山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终532号上诉人（原审被告）：山西畅通达青峰房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路385号32-1房间，统一社会信用代码×××。法定代表人：白高娥，经理。委托诉讼代理人：刘睿平、郝锐，山西晋盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛金梅，女，1985年1月5日出生，汉族，无固定职业，住太原市。委托诉讼代理人：高建伟、薛俊义，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原华泰医院有限公司，住所地太原市小店区长治路306号，统一社会信用代码×××。法定代表人：杨士中，董事长。委托诉讼代理人：郭征新、王冲，山西融正律师事务所律师。上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司（以下简称畅通达公司）因与被上诉人薛金梅、太原华泰医院有限公司（以下简称华泰医院）确认合同效力纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人畅通达公司的委托诉讼代理人刘睿平、郝锐，被上诉人薛金梅及其委托诉讼代理人高建伟、薛俊义，被上诉人华泰医院的委托诉讼代理人王冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅通达公司上诉请求：1.依法撤销小店区人民法院作出的(2018)晋0105民初3791号判决,发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由:被上诉人华泰医院作为主体开发了华泰医院临街建筑,通达房地产公司只负责销售临街商铺。本案中被上诉人薛金梅与被上诉人华泰医院签订了《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》,且被上诉人薛金梅将房款交付给被上诉人华泰医院。被上诉人华泰医院也未将房款交付给上诉人。上诉人也不知道临街街铺未取得预售证。在本案中上诉人作为受害者还需承担返还房款的义务,显然对上诉人不公平。无论从法律上还是事实上,上诉人都不应当承担连带责任。因此,上诉人不应当承当返还房款的义务。《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》无效,除被上诉人华泰医院需承担责任外,被上诉人薛金梅还需承担一定的过错责任。被上诉人华泰医院收到的房款应是不当得利。在判决书中被上诉人华泰医院和上诉人需承担利息。依据相关规定,“原物所生的孳息”是指原物已经取得的收益,不应包括可期待利益。本案中,上诉人及被上诉人华泰医院未取得收益,因此,上诉人及被上诉人华泰医院不应承担利息。综上,请二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判,支持上诉人的上诉请求。薛金梅辩称，一、上诉人畅通达公司应当与华泰医院共同承担返还涉诉债务的民事责任。2015年2月5日,上诉人畅通达公司向答辩人出具承诺书，承诺内容为“客户薛梅、薛金梅购买的华泰医院临街建筑用房南A-1106、南A-1107、南A-1108号商铺的购房款金额2325960元，该笔款项刷入山西元丰伟业寄卖有限公司账户，今后有任何经济纠纷由华泰医院和畅通达房地产承担一切责任”。该承诺的表意行为构成了债务加入，上诉人理应与华泰医院共同承担返还涉诉债务的民事责任。二、涉诉合同被确认无效后，上诉人及华泰医院应当支付按利息计算的资金占用费。最高法院会议纪要规定，双务合同被确认无效后，除应当返还标的物和价款外，还应当支付标的物的使用费和资金占用费。本案涉诉合同属于双务合同，由于购买房屋并未交付，答辩人对标的物不存在使用的情形，自然就不存在标的物使用费与资金占用费相互抵消的情形，故原判决承担按利息计算的资金占用费完全符合上述规定。综上，答辩人认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。华泰医院辩称，本案购房款及利息应由畅通达公司返还给薛金梅、薛梅，答辩人对此一无所知，也从未收到过该款，不应承担返还责任。具体理由如下：一、涉案协议签订于2015年2月5日,但此时答辩人的公章及财务章早已于2013年7月4日销毁，已经由椭圆章变为圆章。2013年8月，答辩人的法定代表人变更为郭新星，2014年6月16日答辩人的法定代表人变更为王长青，2015年的时候,师跃慧早已不是答辩人的法定代表人。故答辩人根本不可能在该转让协议上盖章。此外答辩人从未收到过薛金梅、薛梅房款，更不可能给二人出具收据。二、本案涉案协议签订于2015年，但答辩人临街商铺等房屋早已于2014年被政府叫停并停止销售，答辩人也曾通知过畅通达公司，畅通达公司对此是明知的。本案中，从薛金梅、薛梅二人只找畅通达公司来签订协议看，薛金梅、薛梅对此也是明知的。另外收据上的经办人为畅通达公司的工作人员贾迎多，很明显本案涉案转让协议及收据就是畅通达公司与薛金梅、薛梅私下签订的，答辩人对此一概不知。三、根据答辩人与畅通达公司于2012年8月3日签订的《太原华泰医院临街商业医疗项目参建协议书》第8条销售方式的约定“乙方（畅通达公司）以甲方（华泰医院）名义独立设立银行专用账户......”。畅通达公司本应设立专用账户，但其并未按照该参建协议的约定以答辩人的名义设立的专用账户来收取房款，全都是让买受人打入其指定的第三人账户。在本案中亦是如此，薛金梅、薛梅将房款打入畅通达公司指定的第三人账户，薛金梅、薛梅对此是明知的，畅通达公司给二人出具了证明证实收到了房款。四、从畅通达公司给薛金梅、薛梅出具的证明来看，既然上面写有“今后有任何经济纠纷由华泰医院和畅通达房地产承担一切责任”，那么该证明就应该由答辩人和畅通达公司两家共同盖章确认，但该证明上并没有答辩人的印章，只有畅通达公司盖章签字。很明显该证明就是畅通达公司在收取了薛金梅、薛梅房款后，私自单方给二人出具的，答辩人对此不知情，也不应承担责任。通过以上四点理由可以看出，涉案转让协议是畅通达公司与薛金梅、薛梅私自签订的，相应房款也是由其双方协议由畅通达公司收取的，与答辩人无关。原审法院判决答辩人应对薛金梅的购房款及利息承担返还责任明显错误。薛金梅向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告华泰医院签订的《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》无效；2.依法判决二被告共同返还原告购房款775320元并支付原告自2015年2月5日起至实际返还购房款之日止以775320元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。（截至2018年5月11日，利息损失为125844元）；3.诉讼费及其他费用由二被告负担。一审法院认定事实：2015年2月5日，原告薛金梅（乙方）与被告华泰医院（甲方）签订了《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》一份，协议主要内容为：甲方已取得了位于太原市滨河东路以东，规划的干渠路以西，殷家堡村用地以北，大马村用地以南地款的土地使用权，并办理了并政开地国用（2008）第00023号国有土地使用证，土地用途为医卫用地；甲方将规划中的太原华泰医院项目中的东面临街建筑（非商品住房）作为公益服务用房转让给乙方，乙方愿意受让该临街建筑第一层南A-1108号房，该临街建筑用房建筑面积共29.82平方米，其中，套内建筑面积27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.82平方米；总金额为775320元；甲方应当在2015年6月1日前，将经验收合格并符合本协议约定之临街建筑用房交付乙方使用。2015年2月5日，原告向被告华泰医院支付775320元的购房款，被告华泰医院向原告出具收款收据并加盖被告华泰医院有限公司财务专用章。之后被告华泰医院未如期交房。2015年2月5日，被告畅通达房地产公司给原告出具证明，载明“客户薛梅、薛金梅购买的华泰医院临街建筑用房南A-1106、南A-1107、南A-1108号商铺的购房款总金额，2325960（大写：贰佰叁拾贰万物仟玖佰陆拾元整），该笔款项刷入山西元丰伟业寄卖有限公司账户，今后有任何经济纠纷由华泰医院和畅通达房地产承担一切责任。”落款处盖有被告畅通达房地产公司的公章。另查明，2016年9月13日，本院作出的（2016）晋0105民初2821号民事判决书中查明涉案房屋未取得商品房预售许可证。2017年12月28日，本院作出的（2016）晋0105民初3825号民事判决书中查明被告畅通达房地产公司与被告华泰医院是合作关系。上述两份判决均已生效。一审法院认为，被告华泰医院在未取得商品房预售许可证的前提下与原告签订《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》，且在本案庭审结束前仍未取得商品房预售许可证，依照相关法律规定，该协议系无效协议，被告应将已经收取的775320元购房款返还原告。关于利息，被告占用原告资金，给原告造成了一定的损失，现原告要求被告支付利息的主张，本院予以支持，被告应从2015年2月6日起至本判决确定之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于被告畅通达房地产公司是否承担责任，根据本院作出的（2016）晋0105民初3825号民事判决书查明事实及被告畅通达房地产公司出具的证明书，可以证明被告畅通达房地产公司与被告华泰医院是合作关系，且被告畅通达房地产公司认可收取原告的购房款，故被告畅通达房地产公司应与被告华泰医院承担共同还款责任。被告华泰医院、被告畅通达房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，系对其权利所作处分，当缺席判决。判决：一、原告薛金梅与被告太原华泰医院有限公司于2015年2月5日签订的《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》无效。二、被告太原华泰医院有限公司与被告山西畅通达青峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告薛金梅购房款775320元，并支付该款项从2015年2月6日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告薛金梅的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,相关证据不影响对本案事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：畅通达公司应否承担还款责任；导致协议无效，薛金梅有无过错；畅通达公司、华泰医院应否支付利息。一、关于畅通达公司还款责任的问题。根据畅通达公司于2015年2月5日出具的证明显示，薛梅、薛金梅购买华泰医院临街商铺的购房款2325960元，已刷入山西元丰伟业寄卖有限公司账户，若以后有任何经济纠纷，由华泰医院和畅通达公司承担一切责任；该证明依法构成债务加入。另根据已生效的太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初3825号民事判决书显示：畅通达公司与华泰医院之间系合作关系。一审判决由畅通达公司、华泰医院承担共同还款责任，并无不当之处。二、关于导致协议无效过错责任的问题。根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。畅通达公司、华泰医院在未取得预售许可证的情况下，擅自销售涉案商铺，导致《太原华泰医院临街建筑用房转让协议》无效，畅通达公司、华泰医院存在过错。关于薛金梅的过错责任，根据谁主张谁举证的原则，畅通达公司提交的证据不足以证明薛金梅在签订协议时已知悉涉案商铺无预售许可证的事实，依法应承担举证不能的法律后果。三、关于利息的问题。根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。协议签订后，薛金梅依约支付了购房款，现协议被确认无效，畅通达公司、华泰医院除应返还购房款外，还应偿还薛金梅由此造成的损失。原审判决畅通达公司、华泰医院按中国人民银行同期贷款利息赔偿薛金梅在资金占用期间的损失，合法有据。故畅通达公司的该项请求，依法不能成立，本院不予支持。另，关于华泰医院的抗辩主张，按照不告不理的原则，一审判决作出后，华泰医院并未提出上诉，故对关于华泰医院的主张，本院不作处理。综上所述，山西畅通达青峰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12912元，由上诉人山西畅通达青峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年四月二十七日书记员 张 峥