江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终359号上诉人（原审被告）：赣州景荣集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区水西河排上4号，统一社会信用代码：91360700723932354A。诉讼代表人：郭基玉，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李健，江西海融律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴欣，江西明理（赣县）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭春玲，女，1979年3月25日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白**，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某2，男，1968年11月24日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白**，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某1，女，2013年4月8日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。法定代理人：陈某2，男，1968年11月24日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白**，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。上诉人赣州景荣集团有限公司（下称景荣公司）与被上诉人彭春玲、陈某2、陈某1与破产有关的纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。景荣公司上诉请求：1．撤销赣州市中级人民法院（2019）赣07民初字143号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。理由是：一、被上诉人并未支付完毕购房款。案涉房屋买卖，系上诉人原法人代表彭景荣以抵债形式低价折抵给债权人欧阳尚荣，欧阳尚荣又以更低的价格“转让”给被上诉人。江西省高级人民法院（2019）赣民终125号生效民事裁定对此事实已有认定。如果一审判决生效并履行，被上诉人实际只支付了一部分购房款，就得到一套高价值房产，这侵害的是破产财产，损害的是全体债权人的合法权益。二、基于《破产法》规定，上诉人有权解除与被上诉人签署的房屋买卖合同。依据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，破产管理人有权利单方解除债务人与债权人之间签订的、未履行完毕的合同，保证不对个别债务进行清偿，从而保护全体债权人的利益。案涉房屋买卖合同实质是债务人用代物清偿的方式来履行债务，并非对房屋买卖合同中房屋的物权权属的变动，并不当然地产生房屋物权变动效力。用房屋代为清偿的目的在于用它来履行原来的债务，该履债行为并不能改变原债的同一性，只有在房屋的物权已经转移给被上诉人后，原来的债务才会消灭，故代物清偿应当是实践性合同。实践性合同除了双方意思表示一致，还需要交付标的物才能视为履行完毕。上诉人并未向被上诉人实际交付房屋，履债的目的没有实现，原债务并没有消失，房屋买卖合同当然未履行完毕。因此，上诉人有权解除与被上诉人签署的房屋买卖合同。综上，景荣公司认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决上诉人继续履行与被上诉人之间签订的合同备案号20141202311的《赣州市商品房买卖合同》，无事实和法律依据，判决结果严重损害了上诉人全体债权人的利益。被上诉人彭春玲、陈某2、陈某1答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，景荣公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求依法驳回景荣公司的上诉请求。理由是：一、彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，并且已经支付全部购房款，存在合法有效的房屋买卖合同关系。根据《赣州市商品房买卖合同》的约定，付款方式为首付款加公积金贷款。彭春玲、陈某2、陈某1于2015年3月14日向景荣公司支付了411220元，并于2015年8月3日向赣州市住房公积金管理中心申请公积金贷款。2015年6月21日，景荣公司法定代表人彭景荣出具情况说明书一份，证明案涉房屋是因景荣公司欠款而抵押给案外人欧阳尚荣，欧阳尚荣与景荣公司的借款已经到期，且彭春玲、陈某2、陈某1从欧阳尚荣处是全款购买案涉房屋，景荣公司出具承诺书同意将多收取的部分购房款退还给彭春玲、陈某2、陈某1。案涉房屋买卖合同关系的事实被江西省高院（2019）赣民终125号生效民事裁定所确认。彭春玲、陈某2、陈某1没有直接向景荣公司支付案涉购房款的原因如下：第一，景荣公司无法偿还欧阳尚荣的借款，用24间店面、7套房屋抵偿欧阳尚荣的借款本息。彭春玲、陈某2、陈某1从欧阳尚荣处购买一套房屋并足额支付的购房款，相当于由欧阳尚荣代为转支付给了景荣公司。第二，欧阳尚荣申报债权时，景荣公司的破产管理人已经核减相当于案涉购房款的债权。故景荣公司已收到案涉购房款。二、景荣公司管理人无权解除彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，其解除行为无效，应当继续履行。1．景荣公司管理人没有权力将案涉房屋作为破产财产，管理人无权做出选择。依据我国《企业破产法》第18条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产中请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条款只规定了管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定是否继续履行，而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人无权做出选择。在本案中，彭春玲、陈某2、陈某1已经履行支付购房款的义务，景荣公司的破产管理人没有权利解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》。景荣公司管理人不具备解除该房屋买卖合同的条件，其擅自解除房屋买卖合同的行为无效。2．商品房买卖属特定物买卖，彭春玲、陈某2、陈某1支付购房款后，即使案涉商品房未过户，也不属于破产财产。（2017）赣07破1-2号民事裁定书裁定彭春玲、陈某2、陈某1具有购房优先债权、普通债权，并裁定景荣公司继续履行双方签订的合同。在彭春玲、陈某2、陈某1支付购房款后，景荣公司没有依约交付房屋。在彭春玲、陈某2、陈某1选定案涉房屋后，该房屋属于特定物，依据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：…（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”因此，案涉商品房买卖属于特定物买卖，虽尚未转移占有，但彭春玲、陈某2、陈某1已完全支付对价的商品房不属于破产财产，因此景荣公司解除合同无效，应当继续履行合同。3．彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司系房屋买卖合同关系，没有债权债务关系，亦不存在着抵押、以房抵债等其他法律关系。欧阳尚荣与景荣公司之间的法律关系与彭春玲、陈某2、陈某1没有关系。景荣公司以房抵债抵给欧阳尚荣，应当在欧阳尚荣申报的债权中予以核减，而不是非法解除彭春玲、陈某2、陈某1与被景荣公司签订的《赣州市商品房买卖合同》。综上所述，彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司存在合法有效的房屋买卖关系，景荣公司应当继续履行《商品房买卖合同》。景荣公司的上诉请求没有事实与法律依据，应依法驳回。一审原告彭春玲、陈某2、陈某1向法院起诉，请求判令：1．景荣公司管理人擅自解除《房屋买卖合同》的行为无效，景荣公司应继续履行；2．本案诉讼费用由景荣公司承担。一审法院经审理查明：彭景荣系景荣公司的法定代表人。自2013年至2015年，案外人欧阳尚荣与彭景荣、景荣公司之间存在多笔债权债务，大部分借条系彭景荣在借款人处签名、景荣公司在借条上盖章的形式。据案外人欧阳尚荣陈述，欧阳尚荣与景荣公司于2014年达成协议，将其名下的债权本息折抵了景荣公司的部分店面和房屋，而本案所涉景荣华夏新城一期的8栋304室房屋便是其中一套房屋，因为当时将很多债权本息共同折抵店面和房屋，故无法区分具体哪一笔债权对应本案所涉房屋购房款。2014年11月13日、2014年11月14日、2014年11月26日，彭春玲、陈某2、陈某1通过案外人吴羽峰账户分别向欧阳尚荣转账10万元、30万元、10万元合计50万元。2014年11月28日，彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司签订一份《商品房认购协议》，该协议约定彭春玲、陈某2、陈某1认购景荣华夏新城一期的8栋304室房屋。同日，彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司签订《商品房买卖合同》，合同备案编号为：20141104812，所涉房屋位于赣州市章江新区。该份合同约定，景荣公司按照单价6800元／㎡将上述房屋出卖至彭春玲、陈某2、陈某1，合同约定上述房屋价款共计691220元，付款方式为：彭春玲、陈某2、陈某1在签订合同时支付首期购房款411220元，剩余280000元由三原告向公积金管理中心办理公积金贷款。2015年5月8日，景荣公司向彭春玲、陈某2、陈某1出具首付款411220元的《收据》。2015年5月21日，彭景荣向吴羽峰、彭春玲出具《承诺书》，该承诺书载明：吴羽峰、彭春玲在景荣华夏新城小区购买的房屋由于当初购买时已委托他人代支付了全部房款，故两人申请的公积金住房贷款在景荣公司收到后便转入吴羽峰账户。2015年6月21日，彭景荣出具《情况说明》载明“兹证明吴羽峰、彭春玲在景荣公司开发的华夏新城小区分别购买了一期八号楼304、502商品房各一套，景荣地产开发商彭景荣将这两套房在销售之前分别以抵押方式卖给了欧阳尚荣与彭建明（彭日红的别名），故吴羽峰、彭春玲在此两人手上全款购买，并与华夏新城签订了购房合同，但由于方便此两人办理公积金，故与此二人签订的购房合同是首付款合同”。2017年8月4日，江西省赣州市中级人民法院作出（2017）赣07破申2号《民事裁定书》，裁定受理景荣公司的破产清算申请。2017年9月7日，江西省赣州市中级人民法院作出《决定书》，指定江西海融律师事务所担任景荣公司管理人。2017年11月9日，景荣公司管理人向彭春玲、陈某2、陈某1出具《关于解除的通知》，并将该通知邮寄至彭春玲，该通知载明“经核实景荣公司财务资料，景荣公司并未实际收到您应支付的《房屋买卖合同》约定的购房款。管理人认为，您与景荣公司签订的《房屋买卖合同》并未实际履行或者是以房抵债形式签约而非真实购房，现管理人依据相关法律规定书面通知：解除您与景荣公司签订的《房屋买卖合同》及与之相关地从合同”。另查明，江西省高级人民法院在（2019）赣民终125号裁定中查明如下事实：“2013年至2015年，案外人欧阳尚荣多次借款给彭景荣、景荣公司，大部分借条系彭景荣出具。因彭景荣、景荣公司，不能按期归还借款，欧阳尚荣与景荣公司达成协议，景荣公司用24间店面、7套房屋抵偿欧阳尚荣的借款本息，后欧阳尚荣将案涉房屋卖给上诉人，该房屋景荣公司抵偿给欧阳尚荣时是691220元，欧阳尚荣以500000元卖给了上诉人。”再查明，案涉房屋目前并未被查封。一审法院认为，该案的争议焦点为：1．彭春玲、陈某2、陈某1是否已经支付全部购房款？2．景荣公司管理人是否享有解除权？关于彭春玲、陈某2、陈某1是否已经支付了全部购房款的问题。彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司签订的《房屋买卖合同》中约定付款方式为首付款加公积金贷款。彭春玲、陈某2、陈某1于2015年3月14日向景荣公司支付了411220元，并于2015年8月3日向赣州市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。结合2015年6月21日，景荣公司法定代表人彭景荣出具的情况说明书，说明案涉房屋是因景荣公司欠案外人欧阳尚荣的借款而抵押给欧阳尚荣的，欧阳尚荣与景荣公司的借款已经到期，且彭春玲、陈某2、陈某1从欧阳尚荣处全款购买案涉房屋，景荣公司出具承诺书同意将多收取的部分购房款退还给彭春玲、陈某2、陈某1，故一审法院认为彭春玲、陈某2、陈某1已按约支付了全部购房款，履行了合同约定的义务。关于争议焦点二景荣公司管理人是否享有解除权的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”根据该条规定，破产企业管理人享有对待履行合同的解除权，但管理人享有的对待履行合同的解除权仅限于双方当事人均未履行完毕的合同，而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人不享有合同解除权。且（2017）赣07破1-2号民事裁定，已裁定继续履行案涉合同，故景荣公司管理人根据此条解除与彭春玲、陈某2、陈某1签订的《商品房买卖合同》无法律依据，一审法院不予支持。关于履行案涉合同是否会影响其他债权人利益的问题。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第（五）款的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。原、被告签订买卖合同后，原告已选定所购房产，该房产为特定物。即景荣公司破产时，彭春玲、陈某2、陈某1已按约定支付了全部购房款，履行了合同约定的主要义务。故，一审法院认为在特定物买卖中，虽尚未转移占有，但彭春玲、陈某2、陈某1已支付对价的房产不属于破产财产，景荣公司辩称继续履行合同会影响其他债权人的利益依据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百一十九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定、《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定，判决：彭春玲、陈某2、陈某1与景荣集团有限公司签订的《房屋买卖合同》继续履行。一审案件受理费10713元由景荣公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。二审另查明，2014年11月28日，彭春玲、陈某2、陈某1与景荣公司签订《商品房认购协议》，约定由彭春玲、陈某2、陈某1向景荣公司购买景荣?华夏新城一期8栋304号房，交付时间为2015年12月31日。江西省高级人民法院（2020）赣民终244号判决书认定，本案所涉房屋在2015年12月份已停工，至今尚未完工，但现在进入了破产重整阶段，由别的公司继续进行建设施工。目前案涉房屋的合同备案和预告登记均已完成，只是至今仍未交房。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：景荣公司管理人解除案涉《赣州市商品房买卖合同》的行为能否得到支持？上诉人景荣公司提出本案的房屋买卖系一种以房抵债的行为，被上诉彭春玲、陈某2、陈某1并未支付完毕购房款。案涉《赣州市商品房买卖合同》的实质是用代物清偿的方式来履行债务，并不当然产生房屋物权变动效力。代物清偿应是实践性合同，除了双方当事人的意思表示一致外，还需要交付标的物。景荣公司并未向彭春玲、陈某2、陈某1实际交付房屋，原债务并没有消灭，房屋买卖合同未履行完毕。本院认为，上诉人的主张依法不能成立，理由如下：1．关于以物抵债合同性质。我国现行法律并未明确规定代物清偿制度，在当事人又未明确约定以债权受领抵债物为成立要件的情况下，应当将以物抵债协议认定为诺成性合同。只要双方就以物抵债达成合意，以物抵债协议就成立。根据2015年6月21日，景荣公司时任法定代表人彭景荣出具的《情况说明》可知，案涉房屋是因景荣公司欠欧阳尚荣的借款而抵给欧阳尚荣，而彭春玲系从欧阳尚荣处全款购买房屋，彭春玲、陈某2、陈某1已履行支付购房款义务，其与景荣公司之间的商品房买卖合同关系已经成立并合法有效。双方商品房买卖合同关系成立及彭春玲、陈某2、陈某1已履行全部付款义务的认定事实，已被生效的江西省高级人民法院（2019）赣民终125号民事裁定所确认。故上诉人景荣公司关于代物清偿应是实践性合同，房屋买卖合同未履行完毕的上诉理由不能成立，本院不予支持。2．关于景荣公司管理人解除案涉《赣州市商品房买卖合同》的行为是否有法律依据。首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”之规定的适用前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务，而在以物抵债协议中，债权人往往已经履行了自己的义务，并且享有了对债务人的权利，债务人为履行自己的义务，才签订以物抵债协议。故在以物抵债协议场合，不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的适用条件，景荣公司管理人不能依据该条规定随意解除《赣州市商品房买卖合同》。景荣公司管理人只能依据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的条款提出解除，而本案不存法律上不能履行或者事实上不能履行的情形，故上诉人景荣公司提出解除《赣州市商品房买卖合同》没有法律依据。此外，《赣州市商品房买卖合同》中的案涉房屋景荣?华夏新城一期8栋304号已经进行了合同备案和预告登记，可以对抗景荣公司管理人的合同解除权，景荣公司管理人不能以解除合同的方式将该已售房屋收回。其次，本案以物抵债协议在景荣公司破产前两年就存在，并且双方当事人在签订的《商品房认购协议》中明确约定2015年12月31日景荣公司应履行交房义务。根据江西省高级人民法院（2020）赣民终244号判决书认定的事实，确认案涉房屋尚未完工，至今仍未交付给彭春玲、陈某2、陈某1，故景荣公司并未全部履行合同义务。现因景荣公司违约未履行交房义务导致合同未全面履行完毕的责任在景荣公司。景荣公司管理人在此情况下，不能解除与彭春玲、陈某2、陈某1签订的《赣州市商品房买卖合同》。故上诉人景荣公司依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除《赣州市商品房买卖合同》的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10713元由上诉人赣州景荣集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 黄 颖审判员 吴爱民审判员 汪娣娣二〇二〇年四月二十九日法官助理石前进书记员高洁附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……