福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异14号 案外人:福州市万华房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道荷泽巷9号嘉福小区8号楼05店面，统一社会信用代码91350100561682611Y。 法定代表人：李剑峰，该司总经理。 委托代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托代理人：曹春源，北京德恒（福州）律师事务所律师。 申请执行人:范本华，男，1963年10月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被执行人:高羚，女，1982年7月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被执行人:张新华，男，1958年2月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被执行人:张碧珍，女，1960年1月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 本院在执行申请执行人范本华与被执行人高羚、张新华、张碧珍民间借贷纠纷一案中，案外人福州市万华房地产有限公司对本院拍卖、变卖被执行人高羚名下坐落于福建省福州市台江区大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元（房产权证号：ＹＲ××87）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人福州市万华房地产有限公司称：贵院于2019年11月向异议人福州市万华房地产有限公司（以下简称万华公司）送达了（2019）闽0103执656号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人高羚名下福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元房屋。福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元房屋登记的所有权人为异议人万华公司，并非高羚，且异议人万华公司与高羚就上述房产仅签订了《商品房买卖合同》，但实际并未办理产权过户。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，上述房产一直属于异议人的财产，所有权人从未发生变化。贵院作出的执行裁定书直接将上述房产确权给高羚无事实和法律依据。因高羚长期拖欠银行贷款，其的违约行为达到了《商品房买卖合同》约定的解除条件。万华公司已向贵院提起诉讼，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，同时要求高羚配合办理福州市台江区宁化街道江滨西大道北侧万科金域花园1＃楼307单元房屋的《商品房买卖合同》（编号：201336490155）的备案登记注销和预购商品房抵押权预告登记、预购商品房预告登记注销手续。根据《物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。贵院拟拍卖、变卖的福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元房屋已于2016年6月29日取得《初始登记通知书》，高羚所有的榕房预ＹＲ字第××号房屋预告登记证明应属失效状态，本案已丧失了福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元房屋进行预查封／查封的依据，应予以解除预查封／查封措施。同时，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。目前，涉案房产仍登记在异议人名下，贵院对该房产采取查封、拍卖的执行行为不符合上述规定，请求中止对福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元房屋的执行，并解除对上述房产的预查封／查封。 案外人福州市万华房地产有限公司为支持其主张，向本院提供如下证据： 1.商品房预售许可证； 2.产权总登证明； 证据1-2共同证明福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1#楼307单元房屋的所有权人为申请人福州市万华房地产有限公司。 3.《商品房买卖合同》（编号：201336490155）；证明申请人万华公司与陈芳华之间仅是买卖关系，陈芳华享有的仅是履行请求权。 4.《预告登记证》（证号：榕房预ＹＲ字第××号）；证明高羚从未实际取得福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元房屋的所有权，且已超过法定的有效期。 5.起诉状； 6.受理案件通知书； 证据5-6共同证明万华公司已起诉要求解除就福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1#楼307单元房屋与高羚签订的《商品房买卖合同》。 7.执行裁定书（【2019】闽0103执656号之一）；证明贵院将福州市台江区宁化街道振武路68号（原江滨西大道北侧）万科金域花园1#楼307单元房屋确权为高羚的财产，并进行拍卖、变卖，损害了万华公司的合法权益。 申请执行人范本华，被执行人高羚、张新华、张碧珍均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：申请执行人范本华与被执行人高羚、张新华、张碧珍民间借贷一案中，依范本华的申请，我院于2018年3月21日作出（2018）闽0103民初1219号民事裁定书及（2018）闽0103执保115号协助执行通知书，冻结了高羚所有的位于福州市台江区的房产（ＹＲ××87）。本院于2018年10月9日作出（2018）闽0103民初1219号民事判决书，判决：一、被告高羚应于本判决生效之日起十日内向原告范本华偿还尚欠借款5213850元及利息（利息以5213850元为基数，自2018年3月16日起按月利率2%计算至还清借款之日止）；二、被告高羚应于本判决生效之日起十日内向原告范本华偿还利息255103.8元；三、被告高羚应于本判决生效之日起10日内将财产保全申请费5000元返还给原告范本华；四、被告张新华和被告张碧珍对被告高羚的上述债务本息承担连带还款责任；五、驳回原告范本华的其他诉讼请求。张新华不服，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2019年2月15日作出（2019）闽01民终403号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现（2018）闽0103民初1219民事判决已发生法律效力，被执行人高羚、张新华、张碧珍未履行判决确定的还款义务，申请执行人范本华向本院申请强制执行，我院于2019年11月8日作出（2019）闽0103执656号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人高羚名下坐落于福建省福州市台江区大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元（房产权证号：ＹＲ××87）。案外人福州市万华房地产有限公司对本院拍卖、变卖上述房产不服向本院提出书面异议。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”，本案中，案外人福州市万华房地产有限公司基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。被执行人高羚向案外人福州市万华房地产有限公司购买了坐落于福建省福州市台江区大道北侧）万科金域花园1＃楼307单元，并办理了预告登记，预告登记权利人为高羚。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项和第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。本案涉案房产已预告登记至被执行人高羚名下，故本院对涉案房产进行查封的行为符合法律规定。案外人福州市万华房地产有限公司提供的证据不足以排除强制执行，故案外人福州市万华房地产有限公司的执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人福州市万华房地产有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 宏 审 判 员  林 赫 审 判 员  黄旭东 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  缪文燕 书 记 员  林木子 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行查封； 第（三）项被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 第十八条预查封的效力等同于正式查封。……。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。