云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终640号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司,住所为云南省昆明市西山区日新路中段广福路A11-3幢6b号，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波；职务：总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张杰，男，汉族，1967年4月20日生，户籍地址：四川省阆中市。被上诉人（原审被告）：向菊，女，汉族，1982年9月12日生，户籍地址：四川省通江县。委托诉讼代理人：张杰，男，汉族，1967年4月20日生，户籍地址：四川省阆中市，系其丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：熊义香，女，彝族，1987年8月22日生，户籍地址：云南省昭通市。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“昆明尊园公司”）与被上诉人张杰、向菊、熊义香居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昆明尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴、被上诉人张杰到庭参加诉讼，被上诉人熊义香经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初2974号《民事判决书》第一项，改判被上诉人向上诉人支付21750元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院已经查明认定上诉人促成合同成立，涉案合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力，委托人应当按照约定支付报酬，在此认定下，根据法律规定及合同约定，上诉人收取全部约定居间报酬21750元的条件已成就。二、原审法院查明三被上诉人跳过原告办理过户手续，实现合同目的，上诉人因三被上诉人的原因客观上无法协助其办理过户等后续手续的情况下。在没有法律规定和合同约定的基础上，主观扩张上诉人居间义务，要求上诉人对三被上诉人恶意违约承担责任，调整上诉人居间报酬，严重损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人合法权益，特提起上诉。被上诉人张杰、向菊共同辩称：2018年7月，买方熊义香的朋友（尊园地产业务员）介绍并为我们的房屋交易提供了居间服务。同年7月30日，尊园地产告知我们因熊义香征信问题不能继续履行居间合同，三方签订了解除协议，并退回买方20000元定金。2018年9月我们找到另一家中介公司办理，但是现在房子仍然是没有交易成功。被上诉人熊义香未到庭发表答辩意见。一审原告昆明尊园公司向一审法院起诉请求：1、判决三被告立即共同连带向原告支付人民币21750元；2、判决三被告立即共同连带向原告支付违约金（以21750元为基数，从2018年8月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为1522元）暂计至起诉之日总计为23272元）；3、三被告共同连带承担本案诉讼费用。一审法院经审理认为：2018年7月25日被告张杰（出售方、甲方）、被告向菊（共有权人）、被告熊义香（购买方、乙方）、原告尊园公司（经纪方、丙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》（合同编号：ＺＹＤＣＮＯ：0077474），约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，成交价格为1450000元，甲乙双方约定于2018年8月30日前办理该房屋权属转移登记手续，甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币21750元，佣金的支付时间为2018年8月30日前。本合同签署后，买卖双方直接或另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同落款“甲方”处有张杰的签字捺印、载明“张杰代向菊”“乙方”处有熊义香的签字捺印、“丙方”处盖有原告尊园公司的合同专用章。另查明，被告张杰分别于2018年9月18日、2018年9月19日将涉案两套房屋的所有权转让给被告熊义香。庭审中，原告诉称被告张杰与向菊系夫妻关系，但没有证据证明，涉案合同中被告向菊没有签字，系被告张杰代签，另因被告称贷款有问题所以涉案房屋就不再买卖了。以上事实有原告提交的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》、房屋信息查询摘抄表两份及当事人当庭陈述在卷予以佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该法第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，原被告共同签订《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应依据合同履行义务。涉案合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具备买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向被告报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。但根据涉案居间合同的其他约定，原告尊园地产还应提供收取并保管涉案房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理）等居间服务，这些义务是房屋买卖合同正常履行的重要环节，亦为居间人获取报酬的主要组成部分，原告尊园公司在全部完成居间义务的情况下，应获得全部居间报酬，现原告仅促成签订了三方居间合同，完成了部分居间服务，故一审法院根据合同约定的居间人义务及实际履行情况，酌定被告向原告支付居间合同约定报酬即佣金的60%，即13050元（21750×60%）。关于原告主张的违约金，本案买卖双方已办理产权转移登记手续，买卖双方应依据合同约定共同连带向居间人支付佣金，另合同明确约定，佣金支付时间为2018年8月30日，逾期支付的，以应付金额为基数按日千分之一加付违约金，被告逾期支付佣金必然给原告造成利息损失，故一审法院酌情认定被告向原告支付以13050元为基数按月利率2%计算自2018年8月30日起至实际付清为止的违约金。关于原告要求被告向菊承担连带责任，原告自认被告向菊并未在合同中签字，虽然原告主张被告向菊与被告张杰系夫妻关系，但并未举证证明，也未举证证明被告向菊系涉案房屋共有人，故一审法院认为被告向菊不应承担连带责任。被告张杰、向菊、熊义香经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭，鉴于本案事实清楚、证据充分，一审法院依法予以缺席审理。综上，一审法院判决：一、被告张杰、熊义香于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司连带支付佣金人民币13050元。二、被告张杰、熊义香于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司连带支付以人民币13050元为基数按月利率2%计算自2018年8月30日起至实际付清款项之日止的违约金。三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币382元（原告已预交），由被告张杰、熊义香负担（于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付）。本案二审期间，被上诉人张杰提交新证据《解除协议》和《公证书》一份，欲证明因为无法办理贷款导致交易不成功，昆明尊园公司作了退件处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人对该组证据的三性均予以认可，因当事人认可该证据的三性，故本院对该证据的三性亦予以认可并在卷佐证。各方当事人对一审法院认定事实无异议和补充，一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。另查明，昆明市房屋产权所有人均为张杰个人。2018年7月30日，张杰、熊义香、昆明尊园公司三方签订《解除协议》，协商解除三方当事人于2018年7月25日签订的《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：77474），且协议第五条约定：“若买卖双方后续办理了交易房产的转移登记手续的，则买卖双方应共同连带向丙方（昆明尊园公司）支付该方有权收取的全部佣金。”本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条第一款规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，三方当事人于2018年7月25日签订的《房屋买卖暨居间合同》以及2018年7月30日签订的《解除协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。被上诉人张杰并未提供证据证明其主张的因熊义香无法办理贷款导致《房屋买卖暨居间合同》不能继续履行，应承担举证不能的法律后果。上诉人确已促成张杰与熊义香签订了《房屋买卖暨居间合同》，后经协商解除并签订了《解除协议》，但张杰确实于2018年9月18日、2018年9月19日将涉案两套房屋的所有权转让给了熊义香，根据《解除协议》第五条规定：“若买卖双方后续办理了交易房产的转移登记手续的，则买卖双方应共同连带向丙方（昆明尊园公司）支付该方有权收取的全部佣金。”，故张杰、熊义香应按协议约定向上诉人支付居间报酬。对于上诉人要求向菊共同承担居间报酬及违约金的诉讼请求，因涉案房屋产权人仅为张杰个人，且《解除协议》签订主体并没有向菊，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，上诉人昆明尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其应当提供的后续协助办理抵押贷款、房屋交付和过户等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，昆明尊园公司只能就其已提供的服务主张支付佣金，一审将居间费用酌情调整为13050元及支付相应违约金的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 张 彬审判员 杨 晶二〇二〇年四月十四日书记员 李怡庭