广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11912号原告：杜碧仪，女，1945年10月23日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：黄熙程，广东一粤律师事务所律师。被告：中山市板芙镇企业物资公司，住所地广东省中山市石岐区香山路3-4号。法定代表人：麦兴仔。被告：中山市板芙镇人民政府，住所地广东省中山市板芙镇板芙北路25号，统一社会信用代码11442000007333385Q。主要负责人：赵锡雄，镇长。委托诉讼代理人：李坤豪，广东保信律师事务所律师。原告杜碧仪诉被告中山市板芙镇企业物资公司（以下简称为板芙物资公司）、中山市板芙镇人民政府（以下简称为板芙镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜碧仪委托诉讼代理人黄熙程、被告板芙镇政府委托诉讼代理人李坤豪到庭参加诉讼。被告板芙物资公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜碧仪向本院提出诉讼请求：被告板芙物资公司、板芙镇政府协助原告杜碧仪办理中山市××区民权路××号406房的产权过户手续并承担所需税费。事实与理由：被告板芙物资公司系中山市××区民权路××号综合楼的开发商。1990年10月21日，被告板芙物资公司与中山市石岐江滨初级中学（以下简称为江滨中学）签订《合作兴建大楼合同》。工程竣工后，被告板芙物资公司按约定无偿提供3套住房（403房、406房、503房）给江滨中学。1994年3月30日，江滨中学将该3套住房出售给何锦成、杜碧仪、邝耀均，并签订《转让住房合同书》。因此，原告杜碧仪系邝家基1号406房（实测产权面积为78.61㎡，套内建筑面积为68.04㎡）的业主。2019年2月15日，中山市××区民权路××号完成产权登记。然而，由于被告板芙物资公司处于吊销状态，其上级主管单位中山市板芙镇经济发展总公司（以下简称为板芙发展总公司）亦已于2011年6月15日吊销，不能办理房屋的分割过户手续，故该公司的上级主管部门即被告板芙镇政府应承担协助办证义务。被告板芙物资公司未作答辩，亦未向本院提交证据。被告板芙镇政府辩称，1.其不是适格被告，与原告杜碧仪无直接利害关系，应驳回原告杜碧仪对其的起诉。根据原告杜碧仪提交的证据材料可知，涉案房屋系原告杜碧仪从滨江中学处受让取得，根据合同相对性原则，原告杜碧仪应向江滨中学主张履行办证义务。2.原告杜碧仪不存在请求被告板芙镇政府协助办证的基础。《鸿运楼房屋买卖合同》显示该综合大楼均由被告板芙物资公司投资及实际施工，并非由被告板芙镇政府委托或授权进行。被告板芙镇政府从未参与涉案房屋的投入、施工建设以及销售转让，原告杜碧仪主张其协助办证没有事实和法律依据。3.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条及《中华人民共和国房屋登记办法》第四条的规定，原告杜碧仪应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由该部门核实并颁发房屋所有权证书。4.退一万步讲，即使法院经审理后最终认定被告板芙镇政府有协助办证义务，应由法院出具生效判决并出具协助执行文书后，被告板芙镇政府根据具体需协助内容再予以配合，但费用应当由原告杜碧仪或有义务的第三方承担。本院经审理认定以下事实：1990年10月21日，板芙物资公司（甲方）与江滨中学（乙方）签订《合作兴建大楼合同》，约定：原则上由甲方出资金，乙方出建筑用地一部分（计有228平方米）合作兴建大楼一座；兴建大楼的设计、报建、建筑直至大楼落成所需一切费用与手续由甲方负责；大楼基建用地一部分由乙方提供，位置于邝家基一号北面旧平房（一座为乙方的旧礼堂，一座为乙方的旧教堂）；大楼建成后，甲方负责修建因大楼基建后而损缺的学校围墙；甲方无偿提供给乙方楼层住宅三套，每套建筑面积不少于76平方米，位置于大楼西南面连续三层，每层一套。板芙发展总公司、中山市石岐？？教育办公室（公章模糊无法辨认）分别作为板芙物资公司、江滨中学的主管单位同时在《合作兴建大楼合同》上签章。1994年3月30日，江滨中学与邝耀均签订《转让住房合同书》，约定：出售方为江滨中学（甲方），承售方为邝耀均、何锦生、杜碧仪（乙方）；甲方为解决学校资金困难，将坐落于中山市石岐民权路江滨中学右侧新建商住楼的403、503、406三套住房（实际交付房号为邝家基一号403、503、406房）出售给乙方使用；因未落实总面积，为履行协约，暂定三套住房总面积为229.83平方米，以每平方米2000元计算，合共总售价为459660元；最终核实以住房图纸面积为准，差额在交付住房使用采取多退少补办法结算；签订合同之日起，乙方先交400000元，其余59660元在甲方交付住房给乙方使用前一星期付清，甲方在工期完成后一个月交付住房给乙方使用；甲方出售住房给乙方所需缴纳的国家收税及其他应交的费用，双方按照国家所规定的有关政策和法律缴交。此后江滨中学将前述三套住房交付给邝耀均、何锦生、杜碧仪。2004年12月，中山市中级人民法院在执行××珠海市对外贸易总公司与板芙物资公司、中山市中兴（集团）有限公司借款合同纠纷一案过程中，查封了板芙物资公司位于中山市××区民权路××号的土地使用权及地上建筑物，邝耀均等人对此提出执行异议，板芙物资公司认为异议人所述属实。市中级法院于2005年6月30日作出（2005）中中法执委字第5-2号民事裁定书，认定邝耀均、何锦生、杜碧仪从江滨中学购买的三套住房已支付了所有购房款，异议人提出的执行异议成立，裁定解除对包括中山市××区民权路××号406房在内的房屋、商铺及其占用范围内的土地使用权的查封。杜碧仪因从江滨中学受让的邝家基1号406房至今仍未能办理产权证书，为此诉至本院，主张前述实体权利。另外，邝耀均之子邝元青以及何锦成之妻杨凤嫦亦同时提起诉讼，分别主张板芙物资公司、板芙镇政府协助办理邝家基1号503房、403房的过户手续【案号：（2019）粤2071民初11581号、（2019）粤2071民初11572号】。庭审中经本院询问，杜碧仪表示：其与邝耀均、何锦生（本名为何锦成）之间并无亲属关系，邝耀均为补偿此前何锦成、杜碧仪被征用的土地（非邝家基1号），以自己以及何锦成、杜碧仪的名义与江滨中学签订《转让住房合同书》，共向江滨中学购买了三套住房，邝耀均将403房、406房分别给了何锦成、杜碧仪，503房由邝耀均自己持有，购房款统一由邝耀均支付；杜碧仪对邝耀均与江滨中学签署的《转让住房合同书》予以追认；由于邝耀均突然病故，当时没有来得及向家属交接房屋的付款凭证，但合同约定购房余款在房屋交付前一星期付清，从邝耀均、何锦成、杜碧仪已实际占有该房屋且居住了二十余年，江滨中学对此都没有提出异议，可以印证邝耀均确实已支付了购房款。本案诉讼中，杜碧仪向本院提交了板芙物资公司、板芙发展总公司等工商登记内档资料。据该资料显示，板芙物资公司为集体所有制企业，成立于1988年9月20日，由主管单位板芙发展总公司委任李章发为法定代表人，后变更法定代表人为麦兴仔。另外，板芙发展总公司于1987年由板芙镇政府、板芙镇委会牵头成立，亦为集体所有制企业。据板芙发展总公司章程记载，该组织章程的确定、修改均须报主管部门审批，而据内档资料中板芙发展总公司的请示报告、工商登记变更申请等资料显示，其主管部门为板芙镇政府。1991年12月18日，板芙镇政府就该镇房地产公司与石岐江滨中学合作兴建邝家基1号大楼事宜向中山市人民政府提交请示。后板芙物资公司、板芙发展总公司分别于2003年4月12日、2011年6月15日被吊销营业执照。另外，经查询国家企业信用信息公示系统，并无江滨中学的登记信息。又查，2019年2月15日，中山市××区民权路××号已办理房地产登记至板芙物资公司名下。庭审中经本院询问，杜碧仪表示板芙物资公司被吊销后，是板芙镇政府委派工作人员完善相关资料、协调办理相关手续，最终才得以办理邝家基1号的初始登记；由于部分规划、报建等资料有缺陷或遗失，后续分割办证仍需要板芙镇政府予以协助。板芙镇政府表示其并非作为板芙物资公司的主管方，而是作为受托方从而委派工作人员协助办理初始登记事宜。本院认为，本案为涉外房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”由于双方当事人没有明确约定解决合同争议所适用的法律，而涉案的不动产及义务履行地均在中国境内，故本案纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。板芙物资公司与江滨中学合作兴建邝家基1号大楼，江滨中学为此取得该大楼其中三套住房的相关权利，此后与邝耀均签订了《转让住房合同书》，将邝家基1号503房、403房、406房分别出售给邝耀均、何锦生、杜碧仪。杜碧仪明确对《转让住房合同书》予以追认，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杜碧仪从江滨中学受让了涉案房屋并由邝耀均代为支付了购房款的事实，已由市中级法院在（2005）中中法执委字第5-2号民事裁定书中予以认定，故本院对此予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”杜碧仪受让涉案房屋后，江滨中学作为出卖人应负有协助办理过户手续的义务；而板芙物资公司作为合作兴建方，按照合同约定负责大楼建筑至落成所需一切手续的办理，理应包括协助购房人办理房屋权属证书的附随义务。由于历史原因，江滨中学已不复存在，为减少诉累，本院认定板芙物资公司应直接协助杜碧仪办理邝家基1号406房的过户手续。关于板芙镇政府是否应协助办理过户。虽然板芙物资公司、板芙发展总公司均为企业法人，但从杜碧仪提交的企业登记内档资料可以看出，板芙物资公司的上级主管单位为板芙发展总公司，而板芙发展总公司的上级主管单位为板芙镇政府，实际上板芙物资公司、板芙发展总公司的重大决策事项均须经其上级主管单位审批同意方可执行，即板芙镇政府对其下属单位既有管理监督的权利，也有相应的义务。现板芙物资公司、板芙发展总公司均已被吊销营业执照，办证问题无人跟进，导致邝家基1号业主长达20余年未能办理产权证书，严重损害广大业主的合法权益。板芙镇政府应当积极承担相关义务，解决历史遗留问题，故对于杜碧仪主张板芙镇政府协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于杜碧仪要求板芙物资公司、板芙镇政府承担过户所需税费的主张，因《转让住房合同书》已明确约定房屋交易的税费由买卖双方按照国家政策和法律规定缴交，故杜碧仪该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。板芙物资公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市板芙镇企业物资公司、中山市板芙镇人民政府于本判决生效之日起十日内协助原告杜碧仪办理将中山市石岐区民权路邝家基1号406房的产权登记至原告杜碧仪名下的手续；二、驳回原告杜碧仪其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3444元（原告杜碧仪已预交），由被告中山市板芙镇企业物资公司负担并于本判决生效之日起七日内直接向原告杜碧仪返还。如不服本判决，原告杜碧仪应于本判决送达之日起三十日内，被告中山市板芙镇企业物资公司、中山市板芙镇人民政府应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  陈 军人民陪审员  郭晋栋二〇二〇年四月二十二日书 记 员  李泳瑜书 记 员  杨慧娴