上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3095号原告：许小莉，女，1993年4月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省如皋市。委托诉讼代理人：陆伟，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁倩，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海嘉登丽都商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：卫民权，执行董事。委托诉讼代理人：孙融融，上海市东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧晓燕，上海市东吴律师事务所律师。原告许小莉诉被告上海嘉登丽都商业经营管理有限公司(以下简称“嘉登丽都公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆伟、丁倩、被告委托诉讼代理人孙融融、欧晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许小莉向本院提出如下诉讼请求：1、判令撤销《上海市青浦区沪青平公路XXX号夏都小镇商场一层N1-009-02、N1-010号商铺租赁合同》第3.5、3.6、3.8、4.3、16.2条条款；2、本案诉讼费及相关费用由被告负担。事实与理由：原告许小莉与被告嘉登丽都公司于2018年10月31日签订《上海市青浦区沪青平公路XXX号夏都小镇商场一层N1-009-02、N1-010号商铺租赁合同》。合同第3.5条约定，若乙方未在起租日办理商铺的交付手续，则《出租方通知书》载明的起租日视为商铺的实际交付日。若承租人超过起租日30日，仍未办理交接手续的，甲方有权终止本合同，乙方支付的全部保证金不予退还。合同第3.6条约定，若甲方未在《出租通知书》确定的起租日向乙方交付商铺，乙方应给予甲方自起租日起计算90日的宽限期。在此情况下交付商铺，租赁期及免租期应相应顺延(即租赁期及免租期均自甲方实际将商铺交付予乙方之日起算)。合同第3.8条约定，如本合同由于乙方的原因提前解除，则在不影响本合同项下甲方所有权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期，乙方须立即一次性向甲方补交免租期的所有租金。上述《商铺租赁合同》的条款违背民法中的公平原则，被告方利用《商铺租赁合同》中的以上显失公平条款向原告提出了解除合同、支付物业管理费、保证金费用等一系列不合理要求，有损原告的权益。合同第4.3条约定，在本合同租赁期间，甲方有权按年度提前一个月书面通知乙方调整物业管理费。该一个月的期限结束后，乙方应按照调整后的物业管理费标准支付相关物业管理费。调整后的物业管理费仍以商铺的租赁面积为计算单位。物业管理费应当根据《物业服务收费管理办法》由物业管理公司收取及执行，第4.3条条款直接规定甲方通知乙方后乙方即需按照要求缴纳物业管理费，有损乙方即原告的权益，该条款显失公平。合同第16.2条约定，无论乙方是否已支付商铺水、电、煤气(如有)费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权通知物业管理公司停止向商铺提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的商铺租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用。第16.2条条款规定，在乙方已经缴纳费用和物业管理费的情况下，甲方仍可通知物业管理公司采取停水停电等方法要求乙方履行其他义务。该项条款违背民法和《合同法》中的公平原则，严重损害乙方即原告的经营权，不利于原告商铺的经营，有损店铺的经营损失、店铺名誉权以及其他权益损失。综上所述，如若原告与被告按照《商铺租赁合同》以上条款履行合同义务，则会出现原被告之间的合同权益、义务明显不对等，合同利益严重不均衡等显失公平的法律后果。故根据《民法总则》第六条的公平原则和《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(二)在订立合同时显失公平的”，因以上条款难以变更到权利义务对等一致，故诉诸法院，望判如所请。被告上海嘉登丽都商业经营管理有限公司辩称：案涉商铺租赁合同条款公平合理，且也是常用条款，故不同意原告诉请。1、合同第3.5条主要是督促承租方按时履约，接收商铺。如果承租方不能及时接收商铺，出租方不能收取租金，也不能另行出租，会造成出租方损失，故约定该条款，没有任何不公平之处。2、合同第3.6条，租赁合同履行中会发生承租人在合同终止后仍不腾退的情形，对出租人造成损失，故约定了90天的腾退期，该条款没有不公平之处，承租方也有权终止合同。且另案中被告并非以合同3.5条和3.6条为由主张解除合同，而是因为原告拖欠租金主张解除合同，3.5条和3.6条条款在双方纠纷中没有实际适用过。3、合同第3.8条，免租期是出租方给予承租方的优惠，一般都是两三个月，但被告给予原告六个月免租期也是希望能与原告长期合作，共同遵守约定。但是如因原告原因导致合同解除，特别是因为拖欠费用导致合同解除，被告合同目的落空，所以才约定原告需要补交免租期的所有租金。4、合同第4.3条，被告是运营管理方，原、被告在合同中约定物业费是被告向原告收取。在附件六中约定了物业费的收款账号，原告提及的物业管理规定办法不是效力性、强制性规定，不能以此排除双方约定。被告已经外聘了物业公司，无论是否向原告收取到了物业管理费，被告都要向物业公司支付相关费用，双方也约定了物业费的调整是按年调整，不是随意调整。实际上被告至今没有对物业费进行过调整。因此该条款没有任何不公平之处。5、合同第12.6条，只有在原告欠租的情况下，被告为维护自己的权益才可通知物业断水断电，这也是惯例。综上，上述条款并无显失公平之处，要求驳回原告诉请。经开庭审理查明：2018年10月31日，原告(承租方、乙方)与被告(承租方、甲方)签订《上海市青浦区沪青平公路XXX号夏都小镇商场一层N1-009-02、N1-010号商铺租赁合同》，合同第1.1条约定，甲方出租给乙方的商铺坐落在上海市青浦区沪青平公路XXX号夏都小镇商场一层N1-009-02、N1-010号(以下称“系争商铺”)。第1.6条约定，乙方声明其在签署本合同前已经现场视察商铺，对商铺的状况充分了解并表示满意，甲方交付标准以本合同附件三为准，双方应于交付时签署确认书，双方同意附件三作为本合同终止或提前终止时乙方向甲方返还商铺的验收依据。第3.1条约定，商铺的租赁期限、暂定起租日、免租期(由装修免租期与开业免租期组成)、计租日、开业日等见本合同附件四。3.2条约定，夏都小镇工程竣工验收交付甲方后，甲方将向乙方签发《出租方通知书》，确定承租商铺的正式编号及正式交付日，该交付日即为商铺的实际起租日(以下统称“起租日”)即本合同租赁期限和免租期自交付日起算；甲方应在起租日前，提前至少10个工作日向乙方发出《出租方通知书》。3.3条约定，商铺的暂定起租日已列于附件四，乙方确认以下事宜：暂定起租日仅为甲方在本合同签署之日所预计的起租日，不构成甲方对实际起租日的任何担保或承诺，甲方可视夏都小镇工程竣工情况，推迟起租日；乙方不应以起租日的实际日期与暂定起租日不同为由，拒绝履行本合同义务、要求终止本合同或向甲方提出任何索偿。3.4条约定，在乙方付清其应支付的全部费用后，甲方应于起租日向乙方交付商铺，乙方应于起租日到甲方或甲方指定的管理公司办理商铺的交付手续，甲方根据附件三交付标准向乙方交付商铺且双方签署交付确认书，即视为甲方已履行将商铺合格地交付给乙方的义务。3.5条约定，若乙方未在起租日办理商铺的交付手续，则《出租方通知书》载明的起租日视为商铺的实际交付日，免租期自该起租日起计算；若免租期已届满，承租人仍未办理交付手续的，承租人应自免租期满次日起支付商铺的租金；以基本租金和提成租金方式支付租金的，按日基本租金支付商铺的租金；以浮动租金方式支付的，按8元/平米/日支付商铺的租金；若承租人超过起租日30日，仍未办理交接手续的，甲方有权终止本合同，乙方支付的全部保证金不予退还。3.6条约定，若甲方未在《出租方通知书》确定的起租日向乙方交付商铺，乙方应给予甲方自起租日起计算90日的宽限期，在此情况下交付商铺，租赁期及免租期应相应顺延(即租赁期及免租期均自甲方实际将商铺交付予乙方之日起计算)；若超过90日仍未交付，乙方有权终止本合同，同时要求甲方退还乙方已支付的保证金(无息)；乙方终止合同及取回保证金后，不再向甲方提出任何其他的权利主张。3.7条约定，经双方商定，商铺的免租期见附件四。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担物业管理费、公用事业费,以及与装修有关的其他收费，免租期不因任何原因延长。3.8条约定，如本合同由于乙方的原因提前解除，则在不影响本合同项下甲方所有权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期，乙方须立即一次性向甲方补交免租期的所有租金；租金为非固定租金的，乙方应按本合同提前解除日前6个月的平均月租金为标准，补交免租期的所有租金；实际租赁期不满6个月的，按实际月数的平均月租金为标准补交。4.1条约定，乙方应按本合同附件五之规定支付商铺租金、物业管理费、公用事业费及其他应付费用。4.3条约定，在本合同租赁期间，甲方有权按年度提前一个月书面通知乙方调整物业管理费，该一个月的期限结束时，乙方应依照调整后的物业管理费标准支付相关物业管理费，调整后的物业管理费仍以商铺的租赁面积为计算单位。16.2条约定，在乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用且经甲方催讨后仍不支付时、或乙方未经甲方事先书面同意擅自使用商铺以外的任何房屋、设施和场地时，或乙方有其他违约行为且经甲方书面通知后仍未予以纠正时，无论乙方是否已支付商铺水、电、煤气(如有)费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权通知物业管理公司停止向商铺提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的商铺租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用。18.1条约定，本合同的所有条款甲乙双方已进行了充分的友好协商。甲方已应乙方的要求对本合同的条款作出相应的说明。双方对本合同条款的理解完全一致，并接受本合同条款的约束。(上述字体为黑体)合同附件四约定，商铺暂定起租日为2018年11月15日，实际起租日以《出租方通知书》载明的日期为准；租赁期限60个月，自2018年11月15日起至2023年11月14日止，实际起租日顺延的，租赁期限亦顺延；乙方享有的装修免租期与开业免租期统称为“免租期”，乙方享有免租期共计6个月，自2018年11月15日起至2019年5月14日止，实际自《出租方通知书》载明的起租日起计，该免租期不因任何原因延长；免租期内，乙方无需支付租金，但需按本合同附件五支付与装修等有关的费用并全额支付相应物业管理费；计租日为2019年5月15日，如免租期于2017年9月30日届满，则2017年10月1日为计租日；暂定开业日为2019年2月15日；虽有前述约定，甲方有权根据夏都小镇工程竣工情况，顺延交付商铺，除租赁期、免租期及合同相关日期相应顺延外，甲方无需承担其他任何责任。合同附件五约定，乙方应向甲方支付保证金为119,665元即相当于叁个月的租金和现行物业管理费之总和的保证金；乙方应于本合同签署之日起7个工作日内向甲方全额支付上述保证金；甲方负责向乙方收取有关商铺的物业管理费；商场按2元/天/平方米可租赁面积计算并收取物业管理费，乙方应于每月5日之前支付当月物业管理费；租赁期间，甲方有权按年度调整管理费或更换物业管理公司，但必须提前一个月书面通知乙方。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、合同第3.5,3.6,3.8,4.3,16.2条属于不公平条款，有损原告方的权益。合同第3.5条并未区分谁的原因导致没有交接，而所有的责任都是由原告承担，且没收保证金应以被告实际损失为前提，故该条款显失公平。在实际履行过程中，被告没有通知原告具体办理交接的时间，实际上是被告的原因导致晚于约定时间交接。第3.6条本身不公平，与3.5条内容进行比较，可以看出双方的权利义务不对等，被告要求原告给予被告90天的宽限期，却没有给原告宽限期。且被告从未发出通知说可以交接，且限制原告的权利在保证金之内，不让原告提出任何其他损失。第3.8条是针对因承租方原因解除的情况，整个合同中没有关于被告原因解除的相关约定。且该条款列明的情况下，被告并没有被影响任何权益，但仍要求原告承担租金也是明显失公平。合同第4.3条本身不合理，物业费应当依据物业管理办法、物价局规定等予以确定，不应是被告单方面决定金额，该条款本身不公平。合同第16.2条不公平不合理，在原告已经缴纳水电费的情况下，被告无权通知物业公司停水停电来要求原告缴纳其他费用，只有水电部门等公用事业费单位才有资格断水断电。被告只有收取租金的权利没有权利去停水停电，超出其范畴进行上述行为是不合法的。且上述行为严重损害了原告的经营权，被告的行为是直接越过了公用事业单位对原告的侵权行为。2、整份合同是格式合同，并无双方磋商的过程，原告在签订之时对于其中一些条款有异议，但是也无济于事，根本不能磋商；3、2019年6月4日前，被告在未通知原告的情况下对原告商铺断水、断电，对店铺的经营造成影响，且有损原告名誉权及其他权益，被告已经利用合同16.2条的不公平条款采取措施并造成了实际的后果；4、原告于2019年1月8日才被准许进场施工，晚于出租方通知书所载的起租日期2018年11月15日，而该后果是因被告造成的，且被告利用合同第3.6、3.8条另案起诉，诉讼的争议焦点就是起租时间的起算，而实际上被告交付物业时间晚于合同约定时间，因为商铺交付是由被告决定，原告无任何主动权。为此，原告提供恢复水电告知函、微信沟通截图、装修施工许可证及装修管控图作为证据。被告对恢复水电告知函不予认可，并表示是由于原告结欠租金、物业费，经被告多次催讨未果，故采取合法手段进行催讨，相应后果应由原告自担；对微信沟通截图、装修施工许可证及装修管控图的真实性无异议，但对证明内容不认可，合同签订后经被告多次催促，原告迟迟不办理交接手续，直至2019年1月8日才来交接商铺，且施工许可证等的办理需以原告提交设计图等作为前提，故施工许可证的时间不能证明其交接时间的主张。被告主张：1、案涉条款无任何显失公平之处，合同签订时不存在被告占据优势地位的情形，原告可以自主决定选择哪个商铺租赁、是否租赁。被告一直催促原告交接商铺，但原告一直不来。另案中对于交接时间的认定适用的是合同第3.5条条款，其他案涉条款并未适用。但合同解除并非因是否按期接收商铺，而是由于原告拖欠租金导致。合同3.6条如果原告未入驻商铺，只要拿回了保证金，就不会有其他损失，且被告给予了6个月的免租期，其有充分的时间准备，故承租方在取回保证金后不会有其他损失。合同第3.8条的免租期是被告给予原告的优惠，在优惠的目的落空的情况下，被告损失很大。如果没有该条款限制，承租人在免租期结束之后撤离的话，被告损失无法主张，故该条款为维护被告合法权益而订立。针对合同第16.2条，被告作为出租方具有管理的权利，约定在原告拖欠租金的情况下，被告可以通知物业断水断电是行使管理权利；2、被告在停水停电之前已向原告催讨过欠付的相应费用，并通知过原告断水断电；3、案涉合同是经过双方协商并对条款进行确认后签订的。为此，被告提供微信聊天记录及催缴函作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院认为，合同一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。故撤销显失公平的合同条款需具备以下要件：1、一方有利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形、或利用优势、对方轻率、无经验与对方订立显失公平合同的故意；2、合同当事人之间的利益严重失衡。本案中，首先，原告未提供证据证明签订合同时其处于危困状态，而作为具备完全行为能力的成年人，对从事相关经济活动具有一定经验，原告应对其签订合同的法律后果有充分的认知，故也不存在缺乏判断力及被告利用对方轻率、无经验的情形；其次，原告作为承租人，被告作为出租人，均以平等民事主体的地位协商签订合同，被告对是否自被告处承租房屋及承租何处房屋具有选择权，故对原告提出被告利用优势地位签订合同的主张，本院不予采信；最后，案涉条款系对合同履行中双方当事人权利、义务的约定，合同中被告已尽到了合理的提示义务，应视为双方协商一致的结果，并不存在显著不合理之处。原告诉请于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告许小莉的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告许小莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年四月二十八日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。