重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初19229号原告：金科地产集团股份有限公司，住所地重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼），统一社会信用代码91500000202893468X。法定代表人：蒋思海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李全，系该公司员工。委托诉讼代理人：张倩，系该公司员工。被告：汪利莎，住重庆市忠县。原告金科地产集团股份有限公司（以下简称：金科公司）诉被告汪利莎商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王朝辉任审判长，与人民陪审员王明华、李勇岐组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托代理人李全到庭参加了诉讼。被告汪利莎经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：CQ-978425）及其附件、补充协议；2、请求判令被告于《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议解除后10日内配合原告办理撤销重庆市九龙坡区黄杨路1号街3-3-10号房屋的合同登记备案、预告登记等相关手续；3、请求判令被告支付违约金22102.60元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月16日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市九龙坡区黄杨路1号街3-3-10房屋一套，总价款为674700元，被告于2011年1月16日前须支付首期房款，余款办理完毕银行按揭贷款申请手续。银行按揭贷款手续审批通过后，因被告怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行提起诉讼，要求支付按揭本金、滞纳金、复利、实现债权费用等，判决已生效，原告于是向按揭贷款银行支付461901.94元。按合同附件五第一条第六款约定解除买卖合同，被告有义务协助办理注销备案合同、网签合同。为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院。被告汪利莎未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2011年1月16日，重庆市金科实业（集团）有限公司与被告双方签订编号为CQ-5932990号的《重庆市商品房买卖合同》，被告汪利莎购买原告金科公司开发的位于重庆市九龙坡区黄杨路1号街3-3-10号房屋一套，房屋建筑面积78.99平方米，总成交金额674700元。合同第五条约定被告于2014年12月26日前支付首期房款337700元，余款337000元须在2011年1月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第十条约定被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过45日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款的百分之五向原告支付违约金。双方另签订《合同补充协议》，该协议第一条第（二）款规定，如乙方银行按揭贷款由甲方作为担保人的，乙方保证及时足额归还银行按揭贷款，因乙方不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，解除时该房屋尚未交付的，甲方不再交付，已交付的，由乙方在解除后10日交还该房屋，同时甲方有权将乙方已付的房价款直接用于代乙方偿付按揭贷款本息及罚金并直接抵扣甲方已承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金诉讼费等所有款项，下同）和乙方应承担的违约金、赔偿金，如有剩余，留存于甲方处，待乙方配合甲方到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等手续并交还该房屋后，由乙方自行到甲方处领取，如不足，由乙方另行支付给甲方或按揭银行；如乙方不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求甲方承担担保责任，甲方同意不解除合同的，乙方应在甲方通知后5日内将甲方承担的全部担保款项支付给甲方，并从甲方承担担保责任之日起至乙方实际付清全部担保款项之日止，按应付款的日万分之五计算向甲方支付赔偿金，在乙方未付清甲方担保款项和赔偿金前，甲方有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。第十条联系的特别约定，乙方应保证提供的联络地址准确无误，如甲方按约定的联络地址向乙方寄出邮件后，而邮件被退回或者被拒收的，视为该邮件内容已送达给乙方，由此产生的责任及后果由乙方自行承担。第十二条合同解除的特别约定，买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的20%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失）。2011年6月10日，被告汪利莎（借款人、抵押人）、重庆市金科实业（集团）有限公司（保证人）与中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行向被告汪利莎发放贷款337000元，用于购房，贷款期限为30年。后，因被告汪利莎未按照合同约定按时偿还借款本息，截至2016年4月25日，被告汪利莎尚欠借款本金322085.97元，利息6168.51元、罚息15.47元、复利58.12元。中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行遂诉请到重庆市渝中区人民法院要求原告金科公司、被告汪利莎、案外何肇灏支付上述款项及其他事项，并请求原告金科公司、案外人何肇灏对被告汪利莎的上述债务承担连带保证责任。2018年4月12日，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103民初9783号民事判决书，判决事项第三项原告金科公司对被告汪利莎的第一、二项债务承担连带保证责任。2020年3月4日，原告金科公司向支付中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行465671.62元。2011年11月24日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（105字第201111241050192号），进行了预购商品房买卖合同登记备案。2011年11月24日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告[2011]字第57496号），对预购商品房进行了预告登记。2019年6月27日，原告金科公司按照《重庆市商品房买卖合同》中载明的被告汪利莎送达地址向其发出《关于解除的通知》，函告解除与被告汪利莎签订的CQ-5932990号《重庆市商品房买卖合同》。根据邮件全程跟踪查询记录，该通知已于2019年6月28日签收。另查明，2011年5月中国证券监督管理委员会核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司，重庆市金科实业（集团）有限公司因公司合并被注销。2011年6月，重庆东源产业发展股份有限公司更名为金科地产集团股份有限公司。再查明，讼争房屋尚未办理房屋所有权证，无司法查封。庭审中，原告明确第三项诉讼请求违约金的计算方式为房价款674700元的2%，由合同约定的20%调低至2%。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、重庆市土地房屋预告登记证明、民事判决书、代偿证明、履行担保责任通知书、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告汪利莎经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担,本院可以依据法庭查明的事实依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，因被告汪利莎怠于履行偿还贷款义务导致原告金科公司承担了保证责任，合同约定的解除条件已经成就，原告金科公司有权行解除合同。原告金科公司以起诉方式行使解除权，被告收到起诉状副本之日（即2020年10月18日）则视为被告收到解除通知之日，双方签订的合同及其补充协议于2020年10月18日解除。合同解除后，被告汪利莎应当配合原告金科公司注销各类预告、备案登记、解除网签手续。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。因被告逾期偿还银行按揭贷款，构成违约，原告解除合同后，有权根据合同要求被告承担违约责任。原告自愿将违约金计算标准由总房款674700元的20%调低至2%，系其对自身诉权的处分，本院予以尊重。综上，原告要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-978425号）并要求被告配合办理解除合同登记备案、预告登记手续，支付违约金22102.6元，事实清楚，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告金科地产集团股份有限公司与被告汪利莎签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-978425号）及其附件、补充协议于2020年10月18日解除；二、被告汪利莎于本判决生效之日起十日内协助原告金科地产集团股份有限公司注销重庆市九龙坡区黄杨路1号街3-3-10号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案（105字第201111241050192号）、重庆市土地房屋预告登记（105渝预告[2011]字第57496号）和解除网签；三、被告汪利莎于本判决生效之日起十日内支付原告金科地产集团股份有限公司违约金22102.6元.本案案件受理费10547元、公告费260元，共计10807元，由被告汪利莎负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  王朝辉人民陪审员  王明华人民陪审员  李勇岐二〇二〇年四月二十日法官 助理  黄 斌书 记 员  向恺霖