福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1289号 原告：曾瑞金，男，1985年10月15日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：苏恺，福建簪华律师事务所律师。 被告：赖一平，男，1986年10月4日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：赖振雄，漳州市龙文区明独法律服务所法律工作者。 第三人：苏水珍，女，1982年10月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告曾瑞金与被告赖一平、第三人苏水珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾瑞金及其委托诉讼代理人苏恺、被告赖一平的委托诉讼代理人赖振雄与第三人苏水珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾瑞金向本院提出诉讼请求：1、判令双方解除房屋买卖合同，并双倍返还原告支付的定金50000元，合计100000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月31日原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产买卖协议书》，约定被告将芗城区北环城路1606号金峰富城小区25幢502室房屋以价款820000元整出售给原告。签订协议之前，被告已经告知原告及中介该房屋产权系其夫妻共同产权，但被告明确表示其妻子同意出售该房产，其个人签名即可表示双方共同意愿，《协议书》第五条有被告的承诺并保证。基于信任，该《协议书》已由双方签字，按指印，并由第三人作为丙方在协议书上签字。双方约定乙方于2019年3月31日支付甲方50000元，作为购房款定金。依约购房定金甲、丙各执定金50%。原告于2019年3月31日向被告转账40000元，同时根据被告指示向第三人转账10000元，已经向被告履行了支付定金的义务。2019年5月30日被告明确表示无法办理不动产过户手续，已经违约。根据《担保法》第八十九条，甲方违约，应双倍返还支付的定金50000元，合计需返还原告100000元。 赖一平辩称，1、原告曾瑞金请求解除《房地产买卖协议书》没有事实依据，该《房地产买卖协议书》的主要内容仍可继续履行,依法应不予支持。原告应先行向答辩人支付购房首付款200000元，却拒绝按约履行付款义务，正因原告违约在先，造成《房地产买卖协议书》中止履行的结果。相反，答辩人从未表态过案涉房产无法办理过户手续。2、若经认定《房地产买卖协议书》具备解除履行条件，则原告要求双倍返还定金合计100000元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。答辩人在自己尾号为9374的中国农业银行账户于2019年3月31日17：06：32收到原告曾瑞金转账支付定金款100元后，又于同日17:21:49收到曾丽云转账支付的定金款39900元，同日17:23:11，答辩人通过该账户向第三人苏水珍尾号为6822的银行账户转账支付购房定金15000元。据此，虽然原告在其提供的《收条》中记载赖一平于2019年3月31日收到曾瑞金的购房定金50000元，但是，实际收到的购房定金仅为25000元。原告诉称答辩人已确认收到购房定金50000元的事实不能成立。答辩人已于2019年3月31日将今后用于办理案涉房产权属变更所需的《房地产买卖协议书》和《房屋他项权证书》复印件分别提交给原告和第三人苏水珍，履行了《房地产买卖协议书》第七条约定的义务，以此证实案涉房产具备过户条件，不存在违约行为，故原告主张双倍返还购房定金合计100000元没有事实和法律依据。3、2019年3月31日下午5时许，在漳州市芗城区的案涉房产内，原告与第三人苏水珍等人前来看房时，双方在该房内签订《房地产买卖协议书》后，原告等人先行离开。在原告向答辩人转账定金之前，第三人苏水珍以保证答辩人收到购房定金后对卖房一事绝不后悔为由，要求答辩人向其交纳一笔房屋中介托管金25000元，并承诺该款项可在买卖双方成交及办理案涉房产过户完成后予以悉数（不计息）返还。答辩人便将之前向他人借取的原备用于缴付银行按揭贷款解押的现金25000元先行支付给第三人苏水珍，第三人苏水珍当即出具一份收到房屋中介托管金25000元的《收条》。至此，答辩人与原告虽在《房地产买卖协议书》中约定由曾瑞金支付购房定金50000元，但答辩人实际上连一分钱都没有得到。若法院认定答辩人的违约事实存在，则本案依法应承担违约责任的主体应是第三人苏水珍，与答辩人无关。4、因诉讼费用的分担系人民法院根据裁判结果作出决定的，即不属于民事案件的诉讼请求范围，也不是本案的标的物，故原告主张本案诉讼费用由答辩人承担的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，驳回原告诉讼请求。若案涉《房地产买卖协议书》依法判决应予解除，则答辩人将保留向原告瑞金和第三人苏水珍另行主张权利。 第三人述称，赖一平所说合同第三联没有过户时间，原件上是有具体时间，第二联和第三联是复写联，按手印的地方时间久了字就没有了。由曾瑞金提供首付款，因赖一平不出面，无法还银行尾款，曾瑞金无法支付首付款给甲方，赖一平取不出房产证，导致无法办理过户。当天曾瑞金征得赖一平、中介方同意，转账给赖一平、中介方计50000元定金。合同有约定过户时间，曾瑞金和中介在约定最后一天有到房管局办理过户，曾瑞金到了房管局，但赖一平未出面，导致不能办理过户，是赖一平违约在先的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的《房地产买卖协议书》、招商银行历史交易明细、建设银行账户交易明细、收条、被告与原告及中介的微信聊天记录截图、办件提示单、被告与原告手机通话录音及录音笔录、被告与原告手机通话拨打记录、录音录像；被告提供《房地产买卖协议书》、转账明细和中国农业银行股份有限公司平和县支行《银行卡交易明细清单》、收条、漳州市住房和城乡建设局办法的漳房权证芗字第××号《房屋所有权证书》和漳房他证芗字第××号《房屋他项权证书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、曾瑞金提供的《房地产买卖协议书》，赖一平质证认为与其持有的《房地产买卖协议书》中首付款时间4月改为5月不一致，其持有的协议书中没有载明首付款时间。第三人称，系因为时间计算出错，故才将首付款时间从4月改称5月，故协议书的1联、2联、3联都有加盖手印，复写联因为时间久了，字就没了。本院认为，根据交易习惯而言，首付款时间系合同履行的重要事项，双方当事人必然对其进行协商约定。至于约定的时间为4月或者是5月需要综合全案其他证据认定。2、原告提供的招商银行历史交易明细中，证明曾丽云向第三人苏水珍支付10000元作为托管金的事实，被告认为该部分系曾丽云与第三人苏水珍基于其他交易所形成的支付。综合原被告之间签订的《房地产买卖协议书》的约定、曾丽云向赖一平转账与向苏水珍转账时间紧密程度、赖一平出具的收条、苏水珍的庭审陈述内容，本院认为曾瑞金在合同签订当天向赖一平支付定金50000元，其中100元系曾瑞金转账支付给赖一平，39900元系通过曾瑞金的妹妹曾丽云转账支付给赖一平，10000元系赖一平指定由曾瑞金的妹妹曾丽云转账给苏水珍。至于赖一平称定金中的一部分系由苏水珍收执，故定金的数额只有25000元，本院认为赖一平收取定金后如何处理定金不影响定金数额的认定，故应认定赖一平收取定金50000元。3、曾瑞金提供的赖一平出具的收条，被告称实际只收到定金款25000元，本院认为该收条系由赖一平出具，不存在欺诈、胁迫等事实，故被告的质证意见不予采信。4、原告提供的微信聊天记录，被告认为并非赖一平本人，且不符合法定形式，不能作为证据使用，本院认为该组证据中，原告曾瑞金、证人简某、第三人苏水珍三人与微信号×××的聊天记录都指向涉案房屋、催促赖一平来办理房屋过户手续、赖一平自认无法办理房屋过户的原因等内容，且该微信号×××与赖一平使用手机号码136××××3444相吻合。赖一平抗辩称该微信号并非赖一平使用，但赖一平并未提供证据证明，且赖一平使用的微信号系由其本人实际控制，赖一平提出在交易过程中所使用的微信号的相关证据具有便利性。被告有便利提供证据，且依法应当提供证据，却未提供证据证明，且该证据系通过原始载体中复印出来，符合证据的法定形式，故本院对其质证意见不予采信。5、曾瑞金提供的中介人员简某与赖一平通话录音，被告认为该录音系违法形成不能作为证据。本院认为该录音系中介人员与赖一平沟通过程的记录，并未侵犯到赖一平的相关权利，被告抗辩该录音系违法形成的观点，本院不予采信。综合原告提供的微信聊天记录、通话录音及《房地产买卖协议书》的第二条第③甲乙双方约定于2019年5月30日之前办理相关交易手续以及原告和第三人在庭审过程的陈述，本院认定《房地产买卖协议书》中约定首付款交付时间为2019年5月30日。6、原告提供的办件提示单，被告质证认为不符合法定形式，且不能证明系曾瑞金亲自到行政服务中心。原告提供的录音录像光盘，被告对其真实性有异议，但又未向本院申请鉴定，该证据系由中介人员制作，来源合法，故被告的抗辩本院不予采信。综合原告提供的办件提示单与行政服务中心出具的办件提示单的形式一致、视频、通话记录等证据，本院认定曾瑞金于2019年5月30日至行政服务中心等待赖一平办证，而赖一平却未去办理。7、赖一平提供的房屋产权证书和他项证书，用于证明赖一平与其妻子取得房产证书，并已经于2019年4月1日将复印件交付给曾瑞金，曾瑞金认为无法证明已经将复印件交给曾瑞金，本院认为该证据仅能证明案涉房产的权属关系，无法证明赖一平已经向曾瑞金交付过复印件的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2019年3月31日，赖一平（卖方）、曾瑞金（买方）、卓辉房产（中介）签订《房地产买卖协议书》，双方约定（摘要）：“赖一平将漳州市芗城区北环城1606号金峰富城小区25幢502号室房产，产权建筑面积87.72平方，以总价款820000元出售给曾瑞金。一、曾瑞金于2019年3月31日，支付给赖一平50000元作为购房款定金。购房定金由赖一平、卓辉房产各执定金的50%，以示诚意（诚意保证金预留在于赖一平、曾瑞金双方交易完成时，办理该套房产交房给曾瑞金的当日，从总房款中抵扣赖一平中介费、赖一平交房之前应缴纳的各种费用后多还少补）。二、付款方式：①首付款人民币200000元于2019年5月30日之前银行解压双方到房管局过户当天，曾瑞金同时支付给赖一平（含定金在内）。②第二期购房款人民币620000元于2019年7月31日之前银行贷款放尾款。③双方约定于2019年5月30日之前办理相关交易手续，超期违约者，按第九条违约责任条款处理。五、赖一平承诺并保证该套房产所有共有人，对本合同及其今后的买卖合同行为与赖一平同样完全认同，并完全同意由赖一平全权代理签署各项文件、合同、收取本协议定金及有关该房产转让的所有手续，如有不实若给曾瑞金造成的损失，赖一平承诺愿意负责全额赔偿并承担由此所引起的法律责任。七、赖一平必须提供房地产可办理不动产权证过户的合法手续……。九、违约责任：本协议在履行中若发生争执，原被告双方应采取协商的方法解决，协商不成时，任何一方可向有管辖权的人民法院起诉。①买卖双方应按照有关的法律规定履行合同，否则造成损失由违约责任方承担。曾瑞金中途违约，赖一平有权取消定金。赖一平中途违约，应退还曾瑞金定金并赔偿违约金人民币50000元……。双方约定补充条款，赖一平银行尾款由曾瑞金的首付款进行解压，双方约定时间解压”等内容。 2、2019年3月31日，曾瑞金通过银行转账向赖一平转账100元，曾瑞金的妹妹曾丽云通过银行转账向赖一平转账39900元，曾瑞金的妹妹曾丽云又通过银行转账向中介苏水珍转账10000元，备注为中介拖（托）管金。赖一平通过银行转账的方式向中介苏水珍转账15000元。当天赖一平出具收条交曾瑞金收执，上载“兹收到曾瑞金身份证号3506281985××××××××，购买漳州市芗城区北环城路1606号金峰富城小区25幢502号房屋购房定金伍万元整，卖方赖一平身份证号3506281986××××××××，银行解压时卖方再拿出支配。”苏水珍出具一张收条交赖一平收执，上载“兹收到卖方赖一平身份证号：3506281986××××××××，出售漳州市芗城区北环城路1606号金峰富城小区25幢502号房屋中介托管金贰万伍仟元整”。 3、中介苏水珍（微信号为×××）向赖一平（微信号为×××）通过微信沟通过合同履行的相关事宜，内容如下（摘要）：2019年4月16日，苏水珍发信息问“赖总，您好！您回来没？什么时候签银行？合同时间快到了”赖一平回复“我现在还在广东，一个月时间应该差不多吧”。2019年4月29日，苏水珍发信息问“赖总，您好！您什么时候回来办理？怕时间过了来不及。到时变成我们违约了”。赖一平回复“手机坏了，还没回来”。2019年5月18日，赖一平发信息称“你帮我转达一下，房子呢我肯定卖给这个买家”，“就是想在有难处佥（签）不了”。2019年5月27日8点13分，苏水珍发信息“赖总，您好！现在要怎么处理呢？，如果您不出面，到时就要走起诉方法，这样对您这边不利啊！”赖一平回复：“起诉就起诉两个人”“可行”。苏水珍回复“卖方肯定只会起诉您的”。2019年5月27日11点18分，苏水珍发信息“不会起诉2个人。至于法院怎么处理，那我们也都不知道了”。赖一平回复“反正收多少定金赔多少定金我还是懂的呀”等。 4、中介简某（微信号为×××）与赖一平通过微信沟通过合同履行的相关事宜，内容如下（摘要）：2019年4月27日，简某发信息“你好！赖总什么时候安排时间回来，电话没人接也不回，客户这边一直在催”；2019年5月10日，简某发信息“你好！赖总电话没人接也没回合同快到，合同期是5月20日还有几天时间，你看赶紧安排时间回来”；5月14日，赖一平回复“我想去签，产权公署人不配合我去签”“我觉得我定金应该赔稳了”。……赖一平发信息称“反正我和她（赖一平的妻子）早就分居了，卖了房子也要分她钱的”，简某回复“对啊”。赖一平“你明白这些曲折吧”，“我想早点卖了套现不想分她”、“你要给她打个电话录音下，证明她也知道这个情况，她不配合卖”。简某回复“你不想分，她肯定不配合啦”等。 5、曾瑞金（ｗｘｉｄ_5ｌｙｂａｔ9ｑ7ｙ2122）与赖一平（微信号为×××）通过微信沟通过合同履行的相关事宜，内容如下（摘要）：2019年5月6日，赖一平发信息称“最近很烦，不过房子我绝对卖给你就是可能日起可能会超越合同一点”。5月29日，曾瑞金发信息称“赖一平你好明天就是购房合同的最后期限了，望这两天抽空把我们的房屋买卖合同履行一下”。赖一平回复称“你也知道情况的，现在我前妻不配合我去签字，如果我个人签字能达到履行的我肯定会去”。5月30日，曾瑞金发信息称“赖一平先生：我是买方曾瑞金，今天就是合同约定的履行期了，我已经准备好首付款，请按约定到漳州市行政服务中心履行过户相关手续”。赖一平回复称“昨天都已经说要赔你定金了。就是定金赔偿金和赔偿日起还未定而已”。曾瑞金发信息称“就算你前妻现在已经同意了，合同是5月30日最后一天。但是我们该走的程序还是要走。今天麻烦你到行政中心，我们一起把该走的程序走一下”。赖一平回复称“昨天我们坐下谈的时候，你也知道情况的”，“你妹妹看似很强势的，昨天你们说嘛要配定金，我都说了，五号前把你们支付的定金先退回去，至于赔偿定金部分目前也没有资金。要慢慢来，你妹妹就走了”，“今天就算去行政服务中心也没有用，过户还要有银行的贷款合同的。什么都没有拿啥过户”等。 6、2019年5月30日，中介简某通过曾瑞金的电话（电话号码135××××1464）与赖一平（电话号码136××××3444）沟通。简某要赖一平到行政服务中心办理过户，赖一平拒绝。随后简某表示过了今天没有履行就违约，违约要赔违约金，赖一平表示知道自己即将违约，要赔违约金，但是自己现在没有钱，违约金只能慢慢给等内容。 7、2019年5月30日，曾瑞金与中介到行政服务中心，赖一平未到行政服务中心。 本院认为，原告曾瑞金与被告赖一平基于真实意思表示签订了《房地产买卖协议书》，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。被告赖一平未经房产共有人同意，擅自出售房产，且事后也没有及时取得房产共有人的追认。在合同履行过程中，赖一平明确表示合同无法履行，显属违约，造成曾瑞金合同目的无法实现。故曾瑞金要求解除《房地产买卖协议书》的诉求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的部分，当事人有权回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，赖一平在合同履行过程中收受定金50000元，赖一平不履行合同，曾瑞金要求赖一平双倍返还定金共计100000元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下： 一、解除原告曾瑞金与被告赖一平于2019年3月31日签订的《房地产买卖协议书》； 二、被告赖一平应在本判决发生法律效力之日起十日双倍返还原告曾瑞金定金共计100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12000元，减半收取计6000元，由被告赖一平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员     二〇二〇年四月二十九日 法官助理苏泽峰 书记员沈惠红 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。