黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）黑04民终12号上诉人（一审原告）：袁刚，男，1976年5月4日出生，汉族，系鹤岗市丰源塑料制品有限公司法定代表人，住鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：张延昭，黑龙江梁书龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄云先，黑龙江梁书龙律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鹤岗市哈星房地产开发有限责任公司（以下简称哈星公司），住所地鹤岗市工农区54委16组鸿发洗煤有限公司3号办公楼，统一社会信用代码：9123040078601354XY。法定代表人：贺佩叶，职务经理。委托诉讼代理人：鄂年生，系黑龙江畅心律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬东，男，汉族，1963年12月2日出生，系该公司员工。上诉人袁刚与被上诉人哈星公司因合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2019）黑0403民初741号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁刚及其委托诉讼代理人张延昭，黄云先、被上诉人委托诉讼代理人鄂年生，王敬东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁刚上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任，因为买卖合同中约定在2016年之前应当办理过户，但到目前为止，被上诉人并没有取得京剧团房屋的所有权，导致合同的目的不能实现，所以导致双方合同的解除，被上诉人应当对解除合同承担相应的责任，按合同的规定承担百分之二十的违约责任；被上诉人把上诉人给付的700多万元款项返还给上诉人只能是解除合同的一种外在表现形式，并不是代表被上诉人不承担违约责任，依据合同法79条，合同解除后有过错的一方应当承担赔偿责任，依据最高法关于合同法的司法指导意见，合同解除后当事人主张违约金条款继续有效，人民法院可以根据合同法98条的规定进行处理，即违约人承担解除合同后的违约责任，所以一审法院认为合同解除了，被上诉人就不承担任何责任的判决没有法律依据。被上诉人哈星公司辩称，原判决正确，应予维持。涉案房屋所有权确实没有取得，关于京剧团没有过户到哈星公司名下属实，合同中也注明了，签订合同时我们没有京剧团的合法手续，袁刚是知道的。购买京剧团是1900万元，袁刚仅付了410万元，和1900万元相距甚远，袁刚不能足额支付房款，我们也不能去信用社办理过户；385万是袁刚想买尚典国际4号楼的房屋，加410万元一共是795万，4号楼后来袁刚也不买了，我们就把795万元返还给袁刚了。违约实际上是上诉人，现在如果交齐房款，我们也可以去办理过户。袁刚向一审法院起诉请求：1、要求与被告解除2015年11月15日签订的就购买鹤岗市京剧团楼房及土地的买卖合同；2、要求被告支付违约金380万元（按合同约定的标的价值的20%）。事实及理由：原、被告2015年通过协商，被告将鹤岗市市区农村信用合作联社所有的鹤岗市京剧院楼房及土地出卖给原告，价款为1900万元。约定2016年4月30日前过户完毕，若违约按合同标的20%支付违约金。至今被告未过户。一审法院查明事实：原告袁刚与被告哈星公司2015年11月15日签订买卖合同，约定原告袁刚购买案外人鹤岗市市区农村信用合作联社抵付给被告的鹤岗市京剧院楼房及土地，待鹤岗市市区农村信用合作联社能够对上述房产办理过户手续时直接过户给原告袁刚。京剧院共作价1900万元，原告袁刚以下列方式付款：1、支付水泥1万吨，作价300万元；2、原告袁刚用被告哈星公司开发的鹤岗市“上典国际”项目楼盘88套商品房源做抵押，在鹤岗市中国银行以其自己企业名称资质贷款1500万元，交付其中300万元作为购房款；3、其余尾款1300万元，以大米编织袋、水泥变现方式支付，被告哈星公司协助原告袁刚销售大米编织袋、水泥，回款50%作为购房款支付。并约定被告哈星公司应在2016年4月30日前过户完成。如有一方违约，应支付对方按合同标的20%的违约金。该合同履行过程中，原告袁刚替被告哈星公司偿还案外人债务110万元抵充购房款，并交付了水泥1万吨,作价300万元,合计410万元。后该合同未继续履行，被告将原告交付的购房款410万元分五次于2018年1月4日代原告（袁刚）支付给梁继全150万元，于2018年5月15日代原告（袁刚）支付给孟祥君100万元，于2018年3月28日代原告（袁刚）支付给梁继全50万元现金；于2017年8月2日退给原告（袁刚）100万元现金；于2017年4月28日被告退给原告（袁刚）现金10万元，退还原告，合同标的物京剧院未交付亦未办理过户手续。另，京剧院系案外人鹤岗市市区农村信用合作联社名下资产，于2013年8月16日购买哈星公司房屋时，约定将京剧院房产及土地抵付部分购房款。一审法院认为，2015年11月15日原、被告签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效。故双方当事人均应按该合同之约定履行义务。关于合同状态问题。庭审过程中，双方当事人均承认已经支付的购房款被告予以退还，即可视为双方当事人自愿协商一致解除该合同。故无需在本案诉讼中再予解除，对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。原告认为被告存在违约行为，应当承担违约赔偿责任。原告提出被告违约事实如下：1、被告应按约定提供88套房源供原告向银行贷款做抵押，但未依约提供。在庭审过程中，原告表述为“2016年向中国银行申请贷款了，银行说抵押不合格，没有房屋产权证”。根据双方当事人签订的买卖合同中“付款方式”第二项的内容，并未对需要提供抵押的房屋产权证情况进行约定，也未明确约定被告公司为原告提供抵押的房屋应承担的义务，故办理贷款失败不能视为系被告违约行为所致。2、原告认为在签订合同时，被告不具备对标的物京剧院的产权，构成违约。且在约定的2016年4月30日前完成过户手续，被告未办理，亦构成违约。本院认为，原、被告签订的买卖合同已经明确描述了涉案标的物的权利状态等事宜，且原告对此情况知情。其签订合同应视为对京剧院当时产权状态的同意，被告并非违约。原、被告对购买京剧院达成买卖协议，被告有义务履行交付标的物的义务，原告有义务履行付款的义务。在付款过程中，双方当事人虽然有明确的付款方式约定，但未能履行完成。其中，办理银行贷款失败，前文已述，非为被告违约。且被告协助原告销售大米编织袋、水泥是一种协助行为，并非被告合同义务。鉴于此，原、被告约定的付款方式没有成功全部履行，原告仍有义务继续履行给付购买款项，原告无证据证实其已继续履行或与被告达成付款的其他约定，原告已收到被告退回的其购买鹤岗市京剧院楼房及土地款410万元，故被告有权不予交付标的物。故，被告非违约。综上，原告认为被告违约导致合同无法履行，要求被告承担违约责任的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告袁刚的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供一份新证据：2019年11月18日的和解协议一份，证明被上诉人代替上诉人偿还王铁钧120万元的事实是承认自己违约，也承担了违约责任。经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为这份协议与本案无关，从日期看虽然签订的日期是2019年11月18日的一审判决之后，但是该承诺提供120万元是在一年之前。因袁刚和王铁钧在兴山法院有一起纠纷，当时袁刚是被告，要承担120万元的债务，袁刚和贺佩荣关系良好，贺向兴山法院出具一份承诺书，承诺书的日期是2019年初，内容是愿意替袁刚承担债务，这是贺与袁刚形成的另一笔债务关系，从时间看也不能看出贺欠袁刚违约金，这份和解协议与本案无关。因该证据不能足以证明被上诉人哈星公司认可其与上诉人在本案中存在违约责任，故对该证据要证明的问题，本院不予确认。经本院审理认定的事实与一审一致。本院认为，上诉人的上诉请求不能成立。上诉人与被上诉人签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合同有效，双方当事人均应按该合同的约定履行义务。合同履行中，因合同第二项的办理贷款未果及上诉人未全额缴纳房款等原因，双方协商解除了该合同，同时被上诉人返还上诉人的全部购房款。庭审中，上诉人所提供的证据不能证实被上诉人替其偿还120万元系自认存在违约责任及该合同第二项的银行贷款未能办理的原因系被上诉人哈星公司违约所致，故对上诉人该上诉理由不予支持；因双方在签订合同时，对该房屋当时产权的状态均知情，故上诉人认为在签订合同时，被上诉人不具有对标物的产权，构成违约的理由不成立；因上诉人未全额缴纳购房款，对于上诉人请求2016年4月30日前被上诉人未完成过户手续，构成违约的主张无法律依据，本院不予支持。综上，袁刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,000.00元由上诉人袁刚负担。本判决为终审判决。审判长 高 琳审判员 刘延霞审判员 刘延鑫二〇二〇年四月二十八日书记员 陈 静