山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初791号原告：济南碧玉双成房地产营销策划有限公司，住所地：济南市商河县帝景城A区南门西A8-4号。法定代表人：毕延凤，职务：总经理。委托诉讼代理人：马灵美，山东绪才律师事务所律师。被告：山东正华地产有限公司，住所地：济南市济阳区济北开发区黄河大街17号总部经济中心办公楼399室。法定代表人：刘宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周华中，济南市中嘉泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：任辉，男，1982年12月22日生，汉族，该公司职工，住济南市槐荫区。原告济南碧玉双成房地产营销策划有限公司（以下简称碧玉双成公司）与被告山东正华地产有限公司（以下简称正华地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧玉双成公司委托诉讼代理人马灵美，被告正华地产公司委托诉讼代理人周华中、任辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。碧玉双成公司向本院提出诉讼请求：1.判令正华地产公司向碧玉双成公司支付正华水悦府项目相关费用2537564.03元及利息；2.判令正华地产公司支付律师费；3.判令正华地产公司承担本案诉讼费、保全费、保单费。事实和理由：碧玉双成公司自2017年5月开始代理正华地产公司济阳正华水悦府项目房产的销售。2020年1月11日双方进行结算，截至2020年1月正华地产公司拖欠碧玉双成公司2537564.03元费用未结清。经碧玉双成公司催要，正华地产公司迟迟未向碧玉双成公司结清上述款项。为维护自身合法权益，特向法院起诉。正华地产公司辩称，一、被答辩人所述委托代理销售商品房不符合事实。答辩人并未与被答辩人签订过委托代理销售合同。按照合同法等相关法律规定及委托代理销售商品房的行业规范，委托方和受委托方应当签订正式的委托代理销售合同，对所代理销售的销售项目名称、合作方式、合作期限、销售价格、代理进度及代理过程约定、费用负担、代理佣金及支付、违约责任、甲乙双方责任义务以及销售任务等作出明确约定。依被答辩人所述，佣金比例为所销售额的1%，即785079.03元，但按照商品房委托代理销售行业规则，必须要等到商品房销售收到全款或者购房者作按揭贷款银行放款后，作为开发商的答辩人收到房屋全款，委托代理销售合同完成，受委托的代理方才能予以支付佣金。因为在行业实践中，经常出现过购房人交纳预付款，后又反悔不再购房并退回预付款的情况（因非定金需退还），更有甚者，全款购房后也可能出现退房，如果此时按预收款给予委托人佣金，势必会使开发商遭受损失。所以在开发商未收到购房全款的情况下，委托代理销售尚未完成，受委托方不能得到相应佣金。即使销售完成，委托方支付佣金时，委托方也会留有相应的保证金。另外，在双方没有委托销售合同的情况下，对所谓销售时间节点（2017年5月至2020年1月）、办公费用（1650000元）、采购费用（102485元）没有证据支持，无法确定。二、本案实际应为答辩人向答辩人的原项目经理张军及被答辩人法定代表人毕延凤的委托借款。在2017年至2018年答辩人公司的建设过程中，因公司资金困难，曾委托张军和毕延凤借款，后因答辩人不能及时归还借款，张军和毕延凤一直催要，在2019年12月答辩人公司“正华水悦府苑”项目取得商品房预售许可证之后，张军和毕延凤去答辩人公司催要借款，并占着该项目售楼处不走，致使答辩人无法正常售房，答辩人无奈之下才在被答辩人事先打印好的未经确定核实的所谓代理销售佣金、费用清单上盖了公章，但在被答辩人该佣金、费用清单后所附的所谓成交表最后，毕延凤明确注明了“以上借款（除工程款除外）退回时，不在此列计算，由毕延凤同志组织销售。以上情况属实，毕延凤（签名）2020.1.11”。这足以说明本案实属借款，答辩人所盖公章系被张军、毕延凤胁迫、情势所逼，并非答辩人的真实意思表示。按照相关法律规定，答辩人加盖公章的民事法律行为应予以撤销。再者说，如果是被答辩人为答辩人委托代理销售房屋，按照规定销售代理公司应将所收房款直接打入开发商账户，销售代理公司不能经手房款，而本案中款项均是由张军、毕延凤个人账户打到答辩人原公司员工账户，又转入答辩人账户。另外被答辩人给答辩人的成交表中，有5笔款项注明“抵（答辩人欠工程款抵房）”和被答辩人应该没有任何关系。以上均能说明本案性质实为借款，与被答辩人所诉并非同一法律关系，依法应予驳回。碧玉双成公司围绕诉讼请求依法提交了正华水悦府项目未结款清单一份。正华地产公司围绕答辩意见依法提交了正华水悦府项目未结款清单一份、成交表一份、正华地产公司与他人签订的《房地产代理销售合同》一份。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“正华水悦府项目”系正华地产公司开发的房地产项目。2020年1月11日，正华地产公司为碧玉双成公司出具《碧玉双成公司代理销售正华地产公司济阳正华水悦府项目未结款清单》一份，该清单载明：2017年5月至2020年1月正华水悦府项目月费为1650000元（50000元/月），正华水悦府项目成交佣金为785079.03元，采购费用102485元。同时载明：“碧玉双成公司自2017年5月至2020年1月代理销售正华地产公司所产生的相关费用共计2523456.83元，正华地产公司承认代理销售期间所产生的2523456.83元未结清。”正华地产公司在该清单上加盖公章。正华地产公司提交的成交表中载明成交的数量、姓名、面积、单价及总价，毕延凤签字确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：碧玉双成公司与正华地产公司是商品房委托代理销售合同还是借款关系？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”碧玉双成公司提供的正华水悦府项目未结款清单加盖正华地产公司公章，正华地产公司亦认可系其公司出具。正华地产公司辩称在受胁迫、情势所逼的情况下出具，但并未提供证据证明，亦未就该事情报警，本院对其辩称不予采信。根据清单载明的内容，正华地产公司认可碧玉双成公司代理销售行为，亦认可代理销售期间所产生的相关费用，且正华地产公司在庭审中认可碧玉双成公司代理销售房屋所产生的销售后果，故双方应为商品房委托代理销售合同关系。正华地产公司主张双方为借款关系并无证据证明，本院不予采纳。债务应当清偿，正华水悦府项目未结款清单明确载明正华地产公司欠碧玉双成公司代理销售期间产生的2523456.83元未结清，故正华地产公司应当偿还该笔债务。碧玉双成公司主张的利息可自起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。碧玉双成公司主张的律师费和保单费，因双方并无约定该费用的承担，且碧玉双成公司亦未提供证据证明，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山东正华地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济南碧玉双成房地产营销策划有限公司未结清款2523456.83元及相应利息（以本金2523456.83元为基数，自2020年3月17日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告济南碧玉双成房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13550元、诉讼保全费5000元，由原告济南碧玉双成房地产营销策划有限公司负担75元，被告山东正华地产有限公司负担18475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘振虎二〇二〇年四月二十七日书记员  王 娜