福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初10745号 原告：中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地泉州市丰泽区田安路（金帝大厦一层南侧），统一社会信用代码91350503705204804U。 负责人：施能升，该行行长。 委托诉讼代理人：陈德贤，该行法务。 被告：黄金波，男，1975年8月6日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被告：连惠英，女，1979年1月11日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被告：泉州美尔奇房地产开发有限公司，住所地泉州市洛江区双阳万虹路151号，统一社会信用代码：91350500731850295H。 法定代表人：魏群琪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李志峰、张力，福建君涵律师事务所执业律师。 原告中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称工商银行丰泽分行）与被告黄金波、连惠英、泉州美尔奇房地产开发有限公司（以下简称美尔奇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行丰泽支行的委托诉讼代理人陈德贤、被告美尔奇公司的委托诉讼代理人李志峰、张力到庭参加诉讼，被告黄金波、连惠英经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 工商银行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1.判令黄金波、连惠英立即偿还借款本金314209.82元,并支付从2018年9月3日起至实际还清全部本息之日止以银行同期同档次贷款利率为基准利率按借款合同约定的浮动比率计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年7月21日利息、罚息、复利合计5515.45元，本息合计319725.27元）。2.判令美尔奇公司履行对黄金波、连惠英上述债务的担保责任。3.本案诉讼费以及为实现债权而发生的其他费用由各被告承担。4.对黄金波、连惠英位于泉州市洛江区的抵押物房产折价或以拍卖、变卖抵押物价款在黄金波、连惠英上述第1项、第3项的全部债务范围内优先受偿。事实与理由：黄金波于2009年6月4日向工商银行丰泽支行申请办理个人一手房购置贷款50万元，贷款期限240个月，贷款利率执行同期同档次基准利率下浮30%，采取按月等额本息还款方式还款，贷款用于被告夫妻购置位于泉州市洛江区，并以上列房产提供抵押担保。工商银行丰泽分行于2009年7月29日办妥商品房正式抵押登记，经审批，按《个人购房借款／担保合同》（下简称借款合同）约定于2009年8月3日发放个人一手房购置贷款50万元到开发商美尔奇公司账户。黄金波自2018年9月3日开始未按时足额偿还贷款本息，截止2019年7月21日已连续6个月未按时足额偿还贷款本息，经多次电话催收、寄挂号信催收及上门催收仍无法归还。根据借款合同第十条违约及违约责任“10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”黄金波已违约，工商银行丰泽分行宣布本笔贷款立即到期，要求黄金波立即清偿未偿还款项（贷款余额314209.82元）以及所产生的利息、罚息及其他费用（积欠利息5515.45元），本息合计319725.27元。 根据连惠英于2009年6月18日向工商银行丰泽分行提交《共同偿还贷款确认书》,连惠英“本人与借款人系夫妻关系，此借款系我与借款人的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由我和借款人共同偿还。”的保证，要求连惠英承担连带偿还责任。 根据借款合同第二十三条保证范围:“保证人承担保证责任的范围按下列第23.2中方式确定：……23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除担保责任：A、本合同16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。因为工商银行丰泽分行并未收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书，故美尔奇公司应承担阶段性连带责任保证。 根椐借款合同第十七条抵押物的处分：“17.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第14.8条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。Ａ、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿”。请求法院判令拍卖变卖黄金波位于泉州市洛江区的抵押物房产,工商银行丰泽分行以所得价款优先受偿。 综上，各被告与工商银行丰泽分行签订的借款合同依法成立有效。各被告已构成违约行为，为保障合法权益，确保银行信贷资金的安全，请求法院判如所请。 黄金波、连惠英均未作答辩。 美尔奇公司辩称，1.本案担保存在物的担保和保证的担保，担保物还存在，也存在执行条件；2.对房屋的抵押登记无异议，该房屋没有办理房产证的问题，是借款人的过错，不是美尔奇公司的过错；3.美尔奇公司不应承担连带保证责任，至少应先实现物的价值担保，存在不足部分，再要求承担连带保证责任。 工商银行丰泽支行围绕其诉讼主张依法提交如下证据：个人购房借款、担保合同、房屋买卖合同、首付款发票、商品房抵押登记证明、共同还款确认书、借款凭证、贷款发放凭证、身份证明、婚姻证明、户籍证明、工商注册信息、贷款信息表、上门催收照片等共同证明其主张。黄金波、连惠英未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。美尔奇公司未向本院提交证据。工商银行丰泽支行提供的上述证据具备形式真实性，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。 根据工商银行丰泽支行的庭审陈述和经本院审查认定的证据，本院认定的事实与工商银行丰泽支行所述基本一致。 本院认为，工商银行丰泽支行具有从事金融业务的主体资格，其与黄金波、美尔奇公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。工商银行丰泽支行依约履行了向黄金波发放贷款50万元的合同义务。黄金波在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约，工商银行丰泽支行依照借款合同约定，要求黄金波还款，具有事实与法律依据。黄金波除应归还所欠借款本息外，还应支付相应的罚息、复息。故工商银行丰泽支行要求黄金波偿还尚欠的借款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，合理合法，本院予以支持。连惠英作为在《共同偿还贷款确认书》上签名确认自愿承担共同还款义务，故应对案涉贷款承担共同还款责任，工商银行丰泽支行要求连惠英共同偿还黄金波本案债务的诉讼请求，理由正当，应予支持。美尔奇公司自愿为本案债务向工商银行丰泽支行承担连带责任保证，其的保证责任期间是到案涉房产正式抵押登记手续办理完毕及房屋他项权证并交予工商银行丰泽支行之日止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，现工商银行丰泽分行尚未领取到该房产的房屋他项权证，美尔奇公司应依法承担连带保证责任，工商银行丰泽支行在合同约定的阶段性保证期限内向美尔奇公司主张权利，合理合法，应予支持。美尔奇公司在承担保证责任后有权向黄金波追偿。黄金波自愿以其购买的坐落于泉州市洛江区房产为本案借款提供抵押担保，抵押物依法办理了房屋抵押预告登记手续，工商银行丰泽支行依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。物权法第187条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质。根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，工商银行丰泽支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持。据此，工商银行丰泽支行主张对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。黄金波、连惠英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄金波、连惠英应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行偿还借款本金314209.82元，利息、罚息、复利5515.45元，并按中国人民银行有关规定及案涉《个人购房借款/担保合同》约定支付自2019年7月22日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利； 二、被告泉州美尔奇房地产开发有限公司对被告黄金波上述债务承担连带清偿责任；其在承担清偿责任后，有权向被告黄金波追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6095.80元，由被告黄金波、连惠英、泉州美尔奇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  罗玉虹 人民陪审员  吴媚英 二〇二〇年四月十日 书 记 员  苏菲菲 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。