广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终155号 上诉人(原审原告)：梁某孔，男，1992年6月13日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 被上诉人（原审被告）：岑溪市智源商贸有限公司，住所地:岑溪市明都新城思湖路（农玉芳屋)。统一社会信用代码914504815886074358. 法定代表人：余动云，该公司经理。 委托诉讼代理人:林钦坤，广西直航律师事务所律师。 上诉人梁某孔因与被上诉人岑溪市智源商贸有限公司（以下简称“智源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初2479号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁某孔上诉请求：请求二审法院改判被上诉人岑溪市智源商贸有限公司应支付逾期交房违约金10544元给上诉人梁某孔。事实与理由：一、违约金的比例以日息万分之一计算低于实际损失，请求二审法院适当调高至日息万分之三的比例，调高的理由有两个：一是合同为格式条款，对逾期付款为日息万分之三，而对逾期交房却为日息万分之一，制订方被上诉人和上诉人明显不对等不公平，为双方都平等一致和公平起见，因而逾期交房违约金也应按照日息万分之三来计算。二是日息万分之一明显低于上诉人向贷银行借款的日利率日息万分之1.361111的实际损失；二、从第90天起算的条款无效。本合同为格式条款，合同中约定逾期天数应从逾期交房的第90天起算为无效条款，这明显是被上诉人利用这条约定来为自己免除其交房责任，排除对方可在12月30日前获得房屋居住权利；三、逾期交房天数计算有误。从被上诉人应交房的时间为2017年12月30日起至一审法院认定可交房的时间2018年5月28日止，逾期交房的时间共为150天，中间己减去了因大风、大雨、停电等共33天时间了，故就不应再减去90天了。就算可减取33天，即150-33=117天。因此，正确的逾期交房天数为117天，而不是27天。因此，逾期交房违约金应为10544元（即300414×3/10000×117天=10544元）。 被上诉人智源公司辩称，一、关于违约金的计算问题，根据双方签订合同约定的违约金计算比例，一审适用双方合同的约定是正确的；二、关于逾期时间的问题，一审计算方式方法是符合程序的，计算没有错误，一审判决正确，请求二审予以维持。 梁某孔向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付逾期交房违约金17935元给原告。 一审法院认定事实：2016年9月14日以原告为买受人和以被告为出卖人签订了《商品房买卖合同》。由原告购买被告座落在岑溪市城西思湖路信宇华府古棉园第2幢1单元5层1-505号房屋一套。合同第三条载明:“该商品房建筑面积100.54平方米，其中，套内建筑面积79.9平方米，分摊的共有共用建筑面积20.64平方米。”第四条载明:“1.按建筑面积计价，该商品房单价为每平方米2988元，总金额300414元。”合同第八条载明:“出卖人应当在2017.12.30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。5.该商品房经工程质量竣工验收合格。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因洪水、供水、供电部门原因造成施工拖延的(以水电部门正式通知为准)。”合同第九条载明:“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2方式处理:2.自行约定(1）按逾期时间，分别处理(不作累加)①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.50的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第90天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.00的违约金。②计算逾期时间应减除自签订本合同之日起至实际交房之日期间因第八条所列因素造成的延期日期”。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款300414元给被告。被告出卖给原告的商品房于2018年4月25日竣工验收合格。2018年5月21日被告通过微信通知原告于2018年5月28日接收房屋。但原告在2018年7月17日才接收被告的商品房。后因原告要求被告支付逾期交房违约金未果，2019年9月10日原告诉至该院提出上述诉讼请求。 另查明：原、被告于2016年9月14日签订《商品房买卖合》后至2018年2月22日止，因岑溪市大雨及大风(6级及以上)共28天，岑溪市岑城镇思湖路两旁停电共5天。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人自行协商一致，并在自愿的基础签订的合同，合同内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告按照合同的约定支付了购房款给原告，履行了合同约定的义务。被告虽然亦将房屋交付给原告使用。但被告没有按照合同约定的交房时间将房屋交付给原告使用，逾期将房屋交付给原告，按照双方签订的合同约定，被告逾期交房应承担逾期交房的违约责任。合同约定交房时间为2017年12月30日。因大雨及大风天气28天。根据中华人民共和国住房和城乡建设部关于《建筑施工高处作业安全技术规范》3.0.8条“。当遇有6级及以上强风、浓雾、沙尘暴等恶劣气候，不得进行露于攀登与悬空高处作业。雨雪天气后，应对高处作业安全设施进行检查，当发现有松动、变形、损坏或脱落等现象时，应立即修理完善，维修合格后方可使用”之规定，被告可延期28天。因停电5天，亦应延期5天，合计33天。被告交房时间应顺延33天，即顺延至2018年2月1日前交付房屋给原告。虽然原告于2018年7月17日收房，但被告在2018年5月28日已实际交房，只是原告没接收房屋而已，应按实际交房时间计算被告逾期交房天数。被告逾期交房的天数应为2018年2月1日至2018年5月28日共116天。按照双方在合同中的约定“最后交付期限的第90天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”因此被告应支付给原告的逾期交房违约金应从逾期交房的第90天起计算至实际交房之日止为27天，即300414元×1/10000×27天数=811元(小数点后四舍五入)。原告诉请的违约金，合理、合法、符合合同约定的，该院予以支持。经该院核定，被告应支付给原告的逾期交房违约金为811元。被告以其没有逾期交房，不应支付逾期交房违约金给原告，理据不足，该院不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：被告岑溪市智源商贸有限公司应在本判决生效后10内支付逾期交房违约金811元给原告梁某孔。案件受理费248元，减半收取124元，由被告岑溪市智源商贸有限公司负担25元，原告梁某孔负担99元。 本院二审期间，双方均没有新的证据材料提交。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人智源公司应支付多少逾期交房违约金给上诉人梁某孔？ 关于逾期交房的天数问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人智源公司应交房时间是在2017年12月30日前，但双方同时约定遇以下特殊原因可延期交房：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.因洪水、供水、供电部门原因造成施工拖延的（以水电部门正式通知为准）；3.无。根据被上诉人智源公司在一审时提交的相关证据材料可知，因大雨及大风天气，被上诉人智源公司可延期交房28天，因停电，被上诉人智源公司可延期交房5天，共计33天，故被上诉人智源公司的交房时间可顺延至2018年2月1日前。双方均认可被上诉人智源公司实际交房时间为2018年5月28日，因此，被上诉人智源公司逾期交房天数应从2018年2月1日起计算至2018年5月28日止，共116天。 关于格式条款的效力问题。上诉人梁某孔主张《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中“②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第90天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.00（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）计算逾期时间应减除自签订本合同之日起至实际交房之日期间因第八条所列因素造成的延期日期。”的条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十三条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”之规定，《商品房买卖合同》由被上诉人智源公司提供，被上诉人智源公司为提供格式条款的一方，被上诉人智源公司在《商品房买卖合同》第九条合同条款中已加注下划线提请上诉人梁某孔注意，该第九条合同条款并没有免除被上诉人智源公司的责任，也没有加重上诉人梁某孔的责任，亦没有排除上诉人梁某孔的主要权利，该第九条合同条款也不符合《中华人民共和国合同法》第五十三条的条款无效规定，上诉人梁某孔作为完全民事行为能力人应对自己签订出卖人逾期交房违约责任条款的行为负责，上诉人梁某孔与被上诉人智源公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因此，上诉人梁某孔主张《商品房买卖合同》中第九条合同条款无效，于法无据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金的计算问题。上诉人梁某孔与被上诉人智源公司签订的《商品房买卖合同》约定了出卖人逾期交房的违约责任，按照该条款约定，被上诉人智源公司应支付给上诉人梁某孔的逾期交房违约金应从逾期交房的第90天起计算至实际交房之日止，为27天。上诉人梁某孔要求逾期交房违约金按买受人已支付房价款日万分之一计算低于买受人的实际损失，应调高至按买受人已支付房价款日万分之三计算。违约金主要体现为一种民事责任形式，上诉人梁某孔与被上诉人智源公司约定了逾期交房违约金，被上诉人智源公司作为违约方向守约方的上诉人梁某孔支付逾期交房违约金，该违约金是基于双方签订的《商品房买卖合同》所产生的，而上诉人梁某孔与银行产生的贷款利息是基于《个人房屋借款/担保合同》所产生的，是为购买房屋而支付的实际支出，不因被上诉人智源公司的违约行为该支出就会增加或减少，上诉人梁某孔以贷款利息作为其实际损失，没有事实依据。上诉人梁某孔与被上诉人智源公司是买卖合同关系，上诉人梁某孔与银行之间是借款合同关系，两者是不同的法律关系，上诉人梁某孔向银行贷款所产生的利息与被上诉人智源公司支付给上诉人梁某孔的逾期交房违约金之间的差额不属于上诉人梁某孔的实际损失。故上诉人梁某孔要求调高逾期交房违约金至日万分之三不符合法律规定，本院不予支持。因此，被上诉人智源公司应向上诉人梁某孔支付逾期交房违约金811元[300414元×1/10000×27天（小数点后四舍五入）]。一审判决对违约金计算无误，本院予以维持。 综上所述，上诉人梁某孔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人梁某孔负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。