北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19715号原告（反诉被告）：郝昱秋，男，1989年8月29日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：郭学英，北京文图律师事务所律师。被告（反诉原告）：隗合喜，男，1963年10月5日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘德诸，北京市太行律师事务所律师。原告（反诉被告）郝昱秋与被告（反诉原告）隗合喜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝昱秋的委托诉讼代理人郭学英、被告（反诉原告）隗合喜及其委托诉讼代理人刘德诸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝昱秋向本院提出诉讼请求：1.判决被告隗合喜返还原告郝昱秋支付的房屋押金10,000元；2.判决被告隗合喜返还原告郝昱秋支付的房屋租金60,000元；3.判决被告隗合喜赔偿原告郝昱秋的预存电费损失4061.38元；4.判决被告隗合喜赔偿原告郝昱秋的装饰装修损失共计20,000元；5.本案诉讼费用由被告隗合喜承担。诉讼过程中，郝昱秋变更诉讼请求为：1.判决原被告2018年3月29日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2.判决被告隗合喜返还原告郝昱秋支付的房屋押金10,000元；3.判决被告隗合喜返还原告郝昱秋已支付的2018年7月17日至2019年3月29日的房屋租金60,000元；4.判决被告隗合喜赔偿原告郝昱秋的预存电费损失4061.38元；5.判决被告隗合喜赔偿原告郝昱秋的装饰装修损失共计37,489元（以上共计111,550.38元）；6.本案诉讼费用由被告隗合喜承担。事实与理由：2018年3月29日，原告郝昱秋和被告隗合喜签订了房屋租赁合同，原告郝昱秋从被告隗合喜处承租了位于北京市房山区某镇某村某区26号“北京某天然绿农家院饭馆”经营农家院，被告隗合喜向原告出示了“某村村民代表大会决议”和餐馆的营业执照，原告还要求被告隗合喜提供餐饮服务许可证，该许可证于2018年7月16日到期，被告隗合喜承诺会在到期前申请延续，让原告放心。原告郝昱秋承租上述房屋后，对房屋进行了装修，并开始经营。在2018年7月16日之前，原告郝昱秋一再催促被告隗合喜办理餐饮服务许可证延续手续，但隗合喜一直推诿，原告郝昱秋只能暂停营业。2018年11月23日，北京市房山区某镇人民政府张贴了催告通知书，要求隗合喜拆除违法建设，原告郝昱秋才知悉自己承租的房屋属于违法建设，后该违法建设于2019年5月初被拆除。根据法律规定，基于违法建设签订的租赁合同应依法认定为无效，被告隗合喜应返还原告支付的房屋租金和押金，并赔偿给原告郝昱秋造成的全部损失。隗合喜辩称：第一，原被告双方订立的房屋租赁合同是一份有效的应当受法律保护的合同，双方签订合同以后都应当认真履行；第二，原告在履行合同过程中违反合同规定单方终止合同，是一种违约行为，应当承担违约责任；第三，原告要求返还押金，被告方不同意，因为原告在履行合同过程中有违约行为，他应当承担一万元违约金，这是双方在合同里的约定。另外，原告方单方解除合同，偷偷搬离被告方出租的农家院，把被告的一些财产也搬走，价值一万四千多元，所以说原告方不但应当承担违约金，还应当赔偿被告的损失。隗合喜向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金1万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失14,691元；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年3月29日，反诉原被告双方订立房屋租赁合同一份。合同约定反诉被告承租反诉原告房屋，如反诉被告单方解除合同，反诉被告向反诉原告支付违约金1万元。合同订立后，双方履行了合同。到了2019年4月初，反诉被告单方解除合同，构成违约，其应支付违约金1万元，并赔偿反诉原告损失14,691元。郝昱秋辩称：不同意隗合喜的全部反诉请求。租赁房屋已经被拆除，而且某镇政府贴出限期拆除通知书，因为是违法建设房屋才被拆除的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条，该租赁标的因为是违法建设应依法认定为无效合同，如果合同基于无效的情况下，是不存在支付违约金，合同的违约金条款就是无效的。对拿走物品的事实不认可，不认可赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，隗合喜（甲方）与郝昱秋（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：郝昱秋租赁隗合喜位于北京市房山区某镇某村某区26号（北京某天然绿农家院饭馆），农家院饭馆建筑面积约500平方米，院内土地面积约1500平方米，菜地约一亩；房屋及土地来源证明为土地租赁合同、某村村民代表大会决议（隗合喜土地承包协议），房屋所有权人为隗合喜；租赁用途为经营农家院，租赁期三年，自2018年3月29日至2021年3月28日；隗合喜应于2018年3月29日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经双方签字并移交房门钥匙及电卡、农家院经营手续｛包括但不限于如有效期内用于经营农家院的营业执照、餐饮服务许可证等｝后视为交付完成；租金10万元每年，三期租金支付日期分别为2018年4月1日、2019年4月1日、2020年4月1日；押金1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。房屋租赁合同第八条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同……4、出现任何影响乙方正常经营农家院因素的（包括但不限于如国家政策、政府行为、房屋拆迁、房屋整改、土地回收、甲方土地使用权到期、甲方经营农家院的手续｛包括但不限于如营业执照、餐饮服务许可证等证件到期、变更、注销等｝导致乙方不能再经营农家院的……第八条第（四）款约定，如出现租赁合同第八条第（一）（二）（三）中的任意一种情况，甲方应按照当年乙方实际租赁的天数为基础，3日内退还乙方全额押金及剩余未租赁天数的款项（除乙方自行建设的设施、购置的物品）。第八条第（五）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达/元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任第（一）款约定，甲方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按押金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第（五）款约定的情形之一的，应按押金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，隗合喜将房屋交付给郝昱秋。2018年3月31日，郝昱秋支付隗合喜房屋押金1万元及第一年租金10万元。2018年11月23日，北京市房山区某镇人民政府在涉案农家院张贴《催告通知书》，基本内容为：当事人：隗合喜住（地）址：某镇某村案由：违法建设某镇人民政府于2018年11月15日对你/你单位在某镇某村的违法建设下发了《限期拆除决定书》，你/你单位逾期未自行拆除该违法建设。依据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条“行政机关做出的强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务”之规定，现依法向你送达催告，请你自本催告通知书送达之日起5日内自行拆除上述违法建设。逾期仍未履行该义务的，本乡/镇政府将依法对该违法建设予以拆除。隗合喜未对该通知书的真实性提出异议。2019年3月28日，郝昱秋与隗合喜通话，双方在通话中谈及涉案农家院是否为违法建设、餐饮服务许可证、某镇政府催告通知书、是否继续承租、装饰装修、搬离细节、电费等事项，通话中，郝昱秋表达多，较充分阐述了个人意见，隗合喜表达少，多次解释被郝昱秋打断，通话录音基本内容为：郝昱秋问什么时候退电费和租房押金，隗合喜称电费肯定退，因合同自动解除，不同意退租房押金；郝昱秋问涉案农家院是否属于违法建设，隗合喜否认涉案农家院是违法建设，称涉案农家院已经营三十多年，面积这么大，肯定是经过审批的，政府写违法不对，从前政府每年都会出类似的通知（但实际并未拆除）；郝昱秋提及卫生许可证（餐饮服务许可证）已于2018年7月17日过期，自己不能做违法经营的事，隗合喜称，正在办理餐饮服务许可证延续事项，有罚款冲我说；郝昱秋称看见某镇政府2018年11月23日《催告通知书》后，已经跟隗合喜说过，不再承租了，对此隗合喜否认，称郝昱秋并未明确说过不再承租；郝昱秋称，已经将自己所有的东西该弄走的都弄走了，隗合喜称我知道；郝昱秋称，搬走后知道隗合喜翻墙进去过，隗合喜承认翻墙进去过，表示得进去看东西；郝昱秋称，农家院里的东西，如空调、电视、热水器等设备、设施，没有祸害，全部退还给隗合喜，对此，隗合喜未明确否认。在庭审中，郝昱秋的委托代理人陈述，郝昱秋于2019年1月初搬离涉案房屋，搬走自己的物品后没有锁院门，但又陈述，原告搬走后，有录像记录隗合喜曾翻墙进入。其该等陈述互相矛盾，故本院不予采信郝昱秋已于2019年1月初搬离涉案房屋的主张，不予认定郝昱秋已于2019年1月已将涉案房屋腾退交还给隗合喜。但上述2019年3月28日的通话录音显示，郝昱秋欲“解除”双方之间的租赁合同，而隗合喜拒绝“解除”，导致双方未能顺利交接房屋。2019年4月29日，某镇人民政府（甲方）、某村村民委员会（乙方）、隗合喜（丙方）签订《某村房屋拆除协议书》，基本内容为：为了贯彻落实《中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于印发“实施乡村振兴战略扎实推进美丽乡村建设专项行动计划（2018-2020年）”的通知》，提升我镇农村人居环境整治专项行动顺利开展。镇政府决定对某村影响村庄整体人居环境的房屋、棚房等设施进行拆除，保证我镇人居环境整治的顺利实施，提升我镇村民居住环境。需拆除七渡村涞宝路东侧房屋、棚房等设施。甲、乙、丙三方协商达成如下协议：1、丙方同意拆除位于某村某路东侧自建房屋、棚房等设施并恢复原地貌。2、乙方负责监督、督促拆除工作，并加强拆后管理工作，杜绝再生建设。3、介于丙方某村民隗合喜积极组织配合镇政府工作，同意拆除自建房屋、棚房等设施。镇政府将对丙方积极配合镇政府工作，同意并支持拆除某村某路东侧自建房屋、棚房等设施，奖励丙方房屋、棚房等设施拆除资金共计369,737.14元。并于本协议签订之日起30日内交付丙方。4、除上述条款以外，甲、乙、丙三方的其他争议问题，应友好协商解决。5、本协议共计一式三份由甲、乙、丙三方各持一份。（备注：本协议于2019年4月29日15时前签署有效，逾期未签的，某镇人民政府将按拆除违法建设程序依法进行拆除，不再给予奖励。）拆除协议后附《合喜农家院拆除明细（隗合喜）》，上写明：房屋630.389㎡，单价500元/㎡，总价315,194.5元；彩钢棚411.128㎡，单价30元/㎡，总价12,333.84元；总计金额369,737.14元。2019年5月，涉案农家院被拆除。2019年6月4日，隗合喜收到拆除奖励资金369,737.14元。现涉案房屋已被拆除，隗合喜主张自己物品损失14,691元，而郝昱秋并不予认可。隗合喜申请出庭作证的证人，部分证人的证言无法明确证明隗合喜有何损失，部分证人证言与待证事实相互矛盾。因隗合喜提供的证据不能充分证明其损失，故本院不予采信。另查，以隗合喜为业主的餐饮服务许可证有效期自2015年7月17日至2018年7月16日。再查，用于涉案农家院经营的用户为隗合喜（两块电表）、隗某1、隗某的四块电表截至2019年3月25日剩余电费4061.38元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，隗合喜将位于北京市房山区某镇某村的自建农家院以及营业执照、餐饮许可证一并租赁给郝昱秋，约定郝昱秋在涉案农家院中经营，该合同实际包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容。该合同双方已实际履行，后因某镇政府开展人居环境整治，决定拆除某村某路东侧房屋、棚房等设施，涉案农家院在被拆除范围内，某镇政府向隗合喜张贴限期拆除催告通知书，导致郝昱秋无法继续经营。因原被告双方签订的合同系就经北京市房山区某镇人民政府认定为违法建设的房屋签订的合同，故该合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郝昱秋与隗合喜签订的租赁合同系无效合同，双方因该合同取得的财产，应当返还对方，有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，隗合喜在上述2019年3月28日与郝昱秋的通话中，认可北京市房山区某镇人民政府每年都会发出涉案房屋系违法建设的类似通知，故隗合喜对双方之间订立的合同为无效合同存在过错，应当赔偿郝昱秋因此受到的损失。关于郝昱秋要求隗合喜返还2018年7月17日至2019年3月29日房屋租金的请求：因郝昱秋述称自2018年7月17日后不能经营，但并未提供充分证据证明其因此造成损失，本院不予确认；因郝昱秋述称自己于2019年1月初搬离涉案房屋，但其陈述内容存在相互矛盾，本院不予采信；郝昱秋欲交还涉案房屋，隗合喜拖延受领，因郝昱秋实际占有涉案房屋，故本院对郝昱秋主张的隗合喜返还相应租赁期限租金的诉讼请求，依法不予支持，但郝昱秋确系在涉案房屋被张贴《催告通知书》后与隗合喜协商“解除”双方的合同，而隗合喜拒绝“解除”，故本院酌定隗合喜赔偿郝昱秋1万元的租金损失。关于郝昱秋主张返还1万元押金的诉讼请求，因合同无效，隗合喜应予返还，本院予以支持。关于郝昱秋主张隗合喜赔偿预存电费损失4061.38元，考虑到电表为隗合喜为经营涉案农家院而安装，郝昱秋搬离后无法用电，故对郝昱秋该项请求，本院予以支持。关于郝昱秋主张装饰装修损失37,489元，郝昱秋提交的郭某3万元装修工程款之外的装饰装修损失证据与其主张的装饰装修项目相关联，证据之间联系较为紧密，可证明郝昱秋所主张的装饰装修材料（含厨房设备）花费，本院予以采纳；关于郭某3万元装修工程款，因郭某与郝昱秋系朋友关系，存在一定利害关系，且无其他证据佐证该3万元工程款，本院对此不予采纳。对于郝昱秋装饰装修损失，因涉案农家院已拆除，无法通过评估鉴定方式确定该部分装饰装修价值，郝昱秋自北京市房山区某镇人民政府下发《限期拆除决定书》和《催告通知书》后确实不能再继续经营，本院根据前述采纳的证据，结合郝昱秋所进行的装饰装修项目，扣除郝昱秋可搬离、拆除的材料和设备（含厨房设备），以及郝昱秋在2018年11月28日之后无法继续经营的实际情况，酌定隗合喜赔偿郝昱秋装饰装修残值损失24,000元。关于隗合喜主张支付1万元违约金的反诉请求，因合同无效，本院不予支持。关于隗合喜主张郝昱秋给付自己物品丢失损坏赔偿14,691元，因隗合喜家住涉案农家院附近，对于知晓郝昱秋是否搬离以及何时搬离涉案农家院具有便利性，在2019年3月28日通话录音中隗合喜已承认此前进入过涉案农家院，其提供的证据无法证明此丢失损坏损失已实际发生且是在郝昱秋控制农家院期间所致，故对于隗合喜主张的14,691元损失赔偿的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、郝昱秋和隗合喜于2018年3月29日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、隗合喜于本判决生效之日起十日内返还郝昱秋房屋押金10,000元；三、隗合喜于本判决生效之日起十日内赔偿郝昱秋损失38061.38元；四、驳回郝昱秋的其他诉讼请求；五、驳回隗合喜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1266元，由郝昱秋负担721元（已交纳），由隗合喜负担545元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费209元，由隗合喜负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  蔡亮亮二〇二〇年四月二十九日书记员  高莹洁