广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1153号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市****************侧，统一社会信用代码914***********738C。法定代表人：黄树灿，该公司经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。被告：龚文祥，男，1978年1月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区******，公民身份号码432************17X。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）与被告龚文祥物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司委托诉讼代理人马秀章,被告龚文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告龚文祥向原告广弘物业公司支付从2012年7月30日至2018年9月30日期间共74个月的物业管理费8458.2元及违约金6343.7元（违约金计算方法：以每月物业管理费114.3元为基数，分别从欠费次月10日起按24%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为6343.7元）。事实与理由：被告龚文祥拖欠原告广弘物业公司物业管理费未按时支付。被告龚文祥主要辩称：1.原告广弘物业公司没有按约履行合同在先，其所居住的锦绣沙溪25幢301房位居三楼，在没有装修之前，经常有过下水道公共出口堵塞造成从下水道返水至其阳台和大厅，经过几次投诉后，累教不改，每次都是拖，此后，因为此事其与原告广弘物业公司争吵过，之后其自己在外请人把浸水问题解决了，从此，其就没有找过原告广弘物业公司，原告广弘物业公司也没有再找其要管理费。2.其所居住的小区管理太差，经常外来人进入保安没有登记，上班时间睡觉，还有监控设备的老化，无法正常使用。基于上述理由，其要求原告广弘物业公司撤销对其的诉讼，并赔偿因此造成其的经济损失及精神损失费，并且根据法律规定，诉讼时效不得超过3年，希望法院依法公正处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：广弘物业公司成立于2003年8月26日，经营范围：物业管理、家政清洁服务、车辆停放服务等。2012年6月29日，锦绣沙溪小区第一届业主委员会（甲方）与广弘物业公司（乙方）签订物业服务合同（编号20120626），约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方向业主或非业主使用人提供以下服务及质量：日常服务，公共环境卫生，包括（公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运），服务质量：设施完好；整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；交通与车辆停放秩序的管理，服务质量：交通畅顺、停放有序，行车线路标志明显；安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好、允许正常，岗亭24小时值班等等；乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：住宅按（建筑面积）（套内面积）每月每平方米0.85元收取、商铺（建筑面积）（套内面积）每月每平方米1.5元收取；乙方应在本合同生效后的2012年6月30日开始实施物业服务工作，并从2012年7月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日前；业主或者非业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费用的千分之一交纳滞纳金；服务期限为3年，自2012年6月30日起至2015年7月1日止；合同期满，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效；合同还约定了其他事项。合同签订后，广弘物业公司开始为锦绣沙溪小区提供物业服务，后龚文祥拖欠2012年7月30日至2018年9月30日期间共74个月的管理费8458.2元及违约金。广弘物业公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市*****************的权利人为龚文祥，建筑面积134.52平方米，登记时间***7年*月13日。广弘物业公司称龚文祥自201*年8月起拖欠物业服务费至2018年9月，累计拖欠74个月物业服务费未交纳，龚文祥应缴物业管理费134.52平方米×0.85元/平方米×74个月=8458.2元（按广弘物业公司主张算）及滞纳金（以每月拖欠管理费114.3元为基数，从欠费次月10日起按每月2%计算，合同约定是每日1‰，其主动调整为每月2%），龚文祥确认上述管理费拖欠时间及金额。另，龚文祥提交照片等证据拟证明其家中渗水、广弘物业公司服务不到位等。又查：广弘物业公司称其管理锦绣沙溪小区至2018年9月30日，另，中山市沙溪镇锦绣沙溪小区业主委员会于2018年10月18日出具的关于锦绣沙溪小区部分应交接事项的敦促函记载：广弘物业公司与本锦绣沙溪小区业主大会新选聘的物业服务企业，于2018年9月30日依据《物业管理条例》等相关法规完成了大部分交接工作，等等。另，广弘物业公司称其一直都有与龚文祥联系，通过电话、短信方式向龚文祥催收物业费。龚文祥对此不予确认，并称其没有收到过电话和信息。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。龚文祥是中山市*****************的业主，广弘物业公司与****小区第一届业主委员会签订的****小区物业服务合同合法有效，对龚文祥具有约束力。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案的焦点一、龚文祥应交纳物业服务费期间的问题。二、龚文祥是否应该缴纳物业服务费的问题。关于焦点一：龚文祥称民事诉讼的时效为3年。广弘物业公司则认为其一直有向龚文祥催收物业管理费，所以不存在已过诉讼时效问题。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁;（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定。故民事权利的诉讼时效为三年。本案中，广弘物业公司虽然称其一直有向龚文祥催收物业管理费，但并无提交证据予以证实，且龚文祥不予确认。现有证据无法证实广弘物业公司曾经向龚文祥催收物业管理费。而广弘物业公司于2020年1月10日向本院提起诉讼，故对广弘物业公司主张2017年1月10日以后的物业管理费本院予以支持，广弘物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于焦点二：虽然龚文祥称其家中出现渗水及广弘物业公司服务不到位。但渗水问题是因何原因造成暂无结论，亦非本案审查的范围，而龚文祥仅提交照片并不能证实广弘物业公司服务不到位，给其的生活造成重大影响。基于此，广弘物业公司已向锦绣沙溪小区提供物业服务，龚文祥作为业主，在已实际享用了广弘物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现龚文祥拖欠2017年1月10日至2018年9月30日期间物业服务费2401.18元（0.85元/平方米·月×134.52平方米×21个月=2401.18元），已构成违约，故龚文祥应向广弘物业公司支付上述期间的物业管理费2401.18元。龚文祥除应当及时履行缴纳义务外，还应当承担逾期缴纳滞纳金。关于滞纳金问题，广弘物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定若龚文祥未按时缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳滞纳金，该标准明显过高，现广弘物业公司主动调整为以每月拖欠物业管理费114.3元为基数，从欠费次月10日起按月利率2%计算至支付之日止，本院予以照准。综上所述，广弘物业公司诉求合理部分，本院予以支持，龚文祥辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告龚文祥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2017年1月至2018年9月期间的物业管理费2401.18元及违约金（违约金计算方法：每月拖欠的物业服务费114.3元为基数，分别从欠费的次月10日起均按每月2%标准计至支付之日止）；二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取85元（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告中山市广弘物业管理有限公司负担60元，被告龚文祥负担25元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市广弘物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇二〇年四月九日书记员  梁宝兴简佩琳