重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终794号上诉人（原审被告）：刘浩，男，1991年8月5日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘建，男，1970年9月23日出生，汉族，住重庆市江北区，系刘浩父亲。被上诉人（原审原告）：重庆财信弘业房地产开发有限公司（原名重庆国兴置业有限公司），住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21楼，统一社会信用代码9150010578420721X9。法定代表人：张革文，董事长。委托诉讼代理人：彭楠，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人刘浩因与被上诉人重庆财信弘业房地产开发有限公司（以下简称财信弘业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘浩及其委托诉讼代理人刘建，被上诉人财信弘业公司的委托诉讼代理人彭楠到庭参加二审询问。本案现已审理终结。刘浩上诉请求：1.请求依法撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20763号民事判决，并径行改判或发回重审；2.本案受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院漏列了诉讼主体当事人，未追加合同转让接收人陈志勇为第三人，且上诉人举示了转让合同及被上诉人的收据，上诉人亦未收到被上诉人的《解除租赁合同通知函》；2.2018年2月3日上诉人就已经没有经营了，是陈志勇在经营。财信弘业公司辩称，陈志勇和刘浩的转让与本案无关；本案事实清楚，法律适用正确，我们认为应该判令解除合同，把房屋归还给我们。财信弘业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告双方签订的《重庆国兴置业有限公司商业物业租赁合同》；2.判令被告立即腾空搬出涉案房屋，向原告返还占用商铺；3.判令被告自2018年8月16日起至被告腾空搬出并将上述商铺返还原告止，每日按5846元的标准向原告支付违约金；4.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系位于重庆市江北区的所有权人。2017年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《国兴·北岸江山商业物业租赁合同》，约定甲方将出租、乙方将租用位于重庆市江北区，所租用商铺建筑面积为779.52平方米，套内面积为599.42平方米；租赁期限为8年，即从2017年11月4日起至2025年11月3日止。递增方式：2018年11月4日至2020年11月3日，每年每平方米租金递增6%；2021年11月4日至2025年11月3日，每年每平方米租金递增8%。租金（按建筑面积计算）：2017年11月4日至2018年11月3日止，租金75元／平方米／月；每月租金为58464元整；2018年11月4日至2019年11月3日止，租金80元／平方米／月；每月租金为62362元整；2019年11月4日至2020年11月3日止，租金85元／平方米／月；每月租金为66260元整；......在甲乙双方共同签署本租赁合同之日，乙方须向甲方缴纳本合同的履约保证金，共计人民币116928元；乙方如果在合同期内全部正确履行本合同约定义务，没有违法经营，没有损害甲方财产或甲方信誉的不良记录和行为，在合同期满后30天内甲方将该履约保证金退还给乙方（不计利息）；若乙方在本合同期内非法经营、损害甲方的财产或信誉，或因乙方的违约行为致使甲方遭受损失的，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣除乙方应向甲方支付的损害赔偿金以及其他损失赔偿费用，乙方应在收到甲方发出的扣除履约保证金的书面通知后3天内补足履约保证金，乙方未在甲方书面通知的期限内补足履约保证金的，甲方有权据此单方面解除合同，由此给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。乙方须与重庆财信物业管理有限公司签订租赁期间的物业服务合同并向其缴纳租赁期间的物业服务费，标准为8元／建筑面积平方米／月。物业服务费自合同约定的该商铺交付／接收之日开始计收。乙方应按自然季度向甲方支付每季度的租金，乙方每次应提前15天以上支付下一个自然季度的租金。乙方应在本合同签署之日起向甲方支付两个月的租金116928元，在2017年12月25日前乙方须向甲方补齐应缴纳的剩余租金58464元及履约保证金116928元。合同第十二条违约责任约定：乙方如未在上述规定时间内补齐剩余租金及履约保证金，甲方有权据此单方面解除本合同并全额没收乙方所缴纳的履约保证金作为违约金，乙方已支付的租金不予退还，给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任；本合同租赁期内，乙方逾期支付租金、物业服务费以及其他相关费用的，每逾期一日，乙方应按逾期应付费用总额的2‰向甲方支付违约金；逾期达30日以上的，甲方有权据此单方面解除合同并全额没收乙方所缴纳的履约保证金作为违约金，乙方已支付的租金不予退还，给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。合同租赁期限届满或合同解除后7天内，乙方应交还该商铺给甲方，并由甲方进行接收确认，同时乙方必须按时清理搬出全部物件，乙方交还后该商铺内仍有余物的，视为“乙方放弃所有权”，由甲方自行处置；如乙方逾期交还商铺，则每逾期一天，乙方应按合同约定的最后一个租赁年度之最后一个月的日租金总额的300%向甲方支付违约金，如乙方超过15天仍未搬离并交还商铺的，甲方有权采取强制措施进入商铺并直接收回该商铺，因此造成的一切损失、责任及费用均由乙方承担。双方预留的通讯地址视为能够送达相关法律文件的有效地址，任何一方通讯地址发生变更的，应及时书面通知另一方，因未通知或未及时通知而产生的一切法律后果由该方承担。乙方所留通讯地址为：重庆市江北区，电话为133×××××××0。2017年11月4日，原告将涉案商铺交付给了被告。2018年6月12日、同年7月16日、同月27日，原告按照合同上被告所留通讯地址向被告邮寄送达了三份《催款函》，要求被告付清保证金116928元并支付2018年8月4日至同年11月3日期间的租金175392元。同年8月7日，原告向被告邮寄送达了《解除租赁合同通知函》，载明：因被告未按约定补缴履约保证金116928元、未缴纳2018年8月4日至2018年11月3日租金175392元，已构成违约，解除双方签订的《商业物业租赁合同》。该函件显示于次日妥投，单位收发章。同年10月17日，原告委托重庆兴瑜律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告返还涉案商铺、支付违约金、结清租赁期间的物业费、水电费等。被告陈述均未收到上述函件。另查明，被告就上述四个商铺向物业公司交纳了截止2018年10月31日期间的物业服务费。现被告在使用涉案商铺。审理中，被告举示了收据、微信聊天记录照片、修路照片及解除租赁协议照片，拟证实涉案房屋最初由陈志勇作为承租人租赁使用，之后由被告与原告签订租赁合同，当时说好陈志勇交纳的保证金不退，作为被告签订该合同的保证金；是原告工作人员让其可以不缴纳履约保证金的；原告将租赁场地外的环境进行维修，导致被告无法经营；被告现使用的是3、4号商铺，1、2号商铺被告于2018年5月就没有使用了，1、2号商铺的门锁在2018年3月被物业公司弄坏了，锁不了门，原告于2018年9月26日断了商铺的水电。被告认为保证金收据与本案无关联性；对修路的照片予以认可，但提出修路是由市政开展的，双方在签订合同时，就在修路了；被告说要将1、2号商铺归还给原告，原告才进行的招租，但被告并没有将1、2号商铺归还；因被告拖欠物业费，物业公司才断的水电，不是原告所为；对其余证据不予认可。一审法院对收据、修路照片的真实性予以确认，对其余证据因其真实性无法核实，一审法院不予采信。一审法院认为，原、被告于2017年签订的《国兴·北岸江山商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。关于合同解除的问题。合同约定被告应于2017年12月25日前向原告补齐应缴纳的剩余租金58464元及履约保证金116928元；被告如未在上述规定时间内补齐剩余租金及履约保证金，原告有权据此单方面解除本合同。原告据此于2018年8月7日按照合同约定的地址向被告邮寄了解除合同通知书，并显示于次日送达，故双方的合同已于2018年8月8日解除。被告辩称已交纳了保证金，但其举示的保证金收据交纳人系案外人，且无法证实其与原告达成了以案外人曾经交纳的保证金作为被告交纳的，故被告的辩解意见无依据，一审法院不予采纳。由于双方合同已经解除，对原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。双方合同解除后，被告应腾空并返还涉案商铺。被告称已将1、2号商铺返还，但未举示充分的证据予以证实，对其辩解意见，一审法院不予采纳。关于违约金的问题。双方合同约定租赁期限届满或合同解除后7天内，被告应交还该商铺给原告，如被告逾期交还商铺，则每逾期一天，被告应按合同约定的最后一个租赁年度之最后一个月的日租金总额的300%向原告支付违约金。审理中，被告认为违约金标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，被告逾期交还商铺，给原告造成的损失为房屋占用损失，以双方合同约定的租金标准主张为宜，故被告应向原告支付违约金（按照每月58464元的标准支付，从2018年8月16日起至实际返还商铺之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘浩于本判决生效之日起二十日内将位于重庆市江北区房屋腾空并返还给原告重庆国兴置业有限公司；二、被告刘浩于本判决生效之日起二十日内向原告重庆国兴置业有限公司支付违约金（按照每月58464元的标准支付，从2018年8月16日起至实际返还商铺之日止）；三、驳回原告重庆国兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8827.9元，由被告刘浩负担。二审中，刘浩向本院举示下列证据：1.2019年1月商业缴费通知单一份；2.重庆市公安局江北区分局花园村派出所出具的《关于陈志勇疯狂烤全羊店被停水停电的情况说明》一份；3.协议书一份；4.重庆财信物业管理有限公司收据三份。拟证明案涉商铺已经交还财信弘业公司，物管和水电费都是他们在交，刘浩已经没有经营了。财信弘业公司质证意见如下：物管费收据因系案外人收取，我们无法核实真实性，合同我方认为已经解除，上诉人的证明目的与本案无关。因上述证据不能达到刘浩的证明目的，本院不予采信。二审中另查明，重庆国兴置业有限公司于2019年11月28日名称变更为重庆财信弘业房地产开发有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院是否应当追加案外人陈志勇作为第三人参加诉讼；2.案涉商业物业租赁合同是否已经解除；3.刘浩是否应当承担违约金以及违约金数额如何确定。关于一审法院是否应当追加案外人陈志勇作为第三人参加诉讼的问题。根据刘浩在一审中举示的其与陈志勇的《协议书》可知，该协议系陈志勇与刘浩解除合作关系后对双方权利义务的约定，系其内部关系。该协议与刘浩、财信弘业公司之间的租赁合同关系并无关联，且刘浩、财信弘业公司以及陈志勇之间并无相应的约定，因此陈志勇与本案无关，并非必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加陈志勇作为第三人参加诉讼并无不当。关于案涉商业物业租赁合同是否已经解除的问题。根据案涉商业物业租赁合同的约定，刘浩未在规定的时间内补齐应交纳的剩余租金及履约保证金，财信弘业公司于2018年8月7日按照合同约定的通讯地址向刘浩邮寄了《解除租赁合同通知函》，该解除合同通知函显示于次日妥投，因此案涉商业物业租赁合同已经于2018年8月8日解除。关于刘浩是否应当承担违约金以及违约金数额如何确定的问题。由于案涉商业物业租赁合同已于2018年8月8日解除，按照合同第十二条第2款第13项的约定，合同解除后7天内，刘浩应交还商铺给财信弘业公司，同时还约定了相应的违约金。因一审法院考虑到该条约定的违约金过高，且财信弘业公司受到的损失实际为房屋占用损失，故一审判决刘浩自2018年8月16日起以每月房屋的租金58464元为标准支付违约金至实际交还案涉商铺之日止并无不当，本院予以支持。综上所述，刘浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8827.9元，由刘浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年四月二十九日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静