贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初939号 原告：李冬，男，汉族，1983年8月22日出生，汉族，住贵州省毕节七星关区。 原告：王薇，女，汉族，1984年11月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811027878. 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 原告李冬、王薇与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月8日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄雪薇，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款216442元为基数，按日0.01%的标准，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年12月1日的违约金为:21103元）；3.判令被告退还原告电表入户费、天然气入户费共计：3020元及资金占用利息（资金占用利息以人民币3020元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍，从2018年9月27日起计算至实际退还之日止）；上述费用共计：24123元；4.本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2015年11月1日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为216442元。被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款；原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及三通费用，并向原告出具了相应收据。然被告至今未按合同的约定期限取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，望判如所请！ 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据,政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制,原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据,被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成,当初政府要求在区房产局办,又要求在市办,后来要求在不动产中心办理,前前后被折腾几年,影响了办证时间,责任不在被告公司。2019年8月13日,毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证,符合办证部门规定的办证条件。退一步说,即使要计算违约金,违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且,在此之前,答辩人也多次电话或者发短信方式通知被答辩人办证,是被答辩人没有积极提交相关票据而导致无法办证,责任不在答辩人。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定,更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算,原告要求按以付购房款为基数,按日万分之一承担违约金没有法律依据,或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率,而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定,更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理,请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回:特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持;3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有限电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用,该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后,作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取),原告要求退回的费用已经交有关部门,被告公司无法退回,除非政府职能部门将该费用退回,而且其请求也超过诉讼时效;4、原告计算违约金的依据有误,其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分,依法不应当支持,诉讼费由原告自己承担;5、涉及B幢住户双方有特别约定,按双方约定执行,请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉辨请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月1日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为216442元。被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款；被告按约定向原告交付涉案房屋，但未按约定为原告办理不动产权证书。 2017年5月10日，被告收取原告电表入户520.00元、天然气入户2500.00元。 另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。涉案房屋不符合办理转移登记的条件。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告是否承担逾期办证违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还电表入户520.00元、天然气入户2500.00元的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，合同附件十二补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。因涉案商品房尚不具备办理房屋不动产权属证书的法定条件，故对原告主张被告立即为原告办理不动产权属证书的诉请，原告可待条件成就后另行主张权利。 关于焦点二的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。补充协议约定“房屋交付之日后90日办理产权证”，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告2020年1月8日主张从2017年4月1日起要求被告承担逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告办理产权证，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告对逾期办证违约金的计算标准约定为按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且该计算标准不高，合情合理合法，根据当事人意思自治原则，本院予以尊重，鉴于本案由被告代为办理产权证，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，该违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。因此，逾期办证违约金应以已付购房款216442.00元为基数，按日万分之一从2017年4月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气达到交付使用条件。因此，被告收取原告的电表入户520.00元、天然气入户2500.00元实质为水、供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电表入户520.00元、天然气入户2500.00元于约于法无合理依据，理应予以退还。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告李冬、王薇逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以已付购房款216442.00元为基数，按日万分之一从2017年4月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告李冬、王薇电表入户520.00元、天然气入户2500.00元。 三、驳回原告李冬、王薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费202.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年四月二十八日 书记员  邵烨旭