安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终520号上诉人（一审被告）：何海。委托诉讼代理人：张启军，安徽金鸿律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡道芳。委托诉讼代理人：陶小燕，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。上诉人何海因与被上诉人胡道芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。何海及其委托诉讼代理人张启军，胡道芳及其委托诉讼代理人陶小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何海向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡道芳的诉讼请求。事实和理由：1、胡道芳未按照约定支付购房款，一审认定款项支付完毕违反举证规则，认定事实错误。1、依据胡道芳提交的其与何圣华签订的购房协议第二条内容：“胡道芳向何圣华一次性付清拆迁房款40440.68元，”根据该协议约定的内容来看，协议签订之前，即2011年3月27日前，胡道芳未将该款项支付给何圣华。胡道芳提供的证据不足以证明其于2005年7月17日将该款项支付给何海。胡道芳提交的收条系复印件，其不能证明款项已经交付。2、胡道芳要求何海履行协助办理过户手续无事实和法律依据。双方未约定何海负有办理过户手续的义务，亦未约定办理时间。胡道芳辩称：1、胡道芳与何海签订的《房屋买卖合同》合法有效，胡道芳已经依照约定支付了购房款。2005年7月7日，何海因其大桥镇房屋拆迁将在芜湖经济开发区安置一套房屋，遂与胡道芳签订《转让房屋户头协议》，约定：何海转让其安置房给胡道芳，胡道芳支付户头费15000元、房屋拆迁款40440.68元，购买何海名下的房屋，终身不得反悔。同日，胡道芳一次性支付了何海户头费、房屋拆迁安置补偿款，合计55440元。何海房屋确定安置在芜湖经济开发区向红苑（向阳小区）13幢3单元501室后，胡道芳于2007年10月24日以何海的名义向拆迁单位如数补缴房款（核算补交房款）64050.32元。可见，胡道芳共计支付房屋价款119490.32元。2019年5月，该安置房屋可以办理房产登记后，胡道芳与何海一同去不动产登记中心办理登记，并缴纳了登记费用904.32元。胡道芳购买诉争房屋共支付房款120394.64元。何海在一审庭审期间，已经自认2005年房屋购房协议、收条及收条上的签名均系其本人所签。何海称双方约定一次性支付，但其自认收到1.5万元与协议约定的支付方式明显不符。何海已经就收到的款项出具收条，其关于未收到该款项的主张明显不能成立。何海在交易的当时即将房屋拆迁手续，包括拆迁安置合同、安置费条据交给胡道芳，胡道芳才可以协助何海办理后续安置房的选房以及房屋登记的公告和何海的房产证。胡道芳入住案涉房屋后，何海从未向其主张过购房款，胡道芳的购房协议和收条遗失后，也联系了何海，何海也未向胡道芳提交购房款。2、何海依法应当履行协助办理过户登记手续的义务。双方签订的房屋买卖协议合法有效，胡道芳已经按约履行了付款义务，房屋业已实际交付。何海依法负有协助办理过户手续的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡道芳向一审起诉请求：1、依法确认双方之间的《房屋买卖合同》有效；2、何海立即协助胡道芳办理房屋所有权转移登记手续，将芜湖市经开区向红苑13幢3单元501室房屋过户到胡道芳名下。一审认定事实：2005年7月17日，何海与胡道芳签订《转让房屋户头协议》一份，该协议载明，现甲方（何海）因政府征用建设道路将房屋拆迁在大桥镇向阳花园安置一套二室二厅回迁房，由甲方转让给乙方（胡道芳），甲方房屋拆迁面积58.56平方米，拆迁费肆万零肆佰肆拾元陆角捌分，户头转让费壹万伍仟元整，合计人民币伍万伍仟肆佰肆拾元陆角捌分，由乙方一次性付给甲方，本协议双方签字有效，甲乙双方各执一份，双方终身不得反悔。当日，何海向胡道芳出具《收条》一张，该《收条》载明，今收到胡道芳人民币伍万伍仟肆佰肆拾元，事由出售房屋，拆迁费及户头费。2019年9月10日，芜湖经济技术开发区龙山街道天门社区居民委员会出具《证明》一份，胡道芳于2007年12月底即居住在向阳花园13-3-501室。2019年5月8日，因上述安置房办证需要，胡道芳缴纳住宅专项维修资金专用收据904.32元。截至该案起诉时，涉案房屋已办理不动产权证，编号为（2019）芜湖市不动产权第0673331号。2005年6月21日，案外人何圣华与大桥镇集体土地拆迁安置办公室签订《收购房屋拆迁补偿协议书》一份，该份协议书载明产权人为何海，合计收购补偿金额为40,440.68元。芜湖经济技术开发区龙山街道办事处、芜湖经济技术开发区房屋征收办公室共同盖章出具的《芜湖市市区征收安置明细表》确认征收人何海，征收时段为2005年6月21日，安置小区为向红苑，安置房号为13-3-501室，登记面积为113.04平方米，补缴房款为63,659.32元。2019年5月6日，芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社，芜湖经济技术开发区龙山街道办事处，芜湖经济技术开发区龙山街道征地拆迁安置工作领导组办公室，芜湖经济技术开发区房屋征收办公室共同出具《证明》一份，证明上述安置房已补交63,659.32元。一审法院认为，双方系房屋买卖合同关系。根据安徽省芜湖市现行安置房产权登记政策，涉案房屋符合办理房屋产权登记及过户的条件，同时双方签订的《转让房屋户头协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属有效。因此，合同双方应全面履行合同义务。涉案《转让房屋户头协议》确认何海将涉案回迁房转让给胡道芳，并约定胡道芳支付何海拆迁费及户头转让费，合计55,440.68元。当日，何海向胡道芳出具《收条》一张，该《收条》亦载明收到胡道芳上述费用55,400元，上述证据证明，胡道芳已经履行支付义务，应当办理房屋过户手续。庭审时何海辩称，其仅收取了15,000元户头转让费，另外40,440元胡道芳未付，不予采信其抗辩意见，理由有如下二点，一是涉案《收条》系何海本人签字署名，庭审质证时也经本人认可，该《收条》明确何海收到的款项为55,440元；二是涉案交易发生在2005年，胡道芳入住发生在2007年12月，即便如何海所称胡道芳仍有40,440元未付，在时隔近12年后，直至胡道芳在协助何海办理房屋登记时才发现胡道芳未支付剩余绝大部分款项明显不符合常理。据此，不予采信何海上述抗辩意见。其应当协助胡道芳办理涉案房屋的过户手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、确认胡道芳与何海于2005年7月17日签订的《转让房屋户头协议》合法有效；二、何海于判决生效之日起六十日内将其名下位于经济技术开发区向红苑13#楼3单元501室房屋过户至胡道芳名下。一案案件受理费1,350元，保全费1,520元，合计2,870元，由何海负担。胡道芳在二审中申请证人胡某出庭作证，证明：胡道芳已经足额支付购房协议项下的购房款。针对该，何海对该证人证言的真实性不予认可，证人与胡道芳系亲戚关系，其证言不具有证明效力。对于胡道芳申请出庭作证的证人的证言，本院将结合案件其他事实和证据综合进行认定。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为胡道芳是否已经依照约定足额支付了购房款，其关于何海应履行房屋产权移转、协助办理产权移转登记义务的主张，有无事实和法律依据。合同法第六十七条规定：“双方当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。依据胡道芳提供的证据足以证明其已经履行了购房协议约定的支付购房款的义务，何海不具有先履行抗辩权，其拒绝履行其合同义务，无事实依据。其一，胡道芳提交了与何海签订的购房协议及何海出具的购房款收条，其虽系复印件，但何海在一审庭审中对该购房协议及收条的真实性予以认可，何海未提供足以推翻该收条的证据。其二，何海与胡道芳签订购房协议并出具购房款收条后交付案涉房屋，案涉房屋由胡道芳占有使用较长时间，及在此期间何海未向胡道芳主张过购房款的事实，均印证了胡道芳已经支付了购房协议项下购房款。合同法第一百三十条规定“买卖合同是出卖人移转标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。双方虽未在购房协议中约定产权移转登记事项，但双方签订的《转让房屋户头协议》属于房屋买卖协议，合同的目的在于胡道芳向何海支付房屋价款并取得房屋所有权，胡道芳已经依约支付了房屋的价款，依据合同法关于买卖合同的规定，何海负有移转房屋所有权于胡道芳的义务，依据法律规定房屋产权移转应当在不动产登记机关办理移转登记，何海作为出卖人应当协助胡道芳办理移转登记。故胡道芳依法有权要求何海移转房屋所有权、协助办理移转登记手续。双方未约定办理产权移转登记的时间，依据法律规定，胡道芳在该房屋具备办理移转登记条件后即可主张何海履行移转产权、协助办理过户登记的义务，何海以双方在合同中无相关约定拒绝履行于法无据。综上所述，何海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由何海负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年四月八日书记员  陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。