北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初13156号原告（反诉被告）：北京香鼎坊餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路99号院1号楼02层209号。法定代表人：王杰，董事长。委托诉讼代理人：芦瑞玲，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚杰，男，1981年10月13日生，汉族，该公司副总经理。被告（反诉原告）：北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号国际会议中心五层501。法定代表人：龙愉，董事长。委托诉讼代理人：代越，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑欣，北京金诚同达律师事务所律师。原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王杰、委托诉讼代理人卢瑞玲、张翰杰，被告委托诉讼代理人代越、郑欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层X、Y区域（以下简称X区域、Y区域）签订的房屋租赁合同无效；2、被告返还原告全部已付租金746425元；3、被告赔偿原告装修残值损失413575元；4、被告给付原告违约金193450元。事实和理由：原、被告于2015年7月16日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告X区域，后双方另行签订一份房屋租赁合同，约定原告承租被告Y区域。现原告已付X租金至2017年12月31日，未支付Y租金。后原告得知X、Y区域均属于超期临时建筑，涉案合同应属无效，被告应退还全部已付租金。现X、Y区域已经作为违法建筑被拆除，无法就装修残值损失进行鉴定，结合原告装修成本及使用期限，估算主张413575元。被告辩称：认可合同无效，X、Y确实属于超期临时建筑，租赁期间均在超期范围内。但是即使合同无效，原告亦应按合同约定的租金标准支付房屋使用费，不同意退还租金。签订合同时，原告未审查房屋所有权证等材料，原告对房屋属于超期临时建筑应是明知的，即使原告不知情，也就此存在未尽审慎义务的过错，合同无效导致的损失应由原、被告各自负担50%。另外，X区域已于2018年到期，不存在装修残值损失，不同意赔偿。Y区域同意按50%的责任比例赔偿装修残值损失。合同属于无效，不存在违约金条款，不同意支付违约金。被告向本院提出反诉请求：1、原告给付被告X区域自2018年1月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费131116．11元；2、原告给付被告Y区域自2016年5月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费303680元。事实和理由：合同无效不影响原告向被告支付房屋使用费，认可原告所述租金支付情况。现原告于2018年5月2日停止营业，最终于5月撤店，应按合同约定租金标准支付房屋使用费。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。被告于2017年12月31日向原告发送停水停电的公告，此后原告已经无法正常营业，因双方就后续问题未能达成一致，才一直没有交付房屋，原告最终于2018年5月2日撤店。合同无效，不同意支付房屋使用费，而且原告也因为合同无效存在巨大经济损失。本院经审理认定事实如下：原告与北京国奥五环资产管理有限公司（以下简称国奥五环资产公司）于2015年7月16日签订《北京国奥村国奥中心房屋租赁合同》，约定原告承租国奥五环资产公司X区域，建筑面积共计250平方米；租赁期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止，免租期共计3个月；租金支付以季度为支付单位；出租方允许承租人在不改变房屋主体结构的解除上对租赁房屋进行装修、改善或增设他物；无论因何种原因导致本合同终止，承租人均应在本合同终止之日起15日内履行下列义务：自行搬离承租人添置的所有可移动的设施、设备，并保持租赁区域干净、整洁交还承租人，依附于墙体的装修归出租人所有。上述合同后附《租金标准明细表》（略）等。后双方另行签订《关于延长免租期、租期的补充协议》，约定免租期延长为6个月，租期顺延至2018年3月31日止，顺延租期租金共计96725元。双方另行签订《国奥村房屋租赁意向书》，约定原告承租国奥五环资产公司Y区域，建筑面积为130平方米；租金为151840元/年；租赁期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日。另查，原、被告及国奥五环资产公司签订《〈北京国奥村国奥中心房屋租赁合同〉补充协议》，写明就原告与国奥五环资产公司就J3区域签订的《北京国奥村国奥中心房屋租赁合同》，合同期限为2015年7月1日至2017年12月31日，出租人项下权利义务全部转让至被告，被告自2017年1月1日起即享有租赁合同项下作为出租人的全部权利，并承担作为出租人的全部义务。庭审中，原、被告均认可出租人的权利义务转让，实际包含了X区域2018年1月1日后的租期，以及Y区域。亦均认可X区域合同条款适用于Y区域。庭审中，原、被告均认可原告已付X区域租金至2017年12月31日，未支付Y区域租金。被告于2018年1月9日出具《关于落实国奥公司〈关于协调解决接待中心及东会所违建、拆除下沉小院彩钢房等问题的函〉的文件精神》，要求接待包括原告在内的四家商户于2018年1月底前腾退和违建拆除以及国奥村小区内下沉小院彩钢房的拆除事宜，并就此提交执行方案。后北京市朝阳区人民政府奥运村街道社会治安综合治理委员会于2018年1月31日出具《关于拆除北京市朝阳区国奥村东区东公建南侧奥运临建的通告》，要求于2018年2月10日24时前拆除位于北京市朝阳区国奥村东区东公建南侧奥运临建。就此，原、被告均认可X、Y区域在全部租赁期间均属于超期临建，并已于2018年已经拆除完毕，认可合同无效。另查，被告与国奥投资发展有限公司（以下简称国奥投资发展公司）于2008年9月1日签订《国奥村商业委托经营管理合同》，写明国奥投资发展公司拥有国奥村及其附属建筑及相关商业设施的所有权和经营权，国奥投资发展公司委托被告经营。就双方争议的事实和证据。就原告营业、占有使用租赁房屋情况，原告表示因被告停水停电，其于2017年12月31日后无法正常营业，后于2018年5月2日撤店。被告表示实际未停水停电，原告正常营业至2018年5月2日，此后才撤店。被告并就此提交入住中心巡视记录表，显示原告于2018年5月2日前均系“营业开门”状态，于5月2日变更为“停业开门”，于5月27日变更为“停业关门”。就此，原告表示对真实性不认可。就原告装修残值损失，原告提交了北京真诚会计师事务所有限公司于2018年3月出具的原告《清产核资专项审核说明》，显示原告涉案国奥匡庐店截止2017年9月30日的长期待摊费用余额为792041．62元，长期待摊费用主要是装修工程款和低值易耗贫款。就此，原告表示792041．62元即截止2017年9月30日的装修残值，往后继续计算至2018年3月31日，估算残值损失为413575元。被告表示对真实性不认可，长期待摊费用属于会计术语，包含了很多项目，无法等同于装修残值，原告实际经营至5月2日，对计算日期亦不认可。本院认为，结合案件相关文件，X、Y区域属于超期临时建筑，就上述区域签订的房屋租赁合同，应属无效，对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。就房屋使用费，房屋租赁合同无效，不影响原告向被告支付房屋占有使用费，被告要求参照合同约定的租金标准给付，本院对此予以确认。原告要求被告返还全部已付租金，本院难以支持。原告虽表示其于2017年12月31日后无法正常营业，但仅提交停水停电通知，应认定其未就其主张充分举证，本院难以支持。现原告自认于2018年5月2日撤店，被告亦认可原告于该日停止营业，被告要求原告支付截止2018年5月2日的房屋使用费，本院予以支持。就装修残值损失，就X区域，合同已于2018年3月31日到期终止，合同并约定终止履行后装修归出租人所有，现原告要求被告赔偿X区域装修残值损失，本院难以支持。就Y区域，被告应予赔偿。被告虽表示原告对合同无效存在过错，但未就此举证，本院难以采信。就损失数额，应考虑到：一、原告所述长期待摊费用余额包含了X区域及Y区域；二、根据合同约定，合同终止后“依附于墙体的装修归出租人所有”，原告所述装修残值损失应考虑合同期限予以确定；三、长期待摊费用包含了其他项目，不等同于装修残值。基于上述考虑，本院酌情判定被告赔偿原告装修残值损失17万元。就违约金，现房屋租赁合同确认无效，双方不存在违约金条款，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司就位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层X、Y区域签订的房屋租赁合同无效。二、被告（反诉原告）北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司装修残值损失十七万元。三、原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层X区域自2018年1月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费十三万一千一百一十六元一角一分。四、原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层Y区域自2016年5月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费三十万三千六百八十元。五、驳回原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8490元，由被告（反诉原告）北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司负担1850元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司）；由原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司负担6640元（已交纳）。反诉费3910元，由原告（反诉被告）北京香鼎坊餐饮管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年四月二十八日书记员  张 茜