北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初42040号原告：王玉兰，女，1963年4月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李隽，北京北石律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宁（原告之夫），1963年10月20日出生，汉族，住北京市西城区。被告：田丽红，女，1981年4月14日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京鹤年堂大药房有限公司，住所地：北京市西城区陶然亭路2号8号楼1层103。法定代表人：臧东坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田丽红，女，1981年4月14日出生，北京鹤年堂大药房有限公司职员，住北京市西城区。原告王玉兰诉被告田丽红、北京鹤年堂大药房有限公司（以下简称鹤年堂大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉兰的委托诉讼代理人李隽、许宁，被告田丽红、被告鹤年堂大药房的委托诉讼代理人田丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉兰向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令解除原告与被告田丽红签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令两被告向原告支付2018年12月8日起至合同解除之日止的租金（扣除半个月的装修期），及合同解除之次日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按租金标准计算），押金不予退还；3.请求法院判令两被告向原告支付违约金54166元；4.请求法院判令两被告腾退并向原告交付北京市西城区陶然亭路2号8号楼1层103房屋；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王玉兰与被告田丽红于2018年9月7日签订《北京市房屋租赁合同》，王玉兰将其位于北京市西城区陶然亭路2号8号楼1层103号房屋出租给被告，房屋租赁期自2018年9月8日至2023年9月7日，房租为54166元/月，每三个月交纳一次。合同签订后，2018年9月10日及11日，田丽红向王玉兰交纳了三个月房租及押金（两个月房租）共计270830元。该房屋实际由被告鹤年堂大药房使用，并在该房屋营业。但田丽红及鹤年堂大药房在交纳上述房租后至今已逾期9个月未交房租，王玉兰与其协商多次未果。现诉至法院，望判如所请。被告田丽红辩称，2018年9月7日，我代表鹤年堂大药房与原告签订了租赁协议，当时因为没有携带公章，所以就以我个人的名义与原告签订了租赁协议，涉案房屋实际由鹤年堂大药房使用，我个人并未向原告支付过租金和押金。2019年1月，鹤年堂大药房曾经向原告账号转账支付第二季度的租金146000元，但当时不知因为什么被银行退回了，之后，再次向原告支付上述租金，又被银行退回了,我当时通过电话向原告的爱人询问原因，听说是原告的银行卡丢失了，直到2019年4月才补办下来，但此时鹤年堂大药房已经没有钱支付给原告了。2019年10月，原告的律师曾经打电话催要过租金，我当时表示会支付，但之后由于多种原因，鹤年堂大药房于2019年11月停止了经营，我于2019年11月29日将涉案房屋交还给了原告。我只是鹤年堂大药房的员工，我与原告签订合同是履行的职务行为，我个人不同意承担任何责任。不同意原告的全部诉讼请求。鹤年堂大药房辩称，我公司委托田丽红与原告签订了租赁协议，涉案房屋由我公司使用，已向原告支付的租金、押金都是我公司向原告支付的。我公司拖欠原告租金是因为经营出现问题，我公司在2019年6月就已经停业，2019年11月29日已将房屋交还原告。我公司同意向原告支付拖欠的截止到2019年11月29日的租金，不同意向原告支付违约金，不同意原告其他诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月7日，原告王玉兰之夫许宁代理王玉兰（甲方、出租方）与被告田丽红（乙方、承租方）通过第三方中介签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：房屋座落于北京市西城区陶然亭路2号8号楼1层103室，租赁用途为商业；租赁期限自2018年9月8日至2023年9月7日，2018年9月8日至2018年9月22日为装修期，甲方不征收装修期的房租；乙方退租前，务必迁走本合同物业地址的营业执照，甲方退还押金；租金标准为54166元/月，支付方式为押二付三，各期租金支付时间为2018年9月10日、2018年12月10日、2019年3月10日、2019年6月10日…；押金为108332元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；第九条、合同解除：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）、甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照本合同第十条约定支付违约金并单方解除合同：……（三）、乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照本合同第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定时间支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达2000元的；3、擅自改变房屋用途的……；第十条、违约责任：（一）、甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方第九条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状，守约方并可要求违约方赔偿损失……；（四）、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%支付违约金。2018年9月10日、11日，王玉兰的银行账户先后收到租金和押金共计270830元，但上述转账行为并非通过田丽红和鹤年堂大药房的账户所为。2019年1月16日，鹤年堂大药房通过信汇方式向王玉兰支付2018年12月至2019年2月期间的租金140622.75元，由于王玉兰的银行卡丢失，该笔租金未支付成功，此后，虽经王玉兰的律师催促，田丽红和鹤年堂大药房均未再向王玉兰支付租金。2019年9月17日，王玉兰向法院递交起诉状，要求解除与田丽红之间签订的《北京市房屋租赁合同》；要求田丽红、鹤年堂大药房将涉案房屋腾退并向其支付2018年12月8日至实际腾退房屋之日的租金；要求田丽红、鹤年堂大药房支付违约金54166元。本院立案后，于2019年11月15日向田丽红送达了起诉状副本。2019年11月28日，田丽红将涉案房屋腾空后，将房门钥匙交与中介公司。庭审中，王玉兰认可其于2019年11月29日收回了涉案房屋，但主张因为鹤年堂大药房的营业执照至今未迁出涉案房屋，其收取的押金不能退还。王玉兰在庭审中撤回了要求田丽红、鹤年堂大药房腾退涉案房屋的诉讼请求，并将其诉讼请求变更为：1.请求法院判令解除原告与被告田丽红签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令两被告向原告支付2018年12月8日起至合同解除之日止的租金（扣除半个月的装修期），及合同解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按租金标准计算），押金不予退还；3.请求法院判令两被告向原告支付违约金54166元；4.本案诉讼费由被告承担。田丽红为证明王玉兰知晓涉案房屋为鹤年堂大药房承租，其与王玉兰签订租赁合同是履行职务行为的事实，向法院提交了有王玉兰签字的承诺书，承诺书的内容如下：我（公司）将位于西城区陶然亭路2号8号楼一层103的房产出租给北京鹤年堂大药房有限公司。我承诺，将督促该公司离开前办理完成地址变更的工商登记手续，如果该公司未完成地址变更登记，所造成的包括不能利用此地址在此登记注册在内的一切后果由我个人（公司）承担。王玉兰2018.6.29。王玉兰对证据的真实性认可，但主张该承诺是在双方签订租赁合同之前写的，租赁合同的相对方就是田丽红，其不知道田丽红和鹤年堂大药房之间的关系，田丽红在签订租赁合同时并没有出具任何委托手续，鹤年堂大药房之后加入了合同的履行，应当与田丽红承担连带责任。经本院组织调解，双方当事人未达成一致意见。王玉兰在本案审理过程中，自愿撤回了要求法院判决解除双方之间租赁合同及要求田丽红、鹤年堂大药房支付房屋使用费的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。田丽红主张涉案租赁合同为其代理被告鹤年堂大药房与王玉兰订立，其不应承担合同责任。王玉兰对此不予认可。田丽红在本案审理中未提交充分证据证明其与王玉兰签订涉案房屋租赁合同时，已明确告知王玉兰其是代理鹤年堂大药房订立租赁合同，涉案房屋的承租方为鹤年堂大药房而非其本人的事实，因此，田丽红主张涉案房屋租赁合同的承租人为鹤年堂大药房的抗辩意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。原告王玉兰与被告田丽红签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。田丽红承租涉案房屋后交由鹤年堂大药房实际使用，鹤年堂大药房也有过向王玉兰支付租金的行为，因此，鹤年堂大药房构成债务加入，应与田丽红承担连带责任。涉案租赁合同签订后，王玉兰履行了交付房屋的义务，但田丽红和鹤年堂大药房使用房屋过程中，未支付2018年12月8日之后的租金，构成违约，王玉兰有权依据合同约定行使解除权。王玉兰于2019年9月17日向本院提起诉讼，要求解除与田丽红之间的租赁合同，田丽红在收到起诉状副本之后，于2019年11月29日通过中介公司将涉案房屋交与王玉兰，应认定双方租赁合同于2019年11月29日已经解除。关于租金，田丽红及鹤年堂大药房未支付2018年12月8日至2019年11月29日期间（共计357天，扣减免租期15天后为342天）的租金（54166/30*342=617492），王玉兰要求田丽红和鹤年堂大药房支付该期间租金的请求，有事实依据，本院予以支持。关于违约金，田丽红、鹤年堂大药房未按约定履行支付租金的义务，构成违约，王玉兰要求田丽红、鹤年堂大药房支付违约金的请求正当，本院予以支持。关于押金，双方租赁合同约定“乙方退租前，务必迁走本合同物业地址的营业执照，甲方退还押金”。田丽红虽于2019年11月29日将涉案房屋交还王玉兰，但鹤年堂大药房的营业执照至今仍未迁出涉案房屋，因此，王玉兰可暂时保留已经收取的押金，不作为抵扣田丽红、鹤年堂大药房所欠的租金及应支付的违约金使用。应当指出的是，在鹤年堂大药房的营业执照迁出涉案房屋后，双方应就押金的退还问题再行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告田丽红及北京鹤年堂大药房有限公司向原告王玉兰支付二〇一八年十二月八日至二〇一九年十一月二十九日期间的租金617492元。二、自本判决生效之日起七日内，被告田丽红及北京鹤年堂大药房有限公司向原告王玉兰支付违约金54166元。三、在被告北京鹤年堂大药房有限公司的营业执照迁出北京市西城区陶然亭路2号8号楼1层103号房屋之前，原告王玉兰可暂时不退还已收取的押金108332元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告田丽红、北京鹤年堂大药房有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年四月二十日法官助理 白指洋书 记 员 苏晓明