福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初6345号 原告：王碧华，女，1959年9月5日出生，汉族，福建省长乐市。 委托诉讼代理人：李凌鹏、陈棋，北京观韬中茂(福州)律师事务所律师。 被告：王家记，男，1956年11月5日出生，汉族，原住福建省长乐市，现居住美国。 被告：何育英，女，1963年6月13日出生，汉族，原住福建省长乐市，现居住美国。 上列被告委托诉讼代理人：赖月英、李宁杰（实习），北京中银(福州)律师事务所律师。 原告王碧华与被告王家记、何育英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王碧华及其委托诉讼代理人陈棋，被告王家记、何育英的委托诉讼代理人赖月英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王碧华向本院提出诉讼请求：1、判令王家记、何育英继续履行与王碧华签订的《房屋转让协议书》，并在十天内协助办理长乐市筹岐明珠3座901单元不动产权证变更登记手续。2、判令王家记、何育英向王碧华返还面积差款5151元。3、王家记、何育英向王碧华返还杂物间补偿款27000元。4、案件受理费、保全费由王家记、何育英承担。事实与理由：王碧华与王家记、何育英系亲戚关系。2008年8月8日，王碧华及配偶林金贤（已故）与王家记、何育英签订《房屋转让协议书》，王碧华出资购买位于首占新城区的安置房（建筑面积150平方米），约定每平方米2550元，总价382500元，选房选层贴价由买主自负。合同签订前，王碧华就于2008年7月20日将382500元转存至何育英账户。2017年，王家记、何育英办理了案涉房屋的不动产证，产权面积为147.98平方米，退还面积差价及房屋附属杂物间补贴均由王家记、何育英冒领。王碧华多次要求王家记、何育英办理案涉房屋的不动产证变更登记手续，但王家记、何育英均不予以配合。王碧华认为王家记、何育英无视契约精神，拒不配合过户并冒领差价款及杂物间补贴，严重损害了王碧华的合法权益。在多次沟通无果的情况下，向贵院起诉，望判如所请。 王家记、何育英辩称，一、本案涉案房屋为宅基地房屋，非集体组织成员之间依法不能流通，因此，答辩人与王碧华及其配偶林金贤于2008年8月8日签订的《房屋转让协议书》无效。二、本案涉案房产属于全体家庭成员所有，答辩人未经全体家庭成员同意，属于无权处分。三、退一步说，假设认定答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议书》有效，现因被答辩人违反合同约定，答辩人有权解除合同。该协议中约定“选房层次贴价由买房人自负”，然而在涉案房屋还需交付补偿款2550元时，被答辩人违反合同约定，拒不交付补偿款；答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议书》约定的价款，明显严重低于市场价格，显失公平，显然该合同依法属于可以撤销合同。四、本案中，合同签订主体一方为被答辩人王碧华及其配偶林金贤，今林金贤已故，其权利应由其继承人继承。然而，本案被答辩人王碧华未能举证其继承林金贤的所有份额，贵院依法应追加林金贤的继承人作为本案必要共同诉讼人参与本案诉讼。综上所述，答辩人与被答辩人签订的坐落筹岐明珠3座901号单元的《房屋转让协议书》无效。退一步说，答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议书》也应属于可撤销合同；且被答辩人违反合同约定，答辩人有权解除涉案合同。 王碧华对王家记、何育英答辩意见认为，一、从合同的内容可以看出，本案交易的不是宅基地使用权，而是拆迁安置房。目前该拆迁安置房早已可上市交易，并没有限制他村人口购买。二、从答辩人提交的集体土地建设用地使用证中，载明的土地使用权的权利人是王家记，并非全体家庭成员共同所有。在涉案合同签订至今，已经12年之久，均没有相关人提出任何异议，因此不存在合同无效的情形，三、涉案合同约定的价款是382500元，被答辩人不仅已将该款项全部交齐，且涉案合同约定的答辩人应当及时无条件协助办理过户手续。答辩人认为可以解除合同，没有事实及法律依据。四、答辩人认为价格偏低，但是没有提供相应的证据证明，该合同是双方的真实意思表示。即便需要行使撤销权，需要在一年内的除斥期间内提出。 王碧华为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1、王碧华身份证复印件，证明其主体资格。 2、《房屋转让协议书》，证明王碧华及配偶林金贤与王家记、何育英签订《房屋转让协议书》。 3、存款单。证明2008年7月20日王碧华向何育英等付款项382500元。 4、取款单。证明2008年8月20日、9月1日王碧华向王家记、何育英支付押金58000元。 5、水电费缴费卡，证明王碧华已实际入住。 6、放弃继承声明书两份。证明王碧华的配偶林金贤去世后，其三位继承人中，林某、林敏新放弃继承，涉案房产由王碧华全部继承，王碧华为本案的适格主体资格。 7、结婚申请书、证明、死亡户口注直销单等，证明王碧华与林金贤系夫妻关系；林金贤于2010年5月22日死亡；王碧华、林某、林敏新为林金贤的合法继承人，在其子女林某、林敏新的放弃继承下，王碧华为涉案房产的唯一继承人。 8、民事判决书、民事裁定书，证明王家记、何育英应返还杂物间补偿款27000元及王碧华支出保全申请费5000元。 王家记、何育英为支持其抗辩，向本院提交证据如下： 1、2，《集体土地建设使用证》、户口簿。证明涉案房屋为宅基地房屋，根据相关法律规定，该房屋为家庭成员共同共有；且不能在非集体组织成员中流转。因此双方签订的《房屋买断协议》应认定为无效合同。 3、截图，证明《房屋买断协议》中所约定的涉案房屋交易价明显严重低于市场价格。 4、《安置房缴款计算表》，证明补缴房屋价款2550元仍由王家记、何育英支付，王碧华亦未依约履行。 5、6、7、8证明、水电费缴费卡及收据、收款收据等，证明涉案房屋仍由王家记一家居住、使用，该房屋并未向王碧华交付。 证人林某出庭证言：知道本案纠纷，愿意放弃对林金贤案涉房屋（筹歧明珠3座901单元）的继承权。 本院依职权调取证据材料如下： 1、2，房屋拆迁补偿安置协议书及补充协议，证明被拆迁人王家记与福州华能电力股份有限公司福州电厂等单位签订房屋拆迁安置协议，内容包括拆迁面积、安置面积等，及明确王家记的安置房位于长乐新区筹岐村安置小区3座701号、901号单元房，建筑面积均为147.98平方米。 3、航城街道筹岐村委会出具证明，本村村民王家记、何育英系夫妻关系，于2008年因福州华能电厂征地整村搬迁，2011年底安置筹岐明珠3座701单元、901单元房屋。 4、5，安置房缴款计算表、房屋建筑面积及各项补偿费清单声明与承诺书等，证明缴款、补偿款计算情况及何育英的声明承诺书。 6、长乐区不动产登记和交易中心证明，王家记（×××7676）其产权坐落于福州市长乐区［闽（2017）长乐区不动产权第0001623号］，701单元［闽（2017）长乐区不动产权第0001628号］。 王家记、何育英对王碧华提交证据的质证意见：证据1，合同签订主体为王碧华、林金贤，目前林金贤已故，王碧华应证明其享有全部继承权，否则诉讼主体存疑。证据2，合同真实性没有异议，但是对证明对象有异议，本案应当属于无效合同。证据3、4，真实性没有异议，但对证明对象有异议，是无效合同，该款项应该返还。证据5，真实性有异议，与被告提供的证据有冲突，涉案房屋在王家记等人控制中。证据6，有公证的放弃继承声明无异议，没有公证的有异议。证据7，真实性无异议。证据8，与本案无关。 王碧华对王家记、何育英提交证据的质证意见：证据1，真实性无异议，但是宅基地使用权的记载中，登记为王家记，本案不是宅基地买卖。证据2，户口簿没有异议，但在办理宅基地使用权时，王艳、王依俤均未成年，因此宅基地与王艳、王依俤没有关系。证据3，真实性有异议，不能反映真实的市场房价。证据4，真实性无异议，但无法体现王碧华尚欠王家记、何育英2550元。证据5-8，真实性有异议，王碧华于2011年已经将很多家具搬至涉案房屋；王家记、何育英也将钥匙交付王碧华；证据5证明开具的时间及水电费收据记载的时间均是在本案的诉讼之后，因此，证据5没有事实根据。 王碧华和王家记、何育英对证人林某出庭证言没有提出异议，亦未向证人提某。 王碧华对本院依职权调取的证据的质证意见：证据1、2的证据三性无异议，对证据3、4、5、6无异议。 王家记、何育英对本院依职权调取的证据的质证意见：证据1、2真实性无异议，对证明对象有异议，房屋买卖合同最重要的是房屋的坐落，包括地址、房号、面积、产权登记号，2008年8月16日，双方所签订的买断契协议对房屋的具体坐落、面积等房产信息均无明确体现。上述证据1是2008年7月19日签署，该安置协议中，也仅是被拆迁的面积，调换、优惠、保护价的面积等做了一个大体的约定，2011年12月23日，证据2中才约定具体的拆迁房号及面积，由此可见，2008年8月16日双方所签订的协议是属于无效的协议，根据合同法第56条规定，合同无效，自开始无效，由此，王碧华主张的诉请，没有任何事实和法律依据。拆迁的是以户主为准，并非被拆迁人体现王家记，本案涉及房产的权属就是王家记唯一主体。该房屋的产权应以庭审中王家记、何育英所提供的证据予以确定，证据3的证明可以证实，2011年底，王家记才拥有安置房3座701、901单元，再一次证实2008年8月16日双方所签订的协议中最重要的合同标的及房屋并不存在，因此，双方所签订的协议无效，且从该证明可见，该份拆迁协议是整村宅基地的拆迁，因此，根据土地法的相关规定，该买卖亦是无效的。对证据4中可见，被告补缴701单元125954元，补缴901单元99443元，退一步说，法院认定所签订的协议有效，根据该协议中的约定，原告应补缴差价。时隔多年，原告并未依协议履行，因此，被告有权撤销该协议。对证据5无异议。对证据6真实性无异议。 王碧华对王家记、何育英的上述质证意见认为，虽然体现901单元应付的购房款为99443元，无法体现是合同约定的差价，因此，该笔购房款与王碧华无关，王家记、何育英所称的标的物不存在问题，因为这是期房的交易买卖，当时筹岐明珠的房产尚未建造完毕，选房的程序还未进行，所以还无法进行确定，但在2011年底的选房中，双方共同进行了选房程序，王家记选择了701单元，王碧华选择901单元，因此，王家记将901单元的钥匙交给了王碧华，王碧华后期基于协议以及钥匙等相关证据，办理了901单元的水电卡，这等于双方签订了口头的补充协议，最终确定将901单元房产出售给王碧华。 本院认为，王家记、何育英对王碧华提交的证据1、2、3、4、7没有异议，对证据6部分没有异议。王碧华对王家记、何育英提交的证据1、2、3、4、6、7、8没有异议。双方当事人对证人林某出庭的证言、本院依职权调取的证据1、2、3、4、5、6没有提出异议，上述没有异议的证据，可以作为认定案件事实的根据，本院予以采信。王碧华提交的证据6，系林某、林敏新放弃继承声明，证人林某出庭证言，明确表示对涉案房产放弃继承，因此王碧华为涉案房产的唯一继承人，是本案的适格主体。王碧华提交的证据8中民事判决书，系本院其他个案，要证明杂物间补偿款27000元，因双方签订的《房屋转让协议书》内容，没有对此项进行约定，故本院不予采纳。 根据有效证据及当事人的陈述，本院确认如下事实： 王家记、何育英系福州市长乐区航城街道筹岐村委会村民，王家记项下的住宅坐落于该村新路北158号，1999年3月原长乐县人民政府为其颁发集体土地建设用地使用证。2008年间，因福州华能电厂三期工程建设需要，征收该村土地，需整村搬迁。2008年7月19日，被拆迁人王家记与福州华能电力股份有限公司福州电厂等单位签订房屋拆迁安置协议，内容包括拆迁面积、安置面积281.08平方米等事项，按照安置方案，王家记可安置两套房屋。2008年8月16日，王碧华及配偶林金贤（已故）与王家记、何育英签订《房屋转让协议书》，主要内容：王家记将筹岐村电厂三期工程拆迁安置房在首占新区（期房）150平方米，以每平方2550元卖给林金贤为业；买主在卖主筹岐村交房后并本契约签名之后当即付给卖主382500元，选房层次贴价由买主自负；卖主移户时应及时无条件协助办理移户手续，但在移户手续中所产生工本费、税金以及其他费用概由买主负担与卖主无关。合同签订前，王碧华已于2008年7月20日将382500元转存至何育英账户。安置房建成后，2011年12月23日，被拆迁人王家记与福州华能电力股份有限公司福州电厂等单位签订房屋拆迁安置补充协议，确认王家记的安置房位于筹岐村安置小区3座701号、901号两套单元房，建筑面积各147.98平方米，每套可退还面积差价款5151元。2017年间王家记办理了房产权证，长乐区不动产登记和交易中心证明，王家记（×××7676）其产权坐落于福州市长乐区［闽（2017）长乐区不动产权第0001623号］，701单元［闽（2017）长乐区不动产权第0001628号］。王碧华多次要求王家记、何育英办理案涉房屋的不动产证变更登记手续，因王家记、何育英均不予以配合办理，王碧华向本院起诉，要求判如所请。 另查明，王家记、何育英系夫妻关系，与王碧华系亲戚关系。王碧华与林金贤系夫妻关系，生育子女林敏新、林某，林金贤于2010年5月22日死亡。在本案诉讼中，林敏新、林某表示放弃继承该涉案房屋。 另查在本案中，王碧华于2018年4月8日向本院申请诉前财产保全，请求查封王家记、何育英名下位于福州市长乐区的房产，本院于2018年4月8日作出（2018）闽0182财保8号民事裁定书，查封上述涉案房产。本案王碧华向本院起诉后，因本案管辖权问题，本院作出（2018）闽0182民初1331号民事裁定书，本案移送福建省福清市人民法院处理，福州市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）闽01民辖145号民事裁定书，裁定本案由本院审理。 本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中王碧华及配偶林金贤与王家记、何育英签订的《房屋转让协议书》，双方转让的标的物是王家记可取得的拆迁安置套房，该标的物已通过抽签等安置程序，并确定为坐落于长乐市、901单元房中的一套房屋，最后确定选择901单元房给王碧华，该转让系各方当事人的真实意思表示，双方对此行为均无异议，应认定合法有效。王碧华已按协议约定支付购房款382500元，王家记、何育英应履行向王碧华交付安置房并协助办理长乐市筹岐明珠3座901号单元不动产权证变更登记手续的义务。本案讼争安置房的面积差款5151元［（150-147.98）平方米×2550元／平方米］部分，按交易习惯，王家记、何育英应当返还给王碧华。王碧华主张返还杂物间补偿款27000元，转让协议中对此项没有约定，因此本院不予支持。王家记、何育英认为转让的标的物为农村集体土地使用权，但本案转让的是王家记因拆迁的安置房，从签订合同开始，到选房、交付钥匙，双方对合同所指向的是可以实现的安置房，也是双方当事人签订合同最终的目的所在，因此王家记、何育英认为签订的合同无效，且还认为本案涉案房产属于全体家庭成员所有，王家记无权处分，均是没有法律依据，本院不予支持。另王家记、何育英主张王碧华违反该协议中“选房层次贴价由买房人自负”的约定，拒不交付补偿款；协议中约定的价款，明显严重低于市场价格，显失公平，该合同依法属于可以撤销合同。该转让系双方的真实意思表示，王家记、何育英在合同履行过程中对价格未提异议，且双方系亲戚关系，2008年间，长乐城关地区的房产价格，亦在此区间，现在再提出低于市场价格，显失公平，于理于法没有根据。因此本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决如下： 一、王家记、何育英应于本判决生效后的一个月内协助王碧华办理位于长乐市筹岐明珠3座901号单元不动产权证变更登记手续。 二、王家记、何育英应于本判决生效后的一个月内返还王碧华的房屋面积差款5151元。 三、驳回王碧华的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，王家记、何育英负担6825元，王碧华负担475元；诉讼保全申请费费5000元，由王家记、何育英负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈碧林 人民陪审员  郑品官 人民陪审员  林宝红 二〇二〇年四月三日 书 记 员  刘 云 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。