广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终318号上诉人（原审被告）：肇庆市星湖名苑房地产有限公司，住所地肇庆市******恒裕海湾自用综合楼首层01号。法定代表人：张家樑，该公司总经理。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁玉波，男，1944年4月14日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区*****。委托诉讼代理人：梁达腾，广东刚钲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雯敏，广东刚钲律师事务所律师。上诉人肇庆市星湖名苑房地产有限公司（以下简称星湖名苑公司）因与被上诉人梁玉波商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人星湖名苑公司的委托诉讼代理人许迎春、被上诉人的委托诉讼代理人梁达腾、梁雯敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星湖名苑公司上诉请求：1、撤销（2019）粤1202民初3742号民事判决，依法改判为驳回梁玉波的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由梁玉波承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，对星湖名苑公司提供的由肇庆市城乡规划局出具的《补偿协议书》《房地产评估委托合同》《房地产估价报告》等多项客观证据视而不见，在认定事实过程中完全没有评析星湖名苑公司提供的证据，就草率地根据一份《关于控制103区“恒裕海景”项目高度的函》（以下简称建议函），先入为主地认定星湖名苑公司在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，已经清楚涉案房屋存在减容减高度的情形，导致错误的认定案件事实。根据星湖名苑公司在一审期间提供的证据，已经可以形成完整的证据链，证实星湖名苑公司在与梁玉波签订《商品房买卖合同（预售）》之前，即2016年11月28日，仅仅收到城乡规划局的建议函，该建议函并不是任何生效的法律文书或行政决定，不具备确定的法律效力，星湖名苑公司开发的涉案楼盘并非必定需要停工和调整工程的高度和容积。星湖名苑公司在收到建议函之前，已经取得了政府部门合法颁发的《商品房预售许可证》，针对城乡规划局出具的建议函完全有正当的理由和依据提出不同的意见，并通过协商、诉讼、行政复议等方式阻止该建议函发生法律效力。事实上，在收到建议函后，星湖名苑公司与肇庆市城乡规划局签订《补偿协议书》，及《房地产评估委托合同》《房地产估价报告》等多项证据，也进一步证实，直到2018年9月5日，星湖名苑公司才与城乡规划局达成协议，最终明确涉案楼盘需要修改规划，星湖名苑公司也因此导致工期延误而无法按期交楼。综上所述，一审判决认定星湖名苑公司在与梁玉波签订《商品房买卖合同（预售）》已经预见政府改变规划行为，明显与事实不符。根据法律规定，星湖名苑公司逾期交楼确因政府行为导致，并非星湖名苑公司过错和主观违约，星湖名苑公司一方因政府行为已经遭受巨大的经济损失，无需再承担违约责任，一审判决明显有违公平原则。梁玉波辩称，一审法院认定事实清楚。星湖名苑公司于2015年知道案涉房地产项目减高，于2016年11月28日收到建议函，即签订本案合同之前，星湖名苑公司对此知情，其作为一家专业的房地产开发商，应当对风险及自己承受能力进行预估，星湖名苑公司提出逾期交楼的抗辩理由不属于不可抗力。案涉合同约定为A1-3的高度是减层减高之后的，即星湖名苑公司在签订合同时已经明确知情并且在合同中进行明确约定，且梁玉波与星湖名苑公司签订合同的时间迟于2016年11月28日，交房时间也是由星湖名苑公司出具的格式合同决定，因此，星湖名苑公司未依约逾期交楼应当承担相应的违约责任。梁玉波向一审法院起诉请求：1、判令星湖名苑公司立即向梁玉波支付延迟交房的违约金27259.02元（上述违约金以梁玉波已付总房价813702元为本金，按照日万分之一的标准，从2018年7月1日起暂计至2019年5月31日），之后违约金星湖名苑公司按上述标准支付至星湖名苑公司将符合合同交付标准的房屋实际交付给梁玉波之日止；2、判令本案一审全部诉讼费用由星湖名苑公司承担。一审诉讼中，梁玉波明确逾期交房违约金应分段计算：一、2018年7月1日至2018年8月29日，按日万分之0.8的标准，逾期交房的违约金为3905.77元；二、2018年8月30日至2019年5月31日，按照日万分之一的标准计算，违约金为22376.81元（之后的违约金，按照日万分之一的标准，自2019年6月1日起计算至星湖名苑公司依照《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件向梁玉波发出收楼通知之日）。一审法院认定事实：2017年5月13日，梁玉波（买受人）与星湖名苑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：第三条约定商品房的基本情况为肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城A1幢2层202房；第六条约定房屋的总价为813702元；第七条约定支付方式为买受人应于2017年5月13日前支付813702元；第九条约定商品房交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金，（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.35%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。签订合同后，梁玉波依约付清房款，星湖名苑公司于2017年5月14日出具金额为813702元的发票给梁玉波。《商品房买卖合同（预售）》约定的交付期限届满后，星湖名苑公司未能依约交付房屋。梁玉波与星湖名苑公司因逾期交房违约责任的承担产生纠纷，梁玉波遂诉至法院。一审诉讼中，案涉房屋尚未办理竣工验收备案手续。另查明，2016年11月28日，肇庆市城乡规划局向星湖名苑公司作出建议函，主要内容为：按照市委、市政府严格控制星湖景区周边建筑高度的方针，根据《星湖风景名胜区总体规划（2016-2030）》对周边地段的高度控制要求，现要求贵司对“恒裕海景”项目进行减容减高度，目前在建的高层建筑不再加建，高度控制在38.5层。请贵司尽快完善“恒裕海景”项目的调整方案，修改完成后重新报我局审批。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。梁玉波与星湖名苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方均应依约全面履行。对于星湖名苑公司是否应当承担逾期交房的违约责任，该院对此作出如下认定：一、星湖名苑公司是否存在逾期交楼之情形。案涉合同签订后，梁玉波已依约支付了购房款，星湖名苑公司应依约在2018年6月30日前向梁玉波交付符合约定标准的商品房。但是直至本案开庭时，案涉房屋尚未办理竣工验收备案手续，涉案房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故星湖名苑公司存在逾期交楼的情形，其理应承担违约责任。对于星湖名苑公司主张因肇庆市城乡规划局作出的减层决定导致延迟交楼。根据肇庆市城乡规划局作出的建议函，星湖名苑公司在签订《商品房买卖合同（预售）》前已经清楚知道涉案房屋存在减容减高度的情形，但是双方在签订《商品房买卖合同（预售）》仍然明确约定房屋的交付时间为2018年6月30日，因此可见，星湖名苑公司自愿承担因减容减高度而产生的商业风险。故星湖名苑公司上述抗辩理由，理据不足，该院不予采纳。二、星湖名苑公司应如何承担的逾期交楼违约责任。如上所述，星湖名苑公司未能依约交付房屋，显属违约，其理应向梁玉波支付相应的违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案房屋的交付时间为2018年6月30日，即逾期交楼的起算日应为2018年7月1日。案涉房屋至今未办理竣工验收备案手续。梁玉波主张自2018年7月1日起算违约金，合理合法，该院予以支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交楼违约金存在以60日之内和超过60日两种计算方式，两种计算方式不作累加。至今，星湖名苑公司逾期交楼已经超过60日，故逾期交楼的违约金应当分段起算：1、60日之内的违约金为3905.77元；2、超过60日的违约金为22376.81元（上述违约金暂计至2019年5月31日，此后的违约金按照日万分之一的标准计算）。故星湖名苑公司应向梁玉波支付逾期交房的违约金26282.58元[上述违约金已计算至2019年5月31日，余下违约金以房屋的总价为813702元为基准，按日万分之一的标准从2019年6月1日起计算至星湖名苑公司向梁玉波交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋之日止]。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：星湖名苑公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向梁玉波支付逾期交楼违约金26282.58元（上述违约金已计至2019年5月31日，之后的违约金以总房款813702元为基数，自2019年6月1日起按日万分之一的标准计算至星湖名苑公司依照《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件向梁玉波发出收楼通知之日止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费241元，由星湖名苑公司负担。二审期间，星湖名苑公司未提交证据，梁玉波提供一组新的证据10张照片，拟证明案涉的商品房的相关设施设备，包括小区绿化、道路、车位等方面至今未达到案涉合同约定的交付条件，星湖名苑公司至今未能将符合条件的房屋交付给梁玉波。本院组织当事人进行了证据交换和质证。星湖名苑公司对梁玉波二审中提交的证据的三性不予确认，因为不清楚该照片在何地何时拍摄，故不能证明案涉房屋不具备交楼条件，案涉房屋是否具备交楼条件应当由政府部门的验收备案予以认定。由于无法确认梁玉波提供的照片的拍摄时间和地点，故本院对该份证据不予认可。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查明：2018年9月25日，肇庆城乡规划局与星湖名苑公司签订一份《补偿协议书》，双方就肇庆市端州区103区“恒裕城”项目降高减容事项的相关补偿事宜予以明确约定。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性准确。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是星湖名苑公司是否应当承担逾期交楼的违约责任。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。星湖名苑公司未依照合同约定于2018年6月30日前向梁玉波交付符合约定标准的商品房，构成逾期交楼行为。星湖名苑公司主张其逾期交楼是由于政府改变规划导致工期延误，并非其所能预知，其在主观上并无过错，故不应承担违约责任。根据查明的事实，案涉《商品房买卖合同（预售）》的签订时间是2017年5月13日，而肇庆市城乡规划建设局早已于2016年11月28日便向星湖名苑公司发函告知，要求星湖名苑公司对案涉“恒裕海景”项目进行减容减高度，请星湖名苑公司尽快完善调整方案，修改后报肇庆市城乡规划建设局审批。由此可知，星湖名苑公司在签订《商品房买卖合同（预售）》前已经预见案涉房产项目规划将要进行调整，其以无法预见政府改变规划行为为由主张不应承担违约责任，与事实不符，本院不予采纳。至于星湖名苑公司提出其是直至2018年9月5日才与肇庆市城乡规划建设局达成协议的意见，由于2018年9月5日星湖名苑公司与肇庆市城乡规划建设局达成的是补偿协议，只是双方共同确定减容减高度事项后的补偿事宜，这并不影响其在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》前已预知案涉楼盘项目即将整改这一事实，因此一审法院认定星湖名苑公司应当承担逾期交楼的违约责任并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，肇庆市星湖名苑房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费482元，由肇庆市星湖名苑房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  任喜跃审 判 员  梁达明二〇二〇年四月二十七日法官助理  梁博嘉书 记 员  魏珍珍