广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初5979号原告（反诉被告）：黄宏康，男，1991年5月7日出生，汉族，住所地广东省兴宁市.委托代理人：柯朝政，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州祥通投资有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈何惯，执行董事。委托代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。原告（反诉被告）黄宏康诉被告（反诉原告）广州祥通投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄宏康及其委托代理人柯朝政，被告的委托代理人郭奇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年4月11日，原告与被告经过友好协商，签订书面商铺租赁合同。合同约定原告租赁被告位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺以经营小茉家亲子餐厅。另双方签订补充协议，约定出租方在租赁期间，不得出租铺位给经营“亲子主题餐厅”的其他品牌，否则被告需承担违约责任，赔偿原告因此而导致的损失。合同签订后，原告一直遵守合同的约定，但被告却违反契约精神，不顾原告的反对，将六元素体验天地负一层Bl-01租赁给波利餐饮管理（广州）有限公司经营Minipolis波利亲子餐厅。原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，受法律保护。被告将商铺租赁给其他亲子餐厅品牌经营，属于严重违约行为，致使原告遭受严重损失。根据《合同法》相关规定，原告有权要求被告承担违约责任，赔偿损失。为此，现起诉(在本案鉴定后已明确变更为)请求判令1、被告赔偿原告装修损失232132.77元、装修物品(家具设备)10万元；2、被告赔偿原告的品牌加盟费114800元；3、赔偿原告客如云服务费l万元；4、退还保证金44800元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称：一、答辩人不存在违约行为。(一)波利餐厅铺面不在排他条款限定的范围内。2017年3月22日，答辩人与广州市玛赛投资管理有限公司（下称玛赛公司）签订《商铺租赁合同》，其中第二条约定答辩人将负一层共10094m’的面积出租给玛赛公司；第九条约定玛赛公司可以分租、合作形式与第三方签订租赁合同。2018年4月，被答辩人至答辩人处寻租，表示想经营亲子餐厅。答辞人表示负一层已整体出租，并由承租方自主招商、管理，若被答辩人想经营餐饮，可在4楼餐饮层选定铺位。后被答辩人选定4F-20号铺位，并于2018年4月11日与答辩人签订《租赁合同》及《补充协议》。其中《补充协议》第四条排他条款约定，甲方在与乙方签订《租赁合同》起至乙方的租赁期内，甲方不得再出租本项目铺位给经营“亲子主题餐厅”的其他品牌。答辩人认为，在双方签订《补充协议》前，答辩人已将负一层整体租给玛赛公司，且依据与玛赛公司签订的合同，答辩人不能限制负一层整租铺位的租赁对象。此外，被答辩人对于负一层并非由答辩人经营的这一事实是明知的。因此，排他条款中的“本项目”，不包含负一层，仅指答辩人能够直接控制的铺位。（二）玛赛公司不是答辩人的关联公司，不受答辩人控制，故玛赛公司出租给波利餐厅的行为不应当视作答辩人的行为，答辩人本身并未作出违反排他条款的行为，无需对玛赛公司出租铺位给波利餐厅经营的行为负责。二、涉案合同的解除是因为被答辩人拖欠租金所致，被答辩人在合同解除后无法继续使用其前期投入价值的损失，应由被答辩人自担。三、退一步来说，即便因波利餐厅的出现而认定答辩人违约，答辩人也无需承担50万元赔偿责任。（一）波利餐厅的出现与被答辩人的损失，并无必然的因果关系。波利餐厅与被答辩人之间究竟属于恶性竞争还是良性竞争？是否波利餐厅的出现必然导致被答辩人产生损失？这些事均应由被答辩人举证证明。因此，不能因为波利餐厅的出现，就认定被答辩人产生了损失。(二)退一步来说，即便波利餐厅的出现导致被答辩人产生损失，那么该损失应当为可得利润损失，而不应为被答辩人在本案中主张的前期投入损失。双方合同并未约定支付违约金的情形，故答辩人仅需赔偿波利餐厅的出现而给被答辩人造成的直接损失。波利餐厅的出现，并未影响被答辩人实现正常租赁经营的合同目的，故被答辩人的前期投入费用损失，不应归咎于波利餐厅的出现，答辩人无需承担相关责任。事实上，被答辩人从2018年6且起就存在拖欠租金的情况，可见被答辩人已处于亏损状态，此时被答辩人要求解除合同，并不是因波利餐厅的出现而不得已为之，相反，正是被答辩人经过审慎的商业判断，才主动要求解除合同，选择割肉止损。综上，被答辩人的全部诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。另外，因原告拖欠相关费用的行为已构成违约，据此，反诉要求1、确认于2019年3月16日解除商铺租赁合同及相关附件、补充协议；2、反诉被告向反诉原告支付租金75413.33元、物业服务费53333.33元、水费543.20元、电费18431.28元及相应的滞纳金，暂计至2019年4月9日欠费本金合计147721.14元，滞纳金合计147721.14元；其中租金、物业服务费、水、电费计至实际收回铺位之日，相关的滞纳金计至实际清偿之日，滞纳金按每天0.33%计算；3、反诉被告承担本案诉讼费。原告针对被告的反诉答辩称：第一、合同解除的时间应该为2019年1月2日。2019年1月2日，原告已经邮寄了律师函，发出了解除租赁合同的意思表示。第二、被告诉称原告拖欠2018年6月的租金，不予认可。原告多次与被告协商波利餐厅的事情，所以原告暂时未交纳2018年12月的租金。2019年1月2日之后的租金是不认可的，原告已经书面解除了租赁合同，所以不存在租金缴纳的问题。请求驳回被告的诉讼请求。经审理查明：2018年4月11日，原告与被告签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定：原告租赁被告位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺(160平方米)以经营小茉家亲子餐厅；租赁期限从2018年6月19日至2023年6月18日；(第四条)第一年的月租金22400元，从第3年起每年租金在上一年基础上上浮5%；首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准计算，首期租金于计租日前30日内交纳，其余租金以每2个完整自然月为一期计算，在每期的第2个月的15日(遇节假日顺延)前支付下个交租期租金；原告需向被告交纳租赁保证金44800元，租赁期间，如原告有违反或不履行本合同的行为，并给被告造成损失或者损害的，在被告要求原告纠正该等行为并赔偿被告损失的书面通知后5日内，原告拒不纠正的，被告有权直接在原告向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，并需书面告知原告，原告应在收到书面扣款通知的7日内向被告补足租赁保证金，否则，被告有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予返还，被告损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，本合同之租赁保证金将担保因原告的经营行为可发生的因消费者购买商品或服务所产生的退货、修理、赔偿等责任或银行调单发生的退款责任，在合同终止日届满3个月，如无因前述问题导致顾客索赔而令被告承担责任的，被告向原告一次性无息退还已缴纳的租赁保证金；原告需自交付商铺日起向被告交纳服务费16000元(50元/平方米/月)；原告应在签约日起7日内向被告提交装修设计方案，经被告审核通过后方可施工，装修期45天；因原告原因，于装修期届满未能完成装修并开业的，在得到被告的书面同意后，原告可继续装修，但自装修期届满之次日起，原告应按第四条约定的标准支付租金及相关费用，直至原告完成装修并开业；因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同；合同期届满之日，原告应交还商铺；除租赁期限届满合同正常终止外，如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则原告应当在合同终止之日交还该商铺；(第12条)合同终止（不论基于何种原因，原告应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至被告交付时的状态（被告认可的属于正常使用导致的磨损除外）；如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，被告有权要求原告采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由原告负担；如果原告未依照本合同第12条的规定交还该商铺，则视原告同意商铺内—切物品为遗弃物，被告有权处置，被告有权将该商铺内的—切装修，附属设备／设施拆除，因此而产生的费用均由原告负担；租赁期限内，原告逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；原告不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，被告有权将前述违约金提高至10%；本合同成立后，原告非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给被告，如违约金不足以补偿给被告造成的直接经济损失及合理的商铺空档期租金损失的，原告还应赔偿不足部分。《补充协议》约定：被告给予原告6个月的免租金期，分摊至第一租赁年内每月执行；水费为5.6元/平方米，电费为1.38元/度；本合同进场日2018年5月5日，装修期是2018年5月5日至2018年6月18日；(排他条款)原、被告双方约定，被告在与原告签定《租赁合同》起至被告的租赁期内，被告不得再出租本项目铺位给经营“亲子主题餐厅”的其他品牌，否则，被告需承担违约责任，赔偿原告因此而导致的损失。签约后，原告向被告支付了履约保证金44800元。被告于2018年5月5日将店铺交付给了原告，并由原告对商铺进行了装修。经营期间，原告于2018年10月发现同商场负一层另(装修)开设了一家波利亲子主题餐厅，即向被告交涉，但未果。原告经营商铺至2018年12月31日，后于2019年1月2日向被告发出《律师函》，提出因被告另外出租店面给他人经营亲子主题餐厅，已违约，故要求解除合同等。被告收函后，至2019年3月14日向原告发出《关于解除租赁合同并退还铺位的函》，提出原告此前的律师函未附授权委托书，不能确认律师所的代理权限，且原告拖欠租金及相关费用，故根据规定，正式解除与原告的合同，并在宽限的2019年3月31日前将商铺恢复至毛坯状态并交还。原告交纳了至2018年11月30日止的租金(每月11200元)、物业服务费(每月8000元)。诉讼中，原告、被告共同确认计至2019年1月2日止，原告未付的租金、物业服务费、水费、电费共36217.36元。被告还表示若计至2019年6月20日评估单位现场鉴定打开店铺门的前一天止，未付的租金、物业服务费、水费、电费共111503.78元。原告对此不予认可。另按照约定租金标准计算，自2019年1月3日至2019年6月20日的租金(占用费)金额是63466.66元。本案庭审中，原告表示其已于2019年1月2日将承租店铺交还给被告。被告予以否认，认为直到2019年6月20日本案现场鉴定时，才接收店铺；店铺此前一直由原告上锁管控。原告表示虽然由其上锁并持有钥匙，但门锁早已由被告强行打开。被告还表示为尽快腾空并重新出租店铺，其于2019年8月8、9日将原存放于店铺中属于原告的物品搬至另外仓库保管。该物品有：高脚凳子12张、木质护栏2块、积木台1张、动物椅子10张、小木屋1个、滑梯1个、波波池及波波1个(批)、蓝白矮沙发5张、玩具台1张、玩具卡车3台、投影仪1台、儿童洗手台I个、灭火器箱(包含灭火器、防毒面具各2个)、BB凳7张、椅子59张、沙发3张、木花栏2个、咨客台1张、上菜柜子1个、小米电视1台、桌子(4人桌)12张+(2人桌)9张、塑钢熊1个、塑料转台14个、打蛋机3台、天花造型灯18个、监控摄像头2个、TAIGONG音响3台、书籍535本、打卡机1台、广告牌5个、乐创雪糕机1台、保鲜冰箱1台、热水机1台、收银钱箱1台、客如云收银机1台、双门冰箱1台、果糖机1台、九阳榨汁机1台、10L大壶2个、不锈钢台1张、水吧杂物1批、pos机1台、扎壶21个、打汁机1台、遥控1包、小丑工具箱1箱、TAIGONG功放1台、乐创蒸饭柜1台、熙雅烧水器1台、乐创超声波清洗机1台、洗手盆1台、ACA多功能电烤箱1台、calanz微波炉1台、商用电磁炉1台、恒星西厨电炸炉炸锅1台、恒奈双门冷冻柜2台、金汇缘12型台式绞肉机1台、乐创制冰机1台、乐创消毒柜1台、储物柜4台、乐创冷藏机1台、餐具碟碗1批、厨具1批、大型电烤箱1台、电饭煲1个、奥克斯破壁机1台、乐创食品搅拌器1台、打单机2台、研磨机1台、拖车1台。因原、被告对于原告投入的装修价值存在争议，本院委托广东华审工程咨询股份有限公司对涉案的中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺(小茉家亲子餐厅)的装修工程造价进行评估。之后，该司作出鉴定报告，结论为：中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺装修工程造价为232132.77元；说明1、本案提供的工程量审核表中无资料依据支持的工作量未列入本次鉴定中；2、本案中设备类（如冰箱、电磁炉、榨汁机等）、定制类（如定制操作台、储物架等）、家具类（如定制餐椅、定制台椅等）超出我司资质范围，未列入本次鉴定。原告支出了此项鉴定费10200元。原、被告对上述鉴定结论均无异议。另原告提供的证据其中有：1、2018年4月8日，原告与南京苿苿爱家企业投资管理生产有限公司签订的加盟服务合同、收据、银行转账记录，证明原告需向该司支付服务费109800元及保证金5000元，才获得加盟店经营资格，并接受该司的运营、技术指导，取得标配货品等，合作期限2018年4月30日至2019年4月29日。2、2018年4月，原告与客如云科技（成都)有限责任公司签订的合同、收据，证明支出了服务费l万元，服务期限是2018年4月26日至2020年4月26日。被告提供的证据其中有：1、登记时间2013年5月8日的房地产权证，显示广州市海珠区新港东路t088号1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房的产权人是广州中轻新洲房地产开发有限公司。(原告认为此证据由法庭依法核实)。2、2017年3月22日，被告与广州市玛赛投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》，其中第二条约定被告将中洲交易中心裙楼六元素体验天地负一层共10094平方米的面积出租给玛赛公司；第九条约定玛赛公司可以分租、合作形式与第三方签订租赁合同。(原告对证据的三性不予确认，认为被告从未告知另行出租的情况。)本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议合法有效，双方应切实全面履行。现原告主张被告违反补充协议约定，在租赁期间，将同商场的另外商铺出租给他人经营Minipolis波利亲子餐厅，违反了协议中“在租赁期间，不得出租铺位给经营‘亲子主题餐厅’的其他品牌”的规定，构成违约。被告对此辩称在签订《补充协议》前，已将负一层整体租给玛赛公司，故原告应清楚知道负一层并非由被告经营的事实，也即排他条款中的“本项目”不包含负一层，仅指被告能够直接控制的铺位，玛赛公司出租给波利餐厅的行为不应当视作被告的行为，被告不存在违约。对此，根据补充协议中“在签定《租赁合同》起的租赁期内，被告不得再出租本项目铺位给经营‘亲子主题餐厅’的其他品牌，否则，被告需承担违约责任，赔偿原告因此而导致的损失”的约定，被告在未能举证证明同商铺负一层商铺排除在“本项目”之外，故在租赁期间，涉案项目即六元素体验天地负一层的商铺另出租给波利亲子餐厅经营，显然违反原、被告所签《商铺租赁合同》及补充协议的约定，构成违约。原告据此于2019年1月2日通知被告要求提前解除合同，符合合同约定，本院予以确认。关于本诉诉求。基于被告违约，原告要求被告承担违约责任，退还履约保证金44800元，可予支持。对于装修投入，经评估金额为232132.77元，双方对此均无异议，可予确认。原、被告的合同期限原约定5年，现原告经营半年后解除，故被告宜按照九成比例即208919.49元(232132.77元×0.9)赔偿给原告。品牌加盟费、客如云服务费，亦可按照实际经营时间分别占加盟合同和客如云服务协议约定的1年和2期限的50%和25%计赔，即由被告赔偿原告57400元(114800元×0.5)和2500元(10000元×0.25)。对于原告投入的家具设备，原告要求被告折价赔偿，缺乏理据，本院不予采纳，该物品可由原告自行取回。关于反诉请求。在被告违约后，原告已于2019年1月2日通知被告解除合同，故依法其应将计至当天止的租金、物业服务费、水费、电费共36217.36元清偿给被告。虽然合同约定了支付租金等费用的期限，但在被告先违约的情况下，其主张原告需承担逾期付款违约责任，理据不足，本院不予支持。按照合同中“如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，则原告应当在合同终止之日交还该商铺；合同终止（不论基于何种原因，原告应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至被告交付时的状态”的约定，合同终止时，原告应在终止当天将店铺交还给被告。现原告虽主张其早已将店铺实际交还，但却未有充分证据证明。从查明的事实，反映原告一直没有放弃店铺中投入物品的权利(原告在本案2019年4月4日第一次庭审中称为保存装修现状，至今仍未交还场地给被告)，即不能按照合同约定视为遗弃物。之后，被告自行将店铺内属于原告的物品搬离另行存放，直到被告表示2019年6月20日才收回店铺。原告对此不能举证反驳。据此，原告理应将该期间的占用费计付给被告。占用费的标准可参照合同租金金额计算为63466.66元。据此，原告应将2019年1月3日至2019年6月20日的占用费63466.66元清偿给被告。因没有证据证明原告在2019年1月2日后实际使用店铺而发生水、电费，并需提供物业服务，故被告要求原告支付该时间后的物业服务费、水、电费，理据不足，本院不予支持。本案的鉴定费10200元由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内，向原告赔偿装修费208919.49元。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告退还履约保证金44800元。三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告赔偿品牌加盟费57400元、客如云服务费2500元。四、原告在本判决生效之日起10日内，自行取回原存放于中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺内属于原告购置的可移动物品。五、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》(包含附件)及补充协议于2019年1月2日解除。六、原告在本判决生效之日起10日内，向被告支付租金、物业服务费、水费、电费共计36217.36元。七、原告在本判决生效之日起10日内，向被告支付占用费63466.66元。八、驳回原告的其他诉讼请求。九、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10131.72元（本诉受理费8800元、反诉受理费1331.72元），由原告负担本诉受理费3104元、反诉受理费1123元；由被告负担本诉受理费5696元、反诉受理费208.72元。另被告在本判决生效之日起10日内支付鉴定费10200元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  陈金爱人民陪审员  陈丽娥二〇二〇年四月二十八日书 记 员  廖钺铃郭倩怡