安徽省宣城市宣州区人民法院 民事判决书稿 （2019）皖1802民初4471号 原告：阎知桧，男，1994年8月2日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市区。 委托诉讼代理人：阎友根（系原告的父亲），男，1967年6月9日出生，汉族，住安徽省宣城市区。 委托诉讼代理人：叶树生，安徽师阳安顺律师事务所律师。 被告：安徽省和佳汇连锁超市有限责任公司，住所地安徽省宣城市宣州区佟公路四季苑城30幢商业1-1,2-1,3-1号，统一社会信用代码：91341800MA2MTAOR7L（1-1）。 法定代表人：赵勇，担任公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，安徽帅奇律师事务所律师。 原告阎知桧诉被告安徽省和佳汇连锁超市有限责任公司（以下简称和佳汇超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告阎知桧及委托诉讼代理人阎友根、叶树生，被告和佳汇超市的委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、确认2016年10月17日原、被告签订的《商铺租赁合同》已解除；2、判令被告返还履约保证金50000元；3、判令因被告赔偿原告经济损失，自2019年1月起至原告撤离之日止按15487元/月计算，其中1-5月合计77435元；4、判令被告“支付相当于合同一年租金总额100%的违约金”依2019年租金计为220500元；5、赔偿原告装潢装修及儿童游乐设备损失100000元；6、本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令被告返还原告自撤离日起至2019年12月31日止的租金、能耗费等，按照282000元/年计算。 事实和理由：2016年10月17日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告承租被告位于宣州区约400平方米商铺，用于开办宣城市童宇儿童乐园。 合同第三条约定：租赁期5年，自2017年1月1日-2021年12月31日。第一年租金20万元（其中租金10万元，管理费10万元系应被告要求将其中10万元以管理费名义支付），合同有效期内每年递增5%。原告交纳履约保证金5万元，合同期满且乙方（原告）无违约行为。甲方（被告）无息退还。合同第四条约定：原告每年交纳中央空调、公共照明、商铺照明、公共用水、物业管理费用6万元，其中约定电费为5万元。合同第五条约定：乙方支付甲方通讯设施租金0.15万元/年。合同第十二条第二项第②款约定:“乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同一年租金总额100%的违约金”。但未约定被告违约应承担的违约责任。该合同系被告提供的格式文本，第十二条违约责任一节中，只对乙方违约作了惩罚性约定，而对甲方违约只字未提。原告因缺乏签订合同的知识和经验，当时未能对该不公平的合同提出修改意见。合同签订后，原告投资进行装饰装修、购买儿童游乐设施现在能提供票据的为25万余元。儿童乐园投入运营后，原告采用消防购卡为主，少量收取现金为辅的经营模式，经财务记载，2017年全年经营收入473212.3元。2018年全年经营收入为434733元。两年收入中，均含有消费者购卡，但未完全消费的情形。若被告对原告经营收入的真实性质疑，原告可申请人民法院委托会计事务所作出会计鉴定。2017年-2019年三年的租金、空调电费、物管费等，原告均全额交纳，无任何违约行为。 自2018年12月起，被告以中央空调坏了无法维修为由，即未提供空调服务。2019年1月-5月，被告一直未能提供空调服务，致原告的经营收入大幅度下降，5个月总收入仅为111720元。依2017年-2018年24个月的经营收入计，两年共计经营收入为907945元，折算每月平均经营收入为37831元，而2019年1-5月总收入为111720元，折算每月平均经营收入为22344元，平均每月减少经营收入15487元。因原告经营的童宇儿童乐园位于超市二楼封闭空间，没有空调提供适宜的温度，家长是不可能带孩子消费，且孩子也不可能开心游乐。为此，自2018年12月起，原告数十次与被告交涉，被告先以空调坏了无法维护予以搪塞，后则明确告知，中央空调正常运行每月电费需10多万元，超市生意不好，不可能仅仅为保证儿童乐园的正常经营来开空调。进入2019年6月，气温渐升，被告自2019年6月12日起为保证其超市经营，每天实行分时段开空调的方式，间隙性提供空调服务。因空调时开时关，不能正常保证适宜的温度，致使儿童乐园仍不能正常经营，消费客源大幅减少。鉴于被告不仅公开表示，且其实际行为也证明被告不按合同约定履行提供空调服务的义务，照此下去，原告必将无法正常经营。为此，原告于2019年7月1日向被告邮寄送达解除合同通知，并要求被告与原告协商相关损失适宜。被告接到解除合同通知后，于2019年7月4日复函，首先是不同意解除合同，且不仅对自身的违约只字不提，反对原告合理要求一概否定，但对其不能正常提供空调服务的事实并没有否定。原告认为，原告承租被告室内商铺从事儿童乐园经营服务，经营场所具备适宜的温度是必备条件之一，也是被告必须履行的合同义务。稍有日常生活经营的人都明知室内儿童乐园没有适宜的温度是根本无法正常经营的。被告以所谓因中央空调用电量大，电费负担重为由而不提供空调服务，是以实际行为表明不履行合同主要义务。经原告催告仍不履行，以致原告的合同目的不能实现，故原告依据《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项之规定，提出解除合同的要求有充分的事实和法律依据，虽被告复函不同意解除，但依据《合同法》第九十六条之规定，涉案合同自通知达到被告时已解除。被告根本违约行为造成原告重大的经济损失，根据《合同法》第九十七条规定，被告应承担违约赔偿责任，除返还履约保证金外，还应承担其他违约行为给原告造成的经济损失，以及合同解除后，儿童游乐设施废弃的损失。虽合同未对被告违约责任约定具体罚则，但根据《合同法》第三条的平等原则，第五条的公平原则，被告应根据合同第十二条第三项第②款，对等向原告支付一年租金220500元的违约金。 被告辩称，原告诉请没有事实和法律依据。一、本案中被告不存在违约行为，原、被告签订的是房屋租赁合同，案涉商铺的中央空调、公共照明、公共用水等进行了约定，但并没有约定空调开放的时间，被告不可能单单为了原告儿童乐园在任何时候开放空调，这不合理。原告租赁被告商铺也应当意识到空调不是只为原告一人提供；二、原告的营业收入减少全部责怪被告的空调开放问题导致的，据被告了解，原告经营的儿童乐园被人投诉过，所以，原告认为仅仅是被告不开放空调原因造成经营额减少，是夸大其词；三、办卡人数的减少也是经营收入减少的原因；四、被告不存在违反合同约定；五、原被告签订房屋租赁合同并没有约定违约金，原告诉请第四项是没有事实和法律依据的，原告在法庭询问中认为购买设施设备折旧了无法使用，即使不在租赁被告场地，儿童设备再次经营也可以正常使用的，原告主张儿童设备按照十万元赔偿不符合客观规定的。 诉讼中，原、被告均向本院提交证据，双方当事人对证据发表质证意见，对双方无争议的证据，本院予以确认并佐卷，对双方有争议的证据，本院认定如下: 一、原告提交的《租赁合同》复印件1份，证明双方的权利与义务，因合同系被告提供的格式合同，应被告要求将总计20万元的租金中的10万元，约定为管理费，另在违约责任一节中，只对原告约定了违约罚则条款，对被告违约未约定任何罚则条款，既有违合同法的平等原则，也有违公平原则。被告的质证意见：对证据的“三性”无异议，对原告证明目有异议，原、被告双签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，原告是在了解合同以后签订合同的，原告提出合同存在违反公平原则，是在营业额减少时提出的，而不是在经营良好的情况下提出的。经审查，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。对于证明目的，以本院确认的事实为准。 二、原告提交的费用清单，证明原告为开办童宇儿童乐园支付的成本费用。被告的质证意见：对证据的“三性”有异议，原告无法核实真实性，购买游乐设备以及装饰装潢要以实际发票为准。经审查，原告从事儿童乐园经营购买相关的设施设备系经营的需要，对该证据的真实性，本院予以确认。 三、原告提交的2017年营业收入统计表复印件1份，证明2017年儿童乐园正常经营的营业收入为473212.30元； 2018年营业收入统计表复印件1份，证明2018年12月，被告未提供空调服务，致2018年营业收入由2017年473212.30元减少至434733元，减少额为38479元；2019年1月-5月营业收入统计表复印件1份，证明因2019年1月-5月，被告不提供空调服务，导致原告5个月营业收入仅为111720元，经与2017年-2018年营业收入相比，平均每月减少营业额15487元。被告的质证意见为：对2017年、2018年、2018年1月-5月份营业收入统计表真实性由法院核实，该组证据是电子单据，对原告证明目的有异议，营业额收入减少是多种原因客观造成的结果，与被告行为没有关联。经审查，对其真实性，本院予以确认。 四、原告提交的损失清单复印件1份，证明因被告违约导致原告2019年1-5月营业收入减少而造成的损失77435元，另解除合同后，造成原告儿童乐园装饰装修及设备损失10万元（仅以两个年度计）。被告的质证意见为：对证据不认可，被告在原告承租其商铺经营期间不存在违约行为经审查，该损失清单系原告自己制作，对该证据，本院不予认定。 五、空调开关统计表复印件1份，证明被告不能正常提供空调服务。被告的质证意见为：对证据不认可，该空调开关统计表是原告自行制作，无法证明真实性。经审查，该统计表系原告自己制作，未提交其他证据予以佐证，对该份证据，本院不予认定。 六、原告提交的解除合同通知复印件1份、关于贵公司单方解除合同函复印件1份，证明因被告的根本违约行为，已造成双方所签合同无法履行，致原告的合同目的不能实现，故原告依法书面通知解除合同；被告不同意解除合同，且拒绝对违约承担赔偿责任，但未否定其不能提供空调服务的客观事实。被告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告不存在违约行为，原告要求解除合同也不符合双方签订的合同约定。经审查，被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。对于证明目的，以本院确认的事实为准。 本院认定事实如下：2016年10月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告（作为甲方）将位于宣城市宣州区400平方出租给原告（作为乙方）经营儿童乐园。双方约定租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止。租金为100000元，合同有效期内按照每年递增百分之5的比例递增。合同履行保证金50000元。原告每年交纳物业管理费及公共能耗费（包括中央空调、公共照明、商铺正常照明、公共用水、物业管理等）共计60000元。原告每年向被告支付管理费100000元。合同中第三条租期及租金中第3款约定：“合同履行保证金为50000元，大写金额伍万元整。待合同期满且乙方不存在任何违约行为时，凭甲方收款时开具的收据无息退还”。第十条商铺使用第1款第（1）项约定：“乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工必须经过甲方的审查书面认定，但甲方并不因审查而承担任何责任”。第十一条离店第1款约定：“因任何原因导致本合同终止的后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接受商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担”。第十四条合同相关事宜第3款约定：“甲方在本合同中仅为商铺出租关系，乙方在经营过程中自负盈亏。由此产生的一切债权及纠纷与甲方无关。……”。合同签订后，原告向被告交纳了履行保证金，装修后进场营业。庭审中，原、被告均称原告2017年实际交纳的租金为200000元，其中100000元以管理费的形式交纳。每年以200000元租金为基数按照递增5%的比例计算来年的租金。原告已向被告交纳了2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金。2018年下半年，原、被告因空调的开放问题产生纠纷。2019年7月1日，原告向被告送达《解除合同通知》，要求解除双方于2016年10月17日签订的《商铺租赁合同》等其他事项。2019年7月4日，被告就原告提出的解除通知进行回复，被告不同意解除合同。2019年7月8日，原告向本院提起诉讼。原告在诉讼后还一直在继续经营儿童乐园，直至2020年1月10日离开，并向被告再次送达《解除合同通知》。2020年1月19日，被告对原告进行回复，不同意解除合同。 超市安装的是中央空调。庭审中，原告称空调不是全年开，夏天与冬天肯定会开，一般情况下夏天超市开放空调月份是6月-9月，冬天从12月底至来年的3月份。被告称空调开放的月份，其中夏天是7月、8月、9月份，7月、8月开放的时间最多。冬天是12月、1月、2月，1月份开的时间最多。其他月份有时早晚开一下通通风。 2020年3月24日，在谈话笔录中，原告称2020年1月10日未再经营，但儿童乐园的各项设备及设施仍放置在涉案的租赁场地。被告称同意解除合同，但原告方在月底要将设施设备搬走，腾空租赁场地并交付。如果月底将租赁场地内的设施、设备搬走，履行保证金退还，占用期间的租金就算了。 本院认为，2016年10月17日，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。2020年1月10日，原告单方提出解除合同。2020年3月24日，被告同意解除合同，对双方均同意解除合同的事实，本院予以确认。租赁合同解除，原告应腾空租赁场地将交还给原告。原告向法院提起诉讼后还一直营业至2020年1月10日，对原告主张被告返还自撤离日起至2019年12月31日止，按282000元/年计算租金、能耗费等诉讼请求，本院不予支持。关于履行保证金50000元。现在双方的租赁合同已经解除，被告应退还履行保证金，对原告主张要求退还履行保证金50000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告是否存在违约行为，被告未向本院举证证明，如存在，被告可另行主张权利。关于原告主张经济损失及违约金。原告主张该损失的因素是被告空调不开放导致。结合双方提交的证据及庭审调查，原告在与被告签订《商铺租赁合同》时，知道超市开设的系中央空调，原告在租赁场地时应明了空调开放的时间由超市所定。庭审中，原告自己也明确空调不是全年开放，主要开放的时间段为夏季和冬季，被告开放空调的时间段也主要为夏季和冬季，只是双方所述的具体月份有所差别，原告未能向本院提交证据予以证明被告在主要时间段未开放空调的事实，对原告陈述就是空调的原因导致自己经营困难，本院不予认定，且原、被告在合同中约定原告在经营过程中是自负盈亏，对原告主张被告自2019年1月起至原告撤离之日止按15487元/月赔偿经济损失及按照2019年租金支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的装潢装修及儿童乐园设备损失100000元。装潢装修是为了经营的需要，双方在合同中约定合同中第十条商铺使用第1款第（1）项约定原告自行承担商铺的装修或改造费用和责任。第十一离店第1款约定：“因任何原因导致本合同终止的后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接受商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担”，故对原告主张装潢装修及儿童乐园设备损失共计100000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告阎知桧与被告安徽省和佳汇连锁超市有限责任公司于2016年10月17日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月24日解除； 二、原告阎知桧在本判决生效之日起十日内腾空并向被告安徽省和佳汇连锁超市有限责任公司交付位于安徽省位于宣城市宣州区400平方商铺； 三、被告安徽省和佳汇连锁超市有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还向原告阎知桧履约保证金50000元； 四、驳回原告阎知桧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费8019元，由原告阎知桧负担6919元，被告安徽省和佳汇连锁超市有限责任公司负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  徐 琛 人民陪审员  崔思平 人民陪审员  童 俊 二〇二〇年四月二日 书 记 员  臧凯利 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。