上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17885号原告：上海乾新房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：吴津迪，总经理。委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。被告：上海正民信息技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈兴，总经理。委托诉讼代理人：周玉花。委托诉讼代理人：樊喆。第三人：景瑞地产(集团)有限公司，住所地青云路XXX号XXX楼。法定代表人：徐海峰，董事长。委托诉讼代理人：李臻。委托诉讼代理人：张戌斐。原告上海乾新房地产经纪有限公司(以下简称“乾新公司”)与被告上海正民信息技术有限公司(以下简称“正民公司”)、第三人景瑞地产(集团)有限公司(以下简称“景瑞公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法由审判员韩亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乾新公司委托诉讼代理人邱扬成，被告正民公司的委托诉讼代理人周玉花，第三人景瑞公司的委托诉讼代理人李臻、张戌斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾新公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告合同总价2%的佣金，即人民币(以下币种均同)200,000元；2、判令被告支付原告额外奖励300,000元。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订了关于第三人建设的“景瑞尚滨江”项目的《分销代理合同》，该合同约定，被告委托原告销售上述项目房屋，原告销售成功，被告向原告支付合同总价2%的佣金，若销售面积在200平米以内的，除佣金外，另行奖励原告30万元；经甲方确认的客户及其直系亲属或关联企业在委托期限内或者期限终止后三个月内购买该项目的，视为原告销售成功，被告按照本合同约定的佣金比例向原告支付佣金及奖金。2018年5月17日，在原告业务员两次带领案外人魏某某看房后，案外人魏某某与原告、被告及第三人共同签署了《客户确认书》。至此，该案外人成为原告的有效客户。两次带看后，案外人魏某某没有再找原告继续带看。近期，原告得知案外人魏某某早已跳开原告和被告，直接和第三人成功签署了该小区502室房屋的买卖合同。原告认为，案外人魏某某系原告公司的有效客户，最终和第三人已经成功签订买卖合同，原告已经销售成功，被告应当按照合同约定支付原告佣金及奖金。第三人及被告故意不告知已经成交的事实，直接与案外人签某的行为，严重侵犯原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告正民公司辩称，不同意原告的诉请，实际情况第三人比较清楚。第三人景瑞公司辩称，不同意原告的诉请。第三人与被告是委托关系，第三人委托被告卖房，被告具体工作是整合所有的中介资源，提供平台，原告也是其中一个中介。2018年5月17日，原告是带客户魏某某来第三人处报备，报备的有效期是1个月，但是原告没有及时跟进，已经过期了，第三人也向原告发送过报备已经过期的信息。2018年11月28日，魏某某跟另外一家中介公司重新过来看房子，并且购买了房屋。而且，第三人与被告在2018年6月30日就终止了合同关系，之后第三人与案外人易居公司签订了合同，跟被告不再有合同关系。本院经审理认定事实如下：一、三方当事人的关系。乾新公司与正民公司签署有《景瑞尚滨江项目分销代理合同》，合同内容主要为正民公司委托乾新公司销售“景瑞尚滨江”房地产项目，包含乾新公司自费进行有关宣传推介、带领客户到访、协助客户签署合同及督促客户按时支付房款等内容，项目地址为上海市浦东新区浦明路1288弄。该项目的销售价格以开发商签章确认的书面报价为准。合作期限为2017年7月1日至2018年5月30日。合同第三条客户确认原则及有效期约定：1、提前报备，乾新公司必须提前向甲方指定工作协调人进行有效报备，方可视为乾新公司成功代客。2、乾新公司陪同客户到访该项目营销中心时，须提交《客户确认单》，《客户确认单》经正民公司指定人员签署后，该客户视为有效的乾新公司的客户，乾新公司凭有效的《客户确认单》结算佣金。3、到访后，乾新公司应再次向正民公司提交客户资料，包括客户姓名与手机号码，正民公司指定人员应于乾新公司带看客户24小时内予以查证来访客户资料，确认是否为首访客户，与乾新公司报备信息是否一致，查证后及时在《客户确认书》上予以签字确认。4、有效客户及有效期的界定：经正民公司确认的客户及其直系亲属或关联企业在委托期限内或期限终止后三个月内购买该项目的，视为乾新公司销售成功，正民公司按照本合同约定的佣金比例向乾新公司支付佣金及奖金。5、在合同的履行过程中，正民公司不得将已确认为乾新公司的客户再行确认为其他销售代理公司的客户，否则，正民公司应按本合同约定向乾新公司支付佣金。第四条第5款约定，正民公司须指定工作协调人员(见附件一)，代表正民公司负责与乾新公司开展信息通报、单据审核签收与签字确认客户等工作，正民公司应及时以书面形式通知乙方工作协调人的确定与变更。第六条约定，佣金计算比例和方式，1、销售成功的标志为乾新公司推荐的有效客户与开发商签署《房地产买卖合同》并支付首付款后即视为销售成功。正民公司按照以下约定向乾新公司支付佣金。具体正民公司支付佣金的计算方法如下：1、乾新公司推荐的有限客户与开发商签署《房地产买卖合同》并支付首付款后在合同约定时间内，正民公司向乾新公司支付签某合同总价的2%作为佣金。2、乾新公司销售成功的房屋面积在200平方米内，除合同约定的佣金外额外奖励30万元；乾新公司销售成功的房屋面积在200平方米以上，除合同约定的佣金外额外奖励60万元，随佣金一同发放至乾新公司账户。合同附件一：工作协调人名单，一、正民公司指定以下工作协调人，姓名：沈某某，联系电话：XXXXXXXXXXX，职务：渠道专员。正民公司与景瑞公司的关系双方陈述为委托关系，景瑞公司委托正民公司销售“景瑞尚滨江”房地产项目房屋，正民公司为景瑞公司整合中介资源。二、乾新公司履约情况。乾新公司提供的《客户确认单》显示，乾新公司于2018年5月17日带客户魏某某到访，推荐人为孙红玲，并有销售案场确认、开发商确认、正民案场确认及客户的签字。对于该份证据的真实性，正民公司不予认可，且认为即便按照这份证据，双方的合同截止日期是2018年5月30日，3个月的客户保护期截止到2018年8月30日，而该客户是在2018年11月29日成交，故该客户已经不在客户保护期内，正民公司无需向乾新公司支付相应的佣金。三、关于魏某某的签某情况，第三人景瑞公司提供了《渠道结佣凭证》和《上海市房地产买卖合同》，证明景瑞公司已经于2018年11月29日在案外人嘉诚地产的居间下与魏某某达成购房协议，并支付了佣金给嘉诚地产。《上海市房地产买卖合同》的签某人为上海韬永物业管理有限公司与魏某某，景瑞公司后出具《情况说明》，本案所涉“景瑞尚滨江”项目的开发商为上海韬永物业管理有限公司，上海韬永物业管理有限公司为景瑞公司的旗下关联公司。对《上海市房地产买卖合同》的真实性乾新公司予以确认，但对于《渠道结佣凭证》的真实性不予确认。为了证明乾新公司一直在与魏某某保持沟通，乾新公司提供了乾新公司员工与魏某某的聊天记录，该聊天记录时间为2018年11月20日。正民公司对该聊天记录的真实性不予认可，且认为与正民公司无关，景瑞公司认为该聊天记录与景瑞公司无关。为了证明正民公司承诺魏某某仍然是乾新公司的有效客户，乾新公司提供了2018年9月16日乾新公司员工孙红玲与正民公司的项目负责人沈某某的通话录音，证明沈某某承诺合同的保护期是一年，5月份带看在合同保护期内。证人沈某某到庭后陈述该录音为自己的通话录音，但其认为该录音中所说保护期并不是客户保护期，而是指合作期限是一年，客户保护期是合同中约定的3个月。正民公司对此发表意见称，乾新公司的通话目的是为了补充一个合同，同时在诱导正民公司的业务员作出承诺。景瑞公司对此发表意见称，录音说的是代理合同的事情而不是保护期的问题，乾新公司希望诱导正民公司补签合同。而且乾新公司的录音并没有显示客户信息，不能证明电话中的信息就是魏某某这个客户。即使客户是乾新公司的，乾新公司也没有走完所有的签合同的付款流程，景瑞公司不可能给正民公司支付佣金。销售成功的标志第一是推荐有效客户，第二是与开发商签订买卖合同，第三是支付首付款。乾新公司没有把客户维护好，所以才会出问题。为了证明景瑞公司存在跳佣行为，乾新公司提供了与景瑞公司的销售员陈某的聊天记录，证明2018年11月27日陈某联系乾新公司的业务员，让其联系魏某某。证人陈某到庭后，发表意见为，2019年5月17日魏某某第一次看房后就明确表示不购买房屋了。魏某某买房的事情自己并不知情，当时在休病假。系统成交记录里面之所以显示是陈某，是因为当时的业务员已经离职，系统默认是业务经理陈某。本院认为，结合双方的陈述和证据，可以认定关于“景瑞尚滨江”项目，系由景瑞公司委托正民公司对外销售，正民公司又委托乾新公司对外销售。虽然乾新公司在整个过程中所做的工作主要是提供客户与开发商签某的机会，但是房地产买卖合同签某的主体上海韬永物业管理有限公司，乾新公司与正民公司之间签署的是分销代理合同，乾新公司只是受委托提供与签某有关的“宣传推介、带领客户到访、协助客户签署合同及督促客户按时支付房款等”，可以认定乾新公司与正民公司存在委托关系，景瑞公司与正民公司之间也是委托关系。按照双方合同的约定，正民公司委托乾新公司销售该项目，乾新公司只有在客户签订《上海市房地产买卖合同》并支付首付款后，才能与正民公司结算佣金。而客户的确认原则是满足提前报备、签署《客户确认单》且客户在委托期限内或期限终止后三个月内购买项目的，才能视为乾新公司销售成功，且合同履行过程中，正民公司不得将已确认为乾新公司的客户再行确认为其他销售代理公司的客户。因此本案的争议焦点是在乾新公司与正民公司的合作期限届满后，魏某某是否还属于乾新公司的有效客户。按照双方合同的约定，魏某某的签某时间是在双方合作期满后的五个月后，已经不符合有效客户的认定标准。魏某某签某是在其他中介公司的带看下完成，景瑞公司也已经将佣金支付给相应的案外公司，正民公司未收取佣金。关于乾新公司提供录音证据证明正民公司的项目协调人沈某某承诺客户保护期到2018年年底的事实，首先在乾新公司和正民公司的合同中约定了沈某某为项目的协调人，其行为为职务行为，可以代表正民公司发表意见；其次沈某某认可该录音为自己所述，且录音中反复说明五月份带看的在合同保护期内，这个合同可以用的，给了乾新公司一定的信赖，以为自己的客户是在有效期内，即使如沈某某所述，其是因为口误将合同有效期理解成客户保护期，也应为此承担一定的责任。故本院认为，因为正民公司的失误，导致乾新公司对客户保护期产生了误解，没有及时跟进客户，导致客户在其他中介公司的带看下最终签某，该委托事务未能完成，正民公司亦应承担一定的责任，因此不应当适用自费推介的合同条款，根据相关法律规定，正民公司应向乾新公司支付一定的报酬。综合双方的过错程度，考虑到正民公司尚未获利的事实，本院酌情确定正民公司向乾新公司赔偿的金额为10,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定判决如下：被告上海正民信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向上海乾新房地产经纪有限公司支付报酬10,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4,400元，由原告上海乾新房地产经纪有限公司和被告上海正民信息技术有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 韩亮二〇二〇年四月二十八日法官助理 杨丽书 记 员 戴玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。……