北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29157号原告：孙建蕊，女，1971年5月11日出生，汉族，住北京市东城区。原告：王喆宇，男，1997年2月11日出生，汉族，住北京市东城区。原告孙建蕊及王喆宇委托诉讼代理人：王鸿纲，男，1971年12月22日出生，汉族，住北京市东城区。原告：孙建芬，女，1967年1月27日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。被告：北京祥龙物流（集团）有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：马昕，总经理。委托诉讼代理人：曲贵军，北京市格平律师事务所律师。被告：北京达和通房地产开发有限公司，住所地北京市西城区登莱胡同26号(宣武体育宫201室)。法定代表人：董文生。被告：北京和益行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道三山新新家园四区2号楼1层1703室。法定代表人：李乃钧，经理。原告孙建蕊、王喆宇、孙建芬与被告北京祥龙物流（集团）有限公司（以下简称祥龙物流公司）、北京达和通房地产开发有限公司（以下简称达和通公司）、北京和益行物业管理有限公司（以下简称和益行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙建蕊及其与王喆宇委托诉讼代理人王鸿纲，原告孙建芬委托诉讼代理人李倩倩，被告祥龙物流公司委托诉讼代理人曲贵军，被告和益行公司法定代表人李乃钧到庭参加诉讼，被告达和通公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建蕊、王喆宇向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行北京市丰台区马家堡116号院2号楼504室的购房合同，并协助原告将该处房屋的产权证书办理到孙建蕊名下；2.判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告与黄秀环（孙建蕊之母）、孙金亭（孙建蕊之父）于1997年11月前在宣武区枣林前街129号居住，因拆迁改造，与北京市通达房地产开发建设总公司在1997年11月17日签署北京市住宅房屋拆迁安置补助协议书，协议书中写明正式户口四人应安置人口四人，分别是户主黄秀环，黄秀环之夫，黄秀环次女孙建蕊，黄秀环外孙王喆宇，安置地址为北京市丰台区马家堡116号院2号楼504室（以下简称504号）。安置房到位后，二原告搬入该处安置房并持续交房租到2001年底。2001年底二原告按成本价折合黄秀环、孙金亭工龄以黄秀环的名义向达和通房地产交付房改购房款39372.91元，购房款缴付后，黄秀环与孙金亭先后去世。事实上，丰台区马家堡路116号院的建设项目是北京市达和通房地产开发公司和原北京市大型物资运输公司简称大件公司（现更名为祥龙物流公司）合作开发的项目。116号院大件公司出地皮，达和通公司负责建设，一号楼由大件公司安置本企业职工，2号楼安置宣武枣林前街等地区的拆迁户，大件公司为产权单位。自房改购房以来，产权单位及出资建设方在办理了2号楼部分拆迁安置人购房的房本后即停止了房产证的继续办理，原告二人及黄秀环和孙金亭多次找到产权人及建设方，市国资委及丰台区政府也多次予以批示要求产权单位及建设方为住户办理产权登记，至今均没有任何结果。孙建芬起诉称，2012年孙建蕊才搬到504号房屋居住，房屋的购房款是黄秀环和孙建芬支付的。诉讼请求和其他事实理由与孙建蕊、王喆宇一致。祥龙物流公司辩称，我公司是房屋形式上产权人，愿意协助原告办理房屋产权证书，但从现在情况看我公司协助办证条件不具备。理由是，我公司在1995年与通达房地产开发公司签订合建住宅楼协议书，地址是马家堡路116号房屋。根据合建协议书，我公司出土地，通达房地产开发公司建房，建了1号楼和2号楼两栋楼。1号楼归我公司，2号楼归通达公司所有。通达公司接收2号楼后通过售房、安置方式交给其他主体使用。房产证应当办证到通达公司名下，但通达公司无法或无力支付土地出让金，无法办证。我公司曾起诉过通达公司，没开庭，调解了，内容是我公司将房屋产权证办到通达公司名下，通达公司再通过房改售房方式将房屋过户至购房人名下，购房款等由通达公司收集并交纳给我公司。2000年、2001年通达公司分两批给购房人办过产权证。此后通达公司未将购房人信息、购房款等交给我公司，故之后再未办理过。我公司未拿到购房人信息、购房款，无法办理产权证。后来我公司了解到，通达公司将其权利义务转移，好像是转移给了达和通公司。达和通公司未提出答辩意见。和益行公司辩称，我公司认可原告的诉讼请求，但是有一个问题在于原告要将房产证办到孙建蕊名下，鉴于目前的房屋状况是不许可的。拆迁安置合同的人是黄秀环，购房款票据是黄秀环，所以办到孙建蕊名下是不符合规定的，孙建蕊是不能享受成本价的房屋价款的。如果原告要求将房屋产权办到孙建蕊名下有两个条件，一是需要孙建蕊和我们重新签订合同，另一个是需要按照现在的房屋价格补房屋差价，这个差价是需要孙建蕊来补的。办房产证我公司是可以配合办理的，但得按照规定来办理。关于涉案房屋之所以没有办理房产证的原因是有历史遗留问题的，他们按照成本价购买房屋的只要补齐差价就可以办理产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年6月12日，北京市大型物资运输公司（甲方，以下简称大型物资运输公司）与北京市通达房地产开发建设总公司第二分公司（乙方，以下简称通达建设总公司）签订《合建住宅楼协议书》，约定为配合枣林街危房改造，甲方提供丰台区永定门外马家堡路116号大件公司第四汽车厂院内现南院墙内5640平方米土地，作为合建住宅楼用地，负责本合建项目的申报立项等手续，并负责承担合建住宅楼配套设施50%的建筑面积或资金，乙方负责本建设项目1#、2#住宅楼的全部资金，本建设项目的勘探、规划、设计、建安施工、绿化及质量进度监督，并承担本住宅楼配套设施50%的建筑面积或资金。协议书第三条约定：“楼房建成后，甲、乙双方各分享50%的建筑面积，各自拥有属于本方的建筑物产权。且房屋的朝向层次均等。”上述协议签订后，该项目于1995年7月6日获得建设工程规划许可证，建设单位为大型物资运输公司，建设位置位于丰台区马家堡116号，项目名称为高层住宅1#楼及高层住宅2#楼。2000年11月16日，通达建设总公司（甲方、转让方）与北京市诚和物资供销公司（乙方、受让方，以下简称诚和公司）就宣武区枣林前街危改项目签订《项目转让合同》，合同第3条转让的具体内容及现状约定：（1）项目的转让内容为经宣危改字【93】第20号文件批准的枣林前街危改项目的整体，其中包括第一期拨地，目前正在启动建设项目已完成工程的善后事宜等全部现状（即与项目相关联的其他工程项目的现状及债权、债务）；4、项目转让具体方式：甲方将本项目整体转让给乙方，首先采取共同组建项目公司的办法，自本协议签订之日起双方共同组织落实项目公司设立的有关事宜，并开始实行以乙方为主双方共同管理。当项目公司成立后六个月时由乙方收购甲方注册股份（含乙方寻找第三方收购甲方注册股份），甲方退出项目公司。收购手续完成后共同管理变为由乙方掌管项目的经营管理，并对本项目承担全部法律责任及经济责任，以确保项目公司的正常发展。第三条第1款约定：项目公司的名称：北京达和通房地产开发有限责任公司或以工商管理部门核准的名称为准。2000年12月12日，大型物资运输公司与通达建设总公司签订协议书，约定：双方同意116号院2号楼由大型物资运输公司协助通达建设总公司根据本市房改政策进行房改，由大型物资运输公司进行确权申请，并进行相关的房改手续。2号楼房改所得的收益归通达建设总公司所有，2号楼房改所需测绘、制证等费用及实行房改后通达建设总公司作为2号楼的产权单位承担政府所规定的产权单位应承担的全部责任和所有税费。2001年3月20日，北京市宣武区人民政府危房改建办公司出具宣危改自[2001]05号《关于枣林北里为该校区转向请示的批复》，决定“同意将枣林北里危改小区有通达公司正式转由达和通公司负责开发建设。”2002年3月4日，北京市发展计划委员会与北京市建设委员会出具京计投资函字[2002]第135号《关于枣林北里危改小区部分工程变更建设单位的函》，“同意枣林前街危改小区1、2、5、9、10、11号楼和热力交换站，建设单位变更为达和通公司，总建筑面积11万平方米，其余项目仍由通达公司开发建设”。2008年7月8日，北京市丰台区建设委员会（以下简称丰台区建委）就协调马家堡东里社区116号院二号楼办理房屋产权证问题召开会议，确定：“1.由通达公司负责追缴26户业主缴纳的房改售房资金，并负责交纳售房单位即业主应缴的公共维修基金，以便办理房改售房手续。2.通达公司负责办理房改售房审批备案手续，大件公司（祥龙公司）负责配合盖章等相关手续，……。”2008年7月22日，丰台区建委再次召开会议，“区建委、市国资委、西罗园办事处、三元集团、祥龙公司、通达公司、达和通公司”等相关负责人参加了会议，本次会议确定“1.理顺产权关系，联建各方及转让、改制各方按各自协议履行将产权转移到达和通公司，由市国资委负责牵头监督执行”2006年8月30日，达和通公司（甲方）与和益行公司（乙方）签订《项目转让协议》，将北京市丰台区马家堡西路116号院内2#楼共计114套房屋转让给乙方，乙方根据现有的状况完成对改楼遗留问题的处理解决工作，并约定“本合同一经签订，甲方对该楼所拥有的一切权利责任一并转移给乙方，甲方不再承担上述权利责任所带来的法律关系。”2009年4月17日，丰台区政府住房保障和改革办公司出具丰住改办字[2009]第006号《关于和益行公司按2001年价出售公有住宅楼房实施办法的批复》，“一、同意你单位按2001年成本价继续出售公有住宅楼房。售房时严格按京国土房管方字[2000]696号文件及区建委《关于协调马家堡116号院2号楼办理房屋产权问题的会议纪要》执行……。”大型物资运输公司现已更名为祥龙物流公司，祥龙物流公司现为北京市丰台区马家堡路甲116号2号楼登记的房屋所有权人。黄秀环与孙金亭系夫妻关系，二人生有二女，长女孙建芬，次女孙建蕊。王喆宇系孙建蕊之子。2016年12月14日，黄秀环死亡。2018年3月11日，孙金亭死亡。1997年11月，黄秀环与通达建设总公司签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，黄秀环居住的宣武枣林前街129号房屋被拆迁，应安置人口分别为黄秀环、孙金亭、孙建蕊、王喆宇。黄秀环等人后被安置到504号房屋。黄秀环作为承租人与出租方签订北京市公有住宅租赁合同。2001年12月，黄秀环向达和通公司交纳504号房屋房改房款（成本价）39372.91元。本院认为，根据孙建蕊等提交的购房款收据以及各方在法院的表述，本院可以认定双方基础法律关系为达和通公司在黄秀环针对涉案房屋开始房改售房后，因黄秀环去世等原因而暂停办理房屋产权证，根据《北京市国土源和房屋管理局、市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》，此情况下黄秀环的继承人可继承其房屋，且祥龙物流公司等亦表示同意继续房改售房，故对孙建蕊等要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院应予支持。祥龙物流公司现系504号房屋登记的房屋所有权人，应协助办理房屋所有权转移登记手续。祥龙物流公司与通达建设总公司合建住宅楼，达和通公司收取黄秀环交纳的购房款，且承继了通达建设总公司的权利义务，和益行公司承继了达和通公司的权利义务，故为妥善解决双方的房屋买卖纠纷，达和通公司与和益行公司亦应协助办理房屋所有权转移登记手续。孙建蕊、王喆宇等称房改售房只能办理到一人名下，本院对该意见予以采信。关于涉案房屋如何办理房屋所有权证的问题，因本案并非析产继承纠纷，故在涉案房屋可以办理房屋产权的情况下，为保护各方可能权利人的权益，可将涉案房屋过户至一名法定继承人孙建蕊的名下。需要说明的是，房屋过户至孙建蕊名下，并不改变房屋的权属性质，各方可能的权利人可在完成过户后另行主张各自权利。综上，孙建蕊等要求将涉案房屋过户至孙建蕊名下的诉讼请求，符合法律规定，且可促进双方纠纷推进解决，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：北京祥龙物流（集团）有限公司、北京达和通房地产开发有限公司、北京和益行物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内协助孙建蕊、王喆宇、孙建芬办理将北京市丰台区马家堡路甲116号2号楼504号房屋过户至孙建蕊名下的所有权转移登记手续。案件受理费800元，由孙建蕊、王喆宇、孙建芬负担（已交纳）。公告费560元，由北京达和通房地产开发有限公司负担（本判决生效后7日内给付孙建蕊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周海平人民陪审员  卢桂萍人民陪审员  朱金录二〇二〇年四月二十九日法官 助理  全敏敏书 记 员  刘姝辰