安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初1098号 原告：李彪，男，汉族，1984年2月17日出生，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：郑东琨，安徽裕德律师事务所律师。 被告：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈继峰，该公司员工； 委托诉讼代理人：王雪竹，安徽坤慧律师事务所律师。 原告李彪与被告阜南县银达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告李彪的委托诉讼代理人郑东琨，被告委托诉讼代理人陈继峰、王雪竹均到庭参加了诉讼。庭审过程中，被告要求对房屋面积重新测绘，但无证据证明测绘报告有误，本院当庭予以驳回。本案现已审理终结。 原告李彪向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%以内和3%以上的房款差价36923元及逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额427375元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准自2015年1月26日计算至2019年6月5日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的阜南县银达城市花园房屋一套，双方签订合同约定，房屋建筑面积为100.72平方米，每平米4243.2元，房屋总价为427375元，被告应当于2014年3月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，并约定房屋交付后300日内将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2019年6月6日为原告办好产权证书。虽然双方未就逾期办证约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期代理利息的标准计算违约金。房屋经测量发现实际面积与约定面积有较大差异，实际建筑面积为94.86平方米，按合同约定面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上，被告存在违约行为，应当向原告返还房屋面积差价及支付逾期办证违约金，以此成诉。 被告阜南县银达房地产开发有限责任公司辩称，一、原告实际的房屋面积与房产证面积不一致。答辩人请求人民法院依法委托具有资质的鉴定机构对房屋的面积进行重新测量；二、逾期办证违约金在双方签订商品房买卖合同的第十五条有明确约定，原告按照没有约定的方式计算违约金的数额，于理、于情、于法均无法说通；三、在办理产权证的过程中，答辩人向权属登记中心递交了相关申请材料，已切实诚信履行了合同义务。逾期办证系政府行为所致，属于不可抗力，也与原告未及时出具授权委托书存在关联，答辩人应当免责；四、即使被告违约，根据合同法司法解释，应依照原告实际损失的比例计算违约金；五、违约金、面积误差已超过诉讼时效，超过部分依法不应当保护。综上所述，请求人民法院考虑答辩人并无过错、合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻面积误差及违约金数额。 本院经审理认定事实如下:2012年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积100.72平方米，房屋单价每平方米4243.2元，总价款为427375元。 合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：…2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。” 合同第六条关于付款方式约定：“买受人按下列第叁种方式按期付款：银行按揭贷款,买受人于签订本合同当日交纳首付款人民币叁拾柒万叁仟柒佰伍拾元，余款计人民币贰拾玖万元于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。” 合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。” 合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。” 原告按合同约定已将全部房款427375元交付被告，原告于2019年6月6日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积94.86平方米。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 被告辩称未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且原告未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，本院不予支持。 关于逾期办证违约金。根据涉案合同约定，阜南县银达房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由阜南县银达房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，阜南县银达房地产开发有限责任公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。阜南县银达房地产开发有限责任公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在阜南县银达房地产开发有限责任公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合原告的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。被告提出诉讼时效抗辩，原、被告约定于2014年3月31日接收房屋，原告于2019年6月6日取得涉案房屋不动产权登记证书，原告于2020年1月21日向本院提起诉讼，逾期办理不动产权证书违约金按日计算，每日为独立债权，应分别计算诉讼时效，2017年1月21日至2019年6月5日的逾期办证违约金，未超过三年诉讼时效，本院予以支持。 关于面积误差价款。被告辩称面积误差价款已超过诉讼时效，原告取得不动产权证书后方可知道或应当知道，面积误差款时效期间应自取得不动产权证书之日起算，截止至起诉之日未超过诉讼时效期限。根据合同第五条约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经本院核算，涉案房屋面积误差比为-5.818%，被告应返还原告面积误差价款36909元，原告要求超出部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向李彪支付逾期办证违约金（以购房款总额427375元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2017年1月21日计算至2019年6月5日）； 二、被告阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告李彪面积误差款36909元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1751元，由被告阜南县银达房地产开发有限责任公司负担1148元，原告李彪负担603元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇二〇年四月十三日 法官助理熊丰 书记员李娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 告知： 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称：阜南县人民法院执行标的款； 开户账号：17×××07。 并请通知主审法官：刘炳鹏，办公电话0558-85××××9；通讯地址：皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。