广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2503号原告：谭明芳，女，汉族，1982年1月7日出生，身份证地址：广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：宋剑峰，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾勇，广东诚公律师事务所律师。被告：陈沛勤，汉，汉族，1969年10月25日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：杨武勇，广东文品律师事务所律师。原告谭明芳与被告陈沛勤合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋剑峰、曾勇、被告的委托诉讼代理人杨武勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认2008年9月19日原、被告签署的《房屋使用权转让协议》有效；2、判令被告将涉案房屋的《房地产证》（产权证编号：T3-0405-A00613）原件、《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》原件及与涉案房屋有关的所有法律文书原件移交给原告；3、判令被告配合办理将涉案房屋的水、电过户至原告名下的手续；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年原告经朋友介绍认识被告，知道被告有意出售位于深圳市宝安区××边路××号房屋（产权证编号：T3-0405-A00613）。被告确认涉案房屋为其单独自有房屋，共三层，总建筑面积210平方米，于2003年申报了深圳市宝安区历史遗留违法私房，取得了历史遗留违法私房回执和房地产证，房地产证编号为：T3-0405-A00613。2008年9月19日，双方在广东安山律师事所的见证下签订了《房屋使用权转让协议》，协议主要约定：“甲方（即被告）自愿将位于宝安区沙井××边路××号土地（地号为T3-0405-A00613）以及该地地上附着物的使用权转让给乙方（即原告）所有；转让价格为人民币348000元整；本协议签订后，甲方应将有关该地的所有法律文书和各种证件交予乙方保存；如遇国家或政府拆迁，则赔偿金归乙方所有，甲方应协助乙方办理相关手续”。协议签署当日原告即将房屋转让费人民币348000元支付给被告，被告出具了收据。随后原告一直占有使用涉案房屋至今。原告认为，《房屋使用权转让协议》系原、被告双方真实的意思表示，且涉案房产取得了历史遗留违法私房申报回执和产权证书，《房屋使用权转让协议》真实、有效，双方理应遵守。但协议签署后被告一直未按照协议约定将涉案房屋的《房地产证》、申报回执和及相关材料原件移交给原告，也未配合原告办理水、电过户手续，其行为已经构成违约，原告有权要求其继续履行合同的义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院盼如所请。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中产权证编号为粤（2019）深圳市不动产权第0219025号，《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》的编号为T3-0405-A00613。被告答辩称，被告认为本案中原告尚拖欠协议约定款项8.8万元未付，自协议签订至今近11年有余，原告始终未将该款支付给被告，原告该行为实际上以实际行动表明其不再履行后续合同付款义务。因此，按照《合同法》及相关司法解释规定，被告要求解除合同。二、本案涉案房屋属于受深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定管控的房屋，该房屋依据该规定第2条规定，属于被告家庭成员共同共有，且原、被告双方在签订涉案房屋使用权利转让协议时，原告显然是查看了被告关于申报历史遗留问题违法建筑的材料，以及居委会出具的相关证明，对于本案涉案房屋的性质是明知的，但是原告在明知涉案房屋属于被告家庭成员共同共有的情况下，未向被告其他家庭成员核实是否同意转让使用权。因此，原、被告签订涉案房屋使用权转让协议的行为损害了被告家庭成员共同共有的合法权益，本案不具备后续继续履行的前提条件，因此协议应当予以解除。另，涉案房屋使用权转让协议还存在以下违反法律法规或政策性规定的无效情形：1、从原告提交的证据7明确显示涉案房屋属于非市场商品房，且是依据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定合法登记，且该地面建筑物未经主管部门及消防部门检测，按照深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定第11条规定，涉案房屋不允许转让；2、原、被告在签订涉案房屋使用权转让协议时明知涉案房屋属于被告家庭成员共同共有，且未征求其他家庭成员同意，该行为属于恶意串通损害第三方合法利益的情形。因此，依据合同法第52条规定，该合同应当认定无效；3、原、被告签订涉案房屋使用权转让协议的行为实际上是想将涉案房屋所有权进行买卖的行为，该行为显然是以合法形式掩盖非法目的，与深圳经济特区的相关法律规定存在严重的冲突，因此合同应确认无效；4、即便按照涉案房屋使用权转让协议约定，本案转让的标的为涉案房屋使用权，但是根据深圳经济特区房屋租赁管理条例的规定，对于房屋使用权的出租最长不超过15年，如超过15年需向深圳市政府报批。本案协议对于使用权转让并未作出明确的权利期限约定，因此，实际上房屋使用权转让的期限也应当参照深圳经济特区房屋租赁管理条例相关规定进行约束，而不应当放任无期限或者是通过合法形式以达到实现非法目的的行为出现。被告提出如下反诉请求：1、请求判决解除被告于原告于2008年9月19日签订的《房屋使用权转让协议》；2、请求原告向被告支付自2008年9月19日至2020年4月18日期间实际占用被告房屋的租金共计24.9万元（原告已付的26万元作相应抵扣）；3、反诉及本诉诉讼费用全部由原告承担。事实和理由：被告因拖欠他人借款被逼无奈，在隐瞒家人的情况下于2008年9月19日与原告签订了一份《房屋使用权转让协议》，协议约定被告将位于深圳市宝安区××蚝××号的家庭自建房的使用权（未包含房屋后面的独立车库及第四层阁楼的使用权）转让给原告，房屋使用权转让总价为34.8万元。协议签订当天被告将涉案房屋的一楼和三楼交由原告实际使用。由于涉案房屋属于家庭成员共有，为了不让家庭其他成员知晓私自转让共有房屋使用权的行为，所以协议双方当时均同意房屋二楼一直由被告的女儿和母亲使用居住至今，而且当时双方口头约定被告可以随时以50万元为价将涉案房屋的使用权赎回。另外，由于被告当时急需用钱，所以协议签订当日应原告的要求被告向其出具了收条一张，但是原告先后仅向被告支付了26万元，剩余8.8万元至今一直未付，原告拒付剩余款项的行为明显违约。被告认为自2008年9月19日签订协议至今已经11年有余，但是原告一直拒付剩余协议款项，其实质上是以实际行为表明不再履行合同的后续主要义务，因此提出反诉。庭审中，原告变更第一项反诉请求为要求确认涉案合同无效。原告针对被告的反诉答辩称，一、涉案的房屋使用权转让协议是双方当事人的真实意思表示，原告已经按照协议的约定付清了全部款项，被告也出具了相应的收款收据，合同签订后，原告根据协议长期使用涉案房屋至今，被告一直没有提过异议。涉案房屋的水电费用也全部都是由原告缴纳，虽然还没有过户到原告名下，但是缴纳水电费的存折原件都是在原告手中，所以原告在本案中也要求被告配合办理过户手续；二、涉案的房屋使用权转让协议没有违反法律或行政法规的强制性规定，也没有损害到社会的公共利益。根据原告提交的证据7，涉案房产属于村民的私宅，业主只有被告一人，土地用途是乡村居住自留用地，自留用地与宅基地的概念是不一样的，本案所涉房产并不是被告声称的宅基地。而且虽然涉案房产没有经过建设部门及消防部门的检测，但是检测并不是导致合同无效的理由；三、根据深圳市以及宝安区相关的条例，农村集体经济组织成员已经全部转为深圳居民，原来属于集体的土地归国家所有，所以本案的房产不属于集体所有土地房屋，且涉案房产已经取得了不动产权证。因此，也没有无效的合法理由；四、被告确认合同无效，但被告与原告之间并没有签署相应的租赁合同，因此被告的反诉请求二没有法律及事实依据；五、涉案房屋已经交付原告使用多年，被告从未提异议，现因涉案房屋价值剧增，因此被告想要反悔，根据法律的相关原则，被告不能以违反诚实守信原则获取不正当的利益。综上，请求法庭根据事实及法律驳回被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。据此本院认定事实如下：2008年9月19日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方双方签订《房屋使用权转让协议》，约定：1、甲方自愿将位于宝安区××号土地（地号为T3-0405-A00613）以及该地地上附着物的使用权转让给乙方所有，土地面积以粤房字第××号房产证登记的面积为准；2、转让价格为人民币348600元；3：粤房字第T3-0405-A00613，粤房产权证书登记的房产实为土地使用权登记该地上房屋，现共三层，总建筑面积210平方米；4、本协议签订后，甲方应将有关该地的所有法律文件和各种证件交予乙方保存。2008年9月19日，被告向原告出具《收据》，载明：今收到谭明芳交来房屋使用权转让费348000元。另查明：2020年1月20日，深圳市不动产登记中心出具《不动产权资料电脑查询结果表》，确认被告陈沛勤系深圳市宝安区沙井街道沙四（蚝四）社区辛边路28号私宅1栋的权利人，份额为100%，该房屋性质为为非市场商品房，登记编号为DJ-05000236135，不动产证号为粤（2019）深圳市不动产权第0219065号，登记类型为村民私宅登记。庭审中，原告主张涉案《房屋使用权转让协议》签订后，被告即将涉案房产交付原告使用，原告自2008年9月19日开始占有、使用案涉房产一层和三层至今，原告将一层出租给案外人使用，三层由原告自己使用，第二层一直由被告的母亲居住，案涉房产的日常维护费用和水电费均由原告支付，但被告未按照约定将案涉房产的所有文件的原件提交给原告。被告主张涉案《房屋使用权转让协议》无效，要求原告支付涉案房屋的占有使用费。本院认为，案涉的《房屋使用权转让协议》系合同当事方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告请求确认案涉《房屋使用权转让协议》有效的诉讼请求，本院予以支持，被告要求确认《房屋使用权转让协议》无效的诉求，无法无据，本院不予支持。关于原告请求被告交付涉案土地法律文件原件的诉求，庭审中，被告确认涉案房产的房产证原件现保管在被告处，原告依据《房屋使用权转让协议》要求被告将涉案房产的房产证原件交付原告，原告的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告配合办理涉案房屋的水电过户至原告名下的诉求，无事实和合同依据，本院不予支持。被告反诉请求原告支付占有使用费的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谭明芳与被告陈沛勤签订的《房屋使用权转让协议》有效。二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的反诉请求。本案案件受理费3260元，由被告负担。反诉费元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年四月二十七日书记员  谢晓帅书记员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。