贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终345号 上诉人(原审被告）：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道麻阳路49号。 法定代表人：罗显兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈连江，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司松桃县支行，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道公园路12号。 负责人：张猛，该支行行长。 委托诉讼代理人：张治黔，男，该支行员工，特别授权。 委托诉讼代理人：包伟，男，该支行员工，特别授权。 上诉人贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称：泰元房开公司）为与被上诉人中国农业银行股份有限公司松桃县支行（以下简称：农行松桃支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰元房开公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撖销松桃苗族自治县人民法院2019年9月17日作出的（2019)黔0628民初1303号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人代办房屋不动产权证的事实和理由均不成立。根据双方签订的商品房买卖合同第22条第三项（四）、（五）的约定可知，是被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。上诉人为被上诉人办理转移登记的是需要被上诉人缴清维修基金费用、契税、预告登记费、办理产权费、物业菅理费等相关费用，即上诉办理转移登记的前提条件系被上诉人缴清相关费用。但在本案一审庭审结束，被上诉人均没有举证证明其已经全部缴清了相关费用，上诉人办理转移登记的前提条件并未成就，一审直接判决由上诉人为被上诉人代为办理房屋不动产产权证不能成立。一审判决上诉人向被上诉人交付有关文书，有关文书包含了由被上诉人提供缴纳的维修基金、契税、预告登记费、办理产权、物业管理费的发票，以及营业执照等信息资料。一审法院完全没有考虑被上诉人自身存在的违约行为，直接判决上诉人承担违约责任，严重显失公平，同时，商品房买卖合同中用手写部份已明确约定系被上诉人的原因导致不能办理的，一切法律后果由被上诉人自己承担。故此，上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。二、一审判决认定事实不清，导致本案判决结果错误，理应依法改判或发回重审。根据松桃苗族自治县住房和城乡规划建设局为上诉人签发的商品房预售许可证，该许可证载明上诉人开发的七星花园项目竣工日期为2015年3月30日。同时，根据松桃县市场监督管理局合同格式条款备案通知书，即松市监合备（通）字（2015)第8号，该合同样本备案编号为松市监合（格备）C-02-8(20150409)。根据备案合同可知，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付商品房，出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。然而，上诉人与被上诉人于2014年6月1日签订商品房买卖合同，约定交房时间为2015年6月30日，但约定于2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。双方签订合同中关于“将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”约定显然与上诉人经过松桃市场监督管理局进行备案的样本商品房买卖合同不一致，本案理应以经过政府部门备案的合同样本约定的时间为准。另外，上诉人开发的七星花园项目竣工日期为2015年3月30日，在项目没有竣工情况，双方签订合同约定2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人显然不能成立。故此，一审法院判决以双方签订合同约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人作为计算违约金显然错误，属于事实不清，理应进行改判或发回重审。 农行松桃支行向一审法院提出诉讼请求：1判令被告履行商品房买卖合同，为泰元七星花园—御府一号1层19号商业用房通过消防验收，向申请人交付消防验收合格证等应当交付的有关文书，达到原告入住经营条件，并根据合同约定在法律规定的期限内办理房屋不动产产权证。2．判令被告支付逾期交付按照商品房买卖合同约定支付逾期交付输商品房转移登记有关文书的违约金至交付之日止，暂算至起诉之日计1244590.20元（2014年12月31日至2019年4月23日）。 一审法院认定事实：2014年6月1日，原、被告签订商品房买卖合同，原告农行松桃支行购买被告泰元房开公司泰元七星花园—御府一号1—19商业用房，总价款为9877700.00元，办理交房手续和预告登记15天内支付总房款的80%，办下房产证（含土地证）时付余下20%，约定2015年6月30日前交房。2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日的出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，费用由买受人承担。买受人不按时交清所有款项和一切相关费用以及不能准时提供相关资料的，造成不能办理转移登记的由买受人承担全部后果。合同签订后，原告农行松桃支行按约支付了80%房款7902160.00元，房屋也已交付给原告，原告农行松桃支行房屋按银行营业网点进行了装修。因被告开发项目消防未经过验收等原因至今未交付给原告办理商品房转移登记的有关文书，原告未取得房屋权属证书，装修的商业用房未使用。 一审法院认为，取得不动产权属证书，是购房人主要的合同目的。原告农行松桃支行与被告泰元房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应履行。因双方均未要求解除《商品房买卖合同》，被告泰元房开公司应继续履行合同义务，为原告农行松桃支行办理商品房相关证书并代办不动产权证。被告泰元房开公司称房屋未进行消防验收是因为办证机关的调整造成，没有法律及事实依据，不予采信。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”，原告农行松桃支行按约支付了80%房款7902160.00元，但因为被告泰元房开公司的原因至今未交付办理商品房转移登记的有关文书。导致原告农行松桃支行不能办理房屋产权证书，无法实现购房目的。应当按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定支付违约金，即从2014年12月31日起按日以已付房款7902160.00元的万分之一支付，至主张权利之日（2019年4月23日）共1574天，计1243799.98元，之后违约金按日以已付房款7902160.00元的万分之一支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告泰元房开公司认为应当按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条自合同约定交付之日起90日后起算违约金。因该项条文并非法律强制性规定，双方当事人已对违约金起算时间作出约定，应当按当事人约定履行。被告泰元房开公司违约金的起算时间的意见，不予采纳。 综上所述，原告农行松桃支行的诉讼请求有法律和事实依据，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵州泰元房地产开发有限公司继续履行合同义务，为原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行办理所售商品房相关证书，代办房屋不动产权证；二、被告贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行违约金1243799.98元（截止2019年4月23日）。之后违约金按日以已付房款7902160.00元的万分之一支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。案件受理费元16002.00元，由被告贵州泰元房地产开发有限公司负担。 二审查明，2014年6月1日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人甲方该商品房。该商品房交付应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内新高设施、设备达到的条件。第十二条约定，供电：交付时达到使用条件。第十四条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在甲方日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的要求交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。并约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、物业服务费用、房屋产权办理相关费用、土地分户费等采用银行按揭需支付的抵押服务费和预告登记费，并于签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30个工作日内向民生缴费相应缴款凭证。第二十二条约定,出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。约定日期其60日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托泰元房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。买受人不按时交清所有款项和一切相关费用以及不能准时提供相关资料的，造成不能办理转移登记的由买受人承担全部后果。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，均应按合同约定履行义务。商品房交付使用,不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务,还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。根据相关法律规定,商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。未经竣工验收的房屋不能交付,其交付行为无效。即泰元房开公司交付的未经竣工验收的房屋不符合法律、行政法规的相关规定,其交付行为存在瑕疵,没有完成法律意义上的交付,并未实际履行向购房人交付符合法律、行政法规规定房屋的法定义务。同时，双方所签订合同中约定的“商品房转移登记的有关文书”包括房屋所有权证，即上诉人泰元公司负有办理房屋所有权转移登记的义务。泰元公司应为农行松桃支行办理房屋所有权证并交付给农行松桃支行,其未履行该义务,已构成违约,应承担违约责任。农行松桃支行已按合同约定将购房款预付至80%，本案系因泰元公司的原因不能办理房屋所有权转移登记，并非农行松桃支行未缴清相关税费导致不能办理房屋所有权转移登记，且泰元公司也没有证据证明其已通知农行松桃支行缴清相关税费而农行松桃支行拒绝交纳。泰元公司上诉主张系由于农行松桃支行的原因导致无法办理房屋所有权登记，没有事实依据，对该上诉理由不予采纳。农行松桃支行一审提交的《商品房买卖合同》加盖有商品房买卖合同备案专用章。本案一、二审中，泰元公司均未提交任何证据，其上诉提出备案合同中“出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定内容与双方签订的《商品房买卖合同》约定内容不一致，没有任何事实依据。本案双方签订合同所涉商品房为预售房屋，上诉人泰元公司开发的商品房实际竣工时间晚于办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的约定时间，只能证明未能按约定时间办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的责任在泰元公司，一审按照合同约定计算违约金并无不当。 综上所述，对泰元公司上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16001元，由贵州泰元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 全 审判员 芦化莉 审判员 吴爱民 二〇二〇年四月二十九日 法官助理陆茜 书记员李正雷