河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民再27号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):新乡县中龙油脂有限公司，住所地：河南省新乡县大召营镇大召营村。法定代表人：姜中龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈嶙，河南龙健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽娟，河南龙健律师事务所律师。再审被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):新乡市东鹏玻璃器皿有限公司，住所地：河南省新乡市新乡县大召营工业聚集区复兴路中段。法定代表人：陈志东。委托诉讼代理人：韩林，河南捷出远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉昱，河南捷出远律师事务所律师。再审申请人新乡县中龙油脂有限公司（以下简称中龙公司）因与被申请人新乡市东鹏玻璃器皿有限公司（以下简称东鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）豫07民终3094号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年12月26日作出（2019）豫民申2943号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中龙公司的法定代表人姜中龙及其委托诉讼代理人陈嶙、刘丽娟、被申请人东鹏公司的法定代表人陈志东及其委托诉讼代理人韩林、冯嘉昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中龙公司申请再审称，请求：1、依法撤销河南省新乡市中级人民法院（2018）豫07民终3094号民事判决书第一项中的“维持河南省新乡县人民法院（2017）豫0721民初1432号民事判决第一、四项及诉讼费、保全费负担部分”；2、依法改判被申请人支付申请人2016年3月1日至2017年8月2日的租金595000元、滞纳金（违约金）178500元，土地使用费145240元、房产税10207.28元、土地使用税82893.6元。被申请人另行支付申请人租金（合同第一年前半年租金）210000元。3、依法判决驳回被申请人的反诉请求。4、一、二审案件受理费及财产保全费均由被申请人承担。事实与理由：（一）二审判决案涉厂房租赁合同于2016年3月10日解除没有事实根据和法律依据。中龙公司于2016年3月15日向一审法院提起诉讼，要求东鹏公司继续履行合同并交纳租金，东鹏公司于2016年5月6日反诉请求为要求解除合同，而非确认2016年3月10日合同解除，判决2016年3月10日解除超出其反诉请求。根据厂房租赁合同约定“如乙方（东鹏公司）提前退租而违约，应赔偿甲方（中龙公司）一年租金。”东鹏公司未先行赔偿中龙公司420000元，其行使解除权的条件未成就。因中龙公司提起诉讼要求东鹏公司继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及相关司法解释规定，2016年3月10日解除权并未形成。二审期间中龙公司提供的“合同书”、“解除租赁合同协议”显示的时间系在双方的厂房租赁合同履行期间，地址与中龙公司相邻，标的物也为厂房及附属物，与本案具有直接的关联性，证明东鹏公司未按约支付租金的原因系其在中龙公司相邻处又另行租赁土地并使用该土地上的厂房，并非环保及其他原因。（二）二审仅判决东鹏公司赔偿中龙公司一年租金420000元，认为一年租金420000元足以弥补中龙公司的实际损失明显错误。双方终止租赁关系的日期为2017年8月2日，故本案东鹏公司支付租金应计算至2017年8月2日。2016年3月11日至2017年8月2日东鹏公司应参照双方合同支付中龙公司占有使用费。原一、二审中龙公司对东鹏公司逾期付款的请求为滞纳金（违约金）178500元，符合法律规定，依法应予支持。根据双方厂房合同写明租金为中龙公司净得数，相关费用由东鹏公司负责。故东鹏公司应依法向中龙公司支付自2015年3月至2017年8月的土地使用费、房产税、土地使用税。签订合同仅一年东鹏公司就违约，引发诉讼至一审判决前中龙公司未能将案涉房屋对外出租，420000元不足以弥补中龙公司的损失。现有25张照片证明东鹏公司的货物在2017年8月2号前仍占据着中龙公司5、6、7、8、9、10、11、12、13号仓库，中龙公司在一审判决前未能对外出租。东鹏公司占用的不只是8号库，8号库也不可能和9号、10号单独分开。（三）二审判决以双方的厂房租赁合同解除，则宿舍口头租赁合同履行的事实基础不存在为由，判决解除双方的宿舍口头租赁合同，中龙公司返还东鹏公司预交的160000元租金明显错误。2015年5月28日的收据明确载明租赁标的物和租赁期限、租金，故原一审认定宿舍合同为口头合同，认定事实错误。厂房合同与宿舍合同的租赁物可分别独立使用，不存在法律上的主从关系，东鹏公司从未提出请求解除该合同，中龙公司花费巨额投资将租赁房屋建成，把楼房交给了东鹏公司，东鹏公司一直认可宿舍租赁合同的实际存在。承认他们一直占据和使用着宿舍楼。（四）二审判决以中龙公司应给予东鹏公司进场的合理期间为由，对中龙公司要求东鹏公司支付2015年8月31日前的租金210000元不予支持明显错误。中龙公司正是基于前述长期租赁的约定（15年），以及东鹏公司能够按约履行合同支付租金的依赖才减免租金210000元，因东鹏公司违约，中龙公司的该部分请求依法应予支持。即便免租，也只能享受租一年所对应的免租费。（五）2月28号的谈话录音证据不合法，不能作为定案依据。东鹏公司未腾所租赁厂房并不是中龙公司强行扣押，让中龙公司承担东鹏公司几年占用中龙公司厂房不腾，中龙公司无法对外再出租的损失于法不符。特别需要说明的是东鹏公司在2016年5月16号前后拉运货物并未受到中龙公司的阻拦。直到2017年8月2日前东鹏公司的货物腾清拉完都未受到中龙公司的阻拦。东鹏公司可以一气把货物腾清的，而不需要再拖壹年半。判决认定双方在此问题上均有过错，要求对方赔偿的要求缺乏依据，均不支持的判断错误。东鹏公司辩称，（一）双方合同已经于2016年3月10日解除。中龙公司未完成交付厂房，违约在先，东鹏公司有法定的合同解除权。《厂房租赁合同》约定东鹏公司有单方的合同解除权。（二）中龙公司建设的三层建筑为违章建筑，租赁合同应当无效。（三）锅炉房、化验室损失不应当由东鹏公司承担。（四)不应当收取免缴的半年租金。中龙公司向一审法院起诉请求：1、判令东鹏公司履行协议向中龙公司支付租金420000元并按照协议支付违约金及滞纳金426300元；如解除合同，东鹏公司应从合同解除之日起赔偿一年租金420000元及违约金和滞纳金。2、本案诉讼费由东鹏公司承担。一审诉讼过程中，经庭审释明，中龙公司明确其诉讼请求为：1、依法判令东鹏公司向中龙公司支付（2016年3月暂计算至2017年8月2日）占有使用费595000元，并参照合同约定支付滞纳金（违约金）178500元；返还租赁房屋；赔偿拆除锅炉房和化验室的损失60000元；2、依法判令东鹏公司向中龙公司支付税费238340．88元；3、东鹏公司支付中龙公司违约金420000元；4、东鹏公司另行支付中龙公司租金210000元；5、诉讼费由东鹏公司承担。东鹏公司向一审法院反诉请求：1、判令案涉租赁合同于2016年2月29日解除；2、返还东鹏公司提前预支的宿舍租金160000元；3、中龙公司返还扣押东鹏公司的财物，支付因其扣押物品所造成的损失暂计721188元，并保留其它损失的追索权。一审法院认定事实：2015年2月28日，中龙公司与东鹏公司就中龙公司位于新乡大召营镇的工厂签订了《厂房租赁合同》一份，双方约定：租赁期限为15年，自2015年3月1日至2030年2月28日，前三年每年租金为420000元，2015年8月31日前的租金予以免除，2015年9月至2016年2月的租金于签订合同后支付，之后的租金于每年的3月5日前支付，如拖欠不付不满一个月的，每月加收年租金的0.5％，满一个月的，中龙公司再增收5％滞纳金，并有权终止租赁合同（第七条）；租金为净数，租赁期间产生的税收及其他相关费用由东鹏公司承担；东鹏公司可以根据生产流程需要，更改和建设使用厂房；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁、行政规划等造成合同无法履行，双方互不承担责任；场地可利用资源，可供东鹏公司无偿使用，租赁期满归还中龙公司时应保持正常使用状态；租赁期间，中龙公司不得提前终止合同，如东鹏公司提前退租而违约，应赔偿中龙公司一年租金。2015年5月28日，东鹏公司基于公司建成后职工住宿用房考虑，与中龙公司口头达成职工宿舍用房租赁协议一份，约定由东鹏公司向中龙公司预交职工宿舍两年租金160000元，作为中龙公司建造涉案厂房的临街门面房资金，该门面房建成后其中的三楼作为东鹏公司的职工宿舍使用。厂房租赁合同签订后，东鹏公司支付了中龙公司2016年3月1日前的210000元租金，中龙公司将厂房交付于东鹏公司。职工宿舍租赁口头协议达成后，东鹏公司向中龙公司预支了租金160000元，该宿舍建成后并未交付东鹏公司使用。东鹏公司因环保手续办理出现障碍，于2016年2月28日准备拉走部分物品时遭到中龙公司阻拦，2016年3月10日在中龙公司找到东鹏公司协商租赁合同履行时，东鹏公司明确告知中龙公司不再租赁涉案厂房。2016年5月，东鹏公司拉走了机器设备，2017年8月2日，东鹏公司将所余物品从租赁厂区运走，中龙公司已于事实上占有涉案厂房。一审法院判决：一、确认中龙公司和东鹏公司于2015年2月29日签订的《厂房租赁合同》及2015年5月28日关于两年临街门面房三楼宿舍的口头租赁合同于2016年3月10日解除；二、限东鹏公司于判决生效之日起十日内依约赔偿中龙公司420000元；三、限东鹏公司于判决生效之日起十日内支付中龙公司2016年3月1日至2016年3月10日共10天的租金11506．85元、加收租金2800元、厂房租赁期间的税费42225．51元；四、限中龙公司返还东鹏公司两年临街门面房三楼宿舍的租金160000元；上述款项抵扣后，新乡市东鹏玻璃器皿有限公司应当于判决生效之日起十日内支付新乡中龙油脂有限公司款项316532．36元；五、驳回中龙公司的其他诉讼请求；六、驳回东鹏公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12263元，中龙公司负担6263元，东鹏公司负担6000元；反诉案件受理费7310元，中龙公司负担2310元，东鹏公司负担5000元；财产保全费2520元，由东鹏公司负担。中龙公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第三项，改判东鹏公司支付中龙公司2016年3月1日至2017年8月2日的租金595000元、滞纳金（违约金）178500元，土地使用费145240元、房产税10207.28元、土地使用税82893.6元。3、撤销一审判决第四项，改判驳回东鹏公司的一审全部反诉请求。4、撤销一审判决书第五项，改判东鹏公司另行支付中龙公司租金210000元，赔偿拆除锅炉房和化验室的损失60000元。5、一、二审案件受理费用及其它费用由东鹏公司承担。东鹏公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、六项内容，驳回中龙公司的全部诉讼请求，支持东鹏公司的反诉请求；2、本案诉讼费、财产保全费由中龙公司承担。二审法院认定事实：根据租赁场地的平面图，按中龙公司的编号，中龙公司厂区内共有13座仓库、以及开票室、卖油屋、化验室、配电室、锅炉房等其他配套辅助房屋。租赁期间，开票室、卖油屋、1号库旁的化验室由中龙公司卖油使用。2、3、4号库曾存放中龙公司给东鹏公司腾清场地时拆除的机器设备。东鹏公司使用11、12、13号库放置机械设备，8号库放置耐火砖。租赁期间，因锅炉房妨碍大车进出被拆除。13号库旁的化验室和办公室的房顶和门窗被拆除。厂区的大门在厂区东紧挨门面房的位置，东鹏公司进入中龙公司厂区需从大门进入后，向北绕过开票室才能到达7号至13号仓库。从2016年3月11日至2017年7月31日中龙公司共交纳案涉厂房所在土地使用税52623.33元（9472.2元每季度÷3个月×16个月+9472.2元÷90天×20天）；交纳房产税为3170.33元（570.66元÷3个月×16个月+570.66元÷90天×20天）。二审法院认为，中龙公司与东鹏公司签订案涉厂房租赁合同后，在履行期间因东鹏公司明确表示不再租赁案涉厂房，双方产生纠纷，中龙公司于2016年3月起诉，要求东鹏公司继续履行合同，交纳租金。东鹏公司于2016年4月提出反诉主张解除合同，并于2016年5月拉走了存放在11号、12号、13号库的机器设备，8号库剩部分耐火砖于2017年8月2日运走，东鹏公司已实际不再使用案涉厂房，中龙公司已事实占有涉案厂房，东鹏公司继续履行厂房租赁合同已无可能性，故一审判决解除案涉厂房租赁合同并无不妥。案涉厂房租赁合同未届满，因东鹏公司原因提前解除合同，根据合同第九条的约定，东鹏公司应赔偿中龙公司一年的租金。故东鹏公司主张不应向中龙公司支付合同解除后一年的租金420000元不能成立，本院不予支持。中龙公司占用厂区内开票室、卖油屋、1号库旁的化验室卖油使用，东鹏公司进出中龙公司大门必须通过中龙公司使用的部分场地，根据东鹏公司一审提交的2016年2月电话录音及3月10日的谈话录音并结合上述情况，东鹏公司在2016年3月之前未能将租赁中龙公司厂区内的物品腾清责任不在东鹏公司。2016年5月东鹏公司拉走了存放在11号、12号、13号库的机器设备，中龙公司厂区内绝大部分仓库均在中龙公司的控制之下，故虽东鹏公司到2017年8月2日才将8号库的耐火砖运走，考虑到东鹏公司赔偿中龙公司2016年3月1日至2017年2月底一年的租金420000元，足以弥补东鹏公司2016年5月后仍占用8号库给中龙公司造成的实际损失，故本院对中龙公司要求东鹏公司支付2016年3月至2017年7月土地使用税、房产税，以及2017年3月至7月租金的上诉理由不予支持。东鹏公司认可拆除锅炉房是为了方便其运输货车进出仓库，故无论锅炉房由本案哪一方当事人拆除，其拆除目的均是为东鹏公司租赁厂房。13号仓库的房顶和相邻的化验室办公室的房顶被拆除，也是为了东鹏公司对13号仓库进行改造，加高库顶所为。故东鹏公司提前解除租赁合同，应向中龙公司赔偿拆除锅炉房、化验室办公室房顶、门窗的损失。因中龙公司未能提供建造锅炉房、化验室办公室的相关证据，且锅炉房已不存在，无法进行司法鉴定，故本院酌定拆除锅炉房、化验室办公室房顶门窗的损失为40000元，中龙公司要求东鹏公司赔偿锅炉房、化验室拆除损失60000元的上诉请求在40000元范围内予以支持，超出部分不予支持。因东鹏公司并非中龙公司与大召营村委会签订合同的相对方，中龙公司要求东鹏公司赔偿中龙公司支付大召营村委会土地使用费145240元，没有事实依据和法律根据，不予支持。东鹏公司口头租赁中龙公司的宿舍是为了安排在中龙公司厂房工作的工人居住使用，东鹏公司与中龙公司的厂房租赁合同解除，则宿舍口头租赁合同履行的事实基础不存在，故一审判决解除双方的宿舍口头租赁合同正确。因东鹏公司并未实际占有第三层的宿舍使用，中龙公司应当东鹏公司预交的160000元租金返还给东鹏公司。中龙公司认为门面房三楼宿舍口头租赁合同于2016年3月10日解除错误，不应返还东鹏公司160000元的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院认为厂房租赁合同第七条约定属于惩罚性违约条款，酌定按照年租金的利息月息2分计算违约金，并不违反相关法律规定。中龙公司认为一审判决对滞纳金进行酌定调整违反法律规定不能成立，本院不予支持。东鹏公司租赁中龙公司的厂房使用，应当给东鹏公司机器设备运输安装、生产材料进场的合理期间。租赁合同第八条约定免租费期到2015年8月31日，中龙公司要求东鹏公司支付免租期间的租金与厂房租赁合同约定不符，故对中龙公司的该项上诉理由不予支持。东鹏公司已经对中龙公司的案涉厂区仓库进行了使用，故对东鹏公司要求中龙公司退还已交纳的210000元租金的上诉请求不予支持。东鹏公司称中龙公司强行扣押东鹏公司物品造成损失，因东鹏公司提供的证据不足以支持其主张，一审判决未支持其该诉讼请求。二审期间，东鹏公司未能提交新证据用于证明该上诉理由成立，故本院对东鹏公司主张中龙公司赔偿其损失的上诉请求不予支持。综上，中龙公司要求赔偿拆除锅炉房、化验室损失60000元的上诉请求部分成立，其余上诉请求均不成立；东鹏公司的上诉请求均不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡县人民法院（2017）豫0721民初1432号民事判决第一、二、三、四、六项及诉讼费、保全费负担部分；二、撤销河南省新乡县人民法院（2017）豫0721民初1432号民事判决第五项；三、新乡市东鹏玻璃器皿有限公司于本判决生效之起十日内向新乡中龙油脂有限公司赔偿已拆除的锅炉房、化验室损失40000元；上述款项折扣后，新乡市东鹏玻璃器皿有限公司于本判决生效之起十日内向新乡中龙油脂有限公司支付款项356532.36元；四、驳回新乡中龙油脂有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费32847元，由新乡市东鹏玻璃器皿有限公司负担16380元，由新乡中龙油脂有限公司负担16467元。再审中，中龙公司提交了28张照片。用于证明1、厂房是有编号的，但是案涉厂房之间是通透的，是一个大门进出，东鹏公司只要占用一部分，中龙公司就不能向其他第三方进行出租。2、2017年8月2日前东鹏公司正常使用案涉厂房。3、东鹏公司在案涉厂房西邻建设了一个新的工厂，这是东鹏公司违约的真实原因，而非其所称的环评不成功原因。东鹏公司质证称，认为该组证据不能证明其目的。本院认为该组照片不能达到证明目的，本院不予采信。东鹏公司未提交新的证据。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，关于东鹏公司是否有权解除合同的问题。租赁合同第九条第1项约定“租赁期间，甲方（中龙公司）不得提前终止合同；租赁期间，如乙方（东鹏公司）提前退租而违约，应当赔偿甲方一年租金”，该条合同约定内容给予了东鹏公司“提前退租”，解除合同的权利，但是应当赔偿对方一年租金。中龙公司与东鹏公司签订案涉厂房租赁合同后，在履行期间因东鹏公司明确表示不再租赁案涉厂房，双方产生纠纷，中龙公司于2016年3月起诉，要求东鹏公司继续履行合同，交纳租金。东鹏公司于2016年4月提出反诉主张解除合同，并于2016年5月拉走了存放在11号、12号、13号库的机器设备，8号库剩部分耐火砖于2017年8月2日运走，东鹏公司已实际不再使用案涉厂房，中龙公司已事实占有涉案厂房，东鹏公司继续履行厂房租赁合同已无可能性，故原审判决解除案涉厂房租赁合同并无不妥。关于中龙公司要求东鹏公司支付其2016年3月1日至2017年8月2日的租金595000元、滞纳金（违约金）178500元，土地使用费145240元、房产税10207.28元、土地使用税82893.6元的请求。原审法院已经依据法律和事实作出处理，处理结果并无不当,再审予以认同。关于中龙公司是否应当返还东鹏公司预交的160000元租金的问题。东鹏公司口头租赁中龙公司的宿舍是为了安排在中龙公司厂房工作的工人居住使用，东鹏公司与中龙公司的厂房租赁合同解除，则宿舍口头租赁合同履行的事实基础不存在，故原审判决解除双方的宿舍口头租赁合同正确。因东鹏公司并未实际占有第三层的宿舍使用，中龙公司应当返还东鹏公司预交的160000元租金。关于中龙公司要求东鹏公司支付2015年8月31日前的租金210000元的问题。中龙公司要求东鹏公司支付210000元租金没有合同依据，厂房租赁合同中约定2015年8月31日前的租金210000元予以免除并未有任何附加条件，中龙公司该项主张没有事实根据。综上所述，中龙公司的再审请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2018）豫07民终3094号民事判决。本判决为终审判决。审判长 孙 琦审判员 吕 亮审判员 杨 府二〇二〇年四月二十日书记员 来振扬