广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初181号原告：廉江市一象物业服务有限公司，住所地廉江市石城南屯三队85号，统一社会信用代码914***********678T。法定代表人：陈飞龙，该公司经理。委托诉讼代理人：李广福（该公司职员），男，1974年2月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住址：廉江市**********，公民身份号码：440************612。被告：揭育超，男，1988年5月7日出生，汉族，广东省廉江市人，住址：廉江市**********城广场三单元703房，公民身份号码：440************713。原告廉江市一象物业服务有限公司诉被告揭育超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告廉江市一象物业服务有限公司的法定代表人陈飞龙的委托诉讼代理人李广福、被告揭育超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廉江市一象物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付自2018年8月至2019年12月的物业管理费（含公共、水电分摊费）共2229.5元；2、请求判决被告支付滞纳金共501.62元给原告；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系廉江市南城广场三单元703房的业主，2012年11月10日，原告与被告签订《南城广场前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，住宅物业管理费按照建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方1.2元计收，按建筑面积计算，被告名下的703房建筑面积为98.88平方米。另外，住宅电梯电费、住户应分摊的公共水、电费按照建筑面积根据实际使用量分摊。协议约定物业管理服务费、公共水电分摊及电梯电费按月收取，每次交纳费用时间为当月的10日前。根据《南城广场前期物业服务协议》第十条第三款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费额的千分之一交纳违约金，逾期三个月仍不缴交的，甲方有权采取包括但不限于暂时停止为乙方服务，在小区公示乙方欠费情况或甲方认为必要的法律措施进行催收”。合同生效后，原告为被告提供完善的物业管理服务，按时在每月向被告送达《廉江市一象物业缴费通知单》，自2018年8月至2019年12月，被告共拖欠物业管理费2229.5元（其中管理费1899.2元、公共分摊费330.3元），滞纳金501.62元，合计2731.12元（详见原告提供的证据《欠费业主信息表》）。经原告多次催收，被告至今未付。目前，因被告等业主欠缴物业管理费，物业管理公司经营困难，给其他业主带来不便，被告的拖欠行为引来其他业主的不满，导致邻里不和谐，造成非常恶劣的影响。原告认为，被告拒不履行协议的行为，严重侵犯了原告的合法权益，应当依法承担违约责任，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。在此提醒被告以后自觉缴纳物业管理费，避免累讼。被告揭育超辩称：一、一象公司违反合同，侵犯业主权利。1、被答辩人一象公司违反《城南广场前期业物业服务协议》在先，侵犯业主权利。一象公司占用物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，私自改变物业用房用途：一、一象公司该行为经业主多次投诉到廉江市住建局，根据“廉住建函【2018】695号”廉江市住建局作出决定，对一象公司出租一楼公共通道给他人搭建的铁皮屋认定为违建（已拆除）。二、一象公司利用管理南城广场物业的便利，利用物业共用部位未经报批私自改建公共平台，进行出租经营牟利，并私自改变物业用房用途，其行为经“廉江12345”认定为一象公司违建，并责令其进行整改，但一象公司至今仍未执行整改。一象公司利用业主不懂法和善良的本性，赤裸裸侵害业主权利来谋取私利，其行为与物业管理服务精神背道而驰，违反了双方签署的《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款第9项“不得占用本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能”，答辩人揭育超不交物业服务费合理合情合法。2、被答辩人一象公司未经业主同意，未办理相关手续，出售电梯空间给他人发布商业广告，私自利用牟利，所得收入未向业主公布，其行为严重侵害了业主权利。虽然双方签订的《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款规定“物业共用部位的使用统一由甲方合理安排，其收益用于小区文化活动开支及补充物业服务费用不足”，但根据国务院制定的物业管理条例第五十四条规定“利用物业共用部位，公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”，《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款规定违反了行政法规的强制性规定，且侵犯南城广场业主们的公共利益，依照《合同法》第五十二条的规定，该条款属无效。一象公司无权出租使用业主共有部位，也无权享受共有部位的收益。《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款关于“补充物业服务费用不足”约定更是荒谬，一象公司是商业公司，自负盈亏是市场商业经营之道，不能通过约定侵害业主权益的方式抵御其商业风险。二、一象公司违反合同，未依约履行物业义务。1、一象公司人员未定期检查、维护公用电梯，也没有作检修记录、导致电梯在保修期内出现大故障，违反了《南城广场前期物业服务协议》第四条第二款“定期检查和维护，维护公共部位、共用设施设备正常使用，设施运行正常维护良好，做到保养。检修记录齐全”的规定。电梯是业主长期使用的设施，事关人身安全，一象公司没有定期检查、维护公用电梯，导致电梯出现大故障需要维修，同时也没有张贴记录告知业主电梯维护情况，未尽其应有的物业服务义务。2、一象公司未尽南城小区安全保障义务，擅自任由外来人员到本小区住宅内进行商业宣传活动，如派发广告单等，根据《南城广场前期物业服务协议》附件一《南城广场临时管理规约》第五条第六款第6、7项的规定“尚未办理入住手续和领取智能卡的业主，其他需要进入小区参观的客户由物业公司开具出入证明”“来访人员由业主陪同进入小区或业主电话通知门岗方可通行，否则不准进入小区”，一象公司违反管理规定放任外来人员进入小区，影响了小区业主的人身财产安全。同时根据《南城广场前期物业服务协议》第八条第三款“甲、乙双方在本物业区不存在人身安全、财产（物）保管或保险关系”的规定，一象公司试图通过约定免除本属于其的安保义务。3、一象公司未按照相关规定，擅自加价提高物业服务收费标准，违反《南城广场前期物业服务协议》。近期，一象公司欲将物业费标准由1.2元每方提高到1.6元每方，根据《南城广场前期物业服务协议》第五条第十二款“物业服务费用标准按政府指导价调整，报市物价局备案并向全体业主公告后执行”的规定，物业提高物业收费标准没有按照政府指导价调整，私自调整，也没有到物价管理部门备案。4、一象公司违反协议约定，重复收取公摊面积费用。根据《物业服务管理收费办法》第九条第二款“包干制是指由业主向物业管理企业可支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业管理企业享受或者承担的物业服务计费方式。”根据一象公司与业主签订的《南城广场前期物业服务协议》约定，一象公司明显实行的物业服务费用属于包干制。根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定可知道，共用设施日常运行的费用属于物业服务成本，结合《南城广场前期物业服务协议》第五条第三款“物业服务费收费的建筑面积（含公共分摊面积）最后以房地产权属证书为准……”以及第四款的规定，电梯电费和公共水、电费已经包含在物业服务费收费的建筑面积（含公共分摊面积）里面了，实质就是公摊面积电费水费已经包含在物业服务费按每月每平方1.2元的标准里，物业服务公司按照这个标准，再乘以业主建筑面积就是业主应交的费用，一象公司存在重复收取物业管理费用。5、私下打包售卖小区配套车位，在未通知小区业主的情况下，违规将地下车库打包全部私下卖给单个人（有可能非小区业主），导致停车费任意涨价，涨幅30%-40%，严重伤害全体小区业主权益，面对业主的质疑，开发商/物业认为小区业主对地下车库归属没有知情权，在向业主出示地下车库产权时，并故意将产权业主名字涂抹掉。6、南城广场的部分外墙瓷片从2015年就已经脱落，多名业主曾无数次反映了该情况至今，一象物业都不曾有进行修复或者其他处理，严重威胁业主出入安全。甚至一象物业管理人员还声称这些不在他们物业管理范围之内，他们无需进行任何处理。综上，一象公司侵犯业主权利、违反协议约定在先，在未能改正、执行“廉江12345”整改、改善物业服务前，答辩人有权拒交相关物业管理费用。原告廉江市一象物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、廉江市一象物业服务有限公司《营业执照》，证明原告诉讼主体资格等情况；2、合同编号为B201230703的《商品房买卖合同》，证明廉江市南城广场三单元703房权属人系被告揭育超；3、《南城广场前期物业服务协议》，证明被告与原告于2012年11月10日签订物业服务协议，对该物业管理的内容、收费、违约责任均作出了约定；4、三单元703房《欠费业主信息表》，证明截止至2019年12月31日，被告物业管理费、公共分摊费及滞纳金的欠缴总额及计算方式；5、2019年12月1日《廉江市一象物业缴费通知单》，证明原告每月按时向被告送达《缴费通知单》，2019年12月1日的《缴费通知单》上写明欠物业管理费、公共公摊费及滞纳金的总金额为2731.12元，并通知被告按时缴费等情况。被告揭育超为其诉讼主张向本院提供的证据有：1、照片三张，证明外墙瓷砖跌落；2、垃圾照片，证明原告管理不到位；3、通告、物业服务费变更协议书、自愿提供物业公司以往运行的账务数据参考，证明原告重复收取物业费，业主没有开会签名就变更服务费是属于强制性收费；4、短信、政府复函，证明原告违建，侵犯业主权益。经庭审质证、认证，被告揭育超对原告提供的证据均无异议。原告廉江市一象物业服务有限公司对被告揭育超提供的证据1有异议，照片中的位置没有修复好属实，但照片是2019年拍摄的，因为该瓷砖是2018、2019年跌落。对证据2有异议，我们有指定的垃圾桶位置给业主放置垃圾，每天早上7时30分至8时左右物业公司派人送到指定的环卫处指定的地点，图中的垃圾是个别业主不按时丢弃垃圾所以造成部分业主将垃圾丢弃在大楼门口。大堆的垃圾是市政公园的垃圾，不是物业公司管理的范围，也不是物业公司将垃圾丢弃在该处的，是其他居民私自将垃圾丢弃在该处。对证据3有异议，但资料属实，由于物业公司周转资金短缺，所以给各业主提出方案，并非强制提高物业费。也不存在重复收费，物业服务协议中也有清楚约定。对证据4有异议，之前存在违建，但在2019年3月就已经拆除。本院对原、被告均无异议的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告廉江市一象物业服务有限公司系为廉江市南城广场提供前期物业管理服务的企业。被告揭育超系位于廉江市南城广场三单元703房(以下简称涉案房屋)的业主。涉案房屋的物业计费面积为98.88平方米。原告廉江市一象物业服务有限公司于2012年11月10日与被告揭育超签订《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》的第五条第四款约定：“1、约定物业服务费收费标准（不包括电梯电费和公共水、电费）：设有电梯的高层住宅按建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方1.2元计取（含电梯保养和年检费用）……”,第十三款约定：“物业服务费、公共水电分摊费及电梯电费用按月收取，每次交纳费用时间为当月的10日前”，第十条第三款约定：“乙方违反协议，按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费额的千分之一交纳违约金，逾期三个月仍不缴交的，甲方有权采取包括但不限于暂时停止为乙方服务，在小区公示乙方欠费情况或甲方认为必要的法律措施进行追收”。《前期物业服务协议》于2012年11月10日生效。被告揭育超共拖欠原告2018年8月至2019年12月的物业管理费2229.5元，拖欠物业管理费2229.5元而产生违约金501.62元。原告多次向被告催收未果，原告以被告拖欠物业管理费和滞纳金为由诉至本院，请求处理。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告廉江市一象物业服务有限公司与被告揭育超签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，被告应依照协议约定履行缴纳物业管理费的义务。原告请求被告支付自2018年8月至2019年12月的物业管理费（含公共水、电分摊费）共2229.5元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告对被告拖欠的物业管理费共计2229.5元的事实提交了《广东省商品房买卖合同》《前期物业服务协议》《欠费业主信息表》《廉江市一象物业缴费通知单》予以佐证，原告成立完成了自已的举证责任，被告没有提出抗辩理由和提供反驳其没有拖欠上述物业管理费的证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告廉江市一象物业服务有限公司请求被告揭育超支付物业管理费2229.5元依法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付滞纳金的问题。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定,物业服务费、公共水电分摊费及电梯电费用按月收取，每次交纳费用时间为当月的10日前。如逾期缴纳费用的，从逾期之日起每天按欠费额的千分之一交纳违约金。原、被告双方约定的违约金合法合理，原告请求被告支付的滞纳金实际上是违约金，故对原告主张被告因逾期支付物业管理费产生的滞纳金501.62元,本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：限被告揭育超在本判决生效之日起十日内向原告廉江市一象物业服务有限公司支付物业管理费2229.5元及违约金501.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告揭育超负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 勇二〇二〇年三月十六日法官助理  吴粤婵书 记 员  谢若尘附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。