西安市雁塔区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0113民初17579号   原告：西安雁程置业有限公司。住所地：西安市雁塔区。   法定代表人：庄婷婷，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：李明，女，1987年10月07日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。   被告：张天龙，男，1991年7月11日出生，汉族，户籍所在地：陕西省，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   第三人：中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行。住所地：西安市雁塔区、10号楼一层。   负责人：黄小娟，系该支行行长。   委托诉讼代理人：张彦冰，男，1983年8月19日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该银行员工。   原告西安雁程置业有限公司（以下简称雁程公司）诉被告张天龙及第三人中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称光大银行昆明路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李明,第三人光大昆明路支行的委托诉讼代理人张彦冰到庭参加了诉讼，被告张天龙经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。   原告雁程公司向本院提出诉讼请求： 1、请求依法判决解除原告与被告签订的登记号为Y16001734的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理登记号为Y16001734的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、注销费用和不动产抵押预登记的注销、注销费用；3、判令被告向原告支付代偿款共计25460.96元，该款项5%违约金1273元，并须按照银行同期贷款利息支付赔偿利息172.43元（暂计算至2017年11月22日，主张至被告实际支付之日）；4、判令被告向原告支付违约金43301.9元（按照总房款的10%计算）；5、判令被告支付未在约定期限配合原告办理相关解除手续的违约金4330.19元（按照总房款的1%计算）；6、判令被告承担本案诉讼费用、公告费及保全费等全部费用。事实与理由：2016年1月7日，原、被告签订登记号为Y16001734的《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市雁塔区XX路以东、南三环以南南飞鸿广场5幢1单元9层10902号商品房出卖给被告，房屋总价款为433019元，其中，房屋首付款223019元，其余房款办理银行按揭方式支付。合同签订后，被告向光大银行昆明路支行申请按揭贷款210000元，原告为该按揭贷款提供保证担保。2017年2月28日开始，因被告多次逾期还贷，光大银行昆明路支行要求原告履行贷款逾期违约的连带责任保证义务，截止2017年9月29日，原告为被告代偿按揭款共计25460.96元。依据原、被告签订《商品房买卖合同》附件四第3.6条约定：“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括但不限于银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），视为买受人未付清相应金额购房款。买受人应在出卖人通知时间内除全额支付出卖人该购房款及该款项总额5%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付该款项的赔偿利息。若买受人未按出卖人通知时间支付上述款项，两年内出卖人有权选择继续履行本合同或解除本合同，出卖人选择继续履行本合同的，买受人应按前述约定向出卖人承担责任；出卖人选择解除本合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。”第4条约定：“出卖人依据本附件四约定解除合同的，买受人除应按照总房款10%向出卖人支付违约金外，出卖人为主张权利所付出的诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等全部费用也应由买受人另行承担”。《商品房买卖合同》附件十二第五条第3款第（1）项约定：“买受人应当在本合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及备案注销手续或该商品房返还过户手续。逾期办理的，买受人应按总房款的1%向出卖人增加支付违约金”。鉴于被告的违约行为导致原告承担了保证责任，原告遂于2017年11月7日向被告寄送了《关于返还代偿款（视同欠付购房款）的通知函》，要求被告返还代偿款及相应违约金。但截止通知函确定的期限届满，被告仍未履行还款义务。原告又于2017年11月18日向被告寄送《商品房买卖合同解除通知书》，解除双方的《商品房买卖合同》并要求被告履行配合办理注销合同备案等义务，但被告未履行该义务。综上，依据《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   原告雁程公司对其主张向本院提供如下证据：   证据一、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立、合法有效，合同中明确约定被告逾期还贷导致原告代为偿还的法律后果，原告依约享有向被告主张返还代偿款、支付违约金、解除合同等权利；   证据二、《中国光大银行内部通用凭证》十一份，证明原告截止2017年09月29日已经代被告向光大银行昆明路支行偿还按揭贷款25460.96元，至2020年2月3日前，光大银行昆明路支行在原告保证金账户中扣款共计87478.33元的事实，被告行为已经构成违约。   证据三、《关于支付代偿款（视同欠付购房款）的通知函》及对应中国邮政特快专递单、改退批条、物流信息截图各一份、《商品房买卖合同解除通知书》及对应中国邮政特快专递单、改退批条、物流信息截图各一份，证明原告于2017年11月7日向被告寄送了《关于支付代偿款（视同欠付购房款）的通知函》，通知被告返还代偿款及相应违约金。但被告未履行。原告于2017年11月18日向被告寄送《商品房买卖合同解除通知书》，通知被告解除合同。被告不予支付原告代偿按揭款的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，被告应承担相应的违约责任，向原告支付违约金，并应配合原告办理合同备案登记注销等手续，但被告一直未予配合。   被告张天龙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   第三人光大银行昆明路支行述称：1、同意原告的诉讼请求；2、原告应在解除与张天龙的商品房买卖合同之前，向其支行清偿张天龙所借的按揭贷款本息。   第三人对其主张向本院提供如下证据：   证据一、《个人贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明各一份，证明张天龙在其支行贷款21万元，原告对被告的贷款承担连带责任保证担保；被告以其购买的商品房为第三人在贷款合同项下的贷款提供抵押担保，并在西安市房屋管理局办理预购商品房贷款抵押登记。   证据二、《张天龙还款情况》一份及《张天龙还款明细》一份，证明张天龙偿还自2016年2月至2016年10月贷款，合计金额20569.15元（本金12138.02元，利息8431.13元）；其支行截止2017年9月29日前已从原告的保证金账户扣款25460.96元；截止2020年2月2日，其支行从原告的保证金账户扣款87478.33元，被告尚欠贷款本金137591.55元，利息及罚息5198.7元。   根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。本案被告张天龙经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃质证的权利。因原告及第三人提交的上述证据来源合法、内容真实有效，本院予以确认并在卷佐证。   经审理查明，2016年1月7日原、被告签订备案登记号为Y16001734的《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于西安市雁塔区XX路以东、南三环以南南飞鸿广场5幢1单元9层10902号预测建筑面积共46.69㎡，单价为9274.34元/㎡的商品房出卖给被告，房屋总价款为433019元，依据原、被告签订《商品房买卖合同》附件四第3.6条约定：“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括但不限于银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），视为买受人未付清相应金额购房款。买受人应在出卖人通知时间内除全额支付出卖人该购房款及该款项总额5%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付该款项的赔偿利息。若买受人未按出卖人通知时间支付上述款项，两年内出卖人有权选择继续履行本合同或解除本合同，出卖人选择继续履行本合同的，买受人应按前述约定向出卖人承担责任；出卖人选择解除本合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。”第4条约定：“出卖人依据本附件四约定解除合同的，买受人除应按照总房款10%向出卖人支付违约金外，出卖人为主张权利所付出的诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等全部费用也应由买受人另行承担。”附件十二第五条第3款第（1）项约定：“买受人应当在本合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及备案注销手续或该商品房返还过户手续。逾期办理的，买受人应按总房款的1%向出卖人增加支付违约金。”对于送达，《商品房买卖合同》第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递方式送达对方。《商品房买卖合同》签订后，被告按约向原告支付房屋首付款223019元，其余房款210000元办理银行按揭方式支付。2016年1月14日，原告、被告及第三人光大银行昆明路支行签订《个人贷款合同》，约定被告向第三人贷款金额210000元，贷款年利率5.39%，贷款期限十年，自2016年01月15日起至2026年01月14日止，原告为被告上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，同日，被告与第三人签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，被告以购买的商品房为其贷款合同项下的贷款提供抵押担保。2016年1月15日，第三人向被告发放贷款210000元。2016年4月1日，西安市房屋管理局为上述贷款办理抵押登记，抵押登记备案号为市房预抵字201604800077号。第三人发放按揭贷款后，截止2016年10月底前，被告偿还第三人贷款本息共计20569.15元。2016年11月起，被告未再还贷。2016年11月至2017年09月29日间，第三人要求原告承担被告欠付贷款本息连带保证责任，在原告账户共计扣款25460.96元。鉴于被告的违约行为导致原告承担了保证责任，原告遂于2017年11月7日向被告寄送了《关于支付代偿款（视同欠付购房款）的通知函》，要求被告返还代偿款及相应违约金，但通知函确定的期限届满后，被告未履行还款义务，原告又于2017年11月18日向被告寄送《商品房买卖合同解除通知书》，通知被告解除双方订立的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任，配合办理合同备案登记注销等手续。上述两份函件，原告均按被告在《商品房买卖合同》中记载的通讯地址、联系电话以邮政快递方式发出，但均因被告名址、预留电话有误，未能妥投。2018年2月，原告向本院提起本案诉讼，本院于2018年8月10日作出（2018）陕0113民初1369号民事判决，2019年7月15日，陕西省西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终4384号民事裁定，撤销本院（2018）陕0113民初1369号民事判决，将本案发回本院重审。本案审理中，截止2019年2月2日，被告尚欠第三人贷款本金137591.55元，利息及罚息5198.7元。   本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》系合同双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同双方均应按照协议约定履行自己的义务。被告依约向原告支付商品房首付款223019元后，余款21万元向第三人办理银行按揭贷款，但被告张天龙仅向第三人偿还按揭贷款至2016年10月，之后再未偿还贷款本息，致第三人在原告帐户扣划贷款本息，用以代偿被告欠付款项。被告逾期偿付按揭贷款，违背了上述合同约定义务，构成违约。原告提出的下列诉请：1、要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告配合原告办理商品房买卖合同备案登记、抵押预登记注销手续，承担注销费用，该项诉请符合双方的合同约定，本院予以支持；2、要求被告按总房款1%支付逾期未办理相关备案登记注销手续的违约金的请求，因原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》时，并未发生该逾期办理备案登记注销手续情形，故在该情形发生之后，被告应依据双方合同约定承担该违约责任；3、要求被告支付其代偿的人民币25460.96元及利息、代偿的人民币25460.96元的5%的违约金1273元，并按银行同期贷款利率赔偿上述代偿款项的利息损失，因与《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定不符，且按照双方《商品房买卖合同》附件四第3.6条约定内容，原告选择解除合同的，则被告不应承担代偿款项违约责任，故该项请求不予支持；4、请求被告按商品房总价款433019元的10%支付解除合同的违约金43301.9元，因原告出售房屋价格与房屋现价比较，房屋升值幅度大，本案合同解除后，原告因房屋升值取得的利益远超被告依约承担的违约金，依据公平原则，对原告该项违约金请求，本院不予支持。   原、被告及第三人签订的《个人贷款合同》、被告与第三人签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》合法有效，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因原、被告签订的《商品房买卖合同》解除，被告与第三人签订的《个人贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》亦应解除，原告应归还被告已支付的房屋首付款223019元、按揭贷款本息20569.15元。原告向第三人支付贷款本金137591.55元，利息及罚息5198.7元后，第三人应配合原告办理抵押登记注销手续。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：   一、解除原告西安雁程置业有限公司与被告张天龙于2016年01月07日签订的登记号为Y16001734的《商品房买卖合同》及补充协议；解除原告西安雁程置业有限公司、被告张天龙、第三人中国光大银行股份有限公司昆明路支行签订的《个人贷款合同》及被告张天龙与第三人中国光大银行股份有限公司昆明路支行签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》；   二、被告张天龙、第三人中国光大银行股份有限公司昆明路支行于本判决生效之日起三十日内协助原告西安雁程置业有限公司办理解除登记号为Y16001734的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、抵押登记备案号为市房预抵字201604800077号的抵押登记注销手续，办理上述注销手续费用由被告张天龙承担；如果被告张天龙未按本判决指定的期间履行协助义务，应支付原告西安雁程置业有限公司逾期办理备案注销手续违约金4330.19元；   三、原告西安雁程置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张天龙房屋首付款223019元、按揭贷款本息20569.15元；   四、原告西安雁程置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国光大银行股份有限公司昆明路支行支付（自2020年02月02日之后的）贷款本金137591.55元，利息及罚息5198.7元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     五、驳回原告西安雁程置业有限公司其他诉讼请求。   本案案件受理费7795元、公告费560元，由原告西安雁程置业有限公司负担案件受理费1238元，被告张天龙负担案件受理费6557元、公告费560元，因原告西安雁程置业有限公司已预交，被告张天龙承担的案件受理费及公告费可在原告返还款项时予以扣除。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审判长  刘    静   审判员  穆    瑾   审判员  郭    瑶     二〇二〇年 四 月 二十 日     书记员  刘    欢              打印：相丽华     校对：刘 欢  2020年 月 日送达      1