北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初1426号原告：北京金源顺达物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区平房乡京城梨园北门东北角二层小楼。法定代表人：赵长利，总经理。委托诉讼代理人：吴桐鹤，男，1987年11月23日出生，汉族，北京金源顺达物业管理有限责任公司职工，住北京市朝阳区。被告：王浩颖，女，1968年3月8日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京金源顺达物业管理有限责任公司（以下称原告）与被告王浩颖（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴桐鹤、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付2014年8月30日至2017年8月29日期间物业费4588.77元、垃圾清运消纳费288元、违约金832.2元。事实和理由：依据原告与被告签署的《前期物业管理服务协议》，被告将位于北京市朝阳区三间房西路2号院1号楼xxx号房屋（以下称涉案房屋）委托原告进行物业服务，合同约定被告应于每年8月份前按时交纳物业管理费。根据北京市房屋土地管理局京房地物字[1998]第34号文件规定，原告有权向被告收取欠费金额0.05%的违约金作为赔偿。被告于2014年到2017年期间，无正当理由拖欠物业费4588.77元，垃圾清运费、消纳费288元，违约金832.2元。原告多次催要未果，该行为侵害了其他广大业主的利益，同时严重影响了物业公司正常服务。综上，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋产权不是我的，虽然登记在我名下，但是我没有出资，是两限房，我没有申请过。原告需要公开财务审计报表，且对方资质不详。原告方多种经营、广告灯箱、车位等有大量收入，因为是公摊面积，收入应当归业主。门禁没有给我升级，我无法进入。小区费用标准不清楚，不知道按照几级标准收费，收费标准过高。办公用房是业主公摊，原告使用应当交钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告系涉案房屋的产权人，建筑面积71.61平方米。被告称涉案房屋虽登记在其名下，但实际产权人系其母亲陶xx；被告并未出资，也未申请该两限房。原告称涉案房屋属于保障房。2.2010年8月30日，原告作为乙方与被告作为甲方签署《前期物业管理协议》，约定乙方为甲方提供物业管理与服务；甲方有权监督乙方服务行为，遵守《小区物业管理规定》和《房屋使用说明书》的规定；甲方依约向乙方交纳物业管理费；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依约收取物业管理费；编制物业管理服务及财务年度计划；另约定了服务内容及服务质量；乙方按照北京市物价局、房屋土地管理局制定的京发改委2005（2662）号文件标准收取各项物业管理费；每建筑平方米1.78元/月，垃圾清运费36元/年/户，生活垃圾消纳费30元/年/户；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担法律责任；乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用并支付利息；本协议应由乙方送物业管理行政部门备案；本协议双方签字之日起生效，待成立业主委员会与物业公司重新签订《物业服务合同》生效时止。原告认可系其签字，但是认为当时不交钱不给钥匙。3.原告提交费用清单，证明到被告家中催要过。被告认可，但是认为当时不给钱就不给钥匙。4.原告提交准住证，证明被告是业主。被告认可是其代陶xx办理的的。5.被告提交行政诉讼及行政复议材料，证明涉案房屋不是被告的，是陶xx申请出资的，跟被告没有关系。被告上述证据载明：被告不服北京市朝阳区将台乡人民政府（以下称将台乡政府）政府信息公开告知行为以及北京市朝阳区人民政府（以下称朝阳区政府）行政复议决定，向本院提出行政诉讼；原告称2009年将台乡土储拆迁，陶xx作为申请人填写王浩颍名下涉案房屋，本人根本不知情，一没委托，二没授权，三更无默认本人之外的别人代理，从未申请上述两限房；请求撤销将台乡政府于2015年1月23日作出的朝将字（2015）第2号-答《答复告知书》，撤销朝阳区区政府于2015年5月26日作出的朝政决字[2015]130号《复议决定书》；将台乡政府辩称，被告申请的信息不存在；朝阳区政府辩称，作出的《复议决定书》证据确凿、适用法律法规正确、符合法定程序；经审理，本院作出（2015）朝行初字第450号行政判决书，支持了原告的全部诉讼请求，责令将台乡政府在判决生效后十五个工作日内对被告的政府信息公开申请重新作出答复。后被告再次提出行政诉讼，要求撤销朝阳区政府作出的《复议决定书》、确认将台乡政府违法，并要求将台乡政府依法履行职责，公开原告申请的信息；经审理，本院作出（2016）京0105行初761号行政判决书，驳回了被告的全部诉讼请求；被告不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03行终391号判决书，维持原判决。原告对该证据关联性不认可。6.被告提交照片多份，证明原告有广告、灯箱、车位等多种经营。原告称广告已经没有了，合作单位拆走了，在物业没有合同；商店等是公建，是个人产权；小区设施是居委会提供的；车位是发改委备案过，由物业收取车位费；财务公司每年4月份公示在前台墙上，报房管局备案。7.被告提交录像（光盘），证明原告不给被告升级门禁卡，导致被告无法进入房屋。视频中载明，2017年6月11日被告要求原告升级门禁，原告称先交了物业费才能升级。8.原告称2014年之前交过物业费，具体是谁交的不清楚；被告称其并未交过；双方均认可，涉案房屋系高层，有电梯。本院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据；不能提供证据证明自己主张事实的，应承担不利的法律后果。被告称自己并非涉案房屋的产权人，但其提交的证据不能证明登记错误；另，被告以自己的名义与原告签署的《前期物业管理服务协议》，被告系该合同的相对方，被告主张受陶xx委托签署的合同，但并未提交证据证明其主张，且无证据证明原告知晓被告系隐名代理，故被告有权依据双方签署的合同要求被告交纳物业费。关于收费标准，原告与被告签署的《前期物业管理服务协议》中有明确约定；根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第五条第一款规定：“本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价”；第六条第一款规定：“经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准”；本案中被告认可涉案房屋为两限房，并非经济适用房或危改回迁小区，不属于政府指导价范围，应当以双方约定为准；另涉案房屋系高层房屋，有电梯、高压水泵，1.78元/平米/年，价格合理；被告主张收费过高，并无证据，亦无证据证明原告收费违反相关规定。关于代收的来京清运费及垃圾消纳费，原告并未提交证据证明收费标准有变化，仍按合同约定标准计算。关于被告是否实际居住使用涉案房屋可否作为其拒交物业费的合理理由。本院认为物业服务针对小区公共区域的管理及服务，业主未使用其专有区域并不构成其减免物业费的正当抗辩事由，故被告即便未居住案涉房屋仍应向原告交纳物业费。关于原告拒绝为被告办理门禁升级问题。根据被告提交的录像，原告工作人员称只有交纳了物业费才能办理门禁升级。根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”；根据《北京市物业管理办法》第三十三条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务”；虽被告拖欠物业费，但原告不给被告办理门禁卡，给原告使用专有部分带来不便，进一步激化了矛盾，该行为欠妥当，属于服务瑕疵；鉴于该情况，结合发生时间，对物业费予以核减。关于原告使用公共区域经营收益问题。根据《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”；根据《物业服务收费管理办法》第十二条第二款规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”；本案中，根据被告提交的证据，原告存在利用公共区域经营的行为，应当在显著位置向业主公布物业服务资金收支情况，但原告并未提交证据证明其履行该上述义务，故亦属于服务瑕疵。鉴于该情况，对物业费予以核减。关于滞纳金，《前期物业管理服务协议》中并未约定，且原告无证据证明其损失情况。故原告主张无事实和合同依据，本院不予支持。被告未提交证据证明其缴费情况，应当承担举证不力后果，以原告主张的期间为准。物业管理服务是一项综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，而物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，若业主因物业公司某项工作不到位拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量。原告今后更应严格履行合同义务，努力提高服务品质，为构建和谐、宜居的社区环境承担应有的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第五十五条、第六十七条、《物业服务收费管理办法》第十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王浩颖于本判决生效后十日向原告北京金源顺达物业管理有限责任公司支付二〇一四年八月三十日至二〇一七年七月二十九日期间物业费、垃圾清运费、垃圾消纳费共计四千一百九十八元；二、驳回原告北京金源顺达物业管理有限责任公司其他全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告北京金源顺达物业管理有限责任公司负担13元（已交纳），由被告王浩颖负担37元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 峰人民陪审员  邢卫东人民陪审员  冯文广二〇二〇年四月二十日书 记 员  韩 迪