广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1962号原告：广州玮盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路15号人防大厦709房。法定代表人：芦小宏，职务总经理。委托诉讼代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟泽，广东纬国律师事务所实习人员。被告：黄秀玮，女，1978年10月6日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州玮盛物业管理有限公司（以下简称玮盛公司）与被告黄秀玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玮盛公司的委托诉讼代理人梁映妍、杨伟泽，被告黄秀玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玮盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2008年8月至2019年12月拖欠的物业管理费共计6850元及利息（从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利息计算至清偿为止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，玮盛公司变更其第1项诉讼请求为：被告支付自2018年5月至2019年12月的物业管理费共计1000元及利息（从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利息计算至清偿为止）。事实与理由：被告为广州市番禺区市桥街东晖园1街4座202房屋业主，原、被告之间存在着合法的物业服务管理关系。被告一直享受原告提供的物业服务，物业管理费用为每月50元，而被告自2008年8月起至今，一直拖欠缴纳管理费，经原告多次催缴，被告均置之不理，拒绝缴纳。现被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益和小区物业管理工作的正常秩序。为维护原告的合法权益，现原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，向法院提起诉讼。被告黄秀玮辩称，一、被告并未就广州市番禺区市桥街东晖园1街4座202的物业管理问题与原告签订任何合同，原、被告之间不存在合法的物业服务管理关系，不存在拖欠缴纳物业管理费一说。二、原告提供的《委托协议书》是否具有合法性？委托主体是否具有合法性？我国物业管理条例规定，物业服务合同签订的主体必须是开发商、物业公司和业主委员会。社区居委会是基层自治组织，不是法律意义上的民事主体，不是小区产权人，不享有业主权利，不能签订物业管理合同。物业公司进驻一般要经过业主委员会的同意，东晖园小区没有合法的业主委员会。三、原告没有提供良好的物业管理服务，不作为，乱作为。1.保洁差。楼道没按时清洗，导致脏乱差，多蚊虫鼠蚁，影响身体和生活。其它业主多次向物管反映，但都被各种理由推诿，久不整改；2.安保方面。小区商铺的后门管理，粗略估算小区共有几十个商铺，有几十个后门，就等于小区多了几十个出入口，非小区人员可以出入自由，保安在小区主出入口的管理形同虚设。现在疫情严重，为保小区居民安全，即便只留一个出入口，可是有几十个商铺后门，也难保小区居民的安全；3.停车方面。物管公司没进驻前，小区的停车秩序井井有条，还不用停车费。现在不但要收费，停车管理差，通道窄，如果发生火警，消防车难以进入。商铺都指引客户到后门停车，导致非小区的车辆经常进入小区，影响小区的正常生活秩序和安全；4.绿化方面。某些住户把公共分摊的地方当成是自己的私人花园，杂草丛生，把两幢楼之间的过道都占据了，把垃圾都堆在通道上，滋生蚊虫和细菌，楼上的住户根本不敢开窗。某住户自己种的树长得太高把楼上住户的窗户都挡住了，影响采光和空气流通。物管视而不见，不作为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街德兴路东晖园1街4座202的房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为黄秀玮，建筑面积为123.3平方米，登记日期为2018年4月16日。2.2008年8月24日，广州市番禺区市桥街德安社区居民委员会（以下简称德安居委会），德安、东晖小区自治管理小组与玮盛物业签订《委托协议书》，约定：经德安新村、东晖园、德兴楼、东晖别墅（商铺除外）住户选举产生11名业主代表成立本小区居民自治管理小组，自治管理小组协同德安社区居委会通过公司投标筛选对比，决定由玮盛物业于2008年8月1日对本小区内进行基本物业管理；…一、保安方面：小区内街24小时联防队员巡逻，并加强小区内交通秩序收费管理，出租屋，流通人口和商铺后门的管理。二、卫生方面：搞好本小区内环境卫生。（1）实行每天二清扫，每日拾垃圾2此，按规定时间进行道路保洁。（2）定期清扫楼梯（每星期打扫一次）。（3）负责道路管网的疏通（不包括公共楼层的下水道和化粪池的疏通、清理，但可协助住户另行解决）。（4）每星期清洗垃圾点污渍，除杂草，清疏水闸各一次，每月喷杀除害一到二次。三、绿化管理：补种花草、除虫、施肥修剪树木花草管理。四、协助住户处理突发事件。五、收费标准：德安新村楼层住户每户35元/月；单家独户的每户40元/月；东晖园每户50元/月（已包括原清洁费）……等等。3.2020年1月19日，玮盛公司向本院提起诉讼，要求黄秀玮支付拖欠的物业管理服务费及利息。庭审过程中，玮盛公司称涉讼房屋所在小区未成立业主委员会，因其时政府倡导对所有小区进行物业管理，经德安居委会协调后签订《委托协议书》，由其司对涉讼房屋所在小区进行物业管理，故其司自2008年8月24日起至今一直为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务。黄秀玮自2018年4月16日通过继承成为涉讼房屋的业主，至今未清缴涉讼房屋的物业管理费，故其司要求黄秀玮支付自2018年5月至2019年12月拖欠的物业管理费。黄秀玮则认为聘请物业公司需小区成立业主委员会并经三分之二的业主同意才可进行，故居委会无权签订《委托协议书》，该协议签订不合法，且该协议没有约定服务期限，亦未约定缴费主体，另玮盛公司提供的物业管理服务质量下降，治安没有保障，清洁不到位等。另黄秀玮对涉讼房屋所在小区未成立业主委员会的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是玮盛公司与黄秀玮之间是否存在物业服务合同关系，以及黄秀玮应否向玮盛公司支付物业管理费。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。涉讼房屋所在的小区至今未成立业主委员会。玮盛公司与德安居委会及德安、东晖小区自治管理小组签订《委托协议书》，进驻涉讼小区提供物业服务，符合上述法律法规规定，亦符合涉讼小区业主的共同利益。庭审中，黄秀玮已就玮盛公司在涉讼小区提供物业服务的事实予以了确认，故本院认定玮盛公司与黄秀玮之间已成立事实上的物业服务合同关系。关于黄秀玮应否向玮盛公司支付物业管理费的问题。玮盛公司是具有物业服务资质的企业，且自2008年起为涉讼小区提供物业管理服务。黄秀玮作为涉讼房屋的业主，已事实上享受了玮盛公司提供的物业服务，根据权利义务相对等原则，黄秀玮应当支付相应的物业管理费。《委托协议书》已就物业管理费的标准进行了明确约定，而涉讼房屋自2018年4月16日起登记至黄秀玮名下，现玮盛公司主张依约定的每月50元的标准计收涉讼房屋自2018年5月1日至2019年12月31日止的物业管理费1000元（50元/月×20个月），合法有据，本院予以支持。就黄秀玮辩称玮盛公司提供的物业管理服务质量差的问题，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务，黄秀玮在本案中提供的照片仅能证明物业服务某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明玮盛公司未履行全部物业服务义务，黄秀玮不能以此为由拒不缴纳物业管理费。但考虑到玮盛公司确实存在部分物业服务不到位的情况，就玮盛公司要求自起诉之日起计收拖欠的物业管理费的利息的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄秀玮应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州玮盛物业管理有限公司支付自2018年5月1日至2019年12月31日的物业管理费1000元；二、驳回广州玮盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由黄秀玮负担。本判决为终审判决。审判员  李杏仪二〇二〇年四月七日书记员  凌绮珊