福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初196号 原告：上杭县兴胜房产经纪服务有限公司，住所地：上杭县临城镇北环东103号，统一社会信用代码：91350823MA2YQ4135U。 法定代表人：陈胜，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：张著学，福建龙航律师事务所律师。 被告：陈章琴，女，1983年10月19日出生，汉族，住上杭县。 委托诉讼代理人：何方，上杭县中心法律服务所法律工作者。 原告上杭县兴胜房产经纪服务有限公司（以下简称兴胜公司）与被告陈章琴居间合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴胜公司的法定代表人陈胜及其委托诉讼代理人张著学，被告陈章琴及其委托诉讼代理人何芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴胜公司向本院提出诉讼请求：判令陈章琴向兴胜公司支付居间合同违约金41640元。事实与理由：兴胜公司经营房地产中介服务，而陈章琴有意购买居住套房，遂请求兴胜公司为其寻找合适的房产。经寻找与配对，双方均认为坐落于上杭县房屋（以下简称2401室房屋）比较合适。为此，双方于2019年12月5日签订《房屋购买意向书》一份，约定：陈章琴以意向价格138.8万元购买2401室房屋，由兴胜公司为陈章琴提供居间服务，双方还约定购房款的付款方式、居间服务内容和服务费用等，并特别约定陈章琴不得与2401室房屋业主私下成交，否则应向兴胜公司支付意向价格138.8万元的3%即41640元违约金。意向书签订后，陈章琴即向兴胜公司预付1万元购房意向金，兴胜公司的业务员陈德富、丘惠琴也积极为陈章琴提供服务，先后两次带领陈章琴及其家人到实地看房；出于信任和沟通的方便，兴胜公司还把业主的电话告知陈章琴，让买卖双方直接商谈转让事宜、以促成双方达成交易。经过努力，眼看就要签订合同了，陈章琴先以价格未达预期，中介费过高，后又以银行贷款征信过不了无法贷款为由拖延时间，直到约定的意向金返还日期届满，便要求兴胜公司返还意向金。陈章琴收回意向金后的第二天，便私下与业主签订房屋买卖合同，“跳单”以达到不支付中介费的目的。兴胜公司得知陈章琴与业主私下成交后，多次与陈章琴协商佣金支付事宜，但陈章琴以约定的7日已过，且是业主主动联系陈章琴买卖，亦已将中介费给了业主等为由，拒绝向兴胜公司支付佣金，严重损害了兴胜公司的权益。兴胜公司向陈章琴提供了房源信息，并带领陈章琴实地看房，属于向委托人报告订立合同机会，同时，兴胜公司还与买卖双方沟通协商，甚至让双方直接沟通，为陈章琴提供了订立合同的媒介服务。在兴胜公司提供居间服务后，买卖双方亦已达成了买卖协议，并办理了过户手续，显然已促成交易。陈章琴与业主私下成交，属典型的“跳单”违约行为，依合同法和意向书的约定应承担违约责任。为维护兴胜公司的自身权益，现诉至法院，请求判如所请。 陈章琴辩称，2019年11月，其在微信朋友圈看到兴胜公司的业务员丘惠玲发布的2401室房源信息。陈章琴有意购买此房便与丘惠玲联系，并与兴胜公司签订了《房产购买意向书》一份，陈章琴亦按意向书的约定向兴胜公司预付了1万元意向金。随后丘惠玲两次带领陈章琴前往2401室房屋看房，并见到了该房业主黄莲花，但业主根本就不愿意与陈章琴、丘惠玲商讨房屋出售的具体事宜，后陈章琴才知道业主并未委托兴胜公司销售房屋。2019年12月13日，丘惠玲告知陈章琴，无法按意向价格与业主达成协议，并于2019年12月15日将1万元意向金退还给陈章琴，双方间的合同关系就此结束。12月16日，业主主动联系陈章琴，并在家天下房产中介公司的居间下，以144.3万元达成房屋买卖，为此，陈章琴向家天下公司支付中介费1.4万元。之后，业主告诉陈章琴，业主与兴胜公司未签订任何书面委托合同，也未将2401室房屋报价兴胜公司销售，业主只委托家天下房地产经纪服务有公司售房。兴胜公司未取得业主的委托销售权，擅自发布2401室房屋销售信息，并居间代理销售该房，隐瞒未接受委托的事实，用欺瞒手段骗与陈章琴签订所谓的《房产购买意向书》，其行为违反了《房地产纪管理办法》第十六条“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”的规定及《福建省实施细则》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，属无效的合同。从《房屋购买意向书》条款分析，陈章琴也未违约，无需支付违约金。首先，陈章琴购房的意向价格是138.8万元，并应于2019年12月15日前与业主签订房屋买卖合同，但兴胜公司未能以此价格在约定的时间内居间促成交易。其次，双方约定，兴胜公司若在7日内未能按上述条件撮合双方达成交易，则意向金退还陈章琴。2019年12月15日，兴胜公司自动将意向金1万元退还陈章琴，表示双方终止合同，陈章琴更不存在违约。再次，意向书第五条虽约定陈章琴不得与业主私下成交，但业主与陈章琴是在兴胜公司未能在与陈章琴约定的期限内按约定的价格促成双方交易的前提下，由业主正式委托家天下房地产经济服务有限公司居间才达成房屋买卖协议，且陈章琴为此支付了中介费1.4万元，故陈章琴并没有为了逃避支付佣金与业主私下成交。 兴胜公司提供的证据及要证明的内容有：1.2019年12月5日的《房屋购买意向书》一份，证明陈章琴有意购买2401室房屋并委托兴胜公司提供居间服务，双方约定陈章琴的意向价格为138.8万元，佣金为成交总价的2.5%，陈章琴不得私下与业主成交，否则应向兴胜公司支付违约金41640元等；2.微信聊天记录截图10页，证明2019年12月5日至12月28日间兴胜公司的业务员丘惠玲与陈章琴的微信聊天过程，说明兴胜公司为陈章琴提供居间服务所付出的努力，同时还可以证明兴胜公司两次带领陈章琴看房，兴胜公司已经为陈章琴提供了居间服务，实际上也促成了陈章琴与业主签订了房屋买卖合同的事实，只是最后陈章琴撇开了兴胜公司与业主私下成交；3.申请证人陈某出庭作证，证明爱佳房产中介公司与兴胜公司间存在合作关系，业主黄莲花已委托爱佳房产中介公司销售房屋，同时证明家天下房屋中介公司并没有为陈章琴提供房屋买卖居间服务。 经陈章琴审质证，1.对《房屋购买意向书》，认为不具有合法性，兴胜公司并未取得业主黄莲花的委托，这份意向书属于兴胜公司骗取陈章琴签订的，另从意向书条款也可以看出，兴胜公司并未按约定的服务时间和价格促成房屋交易，陈章琴并不构成居间合同违约；2.微信聊天记录，认为兴胜公司提供的居间服务必须要有价值和意义，该聊天记录恰好可以证明兴胜公司提供的是无效的居间服务，也可以证明兴胜公司未能按陈章琴的意向价格促成买卖双方达成交易的事实；3.证人陈某的证言，认为陈章琴并不认识证人，陈某出示的聊天记录无法证明其聊天的对象是业主黄莲花本人，也不能证明业主黄莲花有委托证人陈某销售2401室房屋。 本院审查分析认为，兴胜公司提供的证据1.2真实、合法，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定；陈某的证言将结合全案综合评判。 陈章琴向本院提供的证据及要证明的内空有：1.2019年11月16日丘惠玲的微信朋友圈截图一份，证明兴胜公司擅自将2401室房屋的信息对外发布、并居间、代理销售该房，隐瞒未受业主委托销售的事实；2、2019年12月5日的《房屋购买意向书》一份，证明陈章琴购买2401室房屋的意向价格是138.8万元，并应在2019年12月15日之前促成与业主签订房屋买卖合同，若在7日内不能以此条件促成交易，则返还意向金，双方居间合同终止；3.2019年12月15日丘惠玲的微信转账截图一份，证明兴胜公司主动将意向金1万元返还陈章琴，表示双方终止合同的事实；4.2019年12月17日业主与陈章琴签订的《房地产买卖合同书》一份，证明陈章琴与业主签订房屋买卖合同的时间为2019年12月17日，是在《房屋购买意向书》期限届满后，交易总价是144.3万元，高于陈章琴的意向价格138.8万元，居间人是家天下房产中介公司的法定代表人郭桂华的事实；5.陈章琴于2019年12月20日的微信转账截图以及郭桂华的收条一份，证明陈章琴向家天下房产中介公司支付了居间费1.4万元，并没有为了逃避支付佣金与业主私下成交易的事实；6、出示业主黄莲花的身份证复印件一份以及书面证言一份，证明黄莲花没有与兴胜公司签订委托合同，业主的房屋是委托郭桂华代办完成的交易。 经兴胜公司庭审质证，对证据1的真实性无异议，但认为不能证明陈章琴所要证明的事实，兴胜公司发布的房源信息真实，该房源信息只是大概的位置，只有房屋中介工作人员的带领下才能获知具体那个房产，陈章琴恰恰利用了这点。对证据2的真实性无异议，但对证明的事实有异议，首先138.8万元只是意向价格不是最终的购买价格，兴胜公司发布的价格是143万元；其次2019年12月15日是请求签订合同的时间，并不是双方居间服务的截止时间和解除居间合同的时间；第三，2019年12月15日兴胜公司退还意向金并不说明双方的居间服务解除了，且合同明确约定陈章琴不得与业主私下成交。对证据3的真实性无异议，但仅仅表示退还意向金，并不说明合同已经终止，双方的居间合同依然还在进行，只是陈章琴以征信过不了为由搪塞，实际上陈章琴与业主在第二天就已经达成了房屋销售协议。对证据4的真实性无异议，但这个证据恰恰证明陈章琴跳过兴胜公司私下和业主成交，陈章琴以征信过不了为由说不想购买等都是为了“跳单”故意拖延时间，且合同里面也没有说郭桂华是达成交易的中介方，只能看出郭桂华是代办房屋买卖手续，而不是提供居间服务。对证据5的真实性无异议，但该1.4万元并不是中介费用，其中1千元是评估费、1万元系代业主收取，郭桂华真正能得到的只有3000元代办费，原本陈章琴应支付3.4万余元的中价费，通过“跳单”只支付了3000元的房屋过户代办费用。对证据6，认为真实性无法确定，首先证人证言应该由证人出庭作证；其次黄莲花系本案的利害关系人，其陈述不可信，第三郭桂华只是代办了房屋买卖过户手续，并没有提供其他比如看房等居间服务。 本院审查分析认为，对兴胜公司提供的证据1.2.3.4.5.真实、合法，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定，对业主黄莲花的书面证言将结合全案事实综合评判。 本院经审理认定事实如下：黄莲花将2401室房屋口头委托爱佳房产中介公司出售，并将该房的钥匙交给该公司。后爱佳中介公司将访房源信息予以发布。2019年11月16日，丘惠玲将该房源信息在微信朋友圈转发。陈章琴看到此信息后与丘惠玲联系。2019年12月5日，兴胜公司与陈章琴签订《房屋购买意向书》一份，约定：陈章琴购买2401室房屋的意向价格为138.8万元，陈章琴应在2015年12月15日前与业主签订购房合同并支付定金5万元，2020年1月5日前支付78万元，余款银行贷款支付；陈章琴向兴胜公司预付1万元意向金，由兴胜公司按上述意向价格及付款方式与业主洽谈，若业主同意上述条件，该1万元意向金转为定金，若兴胜公司在7日内无法按上述条件促成交易，则意向金1万元予以返还；如居间成功，陈章琴应支付意向价格138.8万元2.5%即34700元的佣金；陈章琴不得与业主私下成交，否则应向兴胜公司支付意向价格138.8万元的3%即41640元违约金……。随后丘惠玲两次带领陈章琴及其家人前往2401室房屋看房，并将业主黄莲花引见给陈章琴认识。之后丘惠玲多次与买卖双方沟通以促成交易，但因价格、佣金及其他原因未在约定的期限内促成交易。2019年12月15日兴胜公司将意向金1万元退还陈章琴。12月17日，业主黄连花与陈章琴在家天下房产中介公司法定代表人郭桂华的见证下签订了房地产买卖合同，黄连花将2401室房屋以144.3万元出售给陈章琴夫妇，并由郭桂华代为办理了房产过户手续。为此陈章琴向郭桂华支付了1.4万元并由郭桂华向陈章琴出具收条一份，载明其中1万元系代业主黄莲花收取、1000元系评估费，其余3000元系过户、交房等代办费。另查明，爱佳中介公司与兴胜公司房源信息共享。 经向上杭多家中介公司了解，各中介公司均反映，上杭的普遍做法实行各中介公司间房源信息共享，当房屋买卖双方委托的中介公司不一致时，居间佣金由接受房东委托的中介公司与接受购房者委托的中介公司进行分配。 本院认为，本案讼争的焦点：一、兴胜公司与业主无委托售房协议，是否导致兴胜公司与陈章琴签订的《房屋买卖意向书》无效；二、如果兴胜公司与陈章琴签订的《房屋买卖意向书》有效，陈章琴的行为是否构成“跳单”违约。针对争议的焦点一，本院认为，兴胜公司与业主虽未签订委托销售合同，但兴胜公司的业务员带领陈章琴看房时业主明知与兴胜公司无委托协议但并未出提出异议，且欣然接受兴胜公司业务员的居间斡旋，足以说明业主接受兴胜公司代理销售房屋，况且中介公司与业主的居间售房合同及中介公司与购房者的居间购房合同是两个不同的合同关系，根据合同的相对性原则，中介公司与业主无居间销售合同并不必然导致中介公司与购房者的居间购房合同无效，因此业主黄莲花与兴胜公司虽无居间销售合同，但并不影响兴胜公司与陈章琴之间签订的居间购房合同效力，兴胜公司与陈章琴签订的《房屋购买卖意向书》仍然有效，对双方均具有法律约束力。针对陈章琴的行为是否构成“跳单”违约，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案兴胜公司与陈章琴签订的《房屋购买意向书》具备居间合同的一般条款，属居间合同性质，合法有效。该意向书第六条的约定，是二手房买卖中常用的禁止“跳单”格式条款，其本意为是为防止陈章琴利用兴胜公司提供的房源信息跳过兴胜公司私下向业主购房，从而使兴胜公司无法得到佣金；该约定并不存在免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量陈章琴是否构成“跳单”违约的关键看陈章琴是否利用了兴胜公司提供的房源信息、订立合同的机会等与业主私下交易。《房屋购买意向书》签订后，兴胜公司两次带领陈章琴看房，并引见陈章琴与业主相识，积极为买卖双方斡旋以促成交易，为陈章琴提供了居间媒介服务。然陈章琴则从兴胜公司获得房源信息及业主信息后，以居间佣金过高及兴胜公司无法以意向价格促成买卖双方成交为由要求兴胜公司退还意向金，并在兴胜公司退还意向金后的第二天便跳过兴胜公司直接与业主私下达成交易，且成交价格高于兴胜公司向陈章琴的报价。虽陈章琴与业主间的交易表面上是在家天下中介公司的见证下进行的，但陈章琴自认其与业主间的买卖是业主主动联系的，也是业主黄莲花带陈章琴到家天下公司的；另从郭桂华出具的收条分析，陈章琴向郭桂华所支付的14000元，实际也仅有3000元系给家天下公司，且该费用系房屋过户代办费，而非居间佣金。因此可认定陈章琴与业主之间的交易之所以有家天下中介公司的介入是由业主安排的，陈章琴并非在家天下中介公司的居间下与业主达成买卖协议，而是利用了兴胜公司提供的房源等居间服务的媒介信息与业主达成交易，因此陈章琴的行为已构成“跳单”违约，应承担违约责任。根据丘惠玲与陈章琴的微信聊天记录，兴胜公司自愿将居间佣金调整为2万元，若陈章琴按协议履行，兴胜公司将可获得2万元佣金收益，现兴胜公司要求陈章琴按约支付41640元违约金，过分高于按约履行可获收益，应予调整，宜酌定以兴胜公司在陈章琴履行合同的情况下可获收益确定违约金数额即20000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、陈章琴应在判决生效后十日内向上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司支付居间违约金2万元： 二、驳回上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司的其余请求。 案件受理费841元，适用简易程序减半收取计420.5元，由上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司负担218.5元，陈章琴负担202元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  蓝树高 二〇二〇年四月二十二日 代理书记员  周 鑫 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则第九十条合法的借贷关系受法律保护。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。 按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： (一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； (二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 附申请执行条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。