福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0902民初4289号 原告：林锎，女，1977年11月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所执业律师。 被告：宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路103号坤元大厦二楼，统一社会信用代码91350900565357082E。 法定代表人：曲晓东。 委托诉讼代理人：陈言辉，福建惠尔律师事务所执业律师。 原告林锎与被告宁德万达广场有限公司(以下简称万达广场公司)合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林锎委托诉讼代理人陈长灼，被告万达广场公司的委托诉讼代理人陈言辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告林锎与被告万达广场公司于2012年4月22日签订的编号为0000994的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》和编号为0000898《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》无效。二、依法判令被告万达广场公司立即返还原告林锎的车位使用费126300元。事实与理由：2012年4月22日原被告签订了编号为0000994的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》，合同约定原告使用宁德万达广场c区36号地下停车位，使用费64150元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2081年1月）届满。2012年4月22日原被告签订了编号为0000898的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》，合同约定原告使用宁德万达广场c区47号地下停车位，使用费62150元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2081年1月）届满。原被告双方签订的上述协议，名义上虽为使用协议，但实质为买卖合同。原告已按合同约定向被告共支付了126300元，但至今仍无法办理该车位的权属登记，后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证（车位），且至今未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。且案涉地下停车位建筑面积不计容积率（容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积），对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，本案被告将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此涉案的地下停车位其权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有，故被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售。综上所述，原被告双方签订的上述协议，名义上虽为使用协议，实为买卖合同，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立地下停车位买卖协议，且涉案的地下停车位权属属于全体业主共有，被告无权出租或出售，原被告双方签订的《宁德万达广场地下停车位有偿使用协议书》应认定为无效，原告要求确认合同无效，并要求被告返还车位使用费并赔偿利息损失，于法有据。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉求。 被告万达广场公司辩称，一、被告与原告所签订协议地下停车位有偿使用协议实质为租赁协议而非买卖协议。协议约定车位使用时间虽然较长，但约定一个租赁使用期为20年符合法律规定。原告享有租赁该车位优先权，故双方约定原告可优先租赁多个使用期并无不当被告以租赁期较长为由就认为协议实质系买卖协议是“指鹿为马”。原告以买卖协议司法解释认为协议无效属于法律适用错误。被告有权将地下停车位出租，原告以此要求认定协议无效，于法无据。二、协议所涉车位系人防车位，依法所有权归属国家，被告作为投资者和管理者依法享有收益使用的权利，有权出租车位。原告认为该车位为业主共有，于法无据。三、协议第十五条约定“乙方明确并充分知晓，乙方仅在使用期限内有权有偿使用本车位，乙方并不拥有本车位的所有权，按照本车位所在地方政府的现行规定，本车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续，乙方对此无异议，且不得以此为由解除本协议或主张本协议无效。本车位所在场地系人防工程，如政府原因导致本协议无法继续执行，甲乙双方同意终止本协议，乙方应当向甲方交还车位，双方按乙方实际使用时间结算车位使用费，结算后15日内甲方无息退还未到期部分的车位使用费。甲乙双方不再承担其他责任。”可见被告已经明确告知原告，其仅在使用期限内享有使用权，不享有所有权，且车位无法办理产权事实，并明确告知车位系人防工程，政府原因导致协议不能履行时，原告应当交还车位等事项。原告均无异议，而非其诉状所述“后得知”情形。四、协议第十条第四款明确约定违约独立条款：“乙方签订本协议后不得反悔或提出协议无效，否则，乙方应当向甲方支付相当于本车位使用费总额20%的违约赔偿金，且乙方已付全部使用费不予退还。本协议任何一款被认定无效，不影响其他条款的效力。本项约定的效力独立于本协议，不因本协议的无效而无效。”可见，即便协议认定无效原告亦无权要求返还已经支付的车位使用费。综上所述：原告诉求无据，系属违约行为。双方签订的车位有偿使用协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效。即便合同全部或部分失效原告也无权要求返还使用费。 原告围绕诉讼请求，被告万达广场公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实：2012年4月22日原被告签订了编号为0000994的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》，合同约定原告使用宁德万达广场c区36号地下停车位，使用费64150元；2012年4月22日原被告签订了编号为0000898的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》，合同约定原告使用宁德万达广场c区47号地下停车位，使用费62150元，合同约定使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2081年1月）届满。该车位未领取商品房预售许可证（车位）。 原、被告双方争议的焦点是：1、车位的性质是否属于人防车位？2、原告的诉请是否应该支持？ 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据：证据1身份证复印件，证明原告的主体资格。证据2编号0000898《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》、编号0000994《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》复印件，证明证明原告“使用”宁德万达广场c区36号地下车位和宁德万达广场c区47号车位，使用费共126300元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2081年1月）届满，协议还约定了车位的交付，车位物业管理费的缴纳等。综合协议的内容，名义上虽为使用协议，但实质为买卖协议，违法法律强制性规定，系无效协议。证据3收据，证明原告已依约向被告全额支付地下车位租赁费用的事实。 被告万达广场公司质证认为，对证据1、3无异议。对证据2合同形式无异议，对证明对象有异议，原告陈述名义上虽为使用协议，但实质为买卖协议这是错误的，这份合同证明只能证明原被告只是租赁关系，被告将车位有偿出租给原告使用。 被告万达广场公司为支持自己的抗辩意见，出示如下证据：证据一、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，证明万达C区工程为宁德万达广场有限公司合法投资建设。 证据二、宁德市人防办文件：关于宁德万达广场项目方案审查意见、宁德万达广场项目C区结审证明。证明原告所租C区人防车位，经过宁人防办审查并竣工结审。证据三、C区地下一层平面图、停车位现场照片，证明原告所租2个停车位在C区11号楼下方地下一层。位置属于C区地下一层平面图上的防火分区六。系人防工程停车位。 原告质证认为，证据一：建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，三性没有异议。证据二宁德市人防办文件的真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明原告所租的2个停车位系人防车位。证据三C区地下一层平面图、停车位现场照片没有原件核对，三性均有异议，从内容来看，无法看出原告所租的2个停车位系人防车位。如果照片标注的是防火区，就不是人防车位。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院认为， 一、原、被告签订的地下停车位有偿使用协议书是否有效。 该案件为确认原、被告双方所订立的车位租赁合同是否有效及赔偿。对于原告出示的证据2可证明原、被告签订编号为0000994的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》，“使用费64150元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2081年1月）届满。”，编号为0000898的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》“使用费62150元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2081年1月）届满。”，两份合同虽名义上为每20年签订一次，但两份合同后续租赁不再继续签订合同，只依据原合同由原告继续租赁，该合同实质已超过20年的最长租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，可认定两份租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。证据3可证明原告已将租赁期间全部租金付给被告。对于被告所举证据1原告无异议，本院予以确认。对被告证据2、3，因被告未提供证据3原件，固无法判定是否为人防工程。但本院认为，该案仅涉及合同是否有效及赔偿的问题，对于车位性质及使用权归属问题，本院不予审查，双方可另行起诉。 二、被告应否返还原告的车位使用费。 依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。编号为0000994的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》，该合同期限从2012年4月22日至2081年1月3日，该合同期限为68年加8.4个月。该合同已确认为部分有效，即租赁20年内的期限有效，时间为2012年4月22日至2032年4月21日有效，从2032年4月22日起至2081年1月31日的时间为无效部分，按资金使用比例计算，租金有效部分应该为64150元÷（68+8.4÷12）=18675元。因租赁无效需退还的租金应为64150元-18675元=45475元。编号为0000898的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》，该合同期限从2012年4月22日至2081年1月3日，该合同期限为68年加8.4个月。该合同已确认为部分有效，即租赁20年内的期限有效，时间为2012年4月22日至2032年4月21日有效，从2032年4月22日起至2081年1月31日的时间为无效部分，按资金使用比例计算，租金有效部分应该为租金有效部分应该为62150元÷（68+8.4÷12）×20=18093元。因租赁无效需退还的租金应为62150元-18093元=44057元。 综上所述，本院认为，原、被告双方签订车位租赁合同，但租赁合同签订超过20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，被告对该部分的租金应予以退还。由于原、被告双方签订合同时均明知租赁合同的最高期限为20年，故对原告要求因租赁合同无效导致其利息损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告林锎与被告宁德万达广场有限公司于2012年4月22日签订的编号为0000994的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》从2012年4月22日起至2032年4月21日止有效，从2032年4月22日起至2081年1月31日止的租赁期限无效；原告林锎与被告宁德万达广场有限公司于2012年4月22日签订的编号为0000898的《【宁德万达广场】地下停车位有偿使用协议书》从2012年4月22日起至2032年4月21日止有效，从2032年4月22日起至2081年1月31日止的租赁期限无效； 二、被告宁德万达广场有限公司应于本判决生效之日返还原告林锎车位租赁费用89532元； 三、驳回原告原告林锎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2826元，减半收取1413元，由宁德万达广场有限公司负担2004元，由原告林锎负担822元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书(诉讼费专用)》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  林丽娇 人民陪审员  钟兰军 二〇二〇年四月七日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务,如未履行义务的,权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。