吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初3015号原告：吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部。经营者：禚俊，女，1990年7月5日出生，汉族，住吉林市船营区西安路碧水山城A区6号楼1-5-8号。委托诉讼代理人：吕红，吉林越天律师事务所律师。被告：徐晓慧，女，1951年5月13日出生，汉族，住吉林市。第三人：吉林市环宝建材有限公司。法定代表人：丁一。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。原告吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部（以下简称：中泽房屋咨询服务部）与被告徐晓慧租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日作出（2018）吉0202民初3249号民事裁定，中泽房屋咨询服务部不服一审裁定，向吉林市中级人民法院提起上诉，吉林市中级人民法院于2017年9月10日作出（2019）吉02民终1915号民事裁定，撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初3249号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，依职权追加吉林市环宝建材有限公司（以下简称：环宝建材公司）作为本案第三人参加诉讼，并于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告中泽房屋咨询服务部经营者禚俊及其委托诉讼代理人吕红、被告徐晓慧、第三人吉林市环宝建材有限公司委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泽房屋信息咨询服务部向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令增加房屋租赁费，金额为100元/月/平方米；2.依法判令被告给付拖欠的房租金100,800元（自2015年1月1日起至2018年12月31日止；计算方式：21平方米×100元/平方米/月×12个月×4年=100800元）；3.诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：1993年吉林铁合金厂第三产业开发公司（以下简称：铁合金三产）在昌邑区二道江龙江路统一建立市场，实行统一建设、统一管理、投资以三产公司为主，用户为辅，产权归工厂，使用权归用户，缴纳建设费者使用期五年，房屋租赁费每平方米10元；五年后房租另定：铁合金三产公司总计建设了38处门市房。铁合金三产是吉林铁合金集团有限责任公司出资的全民所有制企业，后由于三产公司被吊销营业执照，三产公司的所有财产由中钢铁合金股份有限公司收回。后期，又将铁合金三产公司财产的管理、使用、处分权授予吉林市环宝建材有限公司，2014年末，受吉林铁合金集团有限公司的指令，吉林市环宝建材有限公司将接受的铁合金三产开发公司财产的管理、使用、处分权（包括吉林市二道江市场建造的38处门市房的管理、租赁、维修等一切事物）授权给了原告。原告接管二道江市场后，对包括被告所租赁的房屋在内的所有二道江市场的38处门市房的房屋、水、电、气、供热等多项设备、设施进行了保养和维修，投入了大量资金。被告是使用该市场门市的用户之一，自原告接管该市场时（2015年1月1日），五年的使用期限早已届满，并且现在的市场租金额已经远远超过20多年前的价格，原告的投入和产出不成正比，现原告依据二道江市场通江商业用房租赁协议，将租赁费增加至100元/月/平方米，各业户应当按照规定缴纳房租金，原告早已向被告发出缴纳房租金通知，但被告一直没有缴纳。虽经多次催要未果，无奈诉至贵院，请依法判令解除与被告的租赁关系，并判令被告支付拖欠的租金，请人民法院依法支持。徐晓慧辩称，1、本案的租赁合同的相对双方是铁合金集团公司和徐晓慧，与原告没有关系，所以原告无权要求上涨租金，并向自己缴纳。2、原告由于不是租赁合同的相对一方，所以也无权要求解除合同。3、租赁合同的租金由合同双方协商确定，不能由第三方强制确定。4、原告由于修缮门市房花费的费用，可以向权利人铁合金集团公司主张，跟被告没有关系。吉林市环宝建材有限公司述称：在本案中吉林市环宝建材有限公司确实是在2014年末接受吉林市铁合金三产公司的委托后，又将二道江市场管理使用处分权及租赁维修等事务全权授权给了原告公司，而且原告所举的证据情况说明确实属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。中泽房屋咨询服务部提供的吉林铁合金股份有限公司企业变更情况、吉林市环宝建材有限公司企业信息、吉林铁合金厂三产实业开发总公司非公司法人信息、二道江市场统建商业用房租赁协议、建筑工程位置防火审批意见书、临时建设工程规划许可证、吉林市中级人民法院（2018）吉02民终2204号民事调解书、住房证，徐晓慧提供的2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日的房屋管理合同、收据、门市房委托管理协议、中泽房屋咨询服务部营业执照及企业信用信息公示报告，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析评判如下：1.中泽房屋咨询服务部提供的情况说明四份、《关于二道江市场门市管理变更的通知》，因上述证据均是公司内部授权行为，且加盖了证据出具主体的公章，故本院对上述证据的真实性予以确认；2.中泽房屋咨询服务部出具的收据，欲证明2015年其对涉案38户门市房的水暖、供电、外网等进行了更换、改造，支出材料人工费732,000元，徐晓慧质证称该证据与本案无关。因该证据所证明的问题与本案无必然关联，故对该证据与本案的关联性，本院不予认定；3.中泽房屋咨询服务部提供的《通知》，欲证明其向徐晓慧主张租赁费有合理依据，符合市场价格。徐晓慧质证称未收到该通知。因该证据的真实性并不以是否通知到徐晓慧为前提，故对该证据的真实性，本院予以采信；4.徐晓慧提供的吉林铁合金集团有限责任公司部分工商档案，欲证明吉林铁合金集团公司将二道场门市房的相关权利授权给中泽信息咨询服务部的情况说明中加盖的公章已经停止使用，因此该情况说明不合法、不真实。中泽房屋咨询服务部质证称该工商档案不完整，档案中并没有记载之前的公章作废。因徐晓慧仅提供部分工商档案，且该工商档案不足以证明吉林铁合金集团有限责任公司的公章何时停止使用的事实，故对该证据证明的问题，本院不予采信；5.徐晓慧提供的国家企业信息公示报告三份，欲证明铁合金集团公司和铁合金股份公司是两个独立的公司法人，而第三人环宝建材公司的母公司和股东是铁合金股份公司，所以铁合金集团公司不会把自己的资产门市房交给和自己没有关系的环宝建材公司管理。中泽房屋咨询服务部质证称对上述证据的真实性有异议。因上述证据系政府相关部门公示信息，故对上述证据的真实性，本院予以采信，但吉林铁合金集团有限责任公司对其享有所有权的二道江市场门市房授权由谁管理有自主决定权，徐晓慧主观认定吉林铁合金集团有限责任公司不会将二道江市场门市房授权给环宝建材公司管理无事实和法律依据，故对徐晓慧所要证明的问题，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1983年2月3日，吉林铁合金厂成立，该厂于1993年9月13日组建下属分支机构吉林铁合金厂三产实业开发总公司。1992年9月8日，吉林铁合金厂取得龙江路临时建设规划许可证。1995年7月，吉林铁合金厂三产实业开发总公司与昌邑通江街办事处签订《二道江市场统建商业用房屋租赁协议》一份，协议中约定：吉林铁合金厂第三产业开发公司统一建立市场，投资以三产公司为主，用户为辅。产权归工厂，使用权归用户，实行统一建筑、统一管理。为此，同各业户共同签订本协议。……二、市场商业用房建设费：商业用房建成后，按建筑面积计算。使用人一次缴纳建设成本费每平米150元，然后办理使用权，并有二次转租权和出兑权，转租或出兑时，须报请三产公司审批，办理变更手续。三、房屋租赁：房屋租赁费按使用面积计算，每平米月10元，从93年1月1日起计租。缴纳建设费者房屋使用期五年，五年以后房租另定。承租协议有效期自1993年1月1日至1998年1月1日……。1998年8月6日吉林铁合金厂改制为吉林铁合金集团有限责任公司。2007年吉林铁合金厂三产实业开发总公司所有财产被吉林铁合金集团有限责任公司接收，后吉林铁合金集团有限责任公司将吉林铁合金三产实业开发总公司财产的管理、使用、处分等权利授权于吉林北方铁合金联营公司。2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日，作为甲方的吉林北方铁合金联营公司与作为乙方的徐晓慧共签订三份《房屋管理合同》，三份合同中约定：甲方同意将场门市房给乙方使用；期限为一年，即自2012年1月1日至2013年1月1日止、2013年1月1日至2013年12月31日止、2014年1月1日至2014年12月31日止；月缴管理费336元，每年交一次。该三份合同中载明的案涉房屋的面积不一致，分别为23.29㎡、21㎡，庭审中，双方当事人均主张案涉房屋面积为21㎡。2014年末吉林铁合金集团有限责任公司同意环宝建材公司委托中泽房屋咨询服务部对二道江市场38处门市房临时建筑的管理、租赁、维修等一切事务，环宝建材公司出具书面情况说明，载明将吉林市二道江市场建造的38处门市房的管理、租赁、维修等一切事务的权利授权给中泽房屋咨询服务部，双方未签订书面协议，但对该事实环宝建材公司在庭审中予以承认。2014年7月27日，吉林市昌邑区中泽房屋信息服务部（乙方）与吉林铁合金厂第三产业开发公司（甲方）签订《门市房委托管理协议》，协议中约定：一、房屋委托管理时间：甲方将位于龙江街建设面积885平方（其中38户房屋）的门市房屋委托给乙方管理，委托管理时间自2014年8月1日起至房屋主体拆迁止，……四、委托管理约定：现有（38户）业主租金自2015年1月1日起由乙方根据市场价格收取租户租金，与甲方无关。2014年10月13日，吉林铁合金厂第三产业开发公司新发街市场服务部发出《关于二道江市场门市管理变更的通知》，该通知中载明，我单位与吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部协商达成协议，将三十八处门市房移交给该公司全权管理（其中包括租赁、维修、日常管理等一切事物）……。2014年12月24日，中泽房屋咨询服务部发出《通知》，该通知载明，由于各位商户租用的房屋租期已到（2014年12月31日），现由吉林市昌邑中泽房屋信息服务部管理，我们将于2015年对供热管线和电气线路全部更换改造，请各位商户及时到中泽房屋信息服务部办理2015年租房手续…收费标准至2015年1月1日起每平米每月租金100元。徐晓慧在庭审中否认接收到上述两份通知，现其仍在使用二道江市××门房。另查明，现无法查询到“吉林铁合金厂第三产业开发公司”的相关信息，但存在吉林铁合金厂三产实业开发总公司，该公司为吉林铁合金集团有限责任公司独立出资的全民所有制企业，且该公司于2007年被吊销。“吉林铁合金厂第三产业开发公司”与“吉林铁合金厂三产实业开发总公司”应为同一主体。再查明，吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部营业执照中的名称与其公章名称，即吉林市昌邑中泽房屋信息服务部不一致，在本次诉讼中已经重新启用名称一致的公章。本院认为，（一）关于权利主体的问题。二道江市场为吉林铁合金厂三产实业开发总公司建立，吉林铁合金厂三产实业开发总公司为吉林铁合金集团有限责任公司独立出资的全民所有制企业，现其处于吊销状态，吉林铁合金集团有限责任公司有权将二道江市场38处门市房授权给其他人进行管理。现吉林铁合金集团有限责任公司将二道江市场38处门市房的管理权利授权给环宝建材公司，并同意环宝建材公司委托中泽房屋咨询服务部对二道江市场38处门市房进行管理、维修等一切事务。徐晓慧现为二道江市场18号门市房的使用人，其在庭审中抗辩称其与中泽房屋咨询服务部之间未签订租赁合同，不存在租赁关系，与其存在租赁关系的相对人为吉林铁合金集团有限责任公司。因吉林铁合金集团有限责任公司已同意将案涉房屋的管理权利委托给中泽房屋咨询服务部，中泽房屋咨询服务部在接受案涉房屋管理权利之日起，即承接了吉林铁合金集团有限公司的相关权利义务，徐晓慧在其承接后，至今仍使用案涉房屋，亦在庭审中表示将继续承租案涉房屋，徐晓慧与中泽房屋咨询服务部存在事实上的租赁合同关系，故中泽房屋咨询服务部有权对徐晓慧主张占有、使用案涉房屋的费用。（二）关于租赁费及收取标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。徐晓慧使用案涉房屋至今，未与中泽房屋咨询服务部亦或是吉林铁合金集团有限责任公司签订书面合同，应视为对案涉房屋的不定期租赁。关于中泽房屋咨询服务部要求增加房屋租赁费，金额为100元/月/平方米的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第十二条第一款第五项的规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：…（五）价款或者报酬…；”中泽房屋咨询服务部与徐晓慧之间的租赁费用应由双方当事人自愿自主协商，不属于法院民事审理范围，故中泽房屋咨询服务部的该项诉请，本院不予支持。关于中泽房屋咨询服务部要求徐晓慧给付自2015年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的租赁费100,800元的诉请，因徐晓慧自2015年1月1日起未交纳任何占有、使用案涉房屋的费用，已构成违约，现吉林铁合金集团已将调整、收取案涉房屋租赁费的权利委托给中泽房屋咨询服务部，故徐晓慧应向中泽房屋咨询服务部交纳拖欠的租赁费。因中泽房屋咨询服务部与徐晓慧之间未就房屋租赁费达成合意，徐晓慧要求继续按照其与吉林北方铁合金联营公司签订的《房屋管理合同》中约定的月租金336元支付，违背公平合理原则，根据吉林市现行经济发展水平与案涉门市房屋出租市场标准，中泽房屋咨询服务部要求增加徐晓慧拖欠房屋租赁费期间的租金标准,尚属合理，但中泽房屋咨询服务部要求的租金标准偏高，经本院综合考量，平衡双方当事人利益，将徐晓慧拖欠案涉房屋租赁费期间的租金标准定为80元/㎡/月，故徐晓慧应给付中泽房屋咨询服务部自2015年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的租金为80,640元（80元/㎡/月×21㎡×12个月×4年=80640元）。（三）关于中泽房屋咨询服务部要求解除与徐晓慧之间的租赁合同关系的问题。中泽房屋咨询服务部与徐晓慧之间的租赁合同关系存在的基础在于其与吉林铁合金集团有限责任公司的约定，其行使权力的范围不能超过同吉林铁合金集团有限责任公司的约定范围。根据中泽房屋咨询服务部与吉林铁合金集团有限责任公司下属单位吉林铁合金厂三产实业开发总公司签订的《门市房委托管理协议》的规定，中泽房屋咨询服务部仅有对案涉房屋装修、维修、向租户收取租金等管理权利，其没有同房屋租户解除租赁合同关系的权利。且案涉房屋系吉林铁合金厂三产实业开发总公司在二道江龙江街统一建立，投资以三产公司为主，用户为辅。产权归工厂，使用权归用户的承建模式，房屋使用人已缴纳房屋建设成本费。徐晓慧已占有、使用案涉房屋数年，现徐晓慧在庭审中明确表示愿意继续承租案涉房屋，其享有案涉房屋的优先承租权，中泽房屋咨询服务部不享有单方解除租赁合同关系的权利，故对中泽房屋咨询服务部要求解除与徐晓慧之间的租赁合同关系的诉请，本院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第四条、第五条、第十二条第一款第五项、第二百一十二条、第二百一十五条的规定，判决如下：一、徐晓慧于本判决生效之日起十日内以80元/㎡/月的租金标准给付吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部自2015年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的房屋租金，合计80,640元；二、驳回吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,316元，由徐晓慧负担1,850元，由吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部负担466元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 高 翯审判员 于 佳审判员 仲菲艳 二〇二〇年四月二十七日书记员 齐永鹤