广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15826号上诉人（一审被告）：黄汉案，男，汉族，1977年12月15日出生，住广东省陆丰市**********，公民身份号码为441************815。委托代理人：杜建业，广东康邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱雪松，男，汉族，1977年5月23日出生，住吉林省通榆县*******，公民身份号码为220************416。委托代理人：汪沙，广东尚智和律师事务所律师。委托代理人：陈捷乐，广东尚智和律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘玉成，男，汉族，1960年4月24日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码为442************513。委托代理人：李丽云，广东理正明律师事务所律师。上诉人黄汉案因与被上诉人朱雪松、刘玉成申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱雪松向一审法院起诉，请求：1.继续对刘玉成位于东莞市****************的房产（产权证号为*******）的执行；2.本案的诉讼费由黄汉案、刘玉成承担。一审法院《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：继续执行刘玉成名下位于广东省东莞市****************的房屋（房产证号为*******号）。本案一审案件受理费100元（朱雪松已预交），由黄汉案、刘玉成共同负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10660号民事判决书。黄汉案不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判终止对位于东莞市*****************的执行；2.一审、二审受理费全部由朱雪松承担。事实和理由：一、黄汉案已于2016年9月30日在东莞市郡美房地产中介有限公司的促成下与刘玉成签订《房地产买卖合同》，该合同虽因时间久远已遗失原件，但结合有东莞市房地产管理局盖章确认的《房地产买卖合同（自行交易版）》及双方履行合同的情况，可以确认《房地产买卖合同》的真实性。黄汉案与刘玉成先后签订两份合同，均约定刘玉成将案涉房屋转让给黄汉案，虽然两份合同对房屋的交易价格等约定不一致，但该两份合同均是双方真实的意思表示，而且是现今房产交易的通行做法，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。另外，东莞市第三人民法院于2018年5月24日对案涉房屋进行查封，而黄汉案与刘玉成于2016年9月30日及2016年10月21日先后签订房屋买卖合同。据此，应当认定黄汉案在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、一审法院认定即使《房地产买卖合同》是真实的，则该合同约定与实际履行情况存在诸多不合理之处。第一，虽然刘玉成于2016年10月21日、2016年10月22日才收到黄汉案支付的第二部分购房款510000元，该收款时间较《房地产买卖合同》第三条第（二）款的约定稍晚几日，但现实生活中，办理过户手续及款项的支付需要结合双方的实际情况，实际的支付时间与约定时间有几日之差根本不影响合同的实际履行。而且《房地产买卖合同》第三条第（二）款的约定是“上述第二部分楼款在签署本合同之日起15日内付清，买卖双方须于2016年10月15日或之前签署《东莞市房地产买卖合同》，办理过户手续。”，可见签署《东莞市买卖合同（自行交易版）》，是黄汉案支付尾款510000元的条件，而事实上黄汉案也于签订该合同之日及次日将510000元款项全部支付刘玉成，不违背日常生活交易习惯，也没有任何不合理之处。第二，纵观《房地产买卖合同》均无约定先付清款项再办理案涉房屋过户手续的条款，一审法院事实认定错误。而且一审法院认为“因为刘玉成作为卖方，在未收到余款前就办理案涉房屋的过户手续，对于卖方而言，明显缺乏保障”是错误的，完全缺乏生活经验的认识。办理过户手续前刘玉成已收到黄汉案的120000元定金及过户当天收到100000元的购房款共220000元款项足以见刘玉成办理过户手续不会存在太大风险，如若黄汉案拒不支付后续购房款的，刘玉成完全有法律途径可以保护其合法权益，即刘玉成可以申请人民法院对案涉房屋进行查封、诉请黄汉案支付购房款，因此刘玉成在未收到全部购房款前就办理案涉房屋的过户手续完全是作为理性行为人合理的行为。第三，黄汉案已经完成了支付全部购房款的义务，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款的规定，该条法律也没有规定买方支付价款应当完全符合书面买卖合同的约定，不得有任何违约的行为，该条款强调的是作为结果的“已支付全部价款”。第四，黄汉案已与刘玉成签订了《房地产买卖合同（自行交易版）》，东莞市房地产管理局对此进行了盖章确认，买卖双方也缴纳了契税、个人所得税，并且东莞市地方税务局凤岗税务分局也向黄汉案开具了广东增值税普通发票，在普通的民众看来，双方是已经办量了全套过户手续，接下来就只有等待下发新的房产证了，并不是一审法院所述明知暂时无法过户仍然向刘玉成支付购房款的情况，因此黄汉案此时向刘玉成支付剩余510000元购房款符合交易习惯，也基本符合《房地产买卖合同》第三条第（二）款的约定。第五，一审法院关于《房地产买卖合同》的约定与实际情况存在众多不合理之处，论述没有事实基础及法律依据。三、2016年10月21日签订的《房地产买卖合同》约定房屋交易价款为320000元，黄汉案通过其个人及其母亲郑如妹的银行账户先后向刘平成转账支付款项合计630000元，该款不低于两份合同约定的房款，也应当认定为已支付全部价款。四、刘平成于2016年12月21日起已将案涉房产交付予黄汉案使用至今，有物业公司出具的收款收据及《证明》为证，而且刘玉成也确认了将案涉房产交付黄汉案的事实。五、黄汉案与刘玉成于2016年10月21日到房产交易管理部门办理过户手续，双方签订了经东莞市房产管理局盖章确认的《房地产买卖合同》，并且缴纳了契税、个人所得税等，最终房产未能过户至黄汉案名下的原因是因为房地产管理部门进行不动产确权登记而暂停对“宏丰楼”办理过户手续，因此并非因黄汉案原因导致交易房产未能过户。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当认定案涉房屋由黄汉案实际占有，属于人民法院不能继续执行的财产。朱雪松的答辩意见：一、黄汉案提交的居间买卖合同只有复印件，形式上不属于合法合同且由于只是复印件，无法确认双方交易价款为630000元。由于无法确认交易价款，也就无法证明黄汉案已经支付的630000元是否已经支付完房款。二、关于在房管所自行交易版买卖合同，记载的是320000元，与上诉人主张的630000元相差大。之所以约定为320000元是为了规避税费义务。根据宪法第50条以及个人所得税法第二条规定，黄汉案与刘玉成上述行为违反了法律强制性规定，此份交易版合同应属无效。因此，该合同也不属于司法解释规定的有效合同。所以，请求维持一审判决。刘玉成的答辩意见：与黄汉案交易真实发生，黄汉案已经支付完房款630000元。两份合同价款差异大是因为刘玉成应黄汉案要求签订的。房屋是在2016年12月份交付给黄汉案，由其实际占有。由于历史原因导致没有过户，而非双方原因。二审期间，黄汉案向法院提交房地产买卖合同（2016年9月30日签订），拟证明黄汉案已与刘玉成签订合法有效的合同。朱雪松的质证意见：一、朱雪松持有的合同复印件刘玉成签名的落款处日期的位置，能看出有按捺指模，黄汉案当庭提交的合同原件中，此处没有任何指模，朱雪松认为该合同原件与此前的证据副本并非同一份。二、从证据副本及黄汉案提交的合同原件中均能看出证据最右方已经注明白色联是经纪方持有，黄汉案当庭提交的是正是白色联，按照合同的记载，此联并不应由黄汉案持有，一审阶段，黄汉案主张之所以合同三方均不能提供合同原件，是经纪方已经倒闭，致使在买卖双方都遗失合同的情况下，也无法向经纪方要求提供相应的合同原件，在本案二审阶段，黄汉案可以其主张经纪方倒闭方的情况下，本应由经纪方持有的合同文本提供给二审法院，本就不合常理，与黄汉案在一审的主张相悖，因此朱雪松对该合同不予确认。刘玉成的质证意见：确认黄汉案当庭出示的合同原件是双方签订的合同。朱雪松、刘玉成均没有向法院提交新的证据。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：黄汉案对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，具体分析如下：一、是否在查封前签署合法有效的书面买卖合同。黄汉案二审补充提交其与刘玉成签订的房地产买卖合同原件，该合同原件经核对与黄汉案一审提交的合同复印件无异，应认定黄汉案与刘玉成于2016年9月30日达成买卖案涉房屋的合意。案涉房屋查封时间为2018年5月24日，而现有证据不能证明上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故应认定黄汉案与刘玉成在案涉房屋查封前签署了合法有效的书面买卖合同。二、是否在法院查封前占有案涉房产。黄汉案、刘玉成均确认案涉房屋自2016年10月21日起由黄汉案实际占有，结合案涉房屋物业管理公司出具的证明，本院对黄汉案在查封之前已合法占有案涉房屋的主张予以采信。三、黄汉案是否已支付全部案涉房款。一审已查明至2016年10月22日，黄汉案已经向刘玉成支付630000元，该数额与双方于2016年9月30日签订的房地产买卖合同所载房屋价款一致，故应认定黄汉案在查封前已支付全部价款。四、是否非因黄汉案自身原因未办理过户登记。2016年10月21日，双方已到东莞市凤岗镇不动产交易所签订为应对过户的房地产买卖合同，黄汉案缴纳了过户税费，东莞市地方税务局凤岗税务分局向黄汉案开具了案涉房屋的增值税普通发票，即双方已为过户办理了一定手续。东莞市凤岗镇房地产管理所出具的《情况说明》显示，2016年6月30日后，因宏丰楼的土地没有使用年限信息、批准用途与登记用途不符等原因，东莞市凤岗镇房地产管理所暂时没法受理案涉房屋的相关业务。后于2018年4月18日，开始可以正常办理过户。案涉房屋于2018年5月24日被法院查封，因宏丰楼历史遗留问题导致案涉房屋长期不能办理过户手续，案涉房屋未能完成过户登记，并非因黄汉案自身原因导致，黄汉案对此不存在过错。承上，黄汉案符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，一审对此认定不当，本院予以纠正。朱雪松请求继续执行案涉房产，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，黄汉案的上诉请求成立，本院予以支持。黄汉案在二审期间补充证据致案件基本事实改变，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十五条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10660号民事判决。二、驳回朱雪松的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由朱雪松负担（已预交）。二审案件受理费100元（黄汉案已预交），由朱雪松负担。由于各方当事人均已同意诉讼费由败诉方直接向胜诉方支付，故朱雪松应当负担的二审受理费直接向黄汉案支付。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年四月二十八日书记员  梁艳君赵雪然