安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初723号 原告:查昊宇，男，1992年10月27日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：施伟，安徽良实律师事务所律师。 被告:中国邮政集团有限公司铜陵市分公司，住所地安徽省铜陵市铜官区长江西路47号。 负责人：金小胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙卫东，安徽豪迪律师事务所律师。 原告查昊宇与被告中国邮政集团有限公司铜陵市分公司(以下简称铜陵邮政公司)房屋租赁合同纠纷纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查昊宇的委托诉讼代理人施伟，被告铜陵邮政公司的委托诉讼代理人孙卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 查昊宇向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令铜陵邮政公司向查昊宇支付延期占用房屋租金382620元（2018年7月25日至2019年3月12日，七个半月）；2.请求法院依法判令铜陵邮政公司承担违约金81000元（铜陵邮政公司应付查昊宇违约金172万元，查昊宇按已判决生效的比例将违约金降至81000元）；3.本案诉讼费用由铜陵邮政公司承担。事实和理由：2017年3月24日，查昊宇与铜陵邮政公司签订房屋租赁协议，约定：查昊宇将位于铜陵市网点房出租给铜陵邮政公司使用。之前纠纷已经铜官区人民法院和铜陵市中级人民法院判决。原判决确认租金支付至2018年7月24日，也确认了铜陵邮政公司将涉案房屋及钥匙于2019年3月12日交付查昊宇，但该部分期间的租金未能计算。在判决生效后，查昊宇多次与铜陵邮政公司进行沟通，但铜陵邮政公司始终未能解决。现诉至法院，请求依法判决。 铜陵邮政公司辩称：本案房屋租赁合同纠纷已经铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终997号民事判决解决，该纠纷已经处理完毕。查昊宇再次起诉，应当依据一事不再理的原则，驳回查昊宇的起诉。在原案审理中，查昊宇一审主张租金的截止时间是2018年9月25日，而中院的判决认定了双方的合同于2018年7月24日终止，租金也计算至2018年7月24日。因此，查昊宇主张2018年7月24日以后的租金，法院应当不予支持，查昊宇再次起诉，就是要求改变原生效的判决内容，其程序不合法。虽然中院的判决认定了房屋钥匙的交付时间，但本案中房屋出租人是房屋的所有权人，铜陵邮政公司从2018年元月份就明确告知了查昊宇，铜陵邮政公司已更换了经营地点，不再使用查昊宇的房屋，也多次通知查昊宇接收房屋，铜陵邮政公司在原审一审中也提出了反诉。因此，铜陵邮政公司通知不使用房屋的证据在原审中已经认定的很清楚。查昊宇是房屋的所有权人，有权决定在铜陵邮政公司不使用的时候，对房屋的使用权进行处理。钥匙是否交付，不影响所有权人对房屋的使用权。查昊宇即使拿到了涉案房屋的钥匙，也是作废的钥匙。因此，查昊宇的起诉不符合法定程序，不属于再次受理的范围，请求法院驳回查昊宇的起诉。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日,查昊宇（甲方）与铜陵邮政公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于铜陵市间房屋出租给乙方使用，合同租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，年租金为612200元，租金为税后租金。租金支付方式：合同签订后5日内付清2017年3月25日至2017年9月24日的租金306100元，2017年7月25日前付清2017年9月24日至2018年3月24日的租金306100元。违约责任约定：1.甲方延期交付房屋或乙方延期归还房屋的，违约方除每日按合同租赁费用总额的2%支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2.租赁期满若乙方不继续租赁，应当在租赁期满前3个月书面通知甲方；3.乙方未按约定支付租金或其他应缴费用的，每日按拖欠金额的2%支付违约金；4.对前三项规定的违约行为以及其他所有的违约行为，守约方有权选择要求违约方赔偿损失或按合同租赁费的20%支付违约金；5.如合同到期乙方不继续续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格继续续租壹年。2017年8月29日，铜陵邮政公司支付查昊宇租金306100元，2017年9月24日之后的租金未付。2018年6月28日，查昊宇向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.请求法院依法判令铜陵邮政公司支付租金612200元（2017年9月24日至2018年9月24日）；2.请求法院依法判令铜陵邮政公司承担违约金388747元（铜陵邮政公司应付违约金3887470元，考虑到多方面因素及铜陵邮政公司同意支付拖欠租金612200元后，愿将违约金降至388747元）；3.本案诉讼费用由铜陵邮政公司承担。案件审理期间，铜陵邮政公司向法院提出反诉诉讼请求：1.判令自2018年7月24日起解除查昊宇与铜陵邮政公司就位于铜陵市间房屋签订的《租赁合同》；2.查昊宇承担诉讼费用。法院经审理后认为,查昊宇与铜陵邮政公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,应属有效。查昊宇已按合同履行其义务，铜陵邮政公司未按合同约定期限支付租金构成违约，应承担支付租金及逾期付款违约责任。故对查昊宇要求铜陵邮政公司支付租金612200元诉讼请求应予支持。对查昊宇要求铜陵邮政公司承担违约金388747元，合同中对逾期付款约定未按期支付租金每日按拖欠金额的2%支付违约金，本案中按该约定比例计算逾期付款违约金明显过高，查昊宇虽放弃部分违约金，但违约金388747元金额仍过高，根据公平及合理原则，酌定180000元。对铜陵邮政公司反诉要求解除合同的诉讼请求，因双方签订的租赁合同中明确约定：“如合同到期乙方不继续续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格继续续租壹年”，铜陵邮政公司未在合同约定期限书面通知查昊宇解除合同，其反诉解除合同证据仅有其员工陈述与查昊宇达成解除合同口头协议，且查昊宇不予认可，故铜陵邮政公司反诉解除合同证据效力不足，对反诉请求不予支持。2018年10月8日，本院作出（2018）皖0705民初2943号民事判决：一、铜陵邮政公司在本判决生效后十日内支付查昊宇租金612200元并承担违约金180000元；二、驳回查昊宇其他诉讼请求；三、驳回铜陵邮政公司反诉诉讼请求。宣判后，查昊宇与铜陵邮政公司均不服，向铜陵市中级人民法院提出上诉。二审期间，铜陵邮政公司将涉案房屋的钥匙于2019年3月6日交至法院，查昊宇方于2019年3月12日接收该房屋钥匙。二审法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方于2017年3月24日签订的租赁合同中，约定的租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，合同到期后，双方并未订立书面的租赁合同，故应视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，综合本案证据看，铜陵邮政公司于2018年7月18日向查昊宇发出解除合同通知书，并于2018年7月23日当庭向一审法院提起反诉，请求判决自2018年7月24日起解除双方的租赁合同，因此，双方的不定期租赁合同于2018年7月24日解除，租金应支付至2018年7月24日，租金总额为510167元。关于违约金数额，铜陵邮政公司主张违约金过高，一审法院依据公平合理原则，酌定180000元，并无不当，故对查昊宇要求增加违约金的上诉请求不予支持。2019年3月21日，铜陵市中级人民法院作出（2018）皖07民终977号民事判决：一、维持本院（2018）皖0705民初2943号民事判决第二项；二、撤销本院（2018）皖0705民初2943号民事判决第三项；三、变更本院（2018）皖0705民初2943号民事判决第一项为铜陵邮政公司在判决生效后十五日内支付查昊宇租金510167元并承担违约金180000元；四、双方于2017年3月24日签订的租赁合同自2018年7月24日解除;五、驳回查昊宇其他诉讼请求。鉴于铜陵市中级人民法院认定双方的房屋租赁合同于2018年7月24日解除，而铜陵邮政公司于2019年3月12日将房屋钥匙交付至法院，合同解除至返还钥匙期间的房屋租金是否应当支付及支付的标准，查昊宇与铜陵邮政公司未能协商一致，查昊宇遂诉至本院。 另查明，2017年11月，铜陵邮政公司租赁了铜冠•一品江山1号楼7-1号商铺，用于经营中国邮政银行。2017年12月19日，铜陵邮政公司义安路营业所名称变更为邮储铜陵市一品江山营业所，地址迁至铜陵市。2018年5月4日，邮储铜陵市一品江山营业所名称变更为邮储铜陵市长江二路营业所。 本院认为，查昊宇与铜陵邮政公司租赁合同的性质及合同解除等事宜已经法院生效判决确认，综合查昊宇的诉讼主张以及铜陵邮政公司的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题是：合同解除至返还钥匙期间的房屋租金，铜陵邮政公司是否应当支付。针对该问题，首先，铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终977号案件已经认定查昊宇与铜陵邮政公司系不定期租赁关系，作为承租人，铜陵邮政公司可以随时解除租赁合同并与查昊宇办理房屋交接手续，而铜陵邮政公司也是在（2018）皖0705民初2943号案件中提出了反诉主张解除合同。从（2018）皖07民终977号案件最终的认定来看，铜陵邮政公司解除不定期租赁合同是符合法律规定的；其次，就不定期租赁合同而言，承租人提出解除合同，除具有对合同关系进行处理的意思表示以外，还具有要求出租人接收房屋并办理交接手续的意思表示。查昊宇在本案中称铜陵邮政公司一直没有交付房屋钥匙，但从本案查明的事实来看，在不定期租赁合同解除前，铜陵邮政公司已经将义安路营业所进行了变更，并将地址迁至铜陵市，其继续占用涉案房屋并无必要，如依查昊宇所述，铜陵邮政公司在（2018）皖0705民初2943号案件中既主张解除合同又不愿意返还房屋钥匙既不符合常理，也互相矛盾，且查昊宇主张铜陵邮政公司不返还钥匙并无证据证明；第三，从（2018）皖0705民初2943号案件来看，铜陵邮政公司在该案中提出解除合同，查昊宇主张双方租赁期限尚未届满不同意解除合同，铜陵邮政公司直至2019年3月份才将钥匙交至法院，造成钥匙无法返还的原因在于查昊宇始终认为双方的租赁期限尚未届满，责任在于查昊宇并非铜陵邮政公司。 综上所述，查昊宇要求铜陵邮政公司支付合同解除以后的租金并支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。铜陵邮政公司关于其不应再继续支付租金的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项规定，判决如下： 驳回原告查昊宇的诉讼请求。 案件受理费8254元，减半收取计4127元，由原告查昊宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  孙国兵 二〇二〇年四月九日 书记员  方 燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条——租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条——当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条——下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。