文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异200号案外人：邓中良，男，1937年7月7日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。案外人：朱金妹，女，1962年10月11日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。案外人：邓正明，男，1985年3月23日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。案外人：邓珍珠，女，1986年3月8日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。案外人，邓珍霞，女，1987年12月3日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。案外人共同委托诉讼代理人：吕浩，海南天皓律师事务所律师。案外人共同委托诉讼代理人：魏哲，海南天皓律师事务所律师。申请执行人：关闭海南发展银行清算组，住所地海南省海口市。法定代表人：贾晓峰，组长。被执行人：海南承海实业投资有限公司（原名琼山穗琼联营民政开发公司），住所地海口市美兰区。法定代表人：符昌兴，执行董事兼经理。被执行人：海南琼山昌海土石方爆破工程有限公司（已吊销），住所地海口市。法定代表人：符昌海，董事长。被执行人：符昌海，男，1957年4月16日出生，汉族，住海口市美兰区。被执行人：国营府城林木良种试验场，住所地海口市琼山区。法定代表人：方贵，场长。本院依据已经发生法律效力的海南省第一中级人民法院（1998）海南经初字第44号民事判决及海南省高级人民法院（2012）琼执指字第3号执行裁定，恢复立案执行申请执行人关闭海南发展银行清算组与被执行人海南承海实业投资有限公司、海南琼山昌海土石方爆破工程有限公司、符昌海、国营府城林木良种试验场借款合同纠纷一案。案号为（2018）琼01执恢117号。案外人邓中良、朱金妹、邓正明、邓珍珠、邓珍霞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人邓中良、朱金妹、邓正明、邓珍珠、邓珍霞共同称，请求中止执行，并解除对案外人位于海口市***产权证号为***的***号房产的查封。事实和理由：邓孚卓与被执行人海南承海实业投资有限公司（原穗琼联营民政开发有限公司）于2003年7月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定邓孚卓购买位于海口市***号房产（即***号房）。合同签订后邓孚卓依约支付了购房款，海南承海实业投资有限公司向邓孚卓交付房产并由邓孚卓及其家人实际占有使用至今，邓孚卓名下没有其他房产。因申请执行人关闭海南发展银行清算组与被执行人海南承海实业投资有限公司、海南琼山昌海土石方爆破工程有限公司、符昌海、国营府城林木良种试验场借款合同纠纷一案，申请执行人向海口中院申请强制执行，涉案房产被海口中院执行查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，海口中院将案外人的房产予以执行查封，明显错误。2017年1月邓孚卓去世，根据《婚姻法》及《继承法》的相关规定，案外人作为法定继承人合法继承该涉案房产所有权益。案外人依据民诉法第227条的规定向海口中院提出异议，请求立即中止执行，并对该房产予以解封，以维护案外人的合法权益。申请执行人未答辩。被执行人未陈述。本院查明，本院依据已经发生法律效力的海南省第一中级人民法院（1998）海南经初字第44号民事判决及海南省高级人民法院（2012）琼执指字第3号执行裁定，恢复立案执行申请执行人关闭海南发展银行清算组与被执行人海南承海实业投资有限公司、海南琼山昌海土石方爆破工程有限公司、符昌海、国营府城林木良种试验场借款合同纠纷一案。申请执行人本次申请执行标的为40349895元（暂计），执行费为107749.9元。在执行过程中，本院向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效法律文书所确定的义务，但其至今未履行。2018年12月28日，本院作出（2018）琼01执恢117号之一执行裁定，裁定查封、冻结、扣划、扣押、提取被执行人海南承海实业投资有限公司、海南琼山昌海土石方爆破工程有限公司、符昌海、国营府城林木良种试验场40349895元范围内的银行存款或其他等值财产。同日，本院作出（2018）琼01执恢117号之一协助执行通知书，轮候查封被执行人海南承海实业投资有限公司名下位于海口市***号房产【证号：***，建筑面积265.04平方米】。另查明，2003年7月5日，邓孚卓与穗琼联营民政开发有限公司（现海南承海实业投资有限公司）签订《商品房买卖合同》，其中约定：邓孚卓购买穗琼联营民政开发有限公司开发建设的位于***号房，建筑面积270平方米，总价款人民币3425760，付款方式为缴纳首付款和银行按揭，交付期限为2003年12月31日前。该商品房买卖合同还对其他内容进行了约定。2003年7月15日，邓孚卓作为借款人与中国农业银行海口市龙华支行作为贷款人及穗琼联营民政开发有限公司作为保证人签订了《商业用房抵押借款合同》，其中约定：邓孚卓向中国农业银行海口市龙华支行借款1966000元，占所购商业用房总价款的57.4%；借款期限为2003年7月15日至2013年7月15日；借款种类为个人商用房贷款；在办妥抵押（预）登记、取得抵押（预）登记证明书后，贷款人将借款金额一次性以借款人购房款的名义划入穗琼联营民政开发有限公司在贷款人处开立的售房专用账户。该商业用房抵押借款合同还对其他内容进行了约定。2003年7月17日，中国农业银行海口市龙华支行将邓孚卓贷款1966000元汇入账号为***的账户。2018年5月10日，海口市不动产登记中心出具的《情况说明》，载明邓孚卓在海口市辖区内无产权登记记录。再查明，邓孚卓于2017年1月10日去世，邓中良系邓孚卓父亲，朱金妹系邓孚卓配偶，邓正明、邓珍珠、邓珍霞系邓孚卓子女。本院认为，关于案外人能否排除人民法院对涉案房产的执行的问题。涉案房产是被执行人海南承海实业投资有限公司名下的房产，因海南承海实业投资有限公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。可见，只有同时满足上述条件，购房人才享有排除执行的物权期待权，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，邓孚卓与穗琼联营民政开发有限公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订合法有效的书面购房合同，且支付了超过总价款百分之五十的购房款，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，其享有足以排除执行的民事权利，案外人邓中良、朱金妹、邓正明、邓珍珠、邓珍霞均系邓孚卓第一顺位继承人，据此也享有涉案房产的物权期待权，其提出排除执行的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对登记在海南承海实业投资有限公司名下的位于海口市***号房屋（产权证号：***）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                    ⺀            hyzsdj4qm9zk8gwdzv      案件唯一码                    审  判  长   张  磊                            审  判  员   苏  铭                                        审  判  员   袁  文                                                     二Ｏ二Ｏ年四月三十日                                              书  记  员   钟小兰      附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。            撰稿：张  磊        校对：钟小兰         印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院           2020年4月30日印制      （共印10份)