贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1815号 原告：张晓衍，男，蒙古族，1983年8月8日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：胡磊（特别授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴永林（一般授权代理），贵州瀛黔律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告张晓衍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张晓衍委托诉讼代理人胡磊、吴永林，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓衍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告迟延办理房地产权属登记期间的违约金8843.02元（违约金以房款306517.20元为基数，按日万分之0.5从2017年1月15日起计算至2018年8月14日）；2、依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》（按揭付款）第8条的内容无效。3、判令被告向原告退还已收取的水表费、电开户费、闭路电视开通费3794.00元；并以3794.00元为基数，从2011年6月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告资金占用损失至实际付清之日止。暂计算至2020年1月13日为1887.05元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年6月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于告贵州省毕节市七星关区房屋，房屋总价款为306517.20元;被告承诺于2014年8月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；若被告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告应自约定日期至实际取得房地产权属证书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.005%的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦依约将房屋交付给原告使用，但被告至2018年8月14日才将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另，原告额外向被告支付了水表费、电开户费、闭路电视开通费（开户费）共计3794.00元，被告向原告出具了一张开户费收据。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照执行。现因被告的原因导致原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“前述约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”和《关于有关问题询问的答复》中明确“建设商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的前述安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。因此，被告向原告另外收取开户费的行为已经违反，该笔费用属于被告的开发成本，已经计算在房价款内，被告不应另行收取。虽然合同附件四《补充协议》（按揭付款）第8条约定“买受人接收房屋前，应交清出卖人先期垫付的水、电、燃气、闭路电视等费用”，即三通费由原告承担，但该约定明显违反上述法律规定，不合理的加重买受人的责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条无效格式条款的情形，故应当被确定为无效条款，三通费应予退还。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 原告庭后撤回了第2项诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称，一、被告按约应于2014年8月31日前将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案，原告提起本案诉讼时已经超过两年的法定诉讼时效期间，对其逾期办证违约金的诉讼请求应予驳回。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策的变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、案涉合同及所附《补充协议》不存在违反法律法规强制性规定以及并免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利的情形，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同法以及最高人民法院关于适用若干问题的解释，认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效。而我国现行的法律、行政法规对开户费如何收取尚无明确规定，原告提及的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件，在特定领域和范围具有一定约束力，但并不能据此径行认定合同条款无效，还应结合双方当事人的合同约定作出判断。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》在主要条款中明确约定商品房价款并不含相关配套设施开通及使用所产生的相关费用，原告同意委托被告代为缴纳电开户费、水表、闭路电视开通费等费用。2012年9月1日交付房屋时，买受人自行交纳水表、电表、有线电视等有关设施开通及使用所产生的相关费用，且多年未提出异议。原告作为具有完全民事行为能力人，应能够充分理解上述条款的内容及履行后的法律后果。即便案涉的合同系由被告提供的格式文本，但是合同内容系双方协商一致的结果，故原告有义务缴纳上述费用，被告实为代缴代收、并未将款项归为己用，有相关证据佐证。既然案涉《商品房买卖合同》合法有效，就应受诉讼时效的限制，原告于2012年9月1日向被告支付水表费、电表费、闭路电视开通后，在知晓或应当知晓其权利受到损害之日起，未在时效期间内通过法律途径保护其权利，其要求退还三通费的诉请已超过诉讼时效。四、在被告承担违约责任的前提下，违约金应依据合同约定的标准计付至转移登记的有关文书提交至登记机关备案之日即2018年7月30日。 本院经审理认定事实如下：2011年6月13日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城1幢23层2304号商品房；建筑面积126.66平方米，套内建筑面积105.14平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款306517.00元；出卖人应当在2012年8月31日前，将该商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；若出卖人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任；《补充协议》约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了被告房屋总价款306517.20元。被告将涉案房屋如约交付原告,原告向被告交纳了开户费3794.00元及办证的相关税费。其中开户费为电开户费529.00元、水开户费500.00元、闭路电视开户费265.00元、燃气开户费2500.00元。被告于2018年7月30日向不动产登记机构提交了涉案房屋的办证资料，原告涉案房屋不动产证书于2018年8月14日办理完毕。原告诉至法院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺商品房交付使用后730日内即2014年8月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以“已交付房价款”万分之零点五的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，故依照合同约定，被告应当以306,517.20元的按日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2014年8月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年9月1日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2014年9月1日至2017年1月16日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年1月17日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年1月17。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。因被告并未举证证明在提交办证资料给办证机构前已经尽到通知义务，故应以提交办证资料的时间，即2018年7月30日作为被告履行通知义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年1月17至2018年7月30日，共计559天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为306,517.20元×0.005%×559天=8,567.20元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持8,567.20元。 对于原告要求被告返还四通费3,794.00元的诉讼请求，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取三通费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。 原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 原告庭后撤回第2项诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张晓衍逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金人民币8,567.20元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张晓衍三通费（开户费）人民币3,794.00元； 三、驳回原告张晓衍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币82.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年四月二十九日 书记员  李长江