广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终375号上诉人（原审原告）：叶德荣，男，1977年11月17日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：成宝珠，广东帅毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市海心置业有限公司，住所地广东省中山市*************,统一社会信用代码91442000MA4UWKGY05。法定代表人：沈沛勇，该公司经理。委托诉讼代理人：吕方方，女，该公司员工。原审第三人：何宝萍，女，1979年4月20日出生，汉族，住广东省中山市********19*。上诉人叶德荣因与被上诉人中山市海心置业有限公司（以下简称海心公司）及原审第三人何宝萍商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初8448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。叶德荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判：（1）何宝萍以其与叶德荣名义同中山市海心置业有限公司签署的商品房认购协议无效；（2）海心公司向叶德荣返还定金50000元。事实和理由：叶德荣对一审判决认定的事实无异议，但认为一审判决适用法律错误。1.无权代理合同，属于效力待定合同，合同自被代理人追认时，合同被认定自订立时生效，但若被代理人明确表示拒绝追认，合同应被认定自始无效。何宝萍在未取得代理权限的情形下以叶德荣名义签订商品房认购协议，应属效力待定的合同。在叶德荣明确向何宝萍表示拒绝追认时，该协议应当被认定自始无效。2.叶德荣作为该协议的当事人之一，其签名为何宝萍代签，在叶德荣对何宝萍的代签行为明确表示不予追认的情形下，何宝萍的代签名应属无效，该协议应属无效协议。海心公司辩称，一审判决适用法律准确，叶德荣的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、根据整个洽谈、认购的过程来看，何宝萍是充分征得了叶德荣同意后才代叶德荣以叶德荣名义在认购协议上签名，叶德荣充分知晓并认可其认购行为。从上述连贯的洽谈、认购流程看，足以推定叶德荣在电话中已同意何宝萍选定涉案房屋、同意支付定金并同意签订认购协议。二、本案认购书不存在任何一条导致合同无效的法定情形，且认购协议为何宝萍本人亲笔签署，合法有效。三、关于本案诉争的定金伍万元，是何宝萍本人以刷卡形式向海心公司支付，而非叶德荣支付。认购协议对何宝萍依然有效，何宝萍依然需要承担责任。海心公司有充分的权利依据认购书约定及法律规定没收何宝萍支付的定金，不予退还。叶德荣向一审法院起诉请求：1.判令何宝萍以其与叶德荣名义签署的商品房认购协议书无效；2.判令海心公司向叶德荣返还定金50000元。一审法院认定事实：2019年3月12日，叶德荣与海心公司签订龙光-御海阳光花园权证登记表，叶德荣有意向海心公司购买御海阳光花园的房地产。2019年3月16日，买受人叶德荣、何宝萍与出卖人海心公司签订商品房认购协议书，约定：买受人向海心公司认购位于中山市**************************，定金50000元，认购价1547184元。海心公司在认购书上盖章确认，何宝萍在认购书上签名按指模确认，同时，何宝萍代叶德荣在认购书签名按指模确认。同日，何宝萍向海心公司交纳定金50000元。叶德荣与何宝萍是夫妻关系。海心公司申请证人林艳芬出庭作证，林艳芬称：2019年3月12日，何宝萍、叶德荣一起来到九龙湾认筹，看过样板间后，叶德荣与何宝萍就同意认筹，3月16日下午，涉案楼盘开盘，何宝萍来到涉案楼盘，何宝萍称叶德荣当时在香港，两人电话沟通后，何宝萍就认购了涉案房地产。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.叶德荣与何宝萍之间是否构成表见代理；2.涉案的认购书是否属于无效合同以及叶德荣能否要求海心公司退还定金50000元。焦点1。代理关系是民事活动中常见的一种法律关系，是民事主体为了突破自身时间、精力、能力等因素的限制，而委托他人根据自己的意志，代理自己从事一定的民事法律行为，由此产生的法律后果由被代理人承受，因此，代理人从事的法律行为必须是被代理人所委托的法律行为，否则，被代理人可以拒绝承受相关的法律后果。表见代理是代理关系的推定，被代理人与代理人之间并无实际的代理关系合意，法律之所以推定代理人所从事的民事法律行为是基于被代理人的委托，其目的在于保护代理行为相对方的信赖利益，以保护交易的安全。表见代理之所以成立，往往基于被代理人对于自身事务管理上的疏忽，故其需承受代理人从事民事法律行为的后果，但表见代理关系的成立亦应遵循更为严格的认定标准。本案中，双方对何宝萍代叶德荣在认购协议书上签名的事实没有争议，一审法院予以认定。海心公司认为叶德荣与何宝萍是夫妻关系，基于双方的夫妻关系，海心公司有理由相信何宝萍有权代理叶德荣在认购书上签名。夫妻之间日常生活中相互代理从事民事行为实属常见，但本案中涉及的标的物是房地产，价值达到一百五十多万，已超出日常生活中所常见的民事行为，一般民事主体对此种行为应该慎重，海心公司作为认购书的相对方，在审查何宝萍是否具备代理权的时候应该持有审慎态度，而在何宝萍未提供授权书、结婚证、户口薄等材料的情况下，海心公司仍让何宝萍代替叶德荣在认购书上签名按指模，海心公司自身存在过错，其信赖利益不足保障，亦不足以认定何宝萍与叶德荣就购买涉案房地产存在表见代理关系。焦点2。一审法院已认定何宝萍与叶德荣之间就购买涉案房地产一事不存在表见代理关系，且叶德荣拒绝追认，故该认购协议书不对叶德荣发生法律效力，但是不能以此推断认购书无效。对于合同无效的认定标准，我国合同法第五十二条作出了列举式的规定，涉案的认购协议书显然不属于该条规定的合同无效的情形，且何宝萍自己在认购协议书上签名，其自身的签约行为合法有效，因此，叶德荣主张涉案的认购书为无效合同没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院已认定涉案认购书并非无效，故叶德荣以认购书无效为由要求海心公司退还定金50000元没有依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回叶德荣的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由叶德荣负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：何宝萍与海心公司签订的认购书约定，如买受人未在约定的期限内前来签署中山市商品房买卖合同的，海心公司有权没收定金，解除认购书。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。叶德荣与何宝萍系夫妻关系。何宝萍代表叶德荣签订认购协议，约定二人共同认购海心公司出售的涉案房屋。叶德荣对此拒绝追认，一审判决认定该认购书对叶德荣不发生效力，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。本案中，何宝萍以其与叶德荣以夫妻二人的名义签订涉案认购书，即何宝萍亦是合同当事人。签订认购书的行为系何宝萍真实意思表示，认购书内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。此外，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”即故即使涉案认购书未取得叶德荣追认，该认购书对何宝萍仍具有拘束力。认购书约定的定金系何宝萍向海心公司支付，何宝萍未按合同约定与海心公司签订商品房买卖合同，海心公司有权没收其支付的50000元定金。叶德荣在拒绝追认认购书的情形下，其并非本案认购书合同当事人，请求确认该认购书无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，叶德荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（叶德荣已预交），由叶德荣负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年三月二十五日书记员 李玉琴