重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初41号原告：梁国珍，女，1957年7月9日出生，住重庆市巫溪县。原告：徐君，男，1981年3月18日出生，住重庆市巫溪县。原告：徐治权，男，1982年12月7日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：龚文寿，重庆市巫溪县上磺法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄美彬，重庆市巫溪县上磺法律服务所法律工作者。被告：瞿世元（又名翟世元），男，1951年4月29日出生，住重庆市巫溪县。被告：陈登兵，男，1967年7月3日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：王万刚，重庆聚焦律师事务所律师。原告梁国珍、徐君、徐治权与被告瞿世元、陈登兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁国珍、徐君、徐治权及其委托诉讼代理人龚文寿、黄美彬到庭参加诉讼，被告瞿世元、陈登兵的委托诉讼代理人王万刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国珍、徐君、徐治权向本院提出诉讼请求如下：1、依法确认被告瞿世元于2018年12月25日与被告陈登兵签订的《房屋买卖合同》不具法律效力；2、本案的诉讼费用由被告瞿世元与被告陈登兵承担。事实与理由：2006年1月16日，徐其寿(原告梁国珍的丈夫，原告徐君、徐治权的父亲)与被告瞿世元本着平等、公平、公正、诚实信用、自愿合法的原则，签订了《房屋买卖协议》一份，双方就该房屋占地面积，总建筑面积，房屋四界，房屋总价款，房款支付期限，房屋产权过户，以及违约责任等各项作了明确约定。2009年7月26日，徐其寿付清被告瞿世元的全部房款后，原告一家搬迁到涉案房屋居住，并对一层室内进行了装修，2014年政府要求乡镇房屋风貌改造，原告在原购房(第三层)基础上又加盖了一层，现该房屋为四层，时至今日，原告在此居住已有十余年时间，2011年12月9日徐其寿因意外去世，在此期间，三原告多次催告被告瞿世元如实履行《房屋买卖协议》中约定的权利义务，尽快将该房屋产权过户给原告，但其以各种不正当理由予以推诿，拒不履行合同义务。2018年12月25日在原告不知情的前提之下被告瞿世元将已卖给原告的原三层房屋，以及原告于2014年在原购买房屋之上，自筹资金加盖的一层房屋，共计四层房屋全部卖给被告陈登兵，双方签订了《房屋买卖合同》，并于2019年7月8日将该房屋产权过户给了被告陈登兵。据此，被告瞿世元明知已将该房屋于2006年以21.8万元的价格卖给了原告，但采取欺诈手段又将此房屋于2018年12月25日以41.8万元的价格卖给了被告陈登兵，而且在与被告陈登兵签订的《房屋买卖合同》中谎称“此房屋已全部出租给他人”明显存在“一房二卖”的情形，同时将原告自筹资金加盖的第四层，非法占为己有，同时一并卖与他人，由此可见，被告瞿世元与被告陈登兵签订的《房屋买卖合同》不具有法律效力，依法应当予以撤销。综上，为维护法律的公平与正义，以及当事人的合法权益，保障市场公平交易秩序，确保一方社会稳定，三原告依据《中华人民共和国合同法》第6条、第7条、52条之规定，提起诉讼，恳请贵院依法立案，判如所请。被告瞿世元辩称：原告要求确认房屋合同不具法律效力的诉请不成立。因徐其寿拒付办理相关手续的所有款项，违反合同约定，瞿世元才根据协议第五条第二款收回房屋，将房屋卖给陈登兵。原告只付了房屋价款198000元，并不是218000元，瞿世元出具收条并载明房款已付清是笔误。多年来，瞿世元多次找徐其寿及其继承人，催促配合办理相关手续，均因对方拒付所有款项导致房屋未过户。瞿世元曾告知原告在没过户前房屋所有权属于瞿世元，因原告没有说法，瞿世元才于2018年12月25日将房屋卖给陈登兵。综上，原告违约后，房屋所有权归瞿世元，瞿世元将房屋卖给陈登兵合情合理，并无欺诈行为，因此该房屋买卖合同有效，瞿世元不应承担诉讼费用。原告对该房屋无直接支配及排他的效力，其构成无权占有，应尽到返还房屋的义务，与原告按协议算账退钱。对2014年原告在购买房屋之上加盖的一层，是政府加的也是政府出的资。自筹资金加盖的一层房屋原告他们自己是出了钱的，但是施工方找原告收的钱，实际是政府统一出资加层的。被告陈登兵辩称：一、被告瞿世元与被告陈登兵签订的《房屋买卖合同》是有效的，其理由是现在涉案争议的所有权人是陈登兵，而陈登兵到房屋登记机关办理产权登记的依据是与瞿世元签订的《房屋买卖合同》，并支付了房款，该合同至今是国家机关备案登记的合同，其证明效力远大于徐其寿与瞿世元签订《房屋买卖协议》的效力。既然徐其寿与瞿世元签订的《房屋买卖协议》有效，那么两个被告之间签订的买卖合同也有效。二、根据合同法五十二条规定，瞿世元与陈登兵签订的买卖合同，不存在法律无效的情形。三、根据物权优先于债权的保护原则，对该房屋已经办理了过户登记，受案人陈登兵已成为该房屋的物权人，物权应当优先受到法律的保护。四、作为原告应当向法院起诉继续履行徐其寿与瞿世元签订的买卖合同，若瞿世元不能继续履行合同约定，则应当赔偿相应的责任。五、陈登兵也是本案的受害者，买房子的时候多次找到瞿世元沟通并办理相关的手续，陈登兵有理由相信瞿世元是该房屋的所有权人。所以陈登兵对该房屋属于善意取得。六、原告对二被告之间签订的《房屋买卖合同》无诉权，首先根据合同相对性要宣布该合同有效或无效，只能是合同的相对人，而原告并非该合同的一方当事人。一房二卖的始作俑者是瞿世元，欺骗了原告也欺骗了陈登兵，所以请法院在处理本案时要考虑瞿世元这严重违约行为，综上请法庭驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2006年1月16日，被告瞿世元与原告的直系亲属徐其寿（已故）签订了一份《房屋买卖协议》，瞿世元将自己占地面积120平方米的两楼一底的房屋，作价218000.00元（贰拾壹万捌仟元）卖与徐其寿。2009年7月26日原告的直系亲属徐其寿付清全部房款，被告瞿世元出具“说明”载明：“徐其寿购瞿世元房屋款218000.00元（贰拾壹万捌仟元）自2006年元月16日起，至今其资金利息已全部付清。通过结算徐其寿应该给付170567.10元大写（壹拾柒万伍佰陆拾柒元壹角），下余贰万元，瞿世元在2009年8月26日交房产证时徐其寿必须付清贰万元。出据人：瞿世元。2009年7月26日”。同日，瞿世元还出具限条一张,载明：“购买房屋款以全部付清，再现由瞿世元限期在一月之内将房屋手续转在徐其寿头上，徐其寿接房产证时付清瞿世元人民币20000.00元，大写贰拾万元”。后徐其寿于2011年12月9日因病去世。三原告多次催告被告瞿世元将房屋过户在原告名下，被告瞿世元至今未办理。2014年按当地政府要求乡镇房屋进行风貌改造，原告在原购瞿世元的房屋基础上加盖了一层，现房屋为共四层。2018年12月25日，被告瞿世元与被告陈登兵签订《房屋买卖合同》，将三原告的直系亲属徐其寿（已故）已购买并居住和加盖的一层的全部房屋（三楼一底）以41.8万元的价格又卖给了被告陈登兵，并于2019年7月并办理了房屋产权过户登记。2019年8月1日，原告方向巫溪县人民法院提起诉讼，请求确认2006年1月16日徐其寿与被告瞿世元（又名翟世元）所签订的房屋买卖协议具有法律效力。巫溪县人民法院于2019年10月29日，作出（2019）渝0238民初2911号民事判决书，判决认定:原告梁国珍之夫、徐君和徐治权之父徐其寿于2006年1月16日与被告瞿世元所签订的《房屋买卖协议》具有法律效力。另查明，被告瞿世元，系与徐其寿签订合同的翟世元。上述事实，有原告提交的证据：1、原告的身份复印件；2、《房屋买卖协议》；3、房款付清的说明；4、限条；5、门牌登记表、说明、门牌号；6、重庆市巫溪县文峰镇居民委员会的证明；被告陈登兵提交的证据：巫溪县人民法院作出的（2019）渝0238民初2911号民事判决书。以及原、被告的当庭陈述在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，三原告请求确认被告瞿世元与被告陈登兵2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》不具有法律效力。被告陈登兵提出原告诉讼主体不适格，不是合同的相对人，合同的订立没有无效的情形等。对于主体资格问题，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十三条的规定，本案原告是涉案房屋的利害关系人，故，原告主体资格适格。二被告均认为原告的诉请不符合法律规定。原告认为，涉案房屋原告已经进行了装修和使用多年（原告对底层进行了装修和顶层加盖一层），被告瞿世元明知原告已购买涉案房屋，且占有居住使用多年，被告瞿世元却采取欺诈手段谎称“因房屋已全部出租给他人”，又将此房屋于2018年12月25日以41.8万元的价格卖给了被告陈登兵，被告瞿世元与被告陈登兵串通的行为签订的房屋买卖合同，应是无效。对于被告瞿世元是否有权处分该房屋（含原告在居住期间政府风貌改造加盖的一层），本院则认为，无论是政府出资还是原告自筹资金加盖的一层，其加盖的一层房屋物的归属不属本案被告瞿世元所有，被告瞿世元无权处分，且被告瞿世元也认可在风貌改造中原告有支付施工方钱的事实，被告瞿世元明知已将房屋卖给了原告家人徐其寿，又将该房屋卖给被告陈登兵，存在主观上的恶意。原告一家在涉案房屋居住了十余年，被告陈登兵在购买该房屋前应对房屋进行现场查看，进入他人已入住的房屋，需取得住户的意见进行了解，因此被告陈登兵理应知道该房屋属他人所购买。故，被告瞿世元与被告陈登兵有恶意串通的性质，涉案房屋的第二次买卖即被告瞿世元与被告陈登兵于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》，因恶意串通，损害了本案原告的利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，故对原告的诉讼请求，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十三条的规定，判决如下：确认被告瞿世元于2018年12月25日与被告陈登兵签订的《房屋买卖合同》无效。本案案件受理费40.00元，由被告瞿世元（又名翟世元）、陈登兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  李廷军二〇二〇年四月二十九日书记员  向双娇