上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初18935号原告：杨本悦，男，1963年1月11日出生，汉族，户籍地上海市，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：滕梅森，江苏理华律师事务所律师。被告：费奕丽，女，1953年2月3日出生，汉族，户籍地上海市。被告：彭欣，男，1984年1月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪积炯，上海市万众律师事务所律师。第三人：费乐红，女，1969年12月1日出生，汉族，户籍地河南省郑州市金水区黄河路XXX号院4号楼61号，住上海市复兴东路XXX弄XXX号XXX室。第三人：费承恭，男，1939年11月12日，汉族，户籍地河南省郑州市金水区黄河路XXX号院4号楼61号，住上海市复兴东路XXX弄XXX号XXX室。第三人：陆丽娟，女，1946年3月14日出生，汉族，户籍地河南省郑州市金水区黄河路XXX号院4号楼61号，住上海市复兴东路XXX弄XXX号XXX室。原告杨本悦与被告费奕丽、彭欣，第三人费乐红、费承恭、陆丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨本悦及其委托诉讼委托代理人滕梅森、被告彭欣的委托诉讼代理人高逸清、第三人费乐红、费承恭、陆丽娟到庭参加诉讼。被告费奕丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告杨本悦向本院提出诉讼请求：要求被告费奕丽、彭欣1、履行交房义务，将上海市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告；2、赔偿原告经济损失(违约金)140,000元(暂计至2019年3月14日，此后按照每月10,000元计算至实际交房之日止)。事实和理由：原、被告于2017年12月2日签署《房地产买卖合同》，由原告购买被告所有的本市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋交易过户后被告应当在30日内将房屋交付原告使用。2017年12月15日，双方办理房屋过户手续，被告未在2018年1月15日前将房屋交付原告使用。第三人费乐红系被告费奕丽侄女，第三人费承恭、陆丽娟系费乐红父母。2016年5月14日起费乐红借住被告的房屋，导致原告至今未取得房屋。为解决房屋交付及第三人搬离问题，原告多次向公安机关报案，所在地公安机关也多次出警处理，均未果。因被告未按期交房，又不向占用房屋第三人清退，导致无法占有、使用房屋，造成原告经济损失，被告应当承担违约责任，立即交房并赔偿损失。被告费奕丽未作答辩。被告彭欣辩称，不同意原告诉请。2017年12月15日，房屋权属已转移至原告名下，原告明知第三人占用房屋而致无法交付，却仍进行房屋买卖，应自行承担责任。被告彭欣没有违约，亦无权要求第三人搬出。因被告彭欣只是房产挂名并已配合办理相关手续，原告作为所有权人完全可以采取排除妨害等措施主张权益。原告获得权利后一年多没有提出主张，本身也应负有一定责任。现原告诉请于理不合，故请求被告彭欣不承担或少承担违约责任。第三人费乐红、费承恭、陆丽娟述称：原、被告在房屋买卖之前第三人已经入住系争房屋，被告费奕丽与第三人间有经济纠纷，费奕丽向第三人借款并用该房屋进行抵押，承诺让第三人居住至款项还清，也承诺将房屋出售后会向第三人还款，而原、被告之间进行了房屋买卖隐瞒了第三人的债权，侵害了第三人的利益。现原告知晓第三人与费奕丽之间有经济纠纷，需要对其行为承担责任。故认为，原告与被告间的房屋买卖侵害了第三人的利益，被告费奕丽借款不还钱，对费奕丽抵押的房屋应在其款项还清后归还住房，为维护第三人的权利，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、费奕丽与彭欣系母子；费奕丽与费承恭系兄妹关系；费承恭与陆丽娟系夫妻，费乐红为两人之女。费奕丽户籍于2001年4月27日购房迁入；彭欣户籍于2001年4月27日购房迁入，2018年12月6日迁往本市浦城路XXX弄XXX号XXX室；费承恭、陆丽娟、费乐红户籍均为河南省郑州市金水区黄河路XXX号院4号楼61号。二、2017年12月2日，经上海鼎铭房地产经纪有限公司居间，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就本市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，第一条(一)：甲方依法取得的房地产权证号为：黄XXXXXXXXXX，(二)：房地产坐落复兴东路XXX弄XXX号XXX室，(三)：建筑面积155.12平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意房地产转让价款共计7,400,000元。第四条：甲、乙双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.02％的违约金，合同继续履行。附件三，1、甲、乙双方签订本《房地产买卖合同》当日，乙方支付全部房款壹仟万元整(10,000,000)予甲方。2、甲方于交易过户后30日内将该房屋交付乙方使用。合同有上海鼎铭房地产经纪有限公司盖章，原、被告签名。2017年12月15日，上海市不动产登记局为本市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记出具沪(2017)黄字不动产权第007894号房地产权证，权利人杨本悦。三、2016年5月14日，费乐红出具字据：“本人费乐红因住房搬迁原因要求在费奕丽名下的复兴东路XXX弄XXX号XXX室暂寄，到时按照法院等其他机构有何不允，本人一定配合搬离。本人对在此期间所有本人安全问题自行负责”。2018年10月16日，费乐红再承诺：“复兴东路XXX弄XXX号XXX室，现住者于2018年11月15日前搬出”。四、2018年10月25日，费乐红以费奕丽向其借款300,000元未还为由提出诉讼。法院经审理查明：费乐红与费奕丽系姑侄关系。2010年6月2日、2011年5月13日、2011年5月18日费奕丽分别向费乐红借款300,000元、200,000元、200,000元，合计700,000元。并分别出具借条。其中原告现金支付500,000元，转账支付200,000元。2013年5月费奕丽偿还借款400,000元。剩余300,000元至今未还。于2019年4月19日作出(2018)沪0101民初23212号民事判决：费奕丽于判决生效之日起二个月内偿还费乐红300,000元，并以300,000元为基数，自2018年10月25日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本判决生效止。现该案已经生效。五、诉讼中，原告提出原、被告双方约定的违约金为0.02％计，按已支付的7,400,000元房款计算每年的违约金为148,000元，现按每月10,000元主张权益已低于约定标准。2013年10月16日，原告通过中国工商银行(账号XXXXXXXX…8241)向案外人彭纯伟中国银行上海分行(账号XXXXXXXX…7972)转款2,000,000元；2016年1月12日，原告通过中国农业银行扬州润杨支行(账号XXXXXXXX…1570)向黄浦法院建设银行账户转款2,400,000元(注：代2015黄浦执字第6087号被申请人彭纯伟等支付)；2017年10月16日，案外人扬州永润贸易有限公司(客户号XXXXXXXXX)向黄浦法院建设银行账户转款773,717.81元(注，帮彭纯伟代付执行款)；12月10日，原告通过中国工商银行(账号XXXXXXXX…0822)向案外人程文银行账户(账号XXXXXXXX…0531)转款500,000元。上述银行交易记录原告陈述已转化为购买房屋的房款。另，彭纯伟的2013年10月16日借条：“今借到朱建平200万元整，借期60日…”。朱建平的2017年12月5日收条：“收到杨本悦代彭纯伟偿还的本息合计叁佰陆拾陆万元”上述借条、收条，原告表明，亦与本次购房相关。上述事实，有原告杨本悦提供的房地产买卖合同、不动产权证书、费乐红字据及承诺、房屋租赁协议、户籍信息，银行交易和借条、收条；第三人费乐红、费承恭、陆丽娟提供的(2018)沪0101民初23212号民事判决。上述证据及当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，原、被告应按约履行。《房屋买卖合同》约定自双方办理房屋过户手续后三十日内(即2018年1月15日前)被告将房屋交付原告使用，结合被告在2017年12月15日配合原告已办理房屋权属过户相关的手续的行为来看，买卖双方对买卖、房屋过户并无异议，实际亦已经完成。然被告办妥相关手续后，原告一方提出交房却不再配合办理交房手续，实属被告一方违反合同约定的行为，应承担相应的法律责任，被告未按约向原告交房，已构成违约，应按合同约定承担延时交房的违约责任。《房屋买卖合同》明确约定，“每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.02％的违约金，合同继续履行”。合同签订成立后，房款、房屋权属已交易完毕，被告未将房屋交付原告，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，约定的违约金高于实际损失的，当事人也可以请求予以减少”。现原告主张的实际损失已低于双方约定的违约金数额。因此，原告提出的判令被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。要求被告赔偿，本院予以支持，考虑到原告系以代为偿还欠款的方式获取房产，且通过银行转款未见全额等事实，故本院酌情予以判定。关于被告结欠第三人借款一节，法院对此已经进行了处理，第三人其以借贷关系为由对原、被告的房屋买卖进行了抵押抗辩，但第三人与原、被告间不存在房屋买卖关系，也不存在房屋优先购买权，更不存在房屋借贷抵押，以此占用涉案房屋缺乏合理性。故对第三人方提出的抗辩理由，本院不予采信。此外，被告费奕丽经本院合法传唤，未到庭应诉，放弃对事实的答辩，应承担不利的法律后果，本院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告费奕丽、彭欣应于本判决生效之日起三十日内腾空本市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋，交原告杨本悦；二、被告费奕丽、彭欣应于本判决生效之日起十日内支付原告杨本悦违约金(自2018年1月16日起，按每月人民币6,000元计算至本市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋实际交付日止)；三、驳回原告杨本悦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,100元，由被告费奕丽、彭欣负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟人民陪审员  冯美福人民陪审员  赵建华二〇二〇年四月二十七日法官 助理  程惠丽书 记 员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。