广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0105民初20111号原告：邝耀通，男，1962年6月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。委托代理人：程路，广东佳思特律师事务所律师。被告：何其伟，男，1965年9月3日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：蒋灵芝，广东执正律师事务所律师。委托代理人：严广杰，广东执正律师事务所实习人员。原告邝耀通诉被告何其伟返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁耀鸿、程路、被告的委托代理人蒋灵芝、严广杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月16日，原告成为案涉房屋的产权人。之后，被告临时居住在案涉房屋。现在，被告没有与原告签订《租赁合同》。被告自2018年5月27日开始，没有支付案涉房屋占有使用费给原告。原告无数次与被告交涉，甚至在2018年6月6日致函给被告，要求被告在接到信函后5天内腾退案涉房屋并支付案涉房屋占有使用费给原告。但是，被告拒收信函，且时至今日仍无理拒不履行其应尽的义务及责任，严重损害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告立即腾退广州市海珠区××房交还原告管业自用；2、被告承担本案的一切诉讼费用。被告辩称：一、本案属于一事不再理。原告在（2018）粤0105民初7112号案中的第一项诉请是要求被告及其同住人员腾退涉案房屋，本案的诉请已在该案中主张过。原告在该案判决后提起上诉，后因未按规定缴纳受理费，广州市中级人民法院裁定按撤回上诉处理，后原告申请再审也被裁定驳回。二、原告并不是涉案房屋的真实产权人，该房屋其实是被告的。2014年被告妻子患病需要用钱，找到了原告的小贷公司借款，原告要求被告办理抵押，在被告每月还款的情况下，原告悄悄把房屋过户转走了，直到2017年被告才发现，被告没有拿到一分钱房款。后来原告就该借款及涉案房屋多次提起诉讼，被告因为没有地方居住，和原告签订了回购房屋买卖合同，约定被告先付200000元订金，原告过户完后被告支付剩余的房款，后被告发现涉案房屋已经抵押给平安银行，无法办理过户。双方在诉讼过程中，于2017年12月11日签订和解协议，约定原告同意不再向被告主张2016年10月及之后的房屋租金和使用费，不再要求被告搬离涉案房屋，因此从实体上来说，原告的诉请也应该驳回。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会于2016年7月16日向原告核发《不动产权证书》，记载：位于海珠区××房的权属人是原告，建筑面积为78.24平方米。原告曾向本院起诉被告，以其是海珠区××房的产权人为由，要求被告及其同住及同户籍人员立即腾退交还涉案房屋给原告管业自用，被告按照有资质的评估机构评定的同地段同类房屋租金参考价标准支付上述房屋从2018年5月27日起至被告腾退房屋之日止的占有使用费给原告等。本院受理后，于2018年11月27日作出（2018）粤0105民初7112号《民事判决书》，查明：2017年6月21日，本院以（2017）粤0105民初5487号立案受理邝耀通诉何其伟房屋租赁合同纠纷案，邝耀通起诉请求判令：1、何其伟向邝耀通支付2016年10月至2017年1月20日期间的房屋租金及自2017年1月21日起至何其伟实际腾空并交还涉案房屋之日止的房屋占用费；2、何其伟立即向邝耀通腾空并交还涉案房屋；3、何其伟向邝耀通交付的5000元押金作为违约金予以没收；4、何其伟承担律师费用5000元；5、本案诉讼费由何其伟承担。该案诉讼中，何其伟另案提起诉讼，请求判令：1、确认邝耀通和何其伟签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》无效；2、邝耀通返还涉案房屋并协助办理产权过户手续；3、本案诉讼费由邝耀通承担。本院以（2017）粤0105民初10289号立案受理。2017年11月17日，本院作出（2017）粤0105民初5487号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和解协议》，约定：甲方因与乙方房屋租赁纠纷一事，甲方于2017年6月21日向广州市海珠区人民法院提起诉讼〔案号：（2017）粤0105民初5487号〕；经甲乙双方协商一致，达成以下和解方案：甲乙双方确认，经甲乙双方协商一致，甲乙双方同意就本案争议达成和解；甲方同意，不再向乙方主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求乙方搬离涉案房屋；甲方同意，本和解协议签订当日，立即向广州市海珠区人民法院申请对本案撤回起诉并承担本案的诉讼费用；乙方承诺，本和解协议签订当日，立即向广州市海珠区人民法院申请对（2017）粤0105民初10289号撤回起诉并承担该案的诉讼费用；经甲乙双方协商一致，甲方同意将涉案房屋出售给乙方，乙方同意回购涉案房屋；房屋买卖的相关具体权利义务，包括但不限于房价、过户税费、过户期限、付款方式等，以双方另行签订的《房屋买卖合同》为准；经甲乙双方协商一致，本和解协议签订当日，双方应当立即签订涉案房屋的《房屋买卖合同》并依约履行各自的权利义务；本和解协议签订之日起，甲乙双方的纠纷全部终结，双方均不得再以任何理由对和解前的纠纷继续提起主张或另行提起诉讼；本和解协议系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力；本和解协议签订后，任何一方违反本协议约定义务的，守约方有权向违约方追究损害赔偿责任（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费等）；等。2017年12月11日，原告（甲方、卖方）、被告（乙方、买方）、广州市方今房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；成交价1500000元；该物业现状为出租；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲乙双方及中介方约定到房管局申请登记过户时间：2018年3月10日前；合同三方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，并按下列第（一）种方式处理：（一）一次性付款，①于签订本合同时，支付人民币200000元作为定金，于交易过户当天付清楼价款，共计人民币1300000元；该物业现状：乙方暂时借住在甲方的物业内，如果乙方不能按约定履行买卖合同的条款，乙方必须无条件马上搬出该物业，把该物业交还甲方自行处置；等。同日，原告向被告出具《收据》，载明收到被告涉案房屋的购屋定金200000元。原告在该案中为证实其主张还提交了：1、原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2016年7月20日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2016年7月20日至2017年1月20日；月租金为2500元，按月结算；每月15日前，乙方向甲方支付租金；等。2、被告于2017年3月18日出具的《承诺书》，载明：被告承诺于2017年4月7日前正式搬离涉案房屋；等。被告在该案中质证表示：对证据的真实性、合法性、关联性不予确认；涉案房屋由被告居住20多年，房屋过户给原告，被告不知情，租赁合同不合法，且租赁期限已过，与本案无关，也不需要核对原件；另外，无法确认“何其伟”为被告真实签名，不申请笔迹鉴定。该案认为：根据该案查明的事实，原告在取得涉案房屋的所有权之后，与被告达成和解协议，同意不再向被告主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求被告搬离涉案房屋；并与被告另行签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给被告，且约定由被告暂时借住在涉案房屋。被告签订上述《房屋买卖合同》后支付了定金200000元。原告主张由于被告没有支付能力，其行使不安抗辩权，向被告发函解除合同。被告辩称上述合同没有履行是因为原告没有办理涂销抵押手续，无法和被告办理房屋过户手续。按照《房屋买卖合同》的约定，原、被告及中介方于2018年3月10日前到房管局申请登记过户；被告于交易过户当天付清楼价余款1300000元。原、被告双方确认房屋办理过户后缴纳剩余房款。因此，原告理应先协助被告办理房屋过户手续，而原告表示合同签订后其没有办理涉案房屋的涂销抵押手续，由此可见，原告并未积极履行上述合同义务。原告关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足，本院不予采纳。原告关于上述合同已经解除的主张无理，本院不予采纳。据上，在上述《房屋买卖合同》目前未被撤销、确认无效或解除的情况下，原告以物权请求权的法律基础要求被告腾空交还涉案房屋给原告管业自用及支付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。该案并判决驳回邝耀通的全部诉讼请求。该案判决后，邝耀通不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）粤01民终4092号《民事裁定书》，以邝耀通未在该院指定的期限内补交受理费，裁定按邝耀通自动撤回上诉处理。此后，邝耀通再向广州市中级人民法院申请再审，该院于2019年9月29日作出（2019）粤01民申514号《民事裁定书》，认为：一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，认定在涉案《房屋买卖合同》未被撤销、确认无效或解除的情况下，邝耀通基于物权请求权要求何其伟腾空交还涉案房屋、支付占有使用费等，于法无据，并在此基础上判决驳回邝耀通的全部诉讼请求，并无不当，该院予以认可。邝耀通主张一审判决违反法定程序、举证责任分配不当、适用法律不当等，理据不充分，本院不予采纳。该案并裁定驳回邝耀通的再审申请。另查，邝耀通就（2017）粤0105民初5487号案件向本院申请撤回起诉，本院于2017年12月14日口头裁定准予邝耀通撤回起诉。原告就其主张还提交了其于2018年6月6日邮寄给被告的两份《致何其伟先生的函》，主要内容为本人是江泰路39号606房的产权人，现郑重通知贵方，请接到本函后的5天内腾退606房并缴交自2018年5月27日至腾退606房期间的房屋使用金；等。两份函均于2018年6月8日因拒收已退回妥投。被告质证表示：被告并无拒收，是因为没有经常居住在广州，所以没有收到，涉案房屋本来就是被告的，双方已经签订了《房屋买卖合同》，由被告将房屋买回来，双方约定了被告居住在涉案房屋，由于原告违约，导致房屋没有按时过户给被告，原告要求腾退没有事实及法律依据。原告于2019年8月7日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示虽然（2018）粤0105民初7112号民事判决驳回其诉讼请求，但其物权仍然存在，仍然可以主张权利。本院认为：本案为返还原物纠纷，原告基于物权请求权要求被告腾空交还涉案房屋。但在本案之前，被告于2018年曾就涉案房屋的腾空交还及占有使用费问题向本院提起诉讼，该案经本院（2018）粤0105民初7112号判决、广州市中级人民法院（2019）粤01民终4092号裁定，现已生效。因生效的法律文书已对涉案房屋的腾空交还问题进行了处理，现原告再次提起诉讼，构成重复起诉，本院依法裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告邝耀通的起诉。本案受理费100元退回给原告邝耀通。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  郑素梅人民陪审员  钟永华人民陪审员  谢沛丽二〇二〇年四月三十日书 记 员  余胜男幸妙倩