广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终616号上诉人（原审被告）：徐接春，女，1990年11月29日出生，汉族，住广东省丰顺县******上屋。委托诉讼代理人：刘喆，男，住广东省珠海市香洲区*****************，系徐接春丈夫。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。主要负责人：钟锦绣，该分公司总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁嘉琪，女，该公司工作人员。上诉人徐接春因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐接春上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回雅居乐南朗分公司的起诉；或改判驳回雅居乐南朗分公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，将雅居乐南朗分公司提交的虚假、伪造的事实作为定案的依据。1.徐接春与雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司、雅居乐南朗分公司没有签订物业服务合同，没有发生本案的法律关系，雅居乐南朗分公司主体不适格。2.徐接春从未向雅居乐南朗分公司交过涉案物业服务管理费。原一审法院认定徐接春在2018年8月向雅居乐南朗分公司缴交了883元物业服务费是错误的。因雅居乐南朗分公司提交的证据是伪造的。3.中山市雅诚房地产开发公司（以下简称雅诚公司）所建的涉案商铺多次维修仍不能使用，不符合交楼标准，徐接春有权拒绝收楼。二、一审判决适用法律错误。徐接春与雅诚公司签订的商品房买卖合同第十一条和补充协议第八条第1款是格式条款。该条款中仅凭发出的交付通知，而不问情由，没有签收就视为已签收楼，严重损害买方验收楼房是否合格的权益，应确认该条款部分无效。三、一审判决结论错误。雅居乐物业管理服务有限公司于2017年9月14日经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐南朗分公司。现仍判决徐接春向雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司支付物业服务费，违约金，明显不当。雅居乐南朗分公司辩称，一审判决徐接春向雅居乐南朗分公司支付物业服务费3277元及逾期付款违约金，认定事实清楚，法律关系定性及适用法律准确，请求依法予以维持。雅居乐南朗分公司与徐接春已构成物业服务合同关系，徐接春应履行支付物业管理费等费用的义务。徐接春逾期支付相关费用构成违约，应向雅居乐南朗分公司支付违约金。根据收楼通知书内容，涉案房屋已视为交付，徐接春向雅居乐南朗分公司提出涉案房屋存在问题最早是在2019年11月25日。相关的问题应为涉案房屋维修、保修问题，应由徐接春与开发商雅诚公司沟通处理。徐接春不应以此为由拒绝向雅居乐南朗分公司支付物业管理费。雅居乐南朗分公司向一审法院起诉请求：1.徐接春向雅居乐南朗分公司支付2018年8月至2018年11月期间共4个月的物业管理费3277元及违约金（违约金的计算方法：以每月物业管理费1040元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于2017年9月14日经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司。2015年11月1日，雅诚公司（甲方）与雅居乐南朗分公司（乙方）签订了前期物业服务委托合同，主要约定：双方就山海郡花园物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见；乙方按本合同第五条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向甲方、业主或非业主使用人收取物业服务费、物业服务费按物业的建筑面积缴纳，商铺2016年1月1日至2018年12月31日按3.5元/平方米/月；业主（房屋买受人、物业买受人）从甲方发出收楼通知书中注明的公正交楼日起计算物业服务费，业主办理收楼手续的当天，应缴纳3个月（第一月、第二月、第三月）的物业服务费，第四个月起每个月物业服务费的时间为当月20日前缴纳。2017年6月6日，徐接春与中山市雅诚房地产开发有限公司（以下简称雅诚公司）签订商品房买卖合同，约定徐接春购买中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区1期4组团71幢4卡，建筑面积为297.22平方米，雅诚公司应当在2017年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付徐接春使用。若因徐接春逾期收楼，在雅诚公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付徐接春使用。合同还对双方的权利义务约定了其他事项。雅居乐南朗分公司提交的前期物业管理服务协议，主要约定：雅居乐南朗分公司为山海郡花园物业管理区域提供物业服务，商铺自2016年1月1日至2018年12月31日止按建筑面积每月每平方米3.5元的标准收取物业服务费，徐接春应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳。如徐接春不按约定标准和时间交纳物业服务费，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同月28日予以盖章确认同意备案。该前期物业管理服务协议的乙方处没有徐接春的签名，雅居乐南朗分公司称是因为徐接春签订的前期物业管理服务协议丢失了，所以就提交乙方处空白的。2017年10月15日，雅诚公司向徐接春寄送收楼通知书，通知徐接春应于2017年10月25日至2017年11月7日带齐以下应交费用及相关证件资料到销售中心办理收楼手续，但由于徐接春未付清1198000元的银行贷款未放款，根据徐接春与雅诚公司签订的《中山市商品房买卖合同》补充协议约定，下须付清该房屋的全部房价款或选择银行按揭付款的须银行贷款放款后方可要求交付使用。如徐接春未能在上述期限内缴清费用及办理收楼手续的，则根据双方签订的商品房买卖合同的约定，该商品房视为已实际交付给徐接春使用，物业管理费将于收楼通知书收楼期限次日开始计收。徐接春至今尚未办理收楼手续。雅居乐南朗分公司称在通知徐接春收楼的时候，徐接春申请按揭的银行尚未放款。2017年10月28日，徐接春申请按揭的银行已放款。徐接春至今尚未收楼。2018年11月23日，雅居乐南朗分公司委托广东正日律师事务所向徐接春发出律师函（催缴物业管理费通知书），截至2018年11月，徐接春尚欠物业管理费3277元，逾期滞纳金113元未付，合计3390元。该欠费经管理公司多次催告仍未支付，徐接春的行为已经构成违法，应承担相应的违约责任。徐接春已缴纳2018年8月883元物业管理费，尚拖欠2018年8月157元及2018年9月至2018年11月3120元物业管理费3120元。因徐接春未按约定交纳物业管理费，雅居乐南朗分公司遂诉至一审法院，主张上述实体权利。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。雅居乐南朗分公司提交的前期物业管理服务协议虽无徐接春的签名，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。雅诚公司于2017年10月15日通知徐接春2017年10月25日至2017年11月7日办理收楼手续，且徐接春已于2017年10月28日付清房款，该通知收楼期间为合理期间，徐接春无正当理由未办理收楼手续，视为雅诚公司已于2017年11月8日案涉不动产交付给徐接春使用，徐接春应按照约定支付物业服务费。徐接春逾期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。徐接春每月应缴物业管理费1040元（297.22平方米×3.5元/平方米），2018年8月至11月期间的物业管理费为4160元（1040元×4个月），因2018年8月徐接春已缴纳883元，故雅居乐南朗分公司要求徐接春支付2018年8月至2018年11月期间的物业管理费3277元及违约金（以实际欠费的基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），合理有据，一审法院予以支持，但违约金的起算时间应为实际欠费当月的21日。徐接春经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：徐接春于一审判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐南朗分公司支付2018年8月至11月期间的物业服务费3277元及违约金（以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（雅居乐南朗分公司已预交），由徐接春负担（徐接春于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付雅居乐南朗分公司）。本院二审期间，雅居乐南朗分公司提交了证据：中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案商铺已符合法定及约定交付条件。徐接春确认该证据真实性、合法性，不确认其关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，涉案中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区*期4组团于2016年12月28日取得建设工程竣工验收备案登记证。徐接春与雅诚公司签订的商品房买卖合同记载的买受人地址为广东省珠海市香洲区**********锦园。补充协议第十条约定出卖人按该通讯地址寄出的所有挂号函件，均已挂号回执上注明的邮寄日期七天后视为已送达该函件给买受人。根据挂号回执记载，雅诚公司系以挂号信方式向商品房买卖合同记载的买受人地址邮寄了收楼通知。雅诚公司与雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司签订前期物业服务委托合同，委托雅居乐南朗分公司对涉案山海郡花园物业实施前期物业管理至该物业业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效之日止。商铺自2016年1月1日至2018年12月31日止按建筑面积每月每平方米3.5元的标准收取物业服务费，物业买受人应交纳已交付或视为交付物业的物业服务费。物业服务费用在每月二十日前交纳。如物业买受人不按约定标准和时间交纳物业服务费，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2019年11月25日，徐接春向雅居乐南朗分公司反映，涉案71-4商品房存在以下质量问题：1.门口铝条变形；2.商铺门头墙角涂料泛白；3.二楼平台墙体渗水/天花渗水；4.二楼窗户开不了；5.一楼商铺内积水/墙内渗水。关于雅诚公司于2017年10月15日向徐接春寄送收楼通知，徐接春为何迟至2019年11月25日才反映上述情况的问题，徐接春二审述称，2019年11月25日之前，其曾与雅诚公司联系维修事项，联系多次未果，其有正当理由拒绝收楼。但由于其更换过手机，没有相关与雅诚公司联系的信息了。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司与雅诚公司签订的前期物业服务委托合同对徐接春产生拘束力。雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于2017年9月14日经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐南朗分公司，其权利义务由变更后的雅居乐南朗分公司承担。故雅居乐南朗分公司在本案中向徐接春主张物业服务费及违约金，主体适格。涉案房屋已于2016年12月28日取得建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件。2017年10月15日，雅诚公司向徐接春寄送收楼通知，通知其于2017年10月25日至2017年11月7日期间办理收楼手续。该通知已给予徐接春合理收楼期限。徐接春无正当理由未在指定的收楼期限内办理收楼手续，一审判决根据涉案商品房买卖合同约定，认定涉案商品房已于2017年11月8日视为交付徐接春使用，并无不当，本院予以维持。徐接春在涉案房屋已交付其使用后，才于2019年11月25日向雅居乐南朗分公司反映涉案房屋存在渗水等质量问题，系其与雅诚公司之间关于涉案房屋质量保修的争议，徐接春不能以此为由拒绝向雅居乐南朗分公司支付物业管理费。徐接春述称在雅诚公司向其发出收楼通知后至2019年11月25日期间，其曾多次就涉案房屋的维修问题联系雅诚公司，但未提供证据予以证明，本院对此陈述不予采纳。在涉案房屋于2017年11月8日视为交付徐接春使用后，徐接春未按照前期物业服务委托合同的约定向雅居乐南朗分公司支付物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定徐接春应当支付涉案房屋交付后欠付的物业服务费及合同约定的逾期付款违约金（其中，2018年8月逾期付款违约金以157元为基数，自2018年8月21日起计；其余逾期付款违约金分别以1040元为基数，自欠付当月的21日起计），并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人徐接春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（徐接春已预交），由徐接春负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年四月十日书记员 刘粤湘