广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终248号上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾小剑。被上诉人（原审原告）：杨美琴。上述两被上诉人委托诉讼代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。上述两被上诉人委托诉讼代理人：赖佳庆，广东粤梅律师事务所实习律师。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司因与被上诉人曾小剑、杨美琴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅州市超群房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1238号民事判决第二项；2、改判上诉人按购房总价款万分之四承担违约金；3、案件受理费由曾小剑、杨美琴负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院在双方关于逾期办证违约金的合同约定明确的情况下，违反合同第十五条第3点“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”约定，判决上诉人应向被上诉人支付以购房总价款为基数，按年利率4.35%承担违约金无法律依据，且对上诉人极不公平。曾小剑、杨美琴辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应当驳回上诉，维持原判。涉案《商品房买卖合同》第十五条系上诉人提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。实质上，《商品房买卖合同》第十五条第3点用小号字体打印，且开发商有意遗漏“按日”两字，似乎约定固定违约金，但该条款又约定有逾期办证违约金的计算起、止日期，即约定了违约金的计算方式。可见，该条款存在两种不同的理解。现上诉人的上诉主张实际上等于免除其违约责任，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定该条款违反公平原则，并否定该条款效力正确，应予维持。曾小剑、杨美琴向一审法院起诉请求：1.判令梅州市超群房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金5733.42元给曾小剑、杨美琴；2.判令梅州市超群房地产开发有限公司向曾小剑、杨美琴支付从2017年10月26日起至交付房屋产权证书之日止的逾期办证违约金，违约金以购房总价款515,000元为基数，按年利率6%计算；3.判令本案诉讼费用由梅州市超群房地产开发有限公司承担。一审法院查明，梅州市超群房地产开发有限公司是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市梅江区**********侧**房地产项目。2016年10月1日，曾小剑、杨美琴与梅州市超群房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：曾小剑、杨美琴向梅州市超群房地产开发有限公司购买**第**栋**号房，建筑面积为119.84㎡，总价款为515,000元。合同第六条约定曾小剑、杨美琴付款方式为分期付款。合同第八条约定，梅州市超群房地产开发有限公司应当在2016年11月30日前将“具备验收条件并于买受人房款付清之日”，并符合本合同约定的商品房交付给曾小剑、杨美琴使用。合同第九条约定，梅州市超群房地产开发有限公司逾期交房，由梅州市超群房地产开发有限公司按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向曾小剑、杨美琴支付违约金。合同第十五条约定梅州市超群房地产开发有限公司应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由梅州市超群房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因梅州市超群房地产开发有限公司原因导致曾小剑、杨美琴未能在规定期限内取得房屋产权证书的，自房屋交付之日后第240日起至曾小剑、杨美琴实际取得房产权属证书之日止，梅州市超群房地产开发有限公司应向曾小剑、杨美琴支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第五条约定，本项目交付使用时，如曾小剑、杨美琴未足额支付房款，视为不具备入伙资格，梅州市超群房地产开发有限公司有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交房责任。附件四第十四条约定，在曾小剑、杨美琴未按合同约定付清全部购房款之前，梅州市超群房地产开发有限公司有权暂缓协助曾小剑、杨美琴办理房地产权转移登记且不视为违约；符合办理房地产转移登记条件的，曾小剑、杨美琴应在梅州市超群房地产开发有限公司所发出的办理房地产证通知上所载明的期限内提交办证所需要的全部文件资料、缴交税费等，若因曾小剑、杨美琴方延迟交付办证所需要的全部文件资料或税费造成不能按合同约定期限取得房地产权证书的，梅州市超群房地产开发有限公司不承担延期办证违约责任。附件四第二十一条约定，补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。签订合同后，梅州市超群房地产开发有限公司于2016年10月1日向曾小剑、杨美琴出具收到购房款515,000元的发票。曾小剑、杨美琴随后向税局缴交了税款，并支付了相关办证费用给梅州市超群房地产开发有限公司。梅州市超群房地产开发有限公司于2017年2月27日将涉案房屋交付给曾小剑、杨美琴使用。曾小剑、杨美琴的房屋产权证已办好并领取。因梅州市超群房地产开发有限公司未按约定时间交付房屋和为曾小剑、杨美琴办理房屋产权转移登记手续，曾小剑、杨美琴遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院认为，曾小剑、杨美琴与梅州市超群房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，属双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，如若违约则须承担违约责任。本案争议焦点为：1.逾期交房违约金的计算标准；2.逾期办证违约金计算标准。首先，合同约定梅州市超群房地产开发有限公司须于2016年11月30日，将“该商品房具备验收条件并于买受人房款付清之日”的房屋交付给曾小剑、杨美琴。曾小剑、杨美琴于2016年10月1日付清购房款，故梅州市超群房地产开发有限公司应在2016年11月30日向曾小剑、杨美琴交付房屋。但梅州市超群房地产开发有限公司于2017年2月27日才将房屋交给曾小剑、杨美琴，构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，梅州市超群房地产开发有限公司逾期交房应按政府部门颁布的同期指导性租金标准计付违约金给曾小剑、杨美琴。但曾小剑、杨美琴与梅州市超群房地产开发有限公司均未提交政府部门颁布的同期指导性租金标准的证据。曾小剑、杨美琴要求按**同地段装修好的房屋市场租赁价格即2000元/月计算违约金，且认为梅州市超群房地产开发有限公司在之前同类案件中已认同该价格，本案应参照执行。梅州市超群房地产开发有限公司则提出异议，认为之前案件对业主提出的每套2000元/月标准计算违约金无异议是因未正确行使诉讼权利，忽略了各套房的面积差异和毛坯房的事实，现只愿参照梅江区政府征收房屋临时安置补助标准8元/㎡计算违约金。梅州市超群房地产开发有限公司在之前同类案件中对业主提出的按每套2000元/月标准计算逾期交房违约金无异议，不代表其对以后案件业主提出的相同违约金标准无权提出异议。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十九条“当事人在庭审中对其在审理前的准备阶段认可的事实和证据提出不同意见的，人民法院应当责令其说明理由。必要时，可以责令其提供相应证据。人民法院应当结合当事人的诉讼能力、证据和案件的具体情况进行审查。理由成立的，可以列入争议焦点进行审理”。按该规定，一宗案件中当事人都有权对庭审前确认的事实提出不同意见，何况不同宗案件。本案中，梅州市超群房地产开发有限公司明确表示之前案件是忽略了各套房的面积差异和毛坯房的事实，不再认可曾小剑、杨美琴提出的计算标准，理由成立，本案纳入争议焦点审理。在梅州市超群房地产开发有限公司现不认同曾小剑、杨美琴提出的赔偿标准情况下，曾小剑、杨美琴仍有责任提供证据证实自己主张。本案中，曾小剑、杨美琴未提供政府部门颁布的同期指导性租金标准证据，在一审法院指定补充举证期限内也未提交涉案房屋同地段同类房屋市场租赁价格的证据，也拒绝申请评估，应承担举证不能法律后果，对其主张的赔偿标准不予支持。梅州市超群房地产开发有限公司认为可参照政府征收房屋的临时安置补助标准8元/㎡赔偿，属于对自身权利的合法处分，予以采纳。曾小剑、杨美琴房屋建筑面积为119.84㎡，每月违约金为958.72元（119.84㎡×8元），自约定交房次日的2016年12月1日起至交房的2017年2月27日止的逾期交房违约金合计2844.2元（958.72元÷30天×89天）。其次，涉案房屋已于2017年2月27日交付给曾小剑、杨美琴使用，并完成初始登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，梅州市超群房地产开发有限公司应在交房后360个工作日内即2018年8月2日前将办理权属登记需由梅州市超群房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案.但据一审法院向不动产登记部门调取的材料，梅州市超群房地产开发有限公司于2019年1月17日才将办证材料交产权登记机关，已构成违约，应梅州市超群房地产开发有限公司承担逾期办证违约金。关于逾期办证违约金计算起止时间及计算标准，曾小剑、杨美琴主张按合同第十五条第3点的约定应从交房后第240日起计至梅州市超群房地产开发有限公司将房屋产权证交给曾小剑、杨美琴之日止，违约金标准则以年利率6%计算。梅州市超群房地产开发有限公司则认为合同第十五条第3点只约定了梅州市超群房地产开发有限公司逾期办证按曾小剑、杨美琴已付购房款的万分之四计算违约金，即只有206元。曾小剑、杨美琴实际是认为梅州市超群房地产开发有限公司逾期办证违约金过低并要求调整，依法采纳并适当调整。因产权登记机关何时完成产权转移登记手续梅州市超群房地产开发有限公司不能控制，因此梅州市超群房地产开发有限公司逾期办证违约金可从涉案房屋交付后360个工作日的次日即2018年8月3日起，计至梅州市超群房地产开发有限公司将需由其提供的办证资料报产权登记机关备案的2019年1月17日止，违约金标准则参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，以年利率4.35%计。综上，梅州市超群房地产开发有限公司应向曾小剑、杨美琴支付的逾期办证违约金为10,925.05元（515,000元×4.35%÷365天×178天）给曾小剑、杨美琴。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期交房违约金2844.2元给曾小剑、杨美琴；二、梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期办证违约金10,925.05元给曾小剑、杨美琴；三、驳回曾小剑、杨美琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714.56元（此款已由曾小剑、杨美琴预交），由曾小剑、杨美琴负担450.56元，由梅州市超群房地产开发有限公司负担264元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点主要是：上诉人主张按照诉争合同第十五条关于逾期办理《房地产证》承担违约责任条款内容执行的依据是否充分。首先，该条款约定上诉人办理产权登记的期限为商品房交付使用后360个工作日内，而承担违约责任的起算日为商品房交付之日后240日起，导致同一条款前后约定不一，存在矛盾之处。其次，该条款既约定违约金计算的起止时间即“自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止”，又约定固定违约金即“出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四”的违约金，内容同样前后不一，自相矛盾；最后，上诉人主张诉争合同约定的是固定违约金，即无论上诉人违约时间多长，其均只需向被上诉人支付购房总价款万分之四的违约金；而合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定买受人逾期付款超过10日，若经出卖人同意，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从合同对违约双方责任承担的约定上，亦违反公平原则。据此，诉争合同中逾期办证违约金的约定，既约定违约金计算的起止日期，又约定固定违约金，内容前后不统一，属约定不明；且不论违约时间长短，梅州市超群房地产开发有限公司认为其只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。故，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金并无不当。综上所述，上诉人梅州市超群房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714.56元（该款已由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司预交），由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇二〇年四月一日书记员  叶 绮