云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云25执异28号案外人：王鸿波，男，汉族，1989年4月8日生，住云南省曲靖市师宗县。委托代理人：牛君仙，女，汉族，1992年1月2日生，住云南省曲靖市师宗县。代理权限：特别授权代理。申请执行人：陈俊东，男，汉族，1975年9月20日生，住云南省红河州泸西县。被执行人：杜建忠，男，汉族，1966年12月1日生，住云南省红河州泸西县。被执行人：陈丽，女，汉族，1971年9月3日生，住云南省红河州泸西县。被执行人：红河鑫裕房地产开发有限公司。法定代表人：杜建忠，系该公司总经理。被执行人：云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司。负责人：李忠，系该公司总经理。被执行人：何玉芬，女，汉族，1970年6月12日生，住云南省红河州泸西县。被执行人：云南威鑫房地产开发有限公司。法定代表人：杜建忠，系该公司总经理。本院在执行陈俊东与红河鑫裕房地产开发有限公司（以下简称鑫裕公司）、云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称威鑫公司泸西分公司）、云南威鑫房地产开发有限公司（以下简称威鑫公司）、杜建忠、陈丽、何玉芬民间借贷纠纷一案中，案外人王鸿波对本院执行（2017）云25执258-260号之十六《执行裁定书》拍卖坐落于红河州泸西县房屋不服，于2020年4月14日向本院提出执行异议。本院受理该案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王鸿波称，对本院执行（2017）云25执258-260号之十六《执行裁定书》查封拍卖坐落于泸西县中枢镇九华路财富鑫座3栋2单元1902号房产不服，请求本院解除上述房屋的查封，并中止对该房屋的执行。事实和理由：2016年3月27日，案外人与被执行人威鑫公司泸西分公司签订了《会签单》，案外人支付了房屋首付款、契税、印花税和维修基金。2016年4月2日，双方签订合同编号为10001899号的《商品房购销合同》，对购买房屋相关事宜进行约定。2017年，被执行人威鑫公司泸西分公司将房屋交付给案外人。2017年10月26日，案外人向被执行人威鑫公司泸西分公司支付了购房款70000元，尚欠的尾款30000元向公司出具了《欠条》，缴纳了办证预交费、自2016年9月1日起至2018年8月30日止的加压费、自2016年9月1日至2018年8月30日止的物业管理费、垃圾清运费。案外人与被执行人威鑫公司泸西分公司的买卖合同关系客观、真实，案外人已经支付了大部分房款及其他所有费用，房屋已交付使用，案外人是房屋的实际所有权人；《商品房购销合同》未能登记备案系因红河州房地产管理处进行系统升级等原因，并非案外人的过错行为所致。因此，案外人王鸿波认为本院查封、拍卖该房产的行为侵犯了其合法权益，向本院提出执行异议。为证明上述主张，案外人向本院提交了下列证据：1、案外人身份证复印件1份；2、授权委托书及代理人身份证复印件各1份；3、（2016）云25民初127号民事裁定书和查封清单复印件各1份；4、2016年3月27日，威鑫公司泸西分公司为收款方，王鸿波为付款方，3栋2单元1902号房屋首付款收据（金额128987元）、印花税收据（金额114.49元）、契税收据（金额2289.90元）、维修基金收据（金额2120.25元）复印件各1份；5、会签单复印件1份；6、2016年4月2日，威鑫公司泸西分公司为甲方，王鸿波为乙方的《商品房购销合同》复印件1份（合同编号10001899），主要内容：甲方将泸西县中枢镇九华路财富鑫座3栋2单元19层2-1902号房屋出售给乙方，参考建筑面积84.81平方米，总价款人民币228987元，乙方应于2016年4月2日前，支付甲方总房款的56.33%人民币128987元，其余房款100000元应于2016年4月9日之前向银行申请办理完成按揭贷款手续；7、2017年10月26日，威鑫公司泸西分公司为收款方，王鸿波为付款方，3栋2单元1902号房屋办证预交费收据（金额1500元）、房款收据（金额70000元）、房屋供水加压费（2016年9月1日至2018年8月30日，金额480元）收据复印件各1份；8、2017年10月26日，泸西县华兴物业管理有限公司为收款方，王鸿波为付款方，3栋2单元1902号房屋2016年9月1日至2018年8月30日物管费收据（金额2036元）、垃圾清运费收据（金额240元）复印件各1份；9、王鸿波为欠款人的欠条复印件1份，内容为王鸿波欠威鑫公司泸西分公司财富鑫座3幢2单元1902房款30000元。本院审查查明，陈俊东与鑫裕公司、威鑫公司泸西分公司、杜建忠、陈丽、何玉芬民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月19日分别作出（2016）云25民初125、126、127号民事判决，三份判决的主要内容是：鑫裕公司、威鑫公司泸西分公司、杜建忠于判决生效后十日内共同偿还原告陈俊东借款本金共计24652435元，并支付该款的利息。陈丽、何玉芬对上述债务承担连带清偿责任。鑫裕公司向云南省高级人民法院提出上诉，因未在法定期限内缴纳上诉案件受理费，2017年9月，云南省高级人民法院分别作出（2017）云民终775、776、777号民事裁定，三案按自动撤回上诉处理，一审发生法律效力。该案诉讼时，陈俊东向本院提出财产保全申请，要求查封威鑫公司泸西分公司坐落于云南省泸西县财富鑫座的房产，并提供了担保。2016年9月6日，本院作出（2016）云25民初127号民事裁定书，查封威鑫公司泸西分公司坐落于云南省泸西县财富鑫座的部分房产，其中包括案外人异议申请中的3栋2单元1902号房屋。判决生效后，因被执行人未履行判决书确定的偿还义务。申请执行人陈俊东于2017年12月7日申请本院执行。案件执行中，申请执行人陈俊东申请追加威鑫公司为被执行人。2019年9月6日，本院作出（2017）云25执258-260号之十五《执行裁定书》，查封上述房屋。2020年2月18日，本院作出（2017）云25执258-260号之十六《执行裁定书》，拍卖上述房屋。2016年3月27日，威鑫公司泸西分公司向案外人出具房屋首付款、契税、印花税和维修基金收据。2016年4月2日，威鑫公司泸西分公司为甲方，王鸿波为乙方签订《商品房购销合同》，甲方将泸西县中枢镇九华路财富鑫座3栋2单元1902房屋出售给乙方，参考建筑面积84.81平方米，总价款人民币228987元。2017年10月26日，威鑫公司泸西分公司向案外人出具房款、办证预交费、供水加压费收据。2017年10月26日，泸西县华兴物业管理有限公司向案外人出具3栋2单元1902号房屋2016年9月1日至2018年8月30日物管费、垃圾清运费收据。财富鑫座3栋2单元1902号房产未在房地产管理部门进行过备案登记或预告登记。本院认为，本案争议焦点是案外人王鸿波对财富鑫座3栋2单元1902号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，案外人需满足查封前签订合法有效书面合同、支付部分或全部价款、合法实际占有房产或商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、案外人对未办理过户登记手续无过错，才享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案中，1、案外人仅提供了被执行人威鑫公司泸西分公司出具的房款收据，并未提供其他相关证据对支付房款的主张予以佐证，且并未支付全部购房款。2、被执行人威鑫公司泸西分公司于2017年向案外人交付房屋，房屋交付时间在案涉房屋查封之后，案外人并非在查封前实际占有案涉房屋。故案外人的异议理由不足以阻却执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回王鸿波的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陈 俊审判员 杨俊武审判员 何 俊二〇二〇年四月二十四日书记员 王 琰