福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2751号 原告：厦门市中奥诺广告有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路8号之七十五（联邦广场）。 法定代表人：伍铮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫然，北京观韬中茂（厦门）律师事务所执业律师。 被告：厦门天地产业园区管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖北二路889号607单元。 法定代表人：陈碧清,该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨朝玮，福建联合信实律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵青，福建联合信实律师事务所执业律师。 第三人：厦门市天地开发建设有限公司，住所地福建省厦门市湖里区台湾街298号嘉宝大厦8-11层、13-14层。 法定代表人：蔡寿飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨朝玮，福建联合信实律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵青，福建联合信实律师事务所执业律师。 原告厦门市中奥诺广告有限公司（以下简称中奥诺公司）与被告厦门天地产业园区管理有限公司（以下简称天地产业园公司）、第三人厦门市天地开发建设有限公司（以下简称天地开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月23日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年5月9日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，中奥诺公司的原诉讼代理人雷军，天地产业园公司、天地开发公司共同的诉讼代理人杨朝玮、赵青，到庭参加诉讼。第二次庭审时，中奥诺公司的诉讼代理人莫然，天地产业园公司、天地开发公司共同的诉讼代理人杨朝玮、赵青，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中奥诺公司向本院提出诉讼请求：1.判令天地产业园公司立即向中奥诺公司支付设备维修费用及耗材损失265478.68元以及至全部款项实际支付之日止的利息暂计884.93元（按年利率24%，自2018年10月14日起计至实际付款之日止）；2.判令天地产业园公司立即赔偿中奥诺公司停工期间经营损失51999.6元（1019.6元／天×1019.6天）；3.判令天地产业园公司立即向中奥诺公司返还租赁履约保证金4664元；4.判令天地产业园公司立即向中奥诺公司返还2018年9月、10月两个月的租金合计10176元；5.判令天地产业园公司立即向中奥诺公司支付违约金即三个月租金15264元；6.判令中奥诺公司与天地产业园公司之间的《商铺租赁合同》、《商业管理服务协议》、《阳光合作协议（2015版）》、《合同权利义务转移协议》依法解除;7.判令本案律师费5000元由天地产业园公司承担。事实和理由：2016年3月30日中奥诺公司与案外人厦门市万科商业物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）签订《商铺租赁合同》、《创享天地商业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）和《阳光合作协议（2015版）》（以下简称《合作协议》），约定中奥诺公司承租位于厦门市湖里区（以下简称案涉房屋），租赁期限为2016年5月1日起至2019年4月30日止。后中奥诺公司依约履行了租金支付等承租义务，并使用案涉房屋至今。期间于2018年6月，中奥诺公司同天地产业园公司及天地开发公司签订协议，并由万科物业公司确认，自2018年6月起原万科物业公司所有与案涉房屋相关的租赁和商管权利义务均由天地产业园公司承继。2018年8月29日，案涉房屋雨后出现严重积水。中奥诺公司得知后立即组织进行紧急排水、耗材抢救和机器设备保护，并通知园区负责人、施工方人员一同查看，发现案涉房屋屋顶外侧排水管道严重堵塞。后经调查分析，发现案涉房屋排水管道未按照规范设置安装雨水斗且顶棚未设置防水措施，随着园区办公和其他单位装修产生的废物和垃圾积累，形成排水管道堵塞，最终导致雨水回流倒灌并从顶棚渗漏进入案涉房屋内。此次事故导致案涉房屋内中奥诺公司机器设备和耗材大量损坏，并造成了中奥诺公司长时间停工至今，使中奥诺公司蒙受了巨大的经营生产经济损失。而造成此次事故的原因即为天地产业园公司所提供的案涉房屋不符合设计规范，存在巨大安全隐患，并且作为管理人也未尽到必要的管理义务，最终酿成大祸。故根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，以及中奥诺公司与天地产业园公司之间的协议约定，天地产业园公司应承担相应违约责任，赔偿损失，同时相关合同和协议应依法予以解除。因此，为维护中奥诺公司的合法权益，中奥诺公司依《民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律法规的规定，提起诉讼，请求判如所请。 天地产业园公司辩称，一、中奥诺公司主张因天地产业园公司违约而要求天地产业园公司承担违约责任并解除合同，缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。中奥诺公司称天地产业园公司提供的案涉房屋不符合设计规范，造成房屋漏水事故的发生，从而导致中奥诺公司因此遭受损失并停止经营，因而天地产业园公司的行为违反了《商铺租赁合同》第9.1条的约定，其有权要求天地产业园公司承担违约责任并解除合同。由此可看出，中奥诺公司的主张成立与否的关键在于使中奥诺公司遭受损失的漏水事故是否是案涉房屋不符合设计规范而导致的，即天地产业园公司提供的案涉房屋是否存在不符合设计规范的问题，以及若存在不符合设计规范的问题，该问题与漏水事故的发生是否存在因果关系。但中奥诺公司提供的证据显然无法证明其主张成立：（一）天地产业园公司提供的案涉房屋已通过竣工验收，不存在不符合设计规范的问题。案涉房屋已按规范进行设计，也已按设计方案施工建设并通过竣工验收，因此案涉房屋不存在不符合设计规范的问题。（二）即使案涉房屋不符合设计规范，中奥诺公司提供的证据也无法证明该问题与漏水事故的发生存在因果关系。中奥诺公司提供了厦门正达兴保险公估有限公司出具的《公估报告》，以证明案涉房屋不符合设计规范与漏水事故的发生存在因果关系，但该报告显然不具备证明力。从最基础的形式规范来看，该报告未附上出具报告的保险公估机构及“鉴定人”、“审核人”的资质证书，该机构及其工作人员的资质不明，并且现场勘查的过程也无天地产业园公司一方的人员在场见证，显然该报告不具有真实性、合法性、客观性。从事故鉴定的主体来看，事故原因鉴定是一项具有很强的专业性、科学性、客观性的业务，应当需要相应的专业资质，就本案来说，案涉房屋漏水事故涉及到房屋建设工程方面的专业知识，而厦门正达兴保险公估有限公司的经营范围仅仅是“风险和损失评估[在全国区域内（港、澳、台除外）保险标的承保前的检验、估价及风险评估；对保险标的出险后的查勘、检验、估损理算及出险保险标的残值处理；风险管理咨询；经中国保监会批准的其他业务)]”，其根本不具备鉴定案涉房屋漏水事故原因的资格，因此其出具的报告根本无法证明案涉房屋漏水事故的发生原因。（三）即使案涉房屋不符合设计规范且因此造成漏水事故，天地产业园公司也不存在违约行为。退一步说，即使案涉房屋不符合设计规范且因此造成漏水事故，中奥诺公司也无权依据租赁合同第9.2条（即“甲方保证乙方在本合同约定的租赁期间内合法经营不受干扰”）要求天地产业园公司承担违约责任，因为该合同条款的意思是天地产业园公司应在合同租赁期间遵循诚实信用原则保证中奥诺公司的经营活动不因案涉房屋的权属问题、质量问题等受到不利影响，而天地产业园公司在取得该房屋的竣工验收证明才向中奥诺公司提供案涉房屋，天地产业园公司已尽到诚实信用的合同义务，并未违约。二、中奥诺公司所主张的损失依据不足，且同时要求天地产业园公司赔偿损失并支付违约金，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。（一）中奥诺公司所主张的损失缺乏事实及法律依据。中奥诺公司所主张的损失中，关于设备维修费用、耗材损失及其利息的部分，如上所述，中奥诺公司提供的公估报告不具有真实性、合法性、客观性，无法证明其遭受的设备维修费用及耗材损失，而中奥诺公司所主张的设备维修费用及耗材损失的利息则缺乏法律依据。关于停工期间经营损失的部分，中奥诺公司提供的证据来源不明，无法证明其停业前的平均利润额。关于律师费的部分，则明显缺乏合同依据。（二）中奥诺公司同时要求天地产业园公司赔偿损失并支付违约金，缺乏法律依据。根据租赁合同第12.2.4条约定以及《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，在约定的违约金低于造成的损失的情况下，中奥诺公司不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金，并且增加后的违约金不得高于实际损失。因此，中奥诺公司同时要求天地产业园公司赔偿损失并支付违约金是没有法律依据的。综上所述，中奥诺公司提供的证据无法证明使其遭受损失的漏水事故是由案涉房屋不符合设计规范导致的，其无权要求天地产业园公司承担违约责任并解除合同；其所主张的损失依据不足，且同时要求天地产业园公司赔偿损失并支付违约金，缺乏事实和法律依据。恳请法院依法驳回。 天地开发公司述称，同意天地产业园公司的答辩意见。案涉房屋并不存在不符合设计规范的情形，根据中奥诺公司的诉求应当追加设计单位。中奥诺公司在本案中一直提的案涉房屋不符合设计规范的问题，是否符合就应当由设计单位进行陈述，如果不符合就应当由设计单位承担责任。从合同履行情况看，前面已经履行两年，排水口被异物堵塞，证明这是使用问题不是设计问题。中奥诺公司存在使用不当，其确认安装广告牌，广告牌安装一年后才漏雨，天地开发公司到现场之后，发现异物有可能与安装广告牌有关，故申请进行鉴定。中奥诺公司安装广告牌是否经过同意与本案关联不大，以前的管理公司同意了，雨水从钻孔的地方进去，很难说明与天地产业园公司有关系。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下： 1.天地产业园公司、天地开发公司对中奥诺公司提交的《建筑给水排水设计规范》（摘录）有异议，认为该材料不属于证据。经审查，中奥诺公司提交的《建筑给水排水设计规范》（摘录）属于规范性文件，不属于能够证明本案待证事实是否存在的证据材料，本院不作为认定本案事实的根据。 2.天地产业园公司、天地开发公司对中奥诺公司提交的“经营数据账务情况”真实性不予确认。经审查，中奥诺公司提交的“经营数据账务情况”属于对电子数据显示信息的截取而形成的证据，该电子数据是由中奥诺公司自行制作形成并自行保存，并非由中立第三方记录和保存的证据，又缺乏证明生成、存储该数据的有关原始资料及其是否客观真实的证据，本院对其真实性不予确认。 3.天地产业园公司、天地开发公司对中奥诺公司提交的“微信聊天记录”真实性有异议。经审查，中奥诺公司出示了“微信聊天记录”原始载体予以核对，其中所涉内容与本案争讼事项存在关联，天地产业园公司、天地开发公司并无相反证据证明上述“微信聊天记录”属于伪造、变造形成或者存在法律规定的非法情形，故本院对其真实性予以采信。 4.中奥诺公司提交一张“开业时租赁房屋内部照片”、一张“开业时租赁房屋外部照片”、及一则微信朋友圈消息，用于证明其于2016年5月13日接收案涉房屋时，房屋内外已装修完毕，其可直接入驻经营。天地产业园公司、天地开发公司对上述证据真实性和关联性均有异议。经审查，本案双方当事人并未对案涉房屋在交付给中奥诺公司时是否已装修完毕的事实发生争议，中奥诺公司根据上述证据拟证明的事实，并不影响天地产业园公司是否需对案涉房屋漏水给中奥诺公司造成的合同履行障碍及损失承担相应责任的认定，于本案审理结果无实质意义，本院不予采用。 5.天地产业园公司提交一份“设计图纸”、“竣工验收证明”、“工程质量检验评定记录”、“测试记录”，用于证明案涉房屋已按规范进行设计，也已按设计方案施工建设并通过竣工验收，案涉房屋不存在建设质量缺陷或瑕疵，给排水系统不存在不符合设计规范的问题，案涉房屋漏水事故的发生原因与建设质量无关。中奥诺公司对上述证据真实性、关联性不予确认，认为案涉房屋曾经通过验收，实际是否符合设计规范，排水系统、排水能力是否足够，无法证明。经审查，本案审理过程中，本院已委托鉴定机构就案涉房屋的漏水原因进行司法鉴定并得出鉴定意见，鉴定机构在鉴定意见中也对“设计图纸”、“竣工验收证明”资料的有关问题发表了意见，案涉房屋交付前的设计、施工已符合相应规范要求的待证事实，于本案审理结果无实质意义，本院不予采用。 6.天地产业园公司提交一组案涉房屋现场照片，用于证明案涉房屋漏水是中奥诺公司擅自在房屋屋面按照广告牌破坏了屋面防水系统且未妥善处理施工垃圾导致。中奥诺公司对该组照片真实性有异议。经审查，从天地产业园公司提交的该组照片内容来看，与案涉房屋存在关联性，其中部分内容还与中奥诺公司的陈述及其提交的证据、《鉴定意见书》等能够相互印证，即中奥诺公司在案涉房屋安装广告牌、案涉房屋排水沟存在异物等事实。该组照片虽不能判断出案涉房屋的漏水原因，但其中体现的上述安装广告牌、排水沟存在异物的客观事实能够得到证明，本院对该客观事实予以采信。 7.中奥诺公司对天地产业园公司提交的“定损设备价格对比表”真实性有异议。经审查，该“定损设备价格对比表”属于天地产业园公司根据其他证据体现的内容而单方制作形成的，并无任何民事主体签章或签名，在证据种类上属于当事人陈述，其内容是否真实，应当以产生该内容的其他证据为依据，不宜以该陈述内容为准，故本院不予采用。 8.中奥诺公司对天地产业园公司提交的“网络商品搜索截图”真实性有异议。经审查，该“网络商品搜索截图”属于来源于中立第三方平台记录和保存的电子数据，该证据所体现的相关电子商务平台于特定时间发布的有关产品的售价信息的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月30日，中奥诺公司（乙方）与万科物业公司（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，就中奥诺公司向万科物业公司承租案涉房屋作出如下主要约定：租赁商铺位于创享天地项目C22地块101-5、6号，建筑面积42.4平方米；该商铺用于数码印刷及照相，经营品牌是中奥诺，经营品类是数码印刷、广告图文及照相；甲方有权将本合同的所有权利义务移交给甲方的关联公司或甲方指定的商业管理公司代为行使；商铺租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止，装修期自2016年4月10日起至2016年4月30日止，乙方应在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门的验收；2016年5月1日至2017年4月30日期间，月租金标准为4240元，2017年5月1日至2018年4月30日期间，月租金标准为4664元，2018年5月1日至2019年4月30日期间，月租金标准为5088元；首期租金自2016年5月1日起至2016年10月31日止，应予本合同签订后5个工作日内支付，其他租金按每三个自然月为一个交纳期，乙方应在每个交纳期最后一个月的20日前支付下个交租期租金；商业管理费按每平方米每月10元计算，交纳期限同租金；乙方应于本租赁合同签订后5日内向甲方支付4664元的履约保证金，作为乙方履行本合同项下义务的担保，在合同有效期内，该保证金不计利息，合同期满或因不可抗力而终止，乙方按时并完好交还所租商铺及缴清所有款项及费用后15个工作日内，甲方应将保证金退还乙方；甲方应按附件约定的交付标准于2016年4月1日前向乙方交付符合租赁合同约定的租赁房屋；房屋交付时，双方应共同验收，验收完成后双方应签署书面交付凭证，交付凭证签署后即视为甲方已按合同约定履行了交付义务，交付验收时，如租赁房屋不符合约定的交付标准且影响乙方使用的，甲方应在10日内完成整改使租赁房屋符合约定的交付标准并向乙方交付，如租赁房屋不符合约定的交付标准但不影响乙方使用的，乙方应与甲方办理交付手续后，要求甲方根据租赁合同约定承担维修义务；乙方在该商铺外设置任何广告宣传或广告招牌标记前须经甲方批准；乙方对该商铺进行内部装修及安装额外设施设备，不得占用公共空间、过道、墙面、屋面以及不得破坏原有建筑本体结构，乙方应对装修工作可能给商铺、本项目之公共部分或有关人员造成的任何损害承担赔偿责任；租赁期满或合同提前解除而终止的，乙方应于租期届满或合同终止日后7天内将承租区域恢复原状或处于清洁良好适租状态向甲方返还该商铺；甲方应按国家有关规定承担该商铺主体结构部分的维修义务，但以上损坏是由于乙方使用不当、第三人原因或因不可归责于甲方的其他原因造成的，乙方应负责及时维修或赔偿；不可抗力包括地震、台风、水灾、战争及中国法律法规上认为是不可抗力的事件，因不可抗力导致甲乙双方或一方不能履行或不能完全履行本合同约定的有关义务时，甲乙双方相互不承担违约责任；在不可抗力影响消除后，租赁合同仍可履行的，一方或双方应当继续履行合同；甲方对由于台风、地震、火灾、水灾、暴风雨等不可抗力导致乙方承租商铺内任何财物的损失不负任何责任；除本合同有特别约定之外，如因一方违约导致本合同被解除的，违约方应向守约方支付相当于该租赁年度三个月租金的违约金，如该违约金仍不足以赔偿守约方因此所造成的损失的，违约方还应赔偿守约方的损失。 同日，中奥诺公司（乙方）与万科物业公司（甲方）签订案涉《服务协议》，就万科物业公司为中奥诺公司提供商业管理服务事宜作出如下主要约定：甲方为乙方提供的商业管理服务，包括共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务，公用区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护服务，装饰装修管理服务；甲方应对本商业共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等项目维护、修缮；服务期限自该商铺合法交付或视为交付日开始至该商铺合法返还或视为合法返还日终止；甲方对本商业实施统一的经营管理，包括统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一商铺装修管理，统一宣传推广和营销活动，统一日常运营管理，统一管理经营质量保证金和促销费用等。亦在同日，中奥诺公司（乙方）与万科物业公司（甲方）还签订案涉《合作协议》。 上述合同签订后，万科物业公司自2016年5月17日起将《商铺租赁合同》、《服务协议》项下全部权利转让给天地开发公司，该合同权利转让获得中奥诺公司同意。此后，中奥诺公司（甲方）与天地开发公司（乙方）、天地产业园公司（丙方）签订一份《合同权利义务转移协议》，约定：乙方作为案涉房屋的所有权人，因经营管理需要，收回万科物业公司对案涉房屋的经营管理权和商管权，自2018年6月1日起交由丙方管理；乙方将《商铺租赁合同》、《服务协议》、《合作协议》项下的所有权利和义务转移给丙方，丙方同意承继；甲方同意乙丙双方之间上述权利义务的转移，甲方继续作为租赁合同、商管协议、合作协议的一方与丙方共同遵守协议各项约定；《商铺租赁合同》约定商业管理费标准每平方米每月10元调整为待本项目停车场道闸启用收费后按每平方米每月15元收取。在中奥诺公司承租案涉房屋期间，案涉房屋所在园区管理方对园区内公共区域、公共绿化地等进行了日常安全生产排查和养护等管理服务。中奥诺公司主张天地产业园公司的上述日常维护与本案无关，天地产业园公司并未对案涉房屋屋顶进行维护。天地产业园公司称，案涉房屋屋顶并非其日常维护范围。 根据中奥诺公司提交的“微信聊天记录”内容显示，2016年11月期间，中奥诺公司工作人员在“创享天地商户（内……”微信群中，向其他人员表示其公司就是广告公司，如有广告需要可以联系……；昵称为“万科商管-柯杰”的人员在群中发布消息称，“没有通过审批的先不要制作广告牌……”，此后又向中奥诺公司工作人员表示“你的尺寸要缩减至单面宽度的一半以下就可以了。”中奥诺公司根据上述微信记录主张其搭建的广告牌于2016年11月已经过原万科物业公司的事先同意。 《商铺租赁合同》、《服务协议》签订后，中奥诺公司向出租方支付保证金4664元及2016年5月1日至2018年10月31日期间的租金总计119568元、管理费总计13397.03元，其中2018年8月1日至2018年10月31日期间月租金标准为5088元。 2018年8月28日17时，厦门市气象台发布暴雨警报：我市今天夜间～30日有暴雨，局部地区有大暴雨……请注意防范。2018年8月29日，案涉房屋内渗漏雨水，根据中奥诺公司提交的现场视频和照片显示，其因在案涉房屋经营而存放于该房屋内的有关机器设备、耗材被雨水浸润，且案涉房屋内仍有雨水渗漏，其工作人员用雨具等进行了遮挡。2018年10月12日，厦门正达兴保险公估有限公司根据中奥诺公司的委托，作出一份《公估报告》，载明有关内容如下：根据中奥诺公司于2018年9月3日委托，我司对创享天地C22地块101-5、6号商铺于2018年8月29日的强降水过程中因屋面漏水造成屋内财产损失进行了现场查勘、现场清点、市场调查和损失评估等工作；事故概况，2018年8月29日凌晨起厦门发生持续强降雨天气，29日上班时发现店铺内屋面漏水严重，室内部分耗材受损，多台打印设备淋水损坏；2018年8月29日，厦门发生了强降水过程，中奥诺公司店铺营业人员到达店铺准备开门营业时，发现店铺内屋面多处漏水，尤其靠外墙一侧整排正在持续漏水，因设备笨重，很难进行移动，于是立即使用雨衣、雨伞等对机器进行保护，并将受影响的耗材搬移，同时与园区管理方即出租方负责人联系告知；园区管理方于半个小时后到达现场进行查看而后通知施工方前来现场，施工方到场后上到屋面进行查看，并从屋面天沟的排水管道口中清理出了一大堆堵塞的带状垃圾，经分析包括广告包装纸、纸皮等；2018年9月5日，我司接受委托后首次前往现场进行查勘……屋面排水系统依靠设置的金属天沟及排水管将雨水排出……因缺少攀爬设施，我司人员未能登上屋面进行查勘；2018年9月6日，我司人员再次来到现场并登上屋面进行查勘……涉事店铺涉及的屋面由一侧向另一侧倾斜，形成坡度以利于雨水快速汇集排出，较低一侧的屋面设置了金属天沟，屋面板伸出约15cm至天沟内，天沟内设置了1个排水口，天沟两侧较高以找坡至排水口，但是排水口上并未设置雨水斗或水篦子以防异物进入排水管；2018年9月11日，我司人员与委托人共同进行一项试验，将天沟落水口进行封堵，往天沟内注水……试验结果表明，当天沟内水满后，因水流无法由其他途径排出，水流会通过柔性隔热层与屋面的缝隙进入柔性隔热层，因柔性隔热层较松弛，聚拢的水流会从柔性隔热层的缝隙或其他薄弱处漏入室内；本次事故造成室内多处漏水，委托人受损财产包括打印设备及耗材，受损原因均为水淋造成损坏，打印设备六台报损金额为256970元，耗材报损金额为29952元，共计286922元；六台打印设备及维修费分别为，宏基裁纸机460TS-60、7700元，京瓷5050黑白打印机、29150元，施乐6204工程打印机、99600元，施乐7500彩色打印机、73570元，施乐7556彩色打印机、39750元，真如A4胶装机、7200元；受损耗材及其总价分别为，雅文复印纸7箱、1211元，DoubleA复印纸3箱、378元，彩机纸7包、455元，A3+皮纹纸500张、375元，档案袋70个、280元，机器碳粉4支、6000元，客户文本原件损坏2153张、2153元，塑封机2台、800元，铁圈装订机1台、800元，夹条装订机1台、700元，压痕机1台、300元，办公桌1套、13000元，格力空调1台、3500元；经核定，其中塑封机、铁圈装订机、夹条装订机、压痕机、办公桌、格力空调不属于耗材类，予以剔除，其他耗材除了碳粉外均为纸制品，通过网络及市场调查……综合现场损失情况，核定耗材中纸制品包含残值的损失比例为75%，核定耗材类损失共计8508.68元。《公估报告》中附有六张由厦门市宁远机械科技有限公司于2018年9月12日出具的《维修检验单》及四张于2018年10月15日开具的增值税专用发票。其中，六张《维修检验单》与《公估报告》中六台打印设备及其维修费相对应，且列明了维修费用明细和故障现象、故障诊断；四张增值税专用发票总金额为256970元，应税项目为机器配件费、维修服务费。此外，《公估报告》中还附有受损设备、受损耗材的照片。根据本案当事人提交的有关案涉房屋的照片内容，结合《公估报告》中关于2018年9月5日因缺少攀爬设施未能登上案涉房屋屋面进行查勘的事实，表明登上案涉房屋屋面需要另行架设较高的手扶梯。 根据天地产业园公司提交的“京东商城”于2019年12月23日发布的产品信息显示，“京瓷KM5050i激光扫描复印打印一体复合机多功能复印机”二手价为9971.5元，“施乐6204工程大图复印机蓝图A0图纸打印复印机”二手价为61050元，“施乐7500彩色复合机加满粉”二手价为14850元，“施乐IV办公复印机7556”二手价为7062.5元或9953元。天地产业园公司还提交有关与中奥诺公司因案涉房屋漏水而遭受损坏的设备、耗材同类型的设备、耗材在“京东商城”上的销售价格网页材料，据此主张《公告报告》中核定的中奥诺公司的损失金额明显高于市场价，核定价额不合理，该核定费用真实性存疑。此外，天地产业园公司还提交一份原中国保险监督管理委员会厦门监管局作出的《行政处罚决定书》，据此主张厦门正达兴保险公估有限公司曾因出具不公正的保险公估报告而被行政处罚，其出具的案涉《公估报告》是否具有合理性、客观性及真实性均存在疑点，不应采信。《行政处罚决定书》载明：厦门正达兴保险公估有限公司于2015年11月12日出具的《厦门市明穗粮油贸易有限公司2014/10/18菊江码头小麦湿损案公估报告》，部分内容被厦门海事法院认定为“不具客观真实性”，该行为违反了《保险公估机构监管规定》第四十一条规定，出具了不公正的保险公估报告。 2019年11月4日，根据本院委托，厦门欣途工程技术有限公司就案涉房屋在2018年8月29日漏水事故的原因鉴定，出具一份编号为厦欣途[2019]评鉴（工质）字第41号的《鉴定意见书》，载明：经现场勘查案涉房屋，确定室内渗漏事故发生时，雨水从为屋面下方保温隔热层多条拼接处倾泻而下……室内检查排水管周边，排水口及管材接驳处防水设施基本完好，未发现渗漏隐患及渗漏水痕；经对案涉房屋室外及屋面进行勘察，发现屋面压型钢板基本完整，局部有钢板变形错位，拼接方式及紧固方式基本有效，除少数个别铆钉防水胶老化脱落外，屋面防水构造基本处于正常使用状态，未发现明显变形及破坏构造隔水的缺陷；现场勘验屋面的檐口下方排水沟内存在较多树枝、树叶、塑料瓶、装修废料等杂物垃圾；排水沟内对接焊缝发现锈蚀、开裂现象，存在渗漏隐患；现场未发现当事人提供的设计资料及验收资料中所提及的“87型雨水斗”，未发现排水口的格栅；现场勘查屋面广告牌安装痕迹，广告牌钢架已拆除……广告牌安装区域内，除焊点、广告牌底座出现锈迹外，未发现明显破坏建筑物屋面防水措施的变形、开裂情况；经查阅2018年8月29日厦门市天气为暴雨/东南风2级；经分析，对案涉房屋于2018年8月29日漏水事故的原因判断为，1.渗漏水的来源为暴雨天气屋面雨水，渗漏方式为排水沟溢水通过屋面压型钢板下方不封闭空间进入保温隔热层，保温隔热层不具备防水功能及积水承载能力，排水沟溢出水量较大，雨水通过保温隔热层倾泻至案涉房屋室内，2.案涉房屋屋面排水构造为坡屋面有组织排水，排水逻辑为压型钢板引流至排水沟，排水沟通过排水管排出屋面雨水，该设计排水有效合理的前提需建立在排水系统均畅通无阻，且彼时天气需处于雨水量为设计计算的范畴内，通过现场勘查的情况看，因排水沟在较低范围内溢水措施缺失，遭遇暴雨天气，只要排水沟或者排水管出现阻塞，屋面排水沟内雨水囤积量达到檐口下保温棉的高度（约为16.3cm），雨水即将大量从保温隔热层涌入案涉房屋室内；现场情况，①案涉房屋屋面排水沟内，存在干扰排水系统正常工作的树枝、树叶、塑料瓶、装修废料等杂物，②屋面排水沟排水口处未发现设计竣工图中要求设置的“87型雨水斗”，现场排水口未发现格栅，且排水管口与排水沟有一定程度的偏位，存在杂物堵塞隐患，③屋面排水沟钢板对接焊缝有明显修饰、开裂情况，部分屋面钢板锚钉密封胶老化，存在安全隐患；上述①②点可成为本次事故的主要原因，③点虽存在渗漏隐患，但若排水系统正常工作，轻微渗漏不至于导致雨水大量倾泻至室内；鉴定意见，案涉房屋2018年8月29日漏水事故的原因可推定为，屋面排水系统偶发性排水阻塞，暴雨期间沟排水位上升导致雨水从屋面板下方倒灌至室内。 2018年10月26日，中奥诺公司向天地产业园公司作出一份《关于解除及相关协议的函》，表示：2018年8月29日，案涉房屋雨后出现严重渗漏和积水，导致我司大量机器设备和耗材进水损坏，且门店停工至今，令我司蒙受了巨大的经营生产经济损失；经我司会同专业人员排查，确认造成此次事故的原因系因承租房屋不符合设计规范所致；出于生产经营和人员安全考虑，根据合同法规定和租赁相关合同约定，通知贵司自即日起解除《商铺租赁合同》、《服务协议》、《合作协议》和《合同权利义务转移协议》，请贵司于五日内向我司返还履约保证金4664元及两个月租金10176元，并支付相应违约金，请贵司于五日内赔偿我司设备维修费用及耗材损失和停工经营损失。上述函件于同日通过微信方式送达天地产业园公司工作人员，此后又通过邮件方式寄送给天地产业园公司。2018年10月31日，中奥诺公司将案涉房屋内经营设备、物品等腾空，中奥诺公司称其于当日将案涉房屋钥匙交还给天地产业园公司。2018年11月1日，天地产业园公司向中奥诺公司回复函件称：我司于2018年11月1日收到贵司《关于解除及相关协议的函》；我司对贵司单方解除《商铺租赁合同》及相关协议的行为提出异议，据了解，贵司承租房屋出现漏水问题并非房屋质量问题，而是贵司在屋顶安装广告牌的施工工程引起的，因此，贵司不享有单方解除合同及其相关协议的权利；贵司自2018年8月30日起停业至今，已违反合同约定，贵司未在10月20日前支付新一期租金及相关配套费用，已违反合同约定；我司要求贵司于2018年11月9日前缴纳新一期的商铺租金及相关欠费，并正常开店营业。 本案庭审过程中，中奥诺公司称，案涉房屋因漏水事故发生已无法实际使用，2018年8月30日其口头通知天地产业园公司解除《商铺租赁合同》及相关协议，合同实际履行到2018年8月30日；因案涉房屋漏水，其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百三十一条、第二百三十三条规定，享有解除合同的权利；其于案涉房屋漏水事故发生之前日均利润额为1019.6元，自2018年8月30日至2018年10月19日期间的经营损失总计51999.6元。天地产业园公司称，中奥诺公司于2018年8月30日并未通知解除合同，合同也未因中奥诺公司单方通知而解除，而是在约定租赁期限届满即2019年4月30日到期终止；其从未与中奥诺公司办理案涉房屋交接手续，案涉房屋仍空置着；中奥诺公司交纳的4664元保证金至今未退还。 另查明：中奥诺公司因与天地产业园公司发生争议，委托北京观韬中茂（厦门）律师事务所指派律师代理本案诉讼，为此向北京观韬中茂（厦门）律师事务所支付律师代理人5000元。 中奥诺公司向本院提交电子邮件、“广告牌设计初稿”、“广告牌效果图”、“发光字广告牌细节实物图”、“精品发光字制作过程视频”、“江西欧诺亚克力科技有限公司标识”等证据，用于证明其于2016年11月21日经过万科物业公司的审核确认后，于2016年12月8日前按照了广告牌，其安装的广告牌属于发光字广告牌，是在工厂预先制作的广告牌，出厂前即须去除亚克力包装纸，不会因为该广告牌而导致现场残留大量包装纸，而且现场发现的包装纸与其使用的标识明显不符。天地产业园公司、天地开发公司对中奥诺公司提交的上述证据真实性、关联性均有异议，认为上述证据与判断案涉房屋漏水原因无关。 再查明：2016年9月中旬，超强台风莫兰蒂在厦门登陆，给厦门市带来狂风暴雨。 本院认为，中奥诺公司与万科物业公司签订《商铺租赁合同》、《服务协议》及《合作协议》，双方就万科物业公司将其运营管理的案涉房屋出租给中奥诺公司占有、使用等事宜达成合意，上述合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，中奥诺公司与万科物业公司存在房屋租赁合同关系。上述合同签订后，万科物业公司将其在上述合同中的权利义务概括转让给天地开发公司，此后，中奥诺公司与天地开发公司、天地产业园公司又签订《合同权利义务转移协议》，约定将上述合同中的权利义务概括转让给天地产业园公司，据此，中奥诺公司与天地产业园公司成为《商铺租赁合同》、《服务协议》及《合作协议》的合同当事人，双方之间存在房屋租赁合同关系。 天地产业园公司作为出租人，应当履行向承租人交付符合约定的租赁物的基本合同义务，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，且对租赁物负有维修义务。本案中，中奥诺公司于2016年3月30日承租案涉房屋后，在案涉房屋经营数码印刷、照相、广告等业务，至2018年8月29日，案涉房屋发生雨水渗漏，导致中奥诺公司在案涉房屋内的相关设备、耗材损坏。对于中奥诺公司因案涉房屋漏水而产生的损失，天地产业园公司是否应负赔偿责任，应当从双方当事人在履行租赁合同过程中是否存在过错以及所存在的过错程度大小、对损害结果发生的原因力大小等方面进行判断，并综合《商铺租赁合同》的内容及履行情况等作出认定。对此，本院根据本案查明事实，分析认定如下：首先，中奥诺公司在承租案涉房屋期间，其有关财产等客观上是因案涉房屋发生雨水渗漏而造成损坏，与《商铺租赁合同》的履行具有关联性，应当对各方责任进行明确。其次，《商铺租赁合同》虽然将暴风雨约定为不可抗力，同时约定天地产业园公司对因暴风雨等不可抗力导致中奥诺公司承租商铺内任何财物的损失不负任何责任，但该约定不能完全免除天地产业园公司对所有与暴风雨有关的损害赔偿责任，基于不可抗力而获得的免责范围，仍应当以该不可抗力对损害结果造成的影响程度作为判断依据，天地产业园公司的行为如与不可抗力、他人行为形成聚合关系，共同引起损害结果的，仍需对其行为承担相应责任。第三，维持租赁物在租赁期间处于适租状态，属于出租人的基本义务之一，对租赁物进行维修也是出租人的法定职责，天地产业园公司出租给中奥诺公司的案涉房屋，即便不存在设计问题且在建设工程完成时通过工程竣工验收，也不能基于此免除出租人的上述义务，因此，天地产业园公司据此抗辩其不应承担责任，缺乏法律依据。本案中，经鉴定，案涉房屋屋面排水沟未发现天地产业园公司提供的设计竣工图中要求设置的“87型雨水斗”，现场排水口也未发现格栅，且排水管口与排水沟有一定程度的偏位，上述客观情况构成案涉房屋漏水的主要原因之一，天地产业园公司应当对因此给中奥诺公司造成的损害承担相应的责任。第四，中奥诺公司于2016年3月承租案涉房屋后，没有证据表明在2016年9月期间经历超强台风莫兰蒂侵袭时曾发生漏水现象，也没有证据表明在2018年8月29日之前出现过漏水现象，结合鉴定意见所述案涉房屋屋面排水系统出现偶发性排水阻塞的推定，表明案涉房屋在中奥诺公司占有、使用期间处于相对安全、稳定状态，不能仅因2018年8月29日的偶发性漏水即认定案涉房屋不符合约定用途。天地产业园公司虽负有管理、清洁案涉房屋所在园区公共区域的义务，但从在案相关照片可见，案涉房屋屋面的排水沟处于较高且不便于到达的位置，显然不属于天地产业园公司日常管理、维护的范围。中奥诺公司作为案涉房屋的现时、直接占有人，对租赁物是否出现不适租状态显然具有信息优势，在中奥诺公司未通知天地产业园公司对租赁物进行维修的情况下，若要求天地产业园公司时时掌握租赁物可能存在的隐蔽瑕疵，显然对出租人的维修义务过于苛责。因此，本案漏水事故的发生不应归责于天地产业园公司未及时对排水沟、排水系统进行维护。第五，案涉房屋的屋面排水沟处于日常不易到达的位置，该排水沟内出现较多树枝、树叶、广告包装纸、纸皮、塑料瓶、装修废料等杂物垃圾，很大可能与案涉房屋屋面进行相关施工有关。中奥诺公司于2016年承租案涉房屋后，于2016年年底在屋面进行了广告牌安装，此外并无证据表明因天地产业园公司的行为导致排水沟内出现杂物垃圾。因此，排水沟内出现广告包装纸、纸皮、塑料瓶、装修废料等杂物垃圾，与中奥诺公司安装广告牌有关，该事实的存在具有高度可能性，本院予以采信。综上，结合《鉴定意见书》中关于案涉房屋漏水主要原因的分析，以及案涉房屋屋面排水系统因暴雨发生偶发性阻塞的意见，本院酌情确定天地产业园公司应对案涉房屋漏水给中奥诺公司造成的损失承担40%的赔偿责任。 关于中奥诺公司财产损失的问题。中奥诺公司在案涉房屋经营业务所使用的设备、耗材因房屋漏水而损坏的事实，双方并未提出异议，该事实也有照片、视频、《公估报告》为证，足以采信。厦门正达兴保险公估有限公司作为具有财产损失评估资质和能力的机构，在案涉房屋漏水事故发生的短期内即受中奥诺公司的委托，对案涉房屋内有关受损设备、耗材进行拍照、评估并形成损失核定意见，该意见也有相关维修公司的检验单证、费用发票予以支持，且与事故发生当日的现场照片、视频相互印证，本院予以采信。天地产业园公司虽提交了“京东商城”有关二手设备的报价、厦门正达兴保险公估有限公司曾因出具不客观真实性的《公估报告》而受到行政处罚等证据，但该证据并不必然表明厦门正达兴保险公估有限公司出具的本案《公估报告》也存在不客观、不真实的情况，尚不足以反驳本案《公估报告》的客观性。据此，结合前述关于责任的认定，天地产业园公司应赔偿中奥诺公司因设备、耗材遭受的损失106191.47元。中奥诺公司主张财产损失265478.68元，超出上述部分，本院不予支持。违约损害赔偿原则上应遵循损失填平规则，中奥诺公司对上述设备、耗材损失继续主张利息，缺乏法律依据，本院不予支持。中奥诺公司主张其因案涉房屋漏水而产生停工损失51999.6元，然未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。 如前所述，中奥诺公司在案涉房屋漏水时，已在该房屋安全经营业务长达二年多，若仅以2018年8月29日的偶发性雨水渗漏即认定天地产业园公司出租的房屋不符合约定用途，将不当扩大合同法所确定的出租人对租赁物所负瑕疵担保义务的界限。何况，案涉房屋漏水后若经维修，并不会导致房屋无法使用，合同法亦赋予承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修的权利，在出租人未履行维修义务时，承租人亦可自行维修并由出租人负担维修费用。目前，并无证据表明案涉房屋存在毁损、灭失的事实，或者出租人经承租人通知而拒不履行维修义务的情形，或者存在危及承租人安全、健康的问题，中奥诺公司径直要求解除《商铺租赁合同》、《服务协议》及《合作协议》，缺乏事实和法律依据，天地产业园公司亦及时提出异议，本院不予支持。《商铺租赁合同》虽未被依法解除，但合同期限已于2019年4月30日届至。根据合同约定，天地产业园公司在合同期满时退还4664元保证金的条件为，中奥诺公司缴清所有款项及费用后15个工作日内。中奥诺公司并未缴清合同期限内的所有费用，退还保证金的条件未成就。故本院对中奥诺公司要求退还保证金的主张不予支持，其可在退款条件成就后再行主张。违约金的确定应以当事人约定为前提，《商铺租赁合同》约定违约方应支付租赁年度三个月租金违约金的情形为，一方违约导致《商铺租赁合同》被解除。本案中并不存在上述违约情形，中奥诺公司据此要求天地产业园公司支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。案涉房屋于2018年8月29日发生雨水渗漏后，天地产业园公司作为出租方，未及时进行维修，如再次遇到一定程度的降雨量，有可能再次发生雨水渗漏，客观上对中奥诺公司使用造成影响。因租赁物存在可能影响使用的问题导致承租人不能正常使用租赁物时，承租人有权要求减少租金或者不支付相应租金。中奥诺公司支付了2018年9月、10月份租金总计10176元，却因租赁物存在使用障碍而未实际使用，其据此要求天地产业园公司返还该租金10176元，应予支持。中奥诺公司因案涉房屋漏水遭受财产损害，进而委托律师提起诉讼主张权利，为此支出律师费5000元，其主张该5000元应由天地产业园公司承担。本院综合中奥诺公司的损失情况、天地产业园公司的过错程度、律师费金额等因素，对该主张予以支持。 综上所述，中奥诺公司与天地产业园公司之间的《商铺租赁合同》及相关协议，并未因案涉房屋漏水而被解除。天地产业园公司应赔偿中奥诺公司财产损失106191.47元，返还中奥诺公司租金10176元，并向中奥诺公司支付律师费5000元。中奥诺公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、厦门天地产业园区管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门市中奥诺广告有限公司损失106191.47元； 二、厦门天地产业园区管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还厦门市中奥诺广告有限公司租金10176元； 三、厦门天地产业园区管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门市中奥诺广告有限公司律师费5000元； 四、驳回厦门市中奥诺广告有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6527元，减半收取计3263.5元，由厦门市中奥诺广告有限公司负担2126.5元，厦门天地产业园区管理有限公司负担1137元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  刘惠斌 二〇二〇年四月十七日 书记员  陈瑜玲 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 本案申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附录：                            序号                       证据名称                       证据提交人                       备注                               1                       商铺租赁合同                       原告                                                     2                       商业管理服务协议                                                     3                       阳光合作协议（2015版）                                                     4                       缴费记录、缴款凭证、发票                                                     5                       合同权利义务转移协议                                                     6                       权利转让确认书                                                     7                       照片、录像                                                     8                       设计规范摘录                                                     9                       公估报告                                                     10                       经营数据账务情况                                                     11                       委托代理合同及律师费发票                                                     12                       微信记录                                                     13                       解除函                                                     14                       回复函                                                     15                       设计图纸、竣工验收证明                       被告                                                     16                       照片                                                     17                       工程质量检验评定记录、测试记录                                                     18                       建施竣工图                                                     19                       结施竣工图                                                     20                       水施竣工图                                                     21                       电施竣工图                                                     22                       创享天地商业管理服务协议                                                     23                       权利转让确认书      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