广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1037号原告（反诉被告）：李伟彬，男，1970年5月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：冼志明，广东南冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋满棠，男，1949年1月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，广东武平律师事务所实习律师。第三人：蒋健雄，男，1981年5月21日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：吴汉荣，男，1960年1月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）李伟彬与被告（反诉原告）蒋满棠，第三人蒋健雄、吴汉荣合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李伟彬的委托诉讼代理人冼志明，被告蒋满棠的委托诉讼代理人钟武平、**到庭参加了诉讼，第三人蒋健雄、吴汉荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2015年1月起的租金89329.76元（暂计）及逾期支付利息[计算公式：（第一层租金2100元+第二层租金1800元+第三层租金1400元+第四层租金1400元）÷60×16.666×48个月，逾期付款利息按同期同类贷款利率计至清偿之日，暂计1000元）；2.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告以及第三人于2007年11月15日签订《建房合资合约》，确认位于广州市番禺区南村镇市头村××路××号××房屋是由原、被告及第三人共同出资600000元建成，该出资分成60股，原告占其中的16.666股，日后无论拆迁补偿、转让、出租都是按此比例分配。该合约是当事人的真实意思且符合法律规定，成立有效。该合约签订后，被告负责房屋的出租，收到租金亦按约定分别转账或现金的方式交付给原告。直至2013年初，因有消息涉讼房屋将被拆迁，被告不想与原告分享拆迁补偿款，要求解除该合约，原告拒绝，而被告的要求经人民法院审理亦被驳回【（2013）穗番法民三初字第378号】。截至起诉之日时，涉讼房屋仍未被拆迁征收，仍由被告负责出租。从2013年5月起，被告就不再支付租金，经原告起诉，法院判决被告支付2013年5月至2014年12月的租金【（2015）穗番法民三初字第8号】。被告从2015年1月至今也未支付过租金，被告的行为已经严重损害原告的利益，现被告已构成违约，故向人民法院提起诉讼，请求支持原告全部的诉讼请。被告蒋满棠辩称：由于本案四人签订的《建房合资合约》实际上是买卖被告所有的集体土地，违反法律强制性规定，是无效合同，望法院按照无效合同进行处理。反诉原告蒋满棠向本院提出以下反诉请求：1.判令确认蒋满棠、李伟彬、蒋健雄、吴汉荣于2007年11月15日签订的《建房合资合约》无效（涉及金额为166660元）；2.判令由被告承担反诉费用。事实和理由：2007年11月15日，反诉原告、反诉被告以及第三人蒋健雄、吴汉荣四人签订《建房合资合约》，约定共同出资600000元在反诉原告所有的土地上建造房屋，四人分别占60股份的16.666股、16.666股、16.666股、10股。2013年6月1日，反诉原告分别与两第三人达成协议，购买二人所持有房屋的全部份额。至此，涉讼房屋已与两第三人无关。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，农村居民对其宅基地仅有使用权，所有权由该土地所在的农民集体所有，依法不得以买卖等方式转让。本案《建房合资合约》中以“李伟彬占有股份”为名，变相确定反诉被告永久享有涉讼房屋的份额，反诉被告并非市头村村民，该股份事实上是反诉原告与非本村村民的反诉被告之间非法买卖宅基地使用权，是以合法形式掩盖非法目的的合同。违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属无效合同。涉讼房屋建好后，2013年4月1日广州市番禺区南村镇市头村民员会确认，涉讼房屋为反诉原告的房屋。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，不能返还原物的，应当折价补偿。因涉讼房屋属反诉原告所有，反诉原告应当将其所占有的涉讼房屋中反诉原告占有的部分返还给反诉被告，反诉原告同意评估以上土地的一至四层房屋整体现值（不包含宅基地的地价）。为维护反诉原告合法权益，特向人民法院提出反诉。反诉被告李伟彬辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求，2007年5月15日签订的《建房合资合约》是合伙协议，并非买卖合同，买卖合同应将标的物转移原告所有，产生的收益应按照协议处理。第三人蒋健雄无到庭及作出答辩。第三人吴汉荣无到庭及作出答辩。就涉案标的物的纠纷，李伟彬曾于2015年提诉至本院，本院立案为（2015）穗番法民三初字第8号。在该案中，本院审理查明如下：蒋满棠是广州市番禺区南村镇市头村村民。蒋满棠与李伟彬及蒋健雄、吴汉荣均是亲戚关系，其中蒋满棠与蒋健雄是父子关系，吴汉荣是蒋满棠妻子的兄弟，李伟彬是吴汉荣姐姐的女婿。蒋满棠、李伟彬、蒋健雄、吴汉荣四人共同出资在番禺区南村镇市头村分配给蒋满棠的宅基地上建造广州市番禺区南村镇市头村××路××号××的房屋。房屋建成后，蒋满棠与李伟彬、蒋健雄、吴汉荣于2007年11月15日签订了一份《建房合资合约》，约定房屋共四层，面积913平方米，是由各方出资建造，出资的总额为600000元，计为60股，其中蒋满棠占股份的16.666%，即蒋满棠占16.666股，李伟彬占股份的16.666%，等于16.666股，吴汉荣占股份的16.666%，等于16.666股，蒋健雄占股份的10%等于10股；日后无论拆迁补偿、转让及出租，都是按出资比例进行利益分配。合约还注明该房屋地皮是蒋满棠个人的，日后该屋出售、拆迁补偿，地皮部分归蒋满棠个人所有，与其他股东无关。2013年3月25日，蒋满棠作为甲方与案外人黄锐强作为乙方签订《农村建房施工合同书》，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇市头村××路××号××的自住用房的加建施工工程承包给乙方，被建房屋的建筑面积为228平方米，乙方的施工承包单价为每平方米350元，工程总价款为79800元。2013年6月1日，购买人为蒋满棠、出让人为吴汉荣及案外人陈曼华共同出具证明，载明：位于市头××路××号××房屋，共四层，913平方，是由蒋满棠、吴汉荣、李伟彬、蒋健雄四人共同出资建成。共出资60万元折成60股计算，其中吴汉荣占股份16.666%。现蒋满棠以222207元购回吴汉荣所占此房屋的所有股份，并且吴汉荣于2007年11月15日签立的建房合资合约，其本人所持有的正本合约一并作废。同日，购买人为蒋满棠、出让人为蒋健雄及案外人黎淑仪共同出具证明，载明：位于市头××路××号××房屋，共四层，913平方，是由蒋满棠、吴汉荣、李伟彬、蒋健雄四人共同出资建成。共出资60万元折成60股计算，其中蒋健雄占股份10%。现蒋满棠以133330元购回蒋健雄所占此房屋的所有股份，并且收回蒋健雄于2007年11月15日签立的建房合资合约，其他人所持有的建房正本合约与蒋建雄不再产生关联。在（2015）穗番法民三初字第8号案中，李伟彬主张蒋满棠支付涉讼房屋2013年5月至2014年12月的租金及逾期付款利息。在综合各方证据及调查，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条的规定：“个人合作是指两人以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”李伟彬与蒋满棠及第三人蒋健雄、吴汉荣四人共同出资建造涉案房屋，《建房合资合约》是在房屋建成后签订的，合约确定四人出资的总额及各人出资比例及日后的收益分配比例，该《建房合资合约》实质上为蒋满棠与李伟彬及第三人蒋健雄、吴汉荣的合伙协议，四人成立了合伙法律关系，因此李伟彬及蒋满棠之间的争议为合伙协议纠纷。根据《建房合资合约》的约定，蒋满棠、李伟彬、吴汉荣、蒋建雄私人出资60万元折60股建成四层涉讼房屋，其中蒋满棠占股份16.666%，李伟彬占股份16.666%，吴汉荣占股份16.666%，蒋建雄占股份10%，无论拆迁补偿、转让、出租都是按此比例分配。现李伟彬主张涉讼房屋2013年5月至2014年12月的租金收益符合《建房合资合约》的约定，本院予以支持。诉讼中，李伟彬及蒋满棠对首层2100元、三层1400元、四层1400元的月租金标准无异议，故涉讼房屋首层、三层、四层2013年5月至2014年12月的租金总额为93100元（2100元×19个月＋1400元×19个月＋1400元×19个月）。而关于二层月租金标准的问题，蒋满棠提交了以下证据：1、2012年2月1日《铺位租赁合同》，月租金为1800元，租赁期限为2012年2月1日至2014年2月1日，合同已经履行完毕；2、2014年5月8日的《铺位租赁合同》，月租金1800元，租赁期限为2014年5月8日至2017年5月8日，合同于2014年8月8日解除，并收取违约金1800元；3、2014年10月25日的《铺位租赁合同》，月租金为1600元，租赁期限为2014年11月1日至2017年11月1日。故涉讼房屋二层自2013年5月至2014年12月的月租金总额为25000元（1800×12个月＋1600元×1个月＋收取的1800元违约金）。关于第五层租金收益的问题。《建房合资合约》中约定李伟彬、蒋满棠、蒋建雄、吴汉荣共同出租建成四层的涉讼房屋，蒋满棠亦举证证明其单方委托案外人在涉讼房屋上加建了第五层，故该第五层的租金收益并不属于《建房合资合约》所约定的收益分配范围，对于李伟彬主张涉讼房屋第五层租金收益的诉讼请求，本院不予支持。另外，蒋满棠主张应当扣除的土地使用费、聘请管理人员费用、临时使用他人高压电费用、临时水费、中介费、房屋修缮保养费等成本费用，蒋满棠对此提交了以下证据：1、《日常维护与清洁委托协议》及收据，证明每月的维护与清洁费用为800元；2、《临时308V高压用电租赁协议》及收据，证明每月增容及高压线路租金为500元；3、中介费收据两张，证明支出租赁涉讼房屋二楼的中介费共3400元；4、收据8张，证明为保养维修涉讼房屋支出1030.1元（其中清理化粪池600元，其他修缮开支430.1元）。根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条的规定：“合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。”故蒋满棠对涉讼房屋所投入的管理使用费用，李伟彬亦应当共同承担，即李伟彬应承担2013年5月至2014年12月的费用包括1、维护与清洁费用15200元（800元×19个月），2、增容及高压线路租金9500元（500元×19个月），3、中介费及保养修缮费用4430.1元（中介费3400元＋保养修缮费用1030.1元），上述费用总额为29130.1元。另因涉讼房屋第五层为蒋满棠自行加建，故本院根据涉讼房屋在管理使用过程中应合理支出的费用及蒋满棠提交的证据，酌情认定李伟彬应承担的涉讼房屋管理使用费用为20000元。关于蒋满棠主张的临时水费，因其提交的与案外人签订的《铺位租赁合同》中已约定涉讼房屋的水费由承租人承担，故对于该项答辩事由，本院不予支持。关于土地使用费问题，因双方并未在《建房合资合约》中约定，本院亦不予支持。综上，蒋满棠应向李伟彬支付的涉讼房屋租金收益在扣除相应管理使用成本费用之后应为27249元（93100元＋25000元－20000元）÷60×16.666。关于逾期付款利息问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，蒋满棠并未依《建房合资合约》的约定向李伟彬支付自2013年5月至2014年12日涉案房屋的租金收益，故李伟彬主张要求蒋满棠以应收租金收益为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息的诉讼请求符合事实与法律依据，本院予以支持，但利息起算之日应调整为起诉之日，即2014年12月15日。对于李伟彬的其他诉讼请求，本院均予以驳回。该案判决如下：“一、蒋满棠于本判决生效之日起十日内向李伟彬支付租金收益27249元及利息（利息计付标准：以27249元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年12月15日计算至清偿之日止）；二、驳回李伟彬的其余诉讼请求。”因李伟彬、蒋满棠均对上述判决中应否扣除管理使用成本费提起上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终5622号案立案审理，后于2018年6月19日作出该案判决，驳回上诉，维持原判。该判决已生效。在（2015）穗番法民三初字第8号案中另查明，2013年3月21日，蒋满棠以不愿继续合伙关系为由向本院起诉李伟彬[案号：（2013）穗番法民三初字第378号]，要求解除《建房合资合约》，在该案审理过程中，蒋健雄、吴汉荣作为第三人参加诉讼，上述各方在庭审时确认涉案房屋没有取得房产证、建造房屋时没有取得用地批准及履行报建手续，该房屋建成后一直用于出租。2013年6月27日，本院就该案作出（2013）穗番法民三初字第378号民事判决书，判决确认《建房合资合约》实质上为李伟彬与蒋满棠及蒋健雄、吴汉荣的合作协议，四人成立合伙法律关系。由于该合同上没有约定合伙期限，也没有约定合同解除的条件，对于蒋满棠要求解除合同的主张，蒋健雄表示同意解除合同，吴汉荣也表示同意解除合同，但认为蒋满棠需补偿其在涉案房屋的投资款。李伟彬则明确表示不同意解除合同，因此，各方对于解除合同的事项，未能达成一致意见，不能协商解除。蒋满棠认为涉案房屋所涉及的土地属于农村集体土地，不能无期限地给三方无偿使用。由于《建房合资合约》实质上为蒋满棠与李伟彬及第三人蒋健雄、吴汉荣的合伙协议，合同中约定了各方的权利义务，蒋满棠自愿签订后意为同意并遵守合约中各项约定，现各方的合伙关系未解除，蒋满棠的主张也不符合合同法定解除的情形，因此，蒋满棠的该项诉讼请求没有事实和法律依据，故本院判决驳回蒋满棠的诉讼请求。后蒋满棠因不服（2013）穗番法民三初字第378号《民事判决书》，向广州市中级人民法院提起上诉。2014年11月26日，蒋满棠向广州市中级人民法院提交撤回上诉和撤回起诉的申请。2014年12月1日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第563号民事裁定书，裁定撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第378号民事判决，并准许上诉人蒋满棠撤回起诉和上诉。在（2015）穗番法民三初字第8号案中庭审过程中，李伟彬与蒋满棠确认对（2013）穗番法民三初字第378号民事判决书中的审理查明部分并无异议，并同意作为本案的审理查明的依据，双方亦确认（2015）穗番法民三初字第8号案中的事实为李伟彬、蒋满棠、蒋健雄、吴汉荣对房屋的建成后合伙所产生的纠纷。在本案中，李伟彬明确主张涉讼房屋2015年1月1日至2019年5月31日期间的租金及对应利息；因涉讼房屋一直由蒋满棠控制，其方无法得知每个楼层出租的金额，因此参照（2015）穗番法民三初字第8号民事判决认定的租金标准计算租金，即租金按照（第一层租金2100元/月+第二层租金1800元/月+第三层租金1400元/月+第四层租金1400元/月）÷60股×16.666股×48个月的标准计算；利息则主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以每月租金为本金，从次月1日起算至实际清偿之日止。李伟彬对其主张，提交了《建房合资合约》和（2015）穗番法民三初字第8号《民事判决书》予以证实。蒋满棠对上述证据真实性无异议，认为该合约记载李伟彬出资16.666股，无论日后拆迁转让都按照该比例占有房屋份额，变相长期占有土地使用权，实际是买卖集体土地的行为，因此《建房合资合约》无效；而（2015）穗番法民三初字第8号《民事判决书》中所载明的（2013）穗番法民三初字第378号民事判决已经被撤销，该案没有审查合同是否有效，查明事实确认涉讼房屋没有取得房产登记以及用地批准报批手续，房屋不得用于出租。蒋满棠对于上述主张以及涉讼房屋自2015年1月1日起的租赁和日常维护及支出费用情况，提交了以下证据证实：1.（2014）穗中法民五终字第563号《民事裁定书》，拟证明广州市中级人民法院已撤销（2013）穗番法民三初字第378号民事判决，该判决未生效。2.《租金收入统计表（1至4层）》《铺位租赁合同》，拟证明2015年1月1日至2019年2月28日，涉诉房屋租金共计296200元，具体为：一楼：2015年1月至2016年3月，15个月×2100元／月=31500元；2016年4月至2018年3月，24个月×1700元/月=40800元；2018年4月至2019年2月，11个月×1700元/月=18700元。二楼：2015年1月至2017年10月，34个月月×1600元/月=54400元；2017年11月至2019年2月，16个月×1500元/月=24000元。三楼：2015年1月至2017年2月，26个月×1400元/月=36400元；2017年3月至2019年2月，24个月×1200元/月=28800元。四楼：2015年1月至2015年8月，8个月×1400元/月=11200元；2015年9月至2017年8月，24个月×1200元/月=28800元；2017年9月至2019年2月，18个月×1200元/月=21600元。另外，三楼自2019年3月1日至2021年2月28日止租金标准仍为1200元/月。3.费用支出统计表，拟证明2015年1月1日至2019年1月1日，为确保涉讼房屋能正常使用，蒋满棠支付了必要的日常维护与清洁费、临时380V高压用电租赁费、买维修材料费、维护化烘池费用共计111077.08元（构成详见证据4-7）；4.《日常维护与清洁委托协议》、收据，拟证明2015年1月1日至2019年1月1日，蒋满棠支付了日常维护与清洁费60600元。5.《临时380V高压用电租赁协议》、收据，拟证明2015年1月1日至2019年1月1日，被告蒋满棠支付了使用他人临时380V高压电租金44400元。6.收据、送货单，拟证明蒋满棠于2015年5月1日支付了买水表、扳手费用351元，2016年3月1日支付买材料费用484.50元，2017年5月19日支付买电线的费用741.58元，2016年10月9日支付铝塑门安装费2400元，共计3977.08元。7.收据，拟证明蒋满棠于2017年5月21日支付了抽粪、维修化粪池费用2100元。李伟彬对上述证据则认为：1.对证据1，裁定书仅是（2013）穗番法民三初字第378号案件被蒋满棠申请撤诉后作出的法律文书。2.对证据2、3，其中证据2中的租赁合同与证据4至7相矛盾，租赁合同中有三份与案外人何文东签订的合同明确约定租赁期内的水电、电话、电视、清洁、管理及有关部门需收费用均由承租人负责，足以证明蒋满棠提交的证据相互矛盾，租赁合同是不真实的，也与（2015）穗番法民三初字第8号民事判决认定的收入相矛盾，南村已经被思科城征用拆迁，租金大幅上升，但蒋满棠主张的租金比（2015）穗番法民三初字第8号民事判决的租金还要低，同一当事人不同年份的租金也没有相应递增，明显造假。3.对证据4，被委托人是1941年出生，年龄很大不可能进行日常维护和清洁，而且按照委托协议约定费用是有递增，但租赁合同反而没有递增，相互矛盾；收据不是正规票据，由于相应费用是由协议的乙方承担，蒋满棠提供的收据（编号：4728787-4728789、4728812、4728813）是顾客联不是存根，明显是造假的。4.对证据5，该协议中出租人吴汉荣是本案当事人，存在利害关系，而且是非法经营范畴，是无效协议；票据都是红联，非供电部门的收费依据，其方不予确认。5.对证据6、7，无法证明该费用使用在涉讼房屋内，其方不予确认。对于涉讼房屋自2015年1月后的租金比（2015）穗番法民三初字第8号民事判决查明的租金标准更低的原因，蒋满棠解释称因涉讼土地可能被征收，但时间不确定，租户担心随时会征收，租赁期限不能确定，因此要求其方降租。李伟彬则认为蒋满棠提供的租赁合同明确约定了租赁期限，租赁期限还很长，涉讼房屋周边已经被大量征收，租金已经大幅上升。针对向租户收取租金的方式，蒋满棠称由于蒋满棠年老，不熟悉银行转账等支付方式，所以一直都以现金方式向各租户收租。另，针对李伟彬主张的租金及利息是否已超过诉讼时效的问题。蒋满棠主张本案起诉之日起倒推三年前的租金已经超过诉讼时效。李伟彬则认为其方在（2015）穗番法民三初字第8号案件二审判决生效前不能起诉，而其方至2018年6、7月份才拿到（2018）粤01民终5622号二审判决，因此其方诉请没有超过诉讼时效。本院认为，（2015）穗番法民三初字第8号《民事判决书》对于李伟彬、蒋满棠、蒋建雄及吴汉荣四人所签订的《建房合资合约》的性质已进行了认定，即该合约实质上为李伟彬、蒋满棠、蒋建雄及吴汉荣四人的合伙协议，四人成立了合伙关系，因此李伟彬与蒋满棠之间的争议为合伙协议纠纷。该判决作出后，李伟彬与蒋满棠仅针对应否扣除管理使用成本费提出上诉，双方并未就该判决已认定的合同性质和法律关系提出异议及上诉，现该案已经二审判决并已发生法律效力。蒋满棠在本案所主张的法律事实与经过与（2013）穗番法民三初字第378号案基本一致，而蒋满棠在本案中以《建房合资合约》实际为非法买卖宅基地使用权为由所提的诉讼请求实质上是否定前诉裁判结果，故已构成重复诉讼，故蒋满棠主张确认《建房合资合约》无效的反诉请求理据不成立，应予以驳回，本院对此另出具（2019）粤0113民初1037号《民事裁定书》裁定驳回。《建房合资合约》为各方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效。根据《建房合资合约》的约定，蒋满棠、李伟彬、吴汉荣、蒋建雄私人出资600000元折60股建成四层涉讼房屋，其中蒋满棠占股份16.666%，李伟彬占股份16.666%，吴汉荣占股份16.666%，蒋建雄占股份10%，无论拆迁补偿、转让、出租都是按此比例分配。现李伟彬提起本案诉讼主张涉讼房屋2015年1月至2019年5月的租金收益符合《建房合资合约》的约定，本院予以支持。对于蒋满棠主张主张李伟彬诉请的部分租金已超过诉讼时效的问题。李伟彬于2015年向本院提起（2015）穗番法民三初字第8号案主张涉讼房屋2014年12月前的租金收益，2017年5月3日本院作出该案判决，后广州市中级人民法院于2018年6月19日对该案作出终审判决维持原判。李伟彬于2019年1月14日提起本案诉讼主张要求蒋满棠支付涉讼房屋2015年1月至2019年5月期间的租金收益。因李伟彬与蒋满棠就涉讼房屋的合伙纠纷自2015年至今持续在诉讼过程中，故不能认定李伟彬存在怠于行使追索权的情况，对于蒋满棠主张李伟彬主张的部分租金超过诉讼时效的答辩事由，本院不予采纳。对于涉讼房屋月租金标准的确定问题。诉讼中，双方当事人对于2015年1月至2019年5月期间的租金标准产生争议。蒋满棠虽然提交了多份租赁合同予以证实，但李伟彬对该租赁合同不予确认，而从蒋满棠提交的租赁合同来看，租金标准呈现递减的情况，虽然蒋满棠解释称系因周边土地被征收，租户担心租期不稳定的问题而降租，但蒋满棠对此未能提交相关的证据证实涉讼房屋因土地被征收而租金标准存在下降，亦未能举证证实涉讼房屋存在随时被征收或拆迁不能使用的迫切性问题，而且从蒋满棠提交的租赁合同来看，约定的租期均在二、三年不等，也无法体现租期不稳定的情况，蒋满棠也未能举证证实其向租户收取租金的金额，故对于蒋满棠主张涉讼房屋租金存在下降的抗辩理由，本院不予采纳。综上，蒋满棠未能充分举证证实其出租给各租户的租金标准，鉴于涉讼房屋均为蒋满棠进行出租和管理，蒋满棠未能提交证据证实其已就提供的租赁合同约定的租金标准与其他合伙人之间达成一致意见，蒋满棠应承担举证不能的不利后果。考虑到房地产租赁市场近几年大体存在租金平稳或小幅上升的趋势，本院合理采纳李伟彬的主张，参考（2015）穗番法民三初字第8号民事判决中对于涉讼房屋月租金标准的认定，即按首层2100元、二层1800元、三层1400元、四层1400元的月租金标准计算涉讼房屋2015年1月至2019年5月的租金。故涉讼房屋自2015年1月至2019年5月的租金总额共计为355100元[（2100元+1800元+1400元+1400元）×53个月]。对于蒋满棠主张应当扣除的日常维护与清洁费用、临时使用他人高压电费用及相关房屋修缮保养费等成本费用，根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条的规定：“合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。”故蒋满棠对涉讼房屋所投入的管理使用费用，李伟彬亦应当共同承担。对于费用金额，蒋满棠提交了《日常维护与清洁委托协议》、《临时380V高压用电租赁协议》、收据及送货单等证据证实其因涉讼房屋的出租管理、使用投入支出费用111077.08元，但上述证据所显示的相关费用并非全部是合理支出，蒋满棠亦未能提交充分的支出凭证，另因涉讼房屋第五层为蒋满棠自行加建，故本院根据涉讼房屋在管理使用过程中应合理支出的费用及蒋满棠提交的证据，酌情认定涉讼房屋2015年1月至2019年5月支出的管理使用成本费用为60000元。综上，蒋满棠应向李伟彬支付的涉讼房屋租金收益在扣除相应管理使用成本费用之后应为81969元[（355100元－60000元）÷60×16.666]。关于逾期付款利息问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，蒋满棠并未依《建房合资合约》的约定向李伟彬支付自2015年1月至2019年5月涉讼房屋的租金收益，故李伟彬主张蒋满棠支付逾期付款利息，符合事实和法律依据，本院予以支持。利息应以81969元为本金，自李伟彬本案起诉之日即2019年1月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至全部款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。李伟彬对利息的主张超出上述金额的部分，本院不予支持。蒋建雄、吴汉荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告蒋满棠于本判决生效之日起十日内向原告李伟彬支付2015年1月1日至2019年5月31日止的租金收益81969元及利息（利息应以81969元为本金，自2019年1月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至全部款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、驳回原告李伟彬的其余诉讼请求。如被告蒋满棠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2058元，由原告李伟彬负担184元，由被告蒋满棠负担1874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按本案判决确认的相应案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  邓映岚人民陪审员  郭彩霞二〇二〇年四月二十日书 记 员  罗嘉敏