安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初51号 原告：铜陵市国定汽运有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南铜山村。 法定代表人：吴正奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖卫东，该公司员工。 被告：铜陵中联房地产开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市芜铜路狮子山区政府南面。 法定代表人：周铮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴金彪，安徽众佳律师事务所律师。 第三人：铜陵农村商业银行股份有限公司东郊支行，住所地安徽省铜陵市天山大道南段1843号。 负责人：程龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：周凯，安徽景旺律师事务所律师。 原告铜陵市国定汽运有限责任公司（以下简称国定汽运公司）与被告铜陵中联房地产开发有限责任公司（以下简称中联房地产公司）、第三人铜陵农村商业银行股份有限公司东郊支行（以下简称东郊支行）合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告国定汽运公司的委托诉讼代理人肖卫东、被告中联房地产公司的委托诉讼代理人吴金彪、第三人东郊支行的委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国定汽运公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告与第三人对铜陵市铜都大道中段4068号三、四、五层楼的抵押权；2、判令被告将上述房产权证办理至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月10日，原、被告双方签订了一份《房屋销售协议》，协议约定：被告将坐落于铜陵市铜都大道中段4068号整栋建筑出售给原告。按照双方约定，原告支付了部分购房款，被告于2013年9月中旬将该栋楼的一、二层办理了房产证。在合同的履行过程中，因原、被告双方发生纠纷，原告未予支付尾款，后经双方协商于2017年12月25日达成和解协议，原告以坐落于的房产抵偿给被告。原告于2019年7月10日按照被告要求将该房产过户至被告指定的第三人名下，至此购房款已全部结清，被告于当日出具了一份结清证明。但被告未按和解协议的约定将案涉的三、四、五层房产过户至原告名下，而将该房产抵押给了第三人，为案外人安徽天九中联实业集团有限公司提供抵押担保。根据相关法律规定，以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作为抵押物的，应当认定抵押无效。抵押人对抵押物的处分，需以抵押人对抵押物享有处分权为前提。因该房产已出售给原告，原告已经支付了全部价款并实际占有房屋，故抵押权应依法撤销。第三人东郊支行在房屋已经出售给原告并且房屋被原告实际占有使用的情形下，作为专业金融机构，应当对抵押物的所有权进行充分调查，以查明被告对抵押物是否存在真实的权利。而第三人接受了已经出售的房屋作为抵押物，未尽到专业金融机构审慎、合理的调查和注意义务，在没有弄清该房屋所有人的情况下就将房产办理抵押登记，并非善意第三人。为此，诉至法院，请求判如所请。 被告中联房地产公司辩称，1、我公司办理抵押登记时，房屋产权在我公司名下，抵押权已经合法产生。2、原告在履行2017年12月25日签订的和解协议时，一直拖延支付房款，导致我公司权利不能实现，无奈之下我公司才于2019年2月17日将案涉房屋抵押给第三人。原告违约在先存在过错。综上，原告起诉被告的理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人东郊支行述称，1、案涉抵押权设立时，中联房地产公司系案涉房屋的所有权人，我行与不动产所有权人设立抵押关系并登记备案，具有法定抵押效力。本案案涉房屋自始至终均合法登记在中联房地产公司名下，中联房地产公司即有权对外设立抵押，因此我行与中联房地产公司设立的抵押关系符合物权法的规定，系合法有效的抵押行为，受法律保护。2、根据物权法定原则，案涉房屋一直登记在中联房地产公司名下，国定汽运公司与中联房地产公司仅具有买卖合同的债权关系，并不享有任何物权效力。3、即便中联房地产公司的物权有瑕疵，但我行仍可依据物权善意取得制度依法善意取得案涉抵押权。《物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，第三款规定“当事人善意取得他物权的，参照前两款规定”。本案中，我行与中联房地产公司签订抵押合同及办理抵押的时间为2019年2月，当时案涉房屋所有权合法登记在中联房地产名下。作为经国家行政机关依法登记的物权，我行完全有理由相信其真实性和合法性，因此我行与合法登记的物权人设立抵押完全具备善意，由此取得的抵押权应当受到法律保护。因此，我行取得案涉抵押权时，一具备合理善意，二提供了相应的贷款作为合理对价，三办理了合法登记，完全符合善意取得抵押权的要件。4、国定公司不仅不具有案涉房屋的任何物权，也不符合法律规定的排除他项权利的特殊情形，依法不能排除我行合法有效的抵押权。买受人对抗抵押权人的抵押权，特殊情况下也可以参照人民法院强制执行的相关规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定已明确，即便是买卖人，也必须同时符合上述四个条件才能对抗抵押权人，但本案原告显然不符合上述情形。（一）国定汽运公司在案涉抵押设立前并未支付全部房屋价款，甚至被法院强制执行迟延交付的购房款项。（二）原告未提供充分证据证明已经合法占有案涉房屋。（三）原告迟延交付房款才导致无法办理过户登记，系自身原因导致的未办理过户登记。案涉房屋所在楼栋的一层、二层已办理过户登记，因此三、四、五层应当也早已具备办理过户登记的条件，只是由于原告迟延交付购房款，甚至被法院强制执行数年，才导致三、四、五层一直未办理过户登记。未办理过户登记完全系原告的违约行为所致，应由其承担不利后果。因此，原告不符合买受人对抗其他权利人的特殊法定情形，依法不能对抗我行合法有效的抵押权。综上所述，我行认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，我行的抵押权合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉请。 经审理查明：2011年7月10日，原、被告双方签订了一份《房屋销售协议》。协议约定：被告将位于铜陵市郊区整栋建筑）出售给原告；建筑面积约4612平方米；整栋建筑以1680万元出售；本协议签订后三日内首付400万元，八月十日前付600万元，八月底付100万元，原告付清1000万元之后，被告将该房产交付原告。原告于2011年7月11日支付了300万元购房款、7月13日支付了100万元购房款、2011年9月14日支付了420万元购房款、2011年10月31日支付了180万元购房款、2011年11月30日支付了20万元购房款、2011年12月2日支付了10万元购房款、2013年9月10日支付了70万元购房款，被告于2013年9月中旬将该栋楼的一、二层办理了房产证。 在合同的履行过程中，双方于2011年11月7日办理了房屋移交手续，但在中联房地产公司将一、二层房屋过户到国定汽运公司指定的王玉兰名下以后，国定汽运公司拒不支付剩余房款。中联房地产公司于2014年向铜陵市中级人民法院起诉国定汽运公司，请求判令国定汽运公司履行房屋销售协议、支付房款580万元和赔偿金110万元，国定汽运公司反诉要求中联房地产支付违约金352.8万元。铜陵市中级法院（2014）铜中民二初第00026号民事判决国定汽运公司构成违约，中联房地产公司不构成违约。双方均不服一审判决，上诉至安徽省高级人民法院，2014年9月15日，安徽省高级人民法院维持原判。由于国定汽运公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，中联公司申请法院强制执行。2017年12月25日双方达成和解协议：本协议签订时原告尚欠被告购房款本息692万元；原告将坐落于铜陵市的房产作价709.2万元抵偿给被告，差价部分在双方签订房产过户合同后三日内经结算，差价部分由被告补齐价款17.2万元；原告配合被告办理过户手续，过户时所产生的相关税费由双方各自承担属于自己应缴的部分；双方按时履约上述全部义务后，被告撤销依据铜陵市中级人民法院（2014）铜中民二初字第00026号民事判决书对原告的强制执行申请，并将该栋楼的3、4、5层房屋产权证办理至原告或者原告指定的他人名下；协议签订后，原告必须确保在两个月内（2018年2月25日）办理好该房产过户手续。原告于2019年7月10日将该的房产过户至被告指定的他人名下，被告于当日出具了一份结清证明（原告不在要求被告支付17.2万元）。 另查明，2019年2月27日，中联房地产公司与东郊支行签订了一份《抵押合同》，合同约定：中联房地产公司同意将铜陵市铜都大道中段4068号三、四、五层作为抵押物抵押给东郊支行；抵押的主合同债权债务履行期限从2019年2月27日至2020年2月27日。同日，双方到铜陵市国土资源局办理了抵押权登记，担保债权的数额为1000万元。 上述事实，有国定汽运公司提交的营业执照、信息公示报告、房屋销售协议、和解协议书、结清证明、抵押合同、不动产登记证明、交易明细单和电子转账凭证；东郊支行提交的不动产证明、查询结果证明以及当事人陈述等证据在案证实，已经庭审举证、质证和本院审查核实，予以认定。 本院认为，房屋销售协议和和解协议是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，各方对此均无异议，当事人应当按约善意履行，受协议约束。原告于2019年7月10日结清房款和被告与东郊支行于2019年2月27日设立抵押权的事实，各方亦无异议，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告对案涉房屋享有何种权利；二、东郊支行是否能够对案涉房屋取得抵押权即抵押是否有效；三、若东郊支行对案涉房屋享有抵押权，原告对案涉房屋享有的权利能否对抗东郊支行的抵押权。 一、关于原告对案涉房屋享有何种权利。 根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”以及第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”虽然原告提供的证据足以证明原告与被告签订了房屋买卖协议，也于抵押登记时交付了大部分房款，生效裁判文书也能证明原告实际占有案涉房屋。但既没有办理不动产预告登记，也没有办理不动产权转移登记，根据物权法定原则，原告不能取得物权或准物权。原告作为房屋销售协议的相对方，仅能依据买卖合同取得案涉房屋的债权请求权或物权期待权。原告庭审中述称其支付了购房首付款以后即享有案涉房屋物权的意见，于法无据，本院不予采纳。 二、东郊支行是否能够对案涉房屋取得抵押权即抵押是否有效。 东郊支行虽系专业金融机构，在没有法律规定银行需要对抵押物进行实质性审查的前提下和物权法定的基本原则下，对专业金融机构也不宜课以对抵押房产一律进行实质审查的义务，而应当辩证对待。一般情形下，法律对物权期待权可以突破抵押权优先的例外规定，也足以制约银行形式审查的行为。但考虑到银行毕竟属于专业金融机构，根据公平原则和专业金融机构应当承担一定的保护弱势群体以维护社会和谐有序的社会责任，本院认为银行在对普通的住宅房和小型商铺进行抵押时，不能仅仅进行形式审查，而应当进行全面调查，对抵押标的物必须进行充分的实质性审查。 本案中，抵押标的物并非普通住宅和小型商铺，显然不属于前述情形。即使东郊支行办理抵押前未实地看房，或明知或应知案涉房屋已经出售给原告且在原告的实际控制下（但未交付全部房款）还愿意用案涉房屋作抵押，具有轻微过错，但尚不足以否认其有理由相信法定物权、已支付合理对价的基本善意。同时，原告也未能提供证据予以证明东郊支行与原告之间具有恶意串通之情形。因此，虽然被告的物权有一定瑕疵，在本案情形下，东郊支行也可以依法取得案涉房屋抵押权。 原告关于被告方属于“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产做抵押物的，抵押无效”之情形的意见，本院认为，被告与第三人签订抵押合同时，案涉房屋合法登记于被告名下，被告享有所有权。虽然当时原告交付了大部分房款，具有一定的真实权利，但由于其未能按照约定交付全部房款，不能认定其享有事实上的“所有权”。抵押无效的意见，于法无据，不予采纳。 三、关于原告享有的权利能否对抗东郊支行的抵押权。 承上所述，原告对案涉房屋享有权利仅系债权请求权或物权期待权。 至于该权利能否对抗东郊支行的抵押权。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，买受人可以排除执行即物权期待权可以对抗抵押权的情形只有两种，一是无过错不动产买受人；二是从房地产开发企业处购买商品房且用于居住的买受人。 首先，本案原告不能善意按时履行房屋销售协议、未按期履行人民法院裁判文书确定的义务、不履行强制执行程序中达成的和解协议，违反诚实信用原则、浪费司法资源、违反社会主义核心价值观。从2011年7月10日签订房屋销售协议到2019年7月10日全部履行和解协议，违约时间长达八年整，从强制执行到履行完毕亦长达四年多时间，由于其长期违约导致房屋未能在抵押权办理过户登记，其自身具有重大过错。且原告在本院庭审调查提问中又称不清楚签订和解协议以后拖延到2019年7月10日的原因，不能作出合理解释，根据日常经验法则可以认定原告系消极虚假陈述；又原告在诉状中称“2019年7月10日，原告已将购房款全部结清，但被告未按和解协议办理过户，而将房产抵押给第三人”，根据原告提交的抵押合同，可以看出原告明知道抵押时间，但却刻意回避抵押时间节点在结清房款时间节点之前的事实，企图制造“被告在收到全部房款以后不但不予办理过户登记，却恶意将案涉房屋抵押”的表象，回避原告的重大过错，亦违反诚信诉讼的基本原则。因此，原告不符合“无过错买受人”的情形。 其次，原告虽然系从被告（房地产开发企业）处购买商品房，但不属于法律保护的特殊的商品房消费者（所购商品房用于居住且名下无其他居住的房屋），只能认定其为一般买受人。法律之所以对特殊的商品房消费者予以特殊保护，并赋予其对抗抵押权的权利，是为了针对实践中存在的商品房预售不规范现象保护消费者生存权作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇物权公示主义和抵押权优先性的基本原则。因此，原告作为一般买受人，且在抵押登记时由于长期违约未支付全部房款，导致未办理过户，系自身原因；所购房屋亦非用于居住，不能参照法定的例外情况予以特殊保护。 再次，对于被告的抵押行为，本院综合考量本案当事人的过错程度、抵押时间和结清房款时间节点等因素，以及公平原则和诚实信用原则，虽然原告确实享有一定事实权利，亦不能苛责被告在原告长期违约的情形下依然不依法抵押案涉房屋。 因此，本案原告既不是“无过错不动产买受人”、也不是“购买商品房用于居住的买受人”，其买受人的权利不符合法律规定可以突破抵押物权的例外情形，不能对抗东郊支行的抵押权。另外，综合考量原告系法人而非自然人、抵押标的物系大宗楼房而非普通住宅或小型商铺、当事人的过错程度及个案中法律保护的价值等诸多因素，本院认为亦不宜认定原告的权利可以对抗东郊支行的抵押权。 综上所述，对原告要求撤销东郊支行对案涉房屋的抵押权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。在案涉房屋抵押权不能撤销的前提下，抵押权人东郊支行又不同意将案涉房屋转移登记到原告名下，根据物权优于债权的原则，对原告要求将案涉房屋过户到原告名下的诉讼请求，亦于法无据，本院亦不予支持。原告的相关权利可以通过其他相关法律途径另行主张。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条；《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告铜陵市国定汽运有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，由原告铜陵市国定汽运有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 林    辉 二〇二〇年三月三十日 书记员 佘雅娟(代) 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》第九条——不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。 第十四条——不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。 第十七条——不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 2、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条——金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条——金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。