福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1473号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：纪竹葵，男，1963年9月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：卜祥伟，福建方定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人纪竹葵商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回纪竹葵的诉讼请求，支持欣盛丰公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定纪竹葵应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，欣盛丰公司与纪竹葵签订的合同及其附件六明确约定了纪竹葵应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年10月15日前付329744元，余款计74万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，纪竹葵认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由纪竹葵承担，而非由欣盛丰公司承担。一审法院判定欣盛丰公司承担举证责任，即欣盛丰公司应证明纪竹葵何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。由此可见，纪竹葵应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，纪竹葵不论由于何种原因未及时取得贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月12日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。纪竹葵并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但被拒绝办理。显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。三、一审法院认定欣盛丰公司向纪竹葵主张代保管费有违公平原则，相应的条款为格式条款并认为逾期收房违约金和代保管费约定无效系适用法律不当。首先，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请纪竹葵注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如纪竹葵对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。一审法院认为欣盛丰公司未举证证明有提请纪竹葵注意，约定无效系适用法律错误。因此，违约金与代保管费欣盛丰公司与纪竹葵以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与纪竹葵双方真实的意思表示，合法有效。其次，欣盛丰公司向纪竹葵主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，纪竹葵不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，纪竹葵收房逾期，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，纪竹葵逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求纪竹葵支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，欣盛丰公司多次通知纪竹葵交房，但纪竹葵直到2019年3月12日才办理收房手续，纪竹葵收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收楼违约金及代保管费。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求参照同地段租金标准予以调整，最高不超过合同总价款5%。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。二审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，如不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，将忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月12日违约金为113285.89元，超过了合同总价款的5%即53487.2元（1069744元×5%=53487.2元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了纪竹葵的实际损失，违反了公平原则。即便纪竹葵的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2400元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3209.22元（每日违约金106.974元，一个月的违约金3209.22元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。 纪竹葵辩称，一、该案相同的系列案件已有很多经过一二审生效判决，欣盛丰公司提起上诉目的系拖延付款时间。二、案涉《商品房买卖合同》及附件六并没有明确约定买受人应提交按揭贷款的文件以及资料范围，也未约定按揭款的支付时间。欣盛丰公司所称的交易习惯推定付款时间没有事实和法律依据。另外附件六第三款属于格式条款，应认定无效。三、欣盛丰公司的交房仅达到法定的交房条件，并没有达到约定的交房条件，其尚未完成公共配套设施，至今尚未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，一审法院认定逾期交房天数计算至2019年12月12日已经有利于欣盛丰公司，其上诉理由没有事实和法律依据。四、关于逾期交房违约金和代管费没有事实和法律依据。因讼争房屋虽通过消防验收，但根据合同约定，欣盛丰公司并无证据证明房屋的给排水、用电、燃气等设施符合设计要求条件，也无法证明小区内部道路、绿化等公共配套按规划设计要求完成。故其交房不符合合同约定的交房条件。且欣盛丰公司没有证据证明对房屋进行保管。综上，欣盛丰公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 纪竹葵向一审法院起诉请求：欣盛丰公司向纪竹葵支付逾期交房违约金115318.40元（违约金自2016年1月1日起按已付房款1069744元的日万分之一计至实际交付之日止，先暂计至2018年12月14日，计1078日）。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：1.纪竹葵立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款违约金3219元；2.纪竹葵立即向欣盛丰公司支付逾期办理交房手续违约金29311元；3.纪竹葵立即向欣盛丰公司支付代保管费以已付购房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日止代保管费为29311元。 一审法院认定事实：2014年10月15日，纪竹葵与欣盛丰公司签订一份合同编号为03177511的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（以下简称附件六），约定纪竹葵购买欣盛丰公司在厦门市同安区，建筑面积共117.01平方米，房价总金额1069744元。合同第六条约定买受人于2014年10月15日前付329744元整，余款740000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定：本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2014年10月23日，欣盛丰公司向纪竹葵出具销售不动产统一发票一张，载明其收到购房款329744元。2014年11月13日，纪竹葵与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定纪竹葵向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币740000元。2014年11月18日，上述贷款发放到账。2015年12月24日，欣盛丰公司向纪竹葵再次出具销售不动产统一发票一张，载明其收到购房款740000元。2017年9月28日，欣盛丰公司向纪竹葵发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月28日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向纪竹葵发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，纪竹葵签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司又次向纪竹葵发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，纪竹葵签收《再次催告收房通知书》。2019年3月12日，纪竹葵实际接收案涉商品房。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容一致。 另查明，2014年10月15日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共17天。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。根据（2018）闽02民终5463号生效判决，有大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前往办理交房手续时遭遇障碍。 一审法院认为，纪竹葵与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自签订之日起成立并生效。其中部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据纪竹葵与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付纪竹葵使用。但讼争商品房于2018年6月11日才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知纪竹葵交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，客观上确实会给施工造成一定影响，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房17天，即欣盛丰公司应在2016年1月17日之前向纪竹葵交付符合条件的案涉商品房。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司虽于2018年11月2日向纪竹葵寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续，但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向纪竹葵发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，纪竹葵签收了《再次催告收房通知书》，故纪竹葵至迟应于2018年12月12日前去办理收房手续。纪竹葵主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月12日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月18日至2018年12月12日，逾期交房天数为1059天，应当支付逾期交房违约金共计113285.89元。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，一审法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以纪竹葵签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明纪竹葵逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求纪竹葵承担逾期付款的违约责任，证据不足，一审法院亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求纪竹葵支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向纪竹葵支付逾期交房违约金113285.89元。二、驳回纪竹葵的其他诉讼请求。三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2566元，减半收取1283元，反诉受理费1688元，减半收取844元，均由欣盛丰公司负担。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍“有异议，该报道失实，不应采信。且纪竹葵一审过程中并未举证，更未提供（2018）闽02民终5463号判决书给予证明。对其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，欣盛丰公司提交如下证据：1.同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，拟证明相同地段的租金为不超过21元/平方，即使欣盛丰公司应承担逾期交房违约金，那么纪竹葵主张逾期交房违约金也过分高于实际损失，应予调低。2.（2016）闽民再188号民事判决书，拟证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。纪竹葵经质证认为，对证据1三性均有异议，同地段租金未经评估，不存在关联性。对证据2真实性无异议，但与本案无关联性。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于纪竹葵应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题。案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定纪竹葵付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张纪竹葵存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明纪竹葵提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明纪竹葵应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向纪竹葵主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向纪竹葵主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月9日纪竹葵签收《再次催告收房通知书》后，认定纪竹葵主张的逾期交房违约金计算至2018年12月12日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照纪竹葵已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 关于代保管费用问题。虽然附件六第四条第三款、第四款约定纪竹葵未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确纪竹葵未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自纪竹葵应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由纪竹葵承担。因此，欣盛丰公司要求纪竹葵支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3410元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年四月十三日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。