广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终589号上诉人（原审原告）：陈启贤，男，1948年3月10日出生，汉族，住广东省四会市****************。委托诉讼代理人：黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭启东，男，1982年5月8日出生，汉族，住广东省四会市**************。委托诉讼代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽珊，广东安达信律师事务所律师。原审第三人：罗明，男，1962年2月27日出生，汉族，住广东省四会市***************。原审第三人：谭玉英，女，1963年3月26日出生，汉族，住广东省四会市********************。上诉人陈启贤因与被上诉人谭启东、原审第三人罗明、谭玉英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四会市人民法院(2019)粤1284民初1612号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈启贤及其委托诉讼代理人黄锦萍、被上诉人谭启东的委托诉讼代理人梁星志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈启贤提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认位于四会市**********屋为陈启贤所有，停止对该房屋的强制执行并解除查封；2、谭启东承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、胡林森提出案外人执行异议之诉时，案涉房屋由陈启贤占有和使用，未能符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定而被驳回其诉讼请求。而陈启贤依法购买案涉房屋，且实际占有和使用案涉房屋，应当享有独立于胡林森的诉权。2、因罗明在签订合同后下落不明，而胡林森将房屋转让给陈启贤后，胡林森怠于行使其要求罗明过户的权利，致使陈启贤无法办理房屋过户手续，这是造成房屋未过户的根本原因，非归因于陈启贤。对于房屋连环买卖中的最后购买者应如何维权的问题，在广东省高级人民法院于2017年9月12日发布《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》之前，没有相关法律法规明确最后购买者应如何维权和诉讼地位如何安排。而该指引第九条“房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依照善意取得的规定处理”及第二十五条“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求”才对此问题予以明确。3、本案诉求的法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行，该规定第二十八条是对《中华人民共和国物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益。毕竟登记本身难免疏漏或出错，需要对签订合同、全额付款、实际占有且无过错四条件同时满足的第三人进行适当特殊保护。简而言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认未过户的情形下，买受人对不动产享有的一定权利。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，陈启贤的上诉请求事实与理据充分，请二审法院依法撤销一审判决，支持陈启贤的上诉请求。谭启东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回陈启贤的上诉请求。陈启贤向一审法院提出诉讼，请求判令：1、确认位于四会市**********屋为陈启贤所有；2、立即停止对陈启贤所有的位于四会市**********屋的强制执行，并解除该房屋的查封，该房屋价值为45000元；3、本案诉讼费用由谭启东承担。一审法院认定事实如下：讼争的房屋位于四会市*********，《房地产权证》登记的权属人为罗明，混合结构三层，基底面积67.5平方米，建筑面积177.75平方米。《土地使用权证》登记用地单位（户）为罗明，土地所有制性质为国有，面积为75.6平方米。1993年7月3日，胡林森与罗明签订一份协议书，双方约定为“经双方协定，威整镇振兴路38号罗明出售一座，使用面积为捌拾肆平方，建筑面积为壹佰柒拾平方的房屋给黄洞管理区呔角村胡林森，房款为45000元，现将土地使用证壹本，房屋所有权证壹本交给胡林森，一次性全部交完永远属所得者”。落款为“威整镇振兴路38号（原主）罗明；黄洞呔角村胡林森”。胡林森诉称购买该房屋后即搬入居住使用，至1996年年尾其将房屋转让给陈启贤，但至今尚未办理房屋过户手续。2012年5月29日，该院根据谭启东的申请，作出（2012）肇四法民初字第851号之一民事裁定书，裁定查封罗明位于四会市**********屋，又于2012年11月8日作出（2012）肇四法民初字第851号民事判决书。胡林森知悉案涉房屋被该院查封后就该房屋过户问题向该院提起诉讼。该院于2014年11月6日作出（2014）肇四法江民初字第101号民事判决书，该判决书判定：一、确认胡林森与罗明于1993年7月3日签订的关于四会市**********屋买卖协议合法有效。二、罗明在该判决生效之日起十天内协助胡林森办理过户手续。2015年4月24日，胡林森就（2014）肇四法江民初字第101号案向该院申请执行[案号为（2015）肇四法执字第890号]。2016年12月14日，胡林森以案涉房屋在查封之前已被其所购买，并经（2014）肇四法江民初字第101号判决房屋买卖协议合法有效为由向该院提出执行异议，要求解除案涉房屋的查封，该院审查后认为案涉房屋在作出上述判决前已经被另案保全查封并申请执行在先，胡林森对该房屋提出的解封并过户的异议理由不成立，故该院以（2017）粤1284执异1号执行裁定，驳回胡林森的执行异议。胡林森遂向该院提起执行异议之诉。2017年12月26日，该院判决驳回胡林森的诉讼请求。胡林森不服提起上诉[立案号：（2018）粤12民终1402号]，本院又查明，胡林森于1997年7月16日与陈启贤签订《房屋买卖协议书》，约定将登记在罗明名下的四会市**********屋由胡林森转卖给陈启贤，并将罗明的土地使用证及房屋所有权证交给陈启贤作为房屋所有权人。胡林森在二审提供陈启贤为该房屋缴交电费的明细予以佐证。2018年8月9日，本院以（2018）粤12民终1402号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，该院在执行谭启东诉罗明、谭玉英民间借贷纠纷[（2012）肇四法民初字第851号]一案中，陈启贤于2019年4月24日向该院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的强制执行并解封，该院作出（2019）粤1284执异30号执行裁定书，驳回陈启贤提出的异议请求。陈启贤遂向该院提起本案之诉。本案中陈启贤称就案涉房屋与胡林森交易价为45000元，以现金支付的方式分三次将房款支付完毕。具体支付时间不清楚，只记得分别在1996年支付了2万元，1997年支付了1万元，1997年7月16日将剩余15000元全部支付完毕。支付房款的时候胡林森有出具收据，待全部房款支付完毕后胡林森就将收据收回，随即与陈启贤签订了房屋买卖协议。对此，陈启贤未有举证。一审法院认为，双方争议的主要焦点：1、陈启贤主体是否适格；2、陈启贤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利；3.案涉房屋是否归陈启贤所有。关于陈启贤主体是否适格的问题。本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，因此，本案陈启贤作为案外人，对执行标的即案涉房屋提出书面异议，被该院裁定驳回后而有权提起执行异议之诉，故陈启贤主体是适格的。关于陈启贤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利的问题。案外人执行异议之诉实质是比较哪种权利更优先的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中谭启东对罗明享有的是金钱债权，陈启贤对涉案房产享有的权利能否排除执行，关键看其是否满足上述司法解释规定的四个条件。因胡林森未能充分举证其对案涉房屋享有所有权和在法院查封前已合法占有该房屋等享有排除强制执行的民事权益，故该院判决驳回其诉讼请求。胡林森不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。而陈启贤主张权利的来源是与胡林森的房屋买卖协议书，该行为发生在胡林森与罗明交易之后，胡林森对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的权利，同理陈启贤对案涉房屋也不享有足以排除强制执行的权利。陈启贤请求解除对案涉房屋的查封，该院亦不予支持。关于案涉房屋是否归陈启贤所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，买卖合同本身并不产生物权变动的效力，而目前该房屋的转让尚未记载于不动产登记簿，房屋的所有权并未发生转移，故陈启贤请求判令房屋归其所有，该院不予支持。罗明、谭玉英经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响该院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回陈启贤的诉讼请求。本案一审受理费925元，由陈启贤承担。二审中，谭启东没有提交新证据，陈启贤提交如下新证据：1、缴交电费存折，拟证明陈启贤早于2006年之前已经实际占有案涉房屋并且在案涉房屋里居住生活；2、缴交电视费发票，拟证明陈启贤自2002年起在案涉房屋居住并交纳电视费；3、房屋所有权证、土地使用权证，拟证明案涉房屋的产权证从陈启贤1996年底购买案涉房屋至今一直在其手中；4、不动产登记资料查询结果证明，拟证明案涉房屋仍登记在罗明的名下。补充提交2张电费清单作为缴交电费存折的辅助证据。特别说明电费存折当中更换过一次，所以2006年之前的电费不是在银行存折中扣款。经质证，谭启东认为：1、陈启贤提交的证据不属于新证据，陈启贤的举证违反相关法律规定。2、对于证据1、2的真实性没有意见，但对关联性有异议，不能够证明陈启贤所称在案涉房屋居住的事实，该两份证据从内容上无法显示与案涉房屋有关。3、对于证据3、4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据恰好证明了陈启贤如果是从1996年起持有该两个产权证，至今未办理房产过户，即责任应由陈启贤自行承担。2张电费电子发票是打印件，不是原件，对真实性、合法性不认可。该两份发票从其提供的电费存折是否有关联无法证实，是否同一个银行账号无法证实，虽然发票上面有地址，发票内容上只是证明2019年该地址的缴费情况，与其提供电费存折的内容显示不出关联性。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：陈启贤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利的问题。2014年11月6日，一审法院作出（2014）肇四法江民初字第101号民事判决，确认胡林森与罗明于1993年7月3日签订的关于四会市**********屋买卖的协议合法有效，罗明在判决生效之日起十日内协助胡林森办理该房屋过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，依据确权判决进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力，因此涉案房屋自一审法院（2014）肇四法江民初字第101号民事判决生效之日起即归属胡林森所有。由于罗明未协助胡林森办理该房屋过户手续，胡林森就（2014）肇四法江民初字第101号案已向一审法院申请执行。即使案涉房屋仍登记在罗明的名下，也不影响其房屋所有权归属胡林森。执行标的物必须是被执行人的财产，而涉案房屋已经不属于被执行人罗明的财产。本院作出的（2018）粤12民终1402号民事判决确认胡林森于1997年7月16日与陈启贤签订《房屋买卖协议书》，并将罗明的土地使用权证及房屋所有权证交给陈启贤作为房屋所有权人，缴交电费明细证实陈启贤一直在案涉房屋居住至今。而且陈启贤就案涉房屋与胡林森交易价为45000元，在1997年7月16日前以现金支付的方式分三次将房款支付完毕，但至今未办理房屋过户手续。陈启贤作为案涉房屋的买受人享有的权利足以排除执行，以公平保护买受人的合法权益。由于胡林森没有参加本案诉讼，陈启贤可另行主张胡林森协助其办理案涉房屋所有权转移登记手续，本案不作处理。综上所述，陈启贤的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四会市人民法院（2019）粤1284民初1612号民事判决；二、不得执行四会市**********屋；三、驳回陈启贤的其他诉讼请求。一审案件受理费925元、二审案件受理费925元，合计1850元，由被上诉人谭启东负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年四月二十八日法官助理  张铭华书 记 员  陈唐玲