黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0811民初1132号原告（执行案外人）:王欢欢，女，1982年7月4日出生，汉族，住佳木斯市东风区。委托代理人：李大财，男，1968年3月17日出生，汉族，住黑龙江省同江市。被告（申请执行人）:景雪峰，男，1979年9月7日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。第三人（被执行人）：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区西林社区临江巷1号。法定代表人：董影，董事长。委托代理人：王金龙，法务行政经理。第三人（被执行人）：赵宏，男，1986年9月9日出生，汉族，现羁押于黑龙江省香兰监狱。原告王欢欢与被告景雪峰、第三人佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称：巨丰公司）、赵宏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序,于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告王欢欢及其委托代理人李大财，被告景雪峰及委托代理人贾丽、第三人巨丰公司委托代理人王金龙、赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王欢欢向本院提出诉讼请求：1.不执行位于佳木斯唐人中心B-1-21-1、面积138.5平方米房屋，产籍号为3-0001-040-122101的房屋；2.确认巨丰公司与原告签订的商品房买卖合同有效，该房屋归原告所有；3.巨丰公司协助王欢欢办理房屋产权过户；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年2月28日去佳木斯唐人中心看房，并于当日缴纳20000元定金，于2011年3月7日通过银行转账向巨丰公司转款224552.5元。原告在2011年3月16日与巨丰公司签订“三江国际”商品房内部认购协议书，购买佳木斯唐人中心楼号B-1-21-1，房屋面积138.5平方米房屋，房屋原总价为784553元，现总价为734050元。2012年4月23日，原告与巨丰公司签订《唐人中心车位预订书》，购买唐人中心立体车位一个，并于当日付款150000元，之后又支付剩余车位款150000元，并与巨丰公司签订《地下车位使用权转让协议》。由于开发商原因，原告所购买的房屋及地下车位迟迟未交付原告，原告与巨丰公司2016年签订协议将购买车位的全部资金转为购买房屋的购房款，累计购房款为544553元。2019年3月，原告得知购买的房屋被郊区法院查封，原告依法提起异议申请，经法院审查作出（2019）黑0811执异35号裁定，驳回了原告异议申请。原告认为，原告权利能够排除执行，人民法院应予支持。景雪峰辩称,1.原告与巨丰公司签订的《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》是预约合同，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”。本案中，原告与巨丰公司签订的《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》对于双方当事人的姓名、名称，商品房的基本情况、单价进行了明确的约定，但因双方在签订该认购书时作为买卖标的物的商品房尚处在施工当中，所以双方对剩余购房款及商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该认购书中通篇所用的词语表达为“认购书”、“意向金”，说明双方在签订该认购书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的。因此，双方于2011年2月28日签订的认购书是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。而最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，指的是本约合同。所以，原告要求以预约合同为依据主张商品房物权，排除景雪峰强制执行的观点不能成立；2.原告未支付全部购房款，其自认已支付224552元定金，不足总房款的50%；若车位款转为房款成立，也未足额支付全部购房款，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；3.原告并未实际占有使用房屋。举证期间原告未提交占有使用房屋的证据，景雪峰在查封之前和执行局张贴查封公告之时，争议房屋处于未进户状态。巨丰公司述称，原告与巨丰公司之间可以认定为商品房买卖合同关系，原告支付的部分购房款，因原告购买的车位一个，巨丰公司迟迟未予交付，将已经支付的车位款转为购房款。该房屋签订认购书在法院查封之前，原告已经支付了50%以上房款，并且该房屋是其名下唯一住宅，因为巨丰公司土地被查封的原因造成无法办理房屋登记。因为巨丰公司系房地产开发企业，应当可以适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，该法律规定是专属条款，以上事实可以证明原告具有排除执行的法定事由。赵宏述称，借款是个人行为，与王欢欢及巨丰公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王欢欢与巨丰公司签订的认购书、银行转账凭单、收据2份。该组证据能够证明，2011年3月16日，王欢欢购买唐人中心B楼1单元21层1室房屋，面积147.75平方米，价款784553元，对此组证据，本院予以采信；2.地下车位使用权转让协议、王欢欢与巨丰公司的协议书、建设银行转账凭证各1份、收据（复印件）2份、POS机转账凭证1张。此组证据之间能够相互印证，证实王欢欢在巨丰公司购买地下车位，价格300000元，后将此款转化为购房款的事实，对此组证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月10日，王欢欢与巨丰公司签订《“三江国际”商品房认购书》一份，王欢欢购买唐人中心B楼1单元21层1室房屋，面积147.75平方米，价款784553元。后经测绘，该房屋面积为138.5平方米，双方变更房屋价款为735435元。王欢欢于2011年2月28日交纳定金20000元，于2011年3月7日通过邮储银行转款224553元。2012年4月23日，王欢欢与巨丰公司签订《唐人中心车位预订书》，王欢欢购买唐人中心065号车位，价款300000元，王欢欢于当日通过农业银行转款150000元，于2016年10月14日通过建设银行转款150000元。2016年10月14日，王欢欢与巨丰公司签订《协议》，因巨丰公司迟迟不交付房屋和车位，且未办理产权证，王欢欢将购买车位款300000元转为购买B栋1单元21楼1室房屋的购房款，并确认王欢欢已交购房款544553元，巨丰公司为王欢欢出具收据。该房屋剩余190882元购房款，王欢欢未交付。2013年10月18日，景雪峰与巨丰公司签订了多份《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，巨丰公司以房屋买卖的形式为赵宏向景雪峰借款提供担保。2016年3月2日，景雪峰向本院提起诉赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决，判决赵宏偿还景雪峰借款300万元及利息；巨丰公司对赵宏应偿还景雪峰的300万元本金及利息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决，维持了本院（2016）黑0811民初284号民事判决。判决生效进入执行程序后，本院于2019年1月11日作出（2018）黑0811执56-4号执行裁定书，裁定查封本案争议的房屋。王欢欢向本院提出异议，本院于2019年6月5日作出（2019）黑0811执异35号执行裁定书，驳回了王欢欢的异议请求，王欢欢不服，向本院提出案外人执行异议之诉。本案在审理过程中，王欢欢同意向本院执行机构交纳剩余购房款，但其未在本院限定的期限内交付。案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告主张不应对案涉房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据以上规定，原告作为商品房买受人，其提出的执行异议只有完全具备前述条件才能够排除对案涉房屋的强制执行。本院认为，其一，原告与巨丰公司签订《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，就商品房买卖合同的主要内容进行了约定，且该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，具备了商品房买卖合同的要件，故应视为商品房买卖合同。该认购书于2011年3月10日签订，而该案涉房屋于2019年1月11日查封，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其二，原告通过佳木斯房产档案馆查询，其无住房所有权登记信息，故符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。其三，原告与巨丰公司签订认购书中约定房款总价735435元，后因巨丰公司未交付房屋及车位，故双方商定将原告购买车位的价款转为购房款，即原告交纳购房款共计544553元,故符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，故原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张确认该案涉房屋归原告所有，本院认为，因原告未按照合同约定向巨丰公司交纳全部购房款，故该合同尚未履行完毕，对原告要求确认案涉房屋的所有权的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执一、不得执行佳木斯市唐人中心B楼1单元21层1室，面积138.5平方米房屋(产籍号为3-0001-040-122101)；二、驳回王欢欢的其他诉讼请求。案件受理费11155元，由佳木斯巨丰房地产开发有限公司和赵宏共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2018）黑0811执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  董 磊人民陪审员  孙杰伟人民陪审员  夏 威二〇二〇年四月十日书 记 员  孙 晶