北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12615号原告：张青青，女，1989年9月13曰出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张秀权，男，1962年2月26日出生，汉族，北京市燃气集团有限责任公司职工，住北京市朝阳区。被告：中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄南104国道东中国铁建花语金郡二层201。法定代表人：殷晓博，执行董事。委托诉讼代理人：杜建峰，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家良，北京玉贵律师事务所律师。原告张青青与被告中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司（以下简称：金郡兴盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张青青及其委托诉讼代理人张秀权、金郡兴盛公司的委托诉讼代理人杜建峰、张家良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张青青向本院提出诉讼请求：1.金郡兴盛公司因层高不符赔偿张青青70310.73元；2.金郡兴盛公司补偿张青青2018年11月1日至2019年4月30日逾期违约交房违约金30718.94元；3.金郡兴盛公司承担本案产生的测量费用；4.金郡兴盛公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月18日，张青青与金郡兴盛公司签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，合同编号为Y1782276。合同中约定张青青出资购买金郡兴盛公司开发的位于大兴区旧宫镇德茂街18号院3号楼（购房合同中的12号楼现变为3号楼）1单元502室。该商品房的用途为住宅，合同约定层高为2.8米（见购房合同第4页第三条）。根据金郡兴盛公司提供的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》结算协议显示实测建筑面积为88.69平方米，其中实测套内面积为69.67平方米，公摊建筑面积19.02平方米，总金额1697179元。原定于2017年6月30日收房，但在2018年6月6日收房当天，张青青按照金郡兴盛公司的要求流程，向金郡兴盛公司支付了该房契税、维修基金、物业费，验房当天张青青、物业、建设商实际测量房屋净高为2.55米或2.56米，楼板厚度为0.15米，少了约0.1米。中华人民共和国国家标准GB50352-2005《民用建筑设计通则》中规定，室内净高和层高的关系：层高=室内净高+楼板厚度，根据此公式得出实际净高应为2.65米，而实际测量该房屋净高为2.55米或2.56米，比实际净高少了约0.1米。根据合同法规定，没有达到合同约定的高度，应当依法承担违约责任。张青青找金郡兴盛公司多次沟通未果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关于房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，所签署的合同第11页第十五条中也同样有着明确的规定，即在出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照约定处理。（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超过3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。张青青购买商品房，其本质是购买的房屋实际使用的空间。面积减少，高度不变，导致实际使用空间的缩小；而面积不变，高度降低，导致实际使用空间的缩小。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，确定金郡兴盛公司应当承担的违约责任的比例为（69.67×2.8-69.67×2.7）÷69.67×2.8×100%=3.5714%﹝（套内面积×合同规定层高-套内面积×实际层高）÷套内面积×合同规定层高×100%﹞。1697179×3%+1697179×0.5714%×2=70310.73元﹝总房款×3%+总房款×0.5714%×2﹞，因此金郡兴盛公司赔偿张青青违约金70310.7367元。根据双方签订的购房合同第十三条第一款规定，2017年6月30日应达到使用条件，金郡兴盛公司至今仍未能达到市政用水的使用条件，按照购房合同第11页第十四条第二款，金郡兴盛公司应向张青青按日支付全部购房款的万分之一，并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金。从2018年11月1日至2019年4月30日共计181天，金郡兴盛公司应支付逾期交付违约金为1697179×0.0001×181=30718.94元﹝总房款×万分之一×天数﹞，张青青并保持继续追溯违约责任及利息的权利。望法院依法支持张青青的请求。金郡兴盛公司辩称，金郡兴盛公司不存在违约行为，更不存在任何违约责任。涉案房屋的市政基础设施（自来水）未能如期使用，并非金郡兴盛公司自身的问题，而是一级开发单位（北京南海子投资管理有限公司）以及北京自来水集团等市政特许经营单位的问题，与金郡兴盛公司无关。双方签订的《北京市商品房预售合同》第十三条一款一项中明确约定：非出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。双方所签订的补充协议第7条约定，双方确认：下属情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：…（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的。基于上述市政设施（自来水）的客观事实和双方合同的约定，金郡兴盛公司不应承担违约责任。涉案房屋的层高符合合同约定，系依法依规建造，在交付前经过一系列的法定验收程序，符合规定。张青青单方认为层高不符合约定，无事实依据，根据“谁主张，谁举证”的原则，应承担举证不能的后果。金郡兴盛公司代为发放的是补偿金，不存在违约责任。金郡兴盛公司就本案所涉的市政基础设施（自来水）问题一直与有关单位沟通协调，并替张青青争取了相应补偿。金郡兴盛公司争取并发放给张青青相应的补偿，不代表应承担违约责任。另张青青已签订相关补偿金确认单，明确不再提出任何诉求。双方签订的《补充协议》第5条约定：有线电视、电话、宽带、燃气、自来水、采暖等配套设施的使用需由买受人向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务的具体开通时间，将由服务提供商决定。北京自来水集团已于2019年3月7日正式接管运营收费，据此，张青青应向自来水集团开通申请并缴费。张青青如仍单方执意认为市政基础设施（自来水）不能使用，可以解除合同。本案所涉地区的自来水现状，是经过大兴区委、区政府以及北京南海子投资管理有限公司、北京市自来水集团等部门共同努力的成果，水质供应符合相关规定，而且该地区其他业主均在使用。自来水经营是一种特许经营，金郡兴盛公司不可能建设及经营自来水。据此，张青青如仍认为金郡兴盛公司应因此承担违约责任，则双方的合同目的不可能实现，可以解除。综上所述，张青青的诉请，无任何事实和法律依据，请依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月18日，张青青与金郡兴盛公司签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，合同编号为Y1782276。合同约定，张青青购买金郡兴盛公司开发的位于大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块R2二类居住、R53托幼用地项目（配建限价商品住房和定向安置房）12#自住型商品房5层1单元502号房屋，该商品房的用途为住宅，项目名称暂定名为文锦苑，层高为2.8米，预测建筑面积为88.47平方米，其中套内建筑面积69.67平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.8平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24360.26元，总价款为1697179元。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水于2017年6月30日达到使用条件。非出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施达到使用条件。因出卖人原因导致上述基础设施未能在约定期限内达到上述约定条件的，视为出卖人逾期交房。关于逾期交房责任，合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内（该时限应当不小于第十一条第1项中的时限）自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第1项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第1项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。同时双方在合同附件关于付款方式及期限中约定，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付预售房屋总价款的首期房款1067179元，并申请贷款用于支付剩余购房款。双方在合同附件关于装饰和设备标准中约定，顶棚为白色腻子，室内地面为水泥地面，给水系统：市政供水；中水系统：中水管线安装到位，根据市政条件，入住时提供市政自来水或市政中水用于重测，卡表计量；生活热水系统：无。张青青依照合同约定完成了付款及贷款手续，金郡兴盛公司向张青青出具了相应的发票。2016年10月17日，金郡兴盛公司完成了张青青所购房屋的住宅工程质量分户验收（住户套内）的验收手续，综合验收结论为：主控项目全部合格，一般项目满足规范规定要求。2017年6月27日，金郡兴盛公司向张青青发送告知函，告知按合同约定，张青青所购房屋应于2017年6月30日交付，由于项目周边的市政设施仍在建设当中，房屋暂未达到交付条件，房屋将延期交付。由于大市政原因造成项目延期交房,金郡兴盛公司将严格按照购房合同中的约定，根据实际交房时间向各位受影响的业主支付相应的违约金，违约金金额按照购房合同“第十四条逾期交房责任”相关条款执行，违约金将于自住房实际交付之日起10日内向买受人支付。并告知根据金郡兴盛公司与大市政建设单位的沟通情况，房屋预计于2017年10月31日达到交付条件。2017年10月23日，金郡兴盛公司向张青青发送告知函，告知按金郡兴盛公司与张青青函件中告知的10月30日入住时间，目前由于周边大市政仍未能按期完工，项目无法如期办理入住。金郡兴盛公司正与政府相关部门及一级开发单位积极协调解决，争取于2017年底前解决房屋交付使用问题。金郡兴盛公司将严格按照购房合同约定，根据实际交房时间向各位受影响的业主支付相应的违约金，违约金金额及支付时间按照购房合同“第十四条逾期交房责任”相关条款执行。2018年3月15日，金郡兴盛公司再次向张青青发送告知函，告知由于一级开发单位负责建设的市政水、电等公用设施目前尚未完工，导致本项目房屋多次延期交付且市政公用设施至今无法与项目接驳，经金郡兴盛公司积极与一级开发单位、政府相关部门沟通协调，就延期交房问题各方已初步达成一致意见，由相关责任单位按购房合同约定的违约金标准承担补偿金，并由金郡兴盛公司代为支付。对于已办理入住手续的业主截至2017年12月31日的补偿金已经支付完毕，2018年1月1日起至项目市政水电接通之日的补偿金，由责任单位继续承担，金郡兴盛公司继续据实代为支付。对于尚未办理入住手续的业主的补偿金暂结算至2017年12月31日，金郡兴盛公司将再次组织入住手续办理，同时签署补偿协议并支付已结算的补偿金，入住手续办理预计在2018年5月底前后启动，届时将另行通知。2018年1月1日起至项目市政水电接通之日的补偿金，由责任单位继续承担，金郡兴盛公司也将继续据实代为支付。2018年6月6日，张青青与金郡兴盛公司签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》结算协议，显示经北京市公安局大兴分局批准，买受人和出卖人共同确认所购房屋现门牌号为：大兴区德茂街18号院3号楼五层一单元502，根据中兆恒基（北京）工程管理有限公司出具的房屋土地测绘技术报告书，买受人所购房屋的实测建筑面积为88.69平方米，其中实测套内建筑面积为69.67平方米，公共部位分摊建筑面积为19.02平方米，双方最终确认所购房屋总金额1697179元。且2018年6月6日，张青青向金郡兴盛公司交纳了代收的专项维修基金、契税、物业费等费用，办理了房屋入住手续。张青青在房屋验收单上注明客厅层高2.56米未达标，主卧层高2.55米未达标，并签字，但未在入住工作流转单上签字。2018年9月17日，张青青与金郡兴盛公司签订中国铁建·文锦苑业主补偿金确认单，确认张青青所购房屋截止2017年12月31日补偿金总额31228.09元。2018年9月19日，金郡兴盛公司再次发函，告知项目周边水、电等市政公用设施施工仍在进行中，金郡兴盛公司正在加紧协调一级开发单位努力加快施工进度，预计将在2018年10月底前接通市政水、电并正式交付使用。金郡兴盛公司于正式水电交付后，另行通知办理房屋后续相关手续，并计算逾期交付补偿金。2018年11月14日，张青青与金郡兴盛公司签订中国铁建·文锦苑业主补偿金确认单，确认张青青所购房屋截止2018年10月31日补偿金总额82822.34元，已支付31228.09元，本次应支付51594.25元。且张青青书写“本人确认以上补偿金总额为按照购房合同约定及实际应补偿天数计算，准确无误，支付完毕不再因逾期交付提出任何诉求（2018年10月31日后的补偿金待市政水正式接通后另行结算）。金郡兴盛公司向法庭提交2019年3月7日北京南海子投资管理有限公司向其发送的通知，内容为“关于德茂街15、18号院的供水问题，经大兴区政府与北京自来水集团多次协商，按照北京自来水集团要求，对小区内部自备井进行技改。技改完成后经北京自来水集团各方验收，对水质进行检测，2019年3月6日确定水质达标。北京自来水集团于3月7日正式接管运营收费，并完成抄表工作。特此通知。”金郡兴盛公司曾要求张青青签订补偿金结算协议，内容主要为：出卖人与买受人同意并认可，标的房屋延期交房补偿金结算周期为自2017年6月30日至2019年3月6日之日止（延期交付违约金同意赔付至2019年3月6日，合计614天，逾期交房补偿金合计104206.79元，其中已支付补偿金82822.34元，此次应领取剩余补偿金金额为21384.45元。买受人同意出卖人，在买受人签订本补充协议后办理委托开户手续，待一级开发建设单位将剩余补偿金支付至出卖人后，出卖人60个工作日内将上述补偿金支付到买受人银行账户内。上述补偿金的支付将视为出卖人已经完全履行了房屋买卖合同中关于出卖人逾期交房的全部违约责任（包括但不限于支付违约金）。自本补充协议签订之日起，除本补充协议约定的逾期交房补偿金（违约金）外，买受人承诺：不再以出卖人延期交房或房屋交付相关事宜为由，以任何形式追究出卖人违约责任或向出卖人主张违约金或任何权益，双方关于逾期交房无其他争议；否则，买受人自愿承担由此给出卖人造成的所有损失（包括但不限于律师费、诉讼费、咨询费、交通费）。张青青不同意上述协议内容，未予签字。另2018年9月21日，张青青及其父亲张秀权因市政水未通曾与金郡兴盛公司李姓副总联系，该负责人告知公司会按照合同约定赔付。2019年7月9日，张青青又与上述李姓副总联系，该负责人告知，小区用水虽还是井水而非市政水，但自2019年3月6日开始，北京市自来水公司已经接管，净化过滤提供安全用水，并开始收取水费，违约金就赔付至2019年3月6日。张青青庭审亦认可收到自来水公司发的查水单子。金郡兴盛公司主张市政水未能如期使用，是因一级开发单位北京南海子投资管理有限公司以及北京自来水集团等市政特许经营单位的问题，与金郡兴盛公司无关，金郡兴盛公司不应承担违约责任，并提交了相关会议纪要、《北京南海子投资管理有限公司关于大兴区三海子郊野公园居住用地土地储备项目DX07-0201-0043地块违约金支付的请示》复印件及其与北京南海子投资管理有限公司签订的《关于支付部分补偿金借款协议》等予以证明。金郡兴盛公司提交的《北京南海子投资管理有限公司关于大兴区三海子郊野公园居住用地土地储备项目DX07-0201-0043地块违约金支付的请示》中提到：“依据区政府《关于旧宫镇DX07-0201-0040、0043地块安置房、保障房、商品房逾期交付有关问题的会议纪要》（京兴政会纪【2018】89号）相关会议精神，南投公司于2018年10月31日前按时完成了自来水和电力等配套设施建设。但是由于亦庄开发区用水量增长较快，出现了单路供水水压不够、水量不足的问题，无法为本项目供水。经过大兴区政府协调自来水集团，采用自备井供水，制定技改方案，并于2019年3月6日水质检测合格，实现供水。至此，DX07-0201-0043地块市政水电已正式接通，违约金金额已全部确定”。另在本案审理过程中，张青青向法庭提交鉴定申请，申请对涉案房屋的层高进行鉴定，张青青与金郡兴盛公司共同选取北京市建设工程质量第六检测所有限公司作为鉴定机构，该鉴定机构接到本院委托函后，与张青青及金郡兴盛公司就鉴定方案进行多次沟通，鉴定机构表示如需对涉案房屋的实际层高进行专业测量，需选取不同位置钻眼进行局部破坏，涉及第三方权益，张青青与金郡兴盛公司均表示无法予以协调。金郡兴盛公司亦表示因交房时房屋地面已有垫层，房顶也有刮腻子刷白，按测量房屋净高加上图纸显示的楼板厚度方案不可行，不能反映实际的建筑层高情况。张青青与金郡兴盛公司就鉴定方案无法达成一致，鉴定工作无法进行，故北京市建设工程质量第六检测所有限公司司法鉴定所将鉴定材料退回本院。后张青青申请北京市建设工程质量第六检测所有限公司再次对涉案房屋层高进行鉴定，但因其未能与金郡兴盛公司就鉴定方案协商达成一致，不具备北京市建设工程质量第六检测所有限公司继续进行鉴定的条件。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于层高不符赔偿金问题。张青青所购房屋完成住宅工程质量分户验收，综合验收结论为：主控项目全部合格，一般项目满足规范规定要求。根据双方在合同附件关于装饰和设备标准中约定，交房时房屋顶棚为白色腻子，室内地面为水泥地面，即房屋顶棚已刮有腻子，楼地面已有垫层，从房顶至地面距离的测量，不足以反映实际楼层高度。本案审理过程中，张青青申请对房屋层高进行鉴定，因张青青与金郡兴盛公司就鉴定方案无法达成一致，鉴定工作无法进行，鉴定机构将鉴定材料退回本院。张青青主张房屋层高与合同约定不符，缺乏事实依据。且房屋层高不符与房屋面积不符并非同一状况，张青青主张比照法律规定及合同约定面积不符情况支付相应的赔偿金，亦缺乏依据。据此，对张青青要求金郡兴盛公司支付层高不符赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。关于2018年11月1日至2019年4月30日逾期交房违约金问题。金郡兴盛公司在发送给张青青的告知函、补偿金确认单、补偿金结算协议及公司相关负责人的答复中均认可同意按照合同约定的逾期交房责任条款支付至2019年3月6日的逾期交房违约金，并已实际支付张青青2018年10月31日之前的违约金，故仍应按合同约定的标准（按日计算向买受人支付全部已付款万分之一）支付2018年11月1日至2019年3月6日期间的逾期交房违约金。经核算，金郡兴盛公司应支付张青青2018年11月1日至2019年3月6日期间的逾期交房违约金21384.46元。本案中市政供水未能如期使用并非金郡兴盛公司自身原因造成，且经多方协调，小区自备井经过技改并通过检测验收，并于2019年3月7日移交北京市自来水集团接管运营，张青青亦认可收到自来水公司发的查水单子，其主张金郡兴盛公司支付2019年3月7日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金已无依据，本院对此不予支持。关于测量费问题。张青青主张其诉讼请求中的测量费为鉴定费，本案因张青青与金郡兴盛公司就鉴定方案无法达成一致，鉴定工作无法进行，鉴定机构将鉴定材料退回，并未产生相应的鉴定费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付张青青2018年11月1日至2019年3月6日期间的逾期交房违约金21384.46元；二、驳回张青青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2320元，由张青青负担1833元（已交纳），由中铁房地产集团北京金郡兴盛置业有限公司负担487元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘恩水人民陪审员  丰永志人民陪审员  李秋生二〇二〇年四月二十九日书 记 员  寇晓蒙