广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3259号原告：左志军，男，1974年2月13日出生，汉族，住江西省吉安市永新县，被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：姚良兴，男，1988年5月30日出生，汉族，系该公司员工。被告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：刘义林，男，1978年8月1日出生，汉族，系该公司员工。原告左志军与被告广州城建开发南沙房地产有限公司（下称“城建开发公司”）、广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（下称“越秀物业公司南沙分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告左志军、被告城建开发公司的委托诉讼代理人姚良兴、被告越秀物业公司南沙分公司的委托诉讼代理人刘义林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左志军向本院提出诉讼请求：1.城建开发公司对涉案房屋的质量问题进行维修，包括修复大门以及入户花园的门槛石的断裂；修复厨房北面墙壁的空鼓；修复两个卫生间的东面、西面的墙壁空鼓；修复客厅地板的不平整；更换全部窗台表面以及两个卫生间洗手台的大理石；修复主卧、次卧、书房不平整的木地板；修复客厅过道南面、北面墙壁的裂缝；修复主卧南面墙壁的裂缝；修复儿童房东面墙壁的渗水、发霉，如城建开发公司逾期没有进行维修的，则由原告自行维修，由此产生的维修费用由城建开发公司承担；2.越秀物业公司南沙分公司退还原告自2012年12月起至2018年12月的物业管理费19710元；3.城建开发公司向原告支付2012年11月15日起至2019年5月28日的精神损失费40000元；4.城建开发公司向原告支付身心补偿金50000元（严重影响日常生活，身心疲惫）；5.城建开发公司向原告支付误工费，按22000元/月计算，收楼至今一直协调总共时间约3个月，合计66000元；6.被告承担本案的诉讼费及后期鉴定（评估）费用。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求中修复客厅地板的不平整的诉讼请求和第三、四、五项诉讼请求。事实和理由：原告与城建开发公司于2012年5月签订购房合同，于2012年11月15日被收楼，收楼之日原告指定的物业公司(广州城建开发物业有限公司南沙滨海隽城服务中心)相关工作人员签有房屋质量维修单，根据中华人民共和国建筑法、建筑工程质量管理条例，被告应当履行责任，免费维修好原告房屋相关的质量问题。原告房屋存在的质量问题如下：1、门槛石板断裂、空鼓；2、厨房墙体瓷砖空鼓；3、洗手间瓷砖空鼓；4、客厅地板不平；5、洗手间和房间飘窗所谓的大理石表面自然脱落；6、房间木地板不平、异响声很大；7、浴缸自动掉色；8、洗手盆脚脱落；9、墙体多处开裂、墙体发霉脱落；10、入户花园踢脚线断裂；11、阳台门槛石断裂；12、洗手台台脚掉落；13、房间门支柱脱落等等（有单据或现场可查）；之前（被收楼）所讲所列的问题有几十条（有单据为证）。自2012年11月15日被收楼至今，原告与被告方相关工作人员一直沟通处理质量问题，包括跟物业经理、物业管家、开发商指派的负责人员（贺亦丁、刘蕾）多次电话及现场面谈沟通、被告公司APP（悦秀会）投诉、被告公司400电话投诉、快递维修单、邮件等等沟通处理事宜，至今一直没解决问题。原告要求被告退还所有已交管理费及利息。被告城建开发公司辩称：不同意原告的全部诉请，理由如下：首先，原告反映的维修问题并未在质保期内向城建开发公司提出，另外，原告的诉请已经过了诉讼时效。其次，在2015年12月份原告向城建开发公司投诉后，经现场核实，认为原告所反映的维修问题属于轻微的质量瑕疵，没有达到需要修复的程度，部分维修问题不存在，故城建开发公司没有义务维修。再者，基于上述情况，原告要求城建开发公司承担的后续诉请均不成立，故城建开发公司没有赔偿义务。最后，原告提出的赔偿请求没有相应的合同、法律依据，以及计算的依据,也没有实际发生，故法院应驳回其诉讼请求。被告越秀物业公司南沙分公司辩称：一、左志军作为滨海隽城xx栋xx房的业主，于2012年11月15日与越秀物业公司南沙分公司签订了物业服务合同，物业服务合同订立后，越秀物业公司南沙分公司一直依约履行物业服务职责。二、鉴于滨海隽城xx栋xx房业主反映的房屋问题，依据《建筑工程质量管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，属于房屋质量问题的，房屋出卖人（开发商）应当承担修复责任。为此，越秀物业公司南沙分公司在原告提出问题后，积极的承担了原告与开发商的协调工作，但越秀物业公司南沙分公司作为物业服务单位，只能起到协调作用，并无权命令开发商对涉案物业进行维修。同时越秀物业公司南沙分公司针对原告反应的漏水问题，每次都安排人员及时进行应对疏导。综上，越秀物业公司南沙分公司依法履行了物业服务职责，同时也对业主的诉求与房屋开发商进行了积极的协调，不应承担房屋质量问题的维修职责，更不存在物业服务失职的责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月31日，左志军（乙方、买方）与城建开发公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区滨海花园滨海隽城一期xx栋xx房，建筑面积128.51平方米，甲方应当在2012年12月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3.甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：(一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二）屋面防水工程3年；(三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；(四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；(五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；(六）门窗翘裂、五金件损坏1年；(七）管道堵塞2个月；(八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；(九）卫生洁具1年；(十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。附件六、装饰、设备标准：南沙滨海花园八期（2栋-36栋)装修标准及配套设施说明：一、户内部分：1、门：入户门：防火门，入户花园进户门：木门，卧室门：木门，厨房门：木门，卫生间门：木门，观景阳台门：铝合金门，工作阳台门：铝合金门。2、窗：铝合金窗、飘窗台铺贴大理石。3、地面:厅：抛光砖，房：木地板，厨房：抛光砖，卫生间：大理石，入户花园及阳台：地砖。4、内墙：厅、房：乳胶漆，厨房：抛光砖，卫生间：抛光砖，阳台：与外墙相同，入户花园：乳胶漆。5、外墙：贴外墙转。6、天花：厅、房（储物间除外）：乳胶漆、贴石膏角线，厨房、卫生间：铝扣板天花，阳台：乳胶漆。7、厨房：预留煤气管接驳位置，附送高级橱柜（含冷热水龙头、洗菜盆、抽油烟机、煤气炉、消毒碗柜）。8、卫生间：配洁具、排气扇、玻璃镜柜，主人房卫生间配浴缸，客卫配沐浴间，冷热水龙头。二、电气及配套设施：电视：客厅及主人房设有线电视接收插座，电话：客厅、主人房、卧室设电话端口，每户设可视对讲机，网线：客厅、儿童房或书房设网线接口，厅、房安装普通灯泡；客厅局部吊顶天花（含射灯）；厨、阳台安装普通吸顶灯、卫生间安装嵌入式吸顶灯，厅、房预留空调机插座；每户设水表、电表、煤气表。附件七、本合同补充协议：甲乙双方同意买卖合同第十六条修改如下：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同第十三条约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。其他约定：……2、甲方按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，乙方应对甲方的保修行为提供必要的便利，如因乙方拒绝甲方入场维修等原因导致甲方无法履行保修责任的，由此产生的责任由乙方自行负担等。”左志军与城建开发公司在庭审中确认涉案房屋的保修期从2012年11月15日起算，具体期限以涉案合同第二十五条约定为准，其中门槛石的保修期为一年。2012年8月，城建开发公司出具《住宅（物业）质量保证书》，载明竣工验收时间为2012年12月，负责质量保修部门为广州城建开发物业有限公司滨海服务中心；地基和主体结构保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水保修期限为3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限为1年；门窗翘裂、五金件损坏保修期限为1年；卫生洁具保修期限为1年；灯具、电器开关电气管线（光源不保修）保修期限为6个月；供冷系统和设备保修期限为1个采暖或供冷期；管道堵塞保修期限为2个月。2012年11月15日，左志军办理涉案房屋的收楼手续。同日，左志军在《住宅收楼验收表》上记录涉案房屋的质量瑕疵，包括：“门：1.入户大门门扇左侧撞损；2.厨房推拉门密封条松脱；3.主卧门右下角要修补；4.客卫内门框右方门线与墙砖间有缝；5.厨房推拉门框有钉孔；6.厨房推拉门关不紧。窗、窗护栏：1.客厅窗轨道内要清洁、加油。天花、墙身、地面：1.客厅电视插上方墙身不平、起泡；2.层高不够3米；3.全屋墙面粗糙；4.全屋门线边有白灰，有裂纹；5.客卫门槛石尺寸不合；6.主卧窗台石污染；7.主卧阳台门左边上方墙有裂纹（穿透）；8.全屋窗台石下方接口处未收口；9.主卧窗上方接口处收口不好；10.儿童房门框右侧下方墙身未打磨刷漆；11.书房外阳台开关未收口；12.天花吊顶为胶板；13.主卫门右侧木地板有色差；14.烟道阳角处要封口；15.工作阳台门左侧与洗手台接口处要打胶；16.入户花园墙内涂刷不匀，客厅推拉门两边接口处有洞；17.入户花园内入户大门门线与墙接口处有裂纹。厨房设施：1.炉灶下橱柜门缝大；2.厨房窗密封条松脱；3.台面松动；4.洗菜盘周边要打胶。卫生间设施：1.客卫洗手台崩口；2.客卫镜柜右侧与墙接口处封胶不均匀；3.客卫淋浴间门固定件生锈；4.主卫浴柜门安装不平；5.主卫左边窗开关有异响，锁故障；6.主卫排气扇电线未固定。入户花园、阳台设施：1.阳台护栏玻璃多块有色彩（业主要求更换）；2.阳台右侧角落上方有洞；3.网线箱左上方墙身污染。开关插座、智能化接口：可视对讲画面不清晰（客厅）。其他：1.主卧窗台不是大理石；2.全屋卫生差。”《住宅收楼验收表》上有越秀物业公司南沙分公司员工“刘戈”的签名字样。越秀物业公司南沙分公司在庭审中确认《住宅收楼验收表》一式三联，其中一联由城建开发公司拿走；城建开发公司在庭审中陈述其在2012年11月15日收到该《住宅收楼验收表》，认为经现场检验后无维修必要。2013年2月17日，涉案房屋的查验记录表载明：“1.生活阳台：铝合金门锁故障（锁不上）。”查验记录表上服务中心人员签名上有“陈义正”的签名字样。越秀物业公司南沙分公司的委托诉讼代理人在庭审中表示不认识陈义正。2013年4月30日，涉案房屋的查验记录表载明：“1.儿童房墙身渗水；2.阳台玻璃有色彩”，查验记录表上服务中心人员签名上有越秀物业公司南沙分公司员工“刘戈”的签名字样。城建开发公司在庭审中确认收到上述查验记录表。2013年7月14日，涉案房屋的查验记录表载明：“1.入户大门子母门插销（下方）不对称，2.次入户门坎石有裂缝（业主要求更换），3.公卫洗手台风化脱白灰（业主未按交楼标准，材料不一致），4.公卫窗台石粗糙不平（业主未按交楼标准，材料不一致），5.小房墙角渗水、发黄，6.主人房阳台右边起第二块玻璃有彩印，7.主人房阳台门旁红外墙砖缺少2块砖有砼污染，8.主人房阳台上方天花外墙砖有白灰污染，9.厅地砖勾缝不饱和”，查验记录表上服务中心人员签名上有越秀物业公司南沙分公司员工“李小荣”的签名字样。2013年7月22日，涉案房屋登记在左志军名下，登记地址为广州市南沙区环市大道中海达十七街xx号xx房。2013年9月30日，涉案房屋的查验记录表载明：“1.洗手间外走廊墙裂缝比较大”，查验记录表上服务中心人员签名上有越秀物业公司南沙分公司员工“李小荣”的签名字样。2013年10月7日，涉案房屋的查验记录表载明：“1.整间房墙壁有裂缝”，查验记录表上服务中心人员签名上有越秀物业公司南沙分公司员工“李小荣”的签名字样。2014年11月18日，涉案房屋的房屋维修记录表载明：“入户花园踢脚线裂纹，入户花园门槛石空心裂纹，厨房冰箱上方瓷砖空鼓，公卫洗手间上方多块瓷空鼓，公卫洗手间洗手台台脚掉，客厅地板不平，窗台石风化，浴缸磨损严重（自然变色），阳台门槛石空心”，房屋维修记录表经办人处有越秀物业公司南沙分公司员工“周娟娟”的签名字样。越秀物业公司南沙分公司在庭审中陈述查验记录表都是该公司员工拿走，但现无法核实是否有交付给城建开发公司，一般情况下都是当天填写当天交付给城建开发公司。2015年10月15日，左志军向城建开发公司员工贺亦丁发送告知函的邮件，告知函载明要求城建开发公司一个月内维修1、门槛石断裂，2、厨房、洗手间墙体瓷砖空鼓，3、客厅地板不平，4、洗手间所谓的大理石表面自然脱落，5、房间木地板不平，异响声很大，6、浴缸自动掉色，7、洗手盆脚脱落，8、墙体开裂，9、房间门支柱脱落等等。城建开发公司分别于2015年11月4日、2015年12月25日、2015年12月29日、2016年6月1日受理左志军投诉2011年11月收房报修问题未得到解决。城建开发公司表示左志军的投诉超过质保期，投诉的维修问题经查实部分属于轻微瑕疵，部分不存在，没有维修的必要，该司通过口头回复左志军，并依照该司的处理流程完成投诉处理。2018年2月6日，涉案房屋的房屋查验表载明：“1.厨房瓷砖空鼓，2.室内石材断裂，3.儿童房窗台靠卫生间墙身渗水、起皮、发霉，4.主人房墙壁断裂有裂纹”，房屋查验表上记录问题确认签名处有越秀物业公司南沙分公司员工“梁梓珍”的签名字样。2019年9月12日，本院组织各方当事人到涉案房屋进行现场勘验，各方确认涉案房屋存在大门及入户花园门槛石断裂，墙壁空鼓，大理石墙壁裂缝、儿童房墙壁的渗水发霉，踩踏木地板有声响的质量瑕疵。左志军与城建开发公司在庭审中确认涉案房屋厨房北面墙壁以及两个洗手间的东、西面墙壁的个别地方存在空鼓；主卧、次卧、书房的木地板踩踏有响声；全部窗台的窗台石、两个卫生间洗手台的裂缝以及客厅过道南面墙壁、客厅过道北面墙壁、主卧南面墙壁的裂缝。左志军主张儿童房的东面墙壁与洗手间相连存在渗水发霉现象；城建开发公司主张儿童房的东面墙壁存在受潮发霉、部分起泡脱灰的现象，并没有渗水。各方在庭审中确认左志军要求城建开发公司维修的质量瑕疵的时间分别在查验记录表（2013年7月14日）第2项对应大门以及入户花园的门槛石的断裂；查验记录表（2014年11月18日）第3、4项对应厨房北面墙壁的空鼓、两个卫生间的东面、西面的墙壁空鼓；查验记录表（2013年7月14日）第3、4项对应全部窗台表面以及两个卫生间洗手台的大理石的裂缝；查验记录表（2013年9月30日）第1项、查验记录表（2013年10月7日）对应客厅过道南面、北面墙壁的裂缝、主卧南面墙壁的裂缝；查验记录表（2013年4月30日）第1项、查验记录表（2013年7月14日）第5项对应儿童房东面墙壁的渗水、发霉。住宅收楼验收表、房屋查验记录表均没有提及主卧、次卧、书房不平整的木地板。越秀物业公司南沙分公司与城建开发公司在庭审中确认城建开发公司未委托越秀物业公司南沙分公司办理涉案房屋的收楼验楼手续。越秀物业公司南沙分公司在庭审中表示因为其协助办理相关手续，所以上述查验记录表、《住宅收楼验收表》、房屋维修记录表、房屋查验表在该司保存。城建开发公司对2013年2月17日、2013年7月14日、2013年9月30日、2013年10月7日、2018年2月6日的查验记录表真实性、合法性和关联性均不予确认，认为查验人员非该司工作人员，也没有授权相关人员进行查验，对查验事项不清楚，对查验结果不确认。越秀物业公司南沙分公司对全部查验记录表真实性、合法性和关联性均不予确认，认为虽然查验记录表是该司表格，但现无法核实记录表的内容是该司工作人员填写还是业主进行填写的。左志军与越秀物业公司南沙分公司在庭审中确认左志军按季度缴纳了2012年12月至2018年9月30日的物业管理费，每季度物业管理费为810元。本院认为：左志军与城建开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定城建开发公司负有对涉案房屋质量瑕疵履行质量保修责任，保修期自2012年11月15日起算，根据涉案合同约定的保修期，左志军诉请的质量瑕疵保修期均为一年，故左志军于2013年11月15日前提出的质量瑕疵修复均在保修期内。虽然城建开发公司仅认可《住宅收楼验收表》和2013年4月30日的查验记录表，不认可2013年2月17日、2013年7月14日、2013年9月30日、2013年10月7日查验记录表，且否认授权越秀物业公司南沙分公司办理验楼手续。但根据实际验楼的流程来说，《住宅收楼验收表》和2013年4月30日的查验记录表都是通过越秀物业公司南沙分公司员工签字确认后转交给城建开发公司，且上述《住宅收楼验收表》和全部查验记录表都在越秀物业公司南沙分公司保存，按照上述提出质量瑕疵的交易习惯，应当根据《住宅收楼验收表》和2013年2月17日、2013年4月30日、2013年7月14日、2013年9月30日、2013年10月7日的查验记录表作为左志军在保修期内提出维修请求的依据。上述材料记载的质量瑕疵与本院现场勘验的情况对比可知，左志军保修期内要求修复的质量瑕疵中，大门以及入户花园的门槛石的断裂；全部窗台表面以及两个卫生间洗手台的大理石的裂缝，客厅过道南面、北面墙壁的裂缝、主卧南面墙壁的裂缝；儿童房东面墙壁的渗水、发霉的质量瑕疵至今存在，城建开发公司应当在一定期限内承担对上述质量瑕疵的维修责任，逾期则由左志军自行委托有资质的机构维修，由此产生的维修费用由城建开发公司负担。对左志军超过上述范围的质量瑕疵维修的诉讼请求，因其超过保修期提出维修申请，本院不予支持。本案案由为商品房预售合同纠纷，卖方与买方主体分别为城建开发公司与左志军，越秀物业公司南沙分公司并非涉案合同主体，涉案合同未约定越秀物业公司南沙分公司负责涉案房屋的维修，越秀物业公司南沙分公司陈述住宅质量保证书载明的广州城建开发物业有限公司滨海服务中心并不存在，且该司并未接受城建开发公司委托对涉案房屋质量进行保修。根据合同相对性原则，即使城建开发公司委托越秀物业公司南沙分公司承担保修涉案房屋的义务，对未履行保修责任所产生的法律后果应当由委托人承担，故左志军据此要求越秀物业公司南沙分公司退还自2012年12月至2018年12月的物业管理费19710元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内对广州市南沙区环市大道中海达十七街1号303房的质量问题进行维修，包括修复大门以及入户花园的门槛石的断裂；全部窗台表面以及两个卫生间洗手台的大理石的裂缝，客厅过道南面、北面墙壁的裂缝、主卧南面墙壁的裂缝；儿童房东面墙壁的渗水、发霉，逾期则由原告左志军自行委托有资质的机构维修，由此产生的维修费用由被告广州城建开发南沙房地产有限公司承担；二、驳回原告左志军的其他诉讼请求。本案受理费393元，由原告左志军负担293元，被告广州城建开发南沙房地产有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  黄钧仲人民陪审员  梁金志二〇二〇年四月十五日书 记 员  陈洁莹