北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5318号原告（反诉被告）：王国荣，女，1957年12月6日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杨广田（王国荣之夫），1955年1月7日出生，王平物业退休职工，住北京市门头沟区。被告（反诉原告）：刘登秀，男，1953年2月3日出生，汉族，大台煤矿退休职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：刘恒（刘登秀之子），1980年6月2日出生，汉族，北京天马轴承有限公司职工，住北京市门头沟区。原告（反诉被告）王国荣与被告（反诉原告）刘登秀确认合同无效纠纷一案，本院2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王国荣的委托诉讼代理人杨广田，被告（反诉原告）刘登秀的委托诉讼代理人刘恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国荣向本院提出诉讼请求：1．确认王国荣与刘登秀于1997年7月26日签订的房屋买卖合同无效；2．确认王国荣与刘登秀于2011年3月16日签订的协议无效；3．依法判令刘登秀腾退并返还位于北京市门头沟区王平镇房屋（以下简称127号房屋）。事实与理由：我系北京市门头沟区王平镇村民，1987年4月27日，村里为我批了一块宅基地，我在宅基地上建房四间，即127号房屋。1997年7月26日，我与刘登秀签订合同，我以10000元的价格将127号房屋出售给刘登秀，后双方于2011年再次签订协议，约定127号房屋如遇拆迁，双方各得一半的利益。我认为，刘登秀非本村村民，无权购买本村房屋，我与刘登秀签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，2011年3月16日签订的协议无第三人见证且未进行公证，均应为无效合同，故提出如上所请。刘登秀辩称并反诉称，双方签订的房屋买卖合同约定购房款5000元，但我实际支付王国荣的购房款为10000元，127号房屋面积68平方米，土地使用权面积195平方米，系刘登秀用于养老的唯一住房，不同意买卖合同无效及返还房屋。关于双方2011年3月16日签订的协议，我认为此份协议只是双方对房屋拆迁利益分配的约定，并未违反法律强制性规定，不同意该份协议无效。因王国荣现以其行为明确表示不再履行双方之间的协议，如法院认定双方之间的房屋买卖协议无效，我方要求1．王国荣赔偿我127号房屋重置成新价45103元；2．解除双方于2011年3月16日签订的关于127号房屋拆迁利益分配的协议；3．王国荣赔偿我违约金10万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年5月30日起至实际给付之日止的利息。事实及理由如上，同时，因127号房屋的区位补偿价现无法评估，我方保留另行起诉的权利。王国荣对刘登秀的反诉请求辩称，同意赔偿刘登秀房屋重置成新价，如果法院认定双方2011年3月16日签订的协议有效，同意解除该份协议，但不同意赔偿对方违约金，127号房屋将来如遇拆迁也与刘登秀无任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：1987年4月，王国荣向北京市门头沟区王平镇东王平村申请建房，获批宅基地195平方米，批准建房四间，建筑面积68平方米。后王国荣在宅基地上建房四间，即本案诉争的127号房屋。1997年7月26日，王国荣与刘登秀签订《房屋买卖协议》，约定：“卖主王国荣因居住不着，愿将坐落在东王平村北坡自建房屋西房四间以五千元价格出卖。此房屋瓦房，门窗户壁齐全，四至以申请盖房时的批示为准。买主刘登秀，因无房居住，愿出五千元价款购置此房屋，并达成以下协议：1．房款五千元整笔下交清；2．卖主原安的电表、线路、水管设施及电视闭路线均归买主使用；3．如因买卖房屋需纳税时均由卖主一面承担；4．附卖主原建房用地申请审批表一份；5．买主如与邻里因为地界纠纷时由卖主协助解决；6．此协议双方同意，各无反悔，特立此据为凭”。协议后附王国荣、刘登秀签字及捺印，并有中人及执笔人签字。协议签订后，刘登秀向王国荣实际支付购房款10000元，王国荣将127号房屋交由刘登秀占有使用。2011年3月16日，王国荣、刘登秀重新签订协议，载明：“甲方王国荣，乙方刘登秀，甲乙双方买卖宅基地房屋经双方同意，拆迁升值后宅基地房屋总额各得一半，按政策安置住房双方按各自的份额自己调整，不准干扰对方。原宅基地建房审批表归双方共同所有，权利是双方的，目前由乙方保存，不得丢失与损坏，如丢失损坏乙方赔偿甲方100000元。原买卖宅基地房屋协议，自立字之日起废除，立约后双方不得反悔。如有对方反悔，在以上的基础上，赔偿对方100000元，一切损失由反悔者承担”，协议后附王国荣、刘登秀签字及捺印。另查，刘登秀非北京市门头沟区王平镇东王平村集体经济组织成员。案件审理中，经刘登秀申请，本院委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对127号房屋的重置成新价及区位补偿价进行鉴定，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定127号房屋的房屋、装修、设备及附属物重置成新价为45103元。北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司另向本院出具《情况说明函》载明，截止估价时点，估价对象所在地区未出台关于宅基地区位补偿价的相关文件，无法评估土地价格。刘登秀为本次鉴定支付鉴定费5000元。上述事实，有双方签订的协议、房地产评估报告、建房审批表、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，买房协议依赖于宅基地使用权的有效转让，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。集体土地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案被告刘登秀并非北京市门头沟区王平镇东王平村集体经济组织成员，涉案房屋所占用土地系东王平村集体土地，双方于1997年7月26日签订的《房屋买卖协议书》违反法律的强制性规定，当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王国荣与刘登秀签订的《房屋买卖协议书》因违反法律强制性规定而被确认为无效，刘登秀应当返还涉案房屋，王国荣要求刘登秀腾退并返还涉案房屋的请求，于法有据，本院予以支持。关于刘登秀要求王国荣返还房屋重置成新价45103元的诉讼请求，本院认为，合同无效后，出卖人应当返还房屋的重置成新价及部分区位补偿价，现刘登秀要求王国荣返还房屋重置成新价45103元，其主张符合事实及法律规定，王国荣亦同意返还，刘登秀该项诉讼请求符合事实及法律规定，本院予以支持。关于127号房屋的区位补偿价，刘登秀表示待具备评估条件后另行主张，本院对此不持异议。关于王国荣、刘登秀2011年3月16日签订协议的效力，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王国荣、刘登秀2011年3月16日签订的协议，一方面表明原房屋买卖协议废除，一方面就127号房屋如遇拆迁双方如何分配拆迁利益达成合意，均系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，不具备合同无效的法定事由，王国荣仅以该协议缺少第三人见证为由主张该份协议无效，于法无据，本院不予支持。关于该份协议是否解除，本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，该份协议一方面系基于双方之间的房屋买卖关系产生，另一方面该协议就双方不再履行房屋买卖协议的后果进行约定，现双方之间的房屋买卖协议已确认无效即合同基础已不存在且刘登秀已就合同无效的后果向王国荣主张权利，刘登秀要求解除该份协议的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持，合同当事人未向对方送达解除合同通知书，而是直接以起诉方式要求解除合同的，对方在诉讼中知悉解除权人主张之日为合同解除时间，故本院确认双方2011年3月16日签订的协议自2020年3月18日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，王国荣要求确认该份协议无效且明确表示不再履行该份协议，王国荣之违约行为在先，刘登秀依据协议主张100000元违约金并无不当，本院予以支持。关于刘登秀要求王国荣自2019年5月10日起支付上述违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十八条之规定，判决如下：一、确认王国荣、刘登秀于1997年7月26日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、王国荣、刘登秀于2011年3月16日签订的协议自2020年3月18日解除；三、王国荣于本判决生效之日起七日内返还刘登秀北京市门头沟区王平镇房屋重置成新价45103元；四、刘登秀于本判决生效之日起七日内将位于北京市门头沟区王平镇房屋腾退并返还给王国荣，腾退时不得损坏房屋主体结构及其附属设施；五、王国荣于本判决生效之日起七日内给付刘登秀违约金100000元；六、驳回王国荣的其他诉讼请求；七、驳回刘登秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六百九十五元，由刘登秀负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千五百六十六元，由王国荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费5000元，由王国荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 磊二〇二〇年四月二十八日法官助理  马婧怡书 记 员  葛三宝-8--1-