广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19904号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：冯建辉，男，1971年3月23日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告冯建辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤，被告冯建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年2月5日，被告回迁入住保利丰花园百合阁905房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积60.62平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2009年3月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付物业管理费、原告代被告交纳的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项维修公摊费等。故起诉请求判令：1、被告支付物业管理费9770.3元（从2009年3月1日起至2019年2月28日止，每月按52.53平方米×1.55元/平方米计算）；逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起，按当月逾期金额每日千分之一计算）。2、被告支付代交水费5434.31元（从2009年3月1日起至2019年2月28日止）、代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1964.23元（从2009年3月1日起至2018年6月4日止）、代交垃圾处理费600元（从2009年3月1日起至2019年2月28日止，每月5元）、专项公共维修公摊费591.75元以及上述费用逾期交纳的利息（原告代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起，以上一年原告代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算）。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、从2007年1月27日开始，保利丰花园百合阁905房一直由我哥哥冯建明使用，我既不是业主又不是房屋的实际使用人，无缴纳该房屋相关费用的义务。二、原告依法对保利丰花园实施物业管理的依据是《物业管理委托合同》及《补充协议》，但其缺乏依法成立的要件，而且《补充协议》签署时间与事实不符。三、原告没有履行告知义务，对于超过诉讼期限的费用无权主张。原告作为物业管理公司，没有辨明对房屋的所有人、房屋的使用人及收取费用的主体，没有尽到管理职责。我一直没有收到原告发出的费用催收通知，也没用收费催收短信和电话。四、从2007年1月27日开始，保利丰花园百合阁B905房一直由我哥哥冯建明使用，其应为该房屋相关费用缴纳义务人，应增加冯建明为第三人。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。2007年2月5日，被告在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名，确认回迁至保利丰花园百合阁B905房，建筑面积为60.62平方米。原告曾因被告未支付物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费向本院提起诉讼。本院受理案号：（2009）穗海法民三初字第2143号。审理后，本院对该案作出（2009）穗海法民三初字第2143号民事判决书，认定了《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力、计算物业管理费的建筑面积及收费标准，并判决：一、被告在判决生效之日起15日内向原告支付从2007年7月1日至2009年1月20日的物业管理费（按每月60.62平方米×1.2元/平方米计算，物业管理费的总额以原告主张的1879.2元为限）；二、被告在判决生效之日起15日内向原告支付从2007年7月1日至2009年2月28日所欠的水费536.25元和垃圾处理费100元；三、被告在判决生效之日起15日内向原告支付从2007年7月1日至2009年2月28日所欠的公摊电费291.88元；四、驳回原告的其他诉讼请求。原、被告因不服上述判决提起上诉。广州市中级人民法院于2011年2月21日作出（2010）穗中法民五终字第904号民事判决：一、维持广州市海珠区人民法院(2009)海民三初字第2143号民事判决第二、第三项及诉讼费负担的决定；二、撤销广州市海珠区人民法院(2009)海民三初字第2143号民事判决第一、第四项；三、冯建辉在本判决送达之日起15日内，向广州保利丰现代物业发展有限公司支付2007年7月1日至2009年2月28日的物业管理费1879.2元（按60.62平方米×1.55元/平方米/月计算）；四、驳回广州保利丰现代物业发展有限公司的其它诉讼请求。被告确认其已按该判决履行。原告于2019年8月1日提起本案诉讼。庭审中，原告表示：1、原告每两个月都会对被告当月应交费用和累计欠缴的费用进行催收。原告的催收方式：将缴费通知贴在大楼公告栏，将各户的缴费明细单放在保安亭处由各户自取，未在缴费截止日期交纳费用的，原告会将缴费明细单送达到户。2、涉案小区实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告于2018年12月29日向被告作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单、妥投证明；2、水费、污水处理费、电费（电梯、梯灯、水泵等）、电梯维修费发票；3、房屋面积测量成果报告书，记载涉案房屋的建筑面积为52.5253平方米；4、原告于2019年3月11日向住户发出的《通知》，内容为“请到大堂保安岗领取2019年1-2月应缴管理费、水费等费用的交费通知单。请各业主在2019年3月18日之前……缴纳”；5、缴费明细单，金额包括当月缴费金额及累计欠缴金额。被告对于上述证据的质证意见：证据1没有收过；证据2没有显示与涉案房屋的关联性；证据3认可；证据4、5没有见过，没有收过。本院认为：发生法律效力的民事判决已对《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力进行了论述，本案不再赘述。本案中，在原告主张的期限内，原、被告之间仍存在上述物业服务关系，则被告仍应履行支付物业管理费的义务。经测绘，涉案房屋的建筑面积为52.5253平方米，现原告要求被告按每月1.55元/平方米×52.53平方米的标准支付物业管理费，合理，本院予以支持。从被告在前案诉讼中的判决内容看，被告在使用涉案房屋期间确会产生水费、公摊电费（含电梯维修公摊费）、垃圾处理费，且该部分费用由原告垫付，应返还给原告。现被告仍在使用涉案房屋，则原告在本案中主张被告支付相应期间的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，合法有理，本院予以支持。原告在本案中提交了已支付上述款项的凭证以及列明了分摊费用的计算方式，且上述费用的金额与前案诉讼涉及的金额大致相当，故本院对原告主张的上述费用的金额予以采纳。被告未及时履行支付上述物业管理费以及原告代垫费用的义务，已构成违约，并造成了原告的损失，故原告要求被告支付迟延支付物业管理费的违约金，以及迟延支付其他费用的利息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，故本院予以采纳。根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故违约金的起算时间也应相应调整。原告主张的迟延支付其他费用的利息的标准，亦无不当之处，本院予以采纳。因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率，故本院对利息的具体表述予以调整。另，由于利息的各期本金及利息的总额均较低，原告在此方面损失较小，其主张利息的象征意义远大于补偿意义，而且，原告作为收款方本应及时主张自己的权利，其在垫付资金很长时间后才提起诉讼，也应对扩大部分的损失承担责任。综合前述责任情况以及为避免原、被告在此方面增加计算的纠纷、减少执行阶段的司法成本，本院仅对原告起诉之后的利息予以支持；对原告起诉之前的利息不予支持。被告对于原告主张的上述费用提出了诉讼时效的抗辩。本院的意见是：一方面，原告是经营商业的法人，其与洪德公司签订《物业管理委托合同》的目的是通过提供服务获取对价，而从原、被告之前的诉讼亦可见，原告确在积极主张相关权利。另一方面，被告曾经历过相同诉讼，生效的法律文书已确定了物业管理费的标准，但被告在本案中仍故意欠费。在此情况下，原告关于每两个月都会对被告当月应交费用和累计欠缴的费用进行催收的主张，符合前述合同目的，且同楼盘其他案件中也有被告确认原告主张的催收方式，故本院对原告的主张予以采信，对被告在本案中的诉讼时效抗辩不予采纳。被告仍应按原告主张的欠费时间支付相应款项。关于被告主张涉案房屋回迁后的实际使用人为其哥哥冯建明的问题，因被告在《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名，确认由其回迁涉案房屋，至于其将涉案房屋交给谁使用，并不影响本案的处理，故其要求追加冯建明为本案第三人，本院不予准许。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯建辉在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2009年3月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月1.55元/平方米×52.53平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以162.84元为本金，按每日1‰的标准，从2009年5月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2009年3月1日起至2019年2月28日止的水费5434.31元、垃圾处理费600元；从2009年3月1日起至2018年6月4日止的公摊电费1964.23元；专项公共维修公摊费591.75元，并向原告支付迟延支付上述款项的利息（以8590.29元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费853元，由原告负担86元，被告负担767元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  谢沛丽人民陪审员  谢东尧二〇二〇年四月二十八日书 记 员  余胜男幸妙倩