广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初424号原告：李思健，女，1972年3月13日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县************。被告：中山市天都城物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市********。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：熊延宝，广东鹏吉律师事务所律师。原告李思健与被告中山市天都城物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李思健、被告委托诉讼代理人熊延宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告无需向被告交纳未收楼前（2015年5月1日至2019年9月30日期间）的物业管理费16794元及滞纳金39117元；2.判令被告赔偿原告误工费10000元、差旅费10000元。事实和理由：2013年7月24日，原告与中山市天都城房地产开发有限公司（以下简称天都城房地产公司）签订商品房买卖合同一份，约定原告向天都城房地产公司购买位于中山市************天乙海岸名都天善湾1幢2单元1804房的房地产。2015年4月30日，由于涉案楼盘综合验收不达标不符合验收标准，至今未取得验收合格证，因此，天都城房地产公司尚未取得交楼资格，但天都城房地产公司却将涉案楼盘委托相关物业公司参与管理，这是不合法的。原告多次与被告协调办理收楼未果，被告要求原告先交纳未收楼期间的所有欠费，否则不予交楼。原告认为交楼是天都城房地产公司的义务，被告无权以强制的手段逼迫原告缴费。2019年9月，原告向被告员工吴先志收楼，吴先志要求被告交纳物业管理费16794元才能收楼，并称其保留追索滞纳金39117元的权利。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告答辩称，原告的诉求没有依据。天都城房地产公司现已处于破产阶段，由管理人负责，且该管理人已经明确发函通知如办理交楼手续必须通知管理人，需要由管理人核实确定，原告认为购买的物业不满足收楼条件，应该与天都城房地产公司管理人协商解决。原告可以随时办理收楼手续，且原告欠的物业管理费及滞纳金不会成为收楼的阻碍条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，原告与天都城房地产公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定原告向天都城房地产公司购买位于中山市************天乙海岸名都天善湾1幢2单元1804房的房地产，购房总价为523099元。2013年12月23日，原告因购买涉案房地产向中国农业银行贷款360000元并签订《个人购房担保借款合同》一份。2015年4月15日，天都城房地产公司向原告出具《收楼通知书》，告知原告其购买的位于中山市****************************的商品房已具备收楼条件，现于2015年4月30日正式交付原告使用，为使交楼工作顺利进行，请原告于2015年4月30日前往办理收楼手续，若遇特殊情况需要延期收楼，请与海岸名都物业服务中心联系，如没按上述收楼时间来办理收楼者，视为已收楼，物业服务费按《商品房买卖合同》中约定的交付之日起计算，并按合同上的条约承担责任，该《收楼通知书》同时备注了原告收楼所需的资料及收楼时需交纳的款项（专项维修资金5090元，三个月管理费933元，办证税费等其他费用700元）。2019年9月9日，天都城房地产公司管理人出具给被告的《关于暂停直接办理交楼手续的函》载明“2018年11月8日，广东省中山市中级人民法院以（2018）粤20破65号决定书指定中山市成诺会计师事务所有限公司担任中山市天都城房地产开发有限公司管理人。由于工作需要，为维护全体债权人利益，请贵司从即日起暂停直接办理天都城房产的交楼手续，若第三方有意办理交楼手续，请先通知管理人，待管理人核实后再办理下一步交楼手续”。原告称其收到了天都城房地产公司出具的《收楼通知书》，但当时因为涉案的楼盘尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的交付条件，故原告并未按约定时间办理收楼手续，但2019年9月，原告去到被告处办理收楼手续，被告工作人员却要求原告在交纳物业管理费16794元及滞纳金39117元后才能收楼，故原告向法院起诉判决确认原告不需要向被告支付物业管理费16794元及滞纳金39117元，并要求被告赔偿原告误工费及差旅费。原告向本院提交录音及微信聊天记录的光盘以证明上述事实。经查，原告提交的录音显示，原告去到被告处办理收楼手续，被告工作人员吴先志要求原告交纳相关的物业管理费及滞纳金。微信聊天记录反映出吴先志要求原告交纳物业管理费16794元、滞纳金39117元。原告并未就其误工费及差旅费的损失进行举证。原、被告双方确认并未签订物业服务合同，被告则称其与天都城房地产公司签订了前期物业服务协议，但没有找到相应的合同原件，被告认为如果原告认为涉案物业未达到收楼条件，原告应当与天都城房地产公司协商解决，如果达到收楼条件，则原告须从收楼通知书确定的日期开始交纳物业管理费及滞纳金。庭审中，被告表示庭后就原告提交的光盘发表书面质证意见，并于庭后3个工作日核实涉案楼盘有无取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，是否符合《中山市商品房买卖合同》约定的交付条件等情况并书面回复本院，但被告至今仍未回复本院。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告提起诉讼请求判决其无需向被告支付物业管理费及滞纳金，应当依法承担举证责任。作为一个主张消极事实的诉讼，其举证责任，一是要求原告应当履行举证证明不存在应当交纳物业管理费及滞纳金的义务，二是当双方是否应交纳物业管理费及滞纳金的事实真伪不明、无法判断时，原告应承担举证不能的法律后果。这种确认不需要交纳相关费用的诉讼，对于原告而言，因其主张没有办理收楼手续，不应当交纳相关的费用，其提供证据证明没有存在的事实有现实困难，因此，其行为意义上的举证责任因其客观上无法提供证据证明而完成，但是这并不当然代表其结果意义上的举证责任亦已完成，而需要反观被告是否有证据证明原告的主张不成立。因被告未在本案中提出反诉，因此，被告的上述证明责任并不意味着其应承担证明原告应当交纳物业管理费及滞纳金的举证责任，而是通过被告的抗辩和证明来判断原告的主张的事实是否成立。如果被告没有提供任何存在原告应当交纳物业管理费及滞纳金的可能性的证据，则原告主张的关于其不需要交纳物业管理费及滞纳金的事实即可确认。但是，如果被告提供了足以令人怀疑原告主张的相关证据，即使并不当然能够充分证明原告应当交纳的物业管理费及滞纳金的具体数额，因原告无法进一步举证推翻被告的有关证据并充分证明其不需要交纳物业管理费及滞纳金的事实，即因原告举证未达到证明标准以致事实真伪不明时，根据举证责任的分配原则，原告应当承担败诉的法律后果。本案中，原告提供了《中山市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》及光盘等证据以证明其无需向被告支付物业管理费及滞纳金。而被告提交了《收楼通知书》等证据，以证明如果原告未在约定的时间办理收楼手续，将视为已收楼，并需交纳相应的物业管理费。从上述双方提供的证据来看，虽然被告的上述证据能否充分证明原告应当交纳物业管理费及滞纳金尚存在一定的不确定因素，但由此可以认定原告需要交纳物业管理费及滞纳金的概率远大于原告主张的其不需要交纳物业管理费及滞纳金的概率。在目前原告是否应当交纳物业管理费及滞纳金的事实不清的情况下，应当依法驳回原告关于其不需要交纳物业管理费16794元及滞纳金39117元的诉讼请求。鉴于被告在本案中并未提出反诉，因此，关于原告应否向被告支付物业管理费及滞纳金，本案不予审理。另，原告并未就其误工费及差旅费的损失进行举证，其应承担举证不能的不利后果，故原告诉请被告赔偿误工费10000元，差旅费10000元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李思健的全部诉讼请求。案件受理费1702元，减半收取计851元，由原告李思健负担（该款原告李思健已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 廖 雪二〇二〇年四月十七日书记员 郭君意周淑琴