山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终421号上诉人（原审被告）：首钢长治钢铁有限公司，住所地长治市故县东大街9号统一社会信用代码：×××。法定代理人：贾向刚，董事长。委托诉讼代理人：韩伟，男，首钢长治钢铁有限公司法务审计处职工，住山西省长治市郊区故县。被上诉人（原审原告）：郑永寿，男，1958年9月21日出生，汉族，个体工商户，住太原市。委托诉讼代理人：杨艳，山西晋工律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚虎强，山西晋工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：首钢长治钢铁有限公司太原办事处，住所地太原市杏花岭区迎春街23号。负责人：王永春，主任。委托诉讼代理人：张海梅，女，首钢长治钢铁有限公司太原办事处员工，住山西省太原市杏花岭区迎春街23号院长钢小区2楼3单元6号。上诉人首钢长治钢铁有限公司与被上诉人郑永寿、首钢长治钢铁有限公司太原办事处房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初5294号判决向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人首钢长治钢铁有限公司上诉请求：1、依法撤销（2019）晋0107民初5294号民事判决，改判驳回一审原告诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由一审原告承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。首先，本案并非房屋买卖纠纷。2005年被上诉人首钢长钢办事处因需要需拆除被上诉人郑永寿在太原市杏花岭区迎春街23号（原5号院）所有房屋，对于给原告造成的损失，2005年10月30日被上诉人首钢长钢太原办事处与郑永寿签订协议书，约定以被上诉人首钢长钢太原办事处新建住房和底商各一套对原告予以补偿。从协议内容看，双方系拆迁补偿关系而非房屋买卖。其次，协议签订后，被上诉人首钢长钢太原办事处依约履行了房屋补偿交付等全部合同义务，对此被上诉人郑永寿是认可且不持任何异议的，而且已经一审法院查明。第三，本案太原市迎春街23号全部底商已经房产部门于2007年2月16日合法登记并颁发了产权证书，且截止2008年3月除被上诉人郑永寿实际占有使用底商房产因其自身原因未办理产权变更登记外，其余8户底商均已办理了产权变更转移手续。目前被上诉人郑永寿实际占有使用底商房产登记的产权人仍为山西长治钢铁公司太原分公司。（需说明的是本案底商房产土地权属人为山西长治钢铁公司太原分公司，分公司具体业务由被上诉人首钢长钢太原办事处管理和动作）。基于以上事实可以看出，上诉人已履行了与被上诉人郑永寿协议约定的全部义务，而且本案底商房产也进行了初始产权登记，产权人为山西长治钢铁公司太原分公司，同时其他底商均已办理产权变更转移登记。因此一审法院要求上诉人在三个月内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案无事实依据；2、一审判决适用法律错误。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由此可知，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的前提是一方不履行合同或履行合同义务不符合约定。就本案而言，被上诉人首钢长钢太原办事处已完全履行了合同义务，这是不争的事实。因此一审法院据此判决上诉人在三个月内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案适用法律错误。综上，上诉人认为，本案底商房产已取得合法初始房产登记，而且因拆迁补偿底商房产由被上诉人郑永寿实际占有使用，根据《中华人民共和国契税暂行条例》之规定，被上诉人郑永寿作为契税纳税人应当持契税完税凭证依法向房产管理部门办理房屋的权属变更登记手续即可。而且房产登记变更属于行政管理行为，原告应依法向房产登记管理部门申请，而不应由法院判决。因此本案不属于法院受案范围，被上诉人郑永寿请求应予以驳回。请贵院依法撤销（2019）晋0107民初5294号民事判决，改判驳回一审原告诉讼请求。被上诉人郑永寿辩称：1、本案协议名为解决拆迁问题，实质上上诉人及其分公司、长钢太原办事处作为一方，独立办理土地、建设、规划手续，被上诉人一方按照获得房屋固定面积支付购房款，符合房屋买卖合同法律关系的特点，故一审法院定性为房屋买卖纠纷，认定事实、适用法律正确。根据双方2005年10月30日签署的《协议书》，名义上为妥善解决拆迁纠纷，实为被上诉人以应得拆迁补偿款为对价并按照成本价向长钢太原办事处购买固定的111.7平方米住房和120平米底商的合同，被上诉人需向长钢太原办事处支付200000元购房款。根据合同所使用词句、有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，双方所签订的《协议书》符合房屋买卖法律关系的特点。故一审法院认定双方之间为买卖合同关系认定事实、适用法律正确，并非上诉人所诉拆迁补偿关系；2、涉案底商完全具备房屋产权转移登记条件。被上诉人已于2006年向长钢太原办事处付清全部购房款，并于2007年占有使用涉案房屋至今。其次，上诉人在上诉状中明确，已于2007年2月16日为太原市迎春街23号其余8户底商办理了产权变更转移手续。上述事实证实，被上诉人占有使用的底商完全具备产权转移登记条件，但该底商至今被登记在山西长治钢铁公司太原分公司名下；3、一审法院适用法律正确，上诉人有义务协助被上诉人办理所购买底商房产的所有权证。转移房屋所有权是出卖人的主合同义务，该义务的通常表述为“协助办证义务”、“协助办理登记义务”。根据《合同法》第九章买卖合同第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向购房人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。房屋买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”，因此移转标的物所有权是出卖人一方的主合同义务。从实务操作的层面看，转移房屋的所有权，只能通过转移登记的方式来实现。事实上，在房管部门的转移登记、发证的过程，需要出卖人与购房人协助和配合，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。因此《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条将购买人的办证义务确定主动办证义务。而开发商的办证义务为协助购房人办证、并提供必要文件的义务。综上，依照双方房屋买卖法律关系的本旨，因本案涉案房屋现被登记在山西长治钢铁公司太原分公司名下，而分公司不具备主体资格，上诉人首钢长治钢铁有限公司作为总公司，负有转移房屋所有权的义务。被上诉人首钢长治钢铁有限公司太原办事处辩称：应由被上诉人郑永寿本人来完成办理房产变更登记的相关手续。被上诉人郑永寿向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理太原市杏花岭区迎春街23号1幢1003号底商房产登记变更手续，将该底商不动产证登记在原告名下；2、判令被告承担相关登记变更费用；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2005年10月30日，被告首钢长治钢铁有限公司太原办事处与原告郑永寿签订《协议书》，约定被告首钢长治钢铁有限公司太原办事处以成本价卖给原告迎春街23号（原5号院）2号楼1单元3层302住房和1号楼东头120平方米底商各一套，郑永寿支付首钢长治钢铁有限公司太原办事处住房和底商款人民币二十万元；郑永寿在签订协议书后于2005年11月7日前将23号1排3、4、5号所有的房屋（含自建房）交首钢长治钢铁有限公司太原办事处拆除。协议签订后，原告按约定将自有房产交给首钢长治钢铁有限公司太原办事处拆除，并交清了20万元。被告向原告交付了23号（原5号院）2号楼1单元3层302住房，并为原告办理了房产证，2007年6月5日，被告首钢长治钢铁有限公司太原办事处通知原告接收底商，并向原告交付了23号楼1幢1003号底商，该商铺由原告使用至今，未办理该商铺产权登记手续。一审法院认为，原告与被告首钢长治钢铁有限公司太原办事处签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，均应严格履行。首钢长治钢铁有限公司太原办事处系首钢长治钢铁有限公司的办事机构，不具备法人资格，其签订的协议由首钢长治钢铁有限公司承担。协议签订后，原告按约定付清了全部购房款，被告也将该房屋交付给原告，双方均已按约定履行了义务。关于原告主张被告协助原告办理太原市杏花岭区迎春街23号1幢1003号底商房产登记变更手续，将该底商不动产证登记在原告名下的请求，协议中未约定，但被告首钢长治钢铁有限公司交付底商房屋后通知原告办理登记手续，因为原告经济困难没有办理，现被告首钢长治钢铁有限公司应在三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买底商房产的所有权证。关于原告主张被告承担相关登记变更费用的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告首钢长治钢铁有限公司在三个月内，将办理权属登记需由出卖人(被告)提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告郑永寿办理上述底商房产的所有权证；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告首钢长治钢铁有限公司负担。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人首钢长治钢铁有限公司与被上诉人郑永寿签订的《协议书》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。协议签订后，被上诉人按约定将自有房产交给首钢长治钢铁有限公司太原办事处拆除，并交清了20万元。2007年6月5日，上诉人向被上诉人交付了23号楼1幢1003号底商，该商铺由被上诉人使用至今。上诉人在交付底商房屋后曾通知被上诉人办理登记手续，由于被上诉人当时经济困难，没有及时办理案涉房产的过户手续。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人首钢长治钢铁有限公司应当协助被上诉人郑永寿办理案涉房屋过户登记。一审法院认定上诉人在三个月内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，符合法律规定本院予以认可。综上所述，上诉人首钢长治钢铁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人首钢长治钢铁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ二Ｏ年四月十四日书记员 程贝贝