湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8865号原告（反诉被告）：景伟伟，女，汉族，1982年12月17日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：胡怡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李斌，女，汉族，1979年12月4日出生，住武汉市洪山区，被告（反诉原告）：张荷花，女，汉族，1980年5月14日出生，住武汉市洪山区春和路依云1-1-2703，公民身份号码：362326198005142447。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李杨，湖北融腾律师事务所律师。原告（反诉被告）景伟伟诉被告（反诉原告）李斌、张荷花确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）景伟伟委托诉讼代理人胡怡，被告（反诉原告）张荷花及被告李斌、张荷花共同委托诉讼代理人余俊、李杨均到庭参加诉讼。本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）景伟伟诉讼请求：1.确认二被告于2019年5月18日向原告寄送的租赁合同《解除合同通知书》无效；2.诉讼费由二被告承担。事实及理由：2016年1月25日，原告与武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下称“万科公司”）就租赁涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，原告一直按照合同约定向“万科公司”足额支付了租金。2019年5月18日，二被告向原告寄送《解除合同通知书》，突然告知原告，二被告已从“万科公司”处购买了涉案商铺，并要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，“万科公司”向原告寄送《告知函》，说明涉案商铺已转让与二被告，并告知了新的收取租金银行账户。原告并未欠付“万科公司”任一期租金，同时，在“万科公司”向原告告知涉案商铺已出售之前，二被告向原告发送《解除合同通知书》，原告认为该《解除合同通知书》不具有法律效力。原告故诉请如上。被告（反诉原告）李斌、张荷花辩称：1.二被告与原告没有直接租赁合同关系；2.二被告继受本商铺租赁合同后，原告拒不配合办理租赁物业合同变更手续，导致二被告至今未收到原告的承租资料、押金和租金等；3.2019年5月18日邮寄商铺租赁合同解除通知书有效；4.因为原告方擅自转租且变更经营类型品牌，也未依约缴纳保证金，故合同已约定解除。反诉原告李斌、张荷花提出反诉诉讼请求：1.请求法院确认被告李斌、张荷花与原告景伟伟之间租赁合同已通知解除；2.请求判令由原告景伟伟向被告李斌、张荷花支付拖欠房租2833.8元及房屋占用费24559.6元（占用费暂算至2019年9月30日，后期占用费按每个月150元/平方米计算，算至实际交还租赁房屋之日止）；3.反诉费由原告景伟伟承担。事实和理由：“万科公司”原与原告签订了《商铺租赁合同》，约定将位于武汉市洪山区花山镇严西湖路八号花山·紫悦湾项目4号楼一层6号物业出租给原告从事网通营业厅（中国移动）经营。2019年2月间，万科公司与二被告签订了武汉市商品房买卖合同并办理了交付，二被告成为涉案商铺合法业主，此后万科公司先后三次致函原告通知物业产权变更之事，要求办理变更业主租赁的交接手续，原告早已知悉二被告成为该物业新业主。但时至今日，原告一直故意拖延不与被告签订新的《商铺租赁合同》，且原告在此期间未及时向二被告支付租金，存在擅自转租商铺及变更经营品牌等违约行为，被告已于2019年5月向原告寄送《解除合同通知书》，通知原告解除《商铺租赁合同》。原告无故不与被告订立《商铺租赁合同》且长时间拖欠房屋租金，擅自转租商铺及变更经营品牌等违约行为，已严重损害二被告作为该物业业主的合法权益，故向法院提出反诉。反诉被告景伟伟答辩称：1.涉案商铺由原告景伟伟自行承租使用，不存在转租。目前经营范围仍属于网通营业厅，在实际经营这两个店铺时，征询过万科公司的同意，万科公司在享有合同解除权的情况下，依然与原告景伟伟继续履行合同并接受原告的租金。根据诚实信用原则和信赖原则，此时，原告景伟伟有理由相信万科公司不再行使合同解除权，万科公司享有的合同解除权因接受原告继续履行而消灭；2.根据买卖不破租赁原则，万科公司和二被告向原告告知涉案商铺转让前，原告景伟伟向万科公司交付租金的行为具有法律效力，原告最后一次向万科公司支付租金时间为2018年12月21日，租金支付至2019年6月底，原告景伟伟支付前述租金前，万科公司及二被告均未告知过涉案商铺已转让交付至被告，在原告不知晓，且万科公司及被告未通知的情况下，原告景伟伟于2018年12月向万科公司支付租金的行为，属于按约定履行涉案租赁合同，具有法律效力；3.原告景伟伟向万科公司支付的租金对二被告具有约束力，万科公司向二被告交付涉案商铺后，根据买卖不破租赁原则，租赁合同效力不受影响。二被告基于购买涉案商铺应概括承受万科公司在涉案租赁合同中的权利义务，原告景伟伟已向万科公司支付租金至2019年6月30日，故原告有权不再向二被告支付2019年6月30日以前的租金，根据合同法第82条规定，原告有权以其预先支付租金为由对抗二被告之租金请求权；4.承租人不知租赁物所有权转让，而继续向原出租人支付租金，原出租人或受让人未将租赁物转让事由通知承租人的，承租人对原出租人已支付的租金，对受让人仍有效力，在此情况下，不应再要求承租人重复支付租金，应由买受人以不当得利向原出租人主张返还承租人已经支付的租金。综上，原告景伟伟应自2019年6月30日开始向二被告支付租金，二被告应当根据与万科公司关于交付时间的约定，向万科公司请求返还原告已支付的租金。本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，原告景伟伟与案外人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称“万科公司”）签订《商铺租赁合同》，合同约定景伟伟租用万科公司名下位于武汉市洪山区花山镇严西湖路八号花山·紫悦湾项目一期商业4号楼一层3号4号商铺（共100平米）用于经营“网通营业厅”，经营品牌“中国移动”；租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，第一年至第三年的租金为30元/㎡/月（不含物业管理费），第四年至第五年租金为50元/㎡/月；未经甲方（万科公司）同意，乙方（景伟伟）不得转租；乙方（景伟伟）承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对商铺享有的优先购买权，如果甲方（万科公司）将商铺向第三人转让，并由甲方（万科公司）向乙方（景伟伟）发出转让通知，乙方（景伟伟）应该按甲方（万科公司）或第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或者共同签署相关协议予以确认。无论乙方（景伟伟）是否签署确认函或者相关协议予以确认，只要甲方（万科公司）向乙方（景伟伟）发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，乙方（景伟伟）应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金；如果乙方（景伟伟）未征得甲方（万科公司）书面同意改变租赁物用途或违反约定使用租赁物的，甲方（万科公司）有权解除合同，如果乙方（景伟伟）擅自转租该物业或转让该物业承包权的，甲方（万科公司）有权解除该合同，如果乙方（景伟伟）欠缴费用达到1000元或者欠费共计3次的，甲方（万科公司）有权解除合同。《商铺租赁合同》并对违约责任，双方其他权利义务等作出约定。2017年12月28日，万科公司与原告景伟伟签订《商铺租赁合同·补充协议》，将承租物业编号更正为“商业4号楼5号商铺一层、4号楼6号商铺一层”。并约定约定原《商铺租赁合同》中承租物业经营品牌更正为“中国电信”，乙方（景伟伟）违反前款及原合同2.2条约定的，按原合同11.2条约定的标准承担违约责任并赔偿损失，甲方（万科公司）有权解除合同。二被告表示万科公司曾于2018年8月18日向原告邮寄送达告知函，告知函载明“……我司于2018年初决定出售该商铺（景伟伟租赁商铺）……现再次函告贵方（景伟伟），我司将于近日对商铺进行公开销售，商铺出售并交付后，该商铺下的出租方将由我司变更为新的买受人，贵方（景伟伟）应按合同约定向该买受人履行租金交纳义务，否则该买受人有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任，包括但不限于解除合同等”，但在审理过程中，二被告未提交万科公司已将告知函邮寄送达给景伟伟的相关证据，不能证明景伟伟收到过万科公司的该告知函。2019年1月5日，被告李斌、张荷花与万科公司签订商铺买卖协议，购买了位于武汉市东湖高新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾一期商业4栋1-2层商6号商铺（其中包括原告景伟伟租赁面积中的47.23平米）。2019年5月18日，被告李斌、张荷花以未缴纳租金等理由向景伟伟送达了《解除合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，万科公司向景伟伟发出告知函，告知函载明“我司将贵方（景伟伟）租赁的商铺已出售给新的业主并已经交付，商铺目前的业主姓名为李斌、张荷花，所购商铺一楼面积为47.23平米，交付日期为2019年2月18日……我司于2018年8月17日书面通知贵方前往指定地点配合签订商铺出售后的补充协议，但至今贵方（景伟伟）未与我司或业主确认，也拒绝签订商铺出售后的补充协议，导致贵方至今未向业主支付租金，业主有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任。鉴于此，我司再次函告贵方，我司已将贵方租赁的商铺出售给新的业主，自交付日起，贵方租金应交纳给新的业主，请贵方向业主交纳租金，贵方已向我司交纳交付日后的租金，我司将扣除相关费用后无息返还给贵方……”。在收到万科公司的告知函后，景伟伟于2019年5月28日向被告张荷花转账1890元，支付了所租商铺自2019年5月23日至2019年6月30的房租，后又于2019年6月25日支付了所租商铺自2019年7月1日至2019年9月30的房租。房租的支付标准均为30元/㎡/月。2019年7月12日，被告李斌、张荷花委托律师向景伟伟发出律师函，要求“一、尽快办理解除《商铺租赁合同》手续及后续事宜；二、尽快腾退商铺”。2019年7月24日，万科公司再次向原告景伟伟送达《关于交付日期变更的说明》，载明“……经我司再次核对，对商铺的交付日期进行了更新，更新后的信息如下：李斌、张荷花所购商铺一楼面积为47.23㎡，交付日为2019年2月14日……请贵方（景伟伟）按照本函的交付日期重新核算自交付日起应缴纳给业主的租金……”。关于原告与万科公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，双方发生争议，原告遂向本院起诉，要求确认合同并未解除并应继续履行，二被告提出反诉，请求本院确认《商铺租赁合同》已经解除。上述事实，有《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同·补充协议》、《协议书》、《律师函》、《告知函》、银行转账记录、个体信息咨询报告、商品房买卖合同、《关于交付日期变更的说明》及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为：2016年1月25日及2017年12月28日，万科公司与原告景伟伟签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同·补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，因而合法有效。租赁期间内，万科公司将该商铺出售给二被告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，原告与二被告之间成立租赁合同关系。二被告主张原告转租，因而享有解除权，但目前证据不能证明原告存在转租情况，原告与万科公司所签租赁合同主体是原告本人，租赁物业的经营类型为网通营业厅，该营业厅工商登记地址为租赁物业地址，营业执照经营者虽为杨雄，但原告景伟伟提供其与杨雄之间的协议证明景伟伟为该网通营业厅的实际经营者，因此可以认定原告自行经营该营业厅，并未转租，被告以转租为由主张合同解除无事实依据。二被告主张原告经营品牌发生变化，因而享有解除权。对此，本院认为，原告经营品牌虽由“中国移动”变更为“中国电信”，后招牌又换成“中国移动和中国联通”，但其经营业态均为“网通营业厅”，且其经营范围“电子产品、通讯器材、移动通信业务代理、手机维修与销售”始终保持一致，被告不能据此享有解除合同的权利。此外，景伟伟与万科公司签订的合同虽约定“经营品牌变更有权解除合同”，但即便出现了触发解除条款的情形，享有解除权的万科公司通过默示（继续收取租金、物业费）作出接受相对方（景伟伟）继续履行合同的意思表示，该意思表示的发出应视为万科公司放弃行使解除权，二被告从万科公司继受的租赁合同不再包含该解除权。需要说明的是，万科公司与景伟伟签订“品牌变更有权解约”之条款较为苛刻，景伟伟虽变更电信品牌，但万科公司在知晓的情况下，接受景伟伟正常交租直至2019年6月30日，在商铺转让后，受让人据此另行主张解除合同，有悖诚信原则。因此，被告李斌、张荷花据此解除《商铺租赁合同》无事实及法律依据，本院不予支持。双方争议的焦点是自何时起原告应向二被告交租。对此，本院认为：一、原告已向万科公司支付了截至2019年6月30日的房租，因此，2019年6月30之前的房租请求权因原告已履行而消除，二被告从万科公司继受的租赁合同中的相关权利已不包括截至2019年6月30日的租金请求权，自2019年7月1日起，被告可向原告主张租金；二、被告从万科公司处继受租赁合同相关权利，本质上属于债权转让，根据合同法第八十条规定，自通知起对原告生效，本案中，应自万科公司2019年5月23日通知原告起，原告负有向被告支付租金的义务。被告抗辩2018月8月18日万科公司就已经通知过原告，但被告未提供证据证明万科公司将告知函已送达原告，即便万科公司确实在2018年8月18日告知原告“将在近期出售商铺”，因2018年8月18日商铺转让尚未发生，告知函并不具有通知债权转让效力；三、万科公司在2019年5月23日的告知函中确定了交付日（2019年2月18日），该交付日在5月23日之前，交付日系万科公司与被告之间约定，在万科公司告知原告商铺已出售前，该交付日的约定对原告并无约束力。同理，万科公司单方面要求原告从万科公司处申领退款并另行向被告缴纳自交付日起租金的通知函并无法律依据，被告不能据此主张租赁合同已解除。综上，本案中，万科公司向原告首次告知日期（2019年5月23日）为原告向被告支付租金的起始日，考虑到原告已向万科公司支付截至2019年6月30日的租金及物业费，故实际上2019年7月1日为原告向被告支付租金的起始日。根据《中华人民共和国合同法》第八十二的规定，原告已向万科公司支付了截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金，在出租人变更为二被告后，原告据此有权抗辩被告再次向其主张截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金。在本案中，原告在收到万科公司2019年5月23日的告知函后，仍主动向被告支付了2019年5月23日起的租金，原告并无违约情形，被告无权解除合同，故被告于2019年5月18日向原告寄发解除租赁合同通知的行为无效。需要说明的是，万科公司已收取了原告租赁保证金，该保证金本质上属于出让担保，《商铺租赁合同》约定的保证金为从属权利，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，在商铺出售时，该从条款一并转让，既然保证金权利已由万科公司转让给二被告，在原告已交纳保证金的情况下，二被告不能再次要求原告交纳租赁保证金。被告主张原告在收到万科公司于2019年5月23日告知函后没有主动办理租赁合同的变更手续致使合同解除，然而，根据买卖不破租赁的原则，物权变动导致租赁关系的主体变更是基于法律的规定，即便双方没有完成租赁合同的再签或变更，原被告之间因商铺买卖而产生的租赁合同关系仍成立，被告据此解除合同无事实及法律依据。既然《商铺租赁合同》并未解除，且对原被告双方产生法律效力，原被告均应按照合同内容继续履行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）景伟伟与武汉联投万科生态城房地产有限公司于2016年1月25日签订的《商铺租赁合同》及2017年12月28日签订的《商铺租赁合同·补充协议》继续有效，原告（反诉被告）景伟伟及被告（反诉原告）李斌、张荷花应继续履行；二、驳回原告（反诉被告）景伟伟其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李斌、张荷花全部反诉请求。案件本诉受理费100元，由被告（反诉原告）李斌、张荷花负担；反诉受理费485元，由被告（反诉原告）李斌、张荷花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年四月十九日书记员  马 欣