广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终472号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱建辉，男，1993年1月22日出生，汉族，住广东省五华县******瓜青。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：周景辉，广东刘志均律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡美琼，女，1990年8月6日出生，汉族，住广东省高州市************。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：周观燕，广东洋三律师事务所实习律师。上诉人朱建辉因与被上诉人胡美琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱建辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.朱建辉与胡美琼继续履行2018年5月5日签订的房地产买卖合同；2.胡美琼协助朱建辉把位于中山市***********************过户登记在朱建辉或者朱建辉指定的第三人名下。事实和理由：一、一审判决未充分考虑朱建辉请求继续履行合同，要求办理房屋过户手续诉求的实际情况。交易过程中，朱建辉一直积极履行合同义务，配合办理相关贷款手续，并无违约之意。但胡美琼认为放款时间过长，不愿意在贷款书上签名确认，导致贷款未能完成。二、基于诚实信用原则，从维护交易稳定性的角度考虑，也应继续履行涉案房地产买卖合同。三、涉案房屋于2018年10月15日已解除抵押，且朱建辉现在有能力一次性支付购房余款。故涉案房地产买卖合同不存在履行障碍，可以继续履行。胡美琼辩称：1.一审裁判结果正确。2.朱建辉本身就是房产中介，合同约定的4个月，胡美琼坚持是从2018年8月7日至2018年12月7日。本案朱建辉是已经构成违约。因此，胡美琼没收朱建辉定金合法。胡美琼向一审法院起诉请求：1.判令解除胡美琼、朱建辉双方于2018年5月5日签署的房地产买卖合同；2.判令朱建辉已支付的18万元定金归胡美琼所有。朱建辉向一审法院反诉请求：1.判令胡美琼、朱建辉双方继续履行2018年5月5日签订的房地产买卖合同；2.判令朱建辉协助胡美琼把位于中山市***********************过户登记在朱建辉名下或者朱建辉指定的第三人名下。一审法院认定事实：2018年5月5日，胡美琼（卖方）、朱建辉（买方）及盛泽中介服务部（经纪方）共同签订房地产买卖合同一份，约定：一、买卖双方通过经纪方出售及购入中山市***********************，该房地产产权现状为抵押状况；二、该物业之转让成交价为人民币643000元。付款方式：（一）定金180000元为第一部分楼款。经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金50000元，在本合同生效后4日再向卖方支付定金130000元。在签署本合同时卖方需将该物业的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用；（二）人民币443000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款。上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款人民币40万元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日（如卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方需签署中山市房地产买卖合同（适用二手房买卖）并办理过户递交手续，且递件回执由经纪方代为托管。在递件回执载明的答复日期7个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门缴纳税费并办理过户手续。领取房地产证当日，买方须与经纪方将房地产证送至银行，由银行代为办理按揭贷款的抵押登记手续；三、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认买方向经纪方支付人民币19000元作为佣金。上述佣金应于买卖双方签署广东省买卖合同（适用二手楼买卖）前全部付清，逾期支付按日千分之五承担违约责任。如买卖双方在合同签订后，私自成交逃避经纪方佣金的，买卖双方各自除需继续支付约定的佣金外，还需向经纪方支付因买卖双方违约而给经纪方造成的损失，若卖方或买方任何一方未依合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方人民币19000元作为违约金；四、违约责任。1.如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可现再为此而向买方进一步追究或要求赔偿损失；2.如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；五、特别委托：买卖双方提供并确认以下账号，若交易过程中某些款项买卖双方不能亲自到经纪方处领取，则委托经纪方将款项打入以下账号即视本人已收到。卖方账号：开户银行(略)、开户名胡美琼、账号(略)；买方账号：开户银行(略)、开户名朱建辉、账号(略)；六、备注为手写部分，内容如下：经双方友好协商一致：1.买卖双方楼款自行交接；2.买卖双方已知悉本房产还没办理房产证；3.过户前买方必须结齐首付；4.出证后四个月内买方必须配合办理过户手续（卖方出证后，有义务告知买方）；5.卖方承诺由出证日起四个月内允许买方更换购房名额进行余下手续，若买方原因无法更换购房名额则一次性付款，上诉（述）约定日期五个工作日内。胡美琼、朱建辉双方均在合同落款处的卖方和买方处签署姓名并捺手印，盛泽中介服务部亦在经纪方代表处加盖公章并由梁掌发签署姓名。同时，此份合同尾部还附收据一份，内容为：兹收到买方朱建辉交付上述规定之定金人民币50000元。胡美琼在收款人签署处签名并捺手印，收款日期为2018年5月5日。上述合同签订后，朱建辉于2018年5月9日向胡美琼转账13万元。后因贷款按揭手续未办成功，胡美琼则于2018年12月月初要求朱建辉一次性付款，朱建辉称资金不足不能一次性支付。之后，胡美琼要求朱建辉2019年1月份前要将全部房款支付完毕，但朱建辉至今未予支付。现胡美琼当庭表示不同意继续履行双方所签订的房地产买卖合同。朱建辉则提交银行流水记录表示其有能力一次性付款（2019年6月15日余额为666257.56元），要求继续履行合同及胡美琼协助办理房屋过户手续。一审另查，涉案房产不动产权证书【粤（2018）中山市不动产权第0050195号】记载该房产出证日期为2018年3月8日，办理抵押登记日期亦为2018年3月8日，注销抵押登记日期为2018年10月15日。盛泽中介服务部经办人梁掌发与朱建辉的微信聊天记录记载2018年9月8日，梁掌发已将涉案房产出证的事实告知朱建辉。一审再查，2019年4月16日，朱建辉向胡美琼发书面催告函，内容为：限您于收到本通知函之日起7日内联系本人配合办理转让房屋按揭申请所需手续并前往农业银行中山火炬开发区支行签订申请按揭所需相关文件。否则将视为您违约，我将根据房地产买卖合同的约定追究您违约责任。胡美琼确认收到此份函件。一审再查，盛泽中介服务部经办人梁掌发出庭证实：房地产买卖合同是在2018年5月5日签订的，是由其本人起草，合同备注中手写部分亦是由其本人书写。合同备注部分已约定，若买方原因无法更换购买人名额，则一次性付款，但并未约定支付时间。朱建辉（买方）名下在广州南沙区有房产，其是从事房地产中介的，根据中山房地产政策，他本人并不符合贷款条件，仅能一次性付款，如朱建辉须进行贷款则须用其他人的名义进行贷款。因此，双方在合同中约定的贷款是朱建辉以其他人的名义办理。合同备注部分记载“上述约定日期5个工作日”，这句话是双方要求写在合同上面，按双方的意思，无论是一次性付款还是更换购房名额或各方提起诉讼，留5个工作日的时间进行缓冲。而合同备注部分涉及的“4个月”期限是当时根据中介方给出的经验，即二手房交易大概4个月完成过户交易形成的，4个月的期限包括银行按揭贷款、过户交易，以及朱建辉找到符合买房条件的人。合同备注部分所涉及的”首付”是指已支付的定金加实际贷款金额（贷款具体数额以银行的同贷书为准）之和与房价的差额部分。关于银行按揭未能办理的问题。第一次去的是开发区农业银行，胡美琼、朱建辉双方均到场且带齐了资料，在办理过程中问到放款时间时，银行经理称房贷额度较为紧张，放款审查、入押时间大约需要半年左右。当时胡美琼认为时间过长，不同意在贷款书上签名确认，导致此次贷款未能办成。之后，卖方业主向中介提出找一家放款时间较快的银行，我本人联系了中国银行（位于利和广场旁边）。买卖双方亦共同到中国银行提交材料并签署了相关文件，但由于买方朱建辉所找购房人提供的担保人资格出现了问题，最终未能审批通过。之后，我本人将上述情况通知了买卖双方，买方朱建辉提出再更换银行。卖方则不同意买方再更换银行贷款，要求买方一次性付款。卖方提出一次性付款的时间大概在2018年年底或2019年元旦左右。买方当时表示未能足额一次性付款，要求办理银行按揭，作为中介方也协调多次，但买卖双方最终也未能达成共识。上述两次到银行办理按揭手续用时一个半月至两个月的时间。一审法院认为，首先，胡美琼、朱建辉双方所签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，内容及形式均不违反相关法律规定，应为合法有效。合同约定胡美琼作为卖方允许朱建辉在出证日起四个月内更换购房名额并办理银行按揭贷款。由于涉案房屋在买卖交易时处于抵押状态，在未涂销抵押的前提下，系无法办理相应的贷款手续。因此，一审法院认定合同所约定的4个月更换购房名额办理贷款期限应自涉案房屋注销抵押登记之日，即2018年10月15日起算至2019年2月15日止。其次，依经纪方经办人梁掌发的证人证言及胡美琼、朱建辉双方的当庭陈述，在经纪方的参与下，胡美琼、朱建辉双方已于2018年12月前办理了两次银行按揭贷款手续，其中一次因胡美琼认为贷款时间过长未签署相关贷款审批材料而未办成，另一次系朱建辉所提供担保人的资格出现问题而最终未审批通过。在这种情形下，胡美琼提出要求朱建辉一次性付款，而不再同意第二部分楼款44.3万元以按揭方式支付。朱建辉则表示不同意变更付款方式。至此时，合同所约定的4个月更换购房名额办理贷款期间尚未届满。后在经纪方多次协调未果，朱建辉于2019年4月16日向胡美琼发出书面催告函，要求胡美琼协助办理银行按揭手续。胡美琼收到此份函件后则于2019年4月23日向一审法院提起诉讼。纵观双方履行合同的过程，胡美琼在贷款手续办理不顺时提出变更第二部分楼款的支付方式，而朱建辉并不同意。也就是说，买卖双方就第二部分楼款44.3万元的支付方式变更并未协商一致。在此种情形下，双方应本着诚实信用原则继续按合同约定予以履行。而依现有证据来看，合同约定的4个月更换购房名额办理贷款期间届满前，朱建辉亦未向胡美琼或经纪方提供符合购房条件的人员名单及资料，故依合同关于“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收……”之规定，胡美琼作为卖方行使没收定金的条件已成就，其有权对已收取的合法定金不予返还。鉴于买卖双方约定的定金数额超过主合同标的额的20%这一法定限制比例，故一审法院认定涉案合同的定金数额应为128600元（643000元*20%），胡美琼对此不负有返还义务，超出部分51400元（180000元-128600元）胡美琼则负有返还义务。再次，由于涉案合同约定了定金罚则条款，同时亦赋予守约方享有相应的合同解除权，故胡美琼依合同之约定诉请解除双方所签订的房地产买卖合同，有理有据，一审法院予以支持。朱建辉在本案诉讼过程中提供具备一次性付款能力的证据有违诚信原则，其反诉主张继续履行合同、协助办理房屋过户手续的请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决：一、解除胡美琼、朱建辉双方于2018年5月5日签订的房地产买卖合同；二、胡美琼对已收取的128600元定金款项不予返还，对已收取的51400元款项于一审判决生效之日返还给朱建辉；三、驳回朱建辉的反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，减半收取为1950元，胡美琼负担557元，朱建辉负担1393元；反诉案件受理费5115元，由朱建辉自行负担。（朱建辉所负担的上述诉讼费用胡美琼已向一审法院预交，朱建辉在支付上述款项时一并迳付胡美琼，一审法院不另行收退）。本院二审期间，朱建辉提交了证据：2019年其名下招商银行历史交易明细表一份，拟证明朱建辉现具备一次性支付购房款条件。本院组织当事人进行了质证，胡美琼对该证据真实性、合法性确认，对关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从合同义务看，朱建辉作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，其作为购房款支付义务主体身份并未发生变化；胡美琼作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。就涉案购房款付款期限而言，双方在合同备注中约定“出证后四个月内买方必须配合办理过户手续”。结合合同条款第二条，买卖双方需在银行出具同贷书之日办理过户递件手续之约定。即朱建辉作为买受人，应当在涉案房屋出证后四个月内取得银行出具的同贷书。否则其应当依据合同备注条款第5条之约定，向胡美琼一次性支付剩余购房款。关于合同约定的“出证后四个月”起止时间，胡美琼认为涉案房屋于2018年3月8日出证，于2018年9月8日已告知朱建辉出证事宜，故朱建辉应当在此日起四个月内，即2019年1月8日前取得银行出具的同贷书，或向胡美琼一次性支付剩余购房款；朱建辉认为涉案房屋曾处于抵押状态，于2018年10月15日才办理注销抵押手续，故合同约定的履行期限应当从此日起算。对此，本院认为，双方已于买卖合同中明确约定，如卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记后两个工作日内办理递件过户手续，即双方所约定的四个月履行期限充分考虑了涉案房屋存在抵押的情形。胡美琼于2018年9月8日通知朱建辉涉案房屋已出证，于2018年10月15日即注销了涉案房屋的抵押登记，该房屋注销抵押登记时，朱建辉尚未取得银行出具的同贷书。即涉案房屋曾存在的抵押登记对双方履行合同未存在障碍，双方合同约定的四个月履行期限不因涉案房屋曾存在抵押登记而顺延。故朱建辉应当按照合同约定于2018年9月8日起四个月内（即2019年1月8日前）取得银行出具的同贷书，或向胡美琼一次性支付剩余购房款。根据证人证言及双方当事人的陈述，在经纪方的参与下，胡美琼、朱建辉双方已办理了两次银行按揭贷款手续。其中第一次办理过程中，因胡美琼认为贷款时间过长未签署相关贷款审批材料。双方又办理第二次贷款申请，但因朱建辉提供担保人的资格出现问题而最终未审批通过。此时，双方约定的合同履行期限已近届满，根据双方前两次办理按揭手续用时一个半月至两个月时间的情形，朱建辉事实上难以在合同履行期限内取得银行同贷书。胡美琼于2019年初要求朱建辉一次性支付剩余购房款，并无不妥。至2019年4月16日，双方合同约定的履行期限早已届满，朱建辉仍拒绝向胡美琼支付剩余购房款，要求胡美琼协助其申请银行贷款。一审判决据此认定朱建辉违反主合同义务，胡美琼有权没收朱建辉支付的定金，并无不当，本院予以维持。综上所述，朱建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9015元（朱建辉已预交），由朱建辉负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年四月十日书记员 李玉琴