杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初3433号 原告：张文君，女，1993年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司,住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街386号阳光华城创富中心北1幢901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘福特,浙江天复律师事务所律师。 原告张文君与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告张文君到庭参加诉讼，被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付全额退房款567742元；2.判令被告支付自2018年9月1日起至2019年7月29日期间延期交房违约金28387.10元（567742元×5%）；3.判令被告支付自2019年9月9日起至实际退款日期间延期退款的利息（以上述退房款为基数，按每日万分之一的标准计付）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年6月4日，原告购买被告位于杭州经济技术开发区，合同约定被告应于2018年9月交付房屋。后被告因其自身原因未能及时完成相关交付手续。2019年7月29日，原告因被告存在违约行为申请解除合同。同日，被告以解约、退房款为由骗取原告的《物业使用权转让合同》《物业委托经营管理合同》并强行扣押。后被告因其自身原因未在合同解除之日起30日内退还房款。经原告多次催讨，被告仍拒不退还房款。为维护自身合法权益，原告特诉至本院。 被告书面辩称：一、原、被告之间已经协商终止《物业使用权转让合同》的权利义务，被告并不负有向原告交付房屋的义务。原、被告签订《物业使用权转让合同》后，双方于2019年7月29日签订《客户退款申请单（财务联）》，双方已经协商终止《物业使用权转让合同》的权利义务，被告无需继续向原告交付房屋，由被告在30个工作日内向原告退还款项528000元。双方对合同款项的结算已经作了明确的约定，形成新的权利义务关系。本案并不存在原告所述“被告以解约、退房款为由骗取原告的《物业使用权转让合同》《物业委托经营管理合同》并强行扣押”的事实，原告所述事实显然有悖常理。因此，原告应依据《客户退款申请单（财务联）》主张退款，而非依据《物业使用权转让合同》主张退款。二、原告主张退还房款本金的金额有误。原、被告签订合同后，原告仅向被告实际支付物业使用权转让金528000元，而非原告所主张的567742元。双方于2019年7月29日签署的《客户退款申请单（财务联）》也已确认退款金额为528000元。因此，原告主张的退款金额有误。三、原告主张的逾期交房违约金没有合同和法律依据。根据原、被告于2019年7月29日签订的《客户退款申请单（财务联）》，双方已经协商终止《物业使用权转让合同》的权利义务，被告不负有向原告继续交付房屋的合同义务，被告根据原告的退房申请承诺将款项退还给原告。因此，原告主张的逾期交房违约金没有合同和法律依据。综上，被告请求依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2018年6月4日，原、被告签订《物业使用权转让合同》，该合同约定：休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）以出让方式取得杭经国用（2011）第200007号地块的建设用地使用权，该地块位于杭州经济技术开发区，2号路以南。经批准，在上述地块上建设综合用房，工程名称为杭政储出［2003］50号地块二期Ｃ区，推广名为蒲公英创梦星园。现休斯顿公司委托被告转让该物业使用权。原告受让的物业使用权为本合同批准建设项目中的Ｃ6幢1层8101室，建筑面积为20.62平方米。原告受让的房产土地使用年限自2005年7月22日至2055年7月22日止。该物业用途为综合，属框架结构。该物业的使用权转让期限为20年，自2018年6月4日至2038年6月3日，期限届满后，原告无偿使用至2055年7月22日。该物业使用权转让房款为567742元。原告于2018年6月4日向被告一次性支付钱款528000元。被告应当于2018年9月将该物业交付给原告，但如遇以下情况，被告可以根据实际情况分别处理：（1）遭遇不可抗力，被告可据实予以延期；（2）因政策或法律法规的改变或政府行为导致该物业无法按期交付，且被告在该事由发生之日起30日内书面告知原告的，被告可据实予以延期；（3）因项目整体利益需要，被告可在约定交付日起六个月内据实予以延期，但超出六个月交付的按逾期交付处理。该物业达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原、被告双方同意，由被告代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知原告，视为被告完成该物业的交付。除本合同约定的特殊原因以外，被告如未按本合同约定期限将该房产交付原告使用，按下列方式处理：1.逾期不超过6个月，自本合同约定最后期限届满的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过6个月后，原告有权解除本合同，此时，被告应当自原告书面解除合同通知到达被告之日起30日内退还全部已收房款，并按原告累计已付款项的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期6个月后被告按日向原告支付房款万分之一的违约金。 同日，原告与浙江罗乎酒店管理有限公司（以下简称罗乎公司）签订《物业委托经营管理合同》。该合同约定：原告委托罗乎公司经营管理的物业位于蒲公英创梦星园C6幢1层8101室，委托经营管理期限为8年，自2018年6月4日至2026年6月3日。原告委托罗乎公司向该物业使用权的出让人（即被告）领受物业、进行验收及签署物业交接单，自罗乎公司从该物业出让人领受物业之日起视为原告已将该物业交付给罗乎公司。以该物业总价567742元作为计算基数，罗乎公司按下列标准和方式向原告支付委托经营管理收益：委托经营管理期内的第一至四年，罗乎公司按计算基准的7%支付原告每年的委托经营管理收益；委托经营管理期内的第五至六年，罗乎公司按计算基准的8%支付原告每年的委托经营管理收益；委托经营管理期内的第七至八年，罗乎公司按计算基准的9%支付原告每年的委托经营管理收益。委托经营管理第一年的收益直接在该物业的使用权转让房款中扣除，视为原告已收到罗乎公司第一年的约定委托经营管理收益；同时，罗乎公司开始全面接管原告所委托的物业，全权负责该物业的交付、招租及运营工作，原告所委托物业的所有权利及义务即刻转移给罗乎公司。第二年至第八年委托收益每半年支付一次。 原告按约于2018年6月4日向被告支付528000元。后被告未按约交付案涉物业。2019年7月29日，原、被告签订《客户退款申请单》，载明申请人为原告，退款金额为528000元，房号为C6-1-8101，退款时间为30个工作日。同年9月17日，被告向原告出具《承诺书》，载明“因公司原因造成客户张文君于2019年7月27日办理的退款（金额528000元）未能在规定时间2019年9月9日到账，现公司承诺于2019年9月27日前退至张文君指定银行卡，在此期间（2019年9月9日至2019年9月27日）产生的利息按上述金额每日万分之一支付，按实际日计算”。同年12月11日，罗乎公司与原告签订《解除协议》，约定原告于2018年6月4日与罗乎公司签订的《物业委托经营管理合同》，经双方协商同意，于2019年7月29日解除，双方就本合同再无任何法律纠纷。 上述事实由原告提交的《物业使用权转让合同》复印件、《物业委托经营管理合同》复印件、《客户退款申请书（客户联）》《承诺书》《解除协议》、被告提交的《客户退款申请书（财务联）》复印件、专用收据复印件以及当事人的当庭陈述予以证明。 本院认为：根据案涉《物业使用权转让合同》约定，原告是以支付物业使用权转让款的方式取得案涉物业一定期限的使用权，合同中并未就案涉物业权属变更进行约定，符合租赁合同关系特征，故双方之间通过签订该合同实际形成租赁合同关系。该合同约定“该物业的使用权转让期限为20年，自2018年6月4日至2038年6月3日，期限届满后，原告无偿使用至2055年7月22日”，实际使用年限为445个月19天（445.63个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，本案认定该合同约定的满20年后的205.63个月租期无效，相应费用应予以返还，金额为243638.53元（528000元÷445.63个月×205.63个月）。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据该合同约定，被告应于2018年9月交付案涉物业，若被告逾期交付超过6个月，原告有权解除本合同，被告应“退还全部已收房款，并按原告累计已付款项的5%向原告支付违约金”。至双方于2019年7月29日签订《客户退款申请单》时，被告已逾期交付物业超过6个月，原告有权解除该合同并要求被告退还已收租金及支付违约金。现双方对该合同已于2019年7月29日解除的事实均无异议，本院予以确认。如前述分析，该合同约定的满20年后的205.63个月租期无效，相应费用应予以返还，而该合同约定的自2018年6月4日起至2038年6月3日止的租期仍有效，该20年租期对应的租金为284361.47元（528000元÷445.63个月×240个月）。因此，被告应返还原告租金284361.47元，并按原告已付租金284361.47元的5%向原告支付违约金14218.07元。被告书面辩称该合同的权利义务已终止，原告主张的延期交房违约金无合同和法律依据。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽该合同已解除，但合同中的违约责任条款继续有效，且双方签订的《客户退款申请书》未涉及违约责任，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告主张的逾期还款利息，本院对计息期间、计息利率予以支持，但将计息基数调整为528000元。综上，本院对原告的诉讼请求合理部分予以支持。被告经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张文君243638.53元； 二、被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张文君租金284361.47元； 三、被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张文君违约金14218.07元； 四、被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张文君逾期还款利息（以528000元为基数，自2019年9月9日起计算至款项还清之日止，按每日万分之一的标准计付）； 五、驳回原告张文君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9761元（原告张文君预交9861元），减半收取计4880.50元，由原告张文君负担441.50元，由被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担4439元。原告张文君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 周 超 二〇二〇年四月九日 书记员 许文佳