山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终958号上诉人（原审被告）：山西宜安居物业管理有限公司，住所地山西省太原市小店区北张村东街东巷24号。法定代表人：张秀环，经理。委托诉讼代理人：李燕锋，山西晟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张慧兰，女，1971年7月8日出生，汉族，古交市自来水公司职工，住山西省古交市。上诉人山西宜安居物业管理有限公司（以下简称宜安居公司）因与被上诉人张慧兰物业服务合同纠纷一案，不服山西省古交市人民法院（2019）晋0181民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宜安居公司的委托诉讼代理人李燕锋，被上诉人张慧兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜安居公司上诉请求：1.依法撤销（2019）晋0181民初1152号民事判决书，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人张慧兰承担。事实与理由：一审法院程序违法，认定事实不清，判决由上诉人承担赔偿责任错误。一、一审法院程序存在违法。被上诉人从立案到开庭辩论结束前都没有申请因果关系的鉴定，无法证明被上诉人的损害是因为房顶裂缝造成的。审理结束后，被上诉人提交了鉴定申请书，对损害的成因、责任及损失申请法院进行了鉴定，但是法院在组织鉴定时只对损失进行鉴定，对损害的成因及责任并没有委托鉴定机构进行鉴定，因此，程序存在违法。二、一审法院对部分事实查明不清，认定的事实存在错误。（一）一审法院认定当事人双方签订《前期物业管理协议》的事实是错误的。在上诉人诉被上诉人物业服务合同纠纷案件中，古交市人民法院作出（2019）晋0181民初763号《民事判决书》，认定双方虽然形成物业管理服务合同关系，但是没有签订书面的协议。在本案一审判决中直接认定：“双方签订有《前期物业管理协议》”与前面判决已经认定的事实不一致，相互冲突。一审法院对被上诉人损害的原因及责任主体没有查明。被上诉人张慧兰陈述房屋有漏水及壁纸损失等情况，但是漏水原因及壁纸损坏原因未能举证说明，损坏原因是因为房顶漏水还是楼上住户漏水导致无法确定，一审中被上诉人及现任物业公司也承认1701的住户没有反应过有漏水情况，被上诉人作为1601住户存在漏水是可以排除是公共部分楼顶裂缝导致的。1601住户的漏水情况可能是楼上住户导致，或者是侧面围墙裂缝导致，需要司法鉴定机构明确原因。如果确实是公共部分导致的，是否应该上诉人承担责任还是开发商还是由工程队质保期内承担责任未能确定，对于公共部分楼顶维修是否符合启动房屋维修资金等情况未能提供证据及法律依据，因此，被上诉人要求上诉人承担责任缺乏事实及法律依据，一审法院靠推断认定事实是错误的。（三）一审法院认定：“原告将上述情况告知被告，被告人员也亲临现场查看且答应修复但未果，原告出资修复，垫付烫屋顶裂缝工费及修水管费”的事实是错误的。我公司对于属于公司负责维护部分已经履行了管理职责，被上诉人发现部分水管需要更换没有及时与我公司沟通，在一审时提供的收据无法证明维修的部分属于物业公司管理范围，也没有我公司工作人员的签字或者在场，无法证明是该我公司承担部分。关于烫屋顶裂缝工费的问题，上诉人在2019年3月底已经退出，并与现在管理的采月物业公司进行的交接，包括资料及财务等，剩余资金也一并交付，被上诉人烫屋顶的行为是在采月物业公司的授权下进行的，采月公司负责人出庭时也认可此事，因此，被上诉人与采月物业公司达成的内容并不能约束上诉人，因此，一审要求上诉人承担损失是错误的。（四）一审法院认定鉴定费4000元的事实是错误的。一审开庭审理中，被上诉人作为一审原告并未提供鉴定费的相关票据，一审认定鉴定费4000元缺乏事实依据。三、一审判决上诉人承担赔偿责任是错误的。一审法院在很多事实没有查明、被上诉人的损害成因及责任主体不明确的情况下，直接推断并判决要求上诉人承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，是否属于物业公司维修维护范围，是否符合房屋维修资金启动的条件，是否属于工程质保期内，是否属于楼上住户侵权行为导致，房顶漏水导致还是侧墙被破坏导致，被上诉人与现管理物业公司的约定是否约束已经退出的物业公司，关键部分都存在疑问，在没有鉴定的情况下直接认定并判决赔偿是错误的。综上，一审法院程序违法，部分事实查明不清，认定事实错误，判决内容缺乏事实和法律依据，请二审法院查明事实，判决支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。张慧兰辩称，一、一审法院程序不存在违法情形。我家房屋受损的原因是很清楚的，无需鉴定。如再次进行鉴定，必将造成损失的进一步扩大。我家的损失完全是房顶裂缝造成的。在没有修复屋顶的情况下，我家漏水，修复房顶后，已经不漏了，因此，房顶漏水是造成我家损失的唯一原因。不鉴定因果关系，并非程序存在违法。二、一审判决认定事实清楚。我与上诉人签订《前期物业管理协议》是事实。我家房屋损害的原因及责任主体也是清楚的。1701的住户是开发商，他根本不会反映漏水问题。现上诉人无证据证明我家的漏水是楼上住户导致的。三、关于水管问题，是否是物业公司的职责，有物业合同约定。上诉人管理水管，水管破裂的修理完全是其义务范围。四、关于烫屋顶裂缝工费的问题。上诉人是否在2019年3月底已经退出，是否与采月物业公司进行了交接，并不影响其应承担的责任。五、一审法院委托进行鉴定，鉴定费如数缴纳，事实清楚，上诉人对此矢口否认，可见上诉人无理纠缠到何种程度。综上，一审法院程序合法，事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。张慧兰向一审法院起诉请求：1.被告连带支付原告2014年、2015年超收的电梯费358.61元、烫屋顶费3860元，修水管费290元，造成的换壁纸的损失费8107元，共计12615.61元；2.要求被告支付原告2019年多收原告3月份的物业管理费用149.42元、超收了2012年1-3月份采暖费1224.5元、装修保证金1000元，共计2373.92元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2012年2月11日签订《前期物业管理协议》，按照协议约定：对房屋共用部分、共用设施、设备等有维护、修缮、服务与管理；房屋共用部分的维护和管理，共用部位指楼板、屋顶等；确因工程质量、按照、设计技术问题或管理失职造成的损失由甲方根据实际情况对造成的损失给予经济补偿；2016年原告的房屋因所在的房顶开裂漏水,水漏到原告屋里,致原告两间卧室的墙体渗水壁纸损坏，原告找到被告让修房顶换壁纸,被告负责人张永环说等其把房顶修好,不漏水以后再给更换但未果。截止2019年4月原告无奈只好自己出资烫屋顶裂缝、修缮水管、更换室内壁纸，为此，支付烫屋顶裂缝工费3860元、修水管费290元、更换壁纸费用需7485.42元，共计11635.42元。一审法院认为，原告作为被告所辖业主之一，双方签订有《前期物业管理协议》，明确了双方的权利义务关系，2016年原告的房屋因所在房顶开裂漏水，并将上述情况告知被告，被告人员也亲临现场查看且答应修复但未果，无奈原告只好自己出资修复，为此，原告支付烫屋顶裂缝工费3860元、修水管费290元、更换壁纸费用需7485.42元，共计11635.42元。而此正是被告所应尽之约定义务，原告所诉事实成立。综上所述，合同（协议）是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，本案中被告作为物业管理方对房屋共用部分、共用设施、设备等有维护、修缮、服务与管理之义务，在房顶开裂漏水，并将上述情况告知被告，被告人员也亲临现场查看且答应修复但未果，无奈原告只好自己出资修复，为此，原告支付的费用计11635.42元，应由被告负担，故原告诉请，予以支持。原告的其他诉请，因与本案不属同类诉求，本案不作处理，应予驳回。被告抗辩意见，因无足够证据支持，不予采信。判决：一、被告山西宜安居物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张慧兰烫屋顶裂缝工费、修水管费、更换壁纸费用计11635.42元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，相关证据不影响对本案事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。一、对2012年2月11日《前期物业管理协议》中甲方签章处加盖的山西宜安居物业管理有限公司的公章，宜安居公司并无异议；张慧兰亦认可其与宜安居公司签订过该协议。故可认定诉争双方曾于2012年2月11日签订过《前期物业管理协议》，该协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定。二、漏水事件发生在2016年8、9月份，系宜安居公司提供物业管理服务期间，宜安居公司应按照协议约定提供相应管理、维修义务。三、关于因果关系的问题。宜安居公司认为，一审法院对因果关系未作鉴定，张慧兰的损害并非必然源于楼顶裂缝漏雨导致，其不应承担赔偿责任。首先，根据张慧兰提交的证据显示：张慧兰房屋的顶层曾出现过裂缝；其房屋墙体墙纸有水渍痕迹，其楼上18层楼房的墙体也有水渍的痕迹；张慧兰曾向宜安居公司的负责人反映过漏水问题；张慧兰自费修缮完毕后，再未出现漏水现象。故可认定，导致张慧兰房屋漏水系其楼房顶层裂缝导致。四、关于赔偿损失问题，漏水事件发生后，宜安居公司作为涉案小区的物业公司，应依约提供相应的维修管理义务；但宜安居公司长期未对裂缝进行修复，张慧兰自行修缮并支出了一定的费用，且有费用票据佐证，故宜安居公司应偿还张慧兰由此产生的费用。原审法院判决宜安居公司支付张慧兰烫屋顶裂缝工费、更换壁纸费等费用，并无不当之处。关于宜安居公司的其他上诉请求，因理由、证据不足，本院不予支持。综上所述，宜安居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由上诉人山西宜安居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年四月二十六日书记员 张 峥