广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5557号原告：广东宏泰国通地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇石洲村委会岗北工业区国通大道西1号之一，统一社会信用代码914406065958896458。法定代表人：赵晓明。委托诉讼代理人：陈宝文，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪惠珊，广东宝言律师事务所实习律师。被告：张金良，男，1962年9月21日出生，汉族，住山东省高密市**********，公民身份号码370************873。被告：刘绍美，女，1961年9月23日出生，汉族，住山东省高密市**********，公民身份号码370************885。原告广东宏泰国通地产有限公司诉被告张金良、刘绍美商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理，依法适用简易程序，并于2020年4月13日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈宝文、纪惠珊到庭参加诉讼，被告张金良、刘绍美经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东宏泰国通地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告张金良签订的《商品房买卖合同》(合同编号Y305683、合同总价款为人民币2048566元)及补充协议已于2020年1月2日解除，判令两被告协助原告办理注销《商品房买卖合同》备案的相关手续；2.两被告向原告返还佛山市顺德区******号房屋；3.两被告向原告连带支付违约金人民币409713.20元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张金良与原告于2017年3月18日签订的《商品房买卖合同(预售)》(编号:Y305683)及补充协议，后被告张金良未按期履行与中国农业银行股份有限公司顺德陈村支行签订的《个人购房担保借款合同》(编号：440***********567)构成严重违约，导致银行宣布全部贷款提前到期，要求原告履行阶段性担保责任偿还全部贷款。后原告作为担保人已于2019年12月16日履行阶段性担保责任代被告张金良向银行偿还全部贷款1278718.78元。原告于2019年12月20日向被告张金良发出《催告函》要求被告支付代偿款，被告拒不归还。后原告于2020年1月2日向被告发出《解除合同通知书》。根据双方签订合同的约定，现原告有权要求被告返还代偿款、解除双方的买卖合同并要求被告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，上述债务是在被告张金良与被告刘绍美夫妻关系存续期间产生，所购房产为夫妻共同财产，虽然案涉商品房买卖合同仅以被告张金良名义签订，但本案为家庭日常生活需要所负的债务，故本案债务属于夫妻共同债务，被告刘绍美应承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼。被告张金良、刘绍美未答辩。诉讼中，原告向本院提交了原告营业执照、被告的身份证复印件、商品房买卖合同（预售）、补充协议、准予交房书、个人购房担保借款合同、银行催收款函、付款证明、催告函、解除合同通知书、邮寄凭证、邮件签收凭证、户口本、结婚证等证据。原告提交的其他证据能够证明本案事实，来源形式合法，本院予以采纳。被告张金良、刘绍美经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、抗辩的权利。经审理查明，本院对原告起诉的事实予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》系原告与被告张金良签订，案涉商品房总价为2048566元，被告张金良支付首期购房款618566元，向中国农业银行股份有限公司顺德陈村支行申请个人住房贷款1430000元。《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款约定“若买受人未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款等）而导致出卖人承担责任或产生损失，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，要求买受人偿还出卖人垫付的款项及赔偿出卖人遭受的损失，同时买受人还应向出卖人支付合同约定房价款20%的违约金”。再查明，原告作为被告张金良个人住房贷款的阶段性保证人已向中国农业银行股份有限公司顺德陈村支行偿还1278718.78元，其中贷款本金1258516.44元，利息、复利、罚息合计20202.34元。原告发出的解除合同通知书于2020年1月7日送到被告张金良。本院认为，原告广东宏泰国通地产有限公司与被告张金良签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除条件的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告张金良已逾期偿还银行个人住房贷款，且原告作为阶段性保证人已向银行全额清偿全部贷款本息，已符合原告与被告张金良约定的解除合同的条件，原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告的解除合同通知书以邮寄方式送达被告张金良，被告张金良于2020年1月7日签收，故本院确认原告与被告张金良于2017年3月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年1月7日解除。合同解除后，被告张金良应履行协助原告办理注销《商品房买卖合同》备案手续的合同附随义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告张金良签订的《商品房买卖合同》已依法解除，被告张金良基于《商品房买卖合同》取得案涉商品房的法律基础已经丧失，应将案涉商品房返还原告。据此，原告请求被告张金良返还位于佛山市顺德区******房于法有据，本院予以支持。被告张金良购置案涉商品房发生在夫妻关系存续期间，用于生活居住，被告刘绍美知晓且愿意在贷款合同中承担保证人责任，故应属于夫妻共同财产或共同债务。被告刘绍美负有履行被告张金良的上述义务。合同解除后，原告亦应向被告张金良退还收取的购房款，经本院计算，被告张金良共支付购房款790049.56元（即首付款618566元+已偿还的贷款本金171423.56元）。原告与被告张金良在合同中约定被告张金良因涉案情形而导致合同解除的违约金为购买案涉商品房总价的20%（即409713.20元），原告提起本诉是基于商品房买卖合同而非承担保证责任的追偿权，原告已发生的实际损失并非是偿还被告张金良个人住房贷款本金，而是偿还银行贷款的利息、罚息，合计为20202.34元。两者相较，违约金数额已远远高于原告已发生的实际损失，且原告这两年也收取了被告的购房款进行利用，客观上也有少许获益。本院结合原告已产生的实际损失、被告张金良的违约情形及后续处理成本等因素，本院酌情调整违约金数额。经本院核抵，酌情确认原告尚需退还被告购房款670000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东宏泰国通地产有限公司与原告张金良于2017年3月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y305683）及补充协议于2020年1月7日解除；二、被告张金良、刘绍美应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广东省佛山市顺德区******号房屋返还原告广东宏泰国通地产有限公司，并协助原告广东宏泰国通地产有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号Y305683）的备案手续；三、原告广东宏泰国通地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将抵扣后的购房款670000元返还原告张金良；四、驳回原告广东宏泰国通地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为11594.27元（原告已预交），由原告广东宏泰国通地产有限公司负担1594.27元，由被告张金良、刘绍美负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年四月十六日书记员  杨 阳书记员  何国良