湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初370号原告：杨正宇，男，1980年9月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王登科，沅江市赤山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨正宇（以下简称原告）与被告益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨正宇的委托诉讼代理人王登科、被告益阳雄森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人齐鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出了如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付至2019年12月31日止的逾期交付六套商品房和逾期未办妥六套商品房不动产权证书违约金229971元；2.判令被告自2020年1月1日起按已付购房款3456428元的日万分之一的标准计算至实际办妥六套商品房不动产权证书之日止向原告支付逾期未办理商品房不动产权证书的违约金；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告向被告购买商品房并付清了全部价款，被告未按约定交付房屋，亦未按约定办证，应当承担违约责任。被告辩称：1、10栋11栋的2002号房、3102号房、1栋2栋2712号房、2713号房已按期交房，13栋135号房、136号房在买卖合同中约定的交房时间2016年5月1日，但因被告返租原告的该两间门面并按约履行了租赁合同，双方自愿于2019年6月6日办理了交房手续，不存在逾期交房的事实，且原告起诉逾期交房应当自2016年5月1日起3年内，原告的该项诉讼请求已过诉讼时效；3、“雄森国际小区”逾期办证的责任在政府而不是被告，请求法院酌情下调违约金比例；4、10栋11栋的2002号房、3102号房的办证截止日期为2017年11月9日，1栋2712号房、2栋2713号房的办证截止日期为2019年10月10日，逾期办证的违约金应从上述时间起算；5、13栋135号房、136号房的办证截止日期为2021年2月25日，暂未逾期。经审理查明：原告、被告于2016年1月29日签订了两份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于益阳北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的13幢1层135号、136号房屋，房屋价格均为1253207元，被告应当在2016年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十一条约定，逾期超过90日交付房屋，出卖人应当自2016年5月2日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。2016年4月1日，原告与被告签订两份《雄森国际商铺租赁合同》，约定原告将13幢1层135号、136号房屋租赁给被告，租赁期限均为2016年4月1日至2019年4月30日止，租金均为100元／平方米／月。2019年6月6日，原、被告双方签订《交房流转表》，原告于当日收取了13幢1层135号、136号房屋。原告、被告于2016年1月30日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于益阳北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的10栋11栋的20层2002号房屋，房屋价格为224657元，被告应当在2016年1月28日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告、被告于2016年2月4日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于益阳北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的10栋11栋的31层3102号房屋，房屋价格为210015元，被告应当在2016年1月28日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告、被告于2016年11月14日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于益阳北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的1栋2栋的2单元27层2-2712号房屋，房屋价格为260274元，被告应当在2017年12月18日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告、被告于2017年3月31日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于益阳北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的1栋2栋的2单元27层2-2713号房屋，房屋价格为255068元，被告应当在2017年12月18日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告付清了全部购房款3456428元。原、被告对10栋11栋的2002号房、3102号房，1栋2栋2-2712号房、2-2713号房按期交付的事实无异议。被告至今未为原告的六套房屋办理不动产权证书。以上事实有购房合同、租赁合同、收据、交房流转表以及当事人陈述等在卷予以证实。本院认为：被告将涉案房屋出售给原告后，又跟原告签订租赁合同承租了原告所购的房产。租赁到期后，双方签订的《交房流转表》仅能证明被告将租赁房屋返还给原告的时间为2019年6月6日。因双方未提供证据证明双方对于交房时间进行了重新约定，本院认定被告应当按照约定的交付时间交房。根据合同约定，13幢1层135号、136号房屋的交房时间为2016年5月1日，在按照约定时间交房之后，扣除办理初始登记的90天、扣除360日、扣除180日，即被告应于2018年1月21日为原告办妥不动产权证。合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，未明显过高，经计算，2018年1月22日至2019年12月31日的逾期办证违约金为177454元。10栋11栋的2002号房、3102号房约定的交房时间为2016年1月28日，根据合同约定，扣除办理初始登记的90天、扣除360日、扣除180日，即被告应于2017年10月19日办妥不动产权证，经计算，2017年10月20日至2019年12月31日的逾期办证违约金为34860.7元。1栋2栋2-2712号房、2-2713号房约定的交房时间为2017年12月18日，根据合同约定，扣除办理初始登记的90天、扣除360日，即被告应于2019年3月13日办妥不动产权证，经计算，2019年3月14日至2019年12月31日的逾期办证违约金为15048元。综上，六套房屋截至2019年12月31日的逾期违约金总和为227362.7元，对原告要求被告支付至2019年12月31日的违约金超出上述金额的部分不予支持，违约金应按房屋总价款3456428元的日万分之一的标准支付不动产权证办妥之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、被告益阳雄森房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨正宇支付违约金227362.7元（违约金已计算至2019年12月31日，之后的违约金按已付总房款3456428元的日万分之一的标准从2020年1月1日计算至不动产权证办妥之日止）；二、驳回原告杨正宇的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4750元，减半收取2375元，由被告益阳雄森房地产开发有限公司负担2000元，原告杨正宇负担375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  汤洪兵二〇二〇年四月十四日法官助理张倩书记员王礼花