安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初2551号原告：安徽新鑫物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市寿春路。法定代表人：杨维，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，安徽元贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔甜妹，安徽元贞律师事务所律师。被告：田静，女，1978年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：张晓峰，男，1973年6月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系田静丈夫。原告安徽新鑫物业管理有限公司（以下简称“新鑫物业公司”）与被告田静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新鑫物业公司的委托诉讼代理人王丽娟、孔甜妹以及被告田静的委托诉讼代理人张晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令田静支付物业管理服务费4808元及违约金1414元（暂自2013年1月计算至2018年12月31日，直至款清之日止）；2.请求判令田静承担本案全部诉讼费用。事实与理由：新鑫物业公司与业主委员会签订了物业服务合同，合同期限至2023年12月31日止，合同约定由新鑫物业公司向田静提供物业管理服务。田静所入住的23#楼A×××室，建筑面积120.62平方米，按照0.58元每平每月，收取物业管理费。新鑫物业按照合同约定进行了相应的物业管理工作，但田静自2013年1月开始，虽经新鑫物业公司的催要人员定期催缴，但一直未缴纳物业管理费。新鑫物业于2019年1月向田静发出关于缴费通知的律师函，其仍拒绝交费。为维护新鑫物业的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求支持其诉讼请求。田静辩称，2015年之后因为我在老家，污水反流把家里的地板、橱柜、沙发都泡坏了，当时刘来安当主任的时候带人去看维修厨房的橱柜，结果橱柜的颜色没有配套的，如果全换的话，要一千多块钱。还有木地板、墙面，这些下来价格也不低，他说现在物业没钱，等等再说。然后过几天我又找到他，我问污水的事情怎么处理，当时他口头承诺从物业费扣除，包括现在物业都是这个讲法。把我的损失维修好，我愿意交物业费。到2019年的时候，我收到一个快递是律师函，要我催缴物业费，我就跟刘来安主任联系，他说他调走了，让我找汪主任处理这个事情。汪主任也把我的情况跟领导汇报了，汇报之后在2019年年底我到物业公司交停车费，我问王会计，领导怎么处理我家的事情，王会计说领导要诉讼到法院。这个事情不给我处理好，要诉讼到法院，我也只能到法院来了。本院经审理认定事实如下：新鑫物业公司与安徽金豪房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，委托新鑫物业公司对古井丰水源小区实行物业管理，委托管理期限自2002年12月28日至2005年12月28日。委托管理的事项如下：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收电费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应按受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。约定物业管理服务费为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.62元，小高层住宅房屋每月每平方米1.10元，高层1.50元。2005年实际收费标准为多层每月每平方米0.58元，小高层住宅房屋每月每平方米0.98元。此后，新鑫物业一直为古井丰水源小区提供物业服务。2007年12月8日，新鑫物业与业主委员会及当地社居委以会谈纪要的形式，确定2006年度物业服务费的收取标准：多层0.4元/平方/月，小高层0.65元/平方/月；2007收取标准：多层0.45元/平方/月，小高层0.75元/平方/月。2012年8月6日签订的物业服务合同约定，服务期限三年，物业服务费为多层0.54元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2015年8月5日签订的物业合同约定，服务期限两年，物业服务费为多层0.54元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2017年8月6日签订的物业合同约定，服务期限自2017年8月6日至2018年8月31日，物业服务费为多层0.58元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2018年8月31日签订的物业合同约定，服务期限自2018年9月1日至2019年12月31日，物业服务费为多层0.58元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2018年12月18日签订的物业合同约定，服务期限自2019年1月1日至2023年12月31日，物业服务费为多层0.62元/平方/月，高层1.10元/平方/月。另查，2008年至2012年8月5日期间的物业服务费标准，新鑫物业公司未提供证据证明双方有明确的约定，其提交的业主委员会盖章确定的《小区交付以来的物业费标准》中显示，上述时间段物业服务费调至多层0.48元/平方/月，高层0.78元/平方/月的前提是新鑫物业和业委会结清2008年及之前物业代收的全部小区公共收益，但实际至今未结清，因此上述时间段的物业服务费仍按2007年标准计算。田静系古井丰水源小区23#楼A×××室业主（多层），房屋建筑面积120.62平方米，自2013年1月1日至2017年8月5日，按0.54元/平方/月计算，欠付物业服务费3592.8元；自2017年8月6日至2018年12月31日，按0.58元/平方/月计算，欠付物业服务费1177.9元，合计4770.7元。新鑫物业公司通过发律师函等方式向田静催交物业服务费，田静至今未交。另因下水管道堵塞造成室内被污水浸泡，2015年8月7日，新鑫物业公司原负责该小区的刘来安书写承诺同意将改造管道费500元从以后缴纳的物业服务费中扣除。本院认为，新鑫物业公司自2005以来，长期在古井丰水源小区提供物业服务，田静应支付物业服务费。新鑫物业公司主张田静自2013年1月1日至2018年期间未缴纳物业服务费，田静对此未予抗辩，故本院对新鑫物业公司主张的该节事实予以认定。另外，本院在审理该小区一系列物业服务合同纠纷案件中查明，新鑫物业公司提供的物业服务确实存在公共部位维护不善，喷泉被拆，盗窃多发等不完善之处，故本院对新鑫物业公司诉请的违约金不予支持，并减免20%的物业服务费。田静应当对欠付新鑫物业公司物业服务费承担80%的给付义务，即3816.56元。小区原物业主任刘安来同意将田静改造管道的费用500元从物业费中抵扣，该承诺合法有效，应从上述欠款数额中扣减500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、田静于本判决生效之日起十日内给付安徽新鑫物业管理有限公司物业服务费3316.56元；二、驳回安徽新鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由安徽新鑫物业管理有限公司负担13元，田静负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  翟安宁二〇二〇年四月二十三日法官助理蔡烨烨书记员李静附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。