陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14162号上诉人（原审被告）：冯馨，男，1974年4月16日出生，汉族，自由职业者，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余静，女，1974年4月22日出生，汉族，自由职业者，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈家幸，男，1972年11月1日出生，汉族，自由职业者，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丁菲，陕西菲格律师事务所实习律师。原审第三人：西安长流房地产营销策划有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城11路至12路首创国际城第5幢2单元1层20104号。法定代表人：葛玉珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏玉明，男，1992年5月18日出生，汉族，员工，住。上诉人冯馨、余静因与被上诉人陈家幸、原审第三人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年5月29日陈家幸与冯馨、余静及长流公司签订《房产中介买卖合同》，约定陈家幸购买冯馨、余静名下的位于西安市经济技术开发区凤城十二路66号首创国际18-1-2003室房屋，建筑面积141.64平方米，房屋售价288万元。合同约定，陈家幸在合同签订当日将定金88万元支付给长流公司，由长流公司转付给冯馨、余静，冯馨、余静于过户前将定金存入资金监管账户，定金分两次支付，签约当天支付50万元，网签当天支付33万元；陈家幸于2018年6月30日前将首期房款65万元支付长流公司，此款由长流公司代陈家幸办理资金监管；冯馨、余静同意陈家幸向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为135万元，款项以银行批复金额为准，若不足，差额部分由陈家幸以现金方式支付，若陈家幸因征信等原因导致无法银行贷款，房款支付方式自动变更为一次性全额付款；如因一方原因导致交易无法进行，违约方向另一方赔付176万元。2018年6月26日陈家幸及长流公司签订《西安市存量房买卖合同》，约定房屋成交价为200万元，采用贷款方式付款，买方将首付款65万元存入监管账户，余款135万元向贷款机构申请贷款支付。该合同上冯馨、余静未签字。后因陈家幸申请的贷款无法通过审批，故将款项支付方式更改为全额支付。2018年5月29日陈家幸向冯馨、余静支付定金50万元，2018年6月21日支付定金38万元，2018年8月至2019年5月期间多次支付购房款共计165万元。陈家幸于2018年5月31日向长流公司支付中介费86,400元，2018年6月26日支付过户税费、按揭过户费等共计8.7万元及房屋首付款41.3万元，2018年6月28日支付房屋首付款23.7万元。2018年7月5日陈家幸向西安新丰泰之星汽车销售服务有限公司转款25万元，冯馨、余静于当天向陈家幸出具借条一张，载明借陈家幸25万元。另，冯馨、余静至今未将涉案房屋的贷款结清并办理解押手续，截止本案开庭日尚有49万余元贷款未还。陈家幸于2019年7月22日向原审法院提出诉讼请求：1、依法解除陈家幸、冯馨、余静及长流公司签订的《房地产买卖中介合同》。2、依法判令冯馨、余静向陈家幸返还购房款278万元。3、依法判令冯馨、余静向陈家幸支付违约金86.4万元。4、依法判令冯馨、余静赔偿陈家幸佣金损失8.64万元。5、诉讼费、保全费、保险费由冯馨、余静承担。事实与理由：2018年5月29日陈家幸、冯馨、余静及长流公司签订《房地产买卖中介合同》，约定冯馨、余静将位于西安市经济技术开发区凤城十二路66号首创国际18-1-2003室房屋出售给其，双方均委托长流公司代办产权转移、房屋交付、房款拨付等房屋买卖相关事宜。合同签订后陈家幸陆续向冯馨、余静支付购房款共计278万元。后冯馨、余静并未依约配合陈家幸办理过户手续。虽经陈家幸及长流公司多次催促，冯馨、余静仍不履行合同义务。故陈家幸诉至法院，请求判如所请。冯馨、余静共同辩称，其与陈家幸通过长流公司于2018年5月29日签订房屋买卖协议。其在合同签订后第五天已按合同约定将房屋钥匙、水电卡及房屋一并交付给陈家幸。当时陈家幸称要办理按揭贷款，但贷款一直没有审批通过，拖延了两个月。陈家幸给长流公司账户转款50万元，但长流公司账户被江西省南昌市东湖分局经侦科冻结，刚开始陈家幸及长流公司称要等到账户解冻后才能将款项向其支付，才能办理过户。其多次催促陈家幸及长流公司要求过户，但陈家幸没有按照原合同约定一次性支付其购房款。其没有违约，是陈家幸违约且陈家幸一直居住在涉案房屋内。其还要继续履行合同。长流公司述称，对于陈家幸的诉讼请求无异议。按照一般的购房流程，房屋买卖合同签订后业主应当先去办理房屋贷款结清及撤押手续。签订合同后其公司告知过冯馨、余静该流程，冯馨、余静答应尽快还清贷款。6月26日办理第一次网签合同时冯馨、余静没有签字。因网签合同有效期为三个月，为了保障交易顺利随后又签了两次网签合同。刚开始陈家幸的支付方式为按揭，2018年6月底贷款审批未通过后三方协商更改为全款支付，当时也告知冯馨、余静要结清贷款办理解押手续，办理完毕后陈家幸、冯馨、余静将全部购房款打入资金监管账户，之后就可以办理过户手续。陈家幸催促办理过户，其也一直催促冯馨、余静结清贷款。2018年6、7月份冯馨、余静曾说其要去偿还贷款，但最终没有偿还，之后冯馨、余静又称其已经还清，但实际并未还清。原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。《房产中介买卖合同》系陈家幸、冯馨、余静及长流公司的真实意思表示，合法有效，各方应按合同内容履行各自义务。冯馨、余静称陈家幸没有按照合同约定一次性全额支付购房款，陈家幸违约，但经查，陈家幸按照合同约定支付了定金88万元，也按照合同约定向长流公司支付了首付款65万元，随后又分多次向冯馨、余静支付购房款165万元，冯馨、余静亦向陈家幸出具了收取购房款的收条几张，冯馨、余静已通过其行为认可了款项支付的方式。据冯馨、余静所述，涉案房屋尚有49万余元贷款未还清，陈家幸已向冯馨、余静支付了定金及购房款共计253万元，足以清偿房屋贷款。冯馨、余静至今未能结清涉案房屋的剩余贷款并办理解押手续，导致合同不能继续履行，已构成根本违约，故陈家幸要求解除合同并由冯馨、余静返还购房款、支付违约金的诉讼请求，予以支持。陈家幸主张的购房款中，有25万元系其出借给冯馨、余静的借款，与本案非系同一法律关系，陈家幸可另行主张。冯馨、余静应向陈家幸返还购房款253万元。关于陈家幸主张的违约金，陈家幸本应按照《房产中介买卖合同》的约定，在银行贷款未能审批通过时一次性全额付清剩余购房款，但实际分多次支付冯馨、余静剩余购房款，除佣金损失外陈家幸未提交证据证明还有其他损失，故陈家幸主张的违约金过高，酌情按照购房款的10%计算违约金即27.8万元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈家幸与被告冯馨、余静及第三人西安长流房地产营销策划有限公司于2018年5月29日签订的《房产中介买卖合同》解除。二、被告冯馨、余静于本判决生效后十日内向原告陈家幸退还购房款253万元并支付违约金27.8万元。三、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,643元（原告已预交），现由原告承担9,061元，由被告冯馨、余静承担27,582元，于上述款项（二）给付时一并支付原告。宣判后，冯馨、余静不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判为驳回陈家幸的一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由陈家幸承担。事实与理由：冯馨、余静与陈家幸经长流公司于2018年5月29日签订《房产中介买卖合同》，合同签订后，冯馨、余静按照约定将房屋钥匙、水电卡及房屋一并交付于陈家幸，陈家幸也自合同签订后一直居住该房屋至今。但陈家幸入住后，却违反合同约定没有按期向冯馨、余静交纳购房款，而且至今仍下欠购房款35万元未支付。一审法院无视上述事实，错误适用法律，且判决结果矛盾，完全不顾冯馨、余静合法利益，做出笼统错误判决。请二审法院予以纠正。陈家幸辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，冯馨、余静所述的上诉意见与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。冯馨、余静至今未办理银行抵押贷款结清与注销，且在合同履行过程中拒不签署《西安市存量房买卖合同》，致使网签合同无法登记备案，无法开立资金监管账户，无法办理过户手续等，直接导致其合同目的无法实现，构成根本违约。其在签订《房地产买卖中介合同》后，始终按约履行合同义务，已陆续向冯馨、余静支付购房款278万元，仅余10万元购房款未结清。在未设立资金监管账户的情况下，其仍陆续向冯馨、余静支付房款，并出借大额资金以冲抵房款，始终以最大诚信履行合同。反之，冯馨、余静却屡次欺骗其，不履行合同约定。长流公司述称，其公司同意陈家幸的答辩意见，2018年起其公司催促冯馨、余静履行合同义务，2018年至2019年冯馨、余静一直撒谎，中途几次说回来，陈家幸一直配合，后冯馨、余静编造理由说无法回来。综上，其公司不同意冯馨、余静的上诉请求。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，2018年5月29日陈家幸与冯馨、余静及长流公司签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案中，陈家幸按揭贷款未获审批通过后，按合同约定，陈家幸应一次性支付购房款。陈家幸虽未按合同约定一次性支付购房款，而是陆续支付定金及购房款253万元，还出借冯馨、余静25万元，冯馨、余静收取陈家幸支付款项后向陈家幸出具了收取购房款的收条，说明冯馨、余静对陈家幸陆续付款的方式接受且无异议。冯馨、余静在收取购房款的同时，应当按合同约定及二手房买卖流程，及时结清、注销房屋抵押、配合买受人办理网签、建立资金监管帐户等手续。但冯馨、余静未履行应尽义务，至今未能结清涉案房屋的剩余贷款并办理解押手续，致使涉案合同无法继续履行，原审法院据此认定冯馨、余静的行为构成根本违约，判决解除合同，并由冯馨、余静返还已付购房款并无不当，应予维持。冯馨、余静上诉称，合同签订后，冯馨、余静按照约定将房屋钥匙、水电卡及房屋一并交付于陈家幸，陈家幸也自合同签订后一直居住该房屋至今。陈家幸入住后，却违反合同约定没有按期向冯馨、余静交纳购房款，而且至今仍下欠购房款35万元未支付，构成违约。因冯馨、余静按照约定将房屋钥匙、水电卡及房屋一并交付于陈家幸，属冯馨、余静履行其合同中约定义务的行为，陈家幸已将合同约定购房款中的大部分购房款253万元支付冯馨、余静，仅剩尾款未付，按一般二手房交易习惯，尾款应存入资金监管帐户，而本案中，资金监管帐户一直未设立，故冯馨、余静以陈家幸未支付合同尾款为由主张其可以不履行合同义务的上诉意见，本院不予采纳。关于陈家幸主张的违约金，陈家幸未提交证据证明其损失，原审法院考虑本案实际酌情按照购房款的10%计算违约金即27.8万元，数额恰当、合理，予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,080元，由上诉人冯馨、余静负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年四月二十九日书记员 陈 歆