福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初631号 原告：卢娟，女，汉族，1984年10月14日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：罗道律，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华金，福建国富律师事务所律师。 被告：福州金辉居业房地产有限公司，住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路492号金辉大厦1#楼7层酒店01。统一社会信用代码：91350100M00010E72L。 法定代表人：董晟，职务董事长。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳，福建拓维律师事务所律师。 原告卢娟与被告福州金辉居业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢娟的委托诉讼代理人罗道律、吴华金，被告福州金辉居业房地产有限公司的委托诉讼代理人李文希、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢娟向本院提出诉讼请求：1.被告依合同约定继续履行办理晋安区鼓山镇连江中路××·××＃楼2107复式单元房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料（包括但不限于购房证明书及购房发票等）交付原告；2.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，按已支付购房款日0.01%标准从2019年8月29日起算至原告取得房屋权属证书之日止；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年7月29日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于福州市晋安区的房屋出售给原告，原告支付购房款总价为2896068元。合同签订后，原告按合同约定如期支付房价款，双方在2018年8月29日办理了房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内完成房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。被告逾期办理房屋权属登记手续，构成违约，应承担违约责任。因被告在诉讼过程中已办理房屋首次登记（即房屋所有权初始预登记），原告于2019年4月13日申请撤回第一项诉讼请求。 被告福州金辉居业房地产有限公司辩称：被告受让讼争房屋项目地块的《国有建设用地使用权出让合同》约定项目出让面积28355平方米（约42.5亩），被告按合同约定缴清了土地价款及税费，并于2016年1月20日签订42.5亩交地确认书办理交地手续，于2016年2月3日按照42.5亩项目红线完成规划总平方案手续。但被告在2016年5月办理讼争项目土地权属登记时，发现项目地块内1020平方米土地与双翔新村项目用地（已办理土地登记）重叠，即项目地块内有1020平方米土地权属登记在第三方名下。为此，被告与拆迁交地单位福州市城乡建设发展总公司（简称市城乡建总）报告沟通，并最终上报福州市人民政府解决。2016年5月27日福州市十四届政府2016年第13次市长办公会议纪要（简称[2016]13号会议纪要）提出：（1）在地块总建筑面积指标不变前提下调整地块出让面积，项目用地红线剔除与双翔新村项目重叠部分，土地价款保持不变。（2）由市国土资源局负责按调整后的出让面积先行予以办理土地初始登记。（3）因调整项目地块出让用地面积，且保持总建筑面积指标不变，造成该项目其他指标变更事宜由福州市规划局负责予以核实办理。涉及竣工修测、规划核实、消防、环保、人防、土地核验、预售许可等后续事项按该项目用地使用现状及福州市规划局重新调整后的宗地出让地块指标执行。被告于2016年5月31日办理了剔除1020平方米重叠部分后的项目土地证,后在办理项目地块指标变更时遇到客观上难以操作的现实障碍。原福州市城乡规划局于2016年8月3日向被告发函，表明该局在2015年3月办理涉案项目地块出让有关选址工作红线时已明确规划要求：“该地块出让前应到市国土局核查西侧双翔花园的土地证界线，西侧界线以不超双翔花园的土地证界线为准，若有调整应服从规划调整。”原福州市城乡规划局同时告知，剔除与双翔新村项目重叠部分后的用地边界，将会造成总平面规划方案西北侧的1#楼南侧界线紧贴着调整后的用地界线，无法满足消防要求，也不满足绿地率以及规划间距、退距、日照等要求。但福州市国土部门在未进行土地权属认定的情况下将项目地块推出公开出让，造成上述项目用地权属争议以及项目总平方案不符合规划要求等问题。被告依约于2018年8月31日将房屋交付给包括原告在内的买受人。按照商品房买卖合同约定，被告应于交房后365日内（即2019年9月1日前）办理项目不动产权登记手续。对此，被告于2018年11月2日办理《建设项目规划核实情况意见书》，于2019年3月21日前完成竣工验收备案，于2019年6月4日办理《福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》，此时被告办理项目不动产权登记手续仅尚缺《测绘数据备案情况通知单》，即正常情况下被告可以提前完成项目不动产权登记手续并依约在2019年9月1日前履行完毕产权办理义务。但被告于2019年5月办理项目《测绘数据备案情况通知单》所需的落栋落宗的前置手续时，福州市不动产登记和交易中心提出被告需先行收回原剔除的1020平方米土地并办理土地证变更后，才能办理项目测绘数据备案。被告于2019年6月和8月分别向福州市晋安区自然资源和规划局、福州市不动产登记和交易中心提交书面《报告》，请求相关政府部门协调办理重合地块土地注销以便办理涉案项目不动产总登记手续。经被告积极推动，福州市不动产登记和交易中心于2019年9月24日证实重叠地块1020平方米已注销双翔新村项目土地使用权，2020年1月15日福州市人民政府〔2020〕13号专题会议纪要同意将原剔除的1020平方米用地恢复至被告名下。本案是政府出让重叠土地的客观原因导致项目不动产权总登记无法正常办理，且被告已采取积极措施履行完毕产权办理义务。被告并不存在恶意违约、故意拖延办证时间等情况，也不存在逾期办证的主观过错。因此，本案理应考虑涉案项目实际情况免除被告逾期办证的违约责任。此外，被告不存在违约的主观过错且已积极履约，未给原告造成难以弥补的损失，结合本案商品房买卖合同的实际履行情况，从平衡双方利益兼顾公平角度，被告有权要求减免逾期办证违约责任，请求将合同约定的已付款日0.01%违约金标准调整为已付款日0.0025%。原告逾期297天收房，办证截止日期应为2020年6月21日。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月24日，福州市国土资源局与金辉集团有限公司签订《福州市国有建设用地使用权出让合同》，约定福州市国土资源局将坐落于晋安区宗地的国有建设用地使用权出让给金辉集团有限公司，出让土地面积为28355平方米。2015年10月8日，被告与福州市国土资源局、金辉集团有限公司签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定三方同意将《福州市国有建设用地使用权出让合同》的受让方、以及受让方今后相关的土地使用权证件，从本补充合同签订之日起变更为被告，被告承担原合同中受让方的一切权利和义务。嗣后，经被告与福州市国土资源局、福州市城乡建设发展总公司三方实地踏勘，三方就2015-20号宗地交地事宜于2016年1月27日签订《交地确认书》，明确：福州市国土资源局向被告按现状移交由福州市城乡建设发展总公司提供的土地，移交的土地面积为28335平方米，场地已基本平整，界址明确，交地时间为2016年1月20日。 2016年2月3日，福州市规划局对2015-20宗地金辉·珑园项目总平面规划方案进行规划审核，并对主要规划指标作出批复。后因案涉项目地块有部分土地与双翔新村项目用地（已办理土地登记）重叠，被告上报福州市政府处理。2016年5月27日，福州市人民政府市长办公会议对该土地重叠问题议定如下：在保证该地块总建筑面积指标不变的前提下，调整该地块出让用地面积，用地红线范围剔除与双翔新村项目重叠部分，由市国土资源局负责与被告签订补充合同，土地价款不变；由市国土资源局负责按调整后的出让面积先行予以办理土地初始登记；因调整出让用地面积且保持总建筑面积指标不变，造成该项目其他指标变更事宜由福州市规划局负责予以核实办理，涉及竣工修测、规划核实、消防、环保、人防、土地核验、预售许可等后续事项按该项目用地使用现状及福州市规划局重新调整后的宗地出让地块指标执行。 2016年6月2日，被告办妥讼争地块的国有土地使用权证，使用权面积为27338平方米。2016年8月3日，福州市城乡规划局向被告发出《关于“宗地2015-20号”项目规划指标调整有关意见的函》，载明该局于2015年10月8日按土地合同约定的用地边界办理了金辉·珑园项目《建设用地规划许可证》，且金辉·珑园项目已按土地合同的用地边界办理了总平面规划审批及部分建筑建设工程规划许可证等手续。若按照剔除与双翔新村项目重叠部分后的用地边界，将造成总平面规划方案西北侧的1#楼南侧界线紧贴着调整后的用地界线，无法满足消防要求，也不满足绿地率以及规划间距、推距、日照等要求，请与市国土部门协调解决上述问题。 2016年7月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落晋安区鼓山镇连江中路××·××＃楼2107复式房屋，总价款2896068元；被告应当在2018年8月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。原告应在被告书面通知中载明的交付日期内到被告指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，自被告通知交房期限届满之日起，该商品房的风险和责任转移至买受人，期间发生的房屋保管金等由买受人承担。被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款项的0.01%向原告支付违约金。签约后，原告依约付清全部购房款，被告向原告发出业主入伙通知书，通知原告于2018年8月29日办理入伙手续，原告于2019年6月22日办理了讼争房屋交接手续。 嗣后，因被告未根据变更后的用地边界调整建设工程规划，仍按照原规划方案施工建设，导致被告向原告交付房屋后不能在约定期限提供办理产权登记所需资料。后经提请福州市人民政府审议，福州市人民政府于2020年1月15日作出[2020]13号专题会议纪要：在被告已按照调整前用地面积缴清土地出让价款，且重叠部分土地权属问题已经解除的情况下，同意按原出让合同履行，将原剔除的用地恢复至被告名下。2020年2月20日，被告取得恢复重叠部分并办理案涉土地的不动产权证（权证号：闽（2020）福州市不动产权第0000027号）。2020年3月25日，被告办妥金辉·珑园1#-3#楼、5#-8#及7#、8#楼连接体的首次登记。2020年3月27日，被告向原告寄送《办理不动产权证通知函》，该邮件于2020年3月28日被签收。 另查，被告于2020年3月20日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2020年3月25日出件。 以上事实，有《商品房买卖合同》、交易明细清单、销售不动产统一发票、入伙通知书、物业服务公司专用收据、《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同一、《交地确认书》、福州市城乡规划局关于金辉·珑园项目总平面规划方案技术审查的批复及图纸审查凭证复印件、［2016］13号福州市人民政府市长办公会议纪要复印件、榕国用2016第××号《国有土地使用证》复印件、《关于“宗地2015-20”项目规划指标调整有关意见的函》、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设项目规划核实情况意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书复印件、土地使用权注销证明复印件、［2020］13号福州市人民政府专题会议纪要、不动产权证书复印件、测绘数据备案情况通知单复印件、福州市不动产登记和房屋交易业务受理单复印件、首次登记通知书、办理不动产权证通知函、邮政速递记录、快递面单及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为,被告明知原规划方案不符合用地边界调整后的规划要求，却仍按原规划建设、销售房屋，由此导致后期办理首次登记手续拖延，这是本案逾期办证的根本原因，故被告关于其不具有逾期办证的主观过错应减免逾期办证违约责任的抗辩意见，理由不能成立，不予采纳。被告未在交房后365日内向原告提供办理权属登记所需资料，已构成违约，关于逾期办证违约金起算点，合同约定被告应当在2018年8月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。原告应在被告书面通知中载明的交付日期内到被告指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，自被告通知交房期限届满之日起，该商品房的风险和责任转移至原告，期间发生的房屋保管金等由原告承担。故被告通知原告于2018年8月29日办理房屋交付手续，依据合同约定此时商品房的风险和责任转移至买受人，应认定2018年8月29日被告完成了对讼争房屋的交付，违约期应自2019年8月30日计至办理不动产权证通知函送达前一日即2020年3月27日止，共计210日。原告主张被告按照合同约定的已付房款日0.01%的标准支付违约金有合同依据且无明显过高，被告主张调整违约金标准为日0.0025%不予支持。综上，被告应支付原告违约金60817.43元（2896068元×0.01%×210天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州金辉居业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卢娟支付违约金60817.43元； 二、驳回原告卢娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1320元，适用简易程序减半收取为660元，由被告福州金辉居业房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李伯魁 二〇二〇年四月二十三日 法官助理黄娜娜 书记员张琳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。