重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初32083号原告：刘仕明，男，1957年12月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：王海人，女，1977年2月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告刘仕明与被告王海人屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘仕明及被告王海人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘仕明向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，按合同约定赔偿房款总价20%违约金人民币246000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年8月10日与被告王海人签订了购房合同，涉案房屋地址为重庆市渝中区中山一路181号*，于2019年8月15日签订了补充协议，按合同约定2019年9月26日被告王海人应该将涉案房屋腾空并交付给原告使用，并出具了交房承诺书给原告。原告于交房当天按合同约定付清了购房尾款人民币23万元整。由于重庆满励城房地产经纪有限责任公司的插入，王海人隐瞒事实，没能完全交房给原告，影响到购房人的正常生活，财产受到威胁和损失，现起诉王海人履行合同，并按合同约定赔偿房款总价20%违约金人民币246000元。被告王海人辩称，案涉房屋已经于2019年9月26日按照合同全部交付给原告，我已经协助原告办理了过户手续。我已经告知原告，我与重庆满励城房地产经纪有限责任公司已经解除了租赁合同。重庆满励城房地产经纪有限责任公司堵锁眼的行为，是重庆满励城房地产经纪有限责任公司的行为，与我无关，我并无违约的行为。本院经审理查明事实如下：2019年8月10日，王海人（卖方）与刘仕明（买方）、重庆林泽房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，三方约定：买卖双方通过经纪方的介绍促成买卖座落于重庆市渝中区中山一路181号抗建大厦*楼*房号之物业，建筑面积137.94平方米，成交价格1230000元。付款约定：（1）买方于2019年8月10日交付卖方定金100000元整。（2）买方于做完委托公证办理抵押后交付卖方1100000元整。（3）由买方支付人民币30000元整给中介方，待房屋基本设施和水、电、气、有线电视相关费用交接完毕后由中介支付给卖方。卖方应于本合同签定时将该房屋权属证明文件交于经纪方保管，买卖双方约定在2019年9月30日前共同到相关部门办理委托和办抵押手续，如因一方造成不能正常办理委托和办抵押手续，视为违约并承担违约责任。卖方同意在办手续当日前交付物业予买方使用，并将户籍迁出。卖方必须结清交房日前该房屋发生的水、电、气、有线电视、物业管理等相关费用，买卖双方应相互配合办理配套实施过户、凭证交接及户口迁移等相关事宜。附加条款：1、甲方在无继承无赠予的前提下净收房款人民币壹佰贰拾叁万元整。2、甲方承诺该房不存在司法冻结、债权债务纠纷，如由于产生的经济纠纷和法律责任甲方承担。3、过户税费以房交所受理为准，实际成交价以本合同为准。4、买方受理人待定，买卖双方约定本房交易方式为由卖方将该房全权委托公证于买方指定人员名下，委托公证内容以房屋买卖委托公证书模板为准。办委托公证当日由卖方将该房全权抵押于买方指定人员名下，后买方付全款给卖方，卖方须在收款前结清该房水、电、气、物管费和迁出户口。6、卖方取出银行房产证后在经纪方的陪同下到房交所办理解除抵押登记手续，次日起三天之内必须办理完成委托公证和抵押登记手续，如因买方原因未能办理完成手续，拖后一天按人民币贰仟元计算/每天。7、甲乙双方协商由甲方自行解除该房抵押登记。合同还约定了其他权利和义务。2019年8月15日，王海人（卖方）与刘仕明（买方）、重庆林泽房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，三方约定：买卖双方通过经纪方重庆林泽房地产经纪有限公司介绍促成成交位于重庆市渝中区中山一路181（抗建大厦）*房屋一套，现买卖双方就该房屋买卖交易作以下补充:卖方最迟于2019年9月30日前自行出资结清并赎出该房屋“房地产权证”同时在经纪方的配合下注销抵押登记手续，并将“房地产权证”原件交由经纪方保管，相反视为卖方违约；在该房满足可以正常办理房屋出售委托公证和可以办押给买方指定人员名下的前提条件下，买卖双方约定该房办理房屋出售委托公证时间为最迟卖方赎出该房屋“房地产权证”并注销抵押登记手续后的两个工作日内完成，相反视为买方违约；该房屋办理委托公证的地点指定为成都市律政公证处，办理抵押的地点为重庆市渝中区房屋交易所，买卖双方任意一方不按指定地点办理交易手续的则视为违约方；买方最迟于办理完毕房屋出售委托公证和办押给买方指定人员名下后当日内付清购房款人民币90万元整给卖方，相反视为买方违约；买卖双方自行约定卖方收到买方购房款人民币90万元整的次日起至该房交房之日期间的全部租金由买方收取；收取时间为2019作9月30之前的租金共计人民币叁千元整，卖方自行承诺该房承租方已放弃优先购买权，保证最迟于2019年9月30日前将该房屋完全腾空交房给买方使用并结清该房交房之前所产生的水，电，气，物业费，垃圾处置费，闭路收视费等并在交房前迁走完毕该房内所有人户口，相反视为卖方违约；买方须在交房后当日内付清该房购房尾款人民币23万元整给卖方，相反视为买方违约。违约责任：买卖双方任意一方未按上述规定办理该房交易手续的视为违约方，违约方须无条件在违约后三个工作日内支付给经纪方中介代理费人民币24600元整，逾期支付的按万分之五日息计算利息；若卖方违约(不按上述约定或不完全按上述约定办理房屋买卖交易手续)则违约方须在违约后三个工作日内退还给买方所交纳的所有定金及购房款，并同时赔付给买方购房总价20%的违约金。逾期支付的按万分之五日息计算利息;给买方造成额外经济损失的则另行赔付。若买方违约（不按上述约定或不完全按上述约定办理房屋买卖交易于续）则买方所交定金不退由卖方没收，且违约方须在违约后三个工作日内赔付给卖方购房总价20%的违约金。逾期支付的按万分之五日息计算利息;给卖方造成额外经济损失的则另行赔付。本补充协议内容若与该房(房屋买卖合同)上约定内容相冲突的地方以本协议为准:若有任何争议，由双方协商解决，协商解决不成的由房屋所在地人民法院管辖。2019年9月26日，王海人出具《承诺书》一份，内容为：本人王海人（*）是位于重庆市渝中区中山一路181号*的产权人，本人已将该房屋出售给刘仕明先生，按合同规定于2019年9月30日之前交房给刘仕明使用，现由刘仕明正式接房。之前本人与租赁户之间的租赁合同由本人自行解决，一切法律责任和纠纷与刘仕明无关。庭审中，原告当庭认可案涉房屋被告于2019年9月26日已经交付给原告是事实，被告也已经配合原告完成了案涉房屋的过户手续。被告王海人向法庭提交了两份微信聊天记录，一份备注为“曾满城房屋托管”的微信聊天记录，内容为：因你方已经两次（2019年6月1日和2019年9月1日）不能按合同执行按季付款，且上次（2019年7月7日）已发短信和微信要求过你方执行合同，但一直未得到回应。故我方正式提出解除关于重庆市渝中区抗建大厦*我们双方签订的《物业管理委托合同》，请知悉！曾经理，后面的4600元请给我一个账号，我需要退回给你们，我们已经解除合同，九月底租客到期我就收房了，我知道现租客九月底就到期了。一份备注为“*租客传抗建”的微信聊天记录，内容为：小传，我知道合同写的9月26日到期，所以想跟你沟通补偿方案。对方回复：合同白纸黑字写的很清楚9.26到期，到期了我也不会多呆一天，其它的我也不想多说。我已经规定了这段时间的学习计划，我本人没在重庆，我也不可能说你要卖房子，放弃我自己的计划回去搬东西，真没时间，我也很能理解你。原告刘仕明对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可无异议。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》、微信聊天记录等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，王海人与刘仕明关于买卖案涉房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。根据庭审查明的事实，被告王海人已经于2019年9月26日将案涉房屋交付给原告刘仕明，也已经配合原告完成了案涉房屋的过户手续。被告王海人已经按照合同约定履行了相关义务。原告所称被告未完全交付案涉房屋使用权与查明的事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，刘仕明诉求判令王海人承担违约责任，应当就王海人存在违约行为提供证据加以证明。但刘仕明未提供证据证明王海人存在违约行为，对其诉讼请求，本院不予支持。至于原告认为案外人重庆满励城房地产经纪有限责任公司对案涉房屋进行损害的行为与本案房屋买卖合同纠纷系不同的法律关系，不能并案处理，原告应另行起诉或者通过其他合法途经解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘仕明的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取2495元，由原告刘仕明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年四月十日书记员  曹燎