江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终336号上诉人（原审被告）：姜小红，女，1970年3月17日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：周来清，男，1965年8月1日出生，汉族，住仪征市。被上诉人（原审原告）：仪征市直管公房管理所，住所地仪征市国庆路152号。法定代表人：刘启东，所长。委托诉讼代理人：尤志明，江苏宗申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，江苏宗申律师事务所实习律师。上诉人姜小红因与被上诉人仪征市直管公房管理所（以下简称公房管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2019）苏1081民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜小红的上诉请求:撤销一审判决，改判驳回公房管理所的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审对房屋租赁合同时效认定错误。1、《民法总则》第188条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。”《民法通则》第136条第3项规定：“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。房屋租赁中，承租人拒付或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。最高人民法院《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》：租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用1年的诉讼时效规定；2、出租人已丧失胜诉权。就公房管理所所主张的租金计55个月，金额近80万元，时间长达4年半，充分说明此前公房管理所已明知自己的权利受到侵害而不主张，早就丧失了胜诉的权利。亦未出现《民法通则》第139条，“在诉讼时效期的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，为诉讼时效中止情形”。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断的情形；3、合同约定采取先付后租。公房管理所提交的第一份《房屋租赁合同》载明房屋租赁期限从2014年1月20日至2017年1月19日，租期为3年，房屋租金支付方式，采取先付后租，每6个月支付一次。第二份《房屋租赁合同》载明租赁期限从2018年1月19日至2019年1月18日，租金的支付期限与方式，每月租金21660元不得拖欠；4、对方未提供证据证明时效中断。公房管理所提交的《房租催交通知单》，此通知只表明催交未付租金的数额，目的是为其诉讼服务，姜小红仅仅作为签收人，并未改变双方之间的租赁关系。《交款明细》能够证实从2015年至今，姜小红在房屋租赁期间已经出现拒付或者延付租金的行为，而公房管理所未在法定时效内请求人民法院予以保护。二、一审判决对酌减租金数额事实认定错误。1、租金数额人为增高。一审认为“本院生效判决对年租金26万元予以确认，且在2018年1月19日的房屋租赁合同中双方对租金标准明确约定，故要求降低租金标准，没有事实和法律依据。”殊不知双方先后曾签订过5份合同，年租金从8.5万元直至最高为10.5万元。仪征市人民法院（2015)仪民初字第0144号民事判决，能够证实2014年1月至2015年1月租金标准约定由35.1万元变更为26万元，是因万启祥、刘天亮、高翔等人恶意抬标，无故提高所致。法院以公房管理所认可的26万元作出判决，姜小红当即表示此价太高不能承受意欲上诉，公房管理所当时口头同意年租金在15万元上下；2、承租房屋路段修建。一审认为“姜小红在租赁房屋过程中，遇到修路等因素影响经营导致损失，姜小红提供的证据不能证明其主张。”姜小红提交的承租房屋路段修建图，证实2015年7月到春节期间，所承租房屋路段沿山河路与工农路修建，无法经营歇业半年有余，不仅产生租金损失13万元，还造成部分商品霉烂变质损失10多万元。就是因为所修路段而使沿线商铺不能正常经营，尤其是姜小红承租的营业房，所修路面足以影响营业是不争的事实；3、负一楼长期渗水。一审认为“姜小红租赁的房屋质量有问题，造成人员伤害要求赔偿，提供的证据不能证明其主张，不予采信”，与客观存在的事实并不相符。姜小红提交的负一楼长期渗水图，证实承租的房屋计1592.4平方，负一楼502.53平方因长期渗水，致使近三分之一的房屋一直没有使用。合同中明确约定“租赁房屋的维修，出租方负责正常维修。”公房管理所负有房屋修缮的义务，因其未能履行而造成姜小红的经济损失，理应适当承担相应损失；4、员工受伤与管道修复。姜小红承租的房屋中，因负一楼长期渗水而产生漏电，以致姜小红的员工触电，发生医疗、误工等损失费用计96700元。此项损失有据可查，人证物证俱在，是因出租方未能维修所致。承租的房屋因地下管道堵淤及二楼下水道管件老化,漏水修复费用12000余元，均是客观存在的问题，可作为酌减租金数额考虑因素，但一审未能给予考虑，过分强调“姜小红提供的证据，不能证明其上述主张，对此不予采信”。综上，请求二审法院支持姜小红的上诉请求。公房管理所答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回姜小红的上诉请求。理由：1、关于时效。姜小红对公房管理所提交的《缴款明细》真实性不持异议，也承认自2015年至今，姜小红在房屋租赁期间拒付或延付租金，且其对签收了《缴费通知单》的事实也无异议。诉讼时效因当事人一方同意履行义务而中断，姜小红自2015年10月13日履行完仪征市人民法院（2015）仪民初字第0144号民事判决书的租金付款义务后，每隔一月或数月均向公房管理所支付租金，其给付租金的事实，应当认定同意履行义务，构成诉讼时效的中断，故公房管理所要求姜小红给付租金未超过诉讼时效期间。姜小红在《缴费通知单》上签名，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护；2、关于租金标准。姜小红认为“租金数额人为增高”的辩解没有事实和法律依据。2018年1月19日续签的《房屋租赁合同》中双方对租金标准明确约定为260000元，这是双方的真实意思表示。公房管理所也从未承诺过年租金在15万元上下。房屋租赁是市场行为，租金受市场行情调整，姜小红所提供的5份合同并不能证明双方约定租金为26万元是“人为增高的”；3、关于姜小红提出因承租房屋路段修建而给其造成营业损失、商品损失，请求酌减租金数额的问题。承租房屋路段沿山河路与工农路进行全面修建系政府公益行为，导致影响姜小红营业，公房管理所并无过错，不应该对由此造成的损失负责；4、关于姜小红主张因房屋质量问题造成人员伤害，要求公房管理所赔偿的问题。最后一份合同中虽注明“出租方负责正常维修”，但也写明了“承租人若自行维修费用自理”。之前的合同中都是约定由承租人负责维修并承担费用。姜小红一审中所提供照片的拍摄时间、地点均不能确认，公房管理所也从未接到姜小红的报修。姜小红提交的6张收条的真实性、合法性也无法确认，不能证明是在何处维修。即使公房管理所出租的房屋存在“管道淤堵、老化、漏水”等质量问题，姜小红也应通知公房管理所维修。姜小红自行维修的费用，公房管理所不予认可。姜小红一审中所提供的证据3至6，公房管理所对其三性均不予认可。陈年的身份无法确认，其在何时何地因何原因受伤以及受伤过程，公房管理所均不知情，其受伤后也没有任何人告知公房管理所，因此姜小红不能证明陈年的受伤与公房管理所有任何关系。公房管理所向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令姜小红将承租的位于仪征市的房屋腾空并迁出；3、判令姜小红向公房管理所支付自2015年1月20日起至起诉之日（暂计算至2019年8月19日）所拖欠的租金790667元；4、判令姜小红向公房管理所支付违约金20000元；5、姜小红承担租赁房屋占有使用费（自合同解除之日起至实际交付租赁房屋之日止，按年租金26万元标准计算）。一审法院认定事实：2014年1月20日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：公房管理所将位于仪征市建筑面积1592.4平方米的房屋（房屋产权证：仪房权证真字第××号）出租给姜小红从事商业，租期自2014年1月20日至2017年1月19日，年租金35.1万元。2018年1月19日，双方就上述房屋续签租赁合同，约定租期自2018年1月19日至2019年1月18日，年租金26万元，任何一方违约，支付对方违约金2万元。租赁期满后，双方未续签租赁合同，姜小红继续租赁该房屋，公房管理所无异议。截止2015年10月13日，姜小红缴清了2014年1月20日至2015年1月19日期间的租金26万元。2015年1月20日至2019年8月19日，姜小红累计欠公房管理所租金790667元未支付。2019年7月15日，公房管理所向姜小红发出《催缴房租通知书》，该通知书明确姜小红欠公房管理所租金76.9万元，并限姜小红接通知后一周内缴纳所欠租金。该通知书姜小红于当日签收。一审另查明：仪征市人民法院（2015）仪民初字第0144号民事判决书确定租金标准为每年26万元。一审法院认为姜小红与公房管理所签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。房屋租赁期满后，双方未续签租赁合同，姜小红继续租赁该房屋，公房管理所未提出异议，双方间形成不定期租赁关系，任何一方均可随时解除合同。姜小红欠公房管理所55个月租金，构成根本违约，公房管理所有权解除合同。并且双方在合同中约定，姜小红拖欠租金3个月以上或拖欠各项费用6.5万元以上，公房管理所有权解除合同。本案双方约定解除合同的条件成就，公房管理所亦有权解除合同。综上，公房管理所要求解除与姜小红之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案公房管理所起诉状第一项诉讼请求明确要求解除双方之间的房屋租赁合同，姜小红于2019年9月7日收到起诉状，据此，确认双方之间2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月7日解除。合同解除后，姜小红应当结清所欠租金790667元，腾空迁出租赁房屋并交付给公房管理所。姜小红未依约向公房管理所支付租金达790667元，在公房管理所书面通知催缴后仍未履行缴纳租金义务，且所欠租金数额较大，构成根本违约，应当向公房管理所支付违约金2万元。合同解除后，姜小红仍占用公房管理所房屋经营，应当比照租金标准向公房管理所支付房屋占用使用费，直至交付房屋之日止。姜小红辩称，双方签订合同较多，签订第一份合同的时候交了2万元保证金在公房管理所，要求公房管理所返还，但姜小红未提供证据（保证金或定金收据）予以证明，对此，不予采信。姜小红又辩称，2018年8月以前的租金已超过诉讼时效，对此，一审法院认为，诉讼时效因当事人一方同意履行义务而中断。本案，姜小红自2014年4月起，每隔一月或数月均向公房管理所支付租金，直至2019年6月，姜小红连续给付租金的事实，应当认定其同意履行义务，故公房管理所要求姜小红给付租金，未超过诉讼时效期间。姜小红再辩称，租金每年260000元过高。一审法院认为，生效判决对年租金260000元予以确认，且在2018年1月19日的房屋租赁合同中双方对租金标准明确约定为260000元，故姜小红请求降低租金标准，没有事实和法律依据。姜小红认为，公房管理所的租赁房屋质量有问题，造成其人员伤害，要求公房管理所赔偿，且其在租赁房屋过程中遇到修路等因素影响经营，导致损失，由于姜小红提供的证据不能证明其上述主张，对此，不予采信。综上，公房管理所的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认仪征市直管公房管理所与姜小红2018年1月19日签订的房屋租赁合同于2019年9月7日解除；二、姜小红于判决生效之日起三十日内腾空迁出位于仪征市的租赁房屋并交付给仪征市直管公房管理所；三、姜小红于判决生效之日起十日内给付仪征市直管公房管理所租金790667元；四、姜小红于判决生效之日起三十日内给付仪征市直管公房管理所自2019年9月8日起至实际交付租赁房屋之日止按年260000元标准计算的房屋占有使用费；五、姜小红于判决生效之日起十日内支付仪征市直管公房管理所违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11906.67元，依法减半收取5953.34元，由姜小红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜小红提交证据如下:1、《付款明细》，证明姜小红每年都是按106000元缴纳租金，还有20000元的保证金；2、仪征市人民法院（2015）仪民初字第144号民事判决书，该判决已生效，判决书已经认定姜小红缴纳20000元保证金的事实；3、2019年12月28日的《调查笔录》及姜小红与案外人高翔和之间的手机通话录音，证明双方所签租金为35.1万元的合同是篡标形成的，该合同违法。公房管理所的质证意见：1、对《付款明细》中的租金金额没有异议，20000元的保证金在公房管理所的财务上没有反映，要求对方提供2014年元月30日缴纳20000元的凭证。对姜小红的证明目的有异议，《付款明细》反映的付款起始时间是2014年元月30日至2015年8月5日计26万元是前次诉讼中其应付的租金金额。从2015年10月13日起是支付前次诉讼之后的租金，是公房管理所认可的其本次诉讼中已付租金；2、仪征市人民法院（2015）仪民初字第144号民事判决书的真实性无异议，判决书第4页本院认为部分：2014年1月20日至2015年1月19日，姜小红应该给付公房管理所租金26万元，扣除已经给付的185500元，尚欠付74500元，判决姜小红给付公房管理所74500元，由此可见姜小红即使在2014年元月30日缴纳过20000元，也已在前案中作为已付房租；3、《调查笔录》和电话录音证据主要证实2014年公房管理所对涉案房屋进行公开招投标期间投标人之间的一些行为。在公开招投标后，双方已经通过诉讼的方式解决过自2015年1月19日的租金纠纷。2018年1月19日，双方又重新签订《房屋租赁合同》，故该证据与本案不具有关联性。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1、公房管理所的起诉是否超过诉讼时效期间？2、一审判决确定的租金金额是否正确？关于争议焦点一，本院认为：公房管理所的起诉未超诉讼时效。理由：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，姜小红自2014年4月至2019年6月期间，每隔一月或数月均向公房管理所支付租金，姜小红连续给付租金的事实，应视为其同意履行义务，构成时效中断，故公房管理所要求姜小红给付租金未超过诉讼时效期间。关于争议焦点二，本院认为：一审判决确定的租金金额正确。理由：1、关于租金标准问题。双方于2014年1月20日所签《房屋租赁合同》约定公房管理所将讼争房屋出租给姜小红，租期自2014年1月20日至2017年1月19日，年租金35.1万元。双方于2018年1月19日续签的《租赁合同》，约定租期自2018年1月19日至2019年1月18日，年租金260000元。生效判决对第一份租赁合同的年租金确认为260000元，且2018年1月19日的房屋租赁合同亦约定年租金260000元，故一审判决对于租金标准认定为年租金260000元并无不当。姜小红已缴清2014年1月20日至2015年1月19日期间的租金260000元，截止2019年8月19日，姜小红尚欠公房管理所租金790667元，故一审判决认定姜小红所欠租金金额正确。至于姜小红上诉认为双方年租金约定为10.5万元，因其未能提供证据加以证实，故对姜小红的该上诉主张不予采信。姜小红上诉认为在租赁房屋过程中，遇到修路等因素影响经营导致损失，要求公房管理所赔偿。由于道路维修是政府公益行为，与公房管理所无关，且双方在合同中对此也未作出约定，故姜小红要求公房管理所赔偿缺乏合同依据及法律依据，依法不予支持。姜小红上诉认为房屋负一楼因长期渗水无法使用且导致其产生损失，要求公房管理所赔偿亦缺乏事实及法律依据，依法不予支持。至于姜小红上诉要求公房管理所赔偿其员工受伤的损失，因与本案并非同一法律关系，不属于本案的处理范畴，依法不予理涉。综上所述，姜小红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11907元，由上诉人姜小红负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年四月二十八日书记员  李菲菲