内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0602民初21号 原告:张某1。 公民身份号码：×××。 委托代理人：秦某、王某，内蒙古永晟律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：白某，系公司总经理。 住所地：鄂尔多斯市东城国际3号商业2-1011。 委托代理人：张某2，男，1963年4月8日出生，系被告公司员工，现住东胜区满都海巷十二号街坊63号。 公民身份号码：×××。 原告张某1诉被告鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司（以下简称新杰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某1委托代理人秦某、王某，被告新杰房地产公司委托代理人张某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张某1向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金746243.54元（按照271.46元/日计算，违约金计算期间为2012.3.1-2019.9.10，违约天数为2749天，违约金的日计算标准为已付购房款1357344元的万分之二）；二、请求依法判令被告向原告支付自起诉之日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（按照271.46元/日计算）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月14日原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××区南、民族西街北、和顺一路的项目名为“东城国际”××楼房屋，建筑面积为285.59㎡，单价为5278∕㎡，合同总价为1507344.02元。原告于2010年8月12日向被告交付了10000元定金，于2010年8月31日向被告支付了房屋首付款250000元，于2010年9月9日向被告支付了房屋首付款197344元，原告于2012年2月28日通过银行按揭贷款向被告支付了房屋尾款900000元，至此原告已经支付购房款1357344元。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告使用，但至今房屋仍然不具备竣工验收条件，房屋无法交付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告新杰房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求：1、违约金基数中不应包括按揭贷款900000元。2、根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款约定一次性付清房款后出卖人才予以交付。原告至今欠被告房款30余万元，所以被告有权不于交付房屋。 针对其诉讼请求及事实与理由，原告向法庭提交了如下证据： 一、被告企业信用信息，证明被告鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司的诉讼主体适格。 二、商品房买卖合同（合同编号：2011-0015261），证明问题：1.2011年7月14日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0015261），约定由原告购买被告开发的的位××区南、民族西街北、和顺一路东城国际小区12号住宅1单元301号房屋。2.原告购买的房屋为预售商品房，建筑面积为285.59㎡，单价为5278元/㎡，房屋总价款为1507344.02元。3.该合同约定的付款方式及期限为：买受人签订本合同后七日内必须付清房屋总价款的40%作为首付款（即607344.02元），剩余总房款的60%买受人选择银行按揭贷款（即900000元），贷款年限15年。4.该合同约定的交付期限为：出卖人应当在2011年12月31日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用。5.出卖人逾期交付的违约责任为逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退款全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 三、鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司收款收据三支，中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同1份及中国建设银行个人贷款支付凭证一支，证明问题：1.原告在2010年8月12日向被告交付了涉案房屋的定金10000元；2010年8月31日，原告向被告交纳了涉案房屋的首付款250000元；2010年9月9日，原告向被告交纳了涉案房屋的首付款197344元；2.关于涉案房屋的剩余房款，2012年2月23日原告张某1及案外人苏某向中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯市分行伊西街支行申请了90万元的个人住房借款，被告作为此次借款的保证人，原告以该涉案房屋向中国建设银行办理了抵押权登记。3.2012年2月28日，中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯市分行按照借款合同的约定，将900000元转存至鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司的账户（15001686647052502599）内。截止2012年2月28日，原告张某1向被告支付了1357344元的购房款。4.至今被告并没有按照商品房买卖合同的约定，在合同约定的2011年12月31日期限内，向原告交付涉案房屋。 四、2016年1月11日鄂尔多斯市东胜区房产管理局出具的东房函字[2016]6号回复复印件一份、2018年5月17日新浪网的关于鄂尔多斯市东城国际300多户居民入住7年没房本的网页新闻，证明问题：1.原告购买被告开发的东城国际小区12号楼至今未取得国土部门出具的土地手续和建设局出具的《竣工验收备案表》，且被告将代收的契税和住宅专项维修资金挪用，至今无法办理土地手续、无法进行竣工验收，也不能向税务部门缴纳相关费用。2.至今涉案房屋仍未竣工验收，被告仍然不能向原告交付涉案房屋，因被告公司的违规挪用资金行为和无法办理土地手续的行为，致使原告的合法权益受到巨大损害。因此被告应当按照《商品房买卖合同》第6页第九条之规定，向原告支付自2012年3月1日至交付之日止的违约金，按照271.46元/日计算。 五、律师函复印件一份及EMS快递单复印件一份，证明原告于2019年7月25日委托律师向被告出具律师函一份，就涉案房屋被告违约行为做出书面通知，要求被告按照商品房买卖合同第九条之规定支付逾期交房违约金，且被告也收到了该律师函。 六、东胜区人民法院（2014）东民初字第1099号判决书复印件一份5页，证明问题：1.涉案房屋的剩余首付款15万元，东胜区人民法院出具了（2014）东民初字第1099号判决书，判决张某1按照商品房买卖合同第七条第一款之规定，向鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司承担违约责任（违约金以15万元为基数，按万分之二/日计算），上述判决证明本案原告张某1已经承担合同约定的违约责任。2.本判决依据当事人合同约定判决张某1承担违约责任，且判决违约金的计算方式为约定的方式即日万分之二，那么基于同一合同项下，被告房地产公司违约也应该按照合同约定的违约金计算方式计算即日万分之二，避免出现矛盾的判决。因此被告应当按照原被告双方签订的商品房买卖合同第九条之规定向原告承担因逾期交房的违约责任。 针对其答辩，被告新杰房地产公司向法庭提交了商品房买卖合同复印件一份、民事判决书（2014东民初字第1099号）复印件一份、民事判决书（2016内0602民初10750号）复印件一份、借款合同复印件一份、“五证”复印件一份。证明：1.《商品房买卖合同》第十四页附件四，第二条第一款约定：“由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：如因买受人前期未办理下来个人银行按揭贷款，买受人自行办理银行按揭贷款或一次性付清购房款后出卖人才予以交房”。说明原被告双方约定原告作为购房者需一次性付清购房款才能收房，否则房屋出卖人有权拒绝交房。2.民事判决书（2014东民初字第1099号），2014年9月7日由东胜区法院出具的判决书，被告购买涉案房屋时，尚有150000元房款及从2011年7月22日起至2020年4月3日（共计3171天，暂计算至2020年4月3日，日0.0002计算违约金）的违约金95130元及迟延履行金（暂计算至2020年4月3日）82845元案件受理费3750元，以上共计331725元，也就是说，原告至今尚欠被告房款331725元未支付，结合《商品房买卖合同》第十四页附件四，第二条第一款约定，被告有权不予交付房屋，并对此不承担任何责任。3.民事判决书（2016内0602民初10750号），2016年11月17日由东胜区法院出具的民事判决书，被告购买涉案房屋时，尚有173522.82元保证金代偿款及从2016年9月26日起至2020年4月3日（共计1282天，暂计算至2020年4月3日）的逾期利息37075元及迟延履行金（暂计算至2020年4月3日）38929元，以上共计249526.82元，也就是说，原告至今尚欠被告保证金代偿款249526.82元。4.以上合计，原告共欠被告房款及保证金代偿款581251.82元。5.《借款合同》证明于2012年2月23日办理的按揭贷款，该笔贷款金额不能作为计算违约金的基数。6.“五证”手续证明被告已经取得涉案房产的相关手续。 庭审质证中，被告对原告提交的证据一的真实性及证明的问题认可：对证据二的真实性认可，与合同内容一致的认可；对证据三的真实性认可，对原告给付的房款数额认可；对证据四的真实性及证明的问题均不认可；对证据五的真实性及证明的问题均认可；对证据六的真实性认可，证明的问题不认可。原告对被告提交的证据的真实性均认可，对商品房买卖合同证明的问题不认可，补充协议约定，未办理银行贷款的不予交付房屋，涉案房屋原告已办理房屋贷款，不存在上述情形，即使原告将全部购房款交清，被告也无法向原告交付验收合格的房屋，所以原告不承担违约责任，原告对未支付的15万元已经承担了违约责任，被告也需要承担交付房屋的违约责任。对两份判决书证明的问题认可，对借款合同的证明的问题不认可，原告认为违约金基数中应该包括90万元的银行贷款。 经本院审查，原告提交的证据一至六符合证据要件，故本院对其真实性予以采信。原告对被告提交的证据的真实性均认可，故本院对其真实性予以采信。 经本院审理查明，2011年7月14日原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0015261），约定原告张某1购买被告新杰房地产公司开发的的位××区南、民族西街北、和顺一路东城国际小区12号住宅1单元301号房屋一处，建筑面积为285.59㎡，单价为5278∕㎡，合同总价为1507344.02元。合同第八条约定于2011年12月31日前交付房屋。合同第九条出卖人逾期交付房屋的违约责任中约定出卖人逾期交付房屋的，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》补充协议中约定如因买受人前期未办理下来个人银行按揭贷款，买受人自行办理银行按揭贷款或一次性付清购房款后出卖人才予交房。 2010年8至9月原告分三次向被告支付共计457344元房屋首付款。2012年2月28日原告张某1以银行按揭贷款形式向被告支付了房款900000元，原告向被告支付房款共计1357344元（900000元+457344元）。剩余房款150000元（1507344元-1357344元），新杰房地产公司起诉至东胜区人民法院。于2014年9月7日东胜区人民法院作出（2014）东民初字第1099号民事判决书，判决张某1向新杰房地产公司支付房屋首付款150000元及其违约金，违约金以自2011年7月22日起至给付之日止，按日万分之二计算。 涉诉房屋至今未交付使用。涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。 《商品房买卖合同》约定新杰房地产公司应于2011年12月31日前交付房屋，但涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，不具备交付使用条件，新杰房地产公司构成违约。新杰房地产公司主张称根据《商品房买卖合同》补充协议中的约定，张某1未付清房款，新杰房地产公司有权不予交付房屋。本院认为,即使张某1付清剩余房屋首付款，新杰房地产公司仍然无法交付房屋，且法院已经判决张某1支付剩余首付款150000元及日万分之二计算支付违约金，故新杰房地产公司应承担相应逾期交房违约责任。2010年张某1向新杰房地产公司支付了房屋首付款457344元，2012年2月28日张某1以银行按揭贷款形式向新杰房地产公司支付了房款900000元，即2012年2月28日前张某1共支付了1357344元房款。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房违约金以已交付房款日万分之二计算，故新杰房地产公司以已交付房款1357344元为基数，自2012年3月1日起至起诉之日（即2019年9月10日）止，按日万分之二计算支付逾期交房违约责任，违约金共计746267.73元（1357344元×0.0002∕日×2749日），张某1主张746243.54元，故本院予以支持。由于涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，也不明确什么时候取得《建设工程竣工验收备案表》，更不明确实际交付房屋时原被告有没有其他违约情形，故本院在本案中自起诉之日（即2019年9月10日）之后的逾期交房违约责任不予处理，到时原告可另行主张逾期交房违约责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,判决如下： 一、被告鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日之内向原告张某1支付自2012年3月1日起至2019年9月10日止的逾期交房违约金746243.54元； 二、驳回原告张某1其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5631元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 增格嘎力布 二〇二〇年四月二十九日 书记员 王 雨 雨 法条链接： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”