北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初26204号原告：高凌凤，女，1977年2月12日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，1984年11月24日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：赵振，北京金诚同达律师事务所律师。原告高凌凤与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高凌凤的委托诉讼代理人杜洵，被告创誉公司的委托诉讼代理人孙纬、赵振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高凌凤向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿因其在房山区长阳镇01-11-04地块用地项目领峰商业中心、裕景商业楼周边设置围挡给原告造成的经济损失261924元；2．判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目领峰商业中心、裕景商业楼，被告交付房屋后，在整个商业楼的四周全部设置围挡，直至2019年6月才拆除，直接导致原告的房屋无法正常使用。原告购买房屋系商业用途，被告将整个商业楼盘设置围挡后，原告的房屋不能做任何经营，无法自行使用或出租给他人使用，原告方多次与被告交涉，要求拆除围挡。被告设置围挡的行为，直接阻碍了原告方的房屋与外界的通行，致使原告购买的商业楼交房后空置长达三年之久，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身权益，诉请法院支持原告的诉讼请求。创誉公司辩称：一、涉案房屋所在的领峰商业中心项目属于分期开发、分期交付的项目，原告在购买和交接房屋时，1号楼、5号楼、6号楼尚处于建设过程中，原告对上述情况明确知悉。按照相关规定，施工现场应设置围挡，实行封闭管理。1号楼、5号楼、6号楼在建设过程中设置围挡具有强制性和合法性，对原告并未构成任何妨害。二、原告关于整个商业楼盘被围挡围住及原告房屋无法正常使用的表述缺乏事实依据。法院现场勘查已经查明了围挡的具体位置，围挡并未将全部商业楼包围，仅将未竣工建筑物包围，原告关于整个商业楼四周全部被围挡的说法缺乏事实依据。关于涉案房屋是否能达到使用条件，应以规划行政主管部门验收合格与否为准。首先，2016年6月6日，涉案领峰商业中心项目2号楼、3号楼、4号楼通过北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划验收，经核验为合格；2017年6月15日，涉案领峰商业中心项目7号楼、8号楼通过北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划验收，经核验为合格。涉案房屋于约定期限内经相关部门规划验收合格并完成竣工验收备案，已经达到使用条件。其次，被告提供的照片证明，涉案领峰商业中心项目临街的房屋出租情况比较好，原告主张房屋无法正常使用，缺乏事实依据。作为新建商业楼盘，商业氛围的成熟需要一定孵化周期，原告购买的房屋不临街，其房款低于临街底商，相对临街底商出租率也较低。原告对可能影响商铺出租的投资风险应有所预料并自行承担，出租情况与设置围挡并不存在必然关联。三、原告主张围挡直接阻碍其房屋与外界的通行，并对其房屋构成遮挡的说法缺乏事实依据。涉案领峰商业中心属于全开放式商业楼群，各建筑物之间均有较大的空隙间隔或道路，四周无围墙、栅栏，各个方向均可出入。涉案房屋所属的建筑物之间相互独立，并非统一整体，为建设后期交付的房屋而设置的围挡不会影响行人出入该商业中心已交付的房屋，也不会影响房屋的正常使用。关于3号楼的业主，楼栋周边未设置围挡，对其不构成任何影响；关于4号楼的业主，北侧、西侧及南侧均未设置围挡，虽然东侧外部设置了围挡，但预留了2．5米的通道，对其正常出入出行也不构成影响；关于7号楼的业主，北侧、西侧未设置围挡，仅在东侧和南侧外部设置了部分围挡，但是南侧预留了2．5米左右的通道，东侧预留了5米左右的通道，对其正常出入通行也不构成影响；关于8号楼的业主，北侧、西侧、东北侧和南侧西部均未设置围挡，仅在东南侧和南侧东部外设置了部分围挡，东南侧预留了2．5米的通道，南侧预留4．5米的通道，不影响正常出入出行。综上，被告设置的围挡高度为1米左右，且预留了足够通行的空间，原告主张围挡对其房屋构成遮挡并影响其正常使用，缺乏事实依据。四、被告在设置围挡时，预留了通道，在施工结束后，立即拆除了全部围挡。根据北京法院相关裁判判例，对被告设置围挡的行为，原告应对后建设的1号楼、5号楼、6号楼提供便利，对依法设置的围挡负有必要的容忍义务，且被告设置围挡并未对原告的通行等利益造成实质性损害。五、本案为侵权责任纠纷案件，原告主张其权利受到妨害，但并非通行、采光、通风等相邻权利遭受损害，而是“商机”损失，原告该项主张缺乏依据。原告对其实际遭受妨害的情况及具体损失情况，未能提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。同时，原告将正常的商业周期和地理位置偏僻等因素导致的空置归咎于被告依法设置围挡，其损害赔偿的主张不应得到支持。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予全部驳回。在审理过程中，高凌凤提交了如下证据：1．商品房预售合同；2．付款的发票；3．现状照片；4．周边房屋出租单价的网络截图；5．录音，证明5号楼应该在2016年年底交房。创誉公司对证据1、2的真实性予以认可；对证据3的真实性不予认可；对证据4的真实性、关联性与合法性均不予认可；对证据5的真实性、关联性及证明目的均不予认可。对高凌凤提交的证据1、2的真实性，创誉公司予以认可，本院对此不持异议；对证据3的真实性，本院结合现场勘查及双方当事人陈述，对其真实性予以认可；对证据4的关联性本院不予认可；关于证据5，高凌凤认可创誉公司提交涉及1号楼、5号楼、6号楼的商品房预售合同的真实性，合同中明确载明1号楼、5号楼、6号楼的交房时间，录音中未明确指出具体交房时间，原告未提交其他证据就具体交房时间予以佐证，故对证据5的证明目的，本院不予采纳。创誉公司提交如下证据：1．第一组证据，即4份建设工程规划验收意见、3个商业办公楼的收楼通知书、房屋交接单、快递底单；2．第二组证据，即法院判决书2份；3．第三组证据，即现场照片；4．第四组证据，即1号楼、5号楼、6号楼的部分商品房预售合同。高凌凤对第一组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对第二组证据的关联性不予认可；对第三组证据中第2、3张照片的关联性不予认可，对其他照片的真实性予以认可，称是北侧的照片，均是没有被围挡部分；对第四组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。对创誉公司提交的第一组、第二组、第三组证据中除第2、3张照片外的其他照片、第四组证据的真实性，高凌凤予以认可，本院对此不持异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目7#商务办公楼XX房屋，房屋规划用途为商业。涉案房屋所在项目于2017年6月15日取得了《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2017年6月，创誉公司将涉案房屋交付给高凌凤。另查明，创誉公司与案外人签订的《商品房预售合同》中约定，涉案项目1号楼房屋交付时间分别为2018年9月30日、2018年12月31日，5号楼的交付时间为2018年9月30日，6号楼的交付时间为2018年12月31日。涉案项目1号楼、6号楼于2019年1月21日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，5号楼于2019年9月6日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验意见》。2019年8月22日，创誉公司向1号楼、6号楼业主发出《收楼通知书》。2019年9月30日，创誉公司向5号楼的业主发出《收楼通知书》。另，本案审理过程中，本院于2019年12月11日组织双方进行现场勘查，就围挡情况在示意图上进行标注，并拍摄了现场照片。调查情况如下：涉案领峰商业中心项目为开放式商业项目，1号楼、5号楼、6号楼为后续开发项目；双方均认可创誉公司仅对1号楼、5号楼、6号楼外部进行围挡，但双方对围挡预留的距离存在争议。诉讼中，双方对于围挡设置的时间存在分歧，原告认为围挡设置的时间为给其造成损失的时间，应从收房之日起至拆除之日止，即2016年6月至2019年5月；被告称围挡设置时间为2017年7月20日至2019年4月21日。本院认为，本案是侵权责任纠纷，构成侵权责任需具备过错、侵权行为、因果关系及损害结果四个要件。一、关于创誉公司设置围挡的行为是否存在过错。首先，涉案领峰商业中心项目为分期开发、分期交付，原告对此亦明知。创誉公司按照建设工程相关管理规定对后期开发的项目设置围挡，围挡只限于1号楼、5号楼、6号楼，并未超出后续施工范围，其设置围挡的行为并不存在过错。其次，原告主张被告应承担围挡长时间不能拆除的责任。涉案项目1号楼、6号楼于2019年1月21日通过相关部门验收合格，5号楼于2019年9月6日通过相关部门验收合格。1号楼、5号楼、6号楼的围挡为统一整体，创誉公司于2019年4月21日拆除围挡，不能据此认定创誉公司对围挡长时间不能拆除存在过错。二、关于因果关系。原告主张因创誉公司设置围挡行为导致涉案房屋租金损失。本院认为，损害结果分为直接损失和间接损失，间接损失是具有实际意义的未来可得利益，并非抽象或是假设的。原告以涉案房屋因被告设置围挡不能出租或自用，影响其“商机”，进而主张租金损失，高凌凤能否出租涉案房屋受多方面因素影响，且双方均认可涉案领峰商业中心项目中部分临街商铺已出租，高凌凤并无证据证明围挡设置与涉案房屋不能出租存在必然的因果关系，更不能明确其实际损失数额。三、关于损害结果。原告主张围挡直接阻碍了涉案房屋与外界的通行，高凌凤所有的房屋位于涉案领峰商业中心项目7号楼南侧，涉案房屋在围挡范围之内。本院认为，受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。本案中，涉案领峰商业中心项目为开放式商业中心，创誉公司设立围挡系施工的需要，客观上占用涉案房屋门前的公共道路和空间，虽然创誉公司设置围挡时留有必要的通行通道，但该围挡仍会对其造成一定程度的影响和不便。对此，本院根据涉案房屋所处位置、建筑面积综合考虑，酌情确定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告北京创誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高凌凤经济损失20000元；二、驳回原告高凌凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2615元，由原告高凌凤负担2415元（已交纳），由被告北京创誉房地产开发有限公司200元（由原告高凌凤预交，被告北京创誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 宁二〇二〇年四月十五日法官助理  李雨晨书 记 员  于 淼