广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终736号 上诉人（原审被告）：陈素珍，女，1972年10月29日生，汉族，广西平乐县人，住广西壮族自治区平乐县南洲新区。 被上诉人（原审原告）：平乐县三鑫物业服务有限责任公司。住所地：广西壮族自治区平乐县平乐镇月城村。法定代表人：黄琴，该公司总经理。 上诉人陈素珍因与被上诉人平乐县三鑫物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈素珍上诉请求：1.撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初1150号民事判决，依法改判由被上诉人减免6个月的物业费，以及扣除电梯电费；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定“在庭审过程中原告同意赠送三个月的物业费345元”与事实不符。事实是被上诉人在庭前、庭审结束都不愿意调解，而且其自称其所主张的诉讼请求中的钱一分都不能少。2.一审认定“原告根据《前期物业服务合同》约定履行了合同主要义务”与事实不符。被上诉人提供的物业服务质量达不到合同约定，所收的物业费也远远超过物业公司的成本及合理利润，物业管理确实存在很大缺陷。4.对于一审中，上诉人要求物业公司依法提供的，应向物业提供的证书、资料、档案等如物业公司均无法提供，如（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料。而这些证书、资料、档案是合同中重要的法律法规中必须提供资料。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实后改判。 平乐县三鑫物业服务有限责任公司称，物业收费是统称，电梯运行肯定是需要电费的，电梯维保费不包含电费，维保费用是被上诉人代收的。每户收取是按照每个楼层分摊，且合同有相关约定的。被上诉人有半年没有收取物业费，且自愿减免3个月物业费，相当于减免了9个月的物业费。 平乐县三鑫物业服务有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2018年7月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费1,379元、电梯维保费280元、电梯电费240元、公摊水电费60元，楼道修复费150元、违约金2,309元；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月1日，原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司（乙方）与桂林科赛城镇开发有限公司（甲方）签订了《物业服务委托合同》，甲方委托乙方对平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）进行前期物业管理。合同同时约定原告为平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）提供前期物业服务，由平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）的业主和物业使用人给付物业服务费、公摊水电费及其他有偿费用，住宅（电梯房）按房屋建筑面积每月0.9元/㎡向原告交纳。业主、使用人（被告）未按照该规约或物业服务合同的约定缴纳物业服务费用、公共维修基金及其他应缴费用的，自逾期之日起，每日加收应当缴纳费用的千分之三的滞纳金。该前期物业服务费自原告进场服务之日起缴纳，第一次缴纳一年的物业服务费，以后每年按年度缴纳。原告以“通知”的形式告知三鑫·红帆城（即祥和小区）业主具体的收费标准。 被告陈素珍于2018年1月22日在平乐县鑫•红帆城（即祥和小区）购买了该小区1栋1单元303号房屋，房屋面积127.68平方米。原告为被告提供了物业服务，并决定从2018年7月1日起开始收取物业费，被告认为原告未按照物业服务合同的约定全面履行合同义务，物业管理存在很多方面的不足，原告提供的服务达不到收取0.9元/㎡物业费的收费标准。截至2019年6月30日止未缴纳物业费等相关费用。庭审过程中，原告认可2018年7月1日至2019年6月30日期间该小区业主存在电梯被困、二期在建工程施工对业主造成一定影响等情况。原告向该院出具《情况说明》，经原告与二期开发商平乐县三鑫房地产开发有限责任公司协商沟通，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司愿意赠送3个月物业费给2019年6月30日前收房并入住的业主作为补偿，原告在此基础上同意在2018年7月1日至2019年6月30日期间赠送被告3个月的物业费。 另查明，至本案开庭时止，平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）尚未正式成立业主委员会并报审批通过。 以上事实，有营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、前期物业委托合同、《通知》、2018年7月至2018年12月期间的电费缴纳发票，《情况说明》、被告提供的照片及庭审笔录等证据予以证实。 一审法院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告三鑫物业公司与建设单位桂林科赛城镇开发有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定建设单位委托原告对祥和小区（现三鑫·红帆城）进行物业管理，该合同为双方意思表示一致且不违反法律强制性规定的有效合同，对该小区业主具有约束力。被告陈素珍与原告三鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》亦是双方意思表示一致不违反法律强制性规定的有效合同，该合同对原、被告双方具有约束力。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,379元，在庭审过程中原告同意赠送三个月的物业费345元，被告辩称原告没有达到合同中约定的服务等级标准故不同意按0.9元/㎡支付物业费。经该院庭审查明，原告在物业服务过程中确实存在一些瑕疵，原告也认识到该问题的存在，对于电梯困人的现象，现基本上已解决。对于二期工程影响业主生活，原告自愿补偿被告三个月的物业费（即收取2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,034元），原告已按照双方签订的《前期物业服务合同》约定履行了合同主要义务，故对原告诉请按1,034元收取被告2018年7月1日至2019年6月30日期间物业费的诉请符合实际情况亦符合合同约定，该院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的电梯年检及维护费280元，电梯电费240元，符合《前期物业服务合同》约定，该院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的公摊水电费60元，原告为此向该院提供了2018年7月至2018年12月期间的电费发票，且双方在合同约定“公摊水电费、发电费按物业面积或按户分摊”，考虑公摊水电费在物业服务过程中是实际产生的费用，且收取60元/年也符合实际情况，故对原告的该诉请该院予以支持。原告诉请被告支付楼道修复费150元，被告辩称原告要求收取楼道修复费没有任何收费依据，由于原告对该诉请未提供证据予以证实且在合同中对该费用没有约定，故对该诉请该院不予支持。原告诉请被告支付违约金2,406元，由于原告在物业服务管理过程中确实存在瑕疵，被告未按时缴纳物业服务费属于事出有因，并非恶意拖欠物业费。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求该院不予支持。 综上，原告在今后的物业服务中应当虚心听取该小区业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平。被告也应当积极缴纳物业管理费，以维持物业正常运行。原、被告在今后的物业管理服务中应当相互理解、相互配合、相互支持、友好合作，共同营造和谐、祥和的小区。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈素珍于本判决生效后五日内支付原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费1,034元、公摊水电费60元、电梯年检及维护费280元、电梯电费240元，以上费用共计人民币1,614元。二、驳回原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司其他诉讼请求。三、案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈素珍承担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。该合同第一条约定上诉人依法享有对本物业区域进行物业管理服务的权利，并承担相应的义务；第四条第一款第2项约定物业管理费的定价为电梯住宅：每平方米每月0.9元，第二款约定电梯电费又受益业主按楼层分摊：2-4层20元/户/月，电梯年检及维护费280元/户/年。被上诉人应当按照上述合同约定完全履行物业管理服务义务，上诉人作为业主应当按照上述合同约定支付物业管理服务费等费用。上诉人上诉提出被上诉人的物业服务存在质量问题，要求减免六个月的物业费以及扣除电梯电费。首先，关于减免物业费的问题。根据已查明的情况，被上诉人提供的物业管理服务确实具有一定瑕疵，存在清理工作不完善、电梯等公共区域管理不到位等问题，与其向被上诉人收取的物业费所对应的服务标准存在一定差距。但由于物业服务与收取的物业费没有具体对应标准，一审法院根据上述物业服务质量问题，以及考虑物业公司是否积极改变服务质量等因素，对物业费酌情予以了扣减，符合法律的相关原则，亦有利于督促双方积极履行义务。因此，上诉人要求减免六个月的物业费上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于扣除电梯电费的问题。双方合同对电梯电费有明确约定，应遵照合同进行履行。至于上诉人在上诉中提到的关于物业公司应向业主提供的证书、档案等问题，根据《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：……物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”由于涉案小区尚未正式成立业委会并报审批通过，双方物业服务合同亦未终止，被上诉人据此没有移交上述资料并没有违反相关法律规定。 综上所述，上诉人陈素珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈素珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年四月十六日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰