广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初1020号原告：胡志航，男，1992年10月29日出生，汉族，住广东省清新区三坑镇陂头村委会土南队63号，公民身份号码441************634。委托诉讼代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯艳婷，广东亨信律师事务所工作人员。被告：袁绍堂，男，1992年11月17日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码450************633。被告：袁国明，男，1971年1月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区龙塘镇安丰管理区******，公民身份号码441************019。被告：潘杏怡，女，1993年10月16日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************428。上述被告共同委托诉讼代理人：黄艳明，广东泽萃律师事务所律师。第三人：清远市新金廓房地产代理有限公司，住所地清远市********************商铺95号。法定代表人：谭焕金，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶顺英，该公司员工。原告胡志航与被告袁绍堂、袁国明、潘杏怡，第三人清远市新金廓房地产代理有限公司（以下简称新金廓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡志航的委托诉讼代理人张伟聪，被告袁绍堂、袁国明、潘杏怡的共同委托诉讼代理人黄艳明，第三人新金廓公司的委托诉讼代理人叶顺英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡志航向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原被告于2019年7月8日签订的《房屋买卖合同》；二、请求法院判决被告返还原告支付的定金65000元；三、请求法院判决被告向原告支付20%的违约金87800元；四、请求法院判决被告支付20000元律师费给原告；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告1与被告2是父子关系，因此被告1委托被告2到中介公司放盘出售位于清远市清城区******************屋，于是被告2于2019年6月8日委托第三人进行独家出售，并签订了《承诺书》与《保证书》。第三人接受委托后，向公众发布销售信息，原告获得该房屋的信息后联系了第三人，同意以被告的要求购买涉案房屋。原告于2019年7月8日与被告1、被告3签订了《房屋买卖合同》，并于2019年7月8日前分三次向被告2、被告3支付了65000元定金。《房屋买卖合同》的第十二条约定被告在签订合约当天起25个自然日内将此房产所有债务与纠纷处理完毕，确保产权清晰无纠纷无债务，配合原告办理相关交易手续。但在合同签订至今，三被告一直不处理房产所有债务，至今房产仍然处于被查封状态，使原告无法办理过户。被告的行为已属于严重的违约行为，严重损害原告的合法权益，给原告造成了较大的经济损失，应按合同的约定支付20%的违约金，并应退还原告给付的订金和由此产生的律师费用。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告袁绍堂、袁国明、潘杏怡答辩称，一、答辩人同意解除双方于2019年7月8日签订的《房屋买卖合同》；二、答辩人同意退还定金50000元给答辩人。答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》第3页定金部分，双方已经约定为50000元，且答辩人2019年7月8日通过银行汇款形式支付50000元给答辩人潘杏怡。虽然答辩人袁国明于2019年7月8日立写的定金收据上写明收到被答辩人定金65000元，但第三人在2019年5月14日、5月21日共支付13000元给答辩人袁国明，第三人并没有支付15000元给答辩人，并且答辩人袁国明在2019年5月26日已退还2000元给第三人，第三人也确认支付11000元给答辩人袁国明。同时根据答辩人提交的微信聊天记录可知，在2020年1月1日的微信语音中被答辩人讲“当时中介8800元，当时转了50000元到潘杏怡账户上，一共58800元”，由此可见，本案中被答辩人支付定金是50000元，其主张的65000元中的11000元是第三人支付给答辩人的，故答辩人应当退还定金50000元给被答辩人；三、答辩人不存在故意违约的事实，不应当支付违约金给被答辩人。虽然《房屋买卖合同》第十二条约定卖方承诺签订本合同当天起25个自然日内将此房产所有债务与纠纷处理完毕，但答辩人在25个自然日内未能处理完毕此房产所有债务的情况下，积极与被答辩人协商处理，都能如实告知被答辩人此房屋的现状，并与其协商退还定金事宜。根据我国《合同法》第116条规定：“当事人既主张约定违约金，又主张定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，由此可见，定金罚则具有惩罚性，违约金也具有惩罚性，因此定金和违约金不能同时适用，只能选择适用。本案中《房屋买卖合同》约定违约金数额的条款是第三人事先拟定，并且可以重复适用的，该合同属于格式合同。假若按成交价的20%计付违约金，明显加重答辩人的责任，故该条款是无效条款。本案中答辩人收取的定金只有50000元，而被答辩人按《房屋买卖合同》约定的按成交价20%主张的违约金85000元，该违约金数额明显高于定金数额，况且被答辩人也没证据证明其因本案造成的实际损失，故根据合同法解释二第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，若法院判决答辩人承担违约金的，应当结合本案答辩人违约情形等酌情减少违约金的数额，不应当以双方《房屋买卖合同》约定的成交价20%计付违约金。因此，由于被答辩人同时适用定金及违约金，故依据法律规定，答辩人不应当支付违约金给被答辩人；四、答辩人主张律师费没有事实依据。答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》关于违约责任部分（即第六条）没有违约方应当支付守约方为此产生的律师费，况且律师费的约定过高。第三人新金廓公司答辩称要求被告按照合同约定以及义务交楼给原告。本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，卖方（被告袁绍堂、潘杏怡）与买方（原告胡志航）、经纪方（第三人新金廓公司）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：卖方将其所有的位于清远市清城区******************屋转让给买方，总成交价为人民币439000元，定金50000元买方应在签署本合同时直接交付卖方，首期楼款（不含定金）99000元买方应在签署本合同60天内直接交付卖方。卖方承诺签订本合约当天起25个自然日内将此房产所有债务与纠纷处理完毕，确保产权清晰无纠纷无债务，配合买方办理相关交易手续，即25日内卖方需还清银行贷款，取得房产证原件与解除法院查封。若买卖双方共同或分别出现违约行为时，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应共同连带向经纪方支付经纪方聘请律师费以及违约金30000元。被告袁绍堂、潘杏怡委托被告袁国明处理涉案房屋买卖事宜，并对袁绍堂的相关行为予以认可。在签订《房屋买卖合同》之前，被告袁国明已就涉案房屋买卖事宜通过微信与第三人协商，并分别于2019年5月13日、6月8日出具两份定金收据，确认直至2019年6月8日共收取新金廓公司代客户交来承购涉案房屋之定金人民币15000元。2019年7月8日，原告向被告潘杏怡指定账户转账50000元，被告袁绍堂签署一份定金收据，确认袁绍堂、潘杏怡收到买方交来承购涉案房屋的定金65000元。因被告袁绍堂、潘杏怡与案外人产生债务纠纷，现涉案房屋处于查封状态，导致双方无法再继续进行交易。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告袁绍堂、潘杏怡及第三人签订的《房屋买卖合同》，是合同各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的规定，本院予以确认，当事人应当按照合同的约定严格履行各自的权利义务。根据合同约定，被告袁绍堂、潘杏怡作为涉案房屋的出卖人，应当在签订本涉案合同当天起25个自然日内将此房产所有债务与纠纷处理完毕，确保产权清晰无纠纷无债务，配合买方办理相关交易手续，即25日内卖方需还清银行贷款，取得房产证原件与解除法院查封。但直至原告起诉之日，涉案房屋仍处于查封状态，致使双方无法再进行交易，合同目的不能实现，对此，被告袁绍堂、潘杏怡已构成违约，应当承担违约责任。原告主张解除《房屋买卖合同》，两被告亦表示同意，由于涉案合同属于三方合同，包括房屋买卖法律关系和居间法律关系，因此，本院对解除涉案合同中原告胡志航与被告袁绍堂、潘杏怡的房屋买卖法律关系予以确认。关于被告需承担的违约责任，通过被告出具的三份定金收据显示，截至2019年7月8日，被告共收取原告交来的购房定金65000元。在审理过程中，被告辩称实际收取的金额为61000元，除原告直接通过银行转账支付给被告潘杏怡的50000元外，剩余11000元款项被告提交与第三人于2019年5月14日至2019年5月27日的微信转账记录予以证实，2019年7月8日被告袁绍堂却出具收据证明原告交来的款项为65000元，袁绍堂作为完全民事行为能力人，在定金收据上签名确认，应视为其真实意思表示，且被告并无提供其他证据予以佐证，因此本院对上述抗辩理由不予支持。另外，根据涉案合同约定，定金金额应为50000元，现无证据显示原、被告双方达成一致意见就定金金额作出变更，因此本院确认被告收取的65000元款项应包括定金50000元及首期楼款15000元。被告违约造成合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告可选择适用违约金条款或定金条款，现原告主张被告返还定金款项并支付违约金87800元明显违法法律规定，且被告提出违约金明显过高，本院综合原告的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，认为被告双倍返还定金即100000元足以弥补原告损失，对于被告多收取的首期房款15000元应一并退还。在本案房屋买卖合同关系中，被告袁国明受被告袁绍堂、潘杏怡委托处理房屋买卖事宜，且被告袁绍堂、潘杏怡对袁国明作出的行为予以认可，因此，本案中违约责任的承担主体应为委托人袁绍堂、潘杏怡。综上，本院对原告要求被告袁绍堂、袁国明、潘杏怡返还定金65000元、支付违约金87800元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付20000元律师费的诉讼请求，根据涉案合同约定，若买卖双方共同或分别出现违约行为时，买卖双方应共同连带向经纪方支付经纪方聘请的律师费以及违约金30000元，该条款仅约定违约方承担经纪方聘请律师的费用，原告要求被告承担律师费无事实依据，因此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告胡志航与被告袁绍堂、潘杏怡的房屋买卖合同关系；二、被告袁绍堂、潘杏怡于本判决生效之日起10日内向原告胡志航双倍返还定金100000元及购房款项15000元；三、驳回原告胡志航的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告胡志航负担403元，被告袁绍堂、潘杏怡负担897元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年四月十六日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。