福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3171号 原告：王森奇，男，1992年3月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李春霞，女，1967年10月28日出生，汉族，住黑龙江省勃利县，系原告王森奇母亲。 被告：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路253号321室。统一社会信用代码91350205072843242Q。 法定代表人：刘枫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，北京（厦门）德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，北京（厦门）德恒律师事务所实习律师。 第三人：中杭（厦门）电子商务有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲岳路156-160号松柏大厦写字楼5楼507室。统一社会信用代码91350203089941148A。 法定代表人：彭洪杰。 原告王森奇与被告厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称“泰禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法追加中杭（厦门）电子商务有限公司（以下简称“中杭公司”）为本案当事人参加诉讼，并适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理，后因发现有不适用简易程序的情形，于2019年12月20日裁定转为普通程序，于2020年3月16日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王森奇的委托诉讼代理人李春霞、被告泰禾公司的委托诉讼代理人罗涌到庭参加诉讼，第三人中杭公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审，原告王森奇的委托诉讼代理人李春霞、被告泰禾公司的委托诉讼代理人罗涌、第三人中杭公司法定代表人彭洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王森奇向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司立即向王森奇交付房屋产权证；2.判令泰禾公司承担逾期办理产权证的违约责任、支付违约金到实际交付房屋产权证时止，违约金以1221406元为基数，自2019年1月1日开始，按年利率4.35%的1.5倍标准计算，暂计算50695.98元；3.判令泰禾公司本案诉讼费等费用。2020年3月16日庭审，王森奇当庭撤回上述第1项诉讼请求。事实与理由：王森奇与泰禾公司于2018年2月签订商品房买卖合同，王森奇向泰禾公司购买泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B5-1#楼3层322单元商品房（以下简称案涉房产），合同总价为122万元。王森奇以银行按揭方式付清全部购房款，双方于2018年12月31日办理交房手续。2019年3月13日，泰禾公司向王森奇送达产权证办理通知书，告知王森奇按揭客户需委托泰禾公司指定的第三人中杭公司办理产权相关手续，若王森奇按通知书约定的时间2019年3月31日与中杭公司办理完毕所有手续的，则代办费将由泰禾公司承担。王森奇按照通知书规定的时间内向中杭公司交付办理产权证的全部材料及契税、印花税共计35508.31元，但王森奇却迟迟没有收到房屋产权证。为此，王森奇多次向泰禾公司索要房屋产权证，泰禾公司以各种理由推拖。泰禾公司在合同约定或法律规定期限内未向王森奇交付产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任，并支付违约金。合同约定因泰禾公司原因未能按期办理产权证的，泰禾公司应负违约责任并支付购房款总额的日万分之一标准计算的违约金，若王森奇原因逾期办理产权证的，王森奇须支付购房款总额的日万分之五标准计算的违约金，两个违约金条款约定不一致，严重违背公平原则，因此，违约金应按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准予以计算。 泰禾公司辩称，商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效。双方在补充协议条款中对商品房买卖合同的产权登记约定条款进行了变更，且王森奇明确知晓变更条款内容。商品房买卖合同的补充协议第六条第六款约定了办理产权证的相关权利义务，按照约定泰禾公司仅须在交房之日起365日内办理初始登记，并将需由泰禾公司交付的办理产权资料提交给王森奇即完成泰禾公司自身义务。泰禾公司办理预登记之后，递交申请办理产权证材料和缴纳契税义务主体均为王森奇，不应由泰禾公司承担相应责任。泰禾公司未强制要求王森奇委托中杭公司办理产权手续，泰禾公司与中杭公司之间存在商品房权属登记委托代理合同关系，而王森奇与中杭公司之间存在同样的权属登记委托代理关系。王森奇起诉陈述其已经将办理产权证资料及契税款交给中杭公司，但其产权证尚未办理原因系中杭公司法定代表人彭洪杰挪用王森奇等两百多户房产业主交纳的契税款导致，并非泰禾公司原因导致。泰禾公司已充分且善意履行合同义务，不应承担违约责任。即使存在违约情形，违约金的计算应以合同约定为准。 中杭公司陈述，泰禾公司委托中杭公司办理包括案涉商品房在内的产权分户登记手续，王森奇于2019年3月将契税款转至中杭公司法定代表人彭洪杰名下银行账户，后因中杭公司资金紧张原因挪用了契税款，导致案涉商品房的权属证书于2019年12月才办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。王森奇提交商品房买卖合同及附件补充协议、商品房买卖合同备案证明、通知函告、产权证办理通知书、产权办理面积差异款缴交、增值税普通发票、契税款转款凭证、泰禾首玺B区契税代收代缴协议；泰禾公司提交商品房权属登记委托代理协议、企业登记信息、印花税、契税完税证明、产权办理收件单。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月，泰禾公司（出卖人）与王森奇（买受人）签订商品房买卖合同（合同编号：06009975），约定王森奇向泰禾公司购买其开发的海沧泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B5-1#楼3层322单元商品房，建筑面积78.09平方米，总房款1220000元。付款方式及期限：王森奇应于2018年1月17日前支付购房款610000元，其余购房款向泰禾公司认可的代理银行申请贷款支付。泰禾公司应当在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付王森奇使用。合同第十四条就产权登记作了约定：泰禾公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由泰禾公司提供的资料交付王森奇；如因泰禾公司原因，王森奇不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…（2）王森奇不退房，泰禾公司自逾期之日起每日按王森奇已付款的0.01%向王森奇支付违约金；经王森奇书面委托，泰禾公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。此外合同还就王森奇逾期付款的违约责任、泰禾公司逾期交房的违约责任等内容作了约定。合同补充协议第六条就办理产权登记手续作了补充约定：如王森奇以按揭贷款方式购买房屋，因王森奇办理房屋产权登记及抵押登记直接影响泰禾公司可能承担的担保责任，王森奇同意委托泰禾公司指定单位代办理该房屋的产权登记手续及抵押登记手续，王森奇承诺应在泰禾公司发出办理房屋不动产权证书通知后60日内向泰禾公司或者泰禾公司指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求缴纳办理产权所需要的相关证件复印件等资料，契税、公共维修基金、产权代办费等费用；如选择自行缴纳税费，则王森奇应在泰禾公司发出办理房屋不动产证书通知后60日期内向泰禾公司移交全部完税、缴费证明等费用，否则自泰禾公司发出办理不动产权证书通知之日其第61天开始，泰禾公司有权向王森奇收取逾期办理房屋所有权证违约金；如王森奇未按照本项前述约定提交产权办理所需资料或预交税费等费用，或未按通知要求重新提交资料、文件，则视为因王森奇原因导致该房屋无法办理不动产登记证书，同时，每迟延一日（自泰禾公司发出办理不动产权证书通知之日起61天开始）王森奇应向泰禾公司支付购买房款总额万分之五的违约金；双方一致同意将本合同第十四条变更为：泰禾公司应当在商品房交付使用后356个日历天内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由泰禾公司提供的资料交付王森奇。泰禾公司办理初始预登记后，则视为泰禾公司已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，泰禾公司无须就王森奇是否在本合同第十四条约定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任；本合同补充协议中关于产权登记约定的“交付使用后365个日历天内”指的是实际办理房屋交付手续之日，若提前办理房屋交付的，则本合同补充协议约定的“交付使用后365个日历天内”中的“交付使用”指的是主合同第八条约定的交付日期（即：2018年12月31日）。商品房买卖合同于2018年3月5日经厦门市国土资源与房产管理局登记备案。合同签订后，王森奇向泰禾公司支付了购房首付款，购房余款通过银行按揭贷款方式支付，共支付给泰禾公司购房款1220000元。泰禾公司收到款项后，于2018年12月31日将案涉商品房交付王森奇使用。后案涉商品房实测面积为78.18平方米，王森奇于2019年3月补交了商品房面积差额1406元。 2019年3月1日，泰禾公司与中杭公司签订商品房权属登记委托代理协议，代理协议约定：中杭公司协助接受泰禾公司开发建设的“泰禾海沧H2013P04地块项目B地块高层、商铺及车位”的购房人办理分户登记（含银行、税务报税）等手续，具体协助办理事项为现场驻点，办理工作日自2019年3月18日起至2019年3月31日止，分户登记（含税务报税、产权出件）20个工作日，协议有效期一年，代办费用及支付方式为由泰禾公司统一委托的客户，中杭公司按照（按揭客户办理费用300元/户、非按揭客户办理费用200元/户的标准与泰禾公司结算并支付），泰禾公司统一委托的客户时间段为2019年3月18日起至2019年3月31日止。 2019年3月13日，泰禾公司向王森奇发出产权证办理通知书，通知王森奇案涉商品房已于2019年2月19日具备办理权属证书的条件，安排于2019年3月31日办理产权，请王森奇于当日前往办理，办理地点泰禾厦门院子营销中心，按揭客户需委托泰禾公司指定的中杭公司办理产权相关手续，一次性客户可自行办理或委托办理，若王森奇按通知约定在2019年3月18日-2019年3月31日与中杭公司办理完毕所有手续，则代办费用由泰禾公司承担。 2019年3月28日，王森奇与中杭公司签订泰禾首玺B区契税代收代缴协议，协议约定由中杭公司代收代缴王森奇办理权属证书的契税、印花税款共计35508.31元，款项转入中杭公司法定代表人彭洪杰名下农业银行账户。签订协议当日，王森奇将产权办理材料交付中杭公司，并转款35508.31元入彭某杰名下银行账户。中杭公司收款后将其代收的契税费用挪作他用，致使案涉商品房因未缴纳契税费用而未能办理权属证书。 泰禾公司获知中杭公司挪用购房人契税费用事宜后，于2019年7月19日发送短信告知王森奇。2019年11月22日，泰禾公司向税务机关交纳案涉商品房的契税、印花税款35508.01元，其后中杭公司继续办理案涉商品房分户产权登记手续。2019年12月6日，厦门市自然资源和规划局受理案涉商品房所有权转移登记。王森奇现已取得了案涉商品房屋所有权证书。 另查，在本案审理过程中，王森奇申请财产保全，本院于2019年9月19日作出（2019）闽0205民初3171号民事裁定书，保全被申请人泰禾公司价值70000元财产。王森奇支出保全申请费720元。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方在商品房买卖合同第十四条约定：“泰禾公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由泰禾公司提供的资料交付王森奇；如因泰禾公司原因，王森奇不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…（2）王森奇不退房，泰禾公司自逾期之日起每日按王森奇已付款的0.01%向王森奇支付违约金；经王森奇书面委托，泰禾公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方签订的商品房买卖合同补充协议第六条约定，王森奇同意委托泰禾公司指定单位代办理案涉商品房的产权登记手续及抵押登记手续，并可选择由代办单位代为缴纳或自行缴纳办理产权所需要契税费用。商品房买卖合同补充协议第六条还约定：“双方一致同意将本合同第十四条变更为：泰禾公司应当在商品房交付使用后356个日历天内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由泰禾公司提供的资料交付王森奇”，前述约定系王森奇与泰禾公司的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。案涉商品房于2018年12月31日交付，于2019年2月19日进行了房屋所有权初始预登记，泰禾公司于2019年3月1日委托中杭公司办理涉案商品房所有权转移登记事项，并于2019年3月13日通知王森奇可以办证。王森奇接到通知后选择与中杭公司订立契税代收代缴协议，其与中杭公司之间存在委托合同法律关系。中杭公司挪用代收案涉商品房契税费用，致使案涉商品房因未缴纳契税费用而未能办理权属证书，不能认定为因泰禾公司的原因导致。泰禾公司在获知中杭公司挪用案涉契税费用事宜后，于2019年7月19日发送短信告知王森奇，且还于2019年11月22日垫缴涉案商品房的契税费用35508.31元，产权登记管理部门也于2019年12月6日受理案涉商品房所有权转移登记，王森奇也取得了案涉商品房屋所有权证书，泰禾公司在履约过程中不存在逾期办证的违约行为。王森奇主张泰禾公司承担违约责任并支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王森奇支出保全申请费，依法应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告王森奇的诉讼请求。 案件受理费1067元，由原告王森奇负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判长  陈基周 审判员  黄玉梅 审判员  李庆东 二〇二〇年四月二日 法官助理陈思 书记员杨雅鑫 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。