福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终469号 上诉人（原审被告）：陆毅明，男，1986年9月5日出生，汉族，住江西省鄱阳县。 委托诉讼代理人：任国民，福建德和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连方泽，福建德和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林进益，男，1975年4月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄昌榕，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晓勤，福建君州律师事务所律师。 上诉人陆毅明因与被上诉人林进益房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆毅明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林进益的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、林进益对位于厦门市思明区大门右侧车库等不享有合法的出租权，非本案适格主体。（一）厦门市鑫达综合加工厂（以下简称鑫达加工厂）系厦门市滨海小学全资校办企业，就讼争房屋享有处分权。根据“厦门市思明区鑫达综合加工厂工商信息”，鑫达加工厂成立于1990年5月26日，系厦门市滨海小学全资设立的集体所有制企业，结合林进益提交的鑫达加工厂设立过程中相关的“用地许可”及“建设工程规划许可证”等材料，林进益在没有提交黄厝村委会相关出资证据情况下，鑫达加工厂应系讼争房屋的合法处分权人。（二）本案历经原审一审、二审及发回重审一审，至今，林进益并未提交诉争房屋真正权利人（即鑫达加工厂）合法授权及就其出租行为相关的追认材料，所以林进益对讼争房屋不享有合法的出租权。1、厦门市思明区黄厝社区居民委员会对讼争房屋不享有处分权。黄厝居委会仅是申请补办乡村企事业单位用地许可证的“申请单位”，因讼争房屋所在土地系农村集体土地，所以，其才会共同与鑫达综合加工厂申请讼争房屋在内地上物的审批手续，但林进益并未提交任何证据材料证明黄厝居委会对讼争房屋享有所有权或者处分权相关的权利，即黄厝村委会对林进益出租讼争房屋行为的追认是不合法、无效的。2、林进益为证明其就讼争房屋享有合法的出租权，所提交的证据材料，存在明显矛盾。林进益原审一审，为证明其就讼争房屋享有出租权，提交证据之“乡村企事业用地许可证”上载明“黄厝社XX号是在乡村企事业用地许可证编号534系村民林进益长期经营使用林忠卫2017.9.18”并有“厦门市思明区黄厝社区居民委员会”签章，即黄厝居委会自认为对讼争房屋享有合法处分权，并对林进益的出租行为进行追认。就该追认行为是不合法、无效的：黄厝居委会对讼争房屋不享有合法处分权，且黄厝居委会就其追认行为，并未经过黄厝居委会全体村民会议或村民代表会议讨论或同意的决议，显然其属违法行为。此外，本案由厦门市中级人民法院裁定发回重审之后，林进益又提交证据之“承包合同书”，主张“厦门市思明区鑫达综合加工厂”对讼争房屋享有处分权，即两份证据材料就讼争房屋的处分权人的主张存有明显矛盾。依据陆毅明一审所提交的证据材料，鑫达加工厂系厦门市滨海小学全资设立的集体所有制企业，即厦门市滨海小学是鑫达加工厂的实际受益人，全额出资人（全资股东）与自己投资设立的企业签署承包合同，不仅明显与常理相悖，而且有明显造假的嫌疑。3、据陆毅明核实，书写追认内容及签盖“厦门市思明区黄厝社区居民委员会”签章的“林忠卫”系林进益的胞哥，当前鑫达加工厂的法定代表人“吴晓华”系林进益的妻子，因相关出具相关材料的人员均与林进益存在近亲属关系，陆毅明有理由相信，正是林进益为谋求不正当利益，其亲属才会陆续为其出具相关证明材料，且因在短时间无法真正理清讼争房屋的真实权利人，进而造成相互间的证明材料存在矛盾或冲突，此也从侧面证明林进益就讼争房屋不享有合法的出租权利。二、原审法院未依法追加厦门市滨海小学作为第三人参与本案诉讼，遗漏了必要的诉讼参与人。据前述可知，讼争房屋在内的建筑物实际权利人系鑫达加工厂，而鑫达加工厂是厦门市滨海小学全资设立的校办工厂，且厦门市滨海小学又是诉争房屋所在土地的实际使用人，所以在原审时，陆毅明为了查明讼争房屋真实权利人及林进益出租权的真实状况，有依法向原审法院递送“追加第三人申请书”，申请依法追加鑫达加工厂的全资股东厦门市滨海小学参与本案诉讼，但原审法院并未准许，其不仅遗漏了必要的诉讼参与人，而且仅依据合同相对性原则，忽视了对事实的查明，进而做出了错误的判决。三、林进益并不能提交合法的证据材料证明其就讼争房屋享有合法的出租权，依据《合同法》等法律规定，其出租行为系无权处分行为，双方签署的讼争合同系无效合同，原审法院适用法律错误。 林进益辩称，一、林进益有权转租讼争房屋给陆益明，《临时房屋租赁合同》合法有效。1、讼争房屋系黄厝居委会和鑫达加工厂在上世纪90年代经过政府主管机关批准建设的合法建筑。2、关于鑫达加工厂系厦门市滨海小学全资校办企业，源于滨海小学在上世纪80年代教研经费困难，黄厝居委会为支持教育，提供建设校办厂的场地，由企业承包者（即鑫达加工厂）负责校办厂的征地、申请企业红线、建厂费用，学校得到承包金，以此解决学校经费困难问题。2009年，厦门市滨海小学与鑫达加工厂签订《承包合同书》，由后者向前者承包经营，期限至2041年。2014年1月1日，鑫达加工厂与林进益签订《房屋租赁合同》将讼争房屋出租给林进益，且林进益可转租，租赁期限从2014年1月1日至2025年12月31日。因此，林进益享有合法的讼争房屋使用权、出租权。二、本案无需追加厦门市滨海小学作为第三人参与诉讼。林进益与陆益明签订《临时房屋租赁合同》，林进益依约在2014年5月将讼争房屋交付给陆益明，陆益明已使用房屋多年，使用过程中亦无其他主体主张过权利；根据合同相对性原则，厦门市滨海小学并非讼争合同一方当事人，亦并非必要诉讼参与人。三、陆益明主张讼争合同系无效合同，毫无法律依据与事实基础。1、讼争房屋系合法建筑，林进益有权处分，讼争合同自2014年签署直至2018年双方解除，已履行多年。2、退一步讲，即便依照陆益明所谓出租行为系无权处分行为，陆益明亦无权提出解除合同或主张转租合同无效。根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依据该条规定，出现非法转租时，享有任意解除权的是出租人，而不是次承租人即本案陆益明。根据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定，第一，出租人明知或应知情况下，超过法定期限后主张转租合同无效，法院不予支持；第二，转租合同无效的权利主张人只是出租人，并非次承租人即本案陆益明。 林进益向一审法院起诉请求：1.确认林进益、陆毅明之间的《临时房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2.陆毅明向林进益支付拖欠的租金和占用费49万元（其中，2016年6月1日至2016年11月30日期间拖欠1.5万元；2016年12月1日至2017年5月31日期间拖欠14.5万元；2017年6月1日至2018年5月30日期间拖欠33万元）及滞纳金（滞纳金从2016年6月1日开始，以1.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止；从2016年12月1日开始，以14.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止；从2017年6月1日开始，以16.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止；从2017年12月1日开始，以16.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止）。 一审法院认定事实：位于厦门市思明区的房屋系黄厝居委会和鑫达加工厂于上世纪90年代间向厦门市土地管理局、厦门市思明区城乡建设委员会等主管机关申请在黄厝乡村企事业用地（编号为534）内批准建设的思明区鑫达综合加工厂及鑫达加工厂综合楼项目，取得厦门市思明区城乡建设委员颁发的建设工程规划许可证。 2018年12月12日，黄厝居委会出具一份证明，内容包括鑫达加工厂系黄厝居委会于上世纪80年代为解决厦门市黄厝学校（现更名为滨海小学）的教研经费来源问题，由村委会出地，企业承包者负责征地、建厂等费用设立的校办工厂，校方一不出钱、二不出地、三不参与管理，但每年可得到一笔教研经费。此后，根据国家逐步取消校办工厂的相关政策，鑫达加工厂与滨海小学脱离校办工厂的关系，滨海小学从2014年起也不再向鑫达加工厂收取承包金。 另查明，2009年5月1日，厦门市滨海小学（以下简称滨海小学）与鑫达加工厂签订一份《承包合同书》，约定鑫达加工厂向滨海小学承包校办工厂经营，期限自2009年5月1日至2041年4月30日等。 2014年1月1日，鑫达加工厂与黄厝村民林进益签订一份《房屋租赁合同》，鑫达加工厂将上述房屋出租给林进益，期限自2014年1月1日至2025年12月31日。 2014年5月15日，林进益（甲方）与陆毅明（乙方）签订《临时房屋租赁合同》，约定甲方将上述黄厝社XX号内一栋自有黄色房屋一、二层、大门右侧车库及大门右侧二层整层出租给乙方作为经营家庭旅馆使用；租赁期限为20年，自2014年5月14日至2034年5月13日；合同签订之日至2014年8月13日为装修期，不收取租金；合同签订之日乙方支付3万元押金，合同期满乙方缴清各项费用之后，甲方无息退还押金；租金按年计算，起始租金为每年30万元，后每两年递增一次，递增幅度为10%，每半年支付一次租金，第一次支付租金日期是每年的6月1日，第二次支付租金日期是每年的12月1日；租赁期间如乙方拖欠租金，拖欠部分按日加3%滞纳金，拖欠租金达30天的，甲方有权解除合同，收回房屋，房屋内所有设备、设施仍由甲方处置，乙方不得有异议，并且甲方有权追回所欠租金及滞纳金；经甲方书面同意后，乙方在合同期限内可以将房屋转让、转租等，另行签订的合同生效后，本合同解除，乙方应支付10万元给甲方作为补偿；甲方可以加层搭建，应提前一个月通知乙方，在搭建期间乙方停止向甲方付房屋租金，搭建造成的水、电、电话、宽带、扩容等费用由甲方解决；甲方加层搭建工期一般超过三个月，在甲方施工期间对原有房屋造成损坏由甲方修复，在建期间，现场必须当天清理；凡在执行本合同或者合同有关事宜发生争议，应首先友好协商解决，协商不成的可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。 陆毅明于2016年8月9日至2017年3月30日间，分9笔每笔1万元至3万元不等陆续向林进益支付租金15万元；2017年4月5日和4月15日各支付1万元。 还查明，2017年1月至5月间，公安等行政主管部门对黄厝一带的家庭旅馆规范经营进行整治要求不合规的旅馆停业，陆毅明与林进益通过微信方式协商减免租金事宜；2017年5月11日林进益回复陆毅明一份便条截图，确认2016年11月14日至2017年2月13日3个月租金为7.5万元，2017年2月14日至2017年6月30日两期4.5个月租金为4.5万元，合计12万元。扣除已付2万元，余10万元未付。该便条还载明，2017年6月30日至9月30日房租未定，下次计租从2017年10月1日起计算等内容。2017年5月12日，陆毅明告知林进益房屋存在铁皮漏水等问题。 2015年12月12日、2017年2月8日、2018年1月30日和2018年2月23日，林进益等人因在黄厝社XX号一楼、顶楼违法施工搭建被行政执法部门强制拆除。 再查明，2018年5月31日，林进益与陆毅明签订一份房屋交接书，确认陆毅明于当日将讼争房屋移交给林进益。 原一审中，一审法院于2017年9月30日向陆毅明送达了应诉材料和开庭传票。审理中，一审法院向双方当事人释明《临时房屋租赁合同》有效，林进益对该释明无异议；陆毅明仍坚持认为该合同无效。 一审法院认为，讼争房屋系经过政府主管机关批准建设的合法建筑。林进益、陆毅明依据上述《房屋租赁合同》和《临时房屋租赁合同》取得房屋使用权，根据合同相对性原则，滨海小学并非《临时房屋租赁合同》一方当事人，林进益或陆毅明在使用讼争房屋过程中亦无其他主体对该房屋主张过权利，故应当认定上述《临时房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。陆毅明提出的合同无效以及本案应追加滨海小学参与诉讼的主张均缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。 从2017年5月11日林进益回复陆毅明的便条截图载明的“2016年11月14日至2017年2月13日3个月租金为7.5万元和2017年2月14日至2017年6月30日两期4.5个月租金为4.5万元”“下次计租从2017年10月1日起计算”等内容等分析，在无相反证据的情形下，可以认定林进益确实同意过减免该期间的租金以及在双方对2017年6月30日至9月30日房租如何履行未达成一致的情形下，林进益同意下次计租的时间从2017年10月1日起开始计算以及陆毅明尚欠至2017年6月30日租金10万元的事实，从上述三个月的租金为7.5万元的表述，也可以认定双方实际履行的租金标准为2.5万元/月。鉴于双方当事人在合同履行中变更了租金支付方式，故应以双方交接房屋之日为协商解除合同解除之日为宜；林进益主张的至2017年6月30日10万元租金的滞纳金酌定从债务确认次日起计算；自2017年10月1日起至2018年5月31日租金的滞纳金酌定自2018年6月1日起计算，均按月利率2%计算至实际还款之日止。考虑到林进益在2018年1月30日和2018年2月23日间确实存在因违法施工搭建被行政执法部门强制拆除的事实，结合《临时房屋租赁合同》中约定的搭建期间陆毅明停止支付租金的相关约定，一审法院酌定扣除该期间的两个月租金合计5万元。陆毅明提出的搭建期间免收租金的抗辩可以成立，一审法院予以采纳。根据双方《临时房屋租赁合同》约定，合同期满陆毅明缴清各项费用后，林进益应无息退还押金。故陆毅明提出的将3万元押金抵扣租金的请求可以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认林进益与陆毅明签订的《临时房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、陆毅明于本判决生效之日起十日内向林进益支付自2016年11月14日至2017年6月30日租金10万元及滞纳金（滞纳金自2017年7月1日起按月利率2%计算至实际还款之日止）；三、陆毅明于本判决生效之日起十日内按每月2.5万元/月的标准向林进益支付自2017年10月1日起至2018年5月31日的租金15万元（2.5万元/月×8个月－5万元）及滞纳金（滞纳金自2018年6月1日起按月利率2%计算至实际还款之日止）；四、陆毅明缴纳的3万元押金可予上述第二、三项债务抵扣；五、驳回林进益其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。案件受理费8,650元，由林进益负担4,237元，陆毅明负担4,413元。 双方当事人对一审法院认定的事实，除陆毅明对第8页最后1段黄厝居委会出具的证明真实性有异议，对第9页第1段承包合同书真实性有异议；林进益提出第10页第4段中2018年1月30日、2018年2月23日涉及的拆除违章砖墙并不是本案租赁物的砖墙外，其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕陆毅明的上诉请求进行审理。1．关于林进益的主体资格及案涉《临时房屋租赁合同》的效力问题。讼争房屋系在黄厝乡村企事业用地内批建的思明区鑫达综合加工厂及鑫达加工厂综合楼。该综合楼的建设、申请单位均为“思明区黄厝村委会、厦门市鑫达综合加工厂”。虽然厦门市思明区鑫达综合加工厂登记的股东信息为“厦门滨海小学”，但在厦门市滨海小学与厦门市思明区鑫达综合加工厂签订的《承包合同书》中，厦门市滨海小学也确认承包期内由厦门市思明区鑫达综合加工厂自主经营。故林进益经黄厝村委会许可，将讼争房屋出租给陆毅明，属于有权处分。案涉房屋的《临时房屋租赁合同》应认定合法有效。陆毅明主张相关证据存在虚假，缺乏事实依据，其主张黄厝村委会系无权处分，亦无法律依据。因此，林进益基于合法有效的合同提起本案诉讼，主体适格。2．关于是否遗漏通知厦门市滨海小学参加本案诉讼。根据前述分析案涉房屋租赁合同合法有效，不存在无权处分的情形。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，滨海小学并非租赁合同一方当事人，林进益或陆毅明在使用讼争房屋过程中亦无其他主体对该房屋主张过权利，故陆毅明主张本案应追加厦门市滨海小学参与诉讼缺乏事实和法律依据，不予采纳。陆毅明对于一审判决认定的租金及滞纳金均无异议，本院依法予以确认。 综上所述，陆毅明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,650元，由陆益明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年四月十六日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。