广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2821号 原告：北海祥东物业开发有限责任公司，住所地：广西合浦县廉州镇迎宾大道南侧金泰花园1号楼1层。 法定代表人：曾华其，执行董事。 委托诉讼代理人：赖观凤，广西先导联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李家禧，广西先导联合律师事务所律师。 被告：田玉春，女，1970年2月1日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 被告：路建军，男，1966年2月26日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 原告北海祥东物业开发有限责任公司（以下简称祥东公司）与被告田玉春、路建军商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告祥东公司的委托诉讼代理人赖观凤、李家禧到庭参加诉讼，被告田玉春、路建军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告祥东公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与二被告于2017年7月27日签订的《商品房买卖合同》；二、判令二被告支付原告违约金43668元。诉讼中，原告主张退还二被告已交付的涉案商品房购房首付款109686元。事实与理由：原告与二被告于2017年7月27日签订的《商品房买卖合同》，由二被告购买原告开发的金源华府二期住宅楼7幢一单元4**号房，总价款为436686元，其中首付款109686元，其余327000元以银行按揭贷款支付，交房期限为2018年5月30日。2017年8月14日，二被告与中国工商银行合浦支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告作为借款保证人。2017年11月15日，贷款327000元到账，贷款期限为22年，每月平均还款额2111.77元，原告于2018年4月20日向二被告发交房通知，但二被告没有前来办理交房手续。自2018年11月15日起，二被告开始停止还贷，银行按约定从原告的保证金账户中扣收贷款，至2019年7月15日，已连续扣款9个月，金额合计19039.36元。原告曾于2019年3月及7月分别以短信、邮寄函件的方式通知二被告偿还原告代偿的款项。根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第8条约定，原告通知书后10天内，被告不偿还代偿款项的，原告有权解除合同，被告按房屋总价款的10%支付违约金。原告认为，二被告与原告签订购房合同后，不按合同约定接收房屋，停止还贷，既构成了违约，也表明二被告不愿意继续履行合同。 被告田玉春、路建军未作答辩，视为其自愿放弃答辩、举证和质证的权利。 原告祥东公司向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、《交房通知》、《通知函》、银行业务回单、个人贷款活动明细查询、田玉春扣款清单、扣款通知书、中国工商银行凭证、顺丰速运快递详情、短信截图、情况说明、合浦县商品房预售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。被告田玉春、路建军没有向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合全案证据，作为定案参考。 根据当事人陈述和庭审审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2017年4月28日，原告取得合浦县南侧金源华府二期住宅楼7幢的商品房预售许可证【编号：合房预字第201713号】。2017年7月27日，原告祥东公司（出卖人）与被告田玉春、路建军（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同备案号：61460181）、《补充协议》，合同约定二被告购买由原告开发的位于合浦县南侧金源华府二期住宅楼7幢一单元4**号房，总价款436686元，买受人按其他方式按期付款。二被告在签订合同、《补充协议》的同时支付房屋首付款（已付定金抵作首付款）109686元，其余房款327000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。二被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，二被告按累计应付款2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的涉案商品房交付买受人使用。但如遇：1.不可抗力；2.法律、政策改变、政府部门的临时限制行为导致工期受影响；3.由于供电、供水部门原因停电、停水等；4.规划部门批准或决定的规划变更、设计变更等导致工期延长的；5.等待验收期间，可顺延交房外，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《补充协议》第十四条约定，出卖人逾期交房超过90日后的15日内，买受人未书面提出解除合同的，视为放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。《补充协议》约定付款方式为银行按揭（商品房担保贷款）贷款方式付款。《补充协议》第三条第八款约定买受人未依约向银行还按揭贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项（包括但不限于按揭贷款本息、违约金、诉讼费用、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，有权要求买受人按房屋总价款百分之十向出卖人支付违约金以及实现债权的费用（包括但不限于按揭贷款本息、违约金、诉讼费用、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出三日后，视为送达对方。该协议还约定了其他事项。二被告依约支付了房屋首付款109686元给原告。 另查明，2017年8月14日，祥东公司、借款人二被告与贷款人中国工商银行股份有限公司合浦县支行（以下简称工行合浦县支行）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定二被告以案涉房产作抵押，向该行贷款327000元，贷款期限22年，还款方式按月等额本息还款法（按月计息），每月15日为还款日；二被告未依约偿还贷款本息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，二被告同意工行合浦县支行从二被告开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至二被告清偿债务为止。该笔贷款并由祥东公司作为保证人，承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足下列条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）；B.本合同第20.2条约定的抵押权预告登记已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。保证期间为贷款到期之日起两年；保证人不依约履行保证担保责任的，保证人同意工行合浦县支行从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人清偿债务为止。二被告应及时办理涉案房产抵押登记手续，或应在本合同签订之日起或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。主债权同时存在物的担保或第三人保证的，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，担保人放弃对清偿顺序的抗辩权。2017年11月13日，二被告、工行合浦县支行对涉案的房产办理了抵押权预告登记【桂（2017）合浦县不动产证明第0008328号】，担保债权数额为327000元。2017年11月15日，工行合浦县支行依约将327000元转账到原告的账户。2019年7月18日，涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格。2019年3月19日，原告按《补充协议》第九条二被告确认的送达地址通过顺丰速运公司，寄要求二被告偿还原告代为偿还给工行合浦县支行的借款本息、违约金，逾期则解除合同的通知给二被告的邮件被退回，也以手机短信方式告知二被告，但二被告没有偿还原告代为偿还给银行的款项。同年7月31日，原告按二被告确认的地址，寄要求二被告于2019年8月15前办理交房手续的通知被退回。原告主张于2018年5月15日发《交房通知》给二被告，载明从2018年5月30日起可办理涉案房屋交付手续。涉案商品房于2019年7月18日才经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格，该主张不符合合同的约定，本院不予认定。 二被告通过工行合浦县支行按揭贷款共偿还25474.73元后，从2018年11月15日起停止偿还到期的借款本金、利息给工行合浦县支行，原告从其在工行合浦县支行开立的21075500410000018514保证金账户转付到期的本金、利息到原告在工行合浦县支行2107560019201007540结算账户，再从2107560019201007540结算账户将相应的款项转到被告田玉春的2107550098209856240账户，然后工行合浦县支行从被告田玉春的2107550098209856240账户扣收逾期贷款本金和利息。截止2020年1月22日，工行合浦县支行从被告田玉春的2107550098209856240账户扣收逾期贷款本金和利息合计31779.66元。诉讼中，原告主张退还二被告已交付的涉案商品房购房首付款109686元。 本院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二被告已向原告履行支付购房款义务，原告应按合同约定于2018年5月30日前将符合约定的商品房交付给二被告使用，原告没有证据证明存在合同约定的不可抗力或可延期交房情形，已构成违约，依法应承担违约责任。二被告在原告未能按时交房情况下，未提出解除商品房买卖合同，依约应视为同意继续履行该合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《补充协议》第三条第八款的约定，二被告未依约向银行偿还按揭贷款导致原告承担保证责任代二被告还贷的，二被告应于原告通知后十日内偿还原告代为清偿的全部款项。逾期原告有权解除合同。原告、二被告约定解除合同的条件已成就，故原告请求解除与二被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件，于法有据，本院予以支持。商品房买卖合同虽然解除，违约方原告本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。合同虽已经解除，但不影响合同中的结算和清算条款的效力，二被告违约亦应依约支付违约金，故原告请求二被告支付违约金43668元，有事实与法律依据，本院予以支持。二被告如果认为解除商品房买卖合同后，原告的违约行为造成二被告损失的，可另行起诉主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告北海祥东物业开发有限责任公司与被告田玉春、路建军于2017年7月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：614600320170727132252）、补充协议及附件； 二、被告田玉春、路建军应向原告北海祥东物业开发有限责任公司支付违约金43668元； 三、原告北海祥东物业开发有限责任公司应退还购房首付款109686元给被告田玉春、路建军。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理8505元，公告费560元，合计9065元，由原告北海祥东物业开发有限责任公司负担3483元，被告田玉春、路建军负担5582元。诉讼费用原告已交，属被告田玉春、路建军负担的部分，由被告田玉春、路建军在履行上述义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  周怀辉 人民陪审员  黄镜红 人民陪审员  庞芝福 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  庞远芳 代书 记员  余丽娟