云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初12038号原告：何颜霖，女，汉族，1985年5月2日生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：赵应浅，贵州永达律师事务所律师。特别授权代理。被告：江月桂，男，汉族，1968年10月31日生，住安徽省安庆市望江县。被告：黄渊，男，汉族，1986年10月29日生，住贵州省长顺县。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托代理人：倪炳超，男，1988年11月23日生，住昆明市呈贡区，公司法务专员。特别授权代理。原告何颜霖与被告江月桂、黄渊、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》，本案适用普通程序，由审判员王恒刚独任于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告何颜霖及其委托代理人赵应浅、被告尊园公司的委托代理人倪炳超到庭参加诉讼，被告江月桂、黄渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司租赁合同暨居间合同》无效；2、判令被告江月桂、黄渊返还原告租赁费19230元、转让费20000元、押金100000元，并支付原告违约金15000元；3、判令被告尊园公司返还原告居间服务费3750元；4、判令被告尊园公司、黄渊对第2项诉请承担连带责任；5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2018年底，被告江月桂承租了被告黄渊位于官渡区的门面。后因房屋并不是黄渊的门面无法使用，被告江月桂就将该门面交由被告尊园公司转租。原告因需要租赁房屋用于经营便利店，在尊园公司发布的广告上看到该转租信息，因基于对尊园公司的信任，原告便作为承租方、被告江月桂、黄渊作为出租方、尊园公司作为经纪方签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司租赁合同暨居间合同》。在签订合同时，三被告告诉原告该房屋的所有权人系黄渊。合同签订后，原告依照约定将租赁费、转让费、押金共计49230元支付给江月桂，并且支付了3750元居间服务费给尊园公司。原告便入住香颂时光小区21栋Ａ126号门面开始装修经营。在原告铺好货以后，招商中心开始来阻碍原告经营并且告知原告该商铺不能用于经营便利店。该房屋并没有租赁给被告黄渊，向招商中心承租房屋的实际使用人余志超未向招商中心缴纳房租，现招商中心因余志超未支付房租，己经对香颂时光小区21栋Ａ126号门面断水断电。随后原告便找三被告协商退还租房，但三被告均不予以处理。原告认为，黄渊并不具有香颂时光小区21栋Ａ126号门面的使用权便将房屋租赁给江月桂，江月桂因房屋不能使用后将房屋转租给原告，尊园公司作为居间服务人未尽合理的审查义务。现香颂时光小区21栋Ａ126号门面无法使用，三被告均不予以处理，三被告的行为已经严重的侵犯了原告的权利。为此，原告诉至法院，主张上述诉请。被告江月桂向本院提交书面答辩状辩称：被告江月桂与黄渊之间的《房屋租赁合同》已经提前终止，原告与黄渊另行成立了租赁关系，为了方便，黄渊与原告直接在被告江月桂与黄渊签订的《房屋租赁合同》中将承租人江月桂名字换成原告名字。故合同的相对人为原告与黄渊，江月桂不是合同的相对人，其不应承担责任。应驳回原告对被告江月桂的诉讼请求。被告尊园公司辩称：原告陈述的事实及理由无异议；尊园公司不同意承担连带责任，也不同意返还居间服务费；是被告黄渊欠开发商二十几万租金才被断水断电的，尊园公司也是被骗方，尊园公司不是故意造成本案结果的。被告黄渊未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。原告针对其诉请，向本院提交如下证据：1、身份证一份，欲证明原告诉讼主体资格；2、《昆明尊园房地产经纪有限公司租赁合同暨居间合同》、《房屋租赁合同》各一份，欲证明原告经被告尊园公司介绍与被告黄渊、江月桂签订了租赁合同，合同对于三方权利与义务进行了约定；3、收据、收款专用收据、银行流水各一份，欲证明原告依据合同的约定支付了租赁费、转让费及居间费等费用；4、租赁合同、产权证明各一份，欲证明被告黄渊、江月桂均不是涉案房屋的所有权人，云南世豪物业有限公司将香颂时光A126号门面租赁给余志超，租期为2016年5月1日至2021年4月30日，房屋只能用于健身房，不得用于其他用途，并且约定涉案房屋不允许转租，未得云南世豪物业有限公司审核同意签字认可的转租，视为无效合同；5、个人承诺一份，欲证明被告黄渊承认涉案房屋因其个人原因不能使用，只能用于健身房，同意退还原告房租及押金，并且承诺于2019年9月15日退还，否则园艺承担原告租赁该房屋所有损失；6、录音文件一份，欲证明涉案房屋无法使用后，被告江月桂将涉案房屋交由被告尊园公司转租给原告。被告尊园公司对原告所举证据质证认为：证据5未涉及尊园公司，不发表质证意见，其余证据均无异议。被告尊园公司未向本院提交证据。被告江月桂、黄渊未到庭对原告提交的证据进行质证，亦未向本院提交证据。本院综合认证认为，原告所举证据2中《房屋租赁合同》存在涂改痕迹，不能证明系黄渊与原告所签订，本院不予采信；其余证据客观、真实、与本案关联，为有效证据，本院予以采信。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月29日，云南世豪物业服务有限公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方的余志超（合同乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方出租乙方的商业用房位于昆明市经济技术开发区共计16个，建筑面积共计为1580.36平方米。房屋租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日，共计60个月。租金为25元／平方米／月计算，并实行3年无递增的方式，租金按年度支付，并约定未经同意不得转租。合同还约定了其他权利义务。被告余志超在《租赁合同》承租方经办人处签字。云南艾伦健身运动服务有限公司于2016年4月7日成立，公司股东为余志超、吴凯、黄渊、杨学峰。2018年底，被告黄渊作为出租方、被告江月桂作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于香颂时光小区21栋，面积45㎡；租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；每年租金为45000元；承租方需向出租方交纳10000元押金；双方还对其他权利义务进行了约定。2019年7月27日，被告江月桂（甲方）与原告何颜霖（乙方）及被告尊园公司（丙方）签订《昆明尊园房地产经纪有限公司租赁合同暨居间合同》（以下简称“《居间合同》”），约定甲方将其位于昆明市房屋在正常状态下出租给乙方正常使用，租期自2019年7月28日起至2020年12月31日止；甲方应于2019年8月1日前将房屋交给乙方使用；租金为每月3750元；租金按5个月为一期支付，第一期租金于2019年7月27日前付清；乙方同意于2019年7月27日前支付甲方租赁保证金10000元；由乙方支付丙方居间服务费3750元；合同当事人还对其他权利义务进行约定。合同签订当日，原告向被告江月桂交付了5个月零4天的租金19230元、保证金20000元、押金10000元，共计49230元。后因云南世豪物业服务有限公司以原承租人未支付租金、水电费为由，不同意原告租赁并使用该房屋，致使原告自合同签订后未使用该租赁物。2019年8月28日，被告黄渊向原告出具《个人承诺》载明：“本人黄渊出租给何颜霖香颂花园126、127号门面，由于本人原因不能让其正常经营，只能用于健身房。故本人同意退还其所交房租和押金总计二万捌千柒佰伍拾元整，于2019年9月15日前一次性付清，逾期不还本人愿意承担何颜霖应承租该门面所有损失，并且自愿承担因何颜霖追讨租赁费而花费的律师费、诉讼费一切费用。”本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人原则上应为租赁物的所有权人，或者对租赁物享有用益权或租赁权的人。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告与被告江月桂自愿签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司租赁合同暨居间合同》不违反法律和行政法规禁止性规定，被告江月桂为房屋的用益权人，在未经得产权人同意时擅自转租该房屋，现因该房屋的产权人未同意对该房屋的转租行为，双方已于2019年8月28日自行解除，黄渊也向与原告出具《个人承诺》，并已将该房屋收回，导致合同目的不能实现，故应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于原告要求被告江月桂返还租赁费19230元、转让费20000元、押金10000元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告江月桂支付违约金15000元的请求，本院认为，原告在与被告江月桂签订《居间合同》时，其未要求对方出示租赁物的相应权属证明，未核实产权人是否同意转租，其自身存在过错，故其主张的违约金，本院不予支持。其要求撤销合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院亦不予采信。对于原告要求被告尊园公司返还居间服务费3750元及承担连带责任的请求，因系另一法律关系，不应在本案中处理。对于原告要求被告黄渊对被告江月桂应返还原告的租赁费、转让费、押金及应支付的违约金承担连带责任的请求，本院认为，被告黄渊并非《居间合同》的相对方，其对《居间合同》不享有任何的权利义务，但基于其向原告出具的《个人承诺》，其自愿退还原告租赁费及押金共计28750元，该处分行为不违反法律规定，本院予以确认，故被告黄渊应对被告江月桂应返还原告的租赁费及押金范围内承担28750元。对于被告江月桂辩解的其不是合同相对人不应承担责任的辩解，因与事实相悖，本院不予采信。被告江月桂、黄渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何颜霖与被告江月桂、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年7月27日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司租赁合同暨居间合同》于2019年8月28日解除；二、由被告江月桂于判决生效后十五日内返还原告何颜霖租赁费、转让费、押金合计20480元；三、由被告黄渊于判决生效后十五日内支付原告何颜霖租赁费、押金合计28750元；四、驳回原告何颜霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由原告何颜霖承担376元，由被告黄渊、江月桂各承担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  王恒刚二〇二〇年四月十四日书记员  吕静玲