北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5793号原告:于海峰，男，1971年9月19日出生，汉族，北京市海淀区清华园1号马克思主义学院博士后。委托诉讼代理人：汪波，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京绿源艺景农业发展有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇王各庄村委会北800米。委托诉讼代理人：王俊勇，男，公司职员。被告:黄霞，女，1957年4月18日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：尹建筑，男，住北京市宣武区。原告于海峰诉被告北京绿源艺景农业发展有限公司（以下简称绿源公司）、被告黄霞土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于海峰的委托诉讼代理人汪波，被告绿源公司委托诉讼代理人王俊勇、被告黄霞委托诉讼代理人尹建筑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于海峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告北京绿源艺景农业发展有限公司于2013年9月3日签订的《土地承包合同书》无效；2.判决被告北京绿源艺景农业发展有限公司返还原告土地承租款159155元及过户手续费5000元；3.判决被告黄霞返还原告土地承租款90000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月3日，绿源公司（甲方）与原告（乙方）签订《土地承包合同书》(实为租赁关系)，经北京绿源艺景农业发展有限公司同意，将黄霞租赁的位于北京市大兴区魏善庄镇王各庄村绿源艺景蘑菇园地块内种植单元编号为二期B7号（以下简称“二期B7号”）地块使用权及地上物所有权承包给于海峰使用，期限自2013年10月1日起至2031年6月30日止。操作间（“大棚房”）房屋面积56平方米，大棚采光区219平方米，土地使用面积共275平方米，租赁土地及地上物金额为190000元。经绿源公司、黄霞、于海峰三方协商，2017年3月9日，黄霞收取于海峰土地承租款50000元；2017年3月13日，绿源公司通过黄霞的账户收取土地承租款230000元；2017年3月17日，绿源公司收取过户手续费5000元。2018年6月16日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府向绿源公司作出编号为2018第54号的《北京市大兴区魏善庄镇人民政府限期拆除决定书》；2018年6月24日，作出《北京市大兴区魏善庄镇人民政府催告书》，责令绿源公司2018年6月26日前自行拆除包括于海峰二期B7号“大棚房”在内的52栋大棚。2018年6月26日，向绿源公司作出2018第40号《北京市大兴区魏善庄镇人民政府强制拆除决定书》，决定于2018年6月30日对包括于海峰二期B7号“大棚房”在内违法建设的52栋大棚实施强制拆除。北京市大兴区魏善庄镇人民政府送达回证上都有绿源公司负责人回建峰在收件人处签名。但绿源公司没有把政府该行为告知于海峰。2018年7月3日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府作出《公告》《北京市大兴区魏善庄镇人民政府催告书》《北京市大兴区魏善庄镇人民政府限期拆除决定书》，责令于海峰2018年7月5日前自行拆除二期B7号大棚房。2018年7月12日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府向于海峰作出（2018第457号）《北京市大兴区魏善庄镇人民政府强制拆除决定书》，决定于2018年7月15日对二期B7号“大棚房”实施强制拆除。北京市大兴区魏善庄镇人民政府于2018年7月25日，拆除了二期B7号“大棚房”。导致于海峰无法居住“大棚房”和使用土地，不能实现合同目的。于海峰向北京市大兴区人民法院起诉北京市大兴区魏善庄镇人民政府，要求确认强拆行为违法。北京市大兴区人民法院（2018）京0115行初288号裁定书，认为强制拆除行为的相对人是绿源公司，于海峰不是被诉行政行为的相对人，裁定驳回了于海峰的起诉。2019年2月2日，于海峰与绿源公司双方自行和解并签订《解除土地承包合同书》，双方约定绿源公司于2019年8月1日前退返剩余土地承租款159155元。土地承包合同中的土地系绿源公司在北京市大兴区魏善庄镇查家马坊村经济合作社租赁取得，土地性质为农村集体所有的土地，一般农田。绿源公司将承租的农民集体所有的土地建成房屋，将房屋及部分土地使用权以承包形式出租给于海峰，双方实际形成的应是土地承包经营权出租合同关系，绿源公司基于该合同收取原告190000元确定为租赁的租金，双方签订的土地承包合同违反了法律强制性规定，应属无效。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不得返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。故诉至法院。被告绿源公司辩称：对于于海峰主张退还的承租款没有异议，5000元为过户手续费已经实际发生，不同意退还。被告黄霞辩称：不同意于海峰的诉讼请求。于海峰通过银行账户确实打入了28万元，多出来的9万元是当时双方协商同意的，主要用于补偿房屋内家具、电器和外部一些设施、花架、树木、防盗。过户手续是通过绿源公司办理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月3日，绿源公司与于海峰签订《土地承包合同书》，将黄霞租赁的位于北京市大兴区魏善庄镇王各庄村绿源艺景蘑菇园地块内种植单元编号为二期B7号地块使用权及地上物所有权承包给于海峰使用，期限自2013年10月1日起至2031年6月30日止。房屋面积56平方米，大棚采光区219平方米，土地使用面积共275平方米，租赁土地及地上物金额为190000元。约定2013年10月31日前将符合合同约定的土地及地上物交付于海峰使用，完成水、电、路、排水入户。经绿源公司、黄霞、于海峰三方协商，2017年3月9日，黄霞收取于海峰土地承租款50000元，2017年3月13日，绿源公司通过黄霞的账户收取土地承租款230000元；2017年3月17日，绿源公司收取过户手续费5000元。2019年2月2日，于海峰与绿源公司双方自行和解并签订《解除土地承包合同书》，双方约定绿源公司于2019年8月1日前退返剩余土地承租款159155元。2019年2月3日绿源公司向于海峰退还土地承租款47747元。本院经审理认为：根据土地管理法的规定，使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案涉案的地块均建设于农用土地上，即便获批建设，但仅限于农业种植用途，不得违反土地管理法的规定，改变土地用途。因此，于海峰与绿源公司就上述地块签订的合同，违反土地管理法的规定，应属无效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。并且，诉讼过程中，绿源公司对返还承租款不持异议，其与于海峰以签订解除土地承包合同书的方式对返还款项金额予以明确，本院予以确认。关于于海峰主张的过户手续费，合同中没有约定关于过户所需交纳过户手续费，绿源公司确认该费用已实际支出，并且合同无效于海峰自身亦有过错，故该部分诉讼请求本院不予支持。关于于海峰要求黄霞返还9万元土地承租款，因黄霞并非本案法律关系的相对方，于海峰可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认于海峰与北京绿源艺景农业发展有限公司于2013年9月3日签订的《土地承包合同书》无效；二、北京绿源艺景农业发展有限公司于本判决生效后七日内退还于海峰土地承租款111408元；三、驳回于海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2198元，由于海峰负担934元（于本判决生效后七日内交纳），由北京绿源艺景农业发展有限公司负担1264元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘虎成二〇二〇年四月二十九日书记员  赵家禹