广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初385号原告：中国建设银行股份有限公司廉江支行，住所地：廉江市南市*****。统一社会信用代码：914************860。负责人：魏刚，副行长（负责全面工作）。委托诉讼代理人：揭英俊，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕海，该行的客户经理。被告：梁心菊，女，1989年5月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市************，现住廉江市*******************，公民身份号码：440****。被告：梁舒钦，男，1985年8月30日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县*************，现住廉江市*******************，公民身份号码：440*****。被告：廉江市长盈置业有限公司，住所：廉江市实验学校西面（永福翰林苑第一期）。统一社会信用代码：914***********609B。法定代表人：李某1。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行（以下简称廉江建行）诉被告梁心菊、梁舒钦、廉江市长盈置业有限公司（以下简称长盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年01月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年03月20日公开开庭进行了审理。原告廉江建行的负责人的委托诉讼代理人黄仕海、被告梁心菊到庭参加诉讼，被告梁舒钦、长盈公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉江建行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告梁心菊、被告长盈公司于2016年12月10日签订的编号为440101882-201*******637558的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告梁心菊偿还给原告借款本金人民币371,277.74元（计至2019年11月30日止拖欠的利息共计3060.13元；其余利息按合同的约定从2019年12月1起计至全部欠款清偿之日止），被告梁舒钦、被告长盈公司对上述的借款本金和利息承担连带清偿责任；3.判令原告对被告梁心菊所有的位于廉江市*******************的本案借款抵押物享有优先受偿权；4.判令三位被告承担本案的一切诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）。事实与理由：2016年12月10日，原告与被告签订编号为440101882—2012—20161637558的《个人住房（商业用房）借款合同》（下称《借款合同》），原告是贷款人，被告梁心菊是借款人和抵押人，被告梁舒钦与被告梁心菊是夫妻关系，被告长盈公司是保证人。《借款合同》第29条约定：“借款人借款本金为人民币（大写）肆拾壹万元整”，第30条约定：“借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即2016年12月10日至2046年12月10日）；”，第31条约定：本合同项下的贷款利率为“叁：浮动利率，即在基准利率水平不上浮不下调，即年利率为4.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”，第31条第二款第（二）项约定“本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；”和第34条约定：“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日：选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。三、借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币1,138.89元，利息逐期结算还清。”《借款合同》签订后，原告于2016年12月1日向被告一发放贷款410,000.00元，但截止至2019年12月1日，被告一己拖欠二期（二个月）的借款本息没有偿还，构成了严重违约。根据《借款合同》第16条规定：“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”其中第一项第1款：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。”第17条约定：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金；6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7.对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；以及根据合同第31条第二款第二项约定：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。为此，原告现依约解除与二位被告于2016年12月10日签订的编号为440101882—2012—20161637558的《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金和利息及相关费用，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。根据《借款合同》第37条约定：被告梁心菊以其购买的《商品房买卖合同》（201662743）项下的位于廉江市*********翰林苑6幢2802房作为本借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了预售商品房抵押权预告登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》第12条、第13条和第41条的约定，贷款人原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费、律师费等），由被告承担。根据合同第27条约定：被告梁心菊的通讯和送达地址为广东省廉江市*********翰林苑61憧2802房。被告梁心菊是本案的借款人和抵押人：被告梁舒钦与被告梁心菊是夫妻关系，被告梁心菊借款所购买的房屋为夫妻共同财产，所以，本案涉及的借款属于夫妻共同债务，被告长盈公司是本案借款的保证人。因此，被告梁心菊应偿还原告的借款本金和利息，被告梁舒钦、被告长盈公司承担连带的清偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求判如所诉。被告梁心菊辩称:对原告的起诉无异议,但希望可以继续供房。被告梁舒钦、长盈公司均没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、被告梁心菊的身份证，证明被告梁心菊的基本情况及诉讼主体资格。2、被告梁舒钦的身份证，证明被告梁舒钦的身份及诉讼主体资格。3、被告梁心菊和被告梁舒钦的户口本、结婚证，证明梁心菊和梁舒钦系夫妻关系。4、同意抵押承诺书，证明被告梁舒钦是被告梁心菊的配偶，同意将涉案房产抵押。5、被告廉江市长盈置业有限公司的企业信用信息，证明被告廉江市长盈置业有限公司的基本情况。6、个人住房（商业用房）借款合同，证明2016年12月10日原告和被告签订借款合同的事实。7、个人贷款支付凭证，证明2016年12月1日原告按照借款合同的约定贷款41万元给被告梁心菊。8、不动产登记证明，证明位于廉江市*******************是本案借款抵押物，办理了预售商品房抵押权预告登记。9、个人贷款对账单、拖欠明细，证明至2019年11月1日至2019年12月1日，被告梁心菊拖欠了二期（二个月）的本息，构成了严重违约的事实。10、原告营业执照，证明原告的基本信息。被告梁心菊、梁舒钦、长盈公司均没有向本院提交证据。上述证据经开庭质证，被告梁心菊对原告提供的证据均无异议。被告梁舒钦、长盈公司不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩的权利。本院对于原告的证据均予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院经审理查明：2016年12月10日，原告廉江建行与被告梁心菊签订编号为440101882-201*******637558的《个人住房（商业用房）借款合同》（下称《借款合同》），贷款人是原告廉江建行，借款人是被告梁心菊，抵押人是梁心菊，保证人是被告长盈公司。该《借款合同》主要约定：第29条：“借款人借款本金为人民币（大写）肆拾壹万元整。”第30条约定：“借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即2016年12月10日至2046年12月10日）。”第31条约定：“一、货款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%,即年利率为4.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率:（二）本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。”第34条约定：“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日：选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日．．．．．三、借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1138.89元，利息逐期结算还清。”此外，第16条规定：“违约情形”其中第一项第1款：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。”第17条约定贷款人救济措施：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……;7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。”关于担保条款，第十二条约定：“一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”第十三条约定：“抵押人以本合同第三十七条‘抵押财产清单’所列之财产设定抵押。”第37条约定：抵押财产为廉江市*******************。另根据《借款合同》第12条、第13条的约定，保证范围、抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人/抵押人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，但对保证期间未作明确约定。借款人梁心菊、贷款人廉江建行、保证人长盈公司分别在合同上签字及加盖公章。被告梁心菊同意贷款人在办理抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入被告长盈公司的账户。被告梁舒钦与被告梁心菊是夫妻关系。被告梁舒钦于2016年10月13日向原告廉江建行出具《承诺书》，承诺：“我是梁心菊的配偶，我的妻子在中国建设银行股份有限公司廉江支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）。将我们所有的坐落于廉江市*******************的房地产（购房合同编号：201662743）作为借款抵押物。我完全同意我的妻子签订的借款合同及担保的全部内容（包括强制执行条款）将所属的房地产作为借款的抵押物。”合同签订后，被告梁心菊用位于廉江市*******************作贷款抵押，但因该房屋未办理房产权证，原告廉江建行于2016年02月26日办理了预售商品房抵押权预告登记[登记证号为：粤（2016）廉江市不动产证明第0007057号]。原告于2016年12月01日将借款41万元支付到被告梁心菊指定的长盈公司账户。被告梁心菊借款后，已按合同约定的等额本息还款法偿还借款至2019年10月31日前的本息。从2019年11月开始，被告梁心菊逾期还款3期，故原告廉江建行诉至本院。本案审理过程中，被告梁心菊于2020年03月19日向原告支付了逾期月供款共13410元，于2020年04月01日支付当月月供款2679.78元。截至2020年04月16日尚欠贷款余额为364444.40元。另外，本院根据原告的财产保全申请，于2020年1月20日作出（2020）粤0881民初385号之一民事裁定书，裁定：查封被申请人梁心菊位于廉江市*****************的房产（产权证号：粤（2019）廉江市不动产权第0029303号），查封价值38万元，查封期限为三年。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。本案有以下四个争议焦点问题：一、关于原告主张解除借款合同问题。原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，受法律保护，双方应当依约履行合同义务。原告在签订合同后，已按约定全额支付了借款41万元给被告梁心菊，履行了放款的义务，而被告梁心菊借款后，自2019年11月起没有按约定按月偿还借款本息给原告，逾期5个月，其行为已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，因被告梁心菊违约责任的情形已出现，解除合同的条件已经成就，故原告请求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院应予准许。二、关于原告主张被告梁心菊、梁舒钦共同还款问题。根据合同第十七条的约定，因被告梁心菊违约，原告有权宣布贷款立即到期，其主张权利之日即起诉之日（2020年01月16日）为贷款到期日。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条“当事人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零六条“当事人应当按照约定的期限返还借款的……”及第二百零七条“当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，被告梁心菊与梁舒钦是夫妻关系，购买廉江市*****************的房产属于夫妻共同财产，本案债务属于夫妻共同债务，故原告要求被告梁舒钦对被告梁心菊未偿还的借款本息承担连带清偿责任有理，本院应予支持。被告梁心菊截至2020年04月16日尚欠原告借款本金364444.40元，本院予以认定，其余利息按合同约定从2020年4月16日起计至全部欠款付清之日止。三、关于被告长盈公司的保证责任问题。被告长盈公司为被告梁心菊向原告借款作阶段性连带责任保证，现借款已逾期且在保证期间内。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告长盈公司应在保证范围内对被告梁心菊所负的上述债务承担连带清偿责任。四、关于原告请求对被告梁心菊提供的抵押物享有优先受偿权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记是“为保障将来实现物权”而作的一种登记，预告登记的权利对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。本案中，原告已对抵押的房屋进行了预售商品房抵押权预告登记，其只是享有未来取得抵押权的请求权，并没有就涉案房屋设立抵押权，不能对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故原告请求对涉案的房屋享有优先受偿权无理，本院不予支持。被告梁舒钦、长盈公司经本院传票传唤无正当理由拒到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院对本案予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告梁心菊、廉江市长盈置业有限公司于2016年12月10日签订的编号为440101882-201*******637558的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、限被告梁心菊在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司廉江支行偿还借款本金364444.40元和支付从2020年4月16日起至欠款付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计算的利息。三、被告梁舒钦、廉江市长盈置业有限公司对上述借款本金和利息承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费3457.54元、保全费2420元，合计共5877.54元，由被告梁心菊、梁舒钦、廉江市长盈置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 莫华存二〇二〇年四月十六日法官助理 韦丽珍书 记 员 许婷婷附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条当事人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条当事人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。