北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12089号原告（反诉被告）：长沙市赛力生物流有限公司，住所地长沙市雨花区高桥街道新塘垅小区89栋1-2号。法定代表人：黄海，业务经理。委托诉讼代理人：郭自牧，北京市世纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京景江顺物流有限责任公司三分公司，住所地北京市房山区良乡镇富庄村南1区84号。负责人：胡志红，经理。委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。被告：北京景江顺物流有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇长阳第二村。法定代表人：胡井江，经理。委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。被告：胡井江，男，1966年9月18日出生，汉族，无业，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市赛力生物流有限公司（以下简称赛力公司）与被告（反诉原告）北京景江顺物流有限责任公司三分公司（以下简称景江顺三分公司）、北京景江顺物流有限责任公司（景江顺公司）、胡井江租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赛力公司委托诉讼代理人郭自牧、被告（反诉原告）景江顺三分公司、被告景江顺公司、胡井江委托诉讼代理人刘淑杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赛力公司提出诉讼请求：1．请求判决被告景江顺三分公司、景江顺公司返还房屋场地租赁费50000元，其中胡井江承担连带清偿责任。2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月，原告原先在被告位于房山区长阳环岛景江顺物流园内经营。租赁期限没到，因该位置道路被政府加限高装置，大型物流车辆不能通行，被告让原告搬到被告位于107国道旁的宏盛垂钓园物流场内。原告8月初搬到垂钓园，双方商定：被告交给原告两个集装箱房子做办公室，东南角给一排小房做厨房、住宿使用。库房随便用。因当时，就一家物流公司入住，原告是第二家。月租赁价是12500元，交押金10000元，半年一交，双方是口头协议。8月16日，原告按被告景江顺公司法定代表人胡井江的指示，把75000元打入其指定的景江顺三分公司的账户内。9月26日，乡镇综合治理办公室通知拆迁，原告被迫搬离。后来了解，早在8月份之前，相关部门就通知被告搬迁。双方就房租退款没能达成合意，现起诉维权。被告胡井江系被告景江顺公司的独资自然人股东，依照法律规定，在其不能举证区分个人财产和公司财产的区分时，要和公司承担连带清偿责任。被告（反诉原告）景江顺三分公司、被告景江顺公司、被告胡井江共同答辩称：物流园属于第三分公司负责管理的，不同意第二、三被告承担责任。原告陈述的也不是事实，进驻时原告就已经知道了，在物流园大部分的人都已经清退走了，留下的只有一家，之所以没有签订租赁合同，就是因为是不定期租赁，用几个月算几个月，所以双方没有签订租赁合同。我们这个物流园是一个大的物流园，专门用来出租，被告入驻时间是2018年7月18日，搬离时间是2018年10月15日左右搬走的，拆迁是2018年10月30日左右拆除的。我们当时租给原告的仓库说好的是用一个档口，但实际上原告进驻时用了六个档口，一个档口是12500元，原告在2018年7月14日给我们交付了75000元的租金，交完租金后于2018年7月18日进入到仓库内，所以原告起诉的事实与实际不符，不同意返还场地租赁费5万元，要求驳回原告的诉讼请求。原告一共用了三个月的场地，一个月75000元，从2018年8月16日到2018年10月15日的租金没有付，要求原告支付剩余租金147580元，我提出反诉。被告（反诉原告）景江顺三分公司提出反诉：1．请求法院判令原告给付租赁费147580元。2．反诉费由原告承担。事实与理由：2018年7月15日，双方口头约定，原告租赁我方位于107国道旁的宏盛垂钓园场内仓库，每间仓库租赁费用为每月12500元，原告共计租用了6间仓库，原告第一个月应支付租赁费75000元（已付）。因我方场地涉及拆迁，故双方没有签订书面租赁合同，只是口头约定原告临时租用场地，待拆迁时原告搬走后按实际天数支付租金。原告于2018年10月15日搬离租赁场地，2018年7月16日到2018年8月16日的75000元的租金已经付了，我们的反诉是要求原告支付2018年8月16日到2018年10月16日的租金。被告（反诉原告）赛力公司针对被告（反诉原告）景江顺三分公司的反诉辩称：不同意景江顺三分公司的诉讼请求。被告及反诉人陈述的事实，一个是打款时间、一个是搬迁时间，房租计算的额度及范围被告陈述的都是虚假的。原被告原来就熟悉，原告原来使用被告位于长阳环岛附近的租赁场地，一个月12500元，原告已经把那个场地的费用交到2018年8月7日了，每月12500元，交到2018年8月7日了。长阳环岛的场地不能用了，所以被告让原告搬到位于垂钓园的物流场所，这个仓库只有四壁，没有房顶，因为当时建时被政府通知要求被告必须拆除，不符合消防规定，搬过去也就是一大片场地，中间有一个有四壁没有房顶的房子。原告确实是7月15日搬离了长阳环岛的场地搬到了垂钓园的场地。原被告协商给了原告几间办公用房，约定每月12500元，延续了长阳环岛场地的租赁价格，双方最后商定的是要交半年的房租，原告在2018年8月16日才给被告打的半年的房租，8月16日打了新场地的半年房租一共75000元。而被告的场地实际上在2018年前半年就得到政府的通知了，要求被告必须在9月26日之前所有商户搬离完毕强行拆迁，我们提交的证据里有一个场地被拆迁的图片，9月26日原告就搬离了场地，场地被拆迁了，物流的货物不能露天存放，9月26日原告搬到了五环的一个场地去了。被告说原告10月15日才搬离垂钓园的场地是虚假的，不符合一般商人的认识。如果原告9月26日到10月15日还在垂钓园场地的话，又没有得到被告说免费使用的承诺，同时原告又签订了9月26日远方驾校场地的新合同并交付了新租赁费，就没有必要在被告的空地上滞留长达20天了。新的场地已经交过费用了，为什么原告还要滞留在没有使用价值的废墟上。审理中原告（反诉被告）赛力公司提交证据如下：1．微信聊天记录打印件，系被告胡井江与原告在北京区的负责人黄凯的聊天记录。证明原被告双方对涉案场所租赁价格事实的确认，双方达成一致意见。其中在向胡井江转发黄凯和姚遥的聊天记录显示，租金是每月12500元，对方要求交半年的，加上押金一万元，总计85000元，胡井江并没有提出异议。然后黄凯告诉胡井江，先交的是半年的房租，胡井江依然没有提出异议。8月16日收到款项后，也没有提出异议。2．银行打款记录，证明打款事实，打款75000元，半年租赁费。3．限期拆除通知书复印件，证明涉案场所是违建，在拆除范围内。4．拆迁现场照片打印机，证明当时拆除现场情况。5．收据，一张原件，二张复印件。证明原被告关于长阳环岛租赁费所交的额度及期限，证明最后一次交款到2018年8月7日，证明原告7月15日从长阳环岛搬到新的场地，还剩余22天的租赁费。如果按被告所说我们交的75000元仅仅是7月15日到8月16日的费用，等于原告又重复交了22天的租赁费。证明被告陈述是虚假的，被告说75000元是2018年7月15日至8月15日的租赁费这个说法是虚假的。6．原告和远方驾校签订的土地租赁合同原件1份及与远方驾校交纳的租赁费收据原件1张。证明原告于9月27日与远方驾校签订了新的租赁合同，原告没有必要再停留在被告的场地上了。证明被告所说原告是10月15日离开场地是虚假的。被告质证称：对微信聊天记录，完全是原告方个人的陈述，不认可，无论是胡井江本人或者我公司，均没有和原告有过关于一次性支付六个月租金的论述及洽谈过程，且胡井江并没有回复同意相应条款，原告入住的时候就知道是一个临时的周转场地，双方根本没有长期使用的目的，所以原告也不可能一次性支付六个月的租金。对于所谓黄凯的聊天记录，真实性、关联性及证明目的均不认可，这个聊天记录不是本公司的职员，聊天的内容也显示不出是与我公司签订合同的洽谈内容。对银行打款记录认可，确实收到75000元。对限期拆除通知也认可。对拆除现场照片也认可，地方确实拆了，但关于原告起诉的事实我们不同意。对收据不认可，没有原件。对土地租赁合同及收据真实性、关联性均不认可。审理中，被告提交视频光盘，视频内容为原告使用第一被告公司的仓库情况，证明当时就是不定期租赁，因为限期拆除的通知原来就有，就是因为被告知道场地随时可能会被侵占，所以双方没有签订正式的租赁合同，当时口头约定的是每间仓库每月12500元，一共使用了6间仓库，每月仓库应为75000元。光盘证明了原告实际使用仓库的情况。双方是2018年7月15日达成的临时租用场地的口头协议，2018年7月18日入场。原告质证称：光盘上既不显示是哪个场地，也不显示是谁在使用，反映不出是原告在使用场地，不知道光盘是怎么来的，来源的程序上是否合法我们也质疑。从内容上看很难说明是垂钓园的场地，也很难说明是原告在使用场地。当时场地原告刚去时就有一家商户在那儿，而且没有房顶，后来陆续搬去了六七家，如果是垂钓园的场地也无法证明是原告在使用。本院认定事实如下：2018年7月，原告与被告胡井江商量租用被告景江顺三分公司经营的位于北京市房山区107国道旁的宏盛垂钓园场内的仓库，该仓库面临拆迁，双方未签订书面的租赁合同。原告于2018年8月16日向被告景江顺三分公司转账75000元。审理中，双方就口头协议的达成及原告的搬入搬出时间均有异议。关于口头协议及搬入垂钓园的时间，原告主张达成协议后，于2018年7月15日搬到垂钓园，正式搬入时间为7月的中下旬；被告主张双方于2018年7月15日达成的临时租用场地的口头协议，原告于2018年7月18日入场。关于口头租赁协议的内容，原告主张每月租金12500元，一次性支付半年房租，库房不限；被告主张每个库房每月12500元。对于原告经营使用库房情况，原告主张实际使用了一个库房，仓库1至17号，进去时一开始使用5号仓库，后来用7号仓库，最后用到了最边上，从第4个开始，来一家我就挪一家，没有固定哪个仓库是我的，最多时候占用了二个，但是另一个属于消防通道，我方认为实际就是占用了一个，我不停的在变化；被告主张使用了六个库房。对于搬离时间，原告主张房屋被强拆，于2018年9月26日搬离，其在2018年9月27日即与案外人签订了新的租赁合同；被告主张其房屋被拆除的大概时间为2018年10月，原告是在2018年10月15日撤出。审理中，原告主张就搬离问题曾跟胡井江沟通通知过，被告称从2018年9月份到10月15日之前中间多次有过通话，具体谈的什么已经记不清楚了，大概就是撤场及原告支付剩余租金的问题。根据原告方与被告胡井江的聊天记录显示：2018年8月11日，胡井江添加原告方黄凯为微信好友，胡井江将银行卡片发给对方。2018年8月14日，胡井江问“黄老板号，问一下款还没有打呀！是什么情况？”，黄凯回复“你的户名发我一下”，胡井江回复“好的，胡井江”。2018年8月15日下午3:20，胡井江问“黄经理怎么回事也没有给我回电话呀！”黄凯于下午4:32，回复“好，你有公司账户吗，公司账户转私人说转不了，他们要去银行里面才能转！如果公对公，马上就可以。”胡井江回复“好的，马上转给你”。之后黄凯将其与姚遥的聊天记录截屏给胡井江，并称“让那边先交您那边半年房租，由一个老板叫黄海他等几天来北京！到时候你们具体在聊一下”。胡井江于下午4:52将账户信息发给黄凯。下午5:32，黄凯发微信称“打了”“收到告诉我一下”，胡井江回复“我知道了”。另黄凯发给胡井江的其与姚遥的聊天记录截屏显示黄凯问“那个款打了吗？”“北京房租押金1万，一个月12500，交半年的”“共计85000元”“上次谈吹了！”姚遥回复“没有啊”“哪有钱交半年了，先交一个季度的吧，”“好的，胡井江”“不可以”“可以不就交了吗”，后面是二人协商什么时候打款，黄凯要求姚遥明天就得打款。诉争场地因良乡镇疏解整治促提升工作，面临被停止营业，现场清理。关于仓库的拆迁，被告称并没有拆迁协议，也没得到任何补偿。原告提供的《限期清理的通知》显示，太平达物流被要求2018年9月10日前停止营业，将现场清理干净。对逾期关闭的，镇政府将聘请第三方采取强制措施。审理中，双方均主张口头租赁协议因拆迁问题，可以随时解除合同，原告主张自2018年9月26日搬走之日，合同解除，被告主张自搬走之日解除，但搬走之日为2018年10月15日。同时双方均主张，合同解除，双方互不承担责任。双方均同意按照实际租用天数计算租金。审理中，经向原告询问诉讼请求的计算方式，原告称：原告7月15日搬到垂钓园的，被告位于长阳环岛的场所租金就是一个月12500元，原告已经给被告交到了2018年8月7日，原告7月15日迁到被告新的场地至8月7日有22天的时间，属于已经交纳过费用了。双方协商交的新的75000元，是从8月7日计算的。从2018年8月7日计算到9月26日搬走一共用了1个月零19天。我们交给被告75000元，每月按30天计算，我们计算了2个月的房租，要求被告退还4个月的房租。每月房租12500元。本院认为：诉争场地的租赁合同系口头合同，根据现有证据，出租人一方的洽谈人系被告胡井江，租金收款一方为被告景江顺三分公司，被告方一致认可系景江顺三分公司系场地的经营管理方，考虑到景江顺三分公司具有独立的营业执照，本院确定在原告与被告景江顺三分公司之间成立口头租赁合同。双方达成口头租赁协议时，均明知诉争场地面临被拆迁，逾期清退的将面临强制措施，被告未提交租赁场地及建筑的相关手续，涉嫌违章建筑，双方签订的口头租赁协议涉嫌无效，鉴于本案双方均明确表示不追究合同的其他责任，争议焦点仅为租赁费的约定及实际使用的期限，且考虑到合同已经履行完毕，本案确认双方租赁合同无效，以双方约定的租金来处理房屋场地的占有使用费。关于双方约定的租金，根据现有证据看，双方达成了一个月租金为12500元，一次性交纳六个月的口头协议。双方对原告承租范围并没有明确的约定，另口头协议对超出承租范围如何计算租赁费亦无明确约定。根据当事人陈述及审理查明情况，一个仓库（档口）每个月12500元的租金符合当事人的真实意思表示，也符合租赁惯例，原告理解的在不影响其他承租人的情况下库房不限个数随意使用，不具有合理性，但考虑到诉争场院面临随时被强制拆迁以及库房具体状况，在不影响其他人使用的情况下可以随意使用任何一个仓库，具有一定的合理性，也符合原告具体使用的状况。本案按照一个仓库，每月12500元计算占有使用费，每日占有使用费为416．67元。审理中，被告并未举证证明原告实际占用了一个档口还是六个档口，被告方作为出租方应当承担较大的证明责任，原告审理中曾表示其曾使用过数个仓库，最多时候曾同时占用两个仓库，但其中一个属于消防通道，本院综合考虑查明情况，酌定租金按照每天600元计算。关于原告占有使用时间。原告主张前期合同期间时，称自2018年7月15日搬到诉争场地开始计算至2018年8月7日，该期间实际为24天，确按照22天计算，被告自认原告实际入场时间为2018年7月18日，对入场时间，本院按照被告自认的时间计算；关于搬离时间，原告提供了初步证据证明其在2018年9月26搬离具有合理性，被告作为出租方，并未提供充足证据证明场地的具体拆迁时间，其主张原告的搬离时间亦无证据证明；虽然原告主张按照二个月租金计算，只请求返还4个月的租金，该请求应视为原告对租金的部分让步，而不能由此确定实际使用天数；因双方均未提供充足证据证明，本院根据具体情况，结合证据优势原则，推定原告于2018年9月26日搬走。经核算，原告应支付占有使用费42600元，原告先期已经支付了75000元，对方应当返还32400元。原告主张其与被告之前在长阳环岛附近存在租赁合同，但并未提供充足证据证明，其主张双方对之前租赁合同的为届满租期的租金在涉案口头租赁合同中抵扣，亦未提供充足证据证明，本院对此不予认可，原告如有证据，可另行主张。被告景江顺三分公司系被告景江顺公司的分支机构，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人景江顺公司承担；若景江顺三分公司有自己独立管理的财产，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故本院酌定由景江顺三分公司与景江顺公司共同承担返还的责任。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任，被告景江顺公司系自然人独资的有限责任公司，被告胡井江系法定代表人，审理中胡井江并未提供证据证明公司财产独立于其自己财产，另考虑到其在洽谈合同时提供个人账户的行为，被告胡井江应当对返还租金承担连带责任。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。被告反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告、原告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京景江顺物流有限责任公司三分公司与被告北京景江顺物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）长沙市赛力生物流有限公司租金32400元；被告胡井江承担连带给付责任。二、驳回原告（反诉被告）长沙市赛力生物流有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京景江顺物流有限责任公司三分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1051元，由原告（反诉被告）长沙市赛力生物流有限公司负担370元（已交纳），由被告负担681元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件审理费3252元，由被告（反诉原告）北京景江顺物流有限责任公司三分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  吕少罕审判员  李立国审判员  肖海珅二〇二〇年四月二十九日书记员  刘欣然