广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初388号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市***************碧桂园翡翠湾峰景苑一街29号首层1号铺位。统一社会信用代码：914************269。负责人：肖尔鸣。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，女，该公司员工。被告：梁津明，男，1988年11月16日出生，汉族，现住广东省开平市********碧桂园翡翠湾剑桥郡一街8栋103房，公民身份号码：440************116。被告：梁时余，女，1989年11月5日出生，汉族，现住广东省开平市********碧桂园翡翠湾剑桥郡一街8栋103房，公民身份号码：441************527。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称：碧桂园开平公司）与被告梁津明、梁时余物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行审理，原告碧桂园开平公司的委托诉讼代理人徐秀贤到庭参加诉讼，被告梁津明、梁时余经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园开平公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年7月至2019年7月物业服务费1871.3元、公摊电费176.93元、违约金1313.65元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了开平市****地产开发有限公司开发的位于开平碧**商品住宅区中的碧**·翡翠湾剑桥郡一街8幢103号商品房。原、被告双方于2017年4月11日签订《开平碧**前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月187.13元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年07月01日起止至今一直未支付物业服务费及相关费用，欠款金额高达3361.88元，原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平碧**前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费及相关费用共2048.23元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年8月14日为1313.65元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告梁津明、梁时余在答辩期限内没有提出答辩意见，在举证期限内也没有提供任何证据。原告提交的证据已在庭审中出示，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据的质证和抗辩权利。经核证，原告提交的证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司成立于2009年12月31日，该公司于2015年12月28日经江门市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司；又于2019年6月20日经核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司。2017年4月11日，原告碧桂园开平公司（乙方）与被告梁津明、梁时余（甲方）签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》。该协议约定:一、被告购买碧桂园翡翠湾剑桥郡一街8幢103房的商品房；二、协议第三章第四条载明，被告应按每月187.13元/月向原告交纳物业费；三、第三章第六条载明：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收的方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账号存有足够金额以备扣费”；四、第六章第十六条载明：“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”等。原、被告双方签订协议后，原告依约向被告提供物业服务，但至法庭辩论终结，被告没有依约向原告交纳2018年7月、8月、12月、2019年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月（共十个月）的物业费1871.3元；从2018年7月1日起至2019年7月31日止（共十二个月）分摊电费176.93元，合计2048.23元。原告诉求的违约金合计为1313.65元，违约金是按照每日千分之五计算，暂计至2019年8月14日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”原告与被告签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》，本院依法确认原告与被告存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。双方应按约定全面、诚实地履行合同。依照涉案的《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”本案中，原告已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，被告作为支付物业费的履行义务方，未能提供证据证明已履行相应的义务，被告的行为已构成违约。依照《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》的约定，被告应支付物业费及分摊电费，因此原告主张被告交纳2018年7月、8月、12月、2019年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月（共十个月）的物业费1871.3元；从2018年7月1日起至2019年7月31日止（共十二个月）分摊电费176.93元，合计2048.23元，理据充分，本院依法予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然原、被告双方签订的《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》约定了逾期缴交物业费的违约金标准，即第十六条：“……甲方（两被告）或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”，两被告未对该违约金标准提出异议，但鉴于《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》是原告提供的格式合同，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，因此从公平原则考虑，本院对逾期交纳物业费的违约金标准应予以调整，认为逾期缴交物业费的标准按年利率24%计付较为合适。同时，根据《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》第三章第六条“甲方（两被告）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方（原告）于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收的方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账号存有足够金额以备扣费”的约定，2018年7月、8月、12月、2019年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月（共十个月）的物业服务费（从每月6日起至2019年8月14日）的违约金分别为50.4元、46.53元、31.31元、27.45元、23.58元、20.09元、16.22元、12.48元、8.61元、4.87元，合计241.54元。原告请求超出的部分，本院不予支持。经上述核算，被告尚欠物业服务费1871.3元、公摊电费176.93元、违约金241.54元，合计2289.77元。两被告经本院的合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁津明、梁时余应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费1871.3元、公摊电费176.93元、违约金241.54元，合计2289.77元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司已预缴纳25元），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司负担8元，由被告梁津明、梁时余负担17元（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  张勇坚二〇二〇年四月十三日书记员  张玉华