江苏省南通市通州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏0612执异14号 案外人：葛峰，男，1967年5月28日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：李雪，江苏纵联律师事务所律师。 申请执行人：陈玉，女，1956年5月3日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：吴健慧，北京京都（上海）律师事务所律师。 被执行人：南通松林家用纺织品有限公司，统一社会信用代码91320612730738314J，住所地南通市通州区。 法定代表人：季松林，执行董事。 被执行人：江苏慧馨电脑科技有限公司，统一社会信用代码91320612733746731X，住所地南通市通州区。 法定代表人：季建明，执行董事兼总经理。 被执行人：季建明，男，1979年8月30日生，汉族，住南通市通州区。 被执行人：曹晓霞，女，1980年3月26日生，汉族，住南通市通州区。 被执行人：季松林，男，1967年10月24日生，汉族，住南通市通州区。 本院在执行陈玉申请执行南通松林家用纺织品有限公司（以下简称松林公司）、江苏慧馨电脑科技有限公司（以下简称慧馨公司）、季建明、曹晓霞、季松林追偿权纠纷一案中，案外人葛峰向本院提出书面异议。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2019年6月14日，本院对陈玉诉松林公司、慧馨公司、季建明、曹晓霞、季松林追偿权纠纷一案作出（2019）苏0612民初3372号民事判决：一、被告松林公司于本判决发生法律效力后十日内向原告陈玉偿还代偿款1915338.8元及相应的利息（1095338.8元自2019年2月2日起至实际清偿之日止，820000元自2019年3月22日起至实际清偿之日止，均按年利率6%计算）；二、对被告松林公司上述债务不能履行的部分，由被告慧馨公司、被告季建明、被告曹晓霞、被告季松林各向原告陈玉承担八分之一的清偿责任；三、被告松林公司、被告慧馨公司、被告季建明、被告曹晓霞、被告季松林于本判决发生法律效力后十日内向原告陈玉给付保全申请费5000元；四、驳回原告陈玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 根据陈玉的申请，本院于2019年9月3日立案强制执行，案号为（2019）苏0612执3066号。在本案执行过程中，本院于2019年9月4日作出（2019）苏0612执3066号执行裁定：一、冻结、提取、划拨被执行人松林公司名下的银行存款人民币1941941.80元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、冻结、提取、划拨被执行人慧馨公司、季建明、曹晓霞、季松林名下的银行存款人民币266020.35元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产。依据上述执行裁定，本院于2020年3月20日作出（2019）苏0612执3066号查封公告，并在现场张贴，对被执行人松林公司名下位于原金乐帆布厂东边的一幢二层楼房、南边原帆布厂的食堂和厕所（以下简称案涉建筑物）采取查封措施，查封期限从2020年3月20日起至2023年3月19日止。查封期间，任何单位或个人不得撕毁、损坏本公告，不得损坏、转让、变卖已被查封的房产，也不得在被查封房产上设置租赁权等权限，否则本院将依法追究相关法律责任。 案外人葛峰提出异议称，松林公司在2006年从原通州市金沙镇人民政府（以下简称金沙政府）合法有效购得案涉建筑物。2018年9月10日松林公司与葛峰签订了《房产买卖协议》，约定将案涉建筑物等出售给葛峰。葛峰分别于2018年9月11日、10月7日通过银行转账的方式将购房款共计800000元汇入松林公司指定的账户。2018年10月7日双方签订了《交付协议》，双方就房屋的交付达成了协议。葛峰已就案涉建筑物的水、电户名进行了变更过户，并支付了案涉建筑物的2019年土地租金，且已为松林公司补交了2017年、2018年的土地租金。法院查封公告中涉及的案涉建筑物系葛峰通过与松林公司合法有效的签订合同并支付全部价款后购得，葛峰系案涉建筑物的权利人。葛峰早在2018年9月10日已经同松林公司签订了合法有效的书面买卖合同，早于法院2019年9月4日作出的（2019）苏0612执3066号执行裁定书，更早于（2019）苏0612执3066号查封公告中规定的起封日，能够排除对案涉建筑物的执行，法院查封葛峰所有的案涉建筑物是错误的。为此，葛峰向本院提交了房产买卖协议、房产交付协议、转账汇款记录、收条、江苏增值税电子普通发票、供用水合同、江苏省农村合作经济组织结算凭证、房屋出售协议、南通高新技术产业开发区自制领款单等证据材料（以上均为复印件）。请求：1.撤销对案涉建筑物的查封措施；2.停止（2019）苏0612执3066号查封公告的执行。 申请执行人陈玉辩称：首先，其未能查询到案涉建筑物的相关建造登记资料，葛峰亦未能提供相关建造、产权资料。该案涉建筑物未办理立项、规划许可审批等合法建造手续，属违法建筑。因民事权益由法律规范确认和保护，权利主体所享有和获取利益的范围及限度由法律规定，所以法律保护的民事权益以合法为前提。根据目前了解的情况，本案中葛峰在该违法建筑上不享有“合法权益”，其异议也不应当得到法院的支持。其次，在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，该违法建筑仍具有一定的使用价值，应视为被执行人的具有使用价值的可供执行财产。并且，如该建筑涉及拆迁，相关补偿利益也应当作为被执行财产为申请执行人享有。据了解，上述违法建筑已被划入征收补偿范围，就该建筑所获得的征收补偿利益，申请执行人也一并主张优先受偿。请求：驳回葛峰的异议申请。 另查明，金沙政府出售给松林公司的案涉建筑物系原金乐帆布厂未改制的占有房产，出售该房产的目的是为了盘活闲置资产。与该房产有关的房产证办理由松林公司自行负责，金沙政府可协助办理，事实上由于历史形成的原因，该房产至今未办理过房产证。松林公司将该房产转让给葛峰时，该房产无抵押，未被法院等司法部门查封。该房产交付给葛峰使用一段时间后，目前处于闲置状态。 本院认为，违法建筑是指未经行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可或违反建设工程规划许可的规定建设，或未领取工程建设施工许可，擅自兴建的建筑物、构筑物等设施。违法建筑虽因违反法律的禁止性规定，不能依法进行产权登记，但在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。违法建筑买卖合同违反的是法律中的管理性规定，合同履行后，只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，相关风险责任由当事人承担，故不应当由此认定合同无效。就本案而言，松林公司与葛峰签订的《房产买卖协议》未违反效力性法律规定，故应当认定有效。葛峰与松林公司在法院查封前已经签订了上述合同，支付了全部价款，并实际占有了案涉不动产，未办理产权登记属于法律禁止办理事宜，葛峰对此无过错。葛峰的异议理由成立，本院予以支持。退一步讲，如果松林公司与葛峰的买卖案涉建筑物的合同无效，那么松林公司与金沙政府原取得案涉建筑物的合同也无效，则案涉建筑物仍属原金乐帆布厂未改制的财产，也不属松林公司的财产，陈玉的答辩理由也不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十一条、第十七条第二项的规定，裁定如下： 中止对被执行人南通松林家用纺织品有限公司名下位于原金乐帆布厂东边的一幢二层楼房、南边原帆布厂的食堂和厕所的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 忠 人民陪审员  纪汉平 人民陪审员  龚启兵 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  何宇伦