安徽省怀远县人民法院民 事 判 决 书（2019）0321民初5178号原告：杨冬生，男，1955年1月2日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告：褚剑春，女，1963年4月8日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：杨冬生，男，1955年1月2日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区，系原告褚剑春的丈夫。被告：韦传付，男，1981年9月10日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：邵贤君，安徽国梦律师事务所律师。杨冬生、褚剑春与韦传付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日作出（2018）皖0321民初5582号民事判决，韦传付不服该判决，提出上诉。蚌埠市中级人民法院作出（2019）皖03民终676号民事裁定，撤销本院（2018）皖0321民初5582号民事判决，发回本院重审。本院于2019年8月5日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭进行审理。杨冬生、韦传付及其委托诉讼代理人邵贤君到庭参加诉讼。因不能克服的其他原因，本院于2020年1月24日裁定本案中止审理。2020年4月27日，本案恢复审理。本案现已审理终结。杨冬生向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还租赁房屋；3.判令被告支付房屋租金600000元；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金55836元（按每天所欠租金的3‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日止）；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月1日，被告因经营需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于怀远县体育场对面房产证号：怀私字××号，总面积1063㎡的房屋出租给被告。租赁期限为2013年8月8日至2028年8月7日止，房屋月租金10000元，且该租金自合同签订之日起从第四年开始以10%逐年递增。另外，租金每三个月支付一次。合同签订后，被告在租赁期内不仅未按时支付租金与保证金，在装修时还破坏房屋的主体结构，已构成根本违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催要后，被告仍未支付上述费用。在举证期限内，杨冬生、褚剑春为证实自己的主张，向本院提交了下列证据：1、原告身份证、结婚证复印件各一份，证明原告身份情况；2、租赁合同复印件一份，证明原被告之间的租赁关系；3、蚌埠市蚌山区人民法院查封公告和腾退公告，证明法院要求原告腾退房屋；4、房屋产权证一份，证明租赁房屋所有权；5、原告于2005年7月6日在产权部门办理的房地权怀和第202441号产权证复印件1份，证明涉案房屋整个的总证；6、原告于2010年9月30日将202441号产权证分别办理了两个产权证（25743号、25744号）复印件各1份，证明涉案房屋办理了两个产权证，25743号是原告所有，现抵押给银行了，25744号是一楼门面，原告亲戚之间内定是褚剑华的，但是产权证名字还是原告的，25744号房屋后来褚剑华委托原告杨冬生卖给邹某；7、2016年9月24日原告向徽商银行蚌埠东淮支行提供一份申明该租赁合同无效的说明，证明让被告腾退出房屋；8、怀远县人民法院（2018）皖0321民初5582号民事判决书复印件一份，证明涉案房屋为原告所有；9、蚌埠市中级人民法院（2018）皖03执215号执行裁定书和报告财产令一份，证明涉案房屋为原告所有，已经被蚌埠市中级人民法院查封的事实。韦传付辩称，一、原告不具有诉讼主体资格，虽然原告向法院提交房产证明，但该房的实际所有人为原告褚剑春的哥哥褚剑华，故两原告仅是名义上的房屋所有人，不具备诉讼主体资格。二、被告自2013年8月签订房屋租赁合同后，投入巨额资金（500余万元）进行经营。在租赁期间，房租一直按约定交给房屋实际所有人褚剑华。按合同约定，房租每三个月支付一次，但是，原告在被告经营期间从未索要过房租，即使是在2016年3月，原告按照褚剑华的指示将一楼的房屋（产权证号32××44）过户给邹某（韦传付的合伙人）时，也未主张过任何房租事宜。三、按合同约定，出租房屋包括房产证号为32××43权证下的1063㎡及第六、七、八层的经营房，约定房租为每月10000元，而实际上六、七两层房屋为褚剑华所建（没有房产证），后于2016年5月3日已转让给了邹某，第八层为邹某自己所建。即便原告是32××43号产权证下房屋的法定所有人，但对第六、七、八层房屋没有主张权利的资格。四、即使被告没有按合同的约定按时交纳房租，原告也应在法定的二年有效期内主张权利，超过二年，应视为其放弃权利。综上，被告在租赁房屋后一直按约定支付房租，并无违约行为，被告请求法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，韦传付为证实自己的主张，向本院提交了下列证据：1、褚剑华于2016年3月18日出具给邹某的收条一份，褚剑华将一楼房屋作价6000000元出售给邹某，并安排杨冬生、褚剑春与邹某签订合同；2、杨冬生、褚剑春与邹某在2016年3月18日签订的房屋买卖合同一份，受褚剑华安排，杨冬生、褚剑春与邹某签订合同，将为褚剑华代持的涉案房屋一层作价6000000元出售给邹某；3、杨冬生、褚剑春与邹某在2016年3月18日签订的房地产转让契约一份，此份契约是房屋过户登记时使用，没注明价款，登记时由税务机关核定价值及税率；4、怀私字第32××44号房地产权证、不动产统一发票、房屋所有权转移登记申请书、怀远县房屋所有权转移登记申请书、契税完税情况证明、个人转让房产完税证明、询问笔录；证据1-4证明涉案房屋的一层在2016年3月18日由褚剑华以6000000元出售给邹某，褚剑华安排杨冬生、褚剑春与邹某签订房地产转让协议并办理相关登记手续，本案诉争的四层租赁房屋之下一层，是褚剑华所有，杨冬生、褚剑春是名义持有人，是为褚剑华代持房屋产权的。5、褚剑华与邹某在2016年5月3日签订的房屋转让合同一份，内容是褚剑华出售六、七层房屋给邹某，证明本案诉争租赁房屋的六、七层（无产权证）在2016年5月3日，由褚剑华以1400000元出售给邹某，同时证明本案诉争的四层租赁房屋之上两层系褚剑华所有；6、杨冬生、褚剑春与邹某在2013年4月11日签订的房地产转让契约一份，内容是怀私字第32××43号房地产权证的房屋，即本案诉争租赁房屋的二层、三层、四层、五层，在2013年4月11日，由褚剑华以4000000元价格出售给邹某，褚剑华安排杨冬生、褚剑春与邹某签订房地产转让契约一份，由于这四层的房产证抵押给银行，无法过户，暂时没有履行，证明本案诉争的四层租赁房屋系褚剑华所有，杨冬生、褚剑春是名义持有人；7、褚剑华于2013年8月1日出具给邹某的收条一份，褚剑华收到邹某的租房保证金500000元，租赁合同由褚剑华安排杨冬生签订；8、杨冬生、褚剑春与韦传付在2013年8月1日签订的房屋合同租赁一份，出租方杨冬生、褚剑春将怀私字第32××43号商业房出租给承租方韦传付使用，租赁期限15年，自2013年8月8日至2028年8月7日止，租金每月10000元，保证金500000元；证据7-8证明本案诉争的四层租赁房屋，是褚剑华所有，杨冬生、褚剑春是名义持有人，是为褚剑华代持产权。褚剑华是实际出租人，邹某是实际承租人，承租方韦传付是邹某安排签订的租赁合同。9、借条8份，褚剑华从2013年4月11日至2015年4月1日，向邹某、韦传付、王强八次借款（2000000元、700000元、100000元、700000元、800000元、300000元、700000元、315000元）合计5615000元，全部是邹某出借。褚剑华借款的理由是用于还债解除房屋抵押，使房屋处于可出售状态。邹某出借的原因是要购买褚剑华的房屋。该份证据证明，邹某在向褚剑华购买本案诉争的四层租赁房屋时，因房屋设有抵押暂时不能交易，在褚剑华提出借款还债解除房屋抵押时，多次出借，最终一层的房屋先解除抵押，这些借款充抵了一楼购房款；10、杨冬生与邹某的谈话录音一份及文字记录，杨冬生本人承认是为褚剑华代持房屋产权，为了证明自己是冠名持有人，向邹某出示了褚剑华于2016年3月18日出具给褚剑春、杨冬生的承诺书；11、褚剑华于2016年3月18日出具给褚剑春、杨冬生的承诺书一份，褚剑华承诺，本案诉争租赁房屋的一层在出售给邹某之后，与杨冬生、褚剑春无关；证据10-11证明本案诉争的四层租赁房屋，与之上两层，之下一层，都是褚剑华所有，杨冬生、褚剑春是名义持有人，是为褚剑华代持房屋产权。12、韦传付支付给徐兵60000元支付凭据及借据复印件一份，证明韦传付按照褚剑华的要求将6个月的房租60000元转给徐兵用于偿还褚剑华欠韩翠云的借款，同时也证明韦传付始终按照合同约定向褚剑华支付房租；13、汪明的证明及账单一份，证明从2003年左右，汪明一直在海风大浴场装修，2007年建电梯，后期建的六、七层楼，都是褚剑华安排并付款，还欠65000元，证明涉案房屋是褚剑华所有，不是原告杨冬生、褚剑春所有，原告只是为褚剑华代持房屋；14、韦传付在举证期限内申请了证人邹某出庭作证，邹某证明涉案房屋均系褚剑华的，其与韦传付租用案涉房屋合伙干生意，向褚剑华支付了500000元房租保证金，后其在2016年5月从褚剑华处购买了六、七层，同年其自建了第八层。经庭审举证、质证，被告韦传付对原告提供的证据质证意见为对于证据1的三性无异议；对于证据2有异议，出租人实际是褚剑华，承租人实际是邹某，案涉合同上的当事人是褚剑华和邹某安排的，褚剑华安排杨冬生签名，邹某安排韦传付签名，达不到原告证明目的；对于证据3的三性无异议；对于证据4有异议，杨冬生和褚剑春是名义持有人，不是实际所有人；对于证据5的三性无异议；对于证据6，案涉房屋实际所有人是褚剑华，现一层已经由褚剑华转让给邹某，25743号房屋也是褚剑华所有；对于证据7的关联性有异议，与本案无关；对于证据8的判决书并未生效，被告不发表质证意见；对于证据9的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，虽然注明该房屋系杨冬生所有，但是因为当时褚剑华以杨冬生、褚剑春的名义来持有案涉房屋并向银行贷款，现褚剑华未按约向银行还款，银行向法院起诉，要求拍卖涉案房屋，与本案不属于同一法律关系。原告杨冬生、褚剑春对被告提供证据的质证意见为对于证据1-4有异议，涉案房屋的一层是卖给邹某了，但具体买卖事宜及售房款，原告并不知情，原告只是负责去签字；对于证据5有异议，涉案房屋六、七、八层在被告承租房屋前已经存在，不可能是邹某盖的，也没有卖给邹某，房屋确实没有产权证，但确实是原告所有的；对于证据6有异议，这个转让契约签订时间是2013年4月11日，涉案房屋于2014年9月才抵押给银行，所以被告陈述的不属实；对于证据7有异议，原告没收到邹某的租房保证金500000元；对于证据8，租赁合同没有异议，但涉案房屋是原告租给韦传付的；对于证据9有异议，与本案无关联性；对于证据10，录音确实是当天的谈话内容，但涉案房屋一层还没有出卖给邹某，总体房屋只值500多万元，但当时评估了1300余万元，一层实际只有100多㎡，评估时测算了300多㎡，涉案房屋抵押给银行，贷款了800多万，原告害怕，所以说房屋是褚剑华的，委托评估的材料也不是原告本人签的字；对于证据11的三性无异议，原告让褚剑华写的，当时褚剑华准备离开了，让其说明涉案房屋一层与原告无关；对于证据12的关联性有异议，原告不清楚这个事；对于证据13的关联性有异议，电梯不是汪明建的，是专业人士建的，我不认识汪明，该份证明与本案无关；证据14证人证言不属实，原告不认识邹某，原告只认识韦传付，原告向韦传付追要过租赁费，证人说支付500000元保证金是韦传付交的，但收条上载明是邹某支付的，与证人证言相矛盾，案涉房屋第八层不是邹某建的，证人说第八层是其2016年建的，但是在2013年签订租赁合同时案涉房屋第八层就已经存在了。经审查，本院认为，原告所举的证据1、2、3、4、5、6、9内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定；对于原告所举的证据7系其单方说明，不能作为本案定案依据；证据8，因（2018）皖0321民初5582号民事判决书已被蚌埠市中级人民法院裁定撤销，该份证据亦不能作为本案定案依据。被告所举的证据1-4、9系案涉房屋第一层的产权变更情况，达不到本案涉及的二至八层房屋系褚剑华所有的证明目的；对证据5、6、7，原被告均提供了2013年8月1日的房屋租赁合同，原告出租的租赁房屋包含二至八层，故无充分证据佐证，证据5、6、7达不到证明案涉房屋系案外人褚剑华的证明目的；被告所举的证据8与原告所举证据2相同，无其他证据佐证，亦达不到证明该租赁合同系褚剑华和邹某安排杨冬生与韦传付签订的证明目的；证据10录音材料，杨冬生虽认可是当天的录音，其主张案涉房屋系其所有并提供相应的产权证书，且对当天录音中的表述作出解释，故证据10不能作为本案认定案涉二至八层房屋系案外人褚剑华所有的定案依据；被告所举的证据11，内容针对案涉房屋一层，达不到被告的证明目的；证据12，被告转给徐兵用于偿还褚剑华欠韩翠云借款的支付凭据及借据复印件，达不到证明韦传付始终按照合同约定向褚剑华支付房租的证明目的；证据13汪明的证言，汪明本人亦未出庭接受法庭询问，故本院不予认定；证人邹某系被告的生意合伙人，现其虽购买了一层房屋，但其证言不足以证实二层以上的案涉房屋系褚剑华所有，且原被告于2013年签订租赁合同中租赁房屋包括第八层，与其在2016年自建了八层房屋的证词相矛盾，故该证人证言亦不能作为本案的定案依据。经审理查明：2013年8月1日，杨冬生、褚剑春与韦传付签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：原告将其位于怀远县体育场对面的房地权证号为怀私字××号的商业用房（以及六、七、八层的经营房）租赁给韦传付使用；租赁期限为15年，自2013年8月8日起至2028年8月7日止，租金从2013年8月8日起算；房屋每月租金为10000元，租金每三个月支付一次，每个支付周期的前一个月的前十日内付清下个季度的租金，从第四年开始以上一年租金额10%逐年递增；被告拖欠房租累计三个月以上时，原告可解除合同并收回房屋。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告至今未向原告支付房屋租金。在庭审中，杨冬生认可其在2016年前未向韦传付索要过房屋租金。另查明，位于怀远县体育场对面的楼房建筑面积1258.9㎡，原为一个产权证，产权人为杨冬生。2010年9月，该楼房分成两个产权证，产权人均系杨冬生、褚剑春，该楼房一层门面建筑面积195.12㎡，产权证号怀私字第25744号；二层及以上建筑面积1063.77㎡，产权证号怀私字第25743号。2018年4月13日，因申请人徽商银行股份有限公司蚌埠分公司与被执行人安徽汇锦物资贸易有限公司、徐其峰、崔艳、杨冬生、褚剑春金融借款合同纠纷一案，申请人申请强制执行，蚌埠市蚌山区人民法院于2018年9月10日作出（2018）皖0321执589号执行裁定书，查封了杨冬生、褚剑春名下坐落于怀远县体育场对面的本案案涉房屋（产权证号：房地权怀私字第××号），并于同年11月8日予以公告，责令杨冬生、褚剑春在2018年11月20日前将案涉房屋予以腾空完毕。2018年12月10日，蚌埠市中级人民法院因申请人徽商银行股份有限公司蚌埠分公司金融借款合同纠纷申请执行一案，作出（2018）皖03执215号执行裁定书，查封了杨冬生、褚剑春名下坐落于怀远县体育场对面的本案案涉房屋。本院认为：一、关于杨冬生、褚剑春是否具有本案的诉讼主体资格。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中，原被告经平等协商，自愿签订房屋租赁合同，合同内容不违反法律规定，不存在法律规定的合同无效情形，合同即属合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋物权的权利人应以不动产登记为依据，本案涉案房屋登记在杨冬生、褚剑春的名下，杨冬生、褚剑春应为该房屋的权利人。被告辩称原告不是案涉房屋的实际所有人，在原告已提供案涉房屋产权证的前提下，被告未提供足以推翻上述权属证明的证据，不影响本案房屋租赁合同的效力，且被告亦认可房屋租赁合同均系原被告本人所签，其也实际在使用原告交付的房屋，原告作为租赁合同的出租方，根据合同相对性原则，享有按照约定向承租方主张合同权益的权利。故对被告就原告不具有本案诉讼主体资格的辩解，本院不予采纳。二、关于褚剑华与案涉房屋的关系及是否收取韦传付交纳的房屋租金和交付数额。被告为证实案涉房屋实际系褚剑华所有，提供了一层楼的产权证，该层楼产权人原系杨冬生，杨冬生承认实际是褚剑华的，后在2016年3月18日卖给邹某了。虽原告承认案涉房屋的一楼实际系褚剑华所有，并已过户给邹某，但不能据此反推楼房二层以上也系褚剑华所有。被告提供的录音材料里杨冬生说到“我可承认这个房子是他的，我到现在也承认这个房子是他的，二楼到六楼，我永远都不会反悔的，但如果说法院要搞我了，那你为什么定这个房子是我的，人家讲不是我的，你要给我解释一下。”庭审中杨冬生虽认可是当天的录音，其对录音中的表述作出解释“涉案房屋一层还没有出卖给邹某（抵押贷款时），因涉案房屋只值500多万元，但当时评估了1300余万元，一层实际只有100多㎡，评估时测算了300多㎡，涉案房屋抵押给银行贷款了800多万元，本人害怕（受牵连），所以说房屋是褚剑华的”。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证明是权利人享有不动产物权的证明。本案中，原告提供了案涉房屋的房地产权证，具有物权公示效力，被告提供的借条、证人证言及谈话录音尚不足以证明案涉房屋的所有权人系案外人褚剑华，原告提供证据的证明力明显大于被告提供证据的证明力。故被告就案涉房屋实际所有人系褚剑华的辩称，本院不予采信。被告辩称始终按照合同约定向褚剑华支付房租，但其仅提供了一张褚剑华借韩翠云60×××××元款的借条及转账给徐兵的凭证，实难证明系被告按褚剑华的要求将60000元房租转给徐兵用于偿还褚剑华欠韩翠云的借款，仅此也不能达到韦传付始终按照合同约定向褚剑华支付房租的证明目的。三、关于本案房屋租赁合同是否符合解除条件。双方的租赁合同第七条约定，乙方具有下列情形之一时，甲方可立即解除合同并收回房屋：……（3）拖欠房租累计三个月以上。本案中，承租人韦传付未按约向出租人杨冬生、褚剑春支付房屋租赁费，并累计三个月以上，致使双方约定的解除合同条件已成就，故对原告要求解除其与被告韦传付签订的《房屋租赁合同》，返还租用房屋的诉讼请求，应予支持。四、关于原告的租金主张是否超过诉讼时效。本案中，租赁合同双方约定租赁期限15年，租金每三个月支付一次，属于分期支付租金。同一租赁合同项下，各期租金的支付虽具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日开始计算。故对韦传付就本案租金主张已超诉讼时效的辩称，本院不予采纳。对于杨冬生、褚剑春要求韦传付支付2013年8月至2018年9月房屋租金600000元的诉讼请求，双方签订的租赁合同约定从租赁第四年开始以上一年租金逐年递增10%，故2017年8月9日起该房屋租金递增为11000元，2018年8月9日起递增为12100元，原告的诉请数额未超过按合同约定被告应支付的数额，本院予以支持。五、关于原告主张被告支付延迟支付租金的违约金能否得到支持。对于杨冬生、褚剑春要求韦传付支付违约金55836元（按每天所欠租金的3‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日止）的诉讼请求，因双方在案涉租赁合同中对迟延支付租金的违约金未作约定，无事实依据，故本院对该项诉请不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、解除原告杨冬生、褚剑春与被告韦传付之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告韦传付于本判决生效之日起十日内将承租的房屋返还原告杨冬生、褚剑春；三、被告韦传付于本判决生效之日起十日内支付原告杨冬生、褚剑春房屋租金600000元；四、驳回原告杨冬生、褚剑春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10358元，由被告韦传付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判长 杨 升审判员 王 辉审判员 宋伟云二〇二〇年四月三十日法官助理李玉峰书记员李杨提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人；2、判决生效后申请执行的期限为二年。附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。