天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津执异9号案外人（异议人）：高晓菲，女,1982年6月29日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。保全申请人：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦。法定代表人：韩立新，总经理。委托诉讼代理人：董亚南，天津誉仑律师事务所律师。被申请人：宏运地产阜新有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路25号。法定代表人：邹尚峰，执行董事。委托诉讼代理人：于涛，该公司员工。被申请人：王宝军，男，1969年11月13日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被申请人：陈洁，女，1973年1月6日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被申请人：宏运集团有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路41号楼。法定代表人：张新建，经理。本院在审理原告北方国际信托股份有限公司与被告宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司）、宏运集团有限公司（以下简称宏运集团）、王宝军、陈洁金融借款合同纠纷一案中，根据北方国际信托股份有限公司的诉讼保全申请，对宏运公司名下财产采取了查封冻结措施，案外人高晓菲向本院提出书面异议，要求解除对阜新市细河区八一路33-7,7号楼341室房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高晓菲称，其与宏运公司于2018年2月5日签订了购房《意向书》，并依照协议交付了全部房款，由于宏运公司的原因，未能办理房产产权证明等相关物权手续，高晓菲交付了物业费等相关费用，实际占有入住至今。而后方知宏运公司与北方国际信托股份有限公司设定了抵押权，且于2019年2月28日被法院查封。高晓菲认为，其与宏运公司签订的房屋买卖意向书合法有效，按照意向书，其本人已经履行了合同中全部义务，是宏运公司过错的原因造成其没有办理房屋产权证明，给其造成了侵害。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，高晓菲无过错，故法院不能对座落于辽宁省阜新市细河区八一路31-7,7号楼341室进行查封。此外《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。依据上述法律规定异议人具有优先受偿权。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。依据物权法等相关法规，异议人取得房屋的所有权，合法有效，所以人民法院应当解除查封，以维护异议人的合法权益。案外人高晓菲为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1.2018年2月5日甲方宏运公司、乙方高晓菲签订的《意向书》；2.阜新银行阜新振兴支行客户明细对账单；3.2018年2月5日向宏运公司缴款263049元现金缴款单；4.开票日期为2018年8月31日的增值税普通发票；5.2018年2月8日宏运公司《准住通知单》；6.宏运公司于2016年6月23日取得的《商品房销售（预售）许可证》。保全申请人北方国际信托股份有限公司称，异议人高晓菲不具有法定排除执行情形，请求驳回其全部申请事项。具体理由为：1.本案涉及的查封标的系北方国际信托股份有限公司在其与宏运公司、宏运集团、王宝军、陈洁金融借款合同纠纷案，一审阶段由北方国际信托股份有限公司向天津市高级人民法院提出申请进行诉讼保全。本案已由天津市高级人民法院于2019年6月作出（2019）津民初22号一审判决，因双方当事人均未上诉，目前判决已生效。2.北方国际信托股份有限公司对异议人提供证据的真实性不予认可，无法证明异议人陈述的事实真实存在。3.北方国际信托股份有限公司已对本案房屋设定抵押权，具有优先受偿权利。人民法院的查封具有当然的正当性，异议人的申请事项均应依法驳回。4.（2019）津民初22号判决第二项对北方国际信托股份有限公司所享有的抵押权进行了确认。5.宏运公司仅与异议人签订《意向书》，未能提供商品房预售合同和登记备案手续。因此《意向书》不具有合法有效性，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不符合排除执行的法定条件。北方国际信托股份有限公司为支持其请求，向本院提交了（2019）津民初22号民事判决书确认的抵押物清单。被申请人宏运公司称，同意高晓菲的全部请求。（一）《意向书》系双方当事人真实意思表示，高晓菲与宏运公司于2018年2月5日签订意向书，并对商品房买卖合同中关于房屋买卖交易的重要信息和房屋地址、面积、价格、付款时间、入住时间等事由约定，具备商品房买卖合同的基本要素和实质内容，是合法有效的书面房屋买卖合同。另外，合同签订当日，高晓菲交付全部购房款283049元，并办理入住，故上述合同实际履行。（二）《意向书》内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”中的“不得转让”是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。故《意向书》属于有效的商品房买卖合同。如北方国际信托股份有限公司认为《意向书》有其他无效情形，应承担举证责任。（三）从价值衡量角度，案涉情形下的居住权优先于抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十九条的规定，第二十九条之所以作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。同时，法律并没有规定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条有任何前提，故是否办理商品房预售登记，既不影响意向书效力，也不影响本条法律规定。本院查明，本院在审理原告北方国际信托股份有限公司与被告宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案中，北方国际信托股份有限公司向本院提出财产保全申请，经审查，本院于2019年2月28日作出（2019）津民初22号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团的194979909.84元等值财产。依据生效裁定书，本院于2019年3月12日向阜新市不动产登记中心、阜新市房地产信息中心送达（2019）津执保29号协助执行通知书，查封被申请人宏宇公司名下宏运铂郡二期工程、坐落于阜新市细河区,7号楼341室在内的316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。2019年6月13日，本院作出（2019）津民初22号民事判决：“一、宏运公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际信托股份有限公司本金166,940,000元、利息23,146,723.41元、期内罚息及复利4,228,144.76元、提前到期后的罚息及复利（分别以本金166,940,000元、利息23,146,723.41元为基数，自2019年2月11日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准计算）；二、宏运公司以（1.面积为25,819.75平方米的在建工程；2.面积为13,524.97平方米的房产；3.面积为121,637.8平方米，证号为阜新国用（2015）字第0072号土地使用权）对本判决第一项给付事项承担抵押担保责任，北方国际信托股份有限公司有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿（抵押物详见起诉状后附《抵押物清单》）；三、王宝军、陈洁、宏运集团对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向宏运公司追偿；四驳回北方国际信托股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,016，700元，保全费5,000元，共计1,021,700元，由宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团负担。”该判决现已发生法律效力。本院另查明，2016年6月23日，宏运公司取得阜新市住房和城乡建设委员会审批的阜住建房许第【20160009】号商品房销售（预售）许可证，该许可证主要内容为：房屋销售（预售）单位宏运公司；小区名称为宏运铂郡二期工程；房屋用途为商业、住宅；销售（预售）建筑面积为玖万柒千柒佰肆拾点捌捌平方米，总23栋，总987套。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产”的规定，位于阜新市细河区,7号楼341室房产登记在宏运公司名下，本院对该房产的查封符合法律规定。其次，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案宏运公司已于2016年6月23日取得宏运铂郡二期工程商品房销售（预售）许可证，但宏运公司及异议人均未能提供相应商品房预售合同的备案手续或者预登记手续，结合异议人提供的《意向书》第十条“《商品房买卖合同》的签订时间由甲方另行通知”的约定内容，异议人提交的《意向书》的效力问题，应依据相关法律法规通过实体审理予以确认，故本次执行异议审查中，异议人提交的《意向书》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回高晓菲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  钟兴海审判员  李红春审判员  王洪斌审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇二〇年四月二十六日法官助理解丹书记员李颖