河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初996号原告：洛阳市福瑞物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路9号院负一层，统一社会信用代码：91410300770868076N。法定代表人：王长兴，总经理。委托诉讼代理人：马吉祥、程许川，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市洛龙区长兴华苑小区业主委员会，住所：洛阳市洛龙区长兴街19号。负责人：孙要振，业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘红军，河南经源律师事务所律师，一般代理。第三人：洛阳悦宸物业管理有限公司，住所：洛阳市洛龙区滨河南路与龙翔街交叉口东方今典博雅19-1-1604，统一社会信用代码：91410300MA44WTR54C。法定代表人：王丽华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张乐，河南松盛永进律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳长夏门物业管理有限公司，住所：洛阳经济技术开发区古城东路与长夏门街交叉口长夏门湖园A4幢，统一社会信用代码：91410300084230216N。法定代表人：王妙娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭新佳，系公司员工，一般代理。原告洛阳市福瑞物业管理有限公司（以下简称“福瑞物业公司”）诉被告洛阳市洛龙区长兴华苑小区业主委员会（以下简称“业委会”），第三人洛阳悦宸物业管理有限公司（以下简称“悦宸物业公司”）、第三人洛阳长夏门物业管理有限公司（以下简称“长夏门物业公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马吉祥、程许川，被告业委会负责人孙要振及其委托诉讼代理人刘红军，第三人悦宸物业公司委托诉讼代理人张乐，第三人长夏门物业公司委托诉讼代理人郭新佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告2019年12月10日-2020年1月6日对长兴华苑小区进行的物业服务招标行为无效；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：长兴华苑小区位于洛阳市××区长××街与××交叉口东南角，小区有三栋住宅和沿街商业用房以及地下车库三大部分组成，其中住宅建筑面积76600平方米，商业建筑面积36000平方米，地下车库建筑面积12031.64平方米。2006年2月，该项目经洛阳城市规划局规划批准，由洛阳市信安房地产开发有限公司开发建设。2009年项目建成后，开发商聘请原告为该小区提供物业管理服务至今。被告业委会系长兴华苑部分业主于2017年成立的自治组织，2018年1月1日与原告续签了为期一年的物业服务合同。2019年11月被告决定不与原告续签合同，并予以重新聘请新的物业服务企业，为该小区提供物业服务，遂通过公开招标的方式，对长兴华苑小区三栋住宅楼及地下车库物业进行了招标，后经招标、投标、评标程序，选定悦宸物业公司为第一中标候选人，长夏门物业公司为第二中标候选人。此后，被告要求原告退出小区管理，并向业主委员会和中标企业移交物业管理资料等手续。原告认为，长兴华苑小区的住宅、商业、地下车库系同一用地、同一规划而建设的小区，消防、安防、电力、给排水、道路、小区与车库出入口等均是一套完整的系统，属于一个物业管理区域，具有不可分割性，应当选聘一个物业服务企业，对于整个小区进行统一管理，而不应将住宅与商业和地下车库进行分割管理。如果同一物业管理区域分成两个物业服务企业分别管理，必然会造成责任不明、管理不善的混乱局面，没法保证小区广大业主的人身财产安全和服务质量。因此原告目前陷入了全部移交没有依据，部分移交无法分割的两难境地。为此，原告特诉请人民法院依法确认被告的本次招标行为无效，由业主委员会对整个小区重新登记招标。被告业委会辩称：该招标符合法律规定，应当驳回原告诉讼请求。第三人悦宸物业公司辩称：该招标符合法律规定，应当驳回原告诉讼请求。第三人长夏门物业公司辩称：一、2019年12月10日，我公司员工在浏览中国招标采购网时，发现被告长兴华苑小区业委会在对洛阳市洛龙区长兴华苑小区1#、2#、3#住宅楼及地下车库物业服务项目进行招标，随后便安排人员购买了《招标文件》，并成立了投标工作小组，进行投标准备工作。二、我公司拿到招标文件后，经审查发现被告长兴华苑业委会此次招标的物业招标控制价为每1.0元/每月/平方米，招标服务范围为洛龙区长兴华苑小区1#、2#、3#住宅楼及地下车库，物业招标物业总面积76000平方米，该面积即为住宅部分面积，不包括车库的面积，不包含长兴华苑小区外围商业部分及地下车库物业。另我公司现场勘查时，还发现长兴华苑住宅和商业为同一物业管理单位，水、电、气、暖、消防、安防均为一个统一的系统，道路与车库也共用一个出入口。三、按照《招标文件》要求，我公司根据招标服务物业的住宅建筑面积76000平方米，从人员配置、办公费用、共用设施、设备运行维护费用、清洁卫生费用、绿化费用、公共秩序维护费、利润、税金等三个方面进行综合测算，将物业管理费用定为0.9元/月/平方米（没有报车库的管理费），并在规定时间内制作完成《投标文件》予以提交，但最终我公司为第二中标候选人。综上，我公司认为，虽然我公司在该项目服务中为第二中标候选人，但长兴华苑小区业委会将一个物业管理区域人为的拆分成两个物业管理区域，并仅对其中一个物业管理区域单独进行物业服务招标的做法不符合我们物业服务行业的惯例，也不符合法律、法规的相关规定，更不利于小区的管理。根据当事人的举证、质证以及法庭上的陈述、辩论，本院查明本案的事实如下：2007年6月20日、2008年12月30日，原告与长兴华苑小区开发商洛阳市信安房地产开发有限公司分别签订《前期物业管理委托合同》两份，约定将长兴华苑小区住宅、商业办公、地上地下车库物业委托原告进行管理。住宅472套，建筑面积76600平方米，物业管理服务费按建筑面积每平方米0.80元，报市物价办备案后，向业主收取，委托时间自2008年元月1日至业主委员会新聘物业公司止。商业办公、地上地下车库建筑面积31069.01平方米，物业管理服务费一、二层2元/平方米/月，三层、四层2.5元/平方米/月，物业委托时间自2009年元月1日至业主委员会新聘物业公司止。2017年5月20日，长兴华苑小区首次召开业主大会，参加大会应到票权数为472票，实到票权数为306票，该会议成立了业委会，并选举孙要振为业委会主任。业委会任职时间2017年6月8日起至2020年6月7日止。该会议经洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会认可，并在洛阳市洛龙区开元路办事处及洛阳市洛龙区物业管理办公室进行了备案。2018年1月1日业委会与原告签订《长兴华苑小区物业服务合同》，约定物业服务范围为：1、本小区住宅建筑面积；2、本小区住宅地下停车库；3、本小区内道路，地上地下公用配套设施、公用照明、水电设备、上下水管道、业主休闲活动场所等；4、花草树木等绿化景观、建筑景观、水系等。物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1元向业主收取，地下车位管理服务费按每个车位每月50元向业主或者使用人收取。合同期限为一年，2018年1月1日至2018年12月31日。2019年12月6日，被告业委会与中招国诚项目管理有限公司签订《工程建设项目招标代理协议书》一份，主要约定：由中招国诚项目管理有限公司代理洛龙区长兴华苑小区1#、2#、3#住宅楼及地下车库物业服务项目的招标，招标为规模76000平方米。中招国诚项目管理有限公司接受委托后发布了招标公告，截止报名终止时间，共有包括原告及第三人在内的七家公司进行了投标，2020年1月3日上午90分进行了开标，由包括第三人在内的五家公司参加了开标，开标过程有五家单位代表进行了签字确认，并由业委会主任孙要振作为监督人进行监督，评审专家签订了廉洁自律承诺书。经评审专家评审后，根据得分排名，中招国诚项目管理有限公司向被告业委会出具了评标报告，第三人悦宸物业公司为第一中标人，长厦门物业公司为第二中标人。后被告业委会对中标结果进行了公告，并于2020年1月21日通知了第三人悦宸物业公司签订物业管理合同。同日，被告业委会将《中标内容及条件》向招标投标监管部门洛阳市洛龙区物业管理办公室进行备案。洛阳市洛龙区物业管理办公室审查后，认为该项目招标活动符合法定的招标方式和程序，准予备案。该《中标内容及条件》显示项目名称为洛阳市洛龙区长兴华苑小区1#、2#、3#住宅楼及地下车库物业服务项目。物业类型为高层住宅，总建筑面积为76000平方米。2020年2月25日，被告业委会与第三人悦宸物业公司签订《物业管理服务合同》一份，约定业委会将长兴华苑小区委托悦宸物业公司实行物业管理，物业类型为住宅，总建筑面积76000平方米，物业管理服务费每月每平方1元，地下停车场的照明费和保洁费每个车位每月50元。2020年3月29日，第三人悦宸物业公司与被告业委会共同发布《物业设施设备及用房接管证明》一份，该证明载明：“2020年3月28日，长兴华苑小区业委会已授权将小区内物业用房及小区内相关的设施、设备交由洛阳悦宸物业管理有限公司进行接管，并负责对小区内设备进行维护及保养，期间任何人、任何单位不得在未经悦宸物业允许的情况下，对物业用房及公共设施设备破坏及处置，如有发现，悦宸物业有权对其追究相应的法律责任”。另查明，长兴华苑小区共有住宅472套，建筑面积76600平方米，商业办公地上地下车库建筑面积31069.01平方米。地下车库登记的所有权人为洛阳市信安房地产开发有限公司。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》明确了“法律、行政法规”的范围，强调人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区县人民政府，房地产行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《河南省物业管理条例》第二十二条规定业主大会履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，业委会的成立是在街道办事处的指导下成立，并向相关行政机关进行备案。业委会与原告签订的物业服务合同到期后，业委会有权行使选聘物业服务企业的权利，在选聘物业服务企业招投标过程中，符合《中华人民共和国招投标法》的相关规定，故原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告洛阳市福瑞物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取50元，由原告洛阳市福瑞物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵拥军二〇二〇年四月二十七日书记员  苏君淼