北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初331号原告：董方圆，女，1985年10月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴有龙，北京息云律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓艺，北京息云律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层，统一社会信用代码91110000733468794N。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司法务部职员。原告董方圆（以下称原告）与被告北京政泉控股有限公司（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴有龙、孙晓艺、被告委托诉讼代理人王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告继续履行房屋买卖合同，为原告办理位于北京市朝阳区大屯里X号X号（以下简称X号房屋）房屋所有权的转移登记。事实和理由：2008年7月12日，原、被告双方签订《商品房预售合同》（合同编号为：Y648320），购买位于北京市朝阳区大屯里X号X号房屋，房屋面积为160．07平方米，总价款为1120490元人民币。2008年7月9日，双方就上述合同在朝阳区房屋管理局办理了备案登记（备案编号为3180928）。合同签订后，原告按照《商品房预售合同》第十五条第（三）项的约定，于9月22日将X号房屋的公共维修基金、公契税、出图费以现金形式交给了被告，并在被告认可其未付清房款的情况下进行了结算，同时办理了入住手续。后由于被告的原因，致使X号房屋至今未办理房屋权属转移登记，严重损害了原告的权益，请求法院依法判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1．现在涉案房屋被大连市中级人民法院查封，原告虽然提出了执行异议和复议但是都被驳回。所以现在被告在法律上和事实上无法办理过户登记。2．我方仅认可原告缴纳了契税、公共维修基金、出图费，不认可原告缴纳了房屋差价4005元和全部购房款，故被告享有先履行抗辩权。原告必须先支付购房款，我方才会继续履行过户的义务。经审理查明：2008年7月12日，原告作为买受人、与出卖人被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为：Y648320），约定：商品房房屋坐落为朝阳区大屯里政泉花园10#楼16层X号，预测建筑面积共160．07平方米，其中套内建筑面积125．89平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34．18平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8900．55元；具体付款方式及期限见附件五；买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2008年9月20日前向买受人交付该商品房。合同第二十条“产权登记”约定：（一）初始登记：出卖人应该在2009年9月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，若买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记：商品房支付使用后，买受人同意委托出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件五“付款方式及期限的约定”：双方确认买受人已于签署《预售合同》之日前支付全部房款共计1120490元（含已付定金2万元整）；无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《预售合同》约定的房屋交付前均向出卖人付清全部购房款及各项税费，并向出卖人付清其依据《预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则出卖人有权拒绝买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《预售合同》约定的逾期付款的违约责任。附件八“补充协议”约定：买受人应当委托出卖人指定的产权代办机构办理房屋权属证书，双方需遵守如下约定：1、买受人应在房屋交付前签署代办产权授权委托书；2、买受人应在房屋交付前按代办机构的要求提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署面积误差确认及结算协议等办理产权所需全部相关文件，交纳委托代办费和办理产权相关的各项税费；3、买受人同意，在产权证办理完毕后，代办机构可将房屋的权属证书原件交出卖人或银行及/或担保中心办理有关手续。因买受人原因导致《预售合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关解除手续的，买受人应自出卖人发出《解除通知书》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述解除手续后向买受人退还各种应退还款项。房屋交付后，因买受人原因导致《预售合同》解除的，买受人必须腾退房屋，买受人应当在出卖人发出《腾退房屋通知》之日起15日内将房屋恢复原状。上述《北京市商品房预售合同》于2008年7月9日办理网上签约联机备案。原告称房屋交付时间为2008年9月22日。被告称不知交付时间，但认可原告现居住在X号房屋。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司金泉家园管理处于2019年4月27日出具证明一份，证明原告在X号房屋居住；另于2019年6月10日出具证明，证明原告自2008年8月31日至2019年12月31日期间共计物业费64857．62元已结清。原告另提交《用户热费缴费明细》若干及奥运村供电营业所确认的X号房屋自2013年12月4日至2019年2月4日的电费收费明细，证明其实际在X号房屋长期居住的事实。经查，X号房屋于2017年1月16日被辽宁省大连市公安局查封，后辽宁省大连市中级人民法院于2019年2月27日续封至今。原告向辽宁省大连市中级人民法院提出执行异议，该院认为原告虽在法院查封之前签订了书面的房屋买卖合同，并占有使用案涉房屋，但是其并未支付任何房屋价款，因此，原告不能依据上述法律规定请求中止对案涉房屋的执行，故裁定驳回原告的异议请求。原告就该裁定向辽宁省高级人民法院申请复议，该院2019年10月14日裁定驳回复议申请人原告的复议请求，维持大连市中级人民法院（2019）辽02执异270号执行裁定。辽宁省高级人民法院另认为，原告在异议中未能提供（购房十余年）非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。被告认为（2019）辽执复420号执行裁定书，可证明原告未缴纳购房款。原告称其未缴纳全部购房款是因为被告从未向原告主张，且被告在未主张购房款时就已将房屋交付给原告，是被告自己放弃向原告主张缴纳购房款，另外原告随时可以缴纳购房款。原告称被告之所以未向其主张购房款，是因为原告系被告关联公司的职员，属于内部购房，并提交北京市盘古氏投资有限公司于2019年5月24日出具的《在职证明》，证明原告自2008年1月起在该公司任职，目前担任行政部收货专员。经查，根据生效判决认定，在2014年9月时，被告与北京市盘古氏投资有限公司的实际控制人为同一人。被告称其从未免除原告支付购房款的合同义务。原告称其已缴纳了契税、公共维修基金、出图费、房屋差价共计70002元（含房屋差价款4005元），并提交声称取自被告的《核算项目明细账》一页，显示发生“2008年9月22日收公共维修基金”32202元、“2008年9月22日收公契税”33735元、“2008年9月22日收出图费”60元，合计65997元。被告认可原告缴纳了契税、公共维修基金、出图费合计65997元，不认可原告缴纳房屋差价4005元。原告提交2008年9月22日《房款结算协议》（协议双方未签字盖章）复印件一份，欲证明其已补交房屋差价4005元。被告对该协议不认可。庭审中，原告表示，其随时可以支付全部购房款，如果法院判决继续履行合同的情况下，其同意法院在判决中处理支付购房款事宜。原告提交北京市东城区不动产登记事务中心于2019年12月19日出具的原告及其配偶白某的《不动产登记信息查询结果告知单》，显示二人无不动产登记信息。以上事实，有《北京市商品房预售合同》、证明、《用户热费缴费明细》、电费收费明细、（2019）辽执复420号执行裁定书、《在职证明》、《核算项目明细账》、《房款结算协议》等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：原、被告之间的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。关于被告是否应向原告办理X号房屋的权属转移登记手续，被告抗辩认为原告未履行支付购房款的在先合同义务，本院认为，从合同附件五“付款方式及期限的约定”来看，双方确认买受人已于签署《预售合同》之日前支付全部房款共计1120490元（含已付定金2万元整），该约定字义明确表明被告已确认原告支付购房款的合同义务已履行，换言之，即便在原告未实际支付购房款的情况下，该约定亦意味着被告同意原告无需再履行，据此，根据合同约定，被告应将X号房屋权属转移登记至原告名下。本案中，被告称其从未免除原告的付款义务，原告表示其可以随时支付全部购房款且同意本院在本案中一并处理款项给付事宜，双方上述陈述可视为对此前被告同意原告无需再履行付款义务的变更，据此，在原告全额支付购房款的情况下，被告负有向原告办理房屋权属转移登记的义务。关于原告有无支付购房款差价4005元，原告未能提交证据证明支付情况，本院不予认定，故原告应支付的购房款为合同约定的购房款1120490与差价款4005元之和即1124495元。然而，因X号房屋已被辽宁省大连市中级人民法院查封，被告客观上无法履行权属转移登记，即便原告在本案中可以全额支付购房款，其要求被告为其办理房屋权属转移登记的诉讼请求亦无法支持，考虑到被告亦未明确在本案中主张该款项，故本院就原告应付购房款一节亦不予处理。基于房屋权属转移登记无法办理的客观事实，涉案合同在现阶段难以继续履行，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求难以支持。原告可待符合继续履行条件时另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董方圆的全部诉讼请求。案件受理费7442元，由原告董方圆负担500元（已交纳），由被告北京政泉控股有限公司负担6942元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年四月二十七日书记员  马悦