北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64758号原告（反诉被告）：刘雪梅,女，1969年2月17日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市西城区。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京京状律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘丽燕，女，1982年7月23日出生，汉族，无业，户籍所在地广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：荣国权，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩中泰，男，1985年11月9日出生，汉族，无业，住山西省阳泉市。第三人：北京金美地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王金山，总经理。原告（反诉被告）刘雪梅（以下简称原告）与被告（反诉原告）潘丽燕（以下简称被告）、第三人北京金美地房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本诉案件与反诉案件合并审理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨艳艳、被告、被告委托诉讼代理人荣国权、韩中泰、第三人法定代表人王金山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付我违约金500万元；2、案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：2018年3月31日，我委托案外人张某某与被告在第三人的居间介绍下签订了一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定我将位于北京市朝阳区四季星河中街房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，房屋总面积627.45平方米，房屋成交价价款2340万元，房屋装修及配套设施设备作价2630万元，总价款4970万元。同日，我和被告签订了一份补充协议，约定被告应于2018年4月20日向我支付定金460万元。剩余房款分两次支付，第一期房款一万元于过户前两个工作日支付至建委指定的监管账户，第二期房款4509万元于过户当日支付。另，涉案房屋已设有抵押，约定我于2018年5月15日前还清贷款，并于2018年5月31日与被告办理过户手续。任何一方违约，应承担总房屋价款20％的违约金。上述合同签订后，我将涉案房屋交付给被告，但被告迟迟不按照合同约定的时间支付定金以及购房款。我为了合同顺利履行，再次宽限被告付款时间，于2018年7月11日与被告签订了一份新的《补充协议》，约定若被告在签署协议一个月后仍未凑齐购房款，被告向我支付违约金500万元。若被告没有现金支付，同意将其名下一处房屋抵押给我作为赔偿。时至今日，被告已经逾期十个月，从未支付过任何款项，却对房屋进行了装修。经我多次催促，被告以资金不到位为由拒绝履行合同，无奈之下我从被告处收回了房屋。现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：2018年3月31日，我和原告的代理人张某某签订了涉案房屋的买卖合同，我要求审阅并审查房屋产权证等相关房屋资料。但原告及其代理人、第三人均未提供。至今原告亦未提供涉案房屋的产权证。根据合同第五条第二款以及第二份补充协议第四条第二款第三项的约定，原告的行为构成违约。根据合同法的规定，在原告未出示产权证原件的情况下，我不可能向原告支付购房款。在我入住房屋后，我发现原告与案外人武某签订的房屋买卖合同，我认为这是原告一房多卖的行为。我认为我没有违约行为，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。因为原告违反合同约定的向我出示房屋产权证原件的义务，且存在一房多卖的行为，原告系违约方。现我提起反诉，请求判决：1、解除我和原告于2018年3月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及2018年7月11日签订的《补充协议》；2、原告支付我违约金500万元。原告对被告反诉辩称：我同意被告的第一项反诉请求，但被告的该项请求遗漏了2018年3月31日签订的《补充协议》。我不同意被告的第二项反诉请求。首先，涉案房屋不涉及一房多卖的问题。张某某是我的朋友，武某是张某某的妻子。2012年，武某与刘雪梅签订了房屋买卖协议，因办理转贷款手续比较麻烦，张某某夫妇和我协商一致，贷款还清后再办理过户手续。因此，涉案房屋为我代张某某夫妇持有的房产。后张某某夫妇要出国定居，决定出售该房产，我同意并积极配合办理相关手续。上述事实张某某和第三人均告知过被告。第二，我于2018年4月1日向被告出示了涉案房屋的权属证书。2018年3月31日，签订合同次日，交接房屋时，我已将房屋产权证、授权委托书、武某和我的房屋买卖合同原件向被告出示，并将房屋产权证、授权委托书的复印件交付给被告。因被告未见过我，有点不放心，我便向被告提供了武某和我签订的房屋买卖合同原件。因此，被告提供的武某和我的房屋买卖合同原件并不是其在涉案房屋中发现的，我更不存在未向被告提供房屋权属证书的问题。在张某某和被告长达四个月的微信聊天记录中，被告从未要求我出示房屋产权证。被告在2018年4月1日入住房屋，在2018年7月11日签订第二份《补充协议》，被告对房屋的产权情况并无异议，现在被告称我未向其提供产权证明，这是不合常理的。综上，请求法院驳回被告的第二项反诉请求。第三人述称：我公司带着被告去看房时，已经告知被告涉案房屋的相关情况，张某某是原告的委托代理人，真正的房主是原告。当时见面签约时，有涉案房屋产权证的复印件，授权委托书是在交房时给被告提供的，交房时还向被告出示了产权证原件、武某和原告买卖合同的原件。签订合同当日，张某某就将涉案房屋的钥匙交给被告，然后被告开始装修，但被告一直没有付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月31日，原告给张某某出具了一份《授权委托书》，该委托书载明原告委托张某某出售涉案房屋（产权证号为：X京房权证朝字第XXXX号），委托事项包括：“一、代为与潘丽燕签署有关本人出售该房屋的房屋买卖合同（包括与房屋买卖合同相关的补充协议等）、居间交易合同；二、代为收取售房价款并签署收条交付买方；三、代为办理水、电、煤、气物业费的交接手续。”同日，原、被告、第三人就涉案房屋签订了一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定由被告购买原告出卖的涉案房屋，房屋成交价格为2340万元，该房屋的装修及配套设施设备作价2630元，总计购房款4970万元。该协议第五条第二款约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。”同日，原、被告、第三人签订各类一份《补充协议》，该协议第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”约定：“1、定金：乙方（被告）于2018年4月20日前向甲方（原告）支付定金人民币（大写）肆佰陆拾万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列第（2）方式履行：……（2）分期支付：乙方于过户前2个工作日将房款人民币（大写）壹万元整以银行监管的方式存入建委指定监管账户；乙方于过户当日拿到新的房产证将房款人民币（大写）肆仟伍佰零玖万元整以境外支付的方式支付甲方（汇率按照当日汇款计算）。（3）还款解押：甲方应在2018年5月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。”2018年4月1日，被告实际入住涉案房屋，并对涉案房屋进行装修。但被告并未按照《补充协议》约定的时间向原告支付460万元的定金。庭审中，被告称原告未向其出示涉案房屋的产权证原件。原告称其在2018年4月1日交房当日向被告出示了涉案房屋的产权证原件以及原告与武某的房屋买卖合同原件。第三人亦称向被告出示过涉案房屋产权证原件以及原告与武某的买卖合同原件。被告称其在装修过程中发现了原告与武某的房屋买卖合同，并怀疑原告将该房屋一房二卖。2018年7月11日，原、被告、第三人再次签订了一份《补充协议》，该协议约定：“甲（原告）乙（被告）双方于2018年3月31日共同签署了坐落于朝阳区四季星河中街房屋《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》中约定甲乙双方于2018年5月31日前办理完毕该房屋权属转移登记手续，现因乙方原因未能办理完毕，造成违约。现经甲乙丙（第三人）友好协商做出补充约定如下：1、在签署本补充协议后1个月内乙方如凑齐房款，甲方应配合乙方办理房屋所有权转移手续。2、如果乙方在签署本补充协议后1个月未能凑齐房款，或因乙方在未办理房屋所有权手续前对该房屋进行装修，乙方应向甲方赔偿违约金人民币（大写）伍佰万元整。如果乙方没有现金向甲方支付违约金，乙方同意将自己名下一处房屋抵押给甲方作为赔偿，（该房屋坐落：珠海区环月街XX号XXXX房，房屋产权证号：粤房地权证穗字第XXXX号。乙方承诺该房屋除了有按揭贷款人民币（大写）柒拾万元整外，无任何债权、债务纠纷。如果该房产有债权、债务纠纷等问题，乙方应承担法律责任）。……”该协议有原告代理人张某某、被告签字以及第三人签章。该《补充协议》签订后，被告未能在一个月内向原告支付全部房款。庭审中，被告称本案的起诉状、原告提交的诉讼授权委托书以及2018年3月31日原告给张某某出具的授权委托书中原告的签字并非为其本人所签，并申请笔迹鉴定。本院通过视频庭审的方式就上述材料中“刘雪梅”的签字是否为原告本人所签与原告进行核实，原告确认本案的起诉状、诉讼授权委托书以及2018年3月31日授权委托书中“刘雪梅”的签名系其本人所签，故本院对被告提出的笔迹鉴定申请未予准许。案件审理过程中，原告申请对被告五百万元的财产进行保全，本院作出了（2019）京0105民初64758号民事裁定，裁定查封、冻结被告名下五百万元的财产。案件保全费5000元，由原告方预付。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告、第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、2018年7月11日《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告、第三人应当按照合同的约定履行各自的义务。在原、被告、第三人于2018年7月11日签订的《补充协议》中确认被告在前期的合同履行过程中存在违约行为，并给予被告一个月的时间支付房款，亦就被告未能在上述期限内支付房款的违约责任进行了约定。在该协议签订后，被告未能按约支付全部购房款，应当认定存在违约行为，原告要求被告按照合同约定支付500万元违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的要求解除合同、补充协议的诉讼请求，因原告同意解除，且均认可解除时间为2019年10月23日（本院向原告送达被告反诉状日期），本院对此不持异议。关于被告以原告未向其出示产权证原件、存在一房多卖行为为由要求原告支付违约金的反诉请求，本院认为，被告基于合同第五条第二款以及第一份补充协议第四条第3款第（1）项的约定要求原告承担未出示产权证原件的违约责任，本院认为，上述条款仅约定原告对房屋产权、证书的真实性承担保证责任，在被告无证据证明原告在与被告签约时并非为涉案房屋合法所有权人的情况下，被告基于上述条款要求原告承担违约责任，没有合同依据。关于被告称原告存在一房多卖的违约行为的反诉意见，本院认为，被告提交的证据不足以证明原告就涉案房屋存在一房多卖的行为，被告的该项反诉主张亦无事实依据。综上，本院对被告要求原告支付违约金的反诉请求予以驳回。综上所述，本院对原告的诉讼请求、被告的部分反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘雪梅与被告（反诉原告）潘丽燕、第三人北京金美地房地产经纪有限公司于二〇一八年三月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及二〇一八年七月十一日签订的《补充协议》于二〇一九年十月二十三日解除；二、被告（反诉原告）潘丽燕于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）刘雪梅违约金五百万元；三、驳回被告（反诉原告）潘丽燕的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）潘丽燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费五千元，由被告（反诉原告）潘丽燕负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘雪梅）。案件受理费四万六千八百元，由被告（反诉原告）潘丽燕负担（于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）刘雪梅二万三千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳二万三千四百元）。反诉案件受理费二万三千四百元，由被告（反诉原告）潘丽燕负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  闫春红人民陪审员  徐红起二〇二〇年四月二十二日书 记 员  张 颖书 记 员  白雪娇