文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初410号原告：广州卓都物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：李少剑。委托诉讼代理人：林佳静，女，汉族，1994年1月25日出生，住广州市天河区，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈其丰，男，汉族，1984年11月24日出生，住广东省清新县，系该公司员工。被告：邹明霞，女，汉族，1977年12月19日出生，住广州市从化区。原告广州卓都物业管理有限公司（以下简称“卓都物业”）与被告邹明霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告卓都物业的委托诉讼代理人林佳静、陈其丰及被告邹明霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓都公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年7月1日起至2019年10月31日止的物业服务费996元、公摊电费107.05元，共计1103.05元；2.被告向原告支付迟延缴纳物业服务费的违约金（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月31日为137.45元）；3.本案诉讼费由被告承担。庭后，原告明确其第一项诉讼请求：被告向原告支付2019年7月1日起至2019年10月31日止的物业服务费996元、2019年3月1日起至2019年9月30日止的公摊电费107.05元，共计1103.05元。事实和理由：被告邹明霞购买了从化景业荔都花园13号楼1403房，于2017年5月19日与原物业公司（即雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司）签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费收费标准为洋房每月每平方米2.2元，每月5日前支付当月物业服务费用。由于原物业公司经营战略调整自2018年3月起即开始筹备退出该物业小区事宜，经开发商同意、业主投票、公示后，最终选聘原告为该物业小区提供物业服务，并取得从化区住建委的备案。原告自2018年9月1日起为该小区提供物业服务。根据原告与开发商签订的《前期物业服务协议》约定，高住宅的物业服务费收费标准为每月每平方米2.2元，每月5日前支付当月物业服务费用。逾期支付的，每逾期一日按应付款的千分之三向原告支付违约金。原告已经根据上述标准与大部分业主签订《前期物业服务协议》。由于被告不同意原物业公司退出及原告提供物业服务，故被告未与原告签订《前期物业服务协议》，也拒绝支付自2018年6月1日起的物业服务费。自原告进驻小区以来，一直尽职尽责向被告提供物业服务，被告一直以默示的形式接受原告提供的物业服务，因此被告应该向原告支付相应物业服务费。原告于2019年7月起诉被告追讨2018年6月1日至2019年6月30日欠缴的物业费用。被告在原告起诉后仍拒不支付欠缴物业费用，自2019年7月至今的物业费亦未支付。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告邹明霞辩称：1.被告与原告并没有签订任何物业服务协议，原告不应该向被告收取物业服务费和滞纳金。且原告仅是一家刚成立的小公司，与雅居乐公司一级物业公司同样收费不合理。2.原告没有经过正常的招投标程序、没有召开业主大会或通过其他方式告知业主，“双过半”不合法，原告与意浓公司签订的《前期物业服务协议》缺乏法律依据，因此原告向业主收取物业管理费无合法程序。3.“双过半”是业主大会的议事规则，不适用选聘前期物业。且原告出示《明细表》的“双过半”结果不具有真实性。4.原告要求支付的公摊电费严重失实，是原告自己安装的电表，没经供电局确认。5、小区的物业管理存在问题。由于业主在工商官网上没有查到景业荔都住户服务中心，怀疑物业人员并非原告的人员或者物业服务已外包；原告拒绝业主车辆临时停入一期车库公摊区域；小区公共设施损坏长期未修复；物业工作人员利用小区公共区域进行商家驻场、广告宣传、快递柜设置、游泳池对外经营等营利活动，但拒绝公示相关营业收入。经审理查明：2019年7月8日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告向原告支付2018年6月1日至2019年6月30日止的物业服务费、公摊电费及违约金。2019年8月22日，本院作出（2019）粤0117民初3105号民事判决书，判决被告向原告支付2018年6月至2019年6月期间的物业管理费、2018年7月至2019年2月期间的公摊电费。后被告不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院作出（2019）粤01民终20254号民事判决书，维持一审原判。本院已生效的（2019）粤0117民初3105号民事判决书已查明以下事实：案涉楼盘景业荔都花园由广州意浓实业有限公司（以下简称“意浓公司”）开发建设。被告于2017年5月19日购买了景业荔都花园13栋1403房（房屋地址：广州市从化区荔都三街3号1403房），建筑面积112.78平方米，涉案房产于2018年9月4日进行不动产登记，登记记载建筑面积113.18平方米。2018年5月2日，雅居乐公司发出《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》，告知全体业主雅居乐公司从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，全面撤出景业荔都花园的物业管理工作，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，为确保业主能继续享受优质物业服务，在物业服务费收费价格不变的前提下，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。2018年7月23日，原告出具了《关于选聘广州卓都物业管理有限公司作为景业荔都花园前期物业管理服务单位的公告》，该公告记载经小区业主户数和面积双过半签字授权委托意浓公司于2018年7月23日选聘卓都公司作为涉案小区的前期物业管理服务单位。卓都公司主营项目类别：物业管理，成立日期：2014年7月30日。2018年8月22日，原告与意浓公司签订《前期物业服务合同》，约定由卓都公司给景业荔都花园提供物业管理服务，合同期限自2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅2.2元/月/平方米…第七条约定：…物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，交纳当月物业服务费用。第二十六条规定：广州意浓实业有限公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应自逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的标准向原告支付违约金。第三十一条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。2018年8月24日，意浓公司与原告签订的《前期物业服务合同》已提交广州市从化区住房和建设局备案。另查，案涉楼盘部分小区业主曾于2018年8月14日以意浓公司和雅居乐公司提前解除合同、更换物业公司构成违约为由向本院起诉，经本院【案号：（2018）粤0117民初3189号】及广州市中级人民法院【案号：（2019）粤01民终4033号】审理，二审认定意浓公司提前解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》未对业主构成违约，其认定理由为：“首先，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同的内容。”由此可见，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权利，也有义务选聘物业服务企业对物业进行管理，并签订物业服务合同。一般而言，建设单位开发建设项目是为了将房屋对外出售以此获取利润，而建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前签订的物业服务合同，实际上就是为全体业主签订的合同，该行为在性质上属于全体业主的授权委托。其次，本案中，作为建设单位的意浓公司与雅居乐公司签订的《前期物业服务委托合同》约定任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。意浓公司分别与各业主签订的《广州市商品房买卖合同》明确约定意浓公司选聘雅居乐公司进行前期物业管理服务，并签订了书面的前期物业服务合同。而各业主分别与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也有关于雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议自动终止的约定。从上述约定可知，各业主对于意浓公司与雅居乐公司可能存在提前解除合同是有一定的预期，且不持异议。意浓公司在解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》后，雅居乐公司已于2018年5月2日在楼盘公告张贴《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》告知业主从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，撤出管理工作，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。意浓公司于2018年5月24日出具《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，载明由于雅居乐公司提前解除物业服务合同，意浓公司同意卓都公司按照雅居乐公司同样服务标准、同样服务收费为景业荔都花园提供物业管理服务，直到成立业主委员会选聘新的物业公司止。依照《中华人民共和国合同法》第四百零一条：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”的规定，意浓公司在委托签订合同事项终止时，已向业主履行了告知和披露义务，并不存在违约行为。再次，意浓公司提供的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》、《业主聘请广州卓都物业管理有限公司并签署明细统计表》显示从化景业荔都花园业主聘请卓都公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实。陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文二审提交的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《证明》也记载上述统计结果代表部分业主的真实意向。广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的上述材料已证实了从化景业荔都花园更换新的物业服务公司是经小区业主表决同意的结果，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同。最后，意浓公司已与卓都公司签订了《前期物业服务合同》，委托卓都公司对景业荔都花园进行物业服务管理，该合同也提交了广州市从化区住房和建设局备案。现各业主并未提供充分证据证实更换物业公司影响了其对自有房屋的使用以及物业服务质量严重不符合合同约定，或者给其造成了具体的损失。即便业主对更换的物业服务企业不满意，也可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。”该判决现已生效。截至目前，原告与被告尚未签订《前期物业服务协议》，涉案楼盘至今未成立业主委员会。另查，被告未缴纳2019年7月至2019年10月期间的物业费、2019年3月至2019年9月期间的公摊电费等相关费用。具体各项费用情况如下：一、2019年7月至2019年10月物业管理费，被告于2018年9月4日进行不动产登记，登记前面积为112.78平方米，登记记载建筑面积为113.18平方米，具体如下：            时间              面积（平方米）              单价（元/月/平方米）              物业服务费/月              总额（元）                  2019年7月-2019年10月              113.18              2.2              249              996                                                                          合计：996      二、小区分摊电费由业主所在单元楼电梯、楼梯、水泵用电分摊及全小区路灯用电分摊构成。原告每两个月收取一次费用，2019年3月至2019年9月期间，13栋1403房所产生的单元梯灯用电、水泵用电、路灯用电、电梯用电的分摊电费共计107.05元，具体如下：            日期                  分摊公式              梯灯分摊（元）      （梯灯用电量×单价0.6278／13栋用户数128户）              水泵分摊（元）      （水泵用电量×单价0.6278／使用水泵用户户数819户）              路灯分摊（元）      （路灯用电量×单价0.6278／小区所有用户数819户）              电梯分摊（元）      （电梯用电量／175×系数1.4×单价0.6278）              当期总计（元）                  2019.3.1-2019.4.30              13.74              7.61              0.5              7.09              28.94                  2019.5.1-2019.6.30              14.82              8              0.34              7.77              30.93                              日期                                    分摊公式              梯灯分摊（元）      （梯灯用电量×单价0.62586／13栋用户数128户）              水泵分摊（元）      （水泵用电量×单价0.62586／使用水泵用户户数819户）              路灯分摊（元）      （路灯用电量×单价0.62586／小区所有用户数819户）              电梯分摊（元）      （电梯用电量／175×系数1.4×单价0.62586）              当期总计（元）                  2019.7.1-2019.8.31              15.37              8.37              0.08              7.69              31.51                  2019.9.1-2019.9.30              6.33              5.89              0.08              3.37              15.67                  合计              107.05      本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向被告收取物业管理服务费及其他费用。首先，案涉小区部分业主已于2018年就物业公司的更换问题向法院起诉，虽然起诉的业主并非本案当事人，但部分业主的诉请实际是为案涉小区全体业主的利益，且该判决书是就案涉小区变更物业公司是否合法进行了分析和认定，故判决书认定的内容应当对全体业主均具有约束力。根据广州市中级人民法院（2019）粤01民终4033号判决书认定：“1、意浓公司与雅居乐公司解除《前期物业服务合同》并未对业主构成违约；2、意浓公司作为全体业主的受托方，聘请卓都公司，已完成面积和户数双过半，数据真实，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同；3、意浓公司有权与卓都公司签订《前期物业服务合同》，委托卓都公司对案涉小区进行物业服务管理，该合同亦提交广州市从化区住建局备案。”庭审中，被告虽抗辩意浓公司聘请卓都公司程序不合法，双过半数据不真实，但其提供的证据不足以推翻已生效裁判确认的事实，故本院对被告抗辩不予采信。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与被告虽然未签订《物业服务协议》，但意浓公司作为案涉小区的建设单位，与卓都公司签订的《前期物业服务合同》，应对全体业主具有约束力。被告抗辩原告未与其签订《物业服务合同》，无权向被告收取物业管理费于法无据，本院不予采信。意浓公司与原告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对案涉小区全体业主均有约束力，原告与被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。被告辩称原告的物业服务存在瑕疵，但从被告提交的证据来看并不能证实原告提供的服务质量存在重大瑕疵，故不能因此减免被告的物业管理费。因此，被告应向原告支付未交纳2019年7月至2019年10月期间的物业管理费996元。关于公摊电费。为保障居民公共权益，居民住宅公共用电产生的电费需由居民进行分摊。原告已代被告支付公摊电费，被告应向原告返还相应金额。原告所主张的公摊电费金额，经本院核实用电度数及相关发票金额，计算结果无误。因此，原告要求被告支付2019年3月至2019年9月期间的公摊电费107.05元的诉求，本院予以支持。关于违约金。意浓公司与原告签订的《前期物业服务合同》中第二十六条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金的标准向乙方支付违约金。”原告曾于2019年7月起诉被告支付2018年6月1日至2019年6月30日止的物业服务费、水费、公摊电费及违约金。该案经本院一审及广州市中级人民法院二审，最终判决被告应向原告支付物业管理费、水费、公摊电费。至此，被告已明确知晓自己有依据《前期物业服务合同》的约定逐月向原告支付物业管理费的义务，被告仍不按时足额交纳物业服务费用的行为依照《前期物业服务合同》中第二十六条的约定，应向原告支付违约金。因此，原告要求被告支付迟延交纳物业服务费违约金的诉求，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，被告应于每月5日前交纳物业管理费，现原告主张被告应支付的迟延交纳物业服务费的违约金自次月的1日起计算，是其对自身权利的处分，本院予以确认。另，根据公平原则，被告支付的该月物业费的迟延交纳违约金应以该月的物业服务费总额249元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邹明霞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付2019年7月至2019年10月期间的物业管理费996元；二、被告邹明霞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付2019年3月至2019年9月期间的公摊电费107.05元；三、被告邹明霞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付迟延交纳物业服务费违约金（违约金，以当月欠缴的物业服务费249元为本金，按每日千分之三的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，且每月物业服务费的违约金以本金249元为限）；四、驳回原告广州卓都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告邹明霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年四月七日书记员 李健华