北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初29570号原告：程风，男，1978年1月24日出生。委托诉讼代理人：苏志强，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：程光（程风之兄），1973年3月4日出生。被告：北京宝隆城房地产开发经营中心，住所地北京市丰台区百强大道10号楼1层2单元105。法定代表人：胡政，董事长。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱华艺，北京市安理律师事务所实习律师。原告程风与被告北京宝隆城房地产开发经营中心（以下简称宝隆城中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程风、被告宝隆城中心的委托诉讼代理人方梅、朱华艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程风向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2006年8月19日签订的宝隆温泉公寓商品房买卖合同的备忘录及2009年8月19日签订的补充协议中关于118、119房屋的相关条款；2．被告返还原告定金10万元及利息（以10万元为基数，自2009年8月19日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3．被告赔偿原告房屋差价4221800元；4．被告赔偿原告租金损失（按每月4000元计算，自2010年4月18日起计算至判决之日止）及损失767672元；5．被告赔偿原告维权费用18万元；6．本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2006年8月19日，原、被告签订了合同编号为NO．060819的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市丰台区科技园区产业基地东区15-D2号地块百强大道6号院2号楼118、119室，并向被告支付了10万元定金。2009年8月19日，原、被告达成补充协议，并约定于2010年4月18日付清购房余款767672元。但2007年5月19日，被告将涉案房屋再次卖给了案外人“**”，并办理了过户手续。原告认为，原、被告所签《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格遵守，被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，并将该房屋再次出卖给第三人，显属严重违约，故原告有权要求被告按合同约定支付违约金。且由于北京市房屋价格持续快速上涨，因被告的违约导致原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。宝隆城中心辩称：不同意全部诉讼请求。第一，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回。关于返还款项，根据民法总则188条，本案诉争房屋118、119号房屋争议，原告曾经在2010年起诉，2011年5月18日二中院作出生效判决。根据该判决，在2011年时双方就不可能履行备忘录及补充协议项下权利，原告应在2013年5月17日前主张权利。即使此后原告要求确认与第三人之间买卖合同无效也视为主张权利，二中院也作出终审判决，以此时间计算，原告也超过诉讼时效。第二，本案不应适用定金罚则。10万元名称为定金，根据备忘录约定，在原告不支付房款情况下，我方全额退还定金，因此不适用定金罚则。二中院4322号生效判决认定备忘录是买卖合同关系，不是预约，是本约，不属于定金担保。最高院469号民事判决书也作出认定。第三，原告主张的房屋差价、租金损失、利息、维权费用、定金缺乏合同及法律依据，应予驳回。关于利息，原告主张解除，合同解除后返还义务也是在合同解除后产生，利息应是合同解除之日起算。关于租金损失，二中院4322号判决书已经驳回了原告的该项诉求，构成一事不再理，应当驳回。第四，关于解除合同，双方不可能实际履行，同意解除。针对原告变更的诉讼请求，我方同意返还定金10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2006年8月19日，宝隆城中心（出卖人）与程风（买受人）签订《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》，约定：宝隆城中心将其开发的北京市丰台区科技园区产业基地东区宝隆温泉公寓2幢2层18、19号房屋（简称218、219号房屋）出售给程风，总价款为1221402元，一次性付款。同日，双方签订《备忘录》，约定：买受人于2006年8月19日签订了购买宝隆温泉公寓2号楼218、219号房屋的商品房买卖合同，编号为：NO060819，房屋单价为每建筑平方米7800元，签约面积为156．59平方米，总房价款为1221402元。面积以办理房产证面积为准，多退少补。因为买受人资金周转出现问题，经双方协商，买受人于2006年8月19日支付出卖人2号楼118、119号房间（简称118、119号房屋）定金10万元，并于2007年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日签订的218、219号房屋合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人支付218、219号房屋房款1221402元和118、119号房屋定金100000元，退还房款无利息及其它经济说法。此备忘录是在买受人交清以上房款的前提下方与合同同时生效。2007年5月19日，宝隆城中心与**签订了《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》、备忘录各一份，载明：宝隆城中心将位于丰台区科技园区产业基地东区15-D2号地块宝隆温泉公寓2号楼118、119号房屋出售给**，价款为每平方米7800元，合计867672元。2009年8月19日，程风与宝隆城中心又签订《补充协议》，约定：出卖人与买受人在2006年8月19日双方签订的商品房买卖合同及备忘录由于当时买受人资金出现问题，未能按双方所签合同履行，现经双方协商愿意继续履行所签定的商品房买卖合同及备忘录，并于2009年8月19日支付出卖人218、219号房屋总房价1221402元、118、119号房屋定金100000元整，并于2010年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日双方所签的商品房买卖合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人218、219号房屋总房价1221402元，118、119号房屋定金100000元，退还房款无利息及其它经济说法。如需网上签约买受人承诺在七日内（出卖人书面通知）无条件签署在网上的现房合同，否则将视为买受人违约，由其承担给出卖人造成的所有相关的损失。上述协议签订后，程风于签订当日交纳218、219号房屋全部房款及118、119号房屋定金100000元。2009年8月31日，宝隆中心依约向程风交付218、219号房屋。2010年12月20日，宝隆城中心与**签订了一份《补充协议》，载明：出卖人与买受人于2007年5月19日签订了购买宝隆温泉公寓2号楼118、119号房屋的商品房买卖合同及备忘录。由于当时买受人的资金出现问题和其他原因，未能按双方所签上述合同和备忘录履行。现经双方协商愿意继续履行上述所签定的商品房买卖合同并于2010年12月21日向出卖人支付定金10万元，并于其后三个月内支付剩余房款767672元。后，程风与宝隆城中心对程风未能如约在2010年4月18日前支付118、119号房屋剩余房款767672元一事的原因产生争议，数次诉至法院，具体情况如下：2010年7月7日，宝隆城中心将程风诉至本院，要求判令程风向其支付违约金并判令定金不予返还。2010年12月20日，本院作出（2010）丰民初字第16026号民事判决书，驳回宝隆城中心的诉讼请求。2010年7月21日，程风将宝隆城中心诉至本院，要求判令宝隆城中心接受其关于118、119号房屋的付款、交付房屋并赔偿损失。2010年12月20日，本院作出（2010）丰民初字第17037号民事判决书，认定双方在备忘录中相关条款系定金合同，宝隆城中心无正当理由拒绝履行该定金合同，拒绝程风签订合同、给付房款的正当要求，属于违约，应当根据定金罚则承担责任。但双方未就所涉房屋签订正式商品房销售合同，程风以商品房销售合同纠纷为由，主张宝隆城中心接受其房款，无事实及法律依据为由，驳回了程风的诉讼请求。判决后，程风不服提起上诉。2011年5月18日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出（2011）二中民终字第4322号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该终审判决在本院认为中阐明：“根据《备忘录》及《补充协议》的内容，可以确定双方就118、119号房屋已达成买卖合同。原审法院认为双方仅成立定金合同，并未签订正式商品房买卖合同，与合同法及相关司法解释的规定及立法精神相悖，显属不当，予以纠正。在本院二审过程中，宝隆城中心已将讼争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，程风要求宝隆城中心接受房款并交付房屋的诉讼请求，本院不能支持”。2011年9月15日，程风将宝隆城中心、**诉至本院，要求法院确认宝隆城中心与**签订的房屋买卖合同和备忘录及其补充协议无效。2014年6月20日，本院作出（2011）丰民初字第24455号民事判决书，判决驳回程风的诉讼请求。2014年9月19日，二中院作出（2014）二中民终字第08833号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。程风不服该二审生效裁判，向北京市高级人民法院和北京市人民检察院第二分院申请再审和监督，2015年3月20日，北京市高级人民法院作出（2015）高民申字第00315号民事裁定书，裁定驳回程风的再审申请；2016年6月21日，北京市人民检察院第二分院作出京二分检民（行）监〔2016〕118XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，决定不支持程风的监督申请。2018年3月14日，程风将宝隆城中心诉至本院，因未按期交纳案件受理费，本院于2018年4月26日作出（2018）京0106民初10244号民事裁定书，裁定按程风撤回起诉处理。案件审理中，程风申请对涉案房屋进行现值鉴定，经本院委托，北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称鉴定机构）于2019年11月8日出具《房地产估计报告》，确定位于北京市丰台区百强大道6号院2号楼1层118号房地产在2019年10月15日的房地产市场价值为233．40万元；位于北京市丰台区百强大道6号院2号楼1层119号房地产在2019年10月15日的房地产市场价值为265．54万元。评估报告送达后，双方均提出书面异议，后鉴定机构作出《异议答复》，双方均未申请鉴定人出庭。程风支付评估费用17400元。庭审中，程风要求宝隆城中心赔偿其自2010年4月18日起计算至判决之日止，按每月4000元计算的租金损失、损失767672元及维权费用180000元。程风主张维权费用包括交通费、律师费、诉讼费、误工费，但未提交相关证据。庭审中，程风增加诉讼请求，要求被告赔偿原告违约金（以767672元为基数，自2010年4月18日起至实际付款之日止，按日3%计算）。本院于2019年12月27日向其开具诉讼费交款通知书，程风在规定时间内未交纳诉讼费。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及债务人之日起计算。有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，程风不服二中院作出的（2014）二中民终字第08833号民事判决书，向北京市高级人民法院申请再审，后又向北京市人民检察院第二分院申请监督。本院认为，程风申请再审和申请监督不属于提起诉讼，亦不属于法律规定的引起诉讼时效中断的事项和情形，不能发生诉讼时效中断的效力。因此，其诉讼时效应自2014年9月19日二中院作出生效判决之日起重新计算。本案诉讼时效中断的情形发生在民法总则施行之前，按照民法通则的规定适用二年或者一年诉讼时效期间在民法总则施行前已经届满，不再适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故本案诉讼时效期间应为2014年9月19日至2016年9月19日。在此期间程风未向宝隆城中心主张权利。程风于2018年3月14日向本院提出诉讼，已经超过诉讼时效期间。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。故本院对宝隆城中心关于诉讼时效的抗辩意见，予以采信；对程风主张的支付定金利息、赔偿房屋差价损失、赔偿租金损失及其他损失、赔偿维权费用的诉讼请求，均不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。解除权系形成权，不适用诉讼时效制度。庭审中，宝隆城中心同意程风提出的要求解除合同的诉讼请求，本院对此不持异议。庭审中，宝隆城中心表示同意返还程风定金10万元，属于诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示，本院对此不持异议，并对程风要求返还定金的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：一、解除北京宝隆城房地产开发经营中心与程风于2006年8月19日签订的《备忘录》及2009年8月19日签订的《补充协议》中关于118、119房屋的相关条款；二、北京宝隆城房地产开发经营中心于本判决生效后十日内返还程风定金100000元；三、驳回程风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52046元，由程风负担51141元（已交纳）；由北京宝隆城房地产开发经营中心负担905元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费17400元，由程风负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  李 颖人民陪审员  曹怀亮二〇二〇年四月二十九日书 记 员  董 博