大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初265号原告（反诉被告）：杨帆，男，1985年4月9日出生，汉族，无职业，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：高光耀，系辽宁法权律师事务所律师。被告（反诉原告）：耿兰水，男，1955年2月28日出生，汉族，系海军扫雷舰第十一大队退役人员，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王晓来，系辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振杰，系辽宁青松律师事务所律师。原告（反诉被告）杨帆与被告（反诉原告）耿兰水租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨帆及委托诉讼代理人高光耀，被告（反诉原告）耿兰水及委托诉讼代理人王晓来、于振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨帆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《大棚和房屋租赁合同》。2、判令被告返还原告租赁费20000元及押金10000元。3、判令被告赔偿原告损失7286.73元，共37286.73元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月20日，原告与被告签订《大棚和房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告的位于旅顺口区北海街道兴牧路6号北大棚区1号棚东部分、与棚相连的二层楼、大棚前的空地、四合院北部门头房使用，合同租赁期间为10年，由2019年5月20日至2029年5月19日止，同时对租金做出约定。原告在2019年5月初将首年租金20000元及押金10000元交付给被告，并同时告知被告开始整修租赁物并达到原告能使用的状态，但一直到同年的7月份被告也未能交付租赁物，因租赁物中没有上下水、地面不平整、大棚质量问题等原因不符合原告使用条件，故根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，被告的违约行为已经致使本合同无法履行并不能实现合同目的，故原告请求贵院依法解除原告与被告签订的《大棚和房屋租赁合同》并且返还原告租赁费20000元及押金10000元。因原告急于投入使用，在被告整修租赁物过程中，原告也开始简单装修租赁物，现被告的违约行为已经致使本合同无法履行所以原告同时要求被告赔偿原告的损失。故原告诉至贵院，依法维护原告合法权益。被告（反诉原告）耿兰水辩称，对于原告第一个诉讼请求我方同意解除租赁合同，对于第二、三、四项诉讼请求我方不同意，请求予以驳回。我方认为我方已经按照合同约定将案涉大棚及房屋于2019年5月20日交付给原告使用，因原告的原因提前终止合同，押金及当年租金不退，在合同第六条有约定，对于原告所谓的损失及诉讼费的承担，我方认为不存在，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）耿兰水向本院提出反诉请求：判令被反诉人支付反诉押金、合理支出损失合计38100元。事实与理由：2019年5月20日，反诉人与被反诉人签订《大棚和房屋租赁合同》，合同约定，承租押金2万元，分两次支付，如被反诉人提前终止合同，押金和当年租金不退，合同签订后，反诉人按照被反诉人的要求雇佣工程队对案涉大棚、住宅、圈舍进行整修，花费了大量的金钱，但被反诉人因顾虑养殖市场行情原因，单方面毁约，拒不履行合同，导致反诉人无法将针对被反诉人特定要求整修的大棚等设施直接租给他人，给反诉人造成了很大的经济损失。为维护反诉人的合法权益，根据中华人民共和国合同法相关规定特诉至贵院，望法官依法裁判，支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）杨帆辩称，不同意反诉人的诉讼请求，关于押金，在法律上没有明确概念，他的性质类似于质量保证金，现因反诉人违约行为，导致租赁合同无法履行，押金也类似于担保合同担保该合同正常履行，但是该合同已经无法履行，而且也没有履行的必要，甚至该合同未到交纳第二年租金的时间，同时也没有到达交纳押金的时间，所以我方认为反诉人造成的合同违约，我方没有义务再去交纳所谓的押金，反诉人的押金的诉讼请求是错误的，反诉人与被反诉人之间的合同现处于诉讼之中，如反诉人请求被反诉人交纳押金的话，应该先确认二者之间合同是有效的，在本诉审理过程中，反诉人已经同意被反诉人第一项诉讼请求，综上关于反诉人要求的押金不同意，关于其合理损失部分，是反诉人自己所购买的物品，而改造租赁物能使租赁物达到合格状态必要的支出，这个损失，不应称为损失，应是合理支出，到目前都没有达到交付状态，所以我方不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）杨帆提交的租赁合同原件一份及押金付款凭证的微信截图打印件一份，被告（反诉原告）耿兰水对该证据无异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据本院认定如下：一、原告（反诉被告）杨帆提交的证据：1、案涉租赁物的照片三张及2019年7月12日的视频证据一份（原始载体为手机），证明案涉租赁物不符合交付条件，无法达到原告的使用状态。被告（反诉原告）耿兰水称由于照片无拍摄时间不予认可，且由于系应原告（反诉被告）杨帆的要求对租赁物进行改造。对视频真实性无异议，认为其系按原告（反诉被告）杨帆的要求对租赁物进行改造，后由于原告（反诉被告）杨帆不想租赁故意拍摄视频，渲染气氛。本院认为，从视频中可明显看出租赁物在2019年7月12日仍处于清水或接近清水状态，无法达到正常入住使用的标准，且视频中被告（反诉原告）耿兰水多次自述“快好了”。庭审中被告（反诉原告）耿兰水称其授原告（反诉被告）杨帆委托对租赁物进行改造，但对此未能提供任何证据予以证明，故本院对被告（反诉原告）耿兰水的抗辩理由不予采信。2、原告（反诉被告）杨帆购买装修物品的网络截图打印件11份（分别为：纱窗网、吸油烟机、浴霸、浴帘、净水器、橱柜、花洒、水龙头、扶手、洗手盆、增压泵）、网络安装费微信转账截图打印件一份及发票打印件一份、收据原件2份（分别为水泥桩和运费570元、水泵和水管450元），种植玉米及地瓜的照片两张（证明种植玉米及地瓜的合理支出费用1042.5元），以上证据证明原告（反诉被告）杨帆购买的装修物支出的费用，合计7286.73元。被告（反诉原告）耿兰水称票据真实性无法确认，不能证明原告（反诉被告）杨帆购买的物品是直接用于该场地。本院认为，原告（反诉被告）杨帆仅提供购物票据，无法证明购物票据中的物品实际是否收到，亦无证据证明购物票据中的物品用于案涉租赁物中，其提供的照片也无法证实种植玉米及地瓜的支出为1042.5元,故本院对原告（反诉被告）杨帆提供上述证据所要证明的问题不予采信。二、被告（反诉原告）耿兰水提交的证据：1、照片一组及姜茂高出具的书面证人证言原件一份，证明被告（反诉原告）耿兰水将场地、大棚、房屋在5月20日交付给原告（反诉被告）杨帆，原告（反诉被告）杨帆也实际种植地瓜玉米并且将水泥柱还有一些经营的物品拉到现场，原告（反诉被告）杨帆雇佣姜茂高安装水龙头时的照片，原告（反诉被告）杨帆陈述没有上下水、水泥地面不平等问题均不是事实。原告（反诉被告）杨帆对照片的真实性无异议，证明事项不予认可，对证明不予认可。本院认为，该照片无法体现本案双方当事人对租赁物进行了交接，案外人姜茂高于2019年6月24日向被告（反诉原告）耿兰水出具收到饲养场安装太阳能热水器上下水工程款4000元的收条，故案涉租赁物截止2019年6月24日才安装上下水，然该收条无法证实系原告（反诉被告）杨帆雇佣案外人对租赁物进行安装太阳能热水器及上下水，且双方《大棚和房屋租赁合同》于2019年5月20日签订，在签订租赁合同一个月后被告（反诉原告）耿兰水才在租赁物中安装上下水亦无法证明原告（反诉被告）杨帆于2019年5月20日已实际使用租赁物，故本院对被告（反诉原告）耿兰水提供该证据所要证明的问题不予采信。2、租赁合同原件一份，证明双方之间约定的押金实际按照合同性质和内容应当理解为违约金，在原告（反诉被告）杨帆违约的情况下应当按照约定的押金支付违约金。原告（反诉被告）杨帆对该证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。本院认为，本案双方当事人所签订的《大棚和房屋租赁合同》中押金的表述为“首年交纳租金一次性交纳30000元，其中20000元作为首年租金，10000元作为承租押金；第二年交纳租金一次性交纳30000元，其中20000元作为第二年租金，10000元作为承租押金；自第三年起每年交纳一次租金20000元；最后一年把前期交纳的20000元押金转为当年租金，另交5000元作为押金在租用期满后，所租房屋和使用的设施设备无任何损坏，押金如数退还。在租期内，如因乙方原因提前终止合同，押金和当年租金不退。”本案中双方约定的“押金”具有担保性质，主要是针对承租人迟延给付租金这个特定的违约行为的违约金。被告（反诉原告）耿兰水无证据证明原告（反诉被告）杨帆存在违约行为，故被告（反诉原告）耿兰水提供该证据所要证明的观点本院不予采纳。3、照片一组，证明被告（反诉原告）耿兰水应原告（反诉被告）杨帆的要求对整个场地进行整改，而这些并非是合同约定的内容。原告（反诉被告）杨帆对该证据真实性无异议，证明事项有异议。本院认为，该证据无法证明被告（反诉原告）耿兰水应原告（反诉被告）杨帆的要求对整个场地进行整改，故本院对被告（反诉原告）耿兰水提供该证据所要证明的问题不予采信。4、收据原件一组，证明被告（反诉原告）耿兰水为整改猪圈、大棚等合理支付费用为28100元。该费用系应原告（反诉被告）杨帆的设计和要求进行整改花费的费用。原告（反诉被告）杨帆对该证据不予认可。本院认为，被告（反诉原告）耿兰水无证据证明该费用的产生系应原告（反诉被告）杨帆的设计和要求，故本院对被告（反诉原告）耿兰水提供该证据所要证明的问题不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月20日，原告（反诉被告）杨帆（甲方）同被告（反诉原告）耿兰水（乙方）签订《大棚和房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方在北海街道兴牧街6号北大棚区1号棚东部分、与棚相连的二层楼、大棚前的空地、四合院北门头房租给乙方使用。乙方租期为10年，由2019年5月20日起至2029年5月19日止。每年租金20000元，合同签订之日为租金交纳之日。首年交纳租金一次性交纳30000元，其中20000元作为首年租金，10000元作为承租押金；第二年交纳租金一次性交纳30000元，其中20000元作为第二年租金，10000元作为承租押金；自第三年起每年交纳一次租金20000元；最后一年把前期交纳的20000元押金转为当年租金，另交5000元作为押金在租用期满后，所租房屋和使用的设施设备无任何损坏，押金如数退还。在租期内，如因乙方原因提前终止合同，押金和当年租金不退。甲方为乙方经营提供电、水。水为甲方水井的水；电费由乙方自负……双方在合同中未对租赁物交付及租赁物现状及租赁物交付标准进行约定。庭审中，原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水均认可原告（反诉被告）杨帆在《大棚和房屋租赁合同》签订前已向被告（反诉原告）耿兰水支付了20000元租金及10000元押金。同时查明，2019年5月初，原告（反诉被告）杨帆在《大棚和房屋租赁合同》中的大棚前的空地上栽种玉米和地瓜。而从原告（反诉被告）杨帆和被告（反诉原告）耿兰水提供的照片及原告（反诉被告）杨帆提供的视频中显示案涉其他租赁物直至2019年7月12日尚无法正常使用。原告（反诉被告）杨帆在签订租赁合同后，陆续购买纱窗网、吸油烟机、浴霸等物品花费6244.23元。被告（反诉原告）耿兰水则表示合同签订后其为原告（反诉被告）杨帆支付了部分整改费用28100元，原告（反诉被告）杨帆则表示该费用系被告（反诉原告）耿兰水为使租赁物能达到交付状态而做出的合理性支出。现原告（反诉被告）杨帆称由于案涉租赁物至今无法交付使用，故主张解除同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》，并要求被告（反诉原告）耿兰水返还其租金、押金并赔偿其损失共37286.73元；被告（反诉原告）耿兰水则表示因原告（反诉被告）杨帆违约，要求原告（反诉被告）杨帆支付押金、合理支出损失合计38100元。本院认为，原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性强制性规定，案涉合同为合法有效合同,依法应受法律保护。原告（反诉被告）杨帆起诉请求解除同被告（反诉原告）耿兰水签订的《大棚和房屋租赁合同》，被告（反诉原告）耿兰水当庭同意解除双方签订的《大棚和房屋租赁合同》。对此，本院认为，原告（反诉被告）杨帆主张解除同被告（反诉原告）耿兰水签订的《大棚和房屋租赁合同》，被告（反诉原告）耿兰水当庭表示同意解除《大棚和房屋租赁合同》，故案涉《大棚和房屋租赁合同》已经没有继续履行的客观基础，应予以解除。本院确认原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。关于原告（反诉被告）杨帆主张被告（反诉原告）耿兰水应返还其租赁费20000元及押金10000元并赔偿损失7286.73元的诉求。本院认为，从原告（反诉被告）杨帆和被告（反诉原告）耿兰水提供的照片及原告（反诉被告）杨帆提供的视频中显示案涉租赁物北海街道兴牧街6号北大棚区1号棚东部分、与棚相连的二层楼、四合院北门头房直至2019年7月12日仍处于清水或接近清水状态，无法达到正常入住使用，庭审中，被告（反诉原告）耿兰水称原告（反诉被告）杨帆已接收案涉租赁物且实际使用，然未能提供有效证据予以证明，故被告（反诉原告）耿兰水的抗辩理由本院不予采信。在《大棚和房屋租赁合同》被解除后，被告（反诉原告）耿兰水应将原告（反诉被告）杨帆已交纳的租金20000元及押金10000元退还给原告（反诉被告）杨帆。原告（反诉被告）杨帆称为履行该租赁合同已购买的纱窗网、吸油烟机、浴霸等物品花费6244.23元，因无证据证明案涉物品实际使用在案涉租赁物中，故该请求本院不予支持。原告（反诉被告）杨帆主张已种植玉米及地瓜的支出1042.5元因无证据予以证明其支出的费用已实际发生且属合理费用，故该主张本院不予支持。关于被告（反诉原告）耿兰水主张原告（反诉原告）应支付其押金、合理支出损失合计38100元。本院认为，根据法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告（反诉原告）耿兰水称原告（反诉被告）杨帆已接收租赁物且实际使用，提供照片证明原告（反诉被告）杨帆在租赁的大棚前空地栽种玉米和地瓜，然从原告（反诉被告）杨帆和被告（反诉原告）耿兰水提供的照片及原告（反诉被告）杨帆提供的视频中显示案涉租赁物北海街道兴牧街6号北大棚区1号棚东部分、与棚相连的二层楼、四合院北门头房直至2019年7月12日仍处于清水或接近清水状态，无法达到正常入住使用，且2019年7月12日视频中被告（反诉原告）耿兰水多次自述“快好了”，故仅凭原告（反诉被告）杨帆栽种玉米和地瓜的照片无法证明原告（反诉被告）杨帆实际使用了租赁物北海街道兴牧街6号北大棚区1号棚东部分、与棚相连的二层楼、四合院北门头房。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案双方当事人所签订的《大棚和房屋租赁合同》中押金的表述为“首年交纳租金一次性交纳30000元，其中20000元作为首年租金，10000元作为承租押金；第二年交纳租金一次性交纳30000元，其中20000元作为第二年租金，10000元作为承租押金；自第三年起每年交纳一次租金20000元；最后一年把前期交纳的20000元押金转为当年租金，另交5000元作为押金在租用期满后，所租房屋和使用的设施设备无任何损坏，押金如数退还。在租期内，如因乙方原因提前终止合同，押金和当年租金不退。”本案中双方约定的“押金”具有担保性质，主要是针对承租人迟延给付租金这个特定的违约行为的违约金。被告（反诉原告）耿兰水无证据证明案涉《大棚和房屋租赁合同》的解除系由于原告（反诉被告）杨帆违约，故被告（反诉原告）耿兰水向原告（反诉原告）杨帆主张向其支付押金、合理支出损失合计38100元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》于2020年4月13日解除;二、被告（反诉原告）耿兰水于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨帆租赁费20000元及押金10000元，共计30000元；三、驳回原告（反诉被告）杨帆的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）耿兰水的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，由原告（反诉被告）杨帆负担147元，被告（反诉原告）耿兰水负担585元；反诉费376元，由被告（反诉原告）耿兰水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姜莉人民陪审员  傅莉人民陪审员  王宏二〇二〇年四月二十九日书 记 员  潘怡附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。