北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初21509号原告:郭子伟，男，1982年10月11日出生，汉族，中国航天科技集团九院13所，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：王明，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄伟杰，北京市世纪律师事务所实习律师。被告：周晓科，男，1943年10月1日出生，汉族，航天部第二研究院退休干部，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：瞿磊，北京诵盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝华（周晓科之妻），航天中心医院退休干部。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。统一社会信用代码：911101157001735358法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司法务，住公司宿舍。原告郭子伟与被告周晓科、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭子伟之委托诉讼代理人王明，被告周晓科之委托诉讼代理人瞿磊，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人冯涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭子伟向本院提出诉讼请求：1、判令周晓科支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金（违约金以50000元为基数，按日万分之五自2017年7月12日起计算至实际产权转移登记之日止）；2、本案诉讼费由周晓科承担。事实与理由：2016年1月9日，郭子伟作为买方、周晓科作为卖方，双方经我爱我家公司居间介绍就位于北京市海淀区永定路x号x区x号楼x层x单元x号的央产公有住房签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号：x，以下简称“合同”）以及《装修款补充协议》。合同约定，房屋成交总价为320万元，郭子伟应于合同签订当日向周晓科支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转；郭子伟选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为200万元，郭子伟于网签后3日内向周晓科支付25万元，于办理房屋所有权转移登记当天向周晓科支付90万元。合同第九条第二款约定：“因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第（二）款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部己付款的万分之五每日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。”同日，郭子伟与周晓科及我爱我家公司就本次交易签订了《居间服务合同》(编号：x)、《履约服务合同》(编号：x)以及《补充协议》。上述合同签订后，郭子伟如约向周晓科支付了定金5万元、向我爱我家公司支付了居间服务费1万元。合同签订后，郭子伟多次催促周晓科履行合同，但周晓科一直拒绝按照合同约定办理房屋的央产上市手续并取得央产房上市交易审批表，导致没有完成网签。经郭子伟及我爱我家公司多次电话、书面催告，周晓科一直拒绝履行该合同义务，最终导致郭子伟不能如约取得房屋所有权证书。2016年9月19日，郭子伟将周晓科诉至北京市海淀区人民法院，要求：1、周晓科继续履行于2016年1月9日与郭子伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）及《装修款补充协议》及《补充协议》；2、周晓科收取购房款；3、周晓科于具备过户条件15日内协助其将其名下位于北京市海淀区永定路x号院x区x号楼x层x单元7号房屋过户至郭子伟名下；4、周晓科在上述房屋所有权转移登记之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续；5、周晓科支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金3325元（违约金以50000元为基数，按日万分之五自2016年5月9日起计算至实际产权转移登记之日，暂计算至起诉之日2016.9.18日为3325元）；6、周晓科支付律师费2万元；7、周晓科承担本案的诉讼费用。该案诉讼中，周晓科辩称，诉争房屋此前存在增加面积的情况，因其房产证面积与实际面积不符，故其无法办理上市交易手续。周晓科还辩称，其之前不知道房屋存在增补面积的情形，存在重大误解，且误认为房屋可以上市交易，其要求撤销双方签订的房屋买卖合同及相关协议。据此，周晓科向原审法院提出以下反诉请求：1、判令撤销双方于2016年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）及《装修款补充协议》；2、郭子伟承担全部诉讼费用。北京市海淀区人民法院经审理认为，郭子伟与周晓科签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》以及二人与我爱我家公司签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。根据补充协议的约定以及本院向相关部门询问情况，诉争房屋为单位房改房，因诉争房屋面积存在增加，若上市交易需由产权人周晓科更换房屋所有权证之后，再到单位进行上市审批。现周晓科未按照合同约定的时间办理央产房上市出售许可，致使郭子伟无法在合同约定期限内完成房屋产权转移，其行为已经构成了违约，应依约承担违约责任。鉴于单位因周晓科未就房屋增补面积更换房产证，进而无法办理央产房上市审批手续，因此，在未符合上市交易审批的条件之前，诉争房屋的交易尚不具备继续履行的条件，并存在无法履行之风险，故郭子伟要求继续履行房屋买卖合同及相关补充协议，进而由周晓科协助其办理房屋过户手续、收取房款之诉讼请求，现本院无法予以支持，郭子伟可待诉争房屋具备上市审批条件后再行主张。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条第二款之约定，郭子伟作为守约方选择继续履行合同，周晓科作为违约方应当继续履行房屋权属转移义务，并按照郭子伟已付款的每日万分之五支付违约金至实际产权转移登记之日止。现郭子伟要求周晓科按照每日25元的标准支付违约金之诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。但如上所述，周晓科目前未针对增补面积问题更换诉争房屋产权证，诉争房屋尚未取得上市审批，履行时间不确定，办理过程中亦可能存在不确定之因素，故本案违约金计算期限不宜确定至产权转移登记之日。结合本案实际情况，本案将违约金计算期限截至本案开庭之日即2016年5月9日至2017年7月11日止。对于此后的违约金，郭子伟可根据合同实际履行情况另行主张。同时，周晓科不应怠于履行合同义务，应积极办理房屋产权变更、上市审批等手续，以维护买受人的合法权益，亦防止自身损失的继续扩大。2017年9月4日，北京市海淀区人民法院依法作出(2016)京0108民初33905号民事判决书（以下简称33905号案件），判决周晓科给付郭子伟违约金一万零七百二十五元；驳回郭子伟的其他诉讼请求；驳回周晓科的反诉请求。原审判决后截至本案起诉之日，周晓科一直未针对增补面积问题更换诉争房屋产权证，也未办理上市审批手续，致使郭子伟一直未能取得诉争房屋所有权证书。郭子伟认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》以及二人与我爱我家公司签订的《居间服务合同》（编号：x）、《履约服务合同》（编号：x）和《补充协议》均系当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。诉争房屋为单位房改房，因诉争房屋面积存在增加，若上市交易需由产权人周晓科更换房屋所有权证之后，再到单位进行上市审批。现周晓科未按照合同约定的时间办理央产房上市出售许可，致使郭子伟无法在合同约定期限内完成房屋产权转移，其行为已经构成了违约，应依约承担违约责任。而且，原审生效判决己支持郭子伟按照日万分之五（即每日25元）的标准主张的违约金，同时确认，2017年7月11日以后的违约金，郭子伟可根据合同实际履行情况另行主张。故诉至法院。周晓科辩称，不同意郭子伟的诉讼请求。之前33905号案件的判决书已经判决支付过违约金，并认定履行合同有不确定因素，故郭子伟起诉没有依据，是浪费司法资源，不同意支付诉讼费。第三人我爱我家公司述称，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案诉讼过程中，周晓科曾提起反诉，反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同及装修款补充协议，以及与我爱我家公司签署的居间合同。后，周晓科于2019年5月20日庭审过程中明确表示不再提起反诉，亦未交纳反诉案件受理费。2016年9月，郭子伟（反诉被告）以房屋买卖合同纠纷为由将周晓科（反诉原告）、第三人我爱我家公司诉至本院，要求：1、周晓科继续履行于2016年1月9日与郭子伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）及《装修款补充协议》及《补充协议》；2、周晓科收取购房款；3、周晓科于具备过户条件15日内协助其将其名下位于北京市海淀区永定路x号院x区x号楼x层x单元x号房屋过户至郭子伟名下；4、周晓科在上述房屋所有权转移登记之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续；5、周晓科支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金3325元（违约金以50000元为基数，按日万分之五自2016年5月9日起计算至实际产权转移登记之日，暂计算至起诉之日2016.9.18日为3325元）；6、周晓科支付律师费2万元；7、周晓科承担本案的诉讼费用。在该案中，周晓科同时提起反诉要求：1、判令撤销双方于2016年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）及《装修款补充协议》；2、郭子伟承担全部诉讼费用。该案审理过程中，本院曾于2017年1月9日前往航天二院就诉争房屋进行询问，该单位表示诉争房屋系其单位房改房，单位曾对诉争房屋所在整栋楼进行加盖，诉争房屋实际面积与房产证登记不一致，故单位无法进行上市交易审批，能否增补面积更换房产证，需要咨询房屋管理局才能确定。本院于2017年2月17日前往海淀区房屋管理局房改科咨询，该部门工作人员表示诉争房屋属于央产房，产权单位提供大产权证等相关材料，可以办理变更面积的房产证。本院于2017年5月31日前往航天二院再次询问，该单位表示诉争房屋可以增补面积，但需要把材料备齐，由周晓科自己去办理，办完增补面积后，只要资产明晰，按照单位内部流程和要求可以审批上市。本院经审理后认为，郭子伟与周晓科签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》以及二人与我爱我家公司签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。根据补充协议的约定以及本院向相关部门询问情况，诉争房屋为单位房改房，因诉争房屋面积存在增加，若上市交易需由产权人周晓科更换房屋所有权证之后，再到单位进行上市审批。现周晓科未按照合同约定的时间办理央产房上市出售许可，致使郭子伟无法在合同约定期限内完成房屋产权转移，其行为已经构成了违约，应依约承担违约责任。鉴于单位因周晓科未就房屋增补面积更换房产证，进而无法办理央产房上市审批手续，因此,在未符合上市交易审批的条件之前，诉争房屋的交易尚不具备继续履行的条件，并存在无法履行之风险，故郭子伟要求继续履行房屋买卖合同及相关补充协议，进而由周晓科协助其办理房屋过户手续、收取房款之诉讼请求，现本院无法予以支持，郭子伟可待诉争房屋具备上市审批条件后再行主张...本院于2017年9月4日作出（2016）京0108民初33905号民事判决书，判决周晓科给付郭子伟违约金10725元，驳回郭子伟其他诉讼请求并驳回周晓科的反诉请求。现该判决已生效。本案诉讼过程中，周晓科称其自前案诉讼后多次找到航天二院询问房屋产权证更换审批手续，该单位答复由于房屋产权证增补面积并非仅涉及本案一套房屋，需要房屋产权单位航天院第23所也进行审批，且整栋楼都存在面积不符的问题，故未能办理。就此问题，郭子伟称，办理房屋产权证更换需要由周晓科本人向航天二院提出变更申请，提交档案资料，补交房屋面积增加后的成本价费用，由航天二院进行审核通过后，即可变更房屋产权证。经询，就涉案房屋购房款，郭子伟已支付定金5万元，尚未支付其他款项。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明。郭子伟与周晓科就涉案房屋所签订的房屋买卖合同及装修补充协议、居间补充协议虽然合法有效，但从33905号案件已查明的事实及本案中双方陈述的房屋产权证变更手续的审批过程来看，郭子伟与周晓科所签房屋买卖合同继续履行存在一定现实困难。现涉案房屋因周晓科未能更换产权证，导致无法办理央产房上市审批手续，且审批过程中是否存在其他障碍尚不能确定，涉案房屋的交易目前依然不具备继续履行的条件。现郭子伟主张周晓科支付逾期办理房屋产权转移登记手续的违约金系建立在双方合同能够继续履行的基础之上，在双方合同目前不能履行的客观情况下，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。另需要说明的是，本院认为，33905号案件虽判决由周晓科向郭子伟支付2016年5月9日至2017年7月11日期间的违约金，系出于鼓励交易，敦促周晓科不应怠于履行合同义务的目的，但同时，33905号案件判决书中也明确记载了“诉争房屋的交易尚不具备继续履行的条件，存在无法履行之风险”等内容，故郭子伟亦应在前案判决后对合同能否履行有所预见。本院认为，“合同实际履行情况”包括合同可以继续履行与合同无法继续履行的现实情况，且均可存在违约方承担违约责任的情形，根据本案双方合同已履行的情况，郭子伟仅支付定金5万元，周晓科已按照生效裁判文书承担了违约金10725元，现双方房屋买卖合同客观上无法继续履行，依据公平原则和诚实信用原则，郭子伟应积极采取其他措施防止自身损失进一步扩大。当事人提交的其他证据，不影响本院依据以上查明的事实作出裁判，本院不再逐一评述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回郭子伟的全部诉讼请求。案件受理费525元，由郭子伟自行负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 梁 珊人民陪审员 赵 齐人民陪审员 段福奎二〇二〇年四月二十七日书 记 员 刘佩瑶书 记 员 李盈盈书 记 员 周乐怡