福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15192号 原告：福州鑫天创商业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道六一北路565号天创佳缘商住楼（现名天创佳缘小区）2#、3#、4#楼连接体部分2层01酒楼205。 法定代表人：刘景海，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈景铭，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊，福建知茂律师事务所律师。 被告：刘文强，男，汉族，1989年8月29日出生，住福建省闽清县。 原告福州鑫天创商业管理有限公司（以下简称鑫天创公司）与被告刘文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼。被告刘文强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鑫天创公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告刘文强向原告福州鑫天创商业管理有限公司偿付2019年5月1日至2019年7月25日期间欠付的租金共计人民币303372元及其逾期付款违约金【违约金按日1‰暂计至2019年9月20日为36404.64元，实际应计至欠付租金全部清偿之日止】；2.依法判决被告刘文强向原告福州鑫天创商业管理有限公司偿付2019年3月、4月欠付的水电费共计人民币8486元；3.依法判决原告福州鑫天创商业管理有限公司有权不予退还被告刘文强交付的租赁押金286200元；4.依法判决被告刘文强向原告福州鑫天创商业管理有限公司偿付因提起本案诉讼而支出的律师代理费损失人民币12000元；5.依法判令由被告刘文强承担本案的案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。事实与理由：2010年11月12日，海峡出版发行集团有限责任公司（以下简称“海峡发行集团”）与福州市鼓楼区音乐百度娱乐厅（以下简称“音乐百度”）签订一份《租赁合同》，主要约定内容为：1、海峡发行集团将其所有的福州市“天创佳缘”三层钢混结构商场（建筑面积9054.84平方米）出租给音乐百度；2、租赁期限12年，自2010年11月25日起至2022年11月24日止；3、租赁期内音乐百度有权转租。2015年，原告与海峡发行集团、音乐百度签订一份三方《协议书》，约定由原告承受海峡发行集团与音乐百度签订的《租赁合同》中音乐百度的全部权利义务，《租赁合同》中的承租主体由音乐百度变更为原告。2016年4月28日，原告与被告刘文强签订一份《房屋租赁合同》，主要约定内容为：1、原告将“天创佳缘”商住楼2＃、3＃、4＃楼连接体部分2层01酒楼转租给被告，租赁面积约1800平方米；2、租赁期限自2016年5月1日起至2022年11月24日；3、2016年5月1日至2018年4月30日期间租金每月为95400元，2018年5月1日至2020年4月30日期间租金每月为101124元，被告每月应提前10日向原告支付下一月租金；4、租赁押金为286200元；5、租赁房屋产生的水电费按天创佳缘商铺统一标准由原告代收代缴；6、被告逾期支付租金的，每日应按延迟付款总额1‰支付违约金，逾期超过20日，原告有权解除合同、收回租赁场地、没收租赁押金；7、因一方违约导致诉讼时，另一方有权要求其承担由此支付的律师费、诉讼费等全部费用。前述租赁合同签订后，原告按约将租赁场地交由被告经营使用，被告也按时支付租金直至2019年4月30日。自2019年5月1日起，被告即未按约向原告支付租金，同时已欠付2019年3月、4月的水电费共计8486元。原告由此先后分别于2019年5月5日、5月28日，7月13日三次致函被告，要求其结清欠付的租金及水电费，但被告始终置之不理。2019年7月22日，原告根据合同约定，向被告发函通知解除《房屋租赁合同》，后于2019年7月25日收回租赁场地。基于前述事实，被告欠付租金逾期20日的事实清楚、确定，原告据此解除合同、收回场地、没收租赁押金于法有据，同时原告有权要求被告偿付租金、逾期付款违约金、水电费以及因提起本案诉讼而支出的律师费。为维护自身合法权益，根据我国《民事诉讼法》之相关规定，原告特向法院起诉，恳请依法查明事实并判如所请。 被告刘文强未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 原告鑫天创公司围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、银行交易明细等证据，被告刘文强经公告送达未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利，本院对原告提供的证据效力予以确认并予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于鼓楼区天创佳缘商住楼（现名天创佳缘小区）2＃、3＃、4＃楼连接体部分2层01酒楼所有权人为海峡出版发行集团有限责任公司（产权证号为榕房权证Ｒ字第××号）。2010年11月12日，海峡出版发行集团有限责任公司（甲方）与福州市鼓楼区音乐百度娱乐厅（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于福州市“天创佳缘”三层钢混结构商场，建筑面积9054.84平方米，租赁期限自2010年11月25日至2022年11月24日止；甲方同意乙方转租，并于转租合同签订7个工作日内报甲方备案。2016年4月28日，海峡出版发行集团有限责任公司（甲方）、福州市鼓楼区音乐百度娱乐厅（乙方）、鑫天创公司（丙方）签订《协议书》一份，约定由丙方承受甲乙签订《租赁合同》及其他相关协议文件中涉及乙方的一切权利义务，并继续履行租赁合同。2016年4月28日，鑫天创公司（甲方）与刘文强（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于鼓楼区天创佳缘商住楼（现名天创佳缘小区）2＃、3＃、4＃楼连接体部分2层01酒楼出租给乙方，承租期限自2016年5月1日至2022年11月24日；乙方向甲方支付286200元作为押金，不得用于冲抵租金、水电费；其中，2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为101124元，乙方应提前10日向甲方支付下一月租金；乙方使用租赁房屋产生的水电费（包括公摊）按天创佳缘商铺统一标准由甲方代收代缴；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付迟延付款总额1‰的违约金，逾期支付超过20日，则甲方有权解除合同，收回全部租赁场地，没收押金；因一方违约导致诉讼时，另一方有权要求其承担由此支出的律师费、诉讼费等全部费用。鑫天创公司于2019年5月5日、2019年5月28日分别向刘文强寄送《通知单》催缴租金及水电费。2019年7月18日，原告向刘文强寄送《解除通知函》，解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求刘文强五日内与其办理房屋交还手续。2019年7月22日，原告向刘文强寄送《关于解除合同及收回房屋的通知函》，要求刘文强于2019年7月25日上午10点前来办理房屋交还手续。审理中，原告鑫天创公司确认已于2019年7月25日收回上述租赁场地。现原告以诉陈请求诉至本院，要求判如所请。 另查，鑫天创公司委托福建知茂律师事务所代理本案诉讼，并支出律师代理费12000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告刘文强在合同期内无故提前搬离房屋并拖欠租金，已构成违约，故鑫天创公司于2019年7月25日解除合同，于法有据，本院予以确认。刘文强应向原告支付2019年5月1日至2019年7月25日的租金101124元×2个月+101124元/30×25天=286518元。关于水电费，鑫天创公司提交的《天创佳缘商场收费通知单》系其自行制作，不能作为水电费用计算依据，故原告未能就有关主张提供对应的电费、水费计算方式等凭证的证据予以证实，本院对原告该部分诉请依法不予支持。 关于刘文强违约责任的承担，根据合同第十二条第二项第一款的规定“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付迟延付款总额1‰的违约金……逾期支付超过20日，则甲方有权解除合同，收回全部租赁场地，没收乙方租赁租金。本院认为，违约金数额标准应以违约行为造成的损失为基准，即违约金的功能在于填补损失，对于过分高于损失的惩罚性违约金，法院得以调整。本案中，鑫天创公司对于其实际损失未提供充分的证据予以证明。刘文强违约却给原告造成了一定损失，但鑫天创公司已于2019年7月25日收回案涉房产，其实际损失未再扩大，且双方关于押金的约定亦具有违约金性质，故双方约定的违约金重复且过高，本院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，以违约造成的实际损失为基础，综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素一并进行调整，刘文强按2%的月利率标准从上月20日起计付当月未付租金的违约金。鉴于双方租赁合同已实际解除并原告已收回案涉房屋，上述应付租金及违约金均可在刘文强已经支付的押金286200元中予以抵扣。另，原告诉请刘文强承担律师费12000元，有事实和合同依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘文强于本判决生效后十日内向原告福州鑫天创商业管理有限公司支付2019年5月1日起至2019年7月25日的租金286518元及违约金（以101124元为基数，从2019年4月20日起按2%的月利率标准计付至款项还清之日止；以101124元为基数，从2019年5月20日起按2%的月利率标准计付至款项还清之日止；以84270元为基数，从2019年6月20日起按2%的月利率标准计付至款项还清之日止）； 二、上述款项在被告刘文强已支付的286200元履约保证金中予以扣减； 三、被告刘文强于本判决生效后十日内向原告福州鑫天创商业管理有限公司偿付律师代理费12000元； 四、驳回原告福州鑫天创商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10264元（已由原告预交）、公告费260元，由被告刘文强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈裕锦 审 判 员 梁旭丹 审 判 员 林宝妹 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。