江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6601号原告：苏州市慷宁智能科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇爱格豪路42号1层。法定代表人：陈家俊，总经理。委托诉讼代理人：周芳，江苏熠达律师事务所律师。被告：王艺蓉，女，1979年1月28日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：张崇辉，江苏凡创律师事务所律师。原告苏州市慷宁智能科技有限公司与被告王艺蓉排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理，本案合议庭由审判员沈琳担任审判长并主审、人民陪审员周忠浩、人民陪审员冯建林参加评议，于2020年4月24日第二次公开开庭进行了审理。原告苏州市慷宁智能科技有限公司的委托诉讼代理人周芳，被告王艺蓉的委托诉讼代理人张崇辉两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市慷宁智能科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即恢复原状并腾出位于苏州市相城区的房屋返还给原告；2、判令被告承担房屋占有使用费63180元（以上费用暂计至2019年7月26日，实际至搬离为止）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请变更为要求被告从原告位于苏州市相城区的房屋中迁出，并明确第二项诉请中的房屋占有费计算方式为，以350000元年租金的标准，自2019年5月22日起（产权变更至原告名下的日期）计算至被告实际迁出之日止。事实和理由：原告因经营需要向案外人苏州阿罗米科技有限公司购买了苏州阿罗米科技有限公司拥有的位于幅工业用地。双方于2019年5月22日成功办理了不动产权证。当原告打算进驻该厂时，发现被告在原告不知情的情况下擅自占用厂房并且不肯搬离。根据原告了解，在购买该厂时，该土地有且只有一个承租户是苏州和庭家具股份有限公司，但该公司与苏州阿罗米的租赁合同已由相城法院判决于2018年1月22日解除了，因此被告并没有与苏州阿罗米科技有限公司或者原告签订过任何租赁合同，因此属于无权占有原告房屋行为。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告王艺蓉辩称，1、本案案涉租赁合同涉及的执行异议案件已经在苏州市中级人民法院开庭审理中，根据一事不再理原则，本案应该驳回原告诉请或裁定中止审理，因为其应该以中院审理的最终认定结果为准；2、本案签订的合同实际权力义务归案外人王化龙所有，案涉厂房也归王化龙占有使用，实际租金也由王化龙支付，被告从未占有使用过涉案厂房；3、根据买卖不破租赁原则，案涉的租赁合同自2017年3月15日签订，合同期直至2026年3月14日，合同经原房东认可租金直接交付给原二房东苏州和庭家具股份有限公司，因此涉案的厂房即使发生转让，被告或者王化龙依然是案涉厂房合法有效的次承租人，原告的诉请没有事实与法律依据，应当予以驳回。原告苏州市慷宁智能科技有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、苏（2019）不动产权第7016456号不动产权证书一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还原告），证明原告是案涉厂房的所有权人。2、（2019）苏0507民初3407号民事裁定书复印件一份，证明被告无权占有原告厂房的事实。经质证，被告王艺蓉发表如下质证意见：对证据1三性均无异议；对证据2三性均无异议，该裁定书中本院认为部分已经认定被告从和庭家具公司处转租了部分房屋，其系该部分房屋的次承租人这一事实，与被告的主张一致。被告为反驳原告的主张，向本院提交的证据有：1、厂房租赁合同一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还被告）、收条一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还被告），证明被告从和庭家具处合法租赁了案涉厂房，租赁期间是2016年3月15日至2026年3月14日，约定价款是15元每平方，共计1900平方，收条是由和庭家具盖章确认和王某签字，载明收到王化龙支付的该部分厂房的租金360000元，2019年3月15日到2020年3月14日一整年的租金，实际涉案厂房是王化龙支付租金、占有使用涉案厂房，所以收条也是出具给王化龙的；2、2019年王化龙和原房东阿罗米的法人徐文雷的聊天记录两页（出示手机），其中载明要求王化龙一方与新房东商量租金事宜，徐文雷说原来的房租是他收取，但是房子不在他名下，他没有权利收取房租这一事实，证明案涉的租赁合同是合法有效的，被告也是按约支付合同价款，现在还处于承租期内，有权使用涉案房屋；3、会议纪要复印件一份（原件在村委会），阿罗米鉴于和庭拖延租金情况开了一个会议的会议纪要，让实际承租户将租金直接支付至阿罗米账户，证明原房主阿罗米对涉案厂房的租赁情况是明知并认可的，租赁合同是合法有效的；4、证人证言。证人王某到庭陈述称，我是涉案厂房的二房东，从2016年8月装修，2016年10月算房租，我向苏州阿罗米科技有限公司租整个院子两万多平方，王化龙向我租了1900平方还有1100平方米，第一个合同是2017年2月份，第二个合同和第一个合同差了将近一年，两个合同谈都是王化龙谈的，第一个合同王艺蓉也来了，具体谁签的以合同为准。第一个合同14、15元/平方，第二个合同17元/平方，两个合同都是在一楼，一个在东南角，一个在正南方的中间，合同签订前给一个月装修期就入住了。大层1900平方的年租金是360000元，以前王化龙帮我代付我另外一栋房屋的房租，还有十几万是现金给的，在3月1日一起结算出具了收条，1900平方米是王艺蓉租赁的，但是王艺蓉一直在东莞，钱都是王化龙付的。收条上租金现金支付部分是去年2018年年底付的，360000元付的是2019年4月1日到2020年4月1日的租金。我公司转租给王艺蓉的事情，苏州阿罗米科技有限公司早就知道了，有会议记录，要求租户把租金直接打给阿罗米，王艺蓉有直接打钱给阿罗米的，打了二十多万租金给阿罗米对公账号；5、租金收据凭证复印件两份、手机银行转账记录打印件一页，证明被告按约支付了房租的事实，转账都是被告支付给王某的，手机银行转账记录35万元付的是2017年4月10日至2018年4月10日的租金，两份收据和转账记录是相对应的；6、（2019）苏05民终8203号民事裁定书复印件一份，证明苏州市中级法院已经认定了被告为涉案房屋的次承租人，被告占有使用房屋合理合法，法院应当依法驳回原告诉请。经质证，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，原告了解到原产权人苏州阿罗米公司和苏州和庭家具公司合同关系于2018年1月22日解除，而被告是与和庭家具公司签订的租赁合同，与原产权人以及原告均没有任何的租赁合同关系，因此并不认可。收条仅是收条，没有银行流水，无法证明款项有无交付，即使交付了，王某是和庭家具的法人，而和庭家具已不是原告厂房的承租人，无权再收取租金，因此若发生该笔租金费用也是被告与王某之间的往来，与原告和本案无关，合同上显示被告与和庭家具约定的是350000元租金，因此该收条金额上也无法对应；对证据2聊天记录中身份无法确认，从聊天记录中可知“我爱阿罗米”明确说房屋与他无关了，从来没有收取过被告的房租，因此无法达到被告的证明目的，被告提交的收条中明确了租金从2019年支付到了2020年支付给王某，本微信记录中又提到交付房租，微信记录时间是2019年9月16日，与支付租金的事相矛盾；对证据3，由于没有提交原件，真实性无法确认，从内容来看，会议纪要第二条写到超过同期房租双方结算后再行返还给和庭，可知阿罗米收取的只是和庭的房租，这与谁来替和庭支付拖欠的房租，与阿罗米无关，对于阿罗米来说，打进来的费用只是和庭房租的一部分，并不能证明是收取了被告或者知晓认可被告的转租行为，何况本案被告并没有支付给阿罗米任何的款项，因此阿罗米既没有收取被告的房租，也不能证明阿罗米知道被告的租赁情况；对证据4，王某是和庭家具厂的法人，是阿罗米的承租人，并且双方的合同于2018年1月22日解除，被告是由王某擅自转租的，被告与王某是利益相关人，一些证词中引用听说等没有确切证据的内容，因此对于该证言不予采信；对证据5，手机银行转账记录待完整的银行流水出来后由法院依法确认，该银行流水和收据凭证是2017年到2018年的钱款，与原告及本案无关，另外如果说是被告付给王某的租金，那么该租赁房屋的租金都是被告支付的，与上次庭审中王化龙主张因为王某欠了他的钱，因此抵扣2019年到2020年4月1日的租金不符，即使王某与王化龙的债务是真实的，但也无权抵扣本案被告与和庭家具的租金。再者本代理人由于王化龙没有任何支付的转账记录，对说是抵债和十几万的现金交付并不认可；对证据6，中院驳回了被告的请求，由此无法达到被告的目的，因此认为被告无权占有原告的房屋。经审理查明，原告苏州市慷宁智能科技有限公司向苏州阿罗米科技有限公司购买位于相城区的工业用地及厂房，并于2019年5月22日办理了不动产权证（苏2019苏州市不动产权第7016456号）。苏州阿罗米科技有限公司与苏州和庭家具股份有限公司间的房屋租赁合同关系，本院(2018)苏0507民初1244号民事判决书已判决于2018年1月22日解除。王艺蓉对被告苏州阿罗米科技有限公司、第三人苏州和庭家具股份有限公司提起的执行异议之诉，本院(2019)苏0507民初3405号民事裁定书，裁定驳回了王艺蓉的起诉。苏州市中级人民法院亦维持了该份裁定。另查明，2017年3月15日，出租方苏州和庭家具股份有限公司(甲方)与承租方王艺蓉(乙方)签订厂房租赁合同一份，约定甲方租赁给乙方的厂房坐落在爱格豪路42号一楼，租赁面积1900平方米，厂房租赁自2017年3月15日起，到2026年3月14日止，租赁期为9年。厂房租赁年租金350000元，合同对其他事项亦作了相应的约定。本案审理过程中，原告苏州市慷宁智能科技有限公司明确其主张的房屋实际使用费的年租金的依据是参考被告王艺蓉和案外人苏州和庭家具股份有限公司的租赁合同中约定的租金标准，起始日的计算从产权变更之日计算，计算方式为以350000元年租金为标准，自2019年5月22日起（产权变更至原告名下的日期）计算至实际迁出之日止。被告王艺蓉在庭审中明确，租金都是支付给王某，最后一笔是支付到2020年4月10日，没有支付过任何租金给苏州阿罗米科技有限公司和原告，现在厂房是被告在占有使用。上述事实，由当事人提供的苏（2019）不动产权第7016456号不动产权证书、（2019）苏0507民初3405号民事裁定书、厂房租赁合同、收条、聊天记录、转账记录、（2019）苏05民终8203号民事裁定书等证据，本院调取的(2018)苏0507民初1244号民事判决书、(2018)苏05民终7826号民事判决书及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告苏州市慷宁智能科技有限公司向苏州阿罗米科技有限公司购买位于相城区的工业用地及厂房，并于2019年5月22日办理了不动产权证（苏2019苏州市不动产权第7016456号）。苏州阿罗米科技有限公司与苏州和庭家具股份有限公司之间的房屋租赁合同关系，本院(2018)苏0507民初1244号民事判决书已判决于2018年1月22日解除。被告王艺蓉对苏州阿罗米科技有限公司、苏州和庭家具股份有限公司提起的执行异议之诉，本院(2019)苏0507民初3405号民事裁定书，裁定驳回了王艺蓉的起诉。苏州市中级人民法院亦维持该份裁定。故原告系案涉厂房的合法所有人，而苏州阿罗米科技有限公司与苏州和庭家具股份有限公司之间的房屋租赁合同解除后，苏州和庭家具股份有限公司不再享有租赁权，被告王艺蓉继续占有使用案涉厂房已无法律依据。故被告王艺蓉应当从涉案厂房中迁出并将房屋返还给原告，同时支付原告自2019年5月22日起至实际迁出之日止的房屋实际使用费。房屋实际使用费的标准，可参照被告王艺蓉与苏州和庭家具股份有限公司签订的厂房租赁合同约定的350000元/年计算。如果被告认为有损失的，可依据其签订的租赁合同及合同相对性原则另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告王艺蓉应于本判决生效之日起十日内自原告苏州市慷宁智能科技有限公司所有的位于苏州市相城区的房屋内迁出。二、被告王艺蓉应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市慷宁智能科技有限公司自2019年5月22日起、按350000元/年的标准计算至实际迁出之日止的房屋实际使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019035）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1380元，由被告王艺蓉负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331040335）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 琳人民陪审员  周忠浩人民陪审员  冯建林二〇二〇年四月二十九日书 记 员  莫叶清