湖南省高级人民法院行 政 裁 定 书（2020）湘行申250号再审申请人（一审原告、二审上诉人）刘桂芳，女，1969年7月22日出生，汉族，住衡阳市南岳区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）衡阳市南岳区自然资源局(原衡阳市南岳区国土资源局)，住所地衡阳市南岳区芙蓉路68号。法定代表人谭祥锋，该局局长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）衡阳市南岳区不动产登记中心，住所地南岳区芙蓉路68号。法定代表人唐新亮，该中心主任。原审第三人刘泽春，男，1970年3月1日出生，汉族，住衡阳市南岳区。系原告刘桂芳之前夫。原审第三人谢飞燕，女，1964年12月5日出生，汉族，住衡阳市石鼓区。原审第三人衡阳市南岳区房产处，住所地衡阳市南岳区锦绣南山广场步行街203号南栋。法定代表人李勇，该处处长。再审申请人刘桂芳因与被申请人衡阳市南岳区自然资源局（以下简称自然资源局）、被申请人衡阳市南岳区不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）、原审第三人刘泽春、谢飞燕、衡阳市南岳区房产处不动产登记纠纷一案，不服湖南省衡阳市中级人民法院（2019）湘04行终89号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘桂芳申请再审称，原审判决认定事实不清，证据不足，第三人谢飞燕恶意办理抵押登记，不构成善意取得。据此，请求撤销衡阳市南岳区国土资源局于2014年11月27日向第三人刘泽春颁发的衡房权证南岳字第××号《房屋所有权证》；撤销原一、二审判决；依法再审。本院认为，因诉争产权发证时间为2014年11月27日，是在2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》之前，故应适用《房屋登记办法》的相关规定。《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗登记机构进而获得房屋登记的情形。房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的，可以依照《房屋登记办法》第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”之规定进行相应处理。首先，对于房屋登记过程中当事人提供虚假材料的，房屋登记机构事后发现的，也需要通过调查确认是否应当撤销房屋登记，这种撤销的过错和责任虽然不在房屋登记机构，但符合该条规定情形的，房屋登记机构仍然需要撤销房屋登记。其次，这里规定的是除了善意取得外，通过提供虚假材料获得房屋登记的，应予撤销。也就是说，如果存在善意取得的情形，则构成对撤销房屋登记的阻却事由。一般情况下，本条规定所说的善意取得是指房屋为第三人善意取得。那么，在本案中需要进一步讨论的问题则是，无处分权人处分他人房屋并办理了登记，真实的房产权利人主张撤销房屋登记，而第三人主张善意取得房屋抵押权时，能否构成对撤销房屋登记的阻却事由。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。当然，判断房屋抵押权是否构成善意取得，也要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦可构成对撤销房屋登记的阻却事由。本案争议的焦点问题有三：一是房屋登记机构办理案涉房屋房产登记的合法性问题；二是案涉房屋抵押登记的合法性问题；三是本案的判决方式问题。一、关于案涉房屋房产登记的合法性问题。如前所述，房屋登记机构在进行房屋登记时具有一定的审查义务。本案中，被申请人自然资源局在办理衡房权证南岳字××号房屋所有权证过程中未尽到合理审慎的审查义务，原一、二审判决确认该具体行政行为违法已作了充分详细的阐述，具有事实和法律依据，且申请人对此没有异议，本院予以确认，不再赘述。二、关于案涉房屋抵押登记的合法性问题。由于存在提交虚假材料非法获取房屋登记的情形，案涉房屋登记本应予以撤销。本案不存在因第三人善意取得该房屋而阻却撤销房屋登记的事由。那么，案涉房屋抵押登记的合法性问题将直接影响对房屋登记是否应予撤销的判断。前已述及，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。本案中，刘泽春与谢飞燕之间的债权经湖南省衡阳市南岳区人民法院生效的（2017）湘0412民初166号民事判决确认，该判决确认了刘泽春将涉案房屋抵押借款行为的效力，并认定谢飞燕对涉案房产依法享有抵押权。虽然（2017）湘0412民初61号民事判决确认刘桂芳对南岳镇××号房屋的共有权，但我国实行的是不动产统一登记制度，被申请人自然资源局及不动产登记中心作为不动产登记机关，其颁证登记行为具有公示公信作用。谢飞燕基于对不动产登记机关颁证及抵押登记公信力的信赖，将56.9万元的本金借给刘泽春并办理了抵押登记，不存在过错，应当认定为善意第三人。房屋登记机构作出的案涉房屋的抵押登记行为合法有效，并无不当。谢飞燕的善意取得构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由。申请人刘桂芳提出谢飞燕恶意办理抵押，不构成善意取得的理由于法无据，本院不予支持。三、关于本案的判决方式问题。对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。根据上述规定，案涉房屋登记本应判决撤销，但如撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现。故，本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力，同时驳回对撤销原房屋登记行为的诉讼请求。原一、二审的判决方式并无不当。应当指出的是，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定，“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，申请人刘桂芳因刘泽春利用虚假材料办理房屋转移登记的行为，导致其所有的案涉房屋被转移登记且被抵押，确实存在一定的损失。刘桂芳的相关损失可依照物权法的相关规定，向刘泽春请求赔偿。案涉房屋的执行程序结束后，刘桂芳亦可对执行后的剩余款项主张权利。综上，原一、二审认定事实清楚，适用法律、法规准确，审判程序合法，依法应予维持。刘桂芳的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：驳回刘桂芳的再审申请。审判长  龚金真审判员  任蓄芳审判员  黄 安二〇二〇年四月二十七日书记员  周 敏