兴城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1481民初3223号 原告：张勇俭，男，1974年2月23日出生，汉族，群众，农民，住兴城市。 被告：张国生，男，1957年8月2日出生，汉族，群众，退休工人，住兴城市。 委托诉讼代理人：张春生，男，1953年2月17日生，住兴城市，系社区推荐。 被告：张林，男，1959年3月6日出生，汉族，群众，建筑工人，住兴城市。 原告张勇俭与被告张国生、张林案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月21日作出（2014）兴民二初字第02009号民事判决书。被告张国生不服提起上诉，葫芦岛市中级人民法院于2018年8月22日作出（2018）辽14民终1173号民事裁定：一、撤销兴城市人民法院（2014）兴民二初字第02009号民事判决；二、本案发回兴城市人民法院审理。该案于2018年9月13日立案后，另行组成合议庭进行了审理，并经本院审判委员会讨论，于2019年4月25日作出（2018）辽1481民初2788号民事判决书。被告张国生不服提起上诉，葫芦岛市中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）辽14民终1526号民事裁定：一、撤销兴城市人民法院（2018）辽1481民初2788号民事判决；二、本案发回兴城市人民法院审理。本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张勇俭、被告张国生及其委托诉讼代理人张春生、被告张林到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。 张勇俭提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告张林于2008年12月31日签订的房地产买卖契约合法有效，兴城市房权证温泉办事处字第××号房屋所有权证的房屋归原告所有；2、法院应立即停止被告张国生所申请的对上述房屋产权的强制执行，并解除查封或扣押；3、判令被告张林应配合原告办理上述房屋所有权的转移过户登记；4、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年12月，被告张林将其在兴城的金鑫住宅楼以18.5万元的价格卖给了原告。楼房的价款是用被告张林拖欠的向原告借款和原告替被告偿还此楼房在银行的抵押贷款的方式支付的。2008年12月31日，原告与张林签订了《房地产买卖契约》，准备在房屋登记部门办理过户手续，但因故当天未能办理，元旦之后，原告再也无法联系到被告张林。2009年3月份，被告张国生因债务纠纷向法院申请了诉前财产保全，法院查封了该房产。原告提出了查封及执行异议，之后原告又提起了案外人执行异议之诉。原告认为，与被告张林签订的物权买卖合同依法成立，具有法律约束力。且原告已经实际占有楼房至今，法院应依法认定原告对该房屋享有所有权。被告张林应配合原告办理过户手续，法院应立即解除查封，并终结执行程序。 张国生辩称，1、原告的起诉超过法定期限。（2010）兴执异字第00092-1号执行裁定书是2014年10月24日作出，并送达给原告，依法律规定起诉的时间是15天，原告在2014年11月12日起诉，起诉超过法定期限。法院应按原告超过除斥期驳回原告的起诉。2、（2010）兴执异字第00092-1号执行裁定书依据的事实准确，适用法律正确。2014年11月，法院受案后到古城信用社调取张林在2008年12月31日还贷手续，没有查到，证明原告所称为张林还款100500元的事实无法查实。3、葫芦岛中院民事裁定书（2019）辽14民终1526号明确指出：原判决违反法定程序，认定事实不清。原告的诉讼有超过法定期限情形；原告及张林关于买房款额、签订协议时间，在银行还款谁持有相关手续等多次陈述不一均应明确认定。为全面妥善处理此案，有必要对先后参与过执行及审判的工作人员，就不动产登记及古城支行的有关证明查询情况全面了解，已确认两部门的证明的效力。中院的裁定也说明被告请求法院对相关法官的查封经过进行调查的必要性。被告认为，中院的裁定是正确的，对所提出的问题就本案而言应该认真求实，公正判决。原两次一审均带有倾向性。从2014年11月12日原告起诉，到2018年1月21日法院判决，长达3年多，特别要指出的是在2014年初，法院到银行调取2008年12月31日张林还贷的证据，没有调到。此时应按原告的诉讼以原告无证据支撑进行判决。被告还是要再次申明，因本案几次审理，张林已经明确表明，原告张勇俭替其还贷，还贷的钱作为张勇俭的房款的付款凭证。这样银行还贷的原始票据，应该在张勇俭手中，请法院要求张勇俭提交该证据，如果该证据证明张勇俭买房在法院查封之前，被告立即放弃应诉，但是张勇俭长达主张权利的近10年时间，为什么不提交该证据，本次诉讼如果张勇俭坚持不提交该证据，故意给人民法院审判设置障碍，请法院作出对张勇俭不利的裁决。 本院经审理查明认定的事实：2006年4月7日，被告张林与兴城市农村信用合作联社古城分社[现更名为辽宁省农村商业银行股份有限公司古城支行（以下简称古城支行）]签订《房地产抵押贷款契约》，约定被告张林以其所有的金鑫住宅（座落于兴城市温泉办事处金鑫住宅，兴城市房权证温泉办事处字第××号，建筑面积为141.61平方米的房屋）抵押给古城支行，该行为其提供90000元贷款。2006年6月7日，被告张林与古城支行在兴城市房地产管理处办理抵押登记。根据古城支行提供“还款状态/贷款清收情况”，该笔借款清收日期是2008年4月30日，本金90000元，利息5071元。 2008年4月11日，被告张林再次向古城支行贷款11万元，抵押物依然为金鑫住宅，2008年12月23日该笔借款结息为10982.4元，2009年1月3日该笔借款被偿还，偿还本金为110000元，利息为471.90元。 2008年12月，被告张林因拖欠原告张勇俭沙子款90000元，被告张林为偿还该款与原告张勇俭达成合意，将金鑫住宅卖给原告张勇俭，由原告张勇俭代替其偿还银行贷款及利息。2008年12月31日，原告张勇俭与被告张林签订了《房地产买卖契约》，约定被告张林将金鑫住宅出售给原告张勇俭。该契约采用房产处的格式合同，在尾页底部有手书的“此件在受理处签字”的字样。同日，原告张勇俭出资替张林偿还了贷款，解除了古城支行对金鑫住宅的抵押，并在兴城市房地产管理处办理了抵押注销，取回了张林金鑫住宅的房屋所有权证书。随后双方到兴城市房地产管理处办理房屋过户，但因被告张林未带齐手续未办理成功，被告张林与原告张勇俭、刘允生（系被告张林外甥）一同前往金鑫住宅去看房，被告张林将房屋所有权证书、《房地产买卖契约》和房屋钥匙一并交付原告张勇俭。在2009年1月1日放假后，因被告张林更换手机号码离开兴城去了外地，原告张勇俭一直无法与被告张林取得联系。 2009年3月14日，被告张国生遇到被告张林，双方签订了《协议书》，主要内容是：“一、甲方张林向乙方张国生分三次借款共计贰拾玖万元整。（第一次100000元，第二次160000元外加陈英30000元，陈英系张林之妻）并同意将坐落在东山菜市场住宅楼一座，面积140.16平方米抵押给张国生。二、张国生同意将该处房产作抵押，如果两个月后张林仍不能还款，张国生将该处房产过户到自己名下。三、该房产必须是张林名下，如果由此造成的一切问题都由张林一人负责”。双方在协议书上签字并捺印。签完协议书后，张林带张国生去看房，并将金鑫住宅的另外一把钥匙交给张国生。次日，张国生无法联系到张林。 2009年3月16日，被告张国生诉至兴城市人民法院申请诉前财产保全，申请依法查封张林的金鑫住宅，当日，法院作出了（2009）兴民二前第00010号裁定书查封了诉争房屋。之后根据当事人申请，法院又作出（2009）兴民二前第00010-2号裁定书查封了被告张林存放在东八里102线东侧院内的脚手架等建筑设备及器材。 2009年3月17日，被告张国生提起与被告张林的民间借贷纠纷一案的诉讼，要求判令被告张林偿还借款290000元。2009年10月29日，法院经缺席审理作出了（2009）兴民二初字第00539号判决，判令被告张林偿还被告张国生借款本金290000元。 2009年4月30日，原告张勇俭在获悉金鑫住宅被查封后，向法院提交了《执行异议申请书》，于2009年10月27日又向法院提交了《再次申请兴城市人民法院撤销（09）兴法民二前0010号裁定书》的书面申请，要求解除对金鑫住宅的查封。 2010年3月31日，被告张国生就与被告张林的另外一笔债务纠纷再次提起诉讼，要求判令被告张林偿还310000元借款本息。法院经缺席审理，于2010年7月13日作出了（2010）兴民三初字第00665号判决书，判令被告张林给付被告张国生借款本金310000元及利息，2010年7月16日被告张林签收了民事判决书。 2010年7月15日，被告张林和被告张国生在法院的主持下达成执行和解协议。执行和解协议的主要内容是：被告张林于2010年12月30日前将金鑫住宅房照交付给被告张国生，在交房照的同时将房屋更名过户到被告张国生名下，该住宅抵债250000元。被告张林和被告张国生在执行和解协议上签字捺印。该协议未能实际履行。 2010年9月15日，原告张勇俭提交《再次提出执行异议申请书》，要求解除对金鑫住宅的查封。 2014年10月24日，法院审查张勇俭的异议后，做出了（2010）兴执异字第00092-1号裁定书，以“案外人张勇俭主张该房屋所有权归已，证据不足”为由，裁定驳回张勇俭的异议。 2014年11月13日，原告张勇俭不服（2010）兴执异字第00092-1号裁定，遂提起案外人执行异议之诉。 原告张勇俭得到住宅钥匙后并未在金鑫住宅中实际居住，被告张国生在房屋查封后让其亲属居住过一段时间。之后原告张勇俭与被告张国生就金鑫住宅的占有曾经发生过争执，因原告张勇俭持有房屋产权证和《房地产买卖契约》，经公安派出所调解后，原告张勇俭从2009年占有金鑫住宅至今。金鑫住宅的房屋产权证书目前依然登记在被告张林名下。 上述事实，有当事人陈述，书证为证，已质证，可以采信。 本院认为,案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。因此，必须审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。关于张勇俭对诉争房屋是否享有受法律保护的实体权利。张勇俭与张林在本院查封诉争房屋之前，已经签订书面的房屋买卖合同，张勇俭已经用代替清偿贷款和抵顶借款的方式履行了给付买受款义务，张林已将房屋产权证书、钥匙等交付给张勇俭。本院认为，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张勇俭和张林均明确表示当时没有办理房产证更名问题是因为当天张林的办理手续没有带齐，第二天就是2009年元旦，元旦后张勇俭就联系不到张林。且在本案审理的这几年期间也可以明确张林行踪不定，故诉争房屋未办理过户登记并非张勇俭过错所致。本院认为，张林与张勇俭之间签订了合法有效的房屋买卖合同，张勇俭按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，张勇俭买受后虽然没有在该房居住，但张林交付钥匙和房产证的行为可以视同张勇俭实际占有该房屋，虽因不动产变更登记事项尚未完成，张勇俭不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。关于张勇俭享有的实体权利是否能够排除强制执行。第一，原告张勇俭和被告张林是在2008年12月31日签订的涉案房屋房地产买卖契约，而本院查封金鑫住宅是在2009年3月16日，也就是在法院查封之前，原告张勇俭和被告张林之间已经签订了合法有效的书面合同。第二，占有是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件：一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。被告张林在2018年12月31日就将金鑫住宅的房屋所有权证、《房地产买卖契约》和钥匙交付原告张勇俭，据此，可以确认原告张勇俭其有占有的意思且已经控制了该房屋。第三，是否足额交付购房款。被告张林和张勇俭陈述基本吻合，双方对于原告张勇俭交付房款的事实无异议。关于被告张国生提出原告为被告张林偿还银行贷款的陈述与银行提供的记录不相符合的问题。原告张勇俭主张是2008年12月31日代替张林偿还银行贷款本金100000元，利息500元。辽宁兴城农商银行股份有限公司为我院出具了《张林贷款情况》、《辽宁省农村信用社（合作银行）收贷收息凭证》、《信用社贷款借据》证实，2009年1月3日，被告张林偿还借款金额110000元，利息471.90元，说明还款记录所显示的时间与原告张勇俭所陈述的时间有不相符合之处。但兴城市房地产管理处所出具的《证明》所载明的抵押注销的时间为2018年12月31日，且被告张林金鑫住宅房屋所有权证书上记载注销的时间也是2018年12月31日，那么结合《房地产买卖契约》签订时间也是2008年12月31日。依据社会实践常识，要想解除房屋抵押首要就是偿还银行贷款。那么从当前原告张勇俭提交的证据、被告张林陈述及银行提供证据材料来看，原告张勇俭确实为被告张林偿还银行贷款的时间是2018年12月31日，同日金鑫住宅的抵押注销。因银行年末结算惯例影响，即年底结账该笔款项无法及时入账，其在元旦节后2009年1月3日入账符合财务一般情况，故对原告张勇俭为被告张林偿还银行贷款事实本院予以确认。第四，原告张勇俭是否存在过错？从原告张勇俭和被告张林陈述来看，2008年12月31日在兴城市房地产管理处办理房屋过户手续时因被告张林未带齐手续导致房屋过户未办理成功。后在2009年元旦后，因被告张林换手机到外地的原因，导致原告张勇俭一直无法联系他。上述情况足以说明，原告张勇俭未能及时办理房屋过户手续并不是原告的过错，系因被告张林过错所致。综上，从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。本案前，张国生因与张林的民间借贷纠纷，申请查封诉争房屋，其后的民事判决系张林在一定时间内给付张国生借款，张国生申请法院执行，但这一查封和执行行为的基础均为一般金钱债权。而张勇俭在诉争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对诉争房屋张国生对张林的金钱债权的实现。为此，虽因不动产变更登记事项尚未完成，原告张勇俭不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。因此，对于原告提出要求立即停止对诉争房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告张勇俭诉请判令确认其对案涉金鑫住宅归其所有及要求张林配合办理房屋过户手续等诉讼请求问题，能否在本案审理时对于房屋所有权属一并确认。本院认为，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得，买卖合同的成立及合法有效意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，取得房屋所有权证，应当履行我国物权法上规定的公示方法，即办理所有权过户登记手续，发挥物权的公示效力。原告要求在本案中要作出相应房屋所有权属确认判决，没有法律依据，本院不予支持。张勇俭可在确认房屋买卖合同有效后，买卖双方不履行过户更名手续的，其可在条件具备后另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、确认原告张勇俭与被告张林于2008年12月31日所签订的《房地产买卖契约》有效； 二、对登记在被告张林名下的位于温泉办事处金鑫住宅的楼房（建筑面积141.61平方米，产权证编号：0004XXXX）不得执行； 三、（2010）兴执异字第00092-1号执行裁定书于本判决生效时自动失效； 四、驳回原告张勇俭的其他诉讼请求。 案件受理费4110元，由被告张林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判长  陈福利 审判员  李英志 审判员  朱家莹 二〇二〇年四月二十三日 书记员  崔斯奥