广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初20110号原告：邝耀通。委托代理人：袁耀鸿、程路，均为广东佳思特律师事务所律师。被告：何其伟。委托代理人：蒋灵芝，广东执正律师事务所律师。原告邝耀通诉被告何其伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁耀鸿、被告的委托代理人蒋灵芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月16日，原告成为案涉房屋的产权人。之后，被告临时居住在案涉房屋。现在，被告没有与原告签订《租赁合同》。被告自2018年5月27日开始，没有支付案涉房屋使用金给原告。原告无数次与被告交涉，甚至在2018年6月6日致函给被告，要求被告在接到信函后5天内腾退案涉房屋并支付案涉房屋使用金给原告。但是，被告拒收信函，且时至今日仍无理拒不履行其应尽的义务及责任，严重损害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告按照广州市海珠区江泰路39号xx房所在地房管部门核定的私房住宅市场租金，支付涉案房屋自2018年5月27日至2018年11月26日止的租金给原告；2、被告按照广州市海珠区江泰路39号xx房所在地房管部门核定的私房住宅市场租金标准支付房屋使用金给原告，从2018年11月27日至2019年9月26日止；3、被告承担本案的一切诉讼费用。被告辩称：本案属于一事不再理。我方认为原告在（2018）粤0105民初7112号案中的诉讼请求是：被告清付涉案房屋2018年5月27日至被告腾退涉案房屋之日止的涉案房屋占用使用费，原告在本案中主张分两个区间主张租金、房屋使用金的起止时间，是原告在前案中已经主张过该区间的费用。原告以租赁合同提起本案诉讼，但是原、被告之间没有存在租赁关系。如果原告认为是基于物权提起本案诉讼，原告也非该涉案房屋的合法产权人。在2017年11月12日，原、被告达成了《和解协议》，该协议明确约定了原告同意不再向被告主张2016年10月之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求被告搬离涉案房屋。在2017年12月11日，原、被告之间又签订《房屋买卖合同》，约定被告回购涉案房屋，由被告暂时借住在涉案房屋。综上，无论是实体、程序方面，法院均应驳回原告的起诉或驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会于2016年7月16日向原告核发《不动产权证书》，记载：位于海珠区江泰路39号xx房的权属人是原告，建筑面积为78.24平方米。原告曾向本院起诉被告，以其是海珠区江泰路39号xx房的产权人为由，要求被告及其同住及同户籍人员立即腾退交还涉案房屋给原告管业自用，被告按照有资质的评估机构评定的同地段同类房屋租金参考价标准支付上述房屋从2018年5月27日起至被告腾退房屋之日止的占有使用费给原告等。本院受理后，于2018年11月27日作出（2018）粤0105民初7112号《民事判决书》，查明：2017年6月21日，本院以（2017）粤0105民初5487号立案受理邝耀通诉何其伟房屋租赁合同纠纷案，邝耀通起诉请求判令：1、何其伟向邝耀通支付2016年10月至2017年1月20日期间的房屋租金及自2017年1月21日起至何其伟实际腾空并交还涉案房屋之日止的房屋占用费；2、何其伟立即向邝耀通腾空并交还涉案房屋；3、何其伟向邝耀通交付的5000元押金作为违约金予以没收；4、何其伟承担律师费用5000元；5、本案诉讼费由何其伟承担。该案诉讼中，何其伟另案提起诉讼，请求判令：1、确认邝耀通和何其伟签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》无效；2、邝耀通返还涉案房屋并协助办理产权过户手续；3、本案诉讼费由邝耀通承担。本院以（2017）粤0105民初10289号立案受理。2017年11月17日，本院作出（2017）粤0105民初5487号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和解协议》，约定：甲方因与乙方房屋租赁纠纷一事，甲方于2017年6月21日向广州市海珠区人民法院提起诉讼〔案号：（2017）粤0105民初5487号〕；经甲乙双方协商一致，达成以下和解方案：甲乙双方确认，经甲乙双方协商一致，甲乙双方同意就本案争议达成和解；甲方同意，不再向乙方主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求乙方搬离涉案房屋；甲方同意，本和解协议签订当日，立即向广州市海珠区人民法院申请对本案撤回起诉并承担本案的诉讼费用；乙方承诺，本和解协议签订当日，立即向广州市海珠区人民法院申请对（2017）粤0105民初10289号撤回起诉并承担该案的诉讼费用；经甲乙双方协商一致，甲方同意将涉案房屋出售给乙方，乙方同意回购涉案房屋；房屋买卖的相关具体权利义务，包括但不限于房价、过户税费、过户期限、付款方式等，以双方另行签订的《房屋买卖合同》为准；经甲乙双方协商一致，本和解协议签订当日，双方应当立即签订涉案房屋的《房屋买卖合同》并依约履行各自的权利义务；本和解协议签订之日起，甲乙双方的纠纷全部终结，双方均不得再以任何理由对和解前的纠纷继续提起主张或另行提起诉讼；本和解协议系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力；本和解协议签订后，任何一方违反本协议约定义务的，守约方有权向违约方追究损害赔偿责任（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费等）；等。2017年12月11日，原告邝耀通（甲方、卖方）、被告何其伟（乙方、买方）、广州市方今房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；成交价1500000元；该物业现状为出租；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲乙双方及中介方约定到房管局申请登记过户时间：2018年3月10日前；合同三方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，并按下列第（一）种方式处理：（一）一次性付款，①于签订本合同时，支付人民币200000元作为定金，于交易过户当天付清楼价款，共计人民币1300000元；该物业现状：乙方暂时借住在甲方的物业内，如果乙方不能按约定履行买卖合同的条款，乙方必须无条件马上搬出该物业，把该物业交还甲方自行处置；等。同日，原告向被告出具《收据》，载明收到被告涉案房屋的购屋定金200000元。原告在该案中为证实其主张还提交了邝耀通（甲方、出租方）与被告何其伟（乙方、承租方）于2016年7月20日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》作为证据，合同约定：甲方将涉案房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2016年7月20日至2017年1月20日；月租金为2500元，按月结算；每月15日前，乙方向甲方支付租金；等。被告在该案中质证表示：对证据的真实性、合法性、关联性不予确认；涉案房屋由被告居住20多年，房屋过户给原告，被告不知情，租赁合同不合法，且租赁期限已过，与本案无关，也不需要核对原件；另外，无法确认“何其伟”为被告真实签名，不申请笔迹鉴定。该案认为：根据该案查明的事实，原告在取得涉案房屋的所有权之后，与被告达成和解协议，同意不再向被告主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求被告搬离涉案房屋；并与被告另行签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给被告，且约定由被告暂时借住在涉案房屋。被告签订上述《房屋买卖合同》后支付了定金200000元。原告主张由于被告没有支付能力，其行使不安抗辩权，向被告发函解除合同。被告辩称上述合同没有履行是因为原告没有办理涂销抵押手续，无法和被告办理房屋过户手续。按照《房屋买卖合同》的约定，原、被告及中介方于2018年3月10日前到房管局申请登记过户；被告于交易过户当天付清楼价余款1300000元。原、被告双方确认房屋办理过户后缴纳剩余房款。因此，原告理应先协助被告办理房屋过户手续，而原告表示合同签订后其没有办理涉案房屋的涂销抵押手续，由此可见，原告并未积极履行上述合同义务。原告关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足，本院不予采纳。原告关于上述合同已经解除的主张无理，本院不予采纳。据上，在上述《房屋买卖合同》目前未被撤销、确认无效或解除的情况下，原告以物权请求权的法律基础要求被告腾空交还涉案房屋给原告管业自用及支付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。该案并判决驳回邝耀通的全部诉讼请求。该案判决后，邝耀通不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）粤01民终4092号《民事裁定书》，以邝耀通未在该院指定的期限内补交受理费，裁定按邝耀通自动撤回上诉处理。此后，邝耀通再向广州市中级人民法院申请再审，该院于2019年9月29日作出（2019）粤01民申514号《民事裁定书》，认为：一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，认定在涉案《房屋买卖合同》未被撤销、确认无效或解除的情况下，邝耀通基于物权请求权要求何其伟腾空交还涉案房屋、支付占有使用费等，于法无据，并在此基础上判决驳回邝耀通的全部诉讼请求，并无不当，该院予以认可。邝耀通主张一审判决违反法定程序、举证责任分配不当、适用法律不当等，理据不充分，本院不予采纳。该案并裁定驳回邝耀通的再审申请。另查，邝耀通就（2017）粤0105民初5487号案件向本院申请撤回起诉，本院于2017年12月14日口头裁定准予邝耀通撤回起诉。原告就其主张还提交了其于2018年6月6日邮寄给被告的两份《致何其伟先生的函》，主要内容为本人是江泰路39号xx房的产权人，现郑重通知贵方，请接到本函后的5天内腾退xx房并缴交自2018年5月27日至腾退xx房期间的房屋使用金；等。两份函均于2018年6月8日因拒收已退回妥投。被告质证表示：对真实性没有异议，被告并无收到该两份函件；此外，根据函件的内容是请求被告腾退临时居住的房间并支付房屋使用金，而本案原告选择的是租赁合同关系，所以案由主张和证据是不相符的。原告于2019年8月7日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其本案中第一、第二项诉讼请求主张的起止时间是根据（2018）粤0105民初7112号案件的审判时间往前推而大概计算的时间；其主张的租赁合同是（2018）粤0105民初7112号案件中邝耀通提交的其与何其伟于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》；在该租赁合同约定的期限届满后，双方没有再次签订书面的租赁文件，但被告一直不肯搬走；若现在房管部门出具的租金标准没有私房住宅市场价的，就按市场价主张房屋使用费。本院认为：原告主张提起本案诉讼的依据是（2018）粤0105民初7112号案件中邝耀通提交的其与何其伟于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》，虽然原告曾以该合同提起（2017）粤0105民初5487号案件的诉讼，但此后原告已申请撤回该案的起诉并经本院裁定予以准许，故被告抗辩原告违反“一事不再理”原则的意见，依据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2017年1月20日，原告也表示双方在履行期限届满后没有再次签订书面的租赁文件，但原告与被告又于2017年12月11日签订《和解协议》，约定原告不再向被告主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求乙方搬离涉案房屋，双方还于同日签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，原告将涉案房屋出售给被告。现原告又以租赁合同为由要求被告支付涉案房屋的从2018年5月27日至2018年11月26日的租金及从2018年11月27日至2019年9月26日的房屋使用金，既与《和解协议》约定的内容相悖，也与双方签订《房屋买卖合同》的目的不一致，故原告的上述主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邝耀通的全部诉讼请求。本案受理费500元由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  **智二〇二〇年四月三十日书 记 员  招佐文冯琬晴