广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27346号原告：李俊，女，1980年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************1001，公民身份号码441************62X。被告：吴思，女，1985年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************************，公民身份号码420************94X。委托诉讼代理人：李小晗，广东南国德赛律师事务所律师。原告李俊与被告吴思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序分别于2019年12月23日、2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告李俊，被告吴思及其委托诉讼代理人李小晗到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，要求过户并交付房产；2.被告支付违约金50000元；3.被告承担本案诉讼费。第一次庭审后，原告变更诉讼请求为：1.解除双方签订的购房合同；2.被告双倍返还定金4万元和赔偿损失5万元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年10月14日对位于桂城季华七路金地珑悦5座2501的房子达成买卖意向，双方签订了买卖合同，合同约定成交价为183.8万元。此次房屋买卖中，原告是买方。原告已经支付部分购房款20000元，约定于10月30日前交首付100万元，但卖方于10月22日反悔不卖。实质上卖方10月14日签订合同至10月26日仍在卖房屋，是恶意违约，意欲将房屋另卖他人。本案的时间轴是：2019年10月14日双方签订合同，约定房屋总价、交付时间、交付状态、交首付款100万替被告直接偿还未清房贷等内容。10月19日，被告按约定申请提前于11月1日前还贷100万，原、被告同意找裕丰中介签订代办合同办理房屋过户手续，被告已准备好裕丰中介提出的提供被告夫妻双方征信报告，房屋的水电煤气费用原被告的衔接承担，被告已租用车位交房后让原告使用。10月21日，被告提前还贷获批且告知原告。10月22日晚，被告突然反口说房屋不卖，10月25日-26日，原告发现被告仍在网上挂卖房屋，而非按约定将房屋销售撤下，经联系四个中介，均能约看，此房仍为在售状态。10月30日前，原告按约定筹集了首付款100万。原、被告不单签订购房合同，被告申请提前还贷且原告首付款直接偿还被告房贷，约定裕丰中介代办且签订代办合同，这些配合进行的行为是合同的实质履行，并非被告所称的仅达成交易意向，找裕丰中介签订的是代办合同，不是房屋买卖合同。原告急于买房，并通过法律手段起诉要求被告履行合同，一直没有购买房屋，仍需租房居住，因被告恶意违约和佛山住建局的政策调整（2019年11月佛山住建局关于人才用房的政策令楼价上涨，二手房主纷纷上调交易价格），如今购房遥遥无期。被告恶意违背合同约定，一房二卖，严重违背契约精神，扰乱二手房交易的市场秩序，致使原告利益受到严重损害，而原告是诚恳认真按照合同约定履行合同，是守法知礼的社会公民。请求法院对一房二卖行为给予态度鲜明的否定评价并作出惩罚性判决。被告辩称，1.双方协商达成的协议中仅约定了在被告房产证未满两年定金双倍返还，并无约定房屋不卖之后的法律后果，被告并不了解法律意义上的定金罚则，且协议中也并未约定定金罚则（收受定金的一方不履行义务的应当双倍返还定金），故该两万元不属于法律规定的定金担保；2.原告主张的赔偿损失50000元没有提供任何证据予以佐证，在本案中，原告因涉讼房屋终止买卖并没有遭受实际损失，如今因疫情影响市场房价下降不少，原告甚至可以在目前情况下购买到价格更低的房屋，原告在变更诉讼请求后提交的一份租赁合同试图证明原告在终止双方交易后需要租房居住，根据被告提供的反驳证据，该租赁合同是伪造文件，原告妨碍司法审判的行为按照规定应当给予惩罚；3.房屋买卖原本是属于双方合意的行为，在原、被告在之前的房屋买卖交易商谈过程中，因交易细节未谈妥并已失去合意，在此情况下，被告提出终止双方交易并作出赔偿，然而原告仍要求卖方将涉讼房屋出售给她，原告强买的行为不应当被法律保护，原告提起本案诉讼属于浪费司法资源，应自行承担诉讼费。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格；2.合同、收据原件各1份，用以证明原告在2019年10月14日已经与被告就购买涉讼房屋达成合意且原告支付定金20000元，且双方对首付款的支付、房屋交付时间、房屋交付标准、提前赎契还贷等进行了约定；3.原告与被告的微信聊天记录（2019年10月19日至2019年10月24日）打印件1份（有手机原本核对），4.通话记录详情截图1张（有手机原本核对），5.与中介聊天记录截图1份（有手机原本核对），证据3-5用以证明原告在签订合同后，按照约定积极履行合同，包括了被告已经申请提前还贷，且原告已经准备好资金，双方均在履行合同；6.手机银行截图2张（有手机原本核对），用以证明原告按照合同约定在2019年10月30日前已经准备好首付款100万元，用于偿还涉讼房屋的贷款；7.微信聊天截图1张（有手机原本核对），用以证明被告也是同意抛开中介进行房屋交易，证据4也证明该内容；8.房屋出租委托登记表打印件1份、租赁合同原件1份，用以证明因被告违约，原告仍需租房居住；9.账单截图2张，用以证明原告在2019年10月14日签订购房合同后已经按约定支付2万元定金。被告举证如下：1.原告微信账号信息1张（有手机原本核对），2.被告与原告的微信聊天记录（2019年10月15日至2019年10月24日）打印件1份（有手机原本核对），证据1-2用以证明原被告在协商房屋买卖细节的过程中未谈妥，且因对原告抛开中介行为的不信任，被告提出终止双方买卖，并向原告退还其支付的2万元购房款，双方并没有就2万元适用定金罚则达成合意；3.二手房预约买卖合同及居间服务合同原件1份，4.银行流水明细清单复印件2张，5.交房确认书原件1份，6.房屋产权转移登记办理表复印件1份、办件详情截图复印件1份，证据3-6用以证明被告已将涉讼房屋出售给案外人，且办妥房屋产权转移手续，房屋也已实际交付给案外人，原告要求继续履行合同、交付房屋不具备客观基础；7.微信聊天记录打印件1份（被告与中介，有手机原本核对），8.微信聊天记录打印件1份（原告与中介，有手机原本核对），证据7-8用以证明目前市场上仍有不少优质房源，单价比涉讼房屋更低，原告并没有基于涉讼房屋买卖终止而遭受实际损失，且其也在积极寻求购买其他房源；9.德佑版本《租赁合同》原件1份，10.德佑官网介绍打印件1份，证据9-10用以证明德佑属于链家旗下品牌，其作为专业的中介服务商会提供公司版本的三方租赁合同安排出租人和承租人签署以收取相应服务费，原告的提供的《租赁合同》不符合链家商业惯常做法；11.原告《租赁合同》涉讼房屋的备案信息打印件1份，12.房产中介官网对该房屋的介绍打印件1份，证据11-12用以证明该房屋位于佛山市禅城区**********（又称保利翡翠公馆），建筑面积128平方米，有3室2厅2卫1厨，结合原告身份情况，其承租该房屋不符合常理；13.被告实地查看原告《租赁合同》所涉房屋的照片1组（有手机原本核对），用以证明被告曾于2020年3月16日晚和3月17日白天前往该房屋查看，该房屋处于空置状态，并无居住迹象；14.原告《租赁合同》出租人的联系电话的查询信息1份，用以证明出租人的电话139*****369经查为公共事务电话；15.被告与原告的微信聊天记录（于2019年12月1日）打印件1份（有手机原本核对），用以证明原告告知被告其不受政策影响；16.被告与原告的微信聊天记录截图（2019年10月24日至2019年11月9日）打印件1份；17.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据6-7，有原本予以核对，本院对真实性予以确认；2.原告的证据8，本院综合全案予以认定；3.被告的证据2、7、8、15，有原本予以核对，本院对其真实性予以确认；4.被告的证据16，本院在诉讼中责令原、被告在指定期限内提供双方2019年10月24日至2019年11月9日的微信聊天记录，原告未提供，本院对被告提供的予以采信；5.被告的证据3-6、17，相互印证，本院予以采信；6.被告的证据9-14，本院综合全案予以认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区*********************。2019年10月14日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份协议，就涉讼房产约定：定金2万元；房产已过2年，即不需要交纳增值税过户，若房产未过两年，卖方双倍返还定金；房产内白色欧式家具归买方所有；总价183.8万元；两个北向房间家私电器归卖方所有，包括两个床（非欧式床）、书柜、风扇、冰箱、洗衣机、钢琴、电视；买方首付100万元，10月30日前交齐首付，同时卖方搬走并交钥匙给买方，若买方违约未付首付，买方双倍返还定金；过户费用由买方负担，卖方实收183.8万。同日，原告向被告转账支付20000元定金，被告出具收据予原告。原、被告的微信聊天记录有：2019年10月19日，原告告知被告中介要求双方提供征信报告，并询问被告是否申请提前还贷了；被告回复原告还没转100万给被告，被告不能申请，毕竟没有中介担保，被告不懂具体的操作流程，靠谱的中介来操作最好，建议原告找个靠谱的中介；原告表示其找的中介是裕丰，中介认为原告太冒险，还款金额太大；被告表示被告跟原告的顾虑一样，原告担心其100万，被告也担心如果没有中介担保，还了100万就更名给原告，被告的风险也大；后被告告知原告其提交了还款申请。2019年10月21日，被告告知原告其提前还款的申请已经通过了。2019年10月22日，被告向原告表示其没办法这么快搬出去，所以决定不卖了，原告觉得风险大，被告也觉得风险大，要求原告提供支付宝或者银行卡用于转回定金；原告回复定金是双倍返还；被告表示没有条款这样写；原告回复定金是法律规定双倍返还的，被告违约，定金双倍返还；被告表示其不知道原告说的定金规则；原告表示如果要违约，就按规定来。2019年10月24日，原告询问被告房子是否还卖，可以签三方合约了，中介已经准备好了，首付100万也凑齐了，如果不卖，就按法律来，被告曾非常肯定地说不会反悔，被告反悔了就得承担法律后果；被告回复暂时不想卖，没钱买新的，原告甩开中介私下找被告也是违反了契约精神，后被告通过微信向原告转账20000元，原告未收取；原告表示反悔是定金双罚的，是否确定反悔不卖；被告回复确定不卖；原告回复卖则按双方签字的约定执行，不卖则按法律退四万即定金两万的两倍，卖与不卖都可接受，请被告按规则来，否则法院见。2019年10月25日，被告告知原告有时间出来其把4万转给原告，原告带好字据；原告回复今晚都有时间；被告表示在广州，晚上回去跟原告说，有时间就出来，后被告表示太晚了，次日上午原告有时间的在万科广场星巴克碰面。2019年10月26日，原告告知被告其决定继续买被告的房子；原告询问被告是否确定不卖给原告；被告回复原告走法律途径，不卖给原告。2019年11月1日，原告向被告发送了本案受理案件通知书。2019年11月9日，被告通过微信向原告转账40000元，原告未收取。2019年11月1日，被告（卖方）与案外人曾珂、居间方李涛签订《二手房预约买卖合同及居间服务合同》，约定被告将涉讼房产作价1880000元转让予曾珂，定金200000元、首期款380000元（不含定金）、抵押贷款1300000元。2019年12月17日，涉讼房产变更权利人为曾珂。诉讼中，原告陈述其主张的损失包括租房损失、差价损失。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的涉讼协议，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原、被告的微信聊天记录，被告于2019年10月22日向原告作出解除合同的意思表示，原告提出被告不卖房屋是违约、定金双倍退还，被告不同意双倍返还定金，原告表示卖与不卖都可接受、卖则按双方签字的约定执行、不卖则按法律规定退四万元即定金两万元的两倍，后被告于2019年10月25日同意退还四万元予原告并约原告当面解决，原告表示当晚就有时间见面，故双方于此时就解除涉讼合同以及被告违约解除合同应承担的违约责任为双倍返还定金达成合意，而原告2019年10月26日作出继续购买涉讼房产的意思表示属于新要约，被告并未同意，本院据此确认涉讼合同于2019年10月25日解除、被告应双倍返还定金合共40000元予原告。原、被告已协商一致被告的违约责任为双倍返还定金，原告诉请被告再赔偿损失50000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、确认原告李俊与被告吴思于2019年10月14日签订的关于买卖佛山市南海区*********************的协议于2019年10月25日解除；二、被告吴思应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金合共40000元予原告李俊；三、驳回原告李俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费21792元，减半收取10896元（李俊已预交），由李俊负担5448元，由吴思负担5448元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予李俊，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年四月十三日书记员  余宝儿