广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6042号原告：廖国群，女，1974年8月9日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：唐雄进，广东劲戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寿春，广东劲戈律师事务所律师。被告：广州裕丰花卉有限公司，住所地广州市番禺区东环街左边村桥兴大道280号。法定代表人：孔志雄，职务总经理。委托诉讼代理人：孔淑莹，广东百健律师事务所律师。被告：广州市番禺区东环街左边村股份合作经济社，住所地广州市番禺区东环街左边村环村西路28号。法定代表人：陈业华，职务理事长。委托诉讼代理人：钟灿成，广东百健律师事务所律师。原告廖国群与广州裕丰花卉有限公司（以下简称裕丰公司）、广州市番禺区东环街左边村股份合作经济社（以下简称左边村经济社）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖国群及其委托诉讼代理人唐雄进，被告裕丰公司的委托诉讼代理人孔淑莹，被告左边村经济社的委托诉讼代理人钟灿成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖国群向本院提出诉讼请求：1.确认原告与裕丰公司于2018年9月1日签订的《租赁合同》无效；2.裕丰公司退还原告按金69000元；3.两被告赔偿原告装潢损失850000元；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告与裕丰公司签订了《租赁合同》，约定原告向裕丰公司承租左边村经济社所有的位于广州市番禺区东环街左边村银平路以南裕丰花场内六区之二号场地（场地面积：1000㎡）（农用地）作农庄使用，租期2018年9月1日至2021年8月30日，第一年每月租金23000元，租金每年递增5%，按金69000元。裕丰公司向原告交付了上述场地，原告向其支付了按金69000元。2018年9月5日，原告与江某签订了《店铺转让合同》，江某以400000元的价款将上述场地上的店铺转让给原告。江某向原告交付了上述店铺，原告向其交付了店铺转让费300000元。2018年10月1日，原告与乡某签订了《房屋装修合同》，由乡某对上述场地及店铺进行装潢，工期2018年10月3日至2018年11月12日，工程价款850000元。乡某对上述场地及店铺进行了装潢，原告向其支付了工程价款850000元。上述场地系农用地，裕丰公司未经规划部门的规划许可，也未办理农业用地转为建设用地的任何手续，其将上述场地出租给原告用于商业经营而并非用于农业经营违反了《中华人民共和国土地管理法》规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，原告与裕丰公司于2018年9月1日签订的《租赁合同》属无效合同。鉴于此，上述场地上的店铺亦属违法店铺，原告与江某于2018年9月5日签订的《店铺转让合同》亦属无效合同。另，两被告及江某早就存在违法用地，相关政府部门早就有责令过他们停止、改正违法行为，甚至对他们予以相应行政处罚。但他们隐瞒相关情况，仍将上述场地、店铺分别出租、转让给善意的原告。2019年1月10日，上述场地及店铺遭政府强拆，造成了原告重大经济损失。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告裕丰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、原告与我方签订的《租赁合同》合法有效。该合同第一条明确约定涉讼土地属于农用地，第四条第7点：“乙方清楚知道租赁场地的土地用途为农用地，乙方在实际使用过程中如超出该范围，由乙方自行办理所需要的一切审批，并承担所有法律风险”。且《租赁合同》中我方出租的是场地，一切地上物均非我方提供，我方并未出租涉讼土地给原告作非农用途，也未允许原告在涉讼土地上建立任何地上物，该合同并未违反国家强制性规定，合法有效。二、根据合同约定按金69000元应由我方没收。根据《租赁合同》第六条第1点“乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，并视作乙方违约。乙方已交纳的按金归甲方所有，不予退还，并赔偿由此对甲方造成的一切损失，甲方按当时现状收回场地，乙方在该地块上所作一切投入无偿归甲方所有，甲方不作任何赔偿。第(3)小点乙方逾期30日未支付租金、管理费、水电费等。”本案中，涉讼场地于2019年1月14日因原告未办理报批手续搭建大棚，导致被东环街拆除，原告2019年1月1日至2019年1月13日的租金及2018年12月25日至2019年1月3日产生的水电费到目前为止仍未向我方交纳，已经违反了上述合同约定，我方有权单方解除本合同，没收原告已交纳的按金69000元。三、原告要求赔偿的装潢损失85万元并无任何事实及法律的依据。原告仅提供了一份《房屋装修合同》，承包人是个人乡某，原告并未提供相关证据证实乡某具有相应的施工资质。从合同内容看，合同中工程地址为广州市番禺区东环街左边村银平路以南裕丰花卉场内A区之二号场地，而合同落款中承包人的地址也是该场地，且据我方了解，乡某是原告廖国群的配偶，我方有理由相信该《房屋装修合同》是原告自己捏造的。另，原告仅提供了收款收据3张，该材料可以由原告随意撰写，其主张装修金额巨大，并未提供等任何有效支付凭证证实实际支出情况以及任何收款完税凭证。更重要的是，目前场地内所有简易建筑等均已拆除，对于原告承租场地后是否真实存在装修行为我方无法确认，就现有证据来看，我方不予认可。综上所述，涉案《租赁合同》合法有效，原告要求我方退还按金69000元及赔偿装修损失85万元缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。被告左边村经济社辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、我方与原告不存在任何合同关系，原告要求我方赔偿其装潢损失没有法律以及事实依据。我方是广州市番禺区东环街左边村银屏路以南裕丰花场所在地块的所有权人，该场地用途为农用地，由裕丰公司自2011年起开设裕丰花场至2019年1月。我方对于裕丰公司就场地分租的情况并不了解，原告向裕丰公司承租该场地的行为并未与我方签订任何合同，也没有向我方备案，我方与原告并未建立任何合同关系，根据合同相对性原则，原告无权要求我方对其承租行为承担任何法律责任。二、根据原告提供的证据来看，是其自身存在违反农用地用途的行为，应由其承担相应的法律后果，不应该将该后果转嫁给我方。原告与裕丰公司签订的《租赁合同》第一条已明确约定，原告承租的场地性质为农用地。第四条第7款约定“乙方清楚知道租赁场地的土地用途为农用地，乙方在实际使用过程中如超出该范围，由乙方自行办理所需要的一切审批，并承担所有法律风险”。由此可知，原告在向裕丰公司租赁涉讼场地时已知该场地土地性质为农用地，原告在明知该场地性质的情况下仍承租该场地，且自称自己改变用途用于经营餐厅（由于该场地内所有简易结构、道路等已全部拆除，原告也未提供任何在该场地内经营餐厅的证据，因此我方无法核实是否真在该场地内经营餐厅），是原告明知违法而为之的行为，且该《租赁合同》明确约定如原告在实际使用过程中超出农用地使用范围，应由原告自行办理一切审批且承担所有风险，因此原告不应将其违反农用地用途行为而产生的损失要求我方给予赔偿。三、我方对于原告提供的装潢损失85万元的证据材料不予认可，原告仅提供了一份《房屋装修合同》，承包人是个人乡某，原告并未提供相关证据证实乡某拥有承包装修工程的施工资质，且合同中工程地址为广州市番禺区东环街左边村银平路以南裕丰花卉场内A区之二号场地，而合同落款中承包人的地址也是该场地，我方有理由相信该《房屋装修合同》是原告自己捏造的。另外原告仅提供了收款收据3张，该材料可由原告随意撰写，原告并未提供任何能够证明已经实际支付装潢费用的有效凭证，亦未提供相关的合法完税发票，且该场地内所有简易建筑均已拆除，对于原告承租涉讼场地后是否真实存在装修行为我方无法确认。综上所述，我方认为原告要求我方赔偿其装潢损失85万元的请求于法于理无据，应当予以驳回。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法与裕丰公司取得联系，故适用公告送达的方式向裕丰公司送达了起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，公告期满后，裕丰公司到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区东环街左边村地号为440113009007JA00004的土地所有权人为广州市番禺区东环街左边村股份合作经济社农民集体，总面积为4.5902公顷，土地证号为穗集有（2012）第02002101号。2.裕丰公司原名为广州市禺丰花卉有限公司，于2012年12月26日变更登记为现名。3.2018年9月1日，裕丰公司作为甲方与廖国群作为乙方签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区东环街左边村银平路以南裕丰花场内A区之二号场地（以下简称涉讼场地），场地面积为1000平方米，租赁场地的土地性质为农用地，乙方已多次实地查看场地现状，乙方同意按现状承租；租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月30日止，共计3年；第一年起每月租金为23000元，租金每年递增5%，第二年起每月租金为24150元，第三年起每月租金为25360元；乙方签订本合同时，须向甲方支付与三个月租金等值的按金及第一个月租金，其中按金为69000元，租金为23000元；乙方签订本合同时，须一次性向甲方支付用电负荷费50000元，该费用不予退还；水、电费乙方按每月实际用量加收5%损耗向甲方缴纳，费用以水表及电表读数为准，按当地商业用水、用电标准计算；乙方从2018年9月1日起正式向甲方缴纳管理费，费用每月按1100元计收，每满两年递增10%；乙方于每月5号前支付当月租金，先交租金后使用场地，租金不含税，因租赁场地产生的一切税费由乙方承担；乙方应爱护并合理使用场地内的各项设施（包括防火安全），如需改动应先征得甲方同意，如因乙方造成损坏或造成甲方、第三方人身及财产损失的，乙方应承担修复义务，并承担由此而产生的一切法律责任及赔偿责任；乙方清楚知道租赁场地的土地用途为农用地，乙方在实际使用过程中如超出该范围，由乙方自行办理所需要的一切审批，并承担所有法律风险；乙方不按约定于每月5号前支付租金或相关费用的，从6号开始计算，超过5天也没有支付租金或相关费用，每逾期一天，按应缴费用的3%向甲方支付滞纳金，直至乙方足额支付所欠金额为止；等等。4.2018年9月5日，江某作为甲方与廖国群作为乙方签订《店铺转让合同》，约定甲方自愿将位于涉讼场地上的餐厅转让给乙方，该餐厅店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要包括所有绿植含百株名贵金花茶、餐桌餐椅、空调及厨房设备等设施；乙方需一次性支付甲方转租款及相关设施转让款40万元；乙方支付款项由餐厅负责人江某收取，乙方必须在合同签订一个月以内向该负责人支付合同项下之价款；乙方在支付甲方转让费后，即向乙方移交合同项下之权利，乙方在付清转让价款的当天，即正式取得餐厅承租权及相关设施的所有权和使用权；等等。5.2018年9月6日，江某向廖国群出具《收款收据》，确认收到店铺转让费部分款30万。6.2018年9月21日，裕丰公司向廖国群出具《收据》，确认收到涉讼场地的按金69000元。7.2019年1月4日，广州市番禺区国土资源和规划局向裕丰公司作出穗番国土规划资停[2019]5号《责令停止土地违法行为通知书》，通知裕丰公司在东环街左边村银平路以南地块裕丰花卉市场非法占用农用地进行硬底化土地与搭建4个左右一层简易棚，占用土地面积15亩，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，责令裕丰公司立即停止上述违法行为，听候处理。裕丰公司主动纠正违法行为，消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。同日，广州市番禺区国土资源和规划局向裕丰公司作出穗番国土规划资改[2019]5号《责令改正土地违法行为通知书》，责令裕丰公司自收到该通知书之日起7日内予以改正，恢复土地原状，逾期不改正的，将依法追究法律责任。庭审过程中，各方当事人均确认如下事实：1.《租赁合同》的相对方为廖国群与裕丰公司；2.涉讼场地的土地性质为农用地；3.涉讼场地上的建筑物已被实际拆除。廖国群确认乡某为其配偶。现廖国群与裕丰公司主要就《租赁合同》的法律效力产生争议。廖国群主张该合同以合法形式掩盖非法目的，裕丰公司将土地性质为农用地的涉讼场地出租予其作为商业用途，违反法律法规的强制性规定，应为无效。因此，裕丰公司应向其退还其支付的按金，并向其赔偿装潢损失。另，左边村经济社作为涉讼场地的权属人，将涉讼场地所在地块出租予裕丰公司进行经营，上述地块上建有十几家以上的餐饮企业，形成一定规模的餐饮环境，左边村经济社作为出租人需承担相应的监管责任，故应对裕丰公司的过错承担连带责任。裕丰公司则主张该合同合法有效，该合同已明确约定涉讼场地的土地性质为农用地，且其司出租的仅系场地，场地上的一切地上建筑物并非其司提供，且即使涉讼场地上存在地上建筑物，但因其司出租的系场地，其司不负责拆除及清理地上建筑物，故其司未出租涉讼场地予廖国群作非农用途，亦未允许廖国群在涉讼场地上建任何地上物，该合同并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。现廖国群拖欠租金及水电费，已违反上述合同约定，故其司要求没收廖国群缴纳的按金69000元。对裕丰公司的上述陈述，廖国群称裕丰公司向其出租的不仅仅系场地，亦包含地上建筑物。2018年8月其多次前往涉讼场地查看，其时有多家餐厅在正常经营，其承租涉讼场地的目的是为经营餐厅。根据双方签订的《租赁合同》可知，其承租涉讼场地是按照承租时的现状进行承租的，而其时涉讼场地的现状是有建筑物作餐厅经营使用，原餐厅名称是叙友农庄。为此，廖国群向本院提交了承租涉讼场地前的照片予以证明。裕丰公司对上述照片未表示任何异议。本院认为，涉讼场地为农业用地，廖国群与裕丰公司签订的《租赁合同》中虽已明确约定涉讼场地的土地性质为农用地，且未约定廖国群承租涉讼场地用于非农用途，但结合在案的证据以及庭审陈述，可知在裕丰公司将涉讼场地出租予廖国群前，涉讼场地上已有建筑物且用于经营餐饮，而《租赁合同》约定廖国群按涉讼场地现状承租，因此，裕丰公司对廖国群租赁涉讼场地用于非农用途系清楚知悉的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”现裕丰公司将涉讼场地出租予廖国群进行非农用途，故其司与廖国群签订的《租赁合同》应认定为无效合同。因此，就廖国群要求确认其与裕丰公司于2018年9月1日签订的《租赁合同》无效的诉请，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，基于《租赁合同》无效，裕丰公司应将其司收取的押金69000元退还予廖国群，故就廖国群要求裕丰公司退还押金69000元的诉请，合理有据，本院予以支持。就廖国群要求裕丰公司赔偿装潢损失85万元的诉请。廖国群向本院提交了其与乡某签订的《房屋装修合同》及乡某开具的3份《收款收据》予以证明其承租涉讼场地后委托乡某对涉讼场地上的店铺进行装潢，并为此支付了工程款85万元。对此，本院作出分析如下：一、涉讼场地上的建筑物现已被实际拆除，在案证据不足以证明上述建筑物被拆除前的客观状况；二、廖国群于庭审中确认乡某系其配偶，其提交的证据不足以证明装修的实际发生情况及款项的支出情况，且裕丰公司对此亦不予确认；三、廖国群明知涉讼场地的土地性质为农用地，仍向裕丰公司承租用以经营餐厅，对涉讼合同无效的后果亦存在过错，由此产生的风险及损失应由其自行承担。综上，就该诉请，于法于理无据，本院不予支持。另就廖国群要求左边村经济社承担连带责任的诉请，本院亦不予支持。综上所述，本院对廖国群的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认廖国群与广州裕丰花卉有限公司于2018年9月1日签订的《租赁合同》无效；二、广州裕丰花卉有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向廖国群退还按金69000元；三、驳回廖国群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18660元，由廖国群负担7960元，广州裕丰花卉有限公司负担10700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  郭文锋人民陪审员  方少英二〇二〇年四月三十日书 记 员  凌绮珊