广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初24744号原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区华夏路8号36层自编3601单元，统一社会信用代码91440101764011877G。法定代表人：孔健楠，董事长、总经理。委托诉讼代理人：汪天可，系北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雪萌，系北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：郑日宏，男，1970年1月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：郑日荣，男，1967年12月25日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：郑日康，男，1962年10月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：郑超，男，1975年7月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。四被告的共同委托诉讼代理人：王海婷，系广东诺标律师事务所律师。原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）与被告郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托诉讼代理人汪天可、彭雪萌，被告郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超的共同委托诉讼代理人王海婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁骏物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付自2016年1月1日起至2018年4月15日止欠缴的物业费2109636.38元；2．被告支付欠缴物业费产生的滞纳金（按年利率24%从2016年1月5日起分段计算至实际清偿之日止）；3．由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市天河区花城大道XX号XXXX广场36层全层(3601-3604号）单元业主。2014年10月28日，被告与广州市万基隆置业有限公司（以下简称万基隆公司）签订了《商品房预售合同》，约定房屋交付时间为2015年12月30日。2016年1月15日，被告办理收楼时以外围道路、车场及配套设施不符合交楼标准为由拒绝收楼。2016年11月15日，被告再次办理收楼，但表示要求完成单元内幕墙破碎玻璃更换及其他工程遗留问题才能收楼。原告于2017年初完成维修整改，并多次邀请被告办理收楼事宜，被告直至2018年4月16日办理收楼手续，并确认单元内所有返修问题已完成维修整改，但要求从2018年4月16日开始计收物业服务费。房屋在收楼时对装饰、设备标准提出异议的，不能成为被告拒绝收楼和延期收楼的理由。根据原被告签署的《前期物业服务合同》的规定，应从2015年12月30日起计算和缴纳物业服务费，被告每月应缴纳的物业费为76714.05元，应于当月5日前缴纳，逾期缴纳应当支付违约金为每日千分之三。被告实际收楼时间应为2015年12月30日，共欠管理费本金2109636.38元，故应当支付自2016年1月1日起至2018年4月15日的物业费及其对应的滞纳金并承担本案的诉讼费用。郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超辩称：被告在2018年4月16日才办理收楼手续，2016年1月1日至2018年4月15日期间的物业管理费不应由被告承担。主要理由是1.建设单位出售涉案物业时赠送半年物业管理费，即2016年1月1日至2016年6月30日期间物业管理费应建设单位承担。原告计算物业管理费起止时间为2016年7月开始。2.在2016年1月1日至2016年11月15日期间，因为车库出入道路不通、整个环球都会广场在围蔽施工、无法出入、公共配套不完善、玻璃幕墙缺失等问题，导致涉案物业实际处于无法使用、合同目的无法实现状态。原告没有证据证实其依照合同约定提供了相应的物业管理服务，收费没有依据。3.2016年11月15日，被告验收时，发现涉案物业存在严重的质量问题和安全问题，包括承重柱严重渗水、天花严重漏水及污染、柱身批灰不平、地台板生锈、消防喷淋系统损坏生锈等。特别是幕墙玻璃脱落缺失，原告一直以外墙玻璃需要定制为由，一直拖延无法处理，只简单用纸板挡着空缺处，用铁棍挡着或者单纯地用铁丝牵引着，极易造成高空玻璃脱落的巨大安全隐患；直至2018年7月8日，原告依然未能解决上述幕墙玻璃缺失问题。原告或建设单位一直没有解决上述问题，要求被告承担该期间物业管理费没有依据。4.被告2017年3月取得涉案物业的产权证后，多次提出先收楼的请求，但原告及建设单位以未缴清物业管理费为由拒绝交楼。无法收楼的责任在于原告，要求被告支付物业管理费及滞纳金没有依据。5.根据《物业服务收费管理办法》《物业管理条例》的规定及立法精神，开发商出售给买受人的物业，只有将物业实际交付给物业买受人占有使用了，物业买受人才有义务支付物业服务费，否则，物业服务费用还是由开发商交纳。6.《商品房预售合同》和《补充协议》约定在收楼时对装饰、设备标准提出异议的不能成为拒绝收楼和延期收楼的理由，以及交楼日期以合同约定或发出收楼通知（以日期较前者为准）的约定，明显属于格式条款，完全排除业主权利，应属无效。7.原告与被告签订《前期物业服务合同》的时间为2018年4月16日，在此之前双方不存在合同关系。《临时管理规约》是原告与建设单位之间签订，没有被告签字。根据合同的相对性，2016年1月1日至2018年4月15日期间的物业管理费，原告应向建设单位主张，向被告主张没有合同和法律依据。8.并非被告的原因导致迟延缴纳物业管理费，不应由被告承担滞纳金。而且，《前期物业服务合同》约定的违约金每日千分之三的标准过高。就算按照年利率24%也非常高，原告并没有那么大的损失。经审理查明：2014年10月28日，万基隆公司（甲方）与郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超（均为乙方）签订编号分别为2014XXXXX952、2014XXXXX727、2014XXXX746、2014XXXXX765的《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于天河区珠江新城J2-2地块的土地使用权；经批准，在该地块上投资建设环球都会广场商品房。乙方所购商品房分别为XXXXX广场3601房、3602房、3603房、3604房，建筑面积分别为545.63㎡、551.37㎡、550.26㎡、544.57㎡。第十三条房屋交付：甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的公用用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格……上述合同补充协议约定：7、本合同第十二条（交房条件）变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设部门出具的《竣工验收备案表》；同时本合同第十五条（房屋交付时的有关资料）变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）建设部门出具的《竣工验收备案表》；（二)《商品房质量保证书》；（三）《商品房使用说明书》；（四）《临时管理规约》或《管理规约》……9、本合同第十六条（交付时的验收）变更为：由于该商品房的不动产性质，即使甲方未向乙方发出书面收楼通知，乙方按照本合同约定交齐所有应交款项后，亦应在本合同第十三条约定的房屋交付期限届满当日，或乙方实际付清全部购房款和应付款当日（如乙方在收楼通知书规定的收楼日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后方交清全部购房款和应付款的），持本人有效身份证明文件及相关收楼文件，亲自到甲方售楼现场办理收楼手续；乙方应在甲方《收楼通知书》规定的收楼日期内，或乙方实际付清全部购房款和应付款当日（如乙方在收接通知书通知的收楼日期后或零合同约定的房屋交付期限届满之日后方交清全部购房款和应付款的）对该商品房办妥收楼手续；甲方在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交房条件，而乙方认为商品房不符合本合同第二十三条及附件六约定的装饰，设备标准提出异议的，该类异议不视为乙方可拒绝收楼的抗辩理由，乙方亦不得以此为由要求甲方承担逾期交楼的违约责任，乙方应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回甲方，经甲方确认后，由甲方按本合同第二十五条及本补充协议第17条约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若乙方拒绝收楼的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。10、本合同第十七条（风险责任转移）变更为：甲乙双方共同确认，乙方未于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）办理收楼手续，甲方发出《催收楼通知书》的，亦视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收接通知书》通知的交房之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。16、本合同第二十四条（关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）第二段变更为：甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，甲方应继续使之达使用条件，乙方同意不因此而拒绝收楼，甲方不因此承担延期交付的违约责任。2015年12月14日，广州市天河区建设工程质量安全监督站出具（自编J2-2地块项目）1幢67层设计商业、办公楼工程的编号为穗（天）建监报字2015-XXX《建设工程质量监督报告》。2015年12月16日，广州市城市建设档案馆出具天河区珠江新城J2-2地块环球都会广场的编号为穗建档验字(2015)XXX号《广州市建设工程档案验收合格证》。2015年12月18日，广州市天河区建设和水务局出具位于广州市天河区（自编J2-2地块项目）1幢67层设计商业、办公楼工程的编号为穗建验备2015-XXX《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年11月15日，郑日康、郑日荣登记《收楼查验记录表》，“查验情况说明”显示：3601天花污染、地台板生锈、柱身批灰不平；3602天花污染、地台板生锈；3603天花污染、地台板生锈、幕墙玻璃缺失、柱身批灰不平、有色差；3604天花污染、地台板生锈、喷淋头有漏水现象。宁骏物业公司随后致函环球都会广场项目工程部，并请于2017年2月1日前进行整改。2017年3月15日，广州市国土资源和规划委员会出具了上述涉案房屋的《不动产权证书》。2018年4月16日，宁骏物业公司（甲方）与郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超（均为乙方）签订《环球都会广场前期物业服务合同》，约定：物业名称XXXX广场36层01、02、03、04房，面积547.21㎡、553.42㎡、551.92㎡、546.53㎡。第十九条物业服务费以计收起始时间按以下标准核定：乙方为物业业权人的，以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或发展商发出的《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收……第二十条乙方交纳物业服务费的时间：物业服务费按月度结算，乙方应于每月日历日的5日前向甲方缴交当月的物业服务费。第二十一条物业服务费按乙方与发展商签订的《商品房买卖合同》或《租赁合同》（或协议）约定的建筑面积及对应物业的服务费收费标准，由甲方按月向乙方或乙方（或乙方委托的物业使用人）收取。第二十三条物业服务费标准（按建筑面积计算）：写字楼物业服务费收费标准每月每平方米35元……第二十四条乙方（或乙方委托的物业使用人）逾期交纳物业服务费或其他费用的，甲方有权自乙方逾期之日起，按每日应缴费用总额千分之三的标准，向乙方收取违约金……2018年7月8日，上述3603房的幕墙玻璃仍然缺失。以上事实有原告提供的《商品房预售合同》《竣工验收备案表》《广州市建设工程档案验收合格证》《收楼查验记录表》《工作联系函》《前期物业服务合同临时管理规约》《建设工程质量监督报告》，被告提供的《不动产权证书》、涉案房屋周围视频光碟等证据以及原被告的陈述在案佐证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，宁骏物业公司是以物业管理企业的身份向郑日宏等被告主张物业服务费，故宁骏物业公司收取物业服务费必须遵循《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的相关规定。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》第二条规定“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”因此，开发商出售给买受人的物业，只有将物业实际交付给物业买受人占有使用后，物业买受人才有义务支付物业服务费。否则，物业服务费用还应由开发商交纳。本案中，郑日宏等虽然在2017年3月15日取得涉案房屋权属证明，但因宁骏物业公司以郑日宏等未付清此前物业服务费为由而阻止收楼，实际收楼时间是2018年4月16日。因此，宁骏物业公司主张郑日宏等交纳2018年4月16日前的物业服务费，既与现行的法律法规相悖，又违反公平合理原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费33370元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵飞龙人民陪审员  罗汉强人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年四月八日书 记 员  梁炎梅谢婉萍