山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初1112号 原告：威海职业学院，统一社会信用代码123710004944113196，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区初村镇。 法定代表人：周春杰，院长。 委托诉讼代理人：王卫东，山东时中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵骏玮，山东时中律师事务所实习律师。 被告：威海家美房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000706232284G，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区文化西路158号。 法定代表人：宋永涛，总经理。 委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。 原告威海职业学院与被告威海家美房地产开发有限公司（以下简称“家美公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海职业学院之委托诉讼代理人王卫东，被告家美公司之委托诉讼代理人邵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告威海职业学院向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付原告6200平方米综合楼折价款1550万元及利息（息以1550万元为本金，自2019年3月26日期按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）。事实与理由：2000年5月19日，威海市技工学校（以下简称“技工学校”，后合并入威海职业学院）与被告、案外人威海田峰贸易有限公司（以下简称“田峰公司”）签订一份《土地合作建设项目协议书》，合作开发技工学校土地，约定：建设用地位于校园内东部区，规划占地面积17.43亩，校园内占地10.43亩；合作方式为甲方即原告出上述土地使用权，乙方即被告出资金负责开发建设；建筑规模为建筑面积21681平方米，按5：5比例分配；甲方所得建筑物面积为东北角三层及三层以上6200平综合楼；乙方付给甲方现金1200万元，除定金外，余额分两次付清，一次于主体工程完成一半时交付，一次于主体工程竣工时交付；甲方所得6200平方米综合楼，每少一平方米，乙方给付甲方资金2500元；项目竣工后的实际面积如有增加，每增加一平方米，乙方给付甲方1000元。协议签订后，原告给被告提供了6689平方米土地使用权，被告在该6689平方米土地上开发了18555.7平方米商业用房，于2016年竣工。原告于2017年向威海市中级人民法院（以下简称“威海中院”）起诉，要求被告交付合作开发利益1040万元和5758.3平方米酒店式公寓及33个配套车位，经威海中院和山东省高级人民法院（以下简称“省高院”）审理，分别作出（2017）鲁10民初300号和（2018）鲁民终1970号民事判决书，判决被告给付原告合作开发利益1040万元，驳回原告主张5758.3平方米酒店式公寓及配套车位33个的诉讼请求，其理由为双方合作协议约定被告应给付的是6200平方米综合楼，故原告无权主张分割商业用房，并查明因政府规划调整，该4911平方米土地使用权已被挂牌出让，原告客观上无法提供4911平方米土地使用权，被告客观上无法继续履行建设6200平方米综合楼的义务，但被告应补偿原告该6200平方米综合楼对应价值1550万元。故原告再次诉诸法院，请求处理。 被告家美公司辩称，第一，双方2000年5月19日签订的《土地合作建设项目协议书》约定原告出17.43亩土地，被告出资金负责开发建设，项目开发后原告获得6200平方米教学楼，被告另支付原告1200万元。被告获得了15481平方米商业用房，承担土地出让金并承担获得15481平方米商业用房的建设成本。但合同实际履行情况是：原告未按协议约定如期履行提供17.43亩土地的义务，其中4911平方米未提供，导致该部分土地未能开发，原告未能获得6200平方米教学楼，被告获得的商业网点房也因此减少。因原告的违约行为导致合作协议未能完全履行，被告也实际仅获得14841平方米的房产。第二，双方协议中约定的甲方所得6200平方米综合楼，每减少一平方米，乙方给付甲方2500元，项目竣工后面积若有增加，每增加一平方米乙方给付甲方1000元，该约定是建立在双方按照协议履行各自义务基础上，出现房屋面积增加或者减少的情况下应支付对方差价。本案中，经威海中院和省高院判决认定，原告未能按约定提供建设用地使用权，违反合同约定，导致项目未能如期开发，也导致原、被告均未能按照合同约定获得全部房产，故双方协议的约定不适用本案因原告违约的情形。第三，原告主张未建设6200平方米综合楼的补偿问题，双方协议履行过程中因房产交付问题，原告曾向威海中院起诉，要求交付房产。在该案诉讼中，被告基于协商解决问题的态度同意给予原告相应补偿。当事人为达成调解协议或者达成和解目的而作出的妥协所涉及到的对案件事实的认可，不得在其后诉讼中作为对其不利的证据，故该调解意见不能作为原告本案诉请的依据。第四，原告要求被告补偿1550万元，明显超过合同正常履行情况下被告按合同约定应支付对价，显失公平：双方协议约定原告提供17.43亩土地，但原告实际提供了十余亩即6689平方米，而被告则按协议足额支付了土地出让金360万元和1200万元现金，如被告再按约定向原告支付1550万元，则原告实际获得10余亩土地支付的对价高达3000多万元，即300万元/亩。双方协议中应由被告提供的4911平方米约7.3亩土地在2010年由案外人威海新西城置业有限公司（以下简称“新西城公司”）通过招拍挂方式取得土地使用权，支付了约1139万元土地使用权价款，即约131万元/亩。显然，如果按照被告主张款项，加上原告已支付对价，被告取得该土地使用权对价高达300万元/亩，远远超过十年后新西城公司取得该土地使用权的市场价格，显失公平。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2000年5月19日，原告前身技工学校作为甲方与被告家美公司及案外人田峰公司作为乙方签订一份《土地合作建设项目协议书》，约定：甲方提供经规划局定点于校园内东部区域（东至西城路、北至和平路、南至解放路、西至校园规划红线）占地面积17.43亩（校园内占地面积约10.43亩）土地使用权，乙方负责出资开发建设；建设项目为框架结构，拟建七层（地下一层，地上六层），建筑面积约21681平方米（具体以规划局批准的建筑面积为准）；乙方于协议签订生效后20日内给付甲方定金200万元；乙方负责项目的规划、报建、拆迁等一切有关手续；乙方负责建设项目所需全部费用（工程前期费用、基础建设费用、建筑安装费用、土地出让金、投资方向调节税、销售、交易税费等）；建设项目所需各种拆迁费用校园内热处理车间、配电站、发电房等搬迁费用由甲方负责，其余拆除费用及其他拆迁费用（居民住宅等）由乙方负责；设计方案和施工图经甲乙双方同意并报市建委、规划局批准后，学校所得部分不得随意变更，若确需变更，须经甲方同意；房屋分配及补偿方式：开发建设的房屋产权（21681平方米），甲乙双方按建筑面积5:5比例分配；甲方所得建筑物面积为东北角三层及三层以上6200平方米综合楼；乙方给付甲方自己1200万元，除定金外，余额分两次付清，一次于主体工程完成一半时交付，一次于主体工程竣工时交付；甲方所得6200平方米综合楼，每减少一平方，乙方给付甲方资金2500元；建设项目竣工后的实际面积比原面积若有增加，每增加一平方米，乙方给付甲方1000元；甲方违约使合同无法继续进行，须双倍赔偿乙方交纳的定金；乙方违约使合同无法继续进行，须双倍赔偿甲方搬迁费500万元及给甲方造成的一切损失。 协议签订后，威海市规划局（以下简称“市规划局”）于2000年7月11日出具建设项目选址意见书，载明建设面积25000平方米，其中地下停车场3800平方米，地上面积21200平方米（25000-3800=21200平方米）。 2000年9月25日，市规划局、威海市测绘局出具土地开发建设规划图，载明土地开发面积为11600平方米。 2000年10月16日，威海市土地管理局（以下简称“市国土局”）与技工学校签订《国有土地使用权出让合同》，约定：市国土局出让位于和平路93号、面积6689平方米土地的土地使用权，归还建设商业网点，土地出让金总额3678950元，出让期限40年，土地出让金已缴纳2676045元。 2002年4月11日，市规划局向技工学校颁发了《建设用地规划许可证》，载明：项目名称为“西城路改造综合服务楼”，用地位置为校区东侧、北侧及东南角，用地面积11600平方米。 2002年9月10日，威海市人民政府（以下简称“市政府”）以威政征字〔2002〕122号文件批复同意将共计11600平方米土地使用权划拨出让给技工学校，用于建设综合服务楼；按建筑面积分摊，其中4911平方米土地使用权划拨给技工学校用于建设教学楼；另外6689平方米土地使用权出让给技工学校用于建设商业网点，出让期40年。 2002年10月14日，市国土局分别给被告和技工学校颁发了上述6689平方米和4911平方米国有土地使用权证，其中被告持有的6689平方米土地为出让用地，用途为商业；技工学校持有的4911平方米土地为划拨用地，用途为教学。2002年12月16日，技工学校通知被告：根据2001年12月12日政府会议精神决定技工学校整体搬迁，与被告合作建设西城路改造工程项目暂缓实行。后包含该4911平方米在内的世昌大道北、西城路宗地编号（2010）0084-A-008的共计5771平方米土地使用权于2010年7月被案外人威海新西城置业有限公司（以下简称“新西城公司”）通过招拍挂方式以11391954元的价格取得，用途为其他商服用地。 2014年5月6日，原使用权人为被告的6689平方米土地使用权被登记在案外人威海恒升资产管理有限公司（以下简称“恒升公司”），双方合作对该6689平方米出让土地进行开发建设，项目命名为“西城家美大厦”，建设单位为恒升公司，规划总面积18990.9平方米，其中地上建筑面积14824平方米，包括公寓式酒店5488.22平方米，商业面积5108.9平方米，商务办公面积4226.9平方米，地下面积4166.9平方米（其中地下车库面积3882平方米），停车位120个，其中地上22个，地下98个。该大厦于2016年1月25日主体竣工，于2017年1月25日取得竣工备案证，总面积18555.7平方米。原告要求分割房产未果，遂于2017年8月9日诉至威海中院，要求被告和恒升公司交付5758.3平方米公寓式酒店及配套车位33个，并自2017年1月25日至实际交付之日计算租金损失；被告和恒升公司给付原告1040万元及自2016年1月25日（主体竣工之日）起至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算的利息。威海中院于2018年8月29日作出（2017）鲁10民初300号民事判决书，认定双方2000年5月19日签订的《土地合作建设项目协议书》合法有效，以技工学校实际出地6689平方米用于合作开发，剩余4911平方米土地因政府规划调整，技工学校并未实际取得，未能提供用于开发，而按双方合作开发协议约定，双方将原告应分得的房产细化为“东北角三层及三层以上6200平方米综合楼”，原告应分得的该6200平方米综合楼位于原告未能提供用于开发建设的4911平方米土地上为由，驳回原告要求被告及恒升公司交付公寓式酒店5758.3平方米及配套车位33个及租金损失的诉讼请求，判令被告支付原告1040万元及自2016年1月25日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算的利息。原告不服该判决，于法定期限上诉至山东省高级人民法院（以下简称“省高院”）。省高院于2019年3月4日作出（2018）鲁民终1970号民事判决书，认为：根据双方协议第五条约定，原告在履行合同义务提供17.43亩土地后，获得6200平方米综合楼和1200万元现金，即被告实际承担的义务系出资替原告建设6200平方米教学楼，另支付原告面积15481平方米（21681平方米-6200平方米=15481平方米）商业用房的一半的折价款1200万元。因原告未能按合同约定提供17.43亩土地，仅提供了6689平方米出让地，4911平方米划拨用地未能提供，导致被告未能在该4911平方米划拨用地上建设根据双方协议细化为应分给原告的6200平方米综合楼，且建设该综合楼已实际无法履行，原告在合同未完全履行的情况下要求被告交付5758.3平方米公寓式酒店和33个配套车位并赔偿租金损失的请求不成立等为由，驳回原告上诉，维持威海中院（2017）鲁10民初300号民事判决书。但鉴于双方在威海中院（2017）鲁10民初300号案件诉讼中均同意继续履行合同，技工学校应分得的6200平方米综合楼并未实际建成，原告可以要求被告继续履行合同或者赔偿损失。原告遂另行诉来本院，要求被告按2500元每平方米给付双方协议约定的6200平方米综合楼的折价款及利息。 本案审理过程中，经本院释明，原告要求对2014年建成西城家美大厦同资质建筑公司建设6200平方米综合楼的造价，包括建安成本、配套费及依照规定应承担的税费等相关费用进行鉴定。被告则要求按2002年建设成本进行鉴定。本院认为，双方协议因政府规划调整停止履行，该协议暂停履行系因不能归责于原、被告任何一方原因所致，而项目实际于2014年重启，并由被告和案外人恒升公司合作开发建设，建成的西城家美大厦于2016年1月25日主体竣工，于2017年1月25日取得竣工备案证，具备分配合作利益条件，故原告要求被告赔偿损失的时间起算点应确定在2014年至2016年。遂委托鉴定机构对2014年建成西城家美大厦同资质建筑公司建设6200平方米综合楼的造价进行评估。山东富尔工程咨询管理有限公司（以下简称“富尔公司”）于2020年2月20日出具鉴定意见，认定2014年建成6200平方米综合楼建安成本、配套费及依照规定应由建筑方承担的税费合计14979900元。原告对该鉴定意见无异议，但认为：综合楼与实训楼结构造价差异巨大，应使用综合楼作为样本；建设费用中应增加人防设施易地建设费和每平方米170元的配套费及工程总造价2.6%的劳保统筹费。被告认为：鉴定报告中相关费用总额1497.99万元中包含了工程费用1254.89万元和其他费用243.1万元，其中精装费500-700元/平方米合计310-434万元不应由被告承担；另因建设工程其他费用中包含精装修工程而增加了包括工程设计费、招标代理服务费、工程监理费等增加了58.528万元-72.8872万元应从总费用中予以扣除，不应由被告承担。原告对被告提出的精装修费用有异议，认为该鉴定报告中的“精装修”并不是指我们生活中老百姓所理解的通常意义上的“精装修”，通过鉴定报告核算事项可以很清楚看出房屋仅仅是做了大白等达到交付条件标准的“精装修”。对于原、被告提出的异议，本院于2020年3月17日向鉴定机构书面询问，鉴定机构于同日函复本院，称：鉴定报告采用精装修标准系因2014年度威海市招标项目满足鉴定要求的只有四个工程，该四个工程都包括精装修内容，精装修包括乳胶漆内墙、地砖、卫生间装修等满足使用功能的内容；鉴定报告中未包括170元/平方米的大配套费，威海市教育用综合楼大配套费170元/平方米经过建设单位向收费部门申请可以减免，但鉴定报告中包含的55元/平方米的采暖配套费不能减免。关于被告在补充质证意见提出鉴定比对样本工程中威海二中南校区造价显著高于其他三个工程造价问题，本院书面询问鉴定机构，鉴定机构函复本院系根据威海市建设工程电子交易系统公示数据计算，无法确定造价差异大的原因。此次鉴定，原告支出鉴定费5万元。 本院认为，原、被告于2000年5月19日签订的《土地合作建设项目协议书》经威海中院（2017）鲁10民初300号民事判决书和省高院（2018）鲁民终1970号民事判决书确认为合法有效的合资、合作开发房地产合同，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约应履行提供17.43亩土地使用权用于建设房屋的义务，被告依约应承担项目规划、报建、拆迁、出资建设项目所需全部费用（包括前期费用、基础设施费、建筑安装费、土地出让金、投资方向调节税、销售、交易税费等）等义务。在合同履行前期，原告依约履行了提供合同约定17.43亩折合11600平方米土地使用权用于开发建设并协助被告分别办理了登记使用权人为原告的划拨用地4911平方米和登记使用权人为被告的商业用地6689平方米的土地使用权证等合同主要义务，但双方在合同履行过程中因政府规划调整导致该合同于2002年暂停履行。2014年项目重新启动，被告与案外人恒升公司根据当时的客观实际条件对登记在被告名下面积6689平方米出让地重新办理了规划、施工等手续，并出资合作开发建成西城家美大厦，原定建设应分配给原告的6200平方米综合楼所占划拨用地于2010年被通过招拍挂方式出让给案外人西城公司而未能提供，导致该6200平方米综合楼未能实际投入建设。 按照威海中院（2017）鲁10民初300号民事判决书和省高院（2018）鲁民终1970号民事判决书的判决意见：根据双方协议第五条约定，原告在履行合同义务即提供17.43亩土地后，可获得的分配利益为合作开发总面积21681平方米的一半即约11000平方米建筑物，其中包括建设在4911平方米划拨用地上的6200平方米综合楼和1200万元现金，该现金1200万元系根据双方协议第五条第2.3小条的约定，按每平方米2500元价格换算原告应分得的剩余面积约4800平方米（1100平方米-6200平方米=4800平方米）建筑物所得，即双方协议实际将原告可分得的利益细化为建设在4911平方米划拨用地的综合楼6200平方米和现金1200万元。被告实际承担的义务是出资替原告建设6200平方米综合楼，另给付现金1200万元。现原告部分履行合同，实际仅提供了6689平方米出让用地用于建成西城家美大厦，剩余4911平方米划拨用地因政府规划调整未能实际提供，导致其应分得的6200平方米综合楼未能实际投入建设，但同时被告直至原告2017年提起诉讼前，也仅履行了部分交付定金160万元的义务，其他给付义务均未履行。故判决被告应履行继续给付剩余价款1040万元及利息，驳回原告要求分割按双方协议应专属于被告所有的商业用房的诉讼请求。但该两份生效判决同时释明：因双方均同意继续履行合同，原告仍可要求被告继续承担出资建设6200平方米综合楼的义务或者赔偿损失。 现因原登记使用权人为原告的4911平方米划拨用地使用权因政府规划调整已于2010年通过招拍挂方式被出让给案外人西城公司所有，原告实际已不能提供该4911平方米的划拨用地，被告继续出资建设6200平方米综合楼的义务也实际无法继续履行，原告因政府规划调整导致未能提供4911平方米划拨用地使用权的义务并不当然免除被告出资建设6200平方米综合楼的义务。故原告要求被告给付建设6200平方米综合楼的造价作为赔偿其损失的对价，符合威海中院和省高院生效判决确定原告可要求被告赔偿损失的裁判旨意，本院予以支持。 关于原告损失的数额确定问题，本院认为，因原、被告2000年5月19日协议于2002年暂停履行系政府规划调整这一不可归因于原、被告任何一方责任的外因所致，而项目实际于2014年重新启动且西城家美大厦于2016年1月25日主体竣工，此时具备了分配利益条件，故原告损失计算时间点应在2014年至2016年期间的6200平方米综合楼的建设成本。经原告申请鉴定，确定2014年与建成西城家美大厦同类资质建筑公司建设6200平方米综合楼的造价成本为14979900元。 虽然原、被告均认为鉴定报告确定的造价数额应有所增减，原告认为应增加大配套费170元/平方米，但经本院向鉴定机构书面询问，鉴定机构作出合理解释，该配套费通过法定程序，建设单位可以申请减免，故原告要求增加该部分费用，于法无据，本院不予支持。被告对报告中采用精装修标准交付有异议，认为该部分费用不应由其承担，经本院向鉴定机构书面询问，鉴定机构已经明确因2014年度威海市招投标教育用工程项目符合鉴定要求的仅有四个，而该四个工程均采用精装修标准即包括乳胶漆内墙、地砖、卫生间装修等基本满足使用功能的装修，而双方合作开发协议未约定交付标准，故应参照当年度威海市招投标教育工程交付标准即含精装修予以确认，故该部分精装修费用亦应由被告承担，被告要求扣减该部分费用的主张，本院亦不予采信。至于原、被告对鉴定报告其他项目的质疑，因其均未提供证据证实各自的主张，亦未提供证据证实该鉴定结论具有不可采信之处，本院依法可采纳该鉴定报告确认的造价数额。因被告未在具备分配利益时及时履行交付合作开发利益的义务，造成原告损失，故原告要求被告给付自起诉之日起6200平方米综合楼造价的利息的请求，理由正当，本院予以支持。 因合同暂缓履行系政府规划调整这一不可归因于原、被告的外因所致，故原告先行垫付的鉴定费5万元，依法由原、被告各负担二分之一。 综上，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十二条，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下： 被告威海家美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告威海职业学院6200平方米综合楼折价款14979900元及利息（利息以14979900元为本金，自2019年3月26日起，按同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11.48万元，原告负担1.48万元，被告负担10万元；鉴定费5万元，原、被告各负担2.5万元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  谢颖虹 人民陪审员  姜悦国 人民陪审员  鞠洪娜 二〇二〇年四月三日 书 记 员  王雨蝶