广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初316号原告（反诉被告）：伍遇添，男，1968年2月6日出生，汉族，住广东省台山市。被告（反诉原告）：台山市大江镇里坳村龙兴经济合作社，住所地：广东省台山市大江镇里坳村龙兴村。委托诉讼代理人：罗纯钢，广东广能律师事务所律师。原告（反诉被告）伍遇添与被告（反诉原告）台山市大江镇里坳村龙兴经济合作社（简称龙兴经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伍遇添，被告（反诉原告）龙兴经济合作社的委托诉讼代理人罗纯钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍遇添向本院提出诉讼请求：1.解除伍遇添与龙兴经济合作社签订的《书室出租合同》；2.龙兴经济合作社退还租金7546元；3.龙兴经济合作社赔偿伍遇添经济损失25万元；4.龙兴经济合作社承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月1日，伍遇添与龙兴经济合作社签订了《书室出租合同》，约定：伍遇添租赁龙兴经济合作社的书室及门口铁棚地，用于经营饮食生意，租赁时间为5年，年租金为9600元。合同签订后，伍遇添依约支付了2019年的租金9600元，并为经营基建投入了25万元。经营3个多月后，龙兴经济合作社无理由单方解除了合同，并将经营所需的铁棚拆除。龙兴经济合作社无故单方解除合同已属违约，应赔偿伍遇添租赁期间的实际损失25万元。另因伍遇添实际仅使用书室3个月17日，余下时间的租金折算为7546元龙兴经济合作社也应退回。被告龙兴经济合作社辩称，伍遇添起诉没有事实及法律依据。2019年1月1日龙兴经济合作社与伍遇添签订《书室出租合同》，龙兴经济合作社将书室及门口空地移交给了伍遇添，己履行了交付义务。根据合同第四条约定伍遇添经营、税收、电费与龙兴经济合作社无关，由伍遇添自行承担相关法律责任。伍遇添承租书室及门口空地后，没有通过正常报建手续在门口搭建铁棚，2019年4月19日大江镇人民政府以违反《城乡规则法》作出《责令停止违法行为通知书》，伍遇添在规定的时间内未停止违法行为。2019年4月25日，龙兴经济合作社、里坳村和镇府相关人员召开会议，明确镇府进行强拆，相关损失由承包人（伍遇添）自负。另外，根据龙兴经济合作社所知，伍遇添在租用的书室处经营饮食生意，起名龙兴美食，但是伍遇添并没有办理工商执照也没有办理食品经营证照，多次被工商部门要求停止营业。综上，伍遇添无法继续经营饮食与龙兴经济合作社无关，是由伍遇添自身原因造成的结果。因此，伍遇添要求龙兴经济合作社解除合同、返还租金、赔偿损失没有任何事实依据。相反，龙兴经济合作社履行了合同义务，不存在任何违约行为，伍遇添应当按约定支付2020年租金和拖欠的水电费。恳请法庭查明事实，依法驳回伍遇添的不合理的诉讼请求，以维护龙兴经济合作社的合法权益。反诉原告龙兴经济合作社向本院提出诉讼请求：1.伍遇添向龙兴经济合作社支付2019年3月至2019年7月电费3633.19元（庭审中变更为1940.64元）。2.伍遇添向龙兴经济合作社支付2019年5月水费304.8元。3.伍遇添向龙兴经济合作社支付2020年度租金9600元。4.伍遇添承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：龙兴经济合作社与伍遇添在2019年签订《书室出租合同》将书室及门前空地出租给伍遇添，并且约定经营所产生的税收、水费、电费均由伍遇添承担。合同签订后，伍遇添自行进行经营生意，在经营过程中，自2019年3月至2019年7月共产生电费1940.64元，2019年5月水费304.8元。上述费用由龙兴经济合作社垫付，伍遇添一直未将对应款项支付给龙兴经济合作社。另外，根据合同约定每年度租金伍遇添应当在当年的1月1日前缴交。但是时至今天，已过三个多月，伍遇添依然没有将2020年度的租金支付给龙兴经济合作社。为维护龙兴经济合作社的合法权益，根据相关法律规定，特提起反诉。反诉被告伍遇添辩称，1.欠电费1940.64元及水费304.8元确是事实，但因茶楼已拆，无法经营，要视合同的后续处理情况再作决定；2.龙兴经济合作社要求缴交2020年的租赁费9600元是无理取闹，因龙兴经济合作社一方的行为致合同已无法履行，无法经营，致伍遇添损失惨重，所造成的损失应由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对伍遇添提供的下列证据，本院认定如下：1.双方对《书室出租合同》原件1份和民主议事签名表原件1份的真实性无异议，本院予以确认。2.对《收据》原件1份，龙兴经济合作社认为该收据由雷滋荣和雷绍强作为出纳和经手人于2019年1月1日出具与事实不符，事实是龙兴经济合作社在2019年4月26日收取了伍遇添2019年租金9600元，并出具了收据给伍遇添。基于该《收据》没有加盖龙兴经济合作社的印章且两经手人未出庭作证，本院不予确认。3.对《书馆出租款签领明细表》复印件1份，龙兴经济合作社无异议，本院予以确认。4.对《租赁书室情况说明》复印件1份，龙兴经济合作社不予确认，认为属于证人证言，要证人出庭作证，如没有出庭作证，不能作为证人证言使用。本院对龙兴经济合作社的质证意见予以采纳。对龙兴经济合作社提供的下列证据，本院认定如下：1.对《责令停止违法行为通知书》复印件1份，《会议记录》复印件1份，伍遇添无异议，本院予以确认。2.《收款收据》原件1份，拟证明伍遇添于2019年4月26日向龙兴经济合作社支付2019年度租金9600元的事实。伍遇添认为该收款收据不是开具给其本人，是经手人雷滋荣将收取其9600元后再交给龙兴经济合作社的，该收款收据是开具给雷滋荣的。本院审查认为，该收款收据为红色，依备注栏说明应交缴款人保存，现该收款收据在收款方手中明显不妥，伍遇添的解释符合常理，本院予以采信。3.银行存折、缴交水电费发票复印件各1份，拟证明龙兴经济合作社垫付水费304.8元和电费1940.64元的事实。伍遇添无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：龙兴经济合作社经村民议事同意，将权属该社的书室以每年7200元租金出租给伍遇添，出租期限5年。后因增加出租书室门口空地给伍遇添搭建铁棚，租金增加为每年9600元。并于2019年1月1日以村民雷绍强、雷滋荣、雷仕波为代表与伍遇添签订《书室出租合同》。合同约定：出租期限5年；每年租金9600元应在当年1月1日前缴交，逾期3个月出租方有权收回出租物；租赁经营期间的一切税收、电费、水费由伍遇添承担。合同签订后，伍遇添缴交了2019年的租赁费9600元，龙兴经济合作社将书室及门口空地移交给伍遇添。伍遇添对书室内部进行装修和添置相关设备并在书室门口自行搭建铁棚后，冠名“龙兴美食”（未办理相关营业执照）开始经营餐饮生意。2019年4月19日，台山市大江镇人民政府向“龙兴美食”发出《责令停止违法行为通知书》，责令“龙兴美食”于2019年4月25日前拆除在台山市*********尾搭建的帐篷。因伍遇添未主动履行，期限届满后被台山市大江镇人民政府强制拆除。伍遇添也停止了餐饮经营。本院认为，本案是租赁合同纠纷。双方对《书室出租合同》的真实性、合法性无异议，该合同不违反法律强制性规定，是有效合同，双方应依合同约定严格履行各自义务。现伍遇添主张龙兴经济合作社无理由单方解除了合同，并将经营所需的铁棚拆除，违反合同约定，应赔偿租赁期间的实际损失25万元和退回未实际租赁期间的租金7546元。龙兴经济合作社则认为其已履行合同约定的义务，将书室及门口空地移交给伍遇添，并不存在违约行为。铁棚被拆除完全是因伍遇添一方未履行报建手续导致的，与己方无关；且伍遇添经营餐饮未办理工商执照和食品经营证照，多次被工商部门要求停止营业。因此，伍遇添无法继续经营饮食与龙兴经济合作社无关，是由伍遇添自身原因造成的结果。据此认为伍遇添要求解除合同、返还租金、赔偿损失没有任何事实依据，并反诉请求伍遇添支付其代缴的水费、电费及支付2020年的租赁费9600元。针对本诉，双方争议的焦点是：1.龙兴经济合作社是否违约并导致伍遇添经济损失？2.《书室出租合同》应否解除？关于龙兴经济合作社是否违约并导致伍遇添经济损失的问题。书室租赁期间由伍遇添自主经营，书室门口的铁棚由伍遇添出资搭建，室外铁棚属临时建筑，按规定要向相关部门办理报建手续，伍遇添庭审中称办理相关证照需龙兴经济合作社同意并协助办理，但无证据显示伍遇添已向龙兴经济合作社提出协助办理报建手续的要求被拒，或龙兴经济合作社有其他妨碍经营的行为。龙兴经济合作社无解除合同的意思表示，铁棚被拆除非龙兴经济合作社的主观行为导致，因不能归责于龙兴经济合作社一方的原因致铁棚被相关部门拆除，除伍遇添自身的原因外，如认为相关部门的拆除行为违法可通过其他法律途径解决。综上，伍遇添未能提供证据证明龙兴经济合作社违反合同约定并致其经济损失，伍遇添停止经营是出自其自身原因。因此，对伍遇添返还租金7546元和赔偿损失25万元的请求，本院不予支持。关于《书室出租合同》应否解除问题。合同具有稳定性，非因法定、约定事由不得擅自变更或解除合同。龙兴经济合作社不同意解除合同，合同约定或法定的解除条件未成就。虽则伍遇添认为原合同约定的经营条件已不存在，已无继续经营下去的主观意愿，但在伍遇添的赔偿损失请求不获支持的情况下，勉强解除合同反而对伍遇添不利。已投入的经营成本将无机会回收。反观龙兴经济合作社在庭审中表示可配合伍遇添补办相关经营证照的情况，本院认为，维持合同的稳定性对双方当事人来说利大于弊，合同不尽之处双方可在后续履行过程中继续协商完善，以利于双方更好地履行合同约定的权利、义务。综上，对伍遇添解除合同的主张，本院不予支持。针对反诉，双方争议的焦点是：伍遇添应否缴交2020年的租金9600元及2019年的电费1940.64元、水费304.8元？合同既然有效并继续履行，理应依合同缴交相关租金。但考虑到本案中伍遇添已实际停止经营近一年时间，书室门口空地无法实际利用，且2020年1月开始国内发生新冠肺炎疫情的特殊情况，为抗击疫情，共度时艰，建议双方在进一步完善合同的时候对租金金额和缴纳时间等内容作出相应调整，以达公平、合理、共赢的目标。据此，对龙兴经济合作社请求伍遇添缴交2020年租金9600元的请求，本院暂不予支持。如双方无法协商达成一致，可另行起诉。至于2019年产生的电费1940.64元、水费304.8元，该费用是伍遇添在经营期间产生的费用，合同中亦约定一切电费、水费由伍遇添缴交，伍遇添亦对水电费数额予以确认，因此，龙兴经济合作社请求伍遇添支付电费1940.64元、水费304.8元，理据充分，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告伍遇添的全部诉讼请求；二、反诉被告伍遇添应于本判决生效之日起十日内向反诉原告台山市大江镇里坳村龙兴经济合作社支付电费1940.64元及水费304.8元，合计2245.44元；三、驳回反诉原告台山市大江镇里坳村龙兴经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5739.19元，减半收取计2869.6元（已由原告伍遇添预交），由原告伍遇添负担。反诉案件受理费96元，减半收取计48元（已由反诉原告台山市大江镇里坳村龙兴经济合作社预交69元），由反诉原告台山市大江镇里坳村龙兴经济合作社负担39元，由反诉被告伍遇添负担9元。反诉原告台山市大江镇里坳村龙兴经济合作社多预交的反诉案件受理费30元，由本院予以退回；反诉被告伍遇添应向本院补缴反诉案件受理费9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 谭文威二〇二〇年四月九日法官助理 容艳兰书 记 员 伍曼仪