上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初22112号原告：上海嘉任房地产开发中心，住所地上海市青浦区。投资人：刘志彤。委托诉讼代理人：陈志海、师玉闽，上海端祺律师事务所律师。被告：赵俊峰，男，1978年7月12日出生，汉族，户籍地黑龙江省富锦市。原告上海嘉任房地产开发中心(以下简称嘉任中心)诉被告赵俊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉任中心的委托诉讼代理人陈志海到庭参加诉讼。被告赵俊峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉任中心向本院提出诉讼请求：1、判令赵俊峰支付2016年5月1日至2018年3月31日期间的租金322,197.37元；2、判令赵俊峰支付违约金14,700元。事实与理由：赵俊峰的上海峰顺餐饮管理有限公司(以下简称峰顺公司)于2016年1月1日与上海宝浩房屋销售有限公司(以下简称宝浩公司)签订了上海市虹口区四川北路XXX号的商铺的《房屋租赁合同》，合同履行期为三年，即2016年1月1日起至2018年12月31日止。该铺面用于经营餐饮服务。租赁合同履行一年之后，宝浩公司将该租赁合同的全部债权及租赁合同未履行的部分转让给嘉任中心，宝浩公司通知了赵俊峰及峰顺公司。峰顺公司于2017年1月1日与嘉任中心对同一铺面重新签订了《房屋租赁合同》。此时峰顺公司尚欠宝浩公司2016年5月至2016年12月的租金，宝浩公司通知赵俊峰及峰顺公司将所欠宝浩的费用与嘉任中心结算。峰顺公司在履行与嘉任中心的租赁合同过程中，从2017年3月就开始拖欠租金，至2018年3月离铺而去。峰顺公司于2018年6月25日注销。峰顺公司2016年5月1日至2018年3月31日欠租金总额为390,623.71元，抵扣该公司交纳的保证金68,426.28元，该公司尚欠嘉任中心租金322,197.43元和违约金14,700元。赵俊峰作为清算组负责人对峰顺公司的债权债务予以清算，但对嘉任中心债务没有做处理。赵俊峰在工商登记中承诺：未了事宜股东承担责任。赵俊峰作为一人公司股东，应当依法承担该债务。故嘉任中心诉至本院，要求判如所请。赵俊峰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，案外人宝浩公司(出租方，甲方)与峰顺公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，房屋基本情况：权利人上海信虹房地产有限公司(以下简称信虹公司)，房屋座落上海市虹口区四川北路XXX号203-B，建筑面积115.22平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。拟经营：遇时尚餐厅品牌。甲乙双方约定，甲方于2016年01月01日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年01月01日起至2018年12月31日止。甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金含物管费为(人民币)16.81元，月租金(含物管费)总计为(人民币)58,912.47元。该房屋租金(含物管费)1年内不变。乙方应于每月首日前向甲方支付当期租金(含物管费)。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金(含物管费)的0.3%支付违约金。甲、乙双方约定，签订本合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为相当于3个月租金(含物管费)的金额，即(人民币)176,737.40元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、餐厨垃圾处置费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。补充条款约定，根据先付后用的原则，租金(含物管费)每年分壹拾贰期缴纳，即押叁付壹。乙方应于每期的首日前向甲方支付当期租金(含物管费)(以甲方收到租金时间为准)。甲方最迟应在收到乙方款项后的五个工作日内就乙方的该笔付款出具正式的发票。其中,物业管理费的发票由物业管理公司单独出具(本合同签署时的物业管理费为每平方米每月55元(暂定)人民币，每月物业管理费为人民币6,337.11元，该房屋的物业管理费依据该房屋的建筑面积计算)，租赁期内物业管理公司有权调整物业管理费。甲、乙双方同意进一步澄清主合同第四条第(一)款如下：2016年3月1日至2017年2月29日：日租金为：4.70元/平方米/天；2017年3月1日至2018年2月29日：日租金为：4.94元/平方米/天；2018年3月1日至2018年12月31日：日租金为：5.18元/平方米/天。甲、乙双方约定，乙方应在本合同签署之日起3个工作日内，向甲方预付4个月的租金(含物管费)，即人民币：91,235.04元，其中3个月的租金(含物管费)为租赁保证金，即人民币：68,426.28元，1个月为首期租金及物业管理费，即人民币：22,808.76元。2016年12月2日，宝浩公司向峰顺公司发出《通知》，表明，峰顺公司欠付2016年1月21日-2月29日、2016年4月-10月租金121,258.49元，2016年4月-7月、2016年9-11月物业管理费44,359.7元，小计165,618.19元。此后，嘉任中心(出租方，甲方)与峰顺公司(承租方，乙方)再次就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方于2017年01月01日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年01月01日起至2018年12月31日止。其余约定同宝浩公司与峰顺公司签订《上海市房屋租赁合同》。2017年6月19日，峰顺公司向嘉任中心递交《还款计划》，载明，由于周边大环境以及我公司经营情况，我公司对于欠款表示抱歉，以下为我公司的还款计划：1)2017年6月29日支付人民币18,000元两个月的租赁费；2)2017年7月26日支付人民币18,000元两个月的租赁费；3)剩余欠款，我公司将于2017年8月份至2017年10月31日付清。2017年12月28日，宝浩公司向嘉任中心发出《有关合同权利义务转让给嘉任公司的通知书》，表明，我司于2016年1月1日与峰顺签订的房屋租赁合同，双方已经履行。因我司经营项目调整，该份合同实际履行到2017.12.31。从2018年1月1日起，由贵司与峰顺公司签订了房屋租赁合同，继续履行房屋租赁合同。为便于管理简化流程，我司与峰顺公司履行房屋租赁合同中，峰顺公司尚欠租金337,844.24元(2016.5-2017.12.31)，现我司将峰顺公司未支付的上述租金权益全部转让给贵司，由贵司统一收取、结算。2018年3月19日，嘉任中心向峰顺公司发出《解约通知函》，载明，贵我双方就贵方承租我司代为出租的上海市虹口区四川北路XXX号203-B之商铺签署了《上海市房屋租赁合同》。但贵司却未按租赁合同相关条款约定支付各类应缴费用，包括但不限于：租金、物业管理费等。虽经我司多次口头及书面的催缴，但贵司仍欠付各类费用，截止到本协议签署之日，乙方尚有以下费用未支付：2017年3月-2018年3月管理费82,382.3元，2017年10月14日-2018年2月13日电费12,422.51元，2017年10月14日-2018年2月13日水费1,615元，2016年1月21日-2月29日、2016年5月-2018年2月租金260,741.45元，小计357,161.26元。鉴于贵司的严重违约行为，我司将于2018年3月20日早上9点切断该商铺水电，并于当日上午10点正式收回贵司所承租的中信广场商铺的使用权，并终止与贵司的一切租赁关系。同年3月26日，嘉任中心再次发出《附件说明》，表示，我司依约给贵司的解约函通知中，有关贵司所欠租金数额计算有误，应为372,469.84元(2016年5月-2018年2月)，特此予以补正。《解约通知函》与《附件说明》均张贴于租赁房屋。又查明，上海市四川北路XXX-XXX号房地产权人系案外人信虹公司。2012年1月1日，信虹公司出具《关于宝浩公司作为中信广场商铺物业的出租方的情况说明》，载明，坐落于上海市四川北路859、863、865、867、861、857、855、853号的中信商业，该房屋的产权人为信虹公司。房屋产权人将该房屋出租给宝浩公司，租赁期限从2012年1月1日至2025年12月31日止。在此期限内，宝浩公司有权将该房屋部分或全部转租。宝浩公司有权以自有名义与第三方就该房屋出租之事宜签署包括但不限于招商代理委托协议、中介服务协议、房屋租赁合同等与该房屋出租相关的一切文件和协议。2017年1月1日，信虹公司再次出具《关于嘉任中心作为中信广场商铺物业的出租方的情况说明》，载明，坐落于上海市四川北路859、863、865、867、861、857、855、853号的中信广场商业，该房屋的产权人为信虹公司。房屋产权人将该房屋出租给嘉任中心，租赁期限从2017年1月1日至2026年12月31日止。在此期限内嘉任中心有权将该房屋部分或全部转租。嘉任中心有权以自由名义与第三方就该房屋出租之事宜签署包括但不限于招商代理委托协议、中介服务协议、房屋租赁合同等与该房屋出租的一切文件和协议。原2012年1月1日宝浩公司与我司签订的租赁合同和情况说明失效。再查明，峰顺公司系有限责任公司(自然人独资)，股东系赵俊峰，于2018年6月21日注销登记。赵俊峰在《峰顺公司注销清算报告》中表示，股东确认上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。本院认为：峰顺公司与宝浩公司及嘉任中心签订的《上海市房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，合法有效。峰顺公司在未与嘉任中心交接房屋即擅自搬离，现嘉任中心认可于2018年3月31日收回房屋，本院予以确认。峰顺公司理应按照合同约定向宝浩公司及嘉任中心支付欠付的租金，未按期支付的，亦应支付相应的违约金。峰顺公司系赵俊峰独资的一人公司，现已注销登记，赵俊峰亦在注销清算报告中表示对未了事宜，在法律规定的范围内继续承担责任，故峰顺公司存续期间欠付的租金及违约金应由赵俊峰负责清偿。宝浩公司现书面表示将其应收租金转让给嘉任中心，并已通知赵俊峰，故嘉任中心要求赵俊峰支付2016年5月1日至2018年3月31日期间的租金及违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。嘉任中心同意将峰顺公司已付保证金68,426.28元从欠付费用中予以抵扣，本院予以照准。赵俊峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、赵俊峰应于本判决生效之日起10日内支付上海嘉任房地产开发中心2016年5月1日至2018年3月31日期间的租金322,197.43元；二、赵俊峰应于本判决生效之日起10日内支付上海嘉任房地产开发中心违约金14,700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,353.46元，公告费560元，由赵俊峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  葛君正人民陪审员  陈 理二〇二〇年四月二十三日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。