云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终362号上诉人（原审原告）：左芳，女，1980年10月13日生，汉族，住丘比县。委托诉讼代理人：杨智翔，云南圆合圆律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邱长江，云南圆合圆律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：**华，男，1978年12月20日生，汉族，住文山市。被上诉人（原审被告）：王春，女，1982年3月4日生，汉族，住文山市。被上诉人（原审被告）：刘兴跃，男，1996年10月19日生，汉族，住文山市。被上诉人（原审被告）：王润，男，1997年2月6日生，汉族，住马关县。上诉人左芳因与被上诉人**华、王春、刘兴跃、王润房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。于2020年4月22日组织双方当事人进行法庭调查及调解，调解未果。本案现已审理终结。左芳上诉请求：1、请求人民法院依法撤销一审法院(2019)云2601民初4534号《民事判决书》，并依法支持左芳的一审诉讼请求；2、请求人民法院依法判决由**华等四人连带承担本案一审、二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，王春明知该房屋不属于自己，更不能转让，仍欺骗左芳将房屋出卖给左芳，已经构成民事欺诈行为，双方签订的《房屋买卖合同》应系无效的合同。一审法院在《民事判决书》第九页陈述：“本院认为房屋买卖合同纠纷是指……到第十页第十三行……左芳就其主张列举的证据不能证实其主张，依法应由其承担举证不利的法律后果……”，左芳认为认定事实适用法律错误，理由是：左芳购买该房屋以来，王春都不是该房屋合法的所有权人，但王春却对外以自己系房屋所有权人的名义将房屋出卖给左芳，导致左芳不能接房也不能退款的客观事实，因此，双方签订的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益属合同无效：以及第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力的法律规定，应属于无效合同。**华、刘兴跃仍以华涛地产名义对外从事业务，并且作为从事多年二手房交易的人员，未到相关房产登记行政部门调查、了解房屋是否能买卖，就对外进行中介登记服务，具有重大过错，构成欺诈消费者，应对左芳的损失承担连带赔偿责任。文山市华涛地产经纪有限公司早已在2018年9月21日解散，丧失了法人资格；王春系华涛地产破产清算人之一，在明知华涛地产已经注销丧失法人资格的情况下，仍然与刘兴跃合伙将不属于自己的房屋出卖给左芳，刘兴跃身为原华涛地产的员工，在明知华涛地产已经注销的情况下，仍然按照原华涛地产法人**华的指示与左芳签订《房屋购房合同》，共同骗取左芳购房款。综上，王春并非房屋所有权人，将不属于自己的房屋出卖给左芳，另外**华、刘兴跃作为知情人，在未审核房屋是否系左芳的情况下对外宣传该房屋可买卖，致使左芳作出错位的判断，购买的一套不属于自己的房屋，**华四人恶意串通欺骗左芳，实属可恨，因此依法向贵院提出上诉，恳请贵院在查明本案事实真相后判决。**华答辩称，一、王春与左芳及华涛地产三方协议中第二页第四条第(4)点中，手写部分明确约定：如果甲方（王春）更不了名给乙方（左芳）。丙方（中介方）华涛地产退还乙方所交款项，也就是说，甲方更名给乙方后，丙方不退还乙方所交款项（中介费）。二、王春与左芳及华涛地产三方协议中，第二页最后补充部分明确约定：如果甲方（王春）更不了名给乙方（左芳），甲方（王春）退还乙方所交款项，也就是说，甲方成功更名给乙方后，王春不退还乙方所交款项，（认购金180254.00元及转让费112964元）。三、在王春第十组证据中，和鑫地产公司合法取得了五证，也说明了该套房有所有权了，所以可以转让及可以买卖的。四、王春是房主角色（王春名下注册有华晨涛景房地产有限公司），王春与刘兴跃是上下级关系，王春与王润是上下级关系，又是婊侄关系，**华是（原来是华涛地产房地产经纪有限公司，注销后改为华涛涛商务信息咨询服务部，该服务部在工商部门查询具有房产中介资格）中介角色。五、左芳在其第一审起诉状中第二页最后一段中自己承认开发商通知左芳去办理网签是由于左芳不配合办理，导致了没有网签成功，拖延至后来开发商以过期为由，不进行网签，才与左芳签订了《商品房认购协议》，左芳应该负全责。三、左芳与王春及**华签订的《房屋买卖合同》中已经约定：丙方中介方的职责，仅仅是协助王春与左芳双方签订合同止，王春与左芳双方风险自担，所以合同中中介方的义务已经履行完毕，中介方的义务已经履行完毕，中介方属于居间方，所以中介费不予退还左芳。四、市面上房屋转让支付转让费的交易形式比比皆是，特别是开发商资金链断裂该种官司更多，如果要推翻该种交易的合法性，那么房地产交易市场就会出大乱子，买方都到法院起诉退房款、退转让费，那么将会有成百上千场官司以此为案列要求法院得到支持，法院将会难以把控局面，同时也会增加大量的工作量。我们做二手房交易的每年都以这种形式交易几百上千套次。五、**华、刘兴跃、王润作为居间方，是以华涛商务信息咨询服务部及华宸涛景房地产有限公司作为职业的合法性、有效性来从事房房地产中介服务的，至于左芳刷卡时小票出现文山市华涛房地产经纪有限公司是因为当时办理刷卡机的工作人员说不能立即从注销的的公司（华涛房地产经纪有限公司）变更为华涛商务信息咨询服务部，而我们到工商局注册个体的时候，工商局工作人员说，可以从事房产中介服务，就是说房产买卖信息也属于商务信息之一。另外，我作为居间方，一开始成立的是华涛房地产经济有限公司，后面我成立的是华涛房地产信息咨询服务部，是个体的中介行业，我不应当返还购房款，我成立的公司我都是法人，从事的行业都是一样，虽然从公司变成个体，但是法人都是我。我们是合法企业，我们卖的房子是真实存在的，我卖房子的企业是取得“五证”合法企业，我们已经履行了中介义务，我们收取的中介费是合情合理的，并且左方也和和鑫公司签订了购房协议，和鑫公司也出具了收据给左芳，左芳应该去追究和鑫公司的责任。我们作为居间方，我们已经进到了相应的责任，王润是王春委托去收取房款的，左芳是到实地考察后确认，才与王春一起去和鑫公司更名的。王润和刘兴跃是不应该承担赔偿责任的。我们不存在欺骗行为的，涉案房屋是通过合法渠道取得的，按照左芳的要求已经进行了更名和签订协议。王春答辩称，一、左芳认为王春和**华、刘兴跃串通欺骗左芳，我不赞同，首先左芳实地勘察了房屋情况（在华涛地产公司人员刘兴跃与售楼部工作人员的带领下），购买这批房屋当天，中介方负责人**华及其同事邓富龙包括王春自己都一起购买了和鑫房地产开发的房屋（法院可查实），**华及其同事邓富龙购买和鑫房地产公司佛寿街项目的房子是为了给自己子女上学（一小片区学校），至今未转让。刘兴跃、王润只是帮助王春代收房款（王春要求的），当时左芳的房款零散，这是左芳方要求以微信转账、银行转账等方式转到王春的账户上（当时王春没有时间收取，王春要求刘兴跃、王润收取，他们已经转给了王春）。该事实王春是认可的。王春将套房的指标转让给了（成功更名给左芳）左芳不久，该套房就可以办理网签了，但左芳是以“暂时没有时间为由”拒绝来办理网签，该通知左芳办理网签的事实左芳也在左芳起诉书中第二页最后一个自然段中承认了的，如果当时左芳同意办理网签，那么该套房就变成了左芳拥有该套房所有权了，后来文山市不动产权局暂时封闭了和鑫地产公司房屋的网签手续至今，所以左芳也就没有网签该房的原因也是左芳引起的，如果左芳当时同意网签，左芳也就拥有该房的所有权了。所以左芳承担由此带来的后果，左芳起诉王春的主体不合法，左芳不应该起诉王春，左芳起诉的主体应该是“和鑫地产公司”，没有履行协议的是开发商而不是王春。三、左芳认为合同无效，这点我是不赞同的，首先和鑫公司建的佛寿街项目就在城中心，左芳有充分的时间去了解项目详情；其次，我与左芳签／订的房屋协议价格为4252元／平方米，远低于当时项目周边楼盘均价（当时和鑫地产出售的价格在4900.00元／平方米），左芳也是觉得价格低才选择与我成交：再次，文山市区目前共有烂尾楼盘接近10处，这充分证明在文山购买期房是有较大风险的（何况该套房为现房，只是未交房而己），左芳因觉得价格便宜才选择购买该房，但由于开发商原因导致楼盘无法交付而选择追究转让人王春的责任显然是不合理的，试问左芳，要是房屋正常交付，你赚到钱后是不是会因为感谢转让人而把赚到的钱分一些给我呢？显然不会。左芳对楼盘是有认知的，对购买该房的基本风险也是有基本认识的（左芳是完全民事行为能力的成年人）。故左芳的诉讼不存在理论的基础。请求人民法院依法驳回左芳的诉讼请求。左芳与答辩人王春签订的《房屋买卖合同》中最后一页的补充部分已经约定：如果甲方（王春）更不不了名给乙方（左芳），甲方退还乙方所交款项，也就是说：更了名左芳所交的款项概不退还，所以王春已经履行完毕自己的义务和责任，所以左芳的请求应予驳回。市面上房屋转让支付转让费的交易形式比比皆是，如果要推翻该种交易的合法性，那么房地产交易市场就会出大乱子，买方都到法院起诉退房款、退转让费，那么将会有成百上千场官司以此为案列要求法院得到支持。我们做二手房交易的每年我们公司都以这种形式交易几百上千套次。开发商已经将该套房王春的收据和《商品房认购协议》更名到左芳的名下，左芳已经和和鑫房地产开发有限公司重新签定了《商品房认购协议》，并且开发商开具了收据给左芳，开发商交不了房和网签合同，那是开发商与左芳之间的纠纷和矛盾，是开发商的错，不是王春的错，开发商的责任不能由王春承担，文山市华宸涛景房地产经纪有限公司（法人：王春）和文山市华涛商务信息咨询服务部（法人：**华）两家公司一起经营，共用职工，共聘职工，所以我作为自然人卖房是个人买卖行为，与前述公司个体无关，王春王润、刘兴跃、**华是以前述公司和个体的名义作为居间方的角色帮我出售和**华的福寿街1栋2单元2504号房，所以王春、王润、刘兴跃为居间方，所以王春与左芳签订的认购协议是合法有效的，并非无效合同。至于开发商是不是一房多卖、是不是拆迁户的房子，那是开发商的事，与王春无关。刘兴跃答辩称，我只是带左芳去看房子，且所收的款项已经全部转给王春，我不存在欺骗行为。王润答辩称，我只是代王春收房款，房款都交给了王春。左芳向一审提出诉讼请求：1、请求判决确认左芳与王春、刘兴跃签订的《房屋买卖合同》系无效合同；2、判决王春等四人连带退还左芳已支付的购房款293218元，并双倍连带赔付左芳支付的购房定金2万元；3、判决王春等四人连带退还左芳支付的房屋中介费11200元；4、判决王春等四人承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：左芳通过网络广告联系到**华开设的华涛地产经纪有限公司职工刘兴跃，经该公司职工刘兴跃居间介绍，左芳（乙方）与王春（甲方）、刘兴跃（居间人、丙方）于2019年2月18日签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将文山市老城区佛寿街片区一期1栋2单元25层2504号房屋，建筑面积132.54平方米，一套转让给乙方，该房属于一手毛坯房现房。同时合同还约定了房屋价款，付款方式以及三方享有的其他权利和应履行的义务、违约责任等。合同签订以后，左芳分别于2019年2月18日支付王春20000元、2019年2月18日支付刘兴跃中介费11200元、2019年2月19日支付王春230000元、2019年4月30日支付了43218.00元，合计293218.00元，上述转款均有收款人出具收据为证。因该房屋属于文山和鑫房地产开发有限公司开发建设的，王春认购并支付了180254.00元。三方于2019年4月30日一同到文山和鑫房地产开发有限公司进行了更名手续，经该公司同意，左芳与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，协议对双方认购事项种种进行了约定，同时将王春签订的认购合同收回并将被告王春支付的认购款180254.00元的收据更名为左芳。2019年9月24日，左芳以购买房屋不能过户、**华、王春、刘兴跃、王润存在欺诈行为诉至本院并提出如前诉请。一审法院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中三方在平等自愿的基础签订了《房屋买卖合同》，明确约定了双方的权利和义务，各方当事人均应诚信地履行约定义务，合同签订后双方均按约定履行了约定义务。庭审中左芳主张四被告隐瞒、欺诈和恶意串通损害了其利益，双方签订的合同为无效合同。**华、王春、王润、刘兴跃辩解其不存在隐瞒、欺诈和恶意串通的行为存在。对此，双方均承担举证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，左芳就其主张列举的证据不能证实其主张，依法应由其承担举证不力的法律后果。关于本案的焦点问题（一）合同是否有效？左芳主张合同无效，**华、王春、王润、刘兴跃辩解合同合法有效。基于上述法律及说理，左芳列举的《房屋买卖合同》，并不能证实**华、王春、王润、刘兴跃存在隐瞒、欺诈和恶意串通损害了其利益的合同无效的法定情形，相反，该合同明确约定左芳支付的293218.00元中，转让费112964.00元，认筹金180254.00元，从该约定中表明左芳是明知王春对该套住房只支付了认筹金180254.00元的，同时，三方一同到开发商处更名并签订了新的认购合同，将原由王春交付的认购款单据更名为左芳。左芳作为完全民事行为能力人且在打工多年，其应当知道其购买的房屋属于文山和鑫房地产开发有限公司开发建设中的房屋，而仍然与**华、王春、王润、刘兴跃签订合同购买，其依法应对自己实施的民事法律行为负完全民事责任。左芳列举的第3组证据同样不能证实**华、王春、王润、刘兴跃存在隐瞒、欺诈行为，因经纪公司是否注销与本案无关联性，同时，在左芳与王春、刘兴跃签订的《房屋买卖合同》中未出现文山市华涛地产经纪有限公司的公司业务章，仅有刘兴跃签字捺印，该合同刘兴跃系合同相对人，故本案中几方当事人签订的合同为有效合同，对左芳的该项主张本院不予采纳。关于本案的焦点问题（二）被告方王春收取的293218.00元是否应当退还，**华、王春、王润、刘兴跃应否连带退还，还是个人退还？对于该焦点问题，依据上述法律规定及说理，三方签订的合同合法有效，不存在无效的法定情形，王春收取的款项依法不应当退还。本案中因王春对其处分的房屋仅交付了180254.00元，但是其处分行为得到了开发商的认可，且开发商与左芳另行签订《商品房认购协议》，明确约定了双方的权利和义务，左芳与**华、王春、王润、刘兴跃签订《房屋买卖合同》约定的权利义务因开发商的追认而转移，左芳尚未支付的部分不再向王春进行履行，应依法向开发商按双方签订的《商品房认购协议》进行履行。故左芳的第一项和第二项诉讼请求于法无据，不予支持。关于左芳请求判决**华、王春、王润、刘兴跃连带退还左芳支付的房屋中介费11200.00元的请求，基于上述说理，居间方已经完成了其居间服务，其依法有权收取的中介费，故左芳的该项诉讼请求于法无据，不予支持。综上左芳所述主张均未能列举确实充分的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。王润经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未对左芳起诉的事实作出辩解，视为放弃辩解权，应依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定的规定，判决：驳回左芳的诉讼请求。案件受理费940.00元，由左芳负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。为了查明案件事实，本院向文山和鑫房地产有限公司就本案部分案件事实进行了调查了解，并取得《调查笔录》一份，文山和鑫房地产有限公司向本院陈述涉案的“文山?佛寿街文山商业街区壹期”项目第1栋2单元25层2504号房屋原系王春认购，后在其公司的同意下于2019年4月30日与左芳就涉案的房屋另行签订《商品房认购协议》，同时对该公司于2019年2月2日与王春签订的《商品房认购协议》予以销毁。2019年5月，该公司在对其所销售的房屋进行彻底清查时，才发现涉案的第1栋2单元25层2504号房屋早于2015年已经由拆迁户进行了回购。经质证，左芳对文山和鑫房地产有限公司所作《调查笔录》除认可涉案房屋于2015年被拆迁户回购外，其他均不予认可。经质证，**华、王春、王润、刘兴跃对文山和鑫房地产有限公司所作《调查笔录》前半部分的陈述认可，对于后面和鑫公司说票据整错了是假的，我们认为和鑫公司是推卸责任的说法，不可能60多家的都整错了。但是对于时间节点认可。本院认为，文山和鑫房地产有限公司的陈述是对涉案房产对外售卖的客观描述，至于该公司因何导致将拆迁户已经回购的房屋错售给本案当事人，不在本案评判范围。除此部分外，本院对文山和鑫房地产有限公司的陈述予以采信。经与双方当事人核对一审认定事实，刘兴跃、王润无异议。左芳对于一审认定的“左芳通过网络广告联系到被告**华开设的华涛地产经纪有限公司职工刘兴跃”有异议，认为华涛地产经济有限公司当时已经注销，不能作为独立的个体来进行陈述。**华对一审法院认定的法律事实无异议，但认为遗漏认定**华是以华涛信息咨询部的名义对外从事房屋中介活动。其和王春是两姊妹，两家的公司是同一批员工，所以刘兴跃都是我们的员工。王春对一审法院认定的法律事实无异议，但认为遗漏认定王春是华宸涛景房地产经济有限公司的法人，但是涉案房屋是以王春个人的名义去卖的。本院认为，对于**华、王春提出的事实异议，与本案无关，本院不予支持。对于左芳提出的事实异议是客观事实，本院予以支持。本院对于一审认定的法律事实除将“左芳通过网络广告联系到被告**华开设的华涛地产经纪有限公司职工刘兴跃”变更为“左芳通过网络广告就购买房屋的意向主动联系刘兴跃”外，对一审法院认定的法律事实予以确认。另外补充如下：2019年5月末，文山和鑫房地产开发有限公司在对其公司对外销售的房屋进行彻底清查时，发现已经与左芳签订《商品房认购协议》所指向的“文山?佛寿街文山商业街区壹期”项目第1栋2单元25层2504号房屋早已于2015年被拆迁户进行了回购。所谓恶意串通，是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。恶意串通合同的构成要件有两个，一是因恶意串通而成立的合同的当事人都是故意的，这种故意的本质在于通过损害他人的利益来获取自己的非法利益。二是当事人订立恶意串通的合同的目的在于取得非法利益。恶意串通的合同一般都损害了国家、集体或者第三人的利益，是情节恶劣的违法行为。本案中，左芳主张**华、王春、王润、刘兴跃在明知涉案的“文山?佛寿街文山商业街区壹期”项目第1栋2单元25层2504号房屋无法买卖而故意串通致使其对此付出含中介费在内的304418.00元的对价，侵害了其合法权益。首先，经本院在诉讼过程中向文山和鑫房地产开发有限公司调查了解，该公司表示该套房屋其公司亦于2019年5月才得知早已被拆迁户回购的情况，而当下，该公司已经与左芳签订了涉案房屋的《商品房认购协议》，完成了此套房屋由认购人王春变更为左芳的合同行为。第二，从双方当事人在《房屋买卖合同》中所约定的条款来看，左芳的合同相对方在合同中承担义务的文字表述均为“更名”，而非左芳所主张的“过户”。结合《房屋买卖合同》第二条第（3）点“于2019年3月16日甲方（即王春）更名到乙方（即左芳）名下的同时乙方立即支付甲方43218.00元”的约定，和左芳与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》的时间为2019年4月30日，以及左芳自认其于2019年4月30日支付**华43218.00元的事实，能够认定左芳对于“更名”的文义解释具有完全的认知行为。第三，在文山和鑫房地产开发有限公司已经与左芳签订《商品房认购协议》的情况下，左芳应予享受的涉案房屋的权利，已经通过文山和鑫房地产开发有限公司的合同行为，转由该公司负担。而现左芳主张**华、王春、王润、刘兴跃在2019年2月18日即知晓涉案房屋已经被拆迁户回购的，无证据予以证实。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，左芳作为原审原告及本案上诉人，未能完成其所主张诉讼请求所依据事实的基本举证义务，应予承担举证不利的法律后果。综上所述，左芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律得当，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9440.00元，由左芳负担。一审案件受理费9440.00元，由左芳负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 张雯静二〇二〇年四月二十四日书记员 李官耀