议。3.本案是因被告江门马基公司出具的《退款承诺书》引发的，与被告翔顺房地产公司无关。原告以购房预约合同纠纷为由起诉，是错误的，请驳回原告诉求。为支持其辩解意见，被告广东翔顺房地产开发有限公司举证：商品房退房申请审批表、转账凭证，拟证明：因原告个人原因放弃认购商品房，经被告翔顺房地产公司同意后扣除了6000元作为违约金。被告翔顺房地产公司于2019年1月29日将余下24000元退还给原告，双方已解除房屋认购。被告江门市马基房地产信息有限公司无答辩，亦无在举证期限内提交证据到庭予以质证。原告黎国瑶、被告广东翔顺房地产开发有限公司分别围绕其主张提交了证据，本院依法组织进行了庭审质证。经查，原告黎国瑶及被告广东翔顺房地产开发有限公司提交的证据，内容与本案待证事实相关联，符合证据规则，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月21日，被告广东翔顺房地产开发有限公司作为委托人，被告江门市马基房地产信息有限公司作为受托人，双方签订了《翔顺新成花园独家代理合同》。该《合同》主要约定：“1.被告广东翔顺房地产开发有限公司委托被告为翔顺新成花园的独家销售代理人。2.代理期限自2018年10月1日至2018年12月31日。3.购房款由被告广东翔顺房地产开发有限公司收取并办理相关财务手续，被告江门市马基房地产信息有限公司不代收任何费用。”等内容。2018年10月5日，原告黎国瑶向被告广东翔顺房地产开发有限公司认购翔顺新成花园15幢1708号房。双方签订了《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》，原告黎国瑶向被告广东翔顺房地产开发有限公司支付定金30000元并由被告广东翔顺房地产开发有限公司出具收款收据。2018年11月3日，原告黎国瑶分两次汇款40000元、20000元给被告江门市马基房地产信息有限公司。之后，原告黎国瑶与被告广东翔顺房地产开发有限公司协商解除《商品房认购书》，被告广东翔顺房地产开发有限公司退回了定金24000元给原告黎国瑶。2019年6月11日，因该款属额外费用，被告江门市马基房地产信息有限公司向原告黎国瑶出具《退款承诺书》，承诺收取10000元作为赔偿金并于2019年6月25日前退回首期款50000元给原告黎国瑶。然而，被告江门市马基房地产信息有限公司至今未能按时退还50000元给原告黎国瑶。为此，原告黎国瑶特诉至本院，提出前述诉求。本院认为，本案是不当得利纠纷。综合审理分析，本案的主要争议焦点为：1.被告江门市马基房地产信息有限公司收取款项60000元的行为是否在代理权限范围内？是否构成表见代理？2.被告广东翔顺房地产开发有限公司是否应承担共同退还责任？针对第一个争议焦点：据查明事实可知，被告广东翔顺房地产开发有限公司、江门市马基房地产信息有限公司已约定购房款由被告广东翔顺房地产开发有限公司收取。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，原告黎国瑶作为购房者，与被告广东翔顺房地产开发有限公司签订《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》，同时已支付购房定金给被告广东翔顺房地产开发有限公司并被告广东翔顺房地产开发有限公司出具收款收据，应自此知道认购的房屋是由被告广东翔顺房地产开发有限公司开发及支付购房的对象是被告广东翔顺房地产开发有限公司，而被告江门市马基房地产信息有限公司仅仅是销售员角色。然而，从原告黎国瑶提交的随行付票据可知，商户名称明显为被告江门市马基房地产信息有限公司，该单据非被告广东翔顺房地产开发有限公司所出具。交易主体仅为原告黎国瑶与被告江门市马基房地产信息有限公司，与被告广东翔顺房地产开发有限公司无关。基于此，被告江门市马基房地产信息有限公司私下收取购房首付款并以其名义出具票据的行为不存在使善意相对人相信其有代理权的事实理由，故本院认定被告江门市马基房地产信息有限公司私下收取购房首付款的行为不构成表见代理。针对第二个争议焦点：根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”和第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”的规定，原告黎国瑶提交随行付票据证明其向被告江门市马基房地产信息有限公司支付款项60000元，虽被告江门市马基房地产信息有限公司在《退款承诺书》中自行说明60000元属购房首付款，但被告江门市马基房地产信息有限公司收取款项的行为不在代理权限内且被告广东翔顺房地产开发有限公司不承认该款项是购房首付款，该款项的取得无合法根据，实际上属于不当得利，按规定应由被告江门市马基房地产信息有限公司全额退还给原告黎国瑶。因此，原告黎国瑶提出要求被告广东翔顺房地产开发有限公司承担共同退还责任的诉求，于法无据，本院不予支持。虽被告江门市马基房地产信息有限公司在《退款承诺书》中提出收取10000元为赔偿金，但《退款承诺书》无原告黎国瑶签名确认且原告黎国瑶对此不予认可，故原告黎国瑶提出要求被告江门市马基房地产信息有限公司向其退还60000元的诉求，理据充分，本院予以支持。由于《退款承诺书》仅由被告江门市马基房地产信息有限公司自行单方出具，无原告黎国瑶在上面签名确认，非双方真实意思表示，自始不具有法律效力；原告黎国瑶在诉讼中提出撤销《退款承诺书》，已无实际意义，本院不予支持。对被告广东翔顺房地产开发有限公司提出的辩解意见，本院对合理部分予以采纳。鉴此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十二条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十六条第一款、第九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江门市马基房地产信息有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还60000元给原告黎国瑶。二、驳回原告黎国瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告江门市马基房地产信息有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  曹国剑审 判 员  刘春春人民陪审员  梁桂香二〇二〇年四月二十三日书 记 员  叶绮颖附：相关法律法规《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。