广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12489号原告：高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道193号高德汇购物中心A6栋4楼自编408。负责人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州韩花餐饮有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科学大道路193号科学城商业广场A6栋高德汇购物中心自编号A6-401号。法定代表人：沈郁善（SHIMOUKSUN）。原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司（以下简称高成公司）与被告广州韩花餐饮有限公司（以下简称韩花公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告高成公司的委托诉讼代理人宋芊慧到庭参加诉讼，被告韩花公司经本院公告送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高成公司向本院提出诉讼请求：1.判令韩花公司支付2019年5月至11月的物业管理服务费262558.48元及迟延违约金（违约金自2019年5月起，以各月欠付的管理费为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止）；2.判令韩花公司支付电费10296.51元、水费1771.20元、污水费688.8元；3.判令韩花公司支付高成公司律师费5000元，上述诉讼请求总计280314.99元；4.判令韩花公司支付全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月10日，韩花公司承租位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道路193号优托邦自编号A6-401号铺位用于经营餐饮，双方签订《物业管理服务合同》《物业管理服务合同补充协议》。《物业管理服务合同补充协议》第2条约定：经双方协商达成一致，从2018年7月1日至2023年4月9日，每月管理费由55195元调整为44184元。《物业管理服务合同》第2条约定：物业管理服务期限自2018年4月10日至2023年4月9日。第6条约定：韩花公司须按时向高成公司缴付管理费和水、电费。如迟延缴付管理费和水电费，须向高成公司支付违约金，每逾期一天应支付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日。第8条约定：由于韩花公司违约或侵犯高成公司权益的，应当承担高成公司因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。上述合同签订后，高成公司严格按照合同约定履行了责任和义务，韩花公司在该商铺内开业经营多年，但自2019年5月起未正常支付管理费、电费、水费及污水费，按合同约定韩花公司已构成严重违约。高成公司多次向韩花公司发函催缴费用，但韩花公司至今拒绝缴付管理费、水电费及迟延违约金。高成公司为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告韩花公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，高成公司（甲方）与韩花公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定:根据出租方与乙方签订的广东省广州市高新技术产业开发区科学城科学大道路193号优托邦（科学店）自编号A6-401号《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》有关物业管理的约定，甲方受出租人委托，为乙方提供物业管理服务，期限自2018年4月10日至2023年4月9日，物业管理服务费按计租面积计算，为每月35元/平方米，承租物业计租面积为1577平方米，每月管理费共计55195元。电费单价为1.31元/度，水费单价为5元/立方米。在本协议签订之日，乙方应当预付管理费55195元，此后，乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金110390元。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金15000元。第六条第一款约定，1.乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日。乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。第八条第二款约定，由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元人民币）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。双方签订的《物业管理服务合同补充协议》约定，从2018年7月1日到2023年4月9日，面积由原1577㎡调整为1262.40㎡，调整后每月管理费由55195元调整为44184元，物业管理费保证金由110390元调整为88368元。高成公司主张韩花公司自2019年5月起欠缴物业管理费，该司自5月起至11月每月均有向韩花公司催缴欠付的物业管理费及滞纳金、杂费。高成公司为证实其主张提交了2019年5月至11月的《催缴费用函》，除11月的催款函无人签收外，其余月份的催款函由张仙或太勇易签收。高成公司主张上述人员均为韩花公司员工。高成公司主张韩花公司于2019年9月18日向其转入90913.52元，抵扣掉韩花公司2019年3月、4月欠付的物业管理费88368元后，剩余的2545.52元抵扣至2019年5月份，高成公司向韩花公司开具了5月份2545.52元物业管理费的发票，因此2019年5月韩花公司尚欠缴物业管理费41638.48元；韩花公司于2019年9月20日共向高成公司转入44184元，高成公司主张韩花公司在缴费前已告知此笔转账支付的是2019年8月的物业管理费，故高成公司向韩花公司开具了8月份物业管理费的发票，但韩花公司在转账时并未备注其支付的物业管理费的具体月份。高成公司因此要求韩花公司支付欠缴的2018年5月物业管理费41638.48元及6月、7月、9月、10月和11月每月44184元的物业管理费。高成公司还主张韩花公司支付欠缴的电费（2019年9月695.17元、10月9601.34元）、水费（2019年9月986.4元、10月784.8元）和污水费（2019年9月383.6元、10月305.2元），在本院指定的期间内，高成公司未向本院提交任何证据证实。此外，高成公司主张依据《物业管理服务合同》第八条约定，要求韩花公司承担其为本案支付的律师费5000元，并提交了委托合同及中国建设银行单位客户专用回单证明该笔律师费已实际支出。高成公司主张涉案商铺被韩花公司上了锁，一直处于关门状态，自2019年11月就无人签收文件，因涉案合同还在履行，故主张对涉案保证金暂不予处理。本院考虑到韩花公司已结束营业的实际情况，向高成公司释明，要求其及时采取措施防止损失扩大。以上事实，有《物业管理服务合同》《物业管理服务合同补充协议》《催缴费用函》、委托合同、中国建设银行单位客户专用回单及当事人陈述予以证明。本院认为，韩花公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院在全面审查现有证据的基础上缺席审判。高成公司与韩花公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于物业管理费，韩花公司应当按照合同约定支付物业管理费，虽高成公司认为韩花公司2019年9月20日转账支付的为2019年8月的物业管理费，但韩花公司并未备注，高成公司也未提交其他证据证明双方已对此达成合意，该笔转账应当依次抵扣韩花公司拖欠的2019年5月至11月的物业管理费，故韩花公司2019年5月份已足额支付物业管理费（44184元-41638.48元），尚须支付拖欠的2019年6月至11月的物业管理费为262558.48元[44184元×6个月-（44184元-41638.48元）]。韩花公司未依约支付物业管理费的行为构成违约，依法应承担违约责任，高成公司主张依据《物业管理服务合同》第六条约定要求韩花公司分别自应付款的次日起支付欠缴物业费的违约金，不违反合同约定，本院予以支持，但该违约金计算标准畸高，本院酌情调整为按照万分之五计算。综上，2019年5月物业管理费的违约金本院核算如下：以物业管理费44184元为本金，按照每日万分之五的标准计付违约金，自5月6日计算至9月17日共计135天，违约金为2982.42元；以物业管理费41638.48元（44184元-2545.52元）为本金，按照每日万分之五的标准计付违约金，自9月18日计算至9月19日共计2天，违约金为41.64元。2019年6月物业管理费的违约金本院核算如下：以物业管理费44184元为本金，按照每日万分之五的标准计付违约金，自6月6日计算至9月19日共计106天，违约金为2341.75元；以物业管理费2545.52元为本金，按照每日万分之五的标准计付违约金，自9月20日计算至实际付清款项之日止，以不超过欠缴物业管理费本金2545.52元为限。2019年7月至11月的违约金，应以每月物业管理费44184元为本金，按照每日万分之五的标准计付违约金，分别自当月6日计至付清款项之日止，每月物业管理费的违约金均以不超过当月物业管理费本金为限。对于超出部分，本院依法予以驳回。关于水费、电费及污水费。高成公司在本院指定的期间内未提交任何证据证明，应自行承担举证不能的法律后果，对其主张，本院不予支持。关于律师费。高成公司依据《物业管理服务合同》第八条要求韩花公司支付律师费，有合同依据，且提交了证据证实该笔律师费已实际支付，故本院对该笔律师费5000元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州韩花餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付2019年6月至2019年11月期间拖欠的物业管理费共计262558.48元；二、被告广州韩花餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付拖欠的物业管理费的违约金5365.81元；三、被告广州韩花餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付拖欠的物业管理费的违约金（违约金分段计算：2019年6月物业管理费的违约金，以2545.52元为本金，按照每日万分之五的标准计付，自2019年9月20日计算至实际付清款项之日止，以不超过欠缴物业管理费本金2545.52元为限；2019年7月至11月物业管理费的违约金，均以每月物业管理费44184元为本金，按照每日万分之五的标准计付，分别自当月6日计至付清款项之日止，每月物业管理费的违约金均以不超过当月物业管理费本金为限）；四、被告广州韩花餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付律师费5000元；五、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5505元，由原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司负担251元，被告广州韩花餐饮有限公司负担5254元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年四月二十八日法官助理彭逸婷书记员王汝欣