贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终892号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：张颖，女，1990年6月27日出生，苗族，住所地贵州省台江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达(毕节)律师事务所律师。执业证号：15205201811027878。 委托诉讼代理人（一般授权）：孙兰，贵州贵达(毕节)律师事务所律师。执业证号：15205201811031589。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（因与被上诉人张颖商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告张颖交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告张颖办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张颖招逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金应以原告购房款321,776.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年8月28日）；三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张颖电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3,280.00元；四、驳回原告张颖的其他诉讼请求。案件受理费689.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担414.00元，由原告张颖负担275.00元。 招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1、在案涉房屋已具备办证条件的情况下，上诉人按被上诉人在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向被上诉人邮寄了关于办理房屋不动产权证书的告知书，可以证明上诉人已经向被上诉人披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。2、一审法院支持的违约金明显过高应当调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，调整逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算较为合理。3、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关于付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条注明：“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用……买受人须自行承担有限电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”，其收费依据为当地物价局所下发的毕地价费（2010）99号文（燃气开户费）、黔价费（2009）第137号文（有线电视开户费），上述费用由上诉人合理、合法的代收代缴。因此，不存在重复收费的情况，且被上诉人对三通费的主张已过诉讼时效，依法不应再予以保护。 被上诉人张颖未作答辩。 本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为：《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第9款约定的“相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日”系对被上诉人收到上诉人邮寄资料的时间的约定，即该约定系被上诉人收到《关于办理房屋不动产权证的告知书》的时间的认定依据，但被上诉人收到资料的时间不能等同于上诉人履行通知义务的时间，上诉人按双方约定的地址寄出资料后，上诉人的通知义务已经完成，上诉人寄出资料后至被上诉人收到资料的期间，上诉人不应承担违约责任。故本案中，上诉人履行通知义务的时间应为其邮寄《关于办理房屋不动产权证的告知书》的时间，而不应以被上诉人收到《关于办理房屋不动产权证的告知书》的时间作为认定上诉人履行通知义务的时间。据此，上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任应截止至2018年8月23日。上诉人主张其至迟于2018年8月23日完成了通知义务的理由成立，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，合同没有约定违约金情形下的违约责任进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。本案双方并未就出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，买受人不退房的违约责任进行约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，被上诉人同意以上费用由上诉人或上诉人所属物管公司进行统一垫付，再由被上诉人于交房前先行向上诉人或上诉人所属物管公司支付相关费用。双方未约定委托期限。被上诉人已如实向上诉人交纳燃气开户费2500.00元、电开户费520.00元、有线电视入户费260元，但上诉人所举由贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司出具的发票显示，上诉人向该公司缴纳的费用系建设费，而非燃气开户费，属《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件规定的应当包含在商品房总价款之内的水、电等配套设施建设安装费，上诉人也未举证证明其已代被上诉人缴纳了电开户费及有线电视入户费。故上诉人所举证据不能证明其已根据双方补充协议约定，完成了代被上诉人向相关部门先行垫付独立煤气表开户费等费用的委托事项，被上诉人据此向上诉人主张退回其向上诉人支付的上述费用，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人应予退还，且无须再代被上诉人缴纳上述费用。上诉人未完成委托事项，被上诉人因此主张退回所交费用，故不能以上诉人收取费用之日起计算诉讼时效，上诉人主张该请求已超过诉讼时效无事实依据，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决对上诉人违约期间的认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10146号民事判决第一项、第三项、第四项,即：“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告张颖交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告张颖办理涉案商品房的不动产权证书；被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张颖电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3,280.00元；驳回原告张颖的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10146号民事判决第二项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人张颖逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以张颖已付购房款321，776.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费689.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担400.00元，被上诉人张颖负担289.00元。二审案件受理费1，378.00元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担1325.00元，被上诉人张颖负担50.00元。提请合议庭讨论决定。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨孝春 审 判 员  王 云 审 判 员  郭少华 二〇二〇年四月十八日                                                                                                              法院助理  胡伟科                                                                                                            法院助理  任云娇                                                                                                            书 记 员  高进