大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初734号原告大连万徍物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区沈阳路106号4层2号。法定代表人王健，公司董事长。委托代理人邓宪艳，女，1974年12月29日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。被告王佳宁，女，1977年10月7日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区，现住大连市西岗区。委托代理人王庆山（系被告父亲），男，1947年2月12日生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。原告大连万徍物业管理有限公司与被告王佳宁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万徍物业管理有限公司委托代理人邓宪艳、被告委托代理人王庆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付拖欠原告的物业管理服务费5353元；2、被告给付拖欠原告的物业管理服务费违约金5353元。事实和理由：2016年9月27日，原告与大连西岗区水仙花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同书》。水仙花园小区业主委员会代表全体业主将“水仙花园”住宅小区委托原告进行物业服务管理，合同中对委托物业管理事项做出明确约定。其中，第二十条约定“委托管理服务期限为叁年。自2016年10月1日起至2019年9月30日止”；第二十四条约定“住宅房屋，乙方按物价局批准的收费标准即建筑面积每月每平方米1.20元向业主、物业使用人收取”。2019年7月25日，原告与水仙花园小区业主委员会签订了“关于提前终止水仙花园小区物业服务合同的协议”，将原合同服务期限“自2016年10月1日起至2019年9月30日止”更改为“自2016年10月1日起至2019年7月31日止”。虽经原告多次催缴，被告作为水仙花园小区业主享受到原告提供的物业服务，却未按协议约定按时交纳物业管理服务费。被告尚欠原告2016年10月1日至2019年7月31日物业管理费5353元整。根据《物业服务委托合同书》第二十四条第4款规定：“物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金”，被告应支付原告违约金5353元整。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、关于起诉书中提出的问题。1、被告不是不交物业费。被告是2001年入住的，2003年发现墙体透寒，就此问题曾多次与物业进行交涉。物业公司在2014年维修过一次，没有什么效果，透寒问题越来越严重，出现发霉变黑的情况。2016年10月原告开始管理水仙花园物业，被告请原告公司领导到家里查看房屋透寒霉变的问题。原告公司领导表示被告家是整个小区最严重的，一定给予解决，并表示解决不了不收物业费。但是，时至今日也没能解决，被告就没交物业费。2018年和2019年，原告公司领导让业主自己做墙体外保温，资金由业主先垫付，以后由原告偿还。业主没同意。2、超过诉讼时效的物业费应由双方协商解决。原告是从2016年10月1日起管理水仙花园物业。从2016年10月1日到2016年12月31日这三个月距离今年三月已经超过三年了，超过了诉讼时效，不应纳入这次判决之中，应由双方协商解决。被告是2020年3月12日接到法院传票的，就是说，原告索要物业费的时间是传票发出的时间，被告以前根本没接到索要物业费的通知。法院送达的原告提交的2019年9月25日催费通知单被告根本没收到。3、被告以为原告没有兑现解决房屋透寒问题的承诺，就不收费了。因此，被告不能承担滞纳金和诉讼费。二、被告没交物业费的理由。1、原告进入水仙花园没有履行必要的程序，不具有合法经营的权力。（1）没有履行招投标程序，暗箱操作，只把万佳物业改成了万徍物业。招聘物业公司至少要走三个程序：业主委员会要张贴公告告知业主要重新招聘物业公司；要有两个以上物业公司参加招投标；招投标结果出来后，业主委员会要张贴告示告知业主是哪家物业公司管理水仙花园。这些必要的程序一个也没有走。（2）没有召开业主大会。根据物业管理条例规定，选聘物业公司必须由二分之一以上的业主参加或者二分之一以上居住面积业主参加的业主大会讨论通过，方可选聘。（3）没有报备社区。（4）没有物业公司管理部门审核。因此，原告管理水仙花园物业是不具有正当性、合法性，其提起的法律诉讼自然也就没有正当性、合法性。2、变更物业公司的名称是对业主的愚弄。正在经营的大连万佳物业在2016年10月1日突然变成了万徍物业，万佳物业开始起诉没交物业费的业主，2019年9月30日万徍物业突然走人，也开始起诉没交物业费的业主。这两家物业公司没有为业主服务的理念，没有为业主解决问题的意愿，收钱走人，遗留的问题概不负责。新物业公司在接手小区后张贴了通知说原告多收取了费用，且原告没有返还更换对讲机的费用，也没有向业主返还业主垫付的外墙保温费用。3、房屋透寒问题物业没有给予解决。物业服务委托合同第五章规定：“房屋小修、急修及时率95%以上，合格率95%以上”。被告家房屋透寒、霉变问题已持续多年，十分严重。南北两墙多处霉变长毛，墨迹斑驳，惨不忍睹。在原告管理这三年来，从未对房屋透寒问题予以维修。房屋透寒、霉变问题损坏了房屋的整体装修效果，破坏了居住环境，伤害了身体健康。长期生活在这种发霉变质、霉菌大量滋生的环境里，不但精神受到损伤，而且患上了鼻炎、咽炎及慢性呼吸性疾病，物业公司应给予补偿。4、业主对原告物业管理不满意。原告入驻以后，物业管理水准每况愈下，整个小区业主有目共睹，而且形成了共识。（1）绿化问题。过去，水仙花园名副其实，既像花园，也如仙境。近几年，特别是原告管理以来，环境遭到破坏，绿草荡然无存。据粗略统计，大约13户一楼庭院的绿化树被毁坏，合计60到70株，绿地变成了菜地。物业公司没有尽到管理责任，严重失职。（2）小区共用配套服务设施问题。原告接收物业后就开始更换可视对讲机，要求业主出资230元，不出资不予更换。这种做法违反了物业服务委托合同有关规定。共用设施的维修、更换不应由业主承担费用，而应在物业费或报请的维护费中解决。现在被告住的一单元仍没有更换可视对讲机，旧的可视对讲机已完全报废，影响了业主的生活。（3）原告让广告公司在进户门口、走廊设置了大量的广告牌，还擅自把两个进出的大门更换成用于广告的矮门，这些广告收入物业公司怎么用了？综上所述，请法院维护业主的合法权益。经审理查明，2016年9月27日，原告与水仙花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》。合同约定，该业主委员会将水仙花园小区委托于原告实行物业管理服务。委托管理服务期限3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。委托事项包括房屋共用部分的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、层面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面；住宅房屋物业管理服务费收费按照建筑面积每月每平方米1.20元标准收取。收费时间每年1月1日至12月31日为当年物业服务费的收费期；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。被告系水仙花园小区业主，房屋位于大连市西岗区，建筑面积131.12平方米。被告未交纳自2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费。另查，2019年7月31日，原告与水仙花园小区业主委员会终止《物业服务委托合同》。又查，2019年9月27日，原告通过EMS向被告邮寄了《催费通知单》，邮件底单显示“配货信息：2018年1月1日-2019年7月31日物业费催费单”。2019年9月28日，该邮件由他人代收。上述事实，有原告提供的《物业服务委托合同》、照片、催费通知单、施工签证单，被告提供的照片等及当事人当庭陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与水仙花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，该合同对其具有约束力。原告应依约提供符合合同约定标准的物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业服务费，被告未按期交纳物业服务费，构成违约。但经庭审调查，原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，其提供的物业服务未达到合同约定的质量标准，本院酌定被告按照八折标准向原告交纳物业服务费。由于原告违约在先，其要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称2016年10月1日至2016年12月期间的物业费已超过诉讼时效一节。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，2016年10月1日至2016年12月间物业费的收费期截止至当年12月31日，诉讼时效应自2017年1月1日起算，民法总则施行之日为2017年10月1日，至民法总则施行之日未满二年期间，应适用三年诉讼时效期间，因此，原告于2019年12月5日向本院递交起诉状向被告主张物业费，未超过三年诉讼时效期间，被告该抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告王佳宁于本判决生效之日起十日内给付原告大连万徍物业管理有限公司自2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费4280元。二、驳回原告大连万徍物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取34元（原告已预交），由被告王佳宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判员 钟 薇二〇二〇年四月九日书记员 江云峰