安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终670号上诉人（一审被告）：马辉圣。委托诉讼代理人：陈伟。上诉人（一审原告）：芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司。法定代表人：翟笃胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王飞，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。上诉人马辉圣因与上诉人芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司（以下简称正元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初11204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马辉圣向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回正元公司的诉讼请求。事实和理由：1、正元公司未将案涉租赁房屋抵押转让的情况书面告知马辉圣，应承担违约赔偿责任，且其已经丧失出租人的地位，原告主体不适格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。”正元公司因资金周转困难将整个商场的商铺产权转让给上海永久建筑集团有限公司（简称永久公司），该公司委托香江家居管理运营，并将原知名家居连锁商场品牌“欧亚达”进行了撤换和更名，因香江家居的品牌和管理模式认可度较欧亚达甚低，造成商场消费者大量减少，商场内的商户损失惨重。正元公司将案涉商场商铺转让给永久公司，丧失房屋所有权和出租权，其未将房屋已经转让的事实在合理期限内通知承租人，且未依法解除合同并协调承租人重新与永久公司签订租赁合同，永久公司亦未委托正元公司收取租金、物业管理费，正元公司作为原告主体不适格。2、正元公司违反合同附随义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第62条第2款规定：“当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。马辉圣承租房屋时，正元公司的商场品牌为“全国知名家居连锁商场欧亚达家居”，商场对外宣传为全国档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好的建设家居领军者，马辉圣亦系基于对该品牌及预期收益的信任入驻经营，并按照正元家居公司“装修出档次最高，效果最好的品牌卖场”的要求，投入大量资金对店铺进行了全面装修装饰。正元公司负有在租赁期间内确保商场的品牌和经营氛围与订约时一致或基本接近的合同附随义务。正元公司因经营不善、濒临倒闭，致商场不能继续使用欧亚达品牌（武汉欧亚达公司已经终止与正元公司的合作，停止其使用欧亚达品牌），商户纷纷撤场，消费者大幅减少。香江家居接手管理后无法继续运营再次撤离，商场内的商户无法正常经营，已无销售收入。3、马辉圣依照约定履行了合同义务，不存在违约行为。马辉圣与正元公司签订租赁合同后，按照正元公司的要求进行了高档次、大投入的装修，同时诚实守信、规范经营，在正元公司房产出让、品牌更换前均依约按期支付租金、物业管理费、电费等。在正元公司出让房产并变更卖场品牌后，因无法继续维持正常经营，多次口头向正元公司现场负责人翟厚兵提出撤场，并于2019年5月3日递交撤场报告。但是，正元公司为了达到多收取租金和物业管理费的目的，怠于安排相关人员与马辉圣办理撤场及保证金退费手续，商场内的保安亦不允许马辉圣腾空店铺。双方签订租赁合同约定：甲方因整体经营结构、经营品牌调整的需要，甲方须提前30天将调整方案通知乙方。因甲方原因造成乙方停业的，甲方按实际天数免去乙方租金。因甲方其他原因导致乙方持续不能正常经营的，甲方不收取此期间的租金。正元公司的违约行为造成商场濒临倒闭，无法正常经营。正元公司辩称：案涉房屋是否抵押与房屋租赁关系无关。马辉圣应当按照合同约定支付租金、电费、违约金等。正元公司向本院上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项，依法改判不应扣除马辉圣缴纳的履约保证金22730元及商品质量保证金2万元，并按照日万分之三的利率标准支付违约金至实际付款之日止。事实和理由：1、依据合同约定，马辉圣违反合同约定，其无权要求返还该保证金，该款项不应抵扣其欠付的款项。双方签订的合同约定：“为维护甲乙双方合法权益，保障合同的正常有效履行，乙方在签订本合同时，须向甲方一次性缴纳履约保证金22730元。租赁合同期满双方续签租赁合同时，履约保证金将自动转入续签租赁合同的履约保证金；若租赁合同期满，不在续约时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金。”履约保证金系当事人签订合同后，为了防止后期对方不履行约定而设立的财力保证，如果交纳保证金乙方的当事人在合同履行过程中存在违约情形守约方可以不返还该保证金。马辉圣故意拖欠租金、物业费、电费，依照合同约定，其交纳的保证金不应退还。2、双方关于履约保证金的约定实际属于的违约责任的约定，依据法律规定，正元公司在合同解除后可以要求马辉圣支付违约金。合同法、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释、关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见、最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释等法律、司法解释对此均由明确规定。3、一审违反不告不理的民事诉讼原则。履约保证金和质量保证金并非本案审理范围，且马辉圣并未提出将该款项予以抵扣的抗辩，一审直接将该款项在马辉圣应付款中予以抵扣，违反法律规定。马辉圣辩称：1、马辉圣已经在2019年2月28日向正元公司提出停止经营，并提交书面撤场报告，正元公司拒绝办理撤场手续，马辉圣未违反合同约定。2、一审扣除保证金正确。3、正元公司与武汉欧亚达公司终止授权后未依照约定通知马辉圣，违反合同约定。正元公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《卖场租赁合同》关系；2、马辉圣腾空其租赁的A2-24/25号铺位；3、马辉圣支付至实际腾空之日止拖欠的租金、物业费、电费等费用共计140667.98元（暂计算至2019年9月30日拖欠租金139609.05元，截止2019年7月31日拖欠电费1058.93元）；4、马辉圣以拖欠的140667.98元为基数按照日万分之三的标准支付违约金（自每期逾期之日起至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2011年4月起，马辉圣开始承租位于安徽省芜湖市镜湖区弋江北路的欧亚达·正元家居内贰楼编号为A2-24/25号铺位从事经营。2018年4月30日，双方分别作为甲方（出租方）和乙方（承租方）签订《卖场租赁合同》，对上述商铺的租赁事宜进行明确约定。包括：计租面积为270.31平方米；租赁期限自2018年4月16日起至2019年4月15日止；每月租金17570元，按季支付租金，实行先付费后使用的原则，首期租金在签订租赁合同当日付清，其后各期租金于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清，合同期限内租金交三免一；物业服务费每月2703元，支付时间及方式同租金；乙方应向甲方交纳履约保证金22730元、商品质量保证金20000元，若租赁合同期满，不再续约时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金；如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其他任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用；乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用的，每逾一日，甲方按未缴纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款；如超过20日仍未缴清，甲方有权终止本合同和停止物业服务；同时乙方未按时缴纳电费，逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担；本合同到期双方未续约的，乙方须于到期日当日或之前结清相关费用，办理合同约定的其他交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给甲方；逾期返还的，乙方应按原租金、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用。马辉圣陈述其于2019年5月3日向正元公司书面申请撤场并终止经营，因双方对租金、质保金等问题未能协商妥当，马辉圣直至9月20日才腾空房屋，但双方并未进行离场结算。一审法院认为：双方当事人签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。案涉合同约定的租期已于2019年4月15日届满，双方未重新签订新的租赁合同，马辉圣仍继续占有、使用租赁商铺，正元公司也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，故对马辉圣现诉请解除租赁合同，依法予以支持。正元公司已于2019年9月20日腾空并交还房屋，故对其主张腾空房屋的请求不予支持。马辉圣在租赁期限届满后，虽然在2019年5月份就提出无法经营下去也未实际经营，但其并未将租赁商铺交还正元公司，故马辉圣应当支付使用期间至实际腾空之日止的租金、物业费、电费，截至2019年9月20日，马辉圣欠付正元公司租金133752.05元、电费1058.93元，合计134810.98元，应当支付。马辉圣未能提供证据证明正元公司已于2019年5月同意其撤场，故对正元公司的相关辩解不予采纳。上述欠费折抵履约保证金22730元、商品质量保证金20000元，马辉圣仍应支付92080.98元。正元公司主张按日万分之三标准计算违约金，有合同依据，且不违反法律规定，亦予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除正元公司与马辉圣于2018年4月30日签订的《卖场租赁合同》；二、马辉圣于判决生效之日起十日内支付正元公司租金及电费共计92080.98元；三、马辉圣于判决生效之日起十日内支付正元公司以92080.98元为基数按照日万分之三的标准自2019年9月21日起计算至实际给付之日止的违约金。一审案件受理费减半收取1560元，由正元公司负担535元，马辉圣负担1025元。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，当事人双方在《卖场租赁合同》第七章经营管理中约定，甲方（正元公司，下同）因整体经营结构、经营品牌调整的需要，甲方提前30天将调整方案通知乙方（马辉圣，下同），乙方得配合甲方相关调整安排，甲方做即为乙方另选铺位的安置和装修补偿工作。如本合同系为续订合同或乙方系承接第三方转让商铺而签订本合同的，甲方调整整体经营结构、经营品牌而调整租赁铺位而变更本合同或终止本合同的，乙方不再要求甲方对其装修或经营作出任何补偿。2012年1月12日，安徽正元发展有限公司与中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行签订《抵押合同》，约定安徽正元发展有限公司以其名下的涉案欧亚达正元家居市场为其向中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行的4亿元借款提供抵押担保。另在二审中，当事人双方均确认，2019年4月30日，欧亚达公司与武汉欧亚达控股集团有限公司终止《特许经营合同》，武汉欧亚达控股集团有限公司不再授权欧亚达公司使用“欧亚达”品牌。2019年9月16日，马辉圣向正元公司出具一份说明，该说明载明：“兹有马辉圣于2019年9月20日前搬请欧亚达二楼德诺克店铺面，余期未搬的样品自动放弃承租人马辉圣2019.9.16”。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、正元公司就本案是否有诉讼主体资格。二、涉案房屋作为抵押担保是否对马辉圣的租赁权造成损害。三、正元公司在履行涉案租赁合同时是否违反附随义务，且对马辉圣的权益造成损害。四、马辉圣在涉案租赁合同履行中是否存在违约行为，应否承担一审判决所确定的法律义务。五、马辉圣已经向正元公司交纳的履约保证金、质量保证金能否直接抵偿其应向正元公司支付的租金、物业管理费、电费及违约金。对此，分析如下：一、关于正元公司主体资格的认定。涉案《卖场租赁合同》的签订主体分别为欧亚达公司和马辉圣，作为合同的相对方，就合同履行产生的纠纷，正元公司当然有权提起诉讼。马辉圣提供的证据不能证明已发生正元公司已不再享有向马辉圣主张租金的权利的事实，对马辉圣关于正元公司原告主体不适格的主张不予采信。二、关于涉案房屋作为抵押担保是否对马辉圣租赁权造成损害的认定。在签订涉案《卖场租赁合同》前，合同所涉的房屋已经抵押，当事人各方对该事实均无异议。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承担人自己承担。本案中，没有证据证实正元公司已书面告知马辉圣涉案房屋已抵押的事实，但该抵押行为与马辉圣所主张的导致商场经营困难、“欧亚达”品牌被取消授权缺乏关联性，亦无证据证实债权人对该抵押权的行使导致涉案《卖场租赁合同》已无法继续履行。马辉圣该部分上诉理由不能成立。三、关于欧亚达公司是否违反合同附随义务的认定。马辉圣认为，租赁期间，“欧亚达”品牌被取消授权，正元公司违反了“确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的欧亚达家居的知名品牌效应和经营氛围等之合同的附随义务”，依法应承担不利的法律后果并赔偿损失。涉案《卖场租赁合同》约定，如本合同系为续订合同或乙方系承接第三方转让商铺而签订本合同的，甲方调整整体经营结构、经营品牌而调整租赁铺位而变更本合同或终止本合同的，乙方不再要求甲方对其装修或经营作出任何补偿。据此，正元公司租赁期间与武汉欧亚达控股集团有限公司终止《特许经营合同》，系对经营品牌的调整，其行为并不违反当事人之间的合同约定，马辉圣主张该行为违反合同附随义务的理由不能成立。四、关于马辉圣就涉案合同履行法律责任的认定。从马辉圣于2019年9月16日向正元公司出具的说明来看，其于出具说明当日尚未腾空商铺并承诺9月20日前腾空搬离，马辉圣认为其未能及时退场系商场保安不允许腾空店铺和搬离货物，且正元公司不与其办理撤场手续、退还保证金等原因所致,但未能提供证据予以证实，本院对此不予采信。五、从双方关于履约保证金约定的条款来看，并无马辉圣如未依约支付租金及物业管理费，其交纳的履约保证金不予退还的约定，该履行保证金并非担保法规定的定金。且双方在合同中对马辉圣逾期支付租金、物业管理费等费用情形下应承担的违约金进行了明确约定，正元公司在本案中亦主张马辉圣应按照合同约定支付逾期付款违约金。故双方约定的履约保证金系马辉圣向正元公司支付款项担保合同履行，如马辉圣出现违约行为，正元公司可以该保证金直接冲抵违约方马辉圣应支付的合同项下的价款及违约金。而双方合同明确约定：“如乙方拖欠租金、物业费等其他任何其他费用，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用。”正元公司关于该履约保证金和质量保证金不予退还，且不得冲抵马辉圣应支付的合同项下的价款及违约金的主张，无事实和法律依据。一审确定以马辉圣交纳的履约保证金和质量保证金直接冲抵马辉圣应支付相关款项，符合法律规定。综上所述，马辉圣、正元公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5098元，由马辉圣负担2102元，由芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司负担2996元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年四月二十日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。