银川铁路运输法院行政裁定书（2019）宁8601行初577号原告宁夏林业研究院股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市胜利街1059号。法定代表人沈效东，该公司董事长。委托代理人关立宇，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。被告银川市自然资源局（原银川市国土资源局），住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区万寿路177号。法定代表人沈爱红，该局局长。委托代理人袁文曦，银川市不动产登记事务中心工作人员。委托代理人王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。第三人中国长城资产管理股份有限公司，住所地：北京市西城区月坛北街2号。法定代表人沈晓明，该公司董事长。委托代理人陈建波，该公司宁夏业务部高级经理。委托代理人李建明，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告宁夏林业研究院股份有限公司（以下简称林业研究院）诉被告银川市自然资源局、第三人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）房屋登记行政管理一案，于2019年1月9日诉至本院，本院受理后，于2019年6月27日作出（2019）宁8601行初29号行政判决书。原告宁夏林业研究院股份有限公司不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉，银川市中级人民法院经审理于2019年10月29日作出（2019）宁01行终197号行政裁定书，裁定撤销本院（2019）宁8601行初29号行政判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人关立宇，被告委托代理人袁文曦、王冰，第三人长城资产公司委托代理人陈建波、李建明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林业研究院诉称，原告系银川市兴庆区胜利街1059号宁夏林业研究所办公楼的建设及产权单位，该办公楼是由原告与宁夏上陵房地产开发有限公司（以下简称上陵房地产公司）共同合作开发建设。项目建设期间，根据上陵房地产公司的要求，原告于2015年6月17日与长城资产公司等签订了《债务重组协议》及《抵押合同》，以上述在建办公楼项目为宁夏上陵实业（集团）有限公司（以下简称上陵实业公司）欠付长城资产公司的1.5亿元债务提供抵押担保。2017年12月，办公楼项目建设完毕，因上陵房地产公司告知原告《债务重组协议》项下的借款已清偿，在建工程抵押手续全部解除，原告随即出具相关手续办理了办公楼的产权初始登记。2018年12月，原告查询得知办公楼办理了抵押登记，被担保的对象仍然是《债务重组协议》中上陵实业公司的1.5亿元债务，银川市不动产登记服务中心工作人员告知234套房屋的抵押登记手续属于在建工程抵押转现房抵押登记，但拒绝向原告提供办理抵押登记所依据的相关材料。原告认为，1、在建工程抵押登记在2017年12月已经解除，在原告未出示任何书面申请的情况下，被告直接对原告所有的234套房屋从在建工程抵押登记转为现房抵押登记，缺乏事实依据，违反《城市房地产抵押管理办法》第三十四条、《不动产登记暂行条例》第十四条和《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条第二款的规定，该登记行为显然违法。2、被告对涉案房产办理了房屋抵押登记的事实客观存在，有原告从银川市不动产登记中心调取的《房屋权属登记明细表》、第三人出示的《不动产登记证书》的权利其他状况和附记栏上载明的“该房屋及所占用土地已抵押于中国长城资产管理股份有限公司宁夏业务部”可以证明。被告举证中出具的（2019）宁银国立证字第6433号公证书系2019年10月11日制作，不符合《行政诉讼法》第32条、33条、43条及《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第1条的规定，不能作为认定事实的证据材料。3、原告起诉并未超过法定起诉期限。原告在涉案房屋初始登记时并不知道房屋进行了抵押登记，而是在第三人于2018年11月申请实现房屋抵押受偿时才知道房屋由被告违法办理了抵押登记。故于2018年12月17日申请查询了房屋权属情况，确认被告违法办理抵押行为。因此，原告在2019年1月8日提起诉讼未超过法定期限。4、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条是指当事人以引起不动产登记行为的民事合同存在效力瑕疵为由，对登记行为提起行政诉讼的，应当先在民事案件中处理有关合同效力的民事争议。而本案是原告认为被告未经当事人申请即办理抵押登记的行为违反法定程序故诉请要求确认登记行为违法、撤销登记，与所涉民事合同的效力无关，故不适用于上述规定。综上，请求判令：1、确认被告对银川市兴庆区胜利街1059号宁夏林业研究所办公楼234套房屋（详见附件房屋明细表）办理现房抵押登记的行政行为违法，并撤销该抵押登记；2、案件诉讼费用由被告承担。被告银川市自然资源局辩称，1、涉案不动产不存在原告所述的新的关于抵押登记的具体行政行为，现有的不动产登记合法有效。原告在诉状中称，涉案房屋在2017年12月解除了抵押登记，2018年12月办理了新的抵押登记。原告主张的该事实不存在。根据登记簿显示，本案并未进行现房抵押登记，在法律状态中，双方的登记依然属于在建工程抵押登记，并非现房抵押登记（或建筑物抵押登记）。根据物权法的相关规定，不动产登记簿是证明不动产权属状态的最有效的证明资料，应当以被告提交的登记簿的记载内容为准，涉案房屋始终处于在建工程抵押状态，没有证据证明本机关存在解除抵押行政行为或有人申请过解除抵押。因此，被告行政行为不存在违法。2、本案中存在原告与第三人尚未解决的民事争议，依法应当中止诉讼。本案第三人中国长城资产管理股份有限公司作为抵押权人，是涉案房屋的抵押法律关系的主体之一。原告在起诉状中诉称涉案房屋所抵押的主债权已经清偿完毕，该说法与第三人在原一审、二审期间的主张存在矛盾，其建立抵押法律关系的双方之间存在纠纷，在该纠纷未解决之前，本案不宜先行处理。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第八条关于“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”规定，本案应当依法中止诉讼，待民事争议解决完毕后进行。第三人长城资产公司述称，2015年6月17日，长城资产公司与上陵实业公司、上陵房地产公司、林业研究院、史信、王玉梅、宁夏新时代购物中心（有限公司）共同签署了《债权转让协议》【编号：中长资（宁）合字（2015）0008-1号】；同时长城资产公司还与上述当事人分别签署了《财务顾问服务协议》【编号：中长资（宁）合字（2015）0008-2号】、《抵押合同》【编号：中长资（宁）合字（2015）0008-4号】、《股权质押合同》【编号：中长资（宁）合字（2015）0008-5号】、《连带保证合同》【编号：中长资（宁）合字（2015）0008-6号】、《债务重组协议》【编号：中长资（宁）合字（2015）0008号】。上述合同明确约定长城资产公司收购上陵房地产公司和宁夏新时代购物中心（有限公司）享有的对上陵实业公司所有本息合计为人民币15000万元（大写：壹亿伍仟万元整，其中本金为人民币15000万元，大写：壹亿伍仟万元整）的应收账款债权并进行重组。上陵房地产公司、林业研究院自愿加入长城资产公司与上陵实业公司上述债权债务关系中，成为上述债务的共同债务人，史信、王玉梅对上述合同约定债权承担无限连带责任。其中，林业研究院以其开发的“新建办公楼”项目在建工程及7944.24平米土地使用权向长城资产公司提供抵押担保。上述协议签署之后，合同各方当事人同时在宁夏回族自治区银川市国安公证处申请办理了公证。宁夏回族自治区银川市国安公证处于2015年6月17日出具了编号为（2015）宁银国安证字第6300号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2015）宁银国安证字第6301号《公证书》。宁银国安证字第6300号《具有强制执行效力的债权文书公证书》载明：“若到期债务人（抵押人）、出质人、保证人没有按照《债权转让协议》《债务重组协议》《抵押合同》《股权质押合同》《连带保证合同》中的约定条款偿还借款本金及相应利息，债权人可持本公证书向本处申请办理执行证书，并可持本公证书及执行证书向人民法院申请强制执行”。2016年6月29日，长城资产公司与上陵实业公司、上陵房地产公司、林业研究院、史信、王玉梅共同签署了《债务重组协议之延期还款补充协议》【编号：中长资（宁）合字（2016）0014号】和《财务顾问服务协议》【编号：中长资（宁）合字（2016）0014-1号】，约定继续承担相应保证责任，重组期限自协议签署之日起2年。上述协议签署之后，合同各方当事人同时在宁夏回族自治区银川市国安公证处申请办理了公证。宁夏回族自治区银川市国安公证处于2016年7月11日出具了编号为（2016）宁银国安证字第2023号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2016）宁银国安证字第2024号《公证书》。宁银国安证字第2023号《具有强制执行效力的债权文书公证书》载明，“若到期债务人、抵押人、保证人没有按照《债务重组协议之延期还款补充协议》中的约定条款偿还借款本金及相应利息，债权人可持本公证书向本处申请办理执行证书，并可持本公证书及执行证书向人民法院申请强制执行。”现约定的清偿期限早已届满，经长城资产公司核算，截至2018年9月20日，未结清本金6000万元、利息（含罚息）1650000元、本金违约金1800000元、利息违约金49500元、复利45375元，总计63544875元。所以自始至终本案所涉的相关债务人、担保人从未将合同项下的借款清偿完毕。为此，中国长城资产管理公司依法向宁夏回族自治区银川市国安公证处申请执行证书并依法向人民法院提起强制执行申请，宁夏回族自治区高级人民法院受理执行案件后指定由银川市中级人民法院执行。经长城资产公司核查发现：林业研究院作为共同债务人以其依法拥有的“新建办公楼”项目在建工程及7944.24平方米土地使用权向长城资产公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。在上述在建工程竣工后，林业研究院与长城资产公司共同向银川市不动产登记服务中心申请办理初始登记且办理了涉案房屋及所占用土地已抵押于长城资产公司宁夏业务部的登记备案，就抵押的事实在不动产权证上予以确认。长城资产公司认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”。银川市自然资源局于2017年11月21日出具了涉案的234套不动产权证书。此时，林业研究院已知晓不动产权证书中注明房屋及占用土地抵押给长城资产公司的事实。而林业研究院在2019年1月8日才提起行政诉讼，属于未在法定时效内提起诉讼。请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2015年7月，宁夏林业研究所股份有限公司与中国长城资产管理公司宁夏业务部共同向银川市房屋产权交易管理中心申请办理抵押登记，对位于银川市兴庆区胜利街1059号、抵押面积为66335.99平方米的宁夏林业研究所办公楼在建工程和位于兴庆区胜利街东侧、六盘山路南侧的银国用（2013）第04119号土地使用权进行抵押，该抵押登记申请书载明的抵押人为宁夏林业研究所股份有限公司，抵押权人为长城资产公司，抵押担保的债权数额为9500万元。2015年7月9日，长城资产公司宁夏业务部取得银他项（2015）第01958号土地他项权利证明书，获得银国用（2013）第04119号土地使用权的抵押权。同日，取得银房在建抵押第2015083162号《宁夏银川市在建工程抵押登记证明》，对位于兴庆区胜利街1059号宁夏林业研究所办公楼在建工程享有抵押权。2017年11月20日，林业研究院向银川市不动产登记事务中心申请对宁夏林业研究所办公楼国有建设用地上房屋所有权进行首次登记，出具授权委托书委托姬永珍办理宁夏林业研究所新建办公楼项目初始登记相手续，委托权限为：全权办理有关事务，同时提交了《不动产登记申请表》《申请人合法有效身份证明》等资料，缴纳了产权登记费。长城资产公司向银川市不动产登记事务中心提交《关于土地证抵押说明》，表明同意该地块上在建工程办理新建商品房初始登记手续。同日，银川市不动产登记事务中心向林业研究院出具《银川市不动产登记受理凭证》，载明：“……2017-11-2016:32:33，收到你（单位）清河南街客运南站宁夏林业研究所办公楼国有建设用地上房屋所有权首次登记（不动产坐落名称及登记类型）以下申请登记材料，经核查，现予受理。本申请登记事项办理时限为：自受理之时起5工作日后（正常家假日、双休日除外），请凭本凭证、身份证明到B3厅27、28号窗口领取办理结果。……”林业研究院遂取得相应不动产权证书。该不动产权证书上记载的权利人为林业研究院，共有情况为单独所有，且在权利其他状况及附记一栏中均载明“该房屋及所占用土地已抵押于中国长城资产管理股份有限公司宁夏业务部”。2017年12月4日，上陵实业公司和林业研究院向长城资产公司提出《解除抵押登记申请书》，称林业研究院“新建办公楼”项目工程已经竣工验收，因办理了抵押登记，不能与客户签订《商品房买卖合同》并办理其他手续，且二公司已经归还6000万元贷款，故申请解除145套房产及土地【土地证号：银国用（2013）第04119号，面积7944.24㎡，权利人：林业研究所，他项权证证号：银他项（2015）第01958号】抵押登记。2017年12月5日，长城资产公司向银川市不动产登记事务中心出具《关于解除宁夏林业研究院股份有限公司“上陵森淼大厦”项目部分在建工程的函》，载明：“……宁夏林业研究院股份有限公司（以下简称“林业研究院”）因融资将其拥有的“上陵森淼大厦”项目7944.24平米国有土地使用权及36185.16平米在建工程进行抵押担保【土地使用权证号：银国用（2013）04119号】、【土地使用权他项权证编号：银他项（2015）第01958号，在建工程抵押登记证明编号为：银房在建抵押第2015083162号】。现债务人上陵集团向我公司申请对145套、面积38404.08㎡在建工程解除抵押登记（详见《解押明细单》），现解押保证金6000万元已打入我公司账户，用于提前归还本金。经我公司审议，同意解除上述抵押物。请贵局协助办理为盼。”银川市不动产登记事务中心遂办理了该145套房产及土地的解除抵押登记。经庭审询问，原告称本案所诉争的原办公楼项目工程其余234套房屋的抵押登记属于现房抵押登记，依据为其所提交的房屋权属登记明细表中“是否抵押”一栏显示为已抵押，办理现房抵押的时间为2017年10月29日。被告称本案诉争的234套房屋不存在现房抵押，在建工程抵押和现房抵押的区别在于建设的时间节点和房屋状态不一样，办理程序都是抵押登记，由当事人申请。庭审中原告及第三人均称未就案涉房屋申请过现房抵押。2019年10月10日，被告下属单位银川市不动产登记事务中心委托银川市国立公证处对其操作银川市不动产登记事务中心的电脑登陆“银川市房屋登记管理系统”内查询“林业研究院”的相关信息并将查询结果截图、保存、打印的行为过程进行证据保全，公证截图显示房屋的抵押状态为在建房屋抵押。另查明，2016年3月31日，宁夏林业研究所股份有限公司名称变更为宁夏林业研究院股份有限公司。2016年12月6日，中国长城资产管理公司名称变更为中国长城资产管理股份有限公司。本院认为，本案原告所诉的行政行为系案涉234套房屋的抵押登记，但因案涉房屋存在在建工程抵押登记与现房抵押的区别，故应先由原告明确其所诉的抵押登记究竟是在建工程抵押还是现房抵押。经本院释明，原告明确其所诉的行政行为为案涉234套房屋的现房抵押。因被告否认案涉房屋存在现房抵押，第三人亦认为案涉房屋抵押属于在建工程抵押，故本案首先需要对案涉房屋是否存在现房抵押登记的行政行为进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，公民、法人或者其他组织提起诉讼时应当提交被诉行政行为或者不作为存在的材料，原告认为案涉房屋属于现房抵押的依据为其所提交的房屋权属登记明细表中“是否抵押”一栏显示为已抵押，但该表中所记载的抵押并未明确为现房抵押，且原告认为案涉房屋系现房抵押的办理时间为2017年10月29日，而2017年12月5日长城资产公司向银川市不动产登记事务中心出具《关于解除宁夏林业研究院股份有限公司“上陵森淼大厦”项目部分在建工程的函》的名称及内容均明确为解除145套房屋在建工程的抵押，故原告提交的证据显然不能证明案涉房屋抵押属于现房抵押。根据庭审查明的情况，案涉房屋如需办理从在建工程抵押转为现房抵押需要原告与第三人共同申请，从形式上来说也需要颁发新的不动产登记证明，但原告及第三人均未共同申请办理现房抵押手续，从本案当事人提交的证据来看，被告除向第三人颁发过银房在建抵押第2015083162号《宁夏银川市在建工程抵押登记证明》外，并未为案涉房屋做过现房抵押的手续。第三人持有的不动产权登记证书虽然记载有“该房屋及所占用土地已抵押于中国长城资产管理股份有限公司宁夏营业部”的内容，但仅是对前面在建工程及土地抵押状态的一种记载。另，根据被告提交的公证书所公证的内容来看，案涉房屋不动产登记簿记载的抵押仍为在建工程抵押，该证据虽然形成于原一审结束后，但系针对原一审双方的争议焦点及证明相关法律事实而作，且被告是否存在原告所诉的行政行为亦系法院主动审查的要件，故可以作为原告所诉的行政行为是否存在的证据。综上，原告起诉要求撤销被告行政行为的事实基础不存在，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项、第（四）项的规定，裁定如下：驳回原告宁夏林业研究院股份有限公司的起诉。案件受理费50元，退回原告宁夏林业研究院股份有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 朱 武审判员 胡小兵审判员 冯桂杰 二〇二〇年四月二十三日（法官助理 王唯君书记员 吕 瑞附：法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件……（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。