广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1400号 上诉人（原审被告）：全州县广厦房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区全州县全州镇桂黄中路103号。统一社会信用代码：914503247943194930。 法定代表人：唐涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：王力，全州县中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：唐忠波，男，1977年2月12日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 被上诉人（原审原告）：唐艳芳,女,1979年9月3日出生,汉族,住广西壮族自治区全州县(系唐忠波之妻)。 上诉人全州县广厦房地产开发有限责任公司（以下简称为广厦公司）与被上诉人唐忠波、唐艳芳商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广厦公司上诉请求：1.依法纠正并改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.调整并减少双方对违约金的约定比例，以平衡或减少上诉人要承担违约责任的违约损失；3.以被上诉人向一审法院起诉主张权利之日止作为违约金计算终止的时间结点；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有减去属上诉人合理合法的、不能正常施工从而造成逾期交房的逾期天数。第一、当地政府的行政文件，让上诉人不能施工，由此应客观公正的减去这些不能施工的逾期天数25天，一审法院仅减去19天。第二、一审法院没有减去因天气原因这个不可抗力、而需延期交房的天数，共有260天。二、上诉人与被上诉人双方签订合同中对违约金的约定过高。上诉人没有充分考虑到政府命令或天气等因素，客观上造成了上诉人无法正常施工，造成延期交房。三、上诉人没有按期向被上诉人交房是客观事实，但上诉人的违约不能就此证明被上诉人有起诉书中存在着那么大的损失，被上诉人在一审庭审中未提供充分的证据予以证明。四、关于违约金的时间结点，应以被上诉人向一审法院起诉主张权利之日止。五、被上诉人违约在先，应承担相应的违约责任。被上诉人由于征信问题，无法贷款，上诉人催被上诉人一次性付款，但被上诉人一直未支付。 唐忠波、唐艳芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 唐忠波、唐艳芳向一审法院起诉请求：1、判令被告给付违约金82120.5元（截止到2019年9月30日，后续逾期交房按每日应给付违约金60.83元计至交房日为止）。2、判令被告立即将验收合格的房屋交给原告。3、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年4月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告预售的位于全州县商品房，房屋总价款304151元；原告交纳购房首付款94151元，余款21万元，由原告向银行按揭贷款付清；被告应当在2016年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳购房首付款44151元。2013年11月19日，原告向被告交纳购房定金50000元，2015年11月25日，原告通过广西全州农村合作银行贷款21万元向被告交纳购房款21万元。合同约定的房屋交付期限届满至今，被告所建设的房屋仍未能取得验收合格证，未将房屋交付给原告使用。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应根据合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定已履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的交付时间，将涉诉房屋交付给原告。由于被告至今未能按照合同约定的交房条件将原告所购买的商品房交付原告使用，被告应当承担逾期交房的违约责任。由于降雨、高温、低温天气均不能属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，被告在订立商品房买卖合同确定交房时间就应该考虑到上述客观原因。至于高考、中考期间由于政府文件要求停工属于政府行为，依照合同约定可以予以扣减。故对被告主张降雨、高温、低温天气应属于迟延交房的不可抗力因素的抗辩意见，该院不予支持。被告认为违约金过高，要求按1%支付违约金的诉讼请求，理由不充分，该院不予支持。被告提供全州县人民政府住房和城乡建设局发布关于高考、中考期间建筑工地施工停工的通知，期间停工共计19天。被告逾期交房的天数可以扣减19天。因此，对原告要求被告支付违约金诉讼请求，该院支持从2017年1月19日起至实际交付房屋之日止，按日利率万分之二计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决：被告全州县广厦房地产开发有限责任公司应向原告唐忠波、唐艳芳支付违约金（违约金以总房款304151元为基数，自2017年1月19日起至实际交付房屋之日止，按日利率万分之二计算）。案件受理费1854元，减半收取927元，原告唐忠波、唐艳芳负担25元，被告全州县广厦房地产开发有限责任公司负担902元。 本院二审期间，当事人围绕争议焦点均未提交新的证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：一、上诉人应向购房者支付的违约金数额是多少；二、双方约定的违约金是否过高，是否应予调整。 关于争议焦点一。本院认为，2015年4月2日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，明确约定了2016年12月30日前交房，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。被上诉人按照合同约定履行了支付房款的义务，但是上诉人未按时交房，应当承担逾期交房的违约责任。 上诉人虽主张降雨、高温、低温天气、高考、中考等属于迟延交房的免责事由，上述时间应当从逾期交房的天数中予以扣除。但是，降雨、高温、低温天气均不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上诉人作为从事房地产的专业企业在订立商品房买卖合同确定交房时间时应当考虑到上述客观原因。由于政府文件要求高考、中考期间停工歇业，该行为属于政府行为，本院认为可以予以扣减。一审法院根据上诉人提供全州县人民政府住房和城乡建设局发布的高考、中考期间建筑工地施工歇业、停工的通知，扣除了共计19天是正确的，现上诉人要求扣除降雨、高温、低温天气260天及中高考停工歇业6天（25天-19天）的主张无事实依据和法律依据，本院对该主张不予采信。由于案涉房屋还未交付，一审法院判决上诉人支付违约金至实际交付房屋之日止并无不妥，本院予以维持。 关于争议焦点二。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，上诉人广厦公司就逾期办证导致的经济损失的数额未举证证明，故本院对广厦公司关于违约金约定过高的上诉主张不予支持。 综上所述，广厦公司的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1854元，由上诉人全州县广厦房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧