广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初125号 原告：林秀树，女，1981年11月12日出生，瑶族，住广西贺州市八步区星光路31号，现住贺州市平安西路绿洲家园Ｂ区。 委托诉讼代理人：马德艳，广西锦贺诚律师事务所律师。 被告：吴桂碧，女，1935年2月28日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 第三人：黎意芳，男，1951年11月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告林秀树与被告吴桂碧、第三人黎意芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。各方当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林秀树向本院提出诉讼请求：1.被告吴桂碧向原告支付违约金135000元（从2016年12月31日至2019年4月3日共27个月，按每月5000元计算）；2.被告吴桂碧赔偿原告经济损失22645元（按2019年3585号民事判决书判决给付数额计算）；3.第三人黎意芳对上诉两项债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年6月11日，第三人黎意芳（甲方）以被告吴桂碧的代理人身份与原告（乙方）签订《整栋房屋买卖合同》，约定原告购买位于贺州市星光路31号房屋，房屋转让价格2380000元，交房时间约定为2016年12月30日。如超出该时间，甲方按每月肆仟元赔偿乙方损失，交房时间不能超过2017年3月30日，如超出该时间甲方每月按五千元以上损失赔偿乙方。甲方保证出售的房屋符合国家上市规定，并保证产权清晰。随后，第三人向八步区法院提交了2016年6月12日签订的《房屋买卖合同》，变更房屋价款为2050000元，过户费用由原告承担。 2016年6月14日,八步区法院作出（2015)贺八法执字第568-2号执行裁定书，裁定位于贺州市星光路31号房归被告吴桂碧所有，原告林秀树购买该房产并代为履行付款义务。被告吴桂碧作为贺州市星光路31号房的产权人，第三人黎意芳作为其委托代理人，变更合同约定内容，其代理行为有效，符合法律规定。截至2016年9月1日，原告共支付费用2080000元，已履行合同义务，但被告及第三人却未能按约定交付房屋，构成违约。双方在签订《整栋房屋买卖合同》时，第三人黎意芳并未告知原告该房屋存在租赁且租赁期限长达15年。由于该房屋已租赁给案外人尹家政，被告及第三人并未妥善处理好租赁关系，将房屋交付给原告使用，所以即使房屋产权已变更为原告所有，原告依然无法使用该房屋。 2017年9月20日，原告因房屋使用权与尹家政发生纠纷并诉至法院。八步区法院经审理作出（2017)桂1102民初3585号民事判决书。原告履行判决，已赔偿尹家政22645元。因被告及第三人未告知原告房屋存在租赁，也未及时解除租赁，导致房屋至2019年4月3日才交付使用。被告吴桂碧及第三人黎意芳的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任并赔偿原告损失。 被告吴桂碧辩称，被告不清楚原告林秀树与第三人黎意芳之间的房屋买卖事宜，更不清楚涉案房屋存在租赁合同关系，其只是应第三人的多次沟通，才将贺州市星光路31号房屋卖给了第三人，至于卖房之后的事情，被告均没有参与，也不知情，本案与被告无关，被告不应承担违约责任及赔偿损失。 第三人黎意芳述称，1.八步区法院（2019）桂1102民初1285号民事判决书已判决原告支付尚欠购买贺州市星光路31号房屋转让款给第三人，双方已履行完毕，纠纷得到解决。原告此次起诉属于重复起诉。2.被告与第三人没有违约。在（2017）桂1102民初3585号原告与案外人尹家政的租赁合同纠纷中，原告提起反诉，法院没有支持原告，并判决原告赔偿案外人的损失，该判决证实了被告和第三人没有违约。且该判决查明原告于2017年9月20日将涉案房屋断电后，案外人即搬离了房屋。在（2016）桂1102民初2286号被告与案外人韦艳、尹家政的租赁合同纠纷中，法院判决韦艳需支付尹家政租金并腾房。该案上诉后又撤诉，导致3585号民事案件的审理结果没有了依据。被告在诉讼过程中言行不一致，前后矛盾，即使造成损失也应由其自行承担。3.第三人是代理行为，依法不承担民事责任。第三人是受被告的委托，办理贺州市星光路31号房屋转让等事项，被告对第三人的委托行为均予以认可。 各方当事人为其主张向本院提交了证据，对于各方均无异议的证据，本院予以认定。对于各方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《整栋房屋买卖合同》能够证实原告与第三人签订房屋买卖合同，约定购房款、交房时间及违约责任的事实，对此本院予以认定。2.原告及第三人提交的法院裁判文书，能够证实涉案房屋于2016年8月29日变更登记为原告林秀树，房屋原承租人尹家政于2016年9月至2017年9月占用涉案房屋，原告于2017年9月20日将涉案房屋断水断电，2017年10月8日张贴通知要求原承租人搬离，原承租人尹家政随即于2017年10月离开涉案房屋。经法院判决生效后，尹家政实际于2019年4月2日搬离房屋，交付钥匙给原告，原告支付尹家政损失22645元的事实，对此本院予以认定。3.原告及第三人提交的《公证书》，结合原告提交的《委托代理合同》，能够证实涉案房屋原房主吴桂碧委托第三人黎意芳代为处理房屋买卖等事宜，第三人处置房产过程中结余费用作为代理费用归第三人所有，且约定因房屋过户及后续问题产生的法律责任由第三人承担的事实。 本院认为，第一，关于本案是否构成重复起诉的问题。本案中，原告林秀树是基于与被告吴桂碧及第三人黎意芳之间的房屋买卖合同关系主张权利，与原告林秀树诉案外人尹家政之间的租赁关系，以及被告吴桂碧诉案外人韦艳、尹家政之间的合同关系，均不属于同一法律关系，原告就房屋买卖合同关系提起的诉讼，并不构成重复起诉。第三人关于本案属于重复起诉的抗辩，本院不予采信。 第二，关于涉案房屋买卖是否存在违约情形，应否支付违约金的问题。被告与第三人签订委托代理合同，约定由第三人负责出售房屋，且处置房产过程中结余费用作为代理费用归第三人所有，因房屋过户及后续问题产生的法律责任由第三人承担。因此，关于房屋相关的权利义务已由被告吴桂碧转至第三人黎意芳承担和享有。本案中，被告吴桂碧无需承担违约责任。 原告与第三人签订了《整栋房屋买卖合同》，约定房屋价款及交付时间、违约责任。其中，关于交付时间，合同约定为2016年12月30日前。如超出该时间，则按每月4000元赔偿。另约定，如交房时间超过2017年3月30日，则按每月5000元赔偿。《整栋房屋买卖合同》为双方自愿签订，合法有效，双方均应当依照约定履行各自义务。房屋的出卖方应当尽到如实告知买受人房屋现状、权属情况、房屋是否出租等义务。同理，原告林秀树作为购房者，在进行房屋买卖的交易中，亦应当尽到全面审查房屋现状、权属情况、房屋是否存在租赁关系等注意义务。由于涉案房屋在出卖前已经出租给案外人尹家政，第三人应当协助原告处理好涉案房屋租赁关系等事宜后，再将房屋交付给原告。因第三人未尽到协助义务，导致原告购房后因租赁合同纠纷造成损失，第三人存在违约情形，应当承担相应的违约责任。而原告由于在购房前自身未尽到注意义务，其亦存在过错，应承担部分责任。原告要求第三人承担责任的主张，本院予以支持；被告关于本案与其无关，其不承担违约责任的抗辩，本院予以采信；第三人关于其无需承担违约责任的抗辩，本院不予采信。综合本案实际情况，本院酌定原告林秀树与第三人黎意芳各自承担50%的责任。原告直至2019年4月才实际拿到房屋钥匙并占有房屋，因此，原告因房屋租赁导致的损失期间应为合同约定的交付时间2016年12月31日起至2019年4月2日共计27个月，违约金为5000元×27个月=135000元。第三人黎意芳应支付的违约金数额为135000元×50%=67500元。 第三，关于原告要求第三人支付原告已赔偿给案外人尹家政22645元损失的主张，该损失的产生起因为原告与案外人之间的租赁合同法律关系，不同于本案涉及的房屋买卖合同关系，不属于追偿权范畴，亦不构成债务的转移，且第三人已经在原告前述主张中承担了相应的违约责任，因此，对于原告该项主张，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，部分有理，本院予以支持，部分没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、第三人黎意芳应支付原告林秀树违约金67500元。 二、驳回原告林秀树的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3428元，减半收取1714元（原告已预交），由原告林秀树负担974元，第三人黎意芳负担740元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  邓 媛 二〇二〇年四月一日 法官助理  蒋菲艳 书 记 员  王京醒