山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初340号原告（案外人）：**国，男，1964年3月27日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：周秋红，山东海明达律师事务所律师。被告（申请执行人）：威海锦轩房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91371002MA3MQ6YA9F），住所威海市环翠区锦绣滨路38号-8。法定代表人：刑卫克，该公司经理。第三人（被执行人）：威海燕巢酒店管理有限公司（统一社会信用代码91371000MA3CCWAW1M），住所地威海经济技术开发区东海路-9-419-425。法定代表人：郭英才，总经理。委托诉讼代理人：衣美云，女，汉族，该公司职员。原告**国与被告威海锦轩房地产经纪有限公司（以下简称“锦轩公司”）、第三人威海燕巢酒店管理有限公司（以下简称“燕巢公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**国及委托诉讼代理人周秋红、被告锦轩公司法定代表人刑卫克、燕巢公司委托诉讼代理人衣美云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**国向本院提出诉讼请求：依法确认位于威海经济技术开发区房屋（以下简称“案涉房屋”）归**国所有，解除对该房屋的查封。事实及理由：2018年4月4日，**国与燕巢公司法定代表人郭英才签订一份房屋买卖合同，约定**国以540万元购买燕巢公司香港路67号405室房屋（四楼整层），总面积905.41平方米。**国通过银行转款支付给郭英才530万元，以现金支付郭英才10万元，合计540万元，由燕巢公司为**国开具了540万元的收款收据。后因**国提出分户及精装修要求，郭英才代表燕巢公司又于2018年12月20日与**国签订一份房屋买卖合同，约定由燕巢公司对房屋进行分户、精装修等，并说明2018年4月4日签订的房屋买卖合同作废。燕巢公司领取分户16套房产的不动产权证后，遂对该房产进行了精装修，双方并于2019年5月对装修完的16套房产进行了验收交接，**国对包括案涉房屋在内的16套房屋实际占有，但因燕巢公司无力缴纳过户税费等原因，案涉房屋至今未过户到**国名下。案涉房屋已属**国所有，锦轩公司申请法院查封错误，故起诉至法院，请求处理。诉讼中，**国增加不得执行案涉房屋的诉讼请求，并申请撤回要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。锦轩公司辩称，一、案涉房屋登记在燕巢公司名下，根据《物权法》规定，燕巢公司系案涉房屋的所有权人，锦轩公司因与燕巢公司房屋买卖合同纠纷申请财产保全，经区法院查封燕巢公司的房产符合法律规定。二、**国提供的付款凭证均系与郭英才个人的转账，不能证明该转账系支付的购房款，故并不能证明其已向燕巢公司支付全部购房款。三、**国并不能证明其实际占有了案涉房屋。四、**国对未办理房屋过户手续存在过错。案涉房屋具备办理产权证书及过户手续的条件下，**国一直未办理相关手续，且**国主张的税务机关对存量房计税价格调整并不能阻碍房产过户手续的办理，锦轩公司申请查封前**国完全可以办理过户手续，**国未办理过户手续系自己怠于行使权力导致。综上所述，请求依法驳回**国的诉讼请求。燕巢公司述称，同意**国的诉讼请求及事实理由，郭英才与**国签订的房屋买卖合同均是代表燕巢公司的职务行为，案涉房屋已于2018年4月卖给**国并收到**国全额购房款。2019年5月，燕巢公司对香港路67号-405室房屋（四楼整层）进行了精装修，并分户为16套房屋，办理了不动产权证，产利人登记为燕巢公司，在经验收后交付给了**国。**国多次打电话催促办理房屋过户手续，但燕巢公司由于外欠款未回收，无力缴纳16户房屋的过户税费，故一直拖着未能办理，是燕巢公司的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：坐落于威海经济技术开发区房屋（四楼整层，以下简称“67号405室房屋”）系燕巢公司于2018年初自威海海纳开碧日用品有限公司购买，登记用途为集体宿舍。2018年4月4日，**国与燕巢公司法定代表人郭英才签订一份《房屋买卖合同》，约定**国以540万元购买67号405室房屋，总面积为905.41平方米，购房款于合同签订后一个月内付清。自2018年4月4日至2018年5月1日，**国按郭英才要求分多次向郭英才及威海市新一代食品有限公司（郭英才为法定代表人）银行账户转款410万元、支付现金10万元。2018年4月30日，郭英才向**国出具一份收取67号405室房屋购房款10万元（现金）的收款收据。2018年5月1日，燕巢公司向**国出具一份收取67号405室房屋购房款540万元（含以2017年10月30日、11月13日借款120万元抵顶的购房款）的收款收据。2018年11月，燕巢公司将67号405室房屋（四楼整层）分割为包含案涉房产在内的香港路67号D401至D416共计16户房屋，并于2018年11月12日办理了不动产权证书，权利人登记为燕巢公司。2018年11月20日，**国与燕巢公司签订一份房屋买卖合同，约定：**国购买燕巢公司位于威海经区房屋，作为集体宿舍使用，建筑面积74.88平方米，单价5939元/平方米，总价款444712元。2018年12月20日，郭英才以燕巢公司名义与**国签订一份《房屋买卖合同》，约定：**国购买燕巢公司位于产，总面积909.18平方米，房产总价款540万元（其中购房款3727638元、装修款1672362元），燕巢公司负责对该房屋进行分户、基础建设、精装修，**国应在2019年6月30日前办理完房屋买卖手续，双方之前就该房产所签署的所有协议、合同全部作废。合同下方有郭英才、**国签字但无燕巢公司盖章。另查，本院在审理锦轩公司与燕巢公司居间合同纠纷一案中，根据锦轩公司申请，本院于2019年7月19日以（2019）鲁1092执保431号执行裁定书，依法查封了案涉房屋。2020年1月8日，**国提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2020年1月17日以（2020）鲁1092执异6号执行裁定书，裁定驳回**国的异议请求。2020年2月7日，**国诉来本院请求处理。上述事实，有房屋买卖合同、银行交易明细、收款收据、物业管理费收据、不动产权证书、（2019）鲁1092执保431号执行裁定书、（2020）鲁1092执异6号执行裁定书等书证及当事人陈述等证据证明。本院认为，本案的争议焦点为：**国就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，**国提供的证据均系原件，证据之间及与当事人陈述之间可以相互印证，对上述证据的效力本院依法予以认定。第一，案涉房屋在被依法查封之前，**国已与燕巢公司签订合法有效的房屋买卖合同并支付全部价款。根据本案查明的事实，2018年4月4日至2018年12月20日，**国与郭英才、燕巢公司签订多份包含案涉房屋在内的房屋买卖合同，**国支付的全部购房款已由燕巢公司出具收款收据，郭英才系燕巢公司法定代表人，因此，可以确认其与**国签订的关于买卖香港路67号405室及案涉房屋的行为，系其代表燕巢公司的职务行为。**国与燕巢公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。案涉房屋于2019年10月22日被本院依法查封，在此之前，**国已与燕巢公司签订合法有效的房屋买卖合同并支付了全部价款。第二，**国分别在2018年12月31日、2019年12月31日交纳了案涉房屋2018年度、2019年度的物业管理费，结合**国、燕巢公司当庭陈述，可以确认在本院查封案涉房屋前**国已对其合法占有。第三，根据本案查明的事实，案涉房屋于2018年11月12日办理不动产权证，具备办理产权过户登记的条件，但并非因**国原因未办理产权过户登记，而是因燕巢公司拖延缴纳相关税费所致。因此，案涉房屋未办理产权过户登记并非系**国怠于行使权利所致。综上所述，**国就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予支持。**国自愿撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行位于威海经济技术开发区房屋。案件受理费150元，由威海锦轩房地产经纪有限公司负担100元、**国负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  徐东舰人民陪审员  邓树善人民陪审员  丛淑华二〇二〇年四月二十一日书 记 员  王 姣