广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终312号上诉人（原审被告）：徐瑜琳，女，汉族，1968年8月28日出生，住广东省深圳市福田区.公民身份号码：441************346。委托诉讼代理人：于恒，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖斌欢，男，汉族，1968年7月1日出生，住广东省深圳市福田区。公民身份号码：220************333。被上诉人（原审原告）：吴春霞，女，汉族，1980年3月27日出生，住广东省五华县河东镇。公民身份号码：441************24X。以上两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓贵平，广东人为律师事务所律师。上诉人徐瑜琳因与被上诉人肖斌欢、吴春霞房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐瑜琳上诉请求：一、撤销原一审判决第一项，驳回被上诉人有关修复费及损失费21336.26元的诉讼请求；二、撤销原一审第二项，驳回被上诉人关于物业管理费和租金损失22472元的诉讼请求；三、撤销原一审判决第三项，判决鉴定费及评估费由二被上诉人和上诉人各自承担16500元。四、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定房屋漏水修复费2313.97元和木门、橱柜、门框损失费19022.29元过高，不符合事实。上诉人就房屋漏水一事反复和被上诉人沟通，一直愿意友好协商处理，也在聊天记录当中提出愿意支付一万元的维修费用，并且聘请维修人员前往，但是被上诉人一方拒绝。房屋相关维修按照实际情况，上诉人一方愿意恢复主动进行修理，将房屋恢复原状，但是被上诉人一方消极应对，自作主张鉴定评估产生高额费用而不让上诉人进行修理，有明显拔高价格的故意和恶意，应当驳回其诉讼请求。二、一审法院认定相关租金和物业管理费事实不清、证据不足。上诉人早已在2017年12月将房屋钥匙交付被上诉人，并于2018年1月15日过户至二被上诉人名下。由于房屋已经登记在被上诉人名下，房屋权属已经改变并且经过公示，故2018年8月至2019年8月的物业管理费2632元理应由二被上诉人支付。同时，房屋的部分维修并不必然的导致房屋无法居住，被上诉人19840元租金的产生，该租金与本案无任何关联性，应由被上诉人自己承担。三、一审法院判决上诉人承担鉴定费用没有法律依据。根据我国《诉讼费交纳办法》第十二条之规定，鉴定费用应当由被上诉人承担。鉴定是为了查明案件事实的需要，不是为了任何单独一方的利益，属于双方获利，故按照民法的公平公正原则，33000元鉴定费应当由上诉人与被上诉人共同承担。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人一方相应的诉讼请求。肖斌欢、吴春霞答辩意见归纳如下：一、上诉人隐瞒案涉房屋存在严重质量问题的重要事实，对所售案涉房屋未尽到质量担保责任，严重违约在先，依法应当承担违约责任。第三方评估机构评估的修复费用客观、公正、公平、适当，上诉人主张评估修复费用过高没有事实依据，理由不成立。二、本案由于上诉人的严重过错和违约所致，上诉人应当承担除修复案涉房屋的费用外，还应当承担造成二被上诉人产生的支付案涉房屋的物业管理费和租金等全部损失，上诉人的主张理由站不住脚。三、二被上诉人先行垫付的鉴定、评估费用是上诉人违约导致二被上诉人产生的损失，上诉人应当赔偿，其主张双方理由不成立，没有法律依据，违背公平正义。综上，上诉人上诉的事实和理由不成立，主张没有事实依据和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，公平公正，请法庭查明事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。肖斌欢、吴春霞向一审法院起诉请求：1.判决被告承担案涉房屋漏水修复费用2313.97元；2.判决被告承担案涉房屋因白蚁造成的木门、橱柜等设施重置费用19022.29元；3.判决被告消除因漏水及于案涉房屋的与邻居相关纠纷；4.判决被告返还原告代缴的个人所得税21700元；5.判决被告赔偿因其违约未交房造成原告支付物业管理费的损失2632元；6.判决被告赔偿因其违约导致原告已产生额外的房屋租金损失；7.判决被告承担本案原告产生鉴定费和评估费损失33027元；8.判决被告立即实际交付房屋及钥匙给原告；9.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月31日，被告徐瑜琳作为卖方、原告肖斌欢作为买方，案外人惠州市润地房产代理有限公司作为居间方，三方签订《房地产买卖居间合同》，约定：被告将其名下的惠州市愉景大厦**层*号房出售给原告，总价款为1035000元；原告需支付定金5万元，73万元由原告在签署合同之日起20日内办理银行按揭，首期款255000元需在递交银行按揭资料之日前付清；被告在收到全部款项（尾款除外）后将房屋交付给被告；过户税费均由原告承担。原、被告为原告能获得足额贷款，于2017年12月1日签订《房地产买卖合同》约定将交易价调整为1085000元，办理房产过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。合同签订后，原告分别于2017年8月31日支付5000元、9月3日支付45000元、11月15日支付235000元、11月17日支付5万元、12月2日支付3万元、2万元，2018年6月4日、6月7日分别支付25万元、40万元，共计1035000元。涉案房屋已于2018年1月15日登记至两原告名下，原告缴纳办证税费共计37975元，其中21700元为被告出售涉案房屋的个人所得税，原告称应由被告承担。被告于2017年12月将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告称其在准备装修时，邻居及物业服务单位告知其涉案房屋存在漏水情况，其还发现存在白蚁损害。原、被告就漏水及白蚁损害进行过协商，被告称其同意支付1万元，原告称被告仅同意支付5000元，双方未能达成一致意见。被告在交付房屋钥匙后以原告未付清购房款为由，更换了门锁，原告则称因发现房屋存在漏水及白蚁损害故未支付尾款。被告在庭审时已将更换后的房屋钥匙及煤气卡交付给原告。经原告申请，一审法院委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司对涉案房屋的漏水原因进行鉴定，该鉴定机构出具合正鉴字（2019）第W0412号《房屋渗漏原因鉴定报告》，鉴定结论为涉案房屋厨房共用墙体处的渗水是由于厨房下部墙体防水层失效或者防水措施不当所致，卫生间1处的渗水，是由于卫生间1防水措施不当或防水失效导致。原告支付鉴定费25000元及鉴定人员差旅费2000元。经原告申请，一审法院委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋漏水及白蚁损害导致的修复费用进行评估，该评估机构出具（2018）正扬诉评字041号、122号《价格评估结论书》，评估结论分别为：涉案房屋内的木门、厨柜、门框损失为19022.29元，漏水导致的修复费用为2313.97元。原告就两项修复费用评估支出评估费6000元。另查，原告已支付涉案房屋2018年8月至2019年8月的物业管理费2632元。原告称因被告延迟交付房屋导致其需租房居住，提交其与案外人刘某于2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》及于2019年2月1日与案外人黄某签订的《房屋租赁合约》为据，两份合同约定的月租金分别为1100元、1400元，租赁期间分别自2018年3月3日至2018年12月3日、2019年2月1日至2021年2月1日止。原告提交的微信聊天记录显示聊天对方向原告肖斌欢催收租金，原告以微信红包的方式向对方付款。以上事实，有房地产买卖居间合同、不动产权证、税收缴款通知书、鉴定报告、评估报告、转账记录等证据及庭审笔录在卷为据，可以认定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告肖斌欢与被告徐瑜琳、案外人惠州市润地房产代理有限公司签订的《房地产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告虽于2017年12月1日签订了《房地产买卖合同》，但庭审中原告自认该合同的签订是为使其能获得较多贷款，从原告向被告支付购房款的金额来看，双方履行的是前一份《房地产买卖居间合同》。根据《房地产买卖居间合同》合同的约定，办理涉案房屋过户需缴纳的税费全部由原告承担。故其要求被告返还代缴的个人所得税，无事实及法律依据，不予支持。被告虽于2017年12月将房屋钥匙交付给原告，但其交付给原告的房屋存在漏水及白蚁损害，需进行修复，故房屋漏水问题及白蚁危害消除前，原告有权拒绝支付剩余购房款，被告以原告未付清购房款为由更换房屋门锁，无事实及法律依据。原告已交付的物业管理费及其租房居住产生的租金，属于原告的损失，被告应当赔偿。原告提交的两份租赁合同约定的租赁期间分别自2018年3月3日至2018年12月3日、2019年2月1日至2021年2月1日止，对于无租赁合同及支付租金相关证据的期间的租金，不予支持。结合两份租赁合同关于租金的约定计算，自2018年3月3日至2018年12月3日期间的租金为9900元，2019年2月1日至2019年9月4日期间的租金为9940元，合计19840元。对涉案房屋漏水导致的修复费用及白蚁损害的屋内设施修复费用已经由具备评估资质的机构进行评估，各方对评估结论无异议，一审法院予以采信。原告诉请的两项修复费用，一审法院予以支持。对于评估费及鉴定费的承担问题。被告虽确认涉案房屋存在漏水，但对漏水处进行修复，应先确定漏水原因及漏水点，漏水点仅凭肉眼无法确定，需由专业人员进行鉴定，故被告称无需进行漏水原因鉴定的意见，不予采纳。关于修复费用评估问题，原、被告虽进行过协商，但未能达成一致意见，庭审中被告称其同意支付1万元的修复费用，但该数额与两项评估结论相差较远，原告不同意其意见，故而申请评估，不属于扩大损失。故本案的鉴定费及评估费用，应由被告承担。涉案房屋因漏水问题与邻居产生的纠纷，应由相关各方另行处理，不属于本案的审理范围，原告诉请判决由被告消除因漏水产生的相邻关系纠纷，本案不予处理。被告已当庭将房屋钥匙交给了原告，且本案已确定由被告赔偿原告房屋漏水及白蚁损害的修复费用，原告可在收到钥匙后自行修复，故原告要求被告交付房屋及钥匙的诉请，不再处理。判决：一、被告徐瑜琳应于本判决生效之日起七日内向原告肖斌欢、吴春霞支付惠州市愉景大厦××层×号房漏水导致的修复费用2313.97元以及木门、厨柜、门框损失19022.29元，合计21336.26元；二、被告徐瑜琳应于本判决生效之日起七日内向原告肖斌欢、吴春霞赔偿已支付的2018年8月至2019年8月的物业管理费2632元及租金损失19840元，合计22472元；三、被告徐瑜琳应于本判决生效之日起七日内向原告肖斌欢、吴春霞支付鉴定费及评估费共计33000元。四、驳回原告肖斌欢、吴春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2362元（原告已预交1730元），由被告徐瑜琳负担1864元，原告肖斌欢、吴春霞负担498元。被告徐瑜琳应于本判决生效之日起七日内将其负担的受理费1864元直接向一审法院缴交，逾期不缴交，一审法院依法强制执行。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，证据充分，本院二审予以确认。本案围绕上诉人的上诉请求，综合一二审查明事实，就争议的几个问题评析如下：一、关于案涉房屋漏水、木门、橱柜、门框损失修复费以及评估、鉴定费用承担的问题。一审法院在双方当事人未能达成修复方案的情况下，委托有资质的第三方鉴定机构进行评估，将价格评估报告作为基本依据并无不当。关于评估、鉴定费的承担问题。该费用系发生在诉讼过程中应由当事人负担的费用，一般由败诉一方负担。本案纠纷双方当事人协商解决不成，鉴于案涉房屋存在质量问题责任在于上诉人，被上诉人因此垫付的相关评估费、鉴定费由上诉人承担并无不妥，本院二审予以维持。二、关于房屋租金应否由上诉人承担的问题。本院认为，基于案涉房屋的漏水和因白蚁而腐烂的木门、橱柜、门框的质量问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上诉人除需承担房屋修复责任还需赔偿被上诉人损失。双方当事人认可《房地产买卖居间合同》并按该合同约定内容履行。根据《房地产买卖居间合同》第五条房屋交付的约定，卖方须在收到全部房款（尾款除外）时将该房地产交予买方使用。根据查明的事实，被上诉人于2018年6月7日付清案涉房屋房款，由此其始以享有要求上诉人按时履行交房义务的权利。故该时间点为上诉人交付案涉房屋时间点，因此被上诉人产生租房费用应以2018年6月7日起算为宜。根据查明情况，被上诉人的租金损失从2018年6月7日起至2018年12月3日止，租金6490元（1100元/月÷30天×27天＋1100×5月）以及2019年2月1日起至2019年9月4日期间租金9940元（1400元/月÷30天×3天＋1400元/月×7月），合计16430元。原一审法院认定租金期间起日有误，本院二审予以纠正，关于物业管理费能否计入被上诉人损失的问题。物业管理费系基于物业公司提供了物业服务而应由业主支付的费用，与案涉房屋质量问题无关。换言之，被上诉人交纳的物业管理费并非由于上诉人交付的房屋存在质量问题而产生，房屋质量没问题被上诉人也需要承担物业管理费。事实上，被上诉人因房屋质量问题无法正常居住导致在外租房住的损失已经通过上诉人承担相应租金得以解决，再由上诉人支付物业管理费显然加重了上诉人的责任，既无事实依据也无合同依据。因此，一审法院判令上诉人承担相应物业管理费不当，二审予以纠正。综上所述，上诉人徐瑜琳上诉请求部分有理，有理部分本院予以支持，无理部分本院予以驳回。一审实体处理部分不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初4101号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初4101号民事判决第二项；三、由上诉人徐瑜琳应于本判决生效之日起十日内向被上诉人肖斌欢、吴春霞赔偿租金损失16430元。四、驳回上诉人徐瑜琳的其他上诉请求。一审案件受理费2362元（肖斌欢、吴春霞预交1730元），由肖斌欢、吴春霞负担662元；徐瑜琳负担1700元；二审案件受理费2362元（由徐瑜琳预交），由肖斌欢、吴春霞负担662元，徐瑜琳负担1700元。鉴定费及评估费共计33000元（肖斌欢、吴春霞预交）由徐瑜琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年四月二十三日法官助理 任婷婷书 记 员 刘丽珠附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。