上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27811号原告：禹嘉(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：岑丰铭，董事长。委托诉讼代理人：纪文婷，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曼丹，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海公义餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX号楼XXX楼。法定代表人：张倩敏，总经理。委托诉讼代理人：吴雪峰，上海小城(苏州)律师事务所律师。原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司(以下简称禹嘉公司)与上海公义餐饮管理有限公司(以下简称公义公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，并于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告禹嘉公司委托诉讼代理人纪文婷、刘曼丹、被告公义公司委托诉讼代理人吴雪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告禹嘉公司向本院提出诉讼请求：1、禹嘉公司与公义公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除；2、公义公司支付利润分成10,000元；3、公义公司支付2018年5月7日至2019年5月25日水费8,501.44元、电费82,957.50元；4、公义公司支付解除合同违约金50,000元；5、公义公司支付逾期迁出注册地的违约金，按每日1,000元标准，自2019年5月29日计算至2019年11月25日；6、公义公司将房屋返还给禹嘉公司；7、公义公司按照年租金500,000元标准支付房屋占用费，自2019年5月17日计算至7月17日。事实和理由如下：2018年3月30日，禹嘉公司、公义公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，公义公司租赁上海市静安区胶州路XXX号一层A区(以下简称系争房屋)用于餐饮经营，租赁期限自2018年5月1日起至2022年4月30日止，并对利润分配、费用分担、违约责任和争议管辖等问题进行了约定。公义公司租赁系争房屋后,在该地址上注册设立了上海公义餐饮管理有限公司静安分公司，并办理《餐饮经营许可证》。自2018年4月营业以来至合同解除之日,公义公司从未支付水、电费。因公义公司超过十二个月未结算也不分配利润，2019年5月13日,禹嘉公司向公义公司发出《房屋租赁合同解除通知书》。公义公司静安分公司于2019年5月23日停止营业。依据合同约定，公义公司应在退租后15日内将分公司注册地更改或注销，否则应按每日1,000元支付违约金。为维护禹嘉公司的合法权益，禹嘉公司向法院提起诉讼，望判如所请。被告公义公司辩称，同意解除双方的租赁合同，但解除日应为2019年5月22日，该日公义公司收到禹嘉公司发送的律师函，并搬离系争房屋。禹嘉公司以公义公司欠付租金为由要求解除合同，公义公司不认可该理由，双方不存在租金收取问题。因公义公司经营期间没有利润，所以公义公司不同意支付利润分成。公义公司愿意支付水、电费，但对具体金额有异议，禹嘉公司提供的部分水、电费材料公义公司未签字确认，公义公司无法确认水、电费的具体金额。禹嘉公司没有履行催告义务，直接发出律师函，不符合合同约定的支付解除违约金的条件，所以公义公司不同意支付合同解除违约金，且该违约金标准过高，禹嘉公司没有实际损失。逾期迁出注册地的违约金标准也过高，禹嘉公司应当举证证明其损失。公义公司认为，禹嘉公司主张的两笔违约金应以5,000元为宜。系争房屋实际已由禹嘉公司控制，所以不存在房屋返还。禹嘉公司收到公义公司通知后即接管了房屋，故不存在房租损失，且公义公司对房屋系无偿使用，所以公义公司不同意支付房屋使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市胶州路XXX号房屋的权利人为上海市江宁电影院。上海市江宁电影院自2015年1月30日起将系争房屋出租给禹嘉公司。2018年3月30日，禹嘉公司(出租方，甲方)与公义公司(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，房屋用途为文化餐饮，建筑面积为148平方米(含公摊)。房屋租赁期限自2018年4月1日起至2022年3月31日为止。自租赁期限开始起第一年乙方无需缴纳租金，从第二年开始每年租金为500,000元，并以每月月付的方式向甲方平均支付租金。双方确定就利润分配事宜，双方届时以书面方式另行协商约定；乙方若出现连续亏损十二个月之情况或连续两个月未结算又不分配利润，甲方有权终止合作，单方解除本租赁合同，收回房屋。甲方现免除乙方缴纳租赁、管理费、水、电、燃气及通讯之保证金。若乙方使用甲方所提供的该房屋地址作为公司、分公司或营业部的注册地，在租赁期满前或提前终止甲方规定的清场期间内，必须在退租后15日内将其注册地进行更改或注销，否则保证金甲方扣留不退还，同时甲方有权主张违约金(每逾期一天1,000元违约金)。租赁期间，乙方使用该房屋所发生的的水、电、燃气、通讯、设备、税金、宣传推广等费用，由乙方承担。若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任(即乙方已付的保证金不退，且乙方在支付所有欠款后还需另外支付违约金50,000元。若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿)且有权解除本合同，收回该房屋：乙方未按账单规定期限交纳物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，且逾期超过30天的，经承租地所属物业管理单位催告15天后仍未付款的。同日，双方签署《房屋租赁合同之补充协议》，就原协议中的租金事宜进行变更：甲方承诺，租赁期限内，乙方无需缴纳任何租金，甲乙双方以合作利润分成40/60作为场地使用代价，细节将另外有合同补充。2018年4月，公义公司在系争房屋内注册成立静安分公司。2019年5月13日，禹嘉公司向公义公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，因公义公司拖欠费用，经催告至今未付，故自本通知书送达之日，即解除双方签订《房屋租赁合同》，终止租赁关系，请公义公司在收到本书面通知后三日内将房屋腾空，交还禹嘉公司并结清欠付的所有费用。莫浩荣于当日签收该《房屋租赁合同解除通知书》。公义公司表示，莫浩荣为其员工，但仅负责日常事务，没有公司授权签收各项文件。现莫浩荣已经离职，公义公司无法核实有关事项。禹嘉公司提供一份《静安区单位餐厨垃圾清运处理服务合同》并表示，莫浩荣在公义公司的联系人处签名，所以莫浩荣有权签署公义公司的文件。2019年5月22日，禹嘉公司向公义公司发出《律师函》，内容为：公义公司拖欠租金等各项费用，经书面催告一直拖欠，现通知解除租赁关系，请公义公司在2019年5月30日前将注册地迁离胶州路XXX号。公义公司表示，其于当日离开系争房屋，但未与禹嘉公司办理交接手续。2019年5月27日，禹嘉公司发现公义公司于当月25日搬离。由于房屋被公义公司锁住，场地内尚有公义公司遗留的物品，禹嘉公司担心贸然收回房屋会造成纠纷，故一直没有收回。2019年7月17日，禹嘉公司收回系争房屋。关于水、电费支付情况，禹嘉公司提供《收费统计表》与工商银行转账凭证，证明公义公司确认水、电费金额，且禹嘉公司已代为支付。除2018年10月26日至11月25日、11月25日至12月24日、2019年4月25日至5月24日的《收费统计表》外，莫浩荣均在客户确认一栏签字。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系禹嘉公司与公义公司真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。《房屋租赁合同之补充协议》就《房屋租赁合同》约定的租金事宜进行变更，租赁期内，公义公司无需缴纳租金。公义公司自租赁系争房屋始，未分配利润也没有支付过水、电、燃气等费用，禹嘉公司根据合同约定要求解除《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。公义公司认可莫浩荣为其工作人员，负责处理日常事务，结合莫浩荣签字、公义公司盖章的《静安区单位餐厨垃圾清运处理服务合同》，禹嘉公司有理由相信莫浩荣能够代表公义公司签收《房屋租赁合同解除通知书》。故，《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除。合同解除后，公义公司应当将房屋返还。现禹嘉公司已自行收回系争房屋，故禹嘉公司主张房屋返还已无必要，本院不予支持。合同解除后，公义公司还应当支付拖欠的水、电费。《收费统计表》中有莫浩荣签字确认的金额，本院予以认可。部分统计表虽然没有公义公司工作人员签字，但表中的上月读数、本月读数能够与前一个月及次月的统计表相互印证，由于之后的统计表已被莫浩荣确认，足以推断2018年10月26日至11月25日、11月25日至12月24日、2019年4月25日至5月24日的《收费统计表》中的金额为公义公司实际使用水、电费，公义公司亦应当予以支付。因此，公义公司应当支付水费合计8,501.44元、电费合计82,957.50元。利润分成系禹嘉公司自行估算，禹嘉公司无法提供其主张的计算依据，应当承担举证不能的责任，该诉讼请求本院无法支持。合同解除系公义公司违约所致，公义公司应当承担违约责任并支付违约金。公义公司认为合同约定的违约金标准过高，本院综合考虑公义公司的合同履行情况、禹嘉公司的实际损失等因素，认为违约金标准尚属合理，公义公司应当支付解除合同违约金50,000元。公义公司虽于2019年5月自行搬离系争房屋，但未与禹嘉公司办理房屋交接手续，故仍应当支付房屋使用费。禹嘉公司于2019年5月27日获悉公义公司搬离，因公义公司尚有物品在系争房屋内，故未立即收房。考虑到禹嘉公司于6月11日即向法院提起诉讼，并在首次庭审后自行收回房屋，并未扩大房屋空置损失，其要求公义公司支付2019年5月17日至7月17日房屋使用费的诉讼请求本院予以支持。《房屋租赁合同之补充协议》约定公义公司无需支付租金，禹嘉公司主张参考《房屋租赁合同》原约定的第二年年租金500,000元的标准计算使用费，并无不当，所以公义公司应支付房屋使用费84,931.50元(500,000/365*62)。合同解除后，公义公司未将公司营业执照等迁移，应当支付逾期迁出注册地的违约金。公义公司认为合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整违约金为50,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司与被告上海公义餐饮管理有限公司就上海市静安区胶州路XXX号一层A区签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除；二、被告上海公义餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司水费8,501.44元、电费82,957.50元；三、被告上海公义餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司房屋使用费84,931.50元；四、被告上海公义餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司解除合同违约金50,000元；五、被告上海公义餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司逾期迁出注册地违约金50,000元；六、原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告上海公义餐饮管理有限公司负担。案件受理费7,561元，由原告禹嘉(上海)酒店管理有限公司负担2,116元、被告上海公义餐饮管理有限公司负担5,445元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  蔡凌军人民陪审员  张 虹二〇二〇年四月二十四日法官 助理  严骐安书 记 员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……