广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初163号原告：陈成意，男，1992年5月9日出生，汉族，住广东省汕尾市海丰县附城镇圆山村2号之178，身份证号码441521199205090832。委托诉讼代理人：程萌群，广东海陆律师事务所律师。被告：林永青，男，1981年5月2日出生，汉族，住广东省汕尾市城区林埠村东一巷自来水管理处，身份证号码441502198105020614。原告陈成意诉被告林永青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈成意及其委托诉讼代理人程萌群，被告林永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈成意向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告签订的《林埠综合楼租赁合同》解除，合同涉案金额为48万元；2、请求判决被告归还原告押金人民币60000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年9月5日与被告签订《林埠综合楼租赁合同》，双方约定原告租赁被告位于汕尾市城区林埠村香洲东路与工业大道交汇处综合楼二层作为原告经营休闲健身房。双方签订协议后，原告于2018年9月7日向被告交付了60000元押金。在经营过程中，原告因为经营出现困难无法继续经营。原告于2019年12月6日上午11时委托哥哥陈成乐和黄晓珊将《终止解除合同告知书》亲手送给被告，以书面方式告知被告，原告在2020年1月10起不再租赁《林埠综合楼租赁合同》约定的租赁标的，同时原告通过微信将《终止解除合同租赁合同》文件和图片多次发给被告，原告尽到提前三十日书面形式告知被告解除协议的责任，被告在接受原告《终止解除合同告知书》后拒不与原告协商解除协议事项。而后原告在2020年1月时开始拆除属于原告投资的物品，同时告知被告应该结算，将原告交付的押金人民币60000元还给原告。被告坚持认为原告必须要继续租赁，拒不还给原告60000元。鉴于上述事实和理由，原告诉至法院，请求法院依法判决。被告林永青辩称，原告无缘无故不交租金，将店内的设备全部清走，我不同意解除合同，我要原告继续履行合同，还我租金，包括2019年12月份、2020年1月份的水电费要原告交清。如果一定要解除的话，押金不应该退还，原告的行为已经造成我非常大的损失，同时装修的时候免了三个月租金，现在我要求原告赔偿我三个月租金90000元。原告向本院提供如下证据：1、原、被告身份证复印件，证明双方诉讼主体资格；2、原告与被告2018年9月5日签订的《林埠综合楼租赁合同》，证明双方形成合同关系及双方权利义务约定；3、《收据》，证明原告2018年9月7日交付被告押金60000元的事实；4、《终止解除合同告知书》，证明原告提前三十日书面告知被告解除合同的意思表示；5、原告与被告微信聊天记录，证明原告2019年12月11日通过微信方式将《终止解除合同告知书》文本doc和图片发给被告的事实；6、原告的哥哥陈成乐和被告在2019年12月6日上午11时的谈话录音，证明原告于2019年12月6日上午11时委托原告哥哥陈成乐和黄晓珊将《终止解除合同告知书》递给被告，并口头告知被告解除协议的意思表示；7、《商铺交接确认书》，证明双方签订《林埠综合楼租赁合同》后交接商铺的时间，以及双方实际确认商铺交接的时间为2018年10月11日；8、房租、水、电费收据，证明原告在2019年12月4日如期向被告交清了水、电费。经质证，被告林永青提出如下质证意见：对证据1、2、3均无异议；对证据4有异议，被告有收到告知书，但是被告不同意与原告解除合同；对证据5微信聊天无异议，被告曾经打电话要求原告当面协商，但是原告拒绝；对证据6当时是原告通知被告去商铺收2019年11月份的水电费，但是去到店里是另一个人，他拿一份告知书给被告，被告不确定是不是陈成乐，他交了水电费，被告看了告知书，告知他要以《林埠综合楼租赁合同》为准；对证据7无异议，但是2018年10月11日这个时间是包括了三个月装修期在内，实际租赁起算时间是在2019年1月10日起算；对证据8无异议，但这水电费是交了11月份的，12月份的水电费还未交，因为本月是交上个月的水电费。被告林永青没有提供证据。经审理查明，2018年7月17日，汕尾市城区凤山街道新林社区林埠经济合作社与被告林永青签订了《汕尾市城区凤山街道新林社区林埠经济合作社“承包林埠综合楼（原老市场）”经营合同》，将位于汕尾市区林埠村香洲东路与工业大道交界处占地面积约1000平方米,二层合计建筑面积约2200平方米的林埠综合楼发包被告林永青承包经营，承包期限为十二年，自2018年12月1日至2030年11月30日止。2018年9月5日，被告林永青（甲方）与原告陈成意（乙方）签订了《林埠综合楼租赁合同》，该合同约定被告将位于汕尾市城区林埠村香洲东路与工业大道交汇处的林埠综合楼第二层租给原告经营休闲健身房使用，租赁期限为十二年，自2018年9月15日至2030年9月14日止，租金为36万元/年，合同签订日预交2个月保证金6万元给被告，合同起租前预交半年租金，三个月内交剩余半年租金。第五年开始,原告租金每两年以租金递增20%,且按年缴租金,于每年一次性付清一年租金。该合同还约定租赁合同到期后，被告将一个月内无息退回上述合同保证金给原告。原告须按合同约定的时限缴清租金，若延迟交纳租金，每延期一天，应向被告缴纳1%的违约金，若原告延迟30天以上交付租金，被告有权解除合同，没收租赁保证金，收回林埠综合楼第二层。未经被告同意，原告不得将该林埠综合楼第二层转包他人，否则被告有权单方解除合同，并没收原告已缴交的合同保证金等。2018年9月7日原告向被告支付了60000元押金（保证金）。2018年10月11日被告将涉案的位于汕尾市城区林埠村香洲东路与工业大道交汇处的林埠综合楼第二层交付给原告使用，交付后给予原告3个月的时间装修，从2019年1月10日开始计算租金。原告分别于2019年1月18日、6月13日、6月20日向被告支付租金180000元、120000元、60000元共计360000元，即原告付清了2019年1月10日至2020年1月9日之前的租金。2019年12月6日，原告委托他人向被告递交《终止解除合同告知书》，书面向被告提出提前解除《林埠综合楼租赁合同》，被告收到后表示不同意与原告提前解除《林埠综合楼租赁合同》，并要求原告继续履行该合同。原告主张其已于2020年1月9日将涉案标的交还给了被告，被告则主张现在铺面空置无人使用，原告一直锁着未将涉案标的移交给被告，至2020年2月26日，因已经是诉讼阶段，为安全起见被告就更换了新的闸门，并于同月27日开始挂租，现尚未出租。另查明，涉案标的的水电费原告缴至2019年11月止，尚有2019年12月、2020年1月的水、电费未缴。原、被告就解除合同事项及保证金处理问题未能达成一致意见，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。上述事实有本案案卷材料为据，并经庭审质证、认证、具有证明效力。案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原告陈成意与被告林永青签订的《林埠综合楼租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的相关规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同的约定全面履行自已的义务。原告在自己经营出现困难的情况下单方向被告提出提前解除《林埠综合楼租赁合同》，显属违约行为，已构成违约，但法律并没有规定违约方不得提前解除合同，且原告拆除经营设备，关闭涉案标的行为已导致《林埠综合楼租赁合同》失去了继续履行的可能性，据此，原告要求解除《林埠综合楼租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。但合同的解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利。原告提前解除合同势必对被告造成损失，被告清理涉案标的及向社会发布招租信息、寻找新的承租人都需要一定的时间，在此期间被告房屋的空置损失，应在原告合理预见的范围之内，对此空置期的租金损失，原告理应予以赔偿。原告于2019年12月6日通知被告将于2020年1月提前解除涉案合同，被告于2020年2月27日将涉案标的重新挂租，至现尚未找到新的承租人出租，据此，被告因原告提前解除合同的造成的房屋空置期的租金损失宜认定为涉案标的一个月即2020年2月应收取的租金30000元，该损失应由原告承担。原告尚有60000元保证金在被告处，为减少双方当事人的诉累，被告因此造成的30000元损失应从原告已支付的60000元保证金中做相应的扣减，剩余30000元保证金由被告退还原告。据此，原告要求判决被告归还原告押金人民币60000元的诉讼请求不予支持。被告要求原告赔偿其三个月租金90000元的抗辩意见不予采纳。至于被告要求原告缴纳涉案标的2019年12月、2020年1月的水、电费的问题，可由被告向原告另行主张，本案不予一并处理。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下:一、解除原告陈成意与被告林永青于2018年9月5日签订的《林埠综合楼租赁合同》。二、被告林永青应于本判决生效之日起十日内退还原告陈成意保证金人民币30000元。三、驳回原告陈成意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4250元,由原告陈成意负担2000元，由被告林永青负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加八份提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 员 许黛妮二〇二〇年四月十六日法官助理 谢秋莹书 记 员 林若云