广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终474号上诉人（原审被告）：中山市腾隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市********恒东时代花园20卡，统一社会信用代码914********609230K。法定代表人：梁炬堂,该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓乐，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫民强，男，1989年12月7日出生，汉族，住河南省扶沟县************。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。上诉人中山市腾隆房地产开发有限公司(以下简称腾隆公司)因与被上诉人闫民强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。腾隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回闫民强的诉讼请求。事实和理由：2019年3月14日，腾隆公司向闫民强发出收楼通知书，通知其2019年3月18日办理收楼手续，并缴纳2019年3月25日起的物业费用。闫民强依约缴纳了相关物业费用，双方的行为应视为交楼日期变更为2019年3月18日。一审认定腾隆公司迟延交楼构成违约错误。双方合同约定腾隆公司逾期交楼违约金总额最高不超过商品房总价的1%，该约定用黑体字作了特别提示，是双方真实意思表示，合法有效。即使腾隆公司违约，违约责任也不应超过商品房总价的1%。闫民强辩称，腾隆公司构成违约。一审判决违约金标准实际低于闫民强的损失，闫民强为减轻诉累才未上诉。闫民强向一审法院起诉请求：腾隆公司向闫民强支付逾期交楼违约金16675.9元（以已付房款677882元为基数，自2018年11月1日起按每日万分之一计算至2019年7月5日止）。一审法院认定事实：2016年12月19日，闫民强与腾隆公司签订中山市商品房买卖合同，约定闫民强向腾隆公司购买位于中山市**********************的预售商品房，总价款677882元，其中135882元于2016年12月19日前以现金方式支付，542000元于2017年1月19日前以商业贷款方式支付。腾隆公司应当在2018年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付闫民强使用。合同第九条约定，如腾隆公司未按约定期限交房，则自合同约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止，腾隆公司按日向闫民强支付已交付房款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，闫民强有权解除合同。合同第十一条约定，如闫民强未按腾隆公司通知的时间办理收楼手续的，则在腾隆公司指定交楼期限届满当天，视为腾隆公司已实际交付该商品房给闫民强使用，且自该期限届满次日起，案涉房产的损毁、灭失的风险转移于闫民强承担，并开始起计案涉房产的保修期及物业管理费。合同还就其他事宜进行约定。同日，闫民强与腾隆公司签订合同补充协议六，该补充协议第四条约定，腾隆公司按合同第九条所承担的逾期交付违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。2016年12月18日、12月19日，闫民强分别支付2万元、115882元购房款，腾隆公司出具收款收据确认收到上述款项。2016年12月27日，中国工商银行出具个人住房贷款借据，同意出借542000元给闫民强，并将商业贷款的542000元转至腾隆公司账户。2017年1月13日，案涉房产备案至闫民强名下。2019年3月14日，腾隆公司取得案涉房产的中山市建设工程竣工验收备案登记证。次日，腾隆公司向闫民强发出收楼通知书，确定收楼时间为2019年3月18日。庭审中，腾隆公司确认闫民强已依约支付全部购房款，闫民强确认已收到腾隆公司寄出的收楼通知书。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。闫民强与腾隆公司签订的商品房买卖合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉履行。双方在商品房买卖合同中约定腾隆公司应当在2018年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付闫民强使用。现腾隆公司于2019年3月14日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并通知闫民强2019年3月18日收楼，腾隆公司迟延交付案涉房产，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准。合同第九条约定，如腾隆公司未按约定期限交房，则自合同约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止，腾隆公司按日向闫民强支付已交付房款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，闫民强有权解除合同。双方签订的补充协议又约定，腾隆公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。一审法院认为，腾隆公司对违约金数额设置了上限规定，减轻其应负责任，与公平合理原则相悖，也不利于维护交易安全。故一审法院对腾隆公司承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％格式条款内容的效力予以否定，违约金计算不适用该条款，应以已付房款677882元为基数，按每日万分之一计算至实际交付之日止。至于违约金的计算期间。闫民强与腾隆公司约定自合同约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止计算违约金，闫民强未按腾隆公司通知的时间办理收楼手续的，则在腾隆公司指定交楼期限届满当天，视为腾隆公司已实际交付该商品房给闫民强使用。腾隆公司在收楼通知书中确定的交楼时间为2019年3月18日，故违约金应从2018年11月1日开始计算至2019年3月18日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、腾隆公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向闫民强支付逾期交楼违约金9354.77元（以已付房款677882元为基数，自2018年11月1日起按每日万分之一计算至2019年3月18日止）；二、驳回闫民强的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费108元，由闫民强负担47元（该款闫民强已预交），腾隆公司负担61元(该款闫民强已预交，由腾隆公司在支付上述款项时迳付闫民强)。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。闫民强与腾隆公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同约定腾隆公司应当在2018年10月31日前将涉案商品房交付闫民强使用，腾隆公司未如期交付，构成违约。腾隆公司关于双方合意变更交房日期的上诉意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。双方签订的补充协议约定，腾隆公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，该封顶条款未与腾隆公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论腾隆公司逾期行为延续多久，腾隆公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。该约定无法督促腾隆公司及早交房，腾隆公司的违约责任显然与违约行为不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。合同法第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，将违约金调整为不受封项条款限制符合法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人腾隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元（上诉人中山市腾隆房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市腾隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年四月七日书记员  何思雯