广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初224号原告:中移铁通有限公司韶关分公司，经营场所：广东省韶关市武江区沿江路16号南枫碧水花城K幢15层。负责人：刘卫东，该分公司总经理。委托诉讼代理人：钟红涛，广东韶大律师事务所律师。被告：李光隆，男，1996年1月13日出生，汉族，住广东省仁化县。委托诉讼代理人：李凯君，广东奏凯律师事务所律师。原告中移铁通有限公司韶关分公司（以下简称“中移铁通韶关分公司”）与被告李光隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中移铁通韶关分公司的委托诉讼代理人钟红涛，被告李光隆及其委托诉讼代理人李凯君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中移铁通韶关分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李光隆立刻退还租房保证金40000元并按同期银行贷款利率支付自起诉之日起至实际归还之日止的利息；2.本案的诉讼费用由李光隆承担。事实和理由：2016年6月13日，中移铁通韶关分公司和李光隆签订房屋租赁合同，约定中移铁通韶关分公司承租李光隆位于韶关市武江区************，租期为3年，从2016年7月1日至2019年6月30日止。中移铁通韶关分公司在合同签订时向李光隆支付了作为承租商铺的保证金40000元。该保证金由李光隆保管直至租赁期满，中移铁通韶关分公司依约交还商铺，并缴清全部租金、管理费30日内无息退还给中移铁通韶关分公司。租期满后，中移铁通韶关分公司依约缴清了全部租金和管理费将商铺退还给了李光隆，但是李光隆却迟迟不肯退还保证金40000元。经中移铁通韶关分公司多次向李光隆主张返还保证金未果，李光隆的这种不诚信的行为严重侵害到了中移铁通韶关分公司的合法权益。综上所述，中移铁通韶关分公司认为合法的租赁合同关系受法律保护，李光隆迟迟不予退还保证金的行为给中移铁通韶关分公司造成了严重的损害，中移铁通韶关分公司为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条之规定特向法院提起诉讼，请依法支持中移铁通韶关分公司的诉讼请求。被告李光隆辩称，双方之间权利义务载体是合同，根据合同第四条履约保证金中“乙方违约情况下不予退还保证金”的约定，中移铁通韶关分公司在合同续租、房屋交付、房屋财物交付、物业费交付、租金交付这五个环节都违约了，因此中移铁通韶关分公司无权取回40000元保证金。中移铁通韶关分公司具体违约情况如下：1.续租问题，合同第三条约定应提前30天通知是否续租，2019年6月18日中移铁通韶关分公司的工作人员仍然向李光隆发送修改后的续租合同，但2019年7月7日中移铁通韶关分公司的工作人员甘若诗又告知李光隆的父亲不再续签合同。合同第五条第二款约定乙方如继续使用需提前三个月向甲方提出。2.房屋交付问题，即使中移铁通韶关分公司不再续签合同，中移铁通韶关分公司应完好无损地将房屋交付给李光隆，但玻璃门已经损坏，虽然损坏不是很严重但给人的观感十分差。3.商铺发生的水电费、物业管理费，中移铁通韶关分公司在2019年8月3日、8月16日在与李光隆父亲的微信中确认其只交了1月至3月的物业费和水电费，由于中移铁通韶关分公司没有交清物业管理费及水电费用，导致有承租意向的人对李光隆产生了误会，其了解到房屋有损坏，水电费也没有结清就放弃承租该房屋。4.关于租金交付问题，合同第四条第4.3款约定每月15日前一次性缴纳上月租金，中移铁通韶关分公司实际上是2019年6月24日才支付房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日，中移铁通韶关分公司（乙方）与李光隆（甲方）签订《碧水花城商铺租赁经营合同》，约定李光隆将位于韶关市武江区**************出租给中移铁通韶关分公司经营使用。合同第三条“经营期限”约定：合同第一期租用期为叁年从2016年7月1日至2019年6月30日止。甲方承诺2016年6月1日至6月30日为乙方装修免租期。合同期满前甲乙双方应提前30天通知是否续约，在同等条件下乙方享有优先租用权。合同第四条“租金与履约保证金的计付”约定：4.1租金：1）每月租金为10000元（含税金）。2）经双方协商第一期合同期内租金每年上浮5%，即第一年月租金为10000元，第二年月租金为10500元，第三年月租金为11000元。第二期合同（叁年一期）根据当地市场经营环境再协商租金。3）租金从2016年7月1日开始计算。4）乙方租用期间，门店产生的水、电、工商、税收、物业管理费、卫生费等费用由乙方缴纳。4.2履约保证金：乙方在本合同签订时，向甲方交纳本合同的履约保证金人民币肆万元。该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅仅作为乙方租赁商铺的保证金（该履约保证金不计利息）。该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费30日内无息退还给乙方。乙方违约情况下不予退还保证金。4.3付款方式：租金每月交纳一次，乙方在次月的15号前一次性缴纳上月租金。乙方逾期60天未缴纳租金，甲方有权终止合同，造成的损失由乙方承担。合同第五条“物业使用期满后的约定”约定：合同期满后三天内，乙方必须将物业退还给甲方，不得拆除及故意破坏物业装修原貌。否则乙方承担一切因此造成甲方的损失及法律责任。如意向继续使用，则乙方须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续使用，则须另行签署使用合同。甲方继续出租的条件下，乙方享有商铺继续租用的优先权。双方约定合同期满后继续使用的，甲、乙双方视市场情况协商决定单价。合同还约定双方义务、双方责任等合同条款。2016年7月11日，中移铁通韶关分公司向李光隆支付履约保证金40000元。关于续租问题，李光隆称其父亲于2019年3、4、5月多次就续租问题与中移铁通韶关分公司沟通，中移铁通韶关分公司工作人员甘若诗于2019年6月18日将续租合同的样本发送给其父亲，其父亲亦明确告知对方可以接受该份合同，但中移铁通韶关分公司又于合同到期后通知其不再续租。中移铁通韶关分公司则表示双方自2019年3月开始就对续租通过电话沟通方式展开商谈，后续约不成，其于2019年7月1日通知李光隆不再续约。根据李光隆提交的其父亲与甘若诗的微信聊天记录显示：2019年6月10日，李光隆父亲发送微信内容“十号了你合同什么时候签？”，甘若诗回复“合同我在走着流程了”；2019年6月18日，甘若诗发送名称为韶关市武江区******南枫碧...赁合同的文件（庭审中中移铁通韶关分公司与李光隆确认该合同为双方将续签的合同）；2019年7月1日，李光隆父亲发送微信内容“再说你现在怎么样？你现在才说不租我都不知道怎么和你说了。押金是不可能退的了。我建议你去和领导说再租一年租金最少升10%，然后明年5月就定租还是不租。我好有时间续租。你认为？”，甘若诗回复“我会和领导说的”；2019年7月3日，甘若诗发送微信内容“合同注明了到期三天内搬清，我们可以交铺了”；2019年7月7日，李光隆父亲发送微信内容“小甘你好！你们现在搞到我很被动了！三四月份我和你就通过电话你说你们公司继续租我那间商铺，价格大家也谈好了。五月我还打电话给你怎么样了你说合同流程在走了，直到六月十八号你把合同板本给我问我有没问题没问题就可以签了！当晚我儿子也看了也打电话告诉你没什么问题然后你说好，叫我们等合同。直到之前的合同期过了你才打电话来说不好意思不租了……”,甘若诗回复“我们也很无奈，过不到省公司那边我们也不想的”。合同到期后，中移铁通韶关分公司将商铺交还给李光隆，并要求李光隆返还其支付的履约保证金40000元。李光隆以中移铁通韶关分公司存在逾期支付租金、欠交水电费及物业费、迟延交付商铺、损坏商铺部分设施、未提前通知是否续租的违约行为为由拒绝退回履约保证金40000元，双方对此发生争议。另查明，中移铁通韶关分公司确认甘若诗为其公司工作人员。2019年6月24日，中移铁通韶关分公司支付租期内最后一个月的租金11000元给李光隆。庭审中，李光隆确认中移铁通韶关分公司已于2019年8月缴清了水电费及物业管理费。经本院庭审时释明并指定中移铁通韶关分公司在庭审后三个工作日内提交是否提前三个月书面向李光隆提出继续使用申请的证据，否则应承担相应的法律后果，中移铁通韶关分公司未在该期间向本院提交相关证据。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。中移铁通韶关分公司与李光隆签订的《碧水花城商铺租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或第三人的利益，合法有效，对合同双方当事人均有约束力，中移铁通韶关分公司与李光隆均应按合同约定全面履行。涉案租赁合同到期后，中移铁通韶关分公司要求李光隆退回其支付的履约保证金40000元，李光隆抗辩中移铁通韶关分公司存在违约行为，并据此不予退回履约保证金，故双方的争议焦点为中移铁通韶关分公司是否存在违约行为。对此，本院作如下分析：关于租金支付问题。李光隆主张中移铁通韶关分公司于2019年6月24日支付租金违反合同约定的支付时间，但根据合同约定，租金的支付时间系于次月15日前支付上月租金，中移铁通韶关分公司于2019年6月24日支付2019年6月的租金，符合合同约定。关于水电费、物业管理费的问题。李光隆主张中移铁通韶关分公司欠缴水电费、物业管理费，但庭审中，李光隆确认中移铁通韶关分公司已于2019年8月缴清水电费及物业管理费。关于房屋交付的问题。李光隆主张中移铁通韶关分公司违反合同约定于2019年8月21日才搬离商铺，但中移铁通韶关分公司对此不予认可，且根据李光隆提交的微信聊天记录显示，中移铁通韶关分公司已于2019年7月3日通知李光隆可以交付商铺，李光隆亦未提交证据证明中移铁通韶关分公司逾期交付涉案商铺，故对于李光隆的该项主张，本院不予采纳。另外，李光隆虽主张中移铁通韶关分公司交付的商铺玻璃门存在损坏，但亦未提交充分、有效的证据对此予以证明，故本院对该项主张亦不予采纳。关于是否按照约定提前通知续租的问题。涉案合同第三条约定“合同期满前甲乙双方应提前30天通知是否续约”，该约定的目的在于在合同期满后，租赁双方能根据是否续约提前做出安排，避免产生损失，对于出租方来说，可以保证出租方在租赁结束前有合理的时间处置租赁物，因此，合同双方应严格按照该约定履行通知义务。李光隆通过其父亲自2019年3月份起开始和中移铁通韶关分公司商谈是否续租的问题，中移铁通韶关分公司工作人员于2019年6月18日通过微信向李光隆之父发送续租合同样本，但又于2019年7月1日通知其不再续租。另外，中移铁通韶关分公司主张李光隆未根据合同第五条“甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复”的约定给予书面答复而导致无法达成续租的合意，本院认为，该条款明确约定“如意向继续使用，则乙方须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续使用，则须另行签署使用合同。”，从中可以看出，甲、乙双方的合同义务具有先后顺序之分，即乙方（中移铁通韶关分公司）提前三个月向甲方（李光隆）提出续租书面意向的义务在先，对此，中移铁通韶关分公司未在本院指定期间内提交相关证据证明其已履行该项义务，应承担举证不能的不利后果。综上，中移铁通韶关分公司关于是否续租的最终意见是于合同到期后才通知李光隆，该行为明显违反双方关于“合同期满前提前30天通知是否续约”的约定，从而导致李光隆不能及时处置租赁物，中移铁通韶关分公司应当承担相应的违约责任。根据合同第四条第4.2款中“乙方违约情况下不予退还保证金”的约定，李光隆主张不予退还履约保证金40000元，并无不当，中移铁通韶关分公司要求李光隆退还履约保证金40000元及支付利息的诉请，无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告中移铁通有限公司韶关分公司的全部诉讼请求。案件受理费800元,减半收取计400元，由原告中移铁通有限公司韶关分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 朱 琴二〇二〇年四月十日书记员 吴红艳