山西省永济市人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0881民初364号原告（案外人）：任平虎，男，1986年4月23日出生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：张盼被告(申请执行人)：吴建文，女，1969年9月24日出生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：范军强被告（被执行人）：冯煜，男，汉族，1975年1月24日出生，住山西省永济市。第三人：李国锋，男，汉族，1975年2月5日出生，住山西省永济市。原告任平虎与被告吴建文、冯煜及第三人李国锋执行异议之诉一案，本院立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告吴建文委托诉讼代理人、第三人李国锋到庭参加了诉讼,被告冯煜经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销永济市人民法院（2020）晋0881执异3号执行裁定书，并解除法院对位于永济市xxxxx院x号楼x单元xxx室的查封；2、请求法院判决确认位于永济市xxxx院x号楼x单xxx室房屋（现值100000元）归原告所有，并判决被告冯煜、第三人李国锋协助原告将永济市物资局家属院5号楼3单元202室房屋过户登记至原告名下；3、本案的诉讼费用依法处理。事实与理由：2005年8月26日，第三人李国锋与被告冯煜签订《售(购)房协议》，第三人以6.8万元购买了被告冯煜原位于永济市xxx家属院x号楼x单元xxx室的房屋。自2005年11月28日第三人付清房款后一直居住至2011年10月27日。2011年10月20日，原告与第三人经协商，第三人将涉案房屋以9.8万元的价款售与原告，并于2011年10月25日双方签订了《售（购）房屋协议》。2011年11月27日，原告付清了第三人房款后，第三人将房屋交付原告，自此原告在涉案房屋居住至今,并对涉案房屋进行了水、电、气改造。期间，原告曾多次督促第三人协助办理房屋过户登记,但因第三人及原房主，即被告冯煜的原因至今涉案房屋未能办理过户登记。2019年12月25日，永济市法院作出(2019)晋0881执992号公告，公告所涉内容侵害了原告的权益。原告为维护其权益，向法院提出执行异议，永济市法院于2020年1月21日作出（2020）晋0881执异3号执行裁定书，以原告非涉案房屋权利人为由驳回了原告的异议。据上，原告认为，涉案房屋虽登记在被告（被执行人冯煜）名下，但涉案房屋系原告购买,原告对涉案房屋享有所有权，根据《物权法》及最高人民法院司法解释的规定，原告是涉案房屋的真正权利人，法院（2020）晋0881执异3号执行裁定书，认定原告非涉案房屋权利人明显错误；加之，执行法院未能正确理解最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条、第28条的关系，第25条是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准，第28条才是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确的规定，本案执行异议审查本应根据第28条规定进行,然执行法院确根据第25条规定进行了审查，明显适法错误。据此，原告依法提起执行异议之诉，请求法院判决支持原告的诉求。被告吴建文辩称，1、永济市人民法院（2018）晋0881民初2559号民事裁定书是正确的。答辩人与被告（被执行人）冯煜之间是民间借贷法律关系，在冯煜不归还答辩人99万元借款及利息借款情况下，答辩人向法院起诉要求冯煜归还。诉讼期间答辩人申请法院对冯煜名下的房屋进行查封，查封期限为3年。永济市人民法院查封冯煜名下的房屋符合《民事诉讼法》第一百条规定“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全”。2、永济市人民法院（2019）晋0881执992号公告是正确的。原告提出的永济市人民法院（2019）晋0881执992号裁定书，其实是永济市人民法院（2019）晋081执992号公告，该公告行为是正确的，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”及《民事诉讼法》第二百五十条第一款规定“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行”的内容。3、本案的异议之诉缺少必要共同诉讼人，法院应追加张鸿鹄为本案的被告。答辩人起诉时是要求冯煜、张鸿鹄共同承担责任，一审、二审法院支持了答辩人的请求，判决由冯煜、张鸿鹄共同偿还答辩人的本息；另，案涉房屋张鸿鹄还是共有人，依据相关法律规定应追加张鸿鹄为本案被告。4、任平虎提出异议所涉房屋与法院查封房屋并非同一房屋，其主体不适格。2020年1月6日任平虎异议申请书请求事项记载“请求贵院终止对xxx家属院x号楼x单元xxx室房产的执行，并解除查封措施”，该申请书与答辩人申请法院查封的位于永济市货场东街并非同一房屋，任平虎不是永济市xxxx住宅楼x号楼x单元xxx室房屋的利害关系人，主体不当，法院应驳回其起诉。5、2020年1月6日任平虎提出的“案外人执行异议申请书”系对人民法院执行行为的一种异议，而非执行标的异议。2020年1月6日任平虎异议申请书请求事项记载“请求贵院终止对xxx家属院x号楼x单元xxx室房产的执行，并解除查封措施”，依申请请求可以得知其是请求“终止执行、解除查封措施”，该请求是对人民法院执行行为提出的一种异议，而非对执行标的提出异议。这里有必要对行为异议和标的异议的区分进行如下解释：如果异议对象是执行标的物，且所提异议依据的是所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利的，就构成实体异议。反之，如果案外人（利害关系人）所提异议所依据的基础权利为程序权利。原告或执行法院对执行对象的权属认定与异议人的权属主张存在不同认识时，虽然涉及到执行对象的权属认定，但并非执行标的的异议，而是执行行为异议。黄松有在2008年《民事诉讼法》修改的理解与适用第129页中，关于如何把握本条中的“执行行为”的范围归纳了四类：（1）执行法院采取的执行措施；（2）执行法院在强制执行时应当遵守的程序；（3）强制执行中作出的某些法律文书；（4）其他侵害当事人、权利利害关系人合法权益的执行行为。结合本案事实及任平虎的异议申请请求，答辩人认为任平虎的申请行为系对法院的执行行为提出的异议，并非对执行标的提出异议。6、对驳回执行行为提出执行异议的程序是上上一级法院提出复议，而非诉讼程序（即执行异议之诉）。我国《民事诉讼法》第二百二十五条规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”，依该规定可以得知对执行行为的执行异议，不能直接诉讼，只能向上一级人民法院进行复议。任平虎提出的执行异议之诉程序错误。7、退一步来讲，假如任平虎执行异议之诉符合起诉程序，人民法院继续审理该案情况下，任平虎的诉求不应得到法院的支持，理由如下：A、以任平虎提交的证据来看，其相互矛盾让答辩人无法信服，有待于法院进一步查实。（1）冯煜与李国锋签署购房协议书面积体现是90平方米，而李国峰与任平虎签署购房协议是89.4平方米，前后面积不符。（2）2005年11月26日甲方签字“冯煜”与2005年11月28日收据“冯煜”两字不相符。（3）2011年10月25日李国锋与任平虎签署协议定于交房日期为2011年11月20日其早于协议书签订日期，不符合常规。（4）除了收款收据之外，异议人再无证据证明自己已全款交付。（5）2019年12月26日证明不符合证据的形式要件，三个证人不能在同一份证明上签署自己的名字。（6）任平虎交付的各种费用收据不能当然证明自己系该房屋的所有权人，有可能是租房期间产生的各种费用。B、假如冯煜与李国锋、李国锋与任平虎之间的房屋购买协议已成立生效，但是任平虎并未取得物权。异议人任平虎在未办理过户登记手续情况下存在过错，其异议申请阻却不了法院的执行行为。我国《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，现本案焦点在于任平虎在未办理过户登记手续时有无过错，答辩人认为任平虎存在过错，理由如下：本案应适用过错推定原则，即只要没有办理过户的事实存在，异议人即存在过错，法律依据是《城市房地产转让管理规定》第七条，即应在房屋转让合同签订后90日持相关证件办理过户手续，《物权法》第九条，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经引发登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。据此规定表明，房屋买卖合同签订后，应当在90日内到房管部门登记，登记后产生物权的变动效力，否则无效。况2005年房屋买卖协议书第四条及2011年买卖房屋协议书第三条均体现房屋过户事宜，他们之间知晓房屋买卖需要办理过户登记事宜，就异议书记载，该房屋2005年已由冯煜出售给李国锋，2011年李国锋将该房屋出售给任平虎，自2005年至今已15年时间，这15年期间难道异议人在未办理过户登记不存在一点过错吗？因此可以认为，不依法办理过户手续即存在过错。另，依据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，虽他们之间签订了购房协议，但是该协议的性质只是债权债务一种形式，而非取得物权一种凭证。综上，法院应裁定驳回任平虎的诉讼、或裁定驳回任平虎的诉讼请求。第三人李国锋述称，2005年底，我从冯煜手中购买了xxxx最后面小二楼的x号楼x单元xxx室，2011年底，我把房子卖给了任平虎。中间一直未办理过户手续，冯煜当时说比较忙等种种理由，一直未办成过户。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、2005年11月26日，被告冯煜与第三人李国锋签订的《售（购）房协议》；证据2、2005年11月28日，被告冯煜出具的收到房款伍万捌仟元整的收条；证据3、2011年10月25日，第三人李国锋与原告任平虎签订《售（购）房屋协议》；证据4、2011年10月27日，第三人李国锋出具的收到任平虎购房款玖万捌仟元整；证据5、永政房字第xxxxx号房产证及永政共字第xxxxx号共有权证各一份；证据6、山西省电力公司“开户登记”及山西省电力公司出具的户名为任平虎的2016年5月、7月，2017年1月、2月、3月，2018年1月、2月、3月，2019年10月、11月、12月的缴费收款收据等；证据7、2013年4月9日，永济市自来水公司出具的户名为李国峰水费缴费发票以及永济市城乡供水有限公司出具的户名为李国峰的2018年4月10日、8月29日、11月29日，2019年7月1日、2019年10月15日、2019年11月29日的水费收据、永济市城乡供水有限公司出具的户名为李国峰的物资公司家属院缴水费记录表；证据8、永济市民生天然气有限公司2017年3月24日出具的户名为任平虎的交款单，收款事由为天然气管网安装费的收据；证据9、永济市人民法院（2018）晋0881民初第2559号民事裁定书；证据10、依原告申请，法院调取的由供电局出具的任平虎的开户时间、开户名、缴纳电费用电情况等证据。被告吴建文对原告提供证据的质证意见为，1、原告证据的真实性由合议庭进行审核，对原告的证据能否阻却法院的执行行为没有关联性，尽管原告与第三人签订有购房合同，第三人与被告签订有购房合同，但两份合同均属于债权债务的合同，而非物权的凭证；依据物权法的相关规定，不动产的物权方式为办理变更登记为准，自2005年至今，虽然案涉房屋房产证在原告与第三人、第三人与冯煜之间相互交接，但是并未规定，持有房产证就享有了对本案的查封房屋所有权。尽管原告、第三人以全款交付购买房屋，但是其在办理过户房屋登记手续的行为他们三方均有过错。既然原告在办理登记手续存在过错情况下，那么其行为就不能阻却法院的强制执行；2、对证据9的真实性没有异议，能够说明案涉房屋系被告冯煜、张红鹄所有；案涉房屋位于永济市货场东街5号楼1单元202室，并非原告在执行异议书记载的5号楼3单元，同时说明案涉房屋仍然在登记被告冯煜及张红鹄，至今没有办理房屋产权手续；3、对证据10，法院调取的真实性没有异议，只能证明原告缴纳电费的情况，不能证明原告是案涉房屋的权利人。第三人李国锋对原告提供证据的质证意见为，证据都是真实的，签字都是真的。其他意见同答辩意见。另，原告申请证人胡长社、李银娟、庞冬艳出庭作证。证人胡长社证称，被告冯煜与第三人李国锋签订协议时我在场，冯煜的字印象中是他爱人签的字，冯煜当时来的迟，李国锋的名字是他自己签的，签订收据时我不在场也不清楚，我不认识冯煜，当时签协议晚上才见的冯煜。与第三人李国锋是同事，办理房屋过户手续当时我记不清了。证人李银娟称，我是2000年住进去的，2012年搬走的，我住在5号楼3单元303，2011年年底原告搬进去的。证人庞冬艳称，我是2008年8月份住进去的，2016年6月份搬走的，2011年后半年原告搬进去的，我当时是在3单元1楼。水电改造是只有我们这一个单元统一弄得，是我联系的小区的电工，二楼当时找的是任平虎，2017年改造的天然气。我现在的房子是出租出去了。还是我的房子。被告吴建文代理人称，证言不属实。庭后经询问冯煜，冯煜称，我的房子是2003年、2004年卖给李国锋了，具体时间我记不清了，购房协议是我爱人替我签的字，不是我写的，卖房的事情我是知情的。当时一起去房产所去过2、3次办理过户手续，由于种种原因没有办成，后我将过户手续交接给李国锋，后来李国锋再没提过这个事，我以为已经过户了，直到2019年底因为那个执行案子我才知道这件事。姓任的我不认识，也没有找过我。任平虎对其询问笔录质证称，冯煜具体什么时候把房子卖给李国锋的我不清楚，我之前也不认识冯煜，他和李国锋交易的事情我不清楚，房子被查封之后，我去找过李国锋，李国锋让我看了他与冯煜的售（购）房屋协议。吴建文的代理人范军强对其询问笔录质证称，对冯煜陈述的“后我将过户手续交给李国锋，后来李国锋再没提过这个事”这句话没有异议，对于其他的事情不清楚，请法院审核。第三人李国锋对其询问笔录质证称，对着呢，手续给了我之后，任平虎一直在催我办，我还通过中间人找过冯煜。根据双方的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴建文与被告张红鹄、冯煜民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，根据吴建文的诉讼保全申请，本院将登记在冯煜、张红鹄名下的位于永济市xxxxx号楼x单元xx号房屋进行查封。本院于2018年12月27日作出（2018）晋0881民初2559号民事判决，判决被告张红鹄与冯煜归还原告借款990000元及利息。判决生效后，吴建文于2019年9月9日申请执行。在执行过程中，本院于2019年12月10日作出（2019）晋0881执992号公告，责令被执行人冯煜、张红鹄在2019年12月25日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。任平虎得知后，以其是案涉房屋的权利人为由，提出执行异议，本院于2020年1月21日作出（2020）晋0881执异3号执行裁定书，裁定驳回案外人任平虎的异议请求。任平虎遂提出执行异议之诉。另查明，案涉房屋登记在冯煜、张红鹄名下，2005年冯煜、张红鹄将该房卖与李国锋，李国锋于2011年将该房卖与任平虎，因冯煜、李国锋的原因一直未办理过户手续。本院认为：对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，就案外人是否系权利人，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据原告提供的证据、证人证言及本院调取的证据，显示原告任平虎已于法院查封之前签订合法有效的《售（购）房屋协议》，并已支付全部价款，且在人民法院查封之前已实际占有该房屋，根据第三人李国锋的陈述，表明非因任平虎自身原因未办理过户登记。据此，对于原告主张的依法撤销永济市人民法院（2020）晋0881执异3号执行裁定书，并解除法院对位于永济市xxxx院x号楼xxx室的查封的请求，本院予以支持。因案涉房屋所有人并非冯煜一人，而是其与张红鹄共有，故对于原告主张的请求法院判决确认位于永济市xxxx院x号楼xxx室房屋（现值100000元）归原告所有，并判决被告冯煜、第三人李国锋协助原告将永济市xxxx院x号楼xxx室房屋过户登记至原告名下的请求，本院不予支持。被告冯煜经合法传唤未到庭，可缺席判决。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下:一、停止对位于永济市xxxxx院x号楼xxx室房屋（的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告任平虎承担1150元，被告吴建文承担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。本院（2020）晋0881执异3号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙 健人民陪审员  史玉峰人民陪审员  黄剑峰二〇二〇年四月十五日书 记 员  苏 仙