山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初4323号原告（反诉被告）：济南汇富物业管理有限公司，住所地济南市长清区灵岩路南首路东天润小区7号楼。法定代表人：董新涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王洪翔，男，该公司员工。被告（反诉原告）：李玉安，男，1977年7月9日出生，汉族，居民，住济南市长清区。原告（反诉被告）济南汇富物业管理有限公司（下称汇富物业）与被告（反诉原告）李玉安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王洪翔、被告李玉安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇富物业向本院提出诉讼请求：一、依法判令李玉安支付拖欠物业费2445元，并以上述拖欠额为基数自2015年9月1日起按每日0.3%支付违约金直至判决生效之日；二、本案一切诉讼费用由李玉安承担。事实与理由：2006年3月汇富物业与李玉安签订《物业服务协议》，合同签订后汇富物业持续为李玉安提供物业服务。自2015年9月1日起至汇富物业起诉之日，李玉安已累计拖欠物业费2445元，虽经汇富物业多次催要，但李玉安迟迟不予支付。无奈之下，汇富物业只得具状诉至法院，望贵院查明事实，依法裁决。李玉安辩称，1.答辩人与被答辩人之间并无合法有效的物业服务合同关系，答辩人无需缴纳物业服务费；2.被答辩人在日常物业服务中，多次服务不到位，给答辩人造成较大损失且拒不承担责任，态度恶劣，推卸责任，未能尽到物业服务的义务，依法无需缴纳物业服务费；3.被答辩人的诉讼主张，部分已超过法定诉讼时效，依法不应支持；4.被答辩人主张未缴纳物业费的违约金，没有法律依据，依法不应支持。李玉安向本院提出反诉请求：一、判令汇富物业每月加收水电费之行为违法；二、判令汇富物业退还截止反诉之日止最近三年来违法加收的水电费360元（0.55*5+3.3*2.2/月，连续计算36个月）及其利息；三、判令汇富物业自本反诉之日起不得继续违法加收水电费；四、判令反诉的诉讼费用由汇富物业承担。事实与理由：自李玉安入住小区后，由于小区开发建设单位违法代建了配电和供水设施，导致供电供水部门对相关设施无法接管，汇富物业趁机代收水电费，并且强行额外收费，在正常用水电量的基础上，每月按照5度电、2.2立方水的标准，额外增加收费，否则就以断水断电相要挟。汇富物业加收水电费，长期累积已数额巨大，属于违法收费行为，李玉安与物业多次交涉，要求停止该行为，但物业公司置之不理。这也是李玉安拒绝缴纳物业费的原因之一。根据相关法律规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”综上，汇富物业的诉讼主张与事实不符，没有法律依据，请法院予以驳回。李玉安就此案提出反诉，事实清楚，法律依据充分，请法院依法予以支持。汇富物业反诉辩称，1.水电部门只能够抄取小区供水供电的总表，不能够具体到每一户的具体业主，小区的开发主体与物业管理服务主体并非同一主体，物业公司不应对开发主体的行为承担任何责任；2.物业公司需要消耗大量人力及物力到具体的水费及电费的分表，事实上给物业公司造成了经济损失，同时往往因业主个人原因无法及时缴纳水电费，物业公司为避免水电公司的逾期违约金，不得以暂行代替缴费，客观上给物业公司带来了经济损失；3.物业公司对水电损耗的分摊情况都进行过公示，所受费用均在法律规定的合理范围内。本院经审理认定事实如下：2006年3月17日，汇富物业（甲方）与李玉安（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定由汇富物业对房屋共用部位、房屋共用设施设备及其运行、环境、卫生、绿化、公共秩序的提供管理和服务。协议约定，多层住宅按建筑面积每月每平米0.3元收取，房屋竣工验收后，业主领取钥匙并办理入住手续时预交一年的物业管理费用，自公告之日起生效，此后每年预交一次或月收（包括公共秩序维护费用），按物价局价格调整为准；违约责任中约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金，经甲方书面通知仍不交纳的甲方可暂停一切物业服务予以催缴。2014年8月20日，汇富物业根据济南市长清区物价局济长费字【2008】第22号文，将物业费收费标准调整至0.5元/平方/月。2015年9月1日前，李玉安均按时交纳物业费，自2015年9月1日起，李玉安未再交纳物业费，汇富物业经催要无果，因此诉来本院，请求判令李玉安支付拖欠的截止2019年9月1日的物业费、按约支付违约金，并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，汇富物业未提供李玉安居住房屋面积的相关证据，李玉安表示其所居住房屋的面积为101.89㎡。汇富物业提交了其于2019年4月2日向李玉安催收物业费的律师函及物业费催款函，李玉安表示在收到该份律师函之前，汇富物业未曾向其催收过物业费。李玉安主张汇富物业起诉的部分物业费已超法定诉讼时效，汇富物业未提供证据予以反驳。诉讼过程中，李玉安反诉要求汇富物业退还2016年9月1日至2019年8月31日加收的水电费，为此向本院提交了六份汇富物业开具的收取水电费的收据，收据的开具时间均在2010年-2012年期间；李玉安还向本院提交了汽车维修部出具的其维修车辆的两份收款收据，用以证明汇富物业未尽到物业管理的职责，致使自己的车辆被损坏。本院认为，2006年3月17日，汇富物业与李玉安签订的《物业管理服务协议》，有汇富物业的印鉴及李玉安的签字为凭，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。李玉安辩称与汇富物业之间并无合法有效的物业服务合同关系，本院不予采信。汇富物业请求判令李玉安支付拖欠的物业费，合理合法，本院予以支持，但要求李玉安自2015年9月1日起支付物业费，有违诉讼时效的相关法律规定，本院依法予以调整为自2016年4月起计算。汇富物业未能提供证据证明李玉安所居住房屋的具体面积，按照李玉安自述的101.89㎡计算，李玉安每月应缴纳物业费50.95（0.5*101.89）元，2016年4月至2019年8月共计41个月，欠缴物业费2088.95（50.95*41）元。本案中双方签订的协议中，约定的违约金计算方式和诉讼请求中要求给付的违约金，已超出法律的规定，本院依法予以酌减。关于李玉安在反诉中要求汇富物业退还的2016年9月1日至2019年8月31日超额收取的水电费问题。诉讼过程中，其提交的缴纳水电费的部分收据，均系2010年至2012年，不能证明其主张的截止其反诉之日止，最近三年缴纳的汇富物业“违法加收的水电费”，因此李玉安的该项主张，本院不予支持。关于李玉安在诉讼过程中主张的自己的车辆在服务小区被损坏，证明汇富物业管理不到位，因此拒缴物业服务费的问题。缴纳物业服务费与车辆停放受损是不同的法律关系，服务费是基于服务合同的关系而产生，车辆遭受损坏是基于治安或刑事的问题而产生，应由公安机关作出结论后处理，依此问题对抗物业服务费的缴纳，混淆了两类不同性质的关系，因此李玉安的该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、判令李玉安于判决生效之日，给付济南汇富物业管理有限公司2016年4月1日至2019年8月31日的物业服务费2088.95元；二、判令李玉安于判决生效之日，支付济南汇富物业管理有限公司2016年4月1日至2019年8月31日的违约金626.69元（2088.95元*30%）；三、驳回济南汇富物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李玉安的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李玉安负担；反诉费50元，由李玉安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  冯 毅人民陪审员  于志强人民陪审员  赵阳峰二〇二〇年四月十四日书 记 员  王雨欣