广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2815号原告：张明凯，男，1976年2月29日出生，汉族，住湖南省龙山县**********，公民身份号码433************913。原告：蔡春艳，女，1980年1月27日出生，汉族，住湖南省龙山县********，公民身份号码433************542。两原告的共同委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文某1。，职务总经理。委托诉讼代理人：江玉芩，系该公司行政人员。原告张明凯、蔡春艳诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告张明凯、蔡春艳的共同委托诉讼代理人程娟、赵颖欣，被告联创公司的委托诉讼代理人江玉芩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明凯、蔡春艳向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（以每平方米30元租金为标准，按照建筑面积96.32㎡计算月租金，从2018年1月起计算至被告将符合合同约定的房屋交付给原告之日止）。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为被告开发的位于中山市*************************房，建筑面积为96.32平方米，总房价款为460000元。被告应当在2017年12月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、电信、电话通讯系统均达到使用条件且已有燃气管道入户的商品房交付给原告。如被告未能按照合同和补充协议约定的期限交房，则应按日向原告支付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，但涉案商品房至今未到合同约定的交房标准，且涉案商品房具体何时符合交楼标准被告并未明确告知原告。被告未能在约定的时间向原告交付符合约定的商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告认为双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，请求法院将违约金的计算标准调整为按照同地段同类房屋租金标准进行计算。经原告向相关中介机构咨询，涉案商品房的月租金大约为30元每平方米。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告张明凯、蔡春艳将逾期交房违约金的计算标准变更为按年利率6%进行计算。原告张明凯、蔡春艳为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.《中山市商品房买卖合同》；2.发票；3.中山市商品房销售登记备案表。经开庭质证，被告联创公司对原告提交的证据1-3的三性均确认。被告联创公司抗辩称，第一，涉案商品房于2018年8月19日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合法定的交付条件。被告已将涉案商品房交付给原告，逾期交房违约金应计算至2018年8月19日止；第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》第十七条的情形仅适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额的情形，本案中，原、被告双方在签订商品房买卖合同签，被告已将商品房买卖合同的全部内容在售楼部进行公示，原告在签订合同签是清楚知晓合同全部条款内容，且被告在逾期交房违约金条款下采取了加粗下划线的方式着重提醒，该约定是双方真实的意思表示，故违约金应按照合同约定的标准进行计算。即使需要适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》第十七条的规定，涉案商品房应参照同一地段住宅小区爱琴半岛的租金价格，即按月租金18元每平方米进行计算。被告联创公司就其抗辩及主张的事实向本院提交了以下证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.楼宇交接书；3.同地段楼盘租金查询结果截图。经开庭质证，原告对被告提供的证据1-2的真实性、合法性确认，对证据3的三性均不确认。庭审结束后，被告联创公司为证明涉案商品房已具备供水、供电及燃气管道入户的条件，向本院补充提交了以下证据：1.中山市供水有限公司三乡分公司出具的通水证明；2.燃气系统工程验收记录；3.客户受电工程竣工检验意见书两份。本院于2020年3月25日通过邮寄送达的方式向原告送达了被告庭后补充提交的相关证据，原告在本院指定的期限内没有向本院提交质证意见，视为其自动放弃对被告庭后补充提交证据进行质证的权利。本院认定事实如下：2015年12月1日，原告张明凯、蔡春艳（作为买受人）与被告联创公司（作为出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市************龙山御景花园43幢1604房，建筑面积96.32平方米，房屋总价为460000元；2.买受人按银行按揭付款：2015年12月1日支付160000元，剩余房款300000元通过银行按揭贷款支付；3.出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，则自本合同和补充协议约定的交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，出卖人应付的逾期交房违约金总额最高不超过买受人已交付房价款的1%；5.出卖人在本合同约定的交楼期限内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付给买受人。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房买卖合同签订后，原告依约向被告联创公司支付了全部购房款。2015年12月9日，上述签订的商品房买卖合同办理了中山市商品房销售登记备案。2017年5月27日，中山市供水有限公司三乡分公司出具一份证明，载明：由联创公司开发建设的位于中山市************龙山御景花园三至五期，已正式通水，由我司接管实行二次供水抄表到户。2017年6月8日，三乡龙山御景花园三期的燃气系统经相关单位验收合格。2017年7月12日，广东电网有限责任供水中山三乡供电分局出具两份客户受电工程竣工检验意见书，载明三乡龙山御景花园2#、3#的供电设施竣工验收合格。2018年8月19日，涉案商品房所在工程取得了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年1月8日，原告办理了涉案商品房的相关收楼手续，并签订了一份楼宇交接书，该楼宇交接书载明：鉴于云山雅墅已竣工鉴定合格，原告购买的43栋1604单元已具备入住条件，可以入住，原、被告双方均同意签署本楼宇交接书将该单元正式移交给业主；现原告已检查了该单元的建筑质量和装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给原告使用，原告可以接受该单元；原告同时确认，该单元的建筑质量和装修质量符合双方所签订的商品房买卖合同的规定，原告无异议。上述楼宇交接书还载明了其他内容。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.原告已向被告支付了全部购房款；2.原告于2018年1月8日办理了涉案商品房的收楼手续。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。原告张明凯、蔡春艳与被告联创公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。原告已依约向被告联创公司支付了全部购房款460000元，已履行了合同的主要义务，被告应依约履行将已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给原告的义务。庭审中，原告及被告均确认原告已于2018年1月8日办理了涉案商品房的收楼手续，对于该事实，本院予以认定。根据双方签订的合同约定，被告应在2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告直至2018年8月19日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的时间计算问题，本院认为，虽然被告直至2018年8月19日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，但是原告已于2018年1月8日办理了涉案商品房的收楼手续，并签订楼宇交接书表明其已检查了涉案商品房的建筑质量和装修情况，确认涉案商品房的建筑质量和装修质量符合双方签订的商品房买卖合同的规定，同意被告将涉案商品房交付给原告使用。而且根据被告提供的证据，涉案商品房在原告售楼时供水、供电及燃气均已通过验收，已符合正常的居住使用条件。现原告在实际办理了涉案商品房的收楼手续后，又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件为由要求被告向原告支付实际收楼后的逾期交房违约金，有违诚实信用原则，原告主张被告向原告支付实际收楼后的逾期交房违约金，理据不充分，依法应不予支持，逾期交房违约金应从逾期之日即2018年1月1日起计算至原告实际收楼之日即2018年1月8日止。但被告在答辩中明确同意逾期交房违约金应计算至涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2018年8月19日止，应视为其对逾期交房违约金承担的自认，是对其实体权利的自由处分，故对于原告主张被告向原告支付2018年1月1日至2018年8月19日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付2018年8月19日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，因原告理据不充分，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，则自本合同和补充协议约定的交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。庭审中，原告主张商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金计算标准过低，请求法院将违约金计算标准调整为按年利率6%计算。本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约金进行标准进行了明确约定，但该违约金的计算标准明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现原告主张将逾期交房违约金调整为按年利率6%进行计算，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张明凯、蔡春艳支付逾期交房违约金（以房价总款460000元为基数，按年利率6%，从2018年1月1日起计算至2018年8月19日止）；二、驳回原告张明凯、蔡春艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，减半收取为261元（该款原告已预交），由原告负担100元，由被告负担161元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费161元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年四月十四日书记员  卢芷琪**龙