贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终430号上诉人（原审被告）：陈爱中，男，1964年7月20日出生，彝族，高中文化，农民，住贵州省威宁县。被上诉人（原审原告）：威宁县卫城物业管理有限责任公司，住所地：贵州省威宁县六桥办事处建管路，统一社会信用代码：91520526080697679A。法定代表人：赵越，该公司经理。上诉人陈爱中因与被上诉人威宁县卫城物业管理有限责任公司（以下简称：卫城物业公司）物业合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初6296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈爱中的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间未成立物业合同关系，故无需支付物业管理服务费。二、案涉《物业服务合同》是被上诉人与威宁县房产局签订，根据合同相对性原则，被上诉人应向威宁县房产局主张权利。一审遗漏必要共同诉讼人，违反法律规定。三、《物业服务协议》签署时间为2015年1月1日，说明被上诉人是2015年才进入上诉人所居住小区提供物业服务，被上诉人主张物业管理服务费自2014年6月起算不合理。且被上诉人的物业服务资质证书已于2017年11月6日到期，被上诉人已丧失物业服务资格，无权再向业主收取物业管理服务费。四、即便被上诉人向上诉人提供了物业服务，被上诉人未尽到妥善的物业服务义务，应当相应减少物业管理服务费用。被上诉人卫城物业公司二审中未作答辩。被上诉人卫城物业公司向一审法院提出的诉讼请求：请求判令被告支付原告2014年6月1日至2019年6月1日期间物业管理费4290元；本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：原告（乙方）于2015年1月1日同威宁县房产局（甲方）签订《威宁县东苑小区廉租房物业服务合同》，约定由原告向威宁县房产局修建的东苑小区提供物业管理服务，合同第六条约定：“物业费用由使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，廉租房收费标准为0.7元/月/平方米，由乙方直接向业主收取0.5元/月/平方米，政府按文件规定补助乙方0.2/月/平方米，其他保障性住房收费标准为0.8元/月/平方米，乙方按照包干制收取物业服务费用，以实际入住为准，每年核算一次，盈余或亏损由乙方享有或承担”；第三十四条约定：“东苑小区已经于2015年1月1日交付使用，乙方（卫城物业公司）于2014年6月1日对该小区进行管理”。被告系东苑小区4-1-3-1号房业主，其房屋性质为经济适用房，房屋建筑面积89.43平方米，威宁县房产局于2014年1月将房屋交付被告。被告实际入住东苑小区原告为其提供物管服务以来，被告未向原告交纳物业管理费，后双方经常因物业管理服务内容、服务质量等事宜发生争议，原告公司对东苑小区的物业管理服务也确实存在外来车辆管理不到位、公共区域被占用，基础设施维修管理不到位等方面的问题，导致被告一直拖欠原告公司物业管理服务费未缴纳，双方发生争议，原告诉至本院。一审法院认为：本案中被告认为其未与原告公司签订物业合同，但被告居住在东苑小区，该小区为威宁县房产局修建的保障性住房，威宁县房产局与原告签订了物业服务合同，被告实际接受原告公司提供的物业服务系客观事实，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。虽然原告公司在为东苑小区业主提供物业管理服务的过程中存在管理服务不到位等情况，但被告不能以长期拖欠物业管理服务费的方式来进行对抗，长期拖欠物管费必然导致原告公司出现经费紧张正常工作无法开展、员工领不到工资而消极懈怠工作等现象出现，从而使原、被告之间服务与被服务的关系进入恶性循环。故原告公司请求判令被告支付物业服务费的理由成立，本院予以支持。本案被告房屋建筑面积为89.43平方米，被告接房时间为2014年1月，原告对小区管理开始时间为2014年6月1日，被告拖欠物管费的起算时间应为2014年6月1日起，结合原告诉求，计算至2019年6月1日，按照0.8元/月/平方米，计算为4293元，以原告请求的4290为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决：由被告陈爱中于本判决生效后十日内向原告威宁县卫城物业管理有限责任公司支付自2014年6月1日起至2019年6月1日期间的物业管理费4290元；案件受理费25元，由被告陈爱中负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。经审理查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，享有物业服务合同确定的权利，并承担相应的义务。案涉《物业服务合同》虽系被上诉人与威宁县房产局签订，但上诉人作为东苑小区的业主，实际享受由被上诉人提供的物业管理服务，一审据此认定双方形成物业服务合同关系并无不当，本院予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人既已享受《物业服务合同》项下的权利，理应承担支付物业管理服务费的义务，上诉人以其并非物业服务合同的当事人为由主张不予支付，并以此称一审遗漏案件当事人威宁县房产局，于法无据，本院不予支持。根据《物业服务合同》第三十四条，被上诉人于2014年6月1日开始为东苑小区提供物业管理服务，上诉人接房时间为2014年1月，上诉人已经实际享受物业服务，故物业管理服务费应自2014年6月1日起算。上诉人主张自《物业服务合同》签订之日即2015年1月1日起算缺乏事实依据，本院不予支持。企业物业服务资质并非物业服务合同的法定生效要件，2014年6月1日至2019年6月1日期间，上诉人持续享受被上诉人提供的物业管理服务，本案无证据证明被上诉人的资质问题对其履行合同义务存在明显影响，u并未构成根本性违约,故上诉人应承担2014年6月1日至2019年6月1日期间的物业管理服务费。上诉人主张仅承担至被上诉人的物业服务资质证书到期之日即2017年11月6日，于法无据，本院不予支持。按照0.8元/月/平方米计算，2014年6月1日至2019年6月1日期间的物业管理服务费为4293元。鉴于被上诉人为东苑小区业主提供物业管理服务的过程中存在管理服务不到位的情况，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人主张适当扣减物业管理服务费的请求成立，予以支持。根据被上诉人的服务质量状况，本院酌情扣减物业管理服务费20%，即上诉人应向被上诉人支付2014年6月1日至2019年6月1日期间的物业管理服务费4293元×80%＝3434.4元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持，对其无理部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初6296号民事判决；二、由上诉人陈爱中于本判决生效后十日内向被上诉人威宁县卫城物业管理有限责任公司支付2014年6月1日至2019年6月1日期间的物业管理服务费3434.4元；三、驳回被上诉人威宁县卫城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人陈爱中的其他上诉请求。一审案件受理费25元，由上诉人陈爱中负担20元，被上诉人威宁县卫城物业管理有限责任公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人陈爱中负担40元，被上诉人威宁县卫城物业管理有限责任公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年四月八日书记员 刘莉丽