宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初649号原告：李明，男，1990年6月22日出生，回族，通信工程师，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：王军、孙建英，宁夏永东律师事务所律师。被告：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区法定代表人：于新，公司总经理。委托诉讼代理人：杨虔，宁夏辅德律师事务所律师。原告李明与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明委托诉讼代理人王军、孙建英，被告宁夏骏宁房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨虔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司将银川市金凤区xxxx室房屋所有权登记至原告李明名下；2、要求依法判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司向原告李明支付逾期交房违约金31320元（626384元×0.0001×500天，自2017年6月30日至2018年11月11日，共计500天）；3、要求依法判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司向原告李明支付逾期办理房屋权属证书违约金68724.45元（626384元×6.18%÷365天×648天，自2018年3月26日至2020年1月2日，共计648天），2020年1月2日之后的逾期办理房屋权属证书违约金按年利率6.18%计算至实际为原告办理房屋权属证书之日；要求被告宁夏骏宁房地产开发有限公司向原告李明返还团购费8000元；以上给付之诉诉讼请求合计为108044.45元；4、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及相关附件，约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区xxxx室房屋，房屋预测面积为143.01㎡，房屋单价为每平方米4380元，总价款为626384元。被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋。被告如逾期交付房屋的，应当按照房屋总价款每日万分之一向原告支付违约金。《补充协议》中约定，被告应当于房屋交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关办理房产登记。合同及补充协议中未明确约定逾期办证违约金的计算方法。合同签订后，原告按约定向被告付清全部房款。但直至合同约定期限届满，被告未向原告交付房屋，亦未办理房屋产权登记。经原告多次催促，2018年11月11日，被告才向原告交付房屋。但至今，被告一直没有为原告办理房屋所有权登记。综上，被告违反合同约定迟延交房，迟延办理产权登记的行为构成合同违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至贵院，请依法裁判。被告辩称，一、双方合同约定被告应在2017年6月30日向原告交付房屋，原告计算逾期交房违约金错误。被告与原告于2016年8月15日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告应于2018年11月11日前向原告交付房屋，故逾期交房违约金日期应从2017年7月1日计算至2018年11月11日。二、原告起诉要求被告向其支付逾期办理不动产权证书违约金无任何法律依据。双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定：被告如未在商品房交付后270工作日内将办理权属登记需要的由被告提供的资料到产权登记机关备案，原告有权单方面解除本合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并在有关政府部门证实解除本合同登记备案后60日内退还原告已付房款，并按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。该条款只约定了原告在解除合同之后，被告应当承担的违约责任，该条约定的即是合同对于被告逾期办证的违约责任的约定，同时合同附件约定买受人单方面解除合同应当自合同约定的产权备案届满之日止十日内以书面形式提出，逾期视为买受人放弃该项权利，但原告并未在约定是间内向被告提出解除商品房买卖合同，故其要求被告向其按照6.18%支付逾期办证违约金没有任何事实和法律依据。即使要计算违约金也应当自原告认可的实际交房之日即2018年11月11日起算270工作日之后开始计算逾期办证违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月12日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市金凤区xxxx室房屋，预测建筑面积143.01㎡，单价4380元/㎡，总价款626384元；付款方式，公积金贷款方式，原告于2016年10月12日前支付首期房价款126384元，余款50万元向公积金中心申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》；交付时间，被告应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金；同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，原告于2016年10月12日前共计支付首期房款126384元，又与中国工商银行股份有限公司银川西城支行签订《中国工商银行住房公积金借款合同》，向该行贷款50万元用于支付该涉案房屋购房款。另查明，涉案房屋至今未经竣工验收备案。原告于2018年11月11日接收房屋。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》，被告已逾期交房。原告虽于2018年11月11日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。现原告未要求解除合同，同时结合原告诉讼请求，被告应以全部房价款626384元为基数按日万分之一支付原告自2017年6月30日至2018年11月11日期间的逾期交房违约金31319元（626384元×0.0001×500天）。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内履行办理不动产证书的相应手续，现被告未完全履行其交付义务，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李明支付逾期交房违约金31319元；二、驳回原告李明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1230元，由原告李明负担873元，被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担357元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二○二○年四月二日书记员 杨藜附：本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。