南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9306号原告（执行案外人）：王继敏，女，汉族，1958年2月25日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：张连东，男，汉族，1968年10月8日出生，住河南省商城县。被告（被执行人）：郭春格，女，汉族，1963年4月10日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：王国平，男，汉族，1968年8月20日出生，住河南省南阳市卧龙区。特别授权。被告（被执行人）：南阳瑞发汽车销售服务有限公司。住所地南阳市迎宾大道菱角池村东侧路南。统一社会信用代码：91411300676726282W。法定代表人裴晓林，任该公司经理。第三人：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市人民北路。统一社会信用代码：914113007457764958。法定代表人：冯居朝，任公司董事长。原告王继敏诉被告张连东、郭春格、南阳瑞发汽车销售服务有限公司、第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告王继敏诉讼代理人樊显坤、被告张连东到庭参加了诉讼，被告郭春格、南阳瑞发汽车销售服务有限公司及第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王继敏诉称，2011年12月9日，原告与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）签订《东华新村楼宇认购协议书》，原告购买了淯阳公司开发的位于南阳市××交叉口××新村小区××楼××单元××房产，并支付了全部购房款。交房后，原告即对该房屋进行了装饰装修，并于2016年1月26日与南阳市金宙物业管理有限公司签订《小区前期物业管理服务协议》等，将交房后的物业费、水电费等相关费用予以缴纳，原告居住在该房至今。原告系该套房产的实际所有权人。被告张连东与被告郭春格、南阳瑞发汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，南阳市宛城区人民法院作出（2018）豫13民终6574号民事判决书，该判决生效后，被告张连东申请强制执行，宛城区人民法院执行局作出（2019）豫1302执1023-1号执行裁定书，裁定查封了南阳市××交叉口东华新村小区4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产，原告向宛城区人民法院提出“执行异议申请书”，宛城区人民法院于2019年11月15日作出（2019）豫1302执异323号执行裁定书，裁定“驳回案外人王继敏的异议请求”。另查：郭春格与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司之间存在民间借贷关系，当时为了担保债务的履行，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（未经实际购房户同意）将包括本案房产在内的数十套房产网签备案于郭春格名下。综上，原告系南阳市××交叉口××新村小区××楼××单元××房产的实际所有权人；南阳市淯阳房地产开发有限责任公司未经原告同意私自将涉案房产网签备案于郭春格名下是为保证债务履行提供的担保，并非房屋买卖，该网签备案应当为无效合同，郭春格不是涉案房产的所有权人；贵院对原告所有的房产采取查封等强制措施缺乏依据，应解除查封。请求：1、判决立即停止对南阳市××交叉口东华新村小区4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产的强制执行措施。2、依法确认南阳市××交叉口东华新村小区4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告负担。被告张连东辩称，我们那个执行案在本院立的，房产信息是郭春格自己提供的。被告郭春格、南阳瑞发汽车销售服务有限公司及第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼。被告郭春格庭后向本院提交了答辩状，答辩如下：请求宛城区法院依法驳回原告的诉讼请求并判其承担诉讼费用。事实与理由：一、本案原告诉争房产属郭春格所有。2013年7月25日郭春格与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称“南阳淯阳公司”）签订了购房合同，以总价人民币369,180元（下同）购买该公司开发的房产一套，地址位南阳市××区××与××路交叉口××新村小区××楼××单元××室室（即原告诉争房产）。同日，该房产办理了备案登记（合同备案号：13795401）。故，该诉争房产属于郭春格所有。另外，因原告未能提交任何客观证据证明，其诉称“郭春格与南阳淯阳公司存在其他关系”是不成立的。二、原告诉讼请求不符合相关法律规定。据原告称其与南阳淯阳公司之间存在“购房协议、支付房款、装修居住、占有使用、已缴纳水电物业费”等现象，但是该房产并没有进行房屋备案登记。根据相关法律规定，原告诉争房产应归登记人郭春格所有。故，原告向宛城区法院提出的执行异议申请被驳回符合法律规定，是完全正确的。因此，本案原告的执行异议之诉的诉讼请求同样不符合法律规定，是无法得到法律支持的。同时，被告张连东的案件执行应依法继续进行。综上，郭春格请求宛城区法院依法查明事实，驳回原告的起诉并判其承担全部诉讼费用。原告王继敏为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、王继敏身份证复印件，证明原告基本情况。2、腾房公告、执行异议申请书、执行裁定书，证明宛城区法院于2019年9月16日出具腾房公告，原告向宛城区法院提出《执行异议申请书》，宛城区法院作出（2019）豫1302执异323号执行裁定书，裁定“驳回案外人王继敏的异议请求”；原告履行了前置程序。3、“淯阳?东华新村”购房协议书，收据2份、证言2份，证明原告于2011年12月9日与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订购房协议书一份，购买南阳市××交叉口口“淯阳?东华新村”4号楼3单元30层3002号房产，按协议约定支付了全部房款，原告系涉案房产的实际所有权人。4、小区前期物业管理服务协议、收据3份，证南阳市××交叉口口“淯阳?东华新村”4号楼3单元30层3002号房产由王继敏实际占有使用。5、托管协议、收据7份，证南阳市××交叉口口“淯阳?东华新村”4号楼3单元30层3002号房产由王继敏实际占有使用至今。6、涉案房产现状照片5张，证南阳市××交叉口口“淯阳?东华新村”4号楼3单元30层3002号房产由王继敏实际占有使用至今。7、调查令调取的证据材料一套（含①2013-6913号公证书；②2013年8月5日借款合同、收据；③淯阳?东华新村四号楼郭春格抵押房产统计表；④附件6-119涉及郭春格；⑤郭春格本息计算表（一）、本息计算表（二）；⑥郭春格结算明细表；⑦第一次债权人筹备会议人员名单2018.7.20、第二次债权人筹备会议人员名单2018.8.8、第三次债权人筹备会议人员名单2018.10.10、第四次债权人筹备会议人员名单2019.3.22、高管委债权人会议签名2019.10.25），证明郭春格向南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出借的本金分别为500万元与550万元，郭春格多次参加债权人会议；郭春格未向淯阳房地产公司购房，同时淯阳房地产将涉案房产网签在郭春格名下是为债务做的担保。8、南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出具的证明一份，证明王继敏是涉案房产的实际所有权人，淯阳公司与郭春格之间是民间借贷关系，淯阳公司将涉案房产网签在郭春格名下系为债务做的担保。被告张连东对原告王继敏所举证据的质证意见为：对证据中房产信息真实性不清楚，对证据中郭春格与淯阳房地产之间的债务关系我知道，房产在郭春格名下有备案，在她名下应该就是她的。郭春格与淯阳房地产之间的关系我不管，管不了。被告张连东为支持自己的主张，向本院提交如下证据：合同信息备案摘要一份。证明这个房子是在郭春格名下。原告王继敏对被告张连东所举证据的质证意见为：对真实性无异议，但是这属于行政管理的范畴，并不代表涉案房产郭春格就具有物权，王继敏是涉案房产的物权所有人并实际占有使用至今。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：张连东与被执行人郭春格、黄中玉、南阳瑞发汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2016）豫1302民初4414号民事判决书，判决：一、被告郭春格在本判决书生效后三十日内偿还原告张连东借款4,200,000元及利息（利息部分：自2015年9月2日起按月利率为20‰计付，至本院指定期间届满之日止）；二、南阳瑞发汽车销售服务有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。郭春格不服判决，提出上诉。河南省南阳市中级人民法院于2018年12月30日作出（2018）豫13民终6574号民事判决书，判决：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初4414号民事判决书第二、三项；二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初4414号民事判决书第一项为：郭春格在本判决书生效后三十日内偿还张连东借款1,040,000元及利息（利息部分：自2015年9月2日起按月利率为20‰计付，至本判决指定期间届满之日止）。判决书生效后，郭春格、南阳瑞发汽车销售服务有限公司未按期履行判决书所确定的给付义务，张连东于2019年4月12日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执1023号。案件在执行程序中，本院于2019年8月7日作出（2019）豫1302执1023号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人郭春格所有的位于南阳市卧龙区人民北段4号楼3单元13层1302号（合同备案号：13795395）、南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元20层2002号（合同备案号：13795400）、南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产。案外人王继敏据此向本院提出执行异议，本院经审查认为，郭春格是本案被执行人，本院查封郭春格名下房产并无不当。案外人王继敏虽然能够提供证据证明对案涉房产拥有权利，但其享有的权利不足以排除强制执行，故不能阻却执行。案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。裁定驳回案外人王继敏的异议请求。王继敏不服，在法定期限内提起执行异议之诉。另查明，2011年12月9日，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方王继敏签订了“淯阳?东华新村”购房协议书，约定乙方集资房屋为甲方开发建设的“淯阳?东华新村”4号楼3单元30层D户，乙方在签订本协议当日付款人民币为308,381元和6,080元，由南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出具收款收据两份，并由工作人员张丰太在收款收据收款人栏签字确认。张丰太分别于2019年9月19日和2019年10月24日出具证明和证言两份，证实王继敏购买该房屋时是现金交纳了全部房款308,381元，并于2016年1月份装修入住至今。2016年1月26日，王继敏与南阳市金宙物业服务有限公司就该涉案房屋签订了《小区前期物业管理服务协议》一份，并于同日交纳了物业、垃圾、对讲门、装修垃圾等费用共3,215元，公摊费用420元。2019年3月29日，王继敏又交纳了电费、公摊费共2,294元。2019年4月23日，南阳市金宙物业公司作为甲方与乙方南阳市至上物业管理有限公司签订了《关于南阳市金宙物业管理有限公司物业管理权委托南阳市至上物业公司管理的托管协议》，约定将东华新村的物业管理权委托托管给乙方管理。之后，2019年12月9日，王继敏向南阳至上物业管理有限公司东华新村交纳了电费、公摊电费共计839元，物业费、卫生处理费共计1,841元；2020年3月2日，王继敏交纳了电费、公摊电费共计1,502元；2020年3月22日，王继敏交纳了电费、公摊费、物业费、卫生处理费等共计2,208元。南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出具证明一份，证实：“2011年12月9日，王继敏（××）与我公司签订购房协议书一份，购买我公司开发的淯阳东华新村4号楼3单元30层D户（3002室）商品房一套，房屋面积为134.9平方米，总房款308,381元。王继敏向我公司缴纳了全部购房款308,381元。于2016年1月在我公司及物业公司办理手续，领取该房产钥匙，缴纳了水、电、气有线初装费、大修基金、物业费等费用，并装修入住至今。王继敏与我公司之间的购房协议真实有效，王继敏是该房产的合法所有权人。我公司应协助王继敏办理该房屋的所有权登记手续，2011年10月19日取得预售证（预售证号：2011041），但是因故未能办理，深感抱歉。关于我公司2013年左右在该套房屋上给郭春格办理网签合同的问题，郭春格与我公司系民间抵押借贷关系，郭春格为债权人并非属于买卖合同当事人，网签备案是我公司为保证履行欠郭春格的债务办理的。该网签备案仅仅是作为借贷合同的担保。因此，郭春格不是该房屋的合法所有权人，王继敏才是该房屋的所有权人。我公司现在主动接受卧龙区政府工作组的管理监管，与抵押借款户郭春格等的谈判协商在进行中”。又查明，2013年7月25日、8月5日南阳市淯阳房地产开发有限责任公司分别自郭春格处借款5,000,000元、5,500,000元，并附有借据两份。淯阳·东华新村四号楼抵押房产统计表显示，郭春格网签抵押4#楼2单元15套，4#楼3单元14套，共计29套屋抵押关系。附件6-119郭春格显示，2013年至2015年两者都有借贷关系往来；南阳市淯阳房地产公司与郭春格借款本息计算表显示，截止2015年4月30日，500万元及550万元两笔借款本金及未付利息为3189.4万元；2015年11月22日南阳市淯阳房地产公司与郭春格结算明细表显示，550万借款已付款合计1,378,914元。郭春格分别于2018年7月20日、8月8日、10月10日、2019年3月22日、10月25日参加了淯阳房地产公司债权人筹备会议及债权人会议。2011年10月19日，淯阳公司取得淯阳·东华新村3#4#（1-34层）5#（6-31层）住宅部分预售许可证，证号为2011041。另该涉案房屋2013年7月25日签订的合同信息备案摘要显示，房屋所有权人为郭春格单独所有，总价款为369,180元。又查明，不动产登记（房产）资料查询结果证明显示，截止2020年3月30日，王继敏及家庭成员现名下拥有的房屋登记记录为零。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为：一、案涉房产是否属于被执行人郭春格的财产，对案涉房产是否应予继续强制执行；二、案外人是否享有足以排除人民法院强制执行的权利；三、案外人请求确认房屋归其所有的诉讼请求能否得到支持。首先，本案中，第三人淯阳公司与被执行人郭春格之间签订了《借款合同》，案涉房产虽网签备案在被执行人郭春格名下，但备案登记只是行政管理范畴，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记，且郭春格并未实际占有案涉房屋，第三人淯阳公司与被执行人郭春格之间系为担保的借贷关系，郭春格并非案涉房产的所有权人，因此，对案涉房产不应予以继续强制执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。本案中，原告王继敏与第三人淯阳公司双方签订的认购房协议书明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，原告王继敏已经按照约定向第三人淯阳公司支付了全部购房款，淯阳公司对案涉房产已出售给原告王继敏的事实也予以认可，案外人王继敏在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并实际占有了案涉房屋，没有办理过户登记的原因也不在王继敏，依法应认定王继敏对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院的强制执行。对王继敏请求确认南阳市××交叉口东华新村小区4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产归其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行南阳市人民路张衡路交叉口东华新村小区4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产。二、驳回原告王继敏的其他诉讼请求。案件受理费5,925元，由被告张连东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2019）豫1302执异323号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  侯保科二〇二〇年四月二十八日书 记 员  王冬丽