上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3290号原告(反诉被告)：孙寅光，女，1986年8月3日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：闫少伟。被告(反诉原告)：李素琴，女，1963年8月15日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陶金龙，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇清。原告孙寅光与被告李素琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序审理。后被告李素琴向本院提出反诉申请，本院依法受理了反诉，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告孙寅光的委托诉讼代理人闫少伟，被告李素琴的委托诉讼代理人陶金龙、王宇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙寅光向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租赁押金5,400元及水电费826.83元；2.判令被告支付原告违约金5,400元；3.判令被告赔偿原告用电器及宝马530Li车辆损失合计24,327元；4.判令被告支付原告搬家费1,000元；5.判令被告支付原告以36,953.83元为基数，按每日万分之五计算，自2019年8月30日起计算至被告支付之日止的利息；6.判令被告支付原告医疗检查费5,770.35元。事实和理由：2018年11月11日，原、被告签订房屋租赁合同，原告承租被告位于上海市冬梅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租期自2018年11月30日起至2020年11月29日止，月租金5,400元，押金5,400元。2019年8月27日，原、被告签订房屋租赁终止协议书，双方之间的房屋租赁合同终止。此后，原、被告于2019年8月30日完成退房交接手续。原告认为，承租的房屋存在质量问题和缺陷，危及原告的安全，被告应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告李素琴辩称，同意返还押金及水电费。不同意支付违约金，因为是原告违约导致合同解除。不同意赔偿损失，是否存在损失及损失和原告的关联性均无法确认。不同意支付搬家费，该项诉请缺乏依据。不同意支付利息，缺乏合同依据。不同意支付医疗检查费，和本案无关。被告李素琴提出反诉：1.判令原告支付被告违约金5,400元；2.判令原告支付被告家具复位及房屋清洁费1,000元。事实和理由：2018年11月11日，原、被告签订房屋租赁合同，原告承租涉案房屋，租期自2018年11月30日起至2020年11月29日止，月租金5,400元，押金5,400元。租赁期间，因涉案房屋相邻的401室房屋水管破裂导致渗水。上述401室房屋的业主同意及时修复，但原告要求不进行修复的同时每月扣减租金200元，被告未同意原告的要求。2019年8月26日，原告要求提前解除合同。2019年8月27日，双方同意于2019年8月29日解除房屋租赁合同。2019年8月30日，双方进行交接，被告发现房屋现场混乱。因原告不同意家具复位及清洁房屋，故被告自行购买服务进行家具复位和房屋清洁。为维护自身权益，被告提出反诉。对于被告李素琴的反诉请求，原告孙寅光辩称，不同意被告的反诉请求。原告不存在违约行为，无需支付违约金。原告在搬离时已经将房间打扫干净，家具也已经复位。本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋的权利人。2018年11月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租期自2018年11月30日起至2020年11月29日止，月租金5,400元，押金5,400元。该合同第5.1条约定，押金除用于抵充本合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息返还原告。该合同第5.2条约定，租赁期间内发生的水费、电费、燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费由原告承担。该合同第6.3条约定，被告保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，被告对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知原告，检查养护时，原告应予以配合，被告应尽量减少对原告使用房屋的影响。该合同第8.1条约定，原告应在本合同租赁期限届满后当日返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。该合同第9.1.(3).②条约定，被告交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的，原告可书面通知被告解除合同，且被告应支付数额相当于1个月租金的违约金。该合同第9.2.(3).⑦条约定，原告在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的，原告应支付数额相当于1月租金的违约金。该合同另对其他事项做出了约定。2019年8月26日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，其中载明：“……如卫生间400伏电源电路故障安全问题，燃气公司检查告知的安全问题，楼上楼下泡水漏水问题，厨房设备设施老化问题，北房间顶局部涂漆及马桶涂胶修理气味问题，前住客养猫损坏的床垫沙发等问题。有些缺陷危及乙方安全，违反房屋租赁合同中6.3项和9.1项。现根据合同内容，很遗憾的，正式的，我方书面的通知你方解除原房屋租赁合同，且要求你方支付相当于一个月租金的违约金。考虑到你直接付现金支付违约金的形式会对你的房屋年租金收益带来直接的减少，我方可人性化的在本月底后再另延长一个月使用时间，这样一个月租金相互抵扣违约金……”。2019年8月27日，原告作为乙方、被告作为甲方、案外人詹胜保作为丙方签订《房屋租赁合同终止协议书》，载明：“1.由于乙方在2019年8月26日提出以房屋存在缺陷，危及乙方安全，违反合同内容为由，乙方单方面提出需要解除租赁合同，甲乙双方于2019年8月27日约定，2019年8月29日解除坐落于上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号XXX室租赁合同，甲乙双方见面达成一致，同意终止原房屋租赁合同。甲乙双方同意于2019年8月30日上午9点45分之前交付甲方房东钥匙及房屋，并检查房屋内部情况。乙方结清在租赁期间的水电燃气等欠费情况，甲方检查过后，没有问题，退还押金5,400元。2.甲方要求乙方原合同终止后，乙方除应付租金外，甲方认为乙方因单方面提前终止原房屋租赁合同，甲方要求乙方，补偿一个月房租5,400元给甲方作为提前解约赔偿金，但乙方给予拒绝。乙方认为房屋存在缺陷，危及乙方安全，根据合同要求赔偿一个月违约金，甲方给予拒绝。3.经过居间方丙方见证以上内容，甲乙双方若追究违约责任，自行协商或通过法律途径解决”。另查明，2019年3月13日，上海茸峰燃气安装有限公司至涉案房屋对于灶软管、灶前阀进行修复更换。原告于2019年9月10日至上海交通大学附属第一人民医院南院进行检查。审理中，原告提供照片，反映照片中的插座连接电压表，该电压表体现的数值为398。被告对该照片不予认可。原告称该插座于2019年7月12日修复。审理中，原告称其主张的房屋缺陷系指电源和燃气存在问题。审理中，原告提供上海宝景星诚汽车销售服务有限公司出具的维修工单和报价单。原告明确上述报价单中载明的款项尚未实际支出。审理中，原告提供微信付款截图，反映于2019年8月29日支付名为“上海恭馨搬场”的账号1,000元。审理中，被告提供涉案房屋交接后的照片，其中反映少量物品装袋、装盒后未清理。审理中，被告提供天猫商场订单截图，其中反映于2019年9月8日支付名为“上海还鹏保洁”的店铺100元，于2019年9月11日支付名为“上海还鹏保洁”的店铺900元。审理中，原、被告均确认涉案房屋的水电费于2019年9月18日结清。以上事实，有房产证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除通知书》、《房屋租赁合同终止协议书》、服务单、收据、医院测试报告、照片、维修工单、报价单、微信截图、订单截图及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应依照该合同履行各自的权利义务。现原、被告均确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月29日解除，故本案主要针对合同的解除后果进行处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告主张系因涉案房屋的电源及燃气存在缺陷，危及原告的安全，故基于合同约定解除了《房屋租赁合同》。然，原告所提及的上述问题均已于2019年8月之前修复，即使存在原告所称的上述质量瑕疵，也已经得到补正，不再会影响合同目的的实现。原告于2019年8月27日再以上述理由要求解除合同，缺乏依据，故合同解除的过错不在于被告。现原告要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于押金及水电费，被告均同意返还，系被告行使其民事权利和诉讼权利，且于法不悖，本院予以准许。关于用电器及汽车损坏的赔偿，原告并未举证证明实际损失系因涉案房屋的缺陷所造成，且主要的损失即车辆修复费用并未实际发生，故对于原告的该项请求，本院难以支持。关于搬家费，因《房屋租赁合同》非因被告违约导致解除，故原告要求被告支付搬家费，缺乏依据，本院不予支持。关于利息，合同终止后被告确负有返还押金之义务，因被告在合同到期且水电费结清后仍未返还原告押金，故对于该部分的利息损失，应予支持，但原告主张的利息计算标准过高，本院依法调整为按LPR计算。至于其他的利息请求，依据不足，本院不予支持。关于医疗检查费，原告未能提供任何证据证明和涉案房屋存在关联，本院难以支持。关于被告的反诉请求，因原告在合同履行期限内提前解除合同，已经违反了合同约定，被告依此反诉要求原告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。至于家具复位和房屋清洁费，根据被告提供的照片，可以反映原告搬离后，涉案房屋处于能够正常使用的范畴，且被告也在交接时实际接收了涉案房屋，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李素琴于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙寅光押金5,400元及水电费826.83元；二、被告(反诉原告)李素琴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)孙寅光以5,400元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算(以日利率不超过万分之五为限)，自2019年9月19日起计算至实际支付之日止的利息；三、原告(反诉被告)孙寅光于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李素琴违约金5,400元；四、驳回原告(反诉被告)孙寅光的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)李素琴的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元，减半收取410.50元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费合计435.50元，由原告(反诉被告)孙寅光负担元410.50(已付)，由被告(反诉原告)李素琴负担25元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇二〇年四月二十八日书记员 杨亦珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。