广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35598号原告（反诉被告）：佛山居然之家商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区****************************-1号，统一社会信用代码91440604MA4W68EX77。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东美力雅户外家具科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******委工业区河堤大道10号之二，统一社会信用代码914***********692K。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：刘世峰，广东历恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王作梅，广东历恒律师事务所实习律师。原告佛山居然之家商业管理有限公司诉被告广东美力雅户外家具科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理后，于2020年1月7日公开开庭对本、反诉合并审理。原告委托诉讼代理人胡之韵与被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的租金93294元，包括自2019年8月1日起至2019年9月16日止的计租期（47天）的租金19488.08元以及自合同生效之日起至2019年9月16日止的免租期（178天）的租金73805.92元；二、被告按合同约定的租金标准向原告支付自2019年9月17日起至实际收回商铺之日止即2019年9月30日的占有使用费5804.96元；三、被告向原告支付拖欠的物业管理费61574.04元，包括自2019年8月1日起至2019年9月16日止（47天）的物业管理费12862.13元以及自合同生效之日起至2019年9月16日止的免租期（178天）的物业管理费48711.91元；四、被告向原告支付相当于两个月租金的违约金24878.40元；五、本案诉讼费由被告承担。以上金额合计185551.4元，与保证金41298元抵扣后金额为144253.4元。事实和理由：原、被告于2017年签订《居然之家招商合同》（JM96-*****70001），约定被告承租佛山市禅城区*******************摊位号为JM96-A-6-018的场地，面积829.28㎡。双方关于租赁期限、免租期、租金、物业管理费、保证金、违约责任、争议解决等约定如下：租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，共1096天，其中部分月份为免租期；免租期被告无需交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳，若被告违约导致合同提前终止，被告应向原告赔付免租期间的租金；租金按0.5元/日/㎡计算，被告应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前；物业管理费按0.33元/日/㎡计算，被告应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前；被告向原告支付保证金41298元，被告撤场时对原告有未付债务的，原告有权动用保证金弥补自己的损失；被告未依约向原告支付租金等费用（含税款）的，应每日按未付金额的1‰支付违约金，超过7天的，原告有权随时终止合同；因被告违约导致合同提前终止的，被告除应补齐所欠租金及费用，退还原告给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和补贴外，还应向原告赔付相当于两个月租金的违约金；双方的纠纷应向原告所在地人民法院起诉解决。涉案合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告据此开展经营活动。被告已享受的免租期包括2017年10月、2018年1月、2月、4月、2019年2月、6月。在前述免租期间，被告均未支付租金和物业管理费。自2019年7月25日起，被告开始拖欠租金和物业管理费，经原告多次催促后仍一直未能支付。为此，原告于2019年9月16日向被告发出《违约通知函》，通知解除涉案合同。2019年9月30日，原告收回了租赁场地。原告认为，根据涉案合同第三条第2项、第十二条、第五十三条第2项的约定，被告欠付租金等款项已超过7天，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的计租期和免租期的租金93294元、物业管理费61574.04元，同时赔付相当于两个月租金的违约金24878.40元，以上合计185551.40元。另外，由于原告已收取保证金41298元，原告有权以该保证金先行抵扣被告所欠债务，因此在本案中主张的金额为144253.40元。被告答辩称：一、双方已达成撤场合意，被告无需支付2019年8月、9月的租金、物业管理费，被告未构成违约。涉案合同约定，被告应在上月25号之前支付下月的租金及物业管理费，被告已于2019年6月支付了2019年7月的租金及物业管理费。按照常理理解，2019年7月25日之前被告即与原告协商撤场事宜。8月中旬，原告重新招商并安排佛山市合和美家具科技有限公司（以下简称“合和美公司”）进驻，原告已用实际行为表明其对于被告撤场是认同的，否则不会接纳合和美公司进驻并使用涉案租赁物。被告于2019年7月提出撤场申请，2019年8月中旬原告即安排合和美公司进驻，其行为系同意被告撤场，双方协议一致提前终止合同。故原告以被告欠付租金为由认定被告违约的理由不成立。原告无权要求被告支付违约金及免租期的租金等费用。二、2019年8月21日至9月16日期间，涉案租赁物已被合和美公司实际进驻并从事经营活动，作为涉案租赁物的实际使用人，该期限内的租金及物业管理费的支付主体应为合和美公司，原告要求被告支付无事实及法律依据。1、原告提交的其楼面主管与陈喜艳的聊天记录中，其楼面主管称“四毛，上图为我司对贵司发的违约函”，陈喜艳回复“你们给合和美发才对吧？”楼面主管回复“没有重新签订合同”、“主体还是美力雅”，由此可知，原告对于合和美公司实际进驻是认可的，原告与合和美公司已经形成事实上的租赁关系，合和美公司为涉案租赁物的实际使用人。2、被告提交的原告工作人员嘉荣与合和美公司卢总的聊天记录中，嘉荣向合和美公司索要营业执照和电话号码，可印证2019年8月21日至9月16日期间，涉案租赁物已被合和美公司实际进驻并使用。原告不顾涉案租赁物的实际使用人是合和美公司，仅以其未与合和美公司签订合同为由，要求被告支付租金无事实依据。三、2019年9月17日至9月30日期间，被告并未实际占用涉案租赁物，被告无需支付占有使用费。2019年8月21日至9月16日期间，涉案租赁物已被合和美公司实际进驻并从事经营活动；2019年10月1日后，盛致户外公司入驻涉案租赁物，并拆除了涉案租赁物内物品。被告未实际占用涉案租赁物，无支付占有使用费的义务。涉案租赁物内装有原告实际控制的监控，2018年8月21日至2019年9月30日期间的监控录像可以查清被告是否违约，以及上述期间合和美公司或其他公司是否进驻并使用涉案租赁物，请求法庭责令原告提交。如原告拒不提交，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故推定被告的主张成立。即使法院认定被告违约，被告向原告支付的装修保证金10000元也应予扣除。六、双方于2019年8月7日协商解除合同，原告同意变更经营主体，并向被告发送了关于变更承租及经营主体申请的格式文本，让被告予以填写，原告还向合和美公司收取保证金，于2019年8月中旬向合和美公司负责人索要营业执照以录入租赁信息，并安排合和美公司进驻涉案租赁物。综上，涉案合同系经双方协商一致解除，系双方真实意思表示，被告未违约。被告向本院提出反诉请求：一、原告向被告返还扣押的货物（详见附件扣押货物清单）或赔偿同等价值186256元；二、原告向被告赔偿因违法扣押货物导致的损失100000元；三、本案反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：原、被告于2017年签订《居然之家招商合同》（JM96-*****70001），约定原告将位于佛山市禅城区*******************摊位号为JM96-A-6-018的场地租赁给被告。双方在租赁期内因租金问题产生争议，原告在未与被告沟通协商的情况下，擅自扣押涉案商铺内货物。被告积极与原告磋商解决扣押货物事宜，但均遭原告拒绝。涉案合同第五十三条第二款约定，如被告违约，原告有权采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失。该约定因违反法律规定应属无效条款，对双方不具有任何法律约束力，原告应为其违法行为向被告赔偿货物损失。原告答辩称：涉案合同第五十三条第二款的约定是双方合意，属合法有效。在被告拖欠费用的情况下，原告有权搬离并封存租赁物内物品，避免原告损失进一步扩大，亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定。原告在搬离租赁物内物品前通知了被告负责人陈喜艳，原告亦已举证证明；被告无任何损失，被告还应承担物品搬运及保管费用。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的主体资格。2、《居然之家招商合同》（JM96-*****70001）。拟证明双方签订租赁合同，约定租赁场地、租赁期限、租金标准、物业管理费标准、免租期、保证金及违约责任。3、《集体建设用地使用权出租合同》、《建设工程规划许可证》、《委托书》。拟证明佛山（国际）家居博览城有限公司承租涉案地块后，依法建设租赁场地所属建设项目，并委托原告对A座一至九楼进行出租及管理，故原告有权向被告出租租赁场地。4、《市场收据》（保证金、租金及物业管理费）。拟证明①《招商合同》签订后，被告使用租赁场地开展经营活动，并向原告支付保证金、2017年10月至2019年7月的计租期租金与物业管理费；②在实际履行中，被告已享受的免租期包括2017年10月、2018年1月、2月、4月、2019年2月、6月。5、微信聊天记录（原告员工与被告法定代表人兼股东周某1、被告经营负责人陈喜艳）、《违约通知函》。拟证明①原告向被告法定代表人兼股东周某1、被告负责人陈喜艳催收租金、物业管理费及违约金；②因被告一直拖欠费用，原告于2019年9月16日通知解除涉案合同；③原告于2019年9月30日收回租赁场地后，与被告沟通办理撤场手续事宜。6、《律师函》、快递单。拟证明原告委托北京市中伦（广州）律师事务所向被告出具《律师函》，催促被告支付拖欠的租金、物业管理费及违约金。7、微信聊天记录（原告员工与被告负责人陈喜艳）。拟证明原告在搬离租赁场地内物品前已经通知并取得被告同意。诉讼中，被告提交以下证据：1、微信聊天记录（被告负责人陈喜艳与原告员工唐豪健）。拟证明①2019年7月25日前，被告即与原告开始协商撤场事宜；②唐豪健称“撤场申请有美力雅盖章，算是正式提出来了”、“四毛，上图为我司对贵司发的违约函。”陈喜艳复“你们给合和美发才对吧？”唐豪健称“没有重新签订合同”、“主体还是美力雅”，由此可知，原告对于合和美公司已实际进驻是认可的，原告也确认收到被告提出的书面撤场申请，双方已达成撤场合意，被告未违约；③2019年10月，唐豪健称sunair需要装修，证明原告在合和美公司撤场后再次招商；④原告已扣押被告店铺内的家具。微信聊天记录（原告员工嘉荣与合和美公司卢总）。拟证明在原告于2019年8月21日向合和美公司索要营业执照和电话号码，即2019年8月21日至9月16日期间，原告已安排合和美公司实际进驻并使用涉案租赁场地。3、《关于门店承租和主体变更的相关协议》、微信聊天记录（被告负责人陈喜艳与原告员工唐豪健）。拟证明2019年8月7日，双方协商变更承租及经营主体问题，原告同意变更经营主体并向被告发送《关于变更承租及经营主体的申请》的格式文本让被告填写，被告遂于2019年8月21日与合和美公司签署了《关于门店承租和主体变更的相关协议》，约定合和美公司承租涉案租赁场地，租赁期限为2019年8月21日至2020年9月30日，原告同意并向合和美公司收取合同保证金41298元及装修押金10000元。本院认证认为，原告提交的证据1、2、4、5、7，被告对其真实性均无异议，本院确认其真实性，证据3经审查确认其真实性；证据6，EMS快递单经查询显示于2019年10月24日签收，本院确认其真实性；原告对被告提交证据的真实性均无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局向佛山（国际）家居博览城有限公司核发《建设工程规划许可证》，证载建设项目名称为佛山国际家居博览城。2017年1月1日，案外人佛山（国际）家居博览城有限公司向原告出具《委托书》：“地址为佛山市禅城区*********家博城A座一至九楼的房屋（或建筑物），建筑面积（约）156815.80平方米，根据双方于2016年12月7日签订的加盟协议，现委托佛山居然之家商业管理有限公司出租及管理，委托期限为2017年1月1日至2036年12月31日，共20年。”2017年10月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《居然之家招商合同》（JM96-*****70001），主要约定：“第一条、合作形式。甲方将位于佛山市佛山店A号楼六层，面积为829.2平方米（公摊系数为1.54），摊位号为JM96-A-6-018的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条、经营范围。1.乙方的产品经营类别为户外家具，主经营品牌为美力雅……第三条、合同租赁期限、免租期、计租期。1.租赁期限：自2017年10月1日至2020年9月30日，共计1096天；2.免租期：免租期共计267天，具体时间为：1.自2017年10月1日至2017年10月31日，31天。2.2018年2月1日至2018年2月28日，28天。3.自2018年4月1日至2018年4月30日，30天。4.自2018年7月1日至2018年7月31日，31天。5.自2018年11月1日至2018年11月30日，30天。6.自2019年2月1日至2019年2月28日，28天。7.自2019年6月1日至2019年6月30日，30天。8.自2020年2月1日至2020年2月29日，29天。9.自2020年6月1日至2020年6月30日，30天。合同期内免租金额共计110708.88元。免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期内乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金。3.计租期：刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计829天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分不大小月……第四条、租金及付款方式。1.乙方按下列标准向甲方支付租金：1.自2017年10月1日至2020年9月30日每平方米日租金0.50元……2.租金支付方式为：……按月付款。3.租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。第五条、物业管理费及付款方式。1.甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：①自2017年10月1日至2020年9月30日，每平方米物业管理费0.33元……2.物业管理费的支付方式为：……按月付款。3.物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前……第八条、合同保证金。1.乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金（以下简称保证金）。合同保证金的用途为督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力……当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失……4.按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金41298元……第五十三条、违约责任。……2.除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金……在乙方按合同约定赔付完甲方损失后，甲方应将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还乙方，合同保证金的退还方法遵循本合同第二章第八条的约定……”2019年8月21日，被告（甲方）与合和美公司（乙方）签订《关于门店承租和主体变更的相关协议》，约定：“自2019年8月21日起佛山市合和美家具科技有限公司承租广东美力雅家具科技有限公司位于居然之家佛山店A6-18商铺（佛山大道中189号）的旗舰店1间，承租期限为2019年8月21日至2020年9月30日。因美力雅在店铺开业时，已向居然之家佛山店交付合同保证金41298元及装修押金10000元，共51298元。乙方承诺在2020年9月30日合约到期时，会将商场方退回的合同保证金全额归还给甲方，并在经营期间配合甲方完成装修押金的退款申请。”2019年9月16日，原告向被告发送的《违约通知函》显示：“……兹因贵司于2017年10月1日与我司就位于佛山市禅城区*********居然之家佛山店A-6-018摊位的租赁事宜协商达成一致，并与我司签订了《居然之家招商合同》。根据合同的约定，贵司承租的摊位应在每月25日前交齐下月租金、物业管理费等费用。截止2019年9月15日，贵司仍未交清8月、9月份租金及物业管理费，共计41986.30元，该行为已构成违约。我司与贵司进行多次沟通，但贵司仍未履行合同义务。对于贵司构成的违约行为，现通知：我司将终止与贵司的招商合同，收回摊位，并将继续追缴贵司欠费以及违约金。”另查明一：原告员工与被告法定代表人周某1、负责人陈喜艳的微信聊天记录：2019年7月23日，陈喜艳“……我们经过斟酌和慎重的考虑之后，还是决定不再继续经营门店了，因为确实是没有效益。”原告员工“你写一个撤场申请。”陈喜艳“有什么格式？”原告员工“没有固定格式，按你的实际提出。”2019年8月2日，原告员工向被告法定代表人周某1发送《美力雅提前撤场缴纳费用明细》，告知被告撤场应补交的费用。2019年8月21日，原告员工与合和美公司法定代表人卢明的微信聊天记录，原告员工“卢总，麻烦你发一下你们公司的营业执照给我一下，我这边需要录入一些资料。”卢明遂将发送合和美公司的营业执照及其手机号码。2019年8月23日，原告员工“卢总，你们店的电费快用完了，你们要自己充电费了。”2019年9月16日，原告员工“四毛，上图为我司对贵司发的违约函。”陈喜艳“你们给合和美发才对吧？”原告员工“没有重新签合同，主体还是美力雅。”陈喜艳“整那么久也没签。”原告员工“各种理由拖，最后说谈不拢，不做了。”陈喜艳“真的是害死人了这样。”2019年10月11日，原告员工“看情况，我们这边找人拆家具没收。”陈喜艳“没收？你们意思是要没收我们的家具？”原告员工“迟点跟你说。”陈喜艳“没收家具肯定是不行的……”原告员工“sunair要装修，要尽快撤走的……明天你找人过来把办公桌那些东西该拆的拆了，放到空摊位那里，不然只能让sunair处置了……”2019年10月13日，原告员工“你们这些东西我们今天拆走保管。”……另查明二：被告向原告支付合同保证金41298元；被告向原告足额支付2017年11月、12月、2018年3月1天、5月-12月、2019年1月、3月、4月、7月的租金和物业管理费。另查明三：被告反诉原告应返还的货物为：1、织带单椅1套、玻璃茶几1件；2、编织沙发6件；3、灰色编织沙发5件；4、吊篮1件；5、柚木沙发组合1套；6、片藤沙发8件；7、木纹漆餐桌椅7件；8、美国布沙发组合6件；9、黑色吊篮1件；10、老人躺椅3套9件；11、中东风圆藤沙发4件；12、织带扶手椅6件、玻璃桌1件；13、白色片藤单椅6张、圆桌1张；14、沙滩椅2张；15、蓬床1张；16、铝艺餐桌椅1套7件；17、网布编织摇椅6张、网布编织餐桌椅1张；18、白色织带扶手椅2张、圆茶几1张；19、不锈钢片藤餐桌椅6件、玻璃桌1件；20、美国布织带沙发3件；21、花生造型沙发1件；22、不锈钢摇床1件；23、圆藤懒人沙发5件；24、犹尼斯高背沙发3件；25、柚木沙发4件；26、鸟笼吊篮1件；27、圆形躺床1件；28、美国布柚木组合沙发4件；29、民宿风织带沙发4件；30、圆形懒人沙发2件；31、埃及高背沙发3件；32、小花盆1件；33、大花盆1件。另有部分办公物品：电脑1套、办公桌椅6套、文件柜组合3张。原告在诉讼中向本院申请财产保全，本院经审查予以准许，并对上述货物予以查封。原告在诉讼中称：关于涉案合同的解除时间，2019年9月16日，原告向被告发送《违约通知函》，涉案合同于该日解除；2019年8月之前（不含该月）计租期的租金与物业管理费均已结清；关于免租期，2018年初被告出现资金困难，向原告口头提出调整免租期，推迟付款时间，故原告将其免租期提前至2018年年初，即涉案合同约定的免租期2018年7月提前至2018年1月，免租期2018年11月提前至2018年3月，2018年3月仅需支付一天的租金和物业管理费，由此被告连续享有了2018年1月至4月的免租期；关于装修保证金，原告经核实称该装修保证金为被告办理商铺二次装修手续时向广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司所设的家博城物业服务中心缴纳，非原告收取，与本案无关，抵扣无依据；原告于2019年9月30日将涉案租赁场地清空并恢复原状。被告在诉讼中称：关于涉案合同的解除时间，合和美公司于2019年8月21日实际入驻涉案租赁场地，合和美公司与原告形成事实上的租赁关系，故原、被告之间的租赁关系于2019年8月20日解除；关于反诉赔偿186256元，系据原告提供的门店产品清单中的价格计算；关于反诉损失100000元，系以扣押货物30%作为毛利润，再加上工人工资和场租费用予以估算；关于免租期，实际享有免租期为2017年10月、2018年1月-4月、2019年2月、6月；关于装修保证金，双方未签署书面协议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于涉案合同的解除时间。第一，原告主张涉案合同于《违约通知函》发送之日即2019年9月16日解除，被告辩称合和美公司于2019年8月21日入驻租赁场地，故涉案合同应于2019年8月20日解除。首先，被告虽向原告提出撤场申请，但被告并未实际主动撤场，而是原告于2019年9月30日将涉案租赁场地予以清空。其次，被告与合和美公司于2019年8月21日签订的《关于门店承租和主体变更的相关协议》显示双方就涉案租赁场地承租问题协商一致，但无法证明原告与合和美公司具备建立租赁关系的合意。最后，原告于2019年8月21日索要合和美公司营业执照与联系电话的行为，仅说明原告与合和美公司存在协商建立租赁关系的可能，亦不足以证明原、被告已解除合同以及原告与合和美公司已对租赁主要条款达成一致、双方已建立租赁关系，况且此时被告并未实际撤场。综上，被告抗辩涉案合同于2019年8月20日解除理据不充分，本院不予采纳。第二，涉案合同约定，被告应于上月25日之前支付当月的租金和物业管理费。本案中，被告确认未支付2019年8月1日之后的租金、物业管理费，原告于2019年9月16日以向被告发送《违约通知函》的方式行使解除权，合理合法，本院确认涉案合同已于2019年9月16日解除。结合微信聊天记录及原告陈述，本院确认原告于2019年9月30日将涉案租赁场地清空并收回。关于原告诉请的租金、占有使用费。被告自2019年8月1日起欠缴租金，至原告收回涉案铺位之日止，被告应向原告支付2019年8月至2019年9月30日的租金、占有使用费合计25293.04元（829.28㎡×0.5元/天/㎡×61天）。关于原告诉请的免租期租金。结合双方对变更免租期的陈述以及被告的租金支付情况，至涉案合同解除时止，被告实际享受的租金免租期为2017年10月、2018年1月、2月、3月（30天）、4月、2019年2月、6月合计208天。如前认定，涉案合同因被告根本违约已提前解除，根据涉案合同约定，被告应补交上述免租期的租金，原告诉请有理，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付免租期租金86245.12元（829.28㎡×0.5元/天/㎡×208天），但原告仅诉请73805.92元，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许。故此，经与合同保证金抵扣欠租，被告还应支付免租期租金32507.92元（73805.92元-41298元）。关于原告诉请的物业管理费。涉案合同约定，免租期内被告无需向原告交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。根据被告的物业管理费支付情况可知，被告并未向原告支付免租期及自2019年8月1日至9月16日止的物业管理费。结合上述认定被告实际享受的物业管理费免租期天数（208天），本院核算被告应向原告支付免租期内的物业管理费56921.78元（829.28㎡×0.33元/天/㎡×208天），但原告仅诉请48711.91元，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许；被告还应向原告支付2019年8月至9月16日的物业管理费12862.13元（829.28㎡×0.33元/天/㎡×47天）。关于原告诉请的违约金。涉案合同约定，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。但是根据被告的违约情节以及合同的履行情况，原告主张的违约责任过重，本院酌定被告应向原告支付违约金12000元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告反诉原告赔偿扣押货物价值与利润损失。据前所查，被告确实存在拖欠原告租金、物业管理费的事实。原告以被告拖欠租金、物业管理费为由诉请解除涉案合同、主张拖欠费用及违约责任。原告在诉讼中就被告反诉的货物向法院申请财产保全，本院经审查后予以准许，并对涉案货物依法进行查封。被告无有效证据证明原告实施侵害行为造成涉案货物受损，应承担举证不能的法律后果，故对被告上述反诉诉请，本院不予支持。另，被告辩称其向原告支付的装修保证金10000元应在本案中予以抵扣的问题。原告称未收取该装修保证金，被告亦未提交书面证据证明原告实际收取，故本院对被告抗辩不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东美力雅户外家具科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付免租期租金32507.92元、2019年8月至2019年9月30日的租金、占有使用费合计25293.04元，合计57800.96元；二、被告广东美力雅户外家具科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付免租期物业管理费48711.91元及2019年8月至9月16日的物业管理费12862.13元，合计61574.04元；三、被告广东美力雅户外家具科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付违约金12000元；四、驳回原告佛山居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广东美力雅户外家具科技有限公司的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1593元，由原告佛山居然之家商业管理有限公司负担132元，被告广东美力雅户外家具科技有限公司负担1461元；反诉受理费2797元，由被告广东美力雅户外家具科技有限公司负担；财产保全费1241.27元，由原告佛山居然之家商业管理有限公司负担102.27元，被告广东美力雅户外家具科技有限公司负担1139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年四月二十六日书记员 余柔敏