广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29630号原告：刘丹，女，1988年9月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********珠海水务集团有限公司，公民身份号码421************988。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。主要负责人：钟锦绣。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：潘桂连，女，该公司员工。原告刘丹与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅生活公司南朗分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丹，被告雅生活公司南朗分公司的委托诉讼代理人汪海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丹向本院提出诉讼请求：1.雅生活公司南朗分公司不得干涉原告在阳台护栏内侧安装玻璃窗；2.判令双方签订补充协议，明确《业主手册入住合约》、《临时管理规约》、《装修协议》中关于封阳台的格式条款无效，明确“业主可在阳台上加装与原有门窗颜色、款式、规格近视的窗结构”的条款。事实和理由：原告是雅居乐山海郡60栋1703房业主。为预防年迈父母在湿滑阳台摔倒，原告计划在阳台栏杆内侧加装玻璃窗遮挡风雨。办理入住装修手续过程中，被告物业管理人员告知禁止在阳台加装玻璃窗，且相关条款被写入《业主手册入住合约》、《临时管理规约》及《装修协议》中，强制原告签署。原告认为，第一，加装玻璃窗不与小区业主公共利益冲突。玻璃窗安装在阳台栏杆内侧，未占用公共区域。且施工过程中不拆除或改动原有建筑物结构，加装部分重量远低于阳台设计荷载，因此不影响房屋结构安全及消防安全。原告采用与原房屋门窗颜色规格近似的铝合金平开窗，已最大限度避免了改变外立面。第二、湿滑阳台对业主生命安全具有重大安全隐患。物业公司禁止加装玻璃窗，必然导致年迈父母在使用阳台过程中承担巨大的滑倒受伤风险。加装玻璃窗是业主安全使用阳台功能的唯一途径。第三、加装玻璃窗是业主房屋专有所有权的正当合法行使。阳台作为附属于房屋主体结构的特定部分，以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分隔离，并与房屋主体紧密相连且功能上不可替代，不含建筑物共有部分，在构造和使用上具有独立性，应确定为房屋专有部分，业第四、物业公司单方拟定的“禁止封阳台”格式条款排除了业主主要权利。《业主手册入住合约》、《临时管理规约》及《装修协议》等合同均属物业公司单方面事先拟定、用于重复使用的格式合同。其中“禁止封阳台”条款未与业主协商，亦非业主大会决定，排除了业主对阳台的专有支配权，违反合同法，属无效条款。原告刘丹向本院提交的证据有：1.临时管理规约；2.业户手册;3.交通银行账户交易明细。被告雅生活公司南朗分公司辩称，一、根据住宅室内装修管理办法，装修禁止影响建筑结构，阳台建设时本没有加设玻璃窗，不安全的使用行为容易产生问题，导致其他人员受伤，后果无法想象。业主私自加装将改变外立面，即加装属于延伸开窗，根据住宅室内装饰装修管理办法第6条第2款，若想在非承重外墙上加建需要经行政部门批准。二、临时管理规约是买受人与物业公司签订买卖合同时应遵守的，是其真实意思表示，购买时应当知晓当中的约定。本条款是出于维持阳台原本功能并保持小区安全并非免除雅生活公司南朗分公司责任、加重刘丹责任，因此不属于格式条款中的无效条款。业主手册入住合约等是对物业使用作出的明确约定，是为了维护业主的共同利益。若刘丹违反相关管理，物业公司请求业主排除妨害等相关请求，法院应当予以支持。被告雅生活公司南朗分公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司成立于2013年11月1日，于2017年9月14日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下均简称为雅生活南朗分公司）。中山市*************山海郡花园1期3组团60幢1703房（以下简称涉案物业）的上一手业主为案外人刘源品。2016年7月2日，案外人刘源品与雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司签订《雅居乐山海郡临时管理规约》、《雅居乐山海郡业户手册》。《雅居乐山海郡临时管理规约》第十八条约定：本园区内禁止下列行为：“1.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外立面或外貌（含外墙、入户门及门框、窗户及玻璃、阳台、围栏等部位设施的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途；……”《雅居乐山海郡业户手册》装修管理第1条装修范围限定第4项约定：“4）请勿改变阳台形状和样式，请勿封闭阳台或改变使用功能”。刘丹从刘源品处购入涉案物业，并于2019年7月2日办理了变更不动产权登记。刘丹第二项诉讼请求中的《业主手册入住合约》、《装修协议》实际上均属于《雅居乐山海郡业户手册》。刘丹称由于其知道《雅居乐山海郡临时管理规约》、《雅居乐山海郡业户手册》中有关于不能封阳台的条款，故其没有在上述管理规约及业户手册上签名。刘丹从2019年9月16日起至2020年3月9日止，通过其交通银行账号622*************439向户名为（特约）雅居乐、账号为898********1676的账户缴纳物业管理费，其中2019年9月16日一次性缴纳了3个月物业管理费675元，之后每月缴纳的物业管理费为225元。雅生活公司南朗分公司确认刘丹已缴纳2019年7月至同年6月期间的物业管理费。庭审中，刘丹称其未入住涉案物业，正在装修，其想在阳台护栏内安装玻璃窗，因相关物业服务合同中有关于不能封闭阳台等条款，导致其没有继续进行装修。诉讼中，双方当事人共同向本院提出申请，要求给予15天月的时间让双方庭外和解，本院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。刘丹从案外人刘源品处购入涉案物业后，虽未与雅生活公司南朗分公司签订书面的物业服务合同，但其购入涉案物业后，变更了相应的不动产产权登记，并已缴纳相关物业管理费，故，刘丹与雅生活公司南朗分公司成立事实上的物业服务合同关系。关于刘丹的第一项诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”妨害是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。刘丹主张雅生活公司南朗分公司不得干涉其在阳台护栏内侧安装玻璃窗，但未举证证明雅生活公司南朗分公司有现实的阻碍刘丹在阳台安装玻璃窗的行为，刘丹也未实际开始在阳台安装玻璃窗，故其该诉求理据不足，本院对此不予支持。关于刘丹的第二项诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，刘丹主张《雅居乐山海郡业户手册》《雅居乐山海郡临时管理规约》中关于封阳台的格式条款无效，但上述条款不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定的无效的情形，也未免除雅生活公司南朗分公司的责任、加重业主责任或排除业主主要权利，故对刘丹主张明确《业主手册入住合约》、《临时管理规约》、《装修协议》中关于封阳台的格式条款无效的诉讼请求，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”自愿原则是指合同当事人通过协商，自愿决定和调整相互权利义务关系，包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，在合同履行过程中，当事人可以协议补充、协议变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以约定违约责任。本案中，刘丹主张要求判令其与雅居乐公司双方签订补充协议，并明确“业主可在阳台上加装与原有门窗颜色、款式、规格近视的窗结构”的条款，双方应通过协商，变更或补充合同的有关内容。故，对刘丹该诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘丹的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（原告刘丹已预交），由原告刘丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  欧贝贝二〇二〇年四月八日书记员  陈芷云王静