贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初65号原告：曾兴财，男，1980年4月14日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。原告：陈德菊，女，1981年9月16日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍地址贵州省瓮安县，现住。二原告共同委托诉讼代理人：陈晓梅、吴安元，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：贵州省城塑房地产开发有限责任公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平办事处平黎A线北侧。统一社会信用代码：915204210630732231。法定代表人：周薇，职务：经理。委托诉讼代理人：郑光武，贵州可贞律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告曾兴财、陈德菊与被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司（以下简称“城塑公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾兴财及其委托诉讼代理人吴安元、被告委托诉讼代理人郑光武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾兴财、陈德菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期交付房屋违约金35738.69元（自2015年12月31日计算至2016年11月16日）、逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金15386.89元（自2017年12月31日计算至2019年10月16日，2019年10月16日以后违约金计算至登记文书交付之日止），共计50902.58元；2、判令被告退还违法收取的三通费3000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告双方于2015年11月12日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于平坝区安平办平黎A线堡墅2号楼1单元7层5号房，建筑面积93.15平方米，套内面积76.65平方米，总价款222671元。合同约定被告应当于2015年12月31日前向原告交付房屋。除不可抗力外，出卖人逾期超过30日交房的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金。同时约定出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前述约定期限内交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意按第2项处理：2.买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金。原告按约定交清全部购房款，但被告迟迟不能按合同约定时间向原告交付房屋，直到2016年11月16日才交付房屋，且在交付房屋时要求交纳三通费3000元，至今未向原告交付办理商品房转移登记有关文书。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方关于逾期交房及交付办理商品房转移登记文书的违约金的约定更具惩罚性质。现被告未按约定履行义务已构成违约，为敦促其及时履行义务，违约金应按照合同约定计算。另，贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。被告收取的上述费用理应退还。综上，特具状起诉，望判如所请。原告曾兴财、陈德菊向本院提供下列证据：《商品房买卖合同》、《收款收据》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、微信聊天记录、小区业主书写材料、通话录音、视频资料、证人刘某证言、证人黄某证言。被告城塑公司辩称，一、被告逾期交付房屋及逾期交付办理商品房转移登记有关文书是事实，对原告所述系在2016年11月16日交付房屋的事实亦认可。二、本案原告关于逾期交付房屋违约金的主张超过诉讼时效，不应受法律保护。若法院认定不存在诉讼时效问题，请求调减违约金，结合当地相同地段的房屋租金标准给予调整。三、未能按期办理商品房转移登记并不是房开公司的责任，办理过程需要很多部门的协调，存在种种客观原因导致无法办理，请求结合实际将违约金调整为3000元-5000元；四、水电等开户费在合同附件中已明确约定由买受人交纳，原告主张的管理条例系贵州省的管理规定，不属于法律、行政法规范畴，不应得到支持。被告城塑公司向本院提供下列证据：《商品房买卖合同》、《承诺书》、《装修申请表》、《室内装修保证书》、《装修许可证》、《入住、装修收费缴款单》、《入伙验收记录》、《建筑工程竣工验收报告》。本院经审理查明：被告城塑公司系“平坝堡墅1号楼”的开发建设单位。2015年11月12日，二原告与被告城塑公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“平坝堡墅2号楼”1单元7层5号商品房（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积93.15平方米，套内建筑面积76.65平方米；按照套内建筑面积计价，单价为每平方米2905.04元，总价款222671元；买受人以贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款67671元，余款155000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权要求退房，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息等。合同签订当日，二原告向被告交付房屋首付款67671元、住房三通费3000元。二原告于2016年4月5日与建行平坝支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，于2016年6月22日取得贷款155000元。被告对二原告已付房价款222671元的事实予以认可。2016年11月16日，二原告向案涉房屋所在小区前期物业管理公司提交《装修申请表》，并签署《承诺书》、《室内装修保证书》，物业管理公司向二原告出具《装修许可证》、《入住、装修收费缴款单》。被告于2016年11月16日已将案涉房屋交付给二原告。还查明，案涉房屋于2016年1月21日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意验收。被告至今未将办理案涉商铺所有权转移登记的有关文书交付原告。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《承诺书》、《装修申请表》、《室内装修保证书》、《装修许可证》、《入住、装修收费缴款单》、《入伙验收记录》、《建筑工程竣工验收报告》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告均应信守执行。本案被告认可有逾期交付房屋及逾期交付转移登记有关文书的事实，并对原告主张的交房时间2016年11月16日没有异议，本院对被告存在逾期交付的违约行为及交房时间予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，本案争议的焦点问题是：一、原告的违约金请求权是否经过诉讼时效期间；二、原告主张的违约金是否过高，应否予以调整及如何调整。三、原告诉请退还三通费应予支持。关于焦点一。针对原告的违约金请求权，被告抗辩已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效是指权利人在法定的期间内不行使权利即可能丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行给付义务的权利的法律制度。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》就一般诉讼时效期间先后分别规定为二年和三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，可知在《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）两年诉讼时效期间未届满的，应当适用民法总则的规定处理有关诉讼时效争议问题。具体到本案，双方约定的房屋交付时间与交付办理房屋所有权转移登记相关文件的时间分别为2015年12月31日和2017年12月31日，至民法总则施行之日，均尚不足两年，故应适用三年诉讼时效的规定予以处理。双方合同约定以日为单位累计计算逾期交房和逾期办证违约金数额，所涉违约金请求权属“继续性债权”，每日产生的违约金均应作为单个债权分别计算诉讼时效。原告据此可向被告主张支付违约金，其逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间应自2016年1月1日起算；逾期交付文件违约金请求权诉讼时效期间应自2018年1月1日起算。原告主张其诉讼时效于2018年7月23日应予中止，但原告所提供的微信聊天记录仅能证明原告所居住小区业主在业主微信群内询问有无向被告要求违约金的登记统计，且通知时间显示为2018年9月10日，对于此后是否进行了登记以及登记后是否向被告主张，未有其他证据佐证；视频资料中无法显示有向被告要求给付逾期违约金的相关谈话内容；通话录音形成时间为2020年1月22日，且内容指向不明确；小区业主的书写材料没有被告方的签收，且缺失附件内容，无法确定原告是否在该份材料上签字；证人刘某、黄某均系案涉小区业主，不排除待证事实与其有一定利害关系的可能，该两人的证言不能单独作为本案的定案依据。因此，原告对本案存在诉讼时效中止的事由，应承担举证不利的后果，本院对其主张不予采信。根据继续性债权诉讼时效计算的特点，应自原告提起诉讼之日往前推三年判断其逾期交房、逾期交付文件违约金请求权是否经过诉讼时效，本案原告系于2020年1月6日向本院起诉，往前倒推三年为2017年1月6日，在该日后起诉的诉讼时效未超过，而该日前因逾期交房产生违约金诉请保护的请求权已超过诉讼时效，本案被告已于2016年11月16日向原告交付了房屋，该期间并无逾期情形，原告主张逾期交房违约金没有事实基础，本院不予支持。而双方约定的交付文件的时间为2017年12月31日，未超过三年的诉讼时效，故逾期交付文件的诉讼时效未超过。综上，被告的抗辩部分成立，本院部分予以采纳。关于焦点二。对于原告主张的违约金是否过高，应否调整的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其次，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。如举证不能，应当承担相应的不利后果。本案中，案涉房屋已交付原告使用，被告是否在合同约定的期限内提供办证条件，对原告使用房屋并无实质性影响，同时原告也未提供被告逾期办证造成其实际损失的相关证据材料。此外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经成为一个普遍存在的现象，其中不乏房开商的主观原因也有其他客观原因所致，并且平坝辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，若按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额违约金，其生产经营势必面临困境，不利于平坝经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告请求调整违约金的主张，本院予以准许。因此，根据公平与诚实信用原则及合同法的有关规定，结合被告违约的主观过错程度及当地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照安顺市中级人民法院及其他地方法院对违约金调整的裁判情况，本次支持违约金暂计算至起诉之日止，酌情判决被告支付原告自2018年1月1日起至2020年1月6日期间的逾期办证违约金4000元。关于焦点三。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第1条第1款有关缴纳供水、供电、有线电视、宽带网络的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第1条第1款效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳水、电、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述水、电、有线电视、宽带网络费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。条款无效，则自始无效，被告据此条款取得的财产应予以返还。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费3000元的诉请，于事实法律有据，本院亦予以支持。而其主张的资金占用费因无合同约定和法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告曾兴财、陈德菊2018年1月1日至2020年1月6日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4000元。二、被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告曾兴财、陈德菊三通费3000元。三、驳回原告曾兴财、陈德菊的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取574元，由原告曾兴财、陈德菊共同负担494元，由被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司负担80元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1148元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇二〇年四月十七日法官助理黄雯书记员黄雯（兼）