浙江省景宁畲族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1127民初1400号 原告（反诉被告）：景宁昌盛农贸市场开发有限公司，住所地浙江景宁畲族自治县红星街道新华路91号，统一社会信用代码913311277782509599。 法定代表人：彭小林，系执行董事。 管理人：浙江博翔律师事务所，负责人王健。 诉讼代表人：张丽红、叶昇，浙江博翔律师事务所律师，景宁昌盛农贸市场开发有限公司管理人工作人员。 被告（反诉原告）：朱闽富，男，1971年8月2日出生，汉族，景宁县人，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：陈瑜，浙江五豪律师事务所律师。 原告景宁昌盛农贸市场开发有限公司诉被告朱闽富占有保护纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理，同年10月27日，被告提出反诉，本院受理后决定予以合并审理。2019年12月5日，本案依法适用普通程序并组成合议庭进行了公开开庭审理。原告的诉讼代表人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景宁昌盛农贸市场开发有限公司起诉称：2015年7月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定被告向原告租赁位于景宁县部分，租赁期限为2015年11月1日至2023年10月31日，租金前三年每年五十五万元，第四、五年为每年六十万元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告也按约支付了租金。2017年12月18日，景宁县人民法院根据原告的申请，依法裁定受理原告公司破产申请，并于同日指定浙江博翔律师事务所为管理人。被告分别于2018年4月25日就借款向管理人申报债权借款本金71万元及利息16.7987万元，于2018年4月27日就经济损失向管理人申报债权175.98万元，于2018年11月7日就装修损失、违约金等向管理人申报债权195.83万元。经管理人审核，债权人大会（债权人委员会会议）审议，并经景宁县人民法院裁定确认，被告的债权为108.4048万元。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，原、被告间的租赁关系已于2018年2月18日依法解除。2019年7月11日，管理人依法向被告发函要求被告腾空租赁的房屋，但被告未能腾空，仍占有使用该房屋，且未支付任何费用。景宁县红星街道新华路91号房屋已经于2019年6月6日依法拍卖成功。且被告于2019年6月15日与买受人签订了新的租赁合同。原告认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，景宁县人民法院裁定受理原告企业破产申请后，原、被告间的租赁合同已于2018年2月18日依法解除，被告仍占有使用的，依法应参照原租金的标准支付占有使用费。根据原租金约定的标准计算，2018年2月19日至2019年6月9日的占有使用费为75.9383万元。管理人发函要求被告支付，但被告未能支付。综上，为了破产清算工作顺利进行，原告提起诉讼，并提出以下诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付拖欠的房屋占有使用费75.9383万元（占有使用费自2018年2月18日起至2019年6月9日期间，参照原《房屋租赁合同》标准计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告朱闽富答辩称：一、2017年12月18日，经景宁县人民法院裁定受理申请人景宁昌盛农贸市场开发有限公司的破产清算。2018年1月9日做出指定浙江博翔律师事务所担任管理人的决定。2018年5月25日在景宁法院召开了第一次债权人会议。2018年8月16日裁定宣告昌盛公司破产。2018年8月23日，管理人发出了腾房的通知，并准予2个月的腾房期。案涉房屋于2019年6月25日由案外人邹素莲经网上拍卖取得。根据《民事案件案由规定》，本案所设的“占有保护纠纷”案由并不适用，而应列为与破产有关的纠纷中的“对外追收债权纠纷”较为合适；二、假设答辩人确实存在占有新华路91号房屋的行为，破产管理人起算的占有时间也是有误的。破产管理人说已经于2018年2月18日通知解除了租赁关系，但从法院的全部破产案卷中并没有找到相关的资料。即使真实发过，也没有强制要求答辩人立即腾空房屋。2018年5月25日的第一次债权人会议上已经陈述，暂不要求两租户立即腾房。2018年8月23日，管理人才向答辩人发出腾房通知，还给予了2个月的腾房期。即使要交纳房屋占用使用费，也应该以管理人书面要求腾房，腾房期限届满后开始计算。三、答辩人认为并不存在拖欠房屋占有使用费的行为，原告参照原《房屋租赁合同》标准计算，严重损害了承租人的合法权益。朱闽富与昌盛公司也存在房屋买卖合同行为，71万元系定金，与二楼摇篮幼儿园是一样的。后来由于房屋买卖不成功，购房款转变为借款，当时双方说好是可用于折抵房租的。鉴于司法确认程序不予折抵租金，故确认了71万的债权。原告在诉状中说《房屋的租赁合同》是于2018年2月18日解除的，但是从答辩人从法院的案卷资料中都没有找到相关的资料。解除租赁合同的时候，管理人都没有告知答辩人房屋占用费的事实，在第一次会议资料中也没有说过房屋占用使用费的事宜。现在又说按原《房屋的租赁合同》标准收取，答辩人在房子拍卖时也丧失了优先购买权，严重损害了承租人的合法权益。本案的租赁合同是有效的，只是被解除了，承租人是受害者，过错责任是在出租人，不能参照原《房屋租赁合同》标准，应当结合出租人的过错责任给予折免。 朱闽富反诉称：反诉原告与反诉被告于2015年7月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定在租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳该年度租金的30%作为违约金。合同签订后，反诉原告依约交付租金。2016年9月份，反诉被告要将新华路91号房屋抵押给中国建设银行贷款。反诉原告与反诉被告签订了《补充协议》，该协议约定：若因反诉被告原因提前终止合同的，反诉被告应赔偿给反诉原告造成的所有损失，包括但不限于固定装修、设备、硬件设施等投入。2016年11月底，反诉被告称欲将新华路91号房屋作价出售。反诉原告考虑到自己已承租了该房屋一层用于超市经营，并投入了大额的装修，遂曾与反诉被告商定购房事宜，并向反诉被告支付了71万元。后因房屋未能交易成功，反诉被告承诺反诉原告所交付的71万元购房款转为借款，按月利率2%计息，折抵房租。2017年11月27日，反诉被告向景宁县人民法院申请破产清算。2018年2月18日，反诉原告被通知解除《租赁合同》，但未强制腾房。2018年11月7日，反诉原告就装修损失、违约金等向管理人申报，并且书面说明了违约金、房屋装修损失部分应列为共益债务优先清偿。2019年6月6日，新华路91号房屋依法拍卖成功，但管理人在《景宁昌盛农贸市场开发有限公司普通债权分配表》中对租赁合同违约损失部分未予确认，也未将房屋装修损失部分作为共益债务优先清偿处理，给反诉原告造成了重大经济损失。另向房屋的新所有权人邹素连以每年68万元承租房屋，直接给承租人造成了18.25万元的租金损失。反诉原告认为：在租赁合同履行期间，反诉被告因自身原因进入破产程序，承租人并无过错。管理人在履职过程中明知反诉被告实际经营的情况下过早的做出解除合同的行为，致使《租赁合同》无法继续履行，承租人丧失房屋优先购买权，现又诉至景宁县人民法院要求以《租赁合同》约定的价格交付房屋占用费，明显有失公允。虽《中华人民共和国企业破产法》第18条赋予了管理人有解除合同的权利，但并不意味着该解除行为不需要承担任何法律后果，反诉被告作为违约方理应按照约定承担违约责任，同时也应赔偿给反诉原告因此受到的经济损失。故此，反诉原告为了维护自身的合法权益，特提起反诉，请依法支持反诉原告的以下诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租赁合同的违约金18万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告所造成的租金损失18.25万元；3、判令反诉被告向反诉原告清偿未被确认的装修损失、电力设备维修费20.39042万元；4、案件受理费由反诉被告承担。 反诉被告景宁昌盛农贸市场开发有限公司答辩称：根据《破产法》的规定，对管理人的管理行为不服的话，可单独提起诉讼，关于违约金部分，破产企业进入破产不是自动违约，而是被迫无法履行合同而进入破产程序，破产申请受理后，企业有装修，答辩人没有要求马上腾空，在房产进行拍卖后促成了产权人与被告签订了新的租赁合同，保证了他的继续经营，他的违约损失是可以不考虑的。关于租金损失的问题，这个是根本不存在的，这是他与新的产权人之间签订的新合同，反倒是被告不愿意腾空房产，导致了房产的最终成交价格低于评估价。对于装修损失，根据评估报告进行了全额认定，对于优先受偿权，不符合法律规定。本案提起的反诉是错误的，反诉费用由反诉人承担。 经审理，本院查明以下案件事实：2015年7月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于景宁县部分，租赁期限为2015年11月1日至2023年10月31日，前三年租金每年55万元整人民币，第四、五年为每年六十万元整人民币。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告也按约支付租金。2017年12月18日，本院根据原告的申请，依法裁定受理原告公司破产申请一案，并指定浙江博翔律师事务所为管理人。被告分别于2018年4月25日、2018年4月27日、2018年11月7日就借款、租赁合同违约损失、装修损失及电力设备维修费向管理人申报债权。经审核，确认朱闽富的总债权为1084048元（其中担保债权本息计862413元；装修损失及电力设备维修费221635元）。原告公司申请破产案被受理后，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，原、被告间的租赁关系已于2018年2月18日依法解除，但被告一直使用案涉房屋。2019年6月6日，案涉房产经司法拍卖被案外人所拍。同年6月15日，被告与案外人签订房屋租赁合同。2019年7月11日，原告向被告发送2019年景昌破管字第（17）号《景宁昌盛农贸市场开发有限公司破产管理人关于交纳房屋占有使用费的催告函》，该函告知根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，原、被告间的租赁关系已于2018年2月18日依法解除，并应向管理人交纳2018年2月18日至2019年6月9日期间的房屋占有使用费计75.9383万元等内容。由于被告未能支付以上款项，原告提起诉讼。 另，在审理过程中，本院根据原告的申请，本院冻结朱闽富在原告处享有的债权受偿分配款中的80万元。 上述事实有原、被告的庭审陈述、原告提交的营业执照及法定代表人身份证明、房屋租赁合同（2015年7月6日）、民事裁定书、民事决定书、景宁昌盛农贸市场开发有限公司债权审核表、占有使用费催收函、房屋租赁合同（2019年6月15日）及被告提交的2015年7月6日《房屋租赁合同》及《合同补充协议》等证据予以佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。本院于2017年12月18日裁定受理了申请人景宁昌盛农贸市场开发有限公司的破产清算申请，并于2018年1月9日指定浙江博翔律师事务所担任破产管理人。破产管理人自破产申请受理之日起2个月内未曾通知朱闽富的，视为破产管理人终止了双方的合同关系。但在此之后，由于被告一直占有使用该房屋，破产管理人于2019年7月11日向朱闽富发出催告函，要求其于2019年7月31日前按照原租赁合同租金标准交纳2018年2月18日至2019年6月9日期间的房屋占有使用费计75.9383万元等，但被告未予履行。原告要求被告参照原租赁合同约定的租金标准支付2018年2月18日至2019年6月9日期间的房屋占有使用费有相应的事实与法律依据，但占有使用费的计算截止日期应计算至房屋被拍卖成功前一日即2019年6月5日。反诉原告因解除合同所遭受的损失在本案受理前已经向反诉被告管理人申报债权，且债权已经确认。至于被告申报的债权是否属于共益债务，在本案中本院不做评判。反诉原告的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告朱闽富于本判决生效之日起十五日内向原告景宁昌盛农贸市场开发有限公司支付2018年2月18日至2019年6月5日期间的房屋占有使用费计74.6387万元； 二、驳回原告景宁昌盛农贸市场开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告朱闽富的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11394元，由原告景宁昌盛农贸市场开发有限公司负担273元，由被告朱闽富负担11121元；财产保全申请费4520元，由被告朱闽富负担；反诉案件受理费9464元，由反诉原告朱闽富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  毛娟英 人民陪审员  占汇波 人民陪审员  柳少卫 二〇二〇年四月八日 书 记 员  吴 晶