北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48961号原告（反诉被告）：北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃，住所地北京市海淀区东北旺苗圃场部三区12号平房。法定代表人：申振士，场长。委托诉讼代理人：李福来，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伯洋，北京市中策律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京同鑫德业科技有限公司，住所地北京市海淀区东北旺苗圃场部三区12号平房-5号。法定代表人：朱伯忠，经理。委托诉讼代理人：刘宁，山西国仕律师事务所律师。原告北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃（以下简称东北旺苗圃）与被告北京同鑫德业科技有限公司（以下简称同鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东北旺苗圃委托诉讼代理人李福来、赵伯洋，被告同鑫公司法定代表人朱伯忠及其委托诉讼代理人刘宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东北旺苗圃向本院提出诉讼请求：1、判令同鑫公司腾退位于北京市海淀区东北旺苗圃办公区内640平方米的两排平房；2、判令同鑫公司向我方支付自2018年1月至实际腾退之日因同鑫公司占用房屋而产生的水电费120803.9元；3、判令同鑫公司向我方支付自2017年12月至实际腾退之日尚未支付的房屋租金及房屋占用费1239645.8元（暂计算至2019年6月，共计1239645.8元）；4、判令同鑫公司向我方支付房屋租金及房屋占用费、水电费利息共计102839.32元，（按同期银行贷款利率计算，暂计算至2019年6月27日）;5、本案诉讼费由同鑫公司承担。事实与理由：2013年10月17日，我方与同鑫公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：我方将位于北京市海淀区东北旺苗圃办公区内640平方米的两排平方以及1200平方米的温室大棚出租给同鑫公司经营使用，租赁期限自2013年12月20日至2018年12月19日，共5年，租期内平方租金2元/天/平方米，463550元/年，温室大棚0.65元/天/平方米，合计284700元/年，年租金共计748250元。根据合同约定，我们双方的合同在2018年12月19日到期。到期后我方未同意对方继续租赁上述房屋，双方合同已经终止。我方多次要求同鑫公司腾退上述房屋，但对方不仅不腾退，还在欠付水电费的情形下继续经营，严重侵害了我方的合法权益。故我方诉至法院，请求依法判决。同鑫公司辩称，不同意东北旺苗圃的的诉讼请求。根据双方合同约定，合同并未到期，双方约定了过渡期1-2年，期满后双方协商继续使用五年至2023年。东北旺苗圃的诉讼请求不能成立，本合同履行期间，因东北旺苗圃的原因，其提供的出租房屋无合法手续，我方租赁房屋被拆除，给我方造成损失，东北旺苗圃应当向我方赔偿965.2936万元赔偿金，尚未被拆除的租赁房屋应当依法继续履行。我方2017年12月19日前租金已经交清，2019年6月20日至2020年6月19日租金也已经交清，中间未交部分是因为房屋被拆除对方口头承诺免我方一年房租。现我方提出反诉，反诉请求为：1、请求法院判令东北旺苗圃向我方支付租赁期内拆除营业商户美国温室大棚（包括配套房屋）补偿金及经济损失746.8963万元；拆除（租赁房屋）前院平房营业商户补偿金及经济损失218.4万元，共计965.2963万元；2、判令东北旺苗圃继续履行双方签订的房屋租赁合同；3、诉讼费由东北旺苗圃支付。事实理由：双方签订租赁合同，约定租期五年，租金半年一付；合同签订后，乙方向甲方支付10万元，其余款项在房屋完全具备开业条件时付清，由于乙方现承租现有的房地产项目，经营条件比较困难，如道路不通，环境差需1-2年的过渡期，结合乙方投资情况租赁期满时，双方协商继续使用五年至2023年，但下一个五年租金递增不低于20%。租赁合同生效后，我方已经依约履行。我方承租房屋时，对方承诺其出租标的物均具备合法手续，并向我方出具了相应手续。但2017年11月30日我方接到北京市国土资源局海淀分局《关于开展安全隐患排除整改拆除违反用地的通知》（以下简称拆除通知），北京市海淀区城管局一违法建筑拆除了我方承租的前院平房正在经营的五家商户，由此我方损失218.4万元（支付给五家商户补赔偿金）。2019年2月，东北旺苗圃告知我方继续履行合同，并以变更美国温室大棚为花卉大棚为由清退了大棚内正在经营餐饮的商户，让我方垫付150万补偿金给被清退的17家商户，之后其再向我方支付补偿款及投资款共计746.8963万元。美国温室大棚于2019年4月被拆除，但我方至今未收到任何补偿。我方曾多次与对方协商，对方也曾答应将损失择期支付我方，但至今未付，反而到法院起诉我方，故我方提起反诉。东北旺苗圃对同鑫公司的反诉辩称，双方之间的租赁合同已经终止，同鑫公司应当及时腾退房屋归还我方。同鑫公司针对美国温室大棚（配套房屋）及前院平房所主张的各项补偿金及经济损失均不应由我方承担。温室大棚配套房屋、前院平房均系同鑫公司未经我方同意的情况下自行建造的违法建筑，其建设、经营、拆除事宜均与我方无关，我方无需支付任何补偿。对方要求我方支付温室大棚装修损失及经济损失无法律依据，同鑫公司使用温室大棚并对其进行装修改造，租期届满后，装修的残值已经用尽，且合同中并未约定装修装修费用补偿，故我方不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，东北旺苗圃受产权人委托管理东北旺苗圃场部三区。2013年10月17日，东北旺苗圃（甲方）与同鑫公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方自愿将坐落在东北旺苗圃办公区内平房两排共计640平方米、温室大棚1200平方米出租给乙方经营使用；租赁期限为五年，自2013年12月20日至2018年12月19日；租赁期内，平房2元/天/平方米，合计463550元/年，温室大棚0.65元/天/平米，合计284700元/年，两项共计748250元/年；第四条付款方式：租金半年一付，合同签订后，乙方向甲方支付10万元，其余款项在房屋完全具备开业条件时付清；由于乙方承租甲方现有房地产项目，经营条件比较困难，如道路不通、环境差，需要1-2年过渡，结合乙方投资情况，租赁合同期满时，双方协商继续使用五年至2023年12月19日，但下一个五年租金递增不低于20%；如乙方不能按期交纳租金及其他费用，拖欠租金超过30天，甲方有权终止租赁并解除合同的权利；甲方保障乙方的水电暖供应；乙方在租赁期间必须遵守法律法规，按照市园林绿化处和东北旺苗圃安全协议的要求经营，一旦发生问题，由乙方负全部责任；乙方可根据自己的经营情况，可以进行适当的改造和装修，不得擅自拆除房屋主体；乙方在租赁期满时，在同等条件下，乙方有优先承租权，如需继续承租上述房地产，应在租赁期满前两个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同（租金经甲乙双方协商后执行）；水费3.5元/吨；动力电0.8元/度，照明电0.6元/度；暖气费30元/平方米；如因国家总体规划和甲方特殊情况或单位规划需要占用乙方承租房时，甲方应提前三个月通知乙方，甲方根据乙方实际投资情况，协商后给予乙方补偿。上述协议签订后，双方依约履行，东北旺苗圃为同鑫公司出具《出租房屋委托书》，载明其将东北旺苗圃场部三区房产委托给同鑫公司进行管理，并授权其以自身名义对外出租经营，委托期限自2013年12月20日至2018年12月19日。东北旺苗圃确认：租赁合同中载明的640平方米房屋中，仅207.7平方米登记在房屋产权证上，其余面积没有产权登记，温室大棚1200平方米亦无产权登记；上述640平方米房屋尚未拆除，但被列入强制拆除的范围。同鑫公司确认:其承租案涉房屋及大棚后，有部分用于自用，其余转租，均做经营使用，房屋中150平方米房屋自用。同鑫公司向本院提交的证据显示：其于2013年11月21日与案外人付斌签订租赁合同，其将1200平方米温室大棚转租给付斌，该合同中约定：租期自2013年12月20日至2018年12月19日，租赁期满后在国家不征用土地的情况下付斌可继续续租五年，合同中亦约定付斌对该出租房屋的室内和室外面积进行必要的改造和整理。本案所涉租赁合同签订后，本案合同所涉1200平方米大棚被改建为二层，并在大棚后增建平房一排约500平方米作为大棚配套。就上述改扩建的完成，东北旺苗圃主张为案外次承租人付斌；同鑫公司主张为付斌与其共同完成，大部分由付斌出租，小部分由其出资，付斌搬离后其向付斌支付补偿款150万元；但同鑫公司就其出资改扩建大棚未提交充足证据证明。东北旺苗圃为上述改扩建部分提供了水、电、暖气供应。就同鑫公司主张的其向付斌支付的补偿款，其向本院提交的付斌2019年6月20日书写的收条载明：朱伯忠给温室大棚补偿款65万元，所欠电费20万元，剩余65万元于2019年6月20日付清；但其向本院提交的同鑫公司法定代表人朱伯忠银行账户明细显示：2019年4月19日至6月30日期间朱伯忠共向付斌转账90万元。同鑫公司在本案所涉640平方米平房后增建平房一排，面积约500平方米，未取得建设工程规划许可手续。双方确认：就该增建500平方米及大棚的增建面积，东北旺苗圃公司均未另行收取租金。东北旺苗圃为上述增建部分提供了水、电、暖气供应。2017年11月30日，北京市国土资源局海淀分局下发拆除通知，要求各镇政府、街道办对违法用地上的违法建设进行安全隐患清理，彻底消除范围内的安全隐患。同年12月，上述同鑫公司自行增建的500平方米房屋被拆除；2019年4月，本案所涉温室大棚及其后增建房屋均被拆除。现同鑫公司实际使用部分为640平方米平房。同鑫公司租赁费用交至2017年12月19日。2019年6月17日，同鑫公司向东北旺苗圃转账231775元，同鑫公司主张为2019年6月20日至12月19日租金，东北旺苗圃主张为2019年12月20日之后的租金，同意从其诉讼请求中扣除。2019年12月20日，同鑫公司向东北旺苗圃转账231775元，备注为2019年12月20日至2020年6月19日租金；东北旺苗圃确认收到该笔钱款，但认为是2019年12月20日至2020年6月19日的房屋使用费。双方确认同鑫公司现欠水电费120803.9元。同鑫公司主张东北旺苗圃曾口头承诺免除其一年半的租金，但未提交证据证明，东北旺苗圃对此予以否认。同鑫公司就其主张的装修损失及经济损失，均未提交相应充足证据证明。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。对于本案租赁合同，本院从以下四个方面进行论述。一、本案租赁合同的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，本案所涉的出租房屋及温室大棚中仅有207.7平方米房屋有产权登记手续，其余部分均未取得建设工程规划许可证，故本案租赁合同中超过207.7平方米平房的租赁无效。对于上述无效的部分，东北旺苗圃作为受产权人委托的管理人，明知该部分无建设工程规划许可证仍然以经营用途对外出租，应当承担全部责任。对于同鑫公司因合同无效造成的损失，应当承担赔偿责任。二、本案租赁合同有效部分的租赁期限问题。根据双方合同第四条的明确载明的约定，可以看出，因本案出租房屋及场地经营条件困难，承租方需1-2年过渡期，双方协商一致租赁期满后继续使用至2023年12月19日；故本案合同有效部分的租赁期限，本院确定为2023年12月19日。三、本案合同有效部分的解除问题。根据本院查明的事实，本案合同有效部分的207.7平方米房屋包含于现存的640平方米房屋中，而其余部分无相应的建设工程规划许可手续，也被列入强制拆除范围，故本案合同已无法继续履行，应当予以解除。关于合同解除的时间，本院根据查明的情况和本案合同的实际履行情况，确定为2020年6月19日。关于合同提前解除的责任，如前所述，仍为东北旺苗圃原因，其应承担相应责任。同鑫公司要求继续履行本案租赁合同，缺乏相应的履行基础，本院不予支持。四、本案合同无效及解除的法律后果。1、对于合同有效部分的租金，虽双方在租赁合同第四条约定下一个五年租金递增不低于20%，但考虑双方对于合同的期限存在不一致认知，对于第一个五年期满后并未协商下一个五年的租金数额，以及本案东北旺苗圃出租的绝大部分房屋及温室大棚均无建设工程规划许可证，存在严重过错，故本院仍参照第一个五年的租金标准、扣除同鑫公司已经支付的租金计算至合同解除之日止。2、对于合同无效的部分，同鑫公司仍应当根据实际使用情况支付相应的使用费用。相应标准，本院根据合同约定第一个五年期内的标准计算，其中平房部分计算至本案租赁合同解除之日止，温室大棚部分计算至2019年3月底，扣除同鑫公司已经支付的费用计算。3、损失及赔偿问题。关于本案合同所涉640平方米平房提前解除合同及合同无效部分的损失赔偿，考虑同鑫公司承租房屋为经营用途，合同的无效及提前解除均会对其经营产生实际损失，而合同无效及提前解除的责任在于东北旺苗圃，非因同鑫公司原因造成，故同鑫虽未能提交充足证据证明损失，但本院酌情予以认定。关于温室大棚部分，根据本院查明的事实，同鑫公司承租后即转租给案外人付斌，其虽主张对于温室大棚的改扩建出资了一小部分，但未能提交充足证据证明，故本院不予采信；该部分损失，本院根据同鑫公司法定代表人朱伯忠向付斌的银行转账记录认定为90万元。关于同鑫公司自建平房拆除损失，该部分系同鑫公司自行增建，未取得建设工程规划许可手续，而东北旺苗圃亦未就此部分收取费用，故该部分的拆除系同鑫公司自己造成，其向东北旺苗圃主张损失，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。关于东北旺苗圃主张的迟延支付房屋租金、使用费、水电费产生的利息，因本案合同无效及解除的过错方为东北旺苗圃，故其该项诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。同鑫公司主张东北旺苗圃曾口头承诺免除一年半租金及使用费，未提供相应的证据证明，且东北旺苗圃予以否认，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃与北京同鑫德业科技有限公司于2013年10月17日签订的《房屋租赁合同》中超过平房207.7平方米的部分无效；二、北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃与北京同鑫德业科技有限公司于2013年10月17日签订的《房屋租赁合同》中平房207.7平方米的部分于2020年6月19日解除；三、北京同鑫德业科技有限公司于2020年6日19日将位于北京市海淀区东北旺苗圃办公区内平房两排共计640平方米腾空交予北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃；四、北京同鑫德业科技有限公司于本判决生效后七日内向北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃支付租金及房屋使用费1059585元；五、北京同鑫德业科技有限公司于本判决生效后七日内向北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃支付水电费120803.9元；六、北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃于本判决生效后七日内向北京同鑫德业科技有限公司支付赔偿款1130400元；七、驳回北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃的其他诉讼请求；八、驳回北京同鑫德业科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17970元（其中8985元北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃已预交），由北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃负担3474元，已交纳；由北京同鑫德业科技有限公司负担14496元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费79370元，由北京同鑫德业科技有限公司负担66787元，其中39685元已交纳，余款27102元，于本判决生效后七日内交纳；由北京金都园林绿化有限责任公司东北旺苗圃负担12583元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟昕伟人民陪审员  王兰芝人民陪审员  王秀华二〇二〇年四月三日书 记 员  张晓晨