上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2219号原告：上海市黄浦区住房保障事务中心，住所地上海市黄浦区。法定代表人：唐言宏，主任。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：车玉洁，上海汉盛律师事务所律师。被告：竹剑平，男，1968年3月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。原告上海市黄浦区住房保障事务中心与被告竹剑平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告上海市黄浦区住房保障事务中心的委托诉讼代理人车玉洁，被告竹剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市黄浦区住房保障事务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退并交还原告;2.判令被告支付自2014年9月1日起至2017年5月31日止的房屋租金共计3,828元(以每月116元的标准计算33个月);3.判令被告以每月116元为本金，逾期一日按每日1‰的标准支付自2014年9月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金;4.判令被告按照967.20元/月的标准支付自2017年6月1日起至2017年12月31日止的房屋使用费，及按照1,161.60元/月的标准支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：上海市闵行区连浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系上海市公积金管理中心名下房屋，上海市公积金管理中心将系争房屋提供给原告，由原告实施管理工作，该房为廉租房，被告系房屋配租申请户。2014年5月5日，原、被告签订《上海市廉租住房实物配租住房租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限为三年，自2014年5月5日起至2017年5月4日止；月租金总计为656元，其中被告自付租金为每月116元，应于每月15日前缴纳当月自付租金。逾期支付的，每逾期一日，需按欠缴租金1‰支付违约金。被告自2014年9月1日起拖欠原告租金。合同期届满后，被告多次拒绝再与原告续签合同，但被告仍实际居住在系争房屋至今。2017年1月1日，上海市公积金管理中心将系争房屋的月租金调整为967.20元；2018年1月1日，上海市公积金管理中心将系争房屋的月租金调整为1,161.60元。原、被告之间的租赁关系实际于2017年5月31日终止。经原告多次催缴，被告自2014年9月1日起拒付租金，合同到期后亦拒绝搬出系争房屋。原告作为出租人，有权要求被告承担腾退房屋、支付房屋使用费。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。竹剑平辩称，其不同意原告的第一项诉请，其身患XXX疾病，又是残疾人，还是少数民族，其没有其他地方可以居住，若让其腾退系争房屋，其只能睡大马路；其不同意原告的第二项诉请，其确实未支付2014年9月1日至2017年5月31日期间的房屋租金3,828元。对该笔租金，其愿意支付，但因其每月只有退休工资2,600元，而每月需要支付医药费一万余元，其没有经济能力支付；其不同意原告的第三项诉请，原告出租的系争房屋存在瑕疵，发生房屋发霉、马桶堵塞等情况，原告也不进行维修，故其不愿意支付逾期付款违约金；对原告主张的第四项诉请，其大概在2017年年底、2018年年初左右，曾找原告的工作人员，向他们询问能否再续签合同，原告的工作人员告知，再续签合同要调整租金，让其不要再去续签，续签不划算，每个月还要多付钱。原告从未通知其复审事宜，其当庭才知道房屋租金涨价，其应当按照原来的租金标准支付租金，故不同意原告的第四项诉请。本院经审理认定事实如下：2009年9月17日，上海市公积金管理中心经核准登记为系争房屋的权利人，房屋建筑面积为54.92平方米。2012年3月26日，上海市公积金管理中心作为甲方、原告作为乙方、上海地矿物业管理有限公司作为丙方、上海市住房保障事务中心作为见证方共同签订《市筹廉租房源交接管理协议书》，其中约定：甲方同意将其名下按相关规定收储和装修并满足最基本生活条件的廉租房源提供给乙方，用于乙方本区的廉租实物配租；乙方负责与审核通过的廉租家庭签订《廉租实物配租住房租赁合同》，并协助丙方办理廉租家庭入住手续等事项。嗣后，上述甲方、乙方、丙方、见证方签订《补充协议书》，约定：因2014年1月至2014年6月期间黄浦区实物配租的廉租房源情况发生变化，甲、乙、丙三方及见证方根据《市筹廉租房源交接管理协议书》，对变化后房源、签约日期、进户日期、租金、空置管理费、经租管理费等信息予以确认，作为上述协议的补充。根据补充协议书所附房源清单显示，系争房屋承租户为被告竹剑平。2014年5月5日，原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，其中约定：乙方的家庭配租人口共1人为竹剑平，租赁房屋为系争房屋，房源种类为可先租后售廉租住房；租赁期限为3年，租赁期自2014年5月5日起至2017年5月4日止；根据本市廉租住房实物配租租金标准的规定，甲、乙双方约定：在上述租赁期内，该房屋每月租金为656元，其中，乙方自付租金为116元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付；乙方应当在本租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料；乙方家庭未在规定期限内申报复核的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废，其租赁的实物配租房源须及时腾退；乙方未按本合同约定和相关规定退出住房的，除住房保障机构停发租金补贴、乙方必须承担全额租金外，甲方还可以计入个人不良信用档案，按规定进入本市联合征信系统，由此引起住房保障机构在五年内不再受理该家庭全部配租人员的廉租实物配租或租金补贴申请的后果，由乙方全部承担。2017年8月31日，上海市公积金管理中心(甲方)与原告(乙方)签订《2017年廉租房租金确认单》，约定：甲、乙方根据《市筹廉租房租赁协议书》的有关条款，对房源、租金等信息予以确认。经双方确认，2017年1月至2017年12月期间黄浦区实物配租的廉租房源总套数为140套，租金总价为1,727,606.40元，具体详见房源清单。根据房源清单显示，系争房屋建筑面积54.92平方米，2017年租金单价967.20元/月/套。2018年1月17日，上海市物价局、上海市房屋管理局出具沪价督[2018]1号文件，对市统筹调配的廉租住房租赁价格方案批复如下，闵行浦江金硕河畔景园(浦连路388弄)项目基准廉租租金为21.70元/平方米·月。还查明，上海市公积金管理中心(甲方)与原告(乙方)签订《2018年廉租房租金确认单》，约定：甲、乙方根据《市筹廉租房租赁协议书》的有关条款，对房源、租金等信息予以确认。经双方确认，2018年1月至2018年12月期间黄浦区实物配租的廉租房源总套数为140套，租金总价为2,073,974.40元，具体详见房源清单。根据房源清单显示，系争房屋建筑面积54.92平方米，2018年租金单价1,161.60元/月/套。嗣后，上海市公积金管理中心(甲方)与原告(乙方)签订《2019年廉租房租金确认单》，约定：甲、乙方根据《市筹廉租房租赁协议书》的有关条款，对房源、租金等信息予以确认。经双方确认，2019年1月至2019年12月期间黄浦区实物配租的廉租房源总套数为132套，租金总价为1,958,419.20元，具体详见房源清单。根据房源清单显示，系争房屋建筑面积54.92平方米，2019年租金单价1,161.60元/月/套。另查明，租赁期内，因被告欠付自2014年9月1日起的租金，原告曾多次向被告催讨。对此，被告认可曾收到两份《租金催缴通知书》。审理中，被告提供了基本医疗保险门诊大病登记回执、残疾人证，证明其身患重病，生活困难。原告对上述证据真实性没有异议。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。根据租赁合同的约定，双方租期至2017年5月4日，乙方应当在本租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料；乙方家庭未在规定期限内申报复核的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废，其租赁的实物配租房源须及时腾退。乙方未按本合同约定和相关规定退出住房的，住房保障机构有权停发租金补贴、乙方必须承担全额租金。现双方间的租赁合同已届满，被告虽辩称其未接到要求复核的通知，且其曾找原告的工作人员协商，原告的工作人员告知重新签合同不划算，但被告并未提供相应证据予以佐证，被告未与原告重新签订新的廉租住房租赁合同，被告理应到期腾退房屋。然被告至今未腾退系争房屋，显已构成违约。现原告诉请被告腾退系争房屋，合法有据，当予准许。关于原告要求被告按每月116元标准支付欠付的2014年9月1日至2017年5月31日期间的房屋租金3,828元，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的2014年9月16日起的逾期付款违约金，鉴于被告的违约行为，原告按合同约定主张违约金，符合合同约定。但就违约金的计算标准，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到被告生活困难且身患疾病的情况，结合被告的逾期付款对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，本院酌情支持被告按照每日万分之1.5的标准给付违约金。关于原告主张的2017年6月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费，现原告主张经过核算该期间租金调整至每月967.20元。对此，被告辩称不知晓房屋涨租，本院认为，前述租赁合同到期后，被告未与原告续签租赁合同，仍居住在系争房屋内，根据上述合同的约定，被告应当承担占用期间的全额租金。现原告要求被告参照本市公积金管理中心公布的廉租住房租金标准支付房屋使用费，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，现原告主张经过核算该期间租金调整至1,161.60元，本院予以支持，理由与前述房屋使用费一致，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告竹剑平于本判决生效之日起三十日内，将上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退给原告上海市黄浦区住房保障事务中心；二、被告竹剑平于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心2014年9月1日至2017年5月31日期间的房屋租金3,828元；三、被告竹剑平于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心以月租金116元为基数，按每日万分之1.5的标准，自应付未付之次日起(第一次应付未付之日为2014年9月15日)每月分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金；四、被告竹剑平于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心2017年6月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费6,770.40元；五、被告竹剑平于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心按每月1,161.60元的标准，自2018年1月1日起至实际腾退上述房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计418.16元，由原告上海市黄浦区住房保障事务中心负担368.16元，被告竹剑平负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年四月七日书记员  陆 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……