宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4803号 上诉人(原审原告)：张某1，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：张某2，宁夏善谨仁律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：宁夏地德人和房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢某，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人张某1因与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张某1上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人补缴土地出让金，变更土地使用年限为70年；2.被上诉人按照日万分之1.8支付2017年10月1日至2019年7月30日逾期办证违约金72277元，及应付之日至房屋产权办理完毕之日的违约金；3.案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以因原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向法院提供证据证实逾期办证给原告造成实际损失为由，认定上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求无法无据，一审判决适用法律错误。一审庭审已查明2015年10月11日，上诉人、被上诉人签订了《商品房买卖合同》，付清了涉案房屋的全部购房款，合同约定交房日期为2016年10月31日，因被上诉人的原因延迟交房，于2017年6月30日房屋交付使用，交房之后到上诉人起诉之日时，因被上诉人的原因，上诉人不能办理房屋产权证书。《最高人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人要求被上诉人承担逾期办证的违约金，诉请有理有据，合乎法律规定，一审法院以《商品房买卖合同》中未约定逾期办证违约金，上诉人也未提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，不予支持上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金，适用法律错误。一审法院对上诉人要求被上诉人补缴涉案房屋土地出让金，办理延长土地出让年限登记手续，以收取土地出让金、变更土地使用期限属于行政机关的职责，法院无权干涉为由，对此项诉请不予支持，处理错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 地德人和公司答辩称，一审法院认定事实清楚，请二审法院能维持原判。上诉人不是要求被上诉人交纳土地出让金的适格主体，缴纳土地出让金及延长使用年限为行政范围。根据相关规定，土地使用年限届满，应当提前一年进行申请，上诉人主张没有事实依据。被上诉人不存在违反诚实信用原则情形，双方未约定违约金，被上诉人不存在欺诈等行为，上诉人主张的违约金标准过高。被上诉人已经进行了告知，双方签订房屋买卖合同，因房屋存在抵押，无法办理房产证，但上诉人在购买房屋时已经知道。房屋早已交付上诉人使用，不存在逾期交付的情况。 张某1向一审法院起诉请求：1.被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.被告在一定期限内将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日起至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金159472元（以日万分之三的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月11日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告张某1购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县君临世家花园第21幢16层1601号房，被告地德人和公司应于2016年10月31日前交付房屋，第十七条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2．买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金。”该合同第四条约定，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记日期为2015年3月30日。合同签订后，原告张某1实际向被告地德人和公司支付了购房款602011元，被告地德人和公司向原告交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，现在正在办理土地解押手续。另查明，涉案房屋所涉及的土地抵押期限为2015年2月16日至2017年8月16日。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求变更土地年限的诉请，因变更土地使用期限属于行政机关的职责，一审法院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，因被告原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，正在办理土地解押手续；同时，一审法院考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实。综合以上情况，一审法院予以支持由被告于2019年12月30日前协助原告办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第21幢16层1601室房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向一审法院提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，但是被告庭审中表示愿意自合同约定的交房日期之日起90日后即2017年1月30日起至2019年8月1日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之0．1的违约金。综合以上情况，一审法院予以支持由被告向原告支付自2017年1月30日至2019年8月1日期间的逾期办证违约金5484元（602011元×0．00001×911天≈5484元）。判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告张某1办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第21幢16层1601号房的权属证书；二、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司支付原告张某1自2017年1月30日至2019年8月1日期间的逾期办证违约金5484元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。案件受理费1745元（已减半收取），由原告张某1负担1670元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担75元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据： 证据一、贺兰县人民政府贺政函【2019】108号，证明依被上诉人申请，贺兰县人民政府同意被上诉人将涉案住宅使用终止日期变更为2076年11月22日，涉案住宅土地出让年限由40年延长至70年，应补交土地出让金1854万元，但被上诉人至今拒绝履行缴纳义务，导致无法变更年限。 证据二、延长土地出让年限情况说明，证明贺兰县自然资源局多次催促被上诉人补交土地出让金的事实，办理变更土地使用年限不存在行政障碍。 证据三、违约金赔付协议，证明：被上诉人向上诉人实际交付房屋时间是2017年6月30日，该赔付协议是逾期交房的赔付协议，与逾期办理房产证赔付的违约金不同。 经质证，被上诉人对证据一的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可，贺兰县国土资源局同意被上诉人于土地使用期届满后补齐土地出让金即可继续使用，被上诉人可在届满前一年申请续期，与上诉人签订的房屋买卖合同并未约定续期期限，被上诉人未违约。对证据二的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可，补交土地出让金是政府行政职责，并非上诉人可主张范围；证据三的三性认可，对证明目的不予认可，该证据可以证明逾期交付的违约责任，被上诉人已经支付完毕，该证据与本案无关。 经审查，上诉人二审中提交的证据属一审中已提交的证据，不属于新证据，且上诉人二审提交的证据一、证据二均不能达到证明办理延长土地出让年限登记手续属人民法院受理民事案件的范围，不予采信；证据三可以证实交房时间，本院予以采信。 被上诉人未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，二审对一审法院认定的事实予以确认。另二审查明，2015年9月5日，张某1与被上诉人地德人和公司签订《银川市商品房买卖合同》购买涉案房屋，被上诉人地德人和公司于2017年6月30日向上诉人交付涉案房屋。 本院认为，本案争议焦点为一审法院对上诉人主张由被上诉人补缴涉案房屋土地出让金并办理土地出让年限登记手续不予支持处理是否妥当及被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证的违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，本案中涉及土地使用年限的变更系相关土地管理部门的职责。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定土地使用年限为40年，被上诉人在补充协议中承诺将土地使用年限变更为70年，贺兰县人民政府对被上诉人变更土地使用年限应当补缴土地出让金事宜已作出批复，被上诉人应予执行，但该履行事项并非人民法院民事案件调整范围。故一审法院对上诉人的此项主张不予支持处理正确。关于被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人张某1与被上诉人地德人和公司签订的合同中对逾期办理房屋产权证并未做特别约定，双方签订的合同中只是在违约金的标准中存在空白，属于没有约定违约金的情形。上诉人主张由被上诉人承担违约金，但上诉人未提交证据证明其实际损失情况，其主张违约金按已付房款总金额的日万分之1.8计算，也无明确的法律依据。一审法院根据地德人和公司在一审庭审中表示愿意按已付购房款日万分之0.1标准支付违约金，计算自合同约定的交房日期之日起90日后即2017年1月30日起至2019年8月1日止的违约金，虽然上述期间与本案实际交房时间之日起90日后的日期不符，但是地德人和公司未对此上诉，且该标准与涉案房屋所在小区其他买受人所签订的合同中对逾期办证违约金的约定标准一致，确保同类案件同类评判标准，一审法院处理适当，应当予以维持。 综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2192元，由上诉人张某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇二〇年四月八日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。