福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终947号 上诉人（原审被告）：帅彬，男，1988年8月26日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：高居祥，男，1968年11月14日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：陈芳梅，董事长。 委托诉讼代理人：李增就，男，公司职员。 委托诉讼代理人：曾德丰，男，公司职员。 上诉人帅彬因与被上诉人平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称“海峡如意城公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帅彬上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审判决事实认定不清，对合同理解有误，判决的违约金起算点和标准均是错误的。一、海峡如意城公司对案涉《商品房买卖合同（现售)》中的违约金条款和承担律师费条款这两个重大事项，未尽到提示义务，是其单方的霸王条款。二、根据案涉《商品房买卖合同（现售)》第七条的约定，首付款分三期支付，最迟一期可以在2018年6月10日支付；余款300000元按照字面解释，可以在最后一期首付款之后支付，即在2018年6月10日之后支付。三、合同签订后，帅彬按海峡如意城公司的要求向浦发银行递交房贷手续，但因浦发银行发现帅彬在深圳还有房子，要求补交一些资料，造成晚批房贷，这是银行方面的政策要求，帅彬无法预知，属于不可抗力，根据合同约定，因不可抗力造成逾期付款的，帅彬无需支付违约金。四、帅彬仅在案涉《商品房买卖合同（现售)》上签名，没有填写时间，合同上的签订时间是海峡如意城公司填的，海峡如意城公司亦没有告知帅彬合同的备案时间。五、法律没有规定当事人的诉讼行为必须由律师代理，故律师费是当事人根据其自身的情况自主选择是否聘请律师而产生的费用，该费用与帅彬的违约行为没有因果关系。海峡如意城公司本身有法律顾问，律师费不属于必要支出。 海峡如意城公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。1.《商品房买卖合同（现售)》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且经过备案登记，合法有效，应当继续履行。《补充协议》系对《商品房买卖合同（现售)》未尽事项的补充约定，亦系双方真实意思表示，海峡如意城公司根据《补充协议》主张逾期付款违约金和律师代理费有事实和法律依据，且约定逾期付款违约金和律师代理费的条款属于一般性商业条款，不存在格式条款和霸王条款的情况，海峡如意城公司对此没有特别提示的义务。2.一审法院从2017年12月24日起计算违约金，有合同和法律依据，并无不当，亦不存在计算错误。《商品房买卖合同（现售)》附件四明确约定，首付款以外的购房款应于本合同登记备案后30日支付至海峡如意城公司账户。案涉《商品房买卖合同（现售)》于2017年11月23日进行备案登记，帅彬应在2017年12月23日前办理贷款300000元支付给海峡如意城公司。但帅彬直到2019年6月11日才得到银行放款，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任，一审法院从2017年12月24日开始计算违约金是正确的。3.在申请贷款过程中，帅彬未及时按照银行的要求补齐相关材料，造成延期放款，属于主观过错，并非不可抗力造成。帅彬理应对自己的违约行为承担全部不利后果。 海峡如意城公司向一审法院起诉请求：1.帅彬向海峡如意城公司支付逾期付款违约金（以300000元为基数从2017年12月24日起按日万分之四标准计至款项还清之日）；2.帅彬支付海峡如意城公司为本案诉讼支出的律师服务费5000元；3.本案诉讼费用由帅彬承担。 一审法院认定事实：海峡如意城公司开发建设平潭海峡如意城云座二期商品房，帅彬分别于2016年10月7日、2016年12月9日、2017年6月9日通过银行向海峡如意城公司转账支付购房定金64374元、64000元、63000元。海峡如意城公司为此出具专用发票3张予以确认。2017年11月23日，海峡如意城公司作为出卖人与帅彬作为买受人就坐落于平潭海峡如意城云座二期（G001地块二期）4#1615号商品房签订合同编号2017004885的《商品房买卖合同（现售)》，约定：第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平米9043.43元，总价款为616852元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.买受人应当于2018年6月10日前支付首期房价款316852元，占全部房价款的50%。余款300000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。⑴逾期在30（含30日）日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第四条第3款约定：买受人选择申请商业银行贷款方式付款的，应于2018年6月10日前支付首期款316852元；剩余房款300000元，买受人于本合同签订当日向商业银行申请办理贷款手续，并应于本合同登记备案后30日内支付至出卖人账户。合同附件十一《补充协议》第十四条第1款约定：买受人逾期付款，未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成出卖人支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）出卖人有权要求买受人承担。涉案合同签订当日就进行了合同备案登记。2018年6月2日，帅彬通过农业银行向海峡如意城公司转账支付125478元。海峡如意城公司为此出具专用发票收取帅彬支付首付款125478元。2019年5月6日，海峡如意城公司以帅彬未依约支付剩余购房款构成逾期付款违约向一审法院提起诉讼。一审法院在立案之前进行诉前调解。调解期间，海峡如意城公司账户于2019年6月11日收到浦发银行向帅彬放贷款额300000元。之后，因帅彬拒绝支付违约金，调解未果，一审法院于2019年9月6日正式受理本案，海峡如意城公司将诉讼请求中的违约金计至时间明确为2019年6月11日。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同（现售）》系海峡如意城公司与帅彬真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。讼争双方对本案合同的签订没有争议。合同附件四第四条第3款明确约定：首付款以外的购房款应于本合同登记备案后30日内支付至出卖人账户。涉案合同实际履行的情形是：涉案合同于签订的当日即2017年11月23日进行备案登记。帅彬作为购房者未能依约于2017年12月23日内将除首付款以外购房款支付至海峡如意城公司账户，海峡如意城公司催讨，帅彬于2019年6月11日才得到银行的放贷，亦即海峡如意城公司才收到此笔款额，由此可以认定帅彬对此款项存在逾期付款，帅彬的行为构成违约，应当承担逾期付款相应的违约责任。涉案合同明确约定，买受人逾期付款应当按日万分之四标准从逾期之日计算违约金，故海峡如意城公司提出帅彬向其支付逾期付款违约金（以逾期付款额300000元为基数从2017年12月24日起按日万分之四标准计至款项还清之日）的诉讼主张，有合同与法律依据，一审法院予以支持。本案海峡如意城公司尚要求帅彬偿付其为本案支出的律师费代理费5000元，涉案合同附件十一《补充协议》明确约定因买受人逾期付款等情况，出卖人提起诉讼产生的律师代理费由买受人承担，该补充协议系对涉案《商品房买卖合同（现售）》未尽事项的补充约定，是海峡如意城公司与帅彬真实意思表示，且海峡如意城公司提供的《委托代理合同》及律师代理费发票可以证实其因本案诉讼支出律师代理费5000元的事实。因此，海峡如意城公司的上述诉讼主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，判决：一、帅彬应于本判决生效之日起十日内向平潭海峡如意城开发建设有限公司支付逾期付款违约金（以逾期付款额300000元为基数按日万分之四从2017年12月24日起计至2019年6月11日止）；二、帅彬应于本判决生效之日起十日内支付平潭海峡如意城开发建设有限公司为本案诉讼支出的律师费5000元。案件受理费1419.00元，减半收取计709.50元，由帅彬负担。 二审中，本院向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行函调查帅彬于何时向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行申请办理平潭海峡如意城云座二期（G001地块二期）4#1615号商品房的贷款手续？上海浦东发展银行股份有限公司福州分行回函如下：帅彬（身份证号码：）向我行申请了一笔个人商用房贷款300000元，用于购买海峡如意城云座二期（G001地块二期）4幢1615号房产。经调取帅彬贷款档案核实，帅彬首次来我行签署征信授权书时间为2018年6月1日，贷款申请表上签署日期为2019年5月13日；贷款申请资料中最迟落款时间的资料为深圳福田银座村镇银行股份有限公司出具的《借款结清证明》，落款时间为2019年5月16日。上海浦东发展银行股份有限公司福州分行随函附有《授权书》、《浦发银行房贷申请表》、《借款结清证明》等材料，帅彬与海峡如意城公司经质证认为，对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异，本院对上述证据予以采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于案涉《商品房买卖合同（现售）》中的逾期付款违约金条款、海峡如意城公司因本案诉讼支出的律师费由帅彬负担的条款能否适用的问题。根据案涉《商品房买卖合同（现售）》的约定，帅彬与海峡如意城公司系在协商达成一致意见后签订上述合同，即使上述条款由海峡如意城公司提供，也不能否认上述条款系双方当事人真实意思表示，上述约定中除“买受人应于本合同登记备案后30日内（将剩余房款300000元）支付至出卖人账户”的约定外，其他约定不属于免除或限制海峡如意城公司责任、加重帅彬责任、排除帅彬主要权利的情形，合法有效，可以作为本案的判决依据。一审法院根据上述约定判决帅彬向海峡如意城公司支付律师费5000元，并无不当，予以维持。帅彬关于律师费不属于海峡如意城公司的必要支出不应予以支持的主张，缺乏依据，不予采纳。帅彬在二审申请本院向平潭房地产交易中心调查上述条款是否是格式条款，并无必要，对帅彬二审中提出的该调查取证申请，不予准许。 关于本案逾期付款违约金的认定问题。根据合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第四条第3款约定：买受人选择申请商业银行贷款方式付款的，应于2018年6月10日前支付首期款316852元；剩余房款300000元，买受人于本合同签订当日向商业银行申请办理贷款手续，并应于本合同登记备案后30日内支付至出卖人账户。案涉合同签订当日即2017年11月23日已备案，按照上述约定，帅彬应当在2017年12月23日将在商业银行申请的贷款支付至海峡如意城公司账户。但是，买受人办理按揭贷款，除其自身原因外，还受到银行审批、开发商的配合等诸多因素影响，银行贷款的审批、放款时间并非买受人单方能够控制，上述约定中关于买受人应在合同备案之日后30日内将向商业银行申请的贷款额支付至出卖人账户，否则应按约定承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，故一审法院将帅彬的逾期付款违约金计算至上海浦东发展银行股份有限公司福州分行实际发放案涉贷款之日不当，予以纠正。鉴于买受人申请办理贷款系以申请商业银行贷款方式支付剩余购房款的前提，故买受人未按照合同约定的时间申请办理贷款亦属于违约行为。根据合同约定，帅彬应在合同签订当日向商业银行申请办理贷款手续，从本院向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行调查取证的情况来看，帅彬迟至2019年5月13日才签署贷款申请表申请办理案涉房屋的贷款，晚于合同约定的申请办理贷款的时间，并导致案涉贷款最终于2019年6月11日发放，已构成违约，帅彬应当支付逾期付款违约金。结合海峡如意城公司诉请帅彬从2017年12月24日开始支付逾期付款违约金，帅彬的违约行为于2019年5月13日结束，本院认定案涉逾期付款违约金应从2017年12月24日计算至2019年5月13日。帅彬主张其于2018年6月1日申请办理贷款手续，依据不足，不予采纳。帅彬主张余款300000元可以在最后一期首付款之后即在2018年6月10日之后支付，与合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》的约定不符，不能成立。 综上所述，帅彬的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初5105号民事判决第二项； 二、撤销福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初5105号民事判决第一项； 三、帅彬应于本判决生效之日起十日内向平潭海峡如意城开发建设有限公司支付逾期付款违约金（以逾期付款额300000元为基数按日万分之四从2017年12月24日起计至2019年5月13日止）； 四、驳回平潭海峡如意城开发建设有限公司一审其他诉讼请求； 五、驳回帅彬其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1419元，减半收取709.5元，由帅彬负担670元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担39.5元；二审案件受理费1419元，由帅彬负担1340元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担79元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年四月二十九日 法官助理游佳 书记员林婷