广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初6989号原告：程强，男，1989年5月1日出生，汉族，住安徽省毫州市谯城区观堂镇刘集行政村刘集22号，公民身份号码341************176。被告：佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******************，统一社会信用代码914********1468816。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：何嘉瑶，广东泽康律师事务所律师。原告程强诉被告佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告与被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2020年1月20日签订的《竞租成交确认书》；二、被告向原告退回押金73676.85元；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉请：解除原、被告签订的《南庄镇公有物业租赁合同》。诉讼中，原告撤回第一项诉请。事实和理由：被告于2020年1月20日举行物业出租公开招标会，原告竞得被告物业一宗，物业编号为“序号1物业”。原告在竞投前对涉案租赁物已做了解，并在竞得后进行拍照存档。双方于2020年1月20日签订《竞租成交确认书》，支付73676.85元作押金，并注明是吉利大道原猎苗市场押金。由于疫情影响，双方未正式签订租赁合同。2020年3月16日，原告发现涉案租赁物内的二层阁楼、地毡、电线均被拆走，竞投前后大相径庭。为此，原告于2020年3月17日向被告发出《物业承租意见书》，恳请被告做出解决的途径但未果。原告认为，《竞租成交确认书》已明确约定涉案租赁物按现状出租予原告，现状为有二层阁楼、地毡、电线及电源，但现在没有了。故请求法院解除《竞租成交确认书》，并判决被告退回押金。被告答辩称：一、双方就涉案租赁物已签订租赁合同，原告对租赁物现状无异议。2020年1月20日，原告参加被告举行的物业招租竞价交易会，成功竞得禅城区南庄镇龙津大道吉利加油站侧原猪苗市场北边建筑物，并按要求缴纳租赁保证金。2020年2月26日，双方签订《南庄镇公有物业租赁合同》，合同编号为2020-002号，根据该租赁合同约定，原告已知悉涉案租赁物的状况及属性，已对租赁物的面积及现状进行确认。关于电线被拆走问题，该电线是上一任租户在交还租赁物时为防止存在电量损耗参数而将电路断开，现被告已将电路接通，涉案租赁物并无通电问题。关于二层阁楼问题。二层阁楼是上一任租户自行搭建，不属于原告的计租范围，涉案租赁合同未就二层阁楼使用面积向原告计费，且该二层阁楼仍存在，只是部分地毡、地板存在破损，但整体上仍具有使用功能，并未导致合同目的落空，如原告坚持认为不计租的二楼阁楼的部分地毡、地板破损问题有碍美观，被告愿意修复。综上，原告随意要求终止与被告的租赁关系，不利于维护合同稳定性，其诉称双方并未签订租赁合同，违反诚实信用原则，其以租赁物现状与竞租前不一致为由要求退还租赁保证金无事实与法律依据。二、原告未按时接收涉案租赁物，被告无需退还租赁保证金。涉案租赁合同约定租赁期限从2020年3月1日起至2025年2月28日止，正式租期按实际交接时间计算。被告在上一任租户退场后多次致电原告，催促其办理交接手续，但原告未予理会。根据《竞租成交确认书》的约定，招租、竞租双方需在签订租赁合同之日起6个月内办理物业交接手续，如竞租成交方不能按时接收物业，经招租方催告后仍不在限期内接收的，双方租赁关系自动解除，租赁保证金不予退回，竞租成交方需承担因此而产生的一切责任。针对原告迟迟不按约接收涉案租赁物的行为，被告已于2020年3月20日向原告发出《通知》，要求其于2020年3月23日前接收物业，否则将按照《竞租成交确认书》的约定没收租赁保证金并解除租赁关系。《通知》发出后，被告未收到原告的任何回复，原告亦未在限期内接收租赁物。因此，被告无需向原告退还租赁保证金。三、如上所述，涉案租赁物现状能满足租赁合同约定的使用功能，不会导致合同目的落空，原告理应继续履行涉案租赁合同及《竞租成交确认书》的义务。原告既未按《竞租成交确认书》的约定与被告办理交接手续，也未按涉案租赁合同的约定接收租赁物，故被告有权没收租赁保证金。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的主体资格。2、《竞租资格确认书》、《竞租成交确认书》。拟证明原告于2020年1月20日通过竞拍取得涉案租赁物的承租权。3、进账单、广东农村信用社/农村商业银行客户存根。拟证明原告于2020年2月26日向被告缴纳押金73676.85元。4、《物业承租意见书》。拟证明原告认为涉案租赁物并非竞拍时现状，故向被告主张解除《竞租成交确认书》。5、照片2张（涉案租赁物竞拍前现状）。拟证明涉案租赁物现状与竞拍前状况不符，竞拍前有二层阁楼，现在里面的地毡和电线均被拆走。诉讼中，被告举证如下：1、《南庄镇公有物业租赁合同》。拟证明双方于2020年2月26日就涉案租赁物签订租赁合同，约定租赁保证金73676.85元，与原告提交的进账单、广东农村信用社/农村商业银行客户存根相对应；该租赁合同约定双方签订合同时即视为原告对租赁物现状无异议。2、《通知》、邮件单照片、邮件查询记录。拟证明被告多次催促原告接收涉案租赁物，但原告不予理会，故被告在2020年3月20日书面通知原告接收租赁物，否则视为自动放弃物业，租赁保证金不予退回，该项通知已通过EMS快递送达原告。3、《移交协议书》、《收条》、《移交物业证明》、《晋丞公司移交晋泰公司土地明细表》、《晋丞公司移交晋泰公司房屋明细表》2张、《国有土地使用证》。拟证明被告受托对涉案租赁物进行经营管理，有权对外出租并收取收益。本院认证认为，被告对原告提交的证据1-3的真实性均无异议，本院确认其真实性；证据4、5，本院确认其真实性。原告对被告提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年1月17日，佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所向原告出具《竞租资格确认书》：“你方竞租“佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司公有物业竞租（2019年第9期）”序号1物业，所提交的材料符合我方本次竞租须知规定和要求。经审查，你方已按规定交纳竞租保证金，现确认你方具备参加本次项目标的物的竞租资格。请持本《竞租资格确认书》、本人身份证和竞租保证金银行进账单（法人单位的需携带单位公章），参加2020年1月20日上午10：00在佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所，现场举行的“佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司公有物业竞租（2019年第9期）”竞租会。”2020年1月20日，被告（招租方）、原告（竞租成交方）及佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所（交易服务单位）签订《竞租成交确认书》：“竞租成交方程强于2020年1月20日参加由招租方在佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所召开的佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司公有物业竞租（2019年第9期）物业招租竞价交易会，经招租竞价而成交，现与招租方签订竞租成交确认书。一、招租方座落南庄镇龙津大道吉利加油站侧原猪苗市场北边建筑物，物业面积为1889.15平方米，出租给竞租成交方使用。竞租成交方已对招租方所要出租物业做了充分的了解，并愿意按出租物业的现状承租该物业。二、租赁期限5年。租赁以年为单位计算……租赁合同自招租、竞租双方签订物业交接确认书之日起生效。三、租金：租金单价为13元/㎡/月（投标确认价），对应每月租金为24558.95元……四、招租结果公示期为3日，在公示期间其他利害关系人对招租结果无异议的，竞租成交方承诺在公示期满后5个工作日内与招租方签订租赁合同；同时，在租赁合同签订后15日内，竞租成交方需按租赁合同约定金额向招租方交纳租赁保证金，租赁保证金缴纳成功的，招租方将协调交易服务单位在10日内退回竞租成交方的竞租保证金。竞租成交方逾期不签订租赁合同或不交纳租赁保证金的，竞租成交方缴纳的竞租保证金不予退回，招租方有权取消竞租方的中标资格及单方解除租赁合同，竞租成交方需承担因此而产生的一切责任。因招租方原因造成竞租成交方无法按时签订租赁合同或交纳租赁保证金的，招租、竞租双方的租赁关系自动解除，招租方应协调交易服务单位将竞租保证金全额退回竞租成交方，并向竞租成交方作出赔偿，赔偿金最高不超过竞租保证金的30%（招租、竞租双方协商一致的除外）。五、招租、竞租双方需在签订租赁合同之日起6个月内办理物业交接手续。除招租、竞租双方协商一致确认物业因故推迟或不作移交外，任一方在上述6个月的限期内不予以办理物业交接工作的，应按照以下约定承担责任：1、竞租成交方按时缴纳租赁保证金后，如招租方不能在签订租赁合同之日起6个月内将物业交付竞租成交方使用的，招租、竞租双方的租赁关系自动解除，招租方应将租赁保证金全额退回竞租成交方，并向竞租成交方作出赔偿，赔偿金最高不超过租赁保证金的30%；2、如竞租成交方不能按时接收物业，经招租方催告后仍不在限期内接收的，竞租成交方缴纳的租赁保证金不予退回，招租、竞租双方的租赁关系自动解除，竞租成交方需承担因此而产生的一切责任……”2020年2月26日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《南庄镇公有物业租赁合同》，主要约定：“一、租赁物情况。1、甲方将位于广东省佛山市禅城区*******吉利加油站侧原猪苗市场北边建筑物，租赁乙方作合法使用，建筑面积为1889.15㎡。2、乙方已知悉该租赁物的状况及属性，签订本合同后视为已对该租赁物面积以及现状进行确认，无任何异议。二、租赁期限。租赁期为伍年，即从2020年3月1日起至2025年2月28日止（正式租期按双方交接确认书的实际交接时间开始计算）。三、租金、保证金及支付方式。1、该租赁物第1-2年每月租金为24558.95元……2、本合同签订后15日内，乙方需向甲方交纳相当于3个月租金的租赁保证金73676.85元……”同日，原告向被告支付租赁保证金73676.85元。2020年3月17日，原告向被告发送《物业承租意见书》：“……由于疫情影响，本人未和贵司签订承租合同。2020年3月16日，本人发现该竞租物室内二层阁楼，电源、电线、地毡均被拆走。此事已向贵司反映，但贵司的答复另人很不满意……现上述室内一切布置均已拆除，严重地影响了租户的正常使用。更何妨基本设施供电系统也不具备，这符合物业出租条件吗……”2020年3月23日，原告收到被告发送的《通知》：“你于2020年1月20日经参加……成功竞得位于广东省佛山市禅城区*******吉利加油站侧原猪苗市场北边建筑物的物业，并于2020年2月26日与我司签订租赁合同……现我司通知你最后期限，请于2020年3月23日前到我司签订物业交接确认书并接收物业，逾期，我司将视你为自动放弃该物业，你方所缴纳的租赁保证金不予退回，并与我方的租赁关系无条件自动解除，因此产生的一切责任将由你承担。”原告在诉讼中陈述：关于原告为何在诉状中称未签订租赁合同的问题，原告称其于2020年2月26日与被告签订涉案租赁合同并支付租赁保证金，但被告当时未把涉案租赁合同的原件交予原告，所以原告记不清楚了，现确认与被告签订了《南庄镇公有物业租赁合同》；原告诉请的押金实为租赁保证金而非竞租保证金，原告于2020年1月缴纳竞租保证金73676.85元，竞租成功后佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所向原告退回该竞租保证金。被告在诉讼中陈述：涉案租赁物未取得建设工程规划许可证；竞租保证金73676.85元已由佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所向原告退回。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《南庄镇公有物业租赁合同》无效。原告在诉讼中撤回第一项诉请，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告诉请返还租赁保证金。如上所述，涉案《南庄镇公有物业租赁合同》已认定无效，被告收取租赁保证金无合同依据，其应向原告退还租赁保证金73676.85元，原告诉请合理有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告程强与被告佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司于2020年2月26日签订的《南庄镇公有物业租赁合同》无效；二、被告佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告程强返还租赁保证金73676.85元；三、驳回原告程强的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取821元，由被告佛山市禅城区南庄镇晋泰资产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年四月二十九日书记员 冯裕雯