四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初542号 原告：陈正伟，男，1965年4月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：黄良琼，女，1966年8月28日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 被告：四川千驹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区九里堤北路2号，统一社会信用代码91510000794924802B。 法定代表人：刘荣富，董事长。 委托诉讼代理人：程爽，女，系该公司副总经理。 原告陈正伟、黄良琼与被告四川千驹房地产开发有限公司（以下简称“千驹公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈正伟、黄良琼的共同委托诉讼代理人雷曾袁，被告千驹公司的委托诉讼代理人程爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈正伟、黄良琼向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告当庭退还于2013年2月26日代收的契税18,260.28元；2.请求判令被告立即向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金45,148.54元；3.请求判令被告立即向原告支付办理不动产权证的违约损失11,549.63元。庭审中，原告将第2项诉讼请求违约金的计算方式变更为“以原告实际购房款为基数，按日万分之一，从交房之日起365日之次日起计算至办理房屋所有权证的前一日止”。 事实和理由：原、被告于2011年3月6日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将位于简阳市房屋出售给原告，房屋建筑面积120.25平方米，总价款456469元。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2013年1月9日前向买受人交付该商品房”，第十五条约定“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，原告接房时向被告分别支付了面积补偿款、交付了专项维修资金和契税。被告未按照合同约定向相关单位交纳违规代收的契税，应退还原告。被告未在合同约定时间内为原告办理房屋所有权证书，应按合同约定承担逾期办证违约责任。双方未在合同中约定逾期办理不动产权证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告参照合同约定主张办理不动产权证的违约损失，符合法律规定。 被告千驹公司承认原告在本案中所主张的关于双方签订合同、支付房款、办理交房手续、代收契税及未将代收的契税向相关单位缴纳、逾期办理房屋所有权证、已为原告办理不动产权证等事实，对原告在庭审中主张的逾期办理房屋所有权证违约金的计算方式无异议。但认为，1.被告已为原告办理不动产权证，地方税务局对于原告应交契税已进行核定，并对被告的足额资产进行了保全，故被告应退还的契税金额应扣减税务局核定的原告应缴纳金额；2.根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕所有交房手续、房屋验收手续后365日内，协助买受人办理房屋所有权证。并在房屋所有权证办理完毕后的两年内，为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”，第十七条第一款约定“本补充协议与合同如有抵触的，以本补充协议为准”。被告在2016年11月14日为原告办理了房屋所有权证，因2016年国家政策调控“双证合一”，已办理的房屋所有权证按主管部门要求收回作废，并于2017年12月18日更换为不动产权证，被告已根据补充协议约定在办理国有土地使用权证期限内为原告办理了不动产权证，故被告仅应支付逾期办理房屋所有权证违约金；3.根据《最高人民法院适用若干问题的解释(二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告既已主张违约金，再主张违约损失，与国家法律相悖；4.简阳市已成立了关于处理千驹公司“非吸”问题的专门工作组，正在进行第二批资产处置工作，被告应退原告的契税已纳入债权债务总盘中，故应退契税需按照处非原则依法办理。综上，请求法院依法公正判决。 本案经审理认定事实如下：被告千驹公司作为出卖人于2011年3月6日与原告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定将位于简阳市房屋出售给原告，合同建筑面积120.25平方米，单价3796元／㎡，总价456469元。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2013年1月9日前向买受人交付该商品房”，第十五条约定“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：……2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”，第二十条约定“本公司所指房地产权证书指的是房屋所有权证。（二）转移登记……（2）如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）（2）种方式处理:……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。《商品房买卖合同补充协议》第七条约定“2、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕所有交房手续、房屋验收交付后的365日内，协助买受人办理房屋所有权证。并在房屋所有权证办理完毕后的两年内，为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。（地下车库的国有土地使用权证按照简阳市国土局的规定程序办理）”。2013年2月26日，双方办理接房手续，房屋实际建筑面积120.26平方米，总价456507元，原告向被告交纳了契税18260.28元。2016年11月14日，被告为原告办理了房屋所有权证，因受“双证合一”政策影响，被告于2017年7月28日对原告的房屋所有权证进行换证登记，2017年12月18日为原告办理了不动产权证。 以上事实有经庭审质证，本院予以确认的由原告提交的双方身份信息、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议及附件》、不动产权证书、四川省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、四川千驹房地产开发有限公司收据，由被告千驹公司提交的房屋所有权证书、简阳不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权补（换）发登记受理单、不动产权证书等证据及原、被告双方的当庭陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行己方义务。因双方对于逾期办理房屋所有权证及按原告主张的计算方式支付逾期办理房屋所有权证违约金无异议，故被告应向原告支付自2014年2月26日起至2016年11月13日止，共计992天的逾期办理房屋所有权证违约金45,285.5元（456,507元×0.1‰×992天）。 本案的争议焦点为：1.被告应退还的代收契税金额。因被告既未举证证明其获得相关部门代征契税的授权，也未在代收原告契税后，按合同约定向相关职权部门缴纳，故原告要求被告退还该款项，不违反法律规定，本院予以支持。 2.被告是否应承担违约损失及金额。简阳市实施双证合一，虽双方未在合同中就办理不动产权证相关事宜作出约定，被告仍有为原告办理不动产权证的义务，因不动产权证系房屋所有权证、国有土地使用权证的合并，故不动产权证的办理时间，应以后证即国有土地使用权证的办理时间为准。本案中，双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定在房屋所有权证办理完毕后的两年内，办理房屋分户的国有土地使用权证，被告于2016年11月14日为原告办理了房屋所有权证，于2017年12月18日为原告办理了不动产权证，未违反《商品房买卖合同补充协议》的约定，故对原告要求被告承担办理不动产权证违约损失的诉求，本院不予支持。 综上，对原告陈正伟、黄良琼的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川千驹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈正伟、黄良琼退还代收的契税18,260.28元； 二、被告四川千驹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈正伟、黄良琼支付逾期办理房屋所有权证违约金45,285.5元； 三、驳回原告陈正伟、黄良琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计837元，由原告陈正伟、黄良琼负担143元，被告四川千驹房地产开发有限公司负担694元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵成 二〇二〇年四月二十八日 书记员  华利