广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终583号上诉人（一审原告）：宋志勇，男，1972年11月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，居民身份证号码：440************712。委托诉讼代理人：宋挺宇，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：高涛，广东明门律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市海纳房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市**********（石鸣苑）。统一社会信用代码：914***********733J。法定代表人：汤某1。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人宋志勇因与被上诉人珠海市海纳房产开发有限公司（以下简称海纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋志勇的上诉请求：撤销一审法院，依法改判：一、确认宋志勇为珠海市香洲区**********（石鸣苑三期）6栋1501房及负二层A040号、A041号车位的合法产权人；二、海纳公司继续履行双方于2016年1月4日签订的《车位认购协议书》和2016年2月1日签订的《珠海市商品房买卖合同》，在海纳公司清偿债务消灭抵押权后，立即协助宋志勇办理珠海市香洲区**********（石鸣苑三期）6栋1501房及负二层A040号、A041号车位的产权过户手续；三、海纳公司向宋志勇支付迟延办理产权登记的违约金人民币8604元，自2017年8月27日起暂计至2018年12月31日（3504526元×0.0005%×491），计至正式办理产权登记之日止；四、海纳公司承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、关于宋志勇请求确认是案涉房屋、车位（以下统称案涉不动产）合法产权人的问题。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”宋志勇与海纳公司签订《车位认购协议书》和《商品房买卖合同》及附件后，已全额支付了购房款项，且宋志勇自2016年3月4日接收案涉不动产后即实际占有、使用至今。这足以证明宋志勇系案涉不动产的真实、合法物权人，其物权权益理应受法律的认可和保护。虽然不动产权对外公示结果显示案涉不动产仍“登记”在海纳公司名下，但这一外观公示结果显然与案涉不动产物权的真实状况不符，之所以产生这样的错误公示状态，完全是因为海纳公司无故拖延办证时间，经宋志勇多次催促后仍拒绝为宋志勇办理产权过户登记手续，并故意隐瞒、欺骗宋志勇，将属于宋志勇的财产抵押给第三人，导致宋志勇的物权登记（公示）结果无法实现。对此，海纳公司理应承担全部的过错责任，不应由宋志勇承担无法取得合法产权人的不利后果。法律适用方面，需要特别说明的是：《物权法》第九条第（一）款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定的核心在于强调产权登记的外观记载结果，以判定“物权变动效力”，并非判断宋志勇是否为案涉不动产所有权人（即所有权归属）的根本要件。同时，应注意区分不动产登记的内部和外部效力。不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，不动产登记簿上记载的内容很有可能无法正确反映真实的物权关系，若对此种不动产登记簿的记载过分的保护，真实物权人的利益就会受到不当损害，还是应综合证据材料、法院查明的事实予以综合认定。对此，一审法院机械的理解和适用法律条文规定内容，过于看重外观主义的表象事实，未能审慎判断宋志勇的诉请基础和事由，导致适用法律错误，继而作出错误的认定意见，严重损害了宋志勇的合法权益，二审法院理应予以纠正。二、关于宋志勇请求海纳公司清偿债务消灭抵押权，协助宋志勇办理产权过户手续的问题。（一）关于要求海纳公司清偿债务消灭抵押权的问题：根据一审查明的事实和案涉不动产抵押查封登记资料显示，海纳公司将案涉不动产出售给宋志勇，且已实际收取全款的情况下竟然将属于宋志勇的合法财产再次抵押给了第三人，严重损害了宋志勇的合法权益。由此，对于案涉不动产设定抵押权的结果，海纳公司存在严重故意过错，直接导致宋志勇无法办理案涉不动产的产权过户手续，理应由海纳公司承担清偿债务、消除抵押权的法律责任。其次，海纳公司的代理人在一审庭审中称：“…由于被告其资金链断裂，面临着极大的资金困难，而且部分员工离职导致办证存在一定困难，希望原告能够给予被告一定的期限共同办理案涉商品房过户登记。”这也印证了自始系海纳公司怠于履行协助办证的义务，对于宋志勇催促办证的要求推诿塞责，且长期对宋志勇隐瞒案涉不动产已抵押给第三人，无法办理产权过户登记的事实，宋志勇对此无过错，不应由宋志勇承担不利后果，这对宋志勇显然是不公平的。再者，在宋志勇已全额支付购房款项的情况下，宋志勇已无须再承担任何支付或偿付义务，案涉不动产系因海纳公司故意抵押给第三人，造成宋志勇无法过户，相应的债务及偿付义务理应由海纳公司承担。因此，宋志勇要求海纳公司“清偿债务消除抵押权”有充分的事实和法律依据。（二）关于要求海纳公司协助宋志勇办理产权过户手续的问题：根据一审查明的事实来看，目前案涉不动产设有抵押和查封，导致宋志勇要求办理产权过户手续的诉请暂时无法实际履行，但这并不意味此后无法履行。如前所述，有关案涉不动产的债务应由海纳公司负责偿付，在清偿债务消灭抵押查封权利后即可办理产权过户手续，虽然目前无法确定消灭抵押权的具体时间，但在法律效果上应认可和保障宋志勇的该项合理诉求。正因为如此，宋志勇的诉请为“海纳公司清偿债务消灭抵押权，协助宋志勇办理产权”，但一审法院片面理解和适用《物权法》第九条的规定，武断的否定宋志勇合理的过户请求权，显属错误。三、关于宋志勇请求海纳公司支付迟延办理产权登记违约金的问题。根据海纳公司的违约事实，海纳公司理应向宋志勇承担支付迟延办证违约金的法律责任，即自案涉不动产合同约定的违约情形发生之日起，就应当向宋志勇支付相应的违约金，直至违约行为终结之日止。由此可见，海纳公司须承担的违约责任是清楚、明确的，即使目前海纳公司的违约行为仍然持续，也不能全盘否定宋志勇的合理主张，继而驳回宋志勇的该项诉讼请求，恳请二审法院予以纠正。综上所述，恳请二审法院依法撤销原判，依法支持宋志勇的全部上诉请求，以维护宋志勇的合法权益。海纳公司答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，具体答辩意见如下：本案中，宋志勇要求确认案涉房屋、车位的权属，并要求在海纳公司清偿债务消灭抵押权后协助其办理过户登记手续。该上诉请求在本案的客观情况下存在明显的法律障碍。一审判决关于“因无法确定被告消灭抵押权的具体时间，办理产权过户手续属事实上不可履行”的认定正确。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条规定，“合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。”该规定意在指明，合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,不能得到法院支持。一审法院释明后，宋志勇仍不愿意变更诉讼请求，坚持要求确认案涉房屋、车位的权属，并要求在海纳公司清偿债务消灭抵押权后协助其办理过户登记手续，存在明显的法律障碍。一审判决关于“在未能办理产权登记的情况下，不能直接确认案涉房产、车位归属于原告”的认定正确。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉买卖合同是双方当事人真实意思表示，宋志勇仅享有合同权利，即债权。因案涉房产、车位尚未完成变更登记，宋志勇对于案涉房产、车位不享物权权利，其在合同客观上不能履行的情况下，请求案涉房产、车位确认归其所有，并办理产权登记手续，存在法律上的困难。事实上，海纳公司愿意为宋志勇办理涉案房屋、车位的过户登记手续，海纳公司希望宋志勇在给予宋志勇一定时间清理自身的债权债务问题，以解除涉案房屋、车位的抵押、查封，共同办理房产证过户登记手续。一审判决认为“因被告原因造成逾期办证，而被告违约行为仍然持续，原告应待违约行为终结后再另行主张”，该认定正确。宋志勇请求将逾期办理产权登记的违约金计算至实际办理产权登记之日止，但在现有抵押情形下，无法确定实际办理产权登记的时间。因此，目前违约责任的大小难以确定，宋志勇应在违约行为终结后再另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，贵院应依法维持原判，驳回宋志勇的上诉。宋志勇向一审法院起诉请求：1.请求确认宋志勇为珠海市香洲区**********（石鸣苑三期）6栋1501房及负二层A040号、A041号车位的合法产权人；2.请求判令海纳公司继续履行宋志勇、海纳公司双方于2016年1月4号签订的《车位认购协议书》和2016年2月1日签订的《珠海市商品房买卖合同》，在海纳公司清偿债务消灭抵押权后，立即协助宋志勇办理珠海市香洲区**********（石鸣苑三期）6栋1501房及负二层A040号、A041号车位的产权过户手续；3.请求判令海纳公司向宋志勇支付迟延办理产权登记的违约金人民币8604元，自2017年8月27日起暂计至2018年12月31日（3504526元×0.0005％×491），计至正式办理产权登记之日止；4.判令海纳公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月4日，宋志勇（买受人）与海纳公司（出卖人）签订《车位认购协议书》，约定宋志勇向海纳公司购买珠海市香洲区********石鸣苑三期负二层A040、A041号两个车位，价款合计38万元。宋志勇应于2016年1月30日前向海纳公司一次性交付车位款38万元。2016年2月1日，宋志勇（买受人）与海纳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，约定宋志勇向海纳公司购买珠海市香洲区***************，建筑面积约168.30平方米，总价款3504526元。合同约定：买受人在签订合同时付定金人民币10万元，并于2016年1月30日前付首期款1054526元（含定金），余款人民币2450000元办理银行贷款。出卖人应当在2016年3月4日前，将具备第1种条件即该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之十的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。关于迟延办理产权登记的违约责任约定，买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.0005%的违约金。上述《车位认购协议书》和《商品房买卖合同》签订后，宋志勇于2016年2月1日向海纳公司支付A040、A041车位款38万元，对此海纳公司向宋志勇开具相应的收据。宋志勇于2016年1月4日向海纳公司支付案涉房产购房定金10万元，2月1日支付房款954526元，其余房款以贷款方式支付，对此海纳公司于2018年8月10日向宋志勇开具3504526的发票。2016年3月4日，海纳公司将案涉房产交付宋志勇使用。再查明，珠海市*******产权登记表显示，案涉1501房产100%的产权份额全部登记在海纳公司的名下，抵押登记情况：抵押权人：高桂连、**，债务履行期限：2018-07-04至2019-01-03。案涉A040、A041号车位100%的产权份额全部登记在海纳公司的名下，抵押登记情况：1）抵押权人：珠海横琴村镇银行股份有限公司，被担保主债权数额：29700000元，债务履行期限：2014-12-31至2015-12-31；2）抵押权人：珠海横琴村镇银行股份有限公司，被担保主债权数额：29700000元，债务履行期限：2016-09-19至2017-09-19；查封登记情况：1）一审法院针对本案作出的裁定查封，申请人：宋志勇；2）一审法院针对（2019）粤0402民初5237号案件作出的裁定，申请人:韩勖；3）珠海横琴新区人民法院作出的（2019）粤0491民初55号之二，申请人：珠海市***镇银行股份有限公司。一审法院认为，宋志勇、海纳公司签订的《商品房买卖合同》及《车位认购协议书》是缔约双方当事人的真实意思表示，合法有效。宋志勇已向海纳公司全额缴纳了购房款及车位价格，已完全履行了合同义务，海纳公司应承担将房屋、车位交付使用，协助办理房屋、车位产权登记等义务。因海纳公司将案涉房屋、车位抵押给相关债权人，且案涉房产、车位目前因诉讼案件被司法查封，事实上，海纳公司已无法在现有情形下办理房屋、车位的产权过户登记手续。宋志勇要求海纳公司继续履行合同，在海纳公司清偿债务消灭抵押权后，协助办理房屋、车位产权过户手续。因无法确定海纳公司消灭抵押权的具体时间，办理产权过户手续属事实上不可履行，故宋志勇的诉讼，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在未能办理产权登记的情况下，不能直接确认案涉房产、车位归属于宋志勇。宋志勇诉请其为案涉房产、车位的合法产权人，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。至于逾期办证的违约金，因宋志勇原因造成逾期办证，而海纳公司违约行为仍然持续，宋志勇应待违约行为终结后再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，一审法院判决如下：驳回宋志勇的全部诉讼请求。一审案件受理费37946元，保全费5000元，合计42946元，由宋志勇负担。二审期间，宋志勇向本院提交：《信访事项答复意见书》。海纳公司向本院提交：（2019）粤0402民初5249号民事判决、上诉状。经审理查明，2015年4月17日，海纳公司将包括珠海市香洲区**********（石鸣苑三期）6栋1501房在内14套房屋抵押给上海浦东个发展银行股份有限公司珠海分行，贷款2000万元，2016年6月2日注销该抵押登记。2018年3月17日，海纳公司将包括涉案房屋在内3套房屋抵押给李毅，借款600万元，2018年7月6日注销该抵押登记。2018年7月6日，海纳公司将包括涉案房屋在内2套房屋抵押给高桂连、**，借款500万元，债务履行期限：2018-07-04至2019-01-03。未办理注销抵押登记。宋志勇向海纳公司支付部分购房款后，向银行申请房屋按揭贷款，银行放款后未办理涉案房屋抵押登记手续。2019年7月15日，宋志勇向珠海银保监分局信访反映农行珠海拱北支行涉嫌在发放贷款中违反银行业监督管理法律法规，2019年10月8日，珠海银保监分局向宋志勇出具《信访事项答复意见书》，将核查结果告知：1、您2016年1月办理的贷款并非“公务员快贷”,而是采取组合担保方式库快速房款的一手楼住房贷款，即在借款人签订商品房买卖合同和购房担保借款合同后先放款，后办理抵押登记手续，由开发商承担阶段性担保责任至办妥正式抵押登记手续为止的个人一手房贷款。2、根据收据显示，海纳公司于2016年1月4日收取定金10万元，1月15日收到房款954526元；海纳公司于2016年1月22日出具金额为1054526元发票，日期均在2016年1月29日贷款发放前。3、核查发现农行珠海分行存在未调查和监控贷款担保情况、未及时采取有效措施催促办理房产抵押等问题，分局将采取进一步监管措施，要求该分行立即整改并对相关责任人进行问责。另查明，2019年4月13日，**、高桂连以海纳公司、汤某1为被告在一审法院起诉，案号为（2019）粤0402民初5249号，**、高桂连的诉讼请求：1.判令海纳公司返还**、高桂连借款本金500万元及利息80万元（以500万元为基数，按月息2%计，从2018年8月4日起暂计至2019年4月4日止，最终计算至还清之日止。500万元×2%×8月=80万元）；2.判令海纳公司以其名下珠海市香洲区***************、1501房对上述债务（借款本金、利息）承担抵押担保责任，**、高桂连对抵押担保物处分所得的价款享有优先受偿权；3.判令汤某1对海纳公司的上述债务（借款本金、利息）承担连带担保责任；4.本案诉讼费、保全费、担保费等均由海纳公司、汤某1承担。一审法院于2019年11月15日作出民事判决，判决一、海纳公司、汤某1于本判决发生法律效力之日起十日内共同向**、高桂连偿还借款本金4875000元及利息【以100万元（自2018年7月4日起算）、2875000元（自2018年7月5日起算）、100万元（自2018年7月6日起算）为基数，按年利率24%的标准，计至实际还清之日止】；二、**、高桂连对于经依法处置海纳公司名下位于珠海市香洲区***************、珠海市香洲区********6栋1402房所得的价款，在判项一的债权范围内享有优先受偿权；三、驳回**、高桂连的其他诉讼请求。海纳公司不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：关于能否确认宋志勇为涉案房屋及车位合法产权人的问题。宋志勇并未办理涉案房屋及车位产权登记，因此其目前享有仍为基于《珠海市商品房买卖合同》及《车位认购协议书》约定取得的债权，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，宋志勇并未办理产权登记情况下，不能直接确认案涉车位、房屋归宋志勇所有，故其请求确认为车位、房屋合法产权人，理据不足，本院不予支持。关于能否继续履行购买涉案房屋的《珠海市商品房买卖合同》及购买车位的《车位认购协议书》以及海纳公司能否协助宋志勇办理房屋及车位产权过户手续的问题。根据查明事实显示，涉案房屋因海纳公司向**、高桂连借款设置抵押登记，并且**、高桂连已经通过诉讼程序行使抵押优先权，因此案涉房屋存在继续履行之客观障碍，目前无法办理产权过户手续，宋志勇应另寻其他途径维护其合法权利。宋志勇购买涉案车位时，车位已经设置抵押，目前车位已被案外人通过司法程序予以查封，因此车位过户手续亦无法办理。宋志勇要求待海纳公司清偿债务消灭抵押权后协助办理房屋及车库过户手续，此为附条件的诉讼请求，而该条件目前无法确定能否实现，因此其该项请求，本院不予支持。关于海纳公司是否承担房屋逾期办证违约金。依据《珠海市商品房买卖合同》约定，海纳公司应当在案涉房屋交付使用后540日内办理产权登记，海纳公司于2016年3月4日将房屋交付给宋志勇，故其应当在2017年8月26日之前办理案涉房屋产权登记，但迄今为止，因海纳公司原因致使宋志勇无法办理房屋产权登记，海纳公司应当依据合同约定承担相应违约责任。虽然海纳公司违约行为目前仍在持续，但并不影响宋志勇主张已经逾期期间违约金，故本院对宋志勇主张2017年8月27日至本案二审庭审调查之日止（即2020年3月17日）期间违约金予以支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。按照合同约定，逾期办证违约金标准为每日按已支付房款的0.0005%计算，因此海纳公司应向宋志勇支付违约金3504526元×0.0005％×932=16331元。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人宋志勇针对逾期办证违约金上诉有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初163号民事判决；二、珠海市海纳房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向宋志勇支付逾期办证违约金16331元；三、驳回宋志勇的其他诉讼请求；四、驳回宋志勇的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37946元，保全费5000元，合计42946元，由宋志勇负担42766元，海纳公司负担180元；二审案件受理费人民币37946元，由宋志勇负担37786元，海纳公司负担160元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年四月一日书记员  程 敏