河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初21366号原告（反诉被告）周向军等二百三十一人（详见附件）。诉讼代表人李跃庆。诉讼代表人卢西岭。共同委托代理人花长胜，河南尤扬律师事务所律师。共同委托代理人牛宣惠，河南尤扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）河南省法然实业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环6号楼五行嘉园D座2楼209号。法定代表人周巴黎。委托代理人张欢，河南久灵律师事务所律师。被告杨婧雯，女，1974年1月26日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托代理人赵天下，河南兴川律师事务所律师。委托代理人许文聪，河南兴川律师事务所实习律师。原告（反诉被告）周向军等二百三十一人（以下简称周向军等）诉被告（反诉原告）河南省法然实业有限公司（以下简称法然实业）、被告杨婧雯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。周向军等诉讼代表人李跃庆、卢西岭及其共同委托代理人花长胜、牛宣惠，法然实业委托代理人张欢，杨婧雯委托代理人赵天下到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周向军等诉称，2007年，周向军等购买郑州金东房地产开发部开发的郑东新区商务内环路6号一至三层01-20号房产，为了便于物业管理，经周向军等协商成立了郑东新区内环六号楼裙房业主委员会（未备案），并推荐李跃庆等三人为业主代表，负责房屋对外出租等事宜。2015年4月16日，李跃庆等三人代表全体业主就上述房屋1-3层除2、3、4分割号以外的裙房，与杨婧雯签订房屋租赁合同，约定双方租赁期限为3年，自2015年4月16日至2018年4月15日，税后租金311595元/月，杨婧雯在支付30万元定金及首付6个月房租后，以三个月周期，每次应提前十天支付房租，逾期支付的，每日需支付1‰的违约金。双方还就合同解除、违约责任等事项作出明确约定。同时，合同约定杨婧雯成立公司后，该房屋租赁合同的权利义务全部由新公司承接，2015年7月21日，法然实业有限公司成立，盖章确认授权杨婧雯签订租赁合同的事实。后双方就该房屋的租赁事宜签订补充合同，约定租期自2015年10月15日至2023年4月15日，并且自2018年4月16日起，租赁费每3年递增15%，即自2018年4月16日起，每三个月租金增至1075002元。合同签订后，周向军等依约交付租赁物，被告自2016年4月6日起，开始少交甚至不交租金，2016年10月起再未交过租金。被告还擅自改变租赁房屋的用途，将该房屋第三层用于传销活动，进行违法经营，严重违反合同约定，已构成根本违约。根据双方合同解除权的约定，周向军等于2017年6月向法然实业发出律师函通知解除合同，法然实业在收到3个月内未提出异议，故双方之间的租赁合同已解除。为维护周向军等的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、依法确认双方签订的房屋租赁合同及相关补充协议已解除，责令二被告立即腾退并返还承租周向军等的位于郑州市郑东新区商务内环路6号一至三层除2、3、4分割号以外的裙房房屋；2、二被告支付欠付周向军等的租金2537545元及房屋占用费5624288元（自2017年6月24日暂计至2018年11月24日，之后以合同约定的租金标准计算至交还房屋之日止）；3、二被告承担逾期支付租金的违约金1877547.26元；4、二被告赔偿原告房屋空置期三个月的租金损失1075002元及恢复原状的费用20000元。法然实业辩称，1、周向军等主体不适格，法院应当驳回周向军等的起诉或诉请。本案为租赁合同纠纷，周向军等并未持有涉案房屋产权证书，根据《物权法》第九条不动产登记才发生效力的规定，周向军等无法证明其享有涉案房屋相关权利，不能依据租赁合同关系向法然实业主张权利。2、退一步讲，即使法院认定周向军等享有有关权利，涉案房屋已于2017年12月15日返还，周向军等目前占有涉案房屋并且已于2018年2月开始收取租赁商户房租，目前租赁合同关系已解除，周向军等要求返还涉案房屋没有事实及法律依据。3、因周向军等的原因无法按照合同约定交付租赁房屋，且无法办理消防验收，导致双方租赁合同目的不能实现，法然实业不欠付租金。另法然实业所支付的租金，周向军等应予返还。双方签订合同时，涉案房屋存在租赁商户，周向军等不能依约交付租赁标的物，故在2015年8月，双方将无法交付房屋的原因表述清楚后，另行签订补充协议。事实上，法然实业2016年10月才实际占有二楼约990平方米房屋，2017年6月12日才实际占有三楼1000平方米房屋。涉案房屋存在一房多租情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，周向军等应当赔偿法然实业损失，故根据合同约定，按照单价和实际使用面积计算，法然实业不欠付周向军等租金，对于多付2136380元租金，周向军等应予以返还。4、周向军等主张空置期间损失和房屋占用费没有依据，法然实业已于2017年12月15日交付周向军等涉案房屋，周向军等也于当日停水停电进行了交接，周向军等占有房屋后恢复了供电，租户向周向军等支付房租，故周向军等的该项主张没有事实和法律依据。5、法然实业装修改造房屋是经过周向军等同意的，现法然实业不应当恢复原状，涉案房屋已于2017年12月15日交付周向军等占有使用至今，即使判决法然实业需恢复原状，周向军等并未证明何为原状，且目前已无法实现，周向军等此项诉请不应得到支持。6、本案周向军等存在根本违约，首先，并未按合同约定交付足额面积标的物，参照商品房买卖合同司法解释第十四条之规定，周向军等交付面积差额超过3%，构成根本违约，相反，法然实业按时足额支付租金，依约履行了合同。其次，自签订合同时，被告一直要求原告将二楼原封死窗户打开，便于租赁使用，但截至目前仍有部分窗户封死，说明原告未依约交付合格房屋。再次，截至目前，原告并未提供二次消防验收合格文件，造成无法正常经营等巨大损失。最后，因原告无法正常交付房屋，造成被告工作人员涉诉，给被告造成巨大损失。综上，本案原告存在根本违约，原告在被告依约履行合同的情况下，单方解除合同，应承担违约后果，被告已将房屋交付原告占有使用，其诉请无事实及法律依据，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。杨婧雯辩称，1、其系法然实业的工作人员，行为属于职务行为，个人不应当承担法律责任，根据合同相对性原则，涉案合同相对人为法然实业，责任承担人也应当为法然实业，本案与杨婧雯个人无关，应当驳回周向军等对杨婧雯的诉讼请求。2、根据2015年4月16日房屋租赁合同第5-2条，明确约定杨婧雯签字行为为公司行为，目的是为了公司成立和运营，事实上，法然实业也是在合同签订后才成立。合同履行过程中，法然实业为实际履行人，法然实业授权公司员工杨婧雯代表公司的一些行为是合法有效的，从原告出具的相关文件和通知也能够看出原告对此也是认可的。根据合同相对性原则，杨婧雯不是本案适格被告，不应承担责任。请求驳回对杨婧雯的诉讼请求。法然实业反诉称，2015年4月15日，法然实业与郑东新区内环路六号楼裙楼业主委员会签订房屋租赁合同，约定周向军等保证其与原租赁人之间债权债务关系，与法然实业无关，且在交付租赁房屋时，必须履行提交消防安全验收合格手续以及消防安全通道和设施的配套图纸的合同义务，但至今周向军等未履行合同约定的交付义务。法然实业承租房屋的目的是为了进行商业活动，房屋租赁合同中也明确房屋用途为商业使用，周向军等明显违背国家法律强制性规定与法然实业签订合同，将不具备投入使用条件的房屋予以出租。尽管如此，2015年4月16日至2016年10月11日法然实业交付房租5305950元，2015年3月至2017年11月垫付电费和物业费共计1078113元。2015年8月5日，周向军等和法然实业签订补充协议，因周向军等无法清退原承租户，不能交房经营，直接影响法然实业租赁房屋违反合同第1-2条的约定，双方协商将房屋租赁期限从2015年10月15日开始计算，但直至2017年6月12日周向军等才将出租房屋交付给法然实业。综上，被反诉人严重违约在先，导致反诉人经营目的不能实现，被反诉人应当退还部分租金、电费、物业费。法然实业承租房屋的目的是通过商业活动获取利润，但由于周向军等未能解决与原承租人之间债权债务关系，且未完全交付房屋，问题长期得不到解决，导致法然实业无法进驻使用房屋和开展经营活动。更严重的是在受业主委员会的委托，帮助其解决与原租户债权债务过程中，法然实业无辜卷入诉讼被第三方起诉，且被法院纳入失信人员名单，直接影响法然实业整体计划，遭受巨大经济损失。截至目前，反诉人遭受损失主要有四部分：不能正常开展经营损失，数额至少与租金相当；租金系借款交付，需支付利息；帮助被反诉人清退租户，卷入纠纷，被法院列入失信人名单，直至2017年6月12日才删除，2000万元农业资金优惠贷款被取消，失去重大商机，造成无法挽回经济损失；原承租人打伤公司员工，花费医疗费及其他费用30多万元。由于周向军等未能交付约定的房屋，未提供消防安全检验合格手续和消防通道及其设施的配套图纸，未能解决其与原承租人之间的债权债务纠纷，构成严重违约，应当按照合同约定支付违约金。综上所述，被反诉人违背诚实信用、平等协商的合同原则，未完全交付房屋及履行其他合同义务，导致反诉人合同目的落空，遭受巨大经济损失。故提起反诉，请求依法判令：1、周向军等返还法然实业2017年6月之前支付的房屋租金2136380元及垫付的电费、物业费869689元；2、周向军等赔偿法然实业遭受的经济损失100万元，并支付利息1141200元；3、周向军等向法然实业支付违约金10万元。周向军等辩称，1、房屋租赁期间法然实业与杨婧雯应当按时足额交纳租金，且房屋的电费及物业费由法然实业和杨婧雯自行承担，法然实业要求周向军等返还以上费用无事实理由。2015年4月签订合同之后就已经将房屋交付给法然实业，从法然实业提交的证据也可以看出其与他人签订转租协议后便立即将房屋交付给对方，且法然实业在2015年6月已在承租的房屋内成立并营业。双方签订的房屋租赁合同第五条约定租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、天然气、通讯、设备、物业管理费等费用由承租人承担，法然实业要求返还电费、物业费没有依据。2、法然实业所述的经济损失既无事实依据，也无计算依据，经营不善导致的损失应当由法然实业自行承担，其租赁房屋后开始使用，就应当履行支付义务，而对于法然实业租赁房屋后是否经营得当并获得利润，是其自身经营问题，与周向军等无关。对于法然实业所述涉诉受到损失，是因杨婧雯非法侵占他人财产，采用不正当手段行使自身权利造成，且法院生效判决也已查明事实，责任划分明确，与周向军等没有任何关系，法然实业无权要求周向军等赔偿其任何损失。3、周向军等已履行合同义务，不存在法然实业所述的违约行为，无需承担违约责任。周向军等将房屋交付给法然实业使用后，便由法然实业自行经营使用，且考虑到法然实业处于经营起始阶段，出于人道主义考量，为其免去6个月租金。双方最终解除合同完全是因为法然实业长期拖欠租金，构成根本违约所至，周向军等不存在违约行为，不应当承担违约责任。综上，法然实业的反诉请求没有事实依据，请求驳回法然实业的反诉诉讼请求。杨婧雯对法然实业的反诉请求无意见。经审理查明：2007年9月17日，郑州金东房地产开发部（甲方）与卢西岭等（乙方）签订五行嘉园商品房认购协议书，约定乙方所认购房屋为五行嘉园4号楼1-3层1-20号房，建筑面积5802.22平方米（以办证实测为准），总计31972049元。2018年11月12日，郑州金东房地产开发部出具情况说明载明2007年周向军等231人共同购买位于郑州市郑东新区商务内环路6号一至三层01-20号（原五行嘉园商品房认购协议书中的五行嘉园4号楼1-3层1-20号房），共20套房源，经全体购房人同意，该公司与买受人卢西岭签订五行嘉园商品房认购协议书，其他购房人（详见原认购协议书共有人名单）均为该房屋共有人，购房人交付房款后，该公司于2007年将上述房产交付购房人。自此，该房产已归购房人所有，后经全体购房人协商同意，该公司将购房发票均开具至卢西岭名下。2010年12月6日涉案房屋办理了郑州市商品房屋初始登记证明。2018年11月16日，周向军等出具情况说明，载明2007年周向军等231人共同购买郑州金东房地产开发部开发的位于郑东新区商务内环路6号一至三层01-20号房屋，为了履行购买手续，全体业主推荐并同意卢西岭作为购买该房屋的代表人，代表全体人员签订合同，并将购房发票开至卢西岭名下。购买房屋后，全体业主经协商一致同意将该房屋用于出租经营使用，推选并授权李跃庆等人为业主代表，代为处理房屋出租过程中的全部事宜。李跃庆等业主代表以郑东新区内环六号楼裙房业主委员会的名义与杨婧雯签订房屋租赁合同。作为郑东新区商务内环路六号裙楼的业主，均知晓并认同以上情况。2015年4月16日，杨婧雯（乙方）与郑东新区内环路六号楼裙楼业主委员会（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方租给乙方房屋，位于郑州市郑东新区内环路6号楼五行嘉园D座一至三层除2、3、4分割号以外的裙房，建筑面积为5193.25平方米，用途为商业。甲方向乙方交付该房屋时，甲方须提供该房屋的消防安全验收合格手续以及消防安全通道和设施的配套图纸。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为文化经营、商品展示、餐饮、客户会所等用途，也可进行经营合作和出租使用，不得擅自改变以上约定的使用用途。房屋租赁期限原则上为3年，自2015年4月16日至2018年4月15日，但租赁合同一年一签订，乙方按时交足房租合同自动顺延至2018年4月15日。租金按建筑面积每月每平方米税后60元，月税后租金311595元，在签订合同时，乙方向甲方支付定金30万元，待合同期满时冲减租金或退还乙方。租赁期间使用该房屋所发生的水电、天然气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。乙方首付给甲方6个月房租1869570元，以后以三个月为周期乙方向甲方缴纳房租934785元，每次须提前十天支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需对未支付房租按日支付1‰的违约金。乙方在签订租赁合同之前，因其自身营业执照还未办理，可先由乙方授权个人签约，待乙方营业各项手续办理后，该合同的权利义务全部由新公司承接，甲方需及时提供乙方办理新公司所必须的所有相关资料证明，全力配合乙方进行证照办理。乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可以书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方按当时租金的6倍支付违约金。乙方返还该房屋时应不影响该房屋的正常使用状态，装修及乙方增设的附属设施，费用由乙方负担，房屋返还时，可以拆除的由乙方自行拆除，不方便拆除的归甲方所有。2015年7月20日，双方签订补充合同，约定将原合同租赁期限变更为8年，自2015年4月16日至2023年4月15日；将租金、支付方式及期限变更为2015年4月16日至2018年4月16日，该房屋按建筑面积每月每平方米税后租金为60元，月税后租金311595元。2018年4月16日起，在每平方米税后租金60元的基础上每3年递增15%，即2018年4月16日至2021年4月15日月税后租金358334元；2021年4月16日至2023年4月15日月税后租金412084元。原合同其他条款继续有效。2015年8月5日，双方另签订补充协议，载明因杨婧雯进驻房屋经营以来，与原租赁户因场地清理问题产生矛盾，直接影响整体规划，不能正常经营，经双方协商，从房屋实际上存在的纠纷问题出发，同意房屋租赁期限从2015年10月15日起计算。2015年6月5日，杨婧雯出具说明，载明根据物业公司欠费通知明细，其公司自2015年4月16日进场，应承担电费12105.5元、物业费29812.5元，其余费用应当由郑东新区内环六号楼裙房业主委员会承担。2015年12月3日、2016年5月12日、29日，杨婧雯及法然实业申请对相关窗户或客房进行改造，周向军等予以同意。租赁合同签订当日，杨婧雯支付定金30万元、租金1869570元、物品家具使用押金100万元。杨婧雯分别于2016年4月27日、5月25日、5月27日、7月4日、8月1日、10月11日转账支付租金30万元（分两笔3万元、27万元）、20万元、9万元、30万元、311595元、934785元，合计2136380元。周向军等认可2018年收到不明汇款共914550元，杨婧雯称该款项系其让租户转款。2017年6月22日，周向军等向法然实业发送律师函，载明因法然实业欠付租金构成违约，周向军等有权解除合同，故发出解除合同通知，请法然实业收到律师函后于3个月内完成退场，将房屋及附属设施、物件予以退还，并于此期限届满前清偿所欠租金、逾期支付租金的违约金及解除合同违约金。次日，杨婧雯予以签收。2017年11月20日，周向军等向法然实业及杨婧雯发送律师函，载明法然实业（杨婧雯）在合同解除宽限期已经届满且合同已经解除的情况下，法然实业（杨婧雯）未腾房并办理涉案所租房屋，继续使用涉案房屋，应依法赔偿周向军等房屋出租租金损失。国家企业信用信息公示系统显示法然实业于2015年6月15日成立，股东为杨婧雯及章桂华，杨婧雯认缴出资额为1800万元。2018年12月18日投资人由杨婧雯、章桂华变更为周巴黎100%，市场主体类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。另，（2015）开民初字第7577号民事判决书查明：2010年5月15日，周向军等与施东签订房屋租赁合同，租赁期限自2010年5月15日至2018年5月15日。2014年8月5日，河南钧天广韵文化传播有限公司（以下简称钧天公司）与河南禅之缘文化传播有限公司签订房屋租赁合同及合作协议，河南禅之缘文化传播有限公司将涉案房屋三层东南角的两间房屋转租给钧天公司，面积分别为18.46平方米和38.5平方米，租赁期限自2014年8月1日至2015年8月1日。2015年4月1日，周向军等与郑州禅之缘保健服务有限公司签订终止合同协议，载明双方于2010年5月15日签订合同，因郑州禅之缘保健服务有限公司拖欠房租，双方同意自2015年3月31日终止签订的租赁合同，合同下方乙方处有郑州禅之缘保健服务有限公司及施东签字盖章确认。2015年4月16日，杨婧雯与周向军等签订租赁合同。2015年6月2日，杨婧雯向钧天公司送达告知书，载明其已经于2015年4月16日从周向军等处承租涉案房屋。2015年4月27日，钧天公司向杨婧雯支付房屋租金，杨婧雯向钧天公司出具收条，载明收到钧天公司2015年5月至7月租金30758元（含38.5平方米、18.46平方米）。2007年郑州市公安消防支队出具涉案建筑的消防验收意见，认为工程符合消防技术规范要求，具备消防验收安全条件，该工程验收合格并提出如下要求：…．．3、此次验收合格的工程如有装修、改建、用途变更应报消防部门审核。以上案件事实由商品房认购协议书、情况说明、初始登记证明、租赁合同、补充合同、补充协议、情况说明、说明、转款凭证、银行流水、律师函、邮单、企业信息、窗户客房改造申请、消防验收意见、（2015）开民初字第7577号民事判决书及本案庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于周向军等主体是否适格问题，被告辩称周向军等无法证明享有涉案房屋相关权利，不能依据租赁合同关系就涉案房屋向被告主张权利，本院认为，郑州金东房地产开发部出具情况说明证实买受人卢西岭及其他购房人为房屋共有人，房款已经交纳，购房发票已经开具，周向军等提交有转款凭证及发票予以证明。另外，租赁合同有李跃庆等三位业主代表签字，合同履行过程中，杨婧雯亦将租金支付给业主代表，故其对周向军等业主作为合同相对方应是明知、认可的，故周向军等人作为原告提起本案诉讼主体适格。关于房屋交付问题，被告称2016年10月才实际占有二楼约990平方米房屋，2017年6月12日实际占有三楼1000平方米房屋；周向军等称2015年4月16日交付房屋给杨婧雯。本院认为，1、杨婧雯于2015年6月5日出具的说明显示公司于2015年4月16日进场；2、2015年8月15日双方补充协议确认乙方进驻房屋经营以来，与原租赁户存在场地清理矛盾，影响整体规划，不能正常经营，从解决实际存在问题出发，充分考虑双方经济利益，同意租赁期限从2015年10月15日起算；3、（2015）开民初字第7577号民事判决书查明杨婧雯出具收据载明收到钧天公司2015年5月至7月的租金30758元。通过以上事实，可以说明合同签订后被告实际使用房屋并收取商户租金，针对清理原租户问题，双方以推迟起算租金的方式达成一致意见，故原告已履行交付义务。关于租赁合同解除问题，2017年6月22日周向军等向法然实业发出律师函，告知因法然实业未能按照合同约定支付租金，决定解除合同并要求法然实业搬离涉案房屋、支付拖欠租金等，被告6月23日已收到该律师函，并称双方合同已经于2017年12月解除，鉴于周向军等解除合同理由与合同约定解除条件相符合，本院予以认可，故确认双方租赁合同及其补充协议于2017年6月23日解除。关于房屋返还问题，被告称2017年12月15日遣散公司员工，告知商户后期向原告财务人员程秋兰支付租金，认为原告于该日占有房屋并收取商户租金，视为返还了房屋；原告称房屋一直由被告占有并部分转租，至今未返还。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案房屋的返还义务在杨婧雯与法然实业一方，现其无有效证据证明其已实际全面返还承租房屋；再者，商户向业主代表程秋兰交纳租金，系受杨婧雯指示，不能据此推定原告与商户之间建立了直接租赁关系，故对杨婧雯及法然实业所述意见，不予采纳。其应腾退并返还承租的房屋。关于房屋租金，根据补充协议约定租金自2015年10月15日起计算，2015年10月15日至2018年4月16日月税后租金311595元，2018年4月16日至2021年4月15日月税后租金358334元，2021年4月16日至2023年4月15日月税后租金412084元，经计算，2015年10月15日至2017年6月23日（20个月零8天），租金为311595元×20＋311595元÷30×8=6314992元，扣除被告已付租金4005950元、定金30万元、物品押金100万元、商户已付租金914550元，剩余94492元，被告应当支付。对房屋占用费，2017年6月23日后杨婧雯、法然实业继续占用房屋，必然给周向军等造成相应损失，故原告诉请房屋占用费，本院予以支持。因原告房屋主要用途为商业出租，原告请求参照租赁合同约定租金标准支付占用费，具有事实依据，本院予以认可。经计算，2017年6月24日至起诉之日2018年11月21日占用费为311595元×9＋311595元÷30×22＋358334元×7＋358334元÷30×5=5600918元，2018年11月22日之后房屋占用费应继续计算至实际返还之日止（2018年11月22日至2021年4月15日按358334元/月计算，2021年4月16日至2023年4月15日按412084元/月计算，其后每三年递增15%）。关于逾期支付租金的违约金问题，法然实业未能依约向周向军等支付租金，按照合同约定应支付违约金，但合同约定违约金标准明显过高，根据案件实际情况，本院酌定违约金为94492元×30%=28347.6元。对原告以占用费为基数计算的违约金，无合同依据，不予支持。关于房屋恢复原状费用及空置期损失问题，因房屋尚未返还，恢复费用不明确，故不予支持。此外，对搬离之后是否存在空置期与损失计算标准无法确定，故对空置期损失，不予支持。关于责任承担主体问题，杨婧雯及法然实业均称杨婧雯仅受法然实业委托签订合同，实际合同相对方为法然实业，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。经查，杨婧雯原系法然实业发起股东，诉讼过程中退出股东身份，法然实业于2015年6月15日成立，在成立前尚不具备独立民事主体资格，杨婧雯与周向军等签订的租赁合同在法然实业成立前，此时杨婧雯为法然实业设立以自己名义与周向军等签订租赁合同，不是履职行为，而是公司发起人责任问题。周向军等与杨婧雯签订租赁合同时没有义务去了解承租人具体使用房屋情况，虽房屋租赁合同中约定因公司自身营业执照还未办理，可先授权个人签约，待公司营业各项手续办理后，该合同的权利义务全部由新公司承接，诉讼过程中公司也认可该事实，2017年6月22日律师函送达主体也为法然实业，但这与公司设立阶段的发起人责任没有直接的关联性，并不能免除作为合同相对人杨婧雯的民事责任，其作为公司发起人，周向军等享有请求杨婧雯和法然实业承担责任的选择权；此外，涉案两份补充协议签订时间均在法然实业成立后，但并未加盖法然实业公章，且之后也是杨婧雯交纳租金，实际履行了主要合同义务。现周向军等选择杨婧雯承担相应民事责任，于法有据，本院予以支持，故杨婧雯应承担上述合同债务。关于法然实业反诉请求返还多支付租金，本诉已分析处理，不再重复论述，本院不予支持。对其要求支付垫付的电费、物业费869689元，本诉已认定周向军等履行了交房合同义务，按照合同约定，水电、物业费由承租人承担，故对该诉请，本院不予支持。对反诉请求赔偿经济损失100万元，法然实业称系宾馆装修损失及2015年4月至2017年6月不能正常经营相当于租金的损失，但法然实业及杨婧雯提交改造申请载明为便于经营或营造良好的经营环境，提高经济效益，要求恢复之前的窗户或窗户改成经营门或对房间进行升级改造，周向军等同意了申请，未加阻碍，不存在违约行为。另一方面，前文认定了周向军等履行交付义务，杨婧雯也支付部分租金，法然实业及杨婧雯未能提交其他证据证明其实际损失情况，故对该项诉请，本院不予支持。对反诉利息与违约金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周向军等二百三十一人与被告（反诉原告）杨婧雯签订的房屋租赁合同及其两份补充协议于2017年6月23日解除；二、被告（反诉原告）杨婧雯于本判决生效后十五日内搬离位于郑州市郑东新区内环路6号楼五行嘉园D座一至三层除2、3、4分割号以外的裙房房屋，并将上述房屋返还给原告（反诉被告）周向军等二百三十一人；三、被告（反诉原告）杨婧雯于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周向军等二百三十一人支付房屋租金94492元及逾期违约金28347.6元、房屋占有使用费5600918元，2018年11月22日之后房屋占用费应继续计算至实际返还之日止（2018年11月22日至2021年4月15日按358334元/月计算，2021年4月16日至2023年4月15日按412084元/月计算，其后每三年递增15%）；四、驳回原告（反诉被告）周向军等二百三十一人的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南省法然实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费88606元，由原告周向军等二百三十一人负担36740元，杨婧雯负担51866元。反诉案件受理费24265元，由反诉原告河南省法然实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘冰泉审 判 员  胡向楠人民陪审员  李济宾二〇二〇年四月三十日书 记 员  王 婷