河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终451号上诉人(原审被告)：张彬，男，1991年10月15日出生，汉族，住长垣县蒲东区。上诉人(原审被告)：张琳，女，1991年10月24日出生，汉族，住长垣县。二上诉人之委托诉讼代理人：牛全胜，长垣县宏晟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：康伟超，男，1991年10月6日出生，汉族，住长垣县。被上诉人（原审原告）：闫朋静，女，1990年4月16日出生，汉族，住长垣县。二被上诉人之委托诉讼代理人:郑剑、宁乔姬，河南剑锐律师事务所律师。上诉人张彬、张琳与被上诉人康伟超、闫朋静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0728民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，张彬及张彬、张琳委托诉讼代理人牛全胜，闫朋静及闫朋静、康伟超委托诉讼代理人郑剑、宁乔姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张彬、张琳上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0728民初4849号民事判决第二项，判决张彬、张琳返还康伟超、闫朋静购房款100000元及初装费、地下停车位87565元。事实与理由：1、原审法院对涉案房屋是拆迁安置房不予认定错误。张彬、张琳的村庄进行拆迁，是众所周知的事实，张彬、张琳提交的村委会证明等可以证明；2、原审认定张彬、张琳违约并承担违约责任错误。涉案房屋是拆迁安置房，因村民与政府及开发商因拆迁安置发生纠纷而没有解决，房屋没有按时交付，张彬、张琳也就无法交付房屋，在订立合同时也不能预见到该情况，房屋未能交付不是张彬、张琳的原因造成的，不构成违约，不承担违约责任；3、原审对张彬、张琳主张的违约金过高不予支持错误。涉案房屋合同是康伟超、闫朋静提供的格式合同，合同条款约定显失公平，加重了张彬、张琳的责任和风险，康伟超、闫朋静提交的证据不能证明其受到的损失，违约金调整也应考虑康伟超、闫朋静不想购房的情况。康伟超、闫朋静辩称：1、涉案房屋是因房产开发，当地村民基于开发商的优惠政策购买的开发商建设的商品房，其是基于拆迁安置得来的，除此之外涉案房屋与一般商品房没有区别；2、张彬、张琳逾期不交付房屋致使房屋买卖合同目的不能实现，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；3、一审审理过程中张彬、张琳未举证证明违约金过高需要调整的情形，同时康伟超、闫朋静主张的已付房款两倍的违约金200000元合理合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张彬、张琳的上诉，维持原判。张彬、张琳原审诉讼请求：1、请求依法解除康伟超、闫朋静与张彬、张琳于2018年5月18日签订的《房屋买卖协议》；2.请求依法判令张彬、张琳返还房款100000元，支付违约金200000元，返还初装费、地下停车位87565元，利息4852.56元（利息从2018年6月8日起至2019年8月7日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月8日以后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算也由张彬、张琳承担），律师费10000元，以上共计402417.56元；3.请求依法判令本案的诉讼费及其它费用由张彬、张琳承担。原审查明：2018年5月18日，康伟超、闫朋静与张彬、张琳签订《房屋买卖协议》一份，约定康伟超、闫朋静购买张彬、张琳“拥有的位于长城理想城15号楼1单元301的房产，建筑面积为142.96平方米（详见房屋权证）”；付款方式为康伟超、闫朋静于2018年5月18日前支付张彬、张琳购房款100000元，下余购房款460000元于张彬、张琳将房产交付其居住使用并协助办理过户手续后付清；张彬、张琳则应于2019年2月1日前将房产交付康伟超、闫朋静占有使用并保证房产符合装修入住条件；同时，双方约定交易过程中，张彬、张琳应保证交易房屋权属清晰且没有产权债务等任何纠纷，如有纠纷，所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、交通费、律师费等）均由其承担，并视为其违约，若张彬、张琳违约或因其原因导致合同无法实现时，二人应赔偿康伟超、闫朋静已付房款双倍的违约金。合同签订当日，张彬、张琳收到涉案购房款100000元，后经双方协商，康伟超又于2018年6月8日向张彬支付初装费、地下停车位费用共计87565元，但张彬、张琳至今未依约交付涉案房产。原审认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，康伟超、闫朋静与张彬、张琳依各自真实的意思表示于2018年5月18日签订《房屋买卖协议》，双方之间存在真实、有效的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系受法律保护，双方应按照诚实信用原则全面履行各自的合同义务。现康伟超、闫朋静依约向张彬、张琳支付了购房款100000元，初装费、地下停车位费用87565元，已经完成合同约定的前期付款义务；张彬、张琳却未按时交付房屋，致使涉案合同目的不能实现。张彬、张琳虽辩称涉案房屋是拆迁安置房，因开发商未向其交付房屋才导致其在本案中延迟履行，但二人并未提交有效证据证明房屋属性，同时根据合同相对性原则，即使第三方违约也不能免除二人在本案合同中的交付义务，故张彬、张琳已构成迟延履行债务且致使合同目的不能实现的法定合同解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，康伟超、闫朋静有权要求解除涉案合同并由张彬、张琳返还购房款10000元及初装费、地下停车位费用87565元。此外，关于违约金、利息及律师费的支付问题。本案中，当事人双方已在涉案合同中明确约定张彬、张琳“应保证交易房屋权属清晰且没有产权债务等任何纠纷，如有纠纷，所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、交通费、律师费等）均由其承担，并视为其违约”。由此可见，双方约定的承担律师费的情形仅限于交易房屋权属问题产生的纠纷，而康伟超、闫朋静明确表示本案纠纷系因张彬、张琳逾期交付房屋而生，故对于康伟超、闫朋静要求张彬、张琳承担律师费的主张，本院不予支持。同时，双方约定若张彬、张琳“违约或因其原因导致合同无法实现时，二人应赔偿康伟超、闫朋静已付房款双倍的违约金”，现张彬、张琳虽主张涉案合同违约金约定过高，但因其并未提交相应的证据加以证明，且上述违约条款系双方签订合同时的真实意思表示，故对张彬、张琳关于违约金过高应于调整的主张，不予支持。至于利息的支付问题。由于我国合同法中的违约金以补偿性为其主要属性，其本质上属于对损害赔偿额之预定，主要功能在于填补守约方之损失，相当于履行之替代。当事人双方在确定违约金条款时，应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，违约金的这一损失填补功能便决定了违约金请求权与指向同一损害的损害赔偿请求权无法同时适用，以避免一方当事人双重获益。具体到本案中，康伟超、闫朋静以约定违约金不能弥补其损失为由进一步主张违约利息，便是对涉案合同造成的同一损害进行双重救济，因其未能提交充分证据证明实际损失数额无法通过合同约定违约金得以填平，且其主张的房屋溢价损失也并非一方当事人在订立合同时可以预见的确定性未来利益损失，故对其进一步主张支付利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，原审判决：一、解除康伟超、闫朋静与张彬、张琳于2018年5月18日签订的《房屋买卖协议》；二、张彬、张琳于判决生效之日起十日内返还康伟超、闫朋静购房款100000元，初装费、地下停车位87565元并支付违约金200000元，以上共计387565元；三、驳回康伟超、闫朋静的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7336元，由康伟超、闫朋静负担223元，由张彬、张琳负担7113元。二审诉讼中张彬、张琳提供的证据有：1、2019年12月17日长垣市蒲东街道岳庄村民委员会证明一份；2、2019年12月17日蒲东办事处岳庄棚户区改建指挥部证明。证明因政府与开发商的原因导致拆迁安置房与村民发生纠纷，造成没有交付房屋，不是张彬、张琳原因造成的，不应承担违约责任。康伟超、闫朋静辩称：张彬、张琳提供的证据不属于新证据，另合同具有相对性，张彬、张琳与开发商之间纠纷不影响涉案合同效力及履行，张彬、张琳明知有拆迁纠纷未解决还与康伟超、闫朋静签订合同，属于欺诈。本院认证意见：张彬、张琳提供的证据系其与开发商等所涉的拆迁安置情况，不能据此约束康伟超、闫朋静。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于张彬、张琳是否违约的问题。合同相对性原则主要包括以下三个方面:1、主体的相对性,即指合同关系只能发生在特定的主体之间,只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。2、内容的相对性,即指除法律、合同另有规定以外,只有合同当事人才能享有合同规定的权利,并承担该合同规定的义务,当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利,更不负担合同中规定的义务。3、责任的相对性,即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任,合同当事人也不对其承担违约责任。本案中，涉案合同是双方真实意思表示，双方均应恪守，康伟超、闫朋静依约履行了缴纳房款的义务，张彬、张琳亦应按照合同约定交付房屋。张彬、张琳未按时交付房屋，违反了合同约定，其以涉案房屋系安置房以及开发单位未向其如期交付房屋为由主张不承担违约责任，没有合同约定，亦不符合合同相对性原则，本院不予采纳。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定:“为减轻当事人诉累,妥当解决违约金纠纷,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。合同解除后,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”合同约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少,违约方对于违约金约定过高的主张要承担举证责任。本案中,当事人约定的违约金是已付房屋价款的二倍，张彬、张琳提出违约金过高的抗辩,应当承担举证责任,以证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”。但在一审及二审期间,张彬、张琳均未提供相关证据证明双方约定的违约金过高的抗辩主张，另康伟超、闫朋静主张违约金合理，提供了相应的置业计划书等，张彬、张琳也未提供相应的反证予以推翻。综上，张彬、张琳的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张彬、张琳负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年四月二十六日书记员  刘 冬