福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初5439号 原告：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：袁海清，福建融成律师事务所执业律师。 被告：江兴中，男，1974年4月11日出生,汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：薛**，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 原告福州市台江区房地产开发公司（以下简称“台江开发公司”）与被告江兴中商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告台江开发公司的委托诉讼代理人卢增禄、被告江兴中的委托诉讼代理人薛**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告台江开发公司向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告于2005年7月25日订立的关于北兴园9幢1楼12-2店面的《房产认购书》。事实和理由：2005年7月25日，被告江兴中（买受人）与原告订立一份《房产认购书》，约定：江兴中认购北兴园9幢1楼12-2店面，建筑面积68.84平方米，单价10994.88元；应付定金20000元整；定购总价756888元，付款方式为按揭。附带约定：1.本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准；2.出卖人取得商品房预约许可证后七日内将正式书面通知买受人，买受人应在通知的规定期限日内前来办理《商品房买卖预售合同》签约手续，签合同时应缴纳相应的购房款；若买受人未能按期与出卖人签订《商品房买卖预售合同》，同时缴清相关房款的，则视为买受人自动放弃认购权，所付定金不予退还，同时出卖人有权将该房产另售他人，本认购书自动作废，买受人不得有异议；3.《商品房预售合同》签署后，买受人所付认购定金无息冲抵第一期购房款，买卖双方交易应以《商品房买卖预售合同》为本套房产的依据，并按《商品房买卖预售合同》中的条款执行……该《房产认购书》签订至今已逾十多年，由于该店面所在项目系拆迁安置房项目，当时建设过程会因拆迁安置的实际需要进行相应调整，该店面因受建设阶段调整，至今未能办理初始登记，期间原告虽多次努力试图解决该问题，但至今无果。该情形致使该店面正式的《商品房买卖合同》无法签订、备案。另外，原认购书约定的付款方式为按揭，由于以上所述店面未能办理初始登记的情形，采取银行按揭付款方式也已不具有可行性。由于以上情况，致使关于该店面总价款、交付条件、办理权属登记时间、面积差处理办法、违约责任等等涉及《商品房买卖合同》的主要内容无法确定，现实中该状况的商品房也无法实现签约备案。 被告江兴中辩称，一、原告未举证证明案涉房屋不能办理初始登记；原告共提交《房产认购书》、《福州市商业银行解款单》两份证据，仅能证明双方达成买卖协议，约定了案涉房屋的单价、面积、总价、房号等主要内容，以及被告已向原告交付购房款37万元的事实。原告未提供任何证明案涉房屋不能办理初始登记的证据。原告提出“至今未能办理初始登记”，即使如原告所言，尚未办理并不等同于不能办理。原告作为提出主张的一方，应当提供相应证据证明其主张，否则应承担举证不能的不利后果。二、虽然双方没有签署《商品房买卖预售合同》，但《房产认购书》应当认定为房屋买卖合同。双方没有签署《商品房买卖预售合同》的原因在于原告，生效判决已经进行了认定。银行按揭并非支付购房款的唯一方式，双方对于款项的支付早已达成合意。《房产认购书》约定：被告购买北兴园9幢一楼12-2店面，面积68.84平方米，单价11453元，九六折后一平方米10994.88元，房屋总价756888元，定金2万元，付款方式按揭，《商品房买卖预售合同》签署后，买受人所付认购定金无息冲抵第一期购房款。事实上，被告于签订《房产认购书》次日向原告支付2万元购店款，2005年8月3日即签约7天后，又向原告支付35万元购店款，两次合计37万元。交房时，双方约定，原告能够为被告办理房屋产权证时，被告向原告支付剩余386888元购房款。按照法律规定，《房产认购书》已具备商品房购销合同应具备的主要内容。从双方实际履行看，《房产认购书》中约定的签署《商品房预售合同》，实际上仅是为了办理房屋权利转移登记手续，即房管部门的备案登记需要。三、被告不存在违约行为，原告不享有合同约定的解除权。被告的主给付义务在于支付购房款，根据生效判决，被告未支付剩余购房款的责任在于原告。且被告曾多次向原告表示愿意支付剩余购房款，原告出售房屋获得购房款的合同目的已经实现，已经实现了国有资产的依法管理。原告不享有法定解除权，原告作为违约方，无权解除合同。四、2018年1月25日，原告曾就案涉房屋剩余购房款之事宜向福州市台江区人民法院以房屋买卖合同纠纷一案［案号：（2018）闽0103民初578号］提起诉讼。台江区人民法院以没有事实和法律依据，驳回其诉讼请求。原告上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院同样认定原告违约，驳回上诉，维持原判。原告的第一次诉讼是严重违背诚实信用原则，时隔一年，原告再次提起诉讼要求解除合同，更是具有明显恶意，其行为不应当被鼓励。即便原告不为被告办理权属登记，享有合同解除权的也是被告，至于被告是否行使合同解除权，也是属于被告享有的可自由处分的权利。综上，原告主张的事实与理由既不符合约定解除，也不符合法定解除的要件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月27日，以中鸿公司为甲方（出卖人），董美珠为乙方（买受人），签订了原告台江开发公司（出卖人）与被告江兴中（买受人）签订了一份《认购协议书》，约定：乙方自愿购买郑和大厦（金融湾）项目10层02单元，建筑面积103.64平方米，按建筑面积算，该商品房购房单价为每平方米25599.68元，购房总价为￥2653151元；乙方按以下方式付款:商业按揭贷款：乙方应于2018年3月27日前向甲方支付不低于购房款总价的50%，计壹佰叁拾叁万叁仟壹佰伍拾壹元整，余款壹佰叁拾贰万元整以银行按揭贷款方式支付，乙方应于接到甲方银行按揭办理通知后60天内将相关手续办理完毕并放款至甲方账户。2018年3月27日，福建中鸿公司为甲方，董美珠为乙方，郑和公司为丙方，签订了一份《认购协议书》补充协议,约定：甲乙双方已于2018年3月27日签订《认购协议书》，乙方购买郑和大厦（金融湾）项目10层02单元，该单元预测面积103.64平方米； 并在约定被告向原告认购坐落于福州市台江区北兴园9幢一楼12-2店面，建筑面积：68.84㎡，单价10994.88元/㎡，定购总价：756888元。附带约定：“1.本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准；2.出卖人取得商品房预售许可证后七日内将正式书面通知买受人，买受人应在通知的规定期限日内前来办理《商品房买卖预售合同》签约手续，签合同时应缴纳相应的购房款；若买受人未能按期与出卖人签订《商品房买卖预售合同》，同时缴清相关房款的，则视为买受人自动放弃认购权，所付定金不予退还，同时出卖人有权将该房产另售他人，本认购书自动作废，买受人不得有异议……”。合同签订后，被告分别于2005年7月26日和2005年8月3日共计向原告支付了购房款370000元。 2018年1月25日，原告就讼争店面向本院提起诉讼，请求判令江兴中向其支付剩余购房款1695200元。2018年7月20日，本院作出（2018）闽0103民初578号民事判决书，认定“虽然被告已就讼争店面缴纳了部分购房款，且讼争店面也已由被告使用，但依《房产认购书》的附带约定原告在取得商品房预售许可证后七日内正式书面通知被告在规定期限内搬离《商品房买卖预售合同》的签约手续，原告未能举证证明其在取得商品房预售许可证后已书面通知被告办理签约手续，而被告又否认已收到原告的书面通知，对此原告应承担举证不能的后果，并由此承担导致双方未能签订《商品房买卖预售合同》的违约责任”，并判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决向福州市中级人民法院提起上诉，2018年11月28日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终8259号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼中，被告称原告于2006年底将讼争店面交付给其使用至今，现出租给他人使用，其同意向原告支付剩余购房款项386888元。原告称讼争店面的地块已于2005年12月取得商品房预售许可证，但至今未能办理产权初始登记手续。其确认讼争店面目前由被告使用，但被告如何取得店面、何时开始使用店面其公司均不了解，十多年间也未向被告主张过权利。 本院认为，原告台江开发公司与被告江兴中签订的《房产认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。本案的争议焦点在于原告是否享有《房产认购书》的合同解除权。因被告在认购书签订后已依约向原告支付了部分购房款，原告亦将讼争店面交付给被告使用至今。且《房产认购书》要求原告应在取得讼争店面预售许可证后七日内正式书面通知被告限期签订《商品房买卖预售合同》，但原告在本案中未提供证据证明其在取得讼争店面的预售许可后以书面形式通知了被告订立买卖合同，其行为构成违约。因原告向被告发出签约的书面通知义务为先履行义务，在其违约的前提下，其提出解除合同依据不足，本院不予采纳。另，原告已将讼争店面交付被告使用十余年，期间亦未对购房价款提出异议，现其未举证证明本案讼争的《房产认购书》中的合同目的不能实现，故原告作为违约方亦不享有法定解除权。综上，原告诉请要求解除《房产认购书》于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福州市台江区房地产开发公司的诉讼请求。 案件受理费11368元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  盛 洁 人民陪审员  曾美芳 人民陪审员  施 厦 二〇二〇年四月二十九日 法官助理潘冰心 书记员林欢欢 附：本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。