山西省平定县人民法院   民事判决书   （2020）晋0321民初185号   原告：平定县鑫全物业管理有限公司。   法定代表人：王志强，任总经理。   委托诉讼代理人：王爱田，山西圣平律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈九润，男，1957年12月24日生，平定县鑫全物业管理有限公司员工。   被告：王红美，女，1976年10月27日生，现住平定县。   原告平定县鑫全物业管理有限公司诉被告王红美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平定县鑫全物业管理有限公司委托诉讼代理人王爱田、陈九润，被告王红美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付所欠原告2019年前物业服务费4708元。2、判令被告支付所欠原告物业服务费4708元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，从2017年1月1日起至实际给付之日止。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年2月10日，原告与某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为某小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年2月10日起至2024年2月10日止，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，缴费标准以物价部门定价为准。被告王红美于2014年4月1日收房入住某小区，建筑面积115.18平方米。根据某县发展和改革局备案的收费标准，被告的住房应按0.7元/月.㎡交付物业服务费用。2019年前，被告应缴纳物业服务费4708元（含楼道公用电费24元），经原告多次入户及打电话协商，被告一直拒绝缴纳。为此，原告遭受一定经济损失。为维护原告合法权益，故依据《物业管理条例》第六十四条之规定，具状起诉，请求人民法院依法判决。   被告辩称，按照2014年4月9日某市人民政府办公厅《关于印发某市物业管理细则的通知》下发《某市物业管理细则》第六十九条规定，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条规定，被告认为，原告未履行国家、地方相关法律规定的前置程序，原告按法律规定给以合理解释，请求法院驳回原告诉请。原告民事诉状中，原告与某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，被告认可原告的服务事实，但是被告对该合同法律的有效性，其具体内容真实性、有效性、完整性存在异议。请求人民法院按照相关法律规定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，请求法院详细调查取证，并出具合法有效证明文件。重点是，业主对《前期物业服务合同》以下几点不知道：1、业主和物业服务企业的权利和义务；2、物业服务企业提供的物业服务的具体内容、质量标准、考核标准以及相关责任;3、物业管理服务费的收取标准、交纳方式以及相关费用的支取；4、发生纠纷的处理和解决的办法及方式；5、关于双方违约责任的明确和处理；6、协议的终止和解除。原告按法律规定给以合理解释，请求法院驳回原告诉请。原告民事诉状中，被告对收费标准以物价部门定价为准存在异议，物价定价部门是按照什么标准制定的，请提供原件资料，并出具相关的证明文件。原告收费标准应该在《前期物业服务合同》中有约定，具体内容是什么，请详细说明并解释。根据《某市物业管理细则》第四十条，未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，物业服务费用由建设单位承担，原告按法律规定给以合理解释，请求法院驳回原告诉讼请求，并退还业主已经缴纳的物业服务企业违规收取的物业费。原告提供的业主手册里面的物业服务合同中，明确写明原告将依照《全国优秀示范小区》标准进行管理，具体服务内容和质量标准是什么？对照某市发展和改革委员会、某市住房保障和城乡建设管理局、关于印发某市住宅小区前期物业服务等级与收费标准的通知，物业服务等级与收费标准实行备案制，平定县鑫全物业管理有限公司是否按要求执行，请出具有效证明文件。是原告违约在先，请法院调查取证，我们业主提供部分照片内容：还有小区内汽车被刮，监控看不到（经常发生）；业主丢失物品，2020年3月29日，业主自己的桌子和椅子被砸、拆解，监控看不到；2020年3月30日，小区内有失火现象，消防车根本无法进入小区，消防设施根本就没有，业主的生命财产安全得不到有效保障；小区业主根本没有一点安全感。在被告2020年1月20日收到传票，还没有等法院做出裁决，物业公司把被告拒之门外，不让被告的车进入小区，不让进小区的原因是被告没有交物业费。造成被告与原告债权债务的原因是物业不诚信，对于被告的装修押金，从2014年4月1日开始，至今未还。被告再三去要没有结果。希望法庭督促原告归还被告。小区业主根本没有安全感。小区保安不巡逻、监控设施基本上形同虚设，消防设施没有，置业主的生命财产安全于不管不顾，原告未履行其承诺按《全国优秀示范小区》标准进行管理。小区脏乱差的环境没有让业主的生活质量提高，所有的事实证明原告违约在先。请法院驳回原告诉讼请求，要求原告给业主一个合理的解释，并提出整改措施及整改时间，并作出公开承诺，对业主造成伤害和损失的，要公开道歉，要依法进行赔偿。根据《某市物业管理细则》，双方应该明确权利义务，原告提供的《前期物业服务合同》约定的内容，是否违背了《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条，以及《中华人民共和国物业管理条例》第二十二条，提请法院针对以上条款，逐一进行核实，并让原告出具相关有效证明文件。判令原告退还被告装修押金2000元，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。判令原告支付相应的诉讼费用，并根据国家相关规定及相关标准赔偿被告精神损失费、误工费等损失费。根据《某市物业管理细则》，判令对原告进行管理监督的政府行政主管部门对其违法违规行为，作出相应行政处罚，责令其限期整改；限期不改正的，按国家相关法律，从严处理。最后，不是我们业主不交物业费，是原告没有履行相关物业服务的权利和义务，是我们无法合理合法的缴纳物业费，是原告无法保证业主的基本权利和安全保障。   原告为证实自己的主张提供如下证据：1、2014年2月10日原告公司与某房地产有限公司签订的前期物业服务合同，证实：原告公司为某小区提供物业服务，服务费用以物价部门定价为准，业主按年交纳物业服务费用，期限为：2014年2月10日至2024年2月10日止。   2、某1号文件及物业管理服务收费备案表。证实：某县发展和改革局对原告公司服务的小区前期物业服务费收费标准予以备案，原告公司按此标准收取物业服务费。   3、某小区2018年高层物业收费标准会议纪要，证实：原告公司根据发改局备案标准对某小区物业收费标准进行细化。   4、被告房屋交钥匙通知单、住户入住情况登记表、业主承诺书，证实：被告房屋交房时间、位置、面积等情况。   5、收据一份，证实：被告曾交纳物业费1106元。   被告经质证发表如下质证意见：对以上第1份证据，没有达到前期物业服务合同的质量和内容，造成小区不安全、秩序脏乱差。   对第2份证据，因此份证据是2017年12月15日下发的文件，我想请原告提供2014年4月1日至2017年12月15日期间有效的收费文件标准。以此标准收取物业服务费不合理。   对第3份证据，我所居住的楼房，共计10层，没有配备电梯，我居住在8层。   对第4份证据，真实性无异议。   对第5份证据，属于捆绑消费，如果不交纳物业费，就不给我们交房，是不合理的。   被告为证实自己的主张提供如下证据：1、购房协议复印件，证明：原告从2014年4月1日入住至现在，一直没有给我们服务。   2、押金单复印件，证明：我交过装修押金，没有给我退过。   3、照片打印件，证明：小区的服务环境脏乱差，消防车不能进入，消防摆设没有是空的。   4、视频资料一份，证实：物业对业主的生命不置不理，安全隐患不排除。我的楼房没有电梯，为什么和电梯房的标准一样。   原告质证如下：对被告以上第1份证据，真实性无异议，说明两点：关于面积问题，协议书中的面积113.47平方米，是设计面积；最后交钥匙是115.18平方米，属实际建筑面积。根据国家相关法律规定，误差在3%以内是合理的，应该以最终的交房时的建筑面积为准。办理房产证是开发商的问题，与物业服务企业即原告没有关系。   对第2份证据，真实性无异议。按照原告公司的规定，业主可以持装修押金的收据，在具体交纳物业费时予以结算，但是被告一直没有交物业费，所以一直没有退。   对第3、4份证据，被告提供的照片没有拍摄时间，不能证实相关事实具体的发生时间，同时小区垃圾清理有垃圾车的清运时间，不可能随时清运，有的业主不文明，将垃圾丢在垃圾桶外。关于消防车的问题，无法看出消防车不能进入的事实和原因。其中关于消防设备的问题和消防车道的问题，都属于开发商建筑设计方面的问题，不属于物业公司的服务范围。被告所说的拆水表，不能证实与被告有关，也不能证实发生的具体的地点和时间。因此与本案不具有关联性。   本院经审理查明的事实是：原告平定县鑫全物业管理有限公司系从事物业管理服务的企业。2014年2月10日，被告所居住某小区的开发商某房地产开发有限公司与原告平定县鑫全物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2014年2月10日起至2024年2月10日止。双方就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、其他事项等作了约定。根据合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准以物价局定价为准。合同签订后，原告即按协议约定为被告所居住小区提供物业服务。2017年12月15日，某县发展和改革局给原告公司下发物业服务收费标准：按建筑面积0.6元/月/平方米收取；电梯运行费0.3元/月/平方米；自来水加压费0.2元/月/平方米；供热期供热加压费0.3元/月/平方米。本标准为等级基准价，上浮幅度为30%，下浮幅度不限。某小区2018年高层物业收费标准会议纪要对物业收费标准具体细化：每月高层物业管理费用0.6元/㎡，一层水加压费用0.1元/㎡，电梯费用不收；二层水加压费用0.2元/㎡，电梯费用不收；三层至四层水加压费用0.2元/㎡，电梯费用0.1元/㎡；五层至六层水加压费用0.2元/㎡，电梯费用0.2元/㎡；七层以上水加压费用0.2元/㎡，电梯费用0.4元/㎡；根据以上标准核定高层物业实际收费标准为：每月一层0.7元/㎡，二层0.8元/㎡，三层至四层0.9元/㎡，五层至六层1.0元/㎡，七层以上1.2元/㎡。   另查明：被告王红美系某小区房屋业主，2014年4月1日，原、被告办理了该房屋的交接，被告该房屋建筑面积为115.18平方米。被告向原告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业费1106元（115.18平方米×0.8元/平方米/月×12个月）。   被告欠物业费期间为：2015年4月1日至2019年12月31日，共计57个月。被告应交的物业服务费为：0.7元/月/平方米×115.18平方米×57个月=4596元，楼道公用电费2元/月×57个月=114元。以上共计4710元，原告请求被告支付4708元。   本院认为，原告与被告所居住小区的开发商某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，该合同对原、被告均具有约束力。原告按照合同提供了物业服务，被告应按约缴纳物业费用。原告要求被告支付所欠原告2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4708元之主张，依法应予支持。鉴于原告在提供物业服务过程中亦有不周之处，故其主张利息一节，本院不予支持。被告要求原告退还装修押金，不属本案范围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：   一、被告王红美于本判决生效后十日内给付原告平定县鑫全物业管理有限公司2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4708元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王红美负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。   审判员 王文斌     二〇二〇年四月十日   书记员 赵国慧