北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初1196号原告严昕，男，汉族，1983年2月3日生，住址北京市朝阳区。原告张立东，男，汉族，1980年8月18日生，住址北京市海淀区。原告朱磊，男，汉族，1980年4月2日生，住址北京市海淀区。原告黄平民，男，汉族，1964年11月16日生，住址西安市碑林区。原告朱燕，女，汉族，1979年6月28日生，住址四川省荣县。原告于宝京，男，汉族，1967年7月24日生，住址北京市朝阳区。原告郭凤美，女，汉族，1979年10月28日生，住址山西省太原市万柏林区。原告朱宝亭，男，汉族，1964年6月20日生，住址北京市顺义区。原告胡艳芳，女，汉族，1982年6月1日生，住址北京市宣武区。原告李慧，女，汉族，1977年3月24日生，住址吉林省四平市铁东区。原告于泳，男，汉族，1975年1月28日生，住址北京市海淀区。委托代理人于宝京，本案原告。原告张冬柏，男，汉族，1974年10月19日生，住址北京市朝阳区。原告窦纯，男，汉族，1975年11月20日生，住址河北省石家庄市长安区。原告贺月霞，女，汉族，1965年10月26日生，住址北京市朝阳区。原告陈龙泽，男，汉族，1988年11月1日生，住址北京市朝阳区。原告盛军，女，汉族，1968年5月15日生，住址重庆市沙坪坝区。原告梁巍，男，汉族，1988年1月29日生，住址北京市海淀区。原告北京优尼派克国际货运代理有限公司，住所北京市西城区裕民路18号北环中心A座1810室（德胜园区）。法定代表人赵烈，总经理。十八原告共同委托代理人李代星，北京市元坤律师事务所律师。被告北京富瑞物业管理有限公司，住所北京市朝阳区青年路西里2号院11号楼商业01-06。法定代表人周立，总经理。委托代理人贾建光，男，汉族，1971年11月7日生，北京富瑞物业管理有限公司职员，住址河北省衡水市武强县。委托代理人周艳，女，汉族，1975年4月14日生，北京富瑞物业管理有限公司职员，住址北京市丰台区。被告北京信永房地产开发有限公司，住所北京市通州区潞城镇新城工业区。法定代表人李世新，总经理。委托代理人李宸，男，汉族，1994年11月7日生，北京信永房地产开发有限公司职员，住址河北省邯郸市涉县。委托代理人王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。原告严昕、张立东、朱磊、黄平民、朱燕、于宝京、郭凤美、朱宝亭、胡艳芳、李慧、于泳、张冬柏、窦纯、贺月霞、陈龙泽、盛军、梁巍、北京优尼派克国际货运代理有限公司（以下简称严昕等）与被告北京信永房地产开发有限公司（以下简称信永公司）、被告北京富瑞物业管理有限公司（以下简称富瑞公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判，审判员杨静、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。严昕等委托代理人李代星、富瑞公司、信永公司的共同委托代理人赵立公、赵莹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。严昕等诉称：我们均为北京市朝阳区汤立路201号院6号楼—l层业主，富瑞公司为北京市朝阳区汤立路201号院物业服务公司，信永公司为该小区开发商。2011年5月17日，我们起诉信永公司商品房预售合同纠纷一案，由北京市朝阳区人民法院主持调解达成两份调解协议，约定由信永公司负责为北京市朝阳区汤立路201号院6号楼—1层下沉广场南楼梯安装两部扶梯；信永公司将北京市朝阳区汤立路201号院6号楼—1层商铺漏水问题彻底解决。调解协议签订后，信水公司向北京巨友英杰电梯有限公司购买两部电梯，并且签订安装及无偿保养合同。电梯实地安装后，信永公司不再向电梯厂家支付安装费及设备尾款，造成两扶梯不能办理年检，停用至今。富瑞公司作为小区物业服务公司，已经实际负责两部电梯的物业管理。我们要求富瑞物业公司对扶梯基坑进行排水抢险义务；要求其配合对扶梯基坑进行排水抢险，均被该公司拒绝。他们拒绝与电梯厂家签订免费保养期后的电梯保养合同，造成两部扶梯2012年至今未进行例行保养，加之扶梯基坑浸水，造成两部扶梯的阶梯轮、齿轮箱、电机、链条、滑轨等主要部件报废，两部扶梯已无法使用。根据我们同信永公司签订的调解协议，该公司负有为我们提供两部扶梯的义务，无论是从协议理解还是从常理判断，应当是向我们提供能够正常使用的电梯，该公司没有把电梯这种特种设备向我们交付，特种设备的交付有特性，应当交给业主或业主授权的使用单位。我们作为个人不具备接收特种设备的条件，信用公司没有全面履行调解协议项下的义务，应当赔偿我们的损失。电梯的使用单位是富瑞公司，由于电梯在两家单位之间未能有效衔接，造成了电梯报废。作为使用单位的富瑞公司，完全没有按照相关法律规定尽维修保养的义务。信永公司仅仅是把电梯当做一般设备来安装，没有认识到这是一个特种设备，违反了法律当中规定的与维修保养单位签订有偿保养合同并且进行有效移交的义务。我们认为这两个单位的行为侵犯了我们的财产权，因为这两部电梯根据之前的合同以及协议，它安装完了之后应当属于签订调解协议的业主。现诉至法院，要求二被告连带赔偿我们损失122万元，这个122万元的来源在于按照调解协议安装的两部电梯已经报废无法使用了，我们征询了安装这两部电梯的厂家，对方表示现在如果要重新安装两部同样规格的新电梯，需要的价格是122万元。诉讼费要求二被告承担。信永公司辩称：不同意严昕等的诉讼请求。我们已经按照调解协议约定的内容完成了全部义务，已经安装完成了两部电梯，通过了验收，支付了保修保养费用。即使我们没有完成义务，严昕等的诉讼请求已经过了时效，我们安装完电梯至今已经七年之久。他们所述没有法律依据，要求赔偿损失的请求权基础不存在，电梯的产权单位就是我公司，我们没有侵犯严昕等的财产权。于宝京不是调解协议的签订者，没有作为原告的资格。我们完成了电梯的验收义务，是以证据电梯登记卡为准。我们没有和使用单位签订维护保养合同的义务，调解协议中没有对此进行约定，也没有法律规定此义务。维修保养合同不是我们建设单位和使用单位签，而是使用单位和维保单位签。而且按照调解协议，应当由严昕等去找维保单位，由维保单位再和使用单位签订合同。电梯登记到物业公司的名下，我们认可，但是登记的过程我们无法核实。富瑞公司辩称：严昕等同信永公司之间的调解协议我们完全不清楚，开庭才看到，调解协议中也不涉及我们的权利义务。我们和严昕等确实是有物业服务合同的，但是合同中没有电梯维修保养的事宜，也没有向他们收过对应的费用。我们对严昕等的主体资格有异议，我们和下沉广场的37户业主都签订了物业合同，而严昕等只是部分业主，没有权利主张费用。目前为止没有任何单位找过我单位签订有关涉案两部电梯的任何合同，所以我公司也没有义务。涉案的两部电梯登记的使用单位确实是我们单位，但是我们不知道怎么登记上的，我们没有参与过登记的过程。经审理查明：严昕等系北京市朝阳区汤立路201号院6号楼—l层业主。信永公司系该小区开发商，与严昕等签订有北京市商品房预售合同。富瑞公司为该小区物业服务提供者，与严昕等签订有物业服务合同。2011年5月17日，信永公司作为甲方，与乙方严昕等多人签订一份调解协议，主要约定：鉴于乙方购买了甲方开发的位于北京市朝阳区立水桥“奥北中心”6#楼地下一层商品房，甲方与乙方因商品房预售合同纠纷一案诉至北京市朝阳区人民法院，北京市朝阳区人民法院已受理此案。现双方经友好协商，特达成协议如下：甲方在下沉广场北楼梯安装两部具有“红外感应自动启动功能的变频扶梯”，扶梯品牌定为“江南嘉捷”，扶梯两侧扶手护板及扶梯底面需用不锈钢板进行装饰，扶梯传送带宽度1米。因现有楼梯宽度不够，需向西侧相应加宽，并用立柱支撑）；扶梯两端应高于周围地面15厘米，并铺设防滑挡水坡；扶梯的保修期为两年，两年保修期内的维护费由甲方支付，两年保修期之后维护费由乙方承担。2、甲方在自动扶梯上安装封闭透明挡水棚罩，棚罩骨架用不锈钢面材，在扶梯挡水棚罩上下入口各安装一扇可锁闭卷帘门，在两扇卷帘门内外各安两盏带电镀防撞网罩的照明顶灯（共设8盏），开关设于卷帘门内；3、甲方将下沉广场挡墙外人行便道下挖2，3米左右，与下沉广场南楼梯第一缓步平台持平，下沉广场南楼梯第一段台阶与下挖的人行步道台阶持平相连，在下挖人行步道与下沉广场间安装不锈钢护栏：4、甲方在下挖人行步道与绿地之间建1(0.8)米高防渗挡墙（挡墙上不装护栏，人行步道宽度不变，防渗墙建于道路以外），挡墙要满足对墙外绿地挡水的需要，墙外绿地要“缓坡漫入”绿地10米之外（缓坡只恢复为草坪），挡墙中部安装一根8米高不锈钢旗杆起地标作用；5、甲方将商铺漏水、倒排烟等问题解决彻底，保持排烟功能良好；6、甲方平整下沉广场地面，使地面至窨井的散水功能良好；自-1层两扇大门至扶梯入口及南侧人行梯的V型区域铺设花岗岩石材步道；在下沉广场西侧檐下南北二端，安装两盏工程用照明灯（带防撞网），开关设于-1层大厅内；7、甲方更换-1层大门及雨搭损坏的玻璃，修理-1层内损坏的公共格栅吊顶及吊灯，粉刷-l层公共通道墙壁的水泡部分；8、上述工程施工甲方应当在2011年7月31前完成。9、G-112罗洋、G-122李慧、G-123于泳、G-137优尼派克在本协议签署后10日内办理完毕收房手续，领取房屋所有权证办理产权转移登记手续。10、乙方保证6#楼地下一层业主G-102丁长明在本协议签署后10日内办理完毕收房手续，并领取房屋所有权证办理产权转移登记手续。11、乙方履行本协议第9、10条的义务完毕后，甲方向6号楼-1层业主提供壹拾贰万元（人民币）招商广告费用；乙方同意该笔费用由甲方一次性支付给G-127业主陈媛。12、本协议作为双方就“奥北中心”6#楼地下一层商品房乙方提出的诸项问题最终处理方案获得履行后，乙方即对该商品房的设计、施工、工程质量再无任何异议。2011年6月23日，信永公司作为甲方同乙方严昕等多人又签订一份调解协议变更内容，约定：为更方便实施调解协议中规定的内容，双方经友好协商，协议内容第1、2、3、4条变更如下：1、甲方在下沉广场南楼梯安装两部具有红外感应自动启动功能的扶梯，扶梯品牌定为“江南嘉捷”，扶梯两侧扶手护板及扶梯底面需用不锈钢板进行装饰，扶梯传送带宽度l米（扶梯下端指向-1层东侧玻璃大门，大约与下沉广场挡墙保留10度左右夹角，夹角顶点为下沉广场南楼梯第一缓步平台挡墙破拆衔接点，扶梯下端向挡墙外侵出一部分，人行步道南台阶依雨棚外相应外展。扶梯两端应高于周围地面10厘米，并铺设防滑挡水坡：扶梯的保修期为两年，两年保修期内的维护费由甲方支付，两年保修期之后维护费由乙方承担。2、甲方在自动扶梯上安装封闭透明挡水棚罩，棚罩骨架用不锈钢面材，在扶梯挡水棚罩上下入口各安装一扇可锁闭卷帘门，棚罩地平面入口两端支柱应高出棚罩1.5米，在两扇卷帘门内外各安装两盏带电镀防撞网罩的照明页灯（共设8盏），开关设于卷帘门内；3、甲方将下沉广场挡墙外人行便道下挖2.3米左右，与下沉广场北楼梯第一缓步平台持平，下沉广场北楼梯第一段台阶与下挖的人行步道台阶持平相连，在下挖人行步道与下沉广场及扶梯雨棚间安装不锈钢护栏；4、甲方在下挖人行步道与绿地之间建1道0.8米高防渗挡墙（挡墙上不装护栏，人行步道宽度不变，防渗墙建于道路以外），挡墙要满足对墙外绿地挡水的需要，墙外绿地要“缓坡漫入”绿地10米之外（缓坡只恢复为草坪），挡墙中部安装一根8米高不锈旗杆起地标作用。2011年6月，甲方信永公司同乙方北京巨友英杰电梯有限公司（以下简称英杰公司）签订奥北南区下沉广场电梯设备订购合同（附售后服务书等四个附件），约定信永公司向英杰公司订购电梯两部，总金额39.6万元。合同签订后5日内，甲方支付乙方11.88万元。发货前20天乙方通知甲方，甲方在发货前10日支付至货款的85%。3，在电梯安装调试完成，经有关政府部门验收合格并取得相关证书，并经甲方组织竣工验收后，进入结算程序，结算完毕后甲方向乙方支付至结算总价的95%;．结算总价的5%作为质量保证金，待质保期期满后，甲方一次性无息付清。电梯到货时间：合同签订生效且甲方支付乙方首付款当日后50天内。乙方负责办理运输及保险，并将货物免费送至到货地点：北京立水桥奥北南区下沉广场。乙方提供产品出厂后26个月的质量保证期、提供设备安装验收完毕后24月的免费保养期、提供设备安装验收完毕后24个月的免费保修期。乙方免费提供两年保修和正常的维修保养后，与甲方或其委托的物业公司签订长期维修保养合同。双方还就质量标准、违约责任等进行了约定。此外，信永公司作为甲方还同乙方英杰公司签订一份奥北地区下沉广场电梯设备安装及无偿保养合同，约定鉴于双方签订的奥北南区下沉广场电梯设备订购合同，乙方负责在奥北南区或甲方指定地点安装、调试电梯，并负责电梯无偿保养及在质量保证期内的免费服务工作。合同总价7.6万元。乙方将设备送到工地或甲方指定地点后，具备安装条件后的14日内，乙方将电梯设备安装、调试完毕；电梯设备于2011年7月31日开始安装，于2011年8月14日前全部安装、调试完毕，并在安装、调试完毕后30天内取得政府相关主管部门验收合格证（乙方负责办理验收等手续）。乙方进场安装前7日，甲方支付乙方安装总价款的40%;乙方全部电梯设备安装调试完毕并经甲方、监理以及政府主管部门验收合格（取得政府主管部门的安全检验合格证书及符合相关行业规范要求），乙方提供全部竣工验收资料，并向甲方交付验收合格证书后，甲方进行安装费用结算，结算完毕后，甲方支付乙方至结算总价的95%;结算总价的5%作为质保金，电梯验收合格且连续正常运行两年后付清。甲方同意本合同范围内所有电梯的安装、调试、全部由乙方承担。电梯经政府相关主管部门验收完毕，可投入运行，乙方开始进行24个月的免费保养及24个月的免费保修期。电梯免费维保时间为政府相关主管部门验收合格后之日起计算；如业主使用不当或因业主原因造成电梯故障，责任单位根据实际情况提供补偿。2011年9月，甲方信永公司同乙方英杰公司签订奥北南区下沉广场电梯装饰施工合同，约定甲方将立水桥奥北南区下沉广场项目电梯装饰工程交由乙方完成，承包方式为包材料、包验收、包安全文明施工。安装工期参照双方的电梯设备安装及无偿保养合同有关电梯验收的时间要求，在电梯进场开始安装后14日内完成装饰工程并保证验收合格及取得政府主管部门验收合格证。合同总价4万元。签约后信永公司分多笔向英杰公司支付订购、安装电梯费用。英杰公司按照约定在北京市朝阳区立水桥“奥北中心”6#楼下沉广场北楼梯安装了两部电梯。2017年7月3日，于宝京至中华人民共和国北京市东方公证处，申请对其购买的位于北京市朝阳区汤立路201号院6号楼-1层G-109商铺现状及商铺周边状态进行保全证据公证。该处工作人员王琛随同于宝京于2017年7月3日一同来到位于北京市朝阳区汤立路201号院6号楼的名称显示为“奥北中心”的商业广场，跟随于宝京的向导，使用公证处提供的经过清洁度检查的照相设备和摄像机对“奥北中心”商业广场的外部、周边及通往负一层的扶梯、楼梯状态进行拍照和摄像。随后进入到“奥北中心”内部-1层G-109商铺，公证处工作人员王琛跟随于宝京的引导，对该商铺的内部状态及通往商铺的通道进行拍照和摄像。后中华人民共和国北京市东方公证处将照片打印，并刻录了光盘。2017年7月14日，该处出具（2017）京东方内证字第10928号公证书。案件审理过程中，本院自北京市朝阳区质量技术监督局处调取了两部电梯的特种设备登记卡，载明两部电梯均注册登记于2014年3月20日，产权单位为信永公司，使用单位为富瑞公司，使用地点为北京市朝阳区汤立路201号院6号楼，安装单位、维修保养单位为英杰公司。设计制造单位为江南嘉捷电梯有限公司。严昕等提供下列证据：1、视频光盘3张、照片23张，欲证明业主向富瑞公司泛影扶梯损坏问题系因排水泵损坏，富瑞公司明知情况拒绝抢修。2、嘉捷公司报价单一张，证明电梯现已无法维修，重置的价格是122万元。信永公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可。富瑞公司表示证据1只能证明该公司修复下沉广场水泵，证明目的不予认可，欲证明的事实与严昕等人的诉讼请求没有关系。富瑞公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，未对证据2发表质证意见。富瑞公司提交了2016年5月4日至12月31日北京市朝阳区汤立路201号院6号楼地下一层漏水维修记录，证明其已经按照物业服务合同要求完成了维修义务。信永公司表示这份证据真实性无法核实，与本案无关。严昕等则表示真实性认可，但证据证明目的不认可，富瑞公司作为电梯这一特种设备的使用单位，没有履行相应职责，在我们反映电梯问题后该公司拒绝维修。上述事实，有（2017）京东方内证字第10928号公证书、调解协议、房屋所有权证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：严昕等与信永公司签订的调解协议及调解协议变更内容是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。这两份文件签订的背景是双方在商品房预售合同履行过程中对房屋及其附属设施的质量产生分歧，在此基础上双方重新约定了安装电梯等事项以平衡双方之间的利益，解决由房屋买卖衍生的矛盾。现严昕等虽以侵权的名义起诉信永公司、富瑞公司，本质上还是认为信永公司没有完成调解协议、调解协议变更内容约定的义务，作为业主严昕等让渡了一部分商品房预售合同项下本应获得的权利，却没有实际享受到预想中电梯带来的便利。故本案应当按照合同纠纷处理，依据严昕等同信永公司签订的调解协议、调解协议变更内容来分析双方的权利义务关系。在此种情况下，严昕等起诉富瑞公司，要求该公司与信永公司承担连带责任，明显缺乏法律依据。富瑞公司没有参与上述协议文件的起草、签订，且连带责任是一种严格的法定责任，现没有法律规定将责任直接指向富瑞公司。电梯本身是在小区建成之后又加建的项目，电梯相关权利义务也不可能事先出现在物业服务合同中。于宝京没有在调解协议及调解协议变更内容上签字，不是合同当事人，其作为本案原告并不适格，故应驳回其起诉。回到严昕等与信永公司签订的两份调解文件上来，从庭审陈述以及协议文义来看，严昕等业主之所以同意调解，是在购买的商品房质量不能令他们满意的情况下，选择由开发商另行加建电梯等方式弥补房屋买卖合同中丧失的权利。加建电梯的目的不在于安装电梯本身，而在于电梯能够被众业主正常使用，因此电梯的移交以及投入正常使用、维护是协议的应有之意。调解协议及调解协议变更内容仅对安装时间进行了约定，对其他事项没有约定具体时间，信永公司以时效经过进行抗辩，本院无法认同。由于电梯属于特种设备，我国《特种设备安全法》对特种设备的生产、安装、使用、维护等有明确具体的规定。该法不仅规定：特种设备使用单位应当使用取得许可生产并经检验合格的特种设备。特种设备使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后三十日内，向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记，取得使用登记证书。特种设备使用单位应当建立岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度，制定操作规程，保证特种设备安全运行。还规定特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。特种设备使用单位应当对其使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查，并作出记录。现信永公司虽然安装完毕了两部电梯，但电梯始终无法正常运行，根本原因在于电梯无人进行日常管理、维修保养。造成这一局面的主要原因在于信永公司。从本院调取的两部电梯的特种设备登记卡可知，电梯的使用登记已经完成，载明的产权单位是信永公司，使用单位则是富瑞公司。信永公司本应委托富瑞公司对两部电梯进行相应的管理维护，但信永公司并未与富瑞公司缔结合同，形成委托关系，富瑞公司甚至表示之前信永公司未就此进行沟通。即使富瑞公司作为使用单位行使管理职责存在客观困难，信永公司也应当充分告知严昕等，组织业主同相关单位进行协商，以便移交电梯，明确电梯的管理、维护职责等问题，但本案证据显示信永公司在电梯安装后未采取任何行为，将电梯长期搁置。从现实情况来看，电梯长期搁置，因浸水等原因已难以修复，即使修复，则修复成本以及日后的运营维护成本各方也无法达成一致意见。严昕等主张赔偿，一次性解决争议，亦无不妥。但严昕等仅以两部电梯的重置成本主张损失，本院难以认同。考虑到电梯本身的特殊性，以及引起本案争议的两份调解文件的出台背景，特别是严昕等业主在协议过程中对于电梯安装后的移交、维护等问题未予重视，本院综合考量，酌情确定由信永公司赔偿严昕等每人5万元。最后需要说明的是，签订调解协议及调解协议变更内容的部分业主未参与本案诉讼，本案处理结果不影响他们另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京信永房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告严昕、张立东、朱磊、黄平民、朱燕、郭凤美、朱宝亭、胡艳芳、李慧、于泳、张冬柏、窦纯、贺月霞、陈龙泽、盛军、梁巍、北京优尼派克国际货运代理有限公司各五万元。二、驳回原告严昕、张立东、朱磊、黄平民、朱燕、郭凤美、朱宝亭、胡艳芳、李慧、于泳、张冬柏、窦纯、贺月霞、陈龙泽、盛军、梁巍、北京优尼派克国际货运代理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告于宝京的起诉。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千七百八十元，由原告严昕、张立东、朱磊、黄平民、朱燕、郭凤美、朱宝亭、胡艳芳、李慧、于泳、张冬柏、窦纯、贺月霞、陈龙泽、盛军、梁巍、北京优尼派克国际货运代理有限公司负担三千七百八十四元（已交纳），被告北京信永房地产开发有限公司负担一万二千元（本判决生效之日起七日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  杨 静审判员  宋培海二〇二〇年四月九日书记员  姚澍峥