贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终693号上诉人（原审被告）：贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处县府街。统一社会信用代码：91520525584136920T。法定代表人：陈静，该公司董事长。被上诉人（一审原告）：曹林，男，1984年11月15日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（一审原告）：石兰，女，1987年12月25日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：王奕，广东典元律师事务所律师。执业证号14451201610858270。上诉人贵州省慕俄格房地产开发有限公司因与被上诉人曹林、石兰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州省慕俄格房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清。《商品房买卖合同》第二十二条的中约定，付清房款是上诉人向被上诉人交付有关文书的前提之一，被上诉人一审认可其未付清房款，且其系在上诉人催其补交房款才提起本案诉讼，但一审未提及被上诉人未补交齐购房款的事实，直接认定上诉人违约错误；涉案《商品房买卖合同》约定，被上诉人同意委托中介机构办理商品房转移登记，须出具书面委托书并支付300元委托办理费用，被上诉人至今未向上诉人出具委托办理涉案房屋转移登记的委托书和交纳代为办理转移登记的费用，上诉人没有向义务向上诉人交纳转移登记文书，仅负有向被上诉人交付办理转移登记有关文的义务，一审未查明被上诉人是否委托上诉人代为办理涉案房屋转移登记，即使被上诉人已委托上诉人代为办理，上诉人履行代为办理义务亦须以被上诉人出具书面委托和交纳办证费用，且提交应由被上诉人提交的相关资料，上诉人才能履行代办事宜；政府未按承诺于2012年3月1日之前完成案涉楼盘所涉土地的拆迁，而是拖至2018年1月才实施拆迁，从而影响涉案楼盘的消防验收，因此，上诉人未取得初始登记系因不可预见、不能克服并不能避免的不可抗力所致，原审对本案存在不可抗力的免责事由未予认定不当。二、原审适用法律错误。在被上诉人未交清房款，未与上诉人签订委托合同的前提下，上诉人无义务向被上诉人交付转移登记后的不动产权证书，因本案存在不可抗力，上诉人具有免责事由，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第八条、第三十二条、第三百九十六条之规定，判决驳回被上诉人的诉讼请求，一审适用第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十六条及相关司法解释之规定，判决支持被上诉人之诉讼请求错误；三、原审判决上诉人承担违约责任显失公平。一审判决上诉人承担违约责任，将会致被上诉人不会再向上诉人补齐房屋差价，亦不会配合上诉人办理涉案房屋转移登记。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，请求支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人曹林、石兰二审未作答辩。曹林、石兰一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房不动产权证书的违约金66745.29元（从2016年10月12日起按已付房款304773元的日万分之二计算至2019年10月8日止），并从2019年10月9日起按已付房款的日万分之二计算违约金至向原告交付商品房不动产权证书之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。原审认定：被告慕俄格房开公司经纳雍县人民政府批准开发建设的位于纳雍县汇金国际房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201316053号”，预售许可证号为“纳商房预字第××号（4）”。2015年11月5日，原告曹林、石兰与被告慕俄格房开公司签订了合同编号为2015001870号《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于纳雍县汇金国际Ｃ栋17层1号商品房，建筑面积132.51㎡，套内建筑面积113.41㎡，该商品房总价款为304773元。合同还约定了付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项，该合同第八章第二十二条约定被告于2016年6月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。对超过约定日期90日以后，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款355714元（其中首付94773元，银行按揭贷款210000元）。由于被告至今未将涉案商品房的不动产权证书上交付给原告，原告提起诉讼。另查明，《商品房买卖合同》约定向业主交付办理房屋产权转移登记的相关文书期限逾期后，相关业主多次聚集以各种方式向被告反映主张权利。2017年12月11日，就相关业主聚集反映被告迟延办理房屋产权证书问题，纳雍县人民政府相关职能部门派员参与协调，被告于同日向广大业主承诺：汇金国际项目在县委宿舍拆除后一年内办理竣工验收备案，竣工验收备案后一年内为业主办理不动产登记证。2019年5月23日，被告取得了其开发的涉案Ｃ幢房屋的不动产权证。同年5月28日，被告在小区内相关醒目处张贴《关于办理汇金国际房屋产权登记之公告》，通知包括原告在内的业主于2019年6月1日至2019年8月30日期间前往被告财务部办理房屋交易款项结清手续，并明确若在此期间未办理结清手续及未提交办证所需资料导致逾期办证或产生损失的后果自负。原审认为：被告是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订了《商品房买卖合同》，该合同是被告提交给原告签订的格式合同，该格式合同已按规定向纳雍县工商行政管理局报备。合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告主张的违约金是按日计算且持续发生，但每日产生的违约金诉讼时效均不能超过3年，原告请求从主张权利之日起倒推3年计算符合法律规定。况且被告所举证据也证明在其超过合同约定的期限后，包括原告在内的广大业主一直向被告就办证问题反映并采取过激行为主张办证，故原告的主张也不存在超过诉讼时效的问题。因此，被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩意见不成立，不予采纳。关于被告未向原告交付不动产权证书是否违约的问题。被告未按双方签订的《商品房买卖合同》约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理案涉商品房权属登记证书是客观存在的事实。被告的抗辩理由：一是因政府不能完成房屋拆迁至其消防不能验收属于不可抗力因素应予免责，二是原告拒绝补交超面积购房款、拒不提供相关办证资料所致，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三认之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”的规定，无论造成被告修建的房屋不具备办理不动产登记或办理转移登记条件的原因是被告自身的原因或是第三人的原因，都不能改变被告逾期未能办证的事实。被告以纳雍县人民政府未及时拆迁造成其消防验收不合格的问题，其提交的证据不足以证明其具有不可抗力的部分或全部免责事由。原告已按合同约定交纳了全部购房款，至于交付的房屋是否超过约定的面积，是不确定因素，需经相关部门测量后才能确定，且被告提供的证据不能证实其已将涉案房屋测量应补交的超面积差额具体通知原告，故对该抗辩理由不予采纳。此外，被告于2017年12月11日向部分业主代表作出的承诺书也仅是其单方承诺，在该承诺书上签字的业主临时代表只能代表业主同意在被告的承诺期限内不再实施堵塞车库、闹事等过激行为，并不必然推定包括原告在内的广大业主同意免除其之前的违约责任，承诺书本身不发生变更《商品房买卖合同》约定的被告交付商品房转移登记相关文书的履行期限的法律效力。因此，即便承诺书承诺办证期限未逾期属实，也不能免除被告逾期办证的违约责任，故被告的抗辩理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告迟延向原告交付不动产权证书已构成违约，依照合同约定和法律规定，被告应向原告承担支付逾期办证违约金的责任。关于违约责任如何承担的问题。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款内容具体明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，应当依照合同约定和法律规定向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，二原告主张违约金起算时间从主张权利之日倒推3年从2016年10月12日起算符合法律规定，应予支持。但由于被告已经于2019年5月23日办理了涉案楼栋的初始登记并于2019年5月28日向业主发出公告，要求业主提交办证所需资料，可以认定截至2019年5月28日止，被告已经具备向业主交付办理商品房转移登记相关文书的条件。因此，原告曹林、石兰主张的违约金只能从2016年10月12日起，以交付购房款304773元为基数，按日万分之二计算至2019年5月28日止计算958天为58395元，原告曹林、石兰超出部分的主张不予支持。被告关于无义务交付不动产权证书及全部免除违约金的抗辩理由与客观事实不符且于法无据，不予采纳。其抗辩主张违约金过高要求调低因未提供证据证实亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内向原告曹林、石兰支付未按合同约定交付办理商品房不动产权属登记证书的违约金58395元；二、驳回原告曹林、石兰的其他诉讼请求。案件受理费734元，由原告曹林、石兰承担92元，被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司负担642元。本案二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺于2016年6月30日取得商品房初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人，出卖人在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上诉人未按上述约定向被上诉人交付办理转移登记有关文书且违约时间已超过90日，一审按双方约定判决上诉人向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人以被上诉人未向其补足房屋差价款（因面积差异）、被上诉人未委托其办理涉案房屋权属转移登记并交纳代办费用以及政府未如期拆迁涉案楼盘土地致其违约的原因属不可抗力为由，上诉主张其不承担违约责任。对此，本院认为，上诉人以上上诉理由不成立。理由详述如下：第一，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，双方同意按实测建筑面积和合同约定建筑面积单价据实结算房价款，多退少补，并在收到通知之日内付清差价款。因案涉房屋产权转移登记还未办理，合同约定的面积与产权登记的面积误差尚待确定，被上诉人是否应向其补交购房款尚不确定，故上诉人以被上诉人未按测绘报告载明的面积与合同约定的面积误差向其补交房屋差价，主张被上诉人未付清购房款，其不承担违约责任的理由不成立。第二，政府未如期完成涉案楼盘拆迁工作不属《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，而属于第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，政府未如期完成涉案楼盘拆迁工作即使是造成上诉人违约的原因，亦不能成为上诉人向被上诉人承担违约责任的阻劫事由，上诉人仍应向被上诉人承担违约责任。故上诉人主张其违约系因政府未对涉案楼盘土地如期拆迁，属不可抗力，其不承担违约责任的上诉理由亦不成立。第三、根据双方在《商品房买卖合同》中关于上诉人于2016年6月30日后90日仍不能向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书，其于2016年6月30日至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之二违约金的约定可知，上诉人逾期向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书违约金与被上诉人是否委托上诉人办理转移登记事宜无涉，一审未对被上诉人是否委托上诉人代为办理涉案房屋转移登记之事实进行认定情况下，判决上诉人承担本案违约责任并未违反双方约定，亦未损害上诉人的合法权益。故对上诉人以一审未就双方是否委托代为办理转移登记进行有认定，直接判决上诉人承担违约责任错误的上诉意见不予采纳。另外，上诉人主张一审判决结果严重显示公平的上诉理由亦无事实依据。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事的诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由上诉人贵州慕俄格房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年四月八日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 邓 千