四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终586号 上诉人（原审原告）：鲜永刚，男，1964年8月27日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈英，女，1975年4月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川远诚保险销售服务有限公司，住所地：四川省南充市高坪区机场大道东顺路68号，统一社会信用代码91511302590472840X。 法定代表人：杨延明，总经理。 委托诉讼代理人：李雨峰，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人鲜永刚、陈英因与被上诉人四川远诚保险销售服务有限公司（以下简称远诚保险公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鲜永刚、陈英上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，改判远诚保险公司向上诉人支付租金55,997元及违约金50,015.20元。事实及理由：一、原审法院认定双方口头约定降低租金属于认定基本事实错误。1．被上诉人没有提供任何证据证明存在口头约定，没有陈述所谓商谈的时间、地点、参与人物、在场证人、谈话内容及结果等，在此情形下，原审法院推翻了直接书证，违反基本证据规则。事实上，双方从未商谈过变更合同条款。2．《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。在假定双方曾经对合同变更进行过商谈的前提下，只要双方没有最终达成一致意见，就应当视为未变更原合同。3．原审法院认定被上诉人支付的租金有章可循和相对固定是错误的。被上诉人第一年支付3万元，从第二、三年支付2.6万元，第四、五年支付2.4万元，第六年支付2万元，有何规律可循？原审判决采信“2015年仪陇县嘉陵江二桥建成通车，案涉门面价值降低，所以才会口头商谈降低租金”，但根据合同约定，第二年租金3万元应当于2014年7月30日交付，此时嘉陵江大桥并未建成通车，被上诉人为什么不足额支付？又假如曾经谈妥了降低租金，但为什么第三年支付2.6万元，后面年份又只支付2.4万元和2万元？另外，被上诉人支付租金的时间未严格按照合同执行，存在严重拖延情形，而且后面几年中每年都不是一次性支付的租金，是分几笔陆续支付的。4．上诉人的4个门面每年租金极低，与嘉陵江二桥通车是否会降低商业价值根本无关。被上诉人租赁房屋用作办公场地使用，自2015年后至2019年底均正常经营，是因为内部承包管理人经营不善才没有继续经营的。二、上诉人有证据证明多年来一直在催要下欠租金。三、上诉人容忍被上诉人拖延支付租金有合理原因。第一，因为被上诉人是保险代理公司，有支付能力，加之双方有购买保险的业务合作基础，上诉人不愿意撕破脸；第二，上诉人资产较多，拖欠部分租金对上诉人影响不大，虽然上诉人经常性催要租金，但内心对于被上诉人何时交清租金并没有看得很重。四、上诉人每年都给被上诉人开具了《收款收据》，上面均备注了下欠租金数额。被上诉人作为正规公司，付款不可能不索要收据，其必定持有上诉人出具的收据。六、远诚保险公司拖欠租金构成根本违约，且在未告知上诉人的情况下擅自搬离，搬离后也未向上诉人交付房屋，给上诉人造成巨大的经济损失。鉴于被上诉人的违约严重程度，应当按照约定承担合同总金额20%的违约金，原审法院判决违约金数额明显较少，请求增判。 被上诉人远诚保险公司答辩称，1．被上诉人已经按照约定缴纳了租金，上诉人主张欠付租金与事实不符。2．根据约定被上诉人不存在违约。3．上诉人提到的要求被上诉人举出支付租金的凭证，该举证责任在上诉方。综上，上诉人的主张与事实不符合，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 鲜永刚、陈英一审起诉请求：1．解除2013年7月29日鲜永刚、陈英与远诚保险公司签订的《租赁合同》；2．判决远诚保险公司给付房屋租金55,997元；3．判决远诚保险公司承担违约金50,015.20元；4、判决远诚保险公司承担本案的诉讼费。 原审认定事实如下：2013年7月29日，鲜永刚（甲方）与南充远诚保险销售服务有限公司（后更名为四川远诚保险销售服务有限公司）（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、甲方将其所有的位于仪陇县新政镇琳琅大道5段40号（蓉信苑第3幢1层2-1、2-2、2-3、2-4号）铺面房租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权。四、租赁期八年，自2013年9月1日起至2021年8月31日止。五、双方约定，租赁标的物第一年租金为人民币三万元整（30,000元），第二年三万元整（30,000元），从第三年起租金每年比上一年度递增8%（即第三年为人民币叁万贰仟肆佰元整（32,400元），第四年为人民币叁万肆仟玖佰玖拾贰元整（34,992元）。第五年人民币叁万柒仟柒佰玖拾壹元整（37,791元），第六年为人民币肆万零捌佰壹拾肆元整（40,814元），第七年为人民币肆万肆仟零柒拾玖元整（44,079元），第八年为人民币肆万柒仟陆佰零伍元整（47,605元））。六、租金支付方式为按年支付，乙方应于合同签订之日交付第一年租金，以后租期届满一年的次日租金交给出租方，逾期不交甲方视为乙方解除《租赁合同》，甲方收回租赁标的物，乙方自行承担一切不利后果。十六、任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方，并承担合同总金额20%的违约金。十七、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，逾期超过10日的，甲方有权收回房屋并终止合同。合同签订后，第一年远诚保险公司向鲜永刚、陈英支付了租金30,000元，第二年支付了26,000元，第三年支付了26,000元，第四年支付了24,000元，第五年支付了24,000元，第六年支付了20,000元。2019年8月，远诚保险公司在未告知鲜永刚、陈英的情况下搬离，2019年11月1日，鲜永刚、陈英向远诚保险公司发出了解除合同通知书。另：鲜永刚与陈英系夫妻关系，案涉租赁房屋即位于仪陇县新政镇琳琅大道5段40号（蓉信苑第3幢1层2-1、2-2、2-3、2-4号）的商业房为鲜永刚、陈英共同共有。 原审法院认为：鲜永刚、陈英与远诚保险公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为：一、鲜永刚、陈英与远诚保险公司双方在履行《租赁合同》的过程中，是否就租金进行了重新约定，鲜永刚、陈英认为：除了第一年远诚保险公司全额支付了租金3万元外，其余年度均未按照合同约定全额支付，期间进行过口头的催要，但一直未提出终止合同，无催要证据提交。远诚保险公司认为在合同履行过程中，因为仪陇县嘉陵江二桥的建成通车，导致了案涉租赁门面商业价值降低，双方进行过口头协商，对于租金进行了减少，远诚保险公司也按照口头协商金额一直在按约履行，租赁的6年时间里，鲜永刚、陈英也未提出异议，也未要求解除合同或者终止合同，对于双方进行口头协商减少租金的主张，远诚保险公司无证据提交。 二、远诚保险公司方是否应当承担违约责任，鲜永刚、陈英方认为：2019年8月，远诚公司在未告知鲜永刚、陈英的情况下，擅自搬离，已经构成违约，应当按照合同总金额的20%承担违约责任；远诚保险公司方认为，远诚公司仪陇支公司的承包经营者程学明擅自搬离，并不代表远诚公司不再继续履行合同，按照《租赁合同》的约定，合同总金额20%的违约责任系单方面取消、中断合同的违约责任，非逾期支付租金的违约责任。 针对以上两个争议焦点，原审法院认为：鲜永刚、陈英与远诚保险公司双方对于是否在合同履行期间对房屋租金进行了重新调整各执一词，且均未就自己主张提供任何证据，原审法院将根据鲜永刚、陈英与远诚保险公司签订的《租赁合同》的具体约定以及双方在合同履行过程中的具体情况综合评判如下：一、远诚保险公司每年支付的租金金额有章可循，相对固定，非鲜永刚、陈英陈述的仅支付部分租金；二、按照《租赁合同》的约定，远诚保险公司未及时足额支付租金属于违约，逾期超过10日的，鲜永刚、陈英有权收回房屋并终止合同，但在合同履行的长达5年时间里，鲜永刚、陈英并未收回房屋或者终止合同；三、按照《租赁合同》的约定，租金系每年支付，在合同履行期间，鲜永刚、陈英也并未在远诚保险公司支付租金时要求对以前欠付的租金进行折抵或者扣减。四、仪陇县嘉陵江二桥于2015年建成通车，案涉的门面位置相对较偏，可能会存在案涉门面商业价值降低的情形。故原审法院认定：在合同履行期间，鲜永刚、陈英与远诚保险公司存在口头重新约定租金的情形，对远诚保险公司的这一主张，原审法院予以支持。对于远诚保险公司是否应当承担违约责任的问题，根据合同的约定，租金系按年支付，租期届满一年的次日应当支付租金，根据双方口头调整的租金金额，2018年的租金应当在2018年9月1日支付24,000元，但远诚保险公司仅支付20,000元，还欠4,000元未支付，已构成违约，原审法院酌定远诚保险公司支付鲜永刚、陈英违约金2,000元。 鲜永刚、陈英于2019年11月1日向远诚保险公司送达了解除合同通知书，远诚保险公司并未提出异议，故鲜永刚、陈英要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。鲜永刚、陈英虽未主张2019年9月1日至2019年11月1日期间的租金，但远诚保险公司自愿向鲜永刚、陈英支付这期间的租金4,000元，原审法院予以支持。故远诚保险公司应当向鲜永刚、陈英支付的款项为：2018年欠付租金4,000元，2019年9月1日至2019年11月1日期间的租金4,000元，违约金2,000元，共计10,000元。《租赁合同》虽系鲜永刚单独与远诚保险公司签订，但鲜永刚、陈英系夫妻关系，案涉商业房系鲜永刚、陈英共同共有，故因该房屋产生的收益应当属于夫妻共同财产，由鲜永刚、陈英共同享有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定，判决：一、解除鲜永刚与远诚保险公司于2013年7月29日签订的《租赁合同》；二、远诚保险公司于判决生效之日起十日内向鲜永刚、陈英支付租金及违约金10,000元；三、驳回鲜永刚、陈英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,210元（已由鲜永刚、陈英预交），由鲜永刚、陈英负担1,185元，由远诚保险公司负担25元。 二审中，远诚保险公司陈述，案涉门面降低租金事宜是程学明和鲜永刚谈的，远诚保险公司未参与，因远诚保险公司法定代表人杨延明给鲜永刚打了电话的，所以远诚保险公司也知道程学明和鲜永刚对租金进行了调整。远诚保险公司还陈述，程学明与鲜永刚协商将租金降至2.6万元每年，此后程学明与鲜永刚是否再次对降低租金达成一致意见不清楚。一审中，远诚保险公司则陈述是远诚保险公司和程学明一起与鲜永刚当面协商的。 二审经审理，查明如下事实： 1．仪陇县嘉陵江二桥于2012年11月开工建设，于2015年4月1日竣工。 2．案涉门面位于仪陇县新政镇琳琅大道5段40号一层，建筑面积为183.1平方米，套内建筑面积为174.68平方米。 3．远诚保险公司的经营范围为代理销售保险产品、代理收取保险费、代理相关保险业务的损失勘查和理赔以及中国保监会批准的其他业务。远诚保险公司称租赁案涉门面用于经营汽车保险业务。 4.2019年11月1日，鲜永刚向远诚保险公司发出解除合同通知书，其上载明远诚保险公司欠付截至2019年9月1日的租金55,997元，远诚保险公司收到该通知书后未提出异议。 5.2019年4月29日，鲜永刚向远诚公司法定代表人杨延明电话催要租金，鲜永陈述“他（程学明）一会给，一会不给，一会给低点，一会给高点，没按合同来哦”“算起来还差好几万”，杨延明让鲜永刚去找程学明要租金；2019年5月8日，鲜永刚再次向杨延明电话催要租金，鲜永刚陈述“前几年都只给那么一两万，到现在还没算，我还要算下具体差我好多钱”杨延明再次告知鲜永刚去找程学明要钱；2019年5月2日，鲜永刚向程学明电话催要租金，鲜永刚陈述“你在那里做到的，我只是说现在房租要去找他，屡次这样恶意违约、恶意欠费，这样整起大家心里都不舒服，我打电话他又喊我找你”，程明学告知鲜永刚合同不是他签的，让鲜永刚去找杨延明。 6．二审中，远诚保险公司提供2014年9月12日向鲜永刚支付租金3万元的付款凭证以及鲜永刚出具的收据一张，主张远诚保险公司第二年度（2014年9月1日至2015年8月31日）支付租金3万元，对此鲜永刚予以认可。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1．鲜永刚、陈英是否与远诚保险公司达成降低租金的口头协议及欠付租金金额应当如何确定；2．远诚保险公司是否应当承担违约金。 关于焦点一。鲜永刚、陈英与远诚保险公司签订的案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。鲜永刚、陈英按照《租赁合同》的约定将案涉门面交付远诚保险公司使用，远诚保险公司也应当按照《租赁合同》约定的标准支付租金。远诚保险公司主张在《租赁合同》履行过程中，与鲜永刚达成降低租金的口头协议，远诚保险公司已经按照新确定的租金标准付清2019年9月1日前的租金，但未提供证据证明，鲜永刚亦不予认可。对此，本院认为，第一，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，远诚保险公司对其关于在《租赁合同》履行过程中与鲜永刚达成降低租金的口头协议的主张负有举证责任，但远诚保险公司未提供证据予以证明，依据前述规定，远诚保险公司应当承担举证不能的法律后果。第二，对于与鲜永刚商谈降低租金的人员，一审中远诚保险公司陈述是远诚保险公司的人和程学明一起与鲜永刚当面协商的。在二审中，远诚保险公司又陈述是程学明和鲜永刚谈的，远诚保险公司未参与，因为远诚保险公司法定代表人杨延明给鲜永刚打过电话，所以知晓程学明与鲜永刚对降低租金的事情进行了协商，但对程学明和鲜永刚协商的次数、最终确定的租金标准无法说清。远诚保险公司对于与鲜永刚协商降低租金的人员的陈述前后矛盾，且对协商的具体情况陈述不清，不符合常理。第三，远诚保险公司称要求鲜永刚降低租金是因为在《租赁合同》履行过程中，仪陇县嘉陵江二桥建成通车，影响了案涉门面的商业价值。但现已查明的事实表明，在签订案涉《租赁合同》时，仪陇县嘉陵江二桥已经开工建设，对该事实，远诚保险公司在签订合同时应当是明知的，且在签订合同当时应该已经预见到仪陇县嘉陵江二桥的建设以及通车是否会对门面商业价值产生影响以及影响大小，在此情况下双方仍然签订了案涉《租赁合同》并约定了相应的租金标准，远诚保险公司再以《租赁合同》履行期间仪陇县嘉陵江二桥建成通车为由要求降低租金，并与鲜永刚达成一致意见的可能性较低。第四，鲜永刚在向远诚保险公司发出的解除合同通知书上写明了欠付租金金额，对此远诚保险公司并未提出异议。且从鲜永刚提供的其向杨延明、程学明催要租金的通话录音来看，在鲜永刚要求支付下欠租金时，杨延明、程学明并未提出双方存在降低租金的口头约定以及不欠付租金的抗辩。 综上，远诚保险公司对其关于在《租赁合同》履行过程中与鲜永刚达成降低租金的口头协议的主张，理由不能成立，本院不予采信。远诚保险公司应当依据《租赁合同》约定的租金标准支付租金。依据《租赁合同》的约定，远诚保险公司每年应当支付的租金金额分别为：第一年（2013年9月1日至2014年8月31日）30,000元，第二年（2014年9月1日至2015年8月31日）30,000元，第三年（2015年9月1日至2016年8月31日）32,400元，第四年（2016年9月1日至2017年8月31日）34,992元，第五年（2017年9月1日至2018年8月31日）37,791元，第六年（2018年9月1日至2019年8月31日）40,814元，截至2019年8月31日（第一年至第六年）的租金总额为30,000元＋30,000元＋32,400元＋34,992元＋37,791元+40,814元=205,997元，扣减已支付的，下欠205,997元-30,000元-30,000元-26,000元-24,000元-24,000元-20,000元=51,997元。因此，远诚保险公司应当向鲜永刚、陈英支付截至2019年9月1日累计欠付租金51,997元。 关于焦点二，即远诚保险公司是否应当承担违约金的问题。经查，案涉《租赁合同》第十六条约定：“任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。并承担合同总金额20%的违约金。”鲜永刚、陈英主张远诚保险公司在未通知并取得其同意的情况下于2019年9月擅自搬离，给其造成严重的经济损失，远诚保险公司构成违约，应当承担合同总金额20%的违约金。远诚保险公司则主张远诚保险公司仪陇支公司因经营不善于2019年8月搬离案涉门面，但并未要求解除合同。后鲜永刚于2019年11月1日向远诚保险公司发出解除合同通知书，远诚保险公司同意解除合同，因此其行为不符合《租赁合同》约定的单方面取消、终止合同，不应当支付违约金。对此，本院认为，远诚保险公司在未付清历年租金的情形下，因经营不善在租赁期限内擅自搬离案涉门面，系以实际行动表明不再履行《租赁合同》，符合《租赁合同》第十六条“单方面取消、中断合同”的约定，构成违约，应当支付违约金。但该条约定的违约金过高，由于违约金的性质以补偿性为主，为体现民法公平原则，结合远诚保险公司违约给上诉人可能造成的损失、合同履行情况等实际情况，酌定由远诚保险公司向鲜永刚、陈英支付违约金10,000元。 综上，上诉人鲜永刚、陈英的上诉请求部分成立。一审认定事实有误，导致判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初3973号民事判决第一项，即“解除鲜永刚与四川远诚保险销售服务有限公司于2013年7月29日签订的《租赁合同》”； 二、撤销四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初3973号民事判决第二项、第三项，即“四川远诚保险销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向鲜永刚、陈英支付租金及违约金10,000元”、“驳回鲜永刚、陈英的其他诉讼请求”； 三、四川远诚保险销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向鲜永刚支付租金51,997元及违约金10,000元； 四、驳回鲜永刚、陈英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,210元，由鲜永刚、陈英负担100元，由四川远诚保险销售服务有限公司负担1,110元。二审案件受理费2,420元，由鲜永刚、陈英负担200元，由四川远诚保险销售服务有限公司负担2,220元。 本判决为终审判决。 审判长  罗勤阳 审判员  刘荣耀 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年四月二十七日 书记员  青 卓