昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初14484号原告：李汝民，男，汉族，1956年4月26日出生，身份证住址为云南省昆明市五华区。被告：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，统一社会信用代码：91530102216757280G。住所：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼。法定代表人：刘惠。委托代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告李汝民与被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称西房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李汝民的委托代理人雷建连、杜勇，被告西房公司的委托代理人张行肖、陈绍艳到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告李汝民于2019年12月25日解除其代理人雷建连、杜勇的委托。本案现已审理终结。原告李汝民向本院提出诉讼请求：1、判令被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司支付违约金65743.63元（以已付款为基数，按年利率5.5%，自2015年8月10日起计算至2017年11月27日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月29日，原告李汝民（乙方、买受人）与被告西山土地房屋开发公司（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同网签备案登记，合同登记号：KM2013060340237。《商品房购销合同》和《合同补充协议》约定：1、乙方出资512288元购买甲方开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-1幢27层2707号商品房（以下简称：2707号房屋）。2、关于产权登记约定：乙方付清购房款、配套设施费、维修费、契税和其他税费，并在办理房屋交接手续后，按以下条款执行：甲方在房屋竣工验收后，将办证所需材料报送产权登记机关；乙方一次性付清购房款的，乙方可自行办证，也可委托甲方代办；以银行按揭方式付款的，乙方可授权甲方代办产权证。甲方承诺在乙方提交办证所需材料、且材料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为乙方办理产权证。合同签订后，李汝民向西山土地房屋开发公司付清了购房款，并支付了配套费。2015年5月11日，李汝民接收了2707号房屋，并向西山土地房屋开发公司支付了住宅专项维修资金、契税、印花税、办证工本费等费用，以及合同约定的代办房屋产权权所需材料。但被告直至2017年9月6日才代办产权登记，被告应承担逾期违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告西房公司辩称：驳回原告诉讼请求，判令由原告承担本案诉讼费。1、原告的诉请已经超过诉讼时效，本案是债权请求权，应该适用诉讼时效制度，在第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要民事部分第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，原告的诉请超过2年诉讼时效，不应该得到支持；2、被告办理不动产权证义务的成就前提是原告提供完毕所有办证资料，延迟办产权证不应归咎于被告，双方的补充协议约定了被告办证义务的履行以原告方提交完毕办证资料为前提，即使逾期办证也应该是原告方提交完毕办证资料之日推后90日来计算；3、被告未给原告造成实际损失，没有理由支付违约金；4、被告办证期间存在不可抗力因素，应予以免责，办理不动产权证需要的材料发生变化，不动产中心于2016年6月2日至2017年1月1日停止商品房所有权登记，这段期间共计191天不应计算违约金，应予以扣除；5、原告主张的违约金过高，请法庭降低，本案中被告没有给原告造成经济损失，其主张的违约金有违公平原则，即使主张违约金也不应按5.5%计算，银行贷款利率是4.75%。经审理，本院依法认定案件事实如下：2013年5月29日，原告李汝民（买受人）与被告西房公司（出卖人）签订《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：原告购买的商品房为预售商品房，位于丽阳星城A2-1幢27层2707号，商品房总价款512288元，原告首期支付购房总价款的70.72%，金额362288元，其余价款150000元向公积金中心（或银行）贷款支付。被告应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。被告所售商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告或电话形式通知原告办理交接手续。交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。关于产权登记，合同约定，原告向被告支付完全部购房款、配套设施费、房屋维修费、契税及相关其他税费，双方办理完毕交接房手续，按《补充协议》相应条款执行。《补充协议》第二条第七款约定：原告在房屋交付前自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证，或者在交接房屋前授权委托被告代收代缴契税，否则，被告有权拒绝原告接收房屋。第五条约定：被告保证销售的商品房产权清晰，房屋竣工验收合格后，被告应将其提交的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保原告能顺利办理所购商品房分户产权登记手续。原告以银行担保贷款方式付款的，原告授权被告（卖方）全权办理《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）的有关手续，被告承诺在原告提交齐全办证所需的全部资料、且资料真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续，所产生的办证费用由原告承担；《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）办理完毕后，被告将该证移交贷款银行办理抵押登记手续。原告依约支付了购房款及其他费用。2013年6月3日，原、被告双方办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号：KM2013060340237。2015年5月11，原告接收了被告交付的涉案房屋，并缴纳了房屋住宅专项维修资金。2015年6月30日，涉案房屋进行消防验收，验收合格；2015年10月29日，涉案房屋进行工程竣工验收，验收合格；2015年11月4日，涉案房屋进行绿化竣工验收，验收合格；2016年1月26日，涉案房屋的竣工验收备案文件经审查符合要求，被准予备案。2016年4月26日，被告向原告开具了购房款发票。2016年11月29日，涉案房屋进行竣工环保验收，验收合格。2017年8月30日，被告向丽阳星城业主发出《通知》，载明：“现公司为各位业主办理产权证，因房管局对于首次登记需要产权人提供产权人的身份证、户口册、婚姻登记证明书（双方结婚证、或离婚证、民事调解书），敬请业主于2017年9月4日至8日期间，将以上证件复印件提交到售楼部。届时，明信公证处将收取代办费，敬请携带500以内的现金到售楼部现场。”2017年9月5日，原告向昆明市民信公证处缴纳了权证代办综合费400元。2017年10月24日，原告向税务局缴纳了涉案房屋购房契税。2017年11月27日，原告取得了丽阳星城二期A2地块1幢27层2707号房屋的不动产权证书。2019年9月5日，原告以被告迟延办理房屋权属登记证书为由向本院起诉，要求被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金。以上事实，有庭审笔录、庭前质证笔录、询问笔录、（2019）云01民终6214号民事判决书、《商品房购销合同》及附件、《商品房购销合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《个人购房担保借款合同公证书》、购房款发票、昆明市民信公证处代收款收据、交房验收单、契税税收缴款书、住房专项维修资金专用收据、不动产所有权证书、《通知》、《查询无结果通知书》等证据予以证实。本院认为，被告与原告签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。被告作为商品房买卖合同的出卖方，接受原告的委托为原告代为办理房屋权属证书，原、被告双方对该事实均无异议，本院予以确认。关于办理房屋权属登记的时间，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定：双方办理完毕交接房手续后，被告承诺在原告提交齐全办证所需的全部资料、且资料真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续，所产生的办证费用由原告承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自标的房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案所涉房屋系预售商品房，故原、被告双方在《补充协议》中约定的“在国家规定的工作日内”应当是指“商品房交付使用之日起90日内”。涉案房屋已经于2015年5月11日进行了交付，被告应当自房屋交付之日起在90日内为原告办理完毕房屋权属登记手续。原告于2017年11月27日才取得涉案房屋权属证书，被告西房公司的违约行为客观存在，应当向原告承担逾期办证的违约责任。至于被告辩称其办证义务的履行以原告提交完毕办证资料为前提，延迟办证不应归咎于被告，逾期办证期间应自原告提交完毕办证所需资料起推后90日计算。本院认为，被告作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而原告作为购房人对此情况的知悉程度远远低于被告，普通购房人在未经释明的情况下，不可能知晓办理不动产权属证书需要交付的完整、具体的材料内容。在此情况下，被告所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在办证期限内告知购房者应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关。但从被告提交的证据来看，其于2017年8月30日才向包括原告在内业主发出《通知》，通知业主提交办证所需材料的内容。本院认为，被告在未能提交证据证明其在合同约定或法律规定的办证期限内曾催告原告提交办证所需材料而原告予以拒绝的情形下，被告该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告抗辩的诉讼时效期间已届满的问题，本案原告所主张的是基于“逾期办证的请求权”而产生的违约金支付问题，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，其诉讼时效应当自从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。另，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效期间为三年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，《中华人民共和国民法总则》施行时诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。具体到本案，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2019年9月5日向本院起诉，故自2016年9月5日起至涉案房屋权属证书办理完毕之日前一日的违约金请求权在三年的诉讼时效期间内，本院予以保护；原告所享有的2016年9月4日之前的违约金请求权因诉讼时效届满而不能获得支持。至于被告主张2016年6月24日至2017年1月1日期间昆明市不动产登记中心停止了商品房所有权首次登记业务，该期间内的违约损失不应由被告承担。本院认为被告代为办理房屋权属证书的义务履行期间早于此时间前已届满，该政策的实施不影响被告正常履行约定义务，故被告的该项辩解不能成为其免责事由，本院不予采纳。至于被告抗辩房屋已交付原告占有使用，未造成原告损失，故不应承担相应的违约责任。本院认为，不动产物权变动以登记为生效要件，房屋交付受让人仅获得占有使用房屋的权利，但在办理权属登记之前受让人仍未获得房屋的所有权，不能对房屋进行法律上的处分，因此登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现，故被告的该项辩称意见不能成立。关于违约金的计算标准，因原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》对被告逾期办理房屋权属登记证书的违约责任并未作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”是一个可以参照的标准，具体应当赔付的违约金，应按照实际的损失情况及违约方的过错等因素综合考量。就本案而言，本院酌定以原告已付购房款的总额512288元作为计算基数，按每日0.05‰的利率标准计算违约金，自2016年9月5日计算至2017年11月26日为11475元（512288元×0.05‰×448天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李汝民支付违约金人民币11475元；二、驳回原告李汝民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1261元，由原告李汝民负担1000元，由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张薰文审 判 员  牛文和人民陪审员  周桂芬二〇二〇年四月二十四日书 记 员  王怡荔