安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1282民初15号原告:彭文华，女，1953年8月20日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。委托诉讼代理人：苗军，界首市西城法律服务所工作者。被告:界首市陶庙供销合作社，住所地界首市陶庙镇陶庙集。法定代表人：李士杰。委托诉讼代理人：闫刚，男，1965年1月28日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。系该社职工。委托诉讼代理人：申自清，男，1953年12月18日出生，安徽省界首市人，住界首市。系该社职工。被告:赵胜福，男，1956年8月15日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。委托诉讼代理人：王孟婕，安徽卫东律师事务所律师。原告彭文华诉被告界首市陶庙供销合作社（以下简称供销社）、赵胜福确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月24日第一次公开开庭进行审理，彭文华及其委托诉讼代理人苗军，赵胜福及其委托诉讼代理人王孟婕到庭参加诉讼，供销社经本院传票传唤未到庭应诉。本院于2020年4月3日第二次公开开庭进行审理，彭文华及其委托诉讼代理人苗军，供销社委托诉讼代理人闫刚、申自清到庭参加诉讼，赵胜福及其委托诉讼代理人王孟婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭文华向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认二被告于2012年4月9日签订的房屋转让协议无效，并确认原告具有优先购买权；2、依法判令二被告赔偿原告损失5万元；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2001年2月10日彭文华与供销社签订了陶庙供销社内部抵押借款合同，实际上是租赁合同，彭文华租赁供销社门面房2间，使用期限从2001年2月10日起至2021年2月10日止，双方约定在此期间不经双方协商，不得改造、扩建、不准买卖或转让他人。供销社保留彭文华的职工身份，乙方自主经营费用自理，包括养老保险费，在该协议未到期的情况下，供销社未与彭文华商量又将该房以5万元的价格卖给了赵胜福，彭文华租赁该房屋以后，将该房屋租给了赵胜福使用，赵胜福也没有经过彭文华的同意购买了该租赁房屋，严重侵犯了彭文华的优先购买权，并给彭文华造成了巨大的损失。原告为维护其合法权益，特依法提起诉讼。彭文华为支持其诉称，向本院提交如下证据：1、彭文华身份证复印件，证明其具有诉讼主体资格；2、陶庙供销社内部抵押借款合同，证明供销社与彭文华签订的合同不是抵押借款合同，而是房屋租赁合同。租赁期限是二十年，从2001年2月10日到2021年2月10日。是针对供销社内部职工签订的，不是对外的。供销社提供两间门面房供彭文华使用，租金总共是一万元。这份合同是合法有效的合同；3、彭文华与赵胜福签订的租赁合同，证明彭文华将租赁供销社的两间房又出租给赵胜福，租金是17000元，期限也是二十年，当时供销社是允许彭文华再次出租的。后来供销社没有经彭文华的同意将房屋卖给了赵胜福，损害了彭文华的合法权益；4、陶庙供销社的会议记录，证明针对供销社职工有房户、无房户、怎么出资等进行讨论，形成意见是原来的租赁户（供销社职工）可以在原告租赁的基础上再出资购买。经过市供销社的批准，通过职工大会讨论。从而能够证明供销社与赵胜福签订的房屋买卖合同是无效的；5、界首市供销社联合文件，证明陶庙供销社对门面房资产处置是经市供销社批准同意的，符合国务院关于供销社企业改制意见的规定精神，该次处置也经过陶庙供销社职工大会讨论通过，该次处置情况市供销社已经报市政府备案；6、党组文件88号，证明李士杰是陶庙供销社主任，原告调取的证据都是依法调取；7、企业法人营业执照，证明陶庙供销社的法定代表人是李士杰；8、供销合作社政策法规知识读本，证明基层供销社的资产处置应经市供销社批准。供销社辩称，一、供销社2001年2月20日与彭文华签订的《陶庙供销社内部抵押借款合同》该份合同事实上是房屋租赁合同，彭文华既没有借款，供销社也没有抵押，就是按当时政策规定对内部职工，工资、社保、医保等待遇无法兑现，经研究将供销社门面商铺租给职工单独经营，向供销社交纳最低的成本费用，合同签订后职工可以个人经营，也可以对外出租，但次承租人不得擅自对外出租或转让。当时收取了彭文华租金一万元，租赁期限20年，自2001年2月10日起至2021年2月10日止。二、2012年4月9日按研究意见是收回老合同另行签订转让协议，当时只对内部职工，不向外部转让，实际操作中由于操作人员的失误将彭文华长期使用的商铺转让给了次承租人赵胜福，我们同意解除与赵胜福的协议书，与彭文华另行签订转让协议。收取赵胜福的转让费用退回赵胜福。三、在协议转让中供销社没有通知到彭文华，赵胜福也没有通知彭文华。供销社未向本院提交证据。赵胜福辩称，一、本案涉及的租赁合同无效，彭文华无权要求确认其具有优先购买权。彭文华诉称2001年2月10日与供销社签订的陶庙供销社内部抵押借款合同，实际上是租赁合同，使用期限从2001年2月10日至2021年2月10日。供销社在房子未取得建设工程规划许可证的情况下，将房屋出租给原告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有限。事实上，现涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，因此，彭文华与供销社之间签订的合同无效。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此，优先购买权是指承租人基于租赁合同有效的情况下才享有的权利。本案中，供销社将没有取得建设工程规划许可证的房屋对外进行出租，因此导致合同无效，对此应承担主要责任，原告未认真审查租赁房屋的相应手续，亦应承担一定的责任。因房屋租赁合同无效，故法庭对原告主张的确认其具有优先购买权的诉讼请求不应当支持。三、二被告于2012年4月9日签订的房屋转让协议有效。一方面，基于涉案房屋没有取得建设工程规划许可证的事实，彭文华与供销社签订的租赁合同无效，因此，二被告之间签订房屋买卖协议书与原告无关，原告与本案不存在法律上的利害关系，原告主体不适格，应依法裁定驳回起诉。另一方面，即便法院认为彭文华是房屋的承租人或享有优先购买权，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条也规定了，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告请求法院确认二被告签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，没有法律依据，法院应当予以驳回。三、法庭不应该支持损失5万元的诉讼请求。彭文华没有提供证据证明其受到的损失，也没有证据证明其损失为5万元，应当依法予以驳回。四、彭文华与赵胜福之间签订的租赁合同显失公平，赵胜福有权请求撤销。一方面，彭文华未经供销社同意将房屋擅自转租，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条未经同意不得转租的规定。因此彭文华的行为违反了法律规定，赵胜福有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条解除合同。另一方面，彭文华与赵胜福签订的租赁合同，其出发点为恶意，违反了民法的公平原则。彭文华与供销社于2001年2月10日签订了租赁合同，约定租赁费为10000元，当天，彭文华便与不知情的赵胜福签订了所谓的“转租协议”，约定租金为17000元。彭文华通过非法“转租”，当天便获利7000元。实际上，彭文华从未实际使用过该房屋。彭文华利用其为供销社员工的优势，以及赵胜福缺失社会经验的特点，使赵胜福的权利受到损害，彭文华的行为显示公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：在订立合同时显示公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。四、赵胜福在该房居住长达二十年，彭文华签订的合同是明租暗卖，并且彭文华对赵胜福与供销社签订的买卖合同知情，但彭文华从未明确表示要购买该房，已丧失优先购买权。综上，彭文华的诉讼请求没有法律根据且与事实不符，请依法予以驳回。赵胜福为支持其辩称，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，证明其具有诉讼主体资格；2、协议书一份，证明其与供销社之间签订的房屋买卖协议；3、界首市土地收储中心文件，证明陶庙供销社土地性质是国有，可以买卖，所以供销社与赵胜福签订的买卖合同有效；4、陶庙供销社写的手写凭证，证明有房户职工转让协议已经结束。根据当事人陈述，本院认定如下事实：彭文华原系供销社的职工，于2000年退休，其子也为该社职工，2012年已在该社工作。2001年2月10日，彭文华与供销社之间签订了一份《陶庙供销社内部抵押借款合同》，合同约定：“……1、甲方（供销社）提供门面房两间，供乙方(彭文华)使用向乙方借款壹万元。2、乙方使用时间从2001年2月10日起至2021年2月10日止。3、在抵押期间，不经双方协商，乙方不得改造、扩建等各种移动。4、土地权仍为国有（供销社）乙方在抵押期间包括房屋只享有使用权，不准买卖或转让他人。5、甲方保留乙方职工身份，乙方自主经营，费用自理（包括养老保险费）。……说明：门面房位置陶庙供销社楼下平顶房两间、以办公室楼下为准、砖墙、北两间……。”彭文华向供销社交付10000元。合同签订当日，彭文华与赵胜福签订了一份合同，该合同使用的是《陶庙供销社内部抵押借款合同》的格式合同，并修改部分内容，合同约定：“……1、甲方（彭文华）提供门面房两间，供乙方(赵胜福)使用向乙方借款17000元。2、乙方使用时间从2001年2月10日起至2021年2月10日止。3、在抵押期间，不经双方协商，乙方不得改造、扩建等各种移动。4、土地权仍为国有（供销社）乙方在抵押期间包括房屋只享有使用权，不准买卖或转让他人。……说明：门面房位置陶庙供销社楼办公室南平顶房两间。……证明人：刘玉环、杨炳培。”赵胜福向彭文华交付17000元。2012年供销社进行改制，将其所有的33间门面房进行售卖。2012年4月9日，赵胜福以50000元价款购买其租赁使用的两间门面房，并与供销社签订协议书一份。目前该房仍由赵胜福使用。本院认为，彭文华与供销社之间的抵押借款合同实为租赁合同，彭文华在取得涉案房屋的当天，又以同一种合同方式将该房转租给赵胜福。承租人与次承租人对出租房屋均享有优先购买权，优先购买权实属形成权，依其性质应适用除斥期间的规定，应自权利人知道或应当知道之日起1年内行使。本案中，彭文华系供销社的职工，供销社在2012年改制出售其所有的33间门面房时，已召开职工大会且进行公示。另外彭文华作为第一承租人，虽已退休，但其子在2012年仍为供销社的职工。自2012年至彭文华起诉之日已有数年，其陈述对供销社售卖其承租的门面房不知情，不符合常理。故此彭文华行使优先购买权已过1年除斥期间，不再享有该权利，其据此主张合同无效并确认优先购买权及损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告彭文华的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告彭文华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 任 蕾二〇二〇年四月三日书记员 侯琛琛