广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终186号上诉人（原审原告）：肇庆大旺海印又一城商业有限公司，住所地：广东省肇庆市高新区*******海印又一城商场A销售中心二楼01室。统一社会信用代码：914************129。法定代表人：邵建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柯中辉，女，1987年2月15日出生，汉族，住重庆市潼南区桂林街道办事处半坡村3组123号。上诉人肇庆大旺海印又一城商业有限公司（以下简称海印又一城）因与被上诉人柯中辉商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。因客观原因，当事人向本院申请书面审理，本案现已审理终结。海印又一城上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除海印又一城与柯中辉于2013年7月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并涂销以柯中辉名义办理的“肇庆高新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公室B栋3层305房”的合同备案登记；2.柯中辉向海印又一城支付违约金23615.90元，并赔偿律师费6000元，合计应向海印又一城支付29615.90元；3.本案一审、二审案件诉讼费由柯中辉承担。事实和理由：一、柯中辉已经构成违约。1.柯中辉至今仍未支付购房余款110000元，《商品房买卖合同》虽然未约定柯中辉办理银行按揭的时间，但从2013年签订合同至今已经六年，对方既没有办理银行按揭，又拒绝一次性付清余款，因此对方事实上存在拖欠购房款的事实，构成违约。2.办理银行按揭支付购房款是柯中辉的合同义务，并非海印又一城的义务。《合同补充协议》第五条约定，办理银行按揭是柯中辉的义务，还约定如未办理银行按揭柯中辉应承担的责任。海印又一城作为开发企业，允许买受人自行选择按揭支付，也可由海印又一城推荐，额外为其提供咨询、引导等服务。但不能因额外服务就理解成海印又一城负有为购房者办理按揭的义务。即使海印又一城有义务配合柯中辉办理银行按揭，但柯中辉作为办理银行按揭的义务一方，应主动向海印又一城提出配合请求，但却从未提出。由此可见，柯中辉并没有履行合同的意愿，一审法院将办理银行按揭理解为双方的共同义务，既违背了合同的约定，亦不符合客观现实。3.柯中辉变更联系地址和联系电话，没有通知海印又一城，违反了合同约定，应承担相应的法律后果。《合同补充协议》第十四条约定，柯中辉变更联系电话和地址的，应书面通知海印又一城。但柯中辉在变更后并未书面通知海印又一城，且在微信聊天中亦未告知海印又一城的员工。依照合同约定，海印又一城按柯中辉在合同中提供的地址和电话寄出的通知，均应视为已送达。必须强调的是，依法律规定和合同约定，海印又一城不负有提醒的义务，守约方没有提醒或催告，不能成为违约方免责的理由。二、由于柯中辉存在以上违约情形，海印又一城有权依法解除合同。1.柯中辉不履行合同，拖欠房款六年之久，且在海印又一城催告后仍不履行付款义务，致使合同目的无法实现，海印又一城有权依照合同约定及合同法第九十三、九十四条的规定解除合同。另外，如上所述，海印又一城寄出的通知，均产生送达的效力，因此案涉合同已于解除通知发出之日起七日后解除。2.广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条规定“当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；(二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同意在合理期限内一次付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的；(三)已经取得银行贷款承诺函,且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。除上述情形外，一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定，对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持。”本案中，柯中辉尚欠110000元购房款，数额并非巨大，但对方既不能付清购房款，也不能提供银行同意贷款的承诺函，仅表示同意付款又未能明确具体时间，因此，海印又一城有理由相信柯中辉不具备履行合同的能力，案涉合同应予以解除。综上所述，柯中辉已经构成违约，并损害了海印又一城的合法权益，请求二审法院依法查明事实并予以改判，支持海印又一城的上诉请求。柯中辉未提交书面答辩意见。海印又一城向一审法院请求：1.解除海印又一城、柯中辉于2013年7月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并涂销以柯中辉名义办理的“肇庆高新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公楼B栋3层305房”的合同备案登记；2.判令柯中辉向海印又一城支付违约金23615.90元，并赔偿海印又一城律师费6000元，合计应向海印又一城支付29615.90元；3.由柯中辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月2日，海印又一城与柯中辉签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：“肇庆高新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公楼B栋3层305房，建筑面积52.08平方米，该商品房属预售，总金额共贰拾叁万陆仟壹佰伍拾玖元；2013年7月2日前支付首期房款126159元，作为首期款；剩余的房款110000元，则由买受人向银行申请按揭贷款支付；买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，海印又一城与柯中辉签订《合同补充协议》，协议第五条约定：“对买卖合同第六条的补充约定：1、选择第3种付款方式的（即银行按揭付款方式的），除与出卖人另行协商一致外，买受人应于签订买卖合同当日与银行签订相关的贷款合同，并按银行要求提供应由买受人提供的全部证件资料。2、买受人在签署买卖合同时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理贷款条件。买受人申请贷款的年限及金额最终由银行决定。若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行书面通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款或按银行要求追加支付贷款数额不足部分为首期房款，并与出卖人办妥付款方式变更手续。否则，出卖人有权解除买卖合同，并收取房款总额的10%作为违约金。”第六条约定：“出卖人解除合同的，出卖人可在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；且买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款余款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”第十四条约定：“买受人保证在买卖合同中填写的地址和联系方式均为真实有效之联系方式。如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人，否则因此而引致任何邮递错误责任及产生的一切法律后果，概由买受人负责。出卖人按买受人通讯地址寄出相关文件，即视为履行通知义务。出卖人按该联系方式发给买受人的各类电报或挂号邮件均为有效送达之文件。送达时间确定为出卖人以电报发出或挂号邮件寄出后7天（境内）或15天（境外）。”第十五条约定：“如因一方违约或其他原因双方解除合同的，买受人应按出卖人通知的时间内，配合出卖人办理撤销合同备案、商品房预告登记手续，商品房的《房地产权证》已经办妥的，配合办理商品房过户手续。出卖人在所有手续（包括但不限于撤销合同备案、撤销商品房预告登记、商品房过户等政府部门要求的手续）办妥后30日内退还买受人房款和利息。”2013年7月2日，柯中辉支付了首期购房款126159元。双方在庭审中确认柯中辉支付了契税共7753元。2019年1月6日，海印又一城按照合同上约定的送达地址向柯中辉寄出《关于办理按揭手续的催告函》，该函的主要内容为“敬请阁下于2019年1月12日前备齐办理按揭所需的相关资料，到我司指定的银行办理按揭手续；逾期则视为阁下违约，须根据《商品房买卖合同》承担违约责任并自行承担全部损失。”2019年1月22日，海印又一城按照合同上约定的送达地址向柯中辉寄出《关于变更付款方式的通知函》，该函主要内容为：“阁下采取按揭付款的方式支付房款，但我司接到银行通知阁下的按揭贷款审批未获得银行审批通过。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，阁下须在我司通知的十日内变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款，并与我司办妥付款方式变更手续。......敬请阁下于2019年1月31日前备齐到我司售楼现场办理变更付款方式的手续。逾期则视为阁下根本违约，阁下须根据《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任并自行承担全部损失”。2019年3月16日，海印又一城向柯中辉寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，要求柯中辉于2019年3月30日与海印又一城方工作人员共同到肇庆市大旺区*******办理涂销涉案房地产的合同备案登记。柯中辉抗辩称其与海印又一城所签订的《商品房买卖合同》上约定的送达地址已于2017年变更，并提供存量房买卖合同予以证明，柯中辉声称送达地址变更后有和海印又一城工作人员电话联系。2019年4月2日，海印又一城为维护自身权益，与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定海印又一城委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与柯中辉商品房预售合同纠纷的代理人，海印又一城向代理的律师事务所支付律师费6000元。一审法院认为：海印又一城与柯中辉签订《商品房买卖合同》，约定由海印又一城购买柯中辉的商品房，双方成立商品房预售合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。海印又一城主张依据《补充协议》第五条解除合同，而柯中辉抗辩称不同意解除双方之间的合同，认为还是会继续履行，按揭手续已经齐全，是有能力支付的。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。关于海印又一城要求解除海印又一城、柯中辉双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并涂销合同备案的问题，分析如下：首先，根据本案查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议没有约定办理银行按揭的明确期限，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止”，双方签订的《商品房买卖合同》对于“应付款期限”没有明确的约定。其次，办理按揭贷款手续是要海印又一城、柯中辉双方配合的。海印又一城声称经多次催告，柯中辉一直迟延履行付款义务，而柯中辉抗辩称其一直积极配合海印又一城办理相应的按揭手续，即使变更合同上的地址也有和海印又一城的工作人员联系。结合全案证据可知，自2013年双方签订《商品房买卖合同》后，海印又一城于2019年1月6日才向柯中辉寄出《关于办理按揭手续的催告函》，要求柯中辉于2019年1月12日前备齐办理按揭所需的相关资料，到海印又一城指定的银行办理按揭手续。但该函因柯中辉并未实际签收。而结合柯中辉提供的微信聊天记录可知，从2017年开始至2019年8月，柯中辉与海印又一城方工作人员郭浩健是一直有微信联系的，但海印又一城方工作人员从未主动提及要求柯中辉办理银行按揭手续事宜，且海印又一城并未提供证据证明“经多次催告，柯中辉一直迟延履行付款义务”。最后，根据双方签订的补充协议的“若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行书面通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清”规定，在海印又一城寄出《关于变更付款方式的通知函》时，海印又一城发出的《关于办理按揭手续的催告函》并未明确办理按揭手续的期限，且海印又一城向柯中辉寄出的《关于变更付款方式的通知函》，要求柯中辉变更付款方式，但海印又一城并未提交任何证据证明“按揭贷款审批未获得银行审批通过”。海印又一城向柯中辉寄出的《关于变更付款方式的通知函》，明显不符合双方签订的合同及补充协议的约定。综上，涉案房屋总金额236159元，柯中辉已经支付了过半房款即首期款126159元，在柯中辉明确不同意解除合同的情况下，海印又一城提交的证据不足以证明柯中辉的行为已符合双方约定的解除合同的条件或法定解除的条件，因此，对海印又一城的该项诉讼请求，理据不足，该院不予以支持。关于支付违约金及海印又一城律师费问题，海印又一城主张依据《补充协议》第五条主张违约金、第六条主张律师费。如前所述，鉴于双方之间讼争的合同继续履行，且双方签订的《商品房买卖合同》对于“应付款期限”没有明确的约定，海印又一城并未提供证据证明柯中辉一直迟延履行付款义务，柯中辉提供的聊天记录显示2019年柯中辉向海印又一城工作人员提出办理按揭事宜，海印又一城工作人员不予配合。因此对海印又一城的该项诉讼请求，理据不足，该院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回海印又一城的全部诉讼请求。本案受理费减半收取合计270元（海印又一城已预交），由海印又一城负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是案涉《商品房买卖合同》应否解除。第一，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议没有约定办理银行按揭的明确期限，也未约定余下房款的应付期限。因此，双方应对上述期限进行协商补充约定，但至案件起诉时，双方均没有进行有效沟通和协商，双方均应负相应的责任。第二，办理银行按揭手续虽是买受人的义务，但该义务需出卖人和买受人双方的配合。从柯中辉与海印又一城公司员工的聊天记录可知，从2017年开始至2019年8月，柯中辉有向海印又一城工作人员积极询问银行申请贷款事宜。而海印又一城工作人员并未主动提及要求柯中辉办理银行按揭手续事宜，海印又一城对此存在过错。第三，柯中辉变更联系地址，其称有微信告知海印又一城的工作人员，但并未有证据予以证实，海印又一城向柯中辉原提供的地址寄出书面材料应视为符合合同约定。但综合海印又一城寄出的书面材料看，首先，海印又一城于2019年1月5日寄出的《关于办理按揭手续的催告函》并未明确办理按揭手续的期限，其次于2019年1月21日寄出的《关于变更付款方式的通知函》要求变更付款方式，依照双方签订的补充协议约定，“若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行书面通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清”，但未有证据证明柯中辉按揭贷款审批情况，海印又一城的上述行为不符合双方的约定。且海印又一城发出《关于变更付款方式的通知函》与发出《关于办理按揭手续的催告函》的时间差仅16天，按照一般习惯可知，办理银行按揭后是否获得审批需要一定的时间，故海印又一城的上述行为亦存在过错。综上所述，双方对于未能办理银行按揭手续均存在过错，海印又一城主张所有责任由买受人承担，是不合理的，现有的证据亦不能证明柯中辉的行为达到了合同约定的解除条件。因此海印又一城主张柯中辉违反合同约定造成根本违约请求解除合同，理据不足，应不支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，海印又一城的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由肇庆市大旺海印又一城商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年四月十日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦