福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0922民初2577号 原告:蒋茂福，男，1956年9月3日出生汉族，古田县人，住古田县。 被告:深圳市金东实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区水贝二路56号302室。 法定代表人：余兆祥，总经理。 委托诉讼代理人：邹知兴，福建亚太天正律师事务所律师。 第三人：古田县科达生物化工有限公司，住所地：福建省古田县黄田镇莪洋村谷口湾六岗岭南面。 法定代表人：丁龙龙，总经理。 原告蒋茂福与被告深圳市金东实业有限公司（以下简称“金东公司”）、第三人古田县科达生物化工有限公司（以下简称“科达公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，2019年11月1日第一次公开开庭进行了审理。庭审后，蒋茂福申请追加科达公司为本案第三人，本院依法通知科达公司作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2019年12月9日裁定转为普通程序，2020年3月26日第二次公开开庭进行了审理。原告蒋茂福，被告金东公司的委托诉讼代理人邹知兴到庭参加诉讼，第三人古田县科达生物化工有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋茂福向本院提出诉讼请求：1.判令金东公司复建因保管和使用不当造成灭失的同等面积租赁物归还蒋茂福，或予以折价赔偿416,160元（按每平方600元计算，面积693.6平方米）；2.判令金东公司支付拖欠的租金120,000元及支付代垫款、土地整理等费用28,000元，合计148,000元；3.判令解除蒋茂福与金东公司签订的《租赁合同》；4.判令金东公司承担本案的诉讼费。诉讼中，蒋茂福变更第一项诉讼请求为金东公司赔偿租赁物因保管和使用不当造成灭失的损失164,148元。事实与理由：2011年5月8日，蒋茂福作为承租人与古田县黄田镇莪洋村委会（以下简称“莪洋村委会”）签订了《租赁合同》，莪洋村委会将原为丰华食品厂围墙内面积1500平方米的土地出租给蒋茂福，年租金3000元，租赁期限为25年。后蒋茂福花费50,000元向原丰华食品厂老板江伟华购买了厂房设施。2013年6月15日，蒋茂福作为出租方与金东公司订立《租赁合同》，蒋茂福将上述场地转租给金东公司，合同还约定了租赁物的数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等主要内容。合同生效后，蒋茂福按约定将租赁物交付金东公司使用并收取从2013年6月起至2014年6月止的租金30,000元。2014年5月15日，金东公司因未正当使用、妥善保管租赁物发生火灾，造成仓库灭失。火灾后，金东公司向蒋茂福承诺将在现有的土地上建厂房作为赔偿，并愿意继续履行租赁合同。2014年6月，金东公司按约支付了从2014年7月至2015年6月止的租金30,000元。后金东公司为了扩建厂房，征得蒋茂福的同意，推倒了还保留完好的生活区、厕所，并同时对场地进行修缮和土地平整。期间蒋茂福向郑本泉赔付果树款13,000元以及代为垫付部分的购材款、工资等，合计28,000元。2015年6月起，金东公司未按约支付租金。后蒋茂福通过电话联系金东公司催讨厂房租金并询问是否继续租赁场地等。2019年5月5日，蒋茂福通过微信向金东公司的负责人余主任再次催讨，余主任表示愿意将前期未支付租金偿还并继续租赁场地。综上所述，蒋茂福与金东公司签订的《租赁合同》内容合法，条款齐全，手续完备，是有效的民事合同，合同双方应遵守执行。金东公司故意拖欠自2015年7月起至2019年6月止的租金120,000元，且未按承诺支付蒋茂福代垫款28,000元，经多次催讨后未清偿，其行为明显属违约失信。金东公司在使用承租的仓库及生活用房等租赁物期间，在仓库堆放易燃物品导致失火事件，后因重建而推到厕所、生活区，造成租赁物灭失达600多平方米，应依法承担对租赁物保管与使用不当造成的赔偿责任。由于金东公司拒付租金及因金东公司过错导致标的物的灭失，故要求依法解除蒋茂福与金东公司签订的《租赁合同》并由金东公司赔偿相应损失。 金东公司辩称，1.蒋茂福的诉讼主体不适格。本案讼争所涉的租赁场地、厂房、地面建筑物的所有权人、使用权人存在争议和纠纷，蒋茂福并不当然为该租赁标的物的所有权人、使用权人，诉讼主体不适格。2.蒋茂福的起诉超过诉讼时效。讼争所涉的租赁厂房、地面建筑物己于2014年5月15日发生火灾灭失，现蒋茂福起诉恢复原状、赔偿损失、解除合同，己超过法律规定的诉讼时效；另，蒋茂福诉请支付租金部分诉求也己超过诉讼时效。3.蒋茂福诉请解除《租赁合同》并要求金东公司赔偿损失416,160元，经第二次庭审变更诉讼请求要求赔偿损失164,148元，及支付2015年7月到2019年6月止租金，均没有法律依据。本案讼争所涉的租赁物因莪洋村委会与江伟华、郑本泉对讼争所涉的租赁物存在权属纠纷和争议，蒋茂福尚未交付金东公司使用，不存在金东公司保管、使用不当造成租赁物灭失的问题，2014年5月15日，讼争所涉的厂房、地面建筑物发生火灾灭失，租赁物因不可抗力原因灭失，合同目的不能实现，合同自然终止。且本案租赁物是因第三人的原因造成火灾而灭失，消防部门早已经做出定论，金东公司无需对租赁物的灭失承担法律责任并支付租金。4.蒋茂福请求金东公司支付代垫购物款和土地整理费28,000元，没有事实依据。本案租赁厂房和场地根本没有交付金东公司，金东公司也没有要求蒋茂福代为购物和土地整理，根本不存在代垫购物款和土地整理费28,000元问题。 科达公司书面辩称，1.其不具备本案的诉讼主体资格，其并非本案案涉房屋的承租人，未与蒋茂福签订任何租赁协议，不是合同相对方。根据合同的相对性原则，应当由《租赁合同》的相对方承担责任，与科达公司无关，其并非本案适格主体。2.蒋茂福的起诉已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十六条第三项之规定，本案的事故发生时间为2014年5月15日，已超过诉讼时效。 蒋茂福围绕诉讼请求依法提交了证据有：1、2011年5月8日莪洋村委会与蒋茂福签订的《租赁合同》一份；2、收条两张；3、照片八张；4、2013年6月15日蒋茂福与金东公司公司签订的《租赁合同》一份；5、福建省村集体专用收款票据七张；6、莪洋村村两委会记录一份；7、补偿协议二份；8、微信聊天记录一份；9、福建省闽宁价格认证评估有限公司《价格评估报告书》一份；10、经本院调取的古田县公安消防大队《火灾事故简易调查认定书》一份;金东公司、科达公司未提交证据。本院组织当事人进行了举证质证。科达公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对金东公司认为无异议的证据莪洋村委会与蒋茂福签订的《租赁合同》一份、蒋茂福与金东公司公司签订的《租赁合同》一份、古田县公安消防大队《火灾事故简易调查认定书》一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析、认定如下：对蒋茂福提交的证据1.收条两张具备真实性、合法性，虽未载明丰华厂房是否系江伟华所有，但能证实江伟华收到蒋茂福向其购买厂房等花费50,000元，予以采信；2.照片八张，因双方对《火灾事故简易调查认定书》无异议，照片显示的内容与《火灾事故简易调查认定书》相印证，予以采信;3.福建省村集体专用收款票据七张，具有合法性、真实性，证实莪洋村村委会收取了蒋茂福2014-2018年年度的案涉场地租金，予以采信；4.莪洋村村两委会记录一份证实2011年案涉场地已出租并交付给蒋茂福，符合证据客观性、真实性，予以采信；5.微信聊天记录一份，上载明“福哥，下午在县政府开完会，有时间将几年我哥地租换给您”及“您们还有要那地”、“要的”，该证据来源合法、内容真实，证实2019年5月9日金东公司负责人余主任与蒋茂福之间就案涉租赁物的地租支付及地块使用进行协商，予以采纳；6.补偿协议二张分别系蒋茂福与案外人郑厚亮签订及案外人江伟华与郑本泉签订，且金东公司对此予以否认，真实性无法确定，不予采信；7.福建省闽宁价格认证评估有限公司《价格评估报告书》一份，因评估机构未对现场勘验，该价格评估报告书中又将厂房、宿舍、厕所等建筑物均评估认证为火灾造成的，缺乏客观性，但该评估报告系由评估机构按照理论计算重建修复的计算标准而形成，专业性较强，可予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2011年5月8日，蒋茂福作为承租方与莪洋村委会签订《租赁合同》，莪洋村委会将其6692上坪（原丰华食品厂）场地租赁给蒋茂福使用，出租使用面积为原丰华食品厂围墙内，面积约1500平方米，原丰华食品厂厂房产权由蒋茂福出资向丰华食品厂购买；租赁期限为25年，年租金3000元，每伍年递增500元，自签订合同之日付清当年租金，以后每年租金在合同期起头一个月内付清。后蒋茂福向江伟华购买了原丰华食品厂厂房，江伟华于2011年7月18日、7月30日出具收条两张，上载明收到蒋茂福支付的6692上坪（原丰华食品厂）厂房及建筑物转让款20,000元、30,000元，合计50,000元。 2、2013年6月15日，蒋茂福作为出租方（甲方）与承租方金东公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方同意将6692营房及甲方在2011年5月8日与黄田镇莪洋村委会签订的原丰华食品厂厂房场地租赁合同转租给乙方办厂，双方达成如下协议：“一、该场地厂房租给乙方使用期限为20年，从2013年6月15日至2033年6月15日止。2013年至2018年每年租金30,000元,2018年至2023年增加5%，每年31,500元,2023年至2028年租金增加10%，每年是33,000元，2028年至2033年租金增加为15%，每年是34,500元。二、使用面积约为1500平方米以上为原丰华食品厂围墙内上坪所有土地和厂房及房屋，现有甲方厂房面积600平方米、生活区一座75平方米，厕所1座18平方米，附平面图1份，总计建筑面积约693平方米。甲方必须保证上坪煤渣清理干净，下坪应留正门道路为乙方运货车通行。三、乙方在合同使用期内，应爱护厂房和建筑设施，如建设办公室生活场所需和甲方商量。在合同期满后所建厂房若乙方不续租归甲方所有，不得拆除（除乙方设备及动产设施）。四、乙方在使用期间内应遵守国家法律法规，不得从事违反犯罪和一切不安全行为，否则责任自负，与甲方无关。五、付款方式：每年在6月15日内付清当年承租一年一付，如有拖延甲方有权终止合同。六、在租赁期内如有国土及上级机关单位需征用该地或政策性变动，甲、乙双方应无条件服从并终止合同，乙方不承担任何赔偿责任，甲方应退还多收的租金。七、甲方应保证乙方办理水电事宜，水电费用由乙方自理。如有土地和地面物纠纷造成乙方财产经济损失一切由甲方负责处理，与乙方无关……”。 3、2014年5月15日，案涉租赁物发生火灾，经古田县公安消防大队出具古公消火认简字【2014】第0008号《火灾事故简易调查认定书》认定，起火点为仓库东部墙上闸刀开关，起火原因为闸刀开关接触不良打火引燃易燃物引发火灾，造成直接财产损失为50,000元。 4、金东公司向蒋茂福支付租金从2013年6月至2015年6月止，合计60,000元。 双方的争议焦点：1、蒋茂福是否为本案适格的主体；2、本案是否超过诉讼时效；3、金东公司应否承担租赁物灭失损失的赔偿责任。对此，本院查明、分析和认定如下： 1、关于蒋茂福是否为本案适格的主体问题。 蒋茂福认为，其系基于合同关系起诉金东公司并无不当，符合诉讼主体资格。 金东公司认为，诉争涉及的租赁物场地、厂房、地面建筑物的权属不明确，蒋茂福不具备主体资格。 本院认为，蒋茂福与金东公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且双方均认可协议效力，根据合同的相对性原则,蒋茂福起诉金东公司主体适格，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”规定，未规定出租人必须是租赁物的所有权人或处分权人，蒋茂福将案涉租赁物交付给金东公司使用、收益，并无他人对该场地的权属主张过权利，故蒋茂福具备诉讼主体资格。 2、关于本案是否超过诉讼时效问题。 蒋茂福认为，火灾发生后，金东公司推倒了生活区、厕所，平整了土地并承诺重建厂房，其每年均有向金东公司打电话催讨租金及询问是否继续承租地块等，金东公司均答复会给付其租金并继续履行承租义务及负责厂房重建，因此未超过诉讼时效。 金东公司及科达公司共同认为，案涉租赁物于2014年5月15日发生火灾，蒋茂福要求赔偿租赁物灭失损失已超过两年的诉讼时效；金东公司于2016年6月起未支付租金，根据法律规定，因迟付或者拒付租金的诉讼时效仅为一年，因此，蒋茂福的请求已经超过诉讼时效。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项规定，义务人同意履行义务的诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，本案金东公司负责人在2019年5月5日微信聊天对话中，可知金东公司愿意支付剩余租金并继续使用该租赁地块，符合义务人同意履行义务的情形，可适用诉讼中断的法律规定，因此，本案的诉讼时效未超过法律规定。 3、关于金东公司应否承担租赁物灭失损失的赔偿责任问题。 蒋茂福认为，双方签订《租赁合同》后，其已将案涉租赁物交付金东公司，金东公司已进驻部分机器设备，不存在未交付问题，金东公司作为承租人负有保管租赁物的义务，承租期间发生火灾造成租赁物灭失损失应由金东公司承担，且应金东公司要求推倒生活区和厕所等损失，均应由金东公司承担赔偿责任。 金东公司认为，案涉租赁物未交付即发生了火灾，且火灾事故发生系因第三人原因造成的，金东公司不应承担损失赔偿责任。 本院认为，双方在签订的《租赁合同》后，金东公司依法支付第一年的租金30,000元,蒋茂福同时将租赁物交付金东公司，蒋茂福已履行合同的交付义务，且从庭审第三人答辩陈述，仓库存放货物系金东公司负责人允许其存放和金东公司继续缴纳租金来看，金东公司对租赁物拥有使用权和管理权，因此不存在租赁物未交付的情形，《租赁合同》属于实际履行中。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。金东公司在租赁期间，因允许他人存放易燃物，导致发生火灾，未尽到对租赁物行使消防安全管理职责和必要的注意义务，造成租赁物的灭失，因此，金东公司应当承担因保管不善造成租赁物毁损的损害赔偿责任。另，金东公司将火灾发生后剩余部分的租赁物推倒，又未按约定重建厂房造成了租赁物灭失面积的扩大，金东公司亦应对租赁物灭失的扩大部分承担赔偿责任。综上，蒋茂福主张金东公司承担案涉租赁物全部损毁、灭失的损害赔偿责任应予以支持。金东公司认为火灾事故系第三人原因造成的，但古田县公安消防大队出具的《火灾事故认定书》中并未对事故责任人作出认定。即使责任人为案外的第三人,因火灾事故属于侵权纠纷，本案是租赁合同纠纷，系两个不同的法律关系，金东公司亦应另案起诉。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方根据自愿、平等的原则签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且双方均认可协议效力,当事人应当按照约定履行自己的义务。蒋茂福按约提供了厂房等租赁物供金东公司使用,金东公司未尽到相应义务造成案涉租赁物的灭失，理应赔偿损失并按照合同约定支付相应租金，故蒋茂福请求赔偿案涉租赁物灭失的损害赔偿，合理合法，予以支持。但蒋茂福主张依据【2020】损评第123号价格评估报告书认定损失金额164,148元，因该评估未对现场勘察，仅依照理论计算重建修复费用不够合理，且蒋茂福又未提供充分证据予以证明，故本院以《火灾事故简易调查认定书》的实际损失为基础,综合现场勘查情况以及预期利益等因素予以衡量后酌定案涉租赁物灭失的损失金额为80,000元；金东公司于2019年5月5日表示愿意支付拖欠的租金，根据双方签订的《租赁合同》约定，租赁物一直由金东公司占有使用，故蒋茂福请求支付从2015年7月起算至2019年6月止的租金为120,000元，未超过双方约定且不违反法律规定，予以支持。关于蒋茂福主张返还代垫的果树赔偿、土地整修等费用28,000元的诉讼请求，按双方签订的《租赁合同》中关于“如有土地和地面物纠纷造成金东公司财产经济损失一切由蒋茂福负责处理”的约定，金东公司不承担土地和地面物造成的纠纷损失，且蒋茂福未提交证据证实金东公司有叫其代垫相关款项，故对蒋茂福的该损失请求，不予支持。蒋茂福起诉要求解除双方之间签订的租赁合同,按照双方签订的《租赁合同》约定，金东公司于2015年6月15日未按约支付租金，后经催讨，金东公司于2019年5月5日表示愿意支付拖欠的租金后仍未及时支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定,蒋茂福的起诉状副本送达金东公司之日即2019年10月28日起双方签订的《租赁合同》视为已解除。科达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、深圳市金东实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿蒋茂福租赁物灭失的损失80,000元； 二、深圳市金东实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蒋茂福2015年7月至2019年6月期间的租金120,000元； 三、蒋茂福与深圳市金东实业有限公司签定的《租赁合同》于2019年10月28日解除； 四、驳回蒋茂福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5982元，由深圳市金东实业有限公司负担4300元，由蒋茂福负担1682元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  黄荣峰 审 判 员  彭 雯 人民陪审员  彭凤娥 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  陈海英 书 记 员  陆 倩 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。