文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初288号原告：薛仁，男，1986年11月22日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：蔡先智，重庆合益律师事务所律师。被告：姚林伸，男，1990年12月3日出生，汉族，住重庆市合川区。原告薛仁与被告姚林伸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛仁及其委托诉讼代理人蔡先智，被告姚林伸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛仁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付租金共计13800元；3、判令被告立即搬离租赁的房屋并与原告办理交接手续；4、判令被告在搬离房屋时缴清美丽之冠物业管理有限公司公共耗能及物业费3394.53元、水电气418.74元；5、判令被告向原告支付违约金30000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月15日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告承租位于重庆市渝中区中兴路228号*的房屋。租赁期限为5年（自2018年12月15日至2023年12月15日止）；租金标准为每月4600元，租赁期被发生的所有费用（包括水费、电费、物业管理费等）由被告承担，被告向原告缴纳保证金4600元，首期押金和第一季度房租应于房屋交付之前全部付清，之后每个季度第三个租期月提前7日支付下一季度租金。根据《房屋租赁合同》第八条第三项“乙方不按照约定支付租金达7日（含）的或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。”被告本应于2019年12月8日前向原告支付租金，截止2019年12月26日，原告委托诉讼代理人发出律师函解除合同、搬离房屋，赔偿违约金之时，被告仍未支付租金。被告的行为已构成逾期未支付房屋租金超7日的违约行为。同时，被告截止2019年4月1日至2019年10月31日欠缴美丽之冠物业管理有限公司公共耗能费、物业费共计1949.79元，并且现在继续欠费中，被告行为均已构成违约。综上所述，被告在租赁期间迟延支付租金已逾7日，欠缴的各项费用已逾千元，对于原告解除合同要求其搬离房屋办理交接，完清各项费用的请求置若罔闻，不予理睬。根据合同约定及法律规定，被告应向原告支付违约金，占用房屋直至搬离之日的租金，并向物业管理公司完清各项费用，并结清相应的水电气费。被告姚林伸辩称，其已经于2019年12月搬离案涉房屋，并且已经电话告知原告，因原告的房屋消防未通过，并且房屋漏水问题一直没有解决，且房租过高，被告租用来做酒店，无法开业。被告不同意缴纳三个月租金13800元，被告当时交了4600元的押金。被告租赁涉案房屋后，已经亏损两万余元。3万元违约金过高，请法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，薛仁（甲方，出租人）与姚林伸（乙方，承租人）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区中兴路228号*室房屋，建筑面积为78.64平方米，装修状况为精装修。租赁用途为酒店，乙方作为承租方，应保证公司在承租期内具有作为酒店合法经营的营业执照及各项审批许可。租赁期限为5年，自2018年12月15日至2023年12月15日止；该房屋31天免租期；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照出租前交房原状返还房屋及其附属物品、设备设施（甲方书面允许保留或放弃的除外），确保墙面平整、门窗完好、家具电器能正常使用（房屋及家具家电正常使用损耗、老化除外）。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金支付方式为银行汇款，首期押金和一季度房租应于房屋交付之前全部付清，之后每季度第三个租期月提前7日支付下一季度租金；第一年至第三年，2018年12月15日至2021年12月15日，租金为4600元/月，本合同签订后，甲、乙双方任何一方不得以任何理由调整租金标准，否则视为违约，并承担相应违约责任；押金为4600元，租赁期满，甲方对乙方履约情况无异议后须当日全额退还乙方押金。若因乙方有该房屋未结清或赔偿的费用，应扣除相应费用之后将剩余部分如数返还给乙方。租赁期内的下列费用均由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）宽带上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、地方法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋外墙漏水、厕所厨房漏水、装修隐蔽工程问题等房屋本身质量问题，质保期内，乙方作为甲方全权委托代表，可以直接通知开发商物管部门进行维修。物管部门不配合维修的，甲方负责三日内出面与开发商协商。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延迟租赁期限。2、在房屋使用过程中，乙方不得擅自改变房屋结构，房屋的损坏由乙方负责修复。乙方在租用期内可对房屋进行必要的改善或增设它物，因乙方保管不当或不合理使用，设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日（含）的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；…甲方违约导致合同解除的，甲方应赔偿乙方违约金30000元，若支付的违约金不足以支付乙方的装修以及经营损失的，甲方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准），并全额退还已缴纳未发生的租金及房屋租赁押金。乙方违约导致合同解除的，应当向甲方赔偿违约金30000元，并且甲方不退还已缴纳未发生的租金及房屋租赁押金，若支付的违约金不足以支付甲方恢复交房原样的装修以及其他损失的，乙方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准）。合同还约定了双方的其他权利和义务。后薛仁按合同约定向姚林伸交付了案涉房屋，薛仁向姚林伸交纳了履约保证金4600元。庭审中，双方一致确认被告姚林伸支付案涉租金至2019年12月15日。截至2020年4月14日，案涉房屋欠付物业管理费和公寓公共能耗费共计3669.53元。被告欠付水费51.6元、电费246.08元、燃气费和垃圾费121.06元。庭审中，被告向法庭举示了2019年11月24日拍摄的图片2张，拟证明涉案房屋有漏水问题，一直没有办法得到处理，导致被告租用该房屋开设酒店，且该房屋的消防一直未通过，导致无法正常营业，被告也产生了大额亏损。原告发表质证意见称对该组证据的真实性不予认可，被告租赁了若干套相同的房屋，从照片上看不出是否为涉案房屋，对其关联性不予认可，是因为房屋的漏水问题与租赁关系是否履行无直接关系。漏水问题是可以修复的。上述事实，有《房屋租赁合同》、房地产权证、银行交易流水、转账截图、物业公司收费明细单、水电气费截图等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，姚林伸与薛仁签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。姚林伸所称其已于2019年12月搬离案涉房屋，因其未举示证据证明其已与薛仁就提前解除租赁合同达成一致意见并办理房屋交接手续，故不产生解除合同的法律效力。姚林伸逾期7天未能支付租金且欠缴物业管理费等各项费用达1000元，薛仁有权按照合同约定解除租赁合同。姚林伸作为承租人，应负有按照约定的期限支付租金及其他相关费用的义务，故对薛仁要求姚林伸支付租金13800元，腾退搬离案涉房屋，在搬离案涉房屋时缴清美丽之冠物业管理有限公司公共耗能及物业费3394.53元、水电气等费用418.74元的请求本院予以支持。关于原告要求被告支付3万元违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于被告逾期支付合同项下的租金等应付款项，构成违约，依约应承担相应违约责任。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金调整为两个月租金，即9200元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除原告薛仁与被告姚林伸于2018年12月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告姚林伸于本判决生效之日起十日内腾空搬离并向原告薛仁返还重庆市渝中区中兴路228号*房屋；三、被告姚林伸在本判决生效之日起十日内向原告薛仁支付租金13800元；四、被告姚林伸在搬离案涉房屋时缴清美丽之冠物业管理有限公司公共耗能及物业费3394.53元、水电气等费用418.74元；五、被告姚林伸在本判决生效之日起十日内向原告薛仁支付违约金9200元；六、驳回原告薛仁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取495元，由被告姚林伸负担235元，原告薛仁负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年四月二十八日书记员  曹燎