广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7004号原告：陈艳芳，女，1975年10月3日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：付鹏，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨木青，广东品峰律师事务所实习律师。被告：冼锋，男，1977年12月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告陈艳芳诉被告冼锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳芳及其委托诉讼代理人付鹏到庭参加了诉讼，被告冼锋经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商铺买卖合同》并交付位于广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、10、12号首层49号价值270000判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更其诉讼请求如下：1.请求法院判令解除原告与被被告签订的两份《商铺买卖合同》（广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街l巷4、6、8、10、12号首层49号铺及广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷10、12号三层74号铺）；2.请求法院判令被告返还原告已支付的合同价款205574元；3.请求法院判令被告支付合同违约金27000元；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年9月2日，原告与被告就商铺买卖分别签订了编号为“穗房合字××号”、“穗房合字××号”的《商铺买卖合同》，约定被告以100000元的价格将广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷10、12号三层74号铺(以下简称74号铺)出售给原告，以270000元的价格将广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、10、12号首层49号铺(以下简称49号铺)出售给原告。原告并在合同签订后就74号商铺向被告支付了50000元房款（含定金）、律师费1300元及税费3878元，就49号商铺向被告支付了140000元房款（含定金）、律师费1300元及税费9096元。后因原约定出售的74号商铺因客观原因被改造成停车场，原、被告协商同意原告就74号商铺支付的款项转为49号商铺的购房款，原告合计支付了49号商铺购房款205574元。但之后，被告并未依照合同约定办理商铺过户手续，原告亦无法联系上被告。在诉讼过程中，原告发现被告名下位于广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街l巷4、6、8、10、12号首层49号铺涉多轮查封且有抵押，并且被告现下落不明，案涉《商铺买卖合同》已无法实际继续履行。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。根据双方《商铺买卖合同》第十五条的约定，原告要求被告返还合同价款并承担相应的违约责任。望判如所请。被告冼锋无答辩，亦没有提交相关证据材料。原告陈艳芳围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：2010年8月29日，广州市火域房地产代理有限公司（以下简称火域公司）向陈艳芳出具《收据》（NO.5028459、NO.5028454），确认收到陈艳芳交来购买鸿城大街环球数码港首层49号铺临定10000元和74号铺临定10000元。2010年9月2日，冼锋作为出卖人，火域公司作为出卖人的委托代理人，陈艳芳作为买受人，签订编号为穗房合字××号《商铺买卖合同》，约定：由买受人购买广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、10、12号首层49号铺（即49号铺），建筑面积共18.72平方米，套内面积10.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.53平方米，该商铺属现房，按套出售，房价款总金额为270000元；买受人于2010年9月10日前支付全部房价款的52%（包含定金）计140000元，余下房价款130000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；出卖人应于2013年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续；出卖人未按合同规定的时间办理商铺的涂销抵押手续或申办商铺的交易过户手续的，均按下列方式处理：逾期不超过15日的，自合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的办理期限届满第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。同日，冼锋作为出卖人，火域公司作为出卖人的委托代理人，陈艳芳作为买受人，签订编号为穗房合字××号《商铺买卖合同》，约定：由买受人购买广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷10、12号三层74号铺（即74号铺），建筑面积共7.68平方米，套内面积4.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.28平方米，该商铺属现房，按套出售，房价款总金额为100000元；买受人于2010年9月10日前支付全部房价款的50%（包含定金）计50000元，余下房价款50000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。该合同其它约定与前述49号铺的《商铺买卖合同》约定一致。签订合同当日，火域公司出具《收据》（NO.9016143、NO.9016144）,确认收到陈艳芳交来购买49号铺补定40000元和74号铺补定10000元。2010年9月6日，火域公司出具《收据》（NO.5030511、NO.9015875、NO.5030510、NO.9015874））,确认收到陈艳芳交来购买49号铺律师费1300元、首期款90000元和74号铺律师费1300元和首期款30000元。2010年11月22日，火域公司出具《收据》（NO.5012770、NO.5012771）,确认收到陈艳芳交来购买49号铺税费9096元和74号铺税费3878元。2019年6月4日，陈艳芳以冼锋未按合同约定办理涉讼商铺过户手续为由提诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它方式无法与冼锋取得联系，故本院依法向冼锋发出应诉公告，现公告期限已届满，未见冼锋与本院联系。庭审中，陈艳芳称签订49号铺和74号铺的《商铺买卖合同》后，其方共计向冼锋支付了49号铺的购房款、律师费、税费等款项共计150396元，74号铺的购房款、律师费、税费等款项共计55178元，其在办理商铺交接手续时，被冼锋一方告知74号铺因客观原因被改造成停车场，无法向其方交付，因此双方约定就74号铺已支付的款项55178元转为49号铺的购房款，即49号铺已付款项共计205574元；但之后冼锋一直未能向其方交付49号铺，其方亦无法联系上冼锋和火域公司相关人员，现其方得知商铺已被多轮查封且有抵押，案涉合同实际无法继续履行，故其方主张冼锋返还已付款项205574元，并按照49号铺房价的10%支付违约金27000元。另查明，根据本院向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局查询涉讼商铺的产权登记以及房地产他项权利、房地产查封明细载明，49号铺办理了最高额抵押，起始日期为2012年4月26日，借款金额为17000000元，自2014年起被查封以及多个案件轮候查封；未查询到74号铺的产权登记资料，番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷10号、12号银苑大厦3楼均登记为停车场，显示有多个车位，亦办理了抵押登记，也存在自2014年起被查封和多个案件轮候查封的情况；上述商铺及车位的权利人均登记为冼锋。本院认为：陈艳芳与冼锋签订的两份《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。火域公司作为冼锋的委托代理人与陈艳芳签订两份《商铺买卖合同》及收取购铺的相关款项，相应的法律后果应由冼锋承担。陈艳芳主张签订两份《商铺买卖合同》后被告知74号铺因改造为停车场而无法向其方交付，因此双方约定将74号铺所付款项转为49号铺的购房款。陈艳芳对此未能提交相关的证据予以证实。但无论陈艳芳所述是否属实，根据《商铺买卖合同》约定冼锋应于合同生效后210个工作日内申办商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，陈艳芳有权单方提出和决定解除合同。74号铺和49号铺的《商铺买卖合同》于2010年9月2日签订，故冼锋最迟应于2011年7月8日前申办涉讼商铺的交易过户手续，现冼锋至今未能依约履行上述合同义务，已逾期超过15天，鉴于49号铺现存在查封和抵押的情况，而74号铺未查询到产权登记信息，74号铺所在银苑大厦3楼基本为停车场并且亦存在查封和抵押的情况，故对陈艳芳要求解除两份《商铺买卖合同》的诉请，符合合同约定，本院予以支持。陈艳芳提供了收据用以证明其已实际支付了两个商铺购铺款190000元、税费12974元和律师费2600元，合计205574元，在《商铺买卖合同》解除后，冼锋应全部向陈艳芳返还。关于违约金的问题，根据合同约定，冼锋逾期申办交易过户手续超过15日的，陈艳芳有权单方提出和决定解除合同，若陈艳芳决定解除合同的，冼锋应按房价款10%的标准向陈艳芳计付违约金。现陈艳芳主张冼锋以49号铺房价款的10%向其支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因此，冼锋应向陈艳芳支付解除合同的违约金为27000元（270000元×10%）。冼锋经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告陈艳芳与被告冼锋就位于广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、10、12号首层49号铺和广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷10、12号三层74号铺于2010年9月2日签订的两份《商铺买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告冼锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈艳芳返还款项205574元；三、被告冼锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈艳芳支付违约金27000元。如果被告冼锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由被告冼锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  王小敏人民陪审员  李兆乾二〇二〇年四月十七日书 记 员  罗嘉敏