辽宁省沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书沈阳市浑南区人民法院民事判决书（2019）辽0112民初12725号原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行,统一社会信用代码：912101021177447169，住所地沈阳市浑南区新隆街1-33号。负责人郑毅，系该行行长。委托代理人宋亮、谷昊，系辽宁品行律师事务所律师。被告张倩倩,女,1986年3月21日出生,汉族，住沈阳市东陵区（未到庭）。被告沈阳凯维莱置业有限公司,住所地沈阳市东陵区英达街77号，注册号码：210100400001342（1-1）。法定代表人刘学忠，系该公司经理（未到庭）。原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行（以下简称：工行浑南支行）与被告张倩倩、沈阳凯维莱置业有限公司（以下简称：凯维莱公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年8月22日受理后，依法由审判员任玲玲担任审判长并主审，与审判员王娜、人民陪审员宋凤霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋亮到庭参诉讼。被告张倩倩、凯维莱公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月16日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告向原告贷款，贷款金额170,000.00元。借款期限为120个月，贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%为基准率。被告未适当遵守或履行还款义务，原告要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求解除合同。被告自愿提供坐落于沈阳市东陵区，建筑面积45.09平方米的房屋现给原告提供抵押担保，同时办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付贷款，然而被告却未按照合同约定履行还款义务。提请法院判令解除原、被告之间的《个人购房借款/担保合同》；判令被告一次性偿还个人住房借款本金89,052.23元及截至到2019年2月21日利息8,286.60元,并承担2019年2月21日之后利息至全部欠款还清为止；请求判令原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；判令诉讼费、公告费等相关费用由被告承担。原告工行浑南支行提供房屋买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、抵押预告登记证明、客户还款清单各一份，用以证明2011年12月16日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，借款人逾期未按约定的金额归还借款本息，构成违约。合同签订后，原告依约定向被告沈阳凯维莱置业有限公司发放了17万元的贷款。被告以其购买的位于沈阳市东陵区的房屋作为抵押，向原告提供担保，同时办理抵押预告登记证明。截止2019年2月21日，被告已连续累计逾期18期未按时偿还贷款本息89,052.23元，利息8,286.60元。被告张倩倩、凯维莱公司没有提出答辩，亦未提供证据。经审理查明，2011年12月16日，原告工行浑南支行与被告张倩倩签订《个人购房借款/担保合同》，张倩倩因为购买位于沈阳市东陵区的房屋（建筑面积45.09平方米，总计价款251,016.00元），向工行浑南支行贷款170,000.00元，贷款期限120个月（自2011年12月16日起至2021年12月16日止），借款人张倩倩以其购买的上述房屋作为抵押担保，同时保证人凯维莱公司对张倩倩的贷款提供连带责任担保；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，以借款凭证记载为准。贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如果基准利率在一个日历年度内经过两次或者两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收40%确定；合同采用阶段性连带责任保证担保方式，被告凯维莱公司提供保证担保，保证责任期限至贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任;借款人连续三个月（三期）未按时足额偿还借款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除本合同。合同签订后，原告工行浑南支行如约向被告张倩倩发放贷款170,000.00元。合同履行过程中，被告张倩倩进行过部分还款后未再如约履行还款义务，截至2019年2月21日欠付原告工行浑南支行借款本金89,052.23元及利息8,286.60元。原告工行浑南支行催要未果，故起诉来院。另查明，被告张倩倩向原告工行浑南支行办理贷款过程中，工行浑南支行就案涉房屋申请预购商品房抵押权网上预告登记，沈阳市房屋登记中心于2012年1月16日颁发沈房预中心字第××号《预告登记证明》，预告登记权利人：工行浑南支行，预告登记义务人：张倩倩，抵押面积：45.09㎡，债权数额：170,000.00元，抵押登记期限：自2011年12月16日起至2021年12月16日止，该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权。再查明，原告于被告凯维莱公司签订《按揭业务合同协议》，约定由原告作为“璟悦香湾”项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房；凯维莱公司同意按照原告的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款金全部划到凯维莱公司在工行浑南支行开立的账户；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并且将《房屋他项权证》交给原告收押之前，凯维莱公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并且在工行浑南支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的款项作为履约保证金，未经原告同意，凯维莱公司不得动用该款项，如果借款人在凯维莱公司提供阶段性连带责任保证期间未能按照合同约定履行还款义务，凯维莱公司保证在接到原告书面催款通知后15日内履行还款义务。如果被告凯维莱公司未能主动履行上述还款义务，即表示凯维莱公司授权原告从其开立的账户中扣收。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张倩倩、凯维莱公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告工行浑南支行与被告张倩倩、凯维莱公司签订的《个人购房借款/担保合同》，以及被告凯维莱向工行浑南支行出具的《阶段性担保承诺函》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，当事人应当按照约定履行各自义务。原告工行浑南支行已经履行发放贷款的义务，被告张倩倩支用全部借款170,000.00元后未按时足额偿还借款本息的，构成借款人违约，被告凯维莱公司作为保证人亦未能按照约定承担连带保证责任，原告要求依据合同约定解除该行与张倩倩、凯维莱公司签订的《个人购房借款/担保合同》，诉求合理，本院予以支持。原告工行浑南支行要求被告张倩倩、沈阳凯维莱置业有限公司偿还原告工行浑南支行借款本金89,052.23元及截至2019年2月21日利息8,286.60元，理由充分，诉求成立，本院予以认定。原、被告约定借款为人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率计收利息，罚息利率按照约定利率基础上加收40%，因为张倩倩逾期偿还借款本金和利息，其2019年2月22日之后的逾期利息（罚息）应当按照中国人民银行同期贷款基准利率基础上加收40%计算，向原告进行支付。被告凯维莱公司向原告工行浑南支行出具《阶段性担保承诺函》，承诺就被告张倩倩的借款承担阶段性连带保证责任担保，在张倩倩不能按照约定偿还借款的情况下，应当履行承诺，就张倩倩的欠款向工行浑南支行承担连带偿还责任。原告主张对被告张倩倩提供的抵押房产享有优先受偿权，由于原告就该房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有完全不同的性质和效力，而预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未能申请登记的预告登记失效，原告作为抵押权预告登记的权利人在没有办理案涉房屋抵押权设立登记之前，享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满时办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有的现实抵押权，因此本院对原告的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十三条二款、第九十四条（二）、（四）项、第九十七条、第一百九十六条、二百零四条，《中华人民物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告张倩倩、沈阳凯维莱置业有限公司于2011年12月16日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：[一手房]字[工]行[浑南]支行[2011][0001105]）；二、被告张倩倩于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金89,052.23元及截止至2019年2月21日的借款利息8,286.60元；三、被告张倩倩于2019年2月22日起至实际给付之日止，以借款本金89,052.23元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率基础上加收40%计算，给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行借款利息；四、被告沈阳凯维莱置业有限公司对被告张倩倩的上述应付款项承担连带给付责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,233.00元、公告费600.00元，由被告张倩倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  任玲玲审 判 员  王 娜人民陪审员  宋凤霞二〇二〇年四月二十八日书 记 员  姜冰炜本判决所依据的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条（二）、（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。