上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初462号原告：龚伟芳，女，1966年5月24日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：郁洪鹏，上海科伟律师事务所律师。被告：张菊萍，女，1969年2月28日生，汉族，户籍地上海市崇明区。被告：龚伟忠，男，1968年6月30日生，汉族，户籍地上海市崇明区。被告：上海崇明生态城镇投资建设有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张忠，董事长。委托诉讼代理人：胡庆。第三人：龚雪芳，女，1959年12月4日生，汉族，住上海市崇明区城桥镇山阳村XXX号。第三人：龚锡兰，女，1963年11月11日生，汉族，住上海市普陀区甘泉一村XXX号XXX-XXX室。第三人：陆佳妍，女，1992年5月19日生，汉族，住上海市崇明区建设镇三星村牛路XXX号。原告龚伟芳与被告张菊萍、龚伟忠、上海崇明生态城镇投资建设有限公司(以下简称“生态城镇公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序审理。本案诉前调解阶段，原告龚伟芳申请追加龚雪芳、龚锡兰作为本案第三人参加诉讼，本院经审查依法予以准许，并依职权追加陆佳妍作为本案第三人参加诉讼。2020年1月10日，本案依法进行了第一次公开开庭审理。同年3月5日，本案依法转适用普通程序，并组成合议庭于同月24日再次公开开庭进行了审理。原告龚伟芳及其委托诉讼代理人郁洪鹏，被告张菊萍、龚伟忠、生态城镇公司的委托诉讼代理人胡庆，第三人龚雪芳、龚锡兰、陆佳妍均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告龚伟芳向本院提出诉讼请求：一、确认被告张菊萍与生态城镇公司就崇明区城桥镇聚训村XXX号房屋签订的《置换房屋补偿协议》无效；二、案件受理费由被告张菊萍、龚伟忠共同承担。审理中，原告龚伟芳变更第一项诉讼请求为要求依法撤销上述《置换房屋补偿协议》。事实与理由：2019年8月间，被告张菊萍代表崇明区城桥镇聚训村XXX号郁洪英(已故)户四个子女与生态城镇公司签订《置换房屋补偿协议》，被告张菊萍还向生态城镇公司呈交了四个子女的委托书，并出具承诺书，承诺其提供的材料真实有效，如有虚假，其本人承担一切法律责任。而被告张菊萍提交的委托书中，原告龚伟芳的签名并非本人所签，指印也不是本人的，对此，被告龚伟忠认可是其擅自代签了龚伟芳的签名。被告张菊萍、龚伟忠制造虚假的委托书，没有代理权签订《置换房屋补偿协议》侵犯了原告的合法权益，违反了相关法律规定，故该协议自始对原告没有法律约束力，依法应予撤销，故涉讼。被告张菊萍、龚伟忠共同辩称：委托书上龚伟芳的签名是未经授权代签，但龚伟芳的户口早已于2008年迁入前夫家，并在夫家享受了宅基地权益，其不是本户核定的安置对象，也不是被拆迁宅基地房屋出资建造人或实际居住人，不应再享受本户的拆迁利益，故签订《置换房屋补偿协议》无需其授权，不同意撤销该协议。被告生态城镇公司辩称：涉案房屋是委托上海市崇明区房屋(土地)征收中心实施拆迁，被告龚伟忠已将宅基地房屋搬空，交付给拆迁公司，至今尚未拆除。该户安置款项已经核算好，尚未发放。与该户签订的《置换房屋补偿协议》合法有效，并已实际开始履行，核定建筑面积260平方米是该户可享受的最大安置面积，不会再因安置对象的增加而增加安置面积，因此，不同意原告的诉讼请求。第三人龚雪芳述称：虽然原告户口已经迁出崇明区城桥镇聚训村XXX号，但原告享有一定的宅基地房屋权益，具体由法院依法判决。第三人龚锡兰述称：原告户口已经从崇明区城桥镇聚训村XXX号迁出，也不在此实际居住，其不应享受拆迁利益，所以不认可原告诉请。第三人陆佳妍述称：对本案的意见与原告一致，认可原告的证据材料，同意原告的诉请。审理中，本院向拆迁实施单位相关工作人员了解该户拆迁政策，并制作谈话笔录，其表示在该户的农业户口人员只有龚伟忠、张菊萍，按照拆迁政策其一家三口应享受180平方米的拆迁面积，因该户宅基地房屋建筑面积为260平方米，故核定拆迁的建筑面积为260平方米，其中存在原宅基地房屋权利人的相关利益，签订协议时，要求郁洪英的子女均出具委托书，其对委托书上龚伟芳签名为代签的情况不知情。对此，原告表示对笔录真实性无异议，但对谈话内容不认可，且作为证人应当到庭。被告及第三人均对此无异议。本院经审理认定事实如下：郁洪英于1995年9月9日过世，其父母、配偶均早于其过世，其共育有四个子女，即原告龚伟芳、被告龚伟忠、第三人龚雪芳、龚锡兰，被告龚伟忠与张菊萍原系夫妻关系，第三人陆佳妍系原告龚伟芳的女儿。郁洪英户建造有坐落于崇明区城桥镇聚训村XXX号宅基地房屋，根据崇明县民房建筑工程执照申请单记载，该户户主为郁红英(即郁洪英)，家庭成员有龚伟芳、龚伟忠、张菊萍、陆佳妍，申请建造建筑面积为260平方米的楼房。2019年8月17日，该户遇拆迁，甲方生态城镇公司与乙方郁洪英(户)签订置换房屋补偿协议，约定乙方房屋权证记载建筑面积260平方米，核定的有效建筑面积为260平方米，乙方选择产权房屋调换方式，按有关规定结算置换房屋的差价，经核算该户各项补偿费用合计为1,070,661元。协议上乙方由被告张菊萍作为代表签署，甲方生态城镇公司作了盖章(于2019年12月11日本院在诉前调解阶段组织双方进行证据交换后加盖)。被告生态城镇公司委托上海市崇明区房屋(土地)征收中心负责实施拆迁事宜。2019年，被告龚伟忠、张菊萍已将上述宅基地房屋腾空交付给拆迁实施单位，现尚未拆除。拆迁补偿款结算后，亦尚未发放给被拆迁人。另查明，为办理拆迁安置补偿事宜，被告张菊萍向拆迁实施单位提供了龚雪芳、龚锡兰、龚伟芳、龚伟忠共同出具的委托书，载明全权委托张菊萍代理该次房屋补偿安置一切事宜，直至补偿安置手续结束，被告张菊萍亦书面说明表示愿意接受委托。被告龚伟忠、张菊萍另向拆迁实施单位出具承诺书，承诺提供的材料真实有效。然上述委托书中“龚伟芳”的签名并非其本人所签，系由被告龚伟忠代签，现原告龚伟芳对该委托行为不予追认，故涉讼，要求撤销由张菊萍代理该户签订的置换房屋补偿协议。再查明，龚伟芳、陆佳妍的户口均于2008年迁出。该户可建建筑面积核定表中核定的应安置人数为2人，即被告龚伟忠、张菊萍，应安置面积为260平方米。以上事实，由原告龚伟芳提供的置换房屋补偿协议、委托书、承诺书、崇明县民房建筑工程执照申请单、被告龚伟忠在(2019)沪0151民初8801号案件中提交的答辩状、被告龚伟忠和张菊萍在前述案件出具的证明材料，被告张菊萍提供的常住人口登记表、户口簿、可建建筑面积核定表，被告生态城镇公司提供的委托协议、原告前夫陆小平户的宅基地确权表等材料，及原、被告和第三人的陈述予以证实。本案的争议焦点为：被告张菊萍与生态城镇公司签订的置换房屋补偿协议依法应否撤销。本院认为，行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。本案中，宅基地房屋的立基人口包括郁洪英、龚伟芳、龚伟忠、张菊萍、陆佳妍五人，现郁洪英已过世，对其遗产尚未进行分割，故原告龚伟芳为该宅基地房屋的共同共有人之一。根据相关法律规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。涉案宅基地房屋以产权房屋调换的方式进行协议拆迁，属于对共同共有房屋处分的行为，应当经全体共同共有人同意，而被告张菊萍在未取得原告真实授权委托的情况下，与被告生态城镇公司签订拆迁安置补偿协议，事后原告亦不予追认，故该置换房屋补偿协议对原告自始不具有法律约束力，现原告主张在法定期限内要求撤销该份协议，本院依法予以支持。关于协议撤销后涉案房屋的拆迁安置问题，可由各方另行协商处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：撤销被告张菊萍与被告上海崇明生态城镇投资建设有限公司于2019年8月17日签订的《置换房屋补偿协议》。案件受理费50元，由被告张菊萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲审 判 员  贺宇红人民陪审员  施 钧二〇二〇年四月二十八日书 记 员  肖文文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。