上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初88033号原告(反诉被告)：上海烽富图文设计有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吕秋富，执行董事。委托诉讼代理人：张犇，上海市锦泓律师事务所律师。被告(反诉原告)：全伟冉，男，1989年7月5日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：王希，上海盛联律师事务所律师。原告上海烽富图文设计有限公司诉被告全伟冉合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，后被告全伟冉向本院提出反诉，本院依法将本诉案件与反诉案件合并审理，并于2020年1月2日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张犇、被告全伟冉及其委托诉讼代理人王希到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告上海烽富图文设计有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《奶茶店承包经营合同》于2019年2月15日解除；2.判令被告向原告支付2019年1月16日至2019年2月15日的承包费人民币(以下币种同)2万元；3.判令被告按每日1,300元的标准向原告支付自2019年2月16日起至2019年4月24日的占用费，共67天，计87,100元。事实和理由：原、被告于2018年11月2日签订《奶茶店承包经营合同》，约定由被告承包上海市浦东新区张杨路XXX号的奶茶铺，承包期限自2018年11月16日起至2019年11月15日止,承包费用每月2万元，每2个月支付一次，履约保证金4万元；合同还约定，如承包期满或提前解约，被告未将店铺交还原告的，应按承包费2倍标准支付占用费。合同签订后，被告支付了履约保证金4万元和首期承包费4万元。经催告，被告拒绝支付第二期(2019年1月16日至2019年3月15日)的承包费。原告于2019年2月11日通知被告《奶茶店承包经营合同》于2019年2月15日解除，履约保证金冲抵违约金等。直至2019年4月24日，被告才将店铺交还原告，且仍拖欠2019年1月16日至2019年2月15日的承包费2万元。原告遂起诉来院。被告全伟冉辩称，不同意原告的诉请，理由如下：一、《奶茶店承包经营合同》名为承包经营，实为房屋租赁，这一点在被告诉原告的前案(2019)沪0115民初7664号案件中已认定。二、本案合同有效。但原告从房东处承租的面积是55平方米，原告擅自做了隔断，将其中的15平方米转租给被告。原告已并用55平方米注册了分公司，其中的15平方米没有产权证，导致被告无法办理经营执照。故原告交付给被告的租赁物不合法，构成违约。合同自始不能履行，被告的合同目的无法实现，原告无权收取相应费用。三、合同早在2018年12月10日已经被告书面通知而解除。被告已将承包费支付到了2019年1月15日，合同解除后被告无义务再支付。四、被告是2019年4月24日搬走的，但不同意支付占用费。剩余面积是原告自行经营的，原告并无损失。原告按承包费的2倍来计算占用费，该标准也过高。反诉原告全伟冉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《奶茶店承包经营合同》自2018年12月11日解除；2.判令反诉被告返还反诉原告合同租金4万元，保证金4万元，并支付8万元自2018年11月11日起至实际支付日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失费用38,500元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告设备费47,500元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告的加盟费64,800元，配置品牌商的设备物料费损失44,300元，设备物料的托运费3,540元；6.判令反诉被告赔偿违约金4万元；7.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年11月2日，反诉原告在网上搜索到反诉被告出租涉案房屋商铺的信息，于是联系到反诉被告。双方于2018年11月4日当面协商租赁事宜。反诉原告当天支付了1万元定金。2018年11月12日，双方又签订了租赁合同。当天，反诉原告与案外人上海润尚装饰设计工程有限公司签订了商铺装修合同，支付了装修费用38,500元，并由其代购商铺经营所需设备47,500元。2018年11月14日，反诉原告向反诉被告支付了2个月租金4万元和保证金4万元。反诉原告经营茶饮生意，加盟了南京联展管理服务有限公司的餐饮品牌“素岛泰茶”，支付了加盟费64,800元，配置品牌商设备物料花费44,300元，托运设备物料还花费了3,540元。店铺装修期间，反诉原告就开始准备申请营业执照和食品经营许可证等，但反诉被告却一直以各种理由拖延提供涉案房屋的权利证明，不配合反诉原告办理相关证照，导致商铺无法正常经营。反诉被告上海烽富图文设计有限公司辩称，不同意全部反诉诉请。理由如下：一、反诉被告于2018年12月11日左右收到反诉原告寄出的告知书，但其是附条件的，至于条件是否成就应由法院认定。二、反诉原告在前案前案(2019)沪0115民初7664号案件中，主张合同无效，与本案中的合同解除诉请是矛盾的。三、保证金4万元反诉被告已用于抵充违约金4万元，不同意返还；反诉原告已实际占用房屋，故租金不同意返还；利息也不同意支付。四、合同解除是因为反诉原告违约，根据本案合同第9.4条，诉请3-5的费用反诉被告无义务赔偿。经审理查明，上海市浦东新区张杨路XXX号权利人为上海浦东新区副食品有限公司。其中，第1007号分为1-4部位。2017年12月4日，上海浦东新区副食品有限公司(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于上海市浦东新区张杨路XXX号-2号部位的房屋出租给乙方，建筑面积55平方米，用途为商用，乙方自行办理在房屋中经营所需的各项证照；租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日止，年租金28万元，每6个月支付一次，先付后用，保证金3万元。第八条约定，租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向第三方转租或转让、交换承租权。2018年4月29日，原告分公司成立，其工商登记的营业场所位于上海市浦东新区张杨路XXX号-2部位，其经营项目为“图文设计制作、各类广告的设计、制作，服装、日用百货的销售，展览展示服务”。2018年11月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《奶茶店承包经营合同》一份。合同约定：一、甲方同意乙方承包经营，位于张杨路XXX-XXX号商铺部分用于经营奶茶店，面积约15平方米。二、奶茶店承包期限自2018年11月16日起至2019年11月15日止，承包有效期一年，承包期满后，乙方无违约行为，有优先承包权。三、承包经营费用为每月2万元，两个月支付，支付金额为4万元。在支付期到期前15日支付下一期承包费用。承包费为固定费用，乙方拖欠承包费应按每日千分之五向甲方支付逾期违约金。四、乙方应在本合同签署之日向甲方支付履约保证金，保证金金额为4万元。五、承包经营期间奶茶店的经营范围按营业执照载明的并经行政机关核准的项目为准。九、1、甲乙双方为承包经营关系，承包期间，乙方自主经营，自行纳税，自负盈亏，与供应商所签订的合同均以乙方个人名义签订，与甲方无关；承包期间，所有债权债务关系均由乙方自行处理，与甲方无关，由此造成的甲方财产损失，应由乙方承担赔偿责任；……4、在办理相关经营所需证件过程中甲方需配合乙方办理，办理费用由乙方自行承担，如无法办出相关证件导致乙方无法经营，甲乙双方不算违约可终止合同，但乙方不可以同甲方索要任何已投入的费用，如装修费、承包费；5、承包期间，甲乙双方任何一方如需提前终止本合同，违约方需向对方支付2个月的租金作为违约金。合同落款处，原告委托案外人朱某代其在甲方栏签名。十、1、承包期间，如乙方违反本合同条款，甲方有权提前终止合同，由此造成的损失由乙方全部承担，乙方不得要求甲方给予补偿或赔偿损失。2、如乙方要提前解除协议提前60天通知甲方，且应履行以下义务：(1)交清乙方应支付的承包费及水电煤费用；(2)移交给甲方并经甲方验收通过；(3)乙方承担违约金4万元。十一、合同提起终止或有效期满，双方未达成承包协议的，乙方应于终止之日或承包期届满之日搬出经营店，并将其返还甲方。乙方逾期不搬出霍不返还经营店的，应向甲方加倍支付承包费。十二、乙方在经营中，如发生下列情况之一，视为违约，甲方有权劝诫、告知，直至解除本协议：……2、不按期缴纳承包费；……6、如果乙方发生违约行为，乙方应承担双倍月承包费的违约金，若实际损失大于违约金，甲方有权利要求乙方赔偿。2018年11月14日，被告支付了8万元，被告朱某出具《收条》，确认收到原告2个月的承包费4万元(2018年11月16日至2019年1月15日)及保证金4万元。2018年11月19日，原告分公司经营范围经工商登记增加了“食品销售、餐饮服务(饮品店)”内容。2018年11月26日，被告向案外人孙瑜明支付办理卫生许可证费用7,000元。2018年11月28日，原告办理了其分公司的食品经营许可证，主体业态为餐饮服务经营者(饮品店)。2018年12月6日、7日，被告通过微信向朱某反映：“我在张杨路经营素岛泰茶，我需要办理我自己的营业执照及食品经营许可证……现我店铺已具备经营条件，唯独缺营业执照及食品经营许可证，无法正常经营及入驻美团饿了么等餐饮服务平台……需要你提供张杨路XXX-XXX号商铺产权证复印件及产权人身份证复印件。”朱某表示：“你可在证照记载及双方约定的范围内开展承包经营活动。双方合同并未约定，我方应配合你办理独立的营业执照”2018年12月10日，被告向原告寄送《告知书》一份。《告知书》称原告作为二房东，应提供商铺产证复印件及产权人身份证复印件、原告与原房东的租赁合同，方可办理被告经营所需的营业执照及食品经营许可证，但原告至今未提供，造成被告在该商铺所经营饮品店无法正常经营，如收到告知书3日内还未实际提供以上材料，被告将解除与原告的合同，并要求返还定金、押金和加盟费、装修费、物流费等共31万元。次日，原告收到该告知书。2018年12月12日，朱某通过微信向被告催讨第二期承包费，被告表示“我租贵公司的铺子肯定是要办营业执照的，并没有同意要用贵公司的营业执照……我们合同已解除了”。2019年2月11日，朱某通过微信通知被告：“因你经催告后经拒不支付承包费，现通知你于2019年2月15日解除《奶茶店承包经营合同》，履约保证金冲抵违约金。请即付清欠款，于该日期前将店铺腾空并恢复原状后交还我司，如未按期交还店铺或交还的店铺不符合要求的，店铺占用费由你承担。”被告则表示：“你单方面做的任何行为我都不认可，你尽快返还我租金押金和各项损失。”2019年4月24日，被告搬离涉案房屋，朱某通过微信向被告催讨占用费。另查明，被告曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉原告及朱某，本院于2019年1月24日受理，案号为(2019)沪0115民初7664号。该案中，被告以原告无转租权为由，要求确认双方间的租赁合同无效，并诉请原告返还租金4万元、保证金4万元、食品经营许可证办理费用7,000元，并赔偿装修、设备、加盟费、物料费、托运费损失。该案中，被告自述，合同签订次日，原告房屋交付给被告，被告装修至12月3日或4日，经营了四五天即停止，经营时用的是原告的营业执照。2019年4月17日，本院对(2019)沪0115民初7664号案件作出判决，认为承包经营合同的性质下不涉及未经同意转租的合同无效，而即使被告主张的租赁合同性质成立，其仅以转租未经同意为由主张合同无效，未予举证证明，被告基于合同无效的其余诉请亦不予支持，双方对合同履行过程中产生的争议，可另案诉讼。故判决驳回被告的全部诉讼请求。被告不服，上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2019年7月2日立案，案号为(2019)沪01民终7807号。二审中，原告提交了上海浦东新区副食品有限公司出具的同意原告将涉案房屋交付被告使用的情况说明，二审法院确认该证据反映出其前手出租人认可本案双方间的转租合同。被告认可合同有效，增加解除合同的诉请，并基于解除合同而提出各项赔偿请求。上海市第一中级人民法院于2019年10月16日作出判决，认为被告的新增诉请应另行起诉，驳回上诉，维持原判。以上事实，由沪房地浦字(2001)第082682号房地产权证、《房屋租赁合同》、《奶茶店承包经营合同》、《收条》及转账凭证、上海烽富图文设计有限公司分公司营业执照、食品经营许可证、朱某和被告的微信聊天记录、《告知书》及邮寄凭证、(2019)沪0115民初7664号民事判决书、(2019)沪01民终7807号民事判决书，并结合原、被告当庭陈述等予以证实。经审查，本院确认上述证据的真实性和证明效力。本院认为，本案争议焦点在于原、被告签订的《奶茶店承包经营合同》的性质。在明确合同性质的前提下，方能确定当事人义务及其履约情况。原告认为合同性质是承包经营，被告则认为是转租。本院认为，合同性质应依内容及其设定的权利义务而确定。承包经营系以合同方式分离企业的所有权与经营权，《奶茶店承包经营合同》虽名为“承包经营”，但双方未就承包经营约定任何具体内容，且原告或其分公司并不经营餐饮服务(饮品店)项目。纵览该合同，其所设权利义务与房屋租赁合同的特征吻合，(2019)沪01民终7807号民事判决书在认证部分亦认为双方间签订的是转租合同。故本院确认，《奶茶店承包经营合同》性质为房屋转租合同，每月2万元的费用性质为租金。现原、被告均认为《奶茶店承包经营合同》已解除，但双方对解除事由和日期具有分歧：原告以被告拖欠租金为由，于2019年2月11日通过微信通知被告2月15日合同解除。被告则以原告不提供办理奶茶店证照所需材料为由，于2018年12月10日通知原告解除合同，该通知次日抵达。审理中，被告变更解约理由为原告交付的15平方米租赁物无单独产权证，导致被告无法办理经营执照，合同目的无法实现。本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。因此，判断本案合同因何解除、何时解除，应审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权。首先，审查被告一方的理由。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告以自己的奶茶铺能够办出营业执照和食品经营许可证并正常经营作为本案合同目的，属于对租赁合同法律关系的误解。原告分公司的设立与经营地址登记在本案转租合同签订之前；合同第一条已明确约定租赁物为张杨路XXX-XXX号的一部分，而非全部，且载明该部分面积仅15平方米，故缔约时被告对租赁物的上述情况系明知。原告已按约交付了该租赁物。虽然合同第九条第4款约定原告对被告办理证照应提供配合，但同时亦约定，如无法办出证件导致被告无法经营，双方均不构成违约。故被告主张原告根本违约导致合同目的不能实现，缺乏依据，本院不予采纳。被告不享有约定或法定的解除权，其通知解约，不发生合同解除的效果。其次，审查原告一方的理由。根据本案合同第十二条第2款的约定，承租人未按期支付租金，构成违约，出租人有权解除合同。据合同第三条推算，第二期租金被告应于2018年12月31日支付。但经原告2018年12月12日提前催告，被告仍未按期支付租金，原告遂于2019年2月11日通知被告2月15日合同解除，该行为具有法律和合同依据，发生合同解除的效果。本院确认，本案合同于2019年2月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。截至本案合同解除之日，被告已欠一个月(2019年1月16日至2019年2月15日)租金2万元，该款应予支付。被告继续占有及使用房屋直至2019年4月24日，原告主张房屋被无权占用期间的占用费，具有依据，可予支持。合同第十一条约定逾期不搬离期间的占用费按双倍租金标准计算，原告据此按4万元/月的标准酌情取1,300元/天，不失合理，则2019年2月16日至2019年4月23日(首尾计入)共67天，占用费共计87,100元。被告缔约时所交履约保证金4万元是移交原告占有作为债权的担保，被告不履行债务时，原告可依法以该金钱优先受偿。原告辩称已将保证金全部抵充了违约金。合同第十二条第6款确有约定，被告发生了该条所列违约行为即拖欠租金，应赔偿原告违约金4万元。然而，本院根据公平诚信原则，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认为占用费按双倍租金标准计算已具备一定惩罚性，在原告无证据证明其仍有其他实际损失的情况下，其并行适用第十二条第6款再收取违约金4万元，有失合理。被告所缴纳的履约保证金4万元，首先应用于抵充合同解除时的到期租金2万元，余额再用于抵充占用费。所欠占用费87,100元经抵充，尚余67,100元，该金额被告应予支付。被告作为违约一方，其要求原告返还已付租金，并要求赔偿装修、设备、加盟费、物料费、托运费等，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海烽富图文设计有限公司与被告全伟冉2018年11月签订的《奶茶店承包经营合同》于2019年2月15日解除；二、被告全伟冉于本判决生效之日起十日内向原告上海烽富图文设计有限公司支付2019年2月16日起至2019年4月23日期间的房屋占用费经保证金抵充后的余额67,100元；三、驳回反诉原告全伟冉的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,442元，减半收取计1,221元，由原告上海烽富图文设计有限公司负担456元，由被告全伟冉负担765元；反诉案件受理费3,040元(已减半收取)，由反诉原告全伟冉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 炜二〇二〇年四月一日书记员 吴舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。