北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36619号原告：中国工商银行股份有限公司北京方庄支行，营业场所北京市丰台区方庄芳城园三区18号。负责人：李湛，行长。委托诉讼代理人：司玉松，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。被告：李美仙，女，1984年10月5日出生。被告：刘天才，男，1983年3月17日出生。原告中国工商银行股份有限公司北京方庄支行（以下简称工行方庄支行）与被告李美仙、刘天才金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行方庄支行的委托诉讼代理人司玉松到庭参加诉讼。被告李美仙、刘天才经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行方庄支行向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令两被告给付原告截至2020年2月21日的贷款本金328905.7元及积欠利息15696.09元自2020年2月22日起至全部本息还清之日止的利息、罚息、复利；2、请求判令被告就已办理抵押的北京市XX号房屋承担抵押担保责任，原告有权以该抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：两被告作为共同借款人和抵押人向原告申请个人购置商用房贷款，2011年2月1日与方庄支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款金额147万元，用途为购房。合同对贷款额度、期限、还款方式、利率罚息等均作了约定。借款合同约定，贷款期限120个月，自2011年2月1日至2021年2月1日，以每月1日为还款日，采用按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，贷款利率以每笔贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%确定。被告未按约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定。贷款以被告名下的位于北京市XX号房屋办理抵押，双方办理了抵押登记，方庄支行取得《房屋他项权证》。抵押担保范围为债权本金、利息、复利、罚息违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费等）。合同签订后，原告履行了放款义务，于2011年2月1日发放贷款147万元。2011年4月起，借款人出现未按时足额归还上述贷款本息情况，至2019年6月21日，借款人贷款连续违约1期，累计逾期15期，同时被告涉及其他纠纷抵押，房屋被查封，被告构成违约。鉴于被告的：逾期行为构成严重违约，已经损害了原告合法权益，因此原告依据合同法、民事诉讼法等法律规定和合同约定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决被告向原告归还全部贷款本息，并承担抵押担保责任，维护我行的合法权益。被告李美仙、刘天才既未答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查了原告工行方庄支行提交的证据，对下列证据予以确认并在卷佐证：个人一手房贷款申请表、《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款合同》）、个人借款凭证、个人贷款正常发放凭证、借款借据、抵押登记专项凭证、还款明细和欠款清单。本院经审理认定事实如下：2011年2月1日，李美仙、刘天才（借款人、抵押人）和工行方庄支行（贷款人）、北京中顺超科房地产开发有限公司（保证人）签订《借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币1470000元（大写：壹佰肆拾柒万元整），贷款用于购买坐落于北京市XX号房屋，建筑面积102.71平方米，担保方式为抵押、保证，具体约定见本合同相关担保条款。贷款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人、将贷款一次性划入户名为北京中顺超科房地产开发有限公司，开户行为XX账号。借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人不享有宽限期，指定李美仙工行账号×××账号为还款账户。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…K、抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的；I、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…。借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：…宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；…。本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。根据抵押物清单记载，抵押物为坐落于北京市XX号房屋。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，原告如约发放贷款。2012年1月4日，双方办理了抵押登记，他项权证号为X京房他证海字第XX号。2019年5月17日，上饶市公安局对涉案房屋进行查封，查封文号为饶公（刑）封通（刑）05018号。被告李美仙、刘天才多次逾期还款，截至2020年2月25日，被告李美仙、刘天才尚欠工行方庄支行逾期贷款本金136877.32元，未到期本金192028.38元，逾期利息15696.09元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李美仙、刘天才经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。工行方庄支行与李美仙、刘天才之间签订的借款合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。工行方庄支行向李美仙、刘天才发放借款，李美仙、刘天才已连续多月不履行还款义务，涉案房屋被公安机关查封，工行方庄支行有权依据《借款合同》约定要求其提前还款，故工行方庄支行要求李美仙、刘天才偿还本金、利息、罚息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。工行方庄支行关于对涉案房屋享有优先受偿权的请求，虽然涉案房屋已经办理了抵押登记，工行方庄支行取得他项权证书，但该房屋已被公安机关查封，工行方庄支行行使优先受偿权的客观条件尚不具备，故其该项请求本院难以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李美仙、刘天才于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司北京方庄支行借款本金328905.7元并支付截至2020年2月21日的逾期利息15696.09元；二、被告李美仙、刘天才于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司北京方庄支行借款利息、复利、罚息（以328905.7元为基数，自2020年2月22日至借款还清之日，按照《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算）；三、驳回中国工商银行股份有限公司北京方庄支行的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6264元、公告费560元，由被告李美仙、刘天才负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陆宋宁二〇二〇年四月二十日书记员  肖 荣