安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终287号上诉人（一审被告、反诉原告）：百线华东投资控股有限公司。法定代表人：沈志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：程利峰。上诉人百线华东投资控股有限公司（以下简称百线公司）因与被上诉人程利峰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百线公司向本院上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判驳回程利峰的诉讼请求，支持百线公司的反诉请求。事实和理由：1、一审认定百线公司未提前通知程利峰，在夜间强行进入案涉商铺并予以破坏性清除，系事实认定错误。芜湖市中级人民法院作出的（2018）皖02民终1900号民事判决确认因程利峰违约，百线公司于2017年11月3日向百线公司寄发了《租赁合同正式解除通知书》，程利峰于次日签收，租赁合同已经于2017年11月4日正式解除，根据租赁合同第9.4条明确约定：乙方应至迟于本合同法终止或解除日迁离并返还商铺。依据合同约定，程利峰应当明知应自合同解除当日清空交还房屋，百线公司无需通知。即使合同无此约定，依照合同法的规定，程利峰亦应在合同解除时将租赁的商铺清空并返还给百线公司。租赁合同第9.5条明确约定：本合同终止或解除时，若乙方未经办理任何手续单方离场或乙方未能依合同约定返还所租商铺且商铺内留有乙方物品的，乙方所租商铺遗留的任何物品视为乙方的废弃物，甲方有权将商铺内物品清空并变卖，收回商铺，甲方因此而发生的全部费用，包括但不限于清空商铺、将商铺恢复原状以及将商铺内物品放在他处的保管费用、处置物品费用等均由乙方承担。由此造成的一切损失由乙方自行承担，乙方无权向甲方追偿。依据上述约定，程利峰未将案涉商铺清空返还给百线公司，百线公司有权自行清空，由此产生的费用由程利峰，因物品存放在他处产生的保管费也应当由程利峰负担。程利峰有充足的时间清空交还商铺，但其拒不履行清空交还商铺义务，在此情形下，百线公司自行收回清空商铺符合合同约定，也不违反法律规定。百线公司并未对案涉商铺进行破坏性清除，属于正常的清空商铺，除了已形成附合的装饰装修，其他物品均搬入仓库。2、一审关于百线公司将程利峰遗留在商铺内的空调等电器及桌椅、沙发、饮料、酒水等物品搬至仓库至2019年8月2日仍未退还给程利峰的认定，与事实不符。租赁合同解除后，程利峰拒不履行清空搬离商铺，百线公司依据合同约定对商铺进行清空并将物品搬入仓库，并多次要求程利峰取回，程利峰拒绝取回，百线公司并未暂扣该物品。3、一审认定百线公司承担装修损失5万元，无事实和法律依据。一审依据程利峰的单方陈述认定其装修损失依据不足。程利峰辩称：1、其未收到百线公司发出的解除合同通知书，且其仅给4天搬离时间。2、百线公司腾空搬离案涉租赁房屋内的物品时未通知程利峰，程利峰于11月30日得知后报警。3、当时物业部正与招商部协商程利峰如何缴纳房租，百线公司就直接将水电停了。请求二审依法判决。程利峰向一审法院提出诉讼请求：1、百线公司承担经营损失30万元（暂计算自2017年10月5日至2017年12月5日）；2、百线公司赔偿装修损失26万元；3、诉讼费用由百线公司承担。百线公司向一审法院提出反诉请求：1、程利峰向百线公司支付拆除费用32300元，仓库租金28000元（自2017年12月1日起按2000元/月，暂至2019年1月31日，并计算至程利峰实际取回遗留物品之日止），暂合计60300元；2、一审案件的反诉费用由程利峰承担。一审认定事实：2016年8月15日，百线公司与程利峰签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》一份，约定租赁编号为1F-B105商铺，面积266平方米，期限自2016年5月1日至2019年4月30日，2016年5月1日至2016年7月31日为开业前装修期，装修期后开始计租。合同还约定，如果因程利峰原因导致合同提前解除，程利峰应按照月租金标准补缴减免的全部租金。程利峰至迟于本合同终止或解除日迁离并返还商铺，拒不搬离商铺或未经办理商铺返还手续，应按日租金的三倍向百线公司支付违约使用金至商铺收回之日。2016年5月30日，程利峰注册设立经济技术开发区客天下中式快餐，经营地址系涉案1F-B105商铺，程利峰将上述商铺装修后进行营业。2018年5月11日，经济技术开发区客天下中式快餐被注销。2017年7月份，百线公司员工通过微信向程利峰员工催收租金，程利峰于2017年9月19日支付租金2万元。2017年11月3日，百线公司向程利峰邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知书于次日被签收。2017年11月8日，百线公司制作通知函一份，要求其2017年11月11日前完成搬迁。2017年11月30日夜间，百线公司在未提前告知程利峰的情况下委托深圳市联投物业有限公司芜湖分公司对程利峰承租的商铺强行进行搬迁，对商铺装修强制进行了破坏性清除，将商铺内的空调等电器以及桌椅，沙发、饮料、酒水等物品搬移至百线公司管理的仓库内直至2019年8月2日仍未退还给程利峰。2018年1月19日，深圳市联投物业有限公司芜湖分公司与芜湖市骏诚建设有限公司签订《百线文化广场B座一层客天下拆除及设备搬运合同》，约定由芜湖市骏诚建设有限公司对客天下中式快餐进行清空拆除，约定费用32300元。2018年1月25日，深圳市联投物业有限公司芜湖分公司向芜湖市骏诚建设有限公司银行转账32300元。2019年8月2日，一审在征求程利峰及百线广场意见后，双方均同意在一个月内将上述仓库的物品搬离，并制作《谈话笔录》一份。2018年1月4日，百线公司向一审法院提起诉讼，请求确认程利峰与百线公司签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2017年11月4日解除并请求程利峰承担相应的违约责任。2018年6月28日，一审法院作出（2018）皖0291民初判决，判决确认上述合同于2017年11月4日解除及程利峰承担一定的违约责任。百线公司及程利峰均不服，向芜湖市中级人民法院提起上诉，2018年11月19日，芜湖市中级人民法院作出（2018）皖02民终1900号终审判决，就一审法院判决确认合同于2017年11月4日解除一项予以了维持，并同时改判程利峰支付百线公司欠付的租金11587.5元、租金优惠差额59850元，占有使用费8977.5元、违约金19950元，合计100365元，冲抵程利峰已缴纳的履约保证金29925元，程利峰还应支付百线公司70440元。一审法院认为：程利峰与百线公司系房屋租赁合同关系。关于程利峰诉讼主体资格问题。程利峰租赁涉案商铺并注册设立经济技术开发区客天下中式快餐，性质为个体工商户，由于经济技术开发区客天下中式快餐已注销，程利峰作为经营者，以其名义向一审提起诉讼并无不当。关于程利峰主张的经营及装修损失能否得到支持的问题。1、经营损失。根据谁主张谁举证的原则。程利峰应举证证明损失具体金额，在本案审理过程中程利峰并未提交明确的证据予以证明，同时程利峰还应举证该损失系由百线公司违约行为及其他侵权行为导致，综合本案各方提交的证据来看，该项损失不能明确，故程利峰应承担举证不能的法律后果，因此，程立峰的第一项主张经营损失的诉请，证据不足，无法支持。程利峰可在补充证据后另案进行主张；2、装修损失。本案百线公司2017年11月4日向程利峰送达的解除合同通知，涉案快餐店经营面积达266平方米，办理合同解除后的清空事宜明显需要一定的合理期限，百线公司2017年11月8日制作的通知函要求程利峰2017年11月11日前搬迁，给予的搬迁期限明显不符合情理，况且该通知函百线公司也未举证证明送达日期，是否及时送达程利峰无法查明，在此情形下，涉案合同约定程利峰应在解除日迁离显然亦不符合日常生活经验，百线公司未提前通知程利峰即在夜间强行进入涉案商铺予以破坏性的清除，有违合同公平、诚信原则，百线公司应承担相应的赔偿责任；3、关于赔偿的金额问题。涉案商铺经营面积266平方米，从程利峰提交的店铺照片来看，该商铺进行了一定程度的精装修，程利峰所称该商铺装修投入20余万元亦符合常理，该意见予以采信。由于百线公司采取了破坏性的清除致使部分设施无法回收利用同时该餐饮店内大量物品如空调、较多数量餐桌、沙发、酒水、饮料等暂扣在百线公司管理的仓库内达20个月之久，严重影响了空调等设施的使用价值并造成一定的贬值损失和重置费用，此外，由于时间过长，亦造成食品饮料等过期无法使用等损失。据此，结合商铺的装修程度及实际情况，一审酌定涉案损失5万元为宜，百线公司应予以承担。关于百线公司主张的拆除费用仓库租金的问题。由于百线公司上述行为有违合同公平、诚信原则，因此该行为产生的费用由其自行承担，不予支持，百线公司的反诉请求依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、百线公司于判决生效之日起十日内赔偿程利峰装修损失5万元；二、驳回程利峰其他诉讼请求；三、驳回百线公司反诉请求。一审本案案件受理费4990元，反诉费650元，合计5640元，由程利峰承担4545元，百线公司负担1095元。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同法第六十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”另案生效判决虽已经确定合同于2017年11月4日解除，依据合同法，程利峰应腾空租赁合同项下商铺并予以返还，双方合同亦约定合同终止或解除时，程利峰未依合同约定返还商铺且商铺内留有物品或返还商铺但未清理物品的，程利峰遗留的物品视为废弃物，但该约定并不能排除百线公司依法应当承担的通知义务。且依据百线公司自行提供的拆除搬运合同载明的拆除搬运工期来看（40日），搬离需一定期限，故百线公司应当给予程利峰合理的搬离时间。百线公司在合同解除后未给予程利峰合理搬离期限并予以通知即将商铺内装修及设备拆除，违反后合同义务，应承担相应责任。百线公司关于程利峰应当承担拆除费用及物品保管费用的主张，于法无据。一审结合双方过错程度及案涉房屋内装修情况，确定百线公司赔偿程利峰装修损失5万元，并无不当。综上所述，百线公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由百线华东投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年四月二十八日书记员  陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。