广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2549号原告：吴帝明，男，1974年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区********9*之一，公民身份号码442************353。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。原告吴帝明诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴帝明的委托诉讼代理人赖初帆，被告建发公司的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴帝明向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金28831.7元；诉讼中，原告向本院申请变更诉讼请求为“被告向原告支付逾期办证违约金30400.5元（以购房款324560元为基数，按年利率6%计算，从2016年10月30日起至2018年5月14日止）。事实与理由：原告与被告于2013年7月24日签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1303房，该房总价为324560元。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告迟延办理原告的权属证书，直至2018年5月14日才办理好原告的不动产权属证书。被告建发公司辩称，关于逾期办证违约金。根据合同第八、十四条的规定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由被告提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2014年12月31日后720个工作日即2017年11月23日，违约金应自2017年11月24日起算。被告已于2018年5月7日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年5月6日止，按已付房价款万分之0.1计算违约金。经审理查明：2013年7月24日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1303房的预售商品房，购房总价324560元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年7月24日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了补充协议（二），约定：原合同约定出卖人应在2014年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将该商品房交付给买受人使用。双方一致同意将该条款变更为“出卖人应当2013年12月31日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”。原合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，双方一致同意将该约定变更为“出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。鉴于买受人要求提前交付该商品房，买受人承诺放弃追究出卖人因配合买受人提前交付该商品房而未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之任何责任。协议还约定其他条款。庭审中，原告与被告一致确认涉案房屋于2013年7月30日交付使用。2017年9月30日，涉案房屋所在建设工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年10月29日，原告向本院提起诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同和补充协议（二）系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。但根据双方签订的补充协议（二）约定，原告与被告经协商一致已将涉案房屋收楼时间提前为2013年12月31日，并一致确认被告应按前述提前交付日期交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提交的资料到产权登记机关备案。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。被告于2013年7月30日将涉案商品房交付给原告使用，故被告应在2013年7月31日起算720个工作日内，即2016年6月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2018年5月7日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月14日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，本院予以采信。被告于2018年5月7日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告履行备案义务之日止，即2018年5月7日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金36386.29元[计算方式：以324560元为基数，按年利率6%计算，从2016年6月25日起计至2018年5月7日止，共682天]。原告主张被告向其支付30400.5元逾期办证违约金是对其权利的合法处分，且没有超过被告的应付标准，对原告的主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴帝明支付逾期办证违约金30400.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，减半收取为260元（该款原告已预付），由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年四月二十四日书记员 梁敏霞孙永辉