上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3075号原告(反诉被告)：常兆洪，男，1968年1月27日出生，汉族，户籍地江苏省。原告(反诉被告)：潘爱梅，女，1970年12月9日出生，汉族，户籍地江苏省。原告(反诉被告)：常浩，男，1991年10月13日出生，汉族，户籍地江苏省。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：庄清源，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：吕玉芳，女，1967年6月13日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市，现住上海市宝山区。被告(反诉原告)：滕淑英，女，1990年7月20日出生，汉族，住上海市宝山区。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。原告常兆洪、原告潘爱梅、原告常浩与被告吕玉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序。经三原告申请，本院于2020年4月2日追加滕淑英为被告参加诉讼。被告于2020年3月17日提起反诉，本院予以受理并于2020年4月7日就本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告常兆洪与三原告共同委托诉讼代理人庄清源，两被告共同委托诉讼代理人季克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常兆洪等三人向本院提出诉讼请求：1.判令吕玉芳、滕淑英支付常兆洪三人购房款人民币1,400,000元(以下币种相同)；2.判令吕玉芳、滕淑英支付以1,400,000元为基数，按年利率6.225%的标准(全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%×1.5倍)计算自2019年12月9日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；3.诉讼费由吕玉芳、滕淑英负担。事实和理由：吕玉芳曾就民间借贷纠纷案诉至上海市宝山区人民法院，要求常浩偿还借款。后常兆洪与潘爱梅为替常浩偿还债务，遂与吕玉芳协商同意以常兆洪三人共有的上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)抵债。双方签订《以房抵债协议书》，约定将讼争房屋折价4,850,000元，其中3,000,000元用于抵债，450,000元用于归还银行贷款，余款1,400,000元则于过户当日由吕玉芳付款至常兆洪三人的账户，房屋则过户至滕淑英(系吕玉芳之女)名下。2019年12月8日过户时，吕玉芳为减少税费，要求其三人配合将网签合同中的房价款降低至3,500,000元，双方实际仍按照《以房抵债协议书》履行。常兆洪三人为清偿债务而无奈配合，至于实际税费本就约定由吕玉芳承担。现讼争房屋已实际过户至滕淑英名下，但吕玉芳确未支付剩余房款1,400,000元。其一边称网签合同中的价格约定系双方真实意思表示，一方面又违背合同约定要求由常兆洪三人承担税费。基于吕玉芳的违约行为，常兆洪等现仍实际占有讼争房屋并使用。另补充，双方签订的《以房抵债协议书》是由吕玉芳的代理人起草的，本来起草的《以房抵债协议书》中约定折价款为4,800,000元，由于常兆洪等坚持不同意，最终手写更改折价款为4,850,000元。综上，常兆洪三人认为吕玉芳的行为已经违反合同约定并损害其利益，为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。吕玉芳、滕淑英辩称如下：不同意常兆洪三人的诉请。其认可双方曾在2019年10月签订《以房抵债协议书》，但是此后双方为了交易另外签订了《房地产买卖合同》。故其认为对于价款的约定应当以后约定的《房地产买卖合同》为主，而双方约定房屋价款则应为3,500,000元，且双方在《房地产买卖合同》上将税费改按法律规定来承担。至于双方关于税收的约定，双方在《以房抵债协议书》上约定是基于常兆洪等人他处无住房而讼争房屋交易过程中也只会产生契税，并不会产生增值税以及所得税的前提下，才愿意由吕玉芳承担的。但是在过户交易中，鉴于常兆洪等隐瞒了他处有其他住房的事实，导致滕淑英最终多支付了约210,000元的增值税、所得税，故双方就税费负担产生了纠纷。另代理人季克华承认《以房抵债协议书》是其拟定的，但其中手写部分不是由其拟定的，是双方当场拟定将4,800,000元改成了4,850,000元。而在《以房抵债协议书》最后一页手写部分约定房产过户后两个月就应交房，但常兆洪等人并未将讼争房屋交付给吕玉芳两人。综上，吕玉芳两人认为其并未违约，假若法院最终判决其应承担1,400,000元，其亦不应承担违约责任，故不应承担违约金。即便法院最终认定其应承担违约金，其亦认为违约金标准过高，应予以调整。另，吕玉芳两人认为其仅应承担过户的契税，而其已代付的增值税、个人所得税等合计216,819.54元按照双方约定以及法律规定应由常兆洪三人负担。而常兆洪三人未按约交付房屋，故还应支付未按期交房对吕玉芳等造成的损失。综上，吕玉芳、滕淑英提出反诉并主张：1.判令常兆洪三人将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给滕淑英，并向滕淑英支付按照每月5,000元的标准(暂估)计算自2020年2月14日起至常兆洪三人实际交付房屋给滕淑英之日止的相应损失；2.判令常兆洪三人共同支付吕玉芳、滕淑英代付税费216,819.54元及以216,819.54元为本金按照年利率6%的标准计算自2019年12月14日起至常兆洪三人实际支付本金之日止的利息；3.本诉及反诉诉讼费用，均由常兆洪三人负担。针对吕玉芳、滕淑英的反诉诉请，常兆洪三人辩称如下：对于反诉诉请均不同意。根据合同约定，应该是在吕玉芳交付1,400,000元之后两个月内向吕玉芳、滕淑英交付房屋，但吕玉芳至今未付清款项，故不应交付房屋。另，双方已经约定了税费由吕玉芳承担，所以常兆洪三人不需要承担相关税费以及相关利息损失。综上，吕玉芳、滕淑英的反诉诉请均无事实与法律依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年10月，吕玉芳作为甲方与常兆洪、潘爱梅、常浩作为乙方签订《以房抵债协议书》。双方约定基于常浩曾向吕玉芳借款合计3,000,000元且届满无力偿还本息的情况下，乙方同意出售自有房屋即讼争房屋。双方确认讼争房屋的折价款为4,850,000元，同意将常浩的借款3,000,000元转为首付款，合同签订后先支付450,000元用于偿还银行贷款，余款1,400,000元到过户当日由甲方向乙方支付。协议又约定，乙方根据甲方要求在协议签订起7日内将该房屋过户至甲方指定人滕淑英名下，指定人滕淑英和甲方系母女关系。协议另约定，房产过户后约两个月交房，房屋内保持不损坏装修及部分家具保留，就电视机、冰箱搬走。协议还约定过户交易税费甲方全权负责，与乙方无关。协议另约定双其他相关权利义务，双方于协议落款处签名、捺印。2019年10月14日，吕玉芳向常兆洪支付450,000元。2019年12月8日，常兆洪、潘爱梅、常浩作为卖售人(甲方)与滕淑英作为买受人(乙方)就讼争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，该合同除了约定该房屋的转让价款为3,500,000元，并约定于2019年12月6日之前办理转让过户手续外，其余可填写条款处均为空白。双方于合同落款处签名。2019年12月14日，讼争房屋登记至滕淑英名下，并由其支付讼争房屋的相关过户契税105,246.86元，城市维护建设税3,491.79元，地方教育附加税1,396.71元，教育费附加税2,095.05元，个人所得税70,164.57元，增值税139,671.42元。2019年12月20日，吕玉芳、滕淑英委托代理人季克华律师向常兆洪三人寄送《律师函》。该《律师函》大意认为常兆洪三人应按照《上海市房地产买卖合同》之内容履行合同，认为讼争房屋的价款应为3,500,000元且要求该三人承担税费216,819.54元,同时还要求三人尽快向吕玉芳、滕淑英交接房屋等。该《律师函》以微信形式向常兆洪送达。后双方因税收承担以及房款争议涉讼。上述事实，由常兆洪三人提供的《以房抵债协议书》、微信聊天记录及《律师函》一组，由吕玉芳等两人提供的《不动产权证》、《上海市房地产买卖合同》、税收完税证明及交易明细等一组、通话录音光盘、个人住房房产税认定通知书及缴费通知单等一组、转账记录及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于常兆洪三人提供的链家网网页截图，本院认为与本案无关，不予采纳。本院认为，双方之间签订的《以房抵债协议书》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。而吕玉芳等认为应按照双方后签的《上海市房地产买卖合同》约定的房价以及税费负担方式进行履行的观点，本院不予认同。《上海市房地产买卖合同》为网签合同，系双方为继续履行合同而签订。纵观该合同，双方除了约定价款、过户时间外，其余内容填写处均为空白，该特征可印证常兆洪方所称仅为过户时减少吕玉芳所要承担的税费而做低房价的陈述。且吕玉芳等亦认可讼争房屋合理价位应为4,800,000元，而对于为何常兆洪在此前坚持以4,850,000元方肯出售讼争房屋的情况下到签订网签合同时却愿意以3,500,000元的低价出售房屋无法做出合理解释。据此，本院认为双方就讼争房屋的买卖实际履行的应为《以房抵债协议书》，而讼争房屋的房款价亦应为4,850,000元，吕玉芳仍应按约向常兆洪等支付剩余房款1,400,000元。而在吕玉芳支付尾款后两个月内，常兆洪等人当按约向其交付讼争房屋。至于吕玉芳等主张其基于常兆洪等三人未如实陈述自有房屋的情况下导致其承担的增加部分税费不予承担以及其所认为系由于常兆洪对自有房屋情况的隐瞒才导致其表示愿意承担所有税费的相应抗辩意见，现仅凭吕玉芳等人提供的形成于2019年12月16日的录音光盘之证据，本院认为证明力并不充足。故对于吕玉芳等要求常兆洪方承担相关税费的诉请，本院认为并无事实与法律之依据，不予支持。另，按照双方《以房抵债协议书》的约定吕玉芳应于过户当日便支付尾款，现吕玉芳未按约支付尾款的理由并不成立，常兆洪等现主张相关款项的利息损失符合事实与法律规定，本院予以支持。但对于逾期付款利息的计算标准双方并无合同约定，而基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑吕玉芳迟付房款的主观恶意、违约时间的长短、对常兆洪等人造成的实际损失等因素后，将常兆洪等人主张的违约金标准酌定为中国人民银行同业拆借利率标准为宜。至于吕玉芳等人主张的逾期交房损失，本院认为在其未按约支付购房尾款的前提下，常兆洪等人约定的交房条件并未满足，故对于吕玉芳的此项诉请，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吕玉芳于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)常兆洪、原告(反诉被告)潘爱梅、原告(反诉被告)常浩支付房款人民币1,400,000元；二、被告(反诉原告)吕玉芳于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)常兆洪、原告(反诉被告)潘爱梅、原告(反诉被告)常浩支付以人民币1,400,000元为本金，按照中国人民银行同业拆借利率标准计算自2019年12月9日起至被告(反诉原告)吕玉芳实际支付本金之日止的利息；三、原告(反诉被告)常兆洪、原告(反诉被告)潘爱梅、原告(反诉被告)常浩于被告(反诉原告)吕玉芳支付上述主文第一条之房款后两个月内向被告(反诉原告)吕玉芳、被告(反诉原告)滕淑英交付上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、驳回原告(反诉被告)常兆洪、原告(反诉被告)潘爱梅、原告(反诉被告)常浩其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)吕玉芳、被告(反诉原告)滕淑英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币8,700元以及反诉案件受理费减半收取计人民币2,426.15元，以上合计人民币11,126.15元由被告(反诉原告)吕玉芳、被告(反诉原告)滕淑英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年四月十七日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。