北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59692号原告（反诉被告）：北京美联房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1栋17层A座1-17内1701、1702。法定代表人：张锦成,执行董事。委托诉讼代理人：张增贤,山西华炬（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵涛,男,1983年6月14日出生,汉族,住北京市西城区。第三人：胡静英,女,1934年10月27日出生,汉族,住北京市西城区。委托诉讼代理人：梁兵(第三人之子),男,1968年10月2日出生,汉族,住北京市西城区。原告北京美联房地产经纪有限公司（反诉被告，以下简称美联公司）与被告赵涛（反诉原告，以下简称赵涛）、第三人胡静英居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，美联公司之委托诉讼代理人张增贤，赵涛，胡静英之委托诉讼代理人梁兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。美联公司向本院提出诉讼请求：赵涛支付美联公司佣金12．79万元以及滞纳金(以12．79万元为本金,自2015年12月10日起计算至判决生效之日止,按照日千分之五计算)。事实和理由：2015年12月9日,美联公司与赵涛、胡静英签订《房屋买卖居间合同》(以下简称“居间合同”),约定:赵涛经美联公司居间介绍购买胡静英名下的位于北京市宣武区XXX号楼2层201房产（以下简称涉案房屋），房产成交价为770万元。赵涛应于2015年12月10日前向美联公司支付佣金20．79万元,如逾期支付的,每逾期一日则须按应支付佣金的5‰支付滞纳金。若因履行居间合同而产生争议,均应向美联公司所在地人民法院起诉。同日,美联公司依约积极提供了居间服务,促成赵涛和胡静英签订了《北京市存量房屋买卖合同》。上述协议签订后,赵涛仅支付部分居间服务费，剩余12．79万元经催要未果。美联公司为维护合法权益,现特诉至法院,请求法院依法判决。赵涛答辩并反诉称,不同意美联公司的全部诉讼请求。现在赵涛跟胡静英之间的房屋买卖合同履行中出现问题，主要原因是:1、房屋性质,涉案房屋原来是未上市的公房,但美联公司介绍说是商品房;2、当时房本只写胡静英的名字,但西城法院在判决离婚时,判决胡静英支付其前夫一半的折价款,胡静英一直没有给付,故胡静英的前夫申请将诉争房屋查封。现在虽然已经解封,但是中间几个月的查封影响了房屋的交易。因为上述两个原因,房屋没有成交。赵涛与胡静英的诉讼判决解除合同,故赵涛不同意支付美联公司中介费。现第一，美联公司在合同签约过程中存在重大过失，将胡静英未上市的公有住房按商品房进行推荐,带有明显故意隐瞒事实以交易合同骗取交易佣金的嫌疑，恰恰就是因为房屋上市手续非常复杂,充满波折和意外,才导致涉案房屋的买卖出现纠纷,直至最后房屋无法成交。第二，美联公司未对房屋权属情况进行核查,仅将胡静英作为标的房屋的唯一持有人进行合同签署。因涉案房屋实质为未上市公有住房,其上市转让需经产权单位的一致同意才可办理上市手续。该房产迟迟不能办理完成上市手续就是因为胡静英及其前夫产权单位存在产权纠纷。胡静英及其前夫的离婚判决中判定标的房屋归属胡静英的,但前提需胡静英支付其前夫240余万元作为房屋折价款,而胡静英前夫为确保得到款项向法院申请查封了该房产。对于这样明显的法律隐患与过户潜在障碍,美联公司未做丝毫调查与风险提示,反以促成合同签署为目的进行推介,最终给赵涛造成巨大经济损失。第三，美联公司未告知赵涛在支付款项时可以选择资金监管或自行划转,在标的房产存在巨大风险隐患的情况下,仍直接让赵涛自行划转相应资金,规避了经纪公司主要的服务义务,致使赵涛遭受损失。第四，美联公司管理缺失,让不具有经纪资格的人员开展居间业务,专业能力严重不足,这也是后续对赵涛造成重大损失的重要原因。第五，美联公司在合同履行过程中存在重大过失。按合同约定,赵涛在12月31日支付220万元购房款。当日，赵涛备齐220万元款项正准备支付时,美联公司电话通知赵涛暂停支付，但未明确后续付款时间，导致赵涛被法院认定违约解除合同,给赵涛造成巨大经济损失。第六，美联公司居间方未能尽到合同中约定的居间人应尽责任,在胡静英办理房屋上市进展缓慢、通知赵涛停止付款后,对于何时办理完上市等手续，美联公司一直没有明确信息,对三方重新约定的付款时间也未出具明确的书面文件,这直接导致了买卖合同难以顺利履行。第七，美联公司收费标准违反国家规定与公司规定。根据国家规定,最高收取佣金不超1．65%。根据美联公司自身文件规定,房屋成交价在“500万以上-2000万及以下”区间的收费标准也为1．65%。但美联公司将本案经纪服务费(佣金)定为2．7%,超出规定上限64%之多,严重违反国家规定与公司内部规定。综上,鉴于美联公司在本案合同签约和履行过程中存在重大过失和违规乱收费问题,赵涛特向法院提请反诉：1、美联公司退还赵涛经纪服务费8万元;2、美联公司赔偿赵涛房屋升值损失420万元;3、美联公司赔偿赵涛律师费47．8万元;4、美联公司赔偿赵涛诉讼费12．032万元;5、美联公司赔偿赵涛申请保全所支付担保公司的费用3．2万元。针对赵涛反诉美联公司辩称，不同意赵涛的全部反诉请求。美联公司已经完成了全部的居间义务,在履行过程中,不存在任何过失。房屋性质不存在描述错误。至于买卖合同中在商品房划勾,是笔误,在签订居间合同前,美联公司已经准确告知赵涛涉案房屋的性质。房屋存在产权纠纷问题,美联公司了解到,胡静英与其前夫只是存在债务问题,涉案房屋就是胡静英的,胡静英与其前夫之间的债务问题与涉案房屋的性质无关,这个问题也不是美联公司应当审查的内容。胡静英前夫向法院申请查封诉争房屋,是在双方签订房屋买卖合同后发生的,与本次居间服务没有关系。自行划转内容是双方自行签订的,与美联公司没有关系。美联公司的居间人都是有居间资质的。美联公司不清楚是否通知了赵涛停止付款,即便存在此问题,也不是美联公司通知赵涛,只是将一些内容向赵涛汇报。由于涉案房屋在2016年4月左右才办理完上市手续,所以美联公司无法单方确认办理相关贷款申请等时间。关于美联公司收费标准问题,赵涛引用的通知不应是法院判案的依据,且赵涛的算法有误。胡静英述称，胡静英并未故意拖延央产房上市手续,因涉及两个单位,周期比较长,不是胡静英拖延。而且办完手续之后,胡静英告知了赵涛。其他的内容都已经经过几次判决认定,胡静英不再多说。涉案房屋现已卖出,成交价1190万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月10日，位于北京市宣武区XXX号楼2层201房屋即涉案房屋登记于胡静英名下，产别为私产。2015年12月9日，美联公司作为居间方、赵涛作为乙方，胡静英作为甲方签署《北京市存量房屋买卖及居间合同》，包括：一、《告知确认书》，其中告知房屋交易的一般程序为实地看房??房源核验-贷款资质核验-购房资格核验??签署居间、买卖合同??交易结算资金监管??物业交割??交税过户??领新产权证??抵押??领他证??放款；过户及面签时胡静英需携带的材料包括央产房上市审批表、央产房物业交验单；二、《房屋买卖居间合同》，其中胡静英作为卖方（甲方）、赵涛作为买方（乙方）、美联公司作为居间方（丙方），约定房屋坐落北京市宣武区XXX号楼201，房屋性质为商品房，权利人为胡静英、房产交易总成交价为770万元，乙方同意于2015年12月10日前向甲方支付定金150万元，剩余房款为银行贷款；其他约定：丙方应及时为甲、乙双方报告订立房屋买卖合同的机会、提供订立房屋买卖合同的媒介服务,并向甲、乙双方如实报告丙方了解到的订立房屋买卖合同的相关事项；如甲、乙双方需要丙方代办权属变更、贷款等手续,甲、乙双方应当在签署本合同之日将相关权属变更、贷款等全部所需资料依国家相关规定交付丙方；为确保合同标的房屋交易的完成,甲、乙、丙三方应根据合同约定及政府主管机关、贷款机构的相关规定履行各项应尽义务。丙方负责组织、联络甲、乙双方,甲、乙双方应提交相关资料并积极配合办理贷款申请、权属过户、抵押登记等各项事宜。如任何一方未能完成有关事宜的办理,三方应协商确定办理相关事宜的最终期限,协商不成的,丙方可以单方确定办理该事宜的最终合理期限。备注，甲、乙双方约定如甲方手续过户不到买方身上即名字上可不交违约金；《房屋买卖居间合同》对于居间服务费并无具体约定；三、《北京市存量房屋买卖合同》，其中赵涛作为买方（乙方）、胡静英作为卖方（甲方），房屋性质勾选为商品房，乙方应在甲、乙双方签订《北京市房屋买卖合同》后且2015年12月31日前，直接支付给甲方首期价款220万元，尾款甲方同意乙方通过向银行申请400万元的贷款形式支付。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解,自愿买受该房屋等。同日，赵涛作为甲方、美联公司作为乙方签署《佣金确认书》，约定甲方通过乙方的居间服务达成房地产交易，具体交易信息如下：物业位置为涉案房屋，甲方身份为买方，成交金额为770万元、佣金金额为20．79万元，甲方承诺于2015年12月10日前支付给乙方上述佣金，如逾期支付的，每逾期一天则须按应支付佣金的5‰支付滞纳金。另查，一、2015年11月10日，北京市西城区人民法院作出（2015）西民初字第XXX号民事判决书，判决解除胡静英与其前夫的婚姻关系，涉案房屋归胡静英所有，胡静英于该判决生效后七日内日支付其前夫房屋折价款242．84万元等。二、2016年7月23日，北京市西城区人民法院出具（2016）京0102民初XXX号民事判决书，因为胡静英未能履行（2015）西民初字第08476号生效民事判决书中确定的义务，涉案房屋被法院依法查封，从而导致胡静英无法向赵涛继续履行合同约定的义务，胡静英构成违约。胡静英应当保证房屋没有产权纠纷，因胡静英原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由胡静英承担相应责任。最终判令解除合同，胡静英双倍返还赵涛定金300万元。胡静英不服，提起上诉。2017年3月27日，北京市第二中级人民法院出具（2017）京02民终XXX号民事裁定书，载明因赵涛认可查封在一审判决后已经解除，并要求继续履行其与胡静英之间的房屋买卖合同，因一审认定的造成合同无法继续履行的客观障碍已经消除、赵涛要求继续履行合同等相关事实情况的变化，故应对双方所签房屋买卖合同能否继续履行、合同至今未履行完毕系何方责任等进行审查，裁定撤销（2016）京0102民初XXX号民事判决书，发回北京市西城区人民法院重审。2018年3月13日，北京市西城区人民法院出具（2017）京0102民初XXX号民事判决书，认定双方就首付款的支付时间进行了变更，即网签当日支付等，判令继续履行合同，赵涛支付胡静英剩余购房款620万元（已提存），胡静英腾退房屋交付赵涛，驳回胡静英的反诉请求。胡静英不服判决，提起上诉。2018年9月30日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终XXX号民事判决书，该案查明部分载明，美联公司于2016年4月21日及2016年8月10日出具的情况说明及补充情况说明，主要对支付首付款的时间约定相关的主要内容是“《北京市存量房买卖合同》中约定买方应在2015年12月31日前将首付款(不含定金)支付给甲方,该支付日期的填写为当事人在合同签署日按正常房屋交易手续估算所得的时间。但由于受到房屋上市手续进展缓慢等因素影响,当事人商定延后其支付时间,并于2016年2月23日由三方商谈(卖方由本案胡静英之女梁某出席)后重新约定该首付款(不含定金)的支付时间为房屋网签交易当日支付。”、“在买卖双方签署合同后,我司得知,该房屋在办理上市过程中存在较大障碍,受到央产办、胡静英、龚某某双方单位等多重因素影响,房屋能否上市存在较大不确定性。经与卖方沟通一致后,我司于2015年12月31日通知买方暂停支付首付款220万元(不含定金)。为推进交易,我司于2016年2月23日组织买卖双方进行沟通协商,卖方表示其在积极推进上市工作,但不能明确房屋具体上市时间。因此为保护双方权益,买卖双方经商议后,共同确认首付款220万元(不含定金)的支付时间为房屋网签完成当日。”胡静英对该两份证明的真实性不予认可,认为不符合证据形式,没有出具人的签字,赵涛与美联公司有利益关系,中介费是赵涛出的，且认为内容并非事实。该案本院认为部分，“焦点三，胡静英是否享有合同解除权。该争议系双方当事人的主要争议焦点，本院着重进行分析。赵涛主张其与胡静英已就合同约定的首付款支付时间即2015年12月31日口头协商达成一致即：变更为网签之日。胡静英对此不予认可。赵涛提供9份录音材料及中介说明为证，因录音材料中有赵涛与胡静英之女梁某的商谈内容，就梁某在房屋买卖交易过程中的角色身份问题，赵涛主张梁某系胡静英之代理人，对此胡静英不予认可。因涉案合同系胡静英本人所签，赵涛也未能提供胡静英书面的委托代理手续，根据赵涛所提供的录音材料并结合双方当事人的陈述意见，仅能够认定梁某在房屋交易过程中为其母亲提供相关参谋意见，并不足以认定梁某系胡静英之代理人，故对赵涛的该部分主张本院不予采纳。就中介提供的相关证明，应结合赵涛所提供的录音材料综合予以认定，从录音材料的形成而言，均系在胡静英一方未知录音的前提下形成；从录音材料的内容可知双方主要就央产上市的手续办理、房屋查封情况等进行沟通商谈，及赵涛所提首付款支付时间的变更问题，胡静英之女梁某虽就网签之日支付首付款予以确认，但当中介要求在合同中予以明确时，梁某又表示“到时候再写、到时候再说”，以及“补充协议还没签呢，对吧，咱们就有一个合同对不对”，截止诉讼双方仍未形成书面协议。另分析赵涛与胡静英本人的通话录音内容，从胡静英的“嗯、恩、对啊、剩下的余款是吧、220万？等她回来当面说清楚了，几笔款，怎么付，回来再跟你谈确定了怎么做，该怎么做就怎么做”等回应内容均不能确认胡静英明确同意将首付款支付时间变更为网签之日。综上，本院认为赵涛所提供的证据尚不足以认定双方已就首付款支付时间协商变更为网签之日达成一致。根据合同有关违约责任的约定，逾期超过30日的，守约方有权单方解除本合同。我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。赵涛应于2015年12月31日前向胡静英支付首付款220万元，截止2016年1月31日，其仍然未向胡静英支付首付款，已符合合同约定的解除条件，故胡静英要求解除合同有合同依据，本院予以支持。赵涛要求继续履行合同依据不足，本院不予支持。”该院判决解除本案赵涛与本案胡静英签订的《北京市存量房屋买卖合同》等。一审案件受理费32850元、保全申请费5000元，均由赵涛负担；反诉案件受理费，由赵涛负担27494元；二审案件受理费65700元，由赵涛负担54988元等（赵涛共计负担诉讼费120332元）。后赵涛申请再审。2018年12月12日，北京市高级人民法院作出（2018）京民申XXX号民事裁定书，裁定驳回赵涛的再审申请。针对房屋产权性质告知时间，经询，美联公司表示其在签署《北京市存量房屋买卖合同》之前即告知房屋为央产房，故在《房房屋买卖居间合同》中手写备注：甲、乙双方约定如甲方手续过户不到买方身上即名字上可不交违约金。赵涛表示系合同签署后才得知该房屋系央产房。依美联公司申请，本院调取了北京市西城区人民法院的庭审笔录，其中2016年7月26日的笔录第五页，“？双方合同中对于央产房上市手续时间有约定么；胡静英：没有；赵涛：当时签订合同的时候，不知道是央产房，合同中本身约定的是商品房。所以合同签订之后，才发现这个是央产房”；第七页“？涉案房屋是央产房，你们什么时候知道的；赵涛：签订合同之后知道的，是在2016年1月初，对方的女儿给我打电话，说房屋上市，然后我才知道这个是央产房，要办理上市，说办理上市可能会有点困难”“？什么时候告知对方，说房屋是央产房；胡静英：合同签订前就告诉了，我们的房产证就可以看出是央产房。双方合同第四页备注栏，专门写了甲乙双方约定，如果甲方手续过户不到赵涛名字上，可以不缴纳违约金，就因为央产房上市有不确定因素，所以才特别写了备注这句话”“?为什么备注这句话；赵涛：当时可能说的是判决的事情，说的离婚判决，怕产权不清”。2016年8月12日的笔录第八页“赵涛：我们是在签订合同之后知道房屋是央产房。？你什么时候知道是央产房的；赵涛：签约的当天知道了”等。针对保全担保费、律师费，赵涛均提交了相应的发票。美联公司对于关联性均不认可。经询，美联公司、赵涛确认赵涛已经支付服务费8万元。本院认为，美联公司与赵涛签署的居间合同系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本院查明的事实，涉案房屋在赵涛、美联公司及胡静英签署《房屋买卖居间合同》时为尚未办理上市交易手续的央产房，且该房屋经法院生效判决后存在后续履行问题，存在权利瑕疵，故美联公司在提供服务过程中应当尽到审慎注意义务及适当提示义务；又美联公司在赵涛与胡静英未就首付款支付时间的变更签署书面协议的情况下，即通知赵涛停止付款，导致合同最终被判令解除，从而对赵涛造成损失，故美联公司存在重大服务瑕疵，应退还赵涛已经支付的服务费，且对赵涛的损失应承担相应的赔偿责任。但美联公司应承担的赔偿责任，应与美联公司提供的居间服务瑕疵及法律后果相当。一方面，赵涛作为买房人对于房屋的产权性质及权属情况的审查以及合同的履行亦具有注意义务，对于损失的产生亦具有一定的责任；另一方面，赵涛通过诉讼程序解决争议，对于美联公司来说存在不可控因素。故本院将综合考虑美联公司在此次居间服务过程中存在的瑕疵程度、与损失的因果关系程度等因素，酌情确定其应支付赵涛的损失金额。鉴于赵涛主张的房屋升值损失、律师费、诉讼费、申请保全所支付担保公司的费用均属于损失的范畴，本院在损失判项中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第四百二十五之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京美联房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）北京美联房地产经纪有限公司于本判决生效之日七日内返还被告（反诉原告）赵涛服务费八万元；三、原告（反诉被告）北京美联房地产经纪有限公司于本判决生效之日七日内赔偿被告（反诉原告）赵涛损失二十万元；四、驳回赵涛（反诉原告）赵涛的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1429元，由原告（反诉被告）北京美联房地产经纪有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费19965元，由原告（反诉被告）北京美联房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  石海朝审判员  蒙 镭审判员  张 怡二〇二〇年四月二十日书记员  王丽娜