江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9206号原告：宋艳，女，1993年7月17日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：何秀江，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。被告：连云港万山房地产开发有限公司，住所江苏省连云港市海州区古河路5号万山城市花园2号楼二层。法定代表人：邵明银，董事长。委托诉讼代理人：李愔，江苏苍佑律师事务所律师。原告宋艳与被告连云港万某房地产开发有限公司（以下简称万某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋艳及委托诉讼代理人何秀江、被告万某公司的委托诉讼代理人李愔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋艳向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2019年1月13日签订的《购房协议》；2、依法判令被告返还原告购房款235000元及利息7290元（10000元从2019年1月13日交付之日到2019年10月20日按年息6%计算9个月为540元，225000元从2019年5月13日计算到2019年10月20日计算5个月按照年利息6%计算为6750元；合计7290元；后期利息按同期银行贷款利率计算至给付止）；3、依法判令被告赔偿原告损失235000元；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月13日，原被告签订一份《购房协议》，协议内容：被告将位于万某城市花园C2幢2单元1504室出卖给原告，建筑面积82.46平方米，单价9240元/平方，并且约定2019年2月13日前签订商品房买卖合同。2019年1月13日，原告交付定金10000元，2019年5月12日原告支付225000元，两次累计交付235000元，约定签订商品房合同时间已到，被告以种种理由推脱。现已得知2018年5月10日被告早已将涉案楼房出卖给其他人，并在房管局备案。被告明知在2018年5月10日将涉案楼房出卖给其他人，2019年1月13日又与原告签订协议，并收取原告购房款。被告显然存在恶意欺诈，致使原告购房合同无法履行，给原告造成的经济损失，被告应负赔偿责任。为维护自身合法权益，特诉之法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告万某公司辩称，1、同意解除案涉购房协议，同意返还231930元房款并支付利息，但利息的起算日应自人民法院判决案涉购房协议解除之日算。2、案涉房源的真实情况是被告向第三方融资借款，以该房源网签作为担保，并非真实的房屋买卖。且根据法律规定，被告与第三方的网签合同应属无效合同，自始无效，因此被告无一房二卖的主观故意，不符合司法解释规定的应给予购房人已付房款一倍赔偿的法定情形。3、根据最高院关于商品房买卖的司法解释，出卖人承担的赔偿金额不超过已付购房款的一倍，应当根据出卖人的恶意程度等情况予以考量，本案被告没有抵押行为，没有向第三人出售房屋的意图，请求法院调整赔偿比例至30%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋艳提供的购房协议、购房意向单、两张收据、225000元银联商务刷卡存根、房地产交易平台查询表，被告万某公司不持异议，本院予以确认；原告宋艳提供的万某公司工商登记信息（天眼查），被告万某公司有异议，该证据虽系打印件，但与被告万某公司提供的营业执照内容一致，故本院予以确认。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年1月13日，原告宋艳（乙方）与被告万某公司（甲方）签订《购房协议》，主要内容为：购房人为宋艳，购房单元为C2幢2单元1504室，建筑面积82.46平方米，单价9240元，购房总价761930元，预交房款10000元。约定条款共有8条，1.本协议书之性质为签约合同，即本协议书指向的标的为签约行为，双方均应按本协议书的约定履行签约义务，最终签定《商品房买卖合同》。2.购房人（即乙方）对万某城市花园商品房项目及本协议书做充分了解后，自愿签订本协议并缴纳购房预交款，并同意于2019年2月13日之前携带本人有效身份证件及相关资料，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，同时选择按揭支付方式，缴纳首付房款231930元。3.在2019年2月13日之前，甲方不得将该商品房转售他人，否则甲方须双倍返还乙方购房预交款；如乙方不在2019年2月13日之前，按本协议书约定签订《商品房买卖合同》并缴纳应交房款，甲方不再另行催办，并有权将乙方购买的商品房转售，乙方同意将已交购房预交款全部作为赔偿甲方的损失，不予返还。双方还就其他内容作了约定（4-8条略）。甲方销售代表孙某和乙方宋艳在该协议上签名。当日，被告万某公司出具收据一张，载明：交款单位宋艳，收款方式转账（江苏银行），人民币壹万元整，收款事由C2-2-1504定金，收据加盖有被告万某公司发票专用章。2019年5月12日，原告宋艳与被告万某公司签订表格式的《购房意向单》，主要内容为：客户姓名宋艳，房屋编号C2-2-1504#，房屋面积82.46m2，房屋销售单价9155.95，房屋成交总价755000，房屋首付款235000，贷款52万，备注1月13日交定金1万，今交剩余款225000元整。该意向单有原告宋艳、被告万某公司的销售员孙某签名，并加盖有被告万某公司公章。当日，被告万某公司出具收据一张，载明：交款单位宋艳，收款方式刷卡，人民币贰拾万伍仟元整，收款事由C2-2-1504#首付款，收据加盖有被告万某公司发票专用章。此后，被告万某公司一直未与原告宋艳签订《商品房买卖合同》。原告宋艳在房地产市场信息系统协同管理平台查询得知，万某城市花园C2#楼2单元2-1504室的房屋状态为已预售备案，当前已缴购房款193447（黄建荣），签定预销售合同编号LYHSPF20181040184，备案时间2018年5月10日，遂诉至本院。关于原告宋艳的诉讼请求，本院分析认定如下：一、关于原告宋艳要求解除原、被告于2019年1月13日签订的《购房协议》的诉讼请求，本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。本案中，被告万某公司未提供证据证明在签订《购房协议》时向原告宋艳告知涉案房屋早已网签给案外人，致使双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，原告宋艳签订《购房协议》的目的落空。现原告宋艳要求解除《购房协议》，被告万某公司亦无异议，故本院予以支持。二、关于原告宋艳要求被告万某公司返还购房款235000元及利息，并赔偿235000元的诉讼请求，本院认为，原、被告在《购房协议》中约定，在2019年2月13日之前，被告万某公司不得将该商品房转售他人，否则万某公司须双倍返还原告宋艳购房预交款。原告宋艳已提供证据证明被告万某公司在与其签订《购房协议》之前已将涉案房屋预售备案登记于案外人名下。被告万某公司虽辩称并非真实出售给案外人，仅是以涉案房屋网签作为借款担保，但未向本院提供相应证据。因此，原告宋艳要求被告万某公司返还购房款235000元并赔偿235000元的诉讼请求，根据《购房协议》之约定，本院予以支持。即使被告公司辩称的以网签作为借款担保的情形属实，本院认为，被告万某公司仍应依照《购房协议》之约定承担责任。原因在于，被告万某公司未通过司法途径确认其与案外人签订的《商品房买卖合同》无效，涉案房屋仍处于预售备案于案外人名下的状态，依然构成对《购房协议》约定的违反。被告万某公司还要求调整赔偿比例调整至30%，理由是自己没有抵押行为，没有向第三人出售房屋的意图，恶意程度较低。对此，本院认为，无论是真实向第三人出售房屋，还是以网签的形式为借款提供担保，其法律效果都是原告宋艳与被告万某公司无法签订正式的《商品房买卖合同》，被告万某公司的恶意程度没有差异，对原告宋艳的权益损害程度亦并差别。故，本院对该辩解意见亦不予采纳。关于购房款的利息，属于法定孳息，应予支持，但原告宋艳主张7290元（10000元从2019年1月13日交付之日到2019年10月20日按年息6%计算9个月为540元，225000元从2019年5月13日计算到2019年10月20日计算5个月按照年利息6%计算为6750元；合计7290元；后期利息按同期银行贷款利率计算至给付止）计算有误，本院依法认定如下：10000元的利息，自2019年1月13日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；225000元的利息，自2019年5月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宋艳与被告连云港万山房地产开发有限公司于2019年1月13日签订的《购房协议》；二、被告连云港万山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告宋艳购房款235000元及利息（以10000元为基数，自2019年1月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以225000元为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告连云港万山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告宋艳损失235000元；四、驳回原告宋艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8459元，由原告宋艳负担59元，被告连云港万山房地产开发有限公司负担8400元（原告宋艳已预交，被告连云港万山房地产开发有限公司于给付上述款项时一并给付原告宋艳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长  许娜娜人民陪审员  朱 卫人民陪审员  陈淑江二〇二〇年四月二十六日书 记 员  洪田田法律条文、上诉须知及执行账号附录一、法律条文【一】《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。【二】《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。【三】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。【四】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。【五】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99，开户行：连云港建行海宁西路分理处。