广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5109号原告：金梦，男，1990年2月25日出生，汉族，住湖北省红安县********张庄湾，公民身份号码421************83X。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，职务总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系公司员工。原告金梦诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告金梦、被告汤臣公司的委托诉讼代理人覃文辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金梦向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金43821.9元（1207217元ｘ121天ｘ0.3‰，从2019年6月30日计算至2019年10月29日止）。事实与理由：原、被告双方于2018年11月23日签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告位于中山市**************************，总价款1207217元，被告应于2019年6月30日前将取得工程竣工验收备案登记证的商品房交付给原告，逾期交房超过90日不足270日的，被告按日向原告支付已交房款万分之*的违约金。原告已依约支付房款，但被告直到2019年10月17日才获得竣工验收备案表，且因涉案商品房存在墙面裂缝及空鼓的问题，双方于2019年10月29日才确认涉案商品房符合收楼条件，被告共逾期121天。按照合同的约定，被告应向原告支付自合同约定的交房次日起至实际交房之日止的违约金。据此，请求法院判令被告支付延期交房违约金43821.9元并承担诉讼费用。庭审中，原告金梦变更其诉讼请求为：被告向原告支付逾期交房违约金（以已支付房款1207217元为基数，按每日万分之三，从2019年7月12日计算至2019年10月17日止）。原告金梦就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.物业服务协议；3.收楼通知书；4.中山市住房和城乡建设局政务竣工验收备案公示网页；5.不动产登记证明；6.结婚证。被告汤臣公司抗辩称，一、原告的违约金起算时间有误，应该以银行放款时间的次日即2019年7月13日起算至我司通知收楼时间2019年9月30日止。根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指导第31条规定：“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付时间届满，出卖人已依约通知买受人接收商品房，买受人无理由拒接收的，视为商品房已经交付”；二、涉案物业已于2019年9月25日通过验收，且我司已向相关部门办理备案手续，根据双方签订的合同第8.2.3条的约定，我司认为交付时间应该为2019年9月30日，且违约时间未超过90天，逾期交房违约金按总房价的每日万分之一进行计算。被告汤臣公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.借款凭证；2.工程现场施工质量监督任务完成告知书；3.住户基本情况登记表及楼宇交接验收表。本院认定事实如下：2018年11月23日，原告金梦及其配偶冼小又（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市**************************，该商品房总价款1207217元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款：于2017年9月15日前支付首期款362217元，剩余房款845000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任。上述商品房合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款。2019年7月12日，原告金梦为购买涉案商品房申请的按揭贷款845000元由贷款银行转账支付至被告汤臣公司指定收款账户。2019年9月23日，被告汤臣公司向原告发送了一份收楼通知书，要求原告于2019年9月30日前办理收楼手续。2019年9月25日，中山市**********出具一份工程现场施工质量监督任务完成告知书，载明：汤臣公司建设的金域豪庭二期工程（含消防验收）已竣工验收合格，我站的工程现场施工质量监督任务完成，《工程质量监督报告》（编号20190925020SX）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。2019年10月6日，原告金梦签订一份楼宇交接验收表，载明：本人已检查清楚房屋的设备设施，除以上记录情况外，其他全部设施已验收合格，符合收楼约定标准，本人已明白及掌握室内设施的正确使用方法，同意收楼。上述楼宇交接验收表还载明了其他内容。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。另查，涉案商品房于2018年12月18日登记备案在原告金梦及其配偶冼小又名下。庭审中，原告金梦的配偶冼小又明确同意将涉案房产逾期交楼违约金的权利转让给原告金梦，其本人不再就该逾期交楼违约金主张权利。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年7月12日才付清全部购房款，原告已于2019年10月6日办理了相关收楼手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告金梦及原告配偶冼小又与被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年7月12日才付清全部购房款，原告已于2019年10月6日办理了相关收楼手续，对于上述事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2019年6月30日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如原告未履行付清应付房款，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，原告截止至2019年7月12日才付清全部购房款，被告有权将涉案商品房交付的期限顺延至原告付清全部购房款之日止，即被告于2019年7月13日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用的义务。另外，虽然被告汤臣公司直至2019年10月17日才取得涉案竣工验收备案登记证，涉案商品房才符合合同约定的交付条件，但是根据被告提供的由原告签订的楼宇交接验收表显示，原告金梦在办理房屋交接手续时已检查了房屋内的设备设施，除上述记录情况外，其他全部设施已验收合格，符合收楼约定标准，原告同意收楼并办理了相关的收楼手续。原告金梦作为完全民事行为能力人，应清楚知晓双方签订的商品房买卖合同及楼宇交接验收表中载明的内容。原告签订楼宇交接验收表，表明其在收楼时已清楚知晓涉案商品房的现状并同意按该现状收楼。原告于2019年10月6日实际办理了相关的收楼手续，现又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则，故对于原告主张被告支付2019年10月6日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。逾期交房违约金应从逾期之日即2019年7月13日起计算至原告实际收楼之日即2019年10月6日止。被告汤臣公司抗辩称，涉案商品房所在工程已于2019年9月25日通过验收，且被告已向相关部门办理了备案手续，故交付时间应该为2019年9月30日。本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，若被告在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误，被告可据实予以延期，但是被告提供的证据仅能证明涉案商品房所在工程已于2019年9月25日已竣工验收合格，且中山市**********已告知被告应及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案的事实，并不能直接证明被告已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，更不能证明存在有关部门或单位未能及时办理导致的延误的事实。故对于被告的上述抗辩，本院不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。经本院核算，被告共计逾期交房85天，故逾期交房违约金应每日按原告已付房价款万分之一进行计算，原告主张逾期交房违约金应每日按原告已付房价款万分之三进行计算，理据不足，本院不予支持，予以驳回。被告应向原告支付逾期交房违约金10261.34元（1207217元x0.1‰x85）。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市汤臣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告金梦支付逾期交房违约金10261.34元；二、驳回原告金梦的其他诉讼请求。案件受理费896元，减半收取为448元（原告已预交），由原告金梦负担148元，由被告负担300元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费300元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年四月二十六日书记员  卢芷琪林雷