福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民再1号 再审申请人（二审上诉人、一审被告）：厦门市合嘉实业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区坂尚370号1楼。 法定代表人：林万青，该公司总经理。 再审申请人（二审上诉人、一审被告）：厦门合佳酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区文园路66号1-12层。 法定代表人：陈远祝，该公司总经理。 上列再审申请人的委托诉讼代理人：邓德贵、刘晨龙，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：叶建坤，男，1971年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：陈朝旺，男，1975年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：陈净煊，男，1968年4月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：黄嘉霖，男，1990年7月1日出生，汉族，住福建省南安市。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：黄顺明，男，1974年12月4日出生，汉族，住福建省南安市。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：黄一智，男，1977年2月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：黄亚胜，男，1978年11月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：罗文柱，男，1968年7月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：钟清霞，女，1970年1月22日出生，畲族，住福建省泉州市泉港区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：林春成，男，1960年8月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：李剑锋，男，1972年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：江庭辉，男，1970年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区华泰路8号502室。现住福建省惠安县。 被申请人（二审被上诉人、一审原告）：王友志，男，1965年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（一）。 上列被申请人的委托诉讼代理人：刘冬云、蔡建荣，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门市汉众酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路299-309号裙楼102单元之一。 法定代表人：颜丽红，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘冬云、蔡建荣，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 再审申请人厦门市合嘉实业有限公司（以下简称合嘉公司）、厦门合佳酒店有限公司（以下简称合佳酒店）因与被申请人叶建坤、陈朝旺、陈净煊、黄嘉霖、黄顺明、黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、林春成、李剑锋、江庭辉、王友志（以下简称叶建坤等13人）、原审第三人厦门市汉众酒店有限公司（以下简称汉众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）闽02民终5411号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年8月16日作出（2019）闽民申2334号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人合嘉公司、合佳酒店的委托诉讼代理人邓德贵，被申请人叶建坤等13人及原审第三人汉众公司的委托诉讼代理人刘冬云、蔡建荣到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 合嘉公司、合佳酒店申请再审称：1.一、二审判决认定合嘉公司“连续3个月未按合同条款缴纳租金”构成违约，缺乏证据证明。案涉房屋所有权人叶建坤等13人人数众多，又故意不将收取租金的账户告知合嘉公司，致使合嘉公司无法确定租金收取账户，无法向出租人缴纳租金。合嘉公司没有按月提存租金的义务，一次性提存8个月租金的行为不构成违约。即使合嘉公司有提存租金的义务，其于2013年4月一次性提存8个月租金的行为，也不构成违约。2.一、二审判决认定叶建坤等13人享有合同解除权，适用法律确有错误。叶建坤等13人与本案没有直接利害关系，不是适格原告。叶建坤等13人起诉时在案涉房屋上的权利已转移给第三人，亦非租赁合同的相对方，不享有合同解除权。叶建坤等13人拒绝提供收取租金的账户，属违反合同义务的一方，不应享有合同解除权。即使叶建坤等13人享有合同解除权，在2012年11月就已经享有，但直至2015年10月才起诉，也已经超过合理行使期限。3.一、二审判决认定合嘉公司在2013年4月将2012年8月至2013年3月期间的租金汇入厦门市公证处提存款账户的行为，构成违约，与本院已作出的另案生效判决相矛盾。如前所述，早在2013年汉众公司就以相同事由起诉合嘉公司、合嘉酒店，要求解除本案房屋租赁合同。本院于2014年8月7日作出（2014）厦民终字第981号民事判决，认定“合嘉公司的行为足以表明其有诚意并积极履行该租赁合同，其无法向汉众公司交纳租金的原因在于汉众公司并未向其提供支付租金的账户”、“汉众公司以合同约定乙方连续三个月未按合同条款向甲方缴纳房屋租金，甲方有权单方面终止本合同为由要求解除与合嘉公司之间的租赁合同不能成立。”同样，本案中合嘉公司无法向叶建坤等13人支付租金的原因，也是叶建坤等13人未向合嘉公司提供支付租金的账户。但同一法院，针对同一事实，二审判决却做出与在先生效判决完全相反的认定，自相矛盾。综上，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，请求再审，撤销一、二审判决，改判驳回叶建坤等13人的起诉或驳回其全部诉讼请求。 叶建坤等13人辩称，1.合嘉公司未依约向13人交付2012年8月至2013年3月期间的租金，已经构成违约，原审判决认定事实清楚，证据确凿。（1）支付租金是承租人的法定义务和合同义务，“未提供付款账号”和“产权人数众多”不构成合嘉公司不按时支付租金的抗辩理由。（2）《合同法》第101条明确了通过提存消灭债务的救济方式，而合嘉公司在先也依法选择以提存方式达到消灭债务的法律效力，但其仍然在之后的履行中连续8个月没有以任何方式缴纳租金，具有明显恶意和过错，已经构成违约。合嘉公司主张“其没有按月提存租金的义务”，但是合嘉公司依法依约具有按月支付租金的义务，在合嘉公司主动选择提存方式履行支付租金义务以后，其所谓“不能支付租金的理由和障碍”应视为已经消灭，但合嘉公司仍然在2012年8月至2013年3月连续8个月期间，没有以任何方式包括按月提存方式缴纳租金，具有明显恶意和过错，已经构成违约。（3）合嘉公司自始至终不具有履行合同诚意。合嘉公司曾发函不认可叶建坤等13人产权人身份，且合嘉公司并不是以“债权人不提供付款账号”等债权人无正当理由拒绝受领债务的理由申请公证提存，而是以产权人不明为由提出租金提存公证申请。在其已经通过诉讼等方式明确知晓叶建坤等13人为讼争综合楼产权人，且在2013年1月24日叶建坤等13人向其发出“优先购买权询证函”后其明确回函表示不行使优先购买权，更足以证明不存在“产权人不明”的提存理由。在此背景下，合嘉公司连续三个月（2013年1月至3月），没有以任何方式支付租金。且在相关诉讼过程中依然隐瞒上述预期支付租金的事实，严重违背诚实信用原则。（4）13人领取所谓“提存”的租金不代表其认可合嘉公司预期支付租金放弃约定的合同解除权。2.合嘉公司关于“13人不享有合同解除权”的主张不能成立。（1）叶建坤等13人为本案适格原告，有权对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权。第一、13人是与本案有直接利害关系的公民。第二、依据最高人民法院指导判例，租赁物租赁期间发生所有权变动，原出租人有权对产权变更承租人的违约行为行使合同解除权。（2）13人在转让房产时将诉争综合楼的全部权利义务一并转让给第三人汉众公司，对合嘉公司不具有约束力，不影响叶建坤等13人对合嘉公司行使合同解除权。（3）13人不存在任何违反法定义务的情节。（4）13人解除权没有超过行使期限。3.本案与生效判决（2014）厦民终字第981号民事判决书的基础事实、解除合同的理由皆不同，本案判决内容与生效判决内容并不矛盾。综上，合嘉公司的再审主张没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 汉众公司述称，同意叶建坤等13人解除与合嘉公司之间的租赁合同，并认为对方申请再审没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。1.提存虽不是合嘉公司的法定义务，但是依约按月缴纳租金是合嘉公司的法定义务，根据在案事实合嘉公司连续8个月没有缴纳租金，也没有采取相应的类似提存、打钱到公证处账户的救济行为，构成违约。并且合嘉公司不采取类似提存的行为，与其在2009年发函的内容，即表示其要提存的意思以及在将近五年的时间内一直采用的向公证处提存租金的行为相矛盾。2.本案叶建坤等13人是与本案合同具有利害关系的适格原告，同时，买卖不破租赁，这是合同相对性的例外情形，现行法律对此例外情形并没有作出详细的规定和限制，没有限制房屋产权变更后原出租人依据现在仍然有效的合同，行使合同解除权。最高院在截止2019年发布的相关参考案例，都按这种思路进行判决。 叶建坤等13人向一审法院起诉请求：1.解除由合嘉公司与厦门塑胶总厂签订、叶建坤等13人继续履行的厦门市文园路66号综合楼《房屋租赁合同》；2.合嘉公司、合佳酒店将该房屋腾交给汉众公司。 一审法院认定事实：厦门市文园路66号综合楼（包括地下室、第一至十二层，共十三层）房屋原系厦门塑胶总厂所有。 2001年5月19日，合嘉公司与厦门塑胶总厂签订一份《房屋租赁合同》，约定：厦门塑胶总厂将厦门市文园路66号综合楼一栋十三层、厂区建筑物（Ⅱ）、（Ⅲ）、（Ⅳ）及厂区空地出租给合嘉公司使用，租赁期限为20年；自2001年12月1日至2011年11月30日，每平方米租金为9.5元，每月租金为125000元；自2011年12月1日至2021年11月30日，每平方米租金为12.35元，每月租金为162500元；合嘉公司每月支付一次租金，交纳时间为每月10日之前。该合同第3.2.3条约定“乙方（即合嘉公司）连续三个月未按合同条款缴纳房屋租金，甲方（即厦门塑胶总厂）有权单方面解除合同。”合同签订后，合嘉公司将上述房屋交付给合佳酒店使用。 2009年1月7日，陈清万等13人通过公开竞拍，取得厦门市文园路66号综合楼（包括地下室、第一至十二层），并于2009年9月28日分别办理了前述房屋的权属证书。 2009年10月26日，陈清万等13人向合嘉公司发出《终止合同通知书》，通知终止合嘉公司与厦门塑胶总厂签订的《房屋租赁合同》，要求合嘉公司于接到通知书30日内搬出租赁场所，并按约定承担相应合同违约金。2009年11月1日，合嘉公司向陈清万等13人发出《关于“终止合同通知书”的回复函》，认为陈清万等13人非合同当事人，且未提供证据证明其系权利人，不同意终止合同；若对方未在收函后五日内提供权利凭证及收取租金账户，其不得已将向公证机关提存租金。 2009年11月30日，厦门市公证处受理合嘉公司针对厦门市文园路66号综合大楼2009年10月至2009年11月的租金提存公证，提存租金共计20万元，并出具（2009）厦证内字第3802号公证书。之后，合嘉公司在未向厦门市公证处申办提存公证的情况下，将2009年12月至2011年11月期间的租金按月租金10万元的标准、2011年12月至2012年2月期间的租金按月租金13万元的标准、2012年3月至2012年7月期间的租金按月租金8万元的标准，按月汇入厦门市公证处的提存款专用账户内。但此后至2013年4月前，合嘉公司、合佳酒店均未继续按月将租金汇入厦门市公证处的提存款专用账户内。 2010年8月11日，陈清万等13人向一审法院提起诉讼，其诉讼请求包括请求确认合嘉公司与厦门塑胶总厂签订的《房屋租赁合同》对陈清万等13人不具有约束力、合嘉公司返还厦门市文园路66号综合楼等内容。2011年5月15日，一审法院作出（2010）思民初字第7483号民事判决，判决驳回陈清万等13人的诉讼请求，陈清万等13人不服该判决提起上诉。2011年10月31日，厦门市中级人民法院作出（2011）厦民终字第1966号民事判决，认定厦门市文园路66号综合楼第八至十二层在出租前已经设立抵押，该部分的租赁合同对陈清万等13人不具法律效力，改判《房屋租赁合同》中关于厦门市文园路66号综合楼第八至十二楼的租赁合同对陈清万等13人不具有法律约束力，合嘉公司应将厦门市文园路66号综合楼第八层至第十二层部分返还陈清万等13人。该民事判决发生法律效力后，合嘉公司继续承租使用厦门市文园路66号综合楼地下室及第一至七层。 2012年5月30日，厦门市文园路66号综合楼（包括地下室、第一至十二层）的权属人由陈清万等13人变更为叶建坤等13人。此后，叶建坤等13人将拟以交易价格为9500万元出售厦门市文园路66号综合楼的情况函告合嘉公司。合嘉公司于2013年1月24日以《关于“优先购买权确认函”回复函》确认知悉交易情况，并在发生厦门市文园路66号综合楼整体转让给汉众公司的交易时放弃了对承租房屋享有的优先购买权。2013年2月22日，汉众公司取得厦门市文园路66号综合楼地下室以及第一至七层房屋的权属证书。 2013年4月，合嘉公司在未向厦门市公证处申办提存公证的情况下，将2012年8月至2013年3月期间的租金共计64万元汇入之前向厦门市公证处申办的提存款专用账户内。 2013年10月10日，合嘉公司登报通知厦门市文园路66号综合楼地下室以及第一至七层房屋权利人凭有效身份证和相关产权资料原件向厦门市公证处领取2013年4月、5月、6月的租金。 2013年10月11日，汉众公司向一审法院提起诉讼，请求解除汉众公司与合嘉公司之间的房屋租赁关系并要求合嘉公司、合佳酒店将厦门市文园路66号综合楼地下室以及第一至七层腾交给汉众公司。在该案审理期间，合嘉公司于2013年11月30日向汉众公司发出《领取租金通知书》。2013年12月1日，合嘉公司又登报通知厦门市文园路66号综合楼地下室以及第一至七层房屋权利人凭有效身份证和相关产权资料原件向厦门市公证处领取2013年7月、8月、9月的租金。之后，合嘉公司分别将厦门市文园路66号综合大楼地下室以及第一至七层房屋2013年10月、11月租金合计16万元于2013年12月2日提存，并向厦门市公证处公证。2014年1月7日，一审法院作出（2013）思民初字第13205号民事判决，支持汉众公司的诉讼请求。合嘉公司、合佳酒店不服该判决提起上诉。2014年8月7日，本院作出（2014）厦民终字第981号民事判决，认定合嘉公司的转账行为足以表明其有诚意并积极履行租赁合同，其无法向汉众公司缴纳租金的原因在于汉众公司并未向其提供支付租金的账户，汉众公司要求解除合同的理由不能成立，故改判驳回汉众公司的全部诉讼请求。汉众公司在（2014）厦民终字第981号民事判决书判决驳回其解除合同的诉讼请求后，于2014年9月18日向合嘉公司、合佳酒店发出《通知》，要求合嘉公司、合佳酒店自该月将厦门市文园路66号综合楼地下室以及第一至七层的房屋租金转至汉众公司银行账户。 2014年9月25日，叶建坤等13人与合嘉公司、汉众公司针对合嘉公司提存、汇入厦门市公证处的提存款项支付问题达成协议：申请厦门市公证处将合嘉公司提存公证款156万元和直接转账款383万元中的323万元付给叶建坤等13人，由叶建坤代为领取；其中的152万元付给汉众公司；剩余64万元，三方明确支付叶建坤等13人，待所有权利人有效委托后由受托人向厦门市公证处领取等等。厦门市公证处于2014年9月26日出具了（2014）厦证内字第2793号公证书。 2014年9月26日，合嘉公司又将厦门市文园路66号综合楼地下室及第一至七层自2013年4月至2013年9月期间的租金合计48万元提存，并于厦门市公证处公证。2014年10月30日，叶建坤代叶建坤等13人领取租金提存款共计64万元及利息3888.11元。 此后，合嘉公司、合佳酒店于2014年12月29日向汉众公司支付2014年9月至2014年12月期间的租金32万元，并按月租金8万元的标准按月向汉众公司支付了2015年1月至2015年10月期间的房屋租金。2015年间，合嘉公司向一审法院提起诉讼，主张陈清万等13人于2012年5月30日将厦门市文园路66号综合楼的权属人由陈清万等13人变更为叶建坤等13人损害了合嘉公司作为承租人的优先购买权。而汉众公司亦于2015年间对（2014）厦民终字第981号民事判决申请再审。2015年7月24日，福建省高级人民法院作出（2015）闽民申字第677号民事裁定，认为“汉众公司至于2013年2月取得讼争房产（即厦门市文园路66号综合楼）所有权后，虽有权向合嘉公司主张租金，但此前合嘉公司是否逾期交纳租金并不构成对汉众公司的违约。……在汉众公司未履行通知义务的情况下，合嘉公司已将2013年4月至2013年10月汉众公司提起本案诉讼时的租金办理公证提存手续，属于合理履行义务，则2013年2月汉众公司取得讼争房产产权后，合嘉公司不存在逾期交纳租金超过三个月的违约行为”，并裁定驳回汉众公司的再审申请。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点主要包括两方面：（一）合嘉公司在2013年4月将2012年8月至2013年3月期间的租金64万元汇入厦门市公证处的提存款账户是否构成违约；（二）叶建坤等13人是否享有解除《房屋租赁合同》的权利。一审法院围绕当事人的意见对这两项争议焦点进行分析认定如下： （一）合嘉公司在2013年4月将2012年8月至2013年3月期间的租金640000元汇入厦门市公证处的提存款账户是否构成违约。 一审法院认为，2013年4月，合嘉公司将应当支付的厦门市文园路66号综合楼自2012年8月至2013年3月期间的租金640000元转账至厦门市公证处的提存款账户，违反了《房屋租赁合同》的约定，已经构成违约。首先，《房屋租赁合同》约定承租人应当按月支付房屋租金，合嘉公司自2012年8月起未按月支付租金，已经违反了合同约定。其次，虽然生效民事判决认可合嘉公司通过向厦门市公证处进行提存的方式支付厦门市文园路66号综合楼的部分租金，但即便提存作为合嘉公司履行支付租金义务的一种方式，其仍然应当按照《房屋租赁合同》的约定按月提存租金。第三，合嘉公司自2009年12月至2012年7月期间均是按月将租金支付至厦门市公证处的提存款账户，可见合嘉公司完全可以按月将2012年8月至2013年3月期间的租金进行提存或将租金支付至提存款账户，按月操作并不存在障碍或阻却事由。第四，事实上，合嘉公司也仅仅是在2013年4月将2012年8月至2013年3月期间的租金64万元汇入厦门市公证处的提存款账户，并未办理提存手续，并不属于以提存方式支付租金。最后，叶建坤等13人拟将厦门市文园路66号综合楼转让给汉众公司前已向合嘉公司发函征询意见，合嘉公司亦于2013年1月24日回函表示不行使优先购买权，足以证明合嘉公司知晓其应当将租金支付给叶建坤等13人，但其仍未直接向叶建坤等13人按月支付自2013年1月至2013年3月期间的租金。综上所述，无论是采用何种方式支付租金，合嘉公司均应当按照合同约定按月支付租金，“按月支付”是其应履行的最基本义务，但其在正常经营且无正当事由的情况下却长达8个月未支付过任何租金，存在明显的主观故意，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 （二）叶建坤等13人是否享有解除《房屋租赁合同》的权利。 一审法院认为，合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，亦即出租人在租赁关系存续期间让与租赁物的，受让人取得出租人的地位。根据在案事实及（2011）厦民终字第1966号民事判决，在2012年5月30日起至叶建坤等13人将厦门市文园路66号综合楼地下室及第一至七层转让给汉众公司的2013年2月22日前，叶建坤等13人系厦门塑胶总厂与合嘉公司签订的《房屋租赁合同》关于厦门市文园路66号综合楼地下室及第一至七层部分房屋的出租人，为该合同的一方当事人。 合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第3.2.3条明确约定，承租人合嘉公司连续3个月未按合同条款交纳租金，出租人有权解除合同。合嘉公司已经连续3个月以上不按月支付厦门市文园路66号综合楼地下室及第一至七层自2012年8月至2013年3月期间的房屋租金，前述合同约定的合同解除条件已经成就，出租人有权单方解除合同。叶建坤等13人以原出租人的地位要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定。首先，叶建坤等13人是2012年5月30日起至2013年2月22日期间厦门市文园路66号综合楼地下室以及第一至七层房屋的出租人，而合嘉公司未依约支付的是2012年8月至2013年3月期间的租金。其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动，就物权变动前承租人存在的违约行为，是由原出租人主张权利还是由物权变动后的出租人主张权利，确实存在争议。但现行法律确实并没有规定租赁物所有权变动后，原租赁物的出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究承租人的违约责任。就本案而言，原出租人为叶建坤等13人，物权变动后的出租人为汉众公司。第三，汉众公司在受让租赁房屋后曾起诉要求解除《房屋租赁合同》，但（2015）闽民申字第677号民事裁定已经认定“汉众公司至于2013年2月取得讼争房产（即厦门市文园路66号综合楼）所有权后，虽有权向合嘉公司主张租金，但此前合嘉公司是否逾期交纳租金并不构成对汉众公司的违约。”因此向合嘉公司主张逾期交纳租金违约责任的权利应由叶建坤等13人享有，否则将会出现现实可行的出租人的权利无人享有、出租人权益遭受损害无从救济的困境，合嘉公司却可因其违约行为获得不当利益的情况，有违公平原则。第四，汉众公司对叶建坤等13人行使合同解除权是予以认可的。第五，合嘉公司、合佳酒店主张叶建坤等13人主张解除合同已经超过解除权行使期限。但现行法律并未规定租赁合同关系中解除权的行使期限，《房屋租赁合同》也没有对此进行约定，合嘉公司、合佳酒店亦没有催告过出租人在合理期限内行使。而且，从叶建坤等13人是在2014年9月末从厦门市公证处领取租金，以及汉众公司提起诉讼、申请再审的情况，结合本案的起诉时间为2015年8月，可见叶建坤等13人行使合同解除权并不存在期间不合理的情形。故对合嘉公司、合佳酒店的该项抗辩意见，不予采信。综上分析，现叶建坤等13人要求解除《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，合嘉公司作为承租人、合佳酒店作为实际使用人负有腾房义务，叶建坤等13人要求合嘉公司、合佳酒店将厦门市文园路66号综合楼地下室以及第一至七层腾空返还给所有权人汉众公司，并无不当，亦予以支持。合嘉公司、合佳酒店的抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，一审法院判决如下：一、解除厦门市合嘉实业有限公司与厦门塑胶总厂签订、由叶建坤、陈朝旺、陈净煊、黄嘉霖、黄顺明、黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、林春成、李剑锋、江庭辉、王友志继续履行的关于厦门市文园路66号综合楼地下室及第一至七层房屋的《房屋租赁合同》；二、厦门市合嘉实业有限公司、厦门合佳酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将厦门市文园路66号综合楼地下室及第一至七层房屋腾空交付给厦门市汉众酒店有限公司。案件受理费100元，由合嘉公司负担。 合嘉公司、合佳酒店不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回叶建坤等13人的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，各方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院二审认为，（一）《房屋租赁合同》约定2011年12月1日至2021年11月30日，每月租金162500元，合嘉公司每月支付一次租金，缴纳时间为每月10日之前，合嘉公司连续3个月未按合同条款缴纳房屋租金，甲方（原出租人厦门塑胶总厂）有权单方面终止合同等。2009年1月7日，陈清万等13人通过公开竞拍取得案涉房产的所有权。2012年5月30日，案涉房产权属人中的陈清万、陈惠昌、刘静文变更为陈净煊、黄嘉霖、黄顺明，即叶建坤等13人。合嘉公司承租房屋理应支付相应租金。根据查明事实，合嘉公司在2009年10月至2012年7月每月将租金支付至公证处提存账户，且陈清万等13人在2010年8月11日向一审法院起诉请求确认合嘉公司与厦门塑胶总厂签订的《房屋租赁合同》对陈清万等13人不具约束力时，合嘉公司也应当知道案涉房产权属人变更情况。在2013年1月24日叶建坤等13人向合嘉公司发出“优先购买确认函”后合嘉公司回函表示不行使优先购买权，也足以证明合嘉公司应当知道案涉房产权属人情况。因此，合嘉公司自2012年8月至2013年3月期间未提存或向叶建坤等13人支付租金，合嘉公司、合佳酒店上诉主张因叶建坤等13人故意不告知交租方式及租金数额，其直接向叶建坤等人交付租金的客观条件不存在、提存不是其法定义务的理由，不符合合同约定，也与其之前向公证处提存租金行为相矛盾。一审认定合嘉公司构成违约，并无不当。 （二）叶建坤等13人和汉众公司作为房屋受让人，均基于合同法第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是“买卖不破租赁”原则，承继了原厦门塑胶总厂与合嘉公司之间的租赁合同。本案中，租赁物租赁期间发生所有权变动，对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权的主体问题，福建省高级人民法院（2015）闽民申字第677号民事裁定书认定“汉众公司至2013年2月取得讼争房产所有权后，虽有权向合嘉公司主张租金，但此前合嘉公司是否逾期交纳租金并不构成对汉众公司的违约。”另，现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。如果不允许原产权人根据承租人的违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将出现房屋出租方的合法权益遭受损害而无从救济的局面。 民法总则第一百九十九条规定，“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，……。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”合同法第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，租赁合同未对解除权行使期限进行约定，也不存在催告行使解除权情形，叶建坤等13人于2014年9月领取提存款租金时才得知合嘉公司连续8个月未缴纳租金的事实，因此，本案不存在解除权超过行使期限情形，合嘉公司、合佳酒店上诉主张解除权起算点应自叶建坤等13人自2012年5月取得所有权后超过3个月未收到房租之日起的理由，没有事实和法律依据。 合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”根据本案在卷庭审笔录，合嘉公司在本案起诉后，一审庭审中方明确同意叶建坤等13人与汉众公司关于案涉房屋转让《协议书》中“将自该日（2009年1月7日）起的所有权利义务一并转让”的协议内容，且新的产权人汉众公司对叶建坤等13人行使合同解除权予以认可。因此，不论是否存在权利义务的概括性转让，均不影响叶建坤等13人对合嘉公司享有的合同解除权。综上所述，合嘉公司、合佳酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院于2018年10月7日判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由合嘉公司、合佳酒店负担。 各方对一、二审认定的事实再次确认属实，本院再审予以确认。 再审期间，合嘉公司、合佳酒店提交了两组证据。第一组证据是（2014）厦民终字第981号民事判决书和（2015）闽民申字第677号民事裁定书，拟证明：1.在另案中，作为出租人的汉众公司曾以相同事由向法院起诉，要求解除案涉租赁合同。本院二审认定合嘉公司的行为足以表明其有诚意并积极履行该租赁合同，其无法向出租人交纳租金的原因在于出租人未向其提供支付租金的账户，出租人以合同约定连续三个月未按合同条款缴纳房屋租金为由要求解除与合嘉公司之间的租赁合同不能成立。2.汉众公司不服前述二审判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院认为，二审判决认定出租人汉众公司应当履行如何支付租金的告知义务并无不当，其以履行告知义务并非租金支付的前提条件的再审理由不能成立，并最终驳回了汉众公司的再审申请。第二组证据是《函》、中国建设银行单位客户专用回单、厦门增值税普通发票，拟证明：本案原审法院于2018年7月10日作出判决后，汉众公司2018年12月3日向申请人发《函》的要求按照25元/月/㎡，每月租金26.6594万元的标准支付租金，申请人按照汉众公司的要求实际履行至今，每月租金均汇入汉众公司的账户，汉众公司亦向申请人出具了相应的增值税普通发票。 叶建坤等13人、汉众公司发表质证意见如下：1.对两份裁判文书的真实性合法性予以认可，对证明内容不认可。该案起诉的主体是汉众公司，合嘉公司在2012年8月至2013年3月连续8个月期间未以任何方式缴纳租金，且在相关诉讼过程中依然隐瞒上述逾期支付租金的事实，导致其在领取所谓“提存租金”时方为知晓其违约事实。汉众公司因此向福建省高级人民法院提出申诉，（2015）闽民申字第677号民事裁定书中认为合嘉公司的前述行为是发生在叶建坤等13人产权期间，而非汉众公司持有产权期间，故汉众公司没有权利作出相应主张，因为相关违约行为未发生在汉众公司持有产权期间。结合福建省高级人民法院的两份裁定可知，合嘉公司的违约行为已成事实，并且违约行为发生在产权人变更期间，新旧产权人存在谁能主张权利的问题。2.对第二组证据的合法性认可，对证明目的和关联性不予认可，汉众公司于2018年重新收租是根据新的租赁合同关系而收取租金，与本案诉讼无关。 根据上述举证、质证情况,本院对于原二审判决与前案是否矛盾的问题在说理中阐述。本案二审判决生效后，汉众公司与承租人达成的新的租赁合同与本案无关。 本院再审认为，本院针对申请再审的三点理由进行分析认定。首先，关于承租人是否违约的争议。各方当事人对于承租人于2013年4月一次性以提存方式支付2012年8月-2013年3月八个月租金的事实没有异议，而讼争租赁合同明确约定承租人应按月交租、连续三个月未按合同交租的，出租人有权终止合同。因此，合嘉公司、合佳酒店作为承租人违反了讼争租赁合同的基本义务。 其次，关于前手产权人是否有解除合同的诉权的争议。根据合同相对性原则，出租房屋原产权人在出售租赁房屋、出让合同权利义务后，一般无权就出售前承租人的违约行为主张权利，特别是解除合同的权利。但在现产权人作为本案第三人参加诉讼且明确表示支持前产权人解除合同之请求的情况下，特别是在现产权人自行救济未遂的情况下，前产权人的诉权应予保护，否则将出现权利无从救济的局面。本案逾期支付租金的事实系在前案判决生效后才为新旧产权人获悉，新产权人因此向福建省高级人民法院申诉，该院以新产权人逾期举证、不是当时的权利人、承租人诚信适当地履行了与新产权人之间的合同为由，驳回申诉。叶建坤等13人作为前手产权人依据合同相对性原则追究承租人连续六个多月逾期履行交付租金的违约责任，特别是由承租人承担解除合同违约后果，不违反法律规定。在新旧产权人都是诉讼当事人，且合同解除后的利益归属于现产权人的情况下，出租方的利益可以得到维护。在现产权人参加诉讼并支持前产权人的诉讼请求的情况下，本案符合合同相对性原则。合同解除后，讼争租赁房产应归还作为现产权人的本案第三人汉众公司。 最后，本案涉及2012年8月-2013年3月期间承租人是否适当履行合同的问题。新发现的证据证实承租人确实存在逾期超过三个月（实际连续八个月，在前产权人期间连续超过六个月）支付租金的违约行为，足以作为原产权人解除合同的事由。 综上，原一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，合嘉公司、合佳酒店的申请再审理由不能成立，原一、二审判决结果应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定,判决如下: 维持本院（2018）闽02民终5411号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曹发贵） 审 判 员 （黄林华） 审 判 员 （黄宏亮） 二〇二〇年四月二十九日 书记员（ 张绮 萍） 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。