广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11573号原告：黄燕婷，女，1974年4月28日出生，汉族，身份证住址广东省连山壮族瑶族自治县，委托诉讼代理人：黄熙程，广东一粤律师事务所律师。被告：梁建明，男，1978年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：中山市板芙镇企业物资公司，住所地广东省中山市石岐区香山路3-4号。法定代表人：麦兴仔。被告：中山市板芙镇人民政府，住所地广东省中山市板芙镇板芙北路25号，统一社会信用代码11442000007333385Q。主要负责人：赵锡雄，镇长。委托诉讼代理人：李坤豪，广东保信律师事务所律师。原告黄燕婷诉被告梁建明、中山市板芙镇企业物资公司（以下简称为板芙物资公司）、中山市板芙镇人民政府（以下简称为板芙镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄燕婷委托诉讼代理人黄熙程、被告板芙镇政府委托诉讼代理人李坤豪到庭参加诉讼。被告梁建明、板芙物资公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄燕婷向本院提出诉讼请求：被告梁建明、板芙物资公司、板芙镇政府协助原告黄燕婷办理中山市××区民权路××号702房的产权过户手续并承担所需税费。事实与理由：被告板芙物资公司系中山市××区民权路××号综合楼的开发商。1995年11月30日，被告梁建明从被告板芙物资公司处购得该楼702房。2009年6月24日，在广东中古律师事务所黄本婴律师的见证下，原告黄燕婷与被告梁建明签订《房屋转让合同》，约定：被告梁建明将其位于中山市××区民权路××房（实测产权面积为80.36㎡，套内建筑面积为69.56㎡）以85000元的价格转让给原告黄燕婷。原告黄燕婷于2009年6月24日、7月2日分别向被告梁建明支付购房款82000元、3000元，共计85000元。被告梁建明在收到原告黄燕婷支付的购房款后如约将房屋移交给原告黄燕婷，该房屋一直由原告黄燕婷占有、支配、使用。2019年2月15日，中山市××区民权路××号完成产权登记。然而，由于被告板芙物资公司处于吊销状态，其上级主管单位中山市板芙镇经济发展总公司（以下简称为板芙发展总公司）亦已于2011年6月15日被吊销，不能办理房屋的分割过户手续，故该公司的上级主管部门即被告板芙镇政府应承担协助办证义务。被告梁建明、板芙物资公司未作答辩，亦未向本院提交证据。被告板芙镇政府辩称，1.其不是适格被告，与原告黄燕婷无直接利害关系，应驳回原告黄燕婷对其的起诉。根据原告黄燕婷提交的证据材料可知，涉案房屋系被告梁建明买受取得，原告黄燕婷再从被告梁建明处受让取得该房屋相应的处分权利。根据合同相对性原则，原告黄燕婷应向房屋出让方主张履行办证义务。且被告梁建明在转让房屋过程中，未取得该房屋的产权登记，被告梁建明应在确认取得该房屋的产权后才能与原告黄燕婷进行交易。2.原告黄燕婷不存在请求被告板芙镇政府协助办证的基础。《鸿运楼房屋买卖合同》显示该综合大楼均由被告板芙物资公司投资及实际施工，并非由被告板芙镇政府委托或授权进行。被告板芙镇政府从未参与涉案房屋的投入、施工建设以及销售转让，原告黄燕婷主张其协助办证没有事实和法律依据。3.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条及《中华人民共和国房屋登记办法》第四条的规定，原告黄燕婷应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由该部门核实并颁发房屋所有权证书。4.退一万步讲，即使法院经审理后最终认定被告板芙镇政府有协助办证义务，应由法院出具生效判决并出具协助执行文书后，被告板芙镇政府根据具体需协助内容再予以配合，但费用应当由原告黄燕婷或有义务的第三方承担。本院经审理认定以下事实：1995年，板芙物资公司（出售方、甲方）与梁建明（购买方、乙方）签订《鸿运楼房屋买卖合同》，约定:乙方购买方甲方座落于中山市民权路××鸿运楼××房，建筑面积80.20㎡，售价180000元；甲方于1995年12月6日前将房屋交付给乙方使用；乙方交清购房款后，甲方提供有关资料证明，并协助乙方办理房屋所有权证，乙方负责办证时发生的增值税、契税、手续费等有关费用。梁建明于1995年11月30日向板芙物资公司支付了购房款180000元，后板芙物资公司将涉案房屋交付给梁建明，但一直未办理房屋所有权证。2004年12月，中山市中级人民法院在执行××珠海市对外贸易总公司与板芙物资公司、中山市中兴（集团）有限公司借款合同纠纷一案过程中，查封了板芙物资公司位于中山市××区民权路××号的土地使用权及地上建筑物，梁建明等人对此提出执行异议。2005年6月15日，市中级法院对该案组织执行听证过程中，板芙物资公司对梁建明提出的执行异议予以确认。市中级法院于2005年6月30日作出（2005）中中法执委字第5-3号民事裁定书，认定异议人提出的执行异议成立，裁定解除对包括中山市××区民权路××号702房在内的房屋、商铺及其占用范围内的土地使用权的查封。2009年6月24日，梁建明（甲方、卖方）、黄燕婷（乙方、买方）在广东中古律师事务所律师见证下签订《房屋转让合同》，约定：根据中山市中级人民法院（2005）中中法执委字第5-3号民事裁定书，甲方对中山市××区民权路××号702房的产权已得到确认，因历史问题，该房至今未办理房产证；经双方协商，甲方同意将该房屋转让给乙方，转让总价为85000元，在本合同签订生效当日乙方向甲方支付82000元，甲方收到该款后向乙方交付房屋钥匙；甲方将该房屋水、电表户名过户到乙方名下当日付清余款3000元，乙方付清转让价款后该房屋所有权事实上归乙方所有；由于客观原因，该房屋暂时不能办理过户手续，日后条件允许时，甲方必须协助乙方办理过户手续，有关费用由乙方承担。合同签订后，黄燕婷分别于2009年6月24日、7月2日向梁建明支付82000元、3000元，合计85000元。因涉案房屋至今仍未能办理产权证书，黄燕婷为此诉至本院，主张前述实体权利。本案诉讼中，黄燕婷向本院提交了板芙物资公司、板芙发展总公司等工商登记内档资料。据该资料显示，板芙物资公司为集体所有制企业，成立于1988年9月20日，由主管单位板芙发展总公司委任李章发为法定代表人，后变更法定代表人为麦兴仔。另外，板芙发展总公司于1987年由板芙镇政府、板芙镇委会牵头成立，亦为集体所有制企业。据板芙发展总公司章程记载，该组织章程的确定、修改均须报主管部门审批，而据内档资料中板芙发展总公司的请示报告、工商登记变更申请等资料显示，其主管部门为板芙镇政府。1991年12月18日，板芙镇政府就该镇房地产公司与石岐江滨中学合作兴建邝家基1号大楼事宜向中山市人民政府提交请示。后板芙物资公司、板芙发展总公司分别于2003年4月12日、2011年6月15日被吊销营业执照。又查，2019年2月15日，中山市××区民权路××号已办理房地产登记至板芙物资公司名下。庭审中经本院询问，黄燕婷表示板芙物资公司被吊销后，是板芙镇政府委派工作人员完善相关资料、协调办理相关手续，最终才得以办理邝家基1号的初始登记；由于部分规划、报建等资料有缺陷或遗失，后续分割办证仍需要板芙镇政府予以协助。板芙镇政府表示其并非作为板芙物资公司的主管方，而是作为受托方从而委派工作人员协助办理初始登记事宜。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。梁建明与板芙物资公司签订的《鸿运楼房屋买卖合同》、梁建明与黄燕婷签订的《房屋转让合同》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁建明向板芙物资公司购买了涉案房屋后再转让给黄燕婷的事实，有市中级法院执行听证笔录、黄燕婷提交的合同、收款收据等予以证实，本院对此予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案涉及房屋连环买卖，根据合同相对性原则，黄燕婷买受涉案房屋后应由出卖人梁建明履行协助过户义务，由于黄燕婷、梁建明在交易时均知悉该房屋暂不能办理过户的现状，并约定梁建明在日后条件允许时协助过户，故梁建明不构成违约。梁建明未能办理过户的根本原因在于板芙物资公司至今仍未能为其办理房屋权属证书，为此板芙物资公司应对梁建明承担违约责任。板芙物资公司、梁建明应当依次履行协助过户义务，即板芙物资公司协助梁建明办理涉案房屋的产权登记手续后，梁建明协助黄燕婷办理过户手续。关于板芙镇政府是否应协助办理过户。虽然板芙物资公司、板芙发展总公司均为企业法人，但从黄燕婷提交的企业登记内档资料可以看出，板芙物资公司的上级主管单位为板芙发展总公司，而板芙发展总公司的上级主管单位为板芙镇政府，实际上板芙物资公司、板芙发展总公司的重大决策事项均须经其上级主管单位审批同意方可执行，即板芙镇政府对其下属单位既有管理监督的权利，也有相应的义务。现板芙物资公司、板芙发展总公司均已被吊销营业执照，办证问题无人跟进，导致邝家基1号业主长达20余年未能办理产权证书，严重损害广大业主的合法权益。板芙镇政府应当积极承担相关义务，解决历史遗留问题，故对于黄燕婷主张板芙镇政府协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于黄燕婷要求梁建明、板芙物资公司、板芙镇政府承担过户所需税费的主张，因其与梁建明签订的《房屋转让合同》已明确约定办理过户手续的税费由其自行承担，故黄燕婷该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。梁建明、板芙物资公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市板芙镇企业物资公司、中山市板芙镇人民政府于本判决生效之日起十日内协助办理将中山市石岐区民权路邝家基1号702房的产权登记至被告梁建明名下的手续；二、被告梁建明于办妥上述房屋产权登记之日起十日内协助原告黄燕婷办理将该房屋过户至原告黄燕婷名下的手续；三、驳回原告黄燕婷其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元（原告黄燕婷已预交），由被告中山市板芙镇企业物资公司负担并于本判决生效之日起七日内直接向原告黄燕婷返还。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  陈 军人民陪审员  郭晋栋二〇二〇年四月二十二日书 记 员  李泳瑜书 记 员  杨慧娴