大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初6712号原告：慕德春，男，满族，1964年12月29日生。住中山区。原告：王忠刚，男，汉族，1966年5月25日生，住中山区。原告：危晓燕，女，汉族，1973年6月23日生，住中山区。原告：徐以刚，男，汉族，1981年2月5日生，住中山区。原告：郑锡玉，男，汉族，1954年10月18日生，住中山区。原告：杨化龙，男，汉族，1979年8月18日生，住中山区。原告：邢凯，男，汉族，1990年11月24日生，住中山区。原告：李炳勇，男，汉族，1970年11月25日生，住中山区。原告：姚玮莉，女，汉族，1969年1月24日生，住中山区。九原告共同委托诉讼代理人：陈静，辽宁文柳山律师事务所律师。被告：大连市中山区海王府现代城小区业主委员会，住所地大连市中山区迎宾路181号。负责人：王荣品，该业主委员会主任。被告：大连骏腾物业管理有限公司，住所地大连市西岗区X。法定代表人：毕磊，系公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：张莉萍，辽宁乾均律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李啸英，辽宁乾均律师事务所律师。原告慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉与被告大连骏腾物业管理有限公司、大连市中山区海王府现代城小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭开庭进行了审理。原告慕德春、原告王忠刚、原告危晓燕、原告徐以刚、原告郑锡玉、原告李炳勇、原告杨化龙、原告邢凯、原告姚玮莉的共同委托诉讼代理人陈静，被告大连市中山区海王府现代城小区业主委员会、被告大连骏腾物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人张莉萍、李啸英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销被告大连市中山区海王府现代城小区业主委员会2018年11月20日公示的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定；2.确认二被告续签的物业管理委托合同书无效；3.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是大连市中山区海王府现代城小区业主，2018年11月30日小区与第二被告大连骏腾物业管理有限公司的物业委托合同到期。2018年11月12日，第一被告公示了关于续聘物业公司征求意见公告，告知业委会就是否继续聘用骏腾物业管理公司做了调查摸底工作，协同物业公司进行了业主满意率问卷调查业委会经讨论评估，形成继续聘用骏腾物业公司的初步意见，如有不同意见，请于11月12日到18日晚7:30至8:30到物业办反映。2018年11月20日，第一被告发布公示，告知业主关于海王府现代城续聘骏腾物业公司征求意见公告发布后，经过在公示期内所收到的不同意续聘意见签字统计，共有13户。按照辽宁省物业管理条例符合续聘规定，特此公示。第一被告据此与第二被告签订了物业管理委托合同书。原告认为，根据物权法物业管理条例等规定，选聘和解聘物业服务企业的事项应由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会应当在物业服务合同期限届满六十日前召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。本案第一被告的行为明显违反了上述规定，侵害了业主的合法权益，应予撤销；其据此与第二被告签订的物业管理委托合同书应属无效。对于第一被告的违法行为，包括原告在内的诸多业主多次与其交涉提出异议，大连市中山区老虎滩街道办事处也明确指出其续聘行为违法，要求第一被告重新选聘物业，但第一被告仍一意孤行拒不改正。为维护原告等业主的合法权益，特向贵院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。大连骏腾物业管理有限公司、大连市中山区海王府现代城小区业主委员会辩称：不同意原告的诉讼请求。关于公示部分被告没有异议，2018年10月20日业主委员会关于续聘的有关事项进行公示后根据业主反馈的情况做出续聘的决定，并于2018年11月21日将该决定文件和拟续签的物业合同范本在小区的公告栏进行公示，2018年12月4日业主委员会在和物业公司签订合同之后，又将签订的物业合同进行了公示，2019年5月4日，业主委员会决定采取入户调查的方式，再次征求业主对续聘物业公司的意见，2019年5月15日，根据入户调查的结果业主委员会将调查结果进行公示，入户调查的结果是共计四百二十三户业主，赞成续聘的为两百六十七户，反对的为二十户，弃权四户，其余的是没有联系到的。在争议发生后，业主委员会继续通过入户调查和短信的方式再征求前期没有联系到的业主的意见，截止到2019年8月31日，关于续聘物业公司的数据显示如下：四百二十三户中同意续聘的业主为两百七十六户、反对的二十一户、弃权四户，其余的仍未联系到。四百二十三户的总面积为54，692.64平方米，赞同续聘的面积总和为33，783.07平方米、联系不上的18，476.26平方米，反对的2，433.31平方米，业主赞同续聘的专有部分面积和占小区建筑物总面积的比值为61.77，小区公建的面积8，236.34平方米，公建的业主全部赞同续聘，赞同续聘的业主的专有面积总和为42，016.51平方米，与建筑物总面积的比值为66.77，关于业主委员会续聘物业公司业主赞同的人数超过小区总人数的一半，赞同业主的专有面积也超过建筑总面积的50%。关于原告在诉状第二段表达的意见纯属原告的个人理解，被告不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉系大连市中山区海王府现代城小区业主。2018年11月12日，海王府现代城业主委员会、中山区虎滩街道中兴社区发布《关于续聘物业公司征求意见公告》，内容为：按照小区与骏腾物业管理有限公司签订的委托合同，至2018年11月30日到期，是否继续聘用该公司，业委会近段时间做了调查摸底工作。协同物业公司进行了“满意率”问卷调查；向虎滩街道中兴社区汇报了工作及征求意见；与中山区物业办就续聘有关问题进行了沟通……业委会经讨论评估，形成继续聘用骏腾物业公司的初步意见，如有不同意见，请于11月12日至18日晚7:30分至8:00分到物业办反映。2018年11月20日，海王府现代城业主委员会发布《公示》，内容为：关于海王府现代城续聘骏腾物业公司征求意见公告发布后，中兴社区对业委会的工作进行全程监督，公告期间陆续收到了部分业主反馈意见……经过在公示期间内所收到的不同意续聘意见签字统计共有13户。按照《辽宁省物业管理条例》符合续聘规定，特此公示。2018年11月21日，海王府现代城业主委员会发布《关于修订物业服务合同征求意见公示》，内容为：现将业委会与骏腾物业公司修订的物业服务委托合同进行公示，征求业主意见……公示时间为2018年11月21日至30日。2018年12月4日，海王府现代城业主委员会（委托方、甲方）与大连骏腾物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定：甲方委托乙方对海王府现代城小区提供物业服务，委托期限自2018年11月30日起至2023年11月30日止，物业管理费住宅为每月每平方米1元，非住宅为每月每平方米2元。2019年5月21日，老虎滩街道办事处出具《关于海王府现代城业委会续聘物业问题信访事项调查情况的说明》，内容为：……通过法律咨询，街道认为海王府现代城续聘物业程序不合规，建议海王府现代城业委会应按照《辽宁省物业管理条例》第五十二条规定，重新召开业主大会续聘物业，并修改完善海王府现代城小区《议事规则》和《管理规约》。中兴社区也主动帮助海王府现代城业主委员会拟制了续聘骏腾物业服务公司的公告和《议事规则》、《管理规约》等制度条文。海王府现代城业委会始终认为续聘合同有效，只是程序不完善，只能采取入户征求意见复议的方式，对程序进行补充，并未采纳街道建议。另查，2017年10月30日，大连市中山区老虎滩街道办事处颁发《业主委员会备案通知书》，内容为：大连市中山区海王府现代城小区第三届业主委员会：给予你会第三届业主委员会备案，本届委员会成立时间为2015年3月26日，任期五年。业主委员会成员名单如下……其中主任：王荣品，副主任：王少春、崔永泽……此备案为原业主委员会主任刘丽华同志辞职，新增补1名委员郭伟同志，同时选举王荣品同志为业主委员会主任。另，2017年7月业委会向上级主管部门申请了备案编号。2010年4月2日，大连市中山区海王府现代城业主委员会制定了《议事规则》，第九条规定，业主大会的议事内容：……(四)决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人……第十条业主委员会的议事内容：……（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；续聘物业公司可以简化手续约定采取公告形式向全体业主征询意见。如果采取书面形式主动提出更换物业公司的业主不到半数。业主委员会可以续签物业管理合同……。2019年5月4日，海王府现代城业主委员会发布《小区业主委员会入户调查告示》，内容为：海王府现代城小区修订《议事规则》、《管理规约》征求意见公告已到期，业主没提出大的修改意见，业委会将于5月7日开始入户签字表决。同时，按照街道社区要求，对年初续聘骏腾物业公司进行入户签字复核。2019年5月15日，海王府现代城业主委员会发布《公示》，内容为：修订小区《议事规则》、《管理规约》表决和对骏腾物业公司续聘复核，经过业委会4天的入户调查，结果公示如下：小区共有423户，入户除了人不在家和联系不上的外，对小区《议事规则》、《管理规约》表决赞成263户，反对8户，弃权7户，超过法定半数以上。据此，现宣布小区《议事规则》、《管理规约》通过并即日起生效。续聘骏腾物业公司入户复核调查，赞成267户，反对20户，弃权4户。另查，海王府现代城业主委员会采取入户调查、短信征求意见的方式向业主征求意见，包括原告姚玮莉在内的部分业主称调查表中签字非本人所签。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。本案的争议焦点为：大连市中山区海王府现代城业主委员会作出的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定是否违反法律规定的程序。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第二十五条亦对此作出相同规定。根据上述规定，选聘、续聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，选聘、续聘物业服务企业应当召开业主大会投票决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会无权自行决定选聘、续聘的物业服务企业。关于原告要求撤销大连市中山区海王府现代城业主委员会作出的续聘大连骏腾物业管理有限公司决定的诉讼请求，首先，被告海王府现代城业主委员会在原物业服务合同期满后，未召开业主大会，仅将续聘事宜以张贴公告的方式予以公示。尽管《议事规则》中记载续聘物业公司可以简化手续约定采取公告形式向全体业主征询意见。如果采取书面形式主动提出更换物业公司的业主不到半数。业主委员会可以续签物业管理合同。但业主委员会在续签物业服务合同后发布修订《议事规则》公告，对于《议事规则》的修订亦没有召开业主大会，其以《议事规则》中记载的方式续聘物业服务企业，仍属于程序违法。其次，尽管业主委员会于事后补充调查问卷，但以上门调查、发送短信的方式征求业主对续聘物业服务企业的意见，真实性难以保障和核实。且已有业主主张其签名非本人所签，故不能认定其事后的补充调查属于经过全体业主追认。本案中，业主委员会续签物业服务合同违反了法律法规关于选聘、续聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。原告在一年期间内行使业主撤销权，请求撤销业主委员会作出的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求确认二被告续签的《物业管理委托合同书》无效的诉讼请求，尽管业主委员会续聘物业服务企业违法了法律规定的程序，但尚不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，业主委员会未召开业主大会而做出的续聘决定，属于越权行为，其应当依照法律规定的程序就续聘事宜重新做出决定，依据新决定的结果判断合同效力。故续签的《物业管理委托合同书》属于效力待定的情形，原告主张其无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区海王府现代城小区业主委员会2018年11月20日公示的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定；二、驳回原告慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉的其他诉讼请求；案件受理费100元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 曲 岩人民陪审员 徐东方二〇二〇年四月十三日书 记 员 兰美玉