山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初6744号原告：邓海涛，男，1975年10月20日出生汉族，住山东省荣成市双河东区。委托诉讼代理人：曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽娜，山东秦帅律师事务所律师。被告：荣成市和晟置业有限公司（统一社会信用代码：91371082695403446W），住所地山东省荣成市观海东路。法定代表人：张君涛，经理。委托诉讼代理人：林玲，山东荣威律师事务所律师。原告邓海涛与被告荣成市和晟置业有限公司（以下简称和晟公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓海涛及其委托诉讼代理人冯丽娜、被告和晟公司委托诉讼代理人林玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓海涛向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款537,592元及利息并赔偿原告损失537,592元。事实和理由：2017年11月24日，原告购买被告开发的荣成市成山大道东段135号楼A2209室的房屋，面积61.09平方米，8,800元/平方米，当日原告向被告交付了全部购房款537,592元，被告向原告交付了上述房屋。2019年8月19日，被告为原告开具了发票，原告到荣成市不动产登记中心办理不动产权证书，但不动产登记中心告知原告涉案房屋已于2016年抵押给了威海市商业银行，故不能为原告办理不动产权证书。原告多次与被告协商，但被告迟迟未解除抵押，导致原告无法办证，原告的合同目的无法实现。根据商品房买卖合同的解释，被告应当向原告返还已付购房款537,592元及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告和晟公司辩称，原、被告就135号楼A2209号房屋不是商品房买卖关系，而是抵顶关系。自2014年起，原告的公司荣成市永盛安装有限公司（以下简称永盛公司）为被告开发的楼盘进行安装工程施工，就工程款双方财务一直未进行详细的对账。2015年5月18日，被告与永盛公司签订了《荣成市和晟置业有限公司与荣成市永盛安装有限公司所签订合同的补充协议》，协议约定以133A-1702、135A-911、135A-912三栋房屋抵顶工程款，双方商定被告根据永盛公司的指示将抵顶房屋办理到第三方名下，后永盛公司将抵顶的房屋出售或抵顶给了原告，被告根据指示与第三方签订合同，办理产权登记。2017年，原告找到被告协商将约定抵顶的912号房屋换成2209号房屋，当时被告明确告知原告2209号房屋上有抵押，但原告称房屋不是用于个人居住，将来可能转售出去，暂不着急办理过户，故双方约定将房屋交付原告，待原告需要办理不动产登记手续时，被告注销房屋抵押为原告办理过户。2019年7月，双方财务完成对账，8月19日被告为原告开具537,592元发票，双方账面清理完毕。原、被告之间尚未签订商品房买卖合同，永盛公司与被告完成对账后，按照流程应当签署商品房买卖合同，后到不动产登记中心办理房屋产权登记手续。但原告未通知被告办理过户亦未到被告处签署合同，2019年11月25日，被告已将2209号房屋的抵押登记注销，原告与被告签署合同后即可办理不动产的登记，不存在合同目的无法实现的情形。本院经审理认定事实如下：原告系荣成市永盛安装有限公司法定代表人，该公司系原告一人独资有限责任公司。2014年起，永盛公司为被告从事安装工程。2015年5月18日，永盛公司与被告签订《荣成市和晟置业有限公司与荣成市永盛安装有限公司所签订合同的补充协议》，载明“甲方（和晟公司）与乙方（永盛公司）于2015年1月20日的合同结算金额为117.87万元，东南角广告们约15万元，2015年4月30日所签合同金额为247400元整（尚未竣工结算），三笔合同金额约为157万元。最终工程结算金额以实际完工工程量为准。双方约定以甲方（和晟公司）开发的房屋抵顶工程款。已抵顶住宅1栋，房号为133A-1702金额为621876元，余下以公寓135A-911及135A-912抵顶，两栋公寓房款分别为465869元及439776元。因工程尚未全部完工及以上工程需留部分质保金的问题，两栋公寓暂时不能给予对方办理过户手续”。该补充协议上有被告及永盛公司的盖章确认。被告称，后经双方协商，将协议中的135A-912室换成135号楼A2209室。2017年11月16日，原告通过银行转账的方式向被告账号付款510,415.24元，被告收款收据中备注为“135A-2207房款”。后原告以被告欠付的工程款中的81,120.76元抵顶了135号楼A2207室剩余购房款。2017年11月21日，被告为原告出具了135号楼A2207室的发票（发票金额为591536元）及完税证明。2017年11月21日，被告为原告办理了135号楼A2207室的不动产权登记。2017年11月24日，被告将135号楼A2207室及A2209室交付原告。2019年7月30日，永盛公司与被告进行对账，原告以被告欠付永盛公司的工程款481,711.88元抵顶了135号楼A2209室的部分房款，剩余房款57,514.12元（含电费1,634元）原告通过苑丽账号转账支付给被告，且备注为“135A-2209房款”。2019年8月19日，被告为原告开具537,592.00元发票，备注为“荣成市成山大道东段135号楼A2209室”。2019年11月14日，原告电话通知被告要求办理135号楼A2209室的不动产权属证书，若无法办理原告要求退房。另外，135号楼A2209室于2018年7月4日办理了抵押权登记。2019年11月25日，被告就135号楼A2209室办理了抵押权登记的注销手续。本院认为，以物抵债合同系实践性合同，在一方当事人将约定的用以抵顶债权的标的物交付给另一方当事人时，以物抵债合同即生效。永盛公司对被告享有工程款债权，双方均同意以房屋抵顶工程款债权，并通过签订房屋买卖合同的形式将房屋产权登记到原告邓海涛名下，永盛公司与被告之间存在以物抵债合同。对于涉案哪套房产系工程款抵顶，双方存在争议，综合原、被告的证据及陈述，可以确认永盛公司与被告为了结清被告所欠永盛公司工程款，采取以房抵债的方式将135号楼A2207号及A2209号房屋抵顶给永盛公司，永盛公司法定代表人邓海涛对房屋差价款予以补足。同时能够确认涉案135号楼A2207室主要房款系原告邓海涛自行支付，即原告所称的2017年11月16日支付的510415.24元，135号楼A2209室主要房款系通过工程款抵顶，且被告于2017年11月24日就已将135号楼A2207室及A2209室房屋一并转移给原告邓海涛占有使用，双方之间的以物抵债合同已经生效。原告以135号楼A2209室房屋因存在抵押无法办理不动产权属证书、无法实现合同目的为由要求解除涉案135号楼A2209号房屋的房屋买卖合同，但被告已于2019年11月25日注销了135号楼A2209室房屋的抵押权登记，现该房屋已具备办理权属证书的条件，产权登记的障碍已经消除，双方能够继续实现以房抵债合同的合同目的。而关于涉案A2209号房屋，原告与被告并未签订房屋买卖合同，且涉案房屋实际均是永盛公司从被告处通过工程款债务抵顶而来，原告系永盛公司的一人股东及法定代表人，其与被告之间并不存在真正的房屋买卖合同关系，原告要求解除涉案A2209号房屋的房屋买卖合同的事实基础并不存在，原告在本案中并未提供充分证据证明其实际支付了A2209号房屋购房款537,592元的事实，且永盛公司与被告之间存在的是以物抵债合同关系并已生效，并非房屋买卖合同关系，而是永盛公司及其法定代表人邓海涛将涉案抵债房屋指示被告将涉案房屋交付原告，原告与被告不存在房屋买卖合同关系，被告的义务仅限于协助永盛公司将涉案房屋产权登记至原告邓海涛名下。故本案案由应确定为合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。本案涉及的“房屋买卖”仅是永盛公司为了实现工程款债权与被告通过以房抵债的一种形式，如果通过以房抵债的方式无法实现永盛公司的合同目的，双方应采取其他有利于实现以房抵债合同目的的方式履行义务，但相应的权利人为永盛公司而非本案原告。综上所述，对于原告要求解除涉案房屋买卖合同的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，原告要求被告返还购房款并要求被告支付利息并赔偿537592元损失的主张，理由不当，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告邓海涛诉讼请求。案件受理费7239元（系减半收取），由原告邓海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高升二〇二〇年四月十五日法官助理谭美玲书记员吕俊杰