广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1472号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：陈锦嫦、黄淑仪，系该公司职员。被告：黄友长，男，1990年3月14日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区*********集户，公民身份号码360************332。被告：刘诗妙，女，1988年11月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码440************423。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告黄友长、刘诗妙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人陈锦嫦、黄淑仪，被告黄友长、刘诗妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月295.6元的标准向原告支付从2018年7月1日至2020年3月31日共21个月的物业管理费6207.6元及违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额295.6元为基数，分别从欠费次月1日起按1‰利率计至实际清偿之日止，暂计至2020年2月29日为2064.47元）；2.被告向原告支付2018年6月1日至8月31日期间的水费92.8元；3.被告向原告支付2018年6月1日至12月31日期间的电费874.22元。事实和理由：被告为中山市*****乐新城16期10幢2座503房业主，原告受托为该小区提供物业管理服务,原、被告于2016年9月3日签订《雅居乐新城前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付金额每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，原告已于2016年获得中山市三乡镇发展改革局备案批复，根据该备案批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为105.57平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费295.6元，被告拖欠2018年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费6207.6元及相应违约金2064.47元，拖欠2018年6月1日至8月31日期间的水费92.8元，拖欠2018年6月1日至12月31日期间的电费874.22元，上述合计9239.09元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.收楼通知书;2.中山市商品房销售登记备案表；3.业主文件/钥匙签收表；4.雅居乐新城前期物业服务协议；5.中山市三乡镇发展和改革局备案回执及物业服务收费备案表；6.欠费明细表；7.催缴费用通知单；8.电费差异说明；9.2018年16期业主群诉内容及跟进情况表；10.书面回复；11.巡逻签到表；12.来访、施工人员出入、车辆出入登记表；13.业户手册;14.用水、电量抄表记录台账、明细表。被告黄友长、刘诗妙辩称：1.确认原告诉称被告在案涉小区拥有的物业、物业建筑面积及欠费起止时间，确认双方存在物业服务合同关系。2.不同意支付违约金；3.水电费是由原告代收，原告的收费标准与正常的标准不一致，不清楚原告的收费标准来源于政府什么文件规定。被告黄友长、刘诗妙为其辩解提供如下证据：1.被告拒缴管理费的原因说明；2.公安机关受案回执；3.家中被盗物品价值清单；4.业主微信群截图；5.照片。本院经审理认定事实如下：2016年9月3日，雅居乐物业公司作甲方、被告黄友长、刘诗妙作乙方签订《前期物业管理服务协议书》约定，乙方将位于中山市*****乐新城16期10幢2座503房，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为105.57平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2016年9月3日，被告与中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）签约购买中山市*****乐新城16期10幢2座503房，雅建公司于2017年9月15日通知被告于2017年9月22日至2017年10月7日办理收楼手续，被告于2017年10月21日办理了收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。庭审时原告陈述，被告从2018年7月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年3月31日共拖欠21个月的物业管理费6207.6元，应付违约金2064.47元，拖欠2018年6月1日至8月31日期间的水费92.8元，拖欠2018年6月1日至12月31日期间的电费874.22元，上述费用合计9239.09元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2018年7月1日至2020年3月31日期间的欠费明细表证明。被告对原告主张尚欠物业管理费的事实不持异议，但其不同意支付违约金，且对水电费的计算标准有异议，且认为原告没有处理解决其家中被盗的问题，对小区的物业管理服务也不到位，故不同意再缴交物业管理费。原告经多次追讨未果，于2019年9月4日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年9月4日作预立案调解，调解不成于2020年1月13日正式立案。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的房地产位于中山市*********雅居乐新城16期10幢2座503房，建筑面积为105.55平方米；按照《雅居乐新城前期物业服务协议》约定及《中山市三乡镇发展和改革局备案回执》（中三价备2016年4号）及所附的物业服务收费备案表，雅居乐新城十六期(万象郡二期)高层住宅每月2.8元/平方米/月计算，被告每月应向原告缴交物业管理费295.5元。又查，被告黄友长于2018年12月21日向中山市公安局三乡分局鹤湾派出所报警称其家被入室盗窃，中山市公安局三乡分局鹤湾派出所于当日向被告黄友长出具《受案回执》，受案登记表文号山公受案字（2018）84763号。被告称公安机关尚未结案。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐新城前期物业协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案争议焦点有：一是被告以家中失窃为由拒交物业管理费的抗辩理由是否成立；二是被告以水电费计算标准不一致为由拒交水电费的抗辩理由是否成立。对焦点一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告认为其家中失窃，原告负有安全保障义务，但原告未予积极协助处理，故拒交物业管理费，并提供相应证据支持其主张，但该证据仅能证明被告于2018年12月21日向公安机关报警的事实，且公安机关对此案尚未有结论；对于被告主张原告对案涉小区服务管理不到位的问题，原告向本院补充提交了业主诉求内容及跟进情况表、巡逻签到表、人员出入、车辆出入登记表等证据，证明其已经按照物业服务协议全面、适当地履行了物业管理义务。被告家中被盗造成财产损失问题，待公安机关破案后，可另行协商或遁其他合法途径主张权利，因此，被告以其主张的事实为由拒交物业管理费的抗辩理由不成立。故本院对原告主张被告支付从2018年7月1日起计至2020年3月31日的物业管理费予以支持，本院确定物业管理费按295.5元/月标准计至2020年3月31日止共21个月为6205.5元（295.5元/月×21个月）。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按双方约定支付拖欠物业管理费的违约金。对焦点二，原告要求被告支付拖欠的水电费，并提供了电费差异说明、用水电量明细表及原始的用水用电抄表台账记录证明，原告已完成了举证证明责任，但被告没有提交相应的证据反驳，应承担举证不能的法律后果。故原告主张被告支付2018年6月1日至8月31日期间的水费92.8元及2018年6月1日至12月31日期间的电费874.22元予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金、水电费的请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩意见缺乏理据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告黄友长、刘诗妙于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付从2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费6205.5元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额295.5元为基数，分别自欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、被告黄友长、刘诗妙于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年6月1日至8月31日期间的水费92.8元、2018年6月1日至12月31日期间的电费874.22元，合计967.02元。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄友长、刘诗妙共同负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年四月二十七日书记员  洪艺华林雷