福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终316号 上诉人（原审原告）：黄国富，男，1972年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王旭、浦康宁，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市禾山建设发展有限公司，住所地厦门市湖里区台湾街289号828单元。 法定代表人：叶德鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑少泽、王妍，福建英合律师事务所律师。 原审第三人：厦门市湖里区人民政府，住所地厦门市湖里区枋湖南路161号。 法定代表人：林重阳，该区区长。 委托诉讼代理人：郑少泽、陈雪，福建英合律师事务所律师。 上诉人黄国富因与被上诉人厦门市禾山建设发展有限公司（以下简称禾山公司）、原审第三人厦门市湖里区人民政府（以下简称湖里区政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄国富上诉请求：撤销一审判决，改判禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（085）号合同第一条，对黄国富50.32平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。（根据双方协议约定：禾山公司应安置黄国富50.32平方米的店面面积，现实际安置32.01平方米的店面面积并办理了产权登记，余下18.31平方米的店面面积未实际安置并办理产权申请、登记）。事实和理由：一、一审判决事实认定有误。一审法院认为本案属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，忽略了禾山公司申请房屋登记行为本身属合同中的物权义务，而非债权义务。首先，讼争《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》系属“房屋产权调换”类型的拆迁补偿协议，以物易物之后，不动产登记簿成为推定和证明黄国富对新房屋产权权利的依据，禾山公司恶意隐瞒真实情况申请错误登记，导致错误登记，使黄国富的合法权益缩水，其错误申请行为作为合同中约定的物权登记义务应属于物权行为，不受诉讼时效限制。其次，讼争拆迁安置协议不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别的约定，具有了特定性。按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，被拆迁人对该安置房屋享有的债权视为一种特种债权，具有物权的优先效力，被拆迁人要求拆迁人予以安置不受诉讼时效限制。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。从该条规定的立法原意而言，被拆迁人为服从国家和社会公共利益而同意拆迁，利益上作出了一定的牺牲，法律上有必要对被拆迁人利益的保护作出一些特别规范，因此该规定的重点应在于以所有权来安置被拆迁人。讼争拆迁安置协议的产权安置约定符合该条规定的情形，该拆迁安置协议使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化，黄国富对该安置房屋享有物权的优先效力，其要求禾山公司予以安置不受诉讼时效限制。而黄国富要求禾山公司办理房本的行为，是依附于房屋所有权（物权）之上的行为，申请房屋产权登记的行为是禾山公司应履行的合同义务，也是债权转化物权的连接行为，应适用物权时效。二、因对房产登记行为的物权性质认定有误，导致一审法院以已过诉讼时效为由判决驳回黄国富的诉讼请求，实属适用法律错误。如前所述，本案不应不适用诉讼时效的规定。众所周知，物权属于无期限权利，物权请求权是物权人享有的在其物权受到不法侵害或有受到不法侵害之虞时得以请求公力予以救济的权利，因此，物权请求权与物权不可分割，物权请求权也属于无期限权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百九十六条的规定，物权请求权不适用诉讼时效。并且，最高人民法院办公厅法办（2011）442号《关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》中第三条规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危害，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均不应予以支持。因此，黄国富的诉讼请求不存在已过诉讼时效的问题。三、禾山公司未充分、全面履行合同义务，黄国富有权要求禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（085）号合同第一条，对黄国富50.32平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。讼争拆迁安置协议书约定安置面积50.32平方米，黄国富按照50.32平方米×3980元/平方米＝200273元支付了相关费用。禾山公司向相关部门进行店面面积产权申请后，涉案房产证中显示建筑面积为50.32平方米，店面面积即1层实勘面积32.01平方米，而非约定的安置50.32平方米的店面面积；其余18.31平方米显示为夹层面积，并非双方约定的店面面积。综上，还余18.31平方米的店面面积未予以安置并办理房屋产权证，黄国富有权要求禾山公司继续履行讼争拆迁安置协议书第一条，对黄国富50.32平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。四、一审判决只是简单的审核时效，未从实质上对黄国富的诉求性质进行实质审查和甄别，导致事实认定不清、适用法律错误，存在漏审。《物权法解释一》第二条明确了人民法院的实质审查原则，如果当事人提出反证证明不动产登记簿的记载确有错误，人民法院应当判决支持反证当事人的诉讼主张。 禾山公司辩称，一、事实层面，根据案涉协议约定，案涉安置店面是厦门市禾山镇后埔村民委员会（现为湖里区后埔社区居民委员会）针对本辖区刘厝祥店旧村改造范围内的失地农民进行店面分配，黄国富为购买案涉安置店面支付了相应的对价，案涉安置店面并非基于“产权调换”给予安置。二、黄国富提起本案诉讼已逾诉讼时效，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回其上诉。（一）产权证登记面积构成为：一层（部分）面积+夹层面积，而黄国富认为产权证登记的面积构成应为：一层（全部）面积,故主张案涉协议约定面积内容与产权证登记面积内容不一致。禾山公司认为：本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，黄国富的诉求是要求继续履行讼争协议，因此可以确认：黄国富是基于合同之债而提起本案诉讼，而债权请求权依法应当适用诉讼时效制度。实际上，禾山公司已经依据协议约定全面履约，无论是案涉安置店面的建筑面积、性质，亦或是产权面积，皆符合协议的约定。因此，案涉安置店面并非未办理产权登记的房屋，故黄国富主张的应适用的《最高人民法院办公厅关于印发的通知》第三.（五）条之规定并不适用于本案。（二）基于黄国富在一审庭审的自认，黄国富自领取产权证便得知产权证记载的面积包含了夹层的面积，但其并未提交有效证据证明黄国富领取产权证后就讼争协议的履行情况提出过异议，现距离黄国富起诉之日已长达10多年之久，根据《中华人民共和国民法通则》及相关规定，黄国富提起本案诉讼已逾诉讼时效。三、讼争协议并非格式合同，双方约定明确，禾山公司已依据双方约定全面履约，案涉安置店面已经获得权籍登记部门颁发的产权证书。（一）讼争协议并非格式合同。讼争协议是在和黄国富充分协商，双方对案涉安置店面的坐落、面积、产权办理等事宜达成合意的基础上签订，不符合格式合同的特征。并且，案涉协议关于建筑面积的约定也不存在让人产生歧义的情形。（二）讼争协议约定明确，禾山公司已依据双方合同约定全面履约。1、协议签订之前，案涉安置店面已经建成，禾山公司提供的是《公证书》承诺的沿道路底层建筑，即案涉安置店面为一幢建筑物的底层。黄国富在看房之时便已经知晓案涉安置店面位于底层并含设有夹层，对此双方均在庭审中确认。2、协议签订时：看房后，双方签订讼争协议。协议约定了协议项下标的为安置店面，并约定安置店面的面积、坐落；讼争协议第四条约定：面积差异处理：店面安置建筑面积如与产权证注明的建筑面积不相符，则根据乙方情况，进行多退少补。黄国富确认案涉协议内容无误后，方才签字捺印，自始至终禾山公司不存在任何隐瞒、欺诈。3、协议签订后：禾山公司依约为黄国富办理了产权证，从产权证记载来看：店面坐落、店面用途、店面建筑面积均符合案涉协议约定。因此，禾山公司不存在任何履行上的瑕疵，无需重复履行。三、事实上，夹层的设置系应后埔村委会的要求，为黄国富建设夹层不但不影响黄国富的使用，反而增加了便利性：案涉安置店面实际使用面积含一层建筑面积、夹层建筑面积及夹层下方区域部分。黄国富实际多享用了使用面积，本案情形与“夹层”部分下半部分面积不归黄国富使用的情况不同。该事实，黄国富在庭审中亦予以自认。四、禾山公司出售给黄国富案涉店面在性质上是安置房，是为了基本保障被拆迁户生活收入来源的惠民措施，购买价格本就远低于市场价值。禾山公司一直在为被拆迁户争取最为优惠的安置店面购买价格，对于价格的定位系“优惠价”，并且优惠价从6000元/㎡降至3980元/㎡，价格整体下浮三分之一。因此，案涉店面的购买价格只是基于拆迁安置的优惠价格，而非市场价格。 湖里区政府述称，黄国富的上诉状存在三个错误：1、事实认定错误。讼争协议第一条约定的店面，是购买的，不是产权调换的，不是以物易物。2、法律关系认定错误。黄国富与禾山公司是根据讼争店面现状进行买卖交付和产权登记，产权登记是相关部门测绘后进行登记，是强制性的。双方安置的标的是没有争议的，争议的是产权登记错误。黄国富如果认为登记错误，应该进行行政诉讼。3、法律适用错误。本案不是商品房，不适用商品房买卖合同纠纷的司法解释中产权调换的优先权的规定，也不适用最高人民法院的会议纪要中关于不配合办理产权变更的规定。在此前提基础上，湖里区政府认为：一、湖里区政府并非讼争协议的签订主体，不受讼争协议的约束，与黄国富的诉求没有法律上的利害关系。黄国富一审庭审自述，其将湖里区政府列为第三人系基于湖里区政府具有行政管理职能，具有监督的职责。湖里区政府认为，区政府是否有行政管理职责属于行政法律关系范畴，不应将其列为民事纠纷案件的第三人。二、黄国富提起本案诉讼已逾诉讼时效，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回其上诉。禾山公司已就此进行了详细答辩，湖里区政府同意该答辩意见。三、案涉主张历经三级信访程序，但均未获得各级政府部门支持。2014年9月17日，经厦门市人民政府出具最终《信访事项复核意见书》（厦政信复核[2014]48号），认定湖里区政府作出的信访事项复查意见事实基本清楚、程序合法，决定予以维持。即案涉主张依法未获得各级政府部门支持。 黄国富向一审法院起诉请求：禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（085）号合同第一条，对黄国富50.32平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。 一审法院认定事实：2002年5月21日，禾山公司出具一份《关于祥店、刘厝安置房建设及改造用地拆迁事项的承诺》，第五条“店面”：a)规模：由开发单位提供总面积8000-10000平方米的店面，数量在200间左右，每间店面按建筑面积40平方米左右设计，店面为位于安置房沿道路底层建筑，其中有部分为沿仙岳路主干道中段最好位置，按拆迁人口计算，每个人口享受约8-10平方米的优惠店面，作为今后生活收入来源的基本保障；b)优惠方案：店面价格暂时按6000元/平方米，与开发单位在进一步协商中力争再降，交由镇村委会统筹安排。 XXX年1月9日，厦门市禾山镇后埔村民委员会作为甲方，禾山公司作为乙方，签订一份《“刘厝、祥店旧村改造”项目协议书》，第一节“拆迁安置内容”“三、店面”约定：乙方将提供总建筑面积9800-10000平方米的店面，层高3.9米，店面位于安置房沿道路底层建，店面按3980元/平方米（建筑面积）计价，具体由甲方统筹安排，再由被拆迁人按照甲方的分配方案向乙方购买。湖里区政府作为鉴证方在该协议书的落款处盖章。 刘厝、祥店旧村改造工程安置房A地块8#楼于2004年11月18日竣工，于2004年11月18日经竣工验收合格。 2006年3月25日，禾山公司（拆迁人、甲方）与黄国富（被拆迁人、乙方）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方在禾山镇后埔村祥店、刘厝社的房屋，因“刘厝、祥店”旧村改造开发用地建设需要，应予拆除，甲方安置乙方店面：黄国富50.32平方米，购买祥店新村11号楼仙岳路XXX号店面建筑面积50.32平方米。2006年3月26日，黄国富办理完毕祥店新村11号楼仙岳路XXX号店面入住手续，取得该店面。 黄国富与禾山公司签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》时，祥店新村11号楼仙岳路XXX号店面为现房，签订协议书前黄国富已看过讼争店面。 2007年1月30日，厦门市国土资源与房产管理局为黄国富办理厦门市湖里区仙岳路XXX号房产权籍登记，出具厦地房证第XXXX号《厦门市土地房屋权证》，该房产建筑面积50.32平方米，其中一层32.01平方米、夹层18.31平方米。黄国富确认于2007年2月15日领取房屋权证。 另，黄国富提交2018年8月20日中共福建省委福建省人民政府信访局出具的《信访事项告知书》，体现黄志雄等同志于2018年8月20日向中共福建省委福建省人民政府信访局反映祥店刘厝旧城改造、安置的店面产权面积与实际不符，要求按照协议书、公证书履行的信访事项。中共福建省委福建省人民政府信访局告知，黄志雄等同志根据《根据信访条例》的规定，依法应当通过诉讼途径解决。该信访事项告知书手写了“江英霞、谢细凤、刘日祖、陈长智、陈秀美、方秋良、陈淑发、叶玉霞、刘长传、黄志雄、黄亚琴、刘宝华、吕淑娜”的名字。黄国富提交该《信访事项告知书》及有黄国富签名的村民签名表，拟证明黄志雄系作为村民（包括黄国富）的信访代表就拆迁安置房屋登记与房屋实际情况不符事宜向各政府权利机关多次信访。 一审法院受理原告黄志雄与被告禾山公司、第三人湖里区政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[（2019）闽0206民初1461号]，该案经审理查明，2013年6月13日、6月15日、6月18日黄志雄到湖里区信访局上访，反映所购买的店面产权，只给办理一半，要求办理另一半店面产权的信访事项。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算，法律另有规定的除外。本案中，首先，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，黄国富主张禾山公司继续履行合同义务，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。其次，2006年3月25日黄国富与禾山公司签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，并于2006年3月26日取得厦门市湖里区仙岳路XXX号店面，且签订该协议前黄国富已经看过讼争店面，已经知悉店面内设有夹层。2007年2月1日厦门市国土资源与房产管理局办理权籍登记并出具《厦门市土地房屋权证》，黄国富于2007年2月15日领取该土地房屋权证即已知悉店面的建筑面积及分层等权属登记情况，其知道或应当知道权利是否被侵害，自该日起即应起算诉讼时效。第三，黄国富没有证据证明黄国富取得房屋权证后就合同的履行情况提出异议。黄国富提交的证据仅能证明黄志雄作为部分村民代表于2018年8月20日向信访部门反映情况，而不能证明黄志雄的其他信访系作为村民（包括黄国富在内）代表作出的行为，黄志雄的其他信访行为应为其个人行为，且黄志雄2013年才就产权问题向信访部门反映情况，距黄国富取得房屋权证已过六年。黄国富主张诉讼时效中断，法院不予采信。综上，黄国富2019年1月23日提起本案诉讼，黄国富提出的诉讼请求已过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄国富的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费100元，由黄国富承担。 本案二审期间，各方当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。 二审中各方均未提交新证据。 本院认为,首先，黄国富与禾山公司签订的讼争《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。从合同的签订过程及履行上看，黄国富是在察看讼争店面现房后与禾山公司签订该协议书的，因此，黄国富对协议书中约定店面的建筑结构为含有夹层，以及一楼建筑面积不可能达50平方米以上是事先知悉且予以认可的。讼争店面的产权证确认该店面总建筑面积为50.32平方米，并未低于协议书约定的安置面积，因此禾山公司交付的讼争店面符合协议书约定，其已全面、充分地履行了合同义务。黄国富在无证据或法律依据的情况下，主张协议书中约定的店面面积不应包括夹层面积，禾山公司未对协议书中约定的50.32平方米店面予以全部安置，该主张不应得到支持。其次，讼争店面的产权证上记载了夹层建筑面积属于讼争店面建筑面积的一部分，此系国家行政管理部门的行政管理职责，其登记错误与否，不属人民法院民事诉讼受理范围。第三，黄国富主张禾山公司未全面履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，要求禾山公司继续履行合同义务，该请求权为履行合同之债的债权请求权，应当适用诉讼时效的有关规定，黄国富称协议书对安置房位置、用途约定明确，则该协议具备了特定性，是一种特种债权，具有物权的优先效力，不应受诉讼时效限制，缺乏法律依据，本院不予采信。黄国富于2006年取得讼争店面，于2007年2月15日取得讼争店面的《厦门市土地房屋权证》，其自该日起已完全知悉房屋的建筑面积具体情况，因此诉讼时效应自该日起算。至2009年2月14日，黄国富从未对安置的讼争店面提出过异议，诉讼时效至该日届满。2013年同为被拆迁人的案外人黄志雄就产权问题向信访部门进行反映，黄国富以此主张本案诉讼时效中断，不能成立。因此，黄国富于2019年1月23日提起本案诉讼，其提出的诉讼请求已超过诉讼时效。 综上，黄国富的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄国富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  柯艳雪 二〇二〇年四月二十六日 代书记员  肖子发 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。