重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初183号原告：重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会，住所地重庆市长寿区双龙镇连丰村5组大石堡，统一社会信用代码54500115ME1692660A。法定代表人：杨晓林，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：李志林，重庆长晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祖建波，重庆长晟律师事务所律师。被告：重庆果然好农业开发有限公司，住所地重庆市长寿区黄桷路8号3单元3-2，统一社会信用代码91500115091245352F。法定代表人：游华岗，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：袁东升，男，1969年1月4日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：傅道勤，男，1965年3月8日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会与被告重庆果然好农业开发有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会的委托诉讼代理人李志林、祖建波，被告重庆果然好农业开发有限公司的委托诉讼代理人袁东升、傅道勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年9月2日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》；2.判决被告返还其所租用的土地232.40亩及该土地上的构（附）着物、设施、设备；3.判决被告支付2018年、2019年、2020年三年度的土地流转的租金593782元，如超出2020年9月30日交还土地，之后的租金按合同约定标准支付至土地交付时止；3.被告支付2018年、2019年、2020年三年度的工作经费5810元（如合同解除时间超出2020年9月30日，之后的工作经费按合同约定给付至合同解除时止）；4.判决被告支付以每年所欠租金为基数，从应付款次日起按每天0.1%的标准计算至租金付清时止的违约金。事实和理由：原、被告于2015年9月2日签订《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，将原告辖区范围内连丰村4组92户、6组67户村民承包土地共232.40亩（原木子洋公司经营）以土地承包经营权出租的方式流转给被告从事农业生产经营，双方约定了各自的权利义务、租金支付方式、合同解除条件及违约责任等。合同签订后，原告按合同约定将土地及土地上的构着物、相关生产的设施、设备交由被告经营，从2017年9月30日起，被告欠付原告2018年、2019年、2020年的土地流转租金共计593782元及工作经费5810元。原告催收未果，故提起诉讼。被告重庆果然好农业开发有限公司辩称，我公司与原告于2015年9月2日签订《重庆市农村土地承包经营权出租合同》属实，但原告未按合同约定足额交付土地，所交付的土地与实际土地面积不符。我公司多次要求原告按合同约定的面积交付土地，但原告至今未交付合同约定面积的土地，故我公司从2017年后以拒付租金的方式要求原告按合同约定面积交付土地，原告却以未收到租金为由阻拦我公司正常生产、经营。我公司与原告于2019年3月18日达成了协议，原告出具了《承诺书》，我公司按协议支付了500000元租金，但原告未按协议履行，继续阻挠我公司生产经营，导致我公司近700亩的晚熟柑橘无法采摘，由此给我公司造成巨大损失，现我公司同意解除合同，要求原告就我公司的经济损失进行补偿。因原、被告双方约定每天0.1%的违约金过高，要求法院依照法律规定予以调整。本院经审理认定事实如下：原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会（甲方）与被告重庆果然好农业开发有限公司（乙方）于2015年9月2日签订《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，约定将该村辖区范围内连丰村4、6组韩志超等农村土地承包经营户承包的土地共232.40亩（原统一流转给木子洋公司经营的部分，详见农村土地承包经营权委托人签字捺印册）统一以土地承包经营权出租的方式流转给被告从事农业生产经营。合同约定出租期限：11年，从2015年8月31日起至2026年9月30日止。出租价款及支付方式：1、该土地实际面积（按土地承包经营权证记载的四至界限所丈量的面积）与登记面积（土地承包经营权证所登记的面积）不一致的，双方约定出租价款按以下方式计算：实际面积。2.双方同意按以下方式支付出租价款：以每年每亩350公斤中等稻谷的当年9月中旬市场价格计算，现金支付。支付时间：双方同意按以下方式支付出租价款：提前1年支付：本合同生效后140天内，乙方向甲方一次性支付第一年度（2015年10月1日至2016年9月30日）的出租价款；以后每年9月30日前，乙方向甲方支付下一年度的出租价款。土地交付方式及时间：1.甲方按以下方式将出租土地交付给乙方：一次性全部交付。2.交付资料：①土地交付时的地形、地貌、青苗、构（附）着物等情况的图片（经双方确认）；②经双方确认的资产清单。3.交付时间为：合同生效7日内。合同第七条约定甲方的权利和义务：....2.依法或按照合同约定收回出租的土地承包经营权。......4.协调乙方与本集体经济组织内其他承包户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷......。合同第九条约定，合同到期后地上的构（附）着物及相关设施的处理：合同期满后，甲方收回该土地承包经营权，乙方对该土地进行投入而提高土地生产能力的、在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上构（附）着物等，双方约定处理方式、时间为：1.合同期满，甲方收回该土地承包经营权，乙方将该土地及相关设施和地上构（附）着物等无偿交甲方处置......合同第十一条约定，违约责任：1.乙方不按期支付出租价款的，每延迟壹天，按出租费用的0.1%承担违约金；超过60天仍未付款的，甲方有权解除合同，收回土地承包经营权。2.甲方不按期交付土地的，每延迟壹天，按出租费用的0.1%承担违约金；超过60天仍未付款的，乙方有权解除合同。3.一方无故擅自解除合同的，违约方应向对方支付每亩15000元（壹万伍仟元整）的违约金。4.一方违约给对方造成了损失的，应赔偿损失.......。合同第十三条约定，其他约定：......3.本合同自双方签字（盖章）后生效。未尽事宜，经双方协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。......7.乙方每年按5元/亩的标准支付甲方协调工作经费。合同签订后，原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会将与被告重庆果然好农业开发有限公司签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》中所涉及的该村辖区范围内连丰村4组韩志超等28户农村土地承包经营户的承包土地按原流转经营的木子洋公司经营时现状（农村土地承包经营权委托人签字捺印册登记面积为共232.40亩）及构（附）着物交付给被告从事农业生产经营。在履行合同中。被告按合同约定付清了2017年9月30日前的所有租金。按合同约定，被告应当于2017年9月30日前支付2018年土地租金、于2018年9月30日前支付2019年土地租金、于2019年9月30日前支付2020年土地租金，但被告均未按合同履行。被告于2019年3月18日通过其员工袁东升的私人帐号将2018年的部分租金500000元转到重庆市长寿区双龙镇龙滩村村民委员会账户（被告租赁土地还有涉及重庆市长寿区双龙镇谷黄村、龙滩村的土地）。原、被告在审理中均认可本三个村按合同上记载的总流转面积为2540.104亩（另有部分涉及三个村原流转给崇美农业公司的土地，也流转给被告经营），该500000元土地租金按三个村总流转面积分摊租金。审理中，被告重庆果然好农业开发有限公司对原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会交付的实际土地面积有异议，要求对原告交付的实际土地面积重新进行测量。原告认为合同约定的土地承包经营权证记载的四至界限及原地形、地貌已在木子洋公司生产经营时改变，现不能具体确定原各土地承包经营户流转土地的四至界限，交付土地时是按木子洋公司退出租赁时的状态交付，且当时被告未提出异议，并按协议实际履行了截止到2017年9月30日前的租金，故不同意重新鉴定测量。经查，双方约定的流转土地承包经营权证记载的四至界限已在原流转经营的木子洋公司生产经营时改变了原地形、地貌、地界，已具体不能确定原土地承包经营户各自流转土地的四至界限。审理中，被告对原告提供的关于确定农业园区2017年9月市场中等稻谷价格为2.58元/公斤，2018年9月市场中等稻谷价格为2.38元/公斤，2019年9月市场中等稻谷价格为2.34元/公斤的通知均无异议。2019年3月18日，被告重庆果然好农业开发有限公司向重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会统一支付租金500000元（含重庆市长寿区双龙镇龙滩村村民委员会、重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会、重庆市长寿区双龙镇谷黄村村民委员会全部流转土地）。审理中，原告认为该款系另外的堆场费，不是租金，但未提供证据。原、被告均认可该费用如认定为租金，按三个村所有流转土地面积进行分摊后在2018年度欠付租金中予以抵扣。审理中，原、被告均认可在2015年交付土地时未按合同约定办理、交付相关材料：①土地交付时的地形、地貌、青苗、构（附）着物等情况的图片（经双方确认）；②经双方确认的资产清单。双方均未向本院提供租赁土地上现财产清单。上述事实，有当事人的陈述、《重庆市农村土地承包经营权出租合同》、农村土地承包经营权委托人签字捺印册、银行流水明细、农村土地承包经营权流转委托书、市场稻谷价格通知等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于案涉合同是否应当解除的问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方可以约定一方解除解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告接受村民委托与被告签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，将集体及相关村民的土地流转给被告从事农业生产经营，系其真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据合同第十条约定，超过60天仍未付租金，（甲方）原告有权解除合同，收回土地承包经营权。按合同约定，被告应当在2017年9月30日前支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金，在2018年9月30日前支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金，在2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金，但被告未按合同约定期间支付租金，已超过合同给付期限60天，符合双方约定解除合同的条件，现原告有权解除合同，被告亦同意解除，故对原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对合同解除的后果，经本院释明，被告表示对合同涉及的财物等问题，其另行解决。合同解除后，被告应当返还该合同所涉及的租赁土地232.40亩。关于被告重庆果然好农业开发有限公司辩称的租用土地面积并非合同约定的面积，并向本院申请要求委托机构重新测量使用的实际土地面积的问题。本院认为，其申请不应准许。理由如下：1.约定合同生效后7日内一次性全部交付，该合同于2015年9月2日双方签字、盖章生效。生效的合同中双方认可了租用土地的面积（有出租土地清单）；2.本院在审理中查明，原告交付流转时的土地四至界限已与承包经营权证记载的土地四至界限相比，土地四至界限已不存在，原地形、地貌已在原木子洋公司生产经营时改变，现无法重新具体确定原各自承包户流转土地的四至界限，已不具备鉴定的条件；3.原告是按双方合同中注明流转的土地系原木子洋公司经营部分土地，且已按现状交付土地，交付土地时被告并未对交付的土地面积提出异议，被告也以此约定面积支付了截止2017年9月30日的租金。现被告未提交充分证据证明其在双方按现状交付土地时对交付面积提出过异议，反而持续的交纳租金，可以认定原告是按时足额向被告交付了232.40亩土地，故对于被告的辩称意见，本院不予采信，其申请委托相关机构重新测量使用的土地面积的申请不予准许。关于原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会请求的返还该土地上的构（附）着物、设施、设备的请求。本院认为，因原告未提供该土地上的构（附）着物、设施、设备的证据，应予以驳回。关于被告重庆果然好农业开发有限公司于2019年3月18日向重庆市长寿区双龙镇龙滩村民委员会支付500000元是否系租金的问题。本院认为，结合被告提交的转账流水明细及其在系列案件中提供的《承诺书》，以及原告未提供证据证明该款系另外的堆场费的事实，本院认定该500000元系租金款项。关于被告重庆果然好农业开发有限公司欠付租金的数额问题。原告向被告主张2018年、2019年、2020年三年度的租金。按照原、被告合同约定，合同的期限系从2015年8月31日起至2026年9月30日，采取先交租金后使用土地的方式，第一年的租金是先交租金后用地，之后的租金在上一年的9月30日之前支付，合同约定土地出租面积为232.40亩，2017、2018、2019年9月市场中等稻谷价格分别为2.58元/公斤、2.38元/公斤、2.34元/公斤。经核算：1.2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金（应在2017年9月30日前付清）为209857.20元（232.40亩×350公斤/亩×2.58元/公斤），扣除被告于2019年3月18日支付的500000元租金中的分摊金额后，被告还应支付上述期间租金164111.04元（209857.20元－232.40亩×500000元÷2540.104亩）；2.2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金（应在2018年9月30日前付清）为193589.20元（232.40亩×350公斤/亩×2.38元/公斤）。对原告请求的2019年10月1日至2020年9月30日期间及之后的租金问题，按合同约定被告应在2019年9月30日前付清，现因原告向本院起诉解除合同，故被告应当支付的租金应当支付至合同解除后，被告交还土地之日止，其具体金额应当从2019年10月1日起，按2019年9月市场中等稻谷价格2.34元/公斤计算，最多计算至2020年9月30日止。若交付土地日期实际超出2020年9月30日，之后的租金，因稻谷市场价格及土地交还时间不确定，只能按双方合同约定标准计算至交还土地为止。关于原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会主张的违约金问题。因被告违约，未按合同约定期限支付租金，系违约行为，应当承担违约责任。双方约定的违约责任为支付违约金，因双方约定的违约金过高，被告要求依法调整，予以降低，因原告未举示证据证明其遭受的具体损失，该项请求过高，应予调整，本院依法以所欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（2019年8月20日起）的标准分段计算违约金。对双方约定超出部分的违约金请求，本院不予支持。关于原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会主张的工作经费问题。本院认为，该费用系双方自愿约定，不违反法律规定，被告应当按合同约定支付。被告应当支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的工作经费2324元（5元/亩/年×232.40亩×2年）及从2019年10月至合同解除止期间的工作经费（标准按合同约定的5元/亩/年×232.40亩，按月计算）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会与被告重庆果然好农业开发有限公司于2015年9月2日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》；被告重庆果然好农业开发有限公司于本判决生效后五日内将原、被告于2015年9月2日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》所涉及土地232.40亩返还原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会；被告重庆果然好农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金164111.04元、2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金193589.20元及从2019年10月1日起至土地返还时止的租金（2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金按面积232.40亩、每亩350公斤、稻谷价格2.34元/公斤计算至土地返还为止，若实际土地返还日期超出2020年9月30日，之后的租金按面积232.40亩、每亩350公斤及当年9月市场中等稻谷价格标准计算至土地返还为止）；四、被告重庆果然好农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会支付违约金（1.2017年10月1日至2019年9月30日期间租金的违约金：以209857.20元为基数，从2017年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年9月30日止；以403446.40元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年3月17日止；以357700.24元为基数，从2019年3月18日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止；2.2019年10月1日至解除合同之日期间租金的违约金：以所欠实际租金为基数，从约定应当支付日期的次日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至付清时止）；五、被告重庆果然好农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会支付2017年10月1日至2019年9月30日的工作经费2324元及从2019年10月1日起按面积232.40亩、5元/亩/年的标准计算至合同解除时的工作经费；六、驳回原告重庆市长寿区双龙镇连丰村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费9796元，减半收取4898元，由被告重庆果然好农业开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 邬涛二〇二〇年四月十七日法官助理 李琨书 记 员 姜凡