北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0105民初27900号原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人李征，执行董事。委托代理人赵灵灵，女，1986年4月10日出生，汉族，北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司法务。委托代理人王满平，北京盈科（晋城）律师事务所律师。被告（反诉原告）刘雅文，女，1952年2月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人杨沂萱，北京华标律师事务所律师。委托代理人柴飞飞，北京华标律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下简称全时公司）与被告（反诉原告）刘雅文（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。全时公司的委托代理人王满平，刘雅文的委托代理人杨沂萱、柴飞飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。全时公司诉称：2018年7月,全时公司与刘雅文签订《全时商业房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及补充协议，约定：全时公司承租刘雅文位于北京市朝阳区周庄山水文园1号楼底商x号房屋（以下简称涉诉房屋），租期自2018年8月1日至2023年8月31日。合同签订后，全时公司一直按合同履行，但鉴于不可抗力的经济情况导致全时公司经营业务重组，全时公司于2018年12月19日向刘雅文发出了解约通知函，通知刘雅文解除租赁合同，并要求刘雅文退还押金10万元和2018年12月19日至2019年2月28日期间的租金120967.7元。但时至今日刘雅文仍未退还上述款项。故全时公司诉至法院，要求法院判决双方所签订的租赁合同于2018年12月19日解除，刘雅文退还全时公司保证金10万元及2018年12月19日至2019年2月28日期间的租金120967.7元。刘雅文辩称并反诉称：刘雅文为了全时公司经营餐饮需要，花费98000元对涉诉房屋的电力进行了增容。房屋交付给全时公司后，全时公司破坏了原有的装修，并在未恢复的状况下单方提出解约。且全时公司并未将房屋钥匙交还给刘雅文，直至2019年2月28日全时公司给付的首期房租用完，刘雅文才将涉诉房屋门锁撬开收回房屋。刘雅文并未多收取租金，不存在退还租金的问题。2019年6月，刘雅文才再次将房屋租出。全时公司提前解除合同违约，按合同约定保证金不应退还，且其违约行为给刘雅文造成巨大损失。现刘雅文不同意全时公司的全部诉讼请求，并提出反诉，要求全时公司给付2018年8月1日至2018年8月31日免租期内费用5万元；赔偿两个月房屋空置损失10万元；赔偿房屋装修损失222558元和电力增容费用98000元。全时公司针对反诉辩称：租赁合同约定:“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，或本合同订立时所依据的经济情况发生重大变化，导致全时公司亏损，经营严重困难，无法履行本合同的，本合同自行解除，双方互不承担违约责任”。合同履行过程中，全时公司经营发生了严重困难，经营亏损，无法继续再履行租赁合同。全时公司是依据合同条款提出解约，刘雅文的反诉请求无事实及法律依据。经审理查明：2018年7月，全时公司与刘雅文签订租赁合同，约定：全时公司向刘雅文租用涉诉房屋；租期自2018年7月16日至2023年8月13日。免租期为2018年7月16日至2018年8月14日，全时公司在免租期内免付租金。房屋第一年租金为6万元，自第三年开始，每两年递增6%。本合同签订后五个工作日内，全时公司一次性支付刘雅文10万元保证金，在房屋租赁期满或合同解除后十日内，全时公司将房屋移交给刘雅文，刘雅文扣除全时公司应交租金及其他费用后，房屋租赁保证金剩余款项全部退还全时公司。合同解除条款约定：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，或本合同订立时所依据的经济情况发生重大变化，导致全时公司亏损，经营严重困难，无法履行本合同的，本合同自行解除，双方互不承担违约责任，刘雅文应退还全时公司已缴纳的保证金及未到期租金。全时公司无故解除本合同的，刘雅文有权单方解除合同，收回房屋。合同违约责任条款约定：全时公司无故解除本合同的，刘雅文有权以书面形式单方解除本合同，全时公司应自收到刘雅文书面解除通知之日起10个工作日内搬出该房屋，刘雅文不予退还全时公司已缴纳的保证金，但应返还全时公司已缴纳的未到期租金。租赁合同签订后，双方又签订了一份补充协议，约定：房屋租期改为2018年8月1日至2023年8月31日，免租期改为2018年8月1日至2018年8月31日。保证金10万元；2018年8月1日至2019年2月28日期间租金30万元；2019年3月1日至2019年8月31日期间租金30万元（以后省略）。上述合同签订后，全时公司给付了刘雅文10万元保证金和2018年8月1日至2019年2月28日期间租金30万元，刘雅文亦将涉诉房屋交付给全时公司使用，全时公司接手房屋后将原有装修拆除。2018年12月18日，全时公司向刘雅文发出解约通知函，称：鉴于不可抗力的经济情况导致全时公司经营业务重组，为保证双方利益，发送本函通知刘雅文双方的租赁合同于2018年12月19日解除，并要求刘雅文退还保证金10万元及自2018年12月19日至2019年2月28日期间的租金120967.7元。刘雅文收到了该函件，但双方未能就解除合同事宜达成一致意见，刘雅文亦未退还保证金和租金。案件审理过程中，刘雅文表示：全时公司并没有将涉诉房屋的钥匙交还，直至2019年2月28日全时公司给付首期30万元租金届满之日，刘雅文才通过撬锁的方式进入涉诉房屋。全时公司则表示：其想与刘雅文办理房屋交接手续，但刘雅文不同意。全时公司还就此提供了其员工在2018年12月18日、19日的微信截图，刘雅文对上述证据不予认可。双方均未能提供返还房屋的交接手续。案件审理过程中，刘雅文提供了装修费收据、报价单和房屋交付给全时公司之前及房屋收回时的照片，证明其在2015年8月出资222558元对涉诉房屋进行了装修，全时公司入住后将原有装修拆除，并在尚未重新装修的情况下提出解除合同，导致房屋无法继续出租。全时公司认可其接手房屋后将原有装修拆除，后因资金出现问题，在没有装修完的情况下就提出解约。但认为刘雅文提供的装修费收据并非正式发票，且无法证明是涉诉房屋的装修支出，亦无法确认收款人的身份，故不予认可。刘雅文还提交了材料清单和收据，证明其为满足全时公司经营餐饮的需要，于2018年7月花费98000元对涉诉房屋的电力进行增容，全时公司提前解约应赔偿电力增容费。全时公司认为，收据并非真实有效的发票，且租赁合同里也没有约定电力增容的相关内容，即便刘雅文确实支出了该笔费用，也应该由其自行承担。案件审理过程中，刘雅文主张其在2019年6月1日才再次将涉诉房屋另行出租，但其未能就此提供相应证据。案件审理中全时公司表示：自2018年下半年，整个社会情况发生变化，导致其资金困难、经营亏损、关了很多店，无法继续履行合同。这符合合同约定的：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，或本合同订立时所依据的经济情况发生重大变化，导致全时公司亏损，经营严重困难，无法履行本合同的，本合同自行解除，双方互不承担违约责任”。上述事实，有租赁合同、补充协议、收据、解约通知函、照片及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：全时公司与刘雅文签订的租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，刘雅文将房屋交付给全时公司使用。在合同履行过程中全时公司以不可抗力的经济情况导致其经营业务重组，资金困难、经营亏损，无法再继续履行合同为由要求解除合同。本院认为，任何企业的经营行为均存在亏损的风险，企业为应对风险进行业务重组亦是其自身的经营策略，以上情况均不构成不可抗力或情势变更。全时公司以此为由单方要求解除合同，缺乏事实依据和法律依据。全时公司没有合同依据和法律依据，单方提出解除合同，按照合同约定10万元保证金不应退还。对全时公司要求刘雅文退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。虽然全时公司不具备单方解除合同的约定事由和法定事由，但是考虑到全时公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，且刘雅文也已实际收回涉诉房屋并另行出租，双方签订的租赁合同已实际解除。虽然现有证据显示，全时公司在2018年12月18日向刘雅文邮寄了解约通知函，但是双方对解约及装修赔偿等问题并未达成一致意见，亦未完成房屋的交接。合同解除时间应以刘雅文实际收回房屋时间为准。对全时公司要求法院确认租赁合同于2018年12月19日解除，并要求刘雅文退还此后租金的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同并未约定全时公司单方提前解除合同的情况下要补交免租期内的租金，刘雅文要求全时公司给付免租期使用费的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。全时公司入住涉诉房屋后将原有装修全部拆除，且在未进行基本恢复的情况下便提前解除合同，这给刘雅文造成装修损失，并对房屋使用或出租造成不便。刘雅文要求全时公司赔偿装修损失和房屋空置损失的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但考虑到房屋原有装修已使用数年，且房屋再行出租后新租户也会根据自己的用途进行再装修，本院根据实际情况确定装修损失的赔偿金额。关于刘雅文主张的房屋空置损失，本院将综合全时公司提出解约的时间及刘雅文收回房屋的时间，根据公平原则综合予以考虑。刘雅文主张其根据全时公司的需要对房屋的电力进行增容，并要求全时公司赔偿增容费的反诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）刘雅文装修损失十万元；三、原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）刘雅文房屋空置损失五万元；四、驳回被告（反诉原告）刘雅文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2307元，由原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司负担（已交纳）；反诉费4217元，由被告（反诉原告）刘雅文负担2567元（已交纳），由原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司负担1650元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  黄 功人民陪审员  何响琴二〇二〇年四月十五日书 记 员  贾晓茜