辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1003民初1228号原告：王子慧，女，汉族，2004年11月7日出生，现住辽阳市白塔区，辽阳市第一高级中学学生。法定代理人：王坚，男，汉族，1977年5月29日出生，现住址同上，公务员。委托代理人：于晓艳，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：辽阳恒盛置业有限公司，住所地辽阳市文圣区天福路38号楼2-3层。法定代表人：金文卿，该公司董事长。委托代理人：张金刚，该公司法律顾问。原告王子慧诉被告辽阳恒盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王子慧的法定代理人王坚、委托代理人于晓艳、被告辽阳恒盛置业有限公司委托代理人张金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王子慧诉称：2013年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于辽阳市文圣区商业用房一处，层高为4.55米，原告分五期向被告支付购房款合计325265元。同日原告与被告指定的金碧物业有限公司辽阳分公司签订《委托代管服务合同》，约定金碧公司从2014年1月1日-2018年12月31日代为租赁该房屋。原告在2019年收到房屋时发现棚顶有突出构造物，委托沈阳房参谋房产信息咨询有限公司测量。2019年5月29日，该公司出具报告显示：按合同约定4.55米的层高，由于构造物的影响最低处净高仅有3.886米，构造物影响处的平均净高也就3.961米，导致原告不能实现购买该房屋的使用目的。原告于2019年6月3日向被告公司表示解除合同，并多次与被告沟通，但被告始终拖延。故原告诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年6月3日解除；2、被告返还原告购房款325265元，按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息至购房款付清之日止（从2013年6月14日至2019年9月2日为108718元），合计433983元；3、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票一张，证明原、被告于2013年6月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告辽阳市文圣区商业用房一处，层高为4.55米，约定原告分五期向被告支付购房款合计325265元；《商品房买卖合同》合同第5条面积确认及面积差异处理，虽然在合同中设计为1、2项选择性条款，但实际被告早已预先选定了第1种方式并打印在合同中；原告在2013年6月13日向被告支付了首期房款97580元，剩余房款原告也于2014年12月9日前向被告全部付清。2、《委托代管服务合同》一份，证明原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同时与被告指定的金碧物业有限公司辽阳分公司签订《委托代管服务合同》，约定金碧公司从2014年1月1日-2018年12月31日租赁本案涉诉房屋。3、房参谋（沈阳）置业咨询服务中心出据的验房报告一份，证明原告知悉交付商品房楼板存在不规则下沉构造物后，委托“第三方”机构进行测量，并于2019年5月29日由该第三方机构出具报告得出净高最低处为3.886米，与合同约定的层高4.55米存在极大差距。4、形成于2019年6月3日原告和被告公司沟通情况录音证据一份，证明原告得知层高不符合约定后，于2019年6月3日向被告公司提出解除合同。5、《恒大门市房网点层高检测报告》一份，证明涉诉房屋的层高存在不均匀的下沉构造物，商品房内的层高被构造物分割成了四个板块，其中第2板块层高最低为4.123米，与合同约定的4.55米相差9.38%，其余各区域也均有差值，使原告根本无法实现其购买涉诉房屋的目的，也远超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条面积误差比绝对值超出3％的相应规定。被告辽阳恒盛置业有限公司辩称：原告的诉讼请求不应得到支持。双方签订的买卖合同合法有效，双方均无根本违约的行为，也不符合约定的解除条件，我公司交付的房屋符合合同的约定，具备正常的使用功能，因建筑结构原因不同部位存在高度差异是很正常的，原告解除合同的理由是层高导致案涉房屋不能实现使用目的，但原告只申请了对层高进行鉴定，并未提供证据证明房屋不能实现使用目的，也未就层高与房屋不能实现使用目的之间具有因果关系进行鉴定，显然解除合同的理由不足。原告并未向我公司做出解除合同的意思表示，不能产生合同解除效力。即使原告向我公司做出过解除合同的意思表示，也不能产生合同解除的效力，因为单方解除合同的前提条件之一是提出解除合同的一方具有合同解除权，否则提出解除合同也不发生合同解除的效力，根据我公司前述答辩意见，显然原告无合同解除权，双方的合同也并未像原告所述已解除，更无需法院确认。原告已将案涉房屋出租给金碧物业有限公司辽阳分公司，获得租金162600元，且其与金碧公司之间的租赁合同已履行完毕，在此过程中原告一直未就层高问题与我公司交涉，反而在租赁合同履行完毕后以层高不够，不能实现使用目的为由要求解除合同，显然是缺乏说服力的，试问，如果房屋不能实现使用目的，为何在房屋交付后长达五年的时间里承租的物业公司和原告均未就层高导致不能实现使用目的提出异议，反而在租赁合同履行完毕后提出，显然是不符合常理的。原告的诉讼请求既过了诉讼时效，也过了合同解除的除斥期间，原告于2014年接收房屋后出租给金碧物业，如层高存在问题，并导致不能实现使用目的，此时即应发现并开始计算诉讼时效，至原告起诉时已过诉讼时效，另外，按照商品房合同案件司法解释的规定，合同解除权应在具备解除条件后一年内行使，显然原告的合同解除权已过除斥期间。原告的诉讼请求中关于利息的计算有误，原告请求的利息是至购房款付清之日，原告所购房屋为分期付款，于2014年12月9日付清全部房款，然而其诉讼请求却要求利息给付至2019年9月2日，显然是错误的。原告在购房过程中曾享受房款优惠2433元，在将房屋出租给金碧物业的过程中，获取租金收益162600元，如合同解除优惠金额应在返还房款时扣除，租金收益应作为孳息返还，综上，我公司请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张提供如下证据：《提前支付房款优惠确认函》一份，证明原告曾享受房款优惠2433元。经审理查明，2013年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于辽阳市文圣区商业用房一处，层高为4.55米，原告分五期向被告支付购房款合计325265元（2013年6月13日前支付首期房款97580元，2013年12月9日前支付房款65053元，2014年6月9日前支付房款65053元，2014年12月9日前支付房款65053元，2015年6月9日前支付余款32526元）。同日，原告与被告聘用的金碧物业有限公司辽阳分公司签订《委托代管服务合同》，约定金碧公司从2014年1月1日至2018年12月31日代为租赁该房屋。原告分四次向被告支付房款共计322832元，分别是2013年6月14日付款97580元，2013年12月9日付款65053元，2014年6月10日付款65053元，2014年12月9日付款95146元（原告此次提前支付了第五期房款，故被告给予原告房款优惠2433元）。原告委托金碧物业公司代为租赁该房屋，共获得租金162600元。租期届满前，原告未取得该房屋的钥匙及门禁卡，未实际进入该房屋。2019年1月31日，原告收到该房屋，进入房屋后发现棚顶有突出构造物，随即委托沈阳房参谋房产信息咨询有限公司测量。2019年5月29日，该公司出具报告显示：按合同约定4.55米的层高，由于构造物的影响最低处净高仅有3.886米，构造物影响处的平均净高3.961米。2019年6月3日，原告与被告公司就该事进行协商，原告明确表示要退房、解除合同。但被告始终未予原告退房，故原告诉至法院。2019年11月21日，原告向本院申请对涉案房屋层高再次进行鉴定，辽阳市国土资源勘查规划院于2019年12月30日作出《测量报告》，测量结果为：该商品房室内可分为四块区域，1号区域层高为4.502米（相差比例1.05%）,2号区域层高为4.123米（相差比例9.38%），3号区域层高为4.464米（相差比例1.89%），4号区域层高为4.346米（相差比例4.48%）。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、《委托代管服务合同》、房参谋（沈阳）置业咨询服务中心出据的验房报告、录音证据一份、恒大门市房层高检测报告、提前支付房款优惠确认函等证据在卷证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》第三条明确约定该商品房层高4.55米，被告向原告交付的房屋未能达到合同约定的层高，相差比例最高处达9.38%。房屋的使用特别是营业用房的使用，主要在于空间，该房屋约定的层高与实际的层高相差较大，必然会对房屋的使用功能造成较大的影响。基于以上事实能够认定，被告公司实际交付的房屋与合同约定明显不符，原告不能完全实现合同的目的，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，原告可依法行使解除权。2019年6月3日，原告向被告明确表示解除合同，根据《合同法》第九十六条规定，应当认定涉案《商品房买卖合同》已经解除，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。由于诉争合同未对层高误差的违约情形进行约定，而房屋的层高与面积一样，都是影响买受人购房判断力和购房价格的重要因素，故层高根本违约的标准可比照面积标准的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“……（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”的规定，由被告返还原告购房款及利息。因原告曾享受房款优惠2433元，故购房款金额应为325265元-2433元=322832元。关于原告主张按中国人民银行同期贷款利率支付购房款利息一节，本院认为主张合理，但是2019年8月20日中国人民银行贷款利率标准已取消，变为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此在2019年8月20日之后应按照该标准计算，因原告是分四次支付购房款，故利息应为：97580元的利息（自2013年6月14日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65053元的利息（自2013年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65053元的利息（自2014年6月10日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；95146元的利息（自2014年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。鉴于原告已接收房屋，因此在被告返还购房款后，原告应将诉争房屋倒出。关于被告主张原告获取租金收益162600元应返还，本院认为该租金为房屋的孳息，合同解除后，该笔收益应归属被告所有，故该款应在被告所返购房款中予以抵顶，即被告返还原告购房款为322832元-162600元=160232元。关于被告主张原告于2014年接收房屋、原告的诉讼请求既过了诉讼时效也过了合同解除的除斥期间的抗辩，经查，原告在2013年6月14日签订《商品房买卖合同》的同时与被告聘用的金碧物业公司签订《委托代管合同》，将该房屋进行反租，租期五年，自2014年1月1日至2018年12月31日，期间被告公司未向原告交付房屋钥匙及门禁卡，原告也未能实际进入该房屋进行察看，租期届满后，原告于2019年1月接收到该房屋，并于2019年9月诉至本院，并未经过三年的诉讼时效或一年的除斥期间，故对于被告的该抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、原告王子慧与被告辽阳恒盛置业有限公司签订的位于辽阳市文圣区建筑面积为26.64平方米的房屋的《商品房买卖合同》于2019年6月3日解除；二、被告辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告王子慧购房款160232元；三、被告辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告王子慧购房款的利息，其中包括：97580元的利息（自2013年6月14日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65053元的利息（自2013年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65053元的利息（自2014年6月10日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；95146元的利息（自2014年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、原告王子慧及其法定代理人王坚在收到房款之日起30日内将位于辽阳市文圣区建筑面积为26.64平方米的房屋倒出；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7810元，原告王子慧的法定代理人王坚承担2926元，被告辽阳恒盛置业有限公司承担4884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  叶宏岩二〇二〇年四月十四日书记员  王 森本案所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。