福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终1498号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈良玉，女，1970年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人陈良玉商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持欣盛丰公司的全部反诉请求并驳回陈良玉的全部诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由陈良玉承担。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定陈良玉应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。1.欣盛丰公司与陈良玉签订的合同及其附件六明确约定了陈良玉应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年10月15日前付人民币贰拾玖万柒仟柒佰零捌元整，余款计人民币陆拾柒万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2.根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，陈良玉认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由陈良玉承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用错误。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，陈良玉对其主张负有举证义务，陈良玉举证不能应承担举证不能的不利后果。由此可见，陈良玉应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，陈良玉不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。一审法院判定欣盛丰公司承担举证责任，即欣盛丰公司应证明陈良玉何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院认为合同及附件六未约定陈良玉应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1.合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，陈良玉应于合同签订之日（2014年10月15日）起60日内即2014年12月14日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定陈良玉应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是根据如上所述，合同已明确陈良玉应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），陈良玉应当在合同签订之日起60日内付清购房款。2.本案讼争商品房签订合同的时间为2014年10月15日，根据双方签订的合同及补充协议约定，陈良玉应于2014年10月15日前付人民币贰拾玖万柒仟柒佰零捌元整，余款计人民币陆拾柒万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然欣盛丰公司于2016年8月10日才收到按揭部分购房款人民币67万元，按揭到账晚于合同约定的交房时间（2015年12月31日），显而易见陈良玉支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，陈良玉应向欣盛丰公司支付违约金，欣盛丰公司一审已向陈良玉主张该权益。3.作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于陈良玉，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”按照合同约定支付购房款是买受人即陈良玉的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定陈良玉将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定陈良玉的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便陈良玉签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，陈良玉也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限。根据各银行审核实践，合同签订之日起60日内支付按揭款是公平、合理的。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。由此可见，不论是依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），陈良玉应当在合同签订之日起60日内即2014年12月14日前付清购房款，陈良玉至2016年8月10日才付清按揭款，按揭到账晚于合同约定的交房时间，显而易见支付购房款逾期，不论是依据合同约定还是日常交易惯例均是先交款后交房，一审法院基于合同未明确约定付款时间，进而机械认定陈良玉不存在逾期付款的事实系事实认定错误且违反了民事活动的公平原则，请求法院依法予以纠正。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月9日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，继续构成逾期交房，该事实认定错误。陈良玉并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但陈良玉拒绝办理。既然陈良玉未于2018年11月9日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误的。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月9日违约金为人民币102286.74元，超过了合同总价款的5%即48385.4元（967708元×5%=48385.4元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了陈良玉的实际损失，违反了公平原则。即便陈良玉的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2000元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2903.13元（每日违约金96.771元，一个月的违约金2903.13元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，欣盛丰公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即48385.4元，即便参照租金损失，亦应给予调低。一审法院任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，违反了公平原则及诚实信用原则，应予以纠正。五、欣盛丰公司向陈良玉主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。1.有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式进行约定，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请陈良玉注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。附件六第十二条第二款“根据当事人意思自治的合同基本原则……，均是出卖人与买受人之间自愿协商的结果，是双方的真实意思表示，并不违背合同第二十二条关于补充协议签订原则的规定，买受人明确且清楚指定各方所享有的一切权利、……尽管这些内容已经突出显示或并未突出显示,出卖人均已向买受人做出详尽而清楚的说明与提醒”说明陈良玉已经详细阅读协议内容且与欣盛丰公司进行了充分协商，并由双方签字或盖章。如陈良玉对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费欣盛丰公司与陈良玉以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与陈良玉双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。2.欣盛丰公司向陈良玉主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。《商品房买卖合同》合法有效，附件六第四条第三、第四款对双方均有约束力。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第三款、第四款的约定，陈良玉未在通知书载明的时间内办理交房手续，应向欣盛丰公司支付逾期收房违约金及代保管。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的义务，陈良玉不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，陈良玉收房逾期，应承担相应的违约责任。在陈良玉逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，所以该期间小区的安全管理、保洁、绿化、设备维护等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求陈良玉支付该期间的代保管费合法有据。涉案房产毁损、灭失的风险不是代保管的应有之义，毁损、灭失风险本不应由欣盛丰公司承担。一审法院以房产的毁损、灭失欣盛丰公司无需承担责任，认定欣盛丰公司主张逾期收房违约金和代保管费没有事实与法律依据，认定错误。涉案房产2018年6月11日已达交付条件,欣盛丰公司多次通知陈良玉交房,在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论欣盛丰公司通知交房的事，但陈良玉至今未收房，其应向欣盛丰公司支付从2018年6月11日起（最迟不应超过2018年11月9日起）到实际收房期间的逾期收房违约金及代保管费。 陈良玉辩称，一、欣盛丰公司主张陈良玉需向欣盛丰公司支付违约金没有合同依据，且欣盛丰公司也无权以上诉人存在应付未付违约金而拒绝交房。1.根据谁主张谁举证的原则，欣盛丰公司如认为陈良玉逾期提交按揭资料，那么应当由主张一方即欣盛丰公司承担举证责任，但本案中欣盛丰公司有任何证据证明陈良玉有逾期办理贷款材料。从本案结果来看，欣盛丰公司均有收到按揭款，即证明陈良玉均已完整向欣盛丰公司提交了完整的按揭资料，如果是按揭资料不齐，那么结果是按揭款都不会发放，欣盛丰不能以按揭款发放时间的长短来简单判断陈良玉就存在逾期提交按揭资料。如已生效的厦门市中铁源昌置业有限公司与姜云荣等系列案件中（2014）湖民初字第1393、1396、1398、1399、1400、1401号等），一、二审法院都是认定在业主全额支付购房款后，开发商如认为业主逾期付款应当承担举证责任。同样，本案中，陈良玉已经提交了完整的按揭资料，已经履行了合同义务，若欣盛丰公司认为陈良玉逾期提交按揭资料，应当由欣盛丰公司承担举证责任。2.欣盛丰公司如业主逾期提交按揭资料，本案合同签订的时间一般是2016年之前（本案合同实际签订时间是2013年），且在合同履行过程中，陈良玉从来都不知晓、欣盛丰公司也从来没有催告过陈良玉有存在逾期付款情况，因此，关于欣盛丰主张陈良玉逾期付款应支付违约金也超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。3.欣盛丰公司主张逾期付款违约金属于不确定之债，是否存在违约、是否陈良玉应承担违约金，欣盛丰公司应当另案起诉，根据不诉不理的法律原则，欣盛丰公司的该抗辩不属于人民法院本案的审理范畴。4.违约金并非主合同义务，即便业主有拖欠欣盛丰公司违约金，欣盛丰公司也不能以非主合同义务作为抗辩拒绝交房的理由。5.合同附件六关于没有付清违约金前可以拒绝交房的条款属于格式合同，损害业主的权益，且与主合同二十二条相冲突，为无效条款：（1）合同附件六未能充分提示业主注意，减轻或免除应由开发商承担的责任或加重买受人责任的、排除买受人主要权利的内容属于合同法所约定的格式条款，应认定无效。主合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中应当有买受人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”（2）本条款是附件六的内容与主合同冲突时候的适用条款，即附件六的内容不是针对主合同进行补充约定，而是进一步加重了业主责任的，那么该条款就属于无效条款。也就说该条款明确约定，附件六不得加重业主责任，附件六加重了业主责任，就属于与本条款相冲突，就应当认定无效，当然属于客观确实需要特殊约定但开发商如果进尽到了充分合理提示义务后与业主充分达成的条款我们认为还是应当除外。关于这个这个条款，最新的商品房买卖合同示范文本，最新示范文本的法律后果直接约定为的法律后果为无效。二、欣盛丰公司主张陈良玉逾期付款，没有合同依据。1.本案讼争合同并未约定按揭款应在何时支付给欣盛丰公司。2.欣盛丰主张交易惯例，欣盛丰公司均提交任何证据予以证明，另外，关于付款期限问题，业主与开发商签订合同时间、购房单价、商品房交付时间也都不尽相同，不存在惯例问题；3.不能将其他开发商、其他业主的交易内容作为交易惯例，所谓惯例是指同一交易主体买方与卖方之间的存在先前的交易习惯，而不是不同的买卖双方之间的纵向比较，按照欣盛丰公司的逻辑，后买卖的业主是否也可以要求开发商按照之前更低的销售价格来执行，难道这不是交易惯例？三、逾期交房违约金计算至2018年12月11日认定事实清楚证据充分应当予以维持。法院受理的（2018）闽02民终5463号2019年01月08日一案，该案查明并认定：“根据江慧珍提供的电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知江慧珍于收到该通知书后3日内完成收房手续，此后江慧珍接收了案涉房屋。因上述通知书于2018年12月9日被签收，故应认为欣盛丰公司已于2018年12月12日完成交房义务。”陈良玉与江慧珍同属同一楼盘相同情况，该案审理查明的事实可以作为本案定案的依据。四、本案不存在任何诉讼时效问题。陈良玉的一审诉讼请求不存在超过诉讼时效。鉴于欣盛丰公司的违约行为是一个持续性违约行为，而不是多次行为，故本案违约金的具体金额无法确认，无法确知何时终止计算，故陈良玉无法确知其权利知道或者应当知道被侵害的时间，故本案不存在诉讼时效争议。而且根据诉讼时效司法解释，只有分期债务才存在分段计算诉讼时效的法律适用依据，本案的逾期交房违约金是一个整体债权并非一笔一笔的单一债权，不适用关于分期债务中分段计算诉讼时效的法律依据。 陈良玉向一审法院提出诉讼请求：1.欣盛丰公司向陈良玉支付逾期交房违约金人民币（币种，下同）104222元（以房款总金额967708元为基数，自2015年12月31日之次日起按每日万分之一暂计算至2018年12月12日）；2.本案诉讼费、保全费由欣盛丰公司承担。 欣盛丰公司提出如下反诉诉求：1.判令陈良玉立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款逾期提交按揭贷款资料违约金14070元；2.判令陈良玉立即向欣盛丰公司支付逾期付款违约金6901元；3.判令陈良玉立即向欣盛丰公司支付代保管费以已购房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日止（暂计至2019年12月23日代保管费为39579元）；4.本案本诉和反诉的诉讼费用均由陈良玉承担。 一审法院认定事实如下：2014年10月15日，陈良玉与欣盛丰公司签订编号为03177518《商品房买卖合同》（以下简称合同）。同日，双方又签订附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，陈良玉购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼B梯5跃6层507室商品房，建筑面积为100.52平方米，总价款为967708元。合同第六条第3款约定，买受人于2014年10月15日前支付了297708元，余款670000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管 理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降 雨、六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 合同签订后，陈良玉已经向欣盛丰公司支付了全部购房款。2017年9月28日，欣盛丰公司向陈良玉发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月21日办理收房手续。2018年11月5日，欣盛丰公司向陈良玉发出《催告收房通知书》，通知其于收到通知书之日起3日内办理收房手续，2018年11月6日，《催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向陈良玉发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到通知书之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，《催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收。 另查明，2014年10月15日至2015年12月31日期间，厦门市同安区大风大于或等于六级共17天。2017年9月30日，欣盛园1#楼-8#楼通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7-8#楼及地下室）通过厦门市公安消防支队消防验收。 一审法院认为，陈良玉与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据陈良玉与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈良玉使用。但截止2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月5日通知陈良玉交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，客观上确实会给施工造成一定阻碍，酌情认定欣盛丰公司可顺延交房17天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向陈良玉寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向陈良玉发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续，2018年12月9日《再次催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收，虽非陈良玉本人签收，但欣盛丰公司依据双方签订的合同存留的地址、联系信息邮寄快件，且无证据证明陈良玉告知欣盛丰公司更换联系方式，可以认定他人代收快递的行为得到了陈良玉的认可，因此陈良玉于2018年12月9日收到《再次催告收房通知书》。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为1074天，扣除可顺延交房的17日，其余1057日应当按照陈良玉已付购房款967708元的日万分之一即96.7708元/日向陈良玉计付违约金102286.74元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，因双方有合同约定，故该辩解意见不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。 欣盛丰公司以陈良玉签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明陈良玉逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求陈良玉承担逾期付款的违约责任，证据不足，亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求陈良玉支付逾期收房的代保管费的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向陈良玉支付逾期交房违约金人民币102286.74元；二、驳回陈良玉的其他诉讼请求；三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 本案一审本诉受理费人民币2385元，适用简易程序减半收取1192.5元，由陈良玉负担25元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担1167.5元；反诉受理费人民币2385元，减半收取1192.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明合同附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”及“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍”报道失实外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，欣盛丰公司提交如下证据;1.商品房买卖合同（03177628）及个人借款凭证；2.商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业主吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。3.（2016）闽民再188号民事判决书，拟证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。陈良玉质证认为，对证据1、2的真实性无异议，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。对证据3的真实性无异议，但与本案无关，不能以此证明欣盛丰公司存在逾期收房的情况。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于陈良玉应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定陈良玉付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张陈良玉存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明陈良玉提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明陈良玉应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向陈良玉主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向陈良玉主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月5日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月10日陈良玉签收《再次催告收房通知书》后，认定陈良玉主张的逾期交房违约金计算至2018年12月10日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照陈良玉已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。欣盛丰公司上诉主张以租金标准调整违约金标准，缺乏事实和法律依据，故不予采纳。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定陈良玉未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确陈良玉未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自陈良玉应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由陈良玉承担。因此，欣盛丰公司要求陈良玉支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4720元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  章 毅 二〇二〇年四月十四日 代书记员  朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。