江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初6370号原告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区建国西路盛景国际写字楼24层。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘逍，女，1990年10月11日生，汉族，住徐州市云龙湖风景区。委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。被告：王艳梅，女，1962年12月26日生，汉族，住徐州市泉山区。原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）与被告王艳梅合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，本院依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，后因审理需要，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告荣盛徐州公司的委托诉讼代理人刘逍、董振龙、被告王艳梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣盛徐州公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付车位使用费90000元；二、判令被告赔偿原告损失7635元（以30000元为本金，按照银行同期贷款利率从2017年1月20日起计算至被告实际支付之日，暂计至2019年10月14日为4015元；以30000元为本金，按照银行同期贷款利率从2018年1月20日起计算至被告实际支付之日，暂计至2019年10月14日为2545元；以30000元为本金，按照银行同期贷款利率从2019年1月20日起计算至被告实际支付之日，暂计至2019年10月14日为1075元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月19日，原、被告双方签订了《徐州公司盛景国际项目地下停车场车位有偿使用协议书》，协议约定被告以164000元价格有偿使用原告开发的盛景国际项目X-XXX号车位，付款方式为签订协议当天支付10000元，于2017年1月19日支付30000元，于2018年1月19日支付30000元，于2019年1月19日支付30000元，2020年1月19日支付尾款64000元。被告未按期付款,原告催讨未果。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告诉请。最后一笔车位款应该是2020年1月9日到期，原告起诉时没有把该笔数额计算在内，原告保留相应的诉权。被告王艳梅辩称，车位使用期限和所购范围产权期限一致，案涉车位属于人防工程，原告只有使用权，没有所有权。按国家规定，人防车位只能租赁，不能买卖，车位地下室已计入容积率卖给被告了，原告将该车位再卖给被告属于重复出售。此外，车位和酒店公寓的车位已经混合一体，管理混乱、脏乱差，被告使用起来很不方便，车子放在车库没有安全感，所以被告要求解除合同并退还10000元，可以调解选择租赁原告的车位。此外,出售价格非租赁价格,原告承诺的配套设施不到位。原告为证明其主张，提供：1、2016年1月19日原被告双方签订的《车位有偿使用协议书》一份，证明被告与原告自愿达成合法有效协议，被告同意有偿使用原告开发建设的车位，该协议权利义务约定明确具体，被告应按约定履行义务，但该协议第六条第三款所述的情况与实际不符，应该以实际为准，即该车位属于不设防的车位，原告有权对其进行出租、出售。2、荣景盛苑（阿尔卡迪亚）A区住宅项目建设方案及审核通过批准书、竣工验收备案表原件一组，证明涉案小区及地下车库的建设符合规划要求，并经过行政机关的审批通过，地下车库不计入容积率，原告进行的建设开发具有合法性，且2015年12月7日通过了竣工验收，工程质量合格。3、徐州市人民防空办公室结合民用建筑（不设防）审核单一份，证明涉案车库不属于人防工程，原告系投资主体，有权进行出租出售。4、2016年1月19日被告交纳A80号车位款10000元收据一张，2017年4月17日被告向荣盛物业公司交纳400元车位维护费收据一张，证明原告已按合同约定向被告进行了车位交付通知并实际交付给被告使用，被告及时交纳了车位维护费。5、徐州市人民防空办公室官方网站公众参与政务信箱提问及官方回复截屏一份，是原告代理人在2019年12月30日就涉案小区车位向市人防办提问，市人防办于2020年1月2日官方回复，经查阅相关资料（注明徐州市人防办公室结合民用建筑不设防审核单），文号是徐人防2007核定第67号，该工程为不设防工程，原告代理人于2020年2月28日再次提问，市人防办于2020年3月3日答复，涉案小区车位不属于人防工程，该工程所有权归投资人，投资人享有收益权。以上证据能够证明原告有权对外出售该车位，双方签订了有偿使用协议合法有效。被告质证认为，对证据1真实性认可，但在签订协议时被告不知道车库是人防车位，在知情后才拒交后续款项的；对证据2与被告无关；对证据3是2007年出具的，与被告也无关；对证据4车位款，被告理解的就是买卖，是卖给被告的，既然是出售，原告应提供正规发票；对证据5，根据原被告所签合同第三条，涉案车位属于人防设施，合同与原告所述不一致，涉案车位原告只有租赁权，没有买卖权。被告为证明其主张，提供：提交人防规划图盖章复印件一份，证明涉案地块是2012年才规划的，而原告提交的手续和被告没关系。原告质证认为，对于证据来源的真实性有异议，该份证据工程名称系阿尔卡迪亚大酒店，不涉及本案车库，且该证据也不能否认原被告双方所签订协议的真实合法有效。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月15日，徐州市人民防空办公室出具《徐州市人民防空办公室结合民用建筑（不设防）审核单》，内容为经审核后，认为原告开发的荣景盛苑（建筑面积449946平方米，位于不设防，原告应首期缴纳人防建设资金650万元。徐州市人民防空办公室官方网站公众参与政务信箱提问及官方回复称“二环西路阿卡酒店综合楼公寓及住宅地下车位为不设防工程，不属于设防车位”。2009年3月18日，徐州市建设局批准原告报送的《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》，即荣景盛苑项目（A1-A10住宅），编号徐建方审（2009）第6号。建设方案载明荣景盛苑项目系位于二环西路43#的荣景盛苑（阿尔卡地亚）A区，分为A、B、两个地块，共计住宅楼18栋，酒店式公寓1栋；汽车库占地面积3万平方米，权属归开发商，业主使用，备注：出售、出租。徐州市住房和城乡建设局在出具的材料载明“地下室面积：14202.2平方米计入容积率面积”。2016年1月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《徐州公司盛景国际项目地下停车场车位有偿使用协议书》，约定乙方以164000元有偿使用编号为A-080的车位；车位使用期限与所购物业使用期限一致；乙方选择分期付款，于协议签订当日支付10000元，于2017年1月19日支付30000元，于2018年1月19日支付30000元，2019年1月19日付款30000元，尾款64000元于2020年1月19日一次性付清；如乙方逾期付款10日以上，甲方有权解除合同，乙方已支付的首付款作为违约金不予退还，乙方不再享有车位的使用权；车位费用不包含场地维护费用、车辆保管费、保险费等，即双方只构成车位场地使用关系，不构成保管关系；交付时间以甲方通知为准，乙方应于收到甲方通知后3日内到甲方指定地点缴纳车位场地维护费，办理车位使用手续；由于乙方所使用的地下车位属于人防设施，因人防需要而使用乙方所使用的车位时，乙方应当无条件予以积极配合。合同签订后，被告于同日支付10000元。2016年5月9日，徐州市城乡建设局经审核后，认为原告开发的徐州阿尔卡地亚酒店综合楼“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2017年4月17日，被告分别向原告支付车位维护费400元。因被告未按约定支付足额车位使用费，原告遂以诉称理由诉至本院。本院认为，根据法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案所涉之争议在于车库是否属于人防工程，开发商是否有权就所开发车位进行出租出售，在有明定处分协议的情况下，是否享有相应的债权请求权，故先应对原被告所订立协议效力进行认定。关于《徐州公司盛景国际项目地下停车场车位有偿使用协议书》的效力问题。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。案涉协议书系原被告之间的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告对于车位属于人防工程及已计入建筑容积率的抗辩问题。本院认为，根据原告提交的《徐州市人民防空办公室结合民用建筑（不设防）审核单》明确载明荣景盛苑（包含涉案车位及所在小区）不设防，徐州市人民防空办公室亦线上答复称“二环西路阿卡酒店综合楼公寓及住宅地下车位为不设防工程，不属于设防车位”，故涉案车位不属于被告所称的“人防设施”。原告作为开发商，享有相应的开发权益，有权就其所开发车位出租出售。此外，对于被告所称车位已计入建筑容积率的抗辩，本院认为，徐州市住房和城乡建设局出具材料中虽载明“地下室面积：14202.2平方米计入容积率面积”，该陈述只是在材料中手写注明，而未载明开发商车位是否计入其中，不具备直接的证明效力。即使车位计入建筑容积率，只是界定了容积率范围内的土地权属归全体业主，并不代表单个业主在其房屋产权范围内可直接取得车位所有权，故而不存在重复出售的问题。而对于车位的处分还是应遵循“谁开发，谁受益”的原则。关于被告是否应支付车位款、违约金的问题。本院认为，对于合同性质的认定，应从其主要内容入手，通过内容条款来辨别主体之间真实的法律关系。案涉协议约定车位使用期限与所购物业使用年限一致，被告以164000元的价格有偿使用车位的约定，可以确定原被告之间就案涉车库虽名义约定为固定期限内的租赁协议，但实为分期付款的买卖协议，原被告之间实为买卖合同关系，而非租赁关系。在原告已将车位交付于被告的情况下，原告根据所订立协议要求被告支付欠付款90000元，有合法依据，本院予以支持。因被告未按期支付，根据法律规定，守约方有权向违约方主张因逾期付款而产生的利息损失，原告的利息诉请有合法依据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告王艳梅支付原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司车位款90000元及利息损失（30000元，自2017年1月20日起至实际支付之日止；30000元，自2018年1月20日起至实际支付之日止；30000元，自2019年1月20日起至实际支付之日止；皆按银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2241元，由被告王艳梅负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内将案件受理费交纳至本院或汇款至徐州市泉山区人民法院在中国农业银行徐州泉山支行的账户中，账号：10×××78，期满仍未交纳的，将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱军麟人民陪审员  彭军军人民陪审员  孟丽媛二〇二〇年四月十五日法官 助理  王鹏里书 记 员  杨 灿