北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初12209号原告：张刚，男，1971年8月23日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡国庆，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢芳，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京泰禾锦绣置业有限公司，住所地北京市朝阳区孙河顺黄路77号二层222室。法定代表人：余敦成，经理。委托诉讼代理人：陶攀，男，北京泰禾锦绣置业有限公司职员。被告：北京泰禾置业有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号。法定代表人：项立斌，经理。委托诉讼代理人：陈辰，女，北京泰禾置业有限公司职员。原告张刚（以下简称原告）与被告北京泰禾锦绣置业有限公司、被告北京泰禾置业有限公司（以下合述称二被告，分别称泰禾锦绣公司、泰禾置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人胡国庆、谢芳，泰禾锦绣公司之委托诉讼代理人陶攀，泰禾置业公司之委托诉讼代理人陈辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与泰禾锦绣公司草签的《北京市商品房预售合同》；2、判令二被告连带返还原告已经支付的全部房款12659645元，并承担利息（利息以2019年2月27日支付房款1525495元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率2019年8月19日之前及全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率自2019年2月18日计算至实际支付之日止；以2019年3月27日支付房款11134150元为基数按上述标准自2019年3月28日计算至实际支付之日止）；3、判令二被告按照原告已支付的全额购房款的20%向原告支付违约金2531929元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告根据售楼广告，于2019年2月27日前往二被告售楼处了解预售楼盘具体情况。根据工作人员介绍，预售的楼盘位于朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村，二被告己经获得预售资格。销售人员表示，房屋销售紧俏，为防止抢不到购房指标，建议有意购房者于当日支付部分购房款，将购房指标固定下来。原告初步选定XX号楼X单元XX号房屋后，在销售人员引导下，先后将房屋全款以转账和刷POS机的方式转给了二被告指定的账户，由二被告向原告出具收款收据。二被告在向原告售房时故意隐瞒了“泰禾丽景家园项目”预售资金存在严重问题被朝阳区房管局要求整改并停止网签的重要事实，在原告草签《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）后，二被告拒绝在草签合同上签字盖章并将合同文本收回，此后原告多次催要，二被告仅给了一份仍未签字盖章的复印件，原告认为其已于2019年3月27日支付了全部款项，双方商品房预售合同关系成立并生效。根据北京市住房和城乡建设委员会《政府信息告知书》的回复，二被告至今没有对项目预售资金进行整改，该项目已经停止预售且至今不能网签，由于被告的原因，原告购买的预售房屋不能办理合同的备案登记及网签，根据草签的《预售合同》第五条以及《补充协议》第二十条第5项、第8项的约定，二被告上述行为构成严重违约，原告有权解除合同并要求二被告承担房屋总价款20%违约金。泰禾锦绣公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。《预售合同》已经盖章、签字，合法有效，原告要求解除合同，说明原告也认可《预售合同》有效。我方对原告诉称的已付款项有异议，原告2019年2月28日转账给北京昆X科技有限公司（以下简称昆X科技公司）的20万元不是购房款，也不是我方收取的，要求我方返还没有依据；3月27日转账给福州华旭XX装饰工程有限公司（以下简称华旭XX公司）的904703元是装修款，和我方无关。原告主张解除合同的理由是没有办理网签，没有办理网签是事实，因为预售证过期了，我方正在办理许可证延期。但是，网签是行政管理措施，并不影响合同的效力及履行。泰禾置业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对第一项诉讼请求，我方意见同泰禾锦绣公司的意见；对第二、三项诉讼请求，我方不应承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，原告与泰禾锦绣公司协商商品房预售事宜。当日，原告作为买受人签署《预售合同》（合同编号XX-X-XX），出卖人泰禾锦绣公司未在该合同上签章；原告向泰禾锦绣公司转账汇款445495元，附言为“XX-X-XXX张刚”；通过银联POS消费的方式支付88万元，泰禾锦绣公司出具上述款项的收据。3月27日，原告通过银联POS消费的方式向泰禾置业公司分三笔支付共计10229447元，泰禾置业公司向原告出具收据。二被告均认可原告向泰禾置业公司支付的上述款项为《预售合同》的购房款。泰禾锦绣公司确认原告已经全额支付购房款。原告提交《预售合同》及附件的复印件、《自愿委托改造申请》（以下简称《改造申请》）复印件、原告及之妻杨某与泰禾锦绣公司销售人员刘某的微信聊天记录、与刘某的对话录音，证明《预售合同》是泰禾锦绣公司提供的格式条款合同，合同原件在泰禾锦绣公司处，合同复印件于2019年8月中下旬由泰禾锦绣公司处取得，但无该公司印章，称该合同由原告单方草签，双方并未就合同条款进行协商，预售房屋的具体楼号、单元均不明确。《预售合同》所载主要内容为：出卖人为泰禾锦绣公司、买受人为原告，双方就出卖人向买受人预售其开发建设的商品房相关内容协商一致，签订本合同。合同第三条约定商品房基本情况，房屋坐落为“【幢】【座】【×】第单元层号”；第六条约定计价方式和价款，房屋总价款为11554942元。《预售合同》第1页，原告书写“本人已阅读此草稿合同，并同意按此出示正式合同”字句；第28页买受人处由原告签名并捺印，出卖人（签字或盖章）处空白，双方落款的签订时间均填写为2019年2月27日。《改造申请》所载主要内容为：“致：泰禾锦绣公司，本人与贵司于年月日共同签署了编号为Y的《北京市商品房预售合同》……购买了由贵司开发建设的位于（推广名：北京院子）项目XX号楼X单元XX号房屋……合同金额为人民币元……现本人已选择符合资质的华旭XX公司改造施工单位对本人所购该商品房进行室内改造，同意按提供的申请书附件所列《室内改造协议》，并按照《室内改造协议》的约定履行相关责任与义务。”杨某与刘某的微信聊天记录的内容为：“2019年8月13日，杨某：亲爱的，你跟公司反应下，草签合同肯定要给我一份的，交钱这是规矩，没有交了那么多钱，连一份合同都不给的，如果不能寄过来，我明天去售楼处要合同。刘某：行好的，那个我跟领导说一下，我给你草签合同，给你复印一份吧，好吗，因为我们合同就只有一份儿……杨某：那天我签了至少两份合同。刘某：两份合同，一个是房款的合同，一个是精装修的合同，精装修的合同，这个解释都给不了的，然后呢，房款的合同这个可以给你……你来吧明天，我可以给你复印件没事哒。杨某：好，明天见。2019年10月31日，刘某：杨姐您还在总部吗？领导已经在帮你协调看看能不能特例给您盖章了……”原告与刘某的微信聊天记录的内容：“2019年12月27日，刘某：哥您看什么时候过来拿下合同？章盖完了。”2019年11月28日对话录音内容为：“杨某：我们从2月27日交了钱都过去9个多月了，既不给网签，也不给退款，还不给合同。我们现在就一份张刚签字的复印件，连章都没盖。刘某：我们领导说需要申请。因为盖章要总部同意，章也在总部。章代表的就是总部，代表的咱们泰禾。盖房子都是总部的事情。总部就是泰禾置业公司……然后开发项目就注册一个别的公司，比如泰禾锦绣，就属于项目部。所以你们就应该去找集团。我们泰禾锦绣是项目部。我们盖章也要到总部去……”泰禾锦绣公司认可2019年12月27日原告与刘某微信聊天记录的真实性和关联性，对该项证据以外其他证据的真实性不予认可。泰禾置业公司称对上述证据的真实性无法确认，不认可关联性和证明目的。经询，泰禾锦绣公司自认刘某系该公司员工。泰禾锦绣公司提交《预售合同》原件，证明其与原告签订的合同已成立并生效。《预售合同》第一条约定，出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权，该地块证号为京（2018）朝不动产权第XXXXXXX号，土地使用权面积为88421.81平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为，建设工程规划许可证号为建字第2018规土（朝）建字XXXX号，施工许可证号为【2018】施（朝）建字XXXX号。第二条约定，该商品房已由北京市住宅和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2018）XXX号。第三条约定，该商品房为第一条规定项目中XX【幢】【座】【×】第X单元层XX号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图等见附件一。出卖人预测该商品房的住宅、库房、设备用房建筑面积共248.79平方米，其中住宅建筑面积88.8平方米，套内建筑面积84.64平方米，分摊共有建筑面积4.16平方米。库房、设备用房建筑面积159.99平方米，套内建筑面积152.49平方米，分摊共有建筑面积7.5平方米。第五条约定，出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房无司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或不动产转移登记的，买受人有权解除合同。第六条约定，按套内建筑面积计算，该商品房住宅单价每平方米74269.28元，库房、设备用房单价每平方米34551.71元，总价款为11554942元。第十一条约定，出卖人应当于2021年6月30日前向买受人交付该商品房。第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第三十条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。附件一为房屋平面图。附件四为关于商品房总价款、付款方式的具体约定，买受人采取一次性付款的方式支付房价款，在本合同签署当日（即2019年2月27日），买受人向出卖人付清全部合同约定的房价款（含定金）即11554942元。附件五为关于本项目内相关设施、设备的具体约定，本项目位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村。附件十为关于前期物业管理的约定，包括：《北京市前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）及附件、《泰禾丽景家园临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》），《临时管理规约》后附《承诺书》，上载：“本人是泰禾丽景家园XX号楼X单元XX号房的买受人，已经详细阅读并承诺遵守《临时管理规约》。业主（签章）：张刚，2019年2月27日。”附件十二为《补充协议》，该协议第二十条第5项约定，买受人承诺已经详细阅读并知悉本合同签订时国家及地方的各项房屋购买政策，买受人承诺买受人及家庭符合国家及地方的各项房屋购买政策，买受人承诺提交的材料均真实、合法、有效，如前述承诺与事实不符，导致买受人所购房屋不能办理网上签约、不能办理房屋登记等手续的，或政府有关部门告知出卖人买受人不符合购房条件的，出卖人对此不承担任何责任，且出卖人有权解除合同，买受人同意承担购房合同总金额20%的违约金及与此相关的一切法律责任；第8项约定，出卖人及买受人就房屋买卖应办理网上签约及交易权属系统打印合同，在完成网上签约后，任何一方不得拒绝签署及交易权属系统打印合同，否则视为严重违约，应按房屋总价款的20%向对方支付违约金，买受人拒绝签署及交易权属系统打印合同的，出卖人有权解除合同。《预售合同》第28页，买受人处由原告签名并捺印，出卖人处加盖泰禾锦绣公司法定代表人余敦成的印章，双方落款的签订时间均填写为2019年2月27日。原告不认可该项证据的真实性，称泰禾锦绣公司提供的《预售合同》应加盖公司公章，不能仅加盖法定代表人印章，且合同部分内容系在原告签名后添加的内容，具体包括：1、合同第5页，出卖人法定代表人处加盖余敦成印章；2、合同第7页，第三条填写预售房屋的楼号、单元；3、合同第28页，出卖人法定代表人签章处加盖余敦成印章；4、合同第32页，附件四第2条填写付款方式、内容及数额；5、合同第51页，《前期物业合同》乙方处加盖余敦成印章；6、合同第98页、100页，《补充协议》第二十条处、出卖人（签章）处加盖余敦成印章。泰禾置业公司认可该项证据的真实性、关联性及证明目的。经询，泰禾锦绣公司称无法确定其在《预售合同》上签章的具体时间，同意以2019年2月27日作为己方签订合同的时间。鉴于泰禾锦绣公司提交的《预售合同》为原件，且原告自认该合同中的签名系本人签署，故本院对该项证据的真实性和关联性予以采信，确认其为原告与泰禾锦绣公司签订的《预售合同》文本。结合泰禾锦绣公司的质证意见及对刘某员工身份的自认，本院对原告及其妻杨某与刘某的微信聊天记录、对话录音的真实性和关联性予以采信。综合原告与泰禾锦绣公司的陈述与质证意见，原告提交的《预售合同》复印件与泰禾锦绣公司提交的《预售合同》原件仅在留白手写部分、泰禾锦绣公司签章部分存在不同，且合同复印件的取得及签章情况与微信记录、对话录音能够相互印证，故本院认定原告提交的合同复印件系《预售合同》在原告签字后、泰禾锦绣公司签章前形成的复印件，原告所称《预售合同》中留白手写部分系泰禾锦绣公司在原告签字后填写的意见，具有高度盖然性，本院予以采纳；结合《承诺书》及购房款转账附言所载内容，本院认定原告在签署《预售合同》时已明知其所购房屋为泰禾丽景家园XX号楼X单元XX号房屋（以下简称涉案房屋），故对原告所称签署合同时双方未明确房屋坐落的意见不予采纳。《改造申请》系原告单方签署，且无原件核对，本院对该项证据的真实性不予采信。原告提交其向昆X科技公司、华旭XX公司转账的交易详情、银行转账凭证及收据，原告与泰禾锦绣公司员工刘某的微信聊天记录，证明其按照泰禾锦绣公司的要求，支付了包括装修款在内的全额房款，共计12659645元。原告称其所支付的房款并非按照房屋面积和单价计算得出，系由泰禾锦绣公司结合销售优惠单方给定，泰禾锦绣公司告知原告房屋总价款本来为13654942元，若能在1个月内付清全款，可以享受0.94的折扣，并同时享受以20万元电商款抵扣40万元房款的优惠。交易详情、银行转账凭证及收据所载内容显示：2019年2月28日，原告向昆X科技公司转账汇款20万元，转账附言为“XX-X-XX电商”；2019年3月27日，原告向华旭XX公司转账904703元，转账附言为“泰禾北京XXXX-X-XX装修款”；昆X科技公司出具的编号为0828280收据，上载：“2019年2月27日，今收到张刚交来北京XX二期（XX-X-XX）贰拾万元整”；华旭XX公司出具的编号为0347139收据所载款项内容为“装修款”，金额为904703元。2019年2月27日原告与刘某的微信记录显示，刘某向原告发送昆X科技公司账户名、账号及开户行信息，原告询问汇款附注后发送《招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单》。2019年3月24日，原告与刘某的微信记录的相关内容为：“刘某：……咱们那时候的话，享有的是0.94付款周期的政策……现在根本不允许一个月内0.94的折扣了，没有付款优惠政策，只有一个20抵40价格优惠……目前没有价格的优惠了，一分也没有了，只有减20万元电商优惠，其他一律就没有……现在是属于已经快要到27号了，所以说我这边也希望能够配合一下，因为这房子真的得来不易呀。你这样房子真的如果说买不了，太可惜了，我们现在这个上叠都1200多，那咱们这儿才1200多万，真的不贵。”2019年3月27日原告与刘某的微信记录显示，刘某通过微信发给原告其他装修款汇款账号、开户行，账户名称为华旭XX公司，后原告将转账记录截图发送给刘某。二被告称原告向昆X科技公司、华旭XX公司支付的款项与己无关，对交易详情、银行转账凭证及收据的真实性、关联性和证明目的均不予认可；对微信聊天记录的真实性予以认可，对证明目的不予认可。结合原告举证及二被告质证意见，本院对上述证据的真实性予以采信，对微信聊天记录的关联性予以采信。结合微信聊天记录所载内容，本院对原告向昆X科技公司的转款凭证及收据的关联性予以采信。原告关于涉案房屋销售价格优惠政策以及20万元电商款属于购房款的意见，具有高度盖然性，本院予以采纳，并据此确认涉案房屋的购房款共计11754942元。鉴于原告未充分举证证明其向华旭XX公司的转账款项系泰禾锦绣公司收取的购房款，故本院对原告向华旭XX公司的转账凭证及收据的关联性不予采信。原告提交北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）门户网站“泰禾丽景家园”项目预售信息公示网页截图、住建委（2019）第1434号、1504号《登记回执》及《政府信息告知书》，证明泰禾锦绣公司开发的泰禾丽景家园项目预售许可期限已经到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。原告称泰禾锦绣公司违反《预售合同》第五条第一款第3项、第二款，《补充协议》第20条第5项、第8项的约定，未办理《预售合同》的备案及网签手续，属于严重违约，并据此行使合同解除权、主张违约金。《登记回执》及《政府信息告知书》所载内容显示，原告分别于2019年12月10日、12月23日向住建委提出信息公开申请，住建委分别于2019年12月27日、2020年1月13日作出书面告知：泰禾丽景家园项目开发企业为泰禾锦绣公司，该项目预售许可证的有效期至2019年11月20日；该项目因预售资金未按要求收存、支取，且未按时整改，朝阳区房管局于2019年3月29日对该项目所有未售房屋进行行政限制、暂停网签，目前暂未取消行政限制。泰禾锦绣公司对网页截图的真实性、关联性和证明目的予以认可，自认涉案房屋所属预售项目的预售许可证已过期，《预售合同》尚未办理网签；对其他证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。泰禾置业公司对上述证据的真实性无法确认，对关联性和证明目的不予认可。结合泰禾锦绣公司的质证意见，本院对网页公示信息的真实性和关联性予以采信。泰禾锦绣公司虽不认可《登记回执》及《政府信息告知书》的真实性，但未提交证据予以推翻，结合原告举证，本院对上述证据的真实性和关联性予以采信。因商品房预售合同的登记备案与网上签约具有程序上的牵连性，故本院确认在本案法庭辩论终结前《预售合同》未登记备案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与泰禾锦绣公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告于2019年2月27日在《预售合同》上签字，被告同意以该日期作为《预售合同》的签订时间，本院不持异议。关于合同解除一节，根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告已向泰禾锦绣公司支付全部购房款，履行了作为房屋买受人的主要合同义务。泰禾锦绣公司作为房屋出卖人的主要合同义务是交付合格的房屋。现原告以泰禾锦绣公司未在合同约定期间内办理《预售合同》的备案登记及网签手续为由，要求解除合同，本院认为，泰禾锦绣公司至法庭辩论终结前仍未办理涉案合同的联机备案手续，违反合同约定，构成违约，但该违约行为并不能成就《预售合同》第五条及《补充协议》第二十条约定的解除条件，因此，原告不享有《预售合同》约定的解除权。根据本案查明的事实，涉案房屋所在项目目前虽暂未取消行政限制，但现有证据不足以证明原告主张的泰禾锦绣公司的违约行为足以致使合同目的不能实现，故原告不享有法定解除权。因此，涉案《预售合同》以继续履行为宜，本院对原告要求解除《预售合同》、返还购房款及利息的诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金，泰禾锦绣公司虽有违约行为，但针对该违约行为，《预售合同》并未约定违约金，原告依据《补充协议》第二十条第5项、第8项主张违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。原告要求泰禾置业公司对返还房款、承担利息及支付违约金承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张刚的全部诉讼请求。案件受理费57774元，由原告张刚负担17774元（已交纳），被告北京泰禾锦绣置业有限公司负担40000元（原告张刚已预交，被告北京泰禾锦绣置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张刚）。保全费5000元，由原告张刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年四月十五日书记员 栾晨焕