福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终823号 上诉人（原审被告）：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：段宇，男，1989年5月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建达业律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路498号101、102、202、203单元。 法定代表人：陈军树，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，该支行职员。 委托诉讼代理人：林颖倩，男，该支行职员。 上诉人厦门恒大置业有限公司（以下称恒大置业公司）因与被上诉人段宇、原审第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下称农业银行集美支行）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法适用独任制，于2020年3月27日进行了审理。本案现已审理终结。 恒大置业公司上诉请求：一、或者撤销一审判决第二项首付款利息损失、第四项被上诉人已向农业银行集美支行支付的贷款利息、第五项上诉人向农业银行集美支行偿还被上诉人就《个人贷款合同》项下剩余的贷款利息；或者撤销一审判决第六项违约金30769.02元，在违约责任和损失赔偿责任中选择其中之一适用。二审庭审中明确为撤销一审判决第二、四、五项。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令上诉人承担银行贷款利息有误，上诉人仅应承担退还购房款本金的责任。《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条款已明确约定了出卖人退款的范围是买受人支付给出卖人的购房款本金及按0.01%计算给付利息，但并不包括被上诉人向银行贷款所支付的利息。因此，一审法院判决支持被上诉人提出的赔偿银行贷款利息的诉求，没有合同和法律依据，请求法院依法予以驳回。 二、一审法院既判决上诉人承担利息损失的赔偿责任，又判决承担全部房价款1%的违约责任有误，请求二审法院依法予以纠正。一审法院对上诉人逾期交楼一个违约行为，同时判决上诉人承担银行贷款利息的损失赔偿责任和全部房价款的1%的违约责任，赔偿的数额将超过造成损害的数额，加重了上诉人的责任。违约责任是以补偿为主惩罚为辅，而损害赔偿是以惩罚性质为主。对同一违约事实不应同时适用违约责任和损失赔偿责任。厦门市中级人民法院已经发生法律效力的（2019）闽02民终3903号二审判决仅支持了被上诉人林建辉银行贷款利息损失，但对全部房价款的1%违约责任依法予以驳回。根据“同案同判”的原则，请求二审法院依法予以改判。 段宇辩称，一、本案购房合同的解除系由上诉人严重违约导致，被上诉人有权就因上诉人的违约行为给原告造成的损失主张赔偿。而首付款利息、贷款利息，均是因上诉人的违约行为给被上诉人实际造成的损失。同时，双方签订的购房合同关于合同解除后上诉人应当承担的违约责任条款，也明确规定了上诉人应当承担赔偿的利息计算方式。一审法院判决上诉人承担首付款和贷款利息损失的赔偿责任，既有事实依据，也有合同和法律依据。二、本案与（2019）闽02民终3903号案件情况不同，3903号案涉案的商品房预售合同中，没有明确规定出卖人要同时承担利息损失和违约金，而本案合同对此明确作了约定；另外，因上诉人逾期交房，被上诉人为维护合法权益，经历了漫长的诉讼维权，花费了大量的经济成本、时间成本，同时也丧失了很多重新购房的交易机会，被上诉人的损失无法全部用经济来衡量。因此，上诉人承担赔偿利息损失和1%的违约金，赔偿数额不会超过造成的损害数额。 农业银行集美支行述称，其答辩意见与一审的答辩一致，购房合同是原被告之间的纠纷，与农行无关。在贷款债务未清偿前，不能免除借款人（购房人）还款责任，也不能免除担保人（恒大）的担保责任，我行保留追诉的权利。 段宇向一审法院起诉请求：1.解除段宇与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05006020）；2.判令恒大置业公司立即向段宇返还已经支付的首付款926902元及恒大置业公司实际履行之日止段宇已向农业银行集美支行归还的贷款本金（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向段宇赔偿以首付款926902为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年2月25日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司向段宇赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代段宇向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司代段宇向农业银行集美支行赔偿提前还款补偿金；7.判令恒大置业公司向段宇赔偿违约金30769.02元；8.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月10日，段宇与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定段宇购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼11层1103室，房屋总价款3076902元；段宇于签订买卖合同前已支付定金20000元，于2017年2月25日前支付首期房款906902元，余款2150000元由银行提供按揭贷款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向段宇交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，段宇有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还段宇已付全部房款（含已付贷款部分），并自段宇付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向段宇支付违约金。 2017年4月20日，段宇（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》约定由段宇向农业银行集美支行借款2150000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年4月20日至2047年4月19日止，贷款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之七后确定；合同同时约定，段宇承诺在借款实际发放之日起一年内不提前还款，确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收壹个月的贷款利息。农业银行集美支行已按约将按揭贷款2150000元汇给了段宇，段宇将贷款汇入恒大置业公司银行账户,段宇于2017年6月起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 法庭审理过程中，各方确认案涉商品房买卖合同于2017年4月6日取得备案登记。农业银行集美支行于2017年5月3日取得案涉房屋的抵押权预告登记证明。恒大置业公司确认段宇已按约定全额支付购房款项，确认案涉房屋尚未交房，确认案涉房屋周围无中高考考点。 一审法院认为，恒大置业公司与段宇签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，双方均应依约履行。争议焦点之一是恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1.台风是否构成逾期交付的合理事由及扣减天数的认定。恒大置业公司主张因“莫兰蒂”等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在“莫兰蒂”等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，法院酌定予以扣减15天。2.厦门金砖会议、中高考期间、厦门集美白石片区改造等是否构成逾期交付的合理事由。恒大置业公司并未提交施工日志、监理日志等证据证明其实际施工受阻，且其在庭审时自认案涉房屋周围100米无中高考考点，故对其该抗辩，法院不予采纳。争议焦点之二是逾期交房是否已达约定解除合同的条件。根据商品房买卖合同第十一条约定，恒大置业公司应于2018年12月31日向段宇交付案涉商品房，扣除上述因台风天气扣减的15天，恒大置业公司截至庭审之日仍未交房，逾期天数已超过180天，根据商品房买卖合同第十二条的约定，段宇有权要求解除案涉商品房买卖合同。争议焦点之三是段宇的各项诉求有无依据。关于段宇要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，且各方当事人在庭审时无异议，法院予以确认。关于段宇要求恒大置业公司以首付款926902元为基数，自2017年2月25日起至恒大置业公司实际履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，合乎合同约定，予以支持。关于段宇要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉求，未超出合同约定，予以支持。关于段宇要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行清偿尚欠贷款本息的诉求，法院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，段宇向农业银行集美支行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，庭审时各方均无异议，予以支持。关于段宇要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金30769.02元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。关于段宇要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行支付提前还款补偿金的诉求，因无合同依据，且本院对上述1%的违约金已经支持，该1%的违约金已足以弥补提前还贷违约金损失，故对该项诉求不予支持。为执行便利，恒大置业公司在清偿贷款本息时亦可垫付提前还款补偿金，并将该部分金额从应当向段宇支付的违约金中予以扣减。关于案涉房屋的抵押登记涤除手续，农业银行集美支行当庭明确在收到剩余贷款本息后愿意配合办理抵押登记的涤除手续，法院予以确认。关于撤销案涉合同的备案登记问题，双方均同意在案涉房屋抵押登记手续涤除之后，由双方协助配合办理，法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除段宇与厦门恒大置业有限公司于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05006020）。二、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向段宇返还首付款926902元并赔偿利息损失（利息以926902元为基数，自2017年2月25日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向段宇返还自2017年4月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止段宇已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)。四、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向段宇赔偿自2017年4月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止段宇已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。五、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还段宇就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼11层1103室房屋的抵押登记涤除手续。段宇应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05006020）的撤销备案登记手续。六、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向段宇支付违约金30769.02元。七、驳回段宇的其他诉讼请求。 案件受理费31661元，减半收取15831元，由厦门恒大置业有限公司负担。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案二审争议焦点为恒大置业公司应承担的案涉商品房买卖合同解除的违约责任范围。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日向段宇交付案涉商品房；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。恒大置业公司作为出卖人，至2019年7月2日收到段宇发出的解除案涉商品房买卖合同通知时仍未能交付案涉商品房，扣除不可抗力天气15日外，逾期已超过180日。一审法院根据段宇的请求判决案涉商品房买卖合同解除并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，并应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条约定的出卖人应支付的利息包含买受人已付贷款部分的利息，故一审判决恒大置业公司赔偿段宇已向农业银行集美支行支付的贷款利息具有合同及法律依据。恒大置业公司关于《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定不包括段宇向银行贷款所支付的利息的上诉主张与查明的事实不符，该项上诉请求本院不予采纳。根据案涉《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人同时应当按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。故一审判决恒大置业公司应向段宇支付违约金30769.02元具有合同依据，本院予以维持。恒大置业公司上诉主张本院已生效的（2019）闽02民终3903号民事判决仅支持了被上诉人林建辉银行贷款利息损失，但对全部房价款的1%违约责任依法予以驳回。本案根据“同案同判”的原则，二审法院依法予以改判。经查，上述（2019）闽02民终3903号案的出卖人亦为恒大置业公司，但其与买受人林建辉签订的商品房买卖合同中对逾期交房违约责任的约定与本案的约定并不相同，故恒大置业公司的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恒大置业公司的上诉请求依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费569元，由厦门恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李向阳 二〇二〇年四月七日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。