山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初5987号原告：济南市市中区人民政府七贤街道办事处，住所地山东省济南市市中区二环南路8356号。负责人：赵谊炜，主任。委托诉讼代理人：郭宪德，山东正固律师事务所律师。委托诉讼代理人：王棋，山东正固律师事务所律师。被告：李广学，男，1978年10月16日生，汉族，无业，住济南市市中区，委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红艳，北京市君致（济南）律师事务所律师。原告济南市市中区人民政府七贤街道办事处与被告李广学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告济南市市中区人民政府七贤街道办事处负责人赵谊炜的委托诉讼代理人郭宪德，被告李广学委托诉讼代理人林娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南市市中区人民政府七贤街道办事处向本院提出诉讼请求：1.判令确认租赁合同无效；2.判令被告腾空占用原告的位于七贤农贸市场内南侧01-29号营业房，并返还原告；3.判令被告向原告支付合同期满后的房屋占用费1798000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系济南市市中区七贤农贸市场的所有权人，2009年9月17日，原告以内设机构七贤农贸市场管理委员会的名义与被告签订《营业房，摊位租赁协议书》一份。协议书约定：原告将七贤农贸市场内南侧01至29号营业房连同摊位一并无偿出租给被告使用，租赁期限为2009年10月1日至2014年10月1日。租赁期满后，如被告要求继续租用，必须提前15天向原告提出书面申请，经原告同意后重新签订租赁协议。协议签订后，原告依约将上述营业房及摊位交付给被告使用，但合同期限届满后，被告未与原告重新签订租赁协议，拒不将上述营业房返还原告。原告多次与被告交涉后，被告至今仍拒绝将上述营业房返还予原告。被告李广学答辩称：被告李广学签订的营业房、摊位租赁协议书的出租方是七贤农贸市场管理委员会，而不是原告。如向原告起诉时所述七贤农贸市场管理委员会是其内设机构请原告出具证据予以证实且应出具有设立该内设机构权利的法律依据。二、被告提供的证明（济南市市中区人民政府2009年8月24日下同），也无法说明原、被告之间出租人和承租人的关系。也请原告提供市中区七贤街道办事处与市中区鲁贤房地产开发中心系其下属企业的证据和市中区鲁贤房地产开发中心与七贤农贸市场管理委员会的关系并提供证据证实及法律依据。三、原告提供的证明和原告的事实与理由自相矛盾，证明中只是提到了市中区七贤街道办事处投资兴建，而并没有向原告诉状中所说的原告系七贤农贸市场的所有权人。请原告提供直接的证据证明七贤农贸市场为七贤街道办事处所有。四、被告李广学系七贤农贸市场所在地七贤庄的本村村民。七贤农贸市场的所在地或者说七贤农贸市场所占用的土地系七贤村委会所有（经村委会同意一部分为被告李广学长期使用）。那在该土地建设2800平方米的房产，七贤街道办事处有没有合法的手续，有没有国家颁发的房产证明根据我国土地管理法第四条城乡住宅及公共设施用地应为建设用地，而七贤农贸市场所占土地并不是建设用地。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。十一条农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。被告请原告提交出具建设七贤农贸市场的所有审批手续，证明其合法性。至本次开庭，原告并没有提供使用该土地的合法手续和建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的有关文件。五、根据物权法的规定不动产以登记为准，至本次开庭原告未提供该农贸市场合法的房屋所有权登记证书，被告认为只有有法律依据的诉讼主张，人民法院才能予以保护和支持，被告认为未依法取得房屋所有权证房屋不得进行出租，所以原告对被告的起诉无任何法律依据。六、还想提请法院注意的是被告的租赁合同是2009年10月1日至2014年10月1日，如果单纯的就此租赁合同来说，出租人至今也没有主张权利或者说如果原告能提供证据证明七贤农贸市场管理委员会与原告的关系那至2019年6月的起诉也远远超过民法所规定的自权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始计算两年的诉讼时效。就原告起诉要求房屋占用费用，被告不予认可。被告认为该房屋没有合法的建设手续，根据合同法的相关规定，被告方在此租赁合同中没有违法行为，相反原告方确有故意违法行为，被告认为无违法行为的一方当事人才有权请求返还财产。也就是只有被告方有权要求财产的返还，而原告无权要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告举证及庭审调查，本院认定事实如下：2009年9月17日，被告李广学（承租方、乙方）与七贤农贸市场管理委员会（出租方、甲方）签订《营业房，摊位租赁协议书》一份，该协议记载：出租方将七贤农贸市场内南侧01至29号营业房连同房前摊位（售货台）一并无偿出租给李广学使用，使用期限四年（自2009年10月1日至2014年10月1日），租赁期满后如乙方要求续租，必须提前15天向甲方提出书面申请，经甲方同意后签订租赁协议，如不续租，应提前15天告知甲方。该协议第二条，租赁用途乙方在市场规划经营区域内从事蔬菜、副食、水产、水果、干果、禽蛋、肉类等农副产品，不准经营其它产品和物品。第九条，违约责任乙方如有下列违约行为，甲方有权终止合同收回营业房和售货台，不再退还保证金：1、未按时足额交纳水费、卫生管理费等相关费用的；2、在经营过程中有违反国家有关法律法规行为的；3、严重扰乱市场管理秩序，不服从市场管委会管理，损坏房屋、摊位及公用设施的；4、违反本协议第二条规定的。上述协议期满后，被告李广学与七贤农贸市场管理委员会未再续约，但被告继续使用租赁物（01至29号营业房）至今且未支付过租金。另查明，出租房屋及摊位建设在济南市市中区七贤街道办事处七贤庄村民委员会的集体土地之上。房屋及摊位未有相关产权证明，亦未取得相关建设工程规划许可证。原告提交落款为济南市市中区人民政府、落款时间为2009年8月24日证明复印件一张，记载：“济南市工商行政管理局市中分局：位于济南市××××北邻共2800平方米的房产，由济南市市中区人民政府七贤街道办事处投资兴建。根据济南市迎全运环境综合整治要求和《济南市人民政府关于实施社区便民放心菜工程的意见》（济政发[2008]39号），为彻底取缔104国道马路市场，实现退路进厅，更好地满足附近10万居民的生活需求，经七贤街道办事处研究，确定将上述房产提供给七贤街道办事处下属企业济南市市中区鲁贤房地产开发中心，用于开办七贤农贸市场。”原告提交《会议记录》两份，分别记载：1.会议时间为2009年7月22日，会议名称为党工委会议，会议内容第三项为七贤农贸市场建设和管理问题，具体记载：“目前，市场已经开始建设。7月25日，现在的七贤早市要实行退路进厅。该市场建成后列入办事处的固定资产。……名字初定为七贤农贸市场……要加强管理。……要成立七贤农贸市场管理委员会”；2.会议时间为2009年8月17日，会议名称为书记办公会，会议内容为研究七贤农贸市场管理问题，具体记载：“……我们选定在七贤广场南临新建一处农贸市场……农贸市场挂靠在鲁贤房地产开发中心名下，名称定为七贤农贸市场，为做好市场的管理，需成立七贤农贸市场管理委员会，人员由景成祖（任管委会主任）、审军（工作人员）2名同志组成……农贸市场建好后，将市场的管理工作放到城管科，作为城管科的一项工作职责，由分管城管工作的徐庆滨同志分管此项工作”。原告提交印章信息登记单一张，落款审核单位处加盖有济南市公安局市中区分局治安大队印章备案专用章，该单记载：单位名称为济南市市中区人民政府七贤街道办事处，章体内容为济南市市中区七贤街道办事处农贸市场管理委员会单位专用章，登记日期为2009年7月22日。原告主张涉诉协议约定的七贤农贸市场由原告投资建设，建好后原告以其内设机构七贤农贸市场管理委员会的名义与被告李广学签订《营业房，摊位租赁协议书》，现要求确认该协议无效，并要求被告返还出租房屋及支付房屋占用费1798000元（自2014年10月1日起至2018年9月30日止占用费1508000元，自2018年10月1日起至2019年6月30日止占用费290000元）。被告李广学反驳主张，原告主体不适格。被告称原告提交的证据不能证明原告系七贤农贸市场的所有人，且原告无权自行设立内设机构并对外开展业务。被告李广学提交加盖济南市市中区七贤街道办事处七贤庄村民委员会公章的证明一份，落款时间为2008年4月26日，内容记载：“七贤汽配广场北边、七贤绿地广场以南，此地东西长140米、宽12米（房屋建筑面积约400平方米）归七贤庄村民李广学长期无偿使用”。被告反驳主张，涉诉市场所占土地原系一处垃圾填埋场，村委会与被告李广学协商由李广学出资整治，整治后李广学可无偿使用该土地，后因李广学与尚宝忠共同出资整治该地，故李广学将该土地一部门提供给尚宝忠无偿使用，李、尚二人在该土地上建设了市场用于出租，后为响应政府“退路进厅”，被告与济南市市中区104国道环境综合整治指挥部签订拆除协议，将该土地上原有房屋拆除，被告李广学因此取得相应的拆迁补偿款及奖励金，新市场建成后被告李广学与七贤农贸市场管理委员会签订了《营业房，摊位租赁协议书》。原告称李广学与尚宝忠取得土地无偿使用的过程其不知晓，但认可在涉诉市场建设之前该土地确系李广学及尚宝忠使用及拆迁补偿的事实。本院认为，关于原告主体资格问题，根据原告提交的两次会议记录、济南市市中区人民政府出具的证明及被告李广学使用涉诉土地上原有房屋被拆除并取得拆迁补偿款且该拆迁补偿款由原告向被告李广学支付的事实事情，可以认定涉诉市场系原告以七贤农贸市场管理委员会的名义与被告李广学签订了《营业房，摊位租赁协议书》。故对于被告反驳主张原告主体不适格，本院不予采纳。《营业房，摊位租赁协议书》所涉出租物“七贤农贸市场”未取得建设工程规划许可证，该《营业房，摊位租赁协议书》应为无效合同，被告李广学应将市场内南侧01-29号营业房腾空并返还原告，对于原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的房屋占用费，原、被告未对租金的金额及计算标准作出约定，且原告亦未提交相关证据证明其计算房屋占用费的依据，故对于原告要求被告向其支付房屋占用费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告济南市市中区人民政府七贤街道办事处与被告李广学于2009年9月17日签订的《营业房，摊位租赁协议书》无效。二、被告李广学于本判决生效之日起三十日内将七贤农贸市场内南侧01-29号营业房腾空并返还原告济南市市中区人民政府七贤街道办事处。三、驳回原告济南市市中区人民政府七贤街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费20980元，原告济南市市中区人民政府七贤街道办事处负担20880元，被告李广学负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张译文人民陪审员  胡兴宝人民陪审员  卢晓冉二〇二〇年四月十日书 记 员  李艳艳