山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1776号上诉人（原审原告、反诉被告）：张海涛，男，1988年5月14日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张宁，山西宁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志鹏，山西宁丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，汉族，住太原市小店区体育南路68号7号楼4单元14号。被上诉人（原审被告）：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市小店区长风街705号。法定代表人：孙国太，董事长。上诉人张海涛因与被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司、山西和信摩尔商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张海涛，被上诉人山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人孙雪静到庭参加诉讼。被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海涛上诉请求：1.依法改判（2019）晋0105民初7277号民事判决，判决不予支持山西和信摩尔商业有限公司在一审中所提出“租金抵顶”的计算方式。2.依法增判支持山西和信摩尔商业有限公司赔偿因其欠付租金的违约行为，造成上诉人的资金占用损失60044.40元。3.依法增判支持山西和信摩尔商业有限公司赔偿因其单方解除合同的违约行为，造成上诉人的间接损失433043.60元。4.依法增判山西恒实房地产开发有限责任公司对前述共计493088元债务承担连带清偿责任。5.依法判令二被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.关于山西和信摩尔商业有限公司在一审中提出的租金抵顶的计算方式，一审法院事实认定错误。在一审庭审中，山西和信摩尔商业有限公司声称涉案的两个商铺部分租金已抵顶支付，但在其与上诉人签订的《合同书》中第13条明确约定“甲方开始按月平均等额支付乙方租金”，由此可知，山西和信摩尔商业有限公司应当按月支付租金，山西和信摩尔商业有限公司所述的租金抵顶的计算方式没有达成合意。2.一审法院认为“逾期利息与违约金在性质上均属于对当事人违约行为的一种惩罚方式”，但上诉人主张的是资金占用损失，而非逾期利息，一审法院事实认定错误。按一审法院判决租金应计算至判决生效之日止，因拖欠租金这一违约行为造成上诉人资金占用损失时间点同样应于该日为止，资金占用损失少判60044.40元。3.一审法院判决解除合同，山西和信摩尔商业有限公司无需做出任何赔偿，一审法院事实认定错误，法律适用错误。山西和信摩尔商业有限公司有权决定经营方式，合同未约定“燕莎公司”的退租可以作为解除合同的免责事由。我国《合同法》第94条规定的解除权，除不可抗力外，应当是守约方才享有合同解除权，而非违约方不享有合同解除权。本案并不符合法定解除条件，山西和信摩尔商业有限公司单方违约且双方有明确约定。山西和信摩尔商业有限公司应当赔偿上诉人的间接损失，暂从2020年3月（二审立案三个月后）计算至合同到期之日2021年12月共计433043.60元。综上所述，请求贵院支持上诉人的诉讼请求。山西和信摩尔商业有限公司辩称，1.和信租赁合同案件，在一审中租金的计算方法均用抵顶的可计算办法。租金抵顶只为了便于计算，此办法并没有减少欠付数额，如按照对方的计算方法最后的数字与我方经过抵顶后的数字是完全一致的。2.资金占用损失，合同中并未约定，不认可也不予支付。3.对方称的间接损失和本案无关。4.燕莎撤场，绝大多数都做了退房，我方无法继续履行合同目的。对方称合同目的可实现是不正确的。无论对方是否参与过闹事的行为，影响到燕莎的整体经营，我方不得不将租金返还，根据法律规定，我方有权解除合同。我方不应承担一二审诉讼费。张海涛向一审法院起诉请求：1．依法判令和信摩尔公司支付张海涛从2016年10月至今2019年7月所欠租金620800.68元；2．依法判令和信摩尔公司支付张海涛违约金90113.79元（暂计算至2019年7月10日，之后违约金计算至和信摩尔公司付清所有款项时止）；3．依法判令和信摩尔公司赔偿张海涛的损失39065.39元（暂计算至2019年7月10日，之后损失计算至和信摩尔公司付清所有款项时止）；4．请求依法判令恒实公司对以上共计749979.86元承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由和信摩尔公司、恒实公司承担。审理过程中，张海涛申请增加诉讼请求：依法判令和信摩尔公司、恒实公司因单方违约解除合同给张海涛造成的损失590514元。一审法院认定事实：张海涛系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商四层4B63-4B67号、4B79-4B83号商铺的所有权人，商铺的建筑面积分别为88.1平方米、100.7平方米。2005年9月17日，2005年10月21日张海涛（乙方）与和信摩尔公司（甲方）分签订了商铺租赁《合同书》，编号分别为00071778和00071819，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）四层4B63-4B67号、4B79-4B83号商铺并进行统一的招商与经营管理。本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议。否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。商铺租赁期限为16年，至2021年12月31日止。4B63-4B67号商铺每个租赁年度的租金为108971元，4B79-4B83号商铺每个租赁年度的租金为127235元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订之日起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。双方还约定了其他条款。商铺租赁合同签订的同时，张海涛（丙方）与恒实公司（甲方）、和信摩尔公司（乙方）签订《保证合同》，约定为了确保丙方依据《合同书》的约定按期足额取得租金收益，甲方为乙方履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保。甲方保证的金额为乙方根据《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对本合同所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止。上述合同签订后，各方均按合同约定履行了相应义务。关于长风街705号（和信商业广场）四层4B63-4B67号商铺的租金，和信摩尔公司每月按时向张海涛支付租金9080.92元至2016年10月份，2016年11月份租金于2017年1月13日支付，逾期支付24日，2016年12月份租金于2017年5月9日支付，逾期支付112日，之后未再支付张海涛租金。关于长风街705号（和信商业广场）四层4B79-4B83号商铺的租金，和信摩尔公司每月按时向张海涛支付租金10602.88元至2016年9月份，2016年10月份租金于2016年11月28日支付，逾期支付11日，2016年11月份租金于2017年3月9日支付，逾期支付82日，之后未再支付张海涛租金。另查明，涉案商铺的实际租赁使用人系北京燕莎友谊商城有限公司。该公司于2018年1月从和信商业广场撤场，涉案商铺现已闲置。2018年1月25日，和信摩尔公司在商铺外张贴公告，主要内容为：和信摩尔公司与北京燕莎公司于2017年12月31日解除双方于2004年9月19日签订的《租赁合同书》北京燕莎公司不再承租原《租赁合同书》中约定的商铺，并不再向和信摩尔公司支付租金；鉴于上述情况，燕莎已经无法正常经营，无力支付业主的租金。结合部分业主的诉求，和信摩尔公司通过解除与全体业主签订的《合同书》，将商铺全部腾空并返还全体业主；和信摩尔公司定于2018年1月31日解除租赁《合同书》，定于2018年1月26日开始办理解除租赁《合同书》的相关事宜。和信摩尔公司陈述随后其工作人员向张海涛邮寄了解除合同通知书，张海涛对此不予认同，认为和信摩尔公司提交的快递邮寄单无法证明将解除合同通知书送达张海涛，并称未见过这份公告，合同解除要双方同意，故公告是无效的。庭审中，和信摩尔公司称涉及北京燕莎公司原租赁的商铺已经空置，并且大部分商铺已交还业主，其同意支付四层4B63-4B67号商铺2017年1月至2018年1月31日共计13个月的租金及四层4B79-4B83号商铺2016年12月至2018年1月31日共计14个月的租金。上述事实，有张海涛提交的房屋所有权证、《合同书》、《保证合同》、中国银行交易流水明细清单、华夏银行个人账户明细账单，山西和信摩尔商业有限公司提交的公告一份及庭审笔录在案佐证，并经当庭质证，法院予以确认。一审法院认为，张海涛与和信摩尔公司、恒实公司签订的《合同书》、《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。本案争议焦点为涉案《合同书》应否继续履行，张海涛的各项主张应否支持。《合同书》约定，合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。和信摩尔公司在合同期限内单方提出解除合同，张海涛表示合同解除需要征得其同意，按照合同约定，未经其同意不能产生合同解除之效力，但事实上涉案商铺的实际租赁使用人北京燕莎公司已经解除与和信摩尔公司签订的《租赁合同书》，不再租赁涉案商铺，不再向和信摩尔公司支付租金，涉案商铺处于闲置状态。《合同书》中写明，和信摩尔公司系作为管理者对涉案商铺在内的“和信商业广场”实施统一的商业经营管理，北京燕莎公司撤场后，和信摩尔公司表示其无力统一对商铺进行管理并支付租金，故提出解除合同，鉴于此情形导致张海涛收取租金的合同目的无法实现，故张海涛与和信摩尔公司签订的《合同书》应当予以解除，合同解除后和信摩尔公司应当将张海涛名下的商铺腾空后交予张海涛。关于张海涛主张和信摩尔公司及恒实公司共同赔偿因单方违约解除合同造成的损失590514元，法院认为张海涛主张的损失为可得性利益损失，是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，目前涉案房屋已腾空，张海涛仍可继续自行出租商铺获得租金，因此和信摩尔公司单方违约解除合同并不影响张海涛未来实现和取得财产的权利，故对此主张法院不予支持。关于和信摩尔公司应当支付的租金及违约金，合同解除的，并不免除和信摩尔公司支付所欠租金及违约金的义务。和信摩尔公司就四层4B63-4B67号商铺2017年1月至2018年1月31日的租金及四层4B79-4B83号商铺2016年12月至2018年1月31日的租金应当予以支付。关于和信摩尔公司认为2018年1月31日以后合同已经解除故不应当再支付租金的辩解意见及要求确认合同已解除的反诉请求，虽然和信摩尔公司以张贴公告、快递邮寄解除合同书的方式通知张海涛解除合同，但张海涛未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故和信摩尔公司所述合同解除并未发生效力，和信摩尔公司支付张海涛的租金应计算至本判决生效之日止。和信摩尔公司未依约按期支付租金，构成违约，其应当按照合同约定支付张海涛相应的违约金，即4B63-4B67号商铺以月租金9080.92元为基数，4B79-4B83号商铺以月租金10602.88元为基数，分别分段计算。4B63-4B67号商铺2016年11月、12月逾期支付的违约金为143.48元（9080．92元X0．0001X24＋9080．92元X0．0001X90＋9080．92元X0.0002x22）。2017年1月份起至本判决确定给付之日止的违约金，以月租金9080.92元为基数，分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日后按日万分之四计算。4B79-4B83号商铺2016年10月、11月逾期支付的违约金为98.61元（10602.88元X0.0001X11＋10602.88元X0.0001X82）。2016年12月份起至判决确定给付之日止的违约金，以月租金10602.88元为基数，分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日后按日万分之四计算。关于张海涛主张和信摩尔公司赔偿其拖欠租金资金占用利息损失的主张，法院认为逾期利息与违约金在性质上均属于对当事人违约行为的一种惩罚方式，如果逾期期间既追究逾期的违约金又主张逾期利息，则是对损失的重复计算，双方当事人已在合同中明确约定了逾期违约金及违约金的计算方式，故对逾期利息部分法院不予支持。依据张海涛与山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》，山西恒实房地产开发有限责任公司应当对和信摩尔公司支付张海涛的租金和逾期付款违约金承担连带责任。恒实公司未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。判决如下：1.解除张海涛与山西和信摩尔商业有限公司于2005年9月17日、2005年10月21日签订的编号分别为00071778和00071819的《合同书》；2.张海涛与山西和信摩尔商业有限公司于判决生效后十日内办理太原市长风街705号（和信商业广场）四层4B63-4B67号商铺、四层4B79-4B83号商铺的移交手续，山西和信摩尔商业有限公司将上述商铺返还张海涛；3.山西和信摩尔商业有限公司于判决生效后十日内支付张海涛4B63-4B67号商铺自2017年1月21日起至判决生效之日止，按照每月9080.92元计算的租金及违约金143.48元，支付张海涛4B79-4B83号商铺自2016年12月17日起至判决生效之日止，按照每月10602.88元计算的租金及违约金98.61元；4.山西和信摩尔商业有限公司于判决生效后十日内支付张海涛违约金至判决确定的给付之日止，4B63-4B67号商铺违约金的具体计算方法为：2017年1月的租金9080.92元，违约金从2017年2月21日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年2月的租金9080.92元，违约金从2017年3月21日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月的租金9080．92元，违约金从2017年4月21日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年4月之后应付租金的违约金按上述方法依次类推计算至判决确定的给付之日止；4B79-4B83号商铺违约金的具体计算方法为：2016年12月的租金10602.88元，违约金从2017年1月17日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年1月的租金10602.88元，违约金从2017年2月17日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年2月的租金10602.88元，违约金从2017年3月17日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月之后应付租金的违约金按上述方法依次类推计算至判决确定的给付之日止；5.山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（三）、（四）项内容承担连带给付责任；6.驳回张海涛的其他诉讼请求；7.驳回山西和信摩尔商业有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据；张海涛认为租金的自动抵顶与事实不符。二审查明的其他事实与一审查明基本一致。本院认为，上诉人张海涛与被上诉人山西和信摩尔商业有限公司于2005年10月21日签订了关于山西省太原市长风街705号（和信商业广场）四层4B63-4B67号及4B79-4B83号商铺的租赁合同，该合同合法有效，但山西和信摩尔商业有限公司因燕莎公司撤场后无力统一对商铺进行管理并支付租金，使合同无法继续履行，故一审法院结合本案实际情形判令解除张海涛与山西和信摩尔商业有限公司的租赁合同并无不妥，本院予以确认。山西和信摩尔商业有限公司因从2016年开始便欠付张海涛房屋租金，该行为已构成违约，故依照《合同书》的约定，山西和信摩尔商业有限公司应依约承担逾期支付房屋租金的违约责任。张海涛上诉称租金抵顶事宜双方并未形成合意，不应按照抵顶执行。一审法院虽按抵顶方式计算租金，但依旧计算了因延迟支付2016年租金产生的违约金143.8元及98.61元，故张海涛的该上诉意见，本院不予支持。关于资金占用损失，张海涛主张除违约金外，应以商铺月租金为基数，按照同期银行贷款利率由山西和信摩尔商业有限公司承担资金占用利息。本院认为违约金兼具惩罚和补偿的特性，只有当事人的违约金数额不足以弥补实际损失时，才由违约方补偿不足部分或增加赔偿。张海涛并未提供充分证据证明山西和信摩尔商业有限公司因违约行为导致其实际损失相当于甚至超出双方约定的违约金数额，故本院对该上诉理由不予支持。关于上诉人主张的2020年3月之后至合同到期日的间接损失，因合同解除后，上诉人张海涛可自行经营或出租获得营收，合同解除的行为并未造成张海涛产生实际损失且不必然导致其产生确定的预期利益损失，故一审法院未予支持并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人张海涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8696元，由上诉人张海涛负担。本判决为终审判决。审判长 曹轶群审判员 冯金林审判员 张江冰 二〇二〇年四月三十日书记员 乔潞潞