安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1881民初3954号 原告（反诉被告）：宁国市强民机械制造有限公司，住所地宁国经济技术开发区外环南路，统一社会信用代码91341881783074830。 委托诉讼代理人：胡亚峰，安徽西津律师事务所律师，破产管理组成员。 委托诉讼代理人：汪晶，安徽西津律师事务所律师，破产管理组组长。 被告（反诉原告）：安徽元优玻璃科技有限公司，住所地宁国经济技术开发区外环南路强民机械制造有限公司内，统一社会信用代码91341881MA2RH00WXJ。 法定代表人：董媛媛，董事长。 委托诉讼代理人：廖凯，该公司股东。 委托诉讼代理人：雷绪琴，安徽向群律师事务所律师。 原告（反诉被告）宁国市强民机械制造有限公司(以下简称“宁国市强民公司”)与被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司（以下简称“元优玻璃公司”）排除妨害纠纷一案，原告（反诉被告）宁国市强民公司于2019年9月5日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司于2019年10月8日提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）宁国市强民公司的委托诉讼代理人胡亚峰、汪晶，被告元优玻璃公司的委托诉讼代理人廖凯、雷绪琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宁国市强民公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令元优玻璃公司立即腾空、搬离占用宁国市强民公司的厂房及三间办公室、卫生间、厂房前后空地的停车位，并恢复原状；2、请求贵院依法判令元优玻璃公司支付自2019年2月15日至2019年9月5日前的占用费290880元，并承担自起诉之日至实际腾空办离之日止的占用费（按518400元/年计算）；3、本案诉讼费由元优玻璃公司承担。事实和理由：宁国市人民法院于2018年9月26日作出（2018）皖1881破申8-1号民事裁定书，裁定受理宁国市强民公司破产清算案，并于同日作出（2018）皖1881破8号决定书，指定安徽新南方会计师事务所有限公司担任管理人。2017年11月25日，廖凯、戴安仲就承租厂房事宜与宁国市强民公司签订了一份租赁合同，租赁物为5400平米的厂房，及无偿使用三间办公室、卫生间、厂房前后空地的停车位，租金为514800元，租期为10年。合同签订后，元优玻璃公司的两位股东依照租赁协议的约定支付了514800元租金。2018年11月28日，管理人依据《破产法》第十八条之规定，通知元优玻璃公司解除双方的租赁关系，并告知元优玻璃公司可就损失提起损害赔偿。现宁国市强民公司的财产已经通过淘宝司法拍卖平台以网络电子竞价方式公开拍卖、处置完毕。管理人多次督促元优玻璃公司腾空、搬离占用的厂房，并支付占用期间的费用。元优玻璃公司一直未予理睬，截止起诉前仍然占有、使用宁国市强民公司的厂房。宁国市强民公司认为，在宁国市强民公司通知元优玻璃公司解除租赁关系后，元优玻璃公司占用原告的厂房无事实和法律依据，其行为明显侵害了宁国市强民公司、其他债权人以及买受人的合法权益；宁国市强民公司为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）元优玻璃公司辩称：1、案涉的厂房租赁是事实；2、双方先后一共签订两份租赁合同，第一份年租金是518400元，第二份是325000元；第一份合同签订时元优玻璃公司还没有注册登记，由元优玻璃公司的发起人签订，合同当中明确约定可以公司名义另签合同，公司在实际登记之后宁国市强民公司提供了新的合同，主动找元优玻璃公司签订，对租金进行了重新约定，两份合同均合法有效，约定的内容有变动的应当以第二份为准，所以本案的占用费应当以年租金为325000元计算；3、双方签订的租赁合同约定的租期是十年，在2018年9月14日案外人申请宁国市强民公司破产，时间未到一年，说明宁国市强民公司在出租时明知自己的经济状况不佳，现发生破产，造成提前解除合同，显然具有过错，被告按照十年租期做了巨额的投资计划，现在合同提前终止宁国市强民公司应当按照约定承担违约责任，包括赔偿元优玻璃公司三个月的租金、搬迁费用、财产损失、经营损失。 被告（反诉原告）元优玻璃公司向本院提出诉讼请求：1、判令宁国市强民公司赔偿元优玻璃三个月租金；2、判令宁国市强民公司赔偿元优玻璃搬迁费223730元、财产损失费148807.36元。事实和理由：2017年11月25日，廖凯、戴安仲就承租厂房事宜与宁国市强民公司签订了一份租赁合同，租赁宁国市强民公司的厂房，合同约定如宁国市强民公司提前终止合同违约，应当赔偿三个月租金及搬迁费、经营损失等。双方还约定该合同可以变更以双方公司名义签订。2018年2月5日，双方签订《租房协议》，对原《厂房租赁合同》部分条款进行了更改，其中租金变更为两年65万元。租赁期间元优玻璃公司投入大量资金建设。现宁国市强民公司起诉要求元优玻璃公司搬离，元优玻璃公司认为双方签订的两份租房合同均合法有效，宁国市强民公司应当承担违约责任并赔偿损失，元优玻璃公司请求以上述债权抵消对宁国市强民公司所负相应债务。为维护元优玻璃公司的合法利益，现提起反诉，请求依法裁判。 原告（反诉被告）宁国市强民公司辩称：宁国市强民公司现在进入法院破产阶段，元优玻璃公司应以实际损失为限，并不包括其根据合同主张的违约金等。 原告（反诉被告）宁国市强民公司围绕诉讼请求依法提交了民事裁定书、民事决定书、企业基本信息复印件、租赁合同复印件、解除合同通知书、照片复印件等证据。 被告（反诉原告）元优玻璃公司向本院提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、企业信息、《厂房租赁合同》、《租房协议》、固定投入统计表（自拟）、现场图、厂房改造合同、配电工程施工合同、搬迁费票据、转账截图等证据。 针对被告（反诉原告）元优玻璃公司反诉的财产损失部分，经被告申请，本院委托了资产评估事务所对现场进行评估，形成评估报告一份。 本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、原告（反诉被告）提供的《厂房租赁合同》与被告（反诉原告）提供的《租房协议》，双方对于租金的标准持有不同意见。本院认为，原告（反诉被告）法定代表人杨月煊在收取第一年的518000租金后，签订《租房协议》将前两年的租金降低至650000元收取，目的是采取降低租赁费用的方式尽快获取第二年的租金，即2019年2月至2020年2月期间的租金，该份《租房协议》约定的租金明显低于正常的租金标准，双方并未实际履行该份《租房协议》。故本院认为，双方仍然需要按照《厂房租赁合同》中年租金518000元的标准执行。 2、被告（反诉原告）提交的固定投入统计表（自拟），拟证明搬迁造成的财产损失。该部分损失已经由被告（反诉原告）申请，本院委托资产评估事务所进行评估，并形成评估报告，以该评估报告为准，对该份证据不予认可。 3、被告（反诉原告）提供的设备搬迁费用清单及转账截图，拟证明搬迁费用。该组证据能够反映被告（反诉原告）搬迁支出，符合被告搬迁的实际情况，本院予以认可。 本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，廖凯、戴安仲就承租厂房事宜与宁国市强民公司签订了一份租赁合同，租赁5400平米的厂房，年租金为514800元，租期为10年。合同签订后，廖凯、戴安仲依照租赁协议的约定支付了514800元租金。2018年2月5日，宁国市强民公司法人杨月煊又与廖凯、戴安仲成立的元优玻璃公司签订《租房协议》，约定前两年租金变更为65万元，但双方并未实际履行该份《租房协议》。2018年9月26日宁国市人民法院作出民事裁定书，裁定受理原告公司破产清算案，并于同日作出（2018）皖1881破8号决定书，指定了管理人。2018年11月28日，管理人通知元优玻璃公司解除双方的租赁关系。现案涉厂房已经通过淘宝司法拍卖平台以网络电子竞价方式公开拍卖、处置完毕。宁国市强民公司管理人于2019年9月5日向本院提起诉讼，要求元优玻璃公司支付租金及占用费并办理厂房。元优玻璃公司于2019年10月8日提起反诉，要求宁国市强民公司承担违约责任并赔偿搬迁、财产损失。 另查明，元优玻璃公司于2020年1月14日搬离案涉厂房。经双方当庭质证，认可芜湖诚兴资产评估事务所出具的评估报告中除了第五项隔断间、第七项无尘合片室外，其余已经移交给宁国市强民公司管理人。 本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 宁国市强民公司与元优玻璃公司签订《厂房租赁合同》，约定出租厂房。现宁国市强民公司已经进入破产程序，宁国市强民公司破产管理人依照法律规定，解除了与元优玻璃公司签订的租赁合同，元优玻璃公司不得继续占用宁国市强民公司的厂房，宁国市强民公司要求元优玻璃公司搬离占用厂房并恢复原状，符合法律规定。双方签订的合同，约定了租金标准，现元优玻璃公司未支付2019年2月15日之后的厂房占用费，根据本案查明的元优玻璃公司的实际搬离时间，对宁国市强民公司要求元优玻璃公司支付自2019年2月15日至2020年1月14日期间的占用费用予以支持，计算标准参照518000元/年的租金计算。 针对本案反诉的内容，第一个争议焦点在于原告（反诉被告）宁国市强民公司进入破产程序，管理人根据破产法的规定通知元优玻璃公司解除双方之前签订的《厂房租赁合同》，是否应当按照合同约定承担违约责任以及赔偿损失。本案第二争议焦点在于元优玻璃有限公司是否能够以反诉的损失折抵其拖欠的租金。 对于本案的第一个争议焦点，本院认为，破产管理人根据破产法第十八条的相关规定，履行解除合同的权利，是属于合同解除的条件之一，属于法定解除合同的事由。但是该解除合同的行为，仍然需要承担解除合同的后果，即承担解除合同造成的损失。宁国市强民公司与元优玻璃公司签订的《厂房租赁合同》中提前解除合同的违约金及搬迁损失即为对解除合同造成损失的一种约定，应当予以认定。同时，该违约金系由宁国市强民公司破产造成的损失，并非是由破产前的债务产生的利息或违约金，应当予以认定。 对于本案的第二个争议焦点，本院认为，元优玻璃公司对宁国市强民公司所负债务为拖欠的租金，时间是2019年2月15日之后的租金，债务产生的时间在宁国市强民公司破产申请受理之后，不符合破产法第四十条“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。”的规定。元优玻璃公司反诉的各项损失，属于宁国市强民公司破产后，管理人按照破产法规定解除合同后，造成的损失，本院对各项损失的数额予以认定，该损失应当由元优玻璃公司向宁国市强民公司破产管理人进行申报。 综上，本院对宁国市强民公司要求元优玻璃公司支付2019年2月15日至2020年1月14日期间租金的诉讼请求予以支持（518000×333÷365=472586.3元）；宁国市强民公司要求元优玻璃公司搬离并恢复原状的诉请，已经实际履行完毕，故驳回该诉讼请求；对元优玻璃公司要求宁国市强民公司承担三个月租金的违约金518000÷12×3=129500元、搬迁费用223730元、财产损失119228.16元(扣除评估报告中未交付的第5、7项)合计472458.16元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持；对元优玻璃公司要求以反诉的损失折抵拖欠租金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十条、第五十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司于本判决生效之日后搬离原告（反诉被告）宁国市强民机械制造有限公司的厂房（实际已搬离）； 二、被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁国市强民机械制造有限公司租金472586.30元（2019年2月15日至2020年1月14日）； 三、确认被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司因原告（反诉被告）宁国市强民机械制造有限公司解除合同造成的违约金、搬迁费、财产损失合计472458.16元； 四、驳回被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉案件受理费人民币5563元，由被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司负担；反诉案件受理费人民币6900元，由原告（反诉被告）宁国市强民机械制造有限公司负担5500元，被告（反诉原告）安徽元优玻璃科技有限公司负担1400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市市中级人民法院。 审判长  费成兴 审判员  汪 冰 审判员  周胜杰 二〇二〇年四月二十七日 书记员  范啟玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。 第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。