黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）黑04民终174号上诉人（一审被告）：赵鹤鸣，男，1983年6月14日出生，汉族，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：王鹤运，系黑龙江王鹤运律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙慧，男，1969年1月23日出生，汉族，系鹤岗电业局职工，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：周庆军，黑龙江畅心律师事务所律师。上诉人赵鹤鸣与被上诉人孙慧因房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2019）黑0403民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵鹤鸣的委托诉讼代理人王鹤运、被上诉人孙慧及其委托诉讼代理人周庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵鹤鸣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重新审理。二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院遗漏重要事实，导致适用法律错误，上诉人和被上诉人在履行双方签订的房屋租赁合同过程中，鹤岗市城市综合执法局的工作人员多次通知被上诉人，将对无照房屋进行拆迁，要求上诉人做好拆迁的准备，并用录像设备对无照房屋及所占土地进行了录像取证;因情况发生变化，上诉人通知被上诉人协商无照房屋拆迁后的租金及补偿问题等事宜，需要签订补充协议。但被上诉人拒绝协商，导致上诉人没有及时按照合同约定支付租金。以上事实说明，双方因发生无照房屋将被拆迁，出现了新的情况，双方在协商被拆迁后重新确定租金等事宜时发生争执，并且，因鹤岗市城市综合执法局经常到上诉人处督促主动拆迁无照房屋，严重影响了上诉人经营，已给上诉人经营造成损失，上诉人才没有按时交纳租金，也就是说上诉人不是无故超期交纳租金，并不适用双方约定无故超期交纳租金，被上诉人有权解除合同的约定。一审法院以该约定判决解除合同，是错误的；一审法院适用法律错误：1、一审法院既然认定双方签订的无照房屋协议无效，却又判决按照合同约定支付租金，是没有法律依据的。有照房屋的租金和无照房屋的租金肯定有区别的，同等条件下，有照房屋的租金比无照房屋的租金要高，另外，有照房屋的拆迁，拆迁部门给予营业损失，无照房屋的拆迁就没有营业损失费，因此，一审法院判决按照合同约定支付租金是没有法律依据的。2、解除合同对双方都是一种损失，法律应当促进交易的成就，而不是阻止交易的成就，除非根本违约，无法履行合同时，法院才能使用解除合同的条款，法院在适用解除合同条款时应当慎重，在本案中，上诉人是有理由超过约定期限交纳租金的，不属于根本违约，也不属于合同无法履行的情形，一审法院判决解除合同，适用法律错误。综上，一审法院认定事实有重大遗漏，并适用法律错误，应当予以改判驳回被上诉人的部分诉讼请求或发回重新审理。另外，2020年1月23日出现疫情，根据国家规定，一切经营场所都得停止，上诉人经营的汽车修理在2020年1月23日也被迫停业，2020年3月7日鹤岗市疫情指挥部解除关于汽车修理行业的禁令，才恢复营业，这期间没有开业是因为不可抗力造成，根据双方合同约定，不可抗力造成的损失，双方各承担对等，本案租金损失由被上诉人承担而营业损失是我们自己承担。孙慧辩称，1.上诉人只是给自己找拖欠租金的借口，完全不符合事实，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求；2.发生疫情实际鹤岗的封城时间是2月份，3月7日上诉人就营业了，租金是按年计算，不是按月计算，合同中明确约定合同因自然灾害等发生的损失双方互不承担责任，所以疫情不能成为上诉人不交租金的借口，请二审法院依法维护被上诉人的合法权益，解除合同让上诉人交纳应交纳的费用，直至其搬离之日止，期间的利息也应由上诉人承担。孙慧向一审法院起诉请求：1、要求被告给付原告2019年9、10、11月份租金，每月租金3万元合计9万元，替被告应缴纳的2019年部分土地租金16260元。2、要求解除合同。事实与理由:2018年10月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租金每年34万元，并约定房屋租金给付方式，如超期付房租，出租方有权收回房屋。后，被告未按约定付房租。一审法院查明事实：原、被告于2018年10月1日原告将位于鹤岗市工农区房屋，建筑面积有房屋产权证的1050平方米，无产权证的大库300平方米、两个平房其中90平方米、60平方米各一个，院1950平方米租赁给被告，租赁期限为十年，自2018年10月1日至2028年9月30日。被告用于汽车修理美容。该合同第3条约定2018年10月1日至2028年9月30日前，每年租金为34万元，每年9月1日交租金，被告向原告缴纳1万元押金;合同第10条付款方式第1条第1款约定2018年10月1日至2018年12月31日付房租10万元，其中1万元为房租押金。第2款约定2019年1月1日至同年9月30日每月付3万元，每月提前一个月付房租，如超期付房租甲方有权收回房屋。第3款约定从2019年10月1日至2028年9月30日房租一年一交，乙方(被告)需提前一个月向甲方付清一年房租34万元。双方亲笔在房屋租赁合同上签字。同时，该合同约定土地费由乙方(赵鹤鸣)负责。租赁期间如政府行为房屋拆迁，甲方不负任何责任。合同签订后，被告自2019年9月后每月租金3万元未再交纳，2019年10月24日，原告代被告缴纳的部分土地费共计16260元。一审法院认为，本案事实清楚，租赁法律关系明确，有双方当事人亲笔签名并认可的房屋租赁合同为证。双方当事人均应按照合同之约定履行自己的义务。关于该房屋租货协议的效力，依据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。就本案租赁协议标的房屋中存在有照1050平方米，无照450平方米。故有照房屋部分，不违反法律规定有效。无照房屋部分，因违反法律规定而无效。因房屋无照部分出租人(原告孙慧)已经在协议中告知承租人(被告赵鹤鸣)，被告赵鹤鸣亦同意使用，则对无照房屋的使用亦应依法按租赁合同之约定计算租金。故本案房屋租金计算方式按合同之约定计算。租赁合同约定2019年1月1日至同年9月30日每月付3万元;2019年10月1日至2028年9月30日房租一年交，每年34万元，每年9月1日交房租。被告未交纳2019年9月份房租，应当交纳，为3万元。次年(2020年度)房租依照第2款约定2019年1月1日至同年9月30日每月付3万元，每月提前一个月付房租，如超期付房租甲方有权收回房屋。第3款约定从2019年10月1日至2028年9月30日房租一年一交，乙方(被告)需提前一个月向甲方付清一年房租34万元。双方亲笔在房屋租赁合同上签字。同时，该合同约定土地费由乙方(赵鹤鸣)负责。租赁期间如政府行为房屋拆迁，甲方不负任何责任合同签订后，被告自2019年9月后毎月租金3万元未再交纳2019年10月24日，原告代被告缴纳的部分土地费共计16260本院认为，本案事实清楚，租赁法律关系明确，有双方当事人亲笔签名并认可的房屋租赁合同为证。双方当事人均应按照合同之约定履行自己的义务。关于该房屋租赁协议的效力，依据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。就本案租赁协议标的房屋中存在有照1050平方米，无照450平方米。故有照房屋部分，不违反法律规定有效。无照房屋部分，因违反法律规定而无效。因房屋无照部分出租人(原告孙慧)已经在协议中告知承租人(被告赵鹤鸣)，被告赵鶴鸣亦同意使用，则对无照房屋的使用亦应依法按租赁合同之约定计算租金。故本案房屋租金计算方式按合同之约定计算。租货合同约定2019年1月1日至同年9月30日每月付3万元;2019年10月1日至2028年9月30日房租一年一交，每年34万元，每年9月1日交房租。被告未交纳2019年9月份房租，应当交纳，为3万元。次年(2020年度)房租依照约定应予缴纳。因被告至今未交房租，原告依法有权对合同有效部分解除合同。合同解除前，被告因仍占用使用租赁的房屋，应当依法支付房屋租金。合同解除后，本院酌定被告应于3个月内搬离房屋，被告在占用房屋期间，应按合同约定的房屋租金计算标准支付原告逾期腾房占用使用费。合同无效部分，被告因亦实际使用无照房屋，按合同约定计算房屋租金及逾期腾房占用使用费。综合以上房屋租金，被告应支付原告欠交2019年9月租金3万元及之后自2019年10月1日至实际搬离之日，按年租金34万元计算。关于土地年租金，被告依约定应当缴纳，其未缴纳，原告代缴土地年租金后，有权向被告追偿占用房屋期间的土地年租金，被告应偿还的土地年租金数额计算方式为:被告实际占用房屋期间(年)×土地管理部门实际收费数额(/年)。现原告已代缴2019年度土地年租金16260元，被告应当向原告偿还。若超出上述被告应偿还的土地年租金数额计算总额，被告有权另行主张权利要求返还;若不足上述被告应偿还的土地年租金数额计算总额，原告可另行主张权利。关于被告赵鹤鸣提出应当按合同有效部分支付租金的抗辩主张，因法律规定无效部分可参照合同约定计算占用费用(前文已述)，本院依法不予支持。关于被告赵鹤鸣提出房屋将拆除，收到相关部门的通知，影响生意并要求减少租赁费的抗辩主张。因在租赁合同中，双方明确约定“租赁期间如政府行为房屋拆迁，甲方(原告)不负任何责任”，故原告已将相关租赁标的物存在可能的情况予以告知，且相关部门通知行为亦无法构成法律上影响经营的事实，对其抗辩主张不予支持。另，被告赵鹤鸣勝出房屋时应与原告孙慧交接，原告孙慧应当配合并按实际情况退还押金，双方发生争议均可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决：一、2018年10月1日原告孙慧与被告赵鹤鸣签订的房屋租赁合同，关于无房屋所有权证的房屋大库300平方米、两个平房90平方米、一个60平房米部分无效；二、解除2018年10月1日原告孙慧与被告赵鶴鸣签订的房屋租赁合同关于有房屋所有权证的房屋1050平方米部分；三、被告赵鶴鸣于本判决生效之日起3个月内騰出此房屋;四、被告赵鹤鸣于本判决生效之日起10日内支付原告孙慧施欠的房屋租金3万元，及自2019年10月1日至实际搬离之日，按年租金34万元计算的房屋租金;五、被告赵鹤鸣于本判决生效之日起10日内偿还原告孙慧代缴的土地年租金16260元;六、驳回原告孙慧其他诉讼请求。案件受理费7093.90元，减半收取3546.95元，由被告赵鹤鸣承担。本院二审期间，各方均未提供新的证据，本院审理认定的事实与一审一致。本院认为，上诉人的上诉请求不能成立，原判决应予维持。本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，对于有照房屋部分有效；对于部分无照房屋的租赁，上诉人在签订合同时明知，应依租赁合同约定给付租金；双方对所欠租金数额无异议，上诉人无正当理由未给付租金，按合同约定，被上诉人有权解除合同，上诉人应支付所欠租金；对于上诉人提出因疫情导致不能营业的损失问题，参照双方合同十一条约定，双方互不承担责任，故上诉人该上诉理由不成立。一审判决正确，应予维持。综上，赵鹤鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3265.00元由上诉人赵鹤鸣负担。本判决为终审判决。审判长 高 琳审判员 刘延霞审判员 刘延鑫二〇二〇年四月二十七日书记员 陈 静