贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1781号原告：张鑫荣，男，汉族，1982年9月11日出生，住贵州省贵阳市云岩区。原告：王琳，女，汉族，1983年5月5日出生，住贵州省贵阳市小河区。二原告委托诉讼代理人：薛兰（一般授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。原告张鑫荣、王琳与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王琳及二原告委托诉讼代理人薛兰、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鑫荣、王琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告迟延办理房地产权属登记期间的违约金86041.58元（违约金以房款957081.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月1日起计算至2019年3月18日止）。2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由:2014年9月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于告贵州省毕节市七星关区房屋，房屋总价款为957081.00元;被告承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦依约将房屋交付给原告使用，但被告于2019年3月18日才将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照执行。现因被告的原因导致原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告瑞丰公司辩称，1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、关于办理房屋权属转移登记，答辩人的义务仅为:将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案。合同并未约定答辩人应当在提交办证资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已经提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证，故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人向不动产登记机关提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得不动产权证书之日。4、因被答辩人诉讼请求过高，其诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。5、原告诉请支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效，应予驳回。（1）、双方《商品房买卖合同》约定:出卖人在2016年月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，据诉状，其于2020年1月15日才向法院起诉，已超过法定三年的诉讼时效。（2）、答辩人已于2019年3月12日将被答辩人购买的房屋办理商品房转移登记的文书提交至不动产登记机关备案，申请办理不动产权证书，因此，即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料至不动产登记机关备案之日止。被告瑞丰公司口头辩称，遵义市中级人民法院对此类案件予以判决，合同约定违约金计算标准为按日千分之0.15计算，人民法院予以审理后结合双方违约程度以及损失状况，依法将违约金计算标准调减至按每日千分之0.02计算，合理兼顾了公平原则，故请求人民法院依法对违约金计算标准进行合理的调减。本院经审理认定事实如下：2014年9月24日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城3幢1层Ａ7号商品房，房号为3-1-Ａ7；建筑面积45.39平方米，套内建筑面积34.3平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款957081.00元；买受人应于2014年9月24日前支付全部购房款，预付款：957081.00元；出卖人应当在2015年9月30日前将该商品房交付买受人；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了房屋总价款957081.28元。被告将涉案房屋交付原告,并于2019年3月12日将涉案房屋办证资料提交到不动产登记机构，涉案房屋不动产证书已于2019年3月18日办理完毕。原告诉至法院，请求判如所诉。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年9月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以“已交付房价款”万分之一的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，故依照合同约定，被告应当以原告主张的957,081.00元的按日万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2016年10月1日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2016年10月1日至2017年1月16日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年1月17日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年1月17。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。不动产登记机构于2019年3月18日向原告颁发了涉案房屋不动产权证书，因被告并未举证证明在提交办证资料给办证机构前已经尽到通知义务，故应以提交办证资料的时间，即2019年3月12日作为被告履行通知义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年1月17至2019年3月12日，共计784天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为957,081.00元×0.01%×784天=75,035.20元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持75,035.20元。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张鑫荣、王琳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金75,035.20元。二、驳回原告张鑫荣、王琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976.00元（已按简易程序减半收取），保全费880.00元，合计1,856.00元，由原告张鑫荣、王琳负担238.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1,618.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年四月二十九日书记员  李长江