广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10269号原告：广州胜威投资管理有限公司，住所地广州市花都区花城街芙蓉平步大道40-3之二号，统一社会信用代码91440114MA59AMFUXN。法定代表人：朱焰邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭意娣，广东金科律师事务所律师。被告：广州泓辉盈泰投资有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路184号之五，统一社会信用代码91440101696937052T。法定代表人：茹智栋。被告：茹智军，男，1971年10月25日出生，汉族，住广州市花都区，被告：茹智栋，男，1976年11月6日出生，汉族，住广州市花都区，被告：钟晓梅，女，1975年2月20日出生，汉族，住广东省五华县，被告：朱宝灯，男，1981年12月14日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。原告广州胜威投资管理有限公司（以下简称胜威公司）与被告广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称泓辉盈泰公司）、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胜威公司的委托诉讼代理人谭意娣，被告朱宝灯的委托诉讼代理人黄荣江到庭参加诉讼，被告泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胜威公司向本院提出诉讼请求：1.判令泓辉盈泰公司向胜威公司支付2017年12月1日起至2019年7月31日止每月80000元的逾期违约金，共计1600000元；2.判令茹智军、茹智栋对胜威公司应支付的1600000元逾期违约金承担连带清偿责任；3.判令钟晓梅、朱宝灯对上述1600000元逾期违约金中的648000元承担连带清偿责任；4.判令泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯向胜威公司支付律师费30000元；5.本案诉讼费由泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯共同承担。诉讼过程中，原告胜威公司申请变更诉讼请求为：1.判令泓辉盈泰公司向胜威公司支付2017年12月1日起至2019年7月31日止每月80000元的逾期违约金，共计1600000元；2.判令茹智军、茹智栋对胜威公司应支付的1600000元逾期违约金承担连带清偿责任；3.判令钟晓梅、朱宝灯对上述1600000元逾期违约金中的648000元承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯共同承担。事实与理由：胜威公司与泓辉盈泰公司于2015年11月25日签订合同编号201511120001的《租赁合同》，约定泓辉盈泰公司将其投资建设的“泓辉商业中心物业”第七层全层出租给胜威公司使用，租赁期间自2016年10月1日起至2045年12月31日止。合同第三条第（一）款约定租赁物业交付时间为2016年10月1日前，并约定交付物业的标准要满足合同第一条第（三）款的交付条件。合同第八条违约责任第（一）款约定，如泓辉盈泰公司未能按合同第三条第（一）款的约定将租赁物业交付胜威公司使用的，每逾期一天，泓辉盈泰公司须按租金总额的万分之二向胜威公司支付违约金，直至实际交付时止，该违约金胜威公司有权按月向泓辉盈泰公司收取。茹智军、茹智栋、钟晓梅于2015年12月15日向胜威公司出具《保证书》，承诺如泓辉盈泰公司出现违约行为，其作为保证人承担连带清偿赔偿责任。朱宝灯也于2015年12月15日向胜威公司出具《保证书》，承诺如泓辉盈泰公司如未按《租赁合同》第三条的约定将租赁物业交付胜威公司使用，并且没有按《租赁合同》第八条第（一）款的约定向胜威公司支付违约金的，朱宝灯作为保证人承担连带赔偿责任。因泓辉盈泰公司未能按约定在2016年10月1日前交付租赁物业，泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋于2016年11月25日出具《承诺书》一份，承诺从2016年10月起按每月33000元向胜威公司计付违约金至2017年5月30日，该期间的违约金暂不用支付，如2017年5月30日前仍未交付租赁物业给胜威公司，则须补缴该期间违约金。另外，自2017年6月1日起按每月80000元向胜威公司计付违约金直至泓辉盈泰公司实际交付租赁物业为止。泓辉盈泰公司在约定期限即2017年5月30日满后，仍未能按期交付租赁物业，也未按月向胜威公司支付逾期违约金。胜威公司于2017年8月1日向泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯发出《通知函》，催促泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯按约定向胜威公司支付逾期违约金，但五被告收到《通知函》后仅支付了50000元违约金，其余至今未付。胜威公司曾于2018年1月4日向花都法院提起诉讼，法院出具案号为（2018）粤0114民初596号《民事判决书》，判决泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯向胜威公司支付2016年10月1日至2017年11月30日期间的违约金。泓辉盈泰公司不服判决提起上诉，广州中院出具（2018）粤01民终23041号《民事判决书》，驳回上诉维持原判。该判决于2019年5月27日生效，但泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯一直未按判决履行义务。并且，自2017年12月1日后至今，泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯又继续产生大量违约金不予支付，严重损害胜威公司合法利益，故胜威公司特具诉状，请求法院支持胜威公司诉求。被告泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅没有到庭，也没有提交书面答辩意见。被告朱宝灯辩称，1.根据合同法第214条规定租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，涉案合同的租赁期限为30年，对于超过20年的部分即从2036年1月1日至2045年12月31日的部分无效，合同标的额应该为3300000元。2.胜威公司所提交的通知函是其单方制作的文件，我方并没有收到。并且里面提到的承诺书中所约定的违约责任33000元和80000元的违约标准如果是真实的，也只是被告泓辉盈泰公司单方承诺与我方无关。3.租赁合同中第八条约定的违约金过高。按照该条款计算的违约金为每逾期一天是118800元，而根据租赁合同约定当时每月租金是13513元，每天违约金已经高于每月租金，违约金过高。我方认为应当调整违约金为每月违约金不超过每月租金24%。4.胜威公司对泓辉盈泰公司5400000元的债权中，其中3000000元属于我方对泓辉盈泰公司的债权，只是因为当时朱宝灯为了方便把该债权转让给胜威公司，所以对本案中胜威公司有权起诉的仅为其2400000元的债权。5.根据租赁合同约定的租金计算，根据当时当地的租金标准合同中约定的租金过低。6.我方认为如果要承担连带责任也只是对合同第八条第一款约定的违约责任2400000元的本金承担担保责任，且违约责任过高需要调整。若法院依然判决我方对违约金部分需要承担连带清偿责任，那么请法院根据（2018）粤0114号民初596号民事判决书判决内容的判令标准计算朱宝灯应当承担的连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2015年11月25日，泓辉盈泰公司（甲方）、胜威公司（乙方）、朱志芬（丙方）与朱宝灯、钟洪昌（二人为丁方）签订《协议书》，约定：一、丁方同意将上述对甲方享有的5400000元债权转让给乙方，转让价为5400000元，乙方同意受让，甲方对该债权转让无异议。二、本协议生效日起，甲方确认仅尚欠乙方借款5400000元。三、甲方同意将位于新街××西泓辉商业中心物业第七层出租给乙方，所得租金用于抵扣甲方所欠乙方上述第二条债务。四、乙方同意若甲方在2016年8月1日前一次性清还尚欠乙方的5400000元，并按银行同期商业贷款利率的3倍向乙方支付利息（利息自本协议签订日起计至实际还款日止），乙方同意与甲方无条件解除租赁合同，并返还租赁物业给甲方。2015年11月25日，泓辉盈泰公司（甲方、出租方）与胜威公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》（合同编号：201511120001），约定基于甲方向乙方借款5400000元用于投资建设位于广州市花都区新华街新街村新街××西泓辉商业中心物业，因借款期限届满甲方未能清偿乙方借款，现甲、乙双方协商一致，甲方将上址物业第柒层全层出租给乙方，乙方将应缴甲方租金与甲方所欠乙方借款5400000元抵扣。其中，第二条约定租赁期限及租金的计算：（一）本合同的发生是基于甲方不能履行还款义务，甲方同意将租赁物业出租给乙方，租金用于抵扣所欠借款，甲方同意本合同项下之租赁物业出租给乙方的租赁期限及租金的计算按以下方式执行：1.自交付日起至2025年12月31日的租金总额为1500000元。2.从2026年1月1日至2035年12月31日的租金总额为1800000元。3.从2036年1月1日至2045年12月31日的租金总额为2100000元。第三条约定租赁物业的交付：（一）双方商定，甲方于2016年10月1日前按本合同第一条第（三）款之标准将租赁物业交付乙方使用。第八条约定违约责任：（一）如甲方未能按本合同第三条第（一）款之约定将租赁物业交付乙方使用的，每逾期一天，甲方须按租金总额的万分之二的标准向乙方支付违约金，直至实际交付时止，该违约金乙方有权按月向甲方收取；若逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同，乙方行使单方解除权的，甲方须按租金总额的20%向乙方支付违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2015年11月25日，泓辉盈泰公司向胜威公司开具一张收据，确认收到胜威公司7楼租金5400000元。2015年12月15日，茹智军、茹智栋、钟晓梅作为保证人签订《保证书》，载明：鉴于胜威公司与泓辉盈泰公司于2015年11月25日签订编号201511120001号的《租赁合同》，我们均为泓辉盈泰公司的投资人及实际控制人，现就上述《租赁合同》中泓辉盈泰公司应承担的义务、违约责任等，我们自愿承担连带担保责任事宜，特保证如下：1.胜威公司与泓辉盈泰公司签订的编号为201511120001号的《租赁合同》真实、合法、有效。2.如胜威公司不能按编号为201511120001号的《租赁合同》项下条款之约定正常使用租赁物业的，并且泓辉盈泰公司未能在10日内退还胜威公司剩余使用年限的租金总额，我们承担连带全额退还之责。3.若泓辉盈泰公司在履行编号为201511120001号的《租赁合同》过程中出现违约行为，我们承担连带清偿赔偿之责（包括但不限于胜威公司因维权所支付的公证费、律师费、案件受理费、财产保全费、差旅费等）。4.保证人三人之间对上述保证事项相互承担连带担保责任，保证期限自本保证书签订之日起，至编号为201511120001号的《租赁合同》履行完毕止。2015年12月15日，朱宝灯出具《保证书》，载明：鉴于保证人向胜威公司的投资人朱志芬借款5400000元用于转借给泓辉盈泰公司，而泓辉盈泰公司未能履行到期债务的偿付。经保证人与泓辉盈泰公司及胜威公司三方协商一致，由胜威公司收购朱志芬与朱宝灯债权总额。保证人与泓辉盈泰公司及胜威公司三方再协商一致，由胜威公司与泓辉盈泰公司签订编号为201511120001号的租赁合同。该租赁合同约定租赁期限内胜威公司将应缴泓辉盈泰公司的租金总额5400000元与泓辉盈泰公司所欠胜威公司5400000元抵扣。现就上述《租赁合同》中泓辉盈泰公司应承担的义务、违约责任等，保证人自愿承担连带担保责任事宜，特保证如下：1.如泓辉盈泰公司未能按编号为201511120001号的《租赁合同》第三条之约定将租赁物业交付胜威公司使用，并且没有按该《租赁合同》第八条第（一）款之约定向胜威公司支付违约金的，保证人承担连带赔偿之责。其他内容与茹智军、茹智栋、钟晓梅签订的《保证书》第2至4项的内容基本一致。2016年11月25日，泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋共同向胜威公司出具《承诺书》，载明：因承诺人自身原因导致租赁物业建设工程尚未竣工，需延期至2017年5月30日前将租赁物业交付给胜威公司使用。根据编号为201511120001号《租赁合同》的约定，自2016年10月起承诺人须按月向胜威公司支付33000元违约金，直至承诺人按约定标准将租赁物业实际交付给胜威公司使用时止。现承诺人要求胜威公司豁免自2016年10月1日至2017年5月30日前因逾期交付产生的违约金；若承诺人再次发生逾期交付租赁物业给胜威公司使用，承诺人除同意补缴自2016年10月1日至2017年5月30日期间因逾期交付产生的每月33000元违约金给胜威公司，并同意自2017年6月1日起按月向胜威公司支付80000元违约金，直至承诺人按约定标准将租赁物业实际交付给胜威公司使用时止。另查明，（2018）粤0114民初596号案是胜威公司作为原告诉被告泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯的租赁合同纠纷，该案中胜威公司向本院提出诉讼请求：1.被告泓辉盈泰公司向原告支付2016年10月1日起至2017年5月30日止每月33000元的逾期违约金，共计264000元；支付2017年6月1日起至2017年11月30日止每月80000元的逾期违约金，共计480000元，扣除被告已付的违约金50000元，以上违约金合计为694000元。2.被告茹智军、茹智栋对被告泓辉盈泰公司应支付的694000元逾期违约金承担连带清偿责任。3.被告钟晓梅、朱宝灯对上述694000元逾期违约金中的453600元承担连带清偿责任。4.五被告向原告支付律师费30000元。5.本案诉讼费由五被告共同承担。2018年8月9日，本院作出（2018）粤0114民初596号民事判决，判决如下：一、广州泓辉盈泰投资有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州胜威投资管理有限公司支付2016年10月1日至2017年11月30日期间的违约金694000元；二、广州泓辉盈泰投资有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州胜威投资管理有限公司赔偿律师费30000元；三、茹智军、茹智栋对广州泓辉盈泰投资有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向广州泓辉盈泰投资有限公司追偿；四、钟晓梅、朱宝灯对广州泓辉盈泰投资有限公司上述第一项债务中453600元的部分及第二项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向广州泓辉盈泰投资有限公司追偿。泓辉盈泰公司不服上述判决，提出上诉，广州市中级人民法院于2019年3月1日作出（2018）粤01民终23041号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2018）粤01民终23041号民事判决于2019年5月10日发生法律效力。诉讼中，胜威公司陈述泓辉盈泰公司至今未将涉案房屋交付其使用。本院认为，泓辉盈泰公司与胜威公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，但是合同中租赁期限为2016年10月1日至2045年12月31日的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，故该租赁合同中超过20年的部分无效。本案是在（2018）粤01民终23041号民事判决生效后，因各方未履行合同另行产生的违约金，故本案亦遵循生效判决的处理方式。由于泓辉盈泰公司未依约将涉案房屋交付给胜威公司使用，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同》第八条第一款约定了逾期交付房屋的违约金计算标准为每逾期一天按租金总额的万分之二按月进行支付，但是泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋于2016年11月25日出具的承诺书将违约金标准变更为2016年10月1日至2017年5月30日期间的违约金按照每月33000元计付，2017年6月1日起按照每月80000元计付，是其真实意思表示，因此胜威公司按照泓辉盈泰公司变更后的违约金标准向泓辉盈泰公司主张违约金合理有据，本院予以支持。经核算，2017年12月1日至2019年7月31日的违约金为1600000元，泓辉盈泰公司应向胜威公司支付违约金1600000元。茹智军、茹智栋作为保证人应对此承担连带清偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”由于承诺书关于违约金的计算标准高于原租赁合同的约定，而变更后违约金并未经过钟晓梅、朱宝灯的同意，因此钟晓梅、朱宝灯作为保证人仅对租赁合同约定的违约金承担责任。按照《租赁合同》第八条的约定，2017年12月1日至2019年7月31日的违约金为648000元，因此钟晓梅、朱宝灯仅对泓辉盈泰公司应支付的1600000元违约金中的648000元部分承担连带清偿责任，胜威公司的该项诉请依据充足，本院予以支持。茹智军、茹智栋、钟晓梅、朱宝灯在承担保证责任后，有权向泓辉盈泰公司追偿。泓辉盈泰公司、茹智军、茹智栋、钟晓梅经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州泓辉盈泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州胜威投资管理有限公司支付2017年12月1日至2019年7月31日期间的违约金1600000元；二、被告茹智军、茹智栋对被告广州泓辉盈泰投资有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告广州泓辉盈泰投资有限公司追偿；三、被告钟晓梅、朱宝灯对被告广州泓辉盈泰投资有限公司上述第一项债务中的648000元的部分承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告广州泓辉盈泰投资有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告广州泓辉盈泰投资有限公司负担（其中被告茹智军、茹智栋连带负担19200元，被告钟晓梅、朱宝灯连带负担7776元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  朱小玲人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年四月二十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵