广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2349号原告：广州市长好物业管理有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号10楼写字楼1003房，统一社会信用代码91440101679720839T。法定代表人：陈亚冰。委托诉讼代理人：万猛，该公司职员。委托诉讼代理人：张建华，该公司职员。被告：吴清华，女，1968年11月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，现住广州市番禺区。原告广州市长好物业管理有限公司（以下简称长好公司）与被告吴清华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告长好公司的委托诉讼代理人张建华、被告吴清华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长好公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳拖欠的自2014年2月1日计至2020年3月底的物管费72756元；2、判令被告向原告支付自2014年2月1日起至实际缴清所欠物业管理费之日因拖欠物业管理费所产生的滞纳金计人民币66713元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是位于广州市花都区山前大道山清水秀花园（E2栋）103房的业主，该房屋实测建筑面积393.27㎡。根据涉案小区开发商与原告签订的《前期物业服务合同》、被告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及被告与原告签订的《业主综合手册》之规定，被告负有按时按标准缴纳物业管理费的义务，逾期缴纳需交滞纳金（以应缴物业管理费为本金，每日按千分之三的标准计算）。自被告收楼后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告至今拖欠自2014年2月1日起至今的物业管理费及滞纳金。原告曾多次向被告催缴物业管理费及滞纳金，但其至今仍未缴纳相关费用。现根据《广州市商品房买卖合同》（预售）、《前期物业服务合同》、《业主综合手册》之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。原告长好公司为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同》（预售）一份，编号200908389504；2、《前期物业服务合同》一份；3、山清水秀花园临时管理规约一份；4、承诺书一份；证据1-4共同证明被告所购买的花都区山前旅游大道山清水秀花园E2栋103房，自收楼之日起按照2.5元/平方米/月的标准按月交纳物业管理费，未按约定交纳的，按欠费额每日支付3%的违约金。被告确认同意《商品房预售合同》、《临时规约》、《前期物业服务合同》的相关规定，并承诺同意承担违反相关规约的相应责任。原告依法与开发商签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》对被告具有约束力。5、住宅及设施验收交接书（收楼表格2）一份；6、承诺书（业户手册）一份，证据5-6共同证明被告于2010年9月18日办理收楼手续，被告在收楼时签订《业户综合手册》，承诺遵守综合手册的条款和制度，并承诺履行各项责任和义务，承担相应的责任，违反综合手册内的行为（包括但不仅限于欠管理费用或其他费用）一切责任由其本人承担。7、催缴费用通知发函；8、国内挂号信函收据，证据7-8共同证明原告多次催缴被告拖欠的物业费，并通过邮寄挂号信发送催缴物业管理费通知等方式告知被告，被告仍未履行缴费义务。被告吴清华辩称，答辩人于2009年8月16日与广东元邦房地产开发有限公司签署了《商品房预售合同》，其中附件五是《前期物业服务合同》。该合同第二章服务内容与质量中，明确规定了被答辩人的物业公司的职责，但实际服务内容与质量与其当初的承诺大相径庭。现举例如下：1、答辩人房后的玉带河成了臭水沟。答辩人自2009年买房至今，近十年的光阴里，房后的玉带河依然杂草丛生，垃圾遍地，污水横流，几次和物业反映，都以各种理由推脱；2、在小区的公告区域开垦菜地和饲养家禽（参见《山清水秀花园临时管理规约》第十九条），有人在小区的通道及住家院子之外种菜及施有机肥，有的在院子里养鸡，有时还将鸡笼放在公共通道上，对小区的环境卫生带来极大的危害，多次向物业投诉过，也不见改进；3、业主房屋安全得不到保障，答辩人家中的大门多次被撬，锁具损坏，三楼阳台长近四米的外墙雕花栏杆不翼而飞，多次与物业交涉无果；4、纵容个别业主长期占用公共空间搞拜神活动，未经全体业主允许，私自在小区后山修建神坛，经常有人于此烧香拜佛，烟火缭绕，有极大的山林火灾之隐患；5、违章搭建置之不理（参见《山清水秀花园临时管理规约》第十八条），答辩人的邻居将其整个后花园封闭，并用钢筋水泥搭建二层楼房，对此公然违反公共秩序的行为，物业也没能及时的阻止；6、小区的公共设施老化，损毁严重，原本入住时小区公共区域有很多雕塑、铁艺桌椅、流水喷泉、木质栅栏……但都慢慢的损坏了、消失了，未尽物业共用设施设备的运行、维修、养护的管理之职；7、答辩人与被答辩人沟通不畅，被答辩人称多次向答辩人催缴物业管理费，但由于被答辩人寄错地址或挂号信只寄到邮局未送达本人等原因，答辩人并未及时收到通知，答辩人也曾主动与物业梁小姐沟通，但都没有回复。综上所述，被答辩人的物业公司已严重违反了《前期物业服务合同》所承诺的服务内容，严重妨碍了业主的合法权益。在其彻底整改之前，答辩人不是拒缴而是缓交物业管理费，对其追缴的所谓滞纳金更觉是无理之要求，并强烈要求对方赔偿答辩人房屋外观损坏所带来的经济损失30000元（用于购买和安装阳台铁艺栏杆及门锁）。关于本案的全部诉讼费用由被答辩方承担。并补充，我收到起诉状之后前往山清水秀房子看了，我在2010年收楼，从2014年2月欠费，我之前认为该小区服务好，管理费我有一直交。我最近发现小区的玉带河有人在养殖，养澳洲淡水龙虾、养鹅，我认为这河是公共区域怎么能养殖？我现在发现房子里面的栏杆有人给安装上了，但质量很差，但我的门是锁上的，怎么会有人进去维修呢？房子旁边搭了洗水池，这些物管都应该去管的。原告给我邮寄的材料地址是错的，并没有我签收的证明，我在广州住，我之前跟原告沟通过以上的问题，但对方要请示领导。我认为原告的实际服务内容跟承诺是不一致的，我认为这个价格是不合理的，而且我认为根据合同规定，原告的服务不达标准应向业主支付违约金。被告提交手机照片共45张，证明小区内饲养家禽、违章搭建等情况。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1、判令被告向原告缴纳拖欠的自2014年2月11日计至2020年3月5日的物管费；2、判令被告向原告支付自2014年2月11日起至2020年3月5日所产生的滞纳金，滞纳金标准每日按千分之三计算，不高于物业管理费本金酌情处理计算。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区山前大道山清水秀花园（E2栋）103房（联排别墅），系被告吴清华向广东元邦房地产开发有限公司购买，商品房预售合同约定建筑面积为396.75平方米。原告主张该房屋实测建筑面积为393.27㎡并以此面积计算物业管理费，被告对此予以确认。原告长好公司成立于2008年9月1日，经营范围为物业管理。涉案小区开发商与被告签订的《商品房预售合同》，其中该合同附件五《前期物业服务合同》，约定原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，收费标准为2.5元/月/平方米，业主或物业使用人应自收楼之日起每月10日前按月交纳当月物业管理服务费，如未能按时足额交纳的，应以欠费额为标准按日向物业管理企业支付3‰的违约金。被告于2010年9月18日收楼。被告为此作出承诺遵守《商品房预售合同》、《临时规约》、《前期物业服务合同》的相关约定，并在承诺书上签名确认。涉案小区至今未成立业主委员会。原告长好公司依约对被告居住的小区实施物业管理，被告之前亦向原告交付了部分物业管理费等费用。被告自2014年2月11日起至今拖欠原告物业管理费及滞纳金，原告主张计至2020年3月5日止。原告曾多次向被告催缴物业管理费及滞纳金，但其至今仍未缴纳相关费用。现特向法院提起诉讼。诉讼中，被告对原告主张上述物业管理费的欠费期间和计算方式没有异议，但辩称其不履行交费义务是因为原告的服务内容和质量没有达到合同要求，故滞纳金不应收取。而且，按照承诺书的规定，原告还应向被告支付违约金，违约金数额因合同没有约定，被告可与原告协商。为证明其辩称，被告在庭审中提交了手机照片加以证明。原告对被告提交的手机照片真实性没有异议，是在涉案小区拍的。对违章搭建、养鸡鸭的业主认为其第一时间整改了，业主已经不养了；对养龙虾的情况，也发整改通知给该业主了，正在处理中；被告阳台的护栏是开发商的配套设施，被告的门是业主自己锁的，物业没有进去，被告家的门锁现在也是完好无损的。另查明，《前期物业服务合同》第四十二条为仲裁条款，该条款约定本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向双方所在地仲裁委员会申请仲裁。本院认为：关于本案的管辖权。虽然《前期物业服务合同》约定有仲裁条款，为房地产开发商与被告双方约定，原告既然作为房地产开发商委托的物业服务企业对涉案小区进行物业管理服务，亦应遵守该合同的相关约定。故在物业管理服务过程中如发生争议，双方可按该仲裁条款选择向双方所在地仲裁委员会申请仲裁。现原告选择向双方所在地的法院提起诉讼，且在起诉时并未声明有仲裁协议，被告亦已到庭参加了诉讼，至开庭审理前又未对人民法院受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，视为其放弃仲裁协议，本院应当继续审理。关于物业管理费。被告与房地产开发商签订《商品房预售合同》，包括附件《临时规约》、《前期物业服务合同》等，系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。原告长好公司接受房地产开发商委托依约对物业进行物业管理，被告作为涉案房屋的业主和使用权人，享受了原告提供的物业管理服务，被告理应向原告支付物业服务费等费用。按照合同约定，业主或物业使用人应于每月10日前按月交纳当月物业管理服务费，现原告主张自2014年2月11日起至2020年3月5日（开庭日）的物业管理费，由此可知，该月的物业管理费被告尚未逾期交付，故本院对原告主张2020年3月份的物业管理费不符合合同约定，故对原告该诉求超出部分，本院不予支持。经核算：被告拖欠自2014年2月起至2020年2月底的物业管理费共71771.78元（393.27平方米×2.5元/月/平方米×73个月）。被告不按时缴费，已构成违约，故原告长好公司主张被告交纳自2014年2月起至2020年2月底的物业管理费的物业服务费共71771.78元合理合法，本院予以支持。被告的辩称其不履行交费义务是因为原告的服务内容和质量没有达到合同要求，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，被告反映邻居将其整个后花园封闭并用钢筋水泥搭建二层楼房亦非原告长好公司职权范围所能解决，应向相关职能部门反映，对于其它问题原告长好公司亦表示已加以整改或正在改进中，故不能构成拒付物业管理费的理由。物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳的物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障，因此从全体业主的整体利益与长远利益考量，即使本案能够认定原告长好公司的物业服务存在着的瑕疵，被告也不应以此为由拒交或少交物业管理费用。被告以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。本院对其抗辩不予支持。至于被告在答辩中要求原告赔偿其房屋外观损害所带来的经济损失等问题，原告长好公司不予确认，认为即使小区内发生的财产损害事件，物业公司并非财产的直接侵权人，其已履行并尽到在安全保护方面的义务，被告应向直接侵权人主张赔偿。对此问题被告亦表示不在本案中处理，被告可另循法律途径解决。关于滞纳金。按照合同约定应为违约金。根据上述情况，对于被告以原告的服务内容和质量没有达到合同要求因而不需交付违约金的抗辩，并非完全是无理，原告亦承认在提供物业服务过程中确实存在需要改进的地方，原告应虚心听取被告等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进。为督促其提高物业服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。有鉴于此，本院在本案中酌情将原告长好公司主张的按日欠缴费用3‰的滞纳金调整为违约金1‰的标准计算，分别以每月欠缴物业管理费983.18元为基数，从2014年2月开始，按欠费的当月11日起计至2020年3月5日止，并且每月违约金以不超过当月物业管理费983.18元为限；对原告该诉求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴清华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市长好物业管理有限公司支付自2014年2月起至2020年2月的物业管理费71771.78元；二、被告吴清华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市长好物业管理有限公司支付上述第一判项物业管理费的违约金，违约金以每月欠缴物业管理费983.18元为基数，从2014年2月开始，分别自欠费的当月11日起按每日1‰,计至2020年3月5日止，并且每月违约金以不超过当月的物业管理费为限；三、驳回原告广州市长好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476元，由被告吴清华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈锦源二〇二〇年四月十四日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。