安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初440号 原告：饶丽，女，1974年6月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路四泉花园复建点商办楼506、507室。 法定代表人：赵健勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。 原告饶丽诉被告安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶丽及其委托诉讼代理人马茂磊，被告达贸公司的委托诉讼代理人龚英亮、万应旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶丽向本院提出诉讼请求：1.判决解除饶丽与达贸公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决达贸公司退还饶丽购房款520314元，并自2019年5月22日起，按照银行同期贷款利率支付资金占用期间利息；3.判决达贸公司承担本案所有诉讼费用。 本案审理过程中，饶丽变更诉讼请求为：1.判决达贸公司赔偿饶丽经济损失260157元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息；2.判决达贸公司承担本案所有诉讼费用。 事实和理由:2017年11月28日，饶丽与达贸公司签订《商品房买卖合同》，购买达贸公司开发的朗峰大厦1幢6层1-商-646号商铺。签订购房合同前，达贸公司在宣传资料中承诺“朗峰商铺4.5米层高，大空间，大收益”。2019年5月，达贸公司将商铺交付饶丽并协助办理房产证。房产证显示，房屋建筑面积33.16平方米，专有面积20.61平方米。5月22日，饶丽支付房款520314元。饶丽收房后，发现商铺存在诸多问题。一是房屋层高不足4.5米；二是管道设施全部从商铺内经过，占用不少面积；三是商铺存在下沉部分。以上问题的存在，严重压缩商铺正常使用面积，增加装修和使用成本，导致商铺贬值，并且对商铺日后的出租、转让以及管道的维修等等都将产生十分不利的影响。 一、达贸公司存在重大违约行为。1、顶部沉降，管道密布，达贸公司承诺的两倍收益无法兑现。饶丽购买商铺的目的在于经营使用，涉案商铺面积较小，所以饶丽在签订购房合同时尤其看重商铺的层高及实际使用空间。售房时达贸公司曾在宣传册中承诺“4.5米层高，大空间，大收益。4.5米挑高，使得商铺空间越大，消费空间越大，相当于买了两倍收益，实用性更胜一筹。同时挑高的空间节约出来的不仅仅是投资成本，也包括物管、清洁等杂费，一层之隔省下来的就是纯利润。郎峰4.5米挑高，实用性高，性价比高，成本低，一份投资多重回报”。根据相关司法解释及双方合同约定，该宣传册的承诺属于合同的组成部分。但是达贸公司交付的房屋与双方约定严重不符，不仅顶部存在沉降，而且有7根管道从房间穿过，严重压缩商铺的实际使用空间。达贸公司所作的“两倍收益”、“一层之隔省下来的就是纯利润”、“一份投资多重回报”等承诺无法兑现。2、达贸公司违反诚实守信原则，交付的房屋存在重大缺陷。首先签订的合同中并无7根管道穿堂而过的约定。其次，签订合同时达贸公司没有事先告知饶丽房屋存在如此重大缺陷，否则饶丽断然不会签订此购房合同。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《消费者权益保护法》第四条规定，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则；第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。达贸公司在售房时，对于商铺的设计规划是明知的，但是在签订合同时却未尽告知义务，违反诚实守信原则，交付标的存在重大缺陷，应依法赔偿饶丽损失。 二、达贸公司的违约行为给饶丽造成严重经济损失。1、两倍收益无法实现。在不存在顶部沉降、管道网的情况下，饶丽可以把商铺装修设计为两层，实现两倍收益。如今由于达贸公司的违约，商铺实际使用空间大幅缩水，使用价值大幅降低。饶丽购买商铺目的难以实现。2、由于达贸公司违约，商铺存在大幅贬值。同等条件下，饶丽的商铺和其他不存在沉降、管道网的商铺相比，市场价值至少缩水一半。商铺在出租、转让等方面面临十分严峻的挑战。与同楼层商铺在实用性、性价比等方面，完全不具有可比性，饶丽损失惨重。3、商铺居住体验和品质感大幅下降。达贸公司严重违约，不仅导致商铺装修成本增加，而且日后房内7根管道的维护、维修以及水管流水的声音等都将给饶丽带来诸多不必要的麻烦和一定的安全隐患，严重影响商铺的使用居住体验和房屋质感。 达贸公司辩称：一、饶丽要求解除购房合同没有任何事实依据。1、本楼盘的规划图纸业经政府部门确认，显示本案商铺的层高为4.5米，该楼盘实际也是按照规划图纸建设的，并通过了政府部门的竣工验收合格。饶丽诉称层高不足4.5米与事实不相符。2、任何建筑物都要有供水、消防功能，供水、消防管道是商业用房必须配备的公共设施。本案楼盘的供水、消防设施通过了供水部门、消防部门的验收合格。另外，饶丽商铺内的供水、消防管道沿屋顶平行经过，不影响该商铺的商业使用目的。3、根据达贸公司的现场查验，饶丽诉称的商铺没有下沉现象。饶丽购买的商铺是在6楼，也不可能存在6楼商铺下沉的情况。 二、广告是要约邀请，饶丽依据广告宣传内容来主张无法达到“两层使用、双倍收益”等效果，并无合同依据。 三、达贸公司在饶丽签署认购协议时已经明确告知室内可能存在管道及房梁，饶丽对此接受并表示不追究达贸公司任何责任。饶丽在本案中向达贸公司主张权利无合同依据。 本院经审理查明的事实如下：2017年11月28日，饶丽（买受人）与达贸公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，由饶丽购买达贸公司开发的位于合肥市。该商品房建筑面积33.14平方米，其中套内建筑面积20.61平方米；单价每平方米15691.01元，总金额520000元。双方在合同附件四《合同补充协议》第十三条中约定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。房屋买卖合同签订后，饶丽依约向达贸公司支付了全部购房款，达贸公司则将案涉商铺交付饶丽并协助办理了房屋产权证书。 另查明，达贸公司在其售楼宣传海报中称朗峰大厦商铺“4.5米层高，大空间，大收益。4.5米挑高，使得商铺空间越大，消费空间越大，相当于买了两倍收益，实用性更胜一筹。同时挑高的空间节约出来的不仅仅是投资成本，也包括物管、清洁等杂费，一层之隔省下来的就是纯利润。郎峰4.5米挑高，实用性高，性价比高，成本低，一份投资多重回报”。该宣传海报背面另注明，本宣传资料仅供参考之用，最终以政府部门标准的文件、图片为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。 2017年10月29日，饶丽在与达贸公司签订正式的《商品房买卖合同》之前，双方另签订了一份《【安徽达贸置业投资有限公司—朗峰项目】认购协议》（以下简称《认购协议》）。该协议第七条第8项用加粗字体约定，“由于消防、给排水、空调及电力等公共设施的整体设计原因，可能导致该认购房屋中出现管道或其他设备、设施（包括但不限于房梁、柱、管道或风井等空间结构），乙方（饶丽）对此同意接受并不追究甲方（达贸公司）的任何责任”。 饶丽收房后认为，其所购买的商铺层高不足4.5米；商铺顶部存在沉降，且有7根管道从顶部穿过。饶丽认为上述问题致使商铺的实际使用空间被压缩，商业价值降低，无法达到其原本购买商铺的目的，遂诉至本院。 达贸公司则提供了规划层高图纸、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、供水工程竣工验收合格证明，证明其所交付的商铺层高为4.5米，且该商铺符合建筑规划要求并经相关政府部门竣工验收合格。 本案审理过程中，本院工作人员前往朗峰大厦对案涉商铺情况进行了核实，核实情况与饶丽提供的商铺照片一致，饶丽购买的646号商铺相较于6层其他商铺，顶部较大面积存在沉降现象；除消防喷淋管外，另有七根管道从其商铺顶部穿过。 以上事实由双方当事人的陈述以及饶丽提交的身份证、企业工商登记信息、《商品房买卖合同》、购房发票、房产证、商铺宣传海报、照片，达贸公司提交的规划层高图纸、竣工验收备案表、合肥市公安消防支队建设工程消防验收意见书、供水工程竣工验收合格证明、朗峰大厦业主交付流转单、《认购协议》等证据予以证实。 本院认为，饶丽与达贸公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 饶丽主张达贸公司违约的理由主要包括以下几点：一、案涉房屋层高不足4.5米。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定房屋层高，但达贸公司在其宣传海报中载明“4.5米层高，大空间，大收益”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。达贸公司宣传资料中“4.5米层高”的说明具体确定，4.5米挑高空间的允诺对饶丽选择案涉商铺并最终与达贸公司签订商品房买卖合同有着不可忽视的影响。据此，本院认定，4.5米层高的说明应当视为要约，构成合同内容的一部分，达贸公司应予兑现。但根据我国《住宅设计规范》（GB50096-2011）中对层高的定义，层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。层高即为净高＋楼板厚度，并非单纯净高。从达贸公司提交的规划层高图纸中可以看出，饶丽购买的位于6层的商铺层高是4.5米；而饶丽并未提供客观详实的证据证明案涉商铺层高不足4.5米。因此，本院对于饶丽的该项主张不予认可。 二、案涉商铺顶部有沉降且有七根管道从顶部穿过。饶丽的此项主张与事实基本相符，且基于上述问题导致饶丽所购商铺的使用空间有所缩减。这与达贸公司宣传海报中“商铺空间越大，消费空间越大，相当于买了两倍收益，实用性更胜一筹。同时挑高的空间节约出来的不仅仅是投资成本，也包括物管、清洁等杂费，一层之隔省下来的就是纯利润”等宣传文案并不相符。但上述宣传内容并不具体明确，且海报背面注明宣传资料“仅供参考之用，……买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”。而饶丽与达贸公司签订的《商品房买卖合同》中对商铺顶部设计及管线布局并未进行明确约定。因此，达贸公司的上述宣传尚未达到对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的程度，不应构成合同要约。但饶丽作为普通购房者，并非专业人士，相较于作为房产开发商的达贸公司而言，其在对所购房屋相关信息的把握上处于弱势地位，在购买商品房时难以详尽地了解案涉房屋的房梁、管网布局等具体规划设计事宜，而达贸公司所做的上述宣传是饶丽有限的能够了解房屋状况的途径之一，对于饶丽订立合同必然会产生一定程度的影响。因此，达贸公司应当承担相应的违约责任。达贸公司辩称双方在《认购协议》中对房屋里可能出现的管道或其他设备、设施已有约定，但该条款系达贸公司提供的免除自身责任的格式条款，达贸公司仅将条文字体加粗，却未尽合理的提醒义务向饶丽明确告知其所购房屋的管道及房梁布局。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款应对饶丽无效，故本院对达贸公司的该项抗辩不予认可。 针对饶丽赔偿损失的主张，本院认为，达贸公司不当宣传且未尽合理告知义务的行为有违诚实信用原则和契约精神；且案涉商铺由于顶部沉降和管道密布问题，与其他同类型商铺相比，使用空间有所减少、经济价值有所降低，饶丽确有损失。为了减轻当事人的诉累、降低诉讼成本、节约司法资源，本院综合考量达贸公司的违约程度、对饶丽的影响限度、涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等因素，酌定由达贸公司按总房价的8%赔偿饶丽，赔偿额计为41600元（520000元×8%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽达贸置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告饶丽损失41600元； 二、驳回原告饶丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4624元，由原告饶丽负担4126元，被告安徽达贸置业投资有限公司负担498元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇二〇年四月一日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。