中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终252号 上诉人（一审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：曹汝智，男，1964年8月12日出生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：谢凤仙，女，1964年12月11日出生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。 一审被告（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 一审第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇朝阳路省建小区71幢1单元102号。 一审第三人（被执行人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇安宁金成花园5幢3单元302号。 一审第三人（被执行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇中华路华西别墅4幢。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）与被上诉人曹汝智、谢凤仙，一审被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司），一审第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销原判决，改判支付农行安宁支行的全部诉讼请求；2.诉讼费由曹汝智、谢凤仙负担。事实与理由：案外人主张在查封前签署了合法有效合同、并进行了占有，但其提供的各项证据并不能充分证明该事实。昆都公司迫于压力，存在与回迁户等购房者后补大量材料的情况，且没有按照行政法律法规规定，进行合同网签及备案；案外人提交的协议形成时间无法确认，提供的是收据而非正式发票，没有形成接房的完整证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；案外人未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2.案外人要排除执行，应当既要符合法律的一般性规定，也要符合法律的特别规定，一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条进行选择适用，属于适用法律错误，应当同时适用。 曹汝智、谢凤仙辩称，合同签订、付款及占有时间均在案涉房屋被查封之前，未能办预售合同登记的原因在于昆都公司。一审法院认定事实及适用法律正确，请求驳回农行安宁支行的上诉请求。 昆都公司述称，一审法院对事实的认定和法律适用均正确，农行安宁支行所称合同是补签的上诉理由没有证据佐证。 农行安宁支行向一审法院起诉请求：1.判令撤销云南省高级人民法院（2019）云执异92号执行裁定书，判令继续查封、执行昆都公司名下位于昆明市红菱花园A2地块S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号房产；2.判令由曹汝智、谢凤仙、昆都公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月4日曹汝智、谢凤仙通过建设银行pos机刷卡的方式向昆都公司支付了购房定金10万元。2014年9月5日，曹汝智、谢凤仙与昆都公司签订《写字楼认购意向协议》，约定，曹汝智、谢凤仙向昆都公司意向购买S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号三套房屋，总面积约为2190.63平方米，总价款约为12866300元。2015年1月7日，曹汝智、谢凤仙与昆都公司签订了三份《商品房购销合同》及三份《商品房购销合同补充协议》，约定，曹汝智、谢凤仙向昆都公司购买红菱花园S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号三套房屋，每套金额为4288767元，曹汝智、谢凤仙于2015年10月1日前向昆都公司付清全部购房款，昆都公司于2015年9月26日前将房屋交付给曹汝智、谢凤仙。合同签订后，曹汝智、谢凤仙于2014年9月15日至2014年12月19日期间通过银行转帐、pos机刷卡及委托欧美花颜美容院付款等方式向昆都公司及昆都公司指定的委托收款人安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司共计支付了购房款1050万元，昆都公司向曹汝智、谢凤仙开具了相应的收据。庭审中，昆都公司也明确表示收到了曹汝智、谢凤仙支付的购房款1050万元。2015年11月5日，昆都公司与曹汝智、谢凤仙签订《协议》，载明，鉴于昆都公司未按照双方《商品房购销合同》约定的时间交房，昆都公司承诺在2016年8月30日前将房屋交付给曹汝智、谢凤仙，并同意房屋交付当日，曹汝智、谢凤仙才需一次性付清剩余的购房款2366300元。2016年11月18日，昆都公司与曹汝智、谢凤仙签订《交房协议》，约定于2016年11月18日按房屋现状交房。曹汝智、谢凤仙接受房屋后，对房屋进行了装修，并向昆都公司支付过物业管理费和水电费。2019年7月16日，曹汝智、谢凤仙将剩余的购房款2366300元支付到了安宁市人民法院的账户。 另查明，农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院并作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括本案所涉Ａ2地块Ｓ4-Ｆ3-1号、Ｓ4-Ｆ4-1号、Ｓ4-Ｆ5-1号房屋。后曹汝智、谢凤仙提出执行异议，一审法院于2019年7月7日作出（2019）云执异92号执行裁定书，认为曹汝智、谢凤仙提交的证据证明其就涉案房屋在法院查封之前签订买卖合同，并已将交纳了剩余房款，全部房款已付清，所购房屋于一审法院查封之前已经合法占有，同时本案房产未办理过户登记并非曹汝智、谢凤仙自身所致，对曹汝智、谢凤仙排除执行的异议请求予以支持，并裁定：中止对一审法院查封的位于昆明市人民西路红菱花园Ａ2地块Ｓ4-Ｆ3-1号、Ｓ4-Ｆ4-1号、Ｓ4-Ｆ5-1号三套房屋的执行，农行安宁支行遂提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。2015年1月7日，曹汝智、谢凤仙与昆都公司签订了三份《商品房购销合同》及三份《商品房购销合同补充协议》。农行安宁支行庭审中提出《商品房购销合同》签订时间存在后补的嫌疑，但其未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。因此，应认定曹汝智、谢凤仙在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.房屋占有。2016年11月18日，昆都公司与曹汝智、谢凤仙签订《交房协议》，约定于2016年11月18日按房屋现状交房。曹汝智、谢凤仙对房屋进行了装修，并向昆都公司支付过物业管理费和水电费的事实可以证明曹汝智、谢凤仙在查封之前已经合法占有了涉案房屋。3.价款支付。曹汝智、谢凤仙于2014年9月15日至2014年12月19日期间通过银行转帐、pos机刷卡及委托欧美花颜美容院付款等方式向昆都公司及昆都公司指定的委托收款人安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司共计支付了购房款1050万元，昆都公司向曹汝智、谢凤仙开具了相应的收据。庭审中，昆都公司也明确表示收到了曹汝智、谢凤仙支付的购房款1050万元。庭审中，农行安宁支行仅认可曹汝智、谢凤仙通过银行转帐和pos机刷卡向昆都公司支付的款项，对曹汝智、谢凤仙委托欧美花颜美容院向昆都公司及昆都公司指定的委托收款人安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司支付的款项不予认可，认为付款主体和收款主体与本案无关，且用途是材料款。曹汝智解释称欧美花颜美容院是曹卿骅设立的个体工商户，曹汝智与曹卿骅是兄妹关系，款项来源是以材料款的名义向银行借款，故用途写为材料款。农行安宁支行并没有证据证明欧美花颜美容院与安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司之间存在材料买卖等其他经济往来，因此，一审法院对曹汝智的解释予以采信。2019年7月16日，曹汝智、谢凤仙将剩余的购房款2366300元支付到了安宁市人民法院的账户。一审法院确认曹汝智、谢凤仙已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.未办理过户登记原因。昆都公司庭审中自认是由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争房屋尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非曹汝智、谢凤仙。 综上，曹汝智、谢凤仙对涉案房屋的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权利。一审法院执行裁定认定事实清楚，裁定曹汝智、谢凤仙关于排除执行的异议成立符合法律规定，农行安宁支行的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决：驳回农行安宁支行的诉讼请求。案件受理费92789元，由农行安宁支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：曹汝智、谢凤仙就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于查封前是否已签订合法有效买卖合同的问题。2014年9月5日，曹汝智、谢凤仙即与昆都公司签订《写字楼认购意向协议》，约定曹汝智、谢凤仙向昆都公司意向购买案涉三套房屋，总面积约为2190.63平方米，总价款约为12866300元。2015年1月7日，曹汝智、谢凤仙与昆都公司签订了三份《商品房购销合同》及三份《商品房购销合同补充协议》，约定曹汝智、谢凤仙向昆都公司购买案涉三套房屋，每套金额为4288767元，此外还对付款方式、交房时间等进行了明确。合同签订后，曹汝智、谢凤仙于2014年9月15日至2014年12月19日期间通过银行转帐、银行卡刷卡及委托欧美花颜美容院付款等方式向昆都公司及昆都公司指定的委托收款人安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司共计支付了购房款1050万元，2019年7月16日，曹汝智、谢凤仙将剩余购房款2366300元支付到安宁市人民法院的账户。上述付款行为能够印证合同的真实性，一审法院据此认定曹汝智、谢凤仙与昆都公司在案涉房产查封前签订了合法有效的买卖合同并无不当。农行安宁支行主张案涉《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》存在事后补签的嫌疑，但并未对此未举示相应的证据予以证明。案涉《商品房购销合同》虽未办理网签或备案，但不影响合同的效力，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于查封前是否已合法占有房屋的问题。《商品房购销合同》约定的交房时间为2015年9月26日，直至2016年11月18日，昆都公司才与曹汝智、谢凤仙签订《交房协议》，约定于当日按房屋现状交付。曹汝智、谢凤仙接房后，对房屋进行了装修，并提交了装修设计合同、施工合同、交纳物业管理费和水电费的收据、银行交易记录等证据予以佐证，农行安宁支行虽不认可上述证据的真实性，但也未能举示出相反的证据予以否认。一审法院结合案涉小区的实际情况，认定案涉房屋在查封前已由曹汝智、谢凤仙合法占有并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条分别适用于不同的情形，处于并列关系，符合其中任一条规定的情形均可排除执行。农行安宁支行主张案外人排除执行需同时具备第二十八条和第二十九规定的条件，没有法律依据。本案请求排除执行的不动产为写字楼，并非用于居住，虽不符合第二十九条规定的情形，但一审法院结合案件事实，认定曹汝智、谢凤仙对案涉房屋的权利符合第二十八条规定的情形并足以排除执行，并不违反法律规定。 综上所述，农行安宁支行的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92789元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 欢 审判员 冯文生 审判员 叶 阳 二〇二〇年四月三十日 法官助理余鑫 书记员隋艳红