广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3613号原告：彭振华，男，1976年7月15日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县***********，公民身份号码430************474。原告：刘洪连，女，1978年12月27日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区****************，公民身份号码362************567。两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。原告彭振华、刘洪连诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭振华、刘洪连的委托诉讼代理人赖初帆，被告建发公司的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭振华、刘洪连向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期交房违约金24592元（以购房款652308元为基数，按每日万分之一计算，从2016年12月31日起至2018年1月12日止）。事实与理由：两原告与被告于2015年10月7日签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于中山市火炬开发区*********************，该房总价为652308元。合同约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付两原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向两原告承担逾期交房的违约责任。被告建发公司辩称，关于逾期交付违约金，签订涉案商品房买卖合同时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，原告接收了涉案商品房，足以证明原告明知涉案商品房不具备交付条件而提前接收。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”据此，应当驳回原告的该项请求。即使被告未能在约定期限内取得竣工验收备案登记证，但原告实际上已于2017年收楼，如今原告既获得涉案商品房的使用权，又主张逾期交房的违约金，其意图明显是获得双重的收益，与合同法、民法中关于违约金的弥补损失的性质相悖。再一步说，原告已于2017年9月22日实际收楼，其再主张逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，应当全部驳回原告诉讼请求。经审理查明：2015年10月7日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于火炬开发区东镇东一路13号星耀花园3幢1单元402房的预售商品房，购房总价652308元；合同第八条规定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。庭审中，原告与被告一致确认涉案房屋于2017年9月22日交付使用。2018年1月12日，涉案房屋所在建设工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年11月21日，原告向本院提起诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应当在2016年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但被告直至2017年9月22日才向原告交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2017年1月1日起向原告支付逾期交房违约金。至于被告在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向原告交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。故原告在接收涉案商品房前应对商品房是否符合合同约定及法定交楼条件负有一定检验义务，应要求建发公司提交合同约定及法定的验收合格文件，在建发公司未能提供相关验收合格文件的情况下，有权拒绝收楼。本案中，原告已于2017年9月22日实际收楼，原告对收楼时是否知道商品房具备合同约定或法定的交付条件应举证证明，原告未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，结合前述论述意见，应视为原告明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下仍同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故被告向原告承担逾期交房违约金的期间为2017年1月1日至2017年9月22日，共265天。关于诉讼时效的问题。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2017年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间。原告于2019年11月21日向法院起诉，则原告的上述债权中（2017年1月1日至2017年9月22日），没有超过诉讼时效期间，被告抗辩无效，本院不予支持。综上，被告逾期交房应向原告支付逾期交房违约金17286.16元（652308元×0.0001×265天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告彭振华、刘洪连支付逾期交房违约金17286.16元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，减半收取为207元（该款原告已预付），由原告彭振华、刘洪连负担61元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担146元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年四月二十四日书记员 梁敏霞孙永辉