内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内2221民初362号原告：王爱玲，女，1966年10月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，教师，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。原告：李仪，女，1987年10月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。被告：萨日娜，女，1992年5月30日出生（公民身份号码：×××），蒙古族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：王庆珍，内蒙古矩成律师事务所律师。第三人：内蒙古安圣达地产营销策划有限公司.法定代表人：陶传广，职务：经理。委托诉讼代理人：王盼盼，该公司业务员。原告王爱玲、李仪诉被告萨日娜及第三人内蒙古安圣达地产营销策划有限公司（以下简称安圣达地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李仪与王爱玲、被告萨日娜的委托诉讼代理人王庆珍、第三人天安圣达地产公司的委托诉讼代理人王盼盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李仪与王爱玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告解除房屋买卖合同，返还房屋；2、请求依法判令被告将原告房屋恢复原状；3、请求依法判令被告赔偿原告违约金70000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系母女关系，2020年1月1日原告李仪和被告签订房屋买卖合同，约定被告购买原告王爱玲位于××旗房屋，房屋总价款为700000元，约定被告在协议签订当日给付原告定金10000元，被告在协议签订后4日内交付原告首付款340000元，原告在协议签订后4日内将房屋交付被告使用，并约定任何一方违约，由违约方按照总购房款10%向对方支付违约金，被告于协议签订当日交付原告10000元购房定金，原告亦按照协议约定，将房屋交付被告使用，但是在原告将房屋交付被告后，被告迟迟没有将首付款340000元给付原告，经原告多次找被告，要求被告给付首付款并履行合同，被告以各种理由推拖，2020年1月11日原告再次向被告索要首付款时，被告却告知原告不购买此房了，并要求原告返还定金，后经过原告向第三人了解，被告已经对房屋改造并进行装修，原告认为被告延迟付款等行为，违反了双方签订的房屋买卖合同约定，属于违约，被告在收房后将房屋改造，应当将房屋恢复原状并承担违约金。被告萨日娜辩称，同意原告解除合同返还房屋，同意恢复房屋原状，不同意赔偿违约金70000元，要求原告双倍返还定金，诉讼费依法承担。原、被告及第三人于2020年1月1日签订房屋买卖合同，合同第三项约定产权人要向购房人提供房屋的信息（房产证、合同、收据等），原告及第三人没有按照合同向被告提供房源情况资料，也没有向被告提供二原告的委托手续，被告签订合同当时交完了定金，事后发现除原、被告签订的合同外，没有其他任何资料，为恐交款后出现不测，房主王爱玲追认合同代理就会有效，不追认被告人交出款来没有把握实现房屋的买卖，另外这个合同房屋的买卖过户没有约定时间，明显是合同欺诈，由于原告和第三人没有向被告提供于法有效的房源资料和委托手续，被告不敢交余下340000元，后期350000元是约定办理房屋过户手续时一并交付，但原告至今没有将房产证办到自己名下，所以被告不存在违约行为，庭前代理人查阅卷宗，只有一份房屋买卖合同的复印件，没有其他资料。第三人安圣达地产公司述称，同意原告的诉讼请求，但是被告说原告没有提供房源资料不对，签合同时，是第三人拿合同给被告看了合同的原件。签完合同几天原告本人回来要求与被告重新签订合同，但被告不同意。被告代理人说没有约定过户时间也不对，开发商还没有开始通知办房产证，所以原告没有办理，合同上写的很清楚，有办过户的时间。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：被告是否应当恢复原状、恢复原状的具体要求，是否应当支付违约金？针对本案争议焦点原告李仪与王爱玲提交证据如下：1《房屋买卖合同》一份、《商品房买卖合同》一份，上述证据证明被告知道李仪不是房主本人的情况下代签订了合同；2、照片四张证明原告原有房屋的装修情况包括酒柜、衣柜、书柜等。被告质证对原告及被告和第三人签订的合同没有异议，对原告的购房合同不予质证，对照片没有异议。但在这种情况下证明房主和受委托人没有授权，合同不生效，应到公证机关作公证，李仪作为其母亲的代理人是可以的，如果原告王爱玲追认合同才有效，如果不追认存在风险。第三人质证对证据没有异议。本院认证认为：对原告提交的证据能证明本案事实予以确认。经审理查明，原告王爱玲与原告李仪是母女关系。2020年1月1日，原告李仪与被告萨日娜签订房屋买卖合同一份，约定李仪代理其母亲王爱玲将王爱玲的房屋出售给被告萨日娜，房屋价款700000元，签定合同当日被告支付定金10000元，合同签订后4天内交房，并约定在合同签订后4天内交房时被告支付原告340000元购房款，在王爱玲办理房产证后30天内双方办理过户手续。在合同履行期间，任何一方拒绝履行合同或解除合同，以及不配合办理房产交易相关手续的，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。合同签订后被告从第三人处将原告家的住房钥匙取走，后被告将原告的房屋进行占有使用，并将原告家厨房的酒柜，两个卧室中的两个衣柜，另一个卧室中的榻榻米及书柜予以拆除，被告对此认可。在签订合同后被告未履行给付房款义务，2020年1月11日双方在第三人办公处协商时，被告表示因李仪签订合同时没有王爱玲的相关委托手续，并且第三人没有出具相关王爱玲购买房屋的原商品房买卖合同等为由表示不再购买房屋，原告及第三人要求被告返还房屋，但被告一直未予返还。现原告诉至本院，要求与被告解除合同并恢复原状，支付违约金。原告在诉讼中变更诉讼请求可以要求被告对拆除物品折价赔偿。本院认为，原告李仪与被告萨日娜签定的房屋买卖合同书中约定李仪代理原告王爱玲出售房屋，该事实被告知情，虽然在出售该房屋时李仪并未获得王爱玲的书面授权手续，但王爱玲认可已经口头委托李仪出卖该房屋，事后王爱玲亦表示认可李仪与萨日娜签订的合同内容，故李仪应属于有代理权，李仪签订的合同后果由委托人王爱玲承受，故合同对王爱玲和萨日娜具有约束力的，该合同合法有效。后原告王爱玲与被告协商时表示可以与被告补签合同，但被告以李仪出售房屋时未获得王爱玲授权等为由表示不再购买。被告未能按照期限支付相应购房款属于违约，另被告从第三人处取得原告住房钥匙后，进入购买房屋并将原告家相应衣柜、酒柜、书柜、榻榻米予以拆除，占有该房屋，在明确表示拒绝购买后亦未及时将房屋返还给原告。原告要求与被告解除房屋买卖合同，被告对此同意，原告要求解除房屋买卖合同的请求成立，合同解除后被告应返还占有的房屋。被告未经原告准许拆除原告相应装修物品，原告要求恢复原状，被告表示同意，但庭审后原告变更诉讼请求可以对拆除物品折价赔偿。本院根据被告未经准许拆除原告装修物品及占有原告王爱玲房屋不予返还及未履行付款义务的违约实际，另考虑被告如恢复原状执行较为困难，故对原告要求的恢复原状的财产折价赔偿较为适宜，并与违约金一同作为被告承担责任的方式，按照双方合同约定的违约金70000元由被告支付给原告。经本院释明被告代理人是否要求对违约金的数额予以适当减少，被告代理人以未违约为由予以抗辩，该抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、本判决生效后立即解除原告李仪代原告王爱玲与被告萨日娜于2020年1月1日签订的房屋买卖合同；被告萨日娜在本判决生效后3日内返还原告王爱玲位于××旗房屋；二、被告萨日娜在本判决生效后3日内给付原告王爱玲违约金70000元，扣除被告交付的定金10000元，被告还应给付原告60000元；三、驳回原告王爱玲、李仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元由被告萨日娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  杨玉山二〇二〇年四月二十七日书记员  赵 辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。