广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初490号原告：周苏琴，男，汉族，户籍地湖南省隆回县。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：付明，广东广和律师事务所律师助理。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠东县**********边稔山镇人民政府办公楼5楼。法定代表人：刘臻，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊、胡志豪，均系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司惠东支行，住所地惠东县***********。负责人：李世文。委托诉讼代理人：刘志峰、杨伍妹，均系该公司职员。原告周苏琴与被告惠州富茂房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周苏琴的委托诉讼代理人吴春生，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊，第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行的委托诉讼代理人刘志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周苏琴向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理解除合同备案的相关手续；二、被告返还购房款人民币1962326元，并支付利息369106.54元（以1962326元为计算基数，按年利率5.5%的标准分期分段计算利息，自2016年3月12日暂计算至2019年12月30日为369106.54元，实际计算至被告返还购房款之日止）；三、被告赔偿原告经济损失：合同备案登记费80元、产权交易费1000元、公共维修基金人民币7947元、契税28599.17元、房产预告登记费90元、转移登记费80元，合计37796.17元；四、被告赔偿原告已支付第三人的贷款利息经济损失人民币180000元（自2016年12月1日起暂统计至2019年12月10日，原告已向第三人支付的贷款利息为180000元，实际计算到原告不再支付贷款利息为止）；以上款项合计2549228.71元；五、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中，原告明确第四项诉讼请求为从2016年12月1日暂计至2020年3月1日，贷款利息是183423.63元，实际计算至原告不再支付贷款利息为止。事实和理由：2016年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HT00XXXX），约定房屋总价款为人民币1962326元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，则双方同意选择第1种方式处理，即原告有权解除合同要求退房，被告应当在原告送达解除合同通知之日起15日内退还全部房款，并自原告付款之日起，按照5.5%计算给付利息。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理出70年产权年限的不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，被告未能在2017年6月25日之前办理出70年产权年限的不动产权证，原告于2020年1月7日向被告寄出《解除《商品房买卖合同》通知》，原告请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。客观事实是，被告于2019年3月29日完成案涉房屋的初始登记，但土地年限和房屋产权年限只有40年，违反了《补充协议》第二十二条中被告承诺为原告办出70年不动产权证的约定，原告有权解除合同。首先，因为购买案涉房产，原告已经支出合同备案登记费人民币80元、产权交易费1000元、公共维修基金7947元、契税28599.17元、房产预告登记费90元、转移登记费80元，以及支付给第三人中国建设银行的贷款利息，对于该部分经济损失，原告有权依据上述法律规定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、司法解释要求被告赔偿。其次，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定处理本案纠纷。综上所述，为保障原告的合法权益，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称：一、答辩人一直积极推动为原告办理出70年产权的不动产权证，但涉案房产之所以未及时办出70年产权的不动产权证，是不可抗力因素导致，非答辩人原因导致的。涉案房产的土地使用权上原存在两个问题，一是土地用途为“商业、教育”，与房产的实际用途即“住宅”不符；二是土地使用权出让期限不足70年（其中商业用途的终止日期为2050年12月30日，教育用途的终止期限是2060年12月30日），被答辩人对此是明知的（见《商品房买卖合同》第2页最后两行）。为保证答辩人的利益，答辩人愿为被答辩人办出土地用途为住宅、土地出让期限延长至2080年12月30日的不动产权证。经答辩人努力，至2017年10月，土地用途的问题已经解决（“商业、教育”用途已变更为“住宅”用途），但是，另一问题即土地出让年限问题尚未解决（土地的出让终止日期仍为2050年12月30日），而这是由于政府原因造成的：答辩人曾多次就此事向相关政府部门发送解决土地年限的请示文件，但是相关政府部门均未有正式的答复，截止至2020年1月13日惠东县自然资源局才出具了【关于签订《国有建设用地使用权出让合同》以及缴交土地出让金等事项的通知】，现双方正在洽谈签订合同的细节。答辩人认为，能否顺利办理延长土地年限手续，按照合同约定的时间办理出延长土地使用年限的不动产权证，不仅取决于答辩人提供的资料以及申请，政府相关部门的及时处理及有力推进也是重要影响因素，而政府部门的处理进度不受答辩人控制，无法确保办理期限。由于政府原因导致的暂无法办理不动产权证的情形已属不可抗力，答辩人不应承担违约责任，目前，答辩人仍在与国土部门积极协商解决双方分歧，相信在答辩人的努力下，剩下的最后一个问题也能得到妥善解决。二、原告行使解除权的期限已经届满，解除权利已经消灭，无法提出要求解除合同及相关赔偿的要求。1、原告在享有合同解除权的期限内不履行，解除权利已经消灭；在超过法律约定的行使解除权期限后提起解除权，无任何合同或法律依据；原、被告在《商品房买卖合同》第二十条的约定，如出卖人未在房屋交付后360日内，即2017年6月30日前取得房屋的所有权证书，买受人有权解除合同。合同解除权作为形成权，必须受到法定除斥期间的限制。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”；同时参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条的规定：“人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。根据上述约定，原告行使解除权的期限应在2017年6月25日至2018年6月24日期间行使。故原告要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，超过了解除权的行使期限，依法无据。2、退还房款及利息、赔偿经济损失是合同解除权的派生权利，合同解除权已灭失，答辩人无须退还房款及利息或其他经济损失。原告的解除权已经灭失，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行，答辩人无须退还房款及利息，更谈不上支付相关的经济损失及费用。三、退一步说，假若合同解除了，基于违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，如果法院判令被告支付违约金，且合同约定违约金高于实际发生的损失，被告不应当再赔偿损失。1、假如原被告双方签订的《商品房买卖合同》解除了，也应判令解除原告、被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，同时判令原告径行向第三人返还已放款而未偿还的金额。2、依据我国法律及最高院司法解释的规定，合同约定的违约金可根据损失予以调整，但承担违约金与赔偿损失不可同时并行。首先原告的贷款年利率为4.9%，超过了原告要求的按照年利率5.5%计算。其次已依据《商品房买卖合同》第二十条的约定向被告主张主张违约金为369106.54元，超过了原告声称的损失180000元，根据合同法第一百一十四条及最高院关于合同法的司法解释（二）第二十八条均前述的法律法规及司法解释的规定，被告不应当再向原告赔偿损失。因此原告的诉讼请求2和诉讼请求4不能重复计算。3、原告主张的诉讼请求3中的公共维修基金7947元和契税28599.17元均交至政府部门，理应由原告自行去政府部门办理退费。合同备案登记费、房产预告登记费在合同备案时已经使用，不能退还。综上所述，答辩人认为，答辩人已经为原告办理出了涉案房屋的不动产权证，合同的主要目的已经实现了。且原告行使解除权的期限已经届满，解除权利已经消灭，如果法院继续支持解除合同，不利于维护社会交易的安全性与稳定性。退一步说，即使解除双方之间的合同，合同约定的违约金高于实际发生的损失，被告请求人民法院予以调整，且根据法律和最高院司法解释的规定，被告不应当同时承担违约金和赔偿损失。为维护被告的合法权益，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行述称没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、旅游项目投资、酒店业投资、商业贸易、物流。原告周苏琴（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年3月22日签订了编号为HT00xxxxx的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买的商品房所占用的土地用途为商业、教育，土地使用权终止日期为2050年12月30日，标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂xxxxx号房，约定交付日期为2016年6月30日前；总楼款为1962326元，付款方式为原告于合同签订前支付定金50000元，于2016年3月22日前支付首期房价款792326元，余款1170000元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。第二十条“房屋登记”约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”第二十八条“补充协议”约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。上述合同于2016年4月28日在惠东县房产交易所备案。同日，原告与被告签订附件十一《补充协议》，该补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”；补充协议第十三条约定“买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，自出卖人寄出函件之日起的第十日视为买受人收到”；第二十二条约定“出卖人承诺为该商品房办理房地产权证（用途为‘住宅’），土地使用终止年限不早于2080年，否则买受人有权在取得房产证之日起三个月内向出卖人提出书面通知解除合同，出卖人承担解除合同产生的费用，并在收到买受人书面通知后一个月内退回买受人已付房款，且每日按同期银行贷款利率的标准向买受人支付已付购房款的利息，买受人应在合同解除后15天内配合出卖人办理注销备案登记等相关手续”。关于涉案房屋费用交纳情况。原告主张已向被告交纳了合同备案登记费人民币80元、产权交易费1000元、公共维修基金7947元、契税28599.17元、预告登记费90元、转移登记费80元，被告认可已收取上述各项费用。2016年8月1日，原告就涉案房屋与第三人签订编号为*****的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定的为浮动利率，即年利率为4.802%，借款期限为三十年，借款本金为1170000元。第三人于2016年10月25日向原告名下尾号为6261的银行账户放款1170000元。原告提交一份中国银行还款流水明细，该明细记载截止至2020年3月1日，原告已支付利息共计183424.07元。原、被告均确认涉案房屋于2016年6月30日交付，确认原告于2016年3月12日支付50000元、于2016年3月22日支付742326元、于2016年10月26日支付1170000元。2020年1月7日，原告以被告未能在约定的期限内办理产权证及违反办理70年不动产权证条款约定为由向被告邮寄律师函，要求解除合同、并要求被告返还购房款及利息、相关费用等。该邮单记载的收件人为被告、收件地址为被告住所地、文件名为“解除《商品房买卖合同》通知（周苏琴业主）”，该邮单回执显示拒收。2019年3月29日，涉案房屋经惠东县国土资源局核准首次登记，权属人为被告，涉案房屋证号为粤（2019）惠东县不动产权第xxxx号，该证书记载的土地使用权用途为城镇住宅用地，使用期限为2010年12月31日起至2050年12月30日止。被告主张已就土地使用期限的延长在积极与权属部门协商，分别提交了被告于2017年11月9日出具的《关于解决稔山海滨城地段三宗用地土地使用权年限问题的请求》、惠东县国土资源局出具的《关于稔山海滨城地段三宗用地土地使用年限办理至2080年的复函》、被告于2019年4月22日出具的《关于迫切请求将稔山海滨城地段三宗用地土地使用权年限办理至2080年的请示》、惠东自然资源局于2020年1月13日出具的《关于签订诉讼过程中，本院依原告申请作出（2020）粤1323民初490号民事裁定书，冻结了被告的银行账户（详见民事裁定书）。本院认为，被告惠州富茂房地产开发有限公司具备房地产开发的资质，原告周苏琴向被告购买位于惠东县稔山镇大埔屯富茂xxxxx号房，双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点系：一、原告是否享有解除权；二、原告诉请的各项费用是否应得到支持。关于第一个焦点，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如出卖人即被告未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人即原告有权解除合同。原、被告均确认案涉房屋的交付日期为2016年6月30日，按照上述约定，被告应于2017年6月25日前取得涉案房屋的所有权证书，但根据本院查明的事实，涉案房屋于2019年3月29日才取得初始登记，且原、被告在庭审中均确认涉案房屋仍未取得房屋的所有权证书，被告违反了上述合同的约定，构成违约。被告主张因原告未配合面签故没有提交转移登记资料，但未提交相关证据予以佐证，因此，对被告该辩称本院不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息……”，及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告享有解除权，原告诉请解除涉案《商品房买卖合同（预售）》并要求被告退还购房款1962326元，予以支持。关于被告辩称原告的解除权已超过行使期限的问题，被告所依据的系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，但该规定系适用迟延交付房屋和迟延支付购房款，而本案属迟延办理产权证，不应适用该规定，故对被告的上述辩称，本院不予支持。关于第二个焦点，原告主张被告的违约责任，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息……”的约定按照年利率5.5%支付利息，本院予以支持，即按年利率5%以50000元为基数从2016年3月12日起、以742326元为基数从2016年3月22日起、以1170000元为基数从2016年10月26日起至退还清购房款日止计算的利息。被告主张利率过高，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请要求被告赔偿贷款利息损失的问题，原告为支付涉案房屋的购房款向第三人贷款，现因被告违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告所主张的贷款利息属于解除合同所造成的损失，根据原告所提交的还款流水记载，涉案房屋贷款截止至2020年3月1日已支付利息共计183423.63元，原告诉请被告赔偿该部分损失，予以支持。另，对于上述日期之后所产生的利息，因原告未能在本案中举证证明，原告可另行主张。关于预告登记费、转移登记费，该费用系由被告代为收取，合同解除后，该代为收取的费用应予返还，原告请求被告支付，本院予以支持，被告应返还原告预告登记费90元、转移登记费80元。另，合同备案登记费80元、产权交易费1000元，系原告在履行涉案合同所产生的损失，应由被告予以赔偿。关于住宅专项维修资金及契税，现有证据显示被告已将代为收取的住房维修基金存入专项账户、将住宅专项维修资金缴纳至房管部门、将契税缴纳至税务部门，原告请求被告予以返还，没有法律依据，本院不予支持，原告应自行向相关部门按规定办理申请退还手续，被告应提供必要的协助。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告周苏琴与被告惠州富茂房地产开发有限公司于2016年3月22日签订的编号为HT00xxxxx的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、附录,被告惠州富茂房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内配合原告周苏琴办理解除合同备案的相关手续。二、被告惠州富茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周苏琴退还购房款1962326元及违约金（按照年利率5.5%，计算以50000元为基数从2016年3月12日起、以742326元为基数从2016年3月22日起、以1170000元为基数从2016年10月26日至还清款日止）。三、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周苏琴赔偿（含贷款利息损失、产权交易费及合同备案登记费）损失184503.63元。四、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周苏琴返还预告登记费90元、转移登记费80元。五、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告周苏琴办理住房维修基金及契税退款手续。六、驳回原告周苏琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30424元，由原告周苏琴负担400元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担30024元；保全申请费5000元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  林耀驰人民陪审员  陈丽君二〇二〇年四月十七日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬