重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1011号 原告：杨艳辉，女，1976年8月15日出生，汉族，户籍地重庆市江北区。 被告：刘林，男，1986年10月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告杨艳辉与被告刘林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告杨艳辉到庭参加诉讼。被告刘林经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨艳辉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠付的2018年9月12日至2019年8月25日的租金和2019年8月26日至2019年11月11日的房屋占用费共计200000元；2.被告按合同第六条约定向原告支付解除合同违约金15000元；3.被告按合同第三条约定向原告支付以200000元为基数从2018年9月12日起按照每日千分之一的标准计算至2019年11月11日的滞纳金51200元；4.被告按合同第四条约定向原告支付物业管理费5880元；诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年5月22日签订《商铺租赁合同》，被告承租原告所有的位于重庆市渝北区滨溪路2号附9号门面，租期为2018年6月12日起至2023年6月11日止，年租金为180000元。2018年9月以来，被告除了2019年2月2日支付了10000元之外，一直拖欠租金，累计达200000元。2018年12月以来，被告除了2019年8月13日支付了物业管理费3000元外，累计拖欠了物管费5880元。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告刘林未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：原告与案外人赵海蓉、赵金梅是渝北区滨溪路2号附9号房屋的按份共有人。原告占份额40%，赵海蓉占40%，赵金梅占20%。 2018年5月10日，赵海蓉和赵金梅分别向原告出具了《委托书》，均载明：因个人原因，不能参与渝北区滨溪路2号附9号门面出租经营等相关事宜，特委托杨艳辉全权办理该门面的出租经营等事宜。 2018年5月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方出租的商铺坐落地址为渝北区滨溪路2号附9号，门店面积约184.78平方米；租期自2018年6月12日起至2023年6月11日止，租赁期满，合同自动终止；第三条租金及支付方式，1、该房屋第一年和第二年每月租金为15000元，年租金总额为180000元，租金以6%的递增方式，从第三年（包括第三年）开始递增，每年递增6%，第一年2018年6月12日至2019年6月11日，月租金15000元，年租金180000元，第二年2019年6月12日至2020年6月11日，月租金15000元，年租金180000元，第三年2020年6月12日至2021年6月11日，月租金15900元，年租金190800元，2、房屋租金支付方式，按季度进行支付，即3个月支付一次，本合同签字生效之日起算，前20天为免租期，即从2018年5月23日至2018年6月12日……本合同签字生效之日起，乙方须向甲方支付第一季度租金，以后每季度的租金，乙方须在每季度到期前10日内向甲方支付，甲方收到租金后开具收据给乙方作为收款凭证，3、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，从约定交款日第3天开始以每天按所欠租金10%向乙方加收滞纳金，延期20天以上未缴纳的，属乙方违约，有权收回房屋，4、合同签字生效之日，乙方须向甲方交纳保证金15000元，并开具收据作为收款凭证，合同终止时无违约的，且结清物业管理费、水电气费以及公共区域等费用的，甲方须一次性退还乙方，且乙方当面撕毁保证金收据；第四条租赁期间各项费用的缴纳，1、物业管理费、水电气等费用由乙方自行缴纳，不得拖欠、拒交，否则发生的一切责任由乙方负责；第六条租赁责任，乙方有下列行为之一的，属于乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方须向甲方支付违约金15000元，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到弥补全部损失为止，（5）在约定的交租金时间无故不交，并推迟20天以上的，（6）未经甲方同意，乙方擅自退租或者乙方装修损害房屋的，保证金和所剩租金不退直接抵违约金。合同还约定了其他内容。 合同签订后，被告向原告支付了保证金15000元。 2018年5月16日至2019年11月15日期间，原告与被告通过微信进行沟通。2019年2月2日，原告：小刘，刚刚我收到1万的转账，你还欠我8万租金。2019年8月27日，原告：小刘，周天8月25日上午，你打电话说不租我门面了，这周二即今天8月27日把所欠费用付清给我；从2018年9月至2019年8月你欠我一年的租金18万元，2018年2月初你付了1万元，因此你差我17万元；如果你在今天即8月27日晚上12点前付清我钱的话，就只需再转我13.5万元，但是如果过了今晚上即8月27日12点的话，就需要付给我17万元。被告：杨姐，一会打给你。2019年9月27日，原告：小刘，你前天晚上就说了转钱，到现在快两天了我都没收到。 2019年5月22日至2019年11月15日期间，原告向被告发短信催收租金，但是被告未回复。 原告与被告分别于2019年6月19日、2019年9月4日、2019年9月26日通电话，原告在电话中向被告催收租金。 庭审中，原告称，被告已经支付了2018年9月12日至2019年8月25日期间的10000元租金；双方2019年8月27日的微信聊天记录显示，被告在2019年8月25日提出解除合同，原告同意，故双方的合同已于2019年8月25日解除；合同解除后，被告未向原告付清欠付的租金；被告未交还房屋，因屋内留有被告物品，原告怕与被告产生纠纷，就没有自行收回房屋；被告不支付原告租金和占用费，原告就要借钱偿还按揭贷款，原告按照每日千分之一作为逾期支付款项的滞纳金计算标准不高；原告尚未代被告支付欠付的物管费5880元；依据合同第六条第（6）款约定，保证金15000元可以抵扣被告应付的违约金。 上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《不动产登记证明》、《商铺租赁合同》、《委托书》2份、赵海蓉身份证复印件、赵金梅身份证复印件、原告与被告微信聊天记录截图打印件、原告与被告短信聊天记录截图打印件、原告与被告通话录音3段（2019年6月19日、2019年9月4日、2019年9月26日）以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：原告、赵海蓉、赵金梅是案涉房屋的按份共有人。赵海蓉、赵金梅向原告出具了《委托书》，委托原告代为出租案涉房屋，故原告有权以自己名义对外出租案涉房屋。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。被告于2019年8月25日单方提出解除合同，原告予以同意，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月25日解除。 关于租金、房屋占用费。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约支付了租金。被告未到庭，应当承担相应的举证责任，故对原告称被告欠付2018年9月12日至2019年8月25日期间租金的事实予以确认。合同解除后，被告作为腾空并交还房屋的义务人，应当举示证据证明其按约向原告交还了房屋。被告未到庭，应当承担相应的举证责任，故对原告称被告在屋内仍留有物品占用房屋、欠付2019年8月26日至2019年11月11日的房屋占用费的事实予以确认。参照合同解除时的租金标准15000元/月计算房屋占用费具有合理性。故2018年9月12日至2019年8月25日的租金和2019年8月26日至2019年11月11日的房屋占用费应付金额为15000元/月×14个月＝210000元，原告称被告支付了该期间租金10000元，尚欠付200000元。故对原告要求被告支付欠付的2018年9月12日至2019年8月25日的租金和2019年8月26日至2019年11月11日的房屋占用费共计200000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除合同违约金。合同第六条第（6）款约定，被告擅自退租的，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金15000元，保证金15000元不退直接抵违约金。被告存在单方解除合同的违约行为，应按约向原告支付违约金15000元。合同约定被告已付的保证金15000元抵扣应付的违约金，原告对此也予以同意。故在原告不退还被告已付保证金15000元的情况下，被告无须再向原告支付违约金15000元，对原告诉请被告支付违约金15000元的诉讼请求无须再判决支付。 关于滞纳金。合同第三条第3款约定，如被告拖欠租金，从约定交款日第3天开始以每天按所欠租金10%向原告支付滞纳金。该滞纳金性质应为逾期支付租金的违约金。双方并未约定房屋占用费的支付时间，原告主张以占用费为基数计算逾期支付的违约金没有依据，本院不予支持。违约金的主要功能在于弥补损失。被告逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失。原告主张按照每日千分之一的标准计算的违约金远高于其损失，本院酌情将违约金调整为以每期欠付租金为基数从约定交款日第3天起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告应于2018年12月11日前支付2018年9月12日至2018年12月11日期间的租金45000元，双方微信聊天记录显示被告于2019年2月2日向原告支付了该期间租金10000元，故被告应向原告支付以45000元为基数从2018年12月14日起至2019年2月2日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以35000元为基数从2019年2月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以35000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。被告应于2019年3月11日前支付2018年12月12日至2019年3月11日期间的租金45000元，故被告应向原告支付以45000元为基数从2019年3月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以45000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。被告应于2019年6月11日前支付2019年3月12日至2019年6月11日期间的租金45000元，故被告应向原告支付以45000元为基数从2019年6月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以45000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。被告应于2019年8月25日前支付2019年6月12日至2019年8月25日期间的租金15000元/月×2.47个月＝37050元，故被告应向原告支付以37050元为基数从2019年8月28日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。上述违约金以不超过原告主张的51200元为限。 关于物管费。合同约定物管费由被告自行缴纳。原告尚未代被告支付欠付的物管费，故原告主张被告向其支付物管费5880元无事实依据，本院不予支持。 被告刘林无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘林于本判决生效后立即向原告杨艳辉支付欠付的2018年9月12日至2019年8月25日期间租金和2019年8月26日至2019年11月11日期间房屋占用费共计200000元； 二、被告刘林于本判决生效后立即向原告杨艳辉支付以45000元为基数从2018年12月14日起至2019年2月2日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以35000元为基数从2019年2月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以35000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算、以45000元为基数从2019年3月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以45000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算、以45000元为基数从2019年6月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、以45000元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算、以37050元为基数从2019年8月28日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的逾期支付租金的违约金，该违约金以不超过51200元为限； 三、驳回原告杨艳辉的其他诉讼请求。 如果被告刘林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5380元减半收取2690元，由原告杨艳辉负担58元，被告刘林负担2632元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年四月二十日 书记员  陈 实