广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终675号上诉人（原审被告）：刘云洪，男，1969年3月13日出生，汉族，住广东省中山市坦洲镇金山城十八幢八门504房。委托诉讼代理人：曾敏，广东**海天（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市西区************卡和99卡，统一社会信用代码914***********474B。法定代表人：郑建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原审被告：萧冠业，男，1989年3月19日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧，广东保信律师事务所律师。原审被告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市********银大厦，统一社会信用代码914********101827M。主要负责人：叶祝华，该分行行长。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。原审被告：招商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区**************1卡之4至7、二层1卡之4至7、三层1卡之2至5、四层1卡、五层1卡，统一社会信用代码914************513。主要负责人：黄蕲春，该分行行长。委托诉讼代理人：黄峰，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少梅，广东孚道律师事务所律师。原审被告：中山银达融资担保投资有限公司，住所地广东省中山市东区*******************，统一社会信用代码914***********293N。法定代表人：李思聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮嘉能，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘小娜，女，系该公司员工。原审被告：兴业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区********及二层部分、十五层部分、十六至二十层全层，统一社会信用代码914***********579W。主要负责人：刘鹏，该公司行长。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。原审第三人：林洪建，男，1965年8月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区******。上诉人刘云洪因与被上诉人中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雍景园公司）及原审被告招商银行股份有限公司中山分行（以下简称招商银行中山分行）、中山银达融资担保投资有限公司（以下简称银达公司）、兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）、萧冠业、中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）、林洪建执行分配方案异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘云洪上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回雍景园公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第十八条规定人民法院可以查封、扣押、冻结的情形，不动产的权属以登记为准，商品房销售合同登记备案即公示该房屋已经售卖给被执行人，双方没有约定保留所有权且申请人已经通过诉讼确认其债权，该债权没有优先受偿权。二、优先受偿权应当有明确的法律规定，一审判决在没有法律明确规定情况下，作出认定雍景园公司的债权有优先受偿权是错误的。雍景园公司辩称，一审认定事实清楚，依据最高人民法院关于民事执行查封扣押、冻结财产的规定第十八条，雍景园公司对涉案房屋享有优先受偿权。招商银行中山分行述称：1.案涉房屋的相关瑕疵已经公示，因此案涉房屋的网络司法拍卖不属于可撤销情形；2.招商银行中山分行对林洪建与雍景园公司之间签订的房屋买卖合同，就案涉的支付时间、方式及权属转移的条件，是存有异议的；3.林洪建应支付给雍景园公司的债务，并未属于优先受偿的范围。银达公司述称，同意刘云洪与招商银行中山分行的意见。另外，林洪建和雍景园公司签订的商品房买卖合同，双方并无约定保留所有权，雍景园公司已在诉讼中主张并得到法院支持，雍景园公司享有的是合同债权，而不是物权。在相关法律没有明确规定下，雍景园公司主张优先受偿权，则会严重损害各方利益。兴业银行中山分行述称，同意刘云洪及其他原审被告的意见，一审判决认为涉案物业物权依然享有优先受偿权是错误的：1.与司法实践中拍卖既属业主的作法相违背；2.在已有生效判决受偿债权的情况下，开发商不能同时取得物权和债权；3.如认定涉案房屋现为开发商的物权，可能出现乱卖等后果。萧冠业述称，同意刘云洪意见。另萧冠业在分配方案享有的优先债权，与本案无关，本案不能影响萧冠业享有的优先债权。雍景园公司向一审法院起诉请求：判令中山市雍逸廷C区D-l幢303房（坐落：东区兴文路7号熹玥苑2幢303房）的拍卖款优先用于偿付第三人林洪建应支付给雍景园公司的债务（房价款375972元和逾期付款违约金），即雍景园公司依据(2015)中一法民一初字第507号民事判决所享有的债权。一审法院认定事实：2019年5月13日，一审法院作出（2018）粤2071执4610号等案之执行分配方案，对2018年4月20日拍卖被执行人林洪建名下的位于中山市东区**************的房地产拍卖得款3106053元，2018年9月14日拍卖被执行人林洪建名下的位于中山市火炬开发区******凯茵新城12区55幢903房及室内财产得款689200元，在各债权人之间进行分配。萧冠业作为优先债权申请人分得394962元，而雍景园公司作为普通债权申请人，分得31123.93元；其他各被告均作为普通债权申请人分得若干款项。对此方案，雍景园公司不服，向一审法院提出书面的异议，后萧冠业、中行中山分行、招商银行中山分行、银达公司、兴业银行中山分行、刘云洪对该异议提出反对意见，雍景园公司因而起诉。另查明：雍景园公司是熹玥苑2幢303房的开发商、出卖人，林洪建是买受人。雍景园公司诉林洪建商品预售合同纠纷一案，一审法院于2015年3月12日作出（2015）中一法民一初字第507号民事判决书，判决：林洪建于一审判决发生法律效力之日起七日内向雍景园公司支付剩余购房款375972元及逾期付款违约金。萧冠业诉林洪建民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年10月20日作出(2017)粤2071民初12777号民事判决书，判决：一、林洪建于一审判决发生法律效力之日起七日内向萧冠业偿还借款本金250000元以及利息（从2016年5月6日起按月利率2%计至清偿之日止）；二、林洪建于一审判决发生法律效力之日起七日内向萧冠业支付律师费损失19000元；三、萧冠业对林洪建名下的位于中山市火炬开发区******凯茵新城12区55幢903房[房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地使用权证号：中府国用（2012）第易1505404号]的房地产折价或拍卖、变卖所得价款就本案债权在50万元的范围内享有优先受偿权。熹玥苑2幢303房于2013年8月26日备案登记在林洪建名下。一审法院认为，执行分配方案异议之诉的目的在于通过诉讼的方式对债务人的财产在各债权人之间进行合理的分配。熹玥苑2幢303房拍卖之时，虽然合同备案登记在林洪建名下，但物权仍属于开发商雍景园公司，没有转移至林洪建。《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第一款规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”参照这些规定，涉案房屋被拍卖后，原物权所有人基于转让该房屋所取得的债权，应先在拍卖得款中扣除，再进行分配，故其应当优于其他普通债权。鉴于此，雍景园公司的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决：中山市雍逸廷C区D-l幢303房（坐落：东区兴文路7号熹玥苑2幢303房）的拍卖得款优先用于偿付雍景园公司对第三人林洪建拥有的债权（房价款375972元和逾期付款违约金），即雍景园公司依据(2015)中一法民一初字第507号民事判决书所享有的债权。一审案件受理费100元（雍景园公司已预交），由第三人林洪建负担（此款由林洪建于一审判决生效后七日内迳付雍景园公司，一审法院不另行收退）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：雍景园公司与林洪建签订的商品房买卖合同约定，涉案房屋总房价款为1253240元。采用分期付款的方式支付：2013年7月31日支付375972元；2013年10月9日支付250648元；2014年1月9日支付250648元；2014年4月9日支付250648元；2014年7月9日支付125324元。买受人逾期付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同，经出卖人同意的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按同期中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率上浮10%（以逾期应付款为基数）每日计算违约金给出卖人。一审法院（2015）中一法民一初字第507号民事判决认定，林洪建欠付应于2014年4月9日支付的购房款250648元及2014年7月9日支付的购房款125324元。本院认为，本案系执行分配方案异议之诉。本案二审争议焦点为，雍景园公司是否对中山市雍逸廷C区D-l幢303房（坐落：东区兴文路7号熹玥苑2幢303房）的拍卖所得款享有优先受偿权。对此，本院分析如下：涉案房屋是林洪建向雍景园公司购买的预售商品房。虽然涉案房屋尚未办理权属转让登记，仍属于登记在雍景园公司名下的不动产。但林洪建已与雍景园公司签订了书面的商品房买卖合同并办理了商品房销售合同登记备案。且林洪建已向雍景园公司支付了大部分购房款，仅欠375972元尚未支付。故涉案房屋物权虽仍登记在雍景园公司名下，但雍景园公司已实质上丧失了对涉案房屋占有、使用、支配之权能。反之，林洪建在此情形下对涉案房屋已享有物权期待权，人民法院可以将涉案房屋作为林洪建的财产予以强制执行。根据雍景园公司与林洪建之间商品房买卖合同的约定，雍景园公司在林洪建欠付购房款的情形下，可以选择解除合同，取回涉案房屋。雍景园公司向人民法院起诉请求林洪建支付剩余购房，即以实际行为放弃了取回涉案房屋的权利。经生效民事判决确认，雍景园公司对涉案房屋的权利，已转化为林洪建向其支付剩余购房款及违约金的债权，即雍景园公司仅能通过向林洪建请求给付剩余购房款及违约金的方式实现其自身权利。债权具有平等性和相容性，除法律明确规定之外的债权不具有优先效力。本案中雍景园公司对林洪建享有的债权并无法定优先属性，属于普通债权，故雍景园公司主张涉案房屋的拍卖款优先用于偿付林洪建应支付其的剩余购房款及违约金，没有事实与法律依据，不应予以支持。综上所述，上诉人刘云洪的的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18346号民事判决；二、驳回中山雅居乐雍景园房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元（中山雅居乐雍景园房地产有限公司已预交），二审案件受理费100元（刘云洪已预交），均由中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担（中山雅居乐雍景园房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付刘云洪100元）。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年三月二十七日书记员 刘粤湘