江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初1400号 原告：南京金盛国际家居市场经营管理有限公司,住所地在南京市浦口区大桥北路24号。 法定代表人：张明军，系公司总经理。 委托代理人：汪娟，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托代理人：张响，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被告：南京联运有限责任公司,住所地南京市鼓楼区建宁路51号。 法定代表人：王鹏，系公司董事长。 委托代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。 委托代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。 第三人：南京市浦口区泰山街道桥北社区居民委员会，住所地在南京市浦口区桥荫路58号。 法定代表人：方萍，主任。 委托代理人：练志芳，江苏对典律师事务所律师。 原告南京金盛国际家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司)与被告南京联运有限责任公司（以下简称联运公司）、第三人南京市浦口区泰山街道桥北社区居民委员会（以下简称桥北社区居委会）排除妨害纠纷一案,本院于2019年1月31日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告金盛公司的委托代理人汪娟、张响，被告联运公司的委托代理人许玉良，第三人桥北社区居委会的委托代理人练志芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金盛公司向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告与原浦口泰山镇桥北村（现更名为南京市浦口区人民政府泰山街道办事处桥北社区居民委员会）于1999年1月签订的《土地租用协议》（以下简称“土地租用协议”）中租赁期间超过20年部分的租赁合同关系无效;2、请求法院判令被告立即腾空、返还原告宁浦国用（2011）第××P号《国有土地使用证》所载明的土地，并向原告支付自2003年1月1日至2019年1月31日的租金196万元;3、判令被告支付自2019年1月31日至被告实际清空、返还原告土地之日土地占用期间的占有使用费（以450元每日计算，截止到2019年每年租金16.4万元）;4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年原南京装饰城有限责任公司通过合法有效的国有土地使用权受让手续，获得了坐落于浦口区使用权面积13823㎡的国有土地使用权。2006年原告通过吸收合并南京装饰城有限责任公司取得该地块的土地使用权，并于2011年办结该地块的《国有土地使用权证》换证手续，取得宁浦国用（2011）第××号《国有土地使用权证》。自2003年开始，被告占用原告土地用于经营牟利，至今未与原告签订任何书面租赁协议，也从未向原告支付过租金和土地使用费。2016年原告诉至浦口区人民法院要求被告返还该地块后才得知被告与原浦口区泰山镇桥北村（现更名为南京市浦口区人民政府泰山街道办事处桥北社区居民委员会）于1999年1月就该地块签有租期为50年的《土地租赁协议》，法院认定当时被告依据该协议有权使用该土地。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，租赁关系不得超出二十年，《土地租赁协议》五十年约定违反法律法规应当无效，土地租赁时间应当于2019年元月终止，被告应当返还占用的土地。原告在2016年的案件审理中才知道被告将租金支付给案外人，原告认为被告应将租金支付给原告。原告多次发函要求被告返还土地并多次约谈被告，被告均不予理睬。为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告联运公司辩称，1、被告是依法依约使用案涉土地，原告排除妨害的诉请缺乏法律基础。原告曾于2016年7月基于同一诉讼目的以同样的案由起诉被告，该案经浦口区人民法院于2017年9月29日作出（2016）苏0111民初5931号民事判决，判决确认原告取得宁浦国用（2011）第××号《国有土地使用权证》是依据其吸收合并南京装饰城有限责任公司，而南京装饰城有限责任公司与江苏省南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》时明确约定出让人同意在受让人缴清全部土地出让金后，负责将出让宗地以现状为准交付受让人，故南京装饰城有限责任公司在当时就应当明知受让土地的现状及该地块由被告租赁使用。原告虽取得了宁浦国用（2011）第××号《国有土地使用权证》但仍应受《国有土地使用权出让合同》约束，并据此判决驳回原告的诉讼请求，原告上诉后南京市中级人民法院于2018年3月7日作出（2018）苏01民终497号判决认为被告作为案涉土地的承租人只需依照合同履行即可，并无其他承担土地税义务，驳回上诉维持了原判。（2016）苏0111民初5931号民事判决确认的现状，不但指被告基于1998年与浦口区泰山镇桥北村签订的《土地租用协议》而使用案涉的土地，也包括被告按照该《土地租用协议》约定的租金标准、使用年限使用案涉土地；2、原告关于《土地租用协议》超过20年部分无效的观点是错误的。全国人大常委会法制工作委员会编写的《中华人民共和国合同法释义》明确说明：目前在我国的经济生活中，有些交易行为，如土地使用权的出让和转让、农村的土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业承包租赁经营等形式，是否用本法关于租赁合同的规定加以调整，在起草合同法的过程中有不同意见。有的人认为，上述几种经营形式从实质上讲是租赁，应该由租赁合同调整；也有人认为要根据不同情况来分析，土地使用权的出让和转让、农村的土地承包经营权更多的是对土地的使用权的取得，土地使用权的使用年限最高可达到70年，土地承包经营权30年不变，它是一种用益物权，各国都通过物权法来调整。本章规定不适用土地使用权的出让和转让、农村的土地承包经营权。对于国有土地使用权的出租问题，目前我国法律还没有具体规定，只是在少数地区进行试点，它是为了便于各级政府进一步盘活存量用地的一项措施，它还有待于在试行中不断总结经验。立法解释已经明确土地使用权的租赁不包括在《合同法》第二百一十四条关于租赁合同期限的规定也不能对土地租赁进行规制。1999年3月15日《合同法》颁布，同年7月27日原国土资源部颁布《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发[1999]222号）第四条明确规定：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类土地出让最高年期。江苏省2003年7月1日施行的《江苏省国有土地租赁办法》第七条明确规定：土地租赁分为短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年，长期租赁不得超过国有土地使用权出让的最高年限。企业法人的土地租赁期限，不得超过其营业执照规定的经营期限。我国法律规定住宅用地使用权出让的最高年限为70年，工业用地使用权出让的最高年限为50年，商业用地使用权出让的最高年限为40年，也就是说土地租赁合同的最高年限可以达到40年、50年、70年。宁浦国用（2011）第××号《国有土地使用权证》载明案涉地块的土地使用权终止日期为2043年9月1日。因此在此之前，案涉土地不存在租赁期限到期的问题；3、案涉土地的《土地租用协议》签订于1998年12月28日，规制相关土地租赁的法律法规主要是《土地管理法》。该法并没有对农村土地租赁作出禁止性的规定，双方协议真实合法，不能用当时未颁布的《合同法》来规制，且合同法也不能规制本案的土地租赁合同；4、被告按照《土地租用协议》约定的标准支付了2003年1月至2019年1月的租金196万元，原告要求被告向其支付租金系无理要求。原告如果要求被告向其支付租金，应当通知《土地租用协议》的出租方一起协商，被告愿意按照买卖不破租赁原则向原告履行《土地租用协议》的交租义务。综上，请法院驳回原告诉请。 第三人桥北居委会辩称，第三人与被告签订的土地协议属实。当时签订的合同期限为五十年，按照合同法的规定以及最高院适用合同法的解释，合同法实施之前适用当时的规定，超过二十年的无效。第三人认可原告要求被告腾空返还土地的诉请。第三人多次告知被告土地出让给原告并要求被告不再向第三人支付租赁费用，但是被告仍然按照合同规定支付了2003年至2018年期间的租赁费用合计为2172000元。 经审理查明，1998年12月28日，南京市联运总公司（甲方）与浦口区泰山镇桥北村（乙方）签订《土地租用协议》一份，约定甲方在征用双弓车城迎桥北路市口的19.91亩土地的基础上，将原双弓车城所余留的约25亩土地一并长期租用。租用范围东至排灌渠，南至天汽江苏销售公司，西至长途汽车北站征地红线，北至南京装饰城围墙（详细界限以地形图双方划定红线为准），租用土地年限自1999年元月至2049年元月。土地租用价格为前两年每年10万元，从第三年开始每一年在10万元的基础上递增4%（即每两年递增8000元），每年分两次付清，年初元月十日前付款50%，年中六月十日前将50%余款一次性付清。该租赁协议由浦口区泰山镇人民政府盖章鉴证。1999年5月24日，南京市联运总公司与浦口区泰山镇人民政府签订《关于“南京双弓车城”前期遗留工程清算的协议书》。2000年8月25日，南京市公路运输管理处批复同意南京市联运总公司组建成立“南京桥北货运交易市场”。 2003年7月30日南京装饰城有限责任公司与江苏省南京市浦口区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定由南京装饰城有限责任公司受让位于浦口区××亩的规划用地。宗地四至及界点记载于出让宗地界址图。合同第五条约定出让人同意在受让人交清全部土地出让金后，负责将出让宗地以现状为准交付给受让人。土地出让金为17500000元。后南京装饰城有限责任公司被南京金盛国际家居市场经营管理有限公司吸收合并，2011年10月14日，原告金盛公司办理了涉案土地的使用权证，权证号为宁浦国用（2011）第××号。原告主张称被告一直占用其土地使用权证红线范围内土地，被告称其占用系因1998年签订的土地租赁协议。 另查明，2003年4月23日南京市浦口区人民政府浦政发[2003]85号“关于同意泰山街道办事处撤村建社区居民委员会的批复”，载明：1、撤销桥北村、临江村、小柳村、大桥村、宝塔村、黄姚村、林场村建制，分别改设为桥北、临江、小柳、大桥、宝塔、黄姚、林场社区居民委员会……。2005年1月31日江苏省国土资源厅苏国土资地函（2004）821号“关于批准南京市2004年度第31批次村镇建设用地的通知”，载明同意南京市将泰山街道桥北村的1.6232公顷集体农用地（其中耕地1.5388公顷）转为建设用地并征收为国有，同时将泰山街道桥北村的53.3783公顷集体建设用地、0.6412公顷未利用地征收为国有。 再查明，原告分别于2018年7月和2019年1月向被告发函告知原告自2003年涉案土地已经出让，原告自2006年取得涉案土地的使用权，并告知被告承租的土地于2019年元月到期后不再续租。被告认可收到上述函件，但对函件载明的内容不予认可。2018年9月25日第三人桥北居委会向被告联运公司发出《关于租赁期限二十年即将届满不再续租的通知》，载明因《土地租用协议》超过二十年的部分无效，要求被告联运公司在2019年元月之前返还租赁物。被告联运公司于2018年10月25日向第三人桥北居委会回复称其认为《土地租用协议》合法有效。第三人桥北居委会提供照片证明其在2017年12月19日就向被告送达了告知被告停止向其支付租金的告知书，被告对此不予认可。南京联运有限责任公司依照《土地租用协议》向南京市浦口区人民政府泰山街道办事处桥北社区居民委员会（原南京市浦口区人民政府泰山镇桥北村）支付土地使用租金至2018年12月。第三人认可共收到被告缴纳的2003年至2018年的土地租金2172000元，第三人在庭审中同意退还被告的上述租金或者向原告支付上述租金。 另被告在庭审中向本院提交建设工程规划许可证2份，证明被告在2002年2月8日、2002年9月26日分别领取了380平方米加油站和1320平方米辅助用房的规划许可，其在涉案土地上有合法的建筑物。原告和第三人质证认为被告提供的建设工程规划许可证名称并非被告，建设位置与原告的土地使用权证载明的信息不符。 以上事实有原告提交的《国有土地使用权证》、民事判决书、告知函及快递签收单、《关于租赁期限二十年即将届满不再续租的通知》及快递单，被告提交的民事判决书、工商银行业务回单、建设工程规划许可证，第三人提交的告知书及照片以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为,当事人的合法权益受法律的保护。根据庭审查明的事实以及当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、被告联运公司与第三人桥北社区居委会于1998年12月28日签订的《土地租用协议》中超过二十年的租赁期限的约定是否有效？2、被告是否应向原告返还涉案土地？3、被告是否应向原告支付涉案土地的租金和占用使用费？ 关于第1个争议焦点，被告联运公司与第三人桥北社区居委会于1998年12月28日签订的《土地租用协议》中超过二十年的部分是否有效。原告主张依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故被告联运公司与第三人桥北社区居委会签订的《土地租用协议》中超过二十年的部分无效。被告认为土地使用权的租赁不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同期限的规定。本院认为，现行的《中华人民共和国合同法》系1999年10月1日起施行，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。由此可见，对于合同法实施以前成立的合同是否适用现行合同法中有关租赁期限的规定，法律法规并未作出强制性规定，涉案土地租赁期限的约定效力认定并不当然适用于现行的合同法，应结合合同成立的背景、合同的具体履行情况等综合判断。首先，该租赁协议在签订时由浦口区泰山镇人民政府盖章鉴证。1999年5月24日原南京市联运总公司与原浦口区泰山镇人民政府签订了《关于“南京双弓车城”前期遗留工程清算的协议书》，后南京市公路运输管理处批复同意原南京市联运总公司组建成立“南京桥北货运交易市场”；其次，原南京装饰城有限责任公司与江苏省南京市浦口区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》时明确约定出让人同意在受让人交清全部土地出让金后，负责将出让宗地以现状为准交付给受让人，原南京装饰城有限责任公司当时应明知受让土地的现状即被告联运公司的租赁使用情况，且同意以现状方式交付受让土地；第三，原南京市联运总公司在租赁涉案的土地后一直占有使用，并在土地上建设相关的建筑物和构建物，亦一直向第三人支付租金，并不存在空置土地或者其他违反合同约定的行为。综上，原告主张适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条确认被告联运公司与第三人桥北社区居委会于1998年12月28日签订的《土地租用协议》中超过二十年的部分无效的诉讼请求本院不予支持。关于第2个争议焦点对原告主张判令被告立即腾空、返还原告宁浦国用（2011）第××号《国有土地使用证》所载明的土地的诉讼请求没有事实及法律依据，本院亦不予支持。 关于第3个争议焦点，被告是否应向原告支付涉案土地的租金和占用使用费。原告主张被告向其支付自2003年1月1日至2019年1月31日的租金196万元，并以450元每日计算自2019年1月31日至被告实际清空、返还原告土地之日土地占用期间的占有使用费，被告认为其已按照《土地租用协议》的约定向第三人桥北社区居委会支付租金至2018年12月。本院认为，原告取得宁浦国用（2011）第××号的土地使用权是依据其吸收合并了南京装饰城有限责任公司，而南京装饰城有限责任公司与江苏省南京市浦口区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》时明确约定出让人同意在受让人交清全部土地出让金后，负责将出让宗地以现状为准交付给受让人，故南京装饰城有限责任公司当时应明知受让土地的现状即被告联运公司的租赁使用情况。原告虽然取得宁浦国用（2011）第××号的土地使用权，但仍然应受《国有土地使用权出让合同》的约束。原告在2018年向被告发送的函件中均未提出要求被告向其支付租金的主张，第三人桥北社区居委会称其在2017年已向被告告知停止支付租金，但其提交的照片并不能反应其在当时已经向被告送达了该告知书，故被告依据《土地租用协议》的约定向第三人桥北社区居委会支付租金至2018年12月并无不当。庭审中，第三人桥北社区居委会明确表示被告无需再向其支付租金，故自2019年1月起被告应按照《土地租用协议》的约定向原告支付土地租金。 依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下: 一、被告南京联运有限责任公司自本判决生效之日起五日内向原告南京金盛国际家居市场经营管理有限公司支付2019年1月至2020年6月的土地租金270000元，并按照《土地租用协议》的约定向原告南京金盛国际家居市场经营管理有限公司支付剩余租赁期限的土地租金。（2020年租金为180000元/年，此后租金每两年递增8000元，年初1月10日前付50%，年中6月10日付清剩余的50%）； 二、驳回原告南京金盛国际家居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费22440元由原告南京金盛国际家居市场经营管理有限公司承担11220，被告南京联运有限责任公司承担11220元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费22440元（南京市中级人民法院开户行：工行汉口路支行，帐号：43×××18）。 审判长  俞昌盛 审判员  鄢志文 审判员  张维超 二〇二〇年四月十四日 书记员  杜媛媛