辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0802民初758号原告：李丽，女，1959年2月2日出生，汉族,住辽宁省营口市西市区。原告：逄焕胜，男，1956年1月14日出生，汉族,住辽宁省营口市西市区。二原告委托诉讼代理人：周仕栗，北京安科律师事务所律师。被告：营口市通惠门物业管理有限公司，住所地：营口市西市区五台子里67-3号，统一社会信用代码：91210800774604043Y。法定代表人：安哲芊，系执行董事。委托诉讼代理人：刘营军，营口市西市区诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张云，男，1955年1月25日出生，汉族，系该公司员工，住营口市西市区。被告：营口市美景房地产开发有限公司，住所地：营口市站前区中心街41-甲2号，统一社会信用代码：91210800755798487D。法定代表人：王原泉，系董事长。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。原告李丽、逄焕胜与被告营口市通惠门物业管理有限公司（以下简称“通惠门物业”）、营口市美景房地产开发有限公司（以下简称“美景房地产”）财产损害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽、逄焕胜及其共同委托诉讼代理人周仕栗、被告通惠门物业的委托诉讼代理人刘营军、张云、被告美景房地产的委托诉讼代理人邓红岩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告停止侵害，查找到渗水原因，进行修缮，不再往原告屋内渗脏水；2、把原告被损害的墙面、地面恢复原状(3万元)；3、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告申请追加营口市通惠门物业管理有限公司为被告，并变更了诉讼请求，变更后诉请请求为：1、判决一、二被告停止侵害申请人（原告）所有的位于营口市站前区房屋的所有权；2、判令一、二被告共同连带赔偿申请人（原告）财产损失52000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：申请人所有的位于营口市站前区被告所有的房屋相邻。自2017年至今，二被告的房屋因其未尽到房屋所有人的管理责任，致使其房屋内储存的污水渗漏进申请人所有的房屋内。污水源头来自小区内公共排污设施，一被告系申请人名下房屋所在的美景英伦郡小区的物业管理人，其有责任对小区内公共使用的排污设施进行维护，经申请人多次向一被告提出维修请求，至今未予维修。本案一被告和二被告均未对其管理的房屋、设施尽到管理职责，致使申请人房屋内装修及物品损坏，给申请人造成财产损失52000元，故申请人请求一被告、二被告承担停止侵害，并赔偿申请人财产损失的共同连带责任。为维护申请人的合法权益，现依法提出变更诉讼请求申请，请予准许。2020年2月28日，二原告申请撤销对通惠门物业的起诉，之后在庭审中撤销了该申请。被告通惠门物业辩称，原告发现漏水第一时间找到我们，我们第一时间去检查，我们把下水用原告的维修基金修理一下，漏水的房屋是开发商的房屋，地下肯定有下水，漏水是因为防水没做好，我们的排水设施包括化粪池完好无损，因为是地下负一层，漏水就是房地产防水没做好，与物业无关。被告美景房地产辩称，原告所述与事实不符，地面漏水不是答辩人造成，所以答辩人无维修和赔偿损失的义务，请求驳回原告诉请。1、答辩人所有的美景英伦郡23#住宅、商业、车库在2012年7月25日已经验收合格，所以工程质量不存在问题，按照《建筑工程质量管理条例》第40条的规定，对于屋面防水工程，答辩人保修期限为5年，所以即使渗水事实存在，答辩人也无维修义务。2、原告所述的甲3仓房确实在原告购买房屋的半地下室房屋隔壁，但3号仓房并未使用，室内没有任何管线，因此不可能存在渗水情形，原告所述与事实不符。3、现场查验房屋漏水的原因是化粪池漏水，根据规定化粪池是物业管理范围内的公共设施，答辩人不是本案被告主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院结合其他证据予以印证，认定事实如下：二原告是站前区光华路南32乙-89号及站前区光华路南32乙-甲23号房屋的所有人，于2013年10月9日办理了房屋所有权登记，上述房屋结构为跃层式，下层是半地下式房屋，二原告已进行装修，并用作存放生活用品，下层房屋与被告美景房地产尚未出售的甲3号仓房相邻，美景房地产享有所有权。2017年起，原告的半地下居室地面出现漏水，因漏水造成原告屋内散发臭气、墙壁四周损坏，原告多次与二被告沟通协商，要求解决房屋渗水问题，但至今仍未解决。另查，案件审理中，经现场查看，案涉地下室房屋存在地面渗水、墙体脱落问题。另查，原告李丽、逄焕胜于2013年8月2日，就案涉房屋（美景英伦郡32乙号楼甲23车库）向营口市物业管理处交纳了住宅专项维修资金2895元。又查，2010年6月20日，美景英伦郡23#楼的排水管道工程检查验收合格，2010年7月18日，美景英伦郡23#楼排水管道灌水试验检查合格，2012年7月20日，包括案涉房屋在内的美景英伦郡23#住宅、商业、车库工程，已完成竣工验收，并予以备案。庭审中，为查明原告房屋因漏水造成损害的因果关系及损害价值，原告申请进行了司法鉴定，经营口市中级人民法院委托选定锦州建安建筑工程检测有限公司进行鉴定，该鉴定公司于2020年4月10日出具了锦建检[2020]鉴字第005号鉴定意见书，鉴定意见为“李丽、逄焕胜房屋渗水受损与涉案楼房地下排水管道渗水存在因果关系”，对此鉴定意见，本院予以采纳。另查，原告支付鉴定费15000元。关于漏水造成的室内损失评估鉴定，原告于2020年4月23日提出撤回鉴定申请。本院认为，根据鉴定机构出具的“李丽、逄焕胜房屋渗水受损与涉案楼房地下排水管道渗水存在因果关系”的意见，可以认定楼房地下排水管道渗水是造成本案房屋受损的原因，据被告美景房地产提供的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书记载，包含受损房屋在内的工程项目于2012年7月20日竣工验收、合格备案；根据《建筑工程质量条例》第四十条规定“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期为二年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”；第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。本案中，受损房屋地下排水管道建设工程的保修期为两年，已于2014年7月20日期满，故被告美景房地产作为受损房屋的建设单位，其对地下排水管道的质量保修期已届满，对房屋受损不承担责任。因此，地下排水管道作为小区内公共设施设备，其保修期届满后，应当由全体业主出资维修，而二原告在购买受损房屋后，于2013年8月2日交纳了住宅专项维修资金，被告通惠门物业作为受损房屋的管理企业，二原告多次向其反映漏水情况，但通惠门物业未履行检查、修复义务，造成房屋受损持续至今，本院认为，地下水管作为小区内公共设施设备，通惠门物业作为该小区的物业管理企业，对此负有管理、修复义务，并应当根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等行政法规的规定和物业服务合同的约定，积极履行住宅专项维修资金申请使用的程序，现通惠门物业怠于履行法定和约定的义务，造成二原告房屋渗水问题始终未能解决，应当承担责任，故对于二原告要求通惠门物业停止侵害、进行修缮的请求，本院予以支持；二原告诉请的损失赔偿金，因未提供相关证据，本院不予支持。鉴定费15000元，由通惠门物业承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告营口市通惠门物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内积极采取有效措施，对地下排水管道漏水点进行排查并予以修复，排除对原告李丽、逄焕胜房屋（位于站前区的妨害；二、驳回原告李丽、逄焕胜的其他诉讼请求。案件受理费550元、补交诉讼费550元（原告均预交至本院），由营口市通惠门物业管理有限公司承担并给付给原告李丽、逄焕胜；鉴定费15000元，由营口市通惠门物业管理有限公司承担并给付原告李丽、逄焕胜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  赵英姿人民陪审员  王彩芝人民陪审员  李 杰二〇二〇年四月二十四日法官助理陶茹男书记员邓超