广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37719号原告：广州合生星景商务有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区蓝玉四街9号一号厂房五楼502房，统一社会信用代码914401017349084801。法定代表人：杨斌，系该司总经理。委托诉讼代理人：任俊伟，系该司职员。被告：广州展望文化发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路699号805房，统一社会信用代码91440101347444604W。法定代表人：刘小宝。原告广州合生星景商务有限公司（以下简称“合生公司”）诉被告广州展望文化发展有限公司（以下简称“展望公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合生公司的委托诉讼代理人任俊伟、被告展望公司的法定代表人刘小宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合生公司诉称：原告受广州市合生骏景房地产有限公司所托，从2003年5月起承办*会所外项目的租赁事宜。被告自2016年5月1日续租原告位于广州市天河区*会所二楼*号铺，双方于2017年签订《场地临时使用协议书》，约定场地使用期限等事项。被告自签订合同至今，未按照约定的租金条款补交从2016年5月至2016年11月的租金差额32669元和从2017年5月至2017年9月的租金递增差额4315元，经原告多次催收未果。原告于2018年4月13日向被告法定代表人邮寄《解除承租协议书》，但被拒收。2019年4月30日租赁期限届满后，被告未书面通知原告对于涉案房产的续租或退租决定，对此，原告将被告缴纳的使用保证金10793元抵扣欠缴租金36984元，实际当前被告未缴租金为26191元。被告欠费拒缴的行为已经违反相关法律规定和合同约定，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付拖欠的从2016年5月1日至2016年11月30日期间的部分租金21876元（该期间的每月租金10793元，被告共拖欠租金32669元，扣减其已支付的保证金10793元）和从2017年5月1日至2017年9月30日期间的部分租金4315元（该期间的每月租金11656元）及违约金（以当月欠付的金额为本金，每日按欠缴总额1%的标准，从当月6日起计至被告实际付清之日止，以本金为限，金额详见我方证据9欠费明细）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告展望公司答辩称：我方从2016年5月1日开始从原告承租涉案场地，原告提交的证据3《场地临时使用书》已经是双方签订的第三份合同，在我方承租期间，原告多次上涨租金，与我方签署《场地临时使用书》后又以走流程为由，未向我方交付合同，我方在承租期间每月及时支付相应的租金，不存在拖欠的情况。后因租金过高，我方于2017年4月左右向原告提出退租申请，后实际于2017年9月25日至10月1日期间陆续搬离，在我方搬离前曾向原告的物业主任发出通知，物业主任口头表示同意，但并未就我方的退租申请或通知作出任何的回应。我方不存在欠付租金的情况，所以无需支付迟延支付租金的违约金，即使法院认定我方需要支付该违约金，原告诉请的违约金标准也过高，请求法院予以调低。经审理查明：天河区中山大道骏景路111号登记权属人为广州市合生骏景房地产有限公司。2017年4月，原告（甲方，提供方）与被告（乙方，使用方）签订《场地临时使用协议书》（以下简称《协议书》），约定：甲方将位于*会所二楼*号铺的场地（以下简称涉案商铺）出借给乙方使用；本协议使用期自2016年5月1日至2019年4月30日止；甲方应于2016年5月1日前将该场地交付乙方，甲方根据本协议规定的标准向乙方交付该场地且经双方签署交付凭证，即视为甲方已履行将该场地合格交付给乙方的义务；使用费以建筑面积计算，每月每平方米使用费为110元，乙方承租该场地的使用费每月为10793元，自2017年5月1日起每年递增8%；具体为2016年5月1日至2017年4月30日期间月使用费额为10793元，2017年5月1日至2018年4月30日期间月使用费额为11656元，2018年5月1日至2019年4月30日期间月使用费额为12588元；在整个使用期内，除第一个月外，乙方须于每月5日前，以转账方式将使用费支付到甲方指定的银行账号或甲方指定地点（会所）缴纳当期使用费，使用费以1个月为一个支付期；乙方应在签署本合同时，向甲方缴交使用保证金，该使用保证金专门用于确保乙方遵守本合同项下义务；若乙方存在违反合同明确规定的违约行为，甲方有权没收或不予退还乙方缴交的使用保证金，乙方的违约行为同时造成甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿全部损失；使用保证金金额为使用期最后两个月的使用费25176元；在甲方应退还使用保证金之前，甲方无须向乙方支付保证金的利息；在乙方无任何违约行为的情况下，甲方自乙方按本合同约定将该场地返还于甲方且结清本合同项下所有应付甲方款项之日起90日内，把保证金无息退还乙方；乙方须按时缴交使用费、使用保证金、管理费等本协议约定的乙方应付费用，逾期支付的，每逾期一日，则应按欠缴金额的1%向甲方支付违约金；乙方逾期支付使用费或本协议约定的其他应付费用，超过30日的（无论甲方是否正式通知催缴），甲方可书面通知乙方解除本合同、并不予退还使用保证金，乙方违约行为同时给甲方造成损失的，甲方并有权要求乙方赔偿给甲方造成的全部损失等。2017年9月5日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限2016年5月1日至2017年4月30日期间月租金额10793元，2017年5月1日至2018年4月30日期间月租金额11656元，2018年5月1日至2019年4月30日期间月租金额12588元等。2017年9月26日，原告向被告法定代表人刘小宝作出《法律函》，内容为要求其在收到函件之日起5天内缴付拖欠的租金差额37411元、合同条款租金保证金差额14380元、管理保证金1767元、水电保证金1472元等。被告表示未收到该函件，原告亦未提供证据证明该函件送达情况。2017年9月底，被告搬离涉案商铺。2018年4月13日，原告以EMS全球邮政特快专递的方式向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为截至发函之日，被告已逾期支付款项达210日，原告将于2018年3月29日单方解除与被告签订的协议，收回场地，租赁保证金不予退还等。该邮件收件人为被告法定代表人，电话为180××××9190，地址为广州市天河区华景路130号304房。后该邮件于2018年4月因收件人拒收被退件。被告表示其未收到该邮件，该邮件的收件地址为被告的工商登记地址，并非被告实际办公地址，确认电话为被告法定代表人的电话。关于被告已付租赁保证金及租金的情况，本院查明如下：1、被告已支付租赁保证金10793元，原告就此开具相应收据（开具时间为2017年1月16日）；2、2016年12月至2017年9月期间被告每月支付租金10793元，原告就此开具部分收款收据；3、2016年11月被告支付租金6065元，原告就此开具收款收据；4、原告表示被告在2016年5月1日至2016年11月30日期间每月支付租金6126元，被告表示对上述期间租金支付情况已记不清，仅能提供上述收款收据予以证明。原告并提交自制的《广州展望文化发展有限公司欠费明细》对其诉讼请求予以明确，该明细表载明2016年5月至2016年11月期间各月欠付租金金额为4667元，2017年5月至2017年9月期间各月欠付租金金额为863元，上述未交租金金额合计36984元，扣除保证金10793元，合计欠收数为26191元。现原告以被告欠付部分租金为由提起本案诉讼。本案审理过程中，原告为证明其受广州合生骏景房地产有限公司委托，管理涉案商铺的租赁事宜，向本院提交显示由广州合生骏景房地产有限公司于2003年5月出具的《委托书》（复印件，内容为兹有该司委托广州合生星景商务有限公司以其名义承办*会所外租项目的租赁及康体项目的经营并管理）。经质证，被告对该证据真实性无异议。被告为证明原告向其发出的付款通知情况，向本院提交广州合生星景商务有限公司付款通知书肆份（均为原件，落款处打印有“广州合生星景商务有限公司财务部”字样；其中落款时间为2016年11月5日的通知书载明11月租金本期应收6065元，落款时间为2017年1月1日的通知书载明1月租金本期应收10793元，前期未收37824元，累计应收48617元，备注“补交16年5-12月递增费”，落款时间为2017年7月29日的通知书载明8月租金本期应收10793元，落款时间为2017年8月29日的通知书载明9月租金本期应收10793元）。经质证，原告表示上述通知书未加盖该司印章，故真实性不予确认。另，被告表示从2016年5月后原告与被告签订了3次租赁合同，每次约定的租期都是从2016年5月1日开始，截止时间大概都是2019年，每次给被告签订的合同约定的租金标准都在上涨，然后又以内部走流程为由不向被告交付合同原件，所以被告并不持有租赁合同原件。原告对此表示其与被告签订的租赁合同仅有《协议书》及用于备案的《合同》。本院认为：原告与被告签订的《协议书》及《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。被告抗辩称双方曾就涉案商铺的租赁事宜多次签订合同，原告对此不予确认，被告亦未提交相应证据予以证明，故被告应自行承担举证不能的法律后果。根据《协议书》中的约定，涉案商铺2016年5月1日至2017年4月30日期间的月租金额为10793元，2017年5月1日至2018年4月30日期间的月租金额为11656元。而实际上被告仅支付2016年11月的租金6065元，并按照10793元/月的标准支付2016年12月至2017年9月期间的租金，至于2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金支付情况，被告表示不清楚，也未提供证据予以证明，原告作为租金收取方则表示被告系按照6126元/月的标准进行支付，在被告未对己方支付租金的情况进行举证的情况下，本院对原告上述陈述予以采信。结合双方关于租金标准的约定，被告应向原告补交涉案商铺2016年5月1日至2016年10月31日期间部分租金28002元[（10793元/月-6126元/月）×6个月]、2016年11月期间部分租金4728元（10793元-6065元）、2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金4315元[（11656元/月-10793元/月）×5个月]。原告表示对于被告欠付的上述部分租金可以被告已付租赁保证金予以抵扣，原告该主张并无不当，结合被告已付租赁保证金10793元的事实，被告应向原告补交2016年5月1日至2016年11月30日期间部分租金21937元（28002元＋4728元-10793元）及2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金4315元，原告现诉请要求被告支付2016年5月1日至2016年11月30日期间的部分租金21876元属于其对自身民事权益的合法处分，本院予以照准。至于迟延支付上述期间的违约金问题，被告在双方于2017年4月签订《协议书》之前一直按照固定标准向原告支付租金，未有证据显示原告就此提出异议，而结合被告提交的通知单也仅是显示原告于2017年1月作出的通知单中要求被告补交2016年5月至12月期间的递增租金，但其后被告也仅是按照通知书中载明的1月租金金额向原告支付当月租金，即被告以其实际行为表明其不认可原告主张的补交租金标准，其后双方直至2017年4月才就租金标准协商一致并签订《协议书》，故原告主张被告支付2017年4月以前迟延交付租金的违约金缺乏依据，本院不予支持。至于迟延支付2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金的违约金，根据《协议书》的约定，被告应于每月5日前向原告支付当月租金，而实际上，被告迟至原告提起本案诉讼时仍欠付上述期间的部分租金，故被告应向原告支付相应的迟延交付租金的违约金，对于原告主张的违约金计付标准被告抗辩称过高，在原告未举证证明其实际损失的情况下，上述违约金计付标准却有过高之嫌，结合本案事实，本院对违约金计付标准酌情予以调整。故被告应向原告支付迟延支付2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金的违约金（各月均以863元为本金，从各月6日起计至实际支付之日止；其中各月6日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；违约金总额以不超过本金为限），对于原告超出上述标准的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州展望文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州合生星景商务有限公司支付广州市天河区骏景路111号2楼*商铺2016年5月1日至2016年11月30日期间的部分租金21876元及2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金4315元；二、被告广州展望文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州合生星景商务有限公司支付迟延支付上述商铺2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金的违约金（各月均以863元为本金，从各月6日起计至实际支付之日止；其中各月6日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回原告广州合生星景商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1110元，由原告广州合生星景商务有限公司负担100元，被告广州展望文化发展有限公司负担1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  王丽梅人民陪审员  伍建红二〇二〇年四月七日书 记 员  谢丽军陈丹云