广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2799号原告：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************之二，统一社会信用代码914**********843XL。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：张翔宇，男，1994年12月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区********之人才专户1,系公司员工。委托诉讼代理人：区韵嫦，女，1993年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************501，系公司员工。被告：东莞市珺龙房地产有限公司，住所地广东省东莞市南城街道雅园社区雅园工业区*********，统一社会信用代码91441900MA4WLHJ059。法定代表人：王某1。原告佛山市乐有家房产经纪有限公司诉被告东莞市珺龙房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张翔宇到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付代理服务费20350元；二、被告向原告支付违约金（按拖欠金额为基数，按年利率24%的标准自2019年9月16日起计至实际支付之日，暂计至2020年1月6日为1498.60元）；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告基于真实意思表示签订《保利顺峰北洛秘境联动代理合同》，代理时间为2018年2月25日起至8月31日止，合同约定原告为被告所属“北洛秘境”楼盘项目提供商品房代理销售服务。原告在合作期限内严格履行义务，并促成大量客户购买被告开发的房产，但被告未按照合同约定及时履行对账和付款义务，截止目前，被告仍拖欠原告推介的一套房产的代理服务费20350元。原告特此起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的主体资格。《保利顺峰北洛秘境联动代理合同》。拟证明原、被告建立代理销售关系，约定原告推介房产，被告需向原告支付代理服务费。《乐有家集团客户成交确认表》、《乐有家集团客户联动确认单》、《保利顺峰北洛密境对账表》。拟证明被告确认涉案房屋由原告有效推介，并已达结算条件，被告应按合同约定支付全额代理服务费。4、《催佣函》、《保利顺峰北洛密境项目代理服务费明细表》、快递单、快递妥投记录。拟证明原告催告被告履行代理服务费支付义务，邮寄函件至被告公示的营业地址。诉讼中，被告未提交证据。本院依职权向阳江市*******海陵分中心发出《调查函》后，阳江市*******海陵分中心向本院出具《不动产登记资料查询结果证明》2份、《住房登记记录查询证明》。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的证据，双方均未提出异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月2日，被告（甲方、委托方）与原告（乙方、受托人）签订《保利顺峰北洛秘境联动代理合同》，主要约定：“第一条、委托之项目。1.1项目名称（登记名称）：保利顺峰北洛秘境……1.2项目位置：位于广东阳江市海陵岛风景旅游区，甲方委托乙方代理的项目范围为在售洋房、公寓。乙方代理楼盘数量以实际成交为准。第二条、代理期限。2.1本合同约定的代理期限自2018年2月25日至2018年8月31日止。合同期满，双方无异议的，本合同自动延续……第四条、工作内容及流程。4.1对接人。4.1.1甲方指定对接人负责与乙方接洽工作及确认工作服务成果，对接内容见《对接人确认表》（附件一）。4.1.2甲方指派的对接人为多人的，其中任何一人均可代表其所属法人授权范围内行为。4.1.3甲方如果需变更上述指定的对接人的，须向乙方送达加盖公章的书面变更通知书，否则，乙方对此变更后的对接人不予承认；在乙方收到甲方该变更通知书前，甲方原对接人所为行为仍有效。4.2代理流程及客户有效性确认。4.2.1本项目代理流程如下：（1）带客前通知：乙方须提前180分钟报送带看的看楼客户人数给甲方，甲方于当天将指定接客地点、时间反馈乙方。（2）客户确认：客户到售楼现场后，甲方对接人应在《客户联动确认单》（附件二）上签字确认客户的有效性，该确认表一式两份，甲方双方各持一份。（3）客户登记：联动代理期间乙方客户电话登记方式为前三后四，如159****5421。（4）客户接待：甲方进行客户确认后由甲方安排其工作人员负责引导客户观看样板房、沙盘讲解、实地看房等接待活动，乙方销售人员全程陪同。（5）成交确认：甲方对接人应在客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件三）上签名确认乙方工作。本表一式两份，甲乙双方各持一份。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成。4.2.2甲方进行客户确认当日未对乙方的客户提出书面异议，事后不得以该客户为甲方客户系统已有接待记录的客户为由主张该客户不属乙方推介的有效客户的，该客户仍视为乙方推介的有效客户。4.2.3乙方推介的客户超出本合同约定的代理期限成交的，仍视作乙方的成交客户，甲方应支付相应的代理服务费。4.2.4乙方推介的客户，经甲方确认后与其他代理商成交的，该客户仍视作乙方推介的有效客户，甲方应支付相应的代理服务费。4.2.5乙方推介客户未成交，但该客户的所在公司、亲属、朋友与甲方成交的，仍视为乙方的成交客户，甲方应支付乙方相应的代理服务费。第五条、代理服务费及奖金。5.1双方同意达到第（3）种条件时甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费……（3）客户缴纳首付款和网签《商品房买卖合同》，并银行出具银行同贷书后7天内结前佣50%，后佣在银行放款后14天内结余50%。5.2双方约定按以下第（2）种计费标准计算代理服务费：……（2）跳点计算（所有成交单均按当次结算的最高跳点）：销售量代理服务费20套以下每套成交价的5.5%21套至40套每套成交价的6.5%41套以上每套成交价的7.5%……第六条、费用支付。6.1双方约定乙方本项目代理服务费及奖金按以下第（3）种方式，由甲方按时支付……（3）月结：乙方的销售代理服务费每月结算一次，甲方应在每月15日支付上月确认成交物业的销售代理服务费。6.2乙方将代理服务费明细表提供给甲方审核，甲方须在7个工作日内将签字或盖章确认的明细表交回乙方（甲方逾期不回复则视为认可该明细表），乙方在收到结算明细表后7个工作日内向甲方提交符合政府部门规定的正式发票，发票的开具内容为项目中介服务费，甲方收到发票后14个工作日内转款至乙方账户……第八条、违约责任……8.3合同终止、解除后，甲方仍须依照本合同约定向乙方支付乙方所成功代理的物业之代理服务费；且支付期限不得迟于书面通知终止或解除合同之日起30日……第十一条、争议解决。11.1因本合同所发生的一切争议，双方应友好协商解决；协商不成的，向原告所在地人民法院提起诉讼。第十二条、其他。12.1本合同以下附件，作为合同不可分割部分，具有与本合同同等的法律效力：附件一：《对接人确认书》：“……本司与贵司就《北洛秘境联动代理合同》中约定之北洛秘境项目，确认下列人员为本司对接人：1、姓名：王某1，工作单位：东莞市珺龙房地产有限公司……上列人员中任何一员代表本司进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜均有效，本司均以认可。”被告盖章确认；附件二：《客户联动确认单》；附件三：《客户成交确认单》；附件四：《未成交确认表》。”涉案《乐有家集团客户联动确认单》（编号：LD0047885）显示：一、联动项目信息。联动分行：G中大城八组；联动销售代表：张笑天；联系方式：186*****615；项目名称：保利顺峰北洛秘境。二、客户信息。客户姓名：董女士；联系方式：185****0992。三、开发商/代理商确认。对接人：王某1；确认时间：2018年5月15日。涉案《乐有家集团客户成交确认表》（编号：CJ0002094）显示：一、联动信息。联动分行：G中大城八组；联动销售代表：张笑天；联系方式：186*****615。二、项目信息。项目名称：保利顺峰北洛秘境；成交物业：栋阁2栋、房号1802、面积61.33㎡；户型：一室一厅一卫一厨0阳；物业类型：住宅；签订认购书时间：2018年4月3日；成交总价：795800元。三、客户姓名：董海燕；联系方式：185****0992；身份证号：……。四、开发商/代理商确认。对接人：王某1；确认时间：2018年5月15日。涉案《保利顺峰北洛秘境对账表》（对账单号：DZ2018060362）显示：成交日期2018年5月7日、跟踪单号L3031805-2696、物业名称保利顺峰北洛秘境2栋1802、客户姓名董海燕、主单人张笑天、签约价756643元、佣金点数5.5%、应结代理服务费总额41615.37元、未结算代理服务费41615.37元、本次应结算代理服务费21265.36元。该表备注：此表成交单共1个，本次应结算代理服务费总额21265.36元……被告作为合作单位（对接人）进行盖章确认。2019年9月8日，原告向被告邮寄《催佣函》：“……截止目前，贵司仍有1套成交物业的代理服务费共计20350.01元（详见《代理服务费明细表》）未支付。在与贵司的多次交涉中，贵司也没有给出明确的答复……请贵司于本函签发之日起柒日内按照合同约定履行佣金支付义务，确保交易最终完成……”。后附《保利顺峰北洛密境项目代理服务费明细表》：跟踪单号L3031805-2696、成交日期2018年5月7日、物业名称保利顺峰北洛密境2栋1802、面积61.33㎡、客户姓名董海燕、签约价756643元、佣金点数5.5%、应结代理服务费总额41615.37元、已结代理服务费21265.36元、未结代理服务费20350.01元。被告于2019年9月9日签收。2020年3月26日，本院向阳江市*******海陵分中心发出《调查函》：“……现向贵局查询：阳江市海陵岛风景旅游区保利顺峰北洛秘境2栋1802房的不动产查询信息……”。2020年4月7日，阳江市*******海陵分中心向本院出具《不动产登记资料查询结果证明》2份、《住房登记录查询证明》1份，显示坐落于阳江市********保利顺峰北洛秘境2幢18层1802房的权利人为董海燕，身份证号码与《乐有家集团客户成交确认表》中“董海燕”的身份证号码一致。原告在诉讼中陈述：被告已于2018年8月向原告支付涉案房屋的前佣21265.36元，原告诉请的是后佣；原告经与案外人董海燕沟通核实得知，涉案房屋已完成交付，故后佣的支付条件已成就，但无书面证据；双方未约定违约金条款。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《保利顺峰北洛秘境联动代理合同》系双方真实意思表示，上述内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请代理服务费。涉案《保利顺峰北洛秘境联动代理合同》约定，经被告对接人签字确认的客户成交确认表可作为原告结算代理服务费的凭证，视为原告的代理销售工作完成；客户缴纳首付款和网签《商品房买卖合同》，并且银行出具银行同贷书后7天结算前佣，后佣在银行放款后14天内结算。本案中，原告提交的《乐有家集团客户联动确认单》、《乐有家集团客户成交确认表》、《保利顺峰北洛秘境对账表》显示，案外人董海燕经原告推介，于2018年4月3日签订涉案阳江市********保利顺峰北洛秘境2幢18层1802房的认购书，上述确认单、确认表上均有被告对接人王某1的签名，被告亦在对账表中对涉案房屋的客户姓名、签约价、佣金点数、代理服务费总额、前佣金额确认盖章；另根据阳江市*******海陵分中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋确已过户至案外人董海燕名下，即涉案房屋交易业已完成。被告对于原告主张的代理服务费既未出庭应诉，亦未提交证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。故此，根据涉案代理合同约定，原告主张的代理服务费即涉案后佣的支付条件业已成就，被告应向原告支付代理服务费20350.01元（41615.37元-21265.36元），原告仅诉请20350元，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告诉请违约金。原告确认双方并未约定违约金条款，故原告诉请违约金无合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告东莞市珺龙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费20350元；二、驳回原告佛山市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取173元，由原告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担12元，被告东莞市珺龙房地产有限公司负担161元。本判决为终审判决。审判员 杜 杰二〇二〇年四月十七日书记员 余柔敏