福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初107号 原告：张章斌，男，1987年1月20日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：张文正（张章斌之父），男，住福建省南平市延平区。 被告：福建环达房地产开发有限公司，住所地福建省南平市东山路208号（顺发商住楼）1404室。 法定代表人：林向灿，执行董事。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘圣杰，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 原告张章斌与被告福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张章斌的委托诉讼代理人张文正，被告环达公司的委托诉讼代理人王新英、潘圣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张章斌向本院提出诉讼请求：1.判决环达公司向张章斌支付逾期交房违约金16215.07元（自2016年11月1日起按日以购房款0.01％的标准，计算至2017年10月27日《房屋建筑工程竣工验收备案表》核准之日）；2.判决环达公司向张章斌支付逾期办证违约金6598.63元（自2017年7月29日起按日以购房款0.005％的标准，计算至2018年5月18日房屋权属证书登记日止）。事实和理由：2014年1月9日，张章斌购买环达公司座落于南平市延平区水岸）2幢9层902室房屋。合同约定，购房总价款449005.5元，出卖人应该于2016年3月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；交付条件之一为该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；除特殊情况因出卖人原因逾期交房的，出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金承担违约责任；因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后9O日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款0.005％的违约金承担违约责任。合同签订后，张章斌按约定补差价后已履行全部购房款450418.5元付款义务。2017年4月29日，环达公司向张章斌交付房屋并支付了自2016年3月15日起至2016年10月3O日止的逾期交房违约金，但该房屋于2017年6月22日才取得消防验收合格手续，2017年10月27日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》核批手续。张章斌于2018年5月18日取得房产的不动产权证书。为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 环达公司辩称，一、双方就“逾期交房违约金赔偿”一事已经于2017年4月29日达成一致的和解意见，且环达公司已经全部履行完毕，故环达公司无需再向张章斌承担逾期交房的违约责任，张章斌该项诉求依法不能成立，应当予以驳回。环达公司就逾期交房事项，在与张章斌多次进行协商后，于2017年4月29日与张章斌及物业公司三方就环达公司逾期交房违约责任事项达成协议：由环达公司一次性支付10327元的逾期交房违约金给张章斌，物业公司再免收张章斌2016年11月1日至2018年11月1日止共两年1914元的物业管理费，双方就该事项全部了结。之后，环达公司将10327元逾期交房违约金款项支付给了张章斌。张章斌的父亲自2016年11月起与其他业主一直到相关部门去信访，即其系明知该房屋消防验收未合格通过的事实。2017年4月29日期间，案涉房产的消防验收并未通过合格验收，张章斌就接收了案涉房屋的行为，结合物业公司已免除张章斌两年的物业费和环达公司已将10327元的逾期交房违约金款项支付给张章斌的事实，可以证明因双方就有关逾期交房违约事项已达成一致和解意见。张章斌也在逾期交房违约金的收款收据中签字确认，并支付产权证工本费并同意开始办理案涉房屋的产权证。双方是以口头形式对逾期交房违约事项作出协商的，虽然没有签署书面的协议，但我国《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，双方就逾期交房争议事项经过协商后以口头形式约定，符合法律规定。即使法院认定环达公司应当支付逾期交房违约金，张章斌的也存在错误。张章斌在2017年4月29日双方就逾期交房违约责任事项达成一致意见后，接收了房屋并办理了房屋交付手续，故房屋实际的交付期限为2017年4月29日，逾期交房违约金应计算到2017年4月29日，违约天数应为180天，违约金为8107.53元（450418.5元×180天×0.01%），减去两年的物业费1914元，应为6193.53元。二、张章斌要求环达公司支付逾期办证违约金的诉求与合同约定不符，不能成立。1、张章斌采取的是首付款加按揭贷款方式向环达公司支付购房款，商品房买卖合同补充协议第六条约定第一款约定：…90日内取得房屋权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续；补充协议第六条第七款约定：选择按揭付款及委托代办产权证的买受人所购买的房屋权属证书的取得时间以南平房产交易中心即相关部门核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。双方之所以如此约定，是因为以按揭贷款方式付款的购房者，环达公司是需要对购房者按揭贷款在不动产权属证书办理抵押登记手续之前的债务向贷款银行承担阶段性担保责任的，为了避免环达公司承担双重的责任，双方才会在补充协议中对按揭贷款支付购房款的买受人的办证期限进行了特殊的约定。这个特殊约定并未违反我国法律法规的强制性规定，对双方均由约束力。即使法院认定环达公司需要支付逾期办证违约金，张章斌的计算天数也存在错误，环达公司认可的金额为4234元。2017年6月22日为具备办证起始日，案涉房产办理不动产权证书的期限也应从该日期顺延90天，即2017年9月21日为办证期限届满之日；且在2018年3月29日，环达公司已经在小区的电梯处、公共公告栏、业主微信群等发布办证通知，故应当从2017年9月22日开始计算至2018年3月29日共计188天，违约金应为4234元（450418.5元×188天×0.005%）。综上所述，请求驳回张章斌的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 环达公司以出让方式取得位于南平市八仙南庄新区地块，编号为04/008/0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。经批准，环达公司在该地块建设商品房，暂定名为江南水岸。后经南平市建设局批准，环达公司取得商品房预售许可证，证号为2013南房预售证第034号。2014年1月9日，环达公司与张章斌签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201400077）。合同约定：张章斌向环达公司购买由环达公司开发的位于南平市延平区商品房；该房屋建筑面积为79.47平方米，单价为每平方米5650元，购房总价款为449005.5元；买受人于合同签订之日支付该房屋购房款149005.5元，剩余购房款300000元按合同补充协议要求办理银行按揭。第八条约定交付条件与期间为：出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离措施和施工安全设施。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之壹的违约金。合同第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同的附件六《合同补充协议》第六条约定：对《买卖合同》第十四条的补充约定。1.关于合同第十四条产权登记约定的理解为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预总登记。90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续。……5.买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》及《产权证办理通知书》之日起90日内到指定地点办理房屋交付手续的同时，应当签订《委托书》，委托出卖人代为办理“他项权利证书”、“房屋不动产登记”手续及领取房产证，并委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同事，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。因买受人原因未在以上规定时间内提供办理房屋产权证相关资料和费用的，每逾期一日，买受人应按出卖人所保证借款总额万分之贰向出卖人支持违约金。……7.选择按揭贷款及委托代办产权的买受人所购买房屋权属证书的取得时间以南平市房产交易中心及相关部分核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，张章斌向环达公司支付了首付款和银行按揭贷款共计450418.5元后，环达公司未按约定期限交房。2017年4月29日，张章斌与环达公司办理了房屋交付手续，环达公司向张章斌支付了2016年3月15日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金10327元及赠送两年物业费1914元。2017年6月22日，讼争房屋所在的江南水岸1#、2#、5#及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2018年3月30日，环达公司在涉案房屋楼前公示栏粘贴《不动产权证办理通知》，载明：“尊敬的各位业主（房主）：感谢您购买江南水岸2#楼房屋现通知您：请你在收到本通知之日起尽快抓紧时间带齐相关资料到（江南水岸售楼部）办理不动产权证的相关手续。联系电话：0599-6117777、611×××9。（1）《商品房买卖合同》、《备案信息表》原件1份；（2）业主身份证复印件1份；（3）商品房合同补充协议1份；（4）涉税证明、购房发票原件及相关票据等。特此通知。”2018年5月18日，张章斌取得讼争房屋的不动产权证书，证号为闽（2018）南平市不动产权第0005737号。张章斌因与环达公司对于逾期交房违约金及逾期办证违约金的支付事宜协商未果，诉至本院。 本院认为，环达公司与张章斌签订的《商品房买卖合同》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张章斌作为房屋买受人，已经依约足额向环达公司支付购房款。环达公司作为出卖人，应当及时向张章斌交付讼争房屋和办理讼争房屋的不动产权证。本案争议焦点为：一、环达公司是否应当向张章斌支付2016年11月1日至2017年10月27日期间的逾期交房违约金；二、环达公司是否应当向张章斌支付2017年7月29日至2018年5月18日期间的逾期办证违约金。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合该条各项约定条件的商品房交付买受人使用。环达公司未于2016年3月15日前向张章斌交房，已构成违约，应当承担违约责任。鉴于环达公司已向张章斌支付了2016年9月15日至2016年10月31日的逾期交房违约金，则本案逾期交房违约金应当从2016年11月1日起计算。张章斌主张交房违约金应计算至2017年10月27日即该房屋所属工程验收竣工验收备案表的备案盖章之日，该主张与合同约定不符，合同约定交房条件之一为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，而竣工备案表的备案盖章日期并非该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格及消防验收合格的日期。环达公司未举证证明张章斌系在知悉房屋现状时自愿接收房屋，则本案逾期交房违约金应计算至讼争房屋所在的建设工程经南平市公安消防支队评定为消防验收合格之日，即2017年6月22日。对于张章斌主张环达公司支付2017年6月23日至2017年10月27日的交房违约金的诉请依据不足，不予支持。对于环达公司主张应扣除赠送的物业费的抗辩，该物业费系三方协商一致的对于2016年3月15日至2016年10月31日逾期交房违约赔偿的和解方案，不能抵扣2016年11月1日之后的违约赔偿责任，故该抗辩理由不予采纳。经计算，逾期交房违约金为10494.75元（450418.5元×233天×日利率万分之一）。故本院对张章斌主张环达公司支付逾期交房违约金10494.75元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持，对环达公司提出不予支付张章斌逾期交房违约金的抗辩理由不予采纳。 关于第二个争议焦点。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。虽然《商品房买卖合同》合同的附件六《合同补充协议》将90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人，但是本案逾期办理讼争房屋不动产权证的过错在于环达公司，而非张章斌，则本案应当按照《商品房买卖合同》第十四条约定计算逾期办证违约金。双方于2017年4月29日办理房屋交接手续，但涉案房屋符合交付条件的时间为2017年6月22日，环达公司最迟应于2017年9月21日前为张章斌办理讼争房屋的不动产权证。因此，本案逾期办证违约金应从2017年9月22日起计算。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金计算至取得房屋权属证书之日止，则本案逾期办证违约金应计算至2018年5月18日。环达公司提出应计算至通知办证之日的抗辩意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。经计算，环达公司应支付张章斌2017年9月22日至2018年5月18日期间的逾期办证违约金为5359.98元（已付购房款450418.5元×0.005%×238天）。故本院对张章斌主张的逾期办证违约金未超出5359.98元的部分予以支持，对于超出部分不予支持；对于环达公司提出仅支付2017年9月22日至2018年3月29日期间的逾期办证违约金的抗辩意见不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张章斌支付逾期交房违约金10494.75元； 二、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张章斌支付逾期办证违约金5359.98元； 三、驳回张章斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费370.30元，减半收取计185.15元，由张章斌负担56.48元，由福建环达房地产开发有限公司负担128.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  包永生 二〇二〇年四月二十六日 法官助理胡鑫 书记员李玲莉 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。