上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46391号原告：朱渊丽，女，1983年4月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘慧，上海其新律师事务所实习律师。被告：上海华泓尚隆房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张正林，董事长。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。原告朱渊丽与被告上海华泓尚隆房地产开发有限公司(以下简称华泓尚隆公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序审理，分别于2019年11月8日、2019年1月13日、2020年4月17日对本案公开开庭进行了审理。原告朱渊丽的委托诉讼代理人程园园律师、潘慧实习律师，被告华泓尚隆公司的委托诉讼代理人赵轶律师、韩璐律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱渊丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同及销售承诺的相关约定，履行安装隔门义务；2、判令被告依照合同及相关约定，移装消防栓至适合的位置，确保履行销售承诺;3、如果被告无法履行移动消防栓，则请求被告赔偿原告5万元。事实及理由如下：2018年10月至2019年6月间，被告开发的“静安华邸”项目(对外宣传为静安府)，通过宣传资料、宣传视频以及样板间等，向购房者展示并承诺，B7、B8户型加北阳台和门口的空间，得房率基本为75%，是事实上的“一梯一户”房型。中间隔门关闭后，电梯直接入户，房门口到电梯大约有5—6平方米的区域将属于每户业主自主使用的独立空间，可以和其提供的视频材料中显示的一样，做成整面墙的鞋柜。2019年3月，原告前往静安府看房，在看样板房的过程中，销售主管刘欣告知，B7、B8户型没有样板房，但是户型就是带看的样板房的缩小版，并且中间还多了一道隔门，相当于准“一梯一户”，门口的空间相当于私人空间，可以做一整面鞋柜。原告听信宣传，遂决定选择该户型。此后，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX层XXX室(以下简称涉案房屋)，建筑面积暂测为121.65平方米，房屋总价暂计为9,821,257元。2019年7月，原告偶然得知B7、B8户型并不是“一梯一户”，相邻房屋之间并没有之前承诺的隔门，之前显示为鞋柜的部分已经安装了一个消防栓。根据消防要求，这个位置实际上已经不可能再做鞋柜或者其他任何遮挡物，这完全违反了之前的承诺。原告认为，一、被告的销售行为存在明显的欺诈故意。被告明知该部位将来要安装消防栓，却故意在样板房中将该部位装修为鞋柜，误导原告购买，借机获取高额利润；二、被告的行为给原告造成了严重的损失，原告基于能获得整面墙做鞋柜的预期，选择了该户型，放弃了选择其他户型的机会；三、在签订商品房预售合同的过程中，对应户型图纸的门口区域，未对消防栓进行标识；四、虽然交房时间未到，被告已经以安装消防栓的行为表示其不会按约履行合同，构成预期违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告华泓尚隆公司辩称，不同意原告的诉讼请求。销售合同中并没有对隔门进行约定，被告也没有以任何形式承诺要安装隔门，况且原告要求安装隔门的部位是公共部位而非专有部位，原告并无所有权。至于消防栓的安装，是按照消防的有关规定进行，不属于当事人可以协商的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华泓尚隆公司为涉案房屋所在“静安华邸”楼盘的开发商，于2018年10月9日取得《上海市商品房预售许可证》。2019年5月29日，华泓尚隆公司(甲方、卖方)与朱渊丽(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，暂测建筑面积121.65平方米，每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)80,733.72元，总房价款(不包含房屋全装修价格)9,821,257元。此外，补充条款一第十六条第二款载明，甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束。补充条款一第十六条第四款载明，示范单位(样板房)仅供乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受约束。补充条款一第十六条第六款载明，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围内没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备、或配套建筑物、构筑物。补充条款一第十六条第七款载明，甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不视作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力。预售合同附件二为系争房屋所在整层的平面图，图中未标注过道隔门、消防栓。另查明：1.华泓尚隆公司销售人员陈亮在“小胖看房团”群聊中(原告确认并非对其作出的承诺)表示，B7、B8房型中间有防火门隔开，把防火门打开就能看到对家的电梯厅。2.涉案房屋销售过程中，华泓尚隆公司并未设B7、B8房型的样板房，朱渊丽看到的样板房并非B7、B8房型。3.涉案房屋实为两梯两户，同楼层所在两套房屋的进户门在公共通道两端。公共通道中间无隔断，部分墙面设有消防栓。4、朱渊丽看到的涉案房屋房型平面图中，公共通道中间并无隔门。本院认为，房地产开发商在销售时就房屋及相关设施做出的说明和允诺，如对销售合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入合同，亦应当视为合同内容，但是合同内容必须首先符合合法性要求，如果该说明和允诺本身超越了法律的规定，造成购房人产生的期待不属于合法利益的，即使对合同的订立以及房屋价格产生影响，亦不能构成合同内容，购房人就此产生的不合法利益期待，不受法律保护。本案双方实质的争议焦点在于朱渊丽主张误信华泓尚隆公司在销售房屋时的宣传，认为系争房屋外公共过道存在常闭的消防隔门、入户门外的墙面可做鞋柜加以利用，应构成合同义务。但根据本案查明的事实，公共过道以及相关墙面并非业主专有部分，朱渊丽对此明知，而公共部位依法不能纳入业主的私有空间，公共部位是否存在消防栓亦不影响业主的合法权益。无论华泓尚隆公司是否在样板房中将该部位做成鞋柜展示，都不会赋予朱渊丽对公用部位享有类似专有部位的利益。对于朱渊丽主张的隔门，在公共通道中，即使存在消防隔门，出于消防安全的要求，消防门的状态只能是关闭，而非锁闭，无法形成事实上的“独用空间”，也不属于业主的私人空间，业主本无权专属使用。朱渊丽认为其可将公共部位作为专属部位利用的利益，不属于合法利益，不应受到法律的保护。入户门外墙面是否存在消防栓既不影响户内面积，又不影响对公共过道的日常使用；消防栓是商品房必备设施，即使未标注也必然建造，故不应视为被告违约。况且，本案所涉销售合同补充条款中，也明确约定了资料中未标明的设施不代表不存在。因此，朱渊丽的全部诉请，本院难以支持。但是，华泓尚隆公司销售人员在人数众多的看房团微信聊天群中做出消防门的有关表述，确实让潜在购房者产生期待。华泓尚隆公司作为知名开发商，应承担相应的企业社会责任，加强管理，避免在销售中出现不当宣传，造成购房人对不合法利益产生期待。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱渊丽的全部诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告朱渊丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦二〇二〇年四月十七日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国物权法》……第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……