广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民再25号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审反诉原告、二审上诉人）：郅秀芹，女，1967年5月29日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：雷玉东，广东标远律师事务所律师。被申诉人（一审反诉被告、二审上诉人）：严惠勇，男，1969年7月4日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：谢文辉，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠媚，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。一审第三人：惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组，住所地：广东省惠州市惠城区河南岸渡船头村。负责人：谭宏业，村小组长。委托诉讼代理人：黄炳春，广东指针律师事务所律师。一审第三人：李福新，男，1975年1月14日出生，汉族，住址：湖南省新宁县。申诉人郅秀芹与被申诉人严惠勇及一审第三人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组、李福新房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）粤13民终3407号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监（2019）44000000020号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院作出（2019）粤民抗39号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派惠州市人民检察院检察员林宇晨、王纯可出庭。申诉人郅秀芹以及其诉讼代理人雷玉东、被申诉人严惠勇的诉讼代理人王翠媚、一审第三人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组（以下简称渡船头村民小组）的诉讼代理人黄炳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，有新的证据足以推翻终审判决，且终审判决认定的基本事实缺乏证据证明。第一、终审判决认为：“本案中，没有证据证明涉案房屋出现结构性问题。虽然广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋外墙漏水的原因进行了鉴定，并出具了《房屋渗水原因鉴定报告》，但该鉴定报告并未认定涉案房屋存在结构问题，亦未认定涉案房屋外墙漏水与房屋结构有关。因此，涉案房屋外墙漏水不能认定为因房屋结构问题造成，郅秀芹认为涉案房屋外墙漏水是因房屋结构问题造成，理由不成立，不予认定。”现有新的证据足以推翻该认定。涉案《房屋渗水原因鉴定报告》的鉴定结论为，房屋渗水的主要原因为雨水通过墙体开裂处缝隙及窗框边缘处缝隙渗入所致。因鉴定报告没有进一步说明此类缝隙是否属于房屋结构问题，惠州市人民检察院在审查本案期间致函（惠市检民（行）监【2018】44130000035号）鉴定报告作出机构广东保顺检测鉴定有限公司，咨询涉案房屋渗水现象和渗水原因能否定性为房屋的结构问题。该司向惠州市人民检察院回复《咨询答复函》，答复：“……建筑结构一般是指建筑的承重结构和围护结构两个部分，其中围护结构指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等，能够有效地抵御不利环境的影响。涉案房屋为一栋框架结构建筑，外墙属于维护结构，故外墙构件的开裂，亦属于房屋的结构问题。”根据该回函，证明鉴定机构明确涉案房屋因外墙等缝隙引致渗水，属房屋结构问题导致。根据双方签订的《综合楼租赁合同》第四部分双方的权利和义务第12条约定：“在租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方（严惠勇）负责修复，其余问题造成损坏则由乙方（郅秀芹）自行负责修复。”严惠勇应当承担修复责任。惠城区人民法院在委托广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称保顺公司）对本案进行鉴定时，委托的事项为：对位于惠城区××路××号××园综合楼外墙和卫生间是否存在漏水的情况及漏水的原因进行鉴定，结合本案双方当事人的争议焦点，应当明确委托相关机构对房屋漏水是否属于结构性问题进行鉴定，惠城区人民法院委托事项不当。导致鉴定结论未作出针对性的说明，终审法院在未充分咨询鉴定机关意见的情况下，即自行推定房屋非因结构问题导致渗水，该认定是不严谨的，现鉴定机构的《咨询答复函》已经明确渗水原因为房屋结构问题，足以推翻终审判决的认定。第二、郅秀芹在本案中的其中一项诉求是要求严惠勇赔偿故意破坏其正常经营造成的直接经济损失9937元。一审法院对该诉求予以支持。终审法院在没有充分调查及说理的情况下，对郅秀芹的全部诉讼请求予以驳回，没有事实依据和法律依据。一审庭审中郅秀芹已经提交相关维修票据，且有河南岸派出所出具的《处警经过》、《询问笔录》等证据以证明严惠勇等人对郅秀芹经营的酒店具有扰乱正常营业、破坏酒店财务的行为，其直接经济损失达9937元。经庭审质证，一审法院该事实予以确认并郅秀芹的相应诉求予以支持。终审法院对一审法院该判项予以改判应当说明事实依据及理由。现终审法院在判决中认定“原审查明的基本事实属实，本院予以确认。”但在判项中，终审法院驳回了郅秀芹的全部诉讼请求，对郅秀芹的赔偿诉求不予支持，且未对改判的事实依据和法律依据进行释明，该认定属认定的基本事实缺乏证据证明。申诉人郅秀芹称，请求：1.撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2015)惠城法民一初字第2385号之一民事判决书；2.撤销广东省惠州市中级人民法院作出的(2017)粤13民终3407号民事判决书。事实和理由：（一）申诉人认为法院程序违法、剥夺了申请人的诉权，间接剥夺了申请人的辩论权。（二）申诉人认为二审法院以及再审法院依据《综合楼租赁合同》第12条：“租赁期间，因结构性问题造成房屋损坏由甲方负责维修”认定涉案房子漏水属于监督申请人负责维修范围，不能拒不交租也不能就支出的163万索赔的判决，属于事实认定不清，适用法律错误。（三）通过将被申诉人与李福新于2012年5月16日签订的《综合楼租赁合同》与被申诉人与申诉人签订的《综合楼租赁合同》比对可知，两份租赁合同的内容完全一致。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”故申请人认为：申请人与被申请人签订的《综合楼租赁合同》第12条“租赁期间，因结构性问题造成房屋损坏由甲方负责维修”应属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该《综合楼租赁合同》第12条约定的内容明显加重的申请人的责任，免除了被申请人的责任，应属于无效的格式条款。严惠勇辩称：（一）根据双方《综合楼租赁合同》第三条（二）约定，如乙方（被答辩人）超过二十天未支付租金，视为乙方违约，甲方（答辩人）有权解除合同。被答辩人自2014年10月起至今未再支付租金，答辩人因之具有解除合同的权利；且答辩人已经送达《解除合同通知书》，合同应予以解除，但被答辩人一直拒交租金、非法占用涉案房产至强制执行止。根据上述合同第四条第10款：“如因乙方原因造成人为损坏或损失，由乙方负责修复或赔偿。”、第12点（款）约定：“租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方负责修复，其余问题造成损坏则由乙方自行维修。”房屋质量问题并不豁免被答辩人交租义务。并且在排除被答辩人自己损坏的前提下，答辩人仅承担修复义务。因此，被答辩人拒付租金于理于法无据。（二）答辩人所交付的房屋符合合同约定，表现在不存在结构问题导致的漏水，不存在因渗漏水问题导致无法正常营业的现象。1.被答辩人与第三人李福新于2013年5月已经开始商谈受让李福新的九九商务酒店（被答辩人于反诉状中自述）；答辩人与被答辩人签订《综合楼租赁合同》的日期为2013年6月17日，已经实际查看该房屋有无渗漏水痕迹，并签署上述合同。半个月后，被答辩人与该房屋前一承租人李福新作酒店经营权转让和交接手续时，是2013年6月30日，当时经被答辩人实地查看，是否有渗漏水或其他质量问题。因此，从被答辩人着手准备受让涉案房屋，在长达两个月的交易期间里，且房屋经过惠州的春天和夏天的多雨季节，仍无丝毫渗漏水痕迹（如有，则肉眼可见。）被答辩人同意以现状接收，才促成交易。因此，答辩人所交付的房屋并无质量问题。另，保顺鉴字(2017)第SVV0880号《房屋渗水原因报告》显示，涉案房屋3至6层共出现62处渗漏水现象。假如答辩人的房屋从交付之日起已经存在质量问题，被答辩人与李福新作交接手续的两个月的时间里（5-6月底正是雨季），被答辩人怎么可能丝毫未发现渗漏水痕迹？这62处渗漏水之处为何全部只出现在被答辩人装修之后？保顺鉴字(2017)第SW0880号《房屋渗水原因报告》及咨询回复只关注结构问题的定义，却无法解释突然出现62处“结构问题”的原因何在。接收之后，被答辩人进行了装修。7月份开始动工装修，根据被答辩人提供的《说明》和反诉状显示，房屋11月份才出现墙纸脱落和发霉迹象。由生活常理推定可知，若房屋外墙有裂缝，在经常下雨的季节都必然存在渗漏水现象，应是装修过程所导致，或者是上一位承租人的装修已过质量保修期限的原因。根据《综合楼租赁合同》第四部分第10条，如因乙方原因造成人为损坏或损失，由乙方负责修复或赔偿。因此，本案中，答辩人交付的房屋不存在结构质量问题，房屋渗漏水问题应有乙方自行修复。2.被答辩人自接收酒店后，酒店一直处于正常经营状态，不存在“无法正常经营”的情形。被答辩人接手酒店后的6至12月份，每个月的水费差距不超过300元人民币。电费受到季节性影响呈现小幅波动，但仍表明酒店处于持续正常运营状态，因此才存在每个月水电费的大额支出。（三）欠租真实原因并非因渗漏水问题，而是被答辩人诚信问题而无故欠租。被答辩人自2014年10月开始拖欠租金，答辩人以友好合作的原则给予体谅并宽限被答辩人的交租义务，久拖不决才诉至法院。若存在结构问题，被答辩人应该及时履行通知维修的义务，而不是在恶意拖欠租金后，进入诉讼程序时，才以此作抗辩。（四）答辩人对被答辩人催缴租金的行为并未影响其正常营业，且是在被答辩人违约交租远超过20天后进行的催缴。被答辩人长期欠缴租金，无理占用房屋，是导致此次催缴行为的主要原因。且已根本违反合同约定，答辩人于2015年4月30日发出《解除合同通知书》，该通知书于2015年5月4日被签收，正式解除合同。这之后所谓的“干扰”是答辩人对自己房屋行使正当权利的行为，被答辩人应为其无理占用房屋承担所有后果。一审第三人渡船头村民小组称，（一）从再审申请人郅秀芹所列渡船头村民小组的诉讼地位（第三人）及再审申请人郅秀芹要求渡船头村民小组承担责任的诉讼请求的角度上讲，本案渡船头村民小组并非适格的诉讼主体。首先，本案案由是房屋租赁合同纠纷，而本案第三人村民小组与上诉人郅秀芹间并没有签订书面租赁合同，双方不存在房屋租赁合同关系。基于第三人渡船头村民小组作为租赁物业主的角度列明渡船头村民小组为第三人符合法律规定，但是，再审申请人郅秀芹要求第三人承担相关法律责任的诉请却违背了相关法律规定。基于此，第三人认为渡船头村民小组并非本案适格主体。其次，渡船头村民小组系涉案房产（即综合楼）的合法所有权人，工程竣工完成并取得建设工程规划验收合格证后，与上诉人严惠勇签订租赁合同，并约定依现状交付依约交付的综合楼符合证件、手续完备，符合使用条件。（二）从合同相对性的角度上讲：第三人渡船头村民小组与本案再审申请人郅秀芹并不存在直接的租赁合同关系。郅秀芹与严惠勇之间的租赁合同纠纷所依据的房屋租赁合同不能适用于第三人渡船头村民小组。1.再审申请人郅秀芹要求第三人赔偿其因不能足额提供800平方米地下车库给予其造成的损失120000元及提供的楼顶无法使用而每月减少租金5000元及不能提供合格电梯所造成的损失的诉求所主张的依据的全部基于再审申请人郅秀芹与严惠勇之间订立的租赁合同，而该份合同或者说再审申请人郅秀芹与严惠勇之间的权利义务关系与第三方主体渡船头村民小组根本不存在任何的合同关联关系，再审申请人郅秀芹要求第三人承担赔偿的诉讼请求缺乏事实及法律依据。2.再审申请人郅秀芹要求第三人赔偿其因外墙漏水所造成的损失（包括修复霉变脱落墙纸36735元、因施工导致客房空置损失13200元）的诉求：第三人认为，首先：即便广东保顺检测鉴定有限公司《咨询答复函》认定外墙构件的开裂亦属于房屋的结构问题，但该机构并未说明外墙构件开裂所导致的渗水是否直接导致墙纸霉变脱落，也未说明再审申请人酒店内部洗手间的防水、窗台的防水设置是否有可能导致其客房涉水、墙纸霉变脱落等问题，也未就外墙开裂与客房内部等的损坏存在直接因果关系及因果关系所致责任的比重。其次，即便外墙构件开裂属于结构性问题，即便外墙开裂直接导致再审申请人郅秀芹有损失产生，凭据其与严惠勇的租赁合同，责任在于严惠勇，郅秀芹要求第三人渡船头赔偿损失没有事实及法律依据。再次，即便外墙构件存在开裂等情形，作为业主方，自始至终均未有相关人员告知第三人村民小组或者要求业主方进行相关的协调修复工作。再则，根据第三人与严惠勇的租赁合同，外墙构件的开裂的修复义务也不在于第三人渡船头村民小组。郅秀芹向一审法院提出反诉，反诉请求：1.判令严惠勇向郅秀芹赔偿因违约造成的转让费损失163万元。2.判令严惠勇和第三人向郅秀芹赔偿因不能提供检验合格电梯造成的各项损失：营业损失20000元（按每个月5000元计算，自2013年7月1日至2013年11月18日共4个月）；郅秀芹代为缴纳的电梯检测费1286元；退还多收的4个月租金320000元。3.判令严惠勇和第三人赔偿郅秀芹因外墙漏水造成的各项损失：修复霉变脱落墙纸36735元；因施工导致客房空置的损失22间×4天×150元/天=13200元）；修复好再次损坏的墙纸及施工期间的经营损失；维修好外墙，使其不再发生漏水。4.判令严惠勇和第三人不能足额提供800㎡地下车库给郅秀芹造成的损失120000元（按照少了10个车位，每个车位按20元每天计算，暂计算至起诉止）。5.判令严惠勇和第三人因提供的楼顶无法使用而每个月减少租金5000元。6.判令严惠勇赔偿因故意破坏郅秀芹的正常经营而造成的直接经济损失9937元（2015年5月24日于更换电缆100元、客人消费数据消失287元，5月26日维修电脑主板2140元，6月5日更换空气开关210元，6月7日维修空调主板320元，6月11日更换空调主板3600元、维修空调电容器1250元，6月20日河沙1000元、维修显示器800元、维修打印机230元）以及从2015年4月至今的经营损失（以调取公安机关入住记录为准）。7.本案诉讼讼费用由严惠勇承担。一审法院认定事实：（一）河南岸××号小区综合楼办妥《惠州市建设工程规划验收合格证（2009年6月3日）》（总层数6层，占地面积785.4㎡，建筑总面积5054.9平方米，其中，地下室805.1㎡停车，首层785.4㎡商场，二-六层3389.5㎡办公，天面74.9㎡梯间）。2012年1月4日严惠勇与第三人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组签订了《综合楼租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年2月1日至2028年1月30日，租金2012年2月1日至2016年2月1日，每月20000元，2016年2月2日至2020年每月租金40000元。2012年3月10日严惠勇与第三人河南岸村渡船头小组签订《补充协议》，约定第三人河南岸村渡船头小组同意严惠勇将承租的河南岸×路×号×综合楼以招租、出租、与第三方合作等多种经营方式进行使用。2013年6月30日郅秀芹与第三人李福新签订一份《九九商务酒店经营权转让合同》，约定如下：第三人李福新以总价163万元转让给郅秀芹。其后，郅秀芹向第三人李福新支付转让费163万元。郅秀芹与严惠勇于2013年6月17日签订《综合楼租赁合同》，严惠勇将承租的位于惠州市惠城区××路××综合楼××楼××门面及地下室、楼顶出租给郅秀芹作为宾馆使用，总面积为3000㎡。租赁期限从2013年7月1日至2028年1月31日止。合同第三条约定：郅秀芹在签订合同之日向严惠勇交付200000元作为租赁押金，此押金不能作月租金抵用，合同到期，甲方必须无偿退回给郅秀芹。租金标准：每月10号前郅秀芹将租金付给严惠勇，如郅秀芹超过二十天未交付租金，视为郅秀芹违约，严惠勇有权解除本合同，并没收押金。租金：2013年7月1日至2015年每月租金为85000元；2016年至2019年每月租金为100000元。按合同租赁800㎡地下室，电梯由严惠勇自行负责安装，并经有关部门验收合格后移交给郅秀芹使用，在租赁期内本电梯的一切费用由郅秀芹负责（如二楼需使用要与郅秀芹协商，分摊相关费用）。第四条第一款：严惠勇应保证租赁房屋用于宾馆住宿等商业用途，水电及消防证等各项基础配套设施齐全完善，并经相关部门验收合格，严惠勇应提供该房屋的房产证、土地使用证等相关证照复印件，并协助郅秀芹办理相关证照能正常营业。如因严惠勇原因导致郅秀芹无法正常营业，则因此延误的租期免费顺延，如最终4个月内根本无法办理，则郅秀芹有权解除本合同，并不承担任何违约责任，严惠勇应退还郅秀芹支付的租金、押金，并赔偿郅秀芹的所有损失。第四条第十款：如因郅秀芹原因造成人为的损坏或损失，由郅秀芹负责修复或赔偿。第四条第十二款：租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由严惠勇负责修复，其余问题造成损坏则由郅秀芹自行负责维修。自2014年10月起，郅秀芹未能如期足额支付租金给严惠勇。2015年4月30日，严惠勇向郅秀芹发出《解除合同通知书》载明：郅秀芹拖欠严惠勇八个月租金严重违反了合同的约定，也严重损害了严惠勇的利益，严惠勇根据《综合租赁合同》第三条第二款的约定，通知如下：一、解除双方2013年6月17日签订的《综合楼租赁合同》，没收200000元押金，合同自本通知送达郅秀芹时解除。二、请阁下收到本通知书后7日内停止营业，搬离现场，并在此期间内清点、清理好物品，与本人办理相关交接手续，将租赁物交还本人。当日，严惠勇通过（2015）粤惠惠州第003845号《公证书》的形式将《解除合同通知书》送达给郅秀芹。因房屋租赁合同纠纷，各方经协商未果，郅秀芹遂诉至一审法院，请求判如上述所请。（二）另查之一，2015年3月2日，佛山市三水三洋电梯有限公司出具《证明》，载明：××路××号××园××栋（现址为九九商务酒店）的电梯是我公司于2009年8月安装的，安装验收后该电梯一直未投入使用，直到2012年2月九九商务酒店经营后该电梯才投入使用。投入使用后于2013年7月开始，电梯出现故障（软故障），经九九商务酒店报修，我公司检查后发现主控板失灵，我公司为此更换电梯主控板。换主控板后约一个半月后，电梯再次每天出现故障，无法正常运转，同时九九商务酒店接到惠州市质检局通知：因该电梯没有办理安全使用合格证，存在安全隐患，必须立刻办理电梯使用合格证方可使用此电梯，如逾期不办理则贴封条禁止使用。九九商务酒店把这情况告知我公司，经我公司检查后发现，该电梯故障是因为电梯井底有很多积水，且电梯的电缆老化导致断线。找到问题后我司连夜加班更换电缆，同时也让渡头村多次对该电梯做防水工程。该电梯正常运行后，我公司配合九九商务酒店于2013年11月18日将《电梯安全使用合格证》办好，该电梯恢复正常使用。2013年11月18日惠州市惠城区九九商务酒店乘客电梯办妥梯粤Ｌ×××××《特种设备使用登记证》，电梯检验收费1286元。（三）另查之二，郅秀芹在楼顶处安装了《九九商务酒店》的招牌及相关的热水设备。2015年5月28日郅秀芹前往惠州市惠州公证处办理(2015)粤惠惠州004916号《公证书》（保全证据公证：对酒店标识为“9601”的房间拍照、对该酒店外围“九九商务酒店”、“南岸翠堤园”的标识拍照）。2016年5月18日一审法院工作人员前往案发地点进行勘验。（四）2016年7月6日，郅秀芹向一审法院申请对承租的位于惠城区××路××号××园综合楼第三层至第六层房屋外墙以及卫生间是否存在漏水、渗水以及原因进行鉴定。郅秀芹代理人赖雨泉律师于2017年5月17日在确定鉴定内容的说明上备注：确认鉴定事项，鉴定机构由法院摇珠确认（2017年5月31日郅秀芹确认对承租的外墙和卫生间是否存在漏水、漏水原因由法院摇珠选择有资质的鉴定机构进行鉴定）。2017年6月2日在一审法院书记员室进行摇珠，郅秀芹亦在场予以确定选定受托机构为广东保顺检测鉴定有限公司，该公司于2017年7月25日作出编号：保顺鉴字[2017]SW0880号房屋渗水原因鉴定报告，鉴定结论为该房屋鉴定区域（第三层至第六层）外墙均存在渗水现象；渗水的主要原因是雨水通过墙体开裂处缝隙及窗框边缘处缝隙渗入所致。2017年8月3日严惠勇向一审法院提交《质证意见》，8月4日第三人河南岸渡船头村民小组向一审法院提交《关于房屋渗水原因报告质证意见》。（五）2013年11月—2014年2月期间，郅秀芹鉴于酒店部分外墙和窗边渗水导致墙纸发霉和脱落而修复花费36735元。（六）另查之三，2015年4月22日、5月24日、6月19日郅秀芹向惠州市公安局河南岸派出所报警。经郅秀芹申请，一审法院前往惠州市公安局河南岸派出所调取《处警经过》：2015年5月24日下午16时21分许我所接报称在河南岸九九商务酒店有人闹事，接报后，我所民警带领协警立即赶往现场，经了解其是九九商务酒店的房东谭玉柳（严惠勇之妻）与九九商务酒店的老板郅秀芹双方有合同纠纷，双方因此引发矛盾，房东谭玉柳以收不到房租为由，带了三名男子到九九商务酒店负一楼电闸开关处强行剪掉了电源线，致九九商务酒店无法正常营业，我所民警立即把谭玉柳跟郅秀芹双方均带回河南岸派出所进行调查处理。到了当日晚上19时28分许，我所再次接报称谭玉柳带着三名男子在九九商务酒店负一楼的电闸开关处不让其酒店电工接上电源，酒店依然无法正常营业，接报后我所民警带领协警赶到现场，发现房东谭玉柳坐在负一楼的电闸开关处，阻止酒店电工进入接上电源，另外三名男子不知去向。经查，谭玉柳在此前有两次扰乱酒店正常营业行为，时间分别是今年的3月31日及4月22日，而这两次行为，我所均已组织双方进行调解处理。（七）为此郅秀芹损失9937元（2015年5月24日更换电缆100元、客人消费数据消失287元，5月26日维修电脑主板2140元，6月5日更换空气开关210元，6月7日维修空调主板320元，6月11日维修空调电容器1250元、更换空调主板3600元，6月20日，河沙1000元、维修显示器800元、维修打印机230元）。一审法院判决：（一）严惠勇应在本判决发生法律效力之日起七日内向郅秀芹支付因违约造成的转让费损失815000元、修复霉变脱落墙纸36735元、因施工导致客房空置的损失13200元、因故意破坏郅秀芹的正常经营而造成的直接经济损失9937元，上述费用合计为874872元。（二）驳回郅秀芹的其他诉讼请求。郅秀芹不服一审判决，上诉请求：（一）撤销原审判决，将本案发回重审；（二）改判被上诉人赔偿上诉人：1.全额赔偿因不能提供合格租赁物造成的转让费(租赁期内装饰装修损失)损失163万元；2.判令被上诉人退还或抵销多收的占用费2843720元；3.判令被上诉人和两第三人向上诉人赔偿因不能提供检验合格电梯造成的各项损失：A、营业损失20000元(按每个月5000元计算，自2013年7月1日至2013年11月18日共4个月)，B、反诉人代为缴纳的电梯检测费1286元，c、退还多收的4个月租金320000元；4.判令被上诉人和两第三人赔偿上诉人因未足额提供800平方米地下车库给上诉人造成的损失120000元(按照少了10个车位，每个车位按20元每天计算，暂计算至起诉止)；5.判令被上诉人和两第三人因提供的楼顶无法使用而每个月减少租金5000元，自上诉人退还房屋之日止，暂计至上诉人二审时止为50个月250000元；（三）本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人严惠勇不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审的诉讼费用、鉴定费由被上诉人承担。本院二审认定事实：本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查，本院作出（2016）粤13民终3010号民事判决维持惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2385号之一民事判决后，郅秀芹不服向广东省高级人民法院申请再审。2017年9月6日，广东省高级人民法院作出（2017）粤民申824号民事裁定书，驳回了郅秀芹的再审申请。本院二审认为，处理本案的关键是：合同履行中违约责任的认定。本院析判如下：（一）严惠勇是否因外墙面漏水而认定其提供不合格的租赁物或未对外墙面漏水进行维修，而构成违约。郅秀芹认为因严惠勇出租的房屋外墙出现漏水，故其提供的房屋不合格，且在外墙面漏水时，严惠勇未履行维修义务，已构成违约，并要求严惠勇支付维修（贴墙纸）费用及赔偿经营损失。对此，本院认为，《综合楼租赁合同》第四条第12项约定：在租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方（严惠勇）负责修复，其余问题造成损坏则由乙方（郅秀芹）自行负责修复。据此约定，可以推知：1.即便是严惠勇出租的房屋外墙出现漏水，只要是非房屋结构出现问题而导致漏水，郅秀芹就应自行对漏水部分进行维修；2.在出现非房屋结构问题导致的外墙漏水时不能认定严惠勇提供了不合格租赁物，且不能据此拒付租金或要求严惠勇赔偿。原审认定严惠勇提供的租赁物不合格错误，本院予以纠正。至于涉案房屋外墙漏水是否因房屋结构问题造成，本院认为，本案中，没有证据证明涉案房屋出现结构性问题。虽然广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋外墙漏水的原因进行了鉴定，并出具了《房屋渗水原因鉴定报告》，但该鉴定报告并未认定涉案房屋存在结构问题，亦未认定涉案房屋外墙漏水与房屋结构有关。因此，涉案房屋外墙漏水不能认定为因房屋结构问题造成。郅秀芹认为涉案房屋外墙漏水是因房屋结构问题造成，理由不成立，本院不予认定。因郅秀芹未对外墙漏水进行维修，且不存在严惠勇提供不合格租赁物的事实，故因外墙漏水而造成的修复损失及经营损失应由郅秀芹承担。且本院作出的已发生法律效力的（2016）粤13民终3010号民事判决亦认定外墙及卫生间漏水的维修义务在郅秀芹。原审判决认定郅秀芹主张修复霉变脱落墙纸36735元及因修复施工导致的经营损失13200元理由成立错误，本院予以纠正。严惠勇认为其无需支付修复霉变脱落墙纸费用及经营损失理由成立，本院予以支持。（二）严惠勇是否依约将楼顶交付使用的问题。租赁合同约定，严惠勇应将涉案房屋三至六层及地下室、楼顶等交给郅秀芹作宾馆使用。根据本案查明的事实，合同签订后，郅秀芹在楼顶竖立了酒店招牌、安装供水设备及管道等，由此可认定，严惠勇将楼顶交付郅秀芹使用。且有关严惠勇已将涉案房屋楼顶已交付郅秀芹使用的事实，（2016）粤13民终3010号民事判决已予认定。至于郅秀芹主张因产权人不允许，其无法在楼顶进行加建，故严惠勇构成违约。本院认为，其一，能否加建应有相关职能部门审批，在职能部门审批前的加建均属违法，严惠勇与郅秀芹无权决定能否加建；其二，按照通常理解，楼顶仅能作为房屋配套使用，用以放置些杂物等，而非搭建违章建筑；其三、租赁协议并未约定郅秀芹可在楼顶加建房间。综上，郅秀芹认为楼顶未实际交付，请求严惠勇赔偿经营损失，不具有事实和法律依据，本院不予支持。（三）严惠勇是否依约交付电梯供郅秀芹使用的问题。根据双方签订的《综合楼租赁合同》约定的“电梯由甲方（严惠勇）负责安装，并经有关部门验收合格后移交给乙方（郅秀芹）使用。”可以得知，严惠勇将电梯交付郅秀芹使用的前提是，电梯经有关部门验收合格后。在有关部门验收前，即便郅秀芹无法正常使用电梯亦不能据此认定严惠勇违约。又因涉案电梯已于2013年11月18日取得了《电梯使用安全合格证》，并已交付郅秀芹正常使用。故据此可以认定，严惠勇在交付电梯供郅秀芹使用时，不存在违约行为。郅秀芹主张严惠勇赔偿因不能提供检验合格电梯造成的损失，理由不成立，本院不予支持。（四）严惠勇是否未按约定提供地下车库的问题。郅秀芹主张严惠勇未将面积800平方米的地下车库全部提供给其使用，但并未提交任何证据证明，且严惠勇不予认可，故本院对此不予认定。郅秀芹请求严惠勇赔偿其损失120000元，于法无据，本院不予支持。（五）严惠勇是否应赔偿转让费损失163万元的问题。2013年6月30日，郅秀芹与李福新签订了一份《九九商务酒店经营权转让合同》，约定李福新以总价163万元将酒店转让给郅秀芹。根据合同相对性原理，《久久商务酒店经营权转让合同》约束的仅是郅秀芹与李福新，严惠勇并非是合同的当事人，不受该合同约束。且163万元转让款的收款人是李福新，严惠勇并未取得任何转让款。更为重要的是，如上所述，严惠勇在合同履行过程中，并不存在违约行为，导致合同被解除的原因是郅秀芹违约未缴交租金造成。因此，郅秀芹以严惠勇未能提供合格租赁物为由，要求严惠勇赔偿其163万元转让费损失，理由不成立，本院不予支持。一审认定严惠勇提供的租赁物不符合约定，构成违约，并据此判令严惠勇赔偿一半转让费815000元给郅秀芹错误，本院予以改判。严惠勇主张其无需承担转让费的赔偿责任，理由成立，本院予以支持。另外，因本案不存在暂时中止审理的情形，故郅秀芹请求中止审理，缺乏依据，本院不予支持。本院二审判决：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2015）民一初字第2385号之二民事判决；二、驳回上诉人郅秀芹的诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：广东省惠州市人民检察院于2018年8月13日致函广东保顺检测鉴定有限公司，咨询以下问题：“一、请你公司对房屋的‘结构’从专业角度进行解释和说明；二、根据你公司出具的《房屋渗水原因报告》鉴定结论，该房屋渗水现象和渗水原因能否定性为房屋的结构问题，请说明。”广东保顺检测鉴定有限公司于2018年8月21日以《咨询答复函》答复称：“结构是指能承受作用并具有适当刚度的由各连接部件有机组成而成的系统；建筑结构是指组成工业与民用房屋建筑包括基础在内的承重骨架体系（对组成建筑结构的构件、部件，当其含义不致混淆时，亦可统称为结构）。建筑结构一般是指建筑的承重结构和围护结构两个部分；承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给地基基础的主要结构构件和其他连接接点，包括墙体、框架柱、楼板、梁、屋架等；围护结构指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等，能够有效地抵御不利环境的影响。”“涉案房屋为一栋框架结构建筑，外墙属于维护结构，故外墙构件的开裂，亦属于房屋的结构问题。”根据原鉴定机构的上述答复内容，可以认定，涉案房屋的外墙渗水问题属于结构问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人另行起诉。综合本案再审阶段的诉辩意见，本案再审的争议焦点是：1.严惠勇是否应当赔偿涉案房屋漏水所致郅秀芹的损失，损失应如何认定；2.严惠勇是否应当赔偿破坏经营所致郅秀芹的损失。关于严惠勇是否应当赔偿涉案房屋漏水所致郅秀芹的损失，损失应如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据郅秀芹与严惠勇签订的《综合楼租赁合同》第四条约定，租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方（严惠勇）负责修复，其余问题造成损坏则由乙方（郅秀芹）自行负责维修。经广东保顺检测鉴定有限公司鉴定，涉案房屋外墙均存在渗水现象，渗水的主要原因为雨水通过墙体开裂处缝隙及窗框边缘处缝隙渗入所致。广东保顺检测鉴定有限公司答复广东省惠州市人民检察院致函时明确,外墙开裂问题属于结构问题。由此，根据双方的合同约定，本案涉案房屋外墙渗水造成房屋损坏应由严惠勇负责修复。因严惠勇在合同履行过程中未履行房屋相关维修义务存在过错，郅秀芹主张严惠勇承担修复霉变脱落墙纸36735元以及因施工导致客房空置的损失13200元，理据充分，应予支持。同时，双方签订的《综合楼租赁合同》第四条约定，“甲方（严惠勇）应保证租赁房屋用于宾馆住宿等商业用途”。据鉴定，涉案房屋外墙均存在渗水现象，导致墙体渗水、发霉，部分墙纸起泡、剥落，涉及35间客房。由此可以认定，严惠勇提供的租赁物存在重大瑕疵，且其作为出租人未履行法定及约定的维修义务，客观上已对郅秀芹的经营造成重大影响，郅秀芹主张严惠勇予以赔偿，本院予以支持。鉴于涉案房屋系郅秀芹从第三人李福新处按酒店经营现状转让所得，转让费是郅秀芹的主要投入成本，一审法院综合鉴定结果及房屋损坏对经营使用的影响，酌定判令严惠勇按转让费的50%予以赔偿郅秀芹的经济损失815000元，并无不当，本院予以维持。关于严惠勇是否应当赔偿破坏经营所致郅秀芹的损失的问题。根据一审法院调取的《处警经过》及双方陈述，可以认定严惠勇破坏经营的相关事实，因严惠勇破坏经营源于双方的租赁合同纠纷，郅秀芹在本案诉讼中主张严惠勇赔偿因故意破坏其正常经营所致的经济损失9937元，并提交了相关证据予以证明，本院予以支持。综上，再审期间抗诉机关提交的新的证据已经明确涉案房屋渗水原因属于房屋结构问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持；二审判决以本案没有证据证明涉案房屋出现结构性问题驳回郅秀芹的相关诉请不当，本院予以纠正。申诉人郅秀芹的部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）粤13民终3407号民事判决。二、维持惠州市惠城区人民法院（2015）民一初字第2385号之二民事判决。二审案件受理费28835.3元（郅秀芹、严惠勇分别预交12005元），由郅秀芹负担16286.5元，严惠勇负担12548.8元，不足部分，应在本判决送达之日起七日内向本院交纳，逾期未交，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二〇年四月十日书记员  张千千附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。