山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终791号上诉人（原审原告）：张福品，男，1987年3月17日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：威海屹东房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区张村镇张村。法定代表人：宋修威，董事长。委托诉讼代理人：孙晓鸣，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。上诉人张福品因与被上诉人威海屹东房地产开发有限公司（以下简称屹东公司）商品房预约合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福品上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判确认《景和家园二期认购协议书》及《景和家园二期认购补充协议》合法有效，并由屹东公司全面、切实履行。事实和理由：1.张福品与屹东公司签订了《景和家园二期认购补充协议》，该协议合法有效，应全面、切实履行。2.张福品并未要求屹东公司现在与张福品签订商品房预售合同或商品房买卖合同，而是要求屹东公司在取得商品房预售许可证后再履行合同，为此张福品可以等待，一审法院不应驳回张福品要求履行合同的诉讼请求。屹东公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张福品向一审法院起诉请求：1.屹东公司履行《景和家园认购协议书》；2.屹东公司履行威海市委市政府、环翠区委区政府、张村镇党委政府信访处理结果：屹东公司与业主签订《景和家园二期认购补充协议》；3.屹东公司与威海华辉房地产开发有限公司签订的《合作协议》、其他相关协议（包括书面协议、口头协议等）及合作过程中不得违背与业主签订的《景和家园认购协议书》、《景和家园二期认购补充协议》，保障张福品所有合法权益；4.屹东公司履行威海市环翠区张村镇人民政府按照山东省委第六巡视组要求于2018年12月对景和家园二期信访事项信访处理；5.屹东公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张福品作为买受人、屹东公司作为出卖人签订《景和家园认购协议书》，约定张福品购买屹东公司开发的位于威海市环翠区张村镇景和家园项目A08号楼四单元308室，建筑面积约为72.477平方米（以房管局最终测量核实的数据为准），每平方米售价基价为3160元/平方米，上浮569元/平方米，合计3729元/平方米；半地下储藏室一个（以房管局最终测量核实的面积为准），价格1580元/平方米。张福品对所选的房屋及相关配套、环境、交付标准等事宜已充分了解清楚，对将来需要与屹东公司正式签订《威海市商品房（预售）买卖合同》（以下简称《商品房预售合同》）无异议；为保护张福品优先购买权，签订本认购书时，张福品向屹东公司支付选房认购诚意金10万元；屹东公司向张福品发出签订《商品房预售合同》的通知后（通知方式为电话或挂号信或其他信函或威海晚报公示等），张福品应在该通知发出之日起十五日内，到指定地点签署《商品房预售合同》，同时一次性付款者缴足全部房款，或按揭者提供完整齐全的按揭手续。张福品依约签订预售合同后，交纳的认购诚意金转为购房款；屹东公司发出签署《商品房预售合同》通知后，张福品逾期未能到屹东公司指定地点签订《商品房预售合同》，屹东公司有权解除本认购协议，可对张福品所认购的房产不予保留，且有权将上述房产转售他人而无需通知张福品，张福品凭与屹东公司签订的认购协议书及诚意金收据原件到销售部办理无息退款手续，屹东公司无息退还诚意金；屹东公司同意在与张福品签订正式预售合同前免费为张福品更名一次；有关房屋交付时间、交付标准以双方签订的《商品房预售合同》的相关约定为准；该认购协议书自双方签字盖章之日起生效，签署《商品房预售合同》后自动失效。张福品按照约定向屹东公司支付选房认购诚意金10万元。2013年10月8日，张福品与屹东公司签订《景和家园二期认购补充协议》，约定：张福品认购的景和家园A08号楼308室已经交纳定金10万元；屹东公司应在2013年3月31日前开工建设，在2014年3月底前达到签订预售合同标准（在当前办理《预售许可证》政策不变的情况下），在2014年8月31日前将符合单体竣工的商品房交付于张福品使用；屹东公司如未按本协议规定的期限开工，屹东公司则按照张福品交款日起同期银行存款利息给予张福品补偿，如屹东公司未在2014年8月31日内交付房产，屹东公司将每月补偿张福品房租600元，如在2014年11月30日前未交付房产，补偿按每月1200元，补偿款在张福品交纳房款中抵扣；如遇不可抗力原因，屹东公司应在发生之日起90日内告知张福品，双方协商解除协议、变更协议、或据实予以延期；该协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，该协议自双方签字盖章之日起生效，交钥匙同时自动失效。另查明，案涉景和家园二期工程房产主体结构已经完成，但自2014年6月至一审辩论终结时一直处于停工状态，且尚未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，张福品与屹东公司签订的《景和家园认购协议书》第四条明确约定了张福品须于签订认购协议书后接屹东公司通知后到指定地点与屹东公司签订《商品房预售合同》,双方签订《景和家园认购协议书》的目的在于案涉商品房销售条件成就后，据此签订正式的《商品房预售合同》，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，故《景和家园认购协议书》性质为预约合同，而非《商品房预售合同》，屹东公司是否取得商品房预售许可证不影响合同效力。《景和家园认购协议书》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于依法成立的合同自成立时生效的规定，《景和家园认购协议书》合法有效，双方当事人均应信守承诺，依约全面、切实履行。《景和家园认购协议书》约定的条件成就时，基于诚实信用原则，屹东公司应当配合张福品签订《商品房预售合同》，屹东公司不肯签订时，张福品有权要求屹东公司承担相应的违约责任，但无权强迫屹东公司与之签订。张福品请求屹东公司继续履行《景和家园认购协议书》，就要求屹东公司与之签订正式的《商品房预售合同》，目前，案涉景和家园二期建设项目已于2014年6月份停工至今，尚未竣工验收，亦未取得商品房预售许可，《景和家园认购协议书》约定的条件不成就，双方无法签订正式的《商品房预售合同》，即使签订了也无效。故张福品请求屹东公司继续履行《景和家园认购协议书》的诉请，不予支持。关于张福品所主张的判令屹东公司履行与张福品签订《景和家园二期认购补充协议》的诉讼请求，因双方已签该补充协议，对于该项诉讼请求，应予驳回；关于张福品主张的判令屹东公司与案外人签订的合作协议、其他相关协议（包括书面协议、口头协议等）及合作过程中不得违背与业主签订的《景和家园认购协议书》《景和家园二期认购补充协议》的诉讼请求，如果张福品认为侵害其合法权益，可持相关证据依法另行主张；关于张福品请求判令屹东公司履行2018年12月信访事项处理结果，该项诉讼请求不属于本案民事案件审查范围，应予驳回。综上，张福品诉讼请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张福品的诉讼请求。案件受理费50元，由张福品负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点为：1.《景和家园二期认购补充协议》是否合法有效；2.张福品诉请屹东公司履行《景和家园认购协议书》、《景和家园二期认购补充协议》可否得到支持。关于第一个焦点问题，《景和家园二期认购补充协议》的主要内容系对张福品与屹东公司之间商品房预约合同的补充或另行约定，系张福品与屹东公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于第二个焦点问题，首先，履行合同是合同当事人的法定义务，是合同有效情形下其约束力应有之义，无特殊情况不需通过单独的诉请确认，故履行合同之诉请作为一种给付之诉，应有具体明确的指向，如果在履行合同的概念内没有具体的诉讼请求，则不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。其次，张福品在二审诉讼中明确其履行合同的诉请为在符合条件时由屹东公司与其签订商品房预售合同或商品房买卖合同，但是案涉房屋所在项目处于停工状态、尚未取得《商品房预售许可证》，且是否能够取得以及何时能够取得《商品房预售许可证》亦无法确定，假使判令屹东公司履行合同，亦缺乏执行内容，不具备执行力，甚至该判项有可能与将来发生的事实相矛盾，法院亦不可能等到案涉房屋具备签订商品房预售合同的条件时再作出本案判决，故一审法院对张福品的该诉请不予支持，并无不当。如果案涉《景和家园认购协议书》、《景和家园二期认购补充协议》未解除，且案涉房屋所在项目亦由屹东公司继续建设完工，则张福品可在案涉房屋具备签订商品房预售合同的条件时另行主张权利。综上所述，张福品之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张福品负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年四月十四日法官助理李佳忆书记员张济节