北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初7250号原告：王淑兰，女，1945年7月8日出生，汉族，户籍地北京市房山区。委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。被告：王金美，女，1950年8月1日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，户籍地河北省邢台市清河县。原告王淑兰（以下简称原告）与被告王金美（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李靖、第三人委托诉讼代理人李春燕到庭参加了诉讼。王金美经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付房款20万元；2.要求被告向原告支付违约金（以20万元为基数，自2017年12月10日至实际给付之日止，按照日万分五计算）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年1月16日，经麦田公司提供居间服务，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称《买卖合同》），约定：原告向被告出售坐落于北京市朝阳区太阳宫1街XX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价为1885万元。《买卖合同》补充协议二中约定了房款的支付方式及逾期违约金。因双方同意涉案房屋出售后，原告仍再租赁3年，2017年1月16日双方签订了《房屋交接协议》，约定涉案房屋成交价格1885万元已扣除了出卖人承租3年涉案房屋的租金90万元。上述合同签订后，被告因资金紧张，双方签订了《补充协议》，约定交易方式变更为商业按揭，买受人拟贷款430万元，户口迁出时间由原告2017年7月20日改为2017年12月31日前。2017年7月8日，双方再次签署了《补充协议》，确认出卖人于2017年5月27日将涉案房屋提前交给买受人，房屋过户日期为2017年3月30日。买受人还需于2017年7月11日前一次性支付出卖人696691元。截至2017年7月11日，被告付清了原告除20万元户籍迁出保证金以外的房价款。2017年12月9日，涉案房屋内原有户籍已全部迁出，按照双方合同约定，被告应于房屋内原有户籍迁出后当日支付原告20万元，但被告并未支付，构成违约金，被告应向原告支付迟延付款的违约金，故原告诉至法院。王金美未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。麦田公司称，本案与我方无关，我方不发表任何意见。本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，王淑兰签署了《麦田公司交易合同》等系列材料，其中包括《买卖合同》及附件、《居间服务合同》、《房屋交接协议》、《补充协议》等材料。《买卖合同》系出卖人原告、代理人顾X红与买受人被告签署，约定王淑兰出售涉案房屋给王金美，房屋成交总价为1885万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。买受人以自行交接方式支付定金（不高于房屋成交总价的20%）人民币200万元。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付人民币110万元整。剩余人民币90万元整于房屋核验通过后3个工作日内以自行交接方式支付。涉案房屋抵押数额110万元，出卖人应于2017年1月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。出卖人应于本合同签订之日起210日内迁出。出卖人同意将购房款人民币20万元整作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付出卖人。户籍迁出前产生的责任由出卖人承担。出卖人未将该房屋出租，应于过户后3年内将该房屋交付买受人。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。《居间服务合同》由出卖人王淑兰与买受人王金美、居间方麦田公司签署。《房屋交接协议》由出卖人原告、代理人顾X红与买受人被告签署，约定涉案房屋成交价为1885万元，定金为200万元。该房屋成交价格已扣除出卖人返租该房屋3年的租金90万元整，已付租金从过户之日起至36个月租期，双方拟定房屋租金为2.5万元/月。《补充协议》由出卖人原告与买受人被告签署，约定买卖双方均同意将《买卖合同》约定的交易方式变更为“商业按揭”的交易方式，买受人拟贷款金额为人民币430万元整。买受人应于2017年3月15日前（含当日）支付出卖人购房款人民币700万元整。买受人应于2017年4月20日前（含当日）支付出卖人购房款人民币245万元整。买受人通过存量房自有交易监管账户的方式，于办理权属转移登记手续前支付出卖人购房款人民币290万元。买卖双方应于买受入所申请的贷款获得批复后10个工作日内，共同至税务机关申请办理房屋交易的税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契锐完税凭证》后15个工作日内，申请办理该房屋权属转移登记手续。出卖人配合买受人申请贷款手续，买卖双方认可最后2017年5月20日支付全部房款不变。户口迁出时间由原来2017年7月20日改为2017年12月31日前。如买受人贷款审批未通过，全部款项金额按原合同执行。2017年7月8日，出卖人原告、代理人顾X红与买受人被告再次签订《补充协议》，约定出卖人于2017年5月27日将房屋提前交付给于买受人，房屋过户日期为2017年3月30日，出卖人租期为一个月二十七天需要支付房租费4.75万元，按约定买受人需要退还出卖人852500元，由于交房出现纠纷麦田公司折佣金补偿给出卖人15万元。剩余买受人一次性支付出卖人70.25万元整作为补偿出卖人的房租金且出卖人及买受人互不追究双方责任。出卖人物业交接需支付给买受人，共计5809元。故买受人本次仍需支付696691元，支付日期截止2017年7月11日。另，原告确认被告于2017年1月16日支付购房款110万元；于2017年2月3日支付购房款90万元；于2017年3月16日支付购房款700万元；于2017年3月30日支付购房款290万元；于2017年3月31日支付购房款675万元；2017年7月10日被告退还租金69.6691万元。2017年3月30日，原告将涉案房屋转移登记至被告名下。庭审中，原告还提交了户口本复印件，证明2017年12月9日，原告登记在涉案房屋内的户籍已全部迁出。第三人称:“我方向原告补偿15万元，并非我方居间服务存在过错，而是因为被告在获得涉案房屋后一个多月就要卖房，原告认为在其租房期间多次有人来看房，对其影响很大，故不打算继续承租涉案房屋。双方对于提前解除租赁合同未达成一致意见，且对退还租金标准产生分歧，我方为解决问题，在居间服务费中退还原告15万元。”原告称:“我方确实未想到被告在涉案房屋过户后一个多月就要出售房屋，并限期原告搬离。在原告搬离后，被告未能出售房屋，故双方对退还租金问题产生分歧，三方达成协议由麦田公司退还原告15万元，扣除原告应承担的物业费，被告还需退还原告696691元。2017年7月10日，被告向原告退还了696691元。”本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现原告按照双方约定于2017年12月31日前将涉案房屋户口迁出，但被告并未在涉案房屋内原有户籍迁出后当日向原告支付户籍迁出保证金20万元，其行为已经构成违约，应依约承担违约责任。故原告要求被告支付剩余购房款20万元及违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，法院予以支持。关于违约金的数额，被告一直未支付上述款项，给原告造成了实际损失，但合同中约定的标准过高，本院根据合同的履行情况，本着公平原则酌情判定被告向原告支付违约金6万元。王金美经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王金美于本判决生效后七日内向原告王淑兰支付剩余购房款20万元；二、被告王金美于本判决生效后七日内向原告王淑兰支付违约金6万元；三、驳回原告王淑兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，由原告王淑兰负担433元（已交纳），被告王金美负担4377元（于本判决生效后七日内交至本院）。公告费（含送达起诉状副本、开庭传票及送达本判决的费用）560元，由被告王金美负担（原告王淑兰已预交，被告王金美于本判决生效后七日内给付原告王淑兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 娜人民陪审员  朱庆峰人民陪审员  杨 硕二〇二〇年四月二十日书记 员代  路 丹