重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初19448号原告：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号，统一社会信用代码91500106696555126Y。负责人：黄威林，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司总经理。委托诉讼代理人：杨勋丽，女，该公司职工。被告：陈兰芳，女，1958年5月22日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与被告陈兰芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序程序，公开开庭审理。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的委托诉讼代理人杨勋丽到庭参加诉讼。被告陈兰芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付自2017年7月1日至2019年3月31日的物业服务费3357.06元，自2017年7月1日至2019年3月31日的公摊费71.04元，合计3428.10元；2、判决被告以每月欠费金额为基数，自欠费当月第16日起，按年利率24%的标准累计计算支付违约金至被告付清欠缴的物业服务费之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系融汇泉景C区*号房屋（以下简称该物业）的所有权人，该房屋建筑面积为79.93平方米。原告为该物业所在小区提供物业服务。根据《融汇泉景C区临时管理规约》的约定，被告应按2元/月/平方米的标准，按照建筑面积向原告支付物业服务费，并据实承担公共能源公摊费。被告自2017年7月1日起开始拖欠物业服务费3357.06元，公摊费用71.04元，截至2019年3月31日已产生违约金2479.59元。原告多次催收，被告至今未交物业服务费。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告陈兰芳未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交《融汇泉景C区前期物业服务合同》、《融汇泉景C区业主临时管理规约》、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、水电费分摊明细表等证据。本院认定事实如下：2014年11月21日，重庆融汇投资有限公司（甲方）与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）签订《融汇泉景C区前期物业服务合同》，约定乙方为融汇泉景C区提供物业管理服务。物业服务事项包括物业共有部位、物业共用设施、设备、市政共用设施、附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木、建筑小品的维修、养护和管理；公共场所、房屋共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理、物业档案资料、装修、物业专项维修资金的使用、管理等服务事项。根据本物业管理区域物业服务收费价格指导，双方约定物业服务费用标准如下：住宅2元/月/平方米，商场5元/月/平方米，门面4元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者使用人应在每月前15日内履行交纳义务。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每月日千分之三的标准向乙方支付违约金。第八章合同期限第二十二条本合同期限为三年，自2014年11月21日起至2017年11月20日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。之后，重庆融汇投资有限公司（甲方）与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，该协议载明：一、《融汇泉景C区前期物业服务合同》第八章第二十二条、第二十三条变更为本合同自签订之日至业主委员会成立后另行与物业服务企业签订物业服务协议生效之日止。二、《融汇泉景C区前期物业服务合同》其余条款不变，继续履行。还查明，2018年9月17日前，被告陈兰芳系重庆市沙坪坝区天梨路230号28-6房屋的所有权人，房屋建筑面积79.93平方米。2018年9月17日后，被告陈兰芳以及案外人张天国系重庆市沙坪坝区天梨路230号28-6房屋的所有权人。2019年3月16日，原告向通过邮政快递向被告陈兰芳邮寄《催缴物业及公摊费的通知》，该通知载明：自2017年7月1日起至2019年3月31日，陈兰芳累计拖欠物业服务费3357.06元，自2017年6月1日起至2019年2月28日，陈兰芳累计拖欠公摊费68.26元。以上物业费违约金合计为2479.58元。但被告陈兰芳仍未交纳拖欠的上述费用。另，重庆融汇物业管理有限公司表示原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司系其依法登记设立的分支机构，全权负责其与重庆融汇投资有限公司签订的《融汇泉景C区前期物业服务合同》的全部事务的执行和处理，享有和承担合同约定的全部权利义务，可依法行使其享有的全部权利。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的《融汇泉景C区前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。重庆融汇物业管理有限公司认可原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司全权负责《融汇泉景C区前期物业服务合同》的全部事务的执行和处理，享有和承担合同约定的全部权利义务。因此，原告有权要求被告按照前期物业服务合同约定支付物业服务费及能源公摊费，但因涉案房屋的所有权人发生变更，故原告现只能主张被告支付2017年7月1日至2018年7月16日期间的物业服务费、能源公摊费。上述期间的物业服务费为2323.30元（14个月×79.93平方米×2元＋79.93平方米×2元÷30天×16天），公摊费为40.94元（4元+3.21元+3.24元+4.44元+3.61元+2.99元+3.14元+1.86元+3.99元+3.02元+2.85元+3.03元+2.92元÷30天×16天）。关于违约金。《融汇泉景C区前期物业服务合同》中约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每月日千分之三的标准向乙方支付违约金。虽然《融汇泉景C区前期物业服务合同》中约定该合同于2017年11月20日到期，但《补充协议》中变更合同期限至业主委员会成立后另行与物业服务企业签订物业服务协议生效之日止。因此，被告未按合同约定支付物业服务费，属于违约，应当向原告支付违约金。庭审中，原告自愿调整违约金的计算标准为年利率24%，系原告自身对权利的处分，本院予以认可。因涉案房屋的所有权人发生变更，故原告现只能主张被告支付2017年7月1日至2018年7月16日期间违约金，故该违约金的计算方式为:以每月欠交物业服务费159.86元为基数，按照年利率24%，从2017年7月至2018年7月期间每月16日开始累计计算至被告陈兰芳付清物业服务费之日止。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈兰芳在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司2017年7月1日至2018年7月16日期间的物业服务费2323.30元、公摊费40.94元，共计2364.24元；二、被告陈兰芳在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司违约金，该违约金以每月欠交物业服务费159.86元为基数，按照年利率24%，从2017年7月至2018年7月期间每月16日开始累计计算至被告陈兰芳付清物业服务费之日止；三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈兰芳负担。公告费300元，由被告陈兰芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  马晓敏人民陪审员  唐金玉人民陪审员  李红波二〇二〇年四月二日书 记 员  乔丹丹