贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1252号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李进，男，1977年10月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：黄义，女，1984年10月4日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人李进、黄义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告李进、黄义支付逾期办理不动产权属证书的违约金10750.93元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告李进、黄义返还代收各项开户费3285.00元及支付利息，利息以3285.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月12日起至上述费用返还完毕之日止；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告李进、黄义交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告李进、黄义办理涉案的位于毕节市的不动产权证书；四、驳回原告李进、黄义的其他诉讼请求。案件受理费194.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担115.00元,原告李进、黄义负担79.00元。贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，调减逾期办证违约金至10%；2.撤销一审判决第二项，驳回被上诉人主张返还三通费和支付利息的请求。事实及理由：一、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，上诉人于被上诉人提交完毕资料后的360日内履行办证义务，本案被上诉人提交完毕资料的时间为出具委托书的时间，自被上诉人出具委托书之日至今尚未超过360日，故上诉人未违约，不应承担违约责任。二、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。三、被上诉人主张返还三通费的诉讼请求已超过诉讼时效，上诉人不应返还。同时，三通费系上诉人代为收取，并未实际占有，故上诉人不应支付利息。被上诉人李进、黄义未作答辩。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约？2.违约金应否调减？3.上诉人应否返还“各项开户费”并支付利息？关于焦点1，对双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定应结合《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”的约定予以理解，即上诉人履行办证义务的时间为被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内，同时上诉人需在商品房交付使用之日起90日内取得商品房所有权初始登记。但案涉商品房于2017年3月11日交付使用，于2018年8月13日才取得毕节市商品房备案证明书已经违约。而商品房买卖中，办理商品房转移登记需以出卖人取得办理商品房转移登记的相关文书为前提，在出卖人取得办理商品房转移登记的相关文书之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，涉案房屋均不能办理商品房转移登记。同时，上诉人于2018年11月16日才通知被上诉人提交办理产权证的相关资料，并于2018年11月20日才向被上诉人开具购房发票，而在取得购房发票之前被上诉人并不能向上诉人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，被上诉人并不存在怠于提交办证资料的情形。据此,结合《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定,一审认定上诉人履行办证义务的时间自交房之日起的360日内并无不当。上诉人将《商品房买卖合同补充协议》第8.3条孤立地予以理解，回避其未按约定时间取得所有权初始登记并通知被上诉人提交资料的违约事实，主张其不应承担违约责任不符合双方合同约定的本意，也有违公平原则，本院不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方未约定上诉人持有代收费用期间的利息，被上诉人主张支付利息于法无据。一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正。上诉人关于不支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13120号民事判决第一、三、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告李进、黄义支付逾期办理不动产权属证书的违约金10750.93元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告李进、黄义交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告李进、黄义办理涉案的位于毕节市的不动产权证书；驳回原告李进、黄义的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13120号民事判决第二项，即:“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李进、黄义返还代收各项开户费3,285.00元及支付利息，利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月12日起至上述费用返还完毕之日止”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人李进、黄义各项开户费3,285.00元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费194元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担100元，被上诉人李进、黄义负担94元；二审案件受理费388元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担358元，被上诉人李进、黄义负担30元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年四月七日法官助理 任云娇书 记 员 高 进