北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14404号原告（反诉被告）：牛桂云，女，1958年12月28日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李彩华，北京善福律师事务所律师。被告（反诉原告）：王中山，男，1968年10月16日出生，汉族，住山西省夏县。委托诉讼代理人：王纪刚，山西宁丰（北京）律师事务所律师。第三人（反诉被告）：孔俊丽，女，1980年11月13日出生，汉族，大蜜剪纸营老师，住北京市朝阳区，身份证号×××。原告（反诉被告）牛桂云（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王中山（以下简称姓名）、第三人（反诉被告）孔俊丽（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。牛桂云及其委托诉讼代理人李彩华，王中山及其委托诉讼代理人王纪刚，孔俊丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。牛桂云向本院提出诉讼请求：一、依法解除2016年6月1日牛桂云、王中山签订的协议书。二、要求王中山将位于北京市朝阳区垡头东路东门东侧1、2、3号院内的房屋恢复原状，恢复至签订合同之日的状况。事实和理由：2016年6月1日，牛桂云与王中山签订了一份《协议书》。牛桂云将位于北京市朝阳区垡头东路东门东侧1号2号3号院总面积2000平方米左右，其中建筑面积约1700平方米左右的房屋出租给王中山用做公寓。按协议约定每年租金35万元整，按年递增1.5%，租期五年。协议签订后王中山支付租金20.1万元。之后因王中山不按协议约定拆除了百分之五十以上房屋，严重违反了协议第四条第6款的约定即：“乙方对承租的场地及场地上建筑物不得随意进行拆改或增设他物，若有此需要，需经甲方的同意。如因乙方的原因导致场地及场地上的建筑物受到损坏以及产生的相关损失由乙方承担，包括甲方和第三方的损失。”综上所述，王中山的行为严重违反协议约定，己经根本违约，牛桂云无法再与其继续履行协议内容，故诉至法院，请依法支持牛桂云的诉求。王中山辩称：一、涉案租赁合同无效。涉案租赁合同因牛桂云未能与水务管理所（即北京市朝阳区萧太后河水务管理所）续签2015年9月24日以后的租赁合同，并且94%以上的出租房是违章建筑而无效。无效合同自始没有法律拘束力，故不存在诉请依法解除事由。二、牛桂云租赁给王中山约1700平方米（其实只有约1300多平米，400平米是虚构）的房屋，除水务管理所所建102.7平方米外，其余系违章建筑，已于2019年4月28日许被垡头城管拆违办予以拆除。三、房屋是被城管拆除，自建房所有权人是水务管理所，房屋不是牛桂云的，牛桂云不具备该项诉讼请求的主体资格。恢复违章建筑，也是要被拆除的。综上所述，请依法判决驳回牛桂云的诉讼请求。孔俊丽述称：认可牛桂云的诉讼请求。王中山向本院提出反诉请求：1、依法确认王中山与牛桂云签订的《协议书》无效；2、依法判决牛桂云返还王中山租金10万元，孔俊丽承担连带给付责任；3、依法判决牛桂云赔偿王中山装修损失约30万元。事实和理由：2016年10月，牛桂云（甲方）与王中山（乙方）签订《协议书》。约定：甲方将北京市朝阳区垡头东路东门侧1号、2号、3号院内1700平方米房屋，出租给乙方用作公寓。租期五年，从2016年12月1日起至2021年10月31日止，每年租金35万元。每年11月1日前交50%，下年5月1日前交50%。合同签订时间写为2016年6月1日。王中山于同年11月转付牛桂云租金17.5万元，其他设施折价款2.6万元，合20.1万元。王中山将上述承租房装修改造为公寓的工程打包给施工队施工。同年12月，王中山得知，房东不同意与牛桂云续签租赁合同，且已责令牛桂云腾房一年有余。牛桂云所转租之房仅有100平方米为房东水务管理所的房屋，剩余1600平方米系违章建筑。之后，王中山立即停止装修，与施工队结算，装修费已超60万元。王中山向公安分局举报牛桂云涉嫌合同诈骗并被立案。该刑案移送检察院起诉后，牛桂云之女孔俊丽于2018年11月9日向王中山出具内容为”牛桂云女儿孔俊丽于2018年11月9日前已退王中山垡头东门东侧1、2、3号院租金5万元，剩余款项15.1万元承诺于2019年1月10日前归还。装修赔偿和牛桂云协商。担保人孔俊丽”的《还款约定》。据此，孔俊丽系牛桂云向王中山返还租金的连带责任保证人。至今尚有10万元租金未退。故王中山提起反诉，请求判如反诉诉请。牛桂云针对反诉辩称：一、牛桂云与王中山签订的《协议》是有效的，对双方有约束力，双方必须信守。2016年6月1日，牛桂云与王中山签订《协议书》，牛桂云将位于北京市朝阳区垡头东路东门东侧1号2号3号院出租给王中山用做公寓。按协议约定每年租金35万元整，按年递增1.5%，租期五年。协议签订后，王中山支付了租金20.1万元。之后因王中山不按协议约定拆除了百分之五十以上房屋，严重违反了协议第四条第6款的约定即：“乙方对承租的场地及场地上建筑物不得随意进行拆改或增设他物，若有此需要，需经甲方的同意。如因乙方的原因导致场地及场地上的建筑物受到损坏以及产生的相关损失由乙方承担包括甲方和第三方的损失。”签订上述《协议》时王中山明知牛桂云与东南郊水务管理所（北京市朝阳区萧太后河水务管理所）的续签合同还未拿到，自愿与之签订的《协议》，而且称其有办法能拿到续签的合同。至于王中山指控牛桂云诈骗早因证据不足被朝阳区人民检察院做“不起诉处理”，反诉人属于诬告。二、王中山明知牛桂云未拿到续签合同的情况下与之签订的《协议》，其实属自愿行为，其租金应当按约交纳，假设其有损失也应自行承担，无权向牛桂云索要。三、2018年11月9日牛桂云女儿孔俊丽代王中山退回的五万元是在王中山向检察院出具谅解书时退的，其本意是想尽快让牛桂云得到释放，当时牛桂云被羁押并不知晓。等到2019年1月10日牛桂云儿子孔某某在王中山答应无条件腾退的前提下支付给王中山51000元。之后王中山承诺剩余的10万由牛桂云退还，退还的前提是在2019年1月25日前王中山腾退房屋并保证现有门窗完好。可当牛桂云去看时，房屋己经被拆除根本没有门窗，所以未退其10万元。从王中山承诺之日2019年1月10号孔俊丽就不再是担保人了。综上，基于目前的情况，王中山应将房屋恢复原状，并承担因其不腾退场地及房屋给牛桂云造成无法履行与北京市朝阳区萧太后河水务管理所的生效判决的后果，对此经济损失王中山必须赔偿。孔俊丽针对反诉辩称：一、因为目前我与王中山之间没有任何法律关系。王中山提供的2018年11月9日达成的还款约定，是因为王中山控告我母亲牛桂云合同诈骗。我对王中山和母亲之间的经营关系和过程根本不了解。为了让我母亲早点获释，迫于王中山的压力，在王中山答应出具谅解书的前提下所写。我母亲牛桂云在看守所里根本不知道。由于我母亲牛桂云被释放后，我与王中山协商另行达成了书面协议。王中山提供的2018年11月9日达成的还款约定已经失效，不再对我和王中山有任何约束力。二、鉴于2019年1月10日，我和王中山之间达成的协议内容是：王中山承诺在2019年1月25日之前腾退所承租的房屋场地，并保持现有门窗的完整。腾退之日，由牛桂云承担2018年11月9日所签的还款约定中10万元的退还义务。为此，我不能承担任何担保责任，2018年11月9日还款约定是为了母亲免受刑事追究，在王中山无理控告威逼之下被迫所写，母亲牛桂云根本不知情，所以我对该10万元没有给付义务，而且王中山在2019年1月10日的承诺中签字认同了。三、按照王中山2019年1月10日的承诺，他会保持现有房屋门窗完整，腾退交接。在签完承诺书中，他确实几次打电话发短信联系我，主张腾退房屋场地给我母亲。但是就像我在和他沟通的短信中所说，这件事已经和我没有关系，而且我也做不了主。我转告给我母亲牛桂云，她去现场查看，发现房屋拆毁严重，很多只留下了院墙。王中山根本无法按照2019年1月10日承诺书中的承诺保持房屋门窗完整的腾退给我母亲。故此，我认为牛桂云未退还王中山10万元是有原因的，是正确的。综上所述，我不应该也不能承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，牛桂云（作为出租方、甲方）与王中山（作为承租方、乙方）签订《协议书》（落款签署时间为2016年6月1日），约定牛桂云将位于北京市朝阳区垡头东路东门东侧1号、2号、3号院（总面积2000平方米左右，其中建筑面积约1700平方米左右，以下简称涉案场地）出租给王中山用作公寓。年租金35万元，按每年1.5%递增。租金每年分两次付清即11月1日之前交纳50%和5月1日之前交纳剩余的50%。租赁期限共五年，自2016年12月1日至2021年10月31日。甲方有义务为乙方提供水电，将场地及房屋交给乙方使用。乙方对承租的场地及场地上建筑物不得随意进行拆改或增设他物，若有此需要，需经甲方的同意。如因乙方的原因导致场地及场地上的建筑物受到损坏以及产生的相关损失由乙方承担（包括甲方和第三方的损失）。合同签署后，牛桂云将涉案场地交付王中山，王中山向其支付租金共计20.1万元。2018年11月9日，孔俊丽（作为担保人）签署《还款约定》，主要内容为：牛桂云的女儿孔俊丽于2018年11月9日退还王中山租金5万元，剩余款项15.1万元承诺于2019年1月10日前归还，装修赔偿和牛桂云再行协商。2019年1月10日，王中山（作为承诺人）与孔俊丽签署《协议（承诺书）》，主要内容为：今收到牛桂云儿子孔某某退还北京市朝阳区垡头东口东侧1号、2号、3号院租金5.1万元。王中山承诺于2019年1月25日之前腾退所承租上述房屋场地给牛桂云并保持现有门窗的完整。25日之前若不腾退，北京朝阳萧太后河水务管理所所要求牛桂云占用使用费和迟延履行的债务利息由王中山承担。腾退之日，牛桂云将牛桂云女儿孔俊丽2018年11月9日担保承诺退还王中山的剩余房屋租金10万元退还王中山（至此承诺剩余房屋租金15.1万元履行完毕）。牛桂云认可孔俊丽受其委托签署了上述协议。庭审中，牛桂云提交如下证据：1、照片，用以证明王中山拆除涉案房屋事实。2、顾某的证言，用以证明王中山明知牛桂云未与房屋权利人续签合同的情况下，与牛桂云签署了《协议书》。3、牛桂云与原东南郊税务管理所金所长的录音，用以证明王中山拆除房屋的事实。王中山否认其拆除涉案房屋并知晓续签合同的事实。审理中，王中山提交如下证据：1、装修合同书、《垡头公寓已施工内容及造价》、转账凭证、欠条，用以证明王中山装修涉案场地并支付装修款的事实。2、王中山与孔俊丽之间的短信记录，其中王中山于2019年1月24日向孔俊丽发送短信，内容为“要是实在太忙，那就晚上7点左右也行”，孔俊丽回复“我会联系一下李律师，主要大家都很忙”，王中山回复“行，那我等你电话，我也好提前安排时间。我觉得没必要再叫律师，因为现在非常简单，你去验收一下院子，没问题了你把钱转给我，我把钥匙给你，就这么简单……还要一个形式时间太长了，能不能提前”。孔俊丽回复称：“保守周四，尽量提前”。牛桂云未认可上述证据1的真实性，认可上述证据2的真实性，但主张返还10万元租金的前提是王中山将房屋腾退。经询，关于涉案场地的现状，双方认可涉案场地上的房屋已被拆除。牛桂云自述不知道由何人所拆，但认为是由王中山所拆除，王中山自述由城管部门拆除。关于涉案场地上的房屋，双方自述均未办理产权登记手续。另查一，就涉案场地租赁事宜，牛桂云曾因涉嫌合同诈骗罪被北京市公安局朝阳分局刑事拘留，北京市公安局朝阳分局移送起诉认为牛桂云与被害人王中山签订房屋租赁协议，以骗取被害人王中山支付租金费用共计20.1万元。2018年11月9日，王中山收到牛桂云女儿退赔房屋租金50000元，同时出具谅解书。同日，北京市朝阳区人民检察院作出不起诉决定书，认为北京市公安局朝阳分局认定的证据不足，不符合起诉条件，决定对牛桂云不起诉。另查二、北京市朝阳区萧太后河水务管理所（以下简称萧太后河管理所）名称原为北京市朝阳区东南郊水务管理所，隶属于北京市朝阳区水务局，涉案场地土地使用权人为北京市朝阳区水务局。牛桂云自2003年即向萧太后河管理所承租涉案场地，双方签有数份合同。2015年5月25日，萧太后河管理所（甲方）、牛桂云（乙方）补签《场地房屋租赁合同》，约定：萧太后河管理所将涉案场地出租给牛桂云使用，场地房屋占地面积1425．6平方米，其中房屋建筑面积102．7平方米，用途为商业、仓储、居住；租期自2013年9月25日到2015年9月24日。未经萧太后河管理所同意，牛桂云不得对所承租的场地房屋进行转租、转借。萧太后河管理所曾以租赁合同纠纷为由，将牛桂云、王中山诉至本院，要求判令牛桂云将北京市朝阳区垡头铁路以东，东至原北京玻璃二厂西墙、西至原六零三厂路以东、南至化工路以北、北至四支闸房北围墙的土地及房屋（即本案涉案场地）腾退并交还给萧太后河管理所；判令牛桂云向萧太后河管理所支付自2015年9月25日起至涉案场地实际腾退之日止的场地占用费（按合同约定的日租金的10倍即每天1370元计算）；判令牛桂云支付违约金20000元。本院于2018年12月28日作出（2018）京0105民初XXXX号民事判决书，认为萧太后河水务管理所与牛桂云之间的《场地房屋租赁合同》约定的履行期限已经届满，牛桂云理应按照萧太后河管理所的要求将涉案场地返还。关于萧太后河管理所要求牛桂云将涉案场地腾空并交还的诉讼请求，本院予以支持。牛桂云虽称双方已在2016年续签合同，但就此未提供有效证据予以佐证，萧太后河管理所对此亦不认可，本院难以采信。萧太后河管理所举证证明了合同到期后其已多次通知牛桂云腾退，牛桂云至今仍未将涉案场地返还，其行为已经构成违约，理应根据合同约定承担支付逾期返还占用费及违约金等违约责任，关于萧太后河管理所要求牛桂云支付违约金20000元的诉讼请求，本院应予以支持。但萧太后河管理所主张按照日租金10倍计算占用费的标准过高，牛桂云亦申请本院对此进行调整，本院将结合本案的实际情况酌情调整。关于占用费的计算起点，萧太后河管理所认可牛桂云并未拖欠合同期内的租金，主张从租赁期限届满次日计算占用费，牛桂云对此虽持异议，称自己已将租金交至2019年，但就此未举证，本院不予采信，占用费的计算起点应以原告主张的为宜。判决：一、牛桂云于判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区垡头铁路以东，东至原北京玻璃二厂西墙、西至原六零三厂路以东、南至化工路以北、北至四支闸房北围墙的土地及房屋腾空并交还给萧太后河管理所；二、牛桂云于判决生效之日起十五日内向萧太后河管理所支付自二○一五年九月二十五日起至上述场地实际腾退之日止的占有使用费（按照每日270元的标准计算）；三、牛桂云于判决生效之日起十五日内向萧太后河管理所支付违约金20000元；四、驳回萧太后河务管理所的其他诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，牛桂云与出租人萧太后河管理所签订的租赁合同所约定的租赁期限至2015年9月24日期满，双方同时约定未经萧太后河管理所同意，牛桂云不得对所承租的场地房屋进行转租、转借。现牛桂云将涉案场地转租王中山时所约定的租赁期限为2016年12月1日至2021年10月31日，已超过牛桂云的剩余租赁期限，且并无任何证据证明牛桂云转租涉案场地时得到出租人即萧太后河管理所的同意，因此牛桂云与王中山签订的《协议书》应属无效。对于牛桂云的诉讼请求，本院认定如下：关于牛桂云要求解除《协议书》的诉讼请求，鉴于协议书为无效合同，不具备合同解除的基础，对于此项请求，本院不予支持。关于牛桂云要求王中山将涉案场地上的房屋恢复原状的诉讼请求，根据生效判决，牛桂云应将涉案场地及房屋腾空交还萧太后河管理所，牛桂云对于涉案场地已不具备相应权利，所建设的房屋亦未经过规划审批手续，恢复原状不具备合法性，故本院不予支持。对于王中山的反诉请求，本院认定如下：关于王中山要求牛桂云返还租金10万元，孔俊丽承担连带责任的诉讼请求，根据孔俊丽受牛桂云之委托签署《协议（承诺书）》，约定涉案场地腾退之日，牛桂云应退还该部分租金，该条款为双方处理租赁协议后续事宜而签订，应属有效。现涉案场地已被腾退，牛桂云应支付该笔款项。至于牛桂云主张退还租金应以保持门窗完整为前提，但就此并无合同约定，王中山亦未认可，本院不予采信。且王中山已催促牛桂云进行房屋交接，未交接的原因并非王中山所致。综上对于牛桂云的辩解意见，本院不予采信。另，本案为房屋租赁合同纠纷，王中山要求孔俊丽承担担保责任，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。关于王中山要求赔偿损失的诉讼请求，法律规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王中山在签署合同时未尽审慎义务，未能核查涉案房屋产权登记手续，且未经审批建设房屋，具有一定的过错，对于该部分损失应自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、牛桂云与王中山签订的《协议书》无效；二、牛桂云于本判决生效后七日内退还王中山租金十万元；三、驳回牛桂云的全部诉讼请求；四、驳回王中山的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3275元，由牛桂云负担（已交纳）。反诉案件受理费3275元，由王中山负担2125元（已交纳），牛桂云负担1150元（王中山已交纳，牛桂云于本判决生效后七日内给付王中山）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 赵 靓审判员 云 凝二〇二〇年四月二十八日书记员 贾宜臻