宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1258号原告:中卫市科信房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区文萃路文昌镇政府办公楼。 。法定代表人：孙兆智，该公司经理。原告：中卫市沙坡头区文昌镇人民政府，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区文萃路文昌镇政府办公楼。 。法定代表人：马千笑，该镇镇长。共同委托诉讼代理人：张明成，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：尹晓刚，男，生于1979年10月27日，汉族，宁夏中卫市人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。原告中卫市科信房地产开发有限公司、中卫市沙坡头区文昌镇人民政府（以下分别简称科信公司、文昌镇政府）与被告尹晓刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告科信公司、文昌镇政府的共同委托代理人张明成到庭参加了诉讼。被告尹晓刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经报本院院长批准延长审理期限6个月。期间因新冠肺炎疫情，本院中止审理本案60日。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法判令解除原告科信公司与被告于2013年11月25日签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》；判令解除原告文昌镇政府于2010年4月29日签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》；2.判令被告返还租赁物（详见租赁协议书约定）；3.判令被告支付拖欠原告的房屋租赁费1062395元、违约金75525.67元（上述租赁费计算截止到2019年2月28日，违约金以基准贷款利率4.75%分段计算；其中2015年租赁费欠付27395元、违约金4988.17元，2016年租赁费欠付270000元、违约金36337.50元，2017年租赁费欠付270000元、违约金23512.50元，2018年租赁费欠付270000元、违约金10687.50元）。以上合计1137920.67元；4.判令被告按照合同约定的标准向原告支付自2019年2月28日起至实际搬离承租场所之日止的房屋租赁费；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告文昌镇政府于2010年4月29日将原告所有的的位××镇的会所（含鱼池一处）出租给中卫市天乐置业有限公司（以下简称天乐公司）。双方签订了《文昌镇双桥会所租赁协议书》一份，合同约定：文昌镇政府为出租人(甲方)、天乐公司为承租人(乙方)，甲方将文昌镇双桥会所的房屋出租给乙方从事餐饮、娱乐等其他使用，租赁期限自2010年4月29日至2024年4月29日。文昌镇政府与天乐公司签订租赁合同后履行过程中，天乐公司于2012年4月4日与被告签订《转让合同》，约定天乐公司将其从原告文昌镇政府处租赁的文昌镇双桥会所的经营权转让给被告。2013年11月25日，被告与原告科信公司重新签订《文昌镇双桥会所租赁协议书》一份，合同中约定：第二条被告自愿接受文昌镇政府与天乐公司签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》所有条款约束，接替郭齐继续履行《文昌镇双桥会所租赁协议书》的所有约定，《文昌镇双桥会所租赁协议书》对其具有约束力即法律效力；第三条租赁期限自2013年11月6日至2024年4月29日，乙方自愿按照文昌镇政府与天乐公司在2010年4月29日双方签订的一份《文昌镇双桥会所租赁协议书》约定向甲方继续履行支付租金义务（租金按照文昌镇政府与天乐公司在2010年4月29日签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》中的年度租金标准执行)。被告接手文昌镇双桥会所租赁后，使用原告的房屋继续从事经营活动至今，但被告不履行二份《文昌镇双桥会所租赁协议书》约定内容，以资金紧张为由拒付租金，致使原告的合同目的无法实现，截止2019年2月28日，被告欠付租赁费1062395元，经原告多次催要未果。综上所述，原、被告之间的租赁合同关系合法、有效，被告理应按照约定向原告支付租金，现被告拖欠租金的行为已导致双方签订的协议无法继续履行，致使原告的合同目的无法实现。被告尹晓刚经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据，虽然被告未到庭质证，但本院依法审核认定如下：《文昌镇双桥会所租赁协议书》（原件、2010年4月29日签订）、《转让合同》及企业营业执照（复印件）、《文昌镇双桥会所租赁协议书》（原件、2013年11月25日签订）各1份系被告与原告及转让方天乐公司签订的合同，能够证明被告租赁原告房屋的位置、状况、租赁期限及租金标准、承担的相关费用、违约责任等权利义务的事实；收据2份（复印件）系相关单位出具的书证，能证明被告仅在2015年向原告科信公司交租赁费117605元的事实，以上证据相互有关联性，其证明效力均予以确认。对原告陈述被告仅支付部分租金117605元的事实，本院予以认定；被告对于是否支付租赁费，依法负有举证责任，但未到庭举证证明，依法承担举证不利后果，现原告主张被告欠付租赁费数额的事实，本院依法予以认定。经审理查明，2010年4月29日，原告文昌镇政府与天乐公司签订《文昌镇双桥会所租赁协议书》一份，合同约定：文昌镇政府为出租人(甲方)、天乐公司为承租人(乙方)，甲方将所有的的位××镇的会所（含鱼池一处）出租给乙方，租赁物位于中卫市××镇中心会所一处（建筑面积为478平方米），单体房8套（建筑面积为686平方米），鱼池一处（占地面积60亩），总占地面积102亩；甲方将文昌镇双桥会所的房屋出租给乙方从事餐饮、娱乐等其他合法商业经营使用；租赁期限自2010年4月29日至2024年4月29日；双方约定的租金支付期限为乙方应于每年4月29日前向甲方付清当年的租赁费及支付租赁费的方式和具体数额如下（其中…最迟于2013年4月29日支付2013年度租赁费170000元、于2014年4月29日支付2014年度租赁费170000元、于2015年4月29日支付2015年度租赁费170000元、于2015年4月29日支付2016年度租赁费270000元、于2017年4月29日支付2017年度租赁费270000元、于2018年4月29日支付2018年度租赁费270000元、于2019年4月29日支付2019年度租赁费270000元、于2020年4月29日支付2020年度租赁费270000元，…）；乙方有不交付或者不按约定交付租金达20天以上的等行为，甲方有权终止协议、收回房屋，因此造成的损失均有乙方自行承担；违约责任为乙方逾期交付租金的，除应如数补缴外，还应当按日支付年度租金总额的5%滞纳金等内容。文昌镇政府与天乐公司签订租赁合同后，在履行过程中，天乐公司法定代表人郭齐于2012年4月4日与被告签订《转让合同》，约定将天乐公司从原告文昌镇政府处租赁的文昌镇双桥会所的经营权转让给被告。2013年11月25日，原告文昌镇政府将文昌镇双桥会所的租赁权交由原告科信公司管理出租，被告（乙方）与原告科信公司（甲方）重新签订《文昌镇双桥会所租赁协议书》一份，合同中第二条约定被告自愿接受文昌镇政府与天乐公司签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》所有条款约束，接替郭齐继续履行《文昌镇双桥会所租赁协议书》的所有约定，《文昌镇双桥会所租赁协议书》对其具有约束力即法律效力；第三条约定租赁期限自2013年11月6日至2024年4月29日，乙方自愿按照文昌镇政府与天乐公司在2010年4月29日双方签订的一份《文昌镇双桥会所租赁协议书》约定向甲方继续履行支付租金义务（租金按照文昌镇政府与天乐公司在2010年4月29日签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》中的年度租金标准执行)等内容。被告接手文昌镇双桥会所租赁后，使用原告的房屋继续从事经营活动至今，但被告仅支付2013年、2014年度租赁费，在2015年两次向原告科信公司交付租赁费合计117605元。之后，被告不再履行二份《文昌镇双桥会所租赁协议书》约定内容，并以资金紧张为由拒付租金，致使原告的合同目的无法实现，截止2019年2月28日，被告欠付租赁费837395元（其中2015年租赁费欠付27395元，2016年租赁费欠付270000元，2017年租赁费欠付270000元，2018年租赁费欠付270000元），经原告催要未果。为此，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。原告文昌镇政府与天乐公司签订《文昌镇双桥会所租赁协议书》、天乐公司（郭齐）与被告尹晓刚签订《转让合同》及科信公司与被告签订《文昌镇双桥会所租赁协议书》均系相关双方当事人真实意思表示，现原被告双方形成房屋租赁合同法律关系。原告按照合同约定向被告提供了租赁的房屋等设施，被告应当按约支付租赁费，由于被告多年未付租赁费、且违反合同的其他条款约定，构成违约，按照合同约定的“不交付或者不按约定交付租金达20天以上的等行为，甲方有权终止协议、收回房屋”规定，原告可以提出解除合同，并依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款、第九十四条第（二）项的规定，因双方合同约定一方解除合同的条件已经成就，而且被告在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，因此原告按照合同约定及法律规定现提出解除双方签订《文昌镇双桥会所租赁协议书》请求，本院依法予以确认；在合同解除后，依据法律规定原告向被告交付的租赁物应恢复原状，被告应当向原告返还租赁物，承担相应的民事责任。故对原告要求解除原告科信公司与被告于2013年11月25日签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》及解除原告文昌镇政府于2010年4月29日签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》和被告返还租赁物（详见租赁协议书约定）的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后终止履行，被告已经使用租赁物产生的租赁费，应当按约支付使用期间的租赁费，并履行其他约定义务，现被告尚欠原告到期的租赁费837395元元（截止到2019年2月28日）未付，有《文昌镇双桥会所租赁协议书》、收据等证据证明属实，应予清偿；被告对其欠付的租赁费因已逾期未付，按照合同约定承担“按日支付年度租金总额的5%滞纳金”，由于该约定标准过高，原告自愿调整主张以人民银行贷款基准利率4.75%分段计算违约金符合相关规定，被告还应当承担违约金75525.67元（其中2015年欠付租赁费27395元的违约金4988.17元，2016年欠付租赁费270000元的违约金36337.50元，2017年欠付租赁费270000元的违约金23512.50元，2018年欠付租赁费270000元的违约金10687.50元），被告应当按照合同约定承担清偿债务及逾期违约的民事责任。对原告要求被告支付租赁费837395元、违约金75525.67元（上述租赁费计算截止到2019年2月28日，违约金以基准贷款利率4.75%分段计算；其中2015年租赁费欠付27395元、违约金4988.17元，2016年租赁费欠付270000元、违约金36337.5元，2017年租赁费欠付270000元、违约金23512.50元，2018年租赁费欠付270000元、违约金10687.50元），以上合计912920.67元和被告按照合同约定的标准向原告支付自2019年2月28日起至实际搬离承租场所之日止的房屋租赁费的诉讼请求，均有相应的事实及法律依据，本院予以支持。对于超出上述数额部分的诉讼请求依法不予支持。被告尹晓刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中卫市科信房地产开发有限公司与被告尹晓刚于2013年11月25日签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》、解除原告中卫市沙坡头区文昌镇人民政府于2010年4月29日与中卫市天乐置业有限公司签订的《文昌镇双桥会所租赁协议书》；二、被告尹晓刚于本判决生效后三十日内向原告中卫市科信房地产开发有限公司、中卫市沙坡头区文昌镇人民政府返还租赁物位于中卫市××镇中心会所一处（建筑面积为478平方米），单体房8套（建筑面积为686平方米），鱼池一处（占地面积60亩），总占地面积102亩；三、被告尹晓刚于本判决生效后十五日内向原告中卫市科信房地产开发有限公司、中卫市沙坡头区文昌镇人民政府支付租赁费837395元、违约金75525.67元（上述租赁费计算截止到2019年2月28日，违约金以中国人民银行贷款基准利率4.75%分段计算；其中2015年租赁费欠付27395元、违约金4988.17元，2016年租赁费欠付270000元、违约金36337.50元，2017年租赁费欠付270000元、违约金23512.50元，2018年租赁费欠付270000元、违约金10687.50元）；2019年2月28日之后的租赁费按照合同约定标准支付自至实际搬离承租场所之日止；四、驳回原告中卫市科信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15242元，由被告尹晓刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 高 博人民陪审员 万玉凤 二〇二〇年四月十五日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。