安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1621民初7802号原告（案外人）:黄婷，女，1986年3月29日出生，汉族，户籍地：江苏省扬州市邗江区，现住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：陆飞，江苏石立律师事务所律师。被告：包莹莹，女，1987年9月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。第三人：戴明扬，男，1986年1月1日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。原告黄婷与被告包莹莹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告黄婷及其委托诉讼代理人陆飞、被告包莹莹到庭参加了诉讼。庭审后，经本院依法释明，黄婷向本院提出申请，要求追加戴明扬为第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2020年4月8日第二次开庭进行了审理。原告黄婷的委托诉讼代理人陆飞到庭参加了诉讼，被告包莹莹、第三人戴明扬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄婷向本院提出诉讼请求：1.解除对江苏省扬州市邗江中路138号（金域蓝湾公馆）10幢107室房屋、储藏室及1号地下车库-车位84的房产（以下简称涉案房产）采取的保全措施，解除对上述房产的查封；2.确认原告与戴明扬之间签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认涉案房产归原告所有。事实和理由：2018年7月19日，原告与案外人戴明扬签订《房地产买卖契约》、《存量房交易资金托管协议（临时）》，约定原告以现金和抵押贷款方式，购买戴明扬所有的涉案房产[扬房权证开字第××号]，总价款470万元。上述协议签订后，原告已依约付清了全部的购房款，且也早已从戴明扬处接收了案涉房产，并实际占有、使用、管理该房产。但因戴明扬的原因，案涉房产未能办理完成全部过户登记手续。2018年8月20日，被告与戴明扬因民间借贷纠纷一案涉诉，安徽省涡阳县人民法院作出（2018）皖1621民初5215号民事裁定，裁定将原告购买的涉案房产予以查封。2019年5月9日，原告依法向安徽省涡阳县人民法院提出案外人查封异议，并提供购房依据，款项支付凭证等相关证据，要求解除对案涉房产的查封。2019年10月8日，该院未进行实体审查，即作出（2019）皖1621民初2077号民事裁定，裁定驳回原告的异议，并告知可在15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，结合本案具体情况，原告与戴明扬在案涉房产查封之前签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，且原告已付清全部价款并在查封前已实际占有、使用、管理涉案房屋。故涉案房产的实际所有权人应为原告，原告对于涉案房产的相关权利依法应受到保护。综上所述，原告请求依据客观事实，综合法律的相关规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，切实公平维护原告的合法权益，判决支持原告的诉讼请求。被告包莹莹辩称，1.包莹莹申请查封戴明扬的房屋合法有效，符合法律规定；2.原告黄婷在涡阳县法院查封戴明扬房产时并未实际取得房屋所有权，只是支付戴明扬部分款项，应起诉戴明扬退回房款，而不是起诉我解除查封。本案原告与我没有任何关系。原告和戴明扬因自身原因未办理过户手续，应自行承担法律后果；3.此案原告已向涡阳县人民法院提出查封异议，且该院已驳回，而又重新起诉多此一举；4.原告黄婷与戴明扬签订的买卖房屋合同是否有效又是一个新的法律关系，与本案无关。综上，请求驳回黄婷的诉讼请求。第三人戴明扬未到庭，未发表陈述意见，亦未提交证据。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格;2.（2019）皖1621民初2077号民事裁定书，证明2019年5月9日，原告依法向安徽省涡阳县人民法院提出案外人查封异议，要求解除对涉案房产采取的保全措施。人民法院裁定驳回原告的异议，原告依法提起诉讼;3.房地产买卖契约，证明原告与戴明扬签订《房地产买卖契约》，约定原告以现金和抵押贷款的方式购买戴明扬所有的涉案房产[扬房权证开字第××号]，总价款470万元；4.存量房交易资金托管协议，证明原告与戴明扬双方签订《存量房交易资金托管协议》，约定除定金外，将其余购房资金存入扬州市住房贷款担保服务中心;5.定金收条，证明戴明扬收到原告支付的购房定金30万元;6.江苏银行现金缴款单，证明2018年7月20日，原告依约已将购房首付款160万元支付至扬州市住房贷款担保服务中心账户;7.江苏银行零售贷款借款借据，证明原告通过江苏银行办理抵押贷款的方式，于2018年8月22日将购房款280万元依约支付至扬州市住房贷款担保服务中心账户;8.涉案房屋电费发票及交费证明，证明戴明扬在《房地产买卖契约》签订后即将案涉房屋交付给原告，原告在查封前已实际占有了上述房产，并开始交纳相关费用;9.原告搬家物业公司进入小区的记录，显示2018年8月6日13点35分，原告的搬家车辆进入该小区;10.生活照片一组，证明原告一直使用该案涉房屋;11.《出生医学证明》一份，证明原告购买涉案房屋后，去医院住院生产，出院后一直在该案涉房屋居住的事实。对原告上述证据，第三人戴明扬未到庭发表质证意见,视为其放弃质证权利。被告包莹莹对证据1、2、3、4、6无异议，对证据5真实性有异议，对于如何支付不清楚。对证据7有异议，借据时间是在法院查封戴明扬房产之后，由此证明原告未在查封前向戴明扬支付全部房款。对证据8有异议，证明不了原告合法占有该房屋。发票是在查封之后的，在查封之前不能证明原告合法占有该房屋。对证据9有异议，不能证明是搬家。对证据10不予质证，与本案无关。结合上述举、质证意见，对被告不持异议的部分，本院予以确认。对被告有异议的部分，本院认证如下：对证据5，原告称定金30万元为现金交付，因未提供相关证据证明交付情况，本院无法对原告该主张进行核实。对证据7，原告于2018年8月22日从江苏银行借款280万的事实予以确认，因无抵押合同证明，对其称以抵押方式借款的主张，不予确认。对证据8，原告虽然提供了部分与涉案房屋相关的电费发票，但其提供的支付宝缴费流水凭证仅能证明其于2018年11月9日开始缴费。对证据9、10，原告从金域蓝湾公馆小区物业管理处调取的2018年8月6日“车辆进出登记表”，仅载明车牌号为050BL的车辆曾进入小区到涉案房屋处“下货”，原告称该证据能够证明其于当日搬家入住涉案房屋至今的事实，本院认为，在诉讼过程中，原告为证明其进入涉案房屋的居住时间，向本院申请出具调查令，本院应其要求，向江苏省扬州市金域蓝湾公馆小区物业管理公司发出调查令，要求该公司出具原告搬家的车辆进入小区的相关登记记录及情况说明，因该公司未出具相关的情况说明，且原告亦无诸如搬家公司的证明或小区保安、住户邻居的相关证言等证据相印证，故原告仅凭上述“车辆进出登记表”及生活照，欲证明其于2018年8月7日即搬入涉案房屋居住的事实，本院不予确认。第二次庭审中，原告提供的证据11《出生医学证明》虽载明原告之女出生时间为2018年7月31日，但该证明于2018年11月15日签发时，黄婷住址为江苏省扬州市邗江区史可法西路24号，故该证据也不能证明原告于2018年8月20日前即搬入涉案房屋居住的事实。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：包莹莹与戴明扬民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月17日受理后，包莹莹向本院提出诉讼保全申请，本院于2018年8月17日作出（2018）皖1621民初5215号民事裁定，裁定对涉案房产予以查封,并于2018年8月20日查封了该房产。案外人黄婷对该查封提出异议申请，本院于2019年10月8日作出（2019）皖1621民初2077号民事裁定，裁定驳回黄婷的异议申请。黄婷不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2018年7月19日，原告与戴明扬签订《房地产买卖契约》和《存量房交易资金托管协议（临时）》，约定原告以现金和抵押贷款方式，购买戴明扬所有的涉案房产，总价款为470万元。上述协议签订后，戴明扬于2018年7月25日向原告出具定金收条一份，载明“今收到黄婷金域蓝湾10-107购房款定金叁拾万元整（300000）”。2018年7月20日，原告将购房首付款160万元支付至扬州市住房贷款担保服务中心账户。2018年8月22日，原告将从江苏银行所借款项280万元付至扬州市住房贷款担保服务中心账户，之后原告进入涉案房屋居住。本院认为，原告黄婷主张其与戴明扬存在房屋买卖合同关系，并提供《房地产买卖契约》和《存量房交易资金托管协议（临时）》予以佐证，经审查，该《房地产买卖契约》未见有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为有效。对原告要求解除对涉案房产查封及确认涉案房产归其所有的诉讼请求,本院认为,一、原告的现有证据不能证明原告已向第三人戴明扬在本院查封涉案房产前支付了全部房款及已实际占有该房屋。二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。这表明原则上不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的依据。原告与戴明扬既没有进行不动产物权变更登记，也没有提供证据证明非因买受人（即原告）自身原因导致未办理过户登记。综上所述，原告对涉案房产所享有的权益不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，足以排除人民法院强制执行的情形。故对其要求解除对涉案房产的查封及确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、确认黄婷与戴明扬于2018年7月19日签订的《房地产买卖契约》有效；二、驳回黄婷的其他诉讼请求。案件受理费44400元，由原告黄婷负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  肖永建人民陪审员  张 红人民陪审员  魏 东二〇二〇年四月三十日书 记 员  王亚楠