广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初4526号原告：佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处幸福居委会容桂大道北骏景楼8号铺二楼203CD室，统一社会信用代码914**********121X6。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：卢嘉辉，系该司法务。被告：安江宝，男，1986年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********************，公民身份号码140************038。原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司与被告安江宝商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢嘉辉及被告安江宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行《商品房买卖合同》及其补充协议，并于2019年12月10日前向原告一次性支付剩余购房款1130000元；二、被告于2019年12月10日前向原告支付所有违约金（以剩余未支付购房款1130000元为基数，按照每日万分之二暂计至2019年11月20日为87914元，最终计算至被告实际履行义务之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月28日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告向原告购买佛山市顺德区容桂街道高黎社区*委会外环路佳兆业金域花园13座1204号房屋，房款总价1618617元，被告应于2018年9月28日前支付首期款488617元，剩余房款1130000元申请银行按揭贷款，应于2018年9月28日前向最终审批的银行申请办理按揭贷款，并按按揭方式付款。补充协议第四条第1款约定，选择贷款方式支付的，按揭贷款应在合同订立之日起三十日内（2018年10月27日前）全额到达出卖人账户；第四条第4款第（2）项约定，按揭申请未获得银行贷款审批通过的，被告应在原告通知之日起10日内一次性付清房款，逾期须以未付款按照每日万分之二承担违约责任，超过10日的，原告有权解除合同，被告须按照房屋总价的10%支付违约金。2018年8月31日，被告向原告支付定金20000元、首期款130000元；9月5日，被告向原告支付首期款178617元；11月10日，被告向原告支付了首期款160000元。此后，由于被告未提供银行贷款所需全部资料导致未能获批按揭贷款，原告因此在2018年11月22日通过邮政特快专递方式向被告寄送《关于按时补交材料、购房款的通知》，要求其在2018年11月25日前提供银行流水、收入证明、定金、首期款流水等资料；在2018年11月28日通过邮政特快专递向被告寄送《关于需要一次性付清房款的通知》，要求其更换付款方式，并在12月2日前一次性支付剩余购房款1130000元；在2019年3月18日通过邮政特快专递向被告寄送《关于严重失约购房者付款催告函》，要求支付购房款及支付违约金。被告收到上述通知后，拒绝支付剩余购房款至今。原告后在诉讼中变更诉讼请求：一、确认解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告应配合原告办理解除合同网签手续；二、被告向原告支付违约金161861.7元，该款项从原告支付的首期款中予以抵扣，余款326755.3元无息退还被告。被告安江宝答辩称，一、被告确认签署了整份合同并及时地提交了贷款材料，但当时被告提交全部材料给银行后，大概在半个月到一个月后，原告的销售人员说资料过期了，说银行贷款审批不下来，再加上当时被告的经济情况不好，故后来被告就没再提交贷款资料了；二、同意解除合同，知晓合同解除违约金的约定，但是希望原告能够调整违约金数额，同意支付违约金100000元。诉讼中，原告向本院提交原告营业执照、被告身份证复印件、商品房买卖合同、补充协议、销售收据、催告函（关于按时补交材料购房款的通知）（关于需要一次性付清房款的通知）（关于严重失约购房者购房催告函）等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据被告质证均无异议，本院对原告提供的证据均予以采信。被告在诉讼中未提供证据。经审理查明，2018年9月28日，原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司作为出卖人与被告安江宝作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定买受人向出卖人购买位于佛山市顺德区容桂街道高黎社区*民委员会外环路佳兆业金域花园13座1024号的物业，房屋总价款1618617元。签订合同前，买受人已经向出卖人支付定金20000元。买受人应于2018年9月28日前支付首期房款488617元，余额1130000元应于2018年9月28日前向最终审批的银行机构（贷款机构）申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人如逾期支付房价款的，每日按未支付房价款万分之二的标准向出卖人支付违约金；逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同，买受人按总价款的百分之十向出卖人支付违约金。该份合同由原告盖章及被告签名并加捺指模确认。合同后附有附件十一份。其中附件十一为补充协议，补充协议第四条第1款约定，若付款方式选择向银行贷款方式支付的，买受人的按揭贷款应在合同订立之日起三十日内（即2018年10月27日前）全额到达出卖人账户。未经出卖人同意，买受人不得变更按揭贷款银行；第2款约定，买受人承诺在签订合同及本协议当天与银行签订抵押贷款协议，并在签订合同当天提供或补充银行按揭所需的全部真实、有效资料，否则视为违约。买受人在接到按揭银行或出卖人关于配合提供按揭资料、缴纳相关费用、签字、更换按揭银行及其他需配合事项才能按揭放款的电话或书面通知时，买受人应在接到通知之日起10日内按照通知要求办妥相关手续，逾期未办妥相关手续则视为由于买受人的原因导致不能办理按揭贷款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付购房款总价款10%的违约金。买受人逾期办理按揭且出卖人同意继续履行合同的，买受人自逾期之日起按日向出卖人支付未付购房款万分之二的违约金。合同第四条第4款第（2）项约定，如买受人按揭申请非因出卖人的原因未获银行贷款审批通过的，买受人应在出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款（该房款不再享受相应折扣优惠），逾期买受人须以未付款按照每日万分之二的标准承担逾期付款的违约金；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，买受人须按房屋总价10%的标准支付违约金。补充协议第十四条约定，买受人行使单方解除权时，应在解除事由发生之日起3日内书面通知出卖人，逾期视为放弃解除合同……。买受人单方要求解除合同的，经出卖人同意后，买受人需支付该房屋总金额的10%违约金给出卖人。合同签订后，被告于2018年8月31日、9月5日及11月10日分三次合计向原告支付首期购房款488617元。2018年11月16日，原告的工作人员通过微信通知被告，由于银行认为被告提供的部分资料过期，要求被告重新提供资料。2018年11月22日，原告向被告发出《关于按时补交材料、购房款的通知》，告知被告其缺少按揭贷款所需的银行流水、收入证明、定金、首期款流水等资料，要求被告于2018年11月25日前将上述资料送至原告在佳兆业金域花园售楼中心或者直接送至按揭银行。如逾期补交资料，导致被告的银行按揭贷款未获批准通过的，被告必须根据合同约定一次性支付剩余购房款给原告。如被告逾期付款的，原告将根据合同约定追究被告的违约责任（自逾期之日起按日收取未付房款万分之二的违约金），并有权解除合同。2018年11月28日，原告向被告出发《关于需要一次性付清房款的通知》，告知被告，根据合同约定，被告向原告支付首期款488617元后，余款被告通过按揭贷款方式向原告支付。截止至该通知出具之日，合同签订至今超过30天，被告剩余房款尚未汇入原告的银行账户。根据补充协议第四条约定，被告的贷款应当在2018年10月27日前全额到达原告账户。现要求被告于2018年12月2日前向原告支付剩余购房款1130000元。否则原告将根据合同约定，解除合同，并追究被告的逾期付款违约责任。2019年3月18日，原告向被告发出《关于严重失约购房者付款催告函》一份，告知被告，截止至该函件发出之日止，被告剩余房款1130000元尚未支付，根据补充协议第四条第4款约定，原告于2018年12月8日向被告寄送《关于需要一次性付清房款的通知》，将付款方式变更为一次性付款，且要求被告于2018年12月2日前将剩余房款1130000元付款，但是被告尚未支付。告知被告，截止至2019年3月18日，被告因违约产生的违约金为45968.72元，违约金持续计算至被告实际支付完毕之日止，且原告保留解除合同的权利。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点在于：一为合同是否解除及解除原因；二为原告主张被告承担的违约金有无依据。第一，关于合同解除的认定。根据合同补充协议约定，买受人在接到按揭银行或出卖人关于配合提供按揭资料、缴纳相关费用、签字、更换按揭银行及其他需配合事项才能按揭放款的电话或书面通知时，买受人应在接到通知之日起10日内按照通知要求办妥相关手续，逾期未办妥相关手续则视为由于买受人的原因导致不能办理按揭贷款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付购房款总价款10%的违约金。本案中，原告于2018年11月16日向被告发出通知，要求被告补充提交银行贷款审批资料，但是被告并未配合提交。此后原告于2018年11月22日、28日及2019年3月19日多次向被告发函要去被告履行合同，在其函件中并未要求于被告解除合同。由于被告逾期交付贷款申请材料时间超过10日，原告有权解除合同，即原告从2018年11月27日享有合同解除权。然而原告确认其在本案诉讼之前，并未向被告发出过解除合同的书面通知，被告亦确认在本案诉讼前并未收到原告的解除合同通知，故原告在解除权发生之日起一年之内，即2019年11月26日止并未行使合同解除权，故解除权从2019年11月27日已经消灭。被告在答辩中确认由于自身经济原因，无法办理银行贷款，确认不能支付剩余房款，无法继续履行合同。原告在被告答辩后主张解除合同，理由为被告违约致使合同无法履行。本院分析认为，被告在诉讼中确认无法继续履行合同，原告据此主张解除合同，符合法律规定及合同约定，该解除权为被告在诉讼中明确无法履行合同义务的违约行为所产生的合同解除权，本院予以确认，故本案合同的解除时间为2020年3月30日。由于合同已经实际解除，故原告主张被告协助原告办理案涉房屋的网签备案解除手续合同有据，予以支持。第二，关于违约金的认定。由于合同解除原因为被告违约所致，故原告主张要求被告支付违约解除合同的违约金合理有据。对于违约金的计算方式及数额，原告认为违约金应当按照合同约定的总房款的10%计算为161861.7元。本院分析认为，根据法律规定，违约金的基本性质为补偿性，同时兼具惩罚性。在本案中本院已经确认合同解除，案涉房屋仍然归属原告所有，也无证据证明案涉房屋的市场价值明显贬损，若是按照总房款的标准的10%计算违约金，该数额在补偿损失的基础上，惩罚性过高，而被告实际也已经履行了支付购房首期款488617元的义务，由于自身经济原因无法继续履行合同，主观上并无恶意，故本院酌情支持违约金140000元，超出部分不予支持。原告在扣除该违约金后应当将购房首期款余款348617元退还给被告。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司与被告安江宝于2018年9月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月30日解除；二、被告安江宝应于本判决发生法律效力之日起十日协助原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房网签手续；三、原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司应于《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房网签手续解除之日起十日内向被告安江宝退还348617元；四、驳回原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7880.62元（原告已预交），由原告佛山市顺德区理想城房地产投资有限公司负担180.62元，被告安江宝负担7700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年四月二十三日书记员  林 勇