福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异19号 案外人:李伯镇，男，汉族，1978年01月08日出生，住福州市仓山区。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福州市晋安区华林路338号福城花园福城楼2＃商场东面1-6层。统一社会信用代码：91350000555067137X。 负责人：**，行长。 委托代理人：王祥、许玲玲，国浩律师（福州）事务所律师。 被执行人：姚玉铅，女，1976年02月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 被执行人：陈聪棋，男，1975年06月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 在本院执行申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行与被执行人姚玉铅、陈聪棋金融借款纠纷一案中，案外人李伯镇对本院执行陈聪棋坐落于福州市台江区连体部分2层126商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）中未确认其享有承租权不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李伯镇称：请求贵院确认案外人对福州市台江区连体部分2层126号商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）享有承租权。事实与理由：2015年9月30日，案外人与福建省山河实业发展有限公司（下称“山河公司”）分别签署了《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议（一）》、《商铺租赁合同补充协议（二）》，约定山河公司将其坐落在福州中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2180、2181、2182的商铺的出租予以案外人，期限为二十年，案外人共计支付费用1395241元。申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行与被执行人杨少蚶、李丽端、陈聪棋等实现担保物权纠纷一案，贵院作出（2019）闽0103民特13号、（2019）闽0103民特14号、（2019）闽0103民特15号民事裁定书。贵院依据前述裁定书，查封了被执行人陈聪棋名下坐落于福州市台江区连体部分2层126号商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号），并要求被执行人陈聪棋腾空前述商铺以便贵院依法处置。贵院查封的陈聪棋名下坐落于福州市台江区连体部分2层126号商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）正是案外人承租的的福州中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2180、2181、2182的商铺。被执行人陈聪棋虽是前述商铺的登记产权人，但其实际上并不享有该商铺的所有权，该商铺的所有权人为福建省山河实业发展有限公司，而前述被执行商铺自2015年9月30日起即由福建省山河实业发展有限公司出租予以案外人，被执行人陈聪棋亦同意出租前述商铺，截至目前为止前述商铺一直由承租人承租使用。案外人认为，案外人与福建省山河实业发展有限公司（下称“山河公司”）签署的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议（一）》、《商铺租赁合同补充协议（二）》合法有效，案外人享有合法的承租权，若强行要求案外人搬出商铺不仅不利于保护善意承租人即案外人的合法权益，更不利于市场经济稳定。《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说，贵院对案外人承租的商铺进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。结合买卖不破租赁原则，承租人享有承租权，有权不对前述商铺进行腾空并迁出，如此亦能够避免引发不必要的诉讼以及避免案外人权益的重大损失。综上，案外人认为前述商铺尚处于有效租赁期限内，案外人享有合法的承租权，贵院对前述商铺的执行不应当影响承租人对前述商铺的承租使用。据此，案外人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提出异议，请求贵院确认案外人对福州市台江区连体部分2层126号商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）享有承租权，以维护案外人的合法权益。 案外人李伯镇为支持其主张，向本院提供如下证据； 1、商铺租赁合同； 2、商铺租赁补充协议（一）： 3、商铺租赁补充协议（二）： 4、福建省山河实业发展有限公司专用收据、收款收据； 以上证据共同证明；1、异议人对福州市台江区连体部分2层126号商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号），即商铺租赁合同第一条的2180、2181、2182的商铺享有承租权；2、异议人已将前述商铺的承租费用，即场地使用费1395241元支付予以福建省山河实业发展有限公司；3、异议人就前述商铺在承租期间缴纳了物业费用。 申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行辩称：一、经申请执行人的现场考察，案外人异议的商铺并没有实际营业，一直处于关闭状态。案外人称其就异议标的店铺享有20年的承租权但是并未实际经营，同时亦没有转租给他人经营，明显不符合常理以及交易习惯，因此案外人主张的20年承租权不能成立。贵院对案涉商铺依法处置不会侵犯案外人的合法权益。二、根据案外人李伯镇提供的《商铺租赁合同》（2180商铺、2181号商铺、2182号商铺），合同签订主体是福建省山河实业发展有限公司（下称“山河公司”）与案外人李伯镇。但本案项下店铺所有人为被执行人陈聪棋，根据物权的公示效力，异议标的的产权人系陈聪棋，案外人未能提供证据证明陈聪棋与其存在租赁合同关系，故案外人主张的对案涉店铺享有20年租赁权依法不能成立。三、案外人提供的证据不能证明与店铺所有人之间存在真实的租赁合同关系。根据《商铺租赁合同》的约定，合同签订的时间为2015年9月30日，福州中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2180号店铺租金为465627元，福州中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2181号店铺租金为463987元，福州中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2182号店铺租金为465627元。案外人所提供的收款收据等材料，拟证明其缴纳了异议标的的20年租金，但仅凭收款收据无法证明真实交易情况，更无法证明其已经向店铺所有人支付了店铺租金，而应当提交相应的银行流水加以佐证。另外，根据案外人提交的物业费收据，均不能证明收款主体，也未能提供在租赁期间缴纳的物业费的具体情况，故该组收据不具有证据证明力，无法证明其在租赁期间占有使用异议标的。因此，案外人所提出的异议不能成立。四、根据案外人提供的《商铺租赁合同》的约定，租赁标的为福州中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2180号店铺、2181号店铺、2182号店铺。而本案讼争的执行标的是福州市台江区连体部分二层126号店面。案外人未能证明其异议标的与执行标的为同一标的，因此案外人提出的异议不能成立。五、案外人称其一次性已经向店铺所有人支付了全部的租金不符合交易习惯，申请执行人合理怀疑案外人与店铺所有权人之间的交易的真实性，其与山河公司签订的租赁合同依法归于无效。 申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行未向本院提交相关证据材料。 被执行人姚玉铅、陈聪棋未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院执行申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行与被执行人姚玉铅、陈聪棋金融借款纠纷一案中，于2019年8月5日作出（2019）闽0103民初885号民事裁定书，内容为“一、查封登记在被执行人陈聪棋名下的坐落于福州市台江区连体部分2层215（权证号码:榕房权证Ｒ字第××号）、216（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）、189（权证号码:榕房权证Ｒ字第××号）、190（权证号码:榕房权证Ｒ字第××号）、150（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）、94（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）、126（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）、151（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）、110（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）商场的所有权。二、需要续行查封的，应当在查封期限届满前三十日内向本院提出续行查封的书面申请；履行义务后可以申请解除查封”，并通知福州市不动产登记和交易中心协助执行。2019年8月19日，本院又作出（2019）闽0103民初885号公告，内容为“申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行与被执行人杨少蚶、李丽端、陈聪棋、姚玉铅等实现担保物权纠纷一案中,本院作出的（2019）闽0103民特13号、（2019）闽0103民特14号、（2019）闽0103民特15号民事裁定书已发生法律效力，依据生效裁定，一，拍卖、变卖被执行人杨少蚶名下坐落于福州市台江区连体部分2层108、107、119、68商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××、13××70、13××97、13××59号）；二、拍卖、变卖被执行人陈聪棋名下坐落于福州市台江区连体部分2层02、98、164、159商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××、13××87、13××09、13××04号）；三、拍卖、变卖被执行人陈聪棋名下坐落于福州市台江区连体部分2层114、183、96商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××、13××90、13××67号）；四、拍卖、变卖被执行人陈聪棋名下坐落于福州市台江区连体部分2层215、216、189、190、150、94、126、151、110商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××、13××86、13××73、13××56、13××74、13××06、13××72、13××91、13××05号）。申请人恒丰银行股份有限公司福州分行有权以拍卖、变卖上述房屋的价款，分别在最高债权额1630万元、1870万元、560万限额内优先受偿。案件受理费、执行费，由被执行人负担。在执行过程中，本院于2019年8月8日以（2019）闽0103执884、885、886号执行裁定书及协助执行通知书，通过福州市不动产登记和交易中心查封、冻结了被执行人上述房屋所有权，查封期限叁年。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第二百五十条第一款之规定，责令被执行人陈聪棋、杨少蚶等人应于本公告发布之日起十日内依生效的法律文书设定的抵押担保的责任或义务，自行腾空并迁出上述本院所查封的设定抵押担保的房产，并交付给本院依法进行处置。案外人对上述房产主张权利的，亦应在上述期限内书面向本院提出。上述公告期限届满后仍不履行的，本院将依法强制执行。妨碍、抗拒执行的，本院将依法追究其法律责任，情节严重，构成犯罪的，依法移送公安机关追究其刑事责任。”。案外人李伯镇对此不服向本院提出书面异议。 另查，2015年9月30日，福建省山河实业发展有限公司与案外人李伯镇签订了《商铺租赁合同》，约定；案外人租用被执行人陈聪棋所有的位于福州市台江区连体部分2层216（原始登记号为2180号店铺、2181号店铺、2182号）商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号），租赁期限自2015年10月1日至2035年9月30日止。租金为1395241元，案外人李伯镇一次性向福建省山河实业发展有限公司缴清了租金，合同还约定了其他事项。2015年9月30日，福建省山河实业发展有限公司与案外人李伯镇签订了《商铺租赁补充协议（一）》、商铺租赁补充协议（二）》，约定将上述商铺自2015年10月1日至2035年1月12日止的使用权转让给案外人李伯镇。又约定上述商铺自2035年10月1日至2037年1月12日止的租赁权赠送给案外人李伯镇。 又查，福州市台江区连体部分2层216（原始登记号为2180号店铺、2181号店铺、2182号）商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）已于2013年8月30日抵押给申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行，并办理了抵押登记手续。本院于2019年2月11日作出（2019）闽0103民特14号民事裁定书，确认执行申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行对讼争房产享有优先受偿权。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人李伯镇基于实体权利认为本院执行行为影响其享有的承租权为由向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。经审查，涉案房产已于2013年8月30日抵押给申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行，并办理了抵押登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，本案争议房产福州市台江区连体部分2层216商场（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）系本院作出的（2019）闽0103民特14号民事裁定书确认的抵押担保物，执行申请人恒丰银行股份有限公司福州分行享有优先受偿权，案外人李伯镇提供的证据不足以排除执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人李伯镇的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇二〇年四月二十六日 书记员 刘兮锐 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。