河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终388号 上诉人（原审原告）：曹德清，男，1954年9月18日出生，汉族，住邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：纪德星，河北张凤阁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北卓冠房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区铁西南大街69号。 法定代表人：周龙。 委托诉讼代理人：杨杰，男，1987年10月26日出生，住河北省邯郸市邯山区。 上诉人曹德清因与被上诉人河北卓冠房地产开发有限公司（以下简称卓冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹德清上诉请求：1、变更复兴区人民法院(2019)冀0404民初774号民事判决第二项判决为“被上诉人河北卓冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹德清违约金52696元（暂由2016年1月1日计算至2019年10月31日。自2019年11月1日以后产生的利息计算至实际交付房屋之日止，以289404元为基数，按银行同期贷款利率计算）”；2019年11月1日至2019年11月15日期间违约金为573元；2、撤销复兴区人民法院(2019)冀0404民初744号民事判决第三项判决，改判“被上诉人在具备办理条件时配合办理产权证明即不动产证书并且在具备交付条件时交付美景城小区1号楼2单元3301号之房屋及编号为1-B-64号的地下室”；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、为减少讼累，一审法院完全可以判决被上诉人在具备办理条件时配合办理产权证明即不动产证书并且在具备交付条件时交付美景城小区1号楼2单元3301号之房屋及编号为1-B-64号的地下室。二、裁判文书网上最高人民法院判例可以作为支持上诉人诉讼请求的重要参考。 卓冠公司答辩称，曹德清的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 曹德清向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告签订的《房屋认购合同》和《卓冠·美景城地下室认购协议书》有效；二、被告交付美景城小区1号楼2单元3301号房屋及编号为1-B-64号地下室；三、被告配合办理产权证明即不动产证书；四、被告承担逾期交房的违约责任，即因延迟交付房屋而产生的按银行同期贷款利息（自2016年1月1日起至付清之日止，以289,404元为基数，按银行同期贷款利率计算）；五、本案诉讼费等一切费用由被告承担。本案在审理过程中，原告申请追加张运房为本案的第三人参加诉讼，并增加二项诉讼请求：一、确认原告为诉争房屋的合法买受人，被告应优先向原告履行房屋买卖相关合同；二、确认被告与第三人签订的《房屋认购协议书》无效。后又放弃增加的两项诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年5月2日，原告（买受方、乙方）与被告（出卖方、甲方）签订《房屋认购合同》一份，约定：乙方购买原告开发建设的邯郸市市复兴区复兴路与铁西大街交叉口西南角美景城小区1号楼2单元3301号，房屋建筑面积96.5平米；单价2,999元/平方米，总房款289,404元；燃气集资费4,000元/户，暖气集资费80元/平米/户，太阳能建设费5,000元/户，燃气集资费、暖气集资费、太阳能建设费于全部房款缴清后15日内一次性缴清；双方约定按照一次性付款的方式支付房款，乙方于2103年5月2日将总房款289,404元付清；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，最终房屋面积按照邯郸市房屋测绘部门的最终认定面积为准，房款据实计算，多退少补，单价不变；出卖方于2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付买受方使用。但如遇下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖方在发生之日起30日内告知买受方。(2)有关部门提出的相应设计变更且出卖方在发生之日起30日内告知买受方；如甲方逾期，则甲方按已交房款金额计算，根据实际逾期天数，支付乙方同期银行利息；交房后一年内办理产权手续。合同签订当日，原告支付被告购房款279,404元，加上之前交付的定金1万元，原告将购房款全部交清。 2015年2月7日，双方又签订《卓冠·美景城地下室认购协议书》一份，约定原告购买被告的卓冠美景城小区1号楼2单元1-B-64号地下室，建筑面积为20.12平方米（以房地产测绘机构最终认定面积为准，总房款多退少补），单价2,040元每平米，原告于2015年2月7日前一次性交纳总房款。合同签订当日，原告向被告交纳地下室款41,045元。被告至今未向原告交付合同约定的房屋，原告诉至本院。 原告称涉案房屋已经开始网签，正在施工二次结构、安装电梯等设施，被告称房屋现在还在施工，没有进行网签。 另查明，被告在2015年8月26日取得了卓冠美景城商品房预售许可证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案原、被告签订的《房屋认购合同》已经具备了商品房买卖合同的主要条款，且被告在2015年8月26日取得了《商品房预售许可证》，应认定《房屋认购合同》为商品房买卖合同，双方签订的《房屋认购合同》及《卓冠·美景城地下室认购协议书》，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。曹德清要求确认《房屋认购合同》及《卓冠·美景城地下室认购协议书》为有效合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的被告交付美景城小区1号楼2单元3301号房屋、编号为1-B-64号地下室以及被告配合办理产权证明即不动产证书的问题,因双方均认可涉案房屋正在施工，尚不具备交付房屋以及办理产权证的条件，原告该项请求，本院现不予支持。 关于原告主张的被告承担逾期交房的违约责任的问题。《房屋认购合同》约定，出卖方于2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付买受方使用，如被告逾期交房，则原告按已交房款金额计算，根据实际逾期天数，支付被告同期银行利息。现被告至今未按约定向原告交付房屋，存在违约行为，应承担违约责任。自2016年1月1日至2019年10月31日，按照银行同期贷款利率及计算违约金为52,696元（计算方式为：购房款289,404元*4.75%年利率/12月*46月）。原告主张的2019年11月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，因目前该房屋尚不具备交付条件，本院不予支持，待涉案的商品房交付后起可另行主张。被告辩称，因项目建设期间，邯郸市人民政府在秋冬季发布大气污染的通知，要求施工单位延期施工，被告因此遭受不可抗力导致延期交房，不应当计算违约金，未提交相关证据，本院不予支持。故判决如下：一、原告曹德清与被告河北卓冠房地产开发有限公司签订的《房屋认购合同》和《卓冠·美景城地下室认购协议书》有效；二、被告河北卓冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹德清违约金52,696元；三、驳回原告曹德清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，在一审起诉前卓冠公司取得了《商品房预售许可证》，根据相关法律规定，双方当事人签订的《房屋认购合同》及《卓冠·美景城地下室认购协议书》，系当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。曹德清要求确认《房屋认购合同》及《卓冠·美景城地下室认购协议书》为有效合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因双方均认可涉案房屋正在施工，尚不具备交付房屋以及办理产权证的条件，被上诉人在具备办理条件时，配合办理产权证明即不动产证书，并且在具备交付条件时交付美景城小区1号楼2单元3301号之房屋及编号为1-B-64号的地下室。一审法院依照《房屋认购合同》约定逾期交房，判决卓冠公司按照该合同约定支付违约金并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404民初774号民事判决； 二、河北卓冠房地产开发有限公司在具备办理条件时，配合办理产权证明即不动产证书，并且在具备交付条件时交付美景城小区1号楼2单元3301号之房屋及编号为1-B-64号的地下室。 一审案件受理费559元，由河北卓冠房地产开发有限公司负担，二审案件受理费80元，由曹德清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 张 颖 审 判 员 潘新丽 二〇二〇年四月二日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 王 渴