内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2020）内04民终658号上诉人（原审原告）：张亚峰,男,1957年10月6日出生,汉族，农民。委托诉讼代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰广建房地产开发有限责任公司，住所地敖汉旗新惠镇新中街中段。法定代表人：刘臣，执行董事。委托诉讼代理人：赵荣强，内蒙古峰惠律师事务所律师。上诉人张亚峰因与被上诉人赤峰广建房地产开发有限责任公司（以下简称广建房地产公司）因房地产开发经营合同纠纷一案，不服敖汉旗人民法院（2019）内0430民初4947号民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张亚峰不服该裁定向本院上诉称：请求撤销原裁定，指令一审人民法院审理。事实和理由：2007年，原敖汉旗新惠预应力构件厂（系自然人独资企业，现己注消，上诉人为出资人）以出让方式取得新惠镇河东工业园区4032平方米土地，土地性质为工业用地。2011年5月30日，敖汉旗规划委员会做出《敖规发(2011)2号》会议纪要，对该地块做出规划，变更土地性质为住宅用地，并将该地块与相邻两家地块，即被上诉人地块、案外人赤峰兴宝房地产开发有限公司地块，做统一规划（金泰嘉园小区）。敖汉旗住房和城建局此后做出《关于核发敖汉旗新州街东B地块康健沙棘以南、中敖食品以北用地规划设计条件的函（敖规办字【2011】113号）》，确定金泰嘉园小区容积率为1.77。根据上述规划设计条件，敖汉旗人民政府确定了案涉土地使用权出让费用，与敖汉旗新惠预应力构件厂签订《国有建设用地使用权出让合同》。敖汉旗新惠预应力构件厂依约补交土地出让金544.85万元。关于上述三地块用地、设施建设分摊问题，敖规发(2011)2号会议纪要提出二个方案：方案一，由一家企业开发建设；方案二，在批准实施的规划的指导下，采用容积率倒算法，小区内的每一项建设均按建设面积占总建设用地的比例进行分担，各企业的建设用地均乘以容积率得出理论建设面积，如果实际建设面积大于理论建筑面积，多的拿出部分利润补偿理论建筑面积大于实际建筑面积的企业，补偿值最后应归零。上诉人、被上诉人、案外人赤峰兴宝房地产开发有限公司采用了第二种方案。上诉人、被上诉人据此办理了建设规划、土地规划手续。上诉人系挂靠赤峰兴宝房地产开发有限公司、以赤峰兴宝房地产开发有限公司名义办理批准、施工手续，案外人赤峰兴宝房地产开发有限公司对三方系采用第二种方案无异议。根据敖汉旗规划委向上诉人颁发的《建字第150420201200188号建设工程规划许可证》及实际建情况，上诉人地块实际建设面积为6041平米。而根据《敖规发(2011)2号》会议纪要、《关于核发敖汉旗新州街东B地块康健沙棘以南、中敖食品以北用地规划设计条件的函（敖规办字【2011】113号）》，上诉人地块理论建筑面积应为7780平方米。实际建筑面积比理论建筑面积小1639平方米。该部分差值未能获得补偿。上诉人在一审期间，提出追加赤峰兴宝房地产开发有限公司做为共同被告参加诉讼的申请。上诉人认为，本案争议焦点应当是上诉人、被上诉人、赤峰兴宝房地产开有限公司三家之间利益分配，应属民事案件受理范围。故此，一审法院驳回上诉人起诉不当。被上诉人广建房地产公司辩称，上诉人的原敖汉旗新惠镇预应力构件厂、答辩人的金园谷物、兴宝房地产开发公司的兴宝门窗厂三方所占土地受敖汉旗规划委员会统一规划，规划为“金泰嘉园小区”。敖汉旗城乡规划委员会敖规发【2011】2号“敖汉旗城乡规划委员会2011年第二次会议纪要”做出规划，文件中第十五条“关于河东新洲街东地块建筑、用地、设施建设分摊问题”规定：“这个区域有许多企业，需要对每个区域进行统一规划，由于各企业之间用地面积大小不等、区位特点不同等因素，必须采取效益综合平衡、义务合理分担的原则进行建设，必须使得区域地块的各个产权所有人达成一致意见，就此规划部门提出了方案”；规划方案二规定，在批准实施的规划的指导下，采用容积率倒算法，小区内的每一项建设均按建设面积占总建设用地的比例进行分担，各企业的建设用地均乘以容积率得出理论建设面积，如果实际建设面积大于理论建筑面积，多的拿出部分利润补偿理论建筑面积大于实际建筑面积的企业，补偿值最后应归零，公共设施等其他各项建设也采取同样的方法。规划要求要打破原来界限，在符合总体规划的前提下，各方按“新洲街东B地块（金泰嘉园小区）修建性详细规划方案”组织开发建设。答辩人的原土地面积是35306.1平方米，上诉人的原土地面积是4032平方米，兴宝公司的原土地面积是10672平方米，规划的建筑总面积为94839.09平方米，按照规划文件容积率倒算法的规定，答辩人按规划理论上应分的各项建设面积为66927.93平方米，而答辩人按规划实际上建的面积比应分的少了2077平方米。按照规划，金泰嘉园小区北侧振兴路南规划要求为道路让出（即缩进）7.6米，因此小区实际用地面积少于原来三家土地面积之和。整个小区内应由三家分摊面积的的物业、社区用房，健身广场都在答辩人建筑面积范围内，都是答辩人出资建筑的。按实际施工占地情况与原来三方土地界限相比，答辩人建筑占上诉人原来土地为宽7米、长56米，计392平方米的面积，因规划原因上诉人的建筑占了兴宝公司部分地块。按规划的要求，不是以土地面积占用多少进行相互补偿，而是按所有应分建筑项的面积多少占总建设用地的比例确定是否补偿，事实上答辩人实际建筑面积少于规划应分面积，答辩人本身是应获补偿方、而不是再对上诉人或他方进行补偿的义务主体。规划部门的方案具有约束性的法律效力，双方之间实际上也已经按照规划的方案、要求履行完毕了，双方的实际建筑面积都少于应分建筑面积，答辩人没有赔偿或补偿的义务，上诉人应按规划确定的方案、要求通过规划部门主张自己的权利。综上，无论本案是否属于人民法院管辖办或是应通过法院对三方进行调整，上诉人对答辩人提出诉讼请求都是不能成立的，因此请二审法院查明事实，依法判决。张亚峰向一审法院起诉请求，要求广建房地产公司补偿张亚峰损失1240182元，并给付自2013年4月1日至给付之日的利息。一审法院认为，2011年9月9日张亚峰与敖汉旗国土资源局签订的土地出让合同，虽批准张亚峰建筑总面积7136.64㎡，但2012年4月24日敖汉旗城乡建设规划委员会办公室向张亚峰颁发的《中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第0430201200011号）》却认为张亚峰在金泰嘉园小区有用地面积4028.80㎡，同意其建设面积6401㎡。在金泰嘉园小区，广建房地产公司虽占用了张亚峰原土地面积，但系依政府规划，系依政府指令而为，而非侵权行为。张亚峰如认为其实际建筑面积少于原出让合同面积，应向政府相关部门主张权利，故张亚峰要求广建房地产公司赔偿各项损失的诉讼请求非该院民事案件受案范围，对张亚峰的诉求该院不宜以民事案件受理。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条一款（四）项之规定，裁定：驳回张亚峰的起诉。二审期间，当事人均没有提交新证据。本院审理查明：2011年，敖汉旗规划委员会将涉案地块与被上诉人地块、案外人赤峰兴宝房地产开发有限公司地块三块地作为一个项目进行统一规划（金泰嘉园小区）并颁发规划许可证，三方对此均予认可并已实际履行。一审中上诉人当庭申请追加案外人赤峰兴宝房地产开发有限公司为被告。本院认为，本案争议焦点应当是上诉人、被上诉人、赤峰兴宝房地产开有限公司三家之间利益分配，属于平等民事主体之间的法律关系，应属民事案件受理范围。一审裁定认定本案不属于民事案件受案范围驳回起诉错误，应予纠正。上诉人与被上诉人的房地产开发经营合同纠纷应进入实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销敖汉旗人民法院（2019）内0430民初4947号民事裁定。二、指令敖汉旗人民法院对本案进行审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄树华审 判 员 姚美竹审 判 员 郭光宇 二〇二〇年四月十四日法官助理 蒙 晖书 记 员 常 诚