山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2755号 上诉人（原审原告）：杨春光，女，1975年3月22日出生，汉族，住潍坊高新区。 上诉人（原审原告）：杨某，女，2005年4月6日出生，汉族，住潍坊高新区。 上诉人（原审原告）：杨德文，男，1948年4月27日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人（原审原告）：张桂芝，女，1945年4月22日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 共同委托诉讼代理人：杨春光，女，1975年3月22日出生，汉族，住潍坊高新区。 被上诉人（原审被告）：潍坊中鲁置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区东风东街209号。 法定代表人：徐刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱燕，该公司职工。 上诉人杨春光、杨某、杨德文、张桂芝因与被上诉人潍坊中鲁置业有限公司（以下简称“中鲁公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨春光、杨某、杨德文、张桂芝上诉请求：1、请求二审法院撤销潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初1997号民事判决，依法改判为由被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金7260元及配套费24948元，共计人民币32208元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致裁判错误。2015年9月25日，杨效发与被上诉人签订《商品房预售合同》，购买潍坊高新区翰香苑小区6号楼2-1502号房层，合同约定交房日期为2015年12月30日，但被上诉人逾期交房至2016年7月16日。按照合同约定，被上诉人作为开发商应该向上诉人支付逾期交房违约金7260元。另，被上诉人违规向上诉人收取房屋配套费24948元。但，一审法院以“2018年12月14日，上诉人签署了一份收到条，收到条中杨效发己承诺‘本人与潍坊中鲁置业有限公司双方对房屋相关钱款等协商一致，认可己向潍坊中鲁置业有限公司缴纳房屋维修基金等金额（有关翰香苑小区该业主房屋的所有费用），不再向潍坊中鲁置业有限公司追究该房屋的一切法律责任等事项’”为由，认定“该承诺发生在违约责任确定之后，应是双方对涉案房屋纠纷的最终处理意见”，驳回了上诉人的一审诉讼中主张的支付逾期交房违约金7260元的诉讼请求。一审法院以“2013年9月21日，杨德文向被告出具承诺书，载明‘本人参与购买的住房系潍坊学院组织的团购房，由于该房的价格是2010年约定的，房价中不含暖气接口费、煤气接口费、有线电视、电配套费等配套费，需要根据实际情况另行支付。上述情况，本人全部知晓，并承诺愿意按照原来约定的内容支付相关费用。如果需要转让该宗房，同时承诺对房产的受让方负有告知义务，并承担因此而出现的全部问题。’”为由，驳回了上诉人的一审诉讼中主张的返还房屋配套费24948元的诉讼请求。一审法院的这两个认定都属于认定事实错误。理由如下：一、收到条中约定“不再向潍坊中鲁置业有限公司追究该房屋的一切法律责任等事项”，属于对条款出具人免责的霸王条款，严重损害相对人的合法权益，属于无效条款。按照《中华人民共和国合同法》第53条第二款规定：因故意或重大过失给对方造成财产损失的格式免责条款无效。制定格式条款一方制定的“格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明的无效”。作为条款出具人，未向对方明示或提请注意“一切法律责任”具体的内容和认可该条款的法律后果，属于无效条款。二、该收到条存在很大的胁迫成分，不是购房人杨效发的真实意思表示。既然是“收到条”，顾名思义，仅仅是作为重要物品或资料交接完成的依据，而不应该产生与重要物品或资料交接无关的其他（如放弃权利等）法律后果。但被上诉人作为强势一方，强行将“不再向潍坊中鲁置业有限公司追究该房屋的一切法律责任等事项”这样一项明显不平等的霸王条款加在该收到条的最后一项。购房人杨效发作为弱势一方为顺利拿到房产证等重要文件，在签与不签的问题上，购房人杨效发别无选择，故，对该霸王条款的认可不是其本人的真实意思表示。三、该《商品房预售合同》是2015年9月25日杨效发与被上诉人签订的。房屋配套费是购房人杨效发2014年7月9日向被上诉人缴纳的。一审法院却以2013年9月21日由第三人杨德文出具的一份承诺书来否定被上诉人违规收取配套费的事实，显然错误。房主是杨效发，不是杨德文。所以杨德文签署的承诺跟本案无关。一审法院认为“杨德文购买该涉案房屋后又转给其子杨效发”，属于认定事实错误。被上诉人2013年9月21日出具的收款收据标明杨德文购买的房屋是“6#-15-A户”，杨效发购买的房屋是“6-2-1502”,显然，杨德文和杨效发购买的不是同一栋房屋，何来“先买后转让”之说。如果该涉案房屋是杨德文先买后又转给其子杨效发的，那杨效发签订的房屋买卖合同是二手房的买卖合同，而不应该是《商品房预售合同》。所以，一审法院认为“杨德文购买该涉案房屋后又转给其子杨效发”，属于认定事实错误。潍坊市人民政府2007年下发的《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套标准并加强征收征用管理的通知》（潍政发【2007】49号）明确规定“新建项目的城市基础设施配套费全部计入房价，任何部门和单位不得再另行收取”，按照《中华人民共和国合同法》第52条第5款“违反法律、行政法规强制性规定的属于合同无效”之规定，被上诉人在该规定颁布实施7年后，仍向购房者收取配套费的行为，属于违反强制性规定的情形，应当认定无效，其收取的配套费按不当得利返还购房者。从以上分析可以看出，一审法院以第三人杨德文签的一份承诺书来否定被上诉人违规向购房人杨效发收取房屋配套费的事实，属于认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实错误，导致上诉人的合法权益受到侵害，为维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向贵院提出上诉，请求贵院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 中鲁公司未提交书面答辩意见。 杨春光、杨某、杨德文、张桂芝向一审法院起诉请求：1、判令中鲁公司支付杨春光、杨某、杨德文、张桂芝逾期交房违约金7260元；2、中鲁公司返还配套费24948元；3、诉讼费用由中鲁公司承担。 一审法院认定事实:2010年1月19日、2013年9月21日，杨德文分别向中鲁公司交纳8万、4万元，用于购买高新区翰香苑小区6－2－1502室房屋，后将该房转给其子杨效发，由杨效发交纳该房剩余款项。2015年9月23日，杨效发向中鲁公司交房款244841元。同时还交纳了地下室款25038元、维修基金10766元、其他杂费25108元，该三项款由潍坊金泰门窗有限公司（以下简称“金泰公司”）出具收款收据。2015年9月25日，杨效发与中鲁公司签订《商品房预售合同》，合同约定，房屋预测建筑面积119.62平方，每平方3050元，总金额364841元，第八条规定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条规定，逾期交房超过60日后……买受人要继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 2013年9月21日，杨德文向中鲁公司出具承诺书，载明“本人参与购买的住房系潍坊学院组织的团购房，由于该房的价格是2010年约定的，房价中不含暖气接口费、煤气接口费、有线电视、电配套费等配套费，需要根据实际情况另行支付。上述情况，本人全部知晓，并承诺愿意按照原来约定的内容支付相关费用。如果需要转让该宗房，同时承诺对房产的受让方负有告知义务，并承担因此而出现的全部问题。” 2018年4月3日，杨效发向中鲁公司出具收到条，载明“1、不动产证一个……7、承诺书本人购买了位于潍坊市××新区××香××小区××）6号楼2单元1502室的房屋，本人与潍坊中鲁置业有限公司双方对房屋相关钱款等协商一致，认可已向潍坊中鲁置业有限公司缴纳房及维修基金等金额（有关翰香苑小区该业主房屋的所有费用），不再向潍坊中鲁置业有限公司追究该房屋的一切法律责任等事项。特此承诺！”杨效发在承诺人及收到人处签字。 杨春光、杨某、杨德文、张桂芝主张金泰公司的法人与中鲁公司的法人系同一人，交给金泰公司的款项实际是中鲁公司收取的款项，其中其他杂费中包括24948元的配套费，中鲁公司不应收取。其次，中鲁公司于2016年7月16日交房，属逾期交房，应支付违约金。 另查明，杨效发于2019年11月2日死亡，杨德文、张桂芝系其父母，杨春光系其妻子，杨某系其女儿。 一审法院认为，杨效发向中鲁公司购买涉案房屋并交纳款项，对此双方无争议，法院予以确认。杨春光、杨某、杨德文、张桂芝所诉有二，一是返还配套费问题，二是逾期交房违约金问题。根据杨春光、杨某、杨德文、张桂芝的陈述，其配套费交纳时间为2014年7月9日，逾期交房的违约金计算至实际交房之日即2016年7月16日，但在2018年4月3日，购房者杨效发在收到条中签字确认，该收到条是否系杨效发签署，杨春光、杨某、杨德文、张桂芝表示庭后核实，但并未提交核实意见，也未提交相反证据予以反驳，对该收到条法院予以认定。收到条中杨效发已承诺“本人与潍坊中鲁置业有限公司双方对房屋相关钱款等协商一致，认可已向潍坊中鲁置业有限公司缴纳房及维修基金等金额（有关翰香苑小区该业主房屋的所有费用），不再向潍坊中鲁置业有限公司追究该房屋的一切法律责任等事项”，该承诺发生在交配套费及违约责任确定之后，应是双方对涉案房屋纠纷的最终处理意见，故杨春光、杨某、杨德文、张桂芝基于承诺之前的事实要求中鲁公司承担责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于杨春光、杨某、杨德文、张桂芝主张的律师费，杨春光、杨某、杨德文、张桂芝并未提交证据证实，该项主张亦无合同依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回杨春光、杨某、杨德文、张桂芝的诉讼请求。案件受理费605元，由杨春光、杨某、杨德文、张桂芝负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，杨效发与中鲁公司签订《商品房预售合同》，杨效发系房屋买卖合同的当事人，之后杨效发作为买受人出具承诺书，明确表示不再向中鲁公司追究该房屋的一切法律责任等事项，该承诺书是双方真实意思表示，应认定为合法有效，一审据此认定该承诺书为当事人双方对于涉案房屋纠纷的最终处理意见，并判决驳回原告要求逾期交房违约金、返还配套费的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人杨春光、杨某、杨德文、张桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费605元，由上诉人杨春光、杨某、杨德文、张桂芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年四月二十九日 书记员  郑 伟