福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5390号 原告：欧阳，男，1992年10月25日出生，回族，居民，住所福建省莆田市仙游县。 原告：薛永燊，男，1991年3月30日出生，汉族，居民，住所辽宁省瓦房店市。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：黄剑飞，福建理顺律师事务所执业律师。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：正荣（莆田）置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码XXXXXXX。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。 原告欧阳、薛永燊与被告正荣（莆田）置业发展有限公司（以下简称“正荣公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳、薛永燊的共同委托诉讼代理人黄剑飞、被告正荣公司的委托诉讼代理人姚春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳、薛永燊向本院提出诉讼请求：1.解除欧阳、薛永燊与正荣公司于2010年12月27日签订的商品房买卖合同；2.判令正荣公司返还给欧阳、薛永燊坐落于莆田市荔城区商铺购房款2064210元；3.判令正荣公司赔偿给欧阳、薛永燊经济损失530242.86元（包括截至2019年10月25日的银行按揭利息379182.4元、物业专项维修资金18201.24元、印花税1032.11元、契税61926.3元、预购商品房预告登记费550元、预告商品房抵押权预告登记费550元、抵押权设立登记费550元、所有权转移登记费及工本费560元、个人贷款抵押房屋保险费3025.07元、交易手续费2011.8元、房屋租赁手续费250元、个人所得税480.78元、房产税1923.16元、律师费60000元）；4.本案的诉讼费用由正荣公司承担。事实和理由：2010年12月27日，欧阳、薛永燊与正荣公司订立《商品房买卖合同》，双方约定:正荣公司将正荣时代广场b001幢（半地下室）一层Ｂ28室商业用房（建筑面积168.53平方米、套内面积116.28平方米、共有分摊建筑面积52.25平方米）以单价每平方米17752.06元的价格出卖给欧阳、薛永燊，合同总价款2064210元；付款方式为合同签订之日支付购房款1034210元（含购房定金10万元）,剩余购房款103万元由欧阳、薛永燊向银行申请按揭贷款。双方还特别约定：合同项下的商品房用途为商业，层高5.05米。若变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向的，导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期利率付给利息。因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予合理补偿。合同签订后，双方补充协议：双方同意将该商业物业委托给出卖人指定的商业经营管理有限公司管理和维护。此后，涉案商铺即由正荣公司指定的运营商福建时代众联商业经营管理有限公司运营至2019年6月。2019年6月24日该公司将商铺还原后通知欧阳、薛永燊交房，欧阳、薛永燊才发现涉案商铺的层高严重不符约定的5.05米高度，商铺前段部分层高仅4.9米，后段部分层高仅3.9米，且商铺存在消防验收不合格、采光井被密封、管道布局混乱等安全隐患，上述瑕疵严重影响了商铺的使用功能，导致合同目的根本无法实现，正荣公司的行为明显有违诚实信用原则，且给欧阳、薛永燊造成了巨大损失。经交涉，正荣公司仅同意部分赔偿，但拒绝欧阳、薛永燊的退房请求。 正荣公司辩称，一、正荣公司已全面履行了合同义务，欧阳、薛永燊合同目的已实现。正荣公司已履行交房义务，涉案商品房已于2010年6月23日通过竣工验收合格，并于2011年4月1日通过消防验收合格，已达合同交付条件，欧阳、薛永燊在交房确认单上签字以及将商品房出租、房屋证办理至欧阳、薛永燊名下，足以说明欧阳、薛永燊已接收该商品房。2012年9月18日，欧阳、薛永燊已取得涉案商品房的房屋权属证书。且产权证上列明的套内面积与合同约定一致，双方合同约定也是以套内面积计算商品房总价款，产权证上的总面积167.65平方米虽与合同约定的168.53平方米有稍微差别，但也在合同约定的误差范围内。故商品房是符合约定的。二、欧阳、薛永燊已实际出租使用商品房。欧阳、薛永燊于2011年1月1日与福建时代众联商业经营管理有限公司、正荣公司签订《正荣·时代广场商铺委托经营管理合同》，约定委托经营管理期限自2011年1月1日起至2015年12月31日，租赁期租金（含税）合计为397457元。2014年10月24日，欧阳、薛永燊授权欧寿贵作为甲方与正荣时代众联商业经营管理有限公司作为乙方签订《正荣·时代广场房屋租赁合同》，约定欧阳、薛永燊将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日。欧阳、薛永燊第一次委托出租行为说明欧阳、薛永燊自2011年1月1日已接收涉案商铺无异议，并委托出租收取租金，取得涉案房产的收益。欧阳、薛永燊第二次委托欧寿贵出租行为，也说明了欧阳、薛永燊是作为商品房的产权所有人直接对商品房的占有使用、处分、收益。三、本案已过解除权的行使期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。参照上述法律规定，本案自2011年1月1日交房给欧阳、薛永燊，欧阳、薛永燊对外出租收取租金收益至今，已超过解除权的行使期限。四、本案已超过诉讼时效。自2011年1月份交房至今长达八年，正荣公司已按合同约定交付竣工验收合格的房产，并将权属证书办理至欧阳、薛永燊名下，欧阳、薛永燊对房产已实际占有使用、处分、收益，现欧阳、薛永燊起诉交付房产不符合合同约定，已过诉讼时效。正荣公司已履行合同的义务将符合交付的房产交付给欧阳、薛永燊使用，欧阳、薛永燊也实际使用出租，现在起诉，应当驳回诉求。 欧阳、薛永燊围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖合同》、《正荣时代广场商铺委托经营管理合同》、《正荣时代广场房屋租赁合同》、关于正荣时代广场铺位交还的通知、交涉书面函及邮寄凭证各一份、销售不动产统一发票三份、中国农业银行业务凭证一份、莆田市物业专项维修资金缴款通知书一份、莆田市物业专项维修资金缴款凭证一份、印花税和契税税收转账专用完税证一份、预购商品房预告登记费票据一份、预购商品房抵押权预告登记费票据一份、抵押权设立登记费票据一份、所有权工本费和所有权转移登记费票据一份、个人贷款抵押房屋保险发票一份、交易手续费票据一份、房屋租赁手续费票据一份、个人所得税和房产税税收完税证明二份、委托代理合同一份、律师代理费票据一份。正荣公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：竣工验收报告、竣工验收备案表、消防验收意见书、建筑工程施工许可证、租金转账凭证、莆房权证荔城字第××号产权证各一份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对正荣公司提供的交房确认单一份，欧阳、薛永燊否认系其本人签署,故对该份证据的真实性不予确认。 根据欧阳、薛永燊及正荣公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月27日，欧阳、薛永燊与正荣公司签订《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：欧阳、薛永燊以单价17752.06元／㎡，总价款2064210元向正荣公司购买位于莆田市荔城区（建筑面积168.53平方米、套内建筑面积116.28平方米、公共部位共有分摊建筑面积52.25平方米），用途为商业，层高为5.05米；欧阳、薛永燊应在签订该合同当日缴交购房款1034210元（含购房定金10万元），剩余购房款103万元由欧阳、薛永燊向银行申请按揭贷款；正荣公司应在2011年1月1日前交付房屋。《附件六：合同补充协议》约定：双方同意将该商业物业委托给出卖人指定的商业经营管理有限公司进行统一运营管理。上述合同签订后，欧阳、薛永燊向正荣公司支付了购房款。 2011年1月1日，欧阳、薛永燊（甲方）与福建时代众联商业经营管理有限公司（乙方）（以下简称“时代公司”）、正荣公司（丙方）签订《正荣时代广场商铺委托经营管理合同》，约定：甲方同意将其拥有产权的涉案商铺委托乙方实施经营管理；委托经营管理期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，租赁期租金（含税）合计为397457元。2014年10月，欧阳、薛永燊（甲方）委托案外人欧寿贵、薛文忠与时代公司（乙方）签订《正荣时代广场房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其拥有产权的涉案商铺出租给乙方；租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期租金（含税）合计为307709元。上述租赁期间，欧阳、薛永燊向时代公司收取了租金。 2012年9月18日，涉案商铺产权证登记至欧阳、薛永燊名下。2019年6月24日，时代公司向欧阳、薛永燊发出铺位交还通知。涉案商铺交还欧阳、薛永燊后，欧阳、薛永燊因商铺层高问题向正荣公司提出交涉未果，致讼。 本院认为，欧阳、薛永燊与正荣公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。欧阳、薛永燊自2011年1月1日起将涉案商铺委托时代公司实施经营管理并收取租金，于2014年10月继续将涉案商铺出租给时代公司以收取租金，即欧阳、薛永燊自2011年1月1日起已以产权所有人身份对涉案商铺行使了占有、使用、收益、处分的权利，且正荣公司已将涉案商铺所有权转移登记至欧阳、薛永燊名下，双方虽未办理房屋交接手续，但仍可以认定涉案商铺已交付给欧阳、薛永燊。因欧阳、薛永燊已付清购房款，正荣公司也履行了交房义务，双方的债务已经按照合同约定履行完毕，合同的权利义务终止。故欧阳、薛永燊主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；正荣公司以正荣公司已全部履行了合同义务，欧阳、薛永燊合同目的已实现为由的抗辩理由充分，本院予以采纳。因本案商品房买卖合同权利义务已终止，欧阳、薛永燊的第二、三项诉讼请求，缺乏基础的事实和法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回欧阳、薛永燊的诉讼请求。 案件受理费27556元，减半收取计13778元，由欧阳、薛永燊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年四月九日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。