江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1143号原告：胡宝兰，女，1987年1月25日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市相城区，现住江苏省苏州市相城区。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。第三人：梁静，女，1988年8月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市虎丘区，现住江苏省苏州市相城区。原告胡宝兰与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。审理中，本院通知梁静作为第三人参加诉讼。本案于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告胡宝兰、第三人梁静到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡宝兰向本院起诉请求：1、请求判令解除合同；2、判令被告支付原告三个月房租7200元；3、请求判令被告支付原告三天误工费1500元；4、本案全部诉讼费用由被告支付。因追加了第三人，审理中，原告将诉讼请求明确为：1、请求解除原、被告双方签订的《房屋出租委托合同》；2、请求判令被告支付原告自2020年2月20日起至2020年4月30日止，以2400元/月计算的租金；3、请求判令被告返还房屋，但现由第三人占有使用，故请求实际由第三人予以返还；4、请求判令被告支付违约金人民币1500元。原告主张的事实与理由：2019年8月18日，原告与被告签订为期三年的房屋租赁合同，约定2020年2月20日支付第三次租金，并且三年租期其中免除两个月租金。但付款期限届满后，原告经多次联系被告工作人员，被告均未支付租金，并且一直推诿至今。故原告要求解除合同并由被告支付租金，为了追讨租金，原告四处奔波导致误工的损失，所以要求被告支付违约金。现起诉至法院，请求判如所请。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。第三人梁静述称，同意返还房屋给原告，准备在2020年5月1日搬离，先将房屋返还给原告，后续可能与原告另行签订租赁合同，再租住一段时间。其与被告的租赁合同到期日为2020年8月20日，租金也支付到了该日，另外向被告支付了押金等费用，其将另行起诉被告要求返还相应的款项。经审理查明，2019年8月18日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市相城区元和街道采莲路2850号富元家园2幢1806室房屋委托乙方代理出租。代理出租期限为2019年8月20日至2022年8月19日，共计36个月，房屋租金标准为2400元/月，按季度支付，具体为2019年8月18日支付2400元、2019年11月20日支付7200元、2020年2月20日支付7200元、2020年5月20日支付7200元，依此按季度支付，直至2022年5月20日支付7200元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。另合同约定上述期限内60日不计租金。合同还对其他事项进行了约定。另查，2019年8月21日，被告与第三人梁静签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上述房屋出租给第三人，租赁期限自2019年8月24日至2020年8月20日，租金标准为2200元/月，租金支付方式为押一交六，第一次于2019年8月24日支付13567元，第二次于2020年1月24日支付12980元。另约定第三人要向被告支付服务管理费365元，并支付1个月租金2200元作为保证金。后第三人通过支付宝于2018年8月20日和21日共计支付了被告人民币16232元（包含租金13567元、押金2200元、钥匙押金100元、服务管理费365元），另第三人又于2020年1月11日通过支付宝向被告支付了租金12980元。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道采莲路2850号富元家园2幢1806室，系原告单独所有。庭审中，第三人明确其将在2020年5月1日将房屋返还给原告，故原告将租金计算至2020年4月30日。以上事实，由《房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》、不动产权证书、支付宝转账记录及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，被告向其支付了两次租金，第一次为2019年8月18日支付了2400元，系支付2019年8月20日至2019年11月19日的租金，因为合同中约定两个月免租。第二次为2019年11月20日被告向其支付了7200元，系支付2019年11月20日至2020年2月19日的租金，合同约定2020年2月20日要支付7200元的租金，但是被告一直拖欠不付，故原告要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》。此外，原告认为虽然与被告签订的是《房屋出租委托合同》，但双方之间系租赁关系，即原告将房屋出租给被告，被告再转租给他人，原告向被告收取租金，至于被告将房屋如何出租，租金多少都与原告无关。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：1、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告以及第三人之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金，被告又将房屋转租给第三人收取租金，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。2、作为委托关系，受托人为委托人处理事务，委托人应向受托人支付一定的报酬，但反观本案，被告从原告处承租房屋租金标准为2400元/月，但出租给第三人的租金标准为2200元/月，出租金额反而低于承租金额，也不符合委托关系的特征。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同本院予以支持。另本案中第三人同意于2020年5月1日搬离，故被告应支付原告至2020年4月30日的租金人民币5600元。现合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准计算的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金，故本院对原告主张的违约金人民币1500元予以支持。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告胡宝兰与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡宝兰截止2020年4月30日的租金人民币5600元、违约金人民币1500元，合计人民币7100元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）三、第三人梁静于2020年5月1日前将坐落于苏州市相城区元和街道采莲路2850号富元家园2幢1806室房屋返还原告胡宝兰。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币710元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331040392）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年四月三十日书记员 张慧敏