上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23983号原告(反诉被告)：杨国宝，男，1973年7月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省新沂市。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晨奥国际货物运输代理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴宗山，总经理。被告(反诉原告)：上海宗山投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴宗山，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：原香微，上海佳通律师事务所律师。原告杨国宝诉被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司(以下简称“晨奥公司”)、上海宗山投资管理有限公司(以下简称“宗山公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，两被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2020年1月9日第一次公开开庭进行了审理，原告杨国宝及其委托诉讼代理人李庆春，两被告的共同委托诉讼代理人原香微到庭参加诉讼。本案于2020年3月25日第二次公开开庭进行了审理，原告杨国宝及其委托诉讼代理人张迎川，两被告的共同委托诉讼代理人原香微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国宝向本院提出诉讼请求：一、判令晨奥公司、宗山公司支付关于上海市华徐路XXX号房屋动迁补偿款人民币(以下币种均同)105,705元(包含停业损失49,000元，计算方式为补偿协议上确认的停业损失782,250元除以总产证面积2,235平方米乘以原告租赁的有证面积140平方米；综合补偿15,928.23元，计算方式为补偿协议上确认的综合补偿470,768元除以总面积4,137.78平方米乘以原告租赁的面积140平方米；速迁奖励费17,857.82元，计算方式为补偿协议上确认的速迁奖励费527,798元除以总面积4,137.78平方米乘以原告租赁的面积140平方米；搬迁费6,270元；装修费16,649元)；二、判令晨奥公司、宗山公司返还押金5,000元。事实和理由：2018年3月8日，杨国宝与晨奥公司签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定杨国宝承租晨奥公司位于上海市华徐路XXX号的房屋及其设施，面积140平方米，用于加工产品经营。租赁期自2018年8月4日起至2019年8月4日止，年租金71,000元。晨奥公司与宗山公司签订《权利转让书》，约定晨奥公司将与华新镇新谊村民委员会签订的《厂房、场地租赁合同》中的全部权益转让给宗山公司，包括但不限于向上海市青浦区人民法院起诉华新镇新谊村民委员会主张动迁补贴的权利等。杨国宝取得房屋后，着手装修并置办加工经营设备，在合同履行期间被告知系争房屋被纳入拆迁范围。2019年6月1日，房屋停水停电，导致杨国宝经营损失巨大，因此诉至法院做如上诉请。被告晨奥公司、宗山公司共同辩称，不同意原告诉请，根据租赁合同第2.2条，其诉请不符合合同约定，不应主张。杨国宝租赁的是在红线外，宗山公司拿到红线外的补偿是根据与村委会的合同约定，存在改建扩建面积1,068平方米，是因对房屋有贡献，而不是仅仅因为签订了合同。停产停业损失是按照有证面积每平方350元补偿，是补偿给房屋权利人的，因为晨奥公司方翻建了所以才补偿到1,068平方米，是对整个建筑物所有的剩余年限的补偿，杨国宝只租赁了一年。综合补偿470,768元是针对无证面积的补偿，原告按照面积比例来主张是不合理的，补偿协议包含红线内和红线外的补偿，红线内外的补偿标准不一样。速迁奖励费没有全部拿到，村委会要求2019年4月30日搬迁，但杨国宝2019年5月才搬走，现在也还有部分房客没有搬。原告主张的动迁补偿款两被告也没有全额获得，而是按照改建面积按相应的比例获得的，原告也应该按照相应的比例主张补偿。同意返还押金但是要抵扣。截止2019年5月20日，杨国宝尚拖欠11,832元使用费未付，因此提出反诉要求：判令杨国宝向晨奥公司、宗山公司支付2019年4月5日至2019年5月20日的房屋占有使用费11,832元。杨国宝针对反诉辩称，2019年5月12日被村里赶走，当时通知了晨奥公司的管理人员，即法定代表人的弟弟。租金应当按照实际使用时间计算。经开庭审理查明，2017年8月1日，杨国宝(承租方、乙方)向晨奥公司(出租方、甲方)承租位于上海市华徐路XXX号房屋及设施用于仓储、加工。2018年8月6日，双方续签租赁合同，约定计租建筑面积140平方米，租赁期自2018年8月4日起至2019年8月4日止。第2.2条约定，在协议期限内如遇市政动迁及不可抗拒等因素，乙方应无条件搬走，没有任何经济补偿(关于“乙方应无条件搬走，没有任何经济补偿”，杨国宝持有的租赁合同上被划去，但晨奥公司持有的合同上未被划去)。租金为每年71,000元，如租期不满一个月，按一个月计算，租金须预付，乙方以每十二个月为一个支付周期，每四个月支付一次，甲方在相关月份前十五天通知乙方付款，乙方收到甲方付款通知后，即在十五天内支付下个月租金。乙方如对所租房屋重新装修或变动设备及结构时，须事先征得甲方的书面同意，所有费用由乙方承担。后杨国宝使用系争房屋并支付租金至2019年4月4日，另支付押金5,000元。另查明，系争房屋系晨奥公司自青浦区华新镇新谊村村民委员会(以下简称“新谊村委会”)承租而来，承租后对部分厂房进行了翻建。2016年1月1日，晨奥公司与宗山公司签订权利转让书，表示因双方系关联公司，晨奥公司将与新谊村委会签订的租赁合同中的全部权利转让给宗山公司。2018年10月26日，华新镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)与新谊村委会(乙方)签订上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议(以下简称“补偿协议”)，约定就华徐公路XXX号房屋，甲方补偿乙方房屋建安重置价、装修补偿、设备搬迁和安装费用、停业损失、一次性速迁奖励费等共计9,591,745元。抬头处乙方新谊村委会后括号内标注为宗山公司。2019年3月5日，新谊村委会与宗山公司出具备忘录，对双方之间的租赁及补偿事宜进行约定，并明确红线外的部分腾退时间不超过2019年4月30日。2019年5月5日，新谊村委会出具告知书，告知华徐公路XXX号厂房涉及道路拓宽需要拆除，要求租户于2019年5月中旬前搬离。又查明，2019年5月8日，宗山公司因与新谊村委会的房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院以(2019)沪0118民初9639号案件受理。宗山公司在该案中主张拆迁补偿款5,248,344.83元，新谊村委会提出反诉要求支付2018年9月1日至2019年3月31日的房屋和场地使用费共计267,561.126元。该案中，新谊村委会陈述“系争地块确实存在自2019年7月5日起停电停水的现象”、“补偿协议中综合补偿实际为未见证房屋的各类补偿”。2019年7月20日，本院判决新谊村委会支付宗山公司补偿余款4,271,096元；宗山公司支付新谊村委会房屋场地占用费70,000元。案件现已生效。原被告确认，杨国宝租赁的是4号和13号房，是有证的，做的是镜框加工。以上事实，由杨国宝、晨奥公司、宗山公司的陈述，租赁合同、补偿协议、评估报告、收条、备忘录、权利转让书、告知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，杨国宝表示，其所持有的租赁合同原件中划去了第2.2条中关于不赔偿的约定，是签订合同时晨奥公司的陈圣文让划去的，晨奥公司是同意的，否则就不会签订。双方2017的合同原件上没有划掉，因为当时没有注意，后来签订好了就没有提出，2018年的合同是划掉后再签名的，因为疏忽没有在对方的合同上划掉。且只是约定不需要晨奥公司补偿，但动迁部门的补偿应该要给。承租后自己买了材料(木框、木板)，装修隔墙，与其他租户分开，地上做了油漆，防止密度板起潮，还请人做了隔墙吊顶。租赁的时候只有一个大空间，没有隔墙，是其自己计算面积后做的隔墙。杨国宝提供：1、微信聊天记录的照片，证明2019年5月12日晚完成腾退，支付了搬家公司1,600元搬家费。2、照片，2018年10月拍摄，证明墙壁上有“拆”字，但被告喷涂掩盖。晨奥公司、宗山公司质证称，1、真实性无异议，但认为无法看出证明目的，应提供租赁返还的凭证。2、不予认可。晨奥公司、宗山公司表示，认可对应项目下杨国宝有这些评估的物资设备，但不同意支付对应补偿。装修原本就有，交付房屋前所有的地坪和隔断都做好了，杨国宝没有装修过。根据庭审查明的事实，本院认为，权利转让书仅是将晨奥公司与新谊村委会的租赁合同中的全部权利转让给宗山公司，并未涉及杨国宝与晨奥公司的租赁合同，故无论是承租方主张补偿款还是出租方主张租金，仅能由杨国宝或晨奥公司主张，宗山公司并非合同相对方，不承担杨国宝与晨奥公司租赁合同项下的权利义务。杨国宝与晨奥公司存在租赁合同关系，现杨国宝承租的房屋被列入拆除范围，评估报告中列明属于杨国宝的部分，杨国宝有权主张。晨奥公司作为出租方，已有生效判决确认了其(宗山公司)可获取的补偿款，故理应将其中属于杨国宝的部分予以支付。晨奥公司认为合同中约定乙方没有任何经济补偿，但该约定约束的仅是作为合同相对方的晨奥公司，而并未约定杨过宝放弃征收补偿中的权益。根据(2019)沪0118民初9639号判决书中查明的相关补偿类目所针对的对象、内容及补偿标准，对于杨国宝主张的停产停业损失、综合补偿、速迁奖励费、搬迁费、装修费，综合考虑杨国宝的举证情况、剩余租期、实际使用情况、配合搬迁腾退的情况等因素，酌情确定晨奥公司应补偿杨国宝26,300元。杨国宝主张返还已付押金的请求，于法无悖，本院予以支持。关于搬离系争厂房的时间，杨国宝未能举证证明其在2019年5月20日前已搬离，故以晨奥公司确认的5月20日为搬离时间，搬迁前的租金，杨国宝应按约支付，虽租赁合同约定租期不满一个月的，按一个月计算，考虑到本案的实际情况、搬迁工作对生产经营的影响，本院酌情确定杨国宝应支付租金8,875元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨国宝补偿款26,300元；二、被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨国宝押金5,000元；三、原告杨国宝的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告杨国宝应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海晨奥国际货物运输代理有限公司租金8,875元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,514.10元，减半收取计1,257.05元，由杨国宝负担965.8元，上海晨奥国际货物运输代理有限公司负担291.25元；反诉受理费47.90元，由杨国宝负担25元，上海晨奥国际货物运输代理有限公司负担22.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年四月八日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。