河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民终4077号上诉人（原审原告）：胡志东，男，1954年2月9日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：党燕丽，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：白中华，河南元慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史玉杰，女，1964年3月16日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张磊，河南帅法律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗杰，河南帅法律师事务所律师。上诉人胡志东因与被上诉人史玉杰所有权纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29678号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依据《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制进行了审理，上诉人胡志东及委托诉讼代理人党燕丽，被上诉人史玉杰委托诉讼代理人张磊、苗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：“（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案涉及房屋系单位内部建房，原、被告因本案所涉房产所有权产生的纠纷不属于人民法院受理范围，故对原告的起诉，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告胡志东的起诉。胡志东不服一审裁定向本院上诉称：一、一审裁定适用法律错误。一审裁定以最高人民法院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》（以下简称38号通知）第三条规定，驳回胡志东起诉，是为了规避矛盾。38号通知第三条的规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产纠纷不属于人民法院主管工作的范围。38号通知对单位内部建房纠纷的受理问题之所以采取较为慎重的原则，主要是考虑到此类纠纷涉及单位与集资建房职工之间存在不平等的内部行政管理关系，故对“占、腾、退”等情形应按单位内部的分房规则处置。因此，对此类“单位集资房纠纷”，只能通过强化单位内部管理的方式来解决，司法权无法代行单位内部的行政管理权，故人民法院对此类纠纷不宜受理。判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。38号通知中的单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷。主要包括单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋，职工不同意拆除而引起的占房纠纷，因单位分房，职工对单位的分房方案(包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等)不服而引起的占房、腾房纠纷等。这类纠纷中，单位与职工之间不是平等主体间的民事法律关系，而是不平等主体间的行政管理关系。首先，主体不平等。单位与职工之间具有行政隶属关系，双方身份地位不平等，单位一方是在建房、分房中拥有绝对决定权的行政管理者，而职工一方在该纠纷中是被管理者，单位完全有权依据自己的规矩采取内部强制措施作出决定和执行，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从。其次，该类纠纷从内容上看，也不属因人身或财产权益发生的民事权益纠纷。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不应受民事法律的调整，职工在分房中所享有的权益(包括居住楼层、面积等)是与其工龄、级别等联系的，是依据政策而享有的住房福利，因此而发生纠纷，纯属单位内部纠纷，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法院起诉，法院也不应主管和受理。但需要说明的是，各集资权人通过单位的分房程序已将各自的物权分析清晰，物权归属关系完全确定，此时单位对内部房分配的行政管理权亦以用尽。故此后所发生的有关占房、腾房纠纷实为平等主体之间的排除妨碍纠纷。在物权和物权期待权已经得到确认时，各权利人对外发生的各类房地产或集资权转让纠纷，实际上也是平等主体之间的物权合同纠纷;平等主体之间围绕单位内部房发生的其他不属单位行政管理权调整的民事权利纠纷等各类纠纷只要符合民诉法所规定的程序性条件，人民法院均应受理。而不是仅以本案涉及房屋系单位内部建房，一概不予以受理。本案中涉案房屋是学校第一批教职工住房，经查阅（2018）豫0191民初12957号判决得知：2003年1月5日，郑州工程学院（现河南工业大学）作为甲方，与大公置业公司（乙方）签订《委托定向开发协议书》，约定甲方委托乙方在郑州工程学院新校区对面，莲花街、雪松路、金梭路、石楠路围合，定向开发郑州工程学院新生活区。后该生活区命名为学府花园，该小区房屋至今因故尚未取得房屋产权证书。河南工业大学提交的校政发（2014）10号《河南工业大学关于河南大公置业有限公司申请补办学府花园国有土地证有关情况的报告》中记载有“河南大公置业有限公司为配合新校区建设，于2002年按照正常程序在郑州××开发区购得总面积约200亩的商业用地，并支付了全部土地款和税费，用于建设本校教职工商品房生活小区学府花园”。庭审中河南工业大学及大公置业公司均认可“学府花园是学校委托大公置业公司开发建设的商品房性质的教职工生活园区”。故，本案涉案房屋属于商品房性质，是上诉人与被上诉人平等主体之间因财产关系发生的民事权益纠纷一审法院应当受理，一审法院适用法律错误。二、实体上，上诉人与被上诉人之间达成口头协议，并且已经按照约定履行完毕，该房屋的所有权（占有、使用、收益）归上诉人所有。上诉人在借名买房时与被上诉人达成合意，上诉人借用被上诉人的名字购买房屋，是双方真实意思，符合合同的构成要件，双方当时因法律意识淡薄未签订书面合同，仅口头达成了协议，这并不影响合同的成立与生效。该房屋的借名买房并非法律意义上的双方恶意串通行为，也并未影响国家相应政策规定，损害国家社会利益，因此上诉人与被上诉人之间的口头协议是成立且生效的合同。在约定中，上诉人借用被上诉人的名字购买房屋，有关房屋钱款均由上诉人支付。所选房屋楼号、面积、户型、楼层均由上诉人自己选定，被上诉人无条件配合办理相关手续，房屋归上诉人所有，以后的购房贷款也由上诉人偿还。现合同已经履行完毕，基于公平原则和诚实信用原则，争议房屋应归上诉人所有。被上诉人之所以愿意让上诉人借名买房是因为当年公积金无法取出，只能用于购买房屋，争议房屋用了被上诉人8000元的公积金。被上诉人在2003年8月29日向上诉人出具借条8000元，经（2009）郑民三终字第221号判决确认被上诉人欠上诉人8000元，上诉人用8000元欠款冲抵掉了借用被上诉人公积金的8000元。所以争议房屋的购房款是由上诉人全部出资。在一审庭审中，被上诉人一再强调本案房屋的出资与房屋的归属没有必然联系，间接承认了房屋是由上诉人出资的，被上诉人提出的父母出资给子女买房、朋友之间借款买房与本案不具有可比性，虽然本案争议房屋现未办妥产权证，但应根据上诉人有关实际出资购房的意愿事实等情况来确定房屋实际归属，购房意愿和实际出资与涉案房屋有必然的法律关系。三、对于争议房屋，应以上诉人支付首付款、长达十年的还贷手续记录、上诉人持有相关购房资料原件、并由上诉人装修并实际使用该房屋等客观情况来认定上诉人与被上诉人之间存在借名买房事宜。2003年上半年，上诉人、被上诉人所在学校要盖家属院，经学校多次动员，许多职工都没有购买，上诉人想要购买两套，就以自己的名字买了一套，被上诉人得知上诉人想要再买一套，就主动找到了上诉人，说上诉人可以以她的名字购买，上诉人曾因工作与被上诉人的家人接触较多，遂同意了。上诉人以被上诉人的名义选定该争议房屋，并且缴纳了首付房款23836.69元，所以争议房屋的购房个人保存单据和收据才会由上诉人持有、保管。涉案房屋的贷款是由上诉人实际还款，并长达十年余，上诉人保存有还贷期间的部分存款凭证并持有涉案房屋唯一且不能补办的房款结清证明的证据。上诉人以被上诉人的名义办理了公积金贷款，由上诉人每个月还贷，所以上诉人手里持有被上诉人名字的存折以及存款单。被上诉人称上诉人之所以有这些原件是因为她要工作没有时间去存钱并且两人当时互有好感，想要建立恋爱关系，所以找上诉人代缴的。这些说辞纯属狡辩，不是事实，代缴的话怎么可能会长达十年之久？并且在此期间上诉人与被上诉人还因借款纠纷打过官司，可见被上诉人所称不是事实，这与她庭审时承认房子是上诉人出资的话相矛盾。由此可知，争议房屋是由上诉人出资购买的，只是借用被上诉人的名义而已。四、本案由上诉人支付全部房款及装修款，且交房后由上诉人对该房屋实际占有并处分，上诉人才是争议房屋的实际所有权人。上诉人在2006年收房后，对房屋进行了简单的装修，在2007年5月将房屋出租给了一个留学生。后来又将房屋出租给了证人袁某，这证明房屋是由上诉人实际控制处分的，因为上诉人是实际所有权人，所以才有权利行使出租处分权。该房屋因故还未取得不动产权属证书，所以应从谁是实际出资人、还贷人、占有人、收益人等多方面来综合确认谁是房屋的实际所有权人。上诉人持有购房个人保存单、交房通知、业主临时公约等一系列只有业主才持有的文件的原件以及贷款、存款、还贷等证据原件；这一系列证据都可证明上诉人才是房屋实际所有权人，若真是被上诉人购买的房屋，被上诉人手中怎会一点证据的原件都没有，以一个正常人思维也不会把自己的所有的手续都交给别人，自己手中什么都没有，由此可见被上诉人不拥有争议房屋的所有权。请求二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人请求。史玉杰辩称，一、涉案房屋属于河南工业大学对正式职工的福利分房，委托河南大公置业有限公司进行开发建设。作为福利分房，学校给职工每平方补助300元，至今，河南大公置业有限公司与职工之间都未签订《房屋买卖合同》，也没有下发不动产权属证书。因此一审适用法律正确。二、胡志东在上诉中自称用8000元欠款冲抵掉了借用史玉杰公积金的8000元，完全不符合事实。在（2009）中民一初字第1433号民事判决和（2009）郑民三终字第221号民事判决中均确认，双方争议的8000元系承包学校餐厅的押金，与本案无关，而且根本不存在胡志东所谓的用这8000元冲抵公积金8000元的事实，虽然数字一样，但完全没有关联。三、史玉杰仍坚持一审答辩意见，涉案房屋是史玉杰专属福利分房，从未以口头或书面等其他任何方式让胡志东使用自己的名义购房，房屋首付款是史玉杰自己亲自所交，并使用自己的公积金进行贷款、还款。胡志东利用当时追求史玉杰的机会获取史玉杰的信任，手中握有一整套购房手续至今拒绝归还，甚至侵占涉案房屋长达近十年，获取出租收益。一审中胡志东请来的证人在庭审中也证实了，在房屋装修期间史玉杰多次去闹过，恰恰与胡志东借用名义购房的主张相互矛盾。而胡志东之所以能侵占涉案房屋近十年，完全是因为史玉杰的母亲在生前碍于同事间的情面，不想闹大，才多次阻拦史玉杰。直至史玉杰母亲去世后，史玉杰才得以收回涉案房屋。请求二审驳回上诉，维持一审裁定。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，涉案房屋系河南工业大学为解决本校教职工住房，委托河南大公置业有限公司开发建设的具有商品房性质的房屋，虽然至今未取得不动产权属证书，但胡志东和史玉杰之间的纠纷系平等民事主体之间因财产问题产生的纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。一审裁定以不属于人民法院受理范围为由，驳回胡志东起诉不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29678号民事裁定；二、本案指令河南省郑州高新技术产业开发区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判员  邓先理二〇二〇年四月九日书记员  时婉秋