北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39482号原告：北京古渡驿餐饮管理有限公司，住所地海淀区首体南路9号4楼3层304-15。法定代表人：梁凯明，执行董事。委托诉讼代理人：龙磊，北京市一法律师事务所律师。被告：北京诺德乐璟酒店管理有限公司，住所地丰台区汽车博物馆东路1号院4号楼2层213号。法定代表人：张社锋，总经理。委托诉讼代理人：陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。原告北京古渡驿餐饮管理有限公司（以下简称古渡驿公司）与被告北京诺德乐璟酒店管理有限公司（以下简称诺德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告古渡驿公司委托诉讼代理人龙磊，被告诺德公司委托诉讼代理人陈晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古渡驿公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；2、诺德公司双倍返还押金314950.68元、返还租金及物业管理费2087741.22元、返还装修押金30000元、返还装修管理费26470元，并给付资金占用费，以2459161.9元为基数，每年4.75%为标准，自2019年5月14日起至付清之日止;3、诺德公司给付中介费78737.67元、拆除工作的劳务费损失40000元、营业执照变更费用15000元、消防审批费25000元、消防维修费5000元，并给付资金占用费，以163737.67元为基数，每年4.75%为标准，自2019年5月14日起至付清之日止；4、诺德公司给付设计费用57400元；5、诺德公司给付可得利润800000元；6、保全费用及诉讼费用由诺德公司负担。事实及理由：2018年11月28日，我公司与诺德公司签订《房屋租赁合同》，我公司承租丰台区某处B1-112、B1-115、B1-106号房屋（以下称诉争房屋），租赁用途为餐饮。合同签订后，我公司依约给付了租金等各项费用，并准备进行装修。合同履行过程中，因诺德公司原因致使合同目的无法实现，故我公司于2019年5月14日向诺德公司发出解除通知。因我公司对合同解除并无过错，故诉至法院提出上述诉讼请求。被告诺德公司辩称：我公司同意解除合同，但认为合同解除时间应为2019年6月24日。我公司没有违约行为，古渡驿公司在签订合同时并未告知要采取档口方式做美食广场。此外，古渡驿公司在签订合同前，对房屋进行了现场查勘，对房屋进行了必要了解后才承租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，诺德公司（甲方）与古渡驿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。古渡驿公司承租诉争房屋，面积1590.66平米，租期自2019年1月1日至2034年3月31日，其中2019年1月1日至3月31日为免租期，免租期内不免物业费。第一个至第三个租约年，租金及物业费标准为3.3元/平米/天内。合同第十条约定“（五）租赁期间，乙方如需对租赁房屋及其附属设施设备进行拆改、扩建或增添，必须事先取得甲方及政府有关主管部门书面同意，并承担保养、维修义务和该等修改带来的一切责任”；第十一条约定“（一）乙方承诺就乙方所租赁甲方场地内的所有装饰装修的规划、设计符合国家相关标准，建设施工均按国家相关要求执行。乙方在施工前将效果图、施工图、电路图、结构图、装修材料等资料报送甲方物业公司，乙方在施工过程中自觉接受甲方及物业方的监督及检查”；第十四条约定“（二）租赁房屋交付标准现状交付……”；第十八条约定“租赁期限内，在不符合本合同第十六条之合同提前解除条件的情况下，任何一方提前解除合同，应提前三十日书面通知对方，且提前解除合同的一方构成违约。双方确认，本合同因乙方违约而提前解除的，则甲方有权没收租赁房屋的押金不予退还；本合同因甲方违约而提前解除的，甲方应当无息双倍返还租赁房屋的押金，剩余租金，甲方还应赔偿乙方折旧后装修费用”。签订合同后，古渡驿公司给付诺德公司2019年1月1日至3月31日的物业费171791.28元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金、物业费1915949.97元、装修押金30000元、装修管理费26470元。2019年1月2日，双方办理房屋交接手续，对包括电、水、燃气等底数予以确定。2019年3月28日，古渡驿公司向诺德公司发出《关于诺德中心店装修图纸审核及电量增容的通知》（以下简称《通知一》）大意为“1、因诺德公司未履行电量300kw的承诺，故要求诺德公司为古渡驿公司办理电量增容并承担费用；2、原装修方案按档口方式设计，因诺德公司从未告知案外人香满道公司与产权方签有独家协议，导致设计图纸迟迟无法审判，现仍坚持按原设计执行，请诺德公司尽快协调物业公司予以审批。3、需另行与诺德公司签订补充协议，如因香满道公司的独家协议对古渡驿公司造成的所有法律责任及各项赔偿，由诺德公司承担”。2019年3月30日，诺德公司向古渡驿公司发出《回函》，大意为“1、诺德公司从未承诺用电量为300kw，而且合同约定按现状交房且古渡驿公司在收房时现场进行了勘察测量，故对于电量问题要么改为降低用电量，要么按照甲方物业公司的收费标准电量增容；2、诺德公司在签订《房屋租赁合同》时并不知道独家协议的存在，古渡驿公司也没有告知以档口模式经营。但经过诺德公司的协调，产权方已经同意按照古渡驿公司的设计方案。现在只是关于用电量的增容问题还需要古渡驿公司与物业商管中心沟通”。2019年5月7日，北京华城信诺企业管理中心（有限合伙）（以下简称管理中心）向诺德公司发出《告知函》，大意为“因管理中心与其他品牌商户有排他约定，不能有同质化经营模式相同的餐饮，故诺德公司承租的区域内不得经营档口招租餐饮，所以装修图纸不能审批通过”。2019年5月13日，古渡驿公司向诺德公司发出《通知》（以下简称《通知二》），大意为“诺德公司以不得经营档口招租餐饮导致设计图纸不能审核通过，因此要求解除《房屋租赁合同》”。2019年5月14日，诺德公司收到该通知。2019年6月24日，古渡驿公司与诺德公司办理房屋返还手续。古渡驿公司主张因合同目的无法实现要求确认《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除。诺德公司同意解除《房屋租赁合同》，但称解除日应为2019年6月24日。古渡驿公司主张合同目的无法实现是由于诺德公司以不得采取档口经营为由拒绝批准装修方案所致。诺德公司认可装修方案没有通过，但称原因有二，一是古渡驿公司变更经营模式为档口经营，而古渡驿公司在签订合同前从未提出上述经营模式。二是古渡驿公司的电量增容问题没有解决。古渡驿公司称合同只是约定租赁用途为餐饮，采用何种模式经营与诺德公司无关。古渡驿公司另称公司同意自担增容费用，解除合同完全是由于档口原因所致。古渡驿公司主张《房屋租赁合同》因诺德公司过错解除，故要求依据《房屋租赁合同》第十八条双倍返还押金，返还所收取的租金、物业费、装修押金、装修管理费，并赔偿已支付的中介费、拆除劳务费等直接损失以及可得利益损失800000元（按收益计算两个半月），同时给付返还部分以及直接损失部分的资金占用费。古渡驿公司对上述主张提交中介费票据、设计合同、拆除合同、拆除费用转账凭证等证据予以佐证。经核对，古渡驿公司主张的营业执照变更费用、消防审批费、消防维修费没有相应证据，设计费用没有转账凭证、拆除合同没有双方签章。经询问，拆除劳务费指为进行装修拆除了原有装修所发生的费用。诺德公司认可古渡驿公司为进行装修拆除了原有装修，但对上述主张及证据的证明目的均不予认可。经释明，古渡驿公司称就第三项、第四项诉讼请求仅能提交现有证据。庭审中，古渡驿公司称2019年3月30日收到诺德公司《回函》后，由于电量增容问题没有协商好，故没有开始装修。另，古渡驿公司称因投入的资金有融资成本，故主张诺德公司给付资金占用费。诺德公司称装修管理费主要是为古渡驿公司清理垃圾等发生的费用。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。本案焦点在于古渡驿公司是否享有合同解除权。现古渡驿公司称诺德公司无正当理由否决其装修方案，导致公司无法经营餐饮，合同目的无法实现。诺德公司亦认可未批准古渡驿公司装修方案，故本院重点论述诺德公司未批准其装修方案是否有相应依据。结合《房屋租赁合同》第十条、第十一条以及房屋用于餐饮的情节，本院认定虽然第十条装修前应当经过诺德公司同意，但诺德公司只有在有正当理由，例如对诉争房屋造成不利后果的情形下才能行使对装修的否决权，而不能随意行使。依据《通知一》、《回函》可知，诺德公司否决古渡驿公司装修方案的原因有二，档口经营方式与电量增容。首先，《房屋租赁合同》约定的用途系餐饮，但并未对古渡驿公司采何种经营模式予以限制，即古渡驿公司以档口的方式进行经营并予以装修并不违反合同约定，更不存在诺德公司所述擅自变更经营模式的情形。因此，诺德公司现在仅因案外人签订的独家协议，以不得档口经营为由否决古渡驿公司的装修方案没有法律依据。其次，依据《房屋租赁合同》可知，诺德公司并未对电量进行承诺，且古渡驿公司对诺德公司承诺300kw电量亦未提交证据予以佐证，故在古渡驿公司装修方案的用电量大于诉争房屋的承载能力的情形下要求诺德公司负担增容费用，没有相应依据。换言之，诺德公司在《回函》中提到“要么改为降低用电量，要么按照甲方物业公司的收费标准电量增容”并无不妥。诺德公司在电量增容问题没有解决之前否决古渡驿公司装修方案，并无不妥。第三，虽然古渡驿公司在审理过程中称同意自行承担增容费用，装修方案未通过审批完全系由于档口原因，但古渡驿公司既未提交证据证明对诺德公司提出的两个解决方案进行了选择，而且依古渡驿公司当庭所述3月30日诺德公司同意其档口设计方案后仍然未能进行装修系“由于电量增容问题没有协商好，故没有开始装修”。因此，本院对古渡驿公司所述内容不予支持。综上，本院认定因装修方案未经过诺德公司同意，导致合同目的无法实现，但装修方案没有通过的原因系由于双方原因所致。因此，本院认定古渡驿公司享有单方解除权，因诺德公司认可于2019年5月14日收到《通知二》，故本院认定《房屋租赁合同》于该日解除。租赁合同解除后，尚未履行的部分不再履行。古渡驿公司称2019年5月14日即腾退场地，诺德公司对此不予认可。因双方于2019年6月24日办理了交接手续，故本院认定双方古渡驿公司于该日腾退场地。结合合同无法继续履行系双方原因所致，故本院认定自2019年5月14日至6月24日的占有使用费、物业费酌情减半计算。诺德公司应当全额返还自2019年6月25日起至2020年3月31日的租金、物业费。因诺德公司于2019年3月30日才告知古渡驿公司档口问题已经解决，故该日之前物业费酌情减半计算。自3月31日起未开展装修完全是古渡驿公司原因所致，故2019年3月31日至2019年5月6日的租金、物业费应全额计算。因诺德公司2019年5月7日再次表示不同意古渡驿公司档口经营、无法批准装修，故2019年5月7日至5月13日的租金、物业费减半计算。合同已解除，故装修押金应予返还。因诺德公司并未证明履行了清理垃圾等行为，故装修管理费亦应予返还。因双方原因导致合同目的无法实现，故本院认定诺德公司应将押金予以返还。古渡驿公司所述第三、四项诉讼请求属于其直接损失。如前，因双方原因导致合同目的无法实现，故诺德公司应当对古渡驿公司的损失承担50%赔偿责任。依据现有证据可以认定中介费数额为78737.67元。因诺德公司认可古渡驿公司确实为装修实施拆除行为，故本院认定该项费用客观存在。因现有证据不足以证明损失数额，故具体损失由本院酌情确定。因古渡驿公司并未提交营业执照变更费、消防审批费、消防维修费的证据，故对上述三项费用不予支持。结合当事人陈述可知，古渡驿公司确实进行了装修的设计工作，但古渡驿公司提交的证据不能证明其设计费用实际支出情况，故具体损失数额由本院酌情确定。本院考虑到双方对于合同解除均负有过错，故对古渡驿公司主张的可得利益损失不予支持。古渡驿公司以融资成本为由主张的资金占用费没有相应依据，本院对古渡驿公司主张的各项费用的资金占用费的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认北京古渡驿餐饮管理有限公司与北京诺德乐璟酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年五月十四日解除；二、北京诺德乐璟酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还北京古渡驿餐饮管理有限公司租金及物业费1683346.73元、押金157475.34元、装修押金30000元、装修管理费26470元；三、北京诺德乐璟酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京古渡驿餐饮管理有限公司中介费损失39368.84元、拆除费用损失18000元；四、北京诺德乐璟酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京古渡驿餐饮管理有限公司设计费用损失24000元；五、驳回北京古渡驿餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115176元，保全费5000元，保险费用7412.4由北京古渡驿餐饮管理有限公司负担62934.4元（已交纳），由北京诺德乐璟酒店管理有限公司负担64654元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 高 原二〇二〇年四月二十九日书记员 辛明明