寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020)云0129民初749号原告：马云祥，男，1987年12月10日生，回族，中专文化，居民，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：柏天文，云南泰榕律师事务所律师。特别授权代理。被告：徐一丹，女，1986年10月2日生，回族，大专文化，个体工商户，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：夏鹏，云南云滇律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：铁金戈，云南云滇律师事务所律师。特别授权代理。第三人：金世春，男，1983年9月12日生，回族，中专文化，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告马云祥与被告徐一丹、第三人金世春确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告马云祥及其委托诉讼代理人柏天文，被告徐一丹及其委托诉讼代理人夏鹏、铁金戈，第三人金世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云祥向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认被告徐一丹与第三人之间签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求法院判令被告徐一丹与第三人金世春将坐落于寻甸县房屋返还原告马云祥；3、由被告负担本案诉讼费。事实和理由：原告马云祥与被告徐一丹原系夫妻关系，婚姻关系存续期间，双方于2016年6月23日向寻甸凤梧房地产开发有限公司以按揭贷款形式共同购买坐落于寻甸县，该商品房买受人为被告徐一丹，原告马云祥作为共有人。双方因感情破裂于2017年12月21日以协议形式在寻甸县民政局办理离婚登记。双方在《离婚协议》中明确约定：夫妻共有的位于寻甸金水湾13幢2单元101号房屋所有权归男方所有。双方离婚后，被告徐一丹于2018年9月5日与第三人金世春签订《房屋买卖合同》，擅自将所有权属于原告的唯一居住房屋出售给第三人金世春。被告徐一丹与第三人签订合同后，第三人便实际入住该房屋至今。为维护合法权益，原告依法向法院提起民事诉讼。请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告徐一丹辩称：被告与第三人房屋买卖合同属双方真实意思表示，被告徐一丹是房屋产权人，就算无权处分，也不影响买卖合同效力。无权处分是否登记不影响买卖合同效力，不存在合同无效。第三人金世春述称：当时自己看到房子有共有人，再三确认，且被告再三保证已协商过，可以出卖该房屋。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院在卷予以佐证。对于当事人有异议的证据，本院作如下认定：一、原告所举证据：证据1：《离婚协议》一份。证明马云祥、徐一丹已于2017年12月21日离婚，双方约定该涉案房屋归男方所有，需要后续办理变更手续等问题。证据2：被告与第三人签订的《房屋买卖合同》一份。证明当原告得知合同存在的情况下才知道所有权归他所有的房屋已被被告出售给第三人。证据3：银行流水，证明自从买了房屋以后，房屋的按揭贷款均由原告支付。被告经过质证认为，对于证据1的证据三性予以认可，证明目的方面，离婚协议中除了约定房屋归原告所有外，后面还说明可以由双方协商处理，对处理方式也做了约定。所有债务由原告偿还，我们认为这个债务也包括离婚以后涉案房屋的按揭款；对于证据2房屋买卖合同三性予以认可，证明目的，该合同证明了被告与第三人签订并实际履行了合同，同时证明了房屋产权人至今没有发生变更，被告徐一丹仍为涉案房屋产权人，原告所表述的证明目的无权处分无法成立。对于证据3，真实性、合法性予以认可，部分银行流水关联性不予认可，2017.12.21前原告主张偿还的按揭款是夫妻共同财产的按揭款，与本案不具有关联性。原告所举的唯一一笔2018.1.3银行还款，原告已在另案中主张该笔款项系支付给徐一丹的子女抚养费，与本案没有关联性。第三人金世春质证认为：这些证据跟我没有直接关系，自己买房子是正常交易，已经过再三确认，被告跟我承诺过房子是被告徐一丹的。本院对上述证据所证明的案件事实予以确认。二、被告所举证据：证据1：《离婚协议》一份。证明2017年12月21日，原被告签署《离婚协议》。双方约定该涉案房屋归男方所有，男方还需还清买房时女方借的首付款，也可以协商处理偿还所欠债务，男方还应承担所有债务（包括按揭款项在内），并在一年内一次性偿还欠女方的债务77,900元。证据2：录音材料一份。证明原告同意将涉案房屋交由被告处置或出售，所得价款用于偿还所欠债务。证据3：《银行流水》一份。证明涉案房屋自购买以来。一直是由被告持有的农村信用社卡号为62×××75的银行卡对该房屋按揭款项进行还款；原被告自2017年12月21日离婚后，原告未按离婚协议约定按月向银行支付按揭贷款、还清买房时女方借的首付款，也未按约定偿还夫妻关系存续期间所欠债务以及欠被告的77900元债务。证据4：《房屋买卖合同》、银行流水。证明经原告同意，于2018年9月5日，将涉案房屋以458,669元的价格出售给第三人金世春，第三人对该房屋进行装修后一直居住至今，并按约定一次性支付15万元，且一直由其按月向银行支付剩余按揭款308,669元，第三人已向被告支付了合理对价，并实际占用至今，该房屋买卖合同真实有效。证据5：提交《手机录音》一份。证明原告同意将涉案房屋交由被告处置或出售。原告质证认为，对于证据1三性予以认可，对证明目的不予认可，因为离婚协议是双方针对婚姻关系、财产等形成的真实意思表示，针对涉案房屋的处理，已经明确所有权归原告，偿还首付款和其他债务问题，只是一般债权债务关系，如果被告认为没有按照协议履行偿还债务，可以提起没有履行的民事诉讼；对于证据2虽然被告对录音内容进行了摘录，我们需要提交原始素材以便核实真实性。关联性不认可，本案当事人为原被告，即使是原告与被告徐一丹的母亲之间有录音，也不具有关联性，因为徐一丹母亲不是涉案房屋产权人，况且被告对录音摘录部分也不能看出原告同意被告出售房屋的意思表示，同时也没有与被告之间的同意由其出售房屋的意思表示。对于证据3的三性予以认可，对证明目的不认可。银行流水所显示的是原被告购房起至离婚时的支付情况，贷款账号是以徐一丹账号，所以由徐一丹的卡号偿还，与原告银行流水有重合，2018年1月份原告已向该房屋按揭账户转过款。对于证据4的三性认可，对证明目的不认可。因为从合同中不能证实是得到原告的同意，正因为被告与第三人签订的买卖合同是被告隐瞒离婚协议中约定房屋产权归原告的重要事实。合同虽然是被告与虽然真实意思表示，但忽略了房屋归原告的约定，所以合同无效。对于证据5：原告与保世莲的通话录音不完整，前面应该还有一部分。综合双方录音大致意思是保世莲向原告追偿债务，并不能证明原告同意或授权由被告出售房屋，原告是表示过愿意出售房产，但也是由原告本人进行出售。第三人质证未发表质证意见。本院认为，证据1、2、3、4、5能够相互印证案件事实，本院对上述证据所证明的案件事实予以确认。三、第三人所举证据：证据1：《收据》一份、银行流水若干。证明徐一丹于2018年9月20日收到金世春购房款15万元、接房款28715元，共计178,715元，且自购房后金世春每个月都在按时支付按揭款。证据2：《装修合同》一份、装修款付款收据2份。证明涉案房屋于2019年1月份装修完成，共用去装修费154,062.14元。证据3：《房屋买卖合同协议》，第一条说明是徐一丹自愿将其名下的房屋卖给第三人；看房时候所有手续都看过，我看到还有共有人，一再向被告核实，被告说已经取得对方的同意。原告质证认为，对于证据1的三性予以认可，需要补充第三人在与被告签订买卖合同以及支付15万元购房款时没有经过或得到产权人原告的同意；对于证据2与本案没有关联性；对于证据3，虽然说产权由被告徐一丹所有，是被告故意隐瞒了他们约定过产权归原告所有的事实，才签订了这份合同。本院认为，对该组证据所证明的案件事实本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2010年11月31日登记结婚，在婚姻关系存续期间，双方于2018年9月5日购买了位于寻甸县房屋一套，当时房屋总价款420233元，面积128.37平方米，支付首付款90233元，现尚未取得不动产登记证。2017年12月21日协议离婚，双方在《离婚协议》第三条第一项中明确约定“涉案房屋所有权归男方所有，房屋产权的变更由男女双方协商办理，女方必须协助男方办理变更的一切手续，过户费由男方承担。男方需还清买房时女方借的首付款。具体由双方协商处理，也可以协商处理偿还所欠债务。”2018年9月5日，被告徐一丹与第三人金世春签订了《房屋买卖合同》，约定被告徐一丹将位于寻甸县房屋一套出售给第三人金世春，房屋价款为458669元。约定第三人于2018年9月15日前向被告支付15万元，剩余的房屋按揭贷款308669元，由第三人金世春自2018年10月2日17时开始每月通过被告的云南农村信用社的账户归还银行贷款本金及利息。被告向第三人交付了该房屋，并未进行房产变更登记。第三人金世春于2018年9月22日与装修公司签订合同，支付了154062元，对该房屋进行了装修，现已入住该房屋。本案争议焦点归纳为：原告的诉讼请求是否成立？本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中的房屋买卖合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同不因合同一方对标的物的无权处分行为而无效。原告马云祥与被告徐一丹所签订的离婚协议中约定涉诉房产归原告马云祥所有，因涉诉房产未过户到原告马云祥名下，该约定只产生债权债务关系，房屋产权并未发生实际变动，不能具有抵抗第三人的效力。根据物权登记公示公信原则，被告徐一丹为涉诉房屋的买受人，即便其无权处分，该无权处分行为不会导致被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效。另外，原告也并未提供充分证据证明被告与第三人签订的合同违反法律强制性规定，存在合同无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告马云祥主张与被告徐一丹离婚时约定涉诉房屋归原告马云祥所有，因未进行变更登记，但是按照法律相关规定，并不影响被告徐一丹与第三人签订的合同效力。所以，对于原告马云祥的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告马云祥的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告马云祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李宏伟二〇二〇年四月二十日书记员  余春丽