广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2020号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘瑞生，男，1971年6月24日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************355。委托诉讼代理人：肖军，广东艾特朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市长安镇工业发展总公司。住所地：广东省东莞市**********。统一社会信用代码为914************347。法定代表人：蔡永乐，总经理。委托诉讼代理人：李平，广东博厚律师事务所律师。上诉人刘瑞生因与被上诉人东莞市长安镇工业发展总公司（以下简称长安工业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘瑞生上诉请求：1.撒销一审判决第三、五、七项；2.发回重审或依法改判长安工业公司向刘瑞生赔偿案涉厂房加建及装修损失共计人民币2353000元；3.本案一审、二审诉讼费用由长安工业公司承担。事实和理由：一、自刘瑞生得知长安工业公司未就案涉房产取得建设用地规划许可证至今，该房产基本属于空置状态，刘瑞生无需向长安工业公司支付房屋占有使用费。1.案涉场地基本处于空置状态。案涉《租赁合同书》约定长安工业公司将位于东莞市**********的房产出租给刘瑞生，租赁期限为2013年11月1日至2021年10月31日止。2017年3月，长安工业公司无法提供案涉房产的规划许可证，同时又要求提前收回场地，并一直与刘瑞生协商补偿事宜，为此刘瑞生将正在经营的品珍阁强制停业，其余部分场地系本案纠纷发生前已对外转租，因长安工业公司放任不管，则该转租行为仍处于继续进行状态。2.刘瑞生因交易习惯而未通过书面形式交还案涉场地。长安工业公司交付案涉房产时并未提供相应书面凭证，而刘瑞生亦未通过书面形式交还租赁场地，该案涉房产实际处于空置状态等待长安工业公司收回，此为刘瑞生与长安工业公司之间的交易习惯，不能以无书面交还手续为由来认定刘瑞生未实际交回上述租赁场地，并判决刘瑞生支付场地占用费。3.刘瑞生由此遭受巨大损失。长安工业公司未在协商过程中向刘瑞生催缴租金，且现因长安工业公司的原因给刘瑞生造成巨大损失，包括装饰装修及经营可期待利润损失等，由此，长安工业公司在刘瑞生存在损失的情况下，仍主张场地占用费于法无据、与理不符，依法不应得到支持。二、长安工业公司未取得建设工程规划许可证，导致案涉《租赁合同书》无效，长安工业公司应对由此造成的损失承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，长安工业公司作为过错方，既非土地的使用权人，亦非所有权人，且因《租赁合同书》未取得建设工程规划许可证，即长安工业公司未能履行实现合同目的之主要义务而被认定无效，长安工业公司明知合同无效故意将案涉房产出租给刘瑞生，而刘瑞生基于对政府的下属企业即长安工业公司出租案涉租赁房产的合法性存在信赖，已尽到合理注意义务。因此，长安工业公司应对于合同无效负全部过错，由此造成刘瑞生的全部损失应由长安工业公司承担。三、长安工业公司同意刘瑞生对案涉租赁房屋进行装修加建，则该部分损失应由长安工业公司承担。首先，根据长安工业公司委托的广东恒之信土地房地产资产评估有限公司作出的评估报告可知，长安工业公司对刘瑞生在案涉场地上的装修、加建行为以及具体工程明细是同意及确认的，且双方协商的初衷亦为按该评估的价格对刘瑞生进行补偿。其次，刘瑞生基于对政府下属企业的信赖签订案涉合同，对于案涉场地无规划许可证一事并不知情，因此案涉合同无效的所产生责任应全部由长安工业公司承担。最后，刘瑞生的加建及装修行为均由长安工业公司默认，双方仅根据交易习惯未就该加建及装修事实进行书面确认，但发生争议时，长安工业公司不能仅确认装修事实而拒不认可刘瑞生的加建行为，且刘瑞生在案涉场地上的加建已附和在场地而无法拆除，刘瑞生由此产生的损失已客观存在，若加建全部损失由刘瑞生承担，显失公平。因此，刘瑞生因装修及加建所造成的损失均应由长安工业公司承担。综上，一审法院未能全面查清事实及正确适用法律，故请求二审法院依法支持刘瑞生的上诉请求。长安工业公司答辩称：一、刘瑞生拖欠租金并拒不交还房屋，其占有、使用和转租房屋，依法应承担占有使用费。刘瑞生部分营业场所暂停营业不是长安工业公司导致的，长安工业公司无任何法定或约定义务保证刘瑞生的营业连续和财源不断。刘瑞生拖欠租金且拒不交还案涉房屋，为此，长安工业公司多次以多种方式要求交还根本无效。刘瑞生至今仍拒不交还房屋，甚至在发生诉讼之后，刘瑞生仍然将房屋转租给他人。因此，一审法院判决刘瑞生承担房屋占有使用费，应予维持。二、租赁合同无效的责任和相关损失不能全归责于长安工业公司。刘瑞生知晓案涉房屋的各项情况，包括建设工程规划许可情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本案租赁合同无效的责任和相关损失，应根据双方过错程度按比例分担，不能全归责于长安工业公司。三、刘瑞生加建部分的损失应由其自行承担。刘瑞生自行加建的部分未经长安工业公司许可，也未经合法报建，属于违法建设，不但给案涉房屋造成损害，而且存在重大隐患，该加建部分的损失，是由于刘瑞生单方行为导致的，与长安工业公司无关。因此，一审判决刘瑞生独自承担该损失，应予维持。综上，一审判决正确无误，应予维持。长安工业公司向一审法院起诉请求：1.刘瑞生支付2017年3月1日至2019年2月28日期间的场地占有费366000元；2.刘瑞生支付2019年3月1日至案涉场地实际交还期间的场地占有费（每月按16500元计算，自2019年3月1日计算至案涉场地实际交还之日）；3.刘瑞生支付滞纳金（每日按逾期支付租金金额的1%计算，自2017年3月1日计算至款项付清之日止，暂计至2019年2月28日的滞纳金金额为1332855元）；4.刘瑞生承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认长安工业公司与刘瑞生于2013年10月21日签订的《租赁合同书》无效；二、限刘瑞生于判决发生法律效力之日起十日内将案涉《租赁合同书》项下位于东莞市********的租赁物腾空并返还给长安工业公司；三、限刘瑞生于判决发生法律效力之日起十日内向长安工业公司支付房屋占有使用费（其中2017年3月1日至2019年2月28日的房屋占有使用费366000元，自2019年月3月1日起按16500元/月的标准计算至返还租赁物之日止）；四、限长安工业公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘瑞生退还保证金50000元；五、限长安工业公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘瑞生赔偿损失905032.8元；六、驳回长安工业公司的其他诉讼请求；七、驳回刘瑞生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10044.85元（长安工业公司已预交），由长安工业公司承担7880.85元，刘瑞生承担2164元；反诉受理费13012元（刘瑞生已预交），由长安工业公司承担5171元，刘瑞生承担7841元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5781号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，综合刘瑞生的上诉请求和理由以及长安工业公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.刘瑞生应否支付房屋占有使用费；2.长安工业公司应否承担合同无效的全部责任；3.长安工业公司应否承担刘瑞生对房屋装修和加建所造成的全部损失。关于刘瑞生应否支付房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，长安工业公司于2013年11月1日将案涉租赁物交付刘瑞生使用，刘瑞生至今尚未搬离案涉租赁物，即刘瑞生自2013年11月1日起一直实际占有使用案涉租赁物，但刘瑞生向长安工业公司支付房屋占有使用费至2017年2月后没有继续支付。据此，长安工业公司诉请参照《租赁合同书》约定的租金标准，要求刘瑞生支付自2017年3月1日起至返还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。刘瑞生主张案涉房屋处于空置状态与事实不符，以此拒付房屋占有使用费的理由不能成立，本院不予采纳。关于长安工业公司应否承担合同无效的全部责任的问题。在房屋租赁合同关系中，出租人负有交付合法租赁物的义务，承租人在订约、交付时对租赁物是否取得建设工程规划许可证等亦负有审查的义务，但本案双方均未尽到上述义务而导致合同无效，双方均有过错，均应按照导致合同无效的过错分担该损失。一审法院根据本案实际情况酌定由长安工业公司承担60%的责任，由刘瑞生承担40%的责任，并无不当。刘瑞生称其基于对政府下属企业租赁房产的合法性存在信赖，已尽到合理注意义务，以此主张长安工业公司承担合同无效全部责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于长安工业公司应否承担刘瑞生对房屋装修和加建所造成全部损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。首先，本案双方均确认刘瑞生对案涉租赁物进行了加建工程并以《房地产估价报告》载明的加建工程为准，而且双方签订的《租赁合同书》约定“除本合同约定外，乙方需要进行改扩建时，应征得甲方同意方可进行，费用由乙方承担，因乙方改扩建而产生一切后果和责任，由乙方承担”，可见，刘瑞生是明知其若对案涉租赁物进行扩建，须征得长安工业公司的同意的。刘瑞生主张其对案涉租赁物的加建工程经过长安工业公司的同意，刘瑞生应对此承担举证证明责任，现长安工业公司否认其同意刘瑞生对案涉租赁物进行加建工程，刘瑞生亦未能提供证据予以证明其对案涉租赁物的加建工程经过长安工业公司的同意，即使长安工业公司早已清楚刘瑞生加建的事实，亦不能据此推断长安工业公司同意刘瑞生进行加建工程，刘瑞生应对此承担举证不能的不利法律后果。其次，长安工业公司同意刘瑞生对案涉租赁物进行装修装饰，现双方签订的《租赁合同书》合同无效，长安工业公司亦不同意利用装饰装修物，故双方应各自按照导致合同无效的过错分担装饰装修物的现值损失，但未经长安工业公司同意的加建工程的部分现值损失应由刘瑞生自行承担。根据《室内装修测算明细表》载明的具体项目名称，该部分现状价值均为已形成附合的装饰装修物，一审法院认定该损失由长安工业公司承担60%,由刘瑞生承担40%，并无不当。刘瑞生称其加建及装修行为均由长安工业公司默认与事实不符，其主张因装修和加建所造成的损失均应由长安工业公司承担的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，刘瑞生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22759元（已预交），由刘瑞生负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年四月三十日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。