广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终456号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室，住所地广东省佛山市南海区*********，组织机构代码69******31。负责人：梁惠君。委托诉讼代理人：罗伟炘，男，该办公室工作人员。委托诉讼代理人：何泳茵，女，该办公室工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东金凯盛游艇俱乐部有限公司，住所地广东省四会市*******，统一社会信用代码914************189。法定代表人：邝海辉，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南舜物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************，统一社会信用代码914************572。法定代表人：周汉钊。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：梁晓玲，广东星宇律师事务所律师。上诉人佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室（以下简称桂城公资办）因与被上诉人广东金凯盛游艇俱乐部有限公司（以下简称金凯盛公司）、佛山市南舜物业管理有限公司（以下简称南舜公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桂城公资办上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回金凯盛公司、南舜公司退还租金的请求；2.撤销一审判决第四项，改判金凯盛公司、南舜公司应向桂城公资办支付有偿使用费15207576.54元及迟延履行违约金（暂计数额为25021287.56元）；3.一、二审诉讼费用由金凯盛公司、南舜公司负担。事实与理由：桂城公资办在《租赁合同》签订后依约交付租赁物，金凯盛公司、南舜公司理应按约定就其实施的经营项目向相关部门办理审核及领取相关证照，相关准备工作应在桂城公资办提供的准备期内（即2012年11月1日至2013年7月31日）实施。若金凯盛公司、南舜公司按约定在项目准备期内办理相关证照，即可及时发现2013年1月19日交通运输部、广东省人民政府颁布的《关于佛山港总体规划的批复》，判断该文件对其在租赁物范围外计划建设码头及实现商业目的的影响，从而及时、理性地与桂城公资办解除合同以避免造成不必要的损失。但金凯盛公司、南舜公司没有按约定向相关部门申请审核，而是擅自进行违法建设及投入。在清楚客观限制情况出现后，金凯盛公司、南舜公司出于对自身违约投入的保障考虑而不及时将该情况反馈给桂城公资办并解除合同，而是选择继续占用租赁物并希望挽回违约投入，以实现利益最大化。金凯盛公司、南舜公司继续履行合同致使桂城公资办未能收回租赁物并再次出租，一审法院对上述事实及因果关系未予认定、考虑，判决结果有违公平原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。金凯盛公司、南舜公司辩称，一、双方已签订《合同解除协议》解除案涉租赁合同关系。该协议已明确，《租赁合同》签订后出现了租赁物无法用于经营游艇俱乐部的限制，双方在订立合同时无法预见该变化，致使合同目的难以实现，双方协商一致解除《租赁合同》。现桂城公资办将合同无法履行归咎于金凯盛公司、南舜公司，与《合同解除协议》的约定不符。二、双方没有就项目改造准备期应完成何种工作进行清晰的约定。桂城公资办主张金凯盛公司、南舜公司应在准备期内办理审核手续，是其事后单方揣测。相反，竞标邀请及《租赁合同》明确约定了资金投入期限及具体金额。金凯盛公司、南舜公司需按约定投入资金。三、金凯盛公司、南舜公司继续履行合同并非为了一己私利。在桂城公资办不与金凯盛公司、南舜公司协商变更合同的情况下，金凯盛公司、南舜公司只能继续履行合同，不仅支付了履约保证金及至2015年8月的租金，还进行了超过1200万元的投资。两家公司不仅没有取得任何收益，还因此产生巨大损失。四、桂城公资办对于金凯盛公司、南舜公司停工、停止交纳租金一直知情，但从未提出过异议。金凯盛公司、南舜公司一直有向桂城公资办报告租赁物无法建造成游艇俱乐部一事，并申请对合同进行协商变更。即使金凯盛公司、南舜公司不向桂城公资办报告，涉案工程规模庞大，停工显而易见，但桂城公资办并未及时与金凯盛公司、南舜公司协商变更合同，仅在2016年9月13日要求两公司暂缓投入，暂停履行合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。金凯盛公司、南舜公司向一审法院起诉请求：1.桂城公资办返还金凯盛公司、南舜公司已交纳的履约保证金3000000元；2.桂城公资办返还金凯盛公司、南舜公司已支付的2013年8月至2015年7月的有偿使用费9190000元；3.桂城公资办赔偿金凯盛公司、南舜公司的经济损失12014800元，包括游艇俱乐部投入损失673256.9元、三山大酒店投入损失7872721.81元、两项目的工资支出3468880元；4.本案诉讼费用由桂城公资办承担。桂城公资办向一审法院提起反诉，请求：1.金凯盛公司、南舜公司返还本案租赁物；2.金凯盛公司、南舜公司向桂城公资办支付拖欠的2015年8月至2018年8月有偿使用费15207576.54元；3.金凯盛公司、南舜公司向桂城公资办支付以每月欠付金额为本金按日千分之三的标准自当月11日起至实际清偿之日止的迟延履行违约金；4.本案诉讼费由金凯盛公司、南舜公司承担。一审法院认定事实：涉讼三山大酒店项目位于佛山市南海区*****，其中包括：①地块一，对应土地证号为佛府南国用（2012）第01***6号（证载面积为7086平方米）、佛府南国用（2012）第01***8号（证载面积为10883.6平方米），建筑面积为12379.85平方米（房产证证载建筑面积为10293.66平方米），空地使用面积13387.34平方米；②地块二，对应土地证号为佛府南国用（2012）第01***9号（证载面积为6548.6平方米），建筑面积为3948.08平方米，空地使用面积为3826.2平方米。涉讼新增土地位于佛山市南海区*****，面积3903平方米。2012年9月，桂城公资办就三山大酒店项目对外邀请竞价。竞价文件中载明：三山大酒店项目改造提升后用作游艇俱乐部、酒店；竞投人须自行对标的物的具体情况进行了解核实（含实地勘察、查阅相关资料等）并承担风险，竞投人自行与标的物权属人协商解决由标的物瑕疵引起的一切问题。2012年10月8日，金凯盛公司签署《承诺书》，载明：金凯盛公司准备参与竞投三山大酒店项目，其自行核实了解标的物的全部情况，包括查阅相关资料、实地勘察等。2012年10月9日，金凯盛公司竞得三山大酒店项目。2012年10月12日，金凯盛公司（乙方、承租方）与桂城公资办（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将三山大酒店项目出租给乙方用作游艇俱乐部、酒店项目，乙方要改变租赁物的用途，须征得甲方及有关部门的书面同意；租赁期限从2015年5月1日起至2035年4月30日止；项目改造准备期从2012年11月1日至2013年7月31日止，项目改造期为2013年8月1日至2015年4月30日止；租赁物的有偿使用费底价为4290000元/年；有偿使用费从2013年8月1日起计收，自2012年11月1日起每三年在上一期的基础上递增8%，乙方应在每月10日前向甲方交付当月有偿使用费；乙方应在本合同签订之日起五个工作日内支付3000000元给甲方；在合同期内如乙方须对租赁物进行装修、改建（包括租赁物的整体提升项目），须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向有关部门申请同意……若乙方未经甲方及原设计单位同意而对租赁物进行了装修或改建的，甲方可以要求其恢复原状或赔偿损失；乙方须在2014年10月31日前投入不低于5000万元完成租赁物的改造工程；乙方只可对租赁物范围内原有的物业进行改造，不得违规加建、改建，整体改造提升项目的全部方案须符合政府的有关部门规划要求，乙方须按规定自行办理有关报批、备案手续，甲方予以协助；如乙方拖欠有偿使用费，则乙方从应付之日起以所欠有偿使用费金额按每日千分之三支付延迟履行违约金至付清之日止。同日，金凯盛公司（乙方）与桂城公资办（甲方）签订《补充协议》（即补充协议一），约定：桂城公资办将新增土地交由乙方使用，使用期限与《租赁合同》的合同期一致，如《租赁合同》终止的，则新增地块同时收回；地上构筑物可由乙方继续使用或自行拆除，乙方不得新建任何构筑物，新增土地用作环境绿化、配套设施、临时停车场等用途；乙方须向甲方交纳新增土地的管理费，管理费底价为25369.5元/月，自2013年8月1日起计收，自2012年11月1日起每三年在上一期的基础上递增8%，每月10日前交纳。同日，金凯盛公司向桂城公资办交纳了保证金3000000元。其后，金凯盛公司就三山大酒店项目、新增土地及其邻近的水域陆续委托案外人提供咨询、勘验、设计、审核等服务并实施了部分改造施工。2013年1月，交通运输部、广东省人民政府作出《关于佛山港总体规划的批复》，该批复中关于佛山港港口岸线的规划并不包括涉讼租赁物所在的岸线。2013年10月9日，桂城公资办（甲方）与金凯盛公司（乙方）、南舜公司（丙方）签订《补充协议》（即补充协议二），约定：甲方同意增加丙方为《租赁合同》及补充协议一的承租方。金凯盛公司、南舜公司向桂城公资办支付了2013年8月至2015年7月的使用费共9188868元。2018年8月14日，桂城公资办（甲方）与金凯盛公司（乙方）、南舜公司（丙方）签订《合同解除协议》，确认：2013年12月，乙丙双方向佛山市海事局下属航道局提交改造申请遭拒，当面口头告知：租赁物所在位置不属于佛山可建造码头地点（港口岸线）范围内，对于将租赁物用作游艇俱乐部的申请不予受理；鉴于租赁物无法用作游艇俱乐部经营的限制为《租赁合同》签订后产生的，为各方在订立合同时无法预见的重大变化，该情况难以回避、解决，致使合同目的难以实现，为此，三方自愿自签订本协议之日起解除《租赁合同》及两份《补充协议》，上述合同、协议中约定的一切权利义务不再执行；乙丙双方承诺于本协议签订后两个月内完成其自有物品搬迁并将租赁物整体返还给甲方；其他未尽事宜由各方友好协商处理。诉讼中，法院根据金凯盛公司、南舜公司的申请，依法委托广东同益达工程顾问有限公司对三山大酒店项目的拆改及新建工程造价进行鉴定。该司于2019年11月8日作出《造价鉴定意见书》，认定：三山大酒店拆改及新建的工程造价含税为6465634.81元，其中双方有争议的“DN150钢制供水管及DN100水表组安装工程”项目的造价为80586.87元。诉讼中，金凯盛公司、南舜公司及桂城公资办共同确认：三山大酒店项目及新增土地均已返还予桂城公资办。一审法院认为，金凯盛公司、南舜公司与桂城公资办之间存在租赁合同关系，涉讼租赁物中只有部分土地办理了土地证、部分建筑物办理了房产证，经查，《租赁合同》中关于土地使用权及16327.93平方米建筑物的租赁约定是双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效；《租赁合同》中关于其余面积的建筑物的租赁约定以及补充协议一，因违反了《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国土地管理费》的强制性规定，为无效约定。一、关于本诉中金凯盛公司、南舜公司诉请的处理1.桂城公资办所收取的3000000元履约保证金应否退回给金凯盛公司、南舜公司的问题。桂城公资办于2012年9月就三山大酒店项目以“游艇俱乐部、酒店”用途对外邀请竞价，金凯盛公司于同年10月竞得该项目，并与桂城公资办签订《租赁合同》，但在之后的2013年1月，交通运输部、广东省人民政府作出《关于佛山港总体规划的批复》，明确佛山港港口岸线的规划不包括涉讼租赁物所在地，此后果是双方在竞标及签约时均没有预见的重大变化，并造成金凯盛公司、南舜公司与桂城公资办就租赁物用作“游艇俱乐部、酒店”的合同目的无法实现。基于金凯盛公司、南舜公司自签约之日起至租赁物返还日止没有产生任何收益、且诉讼中双方已妥善办理好涉讼租赁物交接的情况下，综合衡量本案的实际情况，从公平、合理角度考虑，桂城公资办收取的3000000元履约保证金应退还给金凯盛公司、南舜公司。故本诉中金凯盛公司、南舜公司的第1项诉请有理，法院予以支持。2.桂城公资办所收取的使用费9188868元应否退回给金凯盛公司、南舜公司的问题。如前所述，涉讼租赁物因双方没有预见的重大变化致合同目的无法实现、且金凯盛公司、南舜公司签约后没有获得任何收益，故对桂城公资办所收取的使用费9188868元，从公平、合理角度考虑，法院酌定应由桂城公资办退回80%给金凯盛公司、南舜公司，即桂城公资办应退回金凯盛公司、南舜公司的租金为：9188868元×80%=7351094.4元。因此，本诉中金凯盛公司、南舜公司第2项诉请中的此部分主张有理，法院予以支持；超出部分的主张法院不予支持。3.签约后金凯盛公司、南舜公司对涉讼租赁物进行改造投入的损失应否由桂城公资办承担的问题。诉讼中，法院根据金凯盛公司、南舜公司的申请对其就三山大酒店项目的装修、改建投入进行评估，并由鉴定机构出具鉴定结论，但根据《租赁合同》约定，金凯盛公司、南舜公司如对租赁物进行装修、改建，须先向桂城公资办提交设计方案，并经桂城公资办书面同意，同时须按规定办理报批、备案手续。但金凯盛公司、南舜公司的改造既未向行政部门申请规划、报建手续，又未经桂城公资办书面同意，在此情况下，金凯盛公司、南舜公司要求桂城公资办赔偿12014800元的第3项本诉请求没有事实及法律根据，法院不予支持。二、关于反诉中桂城公资办诉请的处理1.租赁物的返还问题。因诉讼中双方已协商一致终止履行《租赁合同》及补充协议一，金凯盛公司、南舜公司亦已返还涉讼租赁物予桂城公资办，故桂城公资办第1项反诉请求已解决，法院不作处理。2.金凯盛公司、南舜公司应否向桂城公资办支付2015年8月至2018年8月的使用费及违约金的问题。双方所签的《租赁合同》虽明确约定金凯盛公司、南舜公司每年应付桂城公资办的使用费标准，但自2013年1月交通运输部、广东省人民政府作出《关于佛山港总体规划的批复》，明确佛山港港口岸线的规划并不包括涉讼租赁物所在的岸线后，金凯盛公司、南舜公司没有利用涉讼租赁物获得任何利益，桂城公资办再向其主张2015年8月至2018年8月的使用费15207576.54元，明显有违公平原则，因此，从权利义务一致对等的角度考虑，金凯盛公司、南舜公司不应向桂城公资办支付上述使用费及迟延履行违约金，故对桂城公资办的第2、3项反诉请求法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、桂城公资办应于判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金3000000元予金凯盛公司、南舜公司；二、桂城公资办应于判决发生法律效力之日起十日内返还7351094.4元予金凯盛公司、南舜公司；三、驳回金凯盛公司、南舜公司的其他诉讼请求；四、驳回桂城公资办的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费162824元、鉴定费75062.57元，合共237886.57元（金凯盛公司、南舜公司已预交），由金凯盛公司、南舜公司负担118943.57元，桂城公资办负担118943元；反诉受理费121472.16元（桂城公资办已预交），由桂城公资办负担。经比对，桂城公资办负担的118943元应于判决发生法律效力之日起十日内直接向一审法院缴纳，逾期缴纳，该院依法强制执行。对金凯盛公司、南舜公司已预交的118943元，在判决生效后十日内经其书面申请，一审法院予以退回。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对桂城公资办的上诉请求，二审争议焦点为合同关系终止后占有使用费的处理问题。桂城公资办认为，金凯盛公司、南舜公司为谋取利益，在合同实际上履行不能的情况下仍占有使用案涉租赁物，其应按约定支付占有使用费及迟延履行违约金，桂城公资办无需返还已收取的占有使用费。对此，本院认为，保持租赁物符合约定用途是出租人的基本义务，若出现无法预见的原因导致租赁物达不到约定用途时，出租人应及时、主动与承租人协商变更合同内容或终止合同关系，否则应承担相应责任。根据一审查明事实，本案租赁合同签订于2012年10月12日，合同明确约定租赁物用作游艇俱乐部、酒店项目。2013年1月，交通运输部、广东省人民政府作出《关于佛山港总体规划的批复》，该批复中关于佛山港港口岸线的规划并不包括涉讼租赁物所在的岸线。从上述批复印发之日起，案涉租赁物已不能用于约定用途经营游艇俱乐部。但桂城公资办在此后仍收取金凯盛公司、南舜公司至2015年7月的租金，并在批复发布5年后才与金凯盛公司、南舜公司签订《合同解除协议》，终止案涉合同的履行。由此可见，本案租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形后，桂城公资办并未在合理期间内与金凯盛公司、南舜公司协商变更合同内容或终止合同关系，对于案涉合同出现不具有经济效益的履行的过错大于承租人金凯盛公司、南舜公司。综合考虑金凯盛公司、南舜公司在控制租赁物后未取得任何收益、一审法院亦未判决桂城公资办赔偿金凯盛公司、南舜公司因履行合同所产生的损失等情况，一审法院判决桂城公资办退回7351094.4元租金及金凯盛公司、南舜公司无需支付2015年8月后的占有使用费公平、合理，本院予以维持。桂城公资办的上诉主张理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154593.35元，由上诉人佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年三月三十一日书记员  卢瑶璇