北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6097号原告：北京联通成功汽车销售服务有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇七村村委会南300米。法定代表人：王志云，执行董事。委托诉讼代理人：李海珍，女，北京联通成功汽车销售服务有限公司法务。委托诉讼代理人：潘金波，男，北京联通成功汽车销售服务有限公司总经理。被告：北京枫美文化传媒有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇工业区内(北京胜利伟业印刷机械有限公司)1幢4层408。法定代表人：杨玉巧，经理。委托诉讼代理人：于立民，男，北京枫美文化传媒有限公司职员。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。原告北京联通成功汽车销售服务有限公司（以下简称:联通成功公司）与被告北京枫美文化传媒有限公司（以下简称:枫美文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联通成功公司的委托代理人李海珍、潘金波，被告枫美文化公司的委托代理人于立民、谷娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联通成功公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同于2018年11月21日解除；2、判令被告返还原告2018年5月1日至2019年4月30日租金及保证金3561127元；3、判令被告赔偿原告违约金1529190元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年2月10日，原被告签订租赁合同，原告租赁被告位于大兴区西红门镇鼎利路10号院鸿坤智谷西红门（一）期9号楼房屋（建筑面积4788.07平米），合同截止日为2028年4月30日，合同签订后，原告依照约定向被告支付了租赁保证金和第一年度租金（2018年5月1日至2019年4月30日）、物业费。双方签订合同第2.3条约定，被告作为出租方有义务协调配合原告对租赁房屋进行装修改造，经原告多次致函，被告无法协调产权方为原告出具同意改造文件，也无法协调产权方向大兴区建委办理建筑物装修改造许可证所需的相关材料。原告得知，被告提供的场地规划用途是手机零售，原告作为专门从事汽车销售和维修的企业，基于对被告方的信赖和推荐租赁房屋，现因被告方原因未能正常营业，被告方构成根本违约，原告有权要求解除合同并主张违约责任。枫美文化公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方签订和租赁合同合法有效，合同约定原告应负责申请营业执照和其他证照，被告对原告办理注册和公司迁址只是具有协助义务，且被告已经积极配合提供了加盖产权人公章的住所证明。二、争诉房屋系被告系自德信智能手机技术（北京）有限公司租赁，产权单位并未对招租单位进行限制性规定，该房屋所在园区可以注册汽车服务类公司，目前已有三家汽车服务公司已经在大兴区工商局注册并正常经营，因此，原告主张的装修改造及开展汽车业务与房屋规划用途无关。三、原告未经被告直接向产权方报送装修申请，产权方在收到原告《装修申请询问通知函》后三日内即2018年9月6日便书面答复同意装修方案，被告也认可装修方案。同时告知原告办理公司迁入、办理建审和物业手续等。事实上，原告注册地址在东城区，原单位地址在西红门镇，原告因拆迁赔偿问题未和政府谈妥，且未能按要求办理迁入手续，导致不能装修。另外，受大兴11.18大火事件和西红门镇新建地区拆除腾退影响，导致政策变化，涉案房屋所在区域被暂停办理营业执照和公司迁址手续。再者，根据北京市大兴区市场监督管理局及12345查询的回复，如果征得属地政府同意，材料齐全，可以通过签订承诺书的方式办理营业执照。四、原告应于2019年5月1日前预付下一年度租金和物业费等费用，且第一年度的免租期物业费、装修押金、装修管理费等原告至今未付，已经构成违约，按照合同约定，原告支付的保证金不予退还，被告保留追究原告违约责任的权利。本院经审理查明的事实如下：2018年2月1日，枫美文化公司与德信智能手机技术（北京）有限公司签订写字楼租赁合同，租赁该公司位于大兴区西红门镇鼎利路10号院鸿坤智谷西红门（一）期9号楼房屋（建筑面积4788.07平米），合同起止日为2018年3月1日至2028年5月31日，约定经营业态为研发、办公、生产厂房。2018年2月10日，枫美文化公司将上述房屋出租给联通成功公司（住所地：北京市大兴区西红门镇七村村委会南300米，税务登记机关：北京市东城区税务局），双方签订房屋租赁合同，租赁用途为工业用地、生产车间。合同起止日为2018年2月10日至2028年4月30日，免租期为2018年2月10日至2018年4月30日。合同签订后，联通成功公司依照约定交纳2018年5月1日至2019年4月30日租金3058380元，租赁保证金502747元。合同第2.3条约定：枫美文化公司同意且配合联通成功公司进行改造装修（包括但不限于门头改建），否则联通成功公司有权解除合同，并不支付当年租金，枫美文化公司退还已经交纳的租金和保证金，联通成功公司应赔偿年租金的50%作为违约金。合同第10.1条约定：在不违反合同用途的前提下，枫美文化公司协助联通成功公司立项环评及成立新公司及租赁期间的所需材料，保证文件真实性，如因真实性问题导致无法完成工商注册及道路通行许可证的，枫美文化公司包赔所有损失并支付年租金的20%作为违约金。合同第10.4条约定：联通成功公司应负责申请营业执照和其他证照。合同第10.5条约定：枫美文化公司应在合同签订前提供营业执照及副本、出租权证明、房产证、土地用途相关证明作为合同附件。房屋交付后，联通成功公司分别于2018年3月9日向产权方工作人员发送装修方案初稿，3月21日向产权方工作人员发送装修升级方案和外立面效果图，并要求和德信公司负责人和西红门镇主管副镇长联系。2018年6月28日，产权方工作人员通过微信沟通协调原告和镇政府企业科商谈注册事宜，并把企业办负责人电话发给原告。2018年8月21日，联通成功公司致函枫美文化公司，表示2018年4月27日办理房屋交接以后，即开始按照别克厂家出具的4S店改造方案准备施工。并称于2018年2月、3月、7月先后告知枫美文化公司房屋改造方案和效果图，但一直未收到答复。如自收到本函之日起5个工作日内仍未答复并说明理由，将视为根本违约。经核实，枫美文化公司于2018年8月23日致函联通成功公司，表示2018年8月23日收到“关于装修改造许可通知函”，回复如下：贵公司装修方案已经上报业主方，业主方同意贵公司装修改方案，但需要交纳改造保证金10万元，待租赁期满恢复原状后，保证金无息退还。请贵公司收到该函后及时到业主方办理装修改造手续，并在西红门镇政府同意贵公司注册地址迁入到租赁房屋后施工。2018年10月11日，联通成功公司再次致函枫美文化公司，表示2018年8月23日收到枫美文化公司回函，枫美文化公司虽然表示经与业主方沟通，业主方同意贵公司的装修改造方案，但没有提供德信公司的书面同意改造函件，而后联通成功公司8月29日又向德信公司发送“装修申请询问函”，9月6日，我公司收到西红门鸿坤智谷物业服务中心盖章的“关于装修申请询问回函”，但其仅是一家物业单位，无权代表产权方，该回函应为无效回函。同时，因我公司在办理工商迁址变更时需要贵公司协调产权单位及西红门镇政府出具相应住所证明，如贵公司无法协助办理工商迁址导致租赁物无法正常使用，我公司将按照约定主张全部损失和违约金。现正式函告贵公司在收到本函之日起5个工作日内向我公司提交：1、产权人德信公司同意按照别克厂家出具的4S店改造方案进行施工。2、出具盖有产权单位及西红门镇政府公章符合工商迁址变更要求的住所证明。如上述期满我公司未收到上述两份文件，我公司将视为根本违约。经核实，西红门鸿坤智谷物业服务中心于2018年9月6日致函枫美文化公司，表示2018年9月3日收到“关于装修申请询问通知函”，回复如下：1、贵公司装修方案须已得到枫美文化公司的审核和书面同意；2、公司地址迁入请向镇政府申请，完成迁入后即可办理装修及进驻事宜，否则后果自负；3、装修图纸需报建审，取得建审合格意见书后方可办理装修手续；4、装修施工前须到物业办理装修手续，签订装修承诺书等文件，交纳装修管理费和押金；5、外立面装修设计后期迁出恢复，此部分押金另行收取20万，待恢复后可退换，涉及城管市政等部门审批事宜，提前申报方可施工；6、按照装修图纸施工，竣工后通过各类验收可投入使用，否则后果自负。2018年10月11日，联通成功公司致函枫美文化公司，表示2018年9月27日收到枫美文化公司回函，枫美文化公司称西红门鸿坤智谷物业服务中心系租赁房屋的物业管理单位，也是德信公司的关联单位，经查询，该物业中心不是独立法人，也不是关联单位，我公司无法按照回复执行。同时，贵公司在9月27日联系函中提及的住所证明只有产权单位盖章但没有协调镇政府相关部门的公章，无法办理迁址。经核实，2018年10月12日，枫美文化公司致函联通成功公司，表示2018年10月12日收到枫美文化公司通知函。1、贵公司的装修改造方案，德信公司指定西红门鸿坤智谷物业服务中心书面回复，贵公司可按照该回复执行；2、我公司作为出租人，已经协调产权单位同意贵公司迁址且已盖章，贵公司已将住所证明取走。至于镇政府是否同意盖章，不在我司协调范围之内。2018年10月11日，联通成功公司将盖有德信公司公章，内容为同意将涉案房屋地址提供给原告使用的住所证明领走，并再次强调只有产权单位盖章但没有镇政府相关部门的公章，无法办理迁址手续。2018年10月22日，枫美文化公司致函德信公司，表示因原告的装修改造需要取得大兴区建委的装修改造许可证，相关材料需要产权方出具，贵公司委托的物业公司虽然同意装修，但贵公司拒绝出具公章文件，使得租户无法完成改造工程。现租户因无法完成装修改造，于2018年10月21日致函我公司要求解约，请贵公司在3日内回复我公司解决方案。2018年10月23日，联通成功公司致函枫美文化公司，表示应政府相关文件规定就外立面改造事宜须向大兴区建委办理外装修建设工程规划许可证，需贵单位提交以下文件：1、产权单位盖章的申报委托书；2、产权单位填写完整并盖章的建设项目规划许可及其他事项申报表；3、产权单位盖章的申请文件；4、其他权属文件，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、建设用地规划许可证等；5、建设项目法人授权书。贵公司收到本函之日起5个工作日内协调产权单位向我公司提供上述文件，以便尽快完成申报手续，推进改造装修。如上述期满我公司未收到上述文件，将视为根本违约。经核实，2018年10月25日，枫美文化公司致函联通成功公司，表示2018年10月25日收到枫美文化公司通知函。1、贵公司的装修改造方案，德信公司已指定西红门鸿坤智谷物业服务中心2018年9月6日书面回复同意；2、我公司已经尽到装修改造方案的协调义务，请贵公司直接与产权方指定的西红门鸿坤智谷物业服务中心联系。2018年11月19日，联通成功公司向枫美文化公司发送解除房屋租赁合同通知函，表示因贵公司未能协调产权单位出具办理装修改造许可证所需相关文件，并明确告知可与产权单位直接沟通，但产权单位拒收我公司于2018年11月2日发送的函件，已经构成根本违约，明确表示自该函件到达贵公司时生效。2018年11月28日，枫美文化公司回函联通成功公司，表示2018年11月21日收到枫美文化公司解除租赁合同通知函。1、不同意解除租赁合同；2、装修改造事宜，我公司多次和产权方沟通并将贵公司函件转办至产权方；3、关于大兴区建委要求的装修改造申请材料，请贵公司明确哪些盖章文件，是否有明确的法律法规及红头文件，请贵公司提供以上文件，方便我公司再次与产权方沟通。庭审中，关于涉案房屋所在的工业园区是否可以注册汽车服务类公司的问题，另一家案外公司即北京丰顺路宝汽车服务有限公司(以下简称:丰顺路宝公司)诉枫美文化公司的另一起类似案件正在本院合并审理当中,案号为2019京0115民初3429号，丰顺路宝公司同样主张因涉案房屋所在地的手机性质用途导致无法注册,向本院主张房租、装修等违约损失，情况不同的是，丰顺路宝公司2018年3月26日虽然因工程消防设计问题被认定为不合格,但丰顺路宝公司三次向大兴区工商局申请的企业名称均通过核准,即北京奥通设备制造有限公司（2018年4月16日核准）、北京奥通汽车服务有限公司（2018年4月17日核准）、北京路宝润德汽车销售有限公司（2018年7月4日核准）。同时,被告提交了北京凯胜之星汽车服务有限公司（2018年4月17日注册）、北京英慧嘉捷汽车修理有限公司（2018年1月18日注册）、北京京宇博远盛懋汽车服务有限公司（2018年4月9日注册）的注册信息，证实房屋所在的工业园区可以注册汽车服务类公司,且以上前两个企业的不动产权证书用途同样为移动终端项目，未能办理营业执照与产权性质无关。另查，2018年6月，大兴区西红门镇人民政府向大兴区工商局发送关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函，西红门镇为北京市城乡结合部改造试点，于2017年12月1日启动新建地区拆除腾退工作。近期，工作人员发现个别人员为了获取额外补偿，突击办理营业执照，为此，建议工商分局停止为该地区办理营业执照，在办理新注册、新迁入、个转企及变更法定代表人时，先由商户征求我镇意见，请贵局予以支持。西红门镇人民政府同时出具了关于停止办理营业执照范围情况的说明，涉案房屋所在鼎利路属于该区域范围。以上函件，北京市工商局大兴分局2018年6月22日批办通知西红门工商所。就暂停办理营业执照的问题，枫美文化公司曾分别向大兴区市场管理局和12345非紧急救助服务中心反映问题，得到的回复均和大兴区西红门镇人民政府关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函件内容一致。另查,2019年7月1日,原、被告双方签订房屋交接确认单,确认原告于2019年6月21日将涉案房屋移交给被告。关于本案中涉及的西红门鸿坤智谷物业服务中心的身份问题，丰顺路宝公司认可物业公司同意装修即代表产权方的意见，且丰顺路宝公司认可2019年6月28日将涉案房屋移交给被告，根据移交房屋时制作的交接验收表，接收单位盖章方为西红门鸿坤智谷物业服务中心。本院认为，依法订立并生效的合同，对合同双方具有同等约束效力，合同双方均应本着诚实信用原则，行使合同权利履行合同义务，任何一方未经协商一致或法定程序均不得单方解除合同，否则应当依照合同约定承担相应的违约责任。本案的关键问题在于如何判断原告还是被告的违约问题。本案中，双方当事人均主张对方违约，本院认为，首先，被告提供的房屋是否能够实现合同目的。即使涉案房屋所在土地为手机零售用地，但无论是被告与德信公司，还是原、被告之间的租赁合同，均未对房屋用途作出限制性规定，原告亦未提交工商部门因房屋用途不匹配导致不能注册的证据，且从双方提交工业园区的类似汽车企业的注册情况来看，原告提交相关企业不能注册的为消防不合格，与房屋用途无关，被告提交的三家企业信息显示已经在园区注册成功，故本院对原告主张不予采信。其次，原告是否迁税、迁址是否构成违约。依据现行工商管理规定，企业注册应该“五证合一”，被告出具住所证明的时间为2018年10月，此时西红门镇政府已经暂停办理营业执照，即使原告愿意迁税、迁址，也因政策原因不能确定办理成功，故原告未迁税、迁址不能视为违约。再次，被告是否履行了合同协助义务。从装修事实来看，被告自始至终未能协调产权方出具同意装修的书面文件和建委需要的相关材料,履行该项合同义务存在一定瑕疵，但并非解除合同的根本原因。一则原告虽坚持索要产权房盖章的书面文件，但其一直到2018年8月才正式发函，2018年10月发函明确说明需要哪些文件，此时距合同签订已经过去将近半年时间。事实上，原告2018年3月即开始和产权方沟通装修事宜，从双方习惯以公文形式沟通的习惯来看，原告自身行使合同权利也有一定程度的迟延。二则西红门镇政府早在2018年6月即发文暂停办理营业执照，在本院审理的另一起类似案件中，承租方装修完成但同样未能完成注册，原告在未能协调迁址的情况下坚持装修无疑会扩大双方损失。在双方沟通过程中，被告协调物业公司同意装修，履行了一定的协助义务，但原告不认可物业公司产权人资格，未将物业公司同意装修材料上报建委审批，也没有按照要求交纳装修押金。因此，双方该项事由上均有不同程度的迟延，被告方瑕疵稍大。从迁址注册事实来看，根据合同约定，被告有协助原告办理注册登记的义务，但该义务的实现应以被告满足注册登记的条件为前提，相关政府部门盖章并非被告协助义务的内容，被告已经协助产权方出具了住所地证明，并积极协调产权单位、联系政府有关部门沟通注册事宜，并非怠于履行该方面的协助义务。西红门镇政府虽然暂停办理营业执照，但并非“一刀切”，需要原告方自行协调，从结果上来看，原告没有协调成功，但没有书面申请和书面答复的材料，加之迁税和装修问题迟迟未能协调解决，最终未能迁址注册成功，原告方瑕疵稍大。综上，导致双方合同不能履行的原因在于政府政策因素，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约。当合同目的不能实现时，一方提出解除合同的，应予解除。鉴于枫美文化公司对不能迁址注册的原因及合同不能继续履行的事实为明知，本院认定枫美文化公司2018年11月21日收到解除房屋租赁合同通知的时间为双方合同解除的时间。关于合同解除后的租金损失问题，本院考虑双方在履行合同中的各自瑕疵基本相当，可互相抵消。就政策方面原因导致的损失，本院认定如下：鉴于暂停办理营业执照的时间为2018年6月22日，2018年5月1日至2018年6月21日的租金435714元，应该由原告正常交纳。2018年6月22日至2018年11月21日的租金1274325元，枫美文化公司的损失由双方各自按照50%分担损失，各自应承担637162.5元；2018年11月21日之后的损失，鉴于原告并未实际使用，且已经明确要求解除房屋租赁合同，租金损失由枫美文化公司负担，应该退还原告。经核算，被告应该退还原告租金1985503.5元。同理，押金亦应退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京枫美文化传媒有限公司与北京联通成功汽车销售服务有限公司签订的房屋租赁合同于2018年11月21日解除二、北京枫美文化传媒有限公司于本判决生效后7日内退还北京联通成功汽车销售服务有限公司租金1985503.5元、押金502747元。三、驳回原告联通成功公司的其他诉讼请求。案件受理费60800元，由联通成功公司承担34000元（已交纳）；由北京枫美文化传媒有限公司26800元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李新亮人民陪审员  于 静人民陪审员  李秋生二〇二〇年四月二十五日书 记 员  崔刘畅