广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初975号原告:张扬清，男，汉族，1956年1月10日出生，英德市人，住英德市********巷3号，公民身份号码：441************139。委托代理人：程瑞、胡细康，均系广东浈阳律师事务所律师。被告：英德仙湖房地产开发有限公司。所在地：英德市*******（工商局北）。法定代表人：陈天成，执行董事。委托代理人：何智瑾，广东平正信诚律师事务所律师。原告张扬清诉被告英德市仙湖房地产开发有限公司（以下简称仙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张扬清的委托代理人程瑞，被告仙湖公司的委托代理人何智瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张扬清向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金16164元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月12日原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同约定原告购买被告位于英德市***********(F、N地块)新天地积庆里商业街F栋109号房屋，并约定购房总价款为人民币869041元。同时，在合同的第九条明确约定：“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，在第十一条约定：“被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告若不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担”，在第十二条约定：“被告若未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给原告，逾期在180日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金”。2017年10月30日被告并未按合同约定向原告交付该商品房，而是于2018年2月5日，在被告还未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下就通知原告自2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续，后经原告多方打听才知，2018年3月13日被告才取得了该建设工程竣工验收备案证明文件。2018年5月4日被告将该房屋实际交付给原告。因被告的原因逾期186天向原告交付该商品房，被告应按照合同约定向原告支付自2017年10月31日起至2018年5月4日止的逾期交房违约金16164元(869041×0.01%×186天)。原告曾多次与被告协商，要求其按合同约定向原告支付逾期交房的违约金，但被告均以各种理由拖延。为此，为维护自身合法利益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判准原告的诉讼请求。被告仙湖公司辩称：一、答辩人已经在《业主入住管理合同书》载明的时间交付房屋给原告，该合同书注明“甲方已验收乙方交付的认为该单位的建筑质量及各项设施均符合要求，同意收楼”，原告签署确认收楼时亦无异议，故应认定原告同意答辩人在《业主入住管理合同书》载明的时间交付房屋。二、答辩人逾期交房是基于不可抗力，应减免责任。首先，政府建设茶园路及教育路创文改造工程是不可预见的。由于该工程是政府统一部署、强制要求，并且由于直接涉及涉案房屋所属茶园路东英德大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街红线范围内的规划修改，该工程未完成前，涉案房屋所在楼房无法继续施工，更不可能竣工验收，因此，该工程占用答辩人的履约时间，是答辩人无法加以阻止的，英德市规划和城市综合管理局出具的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》也明确创文改造工程对涉案房屋所属茶园路东英德大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街项目的施工进度和工期是肯定造成影响的，故属于不能避免且不能克服。在法理上，不可抗力分为由自然原因引起的自然现象和由社会原因引起的社会现象，政府统一、强制地部署建设茶园路及教育路创文改造工程，就是由社会原因引起的社会现象，具体即为政府干预行为。因此，应当认定逾期交房是因为不可抗力的介入，适用《合同法》第一百一十七条的规定免除答辩人的责任。其次，英德市规划和城市综合管理局出具的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》，已经证实2017年5月做改造方案，8月开始改造施工，即便不考究施工到完工的时间，5月到8月这三个月的时间，因创文改造工程涉及修改规划、红线图，所以答辩人是无法继续按原定规划设计施工的，更不可能竣工验收，至少应当适用《合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分免除责任”的规定，将该三个月的时间以不可抗力介入为由排除出逾期交房违约金的计算期间。综上，请求贵院在查明事实的基础上，依照相关法律规定和诚实信用原则，作出公平公正的裁判。经审理查明：2017年5月12日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于英德市***********（F、N地块）新天地积庆里商业街F栋109号，商品房预测建筑面积56.57平方米，房屋总价为869041元。合同第九条关于商品房交付条件的约定：“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”，第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房”；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。签订合同后，原告依约付清了全部购房款给被告，被告于2018年5月4日将案涉房屋交付给原告使用。另查明：2018年3月13日被告取得英德市**********、B、C、D、E、F、G、H、I、J栋工程的竣工验收备案证明文件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告已按合同约定向被告支付了合同价款，被告本应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定，在2017年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告使用。但是，被告未能按合同约定的时间将商品房交付给原告使用，被告的行为已构成合同违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告已逾期186日（即从2017年10月31日起计至2018年5月4日止），应当承担的违约金应当从2017年10月31日起以房价款869041元按每日万分之一计算至2018年5月4日止，被告需承担的违约金为16164元（869041元×0.01%×186日）。被告抗辩称，逾期交房是因在市政创文工作中英德市人民政府要求自2017年8月开始配合建设茶园路及教育路改造工程，公司必须抽调资金和施工队伍参加创文改造工程建设，以致影响涉案房产工程项目建设进度，属不可抗力事因，认为其不应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，被告配合市政创文改造工程事由虽不能预见但应当可克服的，不属于法律规定的不可抗力情形，被告以此作为免除责任，属理由不充分，其抗辩主张不成立，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交付责任只排除不可抗力，不排除情势变更，但即便是情势变更，被告亦应提前将情势变更内容告知原告并与原告重新协商签订补充协议，而被告一直未与原告重新协商逾期交付房屋的事宜。因此，不能以此作为免除责任的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：限被告英德仙湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告张扬清逾期交房违约金16164元。本案受理费102.05元，由被告英德仙湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赖伟忠二〇二〇年四月十六日书记员  李明荃附：相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。