北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10813号原告：戴海明，男，1979年4月5日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。原告：戴贵生，男，1964年3月2日出生，回族，自由职业，住北京市大兴区。戴海明、戴贵生共同委托诉讼代理人：丁国峻，北京市浩东律师事务所律师。被告：北京北泡金建钢结构彩板工程有限公司，住所地北京市门头沟区东辛房街88号2-039室。法定代表人：李武君，总经理。委托诉讼代理人：孟杨，北京市两高律师事务所律师。原告戴海明、戴贵生与被告北京北泡金建钢结构彩板工程有限公司（以下简称：金建公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴海明、戴贵生及委托诉讼代理人丁国峻，被告金建公司的法定代表人李武君及委托诉讼代理人孟杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴海明、戴贵生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告厂房占有使用费1072200元，日期从2014年5月1日起至2017年9月30日止；2、判令被告立即给付原告垫付的2015年1月至2017年8月期间的电费156860.75元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年5月1日起计算因逾期支付给原告造成的利息损失，共计1229060.75；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月16日，原告与被告签署了一份《租赁合同》。合同约定被告承租原告位于北京市大兴区北臧村镇马村的厂房及空地生产经营，其中厂房共有三幢，面积各1600平方米，空地600平方米，由被告在空地上筹建钢结构二层楼房276平方米。租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。年租金450000元，租金第5年递增10%，即2014年6月至2019年5月年租金不变，2019年6月至2024年6月年租金为495000元。租金支付方面为年付，租金应提前一月支付。合同约定被告按实际水表、电表缴纳费用。并约定在租赁期间内，承租的房屋被国家相关部门依法征用、拆迁的，按合同自动解除，双方各不承担法律责任。合同签订后，原告将厂房及空地交给了被告，按合同约定，被告应当在2014年5月1日前向原告支付第一年租金450000元，在2015年5月1日向原告支付第二年的租金450000元，在2016年5月1日向原告支付第三年的租金450000元，以此类推。但被告仅向原告缴纳了347800元，欠付第一年租金22200元（期间经协商，原告同意减免了第一年租金8万元），之后每年的租金及每月使用的电费虽经原告多次催促，被告一直拖欠未交。2017年9月底，被告承租的房屋及土地被相关部门依法征用、拆迁，双方合同自动解除。关于原被告之间的拆迁补偿问题，经大兴区人们法院审理，以（2018）京0115民初15963号判决书判决在案。但被告欠付原告的租金及电费却仍未给付，被告的行为严重违反了合同约定，给原告造成了较大的经济损失。被告金建公司辩称，从2016年5月以后共支付戴海明130000元房租，以现金方式支付的。从2017年春节以后，涉诉的厂房和办公楼都已经拆除，被告是在厂房拆除完毕之后9月底带着设备离开。从拆除到拆除完毕已经有几个月的时间，这期间的房租使用费应予以扣除。在2016年时候，原告在出租给我公司的厂房内施工做加层，导致被告无法经营几个月，这几个月的房租也应予以扣除。本院经审理认定事实如下：2010年，戴贵生从北臧村镇马村租赁19亩土地，后戴贵生签署《授权委托书》，委托戴海明处理马村库房的出租、改建、合同签订等相关事宜，授权戴海明将马村桥南库房进行出租并签订合同等。2014年4月16日，戴海明（甲方）与金建公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由金建公司承租戴海明位于北臧村镇马村厂房及空地，其中厂房共3幢，面积各1600平方米，空地600平方米，并约定由金建公司在空地上出资建设建筑面积为276平方米的钢结构二层楼房，合同期10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。前5年每年租金450000元，租金采用每年付的方式，租金应提前一月支付，甲方应为乙方提供费用收据。租期期间，乙方按照实际水表、电表缴纳费用。合同第五条第一款约定“租赁土地属于种植、养殖用地，经甲方与村镇相关单位沟通，甲方保证该地可以进行生产……”。2015年4月4日，戴海明、金建公司签订结算单，约定2014年金建公司已付戴海明租金347800元，戴海明同意厂房租金减免80000元，同意承担厂房2014年-2015年电费。戴海明、戴贵生据此认为，2014年6月1日至2015年5月31日还欠租金22200元，被告认为根据结算单，其第一年的租金已交纳完毕，并且戴海明、戴贵生承诺免除被告2014年6月至2015年12月的电费。2017年，原、被告租赁的厂房涉及拆除腾退，戴贵生与拆除腾退公司签订腾退补偿协议，原、被告双方认可被告于2017年9月30日将生产设备搬离厂房，但对厂房停电、停产时间，双方存有争议，戴海明、戴贵生认为搬走前几天才停电，被告认为2016年下半年就因拆迁停止生产了，所以不认可后续租金和电费。被告提交支出凭单三份，分别为2015年6月26日（100000元、领款人未签字）、2016年5月24日（30000元、领款人有戴海明签字）、2016年6月8日（100000元、领款人有戴海明签字），被告表示后二份支出凭单系给付戴海明转账支票，戴海明在转账支票存根处有签字。戴海明的质证意见为第一份支出凭单未有签字，真实性不认可，后二份收到的是空头支票，并未实际收到租金。戴海明、戴贵生主张被告欠付2015年1月至2017年7月的电费共计156860.75元，其提交用户名称为北京王立霞种植中心自2015年1月至2017年7月的电费交费通知单，显示地址为北京市大兴区北臧村镇马村南500米，其中2015年6月电费为5054.61元2015年7月电费为5127.30元、2015年8月电费为6488.85元、2015年10月电费为10773.94元。被告对电费交费通知单的关联性不认可，认为承租的院内有3家租户，无法确定是哪个单位产生的，但认可未给被告单独安装电压器。原告表示共有3家租户，其余2家单独走的，因被告用电量比较大，想单独做电压器，但因是养殖地装不了，所以用的朋友王立霞种植中心的电压器，原告只给交过几个月的电费。被告提交收据4张，交费时间分别为2015年6月15日、7月15日、8月15日、10月19日，证明交纳电费共计13860元。原、被告曾因土地租赁合同纠纷产生诉讼，（2018）京0115民初15963号民事判决判决认为戴海明、戴贵生出租给金建公司的厂房系在农村集体土地之上建造的房屋，该房屋既未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，故金建公司、戴海明、戴贵生于2014年4月16日签订的《租赁合同》应属无效，判决戴贵生、戴海明支付金建公司自建房屋损失511044元、装修设备及附属物补偿款670000元、搬迁补助费100000元。戴贵生、戴海明不服上诉，二审法院在（2019）京02民终4413号案件中判决驳回其上诉，维持原判。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。戴海明与金建公司签订《租赁合同》，双方具有合同相对性，戴海明以租赁合同起诉符合法律规定，戴贵生表示与戴海明为合伙关系，认可戴海明作为原告诉讼，故被告关于主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳，被告表示戴贵生委托戴海明出租，认为与戴贵生间形成合同关系，认可戴贵生作为原告起诉，本院不持异议。关于诉讼时效的抗辩意见，因被告持续租赁使用厂房、土地至2017年9月，在双方之前的诉讼中，戴海明、戴贵生曾明确表示原告欠付租金、电费，故被告关于诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予采纳。被告主张租赁期间内戴海明、戴贵生加盖厂房，故应减免租金，原告不予认可，被告未予举证双方对此有减免租金的约定，本院亦不予采纳。根据结算单，戴海明、戴贵生承诺免除被告2014年-2015年电费，被告主张约定免除2014年6月至2015年12月的电费，根据结算单内容的约定，本院不持异议。根据原、被告提交的证据及陈述，可以证明被告将电费交纳给戴海明、戴贵生，戴海明、戴贵生再交给电力企业，被告仅提交了4个月的电费收据，证明其未足额交纳电费。戴海明、戴贵生主张被告以北京王立霞种植中心的名义交纳电费，经比对戴海明、戴贵生提交的交费通知单与被告电费收据期间内电费数额，戴海明、戴贵生交费通知单中电费数额同比高于被告电费收据中的用电数额，不排除戴海明、戴贵生请求的电费数额包含案外人的用电费用，考虑被告确未足额交纳电费，确实给戴海明、戴贵生造成一定损失，本院参考被告已交纳的电费数额占同期交费通知单中电费的比例，乘以2016年1月至2017年7月的交费通知单电费数额，扣除被告已交纳的电费数额，酌定被告还需给付戴海明、戴贵生电费30809.69元。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，戴海明、金建公司签订的《租赁合同》虽被认定无效，但被告仍应按租金标准约定支付租赁标的物使用期间的占有使用费。因涉及拆除腾退，双方关于实际使用期限产生争议，戴海明、戴贵生主张至2017年9月30日的占有使用费，与其提交的电费交费通知单正常用电期间不符，被告主张2016年下半年停止生产，也无相应证据佐证，本院参考用电时间确定实际使用期间。被告虽提交三份支出凭证，第一份因无签收人签字，本院不予采纳，其余二份，虽有领取转账支票签字，但无出票人银行转账记录佐证，故本院对被告已交纳租金的主张不予采纳。根据被告实际使用期限及月租金标准，扣除第一年已交纳及免除的租金，本院酌定被告还应给付戴海明、戴贵生租金997200元。因《租赁合同》无效，考虑到原告方在合同无效中的过错，本院对戴海明、戴贵生关于利息损失的请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京北泡金建钢结构彩板工程有限公司给付戴海明、戴贵生占有使用费共计997200元（于判决书生效后十日内履行）；二、北京北泡金建钢结构彩板工程有限公司给付戴海明、戴贵生电费共计30809.69元（于判决书生效后十日内履行）；三、驳回戴海明、戴贵生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15862元，由原告戴海明、戴贵生负担2595元（已交纳），由北京北泡金建钢结构彩板工程有限公司负担13267元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  焦福银人民陪审员  张立海二〇二〇年四月二十八日书 记 员  李 美