福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初4554号 原告：黄健辉，男，1973年9月30日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：李晖霞，女，1984年8月30日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：何俐亲，福建业发律师事务所律师。 被告：三明我恋我家房产经纪有限公司，统一社会信用代码91350402MA2YPKGX4B，住所地三明市梅列区碧桂园。 法定代表人：王小静，总经理。 委托诉讼代理人：伍国平，男，该公司负责人员。 原告黄健辉与被告李晖霞、三明我恋我家房产经纪有限公司（以下简称我恋我家房产公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄健辉，被告李晖霞的委托诉讼代理人何俐亲、我恋我家房产公司委托诉讼代理人伍国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄健辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄健辉与李晖霞、我恋我家房产公司签订的合同；2.判令李晖霞归还黄健辉定金50000元，并双倍返还定金50000元；3.判令我恋我家房产公司归还中介费5800元，并对李晖霞归还双倍定金承担连带责任；4.判令二被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2019年7月14日，经我恋我家房产公司居间代理，黄健辉与李晖霞签订《房屋买卖合同》，因房产所有人为邓美霖，在合同签署当日，黄健辉即提出李晖霞的处分权限问题，但李晖霞和我恋我家房产公司均承诺有处分权限，黄健辉相信李晖霞一个月内会取得处分权限，遂于当日向李晖霞支付购房定金10000元，于7月15日支付购房定金40000元，向我恋我家房产公司支付中介费5800元。合同约定，黄健辉应于2019年8月14日支付首付款尾款250000元，在9月24日付清剩余款项。2019年8月14日，黄健辉要求李晖霞、我恋我家房产公司出示房产所有人邓美霖同意李晖霞出售该房产的证明，才同意支付剩余首付款250000元给房产所有人或其指定人员，但李晖霞、我恋我家房产公司始终无法出示其有权出售的证明，同时要求黄健辉按合同约定将剩余首付款直接支付李晖霞或我恋我家房产公司。为确保资金安全，黄健辉在李晖霞、我恋我家房产公司无权出售房产的情况下拒绝支付剩余首付款给李晖霞、我恋我家房产公司。因上述情况，黄健辉于2019年8月15日19：00、19：02短信通知李晖霞、我恋我家房产公司解除该合同，李晖霞、我恋我家房产公司均收悉该短信，之后，黄健辉多次要求返还已支付款项遭拒绝。黄健辉认为，在合同签订后至合同解除前其无任何无错，李晖霞未取得房产出售权限、我恋我家房产公司未尽职处理居间事务，故引起本案诉讼。 李晖霞辩称，1.2019年8月15日，黄健辉发短信通知解除合同的行为不具有法律效力。黄健辉并未在2019年7月14日提出李晖霞是否具有处分权的问题，其首次提出是在2019年8月14日，而短信通知时也未注明解除合同的具体理由。合同有效是合同解除的基础，在产权人邓美霖追认之前，案涉房屋买卖合同属于效力待定合同，而合同生效之前不存在解除说法。根据合同法第四十八条的规定，黄健辉有权在合同签订一个月内催告邓美霖对李晖霞的行为进行追认，但黄健辉从未要求邓美霖追认李晖霞的处分行为。同时，根据全国人大中国人大网合同法条文释义第四十八条的解释，相对人行使撤销权必须满足以下条件：必须在被代理人作出追认之前作出，如果被代理人已经对合同作出追认了，那么合同产生了效力，合同相对人就不能撤销其意思表示了；相对人在无权代理人签订合同时必须是善意的，也即是，相对人在订立时，并不知道对方是无权代理人。如果明知是无权代理人而仍与对方签订合同，那么相对人就无权撤销其意思表示；撤销应当以通知的方式作出。签合同时李晖霞未提供授权委托书，黄健辉明知交易房屋李晖霞不是产权人，系登记在邓美霖名下，仍签订合同，主观上并非善意，依法不享有撤销权，故其发送短信告知解除合同的行为，不产生合同被撤销的后果，此时，本案合同仍存在，只是效力待定。2.李晖霞于2019年8月19日取得邓美霖授权处分的公证书，并通过我恋我家房产公司交付给黄健辉，案涉合同效力待定的状态就已结束，合同生效。关于公证书未授权李晖霞收取房款的问题，并不影响合同的效力。李晖霞取得授权后已告知黄健辉，但黄健辉仍拒不履行合同，构成违约，根据合同法第九十四条规定，黄健辉明确表示不再履行合同义务，并告知李晖霞可以转卖案涉房屋，李晖霞将案涉房屋转卖是以行为表示解除合同，本案合同已消灭，李晖霞不存在过错，不应承担违约责任，无需再退还定金。 我恋我家房产公司辩称，案涉合同签订时，李晖霞已向黄健辉提供了产权证原件，并带领黄健辉实地查看了房屋，黄健辉并未要求李晖霞一个月内提供书面授权书。合同签订后，李晖霞将案涉房屋钥匙移交给了黄健辉，直到2019年8月14日，黄健辉应支付250000元购房款时，才提出了解除合同，李晖霞明确表示不同意解除合同。2019年8月19日，公司已将李晖霞的公证授权委托书拍照给黄健辉，但黄健辉仍表示要解除合同，本案合同已成立，且可以履行，因黄健辉单方行为，导致房屋买卖合同无法执行，其诉讼请求应予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述及提供的有效证据，本院经审理，查明如下事实： 1.2019年6月13日,黄健辉与李晖霞、我恋我家房产公司签订《房屋买卖合同》一份，合同写明的甲方（出售方）为邓美霖，乙方（买受方）为黄健辉，丙方（居间方）为我恋我家房产公司。合同约定，甲方出售的房屋坐落于三明市梅列区，房屋总价580000元；合同定金为50000元，合同自签定当日乙方先向甲方支付10000元购房定金，2019年7月15日之前补齐定金尾款40000元，2019年8月14日之前补该房首付款尾款250000元，剩余280000元采取按揭方式付款；甲、乙双方自签定合同后，应各向丙方支付中介费5800元；如甲方违约不售，甲方双倍返还乙方已交定金及已付款，乙方如违约不卖，甲方已付定金及购房款不退。合同还对双方权利义务及过户事项等进行了约定。合同落款处甲方及甲方代理人签名处由李晖霞同时落款签名“邓美霖、李晖霞”、“李晖霞”，并附邓美霖的身份证号码及李晖霞电话号码。 2.2019年7月14日，黄健辉、李晖霞在我恋我家房产公司的见证下，双方签署一份《房款收条》，写明：买方黄健辉因购买出卖方李晖霞坐落于三明市梅列区的房屋，交付购房款10000元，卖方李晖霞已收到此房款，该房是李晖霞购买的二手房。 3.2019年7月14日，黄健辉、李晖霞在我恋我家房产公司的见证下，再次签署一份《房款收条》，写明：买方黄健辉因购买出卖方李晖霞坐落于三明市梅列区的房屋，交付购房款40000元，卖方李晖霞已收到此房款，该房是李晖霞购买的二手房。付款后，三方即到案涉房产所在地进行查看，并由李晖霞将案涉房产的钥匙交付给黄健辉。 4.2019年7月15日，黄健辉因购买案涉三明市梅列区房产支付我恋我家房产公司中介费5800元。 5.2019年8月15日，黄健辉通过手机短信方式向李晖霞发送内容为“本人黄健辉与邓美霖（李晖霞代理）签署的合同自8月15日起解除，特此告知。黄健辉，时间2019年8月15日”。同日，黄健辉将上述信息发送给我恋我家房产公司伍国平。当日及次日，伍国平回复“那是你单方面解除合同，我们肯定只能支持守约一方”，“卖方所有手续都有，全权公证委托书，房产证土地证齐，你不补款的话也只能算你是违约了”；2019年8月19日，李晖霞回复“本人手续齐全符合各项法律规定，你提出的解除合同要求本人不同意，你已违反双方签署的房屋买卖合同第十三条，未按合同约定的补款时间来补款，你未予理会，本人现在捧着人道主义再给你三天时间来中介公司协商处理，如在2019年8月19日未来处理或没有处理结果，本人将依据共同签署的房屋买卖合同第八条约定，没收购房定金，重新销售此房，并保留追诉的权义，通知时间2019年8月17日”。 6.2019年8月19日，邓美霖、鲍洪明夫妇在厦门市思明区产的出售事宜出具的委托书进行公证，委托期限为：自委托人签字之日起一年。厦门思明区公证处出具（2019）厦思证内字第1102号《公证书》。李晖霞取得公证书后，通过我恋我家房产公司于当日以手机发送短信的方式，将公证书拍照给黄健辉确认。 7.案涉三明市梅列区房产原登记在邓美霖名下，现已转卖第三人，原产权证已注销。 以上事实本院予以确认。本案的争议焦点在于：本案黄健辉要求解除合同的理由是否成立。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 黄健辉认为，在签订房屋买卖合同时，双方即约定要在一个月内取得授权委托，自己也相信李晖霞会在一个月内取得房主邓美霖的授权追认，故先行与李晖霞签订买卖合同，如果一个月内李晖霞没有得到房东的授权追认，自己肯定是不敢买。故在合同约定第二次付款日2019年8月14日没有支付款项给李晖霞，并在次日发短信通知李晖霞和我恋我家房产公司要求解除合同。虽然李晖霞后面有通过我恋我家房产公司将委托书拍照给自己，但委托书的日期被遮挡，照片中看不到，且委托书写明的委托权限是从出具委托书的2019年8月19日起，所以之前的行为，邓美霖并没有追认，案涉房屋买卖合同仅仅成立，并没有生效，合同约定的8月14日付款之日，李晖霞没有取得授权，属于违约，自己当然有解除合同的权力。 李晖霞认为，签订案涉房屋买卖合同时，双方并没有约定一个月要得到房东的授权，且黄健辉也看到了房产证写的并非李晖霞的名字，而是邓美霖的名字，实际自己已经和邓美霖签订了买卖合同，且把大部分的房款给付邓美霖，邓美霖也已将房屋钥匙给付自己，签订合同时不仅有核对房产证还到实地查看，李晖霞有权处置案涉房产。且邓美霖也于2018年8月19日委托自己可以处置案涉房产，取得了处置权，系黄健辉单方违约，至于收取的50000元是房款还是定金由法院认定。 我恋我家房产公司认为，黄健辉是在要按合同约定支付第二笔款项的时候，才要求李晖霞出具委托书，而李晖霞在2019年8月19日就提交了公证的委托书，之后立即通知黄健辉，让他来补款，否则造成违约，但黄健辉执意不继续履行合同，属于违约，黄健辉发短信的行为不构成解除合同。 本院认为，黄健辉在与李晖霞签订案涉《房屋买卖合同》时，李晖霞已明确告知产权人系邓美霖，黄健辉对该事实也予以认可，李晖霞签订合同时，并未取得邓美霖的授权，构成无权处分，黄健辉在此情况下仍然与李晖霞签订买卖合同，如果没有其他效力瑕疵，案涉《房屋买卖合同》应为有效合同。但基于李晖霞的无权代理行为，以被代理人名义与他人签订的合同，案涉《房屋买卖合同》是否对黄健辉发生效力取决于能否得到被代理人的追认。这里的追认，是指被代理人对无权代理行为事后予以承认的一种单方意思表示。一旦被代理人作出追认，因无权代理所订立的合同就从成立时起产生法律效力。虽然邓美霖、鲍洪明在2019年8月19日作出的《委托书》中约定委托期限为：自委托人签字之日起一年，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，被代理人追认的意思表示自到达相对人时生效。此外根据该解释第十二条的规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。邓美霖在作出委托书前即已将案涉房产证、锁匙等交付给李晖霞，即已开始履行合同义务，故黄健辉认为李晖霞自委托书约定的委托期限开始才取得委托权限的辩解意见本院不予采纳。根据邓美霖、鲍洪明的委托书，委托的内容包括案涉房产房屋档案、产权调取、查询及办理房产的出售事宜等，但并未包括收取与案涉房产买卖相关的款项。被代理人的追认应当以明示的意思表示向相对人作出，如果仅向无代理权人作出意思表示，也必须使相对人知道后才能产生法律效果。而被代理人追认行为人的无权代理，必须全部追认，以履行合同义务的行为追认合同，也必须是履行合同全部义务，才能构成追认，如果被代理人仅履行部分合同义务，则只能视为新的要约，此时相对人接受被代理人的部分履行，则视为接受要约，成立新的合同。本案中，黄健辉明知房屋产权人为邓美霖，仍接受邓美霖的部分履行，并与李晖霞签订合同，此时原合同中除交易款项的支付方式外，成立新的合同，双方应按合同内容履行。 黄健辉与李晖霞签订合同后，可以根据《合同法》第四十八条的规定，催告被代理人即邓美霖在一个月内予以追认，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，但黄健辉未履行撤销权，而是以短信通知李晖霞、我恋我家房产公司的方式直接要求解除合同，不满足《合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，黄健辉要求解除合同的理由不成立。 综上所述，案涉《房屋买卖合同》是各方在自愿的基础上签订的,且不违反法律规定,该协议合法有效，合同虽为李晖霞在未取得代理权的情况下即签订，但签订后，案涉房屋产权人邓美霖即通过实际履行及公证的方式大部分追认了李晖霞的代理行为，而黄健辉也认可，故案涉合同除交易款项的支付外，已形成新的合同，各方均应按合同约定履行。黄健辉以短信的方式单方要求解除合同，不满足《合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，构成违约，应按合同约定承担违约责任。案涉《房款收条》虽写的系购房款，但根据合同第二条约定，该款应认定为定金，且黄健辉在诉状中也自认系定金，故黄健辉已支付的50000元的性质应确认为定金。现案涉《房屋买卖合同》约定的违约责任为“乙方（黄健辉）如违约不买，甲方（邓美霖）除了乙方已付定金及购房款一律不退”，黄健辉支付的定金50000元按案涉合同约定，邓美霖可以不予退还，但本案中，邓美霖并未对案涉款项由李晖霞收取进行追认，而黄健辉支付的50000元购房款系支付给李晖霞而非支付给邓美霖，李晖霞收取案涉购房款没有取得邓美霖的授权，其没有收取购房款的理由，应将案涉购房款返还给黄健辉。黄健辉要求李晖霞返还购房定金50000元的诉讼请求本院予以支持，但要求双倍返还定金50000元的诉讼请求本院不予支持。我恋我家房产公司与黄健辉在案涉合同中存在的是居间关系，系独立于案涉房屋买卖合同之外的单独约定，居间合同具有诺成性，自委托人与居间人就开展居间活动达成意思表示一致时成立。且居间合同具有有偿性，居间人有权请求委托人支付居间报酬。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，我恋我家房产公司已成功推荐客户黄健辉购房，但因为黄健辉违约的原因，导致买卖合同最终未能成立，不影响居间活动完成及居间人获取报酬的权利。故黄健辉要求我恋我家房产公司返还已收取的案涉居间费5800元，并对本案定金承担连带返还责任的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十六条第一款,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、李晖霞应于本判决生效之日起十日内返还黄健辉购房定金50000元； 二、驳回黄健辉其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9600元，因适用简易程序审理，减半收取计4800元，由李晖霞负担525元，由黄健辉负担4275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 芳 二〇二〇年四月十七日 书记员 马媛丽 附：本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。 第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行提示： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。