广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初214号 原告：梧州市国泰物业管理有限责任公司，住所地广西梧州市中山路18号五楼，统一社会信用代码：91450400737607712R。 法定代表人：苏甦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李永强，该公司经理。 被告：汪丽宏，女，1968年10月11日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：谢平海，男，1965年8月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区，系被告汪丽宏的丈夫。 被告：谢平海，男，1965年8月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 原告梧州市国泰物业管理有限责任公司与被告汪丽宏、谢平海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭审理了本案。原告梧州市国泰物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人李永强，被告汪丽宏的委托诉讼代理人即被告谢平海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州市国泰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即支付欠缴2016年8月至2019年10月的物业服务管理费12511.2元；2.二被告支付2016年8月至2019年10月拖欠的物业费滞纳金3618.95元，合计16130.15元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告汪丽宏、谢平海为梧州市中山路18号国泰广场的4047铺业主，该商铺的物业服务管理费按使用面积每平方米27.00元标准计收；在2016年8月至2019年10月期间，原告一直积极履行物业服务相关权利义务，对二被告的商铺实施规范的物业管理，为二被告提供了物业管理服务。但二被告却没有依约交纳物业服务管理费，自2016年8月至2019年10月的物业服务管理费12511.20元，2016年8月至2019年10月拖欠的物业费滞纳金3618.95元，以上合计16130.15元。经原告多次追讨，二被告一直未付。二被告欠缴的物业服务管理费和电费已造成原告的经济损失，并严重损害了梧州市国泰物业管理有限责任公司已缴付物业服务管理费和电费的业主与经营户的利益。为此，特向法院提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 原告梧州市国泰物业管理有限责任公司对其陈述事实向法庭提供的证据有（均为复印件）：1.《关于国泰广场商场物业管理服务收费的批复》，拟证明收费依据；2.《催款通知》照片2页，拟证明原告催缴物业管理服务费等费用的事实；3.4047#铺每月应缴费用清单2页，拟证明被告欠缴物业管理服务费等费用的事实以及被告欠费的计算方式；4.4047#铺滞纳金计算清单2页，拟证明被告欠缴物业管理服务费等费用的事实以及被告欠费的滞纳金计算方式；5.国泰广场商场2016年2月份-7月份物业管理费用结算单6页，拟证明被告事实上一直在享受原告提供的物业服务，此前也是按27元/每平方米的标准支付管理服务费；6.不动产登记资料查询结果证明，拟证明二被告为案涉商铺的权利人；7.《梧州市国泰广场商场物业管理合同》，拟证明原告与其他商户签订的物业管理合同，原告与二被告应该是签订了物业管理合同的，但时间久远原告因保管问题无法提供了；8.收费许可证3页，拟证明收费标准。 被告汪丽宏、谢平海共同辩称，1.二被告跟原告没有签订物业服务合同。2.原告是2017年才进驻国泰商场的，在此之前国泰商场里面的商铺有百分之七十都可以租出去，但是原告进驻后，商场的出租率不到百分之五十，这都是由于原告的管理不善，导致被告零租金出租都没有租户，原告没有想过如何改善商场只知道收取物业费。3.原告的物价证据是2002年的，不知原告如今是否取得了物价许可证，用18年前的材料起诉被告不合理。4.原告擅自把商场公共部分出租，没有经过业主的同意，有损业主利益，且不知道租金用在何处，原告2017年进驻后，用的是2002年的物价批复，这是一个错误。 被告汪丽宏、谢平海就其辩解向法庭提交的证据有：图片17页，拟证明：（1）原告违规把大堂等公共物业出租，有损业主利益，如图1、图5、图6、图7、图8、图11、图14、图17，把电梯通道3楼、4楼出租如图13，把货梯改成商铺，如图3、图9，把公共通道出租如图10、图16、图18；（2）原告不作为，没有起到管理的责任，如图2、图4、图12造成商场十分混乱。 经庭审质证，被告汪丽宏、谢平海对原告提供的证据1认为是2002年的批复，应该以最近的物价局批复为准，而且这不是原告单位；对证据2认为内容为2019年写的，但拍摄时间是2018年，是原告伪造的，原告应该拿给被告签字，但是原告并没有；对证据3认为被告并不清楚该事情；对证据4认为现业主滞纳金是不收取的，空置的房屋收滞纳金这是不合理的；对证据5认为该结算单被告并不清楚，4047号商铺被告是出租给他人的，被告也从来没有与原告签订过物业服务合同；对证据6无异议，该商铺确实属于被告所有，希望法院可以帮拍卖该4047号商铺还钱，被告现没钱，没办法支付费用给原告；对证据7认为这不是被告的，不予认可；对证据8认为有效期为2004年至2008年，现在已经是2020年了，失效十多年了，原告是2017年进场的，原告现无法提供有效的物业收费许可证，原告物业管理混乱、差，是否有物业管理资质存疑，若没有，被告有权拒交物业费。原告对被告汪丽宏、谢平海提供的证据认为公共走廊的图片与本案无关，被告也应该知道，国泰商场是没有维修基金的，出租公共场地的租金也是用在各位业主上的。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原、被告提交证据的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原、被告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 经法庭调查并结合全案证据，本院认定事实如下：被告汪丽宏、谢平海系梧州市铺的业主，该商铺面积为11.88㎡，位于梧州市。2005年4月8日，梧州市物价局向原告发放收费许可证，其上载明收费项目：综合物业管理服务费25.5元/平方米，公共设施、设备日常运行、维修及保养费1.5元/平方米；住宅及写字楼综合物业管理费1元/平方米；有效期为2005年4月4日至2008年4月4日。梧州市铺的物业服务费按上述标准320.8元/月（25.5元×11.88㎡+1.5元×11.88㎡）缴付至2016年7月。2018年4月15日，原告出具催款通知，其上记载：国泰广场商铺4047铺业主、经营户，你铺位自2016年8月起至2018年3月止，未缴纳物业费6415.20元，请你在收到此通知后十天内到我司物业部交纳所欠款项，否则，我司将采取停电或通过法律途径解决，由此而产生的一切经济、法律责任均由您本人承担。原告将上述催款通知张贴于梧州市铺。庭审中，二被告认可除案涉商铺以外，其还在梧州市中山路18号国泰广场3059号铺经营，该商铺二被告按27元/平方米的标准向原告支付物业服务费，同时认为因原告管理不善导致其国泰广场4047号铺无人承租，长期空置，其并未享受原告提供的物业服务，故不用支付该铺位的物业服务费。原告未经业主大会同意将国泰广场部分公共区域出租收取租金。 另查明，原告梧州市国泰物业管理有限责任公司为成立于2002年3月25日的有限责任公司，经营范围为：物业管理；物业租赁；清洁服务；家庭服务；水电安装；家用电器、制冷设备、空调设备安装、维修、保养、清洗、消毒；会议服务；装卸搬运服务；企业管理服务；房屋修缮；餐饮服务；房地产中介服务；房地产居间代理服务；检测服务；供水设施及水池清洗与消毒服务；广告设计、制作、代理、发布；水泵设备维修；管道安装、维修；停车场服务；石材养护；环境卫生管理服务。 本院认为，物业服务是一个综合性质的服务,除了对业主个人所有的房屋和周边提供服务外,还要对公共部分、配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等,其中对业主公用部分、共用设备及物业管理区域整体管护等亦属其物业服务内容。原、被告虽未签订书面物业服务合同，但根据原告提供的证据及庭审查明事实可知原告事实上为二被告所有的梧州市铺提供了物业服务，双方之间依法成立物业服务合同关系。关于二被告辩称的自己未享受过物业服务,此前物业服务费均是由租户缴纳，现由于原告管理不善导致商铺无人承租，原告不应收取物业服务费的观点,本院认为二被告作为业主,应该客观地看待原告提供的物业服务，物业服务的目的涉及公共利益的实现,物业服务费用中的大部分本身就是用于商场的正常运转和发展，就业主个人而言,对物业服务可能会存在不同的意见而对服务质量不满,并以拒缴物业服务费用作为解决问题的手段。但商场作为一个“集合体”,本身具有一定的特殊性,良好的商业环境和秩序的构建,有赖于业主和物业公司双方的协力同心，单个业主拒绝交纳物业费,带来的后果往往不是这位业主希望的物业服务企业的服务质量得到提高,而是适得其反,这对那些按时交费的业主而言也不公平。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”,被告提供的证据不足以证实其未享受过原告的物业服务,应承担举证不能的不利后果，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”的规定，二被告应向原告支付2016年8月至2019年10月的物业服务费12509.64元[（25.5元+1.5元）×11.88×39]。关于滞纳金问题,本院认为,原、被告未签订物业服务合同,未对交付物业费的时间及滞纳金进行过约定，而原告将商场的公共区域出租，提供的管理和服务中存在一定瑕疵,故对原告主张滞纳金的诉请,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 被告汪丽宏、谢平海应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市国泰物业管理有限责任公司支付物业服务费12509.64元； 驳回原告梧州市国泰物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费204元，减半收取为102元（原告已预交），由原告梧州市国泰物业管理有限责任公司负担23元，被告汪丽宏、谢平海负担79元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年四月二十四日 书记员  梁 路 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条： 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款： 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。