贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初89号 原告（暨原告张春芳委托诉讼代理人）：徐明举，男，贵州省瓮安县人，系黔南州水文水资源局干部，住都匀市。 原告：张春芳，女，贵州省都匀市人，系黔南广播电视台职工，住都匀市。 被告：都匀市黔中房地产开发有限公司，住所地都匀市。 法定代表人：陈光顺，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹勇，系该公司办公室员工。 原告徐明举、张春芳诉被告都匀市黔中房地产开发有限公司（以下称黔中房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐明举，被告黔中房开公司委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐明举、张春芳向本院提出以下诉讼请求：1．依法判决被告支付逾期交房违约金及至2019年12月31日逾期办证违约金共计28,225元；2．本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告与被告于2015年12月1日签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告位于都匀市房屋一套（建筑面积44.25平方米），房屋总价款为227441元。二原告依约交付了全部房款，被告应于2017年1月30日交付房屋。但被告直到2018年6月25日才将房屋交付给二原告。一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十三条第二款“逾期超过30日后自本合同第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起7日内向买受人支付违约金。”的约定，被告应当在交房后7日内向买受人支付二原告延期交房违约金。但现被告却一分违约金都未支付。根据双方签订《商品房买卖合同》其逾期交房违约金计算的法律依据：按日计算房屋总价款：227441元的万分之一即每天22.744元，逾期天数为511天（从2017年1月31日起至2018年6月25日止），违约金额为22.744元×511天＝11622元。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条的第三转移登记（二）“出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日起60日以后．．．．．．买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.5%违约金。”的约定。被告应当于2017年12月31日前交付该房屋的商品房转移登记有关文书给买受人。但至今已2019年12月31日，原告仍未收到，现逾期办证第一期违约金计算如下：根据双方签订《商品房买卖合同》，逾期办证违约金计算的法律依据为：按近期案例以已付房款日万分之一的标准计算，房屋总价款：227441元的万分之一即每天22.744元，逾期天数为730天（从2017年12月31日至2019年12月31日止），违约金额为22.744元×730天＝16603元。上述：逾期交房违约金11622元＋逾期办证违约金16603元＝28225元。综上所述，二原告请法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公开、公平、公正的判决，责令被告支付逾期交房违约金及至2019年12月31日止逾期办证违约金共计人民币28225元，以维护二原告的合法权益。 被告黔中房开公司辩称：一、本公司对逾期交房没有异议，逾期交房主要原因是施工场地受到限制。该项目处于城市中心、学校旁边，为了不影响周边住户及上班人员休息，早晚不能施工，导致逾期交房。至于产生的日万分之一违约金，希望法院按照最低违约金赔偿；二、对于办证违约金，本公司认为法院不应该支持，理由如下：根据办证部门规定，办理不动产证是买受人自己办理，而不是公司代办，公司只是将有关登记文书移交买受人，而所有预告登记、初始登记、转移登记材料公司早已移交买受人，所以不存在办证违约。 原告徐明举、张春芳为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：一、商品房买卖合同复印件；二、购房款收据复印件；三、房屋移交通知复印件。经审查，上述证据能够反映案件的真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律的规定，本院对上述证据的证明力予以采信，可以作为认定本案法律事实的根据。 根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月1日，被告黔中房开公司作为出卖人与原告徐明举、张春芳作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：匀商房监制预0043424号），约定：买受人以227441元的价格购买出卖人开发的位于都匀市（建筑面积44.25平方米，套内建筑面积37.17平方米）；出卖人应当在2017年1月30日前向买受人交付该房屋，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。原告于签订合同之日支付首付款117441元，于2016年2月24日付清购房尾款110000元。 2018年6月25日，被告电话通知原告办理房屋的移交手续。此后二原告与被告就逾期交房违约金以及逾期办证违约金未能协商一致，遂诉至本院，请求判如所请。 本院认为：二原告与被告签订《商品房买卖合同》，由二原告购买被告开发的黔中公寓商品房一套，合同中双方对房屋价款、交房时间、提交商品房转移登记相关文书的时间以及违约责任等进行了明确约定，相关内容合法有效，对当事人双方具有约束力，双方应依约履行合同约定的义务并承担相关违约责任。 一、关于逾期交房违约责任问题。合同履行过程中，被告未能依约如期交房，构成违约，应承担逾期交房违约责任。双方在合同中约定的逾期交房违约金的计算比例，不违反法律的禁止性规定，被告应依约支付二原告从2017年1月31日起至被告通知交房的2018年6月25日止的期间，按已付购房款每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金11,622元（227,441元×0.0001/日×511日）。 二、关于逾期办证违约责任问题。被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，双方约定的商品房所有权初始登记应为不动产的首次登记，该登记是二原告与被告共同到不动产登记机构针对购买的商品房办理所有权转移登记的前提，现被告未能举证证实其开发的黔中公寓已经在约定的期限内办理了首次登记并向原告移交了相关资料，二原告系其自身原因未办理所有权转移登记，因此对被告提出有关登记文书移交买受人，其不存在办证违约责任的主张，本院依法不予认定，故对二原告诉请被告给付从约定交付相关文书之日起至2019年12月31日止逾期办证违约金的主张，本院依法予以支持。鉴于双方约定的逾期办证违约金过高，根据本案的客观情况，本院将违约金的计算标准调整为每日万分之零点五，经计算逾期办证违约金为8,302元（227,441元×0.00005/日×730天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告都匀市黔中房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告徐明举、张春芳逾期交房违约金11,622元及逾期办证违约金8,302元，共计19，924元； 二、驳回原告徐明举、张春芳的其他诉讼请求。 如果被告都匀市黔中房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费252元，由被告都匀市黔中房地产开发有限公司负担179元，原告徐明举、张春芳负担73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  张元正 二〇二〇年四月十五日 法官助理张载木 书记员李菊莉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。