广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1308号上诉人（原审原告、反诉被告）：李铁伟，男，汉族，1970年2月24日出生，住广东省深圳市宝安区西乡海湾明珠一期2栋403，公民身份号码为441************030。上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏山，男，汉族，1984年4月7日出生，住广东省五华县******罗岭，公民身份号码为441************538。共同委托诉讼代理人：谭顺城，广东德纳律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：林鑫政，广东德纳律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾一平，男，汉族，1955年10月3日出生，住广东省茂名市茂南区***********，公民身份号码为440************416。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄英来，男，汉族，1964年9月1日出生，住广东省深圳市宝安区**********1****2806，公民身份号码为440************911。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘尾田，男，汉族，1969年5月28日出生，住广东省东莞市************，公民身份号码为442************334。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：刘裕灵，广东佑德律师事务所律师。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：蒙翠琪，广东佑德律师事务所辅助人员。上诉人李铁伟、张宏山因与上诉人曾一平、黄英来、刘尾田租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初7672号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李铁伟、张宏山于2019年2月19日向一审法院提起诉讼，请求：1.曾一平、黄英来、刘尾田共同向李铁伟、张宏山退还押金185000元；2.曾一平、黄英来、刘尾田共同向李铁伟、张宏山赔偿直接经济损失801910元及经营损失500000元；3.本案诉讼费用由曾一平、黄英来、刘尾田共同负担。曾一平、黄英来、刘尾田向一审法院提出反诉，请求：1.李铁伟、张宏山向曾一平、黄英来、刘尾田支付占有使用费184920元（自2018年12月1日起按照每月92460元的标准计至2019年2月1日止）；2.李铁伟、张宏山向曾一平、黄英来、刘尾田支付电费80元、变压器承担费34448元；3.李铁伟、张宏山向曾一平、黄英来、刘尾田赔偿经济损失10000元；4.李铁伟、张宏山向曾一平、黄英来、刘尾田支付厂长费4000元；5.本案反诉费由李铁伟、张宏山负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限曾一平、黄英来、刘尾田在判决发生法律效力之日起七日内共同向李铁伟、张宏山返还押金185000元；二、限李铁伟、张宏山在判决发生法律效力之日起七日内共同向曾一平、黄英来、刘尾田支付房屋占用使用费107870元；三、限李铁伟、张宏山在判决发生法律效力之日起七日内共同向曾一平、黄英来、刘尾田支付电费80元、变压器承担费26637元、厂长工资2000元；四、限李铁伟、张宏山在判决发生法律效力之日起七日内共同向曾一平、黄英来、刘尾田赔偿损失3000元·；五、驳回李铁伟、张宏山的其他诉讼请求；六、驳回曾一平、黄英来、刘尾田的其他反诉请求。本诉受理费9091元（李铁伟、张宏山已预交），由李铁伟、张宏山共同负担7960元，由曾一平、黄英来、刘尾田共同负担1131元；反诉受理费2371元（曾一平、黄英来、刘尾田已预交），由李铁伟、张宏山共同负担1418元，由曾一平、黄英来、刘尾田共同负担953元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初7672号民事判决。李铁伟、张宏山、曾一平、黄英来、刘尾田均不服一审判决，分别向本院提起上诉。李铁伟、张宏山请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.改判曾一平、黄英来、刘尾田向李铁伟、张宏山赔偿损失50000元；3.本案一、二审诉讼费由曾一平、黄英来、刘尾田负担。事实和理由：（一）曾一平、黄英来、刘尾田应向李铁伟、张宏山赔偿损失50000元。案涉物业不属于工业用途物业，但是曾一平等人却以工业用途性质的物业标准收取租金，该租金明显高于相邻的不具备工业用途性质的物业。曾一平、黄英来、刘尾田隐瞒重大事实的行为获取了不应由其获取的利益，应向李铁伟、张宏山进行赔偿。其次案涉合同无效，曾一平等人仅能参照租金标准请求占有使用费，无权主张厂长工资，李铁伟、张宏山已经支付了厂长工资16000元，曾一平等人应予以返还。（二）一审判决认定的电费80元、变压器承担费26637元及厂长工资2000元没有事实和法律依据。1.李铁伟、张宏山一审阶段并未认可80元电费，且曾一平等人提交的电费凭证均为单方制作，没有法律效力。2.变压器承担费，曾一平等人提交的证据为单方提交的证据，李铁伟、张宏山从未在微信聊天中对变压器承担费进行回复，也未对微信聊天记录进行确认，该内容对李铁伟、张宏山没有约束力。3.案涉合同无效，曾一平等人无权依据无效的合同向李铁伟、张宏山主张厂长工资。（三）因案涉物业无法用于工业用途，案涉物业无法对外出租，故李铁伟、张宏山做了少量隔断，隔断的数量极少，一审判决酌定李铁伟、张宏山向曾一平等人赔偿3000元明显偏高。曾一平、黄英来、刘尾田辩称，（一）曾一平等人并未对案涉物业的性质进行隐瞒，李铁伟、张宏山主张的赔偿没有事实和法律依据。（二）李铁伟、张宏山在一审庭审中已确认案涉电费单据是供电部门提供给曾一平等人的，非单方制作。变压器承担费部分，曾一平等人提交的微信聊天记录中已收到李铁伟、张宏山的回复，李铁伟、张宏山对于变压器承担费的金额是知情并同意的。（三）因李铁伟、张宏山所做的隔断，给曾一平等人带来的损失，李铁伟、张宏山理应进行赔偿。曾一平、黄英来、刘尾田请求：1.撤销一审判决第一、六项；2.李铁伟、张宏山支付2019年1月6日至2019年2月1日的占有使用费77050元；3.李铁伟、张宏山赔偿损失7000元；4.李铁伟、张宏山支付厂长工资2000元，变压器承担费7811元。5.李铁伟、张宏山负担本案诉讼费用。事实与理由：（一）李铁伟、张宏山作为承租人违约在先。其自2018年12月1日开始便没有支付占有使用费，并于2019年1月4日在未进行沟通的情形下向曾一平等人发出律师函表示不再承租。曾一平等人于2019年2月1日与李铁伟二人办理案涉物业的返还交接，李铁伟等二人一直置之不理。李铁伟二人发送律师函的行为不能认定为其已将租赁物返还交接给曾一平等人，所以占有使用费、厂长工资及变压器承担费应支付至2019年2月1日止。（二）一审判决酌定的3000元不足以弥补曾一平等人的损失。拆除隔断所需要的费用远高于3000元，李铁伟二人自行增加隔断造成需要恢复原状的费用应由李铁伟二人承担。且因李铁伟二人单方违约导致租赁物空置及后续可得租金的损失，所以李铁伟、张宏山应承担曾一平等人的损失。二审期间，刘尾田、黄英来、曾一平、李铁伟与张宏山均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合双方上诉请求，本案二审争议焦点为：一、占有使用费计算的截止日期；二、李铁伟、张宏山是否应支付电费、变压器费、厂长工资及本案损失如何计算。一、占有使用费计算的截止日期因案涉租赁物没有取得产权证或建设工程许可证，故《房屋租赁合同》为无效合同。刘尾田等主张占有使用费应计算至2019年2月1日。刘尾田等于2019年1月5日收到李铁伟、张宏山的律师函，李铁伟与张宏山在律师函中明确将租赁物交还刘尾田等，租赁物内的物品均由刘尾田处置。此后李铁伟、张宏山未占有租赁物，其主张租赁物内没有其他物品，刘尾田等未提出异议。刘尾田等明确表示已自行更换门锁，故案涉租赁物由其实际控制，一审判决将占有使用费计至2019年1月5日并无不当。李铁伟、张宏山应支付占有使用费107870元。二、李铁伟、张宏山是否应支付变压器费、电费、厂长工资及本案损失如何计算关于变压器费及电费。变压器费为固定费用。依据双方的微信聊天记录，刘尾田等催收时，李铁伟、张宏山明确同意支付且未提出异议。一审庭审中李铁伟、张宏山等亦同意支付电费80元。一审判决李铁伟、张宏山支付电费80元、变压器费26637元并无不当。关于厂长工资。该费用为李铁伟、张宏山实际占有使用期间所交纳的管理费用，与其占有使用案涉租赁物具有不可分性。一审判决其支付占有使用期间未交纳的2000元并无不当。其主张退回占有使用租赁物期间已交纳的16000元，本院不予支持。关于损失。刘尾田等主张李铁伟、张宏山应赔偿恢复原状而导致的损失及预期租金收益。双方一致确认李铁伟、张宏山对案涉租赁物做了部分隔断，该损失实为拆除隔断的费用。现双方均未就该拆除费用举证，亦未主张可能因拆除造成其他损失，一审酌情确定为3000元并无不当。李铁伟、张宏山主张过高，刘尾田等主张过低，均未举证证明，本院均不予采纳。至于预期租金收益，案涉合同无效是因租赁物未取得建设工程许可证，而预期利益损失只有在合同有效的前提下才可能获得支持，刘尾田主张预期租金收益的理由不能成立，本院不予支持。至于李铁伟、张宏山主张刘尾田等应赔偿经营损失。本院认为，而李铁伟、张宏山实际占有并使用了案涉租赁物，在其主动撤离交还租赁物的情况下，未举证证明其存在营业损失，一审法院未支持其主张，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7336元（李铁伟、张宏山预交1843元，曾一平、黄英来、刘尾田预交5493元），由李铁伟、张宏山负担1843元，曾一平、黄英来、刘尾田负担5493元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年四月十五日书记员  施淑女附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。