广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终369号上诉人（原审被告）：肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所地：肇庆市高新区*******珠影文体广场1#楼商铺223、226、227。法定代表人：杨晨辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏伟源，该公司员工。委托诉讼代理人：杨建文，北京盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗誉，男，1986年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭君，女，1958年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********************，系罗誉母亲。上诉人肇庆珠影文体产业投资有限公司（以下简称珠影投资公司）因与被上诉人罗誉商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市四会市人民法院（2019）粤1284民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠影投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回罗誉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由罗誉承担。事实与理由：一、涉案房屋早在2016年11月23日已经取得《竣工验收备案表》，已经符合交楼的法定条件，迟延交楼是罗誉拒绝收楼所导致，要求珠影投资公司支付迟延违约金缺乏事实根据和法律依据。二、即使涉案合同约定“该商品房已经取得房屋测绘报告”作为商品房交付条件，则2018年4月16日该房屋已经符合交房条件，珠影投资公司的收楼时间应认定为2018年4月16日。珠影投资公司在2018年4月16日之后取得房屋分户图，一审法院认定珠影投资公司在取得该分户图之前不具备交付房屋的条件有误。因为房屋测绘报告有预测和实测，作为房屋综合验收时考量的材料是预测报告并非实测报告。根据相关法律规定，房屋交付必备条件是取得住房建设局的综合验收，一审判决必须取得实测报告作为房屋交付的必备条件有误。三、涉案房屋在2016年7月13日已经纳入南方电网供电范围。珠影投资公司与南方电网就案涉房屋签订了永久性供电方案，根据该方案，涉案房屋的10、11号楼由供电方来安装变压器，所有技术参数由南方电网验收。供电设备在2016年6月29日经验收，在7月13日正式通电。并且是否纳入城市供电网络针对的是由谁供电问题，是私电还是公电，是临时性用电还是永久性用电的问题。罗誉所有的用电标准是按照肇庆市电价价目表缴费纳入电网系统。一审判决仅以投诉举报事项不予受理告知书所陈述的供电设备产权未移交南方电网为由直接认定涉案房屋用电未纳入城市供电网络不当。总之，涉案楼房所有用电均纳入城市供电网络，且早在2016年6月29日已经正式供电，不存在没有纳入城市供电网络的事实。四、根据案涉合同第十二条“逾期交付责任”1.(2)“逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的......，按照万分之三计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的买受人要求继续履行合同的0%向买受人支付违约金。买受人要求合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”的约定，罗誉认为涉案房屋已经迟延交付超过90天，则违约金的适用应当按照合同约定超过90天的条款，一审判决判令珠影投资公司向罗誉支付违约金缺乏事实依据和法律依据。罗誉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决。从合同约定中可以看出在签订合同时涉案房屋已经取得预测报告，对房屋的预测报告双方没有争议，根据合同第9条约定及生活常识可知测绘报告指的是实测面积，否则没有必要加以约定。合同是开发商提供的格式合同，对格式条款的理解要作出有利于业主的解释，纳入城市供电网络即指房屋已接入城市供电网络并正式供电，应当供应居民用电而非临时用电。因为临时用电是基建用电并非生活用电，临时用电无法作为交楼标准。供电局的不受理告知书明确说明涉案房屋并没有纳入城市供电网络。珠影投资公司在一审期间并没有对违约金是否过高主张予以调整，二审提出应当不予处理。且购房合同中12条第1款第2点关于违约金的约定，并没有明确表明是否适用括号里面的比例，对于适用问题存在两种解释，购房合同是珠影投资公司提供的格式合同，应当作出有利于罗誉的解释，适用万分之3的比例。罗誉的义务是支付房款，合同第8条约定若买家逾期付款超过90天，买家每一天按照万分之三支付违约金，该违约金的标准得到法院生效判决的支持，根据合同双方权利义务对等，卖方承担的违约金应当也是万分之三。若逾期超过90天违约金为0的观点成立，将导致珠影投资公司提供的格式条款无效。珠影投资公司并没有提醒注意该条款括号里面的文字与万分之0不一致，以及对如何使用加以说明，该条款减免了珠影投资公司的责任。若逾期超过90天违约金为0的观点成立，必然会纵容珠影投资公司不积极解决问题，对罗誉不公平合理。罗誉向一审法院起诉请求：1.请求判令珠影投资公司立即向罗誉支付延迟交楼违约金（以353595元为计算基数，按照每日万分之三的标准，从2017年11月1日起计至珠影投资公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给罗誉之日止，暂计到起诉之日为67678.08元）；2.请求判令珠影投资公司立即返还给罗誉实测建筑面积与预测建筑面积差额款1158.76元及利息（以1158.76元为计算基数，从2017年3月28日起计至珠影投资公司全部付清款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，暂计至起诉之日为130.93元）；3.本案诉讼费由珠影投资公司承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，罗誉与珠影投资公司签订了《商品房买卖合同》（编号为：2017036035），约定罗誉向珠影投资公司购买位于肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#楼9层901房，房屋按照建筑面积计算，每平方米6816.23元，总购房价为303595元。《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定了珠影投资公司交付房屋时间为2017年10月31日前，逾期超过90日的，在买受人要求继续履行合同下，合同继续履行，出卖人按全部房价款不低于日万分之三标准，向买受人支付违约金。第十三条约定了面积差异的处理方式：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。在商品房交付条件方面，第九条约定“该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……”第十条约定“1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……”第十一条“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。双方签订《商品房预售合同》后，罗誉按照合同约定支付完了购房款303595元。在珠影投资公司通知罗誉收楼时，罗誉发现珠影投资公司案涉房屋不符合交付条件，另根据珠影投资公司提交给罗誉的测绘日期为2018年4月16日的《房屋分户平面图》数据,房屋的实际面积为44.37平方米，其中共有分摊面积为11.4平方米，套内建筑面积为32.97平方米。在《商品房预售合同》中是按44.54平方米的预测面积计算房屋总价款的，该预测面积与《房屋分户平面图》的实际面积相差0.17平方米。罗誉称，珠影投资公司要求所购买的房屋需由其统一装修，在双方签订《商品房预售合同》的同时，由珠影投资公司提供了《室内装修工程合同》一份，该合同的甲方为“佛山市同辉装饰有限公司”，罗誉为合同乙方，在合同乙方处签名。装修合同约定装修包干总价为50000元整，罗誉向珠影投资公司支付了5万元（罗誉一共向珠影投资公司购买房屋5间，一次性付装修款25万元，珠影投资公司开具一张收据，收款人印章为佛山市同辉装饰有限公司）。珠影投资公司曾通知罗誉验收案涉房屋，罗誉收到通知后认为珠影投资公司并不符合《商品房预售合同》约定的交付条件而予以拒绝接收。罗誉提出，第一，房屋的《房屋分户平面图》中显示测绘日期为2018年4月16日，因此房屋测绘报告在珠影投资公司通知罗誉验收案涉房屋时并不具备，不符合上述合同第九条第2项“该商品房已取得房屋测绘报告”的约定；第二，案涉房屋所在的整栋楼房的业主向肇庆市12345投诉举报平台反映肇庆高新区珠影文体广场小区未实行一表一户居民用电的问题事项，于2018年11月30日广东电网有限责任公司肇庆大旺供电局出具《投诉举报事项不予受理告知书》，其中答复“经查，11栋为住宅，……，可以由开发商向我局提出申请，无偿提供符合供电技术要求的场地，经我局确定供电方案，然后由开发商进行改造，经我局验收合格后，开发商将资产无偿移交我局，从而实现一表一户居民电价直接向供电局交电费。目前我局已与开发商就此事进行协商。”因此珠影投资公司违反了合同第十条第2项“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”的约定。上述事实，有罗誉提供的证据证实，因珠影投资公司没有到庭参加诉讼，也未有提供相反证据，且罗誉提供的证据能够说明本案的事实，该院采纳为本案定案的依据。一审法院认为，罗誉与珠影投资公司签订《商品房预售合同》，约定由罗誉购买珠影投资公司的商品房，双方成立商品房预售合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定:“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”按《房屋分户平面图》和《投诉举报事项不予受理告知书》中显示的事实，房屋测绘报告应在房屋测绘日的2018年4月16日之后才能出具，在2018年11月30日珠影投资公司尚未按合同约定将房屋用电纳入城市供电网络并正式供电，故珠影投资公司属不能按期交付商品房；诉讼中，珠影投资公司也没有提出证据证明目前房屋已符合交付条件，故罗誉主张延迟交楼违约金按照每日万分之三从2017年11月1日起计至珠影投资公司将符合法律规定和合同约定条件的涉案房屋交付给罗誉之日止，该院予以支持。罗誉已依约向珠影投资公司支付了全额购房款303595元，故珠影投资公司应支付罗誉以303595元为计算基数，自2017年11月1日起暂计至起诉立案之日即2019年9月10日（共679日）的逾期交房违约金61842.3元；之后至房屋经验收合格实际交付日止的违约金仍按此方式计算。罗誉主张按照房价总款加上装修款5万元来计算逾期付款违约金，因没有合同依据，该院对其此请求不予采纳。因珠影投资公司是按44.54平方米的预测面积向罗誉出售涉案房屋，并约定面积误差在3%以内按实测建筑面积结算房价款的，现根据《房屋分户平面图》的数据，实际面积相差0.17平方米，故罗誉主张珠影投资公司向其返还实测建筑面积与预测建筑面积差额款6816.23元/平方米×0.17平方米=1158.76元理据充分，该院予以支持；珠影投资公司因房屋面积虚大而占用了罗誉1158.76元，应予返还，并应从实际占用之日支付合理的利息，对罗誉请求判令珠影投资公司立即返还给罗誉实测建筑面积与预测建筑面积差额款1158.76元及利息（以1158.76元为计算基数，从2017年3月28日起计至珠影投资公司全部付清款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，暂计至起诉之日为130.93元，此处起诉之日为起诉状日期，是2019年7月31日）该院予以支持。珠影投资公司经该院依法传唤并无出庭参加诉讼，该院依法缺席审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、珠影投资公司应于该判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金61842.3元给罗誉；2019年9月10日之后的违约金以303595元为基数，按每日万分之三的标准计算至房屋符合交付条件之日止；二、珠影投资公司应于该判决生效之日起十日内返还罗誉房屋面积差价款1158.76元及利息130.93元（计至2019年7月31日）；此后的利息以1158.76元为计算基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2019年8月1日起计至珠影投资公司付清房屋面积差价款之日止；三、驳回罗誉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费为762元，由珠影投资公司负担。二审期间，珠影投资公司提供五组新的证据。证据一《竣工验收备案表》，拟证明案涉房屋已经在2016年完成备案，具备交付房屋的条件；证据二《房地产勘测报告书》，拟证明案涉房屋于2018年4月16日完成实测；证据三《房屋测绘成果报告书》，拟证明该预测报告可以整体确权使用，该本预测报告就是开发商向业主移交商品房的测绘报告；证据四《供电方案》《客户受电工程竣工检验意见书》，拟证明案涉房屋供电方是广东电网有限公司肇庆供电局，所有用电均使用南方电网供电，纳入城市电网，罗誉享受普通电力用户而非临时电力用户；证据五《接电确认书》，拟证明2016年7月13日已经确认接电。罗誉未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗誉对珠影投资公司二审中提交的证据质证认为，对证据一、二的三性予以认可。对证据三真实性予以认可，关联性不予认可。对证据四、五的真实性、关联性不予认可，供电方案仅是合同，不能证明该合同已经履行及履行程度，且合同不能证明与本案有关，供电方案所涉的是酒店式公寓，但是购房合同注明为住宅，所以该证据与本案无关。送电工程竣工验收工程已经完成不能证明已经送电，购房合同约定正式送电是交楼标准。《接电确认书》的用电地址也是是酒店式公寓，但是案涉房屋为住宅，《接电确认书》中“符合接电送电条件”无法证明已经正式送电。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：《供电方案》只能证明珠影投资公司与广东电网有限责任公司肇庆供电局就有关供电方案达成一致意见，无法证明该供电方案已经履行完毕；《客户受电工程竣工检验意见书》与《接电确认书》的用电地址均是广东省肇庆市高新区****珠影广场（酒店式公寓），而本案的案涉房屋属于住宅，故本院对于上述《供电方案》《客户受电工程竣工检验意见书》《接电确认书》，不予认可。根据当事人在二审中提交的证据，本院另查明：一、2015年3月2日，湖南省勘测设计院肇庆大旺分院出具一份《房屋测绘成果报告书》（预测面积）载明，肇庆大旺珠影文体广场11#新建商品房屋测绘、面积计算工作已经完成。同时该报告书注明，本测绘成果供办理新建房屋初始产权登记使用，合法产权面积以产权登记部门核发的产权证为准。二、2016年11月23日，肇庆大旺珠影广场11#及地下室工程完成竣工验收备案。三、2018年4月16日，肇庆市高新技术产业开发区规划勘测设计研究院出具一份《房地产勘测报告书（实地）》载明，根据珠影投资公司的委托，按照国家有关规定，对肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场11#楼的测绘、面积计算工作已经完成。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性准确。案涉《商品房买卖合同》约定的内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉房屋在罗誉提起本案诉讼时是否已达到交楼标准；2.珠影投资公司是否应当承担逾期交楼的违约责任以及违约责任的认定标准问题。关于案涉房屋在罗誉提起本案诉讼时是否已达到交楼标准的问题。案涉合同约定的交楼标准是案涉商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、交付时纳入城市供电网络并正式供电等。根据查明的事实，第一，案涉房屋在2016年11月23日已取得工程完成竣工验收备案证明文件。第二，虽然湖南省勘测设计院肇庆大旺分院于2015年3月2日出具一份《房屋测绘成果报告书》（预测）载明肇庆大旺珠影文体广场新建商品房屋测绘、面积计算工作已经完成，但是该报告书注明该测绘成果供办理新建房屋初始产权登记使用，而且只是预测的结果，因此不应当以该份测绘报告作为交楼条件中的房屋测绘报告。案涉房屋实地测绘报告书应当以肇庆市高新技术产业开发区规划勘测设计研究院于2018年4月16日所出具的《房地产勘测报告书（实地）》为准，但是珠影投资公司并未提供证据证明其已将报告书的结果告知过罗誉。第三，根据罗誉在一审中提交的《投诉举报事项不予受理告知书》，案涉房屋接入属于珠影投资公司的专用变压器，各业主无法与供电局办理供用电合同关系，需要珠影投资公司提供场地进行电网改造并移交资产后，才能实现一表一户的居民用电方式，由此可见，案涉房屋并未直接纳入城市供电网络，不符合《商品房买卖合同》中第十条约定的供电的交付条件；并且珠影投资公司在二审中提交的《客户受电工程竣工检验意见书》与《接电确认书》上的用电地址均是广东省肇庆市高新区****珠影广场（酒店式公寓），而本案的案涉房屋为住宅，上述资料不足以证明珠影投资公司已经为案涉房屋提供永久居民用电，珠影投资公司据此主张其交付的房屋符合约定的交楼标准，理据不足，本院不予采纳。综上，本院认定案涉房屋在罗誉提起本案诉讼时并未达到交楼标准。关于珠影投资公司是否应当承担逾期交楼的违约责任以及违约责任的认定标准问题。根据对上一焦点问题的分析，案涉房屋在罗誉提起本案诉讼时并未达到交楼标准，罗誉根据合同约定拒绝办理收楼手续，珠影投资公司应当承担逾期交楼的违约责任。至于违约责任的认定标准，虽然案涉合同约定出卖人逾期交楼超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0（该比率应当不低于万分之三）的违约金，但是根据体系解释，结合合同的上下文，逾期交楼不超过90日的违约金标准是万分之三，若逾期交楼超过90日反而不计收违约金，则合同买卖双方的权利义务不对等，并且此处括号内也已明确约定该比率应当不低于万分之三，因此一审法院认定逾期90日以上也按全部房款的日万分之三给付违约金，并无不当，本院予以维持。珠影投资公司主张逾期交楼90日以上不应支付违约金，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，肇庆珠影文体产业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1524元，由肇庆珠影文体产业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  任喜跃审 判 员  梁达明二〇二〇年四月二十九日法官助理  梁博嘉书 记 员  魏珍珍