山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0302民初146号原告：淄博财富陶瓷城经营管理有限公司，住所地淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道17号楼2号。法定代表人：江伟仁，经理。委托诉讼代理人：许小萍，山东致公律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峰，山东致公律师事务所律师。被告：宋贻舜，男，汉族，1970年12月8日出生，现住淄博市淄川区。委托诉讼代理人：韩昊，山东齐嘉律师事务所律师。原告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司与被告宋贻舜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年3月25日、3月31日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人许小萍、刘峰，被告宋贻舜及其委托诉讼代理人韩昊均到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人许小萍、被告宋贻舜及其委托诉讼代理人韩昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年10月1日，2013年5月1日签订的两份商铺租赁合同；2.要求被告支付拖欠租金149841元，物业费48182元及欠费利息损失10891元，合计208914元；3.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原、被告分别于2012年10月1日，2013年5月1日签订两份《中国财富陶瓷城商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告三期B4二层1#、2#展厅。截止2018年12月31日，被告拖欠原告租金149841元，物业费48182元，欠费利息损失10891元，合计208914元。经原告多次催要，被告拒不支付，根据《合同法》相关规定，原告有权解除租赁关系。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。宋贻舜辩称，被告认为原告所诉不实，双方实际约定的租金是每月7.5元/㎡，相关附近范围的商户合同中均约定市场价格，市场价格均是每平方米7.5元，与原告所诉实际不符；被告已经向原告支付2018年租金，共计80000元，加上被告支付的20000元押金，2018年的租金已经付清，从原告给被告出具的单据中可看出被告已经付清租金；被告并不拖欠2016-2017年之间的物业费，因为从2016年2月开始，由于原告物业公司管理的疏漏，房屋长期漏水得不到解决，被告找到原告及物业公司协商，原告当时同意给被告免除物业费，因此原告在2018年、2019年从未向被告追讨过物业费；在2018年5月份因为原告及物业公司管理疏漏造成停电事件，给被告造成了严重的经济损失，被告多次找原告负责人及物业公司协商处理，均未得到满意的答复，原告一直置之不理，于是在2018年被告单方告知原告的负责人，被告要搬离涉案的房屋，并于2018年11月份已经搬离了涉案房屋，本案原告之所以只起诉2018年租金也是因为原告对被告早已经解除合同是明知的，双方之间签订的合同已经到期，双方在2018年租赁期间并未签订任何书面合同，属于不定期租赁合同，双方均享有单方的解除权，被告有权因为原告不能解决物业的问题及被告的损失单方解除合同，而且实际情况是双方在2018年11月份终止了租赁合同。本院经审理认定事实如下：1.原告提供商铺租赁合同两份、中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策一份、2016年三期B4二层1#营业房物业费收费单据一份，证明原、被告分别于2012年10月1日、2013年5月1日签订两份租赁合同，被告租赁原告位于中国财富陶瓷城B4二层2#营业房、面积153.75㎡，三期B4二层1#营业房、面积1152.61㎡，租金收费标准为每月15元/㎡，物业费收费标准为每月1.5元/㎡。被告对商铺租赁合同两份、中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策一份真实性没有异议，对证明内容有异议，合同在第三条第二款中明确约定自2017年1月1日起租金执行市场价按年收取，市场价是应该由双方共同定价，而且是有统一标准的价格，在2017年时原告按每月7.5元/㎡市场价向被告收取租金，而在2018年变更为每月15元/㎡市场价，明显有违常理，原告起诉陈某租赁合同纠纷一案也是在本庭审理，原告向陈某主张每月7.5元/㎡租金，以上两个事实是可以相互印证，市场价为每月7.5元/㎡，同时被告咨询其他业户也均是每月7.5元/㎡，而且原告提供所有商户租赁合同在关键条款中都是一致的，均是约定自2017年1月1日起执行市场价按年收取，被告认为该条款为格式条款合同，应当作出对原告不利的解释；中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策属于政策性，也就是说可以调整变化，并不能以此文件认定市场价，该文件是原告自行制定，而市场价是根据市场情况双方共同定价的，很明显原告把自行定价和市场价混为一谈，被告认为原告应该举证证明市场价格为每月15元/㎡，如果没有任何证据证实每月15元/㎡为市场价格，应当按照每月7.5元/㎡价格收取相应的租金，双方的租赁合同到期后并没有续约，双方实际于2018年11月份终止了合同，因此原告在诉状中也没有提及2019年的租金，原告没有向被告催告过2018年的租金，时隔两年之后才向被告主张2016年-2018年物业费、租金，明显有违日常生活常识，综上，被告并没有拖欠原告的租金及物业费，2018年物业费没有缴纳，是原告给被告免除了物业费。本院认为，原告提供商铺租赁合同两份、中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策一份、2016年三期B4二层1#营业房物业费收费单据客观真实与本案有关联，本院予以采信。2．被告提供2018年5月3日原告向被告发出的通知一份（后附房租和物业费明细）、2018年12月25日山东致公律师事务所律师函一份，证明2017年和2018年按照市场价收费标准是每月7.5元/㎡；提供陈某书面证人证言一份及身份证复印件一份，证明陈某与被告共同与原告商谈从2017年开始，租金是按市场价每月7.5元/㎡缴纳；提供中国财富陶瓷城商铺租赁合同照片一份（非原件），证实在该合同第三条中并没有约定每月15元/㎡。提供张娟中国农业银行业务凭证一份，证明2018年5月8日张娟代被告向原告工作人员刘凯玲账户转入40000元租金；提供王某视频光盘一份及王某的身份证复印件一份，证明被告于2018年11月份搬离了租赁地点；提供视频光盘4份，证明2016年、2018年期间被告租赁房屋漏水严重，影响被告正常使用，因此被告有充足的理由抗辩物业费缴纳，而且原告向被告承诺免除物业费，没有原告的书面承诺。原告认为，被告提交的租赁合同是在最初签订的一份，签订日期是2012年9月，之后双方针对三期B4二层1号展厅因面积变化，重新签订的合同是原告提交封面标注时间为2014年12月26日的租赁合同，在被告提交的合同中第三条第二项也明确约定租金按每月15元/㎡，也是手写的，因此被告提交的合同与原告提交的合同并不矛盾，只是一个在前一个在后，租赁期限没有变化，合同均对单价约定每月15元/㎡；对于被告提供的通知和律师函不能说明单价，陈某没有出庭作证，其书写的证人证言不具证明效力，证人王某没有出庭作证，书面证言也不具有证明效力，对于被告提交一系列光盘，真实性不予认可，不能显示全景，并且即使存在漏水被告也没有在案件中提起反诉，也没有在原告起诉前向原告主张过权利，更没有形成免除物业费的任何协议，对于转账业务凭证只能证明被告曾经交过费用无法证明单价。本院认为，证人陈某、王某均未出庭作证，对其书面证言本院不予采信；对于被告提供的中国财富陶瓷城商铺租赁合同照片一份（非原件），由于被告未提供原件印证，本院不予采信。对于张娟转账给刘凯玲40000元，只是证明了资金流向，与本案关联性无法确定，本院不予采信；对于视频光盘4份，因无其他证据印证，与本案关联性无法确定，本院不予采信；被告提供2018年5月3日原告向被告发出的通知一份（后附房租和物业费明细）、2018年12月25日山东致公律师事务所律师函一份客观真实与本案有关联，本院予以采信，律师函证实了原告向被告催要欠款的事实，本案诉讼时效中断，原告诉求未超过诉讼时效。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中原、被告争议的焦点问题，是原、被告对租赁合同解除日期及租赁费的收费标准存在争议，原、被告签订的两份商铺租赁合同分别于2017年12月31日、2018年7月30日到期，被告认为其已于2018年11月份从承租展厅搬走，将钥匙插在门上并口头告知原告租赁合同已经解除。原告认为，被告并没有明确告知原告解除合同，且未与原告办理展厅交接手续，被告继续占有使用承租展厅，原告也不能另行出租，因此，原、被告之间形成无固定期限租赁关系，被告应当按照原合同标准，缴纳截止到2019年5月6日的租赁费、物业费。本院认为，即使被告从所承租的展厅搬走后，也未与原告办理交接手续，明确解除租赁合同，原告也无法将该展厅另行出租他人，在被告未明确解除租赁合同期间，原告并没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此，对于被告关于原、被告实际已于2018年11月份终止了合同的主张，本院不予采信。被告主张已交清2018年租金，证据不足，本院不予采信。对于原告认为合同到期以后，原、被告之间形成无固定期限的租赁关系的主张，本院予以采信。原告提供的两份合同虽明确约定租金每月15元/㎡,2018年1月1日原告出具的中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策中也约定B区二层市场价为租金每月15/㎡,但是2018年5月3日原告给被告发出的通知中,明确约定租金收费标准为:B4二层-2,2016年15元,2017年7.5元;B4二层-1,2017.1.1-2018.12.317.5元，原告以通知的形式更改合同约定，确定2017年租金标准为每月7.5元/㎡，2018年的租金标准为每月7.5元/㎡，该通知足以证明原告确定的2018年租金的市场价格为每月7.5元/㎡。故原告要求被告支付租金138313元（面积1152.61㎡，每月15元/㎡，从2018年5月1日计算至2018年12月31日）、11528元（面积153.71㎡，每月15元/㎡，从2018年8月1日计算至2018年12月31日）的诉讼请求，本院部分支持为69156.50元（面积1152.61㎡，每月7.5元/㎡，从2018年5月1日计算至2018年12月31日）、5764元（面积153.71㎡，每月7.5元/㎡，从2018年8月1日计算至2018年12月31日），共计74920.50元。被告主张原告免除了其物业费，由于被告无证据证实，本院不予采信，故原告要求被告支付物业费41494元（面积1152.61㎡，每月1.5元/㎡，从2017年1月1日计算至2018年12月31日）、6688元（面积153.71㎡，每月1.5元/㎡，从2016年8月1日计算至2018年12月31日）的诉讼请求，共计48182元，本院予以支持。原告要求被告支付欠费利息损失10891元（198023元×6%÷12×11）的诉讼请求,本院部分支持为6770.64元[(74920.50元+48182元)×6%÷12×11]。由于原、被告在庭审中均同意解除双方签订的租赁合同，故原告要求解除原、被告于2012年10月1日、2013年5月1日签订的两份商铺租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年10月1日，2013年5月1日签订的两份商铺租赁合同；二、被告支付原告租金74920.50元；三、被告支付原告物业费48182元；四、被告支付原告欠费利息损失6770.64元；五、驳回原告其他诉讼请求；以上二、三、四项共计129873.14元，于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2217元，财产保全费1565元，共计3782元，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担1431元，宋贻舜负担2351元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  徐修旭二〇二〇年四月二十六日代理书记员  孙周铖