广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11142号上诉人（原审原告）：欧琼芳，女，汉族，1972年11月28日出生，住广东省罗定市素龙镇赤坎村委双龙12号，公民身份号码：441230197211280844。委托诉讼代理人：陈敬汉，广东南天星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市万江房地产开发公司。住所地：广东省东莞市万江区万福路21号楼AB座第二层，统一社会信用代码：91441900198025130M。法定代表人：林许钟。委托诉讼代理人：董康，广东文美律师事务所律师。上诉人欧琼芳因与被上诉人东莞市万江房地产开发公司（以下简称万江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。欧琼芳向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方的《商品房购销合同》合法有效，合同价款704000元；2.判令万江房地产公司与欧琼芳签订书面《商品房购销合同》，协助欧琼芳办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；3.判令万江房地产公司承担本案的受理费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回欧琼芳的全部诉讼请求。一审本案受理费10840元（欧琼芳已预交），由欧琼芳负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33460号民事判决。宣判后，欧琼芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判确认双方的《商品房购销合同》合法有效，万江房地产公司与欧琼芳签订书面的《商品房购销合同》，万江房地产公司协助欧琼芳办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。二、本案的所有诉讼费均由万江房地产公司承担。事实与理由：万江房地产公司是一家房地产开发企业，未与东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园，是万江房地产公司开发的商住小区，并委托东莞市万江时代印刷厂为万江房地产公司的代理机构。案涉小区土地使用权号为“东府国用（1999）字第特406号”，使用权限自1999年8月24日至2067年12月19日止，工程建设规划许可证号为A990303。1999年11月，万江房地产公司开始预售，预售许可证号为“99东莞商房预证字第0075号”。1999年11月，欧琼芳与万江房地产公司协商，约定欧琼芳购买案涉小区的第A幢3号房独栋别墅，建筑面积共359平方米，带基本装修总价款为704000元。之后，欧琼芳即按照约定支付了购房款，但当时万江房地产公司未与欧琼芳签订的书面《商品房购销合同》，房屋一直由欧琼芳使用。二、当时未签订书面《商品房购销合同》不是欧琼芳的过错。欧琼芳在案涉小区共购置两幢别墅，三个商铺。在购买案涉房屋时，还未能办理产权登记。东莞市万江时代印刷厂的法定代表人李振航说，两幢别墅先签一幢的书面合同，三个商铺也先签一个商铺的书面合同作为样本，等可以办理产权登记时再签订统一的书面合同，还说很多都不签书面的合同。欧琼芳也没有过多的考虑，也没有想到会有什么风险，更没有想到今天要通过诉讼才能办理登记。三、双方《商品房购销合同》已经实际履行。双方经协商后，欧琼芳按约定足额支付了购房款，万江房地产公司也确认已足额收到了购房款。之后，案涉房屋一直由欧琼芳使用至今。对该事实，万江房地产公司是确认的。四、对双方之间的商品房购销合同关系，万江房地产公司并没有否认。一直以来，万江房地产公司是确认双方之间存在商品房购销合同关系。欧琼芳与万江房地产公司对双方之间的商品房购销合同关系的事实，没有争议。导致诉讼，是因为当时的代理机构东莞市万江时代印刷厂已经被吊销，其时任法定代表人李振航也无法联系。万江房地产公司解决历史问题，主动要求欧琼芳办理产权登记手续，并建议欧琼芳以向法院提起诉讼的方式解决。五、一审法院应尊重历史和客观事实。当时的房地产市场还不规范，很多人法律意识不强，致使没有及时签订失眠合同的情况大量存在。但是欧琼芳已经足额支付购房款，并已经实际占有房屋多年，且毫无争议。如法院驳回欧琼芳的上诉请求，将会产生新的社会矛盾。万江房地产公司答辩称：就欧琼芳要求确认双方商品房合同，欧琼芳与万江房地产公司并没有签订买卖合同，无法确认合同效力问题，万江房地产公司没有收到欧琼芳的购房款，万江房地产公司也无法协助欧琼芳办理过户登记。万江房地产公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回欧琼芳的上诉请求。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另补充查明：欧琼芳主张其于1999年11月与万江房地产公司及该公司的代理商东莞市万江时代印刷厂协商，约定欧琼芳购买位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园的第A幢3号独栋别墅，建筑面积共为359平方米，带基本装修总价款为704000元，但双方对栋别墅没有签订书面的《商品房购销合同》。同时期，欧琼芳的配偶黄万荣亦与万江房地产公司及该公司的代理商东莞市万江时代印刷厂协商，约定黄万荣购买位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园的第A幢2号独栋别墅，建筑面积共为359平方米，总价款为352000元，双方签订了书面的《商品房购销合同》。该《商品房购销合同》的附件三还约定了宏达花园的第A幢2号独栋别墅装修款为352000元，即宏达花园的第A幢2号独栋别墅总价款亦为704000元。欧琼芳称该两栋别墅已付购房款，黄万荣的那栋别墅已办理了房产证，但对欧琼芳的那栋未能办证。万江房地产公司对此无异议。另查，欧琼芳与黄万荣是夫妻关系，欧琼芳购买宏达花园的第A幢3号独栋别墅向东莞市万江时代印刷厂分期支付购房款共为704000元，有东莞市万江时代印刷厂出具的收据为证。万江房地产公司对此表示无法确认。欧琼芳主张其与黄万荣共同向宏达花园的第A幢2号、3号别墅均已交付使用，万江房地产公司对此无异议。万江房地产公司还认为东莞市万江时代印刷厂挂靠在万江房地产公司名下开发宏达花园，李振航是东莞市万江时代印刷厂开办者。为此提供了一份万江房地产公司与东莞市万江时代印刷厂签订的《挂靠开发合同书》复印件为据。对于宏达花园的购房款，万江房地产公司主张早期是东莞市万江时代印刷厂收取，后由宏达花园建造有限公司收取。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对欧琼芳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据欧琼芳在二审中的上诉意见及答辩人的意见，本案的争议焦点是：欧琼芳诉求万江房地产公司与其签订书面的《商品房购销合同》，协助欧琼芳办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件能否支持。对此，本院分析如下：首先，欧琼芳在诉讼中仅能提供向东莞市万江时代印刷厂支付房款的凭证，虽然未能提供其与万江房地产公司签订书面《商品房购销合同》的证据，但万江房地产公司对案涉房屋位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园A幢3号没有异议，亦确认案涉的房屋已由欧琼芳使用，且万江房地产公司又确认宏达花园的建筑项目是由东莞市万江时代印刷厂挂靠其公司开发而建成，在万江房地产公司与欧琼芳的配偶黄万荣已就宏达花园A幢2号房屋的买卖已签订了书面购房合同的情况下，本院有理由相信欧琼芳主张案涉的3号房屋已与万江房地产公司达成了口头协议，故对欧琼芳上诉要求确认其与万江房地产公司存在合同关系且双方口头协议的购房合同有效，本院予以支持。其次，欧琼芳主张已付案涉房屋的购房款，虽然其提供的收据反映购房款是分期支付的，但欧琼芳支付的购房款与黄万荣购买宏达花园第A幢2号房屋的《商品房购销合同》反映2号房屋购房款及装修款相同，均为704000元，故欧琼芳主张案涉房屋的购房款为704000元相对合理，本院对欧琼芳主张已付案涉商铺的购房款予以认定。又因案涉的购房款是向万江房地产公司代理商东莞市万江时代印刷厂支付，而万江房地产公司亦自认东莞市万江时代印刷厂挂靠其公司开发的宏达花园，故万江房地产公司须承担东莞市万江时代印刷厂收取购房款产生的相应责任。本案中，欧琼芳并非要求万江房地产公司返还购房款，而是要求万江房地产公司与其签订书面的《商品房购销合同》，但订立合同需双方当事人进行磋商，一方不能将其意思强加对方。现欧琼芳与万江房地产公司未能对《商品房购销合同》协商一致，本院对此无法作出判决，对欧琼芳此项诉求不予支持。但对于案涉房屋的办证义务问题，参照万江房地产公司与黄万荣签订的关于宏达花园第A幢2号《商品房购销合同》中第十九条产权登记的约定，欧琼芳诉求万江房地产公司协助办理案涉商铺即宏达花园第A幢3号应履行协助欧琼芳办理案涉商铺的房产权证手续合理有据，本院予以支持。综上所述，上诉人欧琼芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33460号民事判决。二、东莞市万江房地产开发公司应在本判决发生法律效力之日起60天内协助欧琼芳办理位于东莞市万江区莫屋管理区的宏达花园第A幢3号房屋产权证。三、驳回欧琼芳其他的诉讼请求。本案一审收取受理费10840元（欧琼芳已预交），二审案件收取受理费10840元（欧琼芳已预交），均由东莞市万江房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  邹凤丹二〇二〇年四月十五日书记员  何洁莹