福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终825号 上诉人（原审被告）：厦门恒大置业有限公司，住所地厦门市集美区。 法定代表人：胡永旭。 委托诉讼代理人：郑陈然，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：郑冠兰，女，1984年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建达业律师事务所律师。 上诉人厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）因与被上诉人郑冠兰房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案立案后，依法适用普通程序独任制进行了审理。本案现已审理终结。 恒大置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项首付款利息损失或者撤销一审判决第三项违约金31501.64元。在违约责任和损失赔偿责任中选择其中之一适用。2.本案一、二审的诉讼费用由郑冠兰负担。二审审理中，恒大置业公司明确其上诉请求第一项为撤销一审判决第二项。事实与理由：一审法院既判决恒大置业公司承担利息损失的赔偿责任，又判决承担全部房价款1%的违约责任有误，应予纠正。一审法院对恒大置业公司逾期交楼一个违约行为，同时判决恒大置业公司承担银行贷款利息的损失赔偿责任和全部房价款的1%的违约责任，赔偿的数额将超过造成损害的数额，加重了恒大置业公司的责任。违约责任是以补偿为主惩罚为辅，而损害赔偿是以惩罚性质为主。对同一违约事实不应同时适用违约责任和损失赔偿责任。厦门市中级人民法院已经发生法律效力的（2019）闽02民终3903号二审判决仅支持了被上诉人林建辉银行贷款利息损失，但对全部房价款的1%违约责任依法予以驳回。根据“同案同判”的原则，请求二审予以改判。 郑冠兰辩称，一、本案购房合同的解除系由恒大置业公司严重违约导致，郑冠兰有权就因恒大置业公司的违约行为造成的损失主张赔偿。而首付款利息、贷款利息，均是因恒大置业公司的违约行为给郑冠兰实际造成的损失。同时，双方签订的购房合同关于合同解除后恒大置业公司应当承担的违约责任条款，也明确规定了恒大置业公司应当承担赔偿的利息计算方式。一审法院判决恒大置业公司承担首付款和贷款利息损失的赔偿责任，既有事实依据，也有合同和法律依据。二、关于恒大置业公司承担购房款1%的违约金判决。首先，本案与（2019）闽02民终3903号案件情况不同，3903号案件涉案的商品房预售合同中，没有明确规定出卖人要同时承担利息损失和违约金，而本案合同对此明确作了约定。其次，购房合同解除，致使贷款合同失去合同目的，郑冠兰提起向第三人清偿剩余贷款利息，也损失了提起还款补偿金，该补偿金用于补偿提前还款损失。最后，因恒大置业公司逾期交房，郑冠兰为维护合法权益，经历了漫长的诉讼维权，花费了大量的经济成本、时间成本，同时也丧失了很多重新购房的交易机会，郑冠兰的损失无法全部用经济来衡量。因此，恒大置业公司承担赔偿利息损失和1%的违约金，赔偿数额不会超过造成的损害数额。 郑冠兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05026042）；2.判令恒大置业公司立即返还已支付的全额购房款3150164元（人民币，下同）；3.判令恒大置业公司赔偿以全额购房款3150164元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，其中1018634元从2017年3月21日起计至恒大置业公司履行完毕之日止,2131530元从2017年4月23日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司赔偿违约金31501.64元；5.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。 一审法院认定事实如下：2017年11月30日，恒大置业公司（出卖方）与郑冠兰（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由郑冠兰向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1＃楼14层1401室,总价款3224958元。合同第十一条约定恒大置业公司应于2018年12月31日前交付符合合同约定的商品房，并约定恒大置业公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条约定恒大公司如果逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。补充协议第四条约定“（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）该商品房经验收合格是指：是勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”，补充协议第五条第一款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；...3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误...”。 法庭审理过程中，郑冠兰、恒大置业公司共同确认郑冠兰已付购房款如下：2017年3月18日支付20000元；2017年3月21日支付一笔198634元、一笔800000元；2017年4月23日支付2131530元（注：部分款项恒大置业公司已退还郑冠兰），双方确认截至庭审之日，恒大置业公司尚未向郑冠兰发出交房通知，确认案涉楼盘周围无中高考考点。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点之一是恒大置业公司主张的延期交房事由是否成立及其天数认定。1.关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大置业公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。恒大置业公司虽未提供在台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，酌定予以扣减15天。2.厦门金砖会议。恒大置业公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。恒大置业公司并未提供金砖会议期间项目实际停工的证明，对其主张，不予采纳。3.中高考期间。恒大置业公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。恒大置业公司在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，恒大置业公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张不予采纳。4.厦门集美白石片区改造。恒大置业公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年7月1日至2018年10月31日期间延误天数。恒大置业公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，不予采纳。争议焦点之二是郑冠兰能否依约主张解除商品房买卖合同。如前所述，扣除台风天气影响施工的15天，恒大置业公司至今仍未履行交房义务，已构成逾期交房，且逾期天数已逾180日，郑冠兰有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《商品房买卖合同》第十二条的约定行使合同解除权，并要求恒大置业公司返还已付购房款3150164元。争议焦点之三是郑冠兰是否有权主张恒大置业公司支付自付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。根据《商品房买卖合同》第十二条第一款第（2）项约定，买受人解除合同的，恒大置业公司不仅应当退还买受人已付购房款，还应自买受人付款之日起按不低于中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，故对郑冠兰主张按中国人民银行同期贷款基准利率计算，其中的1018634元从2017年3月21日起计至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止,其中的2131530元从2017年4月23日起计至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止，合乎合同约定，且未违反法律规定，予以支持。郑冠兰主张恒大置业公司还应当按全部房价款的1%支付违约金计31501.64元，合乎合同约定，予以支持。恒大置业公司辩称合同约定的违约责任过分高于原告的实际损失并主张调整违约金至同期银行存款利率，因其未提供证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郑冠兰与厦门恒大置业有限公司于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同号05026042）；二、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向郑冠兰返还首付款3150164元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，其中的1018634元从2017年3月21日起计至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止,其中的2131530元从2017年4月23日起计至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止）；三、厦门恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向郑冠兰支付违约金31501.64元。本案一审案件受理费32253元，减半收取16127元，由厦门恒大置业有限公司负担。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，本案二审争议焦点为恒大置业公司应承担的案涉商品房买卖合同解除的违约责任范围。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日向郑冠兰交付案涉商品房；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。恒大置业公司作为出卖人，未能依约交付案涉商品房，扣除“莫兰蒂”台风因素15日外，逾期已超过180日。一审法院根据郑冠兰的请求判决案涉商品房买卖合同解除并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，并应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条约定的出卖人应支付的利息包含买受人已付款部分的利息，故一审判决恒大置业公司赔偿郑冠兰已支付购房款的利息具有合同及法律依据。根据案涉《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人同时应当按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。故一审判决恒大置业公司应向郑冠兰支付违约金31501.64元具有合同依据，本院予以维持。恒大置业公司上诉主张本院已生效的（2019）闽02民终3903号民事判决仅支持了被上诉人林建辉银行贷款利息损失，但对全部房价款的1%违约责任依法予以驳回。经查，上述（2019）闽02民终3903号案件的出卖人亦为恒大置业公司，但其与买受人林建辉签订的商品房买卖合同中对逾期交房违约责任的约定与本案的约定并不相同，故恒大置业公司的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。 综上，恒大置业公司的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费588元，由厦门恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （章毅） 二〇二〇年四月十日 代书记员（ 朱巧婷） 附本案适用法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。