安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终649号上诉人（一审原告）：繁昌华亿置业有限公司。法定代表人：项义水，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永鑫，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈忠兵。被上诉人（一审被告）：钱蔚。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：蔡明华，安徽国本律师事务所律师。上诉人繁昌华亿置业有限公司（以下简称华亿公司）因与被上诉人陈忠兵、钱蔚商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院（2019）皖0222民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华亿向本院提出上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判陈忠兵、钱蔚赔偿华亿公司至起诉之日的损失112500元及自起诉之日至实际支付完毕至按照该标准赔偿损失，解除双方签订的补充协议，收回九间房屋。事实和理由：1、陈忠兵、钱蔚将案涉九间房屋全部出租获利，而非一间。至起诉之日2019年5月5日，陈忠兵、钱蔚应当赔偿112500元。2017年6月18日，华亿公司与陈忠兵、钱蔚签订的26份《商品房买卖合同》，双方约定华亿公司将位于华亿广场的26套商品房出售给陈忠兵、钱蔚，双方签订补充协议将案涉9间房屋用途为自主经营公寓式酒店，不得作他用，但陈忠兵、钱蔚却将该房屋出租给他人使用及出售，造成华亿公司损失。2、陈忠兵、钱蔚擅自将案涉9间房屋出租出售构成严重违约，华亿公司有权解除补充协议，收回该房屋。陈忠兵、钱蔚辨称：1、华亿公司关于陈忠兵、钱蔚赔偿损失的主张，无事实和法律依据。（1）陈忠兵、钱蔚购买华亿公司开发的繁昌华亿广场11层、12层的26套房屋，用于公寓式酒店经营活动，根据双方签订的补充协议，华亿公司提供11层、12层原有的物业用房（实际是公寓式酒店的员工室、服务室、消毒室、办公室等配套用房）给陈忠兵、钱蔚使用，系无偿提供，使用年限同《商品房买卖合同》的产权年限，在该使用年限内，陈忠兵、钱蔚不论对该房屋作何种用途，均不会对华亿公司造成损失。（2）陈忠兵、钱蔚并未将案涉9间房屋全部出租，收取租金。华亿公司提供的公寓式酒店均系未经装修的白坯房，陈忠兵、钱蔚经营公寓式酒店对配套用房必须进行必要的装修。一审法院组织双方至案涉房屋进行勘察确定其系用于员工休息、服务、消毒、办公。在酒店初期，因业务量不多，陈忠兵、钱蔚将其中一间员工休息室添置必要生活设施后出租给他人使用，期限一年，租金1000元，陈忠兵、钱蔚未出售房屋。且华亿公司自2019年2月26日期即对案涉房屋断水断电。2、华亿公司无权解除案涉合同并收回房屋。华亿公司提供该房屋系因繁昌华亿广场11层、12层26套商品房用于酒店经营，9间房屋在设计规划上就是配套用房，如华亿公司不提供，陈忠兵、钱蔚则不会购买该房屋，且无该配套用房，酒店也无法营业。该9间配套用房的使用年限同商品房买卖合同项下房屋的产权年限，在约定的使用年限内，华亿公司不得解除合同。3、陈忠兵、钱蔚并未违约。陈忠兵、钱蔚将案涉配套用房中的一间短期出租，系因酒店经营初期，业务尚未全面开展，将该间房屋出租可以减少损失。陈忠兵、钱蔚根据实际情况灵活使用案涉配套用房，并不违反双方的合同目的，不存在违约行为，不应承担赔偿责任。华亿公司向一审法院起诉请求：1、陈忠兵、钱蔚赔偿华亿公司因其将华亿公司房屋出租他人造成的损失112500元，并自支付自起诉之日起至实际支付完毕为止按照上述标准（每月每间500元，共9间）赔偿损失；2、解除双方签订的补充协议，陈忠兵、钱蔚返还补充协议项下的房屋；3、陈忠兵、钱蔚承担该案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月18日，陈忠兵、钱蔚作为买受人与华亿公司作为出卖人签订商品房买卖合同及补充协议。陈忠兵、钱蔚购买由华亿公司开发的繁昌华亿广场包括1107室在内的26套房屋，房屋设计用途为商业。2017年4月20日，华亿公司作为出卖人与陈忠兵作为买受人订立繁昌华亿春谷公寓11层、12层购买补充协议一份。该补充协议约定，买受人购买繁昌华亿广场春谷公寓11层、12层，用途为自主经营公寓式酒店，因此11、12层原有物业用房根据商品房买卖合同的产权年限，仅提供给买受人作为公寓式酒店的配套使用，不得作为他用，但物业用房产权仍为出卖人所有；出卖人同意自商品房买卖合同签约之日起至2017年12月31日止，为买受人减免物业管理费，买受人自2018年1月1日起按相关收费标准正式缴纳物业管理费；本协议一式四份，与合同具有同等法律效应。2019年2月26日，陈忠兵因华亿公司停繁昌华亿小公寓11层、12层配套用房水电进行报案，经接警干警协调沟通，双方未达成共识。2019年6月12日，芜湖忠兵酒店式公寓管理有限公司登记设立，住所位于繁昌华亿广场1220室，法定代表人为陈忠兵。一审法院认为，双方当事人就陈忠兵、钱蔚购买繁昌华亿广场春谷公寓11层、12层事实均无异议。华亿公司在诉状中陈述陈忠兵、钱蔚将购买的11层、12层9间房屋对外出租而给华亿公司造成损失。但根据双方当事人在庭审中陈述，该案纠纷是因陈忠兵、钱蔚将华亿公司提供给其无偿使用的繁昌华亿广场春谷公寓11层、12层9间物业用房对外出租而产生。现华亿公司主张陈忠兵、钱蔚违反2017年4月20日繁华亿春谷公寓11层、12层购买补充协议约定，而要求陈忠兵、钱蔚赔偿损失并收回该9间物业用房。陈忠兵、钱蔚以上述9间物业用房系华亿公司无偿提供给陈忠兵、钱蔚用于经营酒店式公寓，仅有1间对外出租，且还对部分物业用房进行了装修，没有给华亿公司造成损失为由提出抗辩，同时认为提供物业用房协议是商品房买卖合同的必要组成部分而不同意解除该协议。此外，钱蔚未在2017年4月20日协议中签名，但其作为涉案繁昌华亿广场11层、12层房屋共同买受人之一，根据2017年4月20日协议内容，其也应为2017年4月20日协议当事人。结合诉辩双方主张，该案争议主要围绕双方订立商品房买卖合同、华亿公司就提供物业用房给陈忠兵、钱蔚作为公寓式酒店的配套使用的协议的效力如何认定，华亿公司是否构成违约及违约责任如何确定等问题而展开。第一，关于协议效力，双方订立的无偿提供物业用房协议，是基于陈忠兵、钱蔚向华亿公司购买繁昌华亿广场包括1107室在内的26套商业用房的事实，于2017年4月20日达成繁昌华亿春谷公寓11层、12层购买补充协议。从该协议的内容而言，华亿公司提供9间房屋给陈忠兵、钱蔚无偿使用，系以陈忠兵、钱蔚所购26套商业用房用于经营公寓式酒店为原因。同时明确前述9间物业用房仅提供给陈忠兵、钱蔚作为公寓式酒店的配套使用，不得作为他用，且物业用房产权仍为华亿公司所有。从该9间房屋性质而言，2017年4月20日协议中约定为物业用房，但从华亿公司庭后现场核实时其提供的材料看，相应9间房屋中，包括11层、12层两层的员工室、服务室、消毒室、布草间各一间，13层消毒室一间。与华亿公司庭后提供核实的相关规划文件相符。因涉案繁昌华亿广场11层、12层规划为公寓式酒店且可出售，相应员工室、服务室、消毒室、布草间作为公寓式酒店经营配套用房为华亿公司自持，不可对外销售。因此，在前述协议中约定提供给陈忠兵、钱蔚无偿使用，并不违反法律规定，但协议中将涉案9间配套用房定性为物业用房与事实不符。第二，关于违约事实，陈忠兵、钱蔚在庭审中仅认可其将9间物业用房中的1间对外出租过，并称其将9间物业用房中的5间按照公寓式酒店进行装修，另外4间物业用房按办公用房进行简装。经一审庭后组织双方共同查看确认，其中编号1177房间及边上一间、编号1399房间仅作简装，查看时未放置床位，编号1188、1199、1288、1277、1299房间及1277边上一间均作为单身公寓装修放置床位。陈忠兵、钱蔚称编号1277房间为自用，1277边上一间系用作仓库，现场查看时确实放置了杂物，陈忠兵、钱蔚认可编号1199房间对外出租过，合同签了一年，自2017年8月28日起至2018年8月27日，月租金1000元。该自认内容与华亿公司提供的租房合同复印件相符。该部分违约事实依法应予以认定，陈忠兵、钱蔚主张该间房屋实际出租不到半年时间，因其未能举证证实，不予认可。就其余房屋对外出租事实，华亿公司系以上述9间房屋均产生电费或水费，而认定陈忠兵、钱蔚对外出租使用，但产生水电费并非足以认定其对外出租，对相应主张不予支持。至于华亿公司主张陈忠兵、钱蔚私自将所购公寓式酒店客房对外出售的违约事实，因华亿公司未能提供相应证据证实出售事实及陈忠兵、钱蔚就此构成违约，故对华亿公司主张的相应违约事实不予认定。关于损失赔偿，因华亿公司自持涉案9间房屋均为其自有的公寓式酒店配套用房，并不能直接产生收入，且相应楼层的公寓式酒店客房为可售房屋且由陈忠兵、钱蔚购买26间。因此，损失赔偿计算仅能参考陈忠兵、钱蔚因违约行为产生的收入计算。考虑陈忠兵、钱蔚的装修因素，租金约定为每月1000元，华亿公司主张每间每月500元的计算标准，予以认可。即500元/月×12月，即6000元。华亿公司主张的其余赔偿请求不予支持。第三，关于收回房屋问题，陈忠兵、钱蔚违约出租公寓式酒店配套用房虽构成违约，但该违约事实并非根本违约。同时，陈忠兵、钱蔚现已注册成立芜湖忠兵酒店式公寓管理有限公司，华亿公司提供涉案9间公寓式酒店配套用房给其使用，是其所购26套公寓式酒店客房实际使用的必要附属。因此，华亿公司要求解除2017年4月20日繁昌华亿春谷公寓11层、12层购买补充协议，并收回涉案9间公寓式酒店配套用房，不予支持。但基于该协议合法有效，陈忠兵、钱蔚应按协议约定依法使用相应涉案9间公寓式酒店配套用房。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、陈忠兵、钱蔚支付华亿公司违约损失赔偿金6000元，于判决生效后10日内付清；二、驳回华亿公司其余诉讼请求。一审本案受理费减半收取1275元，由陈忠兵、钱蔚负担275元，由华亿负担1000元。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、陈忠兵、钱蔚违反合同约定应承担的损失赔偿责任如何认定；2、华亿公司关于解除其与陈忠兵签订的补充协议的诉请应否支持。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《补充协议》约定“11、12层原有物业用房根据商品房买卖合同的产权年限，仅提供给买受人作为公寓式酒店的配套使用，不得作为他用”。依据该约定，双方虽约定华亿公司将案涉配套用房无偿提供给陈忠兵、钱蔚使用，但使用用途限定为“公寓式酒店配套使用”，陈忠兵违反双方关于该配套用房用途的规定，将其出租给他人，应当就该违约行为承担违约赔偿责任。华亿公司提供的租房合同复印件与陈忠兵的自认，仅能证明陈忠兵，钱蔚将该配套用房中的一间用于出租，华亿公司提供的证据不足以证明陈忠兵将该房间以外的其他房间出租，对于华亿公司该事实主张不予采信，华亿公司关于陈忠兵、钱蔚应就其将9间配套用房对外出租的行为承担违约赔偿责任的主张，不能成立。一方的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。陈忠兵、钱蔚虽违反合同约定将配套用房中的一间对外出租，其应当停止违约行为，并承担违约赔偿责任，但其违约行为尚未达到不能实现合同目的的程度，华亿公司关于解除该补充协议的主张，不予支持。综上所述，华亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由繁昌华亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年四月二十日书记员  陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。