山西省平定县人民法院   民事判决书   （2020）晋0321民初189号   原告：平定县鑫全物业管理有限公司。   法定代表人：王志强，任总经理。   委托诉讼代理人：王爱田，山西圣平律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈九润，男，1957年12月24日生，平定县鑫全物业管理有限公司员工，现住平定县。   被告：李成科，男，1960年2月9日生，现住平定县。   委托诉讼代理人：李和平（李成科儿子），男，1987年11月2日生，现住平定县。   原告平定县鑫全物业管理有限公司诉被告李成科物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平定县鑫全物业管理有限公司法定代表人王志强及其委托诉讼代理人王爱田、陈九润，被告李成科委托诉讼代理人李和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付所欠原告2018年至2019年物业服务费2960元。2.判令被告支付所欠原告物业服务费2960元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，从2019年1月1日起至实际给付之日止。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年2月10日，原告与某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为某小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年2月10日起至2024年2月10日止，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，缴费标准以物价部门定价为准。被告李成科于2014年4月28日收房入住某小区，建筑面积121.31平方米。根据某县发展和改革局备案的收费标准，被告的住房应按1.0元/月/平方米交付物业服务费用。2018年至2019年，被告应缴纳物业服务费2960元（含楼道公用电费每年24元），经原告多次入户及打电话协商，被告一直拒绝缴纳。为此，原告遭受一定经济损失。为维护原告合法权益，故依据《物业管理条例》第六十四条之规定，具状起诉，请求人民法院依法判决。   被告辩称，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第六章争议的解决，未按照第三十九条中的规定，履行法律的前置程序。平定县鑫全物业管理有限公司与某小区业主发生争议，未履行《某市物业管理细则》规定，未与业主充分沟通协商，未提请相关上级管理部门组织召开物业管理联席会议，未向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决，而是直接将业主诉至法院，“于理”不符合《某市物业管理细则》规定，该物业服务企业的行为不规范、管理不到位、服务不尽责、收费不合理、收费与服务不相符、擅自处分本该由业主处分的事项等行为；“于情”，平定县鑫全物业管理有限公司服务管理期间，发生了切断居民生活用水，停用电梯，丢失物品不作为，业主受到他人殴打而物业管理人员之旁观等行为，甚至春节期间发生“有门不让进”，缴纳物业费后才让进的行为，严重影响了小区业主的正常生活。某小区业主，作为购买服务的消费者，是受国家法律保护的，作为业主应该依法缴纳物业服务费用，在物业服务企业未提供质价相符的服务的情况下，也有权利，合理的依照国家法律维护自己的合法权益；平定县鑫全物业管理有限公司，作为提供物业服务的社会服务企业，在提供质价相符的服务的情况下，有权利依法、按程序，合理维护自身权益。平定县鑫全物业管理有限公司，未履行国家、地方相关法律、法规规定的前置程序，请求平定县人民法院予以驳回原告起诉。某房地产开发有限公司是否按照《中华人民共和国招投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及《山西省物业管理条例》的规定，依法开展公开招投标，或者按规定经物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。平定县鑫全物业管理有限公司是否根据《山西省物业管理条例》第五章前期物业管理，各项条款规定履行各项规定。根据《某市物业管理细则》第四章前期物业管理，各条规定，平定县鑫全物业管理有限公司履行各项规定。被告对原告与某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》内容存在异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条，向平定县人民法院申请调查征集证据。业主对《前期物业服务合同》内容不清楚，尤其是（1）业主和物业服务企业的权利和义务；（2）物业服务企业提供的物业服务的具体内容、质量标准、考核标准以及相关责任；（3）物业管理服务费的收取标准、交纳方式以及相关费用的支取；（4）业主在使用过程中应遵守的事项；（5）协议的终止和解除等内容存在异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条，向平定县人民法院申请调查征集证据。按照《某市物业管理细则》，第四十条未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。根据住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知，平定县鑫全物业管理有限公司应从符合法律规定的交接条件、完成交接手续、取得山西省建筑工程竣工规划认可证及备案规定时间起开始收取物业费。根据上述理由，被告请求平定县人民法院驳回原告的诉讼请求第一、二项。原告民事诉状中，事实与理由中：缴费标准以物价部门定价为准，以及根据某县发展和改革备案的收费标准，0.7元/月/平方米交付物业服务费。根据《某市物业管理细则》第三十三条、第三十四条、第三十五条，被告认为平定县鑫全物业管理有限公司的企业资质、资质等级、服务等级、提供的服务项目与收费标准等存在异议，根据《物业服务收费管理办法》第十条规定，因涉及物业受买人的共同利益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条，向平定县人民法院申请调查征集证据。按照《某市物业管理细则》，第二章业主和业主大会、业主委员会规定的相关条款，明确了业主的权利和义务，其中业主有按时交纳物业服务费用的义务及其他义务，业主承认平定县鑫全物业管理有限公司提供的事实物业服务，按照《某市物业管理细则》规定的双方权利义务，业主对该物业服务公司提供的服务项目内容与收费标准存在异议，对《前期物业服务合同》存在异议，这是共性问题，某小区已具备成立业主委员会的法定条件，且某小区业主已提交成立业主委员会的申请；由于物业管理公司与业主，存在掌握信息不对称，法律地位不对等，业主对国家相关法律规定不了解，业主不明确《某市物业管理细则》规定的权利和义务，特向平定县人民法院申请，给予某小区业主成立业主委员会法律支持。   原告为证实自己的主张提供如下证据：1、前期物业服务合同一份，证实：由原告和某房地产开发有限公司在2014年2月10日签订的以上合同，原告为某小区提供物业服务，期限为十年。收费标准以物价局定价为准。   2、某县发展和改革局出具的原告公司物业管理服务收费备案文件，证实：原告公司经过物价管理部门备案的物业管理服务收费标准，每平米每月0.60元。水压5-6层的，自来水加压费用每平米0.2元，电梯费用每平米0.2元，合计每平米1.0元费用。   3、原告公司对收费具体标准的会议纪要，也就是备案标准范围内根据具体的楼层分别计算的收费标准。被告房屋在六层，电梯房，应按1.0元每平米每月的标准交纳物业费。   4、交钥匙通知单一份、平定县鑫全物业管理有限公司收据复印件两份、某小区2018年高层物业收费标准会议纪要一份、住户入住情况登记表一份、承诺书一份。证实：被告房屋建筑面积为121.31平米。   被告经质证发表如下质证意见：对原告提供的第1份证据，原告所提供的合同，是否与其提供的服务内容一致。   对原告提供的第2份证据，即使盖着发改委的章，也应该提供原件。原告收取物业费是否是按照国家标准进行收取的。关于自来水费，不透明，乱收费。   对原告提供的第3份证据，有异议。原告收费标准是否按发改委文件标准收费。原告收费不标准。   对原告提供的第4份证据，对收据上的物业费我方没有交过，虽然原告有票据，但是我方认为此票据是原告扣掉我方的钱，不是我方主动交的。原告扣我方的钱，没有通知我们，我们也不知道，而且也没有告知我们扣我们的费用是按什么标准扣掉的。我们的风险抵押金2000元是如何处理的。对交费通知单没有章，不认可。   被告为证实自己的主张提供如下证据：房屋订购协议，证实：房屋建筑面积为：120.02平米。   原告经质证发表如下质证意见：对以上协议的真实性无异议。但我方认为当时的建筑面积是属于初始协议的面积，以交房时测绘确定的面积为准。   本院经审理查明的事实是：原告平定县鑫全物业管理有限公司系从事物业管理服务的企业。2014年2月10日，被告所居住某小区的开发商某房地产开发有限公司与原告平定县鑫全物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2014年2月10日起至2024年2月10日止。双方就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、其他事项等作了约定。根据合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准以物价局定价为准。合同签订后，原告即按协议约定为被告所居住小区提供物业服务。2017年12月15日，某县发展和改革局给原告公司下发物业服务收费标准：按建筑面积0.6元/月/平方米收取；电梯运行费0.3元/月/平方米；自来水加压费0.2元/月/平方米；供热期供热加压费0.3元/月/平方米。本标准为等级基准价，上浮幅度为30%，下浮幅度不限。某小区2018年高层物业收费标准会议纪要对物业收费标准具体细化：每月高层物业管理费用0.6元/㎡，一层水加压费用0.1元/㎡，电梯费用不收；二层水加压费用0.2元/㎡，电梯费用不收；三层至四层水加压费用0.2元/㎡，电梯费用0.1元/㎡；五层至六层水加压费用0.2元/㎡，电梯费用0.2元/㎡；七层以上水加压费用0.2元/㎡，电梯费用0.4元/㎡，根据以上标准核定高层物业实际收费标准为：每月一层0.7元/㎡，二层0.8元/㎡，三层至四层0.9元/㎡，五层至六层1.0元/㎡，七层以上1.2元/㎡。   另查明：被告李成科系某小区房屋业主。2014年4月28日，原、被告办理了该房屋的交接，被告该房屋建筑面积为121.31平方米，并且被告向原告交纳了物业费1019元（121.31平方米×0.7元/平方米/月×12个月）。   被告欠物业费期间为：2018年1月1日至2019年12月31日，共计2年。物业费依被告房屋建筑面积121.31平方米计算，每平方米每月1元的标准，每年为1456元；每月应交纳楼道公用电费2元，每年为24元，两项合计1480元。计算2年为2960元。   本院认为，原告与被告所居住小区的开发商某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，该合同对原、被告均具有约束力。原告按照合同提供了物业服务，被告应按约缴纳物业费用。原告要求被告支付所欠原告物业服务费2960元之主张，依法应予支持。鉴于原告在提供物业服务过程中亦有不周之处，故其主张利息一节，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：   一、被告李成科于本判决生效后十日内给付原告平定县鑫全物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2960元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李成科负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。   审判员 王文斌     二〇二〇年四月十日   书记员 赵国慧