福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3373号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢胜忠，男，1954年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，福建昕悦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林永忠，男，1969年12月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：万德里，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵翼，福建重宇合众律师事务所律师。 上诉人谢胜忠因与被上诉人林永忠合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢胜忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林永忠的全部诉讼请求，支持谢胜忠的反诉请求；2.本案的诉讼费均由林永忠承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销。（一）本案系建设用地使用权纠纷，而非合同纠纷。厦门市思明区人民法院作出的（2019）闽0203民初1086号应诉通知书、民事诉讼举证通知书、传票都记载本案案由系建设用地使用权纠纷。而且本案案涉的纠纷确实属于国有划拨土地转让纠纷，原审判决将案由改为合同纠纷存在适用法律错误，混淆概念。（二）本案合同系以转让国有划拨建设用地使用权为标的。根据谢胜忠与林永忠签订的《宅基地买卖合同》第一条的约定：“甲方把可供建设的“曾厝垵新村”编号为：后-A-3-东的宅基地壹块陆拾平方米（包括其配套），（详见甲方与“厦门市思明区人民政府”2001年8月20日签订的思明区曾厝垵新村二期建设用地房屋补偿安置协议书，出售给乙方。乙方在该宅基地上建房，乙方拥有该宅基地（包括其配套）及房子完整的房产地产权）”。从该条款可以得出，谢胜忠转让给林永忠的是宅基地壹块陆拾平方米（包括其配套），合同转让的标的清楚明确，是宅基地，也就是案涉的划拨国有土地。至于房屋，则是乙方在该宅基地上建设的，并不是合同转让的标的。有关合同备注的（包括其配套）并不是指房屋，而是与案涉宅基地有关的因拆迁安置而配套产生的权利，而非房屋。一审法院认为合同转让的并非单独的建设用地使用权，还包括其配套及房子完整的房地产产权，明显罔顾合同约定的事实，完全不顾合同白纸黑字写着的“乙方在该宅基地上建房”的事实声明。谢胜忠认为，一审法院以故意认识错误和错误解读的方式将案涉合同解读为并非仅是以转让国有划拨建设用地使用权为标的系认定事实错误。（三）案涉合同内容并未存在买卖房屋的事情。从合同上看，合同约定的是林永忠自己在宅基地上建房，房子建成后，林永忠拥有该宅基地及房子的房产地产权。谢胜忠配合林永忠办理好房产地产权交付给林永忠。从整个合同看，并未有买卖房屋的事实。林永忠要求谢胜忠过户讼争房屋，是依据《宅基地买卖合同》的约定，而该请求并不能直接解读为讼争合同就是以买卖房屋为标的，而且，诚如一审法院认为的“房地一体”，林永忠要求过户房屋，则自然引起讼争地产的过户，因此，本案最终涉及的仍然是国有划拨土地的转让。再者，林永忠请求的房屋过户，也是应以《宅基地买卖合同》的转让标的即国有划拨土地使用权可以转让为前提的。一审法院回避此重要事实，而将非合同转让内容的房屋过户作为主要考虑对象，明显违背事实。（四）讼争地块的转让是无效的。根据上述分析，本案合同约定的是以转让国有划拨土地使用权为内容的。而根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。因为谢胜忠与林永忠转让土地的行为未经政府部门批准，故应依法认定为无效。二、讼争土地使用权的转让违反法律的禁止性规定，应属无效。且已事实损害国家利益和社会公共利益。一审法院认为林永忠建设的房屋系按照政府统一规划自建的安置房，不因房屋所有权转移而产生土地使用权性质，土地用途以及土地规划的改变，双方交易行为没有损害国家利益和社会公共利益。谢胜忠认为，一审法院的认识明显是片面的，虽然谢胜忠与林永忠转让国有划拨土地表面上未改变土地使用权性质，土地用途以及土地规划的改变，但是，事实上谢胜忠与林永忠的交易行为已实际违反了国家法律规定，公然与法律规定相抵触，其违法行为昭然若揭，如果允许这种明显的违法行为的存在，不啻于承认违法无忌，显然这种违法行为造成的国家利益损失和社会公共利益损失是明显的。一审法院认为违反法律强制性行为没有损害国家利益和社会公共利益显然是意识性错误。而且，事实上，是否损害国家利益和社会公共利益不能作为本案合同效力的判断。三、本案与曾厝垵西里47号房产的案件性质不同，不具有类似性。曾厝垵西里47号房产的过户情况不能作为本案的参考，因该案在实体处理中存在着与本案完全不同的合同、事实经过、外界因素等客观情况，且不论判决的合法性，单从案件本身分析，两个案件在合同内容，合同性质就存在根本性的区别。因此，曾厝垵西里47号房产的最终过户情况不能成为判断本案合同效力的依据。原审判决认为，“厦门市国土资源与房产管理局复函过户时缴纳土地出让金可完成交易，可见讼争合同在法律上和事实上可以履行，不存在履行障碍”。谢胜忠认为，一审法院明显是以结果导向来分析本案的合同效力，这明显违反有关合同效力性认定的法律规定。所谓不存在履行障碍并不是认定合同有效的法律条件，合同有效应严格按照法律法规的有关规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，本案讼争地块的转让至今未经有关政府批准，故谢胜忠与林永忠签订的《宅基地买卖合同》因未经批准，故应当认定为合同无效。四、在依法治国、依法执政、依法行政的背景下，“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”是社会主义法制的基本要求。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等等法律法规都规定了国有划拨土地的转让限制，本案应遵照法律法规的规定依法裁判，而不是无端考虑法律规定之外的事宜。原审判决认为“谢胜忠此时主张合同无效有违诚实信用原则”，但事实上，诚实信用并不是认定合同效力的法律条件，合同效力应严格按照法律法规的有关规定判断。因此，一审法院以诚信原则来判断本案的合同效力，明显违反合同效力性认定原则。而且事实上，谢胜忠在反诉状已明确讼争房屋等建筑物及其附属设施会折价支付给林永忠，谢胜忠对于合同无效后的处理已明确表态，故不应简单地以违反诚信原则作为谢胜忠的人格判断。五、因讼争地块是国有划拨土地是既定事实，在未经批准的情况下进行转让，则案涉合同应属无效，不能作为林永忠主张权利的依据。如上所述，案涉合同是无效合同，故谢胜忠不存在协助林永忠办理案涉房产过户的义务，一审法院判决谢胜忠协助林永忠办理案涉房屋的过户手续，明显错误，应予以改判。六、因案涉合同系无效合同，故应依法认定无效，谢胜忠的反诉请求应依法得到支持。根据《合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第86条的规定，谢胜忠的一审诉讼请求应依法得到支持。 林永忠辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律法规正确。林永忠对原审判决没有异议。二、谢胜忠所列上诉理由，林永忠在原审中均已作出辩解和反驳，原审判决也明确作出评判和认定。林永忠同意原审判决的评判和认定，并由此认为谢胜忠的上诉理由不能成立。三、讼争《宅基地买卖合同》系双方真实意思，权利义务明确，事实明晰，不存在法律规定的无效情形，且该协议书已经大部分履行完毕，该协议书合法有效。1、依《宅基地买卖合同》约定，谢胜忠向被谢胜忠交付了诉争地块，林永忠亦向谢胜忠支付大部分转让款，且2003年起，林永忠在诉争地块上建房并居住、使用至今，双方已履行了合同约定的大部分权利义务。2、依《宅基地买卖合同》系2002年签订的，不适用2005年的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，且本案协议签订的内容，不仅仅涉及到土地使用权的转让，更涉及到在地上建房屋以及后续房屋的买卖、过户问题。目前本案涉及的是转让划拨土地上的房屋以及过户手续，也并不适用2005年的司法解释规定直接以土地使用权为合同标的之转让行为。3、关于本案涉及的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应该按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”系管理性强制性规定，违反该类规定产生相应行政管理后果，但不导致合同无效。而从实际情况来看属于按政府统一规划自建的安置房，不因房屋所有权转移而产生土地使用权性质、土地用途以及土地规划的改变，双方交易行为也没有损害国家利益和社会公共利益。4、本案签署的宅基地合同时间点是2002年，谢胜忠在2001年签订拆迁补偿安置协议时，资料显示其被拆迁房屋的补偿价值是87633元，而谢胜忠在2002年将该诉争地块使用权的权利以360000元转让给林永忠，已严重高于当初的市场价。同时从庭审时提交的曾厝垵西里47号判决可知，其本案涉及房屋的隔壁，在2001年交易价格也才180000元。 林永忠向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方2002年6月17日签订的《宅基地买卖合同》有效；2.谢胜忠按照协议约定协助林永忠办理厦门市思明区房屋产权过户登记手续；3.请求依法判令谢胜忠承担因办理厦门市思明区房屋不动产权转移登记手续产生的税费；4.由谢胜忠承担本案的全部诉讼费用。 谢胜忠提出反诉请求：1.确认谢胜忠与林永忠于2002年6月17日签订的《宅基地买卖合同》无效；2.林永忠将位于厦门市思明区，编号为：后一Ａ一3一东的讼争地块返还给谢胜忠，同时将讼争地块上的房屋等建筑物及其附属设施折价交付给谢胜忠；3.本案诉讼费由林永忠承担。 一审法院认定事实如下：因“曾厝垵新村”建设需要，谢胜忠在曾厝垵村后厝社67号的一幢二层房屋被拆除。2001年8月20日，厦门市思明区人民政府与谢胜忠签订《思明区“曾厝垵新村”二期建设用地房屋补偿安置协议书》，约定厦门市思明区人民政府按宅基地结合原房重置价的形式对谢胜忠进行安置补偿，安置位于“曾厝垵新村”的编号“后—Ａ—3—东”、面积60平方米的地块（现址为厦门市思明区曾厝垵村）［以下简称讼争地块］作为宅基地，另支付各项补偿款、过渡费80131.46元以及奖励金7501.5元。双方依约履行上述安置协议书。 2002年6月17日，谢胜忠（甲方，出售人）与林永忠（乙方，购买人）签订《宅基地买卖合同》（以下简称讼争合同）。合同第二条约定：“甲方把可供建设的‘曾厝垵新村’编号为后—A—3—东的宅基地一块六十平方米（包括其配套），（详见甲方与厦门市思明区人民政府2001年8月20日签订的《思明区“曾厝垵新村”二期建设用地房屋补偿安置协议书》），出售给乙方。乙方在该宅基地上建房，乙方拥有该宅基地（包括其配套）及房子完整的房地产产权”。合同第二条约定：“甲乙双方同意上述宅基地及其所有（包括交易）相关费用成交总价款为人民币36万元。此价款包括：所有的成交中介费；宅基地取得的一切相关费用；乙方建成房子后甲方负责为乙方办理完整的房产地产权证过程中的一切费用，所有的税费等。”合同第三条约定：“甲乙双方同意本合同生效之日起乙方将上述成交总价款分三次付给甲方。1、乙方于本合同生效之日（2002年6月17日）向甲方支付人民币15万元。2、乙方于修建好房子基础之日向甲方支付人民币15万元。3、房子建成后，当甲方为乙方办理好完整的房产地产权证并把上述权证交付乙方之日起三日内，乙方向甲方支付人民币6万元。”合同第四条约定：“甲方应保证该宅基地取得和出售的行为合法，并为此负责。甲方应遵守国家房地产政策法规，并按规定缴纳全过程所有相关费用。”合同第七条约定：“甲方据自己掌握的有关情况承诺，可以在乙方房子建成后负责为乙方办理出完整的房产地产权证，并应负责及时为乙方办理出完整的房产地产权证，原则上应与曾厝垵新村的第一批办证业主同时办出。甲方要承担上述相应的民事责任。”合同签订后，谢胜忠向林永忠交付讼争地块，林永忠先后向谢胜忠支付转让款合计30万元，谢胜忠分别于2002年6月17日、2002年9月15日出具相应收据。林永忠出资按政府统一规划在讼争地块上建造独立住宅一栋（以下简称讼争房屋），房屋建造过程中相关手续由谢胜忠配合林永忠办理。讼争房屋建成后一直由林永忠占有，现出租他人使用。 2011年，谢胜忠领取讼争地块和讼争房屋的土地房屋权证。土地房屋登记信息载明：房地坐落“思明区”，权属人“谢胜忠”，土地使用权类型“划拨”，房屋产权来源“1998年统迁、2001年自建安置房”，宗地面积“90.62平方米”，层数“4层”，建筑面积“195.07平方米”，原权利人“厦门市思明区人民政府”。谢胜忠领取产权证后未依约过户给林永忠，林永忠遂诉至本院。 另查明，厦门市中级人民法院在办理（2017）闽02民终2686号一案中，向厦门市国土资源与房产管理局发送《协助调查函》。厦门市国土资源与房产管理局复函称：曾厝垵西里47号（曾厝安新村）于2012年10月办理房地产权登记；曾厝垵西里47号系拆除郑连古房屋一幢，安置位于后厝山编号“后—S60—020”地块，宗地面积60平方米；办理权证时，地块实测面积90.62平方米，实测建筑面积196.20平方米，超占用地30.62平方米，超建建筑面积6.18平方米，应补配套费2944元在领证时一并缴交，权属人已补缴配套费；曾厝垵西里47号房产系安置所得，土地性质为划拨，过户时应缴交土地出让金。 一审法院认为，本案系合同纠纷，双方争议焦点为讼争合同是否属《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的情形而无效。对此，讼争合同真实合法有效，双方均应依约全面履行。第一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条应作严格解释，该条规范的是直接以划拨建设用地使用权为标的的转让行为，划拨建设用地上房屋转让行为不在此列。本案中，谢胜忠向林永忠转让的并非单独的建设用地使用权，还“（包括其配套）及房子完整的房地产产权”。根据“房地一体”原则，房屋坐落的土地使用权一并转让，转让标的为划拨建设用地上的房屋。正因如此林永忠的诉讼请求是要求过户讼争房屋，而非单独过户建设用地使用权，故不宜认定双方交易行为属于按上述司法解释规定而无效的情形。第二，讼争房屋系按政府统一规划自建的安置房，不因房屋所有权转移而产生土地使用权性质、土地用途以及土地规划的改变，双方交易行为没有损害国家利益和社会公共利益，讼争合同不存在其他法定无效情形。《城市房地产管理法》第四十条系管理性强制性规定，违反该类规定产生相应行政管理后果，但不导致合同无效。第三，根据厦门市国土资源与房产管理局复函，与讼争地块和讼争房屋性质相同的曾厝垵西里47号房产，过户时缴交土地出让金可完成交易。可见讼争合同在法律上和事实上可以履行，不存在履行障碍。第四，讼争合同签订至今十余年，合同已大部履行完毕，其间房价大幅上涨，谢胜忠此时主张合同无效有违诚实信用原则。现林永忠已支付购房款30万元，讼争房屋已建成办出一手产权证，房屋过户的条件已成就，谢胜忠应当将讼争房屋产权转移登记至林永忠名下。产权转移登记尚未发生，发生的税费尚属不明确，林永忠可待税费实际发生后再行主张。综上所述，对林永忠的诉讼请求，部分支持。对谢胜忠的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认林永忠与谢胜忠于2002年6月17日签订的《宅基地买卖合同》有效；二、谢胜忠于判决生效之日起十日内协助将厦门市思明区房屋产权转移登记至林永忠名下；三、驳回林永忠的其他诉讼请求；四、驳回谢胜忠的诉讼请求。本诉一审案件受理费3350元，林永忠负担50元，谢胜忠负担3300元。反诉案件受理费3350元，由谢胜忠负担。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 审理过程中，本院依法向厦门市自然资源和规划局发函协助调查。厦门市自然资源和规划局回函，认为本案依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定予以认定，在谢胜忠取得产权及履行上述法律规定程序后，方可进行转让。 本院认为，本案争议的焦点在于谢胜忠与林永忠签订的《宅基地买卖合同》是否有效。谢胜忠依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和司法解释，主张该《宅基地买卖合同》无效。虽《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，转让划拨土地使用权应认定为无效合同。但本案中《宅基地买卖合同》中约定“林永忠在该宅基地上建房，林永忠拥有该宅基地（包括其配套）及房子完整的房地产产权”，故林永忠出售并非只有宅基地，而是包含有完整的房产产权。即双方约定在宅基地转让的同时，亦约定林永忠可以建设房产，并取得完整产权，并非单纯的转让宅基地使用权。目前房产已经建成，谢胜忠已经领取土地房屋权证多年。林永忠在本案中的诉求亦是协助办理房屋产权转移登记，而并非单纯请求转让宅基地使用权。根据“地随房走”的处理原则，谢胜忠同时转让房产与土地的《宅基地买卖合同》应认定为有效。且根据厦门市国土资源与房产管理局在另案中复函，在同一地块、性质基本一致的合同中，有权机关亦认定合同可以履行。在本案中的复函，亦未否认本案中合同不可履行。在有权机关认可可以履行的情况下，亦可佐证该《宅基地买卖合同》的有效性。综上，谢胜忠的上诉主张缺乏法律和事实依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费13300元，由上诉人谢胜忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年四月十五日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。