北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15344号原告：张国华，男，1970年5月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：郝继宏，男，1968年12月10日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：孙玮，女，1972年7月1日出生，汉族，住北京市房山区。原告张国华与被告郝继宏、第三人孙玮租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告张国华申请，本院依法追加孙玮为第三人参加本案诉讼。原告张国华、被告郝继宏、第三人孙玮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张国华向本院提出诉讼请求：1、判令郝继宏返还位于房山区长阳镇夏场村×区×号后院空地；2、判令郝继宏支付欠付使用费110000元及自2018年9月1日至实际给付之日的逾期付款违约金，按日0．5%计算；3、本案诉讼费由郝继宏承担。诉讼中，张国华将诉讼请求变更为：1、判令解除张国华与郝继宏于2017年7月23日签订的《场地使用协议》；2、判令郝继宏及孙玮返还位于房山区长阳镇夏场村×区×号后院空地；3、判令郝继宏与孙玮支付欠付的2019年9月30日前的租金110000元及2019年10月1日起按照每年297000元的标准至实际返还租赁场地之日止的占有使用费，并支付逾期付款违约金（自2018年9月1日至2019年9月30日以110000元为基数按日0．5%计算，自2019年10月1日至实际给付之日以297000元为基数按日0．5%计算）；4、本案诉讼费由郝继宏及孙玮承担。事实和理由：2017年7月23日，张国华与郝继宏签订《场地使用协议》，约定张国华将位于长阳镇夏场村×区×号后院空地出租给郝继宏使用，使用期限为五年，自2017年8月1日至2022年9月30日止，免租期为2个月。场地使用费每年270000元，自第三年开始每年上浮10%，直至合同解除。协议签订后十日内支付第一年度使用费270000元，自第二年开始每年8月31日前支付下一年度约定的使用费。若郝继宏未按协议约定支付场地使用费或其他相关费用，每逾期一日按逾期金额的0．5%承担违约金，超过30日的，张国华有权解除本协议。协议签订后，郝继宏支付了第一年度的使用费，自第二年开始郝继宏未按约定支付使用费，在张国华多次催要下仅支付部分使用费，早已超过30日支付使用费。张国华有权解除合同并请求返还租赁物。为维护张国华的合法权益，迫不得已向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。郝继宏辩称，同意解除合同，但不同意其他诉讼请求。租赁土地现由他人占有使用，而且在涉案土地上建有房屋20多间。开始是我和孙玮合作租赁张国华的土地，半个月后，我与孙玮有争议。争议后我就把租赁土地全部转给孙玮了，关于这块地有关的所有权利都转给孙玮了，租赁就和我没有关系了。双方当时应该有书面材料，回去找找，孙玮那里也应该有协议。我没有权利返还土地，占有使用费不应该由我给，应该由孙玮交纳。第三人孙玮述称，1、不同意解除合同和返还租赁物，我实际使用涉案场地，并在涉案场地上进行了建设房屋等投资。2、不同意支付使用费等，我与张国华之间没有合同，双方对支付标准未达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张国华向法庭提交的张国华与郝继宏于2017年7月23日签订的《场地使用协议》，本院对真实性、合法性、关联性均予以确认；张国华与房山区长阳镇夏场村农工商经济联合社于2002年11月10日签订的《租赁土地合同》，郝继宏、孙玮对真实性均予以认可，本院对真实性不持异议。第三人向法庭提交郝继宏与孙玮签订的协议书及郝继宏、孙玮与段广利签订的协议书，郝继宏对真实性予以认可，本院对真实性不持异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月10日，张国华（乙方）与房山区长阳镇夏场村农工商经济联合社（甲方）签订《租赁土地合同》，约定甲方将位于村南长韩路西侧、鱼池西边小房后沿墙齐以西、北至北围墙、南至铁丝网与东边沙秀培训中心南墙齐、西至熊祥猪圈以东3米的土地租赁给乙方使用；总面积10940平方米，折合16．41亩；租赁期限为30年，自2003年2月1日至2034年1月31日止；租赁期内，乙方有权出租或转让，如遇国家征地或合同期满，地上物归乙方所有；合同同时约定了双方其他权利义务。2017年7月23日，张国华（甲方）与郝继宏（乙方）签订《场地使用协议》，约定张国华将其租赁的上述土地中的一部分出租给郝继宏使用，具体场地地点为房山区长阳镇夏场村×区×号后院空地，面积约11亩；乙方使用场地主要用途为物流使用；乙方使用场地的时间为五年，自2017年8月1日至2022年9月30日止，免费使用2个月，自2017年10月1日起计算使用费；场地使用费每年270000元，自第三年开始每年使用费上浮10%，直至本协议解除；本协议签订后十日内支付第一年度使用费270000元，自第二年开始每年8月31日前支付下一年度的使用费270000元，自第二年开始每年8月31日前支付下一年度约定的使用费；甲方有权收取约定的场地使用费，若乙方未能按协议约定支付场地使用费或其他相关费用，每逾期一日，应按逾期金额的0．5%承担逾期付款违约金，逾期超过30日的，甲方有权要求解除协议并要求乙方承担逾期付款的违约责任；协议同时约定了双方其他权利义务。上述协议签订后，郝继宏向张国华交纳第一期租金，张国华将土地交付郝继宏使用。郝继宏与孙玮原系合作关系，共同使用租赁场地。2017年9月14日，郝继宏与孙玮签订《协议书》，郝继宏撤回原投入资金，将其在租赁场地的管理权、使用权转为孙玮享有。后租赁场地一直由孙玮使用，并由孙玮交纳租金。现各方因租金问题产生纠纷，张国华将郝继宏诉至本院，并申请追加孙玮为第三人参加诉讼，要求解除合同、返还土地、支付租金及违约金。庭审中，郝继宏辩称其已退出与孙玮的合作关系，把租赁土地所有权利全部转给孙玮，现租赁与其没有关系，不同意返还土地、支付租金及违约金，张国华认可土地现由孙玮占有，但其认为合同系其与郝继宏签订，故不同意郝继宏的抗辩意见。孙玮认可郝继宏退出合作，但其认为郝继宏与张国华签订的《场地使用协议》中租金标准过高，要求与张国华重新签订协议未果，以双方之间没有租赁合同为由不同意支付租金，张国华陈述孙玮确实与其协商过降低租金标准，但因其与郝继宏之间的合同未解除，不可能再与孙玮签订合同。本院于2019年11月26日进行现场勘验并进行录像，经勘验，涉案院落大门朝南，南门西侧有3间砖房，系张国华所建、孙玮装修。经过道进入涉案场地，南侧有房屋13间，西侧有房屋9间（孙玮陈述大小一致，每间40平方米）。涉案场地有一圈围墙、一口水井（孙玮所建），场地西北侧有房屋3间，系张国华所建、孙玮重新装修。场地西南角有水泥硬化地面一块（双方陈述地面东西长6米，南北长50米），其他路面由炉渣铺设。经询问，租赁场地除了上述由张国华所建的6间房屋外，其他建筑及设施均由孙玮所建。本案审理过程中，经向北京市规划和自然资源委员会房山分局调查，根据双方确认的租赁土地位置查询，租赁土地为城镇村及工矿用地。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，张国华与郝继宏签订的《场地使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，张国华向郝继宏交付了场地，郝继宏理应按时交纳租金。根据查明事实，租赁场地现实际由孙玮占有使用，张国华与郝继宏约定租金按年计，第二年度租金仅支付160000元，剩余租金至今未付，郝继宏构成违约，应当承担相应的违约责任。现张国华要求解除合同、郝继宏及孙玮返还场地、郝继宏支付欠付租金及占有使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持，欠付租金及占有使用费的具体数额，以本院核实为准。同时，张国华要求郝继宏支付逾期付款违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院亦予以支持，但考虑到双方约定的违约金标准过高，本院依据合同履行情况、郝继宏的过错程度及张国华的实际损失对违约金标准予以降低，张国华要求过高部分，本院不予支持。虽然租赁场地现由孙玮占有使用，但由于孙玮并非《场地使用协议》的当事人，根据合同相对性原则，张国华要求孙玮支付租金及占有使用费，并支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于孙玮述称的其在租赁场地上进行了建设房屋等投资，要求赔偿，与本案不属同一法律关系，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除张国华与郝继宏于2017年7月23日签订的《场地使用协议》。二、郝继宏于本判决生效后十日内向张国华返还位于房山区长阳镇夏场村1区2号后院空地。三、郝继宏于本判决生效后十日内给付张国华欠付的2019年9月30日前的租金110000元及2019年10月1日起按照每年297000元的标准至实际返还租赁场地之日止的租金或占有使用费，并给付2018年9月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（自2018年9月1日至2019年9月30日以110000元为基数按日0．02%计算，自2019年10月1日至实际给付之日以297000元为基数按日0．02%计算）。四、驳回张国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4542元，由张国华负担1000元，由郝继宏负担3542元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 付 雪审判员 肖海珅审判员 江正春二〇二〇年四月三十日书记员 刘欣然