广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2646号原告：中山市荣顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭28幢二楼A区。法定代表人：杜亨栋（TO,HangTungMichael)，总经理。委托诉讼代理人：谢家棋，男，该司员工。委托诉讼代理人：唐艳飞，女，该司员工。被告：杨文广，男，1985年11月10日出生，汉族，住广东省平远县******珠坑塘。被告：施俊丽，女，1988年8月17日出生，汉族，住广东省平远县******珠坑塘。原告中山市荣顺物业管理有限公司（以下简称荣顺公司）与被告杨文广、施俊丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年4月2日公开开庭进行审理。原告荣顺公司的委托诉讼代理人谢家棋、唐艳飞到庭参加诉讼。被告杨文广、施俊丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣顺公司向本院提出诉讼请求：判令杨文广、施俊丽向荣顺公司支付2017年1月至2019年7月共31个月物业服务费7812元及违约金3762.11元（以每月物业服务费252元为基数，分别从欠费当月6日起按每天千分之一交纳违约金，暂计至2019年7月31日为3762.11元）。事实和理由：2013年1月20日，荣顺公司与杨文广、施俊丽签订《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》，约定：合同期限从2013年1月20日起至业主委员会未重新聘用物业管理企业时，协议继续有效。涉案物业坐落于中山市**************8*****，权属人为杨文广、施俊丽，建筑面积为126.24平方米，交楼时间为2013年1月20日。根据《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》第四条“物业管理费按建筑面积收取：A、住宅每月每平方米2元收取。交纳费用时间为每月5日前交纳当月物业管理费、车位管理服务费及其它相关费用，付款办法为自动转账或现金支付，若付款方式为自动转账，请乙方在甲方指定银行开立账户（或使用甲方提供的活期存折），并在每月10日前存入足够的支付金额”。违约金依据为根据《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任：三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉”。欠费时间为2017年1月至2019年7月共31个月，荣顺公司已于2019年7月2日以EMS邮政快递催缴函形式进行催收，据此，荣顺公司向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。杨文广、施俊丽未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：杨文广、施俊丽是位于中山市************************的权利人，房屋建筑面积是126.24平方米。2013年1月20日，荣顺公司与杨文广、施俊丽签订《前期物业管理服务协议》，约定：杨文广、施俊丽所购房屋为住宅，坐落位置为鹿茵华庭小区*单元***房，建筑面积126.24平方米（以《房地产权证》确权面积为准）。由荣顺公司为鹿茵华庭小区提供物业服务，荣顺公司应对设备日常运行做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。公共区域每天保持干净整洁；及时清运垃圾、垃圾箱每天清洗，垃圾房日产日清，垃圾房整洁卫生、无异味；专人定期进行绿化修剪，确保绿化整齐美观、维护管理良好；保持绿化长势良好；绿化养护完好率98%以上。限速行驶、停放有序、道路畅通；负责维持小区内车辆停放秩序，对车辆在非停车区域乱停乱放的行为予以制止。荣顺公司应每6个月向全体业主公布物业管理费用收支账目。物业费按照住宅每月每平方米2元收取，车位：室内停车费为250元每月每个，室外停车费为150元每月每个，含**元每月每个场位管理服务费，车位及其使用费用，按政府物价部门公布的指导价或审定的标准执行。杨文广、施俊丽应在每月*日前交纳当月物业管理费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，则从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉；协议还约定双方其他的权利义务。荣顺公司、杨文广、施俊丽分别在前期物业管理协议上盖章、签名确认。荣顺公司确认杨文广、施俊丽未交纳2017年1月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费。荣顺公司经催收未果后，遂提起本案诉讼。另查，本院在审理案涉鹿茵华庭小区部分业主物业服务合同纠纷系列案中，其他案件业主提交的证据表明荣顺公司在管理小区过程中存在以下瑕疵，如高压供水不稳、杂草丛生、车辆乱停乱放、卫生不佳、喷泉干枯等，个别业主还提交证据反映存在瓷砖脱落、下水道堵塞、栏杆生锈等情形。荣顺公司在庭审过程中主张已履行物业服务协议所约定的管理义务或针对业主诉求派人处置相关问题，但不能完全杜绝上述情形发生。诉讼过程中，荣顺公司确认杨文广、施俊丽未缴纳2017年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费7812元（252元/月×31个月）。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。杨文广、施俊丽与荣顺公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。荣顺公司依约为小区提供了物业服务，杨文广、施俊丽也应交纳相应的物业管理费，杨文广、施俊丽未提交证据证实其有向荣顺公司缴纳2017年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，故本院对荣顺公司要求杨文广、施俊丽支付拖欠的物业管理费的诉讼请求予以支持。杨文广、施俊丽应及时向荣顺公司支付2017年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费7812元。关于违约金问题，根据《前期物业管理协议》约定，杨文广、施俊丽应于每月5日前交纳当月物业费，若逾期缴费，则应从逾期之日起每日按千分之一的标准计算违约金，现杨文广、施俊丽违约，故应从违约之日次日即每月6日起支付拖欠的当月物业费的违约金，根据另案查明情况，荣顺公司提供的物业服务确有不足之处，荣顺公司因杨文广、施俊丽违约所受损失除资金占用利息外暂无其他损失，故涉案合同约定的每日千分之一的违约金标准明显过高，本院将违约金计算方式调整以每月拖欠的物业费252元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年7月31日止，荣顺公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。杨文广、施俊丽经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告杨文广、施俊丽于本判决生效之日起立即向原告中山市荣顺物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费7812元及违约金（以每月拖欠的物业管理费252元为基数，从当月6日起计算至2019年7月31日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月违约金总额不得超过当月欠费本金）；二、驳回原告中山市荣顺物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨文广、施俊丽负担（该款原告中山市荣顺物业管理有限公司已预交，被告杨文广、施俊丽迳付25元给原告中山市荣顺物业管理有限公司，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判员  李世寅二〇二〇年四月七日书记员  肖亮华