北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75336号原告：刘荣保，男，1973年7月18日出生，汉族，河南省南召县皇路店粮管所职工，住河南省南召县。委托诉讼代理人：闫金栋，北京市大道政通律师事务所律师。被告：任宪湖，男，1965年8月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。原告刘荣保（以下简称姓名）与被告任宪湖（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘荣保及其委托诉讼代理人闫金栋，任宪湖之委托诉讼代理人张晓冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘荣保向本院提出诉讼请求：判令任宪湖向刘荣保支付拆迁赔偿款1259576元。事实和理由：2012年12月17日，刘荣保与任宪湖签订《房屋租赁合同》，任宪湖将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村年庄村村西许某某北侧的土地面积租给刘荣保，作为生产办公公寓使用，房屋为一层，面积约500平方米。租赁期为十年，自2012年12月17日起至2022年12月17日止，前五年每年租金为160000元，此后每五年递增百分之十。租赁合同同时约定，任宪湖允许刘荣保在原有一层房屋的基础上，加盖二层和三层。针对提前终止合同的情形，房屋租赁合同约定，租赁期间，任何一方不得提出终止合同。如因国家建设、乡或村集体征用土地或其他不可抗力等因素，本合同自行终止，国家拆迁赔偿部分任宪湖得30%，刘荣保得70%。合同签订后，刘荣保于2012年10月20日至2013年5月6日期间，对承租房屋进行改造及加建，对一层进行改建，作为公寓用于出租，新建二层500平米房屋、三层500平米房屋、三层半95平米房屋，另新建锅炉房采暖15平米。改建费用每平米450元，新建费用每平米650元，共计花费946500元。之后刘荣保将共计1650平米的房屋用于出租，收取房租。除向任宪湖交纳房租外，剩余部分用于弥补投资和日常经营需要。合同履行至2017年10月，涉案房屋在拆迁腾退范围内，双方合同提前终止。现刘荣保得知，西直河村拆迁补偿已经结束，刘荣保改建新建的房屋己经得到补偿。根据双方签订的《房屋租赁合同》，任宪湖应向刘荣保支付拆迁补偿款的70%。北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民XX号判决书和北京市第三中级人民法院（2019）京03民终XX号民事判决书确认，就涉案承租房屋拆迁，任宪湖应获得的拆迁补偿款为1259576元，则任宪湖应向刘荣保支付的拆迁补偿款为881703.2元。刘荣保因拆迁补偿款迟迟得不到解决，无奈之下，现起诉至法院，请求法院依法判令任宪湖向刘荣保支付拆迁补偿款。任宪湖辩称：1、涉案房屋本身没有规划手续，合同属于无效合同，刘荣保依据有效合同主张赔偿款项无依据。2、涉案房屋没有规划许可，属于违章建筑，不应得到任何赔偿。3、根据估算，刘荣保已产生租金收益280余万元，该租金收益远超过建房和租金成本，刘荣保并无任何损失。4、刘荣保在搬家时，任宪湖的出租方梁某某已经向刘荣保支付130000元补偿费，并且任宪湖在起诉梁某某时，已经明确告知刘荣保是否共同起诉并分摊律师费用，但刘荣保明确表示放弃，不再主张相应款项。5、涉案房屋任宪湖实际出资390000元，任宪湖从拆迁款中仅收到部分款项，现在刘荣保要求任宪湖将全部1250000元款项全部支付给刘荣保明显不合理，显失公平。综上，应驳回刘荣保全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月1日，于某某与北京市朝阳区十八里店乡西直河村第一生产队（以下简称一生产队）签订《出租土地协议书》，约定生产队提供废地一块，面积1.8亩（在西直河村和一生产队村西），由于某某自筹资金，自建房屋，租赁期限为50年。2012年12月17日，任宪湖（作为承租方）与案外人梁某某（作为承租方）签订《房屋租赁合同》，约定梁某某将其所有的位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村年庄村系许某北侧的房屋（以下简称涉案房屋）租给任宪湖作为生产办公使用，面积约500平方米。2012年12月17日，刘荣保（作为承租方，乙方）与任宪湖（作为出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村年庄村村西许某某北侧的土地面积租给乙方作为生产办公公寓使用，面积约500平方米。一、租赁期限：租赁期为10年，自2012年12月17日至2022年12月17日。二、租金。1、前五年每年为16万元，此后每五年递增百分之十。2、租赁付款方式为：提前一个月付清应付的年租金，如乙方逾期未付，须按日租金0.5%给付甲方滞纳金。五、提前终止合同。租赁期间，任何一方不得提出终止合同。如因国家建设、乡或村集体征用或其他不可抗力等因素，本合同自行终止，国家拆迁赔偿部分甲方30%，乙方得70%。七、补充协议。1、如乙方租赁甲方房屋一年内拆迁，甲方赔偿乙方投资的80%赔偿金。2、如乙方租赁甲方房屋两年内拆迁，甲方赔偿乙方总投资的60%赔偿金。3、如乙方租赁甲方房屋三年内拆迁，甲方赔偿乙方总投资的40%赔偿款。合同签订后，刘荣保依约支付相应租金。刘荣保认可任宪湖交付了涉案房屋一层，并主张二层、三层房屋由其加建，任宪湖自述双方共同加建了房屋。2016年12月10日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（以下简称西直河村经济合作社）与于某某签订《〈租赁合同〉终止协议书》。同日，西直河村经济合作社与于某某签订《拆除腾退补偿协议》，对土地面积约为1.8亩，房屋建筑面积1654.72平方米的房屋进行拆除腾退，西直河村经济合作社支付于某某房屋补偿款1886381元、搬家费82736元、综合补助费496416元，总计2465533元。庭审中，刘荣保提交如下证据：1、刘荣保与案外人张某某于2012年10月26日签订的《合同协议书》，约定张某某为涉案房屋建设楼房，建筑面积约1560平方米，价格为一层每平方米400元，二三层每平方米600元，工程为包工包料。2、工程款收据及明细，用以证明其建房支出。3、空调购销合同。任宪湖认可上述证据1、3的真实性，主张证据2中部分收据重复，未认可工程款明细的真实性。审理中，任宪湖提交张某某出具的工程款收据数份，用以证明其出资建房的事实，收据中显示交款人为任宪湖。刘荣保主张全部工程款由其出资，其中部分工程款由其委托任宪湖交付，任宪湖私自将交款人签署为自己的名字。另查，任宪湖曾以房屋租赁合同纠纷为由，将案外人梁某某诉至本院，要求梁某某支付因拆迁所产生的房屋（即本案涉案房屋）补偿款1650383元。本院于2019年3月22日作出（2018）京0105民初XX号民事判决书，认为：任宪湖与梁某某就涉案房屋存在租赁关系。双方均认可涉案房屋拆迁时为三层建筑。本案的争议焦点为：梁某某在2012年向任宪湖出租涉案房屋时是一层建筑还是二层建筑。根据平面位置示意图，编号为1的房屋拆迁时的建筑面积每层为539．88平方米，与任宪湖、梁某某签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积大约500平米相符。而梁某某所称涉案房屋出租时为两层建筑仅是在《房屋租赁合同》中写明一层面积500平米，实际出租面积1000平米的意见不仅与任宪湖、梁某某签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积不符而且该解释有悖常理。另，双方确认编号为3的房屋系任宪湖所建，本院不持异议。故任宪湖主张其新建房屋1107．64平方米，本院予以采信。对于梁某某所称任宪湖改建、新建房屋未经过其书面同意，房屋租赁合同约定一切损失任宪湖自负的抗辩意见，本院认为任宪湖自租赁房屋后对房屋进行了改建，新建，梁某某在合同履行期间并未提出异议，视为梁某某默示了该新建、改建行为，另双方并未对新建房屋因拆迁获得的利益进行约定，故本院对梁某某的抗辩意见不予支持。因该新增的面积已计算在《拆除腾退补偿协议》中，于某某亦因任宪湖新建房屋取得收益，根据公平原则，任宪湖理应获得因其新建房屋产生的补偿款，但任宪湖主张的计算标准有误，本院根据《北京市非住宅房屋评估结果通知单》的房屋单价予以调整，经计算任宪湖应获得因新建房屋的补偿款为1259576元。截止到本院出具判决前，于某某仅收到补偿款99万元，剩余补偿款于某某并未收到，故本院按于某某已收补偿款占总补偿款的比例计算应支付给任宪湖的补偿款金额，待于某某取得剩余补偿款后，任宪湖可另行主张。任宪湖、梁某某均同意由梁某某向任宪湖支付该补偿款，本院不持异议。判决：一、梁某某于本判决生效之日起十日内支付任宪湖房屋补偿款504900元；二、驳回任宪湖的其他诉讼请求。梁某某不服判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）京03民终XXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经询，双方认可涉案房屋尚未取得建设规划手续，任宪湖认可其已取得50.49万元房屋补偿款。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据查明的事实，双方在《房屋租赁合同》中已对合同终止的后续事宜进行了约定，即拆迁赔偿部分刘荣保得70%，现任宪湖根据生效判决收到补偿款50.49万元，剩余款补偿款并未收到，故本院按照任宪湖已收补偿款的70%计算应付刘荣保的补偿款数额。待任宪湖取得剩余补偿款后，刘荣保可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条之规定，判决如下：一、被告任宪湖于本判决生效后七日内给付原告刘荣保房屋补偿款353430元；二、驳回原告刘荣保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理16136元，由原告刘荣保负担9535元（已交纳），由被告任宪湖负担6601元（原告刘荣保已交纳，被告任宪湖于本判决生效后七日内给付原告刘荣保）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  何响琴人民陪审员  王焕平二〇二〇年四月二十八日书 记 员  贾宜臻