北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7766号原告：赵国红，女，1971年1月22日出生，汉族，北京君丰时代管理顾问有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张晓光，北京九融律师事务所律师。被告：刘俊芬，女，1955年3月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：王培灵，女，1963年3月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙武军，北京市武阳律师事务所律师。原告赵国红（以下简称姓名）与被告刘俊芬（以下简称姓名）、被告王培灵（以下简称姓名，与刘俊芬合称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵国红委托代理人张晓光，刘俊芬以及王培灵委托代理人孙武军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵国红向本院提出诉讼请求：请求判令二被告就位于北京市朝阳区朝来绿色家园广华居3号楼1单元101号房屋（以下简称101号房）的买卖合同无效（无效的理由是二被告恶意串通损害第三人利益，通过宅基地证等证据证明101号房是赵国红的，二被告没有向赵国红告知的情况下将房屋出售了，而且出售房屋的价格是低于市场价的）。事实和理由：赵国红户口1997年迁入来广营乡酒花村，1998年3月来广营乡政府为赵国红批了一块宅基地，该地面积为169平方米。2007年适逢来广营乡拆迁，来广营乡政府按政策给予赵国红150平米的定向安置房一套，即101号房。后来赵国红得知刘俊芬己将属于赵国红所有的101号房连同地下室一并卖给了王培灵。二被告擅自买卖他人房屋的行为已严重侵害了赵国红的合法权益，故此诉至法院。望法院予以公正审理。刘俊芬辩称，拆迁之前我翻盖来广营的房子花了不少钱，我借了很多外债。拆迁之后我把101号房卖了，一部分钱还了外债，一部分给赵国红购买了来春园3号楼4单元602号房（以下简称602号房）。本来是好意，赵国红也没出钱盖房，想给她一套一居室她会知足，没想到她后来知道了101号房是她的名字，这样就打起了官司。事情发展到这个地步，一切听从法官的，我们尊重法律，尊重法庭，尊重法官，相信法律是公正的。王培灵辩称，第一，王培灵用两个一居室置换一个三居室没有违反国家的法律规定。(2016)京0105民初67651号《民事判决书》及(2019)京03民终7766号《民事判决书》均己审理查明，2007年4月，王培灵用已经实际买受的两套一居室置换了101号房。置换时，王培灵与刘俊芬、刘俊珍口头议定两套一居室总价为50万元，101号房三居室为469814元。后实际交付房屋，双方均未要求支付剩余款项。即便如此，该置换价值差额基本相当，符合市场交易习惯。且各方己实际交付房屋并居住至今12年之久，己完成了置换行为。因此，王培灵的该置换行为合法有效，应当得到法律保护。第二，该房屋买卖、置换行为，系双方真实的意思表示，合法有效。首先，刘俊芬一方置换房屋的背景是，1993年刘俊芬、刘俊珍、龚英杰（三人为亲属关系）共同出资购买了被拆迁的宅基地及房屋。约定该房屋拆迁，三人共同分配拆迁利益。按照来广营乡当年的拆迁政策，赵国红属于空挂户，无法得到拆迁利益。应赵国红请求，使其得到部分购房指标，刘俊芬才将其部分房屋登记在了赵国红名下，从而使其得到了一个三居室的购房指标。后在刘俊珍及其儿子、刘俊芬、赵国等人参加的家庭会议上，各方商定，将三居室置换成两套一居室，其中一套由赵国红居住，一套由刘俊珍给其儿子居住。在赵国红诉刘俊芬确权一案中，刘俊珍儿子出庭说明情况，其表示家庭会议商定上述置换的情况。因此，赵国红自始知道且同意该房屋的置换买卖行为。刘俊芬与王培灵进行置换买卖房屋的行为也是双方真实的意思表示。第三，刘俊芬办理两套一居室置换101号房的行为是表现代理。(2016)京0105民初67651号案件已查明，在办理房屋腾退安置的过程中，赵国红将身份证、户口本交给了刘俊芬，全部由刘俊芬代表赵国红办理拆迁腾退一事。且事实上，腾退补偿协议及《朝来绿色家园房屋买卖合同》均标注为赵国红，但实际为刘俊芬签署，并得到了赵国红的认可。刘俊芬与王培灵置换房屋时，刘俊芬同样出示了赵国红的身份证原件和户口本，王培灵进行了查验。王培灵作为普通人，已尽到了谨慎的注意义务。同时，关于赵国红此前的协议合同亦由刘俊芬代签，因此，王培灵有理由相信刘俊芬有代理权。王培灵主观上是善意的。第四，王培灵用两套一居室置换101号房是善意的。王培灵置换101号房是为了解决和老人一起居住的便利问题，刘俊芬是为了满足全部家庭成员的需求问题。且根据当时的市场价格，此置换符合市场交易水平，是在合理价格基础上的有偿转让。虽然置换的房屋在当时不具备登记条件，但是已经实际交付给了受让人，双方已经实际履行，完成了交易行为。第五，赵国红不具有101号房房屋的所有权，其在拆迁利益中仅有三居室的购房指标，购房指标属于拆迁利益。赵国红从未出资购买101号房，只是因为其户口在149号，因为取得了购买三居室的购房指标，该购房指标属于拆迁利益。不论赵国红是仅有购房指标还是有其他金钱利益，均应与刘俊芬之间进行分配解决。王培灵作为善意第三人，用50万元对价合法取得了101号房，应当得到法律的保护。综上，本案应当结合交易的实际背景及当时的历史情况考虑。即使赵国红作为被腾退人，其也仅仅有购房指标。且关于拆迁购房指标、补偿款等均为赵国红与刘俊芬之间的纠纷。王培灵作为善意第三人，按照当时的市场价格，在公平自愿合理有偿的基础上，用两个一居室置换了101号房三居室，未违反法律规定，且其作为善意第三人应得到法律保护。因此，请法院依法驳回赵国红的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。赵国红曾以物权纠纷为由将刘俊芬（被告）、王培灵（第三人）诉至本院，要求法院确认101号房及对应地下室归其所有，刘俊芬退回拆迁补偿款137316.06元。本院于2019年4月2日做出（2016）京0105民初67651号《民事判决书》，判决驳回赵国红的诉讼请求。宣判后，赵国红不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2019年6月28日，北京市第三中级人民法院做出（2019）京03民终7766号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。在（2016）京0105民初67651号《民事判决书》中认定事实部分载明：“赵国红与刘俊芬系亲属关系，刘俊芬系赵国红的三姨。2007年4月8日，腾退人北京市朝阳区来广营乡人民政府（甲方）与被腾退人赵国红（乙方）签署《房屋腾退补偿协议书》（121号），约定根据北京市人民政府《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》、朝阳区绿化隔离地区建设指挥部朝绿指文（2002）14号《来广营乡绿化隔离地区房屋腾退管理办法》的批复及来腾字（2002）第1号腾退公告等相关政策规定，乙方应于2007年4月8日前完成搬家并将原房屋交甲方拆除；乙方原房屋地址系149号院。乙方居住正式房屋14间，建筑面积169平方米。乙方现有户口2人，应安置人口3人，分别是户主赵国红、之子张季盟，之夫张立新。甲方应支付乙方腾退补偿款589565.06元，其中包括原房屋重置成新价175222元；原房屋腾退补偿价2700元/㎡，补偿款405000元；剩余面积补偿491.74元/㎡，补偿款9343.06元。甲方应支付乙方补助费17565元，包括提前搬家奖励费9000元；搬家补助费3380元；周转过渡费3000元；电话移机补助费235元/部；空调拆装补助费1600元/台；有线电视补助费350元/端。凡选择定向购房的应在协议规定期限内将原房屋腾空并交予甲方进行拆除，待购房手续完善后五日内由售房单位结算差价。腾退补偿款、补助费合计607310.06元。乙方签字处标注赵国红的名字并加摁手印。赵国红、刘俊芬均认可上述协议由刘俊芬签署。2007年4月9日，出卖人北京朝来绿色家园房地产开发有限公司与买受人赵国红签署《朝来绿色家园房屋买卖合同》，买受人购买房屋为101号房屋3居室、地下储藏室B09号房，房屋建筑面积150.3平方米，套内建筑面积133.84平方米。买受人在人均50平方米以内享受乡内优惠价，买受人实际人口3人，享受优惠面积150.3平方米，按销售面积计算房屋价款，单价每平米2989元，总金额449246元；地下储藏室按销售建筑面积每平方米1200元，面积为17.14平方米，总金额20568元，以上两项合计469814元。买受人签订本合同时，按一次性付款方式支付全款。买受人处标注赵国红的名字。经询，赵国红、刘俊芬均认可上述合同由刘俊芬签署。另查，赵国红、刘俊芬均认可如下事实：……刘俊芬系149号院地上房屋所有权人，赵国红并未参与地上房屋建造或翻建等工作。……2007年拆迁时，149号院及地上房屋分别以刘俊芬、赵国红为被腾退人签署了两份《房屋腾退补偿协议书》，拆迁协议及购房合同全部由刘俊芬签署并办理。……关于来广营乡拆迁安置政策，根据来广营乡绿化隔离地区房屋腾退工作宣传材料之三《被腾退人实际人口的确定》显示：一、持有本乡常住户口并长期居住。……九、以各种非正常形式将户口迁入本乡村民户里的人口，视为户口空挂户，不计入现有实际人口。……宣传材料之五《原房屋作价补偿标准》显示：一、人均建筑面积大于50平方米的。被腾退房屋补偿价=被腾退的房屋重置成新价+来广营乡绿化隔离地区房屋+剩余面积补偿价。1、被腾退房屋重置成新价：经确认的有效建筑面积由房产评估部门进行作价（预测平均价格每平方米800元）；2、来广营乡绿化隔离地区房屋价：人均50平方米以内的建筑面积每平方米2700元；3、剩余面积补偿价：人均建筑面积50平方米以外的有效建筑面积按产权人房屋重置成新价均价再给50%的补偿（作为来广营乡绿化隔离地区房屋价部分补偿）。……宣传材料之八《新村楼房面积和安置面积的确定》显示：二、安置面积的确定。1、以被腾退人的现有实际人口为安置面积的计算基数，每人50平方米，即：应安置面积=50平方米*人口。关于101号房权属争议，赵国红主张拆迁因为有三人户口故有150平米指标而且从腾退协议而言被腾退人就是赵国红、房屋买卖合同是赵国红、来广营乡政府产权亦登记在赵国红名下，故101号房应确认归其所有。刘俊芬主张赵国红属于空挂户，当时协议用赵国红名义拆迁，拆迁后将101号房出售换成两个一居室，给赵国红一个一居室即602号房，赵国红是知情的；且2007年已将101号房出售给王培灵，售价款47万。王培灵表示2007年4月自刘俊芬处购买了101号房，并装修101号房至今，购买当时查验了赵国红的户口本和身份证原件，赵国红也是知道这件事情的，101号房应归其所有。针对上述各方主张，经查1：赵国红自2007年开始一直居住在上述602号房，2015年刘俊芬让赵国红搬出。2015年11月3日笔录中赵国红表述：2007年8月刘俊芬给了602号房让我居住，是个一居室，64平方米，登记在李春云名下，不是我的。2015年11月13日笔录，赵国红表示没有支付101号房房款，拆迁面积认为是刘俊芬赠与的，但也认可双方对赠与行为没有约定，是拿到拆迁协议之后才看到面积在其名下，双方没有谈过赠与的事情。2016年2月24日赵国红陈述拆迁之后半年左右2007年底我才知道我名下有一个三居室，之前我都不知道，如果我知道，我绝不会同意要一个一居室，之所以没有给30万也是因为我知情了。经查2，拆迁时，赵国红名下所有拆迁手续均系刘俊芬办理，赵国红将身份证、户口本原件交给了刘俊芬。经查3，关于刘俊芬与王培灵之间交易，2016年2月庭审时王培灵代理人表示王培灵购买了两套一居室，其以20万元价格购买了北京市朝阳区蕴实园11号楼1单元402号房屋（以下简称402号房），以30万元价格购买了602号房。2007年4月，王培灵将上述两套房屋作价50万元卖给了刘俊芬和刘俊珍，以469814元价格购买了101号房。后庭审中表示王培灵用上述两个一居室与101号房三居室置换，换了就完事了，也没给钱，钱数基本相抵。刘俊芬2016年2月庭审中表示通过中间人李景玉介绍，说王培灵有两个一居室，其中602号房是李春云的，402号房是徐志芳的，双方约定其出钱买这两个一居室，王培灵出钱买101号房，两个一居室602号房给赵国红居住了，402号房给刘俊珍居住了；2019年庭审中表示402号房是妹妹刘俊珍单独交的钱，602号房是其自己单独出钱30万购买，是各给各的钱分开的。本案审理中，就双方争议的问题本院调取了赵国红诉王培灵排除妨害纠纷一案的开庭笔录，其中2015年6月2日的笔录部分内容如下：“被告（王培灵）：被告现在居住的房屋是被告用两个一居室跟原告的（三姨）刘俊芬换的……原告不是老宅子的所有人，不能够享受拆迁政策，仅是购房指标，经原告同意，被告拿的指标，原告现在居住的一居室来春园3号楼4单元602室给了原告，另外还有一个一居室。拆迁的房屋是可以买卖的，刘俊芬用了原告的身份证，所以多了一个指标。原告与三姨、五姨用三居室的指标与被告换了两个一居室，三居室的购房款也是被告交纳的；根据保护交易的原则，应该驳回原告的诉讼请求。原告（赵国红）：我不清楚被告陈述的内容。法官：被告与刘俊芬的买卖有无合同？被告：没有书面合同，只能是口头协议，因为当时只有乡产权，只能是在产权证办下来之后才能办理更名。法官：149号有无原告的房屋？原告：没有我和家人的房产，我也没有盖，也没有翻建，都是刘俊芬的房产。”追加刘俊芬作为案件第三人后，2015年9月9日的笔录部分内容如下：“刘俊芬：2007年我以我刘俊芬的名字签署了房屋拆迁合同，位置是来广营乡来广营村149号；同时，我以原告的名义也签了一个拆迁合同，里面包含原告和原告的丈夫和孩子。……赵国红的拆迁协议拆了广华居3号楼1单元101，房子面积140多平米，购房款是来自我的拆迁款；赵国红在我地里是空挂户。……现在我买的一居在2007年9月给了原告居住，当时原告说我怎么安排都没意见，我就给了她一居室，没有今天的事就算是给她了。有了今天事就再说，当时想让原告出点钱，但是没达成协议。当时换指标的事原告应该知道，乡里的政策谁都知道，我的安排也和原告说的，是在2007年说的。原告：当时拆迁时，刘俊芬跟我说跟我走就跟我走，如果不能跟我走就单签个协议，说给我单独争取了一个一居室，房款让我买，我没出钱，至今没有出。我把所有证件都给了刘俊芬，8月份拿到一居室，我看到的是别人名下的一居室，……现在的一居室是李春云的名字，我没有产权证。”就此，赵国红发表质证意见称，“2007年适逢来广营地区进行绿化隔离拆迁，刘俊芬找我说，要办理我的拆迁一事，将我的户口本，身份证，结婚证全部交给了她。之后问她情况，说是没有我的。2010年在人口普查期间，听说乡政府在进行拆迁时，分给了我一套房屋，就此事我又去问刘俊芬。刘俊芬当时对我说，由于我在拆迁区域只有户口没有房屋，所以没有给我分配住房。但我经多方询问，于2014年终于问到我所有的住房是北京市朝阳区朝来绿色家园广华居3楼1单元101室。为此，我要求刘俊芬归还我的住房，刘俊芬拒绝归还，故诉至法院。后经法院审理，我才知道，刘俊芬将乡政府按拆迁政策分配给我的北京市朝阳区广华居3楼1单元101室在未告知我的情况下擅自卖给了王培灵。该次拆迁，政府一共给我的补偿款是607130.06元，购买北京市朝阳区广华居3楼1单元101室及地下室共用了469814元，剩余款项刘俊芬说在她手里。”就本案的合同关系，庭审中，王培灵称赵国红对于置换房屋知情且同意，故刘俊芬对赵国红应构成表见代理，故与王培灵形成合同关系的相对方应为赵国红。但刘俊芬则称，“我用101号房换房的时候赵国红是不知情的，也没有取得赵国红的同意，我认为给她一套一居室她就应该知足了，因为这些房子都是我的，赵国红仅仅是户口在我的房子上挂着。当时149号院拆迁时宅基地证是我的，两份腾退补偿协议书中所列的33间房也都是我的，只是签订协议时按照两个户口本签订了协议，分给了赵国红14间房。签订拆迁补偿协议的时候是赵国红委托我去签订的，证件是赵国红给我的，但是置换101号房的时候赵国红没有委托我。……是我跟王培灵换的房，换房的时候赵国红不知情。”本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。但当事人对于自己提出的主张有责任提供证据。首先，关于本案的合同关系。原、被告各方均认可二被告之间并无书面房屋置换合同，但从事实合同履行情况看，各方对于合同内容系以101号房与602号房、402号房互换均无异议。根据101号房对应的《朝来绿色家园房屋买卖合同》买方系赵国红，在无证据表明刘俊芬曾向王培灵告知相应拆迁补偿及房屋置换交易背景的前提下，二被告订立合同时显然只能以101号房所载买受人即赵国红之名义达成协议并开始履行。故王培灵主张与其形成合同关系的相对方系赵国红而非刘俊芬，本院予以采信。其次，关于王培灵订立合同的行为是否存在恶意。从生效判决查明的事实看，王培灵用于置换的两套一居室房屋系王培灵出资50万元购得，与刘俊芬履行101号房《朝来绿色家园房屋买卖合同》所支付的对价469814元相比，并不存在明显过低情形。且订立和履行合同过程中，赵国红也认可刘俊芬持有其户口本、身份证、结婚证等相关身份证件，可以证明王培灵已尽到形式审查注意义务。至于置换后的两套一居室是由赵国红还是由刘俊芬分配以及如何分配与王培灵无关。故根据本案现有证据，本院难以认定王培灵存在与刘俊芬恶意串通之行为。再次，关于赵国红对于房屋置换一节是否知晓。一方面从赵国红的角度，正如刘俊芬在之前案件庭审中所述，拆迁政策是公开的、平等的。若赵国红认为自己系应享有拆迁利益的被拆迁人，与刘俊芬房屋的拆迁利益取得与否无关，应属直接与拆迁人形成独立合同关系的相对方，则更应关注拆迁政策和实施细则等相关规定。即使赵国红同意由刘俊芬代办拆迁补偿等相关手续，如何得以轻信刘俊芬“无拆迁安置房屋”之述？在自己一户签订《房屋腾退补偿协议书》后既未获得每人50平米的安置面积，也未发放协议约定的补偿款项的情况下，如何安然入住刘俊芬为其安排的一居室内？显然于情不通，于理不合。且赵国红自述于“2007年底”即已知晓自己名下应有一三居室，却仍在602号房内继续居住，而在7年后的2014年方才第一次向来广营乡人民政府主张房屋拆迁合同利益，再后才向王培灵、刘俊芬主张权利。对此，赵国红也未做出合理解释。另一方面从刘俊芬的角度，尽管刘俊芬在本案审理中述称“置换101号房的时候赵国红没有委托我，换房的时候赵国红不知情”，但却与其在之前案件审理中的陈述不符，考虑到赵国红与刘俊芬之间的亲属关系和代理关系，本院对于刘俊芬在本案中变更的陈述不予采信，对于刘俊芬在之前案件中的陈述即“换房时已将相应安排告知赵国红，赵国红知道且无意见”本院予以确认。最后，关于赵国红对于101号房是否享有权益。从本案和之前案件审理情况看，可以得出以下结论：其一，赵国红自愿将其相关身份证件交予刘俊芬办理房屋拆迁安置补偿手续，赵国红在《房屋腾退补偿协议书》、《朝来绿色家园房屋买卖合同》中的签字均系刘俊芬代签；其二，赵国红在被拆迁的149号院内未出资建造或翻盖房屋，赵国红《房屋腾退补偿协议书》中所载的14间房实际系刘俊芬所有，赵国红称其“拿到拆迁协议之后才看到面积在其名下”，并主张系刘俊芬赠与但未举证；其三，刘俊芬安排赵国红入住602号房后曾主张赵国红支付购房款30万元，但因未达成一致意见最终未支付；其四，赵国红称其入住602号房后才得知自己曾被安置一套三居室，刘俊芬也称“赵国红得知101号房是她名字后才打起了官司”。由上可见，101号房从拆迁安置获得、置换以及置换之后的房屋分配等全过程，均系由刘俊芬安排实施。而作为“被安置人”的赵国红自始对于拆迁安置政策的规定以及《房屋腾退补偿协议书》的履行不关心、不清楚。换言之，赵国红并非在刘俊芬“代办”全部手续后对于“被安置”101号房不知情，而是在刘俊芬“代办”全部手续前对于其将以“有房户”的身份参与拆迁就不知情。即使赵国红“在入住602号房后才得知被安置一套三居室”的主张属实，也只能缘于其对获得被安置房屋101号房自始无期待。这也解释了赵国红未按家庭人口三人被安置相应面积，也未获得相应拆迁款，相反却与刘俊芬协商是否应就其入住的一居室支付款项的原因。如刘俊芬所述，赵国红在拆迁安置后数年才进行诉讼，仅因为“得知101号房是她的名字”。反言之，在此之前，赵国红对于149号院全部拆迁利益的获得、置换、分配等事宜均无任何异议，而是在得知“被赠与面积”、“被安置房屋”后方才认为自己对于101号房享有权益，进而开始向乡政府及二被告主张，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵国红的全部诉讼请求。案件受理费4100元，由原告赵国红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇二〇年四月三十日书记员 刘菁菁