福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初1878号 原告（反诉被告）：福建瑞景物业服务有限公司，住所地尤溪县城关镇环城路2号，统一社会信用代码：913504266966062612。 法定代表人：杨明英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林芳，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈晓玲，女，该公司职员。 被告：郑荣添（反诉原告），男，1966年5月20日出生，汉族，住尤溪县。 委托诉讼代理人：郑宝兰（与郑荣添系夫妻关系），住尤溪县。 原告（反诉被告）福建瑞景物业服务有限公司（以下简称“瑞景公司”）与被告郑荣添（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。2019年12月18日，本案转为普通程序，并于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞景公司的委托诉讼代理人林芳、陈晓玲、被告（反诉原告）郑荣添及其委托诉讼代理人郑宝兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景公司向本院提出诉讼请求：1.郑荣添向瑞景公司支付住宅物业服务等费用3,201.3元，其中物业费1,500元，电公摊费609.67元、水公摊费49.5元、水费472.6元，电梯年检费87.5元、电梯维保费363元、公共设备公摊费119元；2.郑荣添向瑞景公司支付自应付之日起至实际支付之日止按日5‰标准计算的逾期付款违约金（暂算至2018年6月30日为3,037.5元）。事实和理由：郑荣添系尤溪县城关镇水东沈城尚品小区1幢906单元业主。瑞景公司系于2009年10月29日经三明市房地产主管部门审批，尤溪县工商行政管理机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级。2012年1月6日，瑞景公司取得了沈城尚品小区前期物业管理服务权。2014年4月11日，瑞景公司与郑荣添签订了沈城尚品小区物业服务管理协议，后沈城尚品业委会成立，与瑞景公司在2018年4月22日签订了《沈城尚品物业服务合同》，两合同均对小区业主与物业服务企业各方的权利义务作了明确说明。根据合同约定：带电梯住宅按照建筑面积每月每平方米0.8元，缴费时间为每季度首月的前十日，业主应按期足额交纳物业服务费及其他各项相关费用，如未能按时足额缴纳的，从逾期之日起按每日千分之五向瑞景公司缴纳逾期付款违约金。瑞景公司接管该小区物业管理服务后，依合同相关约定对该小区提供了物业服务，郑荣添未能依照合同约定交纳费用。拖欠物业费1,500元（自2016年1月至2018年6月30日）、家用水费472.6元（自2014年10月至2018年2月）、水公摊费49.5元（自2014年10月至2018年2月）、电公摊费609.67元（2014年10月至2018年2月）、电梯年检费87.5元（2015年5月至2018年4月）、电梯维保费363元（2015年4月至2018年4月）、公共设备维修分摊费119元（2016年1月至2018年2月）以及违约金3,037.5元，合计6,238.8元。综上，郑荣添的行为不仅违约，还侵犯了其他已依约缴纳物业管理服务费业主的合法权益。经瑞景公司多次向郑荣添催讨，郑荣添至今不履行付款义务。请求依法判如所请。 郑荣添辩称，1.瑞景公司服务管理质量差，未达到管理服务质量约定目标，拒绝缴纳物业费。郑荣添楼下业主私搭雨披，高楼用户空调外机外挂，给其生活造成困扰。多次向物业反映，均未得到有效解决。物业改变小区公共场所用途，将小区大门内外通道划为收费停车位，阻塞消防通道，妨碍业主正常生活秩序。2.电公摊费用中负一、负三层使用权并不属于全体业主使用，不应由全体业主承担。3.水公摊费用部分，依照闽价商〔2014〕156号文件，每吨为1.45元，瑞景公司在2018年6月水公摊每户为2.6元，属乱收费。4.家用水费问题，依照尤溪闽价商〔2014〕156号文件，每吨1.45元，对特殊人群应实施减半收取的优惠政策，瑞景公司按每吨2元、2.3元、2.4元收取，属乱收费。5.物业收费每平方米0.8元，已包含电梯年检费、维保费，瑞景公司不能重复收取电梯年检费、维保费。6.公共设备费用分摊存在不合理。 郑荣添向本院提出反诉请求：1.瑞景公司应退还水电周转金300元，楼道维修金100元，垃圾清运费93.7元；2.瑞景公司向郑荣添支付违约金5,041.7元、利息3,634.76元，合计9,170.16元。事实和理由：郑荣添交纳的水电周转金300元，应在收取水电公摊时结算，至今未予结算。郑荣添交纳的楼道维修基金100元，至今未见瑞景公司维修过楼道，对郑荣添家门口和楼道墙面被喷涂的广告，也未妥善处理。根据尤价〔2009〕195号文件，垃圾清运费每平米是2.5元，瑞景公司按每平米4元收取，属乱收费，应返还多收取的93.7元。瑞景公司未履行双方签订《前期物业管理服务协议》以及《房屋装饰装修管理协议》，应承担违约责任。根据《房屋装饰装修管理协议》中关于装修墙体结构、楼宇外观等约定，郑荣添生活已受到外墙悬挂的空调外机排放的冷凝水以及楼下房屋外墙搭建的两处雨披的影响，瑞景公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标，其有权要求瑞景公司限期改正，郑荣添要求瑞景公司在一星期内拆除房屋外墙搭建的雨披及外墙悬挂的空调外机，逾期未改正给郑荣添造成损失，瑞景公司应承担相应的法律责任。根据明建房〔2016〕44号文件规定，如果物业服务企业未履行协议所约定的责任和义务给业主造成损失的，应双倍返还服务费。因此，瑞景公司应支付给郑荣添双倍的服务费。 瑞景公司对郑荣添的反诉辩称，收取的300元水电周转金，系物业行业的常规做法，小区的水电费都是由物业公司代垫，没有收取业主手续费。收取的楼道维修金100元，已于2018年移交给小区业主委员会。垃圾清运费，瑞景公司是根据其与第三方公司签订的合同按每平米4元收取，若郑荣添能举证证明存在多收的行为，瑞景公司愿予以退还。关于高楼用户空调外机外挂排放冷凝水及楼下业主私搭雨披问题，瑞景公司已多次上门协商处理，但因其无强行拆除权，相关业主不予配合，无法解决。该问题属相邻权纠纷，郑荣添应另行起诉向相关业主主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 瑞景公司系二级物业服务企业。郑荣添系尤溪县的业主，房屋产权面积为62.51平方米。2014年4月11日，瑞景公司作为甲方、郑荣添作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》，对物业管理服务期限、双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费、维修基金的管理与使用、保险、违约责任等事宜及装修管理相关事宜进行约定。上述《前期物业管理服务协议》约定：甲方根据本协议向乙方收取物业管理费用；甲方不得占用本物业的共有部位，共有设施设备或改变其使用功能；乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务费高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；每次缴纳费用时间：交房入伙时预交半年物业管理费，半年后物业管理费按季预交，即每季度首月的10日前交纳；基础物业管理服务费用标准原则上按照政府文件执行，物业管理服务费用自开发商房屋达到交房条件通知甲方来接房之日起计算；物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（业主或物业使用人）按时分摊；装修垃圾清运费：业主办理入伙手续时一次性收取，按3.00元／㎡收取；受有关部门后单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，物业管理企业以接收到相应的单位委托书时进行实施；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或造成乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金（从应缴之日起至实际补交之日止）。 2017年8月，尤溪县城关镇沈城尚品小区成立业主委员会。2018年4月22日，尤溪县城关镇沈城尚品小区业主委员会与瑞景公司签订了《沈城尚品物业服务合同》，继续委托瑞景公司管理沈城尚品小区物业，并约定委托管理服务事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理公共服务目标、物业服务方案中承诺事项、物业管理服务费用违约责任等事宜。其中该协议约定，瑞景公司按服务合同向业主和物业使用人收取物业管理服务费用，委托管理期限为叁年，自2018年4月22日起至2021年4月21日止，物业管理服务收费标准为多层住宅0.8元/平方米*月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之四交纳违约金。 郑荣添支付瑞景公司水电周转金300元、楼道维修费100元、垃圾清运费250元（按每平米4元收费标准）等费用。 郑荣添未交纳2016年1月起至2018年6月30日物业服务费；2014年10月起至2018年2月电公摊费用；2014年10月至2018年2月水公摊费用；2014年10月起至2018年2月代缴的家用水费；2016年1月起至2018年2月公共设备维修公摊费。 沈城尚品小区9号楼两部观光电梯（商用）于2017年7月1日起停止使用，在此前产生电公摊费4.8元；负一层、负三层为小区相关共用设施设备所在地。 沈城尚品小区居民生活用水未安装一户一表。《尤溪县物价局关于调整城区自来水价格的通知》（尤价〔2005〕133号）确定城区供水基准价格民用水为1.2元/吨；《尤溪县物价局关于调整城区污水处理费的通知》（尤价〔2016〕40号）确定城区污水处理费收费标准为居民用水0.85元/吨；《尤溪县物价局关于调整城区自来水价格等有关问题的通知》（尤价〔2017〕30号）确定民用水基础价格调整为1.45元/吨，未安装一户一表的居民生活用水，暂按基础水价执行，但每年6-10月的用水实行季节性加价，季节性加价水价按1.55元/吨执行。 沈城尚品小区业主2015年4月至2018年4月电梯维保费363元，2015年5月至2018年4月电梯年检费87.5元。 沈城尚品小区业主2016年1月至2018年2月公共设备维修分摊费36.75元。 瑞景公司于2018年9月将楼道维修金移交沈城尚品小区业主委员会。 另查明，2009年8月28日发布的《尤溪县物价局尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》（尤价〔2009〕195号）第十二条规定，“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。……物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含高层楼宇的电梯、智能电子监控、供水加压设备等维护保养费用）……凡已计入上述物业服务成本的公共费用，物业服务企业不得向业主另行分摊，其他实际发生的公共费用的分摊，以双方合同约定为准，并由物业服务企业定期公示。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”《尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表》确定服务等级为二级的物业服务收费高层带电梯住宅（十层及以上）基准价格为：0.9-1.1元/㎡.月。 本院认为，瑞景公司与郑荣添签订的《前期物业管理服务协议》及瑞景公司与尤溪县沈城尚品小区业主委员会签订的《沈城尚品物业服务合同》，除了关于“物业服务收费标准中不包含电梯年检费和电梯维保费，由业主或物业使用人按时分摊”的内容外，其余均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。瑞景公司已依约提供了相关物业管理服务，郑荣添应按照协议约定向瑞景公司支付相应的物业服务费及由瑞景公司代缴的电公摊费、水公摊费、家用水费、公共设备维修费。郑荣添提出的瑞景物业未能解决其楼下业主私搭雨披、高层业主空调外机外挂等问题拒绝交纳物业费等相关费用的抗辩，由于物业服务企业只能根据物业服务合同的授权，提供相关物业服务，其本身并无执法权，在与有关业主协商未果后，无权拆除业主雨披和空调外机，因此该抗辩本院不予支持。 瑞景公司要求郑荣添支付拖欠的2016年1月至2018年6月30日止的物业服务费计1,500元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定的物业费收费标准，本院予以支持。瑞景公司要求郑荣添支付2014年10月至2018年2月电公摊费计609.67元，郑荣添抗辩认为负一层、负三层使用权不属于全体业主，9号楼两部观光梯为商用电梯这两项电费不应由业主公摊，经查，负一层、负三层公摊电费由位于该楼层的小区共用设施设备用电产生，由全体业主公摊符合合同约定和法律规定，9号楼两部观光电梯系商用电梯，其产生电公摊费用不应由业主分摊，故其产生的4.8元费用应予以扣除，因此，本院对瑞景公司主张郑荣添支付2014年10月至2018年2月电公摊费604.87元予以支持。瑞景公司要求郑荣添支付拖欠的2014年10月至2018年2月的水公摊费用计49.5元，2014年10月至2018年2月代缴的家用水费计472.6元的诉讼请求，其收费标准符合尤溪物价局关于城区自来水价格和城区污水处理费收费标准，予以支持。郑荣添提出的水公摊费和家用水费乱收费的抗辩，本院不予支持。瑞景公司要求郑荣添支付2016年1月至2018年2月公共设备维修分摊费119元的诉讼请求，郑荣添抗辩该费用不合理，经查，瑞景公司仅提供该项费用计36.75元的证据，对该部分予以支持，其余金额，不予支持。 瑞景公司要求郑荣添支付2015年4月至2018年4月电梯维保费363元，2015年5月至2018年4月电梯年检费87.5元的诉讼请求，郑荣添抗辩称，根据《尤溪县物价局尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》（尤价〔2009〕195号），瑞景公司收取的物业服务费中已包含电梯年检费、电梯维保费。瑞景公司主张收取电梯维保费、电梯年检费符合《三明市住房和城乡建设局关于印发、和的通知》（明建房〔2016〕44号）规定。经查，瑞景公司与郑荣添间的《前期物业管理服务协议》系于2014年4月11日签订，相关收费标准应以2009年8月28日发布的《尤溪县物价局尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》（尤价〔2009〕195号）为依据。根据《福建省电梯安全管理办法》第十四条关于“委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位”、第十九条第二款关于“电梯的日常维护保养、一般维修和检验检测等费用由电梯使用单位支付”、《福建省物业管理条例》第四十六条第三款关于“物业服务收费实行政府指导价的，县（市、区）人民政府价格主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。……”、《尤溪县物价局尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》（尤价〔2009〕195号）第十二条关于“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。……物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含高层楼宇的电梯、智能电子监控、供水加压设备等维护保养费用）……凡已计入上述物业服务成本的公共费用，物业服务企业不得向业主另行分摊，其他实际发生的公共费用的分摊，以双方合同约定为准，并由物业服务企业定期公示。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”的规定，瑞景公司收取的物业服务费已包含高层楼宇的电梯维护保养和年检费用，不得向业主另行分摊。瑞景公司在《前期物业管理服务协议》中约定物业服务收费标准不包含电梯年检费、维保费，属重复收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，瑞景公司要求郑荣添支付相关电梯维保费、年检费，于法无据，不予支持。郑荣添关于称瑞景公司收取的每平米0.8元的物业费中已包含电梯年检、维保费用，拒绝交纳电梯年检费、维保费的抗辩理由成立，予以支持。 关于瑞景公司主张郑荣添支付逾期付款违约金按每日5‰计算计3,037.5元的诉讼请求，本院认为，瑞景公司存在重复收费问题，并且在提供物业服务的过程中存在瑕疵，郑荣添作为后履行一方可以行使后履行抗辩权，故该诉讼请求，不予支持。 郑荣添提出瑞景公司退还水电周转金300元的反诉要求，瑞景公司辩称收取该项费用系物业行业行规，将在终止物业服务合同时退还给业主。本院认为，瑞景公司对于该费用的收取并无相应依据，应予退还。郑荣添提出瑞景公司退还楼道维修金100元的反诉请求，瑞景公司辩称该费用已移交小区业主委员会，并提交相关证据予以证明。本院认为，该费用已交由小区业主委员会管理，郑荣添应向小区业主委员会主张权利。郑荣添提出瑞景公司退还垃圾清运费93.7元的诉讼请求，经查，《前期物业管理服务协议》约定垃圾清运费为3元/㎡，瑞景公司辩称其与第三方签订是按4元/㎡计算，此不足以对抗其与郑荣添的约定，故瑞景公司应退还多收取部分62.47元。郑荣添主张瑞景公司向其支付违约金5,041.7元、利息3,634.76的反诉请求，本院认为，瑞景公司已依约向郑荣添提供有关物业服务，郑荣添主张违约金、利息依据不足，故本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、本诉部分： （一）郑荣添应于本判决生效之日起十日内支付福建瑞景物业服务有限公司物业服务费1,500元、电公摊费604.87元、水公摊费49.5元、家用水费472.6元、公共设备维修公摊费36.75元，合计2,663.72元； （二）驳回福建瑞景物业服务有限公司的其他诉讼请求； 二、反诉部分： （一）福建瑞景物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还郑荣添水电周转金300元、垃圾清运费62.47元； （二）驳回郑荣添其他反诉请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由福建瑞景物业服务有限公司负担29元，由郑荣添负担21元；反诉案件受理费50元，由郑荣添负担48元，由福建瑞景物业服务有限公司负担2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张文旺 审 判 员  余 俊 人民陪审员  王兰芳 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  章贤巧 书 记 员  姜 辛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。