云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终639号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所为云南省昆明市西山区日新路中段广福路A11-3幢6b号，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波；职务：总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王非，男，汉族，1970年9月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原审第三人：文雅妮，女，汉族，1991年10月19日出生，身份证登记住址：湖南省衡阳市蒸湘区。原审第三人：陈雯，女，汉族，1969年4月14日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“昆明尊园公司”）与被上诉人王非、原审第三人文雅妮、陈雯居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初4757号民事判决书；2、改判被上诉人向上诉人支付佣金损失35040元及违约金；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定上诉人作为居间人促成买卖双方订立涉案买卖正确，上诉人依法依约有权收取居间报酬35040元；二、原审法院以原审第三人陈雯无代理权（无代理权，且产权人未追认）为由，认定涉案合同不具有法律效力违反了法律规定，系适用法律严重错误；涉案合同中的买卖合同的法律效力为合法有效。为维护上诉人合法权益，特提起上诉。被上诉人王非辩称：1、本案出卖方并不具备房屋出售的主体资格。签订居间及房屋买卖合同时，并没有涉案房屋产权人的授权或事后的追认，出卖方的行为是无权代理。上诉人也未对主体资格及代理问题进行审核属于违约行为存在过错。我方有权行使不安抗辩权即不再交付定金并通过上诉人的居间行为购买涉案房屋。2、本案居间合同并未成立和生效。在居间合同中明确约定被上诉人应在签订合同是即向上诉人交付定金10万元，该合同应视为附生效条件合同。我没有支付定金所以合同未成立生效。3、涉案合同违反诚实信用并显失公平为无效合同。综上，本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查清本案事实的基础上，驳回上诉人的全部诉讼请求。原审第三人文雅妮、陈雯辩称：首先，我和产权人文雅妮是母女关系，我既然签订了合同我肯定是有资格配合办理过户手续的。其次，我认为上诉人不应该把我们列为本案的第三人。一审原告昆明尊园公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付人民币35,040元；2、被告立即向原告支付违约金人民币1,460元（以人民币35,040元为基数，从2019年1月22日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认为：一、2018年9月10日，原告（丙方）与被告（乙方）及第三人陈雯签订合同编号为0086704的《房屋买卖暨居间合同》，合同中“出售方（甲方）”处为空白，“代理人／共有权人”处载明的主体为第三人陈雯，合同主要约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市花果山桃花源居32幢3-4层304号房屋，售价219万元，房屋过户前，乙方同意出资65万元，甲方同意于2018年12月28日前还贷赎证完毕，双方同意在2019年1月21日前办理房屋权属转移登记；签订本合同时，乙方支付购房定金10万元，乙方同意丙方向甲方转交定金10万元；本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，若不能协商一致，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；甲、乙双方由代理人签字的，应确保已得到被代理人授权，并且能够提供本合同履行全部资料，未得到授权且事后没有得到权利人追认的，导致本合同未能履行，则该签署人应依约承担根本违约责任，并向丙方支付房屋成交价2%的款项作为服务补偿款；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方签署本合同前已提供之服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，乙方同意向丙方支付佣金人民币35040元，支付时间为2019年1月21日前。若买卖双方协商解除合同的，甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方，由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行，由违约方按上列佣金总额和标准向丙方支付佣金损失等。合同落款处，甲方为第三人陈雯代文雅妮签名捺印。二、三方签订合同时，涉案房屋登记于第三人文雅妮名下。三、2018年9月10日，被告王非与第三人陈雯签订《补充协议》载明，合同是86704，此房带家具家电一起卖，房东只带走一台洗衣机和一台电视机，马街上村32栋3-4、304室，本人带走私人物品及字画。四、被告未按约定支付购房定金。五、合同签订时，第三人文雅妮提交的身份证已于2018年4月30日失效。六、2019年1月2日，被告通知原告放弃购买涉案房屋。本案的主要争议焦点为：一、涉案合同是否有效？二、被告应否承担支付居间佣金的违约责任？一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定”、第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。本案原告作为从事房屋买卖的中介机构，对合同如何签订、应与谁签订、相关法律规定、自己如何开展居间服务等问题，应当具有其专业的素养，与被告制作的合同文本第13.3条已对代理人应取得授权的问题进行了明确，但原告未向法庭举证证明，签订合同时已收到第三人文雅妮向第三人陈雯出具的相应授权委托书，或是合同签订后陈雯的代理行为已得到文雅妮的事后追认之事实，故涉案合同在未经房屋所有权人追认的情况下，不生效。现原告要求被告支付违约后应承担的居间服务费，不符合本案事实及法律规定，一审法院不予支持。综上，第三人文雅妮、陈雯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚、证据充分，可依法缺席判决。据此，一审法院判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币712元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本案二审期间，各方当事人无新证据提交。上诉人对于一审认定的法律事实部分有补充，认为第三人陈雯在签订合同时是涉案房屋的产权人以及文雅妮是具有相应授权的，对于上诉人提出的补充事实，因上诉人没有提供在签订合同时文雅妮具有相应授权的证据证明，对此应承担举证不能的法律责任，本院不予认可。一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，我国《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”以及第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。“以及《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”上诉人昆明尊园公司作为专业的房屋买卖中介机构，对于受托事项及居间服务应履行符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、委托代理、信用资信等证明材料的有无及真实性，但涉案房屋所有权人系原审第三人文雅妮，而非其母陈雯，根据本案各方当事人提交的证据以及庭审陈述来看，上诉人在明知房屋产权所有人是文雅妮却未核实陈雯是否具有有效授权委托文件的情况下与被上诉人签订了《房屋买卖暨居间合同》，违背了合同法中的诚实信用原则和契约精神，在签订合同后被上诉人以上述理由为由行使抗辩权不支付居间报酬有事实和法律依据，故一审认为被上诉人王非不应向上诉人昆明尊园公司支付居间服务费及违约金的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 张 彬审判员 杨 晶二〇二〇年四月十四日书记员 李怡庭