广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民再26号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：郅秀芹，女，汉族，1967年5月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：雷玉东，广东标远律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：严惠勇，男，汉族，1969年7月4日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：谢文辉，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠媚，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。申诉人郅秀芹与被申诉人严惠勇房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）粤13民终3010号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监（2019）44000000019号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院作出（2019）粤民抗40号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派惠州市人民检察院检察员林宇晨、黄子强出庭。申诉人郅秀芹以及其诉讼代理人雷玉东、被申诉人的诉讼代理人谢文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，终审法院认为“关于外墙面及卫生间漏水问题，依据涉案合同第四条第十二款的约定，在租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方（严惠勇）负责修复，其余问题造成损坏则由乙方（郅秀芹）自行负责修复。由此可见，双方均未将漏水现象约定为可以拒付租金的事由，并且郅秀芹一直在使用涉案房屋产生经营收益，因此郅秀芹认为严惠勇所交付的租赁物不符合涉案合同第一条所约定的使用目的，不具有事实与法律依据……”并判决郅秀芹依照约定的租金价格支付使用期间费用，该认定属认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，且有新的证据足以推翻该认定。首先，涉案租赁物存在严重漏水的事实。根据一审法院委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋作出的《房屋渗水原因》（保顺鉴字【2017】SW0880号）载明，涉案房屋经现场检查勘验，（第三层至第六层）共36间房存在漏水情况，各层楼梯及走道亦存在漏水。根据郅秀芹与李福新签订的《九九商务酒店经营权转让合同》中载明，涉案酒店共有客房56间、布草间4间、办公室1间，共计61间房。根据鉴定结论，即超过半数的房间存在漏水情况，且楼道亦有漏水现象，可见涉案酒店用于对外经营部分面积存在严重漏水缺陷，属于租赁物存在重大瑕疵的情形。第二，新的证据证明涉案房屋因结构性原因导致严重漏水。因此漏水责任按合同约定属出租人责任。惠州市人民检察院在审查本案期间致函（惠市检民（行）监【2018】44130000035号）鉴定报告作出机构广东保顺检测鉴定有限公司，咨询涉案房屋渗水现象和渗水原因能否定性为房屋的结构问题。该司向惠州市人民检察院回复《咨询答复函》，答复：“……建筑结构一般是指建筑的承重结构和围护结构两个部分，其中围护结构指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等，能够有效地抵御不利环境的影响。涉案房屋为一栋框架结构建筑，外墙属于维护结构，故外墙构件的开裂，亦属于房屋的结构问题。”根据该回函，证明鉴定机构明确涉案房屋因外墙等缝隙引致渗水，属房屋结构问题导致。根据双方签订的《综合楼租赁合同》第四部分双方的权利和义务第12条约定：“在租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方（严惠勇）负责修复，其余问题造成损坏则由乙方（郅秀芹）自行负责修复。”也即房屋结构性漏水应当由出租人承担责任。第三，出租人提供的租赁物因严重漏水而不符合双方合同约定，存在违约行为。根据《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”现涉案酒店存在严重漏水缺陷，且漏水原因属出租人应当承担责任的房屋结构性问题，出租人提供的租赁物明显不符合双方合同之约定用途，属出租人违约。法院在出租人提供的租赁物存在重大瑕疵的情况下，仍判决承租人支付全部租金和使用费，属认定事实不清，适用法律有误。申诉人郅秀芹称，请求：1.撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2015)惠城法民一初字第2385号之一民事判决书；2.撤销广东省惠州市中级人民法院作出的(2017)粤13民终3010号民事判决书。事实和理由：（一）申诉人认为一审法院程序违法、剥夺了申请人的诉权，间接剥夺了申请人的辩论权。（二）申诉人认为二审法院以及再审法院依据《综合楼租赁合同》第12条：“租赁期间，因结构性问题造成房屋损坏由甲方负责维修”认定涉案房子漏水属于申诉人负责维修范围，不能拒不交租也不能就支出的163万索赔的判决，属于事实认定不清，适用法律错误。严惠勇辩称：（一）根据双方《综合楼租赁合同》第三条（二）约定，如乙方（被答辩人）超过二十天未支付租金，视为乙方违约，甲方（答辩人）有权解除合同。被答辩人自2014年10月起至今未再支付租金，答辩人因之具有解除合同的权利；且答辩人已经送达《解除合同通知书》，合同应予以解除，但被答辩人一直拒交租金、非法占用涉案房产至强制执行止。根据上述合同第四条第10款：“如因乙方原因造成人为损坏或损失，由乙方负责修复或赔偿。”、第12点（款）约定：“租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方负责修复，其余问题造成损坏则由乙方自行维修。”房屋质量问题并不豁免被答辩人交租义务。并且在排除被答辩人自己损坏的前提下，答辩人仅承担修复义务。因此，被答辩人拒付租金于理于法无据。（二）答辩人所交付的房屋符合合同约定，表现在不存在结构问题导致的漏水，不存在因渗漏水问题导致无法正常营业的现象。1.被答辩人与第三人李福新于2013年5月已经开始商谈受让李福新的九九商务酒店（被答辩人于反诉状中自述）；答辩人与被答辩人签订《综合楼租赁合同》的日期为2013年6月17日，已经实际查看该房屋有无渗漏水痕迹，并签署上述合同。半个月后，被答辩人与该房屋前一承租人李福新作酒店经营权转让和交接手续时，是2013年6月30日，当时经被答辩人实地查看，是否有渗漏水或其他质量问题。因此，从被答辩人着手准备受让涉案房屋，在长达两个月的交易期间里，且房屋经过惠州的春天和夏天的多雨季节，仍无丝毫渗漏水痕迹（如有，则肉眼可见。）被答辩人同意以现状接收，才促成交易。因此，答辩人所交付的房屋并无质量问题。另，保顺鉴字(2017)第SVV0880号《房屋渗水原因报告》显示，涉案房屋3至6层共出现62处渗漏水现象。假如答辩人的房屋从交付之日起已经存在质量问题，被答辩人与李福新作交接手续的两个月的时间里（5-6月底正是雨季），被答辩人怎么可能丝毫未发现渗漏水痕迹？这62处渗漏水之处为何全部只出现在被答辩人装修之后？保顺鉴字(2017)第SW0880号《房屋渗水原因报告》及咨询回复只关注结构问题的定义，却无法解释突然出现62处“结构问题”的原因何在。接收之后，被答辩人进行了装修。7月份开始动工装修，根据被答辩人提供的《说明》和反诉状显示，房屋11月份才出现墙纸脱落和发霉迹象。由生活常理推定可知，若房屋外墙有裂缝，在经常下雨的季节都必然存在渗漏水现象，应是装修过程所导致，或者是上一位承租人的装修已过质量保修期限的原因。根据《综合楼租赁合同》第四部分第10条，如因乙方原因造成人为损坏或损失，由乙方负责修复或赔偿。因此，本案中，答辩人交付的房屋不存在结构质量问题，房屋渗漏水问题应有乙方自行修复。2.被答辩人自接收酒店后，酒店一直处于正常经营状态，不存在“无法正常经营”的情形。被答辩人接手酒店后的6至12月份，每个月的水费差距不超过300元人民币。电费受到季节性影响呈现小幅波动，但仍表明酒店处于持续正常运营状态，因此才存在每个月水电费的大额支出。（三）欠租真实原因并非因渗漏水问题，而是被答辩人诚信问题而无故欠租。被答辩人自2014年10月开始拖欠租金，答辩人以友好合作的原则给予体谅并宽限被答辩人的交租义务，久拖不决才诉至法院。若存在结构问题，被答辩人应该及时履行通知维修的义务，而不是在恶意拖欠租金后，进入诉讼程序时，才以此作抗辩。（四）答辩人对被答辩人催缴租金的行为并未影响其正常营业，且是在被答辩人违约交租远超过20天后进行的催缴。被答辩人长期欠缴租金，无理占用房屋，是导致此次催缴行为的主要原因。且已根本违反合同约定，答辩人于2015年4月30日发出《解除合同通知书》，该通知书于2015年5月4日被签收，正式解除合同。这之后所谓的“干扰”是答辩人对自己房屋行使正当权利的行为，被答辩人应为其无理占用房屋承担所有后果。严惠勇向一审法院起诉请求：1.责令郅秀芹停止非法侵占河南岸××路××号××园就建综合楼的行为，并将综合楼返还严惠勇使用。2.判令郅秀芹向严惠勇支付拖欠的7个月（2014年10月至2015年5月4日）租金595000元及利息17450元（利息按银行同期同类利率分笔算至2015年6月）。3.判令郅秀芹向严惠勇支付其在解除合同后继续使用综合楼的费用17万元（参照郅秀芹之前使用综合楼所付租金计算，暂时算至2015年6月份）。4.本案诉讼费用由郅秀芹承担。一审法院认定事实：（一）严惠勇与郅秀芹于2013年6月17日签订《综合楼租赁合同》，严惠勇将承租的位于××路××号××园就建综合楼一楼2个门面、三至六层及地下室、楼顶出租给郅秀芹使用，总面积3000平方米。租赁期限2013年7月1日至2028年1月31日。租金：2013年7月1日至2015年每月租金85000元；2016年至2019年每月租金壹拾万元。合同第三条约定：郅秀芹在签订合同之日向严惠勇加付20万元作为租赁押金，此押金不能作月租金抵用，合同到期，严惠勇必须无偿退回给郅秀芹，每月10号前郅秀芹将租金付给严惠勇，如郅秀芹超过二十天未交付租金，视为郅秀芹违约，严惠勇有权解除本合同，并没收押金。合同第四条第十二款租赁期限间，结构问题造成房屋损坏由严惠勇负责修复，其余问题造成损坏则由郅秀芹自行负责维修。（二）2015年3月2日，佛山市三水三洋电梯有限公司出具《证明》载明：××路××号××栋的电梯由我公司2009年8月安装的，安装验收后一直未投入使用，直到2012年2月郅秀芹酒店经营后该电梯才投入使用。自2013年7月电梯出现软故障，换主控板后约一个半月后，电梯又出现故障，不能正常运转，同时接到惠州市质检局通知因电梯没有办理安全使用合格证，存在安全隐患，限期整改。我司检查后发现电梯故障是因为电梯井底有很多积水，且电梯的电缆老化导致断线。找到问题后，我司连夜加班更换电缆，同时也让渡头村多次对该电梯做防水工程。该电梯正常运行后，我司配合九九商务酒店于2013年11月18日将《电梯安全使用合格证》办好，电梯恢复使用。（三）自2014年10月起，郅秀芹就没有按时足额支付租金给严惠勇。2015年4月30日，严惠勇向郅秀芹发出《解除合同通知书》载明：郅秀芹拖欠严惠勇八个月租金严重违反了合同的约定，也严重损害严惠勇的利益，严惠勇根据《综合租赁合同》第三条第二款的约定，通知如下：一、解除双方2013年6月17日签订的《综合楼租赁合同》，没收20万元押金，合同自本通知送达郅秀芹时解除。当日，严惠勇通过《公证书》的形式将《解除合同通知书》送达给郅秀芹。另查一、涉案房产所有权人是惠州市惠城区河南岸街道办事处河南岸村渡船头村民小组，该村民小组于2012年1月4日租赁给严惠勇并签订了《综合楼租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年2月1日至2028年1月30日，租金2012年2月1日至2016年2月1日，每月20000元，2016年2月2日至2020年每月租金30000元。一审法院判决：（一）郅秀芹应于本判决生效后三个月内搬离涉案房产河南岸××路××号××园××栋。（二）郅秀芹应于本判决生效后十日内支付严惠勇租金595000元及涉案房产占用费（自2015年5月至2015年12月占用费680000元；自2016年1月起按每月100000元计至原告搬离之日的占用费）。（三）驳回严惠勇其他诉讼请求。郅秀芹不服一审判决，上诉请求：1.裁定撤销(2015)惠城法民一初字第2385号之一民事判决书，将本案发回重审或判决驳回严惠勇的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由严惠勇承担。二审法院认定事实：一审法院查明的事实基本属实，一审法院予以确认。本院二审认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1.一审审理程序是否违法；2.涉案租赁合同是否符合解除条件；3.郅秀芹是否应当向严惠勇缴纳租金，若应当缴纳，则数额是多少。本院对此分析如下：（一）关于审理程序问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条第四项之规定，违法剥夺当事人辩论权利的，属于严重违反法定程序。本案中，严惠勇提起本诉，郅秀芹提起反诉，一审法院将两案合并审理，至先行判决时止，共进行了三次开庭，虽然在庭审中没有明确进行法庭辩论阶段，但是一审法院对相关的事实进行了询问和核实，郅秀芹和严惠勇也就各自的观点进行了阐述，郅秀芹认为一审法院违法剥夺了其辩论权，由于本案是对已经查明的一部分事实进行先行判决，因此是否剥夺辩论权也是针对该部分事实，一审法院是否让郅秀芹清楚阐述其观点。涉案合同是否应当予以解除、拖欠的租金是否应当予以支付，一审法院在三次开庭过程中，对上述问题进行了询问和调查，双方当事人也就各自观点进行了阐述，因此不能以形式上没有进行法庭辩论，就认为一审法院违法剥夺了郅秀芹的辩论权。（二）关于合同解除问题。依据郅秀芹与严惠勇双方签订的《综合楼租赁合同》中第三条的约定，如乙方（郅秀芹）超过二十天未支付租金，视为乙方违约，甲方（严惠勇）有权解除合同，并没收押金。由于郅秀芹自2014年10月起未再支付租金，因此涉案合同已经符合解除条件，可以予以解除。郅秀芹不同意解除合同，认为拒付租金是严惠勇没有提供合格的电梯，外墙面及卫生间存在漏水等原因造成的，其享有先履行抗辩权，对此，根据法院查明的事实，涉案电梯已在严惠勇的协助下于2013年11月18日取得合格证，现违反合同的事由已经消除，则郅秀芹也应当按照合同的约定履行交付租金的义务，并且在签订合同后至取得合格证期间，郅秀芹并未以此为由拒付租金，现将其作为拒付租金的理由，不具有事实与法律依据，本院不予支持。关于外墙面及卫生间漏水问题，依据涉案合同第四条第十二款的约定，在租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方（严惠勇）负责修复，其余问题造成损坏则由乙方（郅秀芹）自行负责修复。由此可见，双方均未将漏水现象约定为可以拒付租金的事由，并且，郅秀芹一直在使用涉案房屋产生经营收益，因此郅秀芹认为严惠勇所交付的租赁物不符合涉案合同第一条所约定的使用目的，不具有事实与法律依据，本院不予支持。至于楼顶的交付问题，涉案合同第一条约定的是，甲方（严惠勇）就河南岸××路××号××园就建综合楼一楼2个门面、三至六层及地下室、楼顶出租给乙方（郅秀芹）作宾馆使用，按照通常理解，该条约定的是出租物整体作宾馆使用，楼顶是作为配套使用的，并不是说楼顶搭建违章建筑另行再建房间。因此，郅秀芹认为楼顶未实际交付，不具有事实与法律依据，本院不予支持。鉴于郅秀芹长期未付租金，严惠勇依据双方合同中的约定，请求解除涉案合同，一审法院予以支持，具有事实与法律依据，本院予以维持。至于郅秀芹上诉认为严惠勇带人打砸酒店、未按约定提供地下室，鉴于其已经在反诉中就相关事项提出相应的诉请，而本案审理的是本诉部分，因此该部分诉请可在另案中进行解决。至于郅秀芹上诉提及的投入巨额资金装修租赁物，其若证据确凿，可另循法律途径解决。（三）关于租金问题。根据涉案合同中的约定，2013年7月1日至2015年每月租金为85000元，2016年至2019年每月租金为10万元，因此一审法院判决郅秀芹支付自2014年10月自2015年4月份底7个月的租金595000元，具有事实与法律依据，本院予以维持。由于涉案合同已经于2015年4月30日解除，而郅秀芹至今还在使用涉案房屋，故一审法院参照双方合同中约定的租金标准，判决支付房屋占用费，具有事实与法律依据，本院予以维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审另查明，广东省惠州市人民检察院于2018年8月13日致函广东保顺检测鉴定有限公司，咨询以下问题：“一、请你公司对房屋的‘结构’从专业角度进行解释和说明；二、根据你公司出具的《房屋渗水原因报告》鉴定结论，该房屋渗水现象和渗水原因能否定性为房屋的结构问题，请说明。”广东保顺检测鉴定有限公司于2018年8月21日以《咨询答复函》答复称：“结构是指能承受作用并具有适当刚度的由各连接部件有机组成而成的系统；建筑结构是指组成工业与民用房屋建筑包括基础在内的承重骨架体系（对组成建筑结构的构件、部件，当其含义不致混淆时，亦可统称为结构）。建筑结构一般是指建筑的承重结构和围护结构两个部分；承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给地基基础的主要结构构件和其他连接接点，包括墙体、框架柱、楼板、梁、屋架等；围护结构指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等，能够有效地抵御不利环境的影响。”“涉案房屋为一栋框架结构建筑，外墙属于维护结构，故外墙构件的开裂，亦属于房屋的结构问题。”本院认为，根据再审诉辩情况，本案的再审争议焦点是：郅秀芹是否应当向严惠勇支付欠付的租金及占用费。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据郅秀芹与严惠勇签订的《综合楼租赁合同》第三条约定，如乙方（郅秀芹）超过二十天未支付租金，视为乙方违约，甲方（严惠勇）有权解除合同，并没收押金。郅秀芹自2014年10月起未再支付租金，严惠勇要求郅秀芹按照合同约定支付欠付的租金并支付解除合同后的占用费，理据充分。郅秀芹既不缴纳租金也不同意解除合同，一直未搬离涉案房屋持续经营，原审判决认定郅秀芹应当按合同约定支付租金并支付至其搬离之日的占用费，并无不当，本院予以维持。就交付的租赁物存在瑕疵导致的损失，郅秀芹已在反诉中提出相应诉请，且反诉部分判决亦因抗诉机关提出抗诉已进入再审程序，故本案仅审理本诉部分，反诉部分相关诉请可在另案中进行解决。综上所述，郅秀芹的再审请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持本院（2016）粤13民终3010号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二〇年四月十日书记员  张千千附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。