广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1489号原告：范锦豪，男，1997年3月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：李强，广东金日律师事务所律师。被告：宋卫坚，女，1968年6月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州市世庭置业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街新桥路38号1幢108商铺。法定代表人：刘飞燕。原告范锦豪诉被告宋卫坚、第三人广州市世庭置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范锦豪及其委托诉讼代理人李强，被告宋卫坚到庭参加诉讼，第三人广州市世庭置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告范锦豪向本院提出诉讼请求：一、宋卫坚协助范锦豪办理广州市增城区荔城街相江北路西一巷5号房过户至范锦豪名下的变更登记手续；二、宋卫坚向范锦豪支付违约金（从起诉之日起，以450000元为本金，按日千分之一计至过户至范锦豪名下之止）；三、宋卫坚向范锦豪支付中介费、律师费共36000元；四、宋卫坚承担本案案件受理费。事实和理由：2018年11月2日，范锦豪与宋卫坚签署《房地产买卖合同》，约定宋卫坚将广州市增城区荔城街相江北路西一巷5号房出售给范锦豪。因涉案房屋原登记在宋卫坚的父亲宋靖东名下，需要办理至宋卫坚名下，直到2019年12月，范锦豪才得知涉案房屋已过户至宋卫坚名下，为此范锦豪要求宋卫坚配合办理房屋过户手续，但其表示不愿出售。为此，诉至法院，请求判令所请。被告宋卫坚辩称：宋卫坚将房屋委托给世庭置业玛雅房地产中介时就已经声明了，此房屋不要给房地产中介公司收购，买家必须由宋卫坚先过问清楚买房屋的人是做什么的，而且因为房屋权利人还是宋卫坚父亲的名字，宋卫坚还没有办好房产手续，这是需要和房屋买家说清楚的。在2018年11月2日，原玛雅中介经手人姚启志对宋卫坚说有合适的买家约好面谈，此人正是范锦豪。范锦豪说是打工仔（非房产中介），买房屋是给父母住的，而当时自称范锦豪老表的尹炽培则说了自己是房产中介的，因为范锦豪不懂房屋买卖交易，尹炽培担心范锦豪被骗陪伴而来的。2019年6月，当宋卫坚发现姚启志失踪后才知道被姚启志骗了钱，也才知道最初玛雅房屋中介经手人并不是姚启志，姚启志是属于抢单，背着玛雅房地产老板做成此次房屋买卖交易的中介经手人，但却骗宋卫坚是玛雅房地产老板指定他来帮宋卫坚进行房屋买卖交易的，从而利用宋卫坚相信玛雅房地产老板而对姚启志产生的信任，然后开始了范锦豪他们涉嫌合伙串通欺诈宋卫坚签下合同的行为。宋卫坚后期在微信里发现范锦豪原来也是做房地产中介的，也就是世汇地产，而姚启志最后也是去了世汇地产上班，而自称是范锦豪老表的尹炽培也是在世汇地产，他们三个人都在世汇地产上班，这巧合得也太令人怀疑了。后来宋卫坚拿房屋买卖合同咨询熟悉房屋买卖的人，才知道自己被范锦豪伙同姚启志，利用宋卫坚对姚启志的信任，他们合伙串通叫宋卫坚签下了这份有陷阱的房屋买卖合同。1.在卖方上的签名，按照他们所说的宋卫坚作为一个全权委托人（全权委托人的意思就是宋卫坚先去办好独自继承父亲涉案房屋，再办好宋卫坚父亲的旧房产证更换成新证后，新房产证还是宋卫坚父亲的名字，然后以一个全权委托人的身份去替宋卫坚父亲留下的这间房屋遗产进行买卖交易，他们就是这样吩咐宋卫坚去办理。范锦豪则拿着宋卫坚父亲的旧房产证复印件去办理他应该办的房屋按揭手续，也就有了买卖双方约定半年期限的各自办好自己手续。合同中的备注“本合同交易卖方同意买方转向他人名下过户办理房产”，其实质是房地产中介公司为了收购房屋后立即可以转（手倒）卖的一种手段，而不是如范锦豪骗宋卫坚所说的因为他姑父替他银行按揭，房产证只能过户到他姑父名下。宋卫坚知道自己的弱势处境，一直不敢说范锦豪串通他人欺诈宋卫坚签下合同，只有承认自己违约。《民法通则》第五十八条第三项规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效，当事人意思表示不真实主要情况之一：欺诈。欺诈，即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。欺诈的特点：须出于行为人的故意，欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识，受欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的后果，即如果了解事实真相就不会进行买卖。范锦豪的所作所为已构成涉嫌欺诈，宋卫坚恳求法院能准许宋卫坚申请解约。宋卫坚愿意按照原合同上的协议进行赔付，即退还定金20000元及给付违约金20000元共40000元给范锦豪。第三人广州市世庭置业有限公司未到庭，未发表意见。经审理查明：广州市规划和自然资源局出具的位于广州市增城区荔城街相江北路西一巷5号的不动产登记查册表显示，2019年10月25日，该房屋登记在宋卫坚名下，所有权来历为继承。2020年1月21日，本院作出（2020）粤0118民初1489号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。2018年11月2日，范锦豪（买方）与宋卫坚（卖方）及广州市世庭置业有限公司（经纪方）签署一份《房地产买卖合同》，合同约定“一、买卖之房屋地址为增城荔城街相江北路西一巷5号……二、该物业按套销售，买卖双方同意该物业总楼价为肆拾伍万元……三、卖方合法持有该物业之权属证明（房地产证号：14××02），卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权、处分权……八、因卖方或买方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同的，则：……3.如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。4.守约方有权要求违约方赔偿因追究违约方责任而支出的律师费、评估费、诉讼费等全部费用。5.守约方有权要求违约方赔偿因本次交易支出的咨询及中介服务费、按揭费、过户费等全部损失。守约方已支付的所有费用应由违约方直接赔偿守约方。……十、付款方式1.签订本合同当日买方支付贰万给卖方作为定金。……2.买卖双方均同意买方按下列第2种方式及交易程序支付楼款给卖方……（2）按揭付款买方应自本合同签订之日起180天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续的时间为买方收到《银行同意贷款通知书》之日起5天内。楼款（不含定金）伍万元应于房地产交易中心受理交易递件成功当天内支付。楼款叁拾捌万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。……”。合同空白处有手写内容“房屋交易过户日期双方定于半年办理2018年11月2日至2019年5月2日”。签订合同当天，范锦豪向宋卫坚支付定金2万元。2018年11月，范锦豪向广州市世庭置业有限公司支付中介服务费6000元。广州市世庭置业有限公司向范锦豪出具收款收据。2019年12月25日，广州市世庭置业有限公司向宋卫坚邮寄通知书，内容为要求宋卫坚于2019年12月30日至约定地点配合办理买方的按揭贷款申请手续。该邮件于次日妥投。2020年1月19日，广东金日律师事务所开具一份律师费发票给范锦豪，发票载明法律咨询代理费金额为30000元。另，宋卫坚提供一份《公证书》，内容为涉案房屋由宋卫坚一人继承，继承后宋卫坚拥有涉案房屋的全部份额。2020年1月16日，本院立案受理本案。在本案审理过程中，一、双方均确认以下，签订合同时涉案房屋登记在宋卫坚的父亲宋靖东名下。二、关于按揭贷款的事宜。（一）范锦豪陈述以下，因宋卫坚一直未办妥登记在其名下的房产证，后来宋卫坚办妥房产证后，广州市世庭置业有限公司就向宋卫坚发出了协助办理按揭贷款的通知书。（二）宋卫坚陈述以下，签订合同时是约定买卖双方各自办理的手续同时进行，但在此过程中宋卫坚未收到范锦豪提出办理按揭贷款的要求。三、范锦豪陈述以下，（一）签订合同时未约定宋卫坚应何时办妥登记在其名下的房产证，且需要办妥了继承的相关手续后范锦豪才能办理按揭贷款手续。（二）其是增城区户籍，具备购房资格，且对于未付的购房款，若法院支付其过户的诉讼请求，其同意由法院加判由其向宋卫坚支付未付购房款。四、宋卫坚陈述以下，其不同意继续履行合同的原因是，合同内约定在180天内办妥，且范锦豪也没有在期限内通知宋卫坚办理按揭贷款。后来其在2019年12月26日收到要求办理按揭贷款的要求，其认为其已经提出解约，故未配合办理按揭贷款手续。本院认为：范锦豪、宋卫坚及广州市世庭置业有限公司于2018年11月2日签署的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，内容并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同对各方当事人均具有法律约束力，各当事人应当按照约定履行自己的义务。宋卫坚抗辩涉案《房地产买卖合同》涉嫌欺诈，未提供相应证据，本院对其该抗辩不予采信。《房地产买卖合同》第十条第二款约定了买方范锦豪应在签订合同之日起180天内办妥按揭贷款的申请手续，但双方签署《房地产买卖合同》时，涉案房屋尚未登记在宋卫坚名下，而双方对于宋卫坚应何时办妥房屋登记在宋卫坚名下一事未作具体约定。因涉案房屋于2019年10月25日才登记在宋卫坚名下，故范锦豪未在上述合同约定的期限内办理按揭贷款手续，不应归责于范锦豪。因此宋卫坚抗辩范锦豪未在期限内办理按揭贷款而不同意继续履行合同，缺乏依据，本院不予支持。现涉案房屋已经登记在宋卫坚名下，且范锦豪同意加判其向宋卫坚支付购房款余款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，涉案房屋尚未发现存在不宜办理过户登记到范锦豪名下的情况，因此，范锦豪要求宋卫坚协助办理涉案房屋过户至范锦豪名下的所有权转移登记手续的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据合同约定，范锦豪应付给宋卫坚的购房余款为430000元，本院对此予以确认。至于范锦豪主张的违约金问题。《房地产买卖合同》第八条约定，“因卖方或买方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同的，则：……3.如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。”，因宋卫坚不同意继续履行合同，不配合范锦豪办理房屋过户手续的行为已构成违约，故范锦豪主张要求宋卫坚支付以430000元为本金，从本案之日即2020年1月16日起按日千分之一计算的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因上述条款并未明确约定违约金的截止日期，且房屋过户需要买卖双方共同办理，不宜单方限制一方支付计至房屋过户之日止的违约金，故上述违约金应计至本判决生效之日止。另，考虑合同的履行情况，宋卫坚的违约程度以及公平原则，违约金应以房价款30%即135000元为限。至于范锦豪主张的律师费、中介费的问题。《房地产买卖合同》第八条约定“4.守约方有权要求违约方赔偿因追究违约方责任而支出的律师费、评估费、诉讼费等全部费用。5.守约方有权要求违约方赔偿因本次交易支出的咨询及中介服务费、按揭费、过户费等全部损失。守约方已支付的所有费用应由违约方直接赔偿守约方。”，因此范锦豪主张要求宋卫坚赔付律师费、中介费共36000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告范锦豪在本判决发生法律效力之日起五日内向被告宋卫坚支付房屋购房款430000元；二、被告宋卫坚在收到上述购房款之日起五日内协助原告范锦豪办理位于广州市增城区荔城街相江北路西一巷5号过户登记至原告范锦豪名下的手续；三、被告宋卫坚在本判决发生法律效力之日起五日内向原告范锦豪支付违约金（以430000元为本金，从2020年1月16日起按日千分之一计至本判决生效之日止，违约金以135000元为限）；四、被告宋卫坚在本判决发生法律效力之日起五日内向原告范锦豪赔付律师费、中介费36000元；五、驳回原告范锦豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4295元，诉讼保全费2770元，由被告宋卫坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赖雯丽二〇二〇年四月二十七日书记员  温晓迪