黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0206民初34号原告：刘金梁，男，1988年9月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：王颖，黑龙江弘信律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍秀艳（原告刘金梁之母），1967年11月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：高金龙，男，1985年10月15日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告刘金梁与被告高金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金梁的委托诉讼代理人王颖、鲍秀艳、被告高金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘金梁向本院提出诉讼请求：1.依法解除刘金梁与被告高金龙之间签订的出兑协议书；2.判令高金龙一次性赔偿刘金梁各项损失共计17.6万元，其中返还租金0.6万元、出兑款8.8万元、搬迁费用0.2万元及预期利益8万元；3.本案诉讼费由高金龙承担。事实与理由：高金龙原来租用位于富拉尔基××步行街一处门市房经营烧烤店，其在原租房屋外私自接出了板房，并在房外空地上搭建了一处大排档。2019年5月1日，高金龙在租期内经原房主同意将该烧烤店出兑给刘金梁，双方签订了出兑协议书。协议书中约定高金龙将所有设备、设施一次性出兑给刘金梁，兑店总金额为10万元，房屋产权归原房主所有，10万元兑店款中包括2019年5月1日至2020年5月1日一年租金1.2万元，由高金龙负责转交给原房主，同时在协议中高金龙承认原房屋接出部分及门前大排档不被拆除，如有拆除赔偿刘金梁损失。协议签订后，刘金梁支付了出兑款项10万元，高金龙交付了房屋。2019年11月2日，刘金梁接到富拉尔基区城市管理综合执法局的违建拆除通知，责令限期将违章建筑部分拆除。该店原房屋面积很小，当初刘金梁就是看中了高金龙接出板房和门外排档才决定接手经营，而且高金龙对接出部分及排档不被拆除的承诺给刘金梁吃了定心丸，但如今刘金梁仅经营了六个月，不但损失租金和出兑款，还自己搭钱配合拆除违建部分。当刘金梁按照协议向高金龙要求赔偿损失时，高金龙却置之不理，对此刘金梁感到非常无助。根据《合同法》第94条规定当合同目的不能实现时当事人可以主张解除合同。本案中城管局责令拆除违章建筑是行政决定，出兑协议已经无法继续履行，同时高金龙在协议中承诺如有拆除赔偿损失，但现却拒不履行合同义务，严重侵犯了刘金梁的合法权益。现根据合同法中合同解除的法律后果及民事诉讼法等相关法律规定，刘金梁提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。被告高金龙辩称，原告刘金梁所述事实不属实，不同意其诉讼请求。接出来的板房现在没有拆，刘金梁经营了半年就自动停业了，与高金龙无关，不同意赔偿，房屋剩余部分还可以使用。门市房本身的部分和接出来的板房没有动，一直以来都可以用，是刘金梁不经营。高金龙兑给刘金梁一共才10万元，刘金梁要求高金龙赔偿17万元不合理。高金龙兑给他的费用中包括一年房租、肉、酒水，还有各种烧烤设备桌椅板凳等，即使板房拆除，原有房屋也可以摆4张桌子可以营业，刘金梁没有理由终止合同。原告刘金梁提交了以下证据：证据1.原告刘金梁的身份证复印件，用以证明刘金梁的主体资格。证据2.2019年5月1日出兑协议书复印件、2019年7月8日出兑协议书，用以证实原告刘金梁与被告高金龙签订出兑店铺的协议是双方真实意思表示，真实有效，符合法律规定。证据3.富拉尔基区城管综合执法局通知，用以证明2019年11月2日富拉尔基区城管局对原告刘金梁租赁的店铺违章的部分责令限期拆除。证据4.原告刘金梁的母亲与被告高金龙的电话录音，用以证明高金龙自认租赁事实，而租赁及出兑的金额已经实际交付，对话中高金龙承认案涉协议期限是五年期，也承认刘金梁之所以兑店是因为相中高金龙私自违建部分的原因，高金龙一再说“你告我我就输，我也没有钱给你”，而且一再表示让刘金梁找城管局平事。证据5.收据4份，用以证明2019年11月2日富区城管局下发通知责令原告刘金梁7日内自行拆除，刘金梁花钱把房顶的灯带、暖气、空调拆除，花费人工费情况。被告高金龙提交了以下证据：证据1.北钢明珠城房屋使用证复印件，用以证明门市房的使用权已经过期4年，门市房的房主是刘艳平，本案诉争的门市房是两个门市房38号和39号，这两个门市房的面积是一样的，都是16.89平方米。证据2.照片4张，用以证明城管局没有拆除违建房屋，他们的通知时间是5年而不是7天。证据3.照片5张，用以证明房子现状，房东告诉被告高金龙说房子漏水了，让我修，从2020年5月1日起不再租给原告刘金梁。证据4.原告刘金梁与被告高金龙微信聊天记录截图5份，用以证明刘金梁接手本店起5个月之内就不想干了，不挣钱。本院为查明案件事实，出示以下证据：涉案房屋现场照片10张。原告刘金梁、被告高金龙对该份证据均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告高金龙对原告刘金梁提交的证据1、证据2、证据4没有异议，对证据3的真实性没有异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：关于原告刘金梁提交的证据5收据4份，被告高金龙的质证意见为：有异议，不知道这件事。本院的认证意见为：2019年11月8日的收据（拆空调）形式不符合法律规定，且收据上未体现系拆本案涉案房屋的空调所花费的费用，故对该份收据本院不予确认。2019年11月8日、11月9日2份收据上未体现与本案涉案房屋存在关联性，故对该2份收据本院不予确认。2019年11月8日收据中载明：“大阳炭烤坊雇热网维修班拆卸后接板房七组暖气，合计人民币600元钱已交付”，能够体现出系拆板房内暖气所花费的费用，且数额较为合理，故对该份证据本院予以确认并在卷佐证。关于被告高金龙提交的证据1，原告刘金梁对该份证据有异议，表示按照民事诉讼证据规则不应该作为证据使用，使用证已经过期4年了，高金龙明知房屋使用权已经过期了还按照正常的房屋租给刘金梁，这里面有一种恶意行为，对房屋面积没有异议。本院的认证意见为：因刘金梁对该份证据所体现的房屋面积没有异议，故本院对该份证据所证明的39号门市房房屋面积为16.89平方米的事实予以确认。关于被告高金龙提交的证据2，原告刘金梁对该份证据有异议，认为该证据既没有真实性、合法性，也没有与本案的关联性。照片是高金龙本人所拍，出处不明，而且证实的问题恰恰说明了刘金梁的诉请是符合法律规定的，因为所有人都相信行政命令的权威性和严肃性，高金龙对于5年的理解完全是错误的，通知上的5年是指城管综合执法的5年期限，是一个行动计划，和本案没有任何关联。本院的认证意见为：因城管部门通知已明确拆除时间，高金龙对城管部门通知的真实性没有异议，故本院对该组证据不予确认。关于被告高金龙提交的证据3，原告刘金梁对该份证据有异议，认为与本案无关联，本来也要解除合同。本院的认证意见为：对该组证据的真实性予以确认，对该组证据要证实的问题予以综合评定。关于被告高金龙提交的证据4，原告刘金梁对该份证据的真实性没有异议，聊天记录确实是与刘金梁的，但表示该份证据不具备民事证据的合法性，没有出处，完整性也无从考证，即使该聊天记录是真实的，恰恰证明了高金龙本人说不想干了，刘金梁只是把高金龙作为朋友叙述经营的困难，与本案没有任何关联性。本院的认证意见为：对该份证据的真实性予以确认，对该组证据要证实的问题予以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘金梁作为承兑方（乙方），被告高金龙作为出兑方（甲方），双方分别于2019年5月1日和2019年7月18日就位于富拉尔基区××明珠城××）的“大阳炭烤坊”签订了两份出兑协议书，其中2019年7月18日的出兑协议书包括2019年5月1日出兑协议书的内容，是在2019年5月1日出兑协议书的基础上对个别条款进一步约定。2019年7月18日的出兑协议书约定：“1、甲方将所有现有设备、设施一次性出兑给乙方，产权归房屋产权所有人所有。2、出兑事宜经原房主刘艳平同意并口头委托甲方代收今后乙方所租用期间的房费并转交于原房主。3、乙方在接手之前，甲方将所有帐单结清，不能拖欠费用，如员工工资、押金水、电、房租、工商、税务、采暖、话费、房产租赁税。4、甲方承诺五年之内不涨房租，原房屋所接出的部分及门前大排档不被拆除。如有拆除赔偿乙方损失。5、乙方从2019年5月1日接手，在此以前由甲方进行营业期间出现的问题由甲方负责。从2019年5月1日以后营业期间出现的问题由乙方负责。6、兑店金额为壹拾万元整，（小写：100000元整），其中包括至2019.5.1-2020.5.1房租一万两千元，拾万元现金已于2019年7月18日全额付清。7、所有的经营手续必须合法有效，双方必须履行合同，不得违约，如有违约，赔偿损失。2019年7月18日前签订的协议全部作废。8、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。”“大阳炭烤坊”的门市房系高金龙从刘艳平处租用，门市房本身面积为33.78平方米（系由两个16.89平方米的门市房打通），高金龙租用后，在未办理审批手续的情况下，在该门市房连接处外接了一个47平方米左右的板房（刘金龙表示其从外墙量尺寸为52平方米，高金龙表示用腿在里面量的是42平方米），门市房外另有48平方米的大排档。其中原门市房内设施有吧台、卫生间、厨房、1个串房子，剩余空间能放置3-4张小桌子（每张桌子约能够容纳4人）；后接的板房内有2个包房和1个小厅，每个包房内放置1个圆桌（每个圆桌约能够容纳10人），小厅内放置5个桌子（每张桌子约能够容纳4-6人）。2019年11月2日，富拉尔基区城市管理综合执法局给原告刘金梁送达通知，通知载明：“为贯彻落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理意见》，全面清查并处理建成区违法建设，按照国家住建部《城市建成区违法建设专项整治工作五年行动方案》，予将违章建筑进行拆除，限期7日内自行清理违建内物品，并自行拆除。如限期内未拆除，由相关部门进行强制拆除，拆扒过程中造成的财产损失自行负责。对侮辱、谩骂执法人员或暴力妨碍执行公务的，按照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”“大阳炭烤坊”的外接板房至今未拆除。刘金梁表示，因城管部门的通知，烧烤店无法经营导致停业。高金龙表示，烧烤店停业与城管部门的通知无关，是烧烤店本身经营出现问题。关于8.8万元出兑款，被告高金龙表示包括牌匾4000.00元、大排档1.2万元、板房3000.00元、3个冰柜和2个冰箱、桌椅板凳9000.00元、热网加装暖气片1.5万元、牛肉和肉串约2000.00元、酒水约2000.00元、串房子（内有烤串设备）1万元、室内烤串设备8000.00元、厨房的锅碗瓢盆、货架子、灶台约3000.00元、17家歌厅的客源、监控设备2000.00元、电视2000.00元、音响功放、点歌器、麦克风2个、调音台1.5万元、热水器1500.00元、吧台酒柜500.00元、空调2个5000.00元。刘金梁对上述物品没有异议，但对物品价格不予认可。房屋租金1.2万元只是门市房原有部分的租金。本院认为，关于原告刘金良与被告高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书的效力。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。”第六十六条规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，刘金良与高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书内容不仅包括门市房本身，也包括后接的板房和大排档，上述内容共同构成合同履行的基础。高金龙安装板房和大排档时没有审批手续，系属于未经批准的临时建筑，故出兑协议书中涉及板房和大排档部分的约定违反法律的效力性禁止性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”出兑协议书的其他部分是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定为有效合同。关于原告刘金良与被告高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书解除的问题。“大阳炭烤坊”门市房本身面积为33.78平方米，另有47平方米左右的外接板房和48平方米的大排档。现富拉尔基区城市管理综合执法局下发通知，欲将违章建筑进行拆除，“大阳炭烤坊”外接板房和大排档均属违章建筑，其拆除后仅剩33.78平方米的门市房虽可使用，但作为从事餐饮的房屋合同目的难以实现，有违双方订立合同的初衷，故刘金梁与高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书的房屋租赁部分应予解除。关于原告刘金梁要求被告高金龙赔偿其各项损失共计17.6万元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现刘金梁与高金龙签订的出兑协议书因涉及违章建筑而导致合同部分无效，又因该违章建筑部分即将被拆除致合同目的难以实现，导致合同的房屋租赁部分被解除。关于租金6000.00元，系该涉案房屋半年的租金，因城管部门于2019年11月2日下发违章建筑拆除通知后导致涉案房屋违建部分面临拆除，刘金梁无法正常经营，合同目的难以实现，给刘金梁造成了半年的租金损失，高金龙明知涉案房屋存在违章建筑仍对外出租，从出兑协议中可以看出刘金梁在承租房屋时对此亦明知，其已预料到如该违章建筑部分被拆除会影响其经营，但其仍然承租，故双方均有过错，各自应承担50%的责任，故对刘金梁的租金损失6000.00元，高金龙应承担3000.00元。关于出兑款8.8万元，其实质是刘金梁购买高金龙烧烤店的餐饮设施等所付价款，该买卖行为已经完成，因出兑协议中涉及板房和大排档部分的约定无效，故刘金梁在合同解除后应将板房和大排档返还高金龙，高金龙应退还该部分的出兑款，但应扣除刘金梁占用期间的使用费。庭审中高金龙表示出兑款中板房价格为3000.00元，大排档价格为1.2万元，刘金梁对板房和大排档的价格不认可，本院认为高金龙提出的板房和大排档的价格系其本人认可的价格，且不低于市场价格，故本院对板房和大排档的价格予以确认。从庭审中双方陈述和证据中可以看出，刘金梁虽然只交了一年的房租，但实际上双方约定的租用时间应为5年，故每年的使用费应核定为3000.00元，比照租金损失的计算方式，刘金梁占用期间的使用费应为2250.00元，高金龙应退还出兑款12750.00元。对于出兑款的其他部分，现刘金梁反悔于法无据，本院不予支持。关于搬迁费用2000.00元，根据刘金梁提供的证据，有600.00元是拆除暖气的费用，属合理费用，本院予以支持。关于预期利益8万元，因刘金梁未提供相关证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘金梁与被告高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书中的房屋租赁部分，刘金梁于本判决生效之日起十日内将承租的房屋归还于高金龙；二、被告高金龙于本判决生效之日起十日内返还刘金梁租金3000.00元、出兑款12750.00元及搬迁费用600.00元，共计16350.00元；三、驳回原告刘金梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820.00元，减半收取计1910.00元，由原告刘金梁负担1805.62元，由被告高金龙负担104.38元（此款已由刘金梁预付，待执行时随案件款一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 杨 力二〇二〇年四月二十九日书记员 高晓颖