山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)鲁01民终663号上诉人（原审被告）：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高咏，董事长。委托诉讼代理人：张继,山东高信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李芳，女，汉族，1975年5月3日出生，住济南市。委托诉讼代理人刘皋，山东灵岩律师事务所律师。上诉人山东省金志房地产开发有限公司（以下简称金志公司）因与被上诉人李芳商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初7564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金志公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，并依法改判或发回重审;2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人向被上诉人交付涉案房屋是事实认定不清，证据不足。1、涉案3号楼的建设规划只有14层，其预售许可证也只到14层，涉案房屋1503号是在15层属于违法违规建设的房屋，是预售许可证记载以外的房屋，没有建设规划，没有预售许可证，是违法建筑，而且没有综合验收，根据法律规定不能进入市场交易，人民法院不应当支持上述违法建筑的买卖。涉案房屋1503号是违法建筑的事实，是本案的基本事实，是判断涉案房屋预售合同效力的基本事实，该事实需在法官在法庭审理时依职权查明。涉案房屋是否有建设规划，涉案合同是否合法有效需法官在审理中依职权进行审查确定。上诉人已经取得的预售许可证与涉案房屋无关。2、涉案房屋已经另行出售给其他人。一审判决侵害了案外人的权益。被上诉人李芳辩称，一、双方签订的合同合法有效，上诉人的上诉不能成立。首先，被上诉人系在上诉人依法取得商品房预售许可证的情况下购买，该预售许可证并未被撤销，被上诉人作为善意第三人并不清楚涉案房屋是否存在超规划建设情况。即便存在超规划的情况，也属于是建设行政管理部门行政处罚的范畴，并不属于人民法院审查的范畴。一审中，上诉人主张将涉案房屋另行出售，既然与被上诉人的合同无效，其另行出售的合同亦应无效。上诉人虽主张已经将涉案房屋交付第三人，但提交的证据系上诉人成立的物业公司出具，该证据应无效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。李芳向一审法院起诉请求：1.依法判令金志公司履行合同义务交付房屋；2.依法判令金志公司支付逾期交房违约金30万元（自2012年1月1日至实际交付之日，以房款918430元为基数，按日万分之一计算）；3.本案诉讼费由金志公司承担。诉讼过程中，李芳变更依法判令金志公司支付逾期交房违约金30万元（自2012年1月1日至实际交付之日，以房款918430元为基数，按日万分之一计算）的诉讼请求为：依法判令金志公司支付逾期交房违约金（自2012年1月1日至实际交付之日，以房款918430元为基数，按日万分之一计算），并增加诉讼请求：要求金志公司支付鉴定费11000元。一审法院认定事实：金志公司欠山东枣建建筑集团有限公司工程款，导致山东枣建建筑集团有限公司无法支付因案涉工程所欠的山东平安建设集团有限公司商砼中心的混凝土款项。后三方协商同意由金志公司用案涉房屋抵顶其欠山东枣建建筑集团有限公司的工程款（山东枣建建筑集团有限公司以此房屋抵顶其欠山东平安建设集团有限公司商砼中心的混凝土款项），山东平安建设集团有限公司商砼中心的付振华联系李芳购买案涉房屋。2010年12月22日，李芳与金志公司签订了《济南市商品房买卖合同》及附件，约定李芳购买金志公司开发的XXXX号楼XXX单元XXXX室房屋，建筑面积158.35平方米，每平方米单价为5800元，总价款为918430元，金志公司应在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收备案条件，并符合合同约定的商品房交付李芳使用，逾期交房的违约责任约为：按照逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同出卖人处加盖山东省金志房地产开发有限公司公章及在法定代表人处加盖韩雪人名章，买受人处由李芳之夫张玉军代为签名捺印。金志公司同日向李芳出具收据，载明收到李芳案涉房款918430元。李芳实际将该款项支付给了山东平安建设集团有限公司商砼中心的付振华，付振华向其出具了收到条。另查明，案涉房屋所在XXXX号楼于2009年11月24日取得商品房预售许可证，载明项目层数为14层，但是案涉房屋楼层为15层，该楼层系金志公司后期加盖而来。再查明,李芳在本案中因申请司法鉴定而支付了鉴定费11000元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：1.李芳与金志公司之间是否形成了商品房预售合同关系；2.如双方之间已经形成了商品房预售合同法律关系，其是否有效；3.如双方之间的商品房预售合同法律关系成立且有效，金志公司是否应依约向李芳支付逾期交房违约金。关于争议焦点一，李芳与金志公司之间是否形成了商品房预售合同关系。李芳提交了其与金志公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件以及金志公司向其出具的收据，结合证人证言及其他证据，可以看出系金志公司与山东枣建建筑集团有限公司、山东平安建设集团有限公司商砼中心、李芳，各方协商一致达成以案涉房屋抵顶相关工程款、材料款的合意，从而最终形成了上述商品房买卖合同，且李芳实际支付了房屋对价，金志公司亦实际获得了房屋对价。虽然金志公司辩称未与李芳签订过商品房买卖合同，但李芳提交的《济南市商品房买卖合同》加盖了金志公司使用且经过一审法院生效法律文书确认之有效证据上加盖的公章，故对金志公司该辩称意见，一审法院不予采信。据此，李芳与金志公司之间形成了商品房预售合同法律关系。关于争议焦点二，李芳与金志公司之间的商品房预售合同是否合法有效。首先，关于双方签订的《济南市商品房买卖合同》，虽然金志公司辩称案涉合同项下房屋所在楼栋取得的商品房预售许可证载明项目层数为14层，而案涉房屋所在的楼层数为15层，系违章建筑，未取得商品房预售许可证，因此商品房买卖合同应为无效合同。但一审法院认为案涉楼栋于2009年11月24日即取得商品房预售许可证，这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致双方签订的商品房买卖合同无效。至于金志公司是否存在超规划建设等问题，属于行政部门的职权范围，不属于民事案件的审查范围。在未经有权部门确认前述金志公司取得的案涉楼栋商品房预售许可证无效前，金志公司主张其与李芳签订的商品房预售合同无效的理由不能成立。其次，金志公司与李芳签订《济南市商品房买卖合同》后，李芳已经实际支付了房屋对价，金志公司亦实际获得了该房屋对价，金志公司已经实现了其自身的合同目的，在此情况下，金志公司非但没有积极履行自己的合同义务，反而主张合同无效，其行为违反了诚实信用原则。再次，金志公司作为房地产开发企业，对自己开发的房屋存在超规划建设的情况应该有明确的认识，对房屋预售所应具备的条件也是清楚的，而且在缔约时，相较于消费者，开发商亦处于相对优势的地位，在此情况下，其依然与李芳签订了商品房预售合同，并获得了相应对价，现金志公司却反而以房屋存在超规划建设、未取得商品房预售许可证为由主张合同无效，其行为亦显然与公平正义的社会价值导向相悖。综上所述，李芳与金志公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件应为有效合同。关于争议焦点三，金志公司是否应向李芳支付逾期交房违约金。李芳与金志公司签订《济南市商品房买卖合同》及附件对双方均具有约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。李芳已经依约履行了自己的义务支付了房屋对价，但金志公司并未按照合同约定履行自己的义务向李芳交付符合合同约定标准的商品房，现李芳根据合同关于逾期交房违约责任的约定向金志公司主张逾期交房违约金（以已付房款918430元为基数，自合同约定的最后交房期限的第二天即2012年1月1日起至实际交付之日止，按每日万分之一的标准计算），于法有据，一审法院予以支持。此外，本案在审理过程中，为查明案件事实，李芳申请一审法院委托鉴定机构对案涉合同中加盖的金志公司印章相应问题进行鉴定，并支付了鉴定费11000元，此费用亦系因金志公司违约而给李芳造成的损失，现李芳要求金志公司赔偿该损失，一审法院予以支持。判决：一、被告山东省金志房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李芳交付坐落于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室商品房；二、被告山东省金志房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李芳支付以已付房款918430元为基数，自2012年1月1日起至实际交付之日止，按每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金；三、被告山东省金志房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告李芳鉴定费11000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12984元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2010年12月22日李芳与金志公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定李芳购买金志公司开发的XXXX号房屋。XXXX号楼于2009年11月24日取得商品房预售许可证，明确载明涉案项目层数为14层。涉案房屋位于15层，系金志公司后期违反规划加盖而来，金志公司未按照商品房预售许可证建设涉案房屋所在房地产项目，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于民事案件受案范围，故本院裁定驳回李芳的起诉。依照《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初7564号民事判决；二、驳回李芳的起诉。一审案件受理费12984元，退还李芳;山东省金志房地产开发有限公司预交的二审案件受理费12984元予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  李 静审 判 员  闵 雯审 判 员  焦玉兴二〇二〇年四月二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗