江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初9208号原告：中国银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路618号。负责人：马天梅，行长。委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭宇，江苏熠达律师事务所实习律师。被告：马某，女，1976年7月19日生，汉族，住江苏省宜兴市。被告：苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司，住所地江苏省苏州市高铁新城南天城路58号。法定代表人：黄金明，董事长。委托诉讼代理人：奚英，江苏同益大地律师事务所律师。被告：陆云芳，男，1948年8月25日生，汉族，住江苏省宜兴市。被告：褚玉琴，女，1951年3月30日生，汉族，住江苏省宜兴市。被告：陆昊捷，男，2001年4月19日生，汉族，住江苏省宜兴市。被告：陆涵，男，2010年9月27日生，汉族，住江苏省宜兴市。法定代理人：马某，即本案被告马某，系陆涵之母。原告中国银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中行相城支行）与被告马某、苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）、陆云芳、褚玉琴、陆昊捷、陆涵金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月24日受理。后因案情需要，本案转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王玲独任审理。本案于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告中行相城支行的委托诉讼代理人匡小雨、被告马某（即被告陆涵的法定代理人）、被告城投公司委托诉讼代理人奚英到庭参加诉讼。被告陆云芳、褚玉琴、陆昊捷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告中行相城支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告马某立即清偿所欠原告中行相城支行贷款本金2452128.53元、利息51748.95元、罚息1228.95元，合计2505106.43元（暂算至2019年10月15日，其后按中国人民银行公布施行的相应档次利率的1.425倍计收至还清贷款本息之日止）；2、判令被告马某承担律师费92708元；3、判令被告陆云芳、褚玉琴、陆昊捷、陆涵在继承的财产份额内承担还款责任；4、判令本案诉讼费由被告方承担；5、判令被告城投公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：马某与其丈夫陆海平（已去世）为购买相城区元和街道尊元路2号紫金湾花园22幢102室房产，向中行相城支行商借个人一手住房贷款。2016年3月21日，马某与中行相城支行签订了贷款本金为261万元，期限25年的《个人一手住房贷款合同》，中行相城支行已依约向马某发放了贷款，合同同时约定城投公司在涉诉房产办妥抵押登记并交付他项权证至中行相城支行前承担连带保证责任。至2019年10月15日，马某已连续5期未能按期偿还贷款，故中行相城支行根据借款合同之规定，宣布贷款提前到期，马某应立即偿还所有贷款本金2452128.53元、利息51748.95元、罚息1228.95元，合计2505106.43元（至截止2019年10月15日），其后按中国人民银行公布施行的相应档次利率的1.425倍计收至还清贷款本息之日止。因经多次催讨，马某仍不履行其还款义务，作为借款人理应承担清偿责任，陆云芳、褚玉琴、陆昊捷、陆涵系主借人陆海平法定继承人，依据法律规定应当在其所继承的份额内承担债务的清偿责任。城投公司对全部债务承担连带清偿责任。被告马某（即被告陆涵法定代理人）辩称，对于尚欠中行相城支行贷款本金、利息、罚息等数额都是认可的。但因为陆海平已经去世，马某需独自抚养两个孩子，经济能力有限，才导致逾期，希望法院对中行相城支行主张的律师费、罚息给予酌情减免。被告城投公司辩称，1、我司仅承担阶段性担保责任，因抵押登记手续未完成的责任不在我司，故应予免除承担保证责任。《苏州市商品房买卖合同》第8条约定，因买受人原因或其他客观原因致使无法在本条约约定的期限内办结权属证书的，出卖人不承担责任。因马某与中行相城支行未在合理的期限内办理抵押物的登记手续，导致案涉房屋被其他法院查封，无法办理抵押登记手续。2、中行相城支行在诉讼前未向借款人宣布贷款本息全部或部分提前到期，贷款合同并未提前解除，中行相城支行无权就借款人剩余未到期的借款本息要求城投公司承担保证责任。3、律师费用偏高且无实际支付凭证。综上，城投公司不应承担连带清偿责任。被告陆云芳、褚玉琴、陆昊捷未到庭应诉和答辩。经审理查明：陆海平、马某因购买位于苏州市相城区元和街道紫金湾花园22幢102室房屋之需，向中行相城支行申请贷款261万元。2016年7月21日，中行相城支行作为贷款人与陆海平、马某作为借款人、城投公司作为保证人（开发商）签订《个人一手住房贷款合同》（编号2016年相中零住借字1955号）一份，该合同及通用条款约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款人民币261万元，贷款期限为300个月，贷款期限自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人用于购买坐落于相城区元和街道紫金湾花园22幢102室的房屋，房屋总价为436万元；还款采取按月等额本息还款，自贷款发放次月起，按月归还贷款300期，首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个1日，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日；贷款利率采取浮动利率，即从贷款人实际放款日起每年1月1日重新定价一次，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率下浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%；若借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，借款人、担保人死亡或宣告死亡、宣告失踪等，贷款人可以宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）担保的方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保的范围包括本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；同时由保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任；凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，可以依法向贷款人所在地人民法院起诉。该合同由贷款人中行相城支行、借款人陆海平、马某、保证人城投公司分别签字盖章予以确认。该合同并附有抵押物清单，约定抵押值金额为261万元，抵押物为苏州市相城区元和街道紫金湾花园22幢102室的房屋。保证人（开发商）提供阶段性担保。2016年7月21日，中行相城支行向陆海平、马某发放贷款261万元，并出具借款借据一份，载明借款人陆海平，贷款月利率为3.87917‰，期限为2016年7月21日至2041年7月21日。该借据由陆海平、马某签字予以确认。上述贷款本息陆海平、马某自2019年6月起开始逾期还款。2019年7月24日，中行相城支行委托律师向陆海平在签订《个人一手住房贷款合同》时所留送达地址邮寄《律师函》一份，指出因陆海平至发函之日，已累计有44687.09元贷款及利息未能按期偿还，故要求陆海平在接函后五日内至中行相城支行支付上述逾期借款利息。否则，中行相城支行将宣布借款合同项下借款全部提前到期，并通过司法途径要求陆海平立即归还借款本息等。同日，中行相城支行还向城投公司邮寄《履行担保责任通知书》一份，告知截止2019年7月24日，借款人陆海平已连续3期贷款未归还，中行相城支行已函告陆海平立即归还所有本金、利息和罚息，但其至今未履行，且陆海平所购房产至今未办妥房屋他项权证。根据《个人一手住房贷款合同》城投公司在房屋他项权证未办妥前承担期间担保责任。现陆海平已严重违反借款合同的约定，中行相城支行宣布该笔贷款提前到期。根据借款及保证担保合同，城投公司应履行担保责任，偿还陆海平所有住房贷款本金余额2457333.92元、利息36271.82元，本息合计2493605.74元，要求城投公司于2019年7月31日前汇至中行相城支行指定账户，否则将诉至法院。马某、城投公司确认收到上述函件。又查，陆海平、马某作为买受人，城投公司作为出卖人，双方于2016年3月21日签订的《苏州市商品房买卖合同》约定涉案房屋的交房时间为2016年4月30日。合同补充条款中另约定买受人存在银行贷款的情形，基于出卖人为贷款合同的保证人，为保证双方的利益，买受人自愿授权委托出卖人代为进行两证办理并提供代办所需的一切资料，买受人应于房屋交付时将出卖人要求的所有相关材料提供给出卖人，因出卖人逾期进行“资料备案”导致超过约定期限办出两证的，出卖人只按照合同第二十二条承担违约责任。由于买受人原因（包括但不限于不缴纳办证所需费用，拒绝或逾期提供办证所需买受人提供的资料、逾期收房）或其他客观原因致使无法在本条约约定的期限内办结权属证书的，出卖人不承担责任。另查，中行相城支行委托江苏熠达律师事务所代理本案诉讼，2019年8月5日，江苏熠达律师事务所向中行相城支行开具金额为92708元的增值税专用发票。再查明，陆海平、马某于2017年1月12日登记离婚；陆海平于2019年2月26日去世。陆云芳、褚玉琴、陆昊捷、陆涵系陆海平第一顺序法定继承人。另，审理中，城投公司陈述马某、陆海平于2017年2月17日方至城投公司办理交房手续，于2017年6月15日才向城投公司提交办证材料并签署变更登记申请书，但因涉案房屋于2017年6月6日因它案被其他法院查封，且至今仍未予解除，导致至今未能办理房地产权属证书及抵押登记手续。中行相城支行表示交房时间、办证时间等无法确认，但城投公司所述时间均在合理时间范围内，马某与城投公司之间签订的补充条款对中行相城支行没有约束力。马某对城投公司陈述的交房、办证及房屋被查封时间均无异议，涉案房产至今仍在被查封状态。以上事实，由中行相城支行提供的个人一手住房贷款合同、借款借据、放款信息、贷款放款回单、律师函、履行担保责任通知书、陆海平未还款明细、委托代理合同、发票、公民户口登记信息查询单，马某提供的离婚证复印件，城投公司提供的苏州市商品房买卖合同、情况说明以及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，中行相城支行与陆海平、马某签订《个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及法规规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行权利义务。中行相城支行按约发放贷款，马某、陆海平理应按约归还贷款本息，并在取得房产证后配合中行相城支行办理房产抵押登记手续。现马某、陆海平存在逾期还贷、未协助办理抵押登记等违约行为,中行相城支行按约宣布贷款提前到期，符合合同约定，本院予以支持。现陆海平已故，中行相城支行主张马某一次性归还截止至2019年10月15日的贷款本金2452128.53元、利息51748.95元、罚息1228.95元等，马某均不持异议，该事实本院可予确认。本院对中行相城支行要求马某支付剩余贷款本金2452128.53元、利息51748.95元、罚息1228.95元，及按照合同约定自2019年10月16日起至实际还清之日止计算的利息、罚息，予以支持。马某违约导致本案诉讼，中行相城支行为此产生律师费损失92708元，中行相城支行要求马某赔偿上述律师费损失，符合双方合同约定，且相应收费未超过允许范围，本院予以支持。关于城投公司辩称未能办妥抵押登记系马某一方原因导致涉案房屋被查封，其不再承担担保责任的主张。本院认为，《个人一手住房贷款合同》“开发商保证”条款中明确约定了城投公司承担阶段性保证责任的解除时间为办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日；“借款人违约事件及处理”条款中也明确约定了如因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任，且《个人一手住房贷款合同》中亦无保证责任免除情形的相关约定，故本院对城投公司辩称不再承担保证责任的主张，不予支持。城投公司可在履行保证责任后，依据《苏州市商品房买卖合同》约定主张马某一方的相应违约责任。综上，本院对中行相城支行要求城投公司对马某的本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。另现陆海平已去世，应由其第一顺序法定继承人亦即陆云芳、褚玉琴、陆昊捷、陆涵在其继承遗产的范围内对上述债务承担相应的支付责任。陆云芳、褚玉琴、陆昊捷经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，放弃答辩权利，应负对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马某于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州相城支行贷款本金2452128.53元及利息、罚息（截止至2019年10月15日为52977.9元；自2019年10月16日起至实际清偿之日止按《个人一手住房贷款合同》约定的方式、标准计算）。二、被告马某于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司苏州相城支行律师费92708元。三、被告陆云芳、褚玉琴、陆昊捷、陆涵在继承陆海平遗产范围内对上述第一、第二项确定的债务承担连带清偿责任。四、被告苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司对上述第一、第二项确定的债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27583元，由被告马某、苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司、陆云芳、褚玉琴、陆昊捷、陆涵负担，于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32×××31）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审判员 王 玲二〇二〇年四月二十六日书记员 胡倩倩附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。4.《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。5.《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。6.《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同在约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。7.《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。8.《中华人民共和国继承法》第十条第一款：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。9.《中华人民共和国继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不付偿还责任。10.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。