广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初371号 原告：邱欣，女，汉族，1988年4月14日出生，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：张殿民，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：防城港市大和房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市港口区行政中心区，统一社会信用代码：*****************。 法定代表人：黄春华。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丽驹，广西十环律师事务所律师。 原告邱欣与被告防城港市大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）商品房预售合同纠纷一案，防城港市中级人民法院指定本院审理，本院于2020年4月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱欣的委托诉讼代理人张殿民，被告大和公司的委托诉讼代理人赖添荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱欣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年9月7日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还房款695790元、违约金（按总房款695790元的15%）104368.5元、利息33050元（以695790元为基数，按2018年贷款基准利率一至三年贷款利率4.75%，自2018年11月22日计算至2019年11月22日），合计833208.5元。事实与理由：2017年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告自被告购买位于防城港市行政中心区交汇处东南面高铁一号2层261号商铺，建筑面积77.31平方米，单价每平方米9000元，总价695790元。2018年11月22日原告一次性向被告付款695790元。合同第十一条交付时间和手续（一）：“出卖人应当在2018年9月20日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任2（2）：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。买受人可以解除合同的事由，而买受人未在发生该事由之日起30日内书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，出卖人按本合同及补充协议的约定承担相应的责任。因出卖人责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金总额不超过该商品房总价款的15%。”另查，防城港市住房和城乡建设局2019年10月14日《关于查询“高铁一号”项目是否办理竣工验收备案的复函》，内容为：由防城港市大和房地产幵发有限公司建设的“高铁一号”项目，截至今日，该公司暂未向我局申请办理竣工验收备案手续。”《民法总则》第一百九十九条：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续时间届满，撤销权、解除权等权利消失。”原被告约定的“逾期超过90天后，买受人有权解除合同”，是否存在逾期交房以及存在逾期交房的具体时间由被告掌握，原告无法确定其行使解除权的具体时间。何况，被告没有交房的原因为“截至今日（2019年10月14日），该公司暂未向我局申请办理竣工验收备案手续”，具体什么时间办理验收由被告掌握，原告无法确定。原被告签订的《商品房买卖合同》第十二条，毫无疑义是被告为了重复使用而预先设定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。“买受人未在发生该事由之日起30日内书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃了该解除权”，该条款免除了提供格式条款一方（被告）的责任（违约责任)，同时加重了对方（原告）的责任（30日内书面通知），排除了原告的权利（合同解除权），该条款涉嫌无效。“买受人可以解除合同的事由”，既可以理解为逾期交房，也可以理解为被告重复出卖、售前抵押、售后抵押等，因此存在两种以上的合同解除的事由。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方（被告）的解释，因此，买受人行使合同解除权的具体时间无法确定。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告大和公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是在2018年9月20日前，如果被告交房逾期超过90日，买受人有权解除合同。在被告逾期交房的情况下，买受人解除合同的期限为30日，即买受人应当在2019年1月20日前解除合同。原告在提起本案诉讼之前，其解除权已消灭。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月7日，原告（买受人）邱欣与被告（出卖人）大和公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定原告购买被告开发的位于广西防城港市行政中心区交汇处东南面高铁一号2层261号商铺房屋。双方在合同中约定房屋总价款为695790元，以贷款方式付款（商业贷款），即买受人应当于2017年9月7日前支付首期房价款人民币350790元，占全部房价款的50%。余款人民币345000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.详见附件十一补充协议。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年9月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人书面送达可采用快递或挂号信或报纸公告等方式，买受人应按照出卖人通知的时间或交付日期届满之日（未收到出卖人通知的情况下）至商品房所在地办理交付手续。……”第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日内……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日超15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。买受人可以解除合同的事由，而买受人未在发生该事由之日起30日内书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，出卖人按本合同及补充协议的约定承担相应的责任。因出卖人责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金总额不超过该商品房总价款的15%。”合同另对双方的其他权利、义务予以约定。合同签订后，原告依约向被告大和公司支付了全部购房款，但大和公司未能在2018年9月20日前向原告交付涉案房屋，并于2018年12月8日通过邮寄方式向原告发出《延期交房通知书》，该通知书告知原告：“高铁一号项目将再次延期至2019年1月10日交付，具体交房日期以我公司向您发出的交房通知书为准。”原告邱欣收执该通知书后未向被告大和公司提出异议。后被告大和公司仍未能于2019年1月10日向原告邱欣交付涉案房屋，原告为此于2019年11月5日诉至本院。本院立案受理后，被告大和公司于2019年11月28日对管辖权提出异议，本院做出（2019）桂0603民初1576号民事裁定书，裁定将本案移送防城港市港口区人民法院处理。两地人民法院之间因本案管辖权产生争议，报请防城港市中级人民法院指定管辖。防城港市中级人民法院（2020）桂06民辖1号民事裁定书指定该案由本院审理。 另查明，防城港市住房和城乡建设局于2019年10月14日向邱欣出具《关于查询“高铁一号”项目是否办理竣工验收备案的复函》【防住建函（2019）1556号】，其中内容载明：“由防城港市大和房地产幵发有限公司建设的“高铁一号”项目，截至今日，该公司暂未向我局申请办理竣工验收备案手续。” 以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、防城港市住建局复函、《延期交房通知书》，以及原、被告庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否是格式合同？原告所享有的合同解除权是否因超过除斥期间而消灭？原告主张的诉讼请求是否有事实和法律依据？ 一、关于《商品房买卖合同（预售）》是否是格式合同的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。与一般合同有所区别的是，《商品房买卖合同（预售）》是主管部门强制使用的合同版本，在合同的第3页“说明”部分第4条明确“出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条例后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议”。本案涉案合同是根据实际情况、合同双方协商一致后制定，除合同中不能更改的内容外，双方另行约定的事项合同中均采用下划线标注提示，可见双方另行约定的内容应为非格式条款。另外，该合同第十二条明确约定了被告逾期交房应承担的法律责任、原告享有在被告逾期交房90天的情况下选择解除合同或继续履行合同并主张违约金的权利。因此，涉案合同中的条款并非存在“免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情况，《商品房买卖合同（预售）》也并非被告单方制定的事先拟好的格式合同。 二、关于原告所享有的合同解除权是否因超过除斥期间而消灭的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，大和公司应当在2018年9月20日前将涉案房屋交付给原告邱欣。被告大和公司逾期未能交房予原告，并于2018年12月8日通过邮寄方式向原告发出《延期交房通知书》，该通知书告知原告：“高铁一号项目将再次延期至2019年1月10日交付，具体交房日期以我公司向您发出的交房通知书为准。”原告邱欣收执该通知书后未向被告大和公司提出异议。该《延期交房通知书》应视为原、被告双方就涉案房屋交付时间达成的新的约定，即被告大和公司应于2019年1月10日前将涉案房屋交付给邱欣，但大和公司在超过约定交房期限90日后仍未能交付，已构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任第2种方式第（2）项的约定，原告邱欣有权解除合同，且至迟应在2019年5月9日前作出是否解除合同的书面通知。因原告邱欣未能举证证明其在该约定期限内向被告提出解除合同的书面要求，视为其自愿放弃解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，邱欣诉至本院要求解除合同时，其享有的合同解除权已归于消灭。原告诉称因被告发出的《延期交房通知书》中未明确涉案房屋的交付时间，故合同解除权的起始时间无法确定，本案应自起诉时起算解除权起始时间的理由，本院不予采纳。解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。作为享有解除权的一方当事人，不管辖是选择解除合同，还是选择要求继续履行合同，都应当及时确定。因此，解除权应当在一定期间行使，当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。综上，原告邱欣要求解除原、被告2017年9月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，本院不予以支持。 三、关于邱欣要求大和公司返还房款695790元、违约金（按总房款695790元的15%）104368.5元、利息33050元等有无事实和法律依据的问题。因双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，且尚未解除，故邱欣基于合同解除的理由提出上述请求，理由不成立，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邱欣的所有诉讼请求。 案件受理费12132元，减半收取6066元，由原告邱欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  蒋艳蓝 二〇二〇年四月二十四日 书记员  韦玉洁 附本案判决所依据的相关法律条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。