天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初806号原告：天津市津房通房产置换有限责任公司，住所地：天津市红桥区新红路153号。法定代表人：洪松群，职务：经理。委托诉讼代理人：赵凯，该单位职员。委托诉讼代理人：吴常青，天津天麓律师事务所律师。被告：刘某某，女，1936年3月3日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘国来（母子关系），1958年1月7日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨俊青（婆媳关系），1962年2月26日出生，住天津市南开区。被告：张某某，女，1958年9月25日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨俊青（妯娌关系），1962年2月26日出生，住天津市南开区。第三人：刘某某，男，1960年6月7日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘国来（兄弟关系），1958年1月7日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨俊青（叔嫂关系），1962年2月26日出生，住天津市南开区。第三人：刘某某，男，1958年1月7日出生，回族，住天津市南开区。第三人：刘某某，女，1963年1月19日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨俊青（姑嫂关系），1962年2月26日出生，住天津市南开区。原告天津市津房通房产置换有限责任公司（以下简称津房通公司）与被告刘某某、被告张某某、第三人刘某某、第三人刘某某、第三人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告津房通公司的委托诉讼代理人赵凯、吴常青，被告刘某某、第三人刘某某的委托诉讼代理人刘国来、杨俊青（同时作为被告张某某、第三人刘某某的委托诉讼代理人），第三人刘某某、第三人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告津房通公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告张某某代签的《房屋买卖（置换）合同》无效；2、请求判令两被告向原告返还购房款1540000元并支付利息（利息以人民币1540000元为基数，起止日期自2016年1月30日至购房款付清之日，2019年8月20日以前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂算至2020年1月10日利息人民币263342.1元）的连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月28日，原告（购房人）与被告张某某（其作为代理人）签订《房屋买卖（置换）合同》。该合同约定，登记在刘均柱名下的坐落于天津市红桥区房屋出售给原告，房屋成交价格为1540000元。售房人承诺该房在2016年1月28日前是腾空的，并于当日将该房钥匙交与原告，且售房人应积极配合原告办理过户手续，如因售房人原因造成未能办理过户手续，由其负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订前，原告委托天津市康达房地产评估咨询有限公司对该房屋进行估价。该公司经现场查看，以2016年1月22日为估价时点，评估房屋价格为1540000元。合同签订后，原告于2016年1月29日开具了支票，收款人为刘某某，支付了购房款，履行了付款义务。但售房人既不按照约定交付房屋，也不办理房屋过户手续，经多次催促，仍置之不理。后原告得知，刘均柱已于《房屋买卖（置换）合同》签订前的2015年11月11日去世，诉争房屋第一顺序继承人除刘均柱配偶刘某某外，还包括刘均柱和刘某某的三位子女，张某某仅为第一顺序继承人刘某某的配偶，其在未得到全部继承人委托授权的情况下代签了《房屋买卖（置换）合同》，且在近4年的时间内未经被代理人追认，该合同对被代理人不发生效力。鉴于被告无法履行《房屋买卖（置换）合同》义务，无法交付诉争房屋并办理过户手续，应认定该合同无效，由被告向原告返还购房款。另约定，如售房人未能按期将房屋交予原告，每延迟一天，按房屋成交金额的千分之一付给原告违约金。为维护原告的合法权益，根据《合同法》《民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告刘某某、张某某辩称，原告在起诉状中所写的内容与真正的事实不符，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，原告与被告在订立合同前并不相识，也未对房屋买卖事宜进行过磋商，被告亦没有委托过原告出售房屋，被告并无出售房屋的意思表示，双方并未达成买卖的合意。被告张某某系按照案外人通知，前往原告处领取补偿款项。领取时被告知需要走个形式，签字后才能领款。因合同系原告提供，且为格式合同，原告讲签合同是走形式，所以被告张某某并未查看合同内容就签字了，签字后原告也没有给被告任何合同文本。第二，原告单方对诉争房屋评估，被告并不知情，亦无法律依据。根据我国房屋评估的相关规范，原告提交的其单方委托的评估报告无评估单位详细信息、无评估人声明、无评估人签字，原告所述以评估报告1540000元价格购买诉争房屋的主张不能成立。第三，原告提供的合同是格式合同，具体的条款都是原告事先起草好的，并非被告的意思表示，根据法律规定应对制作格式合同一方做不利解释。第四，本案涉诉款项1540000元，并非3100000元，该3100000元不是买卖合同对价。涉诉房屋存在审批瑕疵问题，受到周围建房损害。被告多次跟区里领导、建委协商解决，区里答应给我们房屋安置款，但未确定最终方案。后来刘均柱去世了，当时购房需要钱，最后在原告处领取了3100000元。第五，原告对张某某是否有处分权未予理睬，原告心知肚明签订涉诉房屋买卖合同及履行所谓相关手续只是走个形式而已，现原告因财务审查便罔顾事实，一厢情愿断然认定买卖合同成立，将全部责任推卸给被告张某某，对此原告坚决不能认可。第六，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。第三人刘某某述称，与被告张某某、刘某某意见一致。第三人刘某某述称，对合同签订及履行并不知情，对张某某签订合同的行为也不追认，其他意见与被告张某某、刘某某意见一致。第三人刘某某述称，对合同签订及履行并不知情，对张某某签订合同的行为也不追认，其他意见与被告张某某、刘某某意见一致。本院经审理认定事实如下：刘某某与刘均柱系夫妻关系，张某某与刘某某系夫妻关系。刘均柱夫妇婚后育有二子一女，长子刘某某、次子刘某某、长女刘某某。刘均柱于2015年11月11日死亡。诉争坐落本市红桥区房屋系登记在刘均柱名下的私产房屋，建筑面积83.21平方米。2016年1月28日张某某携带诉争房产权证原件前往津房通公司，当日与津房通公司签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定：售房人为刘均柱（甲方），购房人为津房通公司（乙方），交易房屋为上述地址诉争房屋，房屋成交价为1540000元。乙方于2016年1月28日一次性付清全部房款，甲方于2016年1月28日将房屋钥匙交于乙方。合同落款甲方处签名为刘均柱，系张某某所签；代理人处签名为张某某，系其本人所签。2020年1月22日津房通公司在本院另案提起与本案相关联的诉讼，本院在审查该案过程中查明：签订本案诉争合同当日，张某某作为案外人刘博宏的代理人以刘博宏名义与津房通公司签订了另一份《房屋买卖（置换）合同》，合同约定的交易房屋坐落本市红桥区，房屋成交价为1560000元。签订合同后，张某某领取了津房通公司出具的转账支票一张，金额为3100000元，张某某未向津房通公司交付诉争房屋。被告刘某某使用上述款项另行购置了金筑家园房屋一套，并登记在被告刘某某名下。本院认为，关于本案诉争的房屋买卖合同效力问题。首先，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，诉争的《房屋买卖（置换）合同》采用书面方式订立，原告津房通公司与被告张某某在该合同书上签字，合同内容亦具备房屋买卖合同的实质性条款，且双方当事人未在上述合同中约定特别的成立要件，故上述合同自双方当事人在合同上签字时已成立。其次，签订合同时，合同记载的售房人刘均柱已经死亡，被告张某某以代理人身份签订合同，因该代理关系并不真实存在，被告张某某代理行为实质是处分遗产的行为，应以刘均柱的法定继承人是否授权作为判断合同效力的标准。刘均柱死亡后，该房屋处于法定继承人共同共有状态，共有人为被告刘某某、第三人刘某某、刘某某、刘某某。依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十五条、第九十七条的规定，对诉争房屋的处分须经全体共同共有人同意。现经庭审查明，被告张某某签订合同以及领取款项行为未经过第三人刘某某、刘某某的授权，其二人事后也拒绝追认，故应当认定被告张某某系无权代理，且该代理行为侵害了第三人刘某某、刘某某的财产权利，违反处分共有物须经全体共同共有人一致同意的强制性规定，故本院认定被告张某某以被代理人名义与原告津房通公司签订的上述房屋买卖合同无效。对于原告请求确认合同无效，本院予以支持。被告张某某抗辩在该合同上签订时未对合同内容进行查看，故对房屋买卖事实并不知情，其该项抗辩意见与常理不符，本院不予采纳。关于合同项下款项性质问题。原告主张是购房款，有合同文本为证，且款项支付的数额与合同约定及履行情况相吻合，本院予以确认。二被告主张该笔款项系安置款，事由为涉诉房屋存在质量问题，原告按照案外人指示垫付给被告上述款项另行购买房屋，但被告并未提交充分证据予以证实，故被告的该项抗辩主张，本院不予支持。关于合同项下款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应予以返还。被告刘某某实际取得合同项下款项并用于购买新房，应当依法承担返还财产的责任。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。据此，被告张某某也负有向原告承担返还财产的民事责任。同时原告主张的利息系法定孳息，除法律有特别规定或者当事人另有特别约定的情况之外，返还财产责任包括占用资金期间的法定孳息。故对于原告要求二被告返还1540000元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。首先，依照法律规定，合同无效的确认是对客观事实的确认，当事人要求确认合同无效，应属于实体法的形成权，并非债权请求权，不属于诉讼时效的客体。其次，原告请求返还1540000元并支付利息的诉讼请求，系基于合同无效所主张的财产返还请求权，依法应适用诉讼时效。诉讼时效的起算点自合同被确认无效之日起算，故被告对于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告天津市津房通房产置换有限责任公司与被告张锡焕签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；二、被告刘某某、被告张某某自本判决生效之日起三十日内一次性共同返还原告天津市津房通房产置换有限责任公司1540000元。并给付以1540000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年1月30日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21030元，减半收取10515元，由被告刘某某、被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周洁二〇二〇年四月三十日书记员  墨杭附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第三十二条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国物权法》第二十九条【因继承或者受遗赠等而取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第九十五条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条【共有物处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。3.《中华人民共和国民法通则》第六十六条【无权代理及其法律后果】没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。