上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初7405号原告：上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组，住所地上海市崇明区。负责人：朱金郎，第十一村民小组组长。委托诉讼代理人：曹洪洲。被告：上海原彤股权投资基金管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汤晓辉。委托诉讼代理人：袁远。原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组(以下简称滧中村滧南十一组)与被告上海原彤股权投资基金管理有限公司(以下简称原彤公司)土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，根据原告申请，本院依法对被告原彤公司名下银行存款人民币330,000元或相应价值财产进行了查封、冻结。因受疫情影响，被告原彤公司于2020年2月4日向本院申请延期审理，本院依法予以准许。本案于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告滧中村滧南十一组的委托诉讼代理人曹洪洲、被告原彤公司的委托诉讼代理人袁远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滧中村滧南十一组向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年7月6日签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》，被告立即归还原告其所租土地155亩，同时被告应将土地上的附着物和构筑物、建筑物及相关种植物、存放物等全部清理腾空完毕后归还原告；2、被告偿付原告自2019年6月1日起至2020年5月31日期间的年租金260,400元(计算方式：155亩×1,680元/亩.年)，并支付逾期付款违约金(计算方式：自2019年6月1日起至实际偿付之日止按利率每日万分之五计算)，期后至实际归还日期间的租赁物使用费被告仍应按合同约定的标准支付；3、被告偿付原告2016年度、2017年度、2018年度其少付的租金53,010元〔计算方式：(1,680元/亩.年－1,566元/亩.年)×3年×155亩〕；4、本案诉讼费由被告原彤公司承担。事实与理由：2012年6月，被告原彤公司向原告租赁土地155亩，并于2012年7月6日订立《土地承包经营权流转合同》一份，合同规定租赁期限为16年7个月，自2012年6月1日至2028年12月31日，租金为每年每亩1,500元，先付后用，期后租金适当递增，第一年租金在2012年6月30日前付清，以后每年租金的租金支付时间为每年的5月31日前一次性付清。合同订立后，原告履行了合同义务，根据合同规定，2019年度的租金被告应当于2019年5月31日前一次性付清，但被告拒不支付，经原告多次催要未果。另2016、2017、2018年度，被告共计少支付的租金为53,010元。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、《上海市农村土地承包经营权流转合同》，证明原告将涉案土地承包经营权流转给被告原彤公司，约定租赁期限为2012年6月1日至2028年12月31日，租赁面积155亩，土地流转单价每亩每年1,500元，今后流转价格递增，四年为一周期及其他权利义务，且该合同经中兴镇农村土地经营权流转管理中心备案；2、上海市崇明区中兴镇滧中村村民委员会出具的证明，证明被告延迟支付涉案租金，村委会多次催告被告支付租金；3、崇明地区历年土地流转补偿价格的通知，证明土地流转价格每年递增；4、合同备案登记表及登记信息，证明双方签订的合同经中兴镇农村土地经营权流转管理中心备案及备案登记信息。被告原彤公司辩称：1、不同意解除双方之间的合同，其迟延支付租金是因为2019年涉案土地上的建筑物被政府强制拆除了，现其同意支付相应租金；2、对租赁面积、位置无异议，但对租金标准有异议，其认为第二周期即2016年6月1日起至2020年5月31日期间的租金标准为1,566元/亩.年，其同意按照该租金标准支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金；3、逾期付款违约金，希望考虑到被告也是实际受害者，希望违约金标准能够按照同期银行贷款利率标准计算；4、2016年、2017年、2018年的租金均已经支付，租金金额也是根据原告通知的金额支付，且村委会已经开具发票，故不存在少付租金的情况。被告原彤公司为证明其辩称的事实，依法提交如下证据：1、中兴镇七滧村村委会开具的发票两张，证明其已按照1,566元/亩.年标准支付租金至2019年5月31日；2、《上海市崇明区中兴镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书》《上海市崇明区中兴镇人民政府强制拆除违法建筑决定书》《行政复议申请书》《行政复议受理通知书》《通知》《行政复议中止通知书》《关于农业生产项目设施农用地审核批复通知书》《宝景种植基地项目土地租赁情况说明》《关于上海宝景农业种植专业合作社种植基地项目的公告》《公告无异议证明》《关于呈报上海宝景农业种植专业合作社种植基地项目续备的报告》，证明政府强制拆除涉案土地上搭建的建筑物给被告造成重大损失，被告已就此提起行政复议，当初上述建筑物建造时是有政府批文的，之后政府没有给予续办手续。经质证，被告原彤公司社对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为其向原告陈述过房屋被拆除的情况，并且涉案土地约定用途是种植，不仅包括蔬菜种植，还有稻米和苗木种植。原告对被告原彤公司提供的证据1的真实性无异议，但认为2016年、2017年、2018年的租金漏算了；对证据2，认为系被告与案外人之某某于拆除违章建筑而产生的行政争议，与本案无关联。本院确认原、被告对真实性无异议的证据对本案具有证明力。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月6日，原告滧中村滧南十一组(甲方、出让方)与被告原彤公司(乙方、受让方)签订《上海市农村土地承包经营权流转合同》，约定：甲方将位于上海市崇明区中兴镇滧中村滧南11组合计155亩土地以租赁方式流转给乙方经营，具体项目为科技种植、栽培，流转期限为2012年6月1日至2028年12月31日，流转期内乙方不得擅自改变流转用途或用于非农建设；甲方应于2012年6月1日前将流转土地交付乙方；流转单价为每年每亩1,500元，合计232,500元；今后的流转价格递增，四年为一周期，第一周期为1,500元/亩，第二周期以第一周期的1,500元/亩为基数，加上签约之日起的四年中政府指导价增幅之和(基数以2011年的指导价864元/亩为准)，今后依次累推；乙方应于2012年6月30日前向甲方支付第一年度流转价款，以后每年5月31日前付清该年度流转价款；以当年6月至次年5月为一个流转年限(一年)；合同期满后，乙方的相关设施及地上附着物，双方协商通过折价方式由甲方给予乙方补偿，归甲方所有，协商不成，乙方在30内拆除，恢复原状，甲方不作补偿；流转土地交还时，双方关于土地恢复原状的约定为恢复原状，可以耕作；乙方逾期支付流转费用的，每逾期一天，应向甲方支付5?元违约金；甲方违约交付土地的，每逾期一天，应向甲方支付5?元违约金……。原告代表朱金郎在合同上签字，并加盖原告公章；被告代表龚骏在合同上签字，并加盖被告公司公章。同日，上海市崇明区中兴镇滧中村村民委员、上海市崇明区中兴镇农村土地承包经营权流转管理服务中心分别在该合同上加盖公章。合同签订后，被告原彤公司按照1,500元/亩.年的标准支付了2012年6月1日至2016年5月31日期间的租金，按照1,566元/亩.年的标准支付了2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金。另查明，崇明地区2011年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为为每亩864元，2012年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为每亩876元，2013年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为每亩900元，2014年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为每亩930元，2015年至2020年公益性项目流转农用地补偿指导价仍为每亩930元。本案的争议焦点一：2016年6月1日至2020年5月31日期间涉案土地的土地流转单价是多少？根据原、被告签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》约定，今后的土地流转价格递增，四年为一周期，第一周期为1,500元/亩，第二周期以第一周期的1,500元/亩为基数，加上签约之日起的四年中政府指导价增幅之和，按照该约定的文义解释，应当理解为第二周期的租金计算方式是流转单价每年1,500元/亩加上该周期内后一年较前一年的政府指导价的增幅之和，结合崇明地区2011年至2015年期间公益性项目流转农用地补偿指导价标准，故本院确认2016年6月1日至2020年5月31日期间涉案土地流转单价为每年1,566元/亩。本案的争议焦点二：被告欠付租金的行为是否构成根本违约，原告是否有权据此解除合同？本案中，被告按照合同约定已向原告支付了2012年6月1日起至2019年5月31日期间的租金，仅欠付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金，且被告当庭表示同意支付该期间租金并继续履行合同，故被告的行为尚未构成根本性违约。同时，考虑到被告在租用的土地上种植蔬菜、稻米及大量苗木，且稻米、苗木生长周期长、投入大，现正值生长期，如此时解除合同，将造成被告巨大损失，从有利于实现社会利益最大化角度出发，应优先考虑在最大限度范围内维持原有的合同关系，实现合同的最大效益，故合同继续履行为宜。因此，原告要求解除双方签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》的诉讼请求，本院难以支持。综上，本院认为，原、被告签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告原彤公司作为受让方理应按约向原告及时足额支付土地流转价款，然被告却未能按约履行付款义务，显属违约，应承担相应的法律责任，故被告原彤公司应当向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的土地流转价款242,730元(1,566元/亩×155亩)。关于原告主张的逾期付款违约金，根据双方之间的合同约定，逾期支付流转费用的，每逾期一天应当支付万分之五的违约金，故原告的该项诉请并无不当，本院予以支持，但计算违约金的基数应以本院认定的土地流转价款242,730元为准。关于原告主张的2016年度、2017年度、2018年度少付的租金，根据前述认定的第二周期租金标准每年1,566元/亩及被告已经实际支付的租金金额，本院确认被告原彤公司已经全额支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金，不存在少付租金的情况，故原告的该项请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海原彤股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的土地流转价款242,730元，并承担相应的逾期付款违约金(计算方式：以242,730元为基数，自2019年6月1日起至实际偿付之日止按照每日万分之五标准计算)；二、原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组的其余诉讼请求，不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6,000元，财产保全费2,170元，合计8,170元，由原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组负担1,842元，被告上海原彤股权投资基金管理有限公司负担6,328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。原告：上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组，住所地上海市崇明区。负责人：朱金郎，第十一村民小组组长。委托诉讼代理人：曹洪洲。被告：上海原彤股权投资基金管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汤晓辉。委托诉讼代理人：袁远。原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组(以下简称滧中村滧南十一组)与被告上海原彤股权投资基金管理有限公司(以下简称原彤公司)土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，根据原告申请，本院依法对被告原彤公司名下银行存款人民币330,000元或相应价值财产进行了查封、冻结。因受疫情影响，被告原彤公司于2020年2月4日向本院申请延期审理，本院依法予以准许。本案于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告滧中村滧南十一组的委托诉讼代理人曹洪洲、被告原彤公司的委托诉讼代理人袁远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滧中村滧南十一组向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年7月6日签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》，被告立即归还原告其所租土地155亩，同时被告应将土地上的附着物和构筑物、建筑物及相关种植物、存放物等全部清理腾空完毕后归还原告；2、被告偿付原告自2019年6月1日起至2020年5月31日期间的年租金260,400元(计算方式：155亩×1,680元/亩.年)，并支付逾期付款违约金(计算方式：自2019年6月1日起至实际偿付之日止按利率每日万分之五计算)，期后至实际归还日期间的租赁物使用费被告仍应按合同约定的标准支付；3、被告偿付原告2016年度、2017年度、2018年度其少付的租金53,010元〔计算方式：(1,680元/亩.年－1,566元/亩.年)×3年×155亩〕；4、本案诉讼费由被告原彤公司承担。事实与理由：2012年6月，被告原彤公司向原告租赁土地155亩，并于2012年7月6日订立《土地承包经营权流转合同》一份，合同规定租赁期限为16年7个月，自2012年6月1日至2028年12月31日，租金为每年每亩1,500元，先付后用，期后租金适当递增，第一年租金在2012年6月30日前付清，以后每年租金的支付时间为每年的5月31日前一次性付清。合同订立后，原告履行了合同义务，根据合同规定，2019年度的租金被告应当于2019年5月31日前一次性付清，但被告拒不支付，经原告多次催要未果。另2016、2017、2018年度，被告共计少支付租金为53,010元。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、《上海市农村土地承包经营权流转合同》，证明原告将涉案土地承包经营权流转给被告原彤公司，约定租赁期限为2012年6月1日至2028年12月31日，租赁面积155亩，土地流转单价每亩每年1,500元，今后流转价格递增，四年为一周期及其他权利义务，且该合同经中兴镇农村土地经营权流转管理中心备案；2、上海市崇明区中兴镇滧中村村民委员会出具的证明，证明被告延迟支付涉案租金，村委会多次催告被告支付租金；3、崇明地区历年土地流转补偿价格的通知，证明土地流转价格每年递增；4、合同备案登记表及登记信息，证明双方签订的合同经中兴镇农村土地经营权流转管理中心备案及备案登记信息。被告原彤公司辩称：1、不同意解除双方之间的合同，其迟延支付租金是因为2019年涉案土地上的建筑物被政府强制拆除，现其同意支付相应租金；2、对租赁面积、位置无异议，但对租金标准有异议，其认为第二周期即2016年6月1日起至2020年5月31日期间的租金标准为1,566元/亩.年，其同意按照该租金标准支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金；3、逾期付款违约金，希望考虑到被告也是实际受害者，违约金标准能够按照同期银行贷款利率标准计算；4、2016年、2017年、2018年的租金均已经支付，租金金额也是根据原告通知的金额支付，且村委会已经开具发票，故不存在少付租金的情况。被告原彤公司为证明其辩称的事实，依法提交如下证据：1、中兴镇滧中村村民委员会开具的发票两张，证明其已按照1,566元/亩.年标准支付租金至2019年5月31日；2、《上海市崇明区中兴镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书》《上海市崇明区中兴镇人民政府强制拆除违法建筑决定书》《行政复议申请书》《行政复议受理通知书》《通知》《行政复议中止通知书》《关于农业生产项目设施农用地审核批复通知书》《宝景种植基地项目土地租赁情况说明》《关于上海宝景农业种植专业合作社种植基地项目的公告》《公告无异议证明》《关于呈报上海宝景农业种植专业合作社种植基地项目续备的报告》，证明政府强制拆除涉案土地上搭建的建筑物给被告造成重大损失，被告已就此提起行政复议，当初上述建筑物建造时是有政府批文的，之后政府没有给予续办手续。经质证，被告原彤公司社对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为其向原告陈述过房屋被拆除的情况，并且涉案土地约定用途是种植，不仅包括蔬菜种植，还有稻米和苗木种植。原告对被告原彤公司提供的证据1的真实性无异议，但认为2016年、2017年、2018年的租金漏算了；对证据2，认为系被告与案外人之某某于拆除违章建筑而产生的行政争议，与本案无关联。本院确认原、被告对真实性无异议的证据对本案具有证明力。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月6日，原告滧中村滧南十一组(甲方、出让方)与被告原彤公司(乙方、受让方)签订《上海市农村土地承包经营权流转合同》，约定：甲方将位于上海市崇明区中兴镇滧中村滧南11组合计155亩土地以租赁方式流转给乙方经营，具体项目为科技种植、栽培，流转期限为2012年6月1日至2028年12月31日，流转期内乙方不得擅自改变流转用途或用于非农建设；甲方应于2012年6月1日前将流转土地交付乙方；流转单价为每年每亩1,500元，合计232,500元；今后的流转价格递增，四年为一周期，第一周期为1,500元/亩，第二周期以第一周期的1,500元/亩为基数，加上签约之日起的四年中政府指导价增幅之和(基数以2011年的指导价864元/亩为准)，今后依次累推；乙方应于2012年6月30日前向甲方支付第一年度流转价款，以后每年5月31日前付清该年度流转价款；以当年6月至次年5月为一个流转年限(一年)；合同期满后，乙方的相关设施及地上附着物，双方协商通过折价方式由甲方给予乙方补偿，归甲方所有，协商不成，乙方在30内拆除，恢复原状，甲方不作补偿；流转土地交还时，双方关于土地恢复原状的约定为恢复原状，可以耕作；乙方逾期支付流转费用的，每逾期一天，应向甲方支付5?元违约金；甲方逾期交付土地的，每逾期一天，应向甲方支付5?元违约金……。原告代表朱金郎在合同上签字，并加盖原告公章；被告代表龚骏在合同上签字，并加盖被告公司公章。同日，上海市崇明区中兴镇滧中村村民委员会、上海市崇明区中兴镇农村土地承包经营权流转管理服务中心分别在该合同上加盖公章。合同签订后，被告原彤公司按照1,500元/亩.年的标准支付了2012年6月1日至2016年5月31日期间的租金，按照1,566元/亩.年的标准支付了2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金。另查明，崇明地区2011年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为为每亩864元，2012年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为每亩876元，2013年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为每亩900元，2014年公益性项目流转农用地补偿指导价调整为每亩930元，2015年至2020年公益性项目流转农用地补偿指导价仍为每亩930元。本案的争议焦点一：2016年6月1日至2020年5月31日期间涉案土地的土地流转单价是多少？根据原、被告签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》约定，今后的土地流转价格递增，四年为一周期，第一周期为1,500元/亩，第二周期以第一周期的1,500元/亩为基数，加上签约之日起的四年中政府指导价增幅之和，按照该约定的文义解释，应当理解为第二周期的租金计算方式是流转单价每年1,500元/亩加上该周期内后一年较前一年的政府指导价的增幅之和，结合崇明地区2011年至2015年期间公益性项目流转农用地补偿指导价标准，故本院确认2016年6月1日至2020年5月31日期间涉案土地流转单价为每年1,566元/亩。本案的争议焦点二：被告欠付租金的行为是否构成根本违约，原告是否有权据此解除合同？本案中，被告按照合同约定已向原告支付了2012年6月1日起至2019年5月31日期间的租金，仅欠付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金，且被告当庭表示同意支付该期间租金并继续履行合同，故被告的行为尚未构成根本性违约。同时，考虑到被告在租用的土地上种植蔬菜、稻米及大量苗木，且稻米、苗木生长周期长、投入大，现正值生长期，如此时解除合同，将造成被告巨大损失，从有利于实现社会利益最大化角度出发，应优先考虑在最大限度范围内维持原有的合同关系，实现合同的最大效益，故合同继续履行为宜。因此，原告要求解除双方签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》的诉讼请求，本院难以支持。综上，本院认为，原、被告签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告原彤公司作为受让方理应按约向原告及时足额支付土地流转价款，然被告却未能按约履行付款义务，显属违约，应承担相应的法律责任，故被告原彤公司应当向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的土地流转价款242,730元(1,566元/亩×155亩)。关于原告主张的逾期付款违约金，根据双方之间的合同约定，逾期支付流转费用的，每逾期一天应当按土地租金支付每日万分之五的违约金，故原告的该项诉请并无不当，本院予以支持，但计算违约金的基数应以本院认定的土地流转价款242,730元为准。关于原告主张的2016年度、2017年度、2018年度少付的租金，根据前述认定的第二周期租金标准每年1,566元/亩及被告已经实际支付的租金金额，本院确认被告原彤公司已经全额支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金，不存在少付租金的情况，故原告的该项请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海原彤股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的土地流转价款242,730元，并承担相应的逾期付款违约金(计算方式：以242,730元为基数，自2019年6月1日起至实际偿付之日止按照每日万分之五标准计算)；二、原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组的其余诉讼请求，不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6,000元，财产保全费2,170元，合计8,170元，由原告上海市崇明区中兴镇滧中村滧南第十一村民小组负担1,842元，被告上海原彤股权投资基金管理有限公司负担6,328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲人民陪审员  施 钧人民陪审员  施玉兰二〇二〇年四月二十九日书 记 员  周志鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……