湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初4263号 原告：杨建德，男。 委托诉讼代理人：唐亚军，零陵区致力法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告：湖南盛德房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91431100570266740E。 法定代表人：王美珍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑选民，男。 委托诉讼代理人：周媛，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。 原告杨建德与被告湖南盛德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告杨建德及其委托诉讼代理人唐亚军，被告湖南盛德房地产开发有限公司之委托诉讼代理人周媛到庭参加诉讼，因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员刘德燕担任审判长、人民陪审员龙露华、龙波组成合议庭进行审理，法官助理彭艺玲，书记员陶亮担任法庭记录。原告杨建德及其委托诉讼代理人唐亚军，被告湖南盛德房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑选民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建德向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2019年12月31日前向原告交房;2、判令被告向原告支付逾期交房违约金45878元;3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2014年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告应在2015年8月30日交付房屋给原告使用，而被告至今未向原告交付房屋，在约定的交房期限到期后，汇金中央小区的业主多次向政府相关部门信访，要求被告及时交房及办理不动产权证。被告一直未按购房合同第十三条办理交房手续。2018年6月7日被告交付了原告所购房屋的同单元楼上邻居何艳平所购的商品房，说明原告所购买的房屋已经具备了交付条件。为维护原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。 被告湖南盛德房地产开发有限公司辩称：被告虽然没有按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的2015年8月30日之前交房，但对此，2016年3月21日在政府的主持下，与当时的购房人签订了补充协议，对2014年-2015年12月31日以前交房的业主免交了2015年8月30日至2017年12月31日的物业管理费，原告所购的房屋2015年已经竣工，并陆续交房，被告也通知了原告交房，但原告拒不履行收房手续，也不按物业公司规定缴纳相关费用，所以才导致无法交房。原告虽然没有收房，但也没有损失，合同约定的违约金过高，被告不予认定，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即被告提交的证据1营业执照、资质证书；证据2法人代表身份证明及身份证复印件；证据3预售商品房许可证。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告向本院提交了如下证据：证据1《商品房买卖合同》，欲证实原告所购房屋为汇金中央广场2栋1单元**层****号，面积139.6平方米，总价款为420857元，原告已付290000元，剩余130857元在交付使用时付清，被告应该在2015年8月30日交房，逾期应按原告已支付购房款万分之一每天支付违约金；证据2收据，欲证实原告于2014年5月15日付房款290000元；证据3零陵区人民法院（2019）湘1102民初2977号民事判决书，欲证实与原告购买同栋同单元2101号房屋已于2018年6月7日交房，证实原告所购房屋已经具备了交房的条件，同时同一楼层判例被告应承担延期交房的责任；证据4何艳平与被告签订的《商品房买卖合同》，欲证实何艳平与被告签订的合同与原告与被告签订的合同交房时间和违约责任是一样的，被告承担了违约责任。对原告提交的上述证据，被告质证认为：对证据1、2的真实性无异议，但该证据不能证明被告有延期交房的行为；对证据3真实性无异议，但该证据仅是类似案件的判例，不能作为本案判决的依据，且判例中案件当事人积极履行了收房的义务，被告不可能在房屋可以交房的情况延迟交房；对证据4真实性合法性无异议，但认为与本案无关。本院认为：证据1、2符合证据的三性，本院予以采信；证据3、4真实性予以采信，但不能作为本案的判案依据。被告向本院提交了如下证据：证4房屋竣工验收合格证，欲证实汇金中央广场1、2、3栋楼房于2019年1月24日验收合格；证据52016年3月21日签订的汇金中央广场购房补充协议，欲证实第2、3栋的房屋交付时间是2016年8月30日以前，对2014-2015年12月31日以前交房的业主免交物业管理费至2017年12月31日作为向逾期交房业主的补偿；证据5购房补充协议公告，欲证实被告在汇金中央广场适当的位置公告了上述购房补充协议；证据7第2、3栋免缴物业费业主名单。欲证实第2栋34户业主、第3栋73户业主已经按照购房补充协议免交了物业费，免交时间分别为：2015年12月30日至2017年12月31日，2015年8月30日至2017年12月31日；证据8原告房屋照片，欲证实原告已入住进火；证据9汇金广场业主押金物业费结算表，欲证实原告没有交纳装修押金、物业费及收房等费用；证据10第2栋签合同客户名单，欲证实原告尚欠购房款130857元。对被告提交的上述证据，原告质证认为：对证据4的真实性无异议，但证明效力有异议，该证据恰好证明原告购买的房屋2019年1月24日才验收合格；对证据5的真实性无异议，但证明目的有异议，该证据没有原告的签名；对证据6的三性均不认可，该证据是照片，无法说明来源；证据7是被告单方面提供，且被告没有收房，不存在物业费；对证据8三性均不予认可，没有具体的拍摄时间；对证据9三性均不认可，该证据是复印件且不清晰，没有原告的签名和任何说明，不具备证据的条件；对证据10真实性无异议，但是是复印件，是单方面制作的表格，合法性、关联性不予认可。本院认为:被告提交的证据4符合证据的三性，本院予以采信，该备案表显示该汇金中央广场1、2、3栋楼于2018年11月7日竣工验收，2019年1月24日备案；证据5.6本院生效判决已确认上述协议内容，故本院予以采信；证据7原告实际未交物业费，而原、被告签订的合同约定了物业管理相关事宜，故对该证据涉及原告未交物业费部分予以采信；证据8不予采信，不能达到被告的证明目的；证据9原告虽提出其未签字，但原告亦未提交其已交纳上述费用的证据，故本院予以采信；证据10原告对其真实性无异议，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月15日，原告杨建德与被告湖南盛德房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告位于汇金中央广场第2栋第1单元第**楼****号住房一套，该房建筑面积约为139.61平方米，总价款为420857元。该合同第五条付款方式及期限约定：买受人签署《商品房买卖合同》时付清总房款的69%计人民币290000元整（含定金），剩余购房款31%计人民币130857元整，于2015年8月30日付清。交付使用时付清（手写）。第九条交付期限约定：出卖人应当在2015年8月30日，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条逾期交房责任约定：逾期超过90天后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人如不及时配合出卖人办理交房手续双方不追究相应责任。第十三条交接手续约定：该商品房达到交房标准后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行查验交接，并验收交接后，双方应当日签署商品房交接单，双方签字后作为符合交房合格条件依据。第十八条第二项约定：出卖人根据《物业管理条例》的相关规定，选聘艺港物业管理有限公司为本项目的前期物业管理公司。买受人签订本协议时已知晓并同意出卖人选聘的物业管理公司为本项目的前期物业管理单位，并遵守物业管理公司制定的各项前期物业管理的公众制度，按时交纳物业管理费用。合同签订后，原告于当日向被告支付购房款290000元，剩余31%的购房款130857元未付。另查明，因该小区部分业主到相关部门信访，2016年3月21日的《汇金中央广场购房补充协议》将交房时间约定为2016年8月30日。免交物业管理费作为开发商补偿业主的违约金，具体补偿方法是对于2014－2015年12月31日以前交房的，免交物业费至2017年12月31日，作为被告向原告的违约补偿。2016年8月30日开发商还没交房时，开发商承担总房款每日万分之一的违约金赔偿。该协议中有31个业主签字，还有开发商代表签字并加盖了被告单位印章，还有两个公证单位人员签字。原告且至今未向被告或物业公司交纳2017年12月31日前的物业管理费。2017、2018年汇金中央广场小区的房屋已陆续交付使用。2019年10月15日原告以被告未向其交付房屋为由诉至本院要求判如所请，遂酿成本案纠纷。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、强制性法规的规定，原、被告双方均应遵守合同约定。被告应按照约定向原告交付房屋，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。被告向原告交房时，原告应向被告支付剩余购房款130857元。对于延期交房违约金。对于延期交房违约金，虽原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年8月30日，但双方因此发生矛盾后，政府相关部门组织原告所在小区部分业主与被告召开了协调会，协调会于2016年3月21日达成《汇金中央广场购房补充协议》，将交房时间约定为2016年8月30日。原告虽未在此次协调会达成的购房补充协议中签字，但原告事实上未向物业公司再交纳该补充协议所确定期间的物业管理费，原告以自己的实际行为表示了对补充协议的认可，且被告已按补充协议的约定为原告免交了该期间的物业管理费，双方均以自己的行为履行了主要义务，故对原告要求被告给付截至2016年8月30日的逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请的2016年8月31日之后至2019年12月31日共计1218天的违约金，被告辩称其已通知原告来收房，系原告自身原因未收房，故被告不承担责任，因被告未提交证据证实其已书面通知原告收房，故对被告的该项辩称意见本院不予采纳。原告请求按已付购房款总额290000元，按照合同约定的每日万分之一计算违约金的诉讼请求，被告在诉讼中提出了原告没有受到损失，合同约定的违约金过高，不予认定的意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期交房行为的确构成违约，根据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但综合考虑原告所在小区其他业主已于2017-2018年陆续收房，而原告自2016年以后未向被告主张收房及原告尚有130857元购房款需在交房时支付给被告的实际情况，同时，原告因被告延期交房所造成损失或者明显损失原告并没有提交证据予以证明,因此，本案违约金数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算调整为按照每日万分之零点五计算为宜，即违约金调整后计算为290000元×1218日×0.00005=17661元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南盛德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨建德交付汇金中央广场第2栋第1单元第13楼1302号住房； 二、被告湖南盛德房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告杨建德延期交房违约金17661元。 如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费947元，由原告杨建德承担582元，被告湖南盛德房地产开发有限公司承担365元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  刘德燕 人民陪审员  龙露华 人民陪审员  龙 波 二〇二〇年四月七日 法官 助理  彭艺玲 书 记 员  陶 亮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。