山西省霍州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1082民初1356号 原告：程彬彬，男，汉族，1983年10月12日出生。 委托代理人：程一静，女，汉族，1989年1月2日出生，与原告系兄妹关系。 委托代理人：程红锁，男，汉族，1957年9月19日出生，与原告系父子关系。 被告：霍州市润德物业管理服务有限公司，住所地霍州市星河蓝湾商铺A区102室。 法定代表人：陈培淋，总经理。 委托代理人：赵青，该公司经理。 原告程彬彬诉被告霍州市润德物业管理服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告程彬彬的委托代理人程一静、程红锁，被告霍州市润德物业管理服务有限公司法定代表人陈培淋及其委托代理人赵青到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告诉称：2019年9月20日上午，原告位于星河蓝湾小区1号楼1单元101室的房屋被主卧下水道堵塞返流的粪便、杂物、污水淹进家中，导致室内门、门框、壁纸、柜子、床、家具等开裂或损坏、电路短路。下水管道专业人员疏通时，挖出大量的卫生巾、卫生纸及其他杂物，因其堵塞下水管道导致污物返流造成原告家中一片狼藉。事发后，原告联系物业紧急处理了现场，又耗时几天才把能看得见的地方清理干净，但墙面、家具等均已裂缝或损毁。后原告通过物业和各业主沟通，以望就赔偿事宜达成和解，但协商无果。原告于2018年3月购买此房，历时多半年设计、装修，2019年初才入住，不料新房却遭此损毁，为维护自身的合法权益，原告只能诉诸法律，望法院査明事实，判如所请。 原告的诉讼请求：一、请求判令被告赔偿原告房屋损失修复费22939元、家政费200元、误工费8322元、鉴定费10000元，以上共计41461元。二、诉讼费由被告承担。 原告为支持其请求，向本院提供证据：1、原告身份证复印件、原告房屋买卖合同复印件，证明原告主体资格适格。2、房屋损毁照片复印件，证明原告房屋毁损情况。3、房屋损失修复费用评估明细表，证明经临汾德信资产评估有限公司评估房屋损失修复费用为22939元。4、微信转账记录复印件、收条复印件，证明2019年9月20日，事发后原告善后家政费200元。5、物业费收据复印件，证明2019年4月12日，原告向被告缴纳物业等相关费用1956元。6、原告缴纳水、电、暖、天然气等费用凭证复印件，证明原告在事发前一直正常缴纳相关费用，正常居住使用该房屋。7、原告父亲工资表复印件，证明该房屋实际使用人的工资情况：月工资4161元。8、鉴定费收据10000元。9、星河蓝湾物业服务手册，证明该手册是小区物业服务合同，其中对物业公司、业主的权利、义务进行了约定。 被告质证意见：认可原告提供的全部证据，没有异议。 被告答辩称：物业没有责任，原告不应该起诉物业。物业按规定进行对主管道的疏通，事发后检查发现主管道畅通无阻，原告家支管道堵塞与物业无关。对误工费有异议，事情发生后我们都积极处理，并没有误工，不同意出误工费。 被告为支持其主张，向本院提供证据：1、房屋受损照片。2、星河蓝湾物业2017-2019年下水主管道疏通记录8张、主管道照片22张。证明管道没有问题。事发后物业已将管道照片、视频全部发给原告了。 原告质证意见：对证据一照片真实性、关联性没有异议，对证据二管道疏通记录真实性、关联性没有异议，对证明目的不认可。正常应该一年疏通一次，中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中关于共用设施设备维修养护中明确规定：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备管理档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。被告提供的疏通记录只是内部工作流程，无法对抗其因维护不利导致下水管道被堵这一事实。 经审理查明：原告于2018年3月7日与山西旭惠房地产开发有限公司霍州分公司签订《商品房买卖合同》，购买位于霍州市星河蓝湾小区1号楼1单元101室。原告购买后装修并正常入住。2019年9月20日上午，该房屋下水主管道堵塞，粪便、杂物、污水从主卧便池中返流溢出，导致室内门、门框、壁纸、柜子、床、家具等不同程度开裂、损坏，电路短路，家中一片狼藉。小区物业发现后，通知原告家人，并由专业人员对堵塞下水道进行疏通、清理。事情发生后，原告和被告物业公司进行协商，双方就房屋损坏事宜未能达成一致意见，原告诉讼至本院。 原告诉讼立案登记时，将其楼层以上业主樊珊萍等27户列为诉讼当事人。嗣后，在诉讼中，原告于2019年11月14日向本院提出申请，撤回对樊珊萍等27户业主的诉讼,本院予以准许。 本院认为，本案争议焦点：一、被告物业公司是否应对房屋损坏承担赔偿责任。二、被告物业公司如果承担责任，应承担的赔偿数额。根据双方当事人提供证据，并结合庭审陈述，本院作如下分析评判： 被告物业公司是否应对房屋损坏承担责任。 《物业管理条理》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”本案被告霍州市润德物业管理服务有限公司，经霍州市工商和质量监督管理局注册登记，并颁发营业执照，是合法的物业管理企业，作为本案诉讼主体是适格的。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方的人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”结合到本案，原告按时缴纳物业管理费用，遵守物业管理条例，和被告形成物业服务合同关系，双方应当严格遵守法律、法规和物业服务合同。被告《星河蓝湾服务手册》第一章第二条房屋共用设施、设备及运行的维护和管理：共用设施、设备是指共用的给排水系统，避雷、供电系统、通讯系统、供热系统、绿地、道路、道灯、井、非经营性车场车库，公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。根据上述规定，本案发生堵塞的下水管道，系该小区1号楼1单元28户业主共同使用的排水主管道，应视为公共设施。被告物业公司应当履行职责，对公共设施进行日常维修、维护和管理，让公共设施处于良好运行状态。该下水管道由于被告疏于管理发生堵塞现象，造成污水从原告家中溢出，损害原告室内财产。被告在庭审时抗辩，其下水管道不属于公共设施，并提供有维修记录，每年均对下水管道进行维护。本院认为，被告虽然进行维护，但仍留有死角，存在疏忽大意情况，换句话讲，被告每年对公共设施进行维护，也不能作为免责的理由，任何时间保证公共设施安全运行都是至关重要的。因此，对被告的抗辩本院不予支持。本案中，原告根据合同法第一百二十二条之规定，选择违约之诉，要求被告按照服务合同约定承担违约责任、赔偿财产损失的请求，本院予以支持。本院根据违约责任情形，酌定被告承担80%责任。在原告居住过程中，也应当对家中上下水管道进行安全维护、密切观察，但是由于存在疏忽，没有及时发现下水管道异常导致房屋受损，也存在过错。因此，根据公平原则，也应承担20%责任。被告承担责任后，可根据物业服务合同及相关法律、法规，向其他业主主张权利。 关于被告应承担的赔偿数额。 原告财产受到损失后，于2019年11月22日向本院提出申请，要求对房屋及家电损失修复费用进行评估鉴定。2019年12月31日，临汾德信资产评估有限公司作出评估报告：房屋及家装家电损失修复费用及损失为22939元。对于该评估报告确定的数额，本院予以确认。根据上述责任划分，被告应承担22939×80%=18351.2元。 原告要求被告承担房屋损坏后，雇佣家政清理室内费用200元，并有家政人员出具的收据一张，对此费用，本院予以确认。 原告要求被告承担房屋后续装修误工损失8322元，因该费用尚未实际发生，本院不予支持。 综上，被告应赔偿原告房屋损失费共计18551元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 由被告霍州市润德物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告程彬彬房屋财产损失共计18551元。 案件受理费870元，由被告霍州市润德物业管理服务有限公司承担696元，原告程彬彬承担174元；鉴定费10000元，由被告霍州市润德物业管理服务有限公司承担8000元，原告程彬彬承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。 审 判 长  申国忠 审 判 员  武平新 人民陪审员  梁红丽 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  郭景如