上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初11018号原告：黄惠贤，男，1949年7月2日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：黄新章。被告：上海炉宴餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：虞雪根。被告：上海市崇明区宾炉宴饭店，住所地上海市崇明区。经营者：虞雪根，男，1966年7月27日生，汉族，住安徽省安庆市。原告黄惠贤与被告上海炉宴餐饮管理有限公司(以下简称“炉宴公司”)、上海市崇明区宾炉宴饭店(以下简称“宾炉宴饭店”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告黄惠贤的委托诉讼代理人黄新章，被告炉宴公司、宾炉宴饭店经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄惠贤向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年3月22日订立的租赁协议书于2019年12月31日终止；2、判令两被告共同支付租赁期间欠付租金(2019年5月1日至2019年12月31日)为47,740元【68,200元×(1+5%)÷12个月×8个月】；3、判令两被告承担违约金35,805元【68,200元×(1+5%)×50%】；4、判令两被告共同支付原告垫付水费7,322.6元(2016年4月至2019年8月)及电费359.72元(2019年1月至2019年10月)，合计7,682.32元；5、诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告自2012年5月20日起至今，向上海崇明堡镇供销合作中心社租赁崇明区竖新镇团城公路XXX号房屋，用于经营饭店。2016年3月22日，被告炉宴公司自愿与原告订立租赁协议书，由其继续经营上述饭店，并约定租赁期限为十年，自2016年5月1日起至2025年4月30日止，租金第一年为65,000元，以后每年租金在前一年的基础上递增5%，违约方应承担的违约金为年租金的50%。被告炉宴公司租赁后进行饭店经营，但自2018年12月起未与原告沟通即停业至今。现被告租金仅支付至2019年4月30日止，经原告多次催要，均未给付。且被告尚欠水、电费未缴，原告已为其垫付电费，水费尚未支付。原告认为，被告擅自停止经营，且逾期未付租金，是存在过错的违约方，应当承担相应的法律后果，故原告涉讼。被告炉宴公司、宾炉宴饭店均未应诉、答辩。经审理查明，2016年3月22日，原告(甲方)与被告炉宴公司(乙方)签订租赁协议书，约定：一、甲方将原竖新饭店(团城公路XXX号)楼上、楼下两层，共约480平方米租给乙方使用。二、甲方将原竖新饭店内的有关空调、餐具等物品，租借给乙方使用，乙方应进行日常的维修保养工作，以保证到期后物品完好归还甲方。(具体物品，详见清单)三、租赁期限：租赁期限为拾年，即自2016年5月1日起至2025年4月30日止，期满后乙方如有续租意愿，应提前三个月通知甲方，在同等的条件下，甲方优先另行协商签约。四、租赁金额：本着先款后使用的原则，第一年人民币为陆万伍仟元整(65,000，净值，不含税)，以后，每年的租金在前一年的基础上递增5%的金额……八、保证金：本合同签约时，乙方应向甲方缴纳保证金，计人民币叁仟元整，待合同完全履约到期后返还给乙方(不计利息)……十、违约责任：在租赁期内，如乙方违反本协议或未到期而提前终止本协议的，乙方应承担赔偿给甲方租金的50%经济责任……。甲方及乙方的法定代表人均在协议书上作了签名，该协议后附租赁物品明细清单。协议签订后，被告炉宴公司在该处经营饭店，并于2017年11月23日在该处注册成立被告宾炉宴饭店。被告已实际支付租金至2019年4月30日，此后的租金，经原告多次催要，均未支付，且被告已实际停止经营饭店，故原告诉至本院，要求解除合同。另查明，涉案租赁的房屋权利人登记为崇明县竖河供销合作社。2012年5月20日，原告与上海崇明堡镇供销合作中心社签订房屋租赁合同，约定由原告承租涉案房屋，租期自2012年6月1日起至2015年5月31日止为三年。期满前，原告于2015年5月27日与上海崇明堡镇供销合作中心社续签房屋场地租赁合同，约定租期自2015年6月1日起至2018年5月31日止。嗣后，原告于2018年6月26日再次与上海崇明堡镇供销合作中心社签订租赁合同，约定租期自2018年6月1日起至2021年5月31日止。再查明，原告为被告炉宴公司垫付2019年1月-10月间的电费共计359.72元。另外，涉案房屋处尚欠2016年4月-2019年8月间的水费共计7,322.6元，该款尚未缴纳。以上事实，由原告提供的原、被告身份证明，租赁协议书和租赁物品清单，原告与出租人签订的三份租赁合同及房屋所有权证，租金收款收据，催缴供水费、污水处理费通知，电费缴费凭据、微信聊天记录及原告的当庭陈述予以证实。审理中，原告表示因被告炉宴公司的法定代表人与被告宾炉宴饭店的经营者系同一人，且被告宾炉宴饭店是涉案房屋的实际经营者，故要求两被告对欠付租金、违约金及水电费承担共同给付义务。此外，合同约定的保证金3,000元已经实际给付，同意在本案中一并处理，与被告的应付款项进行抵扣。原告还表示被告已经实际停止饭店经营，就租赁物品返还、房屋腾退问题不要求在本案中处理，由双方自行协商、交接，协商不成再另行诉讼。本案的争议焦点为：一、原告是否有权要求解除与被告炉宴公司签订的租赁协议书；二、被告炉宴公司应承担的相关款项给付义务；三、被告宾炉宴饭店是否应共同承担应付费用给付义务。关于争议焦点一：本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据原告与被告炉宴公司签订的租赁协议书，约定的付款方式为先付款后使用，现被告炉宴公司仅支付至2019年4月30日止的房屋租金，存在逾期付租的事实。结合在案证据材料，原告曾多次向被告催要租金，被告均拖延未付，故原告依法行使合同解除权，于法有据，本院应予支持。至于租赁协议书解除时间，原告主张合同于2019年12月31日解除，但根据原告陈述其未曾发出解除合同通知，双方亦未达成解除合同的合意，故原告主张租赁协议书于2019年12月31日解除，无据可依，本院依法认定自公告期满之日即2020年2月10日(本院于2019年12月10日张贴公告，经过60日视为送达)解除合同的通知视为送达给被告，自该日起租赁协议书解除。关于争议焦点二：本院认为，对于租金，根据租赁协议书的约定，每年租金在前一年的基础上递增5%，现原告主张按照2018年5月1日至2019年4月30日间已付租金68,200元的基础上递增5%的标准计算租赁期间的欠付租金，符合合同约定，本院依法予以支持，故被告炉宴公司应当给付原告自2019年5月1日起至2020年2月10日止的租金55,497.75元(68,200元×1.05÷12个月×9.3个月)。庭审中，原告表示同意将被告炉宴公司已付保证金3,000元与其应付款相抵扣，故被告炉宴公司还应给付原告租金52,497.75元。对于违约金，根据租赁协议书的约定，租金支付原则为“先款后用”，被告炉宴公司逾期给付租金，系违约方，应当依法承担相应的违约责任。协议约定的违约责任为“乙方违反本协议或未到期而提前终止本协议的，乙方应承担赔偿给甲方租金的50%经济责任”，该条款对违约金的计算方式约定不明确，存在歧义，现原告主张按照合同解除当年年租金的50%计算违约金，本院难以支持。因此，结合本案实际及原告的损失情况，本院认定被告炉宴公司应支付原告以欠付租金55,497.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年5月1日起至实际付清之日止的违约金。对于水费和电费，在被告炉宴公司承租期间的该两项费用应由其实际承担。现原告已垫付2019年1月至10月间的电费，共计359.72元，被告炉宴公司应将该款给付原告。至于2016年4月至2019年8月间的水费，尚未结清，现原告主张被告炉宴公司向其支付该款，无据可依，本院不予支持。关于争议焦点三：根据合同相对性原则，依法成立的合同只对缔约人产生拘束力。本案中，租赁协议书的缔约双方为原告与被告炉宴公司，虽然工商登记在租赁房屋处的经营者为被告宾炉宴饭店，但原、被告并未协商变更合同主体或责任承担主体，因此，本院认定，涉案款项给付义务应由承租人炉宴公司承担，原告要求两被告共同承担付款义务，与法相悖，本院不予支持。被告炉宴公司、宾炉宴饭店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄惠贤与被告上海炉宴餐饮管理有限公司就上海市崇明区竖新镇团陈公路XXX号签订的《租赁协议书》于2020年2月10日解除；二、被告上海炉宴餐饮管理有限公司给付原告黄惠贤2019年5月1日至2020年2月10日期间的房屋租金55,497.75元，扣除原告黄惠贤应返还被告上海炉宴餐饮管理有限公司的保证金3,000元，被告上海炉宴餐饮管理有限公司还应于本判决生效之日起十日内给付原告黄惠贤租金52,497.75元；三、被告上海炉宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄惠贤自2019年5月1日起至实际付清之日止以欠付租金55,497.75元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；四、被告上海炉宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄惠贤垫付的电费359.72元；五、原告黄惠贤的其余诉讼请求，不予支持。如果被告上海炉宴餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,080元，由原告黄惠贤负担875元、被告上海炉宴餐饮管理有限公司负担1,205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲审 判 员  贺宇红人民陪审员  黄 飞二〇二〇年四月十三日书 记 员  陈 凌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……