苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2703号原告：江雄，男，1975年10月8日生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。原告：胡艳，女，1979年3月18日生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。两原告共同委托诉讼代理人：范亚威，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周天麟，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。被告:苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。法定代表人:马伟进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张红兵，男，系该公司员工。原告江雄、胡艳与被告苏州欧普置业有限公司(以下简称欧普置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法由审判员厉昱中适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告江雄、胡艳的共同委托诉讼代理人周天麟，被告欧普置业公司的委托诉讼代理人张红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江雄、胡艳向本院提出诉讼请求：1、判令欧普置业公司支付原告江雄、胡艳逾期交房违约金165678.38元(自2016年9月1日起至2018年1月17日止，以658760.94元为基数按照每日万分之五计算)；2、本案诉讼费由被告欧普置业有限公司承担。事实和理由：2016年8月10日，江雄、胡艳与欧普置业公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，双方约定合同项下的商品房坐落于汾湖镇南京路北、浦港路东侧梦想家园第X幢X单元X号房，房屋总价款为658760.94元，并约定欧普置业公司应当在2016年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付江雄、胡艳使用。江雄、胡艳按约向欧普置业公司实际支付房款658760.94元之后，欧普置业公司至2018年1月17日才交付符合合同约定的商品房。按照合同第九条第1款第(2)项的约定，欧普置业公司应自合同规定的最后交付期限的第二天(即2016年9月1日)起至实际交付之日止，按日向江雄、胡艳支付已交付房价款万分之五的违约金。江雄、胡艳为维护其合法权益，故诉至法院。欧普置业公司辩称，一、江雄、胡艳主张以日万分之五计算违约金过高应予以调整。1、欧普置业公司虽然逾期交房,但未给江雄、胡艳造成实际损失，故以日万分之五计算违约金过高；2、案涉商品房所在地的同类房屋每月租金最高不超过26元/㎡，退一步讲，江雄、胡艳即使有损失也不可能超过26元/㎡/月，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定调整为每月33.8元/㎡/月（26×1.3）。最高院在（2016）最高法民申2693号民事裁定书中亦认为逾期交付房屋期间的租金损失可作为确定实际损失的依据。二、欧普置业公司在2016年10月11日将案涉房屋交付江雄、胡艳后仍承担违约责任与法相悖。1、欧普置业公司在2016年5月取得的五方验收资料，可以证明案涉房屋设计及工程质量符合国家标准，房屋已经具备法定交付条件。欧普置业公司将房屋交付给江雄、胡艳使用，房屋已转移给江雄、胡艳占用、使用，欧普置业公司履行了作为房屋出卖人的交付义务。2、从实际损失而言，江雄、胡艳于2016年10月11日收房使用后，已基本实现占有、使用、收益的基本权利，其实际损失相较未提前收房的业主肯定要大幅减少。综上，请求法院将违约金酌减。本院经审理认定事实如下：2016年8月10日，江雄、胡艳与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定江雄、胡艳购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积84.87平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方7762元，总计款658760.94元。该合同第六条约定，付款方式为2016年8月10日前，江雄、胡艳向欧普置业公司支付首付款131761元，贷款金额527000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给江雄、胡艳使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。江雄、胡艳已付清了房款总额658760.94元（按实测建筑面积84.87平方米计算,其中527000元房贷于2016年9月7日发放至欧普置业公司账户）。欧普置业公司在2016年10月11日向江雄、胡艳交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普置业公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。以上事实，有江雄、胡艳提供的商品房买卖合同及购房发票、生效民事判决书，欧普置业公司提供的估价咨询报告、工程竣工验收证明书及五方验收情况说明、交房材料、（2016）最高法民申2693号民事裁定书、房贷发放凭证复印件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，被告欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备交付条件并符合合同约定的商品房交付给原告江雄、胡艳使用，虽然被告欧普置业公司于2016年10月11日向原告江雄、胡艳实际交房，原告江雄、胡艳也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间被告所应承担的违约责任。原告江雄、胡艳实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出原告江雄、胡艳实际接收房屋视为免除被告欧普置业公司后续违约金之结论，故本院对被告欧普置业公司关于其在实际交房后仍承担违约责任与法相悖的抗辩，不予采信。被告欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告欧普置业公司应当向原告江雄、胡艳支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。原告江雄、胡艳主张按合同约定的日万分之五计算。被告欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告江雄、胡艳因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给原告江雄、胡艳造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从双方无异议的房款付清之次日即2016年9月8日起至2018年1月17日（具备交房条件的2018年1月17日当天不计算）止，计496天，应为130698.17元（658760.94元×0.04%/日×496日）。原告江雄、胡艳在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，本院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江雄、胡艳支付自2016年9月8日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金130698.17元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××65。）如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1807元，由原告江雄、胡艳负担382元，被告苏州欧普置业有限公司负担1425元，被告苏州欧普置业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告江雄、胡艳。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 厉昱中二〇二〇年四月二十一日法官助理 陈玮芝书 记 员 肖晨纯附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。