江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初6683号原告：苏州市慷宁智能科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇爱格豪路42号1层。法定代表人：陈家俊，总经理。委托诉讼代理人：周芳，江苏熠达律师事务所律师。被告：王化龙，男，1983年8月17日生，汉族，住湖南省双峰县印塘乡铁马山村晏家村民组，现住江苏省苏州市相城区。被告：苏州市智永亿精密五金有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇爱格豪路42号一楼，现住所地苏州市相城区北桥街道恒威路3号。法定代表人：王磊，执行董事。以上两被告共同委托诉讼代理人：张崇辉，江苏凡创律师事务所律师。原告苏州市慷宁智能科技有限公司与被告王化龙、被告苏州市智永亿精密五金有限公司排除妨碍纠纷一案，本院于2019年9月4日受理，依法由审判员王建根独任审判，于2019年10月31日以简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，本案由审判员干文建根独任审理。本院于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告苏州市慷宁智能科技有限公司的委托诉讼代理人周芳、被告王化龙、被告苏州市智永亿精密五金有限公司的共同委托诉讼代理人张崇辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏州市慷宁智能科技有限公司诉称，原告因经营需要向案外人苏州阿罗米科技有限公司购买了苏州阿罗米科技有限公司拥有的位于幅工业用地。双方于2019年5月22日成功办理了不动产权证。当原告打算进驻该厂时，发现被告在原告不知情的情况下擅自占用厂房并且不肯搬离。根据原告了解，在购买该厂时，该土地有且只有一个承租户是苏州和庭家具股份有限公司，但该公司与苏州阿罗米的租赁合同已由相城法院判决于2018年1月22解除了，因此二被告并没有与苏州阿罗米科技有限公司或者原告签订过任何租赁合同，因此属于无权占有原告房屋行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。请求法院依法判令：1、被告从原告位于苏州市相城区的房屋迁出。2、被告支付房屋占有使用费，计算方式为以223800元年租金的标准，自2019年5月22日起（产权变更至原告名下的日期）计算至实际迁出之日止。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告苏州市慷宁智能科技有限公司鉴于被告王化龙已于2019年12月1日迁出房屋，故要求被告从原告位于苏州市相城区的房屋迁出的诉讼请求放弃，仅保留要求被告支付实际占有使用费等诉讼请求。被告王化龙辩称，1、本案案涉租赁合同涉及的执行异议案件已经在苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终8202号民事裁定书，裁定书中认定其在（2018）苏0507民初1244号民事判决书作出之前，王化龙从苏州和庭家具股份有限公司处转租了部分房屋，其系涉案房屋的次承租人，且该案件的执行并没有针对王化龙的生效判决为基础，违反了法律规定，要求一审法院通过执行监督程序予以纠正。2、本案签订的合同实际权力义务归被告王化龙所有，案涉厂房也归王化龙占有使用，实际租金也由王化龙支付。3、根据买卖不破租赁原则，案涉的租赁合同自2017年9月15日签订，合同期直至2026年9月14日，合同经原房东认可租金直接交付给原二房东苏州和庭家具股份有限公司，且合同履行过程中有部分款项直接交付给原房东苏州阿罗米科技有限公司，因此涉案的厂房即使发生转让，被告王化龙依然是案涉厂房合法有效的次承租人，原告的诉请没有事实与法律依据，应当予以驳回。案涉1100平方米厂房被告王化龙于2019年12月份将上述房产交接给了原告，且被告苏州市智永亿精密五金有限公司提供的营业执照也能印证其住址已经迁往他处。被告苏州市智永亿精密五金有限公司借用被告王化龙租赁的地址挂靠，被告苏州市智永亿精密五金有限公司营业地址挂靠在被告王化龙租赁的案涉厂房地址。被告苏州市智永亿精密五金有限公司辩称，我司并未因该涉案厂房签订租赁合同，仅是将营业执照挂靠在案涉的厂房上，且因案涉厂房发生纠纷，我司已经在他处厂房上重新申请变更工商登记，该手续正在办理中，因此，请求法院驳回原告对其的诉请。现营业执照已经变更完毕，其并非租赁合同的当事人也非租赁厂房的实际使用人。原告的诉请均与被告苏州市智永亿精密五金有限公司无关。原告苏州市慷宁智能科技有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、苏（2019）不动产权第7016456号不动产权证书1份，证明原告是案涉厂房的所有权人。2、（2019）苏0507民初3406号民事裁定书复印件1份，证明被告无权占有原告厂房的事实。补充说明，苏州市中级人民法院也维持了该份裁定，不予受理被告王化龙的执行异议之诉。被告王化龙、被告苏州市智永亿精密五金有限公司质证称，对证据1三性均无异议。对证据2三性均无异议，针对该裁定书被告王化龙已经提出上诉，二审裁定书中本院认为部分已经认定被告从苏州和庭家具股份有限公司处转租了部分房屋，其系该部分房屋的次承租人这一事实，与被告王化龙的主张一致，与被告苏州市智永亿精密五金有限公司无关。认可被告王化龙的执行异议裁定二审维持，被告王化龙作为利害关系人又另案针对苏州和庭家具股份有限公司和苏州阿罗米科技有限公司的诉讼提出再审申请。申请是提交给苏州市相城区法院和苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院已经受理。被告王化龙为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、厂房租赁合同一份，部分支付流水一组，证明被告王化龙从苏州和庭家具股份有限公司合法租赁了案涉厂房，租赁期间是2016年9月15日至2026年9月14日，约定价款是17元每平方，共计1100平方，部分款项是王既华收取的，部分款项是经苏州阿罗米科技有限公司要求由被告苏州市智永亿精密五金有限公司代被告王化龙直接支付给苏州阿罗米科技有限公司；2、2019年被告王化龙和原房东苏州阿罗米科技有限公司的法人徐文雷的聊天记录两页（出示手机），其中载明要求王化龙一方与新房东商量租金事宜，徐文雷说原来的房租是他收取，但是房子不在他名下，他没有权利收取房租这一事实，证明案涉的租赁合同是合法有效的，被告也是按约支付合同价款，现在还处于承租期内，有权使用涉案房屋。3、会议纪要复印件一份（原件在村委会），苏州阿罗米科技有限公司鉴于苏州和庭家具股份有限公司拖延租金情况开了一个会议的会议纪要，让实际承租户将租金直接支付至苏州阿罗米科技有限公司账户，证明原房主苏州阿罗米科技有限公司对涉案厂房的租赁情况是明知并认可的，租赁合同是合法有效的。4、（2019）苏05民终8202号民事裁定书一份，以证明裁定书中认定其在（2018）苏0507民初1244号民事判决书作出之前，王化龙从苏州和庭家具股份有限公司处转租了部分房屋，其系涉案房屋的次承租人，且该案件的执行并没有针对王化龙的生效判决为基础，违反了法律规定，要求一审法院通过执行监督程序予以纠正。原告苏州市慷宁智能科技有限公司质证称，对证据1的真实性无法确认，原告了解到原产权人苏州阿罗米和苏州和庭家具合同关系于2018年1月22日解除，而被告是与苏州和庭家具股份有限公司签订的租赁合同，与原产权人以及原告均没有任何的租赁合同关系，因此并不认可。对被告王化龙提供的银行流水，其中两份是被告苏州市智永亿精密五金有限公司给苏州和庭家具股份有限公司，与本案无关，从被告提交的微信转账截图，转账人与收款人均是案外人，与本案无关。还有两份是被告苏州市智永亿精密五金有限公司转账给苏州阿罗米科技有限公司的，是2018年8月31日，由于苏州阿罗米科技有限公司及苏州和庭家具股份有限公司与被告苏州市智永亿精密五金有限公司均没有合同关系，流水中也看到是被告苏州市智永亿精密五金有限公司支付给苏州阿罗米科技有限公司，结合被告王化龙提供的会议纪要，验证了苏州阿罗米科技有限公司收取的只是苏州和庭家具股份有限公司欠付房租，谁支付与苏州阿罗米科技有限公司无关，打到苏州阿罗米科技有限公司的租金一律认可的是苏州和庭家具股份有限公司支付给苏州阿罗米科技有限公司的拖欠房租，并不能证明苏州阿罗米科技有限公司收取的是被告的房租，也不能证明苏州阿罗米科技有限公司知晓或者认可被告的转租行为；对证据2聊天记录中身份无法确认，从聊天记录中可知苏州阿罗米科技有限公司明确说房屋与他无关了，从来没有收取过被告的房租，因此无法达到被告的证明目的。对证据3由于没有提交原件，真实性无法确认，从内容来看，会议纪要第二条写到超过同期房租双方结算后再行返还给苏州和庭家具股份有限公司，可知苏州阿罗米科技有限公司收取的只是苏州和庭家具股份有限公司的房租，这与谁来替苏州和庭家具股份有限公司支付拖欠的房租，与苏州阿罗米科技有限公司无关，对于苏州阿罗米科技有限公司来说，打进来的费用只是苏州和庭家具股份有限公司房租的一部分，并不能证明是收取了被告或者知晓认可被告的转租行为，何况本案被告王化龙并没有支付给苏州阿罗米科技有限公司任何的款项，因此苏州阿罗米科技有限公司既没有收取被告的房租，也不能证明苏州阿罗米科技有限公司知道被告的租赁情况。对证据4，该裁定书是维持了（2019）苏0507民初3406号民事裁定书，因此，被告应及时搬迁出，无权占有原告的厂房。被告苏州市智永亿精密五金有限公司质证称，对被告王化龙提交的证据均没有异议。被告苏州市智永亿精密五金有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：照片一组共五张，以证明被告苏州市智永亿精密五金有限公司实际经营的厂房和办公室的情况。被告苏州市智永亿精密五金有限公司营业执照复印件一份，以证明被告苏州市智永亿精密五金有限公司的注册地不在案涉的厂房范围内，与本案无关。原告苏州市慷宁智能科技有限公司质证称，三性均不予认可。营业执照的真实性认可，其他由法院审核。被告王化龙质证称，无异议。经审理查明，原告苏州市慷宁智能科技有限公司向苏州阿罗米科技有限公司购买位于幅工业用地及厂房，并于2019年5月22日办理了不动产权证(苏2019苏州市不动产权第7016456号)。苏州阿罗米科技有限公司与苏州和庭家具股份有限公司间的房屋租赁合同关系，本院(2018)苏0507民初1244号民事判决书已于2018年1月22日判决解除。王化龙对被告苏州阿罗米科技有限公司、第三人苏州和庭家具股份有限公司提起的执行异议之诉，本院(2019)苏0507民初3406号民事裁定书，裁定驳回了王化龙的起诉。苏州市中级人民法院亦维持了该份裁定。另查明，2017年8月31日，出租方苏州和庭家具股份有限公司(甲方)与承租方王化龙(乙方)签订厂房租赁合同一份，约定甲方租赁给乙方的厂房坐落在爱格豪路42号一楼，租赁面积1100平方米，厂房租赁自2017年9月15日起，到2026年9月14日止，租赁期为9年。厂房租赁年租金223800元，合同对其他事项亦作了相应的约定。本案审理过程中，原告苏州市慷宁智能科技有限公司明确其主张的房屋实际使用费的年租金的依据是参考被告王化龙和案外人苏州和庭家具股份有限公司的租赁合同中约定的租金标准，起始日的计算从产权变更之日计算，计算方式为以223800元年租金为标准，自2019年5月22日起（产权变更至原告名下的日期）计算至实际迁出之日止。被告王化龙明确第一次庭审后，我将房屋交接给原告法定代表人陈家俊，交接时间是2019年12月初。原告实际接收后已经开始装修了，我已经腾空了。原告苏州市慷宁智能科技有限公司对此予以认可，并确认交接时间为2019年12月1日。上述事实，由原告提供的苏（2019）不动产权第7016456号不动产权证书、（2019）苏0507民初3406号民事裁定书、厂房租赁合同、部分支付流水、会议纪要、照片、营业执照及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告苏州市慷宁智能科技有限公司向苏州阿罗米科技有限公司购买位于幅工业用地及厂房，并于2019年5月22日办理了不动产权证(苏2019苏州市不动产权第7016456号)。苏州阿罗米科技有限公司与苏州和庭家具股份有限公司间的房屋租赁合同关系，本院(2018)0505民初1244号民事判决书已于2018年1月22日判决解除。王化龙对被告苏州阿罗米科技有限公司、第三人苏州和庭家具股份有限公司提起的执行异议之诉，本院(2019)苏0507民初3406号民事裁定书，裁定驳回了王化龙的起诉。苏州市中级人民法院亦维持该份裁定。故原告苏州市慷宁智能科技有限公司系案涉厂房的合法所有人，被告王化龙占有使用案涉厂房没有合同及法律依据。故被告王化龙应给付原告苏州市慷宁智能科技有限公司自2019年5月22日起至实际迁出之日(2019年12月1日)止的房屋实际使用费。房屋实际使用费的标准，可参照被告王化龙与苏州和庭家具股份有限公司签订的厂房租赁合同约定的223800元/年计算，计人民131214.25币元。被告苏州市智永亿精密五金有限公司并非租赁合同的主体，亦非厂房的实际使用人，故原告要求被告苏州市智永亿精密五金有限公司承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。被告王化龙提交的证据并不能证明其主张，其辩解主张本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条及相关法律规定，判决如下：一、被告王化龙应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市慷宁智能科技有限公司原告房屋实际使用费人民币131214.25元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018983）二、驳回原告苏州市慷宁智能科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币811元，由被告王化龙负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告王化龙负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331040295）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号：10×××76户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  干文建二〇二〇年四月二十七日书记员  颜 涛