福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初648号 原告：黄晨寅，男，1974年2月2日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：曾小玮，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 被告：厦门俊琪集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道洪塘东15号7号办公楼五楼，统一社会信用代码9135020515526836X2。 法定代表人：黄亚香。 原告黄晨寅与被告厦门俊琪集团有限公司（以下简称俊琪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告黄晨寅委托诉讼代理人郑子腾，被告俊琪公司法定代表人黄亚香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄晨寅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年4月6日签订的编号0000120《房屋使用权合同》无效；2.判令被告向原告返还房屋转让款378794元；3.判令被告向原告支付按揭贷款利息27121.5元；4.判令被告向原告赔偿资金占用损失（按照月利率1.5%的标准，以房屋转让款198794元为基数，自2014年4月7日起计算至被告实际还清款项之日；以房屋转让款180000元为基数，自2014年6月10日起计算至被告实际还清款项之日）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月6日，原告与被告签订一份《房屋使用权合同》，约定原告向被告购买“马銮·俊琪广场”项目2幢15层03号房产的使用权，转让价款为378794元，原告以首付款及银行按揭作为付款方式。合同约定，被告应当在2015年12月31日前将验收合格并符合合同约定的房产交付给原告使用。合同签订当日，原告依约向被告支付了首付款，并在被告工作人员的带领下，前往中国建设银行东孚支行办理“银行按揭贷款”。原告在被告工作人员的指引下签署相关文件后，从厦门金榕资产管理有限公司处收到一笔“按揭贷款本金”，并按照被告工作人员的指示将该公司所汇的款项转账至被告账户，付清了合同约定的全部房屋转让款。之后，原告逐月向厦门金榕资产管理有限公司还本付息，支付了高额的利息。而被告没有房地产开发资质，原被告签订的《房屋使用权合同》违反了相关法律规定，应为无效合同。因被告未能按期向原告交付房屋，原被告遂于2017年10月24日签订一份《协议书》，约定被告应向原告退还购房款，即于2017年11月23日退还99277元，余款231646元于2018年1月24日前退还；被告超期未能支付完毕的，应以未付款额为本金，按每月百分之一点五的利率支付利息，至款项全部付清为止。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告应当向原告返还购房款并赔偿损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告俊琪公司辩称，1.对原告有办按揭付款的事实和理由均无异议。2.我方不同意利息按约定的月息1.5%计算，应当按照银行同期贷款利率计算，且应从应退未退款的次日起算，不能按交付房款的次日起计算；3.我方认为退款应该先还本金而非先还利息；4.按揭贷款利息损失不应当由我方承担，应该由原告自行承担;5.我方已退还原告房屋转让款150000元。 原告黄晨寅围绕诉讼请求依法提交《房屋使用权合同》、《补充协议书》、《协议书》、收据、DDC储蓄活期明细查询；被告俊琪公司提交了建设银行网上银行转账汇款电子回单等证据。对原被告提交的证据，经庭审质证后，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月6日，原告（房屋使用方、乙方）与被告俊琪公司（房屋所有方、甲方）签订编号0000120《房屋使用权合同》，约定：项目地址为海沧区东孚街道（原东孚镇）洪塘东15号，项目总建筑面积为83933平方米，规划用途为员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼，项目性质为企业自用，土地使用年限自2005年3月8日至2055年3月8日，项目原立项名：俊琪集团纸箱包装厂，甲方经批准，在上述地块上建设综合用房（现定名）马銮.俊琪广场；本宗房屋涉及到的土地使用权系以有偿方式取得，用地批文号为厦府（2005）地114号，本宗房屋产权登记人为厦门俊琪集团有限公司，乙方在签订本合同之前，对此情况已有充分了解并到实地考察；甲方向乙方提供的房屋为本合同第一条规定的项目中的2幢15层03号房。该房屋使用期限自房屋交付之日起至房屋产权证批准的使用期限届满止；该房屋建筑面积51.6平方米，其中套内面积41.37平方米，公摊面积10.23平方米，框架结构；乙方在此郑重声明：其对上述（第一条、第二条）土地性质、房屋使用权及建设依据的实际情况已完全知悉并自愿与甲方签署本合同；房屋使用权使用期限为，1.乙方按照本合同项下第六条约定全额交付价款的，取得自本合同签订之日起20年之内的房屋使用权。20年期限届满后，本合同自动续期20年，直至该房屋使用权年限届满日止，乙方继续取得该房屋的使用权。期间，乙方无需再向甲方支付任何房屋使用权使用款。计价方式与价款为1.该房屋计价方式为每平方米7340.97元（指建筑面积）。2.房屋转让价款为378794元；付款方式及期限为银行按揭，于2014年4月6日前付清全额房屋使用权使用价款的50%作为首付款（含已付定金），即198794元；剩余180000元进行银行按揭贷款；交付期限为甲方应当在2015年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付乙方使用；双方确认，乙方在签订本合同前已获知本房屋权属状况，（暂）无法分户办理房屋产权证，本合同亦非属于普通商品房合同；合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。此外，该合同还约定了其他条款。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《补充协议书》，约定原告向被告受让厦门市海沧区东孚街道（原东孚镇）洪塘东15号马銮·俊琪广场项目2幢15层03号房屋使用权（合同编号0000120）并采用银行按揭贷款方式支付房屋使用权价款，被告为原告向贷款人申请贷款提供连带责任担保，原告保证按时按期归还贷款本金和利息。原告在贷款未结清之前，同意将与被告签订的《房屋使用权合同》原件交由被告保管，直至贷款本息还清为止，原告方可取回《房屋使用权合同》原件。原告承诺在贷款未结清之前，未经被告同意不得将房屋使用权进行转让，否则造成的一切法律后果由原告承担。《补充协议书》还约定了其他条款。上述《房屋使用权合同》和《补充协议书》签订当日，原告向被告支付款项198794元，被告向原告出具收据一份。 原告为履行本案讼争合同，由被告提供担保，向厦门金榕资产管理有限公司借款180000元用于支付剩余购房款。2014年6月9日，原告收到厦门金榕资产管理有限公司转账支付的贷款180000元，并于同日将该款全额支付给被告。自2014年7月9日至2016年3月9日，原告分21期向厦门金榕资产管理有限公司偿还借款本息共计132129元。 因被告未能按约定于2015年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付原告使用。2017年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订退房《协议书》，约定：甲乙双方于2014年4月6日签订了编号为0000120的《房屋使用权合同》。乙方已依约交付甲方首付款198794元，并于2014年7月9日起开始逐月缴纳按揭款，截止本协议签定之日，累计已缴纳按揭款132129元，上述首付款及按揭款合计为330923元。因甲方未按合同履行交房乙方提出退款请求，双方同意甲方于本协议签订之日起一个月内退还乙方上述已付全部款项的百分之三十即99277元，余款231646元2018年1月24日前退完，超期未能支付完毕的，以未付款额为本金，按每月百分之一点五的利率支付乙方利息，至款项全部付清为止。从上述退款付清之日起，双方均不再享有原编号为0000120的《房屋使用权合同》项下的权利义务。退房《协议书》签订后，被告通过其法定代表人黄亚香中国建设银行账户，分别于2018年2月6日向原告支付100000元，于2019年1月26日向原告支付50000元，共计150000元。除上述退款外，余款被告未再退还给原告，原告遂向本院提起诉讼。 案件审理过程中，原告向本院提交2020年4月10日原告（乙方）与厦门金榕资产管理有限公司（甲方）签定的《协议书》一份，约定：鉴于被告厦门俊琪集团有限公司于2017年10月24日与原告达成退房协议，根据该协议被告同意应退还原告已缴纳的首付款198794元及已缴纳的按揭款132129元。为此，原告与厦门金榕资产管理有限公司同意于2020年4月10日解除贷款协议。厦门金榕资产管理有限公司免除原告贷款协议项下尚欠按揭款及利息的义务及责任，并放弃追究原告贷款协议项下包括尚欠按揭款及利息的权利。原告对厦门金榕资产管理有限公司免除的按揭款及利息部分，不再向被告主张。该协议生效后，厦门金榕资产管理有限公司与原告双方之间全部债权债务消灭。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、案涉《房屋使用权合同》及原被告签订的退款《协议书》的效力；二、被告是否应向原告支付按揭贷款利息27121.5元；三、被告是否应当向原告返还全部房屋转让款378794元；四、被告退还原告的150000元款项应先抵扣本金还是先还利息。对此，本院予以分析认定。一、关于《房屋使用权合同》及原被告签订的退款《协议书》的效力，首先，关于《房屋使用权合同》的效力，本院认为，原告黄晨寅与被告俊琪公司签订的《房屋使用权合同》所涉及的土地用途为俊琪集团纸箱包装厂员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼项目用地，该地块的用地性质为工业用地（厂房及相应配套设施项目）。然被告却违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定对该地块进行商品房开发建设，在未经有关部门批准的情况下将工业配套改变为居住，并以“马銮·俊琪广场”项目的名称对外宣传并予以销售。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”即我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。被告擅自改变土地用途的行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，原告与被告签订的案涉合同依法应认定为无效。尽管被告以案涉房屋使用权进行转让，而非以变更房屋所有权为目的进行交易，但纵《房屋使用权合同》内容，其虽名为房屋使用权转让合同，实为房屋买卖合同。因此，原告黄晨寅与被告俊琪公司签订的《房屋使用权合同》无效。其次，关于原被告签订的退房《协议书》的效力，本院认为，该协议书系原被告双方关于《房屋使用权合同》中止履行后，就相关债权债务达成的合意，系双方真实意思表示，《协议书》的内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。该协议对原被告均具有法律约束力，双方均应当按照协议约定履行义务。被告未在协议约定的期限履行退款义务，其行为构成了违约，被告应当按照协议约定承担违约责任，即以未付款额为本金，自逾期退款之日起按月利率百分之一点五的标准向原告支付逾期付款利息，至款项全部付清。 二、关于被告是否应向原告赔偿按揭贷款利息27121.5元，本院认为，第一，该损失系原告购房的筹资损失，应由其自行承担；第二、原被告双方已对《房屋使用权合同》中止履行后，就相关债权债务达成了新的协议，故双方也均应按退房《协议书》约定的内容履行。在此情况下，原告再主张被告向其赔偿按揭贷款的利息损失缺乏事实依据，本院不予支持。 三、被告是否应当向原告返还全部房屋转让款378794元。首先，原被告双方就《房屋使用权合同》中止履行后，就相关债权债务达成了新的协议，双方均应按退房《协议书》约定履行，协议书约定被告应退还原告330923元（已交付被告首付款198794元及截止本协议签订之日逐月缴纳按揭款累计132129元），并未约定被告应退还原告已交全部房屋转让款378794元。其次，根据2020年4月10日厦门金榕资产管理有限公司（甲方）与原告黄晨寅（乙方）签订的《协议书》“厦门金榕资产管理有限公司免除原告贷款协议项下尚欠按揭款及利息的义务及责任，并放弃追究原告贷款协议项下包括尚欠按揭款及利息的权利；原告对厦门金榕资产管理有限公司免除的按揭款及利息部分，不再向被告主张；该协议生效后厦门金榕资产管理有限公司与原告之间的全部债权债务消灭”约定，原告也无权向被告主张全部房屋转让款。因此，房屋转让款的退还应按退房《协议书》约定履行。 四、关于被告退还原告的150000元应先抵扣本金还是先还利息。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，上述款项应先还逾期付款利息后，余款再抵扣本金。被告于2018年2月6日向原告支付100000元，于2019年1月26日向原告支付50000元。经抵扣（具体抵扣情况见附一：计算表），截止至2019年1月26日，被告还应退还原告购房款227279.26元。 综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告黄晨寅与被告厦门俊琪集团有限公司于2014年4月6日签订的编号0000120《房屋使用权合同》无效； 二、被告厦门俊琪集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告黄晨寅房屋转让款227279.26元及逾期付款利息（逾期付款利息以227279.26元为基数，按照月利率1.5%，自2019年1月27日起计算至被告还清款项之日）； 三、驳回原告黄晨寅的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9511元，由原告黄晨寅负担5728元，由被告厦门俊琪集团有限公司负担3783元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 薛自力 审 判 员 沈国兴 审 判 员 陈军晖 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 宁 鑫 代书记员 伊颜婷 附一：                            偿还房屋转让款及逾期付计算表                               本金（元）                       计算期间                       逾期天数                       月利率                       年利率                       日利率                       违约金金额（元）                               起                       止（暂计）                               99277                       2017-11-24                       2018-2-6                       75                       1.50%                       18.00%                       0.0493%                       3670.77                               231646                       2018-1-25                       2018-2-6                       13                       1.50%                       18.00%                       0.0493%                       1484.62                               2018年2月6日还款100000元，其中支付逾期付款利息5155.39元，还本金94844.61元，未还本金236078.39元。                               236078.39                       2018-2-7                       2019-1-26                       354                       1.50%                       18.00%                       0.0493%                       41200.87                               2019年1月26日还款50000元，其中支付逾期付款利息41200.87元，还本金8799.13元，未还本金227279.26元。                附二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。