贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终751号 上诉人（原审原告）：郑齐全，男，1969年10月14日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：王海燕，贵州道仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁志忠，贵州道仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兴义市康居家饰建材有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山神奇中段北侧。 法定代表人：曾光华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐彪，贵州天生律师事务所律师。 上诉人郑齐全因与被上诉人兴义市康居家饰建材有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初6911号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郑齐全上诉请求：1、撤销兴义市人民法院（2019）黔2301民初6911号民事判决，改判支持郑齐全的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由兴义市康居家饰建材有限责任公司负担。事实及理由：一审判决将郑齐全所有的商铺定性为“产权式商铺”，未依法认定《商铺代管合同》的租赁合同性质，不允许郑齐全要求返还商铺，不支持合同约定的滞纳金，违反了《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，损害了郑齐全的合法权益，故提起上诉，望二审法院依法改判。一、关于案涉商铺的性质，一审认为郑齐全所有的商铺为“产权式商铺”违反了“物权法定”的基本原则和《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九条、第四十条等规定。1、《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”，第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”，第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”，第四十条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”。2、郑齐全对案涉商铺拥有独立的所有权。兴义市房地产管理局颁发的兴房权证监证字第××号《房屋所有权证》证书已表明，郑齐全对该案涉商铺，即位于兴义市桔山新区商铺享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》的前述规定，郑齐全有对商铺进行占有、使用、收益和处分的权利，当然有权要求停止租赁、收回商铺自行使用。3、《中华人民共和国物权法》的调整对象是“物”，但并未定义“产权式商铺”的概念，也未赋予“产权式商铺”区别于其他物的特殊物权行使规则。“产权式商铺”只是地产界的用语，即便其对应了特定的交易模式，该模式也是一种合同形式，只能在特定当事人之间具有约束力，不能对第三方产生物权法上的约束力。一审关于“案涉商铺属于产权式商铺，因此郑齐全要求收回商铺的权利受到限制”的逻辑，明显违反了物权法定的基本原则。4、一审关于郑齐全所有的商铺“专有部分难以与其他业主的商铺相区分”与客观事实不符，客观上二者完全是可以区分的。若无法区分，郑齐全不能取得不动产权证书。5、一审关于“超过半数业主已就继续将商铺委托康居供公司管理的事宜作出有效决定，对全体业主具有约束力”犯了偷换概念的逻辑错误，违背了《中华人民共和国物权法》关于“建筑物区分所有权”的规定。因为郑齐全的诉请是要求兴义市康居家饰建材有限责任公司返还自身有专有权的商铺的使用权，而非对康居广场的共有部分作出任何处分，该诉请符合《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条的规定，郑齐全对于自身专有部分权利的行使，并不受其他业主决议的约束。6、一审关于“郑齐全要求返还商铺必然会影响整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利”的观点缺乏事实依据和法律依据。郑齐全收回商铺后，同样可以出租给现有承租人，完全不影响商场整体经济效益。二、关于《商铺代管合同》的性质，一审未依法认定为租赁合同，不支持郑齐全解除合同、不支持违约金，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、第二百三十二条、第二百二十七条等规定。1、案涉合同的性质，应当按照其实质内容认定。郑齐全、兴义市康居家饰建材有限责任公司签订的《商铺代管合同》约定内容为“郑齐全将其所有的商铺交给兴义市康居家饰建材有限责任公司运营、管理，兴义市康居家饰建材有限责任公司向郑齐全支付收益”，其实质就是“郑齐全将商铺交给兴义市康居家饰建材有限责任公司使用，兴义市康居家饰建材有限责任公司向郑齐全支付租金”，这符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条对于租赁合同的定义，故《商铺代管合同》的性质是租赁合同。一审未对《商铺代管合同》的性质进行认定，忽视了合同内容的实质内涵，不符合《中华人民共和国合同法》和司法解释中关于合同类型认定的要求。2、一审未认定《商铺代管合同》的租赁合同性质，导致法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，本案《商铺代管合同》于2016年4月25日期限届满后继续有效，仅租赁期限变更为了不定期。一审认为双方之间的《商铺管理合同》因履行期满终止是错误的，合同继续有效，兴义市康居家饰建材有限责任公司逾期付款仍应按照合同第七条第一款的约定支付10%的违约金。3、基于不定期租赁合同的任意解除权，郑齐全有权解除合同；基于兴义市康居家饰建材有限责任公司严重违约产生的约定解除权和法定解除权，郑齐全亦有权解除合同。（1）不定期租赁合同的任意解除权。如前所述，《商铺代管合同》的性质为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。（2）兴义市康居家饰建材有限责任公司严重违约产生约定解除权。兴义市康居家饰建材有限责任公司逾期付款的时间已超过两年半，根据《商铺代管合同》第七条第1款“乙方……如拖欠费用30天，视为违约，甲方有权收回商铺”的约定，郑齐全也有权解除合同、收回商铺。（3）兴义市康居家饰建材有限责任公司严重违约产生法定解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，郑齐全多次向兴义市康居家饰建材有限责任公司催收租金，但兴义市康居家饰建材有限责任公司一直以郑齐全未与其签订续租合同为借口拒不向郑齐全支付租金。因此，郑齐全依法有权要求解除租赁合同。三、一审一方面认为《商铺管理合同》因履行期满已经终止，另一方面却不支持郑齐全返还商铺的请求，其结果是维持了兴义市康居家饰建材有限责任公司无权占有郑齐全商铺的违法行为，放任了郑齐全权利受到侵害的状态持续，这损害了郑齐全的合法权益，判决结果有失公正。 综上所述，一审判决部分法律适用错误，郑齐全解除合同、返还商铺、要求兴义市康居家饰建材有限责任公司支付租金及违约金等诉请均有事实和法律依据，望二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，改判支持上诉人的全部诉讼请求。 兴义市康居家饰建材有限责任公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，郑齐全的上诉请求依法不能成立，对其上诉请求依法应当驳回，具体的理由是：一、一审认定郑齐全所购商铺为产权式商铺，并按照处理产权式商铺的一般原则判决，是完全正确的。众所周知，产权式商铺是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式，产权式商铺充分体现了所有权与经营管理权分立的原则，郑齐全所购房屋就属于该类型的商铺。对于涉及产权式商铺物权保护类型的案件，人民法院在处理时考虑个体业主的个人利益和全体业主的整体利益的综合平衡，往往要对个体业主的个人利益进行限制，以达到综合利益的整体平衡，使商铺整体利益最大化。根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。产权式商铺并非房地产界用语，在司法实践中也得到了普遍认可，并且形成了处理的一般原则，即个体业主不能要求单独将商铺分离后独立经营，一审判决按照物权法的规定处理本案涉及的产权式商铺完全正确。二、郑齐全与兴义市康居家饰建材有限责任公司之间是委托管理产权式商铺的关系，并非单纯租赁合同关系，郑齐全简单的以租赁期限届满要求解除合同，是不符合本案实际的，依法不应当得到支持。在经营产权式商铺过程中，为了资产整体效益的最大化，形成了所有权、管理权、经营权的分离。就本案而言，郑齐全购买商铺后享有房屋所有权和将商铺委托管理后的收益权；兴义市康居家饰建材有限责任公司基于业主的委托统一管理商铺，对商铺进行整体的规划设计和物业管理，统一招商招租，享有管理权；兴义市康华商贸有限公司整体承租康居广场房屋后，根据房屋租赁合同享有经营权。因此本案中的兴义市康居家饰建材有限责任公司不是租赁商铺后转租盈利，而是基于民事委托代管行为，行使对商场的统一管理和招租，并按照约定向业主支付收益，因此郑齐全与兴义市康居家饰建材有限责任公司之间的关系并非出租房与承租方的关系，而是基于产权式商铺的特点，根据业主委托形成的商铺代管关系。处理此类纠纷也应当按照产权式商铺物权保护纠纷的原则进行处理，并非简单按照一般房屋租赁合同纠纷处理。从另一个角度来看，如郑齐全所诉，依据郑齐全的诉讼逻辑，从2016年4月26日起，郑齐全与兴义市康居家饰建材有限责任公司形成不定期的租赁合同关系，兴义市康居家饰建材有限责任公司有权依据合同约定行使管理权，直至解除合同为止。但是郑齐全在起诉前并未明示要解除合同关系，故其应当对在此期间兴义市康居家饰建材有限责任公司将房屋整体出租的行为的法律后果认可，并基于商铺已经租赁给他人经营的事实享有权利，承担义务。本案中，在郑齐全未解除所得租赁合同之前，郑齐全所购买商铺已经由他人依据合同在经营管理至2026年12月，现要求他人退出并归还给郑齐全显然有违诚实信用原则。三、虽然郑齐全的诉请存在问题，被依法驳回，但其对商铺的所有权及收益权始终存在，其合法利益并未受到侵害。关于郑齐全购买的康居广场商铺的具体情况，兴义市康居家饰建材有限责任公司一审提交的《民事答辩状》已经说明，一审判决主文中也已经有体现。由于规划设计时，康居广场就是一个整体运营的大型商场，没有设计为独立店铺，在建设时也没有用墙体等实体物质进行界限隔断。从功能布局上而言，不具备独立使用的条件，在销售区块中可以看出，商铺与商铺之间没有任何隔断，甚至没有划设公共通道，通行都需要借助其他产权人的配合方可；商铺没有独立的强电、弱电和给排水系统，本案中郑齐全所购房屋的通行需要借助其他业主的区域（郑齐全所购买商铺没有公摊面积，故自然没有权利使用其他业主的财产权益）没有独立的水电和给排水系统，无法独立使用，如强行进行物理分割，势必造成郑齐全无法使用该商铺，同时又损害了其他101户小业主和以康居公司为依托的埂坡村组村民的利益，违背了政府扶持和发展集体经济的初衷，降低了整个商场的价值，故一审对郑齐全要求归还商铺的诉讼请求并未给予支持，这是郑齐全诉讼请求存在问题导致的结果。但是兴义市康居家饰建材有限责任公司从来没有否认郑齐全对其所购买的商铺享有所有权，并且同意郑齐全按照其他商铺业主的标准支付收益，人民法院判决结果也没有给郑齐全的权利造成任何的损害。 综上所述，郑齐全的上诉请求于法无据，不应当得到支持，请二审依法驳回。 郑齐全向一审法院起诉请求：1、判决解除郑齐全与兴义市康居家饰建材有限责任公司于2006年4月26日签订的《商铺代管合同》；2、判决兴义市康居家饰建材有限责任公司向郑齐全支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的租金60071元，逾期支付滞纳金6007.1元；3、判决兴义市康居家饰建材有限责任公司向郑齐全归还位于兴义市桔山新区.26平方米的商铺，逾期归还的应自合同解除之日起按117.27元／日的标准向郑齐全支付商铺占用费至实际返还之日止；4、本案全部诉讼费用由兴义市康居家饰建材有限责任公司承担。 一审查明，案涉康居广场商城共有产权面积22000㎡,对外销售面积为6458.91㎡，包含郑齐全在内的小业主共有102户，其余约15541㎡为兴义市康居家饰建材有限责任公司自有。2006年4月26日，郑齐全（甲方）与兴义市康居家饰建材有限责任公司（乙方）签订《商铺代管合同》，约定甲方将产权属于自己的位于兴义市商铺（总面积为52.26平方米）委托乙方进行代管，代管期限10年，自2006年4月26日至2016年4月25日。为保证甲乙双方的利益，乙方每年必须确保甲方的最低收益为：前四年甲方的最低收益为购买该商铺所付总金额的6%、7%、8%、9%；后六年甲方的最低收益为购买该商铺所付总额的10%（代管期间的其他收益作为乙方的管理成本及费用），甲方购买该商铺所付总金额为181892.5元。甲方收益按年度结算，一年支付一次。甲方以每年收益的6%向乙方支付费用（含商城的保险费、维护管理费等），每年由乙方从应付收益中扣除。乙方必须依约支付甲方收益，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收10%的滞纳金。合同签订后，郑齐全将案涉店铺交付给兴义市康居家饰建材有限责任公司，兴义市康居家饰建材有限责任公司按约支付合同期限内的租金。 前述合同约定的租赁期限届满后，郑齐全拒绝与兴义市康居家饰建材有限责任公司续签代管合同，兴义市康居家饰建材有限责任公司亦未将案涉商铺返还郑齐全。除郑齐全之外，其余的101名业主均与兴义市康居家饰建材有限责任公司签订了《商铺委托代管协议》，约定委托期限自2016年1月1日至2026年12月31日。兴义市康居家饰建材有限责任公司依照《商铺委托代管协议》的约定，制作的《租金发放情况》，其中载明郑齐全2016年应领租金23116元，2017年应领租金23116元，2018年应领租金23116元，2019年度应领租金27678元。2017年11月17日，郑齐全向兴义市康居家饰建材有限责任公司领取了2016年1月1日至2016年12月30日期间的租金23116元，剩余租金因双方发生争议尚未领取。案涉商铺至今仍由兴义市康居家饰建材有限责任公司进行租赁使用。 一审另查明，2005年7月1日，兴义市康居家饰建材有限责任公司与昆明富众商贸有限公司签订《承包经营合同》，兴义市康居家饰建材有限责任公司将包含郑齐全商铺在内的康居广场商城整体承包给昆明富众商贸有限公司经营，承包期10年，即2005年12月1日至2015年12月1日止。2015年4月13日，兴义市康居家饰建材有限责任公司与兴义市康华商贸有限公司签订《商城租赁合同》，兴义市康居家饰建材有限责任公司将康居广场商城整体出租给兴义市康华商贸有限公司，约定租赁期限为6年，时间从2016年1月1日至2021年12月31日止。2017年4月25日，双方又签订《补充协议》，约定租赁期限延长5年，至2026年12月31日止。 一审法院认为，案涉商铺属于产权式商铺,该类商铺经营模式不同于传统商铺经营模式,其与传统商铺经营模式最大区别是,各业主并不拥有完全独立的具有物理分割形式的商铺,其个体的经营盈利能力和空间较多依赖于各商铺业主之间及整体商铺经营者之间的相互商业配合合作和整体商业氛围。因此,产权式商铺经营模式下,各业主在享有经营利益的同时,其所有权的行使亦应受到一定限制，主要表现为：经营期间,商铺经营项目和品牌规划要保持整体性和统一性;委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务,应符合大多数业主的共同利益,尊重大多数业主意志的共同选择。在委托合同到期前,郑齐全及其他商铺业主在将商铺委托给康居公司时,即为接受由康居公司进行统一经营管理的模式,并知道其权利行使必然要受到一定的限制。在租赁合同到期后,根据《中华人民共和国物权法》第七十一条关于“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”的规定，郑齐全要求返还的涉案商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连,空间上没有明确的区分隔断墙体,其专有部分难以与其他业主的商铺相区分。除郑齐全之外的101名小业主均与兴义市康居家饰建材有限责任公司续签了《商铺委托代管协议》，超过半数的业主已就继续将商铺委托兴义市康居家饰建材有限责任公司管理的事宜作出有效决定，对全体业主具有约束力。在此情况下，郑齐全要求返还商铺必然会影响商场整体功能的发挥,损害商场其他业主的权利，为维护市场交易的稳定性，避免其他侵害其他业主的合法权益，对郑齐全要求返还案涉商铺的诉讼请求，不予支持。 郑齐全与康居公司2006年4月26日签订的《商铺代管协议》的代管期限已届满，双方未签订新的合同，该合同已履行完毕，郑齐全要求解除该合同无实际意义，不予支持。期限届满后，兴义市康居家饰建材有限责任公司仍继续占有使用案涉商铺，其应当向郑齐全支付占有使用费，郑齐全诉请康居公司支付的租金，实际上即是占有使用费。郑齐全主张2017年1月1日至2019年6月30日期间的租金标准与兴义市康居家饰建材有限责任公司提供的租金发放情况（表）标准一致，双方对该期间的费用标准不持异议，故对郑齐全要求兴义市康居家饰建材有限责任公司支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的租金60071元，予以支持。 对于2019年6月30日之后的占有使用费，参照2019年度的标准计算，即27678元/年。对郑齐全主张超出的部分，不予支持。案涉《商铺代管合同》因履行期限届满已终止，郑齐全依该合同约定要求兴义市康居家饰建材有限责任公司支付滞纳金，没有事实和法律依据，鉴于兴义市康居家饰建材有限责任公司延期支付郑齐全占有使用费，确实给郑齐全造成了资金被占有的利息损失，对郑齐全主张的滞纳金，酌情支持3000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国物权法》第六条、第七十一条之规定，判决：一、兴义市康居家饰建材有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付郑齐全2017年1月1日至2019年6月30日的租金60071元、滞纳金3000元，合计63071元；二、兴义市康居家饰建材有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付郑齐全自2019年7月1日起至本判决生效之日止的商铺占用使用费(按照27687元/年的标准计算);三、驳回郑齐全的其余诉讼请求。案件受理费1552元，减半收取776元，由兴义市康居家饰建材有限责任公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审审理查明的基本一致。 本院认为，归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、兴义市康居家饰建材有限责任公司是否应当向郑齐全返还位于兴义市神奇东路兴义市商铺；2、一审法院对滞纳金的认定及处理是否正确。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审围绕郑齐全的上诉请求进行审理。 关于二审争议焦点一，对兴义市商铺的性质的认定，根据本案客观事实，兴义市康居建材广场整体性作为产权式商铺，在经营过程中商铺经营项目和品牌规划需保持整体性和统一性，兴义市康居家饰建材有限责任公司作为开发商，在销售兴义市康居建材广场商铺时即对包含郑齐全在内的小业主在购买商铺后进行统一出租经营、投资收益等进行宣传和重点介绍，使房屋受益人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。郑齐全作为小业主之一，在购买兴义市商铺并委托兴义市康居家饰建材有限责任公司代管的同时，即接受兴义市康居家饰建材有限责任公司对其商铺进行统一的规划和管理，其自身权利必然受到一定限制。郑齐全虽然对兴义市商铺享有所有权，但该商铺与兴义市康居建材广场其他商铺平面上紧密相连，各商铺之间并无物理间隔，也无明确四至界限，该商铺难以与其他业主享有权益的商铺相区分，且并无公摊面积。基于此客观事实，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条关于“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”的规定，并结合除郑齐全之外的101名业主均与兴义市康居家饰建材有限责任公司续签《商铺委托代管协议》的客观情况，对郑齐全要求返还案涉商铺的诉讼请求不予支持并无不当。 关于二审争议焦点二，郑齐全与兴义市康居家饰建材有限责任公司之间签订的《商铺代管合同》履行期限已届满，在期限届满后，兴义市康居家饰建材有限责任公司与其余101名业主已经续签了代管合同，继续对兴义市康居建材广场进行代管，仅是因双方产生纠纷没有与郑齐全续签代管合同，主观上没有故意不续签合同的故意，但鉴于兴义市康居家饰建材有限责任公司延期支付郑齐全占有使用费的事实，一审法院综合考量后，酌情支持3000元滞纳金并不无妥。 综上所述，郑齐全的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1552元，由上诉人郑齐全承担。 本判决为终审判决。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年四月二十九日 书记员 涂莹莹