广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3178号原告：佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，住所佛山市南海区******商业城内，统一社会信用代码914***********153W。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焯坚，广东禅都律师事务所律师。被告：吴金来，男，1983年10月1日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区******潭尾19-2号，公民身份号码350************816。被告：陈丽芳，女，1984年9月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区***********，公民身份号码350************226。原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司（以下简称“鸿晖物业公司”）与被告吴金来、陈丽芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月7日受理后，依法适用小额诉讼程序，于同年4月15日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周岚到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业管理费9275.91元（欠费时间从2018年1月1日起暂计至2019年9月30日）、水费分摊15.34元（欠费时间从2018年1月1日至2019年6月30日）、电费分摊608.97元（欠费时间从2018年1月1日至2019年6月30日）；2.判令两被告向原告支付本金清偿之日止的违约金（从2018年1月1日起暂计至2019年6月30日为3792.92元）；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由:2013年11月26日，原告与两被告签订《前期物业委托合同》，其中规定乙方（即两被告）将位于佛山市南海区*********************交由甲方（即原告）提供物业服务，该房屋建筑面积179.76平方米，乙方按照建筑面积每月每平方米2.45元交纳物业管理服务费，如乙方逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金；物业管理服务费不包括电梯等公共照明电费及绿化用水等公共水电分摊费用；该协议还规定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定等。原告已依照约定提供物业服务，但直至起诉前，两被告从2018年01月01日开始故意拖欠缴纳物业管理费用至今，及拖欠原告垫付的从2018年1月1日至2019年6月30日的水费分摊、电费分摊、水费、电费等费用。经原告多次追收，两被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。原告认为，两被告的行为已经违反了《前期物业委托合同》的约定，两被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的违约金。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告吴金来、陈丽芳没有答辩。被告吴金来、陈丽芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证和辩证的权利。经审查，原告的举证来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：涉讼房产位于佛山市南海区***********依岸康堤花园帝景2401房，登记权属人为吴金来、陈丽芳，建筑面积180.29平方米。2013年11月26日，吴金来（甲方）与鸿晖物业公司（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：乙方为依岸康堤花园提供物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与选聘的物业管理服务公司签订的《物业服务合同》生效止。甲方按季度交纳物业管理服务费，每季度首月的10日前缴付当季费用，高层住宅按建筑面积每月每平方2.45元收取（不含公共水电分摊）。甲方按乙方规定方式依时向其缴交物业管理服务费及相关费用，如逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金。高层住宅公用水电分摊2017年12月31日前由开发商补贴，从2018年1月1日开始由业主承担。公共用电、用水费按建筑面积比例单元产权分摊。甲方于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。2015年1月1日，吴金来在《物业交接书》上签名，其确认收楼手续已办理完毕。庭审中，鸿晖物业公司陈述：吴金来、陈丽芳未支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费共计9275.91元，2018年1月1日至2019年6月30日期间的水费分摊15.34元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的电费分摊608.97元。2019年6月起，鸿晖物业公司通过短信、微信等多种途径向吴金来、陈丽芳催收上述费用。本院认为，吴金来与鸿晖物业公司签订《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。鸿晖物业公司为案涉房产所在小区提供物业管理服务至今，吴金来、陈丽芳作为涉案房产的业主，其理应按时足额交纳相关物业费用。鸿晖物业公司主张吴金来、陈丽芳尚欠2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费，经核算，该期间的物业管理费为9275.92元（2.45/月/平方米×180.29平方米×21个月），鸿晖物业公司主张的数额少于本院核算的部分，视为其对自身权利的处分，本院予以照准。另外，鸿晖物业公司主张吴金来、陈丽芳尚欠2018年1月1日至2019年6月30日期间的水费分摊15.34元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的电费分摊608.97元，吴金来、陈丽芳经本院依法传唤没有到庭应诉抗辩，也不举证证明其付款情况。为此，对鸿晖物业公司诉请吴金来、陈丽芳支付上述款项，本院予以支持。根据合同约定，吴金来、陈丽芳应于每季度首月的10日前缴付当季费用，逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三收取滞纳金。现吴金来、陈丽芳逾期支付物业管理费，其行为构成违约，其应承担违约责任。因鸿晖物业公司在当季度的最后一月月底才履行完当季度的物业服务义务，故本院酌定其有权从下一季度的第一日起计收上一季度物业管理费产生的违约金。另外，鸿晖物业公司主张按日千分之一的利率标准计收违约金，则明显过高，本院调整为鸿晖物业公司有权以当季度的物业管理费1325.13元（2.45/月/平方米×180.29平方米×3个月）为基数从下一季度的第一日起按每日万分之五的标准计收违约金。经核算，计至起诉之日即2020年2月7日止，吴金来、陈丽芳应支付的违约金共1787.6元（见下表）。鸿晖物业公司诉请的违约金超出本院核算的部分，本院不予支持。各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费合计计算违约金时间年利率总额起算时间结束时间天数2018-1、2、3月1325.131325.132018-4-12020-2-767818.25%449.222018-4、5、6月1325.131325.132018-7-12020-2-758718.25%388.932018-7、8、9月1325.131325.132018-10-12020-2-749518.25%327.972018-10、11、12月1325.131325.132019-1-12020-2-740318.25%267.012019-1、2、3月1325.131325.132019-4-12020-2-731318.25%207.382019-4、5、6月1325.131325.132019-7-12020-2-722218.25%147.092019-7、8、9月1325.131325.132019-10-12020-2-713018.25%86.13合计1787.60吴金来、陈丽芳经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、吴金来、陈丽芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费9275.91元、2020年2月7日前的违约金1787.6元及以9275.91元为基数从2020年2月8日起至实际付清上述物业管理费日止按日万分之五计算的违约金予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；二、吴金来、陈丽芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的水费分摊15.34元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的电费分摊608.97元予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海鸿晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。吴金来、陈丽芳如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费收取71.17元（佛山市南海鸿晖物业管理有限公司已预交71.17元），由吴金来、陈丽芳负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杨风娥二〇二〇年四月十五日书记员  邓健青