山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1182号上诉人（原审原告）：朱传伟，男，1990年6月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑君唐，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李静，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵开春，男，1982年2月22日出生，汉族，住济南市。上诉人朱传伟因与被上诉人赵开春房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱传伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费、上诉费等由赵开春承担。事实和理由：一审法院认定案件基本事实不清。一审法院认定《房屋买卖合同》中“5.经甲乙双方协商一致约定若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还”，体现双方在订立合同时对土地性质问题进行过沟通与事实不符。上述条款仅是朱传伟与赵开春对涉案房屋不能办理贷款时，双方针对违约责任达成的合意，并不能证明朱传伟对涉案房屋范围内土地性质知情。2019年6月3日朱传伟与赵开春经济南瑞泽房产经纪有限公司介绍，签订房屋买卖合同一份，约定朱传伟购买赵开春名下位于济南市槐荫区匡山小区66号楼4单元303室房屋，房屋总价为1195000元。双方签订合同后，朱传伟分别于2019年6月3日、2019年6月21日支付20万元以及485000元，两次共计支付685000元，剩余房款朱传伟准备贷款支付。朱传伟在办理贷款时得知，赵开春出售位于涉案房屋系集体土地上建设的房屋，且在办理不动产变更登记前，需要自书材料一份，内容为购房者需知晓房屋土地性质为集体等。随后，朱传伟多次找到赵开春询问涉案房屋所在土地性质问题，但赵开春一直以不清楚、不了解为由拒不处理。朱传伟本人及代理人就土地性质问题向有关部门申请过信息公开，也去房管局询问过工作人员，工作人员明确表示涉案房屋属集体土地上的房屋，针对该片区的土地性质问题，政府也多次开会讨论，有相关会议纪要，但是出于多种因素考虑，暂不能对外公开。虽然涉案房屋已进行网签，具备履行条件等，但并不能改变土地性质，朱传伟与赵开春之间买卖违反强制性法律规定，法院应依法认定买卖合同无效。根据《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及《2005年山东省高级人民法院全省民事审判工作座谈会纪要》第三项之意见“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”涉案房屋所在位于集体土地之上，即便是作为建设住房使用，所建设的房屋也应当属于本集体经济组织成员之间进行流转。朱传伟与赵开春均不是涉案房屋所在集体土地上的经济组织成员，故双方的买卖行为本身就已违反了强制性的法律规定，合同应属于无效。3、即便涉案房屋在相关特定政策下可以流通转让，赵开春作为房屋所有人应当就房屋的特殊情况向朱传伟履行告知义务，朱传伟存在重大误解情形。根据当事人签订的《房屋买卖合同》的约定，朱传伟购买的房屋应当属于一般情况下的“二手房”，即涉案房屋属于赵开春单独所有，房屋建设于国有土地上、不存在任何权属纠纷等，而涉案房屋建设于集体土地上，且购买房屋的双方均不是该集体经济组织成员，买卖行为本身就已违反了强制性的法律规定，即便赵开春根据济南市相关政策上述集体土地上的房屋可以对外流转，也应当将涉案房屋的特殊情况向朱传伟说明。朱传伟在误认为涉案房屋系登记于国有土地上的房屋的情况下签订了《房屋买卖合同》，该误解不仅对房屋的品质产生影响，而且也势必对日后房屋的使用产生一定影响，朱传伟的误解直接影响了自身的意思表示，对自己的权益也产生一定影响。故赵开春未明确告知涉案房屋的特殊情况，朱传伟签订房屋买卖合同时存在重大误解情形。综上，请二审法院查清事实，依法改判，维护朱传伟合法权益。赵开春辩称，对上诉状第一条当时与朱传伟提过房屋土地性质的问题，当时担心不能买，双方做了约定。后来买卖过程中了解到该房屋在济南市房管局是可以正常交易，也可以贷款，涉案合同不违反法律强制性规定，该房屋也是赵开春通过济南市房管局登记过户办理的房产证，并在建设银行贷款。谈话当中朱传伟说过如果能交土地出让金也可以购买涉案房屋，当时朱传伟认为不能交土地出让金了，所以不打算买了。朱传伟向一审法院起诉请求：依法撤销朱传伟、赵开春于2019年6月3日签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：坐落于济南市槐荫区匡山小区66号楼4-303号的房屋（以下简称303号房屋）为赵开春所有，于2007年7月17日进行了所有权登记，《房屋所有权证》号为济房权证槐字第091923号，证载所有权人即赵开春，建筑面积74.55平方米。该房屋曾进行抵押，权利人为中国建设银行股份有限公司济南经七路支行，设定日期为2007年7月2日，约定期间为2017年7月23日。2019年6月3日，赵开春作为出卖人、甲方，朱传伟作为买受人、乙方，济南瑞祥房产经纪有限公司第二分公司作为居间人、丙方，签订合同编号：0000882的《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿出售303号房屋给乙方，房屋所有权证书号槐字第091923号，无抵押、无租赁；成交价格1195000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金200000元；乙方需要办理贷款的，甲、乙双方应在签订合同之日起7日内提供乙方贷款所需全部资料，在完税后且办理房屋产权转移登记之前，乙方须将除定金外的首付款485000元交付甲方；乙方委托丙方代为办理银行商业贷款，用于支付剩余房款510000元。贷款条件、最终贷款额度及贷款年限等相关事宜以有关部门的即时政策为准。上述贷款款项在银行发放贷款之日，由银行直接向甲方支付，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款多少少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户前一次性补足。合同在“六、其他约定事项”中明确：1.经甲乙双方协商一致，甲乙双方任何一方不得违约，若违约方须向守约方支付违约金350000元；2.经甲乙双方协商一致，乙方应于房产过户完毕后并取得房产证5日内办理银行抵押手续；3.乙方保证自己具备在济买房条件，具有购房资格，甲方保证该房屋可以正常交易过户；4.乙方应于2019年6月25日前办理网签事宜，网签当日支付首付款485000元；5.经甲乙双方协商一致，约定若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还；6.丙方已宣读本合同，双方均无异议；7.甲乙双方协商一致，乙方同意甲方不留存物业保证金，双方均无异议。合同另对相关事宜进行了约定。以上合同签订当日，朱传伟向赵开春支付定金20万元。赵开春出具《购房定金收条》。2019年6月21日，赵开春作为出卖人、甲方，朱传伟作为买受人、乙方，济南瑞祥房产经纪有限公司第四分公司作为居间人、丙方，又签订《补充协议》，内容为：经甲、乙双方协商，就303号房屋（房屋所有权证书号：济房权证槐字第091923号）双方房屋买卖合同（合同编号：0000882）中关于乙方办理银行贷款手续事宜达成一致，合同中约定：乙方需要办理贷款，乙方委托丙方代为办理银行商业贷款用于支付剩余房款510000元。现因银行贷款问题乙方与丙方未达成一致，乙方自行办理银行贷款手续，丙方继续配合甲乙双方办理上述房产的网签、过户缴纳税费事宜，若因贷款手续所产生的问题由乙方自行解决并承担相应责任。如有争议，丙方配合进行调解。本补充协议与所签订的双方房屋买卖合同是不可分割的组成部分，与原合同具有相等的法律效力。同日（2019年6月21日），朱传伟向赵开春交付购房款485000元。赵开春出具《购房首付款收条》。朱传伟与赵开春在本案诉讼中确认双方之间的房屋买卖已经办理了网签；双方另确认303号房屋能够进行权属转移登记。当事人双方有争议的事实：一、朱传伟主张303号房屋坐落的土地性质为集体性质，赵开春不予认可。赵开春就此主张提供录音，其称系与济南市政务服务中心相关人员的通话内容。录音中其询问该人员303号房屋能否交易及交纳土地出让金的情况。该人员回答能够正常交易，如果要交土地出让金，比例为1%。该人员另回答303号房屋坐落的土地性质为国有划拨土地，交纳土地出让金即可出让。朱传伟对赵开春提交的录音不予认可，主张即使可以缴纳土地出让金也不能证明土地性质可以改变。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第六十四条第一款明确规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。朱传伟在本案诉讼中主张303号房屋坐落的土地性质为集体土地，但其未提供相应的证据加以证明。且依赵开春提交的《房屋所有权证》及双方确认《房屋买卖合同》已经网签、303号房屋可以进行权属转移登记的事实，朱传伟主张303号房屋坐落的土地性质为集体土地依据不足，一审法院不予确认。但赵开春提交的录音证据，因其中通话人员的身份不能确定，因此录音体现的内容一审法院亦不予确认。二、赵开春主张与朱传伟签订《房屋买卖合同》约定的成交价格为1195000元，实际为1198000元。朱传伟对赵开春的主张不予认可。一审法院认为，朱传伟在本案中提出的诉讼请求为撤销其与赵开春签订的《房屋买卖合同》，理由为重大误解，具体是指签订合同时对303号房屋坐落的土地性质为集体土地不了解。关于朱传伟提出以上诉讼主张的法律依据，《中华人民共和国合同法》第五十四条确有明确规定，即因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但因赵开春对朱传伟的以上主张提出异议，依照民事诉讼法关于举证责任的规定，朱传伟应当提供证据证明本案所涉《房屋买卖合同》订立时存在着重大误解。通过本案审理，一审法院认为朱传伟的举证不足，其以上诉讼主张一审法院不能支持。理由为：1.朱传伟与赵开春在签订的《房屋买卖合同》中明确约定“5.经甲乙双方协商一致，约定若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还”，由该约定可以体现出双方在订立合同时对土地性质问题进行过交流、沟通，否则不会将此问题专门协商并订立于合同之中。2.303号房屋已经进行权属登记，赵开春取得了所有权，且该房屋曾经在银行进行过抵押。朱传伟自己在本案诉讼中也说明该房屋可以进行权属转移登记，其与赵开春还确认双方的房屋买卖合同也已进行了网签。由此表明该《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。3.朱传伟在本案诉讼中虽主张303号房屋坐落的土地性质为集体土地，但其未提供相关证据加以证明。且从本案审理查明的事实，也不能印证其该主张。综合以上，鉴于《房屋买卖合同》合法有效，具备履行的条件，且朱传伟未提供充分有效证据证明其在合同订立时存在着重大误解，一审法院对朱传伟的诉讼请求不予支持。判决：驳回朱传伟要求撤销与赵开春于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由朱传伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱传伟向本院提交以下证据：证据1.政府信息公开告知书一份，证明朱传伟购买的涉案房屋所在土地是集体土地；证据2.朱传伟与赵开春通话录音两份，通话时间为2019年7月26日和2019年8月14日，证明朱传伟曾与赵开春就房屋土地性质问题进行陈述，表示双方之间并未讨论土地性质。赵开春质证称，对证据1真实性无法确认，涉案房屋可以在房管局正常交易，银行也可以贷款；对证据2真实性认可，但不能证明其目的，签订合同之前说没有谈房屋土地性质，录音中2019年7月26日陈述这句话的意思是我们签订合同之前第一次见面只是谈的房屋价格，价格也没有谈好朱传伟和中介就走了。本院认证认为，证据1.政府信息公开告知书一份系行政管理机关作出，并加盖济南市槐荫区自然资源局公章，在并无相反证据予以推翻的情况下，本院对此予以采信；证据2.朱传伟与赵开春通话录音，赵开春认可其真实性，故本院予以确认，但该证据并不足以证明双方在签订合同之前未对涉案房屋土地性质进行讨论的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为朱传伟要求撤销涉案房屋买卖合同的主张能否成立。关于涉案房屋的土地性质问题，二审中朱传伟提交的《政府信息公开告知书》系行政管理机关作出，上面明确载明涉案房屋土地性质为集体土地，对此应予采信。朱传伟要求撤销房屋买卖合同的理由系双方在签订合同过程中，赵开春未履行告知涉案房屋土地性质系集体土地的义务，导致朱传伟对土地性质存在重大误解。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”重大误解必须是误解人对合同的内容发生了重大误解，且该重大误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，有可能对误解人造成较大损失。本案中，涉案房屋买卖合同对土地性质并无明确约定，仅约定甲方应当保证房屋可以正常交易，能够办理贷款手续，而且第五条还约定“若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还”，由此也可印证双方对涉案房屋土地性质进行沟通过，否则不会专门就此问题进行特别约定，一审对该条款的理解和认定并无不当。朱传伟主张该条约定仅系双方对涉案房屋不能办理贷款时针对违约责任达成的合意，有违常理，本院不予采信。据此，朱传伟主张其在购买涉案房屋过程中对房屋土地性质存在重大误解，既无有效证据予以证明，亦与合同约定不符，本院对此不予采信。另，涉案房屋土地性质虽为集体土地，但根据双方在房屋买卖合同的上述约定以及涉案房屋能够正常办理银行贷款、过户手续等事实，该土地性质并不会导致朱传伟的合同目的无法实现。基于上述分析，朱传伟以重大误解为由要求撤销涉案房屋买卖合同，该主张于法无据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，朱传伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱传伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年四月二十三日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利