安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终160号 上诉人（原审原告）：王浩东，男，汉族，1989年9月26日出生，住安徽省阜南县。 上诉人（原审被告）：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：井涛，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔磊，安徽华人律师事务所实习律师。 上诉人王浩东与上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王浩东上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其全部诉讼请求，并由银达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：银达公司未按约定期限履行办证义务，给上诉人造成了一定的经济损失。双方虽在涉案合同中对逾期办证违约金没有明确约定，但不能排除银达公司应承担的责任。 银达公司辩称，王浩东主张逾期办证违约金没有法律和事实依据，其上诉请求不能成立。 银达公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王浩东的诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的建筑面积与实际建筑面积相一致，王浩东主张的面积误差款应不予支持。 王浩东辩称，涉案不动产权证上记载的面积与合同约定不符，银达公司的上诉请求没有依据，应不予支持。 王浩东向一审法院起诉请求：判令阜南县银达房地产开发有限责任公司向其支付购房面积差房价款及双倍赔付款合计47957元；支付逾期办证违约金150309元；承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年1月16日，王浩东与银达公司签订《商品房买卖合同》，约定：王浩东购买银达公司开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积117.7平方米，每平方米4166.95元，总价款为490450元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。 合同签订后，王浩东按合同约定向银达公司交付购房款，银达公司于2014年3月31日向王浩东交付涉案房屋。王浩东于2019年5月21日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积110.18平方米。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。双方在合同中明确约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，当面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，房权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。双方在合同中约定的房屋建筑面积为117.70㎡，而现在王浩东取得的房屋产权证载明的房屋建筑面积为110.18㎡，减少7.52㎡，面积误差比绝对值为6.389%，则在3%以内（含3%）部分的房价款为14713.50元，超出3%部分的房价款为33242.70元，两项合计47956.20元，应由银达公司返还给王浩东。 双方约定涉案房屋交付时间为2014年3月31日，办证时间应为交房后的300日内。但银达公司直至2019年5月15日才通知业主办理房屋产权证，之前未能办理房屋产权登记手续系因银达公司的原因所致，银达公司存在过错，应当承担违约责任。但由于双方在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。根据当事人意思自治原则，该条款系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的…”情形。王浩东也未提供因银达公司逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对王浩东主张逾期办证违约金的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还王浩东购房面积差价款47956.20元；二、驳回王浩东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2133元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担516元，王浩东负担1617元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、银达公司应否支付王浩东相应的面积误差款；二、王浩东主张的逾期办证违约金是否有事实和法律依据。 针对争议焦点一，本院认为，涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定不符，银达公司主张系因政府主管部门登记错误所致，但未能提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信。一审判决依据涉案房屋不动产权登记证书记载的面积与合同约定的差额，确定银达公司支付王浩东相应的面积误差款，并无不当。 针对争议焦点二，本院认为，根据涉案合同约定，银达公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由银达公司提供的资料报产权登记机关备案，银达公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。银达公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在银达公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合王浩东的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。王浩东主张的逾期办证违约金计算时间系从2015年1月26日（合同中约定的办证截止时间的次日）起至2019年5月15日（银达公司通知王浩东可以办证的时间），共计1570天。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，上诉人王浩东并未提供证据证明其及时行使债权，向银达公司催要过逾期办证违约金，同时，王浩东亦未提供充分证据证明本案存在其他中止、中断或延长的情形。结合王浩东于2019年6月3日向一审法院提起本案诉讼的事实，本院认定其主张的2015年1月26日至2016年6月2日的逾期办证违约金已超过诉讼时效,不予支持。对于王浩东主张的2016年6月3日起至2019年5月15日止的逾期办证违约金予以支持。 综上，王浩东关于逾期办证违约金的部分上诉请求能够成立，本院予以支持；王浩东的其他上诉请求及银达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初5665号民事判决第一项； 二、撤销安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初5665号民事判决第二项； 三、阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王浩东支付逾期办证违约金（以购房款总额490450元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年6月3日计算至2019年5月15日）； 四、驳回王浩东的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二两审案件受理费合计4131元，由上诉人王浩东负担1131元；上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 罗亚敏 审判员 刘 伟 二〇二〇年四月二十日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。