北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15589号原告：北京南极星投资管理公司，住所地北京市丰台区花乡六圈村。法定代表人：迟子光，董事长。委托诉讼代理人：韩大伟，北京市中迈律师事务所律师。被告：北京石花洞水业有限公司，住所地北京市房山区河北镇河东村村委会东50米。法定代表人：王红霞。原告北京南极星投资管理公司（以下简称南极星投资公司）与被告北京石花洞水业有限公司（以下简称石花洞水业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南极星投资公司的委托诉讼代理人韩大伟到庭参加诉讼，被告石花洞水业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南极星投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除南极星投资公司与石花洞水业公司签订的《租赁合同》；2、判令石花洞水业公司向南极星投资公司支付到期未付租金2000000元，并按照逾期一日千分之五为标准向南极星投资公司支付违约金，直至实际付款之日止，违约金以100万元为基数，自2018年6月1日起计算至2018年12月31日为1065000元，以2000000元为基数，自2019年1月1日暂计至2019年5月31日为1500000元，以上共计4565000元；3、判令石花洞水业公司将房屋腾退交还并按照年租金2000000元标准向南极星投资公司支付房屋使用费，直至房屋交付甲方完成时止；4、判令石花洞水业公司承担诉讼费。诉讼中，南极星投资公司将诉讼请求变更为：1、判令石花洞水业公司向南极星投资公司支付2018年7月1日至2019年6月30日房屋占有使用费2000000元；2、判令石花洞水业公司将房屋腾退交还南极星投资公司，并按照每年2000000元标准向南极星投资公司支付房屋占有使用费自2019年7月1日至房屋交付完成时止；3、判令石花洞水业公司承担诉讼费。事实和理由：南极星投资公司与石花洞水业公司于2014年12月签订了《租赁合同》，由石花洞水业公司承租南极星投资公司位于房山区良乡镇×村的建筑项目，租赁期限八年，自2015年1月1日至2022年12月31日，房屋租金每半年支付一次，每年6月、12月向甲方支付。合同签订后，南极星投资公司将涉案房屋交付给乙方使用。租赁合同10．2条约定，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方缴纳房屋租金则每逾期一日，乙方须向甲方支付相当于应付金额千分之五的违约金，直至乙方实际纠正违约行为之日止；逾期超过30日的，甲方有权解除合同。租赁合同11．2条约定，因乙方违约导致合同无效或解除的，乙方对租赁标的物原有建筑物、构筑物进行的装修改造无偿归甲方所有，乙方进行加建、扩建的建筑物、构筑物由乙方自行处理，甲方无需对装修改造、加建、扩建的建筑物、构筑物的折旧残值对乙方进行任何补偿。直至2018年6月，石花洞水业公司拒不支付2018年下半年房屋租金并继续占有使用涉案房屋至今，南极星投资公司屡次催告未果。综上，石花洞水业公司的违约行为已给南极星投资公司造成巨大的经济损失，故南极星投资公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法支持南极星投资公司的诉讼请求，维护南极星投资公司的合法权益。石花洞水业公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：南极星投资公司向法庭提交的租赁合同、租金支付明细、转账客户回单、进账单及《关于良乡镇改建北京惠翔农业种植示范基地项目可行性研究报告的批复》、企业名称变更证明，石花洞水业公司未出庭质证，本院对上述证据真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年1月1日，房山区良乡地区×村村民委员会、房山区良乡地区×村农工商经济联合社（出租方、甲方）与北京市丰台区六圈农工商联合公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定房山区良乡地区×村村民委员会、房山区良乡地区×村农工商经济联合社将原固村高效农业示范园（总面积约96亩）出租给北京市丰台区六圈农工商联合公司使用，用于种植、养殖、农业观光餐饮、其他多种经营；租赁期限20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日。2003年8月28日，经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京市丰台区六圈农工商联合公司名称变更为南极星投资公司。2004年，经良乡镇人民政府申请，北京市房山区发展计划委员会出具《关于良乡镇改建北京惠翔农业种植示范基地项目可行性研究报告的批复》，载明，“经研究，同意你镇改建北京惠翔农业种养示范基地项目；建设地点位于良乡镇固村原固村高科教示范园内，占地面积96亩；主要建设内容及规模：将固村高科教示范园改建为北京惠翔农业种养示范基地，总建筑面积（不含鱼池）14700平方米，其中：改建鸽舍2500平方米，改造综合养殖用房1000平方米，……”。2014年12月，南极星投资公司（出租方、甲方）与石花洞水业公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方于2003年与×村村委会签订《场地租赁合同》，承租该项目土地，土地面积约96亩，甲方独立投资建设该项目，对该项目有独立处置权；现甲乙双方经友好协商，在平等自愿的基础上，就乙方租赁经营甲方投资建设的该项目建筑，达成一致意见，特订立本合同，以兹共同遵守；该项目位于北京市房山区良乡镇×村，具体位置见本合同附件1位置图所示；甲方通过租赁方式获得该项目土地，面积约为96亩，土地四至以合同附件1位置图为准，甲方享有对房屋及其他地上构筑物的使用权、经营权和收益权；房屋及其他地上构筑物的总建筑面积约为12000平方米，包括客房、餐厅、健身中心、康乐中心、员工宿舍、鸽鹏、办公区、库房、锅炉房、生态大棚等；房屋及其他地上构筑物的产权状况，该建筑内房屋及其他地上构筑物均无产权证明并且没有办理建设用地规划许可证，乙方明确知晓承租标的物的产权状况及地上建筑物的性质，愿意承租该项目，并明确不因产权状况向甲方主张任何法律责任，乙方自行办理该项目相关的经营手续并按照法律规定的用途使用经营；该项目租赁期限为8年，即从2015年（1）月（1）日至2022年（12）月（31）日；自计租日开始，乙方应当承担房屋租金；房屋租金为200万/年，租赁费为固定包干价；本合同项下的房屋租金支付方式为每半年向甲方支付一次，乙方应当在每年6月前向甲方支付之后半年房屋租金1000000元，每年12月前支付之后半年房屋租金1000000元；甲乙双方确认，乙方首次向甲方支付一个租赁经营年的房屋租金（2016年1月1日至2016年12月31日），共计2000000元，乙方应在本合同签订之日后3日内汇入甲方指定银行账户1000000元，于2015年5月1日前汇入甲方指定银行账户1000000元，自2017年起，乙方应于每年5月30日前、11月30日前向甲方支付后半年的房屋租金；甲方同意给予乙方一年免租期（2015年1月1日至2015年12月31日）；甲乙双方约定，该项目建筑交付日为2015年1月1日，于交付日前完成交接并签署交付确认单；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方缴纳房屋租金，则每逾期一日，乙方须向甲方支付相当于应付金额千分之五的违约金，直至乙方实际纠正违约行为之日止；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，因乙方违约导致合同解除的，乙方已经支付的房屋租金不予退还，乙方应承担按照因乙方原因导致合同解除的赔偿责任；合同同时约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，双方开始履行。南极星投资公司将租赁场地及房屋交付石花洞水业公司使用，石花洞水业公司分别于2014年12月25日、2016年5月12日、2017年6月21日、2018年4月24日、2018年10月23日向南极星投资公司交付2016年1月1日至2018年6月30日房屋占有使用费共计5000000元。石花洞水业公司承租涉案场地及房屋后，在涉案场地新建彩钢房三栋，并对南极星投资公司建设的简易彩钢房鸽棚进行了翻建。后石花洞水业公司未依约支付租金，南极星投资公司将其诉至法院，要求返还房屋并支付欠付的占有使用费。诉讼中，石花洞水业公司未到庭应诉，南极星投资公司陈述石花洞水业公司未依约交纳租金，南极星投资公司催缴未果，2018年年底开始无法联系石花洞水业公司，原场地的门卫后来也离开。2020年年初，南极星投资公司派保安接管了大门。本院在审理本案过程中进行了现场勘验，经勘验，租赁场地位于固村村委会东侧100米，标识为鸿喜庄园。鸿喜庄园大门朝南，经大门进入，正北可见假山、水池，假山北侧有二层楼房一栋，为鸿喜庄园客房，可进入大厅，其余房间均上锁。鸿喜庄园客房北侧有一栋一层建筑，房间上锁。鸿喜庄园西侧有两栋一层建筑，为健身房和食堂，均上锁。鸿喜庄园西北侧有一栋三层楼房及两栋彩钢房，均上锁。鸿喜庄园东北侧有两栋彩钢房，其中一栋为影视棚、一栋为简易鸽棚，均上锁。鸿喜庄园内还有平房、水池等其他配套设施。鸿喜庄园大门有门卫，经询问，门卫为南极星投资公司派驻的工作人员。另，南极星投资公司及石花洞水业公司在法庭辩论终结前均未向法庭提交租赁时涉案场地内房屋在建设时取得相关的建设规划许可手续。经本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局调查北京惠翔农业种养示范基地项目的建设规划许可文件，该单位回复其单位未审批过上述项目，无法查询到相关规划手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签署的《租赁合同》应属无效。合同无效后，租赁房屋应当返还，南极星投资公司要求石花洞水业公司将房屋腾退并返还给南极星投资公司，于法有据，本院予以支持。石花洞水业公司向南极星投资公司交纳2016年1月1日至2018年6月30的占有使用费5000000元，2018年7月1日之后的占有使用费至今未交，现南极星投资公司要求石花洞水业公司按照双方合同约定的每年2000000元租金标准支付2018年7月1日至房屋返还之日止的占有使用费，理由正当，证据充分，本院亦予以支持。石花洞水业公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京石花洞水业有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市房山区良乡镇×村北京南极星投资管理公司与北京石花洞水业有限公司签订的《租赁合同》约定的租赁房屋腾退并返还北京南极星投资管理公司。二、北京石花洞水业有限公司于本判决生效后十日内支付北京南极星投资管理公司2018年7月1日至2019年6月30日房屋占有使用费2000000元，并按照每年2000000元的标准支付2018年7月1日至房屋返还之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由北京石花洞水业有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。公告费820元，由北京石花洞水业有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 付 雪审判员 李立国审判员 沈宝建二〇二〇年四月二十日书记员 孙震颐