北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8417号原告：北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号观湖公寓1号楼5层，统一社会信用代码91110000735131167M。法定代表人：郑海山,执行董事。委托诉讼代理人：许九天，北京合弘威宇（杭州）律师事务所律师。被告：京琳嘉艺（北京）教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105592343479R。法定代表人：陈维。被告：陈维，男，1979年5月5日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称原告）与被告京琳嘉艺（北京）教育咨询有限公司（以下简称京琳嘉艺公司）、被告陈维（以下称其姓名，与京琳嘉艺公司合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许九天、陈维（亦为京琳嘉艺公司法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求京琳嘉艺公司给付租金1469334元及逾期付款违约金（2018年7月15日至实际给付之日止，按照1199408元为基数日万分之五标准计算）；2、要求陈维对上述租金逾期付款违约金承担连带付款责任。事实和理由：2017年1月20日，原告与京琳嘉艺公司达成《租赁协议》，约定原告将位于北京市朝阳区姚家园路XXX号建筑面积1454．8平方米的房屋出租给京琳嘉艺公司，租期三年零三个月，自2017年1月20日至2020年4月19日，京琳嘉艺公司享有三个月的免租期。租金每月269926元，每三个月支付一次租金809778元，其中首期租金应在2017年1月20日前支付，第二期租金应在租期届满后六个月内支付，之后每次交纳时间为每三个月租赁期开始前五日。京琳嘉艺公司还应支付一个月租金作为押金。若逾期支付租金，则应按日万分之五承担滞纳金，若逾期付款超过十日，则已付押金不予退还。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋，京琳嘉艺公司支付了押金和首期三个月的租金，被告依约交纳租金的时点截止2017年10月31日，自2018年1月应付该期租金时，京琳嘉艺公司即开始逾期付款。2018年11月15日，原告、京琳嘉艺公司签订了《补充协议》，陈维作为保证人也在该《补充协议》上签字，约定自2018年11月11日起每周支付10万元欠付的租金，至2018年12月15日前付清全部拖欠租金1079704元。2018年12月31日支付2018年11月19日至2019年2月19日的租金，之后每三个月租赁期开始前5日支付租金。陈维作为保证人同意承担无限连带责任。2019年1月15日，原、被告三方签署《解除房屋租赁协议书》，约定截止2019年1月19日，被告共拖欠租金1469334元，扣除押金后拖欠1199408元。被告承诺在2019年4月10日还款20万元，其他款项分期于2019年10月10日前还清，逾期不还，则按《房屋租赁协议》承担违约责任。保证人陈维同意对合同中全部债权债务承担无限连带责任。解除协议签订后，被告于2019年1月25日搬出租赁房屋，但其应付租金分文未付。故提出本诉。二被告辩称：对于欠付租金的事实无异议，但我认为押金应抵扣欠付租金，不应被没收。我们希望违约金予以调减。我们没付款能力，我们希望以房产折抵欠款，但双方未协商一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。京琳嘉艺公司成立于2012年3月14日，陈维系该单位法定代表人。2017年1月20日，原告（出租方）与京琳嘉艺公司（承租方）签订《朝阳区姚家园路105号XXX租赁协议》，约定原告将位于北京市朝阳区姚家园路XXX号建筑面积1454．8平方米的房屋出租给京琳嘉艺公司，租期三年零三个月，自2017年1月20日至2020年4月19日，京琳嘉艺公司享有三个月的免租期。每月租金269926元，每三个月支付一次租金809778元，其中首期租金应在2017年1月20日前支付，第二期租金应在租期届满后六个月内支付，之后每次交纳时间为每三个月租赁期开始前五日。京琳嘉艺公司还应支付一个月租金作为押金。若逾期支付租金，则应按日万分之五承担滞纳金，若逾期付款超过十日，则已付押金不予退还。签约后，原告依约交付涉案房屋，京琳嘉艺公司支付了押金和首期三个月的租金，双方就被告依约交付2017年10月31日之前租金的事实无异议。2018年11月15日，原告（甲方）、京琳嘉艺公司（乙方）、陈维（丙方）签订《补充协议》，约定：1、京琳嘉艺公司承诺自2018年11月11日起每周支付10万元欠付的租金，至2018年12月15日前结清全部欠付租金1079704元。2、京琳嘉艺公司承诺，截至2018年12月31日前，依照租赁合同约定支付2018年11月19日至2019年2月19日的租金，并依原租约在之后每三个月租赁期开始前5日支付租金。陈维作为保证人同意承担无限连带责任。2019年1月15日，原告（甲方）、京琳嘉艺公司（乙方）、陈维（丙方）签署《解除房屋租赁协议书》，约定：1、截止2019年1月19日，京琳嘉艺公司共拖欠租金1469334元，扣除押金后拖欠1199408元。2、京琳嘉艺公司承诺于2019年1月25日前搬出涉案房屋；3、京琳嘉艺公司承诺在2019年4月10日还款20万元，其他款项分期于2019年10月10日前还清，逾期不还，则按《房屋租赁协议》承担违约责任，即自京琳嘉艺公司逾期未足额支付租金的时点2018年7月15日起，以1199408元为基数，按逾期日期每日计收万分之五的违约金。陈维作为保证人同意对合同中全部债权债务承担无限连带责任。2019年1月15日，京琳嘉艺公司自涉案房屋中搬出，但截止法庭辩论终结时，仍未结清欠付租金。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告作为出租人，提供了适格租赁标的物，被告作为出租人应依约按期足额付款，因被告欠付租金导致双方合同无法继续履行，被告已构成根本违约，加之双方曾前述《解除房屋租赁协议书》，被告且已实际从涉案房屋中搬出，故应认定双方合同于2019年1月15日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。鉴于被告构成违约导致合同解除，根据双方所签《解除房屋租赁协议书》，原告主张欠付租金1199408元于法有据。关于押金，根据双方所签《解除租赁协议书》，双方均同意押金抵扣欠付租金，现原告主张没收押金，本院不予采纳。关于违约金，认定违约金的数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况等因素，现京琳嘉艺公司构成根本违约，导致原告无法按期实现合同履行的预期利益，势必造成损失。加之双方租约及《解除租赁协议书》中均明确列明京琳嘉艺公司应承担相应违约责任，所以，本院就原告主张违约责任的请求予以支持。但双方约定的违约金标准明显过高，本院参照中国人民银行同期贷款利率标准予以核定。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，所以，自2019年8月20日之后，关于利息计算的标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按日计算确定。本院以此作为认定违约金的数额的标准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告京琳嘉艺（北京）教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司一百一十九万九千四百零八元，并以此为基数，分别按照中国人民银行同期贷款利率标准计算给付自二〇一九年一月十五日至二〇一九年八月十九日期间利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算给付自二〇一九年八月二十日至实际给付之日止的利息，被告陈维承担连带给付责任；二、驳回原告北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9012元，由原告负担1214元（已交纳），由京琳嘉艺公司、陈维共同负担7798元（已由原告预交，于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年四月二十八日书记员  李雅雯