福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0427民初220号 原告：三明创安物业管理有限责任公司，住所地福建省沙县长泰路康城国际小区15号楼5单元一楼，统一社会信用代码91350427691941554D。 法定代表人：陈丽治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李伟杰，男，1958年10月14日出生，汉族，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：乐桂英，女，1969年5月1日出生，汉族，系该公司工作人员。 被告：林清标，男，1988年7月22日出生，汉族，住沙县。 原告三明创安物业管理有限责任公司（以下简称创安物业）与被告林清标物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创安物业的委托诉讼代理人李伟杰、被告林清标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创安物业向本院提出诉讼请求：1.要求林清标支付2016年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费6277元；2.公共能耗费2060.93元；3.违约金897.61元。以上1-3项合计9235.54元；4.本案诉讼费用由林清标承担。事实与理由：林清标为沙县的业主，林清标交房后，缴纳了2015年1月1日至2016年1月31日止的物业服务费，第二年间就以各种借口拒交物业费，经创安物业多次电话催缴，林清标仍不理睬。创安物业作为有资质的物业服务企业，其与沙县和顺房地产开发有限公司签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》具有法律约束力，其对公园道小区实施物业服务期间，为公园道小区提供了大量细致的服务。林清标拒交物业费的行为损害了创安物业的合法权益，也侵犯了公园道小区内已交纳物业服务费业主的合法权益。创安物业遂诉至本院。为支持其诉讼请求，创安物业向本院提供了如下证据：营业执照、物业服务企业资质证书、法人身份证明、沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同、服务工作照、业主身份证明、交钥匙通知、公园道小区前期物业服务协议、公园道业主入住合约、房屋交接验收确认书、缴费通知书、公园道物业服务中心收费台帐、缴费通知张贴照片、缴费通知邮政快递单、物业费催缴通知书等证据。 林清标辩称，创安物业服务不到位，公共能耗费透明度不够未公示和业主认可，物业服务费应从交房之日起计算。为支持其辩解意见，林清标向本院提供了几组照片，证明小区内脏乱差，物业公司服务不到位。 本院经审理认定事实如下： 1.创安物业系依法登记设立的物业管理企业，资质等级三级。 2.2014年12月18日，沙县和顺房地产开发有限公司作为甲方与创安物业作为乙方签订《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定：乙方为甲方的沙县公园道小区提供前期物业管理服务，委托期限自沙县公园道小区第一批房产竣工交付使用之日起至小区业主委员会成立之日止，委托方式甲方委托乙方实施公园道小区物业管理报务，乙方自主经营，自负盈亏；房屋交付后物业管理费由乙方自行向业主和使用人按以下标准收取：电梯住宅1.2元/㎡.月；由乙方制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取；业主和使用人逾期缴纳物业管理费及其他相关费用时，可按有关规定每日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。合同还对委托管理事项、双方权利义务等事项进行了约定。 3.林清标系沙县金沙路公园道时代广场1幢2单元1101室的业主。产权登记部门登记的房屋建筑面积为108.97平方米。 4.2016年9月2日，林清标作为甲方与创安物业作为乙方签订了《公园道小区前期物业服务协议》，约定物业管理服务的相关收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备的维修、更新、改造的费用，不含公用水电费用）：房屋交付后物业管理费，由乙方自行向业主和使用人按以下标准收取（在办理交接房时一次性缴付1年）：电梯住宅按每月每平方米1.2元计算；公用水电费，由乙方制定公园道的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取。协议双方还对各自权利义务、违约责任等做了约定。 5.林清标于2016年9月2日办理了沙县金沙路公园道时代广场1幢2单元1101室交房手续，并签订公园道业户入住合约。 6.双方协议签订后，创安物业进入该小区从事物业管理服务。林清标在缴纳了2015年的1年物业服务费后，未再缴纳物业服务费及公共能耗费。 本院认为,沙县和顺房地产开发有限公司与创安物业签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》、林清标与创安物业签订的《公园道小区前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。林清标作为公园道小区业主与创安物业之间成立物业服务合同关系。创安物业作为物业管理企业，为林清标所居住的住宅小区提供了服务，林清标作为物业管理受益人，理应履行缴纳物业管理费的义务。创安物业要求林清标支付从2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费合计6277元，因协议约定房屋交付后物业管理费，由创安物业自行向业主和使用人收取，林清标于2016年9月2日办理该房的交房手续，应从2016年9月份起算，扣除林清标已交付了1年，物业服务费就应为3661.39元（从2017年9月2日起至2019年12月31日止的物业管理费：108.97平方米×1.2元/㎡.月×28个月），创安物业的诉求，本院予以部分支持，对超过部分，本院不予支持。关于创安物业主张公共能耗费2060.93元的诉求，但未提交相应的证据予以证实，故其主张不予支持；创安物业未提供充足的证据证明其已全面履行合同约定的物业服务，故对其主张违约金的诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条规定，判决如下： 一、林清标应于本判决生效之日支付三明创安物业管理有限责任公司物业服务费3661.39元（从2017年9月2日起至2019年12月31日）； 二、驳回三明创安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由林清标负担10元，由三明创安物业管理有限责任公司负担15元。 林清标负担的受理费应于判决生效后15日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  姜长生 二〇二〇年四月八日 书记员  邓雅君 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。