山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0321民初3379号原告：宋业成，男，1975年4月9日生，汉族，现住桓台县。委托诉讼代理人：刘军，山东桓中律师事务所律师。委托诉讼代理人：高娜，山东桓中律师事务所律师。被告：耿铭，女，1980年4月20日生，汉族，现住桓台县。委托诉讼代理人：蔡健，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。原告宋业成诉被告耿铭房屋租赁合同合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋业成及其委托诉讼代理人刘军、高娜，被告耿铭及其委托诉讼代理人蔡健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋业成向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间租赁合同；判令被告返还租金183685元，支付违约金36737元，共计220422元；2、诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年9月24日被告与原告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于桓台县果里置业学院北邻的桓台乐园网吧出租给原告，租赁期间自2016年11月1日至2019年10月31日，租赁费用为每年90000元，原告已支付租赁费至2018年10月31日。2018年3月7日原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于职业学院东邻院内原聚鑫网吧出租给原告，租赁期间自2018年3月15日至2020年7月31日，年租金为120000元，押金5000元，原告已支付125000元。2018年3月7日余涛通过买卖取得上述两处房产所有权，原告根据余涛提供的相关手续支付2018年3月7日以后的租赁费。被告不是上述房屋的所有人，原告多次就2018年3月7日以后的租赁费与被告协商要求退回，被告以种种理由推辞。故，诉至法院。耿铭辩称，一、租赁合同依法成立，属于有效合同。被告耿铭对涉案房屋及场地享有处分权，对外租赁经营行为合法有效。首先，耿铭和巩曰仙一直在涉案房屋处共同生活近20年，双方共同生育了一子，巩曰仙一直委托耿铭管理包括出租属于巩曰仙份额的涉案财产，原告等数十名的租赁户多年以来一直是和耿铭签订租赁合同，原告对耿铭有权出租涉案房产这一事实也都非常清楚。其次，巩曰仙去世后，财产权依法由其子女继承，巩向彬作为巩曰仙和耿铭的孩子，依法享有继承权，耿铭作为巩向彬的母亲，依法享有监护权，是巩向彬的法定代理人，有权管理处分巩向彬的财产。原告与耿铭根据自愿原则签订了《房屋租赁合同》，原告按照约定支付了租赁费，被告依约将房屋场地租赁给了原告经营使用，合同已经成立且生效。对于原告要求解除合同或确认合同无效，不符合《合同法》规定的合同解除的条件，该请求应予驳回。二、租赁合同约定的租赁期限未满，不应随意终止，应继续履行。经被告实地查看，原告仍然占有使用着被告提供的房屋进行经营活动，其租赁权一直在正常行使，其无权要求终止合同。即使被告没有取得完整的所有权，原告仍无权要求被告解除合同。参考“买卖不破租赁”的规则，即使物的所有权发生变动，并不影响租赁合同的效力及履行。原告与案外人达成了新的租赁合同，新的租赁合同才是有效力瑕疵的合同，原告应向案外人主张排除妨碍，继续行使原租赁合同赋予的权利。三、案外第三人恶意侵犯原告的租赁权和被告的出租权，原告应向案外第三人主张侵权责任。在原被告之间租赁合同关系中，双方一直信守承诺维护合同履行。现因案外人的强行干预，导致一直良好的租赁关系受到破坏。原告应向案外人主张侵权责任，实现权利救济；法院也应从维护市场秩序、保护诚信守约的角度，引导当事人向侵权人主张权利。从合同效力看，如果原告与被告之间的租赁合同存在效力瑕疵，那么，原告与案外人的租赁合同也同样存在效力问题，因原告与被告合同成立在先，且一直诚信履行，故应予维系原被告合同，解除原告与案外人的合同。四、耿铭系租赁物的搭建者，该租赁物并非遗产也未分割，所有权人仍属耿铭。根据（2017）鲁0321民初2310号民事调解书记载，法院仅对登记在巩曰仙名下的土地和房产部分进行了分割，并未涉及原告承租的房屋。因涉案房屋系耿铭搭建形成，耿铭由完全的处分权。而案外人与原告就他人房屋达成的租赁协议应属无效合同，从该角度看，原告与被告的合同也不应解除。五、如果法院判决合同解除合同，应扣减原告占有租赁物期间的租金直至原告彻底搬离厂区并恢复原状之日。原告虽然在起诉中要求退还租赁费等，但其一直占有租赁物在正常经营中，若法院判决合同解除，在合同解除后为防止原告与案外人串通，继续占有租赁物，法院应同时要求原告退出房屋恢复原状，并应从租赁费中扣减直至其搬离之日实际占有租赁物产生的租赁费。综上，原被告签订的租赁合同是合法有效的，被告不同意解除合同，合同应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证：案外人巩曰仙于2000年取得了位于桓台县的产权证号200500316的土地使用权一宗，面积为7754.29平方米，并在该土地上建房，于2006年取得了证号为08-××号、08-1001008号的产权证书。被告耿铭与巩曰仙原系同居关系，同居期间耿铭于2009年生育一子巩向彬。巩曰仙于2016年8月26日因病去世。2016年9月24日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将坐落于桓台县果里镇职业学院北邻的桓台乐园网吧出租给原告，该网吧坐落于巩曰仙名下产权证号200500316的土地之上，属于产权证号08-××号房产中的一间，租赁期间自2016年11月1日至2019年10月31日，租赁费为每年9万元，先支付租金后使用，2017年11月10日，原告支付被告2017年11月1日至2018年10月31日的租金9万元。2018年3月7日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将坐落于职业学院东邻院内（原聚鑫网吧）出租给原告，该网吧坐落于巩曰仙名下产权证号200500316的土地之上，系自建房屋，不属于08-××号、08-1001008号产权证书内的房产，租赁期间自2018年3月15日至2020年7月31日，租赁费为每年12万元，押金5000元，先支付后使用，违约金为年租金额的30%，2018年3月7日原告支付被告2万元，2018年3月15日原告支付4万元，2018年5月7日原告支付6万元，共计12万元，2018年4月12日原告支付押金3000元。庭审中，原告提交房产转让协议及银行流水，证明：案外人余涛通过买卖方式于2018年3月7日取得涉案房屋的所有权，2018年7月份余涛将乐园网吧停电，随后原告在余涛的同意下转让给在同一地点经营网吧的其他人；另一聚鑫网吧余涛不让原告干了，原告于2018年8、9月份搬出。2018年9月4日，原告支付案外人余涛2018年3月7日至2018年9月6日桓台乐园网吧半年租赁费4.5万元，2018年10月10日原告支付案外人余涛2018年3月7日至2018年10月15日曼特林网吧（原聚鑫网吧）租赁费7万元。据此，原告要求被告返还2016年9月24日合同中自2018年3月7日至2018年10月31日的租金58685元，2018年3月7日合同中约定的年租金12.5万元（含押金5000元），共计183685元应予返还。对于原告的诉求，被告认为，耿铭作为资产的管理人及所有权人，有权处分涉案房产，且早在2013年，原告就已经与耿铭签订了乐园网吧的租赁合同；即使耿铭不是所有权人，租赁合同也是成立的，原告要求解除于法无据。被告提交宋业成本人出具的证明一份，该证明系2016年巩曰仙之妻宋桂荣起诉宋业成等租户索要租赁费时，由宋业成为耿铭出具，被告以此证明，宋业成明知该处房产是耿铭有权管理和经营，其的解除理由不成立，不同意返还其主张的租赁费及押金。被告还提交桓台县人民法院（2018）鲁0321民申7号民事裁定书一份，证明：耿铭之子巩向彬已就法定继承纠纷提起再审并立案，宋桂荣与巩向涛、巩向兰就巩曰仙遗产所形成的民事调解书已经中止执行，说明巩曰仙的继承人范围及继承财产范围现仍未确定，耿铭作为资产的管理人及所有权人仍是有权出租人；宋桂荣与余涛签订的转让协议系恶意串通损害第三人合法权益的协议，应属于无效协议，同时该协议约定的转让价款为3580000元，而该处资产在20000000元以上，故为虚假协议。对此，原告认为：确在2015年时与巩曰仙签订过租赁合同，交钱时巩曰仙与耿铭都在场，交的预收电费、统一价格违约金、变压器费用等款项，都是巩曰仙签收。后来是与耿铭签的。当时原告不了解耿铭对该涉案房屋是否有使用权或者有所有权，经过了解其他租户都是与耿铭签订的合同，所以其认为耿铭有权签订合同。另查，申请再审人巩向彬与被申请再审人宋桂荣、巩向涛、巩向兰的法定继承纠纷【(2019)鲁0321民再1号】，本院仍在审理之中，案涉土地、房产仍登记在巩曰仙名下。本院受理的其他15件以耿铭为被告的房屋租赁合同案件，各承租人均述称在租赁期间，因案外人余涛主张房产权利，导致无法继续租赁。被告耿铭也认可案外人余涛通过停电、停水的方式要求租赁户缴纳租金，而且余涛把耿铭也赶出来了。耿铭报警后，公安机关认为属于经济纠纷。本院认为，因本院(2019)鲁0321民再1号案件尚未审结，无法确定被告耿铭之子巩向彬是否是被继承人巩曰仙的继承人，以及耿铭出租房产是基于履行监护人的职责；同时，耿铭所称的其与巩曰仙共同建设了08-××号、08-1001008号房产，现有证据尚不足以认定；耿铭也未能举证证明其被授权在巩曰仙去世之后管理、处分上述房产的事实。因此，其出租案涉房产的行为应当认定为无权处分。但即使是无权处分，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《物权法》第十五条的规定，该合同仍然有效。原、被告在合同签订后，案涉房产交付给了原告，原告也依约交纳了租金，但因为案外人余涛主张权利，导致原告不能继续使用，合同已经不能继续履行，故应当解除；同时依照《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，对原告要求被告返还乐园网吧租赁合同租金的诉求，本院予以部分采信，被告应予返还2018年9月6日（与案外人余涛的截止时间）至2018年10月31日不能经营期间的租金13561元（每年租金9万元）；对原告要求被告返还聚鑫网吧租赁合同中约定的年租金12.5万元（含押金5000元）的诉求，本院予以部分采信，被告应予返还2018年10月15日（与案外人余涛的截止时间）至2019年3月15日不能经营期间的租金50000元（年租金12万元）及实际交纳的押金3000元，以上共计66561元。原告向案外人余涛交纳的其他租金，与被告无关，其不应承担责任。原告主张的违约金，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、解除原告宋业成与被告耿铭于2016年9月24日、2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告耿铭于本判决生效后十日内返还原告宋业成租金、押金66561元。三、驳回原告宋业成的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4606元，诉讼保全费1653元，由原告宋业成承担3221元、1156元，被告耿铭承担1385元、497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  巩若润人民陪审员  成方强人民陪审员  巩春芳二〇二〇年四月三十日书 记 员  齐秋阳