广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终770号 上诉人（原审原告）：桂林市鼎力物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区七星路89号后座仓库，统一社会信用代码：91450305340437620D（1-1）。 法定代表人：蒋水莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷鸿鸣，男，1961年6月7日生，汉族，该公司经理助理，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：王良森，男，1963年12月11日生，汉族，该公司总经理，住广西壮族自治区桂林市雁山区。 上诉人（原审被告）：方建中，男，1969年6月25日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司（以下简称鼎力物业公司）因与上诉人方建中物业服务合同纠纷一案，双方均不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019)桂0305民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鼎力物业公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019)桂0305民初3931号民事判决；2.方建中按34元/月的标准，支付鼎力物业公司从2017年6月1日至2019年8月31日拖欠的物业管理费918元直至付清为止；3.方建中支付鼎力物业公司滞纳金552.4元；4.本案一、二审诉讼费用由方建中承担。事实及理由：鼎力物业公司于2017年5月29日与桂林市鸾西一区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定由鼎力物业公司为该小区全部住户提供物业服务，委托期限为2017年6月1日至2022年5月31日。鼎力物业公司于2017年6月1日进场，并如实履行了合同所约定的义务，为小区提供了规范、完善的物业管理服务。但方建中在享受鼎力物业公司提供服务的同时，却不履行缴费义务，至2019年8月31日，无故拖欠物业管理费27个月，按0.5元/㎡标准，方建中房屋面积为67.89/㎡，共拖欠物业费901.8元，违约期间产生滞纳金552.4元。方建中的违约行为使鼎力物业公司的劳动付出无法得到应有的回报，造成鼎力物业公司经营困难，严重侵害了鼎力物业公司的合法权益。一审法院在审理过程中，仅凭小区业主个人片面的观点搜集的证据，错误认定鼎力物业公司“提供的物业服务存在较大瑕疵，履行合同不够全面”，忽略涉案小区90%以上业主对鼎力物业公司服务质量的肯定，并未支持鼎力物业公司要求方建中支付滞纳金的诉讼请求，还确定方建中按80%向鼎力物业公司缴纳物业费。一审法院的判决不但支持了方建中拒交物业费的不诚信行为，而且给鼎力物业公司后续的正常收费工作造成极大的障碍，甚至威胁到企业生存。恳请二审法院判如所请。 方建中辩称，一、鼎力物业公司从强行入驻小区起无视业主和消防部门的反对强行收取各种费用，方建中提供了相关照片，鼎力物业公司也承认了相关事实。二、鼎力物业公司随意砍伐树木，随意拆掉健身器材，一审已提供照片证实。三、鼎力物业公司为节省开支，雇佣的保安是年迈老人，也不穿着制服。四、物业监守自盗，盗取业主财物。根据相关法律规定，业主与鼎力物业公司签订的物业服务合同是超越权限的，该合同应为无效。 方建中上诉请求：1.撤销一审判决，判决方建中无须向鼎力物业公司支付2017年6月1日至2019年8月31日期间的物业服务费并终止鼎力物业公司再次向业主收取物业费；2.一、二审诉讼费用全部由鼎力物业公司承担。事实及理由：一、鸾西一区业主委员会聘请鼎力物业公司签订的《物业服务委托合同》无效。业主委员会主任缺位，未进行补选；物业服务合同签订之前，未召开业主委员会，亦未召开业主大会，业主委员会第二副主任韦华没有资格代表523户业主行使权利签订《物业服务委托合同》。二、鸾西一区全体业主在购房时已储存了充足的物业管理费。鸾西一区是桂林市政府首批开发的“经济适用房”，享受了很多优惠政策；业主委员会和鼎力物业公司每月从小区共有设施、共有场地收取了出租费、车位费、摊位费，足够小区物业管理费用开支，并有结余。三、鼎力物业公司没有为业主们提供物业服务，且有不守法行为。在业主、部分业委会委员不知情的情况下，鼎力物业公司进驻后不按《物业管理条例》第二条第二款规定和该公司在大门公布《物业公共服务项目公示栏》中“八项服务项目”服务，只管收费。 鼎力物业公司辩称，关于物业合同效力问题，一审法院已经认定，且不是本案争议焦点，不再赘述。关于物业费，鼎力物业公司进驻小区之后已经全面履行了物业合同，提供了全面的物业服务。 鼎力物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告按34元/月的标准，支付原告从2017年6月1日至2019年8月31日拖欠的物业管理费1120.5元直至付清为止；2、请求判令被告支付原告滞纳金552.4元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告是桂林市七星区毅峰路鸾西一区14栋1-4-1号房的业主，该房屋建筑面积67.89平方米。2017年5月29日，原告与桂林市鸾西一区业主委员会签订了《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》，约定由原告对鸾西一区小区提供物业管理服务，合同期限自2017年6月1日至2022年5月31日；本物业服务费采用包干制、自负盈亏，收取物业服务费的标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，商铺、经营办公场所每月每平方米1元；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金。合同签订后，原告依约进驻小区提供物业服务，截至开庭，原告仍在为小区提供物业服务。2017年6月1日至2019年8月31日期间被告未向原告交纳物业费。原告通过张贴催款通知等方式向被告催收物业费未果。 另查明，2018年10月，桂林市七星区公安消防大队向原告发出《责令限期改正通知书》，要求原告对小区内消防通道停放小车问题进行改正。 一审法院认为，原告与桂林市鸾西一区业主委员会于2017年5月29日签订的《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称业委会及合同签订程序违法，但现有证据不足以证实业委会及合同签订程序违法，即使业委会不合法，也不能当然地导致物业服务合同无效，因为物业公司与业委会签订合同时只需尽到一般的注意义务即可，其不能也没有必要对业委会的合法性进行实质性审核。被告也没有提供证据证实原告与业委会之间存在恶意串通。故对被告的该项辩解，该院不予采信。原告于2017年6月1日至2019年8月31日期间为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业费。但从业主提供的证据看，原告提供的物业服务存在较大瑕疵，履行合同不够全面。该院对物业服务费予以酌情扣减，确定被告按合同约定的收费标准的80%比例向原告交纳物业费，为733.21元（0.5元/月/平方米×67.89平方米×27个月×80%）。合同虽然约定了滞纳金，但原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告诉请的滞纳金，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告方建中支付原告桂林市鼎力物业服务有限公司2017年6月1日至2019年8月31日的物业费733.21元；二、驳回原告桂林市鼎力物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付该院），由被告方建中负担。 本案二审期间，上诉人鼎力物业公司提供了新证据。1.2020年1月10日的视频。上诉人鼎力物业公司主张该证据证实鼎力物业公司并没有在管理过程中造成消防通道堵塞。上诉人方建中提供了新证据。1.2019年11月16日的证明；2.市规划局的批文；3.责令限期改正通知书；4.通告；5.照片。上诉人方建中主张上述证据证实上诉人提供的物业服务质量差，且消防通道等地方被设置为停车位出租给外来车辆、业主。 经庭审质证，上诉人方建中对上诉人鼎力物业公司提供的新证据的真实性没有异议；但对其证明内容有异议，上诉人在消防部门下发改正通知书后并未整改，整改的方案就是在消防通道上的车主留下电话，如有堵塞就打电话给车主挪车。上诉人鼎力物业公司对上诉人方建中提供的证据1不予认可，上诉人鼎力物业公司是通过业主大会选聘的，物业合同并不是非法签订的合同。对上诉人方建中提供的证据2真实性没有异议，但建设批文不能成为不交物业费的理由。对上诉人方建中提供的证据3真实性没有异议，但是上诉人鼎力物业公司已经进行了整改。对上诉人方建中提供的证据4不予认可，与本案无关。对上诉人方建中提供的证据5真实性认可，证明内容不予认可。 本院对上述证据认定如下：对于上诉人鼎力物业公司提供的视频，上诉人方建中不予认可；本院认为，上诉人鼎力公司诉请的是2019年8月31日前的物业管理费，该视频是2020年1月拍摄，故本院对上诉人鼎力物业公司所主张的证明内容不予采信。对于上诉人方建中提供的证据1，上诉人鼎力物业公司不予认可，且宁泽民并未出庭作证，故本院对该证据不予采信。对于上诉人方建中提供的证据2、3，上诉人鼎力物业公司对其真实性认可，本院对该证据的真实性予以采信。对于上诉人方建中提供的证据4，与本案无关联性，本院对该证据不予采信。对于上诉人方建中提供的证据5,上诉人鼎力物业公司认可其真实性，本院对其真实性予以确认。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人鼎力物业公司与桂林市鸾西一区业主委员会签订的《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》是否有效；二、上诉人方建中应按什么标准交纳物业服务费及上诉人鼎力物业公司诉请的滞纳金是否合法有据。 关于争议焦点一。上诉人方建中主张鸾西一区业主委员会副主任在未召开业主大会的情况下与上诉人鼎力物业公司签订的合同是无效的。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一、三款、第十五条第二项的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，只能按照业主大会的决定、授权与物业服务企业签订物业服务合同，而不得单方面选聘或解聘物业服务企业，而且业主大会在作出选聘和解聘物业服务企业决定时，必须是经物业管理区域内全体业主所持投票数半数以上通过，由业主委员会选聘的物业服务企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同需要经过业主大会的批准才能生效，否则就违反了《物业管理条例》的规定。本案中，双方当事人仅提供了《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》，并未提供选聘物业服务企业的业主大会记录及投票结果等材料；但是未经过业主大会批准的物业服务委托合同属于可撤销的合同，本案涉及的《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》是2017年5月29日签订，签订合同后上诉人鼎力物业公司就入住鸾西一区，上诉人方建中并未在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。因此即使2017年5月29日签订的《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》未经过业主大会批准，属于可撤销合同也已经过了诉讼时效，该合同仍为有效合同。故本院对上诉人方建中主张的《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》为无效合同的理由不予采信。 关于争议焦点二。上诉人鼎力物业公司在2017年6月1日至2019年8月31日期间为上诉人方建中提供了物业服务，上诉人方建中在该期间应支付相应的物业费。但从业主提供的证据看，上诉人鼎力物业公司提供的物业服务存在较大瑕疵，履行合同不够全面，尤其是从桂林市七星区公安消防大队2018年10月向上诉人鼎力物业公司发出的《责令限期改正通知书》可知，当时鸾西一区在消防方面是存在重大安全隐患的。一审法院对2017年6月1日至2019年8月31日期间的物业服务费酌情扣减20%并无不当，本院予以维持。至于上诉人鼎力物业公司诉请的滞纳金，因该公司在该期间提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该诉请亦不予支持。另外，上诉人方建中请求判决上诉人方建中无需向上诉人鼎力物业公司支付2017年6月1日至2019年8月31日期间的物业服务费并终止上诉人鼎力物业公司再次向业主收取物业费。本院认为无需支付2017年6月1日至2019年8月31日期间物业服务费的主张无事实依据和法律依据，依法不应支持；终止上诉人鼎力物业公司再次向业主收取物业费的诉讼请求不在本案一审诉讼请求范围内，本院对该诉请不予审查。 综上所述，上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司、上诉人方建中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，桂林市鼎力物业服务有限公司上诉部分50元，由上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司自行负担；方建中上诉部分50元，由上诉人方建中自行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年四月十四日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧