贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初7961号原告：贵州圆梦商业管理有限公司，住所地贵州省兴义市神奇东路12号。法定代表人：曾清雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师。被告：罗敏，女，汉族，1990年11月15日出生，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：张宜泓，贵州天翊律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金丽，贵州天翊律师事务所律师。原告贵州圆梦商业管理有限公司（以下简称圆梦公司）与被告罗敏租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序,于2018年11月23日公开开庭进行了审理，原告圆梦公司的委托诉讼代理人赵云、被告罗敏及委托诉讼代理人张宜泓、徐金丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆梦公司向本院提出诉讼请求：1、判令罗敏向圆梦公司支付截至2018年7月31日的房屋使用费26180元，并按照0.9%/月支付逾期违约金至支付完毕之日止（截至2018年7月31日的逾期违约金为725.22）；2、判令罗敏向圆梦公司支付截至2018年7月31日的电费7087元、商业管理费7735元及推广费17453.33元，并按照月利率2%支付逾期违约金至支付完毕之日止（截至2018年7月31日的逾期违约金为2016.26元）；3、判令罗敏履行腾房义务，并按照5100元/月的标准和4250元/月标准支付腾房义务履行完毕前的房屋使用费和商业管理费、推广费；4、本案诉讼费用由罗敏承担。事实与理由：2016年7月28日，圆梦公司与罗敏经协商一致，就罗敏承租圆梦公司位于兴义市商铺，双方签订了《商铺使用合同》《商业管理合同》。依据合同的约定，该商铺的建筑面积为170㎡，罗敏在承租期间以建筑面积为基数，按照30元／月／㎡缴纳使用费，同时按照5元／月／㎡缴纳商业管理费和20元／月／㎡缴纳推广费，并自行承担水电费用等。若罗敏逾期交付前述费用时，需要按照合同约定的标准支付违约金，同时，当罗敏方逾期交付费用时间累积达15日或者累积三次延迟履行，或者存在停止运营联系五日以上的情形时，贵州圆梦公司有权解除合同。合同签订后，圆梦公司根据上述合同的约定履行了交付门面、提供商业管理等义务，但罗敏持续存在拖欠使用费、商业管理费、推广费及水电费等行为，故圆梦公司据此于2018年7月9日下午通过其工作人员的微信向罗敏送达了解除合同的律师函，并再次向罗敏主张拖欠的费用，但罗敏仍拒绝履行支付义务。综上所述，罗敏的行为已经构成违约，并严重损害了圆梦公司的合法权益，故圆梦公司有权解除合同并根据《中华人民共和国合同法》等有关法律及司法解释的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。罗敏辩称，一、罗敏无需向圆梦公司支付房屋使用费以及逾期违约金。2017年7月28日，圆梦公司与罗敏的签订《地标广场购物中心商铺使用合同》、《地标广场购物中心商业管理合同》中明确约定，罗敏向圆梦公司租赁商铺170平方米，使用费为30元/平/，免租期5个月（分别为装修免租1个月，开业后免租4个月）。2018年6月23日，因商铺人流稀少，罗敏已经向圆梦公司告知不再继续租赁商铺，7月6日，罗敏将商铺里的全部物品搬出。7月9日，圆梦公司向罗敏出具律师函表示解除合同，双方的租赁已经实际解除，并且罗敏在合同解除后已经履行了腾房义务，未对圆梦公司再次将商铺出租产生任何实际影响，故罗敏应支付租赁费为170平×30元/平/元×4个月（2018年2月27日至2018年6月23日）=20400元。在合同签订当日罗敏向一年公司交付了34000元房租，超出应付租金13600元，罗敏要求退还多余租金。罗敏不欠圆梦公司房屋租赁费用，更无需支付逾期违约金，圆梦公司此项主张无任何法律依据，依法不应支持。二、圆梦公司计算的电费、商业管理费、推广费明显有误，不应得到支持。电费：罗敏于2018年6月23日已经搬离商铺，圆梦公司主张的电费计算应只计算至2018年6月23日，并且罗敏在2017年8月5日进场装修时向圆梦公司支付了15000元的装修保证金，圆梦公司称该笔费用来抵扣电费，至今未向被告归还。商业管理费：在罗敏未入驻商铺前，圆梦公司为了让另一个商铺排风在商铺里安装了六个排风机，排风机的噪音严重影响罗敏的正常经营，罗敏多次管理部的相关人员反映，最后均不了了之，直至罗敏搬离商铺都未解决，罗敏认为，圆梦公司每月收取商业管理费却不履行管理义务，在罗敏多次要求圆梦公司履行相应的管理义务后，圆梦公司置之不理，根据《合同法》第六十条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告不履行商业管理义务，被告有权拒绝支付管理费用。推广费：圆梦公司收取罗敏推广费，应进行商业推广活动，自商场开业以来，圆梦公司要求罗敏每月支付推广费，但推广活动仅仅进行了一两次，圆梦公司甚至要求罗敏等商铺经营者另行交钱、出人开展推广活动，其并未进到推广义务，并且推广活动是针对全部租户进行推广的，产生的推广效果对任何位置、任何面积的商铺推广效果均一致,但圆梦公司收取一楼层的推广费出现不一样的收费标准，该笔费用没有任何法律依据，应依法不予认可。三、原圆梦公司要求罗敏履行腾房义务并支付的相关费用于法无据。罗敏于2017年7月6日已经未继续使用该商铺，并且将所有物品一律清空，未阻碍圆梦公司继续出租商铺，并且圆梦公司在解除合同后立即将商铺出租，没有占有商铺何来的履行腾房义务以及支付相应的费用，该主张不应得到支持。四、圆梦公司已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。圆梦公司对其出租的商铺夸大宣传导致罗敏产生错误认知租赁该商铺，签订合同后圆梦公司违反合同约定延期交房、延期开业，开业后不履行商业管理职责，罗敏因经营亏损提出解除合同时，圆梦公司用各种办法将罗敏的商铺上锁，让其无法搬离，要求其支付房屋使用费的同时又继续招租，对罗敏缴纳的房租以及相关费用均以否认。上述种种行为不仅严重损害被告的合法权益，并且视《合同法》规定的诚实信用原则于不顾。罗敏对圆梦公司的种种违约行为保留相应的诉求权利。综上，请求人民法院依法驳回圆梦公司的诉讼请求。本案经本院审理认定事实如下：2015年11月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《地标广场商业管理委托合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司将其拥有使用权和租赁权的地标广场项目委托圆梦公司经营管理，总建设面积57743.2平方米，委托期限起始于2015年11月1日，止于2030年10月31日。2017年5月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司选聘圆梦公司实施物业管理的事宜，合同起止时间2017年5月1日至2022年4月30日。2017年7月28日，圆梦公司（甲方）与罗敏（乙方）签订《商铺使用合同》，合同约定：甲方将兴义市地标广场2－02B号商铺提供给乙方使用，乙方用于经营品牌时尚干锅，合同期限5年，自2017年8月15日起至2023年8月15日止，该商铺建筑面积170㎡，使用费30元/㎡/月。装修期：1个月，自进场之日起算。免租期4个月，免租以商城开业之日起算。履约保证金为20400元。支付方式与条件：履约保证金付三押一，使用费每季度一付，季度前15日支付使用费。使用费第三年开始（包括第三年）每年递增5%。该合同还约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计3次迟交使用费及其他费用的，或乙方停止经营连续5日或者累计10日以上的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，不予退还；在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。同日，圆梦公司（甲方）与罗敏（乙方）签订了《商业管理合同》，合同约定期限为5年，管理费5元/㎡/月，推广费20元/㎡/月，履约保证金：13600元，支付方式：履约保证金付三押一，推广费第三年开始（包括第三年）每年5%递增，每季度前15日内支付费用。在经营期限内，乙方逾期交付管理费、推广费、电费以及其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。前述两份合同签订当日，罗敏向圆梦公司支付履约保证金34000元。罗敏于2017年8月5日进场装修，同时向圆梦公司交纳15000元装修保证金，其后，圆梦公司退还罗敏装修保证金9455元。地标广场于2017年10月27日开业。2018年6月23日，罗敏因生意惨淡关闭商铺停止经营，7月6日，罗敏搬离案涉商铺。2018年7月9日，贵州心达律师事务所受圆梦公司委托，向罗敏发送《律师函》，其中载明：“根据阁下与圆梦公司签订的《地标广场商铺使用合同》第19.4条，若阁下在承租期间拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次延交使用费及其他费用的，视为违约，圆梦商管公司可以解除与阁下签署的合同，并收回商铺，同时不予退还阁下已经缴纳的履约保证金。根据圆梦商管公司的披露，阁下自2018年6月1日起至今一直处于关闭状态。为此，本所特向阁下发函告知：1、圆梦商管公司与阁下签订的《地标广场商铺使用合同》自本函发出之日解除。2、阁下应当自本函发出之日5个工作日内搬离阁下承租商铺……阁下在履行腾房义务时应一并将拖欠圆梦公司的租金34000元、商业管理费6885元、电费6799元，以上合计47684元缴清。”罗敏于当日收到该函。上述法律事实，有各方当事人的陈述以及圆梦公司提供的《商业使用合同》《商业管理合同》、地标广场进场单、店铺闭店照片、短信截图，罗敏提供的收据、开业通知函、转账记录等证据在卷为据，故作认定。本院认为，圆梦公司与罗敏签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同约定乙方停止经营5日以上或者累计10日以上，甲方有权单方面解除合同。罗敏自2018年6月23日关闭商铺停止经营，以自己的行为表示不愿继续履行合同，圆梦公司于2018年7月9日向罗敏发送律师函，通知罗敏《商铺使用合同》自发出之日起解除，罗敏于当日收到该函，因此，双方签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》于2018年7月9日解除。关于房屋使用费。双方在合同中约定免租期4个月，圆梦公司与罗敏对使用费自2017年2月27日起算不持异议。罗敏于2018年7月6日搬离案涉商铺，因此，商铺使用费应计算至该日，罗敏应承担2018年2月27日至2018年7月6日的商铺使用费22100元（5100元/月×4个月+170元×10天）。关于推广费，双方在合同中约定推广费按20元/㎡/月计算，该约定是双方真实意思表示，罗敏应按照合同约定支付该费用。合同中未约定推广费的起算时间，结合本案实际情况，推广费酌情自2018年2月27日起计算，罗敏应向圆梦公司承担2018年2月27日至2018年7月6日的推广费14733.3元（3400元/月×4个月+113.33元×10天）。关于管理费，双方在合同中约定管理费按5元/㎡/月计算，但未约定管理费的起算时间，结合地标广场的开业时间，管理费酌情自2017年10月27日起算，罗敏应承担2017年10月27日至2018年7月6日的管理费7083.3元（850元/月×8个月+28.33元×10天）。关于电费，合同约定电费由圆梦公司代收代缴，圆梦公司主张罗敏租赁期间共使用电费10860度，产生电费13032元，但圆梦公司提供的证据不能证明罗敏实际使用的用电度数以及实际代缴的电费金额，鉴于罗敏在商铺使用期间确实产生了电费，本院酌情由罗敏承担电费7000元。以上四项费用共计50916.6元。关于罗敏已交纳34000元履约保证金，双方在《商铺使用合同》中约定因罗敏违约导致合同解除的，履约保证金作为违约金赔偿圆梦公司。该履约保证金是承租方违约时应承担的违约责任,系违约金性质。罗敏在合同期限届满前擅自撤离商铺以及逾期支付使用费、电费等费用，构成违约行为，应赔偿圆梦公司重新招租所产生的店铺空置损失及其他相关损失，但双方约定的违约金明显过高，根据罗敏欠付的金额、过错程度及圆梦公司实际损失情况，本院酌情将违约金调整为三个月的店铺使用费，即34000元履约保证金中15300元作为违约金，余款18700元抵扣罗敏欠付的相关费用。罗敏交纳的装修保证金15000元，已退还9455元，尚有5545元未退还，应予抵扣。以上款项抵扣之后，罗敏实际还应支付圆梦公司26671.6元。关于圆梦公司主张的逾期付款违约金，系重复计算损失，本院不予支持。另，由于罗敏已将涉案商铺返还给圆梦公司,圆梦公司要求返还商铺的诉求已实现,本院无需再作判项处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、罗敏于本判决生效之日起十日内支付贵州圆梦商业管理有限公司商铺使用费、商业管理费、电费、推广费、违约金共计26671.6元；二、驳回贵州圆梦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，减半收取665元，由罗敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年四月二十八日书记员  张旭颖