贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终198号 上诉人（原审原告）：杨加林，男，1957年06月25日出生，土家族，住贵州省铜仁市。 上诉人（原审原告）：钟芳，女，1958年11月13日出生，汉族，住贵州省铜仁市。 二上诉人共同委托的诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。 二上诉人共同委托的诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。 法定代表人：唐江虎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。 上诉人杨加林、钟芳因与被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3706号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨加林、钟芳的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅，被上诉人虹祥房开公司的委托诉讼代理人赵梅梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨加林、钟芳上诉请求：1．撤销（2019）黔0602号民初3706号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人出具的收条系其为留存上诉人收到其支付的逾期交房违约金而让上诉人签字领款的收款凭证，是被上诉人在处理其逾期交房违约责任时为了便于重复使用而拟定的向业主出具的格式文本，上诉人与被上诉人在处理逾期交房违约责任时，双方根本没有就逾期交房以外的违约责任进行磋商，也未就免除被上诉人其他违约责任形成合意，该收条上载明的“购房合同中的违约责任自然解除”仅指逾期交房的违约责任，一审扩大理解为合同中所有违约责任明显错误；二、收条系格式条款，在被上诉人未对收条内容向上诉人作任何解释和说明的情况下，对该格式条款有不同理解的情况下，应作出不利于提供格式条款方的解释，一审判决认定“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为合同中所有违约责任自然解除违背上诉人真实意思表示，明显存在对上诉人的合法权益的保障的损害。 被上诉人虹祥房开公司答辩称：一、双方已对《商品房买卖合同》中违约责任进行了一次性结算，双方违约责任已解除，互不承担违约责任。一审认定事实清楚，应予维持；二、答辩人一直在积极推进涉案房屋初始登记办理工作，目前已将初始登记的资料移交铜仁市住建局档案馆审核，初始登记在近期即可办理，根本不存在答辩人肆意拖延、拒绝履行合同义务的情形。 一审法院认定事实：2017年6月16日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告位于铜仁市虹祥锦江壹品第8幢31层31-3号房一套，被告应于2017年12月31日前交付该商品房，房屋总价款为863093元，二原告应于本合同签订之日向出卖人交付首付款563093元，余款300000元以公积金贷款支付。被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，被告逾期交付超过60日且二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房款1%的违约金。二原告于合同签订当日向被告支付了首付款563093元，并缴纳住宅专项维修资金7608元。该《商品房买卖合同》签订后，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定如因二原告违约，未按期付清有关款项，包括但不限于房款及违约金（如有）、公共维修资金等，被告有权延期交付商品房，不承担逾期交房责任。二原告在签订本协议之日起至交房时应一次性付清契税，由于二原告原因不付清以上税费的，二原告承担逾期付款的违约责任被告可以不办理产权证。2017年9月28日，二原告又向被告支付了购房款100000元。2017年10月17日，二原告与被告再一次签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定将《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限变更为：首付款更改为663093元，余款200000元以公积金按揭支付。逾期付款责任按《商品房买卖合同》第十条执行。2019年2月21日，二原告以公积金方式贷款200000元并向被告付清了房屋尾款。2019年6月4日，原告钟芳与被告达成协议：由被告支付原告延期交房违约金22578元，抵扣应缴纳的物管费2773.2元，实际应付19804.8元。该款项支付后，被告与二原告签订的购房合同中的违约责任自然解除。2019年7月26日，二原告向铜仁市碧江区税务局缴纳契税17144.78元。 一审法院认为，依法订立的合同自合同成立时生效，双方当事人应当根据合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告钟芳与被告达成协议，约定由被告支付原告延期交房违约金22578元，抵扣应缴纳的物管费2773.2元后，实际已收到被告19804.8元。同时约定该款项支付后，被告与二原告签订的购房合同中的违约责任自然解除。原、被告在平等自愿的基础上达成了上述协议，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效协议，原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务。根据文意解释，协议中的“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为《商品房买卖合同》中的所有违约责任自然解除，即原被告已就涉案《商品房买卖合同》中的所有违约责任一次性进行了结，双方各自的违约责任均已全部解除，互不承担违约责任。原告主张双方仅解除了延期交房的违约责任，并未解除其他违约责任，但未提供相反证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及其《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，原告应当承担举证不能的法律后果，故原告要求被告承担逾期交付办理转移登记文书的违约责任于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：驳回原告杨加林、钟芳的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币371元，由原告杨加林、钟芳自行负担。 二审举证期限内上诉人杨加林、钟芳未提交新证据。 被上诉人虹祥房开公司在二审中提交了一份《铜仁市碧江区住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》（碧住建消验字【2020】第08号），证明被上诉人于2020年4月已经将房屋转移登记的相关全套文书交付给住建局。 上诉人质证认为，被上诉人至今尚未取得案涉房屋的初始登记，不能证明被上诉人已经将合格的文书提交相关部门的事实。 本院经审查认为，该证据客观真实、来源合法，对其真实性予以认定。因被上诉人尚未取得案涉房屋的初始登记，对其证明目的不予认定。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：案涉收条是否属格式条款，怎样理解该收条中“购房合同中的违约责任自然解除”。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款第二项规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的主要法律特征就是一方事先制定,另一方不能就合同条款进行协商。从案涉收条内容来看，上诉人与被上诉人不仅对逾期交付违约金进行协商，还对物管费缴纳（抵扣的时间及金额）等内容进行协商，且在针对不同的购房人的金额等内容各不相同，该收条应是上诉人与被上诉人协商一致的结果，不属于当事人为了重复使用而拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，故上诉人所持该收条属格式条款的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人在收条上签字时，被上诉人已经出现逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约情形，故收条中“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为双方已经就逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的免除，而不仅是对逾期交房的违约责任的免除，上诉人所持一审对收条中违约责任理解错误的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，杨加林、钟芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元，由上诉人杨加林、钟芳共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  芦化莉 审判员  向 前 二〇二〇年四月十六日 法官助理陆茜 书记员陆茜