湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1583号原告（反诉被告）：阳光壹佰物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-84-2。法定代表人：柳广。委托诉讼代理人：贺炳文，男，1969年7月6日出生，汉族，系该公司法务专员。被告（反诉原告）：李军华，男，1966年6月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李朝红，湖南泰涟律师事务所律师。原告（反诉被告）阳光壹佰物业发展有限公司（以下简称“阳光壹佰物业公司”）诉被告（反诉原告）李军华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光壹佰物业公司的委托诉讼代理人贺炳文、被告（反诉原告）李军华的委托诉讼代理人张桂莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳光壹佰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计7516.5元，其中物业服务费6579元，违约金937.5元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告为长沙市岳麓区x房业主，房屋面积为228.47平方米。2004年7月12日，原告通过阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司选聘，对长沙市岳麓区阳光壹佰国际新城实施前期物业服务工作。2011年1月1日，原告与被告签订前期物业服务协议。原告严格依约履行了义务。但被告自2018年1月至今拒不缴纳物业服务费，经原告多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如请。被告(反诉原告)李军华辩称：1.因为被答辩人没有提供合同约定的有效的物业服务，所以答辩人不需要缴纳物业服务费；2.原告起诉状所称的事实与客观情况不符，具体是被告本人不存在拒不缴纳物业费的事实而是被告本人无需向原告缴纳物业费。因为原告没有履行好对李军华物业的义务并给答辩人造成了很大的损失，我们据此提起了反诉。被告（反诉原告）李军华向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人赔偿反诉人损失20万元；2.判决被反诉人承担全案诉讼费用。事实与理由：被反诉人阳光壹佰物业发展有限公司系长沙阳光壹佰小区的物业服务公司，期间，被反诉人除收取反诉人物业费外还另外收取了反诉人车牌号为Ｋ奔驰越野车及车牌号为湘Ｋ×××××丰田越野车的保管费。2015年12月及2017年，因被反诉人提供物业服务过程中存在日常巡视不到位、安全防范措施不到位以及监控设施不能满足正常使用要求、多处开门未有保安执勤、未设有门禁措施等问题，更因被反诉人没有履行对反诉人上述车辆的保管职责，导致反诉人存放在阳光壹佰小区的上述车辆分别于上述时间两次被小偷砸坏，反诉人因此被盗现金和物品价值另加维修费用达三十余万元。在被盗事件发生后，反诉人均立即向公安机关报案，但均因被反诉人管理的监控设施不清晰以及未安装到位导致该两起盗窃案件至今无法侦破，以致反诉人无法挽回损失。期间，反诉人曾多次要求被反诉人赔偿上述损失均遭拒绝。综上，反诉人与被反诉人之间系物业服务合同法律关系，且关于反诉人存放的上述车辆构成有偿保管合同法律关系。因被反诉人没有履行保管职责，并因被反诉人日常巡视不到位、安全防范措施不到位以及监控设施不能满足正常使用要求，导致其未能及时发现并防止反诉人车子被砸及财物被盗的情况，同时因此致使被盗案件未能侦破和反诉人损失一直无法挽回，被反诉人理应承担反诉人所造成的全部损失。据此，反诉人为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起反诉，请予以支持反诉请求为感。原告（反诉被告）阳光壹佰物业公司辩称：一、前期物业服务合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，对业主和物业使用人都具有普遍约束力。二、因业主不缴纳物业费，违反合同约定，已经构成违约，其应当按照有关法律规定和物业服务合同约定承担违约金责任。三、根据法律法规规定及案件事实，被告业主的所谓抗辩理由不成立，被告车辆被盗属于刑事案件，不属于物业服务合同纠纷，与本案无关，业主可以通过其他途径解决。经本院审理认定事实如下：2011年1月1日，阳光壹佰物业公司（甲方）与李军华（乙方）签订了《前期物业管理服务协议（三期）》。该合同对物业基本情况、双方权利和义务、管理服务内容、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同明确了是根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成该协议。该合同第二条约定，……四、安全防范：仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性协助活动。1、内容：1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2）对物业区域内公共部位实行巡视、监控；3）大件物品搬运登记、检查。2、具体实施：1）工作人员佩戴明显标志、工作规范、作风严谨；2）进行防盗宣传，来客来访登记，落实管理措施。五、交通秩序与车辆停放：1、内容：1）机动车、非机动车行使有序、停放整齐；2）车场整洁、标志明显；3）定期维护停车场各项设施。2具体实施：1）负责车辆的有序停放，保持整洁的物业环境；2）确保停车场设施完好无损。第三条约定，……六、1、公共区域文明有序，充分利用摄像监控系统、门禁系统，综合管理员巡查，实行固定岗、巡逻岗、中央监控的交叉、立体防范，做到人防技防相结合；2、综合管理员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。……第四条约定：乙方缴纳费用时间：每季度第一个月的10日前交纳本季度物业管理服务费。二、住宅（29至36栋、75栋至79栋、80至89栋）按建筑面积每月每平方米1.6元（楼栋底商除外）；……第五条约定，其他有偿服务费用：1、车位及其使用管理服务费；2、按物价部门批准或合同约定的本物业停车场（库）使用核定收费标准。第九条约定，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，乙方同意甲方有权通过法院强制追缴（包括电脑不限于采取限制性服务措施、停电、停水等），乙方承诺如甲方因采取上述相关措施对乙方造成损害或损失的，甲方不承担任何责任。……第十条甲方以下情况不承担责任，甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。合同签订后，原告为阳光壹佰新城小区提供物业服务至今。2015年12月3日，李军华因停在阳光壹佰小区3期86栋楼下的奔驰550小车被砸、车内财物被盗向长沙市公安局岳麓分局刑事侦查大队报案。案件受理后长沙市公安局岳麓分局侦查大队对案件进行了登记并于2015年12月3日、2015年12月8日分别对李军华进行了两次询问，《询问笔录》中记载了李军华的陈述，车辆的后挡风玻璃被砸，被盗财物是位于车辆后备箱的22条贵烟价值共计31460元，20条和天下香烟价值共计18200元，两箱茅台酒价值共计9460元，寇驰包一个价值4000元，包内还有一部手机，上述物品均无发票，奔驰550当时未上牌照，案发地附近有监控。随后，李军华将被砸的奔驰车开往娄底市华天汽车维修服务中心进行维修，该维修中心为李军华开具了8510元的维修结算单。2018年1月14日，李军华停在阳光壹佰小区3期84栋楼下的湘Ｋ×××××丰田越野车再次被砸、车内财物被盗，李军华向长沙市公安局岳麓分局岳麓派出所报案。案件受理后，长沙市公安局岳麓分局岳麓派出所与当天对李军华及其司机胡立限进行询问，两份《询问笔录》中均记载了，车辆后备箱左右车窗被砸，被盗财物是位于车辆后备箱的五箱飞天茅台酒价值共计53400元，24条大贵烟价值共计30480元，12条小枝和天下烟价值共计12000元，现场有监控但不确定是否能拍到。上述两财务失窃案件目前仍在侦查中。李军华将被砸的湘Ｋ×××××丰田越野车开往娄底市华天汽车维修服务中心进行维修，该维修中心为李军华开具了1970元的维修结算单。上述两财产失窃案件目前尚未侦破。另查明，李军华系x号房业主，房屋面积为228.47平方米。李军华自2018年1月1日至今，未按合同约定缴纳物业服务费，原告阳光壹佰物业公司曾多次向被告李军华催缴物业服务费但未果，遂向法院提起诉讼。再查明，李军华在阳光壹佰新城小区购买了一个地下车位，但被砸的奔驰550当时没有牌照，两辆车被砸时均是停放在阳光壹佰新城小区地面的临时停车位上。该小区地下车位的收费标准是收取360元/年的停车管理费，临时停车位的收费标准是停放超过两小时即收取5元/天计算。李军华在将上述车辆停放于临时停车位之前并未向物业告知车内存放有贵重物品。上述事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议（三期）》、交房手续流转单、物业费交费发票、催缴通知书、照片等证据，本院予以确认。被告李军华提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议（三期）》、证人证言、报警案件登记表及询问笔录两份、被盗财物票据、车辆维修票据、照片等证据予以证明。本院认为，阳光壹佰物业公司与李军华签订的《前期物业管理服务协议（三期）》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。首先，关于原告诉请的物业费及逾期支付违约金。自2018年1月1日至今，原告为被告提供了物业服务，但被告一直未缴纳在此期间的物业服务费用，对原告诉请被告交纳2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费6579元（6579元=228.47㎡×1.6元/㎡/月×18月），本院予以支持。合同虽就业主迟交或未交物业管理费应当交纳违约金的事项进行了约定，但原被告双方因车辆问题一直在自愿协商中，原告在被告第一次车辆被砸被盗后，对所管理的物业自身不足有待完善，故对原告请求被告支付的违约金本院不予支持。其次，原告是否应当赔偿被告因被盗而造成的20万元的损失。根据《前期物业管理服务协议（三期）》第二条第四项和第三条第六项的安全防范条款中的约定，阳光壹佰物业公司作为物业服务的提供者，在安全管理方面的职责：是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性协助活动，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对物业区域内公共部位实行巡视、监控，大件物品搬运登记、检查等。在安全防范上的职责主要是公共区域文明有序，充分利用摄像监控系统、门禁系统，综合管理员巡查，实行固定岗、巡逻岗、中央监控的交叉、立体防范，做到人防技防相结合。李军华因他人侵权砸坏车辆以及车内财物被盗所产生的损失,阳光壹佰物业公司不负有合同上的义务，被告李军华也未提供证据证明案发时现场的监控、安保巡逻不符合合同约定，故阳光壹佰物业公司不应承担赔偿责任，李军华可向有关权利人主张自己的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告（反诉原告）李军华于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）阳光壹佰物业发展有限公司支付物业服务费6579元；二、驳回原告（反诉被告）阳光壹佰物业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李军华的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）李军华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）李军华负担（此款原告已垫付，限被告在给付上述款项时一并给付原告）；本案反诉案件受理费减半收取2150元，由被告（反诉原告）李军华自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年四月十五日法官助理廖若莎书记员喻可妍附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。