黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终275号上诉人（原审被告）：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县地方税务局退休干部，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：陈敬松(陈金之子)，男，1979年2月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被上诉人（原审原告）：张金萍，男，1964年6月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：孙成山，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。原审被告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市林甸县林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：王双，该公司经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。原审第三人：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：杜天宇，黑龙江杜兴林律师事务所。原审第三人：杜晓乘，男，1970年4月11日出生，汉族，黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县电业局职工，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。上诉人陈金与被上诉人张金萍、原审被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信公司）、原审第三人张跃军、原审第三人杜晓乘案外人执行异议之诉一案，原由黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院，于2018年10月19日作出（2018）黑0624民初1175号民事判决，陈金不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日作出（2019）黑06民终533号民事裁定，将该案发回本院重审。发回重审后，黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院于2019年11月10日作出（2019）黑0624民初1290号民事判决，陈金不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈金的委托诉讼代理人陈敬松、被上诉人张金萍及其委托诉讼代理人孙成山、原审被告宏亿信公司的委托诉讼代理人林宝昌、原审第三人张跃军委托诉讼代理人杜兴林、原审第三人杜晓乘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈金上诉请求：一、撤销黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2019）黑0624民初1290号民事判决，依法改判驳回张金萍的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由张金萍承担。事实和理由：一审判决事实认定事实不清，导致适用法律错误。一、执行异议之诉中，张金萍并没有提供相应证据证实已交付了购楼款，张金萍自述其将全部房款交付给了杜晓乘，但并没有提供任何证据证实，认定其缴纳了全部购房款属于证据不足。二、本案中张金萍与宏亿信公司之间的商品房买卖合同不应被认定为合法有效。庭审中宏亿信公司及第三人张跃军均否认合同签订中意思表示的真实性，其过程是张跃军在杜晓乘处抬款，用楼房做抵押，但不是签订的抵押合同，而是买卖合同，抬款到期后，还了部分本金及利息，尚欠部分本息，在此情况下，杜晓乘将抵押楼房又出售给了张金萍等几人。杜晓乘对张跃军享有的债权本息要少于其出售给张金萍等人的楼房总房款很多，故杜晓乘与宏亿信公司及张跃军的房屋买卖合同无法认定为有效合同。三、宏亿信公司及张跃军均否认将房屋卖给张金萍，故此也不存在交付的问题，一审中，张金萍也没有提供证据证实存在合法交付行为，故张金萍现虽然住着本案争议房屋，但无法确定其是否合法取得。四、张金萍提供的合同并不是真实合法有效的，公章存在伪造嫌疑，张金萍自认是从杜晓乘处购买案涉房屋，但价格明显低于合理价格，未向宏亿信公司或张跃军支付房款，也没有提供证据证实将购房款支付给杜晓乘，杜晓乘并非宏亿信公司工作人员或委托代理人。综上，可以看出该份合同签订过程名为买卖，实为借款担保，杜晓乘无权出售该商品房及代收商品房价款。依据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，而且张金萍也不符合善意取得不动产必须已经在房产部门登记的规定，且价格明显低于合理价格。综上所述，张金萍提交的证据无法阻却陈金的执行行为，应依法驳回。张金萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，因为在发回重审过程中，一审法院追加杜晓乘为第三人，对相关事实已经予以查明，能够证明杜晓乘与张跃军存在真实的债权债务关系，而且张金萍是通过杜晓乘在宏亿信公司购买的房产并已实际占有使用，张金萍符合第三人善意取得的条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宏亿信公司述称，宏亿信公司与张金萍之间不存在真实的房屋买卖关系，事实是张跃军与杜晓乘在民间借贷中用案涉房屋作为借贷担保，杜晓乘与张金萍之间房屋转让关系无效，故同意陈金的上诉意见。张跃军述称，一审法院认定事实错误，张跃军与杜晓乘为债权债务关系，签订的房屋买卖手续为债权债务的抵押担保，不存在真实的房屋买卖关系，因此杜晓乘也无权处分案涉房屋，张跃军同意陈金的上诉请求。杜晓乘述称，案涉房屋系张跃军欠钱抵给我的，原来这几套房子（案涉的九套都是）买卖合同上的名字是杜晓乘的名，张跃军还不上钱，同意这几套房屋由我出售,并以变更房屋买卖合同上名字，谁买房屋重新签订房屋买卖合同原合同作废的形式出售。张金萍向一审法院起诉请求：1.请求法院终止对杜蒙县泰康镇鸿运嘉园1号楼3单元402室房屋的查封和执行；2.依法确认张金萍对杜蒙县泰康镇鸿运嘉园1号楼3单元402室房屋享有所有权，宏亿信公司协助办理相关的产权登记手续；3.诉讼费用由陈金、宏亿信公司承担。一审法院认定事实：2015年9月4日，张金萍通过杜晓乘与宏亿信公司签订了商品房买卖合同，该公司给张金萍出具了购房款收据。现张金萍实际占有案涉房屋。经查，1.张跃军向杜晓乘借款属实。2.张跃军挂靠宏亿信公司进行房地产开发（开发鸿运嘉园小区）属实。3.陈金因与宏亿信公司、张跃军民间借贷纠纷一案，黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院于2017年7月24日对鸿运嘉园小区进行了整体查封，于2018年1月15日查封了案涉房屋。张金萍作为案外人向黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院提出执行异议，黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院于2018年3月26日作出（2018）黑0624执异19号民事裁定书，驳回张金萍的执行异议请求。张金萍不服该裁定，向黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：一、张金萍是否向杜晓乘支付购房款。杜晓乘认可欠张金萍40万元钱，用包括案涉房屋在内的三套房屋抵顶上述欠款，张金萍又分三次向第三人支付三套房屋的差价款12万元。张金萍与杜晓乘对上述事实均予以认可，对上述事实予以确认。二、张金萍是否对案涉房屋享有所有权。张金萍与宏亿信公司签订的商品房买卖合同盖有宏亿信公司的公章、法定代表人信永红印章、张跃军的签名及宏亿信公司出具的购楼款收据，符合商品房买卖合同的形式要件。结合张跃军与杜晓乘之间存在债权债务关系的事实，杜晓乘用案涉房屋抵顶欠款、不足部分由张金萍支付现金的事实，张金萍未向宏亿信公司实际支付购房款的事实及张金萍实际占有案涉房屋的事实，足以认定张跃军是将案涉房屋抵债给杜晓乘、杜晓乘又将案涉房屋抵顶（不足部分由张金萍支付现金）给张金萍的事实。张金萍通过抵顶欠款及交付现金的方式，已付清全部房屋价款，取得了房屋钥匙，结合张金萍提供的缴纳水费、取暖费、物业费票据，足以认定张金萍合法占有案涉房屋。黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院于2017年7月24日对案涉房屋在内的鸿运嘉园小区进行了整体查封，该时间是在张金萍购房并入住后。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，张金萍与宏亿信公司的房屋买卖合同成立并履行是在法院查封之前，张金萍已经付清全部价款，且并非张金萍自身的原因导致未办理产权登记，故张金萍对案涉房屋享有所有权。张跃军提出其向杜晓乘借款，案涉房屋作为借款的抵押担保，并非存在真实的买卖行为，也没有真实的履行该合同，房屋买卖合同也不是双方真实意思表示，故房屋买卖合同无效。一审法院认为，张跃军向杜晓乘借款，因无力偿还将案涉房屋抵顶给杜晓乘的事实存在。后杜晓乘将该房屋出售给张金萍，经由张跃军及宏亿信公司的配合与张金萍签订房屋买卖合同并出具收据，均是将案涉房屋抵顶给杜晓乘之后，配合杜晓乘再行出售的行为。张跃军称案涉房屋作为向杜晓乘借款的抵押担保，与其配合杜晓乘将案涉房屋另行出售给张金萍的事实相矛盾，且张跃军亦未提供证据加以证实，故对宏亿信公司陈述不予采信。宏亿信公司同意张跃军以该公司名义进行房地产开发，亦应承担张跃军对开发房屋进行处理的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、位于杜尔伯特××自治县××鸿运××楼××单元××室的房屋归张金萍所有；二、不得执行位于杜尔伯特××自治县××鸿运××楼××单元××室的房屋。案件受理费100元，由陈金负担。黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2018）黑0624执异19号执行异议裁定于黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2019）黑0624民初1290号民事判决生效时自动失效。二审中，各当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉,根据各方当事人的诉辩意见,本案的主要争议焦点问题是:张金萍对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案事实，本院逐条分析如下：关于张金萍是否与宏亿信公司签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，张金萍与宏亿信公司于2015年9月4日签订的《商品房买卖合同》盖有宏亿信房地产公司公章、法定代表人信永红印章，以及张跃军的本人签名，且有宏亿信公司出具的购楼款收据，符合商品房买卖合同的形式要件，且该合同的签订早于一审法院查封案涉房屋的时间2016年9月8日。同时，该合同的签订实质是张跃军是将案涉房屋抵债给杜晓乘、杜晓乘又将案涉房屋半抵顶半出售给张金萍的过程,系因张跃军与杜晓乘之间存在债权债务关系，张跃军将案涉等一系列类案房屋交由杜晓乘处置，张跃军与宏亿信公司配合杜晓乘与张金萍对案涉房屋进行买卖，通过与张金萍签订合同及出具收据的形式的情况下签订的。同时,宏亿信公司虽主张案涉《商品房买卖合同》上的公司盖章是伪造与私刻,但并未提供证据证明。宏亿信公司在二审中亦陈述，其出借资质给张跃军进行案涉房屋开发、建设、买卖，宏亿信公司并不参与案涉房屋的销售。因此，根据张金萍出示的《商品房买卖合同》及收据等证据，结合一审根据各方当事人的陈述，可以认定张跃军有权以宏亿信公司的名义与杜晓乘处置案涉房屋，案涉《商品房买卖合同》的签订合法有效，并在一审法院查封之前。关于张金萍是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。本案中，通过张金萍提交的缴纳水费、取暖费收据等证据及其入住情况，能够认定张金萍已在一审法院查封案涉房屋前占有了案涉房屋。关于张金萍是否向杜晓乘支付购房款问题。庭审中，张金萍提出杜晓乘欠张金萍40万元钱，用包括案涉房屋在内的三套房屋抵顶上述欠款，张金萍又分三次向第三人支付三套房屋的差价款12万元,杜晓乘对上述事实均予以认可。同时，结合张金萍从事的行业为彩票行业，以及当地的经济情况、案涉房屋的市场价值，参照与张金萍同时起诉的其他购房人的诉讼情况，可以认定张金萍与杜晓乘之间抵债与现金交易的高度盖然性。陈金虽就此提出异议，但并未提供证据予以证明。因此，可视为张金萍支付了全部价款。关于案涉房屋未办理过户登记的问题。本案中，案涉房屋未办理过户登记，系因张跃军借宏亿信公司资质开发的过程中，未缴纳相应税款，并非张金萍自身的原因导致。据此，基于以上理由，张金萍的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法享有对涉案房屋阻却执行的权益，其主张于法有据，应予支持。综上所述，上诉人陈金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈金负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨 阳审判员  孙 妍二〇二〇年四月二十八日法官助理刘晓航书记员李雪冰