江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0205民初6057号原告:江苏春花杰佳电器有限公司，住所地无锡市锡山区鹅湖镇(荡口)荡北路8号。法定代表人：肖健夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏润远律师事务所律师。被告：无锡迈瑞利自动化设备有限公司，住所地无锡市新吴区梅村丰西路17号内。法定代表人：周全，该公司总经理。被告：周全。原告江苏春花杰佳电器有限公司（以下简称春花杰佳公司）与被告无锡迈瑞利自动化设备有限公司（以下简称迈瑞利公司）、周全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员钱丹俊独任审判，于2019年11月7日公开开庭进行了审理，原告春花杰佳公司的委托诉讼代理人周毅、被告暨被告迈瑞利公司的法定代表人周全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告春花杰佳公司诉称：2017年7月18日，其公司与迈瑞利公司签订《项目改造场地租赁与借款协议》一份，由迈瑞利公司租用其公司的部分房屋，合同约定：其公司将春花杰佳公司300平方米厂房租给迈瑞利公司进行机器改造，租期最长为6个月，自2017年7月1日起至2017年12月31日止，租金为70000元，到期之日前付清租金。周全对上述债务自愿承担连带清偿责任。双方对违约责任也进行了约定。合同签订后，其公司按约交付租赁房屋。租赁期限届满后，迈瑞利公司未支付租金，且仍占用租赁房屋至今，经多次交涉无果，故春花杰佳公司诉至法院，请求判令迈瑞利公司支付房屋租金70000元及违约金(以7万元为基数，自2018年1月1日至实际给付之日止按照年利率24%计算)，判令迈瑞利公司支付本案律师代理费用14200元，判令迈瑞利公司支付房屋占用使用费（按年租金140000元为基数，自2018年1月1日至返还房屋之日为止），判令春花杰佳公司以合法占有的迈瑞利公司所有的太阳能晶片切割机二台予以折价或者以拍卖、变卖留置财产所得的价款在房屋租金、违约金、占用使用费、实现债权费用的范围内优先受偿，判令周全对上述债务承担连带清偿责任。被告迈瑞利公司辩称：1、双方签订的《项目改造场地租赁与借款协议》第二条约定，春花杰佳公司借款给迈瑞利公司启动资金500000元，用于购买机器改造材料及零配件，但事后春花杰佳公司仅出借200000元，未完全履行合同义务，不符合合同履约要件，故合同无法生效；2、合同约定租赁面积300平方，但春花杰佳公司交付的实际使用面积只有250平方；3、2018年3月，春花杰佳公司要求其公司停止经营，并将其公司在场地的固定资产及办公室查封，其公司的设备及办公设施不能使用，故从2018年3月底其公司实际已经不能正常经营，亦不存在其公司占用至今的说法。综上，请求依法判决。经审理查明：2017年7月18日，春花杰佳公司（甲方）与迈瑞利公司（乙方）、周全（丙方）签订《项目改造场地租赁与借款协议》一份，合同约定：“1、甲方春花杰佳公司将公司300平方米厂房租给乙方迈瑞利公司进行机器改造，租期最长为6个月，租金为70000元，自2017年7月1日起至2017年12月31日止，到期之日前付清租金；2、甲方春花杰佳公司借给乙方迈瑞利公司启动资金500000元用于购买机器改造材料及零配件，借款期限6个月（2017年7月1日至2017年12月31日），借款期限6个月，借款利息为30000元，2017年12月31日前本金和利息一同归还；3、乙方迈瑞利公司将两台改造设备作为抵押给甲方春花杰佳公司，在改造完成后保证一台改造设备抵押在甲方春花杰佳公司内，如若两台改造设备同时出货，需经甲方春花杰佳公司同意并付清借款及租金；7、丙方周全自愿以个人及全部财产作担保，如上述款项未按规定时间支付，由乙方迈瑞利公司负责在规定时间内完成全部款项的支付，并承担由此产生的一切责任及相关诉讼费用；8、违约责任：借款及租赁费到期后，乙方迈瑞利公司若不能按时全额偿还即构成违约，除承担一切法律责任外，按过期天数每天按千分之一支付违约金，并承担诉讼费、律师费，及其他一切费用。丙方周全作为担保方与乙方一样共同承担一切连带违约责任”。合同签订后，迈瑞利公司按约租用春花杰佳公司的房屋，春花杰佳公司向迈瑞利公司部分出借资金（另案诉讼处理）。租赁期限届满后，迈瑞利公司未支付租金，仍占用租赁房屋，2018年3月底春花杰佳公司通知迈瑞利公司解除协议，迈瑞利公司遂停止经营，迈瑞利公司的相关设备被春花杰佳公司留置或清理。事后，双方当事人协商未果，故春花杰佳公司诉至法院，提出上述诉讼。另查明，为实现租赁债权，春花杰佳公司与江苏润远律师事务所签订委托合同，全权委托江苏润远律师事务所代为诉讼主张权利，双方约定春花杰佳公司支付江苏润远律师事务所律师代理费14200元。上述事实，由当事人的陈述、春花杰佳公司提供的《项目改造场地租赁与借款协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，双方当事人均无异。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。春花杰佳公司与迈瑞利公司签订的《项目改造场地租赁与借款协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。协议中虽有借款事宜的约定，但从协议的整体内容中没有借款事宜是合同生效条件的约定，借款事宜和租赁事宜是两个相对独立的条款，迈瑞利公司提出协议未生效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。迈瑞利公司提出租赁房屋面积不足300平方米的抗辩事由，缺乏证据支持，本院亦不予支持。依法租赁合同期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人随时可以通知解除合同。本案中，春花杰佳公司与迈瑞利公司之间签订的房屋租赁期限届满后，迈瑞利公司仍持续使用，到2018年3月底前经春花杰佳公司通知，双方解除协议，故迈瑞利公司应支付春花杰佳公司合同期内的房屋租金70000元及不定期内的房屋租金70000×2÷12×3＝35000元。逾期付款应承担相应的违约责任，协议中虽约定了违约金，但该约定明显过高，依法应予调整，根据本案实际情况，本院调整为以70000元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，春花杰佳公司主张的违约金偏高，高出部分不予支持。根据法律规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿，根据现有证据无法确定晶片切割机的所有权归属，即留置财产存在权属争议，故春花杰佳公司在本案中主张对晶片切割机的留置权不符合法律规定，故本院不予支持。律师代理费以合理的、确定的、必然发生的费用为限，根据合同的约定，迈瑞利公司应承担本次诉讼的律师代理费，春花杰佳公司主张要求迈瑞利公司支付律师代理费14200元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。根据协议的约定，周全为迈瑞利公司向春花杰佳公司房屋租赁债务进行担保，且该担保类型为连带保证，依法应承担保证责任，周全应对迈瑞利公司的上述借款承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、无锡迈瑞利自动化设备有限公司于本判决生效后十日内支付江苏春花杰佳电器有限公司自2017年7月1日起至2017年12月31日的房屋租赁费70000元及违约金(以70000元为基数，自2018年1月1日起实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算)。二、无锡迈瑞利自动化设备有限公司本判决生效后十日内支付江苏春花杰佳电器有限公司自2018年1月1日起至2018年3月31日的房屋租赁费35000元。三、无锡迈瑞利自动化设备有限公司本判决生效后十日内支付江苏春花杰佳电器有限公司律师代理费用14200元。四、周全对无锡迈瑞利自动化设备有限公司的上述债务承担连带责任。五、驳回江苏春花杰佳电器有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6240元减半收取3120元，保全费2270元，合计5390元，由江苏春花杰佳电器有限公司负担2695元，无锡迈瑞利自动化设备有限公司负担2695元（江苏春花杰佳电器有限公司同意其预交诉讼费用由无锡迈瑞利自动化设备有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡迈瑞利自动化设备有限公司在本判决生效之日起十日内向江苏春花杰佳电器有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  钱丹俊二〇二〇年四月三十日书记员  孙紫蕾本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财。第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。《中华人民共和国担保法》：第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。