重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初27478号原告：重庆茂杰物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路22号附8号，统一社会信用代码91500107573439299C。法定代表人：梅政，该公司总经理。委托诉讼代理人：代洪章，男，1955年8月20日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵祥，男，1976年10月21日生，汉族，住重庆市南岸区。被告：蓝可凡，女，1983年4月12日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：蓝文范，男，1954年4月20日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：秦文智，女，1959年5月27日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆茂杰物业管理有限公司诉被告蓝可凡物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告重庆茂杰物业管理有限公司（以下简称茂杰公司）委托诉讼代理人代洪章、赵祥，被告蓝可凡委托诉讼代理人蓝文范、秦文智到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告茂杰公司委托诉讼代理人代洪章，被告蓝可凡委托诉讼代理人蓝文范、秦文智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂杰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告蓝可凡支付拖欠的2017年4月1日至2019年7月31日物业管理费6769.84元；2、判令被告蓝可凡按每日千分之三的标准支付违约金2030.95元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告茂杰公司系重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道100号龙锦新苑小区的物业管理公司，被告系小区业主。被告自2017年4月以来，以小区清洁卫生、绿化管理不到位为由，拒不缴纳物业服务费。经原告茂杰公司多次催收无果，特起诉至法院，请求法院依法判决。被告蓝可凡辩称：1、原告茂杰公司自2017年进入被告小区至2019年上半年，从未对公共绿化草坪进行过清理，造成草坪杂乱、蛇鼠等动物横行，被告只好自己花钱除草。多次向原告茂杰公司反映后，原告才在2019年夏秋派人进行过一次修剪和清理；2、原告安保服务做得很一般，被告不得不自行安装监控，并且原告保洁人员服务态度极差；3、原告收取物业服务费应当提供其资质证明、收费依据、收费许可证等文件；4、被告私家车辆停放在自家私有车库，原告却收取50元/月车位清洁费，而物业服务费中已经包括清洁及安保等内容，该50元收费属于重复收费。本院经审理认定如下事实：2017年4月1日，甲方冠方·龙锦新苑业主委员会向原告茂杰公司出具《委托书》，载明：现委托贵公司在绿居物业撤场后，全权委托贵公司派人代业委会管理本小区安全、卫生等管理工作，物业服务费按建筑面积每月1元/平方米收取。同年10月10日，甲方冠方·龙锦新苑业主委员会与乙方茂杰公司签订《物业服务合同》，主要约定：1、甲方委托乙方对甲方小区进行物业服务，住宅物业费为每月1元/平方米，车位管理费在招标文件基础上，甲乙双方和车位业主商定，三方另行签订《委托经营管理协议》作为本合同附件；2、本合同期限为四年，自2017年10月10日起至2021年8月26日止；3、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。《物业服务合同》另外对委托服务事项、物业管理服务要求及标准、双方其他权利义务等内容进行了约定。另查明：2016年6月26日，涉案小区业主委员会在所在地乡镇人民政府备案。被告在涉案小区有房屋一套，房屋建筑面积241.78平方米。2019年4月28日，原告向被告寄送挂号信函，催收物业服务费。庭审中，原告举示《关于茂杰物业服务冠方龙锦新苑重新征求业主意见唱票结果的公示》，主要载明：根据业主委员会7月21日公布的《关于茂杰物业服务冠方龙锦新苑重新征求业主意见唱票结果的公示》，由镇社事办、高峰寺村委会、业委会和热心业主组成工作组，于8月14日至8月18日驻点收集意见结合电话征求业主意见，8月21日9时至10时40分在小区51栋1楼进行了公开唱票，唱票结果为总票数760张，支持票475张，反对票76张，弃权和无法联系等209张，同意票数占62.5%，总面积133627平方米，支持票面积87855平方米，反对票面积10471平方米，弃权和无法联系等35301平方米，同意票面积数占65.75%。被告认可小区总户数760户、总面积133627平方米，但对该公示中内容不予认可。庭审中，原告茂杰公司举示《物业服务业态日常服务工作事项流程》，拟证明原告进场后，为小区提供了日常清扫及养护，季节新增、移植、补种绿化苗木，公共区域维修，日常及夜间巡查，车辆出入管理，装修管制，节假日开展文化活动等物业服务，被告蓝可凡对此不予认可，认为系原告单方制作。被告申请涉案小区业主委员会主任及成员出庭以证明被告是否同意小区业主委员会代表被告与原告签订合同。上述事实，有《物业服务合同》、《委托书》、邮政EMS单及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告在涉案小区具有房屋，故被告系该小区业主，该小区业主委员会与原告重庆茂杰物业有限公司签订的《物业服务合同》，对被告蓝可凡具有约束力。涉案小区业主委员会在与原告重庆茂杰物业有限公司签订的《物业服务合同》上加盖印章，即可认定有权代表业主签订合同，被告蓝可凡申请业主委员会成员出庭作证，已无必要，本院不予准许。如被告认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以另案请求人民法院予以撤销。创造良好和谐的生活环境，是物业服务公司和每一个业主的共同愿望。本案中，原告已经按照合同提供了基本的物业服务，现亦无证据证明其存在严重违约情况或者对业主的正常生活造成实质性影响，故被告蓝可凡作为业主们应支付相应的物业服务费。被告抗辩称原告收取物业服务费应提供收费许可证、收费依据，并无事实及法律依据，本院对此不予采纳；关于被告提出的原告收取的50元/月费用问题，被告并未举示任何书面证据予以证明，同时，被告不认可该50元/月费用，也不能成为拒绝缴纳物业服务费的合法理由，故本院对此抗辩不予采纳。特别指出的是，业主就物业服务中的问题提出的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对管理企业更好地开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上，被告对其抗辩事实并无证据予以证明，并且其所称的事实不足以达到拒不支付物业服务费的程度，被告应支付2017年4月至2019年7月期间的物业服务费6769.84元（241.78平方米×1元/平方米/月×28月）。关于原告诉请的违约金，自原告茂杰公司提供物业服务以来，被告均未缴纳物业服务费，违反合同约定，属于违约，应当按合同约定承担相应违约责任。合同约定按每日千分之五支付违约金，鉴于该标准过高，本院酌情主张300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蓝可凡于本判决生效之日起十日内支付原告重庆茂杰物业管理有限公司物业服务费6769.84元、违约金300元，合计7069.84元；二、驳回原告重庆茂杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告蓝可凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  刘章平二〇二〇年四月十二日书记员  杨小梅