内蒙古自治区锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院民 事 判 决 书（2020）内2591民初59号原告：乌拉盖管理区创城物业管理有限公司。法定代表人：丁某。委托诉讼代理人：包某。被告：郝某，个体工商户，住内蒙古自治区。原告乌拉盖管理区创城物业管理有限公司（以下简称创城物业）与被告郝某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创城物业委托诉讼代理人包某，被告郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创城物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付拖欠原告的2016年5月1日至2019年4月30日的物业费2493元；2.要求被告给付原告逾期滞纳金，按年利率6%计算，直至欠付物业费全部清偿之日；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：创城物业与阳光嘉园小区业主委员会于2016年5月1日签订了《物业管理委托合同》，合同中约定物业服务范围的收费标准、违约责任等。创城物业在进入阳光嘉园小区一直按照物业条例及相关规定开展工作。但郝某一直拖欠部分物业费，创城物业无奈诉讼至法院。郝某辩称，郝某常住在自营的雨林鞋坊店中，偶尔回到××园的家中，和佳嘉园的住宅经常处于无人居住的状态，因此物业公司应该对物业费予以减免收取。而且房屋的位置处在顶楼，在2016-2018年屋顶严重渗水，导致各个房间的窗口变形，墙壁的大白脱落。郝某只能重新装修，并造成了一定的经济损失及心理创伤。对以上事实，第一次装修队的白丽丽可以证实，第二次的装修师傅陈园中也可以证实，楼下邻居，来过家中的朋友，物业管理人员均见过此状，可以证明。现在重新装修过后，依然漏水。由于创城物业未尽到责任，因此不愿意缴物业费。创城物业的职责应该是修整、维护、清洁及安全等整体性的服务，不应该只是清扫楼道及倒垃圾。在物业管理人员来郝某家收取费用时，也让其察看了装修腐烂处，但工作人员说了后期要作统一处理后就不了了之了，希望法院可以公正处理，维护郝某的合法利益。漏水中环给你，息本院经审理认定事实如下：双方对于以下事实无争议，本院予以确认。郝某系和佳嘉园小区业主，创城物业系该小区物业公司，诉争房屋位于××园，房屋面积为106.55㎡。对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告未经常居住在案涉房屋，物业费是否应减免。郝某称自己没有经常居住在案涉房屋，只是偶尔回去几次。但案涉《物业管理委托合同》中未约定该情形可以减免物业费的，故本院对郝某该请求不予支持。2.创城物业是否未按照合同约定履行相关维修义务。郝某主张案涉合同中有约定，创城物业有义务对屋顶及对公共区域进行维修，自家房屋处于顶楼，有渗水现象，房屋部分墙体脱落发霉，供热管道的阀门也有损坏，创城公司均未作处理，并向法庭提交了数张照片证明以上主张。庭审中，原告辩称屋顶的维修应当申请大修基金。本院经核实认为，被告房屋处于顶楼位置的屋顶虽然属于公共部分，案涉合同也记载了物业公司有对屋顶棚管理和维修的义务，但合同的各方当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。提供服务方提供的服务与接受服务方缴纳的服务费应当形成等价关系，物业公司收取的服务费用不足以支持其对所有房屋屋顶进行维修，因此双方签订合同的本意并不是由物业公司负责维修。故被告主张由原告负责维修屋顶棚的主张既违背了公平原则也不符合合同本意。另，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，物业服务企业仅有根据维修和更新、改造项目提出使用建议并组织实施使用方案的义务，具体启动权限还需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。因此对被告的该主张不予认定；原告称自家供热管道阀门损坏并影响到室内温度，根据原告提交的管道照片，图片中显示阀门开关处缺少一个拧轮，但并不能直接证明该阀门已经丧失了使用功能，也不能证明与被告住宅内的温度较低二者之间存在因果关系。最后，因原告提供的三份证人证言的出具者未能出庭作证，因此对三份证言本院不予采信。3.关于拖欠物业费及滞纳金的数额认定。原告提交三份案涉物业合同中的第四条第二款均有规定，住宅房屋的物业费按照建筑面积每月每平方米0.65元计算，故本院对创城物业主张欠付物业费总额2493元予以认定。关于滞纳金，原告主张按照年利率6％计算违约金直至给付之日。经本院核对后，原告提交的三年物业合同中关于滞纳金内容的部分约定并不一致，第一份于2016年5月1日签订的物业服务合同第3条第1款第5项规定，业主未缴纳物业费的，物业公司有权收取10%的滞纳金，经计算2016年5月至2017年5月的滞纳金为83元。第二份于2017年4月30日签订的物业服务合同第3条第1款第5项规定，业主未缴纳物业费的，收取业主超过服务期日每月10％的滞纳金，故原告有权就2017年度831元物业费，按照年利率6％主张滞纳金直至欠付费用全部给付之日。第三份于2018年4月29日签订的合同中未记载有关滞纳金的具体计算标准，故本院不予支持。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告创城物业提供的《物业管理委托合同》能够证明其与被告郝某均受物业服务合同的约束。原告创城物业系物业服务的提供者，被告郝某接受了原告创城物业提供的服务，系物业服务的接受者，应当按照合同约定承担交付2493元物业费的义务，其未按约定付款应当承担违约责任，故应当向创城物业支付滞纳金。综上，本院对原告创城物业要求被告郝某给付物业费2493元及相应滞纳金的诉讼请求予以支持，驳回其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郝某于本判决生效后立即给付原告乌拉盖管理区创城物业管理有限公司物业费2493元及滞纳金83元；二、被告郝某于本判决生效后立即给付原告乌拉盖管理区创城物业管理有限公司自2017年5月起至给付之日的滞纳金（以831元为基数，按照年利率6％计算）；三、驳回原告乌拉盖管理区创城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（原告乌拉盖管理区创城物业管理有限公司已预交25元），由原告乌拉盖管理区创城物业管理有限公司承担2元，被告郝某承担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 员 张弛应二〇二〇年四月十六日法官助理 白 雪书 记 员 袁婕妤附：相关法律法规1.《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部分、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部分、公用设施设备专项维修基金（以下简称专项维修基金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修基金；（五）按时交纳物业服务费；（六）法律、法规规定的其他义务。2.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定