上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40547号原告：张明，男，1978年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王金法，上海申浩律师事务所律师。被告：何心壮，男，1986年1月22日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：刘奇，上海运帷律师事务所律师。原告张明与被告何心壮居间合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，并于2019年11月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明及其委托诉讼代理人王金法、被告的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告实际损失70万元(人民币，下同)。事实和理由：原告经居间方上海京科房地产经纪事务所(以下简称京科事务所)介绍与案外人褚某某就上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订房屋买卖合同。合同签订后原告支付了房款，褚某某交付了涉案房屋。原告装修入住后，案外人褚大国认为涉案房屋归其所有，向法院起诉，后法院判决确认原告与案外人褚某某签订的房屋买卖合同无效。京科事务所作为居间方向原告出售涉案房屋时收取了褚某某交付的涉案房屋拆迁协议原件，但未向原告出示，向原告提供的是其加盖了公章的复印件，该复印件被涂改过。京科事务所作为专业房产从业机构，应对房屋出售人、房屋标的、相关材料真实性负有审查义务。在本案中，居间方向原告提供了虚假的加盖被告公章的拆迁安置补偿协议，原告基于该协议与案外人褚某某签订了房屋买卖合同，致使原告无法获得涉案房屋产权。后原告起诉褚某某，闵行区人民法院作出(2018)沪0112民初8881号民事判决书，原告向法院申请执行，闵行区人民法院出具(2019)沪0112执3269号执行裁定书。由于被执行人褚某某没有可供执行的财产，执行程序本次终结。京科事务所给原告造成了巨大损失，由于其已注销，故原告起诉被告，要求其承担原告的实际损失。庭审中，原告明确(2018)沪0112民初8881号案件中确认原告所受实际损失为1,383,600元，被告应承担一半的过错责任，因此原告起诉金额为70万元。被告答辩称：1、原告属于重复诉讼。原告曾于2018年3月向闵行法院起诉，案号为(2018)沪0112民初8881号，该案中法院经审理驳回了原告对京科事务所的诉讼请求。2019年5月，原告再次起诉，主审法官告知原告属于重复诉讼，建议原告撤诉，后原告撤诉。现原告又起诉属于重复诉讼。2、京科事务所在居间过程中没有过错，即便认定被告存在过错，也没有法律规定被告应当承担赔偿责任。本案发生是因为褚某某伪造动迁协议，欺骗了居间人和原告，京科事务所没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，也没有故意提供虚假情况，被告不应当承担责任。3、原告的房屋差价损失是原告自身过错造成。原告与案外人褚某某私下交房、办理水电物业过户、并且原告并未通过京科事务所直接交付房款，被告有理由相信原告对涉案房屋实际权利人并非褚某某的情况是知情的，原告没有采取任何措施，对于损失的发生应自行承担责任。经审理查明：2009年4月20日，案外人褚大国作为被拆迁人，与拆迁人上海颛桥工业发展有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，拆除案外人褚大国位于上海市闵行区颛桥镇黄二村褚家队的房屋，拆迁人提供上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室、19号701室两套动迁安置房。2011年11月，涉案房屋的开发商上海源枫房地产开发有限公司发出《准予入户通知书》，表示涉案的上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋业主符合入户条件，准予办理入户、领取钥匙手续。此后，案外人褚大国办理了入住手续，并委托其儿子褚某某代为管理此房。案外人褚某某将此房对外出租。2012年4月，案外人褚某某委托京科事务所将上述房屋挂牌出售。同月15日，原告张明有意购买涉案房屋，故向案外人褚某某支付了1万元购房定金。2012年5月1日，案外人褚某某将上述房屋交付给原告，原告遂委托装修公司进行装修。2012年5月11日，案外人褚某某作为甲方(出售方)、原告张明作为乙方(买受方)，双方签订一份《房屋交易合同》，就相应的权利义务进行了约定。案外人褚某某、原告分别在合同甲方、乙方落款处签名，居间方京科事务所在合同的见证方落款处签名。同日，案外人褚某某(甲方、出售方)、原告张明(乙方、购买方)、案外人京科事务所(丙方、居间方)签订一份《购房协议书》，约定，甲方通过丙方居间服务将涉案房屋出售给乙方；房屋为动迁房(目前为使用权房)，2014年5月转产权房；乙方于2012年4月15日前付定金10,000元(定金抵购房款)。甲方收到定金后需为乙方保留该物业至2014年5月1日，并向丙方提供该房屋所有资料；乙方于2012年4月15日前支付10,000元购房定金，于5月25日前支付540,000元首付款，于5月25日前支付50,000元作为叁年租金，于2014年5月25日前支付400,000元购房款；甲方于2012年5月1日前交付房屋；甲乙双方于2014年5月25日前进房地产交易中心进行产权过户。同日，原告张明向案外人褚某某支付购房款590,000元。另外，原告张明向居间方支付了10,000元居间服务费。2012年5月20日，原告张明代案外人褚某某向房屋承租人退还租金4,500元、押金1,500元，以及违约金1,500元，共计7,500元。居间方出具一份收据，并承诺在一个月内向案外人褚某某索回7,500元归还给原告张明，否则愿意向张明支付此笔费用。之后，原告张明又向案外人褚某某支付了20,000元购房款。另查，在案外人褚某某与原告张明签订买卖合同之前，案外人褚某某向居间方及原告张明提供了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，但此协议的乙方(被拆迁人)的抬头以及乙方落款的姓名被明显涂改成了“褚某某”。2016年9月18日，本院受理了(2016)沪0112民初26793号褚大国起诉张明、范永琴的排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月16日作出一审判决：一、张明、范永琴搬离上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、褚大国支付给张明、范永琴670,000元。嗣后，张明提出上诉，2017年6月5日上海市第一中级人民法院维持了本院作出的上述一审判决。2018年3月8日，本院受理了(2018)沪0112民初8881号张明起诉褚某某、京科事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日作出一审判决：一、褚某某赔偿原告张明房屋差价损失1,383,600元；二、驳回了张明请求京科事务所承担连带责任的诉讼请求。案件生效后，原告张明申请强制执行。因案外人褚某某名下无其他可供执行的财产，本院于2019年5月20日作出(2019)沪0112执3269号执行裁定书：终结本次执行程序。2019年1月11日，原告张明起诉京科事务所、被告何心壮，要求退还居间费以及赔偿实际损失，案号为(2019)沪0112民初2253号。京科事务所退还2万元居间费后，原告张明申请撤诉。2019年4月24日，京科事务所注销工商登记。2019年7月25日，原告张明再次起诉京科事务所、被告何心壮，要求赔偿实际损失，案号为(2019)沪0112民初27689号。后原告张明以另行起诉为由撤回起诉。以上事实，由原告提交的《房屋交易合同》《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、预付款收据、中介费收据、收据、(2018)沪0112民初8881号民事判决书、(2019)沪0112执3269号执行裁定书、庭审笔录、中介收据，被告提交的购房协议、(2016)沪0112民初26793号民事判决书、物业费收据照片等证据予以证明，并经庭审质证。本院认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条之规定，个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。因此在京科事务所注销之后，其投资人何心壮仍应对个人独资企业存续期间产生的债务承担偿还责任，故原告起诉被告符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”该条规定的是居间人的如实报告义务，但本案中，涉案房屋拆迁安置信息出现错误却并非出于居间人故意。在出卖人故意隐瞒真相的情况下，居间人按照出卖人提供的信息向原告进行报告，并未违反如实报告义务。因此，原告无法依据本条款向被告主张损害赔偿责任。虽然京科事务所并未违反如实报告义务，但其在居间过程中，也并非毫无过错。京科事务所作为专业的房地产经纪企业，理应知晓房屋买卖、尤其是动迁房屋买卖过程中的风险所在，应充分运用自身专业知识，对买卖双方提供的房屋买卖必备材料进行详细的调查、审核。然本案中，出卖人提交的拆迁补偿安置协议存在明显涂改痕迹，京科事务所虽然也遭受出卖人欺骗，但其对拆迁补偿安置协议原件审核不严的行为的确也违反了居间人的审慎义务，存在一定的过失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”、第四百零六条第一款前段“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”之规定，居间人在有偿居间服务过程中存在过失的，应当对其过错造成的损失进行赔偿。因此，本案争议焦点在于，居间人对材料审核不严的过失所造成的相应损害赔偿责任范围如何？对此，本院认为，从损失的性质来看，原告因出卖人不履行房屋买卖合同所造成的违约损失分为已付款、居间费等“积极损失”和房屋差价损失等“可得利益”，而居间人仅存在对材料审核不严的过失而非故意的情况下，其相应的损害赔偿责任应限于原告“积极损失”，不应及于“可得利益”：1、从相当因果关系考虑，居间人的审核过失通常后果可能是房屋买卖合同的效力瑕疵或履行瑕疵，造成买受人房价款损失，但并不会直接造成房屋差价损失的后果，因此该“可得利益”与居间人审核过失之间并无相当因果关系；2、居间合同履行完毕后，原告作为买受人的可得利益为签署一份有效的房屋买卖合同，本案中出卖人虽存在处分权上的问题，但房屋买卖合同仍属有效，因此房屋买卖合同履行后的“可得利益”并非居间合同履行完毕后的可得利益。本案中，原告所支付的房价款以及居间费均已获得退赔，其实际“所受损失”已经得到清偿，被告不应再对买受人“可得利益”部分的损失进行赔偿。至于被告提出，本案属于重复诉讼的抗辩意见，本院认为，本案与(2018)沪0112民初8881号案件的基础法律关系并不相同，并非属于同一诉讼标的，因此本案不属于重复诉讼。据此，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第四百零六条第一款、第四百二十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告张明的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币5,400元，由原告张明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年四月十五日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。二、《中华人民共和国合同法》第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第四百零六条第一款有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。第四百二十五条第二款居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。