广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初35833号原告：中国电信股份有限公司广东分公司，住所地广州市越秀区中山二路18号电信广场34楼。负责人：陈志然，职务总经理。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。被告：广州潮濠酒家有限公司，住所地广州市越秀区中山二路18号广东电信广场3、4楼。法定代表人：胡镇坤，职务总经理。被告：吴莺，女，1995年8月13日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。上述两被告共同委托诉讼代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：张昂健，广东品泓律师事务所律师。被告：广东威尔登酒店有限公司，住所地广州市萝岗区永和大道花轮一路1号。法定代表人：胡秋荣。原告中国电信股份有限公司广东分公司诉被告广州潮濠酒家有限公司（以下简称潮濠酒家）、吴莺、广东威尔登酒店有限公司（以下简称威尔登酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄永发，被告潮濠酒家、吴莺共同的委托诉讼代理人叶剑锋到庭参加诉讼。被告威尔登酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.解除原告与被告潮濠酒家分别于2005年8月11日和2006年9月29日签订的《物业租赁协议》，并将所承租的广东电信广场3层、4层物业返还原告；2.被告潮濠酒家和被告吴莺连带支付原告从2018年6月1日起暂计至2019年7月31日的场地租金本金7623000元，从2018年6月8日起至2019年7月31日止的违约金840872元（按日万分之五计算）；3.被告潮濠酒家和被告吴莺连带支付原告从2019年8月1日起至所承租物业实际返还原告之日止的场地租金和违约金（违约金计算标准为每日万分之五）；4.被告威尔登酒店对被告潮濠酒家的债务在10991737.56元的范围内承担连带保证责任。事实与理由：2005年8月11日,原告的前身广东省电信有限公司与被告潮濠酒家签订《物业租赁协议》，约定“甲方同意将座落在广州市中山二路18号广东电信广场4楼全层部位的房地产出租给乙方作酒家用途使用，并约定甲方于室内停车场指定区域（负四层）提供30个月租车位供乙方使用，并按优惠月租金（含管理费）每个800元收取”等。2006年9月29日，双方又签订《物业租赁协议》，约定“甲方同意将坐落在广州市越秀区中山二路18号广东电信广场3楼全层的房地产出租给乙方作酒家用途使用，甲方于室内停车场指定区域（负四层及负五层）提供三十个月租车位供乙方使用，并按优惠价每个每月800元计收租金。”2019年7月4日，被告威尔登酒店向原告出具《担保函》，承诺为被告潮濠酒家欠付原告的款项提供连带责任担保，担保的范围为被告威尔登酒店与被告潮濠酒家的应付往来款项10991737.56元。上述协议生效后，被告潮濠酒家并未严格按照合同约定履行付款义务，经原告多次催告，被告潮濠酒家仍未向原告支付2018年6月1日起的场地租金和违约金。2019年7月1日，原告收回被告潮濠酒家承租的60个车位，截至2019年7月31日,被告潮濠酒家欠付原告场地租金本金7623000元。依据《物业租赁协议》的约定，被告潮濠酒家逾期30天支付租金的，原告有权解除合同、收回房屋并要求被告潮濠酒家支付违约金。根据前述规定，被告潮濠酒家的行为已经构成违约，原告有权要求被告潮濠酒家支付场地租金、违约金、返还房屋。被告潮濠酒家为一人有限责任公司，被告吴莺为被告潮濠酒家的自然人股东。被告吴莺不能证明公司的财产独立于股东的财产，因此被告吴莺应当为被告潮濠酒家的债务承担连带责任。被告威尔登酒店系被告潮濠酒家连带责任担保人，因此被告威尔登酒店应在其保证范围内为被告潮濠酒家的债务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告潮濠酒家辩称，我方认为双方建立租赁关系有13年，一直以来合作融洽，由于经营人胡镇坤因病去世，业务受到影响，故在2018-2019年经济出现问题，并且被告威尔登酒店对被告潮濠酒家欠款1000多万，现已紧张进行资产出售，出售完毕后可以将拖欠的租金一并偿还，被告潮濠不希望解除双方租赁合同关系，对于原告诉请2违约金标准我方认为计算过高，希望原告能给予宽限期，在被告潮濠酒家渡过难关后可以缴清租金。被告吴莺辩称，我方并非实际经营人，该公司资产并非我方拥有，向法庭申请司法审查审计，证明其个人资产与被告潮濠酒家并不混同。被告威尔登酒店没有答辩。经审理查明：2005年8月11日，原告（甲方、出租人）与被告潮濠酒家（乙方、承租人）《物业租赁协议》，约定：甲方将广州市越秀区中山二路18号广东电信广场4楼全层的房地产出租给乙方作酒家使用，该层建筑面积3800平方米（以房管局测量包含分摊面积在内的数据为准）；租赁期限自2006年1月1日至2020年12月31日；租金按月结算，由乙方在每月的7日前以转账的付款方式缴付租金给甲方，其中2018年1月1日至2020年12月31日租金为每月285000元；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的万分之五向甲方支付违约金，如逾期30日，甲方有权解除合同收回房屋，而乙方仍须支付违约金及赔偿甲方损失；补充条款，甲方于室内停车场指定区域提供三十个月租车位供乙方使用，并按优惠价每个每月800元计收租金；等。2006年9月29日，原告（甲方、出租人）与被告潮濠酒家（乙方、承租人）签订《物业租赁协议》，约定：甲方将广州市越秀区中山二路18号广东电信广场3楼全层的房地产出租给乙方作酒家使用，该层建筑面积3200平方米，甲方保留中庭通道共计200平方米，即租赁面积为3000平方米；租赁期限自2006年10月1日至2022年6月30日；租金按月结算，由乙方在每月的7日前以转账的付款方式缴付租金给甲方，其中2016年7月1日至2019年6月30日租金为每月225000元，2019年7月1日至2022年6月30日，租金为每月240000元；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的万分之五向甲方支付违约金，如逾期30日，甲方有权解除合同收回房屋，而乙方仍须支付违约金及赔偿甲方损失；补充条款，甲方于室内停车场指定区域提供三十个月租车位供乙方使用，并按优惠价每个每月800元计收租金；等。合同签订后，原告将涉诉广东电信广场3、4楼全层交付被告潮濠酒家使用。2018年12月17日，被告潮濠酒家向原告发出《关于清缴场地租金的复函》称，被告承租广东电信广场3、4楼场地合计6800平方米及60个地下停车位，每月租金54.6万元……关于租金交付承诺计划，包括2018年欠款还款计划，2019年1月1日起将严格按照合同约定条款每月准时交租。2019年7月3日，被告潮濠酒家向原告发出函件，称：关于我司所欠租金7644000元，因我司与威尔登酒店存在往来款，且未结清，款项余额10991737.56元，待近期出售威尔登酒店后，收到第一笔收购款将第一时间支付贵司全部欠款及滞纳金，我司另附威尔登酒店的承诺函；等。2019年7月4日，被告潮濠公司向原告发出《关于支付场地租金的补充承诺》，称承诺自2019年7月份起，每月18日准时支付三楼场地租金225000元给原告；每月30日准时支付四楼场地租金285000元给原告；等。同日，被告威尔登酒店向原告出具《担保函》，载明：威尔登酒店与潮濠酒家有其他应付往来款，经询证确认金额为10991737.56元。关于潮濠酒家所欠原告的场地租金及物业管理费，威尔登酒店愿意为其欠款提供担保，担保方式为连带责任担保，担保范围为威尔登酒店与潮濠酒家的其他应付往来款项金额10991737.56元，担保期限为威尔登酒店全部归还潮濠酒家其他应付往来款项为止。本担保函不因威尔登酒店相关政策的变化而变化。本担保函自盖章之日起生效。另查明，被告潮濠酒家为自然独资有限责任公司，被告吴莺为该公司自然人股东。庭审中，原告、被告潮濠酒家确认：合同约定提供60个车位，每个车位每月800元，其中200元为管理费，故车位按照每月每个600元计算，2019年7月以后双方变更为按日据实缴纳车位费，故车位费只计算至2019年6月。被告潮濠酒家表示该公司并无年度审计报告，亦无证据证明原告主张的违约金过高。关于欠付租金的情况。被告潮濠酒家对原告主张的欠付金额本金没有异议，但其在2019年8月至12月支付1638000元。原告确认收到上述款项，同意将上述款项优先抵扣2019年8月以后的租金。被告潮濠酒家同意该期间支付的费用用于抵扣发生的租金。本院认为：原告、被告潮濠酒家就中山二路18号广东电信广场3、4楼全层签订的《物业租赁协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将房屋交付被告潮濠酒家使用，被告潮濠酒家应依约向原告支付租金。现被告潮濠酒家逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同，故现原告主张解除合同、收回房屋、支付租金及违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告潮濠酒家虽抗辩认为违约金过高，但并未提供证据予以证明，且合同约定违约金为每日万分之五的标准，被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告潮濠酒家为自然人独资的有限责任公司，被告吴莺为该公司自然人股东。吴莺虽表示其并非该公司实际经营人，并在庭审中提出对被告潮濠酒家的财产进行审计，但证明被告吴莺的财产与被告潮濠酒家的财产相互独立属于被告吴莺的举证责任范围内，被告吴莺理应在举证期限内提供证据，但被告吴莺并未能提供证据证明其个人财产与被告潮濠酒家的财产相互独立，且被告潮濠酒家未依法提供经审计的财务会计报告，故被告吴莺对被告潮濠公司的债务应承担连带清偿责任。被告威尔登酒店向原告出具担保函，依法应在担保范围内承担连带责任。被告威尔登酒店经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃答辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款的规定，判决如下：一、原告中国电信股份有限公司广东分公司与被告广州潮濠酒家有限公司就广州市越秀区中山二路18号广东电信广场3楼全层、4楼全层签订的《物业租赁协议》，于本判决书发生法律效力之日解除；二、本判决书发生法律效力之日起三十日内，被告广州潮濠酒家有限公司将广州市越秀区中山二路18号广东电信广场3楼全层、4楼全层腾空交还原告中国电信股份有限公司广东分公司；三、本判决书发生法律效力之日起十日内，被告广州潮濠酒家有限公司应向原告中国电信股份有限公司广东分公司支付自2018年6月1日至本判决书发生法律效力之日止的租金（其中2018年6月1日至2019年6月30日按照每月546000元计算；2019年7月1日起按照每月525000元计算；其中扣减被告已支付1638000元）；本判决书发生法律效力之次日起，被告广州潮濠酒家有限公司应逐月向原告中国电信股份有限公司广东分公司支付房屋占用费（参照合同约定租金标准，其中3楼为每月240000元，4楼为每月285000元）至实际交还房屋之日；四、本判决书发生法律效力之日起十日内，被告广州潮濠酒家有限公司应向原告中国电信股份有限公司广东分公司支付逾期付款违约金【自2018年6月8日起至实际支付租金之日止，以每月欠付租金为基数，按照每日万分之五的标准计算（其中2019年8月至11月租金的逾期付款违约金，以462000元为基数，自2019年12月8日起计算）】；五、被告吴莺对被告广州潮濠酒家有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、被告广东威尔登酒店有限公司对被告广州潮濠酒家有限公司的上述债务在10991737.56元的范围内承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费71047元，由被告广州潮濠酒家有限公司、吴莺、广东威尔登酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  许碧宁人民陪审员  江 琼二〇二〇年四月十日书 记 员  林紫滢