北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71699号原告：北京国生非凡体育发展有限公司，住所地北京市朝阳区奥林匹克中心区21号地。法定代表人：臧党生，总经理。委托诉讼代理人:张继明，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人:牟茜，北京市康达律师事务所律师。被告：北京博文尚苑文化传媒有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路145号13号楼（六里屯孵化器1278号）。法定代表人：戴允仲，总经理。委托诉讼代理人：郭艳红，北京京翔律师事务所律师。被告：北京市朝阳区大黄庄绿化队，住所地北京市朝阳区大黄庄35号。法定代表人：武桂连，主任。委托诉讼代理人：赵立公，北京市浩天信和律师事务所律师。原告北京国生非凡体育发展有限公司（以下简称国生非凡公司）与被告北京博文尚苑文化传媒有限责任公司（以下简称博文尚苑公司）、北京市朝阳区大黄庄绿化队（以下简称绿化队）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。国生非凡公司之法定代表人臧党生、委托诉讼代理人张继明、牟茜，博文尚苑公司之委托诉讼代理人郭艳红，绿化队之委托诉讼代理人赵立公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国生非凡公司向本院提出诉讼请求：判令1、确认《足球场使用合作协议》《之场地改善补充协议》及《足球场东南角（98mX24m）体育用地使用合作协议》无效；2、博文尚苑公司和绿化队返还场地改善建设施工款6415232元及租金1200000元。事实和理由：2016年7月1日，博文尚苑公司与绿化队签订协议，由绿化队向博文尚苑公司出租足球场地，租赁期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日，并约定合作期限届满一个月前，双方均未提出异议且外部条件政策未发生变化的，合同期限自动延续三年。2017年11月29日，我公司与博文尚苑公司签订《足球场使用合作协议》及《之场地改善补充协议》，承租前述两块足球场，由我公司对场地进行改善，租赁期限自2017年12月1日至2019年7月31日，租金100万元。2018年7月，我公司与博文尚苑公司签订《足球场东南角（98mX24m）体育用地使用合作协议》，承租东南角场地，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，租金20万元。合同签订后，我公司依约履行合同，支付了租金120万元，对场地进行了改善。因我公司知晓博文尚苑公司与绿化队间的协议，知晓如二者均未提出异议且外部条件政策未发生变化的，二者的协议期限将自动延续三年。该协议书是我公司与博文尚苑公司拟取得长期承租合作并同意改建体育场地的前提。然而，在我公司与博文尚苑公司准备继续续约的过程中发现租赁场地的性质为园地，而非博文尚苑公司承诺的体育用地的性质，我们的协议违反法律、法规的强制性规定，不具有法律效力。博文尚苑公司和绿化队取得的场地修缮及租赁利益应当予以返还。博文尚苑公司辩称，我公司认为双方的合同合法有效。案涉合同均已期满终止，不存在返还款项的问题。即使合同无效，国生非凡公司主张返还款项也未提供相应凭证，施工款项与合同无效并不存在关联性。我公司不同意国生非凡公司的诉讼请求。绿化队辩称，国生非凡公司无权向我方提出合同无效的诉讼请求。我方响应相关政策号召，与博文尚苑公司签订合同，与国生非凡公司无关。我方与博文尚苑公司的合同已到期，合同目的已实现。在合同期内，我方已按照约定履行合同义务，后因接到上级指示，足球场不再出租，我方已及时通知博文尚苑公司，并允许博文尚苑公司继续免费使用足球场一个多月。请求驳回国生非凡公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年7月1日，博文尚苑公司（乙方）与原北京市朝阳区大黄庄苗圃（甲方）签订《大黄庄苗圃足球场合作协议书》，就案涉场地等合作事宜达成协议，约定：期限为2016年8月1日至2019年7月31日，合作期限届满一个月前，双方均未提出异议且外部条件政策未发生变化的，本合同期限自动延续三年；协议到期终止后，乙方投资装饰、装修的、改造部分（不可拆除、不可移动部分）无偿归甲方所有。2017年6月23日，双方签订《大黄庄苗圃足球场合作协议书之补充协议》，增加合作场地范围和合作费。2017年11月29日，国生非凡公司（乙方）与博文尚苑公司（甲方）签订《足球场使用合作协议》，约定：甲方向乙方提供一段时期的案涉足球场用于比赛，期限为2017年12月1日至2019年7月31日；合作费用为100万元；乙方由于足球场地使用的需要，需要增添设备设施或进行场地升级改造，由甲方负责统筹协调，甲乙双方协商实施，合作期限结束后，可移动或拆除的设备设施由乙方带走或经双方协商折旧归于甲方；合同期满后，同等条件情况下，乙方享有优先续约权；因不可抗力原因或国家政策规则调整需要拆除本协议区域内场地、房屋及设备设施，造成协议不能履行，双方互不承担责任，本协议自然终止，甲方应按实际未发生日期金额退还乙方，协议期限内投入的设备设施等，双方应共同与本场地所属方协商折价折旧处理。国生非凡公司与博文尚苑公司另签订了《之场地改善补充协议》，约定：《足球场使用合作协议》的球场设施包括场地铁丝网、4个标准球门和6个半场小球门、休息座椅19个，三间办公用房；为了符合乙方高标准高质量高服务的经营理念，经双方友好协商约定由乙方出资将球场原有草坪和设备设施进行改善升级，改善后的球场及设备设施须保证原合同期满后球场可继续使用，合同到期后的设备设施所有权依据原合同执行；改善项目包括平整地面、渗水、喷灌、围网增高、球场灯光照明、草坪、球门和门网、办公用房装修。后，国生非凡公司与博文尚苑公司签订《足球场东南角（98mX24m）体育用地使用合作协议》，约定：甲方向乙方提供足球场东南角体育用地，期限为2018年8月1日至2019年7月31日，合作费用20万元；合作期限结束后，可移动或拆除的设备设施由乙方带走或经双方协商折旧归于甲方；合同期满后，同等条件情况下，乙方享有优先续约权；因不可抗力原因或国家政策规则调整需要拆除本协议区域内场地、房屋及设备设施，造成协议不能履行，双方互不承担责任，本协议自然终止，甲方应按实际未发生日期金额退还乙方，协议期限内投入的设备设施等，双方应共同与本场地所属方协商折价折旧处理。2019年5月8日，绿化队向博文尚苑公司发出告知函，称合同将于2019年7月31日到期，根据政府及上级单位对出租房屋土地工作的部署，租赁合同到期后将不再续约。庭审中，国生非凡公司称在起诉之前（2019年7月16日），其公司对案涉场地能正常使用，起诉之后为了维持现状，对草坪等进行维护保养；在之前6月份，绿化队召集开会，因有关部门检查的原因，要求6月份停止使用，其公司在6月份停止使用15天，7月份又开始营业，但仅是小规模开放，8月份也小规模开放，9月份绿化队封锁了场地，其公司停止使用。博文尚苑公司和绿化队均称国生非凡公司一直使用至9月份，之前均正常使用。博文尚苑公司称场地草坪已裸露，不能使用；绿化队主张现场地已不准再使用。博文尚苑公司和绿化队均称场地内可移动设备可由国生非凡公司取走。博文尚苑公司称草坪已破损、场地已无法使用，不同意折旧补偿。另查，案涉场地所占土地为划拨取得，用途为园地。国生非凡公司主张园地属于农业用地，不能用于建设足球场地，双方的合同因违反法律的强制性规定而无效。国生非凡公司称因知晓博文尚苑公司和绿化队间合同关于自动续延三年的约定，因此在博文尚苑公司的承诺下，拟取得长期承租合作并投资改造场地，支出改造费用。就此，国生非凡公司提交了施工合同、清单、银行记录、照片等证明改造情况及费用。博文尚苑公司认可银行记录的真实性，不认可其他证据的真实性，不认可证明目的，称之前的场地已足以使用，没有改造的必要，与国生非凡公司的合同期限约定明确，没有续约和继续合作的约定，只是提及了优先续约权，与绿化队的合同虽有续约的约定，但前提是双方均无异议且外部条件无变化，现外部条件发生变化，国生非凡公司应当有预测，应自行承担损失。博文尚苑公司称场地不是城市建设，不属于禁止性规定，不违反法律的规定，与绿化队是产业合作，与国生非凡公司也是合作，并非转租。就此，博文尚苑公司提交通知等，以证明之前场地就可使用，无需改造，且场地使用并不违法。国生非凡公司认可证据的真实性，不认可目的，称不能证明土地使用符合法律规定。国生非凡公司还申请证人出庭作证，以证明改造情况和绿化队知晓改造的情况。博文尚苑公司不予认可。国生非凡公司主张改造费用中包括对道路的改造费用，系绿化队提出要求其公司对道路进行改造的。绿化队不予认可，称即使存在相关沟通，也是与博文尚苑公司对项目升级改造的配合。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，国生非凡公司与博文尚苑公司签订合同，就场地的使用等达成一致意见，根据合同约定及履行情况，实质就是博文尚苑公司将场地使用权转租与国生非凡公司。案涉场地所占土地为划拨取得，规划的土地用途为园地。按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，土地可分为农用地、建设用地和未利用地；农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。园地明显不属于建设用地，而与林地、草地等农用地在用途上具有相似性，应当属于法律未直接列明的农用地的一种。国家实行土地用途管制制度；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。案涉园地用途的土地被改造成足球场地，违反了土地使用需按照规划确定的用途使用的法律规定，违反了保护、开发土地资源，合理利用土地等的要求，扰乱了土地规划、管理的秩序，双方就此签订的场地使用协议等应当认定为无效。故，对于国生非凡公司要求确认与博文尚苑公司签订的《足球场使用合作协议》《之场地改善补充协议》及《足球场东南角（98mX24m）体育用地使用合作协议》无效的请求，本院予以支持。虽国生非凡公司与博文尚苑公司间的合同无效，但国生非凡公司已正常使用场地至合同约定的期限届满，国生非凡公司已享有场地的合同利益，应当支付场地使用费。在合同无效的情况下，参照合同约定的使用费标准，国生非凡公司主张返还租金120万元，本院不予支持。国生非凡公司主张2019年6、7、8月的使用受到了影响，但未提交证据证明，博文尚苑公司和绿化队均主张正常使用，且在7月合同到期后，国生非凡公司尚还使用了一个月，因此也无需再减免期间的使用费。国生非凡公司称因知晓博文尚苑公司与绿化队合同的约定，基于对二者之间续签合同约定的了解及博文尚苑公司的承诺，才对场地进行改造。就此，本院认为，首先，博文尚苑公司并不认可对国生非凡公司予以承诺，国生非凡公司就此并未举证证明；其次，国生非凡公司与博文尚苑公司间的合同明确约定了合同期限，并未约定自动续约条款，仅提及了同等条件下的优先续约权，优先续约权不等同于自动续约，相反合同还明确约定了不可抗力及政策调整下合同提前终止条款；再次，博文尚苑公司与绿化队间的合同虽约定了自动续约条款，但也明确提出了前提条件，即双方均未提出异议且外部条件政策未发生变化，因此博文尚苑公司与绿化队是否续约，在彼时尚属不确定，在无证据证明博文尚苑公司曾给予国生非凡公司以承诺的情况下，国生非凡公司自称的对博文尚苑公司与绿化队合同相关约定的了解，此种了解和信赖，不能归责于博文尚苑公司。博文尚苑公司与绿化队间的约定不能对国生非凡公司产生约束力，国生非凡公司并非前者合同相对人，其以此约定进行主张，也无法律依据；最后，国生非凡公司与博文尚苑公司兼系平等的法人主体，两者并无订约能力上的差别，在有合同明确约定，又无其他证据予以反驳的情况下，本院对于国生非凡公司的主张也实难采信。因此，国生非凡公司在与博文尚苑公司签订合同的情况下，对场地改造，虽双方的合同无效，但国生非凡公司已享有合同约定期限内的场地使用利益，应当也包括场地改造使用的利益；双方合同关于合同期满后可移动或拆除设备设施处置的约定，在国生非凡公司已享有合同期限利益的情况下，具有参照作用，可以作为争议解决的参照；国生非凡公司要求对场地的升级改造的返还，不同于买卖等具体标的物的返还，国生非凡公司升级改造是基于自身使用的需要，类似于装饰装修的改造，建立在原有场地设施、设备的基础上，关于可移动或拆除的设施设备已有合同约定，且博文尚苑公司和绿化队也认可国生非凡公司可以取走，对于草坪等，场地已原有相应设施，国生非凡公司也享有了合同期限使用利益，因此再主张返还相关费用，本院不予支持。关于国生非凡公司主张的另应绿化队要求改造道路的问题，本案争议的合同为国生非凡公司与博文尚苑公司间的合同关系，若国生非凡公司认为与绿化队就此另有约定，应当另行解决，本案不宜处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决如下：一、确认原告北京国生非凡体育发展有限公司与被告北京博文尚苑文化传媒有限责任公司签订的《足球场使用合作协议》《之场地改善补充协议》及《足球场东南角（98mX24m）体育用地使用合作协议》无效；二、驳回原告北京国生非凡体育发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费65107元，由原告北京国生非凡体育发展有限公司负担49507元（已交纳），由被告北京博文尚苑文化传媒有限责任公司负担15600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  马立军人民陪审员  张耀新二〇二〇年四月二十三日书 记 员  张默晗