云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6241号上诉人（原审被告）：方遒，男，1973年10月2日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审被告）：云南滇玻玻璃有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区金马街道办事处小羊村居民小组天文台旁。法定代表人：方海凤，董事长。以上二上诉人共同委托的诉讼代理人：王枫，云南正昱律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李扬成，男，1969年12月10日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：岳全林，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：邬书源，男，1977年1月2日出生，汉族，住江西省宜春市靖安县。被上诉人（原审被告）：昆明迪卡隆玻璃制品有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区六甲乡昆明六甲恒盛物流城2栋3号。法定代表人：邬书源。上诉人方遒、云南滇玻玻璃有限公司（以下简称“滇玻公司”）因与被上诉人李扬成、邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司（以下简称“迪卡隆公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人方遒及二上诉人共同委托的诉讼代理人王枫、被上诉人李扬成及其委托的诉讼代理人岳全林到庭参加诉讼，被上诉人邬书源、迪卡隆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案依法报经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。方遒、滇玻公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人李扬成的诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由为：一、本案应属两个不同的法律关系，不应在同一个案件中审理：邬书源、迪卡隆公司系租赁合同承租人，李扬成对其请求权基础为合同债权，方遒、滇玻公司为涉案场地实际使用人，李扬成对其请求权基础为物上请求权。即使按李扬成的主张，其与邬书源、迪卡隆公司签订了《租赁合同》，而与方遒、滇玻公司为事实租赁关系，即李扬成在本案中也主张了两个不同的租赁合同关系。二、一审判决基本事实认定不清：1、一审判决对四个被告之间的关系未查明，从李扬成提交的证据来看，不能证实迪卡隆公司履行了邬书源的租赁合同权利义务；2、一审判决未查清方遒与邬书源或迪卡隆公司之间的关系；3、如果方遒、滇玻公司为涉案场地实际占有人，一审判决也未查清其基于何种事实而形成的占有；4、一审判决未查清滇玻公司占用的起始时间，仅凭滇玻公司成立的时间即判决方遒、滇玻公司支付自2016年4月1日起的占用费缺乏依据。三、本案李扬成追索租金已经超过了诉讼时效期间，不应得到支持。四、一审法院判决方遒和滇玻公司共同承担责任缺乏依据：方遒与李扬成之间并无合同关系，现在并非滇玻公司法定代表人，也非涉案土地实际使用人，不应与滇玻公司承担共同的责任。五、一审判决适用法律错误：欠付租金的主体为邬书源、迪卡隆公司而非方遒和滇玻公司，实际占有人只有在合同解除后才负有腾房义务，在此之前属于合法占有，一审法院只能判决滇玻公司在判决确定的腾房日至实际腾房期间支付占用费。综上，请求二审法院予以改判。李扬成辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邬书源、迪卡隆公司未到庭发表意见。李扬成向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》，被告将租赁房屋返还原告；2、被告向原告支付租金及房屋占有使用费，自2016年4月1日起按照每月11.52元/㎡计算至2019年3月31日，自2019年4月1日起按照每月13.82元/㎡计算到被告实际腾还之日止，并支付逾期违约金638254元；3、被告结清水电费等各项与租赁房屋有关的费用至搬离之日。一审法院认定事实：昆明市官渡区股份合作社将该社位于天文台旁的4200平方米场地出租给原告李扬成用作生产、经营场所，租期自2005年至2025年。原告李扬成将该块场地转租给被告邬书源及被告迪卡隆公司。双方通过签订《房屋出租合同》及补充协议，约定租期自2009年11月11日至2019年11月10日，租赁面积为5130平方米，租金每三年递增一次，第一至第三年以8元／㎡计，每次递增20%。承租人（被告邬书源）自行联络并出资安装变压器后，出租人（原告李扬成）每年支付变压器损耗费捌万元，该费用在每年交付租金时扣除，六年后该变压器所有权归出租人原告李扬成所有。租金为提前二个月按时缴纳，否则按每日2000元加收罚金。该场地现为被告滇玻公司的工商注册地及实际经营地。被告方遒原系被告滇玻公司的法定代表人，被告滇玻公司于2019年进行法定代表人变更登记，由被告方遒变更为吴仁生。被告邬书源系被告迪卡隆公司的法定代表人。被告迪卡隆公司于2015年即发生经营异常，未办理企业年检，于2018年6月21日被吊销营业执照。现原告以四被告欠付2016年4月1日起的租金为由诉至一审法院，主张前述请求。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、被告邬书源、迪卡隆公司、方遒、滇玻公司谁是本案适格的承租人，应如何承担合同义务；二、本案所涉租赁物的面积应如何确定；三、本案的诉讼时效、除斥期间应如何计算确定。关于争议焦点一，原告李扬成主张合同自2013年被告方遒作为被告迪卡隆公司管理层接手该公司的管理后，被告方遒也有作为实际承租人向原告交付租金的情形。据此提交被告邬书源、方遒的合作协议书，但未能提交被告方遒支付租金的相关证据。被告方遒、滇玻公司主张，被告方遒系于2013年与被告迪卡隆公司形成承包关系，但未能提交承包合同。一审法院认为，原告李扬成提交的被告邬书源与被告方遒于2013年3月29日签订的《合作协议书》未获被告方遒认可其真实性，被告方遒质证称该协议未实际履行。仅从该《合作协议书》的内容来看，只有“原迪卡隆的所有管理层人员退出管理，所有设备作为甲方（邬书海）不动产投资，乙方投入资产比例不得少于甲方不动产价值，协议试用期一年，如到期双方不再合作，需清算固定资产和流动资金后再按比例结算”的约定，无法据此得出被告方遒对原告李扬成与被告邬书源、迪卡隆公司成立的租赁合同关系及所欠租金形成债务加入以及债务概括承受的法律后果。同时，一审法院认为，被告方遒亦未能就其与被告邬书源、迪卡隆公司形成承包还是公司转让、转租关系提交证据予以证实，无法判定双方系承包、转让与受让、转租关系。根据本案双方提交的证据，被告邬书源、迪卡隆公司截止2014年11月4日还仍然与原告李扬成进行合同租金的阶段性结算并付款，被告滇玻公司登记成立的时间为2016年5月30日。综合上述仅有的证据，一审法院确认本案被告邬书源、迪卡隆公司为租赁合同的承租人，被告方遒、滇玻公司为涉案场地的实际使用人。被告邬书源、迪卡隆公司未按合同约定期限及金额支付租金，已构成违约。原告李扬成主张解除合同、支付欠付租金等承担违约责任的诉讼请求有合同及法律依据，一审法院予以支持。原告李扬成主张的违约金标准过高，一审法院依法予以调整。被告迪卡隆公司虽经营异常，但未被注销，仍具有民事行为能力。被告方遒、滇玻公司作为实际使用人，不受租赁合同违约条款的约束，但仍应按租赁合同约定的租金标准向原告支付实际使用期间的占用费。关于双方争议的承租物面积，一审法院认为，被告方遒、滇玻公司提交的昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社出具的产权证明效力高于原告李扬成与被告邬书源、迪卡隆公司签订的租赁合同及补充协议的效力，对承租物面积认定为4200平方米。关于本案的诉讼时效，一审法院认为，被告方遒、滇玻公司自2016年4月1日后为涉案场地的实际使用人，被告邬书源、迪卡隆公司自2016年4月1日起欠付租金。原告李扬成在本案诉讼中对被告方遒、滇玻公司的请求权基础为物上请求权，对被告邬书源、迪卡隆公司的请求权基础为合同债权，应受《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效法律规定的调整。被告方遒、滇玻公司的辩解不能成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李扬成与被告邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司签订的《房屋出租合同》及《补充协议》；二、被告方遒、云南滇玻玻璃有限公司于本判决生效后十日内将位于昆明市官渡区股份合作社将该社位于天文台旁的4200平方米场地腾还原告李扬成；三、被告方遒、云南滇玻玻璃有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李扬成自2016年4月1日起至2019年3月31日止的实际占用费1741824元（按每平方米11.52元的租金标准计算4200平方米的三年租金），并自2019年4月1日起以每月58044元的标准计付实际使用费至房屋实际腾还移交之日止；四、被告邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李扬成违约金348364.8元；五、原告李扬成的其他诉讼请求不予支持。案件受理费25853元，由被告邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司承担10000元，由被告方遒、云南滇玻玻璃有限公司承担15853元。二审中经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，方遒、滇玻公司对一审判决确认的事实没有异议；李扬成对一审判决确认租赁面积为4200平方米有异议，对一审判决确认的其他事实没有异议；邬书源、迪卡隆公司未发表意见。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认。对于李扬成所提异议，本院认为，一审法院判决方遒、滇玻公司向李扬成支付占用费时按照4200平方米的标准计算租赁面积，对此李扬成未提出上诉，视为其服判，故本院对涉案场地的计租面积按照4200平方米计算，不再进行审查。另查明：一、对于李扬成提交的《补充协议》，上诉人虽不予认可且认为存在事后伪造的可能性，但因李扬成提交了证据原件，而上诉人也未提交反驳证据，故本院对《补充协议》予以采信。据此，本院确认：李扬成与迪卡隆公司于2014年11月4日签订《补充协议》，补充约定如下：“（1）房屋使用面积为：5130平方米。（2）房屋租用期为10年（2009年11月11日—2019年11月10日止）。二、自2013年4月1日迪卡隆公司进行股份重组以后，现把支付房租时间做以下补充：（1）自2009年11月11日—2013年4月1日房租已经付清。2013年4月1日—2014年3月31日房租共计：590976.00元－变压器抵扣金额80000.00元=510976.00元……已经全部付清。（2）2014年4月1日—2015年3月31日房租：590976.00元－变压器抵扣金额80000.00元=510976.00元。支付方式定为两期支付，2015年3月31日前支付300000.00元，2015年10月30日支付210976元。”方遒于2015年10月15日向李扬成付款210976元，双方共同确认截止2015年3月31日的租金已经于2015年10月15日付清。二、二审中，双方共同确认：方遒于2016年4月12日向李扬成付款10万元；于2016年5月6日向李扬成付款20万元；于2016年8月1日向李扬成付款10万元；于2016年9月7日向李扬成付款5万元；于2016年10月4日向李扬成付款5万元；于2016年12月28日向李扬成付款5万元；于2017年1月9日向李扬成付款60967元；于2017年4月6日向李扬成付款10万元；于2018年1月11日向李扬成付款10万元；于2018年1月26日向李扬成付款5万元；于2018年2月3日向李扬成付款15万元；于2018年6月12日向李扬成付款10万元，上述款项共计1110967元。方遒、滇玻公司提出方遒于2016年1月31日向李扬成支付过20万元款项，李扬成对此不予认可。本院认为，根据方遒、滇玻公司提交的银行流水明细，方遒在2016年1月31日，通过银联代付转账UCSP的方式分四笔、每笔5万元付款20万元，当日，李扬成的账户也收到了四笔、每笔5万元的款项，付款及收款的时间差仅在数秒之间。本院认为，上述付款及收款的情况可以互相印证，足以证实方遒在2016年1月31日向李扬成支付20万元款项的事实，本院对此予以确认。综上，本院确认，方遒自2016年1月31日至2018年6月12日期间共计向李扬成付款1310967元。三、上诉人自认滇玻公司自2014年至今在占有、使用涉案场地。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人与李扬成系何种法律关系？上诉人是否应将场地返还给李扬成？二、上诉人应当向李扬成支付的租金及占用费数额是多少？三、本案是否超过诉讼时效？本院认为：本案中，李扬成与邬书源分别于2009年10月6日、2009年11月11日签订两份《房屋出租合同》，与迪卡隆公司于2014年11月4日签订《补充协议》，约定由李扬成将涉案场地出租给邬书源及迪卡隆公司使用。根据前述合同约定，租金应当先付后用，但根据查明的案件事实，邬书源、迪卡隆公司未按照约定支付租金，并且邬书源、迪卡隆公司现下落不明，故在李扬成起诉后，一审法院判决解除《房屋出租合同》及《补充协议》，并由邬书源及迪卡隆公司支付李扬成违约金348364.80元，本院对此予以维持。针对第一个争议焦点，首先，根据上诉人的自认，滇玻公司自2014年开始使用涉案场地，并根据查明的案件事实，租金均是通过方遒个人的账户支付，李扬成也收取了租金且未对上诉人使用涉案场地的行为加以阻止，此情形持续至本案诉讼发生，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”以及第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，虽李扬成与上诉人未签订书面租赁合同，但双方实际形成了不定期租赁合同关系。李扬成系出租人，方遒、滇玻公司作为支付租金及实际使用场地一方为承租人，上诉人关于方遒在本案中不应承担责任的上诉主张不成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据该法律规定，李扬成随时可解除其与上诉人之间的不定期租赁合同，上诉人应当将涉案场地返还给李扬成。针对第二个争议焦点，首先，对于租金标准，上诉人主张从其向李扬成付款的规律来看，应为5万元/月。经审查方遒的付款流水，无法看出其是按5万元/月的规律向李扬成付款的事实，上诉人的该主张不成立，本院不予支持。本院认为，虽各方当事人对邬书源及迪卡隆公司退出涉案场地以及上诉人进入涉案场地进行使用的相关情况未作书面确认，但方遒于2015年10月15日付清了2015年3月31日前租金，并且此租金是按照李扬成与邬书源及迪卡隆公司所签《房屋出租合同》以及《补充协议》的约定计算的，从上述各方履行合同的实际情况并根据公平及诚实信用原则，本案上诉人的月租金标准应当参照李扬成与邬书源所签《房屋出租合同》的约定计算，一审判决对此认定正确，本院予以确认。其次，因上诉人已经于2014年使用涉案场地，且2015年3月31日前的租金已经付清，则按前述租金标准以及一审判决确认的计租面积计算，2015年4月1日至2018年3月31日的租金为1741824元（11.52元/平方米/月×4200平方米×36个月），上诉人已经支付了1310967元，则上诉人应向李扬成支付截止2018年3月31日的剩余租金430857元。上诉人并应向李扬成支付自2018年4月1日起至实际返还涉案场地时止按照每月58060.80元（13.824元/平方米/月×4200平方米）的标准计算的租金。针对第三个争议焦点，对于上诉人所提诉讼时效抗辩，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”本案中，上诉人自2015年起一直陆续向李扬成支付租金，根据上述法律规定，上诉人自愿履行债务的行为构成诉讼时效中断，本案李扬成起诉主张租金并未超过诉讼时效，上诉人对诉讼时效所提抗辩不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人方遒、滇玻公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11605号民事判决第一项，即“解除原告李扬成与被告邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司签订的《房屋出租合同》及《补充协议》”、第二项，即“被告方遒、云南滇玻玻璃有限公司于本判决生效后十日内将位于昆明市官渡区股份合作社将该社位于天文台旁的4200平方米场地腾还原告李扬成”、第四项，即“被告邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李扬成违约金348364.8元”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11605号民事判决第三项，即“被告方遒、云南滇玻玻璃有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李扬成自2016年4月1日起至2019年3月31日止的实际占用费1741824元（按每平方米11.52元的租金标准计算4200平方米的三年租金），并自2019年4月1日起以每月58044元的标准计付实际使用费至房屋实际腾还移交之日止”、第五项，即“原告李扬成的其他诉讼请求不予支持”；三、由方遒、云南滇玻玻璃有限公司于本判决生效后十日内一次性支付李扬成截止2018年3月31日的剩余租金430857元，并向李扬成支付自2018年4月1日起至实际返还涉案场地时止按照58060.80元/月的标准计算的租金；四、驳回李扬成的其他诉讼请求。一审案件受理费25853元，由李扬成负担5853元，由邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司负担10000元，由方遒、云南滇玻玻璃有限公司负担10000元；二审案件受理费25853元，由李扬成负担5853元，由邬书源、昆明迪卡隆玻璃制品有限公司负担10000元，由方遒、云南滇玻玻璃有限公司负担10000元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 邓林春审判员 晏云锋二〇二〇年四月二十八日法官助理仝倩华书记员杨雅婷