宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4905号 上诉人（原审被告）：杨某1，住宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李某、金某，宁夏方和圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:朱某，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：冉某，宁夏宁银律师事务所律师。 原审被告：杨某2，住宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李某、金某，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人杨某1因与被上诉人朱某、原审被告杨某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初11327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日受理后，依法组成合议，经阅卷审查、询问当事人、核对案件事实和证据，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定不开庭审理本案，现已审理终结。 杨某1上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初11327号民事判决第一项，改判上诉人不予支付被上诉人2019年6月22日至2019年9月30日产生的房屋租金、物业费、垃圾清理费及违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2019年4月便开始与被上诉人协商不再租赁案涉房屋，双立协商一致留下案涉房屋内的上诉人物品抵顶租金，被上诉人于2019年6月22日正式收回案涉房屋，且更换门锁，双方租赁关系正式解除。之后双方再无联系，不存在上诉人恶意占用涉案房屋。上诉人朋友刘勇与被上诉人之间的通话录音被上诉人并不知情，刘勇的言论不代表上诉人的真实意思表示，原审将刘勇认定为上诉人亲属，以刘勇的言论认定上诉人仍在继续使用案涉房屋过于草率。另外报警事件只能证明警察出警时物品在案涉房屋内，不能证明上诉人物品留置在案涉房屋内的原因。原审仅凭当时案涉物品放置在案涉房屋内认定上诉人继续占用使用案涉房屋无法令人信服。 被上诉人朱某辩称：上诉人从未与被上诉人达成以上诉人的物品抵顶租金的协议，上诉人一直以物品未搬走为由，不让我方转租房屋，2019年9月22日以报警方式阻挠新租房清理房屋内上诉人遗留物品，上诉人应向我方支付租金至2019年9月30日。原审认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。 朱某向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告共同向原告支付房屋租赁款62082元及违约金7058元，并支付房屋租赁期间拖欠的物业服务费6050.6元、水费及垃圾清理费1450元，上述共计76640.6元；2.二被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求又增加二被告共同向原告再支付自2019年6月23日至2019年9月30日期间房屋租赁款37973元及违约金6930元。 一审法院认定事实：2013年10月18日，朱某（甲方）与杨某1（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，合同约定，甲方将位于银川市××区营业房租赁给乙方；房屋面积170平方米；租赁期5年，自2013年11月18日起至2018年11月18日止；租金第一租赁年租金14万元、第二租赁年租金15万元、第三租赁年租金16万元，第四年起房租另外协商；水电费、维修费及其他房屋进行商业活动的费用均由乙方承担；付款方式为签订合同付给甲方7万元为半年房租，房租每半年交一次，从第二次付款开始，每次提起一个月交付；乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造时，必须征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；乙方未按时向甲方支付所所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。合同期限届满后，原被告双方达成口头协议，被告继续租赁涉案房屋。2019年3月4日被告向原告支付了2万元房屋租赁费。2019年9月21日，被告因涉案房屋新租户雷勇将出租房屋内被告物品搬离时，双方发生纠纷报警。 另查明，朱某支付涉案房屋2018年1月1日至2019年9月1日物业费6835.3元，2019年4月1日至2019年9月30日垃圾清理费共806.4元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原被告在签订的《房屋租赁协议》租赁期限届满后，被告继续使用出租房屋，原告也同意其继续使用，双方签订的原《房屋租赁协议》继续有效，该协议对双方均具有约束力。同时根据原告与被告杨某2的谈话录音，也能够进一步证实双方约定的房屋租金仍按照原合同实行，即一年14万元。2019年9月21日《接处警登记表》及次日原告与被告亲属刘勇的通话内容证实，被告物品仍存放在涉案房屋内，其仍在使用该房屋。综上，对原告主张被告应自2018年11月19日至2019年9月30日，按照年租赁费14万元的标准向其支付租赁费121205.48元（14万元÷365天×316天），扣除已支付的2万元，需支付101205.48元，现原告主张100055元，本院照准。被告还应向原告支付2018年1月1日至2019年9月1日租赁期间原告代其支付物业费6835.3元及2019年4月1日至2019年9月30日垃圾清理费共806.4元。因原告未提供证据证实被告使用水费的金额，本院对原告该诉请，不予支持。被告未及时支付租赁费，原告主张《房屋租赁协议》约定的每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，该约定过高，自愿调整为按照每日万分之五计算违约金，本院予以支持。自2018年11月19日至2019年3月4日欠付40657.53元（14万元÷365天×106天），违约金为2154.85元（40657.53元×0.5‰×106天），自2019年3月5日至2019年9月30日欠付80547.95元（14万元÷365天×210天），违约金为8457.53元（80547.95元×0.5‰×210天），违约金合计为10612.38元。《房屋租赁协议》相对方为原告与被告杨某1，原告要求被告杨某2支付其房屋租赁费的诉请，无法律及事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨某1于本判决生效之日起十日内支付原告朱某房屋租赁费100055元、物业费6835.3元、垃圾清理费806.4元及违约金10612.38元，合计118309.08元；二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。案件受理费1319元，原告朱某负担50元，被告杨某1负担1269元。 上诉人杨某1向二审提供以下证据，本院依法组织质证： 证据一、通话记录6组，证明2019年6月23日至2019年9月30日，被上诉人与上诉人及原审被告杨某2无任何通话记录，被上诉人未提出让上诉人搬走设备或支付资金；被上诉人对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。 经审核，上诉人提供的通适记录系打印件，但没有出证单位的签章，表现形式不合法，且通话记录只能反映杨某2、杨某1与朱某一段时间内没有电话通话记录，不能推定涉诉双方达成以物品抵顶租金的协议，该份证据不具有证明效力。 证据二、视频资料五段，证明案涉房物内设施设备被朱某转移。被上诉人对该证据不认可。 经审核，该证据与本案上诉人主张的租金不具有关联性，不予认定。 二审中，被上诉人陈述案涉房屋内上诉人的物品于2019年12月5日搬离，案涉房屋被上诉人已收回。二审查明其他的事实与一审查明的一致。 本院认为，本案现有证据证明，截止2019年9月30日，上诉人的物品仍占用案涉租赁房屋，上诉人关于涉诉双方达成以上诉人的物品抵顶房屋租金协议辩解没有证据支持，应承担举证不能的法律后果，被上诉人现已收回案涉房屋，涉诉双方的租赁关系已解除。原审主要事实认定清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2638元，由上诉人杨某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  马少骏 审判员  王文花 审判员  解 杰 二〇二〇年四月十七日 书记员  吴恩玲 附：相关适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。