四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初1191号 原告：邹军,男,1983年12月23日出生,汉族，住南充市顺庆区。 被告：南充一中教育投资管理有限公司，住所地：南充市顺庆区麦秀路3号。 法定代表人：李强，董事长。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 原告邹军与被告南充一中教育投资管理有限公司（简称南充一中）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹军、被告南充一中委托诉讼代理人陶金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹军向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理所购房屋产权证及国有土地使用权证；2.判令被告支付原告逾期办证违约金19518元（暂计算从2017年3月10日至2020年3月9日，被告应按约定支付违约金至实际办证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2007年4月19日签订《房屋买卖协议书》，约定：原告向被告购买位于南充市顺庆区房屋，总价款为178250元；双方约定了办理房屋产权证和土地使用证的时间及逾期办证违约金计算方法。协议签订后，原告支付了全部购房款，但被告至今未给原告办理房屋权属证书。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告南充一中辩称：1、被告于2017年多次登报并张贴办证通知，已经告知包括原告在内的买受人，案涉房屋已经具备办理产权证的条件，但原告未按通知要求提供资料配合办理，至通知发出之日导致房屋产权证不能办理的责任不应归于被告承担；2、原告事实和理由称多次要求被告办证及支付逾期办证违约金不属实；3、被告在此告知原告案涉房屋已经具备办理房屋产权证条件，请求原告协助被告办理产权。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，原告邹军于2007年4月19日与被告南充一中签订《房屋买卖协议书》一份，约定：乙方（邹军）购买甲方（南充一中）位于南充市顺庆区房屋，价款为178250元；甲方在2008年3月31日前将房屋交付乙方使用；出卖人应在房屋交付一年内为买受人办理产权证书和土地使用证，如不能按期办理，自本协议规定的最终期限的第二天算起至实际办理完毕之日止，由出卖人向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金等。协议签订后，原告邹军付清了全部购房款。2009年12月底前，被告南充一中向原告邹军交付了案涉房屋。交房后，因被告南充一中长期未能给教师公寓各购房户办理房屋权属证书，购房户曾多次到有关部门上访要求办证。因被告南充一中教师公寓的土地原为教育综合用地，经南充一中申请，南充市人民政府于2014年11月26日批复同意将南充一中部分国有建设用地改变土地用途，即将原有的教育综合用地变更为居住兼容商业用途，为此南充一中总共补缴了土地出让金521.77万元，其中居住用地使用年限由原先的50年变更为了70年。被告南充一中于2017年5月23日、2017年12月28日在南充日报、晚报上刊登了通知各购房户办理房屋权属证书的《通知》。因南充一中教师公寓部分购房户与南充一中就补交的土地出让金应否由南充一中教师公寓购房户承担的问题发生了争议，2018年8月23日南充一中教师公寓购房户侯文中等80名南充一中教师公寓购房户向本院提起诉讼，要求南充一中办理房屋产权证书及支付逾期办证违约金，在此批案件诉讼过程中，2018年9月20日南充一中另案起诉要求上述购房户支付延长土地使用权税费。上述案件经一审、二审，南充市中级人民法院于2019年5月作出终审判决，判决南充一中于判决生效后十五内为购房户办理房屋权属证书，并支付逾期办证违约金，驳回了南充一中要求购房户支付延长土地使用权费税的诉讼请求。2019年10月28日南充一中在南充一中教师公寓大门、宣传栏处张贴通知，通知南充一中购房户十日内向南充一中提交相关资料，办理不动产权属登记。 另查明：南充一中购房户于2018年1月13日在麻辣论坛发贴：恳请宋书记、吴市长对南充一中未按期房屋权属证书、未支付逾期办证费用及要求购房户是否应支付土地变性费等问题予以关注和查处，2018年1月17日南充一中在网上回复：因案涉房屋原土地性质为教育综合用地，后房屋用途发生改变，涉及土地变性造成迟延办证，对于收取每平方米122.15元土地出让金，原土地性质为教育综合用地年限40年，变更为商住用地使用年限70年，延长了土地使用年限，南充一中垫付土地出让金521.77万元，其他相关税费41.13万元，南充一中向购房户收取该费用与法相符。 上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、购房协议、收据、民事判决书、麻辣社区网文、南充一中回复、被告提交的通知六份及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人，应当按照合同和法律规定向守约方承担违约责任。原告邹军与被告南充一中签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。现被告对给原告办理所购房屋的权属证书的诉讼请求无异议，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。根据双方合同的约定，出卖人应在房屋交付一年内为买受人办理产权证书和土地使用证，否则由出卖人向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金。被告南充一中于2009年底向原告交房后，直至2017年5月23日才公告通知原告等购房户办理房屋权属证书，超过了约定的办证期限，迟延办理房屋权属证书的过错责任在南充一中，南充一中的上述行为构成违约，故应承担相应的逾期办证违约金。 本案争议的问题是：逾期办证的违约金应如何计算。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。本案原、被告在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，原告主张起诉之日即2020年3月9日前倒推三年即2017年3月10日至2020年3月9日期间的违约金，首先要确定在这期间南充一中是否存在违约行为。南充一中在2017年5月23日在报纸上公告通知原告等购房户办理房屋权属证书，超过合同约定的办证时间，故2017年3月10日至2017年5月23日应向原告支付逾期办证的违约金。2017年5月23日后，尽管南充一中通知原告等购房户办理房屋权属证书上，但要求购房户缴纳土地出让金，购房户通知麻辣社区向政府反映该情况，南充一中在网上回复明确表示购房户应支付土地出让金，同时通过诉讼，要求部分购房户缴纳土地出让金，经法院一、二审，南充市中级人民法院于2019年5月作出终审判决，判决驳回了南充一中要求购房户支付延长土地使用权费税的诉讼请求。2019年10月28日南充一中才通过张贴通知方式通知购房户办理房屋权属证书，故南充一中要求购房户缴纳土地出让金才办理房屋权属证书的行为构成违约，理应承担违约责任，应向原告支付截止2019年10月28日前逾期办证的违约金。从2019年10月28日开始，南充一中已通知购房户办理房屋权属证书，且未要求购房户缴纳其它费用的违约行为，在诉讼中，南充一中也明确表示愿意配合原告办理房屋权属证书，原告也未向法庭提交证据证明南充一中在2019年10月28日有其它违约行为，故从2019年10月28日后违约金，本院不予支持。其次，关于违约金约定是否过高，是否应予以减少的问题。原、被告约定按日支付已交房款万分之一的违约金，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案实际情况，本院认为该违约金标准并未过分高于造成的损失，本案违约金金额为原告邹军已交房款178250元×0.0001/天×961天=17129.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告南充一中教育投资管理有限公司在本判决生效后十五日内为原告邹军办理位于南充市顺庆区房屋的权属证书； 二、被告南充一中教育投资管理有限公司在本判决生效后十五日内支付原告邹军逾期办证违约金17129.8元; 三、驳回原告邹军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案案件受理费144元，由被告南充一中教育投资管理有限公司负担120元（诉讼费已由原告预交，此款执行时由被告直接支付给原告），由原告邹军负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王伟林 二〇二〇年四月二十八日 书记员  江 岚