江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初540号原告：杨香启，男，汉族，1974年12月8日生，住江西省九江市九江县。诉讼代理人：刘国强，江西联创律师事务所律师，执业证号13601201510762935。诉讼代理人：杨延宏，江西联创律师事务所律师，实习证号36001909110126。被告：南昌绿地申博置业有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区怡园路101支路68号，统一社会信用代码913601250871031838。法定代表人：李景斌，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：章凡，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201910150705。委托诉讼代理人：李虹辰，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201910077061。原告杨香启诉被告南昌绿地申博置业有限公司（下称绿地申博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的诉讼代理人刘国强，被告绿地申博公司的诉讼代理人章凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨香启诉称：2019年7月4日，原被告订立《绿地?国际博览城购房定购单》，约定由原告购买被告开发的绿地国际博览城商铺，单价16000元/平方米，房屋总价796960元（优惠后成交总价为733204元）,原告需支付购房定金150000元。后原告通过银行转账向被告支付了150000元定金。2019年7月14日，原告应被告要求再次向被告支付购房款223204元。此后，原告在前往售楼处准备与被告签订商品房买卖合同时，被告知房屋单价是17500元/平方米，定购单16000元/平方米为误写,购房总价需上调5、6万元。原告当场表示不能接受被告单方面变更房价的行为，要求按定购单的成交总价签订购房合同或者承担违约责任。因双方协商未果，故提起诉讼，请求判令1、被告立即退还原告购房款223204元；2、被告向原告双倍返还定金300000元；3、被告赔偿原告财产保全担保保险费523元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告绿地申博公司辩称：1、未签订正式商品房买卖合同不能完全归责于答辩人。原告至今未履行定购单中第3条约定2019年7月31日前携带定购单等所需材料至南昌签约中心支付首付款，故未签订正式商品房买卖合同。2、原告缴纳的定金数额超过了《担保法》第九十一条规定的按主合同金额733204元的20%（146640.8元）。3、原被告尚未就定购单的解除达成任何合意，原告起诉要求返还购房款及定金缺乏事实与法律上的依据。案涉房屋至今未另售第三方，原告不存在合同目的落空的情形，亦不享有法定解除权。经审理查明：2019年7月4日，原告杨香启（购房人）与被告绿地申博公司（出卖人）订立“绿地?国际博览城购房定购单”，约定1、出卖人将位于南昌市红谷滩新区房屋出售给购房人；2、房屋单价为16000元／平方米，建筑面积为49.81平方米，房屋总价796960元,优惠后成交总价为733204元，当日付150000元定金，2019年7月31日付223204元，剩余房款贷款；3、购房人应于2019年7月31日前携带本定购单等所需材料至南昌签约回款中心支付首付房款后签订南昌市商品房买卖合同。协议签订当日，原告通过银行转账向被告支付了150000元定金，同年7月14日，原告支付购房款223204元给被告。同年8月，被告方业务员刘传告知原告定购单上的房屋价款有误，需增加大约6万元房款，原告表示不同意，双方对购房款金额产生分歧，因此未签订正式的商品房买卖合同。后原告分别向被告经办业务员及客户经理王凡提出要求退还定金和购房款，被告工作人员要求原告将定购单和收据原件与退房单一并递交，原告不同意先递交原件，故未办理房屋认购协议解除手续。上述事实有原被告当庭陈述及原告提供的2019年7月4日购房定购单、2019年7月4日定金收据（15万元）、2019年7月14日银行转账凭证及7月16日房款223204元收据、原告与被告方业务员刘传的微信记录、短信记录及2019年9月25日、10月17日电话录音、原告与被告方客户经理王凡的短信记录及2019年9月27日的通话录音等主要证据予以证实。审理中，被告代理人认为原告私自电话录音违反了《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》的精神，系非法证据，理由不成立。我国现行法律对非法证据的判断标准为是否以侵害他人的合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得。本案原告虽未经被告工作人员同意录音，实际上是对合同外一方变更主要条款的行为作诉讼外的证据保全，不属于非法证据，故对其合法性本院予以确认。鉴于被告对微信、短信及通话录音记录真实性没有异议，且通话内容与微信、短信内容相互印证，故予以采信并作为认定事实的依据。本院认为，原、被告自愿达成定购协议，就原告购买被告开发的商品房签订了预备性协议，不违反法律规定，协议合法有效。被告依协议收取原告定金15万元，并收取原告预付购房款223204元，事实清楚。由于被告单方变更房价，导致双方不能继续履行预约协议并签订正式的买卖合同，被告应当承担缔约过失责任，返还原告购房款并依法双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，双方协议约定的定金超出了主合同标的总金额733204元的20％即146640.8元，故原告要求被告双倍返还定金，其中本款15万元，违约赔偿金146640.8元,本院应予以支持，超出部分不予支持。另被告庭后申请撤回“被告赔偿原告财产保全担保保险费523元”的诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告杨香启购房款223204元。二、被告南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告杨香启定金15万元及违约赔偿金146640.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费9040元，保全费3140元，由被告南昌绿地申博置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 熊 娟人民陪审员 刘 强人民陪审员 朱 凯二〇二〇年四月一日书 记 员 贺倩文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。