江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7961号原告：宋成彬，男，1986年3月6日出生，汉族，住江苏省沛县。被告：苏州珞克房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市人民路3188号18幢2704室。法定代表人：王占洋。原告宋成彬诉被告苏州珞克房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判。因被告苏州珞克房地产经纪有限公司下落不明，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理。本院向被告苏州珞克房地产经纪有限公司公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告宋成彬到庭参加诉讼。被告苏州珞克房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋成彬诉称，原告与被告系委托代理关系，委托期限共计36个月，即2019年6月9日至2022年6月9日止，按每年20天空置期算，其中2019年6月10日至2019年8月10日的60天为免租期。原被告签订合同约定了租金、佣金及交付方式等。但自合同成立之日后，被告在租赁期间内未按合同履行义务，已构成根本性违约，损害了原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付，并拒接上百个电话。被告未依照合同和补充协议的约定履行其义务，应承担违约责任以及违约金(即两个月租金5800元)。房屋从2019年6月10号至今一直有人居住并未空置，因签订三年合同，故原告同意给被告的60天免租期，由于被告不付房租，造成合同无法继续正常履行，被告有通过故意不支付房租逼原告提出终止合同从而骗取60天免租期之嫌，被告应返还扣除的免租期租金5800元。请求法院判令：1、解除原告与被告之间签订的《出租委托合同》。2、被告向原告支付尚未交付的租金5000元，被告向原告支付60天免租期的房租5800元，以上共计10800元。3、被告支付原告违约金5800元(两个月租金)。4、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告宋成彬明确放弃第3项诉讼请求，不再向被告主张违约金5800元。被告苏州珞克房地产经纪有限公司未应诉答辩，也未提供反驳原告主张的证据。原告宋成彬为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件1份、被告企业信用信息打印件1份，证明原被告诉讼主体资格。2、房屋出租委托合同原件1份，证明原告将房屋委托给被告，由被告代为出租管理，具体由原告向被告收取租金，被告向租客收取相关费用。3、收据原件1份，证明被告于签订委托出租合同当日向原告支付2019年6月10日至2019年9月9日的房屋租金2900元，说明一下，因为双方在出租委托合同中约定房屋租赁期限是三年，所以按照约定，原告给予被告两个月免租期，故原告实际只收取了一个月的租金。4、房屋租赁合同复印件1份，证明被告将原告的房屋出租给了杨军辉，租赁期限自2019年6月11日至2020年6月10日。该份合同复印件是原告从杨军辉处取得。5、房产证复印件1份，证明涉案房屋系原告所有。经审理查明，2019年4月9日，原告作为出租委托方、甲方，被告作为出租代理方、乙方，双方签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落苏州市相城区花好月圆12栋1单元2402室的房屋委托乙方代理出租，该房屋格局为2室2厅1卫，用途为居住，出租代理期自2019年6月10日至2022年6月9日。房屋月租金为2900元，房屋租金按季度交付。第一年房租2900元/月，第二年房租3000元/月，第三年房租3100元/月。具体付款日期：2019年6月10日支付租2900元，2019年9月10日支付8700元，2019年12月10日支付8700元……。出租代理期内，甲方同意预留出60天不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后于2019年8月10日开始计算租金。关于合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、擅自改变房屋用途的；2、利用该房屋从事违法活动。关于违约责任，如甲方提前收回房屋，须提前30日通知乙方，给乙方一个月免费居住权，一个月不计算房租。出租代理期内，乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金。乙方按约定的时间交租金，若超出7日，甲方有权收回房屋，若有甲方原因另议。原告在合同落款甲方处签字，被告在协议落款乙方处加盖公章。另查，合同签订当日，被告支付原告租金2900元。另被告于2019年9月11日支付原告自2019年9月10日至2019年12月9日期间租金8700元中的3700元，此后原告未收到被告支付的任何租金。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道齐门北大街1259号花好月圆12幢2402室，原告为该房屋的所有权人。以上事实，由原告提供的《房屋出租委托合同》、收条、不动产权证等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告陈述，涉案房屋目前由杨军辉在租用，杨军辉只向被告支付了2019年6月10日至2019年12月10日的房租，之后因为被告未向原告支付租金，故原告与杨军辉协商后，原告和杨军辉直接签订了个人租房合同，由杨军辉直接将房租支付给原告，租金是按照2750元收的，杨军辉已经支付了2019年12月10日至2020年6月9日的房租16500元和一个月的押金2750元，共计19250元。因为涉案房屋实际已由原告在出租使用，故不要求被告返还房屋。本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性效力性规定，依法成立并生效，双方当事人应按约履行。本案中，被告未能按约在2019年9月10日支付相应的租金，构成违约。因被告未能按约支付租金，且经催讨后仍未履行租金支付义务，即被告迟延履行合同主要义务，原告有权要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》。因原告在未按约付清2019年9月10日至2019年12月9日期间的租金，综合考虑本案情况，本院酌情认定原被告签订的《房屋出租委托合同》于2019年12月9日解除。原告主张自2019年9月10日至2019年12月9日期间被告尚未支付的租金5000元于法有据，本院予以支持。关于免租期租金，本院认为，双方签订的合同中约定60天不计租金作为被告接洽承租的工作期，系在双方签订为期3年合同的基础上确定，现案涉合同因被告的原因提前解除，原告要求被告支付免租期的租金具有合理性，但应当根据未履行完毕的租赁期间按比例折算支付对应免租期的租金。本案中，本院认定双方签订的《出租委托代理合同》于2019年12月9日解除，即实际履行的租期为2019年6月10日至2019年12月9日，为6个月，经折算，本院酌情认定被告还应支付的租金为4833.33元。综上，被告尚应支付原告租金共计9833.33元。被告苏州珞克房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告宋成彬与被告苏州珞克房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2019年12月9日解除。二、被告苏州珞克房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋成彬租金9833.33元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018451）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2190元，由原告宋成彬负担169元，由被告苏州珞克房地产经纪有限公司负担2021元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331040249）。公告费人民币600元，由被告苏州珞克房地产经纪有限公司负担（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年四月二十七日书记员  林晓华