辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申396号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连房博士集团有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区中山广场2号-2。统一社会信用代码912102007599108350。法定代表人：王恒福，该公司经理。委托诉讼代理人：尹枫，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘玉梅，辽宁申扬律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辽宁万恒集团有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区中山广场2号-2。统一社会信用代码912100002426934795。法定代表人：孔令刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博韬，辽宁恒信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辽宁时代大厦有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区港湾街7号。统一社会信用代码91210200604881654R。法定代表人：孔令刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博韬，辽宁恒信律师事务所律师。原审被告：广东碧桂园房地产信息咨询有限公司。住所地：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道1号碧桂园中心5楼503-1室。统一社会信用代码91440606075080981E。法定代表人：袁恒锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐玲，女，该公司员工。再审申请人大连房博士集团有限公司（以下简称大连房博士公司）因与被申请人辽宁万恒集团有限公司（以下简称万恒公司）、辽宁时代大厦有限公司（以下简称时代公司）及原审被告广东碧桂园房地产信息咨询有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2019）辽02民终6334号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。大连房博士公司申请再审称：1、原审判决认定的案件基本事实缺乏证据证明，且认定事实错误。首先是认定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月5日解除错误，志万恒公司三次函件相矛盾，而2018年7月5日的《解除房屋租赁合同通知书》送达地址为租赁房屋的地址，因大连房博士公司已经搬走而未收到。其次，大连房博士公司有权解除与万恒公司2018年1月12日签订的《房屋租赁合同》，5月22日应确定为大连房博士公司提出解除合同日。2、大连房博士公司在本案中不存在违约事实，也没有逾期支付租金和物业费的情形，因此，万恒公司解除租赁合同的理由不成立。3、二审认定案涉房屋作为整体出租，也应整体返还是错误的。4、大连房博士公司曾经要求将案涉房屋的三层、四层返还，并且万恒公司的工作人员以微信的方式发送钥匙交接单。5、大连房博士公司与碧桂园公司签订的租赁合同合法有效，原审判决解除此合同是错误的，也不应当由碧桂园公司向万恒公司交纳租金。大连房博士公司以其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六项的规定，申请再审本案。万恒公司、时代公司提交局面意见称：1、大连房博士公司在履行租赁协议过程中存在逾期缴纳租金、物业费的违约行为，原审判决对合同解除日及逾期腾退的事实认定清楚，证据充分。2、大连房博士公司与碧桂园公司的租赁合同超过大连房博士公司剩余租赁期限的团行为，应认定为无效。因此，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。请求驳回其再审申请。碧桂园公司提交局面意见称，1、碧桂园公司依据法院判决向案涉房屋产权人交还房屋屏无不妥。2、大连房博士公司与碧桂园公司签订的租赁合同中约定，因大连房博士公司披露不实或其他原因导致无法正常使用房屋的，由大连房博士公司协调解决，经协调后仍不能解决，碧桂园公司有权解除合同。但因大连房博士公司与万恒公司、时代公司存在纠纷，导致碧桂园公司自2018年7月5日后无法正常使用案涉租赁房屋，系大连房博士公司违约在先，碧桂园公司不存在任何违约行为。3、由于大连房博士公司失联在先，碧桂园公司的交接行为依法有效。综上，大连房博士公司的再审申请毫无依据，恳请依法驳回其再审申请。本院经审查认为，从原审查明的事实及大连房博士公司在本次申请再审中提供的证据显示，大连房博士公司缴纳案涉房屋租金和物业费的截止日为2018年5月13日，此后在万恒公司催促下，大连房博士公司仍未缴纳，存在逾期缴纳租金的事实，根据2018年1月12日《房屋租赁协议》的约定，逾期缴纳租金、物业费超过五日的，万恒公司和时代公司有权单方解除协议。故原审判决解除案涉租赁合同并无不当。关于万恒公司和时代公司基于大连房博士公司的欠费行为已将解除合同通知书以公证邮寄的方式向大连房博士公司送达是否生效的问题。经审查，虽然该邮寄送达的《解除房屋租赁合同通知书》于2018年7月5日被退回，但大连房博士公司作为承租方，在承租的地点办公，其搬离后，未及时通知万恒公司和时代公司，造成的后果由其自行负担，故原审将该日期应视为送达日，并根据法律规定，确认案涉的《房屋租赁协议》于2018年7月5日解除，符合法律规定。关于大连房博士公司提出万恒公司于2018年5月18日向其发送“关于拟将中山广场2-2号不动产整体对外租赁的通知函”，该公司亦根据函件的要求于5月22日和5月31日将案涉房屋中的四层、三层予以腾退，案涉《房屋租赁协议》早已解除，其并未欠付租金和物业费的问题，经审查，从案涉《房屋租赁协议》约定的内容显示，万恒公司系将案涉的2003.19平方米整体出租给大连房博士公司，租金亦是按照该租赁面积乘以单价得出，可见，案涉出租房屋是系整体出租后交付给大连房博士公司占有使用，在案涉租赁协议期满后或出现解除合同情形时，亦应整体返还给出租人万恒公司，现大连房博士公司要求将其中的四层和三层的一部分予以返还，不符合租赁协议中关于租赁物的约定。且大连房博士公司提出可以返还的时间节点，案涉房屋四层中还有搬不走的办公桌椅和大件物品，而从二审查明的碧桂园公司腾退的时间及交接记录显示，碧桂园公司于2019年4月30日还交还了三层的两间办公室，因此，大连房博士公司声称其可以交付四层钥匙的2018年5月22日及要求交还三层钥匙的2018年5月31日，案涉租赁物的三层、四层并不符合返还条件且万恒公司明确表示不同意大连房博士公司仅返还租赁物一部分的要求。此外，万恒公司发送的函件所载明的内容，是万恒公司基于其与大连房博士公司间以往良好的合作关系及大连房博士公司正在承租案涉房屋的原因，在拟将中山广场2-2号不动产整体对外租赁时，询问大连房博士公司有无整体承租的意向，如果大连房博士公司有整体租赁意向且满足万恒公司提出的条件，万恒公司愿意优先考虑由大连房博士公司优先承租并要求如果大连房博士公司不能按照万恒公司提出的租赁条件承租或未在万恒公司规定的时间内予以答复，该公司将与其他第三方进行洽谈沟通。从上述万恒公司所发送的函件中，无法得出系要求解除与大连房博士公司签订的《房屋租赁协议》的意思表示。大连房博士公司主张万恒公司向其发送的“关于拟将中山广场2-2号不动产整体对外租赁的通知函”，系要求解除，亦与事实不符。关于大连房博士公司提出万恒公司在已同意其转租的情况下，又要求未到期的碧桂园公司提前解除租赁合同不应得到支持的问题。经审查，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，万恒公司与大连房博士公司签订的《房屋租赁协议》约定的内容中，万恒公司同意大连房博士公司在租赁期间可转租部分物业单位，但并未约定可转租部分的租赁期，且关于案涉租赁房屋的期限约定的是自2018年1月13日起至万恒公司书面通知大连房博士公司搬离之日止。现万恒公司已于2018年7月5日以公证邮寄的方式向房博士公司送达了解除合同通知书，从该日期起万恒公司与房博士公司签订的《房屋租赁协议》即解除。根据上述法律规定，大连房博士公司与碧桂园公司间所签订的转租合同期限超过上述日期的部分不应得到支持。综上，大连房博士公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回大连房博士集团有限公司的再审申请。审判长  罗建华审判员  燕 妮审判员  王建柱二〇二〇年四月二十六日法官助理李华书记员杨悦