广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终13494号之一上诉人（原审被告）：柳周，男，汉族，1995年8月9日出生。身份证住址：湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：孙峰，广东德城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾冬媚，女，汉族，1988年11月12日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：梁冰，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓君，北京市汉威（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李旭东，男，汉族，1983年2月4日出生。身份证住址：湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：谢禹哲，男，汉族，1994年8月1日出生。身份证住址：四川省营山县。被上诉人（原审被告）：李世峰，男，汉族，1985年1月17日出生。身份证住址：湖南省汨罗市。被上诉人（原审被告）：深圳市深通房地产经纪有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道龙岗大道茂业城怡富楼103号铺。统一社会信用代码91440300067197696Y。法定代表人：李世峰。上诉人柳周因与被上诉人曾冬媚、李旭东、谢禹哲、李世峰、深圳市深通房地产经纪有限公司（以下简称深通公司）房屋买卖合同纠纷，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柳周上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判柳周对谢禹哲的付款义务不承担连带清偿责任；二、本案一审诉讼费、上诉费用由曾冬媚、李旭东、谢禹哲、李世峰、深通公司承担。事实和理由：一、柳周在《补充协议》上仅以见证人的名义签名，围绕柳周签名处的文字系李世峰事后添加，将柳周列为担保人有违其签名时的本意，一审法院认定柳周为担保人并判令其承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据。二、柳周在一审期间没有接到法院的应诉通知书，导致柳周没有对一审诉求进行抗辩也未对相关证据进行质证，一审法院在没有对柳周有效送达的情况下作出不利于柳周的判决系程序错误，剥夺了柳周的相关诉讼权利，对柳周明显不公，应当予以纠正。曾冬媚、李旭东、谢禹哲、李世峰、深通公司未提交答辩意见。曾冬媚向一审法院起诉请求：1、柳周、李旭东、谢禹哲、李世峰、深通公司向曾冬媚连带支付首期款330000元及违约金（违约金以3388000元为基数，按日万分之五计算，自2018年6月10日起计至款项付清之日止）；2、柳周、李旭东、谢禹哲、李世峰、深通公司向曾冬媚连带支付尾款2371600元及违约金（违约金以3388000为基数，按日千分之一计算，自2018年8月30日起计至款项付清之日止）；3、本案案件诉讼费、保全费等由柳周、李旭东、谢禹哲、李世峰、深通公司承担。一审法院认定事实：2018年4月15日，曾冬媚与李旭东（买方）签订《房地产买卖合同》（编号：No.0001409），合同载明以下内容：1、卖方为曾冬媚，买方为李旭东。2、买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区横岗镇大山地花园40栋3单元3F，建筑面积约为89.89平方米。3、转让成交价为3388000元，定金为5万元。4、买方的付款方式为：（1）买方在签署合同时支付定金5万元，定金交由买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具收据的，不影响定金已交付的认定；（2）第二部分楼款为3338000元。买方应于签署合同之日起60日（含当日）内付清首期房款（以银行贷款额为准，不含已付定金，上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后的三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于首期房款交付之日起三日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方拖延即视为违约。5、涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起五日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交于替双方托管交房保证金的第三方处。6、买卖双方同意在购房定金或一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期房款中预留1万元作为交房保证金。7、如果买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如果卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。合同备注处载明以下内容：1、买卖双方协商该物业成交价格为上述所述（卖方楼价包含银行所欠楼款）；2、卖方同意配合买方银行贷款与国土局过户；3、买方同意配合卖方与现租客租约至2018年8月15日（公历）。2018年4月17日，曾冬媚与李世峰、案外人任曙佳及崔光雄办理委托公证手续，委托上述人员办理涉案房产的还款赎楼、资金监管、注销抵押及领取产权证明等手续。2018年4月17日，曾冬媚与案外人任曙佳办理委托公证手续，委托任曙佳办理涉案房产的出售、资金监管、房款收取、缴纳税费、房产的变更登记、水电过户等手续。其中委托办理出售房产事项中写明该房产的买受人为（姓名：谢禹哲，公民身份号码：）。2018年6月5日，涉案房产权利人由曾冬媚变更为谢禹哲。2018年7月12日，曾冬媚（卖方）与谢禹哲（买方）、深通公司（担保方）签订《补充协议》一份，其上载明：位于龙岗区横岗镇梧桐路中海大山地小区40栋3单元3F商品房，经买卖双方协商一致，同时在深通公司法人代表李世峰先生见证并担保下，补充协议如下：1、过户后第十天，即2018年6月10日，买方必须付款给卖方总合同楼款的30%，合计101.64万元，如逾期违约，违约金1天为总合同款的万分之五计算，违约金从2018年6月10日当天开始计算。买方违约，卖方有权利解除合同，买方按合同补偿卖方。2、买方在2018年8月30日应付款给卖方剩余总合同款70%，合计237.16万元，如逾期违约，违约金1天为总合同款的千分之一计算，违约金从2018年8月30日开始计算。买方违约，卖方有权利解除合同，买方按合同补偿卖方。3、如买方在2018年8月30日前没有按时付款给卖方，即违约本补充协议第二条，深通地产作为买卖第三方，提供以下担保：（1）深通地产法人代表担保，并加盖公司公章；（2）深通地产法人代表名下房产进行抵押担保。4、买卖双方同意将卖方款项存入以下指定账户并视为收到：卖方指定账户：曾冬媚，开户行：中国建设银行吉华支行，账号62×××23。三方当事人在签名处签名、捺印、加盖公章。2018年9月6日，曾冬媚（卖方）与李世峰（担保方）签订《补充协议》，其上载明：李世峰是深通公司的法人代表，为以下合同提供个人连带责任担保：1、2018年4月15日曾冬媚与李旭东签订的房地产买卖合同（No.0001409）项下李旭东的付款义务（包括但不限于支付房款义务及违约金义务）；2、2018年7月12日曾冬媚与谢禹哲、深通公司及李世峰先生签订的补充协议项下谢禹哲的付款义务（包括但不限于支付房款义务及违约金义务）。另，谢禹哲以其公司名义（公司名：深圳市富瑞互联网科技有限公司）向中信银行深圳分行申请到的贷款，均用于支付房款，无论银行直接转账至谢禹哲或其公司名下，还是转账至担保公司名下，都应在收到钱后当日直接转给卖方（户名：曾冬媚，开户银行：中国建设银行吉华支行，账号62×××23）。同时，柳周作为其余共同连带责任担保人在补充协议上签名捺印。曾冬媚确认收到如下购房款项：2018年4月18日收款4万元，2018年8月7日收款10万元，2018年8月7日收款7万元，2018年8月19日收款10万元，2018年8月20日收款10万元，2018年8月24日收款5万元，共计46万元，上述款项均由案外人任曙佳向曾冬媚支付。谢禹哲称其支付了购房款共95万元，但未提供任何证据证明。一审法院认为，本案中虽然涉案房产买卖合同系由曾冬媚与李旭东签订，但谢禹哲称其系涉案房产的实际买受人，李旭东仅系其委托签署房产买卖合同的代理人。根据一审庭审查明的事实，首先，曾冬媚出具的委托书委托事项载明该房产的买受人为谢禹哲；其次，涉案房产转移登记至谢禹哲名下，谢禹哲为涉案房产转移登记的权利人，再次，就后续付款事宜与曾冬媚签订补充协议的主体为谢禹哲，可以认定谢禹哲系涉案房产的实际买受人，为涉案房产买卖合同的实际履行方，房产买卖合同的权利义务应由谢禹哲承受，曾冬媚请求李旭东承担合同的付款义务，于法无据，一审法院不予支持。关于购房款及违约责任，谢禹哲辩称其支付了购房款共95万元，但未提供任何证据证明，应承担举证不能的不利后果，对谢禹哲的该辩解，一审法院依法不予采信。曾冬媚确认收到售房款46万元并提供相应的转款凭证予以证实，对曾冬媚自认的事实，一审法院依法予以确认。曾冬媚与谢禹哲就支付后续购房款事宜达成《补充协议》约定：买方在2018年6月10日应付款给卖方总合同楼款的30%，合计101.64万元，如逾期违约，违约金1天为总合同款的万分之五计算，违约金从2018年6月10日当天开始计算；买方在2018年8月30日应付款给卖方剩余总合同款70%，合计237.16万元，如逾期违约，违约金1天为总合同款的千分之一计算，违约金从2018年8月30日开始计算。但谢禹哲仅支付了46万元后未支付剩余购房款，已构成违约。现曾冬媚请求谢禹哲支付首期款330000元及尾款2371600元（曾冬媚称首期款尚欠556400元，因起诉时计算有误，本案中仅诉请了330000元），合法有据，一审法院予以支持。关于违约金，曾冬媚请求首期款330000元的违约金以总楼款3388000元为基数，自2018年6月10日起按日万分之五计算至款项付清之日止；尾款2371600元的违约金也是以总楼款3388000元为基数，自2018年8月30日起按日千分之一计算至款项付清之日止。谢禹哲抗辩违约金标准过高，请求予以调整。一审法院认为，曾冬媚诉请尾款2371600元的违约金以总楼款3388000元为基数按日千分之一计算，违约金计算标准明显过高，应予以调整，一审法院酌情调整为按日万分之五计算。同时，曾冬媚诉请首、尾款两部分的违约金，均以总楼款3388000元为基数计算，该两部分违约金存在重复计算的问题，谢禹哲应向曾冬媚支付的违约金应自2018年6月10日起以总楼款3388000元为基数按日万分之五计算至款项付清之日止。曾冬媚诉请违约金的超额部分，一审法院不予支持。关于李世峰、柳周、深通公司的责任问题，因李世峰、柳周、深通公司均作为担保人分别在补充协议上签名、捺印、盖章，为谢禹哲的上述付款义务提供连带责任担保，故李世峰、柳周、深通公司依法应对谢禹哲的上述付款义务承担连带清偿责任，李世峰、柳周、深通公司承担担保责任后，有权向谢禹哲追偿。李旭东、李世峰、柳周经一审法院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，一审法院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、谢禹哲自该判决生效之日起十日内向曾冬媚支付购房首期款330000元；二、谢禹哲自该判决生效之日起十日内向曾冬媚支付购房尾款2371600元；三、谢禹哲自该判决生效之日起十日内向曾冬媚支付购房违约金（违约金以3388000元为基数，自2018年6月10日起按日万分之五计算至款项付清之日止）；四、李世峰、柳周、深通公司对该判决第一、二、三项付款义务承担连带清偿责任，李世峰、柳周、深通公司承担担保责任后，有权向谢禹哲追偿；五、驳回曾冬媚的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29226元，保全费5000元，共计34226元（曾冬媚均已预交），由谢禹哲、深通公司、李世峰、柳周负担。本院审理查明，在本案审理过程中，深圳市公安局龙岗分局于2018年12月29日对李世峰等人涉嫌合同诈骗龙岗区横岗镇梧桐路中海大山地小区40栋3单元3F等房产一案立案侦查，后于2019年6月28日由深圳市公安局龙岗分局向深圳市人民检察院移送审查起诉。深圳市人民检察院于2020年1月6日向本院提起公诉，起诉书为深检刑诉[2020]12号。深检刑诉[2020]12号起诉书载明，检察机关经依法审查查明，2018年4月15日，在任曙佳的配合下，李旭东与曾冬媚、黄宏签署房产买卖合同，约定李旭东以338.8万元的价格购买曾冬媚、黄宏名下的大山地花园40栋3单元3F，银行按揭付款。2018年4月17日，任曙佳带曾冬媚、黄宏办理过户委托公证。2018年5月30日，在曾冬媚、黄宏不知情的情况下，任曙佳利用上述过户委托公证等，以卖家代理人的身份，与谢禹哲一起办理过户手续。2018年6月5日上述房产过户至谢禹哲名下。曾冬媚、黄宏自行办理赎楼。并于2018年4月18日至8月24日收到任曙佳转来款项合计46万元。曾冬媚、黄宏共计损失292.8万元。深检刑诉[2020]12号起诉书载明的曾冬媚、黄宏名下的大山地花园40栋3单元3F房产即为本案涉案房产。本院认为，根据深检刑诉[2020]12号起诉书载明的内容，谢禹哲、李世峰、柳周、李旭东涉嫌刑事犯罪，且刑事犯罪涉嫌本案涉案房产。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案符合最高人民法院的以上规定，故本案应驳回起诉，将有关材料移送公安机关。原审对本案作为民事案件审理不当，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14502号民事判决；二、驳回曾冬媚的起诉。一审案件受理费29226元，退还曾冬媚；一审保全费5000元，由曾冬媚承担；上诉人柳周预交的二审案件受理费28412.8元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年四月二十日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。