广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1131号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，注册号（分）440********2943。负责人：阮玉美，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄秋霞，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：林素冰，女，该分公司员工。被告：张宝莹，女，1989年3月31日出生，汉族，住北京市东城区********，公民身份号码110************541。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（简称时代物业佛山分公司）与被告张宝莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄秋霞、林素冰到庭参加诉讼，被告张宝莹经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。时代物业佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费951.7元、公用水电分摊费40.6元；2.判令被告支付因拖欠物业管理费产生的违约金90.58元（以每月所欠的物业管理费190.34元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按1‰标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至起诉日）；3.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付因拖欠物业管理费产生的违约金90.58元（以每月所欠的物业管理费190.34元为基数，分别从欠费当月1日起每逾期一日按1‰标准计算至实际缴清欠款日止）。事实和理由：原告通过招投标对三水时代廊桥花园社区提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。被告在2010年2月4日购买该社区6座103号房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，2010年11月28日办理收楼手续。但被告自2019年7月1日起拖欠物业管理费及公用分摊电费。根据双方签订的协议约定，物业管理服务费标准为：高层住宅1.5元/月.平方米，公用水电分摊费按政府规定分摊。被告在每月10日前按月交纳当月费用，如在当月最后一天仍未交纳的，每逾期一日按欠费总额的1‰收取违约金。案涉房产的建筑面积126.89平方米，每月的管理费为190.34元，被告拖欠的物业管理费为951.7元，另被告拖欠该期间的公用分摊水电费40.6元。原告多次催告未果，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。原告时代物业佛山分公司在诉讼中主要提供以下证据：证据1：欠费明细表一份，证明被告尚欠原告2019年7月至2019年11月物业管理费951.7元，2019年7月至2019年11月公摊费用40.6元，2019年7月至2019年11月违约金90.58元。证据2：催费通知单、快递邮递单、查询结果、公告栏图片各一份，证明原告已于2019年11月9日向被告发出催费通知，并在公告栏中告示相关费用，但被告至今未付清。证据3：《商品房买卖合同》一份，证明被告的上一手业主赵崇轩于2010年2月4日购买案涉房屋。证据4：《前期物业管理服务协议》一份，证明原告与被告的上一手业主赵崇轩签订前期物业管理服务协议，约定物业管理费、违约金的标准。证据5：《前期物业服务合同》一份，证明原告与开发商签订前期物业服务合同，约定由原告对涉案物业提供物业服务，该合同对涉案物业的业主具有约束力。证据6：时代廊桥花园入伙通知书、时代廊桥花园收楼确认书、不动产登记信息查询结果各一份，证明被告的上一手业主赵崇轩已于2010年11月28日收楼，被告于2019年4月17日取得涉案房屋所有权并开始享受原告提供的物业服务。证据7：广东增值税专用发票二十二份，证明原告已缴纳的费用及产生公摊费的事实。证据8：公摊水电费用明细三份，证明案涉房屋2019年7月至2019年11月产生公摊费用合计40.6元。被告张宝莹在诉讼中未提供答辩，也未提供证据。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且能相互印证，被告没有到庭质证，亦没有提出异议，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：佛山市三水区************************的建筑面积126.89平方米。2010年2月4日，赵崇轩从房产开发商佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华公司）购买该房屋，是案涉房屋的原业主。同日，赵崇轩与原告时代物业佛山分公司（原名广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告就案涉房屋提供物业服务，原告有权收取物业管理费，管理费按建筑面积计算，计费标准为高级多层住宅（洋房）1.5/平方米/月；公共水、电费分摊根据广东省物业管理条例第49条及粤价[1997]173号文规定进行；业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。此外，裕华公司与原告的分公司广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司（简称时代物业三水分公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定裕华公司选聘时代物业三水分公司对时代廊桥花园一期提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制，具体标准为高层住宅1.5元/月.平方米，商业物业5/月.平方米。合同第七条约定业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费……物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在10日前交纳，业主或承租人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠费总额的1‰支付滞纳金。合同第三十五条约定合同期限2018年12月1日起至2023年11月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自行终止。佛山市三水区***********时代廊桥花园一期小区至今未成立业主委员会，上述合同仍有效。2010年11月28日，裕华公司与原告组织赵崇轩进行收楼，当天赵确认收楼并承诺在转让案涉房屋时，于买卖合同签署之日起15日内就使用情况书面通知时代廊桥花园管理者，并取得受让人签署的收楼确认书，以确保受让人遵守客户服务中心管理条款及有关修订。2019年4月17日，被告张宝莹取得案涉房屋的所有权，被告张宝莹收楼后向原告缴纳物业管理费用，但自2019年7月起开始欠缴物业管理费及公摊水电费。2019年7月至2019年11月，案涉房屋共产生物业管理费951.7元、公摊水电费43.03元。另查明，2019年11月9日，原告向被告张宝莹发催费通知单，催缴案涉物业服务费、公摊水电费。此外原告已在小区公告栏内公示公摊水电费费的分担。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”裕华公司与原告的分公司时代物业三水分公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示,不违反相关法律规定,属合法有效的合同,该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。原告时代物业佛山分公司按照《前期物业管理服务协议》提供物业管理服务，被告张宝莹取得案涉房屋后实际接受了原告提供的物业服务，被告也应受该协议的约束。原告依约为时代廊桥花园一期小区的业主和物业使用人提供物业管理服务，被告张宝莹作为小区业主应当按照约定承担缴纳物业管理费等费用的义务，被告未按时交纳物业管理费及公摊水电费，已构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。经本院核算，2019年7月起至2019年11月被告应支付物业管理费951.7元、公摊水电费43.03元。原告主张被告支付物业管理费951.7元、公摊水电费40.6元，其中公摊水电费部分少于本院核准的数额，属于原告对自身权利的自由处分，本院予以准许。滞纳金的性质等同于违约金。《前期物业管理服务合同》《前期物业管理服务协议》约定每日1‰的滞纳金标准过高，被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生利息损失，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准较为合理。根据《前期物业管理服务合同》约定，业主应于每月10日前缴纳当月物业管理费，故违约金从当月11日起计算。2019年7月至2019年8月被告所欠缴的物业管理费产生的违约金以每月应缴的物业管理费190.34元（1.5元/月/平方米×126.89平方米）为基数，分别从当月的11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。2019年9月至2019年11月被告所欠缴的物业管理费产生的违约金，应以每月应缴的物业管理费190.34元为基数，分别从当月的11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。对于原告所主张的违约金超过本院所核算的部分，本院不予支持。综上，被告张宝莹经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张宝莹应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2019年7月至2019年11月的物业管理费951.7元及违约金（2019年7月至2019年8月欠缴管理费产生的违约金以每月190.34元为基数，分别从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；2019年9月至2019年11月欠缴管理费产生的违约金则以每月190.34元为基数，分别从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、被告张宝莹应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2019年7月至2019年11月的公摊水电费40.6元。三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告张宝莹负担。本判决为终审判决。审 判 员 陶恩萍二〇二〇年四月十四日法官助理 林健仪书 记 员 王玲如