西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初6164号原告：张军，男，1975年8月28日出生，汉族，住陕西省洋县。被告：黄虎，男，1977年10月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告张军与被告黄虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张军，被告黄虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。             原告张军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年8月5日至2017年7月5日房屋使用费(包括租金每月每平方米33.3元，物业费每月每平方米3.5元)61824元； 2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月1日，原、被告双方签署房屋租赁合同，约定原告将其承租的陕西铁峰建设工程有限公司联福大厦一层建筑面积888平方米其中部分470平方米的门面房转租给被告。合同签订后，被告依照约定向原告交了租金及押金。在装修期间由于被告装修材料较多故提出让原告将其隔壁暂未租出去的门面房后面的部分空间作为库房临时堆放建筑材料，故双方口头约定被告有偿使用库房和消防通道。被告在装修完成并正式营业后找各种理由拒不腾交库房及消防安全通道。原告多次告知并打电话、发短信、发通知，被告却拒不搬离也不交房屋使用费。被告于2017年7月30日才搬离该承租房屋。被告黄虎辩称，双方签合同属实，但并未口头约定租赁库房及消防通道，亦没有约定收费。且被告没有占用原告库房，仅在安全通道上放东西，库房中堆放的东西是前一个烧烤店的东西，至今未清理，原告从未通知让被告腾出安全通道。原告诉请没有依据，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要条款有：第一条、甲方将西安市XX街XX大厦XX层门面房中部分房屋建筑面积470平方米出租给乙方。第二条、租赁期限。租赁期共3年，甲方从2016年8月1日起将出租房屋交付乙方使用至2019年7月31日收回。从2019年6月1日至2019年7月31日为装修期。装修期房租免费，其他费用正常交纳。若乙方提前终止合同需承担装修期房租。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋。1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的。2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。3、擅自拆改房屋的承重结构。4、拖欠租金及其他相关费用累计达壹个月的。第三条、租金和租金交纳期限及交纳方式和维修养护责任。甲、乙双方议定年租金610000元，押金50000元，每次租金到期前壹个月前五日预付下一期租金。第四条、1.乙方应按规划摆放，不得占道经营，堵塞通道，切实保险防火通道的畅通，场内严禁使用大功率电器……。合同签订后，张军将租赁房屋交给黄虎使用，黄虎分数次通过银行转账及给付现金向张军支付房屋租金610000元，张军给黄虎写有部分租金收据。2017年3月8日，黄虎告向张军支付押金50000元。2017年6月10日，将房屋出租给张军的案外人铁锋公司给黄虎送达“房屋租赁逾期催款通知”，要求交付拖欠房租并承担责任。因各方未能化解房屋租赁纠纷，2017年6月11日，黄虎给张军发微信通知“老何通知我们，因没交房租今晚要停电收房，你抓紧时间回来协调！否则停业损失你来负责”。2017年6月17日，黄虎给张军发出微信通知， “张军，按合同约定，我方向你支付了承租联福大厦一层门面房2017年9月30日前的全部租金，但因你方未能按时交付陕西铁锋建设工程有限公司白建峰出租人的租金，导致不能正常买电。因此，我方现正式通知你方，2017年9月30日解除双方于2016年8月1日签署的房屋租赁合同。自2017年10月1日起，我方不再承租你方位于西安市XX街XX大厦XX层门面房，并通知你收到该通知之日起5日内退还我方押金5万元整。后附白建峰催款通知。”2017年6月26日，张军给黄虎写有如下内容通知“重庆深港老火锅黄虎商户：根据合同约定，你方应在本月25日之前缴纳下年度房租，我已提前到店多次，但你方至今未交。因此，根据合同约定，你方已经违约。故请你于6月28日全部搬离并交清所欠水、电、物业费及仓库使用费等相关费用和有关手续，终止合同并承担违约金。否则后果自负！”。因张军欠铁锋公司房屋租金，铁锋公司多次向黄虎通知停水停电，腾房清租。2017年7月8日，黄虎向铁锋公司支付房租4万元。2017年7月30日，黄虎从租赁房屋中搬走。2018年2月5日，黄虎将张军诉至本院，认为张军违约致租赁房屋不能使用，故诉请：1.判令张军返还黄虎房屋租赁押金50000元及2017年7月至9月份房租152500元，共计202500元；2. 张军赔偿因其违约给黄虎造成的经济损失160000元；3. 黄虎承担诉讼费。张军在该案中辩称，张军给黄某某20000元装修补贴。6月份没有给原告停电，对于有没有发催款通知张军不知道，张军6月份不欠铁锋公司房租。本院查明双方纠纷事实后认为，由于张军未按时向原出租人支付2017年5月以后的房租，构成其与原出租人签订的主合同根本违约，亦导致张军与黄虎之间的房屋租赁合同无法履行，对此，张军应承担其与黄虎合同的违约责任。张军与黄虎房屋租赁关系于2017年7月30日黄虎搬走时解除。至于黄虎要求张军返还2017年8、9两个月的房租及赔偿经济损失160000元的诉讼请求，无据，不予支持。2018年6月13日，本院作出（2018）陕0104民初1920号民事判决书，判决：一、该判决生效后十日内，张军返还黄虎2017年7月份房屋租金50833元，支付违约金61000元，押金50000元；二、驳回黄虎其余诉讼请求。张军不服判决，上诉至西安市中级人民法院，要求改判第一项判决为张军返还黄虎2017年7月份房屋租金50833元，押金50000元。西安中院另查明，黄虎有迟延支付部分租金的事实，认为一审认定张军承担违约责任并无不妥，但考虑黄虎也有迟延履行，故酌情由张军向黄虎支付违约金41000元，遂于2018年9月26日作出（2018）陕01民终8470号民事判决书，判决：一、维持（2018）陕0104民初1920号民事判决第二项；二、变更（2018）陕0104民初1920号民事判决第一项为，本判决生效后十日内，张军返还黄虎2017年7月份房屋租金50833元，支付违约金41000元，押金50000元。另查明，经张军同意，2016年8月1日至2017年6月11日期间，黄虎占用前述租赁合同约定承租门面房之外后部，建筑面积约22平方米左右的消防通道。该消防通道包括在张军从案外人处承租的房屋面积之内。庭审中，XX组XX房，但不能明确拍摄时间，被告表示不清楚真实性，但被告经营的是火锅店，不可能有烧烤店的物品。原告亦陈述库房已被超市使用，并非照片中所载状况。经询，原、被告均表示，如果法院认为占用消防通道的租赁关系属无效租赁关系，认可该租赁关系无效。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的诉讼后果。原、被告签订的租赁合同未约定由被告承租案涉的库房及消防通道，原告所举库房照片打印件不能明确拍摄时间，库房现场亦已变化不能查验曾经是否有被告物品占用，原告张军仅以本人单方制作的腾交库房通知，亦不足以证明被告曾占用库房。故原告张军主张被告黄虎占用其库房的事实，本院不予认定。原告张军无权要求被告黄虎支付库房占用费。原告张军与被告黄虎对租赁470平方米房屋用于黄虎经营火锅店签订书面合同，表明双方对商业经营过程中租赁房屋都是谨慎、正式的，现原告张军主张双方在书面合同之外口头对库房及消防通道的占用作出有偿使用的约定，被告明确否认有口头约定，故原告仅以本人陈述不足以证明双方约定对消防通道的使用是按租赁房屋同样标准收取租金及物业费的，原告无权要求被告支付消防通道的占有使用费及物业费。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材、不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道……。双方明确知晓法律法规对消防通道的强制性规定，仍然占用消防通道，原告允许被告占用消防通道，双方虽就消防通道形成租赁关系，但该租赁关系因违反法律法规强制性规定，依法无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、原告张军与被告黄虎就位于西安市XX街XX大厦XX层XX房内约XX平方米消防通道成立的租赁关系无效；二、驳回原告张军要求被告黄虎支付2016年8月5日至2017年7月5日房屋使用费(包括租金每月每平方米33.3元，物业费每月每平方米3.5元)61824元之诉讼请求。案件受理费1346元，由原告张军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审  判  长   秦  雁审  判  员   岳  鹏人民陪审员   张扣利 二Ｏ二Ｏ年四月十二日 书  记  员   周  萍 1