贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初742号原告：黄忠祥，男，汉族，1985年6月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：周礼会，女，汉族，1987年1月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：顾圣国（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊泽艳（特别授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。统一社会信用代码：9152050274112940XM。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向房屋主管部门办理所售房屋的备案登记并办理房屋产权登记证书；2.判令被告支付原告因逾期交付所购商品房的违约金38236.12元；3.判令被告支付原告因逾期交付所购商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1万元；4.判令被告支付原告2014年10月7日提前所交的16355元办证费用并按照银行同期同类贷款利率的四倍计算利息至被告实际需要原告缴付之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2013年5月19日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市南部新区部商住小区名为博泰·水韵天颐第7幢8层1号房，合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款114864元，剩余的260000元也向银行贷款支付给被告。双方约定被告于2014年12月30日前交付原告所购房屋，但被告却于2016年9月19日交房，逾期1020天。时至今日，被告未按照合同中约定最迟于2016年9月19日起计算30天内即2016年10月19日向原告支付逾期交房违约金；亦未按照合同约定最迟于2015年12月30日之日取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告迟迟未收到被告为原告办理商品当转移登记的有关文书的通知。原告认为，被告未按照合同约定的时间把符合交付使用的房屋交付给原告及为原告办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按合同第十一条及第二十二条的约定承担违约责任，违约金的计算方式如下：1.逾期交房违约金38236.12元(以原告已付购房款374864元为基数，按日万分之一的标准从2014年12月31日起，计算至实际交房2016年9月19日止共计1020天。）；2.逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计1万元（前180日内违约金：以原告已付购房款374864元×0.01%=3748.64元+超出180日内违约金：以原告已付购房款374864元为基数，按日万分之一的标准，从2015年7月1日起计算至告向原告转交相关转移登记证之日止）。被告辩称，一、答辩人与被答辩人签订的案涉《商品房买卖合同》没有落款签订时间，也没有被答辩人签章。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”。本案中，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》尚未成立状态，故被答辩人要求答辩人根据涉案合同承担逾期交房、办证违约责任，无事实及法律依据。二、若人民法院非认定答辩人与被答辩人所签订的《商品房买卖合同》在违反前述法律规定的前提下依然成立、生效不可，那答辩人认为：(一）被答辩人的诉请中包含两个法律关系，一是商品房预售合同法律关系，二是地下车位使用权转让合同法律关系。答辩人认为：不同法律关系的两个案件不应同案处理，应予以驳回。(二）根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效。(三）被答辩人关于办理房屋产权登记证书的请求权基础系基于迟延办理不动产权证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，被答辩人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。(四）涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。(五）合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低。另，2019年12月，我国在武汉发现新冠病毒，2020年1月30日，世卫组织在日内瓦举行新闻发布会，宣布将新冠病毒疫情列为国际关注突发公共卫生事件。故，新冠病毒的发生属于法律规定的不可抗力。新冠病毒疫情期间，即便答辩人有心为被答辩人办理不动产权证书也应不可抗力而不可为之，所以，疫情期间所产生的违约责任也不应当由答辩人承担。(六）双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。本院经审理查明，2013年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节市七星关区商品房出售给原告，该商品房总价款为374864.00元，被告承诺于2014年12月30日向原告交付涉案房屋。如逾期交房超过60日，买受人不退房的，出卖人须向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时，被告承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告向被告支付购房款114864.00元，并于2013年10月7日向被告缴纳办证费16355.00元。2016年9月19日，被告向原告交付涉案房屋。合同约定的被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。另查明，涉案房屋至今未取得所有权初始登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定支付了部分购房款，被告应按合同约定于2014年12月30日向原告交付涉案房屋，并于2015年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年9月19日，同时，被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》，被告共计应付原告逾期交房违约金为7224.95元，支付时间为实际交房之日起30日内即2016年10月19日。原告于2020年1月7日向本院提起诉讼，向被告主张逾期交房违约金，已超过民法总则规定的三年诉讼时效。故对原告要求被告支付逾期交房违约金7224.95元的请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交付涉案房屋转移登记有关文书的违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2016年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年1月7日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年1月7日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。对于2017年1月7日起之后的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2016年1月1日至2017年1月6日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年1月7日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故对被告抗辩称本案原告主张的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，本院部分予以采信。对于原告主张的其他部分违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告要求被告退还16355元办证费用并支付利息的请求。根据《商品房买卖合同》的约定，因原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。故对原告要求被告退还办证费用并支付利息损失的请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄忠祥、周礼会逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款114864.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年1月7日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；二、驳回原告黄忠祥、周礼会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币503.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年四月十四日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2020)黔0502民初742号诉讼代理人：翟进，执业律师。诉讼代理人：翟进，执业律师。诉讼代理人：周遵才，执业律师。原告：周礼会，女，1987年01月20日出生，汉族，住七星关区大河乡鸡姑小学宿舍80号，居民身份证5224011987××××××××。原告：黄忠祥，男，1985年06月01日出生，汉族，住七星关区大河乡鸡姑小学宿舍80号，居民身份证5303811985××××××××。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路ｈ2幢302号），组织机构代码9152050274112940ｘｍ。。黄忠祥、周礼会与毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年四月二十一日书记员邓頔