广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初900号原告：张少萍，男，汉族，1989年10月14日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会罗阳小组，公民身份号码：441************038。委托诉讼代理人：黎同谦，广东砝码律师事务所律师。被告：陈沛忠，男，汉族，1953年8月30日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会田头小组庙下，公民身份号码：442************511。被告：陈国昌，男，汉族，1981年10月6日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会田头小组庙下，公民身份号码：441************512。被告：陈国平，男，汉族，1980年1月3日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会田头小组庙下，公民身份号码：441************533。被告：王佩珠，女，汉族，1988年4月29日出生，身份证住址：广东省东莞市*************，公民身份号码：441************547。原告张少萍诉被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告张少萍的委托诉讼代理人黎同谦到庭参加诉讼，被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张少萍向本院提出诉讼请求：1.确认原告张少萍与被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠于2019年2月16日签订的《土地转让协议书》无效；2.被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠向原告张少萍返还购地款29万元和填土款5000元，并支付利息（其中以5万元为基数，从2019年2月19月起计算；以5万元为基数，从2019年2月28日起计算；以10万元为基数，从2019年3月22日起计算；以5万元为基数，从2019年4月15日起计算；以4万元为基数，从2019年5月28日起计算；以5000元为基数，从2019年6月13日起计算；上述利息均按中国人民银行同期贷款利率计至清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠承担。事实与理由：原告张少萍因需要土地用于建房，于2019年2月16日与四被告共同签订《土地转让协议书》,购买四被告位于惠州市博罗县*********的住宅地，土地面积144平方米，土地转让价格为49万元。合同签订当日,原告通过案外人陈汉南（微信号：LHN619838）向被告陈沛忠（微信名：昌哥田头，微信号：wxidocvp1v5pqwb521）支付定金1万元，2019年2月19日原告以现金形式支付被告陈沛忠4万元，被告陈沛忠当日出具总收款为5万元的定金《收据》（NO.107532）。2019年2月28日原告通过案外人徐丽瓦向被告陈国昌支付购地款5万元，被告陈沛忠向原告出具收款《收据》（NO.0074832）。2019年5月28日原告通过案外人徐丽瓦向被告陈国昌支付购地款10万元，被告陈沛忠向原告出具收款《收据》（NO.0074834）。2019年4月15日原告通过案外人徐丽瓦向被告陈国昌支付购地款5万元，被告陈国昌代陈沛忠向原告出具收款《收据》（NO.0074835）。2019年5月28日原告通过案外人陈汉南微信向被告陈国昌支付购地款4万元，被告陈国昌代陈沛忠向原告出具收款《收据》（NO.0074836）。被告收取原告购地款29万元后，将案涉土地交原告使用，原告随即通知李炳柱进行填土并支付5000元。上述共计支付295000元。填土开始后，园洲镇国土有关部门通知停止施工。此后原告了解到该土地未办理《不动产权证书》，属于村土地不能转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，原、被告签订的《土地转让协议书》违反上述法律规定，应为无效合同,四被告应返还已收取的购地款，并支付相应利息。原告张少萍为其主张向本院提交如下证据：1.张少萍身份证。证明原告诉讼主体资格。2.被告的身份证及结婚证。证明被告诉讼主体资格。3.土地转让协议书。证明原、被告于2019年2月16日达成协议,由原告购买四被告位于博罗县*********的住宅用地。4.收款收据。证明原告依照《土地转让协议书》约定，于2019年2月19日支付5万元、2019年2月28日支付5万元、2019年3月22日支付10万元、2019年4月15日支付5万元、2019年5月28日支付4万元，合共支付29万元。5.支付证明。证明原告委托案外人梁汉南和徐丽瓦以微信及银行转账的方式支付被告24.4万元，余下4.6万元为现金支付。6.填土收据。证明原告接收被告的土地后进行填土，为此支付5000元。被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠经本院传票传唤，既未向本院提供书面答辩意见及相关证据，也未到庭参加诉讼。根据上述证据，本院经审理查明，2019年2月16日,原告张少萍与被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠签订一份《土地转让协议书》，主要约定：四被告将一块位于园洲镇博园路田头村的住宅用地转让给原告，该地现状为空地，宽12米，深12米，占地面积144平方米；该地块转让价格为49万元，分三期支付，第一期于协议签订当日支付定金5万元，第二期于协议签订之日起三个月内在被告整理出场地并通水、通电后支付购地款20万元，第三期于被告交付土地并在原告使用两个月内支付14万元，余款10万元（原文为“¥10000.00元”，应属笔误）待原告动工建设并顺利完工后支付；如被告逾期超过十日不履行合同各项约定的，原告有权要求被告返还其所支付的全部款项、赔偿违约金15万元并解除协议；如原告逾期超过十日不履行合同各项约定的，被告可没收原告支付的第一期款项并解除协议；在签订该协议后两个月内，如被告不能清空场地交付原告使用的，被告应退还定金、赔偿违约金10万元并解除协议；在原告要求动工建设时，被告须协助原告办理相关手续确保可以正常建设，如停建、不能建、建设被拆，原告有权要求被告退还所有购地款并赔偿一切经济损失。《土地转让协议书》的“甲方”落款处有被告“陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠”手写体签名及捺印，“乙方”落款处有原告“张少萍”手写体签名及捺印。原告主张协议签订后共向被告支付购地款29万元，其中转账支付24.4万元、现金支付4.6万元，并提供收据、个人电子回单、微信转账账单截图佐证。收据共5张，分别确认于2019年2月19日收取张少萍定金5万元、2019年2月28日收取张少萍购地款5万元、2019年3月22日收取张少萍购地款10万元、2019年4月15日收取张少萍购地款5万元、2019年5月28日收取张少萍购地款4万元；其中3张收据显示收款人为“陈沛忠”，2张收据显示由“陈国昌代收”。个人电子回单显示案外人徐丽瓦于2019年2月28日转账支付陈国昌5万元、2019年3月22日转账支付陈国昌10万元、2019年4月15日转账支付陈国昌4.7万元。微信转账账单截图显示案外人于2019年2月16日转账支付“昌哥田头”1万元、2019年5月28日转账支付“昌哥田头”3.7万元。原告另主张因对案涉土地进行填土支出5000元填土款，并提供一份收据佐证。该收据由“李炳柱”于2019年6月13日出具，称收到张少萍博园路田头村住宅地填土款5000元。庭审中，原告陈述案涉土地为农村宅基地，并未取得不动产权证书，其购买该土地是用来建设房屋，因土地需先行平整土地，原告雇请李炳柱进行填土，并向其支付现金5000元；原告在填土后不到三天，就收到园洲镇国土等有关部门通知要求停止施工，搁置至今，原告未再实际使用案涉土地。本院于2020年4月2日对被告陈国平进行调查，陈国平陈述陈沛忠系其父亲，陈国昌系其胞弟，王佩珠系陈国昌的配偶；陈沛忠的祖父在园洲镇田头村委会田头小组庙下开荒取得了土地，案涉土地是其中的一部分，交由陈沛忠使用，但没有任何用地手续。原告张少萍提交的《土地转让协议书》上的甲方处签名及指印均系其四人所作；张少萍提交的收据上“陈沛忠”及“陈国昌代收”的手写体签名均系陈国昌作出。张少萍所支付的购地款全部由陈国昌收取，据陈国昌自述扣除填土款5000元后，实际收取28.4万元，陈国平不清楚具体金额。当时转让土地时，地上有六棵树龄约二十多年的荔枝树，现张少萍已将荔枝树砍伐并填土，如张少萍要求被告返还款项，张少萍应向被告折价赔偿被其砍伐的荔枝树。张少萍砍伐荔枝树、填土后即搁置土地至今，具体原因不详。本院认为，关于案涉合同效力问题。原告与四被告于2019年2月16日共同签订《土地转让协议书》，约定被告将案涉土地转让给原告。据被告陈国平所述，案涉土地属于园洲镇田头村委会田头小组庙下的开荒地。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”案涉合同虽约定土地用途为“住宅用地”，但双方当事人均未提交任何证据证明案涉土地属于建设用地，本院认定本案中所涉土地为农用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”该法第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”截至一审辩论终结前，原、被告均未提交证据证明本案所涉土地属于经依法登记的集体经营性建设用地并已办理农用地转用审批手续。原、被告就案涉土地使用权的转让行为违反了土地管理法的强制性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与四被告所签订的《土地转让协议书》应属无效。关于合同无效后责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订《土地转让协议书》时，均知晓该地为农村集体所有性质的土地，导致合同无效双方均有过错。虽然被告陈国平称原告所支付的款项实际由陈国昌收取，但四被告均系案涉合同的当事人，且四被告均为家庭共同成员，故原告要求四被告在本案中共同承担责任，本院予以支持。原告主张共支付被告购地款29万元，其中委托他人向被告转账支付24.4万元，现金支付4.6万元，并提供收据、转账支付凭证等证据佐证。收据确认的总金额为29万元，其真实性亦由被告陈国平确认。因此综合原告提供的证据并结合陈国平的陈述，本院对原告上述主张予以采纳，认定原告共支付被告购地款29万元。双方的合同无效，被告因此取得的29万元应返还给原告。原告请求四被告分别以已付购地款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，其因合同无效受到的实际损失一般为资金占用期间银行利息损失，本院予以支持。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中（三）关于“借款合同”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率这一标准已经取消。”的规定，本院酌定原告的利息损失分段计算，2019年8月20日以前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求被告返还填土款5000元并支付利息，因该5000元并非被告收取，且导致合同无效，双方当事人均存在过错，应自负相应法律责任。因此原告该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，被告陈国平在本院调查时陈述原告折价赔偿已被砍伐的六棵荔枝树，因被告的抗辩理由属于主张，其未在本案中依法提起反诉，也未提供任何证据予以佐证，故本院在本案中不予处理，被告可另循合法途径主张。被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条、第四十四条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、确认原告张少萍与被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠于2019年2月16日签订的《土地转让协议书》无效；二、被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠于本判决发生法律效力之日起5日内共同返还原告张少萍购地款290000元，并支付资金占用期间利息（其中以50000元为基数，自2019年2月19日起至2019年8月19日止；以50000元为基数，自2019年2月28日起至2019年8月19日止；以100000元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月19日止；以50000元为基数，自2019年4月15日起至2019年8月19日止；以40000元为基数，自2019年5月28日起至2019年8月19日止；均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付。以290000元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告张少萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5725元，由被告陈沛忠、陈国昌、陈国平、王佩珠共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利仁人民陪审员  邹 辉人民陪审员  朱志勇二〇二〇年四月十六日法官 助理  朱倩华书 记 员  叶振康