北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79983号原告：北京华恩房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区金宝街8号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，汉族，北京华恩房地产开发有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：唐小平，女，1969年12月13日出生，汉族，户籍地河北省保定市涞水县。原告北京华恩房地产开发有限公司（下称原告）与被告唐小平（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月6日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴梦娇到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为Y530055《北京市商品房预售合同》（下称《预售合同》）；2、判令被告支付违约金232573.6元；3、判令被告向原告支付折旧费1772210.83元（计算方法为房屋总价款2325736×0.6%×127个月）；4、判令被告向原告支付垫付的本金、逾期利息、罚息和复利共计1712131.8元；5、判令被告向原告赔偿该合同印花税1163元。事实和理由：2007年9月14日，原、被告签订《预售合同》及补充协议，约定：被告认购原告开发的北京市朝阳区101号房屋（下称涉案房屋），价款2325736元；被告首期支付购房总款的30%，其余价款可以向交通银行股份有限公司北京东单支行银行（下称交通银行）或住房公积金管理机构借款支付。此后，被告依约向原告支付了首付款705736元。2007年10月16日，被告与交通银行、原告签订了《个人住房抵押贷款合同》（下称《贷款合同》），向交通银行贷款1620000元，并约定原告为合同项下款项承担阶段性连带保证责任。之后，交通银行依约放款。因被告逾期还款，交通银行将被告、原告均诉至北京市东城区人民法院（下称东城法院），要求被告提前清偿所有到期债务及因此产生的罚息、复利等，并要求原告承担连带保证责任。东城法院审理后出具（2015）东民（商）初字第19431号民事判决书，判决被告支付交通银行的借款本金为1371725.51元及相应的罚息、复利，并判决原告对此承担连带保证责任，原告承担连带保证责任后可向被告进行追偿。该判决生效后，由于被告拒不履行义务，原告账户被法院强制划扣1712131.8元。原告曾于2019年7月17日向被告发出还款通知，通知被告尽快偿还垫付款项，否则原告将解除合同。但被告至今未完成还款义务。根据《预售合同》附件五第5条的约定，被告的行为已经达到了合同解除的条件。为了维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。被告未到庭应诉，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2007年9月14日，原告与被告签订编号为Y530055的《预售合同》，约定：被告认购原告所开发的涉案房屋，用途为住宅，建筑面积共192.51平方米，单价每平方米14383.92元，总价款为2325736元；买受人按照贷款方式付款，首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以交通银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2008年12月15日前向买受人交付该商品房，并在商品房交付之日起720日内协助买受人取得房屋所有权证。该合同《附件五》是关于付款方式及期限的约定，其中第五条约定：因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内偿还垫付款项，逾期不支付的，出卖人有权解除预售合同，买受人应在接到出卖人腾房通知7日内腾空并交还房屋给出卖人，出卖人对买受人已付款项在扣除违约金（总房款10%）、折旧费（每月按照总房款的0.6%的标准）、垫付银行的逾期利息、罚息及其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。原告已为此缴纳印花税1163元。后，被告依约向原告支付了首付款705736元。2007年10月16日，被告与交通银行、原告签订了《贷款合同》，由被告向交通银行贷款1620000元，并约定原告为合同项下款项承担阶段性连带保证责任。同日，交通银行向被告发放了上述贷款，即直接以购房款的形式支付给了原告。后因被告逾期还款，交通银行将被告、原告均起诉至东城法院，要求被告提前清偿所有到期债务及因此产生的利息、罚息、复利，并要求原告承担连带保证责任。东城法院审理后出具（2015）东民（商）初字第19431号民事判决书，判决被告支付交通银行的借款本金为1371725.51元及至给付之日止的利息、罚息、复利，并判决原告对此承担连带保证责任，原告承担连带保证责任后有权向被告进行追偿。该判决生效后，由于被告未履行付款义务，原告账户于2017年11月30日被东城法院强制划扣1712131.8元。2019年7月17日，原告按照《预售合同》约定的通讯地址向被告邮寄《还款通知函》，通知被告于2019年7月25日前来公司一次性付清全部垫付款项，否则原告将依照约定解除合同。该邮件因无法送达被退回。被告至今未完成还款义务。原告曾于2018年向东城法院递交《申请执行书》，请求强制被告支付原告向交通银行代偿的债务及利息、罚息、复利，共计1712131.8元。该案件尚未执结。另查，2008年12月12日，原告向被告发送收楼通知。双方于2009年6月5日进行了房屋交接。涉案房屋所有权于2010年10月9日登记在被告名下。因涉及诉讼，该房屋已被多家法院司法查封。本院认为：原、被告双方就涉案房屋签订《预售合同》及相关附件均系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。现有证据表明，基于《贷款合同》和（2015）东民（商）初字第19431号民事判决书，原告已代为支付被告向交通银行所负的借款本金、利息、罚息及复利共计1712131.8元，被告理应按照约定及时向原告偿还该笔款项，被告逾期还款的行为已经构成了《预售合同》相关附件约定的合同解除条件，关于原告要求解除《预售合同》的诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，被告理应配合原告将诉争房屋转移登记至原告名下，但考虑到房屋存在被司法查封之客观障碍，关于原告此项诉讼请求，本院暂不支持。原告要求被告支付违约金、折旧费的诉讼请求均有合同依据，数额也无不妥，本院应予支持，但根据相关附件的约定，该些款项应当先由原告已付房款抵扣，不足部分再另行支付，原告直接要求被告另行支付无依据，本院将予以调整。关于原告主张的代偿款项，鉴于原告已经另案申请执行，根据“一事不再理”原则，本案不再处理。关于原告主张的合同印花税损失，于法有据，本院予以支持被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩质证等权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告北京华恩房地产开发有限公司于二○○七年九月十四日与被告唐小平签订的《北京市商品房预售合同》；二、被告唐小平于本判决生效后七日内向原告北京华恩房地产开发有限公司支付违约金232573.6元、房屋折旧费1772210.83元、印花税1163元，共计2005947.43元，支付方式为从被告唐小平已付房款2325736元中抵扣；三、驳回原告北京华恩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36545元，由原告北京华恩房地产开发有限公司负担16844元（已交纳），由被告唐小平负担19701元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年四月二十八日书记员 李国龙