广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初653号原告：林耀洪，男，1967年9月23日出生，汉族，住清远市清城区石角镇回歧管理区*****，身份证号码：440************819。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佩珊，广东金亚律师事务所实习律师。被告：清远市富荣市*物流有限公司，住所地：清远市清城区六号区29号楼二楼。法定代表人：林志平，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：**铷，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所律师助理。原告林耀洪与被告清远市富荣市*物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林耀洪及其委托诉讼代理人胡清锋，被告清远市富荣市*物流有限公司的委托诉讼代理人**铷、刘鉴洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求被告支付2018年10月至2019年12月的承包费82520.8元及违约金67287.46元（暂计至起诉之日，实际应计算至被告完全履行义务之日）；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方2013年12月18日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201**********103）,合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：清远市*******清远富荣农副产品批发中心六号商业楼1-1层001号；第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米14848.55元，总金额人民币壹佰壹拾万零贰佰柒拾柒（11002772）元整。同日，原、被告双方签订《商铺承包经营协议》，协议约定：一、承包概述：1、标的物：广东省清远市*******************（建筑面积、位置及装饰、设备标准等见该标的物业的商品房买卖合同）。三、承包经营期限：1、承包经营期限为5个经营年度（每满12个月，称一个经营年度）。承包经营期限自2014年12月28日起，至2019年12月27日止。四、承包经营费用及支付方式：1、承包经营前三年，为共同培育市场，促进包括甲方在内的全体业主的共同利益，甲乙双方一致同意乙方无需向甲方支付承包经营费，但乙方应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广及宣传。2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由乙方分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给甲方。八、违约责任：1、乙方未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三，向甲方支付违约金。”根据原、被告双方签订的《商铺承包经营协议》，被告应按年承包费为《房屋买卖合同》总价款的6%，即每年承包费为66016.62元（1100277元X6%=66016.62元，每季度承包费为16504.16元（660160.62元÷4=16504.155元）的标准，被告应支付2018年及2019年共八个季度的承包费。但被告截至2018年10月15日，被告仅支付了三期的承包费后，就没有再按约定如期支付后续季度的承包费，至原告提起诉讼之日，被告仍没有履行其义务。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等法律规定，特向贵院起诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求被告答辩称，1、原告起诉不符合经营合同中所规定的相关基础，本案涉及的房屋，原告无付清购房款，且房屋也未办理产权证，根据承包合同性质，在原告不具备将房屋承包给被告的前提下，合同无效。2、原告不具备承包经营合同的基础，根据双方在承包合同的第八条第3点约定，原告要求被告承担每平方米每日4元费用，原告明知违约情况下，向我方提起诉讼，所以应该驳回原告的诉讼请求。3、原告在本案提出的违约金67000多元，明显过高，违反相关法律规定，严重超过违约金标准，原告无提出相关证据证明受到的损失，因此，我方请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将位于清远市*******清远富荣农副产品批发中心五号楼商业楼1-2层001号商铺出售给原告，总房价款为1100277元；于2013年12月18日前支付首期款550277元，余款55万元通过办理银行按揭支付等。合同补充协议约定，买受人（原告）须自本协议签订之日起5日内向出卖人（被告）提供办理商铺按揭贷款的相关资料。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺承包经营协议》，约定由原告将涉案商铺发包给被告经营管理，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，共5年。协议第二条承包经营模式约定为，在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；乙方享有商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。协议第四条承包经营费用及支付方式约定为：1、承包经营前三年，为共同培养市场，促进包括甲方在内的全体业主的共同利益，双方一致同意乙方无需向原告支付承包经营费，但乙方应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由乙方分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给甲方，因本协议而产生的税费，由双方承担各自应承担的部分……。协议第五条甲方权利与义务第2点约定为：若因甲方单方面原因没有及时按照约定办理房屋产权，因此影响该房屋出租和正常营业的，则乙方有权不向甲方支付承包经营费。协议第五条违约责任第1点约定：乙方未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三，向甲方支付违约金。上述合同及经营协议签订后，原告已向被告支付首期购房款550277元，并向被告提交按揭贷款所需材料，但购房余款因一直未能办理银行按揭贷款而未支付。被告按经营协议约定支付了2018年9月前的承包经营费给原告，2018年10月之后的承包经营费没有支付。为此，原告诉至本院。另查明，涉案商铺为被告开发建设项目，在出售涉案商铺前已取得建设工程规划许可证。被告作为出卖人与其他买受人曾发生诉讼，关于买受人未能办理银行按揭贷款，广东省清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终2124号生效民事判决认定：“涉案房屋按揭贷款一直没有审批是因被上诉人（即本案被告）没有完成涉案房屋的竣工验收备案导致……”。目前，原告所购商铺已办理预登记手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺承包经营协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定，履行各自的权利义务。原告已约定将涉案商铺交付原告经营管理，被告应按约定履行支付承包经营费给原告的义务，但被告自2018年10月之后，未有按约定向原告支付承包经营费，显属违约，应承担违约责任。根据双方约定，每年的承包经营费是以购房总价的6%计算，即每年承包费为66016.62元（1100277×6%），每个季度为16504.16元。原告要求被告支付2018年10月至承包期满即2019年12月止的承包经营费82520.80元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，合同虽然约定逾期支付承包经营费按每日千分之三计算，但该约定标准过高，且原告并未提供其未收承包经营费的实际损失的证据，同时，经本院释明，被告亦请求调整，因此，本院参照民间借贷方面的司法解释，酌情调整违约金的计算标准按年利率24%计算。对被告认为，原告未付清购房款及涉案商铺未办理产权证而主张合同无效的抗辩意见。因原告购买涉案商铺时，被告作为出卖人已取得建设工程许可证，涉案商铺并非违章建筑或临时建筑，同时，未能办理按揭贷款的过错原因是被告没有完成涉案房屋的竣工验收备案导致，且未付清购房款与本案租赁合同关系属于另一法律关系。因此，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告清远市富荣市*物流有限公司于本判决生效之日起10日内支付承包经营费82520.80元及违约金（违约金以82520.80元为基数，从2020年1月14日起按年利率24%计算至付清款之日止）给原告林耀洪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，由原告林耀洪负担500元，被告清远市富荣市*物流有限公司负担1148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张伟坚二〇二〇年四月十五日书记员  周嫣娉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。