北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88320号原告:王文博，男，1990年2月24日出生，汉族，住河北省承德市隆化县七家镇七家村桃李路100号。被告：李蜻蜓，女，1989年2月26日出生，汉族，现住天津市台儿庄路13号。原告王文博（以下简称原告）与被告李蜻蜓（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院公告送达，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付租金25981元、水、电、燃气共822.5元；2、要求被告支付违约金4800元。事实和理由：2018年8月31日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告承租被告名下位于北京市朝阳区机场南路东里15号楼5单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋），租期一年，自2018年9月1日至2019年8月31日，年租金57600元。签约后，原告依约交付了涉案房屋，2018年8月20日被告在签约前先行支付了1000元定金，2018年9月9日支付4000元，2018年10月26日支付5200元，2019年2月4日支付3000元，2019年2月19日支付6400元，2019年4月26日支付10100元，以上共计29700元。由于被告长期拖欠租金，原告遂于2019年6月份要求被告搬出，但被告表示可在当月月底前交清租金，当月届满，被告并未如期给付。2019年7月，被告表示将于当月搬出，截止2019年7月31日，被告仍未搬离。2019年8月3日，原告前往涉案房屋，要求被告搬出，被告当天安排搬家公司搬出个人物品，次日，原告再次前往涉案房屋收回钥匙。在被告承租期间，由于被告给付租金资金压力较大，约2018年10月、12月份，被告将涉案房屋的次卧转租，转租后，被告收取该承租人的租金。被告搬出后，原告保障了次承租人的权利。鉴于被告拖欠租金、水电费、燃气费的事实已构成违约，故原告提起本诉。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2018年8月31日，经由北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下涉案房屋（门牌号为15号楼5单元XXX），租期一年，自2018年9月1日至2019年8月31日，租金4800元/月，租金给付方式为押一付三，押金4800元，各期租金支付日期为2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日。租期内供暖费、物业费由原告负担，水费、电费、燃气费由被告负担。被告交纳居间费2400元。依约定，被告不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达500元的，原告有权单方解除合同，并有权按月租金100%的标准主张违约金。该租约附件一列明涉案房屋交付时水费起计底数3965，电费118.7/4262，燃气费10.30。根据原告提供的被告付款凭单显示，2018年8月20日被告支付1000元，2018年9月9日支付4000元，2018年10月26日支付5200元，2019年2月4日支付3000元，2019年2月19日支付6400元，2019年4月26日支付10100元，以上共计29700元。原告称被告于2019年8月3日搬出，己方于2019年8月4日前往涉案房屋收回钥匙，关于被告搬出的时点、交付钥匙的流程，未见原告提供证据。原告提交2019年8月10日由北京飞机维修工程有限公司出具的水费、电费收据两张，证明己方于当日交付涉案房屋自2018年6月19日至2019年8月10日期间水费805元、电费1002元。本案中，原告认为上述水费、电费应由被告负担二分之一，并作为诉讼请求列明。关于燃气费的交费记录，未见原告举证。此外，原告主张被告搬出前曾收取涉案房屋次卧承租人李某2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金2500元，被告搬出后，原告单独再行向李某收取2019年8月31日之后的租金，所以，原告主张被告应向其返还李某所交2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金2500元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同中，按期足额交付租金系承租人应尽的主要合同义务，本案中，在原告提供适格租赁标的物并由被告实际使用的情况下，被告却并未依约交付租金，根据合同法第九十四条第二款第二项之规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”，可以认定构成根本违约，守约方有权解除合同。现被告欠付租金的事实已构成违约，原告主张解除合同并要求被告搬离房屋并无不当，考虑到被告已实际搬出，双方合同已无继续履行的可能，本院认定双方租约已于被告搬出之日解除。关于合同解除的时点，虽然原告未提供充分证据证明2019年8月3日被告组织人员搬出己方物品的事实，但原告提供的2019年8月10日向北京飞机维修工程有限公司交付水费、电费的收据可以佐证原告于2019年8月10日结清涉案房屋欠缴水费、电费的事实，原告就涉案房屋收回的事实已提供了相应证据，加之被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，应由被告承担举证不能的法律后果，即本院依据原告所述被告搬出时点认定双方租约于2019年8月3日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。原告作为出租人，尽到了提供适格租赁标的物的合同义务，并不存在违约情形；被告作为承租人，租期内未依约付款，已构成违约，原告主张截止2019年8月3日期间租期内欠付租金，于法有据，本院根据被告实际承租的期限及已付租金的事实，核定被告欠付租金数额23481元，并据此予以支持。此外，根据李某付款事实可见，李某向被告交纳了2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金2500元，该款项应由原告收取，故原告向被告主张返还，本院准予。关于水费、电费的清缴事实已由原告提供收据佐证，本院予以支持。关于燃气费的交纳因未见原告举证，本院不予支持。结合原告实际结清费用的情况及诉讼请求列明的主张，本院判令被告应向原告给付水费、电费共计822.5元。在违约金的数额核定上，虽然被告构成违约，但认定违约金的数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况等因素，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，人民法院应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。所以，本院酌定违约金1500元。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李蜻蜓于本判决生效之日起七日内给付原告王文博租金、电费和水费共计二万六千八百零三元五角；二、被告李蜻蜓于本判决生效之日起七日内给付原告王文博违约金一千五百元；三、驳回原告王文博的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，由被告李蜻蜓负担（已由原告王文博预交，于本判决生效后七日内给付原告王文博）。公告费560元，由被告李蜻蜓负担（已由原告王文博预交，于本判决生效后七日内给付原告王文博）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黎伟伟审判员  乔红星审判员  刘茵茵二〇二〇年四月二十九日书记员  李雅雯