宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4663号 上诉人（原审被告）：许某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：银川市红玉实业有限公司。 法定代表人：庄某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人许某与被上诉人银川市红玉实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初13395号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月28日立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 许某向本院提出上诉请求:1.撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初13395号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院未充分审查本案房屋租赁合同的权利、义务承受主体,仅通过合同相对性,认定上诉人为涉案合同的签订主体,判决上诉人承担责任,于法无据。第一,2017年12月17日,被上诉人将位于宁夏银川市××区房屋租赁给上诉人用做艺术培训,双方签订《房屋租赁合同》。2018年10月29日,上诉人以涉案银川市兴庆区胜利南街1245号租赁房屋为经营地址,独资成立银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司,上诉人为该公司执行董事、法定代表人。银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司涉案房屋始终由案外人银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司占有使用,而且银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司也支付过房屋租赁费。因此,银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司为涉案租赁合同的权利义务承受主体,其应当承担责任。第二,2019年2月27日,被上诉人将位于宁夏银川市××区房屋租赁给上诉人用做艺术培训双方签订《房屋租赁合同》。该房屋由银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司占有使用,上诉人在此处的签字为职务行为,该租赁合同的签订主体为银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司,而非上诉人。第三,上诉人因上述两份租赁合同向被上诉人出具《承诺书》的行为为职务行为,该行为的法律后果应当由银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司承担。 银川市红玉实业有限公司辩称，一、双方于2017年12月7日、于2019年2月27日签订的《房屋租赁合同书》及2019年6月24日上诉人出具《承诺书》一份,上诉人均未提及主体不适格的问题。现上诉人明知违约,欠租近一年了,却以主体不适格为借口蓄意逃避责任。一审法官对合同的签定履行做了认真详尽审查,事实认定清楚,有理有据地做出了公正判决。二、上诉人租赁房屋,不论是办个体经营还是办公司,都应该遵守合同约定,按期缴纳房租,上诉人逾期不交房租,致使被上诉人的权益受到严重侵害,却以非本案的适格主体为由,置事实和法律于不顾,滥用公司独立人格和股东有限责任原则,企图利用公司面纱逃避责任、逃避契约,谋取非法利益。庭审中上诉人声称:“今年4月份的时候我爱人的母亲患了癌症,老人是低保户,都是我们作为子女付的医疗费,所以导致房租费挪用了”一审中上诉人声称:“我们夫妻两个全部辞了工作,全心全意想把这个企业做好”。可见,九色路艺术培训学校本质上是夫妻店。 银川市红玉实业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月7日和2019年2月27日签订的两份《房屋租赁合同书》，并返还租赁房屋；2.判令被告承担搬离租赁房屋之前占用房屋的租金（截止2019年8月20日，欠付房租196740元、第二份合同的履约金10000元）；3.判令被告承担滞纳金74015元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年12月17日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方（原告）将位于银川市××区房屋出租给乙方（被告）用做艺术培训，面积438平方米；租赁期叁年，从2018年3月1日至2021年3月1日止；甲方从2017年12月17日将房屋交付乙方使用，双方签订《租赁房屋交接确认书》，如交付房屋时间有变动，应以《租赁房屋交接确认书》确定的时间为准，租赁期间作相应变动，《租赁房屋交接确认书》为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；租金计算及结算方式为2018年3月1日至2019年3月1日的租金340000元于2017年12月17日支付，2019年3月1日至2020年3月1日的租金367200元于2018年12月15日支付，2020年3月1日至2021年3月1日的租金396576元于2019年12月15日支付；乙方未支付租金或未按合同约定足额支付租金累计达15天的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋；乙方应于本协议签订时交纳履约金45500元，履约金以收据为准，履约金是乙方对房屋结构、设施和全面履约的保证金，租赁期满，房屋结构、设施完好，按期交纳租金，全面履行合同，甲方将履约金全额退还乙方，否则根据违约情形，从中扣除；乙方违反关于租金支付的约定，每逾期一天，按该年未付租金的1‰向甲方支付违约金，逾期15天，甲方有权解除本合同，乙方按该年租金的30%承担违约金；免费提供三楼屋顶花园、一楼后院近五十平方米的临建供乙方使用，合同存续期间甲方不得随意收回。当日，双方签订了《租赁房屋交接确认书》，确认甲方于2017年12月17日将案涉房屋交于乙方使用。 2019年2月27日，原、被告又签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方（原告）将位于银川市××区房屋出租给乙方（被告）用做艺术培训，面积230平方米；租赁期贰年，从2019年4月1日至2021年3月31日止；租金计算及结算方式为2019年4月1日至2020年3月31日的租金60000元于2019年4月1日支付，2020年4月1日至2021年3月31日的租金60000元于2020年3月1日支付；乙方应于本协议签订时交纳履约金10000元，合同约定的双方权利义务、违约责任等内容与2017年12月17日签订《房屋租赁合同书》一致。当日，双方签订《租赁房屋场地交接确认书》，确认甲方于2019年2月27日将案涉房屋交于乙方使用，被告给原告出具欠条一张，载明：“今欠红玉实业公司胜利南街1223号房租租金陆万元整，保证金壹万元整，合计柒万元整（70000）”。2019年6月24日，被告给原告出具承诺书一份，载明：“我与贵共签订了2份《房屋租赁合同书》，现欠贵公司租金427200元，滞纳金74015元，共计501215元。我已经严重违反《房屋租赁合同书》第三条、第五条关于租金支付的约定，我承诺于2019年7月30日前交清租金，否则我将自愿承担2万元的违约金，2019年7月30日后贵公司可采取停电措施，直至交清房租为止，届时我将做好停电准备，贵公司不需另行通知。逾期15日不缴清房租，视为乙方违反合同，甲方可单方解除合同并起诉，我将承担相应的法律责任”，原告在该承诺书下方注明“如果许某在2019年7月30日前交清房租427200元，银川市红玉实业有限公司不收滞纳金74015元，否则逾期必须加收滞纳金74015元”。庭审中，双方一致确认截止2019年8月20日，被告欠付原告案涉1243号-1245号房屋自2019年3月1日至2019年8月20日期间的租金173400元（30600元/月租金×5个月+30600元÷30天×20天）、1223号房屋自2019年4月1日至2019年8月20日期间的租金23333元（5000元/月租金×4个月+5000元÷30天×20天），合计196733元。另，被告未向原告交纳2019年2月27日签订的《房屋租赁合同书》中约定的履约金10000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的二份《房屋租赁合同书》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告亦应按照合同约定向原告支付房屋租金。截止2019年8月20日，被告欠付原告案涉1243号-1245号房屋、1223号房屋租金196733元，故对原告要求被告支付租金196733元的诉讼请求，予以支持。被告欠付原告租金已逾十五天，原告有权依据合同约定要求解除合同、收回房屋，故对原告要求解除双方签订的二份《房屋租赁合同书》、收回房屋的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还涉案房屋，酌情认定被告于判决生效之日起十日内向原告返还涉案房屋，并按照《房屋租赁合同书》约定的租金标准支付自2019年8月21日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。按照合同约定，原告主张的滞纳金应属违约金，被告逾期支付租金已构成违约，按照约定应承担相应的违约责任，但双方约定违约金过高，酌情认定被告按照欠付租金的20%向原告支付违约金39346.60元（196733元×20%）。关于原告主张的10000元履约金，违约金已足以弥补其损失，故对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告银川市红玉实业有限公司与被告许某分别于2017年12月17日、2019年2月27日签订的《房屋租赁合同书》二份；二、被告许某于判决生效之日起十日内向原告银川市红玉实业有限公司返还位于银川市××区、1223号房屋；三、被告许某于判决生效之日起十日内向原告银川市红玉实业有限公司支付租金196733元、违约金39346.60元，并按照二份《房屋租赁合同书》约定的租金标准继续支付自2019年8月21日至上述房屋实际返还之日止的租金；四、驳回原告银川市红玉实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5512元，减半收取计2756元，由被告许某负担 二审期间，上诉人许某提交以下证据： 证据一、中国建设银行网上银行电子回执打印件一份，证明：银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司给被上诉人转款14万元。 银川市红玉实业有限公司对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，许某需要支付房租，谁租的房屋我问谁要房租，上诉人为房屋承租人。 证据二、营业执照复印件一份、许可证复印件一份、照片七张，证明：涉案房屋使用者为银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司，并非本案上诉人。 银川市红玉实业有限公司对该证据真实性认可，认为该证据与本案无关。 经审查，上诉人提供的证据达不到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案的两份房屋租赁合同双方当事人均签章确认，系双方当事人真实意思表示，均合法有效。被上诉人依约向上诉人交付房屋，上诉人未能按照合同约定支付租金，被上诉人有权依据合同约定要求上诉人解除合同、收回房屋、支付剩余租金，一审法院予以支持，合法、有据。因涉案合同为许某与银川市红玉实业有限公司之间签订，银川市兴庆区九色路艺术培训学校有限公司并非本案合同相对人，上诉人主张应由其承担本案支付租金的责任，于法无据。故对上诉人上诉主张，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5512元，由上诉人许某负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 刚 审判员 **程 审判员 杜 欣 二〇二〇年四月十五日 书记员 马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。