上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1369号原告：李汶彬，男，1981年6月14日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：陈玲，上海警荀律师事务所律师。被告：上海上禾投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄铭照。委托诉讼代理人：胡命勤，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告李汶彬与被告上海上禾投资管理有限公司(以下简称上禾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李汶彬及其委托诉讼代理人陈玲、被告上禾公司的委托诉讼代理人胡命勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年8月31日签订《承租意向书》，原告按照意向书第三条第一款的约定，于2018年8月31日支付XX天地XXXX铺位意向金47,357.12元给被告，被告向原告出具收据一份。原告为了保证后续原、被告双方签订的租赁合同得以积极履行，于2018年9月15日与上海筑居装饰设计有限公司签订室内设计合同，并按照室内设计合同的约定于2018年9月15日支付1万元的设计定金，于2018年10月13日支付1万元的设计尾款。原告于2018年10月15日与上海筑居装饰设计有限公司签订《上海市室内装饰施工合同》，并按照施工合同的约定于签订合同当日支付给上海筑居装饰设计有限公司施工定金1万元。原、被告于2018年10月17日签订《XX天地商铺租赁合同》，按照原、被告双方签订的意向书第三条第二款的约定，原告支付给被告的租房意向金直接转为租赁保证金。原告在签订合同后于2018年10月19日以银行转账的方式支付给被告三个月的租金71,035.68元，被告于2018年10月19日出具收据一份给原告。合同5.1条约定：“交付日期：2018年11月15日之前。甲方应当于该日期前交付商铺，而乙方应当于该日期前接受交付，交付日期如有调整，以甲方另行书面函件通知为准。”合同第2.5条约定：“装修期：交付日起至2019年1月31日止。”按照合同的约定，被告最晚应在2019年1月31日交付商铺给原告。另合同2.4条约定：“计租日：2019年3月1日起开始计租。”合同第2.6条约定：“开业日：2019年2月1日(开业日如有调整，以甲方另行书面函件通知为准。)按照合同约定的计租日，被告最晚应在2019年3月1日前开业，但直到2019年3月1日，被告仍未将商铺交付给原告，也未有书面的开业通知给到原告。原告多次催促被告交付商铺以及开业，但被告均未交付商铺，且被告承诺原告2019年4月底完成商场整体施工并开业，但2019年3月原告从另一商户蔡晓虎处得知被告书面回复函，预计6月份开业，显然被告不可能按照承诺给原告的时间开业。鉴于被告经原告多次催告交付商铺，以及2019年4月底完成商场整体施工并开业，但事实上被告已不可能按照原告的催告要求履行相应的义务。原告于2019年4月9日当面将解除商铺租赁合同通知函交付给被告。被告在2019年4月16日回复已收到原告的解除商铺租赁合同通知函。根据合同法的规定，原告认为双方之间签订的《XX天地商铺租赁合同》已于2019年4月9日解除，被告理应将原告已支付的租赁保证金以及三个月的租金退还给原告。双方签订的合同第22页第2条明确约定，如果因甲方原因致使乙方不能办理相关证件或致使乙方无法正常营业，甲方需承担违约责任。因被告违约未交付商铺以及开业，被告理应按照合同的约定承担违约责任，赔偿给原告造成的损失。故原告提起诉讼，要求法院：1.确认原告与被告签订的《XX天地商铺租赁合同》于2019年4月9日解除；2.判令被告退还原告已支付的租赁保证金47,357.12元；3.判令被告退还原告已支付的三个月租金71,035.68元；4.请求判令被告赔偿原告损失3万元。被告辩称，被告不同意解除合同，但原告已经单方面强行解除合同造成合同既定解除的事实。原告在合同约定的交付日未前来接收商铺，而非被告到期不交付商铺，之后原告又无理由单方解除合同，故原告需要承担相应的违约责任，按合同约定被告预收的租赁保证金不予退还。原告另需支付年度总费用的20%即56,828.54元作为违约金，且自2019年3月1日至2019年4月9日，发生租金计3万多元，已经覆盖了原告要求退还的租金金额，故被告无需退还租金。原告所述损失3万元的事实不存在，被告不同意赔偿所谓的损失。经审理查明，上禾公司和李汶彬于2018年8月31日签订《承租意向书》，同日李汶彬向上禾公司支付XX天地XXXX铺位意向金47,357.12元(双方约定租赁合同签订后该款转为租赁保证金)。2018年10月17日，上禾公司(甲方)和李汶彬(乙方)签订《XX天地商铺租赁合同》，约定甲方将上海市嘉定区宝安公路XXX号XX天地第1层XXXX号商铺(以下简称系争商铺)出租给乙方。租赁期限：2019年3月1日至2024年2月29日；计租日：2019年3月1日起开始计租；装修期：交付日起至2019年1月31日止；开业日：2019年2月(开业日如有调整，以甲方另行书面函件通知为准)；综合费用支付标准合计每月23,678.56元，以三个月为一个支付周期，即合同签订当日乙方向甲方一次性支付三个月的综合费用71,035.68元，以后每次均需在上一次支付周期到期前20个工作日内支付下一周期的综合费用。合同5.1条约定交付日期为2018年11月15日之前，甲方应当于该日期前交付商铺，而乙方应当于该日期前接受交付，交付日期如有调整，以甲方另行书面函件通知为准。合同14.3条约定，因乙方原因单方提出解除、终止本合同的，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还，还应按当年年度总综合费用的20%支付给甲方作为违约赔偿。合同第22页第2条约定，如果因甲方原因致使乙方不能办理相关证件或致使乙方无法正常营业，甲方需承担违约责任。签约后，李汶彬于2018年10月19日向上禾公司支付三个月的租金计71,035.68元。截止合同约定的交付日期2018年11月15日，上禾公司未向李汶彬交付系争商铺。2019年4月9日，李汶彬向上禾公司发出《解除商铺租赁合同通知》，内容主要为：合同签订后我方积极履行合同义务，联系装修设计单位和施工队，并招聘人员准备开店，但是由于贵公司单方面原因，XX天地(商场)至今未能开业，上述商铺也至今未能按时交付给我方进行装修和经营。上禾公司的严重违约行为已经造成我方巨大的经济损失。我多次向贵公司催告开业，贵公司也答复于2016年4月底完成商场整体施工。可是以目前的进度，2019年4月底完工彻底无望，贵公司已多次未能兑现承诺，故我正式告知贵公司解除双方签订的系争商铺租赁合同，自本解除通知到达贵公司之日起生效。上述商铺租赁合同解除后，我方要求贵公司立即无条件退回已收取的款项，并同意贵公司因不能履行合同导致我经济损失的事项协商解决，同时我方保留采取法律途径解决的权利等。2019年4月16日，上禾公司则向李汶彬发送回复函称：关于XX天地的开业时间，根据原租赁合同第2款第6条约定2019年2月开业，因商场工程改造涉及消防及政府部门的审批，商场整体改造工程已于3月10日全面启动，包括三楼KTV等众多商户也已进入装修施工，所以我司不存在违约和未兑现承诺的事实。关于你提出的解除商铺租赁合同的请求，根据租赁合同第14条第2款，因乙方原因单方面提出解除租赁合同的，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，还应按当年年度总综合费用的20%支付给甲方作为违约赔偿。考虑到目前XX天地的改造工程已经如期执行，故希望你能继续切实履行双方的合同等。2020年1月，李汶彬起诉来院。诉讼中，李汶彬提供了上禾公司于2019年3月14日发给另一商户蔡晓虎的书面回复函，内容为：你提出的签约后1月31日我司未交付商铺问题，事实上你签约后至今未来我商场办理正式入住手续和提供任何装修图纸。你提出商场原计划3月1日开始计租问题，合同中已告知开业日，如有调整，以甲方另行书面函件通知为准。本商场因受工程改造需政府报批流程较长，现工程改造启动，施工单位也正式进场装修，预计6月份开业，计租日也相应延后，特此告知。李汶彬欲以此证明按照该回复函，上禾公司显然不可能按照承诺给原告的时间开业。李汶彬还提供了其于2018年9月15日与上海筑居装饰设计有限公司签订室内设计合同和收款收据，以证明其按照室内设计合同的约定于2018年9月15日支付1万元的设计定金，于2018年10月13日支付1万元设计尾款。李汶彬又提供了其于2018年10月15日与上海筑居装饰设计有限公司签订的《上海市室内装饰施工合同》和收款收据，以证明其按照施工合同的约定于签订合同当日支付给上海筑居装饰设计有限公司施工定金1万元。李汶彬还出示了其与上禾公司员工的微信聊天记录，以证明其从2018年12月即开始催告上禾公司，要求上禾公司按照双方合同约定的开业日开业。上禾公司表示公司发给商户蔡晓虎的书面回复函中所述开业时间指的是商场整体剪彩开业，不影响商户的营业；双方租赁合同签约时间为2018年10月17日，租赁合同约定的交房日期为2018年11月15日，故李汶彬早在2018年9月15日与设计公司签订室内设计合同及于2018年10月15日签订装修合同明显有悖常理，上禾公司认为设计合同、装修合同和付款凭证均存在造假可能；上禾公司因相关员工已离职，对微信聊天记录的真实性无法确认，但微信聊天记录可以反映李汶彬要求在商场全部装修完毕才愿意接收商铺。本院认为，上禾公司和李汶彬于2018年10月17日签订的《XX天地商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效。上禾公司未能在合同约定的交房日期即2018年11月15日之前向李汶彬交付商铺，也未能在合同约定的开业日开业，均已经构成违约。但在上述交房日期届满后，李汶彬并未及时催告上禾公司交付商铺，而上禾公司在其自认为已具备交房条件的情况下也未能及时催告李汶彬前来接收商铺。从双方微信聊天记录的内容来看，李汶彬关注的是商场何时开始装修及何时可以完成装修并开业，李汶彬催告上禾公司的内容也是要求上禾公司尽快完成装修并开业。故本院认为虽然上禾公司迟延交付商铺已经构成违约，但李汶彬未催告上禾公司交付商铺即径行在2019年4月9日发函要求解除商铺租赁合同，不符合合同法第九十四条的相关规定。李汶彬在2019年4月9日解除合同函中另一个要求解除合同的理由是上禾公司未能在合同约定的开业日开业，对此本院认为，合同关于“开业日如有调整，以甲方另行书面函件通知为准”的条款，反映了双方对迟于2019年2月开业的情形是有预期的，双方也并未约定上禾公司迟于合同约定的开业日开业李汶彬即具有解除合同的权利，特别是整个商场开业日的延后虽然可能会对承租人在实际开业日之前的经营造成一定影响，但尚不至于致使承租人不能实现合同目的，故李汶彬的这一个要求解除合同的理由也不能成立。综上，李汶彬在2019年4月9日发出的解除合同函不能发生解除合同的法律后果，李汶彬要求确认双方租赁合同已于2019年4月9日解除的主张，本院不予支持。尽管上禾公司在2019年4月16日回复函中表示不同意解除合同，但鉴于庭审中李汶彬仍坚持要求解除合同，上禾公司也认为李汶彬已经“单方面强行解除合同造成合同既定解除的事实”，合同事实上已无法履行，故本院确认上述租赁合同于开庭之日即2020年3月17日实际解除。合同解除后，上禾公司理应将李汶彬已支付的租赁保证金以及三个月的租金退还给李汶彬。李汶彬主张的设计费和施工费(定金)损失，系合同解除前提下才会发生的损失，李汶彬将合同解除全部归责于上禾公司并以此为由要求赔偿上述损失没有依据。此外，李汶彬在向上禾公司支付租赁保证金以及三个月的租金时均采用支付宝、微信及电子转账等相对便捷的支付方式，但又称已付案外人三某某(分三次支付，每次一万元)设计费和施工定金均系现金支付，明显有悖常理，本院难以采信，故对李汶彬要求赔偿三某某损失的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告李汶彬与被告上海上禾投资管理有限公司签订的《XX天地商铺租赁合同》自2020年3月17日起解除；二、被告上海上禾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李汶彬已支付的租赁保证金47,357.12元；三、被告上海上禾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李汶彬已支付的租金71,035.68元；四、原告李汶彬的其余诉讼请求，不予支持。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,267.8元，减半收取1,633.9元，由原告李汶彬负担333.9元，由被告上海上禾投资管理有限公司负担1,300元。双方负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二〇年四月二十八日法官助理  王 鑫书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。