安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初933号 原告:徐伟,男,1987年5月29日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 被告:安徽成功置业有限公司,住所地安徽省六安市金安区皖西路阳光威尼斯1#楼,统一社会信用代码91341500784924585Y。 法定代表人:朱启龙,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤国良，安徽智星律师事务所律师。 原告徐伟与被告安徽成功置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2020年3月16日向本院起诉。本院依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告徐伟、被告特别授权委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告逾期给原告办理房产证违约金21600元（从2017年4月23日至2019年12月9日,共31个月,（31个月×30天）×36元／天＝33480元）。2.依法判令本案诉讼费等由被告承担。事实和理由:原告与被告于2016年3月29日签订了商品房买卖合同（预售）,双方约定原告购买被告开发的座落于六安市交汇处阳光巴黎春天18栋16层1603号房屋,合同中约定房屋款为338626元,补平方差为8024元,共计:346650元。原告按照约定支付全部购房款。2017年1月22日,被告向原告办理交房手续,但直至2019年,被告才办理房产证。合同第八章第二十条房屋登记第二项约定,因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权证书登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。原告按合同约定已支付给被告该房屋全部购房款360329元,被告已按约定将该房屋交付原告,但没有按合同约定给原告办理房屋权属证书,原告数次找被告要求办理未果。 安徽成功置业有限公司辩称，一、被答辩人诉请违约金的金额过高，不符合法律规定。合同约定因出售方原因，导致不能按约定为买方办理商品房产权证的，出售方承担违约金为买方己经支付购房款的每日万分之一违约金。不难看出这里必需同时具备两个要件。1、是因出售方原因不能按照约定时间办理产权证。被答辩人没有任何证据可以证明延期办证全部是出售方造成的。众所周知，办理商品房产权证是政府的行政行为，房产证是由政府颁发的，而政府颁证过程中涉及很多具体的事项，也涉及相对行政对象，这个对象是买房人，当然也涉及作为商品房的开发和销售者，即答辩人。在作为原告的被答辩人没有完成全部归者于答辩人的举证情况下，不能推定答辩人存在完全的违约责任。2、很多情况下买房人不能按照行政部门的要求，及时积极提供购房合同、发票、身份证、交纳契税凭证、交纳公共维修基金凭证等，也是导致无法按照约定期限办理商品房产权证的重要原因。3、政府部门不能及时完成资料审批，不能及时公布网上办证信息等政府原因，也是答辩人无法按照约定时间领取房产证的另外一个重要原因。由于民事诉讼规则的原则，规定谁主张谁举证，在被答辩人作为原告在不能举证以上证据时，将承担举证不能的不利法律后果。2、合同约定的违约金计算金额是买房人实际己付的购房款。被答辩人系按揭购房，其实际自己支付的购房款金额为首付款，不是银行代付的贷款加首付款全部金额。因为银行为答辩人提供商业货款是用答辩人的房产作抵押的，该房在抵押期间被答辩人并不是全部产权的全部权利人。同时，银行之所以向被答辩人提供贷款，答辩人是向银行提供了保证金和其他担保责任的，一但出现被答辩人不能及时还货款的情况，银行是要扣划答辩人的保证金，还有可以不经答辩人同意进行强制拍卖房产的，否则也不能为被答辩人提供按揭贷款。可见，答辩人只交了三分之一的首付房款后，对后面三分之二的财产是无所有权的。如果不是这样，合同可以约定按合同价款承担违约金，而不是按买方己付房款承担违约金。二、违约金立法本意是促进合同相对人积极履约，也包含一定的补充损失。故而有损失时除了赔偿损失外，再适当支付一部分违约金，法律规定违约金不超过实际损失的30%，以示惩戒。而本案被答辩人没有任何损失。只付三分之一的购房款，反过来将责任全部归属于答辩人，要求答辩人承担全部合同价款的违约金，明显不合法，也有失公平、公证的法律基本原则。三、在司法实践中，按照法律的规定，人民法院有权根据案件情况，对违约金作出调整。综上，请求人民法院按照合同约定的违约金计算起始时间，计算到政府网上公示可以办证时间止，计算违约期限。按被答辩人支付的首付款为金额，按每日万分之0.5计算违约金，判决违约金责任。 原告为证明其诉讼主张依法向本院举出证据一：身份证复印件，证明原告是具备诉讼主体资格；证据二：被告企业信息，证明被告主体资格；证据三：购房合同复印件，证明原告与被告存在合同关系,被告因违约向原告应承担的逾期办证的违约责任；证据四：全款票据复印件，证明原告已按约向被告支付全部总房款以及被告承担违约责任的计算基数；证据五：契税发票复印件，证明原告已完成完税证明,符合办证条件。被告安徽成功置业有限公司向本院提涉案房屋初始登记信息，证明被告在市不动产中心取得了涉案小区18楼的办证初始登记的时间为2018年12月28日。经原被告双方当庭质证，本院对原被告所举上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 经当庭举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，本院审理查明事实如下2016年3月29日，原告徐伟（买受人）与被告安徽成功置业有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买由被告安徽成功置业有限公司开发的位于六安市交汇处阳光·巴黎春天18栋16层1603号房屋一套，合同约定：该房预测建筑面积为66.68平方米，单价为每平方米5078.37元，总价款338626元，支付方式:买受人于2016年3月29日前支付首期房价款108626元，余款230000元贷款支付。交付时间:出卖人应当在2017年1月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条明确约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，则买受人有权在不解除合同情况下，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之一的违约金。”合同签订后，原告按约定支付了全部购房款346650元，被告按约定向原告交房。2017年7月4日，被告向原告开具正式购房发票，房款合计346650元。2018年12月28日，被告在市不动产中心取得了涉案小区18号楼的办证初始登记。因被告未能按合同约定完成涉案商品房初始登记等原因，导致原告未能按时办理房屋所有权证书，双方就逾期办证违约赔付问题协商未成。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定全面适当地履行各自义务。从现有证据及已查明的事实分析，本院认为原告徐伟已经依约全部支付了购房款，而被告安徽成功置业有限公司未能按约为原告提供能够办理权属证书的条件，故被告安徽成功置业有限公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任；关于违约金计算起止时间的问题，按照合同约定，违约金起算时间应为2017年5月1日，截至日期应当以涉案楼房在市不动产登记中心取得办证初始登记的时间为准，本案原告所购商品房18号楼在市不动产登记中心取得办证初始登记的时间为2018年12月28日，故本案违约金的计算截止时间应以此时间为准，原告诉请截至时间不予采纳；关于违约金计算基数问题，根据双方约定，应以购房全款为基数，被告辩称以首付款为基数的抗辩意见，不符合合同约定，本院不予采纳；关于原告主张违约金计算标准应依约按日万分之一计算的问题，本院认为被告虽然在客观上存在违约情形，但鉴于原告并未就由此造成的实际损失向本院进行相应举证，故根据民法公平原则，以及合同法损失填补原则等，本院综合核定以日万分之零点五作为违约金计算标准。 综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告安徽成功置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徐伟逾期办理房屋产权证书违约金10348元（自2017年5月1日起至2018年12月28日止，计597天，346650元×0.05‰×597天=10348元）； 二、驳回原告徐伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费640元，减半收取320元，由原告徐伟负担220元，由被告安徽成功置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  马开功 二〇二〇年四月七日 书记员  李 倩 附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。