福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初6932号 原告：李宗彬，男，1968年10月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福建蓝海御景娱乐有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航路名城大道西侧世界城五期2#、3#楼一、二层。 法定代表人：张文宇，董事长。 委托诉讼代理人：林贻祥，系公司股东。 被告：林凡，男，1963年1月9日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：林贻祥，男，1962年10月25日出生，汉族，住福建省福清市。。 被告：吴启钦，男，1958年5月20日出生，汉族，住福建省福清市。 原告李宗彬与被告福建蓝海御景娱乐有限公司（以下简称蓝海公司）林凡、林贻祥、吴启钦物权保护纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人温雪生，被告蓝海公司的诉讼代理人林贻祥、及被告林凡、吴启钦、林贻祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宗彬向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦立即停止其非法占用原告李宗彬所有的平潭县东侧龙居华侨城（龙居御景五期）2、3幢Ｅ、Ｆ室的侵权行为，返还房屋并恢复房屋原状；2.判令被告蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦连带赔偿原告李宗彬因其非法占用房屋期间的损失［损失自2019年8月17日起计算至被告实际搬离并返还原告房产时为止，按照被告实际占用面积3794.92平方米的25%（即948.73平方米）、同地段租金按每平方米每月100元计算，每月损失人民币94873元，暂计算至2019年11月22日，原告损失为303593.60元；被告实际使用的面积以勘测为准，同地段租金标准以最终评估结论为准］;3.依法判令四被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年5月17日，原告与被告林凡、林贻样、吴启钦经协商一致，签订《合伙购房协议（世界城）》，约定：四人各分别出资肆佰贰拾柒万伍仟元，共同投资购买平潭县东侧龙居华侨城（龙居御景五期）XX幢XXX室（以下简称案涉房产），四人分别按份共有25%的房屋产权；四人共同协商所购房产的管理、维护、出租等事务，出租价格由四方协商一致后决定。2017年6月1日，案涉房产依法办理《不动产权证书》，产权面积3794.920平方米，产权属于原告与三被告按份共有，原告享有涉案房产25%产权份额。2010年5月17日起，原告、被告林凡、林贻祥、吴启钦（出租方、合同甲方），与被告林凡、林贻祥、吴启钦、“蓝海御景国际水疗会所”（承租方、合同乙方）签订《房屋出租合同（东兴龙居）》，约定：甲方将案涉房产出租给乙方使用，乙方承租后用于成立蓝海御景休闲中心，从事足疗、推拿、保健业务，面积合计约4000平方米，租期为2010年5月17日至2013年5月16日，前两年每月每平米租金为25元，第三年每月每平米租金为30元。该租赁合同到期后，双方持续续签并履行。2011年1月30日，被告林凡、林贻祥、吴启钦与张文宇、许榕生共同成立被告一福建蓝海御景娱乐有限公司，注册住所为福建省平潭县潭城镇西航路名城大道西侧世界城五期X＃、X＃楼XXX层（即案涉房产位置），经营范围为公共浴室、小型餐馆等休闲娱乐服务。被告林凡、林贻样、吴启钦合计持有被告一福建蓝海御景娱乐有限公司的65%股权。2017年8月17日，原告（合同甲方）与四被告（合同乙方）签订《房屋出租合同（东兴龙居）》，就租赁涉案房产达成如下主要约定：1.甲方将坐落在平潭西航路名城大道西侧世界城五期商场2＃、3＃商场一、二层（即案涉房产位置）出租给乙方使用，乙方承租后用于成立蓝海御景休闲中心，从事足疗、推拿、保健业务。面积一层约2000平方米，二层约2000平方米，合计约4000平方米。2.租期为二年，自2017年8月17日起至2019年8月16日止。3.房屋租金每平方米每月40元，租金提前三个月支付一次，首次房租子签订合同当日支付。上述租赁合同履行过程中，被告租金均支付至原告在中国建设银行设立的个人账户（卡号；623668182000XXXX）,每月支付的租金为人民币40000元整。2019年8月17日，上述租赁合同约定的租期己经届满，四被告未要求续租，双方没有重新签订租赁合同。2019年9月2日，原告向被告林凡、林贻祥、吴启钦发出律师函要求收回租赁房屋，但三被告在收到律师函后未予理睬，致使被告一持续非法占有、使用原告所有的房屋。原告认为，原告与被告签订的租赁合同约定的租赁期限己经届满，双方没有续签租赁合同，也不存在事实租赁关系。四被告占有、使用原告房产的行为，已经侵害了原告的房屋所有权，并给原告造成了重大的经济损失。原告作为案涉房产的按份共有人，根据《中华人民共和国物权法》等规定，有权要求四被告立即停止非法占有的侵权行为并赔偿非法占用房屋期间的损失。为此，原告提出上述诉讼请求，望判如所请。 蓝海公司辩称，答辩人自成立之初都与相关业主签订有租赁合同并且按时给付租金。2019年8月16日，租赁期限届满之后，除了被答辩人李宗彬之外，其他三位业主为了房屋共有人的共同利益，按原合同订立的合同标准40元/平方米继续履行，实际上这样的租金比同类型房租要贵10-15元/平方米，综上，答辩人对被答辩人李宗彬没有造成任何侵权和损失，相反地，倒是被答辩人欲壑难填，屡次提出无理要求，高房租已经给答辩人造成巨大损失，请求驳回原告诉请。 林凡辩称，答辩人已经于2018年1月2日将位于平潭县所属于本人的份额卖给俞雪琴，俞雪琴是我朋友，被答辩人的诉争与答辩人没有任何关系，请求驳回对答辩人的诉请。 林贻祥辩称，答辩人林贻祥没有占用李宗彬位于平潭县的商业店面，没有对其造成侵权。2010年5月17日，答辩人林贻祥与被答辩人李宗彬等四人分别出资427.5万元，共同购买平潭县的商业店面四人共同协商对所购买的房产进行共同管理、维护和出租的事务，2015年5月17日由四方协商决定，将涉案房产出租给蓝海御景娱乐有限公司，隔两三年重新签订一次合同，最后一轮的租金为40元／平方米，租期到2019.8.16，租期满后的次日，李宗彬即要求将租金提高到100元／平方米，答辩人与其他两位共有人都认为40元／平方米的租金都比同地段类型的商场贵10-15元／平方米以上，但考虑到与被答辩人李宗彬是多年的朋友，决定还是把租金维持在40元／平方米，并将房租按时付给被答辩人李宗彬，答辩人林贻祥对李宗彬不存在任何侵权行为；答辩人林贻祥没有占用被答辩人的房屋，也没有给其造成任何损失，被答辩人李宗彬利用多年朋友的信任，在蓝海御景娱乐有限公司装修之初对租金和租期不吭不响，等我们投入巨资将蓝海御景装修之后，就翻脸不认人，只愿意与我们定三年的租期，此后百般刁难，不断要求提高租金，迫于公司已经投入装修巨资和多年的朋友之情，我们只好忍气吞声，以每平方贵于同地段同类型商场10-15元每平方米的价格租下来，被答辩人已经由此获利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将结合案件具体情况予以综合分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月日，李宗彬、林贻祥、林凡、吴启钦四人与福州东兴龙江房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》共同购买位于平潭县的商业店面，产权面积为3794.92平方米（以下简称案涉房产）。2010年5月17日，李宗彬、林贻祥、林凡、吴启钦四人签订一份《合伙购房协议》约定，四人分别出资427.5万元，共同购买案涉房产，各自按份享有25%的产权；四人共同协商所购房产的管理、维护、出租等事务，出租价格由四方协商一致后决定；房产出租收益按每人的出资比例进行分配。 2010年5月17日起，李宗彬、林凡、林贻祥、吴启钦（出租方、合同甲方），与林凡、林贻祥、吴启钦(承租方、合同乙方）签订《房屋出租合同（东兴龙居）》，约定：甲方将案涉房产出租给乙方使用，乙方承租后用于成立蓝海御景休闲中心，从事足疗、推拿、保健业务，租期为2010年5月17日至2013年5月16日。前两年每月每平米租金为25元，第三年每月每平米租金为30元。该租赁合同到期后，双方续签并继续履行。 2011年1月30日，林凡、林贻祥、吴启钦与案外人张文宇、许榕生共同成立福建蓝海御景娱乐有限公司，注册住所为福建省平潭县潭城镇西航路名城大道西侧世界城五期2#、3#楼一、二层（即案涉房产位置），经营范围为公共浴室、小型餐馆等休闲娱乐服务。被告林凡、林贻样、吴启钦合计持有福建蓝海御景娱乐有限公司的65%股权。 2017年8月17日，李宗彬、林凡、林贻祥、吴启钦（合同甲方）与林凡、林贻祥、吴启钦、福建蓝海御景娱乐有限公司（合同乙方）签订《房屋出租合同(东兴龙居）》，继续将案涉房产租赁给乙方经营；租期为二年，自2017年8月17日起至2019年8月16日止；房屋租金每平方米每月40元，租金提前三个月支付一次，首次房租于签订合同当日支付。上述租赁合同履行过程中，承租方均按约定向李宗彬支付租金。租赁期间，林凡将其享有的案涉房产25%的份额转让给案外人俞雪琴。 现租赁期限已经届满，双方因租金标准产生争议，未就案涉房产续租事宜达成新的一致意见。嗣后，因被告等人继续占有使用案涉房产，遂成讼。 另，因双方对租赁期届满后的租金标准持有异议，并申请对占用期间的案涉房屋的租金标准进行鉴定，本院依法委托福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定评估，评估机构评估的结果为：2019年9月至2020年2月期间的商品房租金为55.2元/㎡.月。 本院认为，因案涉房产属于原告与被告等人及案外人俞雪琴共同所有，但双方没有对房屋的分割进行具体约定，嗣后双方又无法达成补充协议，故仅能明确原告对案涉房屋享有的产权份额为25%。在案涉房屋共有部分尚未分割的情况下，原告径直主张返还案涉房屋并恢复原状，既不符合经济效率原则，亦缺乏可操作性，不予支持。关于被告等人在租期期限届满后继续占用案涉房产给原告造成的损失，可通过占用费的方式进行弥补。因被告无证据证明原告接受了被告方提出的租金标准，且双方对租金的标准始终无法达成一致意见，故基于公平原则，占用期间的占用费标准按鉴定机构的评估价即55.2元/㎡.月计。故原告享有的占用费为55.2元/㎡.月*948.73㎡(3794.92㎡*25%）=52369.9元/月。对于蓝海公司继续占用案涉房屋的事实双方均无异议，予以确认。鉴于吴启钦、林贻祥、林凡均系原租赁合同的承租方，亦系蓝海公司的实际股东且对原告方提出的占用主张的证据不持异议，虽然林凡已将案涉房产的份额进行了转让，但并不影响其作为承租人及股东身份，因此，对原告主张四被告连带赔偿占用期间的占用费，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、林凡、林贻祥、吴启钦、福建蓝海御景娱乐有限公司应于本判决生效后十日内共同向李宗彬支付占用期间的占用费自2019年8月17日暂计起诉之日止为179803.32元， （此后，占用费按52369.9元/月的标准计至停止占用之日止）； 二、驳回李宗彬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5853元，其中3896元由四被告共同负担，李宗彬负担1957元；鉴定费31940元，李宗彬负担15970元，四被告共同负担15970元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  李金霖 人民陪审员  邵群英 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  潘 欣 书 记 员  丁炎珠