山东省青州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0781执异42号 案外人：青州市博雅房地产开发有限公司，住所地青州市新西环路西侧，统一社会信用代码：913707817402284736。 法定代表人:李信，总经理。 委托诉讼代理人：钟欣，山东千众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李睿庆，该公司经理。 申请执行人：李显芳，女，1968年9月15日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：牛凤永，山东尧王律师事务所律师。 被执行人：李伟，男，1963年12月16日出生，汉族，住青州市。 在本院执行申请执行人李显芳与被执行人李伟民间借贷纠纷一案中，案外人青州市博雅房地产开发有限公司对本院以（2018）鲁0781财保3071号民事裁定书查封青州市博雅房地产开发有限公司名下的位于临朐县龙岗镇龙祥新村7号楼1单元202、301、401、402、502、601,2单元201、202、301、402、501、601、602，3单元302、402号共计15处房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人青州市博雅房地产开发有限公司称，申请执行人李显芳诉被执行人李伟民间借贷案件与案外人无关，案外人不是该民间借贷纠纷一案的当事人，被查封的房产也与该纠纷无关，贵院执行案外人的15处房产是错误的。1、被执行人李伟并非案涉房产的所有权人，申请执行人查封并执行案外人的房产是错误的。2014年6月5日，案外人与青州市博雅工程劳务有限公司(以下简称博雅劳务)签订《协议书》一份，约定龙祥新村工程的合同双方及投资主体为案外人与博雅劳务，被执行人人李伟只是代表博雅劳务签订协议，并非龙祥新村工程的权利义务主体。案外人从未向被执行人借款，也从未向被执行人出具过借条，双方之间没有民间借货及其他债权债务关系，谈不上用案外人的房产抵顶被执行人的债务。涉案房产所有权并未发生转移，执行显属错误。案外人于2019年4月25日、26日办理了不动产权登记，涉案房产仍在案外人名下，因涉案房产的所有权并未发生转移，涉案房产仍归案外人所有。根据《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所以申请人将属于案外人的15处房产申请贵院予以执行是没有事实和法律依据的，贵院(2019)鲁0781执1715号《执行裁定书》将案外人的15处房产予以查封并执行是错误的。2、2014年11月24日的协议系一附条件的协议，由于所附条件未成就，所以2014年11月24日的协议不成立，未生效，该协议不具有法律效力。《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。2014年11月24日的协议注明，该协议“所有人员签字后生效”，因协议中的“常方刚”本人并未签字，所以，2014年11月24日协议所附条件未成就，导致该协议不成立，未生效，不具有法律效力。3、2014年11月24日签订的协议书在未生效的前提下，也已于2015年3月30日解除，申请人执行案外人的房产是错误的。2014年6月5日，李伟与李信签订协议书一份，就位于临朐县××龙××新村的工程验收、工程决算、物业管理、楼房分割和财产分割达成协议，其中约定5、6、7号楼工程款由乙方(即博雅劳务，李伟一方)支付，因此，李伟对这几座楼的工程质量了解、认可。基于李伟、李信的亲姑李桂香一再请求，李伟又反复承诺博雅劳务愿意承担5、6、7号楼的工程款，李信勉强同意了李伟签订2014年11月24日的协议书的请求，约定所有人员签字后将龙祥新村19套房产顶给李伟的债权人李显芳等人，由李显芳卖房后，用房款偿还李显芳、李金秀、常方刚等人的债务。因博雅劳务未支付5、6、7号楼的工程款，2014年12月16日，青州市建筑安装公司(以下简称青州建安)起诉了案外人并査封了案外人的12套房产，2015年3月30日，青州建安起诉博雅房地产的案件开庭当天，李信通知了李桂香、李伟、李显芳等人，解除了2014年11月24日的协议。由于2014年11月24日的协议书在未生效的情况下已于2015年3月30日解除，根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。所以，2014年11月24日签订的协议已于2015年3月30日解除并终止履行。2014年11月24日的协议解除并终止履行后，在青州建安起诉博雅房地产的案件判决生效后，博雅房地产于2018年8月24日偿还了青州建安5、6、7号楼的工程款。因此，由于2014年11月24日签订的未生效的协议书已于2015年3月30日解除，涉案房产仍归案外人所有，申请人执行案外人的房产是错误的。4、申请执行人申请执行涉案房产没有事实和法律依据。从申请执行人起诉被执行人的案件可以看出，申请执行人是按照民间借贷进行的诉讼，并非是向法院起诉来主张涉案房产的房屋所有权，如果申请执行人认为该协议是有效协议，那么自2014年11月24日开始，因以房抵债协议发生法律效力，那么申请执行人和被执行人等人之间原有的民间借贷即归于消灭，申请执行人只能主张房屋所有权，而不能再主张民间借贷，因此，从申请执行人以民间借贷为由起诉被执行人来看，申请执行人自己也认为2014年11月24日协议是不生效的，同时，人民法院对申请执行人与被执行人之间的纠纷也是按照民间借贷纠纷依法受理并做出了处理，因此，因涉案房产所有权归案外人所有，与申请执行人、被执行人均无任何关系，申请执行人申请执行涉案房产是错误的。5、查封程序不合法。根据《民事诉讼法》第103条规定，财产保全采取查封、扣押冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。涉案房产所有权归案外人，在被采取查封措施后，没有立即通知案外人，查封程序不合法。综上，现案外人根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第31条之规定，特请求贵院依法对位于临朐县××龙××新村的属于案外人所有的15处房产裁定不予执行，并解除对鲁（2019）临朐县不动产权第0004544号等15处房产的查封。 申请执行人李显芳称，案外人异议无事实和法律依据，查封正确，请求依法驳回其异议请求。 被执行人李伟未到庭参加听证也未提交书面答辩状。 经审查查明，原告李显芳与被告李伟民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月28日作出（2018）鲁0781民初5910号民事调解书，约定：一、被告李伟偿还原告李显芳借款本金3070000元及利息（以3070000元为基数，自2013年5月11日起至2018年10月10日，按月利率1%计算），于2018年12月3日前归还65500元，余款本息5000000元于2019年10月1日前还清；二、若被告李伟逾期履行上述协议中的任何一笔，另支付利息(以3070000元为基数，自2018年10月11日起至实际给付之日止，按月利率1%计算），同时原告李显芳有权对全部未归还的本金及利息向法院申请执行。因被告未在约定期限内履行法律义务，本院依原告申请立案执行。在诉讼过程中，本院于2018年11月1日以（2018）鲁0781财保3071号民事裁定书查封青州市博雅房地产开发有限公司名下的位于临朐县××龙××新村××楼××单元××、××、××、××、××、601,2单元201、202、301、402、501、601、602，3单元302、402号共计15处房产，案外人青州市博雅房地产开发有限公司为此提出异议。 同时查明，2014年6月5日，青州市博雅房地产开发有限公司作为甲方，青州市博雅工程劳务有限公司作为乙方，签订协议书一份，约定：根据2014年5月24日会议纪要内容，经甲乙双方协商，就龙祥新村工程验收、工程决算、物业管理、楼房分割和财产分割达成协议：工程验收、房产证办理由甲方组织，一切事物由甲方承担责任；物业管理由乙方组织按规定承担物业管理义务；办公室、机房和传达室地源热泵资产归乙方所有；财产分配，房产双方协商意见见附表1，项目开发期间2014年6月10日前造成的各项纠纷诉讼由甲方协调处理，2014年6月10日双方办理房屋交接手续，手续交接之后，若由乙方造成的各项纠纷诉讼由乙方负责，乙方售楼价格不能低于2500元/平方米，甲方在2014年6月10日之前给乙方腾出办公室以及传达室，由乙方接管，甲方为乙方和李伟担保的各项借款由乙方归还，双方还对其他事项进行了约定。其中附表中只写了房屋的价值分别为15801842.31和19331475.57元。李信作为青州市博雅房地产开发有限公司的法定代表人签字，李天庆系青州市博雅工程劳务有限公司的法定代表人，李伟系李天庆之父，李伟在乙方处签字。 申请执行人提供2014年11月24日的协议书一份，载明：“协议书李伟自愿把临朐龙祥新村七号楼××单元201.202.301.302.401.402.502.601，二单元201.202.301.302.401.402.501.601.602，五号楼××单元302.402共19套房，做顶账房，抵给李显芳，偿还李金秀、李桂香、周天香、常方刚等人的欠款。上述顶账房属于博雅房地产开发公司顶给李伟的抵债房，博雅房地产开发公司法人代表李信同意把上述房产抵给李显芳等人。在买卖过程中，博雅房地产开发公司无条件给抵账人提供便利、盖章、办理购房人的正式购房合同，博雅房地产公司保证把上述卖房子的款项无条件打入抵账人李显芳的账户，并由李显芳本人归还其他人款项。本院房地产开发公司不得有任何理由为难上述房子所有人。李伟、李显芳、李桂香签字同意李信在该协议书上签署了以上条文是我姑李桂香牵头，李显芳起草，李伟、李天庆在场，鉴于各种关系，李信承诺该宗房产为其办理各项手续和负责出售的房款打入李显芳账户，其余事项与李信无关，所有人员签字生效。李信。2014.11.24号”。该协议书上李金秀、周玉香、常方刚三人的签名和手印李显芳认可是其代签和代摁，李天庆未在该协议书上签字。 另查明，涉案房产在2019年办理了不动产登记证，登记在青州市博雅房地产开发有限公司名下。 本院所确认的上述事实，有本院（2018）鲁0781财保3071号民事裁定书、（2018）鲁0781民初5910号民事调解书等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证和本院审查，可以采信。 本院认为，2014年6月5日的协议书一份，实际上是青州市博雅房地产开发有限公司与青州市博雅工程劳务有限公司签订的协议书，李信是作为青州市博雅房地产开发有限公司的法定代表人签字，李天庆系青州市博雅工程劳务有限公司的法定代表人，李伟系李天庆之父，李伟在乙方处签字，李伟的签字行为构成表见代理，但该协议及当事人提供的附表证据并未显示出双方对开发的龙祥新村房产的具体分割。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案争议的焦点为青州市博雅房地产开发有限公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据法律规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中，案外人青州市博雅房地产开发有限公司对本院（2018）鲁0781财保3071号民事裁定书提出异议，主张其是涉案房屋的实际所有权人，要求终止对涉案房屋的执行，并解除对上述房产的查封，应当提供证据予以证明。青州市博雅房地产开发有限公司提供的证据证明涉案房屋登记在其名下。而本案中，申请执行人提供的2014年11月24日的协议书一份，因李信在协议书上注明所有人员签字生效，而李天庆、李金秀、周玉香、常方刚均未在该协议书上签字，所以该合同并未成立，也未生效。案外人所提供的证据足以排除对涉案房屋的强制执行，故案外人的异议请求，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止本院（2018）鲁0781财保3071号民事裁定书的执行，解除对位于临朐县龙岗镇龙祥新村7号楼1单元202、301、401、402、502、601,2单元201、202、301、402、501、601、602，3单元302、402号共计15处房产的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  钟 山 审 判 员  黄登富 人民陪审员  蔡相红 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  王传成