河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1185号上诉人（原审原告）：新乡市平原示范区师寨供销合作社，住所地：原阳县师寨镇师寨村。法定代表人：张浩然，任主任。委托诉讼代理人：单福岺，原阳县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李伟战，男，1977年4月28日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：曹守安，河南兴原律师事务所律师。上诉人新乡市平原示范区师寨供销社（以下简称师寨供销社）因与被上诉人李伟战房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院作出的（2019）豫0725民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人师寨供销社的委托诉讼代理人单福岺，被上诉人李伟战及其委托诉讼代理人曹守安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师寨供销社上诉请求：撤销原判，依法改判支持师寨供销社一审诉讼请求或将案件发回重审。事实与理由：一审程序违法，原审判决非师寨供销社诉请，判决书载明师寨供销社一审提出的诉讼请求为请求解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同，判令李伟战返还师寨供销社位于新集村供销社临街房屋一间及建筑物外5米土地。而原审判决师寨供销社与李伟战租赁合同超过二十年期限的部分无效。本案于2019年2月26日再次立案，判决书形成时间为2019年12月27日，次日送达，审限严重超期。案涉租赁房屋因李伟战使用不当致租赁房屋形成危房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第七条规定，应当依照合同法规定判决解除租赁合同。原审判决租赁合同超过二十年期限的部分无效。依照无效合同取得的财产依法应当返还。一审判决认为师寨供销社在法定期限二十年期限届满后可另行主张要求李伟战返还占用房屋及土地，不但适用法律错误，而且增加了上诉人的诉累。李伟战辩称，应驳回上诉，维持原判。师寨供销社要求解除合同没有事实和法律根据。李伟战没有违约，本案不符合《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形发生，师寨供销社不享有单方解除合同的权利。师寨供销社现在是自己为了商业开发，为了坑租户，为了不给租户补偿，不惜出钱勾结鉴定机构作出自相矛盾的所谓鉴定，勾结政府机构给自己下通知制造假象。师寨供销社当时是为了解决被法院执行缺少资金的问题，现在解除合同不是合同书约定的政策性拆迁，也不是社会公益性建设的需要，而是为了商业开发赚取更大利益，为了单方的私利，不惜违约，不惜牺牲租户利益。师寨供销社从2016年起为了拆房，又是停电、停水，又是偷拆，又是打架，又是搞虚假鉴定，又是起诉合同无效，又是提起解除合同之诉，不惜失信、毁约，试图借法院之手达到其不当目的。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果符合法律规定，请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉。师寨供销合作社向一审法院起诉请求：1、请求依法解除师寨供销社、李伟战租赁合同；2、判决李伟战返还师寨供销社位于新集村供销社临街租赁房屋一间及建筑物物外的5米土地。一审法院认定事实：1997年师寨供销社经原阳县人民政府批准，取得国有规划商业用地一处。1997年4月1日，原阳县人民政府为师寨供销社颁发004974号国有土地使用证。2012年5月1日，师寨供销社与李伟战经协商签订《房屋租赁协议》，该协议载明“甲方：出租方原阳县师寨供销合作社乙方：承租方甲方愿将原阳县师寨镇新集村南供销社临街房屋租赁给乙方使用，依据《合同法》有关规定，经协商达成如下协议：1、甲方租给乙方房屋壹间，面积24平方米，供乙方营业使用。2、乙方每伍拾年一次性向甲方交纳租赁费叁万贰仟元（32000元）。3、双方一致同意租赁期为50年，自2012年5月1日起到2062年4月30日止…”，师寨供销社法定代表人张浩然、李伟战均在协议书上签名。同日，李伟战交纳租赁费32000元。2016年7月，师寨供销社委托河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司对包括涉案租赁房屋在内的所有供销社临街门面房进行检测。2016年7月23日，河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司作出S02类2016年第1106号检测报告，检测结论及建议为：根据检测鉴定机构结果，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999），原阳县师寨供销合作社临街门面房得出安全性等级评定为Dsu级，其安全性极不符合国家相关规范要求，已严重影响承载能力，必须及时或立即采取措施进行处理。2016年11月，师寨供销社再次委托河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司对包括涉案房屋在内的所有供销社临街门面房进行检测。2016年11月23日，河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司作出S02类2016年第3904号检测报告，综合鉴定结论为：根据以上对原阳县师寨供销合作社临街门面房的结构安全性分析结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）的规定，该房屋安全性评定等级为Dsu级，安全性严重不符合国家标准要求，严重影响整体承载。2016年11月26日，该评估检测机构同时出具专家论证意见建议：根据鉴定结论，结合被鉴定房屋现状，采取相应处理措施。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，本案中，师寨供销社、李伟战就涉案的房屋签订的租赁合同期限为50年，已超过租赁期限二十年，故一审法院认定案涉租赁合同二十年以内的租赁期限继续有效，超过二十年的部分无效。师寨供销社主张涉案房屋经鉴定安全性评定等级为Dsu级，安全性严重不符合国家标准要求，不适宜出租，要求被告返还所占用的租赁房屋的诉讼请求，因没有法律明确规定，故一审法院不予支持，但在法定二十年租赁期限届满后，师寨供销社可以另行主张要求李伟战返还所占用的房屋及土地。关于师寨供销社要求李伟战返还在租赁房屋后所占用土地的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，师寨供销社可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：2012年5月1日师寨供销社与李伟战签订的《房屋租赁协议》超过二十年租赁期限的部分无效。本案受理费100元，由李伟战负担。本院二审庭审中，师寨供销社提供李伟战现使用案涉房屋一张照片，证明李伟战将承租房屋转租用于经营饭店使用，构成违反合同约定不得转租的违约情形。李伟战质证意见，对照片无异议，但称未转租而是自己经营饭店使用，未违约。本院认为，该张照片在无其他证据佐证的情况下，不能证明李伟战转租的违约事实，对该证明目的不予采纳。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，师寨供销社上诉称李伟战一是使用不当致使案涉房屋为危房，二是违反约定未经出租方同意转租房屋用于饭店经营，因此应予解除双方租赁合同关系。对此，本院认为，师寨供销社上诉的两个理由均不能成立，不应支持。理由是：1、师寨供销社并未举证李伟战私自加盖房屋致使房屋成为危房的证据，结合李伟战的自认称仅在房屋上添加有隔热层，而该项填补维护行为符合双方合同第4条第一项的约定，即承租方负有对使用房屋进行维护的义务。同时，该维护行为与案涉房屋是否构成危房并无直接因果关系。根据师寨供销社单方委托检测的检测报告来讲，其中一份的检测报告有明显错误，例如检测报告标号为1106号而附页中显示的为976号案号，另外从检测结论上也并不能直接得出案涉房屋为危房不能用于经营的结论。2、师寨供销社并未就李伟战存在擅自转租经营饭店予以证明，李伟战不论是先前自营物流还是自营饭店，师寨供销社仅举证一张照片并不能得出李伟战违反合同第4条第二项擅自转租的结论。因此师寨供销社应承担举证不能的不利后果。至此，师寨供销社主张根据《合同法》第九十四条的规定解除合同的条件并不具备，不应支持。需要指出的是一审法院审理过程中，对本案进行过中止审理，审判程序合法，并无超审限办案的情形，不属于程序违法情形。综上，师寨供销社的上诉请求无证据证明，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对双方租赁合同效力及合同期限认定正确，但对于应否解除合同及后果未予审理，属于适用部分法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初709号民事判决；二、驳回新乡市平原示范区师寨供销合作社的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由新乡市平原示范区师寨供销社负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年四月二十三日书记员  王 淼