四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初476号 原告：刘珍会，女，1980年1月9日出生，汉族，住四川省平武县。 委托诉讼代理人：唐智，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 被告：四川省绵阳银峰纺织有限责任公司，住所地四川省绵阳市绵山路34号。 法定代表人：陶世海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康亮，四川西华律师事务所律师。 原告刘珍会与被告四川省绵阳银峰纺织有限责任公司（以下简称银峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘珍会的委托诉讼代理人唐智与被告银峰公司的委托诉讼代理人康亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘珍会向本院提出诉讼请求：1．判决被告银峰公司向原告刘珍会赔偿因房屋漏水造成的各项损失79280元。【其中包括床及床头柜5000元，定制衣柜6000元，客厅沙发7000元，主卧窗帘3500元，装修损失5000元，租金损失52780元（从2017年7月18日暂时计算至2019年11月18日，最终计算至维修或赔偿之日止）】。2．判决被告银峰公司承担本案诉讼费。事实与理由：2011年10月15日，银峰公司作为出卖人，刘珍会作为买受人签订了备案号为101575的《商品房买卖合同》及《香榭丽大道＜商品房买卖合同>补充协议及附件》。约定出卖人将其位于绵阳市游仙区房屋，以总价405951元的价格出卖给买受人。2013年8月31日，银峰公司将该房屋交付给刘珍会使用，并与四川锦程物业服务有限公司（以下简称锦程公司）、四川川恒建筑安装工程有限公司（以下简称川恒公司）联合向刘珍会签发了《商铺住宅质量保证书》。该保证书承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修年限为5年，自2013年8月31日起计算，因设计、施工和使用材料质量问题造成屋面渗水、滴水无偿进行维修。刘珍会接房装修后，即发现房屋的屋面和墙体存在漏水等保修质量问题，并多次找锦程公司，要求其通知开发商和施工单位进行维修，但一直无果。无奈之下，刘珍会只好以拒缴物业管理费进行抗争。2016年4月18日，刘珍会的丈夫曹建平与成都蓉威电子技术有限公司（以下简称蓉威公司）使用签订了《房屋租赁合同》，将房屋及家具家电一并出租给该公司，租期5年（自2016年4月18日起至2021年4月18日止），月租金1885元。2017年7月，蓉威公司发现房屋漏水越来越严重，外墙空鼓、开裂、掉皮、起砂，墙体和家具均被腐蚀，无法使用，就与曹建平终止解除了《房屋租赁合同》，导致该房屋空置至今。2019年7月2日，锦程公司以物业服务合同纠纷为由起诉刘珍会，2019年8月22日绵阳市涪城区人民法院作出（2019）川0703民初5502号《民事判决书》。该判决书查明：2013年8月31日刘珍会入住后，向锦程公司反映房屋漏水，锦程公司予以登记并派员查看现场，但房屋漏水至今未能解决。银峰公司拒不按照《商铺住宅质量保证书》承诺履行保修义务，已经严重违约，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。刘珍会为维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。 被告四川省绵阳银峰纺织有限责任公司辩称：1．被告银峰公司所交付的房屋符合质量要求，在双方交接方式并未出现漏水情况，原则上也不应当出现刘珍会所述的漏水的问题。2．刘珍会收房后，自行对房屋进行了改造和装修，这其中包括擅自对主体部分的拆改，为此银峰公司有理由认为其拆改装修的行为，是导致漏水的原因之一或者根本原因。3．刘珍会所述的漏水问题，银峰公司已协调物业公司一直在负责处理，到2019年5月已经处理完毕。4．刘珍会所述的损失赔偿请求，已过诉讼时效期间。综上请求法院驳回刘珍会的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年10月15日，原告刘珍会（买受人）与被告银峰公司（出卖人）签约备案了《商品房买卖合同》（合同签约备案号为XX），约定买受人从出卖人除购买位于四川省绵阳市游仙区（建筑面积88.2平方米），合同第十六条约定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。 2013年8月25日，原告刘珍会就前述所购房屋进行了入住资料签收，并于2013年8月26日，填写了该房屋的装修申请表，装修起止日期是2013年8月29日至9月29日，装修工程项目：水电改造、墙地砖安装、吊顶、家具橱柜制作、墙面地、主体部分拆改、防护栏及门窗安装。 2013年8月31日，银峰公司（保证单位）与锦程公司（前期物业管理公司）、川恒公司（施工单位）共同盖章向刘珍会出具了《商品住宅质量保证书》，载明：本公司对销售的住宅，在其结构、部件、设施、维修方面作出下列质量保证和承诺。保修对象为位于四川省绵阳市游仙区房屋，竣工验收时间2013年8月28日，交付使用时间2013年8月31日，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修年限均为5年。保修期限除特别标注外均自2013年8月31日起计算。住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司予以答复，属保修期内的维修项目，由物业公司通知开发公司处理…… 刘珍会提交了绵阳市涪城区人民法院于2019年8月22日作出的（2019）川0703民初5502号《民事判决书》，该判决认定事实部分载明“2013年8月31日入住后被告（刘珍会）向原告（锦程公司）反映房屋漏水，被告予以登记并派员查看现场，但房屋漏水至今未能解决”，刘珍会拟据此证明自2013年8月31日入住案涉房屋后，即发现了漏水，并多次找物业公司反映要求维修，物业公司也进行了登记，并派员现场查看，但是房屋漏水，至今未能解决，故其诉讼主张并未超过诉讼时效。 刘珍会为了证明其因房屋漏水产生的损失，举示了以下证据：1．曹建平（出租方、甲方）与蓉威公司（承租方、乙方）的房屋租赁合同、刘珍会与曹建平的结婚证各一份，显示刘珍会之夫曹建平将案涉房屋出租给蓉威公司使用，租赁期限为2016年4月18日至2021年4月18日止，年租金22,620元，每月租金1,885元。2．自行拍摄照片原件6张（自述拍摄时间为2014年至2019年夏天），图片显示阳台及室内多处内墙面大面积潮湿、起砂掉皮、贴墙放置的床头柜、沙发、定制衣柜等家具不同程度受潮腐烂。银峰公司认为，照片显示的内容并没有形成时间，不能证明该房屋就是案涉房屋，且根据银峰公司掌握的照片情况与刘珍会提供的照片不相符。 银峰公司为证明刘珍会房屋渗漏水并非工程质量原因造成，提交了《建设工程质量检测报告确认证明》打印件一份，显示绵阳市建设工程质量检测中心确认案涉工程砂浆配合比设计、混凝土配合比设计、水泥原材料检测、砂原材料检测合格。刘珍会质证认为：该确认证明仅仅是对建筑材料的配比进行了检测，但没有对它的施工工艺进行综合评估，不能达到其证明目的。 另，银峰公司还提交了维修的记录表及维修、协商照片，维修记录表上显示最早接受案涉房屋渗水问题反馈的日期为2016年1月8日，最后一次进行案涉房屋渗漏水维修处理时间是2018年10月17日，此后分别于2019年5月22日、5月28日就案涉房屋室内墙面、家具损坏的修复、赔偿进行处理反馈，渗漏部位主要为客厅电视墙下、沙发墙角、主卧室飘窗顶及床后墙体、衣柜顶。银峰公司自述所出示照片形成于2017年至2019年期间，拟据此证明刘珍会所诉漏水问题已于2019年5月28日全部处理完毕。刘珍会质证认为，该维修记录表是银峰公司单方制作，其中三张维修记录表显示了2016年-2019年期间24次案涉房屋渗水的情况，反而证明了刘珍会与银峰公司经多年交涉未果，至今没有彻底解决问题。 以上事实，有原被告当庭陈述、身份信息、商品房买卖合同、补充协议及附件、商品住宅质量保证书、民事判决书、照片、房屋租赁合同、建设工程质量检测报告确认证明、交房通知书、交房会签单、入住资料物品签收单、装修申请表、维修记录表及图片在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，刘珍会与银峰公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。银丰公司应按照合同约定履行义务并承担相应的法律责任。 银峰公司抗辩称刘珍会主张房屋渗水造成损失于2013年8月31日产生，现主张损失赔偿已超过诉讼时效。因银峰公司认为房屋漏水造成损失是在2013年8月31日产生并无依据，刘珍会在诉状中陈述“接房装修后，即发现房屋的屋面和墙体存在漏水等保修质量问题”，并不等同于损失发生时间，其在诉状中明确陈述的渗漏水造成损失时间为2017年7月，则刘珍会于2019年12月向法院提交诉状提起本案诉讼，尚在法律规定的三年诉讼时效期限内，故银峰公司关于时效的抗辩不能成立。 原被告对于房屋渗漏是否因房屋质量问题造成存有争议。现通过照片及渗水记录表可以显示，渗漏主要部位为客厅电视墙下、沙发墙角、主卧室飘窗顶及床后墙体、衣柜顶渗水，渗漏处均为外墙或屋面邻接墙体；又有银峰公司的处理记录中显示，其实际处理了案涉房屋的屋面漏水问题后渗漏水状况得到改善，足以认定房屋系因屋面或外墙渗漏导致墙体潮湿。银峰公司认为系刘珍会装修房屋拆改主体造成渗漏水，对此应当承担举证责任，但其为此所举示证据仅为装修申请上载明的“主体部分拆改”，该拆改与房屋渗漏的因果关系缺乏证据。按日常生活经验和一般逻辑准则判断，拆改引起渗漏只会集中出现在拆改部位，而并非案涉房屋这样出现多部位外墙、屋面邻接墙体渗漏，故对银峰公司的主张不予支持，从而认定房屋渗漏属于房屋质量保修范围之内。虽然案涉房屋经过竣工验收备案，但竣工验收合格并不意味着银峰公司的房屋质量保修责任免除。且银峰公司出示的维修处理明细来看，案涉房屋渗漏处理发生在2016年至2019年之间，处于《商品住宅质量保证书》中承诺的保修期限内（即从交付使用时间是2013年8月31日之日起5年内），根据《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”之规定，银峰公司应当对案涉房屋的漏水问题进行维修，并对造成的损失承担赔偿责任。 关于损失的认定。刘珍会主张赔偿因房屋漏水造成的各项损失79,280元，包括床及床头柜5,000元，定制衣柜6,000元，客厅沙发7,000元，主卧窗帘3,500元，装修损失5,000元，租金损失52,780元（从2017年7月18日暂时计算至2019年11月18日，最终计算至维修或赔偿之日止）。因案涉房屋渗漏水情况确实存在，根据其渗漏水的部位及程度，靠墙放置的床及床头柜、定制衣柜、沙发、窗帘等家具及墙面装修受潮发生损坏具有客观合理性，且有照片予以佐证，应予支持。至于损失金额，根据刘珍会举示照片显示的损坏程度及本地经济水平，并考虑物品使用折旧情况，酌情认定为床及床头柜3,000元，定制衣柜3,000元、客厅沙发4,000元、窗帘1,000元、装修5,000元，以上合计为16,000元。关于刘珍会主张其房屋从2017年7月18日起因租户解约后的租金损失：因案涉房屋本身具有居住使用价值，无论案涉房屋租赁事实是否存在，案涉渗漏水严重影响房屋无法正常使用的损失应予弥补。该损失的起止时间，根据银峰公司明细上显示的处理渗漏水时间为2016年1月8日，故刘珍会主张从2017年7月18日起算该损失具有合理性。但刘珍会要求计算至维修或赔偿损失之日止，因刘珍会也负有避免损失扩大的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，刘珍会在银峰公司拖延赔偿或修复的情况下，可以自行修复以避免损失持续发生，且家具更换及墙面恢复并不存在较大履行难度，也没有证据显示2019年以来渗漏水持续存在并影响房屋正常使用，故仅对于银峰公司举示明细表上显示的2019年5月28日最后一次协商渗水赔偿之前的房屋使用损失予以支持，而对于2019年5月28日之后的房屋使用损失应认定为损失扩大部分或损失不存在故不予支持。参照本地的房屋租赁市场情况，酌情计算该房屋使用损失22,333元（月租金1,000元，自2017年7月18日至2019年5月28日）。以上各项损失合计为38,333元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《建设工程质量管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下： 一、被告四川省绵阳银峰纺织有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘珍会赔偿损失38,333元。 二、驳回原告刘珍会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费1,782元，由原告刘珍会负担1,022元，被告四川省绵阳银峰纺织有限责任公司负担760元（该款原告已预付，被告于本判决生效后十日内向原告支付该款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  谌 臻 人民陪审员  蒲金梅 人民陪审员  陈晓平 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  冯 缤