广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初790号原告：佛山雅展房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********雅居乐花园会所一层，统一社会信用代码91440607MA4UUHCT5Y。法定代表人：杨林森，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。被告：戴炽强，男，1988年9月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区********，公民身份号码******************。原告佛山雅展房地产开发有限公司（以下简称雅展房地产公司）诉被告戴炽强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告雅展房地产公司的委托诉讼代理人舒辉到庭，被告戴炽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅展房地产公司的诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的合同款200400元；2.被告立即向原告支付逾期付款违约金（1.以200400元为基数，自2018年12月1日起每日按照万分之二的标准计算至完全清偿之日止，暂计至起诉之日为15390.72元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中原告雅展房地产公司撤回第一项诉请。事实与理由：2018年上半年，原被告双方签订《***认购书》，被告认购原告开发的“***-**-**-****”物业。双方在认购书中确定物业认购成交价1285651元，其中毛坯售价为965229元，同时被告自愿委托原告代为进行毛坯收楼，并在收楼后进行装修，装修总价为320422元。装修款分二期支付：第一期装修款96127元需在2018年8月11日前支付；第二期装修款224295元需在2018年11月30日前支付。基于《***认购书》，原被告双方在2018年7月29日同时签订《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议、《装修合同》，再次确认了被告向原告购买******************房产，并委托原告进行装修的具体事宜。《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》均约定被告需按时向原告支付各分期款项，如果被告逾期付款在90日之内，被告应按日向原告支付逾期应付款项万分之一的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，若原告不解除合同的，被告应按日向原告支付全部逾期应付款项万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了部分款项，尚拖欠合同款200400元未支付。原告通过各种方式督促被告支付款项，曾自己发函或委托律师发函向被告催要款项，被告签收函件后至今未能支付。原告认为，原被告双方签订的《***认购书》《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议、《装修合同》为各方真实意思表示，合法有效。被告应按照上述合同约定向原告支付款项，现被告拖欠款项的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，恳请判如诉请。被告戴炽强答辩称，1.2019年4月16日，三水法院作出的(2019)粤0607民初564号民事判决书已认定该《装修合同》无效，合同总体无效，违约条款因此也无效，答辩人无需支付违约金。2.2018年9月1日，答辩人发现《商品房买卖合同(预售)》及其附件中有三处非本人的签名及手印并向原告销售的刘国安指出。原告严重侵害答辩人权益，答辩人有拒绝履行合同。3.《装修合同》第九条约定在履行合同过程中如产生争议，双方应通过友好协商的途径解决争议，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉解决。2020年1月16日，三水法院的调解员致电告知答辩人原告起诉一事，答辩人回复可以支付尾款但不同意支付违约金且认为违约金计算标准过高。此前原告根本没催告答辩人付款或与答辩人协商解决。2020年2月18日，答辩人收到三水法院的应诉通知后即于2020年2月20日支付尾款。另外，对于在农历新年前已支付尾款但不支付违约金的其他业主，原告已经撤诉，而原告执意要求被告支付违约金，表明原告对争议的处理存在双重标准。综上，请求驳回原告要求答辩人支付逾期付款违约金的诉讼请求；驳回原告要求答辩人承担全部诉讼费用的诉讼请求，并依法判令原告承担本案全部诉讼费用。原告雅展房地产公司围绕其诉讼请求，提交以下证据：证据1：《***认购书》《买受人声明》《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议、《装修合同》及附件各一份，拟证明原被告双方签订《***认购书》《商品房买卖合同（预售）》《装修合同》，被告向原告购买涉案房产并约定合同款项支付及双方权利义务的事实。证据2：催款函、EMS快递底单各三份，拟证明基于被告欠付原告合同款项的情况，原告多次自己发函或委托律师发函催促被告付款，其中2018年12月13日的邮件于2018年12月15日由前台签收；其他邮件则因拒收被退回。证据3：原告代理人舒辉与业主郑丹纯的微信聊天记录一份，拟证明2019年12月30日，业主郑丹纯联系原告代理人舒辉要向原告申请免滞纳金，其所发送的业主群里免滞纳金的接龙中有戴炽强的报名，因此被告早在2019年12月份就知道原告起诉一事，而不是其所称的2020年2月份才知晓。被告戴炽强围绕其答辩意见，提交以下证据：证据1.（2019）粤0607民初564号民事判决书一份，拟证明《装修合同》无效，被告无需支付违约金。证据2.戴炽强与原告的销售人员刘国安的微信聊天截图一份，拟证明《商品房买卖合同（预售）》中的附件十一（2）工程质量保修书第3页、《前期物业服务合同》第5、6页的签名及手印均非被告戴炽强本人的。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，被告质证对证据1中《商品房买卖合同（预售）》的附件十一（2）工程质量保修书第3页、《前期物业服务合同》第5、6页的真实性有异议，对证据1的其他内容真实性无异议，对证据2、3的真实性有异议。对于被告的证据，原告质证对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性有异议。本院对双方质证认为真实性无异议的证据均予以采信，对双方有异议的证据，本院认定如下：原告的证据1中的《商品房买卖合同（预售）》附件十一（2）工程质量保修书第3页、《前期物业服务合同》第5、6页与本案争议的主要事实无关联性，对该部分本院不予采信；原告的证据2真实记载原告通过EMS向被告催款的过程，被告以其中一次快递是其公司前台代签而不是本人签收、其他邮件被拒收退回为由主张该催款函不具真实性，原告根据被告在合同中提供的通讯地址邮寄催款函，邮件被退回导致被告无法获知邮寄内容的不利后果应由被告自行承担，该质证意见本院不予采信并确认原告证据2的真实性。原告的证据3及被告的证据2，在质证一方对证据真实性有异议情况下，举证一方未能进一步证明该微信聊天记录的来源、聊天对象的真实身份，该两份证据本院均不予采信。结合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告雅展房地产公司作为甲方与被告戴炽强作为乙方签订《***认购书》（未明确认购日期），约定被告认购原告开发的******************房屋，建筑面积为112.07平方米，认购书第一条“成交金额及付款约定”内容：该物业标准总价为1298637元，物业认购成交价为1285651元。1.该物业（毛坯）售价为965229元，毛坯房屋于2020年4月1日前交付使用；乙方于签订认购书时支付定金20000元，首期楼款275229元于2018年8月11日前支付，余款670000元办理银行按揭；2.乙方委托雅展房地产公司代为进行毛坯收楼，并在收楼后按乙方意愿进行装修，装修总价为320422元，装修的交楼时间为2020年12月30日，装修标准和装修款的支付方式以最终签订《装修合同》为准。装修款分期付款：第一期96127元于2018年8月11日前支付；第二期224295元于2018年11月30日前支付。认购书还约定甲乙双方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》，《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》不可分割，其中一份合同终止或解除的，另一份合同同时终止或解除。2018年7月29日，原告雅展房地产公司与被告戴炽强签订《商品房买卖合同（预售）》，约定戴炽强购买雅展房地产公司开发的位于佛山市三水区***********************屋，建筑面积为112.07平方米，房屋总价为965229元。在签订本合同前，买受人已经向出卖人支付了定金20000元，该定金在交付首付款时抵作商品房价款，在本预售合同网上签订之日起1日内支付295229元，剩余房款670000元应于2018年8月2日前办理银行按揭手续。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件，供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的设施交付标准。合同第十一条约定出卖人应当在2020年4月1日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定。载明：1.外墙：外墙瓷砖；2.起居室：（1）内墙：砂浆抹面（2）顶棚：水泥浆抹面（3）室内地面：原结构面；3.厨房：（1）地面：原结构面（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：水泥浆抹面；4.卫生间：（1）地面：砂浆找平（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：原结构面；5.阳台：地面砂浆找平、顶棚双飞粉、不封闭；6.电梯：（1）品牌：奥的斯电梯；7.管道:符合国家标准；8.窗户：铝合金窗。同日，原告雅展房地产公司作为甲方与被告戴炽强作为乙方签订《装修合同》，约定戴炽强委托原告雅展房地产公司对位于佛山市三水区***********************进行装修，合同第二条2.1款约定“乙方自愿委托甲方对该商品房进行装修和改造，乙方允许甲方将装修改造工程全部或者部分委托给第三方完成且无需通知乙方，乙方不得以甲方无装修资质对本合同或者本装修履行提出任何异议。”第二条2.4款约定：“乙方承诺上述装修改造已经过其他共有人同意，并知悉、同意上述装修改造将产生的变化和后果。若有政府主管部门要求调整，乙方同意按照规定进行调整，且不向甲方主张任何权利，本条为独立条款，不受本合同效力影响。”第三条约定本装修工程总价款320422元，包含装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等，装修款分期付款：第一期96127元于2018年8月11日前支付；第二期224295元于2018年11月30日前支付。第四条约定：“甲、乙双方确认该商品房预售面积和确权面积有差异时，本装修合同价不进行面积差额退补，但不影响《商品房买卖合同》关于面积补差条款的约定。”第五条5.1约定：“乙方按本合同第十条附件2.1、2.2进行房屋装修验收，其中第十条附件2.2只是装修标准约定，甲方有权以同等材质替换。乙方同意不以装修存在轻微质量瑕疵为由拒绝收楼。”第七条2点约定：“乙方接受甲方交付该商品房或本合同中约定视作甲方已交付装修工程的，乙方即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时甲方应承担的责任。”第八条2点约定：“买卖合同和装修合同不可分割，其中一份合同终止或者解除的，另一份合同同时终止或解除，如乙方原因，引致《商品房买卖合同》或者《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按照《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同解除的违约责任。”《装修合同》的附件有：1.《装修平面图》；2.《装修标准》载明房屋客厅、餐厅、过道、主卧室、卧室、书房、厨房、卫生间、阳台以及全屋强弱电、给排水、燃气、门窗、照明系统，照明、栏杆、外墙的装修项目和使用的主要材料品牌。另查明，2019年12月13日，原告向本院提交起诉材料，本院委托佛山市三水区******对该案进行诉前调解，并于2020年2月7日正式受理本案。2020年2月20日，被告戴炽强缴纳《装修合同》的剩余合同款项200400元。原告自认并未在2020年4月1日前向被告交付毛坯房，该案涉房屋正在装修中。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案《装修合同》的效力；二、原告主张被告支付违约金有无依据。关于第一个争议焦点。本院于（2019）粤0607民初564号案中认定该合同无效，该判决已发生法律效力，该判决对本案具有既判力。本院认为，原、被告双方通过签订《***认购书》约定房屋成交金额分为毛坯售价和装修款两部分，在签订《商品房买卖合同(预售)》同时签订《装修合同》，并约定《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》同时终止或解除。从双方当事人订立合同的过程、合同约定的价款和房屋交付的条件、情况等内容判断，原、被告在签订上述协议时已经明确原告出售的房屋为带装修交付，交易价款需要分开商品房买卖合同和装修合同两份合同进行约定，故双方当事人签订《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》，实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同(预售)》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，《装修合同》并非对房屋进行装修的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原、被告双方签订《装修合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，《装修合同》应为无效。关于第二个争议焦点，如上所述，双方当事人虚假的意思表示隐藏的真实意思表示是《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成开发商与购房者签订带装修房屋的商品房买卖合同，案涉房屋交易总价为买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为，故在被告未支付剩余购房款的情况下，原告有权于2019年12月13日向本院提起诉讼，要求被告支付剩余购房款200400元。被告在原告起诉后履行了付款义务，原告仍主张违约金并认为基于《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》，被告均应按日万分之二的标准向原告支付违约金。对此本院认为，本案涉及的合同款200400元属于《装修合同》项下的款项，原告依《商品房买卖合同(预售)》主张违约金的主张缺乏依据，又因《装修合同》属无效合同，原告依《装修合同》主张违约金亦缺乏依据，本院不予支持。然而被告直至2020年2月20日方向原告支付剩余购房款，确实给原告造成一定的利息损失，故本院酌定被告承担自原告起诉之日（2019年12月13日）起至实际清偿之日（2020年2月20日）止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失1616.56元[200400元×69天×4.15%÷360+200400元×1天×4.05%÷360]。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴炽强在本判决生效之日起十日内向原告佛山雅展房地产开发有限公司支付利息损失1616.56元；二、驳回原告佛山雅展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取即2268元(原告已预交)，由原告佛山雅展房地产开发有限公司负担268元，被告戴炽强负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陶恩萍二〇二〇年四月二十三日法官助理 林健仪书 记 员 王玲如