文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初2977号原告：重庆市鸿安物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道718号加州国际1幢1-1-3，统一社会信用代码91500116559009495U。法定代表人：梅忠红，总经理。委托诉讼代理人：蒲永，重庆天宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱代红(公司员工)，女，1967年11月23日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：张春燕，女，1973年10月7日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)与被告张春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序（小额诉讼）并于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒲永、朱代红，被告张春燕，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费1891.19元、电梯费1695.6元、垃圾处置费270元、公共能耗费342元、水费26.6元，共计4225.39元。2、依法判令被告支付违约金(以每月所欠物业费的基数从2017年1月26日起，按每日万分之三计算至付清物业服务费之日止)。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年7月19日，原告与重庆市江津区祥和房地产开发(集团)有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订《德高.东江美景前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市江津区滨江大道鼎山所391号东江美景小区提供物业服务，物业服务费收费标准为0.9元/月/平方米（不含电梯运行费）；其中高层住宅电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始按30元/月/户计收，每增加一层，每人每月增加0.3元。物业服务费按月交纳，时间为当月25日前交纳，逾期交纳的违约金为每日万分之三。被告系东江美景小区业主，被告拖欠原告2017年1月至2019年12月的物业服务费、电梯费、公共能耗费等共计4225.39元。原告与多次与被告交涉无果，经书面催收，被告仍拒绝交纳。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张春燕辩称：2007年12月20日，重庆市江津区祥和房地产开发(集团)有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与重庆市浩博物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理合同》，2010年10月28日，重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与重庆市浩博物业管理有限责任公司签订了新的《前期物业管理合同》，该合同的有效期为2010年11月1-2015年10月31日，约定前一合同作废。被告知悉后一合同的内容，并在接房时办理了相关手续。对于上述两份物业服务合同，被告无异议，并认真履行了合同义务。但对于2013年7月29日重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与重庆市鸿安物业管理有限责任公司签订的《德高.东江美景前期物业服务合同》不知情。据悉，2012年，东江美景的大部分商品房已经出售，其开发商不再是该物业的唯一产权人。物业服务合同是一种特殊的委托服务合同，业主是物业的实际享用者和义务的实际承担者，物业服务公司是受托方。商品房出售后，开发商必须经过物业全体业主或者超过2/3的业主授权的物业服务合同才是合法的。原告在知道或应当知道东江美景的实际情况；知道或者应当知道开发商未经业主授权的情况下，其与开发商签订的《德高.东江美景前期物业服务合同》，是一种严重的侵权行为。不是所有经过备案的物业服务合同就是对全体业主有约束力的合同。《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》第五条规定：重庆市国土资源和房屋管理局负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。各区县市人民政府房地产行政主管部门负责对本行政区域内十万平方米的物业项目招标投标的监督管理。东江美景小区建筑面积是10.4252万平方米，根据《重庆市物业管理招标备案通知》，《德高.东江美景前期物业服务合同》仅在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行备案，违反了《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》中的相关规定。综上所述，2013年7月29日，重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与重庆市鸿安物业管理有限责任公司签订的《德高.东江美景前期物业服务合同》违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，对被告不具有约束力，应驳回原告不合法、不合理的诉求。被告多次与原告沟通，试图以质价相符的原则，就物业服务费支付金额问题与原告能达成一致意见，但原告居强势地位，不尊重事实，不反省自己在管理上存在的问题，一味强势压人，才导致今天有太多业主与之对簿公堂、东江美景更换物业的事情发生。本院经审理认定事实如下：被告系江津区鼎山街道滨江大道118号东江美景的产权人。2013年7月19日，原告与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订《德高.东江美景前期物业服务合同》，约定原告为本案小区提供物业服务，合同约定如下（摘录），第四章第六条：高层住宅：0.9元/月.平方米（不含电梯运行费）；多层住宅：0.70元/月.平方米；商业物业：1.50元/月.平方米。高层住宅电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始按30元/月/户计收，每增加一层，每人每月增加0.3元。合同第八条物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月25日前履行交纳义务。第二十二条本合同期限为叁年，自2013年7月19日至2016年7月18日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按万分之三的标准向乙方支付违约金。2016年1月27日，东江美景小区业主代表与原告召开协调会，双方商定从2016年2月1日起本小区的物业服务费下调为：一、小区电梯楼物业服务费为0.65元/月/平方米。二、小区步行房物业服务费为0.5元/月/平方米。三、一次性预交一年物业服务费的送一个月物业服务费。重庆市江津区发展和改革委员会、重庆市江津区财政局文件津发改委[2015]183号关于城市生活垃圾处置费征收标准的通知居民生活垃圾处置费按7.5元/户.月收取。水费标准按照水厂的指导价，至2017年8月截止按照4.8元每吨收取，2017年9月开始按4.43元/吨收取。从2017年1月起至2019年12月，被告拖欠原告物业服务费1891.19元、电梯费1695.6元、垃圾处置费270元、公共能耗费342元、水费26.6元，共计4225.39元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费用等，经原告催收后，被告仍未交纳。另查明：原告为本案小区提供了基本的物业管理服务义务。上述事实，有业主基本情况登记表、房屋档案查询记录，中标通知书、前期物业服务合同及备案证明，关于东江美景小区下调物业费的通知，东江美景生活小区物业管理服务撤场公告、费用调价补充协议，保安交接班记录、保安每日巡逻签到表、来人来访登记表、车辆出入登记表、每日防火巡查记录、消防控制室值班记录、工程维修情况登记表、保洁服务图片、绿化工作图片，证明原告按照合同约定提供了物业服务，催费照片、催费通知、律师函、快递单，欠费计算明细表及原告陈述等证据材料，经本院审查属实，足以认定。本院认为，随着现代化城市进程的发展，众多人口聚居在高楼林立的同一小区，小区的环境卫生、公共设施、秩序需要专人维护、管理，否则舒适、优美的生活环境无法得到保障。业主与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好小区物业。关于案涉物业服务合同是否合法有效的问题，本院作如下评述：1、东江美景小区的开发商与重庆市浩博物业管理有限责任公司签订的前期物业服务合同终止后，在该小区未选聘新的物业服务企业前，为了小区业主的公共利益，开发商与原告物业公司签订了案涉物业服务合同，由原告为本小区提供物业服务。虽然，案涉物业服务合同的招标人为重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处置组，不是物业服务合同的甲方(开发商)主体，但重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与原告签订案涉物业服务合同的事实，表明案涉物业服务公司的招标投标程序、结果得到了开发商的认可。2、原告于2019年12月底退出本案小区终止物业服务，为本小区提供物业服务长达6年之久，被告也向原告交纳物业服务费至2016年12月底，之前，被告未对案涉物业服务合同的效力提出过异议，双方一直在履行合同义务，现原告诉请被告交纳尚欠物业服务费等费用，被告为此对合同的效力提出异议，有违诚实信用原则。3、根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业和其他管理人，系业主的共同决定事项。但在原告退出本小区终止物业服务前，小区业主未决定解聘原告，且大部分业主也按合同约定交纳了物业服务费，说明大部分业主也在履行合同义务。综上所述，案涉物业服务合同成立并有效。对被告的抗辩意见，本院不予采信。经审查原告提交的各项物业服务记录，表明原告已履行了基本的物业服务义务，被告理应按时交纳物业服务费。原告主张从2017年9月起至2019年12月，被告拖欠原告2017年1月至2019年12月期间的物业服务费1891.19元、电梯费1695.6元、垃圾处置费270元、公共能耗费342元、水费26.6元，共计4225.39元。经审查，原告主张的上述费用，其计算标准符合同约定，代收代交的费用有相应依据，计算金额正确，本院予以确认。被告辩称自己于2016年11月20日通过中国建设银行转账支付原告的物业服务费4000元，包含了预交2017年的物业服务费等费用和2017年之前尚欠原告的物业费等费用，但未提交证据证明，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。综合考虑本案欠费金额等因素，对原告违约金请求，不予支持。综上，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、重庆市江津区祥和房地产开发(集团)有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与重庆市鸿安物业管理有限责任公司于2013年7月29日签订的《德高.东江美景前期物业服务合同》成立并有效。二、被告张春燕于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司2017年1月至2019年12月期间的物业服务费1891.19元、电梯费1695.6元、垃圾处置费270元、公共能耗费342元、水费26.6元，共计4225.39元。三、驳回原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告张春燕未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张春燕负担。此款原告已预交本院，本院不予退还，由被告张春燕在履行本判决义务时一并支付给原告。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谭逢路二〇二〇年四月二十六日书记员  张珍桔