北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初25150号原告：唐春和等135人。共同诉讼代表人：艾洪敏，女，1978年5月12日出生，汉族，北京思必得文化传媒有限公司职员，住海淀区。共同诉讼代表人：石磊，男，1973年10月12日出生，北京文典图书公司职员，住海淀区。共同诉讼代表人：李海如，女，1976年10月15日出生，汉族，贝斯塔科技有限公司职员，住海淀区。共同诉讼代表人：胡建红，男，1972年3月7日出生，汉族，乐高机器人有限公司职员，住海淀区。原告共同委托诉讼代理人：李航，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇园公寓J座12门1层（地上）101室。法定代表人：郭文芝，董事长。委托代理人：刘建，北京志霖律师事务所律师。原告唐春和等135人诉被告北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告共同诉讼代表人艾洪敏、石磊、李海如、胡建红及委托诉讼代理人李航，被告信和物业公司公司的委托代理人刘建，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐春和等135人向本院提出诉讼请求：判令信和物业公司减少我方自2016年1月1日至2017年12月31日期间在北京市海淀区温泉镇北辰香麓A、B、C、D区的房屋物业服务收费30%（即减少标准为：1.19元/每月/每平方米）的物业服务费，减少共计832243元。案件受理费由信和物业公司负担。事实和理由：我方是北京市海淀区温泉镇白家疃北辰香麓B、C、D区的业主，分别于2008年至2010年期间购买了北京北辰实业股份有限公司开发建设的北京市海淀区温泉镇白家疃村北辰香麓的房屋，并签署了《北京市前期物业服务合同》，约定信和物业公司提供前期物业服务，服务标准为按照合同约定的物业服务标准提供服务，且服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的要求，物业服务费采用酬金制方式，业主按照3.98元/月/平方米预交物业服务费，信和物业公司每半年向全体业主公布物业资金的使用情况，物业服务支出应全部用于合同约定的支出，年度资金有剩余的转入下一年度继续使用。自该小区竣工我方办理入住手续后，信和物业公司未按合同约定履行物业服务的责任。信和物业公司的主要违约行为包括以下几个方面：一、信和物业公司未按合同的约定履行对小区房屋共用部位进行日常管理和维修，对属于小修范围的，未及时组织修复，致使房屋公共部位损害严重，不仅严重影响业主的正常使用，还严重影响小区房屋的品质；二、信和物业公司未按约定对共用设施设备进行日常管理和维修养护，使共用设施设备能够保持正常运行和使用；三、信和物业公司提供的保安、保洁服务均达不到合同约定的标准；四、信和物业公司对小区的绿化服务不到位，纵容个别业主违章断路并圈占绿地，致使小区公共绿地面积严重缩水，小区环境遭到严重破坏；五、信和物业公司提供的有偿停车服务严重不符合合同约定，地下停车场不能正常运行；六、信和物业公司在小区住宅装饰服务中严重违约，纵容个别业主违章搭建；七、信和物业公司纵容个别业主在住宅内从事经营活动，开办公司和幼儿园；八、信和物业公司未按照合同约定每半年公布物业费资金的使用情况；九、信和物业公司利用小区公共设施设备收取广告费和其他收入，按照合同和法律规定信和物业公司应半年公布收益情况，接受业主监督，所得收益归全体业主所有，但信和物业公司未按约履行公示义务，也未将收益归业主所有。我方购买的是高档小区，前期物业服务合同的收费标准也是按照相对应的高等级服务标准收费，但信和物业公司的物业服务远低于合同约定的标准。为维护我方的合法权益，特起诉至法院，请求支持我方的诉讼请求。被告信和物业公司辩称，涉案小区的费用低于同类小区市场价格，参与起诉的业主不到本小区业主3成，且没有缴纳物业费，不能代表全体业主意见。该部分业主不仅不缴纳物业费反而要求降低物业费，没有事实及法律依据。物业提供的各项服务均有记录，可以随时配合法院调查。关于维修，首先物业的维修均有记录，属于开发商质量导致的问题我们也协调开发商协商，属于物业范围之外的内容我们也统一协调，也可以动用维修基金维修。对于业主置疑保安保洁绿化，物业均有记录随时可以向法庭提供，业主的指责没有事实及法律依据，物业存在瑕疵我们也愿意接受业主提出的意见，有则改。本小区只有地下车位，地上车位没有运营，且实行封闭管理不租不卖，也有业主临时停车，但无法避免。关于违建和经营，物业公司向当地政府和城管进行举报也配合政府有关部门执行治理，我们也保留了部分证据，向法庭提供。关于公示情况我方也依照规定进行了公示法庭可以随时调查。物业唯一的广告收入就是门前的大屏幕，收支情况也进行了公示。不同意物业标准降低，否则物业无法继续经营。开放商后期跟业主签订的物业费标准是3.98/月/平方米的收费标准，在北京同类小区内是比较低的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年5月26日，北京北辰实业股份有限公司（开发建设单位、甲方）与信和物业公司（物业服务企业、乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由信和物业公司作为北辰香麓B、C、D区（观麓园、望麓园、欣麓园）的前期物业服务企业，预测面积264494.71平方米，双方约定的物业服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求，本物业区域物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层住宅4.76元/平方米/月、商业物业6元/平方米/月，1、2、3号楼住宅（三层建筑）3.5元/平方米/月。庭审中，双方均确认信和物业公司系北辰香麓A、B、C、D区的物业服务企业，其中A区是香麓雅庭小区，为行政办公用地；B区是观麓园，C区是望麓园，D区是馨麓园，为住宅用地，B、C、D区共有业主677户。唐春和等135人系北辰香麓A、B、C、D区的部分业主，该小区尚未成立业主委员会。庭审中，唐春和等135人称信和物业公司提供的物业服务不合格，主要表现在：1、对诉争小区公共部位的维修不合格；2、物业对公共设施设备没有进行维护，不能保证正常运行；3、保安、保洁服务不到位；4、小区绿化不到位；5、地上有收费的停车收费系统，有偿停车的地下车库常年维修状况不良，物业没有进行维修；6、地下车库私搭乱间建无人管理；7、小区出现盈利性幼儿园物业外小区的人员也可以随意出入，也没有人管理；8、对业主需求没有及时处理，许多业主家里的问题物业公司不予处理，该情况已经长达五年；9、香麓雅庭小区内的公共卫生间常年不开放，且停车费按照高标准收取；10、收取的水电费未提供收费依据也不提供发票。为证明上述主张，唐春和等135人提交录像光盘及照片予以佐证。信和物业公司对唐春和等135人的上述主张不予认可，并分别予以回应称：1、信和物业公司对小区出现的问题已经及时并按照计划维修；2、公共设施设备现正常运转；3、保安、保洁是原告委托第三方的；4、北方绿化存在难度，草皮不易生长，小区绿化是委托第三方做的；5、除香麓雅庭小区，其他三个小区不存在地上停车场，地库也进行了维修且正在正常使用；6、地库中存在私搭乱建的情况，信和物业公司已经发了告知函，并向政府部门举报；7、幼儿园主要接收小区业主的孩子，信和物业公司已经向政府、居委会、教委都进行了举报；8、信和物业公司对住户家中的服务属于增值服务，不在物业服务范围之内；9、香麓雅庭小区的公共卫生间东楼开放了1层和5层，西楼开放了2层，原因是每户内均有独立的厕所；10、信和物业公司代收水电费均有相应的收据和发票。为证明上述主张，信和物业公司提交保安巡查记录、保洁巡查记录、消杀服务记录、消杀通知、照片打印件、绿化消防消杀通知、消杀服务记录、配电室巡查记录、高压配电室巡查记录、维修记录、住建委公示报告、公证书、违建投诉举报登记表、整改通知单、告知函等证据予以佐证。本案审理过程中，本院组织双方当事人对现场进行勘验，勘验中发现，诉争小区存在私搭乱建圈占公共场地、公共路面损坏、地下停车场漏水、公共墙体墙面脱落、住宅楼改为幼儿园等情况。本院勘验后，信和物业公司对部分问题进行了整改，信和物业公司另提交证据显示其对小区内私搭乱建、住宅楼改幼儿园等问题向有关部门进行了举报。庭审中，唐春和等135人自述原告中部分业主确实存在违建的情况，但称封阳台不属于违建。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，信和物业公司为开发商指定的前期物业服务企业，现诉争小区尚未成立业主委员会，尚未履行更换物业服务公司手续，故北京北辰实业股份有限公司与信和物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》仍对物业服务企业及业主方有拘束力，双方应据此履行。合同履行中，信和物业公司提供的物业服务虽存在部分瑕疵，但唐春和等135人未提交充分证据证明信和物业公司收取的物业费标准过高，且物业费标准涉及全体业主的利益，物业费的调整应由全体业主决定，不应针对个别业主，故对唐春和等135人要求减少物业费的诉讼请求，本院不予准许。另外，需指出的是，信和物业公司作为诉争小区的前期物业服务企业，在履行物业服务职责时，应严格履行合同义务，积极响应业主需求，为小区构建和谐的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回唐春和等135人的全部诉讼请求。案件受理费12122元，由唐春和等135人负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  赵卫民人民陪审员  高秀明二〇二〇年四月二十九日书 记 员  关永秋