江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初10256号原告：李某，男，1973年10月30日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：陈卫隆，江苏仕达律师事务所律师。被告：孙某，女，1969年8月5日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：孙某2，男，1971年10月3日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：王某，女，1946年11月28日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孙某，女，系被告王某女儿。被告：余某，男，1969年10月23日生，汉族，住浙江省天台县。第三人：昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇顺扬村十一组，统一社会信用代码91320583762827055L。法定代表人：唐煜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。第三人：昆山花桥国际商务城置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥经济开发区兆丰路8号，统一社会信用代码913205836617642278。法定代表人：蒋春明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心琛，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。原告李某与被告孙某3、第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司（以下简称“为民公司”）、昆山花桥国际商务城置业有限公司（以下简称“商务城置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法由审判员孙学谦独任审理。因被告孙某3死亡，本院依法追加孙某3的继承人王某、孙某、孙某2、余某参与诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告李某、被告孙某（同时作为被告王某的委托诉讼代理人）、被告余某、第三人为民公司的委托代理人徐晓成、第三人商务城置业公司的委托代理人李霞到庭参加诉讼。被告孙某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：一、第三人将于昆山市自行车库产权证在被告名下；二、被告继续履行原、被告双方于2016年4月10日签订的《昆山紫禁城房产房屋买卖合同》，即被告协助原告将位于昆山市自行车库产权证过户至原告名下；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月10日，原告与被告签订一份《昆山紫禁城房产房屋买卖合同》，约定被告将位于昆山市自行车库转让给原告，转让价格为110万元。合同签订后原告按约支付了房款75万元，余款35万元在过户之日付清。现涉案房屋产权登记在第三人昆山花桥国际商务城置业有限公司名下，已具备办理条件，但被告却拒绝办理。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼请求，恳请法院支持诉请。被告孙某辩称，一、答辩人系孙某3的女儿，父亲孙某3与母亲王某共生育一女一儿，儿子叫孙某2。孙某2常年在外云游，不知去向，无法联系。二、关于父亲孙某3将其财产遗留给表弟余某之事，答辩人是知悉的，父亲孙某3还附带要求表弟余某承担照顾答辩人弟弟孙某2的义务，因此本案所涉动迁安置房的买卖事宜答辩人是不清楚的，而表弟余某当时与父亲孙某3一起办理出卖事宜的，对此是清楚的。现在父亲孙某3百年后，本案中所涉父亲孙某3权利由表弟余某享有，所涉义务由表弟余某在该房屋买卖合同所涉剩余财产范围内处置，答辩人对此无任何异议。综上，答辩人认为本案所涉纠纷与答辩人无关，依法应当追加余某为被告，由余某享受权利并处置为妥。被告王某辩称，一、答辩人与孙某3共生育一女一儿，女儿叫孙某，儿子叫孙某2。儿子孙某2常年在外云游，不知去向，无法联系。二、关于被告孙某3将其财产遗留给其外甥余某之事，答辩人是知悉的，被告孙某3还附带要求其外孙余某承担照顾答辩人儿子孙某2的义务，因此本案所涉动迁安置房的买卖事宜答辩人是不清楚的，而余某当时与被告孙某3一起办理出卖事宜的，对此是清楚的。现在被告孙某3已百年了，本案中所涉被告孙某3权利由余某享有，所涉义务由余某在该房屋买卖合同所涉剩余财产范围内处置，答辩人对此无任何异议。综上，答辩人认为本案所涉纠纷与答辩人无关，依法应当追加余某为被告，由余某享受权利并处置为妥。被告余某辩称，同意原告的诉讼请求，配合原告办理过户手续。被告孙某2未作答辩。第三人为民公司发表意见称，法院依法判决。第三人商务城置业公司发表意见称，同意依据法院判决办理产证。本院经审理认定事实如下：位于昆山市人为民公司签订《房屋拆迁协议书》安置所得的动迁安置房。孙某3先将涉案房屋出售给案外人李某2，后李某2将该房转卖给原告李某，由李某与孙某3直接签订《昆山紫金城房产房屋买卖合同》。该合同签订于2016年4月10日，约定的房屋总价为110万元，付款方式为：购房定金15万元于2016年支付；房款45万元于2016年4月10日支付；房款15万元于2016年5月1日支付；房款5万元于2016年8月1日支付；余款35万元待双方到昆山市房产交易中心办理权证过户手续甲方签字的当天乙方支付给甲方。待花桥镇政府（动迁办）通知甲方办理此宗房产权证的15个工作日内甲方将办证资料及时提交到动迁办，有政府统一办理，待权证办下后的二十五个工作日内甲方无条件将此宗房产的权证过户到乙方的名下。此宗房产的使用权自2016年8月1日的5万元房款支付给甲方的当天归乙方。过户的一切税、费有乙方承担，包括甲方应交的税、费、中介费1%、天然气开通费过户的费用。甲方承担办理自己名下产权证的税、费。合同签订当日，孙某3与李某2签订《补充协议》一份，约定：孙某3将座落于花桥镇XX小区XX室房出售给李某，余款叁拾伍万元正，其中，陆万元支付给原房东孙某3，贰拾玖万元归李某2所有。另，孙某3向余某出具委托书一份，载明：“本人因身体有病，不能走动，为此，请我的外甥余某及其妻余某2前来办理我的一套住宅房屋的买卖手续，房屋座落在昆山市，面积约131.44平方米。此套房屋买卖手续的签字和费用收支等等手续都由他们二人来办理，我都是承认和同意的。特此委托”。庭审中，原告与被告余某确认：上述合同约定的房屋总价款110万元尚有余款35万元未支付，其中29万元应支付给李某2，6万元应支付给孙某3。第三人商务城置业公司确认涉案房屋的初始登记权证已办理至其名下，具备办理不动产权证的条件。第三人为民公司确认涉案房屋的动迁款项已经结清，余某已经领取了房屋初始登记权证。经核实，涉案房屋的初始登记权证已于2018年4月11日办理至商务城置业公司名下。另查明：孙某3与王某于1968年登记结婚，二人生育一女孙某、一子孙某2。余某系孙某3的外甥，余某与余某2系夫妻关系。孙某3于2016年书写遗嘱一份，对其名下的财产的进行了处分。其中，关于儿子孙某2的部分载明：“一九九一年十月离开昆山，去浙江天台县混日子，直至现在过着流浪生活，无房子居住，生活无经济来源。对于他的生活我已无能为力了，房子只能给他居住一套小房子居住，但产权证不能给他。对于孙某2，我是没有希望，只要不给我带来麻烦已就可以了，为此，我有一个特别嘱咐：我的死和死后的坟地也不能告诉他。”关于外甥余某及其妻子余某2的部分载明：“外甥余某和余某2和我生活已将近30年了，我的四次大病住院都是他们照顾和调理，今后还要依靠他们的晚年养老和护理。”关于名下房产处分的部分载明：“XX里的住房是昆山市统计局分给我的，前几年已经给了孙某，她给了我50万元。现有二套小的公寓房，一套是浙江省天台县怡丰街道XX花园XX室（登记时间2012年11月22日），建筑面积34.35㎡，房权证：天台字第××号，国有土地使用证：天台国用2012年第XXX号。另一套是：昆山市玉山镇XX中路XX号XX苑XX室（登记时间2015年11月6日）建筑面积48.37㎡，房权证：昆玉山字第××号，国有土地使用证号：昆国用2015第XXX号。XX里一套住房如要拆迁，那么房屋拆迁费全部归孙某，有关人头补贴归各人所有，拆迁房购置如只有一套，那么归孙某购买，如可购二套，那么另一套归我去购买，房款个人负担。二套公寓房的产权归云潭和红菜。积余现金和退休金，我头脑清楚时有我本人处理，待我头脑不清楚了，那么归云潭和红菜处理，为孙某2之用。以上遗嘱中有关我过世后的后事处理，原则是云潭、红菜、孙某、蔡某一起协商，但最终处理权归有云潭和红菜来决定。”该份遗嘱落款处有孙某3、孙某、余某、余某2签名。孙某3于2018年12月1日因病死亡。庭审中，孙某陈述：“我父亲总的财产有20几万存款，工资卡都在余某处，我父亲把余某当做自己儿子的，他自己的儿子一直在外面，余某答应我父亲要照顾我弟弟后半生的，所以我父亲答应将所有财产都给余某，包括花桥的拆迁房都是给余某的。我母亲知道这个事情，她说我爸给谁就给谁，她不管。”余某称孙某3遗嘱并未提及涉案房屋的继承问题，只是让其办理房屋买卖后续的交易及尾款事宜。再查明：本案审理过程中，原告李某将剩余房款35万元提存至本院账户。为查明案情，本院依法传唤原告李某、案外人李某2到庭进行询问。李某2称涉案房屋是其从孙某3处购买后再转卖给李某的，截至目前李某还有35万元未付，其中29万元应当支付给其，6万元应当支付给孙某3，其余房款均已结清。关于原告李某提存的剩余房款35万元，李某与李某2经协商一致确认由本院将其中29万元退还给李某，再由李某自行支付给李某2。现因原告要求被告、第三人协助办理涉案房屋的过户手续，为此，引起纠纷。以上事实，有《房屋拆迁协议书》、动迁安置房核定单、动迁办证明、《昆山紫金城房产房屋买卖合同》、《补充协议》、委托书、房款收据、常住人口登记表、补发婚姻登记证审查处理表、户口注销证明、房屋初始登记权证、遗嘱、情况说明及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告李某与孙某3签订的《昆山紫金城房产房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行合同义务。孙某3去世前所书写的遗嘱中并未提及涉案房屋的继承问题，故涉案房屋的剩余房款中归孙某3所有的6万元应当由其法定继承人即王某、孙某、孙某2共同继承，王某、孙某、孙某2同时也应协助原告办理涉案房屋的不动产权变更登记手续。孙某3出具的委托书明确由余某处理涉案房屋买卖的签字和费用收支等手续，王某、孙某答辩时亦表明涉案房屋上的相应权利由余某享有，故该笔房款6万元应当由余某收取，由余某用于处理房屋产证办理事宜，如有剩余则应当由余某与王某、孙某、孙某2自行分配。现涉案房屋及车库的房屋初始登记权证也已登记至商务城置业公司名下，经第三人为民公司及商务城置业公司确认，涉案房屋及车库已具备办理不动产权证的条件。因此，本院依法认定：第三人为民公司及第三人商务城置业公司应先协助将涉案房屋的不动产权证办理至被告王某、孙某、孙某2名下，由此产生的税、费由被告余某承担，后再由被告王某、孙某、孙某2协助将涉案房屋的不动产权变更登记至原告名下，由此产生的税、费由原告承担。至于剩余房款中归孙某3所有的6万元，被告余某可在涉案房屋不动产权变更登记手续办理时自行从本院支取。剩余房款中归李某2所有的29万元，由李某与李某2自行交接，本院对此不予理涉。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国继承法》第十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司、昆山花桥国际商务城置业有限公司于本判决生效后十日内协助将位于昆山市车库的不动产权登记至被告王某、孙某、孙某2名下，产权登记时产生的费用由被告余某承担；待上述房屋及车库的不动产权登记在被告王某、孙某、孙某2名下之日起十日内，被告王某、孙某、孙某2协助将该套房屋及车库的不动产权变更登记至原告李某名下，过户时产生的税、费由原告李某承担。案件受理费14700元，由原告李某、被告余某各半承担。此款原告李某已经预交，本院不再退还，被告余某承担部分由其从本院支取款项时一并与原告李某结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年四月二十九日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《中华人民共和国继承法》第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。第二十七条有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：（一）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；（二）遗嘱继承人丧失继承权的；（三）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；（四）遗嘱无效部分所涉及的遗产；（五）遗嘱未处分的遗产。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。