吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初4924号 原告：魏鹏鹏，男，1991年12月4日出生，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：陈醒，吉林良佐律师事务所律师。 被告：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区新生街67号。 法定代表人：魏庆国，经理。 委托诉讼代理人：林洪波，吉林齐略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄正坚，吉林齐略律师事务所实习律师。 第三人：徐志文，男，1954年1月9日出生，吉林市工信局退休职工，住吉林市丰满区。 原告魏鹏鹏与被告吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称筑居房地产公司）及第三人徐志文房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年4月24日作出吉0204民初4032号民事判决，吉林省筑居房地产开发有限公司不服该判决上诉于吉林市中级人民法院。吉林市中级人民法院于2019年8月29日作出（2019）吉02民终1651号民事裁定，发回本院重审。本院于2019年11月14日立案后，追加徐志文作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏鹏鹏的委托诉讼代理人陈醒，被告吉林省筑居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林洪波、娄正坚及第三人徐志文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 魏鹏鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签署的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告返还原告已付购房款人民币1,702,470元，并赔偿利息损失（利息自款项支付之日2017年1月24日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日）；物业维修基金：17,025元。（重审时原告放弃物业维修基金请求）3、判令被告按已付购房款一倍金额承担赔偿责任。共计3,404,940元。事实与理由：2017年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的“吉东•托斯卡纳”项目×号楼×单元×层×号房屋一套，总价款人民币1,702,470元，一次性付清。被告收受原告全额购房款后，于2017年2月25日出具发票。2018年10月26日，原告收到吉林市中级人民法院吉02执恢157号腾迁公告及吉02民初13号民事调解书，被要求限期从案涉房屋腾迁。原告方得知，被告在与其洽谈、签署《商品房买卖合同（预售）》前，已经将案涉房屋转让给第三人。被告隐瞒实情、重复交易的行为已经导致《商品房买卖合同（预售）》目的无法实现，并造成原告时间、经济损失。诉至法院保护其合法权益。 筑居房地产公司辩称：一、关于原告主张筑居公司按照已付购房款一倍的金额承担赔偿责任，适用的法律规则是《最高人民法院》，属于适用法律错误。即便原告向法庭举证证明筑居公司行为有欺诈的事实，也不应该适用商品房买卖合同司法解释的规定，理由是《最高人民法院》第一条明确规定司法解释适用的范围是：房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其主要特征是：出卖人具有法定性、特定性、出卖人只能是房地产开发企业，这也是区别于其他房屋买卖合同的重要特征；其次出售行为的社会化、公开化，房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售，使得房屋社会化，该房屋才属于商品化的房屋。针对以上特征：本案筑居公司并不是直接的出卖人，同时本案原告也并未将购房款支付于筑居公司；从原告起诉状中得知原告获得房屋是基于三方抵账协议形成，房屋款项直接支付于案外人李春芳，故涉案房产出售行为不符合司法解释要求的向社会公开出售的基本特征，其不具备社会化、公开化的行为模式。二、本案原告获得涉案房产的基础关系系三方抵账协议，这是原告主张的基础，而不是房地产开发企业直接向社会公开出售商品房；三方抵账协议明确表述是案外人将顶账房产转移给原告，并由原告向案外人支付房屋价款；本案原告同答辩人筑居公司主要负责人之间系亲属关系，房屋价款的给付方不是本案原告；涉案房产价款明显低于市场交易价，不足市场交易价值70%，故该行为不能认定买受人为善意，其行为不符合惩罚性条款的条件；从筑居公司财务账目及司法审计了解得知，原告主张案外人李春芳同筑居公司存在借款300万元的事实不确定，因在公司财务账目中未见300万元借款的付款凭证，对此三方顶账行为是否涉及虚假诉讼，是否涉及其他刑事犯罪行为希望法庭在审理过程中予以充分关注。三、关于原告起诉的真实性应当予以核实。原告魏鹏鹏自提起诉讼开始至今始未参与过庭审，根据原有庭审表述魏鹏鹏本人并未实际支付房屋购房款的基本事实，那么其是否真正的房屋买受人，提起诉讼是否为其真实意思表示，希望法庭对于该事实进行核实，这不仅是对诉讼本身的尊重，也是判断是否为虚假诉讼的认定，更为重要的是该笔购房款实际支付人若为筑居公司高管人员，那么公司高管主张公司双倍赔偿的事实是否具有合理性，是否满足欺诈的条件。四、关于原告诉讼请求第二项是否成立，应当由原告向法庭提交付款给筑居公司170万余元的付款凭证，或者证明筑居公司已经获得以上购房款。从筑居公司现有的财务账目中并未有以上购房款入账300万元的银行流水，鉴于筑居公司原法定代表人涉嫌刑事犯罪，现有的公司管理人员及财务人员到银行调取凭证，也未见原告主张的300万元借款事实。故，对于三方抵账协议应当追本溯源，若不存在协议所述的基础，本案可能涉及虚假诉讼。第二项请求返还购房款的本金及利息的前提条件系需要原告证明已付款的事实。 徐志文述称：300万元借款是事实，我在本案中只是给李春芳转款170万，原告在2017年春节前找我说要买个房子，和地产商量，地产同意直接把购房款转账给李春芳，以抹账形式，这个钱让我帮着转一下，原告把钱转到我卡里，我再把钱转给李春芳。李春芳当时是我们单位的，我认识她，原告不认识李春芳，所以他要求我帮他转一下。买房子是他跟筑居公司商量的。李春芳跟筑居公司没有关系，就是借款。300万元就是李春芳借给筑居公司的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评判如下： 对魏鹏鹏提供的证据1商品房买卖合同（预售）一份、证据2-1三方抹帐协议一份、证据2-2付款凭证一份、证据3筑居物业收据五份、证据4--1吉林市中级人民法院（2016）吉02民初13号民事调解书一份、证据4-2吉林市中级人民法院（2018）吉02执恢157号执行裁定书一份、证据4-3吉林市中级人民法院（2018）吉02执恢157号腾迁公告一份，筑居公司对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。证据2-3收条一份、证据6借据一张、证据7汇款凭证一张，筑居公司提出异议，但未提供反驳证据，结合第三人徐志文的陈述，本院对上述证据予以采信。对筑居公司提供的证据1吉林省筑居房地产开发有限公司企业登记信息查询一份、证据2收据复印件一份、证据4商品房买卖合同复印件三份，魏鹏鹏对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。证据3记载凭证复印件一份，魏鹏鹏提出异议，认为系被告单方制作，结合双方另行签订抹帐协议的事实，本院认为该异议成立，对该份证据本院不予采信。 经本院审理认定事实如下：2017年1月24日李春芳（甲方）、筑居房地产公司（乙方）、魏鹏鹏（丙方）签订三方抹账协议：约定乙方将名下商品房出售给丙方，丙方直接将购房款交付给甲方，该笔房款交付甲方后，视为丙方已经向乙方支付购房款。同日从徐志文账户给李春芳转账170万元，李春芳出具收条，注明收到魏鹏鹏转账170万元，现金2,470元。2017年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的“吉东•托斯卡纳”项目×号楼×单元×层×号房屋一套，总价款人民币1,702,470元，一次性付清。被告收受原告全额购房款后，于2017年2月25日出具发票。2016年8月5日，被告将原告所购买的房屋经吉林市中级人民法院以（2016）吉02民初13号民事调解书确认于2016年8月31日前向张秀玮交付。2018年10月26日，原告收到吉林市中级人民法院吉02执恢157号腾迁公告及吉02民初13号民事调解书，被要求限期从案涉房屋腾迁。故，魏鹏鹏向本院提起本案诉讼。 本院认为，原告魏鹏鹏与筑居房地产公司签订的《商品房买卖合同》及三方抹账协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。魏鹏鹏已通过徐志文按照三方抹帐协议约定履行了支付购房款义务，筑居房地产公司应当履行向其交付无权利瑕疵房屋义务，现案涉房屋因他案被人民法院强制执行，筑居房地产公司已构成违约，且致使合同目的不能实现，应当解除合同，筑居房地产公司并应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，经查筑居房地产公司向魏鹏鹏出售的案涉房屋已于2016年8月经吉林市中级人民法院（2016）吉02民初13号民事调解书确认，筑居房地产公司于2016年8月31日前将案涉房屋向案外人张秀玮交付。筑居房地产公司明知案涉房屋已经法院生效文书确认向他人交付，却隐瞒事实，仍与魏鹏鹏、案外人李春芳签订抹账协议，并与魏鹏鹏签订商品房买卖合同，将案涉房屋出卖给魏鹏鹏，致使合同目的不能实现。现魏鹏鹏要求解除双方之间的商品房买卖合同，返还已付购房款及利息，并请求筑居房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，请求合法，本院予以支持。另，筑居房地产公司关于案涉房屋系抵帐房屋的抗辩主张，因三方签订的系抹帐协议，并非抵帐协议，不能证明其抗辩主张，故该抗辩主张本院不予采纳；第三人徐志文明确表示其转账给李春芳170万元系代替魏鹏鹏支付房屋购房款，被告关于魏鹏鹏未交付房屋购房款的抗辩不能成立。关于被告辩称不能确定李春芳300万元借款真实存在的意见，被告提供了其公司财务帐目中的借款收据，第三人徐志文亦陈述借款真实存在，且三方据此签订的抹帐协议的真实性被告并未提出异议，故对该意见本院不予采纳。关于被告认为本案原告同筑居公司主要负责人之间系亲属关系，房屋价款的给付方不是本案原告；涉案房产价款明显低于市场交易价，不足市场交易价值70%，故该行为不能认定买受人为善意，其行为不符合惩罚性条款的条件的意见，本院认为，被告所称的上述各种情形均不能据此认定筑居房地产公司不存在向魏鹏鹏故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，对该意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起解除原告魏鹏鹏与被告吉林省筑居房地产开发有限公司于2017年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告吉林省筑居房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告魏鹏鹏购房款1,702,470.00元并赔偿利息损失（利息以1,702,470.00元为基数，自2017年1月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、被告吉林省筑居房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告魏鹏鹏已付购房款一倍金额的赔偿金1,702,470元。 如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费39,176元（案件受理费34,176元、保全费5,000元，原告魏鹏鹏已预交），由被告吉林省筑居房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李兴国 审 判 员  胡宗阁 人民陪审员  孙秋莉 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  姜 帆