广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初803号原告（反诉被告）：佛山市生旺市*运营投资有限公司，住所地佛山市禅城区*****、18号佛山市***********#及2#第一层、第二层，统一社会信用代码914************488。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶芯铜，广东瑶琨律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜中鹤，男，汉族，1991年2月11日出生，住江西省南昌市新建县*************。公民身份号码360************711。委托诉讼代理人：刘建平，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾远，广东一粤律师事务所实习律师。原告佛山市生旺市*运营投资有限公司诉被告杜中鹤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，被告在答辩期内提起反诉，本院经审查予以准许并与本诉合并审理，本案于2020年3月16日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄发林及被告委托诉讼代理人刘建平、曾远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、原、被告签订的《租赁合同书》于起诉之日解除(剩余合同价值为110446.26元）；2、被告向原告立即支付租赁费用35978.76元（暂计算至2019年10月，利息按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3、被告向原告赔偿156633元（按合同总额522110.04元的30%计算）；4、原告不需向被告退回保证金25110元；5、被告从2019年11月5日起向原告支付租赁费用及利息至实际清场之日（租赁费用按《租赁合同书》确定）;6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年9月28日签订《佛山市生旺市*运营投资有限公司租赁合同书》，约定被告承租原告位于佛山市禅城区******佛山市***********#A区首层A1-129、167、168号铺，月租赁费用为8367.15元，租赁期限均为2015年9月28日至2020年9月27日。租赁后，被告已实际使用铺位用作经营。然被告自2019年7月起欠付租金，至今仍未支付。现双方租赁合同难以继续履行，为维护自身财产权益，特提起本案诉讼。被告辩称：一、涉案房屋于2019年10月28日被原告强行收回，原告违法单方解除了双方之间的租赁合同。被告自2015年9月28日从原告处租赁A区首层A1-129、167、168号商铺后，每月按时向原告支付租金（从没有其他第三个向原告交租），累计交纳租金约计40余万元。2019年7月开始，因市场不景气，生意不好做等原因，被告无力支付租金，关闭商铺欲寻找新的租客，拖欠了3-4个月租金，原告在不催收租金、不通知被告的情况下，强行撬锁破门将租赁物收回，违法解除了双方签订的租赁合同。涉案房屋在原告向贵院起诉前已出租给别人，新租户也已装修经营。具体哪天撬门被告也是听附近租户所说，没有得到任何通知，完全不知情。2019年11月20日，被告找到原告讨说法，原告市场部经理、采购部经理亦认可没有书面或电话通知被告，而坚持认为被告拖欠租金违约在先，其有权收回出租物。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”被告认为，双方所签订的《租赁合同书》虽然有约定被告拖欠租赁费用30天或拖欠水电费用60天以上等情形原告享有约定解除权，但依照法律规定，原告行使合同约定解除权时应通知被告，并给予必要的准备时间，以保障被告搬离物品、提出异议等权利，否则单方强行解除行为违反法律规定，构成违约。二、原告应依法承担违约责任。《租赁合同书》第九条第3项约定：“若因甲方原因导致本合同提前解除的，按当月实际使用天数计算租赁费用，双方结清费用后15日内，甲方无息退回保证金，并按合同总额的30%赔偿给乙方。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”因此，被告认为违约金应以合同履行剩余价值为限计算违约金。综上所述，请求法院院依法驳回原告第一、三、四、五、六项诉讼请求，支持被告全部反诉请求。被告向本院提出反诉请求如下：1、依法确认合同编号为：A1-29号《租赁合同书》于2019年10月28日已解除；2、原告退回被告租赁保证金25110元、设施保证金72000元；3、原告赔偿被告110446.26元（按合同剩余价值计算）；4、本案受理费由原告负担。事实与理由：原、被告于2015年9月28日签订编号为A1-29号的《租赁合同书》一份，约定原告将位于佛山市禅城区******佛山*沙国际商品批发中心#A区首层A1-129、167、168号商铺出租给被告使用，月租金8367.15元，租赁期限自2015年9月28日至2020年9月27日。被告租赁该商铺后，向原告交纳租金约计40余万元。2019年7月开始，因市场不景气，生意不好做等原因，被告拖欠了3-4个月租金，当时被告在寻找新的租客，原告在不催收租金、不通知被告的情况下，强行将租赁物业收回，违法解除了双方签订的租赁合同。被告认为，原、被告之间已形成租赁合同关系，依法受法律保护。虽然被告未及时交纳租金已违反合同约定，但原告在未通知被告的情况下，强行收回租赁物违反法律规定，违法解除了双方签订的租赁合同，依法应承担赔偿损失等违约责任。为维护被告合法权益不受侵犯，现向法院提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉辩称：1、被告的诉请缺乏法律依据，应予以全部驳回。被告拖欠租金已经超过合同约定的天数，且原告在2019年10月20日将解除合同和催收租金的告知书贴于涉案铺位，另结合生活经验，在被告拖欠租金三个多月之久，原告配备有完整的管理和催收人员的情况下，原告对被告的违约行为进行了催告，被告诉称原告没有尽到通知义务强行解除合同缺乏事实；2、被告主张退还租赁、设施保证金、违约赔偿没有事实和法律依据。正如第一点所述，被告违约，根据合同的约定，原告可以没收保证金，既然没有违约，被告要求原告赔偿合同的剩余价值，也是没有根据的；3、被告主张在涉案合同的违约金过高，根据法律规定，被告应对违约金过高承担举证责任；4、涉案的设施保证金就是商铺的推广费，原告已经尽到了推广义务，该推广费是因推广实际花费的费用，该费用是被告和原告就推广达成的另外一个协议，该费用虽然因租赁合同产生，但应属于另外一个合同关系，不应在本案中一并处理。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、产权证（两份，分A、B区）、建设工程施工许可证、场地租赁协议补充协议。证明原告从佛山市禅城区*****朗英明股份经济合作社承租涉案场地，并经合法报建，故原、被告签订的《租赁合同书》合法有效。3、租赁合同书、收款收据。证明被告承租原告位于佛山市禅城区******佛山市***********#A区首层A1-129、167、168号铺，月租赁费用为8367.15元，租赁期限均为2015年9月28日至2020年9月27日，被告支付了保证金25110元。4、照片。证明原告于2019年10月20日在被告店铺张贴《通知》，要求被告清偿租金、解除租赁合同、办理退铺手续，但被告至今仍未交纳拖欠的租金。诉讼中，被告举证如下：1、《租赁合同书》一份。证明双方约定因原告原因提前解除合同的，按当月实际天数计算租赁费，退回保证金，并按合同总额的30%赔偿被告。2、收据两份。证明原告已收取租赁保证金25110元、设施保证金72000元。3、与合同经办人李诚电话录音摘要一份。证明原告已在10月底将铺位收回;原告收回铺位解除合同并没有书面通知被告。4、与合同经办人李诚电话录音摘要一份。证明原告已收到设施保证金72000元，但没有写入合同中；该设施保证金是原告为被告量身定做的。5、照片。证明涉案租赁物在原告收回后，已经出租给案外人。而非租赁合同仍未解除。本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；本院经审查对证据2的真实性予以确认；被告对证据3的真实性无异议，本院经审查对该组证据的真实性予以确认；证据4无法看出拍摄的时间，本院对真实性不予确认。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；证据2有原件核对，本院经审查对真实性予以确认；证据3、4为录音，录音一方当事人并非本案直接当事人，亦未出庭对录音的内容及事实进行确认，本院对证据3、4的真实性不予确认。证据5无法看出拍摄的时间，本院对真实性不予确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案商铺位于佛山市禅城区******，涉案商铺的权利人为佛山市禅城区*****朗股份合作经济联合社。2013年6月14日，佛山市禅城区*****朗股份合作经济联合社（甲方）、佛山市长盈市*管理有限公司（乙方）、佛山市生旺市*运营投资有限公司（丙方）签订《场地租赁协议补充协议》，约定：乙方于2012年11月28日在佛山市禅城区****************举办的“佛山市********（暂定名）”项目（下称项目）中竞得该项目，甲、乙双方就项目用地的租赁事宜等，签订《场地租赁协议》，为便于项目的经营管理，乙方成立丙方作为项目公司，针对该情形，三方对《场地租赁协议》补充如下：一、《场地租赁协议》中乙方享有的权利及承担的义务从本协议签订之日起转由丙方享有及承担。二、对丙方应承担的《场地租赁协议》中的义务，乙方同意提供连带保证担保，担保期限至义务履行整体工程验收期届满后一年。三、本补充协议自三方签署生效，一式三份，三方各执一份，为《场地租赁协议》不可分割部分，具同等法律效力。2015年9月28日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订合同编号为A1-129的《佛山市生旺市*运营投资有限公司租赁合同书》，约定：一、甲方将如下的铺位租赁给乙方使用：1、铺位地址：佛山市禅城区******佛山*沙国际商品批发中心1#A区首层A1-129、167、168号铺。2、铺位的建筑面积底层92.2平方米，夹层92.2平方米，计租面积合计184.4平方米。二、租赁期限：租赁期限从2015年9月28日起至2020年9月27日止（如特殊原因延期交铺详见本合同第十三条内容）。……如乙方没按期提出续租申请、甲方不同意续租或者任何原因提前解除本合同的，乙方应在合同期满之日或者解除合同之日起15日将上述铺位交回甲方，并办理场地交接手续。乙方逾期搬出的，若乙方仍有物品遗留在该物业内，则视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权将该物品搬离该物业并对该物品进行处理，由此造成的损失及引起的费用（如物品搬移费等）由乙方承担。三、租赁费用:1、甲乙双方协商一致，且乙方已知悉本合同所称“租赁费用”主要包括场地租金、市场服务费、市场环境设施维护费、市场消防设施维护费等几项，乙方同意支付上述租赁费用，具体为：(1)场地租金占30%;(2)市场环境设施维护费占30%;(3)市场消防设施维护费占20%;(4)市场服务费占20%。2、铺位底层租赁费用单价55元/平方米；夹层租赁费用单价27.50元/平方米，月租赁费用7606.50元；公共分摊以10%月租赁费用计760.65元，每月租赁费用总计8367.15元。不足一个月的租赁费用按实际使用的天数计取。租赁费用每3年递增10%。甲方收取租赁费用后出具收款凭证。3、甲方给予乙方90天的装修免租期，本合同租赁费用的计算时间从2015年12月27日（当日）起计取。租赁费用及水电费结算至乙方把场地移交给甲方或甲方按本合同第二条条款约定清理场地之日止。四、交费办法：租赁费用按先缴款后使用的方式结算。乙方每壹个月缴交一期租赁费用，首期租赁费用¥8367.15元在免租期满之日缴交。以后每月租赁费用乙方应在当月5日前缴交，逾期缴款按应缴金额的每日3%计取滞纳金。五、保证金：签订合同之日，乙方向甲方缴纳保证金25110元（按三个月的租赁费用计取）。保证金不能代替或冲抵租金、水电费和物业管理费。租赁期届满之日，乙方结清所有费用后，甲方验收场地并与乙方办妥场地移交手续。乙方应在租赁期满后30天内办妥营业执照的地址变更手续，乙方凭变更后的营业执照、场地移交资料及保证金收据原件与甲方办理保证金的退还手续。甲方在收到上述资料后10天内把保证金退回给乙方（不计利息）。租赁期内，如乙方有违反市场管理规定的行为而被罚款，或违反本合同的有关规定而承担违约责任的，甲方有权在保证金内扣除，租赁期满，余额无息退回乙方。乙方逾期没有办理营业执照迁出或变更的，视作乙方放弃保证金，保证金归甲方所有。……九、违约责任及合同的解除：1、甲乙双方协商一致可以解除本合同。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁物，没收乙方所缴交的一切费用及保证金，按整月收取租赁费用，并按合同总额的30%赔偿给甲方。（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物全部、部份转租、转借或转让给第三方使用的；（3）乙方拖欠租赁费用30天或拖欠水电费等其它费用60天以上的；（4）乙方不按本合同约定使用租赁物的和签订合同之日起一年内转让给第三方经营的；（6）除停水、停电外等不可抗力因素外，乙方停业时间超过30天；……3、若因甲方原因导致本合同提前解除的，按当月实际使用天数计算租赁费用，双方结清费用后15日内，甲方无息退回保证金，并按合同总额的30%赔偿给乙方。2015年10月8日，原告出具《收据》，确认收取佛山市禅城区******佛山*沙国际商品批发中心1#A区首层A1-129、167、168号铺位的租赁保证金25110元。同日，原告出具《收据》，确认收取上述铺位设施保证金72000元。庭审中，原、被告一致确认被告拖欠涉案铺位2019年7月-10月的租金。因被告拖欠租金，原告于2019年10月底单方收回商铺。被告陈述原告在未对其进行任何催缴且未通知被告的情况下单方收回铺位。被告确认涉案商铺于2019年6月底停止经营。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。关于《租赁合同书》的解除。涉案《租赁合同书》履行过程中，被告作为承租人自2019年7月开始未向原告缴纳租金，原告于2019年10月底收回被告承租的商铺，原、被告签订的《租赁合同书》于原告收回商铺之日事实上解除，本院确定涉案《租赁合同书》于2019年10月31日解除。关于原告主张的租金。本案中，被告未对欠费期间及欠费金额提出异议，本院予以确认。经核算，被告应向被告支付2019年7月-10月拖欠的租金36815.48元（9203.87元×4个月），原告仅主张35987.76元，系对其权利的自由处分，本院予以确认。关于租赁保证金25110元。根据《租赁合同书》第九条的约定，被告拖欠租赁费用30天以上的，原告有权单方解除合同，收回租赁物并没收被告所缴交的一切费用及保证金。本案中，被告自2019年7月起未向原告缴纳租金，构成违约，原告主张没收被告缴纳的租赁保证金25110元，符合合同的约定，本院予以支持。被告反诉要求退回该租赁保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于设施保证金72000元。原、被告签订的《租赁合同书》中对该费用并未进行约定，从字面上看，设施保证金系保障承租商铺的设施、设备在商铺返还时正常运转所缴纳的保证金，因涉案商铺系原告自行收回，且原告未举证证明被告在承租商铺期间涉案商铺的设施、设备存在受损的情况，故被告主张原告退回设施保证金72000元，合法有据，本院予以支持。原告主张设施保证金即为同批系列案件中的所指的推广费，缺乏证据佐证，本院对其主张不予采纳。关于原告主张的赔偿156633元及欠租利息。就被告逾期交租的违约行为，原告已经通过行使单方解除权并自行收回商铺等措施进行救济，本院经审查亦对被告拖欠的租金予以确认并就被告逾期交租的违约行为予以没收租赁保证金，已经足以弥补原告因被告违约所产生的损失，本院对原告主张的赔偿及欠租利息不予支持。关于被告主张的赔偿110446.26元。本案中，被告自2019年7月开始欠租，根据《租赁合同书》第九条的约定，原告有权单方解除合同并收回租赁物，因此原告自行收回租赁物并未违反合同约定。本案中原告收回涉案商铺时，涉案商铺停止经营已迈四个月，如被告认为因原告单方收回租赁物的行为致其损失，应当进行举证，本案中被告对此并未进行举证，应承担举证不利的法律后果，被告主张原告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市生旺市*运营投资有限公司与被告杜中鹤于2015年9月28日签订的《佛山市生旺市*运营投资公司租赁合同书》于2019年10月31日解除；二、被告杜中鹤向原告佛山市生旺市*运营投资有限公司支付拖欠的租金35987.76元；三、被告杜中鹤向原告佛山市生旺市*运营投资有限公司支付的租赁保证金25110元归原告佛山市生旺市*运营投资有限公司所有；四、原告佛山市生旺市*运营投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告杜中鹤返还设施保证金72000元；五、驳回原告佛山市生旺市*运营投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告杜中鹤的其他反诉请求。如本判决确定的付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2283元，由原告佛山市生旺市*运营投资有限公司负担1600元，被告杜中鹤负担683元；本案反诉受理费2207元，由原告佛山市生旺市*运营投资有限公司负担700元，被告杜中鹤负担1507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年四月二十三日书记员 廖凯锐