上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1410号原告：张国忠，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。被告：王立军，男，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，上海安硕律师事务所律师。原告张国忠与被告王立军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告张国忠的委托诉讼代理人陆永珍、被告王立军的委托诉讼代理人王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告腾退原告位于上海市嘉定区安亭镇西元村XXX号屋前屋后约122.52平方米的场地；2、被告支付原告2017年10月1日至2018年6月30日期间的房屋租金16,200元，按照1,800元每月，计算9个月；3、被告支付原告2018年8月1日起至实际腾退之日止的场地使用费，每月按照600元计算。事实与理由：原、被告于2010年10月1日签订一份房屋租赁合同，原告将位于嘉定区安亭镇西元村XXX号房屋出租给被告用于养殖观赏鱼，双方约定房屋租赁面积约200平方米，租期2010年10月1日至2019年10月1日止，每月租金1,800元。租赁期间被告在承租屋内堆放了许多鱼缸。2017年6月，原告收到村委会通知，原告出租给被告的房屋涉及到违建，需被强制拆除。收到强拆通知后原告马上通知被告尽快将承租屋内的鱼缸搬走，但被告以其未获赔偿为由始终不肯将上述鱼缸搬走。2018年7月，被告承租的房屋被安亭镇拆违办强制拆除。房屋被强拆后,被告的鱼缸一直堆放在原告的场地上。为了消除安全隐患,原告出资让村委会派人对暴露在外的被告的鱼缸进行安全围网。至今被告的上述鱼缸一直堆放在原告屋前屋后的场地上,给原告的生活造成了诸多不便。房屋租金被告支付至2017年9月底。另,被告于2019年9月2日以原告将其存放在承租屋内的鱼缸损坏为由将原告告上法庭，嘉定区人民法院在2019年9月26日作出判决,判令原告赔偿被告财产损失10,000元,该判决现已生效。原告认为，原、被告签订的租赁合同已到期，被告理应将堆放在原告场地上的鱼缸搬走。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，1、双方之间签订的租赁合同应当属于无效。原告出租给被告的涉案房屋属于违章建筑，并且没有取得相应的规划许可证。2、原告诉请的租金应予减少甚至免除。原告订立合同时未告知被告涉案房屋系违章建筑，对于租金，原告应当对自己的过错承担责任。原告并不享有全部的土地使用权。原告仅享有大概210平方米的宅基地权利，而双方的合同就有200多平方米，原告未出租给被告的部分还有100平方米的房屋及几十平方米的空地。可以看出，原告出租给被告的房屋只有一小部分原告是有土地使用权的。原告因拆违获得相应补偿，被告认为被告也应享有拆违利益。但原告未向被告支付，被告未搬离系采取自立救济的行为。3、关于场地使用费，应根据被告实际占用的面积及同样地段相似场地予以确定。即便有场地占用费，也应按合同无效，根据过错程度承担。被告无过错，不应承担场地占用费。本院经审理认定事实如下：2010年10月1日，张国忠(出租方、甲方)与王立军(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，张国忠将坐落于上海市嘉定区安亭镇西元村XXX号房屋，面积240平方米出租给王立军使用，用途为观赏鱼养殖，期限自2010年10月1日至2019年10月1日，房屋租金每月为1,800元，押金9,000元。甲方保证拥有产权，提供相应证明。由乙方支付甲方四个月的房屋租金作为押金。租赁期间，任何乙方违反本合同规定，按年度须向对方缴纳三年租金作为违约金，如违约扣押金。因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订后，王立军将涉案房屋用于观赏鱼养殖，在房屋内放置了许多鱼缸。王立军支付房屋使用费至2017年9月30日。2018年7月，涉案房屋因系违章建筑被强制拆除。房屋拆除后，王立军放置的鱼缸仍留在原地，王立军以其未获得拆违补偿为由拒绝将鱼缸搬离。张国忠与王立军沟通未果后诉至本院。另查明，1、对于鱼缸占用的场地面积，嘉定区安亭镇西元村村民委员会于2020年3月出具证明，证明鱼缸共占用场地面积122.52平方米(包含占用集体土地部分49.07平方米)。2、2017年7月3日，张国忠与安亭镇西元村村民委员会签订《安亭镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》，明确涉及的违法建筑属(钢混、砖混、彩钢板)结构的建筑面积172.24平方米，属非(钢混、砖混、彩钢板)结构的建筑面积为18平方米，共计补偿张国忠72,048.60元，约定张国忠负责完成违法建筑实际使用人的搬离工作，并保证在2017年7月15日前腾空列入整治范围内的违法建筑交给村委会统一拆除。3、由于双方因拆违产生矛盾，张国忠曾于2018年1月1日将涉案房屋内部分鱼缸拆除，王立军曾诉至本院要求张国忠赔偿其损失。本院于2019年9月24日出具(2019)沪0114民初18041号民事判决书，判决张国忠赔偿王立军财产损失10,000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因无合法建造手续，故双方的《房屋租赁合同》依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于原告主张被告腾退安亭镇西元村XXX号屋前屋后约122.52平米的场地的诉请，本院予以支持。关于原告诉请的房屋使用费，由于涉案房屋在拆除前具有使用价值，故被告在实际使用该房屋期间应当向原告支付房屋占有使用费。故原告要求被告参照租金标准支付2017年10月1日至2018年6月30日的房屋使用费16,200元的诉请，合法有据，本院予以支持。涉案房屋拆除后，因被告未将原放置在房屋内的鱼缸搬离，故原告主张被告支付场地占用期间的费用，本院予以支持。具体支付标准，双方并无约定，本院根据本案实际情况，酌情确定为500元/月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王立军应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区安亭镇西元村XXX号屋前屋后约122.52平方米的场地搬离；二、被告王立军应于本判决生效之日起支付原告张国忠2017年10月1日至2018年6月30日的房屋占有使用费人民币16,200元；三、被告王立军应于本判决生效之日起支付原告张国忠场地占用费，按照500元/月的标准，从2018年8月1日支付至被告实际搬离之日止。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费205元，减半收取102.5元，由被告王立军负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年四月二十三日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……