广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初33596号原告：叶雪娥，女，1985年11月17日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************343。委托诉讼代理人：管金梅，广东众慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：何天庆，广东众慧律师事务所律师。被告：潘锦玉，女，1985年11月18日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：441************360。委托诉讼代理人：张国权，广东桥达律师事务所律师。被告：东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司，住所地：东莞市松山湖高新技术产业开发区沁园路1号寄莲公寓E区E01室，统一社会信用代码：914***********806K。负责人：李和辉。委托诉讼代理人：何林军，该公司营运经理。被告：东莞市志诚万家房地产经纪有限公司，住所地：东莞市黄江镇环城路雍雅山庄乙区**，统一社会信用代码：914************673。法定代表人：蒋某1。委托诉讼代理人：欧阳维彪，该公司营运总监。原告叶雪娥诉被告潘锦玉、东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司、东莞市志诚万家房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何天庆、被告潘锦玉及其委托诉讼代理人张国权、被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司的委托诉讼代理人何林军、东莞市志诚万家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人欧阳维彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告潘锦玉立即向原告交付位于东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号翰林湖花园4栋3单元1203的房屋，并配合办理该房屋的物业管理更名手续；2.被告潘锦玉立即向原告支付逾期交房的违约金777000元；3.被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司、东莞市志诚万家房地产经纪有限公司协助被告潘锦玉履行上述第1项请求项下义务，并对被告潘锦玉上述第2项请求项下债务承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用全部由三被告承担。事实和理由：2017年9月22日，原告与被告潘锦玉、被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司共同签订《商品房居间合同》，约定被告潘锦玉将其名下位于东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号翰林湖花园4栋3单元1203的房屋出售给原告，售价为3885000元；房管局交易所办理完过户手续当天，被告潘锦玉须将房屋交付给原告使用，逾期交房的，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金；还约定被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司为原告及被告潘锦玉的房屋买卖交易提供居间及代缴税费、协助办理物业产权过户、协助银行按揭贷款手续的办理、协助交楼等房产中介服务，并收取原告服务费70000元。后原告与被告潘锦玉在办理案涉房屋产权过户登记当天，口头约定变更交房日期为被告潘锦玉收齐原告按揭贷款当日，即被告潘锦玉收齐全部售房款当日。合同签订后，原告依约支付了全部购房价款3885000元，被告潘锦玉已将案涉房屋过户登记至原告名下，并已于2018年5月31日收到原告按揭贷款，即被告潘锦玉已收齐全部售房款。虽经原告多次催告，被告潘锦玉至今仍未向原告交付房屋，亦未配合办理案涉房屋的物业管理更名手续。被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司作为房屋交易的中介服务方，已收齐中介服务费70000元，但未尽到服务义务，应当继续协助被告潘锦玉履行交房及办理房屋物业管理更名手续的义务，还应对被告潘锦玉需承担的违约金承担连带赔偿责任。原告特提起本案诉讼，恳请法院依法判如所请。被告潘锦玉答辩称，一、关于房屋交付时间，合同约定办理完过户当天交付，但在过完户当天，被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司要求买卖双方到物业管理处办理交楼手续，但原告拒绝前往。2018年7月4日，被告潘锦玉与原告约定到物业管理处办理交楼手续，但原告没有去，被告潘锦玉已经在物业管理处办理物业扣费终止手续。二、案涉房屋在2017年11月27日已过户至原告名下，过户前物业管理费由被告潘锦玉承担，过户后物业管理费理应由原告承担，但原告却不同意缴纳，过户后至2018年6月均为被告潘锦玉缴纳。案涉房屋为毛坯房，既不能住也不能出租，被告潘锦玉不存在不愿意或者不同意交房的理由，原告不愿意收楼目的是不想缴纳管理费，被告潘锦玉不存在过错。三、被告潘锦玉不存在延迟交楼的情况，原告主张的违约金应予以驳回。被告潘锦玉曾多次要求原告收楼，原告均未到达案涉房屋的现场。交楼、收楼需要双方配合才能完成，原告无正当理由拒绝收楼，造成扩大损失的法律后果应由其自行承担。四、原告要求的违约金过高。五、原告提交的证据不足以证明原告迟延收楼的责任在于被告潘锦玉，故应驳回原告诉请。被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司、东莞市志诚万家房地产经纪有限公司均辩称同意被告潘锦玉的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，该部分证据显示：2017年9月22日，原告与被告潘锦玉、东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司共同签订《商品房居间合同》，约定被告潘锦玉将其名下位于东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号翰林湖花园4栋3单元1203的房屋出售给原告，房屋出售时的状态为毛坯，房屋总价款为3885000元；合同第四、六条约定案涉房屋在房管局交易所办理完过户手续当天，被告潘锦玉须将房屋交付给原告使用，若逾期交房的，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金。合同签订后，双方已经办理了产权过户，被告潘锦玉亦已经收齐了全部楼款。双方对以下事实存有争议：原告主张双方在办理产权过户当天口头变更交房日期为被告潘锦玉收齐按揭贷款当日，但被告潘锦玉至今没有将房屋交付给原告，故要求被告潘锦玉根据合同的约定支付逾期交房违约金。对此，原告提交了与东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司员工何林军的聊天记录予以证明。被告潘锦玉则认为双方约定案涉房屋在房管局交易所办理完过户手续当天须将房屋交付给原告，其并未同意原告变更交楼时间，因原告不想缴纳物业管理费，故意不收楼，并非被告潘锦玉不同意交楼。被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖分公司、东莞市志诚万家房地产经纪有限公司均主张在房管局交易所办理完过户手续当天曾组织双方去物业管理处办理交楼手续，但原告表示不想这么早收楼，想等小孩出生后再收楼，被告潘锦玉并未同意原告的请求，但原告自行离开，故当时并未办理交楼手续。另外，被告潘锦玉在庭审中确认尚未将案涉房屋钥匙交付给原告，但认为是因原告不配合造成，并非其故意不交楼，并当场将钥匙交付给原告。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的合同没有违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行义务和行使权利。被告潘锦玉确认尚未向原告交付案涉房屋的钥匙，本院对此予以确认。本案的争议焦点是被告应否向原告支付迟延交房违约金。虽然原告主张双方口头协商变更了交房时间，但原告对此没有提交证据予以证明，且被告予以否认，故本院对该主张不予采信。根据一般二手房交易规则，中介方会组织双方交付房屋时结清物业水电费，造成案涉房屋尚未交付钥匙的原因在于双方因交房后物业管理费的承担问题发生争议。案涉房屋为毛坯房，亦没有出租行为，被告潘锦玉拖延交房并不能获得任何收益，只会产生物业管理费的支出，结合双方的聊天记录以及居间方的陈述，本院对被告潘锦玉的抗辩予以采信。因此，本院认为被告潘锦玉没有逾期交房的故意，故本院对原告的诉请予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告叶雪娥的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5787元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄淑娇二〇二〇年四月八日书记员  李银厚梁嘉豪