北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初15961号原告：北京市海淀区美英澳新培训学校，住所地北京市海淀区香山闵庄路“香山清琴麓苑”会所。统一社会信用代码：52110108697733473G民办学校办学许可证：教民111010871910340号法定代表人：卢俊，校长。委托诉讼代理人：高嵩，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左易，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：北京奥亚房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区永乐经济技术开发区永乐南路C-067号。统一社会信用代码：91110112749385475N法定代表人：王夏，执行董事。委托诉讼代理人：刘可人，北京市元坤律师事务所律师。原告北京市海淀区美英澳新培训学校（以下简称美英学校）与被告北京奥亚房地产经纪有限公司（以下简称奥亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美英学校之委托诉讼代理人高嵩、左易，被告奥亚公司之委托诉讼代理人刘可人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美英学校向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的房屋租赁合同自2016年7月19日至2016年12月31日期间合同无效；2、判令奥亚公司向美英学校返还已交付的押金5万元；3、判令奥亚公司赔偿美英学校经济损失3345558.49元；4、本案诉讼费由奥亚公司承担。事实和理由：2009年11月12日，美英学校与奥亚公司签订了《租赁合同》及租赁合同补充协议，奥亚公司将北京市海淀区闵庄路“清琴麓苑”会所（以下简称“会所”）1250平方米出租给美英学校，租期为7年，自2009年11月12日至2016年12月31日，年租金50万元。2015年4月21日，双方签订补充协议（三），将租赁面积增加商品部35平方米。此后，美英学校按约定缴纳租金并开办学校，在此过程中，小区会所的产权人北京兴荣基房地产开发有限公司（以下简称“兴荣基公司“）及小区的物业公司北京万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）均未表示异议。但是，在2016年7月22日，美英学校震惊地接到了兴荣基公司发出的《限期腾退通知》，兴荣基公司要求美英学校3日内腾空会所，即2016年7月26日之前搬离。此后，兴荣基公司指示万科物业强行将会所断电，逼迫美英学校离开。此后经过数次诉讼，美英学校了解到如下事实：2008年6月17日，兴荣基公司与案外人北京北辰信和物业管理有限责任公司（以下简称“北辰公司”）签订了《香山清琴麓苑会所管理移交书》及补充协议书，兴荣基公司将其有独立产权的香山清琴x地块背部建筑面积2536平方米（其中地上1475平方米，地下1088平方米）委托北辰公司经营，经营管理期限为8年，移交日期为2008年7月18日，即应至2016年7月18日终止。2008年9月10日，北辰公司与奥亚公司签订《香山清琴麓苑会所租赁合同》，北辰公司将首层、二层建筑面积1330平方米出租给奥亚公司，租期8年。也就是说，会所经历了一次转委托，一次转租，美英学校是次承租人。但是在美英学校与奥亚公司签署《租赁合同》的时候，奥亚公司完全隐瞒了以前转委托和转租的期限。直接导致兴荣基公司采取强行断电的行为将美英学校驱离，美英学校在预期租约届满日前的将近5个月就根本无法正常经营，2016年7月28日至2016年12月31日，兴荣基公司故意将美英学校所在会所断水断电，由于美英学校所有业务完全建立在计算机和网络基础上，致使美英学校全面停业，为防止损失进一步扩大，美英学校不得以另行租赁房屋解决办公用房问题。由于美英学校的办学主要依赖于计算机系统，2016年7月26日到2016年12月31日的断电，导致美英学校服务器都不能运转造成巨大的损失，经过初步计算损失额高达3345558.49元。2016年8月，兴荣基公司以返还原物纠纷，将美英学校诉至北京市海淀区人民法院（以下简称“海淀法院”），要求美英学校腾退房屋并支付使用费及物业费，此案经过(2016)京0108民初29817号民事判决及北京市第一中级人民法院(2017)京01民终3146号民事判决，法院最终判令美英学校腾房并承担房屋的占用费，该判决已执行完毕。此后，美英学校将兴荣基公司、万科物业及业主委员会诉至海淀法院，要求三被告赔偿美英学校因停电造成的经济损失，海淀法院(2017)京0108民初字36412号民事判决书判决驳回了美英学校的全部诉讼请求，美英学校上诉后撤诉。美英学校认为，由于奥亚公司的超期转租，致使超期转租部分合同无效，奥亚公司故意隐瞒事实，造成会所的产权人行使强制手段驱离美英学校，损失理应由其进行赔偿。故诉至法院。奥亚公司辩称，不同意美英学校的诉讼请求。一、美英学校第1项诉讼请求为：判令返还押金5万元。关于该诉请，奥亚公司认为：案涉租赁合同并无押金条款，奥亚公司并未收取押金。奥亚公司收取的是定金，关于定金退还的约定，见案涉租赁合同第四条第三款及第七款。定金的退还条件为：交还所租赁的房屋并通过出租人的验收后，在结清一切费用后，出租人将剩余定金以不计利息方式退还承租人。奥亚公司将案涉房屋租予原告，双方办理了交接并签有《交接确认表》。依据该《租赁契约》第三条【租赁期限】的约定，案涉房屋的租期已于2016年12月31日到期。另据该《租赁契约》第八条【租赁房屋的交还】的约定，美英学校应向奥亚公司返还上述《交接确认表》项下物品。但美英学校至今未予返还。二、美英学校第2项诉讼请求为：赔偿经济损失3345558.49元。关于该诉请，奥亚公司认为：1、该项诉请，既无合同依据，也无法律依据。2、依据法院既判事实，本案所涉租赁合同合法有效。信和物业曾以奥亚公司擅自转租为由诉至法院,诉求判定本案所涉租赁合同无效。法院作出(2011)海民初字第26465号【民事判决书】驳回了其诉求。该判决系属生效判决。3、依据法院既判事实，美英学校损失并未实际发生。美英学校曾于2017年7月13日在法院起诉兴荣基公司侵权赔偿案，法院已于2018年7月24日作出（2017）京0108民初36412号《民事判决书》，该判决系属生效判决。依据该《民事判决书》项下既判事实，美英学校本案诉请的各项损失并未实际发生。理由如下：①、美英学校在前述（2017）京0108民初36412号案下，诉请的经济损失金额3345558.49元及其构成诸项，与其本案诉请无异；②、该案判决书之【本院认为】项下，法院认定：【就美英学校主张的损害后果来看，其所举证据主要指向北京博科技术股份有限公司、北京博克教育咨询有限公司等案外人，其虽抗辩称与上述公司为关联公司，但美英学校与上述公司均为独立法人，其财产不能当然的予以混同，故美英学校亦未能证明其主张的各项损失实际发生，其诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持】。4、另据法院既判事实，北京万科物业服务有限公司在法院诉美英学校物业服务纠纷案，法院于2018年12月18日作出（2018）京0108民初47103号《民事判决书》，该案判决书之【本院认为】项下，法院认定：【美英澳新学校虽主张于2017年3月11日将会所钥匙交给兴荣基公司，但未办理其他交接事宜，其与兴荣基公司于2017年5月24日签订《移交书》，至此完成全部房屋交接手续，故当日应视为美英澳新学校实际腾退房屋的时间】。奥亚公司据此认为，美英学校于2017年5月24日才将案涉房屋腾退至兴荣基公司，即，在此日之前，案涉房屋依旧处于由美英学校占用状态。三、美英学校在其诉状【事实理由部分】妄称奥亚公司故意隐瞒事实，其妄称与事实相悖。理由如下：1、案涉租赁合同第一条载明：承租人对其所承租的房屋及其产权状况已作充分了解并认可适合其使用。美英学校应尽注意义务。2、奥亚公司与出租人信和物业《香山清琴麓苑会所租赁合同》第五条：奥亚公司有优先续租权（提前6个月申请续租）。且信和物业依据奥亚公司续租申请，已于2016年6月27日向兴荣基公司申请将《清琴麓苑前期物业服务合同》补充协议（二）项下的合同期限顺延至2016年底。3、即使美英学校未尽注意义务，其至迟于2013年2月25日，也已充分知晓案涉房屋的权属、转租及租赁期限等情形。美英学校在已充分知晓该等情形的情况下，并未提出异议且在随后签署的补充协议中，对租赁期限未作修正。4、美英学校曾于2016年10月13日诉至法院，诉请法院判定案涉租赁合同有效，案号（2016）京0108民初36343号。其在法院于2017年1月6日主持的庭审中，当庭递交《补充事实和理由》。其自认事实为：【兴荣基公司主张的其与信和公司的合同2016年7月22日到期，信和与奥亚公司的租赁合同9月22日到期。前述合同，与美英学校与奥亚公司的租赁合同到期日2016年12月31日相矛盾。由于合同全部由兴荣基备案审查，后签订的应视为对前面签订合同的日期的变更，因此应以最后签订的时间为准】。关于本节，奥亚公司认为，美英学校在其诉状【事实理由部分】妄称奥亚公司故意隐瞒事实，其妄称与事实及其自认事实相悖。四、关于美英学校主张的合同部分无效的请求，诉讼时效已过，同时，与在(2016)京0108民初34343号中美英学校自述的事实理由相违背。主张合同部分无效的期间房屋实际由美英学校占有使用，应由其支付房屋占有使用费。综上所述，奥亚公司请求驳回美英学校的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据已生效判决书查明的事实及双方提交的证据显示，兴荣基公司系北京市海淀区清琴麓苑178号房屋产权人，该房屋为香山清琴麓苑小区会所。2008年6月17日，兴荣基公司与北辰公司签订前期物业服务合同补充协议。2008年7月18日，兴荣基公司与北辰公司签订《香山清琴麓苑会所管理移交书》及补充协议书，兴荣基公司将其享有独立产权的香山清琴A地块北部建筑面积2563平方米（其中地上1475平方米，地下1088平方米）委托北辰公司经营，经营管理期限为8年，移交日期为2008年7月18日，即应至2016年7月18日合同终止。2008年9月10日，北辰公司与奥亚公司签订《香山清琴麓苑会所租赁合同》，北辰公司将会所首层、二层建筑面积1330平方米出租给奥亚公司，租期8年。2009年11月12日，奥亚公司与美英学校（更名前名称为北京市海淀区因材施教培训学校）签订《租赁合同》及租赁合同补充协议，奥亚公司将会所1250平方米出租给美英学校，租期为7年，自2009年11月12日至2016年12月31日止，年租金50万元，其中该租赁合同约定，承租人应向出租人缴纳合同定金5万元…当承租人履行完毕该合同，交还租赁房屋并通过验收，结清费用后，出租人将剩余定金以不计利息方式退还承租人。2015年4月21日，奥亚公司与美英学校签订补充协议（三），将原租赁面积增加商品部35平方米。2016年6月1日，兴荣基公司给北辰公司发函，要求北辰公司在2016年7月18日之前做好会所交回前的相关撤场工作。2016年7月22日，兴荣基公司给美英学校发送《限期腾退通知》，要求美英学校3日内腾退会所。在上述通知中兴荣基公司明确注明：“……现再次郑重相告：我司再给予贵校3个自然日的腾退时间，请贵校在2016年7月26日前腾退会所。届时，若贵校未能按时腾退，我司将出于维护小区安全及自身权益的角度，委托北京万科物业服务有限公司采取包括停水、停电以及限制包括贵司人员等一切非本小区住户的人员无正当理由进入园区等措施。”此后，兴荣基公司与美英学校因腾退房屋产生纠纷。2016年8月16日，兴荣基公司以返还原物纠纷为由来院起诉要求美英学校腾退房屋并支付自2016年7月18日租期届满之日至实际腾退之日的房屋占用费及应缴纳的物业费。2017年2月，本院作出（2016）京0108民初29817号民事判决书，判决：一、北京市海淀区美英澳新培训学校于本判决生效之日起十日内腾退本市海淀区清琴麓苑178号会所并交还给北京兴荣基房地产开发有限公司;二、北京市海淀区美英澳新培训学校于本判决生效之日起十日内按照每日每平方米四元的标准（共一千二百五十平方米）支付北京兴荣基房地产开发有限公司自二○一七年一月一日起至实际腾退之日的房屋使用费;三、驳回北京兴荣基房地产开发有限公司其他诉讼请求。判决后，兴荣基公司、美英学校不服，均提出上诉。2017年5月18日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终3146号民事判决书，判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29817号民事判决第一项;二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29817号民事判决第三项；三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29817号民事判决第二项为：北京市海淀区美英澳新培训学校以每日每平方米四元的标准（共一千二百五十平方米），支付北京兴荣基房地产开发有限公司自二○一七年一月一日起至二○一七年三月十一日止的房屋占有使用费;北京市海淀区美英澳新培训学校以每日每平方米二元的标准（共一千二百五十平方米），支付北京兴荣基房地产开发有限公司自二○一七年三月十二日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。均于本判决生效后十日内支付。四、驳回北京兴荣基房地产开发有限公司其他诉讼请求。该生效判决进入执行程序后，2017年5月24日，兴荣基公司与美英学校签订《移交书》，双方确认美英学校于2017年5月24日将涉案会所清空并交还兴荣基公司。此后，美英学校于2017年6月8日在本院起诉兴荣基公司侵权责任纠纷，要求兴荣基公司赔偿房屋占用费损失53.5万元及经营损失621元，并书面道歉。本院于2017年9月7日作出（2017）京0108民初29714号民事判决书，判决驳回美英学校全部诉讼请求，该判决现已生效。此后，美英学校又于2017年7月以侵权纠纷为由，将兴荣基公司、清琴山庄业委会、万科物业公司诉至本院，要求三被告赔偿美英学校因故意断电造成的经济3345558.49元，其中包括断电后公司不能经营造成员工工资损失2501966.44元、装修损失275349.12元、另行租房费用159607.76元、发电机设备损失17700元、安保费45984.36元、员工住宿费24221元、物业费100596.8元、租赁费（2016年7月26日至12月31日）215068.49元、仓库费用5064.52元。该案在审理过程中，兴荣基公司认可其作为房屋产权方决定自2016年7月28日起至2017年5月24日期间断续对诉争房屋断水断电，并授权万科公司具体执行，但主张因涉案房屋租赁期限已于2016年7月18日届满，其采取的相关行为并未侵害美英学校的合法权益。该案本院经审理后认为，…兴荣基公司作为诉争房屋产权人，其将房屋委托北辰公司经营管理的期限已于2016年7月18日到期，合同到期后其有权将房屋收回，在此过程中，其以催告并事先告知美英学校将采取断水断电措施的方式要求美英学校腾退房屋，并无不当，其行为并无过错…。本院于2018年7月24日作出（2017）京0108民初36412号民事判决书，判决驳回美英学校全部诉讼请求。美英学校不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，后因美英学校撤回上诉，二审法院于2018年12月12日作出（2018）京01民终8399号准许撤回上诉民事裁定书。本案诉讼过程中，美英学校就其各项经济损失所提交的证据与前述（2017）京0108民初36412号案件所提交证据一致。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，北辰公司受涉案房屋产权方兴荣基公司委托对外经营房屋，经营管理期限至2016年7月18日届满。奥亚公司自北辰公司处承租涉案房屋，其租赁期限应至多与北辰公司对涉案房屋的经营管理期限一致，但其转租于美英学校的租期届满日为2016年12月31日，该转租期限已超过奥亚公司剩余的租赁期限，故该超期部分的约定无效，美英学校主张双方租赁合同自2016年7月19日至2016年12月31日期间无效，有事实及法律依据，本院予以支持。诉讼中，奥亚公司认可已收取美英学校合同定金5万元，但根据双方合同中对返还定金条件的约定，该5万元的钱款性质符合租赁合同终止后退还押金的特征。现涉案房屋已在前案生效判决执行过程中于2017年5月24日实际腾退并交还产权人，奥亚公司理应将已收取的该5万元予以退还。奥亚公司虽抗辩称美英学校未返还相应物品，不同意退还该5万元，但其在美英学校腾退交还涉案房屋时未提出任何异议，亦不能证明该5万元存在租赁合同约定的应予以扣减的情形，故其该项抗辩意见本院不予采信。房屋租赁合同无效，当事人有权请求赔偿因合同无效受到的损失。本案中，奥亚公司超出其剩余租赁期限将涉案房屋转租给美英学校，导致双方租赁合同部分无效，奥亚公司应就此赔偿美英学校相应经济损失。就经济损失的数额，本院认为，本案中美英学校主张各项经济损失共计3345558.49元，但依据其现有证据及已生效判决认定的事实，不足以证明其实际损失情况。但客观上自2016年7月起，涉案房屋产权方兴荣基公司与美英学校发生争议后，美英学校陷入一系列与涉案房屋有关的诉讼，且在双方发生争议与诉讼过程中，兴荣基公司在较长期间内确实实施过如断水断电等会影响美英学校正常使用房屋及正常经营的行为，在此情况下，势必造成美英学校产生一定的经济损失，故本院综合考虑涉案房屋租赁合同的租金标准、租赁合同的实际履行情况，导致合同部分无效的过错程度，对美英学校的经济损失予以酌定。奥亚公司抗辩美英学校的主张已超过诉讼时效，但合同无效属于合同效力问题的认定，不适用诉讼时效相关法律规定，故奥亚公司的该项抗辩意见本院不予采信。当事人提交的其他证据，不影响本院依据以上查明的事实作出裁判，本院不再逐一评述。综上所述，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京市海淀区美英澳新培训学校与北京奥亚房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》2016年7月19日至2016年12月31日期间无效；二、北京奥亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京市海淀区美英澳新培训学校5万元；三、北京奥亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京市海淀区美英澳新培训学校经济损失25万元；四、驳回北京市海淀区美英澳新培训学校的其他诉讼请求。如果北京奥亚房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33964元（北京市海淀区美英澳新培训学校已交纳16982元），由北京市海淀区美英澳新培训学校负担30963元，于本判决生效之日起七日内交纳13981元；由北京奥亚房地产经纪有限公司负担3001元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 梁 珊人民陪审员 花 利人民陪审员 陆友才二〇二〇年四月二十七日书 记 员 刘佩瑶书 记 员 李盈盈