宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初108号原告：宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司银川分公司。住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区西桥南巷水云轩5号楼9号10号营业房，统一社会信用代码91640100MA773JJPX3。负责人：张海斌，系公司经理。委托诉讼代理人：沈生文，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：邓永兴，男，生于1964年11月18日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告宁夏铁发物业服务有限公司与被告邓永兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，审理中因宁夏铁发物业服务有限公司被注销，其权利义务由宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司银川分公司承继，因此申请变更原告的诉讼主体为宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司银川分公司，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈生文，被告邓永兴到庭参加了诉讼。期间因新冠肺炎疫情，本院中止审理48日。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法判令被告交纳拖欠原告物业服务费2231.05元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告是中卫市丽景园小区的物业服务者，被告系该小区18号楼4单元502室业主。自2011年以来，被告在接受了原告的物业服务后却拒交自2011年至2016年期间的服务费合计2231.05元。2016年底，被告所处的小区成立了业主管理委员会，按照相关法律的规定，该业委会决定由其自行管理该小区的物业，原告撤出该小区物业管理。但对原告撤出前被告欠交的物业费，经原告催要，被告拖欠不予交纳。综上，原告认为被告在接受了原告的物业服务后却不交服务费的行为侵害了原告的合法权益。被告辩称，原告起诉的所欠2231.05元物业费不符，被告在2010年6月时缴纳的物业费为214元。2011年6月份还是214元，在2012年6月份物业费高了几十元钱，两年的物业费不到500元钱，被告交但原告不收。当时，物业公司收取被告的装修押金1000元，被告有四套房屋，共计收取了4000元装修押金。四套房屋，两套的门高，两套的门低。2011年底被告去交物业费及以押金抵退，物业公司不收，2012年年底被告去交还是不收，也不退押金。之后被告再没有缴纳物业费，押金也没退回来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据交房通知单1份系被告出具的书证，《物业管理协议》1份、前期物业服务合同1份系原告与相关单位签字的合同、卫住建发[2014]20号中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局文件各1份均系政府管理部门出具的书证，其来源合法，内容证明原被告形成物业服务合同关系及物业收费标准的事实，与本案具有关联性，且被告无异议，其证明效力予以确认。但对提交的卫价发[2011]10号中卫市物价局文件1份系书证，其仅能证明政府主管部门对物业公司实行4个等级收费标准的事实，但不能证明原告主张的当时其公司属于三级，按照每月每平方米0.3元计收物业费标准不客观，不具有证明效力。对被告提交证据收条（物业费）、收据（押金）各1份系书证，能够证明被告交纳涉案房屋的装修押金及2011年物业费数额的事实，符合原告当时物业服务等级标准及对装修管理收取押金做法的实际，其证明效力予以确认。但对提交的收条（物业费）、收据（押金）各2份系书证，其证明被告交纳另外2套房屋的装修押金及2011年物业费数额的事实，与本案无关联性，其证明效力不予确认。综合以上证据，对2011年、2012年度物业费数额，结合被告证据证明已交纳的数额来看，应为每月每平方米0.2元计收的物业费标准更具有真实性，本院予以认定。对原告主张的物业费标准及数额，因原告不能提交被告所欠年度物业费台账记录，依法承担举证不利后果，本院结合被告提交证据按照被告陈述认可的对2011年、2012年按照每月每平方米0.2元计、2013年及2014年6月30日前按照每月每平方米0.3元计、2014年7月1日之后按照每月每平方米0.45元计算物业费予以认定。对原告庭审中增加被告支付20号楼4单元601室物业费2230.64元、21号楼1单元302室的物业费2231.05元的诉讼请求，因被告不予认可，本院不予合并审理，由原告另行解决。经审理查明：原告系中卫市丽景园小区的物业服务单位，为该小区住宅楼的全体业主提供物业管理服务。2010年被告购买了铁发置业公司开发建设的中卫市××园房屋。期间，铁发置业公司与原告签订《物业管理协议》及《前期物业服务合同》约定由原告对被告所在的中卫市丽景园小区进行物业管理服务。原告按照合同约定的标准向业主收取物业服务费用，并按照合同约定的服务内容和质量标准向业主提供服务；合同还对其他内容进行了约定。被告系中卫市丽景园小区18号楼4单元502室房屋业主，房屋建筑面积为89.56㎡，在购买房屋后于2010年7月交纳了按照每月每平方米0.2元计的物业服务费214.80元、装修押金1000元。但自2011年度开始，被告以交付的房屋装修押金进行抵扣物业费并要求原告退还剩余部分的装修押金，因原告拒绝，被告因此未支付自2011年至2016年期间的物业服务费。2016年底，被告所处的小区成立了业主管理委员会，按照相关法律的规定，该业委会决定由其自行管理该小区的物业，原告撤出该小区物业管理。按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定和铁发置业公司与原告签订的前期物业服务合同约定标准计算，自2011年至2016年12月期间，按照房屋建筑面积分别以每月0.20元/㎡、每月0.30元/㎡、0.45元/㎡的标准计算物业服务费，应收取欠付的2011年7月至12月107.40元、2012年214.80元、2013年322.40元、2014年1月至6月161.20元、2014年7月至12月241.80元、2015年483.60元、2016年483.60元，共计2014.80元。原告向被告催要，因双方发生争议无果。为此，原告诉至本院。本院认为：被告邓永兴是中卫市丽景园小区18号楼4单元502室房屋业主，原告中卫市铁发物业服务有限公司对中卫市丽景园小区物业管理服务经营企业，向包括被告在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受到法律保护。原告提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，被告拖欠原告享有的物业服务费，应承担清偿的民事责任。对原告要求被告支付所欠2011年至2016年期间的物业费共计2231.05元的诉讼请求，经核：被告欠付的物业费共计2014.80元，因原告收取被告交纳的房屋装修押金1000元，在装修后原告应予验收退还，被告主张抵顶物业费，因属于互负债务，抵销后被告所欠物业费1014.80元应予支付原告，故原告该部分请求本院依法予以支持；但对其余部分请求因依据不足。本院不予支持。对被告辩称交纳的装修费1000元应抵除物业费的意见，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓永兴于判决生效后五日内向原告宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司银川分公司支付物业服务费1014.80元；二、驳回原告宁夏铁路多元发展集团置业有限公司银川分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司银川分公司负担13元，被告邓永兴负担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二○二〇年四月二十九日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。