江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终415号 上诉人（原审被告）：张斌，男，1995年8月26日出生，汉族，江西省上饶市广信区人，住江西省上饶市上饶县。 委托诉讼代理人：张勇，江西鹅湖律师事务所律师，一般代理。 被上诉人（原审原告）：上饶市万美房产经纪有限公司，住所地江西省上饶市信州区胜利路5号，统一社会信用代码91361102MA35HLB4X2。 法定代表人：王君刚，该公司总经理。 上诉人张斌因与被上诉人上饶市万美房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 张斌上诉请求为：1、请求撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5353号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。一、一审法院认定《房产求租委托协议书（暨看房确认书）》符合居间合同的法律特征，应认定居间合同，属于事实认定错误。正规的居间合同不仅要签订看房确认书，而且三方就房屋租赁的交易条件进行有效协商，最终签订三方居间协议，才能形成居间合同。二、一审法院认定上诉人有跳中介行为，与事实不符。本案中，被上诉人并未取得案涉房屋的独家代理权，上诉人亦可以通过其他途径获得同一房屋信息，为此上诉人有权选择其他租房条件更优的中介公司。三、案涉房屋租赁合同的签订并非上诉人与房东直接签订，而是上饶市乐圣传媒有限公司与房东签订。 上饶市万美房产经纪有限公司辩称：一、我们中介公司履行了中介行为，介绍该房源，与房东谈下价格、付款方式，上诉人张斌通过我们之前谈的价格自己与房东签订合同，导致我方很被动。二、涉案房源房东原委托我方进行出租，网上并没有挂，该套房源是我方第一时间带张斌看的，如果上诉人能在网上看到房源还找我们中介公司吗？我方在一审中提供的证据，有一份跟房东的电话录音，证明上诉人张斌自己跟房东签的合同，上饶市乐圣传媒有限公司是上诉人张斌独资的，哪里来的合伙人，上诉人张斌的行为是跳过中介省中介费的行为。 上饶市万美房产经纪有限公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付居间代理费（中介费）7,313元；2、判令被告赔偿原告违约金14,625元；3、判令被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定的事实：被告需求租一处写字楼用于开办公司。2019年10月15日，原告带被告去上饶市信州区万达广场五桂座2#1704-1707,801-803两套写字楼看房。原、被告于当日签订《房产求租委托协议书（暨看房确认书）》，约定：“……四、甲方（即被告）与乙方（即原告）介绍的房屋出租人签署《房屋租赁居间合同》时，乙方有权依法向甲方收取居间代理费（房屋月租金的50%）。五、本协议签署后十二个月内，如甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人与本协议上述看房表格所列之一房产的房屋出租人达成交易的（包括自行成交、及通过其他方以代理/居间方式成交），甲方应按该房屋月租金的100%向乙方支付违约金，同时乙方仍有权要求甲方按本协议约定支付居间代理费。”2019年10月23日，原告发现被告已经入驻上述2#1704-1707写字楼办公，认为原告“跳单”构成了违约，后因双方多次协商未果，原告诉至法院，要求处理。另查明，被告承租涉案房屋的租金为每月14,625元。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告签订的《房产求租委托协议书（暨看房确认书）》约定，原告带被告实地验看涉案房屋，提供租房媒介服务，如被告与出租方签订租赁合同，应向原告支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。被告在原告带其看房后，利用原告提交的房源信息，短时间内私下以与原告告知的、相差无几的租金金额与出租方签订租赁合同，恶意逃避支付佣金已经构成了“跳中介”的行为。本院认为本案中原告带被告实地看房，提供了房源的主要信息，并在此后积极与被告沟通，为被告提供了租房的媒介服务，被告应当支付报酬。故对原告要求被告支付中介费7,313元的诉讼请求依法予以支持。但本案中的看房确认书通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，应认定为格式合同，该看房确认书第五条中的“跳中介”违约条款，侵害了原告可在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订租赁合同的自主选择权，加重了原告的义务。且原告未提交任何证据证明其通过足够明显标识提示被告注意，或向被告尽到了解释说明的义务。故该协议第五条的内容对被告不产生法律效力。故本院对原告要求被告承担违约金14,625元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告张斌于本判决生效后十日内支付原告上饶市万美房产经纪有限公司中介服务费7,313元；二、驳回原告上饶市万美房产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费348元，减半收取计174元，原告负担116元，被告负担58元。 二审中，上饶市万美房产经纪有限公司提交了一份上饶市乐圣文化传媒有限公司的工商登记信息，证明乐圣文化传媒有限公司是由张斌持股100%的独资公司。张斌委托代理人质证认为对该证据的真实性无异议，目前显名股东登记是张斌一人，但是还有两位隐名股东。对该份上饶市乐圣文化传媒有限公司的工商登记信息，本院予以确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对上诉人张斌的上诉理由，评析如下： 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉的《房产求租委托协议书（暨看房确认书）》系张斌与上饶市万美房产经纪有限公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。上饶市万美房产经纪有限公司按照合同约定履行了带张斌实地看房、提供房屋媒介的服务，张斌亦按合同约定履行其相关的合同义务。《房产求租委托协议书（暨看房确认书）》第四条明确约定：甲方与乙方介绍的房屋出租人签署《房屋租赁居间合同》时，乙方有权依法向甲方收取居间代理费（房屋月租金的50%）。因此当张斌以上饶市乐圣文化传媒有限公司名义与《房产求租委托协议书（暨看房确认书）》载明的物业所有权人签订租赁合同，就应依据合同约定向上饶市万美房产经纪有限公司支付报酬。张斌上诉称有权选择其他租房条件更优的中介公司签订案涉房屋的租赁合同，但张斌并未提供相应的证据予以证明，对该上诉理由，本院不予采信。同时上饶市乐圣文化传媒有限公司系张斌的一人公司，张斌利用公司股东的优势地位以上饶市乐圣文化传媒有限公司名义签订租赁合同，其仍然用的是上饶市万美房产经纪有限公司提供的房源信息。 综上所述，张斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏旭莉 审判员  姜一珉 审判员  周立峰 二〇二〇年四月二十六日 书记员  程建波