吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉民申239号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王振仁，男，1951年4月4日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:吉林省中鹏房地产开发有限公司。住所：吉林省松原市宁江区临江街宁江湾小区1号楼105商企。 法定代表人:王怀，该公司总经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:松原市盛和置业有限公司。住所：吉林省松原市宁江区源江西路（中医院住院处附近）。 法定代表人:胡金丽，该公司经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:胡勇，男，1982年2月7日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 再审申请人王振仁因与被申请人吉林省中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司)、松原市盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、胡勇房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2018）吉07民终2125号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 王振仁申请再审称，1.虽然生效的（2018）吉01民终523号民事判决认定中鹏公司与盛和公司之间为代销合同关系，并判决双方解除合同，但此代销关系仅在中鹏公司与盛和公司之间产生效力，中鹏公司不能据此产生对抗王振仁的效力。2.虽然王振仁是与盛和公司签订的案涉房屋《委托代建协议》，但中鹏公司和盛和公司之间存在深度合作，中鹏公司对案涉楼盘销售宣传广告中存在“中鹏盛和地产，强强联手开发”、“开发商：中鹏地产&盛和地产”等宣传内容未做任何明确反对的表示，在实际销售过程中，中鹏公司总经理王某、刘某及其他工作人员均出现在销售现场参与并指导销售，上述情形应视为中鹏公司同意盛和公司的行为，中鹏公司应与盛和公司共同承担赔偿责任。3.王振仁仅是一般自然人，对于中鹏公司与盛和公司的实质关系无法确认，仅能通过宣传行为、销售行为判断房屋的销售方。王振仁对此已尽到充分注意义务，并基于对中鹏公司的信任而购买案涉房屋，中鹏公司应该对此承担责任。原审判决对于王振仁提交的中鹏公司总经理、销售经理等相关工作人员出现在销售现场、参与销售的证据未提及且未做任何评议，仅认定广告宣传是要约邀请从而判决中鹏公司不承担赔偿责任，违背了案件事实，违反了公平原则，存在错误。4.胡勇是盛和公司的总经理，公司的两个股东是胡勇的父亲、姐姐，胡勇是该公司的实际控制人，其对盛和公司过度支配与控制，使盛和公司完全丧失独立性，其个人财产与盛和公司财产不分、财务混同，严重损害盛和公司债权人利益，应当由滥用控制权的胡勇对盛和公司债务承担连带责任。故请求撤销原审判决，改判中鹏公司、盛和公司、胡勇承担支付王振仁购房款及利息的连带赔偿责任。 本院经审查认为，（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉商品房开发项目未取得商品房预售许可证明，因此王振仁与盛和公司签订的案涉房屋《委托代建协议》无效。根据上述法律规定，中鹏公司不是合同一方当事人，在合同无效的情况下，王振仁只能根据合同相对性原则向合同相对方盛和公司主张权利，故王振仁依据其与盛和公司之间签订的《委托代建协议》主张中鹏公司承担连带赔偿责任无法律依据。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，中鹏公司对案涉楼盘进行了“中鹏盛和地产，强强联手开发”、“开发商：中鹏地产&盛和地产”等广告宣传，但该宣传不属于出卖人商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且未载入中鹏公司与王振仁签订的《委托代建协议》中，王振仁亦未提供证据证明盛和公司对案涉房屋及相关设施进行过说明和承诺，故原审判决认定上述宣传广告为要约邀请并无不当。（三）《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”中鹏公司（甲方）与盛和公司、胡勇（乙方）签订的《协议》中约定，盛和公司、胡勇受委托以中鹏公司名义对外销售房屋，并约定：“1.第一条第1款所约定回款均应为项目开发建设房屋的预（销）售款。均由甲方派驻财务人员收取，并签订与销售房源相对应的相关协议。2.现场销售活动由甲方人员直接实施。3.本《协议》第一条所约定的所有款项均为甲方所有”、“在协议目标实现前，该项目所有经营行为，包括手续办理、与第三方的合同、协议、票据均以甲方为主体”。但在与王振仁签订《委托代建协议》时，盛和公司以自己的名义销售房屋，以自己名义收取销售价款且未将销售价款交付给中鹏公司，中鹏公司亦未对盛和公司的上述行为予以追认，故盛和公司所实施的上述行为并非代理行为，中鹏公司无须对盛和公司的上述行为承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”虽然中鹏公司与盛和公司签订《协议》第四条第二款约定：“乙方以个人名义或其名下企业与第三方签订任何有关该地块的合同、协议或者以该项目名义私自收取包括房屋销售款、履约保证金等在内的任何款项。注：如有以上情况发生，甲方有权无条件解除本协议，该项目由甲方继续自行开发建设，并由甲方自行履行与已支付购房款的购房人之间的相关协议。”但该《协议》第四条第三款亦约定：“乙方未经甲方书面同意的所有行为及因此产生的一切后果均与甲方无关，由乙方自行处理。”王振仁不是该《协议》的当事人，现无证据证明王振仁在与盛和公司签订《委托代建协议》时知晓该《协议》内容，盛和公司亦未将该《协议》作为《委托代建协议》的附件，故该《协议》对王振仁不具有约束力。因此，中鹏公司与盛和公司是否存在深度合作关系不能作为王振仁要求中鹏公司承担连带赔偿责任的依据。（四）关于王振仁提出中鹏公司工作人员参加过案涉房屋的销售会并进行过销售指导问题，即使上述情况属实，也仅能证明中鹏公司和盛和公司在履行《协议》约定进行房屋销售活动，并不能证明中鹏公司同意盛和公司以盛和公司自己的名义销售案涉房屋，尤其在《松原日报》刊登中鹏公司《项目公告》声明案涉地块“为中鹏公司依法取得，中鹏公司为该地块的唯一合法开发企业，所有非中鹏公司签署之协议、销售之房源均属非法操作，视为无效”后，王振仁仍与盛和公司签订《委托代建协议》，该行为的法律后果不能由盛和公司承担。故王振仁关于中鹏公司对盛和公司的宣传未表达反对意见并参与现场销售应视为中鹏公司同意盛和公司行为的主张不能成立。（五）胡勇作为盛和公司的经理参与盛和公司与王振仁之间商品房买卖合同的签订及履行，系公司工作人员履行职务行为，同时盛和公司亦承认收到王振仁交纳的购房款并给其出具购房收据，王振仁并未就其申请再审所称盛和公司与胡勇个人存在财产混同的事实向法院提交证据，故二审判决胡勇不承担连带责任并无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回王振仁的再审申请。 审 判 长  张 辉 审 判 员  陈大为 审 判 员  任淑秋 二〇二〇年四月八日 法官助理  范丽丽 书 记 员  张晓松