北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初526号原告：吴云瑞，男，1961年5月2日出生，汉族，居民，住北京市密云区。原告兼原告吴云瑞委托诉讼代理人：赵海凤，女，1961年6月29日出生，汉族，居民，住北京市密云区。被告：北京檀州房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路41号。法定代表人：张玉良，董事长。委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。原告吴云瑞、赵海凤与被告北京檀州房地产开发有限公司（以下简称檀州公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告吴云瑞委托诉讼代理人赵海凤、被告檀州公司委托诉讼代理人郭艳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴云瑞、赵海凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照原告有证房面积122.76平方米、宅基地使用权面积166.67平方米、地下室39.6平方米为原告安置楼房；2.判令被告给付原告向北京金诺瑞泰房地产经纪公司支付的房款10万元、补交的房款87500元；3.判令被告给付原告征用原告的宅基地补偿款、被拆迁房屋附属物补偿款、奖励补助款、房屋装修补偿款、地下室、搬家费等款50万元；4.判令被告退付原告楼房维修基金12000元、办理房产证费用600元；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，原系密云区密云镇宾阳村村民，全家在密云镇宾阳村原有一处宅基地，房屋八间，有证房屋面积122.76平方米，宅基地面积166.67平方米，并建有地下室四间，面积39.6平方米，2007年二原告的房屋被被告利用黑恶势力，予以暴力拆迁。被告强迫原告签订了《拆迁安置协议》，该协议约定二原告的房屋、地下室拆除后，由被告给付二原告宅基地补偿款、被拆迁房屋附属物补偿款、宅基地使用权补偿款、奖励补助款、房屋装修补助款以及搬家补助款。并约定免收原告房屋维修基金费用。该协议签订后，原告按照约定搬出房屋，但被告至今未能按照约定给付原告各项补偿款，并向原告收取维修基金12000元。被告还制造虚假合同，在《拆迁安置协议》中填写的补偿款与楼房款、层差互抵一节，原告没有签字确认，没有法律效力。原告的土地面积166.67平方米、地下室39.6平方米，被告应该为原告安置楼房，不应以货币补偿。原告于2017年4月28日签写的“承诺”系在被告以不给办理房产证的胁迫下书写，2017年6月12日签写的《结算协议》、《补充协议》也不是原告的真实意愿，也是被迫所为，且与事实不符，双方是安置与被安置关系，不是买卖关系。2011年被告强迫原告向北京金诺瑞泰房地产公司交房款10万元，2017年又强迫原告补交购房款87500元，否则不给原告办理房产证。原告与被告多次协商上述事宜没有结果，故起诉至法院，请求依法判决。檀州公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已按照当时拆迁补偿标准对原告补偿，当时不存在地下室。所产生的费用是原告在调换的过程中经过原告同意的，原告补给北京金诺瑞泰房地产公司的10万元，因为调换的楼房带有阁楼和空中露台，即现在原告住的保利×区×号楼×单元×室。补交房款一项是因原告当时调换的100平方米的房屋调整为现在的125平方米房屋，多出来25平米，当时按照6500元/平方米，共计需交纳162500元，但后来原告不同意，原告信访，经过协商，被告收取原告87500元。关于其第三项诉讼请求，根据当时的密云县政府（2002）15号文件及原、被告签订的拆迁安置协议，都是按照密云县政府要求实施的，拆一换一不找差价，我们已经补偿安置了原告两套房屋并且办完房本。关于其第四项诉讼请求，维修基金的问题已经法院判决，维修基金并不是免费的，按照国家规定收取原告房屋维修基金是合法的。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告吴云瑞与赵海凤系夫妻关系。1989年，吴云瑞在宾阳村批建北房4间、南房4间，占地0.25亩。因密云县进行旧城改造，2007年7月19日，拆迁人檀州公司（甲方）与被拆迁人赵海凤签订《拆迁安置协议（回迁）》，协议约定：（一）甲方拆除乙方坐落在宾阳新村的房屋八间，建筑面积122.76平方米。依据“密政发（2002）15号”文件规定，按照“拆一还一”的原则，安置如下：1.安置标准、楼层及有关费用：①回迁安置在＿号楼＿单元8层室100平方米楼房壹套。②回迁安置在＿号楼＿单元8层室100平方米楼房壹套。2.回迁面积计算房款时以有关部门核定的准确面积为准。3.对乙方院内附属物补偿、宅基地使用权补偿及奖励补助，待乙方领取回迁楼房钥匙时与房款一并结算。……。5.维修基金由被拆迁人自行承担，每平方米40元（以有关部门核定的准确面积为准）。该条后手写注“免收维修基金”。合同尾部手写“注：各项奖励补偿（宅基地补偿、房屋装修补偿、搬家费、院内所有附属物补偿）与楼房房款、层差互抵。”赵海凤手中的协议中“楼房房款、层差互抵”被划去。后在办理回迁房房产登记过程中，该协议“楼房房款、层差互抵”处加盖了檀州公司的公章，并在空白处注明：“已收取乙方各项费用与甲方应支付给乙方拆迁补偿相抵，双方互不找差，实际回迁安置在密云县阳光街×号院×号楼×单元×，面积125.09㎡、密云县阳光街×号院×号楼×单元×，面积100.09㎡。”加盖了檀州公司公章。2011年7月22日，檀州公司（甲方）与吴云瑞（乙方）签订一份《回迁安置协议》，约定：“依据原拆迁安置协议，现就产权人吴云瑞回迁安置事项协议如下：1、拆迁面积122.76，人口6，回迁面积225，套数2。2、安置位置云水名苑×区×号楼×单元×室100平方米一套、×号楼×单元×室125平方米一套。3、依据原拆迁安置协议，被拆迁人自愿要求增加安置面积25平米，按照均价6500元/平米结算。结算面积款最终以有关部门核定的准确面积为准……。”2011年7月22日，檀州公司（甲方）与赵海凤（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“依据2007年7月19日甲乙双方签订的拆迁安置协议，甲方为乙方回迁安置在保利花园×区×号楼100平米8层和2层各一套。乙方因对此方案不满，后经双方协商和调解，达成补充协议如下：1、经乙方同意，100平米的8层和北京金诺泰房地产经纪公司对换一套100平米的顶层（带空中露台和阁楼），楼房坐落位置为保利花园×区×号楼（现×号楼）×单元×室，面积100平米，并由乙方再补给北京金诺瑞泰房地产经纪公司10万元整。该套房屋由甲方负责协调办理网签手续。2、经乙方同意，100平方米的2层甲方负责调整为保利花园×区×号楼×单元×室，面积125平方米，多出25平米按照6500元/平米补给甲方，即6500*25=162500元。”2017年4月28日，吴云瑞与檀州公司签订《回迁协议补充说明》一份，约定：“吴云瑞（产权人）原为宾阳新村回迁户，于2011年7月22日与檀州公司签订回迁安置补充协议。现办理回迁安置手续，因家庭有经济困难，公司经查证属实（证明），就安置做如下说明：1、回迁安置房遵照原补充协议安置。2、原补充协议中超出安置面积25平方米部分，按照每平方米3500元补交房款，总计87500元。3、维修基金缴纳按原协议执行，办理入住手续所需费用自行缴纳。此户为特殊照顾，产权人承诺不再以任何理由反悔及信访。”当日，吴云瑞交纳房款差额87500元。经政府有关部门核准，原告回迁安置的云水名苑×区×号楼×单元×室、×号楼×单元×室地名及房号变为密云县阳光街×号院×号楼×单元×、密云县阳光街×号院×号楼×单元×。2017年9月8日，密云县阳光街×号院×号楼×单元×、密云县阳光街×号院×号楼×单元×，登记至吴云瑞名下。本案在审理中，原告认可其中一套房屋系在2011年8月前后交付入住，另一套系未经被告同意于2014年自己撬开门入住。原告提交了一份其与保利（北京）房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》，合同签订落款时间为2011年8月2日。原告主张该合同是在2017年办理房产证过程中，被告让原告补签的。在该合同中，第二十一条产权登记部分约定：买受人同意委托出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元。被告认可该合同，并认可已收取600元费用。本案在审理中，关于公共维修基金费用收取问题，被告主张因在签订拆迁安置协议后，政府对公共维修基金的缴费标准进行了上调，檀州公司在免收双方合同约定的每平方米的40元基础上，自行承担了每平方米100元的费用，由业主按每平方米60元的标准交纳。檀州公司认可原告已交纳了公共维修基金12000元、办理房产证费用600元。被告提交了北京市第二中级人民法院作出的关于李建生与檀州公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的（2012）二中民终字第01621号民事判决书一份，证明根据相关政策及双方约定，原告有义务交纳公共维修基金。该案中，李建生请求判令檀州公司交付拆迁安置房屋。法院判决檀州公司为李建生办理相应回迁房的入住手续，李建生以每平方米60元的标准交纳公共维修基金。该判决中，法院查明：《北京市住宅专项维修资金管理办法》于2009年12月1日起施行，高层住宅内的专项维修资金的交存标准为每平方米200元，业主应当在办理房屋入住手续前，将前期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。另查明，密政发[2012]15号《密云县房屋拆迁安置实施细则（试行）》第十一条规定：根据我县实际情况，房屋拆迁也可以实行“拆一还一，不找差价”的产权调换形式。（一）私产平房的拆迁安置补偿。1、以产权证或正式批示为准，对被拆除的房屋建筑面积实行“拆一还一，不找差价”……。4、宅基地使用权补偿。1982年以前确定的宅基地，补偿面积最多不超过266.7平方米，1982年以后批准的宅基地，则根据建房批示上载明的占地面积给予补偿。宅基地使用权补偿价格为每平方米200元。第十二条其他各项补助及奖励：1、搬家补助费。按被迁正式房屋的建筑面积给予每平方米15元的补助……。4、提前搬家奖励费。在拆迁公告规定的拆迁期限内，按提前完成搬迁的天数计算，每提前一天，奖励100元。本院认为：本案的争议焦点为原、被告签订的各份协议的效力及公共维修基金等有关费用的负担问题。关于诉争二原告原有房屋的拆迁补偿有关事项，原、被告双方当事人先后签订《拆迁安置协议（回迁）》、《补充协议》、《回迁协议补议说明》、《回迁安置协议》等。原告主张协议是被强迫签订的，根据法律规定，如一方系用胁迫手段迫使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损害的一方可以在法定期间内请求法院予以变更或撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭；现早已过要求变更或撤销上述协议的法定除斥期间，故上述协议对双方具有法律约束力。二原告原有房屋建筑面积122.76平方米，根据双方约定被告公司给予安置两套楼房共200平方米。后双方经协商檀州公司给予安置了一套125.09平方米,一套100.09平方米的房屋，双方对房屋超出安置面积的补偿金额达成了一致，并实际履行，原告交纳了相应的公共维修基金，已入住上述房屋，且其中一套系原告擅自强行入住，可以认定原告系认可双方签订的《拆迁安置协议（回迁）》、《补充协议》等双方在拆迁安置过程中达成的协议。现原告要求重新安置楼房、要求给付宅基地补偿等50万元，要求被告支付原告向北京金诺瑞泰房地产经纪公司支付的房款10万元和补交的房款87500元等没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告支付的公共维修基金。根据2009年12月1日施行的《北京市住宅专项维修资金管理办法》，高层住宅内的专项维修资金的交存标准为每平方米200元，业主应当在办理房屋入住手续前交纳。双方在签订的《回迁安置协议（回迁）》中，双方约定：“维修基金由被拆迁人自行承担，每平方米40元。”后注明“免收维修基金”。但在签订给协议后，政府对于公共维修基金的收取标准进行了较大幅度的调整，双方并未在合同中对公共维修基金交存调整的情况下费用承担问题进行约定。根据公平原则，该费用宜由双方进行分担。且现原告已实际按60元/平方米的标准交纳了公共维修基金，并办理入住手续，其余部分由檀州公司交纳，可以视为双方在后续办理房屋入住手续过程中已对公共维修基金的负担问题达成了一致。对原告现要求给付公共维修基金的请求，本院不予支持。关于原告主张的办理房本的费用，该费用系被告在给原告办理房产登记过程中支出的费用，其中含有办理房产中原告需支出的印花税、房产证工本费等费用。在原告与保利（北京）房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》中，原告同意委托出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，该费用原告已支付，现已取得房产证。虽原告主张该合同是倒签的，但日期倒签并不影响该条款的合同效力。现原告要求被告返还该费用没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回赵海凤、吴云瑞的全部诉讼请求。案件受理费5398元，由赵海凤、吴云瑞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹小澎二〇二〇年四月八日书记员  董真真