贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初2548号原告：贵州天纬物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路241号天华大厦。法定代表人：彭信伟,职务执行董事。委托诉讼代理人：王天银，女，1971年8月22日生。委托诉讼代理人：徐绍霞，女，1985年7月14日生。被告：杨某，男，1976年8月29日生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：龙某，本案被告之一，与杨某是夫妻关系。被告：龙某，女，1981年2月24日生，苗族，住贵阳市南明区。原告贵州天纬物业管理有限责任公司与被告杨某、龙某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天纬物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王天银、徐绍霞，被告龙某暨被告杨某诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州天纬物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费3919.8元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是贵阳市兴隆枫丹白鹭城市花园的物业服务企业，取得贵阳市物价局核发的经营性收费许可证。被告作为贵阳市兴隆枫丹白鹭城市花园业主，与原告签订有《前期物业管理服务协议》。原告已依协议约定履行了自身义务，但自2015年1月1日起，被告即无故拒绝支付原告物业管理费，至2020年1月31日所欠物业管理费已达3919.8元（共61个月按0.65元/月/平方米收取）。原告多次以口头、电话、书面告知等方式向被告催缴，至今未果。为维护自己合法权益，原告特诉至法院。被告杨某、龙某辩称，自己的房子在2011年在装修时发现房子漏水严重，找了物业维修停了半个月的工期，天伟物业说已经修了好了。后面又漏水又找到天伟物业维修。到2013年的5月下雨客厅、卧室屋顶又漏水了，然后后面天伟回复说搞过了。2014年5月我又找到天伟公司，然后天伟公司就找了一个小工粉刷了。本单元的铁门从进去到现在，铁门都没有锁上，外人随便出进，去年的门的玻璃破了，还只用贴膜贴着都已经坏了。天伟物业没有履行到维修工作。有天我加班回家，我从A栋到G栋都没有找到保安给我开门，天伟对小区的安全没有履行到义务。公共的建筑也没有进行修补。前期物业的第九、十页都被天伟物业拿走，仅有天伟公司的盖章并没有业主的签字。我们从2015年没有缴费，但是天伟物业从2015年一直都没有通知我们缴费，已经过了诉讼时效。经业委会的成立的，业委会明确放弃了对该小区的管理。后面小区业主经过招人成立，物业服务费的收费应当合理公开，在物业服务合同中约定在业主委会成立时本合同终止。业主业委会和天伟物业发生分歧，发正式工作联系函给业委会，书面放弃该小区的管理工作，业委会同意了天伟的请求且进行了公开的招标工作。天伟物业拒绝配合交接工作。2016年1月21日至今我与天伟物业无任何关系。业委会和其他公司签订了物业管理合同，并且书面通知了天伟物业，到其他公司进入小区准备管理小区的，天伟物业拒不配合，现在非法强迫业主向其缴费。物业服务合同的权利义务终止后业主委员会要求物业服务公司退出，物管公司在合同终止以后的要求业主支付物管费法院应予驳回。所以被告不欠原告任何物业费。天伟公司的服务资质不够并且不作为，强买强卖强制要求业主交物管费，无故阻挡业主进入小区，并且小区的车辆被破坏天伟公司不管。并且小区的消费安全损失破缺不堪，如果大家都强制霸占，而得到了利益不合法。天伟公司已经不是本小区的物管公司。根据法律法规的规定请求驳回原告诉请。经审理查明，原告是位于贵阳市改茶路1号“兴隆枫丹白鹭城市物业服务企业，被告杨某、龙某原是该小区多层住宅白鹭洲,xx栋x单元x层x号房（建筑面积98.86平方米）业主。2010年2月22日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中乙方（原告）权利义务包括向甲方（被告）提供物业管理服务，并向甲方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为多层住宅物业服务费0.60元／平方米／月，小高层住宅0.80元／平方米／月，最终以物价部门批准的相关文件为准。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2015年1月1日至2020年1月31日期间的物业服务费。2008年1月22日，贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证显示该小区的多层住宅物业服务费为每平方米每月0.65元，高层电梯住宅每平方米每月1.30元。庭审中，原告认可“贵阳市南明区后坝路枫丹白鹭小区业主委员会”已经成立。2018年11月28日，南明区后坝居委会出具《情况说明》，表示兴隆枫丹xx小区于2017年5月下旬组织召开业主投票选举小区物业公司是否去留的过程中，全体业委会成员均提出辞职要求，小区一直未有人组织相关工作。2019年10月17日，南明区后坝居委会出具《证明》，表示兴隆枫丹xxxx花园小区自交付之日至今，一直由贵州天纬物业管理有限责任公司进行物业服务工作，没有其他物业服务企业进驻过本小区进行物业服务。原告于2018年12月6日在《贵州日报》刊登《催缴欠费通知》，通知兴隆·枫丹xxxx花园欠费业主缴清物业服务费。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的书证在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费。因此，对于原告要求被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。被告提出了诉讼时效抗辩，原告提交了张贴催要物业费的照片和报纸，但是未能提交照片的原始载体，且照片没有拍摄日期，因此本院对照片的真实性不予确认；原告提交了报纸的原件，本院对报纸的真实性予以确认；2018年12月6日的《贵州日报》可以达到中断诉讼时效的法律效果，即《催缴欠费通知》的刊登导致2015年12月6日起产生的物业费的诉讼时效重新计算，至本案起诉时，该部分物业费的诉讼时效均未超过，在此之前的物业管理费已经超过了诉讼时效。被告从2015年12月6日至2020年1月31日未交物业服务费，共计49个月又26天，被告房屋建筑面积98.86平方米，应缴纳物业管理服务费3204.38元（计算公式：98.86×0.65×49+98.86×0.65÷30×26≈3204.38元），对于超出部分，本院不予支持。关于被告所述房屋漏水致使财产受损，不属于本案审理范围，本院在此不予处理，被告可另行主张权利。在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但是这些属于原告需改进和完善工作的方面，不能作为少交或拒交物业服务费的理由。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条“、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨某、龙某于本判决生效之日起十日内共同给付原告贵州天纬物业管理有限责任公司2015年12月6日至2020年1月31日期间的物业管理服务费3204.38元；二、驳回原告贵州天纬物业管理有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告杨某、龙某共同负担。本判决为终审判决。如认为本判决有错误的，可以自本判决发生法律效力后六个月内向贵阳市中级人民法院、或者本院申请再审。审判员  邵泓泽二〇二〇年四月二十二日书记员  张 宇