贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终195号 上诉人（原审原告）：龙文花，女，1989年10月4日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。 法定代表人：唐江虎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。 上诉人龙文花因与被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龙文花的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅，被上诉人虹祥房开公司的委托诉讼代理人赵梅梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙文花上诉请求：1．撤销（2019）黔0602号民初3995号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人出具的收条系其为留存上诉人收到其支付的逾期交房违约金而让上诉人签字领款的收款凭证，是被上诉人在处理其逾期交房违约责任时为了便于重复使用而拟定的向业主出具的格式文本，上诉人与被上诉人在处理逾期交房违约责任时，双方根本没有就逾期交房以外的违约责任进行磋商，也未就免除被上诉人其他违约责任形成合意，该收条上载明的“购房合同中的违约责任自然解除”仅指逾期交房的违约责任，一审扩大理解为合同中所有违约责任明显错误；二、收条系格式条款，在被上诉人未对收条内容向上诉人作任何解释和说明的情况下，对该格式条款有不同理解的情况下，应作出不利于提供格式条款方的解释，一审判决认定“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为合同中所有违约责任自然解除违背上诉人真实意思表示，明显存在对上诉人的合法权益的保障的损害。 被上诉人虹祥房开公司答辩称：一、双方已对《商品房买卖合同》中违约责任进行了一次性结算，双方违约责任已解除，互不承担违约责任。一审认定事实清楚，应予维持；二、答辩人一直在积极推进涉案房屋初始登记办理工作，目前已将初始登记的资料移交铜仁市住建局档案馆审核，初始登记在近期即可办理，根本不存在答辩人肆意拖延、拒绝履行合同义务的情形。 一审法院认定事实：2017年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于铜仁市房屋。所购商品房建筑面积109.37平方米,总房价款470053.00元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2018年12月31日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（即原告）。超过日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当至收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款活期利率支付利息。2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。同时双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，办理转移登记时，均按照国家相关部门的规定出卖人和买受人各自承担相应费用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款94053元，余款376000元将按照约定以银行按揭贷款的方式支付。因被告至今未向原告交付办理转移登记的有关文书，故诉至法院，提出如前诉请。2019年6月21日，原告龙文花向被告虹祥公司出具收条一份，载明：今收到贵州虹祥房地产开发有限公司支付（铜仁分公司）支付虹祥锦江壹品8栋6层3号房延期交房违约金（一次性付清）16005.00元。本人同意将应支付贵州虹祥物业管理有限公司物管费1561.92元。抵扣后实际应收款14443.08元。该款项支付后，贵州虹祥房地产开发有限公司与本人签订的虹祥锦江壹品8栋6层3号房购房合同中的违约责任自然解除。 一审法院认为，依法订立的合同自合同成立时生效，双方当事人应当根据合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告龙文花与被告达成协议，约定由被告支付原告延期交房违约金16,005元，抵扣应缴纳的物管费1,561.92元后，实际已收到被告14,443.08元。同时约定该款项支付后，被告与原告签订的购房合同中的违约责任自然解除。原被告在平等自愿的基础上达成了上述协议，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性、强制性规定，属于合法有效协议，原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务。根据文义解释，协议中的“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为《商品房买卖合同》中的所有违约责任自然解除，即原被告已就涉案《商品房买卖合同》中的所有违约责任一次性进行了结算，双方各自的违约责任均已全部解除，互不承担违约责任。庭审中，原告主张双方仅解除了延期交房的违约责任，并未解除其他违约责任，但未提供相反证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及其《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告应当承担举证不能的法律后果，故原告要求被告承担逾期交付办理转移登记文书的违约责任于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告龙文花的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取156元，由原告龙文花负担。 二审举证期限内上诉人龙文花未提交新证据。 被上诉人虹祥房开公司在二审中提交了一份《铜仁市碧江区住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》（碧住建消验字【2020】第08号），证明被上诉人于2020年4月已经将房屋转移登记的相关全套文书交付给住建局。 上诉人质证认为，被上诉人至今尚未取得案涉房屋的初始登记，不能证明被上诉人已经将合格的文书提交相关部门的事实。 本院经审查认为，该证据客观真实、来源合法，对其真实性予以认定。因被上诉人尚未取得案涉房屋的初始登记，对其证明目的不予认定。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：案涉收条是否属格式条款，怎样理解该收条中“购房合同中的违约责任自然解除”。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款第二项规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的主要法律特征就是一方事先制定,另一方不能就合同条款进行协商。从案涉收条内容来看，上诉人与被上诉人不仅对逾期交付违约金进行协商，还对物管费缴纳（抵扣的时间及金额）等内容进行协商，且在针对不同的购房人的金额等内容各不相同，该收条应是上诉人与被上诉人协商一致的结果，不属于当事人为了重复使用而拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，故上诉人所持该收条属格式条款的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人在收条上签字时，被上诉人已经出现逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约情形，故收条中“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为双方已经就逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的免除，而不仅是对逾期交房的违约责任的免除，上诉人所持一审对收条中违约责任理解错误的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，龙文花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费312元，由上诉人龙文花负担。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  芦化莉 审判员  向 前 二〇二〇年四月十六日 法官助理陆茜 书记员陆茜