广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初6813号原告：桂湘。被告：惠东县海美达酒店管理有限公司，住所地广东省惠东县港口东山海地段宝安虹海湾4东5层07号房。法定代表人：陈某1。被告：刘前君。两被告共同委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所律师。原告桂湘与被告惠东县海美达酒店管理有限公司、刘前君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告桂湘，被告惠东县海美达酒店管理有限公司、刘前君的共同委托诉讼代理人魏展谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂湘向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告房屋；2.判令被告向原告支付应付软装未配置费用13560元，未付收益33060元（自2019年1月1日至2019年6月29日止），违约金20000元（每间10000元），合计应赔偿66620元；3.追究被告虚假宣传的违法责任；4.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告申请变更第一项诉讼请求为：依法解除原告与被告于2018年6月28日签订的《物业委托经营管理合同》，并明确诉请的未付收益自2019年1月1日起计至2019年6月29日，第三项诉请包含在第二项诉请中。事实与理由：2018年6月28日，原告与被告签订了《物业委托经营管理合同》。原告将位于虹**湾二期4栋1805、1806两套房交给被告管理，并于当天交了两套软装订金各1万元。2018年9月3日补交了每套房各2万元的软装费用，合计每套3万元，两套共计6万元。2018年10月28日，原告将两套房交给被告正式开始托管。当时被告误导我们称与“寓米”合作，大品牌、有专利管理系统、业主可以实时监控开房状况、公开透明（托管合同5.1.2）。结果这套系统至今未上，并且也没有任何信息显示与“寓米”合作，欺骗了业主。根据托管合同2.1条，海美达没有向业主公布收益，只说是亏损的，至今为止仅分红900元（2019年5月分了600元、2019年6月分了300元）。据了解，同行业托管公司高层房的收益大概在1950元/月，而被告既不公开经营情况、也不公布入住情况，且几个月不分红，严重违反了合同条款。根据托管合同3.3条，托管第一年免租期为2个月，也就是说2019年1月1日起就要支付收益，但被告在业主群里公开说从2019年4月1日才开始分红，这又严重违反了合同条款。根据合同条款4.2条，原告已在约定时间内支付了软装费用，但被告没在相应时间内配置好清单上的物品。直至2019年6月29日原告去现场看时，仍然有以下物品没有到位：梳妆台、梳妆椅、冰箱、微波炉、电话机、智能门锁等，仅按照其所列清单中的价格计算，每套约6780元物品尚未配齐，两套房合计13560元。根据合同7.5.1条，托管物业依法正常经营且免付期过后，无不可抗原因或未经甲方（原告）同意，乙方（被告）延迟向甲方（原告）支付收益超过2个月，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付完属甲方应付未付的收益，两套房合计33060元（交房后2个月免租期，还有6个月零20天，每月保底收益2500元）。被告多次违约，原告要求解除合同，归还房屋，并支付应付软装未配置费用13560元，未付收益33060元，违约金20000元（每间10000元），合计应赔偿66620元。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告惠东县海美达酒店管理有限公司答辩称，同意解除涉案《物业委托经营管理合同》；请求对于原告诉讼请求中第二、三、四项予以驳回，在原告托管后，因2018年8月20日惠东超强降雨天气及山竹台风的原因，经营受到了严重影响，一直处于亏损状态。被告刘前君答辩称，被告刘前君原是被告惠东县海美达酒店管理有限公司的法定代表人，对于涉案合同被告刘前君是没有以个人名义参与的，被告惠东县海美达酒店管理有限公司是公司，应该承担有限责任，被告刘前君作为其前法定代表人，只是作为法定代表人履行职务，与本案没有任何关系，不应当承担相应的责任。原告桂湘围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.《物业委托经营管理合同》；2.“寓米”相关条件优势；3.业主微信群聊天记录截图；4.单间家私清单；5.被告惠东县海美达酒店管理有限公司营业执照复印件、被告刘前君身份证复印件；6.业主交房物品证明；7.收据两张及微信付款记录；8.《解除合同通知书》。被告惠东县海美达酒店管理有限公司围绕其辩解意见依法提交了如下证据：1.品牌授权合同；2.管理顾问合同；3.分红进出账明细；4.微信聊天记录截图；5.2018年8月20日至9月20日期间影响惠东县的主要天气过程；6.巽寮、平海、港口沿海旅游景区实施交通管制的通告；7.关于调整惠东巽寮、平海、港口沿海旅游景区实施交通管制银行时间的通告；8.国家卫生健康委员会关于新冠肺炎的公告；9.海美达酒店每月收支总表。被告刘前君围绕其辩解意见依法提交了如下证据：1.营业执照；2.核准变更登记通知书；3.品牌授权合同；4.管理顾问合同；5.分红进出账明细；6.微信聊天记录截图；7.2018年8月20日至9月20日期间影响惠东县的主要天气过程；8.巽寮、平海、港口沿海旅游景区实施交通管制的通告；9.关于调整惠东巽寮、平海、港口沿海旅游景区实施交通管制银行时间的通告；10.国家卫生健康委员会关于新冠肺炎的公告；11.海美达酒店每月收支总表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告惠东县海美达酒店管理有限公司于2017年8月2日注册成立，经营范围为酒店管理、旅游服务、代订景点门票、旅业、旅游开发、物业管理，原企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），原股东为刘建军、被告刘前君，法定代表人为被告刘前君。2019年9月27日，经惠东县**监督管理局核准，该公司变更登记如下事项：企业类型变更为有限责任公司（自然人独资），原股东刘建军、刘前君变更为独资股东陈某1，法定代表人变更为陈某1。2018年6月28日，原告桂湘（甲方）与被告惠东县海美达酒店管理有限公司（乙方）签订《物业委托经营管理合同》，合同主要约定：“1.甲方委托乙方经营、管理甲方物业，托管物业位于惠东县港口东山海地段宝安虹**湾二期4栋1805、1806房，房型为1房1卫。2.托管物业达到乙方《家私家电配置清单》(附件四)中约定的标准后，双方正式办理物业交付手续，签订《托管物业交接书》（附件一），自交接书确认之日起，乙方有权开始托管经营。3.若托管物业尚未达到乙方标准的，甲方须进行配置。待甲方配置完成后，双方办理交付手续，配置费用由甲方承担。4.托管物业的经营模式为收益分成模式。5.托管经营期限：甲方将托管物业实际交予乙方，且甲、乙双方正式办理托管物业的交付手续之日起10年。乙方托管经营期的具体起算日以《托管物业交接书》确认的时间为准。6.分成收益免付期：托管第一年免付期为2个月（自双方签定《托管物业交接书》之日起算）。7.就托管经营物业所获经营收益，甲、乙双方之间按甲方50%，乙方50%的比例进行分配。如果甲方年分成收益低于年保底收益，乙方按照保底收益金额补齐。保底收益对照表：11楼及以上楼层单间：甲方第1笔收益（年保底金额）按月算2500元*12个月30000元；甲方第2笔收益（超出保底额外分成按月算均分后多200元/月；第二年起每月（按年）增加100元，期限为五年共500元甲方第3笔收益（还有多余收益按最低保底比例分配）按月算。8.甲方委托乙方按合同附件《家私、家电、软装、布草及其他清单》购买房间内物品，单间甲方支付给乙方30000元，合同签定日支付10000元，60日之内支付20000元。9.收益分成的支付时间：由乙方于下月的15日前将上一月的收益分成款结算支付到甲方指定银行账户，乙方也可以委托或指定第三方将应付收益分成款支付给甲方。到期收益乙方没有支付给甲方，乙方支付1个月保底租金违约金给甲方。10.甲方违约解除合同，需提前30天通知乙方，并赔偿乙方违约金10000元。11.乙方负责引进寓米集团运营管理酒店，安装寓米集团专业房间控制软件，并所有房间安装智能门锁，保证业主随时可以查询得到自己房间的开房情况。12.乙方违约解除合同，需提前30天通知甲方，并赔偿甲方违约金10000元。13.本合同的任何联系，须用书面形式，合同首部为双方联系地址及方式。任何一方联系方式或地址发生变更的，应及时书面通知相对方，否则，相对方根据变更前的联络方式所作出的送达应视为有效送达。14.经甲乙双方协商一致或者托管物业因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的可以提前终止本合同，甲乙双方互不承担违约责任。15.发生本条款下面条件之一的，甲方有权单方面解除本合同，要求乙方支付完属甲方的应付未付收益，并赔偿甲方损失：托管物业依法正常经营且免付期过后，无不可抗原因或未经甲方同意，乙方延迟向甲方支付收益超过2月……”合同签订后，原告桂湘向被告惠东县海美达酒店管理有限公司支付了涉案两套房屋的装修（软装）费用6万元，被告惠东县海美达酒店管理有限公司分别于2018年6月28日、9月3日出具了编号为18688267、18688305的收据交原告收执。2018年10月28日，原告桂湘将涉案两套房屋移交被告惠东县海美达酒店管理有限公司经营管理。尔后，因被告惠东县海美达酒店管理有限公司未按约定向原告桂湘支付相关的租金及收益，2019年7月20日，原告向被告惠东县海美达酒店管理有限公司发出《解除合同通知书》，内容载：“1.实时监控开房状况系统未安装，没有任何信息显示与‘寓米’合作，违反合同条款；2.仅分红2个月合计900元，超过4个多月未分红，违反合同条款；3.未在相应时间内配置好清单物品，每套约6780元物品尚未配齐，两套房合计13560元。4.依照合同约定有权单方面解除合同”。两被告均称未收到上述《解除合同通知书》。被告惠东县海美达酒店管理有限公司主张其不存在虚假宣传，提交了其于2017年12月28日与广州柏**物业管理有限公司、广东寓米网络科技股份有限公司签订的《品牌授权合同》、《管理顾问合同》，上述合同记载：“广州柏**物业管理有限公司将注册登记的‘寓米’品牌许可惠东县海美达酒店管理有限公司在广东省惠州市惠东县港口东山海地段宝安虹海湾二期的公寓经营使用，许可使用期限自2018年2月2日起至2028年2月1日止；广东寓米网络科技股份有限公司为惠东县海美达酒店管理有限公司提供公寓管理顾问服务，合同期限自2018年2月2日起至2028年2月1日止……”另查，原告桂湘于2017年9月4日与惠东县宝安鸿**房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售，合同编号分别为：HT0051032、HT0051034），购买位于惠东县港口东山海地段宝安虹海湾4栋18层05、06号房，上述《商品房买卖合同》于2017年9月28日在惠东县房产交易所办理房屋预售登记备案。庭审中，原、被告双方均确认：合同履行期间，被告惠东县海美达酒店管理有限公司仅向原告桂湘分两次支付租赁收益款900元；原告已于2019年7月底收回涉案两套房屋；涉案《物业委托经营管理合同》于2019年7月底解除。本院认为，原告桂湘与被告惠东县海美达酒店管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，原、被告双方均表示同意解除涉案合同，并确认上述《物业委托经营管理合同》已于2019年7月底解除，本院对此予以确认。结合原被告的诉辩意见及本院查明的事实，本案的争议焦点为：一、被告惠东县海美达酒店管理有限公司应否向原告桂湘支付未配置的软装费用、收益及违约金等款项；二、被告刘前君应否对被告惠东县海美达酒店管理有限公司的债务承担连带偿还责任。关于焦点一，被告惠东县海美达酒店管理有限公司应否向原告桂湘支付各款项的问题。1.未配置的软装费用，原告提交的《单间家私清单》无被告惠东县海美达酒店管理有限公司或其工作人员的签章确认，原告亦未提供其他有效证据证明涉案房屋内缺少了哪些约定配置的家私家电，但从双方合同约定的内容看，每间房间应安装智能门锁，被告惠东县海美达酒店管理有限公司未按约定安装该智能门锁，参照原告所提交的家私清单并结合市场价格，原告诉请被告惠东县海美达酒店管理有限公司返还两套房智能门锁的费用共7000元，本院予以照准。至于原告诉请其他的家私家电费用，无有效证据证实，不予支持。2.未付收益金额，按照《物业委托经营管理合同》的约定，被告惠东县海美达酒店管理有限公司托管第一年免付期为2个月，如原告年分成收益低于年保底收益（2500元/月），被告惠东县海美达酒店管理有限公司则按照保底收益金额补齐。被告惠东县海美达酒店管理有限公司于2018年10月28日接收涉案房屋经营使用，即其应自2018年12月29日起至解除合同之日（2019年7月31日）止向原告支付不低于保底收益的款项，除了被告惠东县海美达酒店管理有限公司已向原告支付的分红款900元，剩余未付收益原告主张按自2019年1月1日至2019年6月29日止计算，本院予以照准，即被告惠东县海美达酒店管理有限公司应向原告支付未付收益30000元（2500元/月×6个月×2）。3.违约金，根据《物业委托经营管理合同》中违约条款的约定，被告惠东县海美达酒店管理有限公司延迟向原告支付收益超过2个月的，原告有权解除合同要求对方支付应付未付收益并赔偿原告损失，但原告未提供有效证据证明其已向被告惠东县海美达酒店管理有限公司送达《解除合同通知书》并行使单方解除权，亦无证据表明被告惠东县海美达酒店管理有限公司单方违约提出解除合同。现双方已于2019年7月底就解除《物业委托经营管理合同》达成合意，原告以被告惠东县海美达酒店管理有限公司违反《物业委托经营管理合同》第5.2.6条诉请违约金，与事实不符,对于原告该主张本院不予采纳。但根据《物业委托经营管理合同》第4.6条约定,到期收益被告惠东县海美达酒店管理有限公司未按约定支付给原告,被告惠东县海美达酒店管理有限公司需支付1个月保底租金违约金给原告,现被告惠东县海美达酒店管理有限公司未按约定支付收益,已构成违约，应按2500元/间的1个月保底租金额向原告支付违约金，即被告惠东县海美达酒店管理有限公司合计应向原告支付违约金5000元。关于原告主张的被告惠东县海美达酒店管理有限公司存在虚假宣传，结合原、被告双方提交的证据，不足于证明被告惠东县海美达酒店管理有限公司存在虚假宣传的行为，对于原告该项主张，本院不予采纳。至于两被告提出的关于2018年8月底至9月中旬的强降雨及“山竹”台风影响造成其经营困难，涉案房屋于2018年10月28日交付经营使用，此前的天气状况与本案无关联；另，两被告提出因2020年年初发生的新冠肺炎疫情致经营业务严重受创，但原告已于2019年7月底收回涉案房屋，被告此时的经营状况与本案无关联。被告惠东县海美达酒店管理有限公司以上述理由拒绝向原告支付约定的保底收益，依据不足，本院不予采纳。关于焦点二，被告刘前君应否对被告惠东县海美达酒店管理有限公司的涉案债务承担连带责任的问题。被告惠东县海美达酒店管理有限公司自2017年8月2日成立至2019年9月27日期间，其企业性质为自然人刘建军、刘前君共同出资的有限责任公司，非一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”及第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，原告未能举证证明被告刘前君存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，对于其诉请被告刘前君对被告惠东县海美达酒店管理有限公司的债务承担连带责任，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认2018年6月28日原告桂湘与被告惠东县海美达酒店管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同》于2019年7月31日解除；二、被告惠东县海美达酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告桂湘支付租金收益30000元及违约金5000元；三、被告惠东县海美达酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告桂湘返还智能门锁费用7000元；四、驳回原告桂湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1465元（原告桂湘已预缴），由原告桂湘负担541元，被告惠东县海美达酒店管理有限公司负担924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣人民陪审员  钟思敏人民陪审员  黄永明二〇二〇年四月十三日法官 助理  周洁玲书 记 员  赖丽娴