陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0582民初672号 原告（反诉被告）：渭南市华山景区华升实业有限责任公司，住所地：陕西省渭南市华山景区集灵路口310国道北侧。 法定代表人：高琪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：闫洁，女，1987年XX月XX日出生，汉族。 委托诉讼代理人：贾磊磊，男，1984年6月7日出生，汉族，系闫洁之夫。 原告（反诉被告）渭南市华山景区华升实业有限责任公司（以下简称“华升公司”）与被告（反诉原告）闫洁租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告华升公司委托诉讼代理人展永、被告闫洁及委托诉讼代理人贾磊磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）华升公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告解除原、被告之间的租赁关系合法有效，原告依约不予返还定金50000元合法有效；2、判令被告从2018年4月3日开始每月16666.7元标准支付租金直至实际腾退返还之日止，并从2018年3月15日起对累计拖欠的租金，按照央行贷款利率支付利息至实际付清之日止（截止起诉日拖欠租金233333.3元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告对XX风景名胜区武侠驿栈项目享有合法所有权。2018年3月19日原、被告签订了一份《武侠驿栈商铺租赁意向书》，约定：原告（意向书中称甲方）同意将位于21003、21004、21005、21006号铺位，建筑面积为407.54平方米预定给被告（意向书中称乙方）；乙方主要从事素食经营；租金每年20万元整，签定本意向书的同时，乙方应一次性向甲方交纳铺位定金人民币5万元整。签定正式租赁合同时定金即转为合同款，多退少补；乙方同意于本意向书签定后3日内交款有效，于15日内签定正式合同;即自2018年3月19日起至2018年4月3日止。逾期甲方对乙方所定商铺按放弃处理，并将铺位另行出租，乙方所缴纳的定金不予退还。 可是，被告在签订意向书并实际使用房屋后，除缴纳的定金外，始终未签订正式租赁合同，也未支付租金，经催要无果，2019年5月15日原告依法致函解除租赁关系并要求被告返还租赁物，至今被告未能如约执行，甚至以悬挂张贴标语方式对原告声誉予以诋毁，严重损害了原告的合法权益，特诉至贵院，敬请秉公明断依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）闫洁反诉请求：1、请求依法判令被反诉人双倍返还反诉人租赁商铺意向定金100000元和装修押金6750元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失800000元；3、反诉费用及本诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉人在2019年5月30日收到被反诉人诉反诉人租赁合同纠纷一案民事起诉状，反诉人认为被反诉人歪曲事实，用虚假宣传手段欺骗反诉人与其签订商铺租赁意向书，拒不签订正式的租赁合同，一直以尽快达到宣传的整体开业目标等哄骗反诉人，并一直以等具备整体开业目标后再签订正式租赁合同和没有签订以前不收取租赁费等方式骗取让反诉人不断投入。被反诉人在对反诉人招商时说全部项目房屋均签订了招商合同，配套设施齐全，具备了全部条件，但客观事实是现在仍没有达到承诺的中央空调、天然气入户等配套设备设施的安装或使用条件，在反诉人发现不符合上述条件时，被反诉人却又一再劝说让反诉人先行投入并一再承诺尽快达到宣传的全部条件，导致反诉人四处借贷实际投入达到100万元，但由于被反诉人原因，导致反诉人无法经营，一直处于停业状态，损失巨大。 反诉人认为，这一切都是被反诉人用虚假宣传手段欺骗反诉人造成，使反诉人一步步陷入被反诉人的馅井，反诉人无奈与被反诉人多次协商赔偿事宜无果后向渭南市信访部门等反映，现在被反诉人却又恶人先告状倒打一耙，反诉人无奈提起反诉，请驳回本诉并依法支持反诉请求。 原告华升公司所举证据如下： 1、2018年3月19日原告与被告签订的《武侠驿站商铺租赁意向书》，证明目的：双方约定租赁期限三年；租金每年200000元；签订意向书当时交付定金50000元；三日内交付租金，15日内于2018年4月3日前签订正式租赁合同；原告未承诺其他事项； 2、2019年5月15日原告向被告发出的《解除租赁关系的函》，证明目的：因被告长期拒签租赁合同，不支付租金，要求被告腾退返还租赁房屋并付租金； 3、照片一张，证明目的：被告在门上张贴标语对原告的名誉权造成损害； 4、被告的开业录像视频，证明目的：被告实际使用房屋并已开业经营； 5、任某某出庭作证，证明目的：原告一直要求被告签订正式租赁合同，被告拒签，原告就租赁以外的所有事项未作出承诺； 6、微信群截图三张，证明目的：2018年4月16日、2018年4月25日原告的员工王某某在商户微信群明确要求全体商户签订租赁合同； 7、闫洁、贾磊磊与原告工作人员李某某的录音整理稿（节录），证明目的：原告一直要求被告签订租赁合同；被告明确表示退房不在履行租赁关系，被告是导致租赁关系无法继续的责任方；原告并未夸大宣传并向被告承诺租赁关系之外的事宜。 被告闫洁质证意见如下： 对证据1、2、3真实性无异议；对证据4认为只是和原告达成协议，仅试营业一个多月，最后因原告未实现承诺无法继续营业；对证据5任某某证言的真实性不认可；对证据6，认为未见过王某某的通知，时间也对不上；对证据7李某某录音的真实性认可，但认为未签订正式合同以及不能继续租赁关系的责任在原告。 被告闫洁所举证据如下： 1、2018年3月19日《武侠驿站商铺租赁意向书》，证明目的：属于前期意向，还没有达成正式合同； 2、闫洁、贾磊磊与原告工作人员李某某、高某录音光盘一张、房屋押金及装修押金的收款收据，证明目的：原告前期通过虚假夸大宣传使被告盲目投资；原告作出不要租金的承诺，原告应双倍返还押金100000元，返还装修押金6750元，赔偿装修经济损失800000元； 3、网上武侠驿站宣传截屏十张、宣传彩页一份，证明目的：原告前期对被告存在夸大虚假宣传，所以应由原告承担被告的一切经济损失； 4、华睿诚鉴定中心项目管理有限公司工程造价鉴定意见书，证明目的：被告的装修装饰造价鉴定为681439.88元； 5、店内可移动的设备购物票据，证明除了鉴定以外的其他设备费用； 6、2018年7月2日至2019年2月25日原告一直收取被告的电费票据，共计8784元。 原告华升公司质证意见如下： 对证据1真实性认可，对证明目的不予认可，认为虽未签订正式租赁合同，但已经以实际租赁，主要租赁内容租金、期限、交付租金等约定明确，形成了租赁关系；对证据2真实性认可，但对证明目的不予认可，认为原告无虚假夸大宣传和租赁之外承诺；证据3对真实性认可，但对证明目的不予认可，认为不存在虚假夸大成份，并且宣传内容不具体，依法只有具体确定的宣传才能构成承诺，纳入合同遵循执行的内容；对证据4真实性无异议，但认为鉴定结论过高；证据5对除鉴定以外的部分，不属于房屋解除时的范围，对于店内可移动设备的票据，不具有本案关联性，不应纳入本案的审查范围；证据6电费是属于被告消费中的消耗费用，不属于解除合同关系中的依据。 对原、被告所举证据，经合议庭合议，认定如下： 对原告所举证据1、2、3、4具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，予以确认其证明效力，对证据5、6、7中原告要求被告签订租赁合同的事实予以认定。对被告所举证据1、4予以确认，对被告所举证据2、3可以证明原告租赁物外围环境、设施存在不足之处，对证据5、6因与本案无关，不予认定。 根据对证据效力的认定，庭审笔录，结合原、被告陈述归纳查明本案法律事实如下： 2018年3月19日原、被告签订了一份《武侠驿栈商铺租赁意向书》，约定：甲方（本案原告）同意将位于21003、21004、21005、21006号铺位，建筑面积为407.54平方米预定给乙方（本案被告），乙方主要从事素食经营；租金每年200000元整，合同三年，交三押三，三年后期每年租金增涨幅为5%；签定本意向书的同时，乙方应一次性向甲方交纳铺位定金人民币50000元整。签定正式租赁合同时定金即转为合同款，多退少补；乙方同意于本意向书签定后3日内交款有效，于15日内签定正式合同，即自2018年3月19日起至2018年4月3日止。逾期甲方对乙方所定商铺按放弃处理，并将铺位另行出租，乙方所有缴纳的定金不予退还。因甲方的原因造成本合同目的无法实现的，或导致合同无效或被撤销，乙方有权取回所有的设备、设施及要求返还合同履约保证金，同时乙方有权要求甲方另行支付3个月的租金作为补偿金。本意向书内容仅为预定铺位的依据，具体合作内容以甲、乙双方签订的合同书为准。本意向书自双方签字盖章后生效。 2018年3月20日被告缴纳定金50000元，2018年3月21日缴纳装修押金6750元，之后，被告应原告要求进行装修并实际使用房屋至今，双方始终未签订正式租赁合同。2019年5月15日原告以长期未签订租赁合同并且不交付租金为由，向被告发出《关于解除租赁关系的函》，通知被告解除租赁关系并要求返还租赁物。因被告未腾退房屋并且在店门内悬挂张贴标语，原告起诉至法院，被告在审理期间同意解除租赁关系并提出反诉，要求原告双倍退还定金及装修押金并赔偿损失。 本案审理期间，被告申请法院委托对投资装修装饰物工程量造价进行鉴定为681439.88元。 又查，原告华升公司确认免租期至2018年9月份。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《武侠驿栈商铺租赁意向书》对租赁合同关系的主要内容已经约定明确且已履行，虽然又约定具体合作内容以正式合同为准，双方之间未再签订正式合同，但是原告已出租交付了房屋，被告也已实际接受使用了房屋，所形成的事实租赁合同关系，合法有效。原告诉请要求解除租赁关系，被告同意解除，本院予以支持。原告诉请被告按照约定支付免租后2018年10月1日至实际腾退房屋之前的租金，本院予以支持，但是原告所出租房屋设施不完善，对租赁合同的解除负有一定责任，可相应减少租金，同时原告诉请被告支付拖欠租金利息，本院不予支持。被告租赁期间发生新冠病毒疫情，疫情防控期间的租金宜应酌减。本案酌情认定被告支付70%的租金为宜（16666.7元/月×70%=11666.69元），另2020年2、3、4月疫情防控期间原租金70%基础上再减半支付。被告反诉主张原告未兑现承诺且夸大虚假宣传，导致其投资损失巨大，诉请原告对租赁关系解除负全部责任的证据不足，本院不予支持。合同原、被告双方自愿解除后，被告装修装饰添附物价值较大，根据“成物不可毁原则”，交付原告所有为宜，但被告申请鉴定价值为装修时的工程造价，并非扣除折旧后的现实价值，鉴于装修装饰完成使用时间较短，本院酌情折价20%为宜。租赁关系解除后，原告所收定金、装修押金属于被告所有，原告应予以返还。被告反诉主张双倍返还定金，因本案租赁合同解除不属于原告单方毁约拒绝交付租赁物，应不适用定金罚则。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下： 一、解除渭南市华山景区华升实业有限责任公司与闫洁之间武侠驿栈商铺21003、21004、21005、21006号铺位的租赁合同关系； 二、闫洁按每月11666.69元价格向渭南市华山景区华升实业有限责任公司支付租金（期限从2018年10月起至实际腾退返还之日止，其中2020年2、3、4月租金减半支付）； 三、渭南市华山景区华升实业有限责任公司向闫洁支付装修装饰添附物价款545151.9元，闫洁在武侠驿栈商铺21003、21004、21005、21006号铺位内的装修装饰添附物归渭南市华山景区华升实业有限责任公司所有（具体资产以华睿诚建鉴字【2019】22号《工程造价意见书》所评估的财产为准）； 四、渭南市华山景区华升实业有限责任公司向闫洁返还装修押金6750元、定金50000元； 五、驳回渭南市华山景区华升实业有限责任公司本诉的其它诉讼请求； 六、驳回闫洁反诉的其它诉讼请求。 以上二、三、四确定的给付移交义务，渭南市华山景区华升实业有限责任公司、闫洁均于本判决生效之日起十五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费5550元，反诉诉讼费6434元，共计11984元。由渭南市华山景区华升实业有限责任公司负担6810元，闫洁负担5174元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  陈 煜 人民陪审员  万西风 人民陪审员  周应战 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  张 茹