大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9975号原告:黄鑫，男，1971年4月13日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：申珊，辽宁刘魏李律师事务所律师。委托诉讼代理人：王森岩，辽宁刘魏李律师事务所律师。被告：徐忠慧，男，1972年9月17日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：吕洪刚，辽宁万峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月，辽宁万峰律师事务所律师。被告：崔传齐，男，1998年2月22日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：孔丽芳，系被告崔传齐母亲。委托诉讼代理人：刘岭，辽宁社和律师事务所律师。原告黄鑫诉被告徐忠慧、崔传齐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄鑫的委托诉讼代理人申珊、王森岩，被告徐忠慧的委托诉讼代理人吕洪刚，被告崔传齐的委托诉讼代理人孔丽芳、刘岭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告徐忠慧继续履行与原告之间的房屋租赁合同，并交付房屋给原告使用；2、被告崔传齐赔偿原告租金损失24110元（自2019年6月2日始至2019年8月29日止）；3、二被告共同赔偿原告租金损失（自2019年8月30日至被告继续履行房屋租赁合同之日止，具体赔偿金额按照每日274元计算），截至2020年4月24日金额为65212元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月18日，原告与案外人杜娟签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于大连市中山区房屋，租赁期限自2010年1月18日至2030年1月17日，租金每年10万元共200万元，原告已支付全部租金。该租赁合同由（2015）中民初字第2855号《民事调解书》确认。2018年被告崔传齐取得（2017）辽02执恢492号《执行裁定书》,明知原告享有案涉房屋承租权的却同意以抵债的方式取得案涉房屋的所有权。之后被告崔传齐无视原告的承租权，其母亲于2019年6月2日19时许，雇佣开锁公司人员非法侵入案涉房屋，并通过换锁的方式阻碍租赁合同继续履行，侵犯原告承租权。2019年8月30日，被告崔传齐将案涉房屋转让给被告徐忠慧。自被告崔传齐强行闯入原告承租房屋后，原告的承租权至今无法实现，原告与二被告多次协商无果，故诉至贵院，望判如诉请。被告徐忠慧辩称：不同意原告诉讼请求。原告要求我方承担责任没有事实和法律依据，理由如下：一、我方不是租赁合同一方，对原告不负有合同上的义务，我方也不受该租赁合同的约束；二、我方是善意购房人，在购买案涉房屋时并不知晓房屋存在租赁事实；三、买卖不破租赁的适用条件为：买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实；四、上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）（二）（三）：第（三）部分第30条明确规定：“未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外”；五、本案实质是被告崔传齐对承租人即原告的违约，应由崔传齐对原告承担违约责任；六、我方对原告作为承租人所签订的租赁合同真实性存疑。被告崔传齐辩称：我方从大连企业信用担保公司购买的债权，原房主名字是杜娟，我方与原告之间没有任何租赁合同。我方通过合法的拍卖程序取得该笔债权，债权项下有案涉房产，通过法院合法变更申请执行人使我方成为权利承受者，通过法院合法的执行裁定将被执行人杜娟所有的案涉房产抵偿给我方。并且执行裁定清楚列明我方可持裁定书到登记机关办理过户手续。原告的合同相对人是杜娟，而非我方，其应向合同相对方杜娟主张权利。所以应该驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明，2011年7月5日，案外人大连市企业信用担保公司（以下简称“信用担保公司”）与大连鑫能贸易有限公司（以下简称“鑫能公司”）签订了授字第11C047号《担保授信协议》，为鑫能公司提供额度为3000万元的授信担保。同日信用担保公司又与案外人杜娟签署了委物保第11C047号《最高额抵押担保合同》，约定杜娟自愿以其享有处分权的大连市中山区虎滩路碧涟园60号-2号房屋（权证号中私有××号）向信用担保提供抵押反担保，范围包括但不限于主合同授信期间内发生的全部债务。后因鑫能公司未能偿还浦发银行的贷款，信用担保公司于2012年8月9日向浦发银行履行了代偿义务。信用担保公司履行了代偿义务后，于2012年向大连市中级人民法院起诉鑫能公司及杜娟等，要求支付代偿本金、违约金及利息等。2012年12月5日，大连市中级人民法院做出（2012）大民三初字第154号《民事判决书》，根据该判决，信用担保公司在1200万元范围内对杜娟提供的抵押物担保范围内享有优先受偿权。大连市中级人民法院（2012）大民三初字第154号《民事判决书》生效后，因该案被告未履行判决书所确定的义务，信用担保公司依法向大连市中级人民法院申请执行。2017年5月14日，大连市中级人民法院作出（2017）辽02执恢492号执行裁定书，将申请执行人由信用担保公司变更为本案被告崔传奇。依据申请执行人崔传奇的申请，大连市中级人民法院于2018年11月11日在京东网络司法拍卖平台上对案涉房屋进行公开拍卖活动。因案涉房屋拍卖流拍，2018年11月13日，大连市中级人民法院做出（2017）辽02执恢492号执行裁定书，裁定将被执行人杜娟所有的位于中山区虎滩路碧涟园60号-2号房产交付申请执行人崔传齐抵偿所欠等值债务。被告崔传齐于2019年1月2日就案涉房屋办理了不动产登记，取得不动产权证书。2019年8月4日，被告崔传齐（卖方）与被告徐忠慧（买方）签订了《房屋买卖合同》，被告崔传齐将案涉房屋出售给了被告徐忠慧，房屋总房款为人民币730万元整。被告徐忠慧于2019年8月30日取得案涉房屋的不动产权证书。在办理该房屋过户手续时，根据房地产登记询问记录记载，房地产登记机关于同年8月29日对崔传奇和徐忠慧进行了询问，其中：询问事项第6项“卖方是否确认该房屋无出租情形？买方是否确认？”，被询问人答“确认无出租、确认”，被告崔传齐、徐忠慧在询问记录上签字。同年9月27日，被告徐忠慧就案涉房屋的装饰装修与案外人大连辉圣德装饰装修工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，委托大连辉圣德装饰装修工程有限公司对案涉房屋进行装修，案涉房屋现由被告徐忠慧占有使用。查：2010年1月18日，原告（承租方、乙方）与案外人杜娟（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于大连市中山区，出租房屋面积共307.23平方米，租赁期限共20年，自2010年1月18日起至2030年1月18日止，该房屋每年租金为人民币10万元，20年租赁房屋租金总额为人民币200万元；房屋租金支付方式为经甲乙双方协商，乙方同意在本合同签订之日起三年内一次性向甲方交付20年租金人民币200万元；在本合同约定的期限内，因甲方原因导致乙方无法继续使用该房屋，乙方有权解除该合同，届时甲方应当将剩余租期的租金返还给乙方，并按照租赁期租金总额的20%向乙方承担违约责任。2012年6月29日，原告（贷款人、甲方）与案外人大连鑫能贸易有限公司（借款人、乙方）签订《借款合同》，约定：借款金额为人民币200万元整，借款利率为月利率5%，按月计收利息，月应收利息为人民币壹拾万元整；还款时间为乙方于2012年7月28日前一次性还清本金贰佰万元整。原告于同日向案外人大连鑫能贸易有限公司转账人民币200万元整。同年7月1日，原告（甲方）与案外人杜娟（乙方）、大连鑫能贸易有限公司（丙方）签订《抵顶租金协议》约定：鉴于甲乙双方于2010年1月18日签订《房屋租赁合同》，甲丙双方于2012年6月29日签订《借款合同》，现经三方协商同意，乙方同意就甲方于丙方签订的《借款合同》中的200万元，冲抵黄鑫应支付给杜娟的《房屋租赁合同》项下应支付的租金200万元。同日案外人杜娟出具收款收据，载明“杜娟于2012年7月1日收到黄鑫支付的租金共计200万元整”。被告认为前述《房屋租赁合同》、《借款合同》及《抵顶租金协议》不真实。2015年，本案原告起诉案外人杜娟，诉请案外人杜娟就案涉房屋继续履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，2015年5月7日，大连市中山区人民法院做出（2015）中民初字第2855号《民事调解书》，载明“双方当事人自愿达成协议如下：原告黄鑫与被告杜娟继续履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年1月18日起至2030年1月17日止”。同年，本案原告起诉案外人蔡永梅（系杜娟母亲），诉请案外人蔡永梅就位于大连市中山区房屋继续履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，2015年4月20日，大连市中山区人民法院做出（2015）中民初字第1895号《民事调解书》，载明“双方当事人自愿达成协议如下：原告黄鑫与被告蔡永梅继续履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年1月18日起至2030年1月17日止”。上述两案涉及的《房屋租赁合同》均为租期20年，租金200万，承租方于三年内一次性给付，签订时间均为2010年1月18日，诉讼请求所依据的事实与理由相同。原告自述其在大连市中级人民法院拍卖案涉房屋时提起执行异议，并在法院申报了房屋存在租赁权的相关材料证据，当时给出的解释是租赁权不影响物权的转移，在拍卖时会提示房屋存在租赁权20年。根据原告提供的京东司法拍卖网站截图显示，大连市中级人民法院2018年11月11日在京东网络司法拍卖平台上对案涉房屋进行公开拍卖时，拍卖信息中特别说明：拍卖房屋有租赁，租期20年，2010年1月18日至2030年1月17日止，且租金已交付。原告向大连市公安局中山分局报案，称2019年6月3日，其房屋被崔传奇母亲孔丽芳非法侵入，大连市公安局中山分局于2019年8月1日出具《不予行政处罚决定书》，载明“经调查，2019年6月2日19时许，孔丽芳雇佣开锁公司开锁进入其购买的大连市中山区碧涟园60-2号房间内，孔丽芳的违法事实不能成立”。本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市中山区人民法院（2015）中民初字第2855号卷宗（包括《房屋租赁合同》、《抵顶租金协议》、《收款收据》、（2015）中民初字第2855号《民事调解书》）、借款合同、银行转账流水、京东司法拍卖网站截图、案涉房屋档案信息查询两份、《受案回执》、《不予行政处罚决定书》，被告徐忠慧提供的不动产权证书1份、房屋买卖合同1份、购房定金收据1张、宫庆龙（中介公司工作人员）借记卡账户历史明细清单1份、工商银行自助终端凭条1份；徐忠慧建设银行银行卡客户交易明细清单1份、房易安交易资金退回通知书1份、房易安交易资金划转通知书1份、银联商务签购单1份、建设银行智慧柜员机业务回执1份、建设银行个人住房（商业用房）借款合同1份、建设银行个人贷款支付凭证1份、购房发票1份、税收完税证明1份、建筑装饰工程施工合同1份、定金收据1份、照片7张、（2015）中民初字第1895号民事调解书，被告崔传齐提供的执行裁定书以及原、被告的当庭陈述等证据在案为凭，这些材料已经本院审查，应予采信。本院认为，根据原告的诉请及原被告的质证和辩论意见，本案争议的焦点主要为：一、案涉房屋的房屋租赁合同是否应当继续履行；二、原告要求被告赔偿租金损失是否应当支持。关于案涉房屋的房屋租赁合同是否应当继续履行问题，本院认为，原告并未办理案涉房屋的租赁登记，被告徐忠慧购买房屋时并不知悉案涉房屋存在租赁关系，故原告要求被告徐忠慧继续履行租赁合同并交付房屋的请求，本院不予支持。主要理由是：首先，案涉房屋的性质系住宅，被告徐忠慧购买房屋的目的系为居住，其在购买房屋时案涉房屋是否存在租赁关系会对其购买房屋产生重大影响。本案被告徐忠慧购买房屋时，案涉房屋系闲置状态，原告并未占有使用房屋，被告徐忠慧并不知悉案涉房屋是否存在租赁关系，其属于善意购买人，因此，在原告未办理房屋租赁登记、也未有证据证明被告徐忠慧知道或应当知道原告租赁事实的情况下，其要求被告徐忠慧继续履行租赁合同并交付房屋的诉讼请求，不应予以支持。其次，被告徐忠慧购买案涉房屋后，已对案涉房屋进行了装修并实际占有使用，案涉租赁合同已无法实际履行；再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，所有权变动不影响原租赁合同的履行，其要件是承租人自始在实际占有使用租赁物，并在对租赁物实际占有控制的前提下，当所有权发生变动后才发生“买卖不破租赁”的法律后果，而本案被告徐忠慧购买房屋时原告并未占有和控制案涉房屋，其不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同。关于原告要求被告赔偿租金损失是否应当支持问题，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，承租人主张其租赁关系的真实性需具备两个条件，一是已签订有效的书面租赁合同，二是要实际占有使用租赁物。本案中在被告否认原告提供的租赁合同及民事调解书真实性的情况下，原告应当依据前述规定提供证据证明其实际占有使用案涉房屋，以证明其租赁权的真实性。现原告并未提供《房屋租赁合同》中约定的租期起始日（即2010年1月18日）其已开始占有使用房屋的证据，故其主张对案涉房屋享有租赁权、并要求两被告赔偿租金损失的请求，本院不予支持。关于被告主张其提供的《房屋租赁合同》、民事调解书及大连中院的拍卖信息已可以证明租赁关系存在的观点，本院认为，司法实务中，存在部分债务人与他人恶意串通，签订长达十几二十年的虚假租赁合同，并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设立之前，以逃避法院对抵押物执行的情况。因此，对于涉及房屋执行拍卖过程中租赁权真实性的审查，不仅要审查签订合法有效的房屋租赁合同，已按约支付租金，并实际占有使用租赁物，而且要综合考量租赁合同签署的目的、租金支付的交易习惯等因素。本案原告提供的民事调解书系基于原告与案外人杜娟自愿达成的协议而形成，并不能证明在民事调解书生效前其已实际占有案涉房屋；大连中院对案涉房屋的拍卖主要目的是通过拍卖房屋方式使申请执行人的债权得以实现，其并未审查原告对案涉房屋的占有情况，该拍卖信息同样不能证明其租赁权的真实性；而且案涉房屋及中山区人民路23号26层2号房屋的两份《房屋租赁合同》均为租期20年，租金200万，承租方于三年内一次性给付，签订时间均为2010年1月18日，且原告起诉出租方时的诉讼请求所依据的事实与理由相同，不仅会让被告产生合理怀疑，而且租金支付的方式等也不符合房屋租赁市场的交易习惯。在此情况下，原告欲主张其对房屋享有合法租赁权，其应当进一步提供2010年1月18日其已开始占有使用房屋的证据，否则，根据其已提供的《房屋租赁合同》、民事调解书及大连中院的拍卖信息即主张租赁关系存在的观点，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告黄鑫的诉讼请求。案件受理费14710元，由原告黄鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  张 平人民陪审员  辛淑芹二〇二〇年四月三十日书 记 员  周思雨