广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初2401号原告：高剑成，男，1970年8月18日出生，汉族，住广州市番禺区,委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所实习人员。被告:广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社,住所地广州市番禺区洛浦街上漖村沙滘西路49号。法定代表人：黄立中，职务理事长。委托诉讼代理人：陈峰，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉品智律师事务所律师。第三人：阮伟明，男，1962年7月17日出生，汉族，住广州市番禺区，原告高剑成诉被告广州市番禺区洛浦街广州上漖村股份合作经济社（以下简称上漖村经济社）、第三人阮伟明土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高剑成及其委托诉讼代理人黄逸，被告上漖村经济社的委托诉讼代理人陈峰，第三人阮伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高剑成向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付补偿款20911220元；2.判令被告向原告支付违约赔偿金600万元；3.本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付补偿款13510993元；2.判令被告向原告支付违约赔偿金405万元。事实与理由：在2000年9月19日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定原告租赁被告位于广州市至市桥105国道上漖村路段以西南侧，上漖村华海大酒楼以西侧，洛溪新城开源房地产公司售房部以东侧的土地（集体土地使用证：番府集用2002字第J0400002号，建设用地规划许可证：编号：穗规番工证字2002第01957号）共9120平方米作商业用途，租期15年，自2001年10月1日至2016年9月30日。原告取得租赁土地的使用权后，在租赁土地上兴建了“华南商业城”并以被告的名义进行了产权登记（粵房地证字第××号），该商业城建筑面积5256.6平方米用于商业出租。在租赁期内，原告如约交纳租金，并不存在任何违约行为。合同到期后，被告已收回“华南商业城”并已对外重新出租。原告要求被告对其占有“华南商业城”并出租的行为给予合理的经济补偿，但被告对于原告的上述合理要求完全予以拒绝。“华南商业城”是原告投资兴建的，现被告占有并用于出租，依法被告应当向原告支付合理的经济补偿。原被告在2000年9月19日签订的《土地租赁合同》第11条第2款约定，租赁期满后，在同等条件下，原告享有优先租赁权，现被告在没有知会原告的情形下，擅自把涉诉土地及地上建筑物出租给第三方，已构成违约，依约应向原告支付违约赔偿金。综上，为维护原告合法财产权益，特诉至贵院，望判如所请。被告上漖村经济社辩称，不同意原告的诉讼请求。被告对涉案房产拥有物权，根据物权法的规定，对该物业有处分的权利，被告无需对原告作出任何的补偿或赔偿。合同的相关条款已经显示，双方在合同期限满后被告获得地上建筑物的意思表示，是具体明确的。原告在涉讼土地上是商业的投资行为，原告所投入的建设地上建筑物的支出属于商业成本，根据合同第8条，原告对租赁的土地自主经营自负盈亏的，该条款显示，原告租赁土地的目的是商业投资。在合同实际履行过程中，原告的经营模式就是地上建设商铺，然后分租获取租金，既然是投资行为就必须投入才有收益，所以原告投入资金建设地上建筑物的支出，当然成为运营的主要成本。原告是在充分了解租赁土地的各方情况，包括面积、用途、位置等，然后计算投入的成本，该投入必然是与15年的租赁期限相互匹配，故原告的建筑投入在15年的租赁期限内已经分摊完毕。涉案租赁合同双方的合同目的已经得到实现，具体是：原告签订合同的目的是开发应用土地获取利益，目前原告根据自身的经营决策，投资建设建筑物再对外出租，通过租金的收入，原告除了收回所有的成本，还获取较高的回报，其合同目的已经实现。被告的合同目的有两个：一个是收取地租，一个是土地租期届满后获取地上建筑物，从这个方面看，投资地上建筑物既是原告的权利也是原告的义务。被告出租土地期满获得地上建筑物符合一贯农村土地的交易习惯。原告要求被告对地上建筑物给予补偿，若该诉讼请求得到支持，将导致合同双方的利益严重失衡。本案合同的期限是15年，被告获取的地租最早是55万元/年，以后每年增加5%，到期满前租金约110万，现在原告要求补偿2000万，结果是被告没有收益还要额外支出一个对价才能获得地上建筑，双方的利益失衡明显。被告认为，若原告一直都没有将建筑投入列入成本，而是打算将该投入算到被告身上，被告相信这个经营模式是很难让经营者接受，若原告原来真有此意，为何不在合同中作出约定，而且在合同履行的时间内，原告都未就地上投入的问题向被告主张过，现在合同履行完毕，原告就要求补偿的诉讼，被告认为原告的主张是违反诚实信用原则。此外，评估报告解决的是如何补偿的问题，在此前应解决是否应补偿的问题。原告主张本案补偿的依据是民法通则意见第86条，但该法条是解决添附的规定，不能适用于本案。添附制度是解决两个物分别属于不同所有人，但该两物又因为某种原因结合在一起，在此情况下如何解决添附的附属物的问题。本案合同双方对于土地归属是没有争议的，故该条款不适用于本案。而且该法条中关于附属物如何处理有约定按约定，没有约定按折价，这个约定仅是针对归属的问题而非如何补偿的问题，也就是说在归属没有约定的情况下需要折价补偿，而非对补偿需要约定的情况下需要折价。另一方面，关于添附的问题，法律上有三种情况，一种是附合，一种是混合，一种是加工，本案属于附合的情况。而关于附合，也有两种情况：一是动产与动产的附合，二是动产与不动产的附合。本案中地上建筑物属于不动产，不动产与不动产的结合显然不能适用于添附制度，否则目前物权法的制度会产生颠覆。如地上建筑物作为原告拥有这个物权即所有权的话，该物权没有期限的，就可以合法占有地上建筑物，这无形中把我们的土地使用权吸收了，在该情况下被告作为出租方，没有救济途径去要求原告把土地返还给被告。合同法第223条是规定的是承租人经出租人同意可以改善租赁物或增设他物，但合同法并没有规定增设他物处理的规定，可见合同法是不再赋予承租人对租赁物增设他物后有请求出租人补偿的权利。被告认为，即便适用添附制度去解决本案，也是得不出需要补偿的结论，理由是目前关于租赁关系所产生的添附的问题，最有效的法律文件就是房屋租赁合同的司法解释，该司法解释第13条规定，装修装饰未经出租人同意的情况下，合同期限届满承租人要求出租人就装饰装修补偿是不予以支持的，同时，该司法解释第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，在合同解除的时候，关于装修装饰补偿的处理，是按照四种情况：出租人违约、承租人违约、双方违约、不可归咎于双方的原因解除，该四种情况对装饰装修的补偿是按照剩余租赁期限内的残值作出补偿，残值就是按照投入的装修按照租赁期限平均分摊，例如合同期限是十年，投入装修是100万元，合同在第6年解除，残值就是50万元，按照这个逻辑，合同解除的时候，补偿应当是低于合同期限届满的补偿，本案中，这个评估或原告的请求，是按照现值去补偿，被告认为既然是适用添附制度，就应当以同案同判、类案类判去处理。若错误适用添附制度，会导致双方的利益失衡。本案中原告是出于一种商业投资，作为理性投资人，在投入资金建设地上建筑物的时候，不得不考虑建筑物的使用时间及将来的处理问题，理由很简单，因为涉及投资成本的问题，一旦建筑物无法回收的时候就必须对投入作出充分的估算，原告在明知这个情况下仍按一定的资金投入建设，事实上是想通过经营的方式收回投入的成本，现合同期限已经届满，原告通过经营应收回成本，然后作为被告还需要对其地上建筑物作出补偿，其实原告获得了双重的利益，另外原告在建设地上建筑物的时候，是完全根据自己的经营需要并没有征求被告的意见，在合同期限届满后，要求被告向其支付按现价支付补偿是一种强迫得利，作为被告在租赁期限内，获得的租金收入约1000万元，但按照评估或原告诉讼请求所指向的补偿价格，被告不但无偿提供15年的土地给原告使用，还需要额外支付一部分款项去购买一个自己当初不清楚的建筑物。被告认为根据合同的约定是可以排除对地上建筑物需要补偿的可能。涉案合同第10条是关于租赁期限届满后，财产处理的约定，该条款约定期限届满后，被告有权拆除或保留地上建筑物，按照这两个条款的约定，其实是有一个重要的前提就是地上建筑物的实体权利属于被告所有，被告对于地上建筑物拥有绝对的处分权，保留或拆除只是行使该权利的一种表现，作为原告的承租人无论上述两种情况之一，都丧失了地上建筑物的权利。若原告有权主张补偿的话，也是基于原告丧失地上建筑物的权利，作为保留也好拆除也好，原告是同样丧失地上建筑物的权利，为何会解读出拆除不需补偿，保留却要补偿的解读？被告认为，建设地上建筑物是原告的合同义务，合同法235条规定，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合约定或租赁物的性质是使用后的状态。根据涉案合同第10条的约定，被告拥有对地上房屋拆除或保留的权利，其前提是合同届满的时候地上有建筑物，故建设地上建筑物是原告的合同义务，既然是义务就不存在补偿的问题。就补偿问题，被告认为可以结合涉案合同的违约条款进行综合考虑，第9条约定若出租人违约时需按照返还保证金并按照原告投入的双倍进行赔偿，在违约的情况下，对于赔偿是可预见和有限的，在本案中，评估价格是是因多年的物价上涨而导致的，这价格对比原告提供的投入100万元是出现十几倍的增长，可见物价上涨作为赔偿超出合同双方的预想，但被告认为它体现被告违约的代价，是明显低于所谓的代价，故被告认为是鼓励违约。原告的诉讼请求一和诉讼请求二相矛盾，诉讼请求一所依据的事实理由是地上建筑物是其所有而被被告所占有，所以应当补偿，这是物权性质的权利；诉讼请求二是优先租赁权，是债权性质的权利，也就是说原告对于地上建筑物是既主张物权又主张债权。第三人阮伟明发表意见称，签订合同的时候关于建筑物的归属没有明确的说明。被告违反当初租赁合同的原意，15年租赁期限到期后，我们是拥有优先租赁权。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换与质证。本院经审理认定事实如下：2000年9月19日，上漖村经济社作为出租方（甲方）与阮伟明、高剑成作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市至市桥105国道上漖村路段以西南侧、上漖村华海大酒楼以西侧、洛溪新城开源房地产公司售房部以东侧的村自留地（以下简称涉讼土地）出租给乙方作商业用途,租赁土地面积为9120平方米；租赁期限为15年，自2001年10月1日起甲方将涉讼土地交付给乙方使用至2016年9月30日；租金第一年按5元/平方米的标准，从2002年10月1日开始每年递增5%，如此类推，直至合同期满；乙方应于每月5日前将当月租金一次性全部交齐给甲方，乙方逾期缴交租金，则按欠缴总额每天1%的标准计付滞纳金偿付给甲方，逾期三个月仍未交清的，甲方可按乙方违约依法解除合同；鉴于乙方租用此地需要时间进行基建、装修等原因，甲方同意乙方在2001年9月30日前土建装修期，基建期为6月，在基建期间甲方不收取乙方任何费用；从2001年10月1日起收取乙方租金（从甲方交地给乙方使用开始计算基建时间）；甲方负责将涉讼土地的附属物清除完毕后把土地交给乙方使用，负责出具证明给乙方到工商行政管理部门办理申请营业执照，及提供需办理相关证件的所需资料，负责提供建设用地许可证及建设用地批准书等有关报建资料；乙方负责支付该场地内的全部投资款，包括土建、水电安装、下水道及所需配套全部设施的投资款；甲方单方违反本合同规定的，甲方向乙方赔偿在土地上建筑总额的双倍赔偿给乙方；乙方单方违反本合同规定的，乙方在该地上投资的全部不动产无偿归甲方所有，并没收保证金，甲方同时有权收回土地自行处理；租赁期满后，如甲方需要将该土地改变使用性质，需要拆除该建筑物时，乙方应在租赁期满后半个月内将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，到期仍未搬迁的物品，视作乙方自动放弃处理；不动产物品全部归甲方所有；租赁期满后，如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权。2000年1月31日，原番禺市人民政府核发《建设用地批准书》（番国土建用字[2000]第0055号），载明用地单位为上漖村经济社，用地批准文号为番国土地转字[1999]第0287号，用地地点为番禺市村迎宾路侧，批准用地面积为7109平方米，有效期自2000年1月至2002年1月。2002年8月2日，广州市番禺区人民政府核发《集体土地使用证》，载明土地使用者为上漖村经济社，土地坐落于村迎宾路侧，用途为商业，类型为划拨，用地面积为9120平方米。2002年9月12日，原广州市城市规划局番禺分局核发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为上漖村经济社，用地项目名称为华南商业城，用地位置为村迎宾路侧，用地面积为1757.5平方米。2002年9月12日，原广州市城市规划局番禺分局核发《建设工程规划许可证》（穗规番工证字[2002]第02466号），建设单位为上漖村经济社，建设项目名称为华南商业城，建设位置为村迎宾路侧，建设规模为框架结构3层、5343.7平方米。2002年11月12日，上漖村经济社向广州市番禺建设工程招标中心发出《华南商业城自行组织招标申请》。2002年11月25日，该中心审核批准同意。2005年5月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》（粤房地证字第××号），载明权属人为上漖村经济社，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为集体，土地使用权来源为拨用，土地使用权性质为集体，房地座落为广州市（华南商业城）（以下简称涉讼房屋），层数为3层，建筑面积为伍仟贰佰伍拾陆点陆平方米，土地用途为商业，使用面积为玖仟壹佰贰拾点零平方米；房屋用途为商铺。2018年7月3日，上漖村经济社在番禺农村集体资产交易和管理平台上发布招租公告，定于2018年7月12日下午3点在洛浦街资管理交易中心512室对华南商业城进行竞投，租赁年限为10年，交易底价为36万元/月，每年的租金在前一年的租金基础上递增5%，产权情况为已办理房地权证，交易保证金为400万元，标的物的使用范围为教育、创业园、办公、休闲产业、汽车展销之用，不能做餐饮、工厂，等等。2018年7月12日，在洛浦街资管理交易中心举办的竞投中，由案外人侯亚娟竞得华南商业城的经营使用权，合同年限为10年，成交单价为370000元/月，一周年后每年递增5%。原告提供了杜炽佳说明及其公民身份证复印件、华南商业城规划、报建、办证手续、消防工程、变压器、水电工程费用收据发票（共25份）拟证明(1)涉诉租赁土地之地上建筑物规划、报建，办证手续均是由原告完成的；(2)涉诉华南商业城报建、规划办证、消防工程、水电、变压器工程共花费100万元，该费用由原告垫付。经质证，被告上漖村经济社认为，杜炽佳说明及其公民身份证应该是证人证言，杜炽佳应该出庭接受询问，对此我方无法核实真实性。对华南商业城规划、报建、办证手续、消防工程、变压器、水电工程费用收据发票的真实性、合法性确认，关联性经我方核实费用约90万元。原告提供了重置费询价评估表拟证明重置涉诉华南商业城费用为19911220元。该报告载明：涉讼房屋包括建筑面积为5256.6平方米的房屋及户外水泥地面7335.1平方米在价值时点2018年7月26日的重置价格为19911220元。经质证，被告上漖村经济社认为，对评估表的三性不予以确认，而且该证据评估机构明确评估目的是供原告内部决策使用，而且他们采用的是重置价格，是指重新获得地上建筑物的价值，目前地上建筑物已经使用多年，该证据与原告提供的证据四对比，原告对该工程支出是100万，现在原告主张地上建筑物的补偿款是约2000万元，这个增值接近20倍。在案件审理过程中，原告申请对广州市番禺大石镇105国道上漖村段90号（华南商业城）及户外水泥地的价值进行评估。本院经摇珠选定深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，该公司于2019年9月4日出具编号为A/GZ/1908/2224/MF的《房地产估价报告》，载明：估价对象为广州市（华南商业城）建筑物，财产范围包括建筑物（含室内装修及不可移动的房屋附属设施设备，不包含可移动的室内商业用设施设备等动产以及土地使用权），评估建筑面积为5256.6平方米，价值时点为2017年12月30日，估价方法为成本法，估价结果为市场价值为人民币12952300元。评估费用为31928元。经质证，原告对评估报告的三性予以认可。被告认为，1、评估报告23页第3.7价值类型是用市场价值，其表述是一种公开交易的价格，但本案中的地上建筑物和土地是连在一起的，而且是一个房产证，不存在转让地上建筑物的情况，也就是说，不能作为一个商品看待应作为一个建筑物看待，作为建筑物就需要考虑其工程造价，但在工程造价方面这个评估报告是没有引用的；2、评估报告出具市场价值，但没有相应的数据来印证其计算的过程；3、评估报告的评估基准日是2017年12月30日，被告认为这是有问题的：一是该建筑物建设时间是2001年，测算其价值应以当时的物价水平作为基础数据，二是双方对于建筑物的归属是根据合同的约定，合同是在2000年形成，故交易也是在2000年的时候达成，并非在2017年12月30日才达成交易，出现这个评估时点的问题，被告认为是评估机构误认为这个评估时点是经过法院裁判的，法院又认为通过评估只有一种结果或许是没有考虑到评估时点对于评估价值的影响，对评估时点如何确定，是一个法律的评判问题，不是由鉴定机构可以单方决定，尤其本案的评估时点是没有经过双方质证和辩论的基础上由原告单方申请，故被告认为以这方式出具的评估，可能会出现以鉴代审，希望法院注意。此外，原告还申请对户外7355.1平方米水泥地、填土方（1500m3，其中角石层200m3）、下水道(300M)、钢管护栏(80M)、石堤(lOOm3)、花槽(200㎡)、绿化植物（200㎡）、化粪池两个(50m3*2)、消防池及配套设施、供电房配套设施[变电器(315KW)、外接电缆线、高低压电配套]的价值进行评估。本院经摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。该公司于2019年12月3日出具穗安价（估）字【2019】PF214号价格评估结论书，载明：评估基准日为2017年12月30日，评估方法为成本法，标的概况为标的水泥地用作停车场经营使用，化粪池、消防水池及花槽分布在华南商业城前后，钢管护栏和石堤位于东侧，下水道分布在水泥地下并附有沙井盖。本次评估标的水泥地厚度根据相关当事人现场陈述确认，确认靠近迎宾路边一侧的水泥地厚0.2米，背向建筑一侧的水泥地厚0.15米，均采用C20混凝土铺设。价格评估结论为上述项目在评估基准日的价值为558693元。评估费用为16000元。经质证，原告对评估报告的三性没有异议。被告认为，该评估报告是假设机械设备可以使用的前提下评估的，这个被告认为有问题。其余意见与《房地产估价报告》的意见一致。此外，在已经生效的（2020）粤01民终639号案件中经查明，2016年7月28日，上漖村经济社曾委托原广东华誉律师事务所向高剑成、阮伟明发出《律师函》，告知合同期限即将届满，上漖村经济社将无偿收回租赁的土地及地上建筑物、构筑物等不动产，要求如期交还上述不动产，并告知继续租赁的，可通过农村集体资产公共交易平台参与竞标。上述律师函于2016年8月11日签收。本院认为：阮伟明、高剑成与上漖村经济社签订的《土地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。阮伟明表示其自愿放弃对本案诉求作为共同原告的权利，本院予以准许。本案争议焦点一是上漖村经济社是否有权无偿收回涉讼房屋，二是上漖村经济社有无损害高剑成的优先承租权。第一，关于上漖村经济社是否有权无偿收回涉讼房屋的问题。首先，原、被告双方签订的《土地租赁合同》虽未明文约定合同期满后华南商业城的归属情况，但结合合同全文来看，合同约定租赁期满后的财产处理办法为“如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权”，从该条款可看出，在租赁期限届满后，高剑成、阮伟明享有的权利仅为同等条件、同等租金的优先承租权，据此可推断双方对于华南商业城的权属默认为属于上漖村经济社，高剑成、阮伟明并非涉案租赁物的所有权人。该理解也符合一般土地租赁交易习惯。其次，涉讼房屋由高剑成、阮伟明出资建成后登记在上漖村经济社名下，报建及办证手续均由高剑成、阮伟明办理，双方亦未另行约定该物业的实际权属与登记权属不一致可见双方当事人当时对于上漖村经济社享有涉讼房屋的登记产权清楚且同意。再次，高剑成、阮伟明承租土地后利用部分土地建设房屋并对外出租属于投资行为，建设投入费用应为其取得租金收益的必要成本，如高剑成、阮伟明仅向上漖村经济社支付相对较低的土地租金，而无需承担投入成本，却获得使用房屋的租金收益并最终取得房屋所有权，则高剑成、阮伟明与上漖村经济社的权利义务明显不对等，有违公平原则。综上，本院对于高剑成要求上漖村经济社向其补偿房屋建设投资款的诉讼请求不予支持。第二，关于上漖村经济社有无损害高剑成的优先承租权问题。本院认为，优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，并不是一项法定权利，优先承租权是指租期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。上漖村经济社在此期间依法定程序将涉讼土地及地上建筑以竞价形式向社会公开招租，不违反法律、行政法规的禁止性规定。据生效法律文书确认的事实可见，上漖村经济社曾将公开招租的事宜通过函件的方式提前告知高剑成，高剑成在该期间仍继续使用华南商业城，却称不清楚华南商业城公开招租的事宜，亦与常理不符，本院不予采纳。高剑成、阮伟明应与其他竞标人一同参与竞价并遵守竞标规则，其未参与竞标或最终未中标则丧失优先承租权。因此，高剑成以上漖村经济社侵害其优先承租权并要求上漖村经济社予以赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉诉物业权综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告高剑成的全部诉讼请求。案件受理费127166元、评估费用为47928元，由原告高剑成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  蔡雅静人民陪审员  黄智鸿二〇二〇年四月一日书 记 员  邬敏秋