云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终51号上诉人（原审被告）：李惠文，女，1967年4月25日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：刘江，云南鼎祥律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：周淼，男，1977年2月18日生，汉族，住文山市。上诉人李惠文因与被上诉人周淼房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李惠文上诉请求：1、撤销一审判决书重新作出判决或将本案发回重审；2、周淼承担本案一审、二审受理费。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。1、一审判决认为（判决书p6倒数第三段）“……周淼已给付李惠文房屋款700000元，但至今李惠文未能将不动产权证书过户过周淼，已构成违约”一审判决作出的如此认定系对本案事实认定严重错误。因周淼未按照双方协议约定的时间付款，李惠文是行使顺序履行的抗辩权，并未违反双方的约定。2、根据双方《房屋转让协议》第五条第三项“若不贷款，在甲方将房产证、土地证交付乙方当日付清”的约定，该约定的当时的意思是周淼向李惠文支付完毕全部款项，就可以在开发公司更名为李惠文名下，李惠文才办理过户手续：“……周淼己给付李惠文房屋款700000元，但至今李惠文未能将不动产权证书过户过周淼，已构成违约”一审判决作出的如此认定系对本案事实认定严重错误。李惠文是行使顺序履行的抗辩权，并未违反双方的约定。双方所签订的房屋转让协议，在双方达成口协议的时候，文字协议就已经解除了，可是一审法院把主要证据，最重要的依据作为与本案无关联不予采信是非常错的，所以才会得出严重失真颠倒的判决。整个过程是这样的：1、2011年7月30日双方签订协议。2、2011年8月14日签订《商品房购销合同》3、2011年10月23日之前通知交首付款和尾款。签订转让协议之前周淼有一个口头协议，我方急需用钱，他提前打款，在2011年11月2日他也打了一笔款，但是都超过了单位和公司通知交款的时间，在违约之后告诉他，如果还想要房子就要交清违约金和余款，才能办理相关的手续，所以除了12月打款的20万元，于2012年2月8日打款10万元补足12月的30万元，2012年4月6日打款10万元，是他在违约之后还想要房子才打的款，所以一共打款70万元。没有按时交钱就已经违约失去房子了，已经构成了根本违约。不按时交首付款和尾款已经失去房子，就没有过户的事情了。合同无法履行了。双方的转让协议与房屋买卖合同是有差别的，因为这个房子是团购房，只持有交18万元的报名单据，没有房屋所有权证、土地证，更没有不动产权证，房屋买卖合同是有这些证件的。当时就告诉周淼是在没有钱的情况下才转让的，我自己都没有房子，你不能保证交首付款和尾款咱们的协议就无法签订了。周淼和我有一个口头协议，需要交钱通知他交，所以没有按时交构成了根本违约。4、2011年协议约定12月交清30万元，只交了20万元构成违约。在他违约后，叫他交清违约金293417.88元和余款278059.6元，才可以办理相关的手续，但是快半年的时间了，还没有付，后来我就问他给是不付，不付就收回房子退钱给你了，他也不吱声。由于商品房购销合同上有他的名字也不好整，后来我又作出让步，和他说如果你实在拿不出钱来付，还有一条路可以走，就是同意卖掉房子付余款，赚到的钱按双方所持资金比例分配。也就是他70万元，我278509.6元，在这样的情况下，他不付违约金和余款，选择卖掉房子付尾款的口头协议。口头协议的内容：1、把门面出租付物管费，2、把房子卖掉付李惠文余款3、卖掉房子赚到的钱，双方按各自持有资金的比例分配。也就是周淼的按70万元测算，李惠文的按278059.6元的测算。4、任何一方违约，违约金还是按双方之前约定的房款总价的30%计算。口头协议生效时间：在双方正式卖房的时候。文字协议解除的时间：当口头协议生效的时候，双方所定的文字协议就已经解除了。5、他卖房子多年一直没有卖出去都是因为他说觉得价低没有卖掉，是他的原因造成的。6、在大多数转让户都到云锡地产公司重新签订《商品房购销合同》的时候，李惠文再次作出让步，不要他付违约金，把所欠278509.6元余款付清给周淼办理相关手续了，早点了结这件事情。但是不知道什么原因周淼放弃了。当时李惠文以短信通知了周淼。以短信为证。7、通知他重新签订《商品房购销合同》后三年了，还没有付款，后来就是到法院起诉了李惠文，法院于今年4月10日受理，2019年6月26日判决，于2019年7月10日，三个月的时间的最后一天送达给我。二、适用法律法规错误。一审法院已经查实周淼有违约的事实存在，却找不到李惠文违约的事实存在，还把房屋判给周淼，是非常严重的错误和失误。在一审法院已经查实周淼有违约违法的事实存在的情况下，还判李惠文判决书生效后，在二十天把不动产证办给周淼，可见是不对的。《不动产登记暂行条例》第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，依法应予改判。为了保护李惠文的合法权益，维护法律的公正实施，特提出以上请求，望给予准许。周淼未作书面答辩。周淼向一审提出诉讼请求：1、判决李惠文将位于盘龙河畔××××号房屋的不动产权证书过户给周淼，并承担过户登记的相关费用；2、由李惠文支付给周淼因违约需支付的违约金293417.88元；3、本案的诉讼费由李惠文承担。一审法院经审理确认本案法律事实如下：周淼与李惠文于2011年7月30日签订《房屋转让协议》，约定李惠文将位于盘龙河畔××××号房屋转让给周淼，协议约定：“一、转让房屋面积为351.82平方米,面积以开发商签订的合同为准。二、转让金额2780元每平方米，合计：2780×351.82＝978059.6元。三、由甲方负责将房产证、土地证办理为乙方名下，并负责相关手续及其产生的所有费用。五、付款方式：1、第一次付款：在协议签订之日，乙方支付甲方300000元；2、第二次付款：乙方于2011年12月交付甲方300000元；3、第三次付款：若乙方需要贷款，由甲方协调办理贷款，余款378059.60元在银行给付贷款之日付清，若不贷款，在甲方将房产证、土地证交给乙方当日付清。六、此协议双方签订后生效，双方共同遵守，此房屋产权清楚无争议，若任何一方违约，由违约方支付给守约方房屋总价的30%的违约金。……”。协议签订后，周淼分别于2011年7月30日给付李惠文300000元，2011年11月2日给付李惠文100000元，2011年12月9日给付李惠文100000元，2012年2月8日给付李惠文100000元，2012年4月6日给付李惠文100000元，以上款项共计700000元。至今李惠文未能将不动产权证书过户给周淼，为此双方发生纠纷，致周淼诉至本院。一审法院认为，房屋买卖合同，是买卖合同的一种，是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同，即以房屋为标的物进行的买卖。本案中，周淼与李惠文双方签订《房屋转让协议》的行为，代表了双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，法律予以保护，双方应本着诚信原则进行履约。合同签订后，周淼已给付李惠文房屋款700000元，但至今李惠文未能将不动产权证书过户给周淼，已构成违约，故周淼要求李惠文将位于盘龙河畔××××号房屋的不动产权证书过户给周淼，并承担过户登记的相关费用的请求，予以支持。至于周淼要求李惠文支付违约金293417.88元，因周淼未能按照双方签订的《房屋转让协议》的第二次付款即周淼于2011年12月交付李惠文300000元，已构成违约，故其诉请违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、李惠文于本判决生效之日起二十日内将位于文山市房屋的不动产权证书过户给周淼，并承担过户登记的相关费用；二、驳回周淼的其他诉讼请求。案件受理费5700元，减半收取2850元，由李惠文负担。本院二审期间，周淼围绕自己的答辩意见除一审提交的证据外，在二审并未提交新证据。李惠文围绕自己的上诉主张，在二审中，向本院提交以下证据：1、编号为云河7-24《商品房购销合同》一份，证实周淼违约，未交房屋尾款，此部分费用系李惠文的儿子雷弼敬交纳，故合同上是李惠文与雷弼敬的名字。经质证，周淼认为此份证据与他无关，这个证据证明李惠文违约了，不知道是不是真实的，我不认识雷弼敬。本院认为，本案是周淼以2011年7月30日双方签订的《房屋转让协议》为主要依据要求李惠文履行协议而产生，李惠文此份证据无法证实其是否履行了涉案协议，故此份证据与本案无关，本院不予采信。2、手机截屏，证实双方达成口头协议后，已经实际履行。经质证，周淼认为手机截屏是真实的，李惠文所发表的都是她单方面的意见，房子已经转让给我了，卖与不卖是我个人意见，与她无关。本院认为，本院将结合争议焦点及查明的案件事实对此份证据予以综合评析。3、照片15张，证实涉案房屋存在质量问题。经质证，周淼认为看不出是否是涉案房屋的照片，且房屋是否存在质量问题是有关部门予以确认的问题，不是李惠文个人说了算的。本院认为，涉案照片无法确定拍摄时间及地点，在经周淼质证后不予认可的情况下，本院不予采信。4、鉴定意见书一份，证实2011年8月14日的《商品房购销合同》的周淼的签字并不是周淼本人所写，故2011年8月14日的《商品房购销合同》无效。经质证，周淼认为李惠文是否有伪造合同不清楚，但我手上持有2011年8月14日《商品房购销合同》的原件本院认为，本案是周淼以2011年7月30日双方签订的《房屋转让协议》为主要依据要求李惠文履行协议而产生，李惠文此份证据无法证实其是否履行了涉案协议，故本院认为此份证据与本案无关，本院不予采信。经二审审理，本院确认本案法律事实与一审认定的一致，对一审认定的本案法律事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、双方当事人是否有改变原合同约定的行为；2、如何理解双方当事人在《房屋转让协议》中第5条第3点的约定。关于双方当事人是否有改变原合同约定的行为的问题。李惠文主张双方曾口头协商过要对外出售涉案的房屋，改变了原合同的约定。周淼主张双方曾达成口头协议，但约定的内容是对2011年11月的10万元推迟支付以及在原合同的基础上于2012年4月多支付10万元。本院认为，双方当事人均认可在书面合同履行过程中曾以口头的形式达成过新的约定，但周淼认可的新约定是对原书面合同的部分调整，而李惠文主张的新约定是对原书面合同的实质性改变。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，李惠文作为抗辩不予履行《房屋转让协议》（2011年7月30日签订）一方所提出的已经对原合同进行了实质性变更的当事人，负有对其主张的合同已经变更的举证义务。但本案中，李惠文虽然在二审中提交了手机截屏证实其与周淼有过协商将涉案房屋出售的情况，但首先，李惠文提交的聊天记录中在后期周淼多次表示要按照原合同履行，其次，李惠文于2019年4月25日向一审法院提交的书面答辩状中明确载明“答辩人（即李惠文）到现在为止没有将房屋收回自己使用，也没有将房屋重新再转让他人，更没有把房屋用于出租、抵押”“答辩人（即李惠文）……在2017年之前每年都在催被答辩人（即周淼）要尽快付尾款”等内容。结合李惠文在一审庭审过程中当庭陈述“我们达成了口头协议将门面出租用于交物管费”（见一审法院2019年5月8日庭审笔录第5页）以及“我们双方达成了口头协议……原告（即周淼）又说不可以扣除这笔钱，所以就没有达成该协议”（见一审法院2019年5月8日庭审笔录第8页）等内容。本院认为，李惠文在一审诉讼过程中的陈述与其在二审中所主张的事实相互矛盾。其在一审书面答辩状中所明确记载的内容表示其仍然未放弃对周淼支付涉案协议购房尾款的追索权利，作出了要求履行《房屋买卖协议》的意思表示。结合在一审诉讼过程中，一审法院对其释明是否要求提出解除协议并主张周淼承担违约责任的反诉请求时，其当庭回答不愿意提起反诉（见一审法院2019年5月8日庭审笔录第3页）的情况来看，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，李惠文在庭审中的陈述相互矛盾，而其上诉所主张达成对原合同进行实质性改变的口头协议，仅在二审中提交了聊天记录予以证实，但该证据从效力上不足以推翻其自行在一审诉讼过程中的自认，故对于李惠文提交的手机截屏的聊天记录，本院不予采信。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于李惠文的这一主张，证据不够充分，本院不予支持。关于如何理解双方当事人在《房屋转让协议》中第5条第3点的约定的问题。本院认为，从已经查明的案件事实来看，周淼就购买盘龙河畔小区7栋24号房屋一事，已经实际交付给李惠文的购房款为700000.00元。依照双方当事人在《房屋转让协议》中的约定，周淼已经完成该合同中第5条“付款方式”中载明的“第一次付清”和“第二次付清”的合同支付义务。现李惠文认为其不应承担办理权属手续，是行使顺序履行抗辩权的主张，本院认为，所谓合同的顺序履行抗辩权，又称先履行抗辩权，指在约定了先后履行顺序的双务合同中，后履行一方当事人享有的在先履行一方未为履行或者履行债务不符合约定时，得拒绝其履行请求的权利。本案中，从双方当事人在2011年7月30日签订的《房屋转让协议》第5条第3点“第三次付款：若乙方（即周淼）需要贷款，由甲方协调办理贷款，余款378059.60元在银行给付贷款之日付清，若不贷款，在甲方（即李惠文）将房产证、土地证交给乙方当日付清”和合同第3条“由甲方（即李惠文）负责将房产证、土地证办理为乙方（即周淼）名下，并负责相关手续及其产生的所有费用”的约定来看，结合合同上下条文的约定、文义解释及朴素公民正常观念的普通理解，在周淼不办理银行贷款的情况下，此条约定的先履行一方应该是李惠文取得涉案的房屋及土地的权属证书后，周淼才负有支付尾款的义务，但支付时间应当为李惠文交付证书之日。即李惠文以自己是后履行一方的理由不能成立，本院不予支持。另外，针对李惠文在上诉过程中所主张的涉案房屋因存在严重质量问题，无法办理权属证书以及办证需要其子雷弼敬协助的问题。首先，李惠文以相关主管部门不准予办理权属证书为由，在二审中才作为不予履行《房屋转让协议》的理由，并未举证证实。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在李惠文对其主张的这一理由仅有几张照片予以证实，但该照片经周淼质证后不予认可，本院无法确认该照片的拍摄地点和来源。故本院作为审判机关无法判断李惠文办理权属证书是否存在不可抗力或者因为其他事项导致的情况下，李惠文应予承担对此问题举证不能的责任。第二，对于李惠文提出的备案登记是李惠文及雷弼敬二人，故办理产权需要雷弼敬的协助的问题，结合雷弼敬与李惠文系母子关系，以及2011年7月30日《房屋转让协议》签订双方仅为李惠文及周淼的事实。本院认为，依法成立并生效的合同对双方都有约束力，合同双方应当严格按照合同的约定履行合同中所自愿确定的义务。这也是我国合同法诚实信用原则的基本体现。李惠文需要以其子雷弼敬协助配合，其一人无法办理房屋的权属登记，无法作为抗辩其与周淼在合同中所约定的应由其负有的义务。综上所述，李惠文的上诉理由不能成立，本院不予支持。现周淼以其已经履行了大部分款项为由，要求李惠文按照协议办理产权证书为由提起本案诉讼的，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5700.00元，由李惠文负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 张雯静二〇二〇年四月八日书记员 刘镇菱