山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终624号上诉人（原审原告）：陈籽言，女，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：李忠高，山东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉仁同，山东瀚高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南华强广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：练斌，董事长。委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潇艺，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：张庆磊，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张智凯，男，该公司工作人员。上诉人陈籽言因与被上诉人济南华强广场置业有限公司（以下简称济南华强公司）及原审第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2018)鲁0102民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈籽言上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人陈籽言的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人济南华强广场置业有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、陈籽言对涉案房屋规划及测绘情况不知情，济南华强广场置业有限公司在出售房屋时从未向陈籽言告知。一审法院认定的陈籽言对涉案房屋状态认识纯属主观臆断。本案中，济南华强广场置业有限公司举证的关于济南华强广场A座31层房屋2012年取得的规划核实证及2012年由济南市房产测绘研究院作出的《房屋户（室）面积对照表》，济南华强广场置业有限公司在陈籽言购买涉案房屋时从未向陈籽言出示，陈籽言自始至终也从未见过上述材料。陈籽言对上述情况一直不知情，直至开庭济南华强广场置业有限公司将上述材料举证时才知晓。本案涉及的房屋规划核实证及测绘表等如此重要的材料，济南华强广场置业有限公司在陈籽言购买房屋时不向陈籽言出示并告知，作为开发商而言，存在明显的欺诈和严重的过错。但关于此事实的认定，一审法院未从公正合理的角度出发，在济南华强广场置业有限公司没有充足有利的证据证明向陈籽言告知房屋规划情况下，一审法院以陈籽言付款情况及收房时的现状，过度推测、揣摩陈籽言购买涉案房屋时对房屋状况的主观认识，此举明显是偏袒济南华强广场置业有限公司一方。实际情况是，陈籽言在出资购买涉案房屋前，就是考虑要购买济南华强广场31层十套房屋。购买房屋时，陈籽言是单纯考虑后期装修办公方便才决定购买，而并不知道实际的规划情况。假如陈籽言知晓所购买的华强广场A座31层规划是一套房屋，陈籽言根本不会购买。此外，从方便交易的客观实际出发，陈籽言购买十套房屋，在资金充足的前提下，付款时不可能分十笔向济南华强广场置业有限公司支付，而且济南华强广场置业有限公司也没有明确的付款要求。陈籽言在每次付款后，由济南华强广场置业有限公司出具收据，包括首付款、差价款的收据都是由济南华强广场置业有限公司出具。收据内容如何写均是由济南华强广场置业有限公司单方决定的。作为购房人，像其他购房者一样，陈籽言在付款时关注更多的是房款是否已经支付到位以及开发商是否出具收款凭证。收据仅能体现房款支付情况，并不能体现房屋的基本情况，一审法院据此过度揣摩推断陈籽言在购房时了解房屋规划状态纯属主观臆断。2、双方实际履行的是2016年9月27日签订的合同。陈籽言与济南华强广场置业有限公司于2016年9月27日签订了包含涉案房屋在内的10套商品房买卖合同，每个合同后面都附有房屋平面图，平面图显示31层被分割为十个房间，并且济南华强广场置业有限公司在每个平面图上都盖有印章。同日，双方办理了十套房屋的网签备案手续，并进行了网签登记。2016年9月29日，陈籽言与济南华强广场置业有限公司及原审第三人北京银行股份有限公司济南分行就涉案房屋在内的济南华强广场A座31层1-3101至3110签订十份个人一手房按揭借款、抵押及开发商保证合同，并分别约定了贷款金额及保证责任。此后，陈籽言一直按照十份贷款合同的约定，每月分别偿还十套房屋的贷款。至起诉之时，陈籽言已经履行上述义务两年之久。据此可知，双方实际一直履行的是2016年9月27日签订的商品房买卖合同。一审时经过了三次庭审，在最后一次庭审时济南华强广场置业有限公司出示了一份显示时间为2016年7月8日的商品房买卖合同。对该份合同，陈籽言对真实性予以否认，陈籽言不记得签订过该份合同。假设该合同是真实的，如此重要的证据济南华强广场置业有限公司在前两次庭审时不出示，而在最后一次庭审时才出示，这明显不符合常理，也更加印证了该份证据的不真实性。退一步讲，假设该份合同是由陈籽言签订的，该份合同显示时间是2016年7月8日，而2016年9月27日双方又再次签订了商品房买卖合同，在无其他协议对此另外约定的情况下，显然后签订的合同最能体现双方最真实的意思表示，而且双方实际履行的也是2016年9月27日签订的合同。一、被上诉人在一审诉讼第三次庭审时才提交的打印日期为2016年7月8日的《济南市商品房买卖合同》不具有真实性，且存在重大的瑕疵。1、从合同履行情况看，首先，该份合同第六条“付款方式及期限”约定为分期付款，首付13800000元，剩余款15449100元于2016年7月31日前付清。但实际上诉人从未按照上述约定支付首付款，包含本案涉案房屋在内的十套房屋，上诉人共计支付首付款15452800元，首付款的数额与该份合同约定不一致。其次，付款方式与实际不符，双方从未采取分期付款的方式，而是由上诉人根据2016年9月27日签订的合同办理的银行按揭贷款。再次，2016年7月8日的合同第六条约定分期付款，而其附件五第3条又约定上诉人办理银行贷款手续的事项，故该份合同内容前后矛盾。最后，按照住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中2016年7月8日的合同根本未在济南市房管局网签备案，而网签备案的是2016年9月27日签订的合同。通过以上可以看出打印日期为2016年7月8日的合同双方根本未实际履行。2、从合同内容形式上看，2016年9月27日上诉人与被上诉人签订的十份《济南市商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，均有上诉人的骑缝手印签字和盖章，而被上诉人出示的2016年7月8日的合同显示的房屋平面图只有被上诉人自己的骑缝章，上诉人并未签字和按捺骑缝手印。按照房屋买卖合同的签订规范，房屋平面图中一般均会有买受人的签字，而2016年7月8日的合同中却没有上诉人的签字和骑缝手印，但2016年9月27日签订的十份合同均有，这也再次印证了2016年7月8日的合同存在重大的瑕疵，不具有真实性。综上，2016年9月27日双方签订的合同才能够反应双方真实的意思表示，双方实际履行的也是该份合同。二、一审法院法律适用错误1、涉案商品房买卖合同具备了解除的法定条件，陈籽言有权解除合同。陈籽言与济南华强广场置业有限公司签订了包含涉案房屋在内的十份商品房买卖合同，因济南华强广场置业有限公司无法使涉案房屋具备办理产权登记的条件，致使陈籽言无法取得房地产权属证书，陈籽言的合同目的无法实现，根据《中和人民共和国合同法》第九十四条规定，陈籽言享有法定的合同解除权。2、若法院最终认定双方2016年9月27日签订的商品房买卖合同无效，则济南华强广场置业有限公司也应返还陈籽言购房款并赔偿陈籽言相应损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，若2016年9月27日签订的商品房买卖合同为无效合同，那么根据上述规定，济南华强广场置业有限公司也应返还陈籽言所支付的购房款，并且因合同无效的原因是完全是由济南华强广场置业有限公司造成的，济南华强广场置业有限公司应当赔偿因此给陈籽言造成的损失，即陈籽言所诉请的损失。据此，陈籽言在本案中要求济南华强广场置业有限公司返还购房款及赔偿损失的诉讼请求理应得到支持。3、一审法院认为陈籽言已对涉案房屋进行处分而不再享有合同解除权无法律依据。一审法院在判决中提到陈籽言所牵涉的济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初6521号案件，该案涉及一份房屋买卖抵账协议，陈籽言在该案庭审时已经明确表明不认可该份协议的真实性。并且针对该案，陈籽言也已经上诉。在此情况下，一审法院认定陈籽言对买卖抵账协议真实性未否认无事实依据。此外，一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十一条规定认为陈籽言放弃了商品房买卖合同的解除权无法律依据。商品房买卖不同于一般商品的买卖，在商品房买卖关系中并不存在“试用”的说法。并且，针对商品房买卖，最高人民法院为此专门出台了司法解释，因此《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》并不能适用于本案，一审法院对此适用法律错误。综上所述，一审法院事实认定严重不清，法律适用有误。被上诉人辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。2016年7月8日，上诉人与答辩人就济南华强广场31层3101室房屋（面积：1949.94平米）签订了一个商品房买卖合同，后上诉人依据上述合同向答辩人支付部分购房款，双方于2016年7月11日办理了房屋交接手续，由上诉人填写业主入伙流转表，并根据房屋实测绘面积补交差价款。因答辩人在销售涉案商品房时，商品房的现状并非相独立的十套房屋，而是将31层房屋划分为不同的功能区。上诉人在购买前多次对涉案房屋进行考察，已充分了解涉案房屋的物理状态，且该物理状态与2016年7月8日双方签订的商品房买卖合同及业主入伙流转表的约定内容相一致。通过双方于2016年7月8日签订的合同、上诉人填写的入伙流转表以及上诉人补交房差款的基本事实等，足以证实上诉人在购买涉案房屋时已知晓所购买的31层是作为一套房屋进行出售的。一审判决通过法庭调查查清了上诉人对涉案房屋的物理现状不存在误解，对济南华强广场31层房屋的规划状态不存在误解，并确认了双方于2016年7月8日签订的商品房买卖合同的效力，2016年9月27日所签商品房买卖合同中的标的物在法律登记方面和实物方面均不存在，进而认定上诉人不应享有商品房买卖合同关系的解除权，是完全正确的。因此，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。二、上诉人的上诉请求及理由均不成立，依法应予以驳回。（一）上诉人自称“对涉案房屋规划及测绘情况不知情”、“实际履行2016年9月27日签订的合同”是不属实的。双方于2016年7月8日签订的商品房买卖合同约定首付款1380万元，单价为15000元/平方米，上诉人按照上述合同约定支付首付款。2016年7月11日，上诉人在办理涉案房屋的收房手续时，答辩人已明确告知房屋实测绘面积是1951.52平方米，超出合同约定面积的预测绘面积1.58平方米，上诉人按照合同约定单价补交房差款。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。上诉人在购买涉案房屋时已知悉该房屋已经竣工验收的基本事实，且上诉人也在收房当天按照实测绘面积支付房差款，其现在主张对涉案房屋规划及测绘情况不知情，是完全不符合客观事实的。2016年9月27日，双方签订的十份商品房买卖合同仅是双方为了办理按揭贷款需要，并非双方的真实意思表示，答辩人在出售涉案房屋时从未将31层商品房分割成十间独立的房屋，也未体现十个单独房号，不存在有影响上诉人产生错误认识的情形。上诉人在签订十份商品房买卖合同时已明知31层房屋总面积为1951.52平方米，且交付现状为具有不同功能区的一套房屋，而签订的十份商品房买卖合同面积相加仅为1949.94平方米，与实际交款面积不符，因此，该十份商品房买卖合同并非双方实际履行的合同。故，上诉人在购买涉案商品房时已经知晓涉案房屋规划及测绘情况，并且双方实际履行的是2016年7月8日签订的合同。（二）上诉人认为一审法院法律适用错误，是不成立的。1、涉案商品房买卖合同并不具备解除的法定条件，上诉人没有解除权。因双方签订的十份商品房买卖合同所涉的十套房屋并无有效的规划登记，也无具体的分割实物，从销售时和目前的现状看，无法办理不动产登记手续，故该十份商品房买卖合同应为无效合同，并不存在解除的问题。而对于双方2016年7月8日签订的商品房买卖合同，双方对房屋的坐落、房号、结构、规划面积、价款不存在误解，该合同系双方真实的意思表示，也是双方实际履行的合同。因答辩人可以依据该合同就31层房屋为上诉人办理一个不动产登记证，且上诉人在起诉之前已经对涉案房屋进行了处分行为，因此，上诉人并不具有要求解除商品房买卖合同关系的权利。2、一审判决认定无效的仅仅是双方于2016年9月27日签订的十份商品房买卖合同而非双方的商品房买卖合同关系，因双方于2016年7月8日签订的商品房买卖合同合法有效且实际履行，因此，双方之间并不存在《合同法》第五十八条所规定的相互返还的问题。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由均不成立。一、上诉人在2016年7月8日所签订的商品房买卖合同中的签名是真实的，该合同是上诉人签订的，上诉人虽然不认可，但并未提出反驳证据，也无法推翻该签名的真实性，因此该合同是真实有效的。二、合同的形式要件并不影响合同效力，并不能否定双方的真实意思表示，所以上诉人的上诉补充意见不成立。北京银行济南分行述称，我银行要求尽快落实抵押，优先享受受偿权。陈籽言向一审法院起诉请求：1.判令济南华强公司将办理权属登记须由其提供的资料报登记机关备案，使房屋具备办理产权的条件并协助陈籽言办理房地产权属证书；2.判令济南华强公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金40342.5元；3.判令济南华强公司负担本案诉讼费。2018年9月17日，陈籽言提交变更诉讼请求申请书，将本案的诉讼请求变更为：1.解除陈籽言与济南华强公司于2016年9月27日就济南华强广场X号楼X层X号房屋签订的《济南市商品房买卖合同》；2.解除陈籽言与北京银行济南分行签订的《个人一手房按揭贷款借款合同》，并判决陈籽言不再向北京银行济南分行承担还款责任；3.济南华强公司返还已付首付款2057950元，并支付利息299213.35元；4.济南华强公司返还购房装修费275853.95元，并支付利息40580.57元；5.济南华强公司返还陈籽言已偿还的银行贷款本息合计570461.07元（其中本金383333.41元，利息187127.66元）；上述第2-5项的款项暂计算到2018年9月17日，嗣后的本息返还，陈籽言保留另行主张的权利；6.济南华强公司返还装修押金4000元；7.济南华强公司赔偿逾期办理房地产权属证书损失40579.50元（参照违约金按照已付房款的1%计算）、装修费损失241371.87元、房屋增值损失270530元；上述第1-7项请求合计3800540.31元；8.全部诉讼费、保全费由济南华强公司负担。一审法院认定事实：2016年6月份左右，陈籽言经过考察拟购买济南华强公司开发建设的位于济南市历下区解放路北侧、山大路西侧济南华强广场31层的房屋（陈籽言主张该31层为房号X室至X室的10间房屋；济南华强公司主张该31层为一套房屋，房号为X室）。陈籽言于2016年6月29日通过山东龙和商业管理有限公司向济南华强公司转账支付200万元，转账用途为华强广场31楼意向金，济南华强公司当日开具了200万元的收据，款项用途为购房装修费。2016年7月8日，陈籽言与济南华强公司签订了济南市商品房买卖合同一份，该合同约定陈籽言购买济南华强广场A座31层1-3101室房屋，该房屋的建筑面积为1949.94平米，单价为15000元/平米，总价29249100元；陈籽言应支付首付款1380万元，剩余房款15449100元应在2016年7月31日前付清；上述房屋应在2016年12月31日前交付，济南华强公司应在房屋交付后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但是，该份合同并未办理商品房买卖合同的网签备案。2016年7月8日，陈籽言向济南华强公司转账支付购房款1500万元，济南华强公司开具了两张收据，一份金额为1380万元的收据，用途为“A座3101室部分首付款”；一份金额120万元，用途为“车位款”。2016年7月11日，陈籽言填写了一份业主入伙流转表，该流转表首部记载“房号：X；业主姓名：陈籽言；建筑面积：1951.52平米；通知入伙时间：2016年7月11日”。2016年7月11日，陈籽言用刷卡方式向济南华强公司支付了23700元，济南华强公司于当日开具了收款收据，款项用途为A座3101室差价款。济南华强公司称，该差价款是针对整个31层面积差异的差价款（实际面积1951.52平米-原面积1949.94平米=1.58平米，15000元/平米×1.58平米=23700元）；陈籽言称该差价款仅是针对1-3101室268.95平米房屋的面积差价款。2016年7月11日，济南华强公司向陈籽言交付了济南华强广场31层的房屋。当日，陈籽言与深圳华强物业管理有限公司济南分公司（以下简称华强物业公司）签订了前期物业服务合同；合同载明的物业房号为X栋X号。2016年7月11日，陈籽言与署名“济南华强公司营销部”的“卢山”签署了一份《31楼物品详单》，列明了华强广场31层总裁区、办公区、休闲区、会议室、前台等区域具体交付的家具设施。陈籽言与济南华强公司均认可，济南华强广场A座31层在2016年7月11日交付时，已经被改造成了《31楼物品详单》中的区域，该31层并没有10间独立的房屋。陈籽言称，后期又对房屋进行了部分装修，并提交了装修单据一宗。2016年7月26日，陈籽言向济南华强公司转账1029100元，其中429100元为济南华强广场A座31层的购房款，剩余款项为车位款（本案不涉及车位纠纷）。截至2016年7月26日，陈籽言共向济南华强公司支付济南华强广场A座31层全部房屋的首付款15452800元，除此陈籽言还向济南华强公司支付了200万元（转账用途为意向金，济南华强公司开具的收据用途为装修款）。2016年9月27日，陈籽言与济南华强公司就济南华强广场31层“X号”的房屋签订了十份商品房买卖合同。根据上述合同约定，1-3101室的建筑面积为268.95平米，总价4034250元，首付款2034250元，应贷款金额为200万元。合同还约定，涉案房屋应在2016年12月31日前交付，济南华强公司应在房屋交付后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另，陈籽言补足面积差价款23700元后，若该差价款计入2016年7月8日商品房买卖合同中X号的房款，则该X号的应计房款为4057950元。2016年9月27日，济南华强公司与陈籽言办理了房屋的网签备案。2016年9月29日，陈籽言、济南华强公司与北京银行济南分行就济南华强广场A座31层“X号”房屋签订了十份个人一手房按揭借款、抵押及开发商保证合同，约定陈籽言就本案的“X号”房屋向北京银行济南分行贷款200万元，济南华强公司对陈籽言的贷款承担阶段性保证责任。合同签订后，北京银行济南分行按约定于2016年9月30日将贷款支付给了济南华强公司。至此，陈籽言已付清“X号”房屋的全部购房款。贷款合同签订后至本案本次庭审时，陈籽言的银行贷款尚未出现逾期还款。陈籽言与济南华强公司均认可：济南华强广场31层“X号的”合同总面积为1949.94平米；实际总面积为1951.52平米，实际总价为29272800元；陈籽言实际支付首付款15452800元，陈籽言共从北京银行贷款1382万元；陈籽言已付清31层“X号”房屋的全部购房款。济南市房产测绘研究院于2010年作出的《房屋户（室）面积对照表（预测）》载明，济南华强广场A座31层共10套房屋，分别为1-3101室—1-3110室，预测面积共1949.94平米。济南华强广场A座31层的房屋于2012年8月29日取得了核实证，济南市房产测绘研究院于2012年作出了《房屋户（室）面积对照表》，上述核实证及对照表可以体现济南华强广场A座31层共一套房屋，房号为X室，房屋的实测面积为1951.52平方米（注：比预测面积1949.94平米超出1.58平米）。山东省建筑设计研究院作出的济南华强广场A座写字楼31层平面图可以体现，该31层的部分墙体已被打通，未被分割成十个独立的房间。济南华强广场A座31层于2013年5月23日办理了初始产权登记（证号济房权证历字第X号），据房屋登记证书、房屋分层分户平面图及附表记载，华强广场A座31层1-3101室为一套房屋，用途为开敞办公区，建筑面积为1951.52平方米。因济南华强广场A座31层的房屋已被打通，未分割成10个独立的房间，按照现状目前无法办理10个单独的产权登记。济南华强公司为涉案房屋开具发票的情况如下：开具日期为2016年7月26日的11张、2016年7月29日的5张、2016年9月30日的14张、2016年11月3日的1张，其中2016年11月3日的发票为涉案房屋的最后一张发票并备注了涉案房屋的总面积为1951.52平米；以上发票的“货物名称”一栏均载明“华强广场A座3101室部分房款”字样。案外人李刚、崔长新（他案原告）因与陈籽言、陈柏旭（他案被告）存在房屋买卖合同纠纷，李刚、崔长新于2018年8月16日将陈籽言、济南华强公司（第三人）起诉至一审法院[案号（2018）鲁0102民初6521号]，要求陈籽言等腾空、交付济南华强广场A座31层的房屋，并要求陈籽言及济南华强公司将上述房屋过户至李刚、崔长新名下。二人起诉的主要理由为：2018年2月13日，李刚、崔长新与陈籽言、陈柏旭签订了《房屋买卖抵账协议》，约定陈籽言、陈柏旭以2000万元的价格把济南华强广场A座31层的房屋出售给李刚、崔长新，但陈籽言、陈柏旭未履行协议。2019年9月17日，一审法院作出了（2018）鲁0102民初6521号民事判决书，判决陈籽言、陈柏旭将济南华强广场A座31层1-3101至3110号房屋腾空交付给李刚、崔长新，李刚、崔长新偿还剩余银行贷款，陈籽言、陈柏旭在所有权登记手续完备之日起三十日内将房屋协助过户至李刚、崔长新名下。一审法院认为，济南华强广场A座31层的房屋于2010年进行面积预测绘时，《房屋户（室）面积对照表（预测）》结果为上述房屋分为1-3101室—1-3110室十个房间，预测面积共1949.94平米；可见此时的济南华强广场A座31层房屋曾被规划为十套房屋。但是，济南市房产测绘研究院于2012年对上述房屋进行了正式房屋测绘并作出了《房屋户（室）面积对照表》，上述房屋于2012年8月29日取得了规划核实证、于2013年5月23日办理了初始产权登记。上述规划核实证、房屋登记证书、房屋分层分户平面图及附表、面积对照表可以体现济南华强广场A座31层为一套房屋，房号为X室，用途为开敞办公区，房屋的实测面积为1951.52平方米。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。可见，济南华强广场A座31层房屋在2016年出售之前，就已作为一套房屋进行了规划施工，并进行了规划核实、竣工验收且办理了初始产权登记。因此，即使上述房屋签订了十个不同的商品房买卖合同，按照目前的房屋规划及施工现状，也无法办理十个单独的产权转移登记。故，本案的焦点问题为，在济南华强广场A座31层房屋无法办理十个单独的产权转移登记的情况下，陈籽言是否有权解除商品房买卖合同关系。对此，一审法院从以下方面予以分析：一、建立商品房买卖合同关系时陈籽言对济南华强广场31层房屋物理状态的认识。陈籽言在2016年6月考察济南华强广场31层时，上述房屋未被分割为十个独立房间；2016年7月11日交付涉案房屋时，陈籽言签署了“31楼物品详单”，该表单记载济南华强广场31层共分为总裁区、办公区、休闲区、会议室、前台五个区域，未体现十个房间的状况，故陈籽言对房屋的物理现状不存在误解。二、建立商品房买卖合同关系时陈籽言对济南华强广场31层房屋规划状态的认识。2016年6月29日，陈籽言通过山东龙和商业管理有限公司向济南华强公司进行了第一笔付款，转账金额200万元，陈籽言注明的转账用途为华强广场31楼意向金（注：济南华强公司主张该款项为装修款）。陈籽言在支付第一笔款项时，备注的款项用途并未体现31楼的房号情况，也未体现十个单独房号，由此并不能判断陈籽言对房屋规划状态的认识情况。2016年7月8日，双方就济南华强广场31层房屋签订了一个商品房买卖合同，该合同约定陈籽言购买济南华强广场A座31层1-3101室房屋，房屋的建筑面积为1949.94平米，单价为15000元/平米，总价29249100元，首付款1380万元。当日，陈籽言向济南华强公司转账1500万元用于支付1380万元购房款和120万元车位款，济南华强公司开具的1380万元的收据载明为“A座3101室部分首付款”。至此，双方首次达成书面协议并完成房屋首付款的交付。此时，陈籽言应当明确认识到济南华强广场31层是作为一套房屋进行出售，房号为X室房屋，合同建筑面积为1949.94平米。2016年7月11日，陈籽言填写了业主入伙流转表，表中记载的房号为X、建筑面积1951.52平米。当日，陈籽言刷卡支付23700元，济南华强公司开具了收款收据，用途为“A座3101室房差款”。1951.52平米与1949.94平米相差1.58平米，差价款即为15000元/平米×1.58平米=23700元。上述填表行为及付款行为可以体现，陈籽言对济南华强广场31层的面积不存在误解或错误认识；陈籽言支付的23700元的差价款，系济南华强广场31层整层房屋的差价款，而非2016年9月27日网签商品房买卖合同中“X”号单独房屋的差价款。同时，济南华强广场31层在2010年的预测绘中面积为1949.94平米；在2012年的正式测绘中面积为1951.52平米，济南华强广场31层的规划核实证及2013年取得的房屋登记证书（含房屋分层分户平面图及附表、面积对照表）中记载的面积亦为1951.52平米；上述面积差即为1.58平米。因此，陈籽言在2016年7月8日与济南华强公司签订一个商品房买卖合同购买济南华强广场31层的房屋，并按照规划核实的面积和初始登记的面积补交差价款，应当视为陈籽言对济南华强广场31层房屋的规划状态不存在误解。三、2016年7月8日商品房买卖合同的效力。陈籽言与济南华强公司建立了商品房买卖合同关系，双方于2016年7月8日就济南华强广场31层1951.52平米的一整套房屋签订的商品房买卖合同，双方对房屋的坐落、房号、结构、规划面积、价款不存在误解，该合同应系双方真实自愿的意思表示，双方买卖的标的物具备合法的规划及销售依据，该合同合法有效。四、2016年9月27日的商品房买卖合同中的标的物情况。陈籽言与济南华强公司于2016年9月27日就济南华强广场31层按照X号的房号签订了十份商品房买卖合同，上述合同中X号房屋的建筑面积268.95平米。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。济南华强广场A座31层于2013年5月23日办理了初始产权登记，济南华强公司取得了建筑面积1951.52平米、房号为X号房屋的所有权。即使济南华强广场31层可以在观念上被标注成X号十个房号，但建筑面积268.95平米、房号X号的房屋并无有效的规划登记，也无具体的分割实物，按照出售时和目前的状况，该房屋无法取得不动产物权。故，2016年9月27日所签商品房买卖合同中的标的物在法律登记方面和实物方面均不存在。五、2016年9月27日商品房买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；……”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。但是，2016年9月27日所签商品房买卖合同中的标的并不存在，该合同欠缺了必要的成立要件，故2016年9月27日的商品房买卖合同不应产生法律效力，陈籽言与济南华强公司对此均有过错。另，即使该合同签订时，涉案房屋被私自施工分割隔离出了建筑面积268.95平米的独立房间，该行为也系擅自变更规划的行为，该合同也因标的物违反了法律的强制性规定，应被认定无效。六、陈籽言是否有权解除商品房买卖合同关系。陈籽言与济南华强公司于2016年7月8日就济南华强广场31层房屋签订的商品房买卖合同应属有效，双方建立了商品房买卖合同关系。上述房屋已经取得了初始产权登记，早已具备了办理转移登记的条件，济南华强公司也同意配合陈籽言办理转移登记，故，陈籽言不应享有商品房买卖合同关系的解除权。同时，结合以下因素，双方的商品房买卖合同关系亦不应解除：1、陈籽言在提起本次诉讼之前曾有处分涉案房屋的行为。2018年2月13日，案外人李刚、崔长新与陈籽言签订房屋买卖抵账协议，约定陈籽言将济南华强广场X号楼X层的房屋作价2000万元出售给李刚、崔长新。双方产生争议后，一审法院作出了（2018）鲁0102民初6521号民事判决书，判决陈籽言等将涉案房屋交付给李刚、崔长新，并由陈籽言、济南华强公司在房屋解押、所有权手续完备后协助二人办理过户手续。截至本案庭审时，虽然上述判决尚未生效，但是陈籽言对上述协议本身的真实性未予否认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十一条规定“试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买”。参照上述规定，陈籽言在提起本次诉讼之前对涉案房屋曾进行了处分行为，且案外人要求济南华强公司、陈籽言继续履行商品房买卖合同，应视为陈籽言放弃了商品房买卖合同关系的解除权。2、结合房屋的装修使用状况，涉案的商品房买卖合同关系不宜解除。陈籽言与济南华强公司于2016年7月8日签订商品房买卖合同时，济南华强广场31层房屋已进行了装修、配备了家具设施，陈籽言也为此支付了相应款项。房屋交付后，陈籽言也称又对房屋进行了装修。解除双方的商品房买卖合同关系，必然会对上述装修价值造成大幅经济贬损。综上，对于陈籽言要求解除商品房买卖合同或解除商品房买卖合同关系的诉讼请求，一审法院不应支持。对于陈籽言要求济南华强公司按照房价款1%的违约金条款支付逾期办证损失的诉讼请求。涉案房屋于2016年7月11日交付，无论涉案房屋应单独办理一个产权证书，还是济南华强广场31层X号房屋整体办理一个产权登记证书，济南华强公司应在2017年7月10日前给陈籽言送达可以协助办证的通知。但是，济南华强公司未能证明其在合同约定的期限内已给陈籽言进行了有效通知，应视为济南华强公司违反了协助办理产权登记的合同约定，济南华强公司应当按照2016年7月8日商品房买卖合同的约定承担违约责任。为了减少当事人诉累，一审法院参照2016年9月27日商品房买卖合同中X号房屋的实际价款4057950元计算本案的违约金，故，济南华强公司应支付陈籽言房屋价款1%的逾期办证损失40579.5元。陈籽言与济南华强公司对2016年9月27日商品房买卖合同的签订均有过错，济南华强公司作为房地产开发销售企业应承担主要过错责任，故一审法院酌定本案的案件受理费及财产保全费由陈籽言负担20%，由济南华强公司负担80%。对于陈籽言的其他诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。另，对于北京银行济南分行与陈籽言、济南华强公司与北京银行济南分行签订的一手房按揭借款、抵押及开发商保证合同，该借款合同应系有效，但北京银行济南分行无法按照上述合同及2016年9月27日的商品房买卖合同办理十套房屋的抵押登记。若北京银行济南分行在实现债权时因抵押登记问题权益受损，可以另行主张权利。判决：一、济南华强公司于本判决生效之日起十日内支付陈籽言逾期办证损失40579.5元；二、驳回陈籽言的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37200元，由陈籽言负担7440元，济南华强公司负担29760元；财产保全费5000元，由陈籽言负担1000元，济南华强公司负担4000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈籽言提交如下证据：证据一、上诉人与案外人李刚、崔长新签订的《回购协议》及银行流水、及明细。证明一审法院错误认为上诉人因与案外人李刚、崔长新签订涉案房屋的买卖抵账协议，存在对涉案房屋的处分行为。但实际上诉人与案外人李刚、崔长新之间并不存在债务，案外人曾经购买上诉人的邮币，后上诉人与案外人签订了《回购协议》并向其支付了回购款项，现上诉人出示《回购协议》及相应的银行流水，以此证明上诉人与案外人李刚、崔长新并不存在真实的债，《买卖抵账协议》不具有真实性，上诉人并未对涉案房屋作出任何的处分行为。证据二、华强物业给陈籽言下发的防火责任书一份，证明华强物业是按照十套房屋下发的责任书，可以得知上诉人与被上诉人是按照十套房屋买卖合同履行的。经质证，济南华强公司发表如下质证意见：对证据一的原件和复印件核对无异议，但其真实性无法确认，从上诉人陈述的该合同形成时间看，该组证据在一审庭审前就已经形成，但上诉人没有在一审提交，在二审中提交不属于法律规定的新证据，对该组证据不予认可，而且该组证据与本案无关，系上诉人与案外人之间的协议及银行流水，不能作为本案采信的证据使用。对证据二，主张该证据系复印件，对真实性不予认可，根据上诉人的陈述该证据的形成时间在一审庭审前就已经形成，但上诉人没有在一审提交，在二审中提交不属于法律规定的新证据，对该组证据不予认可，从该证据显示的内容看，无法显示是华强物业向上诉人提供的，不能代表华强物业的意思表示，更不能代表被上诉人的意思表示，华强物业和被上诉人是相互独立的单位，上诉人拿该份证据证明上诉人与被上诉人之间按十套房屋买卖合同履行显然不成立。北京银行济南分行对上述证据无意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、陈籽言是否明知涉案的华强广场31层系作为一套房屋进行出售；二、陈籽言是否有权解除涉案商品房买卖合同关系。关于焦点问题一，首先，庭审中，陈籽言认可购买华强广场31层时该房屋系现房，其于2014年实地考察时上述房屋未被分割为十个独立房间，且双方在2016年7月11日交付涉案房屋时，“31楼物品详单”中记载华强广场31层共分为总裁区、办公区、休闲区、会议室、前台五个区域，亦未体现华强广场31层分割成十个独立房间的情形。其次，双方于2016年7月8日就涉案华强广场31层签订《商品房买卖合同》，该合同中明确约定陈籽言购买的济南华强广场A座31层的建筑面积为1949.94平米，楼号为X室房屋，陈籽言亦是按照该合同缴纳了购房款，亦不存在双方在签订合同时或缴纳购房款时约定华强广场31层为十个独立的房间的情形。综上，一审法院认定陈籽言在2016年7月8日与济南华强公司签订一个商品房买卖合同购买济南华强广场31层的房屋，并按照规划核实的面积和初始登记的面积补交差价款，陈籽言对济南华强广场31层房屋的规划状态不存在误解，并无不当。关于焦点问题二，陈籽言是否能够解除涉案商品房买卖合同关系。陈籽言与济南华强公司于2016年7月8日就涉案的华强广场31层房屋签订的商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同应为有效合同。济南华强公司就涉案的华强广场31层房屋已经取得了初始产权登记，涉案的华强广场31层房屋已具备了办理转移登记的条件，且济南华强公司亦同意配合陈籽言办理转移登记，故双方应继续履行双方于2016年7月8日就涉案的华强广场31层房屋签订的商品房买卖合同，陈籽言要求解除双方的商品房买卖合同关系的无事实和法律依据，本院不予支持。陈籽言与济南华强公司虽于2016年9月27日签订了十份商品房买卖合同，但济南华强广场31层已经整体取得了初始产权登记，并不存在房号为X号的十套房屋，对此陈籽言在购买华强广场31层之初就是明知的，故2016年9月27日签订的十份《商品房买卖合同》中的标的物在法律登记方面和实物方面均不存在。此外，2016年9月27日签订的十份《商品房买卖合同》中十套房屋擅自变更华强广场31层房屋的规划等手续，故一审法院综合认定2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》无效并无不当。综上，2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》系无效合同，且该合同中的标的物并不存在，陈籽言要求解除双方的商品房买卖合同关系的无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈籽言的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37200元，由上诉人陈籽言负担。本判决为终审判决。审 判 长 李      静审 判 员 闵雯审判员焦玉兴二〇二〇年四月七日法官助理 周   晓   菲书 记 员 朱   俞   颖