河南省信阳市浉河区人民法院行 政 裁 定 书（2019）豫1502行初140号原告信阳市贰号公馆业主委员会。负责人程坤，主任。委托代理人张亚，河南精致律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告信阳市羊山新区规划管理局。法定代表人张立，该局局长。负责人陈俊，该局副局长，代理权限为特别授权。委托代理人刘延章，河南天风律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告信阳市自然资源和规划局（原信阳市城乡规划管理局）。法定代表人黄体荣，该局局长。委托代理人吴保宪，该局法规科科长，代理权限为特别授权。委托代理人周玉胜，河南银辉律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人信阳禾源房地产开发有限公司。法定代表人杨世业，执行董事。委托代理人何纯勇，该公司员工，代理权限为一般代理。原告信阳市贰号公馆业主委员会诉被告信阳市羊山新区规划管理局、信阳市自然资源和规划局，第三人信阳禾源房地产开发有限公司撤销行政行为一案，经信阳市中级人民法院指定发回本院重审，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告信阳市贰号公馆业主委员会委托代理人张亚，被告信阳市羊山新区规划管理局负责人陈俊、委托代理人刘延章，信阳市自然资源和规划局委托代理人吴保宪、周玉胜，第三人信阳禾源房地产开发有限公司委托代理人何纯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市贰号公馆业主委员会诉称：第三人禾源公司开发建设的贰号公馆7号楼原规划许可的一层为架空层。该公司于2014年向被告羊山新区规划管理局申请对7号楼架空层原有规划进行变更。此时，该7号楼已对外出售。被告羊山新区规划管理局、信阳市自然资源和规划局均批准了禾源公司的申请，但两被告及禾源公司未将此变更事项进行公示，未告知业主，亦未组织业主进行听证、听取利害关系人的意见。原告认为，二被告违反了《中华人民共和国行政许可法》第三十条、第三十六条、第四十七条及《中华人民共和国城乡规划法》第五十条之规定，该行为严重违法。第三人禾源公司违法建设行为存在多年，业主多次反映，被告羊山新区规划管理局作为管理方却对此消极应对，存在行政不作为。两被告的违法行政行为严重损害了广大业主的合法权益，请求：1、确认两被告作出的对第三人禾源公司申请对信阳禾源贰号公馆7号楼架空层进行规划变更的批复行为违法；2、撤销两被告作出的对信阳禾源房地产开发有限公司申请对信阳禾源贰号公馆7号楼架空层进行规划变更的行政批复行为；3、本案诉讼费用全部由被告承担。本次审理原告信阳市贰号公馆业主委员会新提交以下证据：一、4号楼、7号楼现状照片。二、3号楼架空层照片。证明目的：被告、第三人的违法侵权行为持续至今，业主的公共空间被侵犯，原告的权利受到损害。被告信阳市羊山新区规划管理局质证时认为：原告起诉的是涉及到7号楼的架空层的行政行为，而原告提供的到底是哪栋楼的照片，我们也不清楚。不管原告提供的是哪栋楼，与被告信阳市羊山新区规划管理局做出的行政行为没有任何关系。架空层封闭后，它的用途不是行政行为所能包含的，封闭后想干什么都行，与本案行政行为没有关系，该照片与证明目的是南辕北辙。被告信阳市自然资源和规划局表示与被告信阳市羊山新区规划管理局质证意见一致。第三人信阳禾源房地产开发有限公司表示不发表质证意见。被告信阳市羊山新区规划管理局辩称：一、原告本身不具备行政诉讼主体资格，无权提起行政诉讼；二、原告并未获得以业主名义或业主大会的名义行使诉权的资格，原告无权提起本案所涉行政诉讼；三、原告及产生原告的业主大会和产生业主大会的全体业主，在被告信阳市羊山新区规划管理局作出本案所涉行政行为时并不是利害关系人，无权对被告所作出的行政行为提出行政诉讼；四、被告信阳市羊山新区规划管理局核准同意信阳禾源房地产开发有限公司对其开发建设的贰号公馆公共设施调整不构成对已经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图的修改，不适用《城乡规划法》第五十条第二款规定以听证的形式听取利害关系人意见这一程序；五、原告即便有诉权，其行使诉权的期限也已超过法定期限；六、本案不适用《行政许可法》的规定。综上，请求依法驳回原告的起诉。被告信阳市羊山新区规划管理局新提交以下证据：两份2016年10月国家信访局转信阳市羊山新区信访局督办的贰号公馆业主沈小娟、赵文慧在国家信访局上访信访案件的材料。证明目的：原告的诉讼已超过诉讼时效。原告信阳市贰号公馆业主委员会质证时认为：原告起诉的是两个被告的行政行为程序上有欠缺，他们应当公示而没有公示，被告的证据不能证明当时进行了公示。只有被告公示了利害关系人才能知道。关于是不是应当知道，二审的时候已经说了，业主都已经看到架空层被改成门面房出售了不代表业主就能知道背后有变更规划的行政行为存在，我们诉讼的就是这个行政行为的程序违法、程序欠缺。被告信阳市自然资源和规划局质证时认为：原告说了，在发生事实的时候他们已经看到了，所以当时就应该到相关部门进行维权。在建的时候不管有没有证，他们已经看到了，他们业主当时就有权进行维权，但没有去做，应当视为放弃了权利，所以这个案件已经超过了诉讼时效。第三人信阳禾源房地产开发有限公司对被告信阳市羊山新区规划管理局的证据无异议。被告信阳市自然资源和规划局辩称：一、原告的起诉已超过诉讼时效。信阳禾源房地产开发有限公司开发建设禾源贰号公馆项目设施规划调整变更的时间发生在2014年4月份，原告于2018年6月诉诸法院，显然违背了《行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出……”的规定。二、被告信阳市自然资源和规划局不是适格被告。禾源贰号公馆项目设施规划调整变更的行政许可行为不是被告信阳市自然资源和规划局作出的。根据《行政诉讼法》第二十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告”的规定，故原告将被告信阳市自然资源和规划局列为共同被告是错误的。三、对7号楼进行封闭的行为，对业主的实际权力没有减损，因为这也是公共设施，权属依然属于业主，所以根据行政诉讼法的司法解释第一条第二款，行政诉讼法第六十九条，应当驳回原告起诉，我们认为应当属于民事诉讼调整的范围。综上，请求法院依法驳回原告对被告信阳市自然资源和规划局的起诉。被告信阳市自然资源和规划局未提交新的证据。第三人信阳禾源房地产开发有限公司辩称：我们认为原告主体不适格。一、业委会诉讼主体资格的实体条件，根据物业管理条例第十九条规定，关于建筑规划的报批，不属于条例第十九条调整的范畴，所以应当维护全体小区的利益，而不是个别业主的权利。二、程序条件，按照物业管理条例第十五条规定，业委会是业主大会的执行机构，是应当执行业主的决议，而原告提交的没有业主大会的授权。三、根据物权法第76条，指导规则第29条，原告没有业主大会的内部审批程序，没有业主大会的授权程序，而且从事的是与物业管理无关的活动，所以我们认为原告没有主体资格，而且原告没有提交业委会成立的合法程序资料。第三人信阳禾源房地产开发有限公司新提交以下证据：一、贰号公馆一期工程竣工验收报告。证明目的：一期工程（3号楼、5号楼、6号楼、8号楼、9号楼）开工日期为2013年1月，竣工日期为2014年5月29日；二、贰号公馆二期工程竣工验收报告。证明目的：二期工程（1号楼、2号楼、4号楼、7号楼）的开工日期为2013年10月，竣工日期为2015年12月30日；三、一期工程预售许可证、一期工程首批购房人之一杨中浩的购房合同及收据。证明目的：一期预售证颁发时间为2013年6月24日，一期首批购房合同签约日期为2013年6月30日。四、二期工程预售许可证、二期工程首批购房人之一郝美英的购房合同及收据。证明目的：二期预售证颁发时间为2014年7月4日，二期首批购房合同签约日期为2014年7月7日。以上证据证明原告的起诉超过诉讼时效。原告信阳市贰号公馆业主委员会质证时认为：这几份买卖合同与本案没有关联，其他几份证据也无法达到第三人的证明目的。被告信阳市羊山新区规划管理局质证时认为：第三人提供的房屋预售许可证是2014年7月4日，说明他们当时已经取得合法的房屋预售资格，证明当时业主已经去看过房，我们跟第三人意见一样，原告的诉讼超过了诉讼时效。被告信阳市自然资源和规划局与被告信阳市羊山新区规划管理局质证意见一致。经审理查明，信阳禾源贰号公馆住宅小区系第三人禾源公司开发建设，总共建设9幢楼房，第一期建设的3、5、6、8、9号楼于2013年6月24日取得预售许可证，第二期工程为1、2、4、7号楼，于2014年7月4日取得预售许可证。程坤等业主于2013年12月购买8号楼房屋。经被告信阳市自然资源和规划局审核批准的禾源贰号公馆修建性规划总平面图显示，7号楼一层为架空层。施工过程中，禾源公司因该小区公建设施面积不足，向被告羊山新区规划管理局提出申请，要求将原规划的7号楼东单元架空层封闭后作为公建设施用房，变更后小区总面积增加了16㎡，对容积率无影响。2014年4月24日下午被告羊山新区规划管理局、信阳市自然资源和规划局召开论证会，对包括禾源贰号公馆项目公共设施调整在内的几项羊山新区项目规划进行了讨论，经评审，会议同意将7号楼东侧单元架空层封闭后作为公共设施用房。2014年5月6日被告羊山新区规划管理局、信阳市自然资源和规划局签署审批表，同意将7号楼东单元架空层封闭后作为公建设施用房。2014年5月7日第三人禾源公司向被告羊山新区规划局提交《关于调整总平面图公共配置设施图示的请示》，内容如下：“羊山新区规划局：禾源贰号公馆原规划总平图经济技术技术指标中公建设施总面积为：1341.48㎡，扣除变电站50.4㎡、公厕和垃圾站96.08㎡后面积为：1195㎡。而总平图实际尺寸为：971㎡，达不到经济技术指标要求。为符合经济技术指标及相关规范要求，我公司申请将7#楼东单元原规划架空层封闭后作为公建设施用房，封闭后实际公建设施用房面积为1211.14㎡，变更后小区的总面积增加了16㎡，对容积率无影响。特申请贵局予以变更！”。同日，禾源公司做出书面告示，对象为禾源贰号公馆业主，告知已向被告羊山新区规划局提出上述申请内容，如有异议或影响相关业主的利益可向羊山规划局提出申请。2014年5月8日被告羊山新区规划管理局在第三人禾源公司提交的《申请》上签字，同意将7号楼东单元架空层封闭后作为公建设施用房。随后第三人禾源公司于2014年5月16日通知施工单位开始施工，将7号楼东单元架空层架空层封闭。本案审理过程中，被告羊山新区规划管理局、信阳市自然资源和规划局及第三人禾源公司均未提供将此变更规划的事项进行公示及组织小区业主进行听证的证据。2014年7月4日包含7号楼在内的二期工程取得预售证。2014年7月7日已有业主签订7号楼商品房买卖合同。2015年12月30日包含7号楼在内的二期工程竣工。2017年12月，禾源贰号公馆小区业主经召开业主代表大会选举成立信阳市贰号公馆业主委员会，并经辖区居委会、办事处及信阳市羊山新区房地产管理局等职能部门核准登记备案。成立该业主委员会的登记备案材料显示，参加召开业主代表大会的共有该小区各幢楼各单元的代表共计24人。原告提供的业主授权委托书显示，2018年3月26日，信阳市贰号公馆召开业主代表大会，24名业主代表表决授权本小区业主委员会就本小区公共部分通过诉讼及其他方式进行维权，并均在授权委托书上签名。信阳市贰号公馆业主委员会遂作为原告诉讼主体身份提起本案行政诉讼。另查明2016年10月25日信阳市信访局收到国家信访局转送的信访件，信访件编号为2016102081275，信访日期为2016年10月18日，信访人为河南省信阳市平桥区羊山新区禾源贰号公馆业主沈小娟。沈小娟信访投诉的8项内容中第2项为“开发商存在不按规划建设，违规建设的行为，小区规划2号楼4号楼间有一条东西方向消防通道，现在开发商没有建设，开发商还私自将已计入公摊面积的4号楼7号楼架空层改为门面房出售”。2016年10月26日信阳市信访局领导批示意见为“请房管局牵头会同规划局、前进办事处调查处理，尽快上报调查处理情况。”本院认为，本案争议焦点在于原告的起诉是否超过起诉期限。因被告羊山规划局、信阳市规划局作出的对贰号公馆7号楼东单元架空层规划进行变更的具体行政行为时未进行公示、听证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，行政机关作出行政行为时未告知公民、法人或其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，第三人禾源公司于2014年5月7日作出书面告示告知业主已向被告羊山规划局申请变更规划，有异议或影响相关业主的利益可向羊山规划局提出申请；被告羊山规划局、信阳市规划局于2014年5月8日作出对7号楼东单元架空层规划进行变更的具体行政行为后，第三人禾源公司于2014年5月16日始施工将7号楼东单元架空层封闭；2014年7月4日包含7号楼在内的二期工程取得预售证，2014年7月7日已有业主签订7号楼商品房买卖合同；2015年12月30日包含7号楼在内的二期工程竣工；2016年10月18日贰号公馆业主沈小娟向国家信访局投诉“开发商私自将已计入公摊面积的4号楼7号楼架空层改为门面房出售”。结合上述事实可以认定，截至2016年10月18日贰号公馆业主已经知晓7号楼架空层已经封闭的事实。2016年10月26日信阳市信访局对国家信访局转来的沈小娟信访件批示“请房管局牵头会同规划局、前进办事处调查处理，尽快上报调查处理情况。”，其中点名规划局调查处理该信访事项，因此贰号公馆业主于2016年10月就应当知道两被告作出同意将7号楼东单元架空层封闭后作为公建设施用房的具体行政行为，至2018年8月原告贰号公馆业委会起诉，已远超一年的起诉期限。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、第六十九条第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告信阳市贰号公馆业主委员会的起诉。本案案件受理费50元，退还原告信阳市贰号公馆业主委员会。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  王 剑审 判 员  陈亚嫚人民陪审员  吴 丽二〇二〇年四月三十日书 记 员  陈 锴