广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终155号上诉人（原审原告）：宁丰超，男，1967年9月19日出生，汉族，身份证登记住址湖南省双峰县***********。委托诉讼代理人：宁志勤，广东肇顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯剑锋，广东肇顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市端州区天宁广场业主委员会，住所地肇庆市端州区*******。负责人：莫航军。上诉人宁丰超因与被上诉人肇庆市端州区天宁广场业主委员会（以下简称天宁广场业主委员会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁丰超上诉请求：1.撤销端州区人民法院（2019）粤1202民初2053号判决，发回重审或依法改判：撤销天宁广场业主委员会2019年2月13日发布的《天宁广场业主大会议事规则》正式版第1版中的第十二条(六)条款(“已送达的表决票，在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票”)的条款的决定；2.撤销天宁广场业主委员会在2019年5月7日公布的《首届业主大会第二次会议表决结果》的全部决定；3.本案全部诉讼费由天宁广场业主委员会承担。事实和理由：一审法院查明事实存在错漏，导致判决错误。天宁广场业主委员会报备的第一次业主大会决议（2019年2月13日）票数中，业主人数为982人，发出选票为568票，总建筑面积为：93784.6362平方米；到第二次业主大会决议（2019年5月10日），业主人数变化成为：990人，总建筑面积为：94207平方米；到了第三次业主大会决议（2019年8月12日），业主人数变成了987户，建筑面积变成了94297平方米。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广东省物业管理条例》第二十二条以及《肇庆市物业管理办法》第三十七条的规定“业主决定建筑区划内重大事项及表决权”中涉及(一)制定和修改业主大会议事规则；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述法律明确业主的户数及建筑总面积双过半是衡量表决是否有效的唯一依据。天宁广场业主委员会三次业主大会决议均出现不同程度的差异。一审法院对前两次差异并未查明相关情况，事实存在错漏。请二审法院依法查明相关事实，予以改判。天宁广场业主委员会辩称，一审法院查明事实清楚，认定事实正确，宁丰超称一审法院查明事实存在错漏没有任何依据。宁丰超指出的业主人数与总面积的变化，实际上是指“业主清册”的数据变化。物业服务企业才是上述资料的保存主体，物业服务企业不予理会，后经端州区城西街道办联合端州区住房与城乡建设局工作人员共同向物业服务企业索取，物业服务企业依然不肯提供其他资料，仅仅得到一份没有联系方式的业主清册，发现有很多错漏，请示城西街道办与端州区住房与城乡建设局是否可以通过其他途径重新获取更准确的业主清册。端州区住房与城乡建设局与城西街道办的指导意见，如果发现物业服务企业提供的业主清册内容有错漏，可以由业主大会筹备组根据业主本人提供房产数据补充更新，只要按《肇庆市物业管理办法》第二十二条第三款规定，公示业主名单以及所拥有的专有部分面积和投票权数，公示期满，没有收到业主对本人的房产数据提出异议，就属于合法有效的投票数据，业主大会筹备组依照上述政府部门的指导，在小区显著位置做出了公示。根据《广东省物业管理条例》第二十二条的相关规定，专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算，所以，业主清册的专有部分面积更新后，建筑物总面积也会产生变化。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条，以及涉案小区的《天宁广场首次业主大会会议表决规则》第一条第三、四款的相关规定，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。涉案小区的房产买受人也是不断变化，两次投票期间也会出现同一买受人买入多个房产合并投票权数的情况，或者同一买受人卖出多套房产拆分投票权数的情况，按涉案小区的《业主大会议事规则》以及《业主大会和业主委员会指导规则》规定，投票权数的总人数也可能因为业主买卖房产而产生变化。宁丰超所列举的数据存在部分与事实不符，涉案小区业主大会第三次会议的表决总建筑面积为94207平方米，与业主大会第二次会议的表决总建筑面积94207平方米一致，而不是上诉状中的94297平方米。业主大会第一次会议与业主大会第二次会议总面积变化的原因，是因为涉案小区业主大会第二次会议期间，新出现了两名在业主清册上没有的业主参加投票，一名是康宁轩906业主投票赞同业主大会的两项表决，其房产证面积为85.273平方米；另一名是E幢写字楼1303业主投票赞同业主大会的两项表决，其房产证面积为337.36平方米。两名业主面积合计为422.633平方米，业主大会第一次会议投票总面积为93784.6362平方米，加上新出现的两名业主面积422.633平方米，合计之后的面积为94207.2692平方米，四舍五入后为94207平方米，即为涉案小区业主大会第二次投票的总面积与第三次投票的总面积。虽然业主大会第一次会议缺少这两名业主的投票，但是，即使将此两名业主的投票权数计入业主大会第一次会议的未表决票权中，也不影响业主大会第一次会议的统计结果。综上，涉案小区业主大会筹备组召开的业主大会第一次会议、天宁广场业主委员会召集的业主大会第二次会议、业主大会第三次会议，投票所采用的业主清册数据来源合法，采集、更新数据程序合法，天宁广场业主委员会每次召开业主大会都会将业主房号与面积在小区显著位置公示，截止本案二审答辩日，尚未有收到有业主对其本人投票面积与套数的数据提出异议。宁丰超向一审法院起诉请求：1.撤销天宁广场业主委员会在2019年3月13日的《天宁广场召开业主委员会的通知》中有关《天宁广场业主大会议事规则》第六条修改增加的“异议表决”内容以及第十二条“投票权的确定”修改条款的决定；2.撤销天宁广场业主委员会在2019年2月13日发布的《天宁广场业主大会议事规则》正式版第1版中的第十二条（六）条款（“已送达的表决票，在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票”）的条款的决定；3.本案诉讼费由天宁广场业主委员会承担。一审法院认定事实：2018年11月7日，天宁广场业主大会筹备组作出《关于天宁广场召开首届业主大会的通知》，主要内容：会议时间2018年12月5日至2019年1月5日。会议地点天宁广场，会议内容为1.表决《业主大会议事规则》《管理规约》；2.选举产生首届业主委员会委员。2019年2月13日，端州区天宁广场小区业主委员会申请成立。根据《端州区业主委员会备案登记申请表（第一届）》，其筹备信息如下：名称为端州区天宁广场小区业主委员会，任期为2019年2月12日至2024年2月11日，负责人为莫航军；座数为15座，户数为982户，业主人数为982人，管理规约的表决情况为：发出选票568票，收回选票568票，通过为568票；业主大会议事规则的表决情况为发出选票568票，收回选票568票，通过为568票，肇庆市端州区城西街城中社区*民委员会、肇庆市端州区********办事、肇庆市端州区住房和城乡建设局受理后同意上述申请。2019年2月27日，端州区住建局房地产业管理办公室作处《业主委员会备案存根》，主要内容为：你会送来的天宁广场《业主大会和业主委员会备案申请表》收悉，请天宁广场业主委员会严格按照《物业管理条例》《业主大会会议规则》《管理规约》的规定，认真履行业主委员会的职责。随后，天宁广场业主大会筹备组将上述结果在小区的公告栏进行公示。2019年5月10日，肇庆市端州区天宁广场业主委员会作出《天宁广场首届业主大会第二次会议记录和会议决定》，其中载明：会议议题为表决是否终止现有物业公司在天宁广场的一切管理服务以及表决是否同意业委会对《天宁广场业主大会议事规则》修改意见；表决结果为：对于是否同意是否终止现有物业公司在天宁广场的一切管理服务的事项，总人数为990人，同意600人，反对1人，弃权1人，未反馈（计入多数票）388人，同意占比（已加入未反馈票）99.8%；对于是否同意本次《天宁广场业主大会议事规则》（已按规定公示）修改意见的事项，总人数为990人，同意600人，反对1人，弃权1人，未反馈（计入多数票）388人，同意占比（已加入未反馈票）99.8%，会议最终决定：1.终止现有物业公司在天宁广场的一切管理服务，公开选聘新物业公司进场管理；2.《天宁广场业主大会议事规则》第二版实施。另查明，端州区天宁广场小区业主委员会申请成立，其制定的第一版《天宁广场业主大会议事规则》，其中表决的议事规则包括：第十二条约定共有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效，已送达的表决票，在规定的时间内不反馈意见或者不提出意见同意、反对、弃权意见的业主，其投票数计入已表决结果的多数票。根据第二版《天宁广场业主大会议事规则》，其中第十二条约定共有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半数的业主参加业主大会，业主大会有效，已送达的表决票，在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的业主，其投票权数计入已表决的结果的按面积统计的多数票。另查明，肇庆市*******天宁广场A、B、C幢新景轩A3-605房的所有权人是宁丰超。一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷。根据《物权法》第七十八条的规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。本案的争议焦点为天宁广场业主大会筹备组成立期间达成的《天宁广场业主大会议事规则》是否合法有效。在肇庆市端州区天宁广场业主委员会筹备成立期间，筹备成员已经通过现场派送选票，小区公告栏公示等方式合理地将《天宁广场业主大会议事规则》告知小区内的业主。根据《端州区业主委员会备案登记申请表（第一届）》《天宁广场业主大会议事规则》的表决情况为发出选票568票，收回选票568票，通过为568票。根据上述投票数的计算结果，《天宁广场业主大会议事规则》可以体现小区业主的共同意思表示。根据且在成立肇庆市端州区天宁广场业主委员会期间，其已经向肇庆市端州区城西街城中社区*民委员会、肇庆市端州区********办事、肇庆市端州区住房和城乡建设局对《天宁广场业主大会议事规则》进行备案。故《天宁广场业主大会议事规则》的制定程序符合法律规定，合法有效，一审法院予以确认。对于宁丰超主张的《天宁广场业主大会议事规则》的议事规则即在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票侵害其合法权利，上述表决方式并未违反法律的禁止性规定，且该议事规则系小区业主的集体意志的表示，且该种表决方式能有效督促业主参与小区的共同管理。因此，宁丰超请求撤销天宁广场业主委员会在2019年2月13日发布的《天宁广场业主大会议事规则》正式版第1版的第十二条（六）条款的诉讼请求，理据不足，一审法院不予采纳。对于宁丰超主张《天宁广场首届业主大会第二次会议记录和会议决定》无效的问题。如上所述，肇庆市端州区天宁广场业主委员会设立期间达成的《业主大会议事规则》合法有效，根据该《业主大会议事规则》十二条的规定“共有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效，已送达的表决票，在规定的时间内不反馈意见或者不提出意见同意、反对、弃权意见的业主，其投票数计入已表决结果的多数票”。在第二次业主大会决议期间，肇庆市端州区天宁广场业主委员会将未反馈的票数计入多数票，符合《业主大会议事规则》约定的表决规则，属合法有效，宁丰超主张上述表决方式侵犯其合法权利，理据不足，一审法院不予支持。因此，结合该次业主大会的表决情况，其同意的投票数已经达到《业主大会议事规则》的通过条件，上述业主大会体现了业主的共同意志，业主大会决议事项合法有效。宁丰超请求撤销上述业主大会的两项决议事项即终止现有物业公司在天宁广场的一切管理服务，公开选聘新物业公司进场管理以及《天宁广场业主大会议事规则》第二版实施的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回宁丰超的全部诉讼请求。本案案件受理费100元（宁丰超已预付），由宁丰超负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据证实自己的主张。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案为业主撤销权纠纷，争议焦点为：天宁广场业主大会、天宁广场业主委员会分别作出的《天宁广场业主大会议事规则》《首届业主大会第二次会议表决结果》对业主是否具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的。本案中，天宁广场业主委员会筹备成立时已通过公告栏公示、送达选票等方式，将《天宁广场业主大会议事规则》告知小区广大业主。《端州区业主委员会备案登记申请表（第一届）》证实天宁广场小区总建筑面积为93784.6362㎡，总户数为982户，为征询《天宁广场业主大会议事规则》已向各业主发出、收回选票568票，通过了568票。根据上述投票数的计算结果，《天宁广场业主大会议事规则》属小区业主的共同意思表示且已向肇庆市端州区城西街城中社区*民委员会、肇庆市端州区********办事、肇庆市端州区住房和城乡建设局进行备案，故《天宁广场业主大会议事规则》是依法定程序作出的，且符合法律、法规的规定，合法有效，对小区业主均具有约束力。《天宁广场业主大会议事规则》正式版第1版的第十二条（六）条款中“共有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效，已送达的表决票，在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票”是天宁广场业主委员会按照端州区住房和城乡建设局提供的示范文本的格式选择适用对未参加表决的业主，决定其投票权数计入已表决的多数票范围，该规则的通过是小区业主的共同意思表示，并无侵害宁丰超的合法权利，宁丰超要求撤销《天宁广场业主大会议事规则》条款的理据不足，本院不予采纳。如上所述，《天宁广场业主大会议事规则》合法有效，对小区业主具有约束力，根据《天宁广场业主大会议事规则》十二条（六）条款规定，2019年5月7日召开的首届业主大会第二次会议合计投票权人数为990名，建筑面积为94207㎡，经向990名业主送达表决票，收回表决票602张，其中同意600票，面积48624㎡，反对1票，面积126㎡，弃权1票，面积87㎡，未反馈388票，面积45370㎡，未反馈意见的票权计入已表决的多数票，则同意600＋388=988票，面积48624+45370=93994㎡，天宁广场业主委员会将未反馈的票数计入多数票，符合《天宁广场业主大会议事规则》的表决规定。且已经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，业主大会的决议体现了业主的共同意志，决议事项合法有效。至于宁丰超认为各次业主大会业主人数差异问题，因业主大会会议反对票仅1票，对业主大会决议的结果不产生影响,故宁丰超主张撤销《首届业主大会第二次会议表决结果》的理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人宁丰超的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁丰超负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡红茂审 判 员 李升文审 判 员 苏振伟二〇二〇年四月二日法官助理 苏翠华书 记 员 何桂好