广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1152号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市****************侧，统一社会信用代码914***********738C。法定代表人：黄树灿，该公司经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。被告：阮建川，女，1966年8月25日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码440************627。委托诉讼代理人：梁剑平（男，1963年6月29日出生）系被告阮建川的丈夫。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）与被告阮建川物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司委托诉讼代理人马秀章到庭参加诉讼，被告阮建川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告阮建川向原告广弘物业公司支付从2012年7月31日至2018年9月30日期间共74个月的物业管理费5231.8元及违约金3819.2元（违约金计算方法：以每月物业管理费70.7元为基数，分别从欠费次月10日起按24%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为3819.2元）。事实与理由：被告阮建川拖欠原告广弘物业公司物业管理费未按时支付。被告阮建川提交答辩状辩称：1.其从未收过催收物业管理费的电话通知；2.其自2004年10月14日购入中山市****************到2012年7月31日一直都按时依约交物业管理费，2012年8月后停交物业管费的原因是2012年1月14日晚其停在车库的摩托车被盗了，其多次到物管处要求赔偿，当时物业部经理口头答应赔偿4000元，但其不服，协商不成，然后其开始停交物业管理费，原告广弘物业公司起诉其由2019年8月22日至2012年7月31日明显有违诉讼期，当时其报警时，民警向其透露全小区只有两个看不清的摄像头；3.综上，其认为双方都有错，请求法院酌情处理，并撤销违约金和过期诉讼的物业管理费，其酌情补交部分物管费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：广弘物业公司成立于2003年8月26日，经营范围：物业管理、家政清洁服务、车辆停放服务等。2012年6月29日，锦绣沙溪小区第一届业主委员会（甲方）与广弘物业公司（乙方）签订物业服务合同（编号20120626），约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方向业主或非业主使用人提供以下服务及质量：日常服务，公共环境卫生，包括（公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运），服务质量：设施完好；整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；交通与车辆停放秩序的管理，服务质量：交通畅顺、停放有序，行车线路标志明显；安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好、允许正常，岗亭24小时值班等等；乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：住宅按（建筑面积）（套内面积）每月每平方米0.85元收取、商铺（建筑面积）（套内面积）每月每平方米1.5元收取；乙方应在本合同生效后的2012年6月30日开始实施物业服务工作，并从2012年7月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日前；业主或者非业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费用的千分之一交纳滞纳金；服务期限为3年，自2012年6月30日起至2015年7月1日止；合同期满，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效；合同还约定了其他事项。合同签订后，广弘物业公司开始为锦绣沙溪小区提供物业服务，后阮建川拖欠2012年7月31日至2018年9月30日期间共74个月的管理费5231.8元及违约金。广弘物业公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市****************的权利人为梁剑平、阮建川，建筑面积83.16平方米，登记时间**08年10月30日。广弘物业公司称阮建川自201*年8月起拖欠物业服务费至2018年9月，累计拖欠74个月物业服务费未交纳，阮建川应缴物业管理费83.16平方米×0.85元/平方米×74个月=5231.8元（按广弘物业公司主张算）及滞纳金（以每月拖欠管理费为基数，从欠费次月10日起按每月2%计算，合同约定是每日1‰，其主动调整为每月2%），阮建川没有到庭予以确认。又查：阮建川提交报警回执、机动车辆被盗抢证明等拟证明其摩托车在停车库被盗。中山市公安局沙溪分局于2012年9月18日出具的机动车辆被盗抢证明记载：车牌粤T*****,号牌种类：普通二轮摩托车，失主姓名：阮建川，案件类型：盗窃摩托车，损失时间：2012年1月15日10时，损失地点：中山市沙溪镇锦绣沙溪住宅小区**停车库，当前车辆状态：未缴回。另，广弘物业公司称其每月都有电话及不定时张贴书面催缴通知书向阮建川催收物业费，其认为不存在诉讼时效的问题。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。阮建川是中山市***************的业主，广弘物业公司与****小区第一届业主委员会签订的****小区物业服务合同合法有效，对阮建川具有约束力。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案的焦点一、阮建川应交纳物业服务费期间的问题。二、广弘物业公司有无履行物业服务合同约定的维修、养护、管理等义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵的问题。关于焦点一：阮建川称广弘物业公司主张2012年7月31日至2019年8月22日期间物业管理费已经超过诉讼时效。广弘物业公司则认为其一直有向阮建川催收物业管理费，所以不存在已过诉讼时效问题。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁;（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定。故民事权利的诉讼时效为三年。本案中，广弘物业公司虽然称其一直有向阮建川催收物业管理费，但并无提交证据予以证实，且阮建川没有到庭予以确认。现有证据无法证实广弘物业公司曾经向阮建川催收物业管理费。而广弘物业公司于2020年1月10日向本院提起诉讼，故对广弘物业公司主张2017年1月10日以后的物业管理费本院予以支持，广弘物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于焦点二：首先，阮建川称摩托车被盗的事实，有报警回执、机动车车辆被盗抢证明等证据佐证，本院予以确认。其次，物业服务合同明确约定广弘物业公司有保证“安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好、允许正常，岗亭24小时值班等等；再次，虽然阮建川的摩托车被盗的事实与广弘物业公司无直接因果关系，但若小区物业公司的安保工作到位的话，小区发生盗窃事件的概率将大大降低，广弘物业公司对杜绝小区发生盗窃，有不可推卸的义务。因此，本院认定广弘物业公司的未完全履行物业服务合同约定，并对业主阮建川的财产安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约，因此，本院认定广弘物业公司对阮建川提供的物业服务行为存在一定的瑕疵但尚未构成根本违约。基于此，广弘物业公司已向锦绣沙溪小区提供物业服务，阮建川作为业主，在已实际享用了广弘物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现阮建川拖欠2017年1月至2018年9月30日期间物业服务费1484.4元（0.85元/平方米·月×83.16平方米×21个月=1484.4），已构成违约。考虑到广弘物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对阮建川的生活造成重大影响，故综合本案事实，本院现酌定对广弘物业公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款滞纳金，阮建川仍应当支付。故阮建川应向广弘物业公司支付物业服务费1188元（1484.4元×80%，取整数，即每月56.57元）。关于滞纳金的问题。广弘物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质，物业服务合同约定若阮建川未按时缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一缴纳违约金该标准明显过高，广弘物业公司主张违约金调整为按月利率2%并从2012年8月1日起计算至付清之日止，因其在履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费56.57元为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至支付之日止。综上所述，广弘物业公司诉求合理部分，本院予以支持。阮建川辩解合理部分，本院予以采纳。阮建川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告阮建川于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2017年1月至2018年9月期间的物业管理费1188元及违约金（违约金计算方法：每月拖欠的物业服务费56.57元为基数，自该月的应付款时间起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告中山市广弘物业管理有限公司负担15元，被告阮建川负担10元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市广弘物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇二〇年四月九日书记员  梁宝兴简佩琳