安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1282民初200号原告：安徽鱼水情物业管理有限公司。住所地：界首市富强路241号。统一社会信用代码91341282MA2RL0UY9N（1-1）法定代表人：郑冰炉,总经理。被告：赵鹏，男，1992年7月29日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：王玉英，女，1970年6月8日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系被告赵鹏之母。委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。原告安徽鱼水情物业管理有限公司与被告赵鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽鱼水情物业管理有限公司的法定代表人郑冰炉，被告赵鹏的委托诉讼代理人王玉英、郭伟群到庭参加诉讼。被告赵鹏申请的证人肖某、马某到庭作证。本案现已审理终结。原告安徽鱼水情物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告2018年5月1日至2020年4月30日所欠物业管理费1799.28元；2.判令被告承担3‰物业费违约金1799.28/2年×0.003×30×12=1943.22元；3.判令被告支付4栋前地面二个车位管理费用2018年5月1-2020年4月30日。2×50元/月/辆×12个月×2=2400元；4.依法判令被告承担3‰车位管理费违约金2400×0.003×30×12=2592元；5.依法判令被告承担本案全部诉讼费；6.以上合计费用：1799.28+1943.22+2400+2592=8734.5元。事实和理由：被告系世纪豪庭小区4栋2单元102室业主，入住由大兴安岭房地产开发公司界首分公司开发的世纪豪庭小区，房屋面积83.30平方米。根据被告小区业主委员会与原告安徽鱼水情物业管理有限公司达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。2019年4月第一次诉讼，经调解原告方进行了撤诉。撤诉后被告不履行义务，被告拒不缴纳2018年5月1日至2020年4月30日拖欠原告方的各项物业服务费用。统计如下：（1）物业管理费人民币1799.28元；（2）物业费违约金1943.22元；（3）二位车位管理费2400元；（4）车位管理费违约金2592元，合计总费用：1799.28+1943.22+2400+2592=8734.5元。被告公司曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其并未予以理睬。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。原告安徽鱼水情物业管理有限公司为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1.界首市东城街道办事处关于东城街道富饶社区世纪豪庭小区成立业主委员会的批复东办（2017）59号文件复印件一份，证明界首市世纪豪庭小区业主委员会成立是合法的。2.全国建设行业从业人员职业技能岗位证书（社区规划师证书）、全国物业管理从业人员岗位证书、专业技术职务资格证书、安徽大学经济管理毕业证书、专业技术职称证书，证明原告具备从事物业服务的资质。3.原告与被告小区业主委员会签订的物业服务合同二份，证明原告签订合同是符合要求的，业主委员会是合法的组织。4.营业执照复印件，证明原告公司经营范围包括从事物业服务。5.每日服务登记记录、世纪豪庭小区电梯资料及质量情况报告，证明两年来原告一直在世纪豪庭小区履行自身义务。6、照片一组，证明原告为被告提供服务，被告方在小区对公共设施设备，包括绿化进行破坏。被告认为破坏7号楼地下室监控，原告多次进行修复，被告方对此不满意。7.关于小区绿化移栽修剪报告，证明原告进行小区绿化修剪都是向小区业主委员会报告，经同意后才能进行修剪。没有报告就没有权利进行修剪，被告个人行为不是修剪是破坏小区绿化。被告赵鹏辩称，一、原告所起诉依据的“世纪豪庭”业主委员会成立不合法，该物业委员会与原告所签订的《物业服务合同》不对被告产生约束力。“世纪豪庭”小区业主委员会委员王瑞中、程俊中并非该小区业主，在召开业主大会成立业主委员会时不具有参会被选举资格，根据《安徽省物业管理条例》第八条规定“房屋所有权人为业主。”从经过备案的房屋买卖合同和不动产登记簿可以看出，王瑞中、程俊中并不是该小区业主，根据《物业管理条例》第二十五条规定，王瑞中、程俊中没有参加和推荐成为业主委员会委员候选人的资格，因此“世纪豪庭”小区召开的第一次业主大会所成立的业主委员会以及选举的业主会员会委员，其对外行使的权利对业主不产生约束力。二、原告不具有物业服务的资质，无权与被告所在小区业主委员会签订《物业服务合同》。根据《安徽省物业管理条例》第五十六条规定:物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。2017年国务院依据《物业管理条例》、《建设部关于修改的决定扩(建设部令第164号)，作出关于取消一批行政许可事项的决定(国发〔2017〕46号)，但住房城乡建设部仅仅是取消物业服务企业一级资质核定，不再进行许可，对二级、三级资质仍需审核，并且双方在《物业服务合同》第二条约定由原告按照按照《阜阳市市区住宅物业综合等级标准》，对世纪豪庭小区提供标准二级等级服务，因此原告需依法取得资质后才可进行经营，没有资质不得开展业务。三、“世纪豪庭”业主委员会在与原告签订《物业服务合同》时未召开业主大会，也没有对选聘物业服务企业进行征求意见，业主委员会与原告签订《物业服务合同》应为无效合同。根据《物权法》第76条的规定:“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”;《业主大会和业主委员会指导规则》第17条的规定:“业主大会决定以下事项:(五)选聘和解聘物业服务企业”。“世纪豪庭”业主委员会应在选聘物业服务公司时召开业主大会予以决定，但原告与业主委员会所签订《物业服务合同》并未经业主大会决议，不对业主产生约束力。《安徽省物业管理条例》第五十九条规定:业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。第六十一条规定:物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。前款规定的公示时间不得少于十日。本案中“世纪豪庭”业主委员会社于选聘物业服务企业一事，自始至终并没有召开业主大会，也没有征求业主意见，也从未对拟签订的物业服务合同进行过公示，《物业服务合同》的签订违反法律规定，应为无效合同。至于原告举证的照片证明《物业服务合同》在小区内进行了公示，首先、照片所显示的是原告与业主委员会签订后的《物业服务合同》，并不是对选聘进行征求意见的公示，所进行公示的内容不符合法律规定;其次、原告仅是在公示栏展示一下拍照后当时即被撕掉，小区业主均未充分告了解其内容;第三、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第22条的规定:“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交，每一位业主”，只有在无法送达的情况下，才应当在物业管理区域内公告，被告以及大部分业主均居住在小区，对于征求意见书不可能无法送达，原告仅以拍照证明公示的方法，不足以证明业主委员会在选聘物业服务企业时征求了每位业主的意见。反之如果被告以及大部分业主均不在小区居住，说明原告向被告所提供的物业服务并不存在，被告亦无支付物业服务费的义务。四、根据《安徽省物业管理条例》第五十八条规定:物业服务企业应当履行以下义务:(一)按照物业服务合同约定，提供物业服务;(二)按照规定每年公布物业服务费收支情况。合同签订后，由于原告没有按照合同约定进行服务，不履行合同义务在先，严重违约导致被告以及其他业主未能得到原告的物业服务，因此按照等价有偿的原则，被告不应支付所谓的物业服务费，原告未履行物业服务的行为具体如下:1、自2018年5月10日原告与“世纪豪庭”业主委员会签订《物业服务合同》后，原告从未对电梯进行维修保养，小区电梯也是时好时坏，不能正常使用，为此界首市市场监督管理局于2019年12月30日作出界市监罚字[2019]613号《处罚决定书》，以原告使用未经定期检验或者检验不合格的特种设备违法行为，罚款人民币七万元，截止到目前原告尚未进行整改。根据《物业服务合同》第八条约定:“乙方(原告)人员配置:配置专业物业项目经理一名、电梯维保一名、电梯管理员一名、水电工二名、出纳一名、前台接待一名、绿化维护兼土建维修一名、垃圾清运一名、保洁、保安若干名”，截至目前被告以及大部分业主从未见过原告向小区内配备上述人员，尤其是法律强性规定物业管理要求配置的消防员也没有，反而是原告纠集社会闲杂人员到业主住户内，或者在小区门口拦截业主以威胁的方式索要物业费的情形时常见到，足以说明原告并未按照合同履行提供物业服务的义务。2、根据《物业服务合同》第二条第(2)项和补充条款，原告也没有对物业范围内的公用设施、设备运行、维修养护和管理;小区的消防设施在原告进驻后，将所有的器材占为己有。3、小区多处消防器材严重损坏，大部分器材被盗后物业长期不进行维护，消防隐患严重影响了小区业主的安全。《消防法》第十八条第二款明文规定:“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”，原告的行为显然是没有依据法律和约定履行义务。4、对小区内的环境卫生长期不进行清理，生活垃圾和建筑垃圾到处堆放，业主多次反映无人处理。5、业主委员会与原告相互串通，故意损害小区内的绿化，将前任物业维护枝繁茂盛的树木进行砍伐、穿枝，导致小区绿化惨不忍睹。6、原告与业主委员会为了不法利益，恶意串通将物业用房租赁给他人进行学生补课，每天家长、学生不断出入，不乏混杂社会闲杂人员在内，导致小区安全无保障，影响了业主的正常生活，业主也曾多次向有关部门反应，但均未得到解决。7、原告在小区公摊部分强行加上地锁，用以收取停车费用，严重侵害了业主的利益。根据《安徽省物业管理条例》第八十三条规定:任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定，不得占用消防通道。8、为了索要物业费用，“世纪豪庭”业主委员会业主与原告勾结社会闲杂人员，强行采取断水、断电的手段逼迫业主就范，严重时部分业主委员会委员和社会人员采取拦截、堵门对业主进行辱骂、威胁，严重影响了业主的生命安全。9、物业擅自占用业主车库空间搭建违章建筑，业主多次要求整改，物业对此置之不理拒不拆除。10、部分业主占用消防通道、楼梯，多次向物业反映，原告对此不闻不问，不履行物业服务义务。11、对部分业主占用车库堆放杂物、垃圾行为，原告作为物业服务企业听之任之拒不履行物业服务义务。12、公摊面积落水管道损坏，业主多次要求维修、原告仅使用细水管接通明管道，无法达到生活排水要求，明显是在应付临时使用，未达到物业服务标准;还有部分业主在无法排水的情况下，物业不闻不问只能自己进行维修。13、小区多栋楼层下水道严重堵塞，不能保障业主基本生活排水，业主多次要求维修、原告拒不履行物业服务义务。14、原告与业主委员会成员恶意串通，在违反物业服务合同，未达到物业服务标准的情形下，多次以辱骂、殴打业主、停水停电等违法手段强行收取物业费用。综合以上，原告进驻小区后从未履行过物业服务义务，也从未按规定公示服务标准和收支情况，仅是在与业主委员会成员恶意串通后，以与业主委员会的名义签订合同索要所谓的物业费，对此霸道的“物业服务”行为，若得以支持将会损害全体小区业主的利益，也将会引发团体性事件。且原告的上述行为系违反合同约定在先，应当由原告承担不履行合同的违约责任。五、原告提供的《物业服务合同》第六条约定的“小高层物业管理费每月0.9元/平方米”，没有物价部门核准的收费依据，该收取标准系业主委员会与原告恶意串通商定的价格，严重损害了业主的利益。六、被告从未使用车位，原告也没有提供车位服务，因此不应承担车位管理费。即使原告收取车位费，也应为公共经营收益，将百分之七十纳入专项维修基金，不属于原告所有。根据《安徽省物业管理条例》第八十五条规定:物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。七、原告诉求中的“物业费违约金”、“车位管理费违约金”计算没有依据，不应得到支持。首先，原告诉求物业费系2018年5月1日至2020年4月30日，按照《物业服务合同》约定物业费自合同签订之日起交纳，一年一交，但未明具体交纳的时间，因此答辩人认为即使应当交纳物业费，2018年5月1日至2019年4月30日的物业费在2019年4月30日之前交纳并未逾期，即使应当支付违约金，也应从而2019年5月1日开始计算，不应从2018年5月1日计算;而2019年5月1日至2020年4月30日的物业费，因截至目前原告服务尚未完成，答辩人也未超过交纳期限，因此不存在逾期交纳物业费的违约金。其次，被告从未占用所谓的车位，被告也没有进行过车辆停放服务，在原告提供的《物业服务合同》中也没有明确约定车辆服务费的收取标准和违约责任，因此原告在诉状中要求按2辆车的标准每辆车每月收取50元由被告支付管理费，并从2018年5月1日至2020年4月30日开始计算违约金，没有事实和法律依据。被告赵鹏为支持其辩称理由所依据的事实向本院提供如下证据：1.身份证复印件，证明被告的身份信息及具有诉讼主体资格。2.照片30张，照片1、7、27证明原告没有完全实际履行物业服务合同约定义务，没有按照合同约定配备保安，致使外界车辆和人员随意进入小区，给小区居民生活后带来安全隐患。照片2、3、4、5、26、27、28原告私自将小区房屋和车库出租，用于开设麻将馆，学生补课间和废品收购仓库，严重影响小区居民正常生活。照片6证明原告擅自对小区户名采取停水方式收取水费，侵害了小区居民的合法利益。照片8、9、25证明小区消防设施严重损害，原告一直没有进行维修更换，给小区消防安全带来隐患。照片3、4、5、7、10、11、14、25-30证明小区垃圾随意堆放，下水道长期堵塞，设施损害，长期无人进行清理。照片15证明原告对小区地面车位擅自加锁，侵害小区业主利益。照片12、13、15、16证明小区部分绿化损害，原告没有采取补救措施。照片22证明小区电梯没有今年进行年审维修，对业主出行安全带来安全隐患。照片17、18证明小区配电房外侧私自搭建临时厕所及车库私搭乱建，影响小区居民生活。原告未履行物业服务合同。3.业主情况反映复印件2份，证明业主委员会多次欺压打骂业主个人，业主委员会私自与原告签订物业合同是违法的。4.举报李军、牛超杰、许坤、程俊中等人以世纪豪庭小区业主委员会名义扰乱小区正常生活的举报材料，证明世纪豪庭业主委员会是非法成立以及被举报人等为个人利益扰乱小区管理者秩序损害业主利益的事实。5.国家企业信息公示报告，证明原告提供的电梯维保不合格。6.光盘一张（视频录制人员为小区业主尹可以使用手机录制，录制时间为2019年6、7月份），证明原告与业主委员会人员恶意串通向业主索要物业费的事实。7.证人证言，证明在物业服务过程中，原告没有尽到合同约定的义务以及和业主委员会串通欺压打骂业主的事实。经审理查明，原告安徽鱼水情物业服务有限公司系“世纪豪庭”小区服务企业，被告系该小区的业主，其所居住4栋2单元102室建筑面积83.3平方米。原告按建筑面积1平方米每月0.9元的标准向被告收取相应的物业服务费，每年共计899.64元。后因被告对原告的物业服务不满意，自2018年5月1日至2020年4月30日被告未按期交付物业服务费共计1799.28元，原告遂提起诉讼。另查明，原告在为“世纪豪庭”小区提供物业服务期间存在未对电梯进行年检及维护保养、未配备足够的专业物业服务人员、借用消防器材未及时维护、允许部分业主在小区内堆放杂物、允许部分业主搭建违建等服务瑕疵，而为被告提供物业服务时存在未能及时疏通被告堵塞的下水道、管道维修不及时以及物业服务人员态度粗暴等服务瑕疵。被告则存在在小区内随意堆放杂物等不服从物业管理的行为。本院认为，从原、被告双方提供的相关证据来看，能够认定原告为被告居住的小区提供物业服务的事实，双方存在事实上的物业服务合同关系，当事人应当按照合同约定履行各自义务。现原告根据合同履行了物业管理的相关义务,被告应该按照合同约定交纳物业费。虽然被告认为原告的物业服务存有不足之处，有待进一步改进和完善，但物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。因此，被告在接受原告服务的同时，亦应交纳相应的物业服务费。本案中，因原告的物业服务确实存在瑕疵，给被告的生活带来一定的困扰，可酌情扣减被告应当交纳的物业费，根据案情，本院酌定被告支付原告80%的物业费。对原告安徽鱼水情物业管理有限公司主张被告赵鹏支付自2018年5月1日起至2020年4月30日止期间的物业服务费83.30平方米×0.9元/平方米×24月=1799.28元的诉讼请求，本院予以支持1439.42元（1799.28×80%）。关于原告安徽鱼水情物业管理有限公司主张被告承担3‰物业费违约金1799.28/2年×0.003×30×12=1943.22元的诉讼请求，虽然在原告与被告小区业主委员会签订的物业服务合同中第七条约定“逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从次月开始按日计收千分之三的违约金”，但考虑到被告违约拒交物业费的主要原因正是因为原告在履行物业服务合同过程中确实存在瑕疵，故对原告主张被告缴纳物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告安徽鱼水情物业管理有限公司主张被告判令被告支付4栋前地二个车位管理费用（2018年5月1-2020年4月30日）2×50元/月/辆×12个月×2=2400元及承担3‰车位管理费违约金2400×0.003×30×12=2592元的诉讼请求，在原告与被告小区业主委员会签订的物业服务合同中并没有对该项费用进行约定，原告也没有提供充分的证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵鹏自本判决生效之日起三日内给付原告安徽鱼水情物业服务有限公司2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理服务费1439.42元。二、驳回原告安徽鱼水情物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告安徽鱼水情物业服务有限公司负担20元，被告赵鹏负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘丽涛二〇二〇年四月三十日书记员  李 婧附：相关法律条文1.《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。