安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初575号 原告：淮北市天和堂商行，住所地安徽省淮北市相山区相东街道淮海路。 经营者：吴文杰，女，1988年1月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区包河大道699号高速时代城。 委托诉讼代理人：李玮(系吴文杰之母)，女，1964年1月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区八号桥社区淮海路。 委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽亚星律师事务所律师。 被告：中国人民财产保险股份有限公司淮北市分公司，住所地安徽省淮北市相山区古城路。 负责人：邵建彬，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王战越，该分公司员工。 委托诉讼代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。 原告淮北市天和堂商行（以下简称天和堂商行）与被告中国人民财产保险股份有限公司淮北市分公司（以下简称人保淮北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天和堂商行的委托诉讼代理人李玮、赵玉宏，被告人保淮北分公司的委托诉讼代理人李海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天和堂商行向本院提出诉讼请求：1.判决人保淮北分公司2019年3月19日《解除合同通知》无效；2.判决人保淮北分公司按约立即支付2019年全年租金21.5万元，赔偿逾期支付租金的利息损失（自2019年3月1日起暂计算至2019年10月31日止，按6%年利率计算为5370元，剩余利息损失继续按6%年利率继续计算至付清租金之日止)，支付拖欠的物业费(5544元)，水电费等相关费用，并按合同约定支付违约金；3.本案诉讼费由人保淮北分公司承担。事实和理由：2016年12月12日，人保淮北分公司因经营租赁天和堂商行位于淮北市相山区南湖路203号天赐良XXX、XXX室房屋。为了明确双方的权利义务，天和堂商行与人保淮北分公司签订了房屋租赁合同。合同约定，人保淮北分公司租赁该103、104室约462平方米，并对房屋的权属及状况做了具体约定；租赁期限三年，2016年12月16日起至2019年12月16日止；年租金21.5万元，每半年结算一次，人保淮北分公司于每半年的第一个月底前转账支付给天和堂商行；合同还约定了天和堂商行、人保淮北分公司的其他权利义务。2016年12月16日，天和堂商行将租赁房屋及室内的家具、电器、装修及其他设备设施造册移交给人保淮北分公司，天和堂商行完全履行了出租人的义务。其后，人保淮北分公司正常使用房屋，也已支付了租金。2018年下半年，人保淮北分公司突然以租赁房屋不符合消防安全为由要求天和堂商行出具消防检查证明，天和堂商行随后向人保淮北分公司提交相关消防证明，并申请淮北市相山区公安消防大队对租赁房屋及场所进行消防检查，检查结果为合格。2019年3月下旬，人保淮北分公司向天和堂商行寄送《解除合同通知》，以天和堂商行没有履行房屋的权属及状况的约定，存在违约为由单方解除房屋租赁合同。天和堂商行认为，人保淮北分公司单方擅自解除房屋租赁合同的行为既不符合合同约定的单方解除合同的条件，也不符合《中华人民共和国合同法》等法律规定的解除合同的条件(《中华人民共和国合同法》第95条)，因此人保淮北分公司单方解除房屋租赁合同无效。2019年4月11日，天和堂商行委托律师向人保淮北分公司发出《关于继续履行房屋租赁合同的律师函》，明确表明天和堂商行不同意解除房屋租赁合同，要求人保淮北分公司继续履行房屋租赁合同，限期支付拖欠的租金。否则，将通过法律途径追究人保淮北分公司的全部违约责任。2019年2月13日、8月5日天和堂商行分别开具了上半年、下半年各107500元租金发票，并将两份发票交付给人保淮北分公司，但人保淮北分公司至今没有支付租金。综上所述，人保淮北分公司长期欠付租金的行为已构成违约，单方解除房屋租赁合同没有法律依据，特向法院提起诉讼，请依法判决。 人保淮北分公司辩称，一、人保淮北分公司向天和堂商行发出的解除合同通知合法有效，天和堂商行与人保淮北分公司之间签订的房屋租赁合同已于2019年3月29日解除。涉案房屋租赁合同第1.3条第（7）项约定甲方保证该房屋符合消防安全、防灾等工程建设强制性标准，天和堂商行未按合同约定提供房屋符合消防安全等工程建设强制性标准的相关证明，并且，因天和堂商行无法提供建设工程竣工验收消防备案凭证，导致人保淮北分公司不能办理开发区营销服务部新的保险许可证及变更营业执照，合同目的不能实现，天和堂商行系本案违约方，人保淮北分公司享有合同解除权，人保淮北分公司解除合同通知送达给天和堂商行后，租赁合同即解除；二、人保淮北分公司不应向天和堂商行支付2019年租金21.5万元、赔偿利息损失、物业费、水电费、违约金等。2019年3月29日，人保淮北分公司搬出涉案房屋，人保淮北分公司多次通知天和堂商行办理房屋交接手续，送还钥匙，但天和堂商行拒不收取钥匙，不接收房屋。截至2019年3月29日，共产生租金53750元，人保淮北分公司于2017年1月12日支付天和堂商行办公家具押金2万元，于2019年4月19日支付租金35833元，人保淮北分公司多支付2083元，天和堂商行应予返还。涉案房屋的物业费、水电费等在2019年3月29日前已由人保淮北分公司支付，在此之后的费用应由天和堂商行自行承担。综上所述，天和堂商行要求确认解除合同无效、支付租金、利息、物业费、水电费、违约金的诉诉讼请求并无事实及法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天和堂商行提交的房屋租赁合同、房地产权证、交接清单、《解除合同通知》、《关于继续履行房屋租赁合同的律师函》、消防监督检查记录，人保淮北分公司提交的中国工商银行网上银行电子回单、履约保证金申请、其他支出类网银申请表（2014版）、解除合同通知书、EMS快递单及查询单、照片二十四张（2019年3月29日10张，3月30日2张，2019年4月9日4张）、人保淮北分公司开发区营销服务部工商登记信息、徐家奉调查笔录、武珂调查笔录、中国工商银行特种转账凭证、物业费发票、淮北市供水总公司通用发票2张、建设工程竣工验收消防备案凭证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证；人保淮北分公司提交的《保险公司管理规定》、《保险许可证管理办法》、《保险公司分支机构市场准入管理办法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》，安徽保监局行政许可事项办事指南、行政许可事项目录（保险公司分支机构变更营业场所审批）（来源于中国保险监督管理委员会安徽监管局官网）、消防事项办理资料清单（竣工验收消防备案）、《建设工程消防监督管理规定》不是证据；2019年6月4日照片8张与本案无关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，甲方天和堂商行与乙方人保淮北分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方出租给乙方位于淮北市相山区南湖路203号天赐良缘13栋XXX、XXX室，房屋建筑面积527.02平方米，分割出65.02平方米，实际出租给乙方462平方米；该房产所有权人为李玮，甲方是从李玮处承租而来；甲方保证对该房屋享有完全的、合法的使用权；甲方保证该房屋不属于违法建筑，也不存在未办理竣工验收等违法情形；甲方保证该房屋符合消防安全、防灾等工程建设强制性标准；甲方保证房屋内部设施及配置适宜于乙方使用用途，包括但不限于提供完备的供水、供电及通讯设施，甲方承诺2间门面房的门头以及房屋内的办公家具免费给乙方使用，办公家具损坏的由乙方进行维修过赔偿，乙方另需缴纳办公家具押金2万元；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；甲乙双方约定甲方于2016年12月26日前向乙方交付该房屋，房屋租赁交接清单经双方交付验收签字盖章之日视为交付完成之日；房屋租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月16日止；租赁期满，甲方有权收回且乙方应如期返还该房屋，乙方返还该房屋应当按照租赁合同签订时的租赁房屋交接清单进行接收和验收，并相互结清各自应当承担的费用；房屋每年租金为21.5万元，该租金3年内不变，租金按半年结算，由乙方于每半年的第1个月底之前交付给甲方，租金以转账方式支付，甲方应在租金支付前30日内以乙方开具足额有效的增值税专用发票；租赁期间的水费、物业费、室内设施维修费等由乙方承担；租赁期间，乙方承诺不变更该房屋主体结构；甲方按本合同的约定将租赁房屋交付乙方使用，并保证在租赁房屋交付乙方时，其出租行为符合法律法规和有关主管部门的规定要求，其出租房屋符合消防安全、防灾等工程建设强制性标准；甲方应当向乙方提供在当地工商部门办理营业照时所需的房屋产权证明复印件等相关文件或同等有效的证明文件，并保证所提供的文件合法有效；乙方应依照本合同约定的期限、数额向甲方及其委托的物业服务公司以及第三方支付租金、税费及其他应缴费用；租赁期间，除本合同另有约定外，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按每月租金的1倍向乙方支付违约金，如果乙方提前预付了租金和费用的，甲方应退还与未实际发生的租赁期限相对应的租金和费用；租赁期间，除本合同另有约定外，乙方擅自提前退租的，乙方应按每月租金的1倍向甲方支付违约金；同时约定甲方交付的房屋不符合本合同的约定，并且在乙方指定期限内无法修复的，一方可以通知另一方解除本合同，自通知到达当日正式解除，违约一方应向另一方按每月租金的1倍支付违约金，支付的违约金不足以弥补另一方损失的，违约一方还应继续赔偿差额部分等合同解除的条件，并约定发生纠纷向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉等内容。 合同签订当日，天和堂商行将租赁房屋及室内的家具、电器、装修及其他设备设施造册移交给人保淮北分公司。2017年1月12日人保淮北分公司向天和堂商行缴纳家具履约保证金2万元。 合同签订后，人保淮北分公司向天和堂商行支付了2016年12月12日至2018年12月11日的租金43万元(2017年1月23日支付107500元、2017年6月30日支付107500元、2018年1月26日支付107500元、2018年9月3日支付71700元、2019年4月4日支付35800元)，并于2019年4月9日支付了2018年12月12日后的部分租金35833元；人保淮北分公司向物业公司交纳了2016年12月12日至2018年12月11日物业费11088元（每年5544元），并交纳了2018年12月12日以后部分物业费2772元。因办公场所变更，人保淮北分公司需要重新领取营业执照，需要向有关单位提交建设工程消防验收消防备案凭证，然而自合同签订之初至今，涉案房屋未取得建设工程消防验收消防备案凭证。经人保淮北分公司多次与天和堂商行协商，天和堂商行仅能提供淮北市相山区公安消防大队作出的《消防监督检查记录》，不能满足人保淮北分公司变更营业执照的需求，导致人保淮北分公司无法正常开展业务，在涉案房屋租赁期间人保淮北分公司亦未取得从事保险业经营要求的特种行业许可证。人保淮北分公司遂于2019年3月19日向天和堂商行发出《解除合同通知》，主要内容：该合同中对房屋权属及状况作了8项承诺，在合同履行中，发现贵行没能兑现上述承诺，存在违约行为，我公司提出交涉，但迟迟未能解决。鉴于隐患无法消除，履行合同存在严重障碍，根据合同约定，现通知贵行解除《房屋租赁合同》，解除合同时间即本通知送达贵行之时，因合同解除相关善后事宜，我公司愿意按照约定协商解决等内容。人保淮北分公司于2019年3月28日向天和堂商行发出该通知，2019年3月29日李玮签收。人保淮北分公司于2019年3月29日搬离涉案房屋，并通过电话向李玮告知，李玮以在外地为由拒绝接收钥匙。天和堂商行收到人保淮北分公司发出的解除合同通知后，于2019年4月11日向人保淮北分公司发出《关于继续履行房屋租赁合同的律师函》，明确表明不同意解除房屋租赁合同，要求人保淮北分公司继续履行房屋租赁合同，限期支付拖欠的租金。否则，将通过法律途径追究人保淮北分公司的全部违约责任等内容。天和堂商行分别于2019年2月13日、2019年8月5日开具了上半年、下半年各107500元租金发票，并将两份发票交付人保淮北分公司。后经双方多次协商就合同解除、租金等问题一直未达成一致意见，遂致使本纠纷发生。 另，李玮于2011年9月19日取得涉案房屋房地权证（证号淮房地权证字第XXX、XXX号）；天和堂商行系个体工商户，家庭经营模式，李玮系天和堂商行经营者吴文杰之母。 本院认为，天和堂商行与人保淮北分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 关于租赁合同解除问题。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，天和堂商行将涉案房屋出租给人保淮北分公司作经营场所，出租人提供的房屋应满足承租人的使用需求。合同约定：“出租人按本合同的约定将租赁房屋交付给承租人使用，并保证在租赁房屋交付乙方时，其出租行为符合法律法规和有关部门的规定要求，其出租房屋符合消防安全、防灾等工程建设强制性标准；甲方交付的房屋不符合合同的约定，并且在乙方指定期限内无法修复的，乙方有权解除合同”，同时根据人保淮北分公司提交的证人证言、双方当事人的陈述，能够确定双方对人保淮北分公司将涉案房屋用作经营场所，因经营场所变更需要提供竣工验收消防备案手续是明知的，该备案手续可以通过出租人与其相互配合提交相关资料的方式予以补充备案，天和堂商行自始至终愿意配合人保淮北分公司办理该备案手续，但至今天和堂商行一直未能取得竣工验收消防备案手续，人保淮北分公司无法取得从事保险业经营要求的特种行业许可证，无法合法经营。虽然在合同中未对办理竣工验收消防备案手续进行明确约定，但是对于人保淮北分公司而言，其承租涉案房屋的目的即为经营保险业务，涉案房屋系经营用房，如认定合同目的仅为取得房屋的使用权，不考虑承租人的实际经营需求，将使在合同签订和履行过程中本无过错的承租人就损失无法得到救济，无疑有违公平原则。因此，人保淮北分公司在天和堂商行无法满足其经营要求，为防止损失继续扩大有权解除房屋租赁合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。天和堂商行在收到解除合同通知后虽然向人保淮北分公司发出律师函提出了异议，但未在法律规定的期限内向人民法院起诉，故其诉称人保淮北分公司解除合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于合同的解除时间。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，人保淮北分公司发送合同解除通知邮寄给天和堂商行，天和堂商行收到函件的日期2019年3月29日，租赁合同于该日解除。 关于涉案房屋返还的时间。2019年3月29日，人保淮北分公司搬离涉案房屋，当日欲将房屋钥匙交还天和堂商行，天和堂商行以在外地为由拒绝接收钥匙。人保淮北分公司已作出返还房屋的意思表示，且有交出钥匙的行为，客观上也停止了对房屋的占有、使用。因此，涉案房屋返还时间为2019年3月29日。 关于租金、物业费、水电费与逾期付款利息。人保淮北分公司已付清2018年12月12日前的租金，并于2019年4月9日向天和堂商行支付租金35833元，经计算2018年12月12日至2019年3月29日应付租金为64500元（2018年12月12日至2019年3月11日应付租金为53750元，2019年3月12日至2019年3月29日应付租金为10750元），人保淮北分公司仅于2019年4月9日支付租金35833元，尚欠付租金28667元。同时，合同解除后，天和堂商行收取的办公家具押金2万元应予退还。 关于物业费、水电费。根据双方当事人的陈述及人保淮北分公司提交的交纳物业费的凭证，人保淮北分公司于2019年3月1日交纳物业费2772元为自2018年12月12日至2019年6月11日期间的物业费。天和堂商行未举证证明欠付水电费，应承担举证不能的法律后果。 天和堂商行在人保淮北分公司搬离后，未及时采取措施防止损失扩大，对于扩大损失由其自行承担，故天和堂商行主张的2019年3月29日以后的租金、物业费、水电费没有依据，本院不予支持。 由于人保淮北分公司逾期支付租金，应向天和堂商行支付逾期付款利息。根据合同约定人保淮北分公司应在2018年12月月底前交清租金。天和堂商行主张的逾期付款利息应自2018年12月31日起，以64500元为基数，计算至2019年4月8日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利息计算；自2019年4月9日起，以28667元为基数，计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利息计算；自2019年9月20日起，以28667元为基数，计算至2020年4月20日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，经计算利息为2131.52元。因合同解除退还办公家具押金，与租金相互折抵后，人保淮北分公司尚应向天和堂商行支付租金8667元。折抵后，未付租金8667元的利息，自2020年4月21日起至8667元租金付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。 关于违约金。合同解除前，人保淮北分公司未足额支付租金，构成违约，但双方未就逾期支付租金的违约金进行约定，且天和堂商行已经主张了租金逾期付款利息，故天和堂商行主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第二十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第二十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认淮北市天和堂商行与中国人民财产保险股份有限公司淮北市分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月29日解除； 二、中国人民财产保险股份有限公司淮北市分公司于本判决生效后十五日内向淮北市天和堂商行支付租金8667元及逾期付款利息2131.52元，并自2020年4月21日起至8667元租金付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息； 三、驳回淮北市天和堂商行的其他诉讼请求。 案件受理费4525元，因适用简易程序结案，减半收取2262.5元，由淮北市天和堂商行负担2000元，中国人民财产保险股份有限公司淮北市分公司负担262.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二〇年四月二十日 书记员  徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。