四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初598号 原告：青裕喜，男，汉族，生于1969年03月01日，住四川省南充市嘉陵区。 原告：张秀芬，女，汉族，生于1969年03月01日，住新疆奎屯市。 原告：何芝茂，男，汉族，生于1974年10月10日，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 原告：杜晓华，女，汉族，生于1973年10月17日，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 上列原告共同委托诉讼代理人：张罗（特别授权），四川明炬（南充）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：李杰，四川明炬（南充）律师事务所实习律师。 被告：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉南路，统一社会信用代码91511304060300064M。 法定代表人：吴兴地,公司总经理。 委托诉讼代理人：马克敏，四川渐飞律师事务所律师。 原告青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华诉被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称“诺亚方舟公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何芝茂及其与青裕喜、张秀芬、杜晓华的共同特别授权委托诉讼代理人张罗、共同委托诉讼代理人李杰，被告诺亚方舟公司的委托诉讼代理人马克敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还属原告所有的位于四川省南充市嘉陵区；2.请求依法判令被告支付其占用原告所有的上述商铺的租金62706.96元（计算时间暂定为自2019年1月1日至2020年1月31日止，计算方式为：按补充协议约定的第六年月租金97元／平方米×59.82平方米×13个月减去已支付的12726.06元，租金计算至被告返还商铺或双方签订新协议为止）；3.请求依法判令被告诺亚方舟公司支付2014年至2018年未按时支付租金的违约金15000元（计算方式为：协议约定违约方向守约方支付违约金5000元×5年，酌情请求15000元）；4.因诉讼产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2014年5月6日，原告与被告签订《盛世天城商铺委托经营管理协议》，该协议约定：“将位于嘉陵区委托给被告进行统一管理，协议约定委托管理期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。委托期间，被告有权对商铺进行统一经营管理，但被告需向原告支付商铺租金”。同时，对双方各自的权利义务做出了明确约定，若一方违约，则违约方应向守约方支付伍仟元的违约金，同时双方还通过补充协议方式对15年内的保底租金标准做了约定，明确了协议期内的租金标准。双方口头约定租金按季支付。该协议期限届满前一个月双方可对续签事宜进行协商，未协商或者未重新达成协议的，则协议期限届满后，协议自行终止。 原被告签订合同后，原告按照协议约定履行了交付房屋的义务，但被告从2014年开始就从未按时按照协议约定按时足额向原告履行给付租金的义务，其延迟给付租金的行为已构成违约。2018年12月31日，原被告双方签订的协议到期后，被告不仅未经原告的同意，擅自将原告的商铺继续租赁，而且没有与原告沟通租金事宜，故亦严重构成违约。原告多次要求被告按照原协议续签或者解除双方之间的协议关系归还商铺，但被告均不予理睬。强行按自己单方面认定的金额向原告支付租金，但所支付的租金既不符合市场行情，也与被告之前的承诺完全不符，被告的种种行为已经严重构成违约，严重侵犯原告的合法权益。 被告诺亚方舟公司辩称：一．我方不是案涉商铺的承租人，也不是案涉商铺的使用人，只是接受原告的委托代为出租案涉商铺，故我方不存在返还案涉商铺的义务。我方将案涉商铺以市场价出租给南充苏宁易购销售有限公司，该公司属于善意第三人，也不存在返还商铺的义务；二.根据《盛世天城商铺委托经营管理协议》及补充协议，我方是受托人，第六年我方在收到承租人即南充苏宁易购销售有限公司的租金后，扣除税费，已如数支付给委托人即原告，金额为14,853.06元，不存在拖欠租金。补充协议表格所确定的金额与南充苏宁易购销售有限公司实际支付的租金差额应为损失部分，如原告主张，应明确赔偿损失的诉求和金额。我方将案涉商铺代为出租给南充苏宁易购销售有限公司期限为近10年，存在超越受托权限，但我方执行的是市场价格，没有给原告造成任何损失，且补充协议约定第六年开始，租金价格随行就市。三.原告与我方签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》及补充协议，对我方转付租金的时间没有明确期限，故我方不存在迟延给付的行为，也就不存在支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，何芝茂、张秀芬与南充金宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201305060567），购买了南充金宇房地产开发有限公司开发的位于南充市嘉陵区嘉南路盛世天城×幢×层××铺（建筑面积为59.82平方米）。同日，何芝茂、张秀芬（甲方）与诺亚方舟公司（乙方）签订了一份《盛世天城商铺委托经营管理协议》，协议主要条款约定：乙方接受甲方的委托，对甲方所购“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理；委托经营管理的期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。管理期限届满，双方如需续签合同，应在该合同期限届满前30日内向对方提出书面要约，双方另行协商签订新的委托合同；与承租户签订租赁合同时，甲方应向乙方支付第一年管理佣金按商铺第一年租金的5%提取，税金由甲乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分；在本合同有效期限内，甲方向乙方收取商铺租金。甲方应当按照本合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得干涉乙方的正常经营管理活动。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、业务、布局、营业时间及经营模式等，对商铺享有完全的独立自主经营权，经营期限届满，若甲方将本合同项下商铺委托经营的，在同等条件下乙方享有优先权；双方应当恪守本合同项下的约定，应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失超过违约金的还应给予赔偿。同时，何芝茂、张秀芬（甲方）与诺亚方舟公司（乙方）又签订了一份《补充协议》，约定“经甲、乙双方友好协商，为了商场的经营管理能够良性的运营，甲方将在盛世天城购买的商铺全权委托乙方进行统一经营管理，并同意商场制定的租金标准，作为与第三方的签约条件；同时，也同意乙方在经营过程中直接与第三方签订租赁合作协议。如其中有关涉及到甲方利益权益时，必须经得甲方同意后方可执行。甲方商铺位于南充市嘉陵区，盛世天城商业广场一层122号59.82㎡（建筑面积）经营—品类—品牌。乙方根据甲方购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准。如下表：                            第一年                       系数                       优惠比例                       保底租金（元／㎡）                       实收租金（元／㎡）                       备注                               月                       年                       月                       年                               第一年                       0.6                       -40%                       97                       1164                       59                       708                                                     第二年                       0.7                       -30%                       97                       1164                       68                       816                                                     第三年                       0.8                       -20%                       97                       1164                       78                       936                                                     第四年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     第五年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     第六年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     第七年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                                      乙方与第三方签订租赁协议时，再与甲方结算双方所协定的商铺保底租金，超出保底租金以外的溢价租金，第一年乙方将在其中抽取50%作为乙方的经营管理费用。……。”。补充条款：甲方确保从第六年开始继续将该物业委托给乙方，乙方会同甲方、承租方，三方签订后五年经营管理协议，租金价格根据第六年市场行情随行就市而确定，每年甲方收益不得低于实收租金。 上述协议签订后，原告按照协议约定将租赁物交给被告诺亚方舟公司使用。原告提供的账户交易明细显示被告诺亚方舟公司支付租金情况如下：2014年7月3日支付4,588.19元、2014年9月3日支付10,588.14元、2014年11月10日支付7,058.76元、2015年2月10日支付11,389.73元、2015年4月30日支付12,203.28元、2015年7月24日支付12,203.28元、2016年1月26日支付12,203.28元、2016年2月4日支付6,998.94元、2016年5月19日支付6,998.94元、2016年5月23日支付13,997.88元、2016年8月30日支付9,326.92元、2016年12月8日支付18,663.84元、2017年5月5日支付966.51元、2017年6月15日支付22,011.11元、2017年6月16日支付22,011.11元、2017年10月27日支付1,280.51元、2018年1月16日支付23,361.24元、2018年2月8日支付8,703.81元、2018年3月22日支付8,703.81元、2018年4月16日支付17,407.62元、2018年8月16日支付8,703.81元、2018年9月30日支付8,703.81元、2019年1月23日支付17,407.62元。双方认可2019年5月29日支付2,127.00元、2019年7月26日支付6,363.03元、2019年9月4日支付6,363.03元，共计14,853.06元。 2014年7月15日，诺亚方舟公司作为出租方（甲方）与南充苏宁云商销售有限公司作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：标的物：本合同租赁物位于南充市。租赁面积：租赁物的使用面积共计3215平方米，其中一层使用面积725平方米，负一层使用面积2490平方米。租赁期限：9年10个月，自乙方开业日起算（甲乙双方暂时确定开业日为2014年9月26日）至2024年7月25日。合同签订后，诺亚方舟公司与南充苏宁云商销售有限公司签订了《交房确认书》，确认租赁物实际交付时间为2014年9月5日，计租时间为2014年9月26日。南充苏宁云商销售有限公司于2018年4月18日变更名称为南充苏宁易购销售有限公司。 另查明，盛世天城商圈系被告诺亚方舟公司统一打造，由被告诺亚方舟公司与众多小业主签订租赁合同或委托经营管理协议后，再由被告诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给南充苏宁易购销售有限公司等商户。 再查明，案涉商铺后办理了房屋产权手续，所有权人为青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华，四人按份共有，建筑面积为59.44平方米。 本院认为，原告通过买卖取得涉案商铺的所有权，有权对该商铺进行委托经营。原告与被告诺亚方舟公司于2013年5月6日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性。因合同期限届满后，被告诺亚方舟公司仍然继续占有原告商铺、支付租金，并继续对外招商出租，双方形成不定期委托经营管理关系，租金应继续按补充协议的约定“每年收益不得低于实收租金”执行。现原告要求被告诺亚方舟公司支付欠付的租金，本院依法予以支持。自2019年1月1日起至2020年1月31日止，被告诺亚方舟公司应当向原告支付租金为74,953.84元（59.44平方米×第六、七年租金标准97元／平方米／月×13个月），扣减其已经支付的租金14,853.06元，被告诺亚方舟公司应依法向原告支付期间所欠租金60,100.78元。2020年2月1日之后的租金，原告可待诺亚方舟公司应支付之时另行主张。 关于原告请求返还商铺问题。本院认为，被告诺亚方舟公司与南充苏宁易购销售有限公司签订的9年10个月合同期限虽然超出了原告与诺亚方舟签订的5年合同期限，但原告与诺亚方舟公司签订的补充协议约定原告将购买的商铺全委托诺亚方舟公司进行统一经营管理，并同意商场指定的租金标准，现在原告与诺亚方舟公司系不定期租赁关系，双方并未申请解除合同，诺亚方舟公司仍有权转租该商铺。案涉商铺与相邻商铺之间并未进行物理分割，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。原告在购买商铺后即将其交由诺亚方舟公司统一经营管理，并按照合同约定收取租金，案涉商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，如果允许某一商户单独返还，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。加之南充苏宁易购销售有限公司作为商家租用面积达3215平方米，前期投入巨大，促进盛世天城商圈的繁荣稳定具有重大意义。因此，原告请求诺亚方舟公司返还商铺的请求，本院不予支持。 关于诺亚方舟公司是否违约问题。原告与被告诺亚方舟公司签订的协议未约定租金的支付时间，且诺亚方舟公司陆续在向原告支付租金，故原告要求诺亚方舟公司支付违约金的请求本院不予支持。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条、第二百二十六条、第十百三十二条之规定，判决如下: 一、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华支付自2019年1月1日起至2020年1月31日止的欠付租金60,100.78元； 二、驳回原告青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取921元，由被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 灵 二〇二〇年四月十五日 书记员 郭荥阳