山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1934号上诉人（原审被告）：太原绿地新悦房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区晋祠路一段86号。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟瑞君，男，1975年5月25日出生，汉族，山西立邦达人力资源有限公司总经理，住太原市。委托诉讼代理人：李慧，太原市迎泽区正大法律服务所法律工作者。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司因与被上诉人翟瑞君房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初5161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。太原绿地新悦房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初5161号民事判决书第二项中“退还翟瑞君公共维修基金21183元”的部分,依法改判为驳回原审中被上诉人21183元公共维修基金的诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误。上诉人并非讼争21183元公共维修基金的返还主体。被上诉人所缴纳的21183元住宅专项维修基金并非为上诉人所占有使用。根据《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律、法规的规定,住宅专项维修基金是由相关的房地产行政主管部门确定收费标准并收取费用,由房地产行政主管部门对专项维修基金账户实施监督,未经其同意审批，任何人不得随意挪用支取。本案讼争的21183元住宅专项维修基金并非合同关系的标的,上诉人也非该笔住宅专项维修基金的退还主体。一审法院在未对案件事实做全面了解的情况下,判令上诉人向原告支付住宅专项维修基金,系对原告责任的加重,适用法律错误,望二审法院在充分掌握案件事实的情况下依法改判上诉人不予支付被上诉人住宅专项维修基金21183元。综上,请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。被上诉人翟瑞君辩称，被上诉人将维修基金交付于上诉人单位，上诉人出具收据，一审中上诉人并未提供将公共维修基金交付房地产公司的证明。翟瑞君向一审法院的起诉请求：1、依法解除2017年8月7日、2017年12月25日原、被告签署的合同编号为20170050328、20170080880的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告诉争两套房屋购房款共计1473737元；3、判令被告按约支付原告因其延期交付上述两套房屋承担10%的违约金182716.8元；4、判令被告退还原告从2017年12月10日起《个人购房担保借款合同》银行分期还款353431元；5、判令被告退还原告诉争两套房屋的公共维修基金21183元；6、判令被告支付原告从2017年7月29日至2019年10月29日购房款利息约137673元；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月17日、12月25日,原告就购买位于晋祠路一段86号1幢A座5层05O1号房、晋祠路一段86号1幢A座26层2615号房屋分别与被告签署了合同编号为20170050328、20170080880的《商品房买卖合同》。原告就与被告签订的合同编号为20170050328的房屋总价2423737元,首付1223737元,其余1200000元采取银行贷款方式支付。2017年11月7日,原告与上海浦东发展银行股份有限公司太原分行签订了《个人购房担保借款合同》，并于2017年12月10日正式还贷。截止起诉之日止，原告已还贷23期,共还款353431元。原告就与被告签订的合同编号20170050328的房屋于2017年12月14日一次性支付了购房款250000元。原告于2017年8月17日向被告交付了合同编号为20170050328的房屋维修基金17061元,2017年12月14日向被告交付了合同编号为20170080880的房屋维修基金4122元。根据原、被告签署的两份《商品房买卖合同》第八条明确规定了上述两套商品房的交付时间均为2018年12月31日前交付原告使用。若被告逾期交房超过60日以上,原告有权解除上述合同,被告应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款,并按照原告累计已付款的10%支付违约金。合同签订后,原告依约履行了付款义务,而被告却未按照合同约定时间交付房屋。经原告多次催促,截止今日被告亦未履行交房义务,并对原告的退房申请不予配合,给原告造成了极大的经济损失。特诉至法院,请求法院判如所请。一审法院认定的事实：2017年8月17日，原告翟瑞君（买受人）与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房屋买卖合同》(合同编号20170050328)，合同主要约定，原告购买被告建设的位于太原市晋祠路一段86号太原.绿地中央广场1幢A座5层0501号房屋一套，建筑面积共189.57平方米；房屋总金额为2423737元，买受人在签订《商品房买卖合同》当日支付首付款1223737元，余款1200000元采用商业银行贷款；出卖人应当在2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。同时，双方在合同附件4中约定，买卖合同解除时，买受人应在接到出卖人通知之日起7个工作日内配合出卖人将所需的全部资料提交至房地产行政主管部门，并在出卖人通知的时间内到房地产行政主管部门现场签字；买卖合同解除，如需要出卖人向买受人退还所交购房款的，出卖人应当在双方按前述约定共同办理完毕预售登记备案注销手续后30日内，扣除应扣除的相关合理费用（如有）后将剩余房款退还给买受人。原告翟瑞君于2017年5月18日至2017年7月29日期间向被告支付房屋首付款共计1223737。2017年11月7日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司太原分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额1200000元，贷款用途为购买座落于晋祠路一段86号1幢A座5层0501号的房产，被告已收到该贷款。2017年8月17日，原告向被告支付了该房屋的公共维修基金17061元。2017年12月25日，原告翟瑞君（买受人）与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房屋买卖合同》(合同编号20170080880)，合同主要约定，原告购买被告建设的位于太原市晋祠路一段86号太原.绿地中央广场1幢A座26层2615号房屋一套；房屋总金额为250000元，买受人在签订《商品房买卖合同》当日一次性付清全部购房款250000元；出卖人应当在2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。同时，双方在合同附件4中约定，买卖合同解除时，买受人应在接到出卖人通知之日起7个工作日内配合出卖人将所需的全部资料提交至房地产行政主管部门，并在出卖人通知的时间内到房地产行政主管部门现场签字；买卖合同解除，如需要出卖人向买受人退还所交购房款的，出卖人应当在双方按前述约定共同办理完毕预售登记备案注销手续后30日内，扣除应扣除的相关合理费用（如有）后将剩余房款退还给买受人。原告翟瑞君于2017年12月14日向被告支付了250000元购房款及该房屋的公共维修基金4122元。因被告太原绿地新悦房地产开发有限公司未能按合同约定的时间向原告翟瑞君交付上述两套房屋，原告于2019年5月13日、2019年7月30日向被告邮寄二份退房申请，要求解除上述两份《商品房屋买卖合同》，并退还相关款项、支付违约金。上述两套房屋被告太原绿地新悦房地产开发有限公司至今未交付原告使用。认定上述事实的证据有：《商品房屋买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、退房申请及快递查询单、微信记录、双方当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告翟瑞君与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的二份《商品房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，合同双方应当按照约定履行自己的义务。原告翟瑞君按照合同约定履行了付款义务，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司应当按照合同约定向原告交付房屋。现被告未能按期交付房屋，且超过合同约定的交房期限60日以上，已构成违约，原告有权按照合同约定要求解除《商品房屋买卖合同》，并有权要求被告退还已付房款、承担违约责任。原告要求解除编号为20170050328的《商品房屋买卖合同》及编号为20170080880的《商品房屋买卖合同》、退还已付购房款1473737元的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的《商品房屋买卖合同》在房地产行政主管部门办理了网签备案，合同解除后，被告应办理网签备案的注销手续，原告应积极予以配合。关于违约金，双方在合同中约定为累计已付款的10%，被告认为该约定过高，请求法院按照同期银行贷款利率酌情减少违约金数额，本院认为，被告距合同约定的交房日期已近一年仍未向原告交付房屋，且交房期限现仍不确定，综合考虑因被告逾期交付房屋的违约行为给原告可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为合同约定的违约金计算方法尚未达到合同法关于调整违约金要求的“过分高于造成的损失”的标准，被告的该请求本院不予支持。违约金数额应按原告已付房款的10%计算，即为147373.7元。原告要求被告退还公共维修基金21183元，被告辩称公共维修基金是由房地产主管部门支配使用，并不由被告占有，本院认为，原告将公共维修基金交给被告后，被告出具了收据，现被告未提供证据证明其将公共维修基金交给房地产主管部门，被告应向原告退还该笔款项，原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告退还从2017年12月10日起银行分期还款的诉讼请求，本院认为，还款是因原告与贷款银行之间的担保借款合同关系而发生，与本案的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，对原告的该请求本院不予支持。关于原告要求被告支付已付购房款利息的诉讼请求，本院认为，原告的该请求系基于被告逾期交房的违约行为主张的，而合同中对被告逾期交房承担违约责任的方式约定为被告支付原告已付款10%的违约金，不论利息还是违约金均是对被告逾期交房违约行为的惩罚，原告已按合同约定主张了违约金赔偿，不应再要求被告就同笔款项支付利息，对原告的该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除原告翟瑞君与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于2017年8月7日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号20170050328）、于2017年12月25日签订的《商品房屋买卖合同》(合同编号20170080880)。被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内办理上述两份合同的网签备案注销手续，原告翟瑞君协助被告太原绿地新悦房地产开发有限公司办理注销手续。二、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告翟瑞君购房款1473737元、公共维修基金金21183元。三、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告翟瑞君违约金147373.7元。四、驳回原告翟瑞君的其他诉讼请求。案件受理费减半收取12075元，由原告翟瑞君负担2931元、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司负担9144元。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案的争议焦点主要是上诉人是否应该返还被上诉人缴纳的21183元专项维修基金。被上诉人将该基金交给上诉人后，上诉人出具了收据，上诉人主张住宅专项维修基金是由相关的房地产行政主管部门确定收费标准并收取费用,由房地产行政主管部门对专项维修基金账户实施监督,未经其同意审批，任何人不得随意挪用支取。现上诉人并未提供证据证明其将公共维修基金交给房地产主管部门，其应承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 米青山审判员 牛晓斌 二O二O年四月二十九日书记员 郭青平