江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初534号原告：蔡立国，男，1978年5月4日生，汉族，居民，住灌南县。原告：季建平，女，1981年9月10日生，汉族，居民，住址同上。委托诉讼代理人：苏冠文，江苏海西律师事务所律师。被告：连云港金大地置业有限公司，住所地灌南县新安镇人民东路12号凤凰东郡售楼中心。统一社会信用代码913207246754747066.法定代表人王志富，董事长。委托诉讼代理人：安天字，该公司员工。原告蔡立国、季建平与被告连云港金大地置业有限公司（以下简称金大地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周四新适用简易程序公开开庭进行了审理；原告蔡立国及其蔡立国、季建平共同委托诉讼代理人苏冠文、被告金大地置业有限公司委托诉讼代理人安天字到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告蔡立国、季建平向本院提出如下诉讼请求；请求判令1、被告给付逾期交付房屋及附属车库违约金21841.26元（暂计算至2020年2月1日，自2020年2月2日起每天支付违约金88.79元至实际交付之日）。2、判令被告为原告办理凤凰东郡第20幢401室不动产登记证书，并自2019年12月1日起至原告取得不动产证书之日，以417363元为本金按照年利率6%支付逾期办证违约金。事实和理由；2017年6月29日，两原告与金大地公司签订《商品房买卖合同》，原告购买金大地公司开发的凤凰东郡第20幢单元401室房屋，价款417363元，合同约定2019年5月31日前交付房屋。双方还签订了凤凰东郡区车库认购协议，原告认购20号楼1号车库，价款565元，交付时间为2019年12月31日。合同签订后，原告交付了全部购房款及车库款，被告至今未能交付房屋及车库，按照合同约定被告应按全部房款（含车库款）日万分之二计算承担逾期交房（含车库）违约金，并为原告办理房屋不动产权登记证书，以417363元为本金按年利率6%支付原告逾期办证违约金。被告金大地公司辩称；双方签订《商品房买卖合同》、《凤凰东郡区车库认购协议》属实，被告金大地公司没有违约行为，涉案房屋已经于2019年1月验收合格，符合合同约定交付条件，通知原告拿房，原告迟延拿房应由其自己承担责任；被告在施工过程中，政府市政工程新莞北路改建，全程封闭施工，造成被告所建小区无法正常施工，被告金大地公司已经向原告发出书面通知函，明确因新莞北路施工，影响金大地公司竣工时间，延期至2019年9月交付；2019年1月20日，凤凰东郡20号楼通过单位工程质量竣工验收，2019年9月通知原告交付，原告迟延接收房屋，应由其自己承担责任。关于逾期办证问题，根据合同约定，被告金大地的义务仅是在交付房屋后180日内将相关资料提交给产权登记机关备案，在9月份符合交付条件后，应当在180日内将相关资料提交产权登记机关备案，因新型冠状××爆发，全县封城，有关机关停止正常办公至未能按期提交备案，新冠疫情爆发，属于法律规定的不可抗拒因素，延期办理产权登记备案，不属违约，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明；2017年7月12日,两原告与被告金大地公司签订《商品房买卖合同》，合同编号LYGSPF2017970213，由原告购买被告金大地公司开发的凤凰东郡第20幢单元401室房屋，面积100.32平方米，总价款417363元，合同第八条约定于2019年5月31日前交付房屋，并约定房屋交付条件为商品房经施工单位工程质量分期验收合格。合同对逾期交付房屋违约责任未作约定。同时，原告还与被告金大地公司签订《凤凰东郡区车库认购协议》，由原告购买凤凰东郡小区20号楼1号车库，价款为27565元，合同约定交付时间为2019年12月31日，合同还约定逾期交付自逾期之第二日至实际交付之日，按日向原告支付已交款项万分之二违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了房款及车库款项。被告在施工过程中，县政府对新莞路进行改建，由灌南县城市建设投资发展有限公司负责施工，时间为2017年9月至2018年8月27日，施工期间该路段全封闭施工。金大地公司因新菀北路的封闭施工，影响了工程竣工时间，2019年5月1日，金大地公司向两原告邮寄延期交房告知函，该函载明“尊敬的蔡立国、季建平：您好，首先感谢您对凤凰东郡项目的支持与关注，您所购买的凤凰东郡一期21号楼单元101室，在建设期间因新莞北路施工和县双城同创扬尘管理影响了我项目的竣工时间，在此很抱歉通知您，凤凰东郡一期将延期至2019年9月交付，为此我们深感抱歉。具体交付日期以我公司向您发出的房屋交付通知书为准，对由此给您造成的不便，还望得到您的理解和支持。凤凰东郡售楼处，2019年5月1日”。2019年1月20日，被告金大地开发的21号楼由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。2019年9月16日，金大地公司向原告发出交房通知书，通知原告在9月25日至9月30日办理交房手续。原告对其主张及诉讼请求向本院举证了下列证据；1、《商品房买卖合同》，证实合同约定交付房屋时间为2019年5月31日，并在交付房屋后180日内将办理权属登记所需材料报登记机关备案；2、车库认购协议书一份，证明约定车库于2019年12月31日交付，逾期交付按已交款每日万分之二支付违约金；3、购买发票、车库款收据各一份，证实原告已经交付了购房款及车库款。被告金大地公司对原告所举证据质证无异议。被告对其抗辩向本院举证下列证据，1、2019年5月1日向原告邮寄延迟交房告知函，内容是因新菀北路封闭施工，影响工程竣工，交付房屋时间延迟至9月份，该函邮件回单记载已签收，他人代收；2019年9月向原告发出交房通知函，通知原告于2019年9月25日至30日办理房屋交接手续；邮件回单记载已签收，他人代收；2、灌南县城市建设投资发展有限公司情况说明一份，证实因县政府安排，新莞北路从2017年9月15日至2018年8月27日封闭施工，被告的工程机械及材料无法进入施工场地。3、被告开发工程的单体验收合格单，验收汇总表，证实被告开发的21号楼于2018年11月26日经建设单位、监理单位、施工单位分户验收合格，2019年1月20日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五家单位共同出具工程质量竣工验收记录，验收结论为符合验收标准。针对被告金大地所举证据，原告质证认为，两份快递均记载他人代收，但原告确实没有收到，因原告认为不具备交付条件而没有拿房；灌南县城市建设投资发展有限公司出具的证明不能证明被告延期交付与市政施工存在因果关系，对于被告举证的工程质量验收记录真实性不予认可，且至今也没有向权属登记机关办理备案手续。本院认为，双方签订《商品房买卖合同》、《凤凰东郡区车库认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，被告金大地公司应于2019年5月31日、2019年12月31日前分别向原告交付符合合同约定条件的房屋和车库，但因市政施工，被告公司开发工地进出的道路被封闭，被告也因此向原告发出了延期交房告知函，明确因新莞北路封闭施工，影响被告开发工程竣工时间，延期至2019年9月，对此，原告否认收到被告公司发出的告知函，但被告所举证据是按照双方在合同中确认的送达地址邮寄送达，应认定被告的告知函及交房屋通知书均已送达，被告于2019年9月通知原告拿房时，涉案楼房已经过验收合格，符合合同约定的交付条件，原告迟延拿房责任由原告自己承担；对于逾期不能办理不动产权登记，合同约定交付房屋后180日内向权属登记机关办理备案手续，被告通知2019年9月30日前交付，办理备案登记时间为6个月，而备案登记时间的最后三个月正是我国新冠××爆发期间，全县已经采取封城措施，机关单位已停止正常工作秩序，这种不可抗力，属于法律规定的免责事由，被告办理备案登记理应顺延三个月，不能认定被告金大地公司违约。综上，被告金大地公司在履行合同中，进出施工工程的道路因市政施工被封闭无法使用，被告金大地公司也及时向原告发出了延期交房函，对变更交付房屋时间，原告并没有提出异议；被告金大地施工的工程在2018年11月26日、2019年1月20日分别通过了分户验收及工程质量竣工验收，符合合同约定的交付条件。原告主张被告逾期交付房屋及逾期办理产权登记，构成违约均不成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十二条的规定，判决如下。驳回原告蔡立国、季建平的诉讼请求。案件受理费346元，减半收取173元，由原告蔡立国、季建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费346元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审判员  周四新二〇二〇年四月二十日书记员  刘 文