贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1780号 原告：卯祖联，男，汉族，1979年3月8日出生，住贵州省毕节市。 原告：秦保会，女，汉族，1981年10月3日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：胡磊（特别授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：吴永林（一般授权代理），贵州瀛黔律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告卯祖联、秦保会与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告卯祖联、秦保会委托诉讼代理人胡磊、吴永林，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卯祖联、秦保会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告迟延办理房地产权属登记期间的违约金226896.28元（违约金以房款395152.00元为基数，按日万分之六的标准从2017年6月1日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止，暂计算至2020年1月13日）。2、依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第十四条第四款第1项（5）（6）的内容无效。3、判令被告向原告退还已收取的水表费、电开户费、闭路电视开通费3329.00元；并以3329.00元为基数，从2013年9月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告资金占用损失至实际付清之日止。暂计算至2020年1月13日为1144.10元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于告贵州省毕节市七星关区房屋，房屋总价款为395152.00元;被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦依约将房屋交付给原告使用，但被告至今未按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另原告额外向被告支付了水表费、电开户费、闭路电视开通费（开户费）3329.00元，被告向原告出具了一张开户费收据。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照执行。现因被告的原因导致原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金。根据合同约定的“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“前述约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”和《关于有关问题询问的答复》中明确“建设商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的前述安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。因此，被告向原告另外收取开户费的行为已经违反，该笔费用属于被告的开发成本，已经计算在房价款内，被告不应另行收取。虽然合同第十四条第四款第1项约定，开户费由原告承担，但该约定明显违反上述法律规定及双方的约定，不合理的加重原告的责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条无效格式条款的情形，故应当确定为无效条款，开户费应予退还。因合同约定的违约金稍有偏高，原告自愿放弃部分违约金，降为按已付房价款的日0.06%主张。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 原告在庭后撤回第2项诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称，一、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策的变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、原告与被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失，在被告承担违约责任的前提下，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算才具有合理性。三、案涉合同不存在违反法律法规强制性规定以及并免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利的情形，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同法以及最高人民法院关于适用若干问题的解释，认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效。而我国现行的法律、行政法规对开户费如何收取尚无明确规定，原告提及的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件，在特定领域和范围具有一定约束力，但并不能据此径行认定合同条款无效，还应结合双方当事人的合同约定作出判断。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》在主要条款中明确约定商品房价款并不含相关配套设施开通及使用所产生的相关费用，原告同意委托被告代为缴纳电开户费、水表、闭路电视开通费等费用。2016年1月8日交付房屋时，买受人自行交纳水表、电表、有线电视等有关设施开通及使用所产生的相关费用，且多年未提出异议。原告作为具有完全民事行为能力人，应能够充分理解上述条款的内容及履行后的法律后果。即便案涉的合同系由被告提供的格式文本，但是合同内容系双方协商一致的结果，故原告有义务缴纳上述费用，被告实为代缴代收、并未将款项归为己用，有相关证据佐证。既然案涉《商品房买卖合同》合法有效，就应受诉讼时效的限制，原告于2016年1月8日向被告支付水表费、电表费、闭路电视开通、使用费后，在知晓或应当知晓其权利受到损害之日起，未在时效期间内通过法律途径保护其权利，其要求退还“开户费”的诉请已超过诉讼时效。四、因原告按日万分之六的标准计算逾期交付办证文书的违约金，主张数额过高，其诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城9幢9单元18层6号商品房，房号为9-18-6；建筑面积120.45平方米，套内建筑面积100.44平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款395152.00元；买受人采取银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款119152.00元，余款276000.00元以银行按揭方式支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年5月31日前，将该商品房交付买受人；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户;买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（5）（6）项费用，即缴纳电开户费及水表、闭路电视开户费；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款395152.00元。被告将涉案房屋交付原告,原告向被告交纳了开户费3329.00元及办证的相关税费。原告诉至法院，请求判如所诉。 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款395,152.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 对于原告要求被告返还开户费3,329.00元的诉讼请求，双方在合同中约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。”根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。 原告庭后撤回第2项诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯祖联、秦保会逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款395,152.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告卯祖联、秦保会开户费3,329.00元。 三、驳回原告卯祖联、秦保会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,385.00元（已按简易程序减半收取），由原告卯祖联、秦保会负担1,425.60元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担960.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年四月二十九日 书记员  李长江