江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初503号原告：邢国庆，男，1990年10月1日生，汉族，住南通市通州区。被告：王栋，男，1971年4月15日生，汉族，住南通市通州区。被告：葛伟红，女，1971年12月3日生，汉族，住南通市通州区。被告：王烨，男，1992年11月5日生，汉族，住南通市通州区。原告邢国庆与被告王栋、葛伟红、王烨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢国庆与被告王栋、葛伟红、王烨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢国庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告邢国庆与被告王栋签定的房屋买卖合同、解除原告邢国庆与被告王栋、王烨和葛伟红签定的房地产转让契约；2、判令被告王栋、王烨和葛伟红将房屋（坐落于南通市通州区过户至原告邢国庆名下；3、判令被告王栋、王烨和葛伟红支付原告邢国庆200000元违约金和承担全部诉讼费。事实和理由：原告邢国庆和被告王栋在爱心房产业务员王磊的撮合下，于2019年8月12日在南通通州区爱心房产合伙企业银河店签定一份居间编号为9363344的《房屋买卖居间协议》。原告邢国庆将坐落在南通市通州区的房屋以113万元的成交价出售给被告王栋。被告王栋承诺信用良好，符合贷款条件。协议约定双方于2019年8月26日办理过户手续。但新二手房交易需要物价局备案，原告与被告双方最终于2019年10月9日在业务员王磊的陪同下在通州区政务中心办理了房产过户。2019年11月6日，原告邢国庆在与被告王栋儿子王烨的微信聊天中得知被告王烨辞职在家并没有工作，被告王栋和王烨用业务员王磊包装的假收入证明，假流水去银行贷款。业务员王磊违反二手房买卖程序违规操作，在被告王栋及其儿子王烨并没有取得银行贷款审批的情况下，将原告邢国庆的房产提前过户给被告王栋、王烨及葛伟红。被告王栋、王烨和葛伟红由于没有符合银行贷款条件的流水和真实的收入证明，被各大银行拒贷，且经原告邢国庆多次催告，被告王栋仍拒绝支付63万元尾款。现原告邢国庆认为被告王栋在签定协议的过程中存在缔约过失行为，签定协议后又拒绝履行其义务并有过户转移房产的可能，请求通州区人民法院受理案件，解决协议纠纷。被告王栋、葛伟红、王烨辩称：1、我们付了首付款后，原本应通过贷款，于2020年1月10日支付尾款，尾款可以延期一个月支付，到2月9日为止。因为贷款没贷成，我们就准备用全款支付。我们跟中介说，2月9日已经是付尾款的最后一天了，是不是约房东出来，把尾款交付一下。中介说现在还没有到上班时间，既然你提出来要交付，那他们就约一下原告。于是中介就约了房东，我们把尾款都带到了中介。原告说因为疫情，他不好出来，他只是让我们把钱打到他的卡里，但居间合同上写明了房款两清，原告不把房子给我，我们怎么能把房款给原告呢。后来中介跟我都打原告电话，但原告不接，我们一直从下午5点多钟等到8点多钟，原告都不来。到了2月11日，原告突然打电话给我，说要我们交钱，我们就去了中介，原告也来了，我们房款两清，包括一个月的补偿金我也给了原告。原告收款并且打了收条。当时我们订合同的时候就定了一个月宽限期，我们在9号过来给原告付尾款，也在合同期限之内。原告没来拖到了11号，原告已经造成了违约。2、原告诉状中所称贷款未能办理成功的原因不是事实，我们的收入证明、流水都是真实有效的。真正未能成功办理贷款的原因在于原告，其本人因为信用方面的原因，让我们将第一批购房款47万元转入其父亲的账户，给后面申请贷款造成了障碍。经审理查明，2019年8月12日，原告作为甲方与被告王栋作为乙方及南通通州区爱心房产合伙企业（有限公司）作为丙方签订了合同号为8105239、居间编号为9363344的《房屋买卖居间协议》一份。协议约定，甲方将其坐落于南通市通州区的房屋，以113万元的价格出售给乙方。协议约定乙方于本协议签订之日支付定金3万元，于2019年8月26日支付购房款47万元，于2020年1月10日支付房款62万元和1万元。乙方以所购房屋作为抵押，委托丙方向其合作银行贷款62万，房产证办理过户时间为2019年8月26日，交房时间为2010年1月10日。根据协议第3条第8项约定，乙方如延期支付相应房款的，应按每日50元的标准支付甲方补偿金，延期超过30日则另行承担违约责任；该协议第9条第1项对违约责任作出约定：如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金20万元。对于贷款问题，协议第3条第9项约定，因乙方材料或信用等问题导致银行放贷时间晚于合同约定或不能放贷的，由乙方承担责任，贷款相关费用由乙方承担；第17条第2项规定，乙方承诺信用良好，符合贷款条件，如贷款额不足，则以现金补齐。另根据协议第17条第6项规定，最终房款时间以银行时间为准，款清交房。该协议签订之后，乙方按照约定支付了定金3万元及第一期房款47万元。因案涉房屋需要做价格评估，故房款47万元的实际交付时间为2019年的10月9日。同日，原告与被告三人签订了《房地产转让契约》，案涉房屋过户给了三被告。三被告为一家三口，为父母子关系。《房地产转让契约》约定，原告将案涉房产出售给被告三人，成交价不含税为106万元，含税为111.3万元，于2020年1月10日前支付给原告；契约第五条约定了违约责任，即乙方中途毁约的，定金不予退还；甲方中途毁约的，应双倍退还定金。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款5‰的滞纳金。被告方履行《房屋买卖居间协议》，给付原告47万元后，委托中介申请办理相关住房贷款手续，但因故未能申请成功，未能于2020年1月10日向原告支付购房款余款63万元。原告于2020年1月13日向本院提起诉讼。2020年2月9日，被告为避免承担违约责任，携所筹款63万元至中介，通知原告收款交房，但原告以疫情严重为由未到中介接收房款。直至2020年2月11日，双方才办理了房款交接手续。当日，原告收取了被告支付的房款63万元，以及2020年1月10日起至2020年2月9日止的补偿金1500元。原告出具收条上，标明合同编号为8105239，备注有“今收到王栋支付房屋房款陆拾叁万元整，所有房款共计壹佰壹拾叁万元已结清”、“2020年1月10日-2020年2月9日期间补偿金1500元壹仟伍佰元整”等内容。以上事实有当事人提供的书证、当庭陈述、证人证言等证据为证。案件审理过程中，原告放弃了前两项诉讼请求，但坚持要求被告支付20万元违约金。本院认为，原被告就该房屋买卖前后订了两份合同，前一份合同还包含有中介参与的居间合同，后一份合同为办理过户的备案合同，两份合同对购房款及违约责任均作出了约定，但内容各不相同。后一份合同的备案房价少于实际成交价，两份合同属于房屋买卖中的阴阳合同。后一份合同签订后，双方直至2020年2月11日仍在履行前一份合同，故前一份合同为原、被告买卖房屋的真实意思表示，应合法有效。判定被告是否违约，应以前一份合同的约定作为依据。相应的，后一份合同违约责任的约定，本院不予采纳。事实上，原告也是以前一份合同的约定，向被告主张违约金。根据前一份合同的约定，承担20万元违约金的前提是其延期付款超过30日。贷款不成情况下，被告承担的责任仅是补齐房款，但不承担其他违约责任。被告未能在2020年1月10日交付房款63万元，但至2020年的2月9日，携余款63万元，通知原告办理收款交房手续。被告延期付款并未超过30日，其仅需依照合同约定，按每日50元的标准支付补偿金，而无需承担20万元的违约责任。被告事实上也支付了原告购房余款63万元及补偿金1500元。原告的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告邢国庆的诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告邢国庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4300元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员 陈 超二〇二〇年四月二十九日书记员 缪彬彬