青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初752号原告:青海夏都房地产开发有限公司，住所地：西宁市城北区小桥大街38号，统一社会信用代码：916300005649349331。法定代表人：刘子平，该公司经理。委托代理人：李晓庆、施红卫，该公司法务。被告：西宁华爱医院，住所地：西宁市城北区柴达木路120号，统一社会信用代码：52630100MJW971306P。法定代表人：傅宝文，该医院院长。被告：齐海燕，女，汉族，1958年2月27日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：金福，青海泰宏律师事务所律师。被告：傅宝文，男，汉族，1956年2月7日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：刘桂花，女，汉族，1978年12月16日出生，公民身份号码：×××，住住西宁市。原告青海夏都房地产开发有限公司（以下简称夏都房地产公司）与被告西宁华爱医院、齐海燕、傅宝文、刘桂花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告夏都房地产公司委托代理人李晓庆、施红卫，被告西宁华爱医院的法定代表人傅宝文、被告齐海燕的委托诉讼代理人金福，被告刘桂花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告于2016年12月25日签订的《商铺租赁合同》，并判决由被告限期腾空场地，恢复原状将所租赁商铺合格交还原告；2、依法判决被告限期付清所欠原告房屋租赁费137万元（自2019年11月1日起至2020年3月30日止）,并承担违约金40万元，以上共计177万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月25日，众被告与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告房屋开办医院。但自该合同生效后，众被告不仅严重违约，而且长期拖欠高达八百余万元的房屋租金一直不予支付。在多次催要无果之下，原告无奈提起诉讼，但被告方要求调解处理此纠纷，明确在限期内偿还所欠原告房屋租赁费，恳请原告予以减免大部分房租并延续合同至2019年11月。对此，原告方本着谅解被告并尽最大限度给予被告能够如期开业，无奈同意了人民法院的调解，并由西宁市城北区人民法院下达《民事调解书》。但是，此后众被告根本未履行《民事调解书》的任何内容，依然无理由拒不支付所欠房租，且明显有意扩大原告的经济损失。现原告只有依法再次起诉，坚决要求解除租赁合同，由众被告限期腾退场地，将租赁房屋全部恢复原状后合格交还原告。同时，众被告必须共同承担至今仍在实际发生的房屋租赁费和违约金，请求人民法院查明一切事实和责任，支持原告全部诉讼请求。被告西宁华爱医院、齐海燕、傅宝文、刘桂花辩称，对原告的诉讼请求予以认可，到目前为止，被告已为医院投入资金1000余万元，有很大的损失。被告希望原告给被告一些时间将医院盘活，以减少原告方的损失。签订合同的承租方为西宁华爱医院，应当由西宁华爱医院承担民事责任。齐海燕、傅宝文、刘桂花为西宁华爱医院的持股人，不应承担民事责任。同时希望原告减免部分房租。原告为支持其主张向本院提交如下证据：一、《商铺租赁合同》、限期催告函、青海法制报刊登的声明，拟证明1、被告严重违约：2、被告的主体适格；3、原告主张租金的计算依据；二、西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3023号民事调解书，拟证明原被告主体资格适格，在民事调解书的诉求中就有要求解除合同，由被告腾退房屋的诉求，但被告未履行调解书中的内容。三、医院清单数量单和照片，拟证明被告在医院投入的设备很少，价值不高。被告对原告提交证据的质证意见为，对证据一的真实性无异议，对证明方向不予认可。合同的承租方为西宁华爱医院，持股人齐海燕、刘桂花虽在合同上签字，但合同中未约定持股人应承担连带责任的内容。对证据二调解协议为原被告自愿达成，没有异议，但不能以此作为齐海燕、傅宝文、刘桂花应当承担连带责任的依据。对证据三无异议，但认为设备价值需要评估。被告西宁华爱医院、齐海燕、傅宝文、刘桂花未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实也是本案争议的焦点，本院将结合当事人的陈述及其他证据在判决理由中作综合分析认定。经审理查明，2016年3月5日，原告夏都房地产公司作为甲方齐海燕、刘桂花作为乙方签订商业用房租赁协议书，约定甲方将其开发的的位××路北侧约450平方米。建筑面积共计3100平方米的商业用房租赁给乙方拟作为建设医院使用，租赁期限为五年，租金四楼以实际面积50元/平方米计算，一楼以100元/平方米计算，每半年缴纳一次，租金合计906600元。2016年5月3日，原告与承租方（乙方）西宁华爱医院（实际承租人傅宝文、刘桂花）重新就上述房屋签订《商铺租赁合同》，约定租赁房屋面积5188.84平方米，租赁期限为三年，每年租金为3664032元，每半年交纳。上述合同均未加盖西宁华爱医院的公章。2016年12月25日，原告夏都房地产公司作为甲方，西宁华爱医院作为乙方再次签订商业用房租赁协议书，约定甲方将位于××路部分房产租赁给乙方设立医院，租赁面积为4号楼四层面积2135.48平方米；三层面积2135.48平方米；二层面积484.38平方米；一层面积433.50平方米；租赁期限为五年，即自2017年1月1日至2021年12月31日止；租金前两年每年租金为3291523元，每半年缴纳一次。合同约定了乙方向甲方交纳60万元押金，同时合同第九条第2项约定了若乙方拖欠租金90天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满期间租金的30%作为违约金支付给甲方等权利义务。原被告在合同落款处加盖了各自的公章，被告西宁华爱医院的持股人齐海燕、刘桂花亦在落款处签名。合同签订后，被告向原告交纳了房屋押金60万元后，对所租赁的房屋进行装修。由于医院项目资金的困难和其他原因，西宁华爱医院未能开业，也未向原告缴纳房屋租金。2018年4月25日，原告向被告发出《限期催告函》，限被告于2018年4月30日前一次性交清此前所欠房屋租赁费，逾期交纳则将解除合同，并限被告于2018年5月15日前腾空场地，将所租赁的商铺恢复原状后整体交付原告。并于2018年5月4日在青海法制报刊登《声明》，主要内容为：“西宁华爱医院及各位股东和相关人员：贵方作为承租人未全面履行2016年12月25日与本公司所签订的《商铺租赁合同》的内容，对此，本公司已于2018年4月25日正式发出《限期催告函》，要求贵方依《限期催告函》履行全部的责任义务，否则，一切法律后果均由贵方自行承担。特此声明。”2019年6月17日，夏都房地产公司作为原告，以西宁华爱医院、齐海燕、刘桂花、傅宝文为被告向本院提起诉讼，其诉讼请求为：一、依法判决原被告于2016年12月25日签订的《商铺租赁合同》予以终止不再履行；二、依法判决四被告共同支付商铺租金6034000元（自2017年3月1日至2018年12月31日）；三、依法判决被告立即腾空场地，并将所租赁商铺全部恢复原状，整体合格交付给原告。在审理过程中，经本院主持调解，原被告达成调解协议如下：一、被告西宁华爱医院于2019年11月1日之前支付原告夏都房地产公司截止2019年8月21日之前的租金2000000元及2019年8月21日至2019年11月1日的租金319000元（按全额租金50%计），共计2319000元。逾期不付，2019年8月21日至2019年11月1日期间的租金按全额638000元计。二、被告齐海燕、刘桂花、傅宝文对以上款项承担连带支付责任。三、案件受理费54038元，减半收取27019元、保全费5000元、担保费12700元，共计44719元，由原告承担14900元，被告西宁华爱医院、齐海燕、刘桂花、傅宝文共同承担29819元。本院出具（2019）青0105民初3023号民事调解书予以确认。调解书约定给付租金的期限届满，被告未能如期支付，原告遂向本院提起诉讼，要求解除租赁合同并支付2019年11月1日起至被告腾空场地恢复原状，将所租赁的商铺合格交付原告之日的租赁费，每月按305336元计，并承担违约金40万元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告夏都房地产公司与被告西宁华爱医院自愿签订商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护。对此，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。被告西宁华爱医院在向原告交纳60万元的押金后，拒不支付房屋租金，在原告向被告发出《限期催告函》和《声明》后，被告仍然拒绝履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据上述法律的规定以及《商铺租赁合同》第九条的约定，对原告主张解除租赁合同，由被告限期腾空场地、恢复原状将所租赁的商铺合格交还原告，并支付2019年11月1日起每月按274293元计至原告主张的2020年3月30日止的房屋租金为1371465元，原告仅主张137万元的诉讼请求，本院予以支持。自2020年4月1日起至被告腾空场地恢复原状，将所租赁的商铺合格交付原告之日的租赁费仍以每月按274293元计由被告承担。原告主张由被告承担按欠款总额30%计算违约金共计40万元是否符合法律规定问题。本案中，双方在合同中约定了“若乙方拖欠租金90天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满期间租金的30%作为违约金支付给甲方”的违约责任。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的相关规定，该违约金约定过高，请求本院依法予以调整。综合案件基本事实，以及被告西宁华爱医院尚未开业，未向原告支付租金的违约情况，酌情判决由被告按欠付租金137万元的15%支付违约金20万元较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告青海夏都房地产开发有限公司与被告西宁华爱医院于2016年12月25日签订的《商铺租赁合同》；二、被告西宁华爱医院与本判决生效之日起三十日内将其所租赁原告的商铺场地腾空、恢复原状后交付原告；三、被告西宁华爱医院于本判决生效后十五日内支付原告青海夏都房地产开发有限公司房屋租赁费1370000元（2019年11月1日起至2020年3月30日止），并支付违约金200000元，共计1570000元；2020年4月1日起至被告腾空房屋场地，恢复原状后交付给原告之日的租金损失每月按274293元计算由被告西宁华爱医院承担；四、驳回原告青海夏都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼费20730元，本院减半收取10365元，由原告青海夏都房地产开发有限公司负担1172，被告西宁华爱医院负担9193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张育宁 二○二○年四月二十七日书记员 马海霞附相关法律条文《中人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。