广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41705号原告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，地址广东省广州市从化江埔街御景路2号。法定代表人：杨林森，经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。被告：郭志雄，男，1975年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，现下落不明。原告广州从化雅居乐房地产开发有限公司与被告郭志雄商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。被告因下落不明无法送达，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满仍未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付面积差房款10161元；2、被告向原告支付迟延支付面积差房款违约金10161元（按照面积差款10161元的日百分之一为标准，从2017年7月6日计算至付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于从化市街口街××地××区××房，房屋建筑面积共147.02平方米，其中套内建筑面积117.09平方米；该商品房属于预售，按套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米12096.02平方米；附件七补充协议第九条约定面积误差比为0.6%以上至3%以内的，双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算（不计利息）；双方确认，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异时，以该商品房项目《房地产权属备案证明书》项下被告所购商品房之《房屋分户图》载明的面积作为实测计价面积的确认依据；被告应于收到原告寄出的“催交房屋面积差价通知书”之日起30日内交齐房屋面积差款，否则原告有权按应交房屋面积差款的日百分之一收取滞纳金至被告实际支付之日止，如逾期超过60日仍未缴交的，原告有权终止合同。被告所购的该房屋合同约定的套内面积为117.09平方米，实测面积为117.93平方米，面积差率为0.72%；按套内单价计算，被告应向原告支付10161元面积补差款。原告分别于2017年6月29日、2017年12月11日、2019年1月10日多次向被告寄发催款函，但被告至今仍未缴交，被告迟延付款的行为应向原告承担违约责任，故请求法院支持原告的诉请。被告未答辩，亦无提交证据。经审理查明：2014年2月20日，原告与被告签订合同编号为201402147671《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，其中约定：被告购买由原告开发预售的从化市街口街沙贝村地段雅居乐名门半岛花园二期XX区第X栋幢X层X号房，建筑面积147.02平方米，其中套内建筑面积117.09平方米，共有分摊面积约29.93平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米12096.02元，总价款为1416323元；被告以分期付款方式付款；第一期自本预售合同网上签订之日，付全部房价款的30%，金额424896元；第二期在2014年6月13日前支付全部房价款的25%，金额354081元；第三期在2014年10月13日前支付全部房价款的25%，金额354081元；第四期在2015年2月13日前，支付全部房价款的20%，金额283265元；原告应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；原被告双方确认，实测计价面积与合同约定计价面积发生差时，以该商品房项目《房地产权属备案证明书》项下被告所购商品房之《房地产分户图》载明的面积作为实测计价面积的确认依据；被告应于收到原告寄出的催交房屋面积差款通知书之日起30日内交齐房屋面积差款，否则原告有权按应交房屋面积差款的日百分之一收取滞纳金至被告实际支付之日止，如逾期超过60日仍未缴交的，原告有权终止合同；《商品房买卖合同》中约定原告告知被告相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮寄盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达，被告如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知原告，否则，以按原通讯资料传送视为送达等。该合同所附被告的通讯地址为广州市白云区岭南新世界B12-803。上述合同签订后，被告依约支付涉案房屋全部购房款共计1416323元给原告。2014年3月6日，从化市国土资源和房屋管理局对涉案房产进行了预购商品房预告登记（粤房地预登穗字第××号）。根据广州市从化区国土规划测绘队于2015年4月17日出具的编号为201500075《房地产分户图》，其中载明：“座落：广州市从化区街口街君澜街（X号X），套内建筑面积：117.93平方米，共有分摊面积：29.8平方米，总建筑面积147.73平方米”等。2015年8月16日，原告依约将上述涉案房屋交付给被告使用。2017年6月29日，原告以EMS特快专递邮件形式按上述《商品房买卖合同》所载通讯地址向被告发出《办理通知书》，其中通知被告于2017年6月29日至2017年7月6日期间前往从化沙贝雅居乐小院流溪售楼部办理其所购买的雅居乐名门半岛花园二期X区X栋X（公安门牌号：广州市从化区君澜街X号X房）单位的《不动产权证》相关手续，并缴交面积补差款10161元等。2017年12月11日，原告又以EMS特快专递邮件形式向被告发出《催交房屋面积补差款通知书》，要求被告补缴面积补差款10161元以及按面积补差款的日万分之一计付违约金等。2019年1月10日，原告再次以EMS特快专递邮件形式向被告发出《律师函》，要求被告补缴面积补差款10161元以及按面积补差款的日万分之一计付违约金等。但被告至今仍未支付涉案房屋的面积补差款给原告。庭审中，原告表示：经电话查询EMS客服，该司答复上述《办理不动产权证通知书》已于2017年7月6日签收，上述《催交房屋面积补差款通知书》已于2017年12月18日被他人签收，上述《律师函》已于2019年1月13日被他人签收。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的《广州市商品房买卖合同》以及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，根据广州市从化区国土规划测绘队出具的涉案房屋《房地产分户图》，该屋套内建筑面积为117.93平方米，与涉案《广州市商品房买卖合同》所约定的套内面积117.09平方米相比，超出0.84平方米，原告据此要求被告按套内单价每平方米12096.02元计缴交面积差价款，合法有理，亦符合合同的约定，本院对此予以支持。该面积差价款应为12096.02元/平方米X0.84平方米=10160.66元。关于迟延付款违约金问题。涉案补充协议约定被告应于收到原告寄出的催交房屋面积差款通知书之日起30日内交齐房屋面积差款，自发出之日起三天后视为送达等；原告最早于2017年6月29日发出缴款通知，现原告主张被告于2017年7月6日签收，本院对此予以照准，视为上述通知已于2017年7月6日送达被告。被告未能依约在收到通知之日起30日内补交房屋面积差价款，已构成违约，应依约向原告承担违约责任。原告据此要求被告支付迟延付款违约金，合法有理，本院对此予以支持，但该违约金应从2017年8月5日起计。原告要求被告计付2017年8月5日前的迟延付款违约金，缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于迟延付款违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；又依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。涉案补充协议约定，被告逾期支付的，原告有权按应交房屋面积差款的日百分之一收取滞纳金，该滞纳金属于迟延付款违约金性质；鉴于原、被告约定的该违约金标准明显过高，折算为年利率高达365%，且该条款属于可调整条款，原告亦无提供证据证实因被告的违约行为给原告造成的实际损失，故本院酌情调整为参照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算该违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郭志雄应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付面积差价款10160.66元给原告广州从化雅居乐房地产开发有限公司；二、被告郭志雄应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付从2017年8月5日起至实际清付之日止迟延付款违约金（以10160.66元为基数，其中从2017年8月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准计；从2019年8月20日起，则参照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计）给原告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（该违约金总额以不超过10160.66元为限）；三、驳回原告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由原告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担128元，被告郭志雄负担180元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  彭新露人民陪审员  李毅雄二〇二〇年四月十四日法官助理谢佩华法庭记录廖志林