北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7302号原告：靳旭鹏，男，1987年11月27日出生，汉族，中国外文局教育培训中心培训师，住北京市丰台区。被告：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：谢秀利，山东格睿律师事务所律师。原告靳旭鹏诉被告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳旭鹏，被告青龙湖公司的委托诉讼代理人谢秀利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳旭鹏向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付合同违约金共计人民币17264.77元；2、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月29日，被告与原告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为：Y1834486。2017年7月22日签订《北京市商品房预售合同》补充协议。上述合同中约定，原告向被告购买位于北京市丰台区文林北街1号院一区3号楼6层3单元602号房屋，总价款为1463116元。原告根据上述合同约定支付全部购房款项，并根据上述合同约定同意委托被告指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并支付相应委托费用，尽到合同义务。根据《北京市商品房预售合同》附件十中第十一条第一款约定：如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按照买受人已支付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。被告于2017年4月1日将上述房屋交付给原告，原告按照被告要求配合办理房屋所有权转移登记手续，并于2019年5月20日取得上述房屋不动产权证书，证书编号为：110XXXXXXXX，逾期天数为59天。对应违约金共计人民币：17264.77元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应根据约定的违约责任，向原告支付违约金。原告多次致电被告，均未得到答复，故诉至法院。被告青龙湖公司辩称，根据原告与被告签订的《商品房预售合同》第二十二条及附件十第十一条约定，由于出卖人原因导致办理转移登记手续延误的，被告才承担违约责任。这里的出卖人原因并非是无过错责任，被告将房屋交付原告以后，即开始着手办理房屋转移登记手续，积极主动履行合同义务，造成房屋登记手续延迟的原因是第三方机构和政府部门系统调整，并非是合同约定的被告的原因，被告无过错。原告主张的违约金额过高，应依法予以调整。首先，被告已将原告所购买的房屋按时交付，并没有影响原告的正常居住使用，原告实现了该房屋的使用价值，且原告并无证据证明因被告的违约行为导致其遭受经济损失。其次，原告所购房屋为国家政策性自住房，被告销售此房屋利润微薄，还未达到预期办证所承担的违约金数额，如果按原告所主张的违约金数额给予赔偿，原告获得的利益将远大于其造成的损失，并给被告造成巨大的影响。最后，法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失。涉案房屋为国家政策性自住房，其实际价值就是居住使用，被告已按时交付房屋，并没有影响原告的正常居住使用，原告在约定的时间内使用了房屋，实现了房屋的价值，违约金属于补偿属性，故在确认违约金数额时，应尊重合同双方意思自治的，同时充分考虑违约行为所造成的损失数额、违约金的数额占总房款的比例。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：靳旭鹏作为买受人于2015年12月29日与青龙湖公司签订了编号为Y1834486的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》一份，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块15#自住型商品住房6层1单元-604号房屋一处，该房屋预测建筑面积共85.23平方米，套内建筑面积70.13平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币20845.07元，总计款人民币1461865元，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2018年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。第二款“转移登记”约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟贰佰元。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照合同附件十处理。同日签订的附件十《补充协议》第十一条11.1约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。11.2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，靳旭鹏依约支付购房款，并根据实测面积，于2017年3月30日补交了购房款1251元，实际支付的购房款总额为1463116元，按照约定向青龙湖公司交纳了办理所有权转移登记所需契税、公共维修基金等。靳旭鹏称其于2017年4月1日向北京紫涵房地产咨询有限公司交纳产权证代办费1200元，是在入住涉案房屋当天交纳，《西山湖佳苑入住费用明细表》亦是入住涉案房屋当天办理，同时，补交购房款后才能入住涉案房屋，故青龙湖公司向其交付房屋为2017年4月1日。青龙湖公司称其不清楚具体向靳旭鹏交付涉案房屋时间，没有相关资料证明。2017年7月22日，靳旭鹏（乙方）与青龙湖公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：因公安行政管理部门地名核准的原因，预售合同中约定的该项目坐落位置和该商品房号有所调整，该项目坐落位置最终确认为：北京市丰台区文林北街1号院，该商品房房号由15号楼6层1单元604号房变更为：北京市丰台区文林北街1号院一区3号楼6层3单元602号房。2019年5月20日，北京市规划和自然资源委员会作出京（2019）丰不动产权第0020755号《不动产权证书》，该证书载明权利人为靳旭鹏，坐落于丰台区文林北街1号院一区3号楼6层3单元602。另查明，2018年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会在北京市住房和城乡建设委员会网站发布《关于北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台的停网公告》，主要内容为：因北京市不动产登记信息系统（二期）上线，需对北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台进行停机改造，兹定于2019年1月1日00：00至2019年1月5日24：00（共5个自然日，其中3个工作日），暂停办理新建及存量房屋的认购、购房资格审核、网上签约、资金监管及交易查询等相关业务。本院认为，靳旭鹏与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。根据合同约定，青龙湖公司应当在2017年3月31日前向靳旭鹏交付涉案房屋，并于房屋交付后720日内协助靳旭鹏办理涉案房屋的所有权转移登记。据此，青龙湖公司有按约定期限交付涉案房屋义务，对具体交付涉案房屋的时间其亦有举证义务，现根据靳旭鹏补交购房款时间，其主张的交付涉案房屋时间及青龙湖公司对此的举证情况，可以确认青龙湖公司交付涉案房屋时间应为2017年4月1日，故青龙湖公司应在2019年3月22日前完成上述义务，现查明青龙湖公司直至2019年5月20日才协助靳旭鹏将购买的房屋所有权转移登记至其名下，违反了合同约定。关于违约金的数额，青龙湖公司主张数额过高，并提出逾期办理所有权转移登记时间应扣除相关行政机关暂停办理所有权转移登记业务时间，同时主张该时间应长于北京市住房和城乡建设委员会网站发布《关于北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台的停网公告》显示的时间，但未提供相关证据，对青龙湖该主张中无证据佐证部分本院不予认可。靳旭鹏针对其主张的违约金，未举证证明实际损失，故本院根据逾期办理所有权转移登记的情节、考虑相关合理影响，将违约金酌情确定为8000元，对于超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付靳旭鹏逾期办理房屋所有权转移登记违约金8000元；二、驳回靳旭鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郝彬彬二〇二〇年四月二十八日法官助理 王培松书 记 员 陈利明