盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1104民初534号原告：盘锦家盛物业服务有限公司，住所地盘锦市大洼区。法定代表人：孙丹，该公司经理。委托诉讼代理人：王翔，辽宁泰来律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋世洁，辽宁泰来律师事务所律师。被告：栾宇，女，1996年6月4日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：陈枭枭，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。原告盘锦家盛物业服务有限公司与被告栾宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告盘锦家盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人王翔、宋世杰，被告栾宇的委托诉讼代理人陈枭枭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘锦家盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告依照法律规定和双方签订的《前期物业服务协议》第四条的约定交付尚欠物业服务费14392元（自2017年11月17日至2019年12月31日），并按照《前期物业服务协议》第十六条的约定支付违约金；2.请求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告家盛物业是大洼区富盈温泉国际城城市住宅小区前期物业服务企业，被告栾宇是本住宅物业小区X栋XXX单元（以下简称标的房屋)业主。2017年11月17日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，双方形成了物业服务法律关系。《协议》确认标的房屋建筑面积260.83平方米，物业服务费每平方米每月2.5元。如果业主不能按照该条约定交付物业费则按日千分之三承担违约责任。被告于2017年11月17日与家盛物业签订了《前期物业协议》并办理了入住手续。被告未交纳2017年11月17日至2019年12月31日期间的物业服务费，合计14392元。根据国务院《物业管理条例》第七条、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第七条和《盘锦市物业管理条例》第八条的规定，“按时缴纳物业服务费”既是业主的法定义务，也是《前期物业服务协议》第四条明确约定的业主的合同义务，但是被告作为接受物业服务的一方在原告的一再提示之下仍然拒绝履行自己应当履行的义务。被告的这一行为损害了原告的合法权益。为此，具文起诉，期盼人民法院查明事实后依法支持原告的诉求。栾宇辩称，原告不符合向被告提起诉讼的条件，且其主张的物业费起算时间、物业费收费标准与要求答辩人支付违约金的诉讼请求均缺少事实和法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业起诉业主要求交纳物业费，须经书面催缴。因此书面催缴是物业服务企业起诉的前置程序。本案答辩人在收到人民法院送达的起诉状副本前，原告从未以书面形式向答辩人催缴过物业费。因此本案尚不符合起诉条件，应裁定驳回起诉；2.2017年11月17日，答辩人与原告签订《前期物业服务协议》，并办理了入住手续。但因当时原告正计划撤出案涉小区且当时小区处于弃管状态，所以原告没有收取答辩人物业费。事实上，原告自2019年1月才开始为案涉小区提供物业服务，故物业费交费时间应从2019年1月起算；3.原告主张其为富盈小区业主提供的是一级服务标准的前期物业管理服务，就答辩人目前了解的物业费政府指导价格是一级物业的收费上线为每月每平方米1.5元。因此，原告起诉要求答辩人按每月每平方米2.5元给付物业费明显缺乏法律依据；3.答辩人不存在违约。答辩人自收房以来从未在该小区居住。办理入住时原告称其欲退出小区，免除答辩人交纳物业费的合同义务，且截止2019年12月31日原告仅提供了一年的物业服务。另原告与答辩人签订的《前期物业服务协议》中未约定每年物业费应当缴纳的具体时间，答辩人也未收到过原告的缴费通知。因此，答辩人对未交纳2019年度物业费无过错。最后，答辩人了解到因原告提供的物业服务水平与其主张的收费标准存在巨大差异，业主与原告之间就收费标准至今未能达成一致。原告在履行合同过程中违反诚实信用原则在先，在缴费标准无法确定的情况下，为保障答辩人的合法权益，答辩人无法履行缴费义务。综上，原告的诉讼请求于法无据，恳请法院依法裁判。原告为支持自己的诉讼主张提供如下证据:证据1.前期物业服务协议一份，拟证明原、被告之间合法的物业服务合同关系，双方约定物业费的收费标准是2.5元/月以及开始提供物业服务的时间。被告对前期物业服务协议的真实性无异议，对收费标准及原告提供物业服务的时间有异议，合同签订的时间是原告应履行义务的时间，而非原告实际提供物业服务的时间。经本院审查，被告对证据真实性无异议,该证据符合证据形式及内容要件,具有客观性,其真实性本院予以认定。证据2.物业2019年服务事项照片一组，拟证明原告在2019年度已经履行了服务协议中约定的义务。被告对该组证据的真实性无异议，但该组证据仅能证明原告在2019年提供的服务，对于2019年提供物业服务的质量，物业主管部门已经进行考核。经本院审查，被告对证据真实性无异议,该证据符合证据形式及内容要件,具有客观性,其真实性本院予以认定。证据3.公告一份，拟证明原告于2019年12月10日以公告的形式告知全体业主自2019年1月1日起降低收费标准，按照1.8元/月收取物业管理费。被告对公告的真实性无异议，但2019年物业费的收费标准是原告单方面调整的，被告不认可该收费标准。经本院审查，被告对证据真实性无异议,该证据符合证据形式及内容要件,具有客观性,其真实性本院予以认定。证据4.催缴证明一份，拟证明原告以各种催缴手段催缴，被告仍不履行缴费义务才起诉至法院。被告对催缴证明不予认可，该催缴证明只能证明将催缴通知单粘贴在房门的事实，不能证明被告收到的事实。经本院审查，虽被告称未收到相关的催缴通知，但原告书面催缴的事实存在，该证据符合证据形式及内容要件,具有客观性,其真实性本院予以认定。被告为支持自己的诉讼主张提供如下证据:证据1.盘住建函发{2020}1号文件、全市一级物业服务标准考核统计表各一份，拟证明富盈小区为一级物业，2019年富盈小区提供的物业管理服务在该年度考核中为全市倒数第三名，其服务水平遭到市主管部门的通报批评。原告认为该文件仅为物业服务标准的考核，而不是物业服务费的收据，不能把该证据作为物业收费的依据。经本院审查，该证据由盘锦市住房和城乡建设局作出,该证据符合证据形式及内容要件,具有客观性,其真实性本院予以认定。证据2.照片一组，拟证明2019年以前富盈小区处于弃管状态，2019年以后原告提供的物业服务仍存在诸多问题。原告对该组证据不予认可，照片与本案不具有关联性，照片的拍摄仅能证明某一个时刻，不能证明小区内物业服务的长期状态。经本院审查，照片仅能证明原告提供的物业服务存在瑕疵，但不能证明2019年以前小区为弃管状态，故该组证据本院不予采纳。证据3.物业管理委员会公告一份，拟证明原告在2019年才开始提供物业服务，同时证明富盈小区业主就物业费的收费标准持有异议。原告对该证据不予认可，公告与本案无关联性。经本院审查，物业管理委员会出具的公告，仅能证明原告物业与小区业主就2019年物业费的收费标准存在分歧，不能证明被告欲证明的问题，故对该证据本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告栾宇系案涉小区X栋XXX单元业主。2017年11月17日,原告盘锦家盛物业服务有限公司（以下简称“家盛物业”）与被告栾宇签订《富盈?温泉国际城前期物业服务协议》，约定原告为案涉小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务协议》对物业基本情况、物业管理服务内容、双方权利和义务、前期物业管理服务费用及相关费用、违约责任等内容进行了约定。该合同第四条约定：“本园区的物业费采取包干制方式，该物业的房屋建筑面积为260.83平方米，按上述计算方式、标准，应按652.075元/月缴纳物业费”。该合同第十六条约定：“甲方或该物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应付物业费3%交纳违约金”。第三十二条约定：“本协议甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。2019年12月10日，原告物业公司出具公告，上载明“按原小区入住业主与原小区物业公司签订的《前期物业管理协议》的收费标准2.5元每平米，下调0.7元，现按1.8元每平米收取。从2019年1月1日起按年度收取物业服务费。”被告未交纳2017年11月17日至2019年12月31日期间的物业费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，应在原告提供的物业服务范围及程度内缴纳物业服务费，故对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求,本院予以支持。但经庭审调查,盘锦市2019年住宅小区物业服务等级考核工作中原告位列采用一级服务标准考核中的后三名，另原告在2019年以前提供的物业服务中存在职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况,因此,本院认为,原告向被告提供的物业服务存在瑕疵,故其要求被告按照合同约定支付全额物业费显系不妥。综合庭审调查的事实,本院对本案进行全面考量,认为以按合同约定及物业管理费调整后计算的尚欠物业费为基数,以70%的标准确定原告应收缴的物业服务费较为合理。关于被告提出原告自2019年1月才开始向富盈小区业主提供物业管理服务的抗辩，虽其提供部分照片证明原告在2019年以前提供的物业管理服务状态，但该部分证据仅能证明原告的物业管理服务存在瑕疵，不能证明原告在2019年以前未提供物业管理服务，因其未能提供原告系2019年1月才开始提供物业管理服务的相关证据，故对于被告的抗辩本院不予采纳。本院确认被告应向原告缴纳物业费的期间为2017年11月17日至2019年12月31日,物业管理服务费为10074.4元(14392元×70%)。关于被告栾宇提出原告从未以书面形式向其催缴物业费，故本案不符合起诉条件的抗辩，虽被告栾宇辩称未收到交纳物业费的书面催缴，但依据原告提交的证据其已履行书面催缴的义务，故对于被告的抗辩本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求,虽然双方签订的《富盈?温泉国际城前期物业服务协议》中明确约定了违约金条款,但未约定交纳物业费的具体时间，且考量双方物业服务关系的基础及延续,立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度,该项诉讼请求,本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量,也会影响到广大业主的利益,包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此,被告应继续及时履行交费义务,原告也应不断提高服务质量,加强与业主之间的沟通,才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上所述，原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，对合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告栾宇于本判决生效后七日内给付原告盘锦家盛物业服务有限公司自2017年11月17日至2019年12月31日期间的物业管理服务费10074.4元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（原告已预交），减半收取计80元，由原告盘锦家盛物业服务有限公司负担54.09元，由被告栾宇负担25.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员 宋 扬二〇二〇年四月十五日书记员 郭雅莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。