广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初230号原告：清远市清新区平安物业管理有限公司，住所地广东省清远市清新区*********************。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。被告：陆四妹，女，1965年6月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区飞来峡镇高田社区*********，现住广东省清远市清新区*********叠翠花园G座302，身份证号码：441************629。委托诉讼代理人：林秋恒，男，1963年6月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区飞来峡镇高田社区*********，现住广东省清远市清新区******************，身份证号码：441************656，系陆四妹的丈夫。原告清远市清新区平安物业管理有限公司（以下简称平安公司）与被告陆四妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安公司的委托诉讼代理人钟土记、被告陆四妹及其委托诉讼代理人林秋恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安公司向本院提出诉讼请求：1.判令陆四妹向平安公司支付自2004年7月至2004年12月、2006年3月至2018年12月的物业费6200元；2.判令陆四妹向平安公司支付滞纳金，滞纳金以当月欠费为本金（2004年7月至2012年12月的本金为30元，2013年1月至2018年12月的本金为45元），自欠费次月的1日起按日利率1‰计至付清之日止（暂计至2019年11月30日的滞纳金为14614元）；3.陆四妹承担诉讼费用。事实和理由：2004年7月7日，平安公司与清新县骏豪房地产有限公司签订《清新县****物业委托接管合同》，约定物业服务费为30元/月/户；管理期限自2004年7月7日起至2004年12月30日止；业主或物业使用人必须在每月的10号前缴清当月的物业服务费，否则委托人有权停水停电处理，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。2006年3月10日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费为30元/月/户；服务期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2009年3月1日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2009年3月1日起至2011年12月31日止。2009年3月1日所签《物业服务合同》到期后，平安公司与业委会多次约定延长物业服务期限，合同最终延期至2018年12月31日止。由于物价上涨，经平安公司与业委会同意，约定自2013年1月起，物业服务费变更为45元/月/户。上述合同期间内，平安公司一直按照合同约定积极为叠翠花园提供规范的物业服务合同，陆四妹作为业主，理应按时支付物业费，但陆四妹至今仍拖欠自2004年7月至2004年12月、2006年3月至2018年12月的物业费6100元。根据合同约定，平安公司有权要求陆四妹从逾期之日起每天按应交物业费的千分之一支付滞纳金（暂计至2019年11月30日的滞纳金为14614元）。平安公司为证明其主张，提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明平安公司的主体资格；2.人口信息查询资料，证明陆四妹的主体资格；3.《清新县****物业委托接管合同》、两份《物业服务合同》，证明平安公司在2004年7月7日至2004年12月30日、2006年3月1日至2018年12月31日为陆四妹居住的叠翠花园小区提供物业管理服务；4.2004年-2008年叠翠花园业主欠费表，证明陆四妹拖欠物业费情况；5.律师函、照片，证明平安公司曾以律师函的形式向陆四妹催收物业费；6.《不动产登记资料查询结果证明》，证明陆四妹是叠翠花园E座B梯103号、104号车房的业主；7.资质证书，证明平安公司具备物业服务资质；8.专用收据，证明叠翠花园自2013年1月1日至2018年12月31日的物业费（含梯灯费）为每月45元，所有业主均按此标准向平安公司交纳物业费【注：全年物业费（含梯灯费）为540元，平安公司根据部分业主要求，一次性缴纳全年物业费的业主给予10元的优惠。】。陆四妹答辩称，起诉状所述“陆四妹拒不按时缴纳物业费”缺乏依据，不应支持，平安公司既没有通知陆四妹交纳物业费，也没有按约履行合同以及未按相关规定提供物业服务，已造成违约。1.《民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十二条第一款规定，“诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”平安公司自2004年开始至2018年12月期间，从来没有通知陆四妹要交纳物业费或以任何形式向陆四妹催收过物业费，陆四妹从2020年3月收到法院诉讼材料，依据上述法律规定，对于超出诉讼时效的物业费，请求法院依法判令陆四妹不须承担。2.业主缴纳物业费，平安公司只开具收据拒绝开发票，违法《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。3.根据《合同法》，物业服务合同到期后，平安公司没有开业主大会与业主同意继续经营。平安公司没有2012年1月至2018年的经营合同，2009年3月1日至2011年12月31日后的合同到期后，只是手写同意继续经营，没有业主委员会代表人的签名、确认，延期合同没有期限，所签订的延期合同涉嫌违法。4.陆四妹对平安公司出具的收取物业费时限提出异议，陆四妹的物业是2010年10月才购买的，平安公司2004年已开始计收，计费时段严重失实。5.要求传唤平安公司聘请的保安队长黄新华作证，因为很多管理方面的问题是由黄新华协调解决处理的。6.对于陆四妹车库门口，保安队长曾口头承诺允许平安公司用作临时停车位，陆四妹应交费用可做抵消。7.平安公司主张所交滞纳金涉嫌违法，按相关法律规定，滞纳金是不能超过物业费总额。8.平安公司向陆四妹收取的是车库物业费，采用住宅的计费标准不合理，平安公司从未向车库业主收取过物业费，只是收取每年360元的车辆出入服务费，因为车辆出入口是刷卡出入的，平安公司对陆四妹是双重标准和双重收费。陆四妹为证明其主张，提交了以下证据：1.房地权证，证明陆四妹是在2010年10月才购买涉案房屋；2.土地使用证，证明陆四妹是在2010年10月才购买涉案房屋。对平安公司提交的证据，陆四妹质证如下：证据1、2、3、6、7、8无异议；证据4有异议，2010年10月前陆四妹不是涉案房屋的业主，物业费与陆四妹无关；证据5有异议，陆四妹没有收到。对陆四妹提交的证据，平安公司质证如下：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房产证只是显示登记时间，没有显示交易时间。本院根据陆四妹的申请，传唤了清远市清新区*********叠翠花园小区的保安队长黄新华出庭作证。黄新华反映，当时黄新华是小区的保安队长，小区内的小部分物业纠纷由黄新华负责处理，在2015年开始每天凌晨至第二天早上有两台车停在陆四妹的店铺（车库）门前，2017年，黄新华与陆四妹协商，黄新华承诺将陆四妹的商铺门前作为临时停车位，以停车费抵消商铺物业服务费，平安公司免收陆四妹车库的物业服务费，黄新华将此情况跟平安公司的老板反映，该老板没有否定也没有肯定，黄新华认为应该是默认。对**新的证言，平安公司认为前后矛盾，不可信，且黄新华没有得到平安公司的授权，没有权利对业主作出承诺，物业费没有抵消。对**新的证言，陆四妹没有表示异议。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于平安公司提交的证据4，载明的是欠物业服务费明细，陆四妹认为2010年10月以前的欠费与其无关，并没有否认欠费表，本院予以确认；对于证据5，虽然陆四妹认为没有收到，但催收通知已张贴在陆四妹的车库门前，本院予以确认。对于陆四妹提交的证据，平安公司对真实性、合法性无异议，只是对关联性有异议，且没有其他证据和事实反驳，本院予以确认。对于黄新华的证言，与陆四妹陈述的事实一致，且黄新华是平安公司的保安队长，无证据证实与陆四妹有利害关系，其证言本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆四妹是位于清远市清新区*********叠翠花园E座B梯103号、104号车房的所有人，该车库陆四妹于2010年10月购得，当时已改成了商铺。平安公司于2004年2月23日成立，领有营业执照。2004年7月7日，平安公司与清新县骏豪房地产开发有限公司签订《清新县****物业委托接管合同》，双方约定：由后者委托平安公司对叠翠花园小区实施物业管理；物业服务费为30元/月/户；管理期限自2004年7月7日起至2004年12月30日止；业主或物业使用人必须在每月的10号前缴清当月的物业服务费，否则委托人有权停水停电处理，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。2006年3月10日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：物业服务费为30元/月/户；服务期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2009年3月1日，平安公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：服务期限自2009年3月1日起至2011年12月31日止。2009年3月1日所签《物业服务合同》到期后，平安公司与清新县*******第二届业主委员会多次协商延长物业服务期限，并由该业主委员会同意在上述合同盖章确认，合同最终延期至2018年12月31日止。由于物价上涨，经平安公司与清新县*******第二届业主委员会同意，双方约定：自2013年1月起，物业服务费变更为45元/月/户。陆四妹购买涉案车房后，没有交纳物业服务费。在2015年开始每天凌晨至第二天早上有两台车停在陆四妹的商铺（车库）门前。2017年，黄新华与陆四妹协商，黄新华承诺将陆四妹的商铺门前作为临时停车位，以停车费抵消商铺物业服务费，平安公司免收陆四妹车库的物业服务费。当时黄新华是小区的保安队长，小区内的小部分物业纠纷由黄新华负责处理。黄新华将此情况跟平安公司的老板反映，该老板没有否定也没有肯定。平安公司委托广东盈辉律师事务所律师钟土记于2019年10月27日向陆四妹发出了律师函，告知：1.请陆四妹于收到律师函之日起5日内向平安公司支付拖欠的物业服务费7020元及滞纳金21234.69元合共28254.69元；2.若陆四妹于上述期限内仍未向平安公司支付28254.69元，本律师将依平安公司的授权对陆四妹提起诉讼，要求陆四妹承担全部法律责任，由此造成的一切不利后果及损失均由陆四妹承担。平安公司将该函张贴在了陆四妹的车库门上。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。平安公司从2004年7月7日至2018年12月31日根据清新县骏豪房地产开发有限公司和清新县*******第二届业主委员会的委托对陆四妹的车房所在的小区进行了物业管理服务，平安公司与陆四妹事实上已形成了物业服务关系，由于该车库陆四妹在2010年10月才购买，此前的物业服务费与陆四妹无关，由于该车库购买时已改建为商铺，平安公司按照房屋的标准收取物业服务费没有违反法律规定，陆四妹欠交购买后即2010年10月起至2018年12月31日的物业服务费，显属不当。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”的规定，由于平安公司从2019年向陆四妹发出律师函追索物业服务费，诉讼时效从2019年中断，诉讼时效期间重新计算，陆四妹抗辩平安公司对于2010年10月至2015年12月31日的物业服务费超过诉讼时效成立，该部分物业服务费陆四妹不用交纳，但2016年、2017年、2018年的物业服务费没有超过诉讼时效，因此该部分共三年的物业服务费陆四妹应向平安公司交纳。由于在2015年开始每天凌晨至第二天早上有两台车停在陆四妹的商铺（车库）门前，而在2017年，作为小区的保安队长且负责处理小区内的小部分物业纠纷的黄新华与陆四妹协商，黄新华承诺将陆四妹的商铺门前作为临时停车位，以停车费抵消商铺物业服务费，平安公司免收陆四妹车库的物业服务费，后黄新华将此情况跟平安公司的老板反映，该老板没有提出异议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”的规定，该老板的行为可视为平安公司对黄新华的承诺的默认，因此，陆四妹抗辩无需向平安公司交纳车库的物业服务费理由成立。陆四妹认为平安公司延期管理没有经业主委员会及业主同意，属违法经营，其主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：驳回清远市清新区平安物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由清远市清新区平安物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄钢军二〇二〇年四月十四日书记员  向家耀附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。