广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28152号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：翁冰璇，李杰龙，分别系广东国煌律师事务所律师、实习律师。被告：严运华，男，1970年4月10日出生，汉族，住广东省五华县*******新，公民身份号码441************998。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告严运华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人翁冰璇、李杰龙，被告严运华经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付从2016年1月1日至2020年3月31日期间共51个月的物业管理费27829.8元及违约金（按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，违约金暂计至2020年3月31日为20768.41元）；2.被告向原告支付2019年1月1日至2020年3月31日期间水费539.09元。事实和理由：被告为雅居乐新城9期C1幢2303房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期4幢2103房）业主，房屋建筑面积为199.92平方米。原、被告于2009年9月19日签订《前期物业服务协议》,约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为带电梯住宅按建筑面积1.6元/平方米/月，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。2014年5月8日，原告向雅居乐新城9期岭峰组团全体业主征询意见，全体业主对《雅居乐新城9期岭峰组团调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见》进行了表决，全体业主以专有部分面积占建筑面积71.19%，人数占71.19%的比例同意了物业服务费收费标准的调整方案，形成以下一致意见：2014年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.2元/平方米/月、车位40元/个/月；2016年7月1日起物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.8元/平方米/月、车位40元/个/月。以上物业服务、车辆停放保管服务收费标准分别于2015年11月27日、2016年6月20日获得中山市三乡镇发展和改革局的备案。原告依约为小区提供物业服务，但被告未按约定期限缴交物业管理费。被告从2016年1月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年3月31日，被告拖欠51个月的物业管理费合计27829.8元（439.8元/月×6个月+559.8元/月×45个月），拖欠2019年1月1日至2020年3月31日期间水费539.09元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.粤房地权证中府字第0211018282号产权证；2.（2016）粤20民终2282号民事判决书；3.表决结果汇总表、关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要、公示、备案回执[中三价备2015年10号、中三价备2016年3号]；4.房屋费用催缴通知书、寄发“雅居乐岭峰房屋费用催缴通知书”发信回执；5.发票、民事案件委托代理合同；6.广东诉讼服务网网上申请截图；7.欠费明细表；8.用水量明细表及住宅用水抄表记录台账。因被告严运华下落不明，本院依法于2020年1月7日公告通知被告应诉，公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2016年1月开始拖欠物业管理费，至2020年3月被告共拖欠51个月的物业管理费合计27829.8元，其中，2016年1月至2016年6月共计6个月为2638.8元（2.2元/平方米/月×199.92平方米×6个月），2016年7月至2020年3月共计45个月为25191元（2.8元/平方米/月×199.92平方米×45个月）；计至2020年3月31日应付滞纳金20768.41元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计），拖欠2019年1月1日至2020年3月31日期间水费539.09元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2016年1月至2020年3月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费，包括2016年9月7日给被告寄发房屋费用催缴通知书，但经多次追讨未果，故于2019年8月20日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。本院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告严运华位于中山市*********雅居乐新城9期4幢2103房物业，建筑面积为199.92平方米，登记时间为2011年*月14日。2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2016年1月1日至2016年6月30日期间，按照重新备案的标准计算，被告每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为439.8元（199.92平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为559.8元（199.92平方米×2.8元/平方米/月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐公司签订了前期物业服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权。故本院对原告主张被告支付从2016年1月1日起计至2020年3月31日的物业管理费27829.8元（439.8元/月×6个月+559.8元/月×45个月），及2019年1月1日至2020年3月31日期间水费539.09元予以支持。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为违约，应按约定支付拖欠的物业管理费违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告严运华于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费27829.8元及违约金（计算方法：从2016年1月1日起至2016年6月30日止以拖欠各月的物业管理费金额439.8元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止；从2016年7月1日起至2020年3月31日止以拖欠各月的物业管理费金额559.8元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、被告严运华于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2019年1月1日至2020年3月31日期间的水费539.09元。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766.2元（原告已预交），由被告严运华负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  周武笔人民陪审员  刘军谅二〇二〇年四月二十一日书 记 员  梁晓林林雷