上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初2469号原告：施云超，男，1982年11月10日生，汉族，住上海市宝山区。原告：施亦冉，男，2009年9月22日生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：施云超，系施亦冉之父。上列两原告共同委托诉讼代理人：施坚，1958年4月14日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海景尚置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：江涛，执行董事。委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告施云超、施亦冉与被告上海景尚置业有限公司(以下简称“景尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施云超、施亦冉的共同委托诉讼代理人施坚，被告景尚公司的委托诉讼代理人郑玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施云超、施亦冉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿鉴定范围内的维修费用人民币108,167.02元(以下币种均为人民币)；2、判令被告赔偿鉴定报告之外的维修费用23,000元(餐厅东墙渗水、北墙大理石挂墙与保温层之间渗水、后小天井外墙等)；3、判令被告赔偿因地下室外墙部分严重的污水渗漏直接造成的物品损失35,000元(电视、家电影院、沙发、衣柜、空调、自动麻将台、衣物、床被等物件)。事实和理由：原告于2012年4月至6月出资购买罗芬路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。2013年1月10日交接并开始装修。装修开工后，发现该房有三处以上房屋质量问题。2013年6月，装修完工并入住。入住后自2013年至2015年因外墙质量问题引发多处内墙渗水，先后又出现八处严重渗漏。自2012年至2015年，总计发生十几次渗漏。自2013年至今原告曾经数以百次的向物业公司报修，要求物业公司请被告前来查看，安排维修。2013年至2014年被告能及时来对严重渗漏，直接造成的漏水浸水的几处进行特急维修，但其他好几次都推脱说安排不过来，或称找不出渗漏源。2015年至2017年，原告又多次要求物业公司联系被告，但一直没有满意答复和回音。原告于2018年起诉，被告无故缺席。后原告再次起诉，被告承诺于15天内组织施工人员前来维修并协商赔偿事宜，原告为此撤回起诉，但被告始终没有派员前来联系，故原告提出上述诉请。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。被告景尚公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋于2011年4月竣工取得住宅质量验收合格证书，房屋质量经验收合格。2012年8月，系争房屋交付时，质量合格。系争房屋已过质保期，原告应向物业公司报修或自行修理。原告对系争房屋进行过改建、改造，超出设计规范，是房屋出现问题的主要原因。原告要求赔偿损失依据不足，被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了商品房预售合同、质量保证书、房屋交接书、照片(部分)、谈话笔录、撤诉笔录，对上述证据的真实性当事人均不持异议，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：1、买方(乙方)施云超、施亦冉与卖方(甲方)景尚公司签订《上海市商品房预售合同》，购买罗芬路XXX弄XXX号XXX室。总房价款348万元；甲方选聘上海景瑞物业管理有限公司(以下简称“景瑞公司”)对该房屋进行前期物业管理等。上述合同另约定，商品房的保修责任从发出房屋交付通知之日起承担，保修期为2年；房屋保修均指在正常使用情况下发生的工程质量问题，因乙方自行装修造成的损坏、乙方对房屋的改动和改造、乙方自行装修部分以及使用中自然损耗和人为损坏，甲方不承担保修责任等。上海市新建住宅质量保证书，约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏为5年；门、窗工程为2年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题或其他用户的损失，不在维修范围之内，由责任人承担相应责任等。2012年8月，被告向原告交房。原告对系争房屋进行了装修，装修时将保姆房改为厨房，厨房改为餐厅，地下室原为一层，增加了夹层。装修完成后原告居住至今。系争房屋交付后发生不同程度的渗漏水问题。2、2018年2月，施云超方向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，要求景瑞公司、景尚公司修复因外墙质量造成的渗漏和隐患及因渗漏造成的室内装修的损坏，并赔偿电视、影院等物件损失约3万元。2018年6月7日的谈话笔录中，景瑞公司到庭称，之前并非景瑞公司方维修，而是景尚公司一直在维修，报修维修记录都在景尚公司那里，后保质期过了，景尚公司不再维修后，向景瑞公司报修。景瑞公司对施云超方曾经报修的部位看到有维修痕迹。施云超方一直报修是地下室有臭味，之后2018年开始是明显渗水问题。施云超方在地下室做了石膏吊顶，无法看到内部情况，因为原因并未经专人鉴定，景瑞公司看过怀疑是水电混排，管道连通了污水井，也没有做好防漏和封闭。当时报修，景瑞公司已经打算进行维修，并联系第三方做好了维修单估价，但因为维修需动用维修基金，后因为诉讼，需明确责任关系，故没有启动维修。之前的报修都是向景尚公司常驻小区的维修人员报修，景瑞公司也知道这个情况，但保修期内都是由景尚公司维修，故景瑞公司是没有书面记录的。施云超方到庭称，报修的主要是外墙渗水和地下室漏水，是施工问题，地下室一直有臭气，保修期内开发商没有查明原因，2017年年底发生漏水，物业查看后才找到问题根源，现在整个地下室地下和吊顶都渗水。外墙渗水是报修后修理过的，有些地方没有修好。地下室现在有新的漏水情况，原因景尚公司派人来看过，当时因为在隐蔽部位，都没有搞清原因。该次谈话中，施云超方以另案起诉景尚公司为由申请撤回起诉。该案以撤诉结案。2018年6月，施云超、施亦冉以景尚公司为被告再次起诉。2018年9月14日的谈话笔录中，景尚公司到庭称，根据施云超方提供的清单，于15日内先对属于景尚公司责任应由景尚公司维修的部分进行维修，于2019年1月1日之前，修复完毕，2019年1月1日之前没有维修的部分，都不是景尚公司的责任。施云超方遂申请撤回起诉，该案以撤诉审结。后，景尚公司未进行维修。2018年11月，施云超方提起本案诉讼。3、审理中，原告表示，质保期内，原告向物业公司报修，被告有上门维修，但没有修好。质保期过了，被告不愿意再来修了。2013年开始是潮，后来渗水，经检查是建筑垃圾填埋时将地下室外墙防水层破坏，当时将最大渗漏点修好了，但还有好几处有的修了没修好，有的没有修。最严重的是地下室二楼后小楼。入住后一直感觉家有臭味，经多次检查，查不出原因所在，后于2017年年底污水倒灌进室内，渗透吊顶、家具、地板，并渗漏至下一层，使二层吊顶、组合家具、地板以及家具内留存衣物、被褥等物品受损报废。经物业检修发现，系被告水电混装所致，线缆经原设计的排污水的下水管送入住户地下室，污水管又直通外面总排污阴沟，线缆入口防水层不密封时造成少量污水溢入，后防水层破坏严重，加上大暴雨，外面阴沟倒灌造成了污水渗漏进入室内。另外，阳光雨棚玻璃破碎导致雨水顺着保温墙渗进室内，造成楼梯口墙面受潮；餐厅北墙等部位因外墙没有做防水导致渗漏。有些渗漏部位维修了没修好，有些部位没有修。2015年底，原告为此拒付物业费。物业公司答应于2016年度一定让被告前来维修解决，但一直没有答复和回音。被告表示，地下室是赠送部分，且原告进行了改造；阳光雨棚玻璃属于公共部分，因雨棚造成的保温墙渗漏部分，被告已修复；餐厅北墙等部位确有漏水痕迹，但已过质保期。审理中，被告另表示，需庭后核实具体报修、维修情况。被告经核实后称之前没有维修过，对之前报修情况不清楚，没有维修记录。4、审理中，根据原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量及修复方案进行司法鉴定。鉴定中，双方确认了涉及房屋质量、修复方案的主要争议部位为地下室西南大厅、地下室夹层北房间、地下一层至一层楼梯间西墙及北墙及餐厅北墙。2019年11月，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：(1)系争房屋地下室房间(包括下沉庭院、西南大厅、西北房间等)、地下室夹层北房间、地下一层至一层楼梯间、餐厅北墙存在渗漏损坏现象。(2)地下室渗漏由地下室外墙防水层局部失效引起；地下室夹层北房间渗漏由北墙面PVC材质污水管改为电缆线套管，在穿墙处防水措施不到位、管道局部破损、管道在连接污水井一端未封闭、管道内淤积的污水及泥沙以及室外排水管井倒溢等因素引起；餐厅北墙渗漏由室外设备平台排水不畅，室外平台与外墙交接处防水局部失效引起。不符合相关规范要求。鉴定意见中另提到：地下一层至一层楼梯间经现场检测，目前未见明显渗漏显现，存在渗漏损坏痕迹。同时，《司法鉴定意见书》及联系单中明确了对渗漏部位及室内装饰装潢受损部位的修复方案。为此，原告支付鉴定费用28,000元。对上述鉴定意见及联系单，原告认为鉴定时未下雨，楼梯间是漏水的。鉴定单位表示，楼梯间没有漏水现象，之前因污水管破裂发生漏水，之后仅用涂料粉刷，因污水盐分较重，因此现在泛潮比较严重。对上述鉴定意见及联系单，被告认为渗漏原因是被告施工不当导致还是原告装修不当导致不明，楼梯间渗漏原因不明。鉴定单位表示，地下室若没有改动的情况下是被告原因所致；地下室夹层北房间有改造现象，具体哪方改造无法确定，与系争房屋相邻的其他物业有类似情况；餐厅北墙漏水是室外设备平台防水层施工不到位，若没有改动的情况也是被告原因所致；楼梯间部位之前是因污水管道破裂，现场已修复，无法查看原因。鉴定单位后再次出具联系单，主要内容为：(1)“一层餐厅东墙”为笔误，更正为“一层餐厅北墙”。(2)楼梯间留有渗漏痕迹，疑似曾经发生过，但当时未见渗漏情况。(3)现场鉴定时发现其他渗漏与厨房改为餐厅、地下室隔层无直接相关性，但不能确定地下室夹层北房间北墙PVC材质污水管改为电缆线套管为房屋交付时状态或后期装修导致。对此，原告表示基本符合实情，被告认为仍不能完全排除系原告装修改动所致。审理中，根据原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对修复工程造价进行司法鉴定。2020年2月，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：1、系争房屋漏水需维修部位的修复费用为24,481.34元；2、系争房屋因漏水造成的室内装潢被损坏部分的修复费用为83,685.68元。上述两项共计108,167.02元。为此，原告支付鉴定费用6,000元。对上述鉴定意见，被告无异议，原告对其余部分无异议，但认为地下室大厅的大灯因已更换故没有计算在内。5、审理中，原告为证明己方主张，另向本院提交了《美兰湖岭域18号102及19号101室漏水现场查看记录》，证明系争房屋业主、18号102室业主与宝山区质检站的工作人员、物业公司的工作人员于2016年10月24日共同签署了查看记录，明确经现场查看，系争房屋多处存在漏水情况。原告还提交了2014年7月28日、2017年1月23日、2017年8月8日、2018年4月23日的报修维修记录，证明报修维修情况；照片、视频，拍摄于2016年7月、9月，2017年8月、12月，证明受损情况；渗漏水受损物品清单，证明物损情况。被告发表下列质证意见：对查看记录真实性无法确认，对相关漏水事宜不知悉，也无相关沟通记录；对报修维修记录真实性无法确认，即使真实的，2014年7月的维修单与诉请无关，2017年1月、8月的维修单载明事项是水管堵且过质保期，2018年4月的维修单已过质保期；对照片第2、8、9、14、16、17、18至21张照片真实性无法确认，对其余照片真实性无异议，但对关联性有异议，只能证明漏水的情况，不能证明发生的原因；对视频真实性无法确认，均是质保期后拍摄的，只能证明存在漏水情况；对物品清单不认可，没有相应单据证明。本院认为，根据相关规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案的争议焦点在于：一是原告提起诉讼的时间已过合同约定的保修期，开发商是否应承担维修责任；二是渗漏原因及责任承担。关于第一个争议焦点。根据新建住宅质量保证书，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏为5年。系争房屋于2012年8月交付使用，故防渗漏相关保修期应至2017年8月。前案中，物业公司陈述之前的报修都是向被告常驻小区的维修人员报修，物业公司知道这个情况，但保修期内是由被告维修，因此物业公司没有相关书面记录。结合相关证据及陈述，可以认定原告于保修期内确曾多次就房屋质量问题提出过要求修理。本案中，被告经庭后核实称之前未维修过，不清楚报修情况，没有维修记录提供。本院认为，被告作为房屋开发商，理应在原告多次反映的情况下及时进行维修，若被告未及时、全面维修，应承担相应责任。现原告在保修期内已就房屋质量问题提出要求修理，被告又明确表示未进行维修，怠于履行自身的维修义务，故相应责任仍应由被告承担。审理中，被告还抗辩认为原告没有证据证明报修部位就是鉴定部位。本院认为，原告提交的证据已初步能证明己方主张，考虑到，在保修期内，相关报修维修记录由被告保管，被告理应据实陈述并提供相关材料。景瑞公司系被告聘请的前期物业公司，现被告及物业公司均不提供报修维修记录，由此产生的后果不应过多归责于原告。故，被告无相反证据予以证明的，本院对该抗辩意见，不予采纳。关于第二个争议焦点。经本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋渗漏情况及原因进行检测，认定地下室、地下室夹层北房间及餐厅北墙均有渗漏情况及渗漏致损情况。对于渗漏原因，被告抗辩认为无法排除是原告后期装修不当导致。首先，根据鉴定意见书，地下室外墙、地下室夹层北房间、餐厅北墙与规范标准及图纸设计等要求不符。其次，根据鉴定单位的联系单，地下室隔夹层、原厨房改为现餐厅对相关渗漏点的渗漏无直接相关性。再次，根据鉴定单位的庭审意见，餐厅北墙渗漏与室外设备平台位置及防水层施工不到位有关。对地下室夹层北墙PVC管原为污水管，连通室外污水井，现穿入电缆线，鉴定单位虽无法确认是交付时状态，还是后期装修导致，但同时称与系争物业相邻的其他物业也有类似情况。且，被告也未提交证据证明PVC材质污水管改穿电缆线系原告装修所为。综上，可以认定地下室、地下室夹层北房间及餐厅北墙部位的渗漏系因被告建设、施工不当等原因所致。因此，由此产生的修复费用，应由被告承担。由此导致原告财产受损的，被告亦应承担赔偿责任。故，原告要求被告承担上述渗漏部位及装潢受损部位的修复费用，符合法律规定，本院予以准许。关于地下一层至一层楼梯间，目前虽无渗漏现象，但有渗漏致损情况，根据鉴定单位的意见，之前因污水管破裂发生过漏水，虽已修复无法查明原因，但结合渗漏的位置、渗漏后由被告已作修复，本院认为，原告要求被告承担该部分装潢受损的赔偿责任，亦可予准许。根据工程造价鉴定报告，质量问题修费的工程造价为24,481.34元，室内装潢损坏修复的工程造价为83,685.68元，本院予以确认。被告应向原告支付上述两项修复费用共计108,167.02元。关于物品损失，被告不予认可。本院认为，原告提交的证据尚不充分，考虑到房屋内渗漏水确可能会使部分物品受损，本院综合考量致损原因、致损范围及程度、物品折旧等各种因素，酌定被告向原告赔偿物品损失共计1万元。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求，故对该项诉请内容，本院不作处理。综上，据此依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海景尚置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告施云超、施亦冉支付修复费用共计108,167.02元；二、被告上海景尚置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告施云超、施亦冉赔偿物品损失共计1万元；三、驳回原告施云超、施亦冉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为3,163元，鉴定费为34,000元，由原告施云超、施亦冉负担6,489元，被告上海景尚置业有限公司负担30,674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇二〇年四月二十九日书 记 员  胡 雁附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。