上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初724号原告：上海凤巢众创空间管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈庆峰，总经理。委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。被告：上海豊粟餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐某某，执行董事。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，德恒上海律师事务所律师。原告上海凤巢众创空间管理有限公司(以下简称凤巢众创公司)与被告上海豊粟餐饮管理有限公司(以下简称豊粟餐饮公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，双方当事人向本院申请自2020年3月1日至2020年3月31日期间自行庭外和解。2020年4月9日，本院公开开庭进行了审理。原告凤巢众创公司委托诉讼代理人董婉馨、被告豊粟餐饮公司委托诉讼代理人李瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凤巢众创公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年11月1日至2019年6月30日期间物业费48,667元；2、请求判令被告支付以应缴未缴金额的每日千分之二计算至实际清偿日止的滞纳金；3、请求判令被告支付2017年1月1日至2017年8月31日期间物业费48,667元。诉讼过程中，原告撤回第1项和第2项诉讼请求，将第3项诉讼请求变更为：请求判令被告支付2017年4月1日至2017年8月31日期间物业费30,417元。事实和理由：案外人徐某某与案外人上海奉浦工业投资有限公司(以下简称奉浦工业公司)于2016年7月29日签订了一份《房屋租赁合同》，约定徐某某向奉浦工业公司承租上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX号楼XXX层东侧房屋，租赁面积为1,000平方米，物业费为0.2元/平方米/天，每季度物业费为18,250元，于每季度开始前一周内支付，滞纳金为应付未付金额的千分之五/日，物业费直接支付给原告。2017年7月26日，原告、被告、案外人徐某某及案外人奉浦工业公司四方签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》，约定承租方主体由案外人徐某某变更为被告，原合同其余条款继续有效。被告拖欠原告2017年4月至2017年8月期间物业费，经原告多次催讨无果，故提起诉讼。被告豊粟餐饮公司辩称，不同意原告提出的诉讼请求。因原告及案外人奉浦工业公司未接通天然气管道导致被告于2017年8月前未能使用系争承租房屋，无法营业。被告拒付该期间物业费系行使先履行抗辩权。原告凤巢众创公司围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议书、物业管理服务协议、不动产权证、案外人奉浦工业公司书面答辩意见等证据；被告豊粟餐饮公司提交了网上银行电子回单、上海增值税普通发票等证据。经当庭质证，被告对原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议书、不动产权证等证据均无异议。原告对被告提供的前述证据均无异议。双方当事人对对方提供的无异议的证据，与本案事实认定具有关联性，故本院予以认定。对于原告提供的物业管理服务协议、案外人答辩意见等证据，与本案事实认定具有关联性，结合本案其他证据，故本院予以认定。通过法庭调查，结合双方陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，徐某某与奉浦工业公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定乙方(即徐某某)向甲方(即奉浦工业公司)承租上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX号楼XXX层东侧房屋，租赁房屋建筑面积为1,000平方米，租期为五年加三年优选续租权，租赁期限从2017年1月1日起算。其中2017年1月1日至2018年12月31日期间免租，但在该租赁期间内的物业管理费、水、电、气、垃圾清运费等由乙方(即徐某某)产生的费用均由乙方(即徐某某)承担。物业费收费标准为0.2元/平方米/天(年物业费为73,000元)，物业费每季度支付一次，于该季度开始前一周内将款项汇入甲方(即奉浦工业公司)指定的银行账户(即原告的银行账户)，逾期滞纳金为应缴未缴金额的千分之五/日，乙方(即徐某某)应于签订本合同的3天内向甲方(即奉浦工业公司)支付第一期物业管理费18,250元。甲方(即奉浦工业公司)提供天然气管道接至凤创谷基地内，其他开户、安装等费用均由乙方(即徐某某)承担。2016年8月12日，徐某某以上海市奉贤区豊禾小吃店名义通过银行转账方式向原告支付了物业费18,250元。2016年8月，被告开始对系争承租房屋进行装修。2016年12月，被告装修结束。2017年7月26日，原告、被告、案外人徐某某及案外人奉浦工业公司四方签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》，约定将本案系争的《房屋租赁合同》承租方主体由案外人徐某某变更为被告，原合同其余条款继续有效。因被告拖欠原告2017年4月1日至2017年8月31日期间的物业费，原告遂提起诉讼。另查明，原告与奉浦工业公司签订了一份《物业管理服务协议》，约定原告对奉浦工业公司处位于上海市奉贤区沪杭公路XXX号物业进行物业管理服务，合同期限为2015年1月1日至2020年12月31日，物业费按季度收取，于每季度开始前一周内支付，物业费缴纳标准暂定为0.2元/平方米/日，原告可以直接向承租人收取物业费。再查明，被告公司的法定代表人为徐某某。本院认为，当事人订立合同应当遵循自愿、诚实信用的原则。本案中，原、被告之间成立物业服务合同关系。原告向被告提供了物业服务，被告理应依约向原告支付物业费。根据本案查明事实，被告自2016年8月开始对系争承租房屋进行装修，故自该时起原告已为被告提供了物业服务。根据被告与案外人奉浦工业公司签订的《房屋租赁合同》约定，2017年1月1日至2018年12月31日期间免租，但在该租赁期间内产生的物业管理费由被告承担。据此，原告向被告主张2017年4月至2017年8月期间的物业费，于法有据。被告辩称因原告及案外人奉浦工业公司未接通天然气管道导致被告于2017年8月前未能使用系争房屋，故被告拒付该期间物业费系行使先履行抗辩权。对此，本院认为，《房屋租赁合同》的合同签订主体是被告与案外人奉浦工业公司，原告作为物业服务提供者并非该房屋租赁合同的当事人，且该合同约定由案外人奉浦工业公司提供天然气管道接至凤创谷基地。根据合同相对性原则，如案外人奉浦工业公司存在违约行为，被告可根据合同约定向案外人奉浦工业公司主张权利，而不可以案外人奉浦工业公司的行为作为拒付原告物业费的理由。对于被告的该项辩称意见，本院难以采纳。经核算，原告向被告主张2017年4月1日至2017年8月31日期间物业费30,417元未超过法定标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告上海豊粟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海凤巢众创空间管理有限公司2017年4月1日至2017年8月31日期间物业费30,417元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，减半收取计280元，由被告上海豊粟餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谭文忠二〇二〇年四月十七日书记员  金嘉怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。