湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6396号原告：武汉市世界城物业管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞瑜路766号光谷世界城广场写字楼6楼。法定代表人：徐浪，公司总经理。委托诉讼代理人：殷青青，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邓亦寒，女，该公司员工。被告：武汉蒙宝宝教育投资有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞瑜路以南、关山一路以西光谷世界城商业步行街F地块西区五号楼三层F53057号。法定代表人：王晟。原告武汉市世界城物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告武汉蒙宝宝教育投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人殷青青、邓亦寒，被告武汉蒙宝宝教育投资有限公司的法定代表人王晟均到庭参加了诉讼。双方当事人均向本院申请了调解期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付的租金人民币133671元，水费人民币557.8元，物业费人民币27843元，商业管理服务费人民币18567元，共计人民币180638.8元；2、判令被告承担合同解除的违约责任，支付原告双方合同中约定的预期利益补偿（六个月租金）人民币321678元；3、判令被告按照合同约定交还承租商铺、拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，并按照合同约定承担逾期交还商铺期间的房屋占用费至实际交还商铺之日，暂计至2019年9月20日，计人民币63468元；第1、2、3项合计人民币565784.8元；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月31日，原告与案外人武汉爱乐婴教育发展有限公司（以下简称爱乐婴公司）双方就位于武汉市光谷世界城项目三期F地块西区5号楼F-53057、F-53058、F-53059、F-53060、F-53061、F-53062、F-53063、F-53065、F-53066、F-53067、F-53068号商铺签订了《光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》。合同约定租赁期限为2018年8月1日至2020年7月31日止，原告于2018年8月1日交付店铺。2019年，原告、被告以及案外人爱乐婴公司签订《合同变更协议》，协议约定将租赁合同中的原承租人即爱乐婴公司变更为被告，被告同意继续履行租赁合同中爱乐婴公司作为承租人的全部权利义务，并负责承担自2019年4月1日后租赁合同约定的租金及相关费用。但被告自2019年4月1日起拖欠水费557.8元，从2019年6月1日起拖欠租金133671元、物业费27843元、商业管理服务费18567元，共计180638.8元。被告的以上行为严重违反了双方租赁合同的约定，侵犯了原告的合法权益，原告于2019年7月3日依据合同约定向被告书面送达了费用催缴通知书，该通知书由被告的法定代表人王晟签收，并于2019年8月14日依据合同约定向被告书面送达了合同解除通知书。该通知书发出后，被告没有任何反应，且仍未交纳拖欠的租金等费用，也未按照合同约定返还承租商铺。根据原告、被告双方之间的租赁合同第十一条第3款第（5）项的约定，被告未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水费等费用超过十五日的，原告有权书面通知被告解除本合同，有权收回商铺，没收保证金，被告装修投入原告不予补偿，被告应向原告支付合同解除前的逾期付款违约金（从逾期之日起支付未付金额千万之五的违约金，直到全部付清为止），还应支付相当于6个月租金作为原告预期利益的补偿。综上，原告认为被告的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称，1、被告法定代表人王晟系与案外人付玲燕、詹紫雯于2019年3月15日签订店铺转让合同，签订时对方并未告知被告法定代表人王晟店铺是存在消防问题的，并且在转租时，物业公司并不知晓转租事宜，付玲燕、詹紫雯与原告签订的物业委托代理租赁合同规定，没有原告的允许，付玲燕、詹紫雯是不允许私自转让店铺的。因此被告认为原告、被告、原承租方爱乐婴公司三方之间签订的合同变更协议书无效。2、原告有20000元的消防押金未退还给被告，但在签订合同变更协议书时被告并不知晓有该20000元消防押金存在的情况，因此被告认为原告隐瞒了这20000元的消防押金，所以被告认为原告在明知道该店铺存在消防问题的情况下与我签订合同变更协议，侵害了我的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，原告（甲方）与案外人爱乐婴公司（乙方）签订了《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》，约定案外人爱乐婴公司承租位于武汉市光谷世界城项目三期F地块西区5号楼F-53057、F-53058、F-53059、F-53060、F-53061、F-53062、F-53063、F-53065、F-53066、F-53067、F-53068号商铺（以下简称案涉商铺），合同约定的与本案相关的内容如下：1、乙方承租的该店铺，租金等相关费用标准详见附件一开店条件书上的约定；2、签订本合同后，乙方应按照附件一开店条件书上的约定支付甲方首个租赁年度月租金的三倍金额作为租赁保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。保证金冲抵乙方欠付费用的情形包括但不限于物业管理费、租金、水电费、空调费等，甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权的情况，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。若乙方违反本合约各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合约，乙方同意该保证金甲方无需返还；3、乙方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日的，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金。乙方装修投入，甲方不予补偿，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于六个月租金作为对甲方预期利益的补偿，并且甲方有权根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任；4、租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下（装修、装潢物所有权归甲方所有）。乙方应在合同终止后的3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，若乙方未在3日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为乙方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为甲方所有，甲方有权采取任何方式处理乙方不得提出任何异议，并承担一切后果。如甲方需要拆除的，则相关费用由乙方承担。无论何种情况，甲方均无义务将上述物件用于抵扣乙方应付的任何款项；5、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该店铺，未经甲方同意逾期返还店铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的10倍向甲方支付该店铺占用期间的使用费。6、附件一《开店条件书》中载明：甲方为武汉市世界城物业管理有限公司、乙方为武汉爱乐婴教育发展有限公司。开店铺号为F-53057、F-53058、F-53059、F-53060、F-53061、F-53062、F-53063、F-53065、F-53066、F-53067、F-53068号商铺，建筑面积为744.63平方米。租赁期限2018年8月1日至2020年7月31日。店铺交付日为2018年8月1日。店铺名称为蒙特梭利早教。租金每次以三个月为一期进行缴纳，每月租金53613元，年度租金643356元；定金160839元；保证金160839元元，保证金预付方法为2018年8月1日合约开始支付。电费为1.2元/度、水费4.1元/吨、物业管理费15元/月/平方米、商业管理服务费用为10元/月/平方米，此外还约定了物业交付/还标准，承租人应按此标准还原商铺。原告及案外人爱乐婴公司均在合同上盖章予以了确认。合同签订后，原告将案涉商铺交付给案外人爱乐婴公司。在上述《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》履行过程中，原告、被告及案外人爱乐婴公司三方签订合同变更协议书，该协议书约定，三方经协商一致，同意将原告与爱乐婴公司之间的《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》中的乙方变更为被告。1、租赁合同中的乙方（即案外人爱乐婴公司）变更为丙方（即本案被告），丙方同意继续履行租赁合同中乙方作为承租人的全部权利义务，但乙方已经依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外；2、丙方保证按照上述租赁合同的约定全面履行租赁合同；3、丙方应当负责自2019年4月1日后租赁合同约定的租金及相关费用，此前的任何费用与丙方无关；4、乙方与丙方之间如产生任何债务，均与甲方（即本案原告）无关，乙方及丙方均不得以任何理由要求甲方承担任何责任及义务；5、租赁合同约定租赁期限届满后，甲方不保证一定与丙方续签租赁合同。除上述内容外租赁合同其他条款及内容不变。租赁合同与本协议不一致的地方以本协议为准。签订上述合同变更协议书后，案外人爱乐婴公司将本案所涉商铺全部转让交付给被告使用。被告从2019年3月15日开始在本案所涉商铺中经营，并经营至2019年7月14日。2019年5月30日，原告向被告出具了一份收据，收据金额为160839元，收款事由为保证金。该保证金实际由案外人爱乐婴公司向原告交纳，因爱乐婴公司将租赁合同中权利义务概括转让给被告后，原告收回了其向爱乐婴公司出具的保证金收据，并重新向被告开具了保证金收据。2019年7月3日，原告向被告发出《费用催缴通知书》（落款时间为7月3日），载明“贵司未按该合同约定的时间内向我公司缴纳租金等合同约定费用，现共拖欠租金和商物业费共144722.7元。请贵司在收到本通知函后3日内向我公司支付拖欠的租金及相关费用。如超过该时间，贵司仍没有向我公司履行该项义务，我公司将按合同第四条第二项的约定每日向贵司收取未付金额千分之五的逾期违约金，直到付清全部费用时止。同时我公司有权书面通知贵司后解除合同，收回铺面。并按照合同约定追究贵司的违约责任。若贵司在收到本通知后依然不交付租金等合同约定费用，我公司将依照该合同约定解除与贵司签订的该合同，并运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由贵司自行承担。”2019年8月14日，原告向被告送达《合同解除通知书》（落款时间8月8日），载明“一、自本合同解除通知书送达您之次日起,解除我公司和您于2018年8月1日签订的《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》，并由我公司收回该物业。二、我公司不退还您所交纳的保证金，您的装修投入我公司不予补偿。三、你公司还应根据该合同的约定向我公司支付尚未支付的租金和物业管理费用、逾期付款违约金以及其支付相当于六个月租金的违约金作为对我公司预期利益的补偿。四、请您根据合同约定接到本通知3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，并撤离物业。”随后，原告物业公司向蒙特梭利早教商家发出《交还店铺催告函》（落款时间为10月30日），载明“本公司正式书面通知您：一、自本催告函送达贵方之日，请您根据合同约定接到本催告函后3日内拆除贵方所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，并搬离物业将物业交还给我公司。二、若您在收到本催告函后不将物业交还给我公司的，我公司将按照合同约定及运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由您自行承担。”本案审理过程中，被告向本院提交了一份转让合同及一份合同解除通知书，转让合同系被告法定代表人王晟与案外人付玲艳、詹紫雯有关转让位于光谷意大利风情街5号楼三楼蒙特梭利儿童之家光谷中心相关股权、资产等的协议。合同解除通知书系被告法定代表人王晟、案外人于婕妤向案外人付玲艳、詹紫雯发出有关解除上述转让合同的解除通知书。被告提交该两份证据用以证明被告法定代表人与案外人付玲艳、詹紫雯就本案所涉商铺签订了转让合同，但又与案外人付玲艳、詹紫雯解除了转让合同。此外，在审理过程中，被告在庭审中还提交了一份消防整改通知书、店铺消防情况公告，用以证明案外人付玲艳、詹紫雯及原告在与被告法定代表人签订转让合同时均隐瞒了本案所涉商铺存在消防安全隐患的情况。该消防整改通知书系原告于2019年5月19日向意大利风情街F53057蒙特梭利商家发出，要求其于2019年5月25日前进行整改。庭审中，被告还主张原告向其收取了20000元的消防保证金，但被告以原告无法提供收据予以证明不予认可。本院认为，原、被告及案外人爱乐婴公司三方方签订的《合同变更协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，签订该协议书后，被告受让了爱乐婴公司在《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》中的权利义务，前述原、被告均应当按照该合同的约定履行各自的义务。被告主张其与案外人付玲艳、詹紫雯签订转让合同时，两名案外人向其隐瞒了消防问题，因此原、被告及案外人爱乐婴公司三方方签订的《合同变更协议书》无效，被告的该主张没有充分的事实依据和法律依据，本院不予认可。关于被告主张的其与案外人付玲艳、詹紫雯之间的转让合同纠纷，其应另案处理。关于房屋租赁合同的解除问题。原告系依据合同约定，行使单方解除权，案涉租赁合同的解除时间应该为2019年8月15日。合同解除后，被告应当支付欠付的各项费用，原、被告双方对欠付的租金、水费、物业费、商业管理服务费的金额均无争议，本院依法予以确认。被告有关其不应承担上述费用的理由没有法律依据，本院不予认可，对于原告有关要求被告支付租金、水费、物业费、商业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任的问题。本案中，被告未及时交纳租金、水费、物业费、商业管理服务费，且在原告催告的情况，仍然拒绝交纳，违反合同约定，应当按照合同的约定承担违约责任。本案中，原告物业公司主张违约金即预期利益补偿321678元符合合同的约定，但该预期利益以6个月租金为标准进行计算明显过高，本院依法予以调整，酌情要求被告赔偿3个月的租金作为预期利益补偿，因被告已向原告交纳保证金160839元，该保证金应由原告予退还，为减轻诉累，在本案中一并抵扣，故被告无需另行再支付违约金。因此，对于原告有关要求被告支付预期利益补偿的诉讼请求，本院不予支持。关于原告有关要求被告交还商铺，拆除广告招牌装置及支付占用费的诉讼请求，因被告违约导致双方之间的合同于2019年8月15日解除，按照合同约定，被告应当在2019年8月18日前完成承租商铺的恢复原状及返还，但被告未按约履行。因此，被告应当从2019年8月16日起按照每月租金53613元的标准向原告支付实际占用费，直至其交还商铺，且其在交还商铺前应当自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付租金133671元、水费557.8元、物业费27843元、商业管理服务费18567元，共计人民币180638.8元；二、被告武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付实际占用商铺的占用费（按每月53613元的标准，从2019年8月16日起支付至实际返还商铺之日止）；三、被告武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司交还位于武汉市光谷世界城项目三期F地块西区5号楼F-53057、F-53058、F-53059、F-53060、F-53061、F-53062、F-53063、F-53065、F-53066、F-53067、F-53068号的商铺，并拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品（交还标准按武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同的附件一开店通知书中的标准执行）四、驳回原告武汉市世界城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4729元（适用简易程序减半收取），原告武汉市世界城物业管理有限公司承担2029元，由被告武汉蒙宝宝教育投资有限公司负担2700元（此款原告武汉市世界城物业管理有限公司已垫付，被告武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉市世界城物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘志强二〇二〇年四月二十三日法官助理陈瑞书记员尹琴