广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终741号 上诉人（原审被告）：黄书珍，男，1987年9月30日生，汉族，广西平乐县人，住广西壮族自治区平乐县。 被上诉人（原审原告）：平乐县三鑫物业服务有限责任公司。住所地：广西壮族自治区平乐县平乐镇月城村。 法定代表人：黄琴，该公司总经理。 上诉人黄书珍因与被上诉人平乐县三鑫物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄书珍上诉请求：1.撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初1156号民事判决，依法改判由被上诉人减免6个月的物业费，以及扣除电梯电费；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定“在庭审过程中原告同意赠送三个月的物业费341元”与事实不符。事实是被上诉人在庭前、庭审结束都不愿意调解，而且其自称其所主张的诉讼请求中的钱一分都不能少。2.一审认定“原告根据《前期物业服务合同》约定履行了合同主要义务”与事实不符。被上诉人提供的物业服务质量达不到合同约定，所收的物业费也远远超过物业公司的成本及合理利润，物业管理确实存在很大缺陷。4.对于一审中，上诉人要求物业公司依法提供的，应向物业提供的证书、资料、档案等如物业公司均无法提供，如（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料。而这些证书、资料、档案是合同中重要的法律法规中必须提供资料。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实后改判。 平乐县三鑫物业服务有限责任公司称，物业收费是统称，电梯运行肯定是需要电费的，电梯维保费不包含电费，维保费用是被上诉人代收的。每户收取是按照每个楼层分摊，且合同有相关约定的。被上诉人有半年没有收取物业费，且自愿减免3个月物业费，相当于减免了9个月的物业费。 平乐县三鑫物业服务有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2018年7月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费1,367元、电梯维保费280元、电梯电费360元、公摊水电费60元，楼道修复费150元、违约金2,428元；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告黄书珍系祥和小区1栋2单元9层2号房业主，房屋面积126.56㎡。该房屋系被告于2016年4月13日向桂林科赛城镇开发有限公司购买的现售房。2017年10月1日，原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司（乙方）与桂林科赛城镇开发有限公司（甲方）签订了《物业服务委托合同》，由甲方委托乙方对平乐县平乐镇三鑫．红帆城（原祥和小区）进行前期物业管理。被告黄书珍于2016年4月13日与桂林科赛城镇开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买桂林科赛城镇开发有限公司开发的位于平乐县南洲新区鑫．山水城（原祥和小区）1栋2单元9层2号现房。桂林科赛城镇开发有限公司作为出卖方在合同甲方项下盖公司印，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司作为委托销售经纪机构在甲方项下盖公司印章。2016年4月13日，被告与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订《临时管理规约》，该规对物业费的收取方式进行了约定，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司在建设单位项下盖公司印章。原告于2018年1月1日起正式开始对该小区进行物业管理，并从2018年7月1日起正式收取物业费，被告尚未支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费、电梯电费、电梯年检及维护费、共用水电费等费用。在此期间该小区存在小区业主在电梯中被困、小区公共设施屡遭破坏、建筑材料及建筑垃圾乱堆放等情况。在本案的审理期间，原告认可该小区的2期施工对业主造成了一定的影响，同意在2018年7月1日至2019年6月30日期间少收取被告3个月的物业费。 另查明：原告于2018年3月9日与该小区大部分业主签订《前期物业服务合同》，该合同对物业公司与业主的相关权利义务约定为：1、物业服务内容包括：（1）物业区域房屋共用部位的维修养护、（2）公共设备、共用设施的维修养护和运行管理、（3）物业区域范围内公用设施和附属建筑物的维修养护管理、（4）物业区域范围内公共环境保洁管理、（5）物业区域范围内共用绿地、花木、建筑小品的维修养护管理、（6）物业区域范围内公共秩序维护、（7）物业区域范围内交通与车辆停放秩序管理、（8）业主房屋装修管理、物业档案管理、社区服务活动；2、原告提供的前期物业管理服务在协议期内应达到《桂林市普通住宅小区物业管理服务等级标准》以上服务的标准；3、电梯住宅物业费用为每平方米0.9元；4、电梯电费由收益业主按楼层分摊：2-4层20元/户/月、5-7层25元/户/月、8-10层30元/户/月、11-13层35元/户/月、13层以上40元/户/月；5、电梯年检及维护费280元/户/年；6、公用水电费、发电费按物业面积或按户分摊；7、乙方（被告）在办理入伙手续时预交一年物业管理费用；8、业主、使用人（被告）未按照该规约或物业服务合同的约定交纳物业服务费用、公共维修基金及其他应交费用的，自逾期之日起，每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金。 上述事实有原告提供的前期物业委托合同、商品房买卖合同、临时管理规约、2018年7月至2018年12月期间的电费缴纳发票，被告提供的照片及庭审笔录等证据予以证实。 一审法院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司与建设单位与桂林科赛城镇开发有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定建设单位委托原告对祥和小区进行物业管理服务，该合同为双方意思表示一致且不违反法律强制性规定的有效合同，对该小区业主具有约束力。对于原告应如何向被告收取物业费、电梯电费、电梯维保费等费用的问题，被告认为被告签订的《临时管理规约》中，电梯电费、电梯维保费已经包含在物业费中，原告不应当再重复收取这两部分费用。原告提供的《临时管理规约》系被告与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订，从庭审查明事实分析，被告与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订《临时管理规约》时，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司只是房屋销售经纪机构而非建设单位，故平乐县三鑫房地产开发有限责任公司并非签订该规约的适格主体，且原告在诉讼过程中并未认可按《临时管理规约》的标准收取相关费用，故该院认为该《临时管理规约》并未生效。考虑原告对小区已经进行了服务、管理的事实，且原告统一按《前期物业服务合同》收取相关物业费用，按照公平原则，该院认为原告向被告收取物业费及电梯电费、电梯年检及维护应参照《前期物业服务合同》的相关标准较为妥当。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,367元，在庭审过程中原告同意放弃三个月的物业费341元，被告辩称原告没有达到合同中约定的服务等级标准故不同意按0.9元每平方米支付物业费。经该院庭审查明，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，但原告实际履行了物业服务、管理的主要义务且原告也同意少收取被告三个月的物业费（即收取2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,026元），故原告诉请按1,026元收取被告2018年7月1日至2019年6月30日期间物业费的诉请符合实际情况，该院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的电梯年检及维护费280元，电梯电费360元，符合《前期物业服务合同》约定，该院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的公摊水电费60元，原告为此向该院提供了2018年7月至2018年12月期间的电费发票，且双方在《前期物业服务合同》中约定“公用水电费、发电费按物业面积或按户分摊”，考虑共用水电费在物业服务过程中是实际产生的费用，且收取60元每年也符合实际情况，故对原告的该诉请该院予以支持。原告诉请被告支付楼道修复费150元，被告辩称原告要求收取楼道修复费没有任何收费依据，由于原告对该诉请未提供证据予以证实且在《前期物业服务合同》中对该费用没有约定，故对该诉请该院不予支持。原告诉请被告支付违约金2,406元，由于原告在物业服务管理过程中确实存在瑕疵，被告未按时缴纳物业服务费属于事出有因，并非恶意拖欠物业费。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告黄书珍于本判决生效后五日内支付原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费1,026元、公摊水电费60元、电梯年检及维护费280元、电梯电费360元，以上费用共计人民币1,726元。二、驳回原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司其他诉讼请求。三、案件受理费50元，减半收取25元由被告黄书珍承担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。该合同第一条约定上诉人依法享有对本物业区域进行物业管理服务的权利，并承担相应的义务；第四条第一款第2项约定物业管理费的定价为电梯住宅：每平方米每月0.9元，第二款约定电梯电费又受益业主按楼层分摊：8-10层30元/户/月，电梯年检及维护费280元/户/年。被上诉人应当按照上述合同约定完全履行物业管理服务义务，上诉人作为业主应当按照上述合同约定支付物业管理服务费等费用。上诉人上诉提出被上诉人的物业服务存在质量问题，要求减免六个月的物业费以及扣除电梯电费。首先，关于减免物业费的问题。根据已查明的情况，被上诉人提供的物业管理服务确实具有一定瑕疵，存在清理工作不完善、电梯等公共区域管理不到位等问题，与其向被上诉人收取的物业费所对应的服务标准存在一定差距。但由于物业服务与收取的物业费没有具体对应标准，一审法院根据上述物业服务质量问题，以及考虑物业公司是否积极改变服务质量等因素，对物业费酌情予以了扣减，符合法律的相关原则，亦有利于督促双方积极履行义务。因此，上诉人要求减免六个月的物业费上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于扣除电梯电费的问题。双方合同对电梯电费有明确约定，应遵照合同进行履行。至于上诉人在上诉中提到的关于物业公司应向业主提供的证书、档案等问题，根据《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：……物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”由于涉案小区尚未正式成立业委会并报审批通过，双方物业服务合同亦未终止，被上诉人据此没有移交上述资料并没有违反相关法律规定。 综上所述，上诉人黄书珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄书珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年四月十六日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰