湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0703民初3490号原告：胡圣勇，男,1968年10月27日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：孟德明，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：潘君昊，湖南南天门律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被告：陈茂华，男,1953年8月6日出生，汉族，居民，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：杨建明，湖南天迪律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：常德汇川房地产开发有限公司,住所地常德市武陵区丹阳街道办事处柏子园社区。法定代表人:候长富。委托诉讼代理人：杨建明，湖南天迪律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告胡圣勇与被告陈茂华、第三人常德汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡圣勇的委托诉讼代理人孟德明、潘君昊、陈茂华及汇川公司的委托诉讼代理人杨建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡圣勇向本院提出诉讼请求：1、判令陈茂华立即协助胡圣勇办理位于常德市鼎城区“莱茵小镇”一期的房产（具体房号详见所附清单，莱茵小镇4-7号楼，共计86套房产）的权属转移登记手续（办理至胡圣勇或胡圣勇指定的人名下）；第三人汇川公司协助陈茂华完成上述义务；2、判令陈茂华承担本案的案件受理费和财产保全费用。事实和理由：2015年8月6日，陈茂华与胡圣勇签订《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》，双方约定：常德“莱茵小镇”一期是汇川公司开发的房地产项目，此前汇川公司产生股权转让，原股东陈茂华已将其持有的汇川公司股权全部转让，并已与新股东商定“莱茵小镇”一期剩余未销售资产属于陈茂华所有，并可继续以汇川公司名义销售；二期交由新股东开发；陈茂华以打包方式将“莱茵小镇”一期剩余未销售资产（剩余商铺、房产及地下车库等，详见“莱茵小镇”一期剩余资产明细表）一次性全部转让给胡圣勇，转让总金额为3700万元，该金额为税后净值，交易所产生的费、税概由胡圣勇承担；在合同签订后原告即付保证金200万元，房款将通过银行按揭方式支付，首付款由胡圣勇支付，银行按揭款由银行直接汇入指定的销售账户；陈茂华负责协调汇川公司与胡圣勇及胡圣勇指定的购买者签订房屋销售合同，转让自合同签订之日起二个月内完成，资产中陈茂华已出租部分，自合同生效之日起陈茂华配合胡圣勇变更租赁关系，租金由胡圣勇收取；陈茂华负责将所转让资产资料及现场位置全部移交给胡圣勇，并保证所移交资料真实有效，同时负责协调胡圣勇与当地房地产部门的关系，确保银行按揭顺利进行；胡圣勇负责协调银行和地税、人防等单位关系；陈茂华保证其转让的资产不存在任何纠纷，陈茂华对其享有合法的处置权利，若因陈茂华过错导致胡圣勇无法实现对该部分资产的销售，陈茂华负责赔偿由此给胡圣勇造成的损失；胡圣勇应按时足额支付转让款，若逾期付款，应每天按照拖欠金额千分之一的标准支付逾期付款利息，超过60日的，还可以要求胡圣勇承担交易额30%的违约金等违约责任；等等。协议签订后，胡圣勇按约定交纳了保证金及房款，陈茂华仅办理了部分房产的产权转移登记。胡圣勇认为，原、被告签订的《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》合法有效，双方之间成立房屋买卖合同关系，双方均应按照合同履行义务。陈茂华收取购房款后没有按约办理房屋权属转移登记手续，已经构成违约，应承担继续履行协助办理房屋权属转移登记手续的义务。第三人作为本案所涉房产的开发商，根据该公司股东的决定有义务配合完成上述房屋的办证义务。为维护自身合法权益，胡圣勇特提起诉讼，请贵院查明案件事实，判如所请。为支持其诉讼请求，胡圣勇在举证期限内向本院提交了以下证据：1、汇川公司股权转让合同复印件一份；拟证明陈茂华将持有的汇川公司股份，转让给张新华，双方约定“莱茵小镇”一期未销售房屋及所有资产名义上保留在公司名下，但权益全部归陈茂华所有，陈茂华有权将房屋自用或对外出售、转让、出租，由此产生权益全部归陈茂华所有，公司不享有任何权益也不分担任何费用，不得损害陈茂华的权益；2、胡圣勇与陈茂华之间签订的《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》复印件一份；拟证明：胡圣勇与陈茂华之间存在合法的房屋买卖合同关系。胡圣勇与陈茂华2015年8月6号签订合同，约定将属于陈茂华所有的“莱茵小镇”一期剩余未销售资产（剩余商铺、房产及地下车位等）一次性全部转让给胡圣勇，转让总金额为人民币3700万元整，胡圣勇在合同签订后支付陈茂华保证金200万元及相应首付款，其余款项由胡圣勇通过银行按揭方式偿还陈茂华，资产转让所产生的全部税费由胡圣勇承担，陈茂华保证所转让的“莱茵小镇”一期剩余资产不存在任何纠纷。转让后商铺租金由胡圣勇进行收取；3、胡圣勇交付给陈茂华的购房款，陈茂华以汇川公司名义开具的房款收据复印件27张；拟证明：胡圣勇在2015年8月13日-2019年3月14日共计向陈茂华指定的汇川公司销售账户支付了人民币23768700元，胡圣勇已经履行了合同约定的交纳保证金及首付款的义务；4、“莱茵小镇”部分门面房屋租赁合同，“莱茵小镇”门面租赁明细表；拟证明：“租赁莱茵”小镇门面的共有7家经营户，在胡圣勇与陈茂华之间签订房屋买卖合同合同后，7家经营户的租金应支付给胡圣勇，除常德德江南现代商贸实业有限公司与中汉建筑与胡圣勇另行协商支付80万元外，剩余6家经营户的租金从2015年8月6日至2019年12月31日应支付给胡圣勇租金约200万，所交租金都用于抵扣房款;5、房屋门面销售金额发票及收据复印件9张;拟证明：2套房屋（4-5号楼102.202房，户主刘龙英售价88万；4-6号楼1804房，户主王云霞，售价43万；）购房款共计131万，为《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》中转让的房产，应用于抵扣购房款;6、鼎城区人民法院（2018）湘0703民初1970号民事判决书复印件一份，民事上诉状复印件一份;拟证明：胡圣勇与陈茂华之间还有343个车位存在诉讼争议，这些车位也是原、被告《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》被告应转让的部分，因为双方存在纠纷，胡圣勇剩余购房尾款未支付给陈茂华；7、鼎城区地方税务局稽查局税收处理决定书、鼎城区地方税务局稽查局税收保全措施决定书复印件一份、鼎城区地方税务局稽查局协助执行通知书复印件一份、汇川公司被查封部分房产清单；拟证明：胡圣勇与陈茂华之间2015年8月6日签订《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》后，陈茂华与汇川公司股权转让合同因陈茂华未缴纳个人所得税及印花税，致使“莱茵小镇”一期剩余未销售部分房产被予以查封三年之久，致使胡圣勇无法过户，陈茂华应承担无法过户的违约责任。8、《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》中转让给胡圣勇部分未出售房产名单；拟证明：胡圣勇与陈茂华之间双方约定合同签订后陈茂华应将所售房产进行过户，直至起诉前陈茂华仍未将名单中所列房产予以过户，违法了合同的约定。陈茂华辩称：1、本案胡圣勇与陈茂华签订的“莱茵小镇”转让合同合法有效，在履行该合同的过程中，胡圣勇明显存在严重违反合同约定的事实，表现在胡圣勇未及时向陈茂华足额支付案涉房屋的转让款，胡圣勇也没有按照合同约定对案涉房屋办理任何按揭手续，胡圣勇将房屋抵押贷款，而支付的房款也没有按照合同的约定支付到陈茂华指定的账户，同时胡圣勇也没有及时足额支付应当承担的税费；2、本案陈茂华对胡圣勇的违约行为向胡圣勇送达了催告函，催讨本案案涉的房屋转让款，仍然没有得到胡圣勇的配合和响应，到目前为止胡圣勇仍欠付大量房屋转让款；3、原告所主张的办理权属转移登记的清单是案涉房屋4-7栋的房屋，虽然没有办理证书，早已交给胡圣勇使用和出租；4、根据胡圣勇提供的支付票据，胡圣勇已经支付的金额为2376.87万元，其中包括应胡圣勇的要求改变4-7栋的土地使用性质的土地出让金52.87万元。扣除陈茂华已经垫付的应由胡圣勇承担的税费2844702.57元，扣除土地出让金52.87万元，扣除5万元律师费用，剩下的部分就是已付的购付款为20345297.43元，胡圣勇尚欠购房款16654702.57元；5、由于胡圣勇存在严重违反合同约定，尚欠购房款16654702.57元，陈茂华尽管将案涉的4-7栋房屋交付给了胡圣勇，但陈茂华按照合同法的约定享有先履行抗辩权，在胡圣勇全额支付房屋转让款后，陈茂华会及时帮胡圣勇办理房屋过户手续。综上，胡圣勇的诉求缺乏事实和法律依据，请法院依法查明事实，驳回胡圣勇的诉讼请求。为支持其辩称，陈茂华在举证期限内向本院提供了如下证据：1、不动产发票59份，拟证明陈茂华为胡圣勇办理案涉房屋登记过户的事实；2、鼎城区人民法院（2019）湘0703民初1779号民事判决书，拟证明陈茂华已向胡圣勇交付案涉车位343个的事实；3、税费票据，金额2844702.57元，拟证明陈茂华已为胡圣勇垫付销售、过户税费共计2844702.57元的事实；4、改变土地使用性质的税票、银行回单，拟证明陈茂华已为胡圣勇垫付案涉房屋4-7栋改变使用性质的土地出让金52.87万元；5、律师费5万元票据、银行转账凭据，拟证明陈茂华为胡圣勇垫付5万元律师费的事实（车位案件）；6、催款函、聊天记录，拟证明陈茂华向胡圣勇催讨转让款的事实。汇川公司辩称：由于胡圣勇严重违反与陈茂华签订的合同约定，本案应当待胡圣勇全额支付案涉房屋的转让款后，第三人再协助胡圣勇办理案涉房屋的转让登记手续。对其辩称，汇川公司未向本院提供证据。本院依胡圣勇申请，调取了下列证据：常德市鼎城区房地产管理局出具的2015年8月6日后“莱茵小镇”一期房屋销售明细表，该份证据证明了陈茂华与胡圣勇签订合同后“莱茵小镇”一期房屋销售情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：即胡圣勇提供的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对胡圣勇提交的证据3，能够证明胡圣勇或胡圣勇指定的人向陈茂华交纳款项2376.87万元的事实，予以认定；证据4、5，只能证明应交纳的租金数额和门面销售金额，不能达到上述款项应冲抵购房款的证明目的，不予认定；证据6，对其真实性本院予以认定，能够证明**华与常德市鑫鸿物业服务有限公司、丁跃之间存在纠纷，常德市鑫鸿物业服务有限公司不服本院（2018）湘0703民初1970号民事判决书而提出上诉的事实，予以认定；但该份证据不能证明胡圣勇与陈茂华之间就车位存在诉讼争议；证据7，对其证实的陈茂华未缴纳个人所得税及印花税，致使“莱茵小镇”一期剩余未销售部分房产被予以查封三年之久事实予以认定；证据8，与本案在庭审过程中查明的事实及本院依照胡圣勇的申请向常德市鼎城区房地产管理局调查的情况基本一致,均予以认定。对陈茂华提交的证据1-6，能够证明陈茂华为胡圣勇办理案涉59套房屋登记过户手续、交付案涉车位343个、缴纳各种税款及向胡圣勇催讨转让款的事实，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于常德市鼎城区交叉口的“汇川·莱茵小镇”是汇川公司开发的房地产项目。2014年12月6日，汇川公司原股东陈茂华等与张新华签订了《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》，合同约定“莱茵小镇”项目一期尚未销售的房屋及所有资产虽名义上仍保留在目标公司汇川公司名下，但权益全部属陈茂华个人所有,汇川公司对该股权转让合同予以盖章确认。2015年8月6日，陈茂华（甲方、转让方）与胡圣勇（乙方、受让方）签订了《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》，合同约定陈茂华以打包的方式将莱茵小镇一期剩余未销售资产（剩余商铺、房产及地下车位等）一次性全部转让给胡圣勇,胡圣勇附条件享有该部分资产的全部物权权益，合同具体内容为:一、转让资产名称、数量（详见莱茵小镇一期剩余资产明细表）附件（一）；二、转让总金额叁仟柒佰万元整（￥：3700万元整），该金额为甲方所得税后净值，附件（一）交易所产生的费、税概由乙方承担；三、转让方式：1、此合同签订之日，乙方即付甲方保证金200万元。2、乙方将通过银行按揭方式偿还甲方转让金额，首付款由乙方支付缴纳，银行提供的按揭款直接由银行汇入汇川公司甲方指定的销售账户。3、如以上1＋2金额之和不足偿还转让金额，乙方另筹资在银行按揭款到账后十日内付清；如1＋2金额之和偿还转让金额有余，剩余部分由甲方返还给乙方。4、甲方负责协调汇川房地产公司与乙方及乙方指定购买者签订房屋销售合同，但不负责向银行提供最高额担保，相应的房屋产权登记手续也由乙方自行办理，税费由乙方承担；四、转让时间：合同自签订之日起二个月内完成；五、转让税费责任：因附件（一）资产转让所产生的全部税费概由乙方承担；六、双方责任及义务：1、甲方责任及义务，甲方负责将所转让资产资料及现场位置全部移交给乙方，并保证所移交资料真实有效，同时甲方负责协调乙方与当地房地产部门的关系，确保银行按揭顺利进行。2、乙方责任及义务，一是负责协调银行关系，确保按揭资金到甲方指定账户，二是负责地税、人防、飞马公司三家单位在还款期内不找汇川公司催讨相关资金，更不能影响汇川公司第二期开发。否则，乙方所交保证金视为违约金；七、附件（一）资产甲方已租部分，自合同生效之日起，甲方配合乙方变更租赁关系，且自变更关系起租金系乙方收取；八、违约责任，1、与一期剩余资产无关的其它一期遗留纠纷与乙方无关，已签订的租赁合同继续有效，甲方保证转让给乙方的“莱茵小镇”一期剩余资产不存在任何纠纷，甲方对其享有合法的处置权利，若因甲方过错导致乙方无法实现对该部分资产的销售，应由甲方负责赔偿由此给乙方造成的损失。2、乙方应按时足额向甲方支付转让款，若逾期付款，乙方应每天按照拖欠金额千分之一的标准向甲方支付逾期付款利息，超过60日的，甲方除可按本协议第六条第二款行使权利外，还可要求乙方另外承担交易额30%的违约金。合同包含的资产为：住宅102套，门面69套，车位343个。合同签订后，胡圣勇（含姚彬、李泽、申萍、李科等付款）自2015年8月13日-2019年3月14日共计向陈茂华指定的汇川公司销售账户支付了人民币23768700元。上述款项，扣除陈茂华已为胡圣勇垫付案涉房屋4-7栋改变使用性质的土地出让金52.87万元、5万元律师费，胡圣勇已支付购房款23190000元。陈茂华在收取上述款项后，截止本案诉讼前，办理了过户手续的59户，总计成交金额（含税）为17060533.19元，成交单价为2460元至6000元不等。涉案的车位,陈茂华交付给胡圣勇之后,胡圣勇因常德市鑫鸿物业服务有限公司擅自允许业主丁跃的车辆驶入并且停放在胡圣勇所有的地下停车场，并收取车位物业服务费，共同侵害了胡圣勇对地下停车场的所有权，胡圣勇于2017年8月22日以常德市鑫鸿物业服务有限公司、丁跃为被告，向本院提起排除妨害诉讼，2017年12月29日胡圣勇与**华签订了《地下车位转让协议》，约定：胡圣勇将莱茵小镇二区、三区、四区三个地下停车场共343个地下车位转让给**华。自协议签订之后，**华对受让的车位享有物权，有权自用或对外销售、出租，**华按照约定给胡圣勇支付了100万元保证金。2018年1月2日，**华向本院提出替代胡圣勇承担诉讼的申请，本院于2018年1月4日作出（2017）湘0703民初1779号民事裁定书，准许**华替代胡圣勇作为涉案原告参加诉讼，胡圣勇退出排除妨害之诉讼。后胡圣勇要求陈茂华办理其余房产的权属转移登记手续,陈茂华以胡圣勇未交清购房款为由予以抗辩.双方协商未果,胡圣勇于2019年10月18日诉至本院。另查明:2015年6月18日,湖南省常德市鼎城区地方税务局稽查局因陈茂华不申报少缴印花税、少缴个人所得税，作出鼎地税稽处（2015）50号《税务处理决定书》，内容为：依据《中华人民共和国税收征收管理办法》第六十四条第二款规定，你（陈茂华）不申报少缴税款16030000元，其中印花税40000元，个人所得税15990000元，由税务局追缴入库。2015年8月10日，又作出鼎地税稽保封（2015）1号《税收保全措施决定书》，从2015年8月11日起，对第三人汇川公司“莱茵小镇”一期未销售的部分房产予以了查封。查封之后,胡圣勇无法办理银行按揭手续。2018年8月15日，国家税务总局常德市鼎城区税务局作出常鼎税解保封（2018）1号《解除税收保全措施决定书》，解除了对上述资产的查封。本院认为，2015年8月6日，陈茂华与胡圣勇签订的《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，陈茂华应向胡圣勇交付所转让的资产，并协助胡圣勇办理相关财产转移手续；胡圣勇应按期足额向陈茂华支付转让款。截止胡圣勇起诉时止，虽然双方就尚欠转让款的具体金额存在争议，但可以确定转让款尚未支付完毕。胡圣勇在未完全支付转让款的情况下，要求陈茂华办理办理涉案4-7栋共计86套房产的移转登记手续，有失公允；但4-7栋共计86套房产，按照前期销售均价计算，金额远远超过胡圣勇尚未支付的价款，陈茂华以胡圣勇尚欠部分房款为由拒不办理全部涉案4-7栋共计86套房产的移转登记手续，亦不合理。结合本案实际，涉案4-7栋共计86套房产，以前期销售价格计算价值约为4000万元左右，扣除与胡圣勇尚欠转让款金额相当的部分，约30套左右房产的价值，剩余56套房屋，陈茂华应当协助胡圣勇办理转移登记手续，符合权利义务对等原则，对双方而言均较为公平合理，故对胡圣勇的诉讼请求，本院予以部分支持；双方其他争议,可另案主张权利予以解决;第三人汇川公司作为本案所涉房产的开发商，根据该公司股东股权转让合同的约定有义务配合完成上述房屋的办证义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：陈茂华于本判决生效之日起十日内协助胡圣勇办理涉案4-7栋共计56套房产的移转登记手续（即诉状所附清单编号1-56号房产，办理至胡圣勇或胡圣勇指定的人名下，移转过程中所产生的全部税、费均由胡圣勇承担）；常德汇川房地产开发有限公司协助陈茂华履行上述义务。案件受理费93800元，财产保全费5000元，共计98800元，由陈茂华承担59280元，胡圣勇承担39520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾建林审 判 员  陈劲松人民陪审员  邹华麟二〇二〇年四月二十八日法官助理曹琴书记员熊泽颖附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。