山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1694号上诉人（原审被告）：山西南丰房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街119号1号楼四层。法定代表人：王烨，总经理。委托诉讼代理人：沈宁、牛诗戟，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董午乐，男，1954年12月4日出生，汉族，山西省工业设备安装公司退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：康伟，山西仁鑫律师事务所律师。上诉人山西南丰房地产开发有限公司（以下简称南丰公司）因与被上诉人董午乐房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人南丰公司的委托诉讼代理人沈宁、牛诗戟，被上诉人董午乐的委托诉讼代理人康伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南丰公司上诉请求：1.依法撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4938号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认为上诉人应当预见政府的行政行为属于对事实认定不清,上诉人在工期内陆续收到政府下发的停工通知,因行政部门关于环境治理而做出的行政行为导致上诉人工期延误,该原因并非上诉人自身原因,且该行政行为存在不可预见的因素,属于不可抗力,依据合同约定,上诉人不应承担逾期交房的违约责任。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人在合同中并未约定出现管道占用面积的情况时该如何处理,也即合同未约定该种情况下的违约责任,一审法院在当事人未约定违约条款的情况下,按照房屋单价对占用面积进行计算违约金，适用法律明显错误。综上,为维护上诉人的合法权益,请二审法院撤销原判,依法改判。董午乐辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。二、关于工期延误、延期交房的问题，一审诉讼中，我方曾向一审法院提交过一份生效判决书，该判决已经确认无论中高考，还是环境重污染治理等导致的停工，并不属于不可抗力的范围。因此，上诉人主张的停工理由依法不能成立。三、关于收房问题，合同中约定的通知收房方式为书面通知，但对方是电话告知的，不符合合同约定。四、关于管道井门的占用损失，根据我方一审时提供的证据，管道井门在整个商铺占了半面墙，开发商和物业公司曾明确告知我方这两个门他们要进行维修使用，导致我方无法正常利用井门开闭范围的面积，且不能摆放东西。给我方造成了一定的损失。综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。董午乐向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金52319元；2.依法判令被告赔偿原告因公共设施占用部分面积的损失68501元变更为48294元；3.依法判令被告赔偿原告因管道占用部分空间的损失196860元变更为201294元；4.依法判令被告返还原告房屋面积不足部分的房价款125388元；5.本案诉讼费由被告承担；6.检测费2500元由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月21日，原告董午乐与被告山西南丰房地产开发有限公司签订了编号为20160034576的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于太原市万柏林区迎泽西大街125号3幢1层商铺1017号房，该商品房的用途为商铺，层高6米，建筑面积27.18平方米，其中套内建筑面积为25.89平方米，公共部位与公有房屋分摊面积1.29平方米。按建筑面积计算，单价每平米34250.87元，总价款为930939元，并约定在签订合同之日一次性付清全部房款。合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权登记面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，差异部分面积多退少补，不计利息；第八条约定出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。因政府规划调整、政府相关部门配套设施不到位等原因，因法律法规调整或国家政策变化或其他非出卖人所能控制的原因，非出卖人造成工期延误，出卖人不承担违约责任；第九条约定出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。2015年9月22日，原告董午乐向被告山西南丰房地产开发有限公司交款880939元，由被告山西南丰房地产开发有限公司出具《收据》予以确认。合同签订后，2016年8月15日，原告董午乐向被告山西南丰房地产开发有限公司交款50000元，由被告山西南丰房地产开发有限公司出具《收据》予以确认。综上，原告董午乐如约向被告支付房屋总价款930939元。2019年7月16日，被告山西南丰房地产开发有限公司交付案涉房屋给原告董午乐。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。2016年7月21日，原告董午乐与被告山西南丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，原、被告双方应按合同内容履行各项义务。根据案涉《商品房买卖合同》第八条，约定商品房交付期限为2017年12月30日前，但遇特殊原因出卖人可据实予以顺延：因政府规划调整、政府相关部门配套设施不到位等原因，因法律法规调整或国家政策变化或其他非出卖人所能控制的原因，非出卖人造成工期延误，出卖人不承担违约责任。被告提供了2016年11月23日至2017年10月13日期间因学生中高考、环境治理等事由的政府文件，证明因政府政策原因造成被告停工180天，以致房屋延期交房。因学生中高考是国家每年固定进行的考试，且环境治理工作也是政府的重点工作，被告作为房地产的开发商对上述事由在开发工程项目确定的商品房交付期限时是应当能够预见的，被告在与原告签订合同并确定交房日期时是应当将上述可能造成延期交房的风险考虑在内的，故对被告提出延期交房180天的辩解本院不予采纳。被告庭审中辩称，在案涉房屋达到交接条件时，其在2018年6月23日，通过被告山西南丰房地产开发有限公司员工蒋永祺以短信的方式通知原告交房日期为2018年6月28日，因原告未在交房日期前来收房，原告未按照短信通知的时间来接受房屋，产生的不利后果应由原告自行承担。但原、被告在《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，且在原、被告签订的《商品房买卖合同》中原告董午乐的预留手机号并非一个，被告在通知原告进行交房时，并未采取送达原告本人的书面方式，也未与原告本人进行电话沟通，短信通知也未覆盖原告在合同中预留的其他手机号码，故被告的交房通知不符合合同约定，对被告主张的短信通知视为送达本人的辩解，本院不予采纳。被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。对于原告主张的因公共设施占用部分造成的损失，因原、被告双方在签订商品房买卖合同时，被告并未对安装在案涉房屋内的两个管道进门进行明确的告知，且原、被告签订商品房合同时关于案涉房屋分户的平面图中并未出现两个管道井门，从被告未做声明，后期添加的两个管道井门来看，被告存在违约情形，应当承担相应的违约责任。对被告辩解的管道井门系属建筑物必要设施，基于对公共利益的需要，原告应该负有容忍义务本院不予采纳。管道井门是公共设施，其作为建筑物的必要附属设施，在规划设计时，就应该预留必要的空间，而不应当在商品房分户平面图交付原告后，再进行更改。对因管道井占用空间造成的损失，本案参照原告委托的案外人山西家豪测绘集团有限公司出具的晋JH测字（2019）010号测量报告，以两个管道井门实际占用1.41平方米，按照案涉房屋的单价34250.87元进行计算。被告山西南丰房地产开发有限公司虽不认可该测量结果，但是在法庭辩论终结前并未提出相应的证据予以反驳，故对被告主张该项辩解，本院不予采纳。关于管道占用部分空间的损失，实为原告主张被告交付的房屋内有大型管道占用1.45米高度，导致层高不够。在商品房买卖中，买受人购买房屋，其实质购买的是房屋的实际使用空间，无论是面积减少、高度不变，还是面积不变、高度降低都会导致使用空间的缩小。因案涉房屋顶部存在大型管道，会实际影响买受人的使用，但原、被告双方对此项违约责任在合同中并无明确约定，结合立体空间进行计算，因屋顶管道致房屋实际使用空间减少的面积误差比[（套内面积×合同约定层高-套内面积×实际层高）÷套内面积×合同约定层高]的计算，需要以房屋的面积进行判断，但原、被告双方明确约定案涉房屋的面积应以产权登记为准，截止起诉时，案涉房屋尚未进行产权登记，故对原告主张的管道占用部分空间的损失，因房屋面积不确定，本案不宜作出判断，原告可在办理了房屋产权登记后，另行主张该项权利。对于房屋面积不足部分，因原、被告双方在合同中约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，差异部分面积多退少补，不计利息。因案涉房屋尚未办理产权登记，原告请求被告赔偿房屋面积不足的损失，不符合双方的合同约定，对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的检测费用，原、被告在《商品房买卖合同》中就房屋面积的差异约定了按产权登记面积为准，故对原告单方面自行委托所产生的检测费，本院不予支持。判决：一、被告山西南丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告董午乐延期交房的违约金52319元；二、被告山西南丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告董午乐因公共设施占用部分的面积损失48294元；三、驳回原告董午乐的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，相关证据不影响对本案事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：南丰公司应否承担逾期交房的违约责任；南丰公司应否赔偿董午乐管道井门占用面积的损失。一、关于南丰公司逾期交房责任的问题。首先，诉争各方对南丰公司逾期交房的事实，均不持异议。其次，南丰公司认为，施工期内，其陆续收到政府下发的停工通知,导致延期交房非上诉人自身原因,该行政行为存在不可预见的因素,属于不可抗力,其不应承担逾期交房的违约责任。按照《商品房买卖合同》中“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……”的约定，南丰公司提供的证据不足以证明其已依约向董午乐履行了告知义务，依法应承担举证不能的法律后果。故南丰公司诉请核减180天逾期损失的主张，依法不能成立。二、关于管道井门占用面积损失的问题。诉争双方在签订商品房买卖合同时，南丰公司并未对安装在案涉房屋内的两个管道井门明确告知；且案涉房屋分户平面图中并无两个管道井门。南丰公司未经董午乐同意，擅自添加两个管道井门，给董午乐有效使用涉案房屋造成了一定的影响，南丰公司应当承担相应的违约责任。故一审法院判决由南丰公司赔偿董午乐公共设施占用面积损失48294元，并无不当之处。综上所述，南丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7946元，由上诉人山西南丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年四月二十八日书记员 张 峥