内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内09民终1481号 上诉人（原审被告）：包头宏瑞房地产开发有限公司。 法定代表人：张国良。 委托诉讼代理人：张伟、王鹏，内蒙古字仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司。 法定代表人：乔志忠。 委托诉讼代理人：邵刚，内蒙古文盛律师事务所律师。 原审第三人：中国邮政集团有限责任公司内蒙古自治区分公司。 法定代表人：蔡明辉。 委托诉讼代理人：李旭红，慧聪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘波。 上诉人包头宏瑞房地产开发有限公司因与被上诉人乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司、原审第三人内蒙古自治区邮政公司房地产开发经营合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2019）内0902民初85号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人包头宏瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张伟、王鹏与被上诉人乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司的委托诉讼代理人邵刚以及原审第三人内蒙古自治区邮政公司的委托诉讼代理人李旭红、刘波上诉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2011年3月29日，乌兰察布市集宁区人民政府与第三人内蒙古自治区邮政公司签订了《内蒙古邮政物流仓储交易配送枢纽中心项目协作协议书》，协议约定由第三人筹建内蒙古邮政物流仓储交易配送枢纽中心。2011年6月28日，原告乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司（自然人独资）成立，具体实施内蒙古邮政物流仓储交易配送枢纽中心项目。2011年7月19日，乌兰察布市集宁区发展和改革局出台集发改字【2011】376号文件，对原告申请“关于内蒙古邮政物流仓储交易配送枢纽中心项目”准予备案。2012年6月20日，第三人与被告包头宏瑞房地产开发有限公司签订了《建设项目合作协议书》（以下简称6.20协议），约定由被告受让土地使用权并开发建设案涉写字楼，项目建成后第三人回购部分写字楼，在未取得土地使用权及房地产开发建设批准手续情况下，被告实施了案涉工程建设施工。2013年12月20日，乌兰察布市集宁区规划分局给原告出具了编号为：乌集规划条字第2013049号《建设用地规划条件书》。2014年3月27日，原告以4700000元的价格竞得案涉土地使用权。2014年4月23日，原告与乌兰察布市国土资源局集宁区分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2018年5月24日，乌兰察布市集宁区规划分局给原告颁发了编号为地字第15260120180524009号《建设用地规划许可证》。2018年5月29日，乌兰察布市国土资源局集宁区分局给原告颁发了编号为[2018]第011号《建设用地批准书》。2018年6月6日，原告取得了编号为蒙（2018）集宁区不动产权第00D3196号《不动产权证书》。2013年7月15日，原、被告及第三人签订《协议书》（以下简称7.15协议），约定原告以57000000元价格购买被告与第三人合作建设的写字楼，被告保证于2013年11月30日之前将案涉写字楼完工并向原告交付。2014年1月7日，原、被告及第三人签订《协议书》（以下简称1.7协议），三方同意解除此前签订的6.20协议和7.15协议，将案涉写字楼交付时间变更为2014年10月30日前。2014年1月8日，原、被告及第三人签订《内蒙古邮政集宁物流园写字楼项目合同解除与置换协议书补充协议书》（以下简称1.8协议），约定第三人全面彻底退出案涉写字楼的全部事务，无任何应履行而未履行的合同义务，也无任何应承担而未承担的法律责任。 另查明，2016年2月15日，原、被告签订《协议书》（以下简称2.15协议），原告以25000000元价格按现状购买案涉写字楼。2016年8月4日，原、被告再次签订《协议书》（以下简称8.4协议），原告仍以25000000元价格按现状购买案涉写字楼，8.4协议对2.15协议付款方式予以变更。原、被告签订2.15协议和8.4协议时案涉写字楼处于未完工状态。 再查明，被告因案涉工程与相关部门签订了施工合同、勘察合同、工程监理合同和工程设计合同。2018年7月12日，包头宏瑞房地产开发有限公司向包头市青山区人民法院提起诉讼，请求判令乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司给付转让款17435686元，承担违约金7500000元。2019年4月2日，包头市青山区人民法院作出（2018）内0204民初字3038号之三民事裁定书，中止了该案诉讼。经庭审，本案争议焦点为：第一、原、被告签订2.15协议和8.4协议时案涉写字楼在建工程所有权是否属于原告所有；第二，原、被告签订的2.15协议和8.4协议是否应予解除。（一）关于原、被告签订2.15协议和8.4协议时案涉写字楼在建工程所有权是否归原告所有的问题。首先，依据城市房地产开发的法律规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，才是法律意义上的房地产开发行为。被告未取得案涉土地使用权及房地产开发建设批准手续，虽实施了案涉工程的建设施工行为，但并非法律意义上的房地产开发行为，被告无法取得案涉工程的所有权。其次，被告与施工、设计、监理、勘察等部门签订并落实建设工程相关协议，形成了案涉写字楼在建工程，由于案涉土地使用权人以及案涉项目立项备案单位均为原告，对被告而言签订实施前述合同的行为只能形成债权，无法产生物权的法律后果，因此，被告以签订实施案涉相关合同为由，主张案涉写字楼在建工程所有权归其所有的抗辩理由于法无据。第三，原告通过招拍挂方式竞得了案涉土地使用权，取得了案涉项目包括批准立项和《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《不动产权证书》等相关房地产开发手续，依据物权法定的原则，在原告取得的建设用地使用权范围内建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于土地使用权人，因此，签订2.15协议和8.4协议时原告享有案涉写字楼在建工程的所有权。（二）关于原、被告签订的2.15协议和8.4协议是否应予解除的问题。两份协议的签订虽然是双方当事人的真实意思表示，但在实际履行协议内容时，双方产生很大争议，导致协议内容至今无法兑现。首先，被告以继续履行两份协议无法实现其合同目的，且损害其合法权益为由，另案向包头市青山区人民法院提起诉讼，要求原告支付转让款17435686元。被告另案的诉讼请求否定了2.15协议和8.4协议中“以房抵债”的约定。“以房抵债”约定构成了两份协议内容的主要部分，被告单方否定以房、以车抵债的约定，致使2.15协议和8.4协议主要内容无法得到实际履行。其次，被告将原告享有所有权的案涉在建工程再卖给原告，有违常理常规。被告另案的诉请以及原告本案的诉请均表明不再履行协议约定的主要义务，虽然双方出发点不同，但不再履行合同主要债务的意思表示却是一致的,从充分尊重当事人意思原则考量，案涉两份协议应予解除。协议解除后双方依据已形成的法律关系，另行主张权利。原告乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司与被告包头宏瑞房地产开发有限公司、第三人内蒙古自治区邮政公司三方签订《协议书》及《内蒙古邮政集宁物流园区写字楼项目合同解除与置换协议书》补充协议。经三方确认，第三人内蒙古自治区邮政公司彻底退出前述协议约定的建设项目合作事宜。第三人内蒙古自治区邮政公司基于上述协议项下的权利义务终止，涉案两份协议的签订主体是原、被告，邮政公司不是任何一方合同相对方，在本案中与任何一方也不存在法律上的利害关系，因此，第三人内蒙古自治区邮政公司在本案中不承担任何责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条二项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，判决为：一、原告乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司与被告包头宏瑞房地产开发有限公司2016年2月15日和2016年8月4日签订《协议书》时案涉写字楼在建工程的所有权归原告； 二.解除原告乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司与被告包头宏瑞房地产开发有限公司2016年2月15日和2016年8月4日签订的两份《协议书》。 一审宣判后，包头市宏瑞房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，主要理由为被上诉人不具备原告诉讼主体资格；原审认定在2016年2月15日和2016年8月4日签订《协议书》时案涉在建工程所有权归被上诉人严重错误；两份协议依法成立，合法有效，不具备解除情形。 被上诉人乌兰察布市天壹邮政投资有限责任公司以同意原审判决做了答辩。 原审第三人中国邮政集团有限责任公司内蒙古自治区分公司称其已退出上诉人与被上诉人之间的纠纷，双方之间的权利义务关系与第三人无关。 经审理查明，原判认定事实属实。 本院认为，上诉人与被上诉人所争议的在建工程归属问题，上诉人虽实施了案涉工程的建设施工行为，但案涉土地使用权人以及案涉项目立项备案单位均为被上诉人，上诉人无法取得案涉工程所有权，不能产生物权的法律后果。故在双方签订协议时被上诉人享有案涉工程所有权，被上诉人在原审中起诉确权不存在主体不适格问题。上诉人与被上诉人于2016年2月15日和8月4日所签订的两份协议，虽为双方当事人真实意思表示，但在实际履行协议过程中，产生争议，两份协议的主要内容是以物抵债的约定。上诉人以继续履行两份协议无法实现其合同目的，且损害其合法权益为由另案向包头市青山区人民法院提起诉讼，要求被上诉人支付转让款17435686元，表明其拒绝履行两份以物抵债协议，原判解除该两份协议并无不当。原审第三人经三方协议已退出合作事宜，对上诉人与被上诉人之间的协议不存在法律上的利害关系，原判其在本案中不承担责任，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人包头市宏瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文东 审判员  郝春雷 审判员  尹志明 二〇二〇年四月二十七日 书记员  郑 伟