广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1911号原告：广州市悦家房地产代理有限公司，住所地广州市增城新塘镇白江村新康花园康乐苑B区7号楼首层B3之一。法定代表人：徐衍志。委托诉讼代理人：魏强、何文芳（实习），广州金鹏律师事务所律师。被告：杨艳平，男，1979年3月1日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。被告：严小姑，女，1983年5月12日出生，汉族，住湖北省沙洋县。两被告的共同委托诉讼代理人：赵江新，广东赵江新律师事务所律师。第三人：杨丽娟，女，1968年3月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市悦家房地产代理有限公司诉被告杨艳平、严小姑，第三人杨丽娟居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦家房地产代理有限公司的法定代表人徐衍志及委托诉讼代理人魏强，被告杨艳平、被告严小姑的共同委托诉讼代理人赵江新到庭参加诉讼，第三人杨丽娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州市悦家房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付中介服务费10000元；二、被告向原告支付违约金108800元；三、被告向原告支付律师费5000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告、第三人于2017年2月7日签订《房地产买卖合同》，约定了各自的权利和义务。合同签订后，第三人仅支付了部分中介费20000元。之后由于被告违约，合同无法履行。依据合同，被告应当向原告支付中介服务费余款10000元和违约金108800元。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告严小姑、杨艳平共同辩称：原告说的2万元就是（2019）粤0118民初6989号判决书中的2万元。这个房产交易没有成功，原因是原告帮助第三人出具了虚假证明离婚证，所以导致交易没有成功，并被银行取消贷款，所以法院判决将2万元返还给被告。同时，被告还赔付了杨丽娟的2万元，所以不存在拖欠任何中介费的问题。第三人杨丽娟未到庭。经审理查明：2017年2月7日，杨艳平、严小姑（卖方）、杨丽娟（买方）、广州市悦家房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××区××楼××房……××、买卖双方同意该物业总楼价为2720000元。……七、基于经纪方已为买卖双方提供中介代理业务……或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付上述总楼价百分之四作为违约金。……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……九……3、卖方在签订本合同当日将部分楼款贰万元作为交楼保证金交经纪方保管。……十、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于……律师费……由违约方负担。……十五……4、买方成交签合同即给中介服务费叁万元整……”。2017年5月10日，杨丽娟就涉案房屋买卖合同向本院提起诉讼，本院受理后，案号为（2017）粤0183民初3091号。杨丽娟诉讼请求为：一、杨艳平、严小姑继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，协助杨丽娟办理登记在杨丽娟名下的位于广州市增城区新塘镇白江村新康花园康乐苑A区5号楼复式C101房屋的过户手续；二、杨艳平、严小姑向杨丽娟支付迟延履行违约金（从2017年2月7日起至杨艳平、严小姑办理完毕涂销抵押手续之日止以房屋总价0.1%每日计算）；三、杨艳平、严小姑向杨丽娟支付律师费90000元；四、案件受理费由杨艳平、严小姑承担。该案经审理后，本院认为：根据《房地产买卖合同》附件的约定，结合杨丽娟和悦家公司的陈述可知，负有出资赎契的义务方为杨艳平、严小姑，杨艳平、严小姑抗辩称应在杨丽娟支付款项后再提前还贷，并无依据，本院不予采信。杨艳平、严小姑在向银行申请提前还贷后并未出资赎契，虽涉案合同未约定履行期限，但至庭审之日止杨艳平、严小姑仍未履行上述义务，其行为已经构成违约。至于杨丽娟主张要求杨艳平、严小姑继续履行合同，以及协助办理涉案房屋的过户手续的诉请，现杨丽娟主张由其向邮政银行增城支行代杨艳平、严小姑一次性清偿债务涂销抵押权，但邮政银行增城支行庭上表示，须由房屋权属人即杨艳平、严小姑本人还清房屋贷款本息。若不是房屋权属人则需要办理公证委托手续。杨艳平、严小姑与邮政银行增城支行之间的涉案房屋按揭贷款是借款合同关系，杨艳平、严小姑须按约履行在贷款合同期限内每月支付贷款利息，期限届满后归还贷款本金的义务。现贷款期限尚未届满，杨丽娟主张代其提前清偿贷款本息，即杨艳平、严小姑将涉案房屋贷款的权利义务一并转移给杨丽娟。如果杨丽娟代被告一次性清偿贷款本息，意味着邮政银行增城支行无法取得杨丽娟代偿贷款本息后的贷款预期利息收益。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条关于债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意的规定，邮政银行增城支行表示提前偿还涉案房屋贷款本息的主体须是杨艳平、严小姑，且杨艳平、严小姑表示不同意继续履行合同的情况下，涉案房屋不具备过户至杨丽娟名下的条件，涉案合同已无法继续履行。故杨丽娟主张杨艳平、严小姑继续履行涉案合同，其代为向邮政银行增城支行清偿涉案房屋贷款本息及协助办理涉案房屋过户手续，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金和律师费的问题，杨艳平、严小姑存在违约，理应按照合同约定向支付违约金以及为追究违约责任而产生的律师费。但该诉求是基于要求杨艳平、严小姑继续履行合同。在该诉求不被支持的前提下主张违约金以及律师费，本院亦不予支持。为此，本院判决如下：驳回杨丽娟的全部诉讼请求。判后，杨丽娟提出上诉，但之后向广州市中级人民法院申请撤诉。为此，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终12191号民事裁定书，裁定准许杨丽娟撤回上诉。2018年8月14日，杨丽娟再次就涉案房屋买卖合同向本院提起诉讼，本院受理后，案号为（2018）粤0118民初5604号，杨丽娟的诉讼请求为：一、解除杨丽娟与严小姑、杨艳平之间签订的《房地产买卖合同》。二、严小姑、杨艳平双倍返还定金40万元给杨丽娟。三、严小姑、杨艳平赔付居间服务费2万元、按揭费22000元、购房家装贷费用2500元、违约金13600元、律师费14万元给杨丽娟。四、严小姑、杨艳平赔付（2017）粤0183民初3091号案已付诉讼费28560元、保全费5000元给杨丽娟。五、严小姑、杨艳平承担本案诉讼费和保全费。该案经双方协商调解。达成如下调解协议：一、杨丽娟与杨艳平、严小姑解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系。二、杨艳平、严小姑双倍返还定金40万元给杨丽娟，并另行赔付2万元中介费给杨丽娟。三、上述款项杨艳平、严小姑于2019年1月5日前付清，付款方式汇入杨丽娟在招商银行增城新塘支行的账户内，账号62×××78。付清上述款项后，双方就房屋买卖合同产生的纠纷就此了结，双方不存在任何债权债务关系。四、案件受理费14280元及诉讼保全费3678.3元，由杨丽娟负担8000元，严小姑、杨艳平负担9958.3元。在该案中，杨丽娟提供了中介服务费收据，金额20000元。2019年8月21日，杨艳平向本院起诉广州市悦家房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，案号为（2019）粤0118民初6989号。杨艳平的诉讼请求为：1、判令广州市悦家房地产代理有限公司返还2万元给杨艳平，并支付从立案之日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。2、本案诉讼费由广州市悦家房地产代理有限公司承担。该案经本院审理后认为，《房地产买卖合同》约定“买卖双方同意买方在签订本合同当日内将部分楼款2万元作为交楼保证金交经纪方保管。该保证金用于确保卖方在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠费等。当买卖双方签订房屋交接表后，视为卖方已经结清该物业所产生的欠费。经纪方可以把上述的交楼保证金作为楼款转交给卖方”，且被告亦出具《收据》记载收到该2万元。因上述《房地产买卖合同》的房屋买卖关系已解除，且《民事调解书》中已明确杨艳平向杨丽娟双倍返还定金40万元，现杨艳平主张广州市悦家房地产代理有限公司返还2万元及利息（利息自起诉之日即2019年8月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止），不违反法律规定，本院予以支持。为此，本院判决如下：广州市悦家房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向杨艳平返还交房保证金2万元及利息（利息自2019年8月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。另查明：广州市悦家房地产代理有限公司委托广州金鹏律师事务所代理本案诉讼，并支付5000元律师费。审理中，广州市悦家房地产代理有限公司与杨艳平、严小姑确认，在《房地产买卖合同》中约定由杨丽娟承担中介服务费，杨艳平、严小姑无需承担。本院认为：广州市悦家房地产代理有限公司已经促成《房地产买卖合同》成立，故其已经履行完毕居间服务义务，且无证据证明广州市悦家房地产代理有限公司在提供居间服务过程中存在过错。故广州市悦家房地产代理有限公司有权收取居间费用。广州市悦家房地产代理有限公司在本案中起诉杨艳平、严小姑承担中介服务费，其依据《房地产买卖合同》第七条的约定，要求杨艳平、严小姑承担代付责任。关于杨艳平、严小姑是否违约，经发生法律效力的（2017）粤0183民初3091号民事判决书已经认定杨艳平、严小姑违约。且杨艳平、严小姑无证据推翻上述生效判决，故本院予以认定。因此，杨艳平、严小姑应当承担代付责任。至于杨艳平、严小姑抗辩认为（2019）粤0118民初6989号案件中的20000元即为本案中介服务费，但经审查，上述（2019）粤0118民初6989号中的20000元性质为交楼保证金，并非本案中介服务费，两笔款项性质不同，故本院对杨艳平、严小姑的抗辩不予采纳。根据（2018）粤0118民初5604号案件调解内容，以及杨丽娟提供的证据显示，杨丽娟支付了中介服务费20000元，尚有10000元中介服务费未支付。杨艳平、严小姑认为杨丽娟支付中介服务费的金额并不明确，理据不足，本院不予采纳。因此上述杨丽娟尚欠的10000元中介服务费，广州市悦家房地产代理有限公司要求杨丽萍、严小姑代为支付，并无不当，本院予以支持。至于广州市悦家房地产代理有限公司要求杨艳平、严小姑支付违约金的请求能否支持的问题。根据《房地产买卖合同》第七条的约定，杨艳平、严小姑应当支付违约金。但是上述违约金金额过高，本院综合考量中介服务费的总金额，并结合杨艳平、严小姑、杨丽娟最终违约金的确定数额，本院酌定违约金以10000元为宜。至于广州市悦家房地产代理有限公司要求杨艳平、严小姑承担5000元律师费的请求能否支持的问题。根据《房地产买卖合同》第十条的约定，杨艳平、严小姑作为违约方，应当负担，故本院对广州市悦家房地产代理有限公司的该项请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告杨艳平、严小姑在本判决发生法律效力之日起十日内，支付中介服务费10000元给原告广州市悦家房地产代理有限公司；二、被告杨艳平、严小姑在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金10000元给原告广州市悦家房地产代理有限公司；三、被告杨艳平、严小姑在本判决发生法律效力之日起十日内，支付律师费5000元给原告广州市悦家房地产代理有限公司；四、驳回原告广州市悦家房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1388元，由被告杨艳平、严小姑负担280元，由原告广州市悦家房地产代理有限公司负担1108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  刘勋二〇二〇年四月十日书记员  张丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。