福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初71号 原告：肖江北，男，1962年10月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：张玉珍，女，1943年8月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告肖江北、张玉珍的共同委托诉讼代理人：黄冬梅、吕丽敏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：陈凤娇，女，1978年9月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告肖江北、张玉珍与被告陈凤娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖江北及其与原告张玉珍的共同委托诉讼代理人黄冬梅、吕丽敏到庭参加诉讼，被告陈凤娇经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 肖江北、张玉珍向本院提出诉讼请求：1.确认肖江北与陈凤娇签订的《商铺租赁合同》已经解除；2.判令陈凤娇立即完整返还座落于福州市台江区等店面并配合办理公司、企业地址变更登记手续；3.判令陈凤娇向肖江北支付拖欠的租金338400元及逾期支付租金的违约金（从拖欠之日起按所欠租金总额的日千分之一计算至付清之日止）；4.判令陈凤娇向肖江北、张玉珍支付自2019年12月5日至实际返还房屋之日止的场地占用费（参照《商铺租赁合同》约定的同一时间段租金标准）；5.判令陈凤娇向肖江北、张玉珍支付代垫的水、电费（水费暂计至2019年12月18日为2253.3元，电费暂计至2019年12月19日为17331.48元）；6.判令陈凤娇向肖江北、张玉珍支付为实现本案债权产生的律师费20000元；7.确认肖江北有权不予退还租赁押金200000元；8.本案诉讼费用由陈凤娇承担。诉讼中，肖江北、张玉珍将第1项诉讼请求明确为：确认肖江北与陈凤娇签订的《商铺租赁合同》已经于2019年12月5日解除。事实和理由：肖江北与张玉珍是福州市台江区等店面的产权共有人。2019年5月21日，肖江北作为产权共有人代表与陈凤娇签订了《商铺租赁合同》，约定由陈凤娇承租座落于福州市台江区等店面，租赁期限自2019年7月1日起至2029年6月30日止，第一年、第二年租金为肖江北税后实收每月租金108000元，一月一付，水电费由陈凤娇承担。陈凤娇迟延交付租金的，每延期一天按所欠租金的百分之一缴纳违约金，逾期一个月以上的，除有权继续要求陈凤娇按日支付违约金外，肖江北有权解除合同，租赁押金不予退还。合同还对其他权利义务作了相关约定。合同签订后才履行几个月，陈凤娇就出现拖欠租金等行为，经肖江北多次催讨仍不履行。肖江北于2019年12月3日向陈凤娇发函通知解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求陈凤娇缴清尚欠的租金、水电费以及合同约定的违约金等并办理所有移交手续。但合同解除后，陈凤娇依然未履行付款及移交等义务，严重损害肖江北、张玉珍的合法权益。为此，肖江北、张玉珍诉至本院，请求判如所请。 陈凤娇未作答辩。 肖江北、张玉珍围绕诉讼请求依法提交了证据，陈凤娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对肖江北、张玉珍提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月21日，肖江北（出租方、甲方）、陈凤娇（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：1.甲方出租的商铺坐落于福州市台江区等店面（详见榕房权证Ｒ字第××号）（以下简称“案涉店面”）；2.双方商定房屋租期为十年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止；3.租金：第一年，第二年（自2019年7月1日起至2021年6月30日止），租金为甲方税后实收每月租金108000元；第三年租金在上一年的基础上递增5%，租金为甲方税后实收每月租金113399元；第四年租金在上一年的基础上递增5%，租金为甲方税后实收每月租金119070元，以后每一年的租金在上一年基础上递增5%，以此计算；3.付款方式：一月一付，转账支付；4.租赁押金：乙方应于签署本合同时向甲方交付租赁押金200000元。租赁期满，乙方无违约情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还给乙方；5.水电费由乙方自行缴纳；6.乙方延迟交付租金，每延期一天按所欠租金的百分之一缴纳违约金。逾期一个月以上的，甲方除有权继续要求乙方按日支付违约金外，甲方有权解除本合同，租赁押金不予退还；7.甲乙双方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失；8.租赁期间，甲方同意乙方将房屋转租、分租、转借或者变相转租、分租、转借给第三方；9.2019年6月1日至2019年6月30日给乙方做装修期。该合同还就其他事项进行了约定。肖江北、陈凤娇分别在该合同落款“出租方（甲方）”、“承租方（乙方）”处签名、捺印。上述合同签订后，陈凤娇分别于2019年5月21日、2019年5月22日通过银行转账向肖江北支付了押金5万元、15万元，合计20万元，肖江北依约将案涉店面交付给陈凤娇使用。 2019年12月3日，肖江北按照“台江区同德路北侧同德新村店面”的地址，通过ＥＭＳ特快专递，向陈凤娇发出一份《关于通知解除合同并要求支付租金、水电费、违约金等款项及限期办理移交手续的函》，主要内容为：“贵我双方于2019年5月21日签订了《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定你方承租我方座落于台江区等店面，并对租期、租金标准及水电费支付方式、违约责任等作了详细约定。但你方自2019年9月起就拒绝支付租金和水电费，且经我方多次催讨仍拒不支付，已经构成违约，根据合同相关约定，特通知解除我方与你方签订的《商铺租赁合同》，解除通知自本函发出之日起第三日生效，请你方自收到本函后立即缴清尚欠的租金、水电费以及合同约定的违约金等并办理完所有移交手续。”该函件于2019年12月4日被签收妥投。 2020年1月2日，肖江北、张玉珍因本案纠纷，与北京大成（福州）律师事务所签订了一份《委托代理合同》，并支付了律师费20000元。 另查明，台江区等店面（建筑面积共1190.15平方米）所有权人为肖江北、张玉珍（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号），共有方式为共同共有，《房屋所有权证》附记中记载：“Ｋ＃等店面包括：Ｋ＃，Ｆ7＃，Ｊ＃，Ｅ1-Ｅ8＃，Ｈ＃，Ｇ＃店面”。 诉讼中，肖江北、张玉珍陈述：1.案涉店面由肖江北、张玉珍共同共有，张玉珍同意向陈凤娇出租案涉店面，并由肖江北出面代为一起签订《商铺租赁合同》；2.肖江北与陈凤娇约定的租金支付方式为一月一付，先付租后使用，每月25日支付下月租金；3.肖江北、张玉珍要求陈凤娇返还的店面与肖江北、张玉珍提交的《房屋所有权证》中记载的房屋坐落、平面图标示位置一致；4.陈凤娇承租案涉店面后，仅支付了2019年7月、8月的租金以及2019年7月的水电费，此后就再未支付租金和水电费。为证明肖江北、张玉珍实际代垫的水、电费支出，肖江北、张玉珍向本院提交了国网福建省电力有限公司福州供电公司开具的《福建增值税电子普通发票》若干张，包括购买方名称为“肖江北”、地址为“台江区同德新村3-5座综合一层K号等店面”2019年8月至2019年12月的电费发票，金额合计12424.2元；购买方名称为“肖江北”、地址为“台江区同德新村3-5座一层披间”2019年8月至12月的电费发票，金额合计4907.28元；以及福州市自来水有限公司开具的《福建增值税电子普通发票》若干张，购买方名称为“肖江北”、地址为“台江区同德新村一层3-5号楼”2019年8月至2019年12月水费、代收污水费，金额合计2253.3元；5.《商铺租赁合同》中约定，陈凤娇延迟交付租金，每延期一天按所欠租金的百分之一缴纳违约金，现肖江北、张玉珍自愿按日千分之一的标准计付逾期付租违约金；6.陈凤娇承租案涉店面后，将案涉店面改造为摊位对外转租，大约有48个摊位，现在都还在经营。 本院认为，案涉店面的共有人张玉珍同意出租案涉店面，且肖江北、陈凤娇签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该《商铺租赁合同》约定，租金一月一付，逾期一个月以上的，除有权继续要求承租方按日支付违约金外，出租方有权解除合同。诉讼中，肖江北、张玉珍陈述陈凤娇仅支付了2019年7月、8月的租金，自2019年9月起再未支付过租金，陈凤娇经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明其租金实际支付情况，应自行承担举证不能的责任，故对于肖江北、张玉珍的陈述，本院予以采信。陈凤娇逾期支付租金已超过一个月，肖江北有权解除《商铺租赁合同》。肖江北于2019年12月3日向陈凤娇发出要求解除《商铺租赁合同》的函件，该函件记载“解除通知自本函发出之日起第三日生效”。该函件已于2019年12月4日被签收妥投，故肖江北主张解除合同的通知已到达陈凤娇，肖江北、张玉珍要求确认肖江北与陈凤娇签订的《商铺租赁合同》已于解除函发出之日起第三日即2019年12月5日解除的诉请，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”故合同解除后，陈凤娇应腾空搬离并将案涉店面返还给肖江北、张玉珍。根据榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》附记记载，台江区等店面包括Ｋ＃，Ｆ7＃，Ｊ＃，Ｅ1-Ｅ8＃，Ｈ＃，Ｇ＃店面，庭审中肖江北、张玉珍确认其要求陈凤娇返还的店面与《房屋所有权证》中记载的店面坐落一致，故对于肖江北、张玉珍要求陈凤娇返还上述店面的诉请，本院予以支持。因腾空搬离店面需一定时间，故本院酌情确定陈凤娇应于三十日内腾空搬离并向肖江北、张玉珍返还案涉店面。肖江北、张玉珍并未举证证明上述店面地址上的企业工商登记情况，故对于肖江北、张玉珍要求陈凤娇配合办理公司、企业地址变更登记手续的诉请，本院不予支持。 陈凤娇仅支付了案涉店面2019年7月、8月的租金，自2019年9月1日起再未支付过租金，根据《商铺租赁合同》约定，自2019年7月1日起至2021年6月30日止期间的租金标准为每月108000元，故对于肖江北、张玉珍要求陈凤娇支付2019年9月1日至该合同解除前一日2019年12月4日期间的租金338400元（108000×3+108000×4/30）的诉请，本院予以支持。因陈凤娇逾期支付租金超过一个月，肖江北有权解除《商铺租赁合同》，并有权不予退还陈凤娇已支付的租赁押金20万元。该租赁押金可于判决生效次日起，抵扣陈凤娇所欠部分租金，抵扣后，陈凤娇还应向肖江北支付截至2019年12月4日的租金138400元（338400元-200000元）。《商铺租赁合同》解除后，陈凤娇仍应按照该合同解除之日2019年12月5日的租金标准每月108000元，向肖江北、张玉珍支付自合同解除之日起至陈凤娇实际腾空搬离并向肖江北、张玉珍返还案涉店面之日止的占有使用费。根据《商铺租赁合同》约定，承租方迟延交付租金，每延期一天按所欠租金的百分之一交纳违约金，诉讼中，肖江北自愿将逾期付租违约金的计算标准调整为日千分之一，该标准过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准计付违约金，直至陈凤娇付清拖欠的租金之日止。肖江北的诉请中超过本院上述确认部分，本院不予支持。 肖江北、张玉珍向本院提交的水、电费发票中，国网福建省电力有限公司福州供电公司开具的购买方名称为“肖江北”、地址为“台江区同德新村XX座综合一层K号等店面”2019年8月至2019年12月的电费发票，发票所载地址与本案案涉店面相符，且费用发生于案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期间内，足以证明肖江北实际支付了案涉店面2019年8月至2019年12月期间的电费合计12424.2元，故对于该部分证据，本院予以采信。对于肖江北、张玉珍要求张玉珍向其支付代垫的该部分电费的诉请，本院予以支持。国网福建省电力有限公司福州供电公司开具的地址为“台江区同德新村3-5座一层披间”的电费发票，以及福州市自来水有限公司开具的地址为“台江区同德新村一层XX号楼”的水费发票，发票所载地址与本案案涉店面不符，无法证明系本案案涉店面发生的水、电费用，故对于该部分证据，本院不予采信，对于肖江北、张玉珍要求张玉珍向其支付该部分水、电费的诉请，本院不予支持。 根据案涉《商铺租赁合同》约定，出租方、承租方双方违反合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。因陈凤娇逾期支付租金构成违约，肖江北、张玉珍为实现债权向法院提起诉讼，聘请律师代为进行诉讼活动，并实际支出律师费20000元，陈凤娇应当根据合同约定向肖江北、张玉珍赔偿因本案纠纷造成的律师费损失20000元。对于肖江北、张玉珍的该项诉请，本院予以支持。被告陈凤娇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了应诉答辩的权利，并自行承担举证不能的责任，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第五条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、肖江北与陈凤娇于2019年5月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月5日解除。 二、陈凤娇应于本判决生效之日起三十日内腾空搬离并向肖江北、张玉珍返还福州市台江区、Ｆ7＃、Ｊ＃、Ｅ1-Ｅ8＃、Ｈ＃、Ｇ＃店面。 三、陈凤娇应于本判决生效之日起十日内向肖江北支付拖欠的自2019年9月1日起至2019年12月4日止的租金138400元及逾期付租违约金（违约金分别以各月拖欠租金的数额为基数，按日万分之五的标准，自各欠租月份当月1日起计付至判决生效之日止，逐项累加。如：拖欠2019年9月租金的违约金，以2019年9月的欠租数额108000元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年9月1日起计付至判决之日止，以此类推，逐项累加；此后以138400元为基数，按日万分之五的标准，自判决生效次日起计付至陈凤娇付清拖欠的租金之日止）。 四、陈凤娇应按每月108000元的标准，向肖江北、张玉珍支付自2019年12月5日起至腾空搬离并向肖江北、张玉珍实际返还上述第二项判决确定的店面之日止的房屋占用费（自2019年12月5日起至本判决生效之日止的房屋占用费，应于本判决生效之日起十日内支付；自本判决生效次日起至实际返还店面之日止的房屋占用费，于实际返还之日起十日内支付）。 五、陈凤娇应于本判决生效之日起十日内向肖江北、张玉珍支付代垫的电费12424.2元。 六、陈凤娇应于本判决生效之日起十日内向肖江北、张玉珍赔偿律师费损失20000元。 七、驳回肖江北、张玉珍的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费96320元，由肖江北、张玉珍负担6320元，由陈凤娇负担90000元（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  钱苏闽 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  郭昭仪 二〇二〇年四月八日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号） 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。