广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2072民初3096号原告：成乐乐，男，1983年9月29日出生，汉族，住湖南省衡南县******老湾组。被告：中山市朗晴房地产置业有限公司，住所地广东省中山市***************卡二楼。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：谢志强，该公司法务经理。原告成乐乐与被告中山市朗晴房地产置业有限公司（以下简称朗晴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告成乐乐，被告朗晴公司委托诉讼代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成乐乐向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金7466.5元（违约事件从2018年12月27日起计至2019年5月13日止，违约天数137天，合同总金额545000元），被告退回6个月的物业管理费1455.78元，并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月9日，原、被告签订合同，由原告购买朗晴公司所开发的位于中山市********君汇尚品花园2期10幢1104房，总金额545000元，并按合同约定支付了全部购房款。根据合同第八条约定，被告应在2019年3月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则需要向原告支付逾期交房违约金，违约金自约定的最后交付期限的第二日起至交付之日止，被告需要按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。被告在未取得上述登记证的情况下，未达到收楼条件，为了避免交付延期的责任，竟强行于2018年12月15日通知原告收楼，隐瞒实情，欺骗业主收楼，完全无视于合同契约精神。开发商在收楼通知上明里暗里存在误导、隐瞒、胁迫的情况，通知上说买受人在该商品房约定的交付日期内未办理收楼手续的，因不可抗力导致房屋损毁、灭失的风险以及相关物业费用自该商品房约定交付日期起由买受人承担。截至2019年5月14日，被告的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才能在网上查询到，原告一直和被告沟通协调，但被告从未向原告书面说明无法按期交房和违规欺骗原告收楼的原因。原告认为，被告在不满足收楼条件的情况下，违规欺骗并胁迫原告收楼，已经造成违约，应当视被告迟延交房。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。根据合同法相关规定及双方合同之约定，原告提起诉讼。被告朗晴公司辩称：案涉商品房在《中山市商品房买卖合同》约定的交付日期前已符合交付使用条件。且原告已自愿接收并没有提出异议，被告不存在逾期交付的违约行为。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条规定，“出卖人应当在2019年3月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该条款的真实意思为，被告应当在2019年3月30日前将经“综合验收合格”的案涉商品房交付买受人使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“综合验收”为建设工程竣工验收及规划、公安消防、环保等专项验收的综合，被告有证据证明，在2018年12月30日前已取得涉案商品房建设工程竣工验收合格及规划、公安消防、环保等专项验收合格的政府备案文件，足以证明案涉商品房符合交付使用条件。而原告于2018年12月15日收到交房通知书，并于2018年12月30日前办理了相关交付手续。因此，被告将符合合同约定交付使用条件的商品房通知并交付原告并没有不妥，且原告对案涉商品房在交付使用时并没异议。被告已实际取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对登记时间的迟延不存在过错。《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的登记时间为2019年5月14日，并不代表案涉商品房于该日才符合交付使用条件，被告已于2018年12月30日前取得符合案涉商品房的有关综合验收条件的政府备案文件，《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仅为行政备案公示使用，行政审批的迟延不能成为被告违约的事由。案涉商品房为住宅性质用房，该房的消防专项验收于2018年12月23日已验收合格，由于政府部门对君汇尚品小区二期13幢商业性质用房对应的消防安装企业资质要求的临时性提高，即政府部门对该类商业性质用房的消防专项验收审批要求调整，导致最终综合验收时间相应顺延，被告对此并不存在过错，无需承担逾期交付的违约责任。原告要求退还物业管理费没有事实和法律依据，被告并非物业服务合同的权利义务主体，无权就物业费的退还作出决定；其次，原告已于2018年12月27日实际接收案涉商品房，已实际享受被告委托的前期物业服务企业——中山市龙基物业服务有限公司提供的物业服务，因此，原告无权要求退还物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，原告作为买受人与朗晴公司作为出卖人签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买朗晴公司在中山市********建设的预售商品房君汇尚品花园2期10幢1104房，总金额545000元；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同时解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的......出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金...合同还约定了其他权利义务。根据单位（子单位）工程竣工验收备案表、单位（子单位）竣工验收报告显示君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢及垃圾站工程于2019年3月28日竣工验收。朗晴公司于2018年12月15日发出《商品房交付通知书》，通知原告于2018年12月30日前办理交付手续，原告如期办理收楼手续，并向物业服务公司缴纳管理费。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同以及补充协议为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，原告依约支付了购房款，并在合同规定时间之内接收案涉商品房。虽然案涉商品房于交付之时并没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，尚不符合合同约定的交付条件，但原告在收楼时并未对此提出异议，亦未以朗晴公司尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》等为由拒绝收楼，其未尽其自身的审查义务，应承担由此带来的法律风险和法律责任；且案涉商品房所在的工程已于2019年3月28日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具工程竣工验收合格报告，后才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合合同约定及法律规定的交付条件，即取得该登记证的日期已较约定之时滞后，但仍不能推翻涉案房屋已实际完成交付的事实，故原告主张朗晴公司支付违约金无事实依据，本院不予支持。关于退还物业管理费的诉求，因收缴物业管理费的主体非朗晴公司，故原告主张朗晴公司退还缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告成乐乐的诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由原告成乐乐负担(原告已预交25元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邝 羽二〇二〇年四月二十一日书记员 刘洁欢