山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1323民初5401号 原告（反诉被告）：沂水县马站镇王家旺村民委员会。 法定代表人：王灵善，该村负责人。 委托代理人：徐以东，山东旭志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，男，1968年10月12日出生，汉族，居民，住沂水县。 被告：曹长凤，女，1970年5月24日出生，汉族，居民，住沂水县。被告**之妻。 以上被告委托代理人：盛常宝，山东沂蒙山律师事务所律师。 原告沂水县马站镇王家旺村民委员会（以下简称王家旺村委会）与被告**、曹长凤租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王家旺村委会的委托代理人徐以东、被告**及两被告委托代理人盛常宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王家旺村委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原被告于2018年5月8日签订的《村委院内厂房租赁合同》；2.请求法院依法判决被告支付原告房屋租赁费3000元（2018年5月8日至2018年7月16日），并承担违约金6000元；3.请求法院依法判决被告腾空房屋，并判决被告支付原告厂房占用费10000元；4.本案诉讼费由被告承担。在开庭审理过程中，王家旺村委会将上述第2项时间变更为2019年5月8日至2019年7月16日。事实与理由：2018年5月8日，原被告双方签订了《村委院内厂房租赁合同》，合同约定，原告将坐落于村委会大院内的厂房租赁给被告，租赁期限为3年，自2018年5月15日起至2021年5月15日止，租金一年一支付，双方约定了相应的违约责任，合同签订后，原告按照该租赁合同约定交付了厂房，但被告却不按合同约定支付租金，经原告催缴，被告仍拒绝按约定支付租金，为此，原告向被告送达解除合同通知书，但是被告仍不支付租金并非法占用厂房。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求支持诉讼请求。 **辩称，1、原告所诉与事实完全不符，诉讼请求依法不能成立。2018年5月8日，**与王家旺村委会签订《村委院内厂房租赁合同》，约定**租赁王家旺村委会大院内厂房，厂房租金一年一交，第一年租金为23600元，合同签订当日，答辩人按约定支付23600元，王家旺村委会无权再要求我支付2018年5月8日至2018年7月16日的租赁费，我不存在任何违约行为，王家旺村委会无权要求我承担违约金；因租赁时村委大院未按大门，**无法使用，王家旺村委会承诺及时将大门安上，但王家旺村委会安装了大门后，又找人将厂房门窗全部用彩钢瓦封闭起来，致使我租赁后一直未能占有使用。我租赁厂房后，因王家旺村委会的原因，致使我一直未能占有使用涉案厂房，我不存在为王家旺村委会主张的腾空义务，更无须支付占用费。请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 曹长凤辩称，我不是租赁合同的当事人，根据合同的相对性，我不享有承担合同的权利义务，原告起诉我主体错误，请法庭驳回原告对我的起诉。其余同**的答辩意见。 **向本院提起反诉请求：1.请求法院依法调解或判令王家旺村委会返还租赁费23600元；2.请求法院依法调解或判令王家旺村委会赔偿损失20000元；3.反诉费由王家旺村委会承担。事实与理由：2018年5月8日，我与王家旺村委会签订《村委院内厂房租赁合同》，约定**租赁王家旺村委会大院内厂房，合同签订当日，**按照约定支付租赁费23600元。但由于王家旺村委会的原因，**租赁厂房后一直未能占有使用厂房。故诉至法院请求依法支持反诉请求。 王家旺村委会对**的反诉辩称，第一，鉴于厂房在村委会大院内，所以答辩人答辩村委会未安装大门以及安装大门后致使答辩人无法使用的理由不能成立，合同约定答辩人仅仅使用大队院内厂房，村委会从来不存在安装大门导致答辩人无法使用租赁厂房的行为。第二，因沂水县党建办公室提升要求，经马站镇党委党建办书记孙建龙、管理区书记杨龙协调，原告仅仅用临时性、可移动的彩钢瓦树立在办公室正前方，并没有导致答辩人无法占用、使用厂房，答辩人没有使用厂房的根本原因在于该厂房在签订合同时就约定答辩人应当对厂房进行维修，在当时的情况下，是答辩人拒绝维修导致其占有的厂房无法使用。 王家旺村委会为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、村委院内厂房租赁合同一份，证实原被告就涉案村委大院内厂房租赁情况，该合同证实涉案厂房在村委大院内，同时证实被告对厂房负有维修义务，以及清洁义务，交纳办公室电费水费义务。 证据二、承包费催缴通知书一份，证实原告于2019年7月14日催收下一年度租金以及相关违约金的事项，同时证实未及时缴纳租金，将解除承包协议。 证据三、村委会会议记录及公示公告一份，证实原告正式与被告解除承包关系并公开对外招标。 证据四、催缴通知书以及照片各一份，证实原告于2019年9月10日将该通知书送达被告处。 证据五、供电专用收据两份，证实原告自行支付了村委会相关电费。 证据六、马站镇党委组织委员孙建荣、书堂旺管理区书记杨荣出具的证明一份。 **、曹长凤质证称，对证据一的真实性无异议，从该合同可以看出，原告作为合同标的物的出租方，负有将租赁物交付被告使用的义务，从该合同也可以证实，原告出租涉案厂房时允许被告一并使用村委大院，因合同签订后原告一直未将涉案厂房交付被告使用，原告构成违约。对证据二的合法性、真实性有异议，因原告在签订合同后不久，就将涉案厂房用铁皮予以封闭，被告租赁后一直未能占有使用涉案厂房，原告无权要求被告支付2019年度租金，被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付违约金。对证据三的真实性、合法性、关某均有异议，对其证明目的不认可，该组证据是复印件，无法证实其真实性。涉案厂房出租应经过村民代表大会研究决定，党员会议无权决定村委财产的处理意见，涉案厂房在原告封闭之前已由原被告协商进行了合同解除，被告在2019年未占用使用过厂房，不存在欠缴承包费的行为，原告以被告未交承包费为由将涉案厂房另行对外承包与事实不符。另外，该会议形成会议内容后并未得到出席会议人员的签字认可。对证据四的合法性、关某有异议，对其证明目的不认可，被告在签订合同后，原告未将涉案厂房交付被告使用，被告不存在欠付承包费的违约行为，原告无权要求被告支付违约金，原告制作的该份通知书并未向被告送达，本证据中的照片是2019年7月14日催缴承包费的照片，而非催缴违约金的照片。对证据五的关某有异议，单据中标明的费用是2018年2月份的费用，与本案无关某，因原告在合同签订后并未将涉案厂房交付被告使用，2018年12月份的电费不应有被告承担。对证据六的真实性、合法性有异议，对其证明目的不认可，该份证明属于证人证言，根据法律规定，证人应当出庭作证，进行商谈时，被告并未同意用铁皮进行封闭，且原告对涉案厂房进行的封闭也非临时性、可随时撤换的封闭，厂房一直处于封闭状态。 **、曹长凤为反驳原告主张和支持自己的主张，向本院提交以下证据： 证据一、原告为被告出具的收款票据，证实被告和原告签订租赁合同后，被告依约向原告缴纳了第一年的租赁费23600元。 证据二、被告和原告村委主任王灵善的谈话录音，证实被告在租赁厂房后，原告以上级部门认为被告在里边生产影响村委办公为由，和被告协商解除合同，原告承诺将租赁费退回被告。 证据三、涉案厂房被原告封闭后现存状态的音像资料。证实涉案厂房门窗在2018年7月前就被原告用彩钢瓦全部封闭，到现在一直处于封闭状态。 证据四、涉案厂房刚被封闭之后照片，证实涉案厂房门窗刚被封闭之后到现在的状态。 证据五、证人王某1、王某2公证言，证实被告租赁村委院内厂房时，村委未安装大门。安装大门后，原告又找人用彩钢瓦将厂房门窗全部封闭，被告一直没能使用。 王家旺村委会质证称，对证据一无异议，对证据二的关某和证明目的有异议，该份录音不能够证实原告与被告就解除承包合同达成一致意见，王灵善明确陈述这个事他不管，是管理区弄的，也明确陈述不是想收回，同时陈述“你把钱退给人家就行了”，这充分表明王灵善类似于中间人的身份与被告因为党建办公室提升协调相关事项，并不是以村委会或者管理区的立场与被告协商解除事宜，所以不能达到其证明目的。同时该份录音能够证实原被告签订承包合同后，涉案厂房已经交由被告占有使用，被告声称厂房收回去，把钱给我就是，充分被告占有使用房屋的事实。对证据三、四的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅仅证实原被告2019年11月份铁皮的现状，不能够证实2018年5月8日至2019年5月8日的现状，在被告违反第二年交纳租赁费以及原告通过村民会议与被告解除合同后，树立铁皮，与被告无关。对该两份证人证言的真实性、合法性、关某均有异议，两位证人均曾担任过村委职务，并且与**关系密切，两位证人在本届村委会选举中未能入选，与现任村委会及成员有矛盾，其证人证言本身具有利害关系，无任何证明力。并且两位证人作证时，均是手拿书面材料，按照书面材料的内容宣读的，明显是受到其他因素诱导和刻意陈述，所以其陈述内容不能被法庭采纳。 原被告对双方签订的《村委院内厂房租赁合同无异议》，王家旺村委会对**提交的租赁费23600元单据无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月8日，王家旺村委会与**签订《村委院内厂房租赁合同》一份，约定：王家旺村委会将村委大院内厂房租赁给**，租赁期限为3年，自2018年5月15日至2021年5月15日止，租金三年59000元，租金一年一交，第一年交租金23600元，第二年交17700元，于2019年5月15日前交纳；第三年交17700元于2020年5月15日交纳，逾期不交承包费每延迟一天交纳违约金100元。**如果对厂房进行维修，维修费经上级审计超过10000元，村委承担维修费的50%，维修部分产权归村委所有。**承担房屋的正常维修，保持院内清洁卫生，租赁期满后，如有人为造成的损坏，由**承担一切修缮费用。租赁期间办公室电费和水费由**负责交纳。2018年5月15日，**向王家旺村委会交纳第一年租赁费23600元。后王家旺村委会未将厂房交付**使用。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。 原被告双方签订的《村委院内厂房租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。合同签订后，双方均应依约定履行各自的义务。合同约定的厂房位于村委院内，大门可以为王家旺村委会所用，也可为厂房承租方所用，双方在该合同中对大门的安装问题未作约定，双方也未就该问题达成补充协议，**在安装大门问题未解决的情况下即交纳租赁费23600元，在未提交证据证明王家旺村委会应履行安装大门义务的情况下，视为对大门现状的认可。**在合同签订后交付第一年租赁费23600元，并由王家旺村委会出具收据，王家旺村委会在交付厂房时也应留取**接收该厂房的证据，王家旺村委会未提交证据证实已经按照约定将约定厂房交付给**，**在开庭过程中否认占有使用该厂房，应视为王家旺村委会未将厂房交付给**。王家旺村委会应履行将厂房交付给**的义务，王家旺村委会未履行该义务，而是将厂房用玻璃钢瓦封闭，向**送达解除合同通知书，并提起诉讼，请求解除合同，**辩称一直未占有使用该厂房，反诉请求返还租赁费，应视为**同意解除合同，故对王家旺村委会解除《村委大院厂房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同生效后尚未完全履行即解除，对于解除后所形成的证据，与本案无关某，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，租赁合同解除后，因王家旺村委会收取租赁费23600元但未交付厂房，应将租赁费23600元退还**，故对**反诉请求返还租赁费23600元的请求予以支持。因王家旺村委会未交付厂房，故对其请求法院判决**支付2019年5月8日至2019年7月16日的租赁费3000元、承担违约金6000元的诉讼请求，本院不予支持；对王家旺村委会诉请**腾空厂房，判决**支付厂房占用费10000元的诉讼请求，本院不予支持。因**未提交证据证明其存在损失20000元，对该项反诉请求，本院不予支持。 根据合同相对性原则，曹长凤并非合同当事人，对王家旺村委会对曹长凤的起诉，应予驳回。 因原被告未能达成一致调解意见。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条及相关民事法律之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）沂水县马站镇王家旺村民委员会与被告（反诉原告）**于2018年5月8日签订《村委院内厂房租赁合同》； 二、原告（反诉被告）沂水县马站镇王家旺村民委员会返还被告（反诉原告）**租赁费23600元，该款于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告（反诉被告）沂水县马站镇王家旺村民委员会对曹长凤的起诉。 四、驳回原告（反诉被告）沂水县马站镇王家旺村民委员会的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）**的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元由原告沂水县马站镇王家旺村民委员会承担225元，由被告**承担50元；案件反诉费890元由原告沂水县马站镇王家旺村民委员会承担390元，由被告**承担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  白怀东 人民审判员  刘庆合 人民陪审员  衣 晓 二〇二〇年四月三日 书 记 员  刘雪婷