重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异101号案外人：孙晓艳，女，1985年6月5日出生，汉族，住四川省富顺县。申请人：吕科，男，1983年1月12日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：冯婷，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被申请人：彭萍，女，1973年3月23日出生，汉族，住重庆市北碚区。被申请人：彭琮林，男，1974年12月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。被申请人：王万英，女，1944年5月19日，汉族，住重庆市北碚区。被申请人：重庆渝嘉建筑安装工程有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴南路124号，统一社会信用代码91500109753066143M。法定代表人：彭萍，执行董事。被申请人：重庆旺聚贸易有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，统一社会信用代码915001097717975484。法定代表人：陈尚东，执行董事兼总经理。被申请人：重庆品尊投资咨询有限公司，住所地重庆市渝中区石油路56号10-5#，统一社会信用代码91500103080191846R。法定代表人：毛承，执行董事。被申请人：重庆首成房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区空港大道699号2#附5号3-13，统一社会信用代码91500000096000063C。法定代表人：王万英，执行董事。在本院执行吕科与彭萍、彭琮林、王万英、重庆渝嘉建筑安装工程有限公司（以下简称渝嘉建筑公司）、重庆旺聚贸易有限公司（以下简称旺聚贸易公司）、重庆品尊投资咨询有限公司（以下简称品尊投资公司）、重庆首成房地产开发有限公司（以下简称首成房地产公司）诉讼保全一案中，案外人孙晓艳对执行位于重庆市渝北区XX路1号负1商业房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人孙晓艳称，2019年7月20日，本人与首成房地产公司签订《商铺认购书》，合同金额2,XXX,005元，购买坐落于重庆市渝北区空港大道699号XX名都第负1商业（门面）的商品房。截至2019年12月23日，本人已经向首成房地产公司支付购房款2,XXX,000元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，申请人无权对该商品房予以查封。综上，重庆市第五中级人民法院将本人已购买的上述财产予以查封存在明显错误，请求法院中止对上述房屋的执行。申请人吕科辩称，1.不排除孙晓艳与首成房地产公司存在恶意串通、制造虚假证据或篡改证据的可能，孙晓艳依法不能享有能够排除执行的权利；2.即使孙晓艳提供的证据客观真实，根据其提供的《商铺认购书》的约定，该认购书已经解除，孙晓艳不可能享有能够排除执行的权利；3.即使不考虑《商铺认购书》是否解除的问题，孙晓艳仍不享有能够排除执行的权利。综上，孙晓艳的异议理由不能成立，应予驳回。本院查明，吕科与彭萍、彭琮林、王万英、渝嘉建筑公司、旺聚贸易公司、品尊投资公司、首成房地产公司诉讼保全一案，本院于2019年12月6日以（2019）渝05执保193号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了首成房地产公司名下位于重庆市渝北区XX路1号包含附1商业在内的多套房屋。另查明，2019年7月20日，首成房地产公司（甲方）与孙晓艳（乙方）签订《商铺认购书》，约定：1.乙方自愿购买位于重庆市渝北区空港大道699号XX名都第负1商业房屋，成交面积623.1平方米，总成交金额2,XXX,005元；2.付款方式为一次性付款，乙方在签订本协议时须向甲方支付所购买商铺的定金20,000元，剩余房款2,XXX,005元，乙方承诺在签订本协议1个月内付至房屋总价的80%，并于2019年12月30日前全部支付完毕后，与开发商签订网签《商品房买卖合同》和补充协议、《前期物业服务合同》及签署《业主临时公约》，乙方支付的定金将不计利息全数转为买卖合同规定的购房付款。同年7月20日，首成房地产公司出具一张收据，载明：交款单位为孙晓艳，收款方式为现金，金额为20,000元，收款事由为负1商业房款定金。8月3日，首成房地产公司又出具一张收据，载明收到孙晓艳转账支付的负1商业房款2,XXX,000元。2019年7月20日，首成房地产公司（甲方）与孙晓艳（乙方）签订《商铺租赁收益权转让协议》，约定：1.鉴于甲乙双方于2019年7月20日签订《商铺认购书》，约定第负1商业成交面积623.1平方米，成交总价2,XXX,005元，甲方于2018年11月与贾国平（租赁方）签订《商铺招商租赁合同》，约定租赁方租赁上述房屋，用于超市、百货经营，租期15年，自2018年11月16日起至2033年11月31日止；2.乙方按甲乙双方在2019年7月20日签订的《商铺认购书》约定，在乙方向甲方付至房屋总款的80%后，甲方应在收款的当天将该商铺的使用权让渡给乙方，则该商铺的租赁收益自动让渡给乙方，同时甲方将该商铺使用权及收益权转让事宜通告租赁方；3.在甲乙双方网签《商品房买卖合同》及乙方交清全部购房款之前，相关租赁方租金由甲方代乙方向租赁方收取，在乙方完成网签且全部购房款支付完毕后，在结清购房款的当天甲方一次性向乙方付清。2019年8月3日，首成房地产公司向XX名都第负1商铺承租方贾国平出具通告函，通报：1.孙晓艳出资购买首成房地产公司位于重庆市渝北区XX大道699号XX名都第负1商铺（面积6XX.1平方米）；2.首成房地产公司根据2019年7月20日与孙晓艳签署的《商铺租赁收益权转让协议》将该商铺的使用权及收益权让渡给孙晓艳；3.该商铺使用权及收益权转让给孙晓艳后，贾国平的租赁权及经营权不受影响；4.在首成房地产公司与孙晓艳完成网签《商品房买卖合同》前，贾国平的租金由首成房地产公司代孙晓艳收取；5.首成房地产公司与孙晓艳完成网签《商品房买卖合同》后，首成房地产公司与贾国平签订的《商铺招商租赁合同》解除，由贾国平与孙晓艳另行签订《商品租赁合同》，该租赁合同全部按照首成房地产公司与贾国平签署的《商铺招商租赁合同》条款执行，不进行任何调整。2020年4月18日，孙晓艳通过其在中国农业银行开立的银行账户向本院账户转入1XX,005元，备注为“支付购买XX名都负一层商业剩余尾款”。再查明，重庆市渝北区XX路1号负1商业房屋与重庆市渝北区空港大道699号XX名都第负1商业房屋系同一标的物。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人孙晓艳在本院保全查封前即与被执行人首成房地产公司签订《商铺认购书》，认购了案涉房屋。该认购书已载明上述房屋的基本状况、成交价格、付款方式、付款时间等内容，应认定为商品房买卖合同。嗣后，在孙晓艳已支付房屋总价款的80%后，首成房地产公司将上述房屋的使用权及租赁收益让渡给孙晓艳，且向承租人书面通报上述转让事宜，应视为孙晓艳在本院保全查封前已间接占有上述房屋。孙晓艳已按照《商铺认购书》约定向首成房地产公司支付了2,XXX,000元购房款，并将剩余价款1XX,005元支付至本院账户内。因上述房屋已被本院保全查封，致使其无法办理产权过户登记手续，故不可归责于孙晓艳一方。因此，孙晓艳对上述房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。综上，案外人孙晓艳请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市渝北区XX路1号负1商业房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年四月二十日书记员  罗云广