广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初892号原告：深圳市进舟科技有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道松坪山社区宝深路科陆大厦B座13层，统一社会信用代码为91440300MA5FFWXE32。法定代表人：王云帆，总经理。委托代理人：莫刚，广西利业律师事务所律师。委托代理人：唐江涛，广西利业律师事务所律师。被告：深圳市中投控孵化器管理有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道罗湖区太宁路9号水库市场综合楼618号，统一社会信用代码为91440300MA5EQXBY99。法定代表人：熊兰芝，执行董事。委托代理人：李春雨，广东诺贤律师事务所律师。委托代理人：马泽宇，广东诺贤律师事务所实习律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人莫刚、唐江涛，被告委托代理人李春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、被告双倍退还租赁保证金人民币32,000元（以下币种均为人民币）及占用租赁保证金利息（利息计算方式以32,000元为基数，利率依照中国人民银行同期贷款利率即4.35%计算，时间从2019年11月1日起计至被告将双倍租赁保证金全部退还至原告之日止）；2、被告承担原告委托律师产生的律师费6,500元；3、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确保证金利息的利率按照4.35%计算。事实与理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告享有使用权及转租权的房屋用于办公。该房屋座落于深圳市××科××大厦××室。合同约定租赁期限为一年，自2019年2月25日起至2020年2月24日止，月租金8,800元，租金中包含了装修、办公家私、配套设施使用费、宽带、物业管理、水电空调费。合同签订后原告向被告支付了租赁保证金16,000元，被告开具了收据。原告每月如期向被告支付租金，原告正常使用租赁房屋，直至2019年10月原告所租赁的房屋两次遭受科陆大厦无故人为停电，直接影响原告正常办公。2019年10月11日被告发函指示原告将租赁费转至科陆大厦指定收款账号。2019年10月16日深圳市科陆电子科技股份有限公司（以下简称科陆公司）和深圳市科陆物业管理有限公司联合发函告之原告，被告长期拖欠该两家公司的租金、物业费及水电费等费用，被告与该两家公司已经于2019年9月30日解除了它们之间签署的租赁合同，并要求原告将房屋租赁费付至科陆公司。原告收到上述函件后，多次联系被告的工作人员催讨租赁保证金，被告工作人员以各种理由推脱，依据原、被告双方签署的《房屋租赁合同》第十六条、第十九条、第二十一条的约定，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、根据合同规定，本案的情况属于原业主方收回租赁房屋，被告不应双倍退还租赁保证金及利息；二、原告主张的律师费没有法律依据，不应得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××科××大厦××房（涉案房产）出租给乙方使用，乙方租用租赁房屋的期限为一年，自2019年2月25日起至2020年2月24日止，甲方应于2019年2月25日前将租赁房屋交付乙方使用；月租金8,800元，在签订本合同当日内乙方应向甲方支付16,000元作为租赁保证金，否则甲方有权解除合同；乙方应于每月5日前支付租金；合同期满或双方协商一致，乙方无任何费用拖欠、房屋设施设备无任何人为损坏、将工商注册登记迁出本租赁物业，则甲方应在15个工作日内无息向乙方返还租赁保证金；本合同有效期内，发生下列情况之一的，双方同意解除或变更本合同而不负违约责任，如发生不可抗力、政府征用、收回或拆除租赁房屋、甲方的租赁权被前业主提前收回等；甲方无正当理由单方要求提前解约（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失要求甲方全部赔偿，且双倍退还租赁保证金；双方均应按照合同约定履行相应义务，任一方违反本合同约定的行为均构成违约，需向守约方承担相应的违约责任，如任一方违约，守约方为维护权益所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费、调查费及其他费用）均由违约方承担；及其他内容。原告提交了一份被告于2019年8月28日向原告出具的收款收据，拟证明原告向被告交纳了租赁保证金16,000元。被告表示无法确认收款收据的真实性，但确认收到了该租赁保证金。2019年10月11日，被告、深圳侨城空间科技有限公司、深圳鑫富盈实业有限公司、深圳市国银控股科技有限公司共同向科陆大厦的租户出具《关于收付款之证明》，内容为：四公司与科陆大厦正在积极对接解决处理租赁事宜，在此期间需要在2019年10月份进行过渡，因此在此过渡期间，请将租赁费转至科陆大厦指定收款账号；如果能在10月份平稳过渡，租户可继续履行合同正常办公，不会影响正常办公。2019年10月16日，科陆公司、深圳市科陆物业管理有限公司（以下简称科陆物业）向科陆大厦B座7楼、9楼、13A楼、13B楼各租户出具《关于科陆大厦租赁事宜函告》，内容为：由于被告、深圳侨城空间科技有限公司、深圳鑫富盈实业有限公司、深圳市国银控股科技有限公司严重违反与科陆公司、科陆物业签订的《科陆大厦房屋租赁合同》及《物业服务协议》的相关协议，长期拖欠租金、物业费及水电费等费用，两公司已于2019年9月30日与上述四家公司解除《科陆大厦房屋租赁合同》，并收回科陆大厦B座7楼、9楼、13A楼、13B楼；如各租户须继续使用原有办公场地，请按约定的承租费于2019年10月17日12点前缴交2019年10月1日至2019年10月31日租金费用至科陆公司，如未及时缴清费用，两公司将即刻对房屋收回处理，于2019年10月22日前给出后续租赁续约相关方案并第一时间通知各租户单位。原告提交了委托代理合同、发票，拟证明其为本案诉讼支付了律师费6,500元。庭审中，原告表示2019年9月30日之前的租金其系交纳给了被告，其于2019年10月1日起便未在涉案房产办公，原告认为涉案合同已于2019年9月30日解除。被告表示其合计收取了原告7个月的租金，不清楚原告何时搬离涉案房产。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案的焦点问题为被告是否应承担违约责任，是否应双倍返还租赁保证金。首先，涉案合同虽约定如被告的租赁权被业主提前收回，不承担违约责任，但结合该合同条款的上下文内容可以看出，该条约定不承担违约责任的情形包括了法定的免责事由及非因被告原因造成的合同不能履行的情形，因此该条约定的“租赁权被前业主提前收回”是指非因被告原因造成的业主单方提前收回，而本案业主解除与被告之间的租赁合同系因被告拖欠租金的违约行为造成，故被告不能因此免责，被告仍应承担相应的违约责任；其次，根据涉案租赁合同的约定：“甲方无正当理由单方要求提前解约（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失要求甲方全部赔偿，且双倍退还租赁保证金”，本案中，因被告拖欠科陆公司租金，科陆公司于2019年9月30日解除了与被告之间的租赁合同，导致被告无权继续出租涉案房产，致使原告搬离涉案房产、双方的租赁合同提前终止，故涉案合同的解除系因被告的原因单方提前终止造成，被告的行为已构成违约，原告要求被告双倍退还租赁保证金，符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付租赁保证金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求。涉案合同约定“如任一方违约，守约方为维护权益所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费、调查费及其他费用）均由违约方承担”，本案中，被告单方解除合同的行为构成违约，应按照合同约定承担原告所支出的律师费等费用。原告已提交委托代理合同及发票证明其为本案诉讼花费律师费6,500元，故对于原告要求被告支付律师费6,500元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市中投控孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市进舟科技有限公司双倍返还租赁保证金共计人民币32,000元；二、被告深圳市中投控孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市进舟科技有限公司支付律师费人民币6,500元；三、驳回原告深圳市进舟科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币381.25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年四月二十二日书记员  习 思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。