福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初3975号 原告：廖连金，男，1971年11月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告：廖锦军，男，1973年10月30日出生，汉族，住广东省台山市。 上列两原告共同委托诉讼代理人：杨国强，福建泉川律师事务所律师。 被告：泉州万华鞋业有限公司，住所地福建省泉州台商投资区惠南开发区（张坂），统一社会信用代码91350521770683602W。 法定代表人：谢永如。 被告：谢奕平，男，1975年7月17日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：谢永如，男，1949年6月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：何奕宏，男，1978年1月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：任锡彬，男，1978年4月9日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告廖连金、廖锦军与被告泉州万华鞋业有限公司、谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，被告何奕宏在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院经审查作出民事裁定书，裁定驳回被告何奕宏对本案管辖权提出的异议，被告何奕宏不服提出上诉，泉州市中级人民法院作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定，并依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告廖连金、廖锦军的共同委托诉讼代理人杨国强、被告谢奕平到庭参加诉讼，被告泉州万华鞋业有限公司、谢永如、何奕宏、任锡彬经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖连金、廖锦军向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告泉州万华鞋业有限公司签订的《不动产转让合同》。2、被告泉州万华鞋业有限公司返还原告不动产转让定金2676000元，并支付违约金余款3936075元，合计6612075元。3、被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬对上述债务承担连带清偿责任。4、五被告支付原告委托律师的律师费20000元。5、五被告承担本案诉讼保全费用。事实和理由：2018年5月8日，两原告与被告泉州万华鞋业有限公司签订《不动产转让合同》1份，双方主要约定：被告泉州万华鞋业有限公司将位于泉州台商投资区工业区），已取得土地使用权证书的权属18864.08平方米的国有土地使用权（国有土地使用证号：惠国用〔2006〕出字第××号）一宗，以及被告泉州万华鞋业有限公司购买未办理土地使用权证的土地一并转让，该土地上已建框架六层建筑产权3022.92平方米及搭盖等一切不动产一并转让给原告。转让价格为13380000元。原告应在合同签订之日起三日内按转让价的20%即2676000元向被告泉州万华鞋业有限公司支付定金，余款在被告泉州万华鞋业有限公司办理银行解押并完税过户后支付给第三方托管暂存，原告取得不动产权证完税发票时通知第三方将款项10704000元支付给被告泉州万华鞋业有限公司。被告泉州万华鞋业有限公司指定被告任锡彬为收款人。被告泉州万华鞋业有限公司应于2018年12月31日前办理不动产完整一切手续并过户到原告或原告指定人名下。任何一方不得违约，如被告泉州万华鞋业有限公司违约，除应退还原告已支付2676000元外，还应按转让款的30%即4014000元向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告泉州万华鞋业有限公司支付定金2676000元，但被告泉州万华鞋业有限公司违约，未能在2018年12月31日前办理不动产完整一切手续并过户到原告或原告指定人名下。经交涉，2019年3月3日，五被告与原告签订《不动产转让补充合同》1份，主要约定：被告泉州万华鞋业有限公司不能履行《不动产转让合同》约定的义务，愿意承担全部违约责任（即应返还原告定金2676000元外，还应按转让款的30%即4014000元支付违约金），同意自补充合同签订之日起，每十日向原告付款300000元，直至全部付清止，任何一期未付，原告有权要求被告泉州万华鞋业有限公司一次性承担全部违约责任。被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬对上述债务承担连带责任。补充合同签订后，被告泉州万华鞋业有限公司仅支付原告77925元，未能依约如期足额支付其他款项，故被告泉州万华鞋业有限公司应一次性承担违约责任，向原告返还定金2676000元并承担违约金4014000元，合计6690000元，扣除被告已付77925元违约金，尚应支付6612075元。且被告泉州万华鞋业有限公司承担违约责任的同时，《不动产转让合同》已没有继续履行必要。 被告泉州万华鞋业有限公司未作答辩。 被告谢奕平辩称，1、《不动产转让合同》约定按总价款的30%支付违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，当事人约定的违约金超过给对方造成的损失的，可以请求调整。原告的损失为资金的利息损失，即其向被告支付的定金对应的贷款利息损失，最高不应该超过金融机构贷款利率的30%。为此，请求将违约金进行调减，以维护原告的合法权益。2、保证人不应承担保证责任。本案原、被告约定2018年12月31日前办理过户手续，但被告未能按约履行，自此时起便开始计算保证期限六个月。原告于2019年5月起诉，已经超过保证期限。 被告谢永如、何奕宏未作答辩。 被告任锡彬提交书面答辩状辩称，1、被告任锡彬在《不动产转让补充合同》上的签字是在违背真实意思的情况下进行的，该担保意思表示不真实。原告在被告泉州万华鞋业有限公司不能履行案涉厂房等的过户登记又未能退还所收取的定金2676000元的情况下，以被告任锡彬是讼争定金汇入的收款账户为由，胁迫被告任锡彬必须以担保人身份签字盖章，并非真实意思表示，不应承担相应的担保责任。2、被告任锡彬因《不动产转让补充合同》无效且无过错而不应承担本案民事责任。从《不动产转让补充合同》的内容看，其具有保证的条款，应依法认定为保证合同，因案涉房产在银行抵押且在转让合同签订时尚未解押，《不动产转让合同》应认定无效，主合同无效，作为担保合同的《不动产转让补充合同》无效，且被告任锡彬没有过错，故不应承担本案的民事责任。 在本案审理过程中，原告提供了证据1即《不动产转让合同》和《不动产转让合同附件》各1份，以此证明原告与被告泉州万华鞋业有限公司签订不动产转让合同。证据2即收条和中国农业银行个人结算业务申请书各1份及中国建设银行个人活期账户交易明细2份，以此证明原告向被告泉州万华鞋业有限公司支付不动产转让定金2676000元。证据3即《不动产转让补充合同》1份，以此证明原告与五被告签订不动产转让补充合同的情况。证据4即委托代理合同书和福建增值税普通发票各1份，以此证明原告因本案诉讼委托律师支出律师费20000元。被告谢奕平质证称，对原告提供的上述证据1、2、4均无异议；对证据3的真实性没有异议，但被告任锡彬签订该份补充合同的真实意思不是担保。 本院经审查认为，被告泉州万华鞋业有限公司、何奕宏未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，且到庭被告谢奕平对上述证据的真实性不持异议，予以采信，能够证明原告举证所主张的事实。被告任锡彬虽提交书面答辩状辩称其在《不动产转让补充合同》上签字不是真实意思表示，系在原告胁迫下进行，但没有提供相应的证据加以证明，不予采信。被告谢奕平虽主张被告任锡彬在《不动产转让补充合同》上签字的真实意思不是担保，但没有提供相应的证据加以证明，亦不予采信。 经庭审认证，结合两原告和被告谢奕平的陈述，对本案的主要事实作如下认定： 被告泉州万华鞋业有限公司是从事生产加工鞋底、鞋类、模具、服装、包装的有限公司。两原告与被告泉州万华鞋业有限公司于2018年5月8日签订《不动产转让合同》1份，双方主要约定：被告泉州万华鞋业有限公司将其位于泉州台商投资区工业区），权属面积18864.08平方米，国有土地使用证号为惠国用〔2006〕出字第××号及未办理土地证的土地一并转让，该土地上已建框架六层建筑产权3022.92平方米，房屋所有权证号为房权证惠洛字第××号和无产权建筑及搭盖一并转让。转让价格为13380000元。两原告应在合同签订之日起三日内按转让价款的20%即2676000元向被告泉州万华鞋业有限公司支付定金，余款在被告泉州万华鞋业有限公司向银行办理解押并完税过户后支付给第三方托管暂存，两原告取得不动产产权证发票后通知第三方将款项10704000元支付给被告泉州万华鞋业有限公司，被告泉州万华鞋业有限公司当天与两原告办理不动产交接，把全部钥匙交给两原告，由两原告接管全部物业产权。被告泉州万华鞋业有限公司指定收款账号，户名为任锡彬，开设于兴业银行丰泽支行。双方还约定被告泉州万华鞋业有限公司应在收到定金于2018年12月31日前办理完整一切手续并过户到两原告或两原告指定人名下，交易过程中产生及涉及的一切税费及一切费用均由被告泉州万华鞋业有限公司全部承担。任何一方不得违反合同约定，如果被告泉州万华鞋业有限公司违约，除应退还两原告已支付2676000元外，还应按转让价款的30%即4014000元向两原告支付违约金；如两原告违约，应按转让价款的30%向被告泉州万华鞋业有限公司支付违约金，但两原告之前支付的2676000元可以扣抵违约金。因被告泉州万华鞋业有限公司的原因产权手续不齐全或产权纠纷导致过户手续无法完成，视为被告泉州万华鞋业有限公司违约等。同日，双方还签订《不动产转让合同附件》，主要约定双方此次不动产转让的范围等。2018年5月7日和同年5月8日，两原告支付转让款定金2676000元至被告泉州万华鞋业有限公司指定的银行账户内。2019年3月3日，两原告与五被告签订《不动产转让补充合同》1份，双方主要约定：被告泉州万华鞋业有限公司不能履行《不动产转让合同》约定的义务，愿意承担全部违约责任，同意自补充合同签订之日起每十日向两原告付款300000元至全部付清止；任何一期未付，两原告有权要求被告泉州万华鞋业有限公司一次性承担全部违约责任，如被告一违约，愿意承担全部违约责任并承担两原告实现债权而产生的律师费、交通费、误工费等责任。被告谢奕平、谢永如、何奕宏在《不动产转让合同》及《不动产转让合同附件》签字，原意思是担任被告泉州万华鞋业有限公司的保证人，现再次明确担任被告泉州万华鞋业有限公司的连带责任保证人，保证被告泉州万华鞋业有限公司履行合同。被告任锡彬已详细阅读《不动产转让合同》及《不动产转让合同附件》，并已完全明确知道被告泉州万华鞋业有限公司在《不动产转让合同》、《不动产转让合同附件》及本补充合同的权利义务并自愿作为被告泉州万华鞋业有限公司的连带责任保证人。担保范围包括但不限于《不动产转让合同》、《不动产转让合同附件》及补充合同中被告泉州万华鞋业有限公司的主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的律师费、误工费、交通费等。补充合同签订后，被告泉州万华鞋业有限公司支付两原告77925元，未再支付两原告款项。两原告因提起本案诉讼支付律师代理费20000元。诉讼中，两原告申请财产保全，本院作出民事裁定，查封被告何奕宏名下的位于福建省泉州市丰泽区房屋〔房屋所有权证号：泉房权证丰泽区（丰）字第200715396号〕；查封被告泉州万华鞋业有限公司名下位于泉州台商投资区工业区）的18864.08平方米国有土地使用权（土地证号：惠国用〔2016〕出字第100037号）。案外人戴艺艺对查封被告何奕宏名下的位于福建省泉州市丰泽区房屋提出异议，本院裁定驳回其保全异议申请。 综上事实，本院认为，两原告与被告泉州万华鞋业有限公司签订的《不动产转让合同》和《不动产转让合同附件》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合同有效，双方当事人应当全面履行自己的义务。被告泉州万华鞋业有限公司未能按《不动产转让合同》约定于2018年12月31日前办理不动产完整一切手续过户到原告或原告指定人名下，已经构成违约。尔后，五被告与两原告于2019年3月3日签订《不动产转让补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，亦应认定合同有效。补充协议签订后，被告泉州万华鞋业有限公司仍未能按合同约定履行，再次构成违约。故两原告请求解除《不动产转让合同》，符合法律规定，应予支持。两原告请求被告泉州万华鞋业有限公司返还不动产转让定金2676000元，亦符合法律规定，应予支持。关于两原告请求被告泉州万华鞋业有限公司依合同约定按转让款的30%即4014000元支付违约金的问题。被告谢奕平主张两原告的损失为资金的利息损失，即其向被告泉州万华鞋业有限公司支付的定金对应的贷款利息损失，最高不应超过金融机构贷款利率的30%，请求将违约金进行调减。从本案两原告履行合同的情况看，其仅向被告泉州万华鞋业有限公司支付定金2676000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应以两原告已付款项为基础考量违约金约定是否过高。当事人约定按转让款的30%计付违约金，显然属于约定的违约金过分高于所造成的损失的情形，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及前述司法解释第二十七条、第二十九条之规定，以两原告已付款项2676000元为基础，将违约金调整为2676000元的30%即802800元。故被告泉州万华鞋业有限公司应支付两原告不动产转让定金2676000元和违约金802800元，合计3478800元，扣除被告泉州万华鞋业有限公司已付款项77925元，应再支付3400875元。被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬为被告泉州万华鞋业有限公司上述债务提供连带责任保证担保，两原告请求其承担连带清偿责任，依据和理由充分，应予支持。被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬承担保证责任后，有权向被告泉州万华鞋业有限公司追偿。两原告请求被告泉州万华鞋业有限公司支付其因提起本案诉讼支付的律师代理费20000元，符合双方约定和法律规定，应予支持，但两原告请求被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬共同支付其因提起本案诉讼支付的律师代理费20000元，与双方约定不符，不予全部支持，被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬依照双方约定对律师代理费20000元仅承担连带清偿责任，被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬承担保证责任后，有权向被告泉州万华鞋业有限公司追偿。被告任锡彬辩称因案涉房产已抵押在银行且在该转让合同签订时尚未解押，故《不动产转让合同》应认定为无效，于法无据，不予采纳。被告任锡彬辩称《不动产转让补充合同》无效，亦没有事实和法律依据，不予采纳。被告任锡彬主张其系在原告胁迫下签名担保，不是其真实意思表示，不应承担保证责任及因《不动产转让补充合同》无效且其无过错而不应承担本案的民事责任和被告谢奕平主张被告任锡彬在《不动产转让补充合同》上签字的真实意思不是担保及本案已超过保证期限，均理由依据不足，不予采纳。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。被告泉州万华鞋业有限公司、谢永如、何奕宏、任锡彬经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告廖连金、廖锦军与被告泉州万华鞋业有限公司于2018年5月8日签订的《不动产转让合同》于本判决生效之日解除。 二、被告泉州万华鞋业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖连金、廖锦军不动产转让定金和违约金3400875元。 三、被告泉州万华鞋业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖连金、廖锦军律师代理费20000元。 四、被告谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬对被告泉州万华鞋业有限公司的上述二、三项债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告泉州万华鞋业有限公司追偿。 五、驳回原告廖连金、廖锦军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费141860元，由原告廖连金、廖锦军负担22763元（多预交的118989元及财产保全费10000元均予以退回），被告泉州万华鞋业有限公司、谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬负担119097元；财产保全费5000元，由被告泉州万华鞋业有限公司、谢奕平、谢永如、何奕宏、任锡彬负担，均应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  陈炜清 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。