山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0304民初3352号原告：博山区山头街道南神头社区居民委员会。住所地博山区山头街道南神头社区。统一社会信用代码：55370304661390122P。法定代表人：张玉强，主任。委托诉讼代理人：乔秀旺，山东博港律师事务所律师。被告：山东神力渣浆泵科技有限公司。住所地博山区山头街道南神头社区南首。统一社会信用代码：91370304692032010P。法定代表人：杨光宜，董事长。被告：山东神力化工装备有限公司。住所地博山区山头街道南神头社区南首。统一社会信用代码：913703046920320610。法定代表人：杨光宜，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：赵雁，山东盛诚律师事务所律师。原告博山区山头街道南神头社区居民委员会（以下简称“南神头居委会”）与被告山东神力渣浆泵科技有限公司（以下简称“神力渣浆泵公司”）、山东神力化工装备有限公司（以下简称“神力化工公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南神头居委会的委托诉讼代理人乔秀旺、被告神力渣浆泵公司、神力化工公司的共同委托诉讼代理人赵雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南神头居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的土地租赁费433100.00元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原山东博山渣浆泵厂（以下简称“博山渣浆泵厂”）、山东省淄博市博山化肥设备厂（以下简称“博山化肥设备厂”）系原告集体企业，于2009年7月改制分别成立神力渣浆泵公司、神力化工公司，企业改制后两被告租赁使用原告土地，按约定应当支付土地租赁费，但两被告尚有部分土地租赁费未支付，为此提起诉讼，望人民法院判如所请。被告神力渣浆泵公司、神力化工公司共同辩称，1、原告起诉的数额与事实不符，自2019年以来本案被告一直如期将相关费用交至其母公司淄博神铸有限公司（以下简称“神铸公司”），神铸公司将租赁费如数交至2019年7月。在此期间，因原告收到租赁费后拒绝向神铸公司出具任何收款凭证，致使本案相关当事人无法要账。为此给本案原告下达了催收发票的催收函，但原告一直拒绝履行相关义务。截止本案原告起诉，本案被告的母公司神铸公司只欠原告两个月的租赁费。2、本案原告起诉主体不当，土地租赁合同系原告与两被告的母公司神铸公司签订，根据签订义务对等的原则，上述原告起诉的所谓租赁费不论是否属实，其相对人只能是神铸公司，而不是两被告。基于此，请法庭查明本案相关事实，对原告起诉不属实的部分予以依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：博山渣浆泵厂原系南神头居委会村办集体企业，成立时间为1990年9月25日，博山化肥设备厂原系是南神头居委会村办集体企业，成立时间为1994年4月15日。2008年12月1日，涉案14.19亩土地（3993平方米+5473平方米）通过国有土地出让办理了土地使用权登记，登记的土地使用权人为博山化肥设备厂。基于上述事实，应认定涉案土地所有权人为国家，使用权人为博山化肥设备厂。2009年，南神头居委会拟对博山渣浆泵厂、博山化肥设备厂进行改制。2009年6月11日，南神头居委会通过淄博公诚资产评估事务所对上述二企业的资产进行评估，经评估作出了淄公评字（2009）第3-17号、第3-18号资产评估报告书各一份。载明评估目的为拟为博山渣浆泵厂、博山化肥设备厂改制这一经济行为作价值参考依据，评估范围和对象为博山渣浆泵厂、博山化肥设备厂改制所涉及的全部资产及负债，评估基准日为2009年4月30日，评估结论为：博山渣浆泵厂评估的净资产评估价值为4005871.15元；博山化肥设备厂评估的净资产评估价值为5735819.52元。2009年7月20日，神力渣浆泵公司、神力化工公司注册成立。2009年8月8日，原告（甲方）与神铸公司（乙方）签订租赁协议一份，租赁协议约定下列主要内容：1、甲方将博山化肥设备厂、博山渣浆泵厂使用的土地，包括招待所合计103.73亩租赁给乙方永久使用。2、乙方购买土地上的不动产，乙方为不动产所有权人，根据地随房走原则，乙方永久有偿租赁上述土地，原告不得以法人变更和其他任何理由阻碍神铸公司租赁上述土地。3、租赁费，每亩每年租赁费3000.00元，共计103.73亩，合计每年租赁费311190.00元，即每月租金25932.50元，乙方于每月20日将当月租金一次性交清，以后租金交纳按此方式执行。4、如乙方连续逾期10日未交当月租金，除应当继续交纳租金外，还应当按照逾期缴纳的当月租金数额向原告支付违约金。除上述主要内容以外，还约定有土地使用税及土地利用等相关其他条款。2009年9月4日，神铸公司按照原告要求支付了博山渣浆泵厂、博山化肥设备厂净资产改制出售款7793352.54元。2009年11月20日，南神头居委会下发南社发（2009）第12号、第13号文件，载明：社区村民委员会（及山东省淄博市博山化肥设备厂职工代表大会）决议，将社区下属企业博山渣浆泵厂整体出售给神铸公司独资企业——神力渣浆泵公司，博山化肥设备厂整体出售给神铸公司独资企业——神力化工公司；依法成立清算组织，博山渣浆泵厂、博山化肥设备厂的资产、债权、债务等分别有对应的神力渣浆泵公司、神力化工公司享有并偿还相关债务。2009年12月15日，博山渣浆泵厂、博山化肥设备厂注销工商登记。2017年3月1日，原告与两被告对账，双方达成对账单性质的财务报表情况说明一份，其中载明，截至2017年1月31日，收神力化工公司2009年5月至2016年12月集体所有土地使用权26.7亩租赁费618470.00元，收神力渣浆泵公司2009年5月至2016年12月集体所有土地使用权62.84亩租赁费1445320.00元。2018年11月14日，原告以两被告未支付2009年8月8日租赁协议2017年1月1日至2018年12月31日期间的103.73亩土地租赁费622380.00元为由诉至本院，即（2018）鲁0304民初3918号案件。两被告认可实际占有使用103.73亩土地的事实，但主张两被告在成立时即购买了博山化肥设备厂、博山渣浆泵厂的资产，购买的资产中包括上述103.73亩土地中的14.20亩。后原告与两被告达成调解协议，两被告分期支付原告89.53亩土地的租赁费537180.00元；另外14.20亩土地另行协商处理。在本案中，原告以2009年8月8日租赁协议及（2018）鲁0304民初3918号民事调解书为依据，主张两被告欠2009年9月1至2019年10月31日14.20亩土地的租赁费433100.00元。两被告提出：涉案14.20亩土地虽然包含在2009年8月8日租赁协议103.73亩中，但后来在博山化肥设备厂改制时连同地上建筑物于2009年9月4日一并出售给了两被告；因公司财务人员疏忽，在交费时未将已转让的14.20亩土地租赁费扣除；两被告发现后，要求原告进行了扣减；原告扣减14.20亩土地租赁费后，两被告即自2010年开始按照实际租赁土地89.53亩交纳租赁费，被告予以接受；在2017年3月1日对账时，双方均认可两被告实际租赁土地89.53亩的事实。原告对被告的主张不予认可，称出售的建筑物资产均不包括土地使用费，原告为证实其主张提供了评估报告，评估报告注明“土地使用权性质为集体所有权，房屋建筑物未办理所有权证书”。被告对89.53亩土地系集体所有无异议，但认为涉案14.20亩土地系国家所有，使用权人为博山化肥设备厂，根据地随房走原则，在改制后土地使用权已经随房屋一并转让给两被告。本院审核后认为，根据评估报告载明的评估范围为改制企业全部资产，当然包括合法的土地使用权，在博山化肥设备厂企业全部资产整体改制转让后，现应为神力化工公司的企业资产。原告关于转让资产不包括涉案国有土地使用权，使用权人仍为原告的主张，因原告未提供充分的证据证实，也不符合房地产交易中国有土地使用权与地上建筑物一并转让的交易原则，故本院对原告的主张不予采信，应认定涉案14.20亩在改制完成后使用权人变更为神力化工公司。改制完成后，2009年8月8日租赁协议涉及的租赁土地范围实际已经变更，扣除本案涉及的改制转让的14.20亩土地后，由103.73亩变更为89.53亩；两被告在实际履行过程中按照变更后的89.53亩交纳租赁费，原告予以接受并对账确认。上述事实相互印证，可以证实2009年8月8日租赁协议在企业改制后土地租赁范围已经变更，不再包括涉案土地。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据证实，没有证据或证据不足以证实其主张的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。涉案14.20亩土地的所有权人为国家，原土地使用权人为博山化肥设备厂，该土地使用权属于博山化肥设备厂的企业资产；在企业改制后涉案土地使用权依法转让给神力化工公司，现为神力化工公司的企业资产；原告不是涉案土地的所有权人，也不是使用权人，在企业改制后，原告与涉案土地的权属已经没有关联性。原告依据实际已经变更的土地租赁合同向两被告主张土地租赁费，没有事实及法律依据，属于证据不足，应依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告博山区山头街道南神头社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费3898.00元，由原告博山区山头街道南神头社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  冯志明二〇二〇年四月三日法官助理姜波书记员蒋玉静