黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书(2020)黑1181民初32号原告：赵鹏展，男，1968年7月10日出生，汉族，北安市城市综合执法局科员，住黑龙江省北安市。被告：吴彬，男，1974年7月25日出生，满族，中国邮政集团公司黑龙江省北安市分公司副经理，住黑龙江省北安市。被告：王宏敏（系吴彬妻子），女，1974年11月24日出生，汉族，北安市联通公司职员，住黑龙江省北安市。二被告委托诉讼代理人：张峰，男，黑龙江省嫩江市嫩江法律服务所法律工作者。原告赵鹏展与被告吴彬、王宏敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏展，被告吴彬及吴彬、王宏敏委托诉讼代理人张峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵鹏展向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的合同；2.要求被告返还购房款880000.00元，并自2013年8月16日起按年利率6.55%支付购房款利息至付清之日止；3.要求被告赔偿损失3400.00元；4.要求被告承担本案的诉讼费用。原告当庭明确表示放弃第三项诉讼请求，将第四项诉讼请求变更为第三项。事实与理由：2013年8月16日，原、被告签订了一份《售房协议》。被告吴彬、王宏敏将其购买的位于北安市七道街恒运小区1号楼东数第五户商服（建筑面积75.94平方米）以880000.00元的价格出售给原告，原告于当日交清购房款。被告于2014年3月1日将出售房屋交付给原告。原、被告签订售房协议时，被告交给原告三份书面材料：1.被告与北安市恒运建筑有限责任公司签订的“恒运嘉园售楼合同书1份”；2.2010年12月6日，北安市恒运建筑有限责任公司、黑龙**星房地产开发有限公司出具房屋权属登记证明1份；3.吴彬、王宏敏向北安市恒运建筑有限责任公司交购房款收据3张。2019年10月，原告欲办理产权过户登记手续，到北安市房产服务中心查询时方得知此房屋产权所有人为王慧敏，且王慧敏用该房屋在银行办理了抵押贷款。得知此事后，原告多次找被告协商不成，原告也根本办理不了房屋产权登记手续。原、被告签订合同时约定“甲方出售该房屋具备合法的开发商出具的房屋购买合同，如买卖房屋引发产权纠纷，由甲方负责处理”。现双方因房屋产权产生纠纷，被告亦不能给原告进行解决。原告购买房屋对其重新安置了防盗门1700.00元、洗手间及厨房拉门500.00元、卷帘门700.00元、修正门500.00元，合计3400.00元。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，请求法院支持原告诉请。二被告委托诉讼代理人辩称，不同意原告的诉请，其诉求无事实依据和法律依据，不应得到支持。原、被告之间的合同应当继续履行，且完全能够履行。被告无过错，无过失，并不存在违约的问题。原告自合同成立日期起一直占有、使用案涉房屋并进行管理、收益、处分。双方已经履行了合同的主要部分，剩余只是签订协议办理过户手续，且合同能够全部履行。请求人民法院驳回原告诉请。原告赵鹏展为证明其主张向本院提交如下证据：一、原告与被告王宏敏签订《售房协议》1份、《恒运嘉园售楼合同书》1份、王宏敏交购房款收据3张、《房屋权属登记证明》1份。旨证明，2013年8月16原告与被告王宏敏签订《售房协议》，总价为880000.00元，原告已给付全部购房款。王宏敏具有开发商出具的合法购房合同，如出现产权纠纷由被告负责处理。2014年3月1日被告将该房屋交付给原告，并交给原告3张北安市恒运建筑有限责任公司给原告开具的购房款收据，合计金额204520.00。《房屋权属登记证明》，是黑龙**星房地产开发有限公司和北安市恒运建筑有限责任公司出具的，证实产权归属于王宏敏。二被告委托诉讼代理人质证意见：对该组证据有异议，关于《售房协议》，原告对该协议进行私自涂改属于恶意，涉嫌伪造证据，但是对于双方协议所述的争议房屋、房价、房款交付没有异议。该协议第二项约定，如买卖该房屋引发产权纠纷由甲方负责处理，这一项约定的是甲方在该情况下负责处理。协议第三项约定，双方约定房款交清后双方签订协议办理房屋过户手续，依据该条款原告至今没有与被告签订协议，也没有向被告主张在何时办理房屋过户手续。协议第四项体现，本案争议房屋在2014年4月1日被告已经交给原告占有使用，至今6年有余。该协议一直在履行中。对于原告提供的北安市恒运建筑有限责任公司给被告开具的3张收据、《房屋权属登记证明》，对该部分证据的真实性、合法性没有异议。以原告所述，被告王宏敏在与原告签订《售房协议》之前已经取得了本案买卖房屋的相应权属，具有销售该房屋的法定资格，以此可以确定原、被告双方签订的《售房协议》合法有效，应当继续履行。原告将房屋进行占有、收益、管理、处分实现了房屋所有权的全部权能。二、北安市房产服务中心出具的购房人为王慧敏的《恒运嘉园售楼合同书》1份及购房款收据1张。旨证明，案涉房屋已经有产权登记，并办理房屋抵押，抵押给农村商业银行。同时，法院也对案涉房屋予以查封。案涉房屋办理产权证的日期为2007年8月16日，2010年1月16日办理的抵押。二被告委托诉讼代理人质证意见：对于《恒运嘉园售楼合同书》的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，该组证据体现案涉房屋的建设方为北安市光源建筑有限公司合同书销售方不具有销售王宏敏具有所有权的本案诉争房屋的权利。通过原告举证，被告的诉争房产已经有北安市恒运建筑有限责任公司在2007年6月23日销售给本案被告王宏敏，并为王宏敏出具了《房屋权属登记证明》，销售方为黑龙**星房地产开发有限公司、北安恒运建筑有限责任公司。显然，北安市光源建筑有限公司不具有销售相关楼房的主体资格，在合法性上侵犯了黑龙**星房地产开发有限公司、北安恒运建筑有限责任公司及王宏敏和本案原告赵鹏展的合法权益；从该售楼合同书上看王慧敏没有权利取得相关房产，售楼合同书也并没有体现出任何抵押贷款的证据，该售楼合同书因违法而无效，且涉嫌造假。该组证据中的购房款收据也是虚构的，相关的购房款455640.00元并没有实际支付。北安市光源建筑有限公司虽然与王慧敏签订合同，但是没有实际发生买卖事实。两份证据属于虚假证据不能作为本案认定事实的合法证据。三、证人张某当庭证言。张某陈述称，2013年至2014年期间，张某陪同原告到被告处商量购买案涉房屋事宜。当时，双方达成口头协议，原告向被告支付了20000.00元定金，约定了交付房款的时间。张某陪原告将购房款存入银行，转账给被告。原告质证意见：对证人证言真实性无异议，能够证明原告已经将购房款支付给被告。二被告委托诉讼代理人质证意见：对证人证言的真实性无异议。被告吴彬、王宏敏为其抗辩及主张向本院提交了如下证据：一、《恒运嘉园售楼合同书》复印件1份、《房屋权属登记证明》第000818号复印件1份。旨证明，本案被告王宏敏于2007年6月23日与销售方北安市恒运建筑有限责任公司签订了售楼合同书，由黑龙江省华星房地产开发有限公司和北安市恒运建筑有限责任公司为王宏敏出具了销售房屋权属登记证明，证明王宏敏已经把购房款全部交付给北安市恒运建筑有限责任公司。王宏敏是该房屋的所有权人。原告质证意见：对该组证据的真实性无异议，但证据不合法。对于其证明内容，认为该合同无效。二、原、被告双方于2013年8月16日签订《售房协议》1份。旨证明，被告王宏敏把本案诉争的房屋出售给原告赵鹏展，约定价款为880000.00元，如出现纠纷甲方（王宏敏）负责处理，房款缴清后双方签订协议，办理过户手续。2014年3月1日王宏敏已经把买卖的房屋交付给原告赵鹏展。原告质证意见：对该证据无异议。三、被告方王宏敏信访事项处理单1份（复印件3页）。旨证明，王宏敏在2020年3月13日，就王慧敏取得销售合同以及进行房屋抵押贷款事宜向北安市人民政府有关部门反应情况，请求主管领导予以解决，纠正错误，维护本案原、被告双方的合法权益。亦证明王宏敏和吴彬已经依照与原告签订的《售房协议》履行自己的义务。原告质证意见：对该证据无质证意见。四、2020年4月15日，由王慧敏出具并签字、捺印的“说明”1份。旨证明，王慧敏在“说明”中证实其不是本案诉争房屋的真实买受人，房屋产权登记办理在她名下只是为了办理公司贷款之用。证明房屋真实产权人是王宏敏，也认可没有出资购买案涉房屋，并同意在适当时候配合本案原、被告把房屋过户给王宏敏或赵鹏展。原告质证意见：对该证据有异议，王慧敏本人未到庭。五、2020年4月14日，北安市恒运建筑有限责任公司出具的“说明”1份。旨证明，王宏敏与北安市恒运建筑有限责任公司签订售楼合同时，该公司有权对案涉房屋进行销售。北安市恒运建筑有限责任公司与王宏敏签订的售房合同合法，王宏敏是案涉房屋真实购买人，并不是王慧敏。造成该情况是因为北安市恒运建筑有限责任公司办理贷款所导致，同时该公司承诺配合办理产权变更登记。原告质证意见：对该证据的真实性无异议。但该证据内容体现的是王宏敏与北安市恒运建筑有限责任公司之间的纠纷，与原告无关。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证，结合当事人庭审过程中陈述，本院确定本案的事实如下：原告欲购买二被告商用房屋一处，经双方协商后于2013年8月16日签订了《售房协议》。协议主要内容为，被告（甲方）将其坐落在北安市七道街恒运小区1号楼东数第五户商服房屋（建筑面积75.94平方米）出售给原告（乙方），总价款880000.00元。购房款在2013年8月15日前全部付清。被告于2014年3月1日将该房屋交付给原告。另约定，房款付清后，双方签订协议，办理房屋过户手续，过户所产生的一切费用均由原告方负担。合同签订时，被告将其手中的《恒运嘉园售楼合同书》1份、交购房款收据3张、《房屋权属登记证明》交付给原告，并于2014年3月1日向原告交付了房屋，原告亦足额向被告交付了购房款。但该房屋始终未办理不动产初始登记。另查，二被告出售给原告的案涉房屋，系通过中间人于2007年6月23日向北安市恒运建筑有限责任公司购买。北安市恒运建筑有限责任公司与被告王宏敏签订了《恒运嘉园售楼合同书》，并给王宏敏开具了金额为200000.00元的购房款收据1张、商户配套费收据（金额4410.00元）1张、土地使用证费收据（110.00元）1张。2010年12月6日，黑龙**星房地产开发有限公司、北安市恒运建筑有限责任公司共同给王宏敏出具了《房屋权属登记证明》1份。庭审中，被告吴彬陈述称，案涉房屋系通过其“认识的人”处购买，北安市恒运建筑有限责任公司给王宏敏开具的购房款收据金额为200000.00元，但实际支付金额与购房款载明的金额不符，实际购买该房屋支付的购房款为70余万元。二被告向北安市恒运建筑有限责任公司购买案涉房屋后，因当时家庭经济紧张，办理商用房屋所需费用较高，故一直未对购买的案涉房屋办理产权登记。至2013年8月16日，原告向二被告购买案涉房屋时，二被告将其持有的合同、票据、权属证明交付给原告，亦未办理房屋的产权登记。2019年10月，原告欲对其购买的案涉房屋办理产权登记，经到房产登记部门查询，发现该房屋已经被抵押，且被法院予以查封。原告到被告吴彬工作单位告知其该房屋的情况，被告亦不知案涉房屋存在此情形，双方多次找相关部门解决此事，但至今无法办理产权登记。根据被告举示的证据显示，北安市恒运建筑有限责任公司为向金融机构办理贷款，将案涉房屋办理产权登记至王慧敏名下，并向金融机构办理了抵押登记，但因该公司与金融机构“遗留问题”没有解决，至今未能解除抵押，导致本案原、被告之间无法办理产权登记。北安市恒运建筑有限责任公司表示尽快解决“遗留问题”将案涉房屋的产权争议予以解决，但未明确解决问题的期限。又查，现行中国人民银行同期贷款基准年利率为4.90%（五年以上）。本院认为，原告与被告王宏敏签订的《售房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告签订的《售房协议》明确约定，如买卖案涉房屋引发产权纠纷，由被告方负责处理。但该房屋已经被案外人王慧敏办理了产权登记，并办理了抵押登记。原告发现其购买的房屋存在权属问题后，向二被告催告解决该问题，但二被告至今未能予以解决，导致无法办理产权登记手续，原告亦无法处分该房屋，无法实现合同目的，故原告主张解除合同的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，二被告明确认可收取了原告交付的880000.00元购房款，合同解除后，二被告应当向原告予以返还。故原告主张二被告返还880000.00元购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告亦应及时将案涉房屋及《恒运嘉园售楼合同书》1份、王宏敏交购房款收据3张、《房屋权属登记证明》1份，返还给二被告。关于原告主张二被告给付占用资金期间的利息。因二被告出售的房屋被他人办理产权登记并予以抵押，导致原告无法办理产权登记，构成违约。原告有权要求二被告承担违约责任。因双方签订的《售房协议》未明确约定违约金的计算方式，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，现原告要求二被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付购房款利息，自2013年8月16日起至款项还清之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张按年利率6.55%的标准过高，应以现行中国人民银行贷款年利率4.90%（5年以上期）为宜。原告当庭自愿放弃其第三项诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以确认。关于二被告抗辩其在履行合同过程中无违约行为，该抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵鹏展与被告王宏敏于2013年8月16日签订的《售房协议》于本判决生效之日解除；二、被告吴彬、王宏敏于本判决生效之日起十日内返还原告赵鹏展购房款880000.00元；三、被告吴彬、王宏敏于本判决生效之日起十日内给付原告赵鹏展占用购房款期间的利息（以880000.00元为基数，按年利率4.90%计算，自2013年8月16日起至实际给付之日止）；四、原告赵鹏展于本判决生效之日起十日内将北安市七道街恒运小区1号楼东数第五户商服房屋腾退及北安市恒运建筑有限责任公司与王宏敏签订的《恒运嘉园售楼合同书》1份（原件）、王宏敏交购房款收据3张（原件）、《房屋权属登记证明》1份（原件）一并返还给被告吴彬、王宏敏；五、驳回原告赵鹏展的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行偿还金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600.00元，减半收取计6300.00元；保全申请费4920.00元，均由被告吴彬、王宏敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员 刘 亮二〇二〇年四月二十九日书记员 赵埠寒