江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初11710号原告：胡晓洁，女，1992年2月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：丁永乐，男，1984年10月8日生，汉族，住无锡市锡山区。原告胡晓洁与丁永乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓洁到庭参加诉讼，被告丁永乐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓洁向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的关于无锡市梁溪区房屋租赁续租协议。2、判令被告退还原告押金3000元。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：胡晓洁与丁永乐先后签订租赁协议及补充协议、续租协议，由胡晓洁承租无锡市梁溪区房屋（以下简称案涉房屋），并约定了租赁期至2020年3月31日，租金标准、押金等内容，后胡晓洁按约支付了押金3000元及租金。2019年9月23日，案涉房屋被出售给案外人肖仕，胡晓洁已向丁永乐交付了至2019年10月底的房租。2019年10月15日，胡晓洁与肖仕签订租赁合同，承租案涉房屋。现丁永乐拒不退还押金，请求判如所请。被告丁永乐辩称：1、丁永乐最后一次通知胡晓洁解除租赁合同的时间为2019年9月27日，并要求胡晓洁于2019年10月27日前搬离案涉房屋，但胡晓洁至今未搬离。2、胡晓洁承租期间多次拖欠租金及物业费：胡晓洁实际于2018年3月22日入住案涉房屋，但未支付2018年3月22日至2018年3月31日共计10天的租金1000元、物业费53.50元；拖欠2019年1月至3月的物业费123天、拖欠2019年4月至6月的租金及物业费4天、拖欠2019年7月至9月的租金及物业费4天、且应于2019年9月23日支付2019年10月至12月的租金及物业费，拖延5天后支付了2019年10月份的租金及物业费，但至今仍未支付2019年11月、12月的租金。3、胡晓洁在承租期间破坏了主卧卧室门锁、次卧衣柜、并于2018年9月未经丁永乐同意私自更换破坏门锁、并在房屋内多处打孔加装挂件，造成了房屋实际贬值。4、2018年4月胡晓洁以飞蛾飞入房间为由要求加装纱窗，丁永乐出于善意为胡晓洁安装了纱窗，该费用应由胡晓洁承担，但其至今未支付。5、租赁合同约定承租人为胡晓洁，但胡晓洁承租期间先是将房屋转租给其一女性朋友，后又于2018年9月22日单方面告知将房屋部分转租给其弟弟及男友，且已长期入住。6、2019年9月、10月胡晓洁拒绝丁永乐检查屋内设备设施，拒绝搬离，非法扣留屋内家具家电，给丁永乐造成了损失。综上，不同意退还押金。本院经审理认定事实如下：丁邦祥、丁友明系无锡市塔影景苑A区2-1604房屋的原所有权人，并委托丁永乐处理案涉房屋的出租事宜。2019年8月25日，丁邦祥、丁友明委托丁永乐将案涉房屋出售给肖仕，并约定双方确认除了租客私人物品带走之外，其他家具家电全留等内容。2019年9月23日，案涉房屋登记至肖仕、秦珍燕名下。2018年3月22日，丁永乐（甲方）、胡晓洁（乙方）、无锡尚家房产经纪有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将其合法拥有的案涉房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2018年4月1日至2019年3月31日止，月租金3000元，按季度支付，先付后用，首期付3个月，另付押金3000元，以后每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，乙方在租赁期间承担水费、电费、物业费。甲方保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责维修，若设备人为损坏则由乙方负责修理或赔偿损失。租赁期间甲方不得无故收回房屋、单方面提高租金，否则算违约处理。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金3000元整，如甲方违约，除退还乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。另补充协议约定，乙方不得擅自转租房屋，所有未经甲方签字同意的转租协议甲方一律不予承认，并由乙方承担法律后果，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构，不得在房屋内外打孔及加挂承重部件，故意或者过失造成租用房屋和设备的毁损的，应负责恢复原状或赔偿经济损失等内容。2018年3月23日，丁永乐将案涉房屋交付给胡晓洁，后胡晓洁按约支付了租金及押金3000元。2019年3月15日，丁永乐（甲方）与胡晓洁（乙方）签订《房屋租赁续租协议》（以下简称续租协议），约定：甲方同意乙方续租一年，租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日止。甲乙双方确认续租期间的租金、物业费、水电煤气等费用及相应支付方式与原《房屋租赁合同》规定一致，其他权利义务均按照原先签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》执行。胡晓洁继续使用案涉房屋，2019年9月27日，丁永乐、胡晓洁一致同意解除房屋租赁合同，胡晓洁于同日支付了至2019年10月31日的房租。2019年10月15日，胡晓洁与肖仕签订《房屋租赁合同》，约定肖仕将案涉房屋出租给胡晓洁，租期自2019年11月1日至2020年10月31日。租金每月3000元，保证金3000元等内容。原被告就双方争议的事实举证质证如下：1、胡晓洁提供了：1、胡晓洁和丁永乐于2019年3月25日的微信聊天记录：“胡：丁大哥，明天我把房租转给你哈；丁：好的；胡：那个，跟您商量个事，我以后房租能不能都26号转给你，我们25号才发工资，行么？丁：行。”2019年9月27日的聊天记录：“胡：丁哥，我想问下，您的房子卖出去了嘛；丁：租金付了告诉我下；胡：我晚上转你支付宝，转了微信通知你查收。10月份房租，物业费已转支付宝，谢谢丁哥。丁：恩。为了遵守协议，我正式通知你我的房子不再出租，你可以在10月27日前自行安排，到期后我们双方按照约定结算。胡：好的。”以上聊天记录证明胡晓洁2019年3月、6月、9月支付租金晚几天是经丁永乐同意的。2、2018年9月22日微信聊天记录：“胡：对了，我弟弟来了，就是有三个人住了，但是要钥匙只有两把，钥匙我找过几家都配不到，所以我换了个锁，原来的锁我会放好的，我以后退租的时候会恢复原状的，恩，行啊？丁：已经换过了？门的上下口那种凸出来的铁条还能发挥作用吗，不知道新锁芯能不能控制到那里？胡：可以啊。丁：那就这么滴吧，下次最好提前确认下。胡：好的，如果有其他的，下次我提前跟你确认。丁：好。”以上证明胡晓洁更换大门锁已征得丁永乐的同意。对此，丁永乐未发表质证意见。丁永乐提供了：1、2018年3月24日双方的微信聊天记录：“丁：两个衣柜应该是今天送到；胡：已经在安装了；丁：装好拍个照我看看呐”。2018年4月27日聊天记录：“胡：房东啊，昨天大蛾子都飞进来了，我们两个女孩子害怕的折腾了半宿，后面天热了再有个虫子什么的真的扛不住，我们也是长住的，你看能不能帮我们解决下啊？丁：发个定位给我，我安排人去装纱窗”。2019年10月27日的聊天记录，记载“丁：我在开车，今天到期，你搬走没有。胡：我是到月底，不是27号；丁：那你不搬就是再一次违约……”。2、胡晓洁部分支付租金、物业费记录，其中2019年1月至6月的物业费、2019年4月至6月的租金、物业费均系2019年3月26日支付；2019年7月至9月的租金、物业费系2019年6月26日支付；2019年10月租金系2019年9月27日支付。胡晓洁发表质证意见：对上述证据的真实性均无异议，关于丁永乐辩称的不予退还押金的理由，1、胡晓洁确于2019年9月27日同意解除租赁合同，但对搬离时间不予认可，其租金交至了2019年10月31日。2、丁永乐确于2018年3月23日交付案涉房屋，但胡晓洁于当月底才搬入，且租赁合同约定的计算租金的时间系2018年4月1日；租赁合同对物业费的支付方式未作约定，实际履行中物业费都是丁永乐先交后向胡晓洁索要，胡晓洁再支付，不存在拖延的情形；2019年4月之后的租金晚几天支付是经过丁永乐同意的，不存在违约；2019年10月的租金，丁永乐要求胡晓洁在已出售案涉房屋的情形下支付2019年10月至12月的房屋，胡晓洁未同意，仅支付了2019年10月的房屋。后新房东与胡晓洁签订了房屋租赁合同，丁永乐要求胡晓洁支付2019年11月、12月的租金无正当理由。3、租赁期间，胡晓洁不存在破坏租赁设施的情形，丁永乐主张胡晓洁破坏主卧门锁、衣柜无证据，胡晓洁更换大门门锁是经过丁永乐同意的；4、安装纱窗系丁永乐同意添附，该费用不应由胡晓洁承担；5、胡晓洁不存在转租的事实，胡晓洁承租时已告知丁永乐胡晓洁和另一女性朋友共同居住，另胡晓洁弟弟过来居住了几天，作为亲友探访，这是合理的；6、案涉房屋中的家具家电系丁永乐和新房东之间约定，胡晓洁从未拒绝其进入查看，也不存在扣留。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，胡晓洁为了证明双方的租赁关系提供房屋租赁合同及补充协议、续租协议，丁永乐未持异议，本院予以确认，上述合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。其次，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告于2019年9月27日一致同意解除续租协议，本院予以确认。再次，关于丁永乐主张不予退还押金3000元的辩称意见，本院认为不能成立，理由如下：1、根据续租协议、租金支付情况，胡晓洁租金交至了2019年10月31日，丁永乐要求胡晓洁2019年10月27日前搬离不符合双方约定，双方解除续租协议后胡晓洁2019年10月15日与案涉房屋现有所有权人签订了租赁合同，有权继续使用房屋，丁永乐称胡晓洁使用房屋至今违约不成立；2、租赁合同明确约定了租赁时间自2018年4月1日起，丁永乐主张提前交付房屋期间的租金不属于租赁合同调整范围，丁永乐以此为由主张违约亦不成立；关于2019年3月、6月、9月迟延几天支付租金，本院认为当事人协商一致，可以变更合同，合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同。本案中，虽然双方租赁合同中约定提前7天支付下次房租，但根据胡晓洁、丁永乐提供的微信聊天记录，丁永乐同意胡晓洁提出的租金延后支付，对胡晓洁延后支付租金的行为亦未提出异议，应视为双方协商一致，变更了合同，故丁永乐主张胡晓洁迟延几天支付租金违约不成立；关于迟延支付物业费，双方对物业费支付方式并未进行约定，丁永乐主张胡晓洁迟延支付物业费无事实依据，本院不予采信。3、丁永乐主张胡晓洁破坏主卧门锁、衣柜、打孔加装挂件等未提供证据，本院不予采信。4、根据微信聊天记录，胡晓洁2018年9月更换门锁虽然未事先沟通，但事后征得了丁永乐的追认，此后丁永乐亦从未向胡晓洁主张过，丁永乐现以此为由主张违约本院不予支持；5、丁永乐自愿加装纱窗属添附设施，在无特别约定的情形下，其作为出租人应自行承担该部分费用。6、丁永乐主张胡晓洁转租未提供依据，且根据双方的微信聊天记录，丁永乐对于胡晓洁有共同居住人的事实是知情的，胡晓洁作为承租人，其弟弟、男友作为胡晓洁亲友借住亦属合理，并非转租，故对丁永乐该节辩称意见不予采信。7、丁永乐主张胡晓洁拒绝其检查设施，拒绝搬离，非法扣留家具家电未提供依据，本院不予采纳。综上，双方合同解除后，丁永乐应按约返还押金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、胡晓洁、丁永乐签订的关于无锡市塔影景苑A区2-1604房屋的《房屋租赁续租协议》于2019年9月27日解除。二、丁永乐于本判决发生法律效力之日起十日内返还胡晓洁押金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由丁永乐负担，该款由胡晓洁预交，丁永乐于本判决生效之日起十日内将该款直接给付胡晓洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 刘 坚人民陪审员 毕 艳人民陪审员 袁玉珠二〇二〇年四月三十日法官 助理 王荣荣书 记 员 万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。