江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0322民初18号原告：刘泽生，1964年12月28日生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：尹添，江西博韬律师事务所律师。被告：李维彬，男，1977年5月23日生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。被告：萍乡市蓝天房地产有限责任公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区金陵西路，统一社会信用代码91360301748529035P。法定代表人：戚萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文海林，该公司员工。原告刘泽生诉被告李维彬、萍乡市蓝天房地产有限责任公司（以下简称蓝天公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日作出（2019）赣0322民初1782号民事判决书，原告刘泽生不服判决向萍乡市中级人民法院提起上诉，萍乡市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）赣03民终745号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院于2020年1月3日受理后，由谢仁胜担任审判长，与人民陪审员胡少萍、黄文蔚依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘泽生及委托诉讼代理人尹添、被告李维彬的委托诉讼代理人钟鹏程、被告蓝天公司的委托诉讼代理人文海林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘泽生诉称，被告蓝天公司系上栗县尚峰公馆的房地产开发商。被告李维彬系上栗县尚峰公馆的承建商。2018年3月14日，两被告与原告签订借款合同，原告借款1000000元给两被告，借款期限1年，被告用尚峰公馆九号或十号楼每套不低于壹佰叁拾平方米的柒套住房做抵押，合同约定的借款利息为每月33500元，两被告应当在2019年3月13日归还本金，逾期15天内，按照千分之五支付违约金，并约定了管辖法院为上栗县人民法院，还约定了其他权利义务。原告与两被告签订合同后，原告通过银行转账的方式将借款壹佰万人民币汇入被告蓝天公司账户。被告蓝天公司出具了收到款项的凭证。借款到期后，两被告无法偿还借款本金，便提出以原告名义办理三套房屋备案，以房屋按揭贷款的形式，将按揭款支付给原告，房屋今后的按揭款由被告蓝天公司偿还。签订了协议一份。但签订协议后，原告随同被告蓝天公司去办理房屋备案，不动产登记部门告知不能备案，该三套房屋已办理了抵押登记，被告实际上没有偿还原告的借款本金，原告亦未取得房屋按揭款，也未取得房屋的备案登记。签订的协议实际并未履行，且根本无法履行。现原告为了维护自身合法权益，依法诉请人民法院判决两被告还款。请求法院依法判令：1、判令两被告共同归还原告借款本金人民币1000000元；2、判令两被告支付原告利息160000元及后期利息（利息160000元以本金100万元为基准，按月息2分从2018年11月14日计算至2019年6月14日止，后期利息以月息2分计算至实际偿还之日止）；3、判令两被告支付原告违约金75000元；4、判令两被告承担本案的诉讼费用；5、解除原告与被告于2019年3月14日签订的协议。被告李维彬辩称，1、双方的借款合同并未生效，该借款是蓝天公司借的，不是李维彬借的。2、两被告于2019年3月14日签订了协议，这个协议是对如何偿还这笔借款作的约定，应以这个协议处理还款，即卖完房子之后偿还1000000元。原告知道房子办理了抵押，解除合同的话可能保障不了他的这个债权。3、三份商品房买卖合同约定提交仲裁，法院没有管辖权。请求驳回原告诉请。被告蓝天公司辩称，借款属实，公司这笔借款已经还掉了。原告刘泽生为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、借款合同、收条、转账凭证，拟证明被告李维彬、蓝天公司于2018年3月14日与原告签订了借款合同一份，合同约定了借款利息、借款期限、违约责任等，原告同日通过银行转账的方式将借款本金100万元转给了被告蓝天公司，被告蓝天公司向原告出具了收条一张。2、协议一份、上栗县自然资源和规划局的抵押权登记信息查询单3张，拟证明两被告在借款到期后即2019年3月14日签订了协议一份，协议约定以10-2-1602、10-1-1703、10-2-101三套房屋及三个停车位以186.5万元支付给被告李维彬，其中100万元抵扣原告的借款，签订该协议时，协议中约定的房屋已办理抵押登记，抵押人未通知抵押权人的或未告知受让人的转让协议无效，该协议应解除。经质证，被告李维彬认为证据1中借款合同没有生效，该借款由蓝天公司借，不是李维彬借的，约定的利息超过了法定标准，应予返还或扣减本金；对证据2真实性没有异议，该证据不能达到证明目的，合同约定提交仲裁，跟本案无关，证实1000000元是蓝天向原告借的，李维彬不是借款人。被告蓝天公司对原告提交的证据均无异议。被告李维彬向法庭提交了如下证据：1、支付利息的银行流水账单，拟证明李维彬支付了七个月的利息，共计向刘泽生支付24.5万元，利息超过了法律规定。2、协议一份，拟证明借款一年之后三方对偿还借款作了约定。3、备案合同编号为20190300140、20190300144、20190300138商品房买卖合同三份，拟证明合同约定由萍乡市仲裁委员会仲裁，约定的单价与三方协议是一致的。经质证，原告刘泽生对证据1证明目的有异议，该证据恰好证明李维彬按照合同约定向原告支付利息，借款合同是生效的，两被告向原告借款；对证据2合法性有异议，原告没有买房的意思表示，是还款的协议，这个协议无法履行要求解除；对证据3合法性和关联性均有异议，三份合同并不是双方真实意思表示，是让与性担保。被告蓝天公司对被告李维彬提交的证据均无异议。被告蓝天公司未向本院提交证据。经审查，本院对原告刘泽生提交的证据1中借款合同关于利息和违约金超出法定标准的内容合法性不予认定，证据2的真实性、合法性与关联性予以认定。对被告李维彬提交的证据1予以采信，对证据2、3真实性、关联性予以认定，对其合法性结合本案事实予以认定。经审理查明，被告蓝天公司是上栗县蓝天花园（尚峰公馆）项目的房地产开发商，被告李维彬是该项目承建商的项目经理。2018年3月14日，原告刘泽生与被告李维彬、被告蓝天公司签订了一份借款合同，合同约定两被告向原告刘泽生借款100万元，借款期限12个月，蓝天公司将尚峰公馆九号或十号楼7套住房抵押担保。利息为每月33500元，借款人李维彬每月14日前付给出借人。逾期按日息千分之五支付利息，连续两个月不按期支付利息，按违约处理。借款人应于2019年3月13日归还本金，逾期15天内按每天千分之五支付违约金，超过15天不归还借款按违约条款处理等。当日，原告即通过银行转账方式将100万元人民币汇入被告蓝天公司账户，被告蓝天公司出具了收条一张。被告李维彬于从2018年4月到10月，支付了7个月的款项共计245000元。2019年3月14日原告刘泽生与两被告之间签订了一份协议，协议约定（10-2-1602、10-1-1703、10-2-101）三套房和三个停车位计1865000元支付给被告李维彬，其中100万元冲抵被告向原告刘泽生所借的该100万元借款，此房源以后交易蓝天公司负责办理交易手续，负责按揭资金回款等，并附有刘泽生的户名、开户行和账号，被告蓝天公司股东戚峰、刘泽生和李维彬在协议上签名。刘泽生在备案合同编号为20190300140（购买10-1-1703房）、20190300144（购买10-2-101房）、20190300138（购买10-2-1602房）三份商品房买卖合同上签名。根据上栗县自然资源和规划局出具的抵押权登记信息查询单显示，三套房屋已经办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司萍乡分行。两被告未告知原告该三套房的抵押事实，造成原告无法办理房屋备案登记。本院认为，公民合法的民事法律行为应当受到法律的保护。原被告双方于2018年3月14日签订的借款合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，并且通过原告刘泽生转账支付借款100万元，被告出具收条，借贷行为已经实际发生，本院对双方的借贷关系予以认定。借款合同写明被告李维彬是借款人，对被告李维彬辩称借款合同未生效、其本人不是借款人的意见不予支持。2019年3月14日三方签订的协议和三份商品房买卖合同，并非是原告要购买房屋的真实意思表示，且两被告隐瞒三套房产已实际抵押的事实，造成房屋转让不能，构成欺诈，损害了当事人的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款、第（五）款：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”和（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，该协议及三份商品房买卖合同应属无效。因合同无效，对原告要求解除协议的诉讼请求不予支持。对于原告要求两被告偿还借款本金100万元的诉讼请求，本院予以支持。利息方面，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款：“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”之规定，对于超过年利率36%的利息部分本院酌情予以冲抵。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，原告要求支付的利息已经达到年利率24%，对其要求支付违约金的请求不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款、第（五）款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、第三十条之规定，判决如下：一、被告李维彬、被告萍乡市蓝天房地产有限责任公司于判决之日起十日内支付原告刘泽生借款本金1000000元、利息125000元（以本金100万元为基准，按月息2分从2018年11月14日计算至2019年6月14日止为160000元，扣除两被告已支付的超出法定利息部分35000元），后期利息以月息2分计算至实际偿还之日止。二、驳回原告刘泽生其他诉讼请求。如未在判决书指定期限内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费16215元，由被告李维彬、被告萍乡市蓝天房地产有限责任公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  谢仁胜人民陪审员  胡少萍人民陪审员  黄文蔚二〇二〇年四月二十九日代书 记员  黄琼燕