上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1375号原告(反诉被告)：史德强，男，1975年10月24日生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)：徐娟娟，女，1983年8月5日生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托诉讼代理人：李强，上海加宁律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海绿地源盛置业有限公司，住上海市嘉定区马陆镇。法定代表人：陆孜浩，总经理。委托诉讼代理人：李志燕。原告(反诉被告)史德强、徐娟娟与被告(反诉原告)上海绿地源盛置业有限公司(以下简称绿地源盛公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告史德强及两原告共同委托诉讼代理人李强、被告委托诉讼代理人李志燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史德强、徐娟娟向本院提出诉讼请求：判令被告偿付原告逾期交房违约金人民币(以下币种同)573,557元(以10,987,693元为基数，自2016年10月31日起至2017年1月28日止，按每日万分之一计算，自2017年1月29日起至2017年9月1日止，按每日万分之二计算)。事实与理由：原、被告于2016年8月28日签订了《上海市商品房预售合同》及《补充条款》，约定被告将位于上海市嘉定区双单路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总房价为10,987,693元，并约定被告应于2016年10月30日之前交付房屋。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但根据双方签订的《房屋交接书》，被告实际交房日期为2017年9月2日，且由于房屋存在质量问题，原告要求被告维修后才实体交接，故至今未完成实体交接。原告认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，合法有效，双方应切实履行各自义务。原告依约支付了全部购房款，被告未能按约交付房屋，显属违约，应承担相应的民事责任，故要求判如所请。被告绿地源盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告未按合同约定的交房时间交房系因原告未按期付清房款，根据合同约定，原告应于2016年9月18日前通过贷款方式支付房款769万元，但原告实际付款时间为2017年3月19日，同日，被告向原告交付了房屋，只要质量问题不影响实际居住，原告都应该先接收房屋。因原告未按合同约定于2016年9月18日前支付房款769万元，房款直到2017年3月19日才付清，显属违约，故被告提出反诉请求：判令原告支付逾期付款违约金139,958元(以7,690,000元为基数，自2016年9月19日起至2017年3月19日止，按每日万分之一计算)。针对被告绿地源盛公司的反诉，原告史德强、徐娟娟辩称，确认最后一笔房款付款时间为2017年3月19日，根据合同约定，最后一笔房款769万元系原告通过贷款向被告支付，但该贷款手续由被告办理，在办理贷款的过程中，原告严格按照被告和银行的要求提供必要的材料，积极配合被告代为办理各种贷款手续，最后造成贷款未能及时发放，原告并不存在过错；另外，若原告存在逾期付款的情况，被告理应从2016年9月19日起知晓，故被告的诉请已超过诉讼时效。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年8月28日，史德强、徐娟娟(乙方、买方)与绿地源盛公司(甲方、卖方)签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为259.36平方米，总房价款10,987,693元。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；第十条约定：该房屋的交付必须符合取得了《住宅交付使用许可证》；第十一条约定：甲方定于2016年10月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定：甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方有权选择不解除本合同，自本合同规定交付期限之第二日起，至实际交付之日止，如未超过90日(包括第90日)的，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；如超过九十日的，自第九十一日起，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算；第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为双方签定《房屋交付使用书》；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》；同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一付款方式和付款期限，第二条约定：乙方应于2016年9月18日前支付剩余房款7,690,000元(按揭)。备注：甲方应积极配合乙方办理贷款手续，若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前(即2016年9月18日)放贷至甲方或甲方账户未收到款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。补充条款一约定：甲方可以延期交付该房屋的其他原因为……(4)乙方未依约付清房款及其他法律及合同约定由乙方承担的款项，或未按照甲方通知付清应由其承担相关款项；若甲方向乙方交付该房屋的期限因上文列明之原因而延期的，甲方不需就该等延期向乙方承担任何责任，且本合同第十条、第十一条和第十二条等所适用的有关甲方交付该房屋之期限均相应顺延；甲方按本合同第十三条交付该房屋于乙方，甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交付使用书》时，乙方须已付清所有房款及入住时的各项费用，否则甲方有权推迟交付该房屋；本合同第十四条之《房屋交接书》非该房屋交付的标志，其仅作为办理该房屋过户手续的文件。合同签订后，史德强、徐娟娟于2017年3月19日通过贷款方式向绿地源盛公司支付房价款769万元，并付清了全部购房款。同日，双方签署了《房屋交付使用书》，载明：延期交房违约金为0；《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》以及房屋钥匙统一至物业公司领取。2017年9月1日，绿地源盛公司取得房地产权证(大产证)。次日，双方签署《房屋交接书》。系争房屋于2019年7月6日核准登记至史德强、徐娟娟名下。另查，1、绿地源盛公司于2015年6月29日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2、绿地源盛公司于2020年2月14日向本院提出反诉请求。庭审中，史德强、徐娟娟表示在签署《房屋交付使用书》后其前往物业进行收房，但认为系争房屋存在漏水、裂缝等质量问题需要维修，故未实际接收房屋，其于2018年8月1日左右才实际收房，之后自行进行装修，至今双方还未办理正式的房屋交接手续。审理中，史德强、徐娟娟提交了史德强与绿地源盛公司员工吕强于2019年6月11日的微信聊天记录，欲证明其在办理贷款的过程中曾向绿地源盛公司提出自己申请银行贷款，但绿地源盛公司未同意，逾期放贷系绿地源盛公司未及时办理出其贷款导致。绿地源盛公司对微信聊天记录的真实性无异议，但不认可史德强、徐娟娟的证明目的，认为史德强、徐娟娟的逾期付款与绿地源盛公司无关。本院认为，史德强、徐娟娟与绿地源盛公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于史德强、徐娟娟主张的逾期交房违约金，根据合同约定，房屋交付的标志为双方签定《房屋交付使用书》，双方于2017年3月19日签署了《房屋交付使用书》，故绿地源盛公司已于2017年3月19日向史德强、徐娟娟交付了系争房屋，且该交付符合合同约定的交房条件即绿地源盛公司取得了《住宅交付使用许可证》。而史德强、徐娟娟未提交证据证明系争房屋存在质量问题符合拒收的条件，故本院对史德强、徐娟娟主张其于2018年8月1日左右实际收房的意见不予采信，故史德强、徐娟娟如认为房屋存在质量问题可以另行主张。虽然绿地源盛公司的实际交房时间晚于合同约定的2016年10月30日，但根据合同约定，史德强、徐娟娟若未依约付清房款的，绿地源盛公司有权延期交付房屋，并不承担违约责任，故绿地源盛公司在史德强、徐娟娟房款付清当日交付房屋不构成违约，且双方签署的《房屋交付使用书》中明确记载了无延期交房违约金，故史德强、徐娟娟要求绿地源盛公司承担逾期交房的违约责任，于法无据，本院不予支持。关于绿地源盛公司主张的逾期付款违约金，根据合同约定，史德强、徐娟娟应于2016年9月18日前支付剩余房款769万元，而史德强、徐娟娟于2017年3月19日才完成其付款义务，显属违约，应按约承担民事责任。因按日计算的逾期付款违约金性质上属于继续性债权，每日产生的逾期付款违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。现史德强、徐娟娟主张逾期付款违约金已过诉讼时效，绿地源盛公司未提交证据证明其曾向史德强、徐娟娟主张过权利，故本院以绿地源盛公司于本案中提出的反诉时间即2020年2月14日来计算诉讼时效。根据有关法律规定，本案2016年9月19日至2017年2月14日产生的逾期付款违约金已超过三年的诉讼时效，依法不予保护，2017年2月15日起至2017年3月19日产生的逾期付款违约金未超过诉讼时效，依法予以保护，故史德强、徐娟娟应向绿地源盛公司支付违约金25,377元。史德强、徐娟娟的该节抗辩意见，本院予以部分采信。至于史德强、徐娟娟辩称贷款手续由绿地源盛公司办理、贷款逾期到账系绿地源盛公司未及时办理出其贷款导致的，其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)史德强、徐娟娟的诉讼请求；二、原告(反诉被告)史德强、徐娟娟应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海绿地源盛置业有限公司违约金25,377元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,536元，减半收取4,768元，由原告史德强、徐娟娟负担。反诉受理费1,549.50元，由原告史德强、徐娟娟负担281元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告上海绿地源盛置业有限公司负担1,268.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 卢华艳二〇二〇年四月十五日法官助理 卜文茜书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。