云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4483号原告（反诉被告）：张泽瑞，男，1966年2月5日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：曾秀玉，女，1970年9月1日生，汉族，住上海市闸北区。被告（反诉原告）：余建岳，男，1985年5月2日生，汉族，住河北省邢台市任县。二被告共同委托诉讼代理人：王晖华，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告张泽瑞与被告曾秀玉、余建岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，被告曾秀玉、余建岳提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）张泽瑞及其委托诉讼代理人程荣兴，被告（反诉原告）余建岳及被告（反诉原告）曾秀玉、余建岳的共同委托诉讼代理人王晖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张泽瑞向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付自2019年8月1日起至2019年10月31日止的租金50,000元，并承担自2019年8月1日起至上述款项付清之日止按中国人民银行同期借款利率4.35%计算的利息。2．请依法判决本案的全部诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2018年12月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将大理市海东镇金梭岛村委会金梭岛村3社37号房屋整栋整院出租给被告用于经营客栈，租期为18年，自2019年2月1日起至2037年1月31日止。租金：前十年每年200,000元，后八年每年230,000元。支付方式为：过渡期为每三个月付一次，三个月房租为50,000元；办理好各项证件后，前十年每两年一付，租金为400,000元，后八年每两年一付，租金为460,000元，每次需提前一个月缴纳房租。合同签订后，原告按约于2018年12月31日前搬离了大理市海东镇金梭岛村委会金梭岛村3社37号房屋，并于2018年12月22日与董兴社签订房屋租赁合同。被告首次一次性支付了自2019年2月1日起至2019年7月31日止共六个月的房租100,000元整。按照合同约定，被告应当在2019年7月向原告缴纳自2019年8月1日起至2019年10月31日止共三个月的房租50,000元，但被告至今未向原告支付房租，经原告多次催要，二被告仍然拒绝支付。被告的行为已经严重违反了法律规定，侵害了原告的合法权益。据此，原告依法向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告曾秀玉、余建岳答辩及反诉称，2018年12月初，被告经人介绍与原告就蓝湖客栈的出租事宜进行了商谈。在商谈过程中原告称客栈的不动产手续和经营证件已经在办理，三个月内就可以办理下来，为此原告还向被告提供了大理市海东镇国土资源所的证明和洱海流域服务业经营场所（地址）审批表，于是双方就约定三个月的过渡期用于原告办证。2018年12月4日，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定了租金、租赁期限、支付方式。在经营中如有关政府部门需要各种证件材料，原告必须提供，并积极配合解决遇到的问题，合同还对其他问题进行了约定。合同签订后，被告即向原告支付了2019年2月1日至2019年8月1日的租金10万元。2019年1月初，在原告交付客栈后，被告即投入了65,480元对客栈进行部分改造和购买了客栈经营所需家电、家具等设施，并等待原告将客栈经营的各项证件办理完毕进行开业。但到2019年5月1日，双方约定的过渡期届满后，原告仍未将客栈的各项证件办理下来，经被告多次催促，仍没有结果。2019年7月，被告到海东镇政府询问该客栈的证件办理情况，海东镇政府答复原告客栈所在区域在2018年7月就被列入乡村民俗客栈禁止发展区，原告的客栈根本办理不了经营所需的证件，同时海东镇政府还向被告提供了大理市人民政府关于印发《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》的通知。因此原被告发生纠纷，2019年7月31日，被告将客栈钥匙交还给原告。被告严格按照合同约定履行义务，不存在违约行为。原告明知客栈被列入禁止发展区，不能办理经营所需的各种证件，却仍将客栈租赁给被告，致使被告经营客栈的合同目的不能实现，而且给被告造成很大的经济损失，为此被告向本院提起反诉，请求：1．判决解除原告与二被告于2018年12月4日签订的《房屋租赁合同》；2．判令原告向二被告返还租金10万元，并赔偿二被告经济损失65,480元；3．本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。原告张泽瑞辩称：1．被告反诉请求缺乏事实和法律依据。被告要求的是解除合同，所谓解除合同就是终止合法有效的合同效力，在合同终止前合同是依法有效的，双方应该按照合同约定履约，被告应当按照合同约定履行支付租金的义务；同样也无权要求返还租金，因为租赁期限是有效合同约定的履行部分。2．被告在反诉状中的部分陈述与客观事实不符，主要体现在合同中并没有约定三个月的过渡期，只约定了在证件办下来的这段期间作为过渡期的特殊支付方式；原告已经向政府部门提供了办证所需要的相关手续，但是证件什么时候能办理好原告并没有向被告进行承诺，在签订合同的时候被告对此事是明确知晓的，甚至被告当时的陈述是可以花五年的时间来耗，可以等，因此对此情况被告一直是知情的。3．被告至今没有与原告进行任何形式的房屋交接。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的法律事实为：2018年12月4日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方（原告）将位于大理市的房屋整栋整院出租给乙方（二被告）用于酒店客栈的经营，租期为十八年，自2019年2月1日至2037年1月31日止。租金为：2019年2月1日至2029年1月31日，每年200000元；2029年2月1日至2037年1月31日，每年230000元。租金支付时间为每两年一付。其中，过渡期每三个月付一次，租金为50000元。乙方需提前一个月缴纳房租给甲方，不得拖延，如有拖欠甲方有权收回房屋。如因国家建设需要拆迁或其他不可抗拒因素，导致该合同不能继续履行的情况所造成的经济损失，甲乙双方各自承担，国家对主体的赔付归甲方所有，乙方所投资的家具和装修的部分归乙方所有。在经营中如有关政府部门需要各种证件材料，甲方必须提供，并积极配合解决遇到的问题。双方还对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交给二被告使用，二被告于2018年12月4日向原告支付了2019年2月1日至2019年8月1日的租金100000元。二被告在使用房屋的过程中，为了经营客栈，对租赁房屋地面木板进行了修复，大厅安装了大灯，做了茶室防腐木、走廊防腐木、安装衣服架、清理卫生等；此外二被告还购买了电视、家具和窗帘。但由于经营客栈所需的证件至今未办理成功，二被告的客栈至今未能正常营业。庭审过程中，原告张泽瑞表示亦同意解除合同。对于双方争议的证据，本院认定如下，二被告主张其为改造房屋和经营客栈，投入费用65,480元，并提交了销售单1份、销货清单2份、收据3份、送货单1份、销售合同单1份，原告均不认可。本院认为，二被告提交该组证据来源不清，形式要件不合法，对其证明方向不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与二被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，原告向二被告交付房屋，二被告向原告户交付了第一期租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案合同在履行过程中，因经营客栈所需的证件至今未办理成功，致使合同不能继续履行，对于二被告要求解除原告与其签订的《房屋租赁合同》，原告在庭审中亦表示同意解除，本院予以确认；合同解除前，原、被告双方应按合同约定履行义务，即承租人应向出租人支付租金，故原告要求二被告支付自2019年8月1日起至2019年10月31日止的租金50,000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；由于双方约定办证期间为过渡期，故原告要求二被告支付该期间的租金利息的请求本院不予支持。合同签订后，案涉房屋一直由二被告管理使用，二被告反诉要求原告返还2019年2月1日至2019年7月31日间租金10万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，二被告应将租赁房屋交还给原告。二被告租房期间对房屋进行的地板修复，茶室防腐木、走廊防腐木、衣服架安装等装饰装修，与租赁物形成附合，拆除装饰装修、恢复原状在事实上已不可能，在经济上也不合理，本院根据公平原则酌定由原告赔偿二被告装饰装修损失20,000元，对于二被告购买的家电，由二被告自行拆走。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张泽瑞与被告（反诉原告）曾秀玉、余建岳于2018年12月4日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告（反诉原告）曾秀玉、余建岳于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）张泽瑞租金50,000元。三、由原告（反诉被告）张泽瑞于本判决生效之日起十日内赔偿给被告（反诉原告）曾秀玉、余建岳装修损失20,000元。四、驳回原告（反诉被告）张泽瑞的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）曾秀玉、余建岳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,060元，由被告（反诉原告）曾秀玉、余建岳共同负担；反诉案件受理费减半后收取1,805元，由原告（反诉被告）张泽瑞负担551元，被告（反诉原告）曾秀玉、余建岳共同负担1,254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董琼人民陪审员  熊杰人民陪审员  滕英二〇二〇年四月十五日法官助理邵艳书记员李晓松