北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19882号原告：刘玉芳，女，1993年5月5日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县。委托诉讼代理人：商浩然（刘玉芳之夫），住河北省涿州市。委托诉讼代理人：丘国威，上海喜睦律师事务所律师。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾。委托诉讼代理人：蔡天柱，男，该公司招商经理。委托诉讼代理人：付英爽，女，该公司行政主管。原告刘玉芳诉被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉芳及其委托诉讼代理人商浩然、丘国威，被告天洋基业公司委托诉讼代理人蔡天柱、付英爽均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。刘玉芳向本院提出诉讼请求：1、解除刘玉芳与天洋基业公司于2018年6月11日签订的《租赁合同》；2、天洋基业公司返还刘玉芳房屋租金及保证金55874．1元及相应利息（自2018年7月18日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；3、天洋基业公司返还物业费3905．58元；4、天洋基业公司赔偿刘玉芳加盟损失38800元及食材原料过期损失15261元；5、天洋基业公司赔偿刘玉芳装修装饰设计费损失3000元；6、天洋基业公司赔偿刘玉芳误工损失62361元；7、天洋基业公司赔偿刘玉芳预期损失100000元；8、诉讼费由天洋基业公司负担。事实与理由：刘玉芳夫妻为经营TA’sTimePizzA（掌上披萨），于2018年6月11日与天洋基业公司签订了《租赁合同》，双方约定天洋基业公司将位于北京市房山区××××中区一层1130号，面积81．57平方米，出租给刘玉芳经营使用。租期为2018年9月1日至2021年8月31日止，刘玉芳应于2018年11月1日前开业。但是天洋基业公司未如期交付房屋，于2018年12月27日单方面将交房时间调整为2019年4月1日，更为过分的是2019年2月15日天洋基业公司明确表示不履行双方签署的合同并将涉案房屋已经租赁给他人。天洋基业公司不诚信的违约行为给刘玉芳造成了严重损失，刘玉芳给天洋基业公司支付33544．32元首期租金和22329．78元物业保证金及首期物业服务费3905．58元，给秦皇岛麦翁餐饮管理有限公司加盟费38800元，购买食材原料15261元，装修装饰设计费3000元。另由于刘玉芳夫妻为共同经营一直在做相关准备工作，天洋基业公司一拖再拖、不确定不明确的行为导致刘玉芳夫妻一直等待开业，天洋基业公司应支付刘玉芳从2018年9月1日至2019年4月9日期间的误工损失62361元。刘玉芳的租房行为是为了经营，是为了赚取利润，现天洋基业公司的违约行为造成刘玉芳合同目的不能实现，应支付相应的预期损失。天洋基业公司的不诚信行为，造成刘玉芳租房经营目的不能实现，为此刘玉芳多次与天洋基业公司协商赔偿一事，由于双方意见不能达成一致，无奈诉至法院，请求判如所请。天洋基业公司辩称，我公司确未交房，且于2019年4月份就向刘玉芳主张解除合同。我公司同意解除合同，退还刘玉芳交纳的租金、保证金及物业费，但不同意支付利息及赔偿刘玉芳主张的损失。刘玉芳是2018年6月份与我公司签订的合同，但在5月份其就已经加盟了。因刘玉芳未收房，我公司对刘玉芳主张的设计损失及食材损失均不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：刘玉芳向法庭提交的结婚证及身份证，本院对真实性予以确认；《特色餐饮技术项目服务合同书》、发票、照片，天洋基业公司对真实性认可，本院对真实性不持异议；设计费收据、暂住证及健康证明，天洋基业公司对真实性认可，本院对真实性不持异议，但无法证明其证明内容。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2018年5月17日，刘玉芳（委托方、甲方）与秦皇岛麦翁餐饮管理有限公司（受托方、乙方）签订《特色餐饮技术项目服务合同书》，约定，甲方自愿选择乙方为甲方餐饮项目提供店面技术运营指导，乙方为甲方提供的服务范围仅限于北京市房山区；项目名称为TA’sTimePizzA（掌上披萨）；自本合同签订之日，甲方向乙方支付技术运营服务费等38800元，由于该项费用包含了餐饮服务项目的核心技术与实际操作等技术培训费、运营管理培训费、运营指导等服务内容，因此一旦自甲方领取技术、运营培训资料或参加产品技术培训、店面运营培训后，即表明乙方为此履行了相应的培训服务，甲方已获得乙方的核心秘密，无论任何情形（包括但不限于不可抗力、甲方尚未选址或开业经营亏损等）出现导致合同的解除、终止，该项费用均不予退还；甲方在该餐饮项目经营过程中，产品制作所采用核心主辅料必须从乙方或者乙方指定的第三方供应商处采购，其他允许甲方自行采购的主辅料必须符合国家卫生质量标准，并接受监督检查，否则所有后果由甲方自行承担；本合同有效期为一年，自2018年5月17日至2019年5月16日；本合同期限届满，若甲方继续经营餐饮项目，要求乙方为其提供服务的，应提前一个月向乙方提出续约申请，交纳下一年度运营指导服务费2000元，双方就续约事项另行签订合同或补充协议予以确定，否则，本合同自期限届满之日起自动终止；合同同时约定了双方其他权利义务。刘玉芳向秦皇岛麦翁餐饮管理有限公司支付技术运营服务费38800元及货物税费15841元。2018年6月11日，天洋基业公司（出租方、甲方）与刘玉芳（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，经甲、乙双方友好协商，现就乙方承租甲方“北京市房山新城良乡组团×-×-×地块”项目商铺事宜，订立本合同；承租商铺位于北京市房山区××××中区一层1130号，租赁面积（建筑面积）为81．57平方米；甲方应提供国有土地使用证、规划用地许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证复印件作为本合同附件；乙方承租该物业用于商业，从事餐饮经营项目，经营项目的品牌为TA’sTimePizzA（掌上披萨），未经甲方书面同意，乙方不得改变该物业的用途及经营品项；租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止；乙方须在2018年11月1日开业或之前达到开业状态，包括但不限于完成该物业全部的装修工程、办理完毕所有政府要求的开业经营相关证照并对外开业经营；自2018年9月1日起至2019年4月30日止，月租金为4193．04元/月，自2019年5月1日起至2021年8月31日止，月租金为11164．89元/月，合同期内租金346161．24元；乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（8个月）共计33544．32元；乙方应于本合同签署后5日内向甲方指定的物业管理公司支付首期物业服务费及押金（相当于6个月的物业服务费）共计3905．58元；乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金22329．78元，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；乙方应在2018年9月1日前进场或甲方另行通知的进场时间，到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用；甲方不得无故逾期交付该物业，甲方逾期交房的，本合同约定的租赁培育期、租期期限以实际交付日为起始日进行相应顺延；为保证乙方装修工程按期完成，乙方应当在进场日之前，向甲方提出关于提前进场进行装修勘查和设计的书面申请，甲方依乙方的申请，可准许乙方提前进场，乙方不主动提前进场进行装修勘查和设计，导致该物业装修未能按时完成的，乙方自行承担责任，但在未获得甲方同意之前，乙方不得进入该物业；因甲方原因造成合同解除的，甲方应向乙方返还保证金，退回已付但尚未发生的租金及其他费用；本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除；以本合同为目的或与之相关的任何文件或通知，均应以亲自递交、邮递、快件专递或传真发至文首列明的联系地址或联系方式，否则不发生效力；合同同时约定了双方其他权利义务。2018年7月18日，刘玉芳向天洋基业公司交纳租金33544．32元及保证金22329．78元。2018年10月23日，刘玉芳交纳物业费3905．58元。后北京威昂建筑装饰工程有限公司为刘玉芳出具“超级蜂巢中区掌上披萨项目”装修设计方案，刘玉芳支付设计费3000元。2018年12月24日，天洋基业公司向刘玉芳发出《关于调整交房时间及起租日的通知》，载明“……根据我司的工作安排，现将合同约定的交房日期调整为2019年4月1日。起租日也相应调整为2019年4月1日。租赁期限调整为2019年4月1日至2022年3月31日……”。2019年1月18日，刘玉芳向天洋基业公司发出《催告函》，载明“由于甲方违约，本人一直未能开业，本人所购买的设备一直存放在租赁的场地中，所购买的商品已过保质期，给本人造成了很大的经济损失。如甲方拒绝履行《合同》，本人有权通知甲方解除《合同》，并依法主张以下权利……”。2019年4月9日，天洋基业公司向刘玉芳发出《通知》，载明“……为了配合国家‘千人计划’项目的落地，现已将贵方承租店铺出租给‘千人计划’项目，无法继续履行与贵方的租赁合同。鉴于以上原因，现正式通知贵方解除与我方签订的《租赁合同》。我方将无息退还贵方所缴纳的租金及保证金共计55874．1元，物业费及押金共计3905．58元”。后双方协商不成，刘玉芳将天洋基业公司诉至法院，要求解除合同、退还租金、保证金、物业费并赔偿损失等。本案审理过程中，刘玉芳主张天洋基业公司要求签约必须提供经营项目，为此刘玉芳于2018年5月即加盟TA’sTimePizzA（掌上披萨）项目，支出加盟费38800元及货物税费15841元，由于培训任务已完成无法退费、购买的食材已过期，上述损失均由天洋基业公司违约造成，故要求赔偿加盟费及过期食材价值15261元。天洋基业公司不予认可，辩称要求明确经营项目是为了保证品牌没有重叠，至于自营品牌还是加盟品牌均可以，不同意赔偿上述损失。刘玉芳主张天洋基业公司赔偿设计费3000元，天洋基业公司辩称因尚未交房，不同意赔偿。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘玉芳与天洋基业公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，刘玉芳依约交纳了房租、保证金及物业费，但天洋基业公司未按约定交房，还向刘玉芳发出解除合同通知，以其行为明确表示不履行合同，构成根本违约，刘玉芳有权要求解除合同，且有权要求天洋基业公司退还相应租金、保证金及物业费，故刘玉芳要求解除合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。合同解除后，其要求天洋基业公司退还租金、保证金及物业费，亦符合法律规定，本院亦予以支持。关于其主张的应退租金及保证金的利息，鉴于双方在合同中约定“在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息”，故刘玉芳主张的保证金利息本院不予支持，其主张的租金利息，系天洋基业公司违约给其造成的损失，故本院予以支持，具体期间及计算标准由本院酌定。关于刘玉芳要求的加盟费损失，其加盟TA’sTimePizzA（掌上披萨）项目系为履行租赁合同所做准备，考虑双方合同履行情况、结合刘玉芳提交的现有证据及当事人陈述，本院认为加盟费损失应属刘玉芳的合理损失，天洋基业公司应当予以赔偿，刘玉芳的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同理，关于刘玉芳主张的购买食材过期的损失，本院结合刘玉芳与秦皇岛麦翁餐饮管理有限公司签订的合同约定，根据其提交的“销售货物或者提供应税劳务、服务清单”等证据，对合理的损失具体数额予以酌定，天洋基业公司应当予以赔偿，刘玉芳要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于刘玉芳要求的装饰设计费损失3000元，对租赁场地进行装修设计也是为了履行合同，为了在合同约定的期限内进入场地，故该项损失亦属合理损失，天洋基业公司应当予以赔偿，该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘玉芳要求的误工损失及预期损失，并未提供充分证据证明，且于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除刘玉芳与北京天洋基业投资有限公司于2018年6月11日签订的《租赁合同》。二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘玉芳租金33544．32元及保证金22329．78元，并支付租金利息（以33544．32元为基数，自2018年7月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘玉芳物业费3905．58元。四、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘玉芳加盟损失38800元及食材原料过期损失12576元。五、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘玉芳设计费3000元。六、驳回刘玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5488元，由刘玉芳负担3244元（已交纳），由北京天洋基业投资有限公司负担2244元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 付 雪人民陪审员 朱 刚人民陪审员 张国明二〇二〇年四月二十六日书 记 员 瞿叶娟