内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终63号 上诉人（原审原告）：李燕龙，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 上诉人（原审原告）：刘晓霞，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 委托诉讼代理人：张志鹏，内蒙古秉绅律师事务所。 被上诉人（原审被告）：内蒙古兴和县东方房地产开发有限公司。 法定代表人：李建忠。 委托诉讼代理人：李海君，内蒙古誉蒙律师事务所律师。 上诉人李燕龙、刘晓霞与被上诉人内蒙古兴和县东方房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2019）内0902民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人李燕龙、刘晓霞及其委托代理人张志鹏、被上诉人内蒙古兴和县东方房地产开发有限公司委托诉讼代理人李海君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李燕龙、刘晓霞诉讼请求：1.依法撤销内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院（2019）内0902民初2233号民事判决书，依法发回重审或予以改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金和利息共计130037.32元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。2015年1月8日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，约定李燕龙、刘晓霞于2014年8月10日前交清购房款，东方地产公司于2015年10月1日交付房屋，上诉人于2014年3月13日、2014年6月10日、2014年8月10日三次共交付总价款417006元。后来，被上诉人为上诉人出具总收据一张，收据落款日期为2016年8月16日，且在该收据右下角写明“换收据”三个字。但被上诉人于2019年6月18日才向上诉人交付房屋，被上诉人逾期交房，按双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人违约应向上诉人支付违约金和已付款利息。一审未核实清楚就认定上诉人交付款项时间为2016年8月16日，认为上诉人与被上诉人均存在违约行为。属于认定事实不清，判决错误。二、原审法院适用法律错误。上诉人向一审法院提交商品房买卖合同证明诉讼请求，一审被告未对交款事实以及交款日期提出异议，同时也未对上诉人与被上诉人双方对原商品房买卖合同进行事实上的变更事宜进行举证、质证，判决驳回上诉人一审诉讼请求，上诉人认为是错误的。 被上诉人答辩称：一、被上诉人不存在违约行为，上诉人多次上访到政府及其职能部门，后相关部门联合召开会议，上诉人达成协议且在会议记录上签了字同意尽快复工，证明上诉人认可工程延期。二、在业主提出要求后，公司积极采取补救措施，尽快复了工。三、违约金和利息只能择其一。 一审法院查明：2015年1月8日，原告李燕龙、刘晓霞与被告兴和县东方公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××区房一套。合同第三条约定：“甲方（被告）应于2015年10月1日前将经验收合格的房屋交付乙方（原告）使用”，第四条约定：“乙方应于2014年8月10日前，一次性存入（付清）商品房全部价款417006元”，合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1/10000向乙方支付违约金。”合同第六条约定：“乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列的第1种约定，追究乙方违约责任：1.合同继续履行。乙方应支付甲方逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的1/10000向甲方支付违约金。”2016年8月16日，原告刘晓霞向被告兴和县东方公司交付购房款417006元。实际交房日期为2019年6月18日。 一审法院认为，本案的争议焦点有三个：一是被告是否存在逾期交房行为，二是原告是否存在逾期付款行为，三是原告主张的违约金和利息应否支持。首先，关于逾期交房。合同约定的交房日期为2015年10月1日前，实际交房日期为2019年6月18日，被告存在逾期交房行为。其次，关于逾期付款。合同约定的付款日期为2014年8月10日前，实际付款日期为2016年8月16日，被告存在逾期付款行为。第三，关于原告主张的违约金和利息。虽然双方《商品房买卖合同》第五条、第六条对被告逾期交房和逾期付款既约定了逾期利息，又约定了违约金。但在被告于2015年10月1日前未向原告履行交房义务情况下，原告仍于2016年8月16日继续向被告履行了付款义务，原告虽未于2014年8月10日前向被告交付购房款，但被告仍然接收了购房款。在双方都逾期后又继续履行合同，视为对原来合同约定的期限双方都同意进行事实上的变更。在原告无证据证明变更后的交房日期情况下，不能以原合同约定的交房日期要求被告继续承担逾期交房的违约责任。 一审法院判决结果：驳回原告李燕龙、刘晓霞的诉讼请求。案件受理费2901元减半收取1450.5元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人出具了：1.内蒙古博创公司出具的收据、被上诉人出具的收据；2.通告；3.宣传广告。拟证明截止在2014年8月10日前上诉人分三次将全部购房款缴纳完毕。被上诉人发表如下质证意见：1.这些证据按规定不属于新证据，且在一审中故意不出示；2.本案上诉人起诉的是东方房地产公司，但出示的收据落款是内蒙古博创公司，与本案无关。3.通过与售楼人员核对，上诉人房款没有直接交给被上诉人。第二组证据与本案无关。第三组证据与本案无关。被上诉人没有提供新的证据。本院经审理查明：上诉人于2014年3月13日交款250204元，2014年6月10日交款125102元，2014年8月10日交款41700元，合计417006元，收款人是内蒙古博创新天地旅游开发有限公司。2016年8月16日内蒙古兴和东方房地产公司为刘晓霞出具了417006元的购房款收据。 本院认为，本案的争议焦点有三个：一是上诉人是否存在逾期付款行为，二是被上诉人是否存在逾期交房行为，三是上诉人主张的违约金和利息应否同时得到支持。首先，关于上诉人是否逾期付款，双方签订的商品房买卖合同第三条中约定上诉人应于2014年8月10日前一次性付清价款，在上诉人出具的三张收据中显示：刘晓霞于2014年3月13日交款250204元，2014年6月10日交款125102元，2014年8月10日缴款41700元，合计417006元，收款单位是内蒙古博创新天地旅游开发有限公司，收据上明确注明了房屋是6号楼1单元604室，与购房合同约定的房号一致。2016年8月16日内蒙古兴和东方房地产公司为刘晓霞出具了417006元的购房款收据，此为东方公司为上诉人换收据，且上诉人此时未缴纳任何房款，一审法院认定上诉人于2016年8月16日交款的事实错误，由此认定上诉人未逾期交款。在内蒙古兴和东方地产公司与博创公司向一审法院提交的一份情况说明中，明确了内蒙古兴和县东方地产开发有限公司与内蒙古博创新天地旅游开发公司联合开发景天芳园小区项目。因此，被上诉人提出收款人不是东方地产公司的抗辩理由不能成立。其次，关于是否逾期交房，上诉人与被上诉人在合同第三条中约定交房日期是2015年10月1日，一、二审中均查明兴和县东房地产公司于2019年6月18日交房，属于逾期交房，应承担违约责任。至于被上诉人提出因公司内部运营出现问题而导致施工延期，此抗辩理由不能成立。最后，关于违约金和利息，双方在商品房买卖合同中第五条第一款中约定，被上诉人逾期交房应承担付款利息和违约金，付款利息是上诉人的实际损失，被上诉人应当赔偿，利息计算公式417006（购房款）×4.75%（银行同期贷款利率）×1355（逾期天数）÷365=73533.01元。根据《合同法》114条和《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》之规定，约定的违约金不得高于合同损失的30%，即违约金为：73533.01×30%=22059.9元。故被上诉人应当给付上诉人损失及违约金共计95592.9元。 综上所诉，一审法院认定事实有误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项；《中华人民共和国合同法》114条和《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》之规定，判决如下： 一、撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初2233号民事判决； 二、改判由被上诉人内蒙古兴和县东方房地产开发有限公司给付上诉人李燕龙、刘晓霞缔约损失和违约金共计95592.9元。 一审案件受理费1450.5元，二审案件受理费2901元均由被上诉人内蒙古兴和县东方房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝春雷 审判员  尹志明 审判员  刘国婷 二〇二〇年四月二十三日 书记员  张 鹏