贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初7772号原告：周明会，女，1989年10月14日出生，汉族，户籍所在地贵州省桐梓县，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王基生，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201310525906，特别代理。委托诉讼代理人：胡洪春，贵州群众律师事务所实习律师，实习证号：2301190411092，一般代理。被告：付子洋，男，1964年5月17日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。被告：曾秀红，女，1963年12月19日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。原告周明会诉被告付子洋、曾秀红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周明会的委托诉讼代理人王基生出庭参加诉讼，被告付子洋、曾秀红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告周明会诉请：1、被告立即办理解除涉案房屋作为抵押物的抵押关系；2、被告十日内配合原告办理涉案房屋过户手续；3、被告向原告支付违约金200,000元、律师费70,000元、中介费35,680元，合计305,680元。事实及理由，原被告双方于2018年2月4日经中介贵州家家合乐房地产经济有限公司介绍，签订房屋买卖合同，原告按约向被告支付了定金200,000元及购房款450,000元，但被告未按约办理与第三方就涉案房屋解除抵押关系的手续，致使房屋不能过户，构成违约，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告付子洋、曾秀红未向本院出具书面答辩意见亦未出庭答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据依法确认的证据，认定事实如下：2018年2月4日，原告（买方）与被告（卖方）在案外人贵州家家合乐房地产经济有限公司的居间介绍下，签订《房地产买卖及居间合约》（编号：ＧＹＭ0000237）。合同约定，被告向原告出售其位于贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Y2组团6号楼1单元19层2号房屋。合同第一条第四款约定，该物业现状为下述第【Ｂ】项：【Ｂ】该物业处于抵押状态，抵押权人：付子洋；农业银行，余下贷款额约为／万元（以卖方出具贷款与解决、余额查询等材料为准），卖方承诺于本合约生效之日／天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续。合同第三条第三款约定：交付时间：买卖双方经协商一致约定在2018年3与2日之前交付物业。合同第四条约定：……3、因卖方原因包括但不限于：未取得该房屋的代理资格，房屋共有人不同意出售该房屋，出售意向改变，房屋结构拆改未得到相关管理部门的同意，资料缺乏真实性、合法性，隐瞒关于该房屋交易历史，隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如：火灾、凶杀）、与第三人纠纷导致房屋被司法机关查封保全等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或导致本合约无法履行，视为违约按照下列处理：卖方签署合同后，违约不将该物业售予买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付于定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。合同第五条约定：买方支付居间服务佣金人民币叁万伍仟陆佰捌拾元整（￥35680元）；权证代办服务费为人民币捌佰元整（￥800元）。合同第六条约定：……4、经纪方已就本合约所有条款向买卖双方做出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议，三方已经理解本合约条款的法律含义和法律后果，各方按照房屋买卖合约关系或居间合约关系承担合同义务。因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提起诉讼解决。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。合同第八条约定：该物业成交价为人民币（大写）壹佰贰拾壹万陆仟元整（人民币1216000元）……【定金】：人民币贰拾万元整（￥200000元），支付方式为【Ａ】项：【Ａ】、买方须于签署合约当天想买房支付上述定金；……【首期楼款】：人民币肆拾伍万元整（￥450000元），支付方式为【Ａ】项：【Ａ】、买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款之日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。……【尾期楼款】：人民币伍拾陆万陆仟元整（￥566000元），支付方式为【Ｃ】项：【Ｃ】、买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给【卖方】或【监管中心】或【垫资方】如有垫资方解押卖方贷款的，则卖方与垫资方完成此款项结算。合同第九条补充协议约定：1、买卖双方无条件配合经纪方办理二手房交易流程，且提供真实有效资料；2、该房价为壹佰贰拾壹万陆仟元（￥：1216000.00，包含一个车位编号Ｂ032）；3、首期款肆拾伍万元整（￥：450000）买方支付给卖方当天交房；4、买方向银行多贷尾款卖方收取之后三个工作日无条件转给买方。合同签订当日，原告通过银行转账向被告曾秀红账户转入200000元，被告曾秀红向原告出具《订金收条》一份，载明：“兹收到周明会交来购买座落于观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｙ2组团6号楼1单元19层2号的房屋定金人民币（大写）贰拾万元整（小写：200000）。”同时原告向案外人贵州家家合乐房地产经纪有限公司支付了中介费35680元。2018年2月21日，原告分两次通过银行转账向被告曾秀红账户转入购房款，第一次200000元，第二次250000元，当日，被告曾秀红向原告出具手写《借条》一份，载明：于2018年2月21日，曾秀红，身份证号：5225221963××××××××；收到周明会交来购买贵阳市观山湖区世纪城龙凯苑6栋1单元19楼2号房屋的首期款人民币肆拾伍万元整（￥450000）用于偿还房屋尾款，此借据在过户成功之后自动作废。原告按约支付定金及首期款共计650000元之后，因涉案房屋尚有案外人的抵押权，致使房屋无法过户，原告多次要求被告办理解除抵押的手续完成房屋过户皆未果，遂起诉至法院引起本案。另，涉案房屋截止本案立案时尚有两个抵押权，其一为中国平安财产保险股份有限公司抵押权，该抵押权期限为2017年12月4日至2026年2月22日，抵押金额248,000元；其二为中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行，该抵押权期限为2011年8月9日至2031年8月8日，抵押金额457,000元。为本案诉讼原告聘请律师支付了律师费70,000元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房地产买卖及居间合约》（编号：GYM0000237）、汇款凭证、《订金收条》、《借条》、《贵阳市不动产登记中心房屋记载表》、发票等并经庭审举证等，本院予以确认。本院认为，《房地产买卖及居间合约》系双方当事人真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应严格按照《房地产买卖及居间合约》的约定全面履行自己的义务。被告付子洋、曾秀红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对其质证、辩论权利的放弃。根据《房地产买卖及居间合约》第八条的约定，原告在支付定金及首期款后，被告应当完成涉案房屋贷款的提前还贷手续，保证房屋满足过户条件，其后房屋过户后原告支付尾款。但原告按约支付定金及首期款后，涉案房屋因有案外人的抵押权而无法过户，系被告因素导致房屋不能过户，应当向原告承担违约责任。本院认为，原告第一项诉请与第二项诉请系要求被告消除其导致的妨害房屋过户事由，按约过户房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可知在抵押权人同意的前提下，被告转让房屋的所得价款应当先行清偿债务，但原告的诉请系干涉被告与抵押权人之间债务的具体履行，应当取得抵押权人的同意，而原告并未向本院提交抵押权人同意的相关证据，故原告诉请被告立即办理解除涉案房屋作为抵押物的抵押关系本院不予支持，同时，涉案房屋在抵押权解除前不满足过户条件，故原告诉请被告十日内配合原告办理涉案房屋过户手续无法履行，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依照《房地产买卖及居间合约》第五条、第六条的约定，因被告因素致使房屋无法过户，被告应当向原告承担违约责任，“违约不将该物业售予买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，须支付定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿”，“最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）”。原告诉请被告向其支付违约金200,000元、中介费35,680元、律师费70,000元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告付子洋、曾秀红于本判决生效后三日内向原告周明会支付违约金200,000元、中介费35,680元、律师费70,000元，合计305,680元；二、驳回原告周明会的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,447元（原告预交），由被告付子洋、曾秀红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  陈祖尧人民陪审员  何忠能二〇二〇年四月二日书 记 员  邹洪林