湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初10253号原告：武汉市洪山区科技和经济信息化局，机构地址：湖北省武汉市洪山区九重大厦12-13楼。负责人：李绪杰，该单位局长。委托诉讼代理人：王陈静，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉竣邦物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区鲁磨路207号洪山科技创业大厦17楼。法定代表人：黄桂生，该公司总经理。第三人：武汉弘益同悦商业管理有限责任公司，住所地：湖北省武汉市洪山区文化大道555号融科智谷A1-39号。法定代表人：刘珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡念东，湖北省武汉市武昌区积玉桥法律服务所基层法律服务工作者，特别授权代理。原告武汉市洪山区科技和经济信息化局（以下简称洪山科技局）与被告武汉竣邦物业管理有限公司（以下简称竣邦物业）、第三人武汉弘益同悦商业管理有限责任公司（以下简称弘益同悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与人民陪审员张明、人民陪审员王建明组成合议庭，于2019年2月18日、2019年4月29日两次公开开庭进行了审理。2019年2月18日原告洪山科技局的委托诉讼代理人王陈静，被告竣邦物业的法定代表人黄桂生到庭参加了诉讼，2019年4月29日原告洪山科技局的委托诉讼代理人王陈静，被告竣邦物业的法定代表人黄桂生，第三人弘益同悦公司的委托诉讼代理人蔡念东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洪山科技局向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》；2、被告支付房屋租金及违约金至实际腾退之日止，现暂计算至2018年9月30日，被告合计拖欠租金620527.05元及迟延支付租金的违约金13961.86元（租金68947.45元/月,自2018年1月1日计算至2018年9月30日）;3、被告立即结清水电物业费用并腾退房屋，房屋装修、装饰均自动无偿归原告所有；4、被告承担本案全部诉讼费用。后变更第二项诉讼请求为:被告支付拖欠的2018年度房屋租金827369.4元及迟延支付租金的违约金至实际腾退之日止。事实和理由：2011年9月19日，洪山科技局（作为甲方）与竣邦物业（作为乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》约定甲方向乙方出租位于武汉市洪山区鲁磨路207号“鲁巷科技苑”园区7号群楼的房屋，全年租金43000元，每半年支付一次。第二份《房屋租赁合同》约定甲方向乙方出租洪山区科技创业大厦第一层（部分）至第六层房屋，全年合计房屋租金为709154元，每半年支付一次。被告竣邦物业2018年实际占有租赁物未按期缴纳租金，至2018年12月31日已拖欠租金合计827369.4元。根据第二份《房屋租赁合同》第十五条、第十六条之约定，被告需支付房屋租金至实际腾退之日止，结清水电物业费用并腾退房屋时房屋装修、装饰均无偿归原告所有。原告多次催要无果，故诉至法院。被告竣邦物业辩称:被告并非恶意拖欠原告租金，而是因原告不履行合同义务。当前政企分开，政府将委托第三方经营房屋的租赁管理，如果原告不及时处理本大楼的隐患，将严重影响被告的利益，危及被告的财产安全。由于原告没有及时处理被告的诉求，导致被告的人员伤亡和财产受到损失。第三人弘益同悦公司述称：第三人根据武汉市洪山区财政局和原告签订的三方合同，同被告签订了从2019年至2020年的租赁合同，第三人收取了2019年1月至6月的租金，原告诉请的是2018年的租金，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：洪山区机构编制委员会的通知文件，房屋所有权证，企业变更通知书，《房屋租赁合同》，租金缴纳发票，租金催缴律师函，《派出所证明书》，《承诺书》，《情况说明书》，《洪山分局关山街派出所证明书》，报警记录，《消防责令限期改正通知书》，《报告书》，重大火灾隐患通报，《消防验收意见书》，《赔偿和解协议》，《合作建房合同》，《消防改造项目预算书》，《大厅改造工程预算书》，洪山区财政局文件，《资产运营管理合同》，《资产运营管理委托授权书》等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年12月18日，洪山科技局（甲方）与武汉市晶龙建筑装饰工程公司（乙方）（以下简称晶龙公司）签订《合作建房合同》，约定：洪山科技局投资土地与晶龙公司投资建设资金联合开发洪山区鲁磨路118号“洪山区科技创业大厦”，总分配原则按建筑面积甲方占32%，乙方占68%，具体分配如下：1、地下部分：配电房，消防水属共有，其余部份按“利益分配”比例进行分配；2、地上部分：从正负零开始，从下往上按楼层分配的原则甲方首先分得32%，余下为乙方所得。合同签订后，晶龙公司完成了建设义务，该大楼第一层至第六层的所有权登记为洪山科技局。2011年9月19日，原告洪山科技局（作为出租方、甲方）与被告竣邦物业（作为承租人、乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》约定：甲方将位于鲁磨路207号“鲁巷科技苑”园区7号群楼约163平方米的房屋租给乙方使用；租赁期限为10年，起租时间为2011年1月1日；租金为22元/平方米每月，全年租金为43000元，每半年支付一次，每五年一个租期，第二个五年租金按市场行情涨浮不超过20%。第二份《房屋租赁合同》约定：一、“洪山科技创业大厦”由洪山科技局与晶龙公司联合开发。该大厦建成以后（粗装修），根据双方达成有关协议，晶龙公司成立竣邦物业对该大厦进行全面经营管理，由竣邦物业投资500万元左右对整栋大楼和室外周边配套设施进行装修和改造，使该栋大楼具备对外招租的条件，洪山科技局未投资，竣邦物业考虑到收回成本，需要将属于洪山科技局的房产租赁给竣邦物业经营10年以上；二、乙方租赁甲方位于鲁磨路118号“洪山区科技创业大厦”的第一层至第六层房屋，3027.34平方米，（其中第一层建设银行已同甲方签订租赁合同，租赁面积为341.15平方米），即乙方实际租赁面积为2686.19平方米；……六、租金为每月22元/平方米，全年租金为709154元，每半年支付一次，每五年一个租期，第二个五年租金按市场行情涨幅不超过20%；七、租赁期限为10年，起租时间为2011年1月1日；八、现已施工完并验收的毛坯房屋作为交付房屋标准；……十、乙方承租范围内及整栋大厦的共用公用部位的房屋修缮全权由乙方自行负责并承担装修行为的法律责任；……十五、乙方退租时应保持当时经营原样，只能将自己投资可拆除而不造成房屋损害的设备及活动家具搬走；……十七、根据国家有关法律规定，大楼交给物业管理公司以后，建设方应按国家规定缴纳房屋维修基金，考虑到本大楼的实际情况，经甲乙双方协商，大楼除大型设备（电梯、配电房和水泵房等设施）的改造、维修和更换费用，经双方书面认可后，甲方承担35%，乙方承担65%，其余设施维修由乙方负责；十八、甲方可在乙方存在拖欠租金两个月的情形下，解除租赁协议，终止合同，收回房屋，并有权要求乙方赔偿损失。甲方因政府行为的要求，在乙方租赁期未满时有权提前解除本合同，甲方应当提前两个月通知乙方，乙方由此产生的损失，甲乙双方协商解决；……二十一、在承租期内，乙方负责承租物的消防安全，否则发生事故一切责任由乙方承担，甲方对消防安全及措施有权监督。双方确认2017年租金上浮至827369.4元。2018年8月8日，原告委托湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所向被告发送催缴2018年租金的律师函。被告未支付2018年的租金827369.4元。另查明，2018年10月15日，洪山科技局（甲方），武汉大成众益资产管理公司（乙方）以及武汉市洪山区财政局（丙方、资产监管方）签订《资产运营管理合同》，约定：1、甲方将自己所有/管理的资产交由乙方进行管理，甲方合同未到期的资产，由乙方代甲方履行甲方原与承租人签订的合同；2、运营管理期为2019年元月1日起至2021年12月31日。2018年12月20日，第三人弘益同悦公司（甲方，出租方）与被告竣邦物业（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定:甲方将位于洪山区鲁磨路207号的科技创业大厦第二层至第六层房屋及群楼的使用权出租给乙方；租赁期限为2019年1月1日起至2020年12月31日止；年度租金标准为827369.4元，每半年交付一次。被告于2019年1月7日向第三人支付2019年1月至6月的租金。竣邦物业成立于2010年6月2日，法定代表人为黄桂生，2011年7月21日公司名称由武汉竣邦孵化器管理有限公司更改为武汉竣邦物业管理有限公司。还查明，2018年9月30日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向竣邦物业送达《责令限期改正通知书》，载明：该大楼电井应进行逐层封堵，该大楼火灾自动报警系统主机故障，自动喷水系统故障，责令于2018年12月30日前改正。2019年3月15日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局向竣邦物业送达《行政执法责令改正通知书》，载明：大楼存在消防安全有关问题，责令2019年5月1日前予以整改。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，涉案租赁房屋2010年竣工投入使用至今，已经接近十年，楼内电梯、消防系统等大型基础设施设备陈旧老化，需要进行维修和更换，因双方的租赁合同关系是从合作建楼法律关系演变而来，原本属于出租方的维修义务在双方的租赁合同中有特别且明确的约定，大型设备如电梯、配电房、水泵房等设施的改造维修费用各自承担的比例清晰，双方均应按此约定履行。原告未履行的债务与被告所负的债务虽无法确定是否为完全对价关系，但原告拖延履行债务势必增加造成更大经济损失的可能性，影响人民生命财产安全，为早日解决矛盾赋予承租人非完全对价情况下的先履行抗辩权有利于尽快的消除隐患，恢复大楼的正常运行，故本院认为被告有权利在原告合同义务未全面履行前拒绝支付2018年的租金。故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉市洪山区科技和经济信息化局的全部诉讼请求。案件受理费10144元，由原告武汉市洪山区科技和经济信息化局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  向 真人民陪审员  王建明人民陪审员  张 明二〇二〇年四月二十三日书 记 员  祝姗姗