广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终319号上诉人（原审原告）：杨子兴，男，1995年6月13日出生，汉族，户籍地：广东省惠州市市辖区***************，身份证号码：441************115。委托诉讼代理人：卢建君、安俊，广东增华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林忠，男，1975年12月30日出生，汉族，户籍地：安徽省蚌埠市龙子湖区************，身份证号码：340************218。委托诉讼代理人：林德胜，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人杨子兴与被上诉人林忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2370号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨子兴上诉请求：1、请求贵院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的2018粤1302民初2370号民事判决书；2、请求贵院依法改判被上诉人继续履行合同，协助上诉人将位于惠州市大亚湾区*********蓝海湾苑听涛轩二单元1002房（证号为粤房地权证第3300019415号）过户登记到上诉人名下；3、本案一审诉讼费、保全费，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审查明事实不清，加重上诉人的责任。按双方签订的《房屋买卖合同》的约定，截止至上诉人起诉时被上诉人已经达到应当办理案涉房屋更名手续的条件。1、根据合同第四条第四款约定上诉人结清该条约定的房屋的相关费用后，被上诉人即应协助上诉人办理该房屋相关的更名手续及房产证；又根据第五条第四款约定自本合同签订之日起被上诉人协助上诉人到房屋产权登记机关办理变更手续。被上诉人应当按照合同的约定履行过户的义务。2、根据二手房按揭交易的一般行业规则，按揭银行只需口头作出已经批准贷款的通知，不会出具书面的审批通知，一审时上诉人已经向法院提交该证据，但一审法院未对该证据进行认定。3、合同签订后上诉人已经按照合同的约定完成了全部的合同义务，也按照银行的要求办理了按揭手续，并于2018年2月11日缴纳了购房契税。上诉人用其实际行为从各方为被上诉人履行房屋过户行为提供了便利。4、又根据农业银行的回函可知，农业银行发放贷款的条件需在房管部门办理正式的抵押登记，但被上诉人若未将案涉房屋过户至上诉人名下，上诉人又如何向按揭银行办理抵押登记。5、虽在一审时上诉人承诺在无法取得银行按揭贷款的可以一次性支付剩余的房款，但是银行已经明确告知双方可以取得按揭款，而一审法院依据上诉人不能在规定的时间内提存剩余购房款而认定上诉人没有继续履约的能力明显是加重了上诉人的责任，对上诉人不公平。二、一审适用法律错误，依法应当改判。基于以上事实，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，且上诉人已经按照合同的约定全部履行了合同义务，故应当按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定认定被上诉人应当按照《房屋买卖合同》约定履行过户义务，而非认定该合同能否继续履行仍处于不确定状态。综上，请求贵院查明事实，重新适用法律，撤销原判并依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人林忠答辩称：被答辩人的上诉状中的上诉请求及事实与理由均不能成立。答辩人林忠始终同意本案诉争房屋的买卖，且为了用钱急需出售，其约定的价格略低于当时市场价的10%左右，双方达成了本案诉争房屋买卖合同。由于被答辩人不能完成贷款引发本案的诉讼，一审诉讼期间，双方同意法院进行的调解。但被答辩人没能完成对一审法院调解的承诺，致使本案诉争房屋的买卖无法完成。本案一审判决后，贷款应银行电话通知答辩人“…这笔贷款做不了了，要退限…”要求答辩人拿回贷款材料。答辩人问其原因？银行告知：“他（被答辩人）跟我们讲的是你们不卖了”，由此可见：本案无法完成房屋买卖合同的责任是被答辩人造成的。答辩人始终同意房屋买卖，由于上诉人无法完成贷款，银行也不同意贷款，一审时我方提交的证据也说明这一点，上诉人也未能完成一审法院调解的支付义务。综上所述，一审法院判决书驳回被答辩人的诉讼请求，事实清楚，判决所适用的法律并无不当之处。答辩人完全同意一审法院的判决，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。杨子兴向一审法院起诉请求:一、被告继续履行合同，协助原告将位于惠州市大亚湾区*********蓝海湾苑听涛轩二单元1002号房（证号为粤房地权证第3300019415号）过户登记到原告名下；二、被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年1月26日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方将坐落于惠州大亚湾澳头安惠大道21号蓝海湾苑听涛轩二单元1002号房卖与乙方，房屋售价总金额为120万元；二、乙方与本合同签订之日向甲方支付定金1万元，在本合同签订之日起7日内向甲方支付首期款59万元，剩余房款60万元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方；三、甲方应于乙方付清10万元之日起30日内将该房屋交付给乙方使用，家私家电全送，甲方应于结清该房屋相关费用后，协助乙方办理该房屋相关的更名手续及房产证；四、在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按200%的标准向对方支付违约金。如乙方不能按时付清购房款或甲方不按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付1%标准的滞纳金；五、本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜；六、如有客户作贷款按揭手续，应在银行通知签字放款日起30个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续，如超过规定时日，则按1%的标准赔偿给甲方违约金。等等。原告于合同签订之日向被告支付了定金1万元，于2018年1月30日向被告支付了首期款59万元。原告于2018年1月29日支出保险预收款9600元、律师服务费1000元，于2018年2月11日取得价税合计为100万元的广东增值税普通发票并交纳了契税15000元。大亚湾区房地产测绘所于2018年2月11日接收原告的二手房测绘申请。2018年4月27日，广东达伦律师事务所出具《律师见证书》，证明原告与中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行签署《个人购房担保借款合同》。根据被告提交的录音证据可以看出，因银行通知要两年后才放款，被告表示不能接受等待这么久，原、被告双方准备协商解除合同，但最终未达成解除合同的一致意见。原告向本院起诉，提出如上诉请。本案在审理过程中，原告提出财产保全申请，本院依法作出了（2018）粤1391民初2370号民事裁定书，查封了被告林忠名下位于惠州大亚湾澳头安惠大道21号蓝海湾听涛轩二单元1002号房的产权。另外，为查清原告就购买涉案房产能否取得银行贷款承诺函及贷款银行能否按照承诺函发放贷款。本院于2019年5月22日向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行发出《调查函》，该行回复称，如果出现以下情况，我行有权拒绝受理该客户贷款申请及发放贷款而不承担任何责任：1.该客户未按我行要求提供有关申请贷款资料；2.在贷款发放前该客户信用情况发生变化，不符合我行按揭条件；3.在贷款发放前未能在房管部门办理正式抵押登记；4.该客户提供的资料存在虚假；5.该客户流水未能满足我行贷款要求的；6.遇国家有关政策变动、房屋买卖交易终止，或发生其他可能影响我行贷款安全或导致不符合我行贷款条件的情形。在庭审过程中，原告表示若无法取得按揭贷款可以一次性支付尾款，本院于2019年6月12日向原告发出《通知书》，限期原告向本院提存剩余购房款60万元。原告至今未向本院提存该款项。一审法院认为,原告与被告于2018年1月26日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人应当恪守合约全面履行各自的义务。关于合同是否继续履行的问题，虽然原告已经根据合同的约定向被告支付了60万元购房款，但余款60万元至今仍未支付。合同约定，剩余房款60万元申请做银行按揭，原告要求继续履行合同，要满足已经取得银行贷款承诺函,且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的要求。但中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行就本案向我院的回函中设置了较多的否定条件，并未明确表示同意发放贷款。虽然原告在庭审中同意若无法取得按揭贷款则一次性付清全部购房款，但在本院限令其定期提存购房余款后，直至今日仍未将此款提存，原告没有充分证据证明其有继续履约的能力。综上，原告与被告签订的《房屋买卖合同》事实上能否继续履行仍处于不确定状态，对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告杨子兴的诉讼请求。案件受理费15600元、保全费5000元，由原告杨子兴负担。本案二审期间，上诉人杨子兴提交了证据：证某1，2018年4月27日贷款审批通知。被上诉人林忠提交了证据：证某1，通话录音。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查，一审法院于2019年5月22日向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行发出《调查函》，该函回复称“杨子兴：您购买位于惠州大亚湾澳头安惠大道21号蓝海湾听涛轩二单元1002号房房产并向我行申请按揭贷款金额人民币57万元，期限30年。我行已正式受理您的贷款申请并经审批同意提供按揭贷款金额人民币57万元……”。再查，上诉人杨子兴于2020年4月21日将剩余房款60万元提存到本院账户。一审认定其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案交易是否达到协助办理过户的条件。对此分析如下：双方签订的《房屋买卖合同》第四条第四款约定“甲方林忠应于结清该房屋相关费用后，协助乙方办理该房屋相关的更名手续及房产证”、第五条第四款约定“自本合同签订之日起，甲方林忠协助乙方杨子兴到房屋产权登记机关办理权属变更登记……”。另，第五条第五款约定“如有客户作贷款按揭手续，应在银行通知签字放款日起30个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续……”。可见，双方对办理房屋产权变更登记的时间进行了约定，但未对办理贷款及支付购房尾款时间进行约定。经一审调查，中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行于2019年5月30日回函“我行已经正式受理上诉人杨子兴的贷款申请并经审批同意提供按揭贷款”，所附条件亦未否定同意提供按揭贷款的意思表示，故一审法院认定银行并未明确表示同意发放贷款错误，本院予以纠正。因此，不能认定上诉人杨子兴在合同履行的过程中存在违约行为。上诉人杨子兴在合同签订时，已向被上诉人林忠支付购房款60万元，并交纳购房契税等。被上诉人林忠称双方曾因贷款问题电话协商解除合同，但双方最终并未形成解除合同的一致意见或具体方案。现上诉人杨子兴已于2020年4月21日将剩余房款60万元提存到本院账户，已具备履行合同的能力，故上诉人杨子兴请求继续履行合同，本院予以支持。被上诉林忠在协助上诉人杨子兴办理房屋产权变更登记手续后即可向本院申请领取提存款项60万元。另，鉴于一审法院向上诉人杨子兴发提存通知书，上诉人杨子兴未提存购房尾款，二审期间提存，增加双方诉讼成本，延长了交易时间，故一审、二审诉讼费，由上诉人杨子兴承担。综上所述，上诉人杨子兴的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2370号民事判决；二、被上诉人林忠于本案判决生效之日起十五日内协助上诉人杨子兴办理惠州市大亚湾区*********蓝海湾苑听涛轩二单元1002房的房屋产权过户手续，过户税费依约定、依法各自承担。三、驳回杨子兴的其他诉讼请求。一审受理费用15600元、保全费5000元、二审受理费15600元，均由上诉人杨子兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年四月二十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧