河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终823号 上诉人（原审原告）：李响，女，1988年3月29日出生，满族，居民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：郑国帅，遵化城关法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈伟，男，1987年2月10日出生，汉族，居民，现住遵化市。 被上诉人（原审被告）：梁容成，男，1989年5月28日出生，汉族，农民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：黄利明，河北承唐律师事务所律师。 上诉人李响因与被上诉人陈伟、梁容成确认合同无效纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初4171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李响上诉请求：一、撤销（2019）冀0281民初4171号民事判决书，依法改判或发还重审此案。二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人陈伟系无权处分行为。一审法院已经通过庭审查明，案涉争议房产系李响和陈伟婚后共同购买，购买方式为按揭贷款；2016年12月15日双方离婚，2017年1月15日李响和陈伟签署协议，该房产由李响所有，按揭贷款是由李响支付。即陈伟在2017年1月15日已经对案涉房产无权处分，其在2019年9月4日以签署协议方式将该房产出卖给梁容成系无权处分行为，二被上诉人之间签订的《买卖合同书》因无权处分自然无效。二、一审法院审理过程过已经得知该房产在中国银行股份有限公司遵化支行办理了抵押权登记，庭审未能追加抵押权人参加诉讼，遗漏了应参加诉讼的当事人程序违法。本案所涉争议房产系贷款购买，在中国银行股份有限公司遵化支行贷款20年，贷款合同到期时间为2033年3月13日。该事实有陈伟、李响与遵化支行签订的贷款合同为证。三、一审法院错误的理解法律，将合同以外的人适用司法解释中对合同当事人的规定，导致判决结果错误。根据原审法院查明的事实，涉案《产权转让合同书》出卖人陈伟在签订合同书时并非涉案合同标的所有人（该房产已于2017年1月15日由李响所有），其无权代表李响签订涉案合同。在此情况下，原审法院已经查明案涉房产分期贷款为李响偿还，原审法院在明知陈伟无权处分的情况下，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中针对合同当事人的规定，驳回非涉案合同当事人李响要求确认合同无效的诉讼请求，明显是将该司法解释第三条的中“当事人”的认定进行了扩充理解，上诉人并不是《产权转让合同书》的当事人，而是合同之外的第三人；因此本案依据“物权区分原则”判决合同的效力是错误的。四、陈伟与李响离婚以后与其表弟串通企图用低于市场价格，侵吞李响的房产。2013年购买房屋的价格是49.8万元，而被告明知房屋市场价值6、7千元，装修后价值80余万元，被上诉人已50万元的银行空转流水虚假交易，应认定该合同买卖行为无效。 陈伟未到庭、未作出答辩意见。 梁容成答辩称，一、梁荣成与陈伟之间的房屋买卖已经依约成立、生效、并已实际履行，理应依法确认该合同有效，且梁荣成对该房产已经构成善意取得。梁荣成在购买此房时，完全有理由相信该房产归陈伟所有，陈伟具有处分权。陈伟向梁荣成提供了登记在其名下的该房产包括办理房产手续、入住手续等整套的相关手续原件，从书面材料和备案程序上证实了该房产归陈伟所有，陈伟在卖方之时一直居住在案涉房屋。梁荣成与陈伟签订的产权转让合同书后，已经实际履行，陈伟将该房产所有手续原件全部交给了梁荣成，梁荣成已向陈伟实际支付购房款，梁荣成已经居住在案涉房屋中。二、陈伟卖出案涉房屋的原因是急需用钱，且陈伟向梁荣成商量价格时，考虑案涉房屋尚有房贷未偿还，为了直接变现资金取得预期利益达到急需用钱的目的，另外房屋实际售出给梁荣成的价格高于陈伟此前购房价格。李响与陈伟签订的补充协议系双方之间的内部约定，不能对抗善意的梁荣成。三、上诉人提出法院应主动追加作为房产抵押权人的银行参加诉讼，侵害了银行自主的诉权，无任何事实和法律依据。首先本案所涉的产权转让合同书与房屋贷款抵押合同毫不相干，所涉合同向对方及内容均不相对应，产权转让属物权性质，而贷款抵押属债权性质们并不是同一法律关系。四、被上诉人梁荣成在产权转让合同的订立和履行并不存在恶意串通行为，双方合同已经成立并实际履行。李响的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李响向一审法院起诉请求：1、要求依法确认遵化市聚梦园百度空间3单元2001号房产及地下室属原告所有；2、要求依法确认二被告于2019年9月4日签订的《产权转让合同书》无效；3、要求被告梁容成立即搬出原告所有的遵化市房产。 一审法院认定事实：2019年9月4日，被告陈伟与被告梁容成签订产权转让合同书，内容为：“第一条、甲乙双方当事人基本情况／甲方（卖房人）陈伟／身份证号1302811989××××××××／联系地址：河北省遵化市（买房人）：梁容成／身份证号1302811989××××××××／联系地址：河北省遵化市，住房建筑面积为103.16㎡，包括地下室7.59㎡……。／第三条：房屋出售价格及给付办法／1、经甲乙双方友好协商，最终双方确认上述房产的交易价格为（人民币）：伍拾万元整￥500000元……。／第四条双方责任／1、甲方保证提供的房产手续真实有效，所售房产与他人无争议，若甲方隐瞒上述房产有纠纷、债权、债务等欺骗乙方弄虚作假等情况，擅自出售该房产出现的后果，全部由甲方负责，并承担相应民事或刑事法律责任。因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。2、乙方已亲自到该房产实地进行了调查、了解，审视了所售房屋的现状，对其建筑结构、坐落位置等相关实地情况进行了综合了解，并对甲方提供的房屋商品房买卖合同进行了审查验证，确认了上述情况真实，并订立本合同……”。2019年9月5日，被告梁容成以其父梁云东账户向被告陈伟账户转款50万元，陈伟收款后给被告梁容成书写收据一张，其主要内容为：“今收到梁云东代梁容成交购房款500000元（伍拾万园整）／收款人：陈伟／2019.9.5”。后被告陈伟将涉案房产的购房合同及购房票据原件、电费、物业费收据及陈伟与遵化市远大物业服务有限公司签订物业服务合同等交付被告梁容成，并将案涉房产交付被告梁容成，被告梁容成实际入住该房屋至今。另查，2016年11月1日至2019年10月1日期间，原告李响的支付宝向被告陈伟62×××55账户转账多笔，银行每月从该账户划转房贷，原告李响向被告陈伟账户62×××55转款时间均于每月偿还贷款前。再查明，2017年1月15日原告李响与被告陈伟签订“补充协议书”，内容为：“甲方陈伟……／乙方李响……／甲方、乙方原系夫妻关系，因夫妻感情不和，于2016年12月办理了离婚登记手续。当时双方对财产问题没有进行分割。现甲乙双方本着平等协商原则，就夫妻共同财产进行分割。／一、夫妻关系存续期间购买房屋一处，坐落在遵化市，有购房合同，登记在甲方陈伟名下。因女儿归乙方抚养，双方经协商一致，房屋归乙方李响所有。二、该房屋以分期付款形式购买，尚欠中国银行股份有限公司遵化支行贷款，剩余贷款由乙方偿还……”。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五项合同无效的法定情形：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，按照原告所述，其所主张的应为二被告存在恶意串通之行为，但被告陈伟系与遵化市宏运房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的相对方，被告梁容成与其签订房屋买卖合同后以其父梁云东账户向被告陈伟转款50万元，陈伟收款后给被告梁容成书写购房款收据一张，并将涉案房产的购房合同及购房票据原件、电费、物业费收据及陈伟与遵化市远大物业服务有限公司签订物业服务合同等交付被告梁容成，并将双方争议房产交付梁容成，根据原告的举证不足以证实二被告存在恶意串通之行为。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条确立了将合同效力与物权效力相区分，将物权变动原因与结果相区分之原则，《最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款继而明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，根据以上法律及司法解释的规定，即使被告陈伟对涉案房产无权处分，但在原告不能证实其与被告梁容成存在恶意串通之行为下，二被告签订的房屋买卖合同应为有效。遂判决如下：驳回原告李响的诉讼请求。案件受理费8032元，减半收取4016元，保全费2764元，由原告李响负担。 本院二审期间，上诉人李响提交如下证据：证据一、中国银行股份银行公司贷款合同一份，证明案涉房产是在银行的抵押物，该银行对房屋有合法抵押权。合同第10页第6条约定未经贷款人书面同意，借款不能出租和出借、转让或者以其他任何方式全部或者部分处分抵押物，银行享有合法的抵押权，因此未经银行的同意签订的合同，侵害了银行的权益。我们认为银行也应当是本案的第三人。证据二、河北省高级法院2018冀民申7673裁定书一份，证明在实际案件中河北省高院对适用法律解释第三条，裁定书第二页充分论述了司法解释的第三条。类案中一审法院和二审法院将合同当事人理解为诉讼当事人，被河北省高院认定为适用法律错误，用于证实一审法院适用法律错误。证据三、四微信聊天记录。证明陈伟的会计与梁荣成父亲聊天记录，证实50万元价款是银行空转流水。2019年9月5日上午十点梁云东告诉陈伟将案涉款项转入**的账户。梁容成购买房产需要50万元，梁云东替梁容成向陈伟给付50万元，2019年9月5日十点21分陈伟按照梁云东的指示将50万元转到了**的账户，在陈伟与梁云东的聊天记录中显示，陈伟按照梁云东的指示转给了**。证据五、业务凭证，证明用于佐证梁云东转给陈伟50万元，陈伟转给**50万元。被上诉梁荣成对上述证据的质证意见为：证据一与本案无关，具体意见见答辩状第二点。证据二与本案无关，上诉人陈述的主张是曲解了该裁定书的内容。该裁定书并没有说明是否是合同当事人与诉讼当事人区分。在裁定书中没有明确显示房屋买卖合同一方当事人明显不是房屋登记所有，在本案中涉案房产登记所有权人还是实际占有，均是陈伟，很明显河北高院的裁定书涉及授权委托的问题，本案不涉及授权委托的问题。证据三、四梁容成与梁云东是父子关系，梁云东还有其他子女。购房款梁容成委托父亲转给陈伟。聊天记录均与本案无关，梁容成均不知情，陈伟收到购房款后，怎么使用，梁容成无权干涉。证据五可以证实梁容成将房款转给陈伟。 本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，上诉人李响主张被上诉人陈伟向被上诉人梁荣成出售案涉房屋系无权处分，案涉产权转让合同应属无效但，二被上诉人签订的产权转让合同系双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五项合同无效的法定情形：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，上诉人主张陈伟无权处分案涉房屋的行为并非是导致合同无效的法定情形，故上诉人的该项上诉理由不能成立。上诉人主张二被上诉人系恶意串通，案涉房屋的出售价格低于市场价，但从二被上诉人签订、履行案涉产权转让合同的情况来看，被上诉人梁荣成在购买案涉房屋时查看了案涉房屋手续，不动产销售发票等相关票据，尽到了相应的审查义务，上诉人没有提交证据证明二被上诉人在签订案涉合同时存在主观和客观上的恶意串通行为，亦没有提交低于市场交易价格的相关证据，故本院对于该主张不予支持。上诉人主张应追加中国银行股份有限公司遵化支行参加诉讼，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条款规定是限制抵押财产的转让，即未经抵押权人的同意，抵押人不得转让抵押财产（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外），但该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，中国银行股份有限公司遵化支行作为抵押权人是否参加是诉讼并不影响案涉产权转让合同的效力问题，不属于本案的必要共同诉讼参加人，故对于该主张本院不予支持。上诉人主张案涉50万元的购房款属于空转流水，但并没有提交证据证明被上诉人陈伟系按照被上诉人梁荣成的父亲梁云东的指示将50万元购房款转入案外人王伟的账户，仅向法庭提交了陈伟与梁云东的微信聊天记录，该聊天记录仅显示了梁云东提供了王伟的银行账户，并没有其他内容显示被上诉人陈伟系按照被上诉人梁荣成的指示将50万元购房款转入案外人王伟的账户，上诉人亦没有提供其他证据予以佐证，故对于该主张本院不予支持。关于上诉人主张案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋尚未取得产权证书，没有发生物权效力，故本院对此不予涉及。综上所述，李响的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8032元，由上诉人李响负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  徐万启 审判员  姚春涛 二〇二〇年四月一日 书记员  郑 悦 ——