吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初907号原告：杨磊，男，1970年4月2日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区雾凇西路177号。法定代表人：廖桂林，总经理。委托诉讼代理人：张立柱，该公司经理。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。原告杨磊与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨磊及其委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、王旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨磊向本院提出诉讼请求：1、判令亚琦公司协助办理房屋产权证；2、判令亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元；3、判令亚琦公司承担逾期办理房产证的违约责任，自2017年4月22日起至实际办理房屋产权证之日止，以510320元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率5.9%计算；4、因房屋不具备开业条件，由此产生的供热费、物业费等费用原告不予承担。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月14日，我与亚琦公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定，我购买亚琦公司开发的座落于吉林某商贸城商业网点，建筑面积为139.94平方米；第六条约定每平方米单价为3646.71元，房屋总房款510320元。合同签订后，我履行了给付全部房款义务，亚琦公司履行了交付房屋义务。同日，我与亚琦公司签订协议书，亚琦公司承诺商铺于2016年5月1日开业，逾期，则赔偿我10万元违约金。现由于房屋经消防检查不合格，不具备开业条件没有营业，且房屋存在质量问题，我会保留诉权，另案告诉。综上，为维护我的合法权益，故诉至法院。亚琦公司辩称，一、10万元违约金的请求不应支持，因为亚琦五金城已于2016年5月1日开业，不存在10万元违约金赔偿问题，且该请求也超过3年法定诉讼时效。二、关于诉讼请求第三项，是延期办理房产证的违约金，但原告引用的是延期交房的条款，所以其请求没有合同根据，其请求应予以驳回。三、诉讼请求第四项违反法律规定，不应支持。综上原告诉请应予驳回。审理查明：2015年12月14日，杨磊（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2015A353086）一份（包含合同补充协议）。合同约定：杨磊购买亚琦公司开发的位于吉林市吉林某商贸城房屋，面积139.94平方米，每平方米单价为3646.71元，合计总价为510320元；房屋交付日期：2016年5月17日前；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理（由出卖人继续协助办理）。同日，亚琦公司（甲方）与杨磊（乙方）签订《确保亚琦吉林某商贸五金区五一开业协议书》（以下简称协议书），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。《商品房买卖合同》和《协议书》中还约定了其他权利义务。2016年3月22日，亚琦公司向杨磊开具销售不动产统一发票，载明：销售的不动产位于吉林市吉林某商贸城（一期A区），建筑面积139.94平方米，购房款为510320元。《商品房买卖合同》签订后，杨磊办理了商品房备案登记及房屋入户相关手续。2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。截至庭审结束时，案涉房屋因未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋产权证条件，杨磊于2020年3月16日向本院提起诉讼。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（包含合同补充协议）、协议书，销售不动产统一发票、收款专用收据、公司设立登记审核表、吉林市商品房备案信息、照片。本院认为：杨磊与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》（包含合同补充协议）、《确保亚琦吉林某商贸五金区五一开业协议书》均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同均合法有效。一、关于办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋所有权登记条件，故杨磊要求亚琦公司协助办理房屋所有权登记的诉请，本院不予支持。二、关于杨磊要求亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元问题，本院认为，杨磊与亚琦公司在《确保亚琦吉林某商贸五金区五一开业协议书》中约定：双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。该项系关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业需承担违约责任的约定。约定中所指“开业”，对亚琦公司而言，应为提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。按此约定，亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了约定义务。杨磊主张亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，无合同依据，本院不予支持。亚琦公司提出不予承担10万元违约金的抗辩主张，本院予以采纳。三、关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，本案，就办理房屋所有权登记的期限，庭审中，杨磊与亚琦公司均认可协议书中关于“全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证”之约定，杨磊提供的销售不动产统一发票上显示的日期为2016年3月22日，根据上述约定，办理房屋所有权登记期限的届满之日为2018年3月22日。故亚琦公司应自2018年3月23日起依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定承担逾期办证的违约责任。四、关于逾期办理房屋产权证的违约金计算标准问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案，双方未就违约金数额及标准进行约定，现杨磊要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，未超出上述法律规定，对该项诉讼，本院予以支持。亚琦公司提出不予承担逾期办理房屋产权证违约金的抗辩主张，本院不予采纳。五、关于杨磊提出不承担房屋供热费、物业费等费用的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告杨磊逾期办理房产证的违约金，以510320元为基数，自2018年3月23日起，按年利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止；二、驳回原告杨磊的其他诉讼请求。被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5504元（原告杨磊已交纳）由原告杨磊负担4820元，由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担684元，被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  李晶二〇二〇年四月二十日书记员  张雷