天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）津执异158号案外人（异议人）：吕宁，女，1971年5月27日出生，汉族，住山东省沂南县委托诉讼代理人：蒋国强，沂南界湖法律服务所法律工作者。申请执行人：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住所地山东省临沂市沂南县界湖街道城北外环路。法定代表人：陈贵德，董事长。被执行人：陈贵德，男，1965年5月9日出生，汉族，住山东省沂南县。被执行人：高树英，女，1962年4月8日出生，汉族，住山东省沂南县。在本院指定本市第一中级人民法院（以下简称一中院）执行申请执行人中国金融租赁有限公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英等融资租赁合同纠纷一案中，案外人吕宁提出异议，要求中止对山东省沂南县城区、北外环以北、中国·智圣（国际）温泉城-温泉御苑Ｃ区Ｂ6号楼101-105共五套商铺房产的执行，依法解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人吕宁称，天津市高级人民法院在审理（2016）津民初100号民事案件中，于2017年1月12日查封属于案外人所有的上述房产，其于2015年5月25日购买了山东晨始置业有限公司开发的、位于山东省沂南县城区，北外环以北温泉御苑Ｃ区Ｂ6号楼101商铺（不动产权号：沂房建城区字第××号）、102商铺（不动产权号：沂房建城区字第××号）、103商铺（不动产权号：沂房建城区字第××号）、104商铺（不动产权号：沂房建城区字第××号）、105商铺（不动产权号：沂房建城区字第××号）房产。同时山东晨始置业有限公司也如约交付了房屋，并在登记部门做了登记。根据法律规定吕宁与山东晨始置业有限责任公司的买卖合同是有效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院中止对上述房产的执行。后吕宁又补充主张称，天津市高级人民法院查封的山东晨始置业有限公司名下的沂房权证城区字第××号房产，是整座楼的证号，沂房建城区字第××号、沂房建城区字第××号、沂房建城区字第××号、沂房建城区字第××号、沂房建城区字第××号是预售商品房买卖预告登记号。2016年1月26日山东晨始置业有限公司对整座楼办理了不动产登记,1-8号商铺及31个公寓的证号为沂房权证城区字第××号，登记在山东晨始置业有限公司名下。虽然吕宁未与山东晨始置业有限公司办理过户手续，但是吕宁已经支付全部购房款（首付款及银行贷款），并且山东晨始置业有限公司也已经把房屋交付给吕宁，因此房屋的实际所有权人应是吕宁。请求法院查清事实，依法解除对吕宁所有的上述房屋的查封。案外人吕宁为支持其异议请求，向本院提交如下证据：天津市高级人民法院作出的（2016）津民初100号民事判决书及2017年1月12日向沂南县房地产管理局送达的协助执行通知书；合同编号为YS0011092、YS0011094、YS0011095、YS0011096、YS0011099的商品房预售合同（复印件）5份；入账日期为2015年5月25日、交款人为吕宁、收款事由为购买五套商铺的5170000元收据（复印件）一张；2015年6月29日吕宁与沂南县农村信用合作联社签订的金额为5100000元的个人住房借款合同（复印件）一份；档案查询清单一份；温泉御苑C区B6号楼101-105铺预告登记信息五份；房屋租赁合同三份。申请执行人中国金融租赁有限公司称，异议人的请求事项与相关证据均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条、第30条可以解除查封的适用条件，法院应驳回异议人的异议申请。理由如下：(一)异议人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所明确规定的条件,怠于行使权利，对案涉房屋未办理过户登记有自身原因。异议人所提异议必须在同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条4项条件的基础上，进一步满足“其权利能够排除执行”的条件，异议方可成立。而本案中，异议人所提异议不符合上述条件：1.异议人提供的证据不能证明其已经支付了购房价款，即便认定异议人已经支付价款，异议人也没有支付全部购房价款。首先，异议人没有提供购买房屋所对应的《销售不动产统一发票》，其提供的《收据》是山东晨始置业有限公司可以随意制作的文件，不能证明异议人已经实际付款的事实。因此，异议人不能证明其己经支付了购房价款。其次，异议人提交的收据上记载的金额为5170000元，而5份《商品房预售合同》约定的房屋价款总计为10270720元，异议人明显未支付全部价款。2.异议人未提供证据证明其在法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。根据异议人提交的证据，无法证明山东晨始置业有限公司已实际交房，也无法证明异议人实际占有案涉房屋。3.异议人所提异议不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。案涉《商品房预售合同》签订时间为2015年5月26日，预告登记的时间为2015年6月30日，而法院查封时间为2017年1月12日，异议人一直未办理过户登记。自2015年至今已经过四年多，足以证明异议人严重怠于维护自身权益，即使其购买房屋属实，房屋未办理过户登记的原因也完全是异议人自身懈怠所致。(二)异议人就案涉房产进行预告登记后未依法定时间办理过户登记，预告登记已失效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，山东晨始置业有限公司于2016年1月26日即办理了初始登记，取得了不动产证号。法院查封时间为2017年1月12日，异议人一年多的时间内一直没有办理过户登记，早已超过法定期限，异议人的预告登记行为已失效，不再具有物权期待性。综上，中国金融租赁有限公司主认为本案的主要争议焦点为吕宁就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，法院查封之时案涉房产仍登记在山东晨始置业有限公司名下，山东晨始置业有限公司仍是案涉房产的不动产权利人，异议人未取得案涉房产的物权，且异议人长期怠于行使权利，其预告登记权利在法院查封前已失效，不再具有物权期待权。被执行人山东晨始置业有限责任公司称，一、该公司与异议人之间存在《商品房预售合同》、异议人购买在先。山东晨始置业有限责任公司在依法取得合法建设手续开发建设手续后，与异议人在2015年5月26日签订5份《商品房预售合同》。二、异议人先行备案预告登记。异议人购买房屋在2015年5月25日支付首付款517万元后，为办理贷款于2015年5月30日向沂南县房地产管理局办理预告备案登记后，同日被沂南县农村信用合作联社办理抵押登记。三、异议人支付完毕房款。异议人购买本房屋在2015年5月25日支付首付款517万元后，在2015年6月30日贷款支付剩余房款510万元，支付完毕。四、查封房屋与异议人购买房屋是同一房屋。天津市高级人民法院在2017年1月12以（2016）津民初100号协助执行通知书查封登记在山东晨始置业有限责任公司处沂房权证城区字第××号下房屋同异议人购买房屋具有同一单元登记号。沂房权证城区字第××号不动产是登记在山东晨始置业有限责任公司处大产权证，包含异议人购买的5套房产，其不动产单元号是一致的。本院查明，本院在审理中国金融租赁有限公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中国金融租赁有限公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：1.立即查封中国金融租赁有限公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人山东晨始置业有限责任公司名下、包括沂南县城区、北外环以北、中国·智圣（国际）温泉城-温泉御苑Ｃ区Ｂ6号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。2017年7月10日，本院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司返还中国金融租赁有限公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司赔偿中国金融租赁有限公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司所有；五、被告山东晨始置业有限责任公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中国金融租赁有限公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、原告中国金融租赁有限公司有权以被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、被告陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向原告中国金融租赁有限公司承担连带保证责任；被告陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司追偿；八、原告中国金融租赁有限公司有权以被告陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回原告中国金融租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英共同负担。(2016)津民初100号民事判决生效后，因各被告未在规定期限内履行义务，中国金融租赁有限公司向本院申请执行，本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定一中院执行。本院另查明，2015年5月25日，山东晨始置业有限责任公司与吕宁、李守来签订《商品房预售合同》5份，吕宁、李守来购买山东晨始置业有限责任公司开发的、位于山东省沂南县城区，北外环以北温泉御苑Ｃ区Ｂ6号楼101-105商铺（面积共1283.84平方米），当日支付首付款517万元；2015年6月29日，吕宁、李守来与沂南县农村信用社合作联社签订借款510万元的个人住房借款合同；2015年6月30日，吕宁、李守来在沂南县房地产管理局办理上述五商铺的预售商品房买卖预告登记（不动产登记证明号分别为：沂房建城区字第××号、20××93号、20××91号、20××89号、20××87号），同日沂南县农村信用社合作联社办理了预售商品房抵押权预告登记。2016年1月26日，山东晨始置业有限责任公司取得沂房权证城区字第××号房权证书，该房产坐落于沂南县城区，北外环以北中国·智圣（国际）温泉城-温泉御苑Ｃ区Ｂ6号楼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，因一中院并未对被执行人山东晨始置业有限责任公司名下、房权证号为沂房权证城区字第××号的房产采取评估拍卖等处分措施，故异议人要求中止对“温泉御苑Ｃ区Ｂ6号楼101-105共五套商铺房产的执行”的主张无事实依据；如果异议人能够提出证据证明，其按照与山东晨始置业有限责任公司的约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，则人民法院对其解除查封的请求应予支持。反之，则不应解除对该不动产的查封。本案山东晨始置业有限责任公司仅取得沂南县温泉御苑Ｃ区Ｂ6号楼楼房权证书，异议人亦未提供证据证明案涉5套商铺已经符合物权登记的条件，故本院对异议人吕宁提出的排除执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条规定，裁定如下：驳回吕宁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李红春审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇二〇年四月二十二日法官助理解丹书记员李颖