广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初6380号原告：惠州市鑫亿房地产有限公司，住所地惠东县********坑塭，统一社会信用代码914***********191Q。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：周木钦，男，1981年10月14日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县***************，公民身份号码441************332，系原告员工。被告：曾德娟，女，1989年11月15日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍地荔浦县*************，公民身份号码450************223。原告惠州市鑫亿房地产有限公司（以下简称鑫亿房地产公司）与被告曾德娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案，依法适用普通程序于2020年2月18日公开开庭进行审理。原告惠州市鑫亿房地产有限公司的委托诉讼代理人周木钦到庭参加诉讼，被告曾德娟经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市鑫亿房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2012年11月21日签订的编号为0033561的《广东省商品房买卖合同》；2.判令被告协助办理商品房买卖合同的备案注销手续；3.判令被告承担全部诉讼费用。庭前，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.判令被告偿还原告垫付的款项225389.41元，赔偿损失225389.41元，共计450778.82元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年11月21日，原被告双方签订编号为0033561的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》（鉴于《补充协议书》是该合同不可分割的一部分，以下简称该买卖合同），约定原被告购买被告开发的位于惠东县********坑塭鑫顿中心1-9号楼5单元7层04号房（以下简称该房屋），该房屋建筑面积90.14平方米，每平方米4459元，总房款401934元。该合同第六条约定被告采取先支付首期购房款121934元，余款280000元办理银行按揭向原告支付。在《补充协议书》第三条第3款规定：“买受人（即被告，下同）办理完成银行按揭后，须按银行规定的时间向银行定额缴交月供款，若逾期超过两个月未缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人（即原告，下同）”保证金的，买受人须赔偿被银行扣划的保证金的两倍款额给出卖人，买卖合同继续履行。否则视为买受人同意解除与出卖人签订的《买卖合同》，买受人所付购房款作为向出卖人支付的违约金，不予退还。同时，买受人应无条件配合出卖人去房产管理部门办理有关解约手续。”该合同签订后，2012年12月11日被告与原告以及惠东县**信用合作联社（现更名为广东惠东农村商业银行股份有限公司，以下简称惠东农商行）签订《个人购房按揭贷款合同》【编号：惠东农信（2012）个房贷字第K019号】（以下简称《贷款合同》），约定惠东农商行向被告提供贷款280000元用于购买该房屋。后惠东农商行依约向被告提供了按揭贷款，但被告多次迟延或拒接支付贷款利息，导致惠东农商行多次扣划原告保证金。因被告持续断供房贷，惠东农商行于2017年11月将原告与被告诉至惠东县人民法院，经该院审理于2018年7月30日作出（2017）粤1323民初4132号民事判决书，判决解除三方签订的《贷款合同》，曾德娟全额偿还剩余的借款本息，并由惠州市鑫亿房地产有限公司承担连带清偿责任。该判决生效后，惠东农商行于2019年2月27日从原告账户扣划承担的连带责任清偿款共134786.4元（其中贷款本息132397.4元，诉讼费1829元，公告费560元）。鉴于被告的严重违约行为已经给原告造成重大损失，为维护原告合法权益，根据双方签订的该买卖合同之约定，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告曾德娟未到庭应诉、未作答辩，亦未向本院提交证据。原告鑫亿房地产公司对其诉讼请求，提交了如下证据：1.原告营业执照及法定代表人身份证明书及被告身份证；2.惠东县人民法院（2017）粤1323民初4132号民事判决书、判决生效证明及惠东农商行《关于履行连带担保责任的告知函》；3.编号为0033561的《广东省商品房买卖合同》。根据原告鑫亿房地产公司的陈述及提交的证据，本院查明事实如下：2012年11月21日，原告鑫亿房地产公司（出卖人）、被告曾德娟（买受人）双方签订了一份《商品房买卖合同》（编号：0033561），约定原告购买被告开发的位于惠东县********坑塭鑫顿中心1-9号楼5单元7层04号房，面积90.14平方米，价款401934元，合同约定价款支付方式为签订合同时支付首期款121934元，余款280000元办理银行按揭。上述合同补充协议书第三条第3项约定“买受人办理完成银行按揭后，须按银行规定时间向银行定额缴交月供款，若逾期超过两个月未缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，买受人须赔偿被银行划扣的保证金的两倍款额给出卖人，买卖合同继续履行。否则视为买受人同意解除与出卖人签订的《买卖合同》，买受人所付购房款作为向出卖人支付的违约金，不予退还。同时，买受人应无条件配合出卖人去房管部门办理有关解约手续。”合同签订后，被告向原告支付了首期款，剩余280000元在广东惠东农村商业银行股份有限公司处办理了银行按揭，原告作为连带保证责任。被告逾期期间及被告在履行贷款合同过程中，出现逾期情形，广东惠东农村商业银行股份有限公司从原告的保证金账户划扣款项用以偿还被告欠银行的贷款本息、罚息、复利。广东惠东农村商业银行股份有限公司于2017年向本院提起诉讼，要求解除与原、被告签订的借款合同、要求被告偿还借款本息等。本院作出（2017）粤1323民初4132号民事判决书，判决被告清偿广东惠东农村商业银行股份有限公司借款本金167176.13元及逾期利息、承担诉讼费3657元、公告费560元，本案原告对上述款项承担连带清偿责任。上述判决于2019年2月4日发生法律效力。广东惠东农村商业银行股份有限公司于2019年2月27日向原告发出《关于履行连带担保责任的告知函》，告知原告将要从其保证金账户划扣借款本息132397.4元、诉讼费1829元、公告费560元，合计134786.4元，并于同日划扣原告保证金账户134786.4元。截止至2019年2月27日，广东惠东农村商业银行股份有限公司共从原告的保证金账户划扣223000.41元（含上述生效判决确认的款项）。庭审过程中，经询问原告，原告明确要求被告赔偿损失的依据为根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议中第三条第3款中关于违约金的约定。立案后，本院根据被告曾德娟的住所所在地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，被告曾德娟去向不明。本院依法在《人民法院报》向被告公告送达上述诉讼材料，被告未到庭参加诉讼。本院认为，原告鑫亿房地产公司与被告曾德娟所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，被告已经通过首期款加按揭贷款的方式向原告全额支付了购房款，其已经履行了作为《商品房买卖合同》当事人的主要义务，而在抵押贷款合同关系中被告作为贷款人承担的是按约支付按揭贷款的义务，原告承担的是在被告不能按约还款的情况下的担保义务；因被告断供导致原告承担保证责任后，原告依法应享有对被告的追偿权。根据查明的事实，原告已代被告向按揭银行垫付贷款本息（含罚息、复利）及诉讼费用等合计223000.41元，原告主张被按揭银行划扣225389.41元，对超出部分，未提供证据证实，本院不予采信。原告诉请被告支付已垫付的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告应向原告返还原告代其垫付的223000.41元。关于原告要求赔偿损失的诉讼请求。原、被告双方在合同补充协议书第三条第3款约定“买受人办理完成银行按揭后，须按银行规定时间向银行定额缴交月供款，若逾期超过两个月未缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，买受人须赔偿被银行划扣的保证金的两倍款额给出卖人，买卖合同继续履行。否则视为买受人同意解除与出卖人签订的《买卖合同》，买受人所付购房款作为向出卖人支付的违约金，不予退还。同时，买受人应无条件配合出卖人去房管部门办理有关解约手续”。该约定是将已经履行的商品房销售合同强行与另一正在履行的按揭贷款合同关联起来，严重地影响了已经履行的合同关系的稳定性。这种约定导致了合同双方利益的重大失衡，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款扩大了开发商的权利、加重了买受人的义务，应认定为无效条款。据此，原告鑫亿房地产公司以该条款约定为由诉请赔偿损失225389.41元，理由不足，本院不予支持。被告曾德娟经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告曾德娟于本判决生效之日起七日内一次性向原告惠州市鑫亿房地产有限公司返还代付款223000.41元。二、驳回原告惠州市鑫亿房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8062元（原告已预交），由原告惠州市鑫亿房地产有限公司负担4074元，被告曾德娟负担3988元；公告费560元，由被告曾德娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  何丽雅人民陪审员  黄永明二〇二〇年四月一日法官 助理  温惠珊书 记 员  林妙儿