重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初27087号原告：重庆保利中汇房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙江路8号2幢1号，统一社会信用代码91500107584294136L。法定代表人：刘强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。被告：方兵，住重庆市九龙坡区。被告：胡红琼，住重庆市九龙坡区。以上二被告共同委托诉讼代理人：朱和平，重庆辉腾律师事务所律师。原告重庆保利中汇房地产开发有限公司（以下简称：保利公司）诉被告方兵、胡红琼商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人胡明，被告方兵、胡红琼及其代理人朱和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款420000元；2、判令被告以420000元为基数自2019年5月23日起至全部款项付清之日止按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路（0-3-01/03地块）C7幢塔楼13-办公2号房屋，总价款841131元，付款方式为按揭付款。被告应于合同签订当日支付421131元作为首付款，向银行申请贷款420000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。原告至今未收到银行发放的贷款，被告逾期支付房款违反合同约定。为维护原告合法权益，特起诉来院。被告方兵、胡红琼辨称：1、根据合同约定的付款方式，被告不应一次性支付剩余购房款420000元；2、被告按时支付了首付款，原告未履行通知、协助义务，且被告多次要求原告办理网签备案手续，原告的置业顾问人员均表示按揭贷款不能办理网签。故，未能办理按揭贷款的原因在原告方，被告无违约行为，不应承担逾期付款违约金。经审理查明，2018年9月20日，原告重庆保利中汇房地产开发有限公司（甲方）与被告方兵、胡红琼（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利林花半里二期。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路（0-3-01/03地块）C7幢塔楼13-办公2，本商品房用途为非住宅，属于办公。第四条，购房价款，总成交金额841131元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清首付款421131元；向银行申请贷款420000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案的约定，1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。补充协议第五条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条关于按揭付款的约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料。若因乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，则视为乙方逾期向甲方支付房价款，并按合同第十条乙方逾期付款的条款处理；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署买卖合同前或签署买卖合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款；（四）买卖合同第五条第（三）款第2项中的“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或全额批准乙方的按揭贷款申请的；（六）乙方应于合同签订当日签订按揭合同，并于签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。乙方逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署银行按揭合同及完善相关手续，乙方应每日按照总房款的万分之五向甲方支付违约金；（八）乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方未在上述期限内收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款。第二十六条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《关于首付分期的协议》第一条，乙方确认应付甲方的该商品房首付款总额为买卖合同所载明房款总额的50%即421131元，具体付款期限为：2017年9月20日前支付84113元；2017年12月10日前支付84113元；2019年3月20日前支付252905元。第二条，如乙方未按本协议约定的时间付款，乙方构成违约，按逾期时间，按下列方式处理，（二）逾期超过3日后，甲方有权解除合同。若甲方解除买卖合同，乙方按买卖合同所在总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除买卖合同产生的所有相关损失；若甲方不解除合同，则自逾期之日起本协议项下的所有未到期的分期款项提前到期，乙方应按上一条的约定承担逾期付款的违约责任。第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款按揭贷款预审批相关手续。第五条，买卖合同未办理网上签约及备案登记手续的原因在于乙方无法完全履行支付首付款的先合同义务，且因乙方未付清首付款导致无法办理按揭手续，进而影响甲方收回房价款的权利。因此，乙方同意于首付款付清后，双方按照买卖合同约定办理相关手续。合同签订当日，被告向原告缴纳了税费7201.63元，并取得收据。2019年9月28日，原告委托北京大成（重庆）律师事务所向被告邮寄律师函，告知被告保利公司尚未收到应付购房款420000元及违约金，并通知被告“1、请您收悉本函后立即向葆翔公司支付上述房价款及违约金；2、若2019年10月15日前，您人未能向葆翔公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果。”庭审中，被告另举示了与原告置业人员李桃的微信聊天记录、现场工作人员录音、光大银行工作人员沟通记录视频、投诉函等证据，拟证明其付清首付款后，按原告要求办理按揭贷款手续并要求原告办理合同网签及备案手续，但被告不予办理网签及备案登记手续，导致其不能办理按揭贷款；原告对被告提交的以上证据三性均不予认可。原告也陈述办理按揭贷款必须先办理合同网签和备案登记手续；被告已支付了剩余未付购房款420000元。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，《收据》，《关于催告履行房价款支付义务的律师函》及其邮件查询记录，微信聊天记录截图、现场工作人员录音、光大银行现场沟通视频、投诉函，情况说明，当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。根据合同第十二条和《首付分期协议》第四条关于办理合同登记备案的约定，原告办理合同登记备案期限顺延至被告付清首付款后十日内；同时，根据附件五补充协议第六条关于办理按揭付款的补充约定，被告需在原告推荐的银行办理按揭贷款，原告有通知、协助义务。被告依据合同约定，支付完首付款后，原告有义务为讼争房屋的商品房买卖合同办理登记备案手续并取得相应凭证，且应及时通知被告办理按揭贷款的银行，并提供必需的协助义务。庭审中，原告并未举示相关证据其为讼争房屋的商品房买卖合同办理登记备案手续并取得相关凭证，也没有举示相关证据证明其为被告办理按揭贷款提供了相应的通知、协助义务，也没有举示有关未能办理按揭贷款系被告原因的相关证据；相反，被告举示的与原告置业顾问人员的聊天记录、现场录音、银行工作人员沟通视频等证据表明，其积极履行合同义务、要求原告为其办理合同登记备案手续、与银行沟通未能办理按揭贷款的原因；并且，原告也表示办理按揭贷款需要以办理合同登记备案为前提条件。故，在原告为被告办理合同登记备案手续、协助被告办理按揭贷款并获得银行告知贷款审批结果以前，原告无权要求被告变更付款方式并承担违约金。原告出具的《情况说明》也表示收到了被告缴纳的剩余房款420000元。因此，原告要求被告支付剩余房款420000元并支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆保利中汇房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取4043元，由原告重庆保利中汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年四月二十日法官助理 黄 斌书 记 员 向恺霖