湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初5186号原告：刘红玉，女，1952年12月20日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：**，湖南新川律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐琛，湖南新川律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：卢良心，男，1973年9月6日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴慧琳，湖南风云律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴远生，湖南风云律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：张宏刚，男，1980年12月20日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被告：罗芳，女，1984年9月28日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。原告刘红玉与被告卢良心、张宏刚、罗芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并于2019年9月18日作出（2019）湘0802民初2947号民事判决书，判决驳回原告刘红玉的诉讼请求。原告刘红玉不服，上诉至张家界市中级人民法院。2019年11月21日，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终936号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2947号民事判决；二、本案发回湖南省张家界市永定区人民法院重审。2019年12月2日，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘红玉的委托诉讼代理人唐琛，被告卢良心及其委托诉讼代理人吴慧琳、吴远生，被告张宏刚、罗芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘红玉向本院提出诉讼请求：1.请求确认三被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求被告卢良心立即返还房屋并腾房；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月8日，被告张宏刚、罗芳与被告卢良心签订《房屋买卖协议》，约定张宏刚现有房屋一栋，层数三层，有土地使用证，位于大庸桥五组，以358000元卖给卢良心。事实上，本案由被告张宏刚、罗芳卖给卢良心的房屋所有权、土地使用权证均为张富元夫妇，被告张宏刚、罗芳在不具备主体资格的情况下，把该房屋卖给被告卢良心的行为，严重影响了原告的合法权益。三人签订的买卖协议合同无效，根据中华人民共和国土地管理法相关规定，我国农村宅基地所有权属于农村集体，宅基地具有一户一宅，面积法定，主体特定，无偿取得其使用权源于集体经济组织成员具有的权属性，其转让和流通受到严格限制，本案的被告卢良心以房屋买卖协议购房违反了土地管理法第六十三条的规定，其签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应当认定无效。根据土地管理法第六十二条规定农村房屋可以出卖，但出卖房屋时应连同宅基地一并转让，并经集体经济组织同意，本案被告卢良心从签订合同之日至今并非房屋和宅基地的集体经济组织成员，其签订的协议也未经集体经济组织成员的同意，因而双方签订的房屋买卖协议也违反了合同法第五十二条第五项之规定，且被告张宏刚、罗芳并不是房屋的所有权人，对争议房屋并没有处分权，其对该房屋的处分也没有经过原告的同意及授权，因此三被告签订的房屋买卖协议应当认定为无效。综上，原告为了维护自身的合法权益，根据民事诉讼法、合同法相关规定，诉请人民法院支持原告的诉讼请求。被告卢良心辩称，刘红玉不是《房屋买卖协议》的相对方，一般情况下，不能对合同效力提出诉讼，但在合同当事人恶意损害第三人利益的情况下，才有权提起诉讼要求确认该合同无效，卢良心没有与张宏刚、罗芳恶意串通损害第三人利益的事实。卢良心与刘红玉居住相邻，卢良心买房时曾经要求刘红玉在协议上签字，但刘红玉说不管事为由，没在协议上签字，卢良心也没有坚持。从卢良心买房之日起，卢良心对房屋进行装修并居住6年多时间，刘红玉是知情的，但刘红玉直到2019年7月15日才提起诉讼，显然已过了诉讼时效。卢良心在买房之前不认识张宏刚、罗芳，是在张家界公众论坛上卖房的广告上看到张宏刚、罗芳在卖房，于是与张宏刚联系，才认识张宏刚、罗芳的。卢良心与张宏刚、罗芳签订的《房屋买卖协议》的房价与当时的市场价格相吻合，没有不合理的低价，买房后卢良心及时结清了房款。原告所述的违反了土地管理第六十三条的规定，但是因为土地管理法已经在2019年8月26日进行了修改，而且在1月1日已经执行，而且没有强制性规定不许买卖，土地管理法第六十二条规定的很清楚，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活、利用闲置宅基地和闲置住宅，所以原告所述的法律强制性规定在国家法律层面已经进行了修改，已经没有了基础。根据原一审审理中原告所提供的证据，虽然被告张宏刚和罗芳不是房屋的共有人，但是在申请书中被告张宏刚是共有人，是有处分权的，已经经过了被告卢良心装修而且居住了那么长时间，原告没有提出过异议，原告实际上对房屋的买卖已经认可了。被告张宏刚辩称，被告张宏刚、罗芳是在原告不知情的情况下把房子卖了的。被告罗芳辩称，为了还被告张宏刚的赌债，张宏刚和罗芳在原告不知情的情况下卖掉了房子。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告刘红玉与被告张宏刚是母子关系，被告张宏刚与罗芳为夫妻关系。1979年6月10日，原告刘红玉与丈夫张福元在大庸桥居委会五组201.14平方米土地上修建了一栋两层房屋，在房屋后面修建有厕所和猪屋，中间相隔为天井，没有建筑物。1992年11月21日，张福元和刘红玉向永定区房产登记办公室申请核发权证。1992年12月8日，张福元领取了两个单独的房产证：一个是本案争议房屋前面两层房屋的房产证，另一个是本案争议房屋（厕所和猪屋）房产证大定房证字第××号（产权面积为49.5平方米）。1994年12月29日，永定区国土管理所给张福元颁发了集建（九四）字第（043）号集体土地建设用地使用证，其中建筑占地114.88平方米，共有使用权面积201.14平方米。2003年张宏刚与罗芳结婚。2005年，张福元、刘红玉、张宏刚、罗芳将49.5平方米的建筑拆除后，并占用厕所前空坪修建了一栋三层共356.37平方米房屋。2008年，张福元发生车祸死亡。2010年，被告张宏刚、罗芳在1979年修建的两层房屋前面的空坪上修建了一栋三层房屋，面积285平方米。房屋建成后，刘红玉、张宏刚、罗芳从1979年修建的两层房屋搬至新屋居住。后刘红玉、张宏刚、罗芳将1979年修建的两层房屋出售。涉案房屋一直是出租状态。2013年2月8日，被告卢良心与被告张宏刚、罗芳签订《房屋买卖协议》，约定：“张宏刚现有房屋一栋，层数三层，有土地使用证，位于大庸桥五组，经协商以叁拾伍万捌仟元卖给卢良心，其房屋界址为：东至房屋滴水，西至前房屋阳台（后面房屋的进出口由前房屋的阳台一端进出，征收时阳台面积属前房屋屋主所有），南至房屋滴水，北至房屋出沿为界。卢良心过路由张宏刚前面的通道，长期过路至征收，如果张宏刚、卢良心各有一方反悔，每月按房屋总价的3%支付违约金，如有欺骗行为，一切损失后果自负。”被告卢良心、张宏刚、罗芳在该协议上签名。同日，被告卢良心向张宏刚、罗芳给付了358000元，张宏刚给卢良心出具了收条。不久，被告卢良心对房屋进行了装修，并居住至今。2017年，涉案房屋被纳入万家溶周边城市棚户区改造项目，张家界市永定区征收与补偿管理办公室于2017年9月30日-2017年10月14日对张家界市永定区万家溶周边城市棚户区改造项目被征收房屋情况进行了第三榜公示，公示的涉案房屋的户主姓名为卢良心，面积为356.37平方米。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、房屋产权情况、房屋所有权证存根、房产产权登记核发权证申请表、核发权证报告书、证明、被征收房屋情况调查表（第三榜）、中国工商银行转账凭证、收条、调查笔录、集体土地建设用地使用证等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。合同的有效要件为行为人具有相应的行为能力、意思表示真实、内容适法妥当。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可以看出，处分权并非合同的有效要件，欠缺处分权将影响物权变动的效果，转让合同的效力与是否有处分权无必然联系，故原告刘红玉主张被告张宏刚、罗芳欠缺处分权合同无效的观点，本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级以上人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，目的是为保障农村村民户有所居，同时该条规定明确鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。本案中，涉案房屋确为刘红玉与丈夫张福元申请的大庸桥居委会五组201.14平方米宅基地上修建的房屋，在办理房产证时分别就正屋及厕所、猪屋分别办理了房屋所有权证件；在三被告签订《房屋买卖协议》时，该宅基地上已修建有两栋房屋，原告刘红玉及被告张宏刚、罗芳在该宅基地前即屋前坪坝上还修建有一栋三层共285平方米的房屋，并在该房屋中居住。从宅基地制度设置的目的和《土地管理法》第六十二条的精神来看，原告刘红玉、被告张宏刚、罗芳在有房屋居住的情况下将宅基地上闲置房屋出售并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。同时，被告卢良心购买涉案房屋支付了合理的对价，并已在涉案房屋中居住七年多时间，三被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效。原告刘红玉主张不同集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为无效的观点，本院不予采纳。关于原告刘红玉要求被告卢良心返还房屋并腾房的诉讼请求，因涉案房屋已经被依法征收，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘红玉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘红玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  刘江蓉人民陪审员  田淑珍人民陪审员  朱 彬二〇二〇年四月十六日代理书记员  张 沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级以上人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。