成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初9258号 原告：成都市锦江区房产管理局（现更名为成都市锦江区住房建设和交通运输局），住所地成都市锦江区海椒市街13号。 法定代表人：蒋卫权。 委托诉讼代理人：叶亚南，四川善嘉律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王佳妮，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 被告：茂业商业股份有限公司，住所地成都市东御街19号。 法定代表人：高宏彪。 委托诉讼代理人：曹伟，男，汉族，1989年7月26日出生。系公司员工，特别授权。 第三人：成都市住房储备中心，住成都市人民中路一段28号。 法定代表人：顾小红，系该中心主任。 委托诉讼代理人：胡博文，四川文雕律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：周钢，四川文雕律师事务所律师，一般授权。 原告成都市锦江区房产管理局（以下简称锦江房管局）与被告茂业商业股份有限公司（以下简称茂业公司），第三人成都市住房储备中心（以下简称住房储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告锦江房管局的委托诉讼代理人叶亚南、王佳妮，被告茂业公司的委托诉讼代理人曹伟，第三人住房储备中心的委托代理人胡博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦江房管局向本院提出诉讼请求：1、判令被告将以下房屋的产权证办理至原告名下，具体房屋位于：成都市成华区XXX；成都市成华区XXX；成都市成华区XXX；成都市成华区XXX。2、判令被告承担违约金共计744800元（违约金暂从2013年7月1日计算至2018年11月6日，具体支付至实际付清之日止）；3、如果上述房屋产权证不能办理至原告名下，请依法判决被告对拆迁安置原告的4套房屋按照现行市场价赔偿原告（房屋价以评估为准）。事实及理由：2013年1月24日，原告与被告签订《国有直管公房拆迁安置补偿协议》（以下简称补偿协议），第二条第2、3款约定被告以成华区八里桥路XXX等15套住宅房屋、成华区XXX营业房进行产权调换，双方互不找补差价。同时《补偿协议》第4条约定被告应于本协议双方签字盖章后10日内将偿还房屋移交原告，并于2013年6月30日前为原告办理产权登记手续。第7条约定被告未能在规定时限内为原告办理产权登记手续的，应按2013年12月31日前，每户每日50元，2013年12月31日之后，每户每日100元，承担违约金。协议签订后，截止原告起诉之日，被告仍未办理案涉房屋产权登记手续，案涉房屋现登记在第三人住房储备中心名下。被告逾期办理产权登记手续的行为已严重侵犯原告权益，使国家财产利益遭受损失，诉至法院请求判如所请。 被告茂业公司辩称，1、补偿协议第2条第2款约定的293.74平方米属重大误解，被告有权申请撤销或变更。地块上原存有两栋建筑，共101套房屋，登记总面积为3113.65平方米，其中76套为直管公房，25套为私房。76套公房面积计为2819.91平方米，为锦江房管局下设的成都锦江直管公房经营管理有限公司自行计算，未经测绘。该2819.91平方米与总面积的差异是293.74平方米，也是补偿协议第2条第2款中约定的293.74平方米的来源。被告在签署补偿协议后，对76套公房面积进行测绘，实际面积为3048.03平方米，与总面积的差仅为65.62平方米，并非293.74平方米，属于重大误解。2、补偿协议要求被告以1073.33平方米的房产与公房剩余面积293.74平方米进行调换，面积差异过大，明显违反等价有偿原则，属于显失公平的情形，被告有权要求撤销和变更。3、补偿协议约定用于产权置换的共计16套房屋（包括本案案涉4套房屋），均登记在他人名下，被告不可能完成过户的约定，属于不可抗力导致合同目的不能实现的情形。如果强行过户，则涉嫌损害国家或第三人的合法权益，故补偿协议中关于办理产权登记的条款应属无效，不具有法律效力，同样，因客观不能实现产权转移登记，故违约金的约定也属无效。4、地块系被告开发，为办理开发报建手续需对原地块上的房屋产权进行注销，在锦江房管局提出需先签订补偿协议才能办理产权注销的情形下，被告不得以签署该补偿协议。锦江房管局系行政机关，与被告之间的地位不平等，违背了公平自愿原则，因为被告在开发项目的过程中需要锦江房管局的支持和协助，故一直未申请对该补偿协议进行变更和撤销。5、补偿协议约定的合同履行期限是2013年6月30日，距今已过诉讼时效。综上，为解决历史遗留问题，被告愿与锦江房管局就293.74平方米的差异面积，按照2009年的拆迁价格进行补差。 第三人住房储备中心述称，案涉4套房屋已由成都市住房保障中心于2004年11月1日出售给案外人成都景合房屋拆迁有限公司（以下简称景合公司），其与茂业公司无合同关系，无协助办理产权证的义务。其与成都市住房保障中心是两个牌子一套人马，认可成都市住房保障中心将房屋出售的行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2013年1月24日，锦江房管局（甲方）与成商集团股份有限公司（乙方）签订《国有直管公房拆迁安置补偿协议》，锦房拆（2012-2）号，载明：“根据《成都市锦江区人民政府办公室关于同意由成商集团出资整合九眼桥项目相邻地块的批复》（锦府办【2011】95号），乙方对实施了危旧房拆迁改造，其中涉及甲方直管公房19户（其中住宅18户、家带店1户），建筑面积1000.12平方米（含剩余证载面积），产权证登记字号为“权字0139211号”（简称一号证）及“权字0139212号”（简称二号证），由锦江直管公房经营管理有限公司四分公司管理（详见附表）。现经甲、乙双方根据该项目拆迁安置方案友好协商，就有关直管公有非住宅拆迁安置补偿事宜达成如下协议：……二、被拆房屋安置补偿办法……2、对1、2栋住房公房产权证记载的剩余面积293.74平方米，乙方以成华区XXX等15套住宅房屋（明细附后）、建筑面积共1072.33平方米进行产权调换，双方互不找补差价。……四、乙方应于本协议双方签字盖章后10日内将偿还房屋移交甲方，并于2013年6月30日前为甲方办理产权登记手续，产权证登记面积住宅不得小于1072.33平方米、营业房不得小于35.96平方米，原房屋产权证销户及安置房产权证登记等各项费用（含税费）由乙方全部承担。……七、……2、乙方未能在规定时限内为甲方办理安置房产权登记手续的，应按2013年12月31日前（含12月31日）50元／户.日，2013年12月31日之后100元／户.日向甲方支付违约金……”。该补偿协议附件2《拆迁偿还直管公房清单》包括16套房屋，其中案涉4套房屋，即成都市成华区XXX、成都市成华区XXX、成都市成华区XXX、成都市成华区XXX，锦江房管局与茂业公司均认可，分别对应房屋信息查询记录上的成华区XXX、成华区XXX、成华区XXX、成华区XXX。 2015年1月至2018年4月，锦江房管局及受其委托经营管理国有直管公房的成都市百年春熙直管公房管理有限公司三次通过发函、发律师函的方式，督促成商集团股份有限公司履行办理房屋过户登记手续并给付违约金的义务。成商集团股份有限公司于2015年1月、4月两次回函称，因案外人四川省住信房屋拆迁服务有限公司（以下简称住信公司）不配合，暂不能办理16套房屋的产权过户手续，恳请暂缓解决违约责任。 另查明，2015年12月27日，成商集团股份有限公司更名为茂业公司。 再查明，2009年，成商集团股份有限公司起诉住信公司，要求确认双方签订的委托拆迁安置合同于2008年6月24日解除，住信公司立即归还成商集团已支付的拆迁安置款27297508元及资金占用利息。成都市中级人民法院、四川省高级人民法院分别作出（2009）成民初字第113号、（2010）川民终字第77号民事判决书，认定住信公司提交的购买其他安置房（二手房）的房屋买卖合同均系以“杨强”“史红燕”个人名义购买，无相关现金及银行支付依据，且除已安置被拆迁户刘XX、龙XX的XXX、XXX外（房价款已计入安置22户支出费用），住信公司无证据证明其余二手房已用于委托拆迁或交付成商集团，对住信公司要求成商集团承担购买其他安置房(二手房)支出购房款5155456元的诉讼请求不予支持。庭审中，茂业公司陈述，除已安置被拆迁户刘XX、龙XX的XXX、XXX外，不清楚本案案涉另2套房屋是否属于该两份判决中涉及的住信公司以杨强、史红燕个人名义购买的安置房（二手房）。 又查明，案涉4套房屋已于2004年11月1日由成都市住房保障中心（增挂“成都市住房储备中心”牌子）出售给景合公司，但未办理产权过户，现仍登记在住房储备中心名下。 审理过程中，为证明《国有直管公房拆迁安置补偿协议》中涉及的16套房产早于2008年就由茂业公司委托的拆迁方住信公司移交给了成都锦江直管公房经营管理有限公司四分公司，成都锦江直管公房经营管理有限公司四分公司应为案涉房产的实际管理人，茂业公司客观不能办理产权过户，茂业公司举出以下证据：1、2013年6月8日，成商集团股份有限公司向锦江房管局发函称，住信公司以其支付的款项购买了《拆迁偿还直管公房清单》中16套房屋，并以成商集团股份有限公司的名义归还给公房管理人成都锦江直管公房经营管理有限公司四分公司，恳请锦江房管局不同意住信公司收回房屋。2、2013年7月15日，成商集团股份有限公司向成都市房产管理局发出《关于住信公司代我司归还16套房产的情况说明》及《关于不能为住信公司办理“已归还16套房屋”过户至第三方的申请》，说明了住信公司用成商集团股份有限公司支付的款项购买16套房屋，以九眼桥拆迁项目的名义归还给成都锦江直管公房经营管理有限公司四分公司的相关情况，同时申请该16套房屋只能过户登记在成都市锦江区房管局名下，不能办理过户登记至第三方。3、2013年12月23日，成商集团股份有限公司向锦江房管局发出《关于免除我公司因迟延办理产权过户应承担的违约金的申请》称，住信公司将其购买的16套房屋向成都锦江直管公房经营管理有限公司四分公司进行归还，但未将该16套房屋的相关资料移交给直管公房四分公司，也未将相关资料移交给我公司，为我公司办理该16套房屋产权过户登记留下隐患。我公司已是受害方，如再严格按照《国有直管公房拆迁安置补偿协议》约定支付违约金，势必加重我公司经营困难，为此特申请免除我公司应承担的违约金。对此，锦江房管局否认收到过上述函件，住房储备中心认为与己无关，不发表质证意见。 庭审中，锦江房管局陈述，案涉4套房屋中，XXX、XXX由其管理并收取租金，另两套房屋空置。住房储备中心陈述，不对案涉房屋主张所有权，仅同意配合景合公司办理产权过户。 上述事实，有原被告、第三人身份信息、国有直管公房拆迁安置补偿协议、拆迁偿还直管公房清单、房屋信息查询记录、律师函、成都市百年春熙直管公房管理有限公司关于拆迁历史遗留问题的函、复函、公函、企业名称变更核准通知书、（2010）川民终字第77号民事判决书、关于住信公司代我司归还16套房产的情况说明、关于不能为住信公司办理“已归还16套房屋”过户至第三方的申请、关于免除我公司因迟延办理产权过户应承担的违约金的申请、房屋销售合同、房产证、四川省非经营性结算统一票据、成都市机构编制委员会办公室文件及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，茂业公司以其与锦江房管局签订的《国有直管公房拆迁安置补偿协议》存在重大误解、显示公平等情形为由，主张其可撤销或变更该协议部分内容，但该协议签订至今，已远远超过法律规定的除斥期间，茂业公司未行使撤销权，撤销权已消灭，《国有直管公房拆迁安置补偿协议》合法有效，双方均应按约履行义务或承担责任。 案涉4套房屋现状为登记在住房储备中心名下，其中两套由锦江房管局直接管理，住房储备中心卖予景合公司后的交易情况、房屋移交过程均无法查清。鉴于此，根据（2009）成民初字第113号、（2010）川民终字第77号民事判决书认定的事实，案涉成华区XXX、XXX已安置被拆迁户刘XX、龙XX，房价款已计入安置22户支出费用。就该两套房屋而言，茂业公司向住信公司给付了房屋价款，住信公司代替茂业公司向锦江房管局交付了房屋，在住房储备中心不主张房屋所有权的情况下，茂业公司理应继续履行协助房屋过户至锦江房管局名下的合同义务，故对于锦江房管局要求将该两套房屋过户至其名下的诉讼请求，本院依法予以支持。至于锦江房管局诉请的迟延过户违约金，因其实际管理并收取XXX的租金，房屋过户后也将获得房屋价值上涨的收益，在茂业公司对违约金进行根本性抗辩的情况下，本院酌情将违约金调减至100000元。 对于另两套房屋，成华区XXX与成华区XXX，对锦江房管局的过户请求本院不予支持，理由如下：一是房屋交易过程无法查清，现有证据无法证实该两套房屋与锦江房管局、茂业公司存在何种关系；二是不清楚该两套房屋是否属于（2009）成民初字第113号、（2010）川民终字第77号民事判决书认定的住信公司以“杨强”“史红燕”名义购买的安置房（二手房）。若属于，即便住房储备中心不主张房屋所有权，也不能过户至锦江房管局名下，否则将导致住信公司承担退款与交房的双重义务。锦江房管局提出的不能过户便按照市价赔偿的诉讼请求，属于诉请不明确，因不能过户所产生的违约责任，由锦江房管局另行主张。 综上，锦江房管局的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下： 一、被告茂业商业股份有限公司于本判决生效之日起十日内将第三人成都市住房储备中心名下位于成华区XXX的房屋产权登记至原告成都市锦江区房产管理局名下。 二、被告茂业商业股份有限公司于本判决生效之日起十日向原告成都市锦江区房产管理局支付违约金100000元。 三、驳回原告成都市锦江区房产管理局的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5624元，由原告成都市锦江区房产管理局负担4474元，被告茂业商业股份有限公司负担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒲 黎 二〇二〇年四月二十八日 书记员 冯丹婷