广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1068号原告：谢国贤，男，1987年7月19日出生，汉族，住四会市**************。身份证号码：441************814。原告：周婷芳，女，1989年8月8日出生，汉族，住四会市**************。身份证号码：445************526。上述两原告共同委托诉讼代理人：周达安，广东国政（四会）律师事务所律师。被告：练耀熙，男，1949年3月16日出生，汉族，住四会市***************。身份证号码：442************819。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭莘，广东承芳律师事务所实习律师。第三人：四会市***地产代理有限公司。住所地：四会市******************（首层）。统一社会信用代码：91441284MA4W49X18X。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：甘小玲，女，系该公司的员工。委托诉讼代理人：潘海连，女，系该公司的员工。原告谢国贤、周婷芳与被告练耀熙、第三人四会市***地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告谢国贤、周婷芳及其共同委托诉讼代理人周达安、被告练耀熙的委托诉讼代理人冯松斌、谭莘、第三人四会市***地产代理有限公司的委托诉讼代理人甘小玲、潘海连均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢国贤、周婷芳诉称：2019年10月22日，原告与被告自愿签订《房地产买卖合同》（合同编号：005736），约定原告向被告购买位于四会市*************（五楼）的房屋，房屋总楼价为人民币340000元，并委托第三人提供中介服务。合同第六条第（2）款约定：“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼款百分之三十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。”第十条约定：“合同三方任意一方追究违约方违约责任，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。”附件（二）约定：“买方应在签订本合同18日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料，办理按揭所需费用由买方承担。”合同签订当日，原告一通过第三人向被告支付了定金20000元，被告向原告出具了《收款证明》，确认收到原告支付的上述定金。合同签订后，原告依约准备好了办理按揭贷款所需的个人征信记录、工资收入证明、银行流水等材料，但被告却无正当理由一直拒不配合原告办理有关贷款申请手续，原告及第三人就此事多次向被告沟通，但被告置若罔闻、多次推搪。鉴于此，原告于2019年12月17日通过广东国政（四会）律师事务所向被告发出了《解除房地产买卖合同通知书》。原告认为，原、被告双方自愿依法达成的《房地产买卖合同》合法、有效，双方均应严格按合同履行。原告自交付定金后，多次催促被告办理房屋交易的相关手续，但被告不予配合，导致原告购买房屋的目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。因此，根据双方签订的合同约定及法律规定，原告有权解除案涉合同，并有权向被告主张双倍返还定金。为了维护自身的合同权益，原告委托了广东国政（四会）律师事务所代理本案诉讼，并支付了3000元的律师代理费，根据合同第十条的约定，原告作为守约方有权向违约方即被告主张该费用。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》（合同编号：005736）；2、被告向原告双倍返还购房定金人民币40000元；3、被告承担原告因本案支出的律师费人民币3000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用，包括诉讼费、财产保全费等。被告练耀熙答辩称：一、原告明确表示不愿意购买房屋，已构成违约，被告有权没收定金。2019年10月22日，被告与原告签订《房地产买卖合同》。2019年10月23日下午，原告致电被告表示不愿意在购买被告的房屋了，并且要求被告返还定金给原告。同时，被告在2019年10月26日微信上明确告知第三人工作人员甘小玲原告不愿意继续购买涉案房屋的事实。从原告与第三人工作人员甘小玲在10月28日微信聊天记录中原告自己阐述：“吃饭了吗？......但银行贷款那2个点我地不会比，假如最终都是贷不了款，业主肯定要退反晒定金给我们的......”，由此可见，原告不想继续履行合同，明显存在违约行为，又不想承担违约的法律责任。本案中，原告提供的2019年11月5日的电话录音记录中被告询问原告：“那间楼你决定要还是不要”，由此可证实，被告一开始已经与原告确认是否继续购买涉案房屋的事实。但原告并没有第一时间作出明确回答是否继续购买涉案房屋，而是以多种理由推趟，还多次要求被告出来进行谈怎么处理。既然双方都签订合同了还有什么事情需要出来处理呢？不是应该按照合同约定办理相关手续即可吗？从原告上述行为来看明显不合理，也不符合逻辑。因此，原告在签订合同不想继续履行合同，已构成违约，被告有权没收原告的定金。二、被告不存在违约行为，故不需要赔偿双倍定金。本案中，被告不存在违约行为，且被告有交易的诚意。对于原告的违约，被告是一再容忍，其目的只有一个，那就是希望房屋买卖交易顺利完成。不然被告也不会在原告已告知不想再购买涉案房屋之后，还与原告通话过程中询问是否购买涉案房屋的事情。故被告不需要赔偿双倍定金给原告。原告在购买房屋与被告签订房屋买卖合同前及办理手续交付定金时，未成熟考虑清楚，在签订合同跟交付定金后又对购买被告的房屋进行反悔并明确表态不愿继续购买。原告作为一名成年的完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责。现原告不能忍受定金将打水漂，意图通过混淆事实，借法院之手来规避其应承担的一切不良后果，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。另外，原告是一再明确不再购买被告的房屋，而被告也作出了没收原告定金的决定，并实际没收了定金，所以本案的买卖合同实际已经解除，而且是因原告单方的原因导致解除，所以被告有权没收定金。2、从被告提交的微信聊天记录的证据，原告及第三人的工作人员可以证实，在被告明确向原告表示没收了定金的情况下，原告一再要求第三人通过征信流水等办理银行按揭的条件不符合相应规定，或者是不支付办理银行按揭费用等导致银行按揭不审批，籍此要求被告退回定金。所以原告在起诉中提交的催告被告办理银行按揭手续等微信聊天记录律师函等相关证据材料均是为了制造银行按揭不获审批的假象，从而要求被告退还定金，但这些证据均是发生在被告已经没收原告定金且本案合同已经解除之后，所以我方认为被告并无违约，违约方是原告。被告无需返还定金以及支付律师费等。第三人四会市***地产代理有限公司房屋称：因为这个过程一直有调解，如果合同已经解除，当时原、被告、第三人一直在调解协商，第三人希望可以调解协商解决，第三人是中介方，第三人会协助办理。当时签订合同后，2019年10月25日21时09分原告就跟第三人说问了房屋隔壁说被告的儿子被车撞了，要第三人落实，第三人回复不是属实。然后，原告就叫第三人协商两个问题：1、和平解约退回定金。2、优惠20000元给原告。当时协商不成功，因为原告打过电话给被告产生了不愉快的事，所以第三人一直催促原、被告办手续，但是都是一直协商不成功。后来原、被告打过电话。后来，第三人按原告的要求约被告出来协商，但被告说要到2019年11月5日才可以，后来到了11月十几日，双方有协商，但是协商得不愉快，原、被告就散了。第三人一直劝服原、被告，解除合同或者其他方法解决，原告一直因为被告方的家庭事，而被告一直认为原告是用家庭事攻击原告，双方矛盾加深不愉快。诉讼中，原告举证如下：1、原告的身份证；2、被告的身份证；3、第三人的企业信息、第三人法定代表人的身份证；4、房地产买卖合同；5、支付宝转账记录；6、收款证明；7、微信聊天记录；8、手机通话记录、光碟；9、微信聊天记录；10、手机短信记录；11、律师函、邮寄记录单；12、委托代理合同、发票。经质证，被告认为对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，这组证据可以证实被告没收了原告定金是有依据的，但是不能证实被告存在违约行为；对证据5、6的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据7真实性、合法性确认，对其关联性不确认，该组证据其中10月28日中午12点20分的聊天记录是原告向第三人工作人员甘小玲发出的，以及10月31日晚上19时34分也是由原告发出的，可以证实原告一再希望通过不支付银行按揭费用两个点等手段企图伪造银行贷款办不成功的假象，从而要求被告退还定金，也表示被告的不动产权证无竣工日期，也以此要求被告退还定金；对证据8真实性确认，合法性关联性不确认，在这组证据可以证实原告是伪造多项事实，拒绝购买被告的房屋，其中包括房屋旁边的变压器运转，包括原告所说的被告家庭情况，即是说被告的儿子是在该房屋购买后出车祸死亡的，该组证据可以证实原告是一再拒绝购买被告的房屋的；对证据9真实性确认，合法性、关联性不确认，这个都是原告在被告没收其定金后，一再要求第三人以各种无理的理由退还定金；证据10、11意见与证据9意见一致；对证据12真实性、合法性确认，对其关联性被告认为原告要求支付律师费无法律依据。经质证，第三人对原告的证据不发表意见。经本院审核，原告的证据均具有真实性、合法性，与本案相关联，能够证明案件事实，本院予以认定。诉讼中，被告举证如下：原告与第三人工作人员的微信聊天记录。经质证，原告认为对证据真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，其不能证实原告在签订合同后不想购买被告的房屋，原告所陈述的情况是以被告存在原告猜测的事实为前提，在未明确原告所猜测的情况是否属实之前作出聊天记录上的所陈述的情况，所以并不能推断原告是不想购买涉案房屋。经质证，第三人对被告的证据不发表意见。经本院审核，被告的证据均具有真实性、合法性，与本案相关联，能够证明案件事实，本院予以认定。诉讼中，经原告申请，本院于2020年1月2日作出（2020）粤1284财保1号《民事裁定书》，裁定如下：一、查封被申请人（被告）练耀熙名下位于四会市**************的不动产权，保全金额以4万元为限；二、查封申请人（原告）周婷芳名下车牌号为粤H*****的小型轿车作为申请人申请诉前财产保全的担保。该裁定作出后，本院执行查封了被告练耀熙名下位于四会市**************的不动产权，保全金额以4万元为限（首封，查封日期为2020年1月6日）；查封原告周婷芳名下车牌号为粤H*****的小型轿车作为原告申请诉前财产保全的担保（首封，查封日期为2020年1月6日）。综上本院认定的证据，结合原、被告、第三人的庭审陈述，本院认定如下事实：2019年10月22日，原告谢国贤、周婷芳与被告练耀熙及第三人四会市***地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，其约定：原告购买被告的位于四会市*************（五楼）的物业（房屋）；原、被告同意该物业总楼价为人民币340000元；买方应在签订本合同18日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料，办理按揭所需费用由买方承担；定金20000元，买方必须在2019年10月22日支付给卖方；因买方或卖方违法本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未继续履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之三十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收放款应于解除合同发出之日起五天内退还；……（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；凡若因不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获批准，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，买卖双方可以解除合同并各自返还楼款/房屋；各方还约定了其他事宜。后原告依约于2019年10月22日向被告支付了20000元定金，被告也于同日出具《收款证明》给原告。因原、被告在签订合同前，被告没有告知原告关于其儿子因事故死亡的事情，故在合同履行过程中，原、被告产生了矛盾。2019年10月25日，原告就被告的儿子是否在本案的房屋里死亡一事要求第三人核实，第三人回复原告称不存在在案涉房屋过失一事。后，原告要求第三人居间协商两个问题：1、和平解除合同，被告退还定金；2、房屋优惠20000元给原告。但各方没有协商一致。2019年10月26日，原告发微信给第三人“另外，对于银行贷款的2个点手续费，这个银行根本不会收取，如果按正规的，是你的房能评到贷款，是不需要任何费用……我和我老婆的意思统一都认为，啊叔（被告）本来的诚信有问题，我今天问了律师，律师说，啊叔卖房前隐瞒你们的问题，这也存在欺骗性，另外合同也写得很清楚，假如贷不了款，是全额退还，至于给你们的中介费或者服务费，又有张你们的协议收据，是过完户当天给……所以，基本上，我们只要不给不正规的费用去贷款，该合同就解除，不要了，我们不要了，间屋几便宜都不要了”。2019年11月9日，原告发微信给第三人“请通知业主，今天是18日之内最后一天限期，要求卖家尽快协助买家办理需要的按揭手续”，11月10日，原告再次发微信给第三人“练耀熙，你与谢国贤在2019年10月22日签下房地产买卖合同，规定在18日内配合买家签订（购房抵押贷款合同），现在已经超时，请尽快联系本人谢国贤或者龙居代理点协商处理，否则将追究你的违约责任。麻烦发给练耀熙。”，第三人微信回复称“我打电话通知被告”。11月13日、14日、15日、16日，原告均有发微信给第三人，要求第三人催促被告履行办理手续，第三人均回复原告称“已告知业主”。2019年11月9日至11月17日，原告每天都有向被告发送短息，“练耀熙，你与谢国贤在2019年10月22日签下房地产买卖合同，规定在18日内配合买家签订（购房抵押贷款合同），到目前为止，已经逾期多天，请履行合同条约，配合买家办理手续，否则将追究你的违约责任。另外，本合同是本人谢国贤与周婷芳二人和你签署，中介扭曲谢国贤的意愿告诉你，谢国贤已经将中介投诉到消委会，工商将会处罚中介。而周婷芳一直等待你们履行合同，已经将征信，银行流水与收入证明提交给中介，而你一直不配合，现在已经逾期7天，按合同第六点，第1点，你将每日按总楼款的千分之一赔偿给守约方，请尽快履行合同，否则谢国贤与周婷芳将会追究你的违约责任。”，催促被告履行合同义务。2019年12月16日，原告委托广东国政（四会）律师事务所向被告送达《律师函》，通知被告有关解除《房地产买卖合同》并要求被告双倍返还定金以及承担律师费等事宜。后未果，原告遂诉至本院，提出上述请求。另原告为提起本次诉讼向广东国政（四会）律师事务所支付律师代理费3000元。本院认为：依法成立的合同受到法律保护。原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》，是各方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同约定合法有效，各方应当依法行使权利，履行义务。原告依约于2019年10月22日向被告支付了20000元定金后，原告得知被告的儿子死亡一事，故其怀疑被告的儿子是在本案房屋内发生意外死亡，从而与被告产生矛盾，导致本案《房地产买卖合同》没有继续履行。纵观本案，对于原告的合同履行情况，2019年10月25日，原告要求第三人居间协商解除合同，原、被告协商不成后，原告向第三人微信称“我今天问了律师，……另外合同也写得很清楚，假如贷不了款，是全额退还，……所以，基本上，我们只要不给不正规的费用去贷款，该合同就解除，不要了，我们不要了，间屋几便宜都不要了”。但在原告咨询了律师后，其于2019年11月初即通过微信、短息等方式催促第三人及被告履行合同义务（协助办理银行按揭手续）。原告在合同履行期间明确表示不要房屋，但后又不断催促被告及第三人履行合同义务，对此前后相反的意思表示，本院认为，原告2019年11月初催促被告及第三人办理按揭手续完成房屋买卖的行为，并非其真实意思表示，其真实的意思表示是想通过合同约定的“因不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获批准”的方式解除合同（即其真实意思表示系解除合同）。而被告在收取原告的微信及短信后，没有协助原告办理按揭手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院认为，原告在作出解除合同的意思表示后，被告以自己的实际行为回应了原告，故本案的《房地产买卖合同》经双方协商一致而解除。原告主张解除合同的诉求，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告要求双倍返还购房定金的诉求，本院认为，本案的定金属于履约保证金，而《房地产买卖合同》是因双方发生矛盾后均不愿继续履行合同，协商一致解除的，故本案不适用于定金罚则，但《房地产买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故本院支持被告返还其已收取的20000元。关于原告要求被告承担3000元律师费，本院认为，纵观本案，原、被告的合同履行的过程中均存在过错，发生纠纷前并不存在当事人故意违约的情况，故原告以被告违约为由要求其承担原告支付的律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告练耀熙在本判决生效之日起十天内返还给原告谢国贤、周婷芳购房定金20000元。二、驳回原告谢国贤、周婷芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取438元、财产保全费420元（原告均已预交），由被告练耀熙承担248元，原告谢国贤、周婷芳共同承担610元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  吴锦镖二〇二〇年四月二十二日书记员  陈炜基