天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津执异3号案外人：王景彩，女，汉族，1964年1月22日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：王德成，男，汉族，1963年3月1日出生。与王景彩系夫妻关系。案外人:王德成，男，汉族，1963年3月1日出生，住山东省沂南县。申请执行人：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住所地山东省临沂市沂南县界湖街道城北外环路。法定代表人：陈贵德，董事长。被执行人：陈贵德，男，1965年5月9日出生，汉族，住山东省沂南县。被执行人：高树英，女，1962年4月8日出生，汉族，住山东省沂南县。在本院指定天津市第一中级人民法院执行中国金融租赁有限公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案过程中，案外人王景彩、王德成向本院提出书面异议，要求解除对山东省沂南县的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，王德成与王景彩系夫妻关系。2010年5月3日，王景彩与山东晨始置业有限责任公司签订《认购协议书》，约定王景彩购买山东晨始置业有限责任公司开发的华苑怡景小区1号楼1单元901室住宅楼房一套，建筑面积128.70平方米，车库37.23平方米，储藏室11.29平方米，房屋总价款297606元。2010年9月9日，王景彩与山东晨始置业有限责任公司签订《购房买卖合同》。因王景彩所购房屋符合沂南县房管局团购优惠条件，2010年9月14日，由晨始置业集团销售公司负责人签字认可，主房每平米优惠50元，车库、储藏室每平米优惠200元，共计优惠16139元，整套住宅优惠后总价款281467元。2010年10月，王景彩交首付款131467元，同时交公积金贷款150000元，并从2010年10月开始向建设银行偿还贷款。2010年9月20日，上述商品房销售协议在沂南县房地产管理局进行了登记备案，备案合同编号：305404。2019年8月12日沂南局房地产管理局通过档案查询出具证明一份。2011年2月12日，王景彩接收了山东晨始置业有限责任公司开发的上述住宅，并在《华苑怡景小区商品房交接记录》签名确认，2013年1月入住至今。2013年5月6日，山东晨始置业有限责任公司为王景彩代开《销售不动产统一发票（代开）》，发票代码：237131291102，发票号码：0038023，载明付款方：王景彩，收款方：山东晨始置业有限责任公司。房屋面积128.66平方米，单价2197.68元，合计金额281467元。2013年5月23日，沂南县华苑物业管理有限公司收取了王景彩4563元，收费事由载明：华苑怡景1-1-901办证税费。具体办证时间由沂南县华苑物业管理有限公司分批次办理。2017年4月6日，山东晨始置业集团有限责任公司提供沂南县地方税务局税收缴纳书载明，纳税人王景彩，纳税人识别号3728321964××××××××，契税4222元；销售不动产统一发票办证联（代开），房屋分户平面图等材料。王景彩去沂南县不动产登记中心申请办证期间被告知华苑怡景1号楼1单元901室被查封。综上，王景彩、王德成称，其对于天津高级人民法院查封的华苑怡景小区1号楼1单元901室已符合不动产物权登记条件，因为异议人以外的原因至今未能办理不动产产权登记。案外人为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1.《认购协议书》（2010年5月3日）一份、《购房买卖契约》（2010年9月9日）一份，《房地产买卖合同》一份，《商品房预（销）售协议》（2010年9月20日）一份；2.房屋交接记录、物业公司缴费单费；3.山东省非税收入收款收据、中国建设银行个人贷款还款计划表、销售不动产统一发票（代开）发票联及办证联、税收缴纳书、房屋分户平面图、沂南县不动产登记中心证明。申请执行人中国金融租赁有限公司称，异议人的请求事项与相关证据均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条、第30条可以解除查封的适用条件，其异议申请应当驳回。(一)异议人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所明确规定的条件。1.异议人提供的证据不能证明其已经支付了购房价款，即便认定异议人已经支付价款，异议人也没有支付全部购房价款。首先，异议人提供的《销售不动产统一发票》为他人代开，其提供的收据是山东晨始置业集团有限责任公司可以随意制作的文件，不能证明异议人已经实际付款的事实。其次，异议人提交的收据上记载的金额与《商品房预售合同》约定的房屋价款不一致，异议人明显未支付全部价款。2.异议人未提供证据证明其在法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。3.异议人所提异议不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。案涉《商品房预(销)售合同》签订时间与法院查封时间间隔七年多时间，异议人既没有与山东晨始置业集团有限责任公司办理所有权过户手续，也没有办理所有权转移的预告登记手续，足以证明异议人严重怠于维护自身权益，即使其购买房屋属实，房屋未办理过户登记的原因也完全是异议人自身懈怠所致。(二)异议人就案涉房屋进行的是预售登记行为，并不因此产生期待物权的排他性效力。异议人基于案涉《商品房预(销)售合同》对山东晨始置业集团有限责任公司享有的仍然是普通债权，不具有阻却法院执行的效力。被执行人山东晨始置业有限责任公司称,同意王景彩、王德成的异议请求：（一）异议人与山东晨始置业有限责任公司之间存在《商品房预售合同》、购买在先。山东晨始置业有限责任公司在依法取得合法建设手续开发建设后，与异议人签订合同，缴纳完毕房款属实。（二）异议人备案预告登记在先。异议人购买房屋支付首付款后，为办理贷款于2010年9月20日向沂南县房地产管理局办理预告备案登记后，同日被建设银行沂南县支行办理抵押登记。（三）异议人支付完毕房款。异议人购买房屋支付完毕，根据《中华人民共和国合同法》规定此房屋已经归异议人所有。同时山东晨始置业有限责任公司于2013年5月6日为异议人开具281467元销售不动产统一发票。（四）异议人2013年1月入住占有至今属实。本院查明，本院在审理中国金融租赁有限公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中国金融租赁有限公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定：1.立即查封中国金融租赁有限公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人山东晨始置业有限责任公司名下、房产证号沂房权证城区字第××号、20××95号等房产及被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司名下、房产证号沂房权证城区字第××号等房产。上述查封房产均不包括车库。其中沂房权证城区字第××号证书显示：“房屋坐落：沂南县城区芙蓉路47号华苑怡景1号楼；规划用途：储藏室，商业用房，住宅；房屋状况：总层数14，建筑面积7152.47㎡，套内建筑面积6084.66㎡。”2017年7月10日，本院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司返还中国金融租赁有限公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司赔偿中国金融租赁有限公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司所有；五、被告山东晨始置业有限责任公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中国金融租赁有限公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、原告中国金融租赁有限公司有权以被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、被告陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向原告中国金融租赁有限公司承担连带保证责任；被告陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司追偿；八、原告中国金融租赁有限公司有权以被告陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回原告中国金融租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英共同负担。(2016)津民初100号民事判决生效后，因各被告未在规定期限内履行义务，中国金融租赁有限公司向本院申请执行，本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定：本院(2016)津民初100号民事判决书由天津市第一中级人民法院负责执行。2018年1月19日，中通诚（天津）房地产土地资产评价有限公司接受天津市第一中级人民法院的委托，对位于山东省临沂市沂南县交汇处（蒙山温泉度假村）部分非居住的房地产进行了估价，确定总价为571812558元。本院另查明，王德成与王景彩系夫妻关系。2010年5月3日，王景彩与山东晨始置业有限责任公司签订《认购协议书》，约定王景彩购买山东晨始置业有限责任公司开发的华苑怡景小区1号楼1单元901室住宅楼房一套，建筑面积128.70平方米，车库37.23平方米，储藏室11.29平方米，房屋总价款297606元。2010年9月9日，王景彩与山东晨始置业有限责任公司针对上述内容签订《购房买卖契约》，山东晨始置业有限责任公司确认给予购房优惠。2010年9月20日，双方签订《商品房预（销）售协议》并在沂南县房地产管理局进行了登记备案。2010年10月，王景彩交购房首付款131467元，公积金贷款150000元。2011年2月12日，王景彩在《华苑怡景小区商品房交接记录》签名确认。2020年１月１0日，沂南县不动产登记中心出具《情况说明》：“王景彩，（身份证号3728321964××××××××）于２０１０年9月９日自山东晨始置业有限公司处购买了其沂南县房屋及车库、储藏室。王景彩购房手续齐备，已具备申请办证条件，如解除查封可随时申请办理不动产权证书。”本院认为，案外人王景彩在本院查封沂南县城区芙蓉路47号华苑怡景小区1号楼（沂房权证城区字第××号）之前，已经与被执行人山东晨始置业有限公司签订购买华苑怡景小区1号楼1单元901室的《购房买卖契约》，并已付清全部购房款且实际占有该房产，其对于未办理过户登记手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人的异议请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对沂南县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李红春审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇二〇年四月二十二日法官助理解丹书记员李颖