广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2609号原告：陈华明，男，1958年4月15日出生，系香港永久性居民。委托诉讼代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。被告：陈玉均，男，1947年1月13日出生，汉族，住广州市天河区。被告：陈玉书，男，1949年7月25日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。原告陈华明与被告陈玉均、陈玉书物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈华明及其委托诉讼代理人郭辉，被告陈玉均、陈玉书及共同委托诉讼代理人刘雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华明向本院提出诉讼请求：1、两被告立即将所侵占的坐落于广州市天河区铁路大街石东村××村程介××号的四层宅基地房屋归还给原告；2、两被告向原告支付自2015年12月1日开始至被告实际归还房屋之日止的房屋使用费（2015年12月1日至2016年11月30日，按每月8000元计算；2016年12月1日至2017年11月30日，按每月10000元计算；2017年12月1日至被告实际归还房屋之日止，按每月12000元计算）；3、两被告将村镇宅基地使用证（编号是：穗天字第016579号）返还给原告；4、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告是坐落于广州市天河区石东村员村程介上社6巷1号宅基地房屋的产权所有人（宅基地证号穗天字第016579号）。原告与两被告及陈玉伟是四胞兄弟，19世纪80年代原告等四人共同出资合建了一栋四层的宅基地房屋各占四分之一份额，每个兄弟都是一至四层，并且都有独立的楼梯，每层都有一套居室，四个兄弟宅基地房屋均是相对独立的，1992年左右领取了宅基地证，当时是由被告去领的宅基地证。大家刚开始的感情都还不错，当时正值改革开放的初期，原告在香港赚到一些钱，被告要做生意，原告还出资让他们做生意，对他们帮助不少，随着经济不断发展，外来人口增多，像原、被告这样的宅基地房屋越来越好出租，当时原告一直没有拿回，原告的房屋也留给被告帮忙看管，被告于是在未经原告同意的情况下，将原告的房屋出租赚钱，但被告从未将房屋出租所得到的租金支付给原告。同时，也是因为原告一家长期在香港及国外，无法管理宅基地房屋，这几年，地铁5号线开通，宅基地房屋的出租更加有利可图。被告霸占房屋出租收租金，可租金分文未给原告，原告的妻子回广州，通过律师将该房屋要了回来，并且给一楼铁门换了锁，可没有想到，当原告一家回到香港后，被告又将锁撬开，再次将房屋出租，促使被告等再一次非法侵占原告房屋的原因，也正是原告的房屋靠近地铁站附近，出租获利很大，所以被告为图私利，不顾亲情，又再一次非法开锁侵占原告的房屋出租，被告所为于情理不合，于法相悖。原告认为，本案中所涉宅基地房屋的所有权及使用权均归原告所有，两被告非法侵占出租依法无据，原告主张收回房屋及要求被告支付占用房屋的使用费有理有据，同时要求两被告将宅基地证交回给原告，并由原告管理房屋也依法有据，两被告所为不顾亲情，并且侵占房屋多年，不给任何房屋使用费给原告，该行为让原告十分气愤，原告依法提起诉讼，维护自己的合法权益。被告陈玉均、陈玉书辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由是：1、涉案房屋的实际权属人是两被告，原告只是名义上的权属人，涉案房屋是两被告出资兴建的，原告并没有出资，且至今原告也没有提供证据证实其有出资建设涉案房屋。由此可知，原告仅是名义的权属人，实际所有权人为两被告；2、从目前原告提交的证据可知，均无法证明两被告存在出租涉案房屋的情况及其计算房屋使用费的依据，且原告所主张的2016年2月12日之前的时间已过诉讼时效；3、为何原告至今才提起本案诉讼，涉案房屋在1992年已经办妥了相关的权属证明，如原告为涉案房屋的权属人，为何隔这么长时间才主张归还。本院经审理认定事实如下：原告与两被告及案外人兄弟四人，于1990年兴建房屋，四兄弟各有一栋宅基地房屋，四栋房屋相邻在一起，中间有楼梯共用，有两栋楼，每栋一梯两户，每栋属于两个兄弟，各占二分之一，有独立的房产证。1992年3月5日，涉案房屋取得《村镇宅基地使用证》（穗天_字第XX79号），使用人为原告，宅基地座落于东圃镇××村××社××号，建筑结构混合，层数三层半，建筑面积175平方米。两被告确认涉案房屋的《村镇宅基地使用证》由其二人持有。为证明涉案宅基地房屋属其所有，原告提供《东圃镇宅基地（房屋）情况登记表》《天河区农村村镇宅基地使用档案证明》《门牌报告》。其中登记表记载“宅基地坐落在石东村××村程介××号，陈华明为使用人，建筑面积175平方米，登记日期为1992年3月5日，宅基地证编号：016579。”《天河区农村村镇宅基地使用档案证明》记载“陈华明业权人提供的穗天字第016579号村镇宅基地使用证，门牌××巷1号、结构混合、层数叁层半、用地面积50.16平方米、建筑总面积175平方米，与我街档案室档案内容相符，现该档案存我街道办事处，特此证明。”广州市天河区人民政府员村街道办事处于落款处盖章，落款日期为2006年8月21日。《门牌报告》记载“本人陈华明，于92年3月领取的宅基地使用证（证号：穗天_字第016579号）的房屋地址为：石东村××村程介××号，现新编为：石东村员村程介上社6巷1号。两个门牌是同一栋房屋。如有隐瞒虚伪，本人愿负一切法律责任。报告人：陈华明，2006年8月2日”，广州市天河区人民政府员村街道办事处、广州市石东实业有限公司于该报告上盖章。两被告对上述原告证据的真实性予以确认，但陈述涉案房屋由其二人出资建设，实际权属人是其二人，原告只是名义上登记的权属人，为此提供《证明》2份及《图纸》。该2份《证明》内容为“黄坤南，男，汉族，1948年10月2日出生……于1991年6月至11月，从广东省中山市坦背太平机砖厂运约20万块红砖到广东省广州市天河区东圃镇员村程介村上社街六巷东1号、2号建设房屋之用，收货人为陈玉均。”“冼传浩，男，1956年11月9日出生……于1990年5月至1991年12月卖给××社街××号陈玉均、陈玉书水泥五拾陆吨，水泥均价每吨660元整。合计金额36960元整。以上金额已结清。”黄坤南、冼传浩分别于上述证明落款处签名捺指模。上述《图纸》载明“建筑面积1816.74㎡、使用面积1322.33㎡、设计刘祖琪、广州市郊陈氏住宅设计，日期1990.12”等。原告对上述证明及图纸均不予确认。庭审中，原被告确认涉案房屋现由两被告对外进行出租。2019年1月1日，被告陈玉均与案外人签订《租赁合同》约定将天河区程介6巷1号出租给案外人使用，租用期为60个月，每月租金为4000元。原告另陈述如两被告将涉案房屋交还，其同意按照租赁合同的约定继续履行租赁合同，不需要实际承租人向其归还房屋；其是根据市场价格来估算所主张的租金。本院认为：原告是香港特别行政区居民，本案属于涉港民事纠纷案件，应参照涉外民商事案件处理。案涉房产位于广州市天河区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，本院依法对本案享有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权以登记为公示效力，根据原告提交的证据《东圃镇宅基地（房屋）情况登记表》《天河区农村村镇宅基地使用档案证明》均显示原告是涉案房屋登记权利人，两被告亦确认其真实性，故原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，两被告抗辩涉案房屋由其出资所建故其二人为实际权属人，但二人并未向相关行政机构申请变更登记，故对该抗辩意见本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”两被告确认涉案房屋由其二人对外进行出租，其二人属于无权占有人，两被告理应将涉案房屋交还给原告，根据被告证据《租赁合同》及当事人确认涉案房屋现对外出租，原告当庭表示同意按原租赁合同的约定继续履行租赁合同，由现有租户继续使用，故原告主张返还房屋的诉请，本院予以支持，结合当事人证据，涉案房屋地址应表述为广州市天河区东圃镇石东村员村程介上社6巷1号。两被告确认持有涉案房屋的《村镇宅基地使用证》（穗天_字第XX79号），应一并返还给原告。两被告确认于2000年以后由其二人对涉案房屋对外出租，二人未经原告同意，占有涉案房屋并对外进行出租，理应承担赔偿责任，原告主张2015年12月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，原被告就其所主张的标准均未举证证实，本院不予采信。结合原告明确表示其是根据市场价格主张租金，另考虑到房屋租赁市场因瞬息万变而存在不确定性，若按照固定不变的场地使用费金额，会导致对一方当事人的不公平，故应以广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段房屋租金参考价为依据确定涉案期间的占用费更为合理，也符合原告的真实意思表示。综上所述，依照《中华人民共和国物权》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈玉均、陈玉书应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市天河区东圃镇石东村××村程介××号房屋及《村镇宅基地使用证》（穗天_字第XX79号）交还给原告；二、被告陈玉均、陈玉书应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈华明支付2015年12月1日起至被告实际交还上述房屋之日止的占有使用费（该费用按广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段房屋租金参考价计算）；三、驳回原告陈华明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告陈华明负担1987元，由被告陈玉均、陈玉书负担4713元。如不服本判决，原告陈华明可在判决书送达之日起三十日，被告陈玉均、陈玉书可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈金好人民陪审员  韦国强二〇二〇年四月三十日书 记 员  梁凤茵