镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初2901号原告：陈铸，男，1984年11月3日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告：陈忠余，男，1975年9月10日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告：陈笑玲，女，1973年9月1日生，汉族，住浙江省温州市苍南县。委托诉讼代理人：项延烈（系陈笑玲配偶），男，1970年3月21日生，汉族，住浙江省温州市苍南县。原告：郑丽丹，女，1970年1月2日生，汉族，住温州市大市。原告：吴海燕，女，1970年6月24日生，汉族，住温州市。原告：王颖，女，1982年6月18日生，汉族，住温州市瓯海区。六原告共同委托诉讼代理人：谢建国，江苏恒强律师事务所律师。被告：张小平，男，1984年1月3日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：潘忠，江苏国美律师事务所律师。被告：郭昌云，女，1979年1月14日生，汉族，住镇江市。第三人：巢云沄，男，1985年11月24日生，汉族，住镇江市。第三人：秦阳，女，1994年5月31日生，汉族，住镇江市。第三人：赵叶彤，女，1994年1月15日生，汉族，住镇江市。第三人：满建峰，男，1986年12月25日生，汉族，住镇江市。第三人：孙昌娴，女，1991年3月25日生，汉族，住镇江市。第三人：童瞳，男，1984年1月3日生，汉族，住上海市闵行区。第三人：张慧媛，女，1989年3月18日生，汉族，住镇江市。第三人：高梦婷，女，1993年8月15日生，汉族，住镇江市。第三人：张峰，男，1991年2月25日生，汉族，住镇江市。第三人：范正青，女，1978年2月17日生，汉族，住镇江市。第三人：朱云军，男，1980年12月10日生，汉族，住镇江市。第三人：雷超，男，1986年3月12日生，汉族，住镇江市。第三人：滕飞，男，1984年12月20日生，汉族，住镇江。第三人：刘逸，男，1988年8月21日生，汉族，住镇江原告陈铸、陈忠余、陈笑玲与被告张小平、郭昌云、第三人巢云沄等十四名第三人委托合同纠纷一案，本院于2018年3月28日作出（2018)苏1191民初632号民事裁定，经镇江市中级人民法院审理，裁定发回本院重审。本院于2019年8月21日立案受理后，另行组成合议庭,分别于2019年10月16日及同年11月13日公开开庭进行了审理。在重审期间，原告陈铸、陈忠余、陈笑玲申请追加郑丽丹、吴海燕、王颖作为共同原告。原告陈笑玲委托诉讼代理人项延烈，六原告共同委托诉讼代理人谢建国，被告张小平委托诉讼代理人潘忠到庭参加了两次开庭，被告张小平及被告郭昌云参加了第二次开庭。第三人巢云沄、秦阳、赵叶彤、满建峰、高梦婷、张峰、范正青、朱云军、雷超、刘逸、孙昌娴、童瞳、张慧媛、滕飞经本院传票传唤无正当理由均未到庭。本案现已审理终结。六原告诉请：1、请求判令两被告将其侵占的租金等因租赁关系所产生的财产540696元返还六原告；2、本案诉讼费、律师费由两被告承担。事实与理由：2012年3月，六原告等人购买镇江万达广场B座11层整层房屋，已给付全部购房款。因六原告长期不在镇江生活，故六原告于2015年3月委托被告张小平代理房屋出租、清收等事宜。嗣后，被告张小平通过被告郭昌云开展了原告所委托的房屋出租工作，并成功签订了18份房屋租赁合同，收取租金620269元（重审中增加秦阳和赵叶彤23400元租金），扣除已支付给原告的79573元，合计540696元。因两被告故意隐瞒房租出租信息，欺骗承租人直接收取租金等费用而不返还给六原告。被告张小平辩称：本案六原告不是适格的主体。涉案房屋的购买人是陈铸和叶志坚，而现在却是六原告提起诉讼，本案遗漏了诉讼主体。本被告是依据原告陈铸和叶志坚的委托授权对涉案房产进行管理，包括对涉案房屋的清理收回、代为出租、收取房租、交纳相应费用等，因此陈忠余、陈笑玲与本被告之间没有任何法律关系。本被告作为原告陈铸的受委托人，对涉案房产从事管理，本被告的管理行为并非无因管理，原告陈铸应当支付相关的补偿或财产性权益，2015年3月、4月的两份授权委托书中本被告的代理权限是特别授权，且当时口头承诺给本被告在涉案房产清理收回完成后低价承包给本被告经营旅馆。本被告将房屋全部收回后，原告陈铸与陈忠余以产权人较多意见不统一为由未同意本被告承包，本被告在清理房产过程中花费较多，仅因清收导致的治安纠纷在七里甸派出所就处理过三次，陈铸和陈忠余与本被告之间口头达成一致意见即涉案房产仍由本被告进行管理，收益的40%作为对本被告清收房屋、管理房屋的补偿。本被告在受托清收房产时，代陈铸支付了原承租人拖欠的物业费约5万元，在管理过程中向陈忠余支付了价值5万余元的翡翠戒指和耳环，在2016年年底包括陈铸、陈忠余在内的好几个产权人与本被告进行沟通，并进行结算，达成口头协议即由本被告再行支付涉案房屋产权人5万元，房屋在租期到期后全部交还产权人，终止双方的合作关系。综上，本被告认为本案原告主体不适格，所谓原告与本被告就管理房屋期间所收取的财产性权益仍未进行结算，因此本案证据不足，原告诉请不应支持。原告要求被告承担律师费无法律依据。被告郭昌云辩称：本案所涉法律关系应为委托代理关系。本被告对追加的第三人均无异议。本案第三人与被告张小平的租赁合同均是通过本被告签订的。本被告收取的租金有大大集团、巢云沄、王厚良、秦阳、赵叶彤，以上租金除扣除的中介费用外已经全部转交给被告张小平。其他第三人的租金与被告张小平是否结清，本被告不清楚。经审理查明：2011年，六原告与案外人叶志坚合意共同购买镇江万达广场十一层共24间房屋。2011年1月15日，叶志坚和原告陈铸代表以上七人以买受人的身份与出卖人镇江万达广场投资有限公司签订24份《商品房买卖合同》，以叶志坚和原告陈铸名义向镇江万达广场投资有限公司支付了首付款共计5275289元。之后又以叶志坚及其妻子曹春微、原告陈铸的名义在交通银行股份有限公司镇江分行申请办理了10年期按揭贷款共计501万元，出卖人镇江万达广场投资有限公司为该笔贷款提供担保。2011年5月10日，六原告与案外人叶志坚共同签署《镇江万达广场第十一层购置开发项目入股协议书》，约定按七人入股比例，对所购房屋共同享有权利、共同承担义务（含偿还银行贷款501万元的义务）。2014年9月24日，郑丽丹、吴海燕、陈忠余、陈笑玲作为原告向温州市龙湾区人民法院提起共有纠纷诉讼，要求确认郑丽丹、吴海燕、陈忠余、陈笑玲在涉案24套房屋中的所有权份额、被告叶志坚、陈铸、镇江万达广场投资有限公司协助郑丽丹、吴海燕、陈忠余、陈笑玲办理房屋产权以及土地使用登记手续等。2015年10月29日，该院作出（2014）温龙民初字第792号民事判决书，判决郑丽丹、吴海燕、陈忠余、陈笑玲、叶志坚、陈铸、王颖七人按份额共同享有涉案24份《商品房买卖合同》项下的权利，其中郑丽丹、吴海燕、陈忠余、叶志坚、陈铸各4/24，王颖3/24、陈笑玲1/24。因原告陈铸等7人长期不在镇江生活，遂由陈铸及叶志坚出面委托被告张小平处理房屋租赁及清收等工作。2015年3月27日，原告陈铸出具一份授权委托书，载明：现委托张小平（）全权处理位于镇江万达广场B幢11层共计24间房屋的租赁及清收工作，授权运用合法手段进行该房产的保护，授权期限至2015年12月31日，落款处有陈铸的签名。2015年4月17日，陈铸、叶志坚作为委托人向张小平再次出具一份授权委托书，载明：委托张小平在委托人所有的润州区镇江万达广场B座11层24间房屋保护、维权、租赁等一切权益中作为委托方代理人，落款处有陈铸、叶志坚及张小平的签名。被告张小平接受上述委托后，处理了案涉房屋的清收工作并找寻被告郭昌云作为中介对外出租，被告郭昌云以镇江新区丁卯万千房产中介服务中心的名义将涉案房屋进行出租。被告张小平在庭审中陈述称原告陈铸、陈忠余与其达成口头协议，案涉房屋出租收益的40%作为其清收及管理房屋的补偿。六原告代理人予以否认，但同意给付被告张小平10000元的清收补偿，同时同意再按照被告郭昌云收取的中介费用标准给付张小平补偿。六原告提供租赁合同、部分租户的书面证人证言及部分收据主张被告张小平直接收取涉案房屋的租户租金为395343元，扣除押金及物业费后实际收取租金367743元；认可被告郭昌云通过镇江新区丁卯万千房产中介服务中心直接收取涉案房屋租户254656元，扣除佣金25184元后实际收取租金229472元。被告张小平对此予以否认，其确认仅收取租金368472元，包括从被告郭昌云处收到的转付租金229472元，对于租户陈述现金交付，没有其他证据证明的部分不予认可。被告郭昌云确认直接收取涉案房屋的租金254656元，扣除佣金25184元后实际收取租金229472元，且已将租金229472元全部转交被告张小平。被告张小平辩称六原告曾经口头承诺将涉案房屋租金收益的40%作为对本被告清收房屋、管理房屋的补偿，代原告陈铸支付了物业费约5万元，在管理过程中向原告陈忠余支付了价值5万余元的翡翠戒指和耳环，但未提供证据予以证明，六原告均不予认可。被告张小平提供2015年3月7日由深圳市大众物业管理公司镇江分公司出具的物业费发票8089.34元主张予以扣减，六原告以该发票系在授权委托书签订前出具为由，对该证据不予认可。另查明，镇江新区丁卯万千房产中介服务中心系个体工商户，经营者为被告郭昌云，成立日期为2010年9月29日，注销日期为2018年3月20日。以上事实，由（2014）温龙民初字第792号民事判决书、授权委托书、原审庭审笔录、租赁合同、部分租户的书面证人证言及部分收据以及原被告的陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：1、原告主体是否适格？2、原被告是否达成委托合同法律关系？3、被告应返还原告实际租金金额？关于第一个争议焦点，本院认为，虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但涉案24份《商品房买卖合同》项下的权利，应当由陈铸等7人按份额共同享有。现因涉案房屋已交付使用，故作为涉案房屋购买人的六原告有权要求受托人返还财产，原告主体适格。关于第二个争议焦点，本院认为，陈铸、叶志坚作为涉案房屋业主的代表与被告张小平已签订书面委托代理合同，被告张小平亦按照授权委托对涉案房屋进行清收及租赁工作，双方达成的委托合同系双方真实意思表示，该合同有效。被告郭昌云系中介，为被告张小平提供居间服务，将涉案房屋进行出租，并未接受六原告的授权委托，且经六原告及被告张小平认可已将收取的全部租金支付给张小平，故六原告主张被告郭昌云返还租金，与事实不符，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，根据六原告与被告张小平达成的委托合同，受托人按照委托人指示处理委托事务，受托人并不负有必须完成某项工作成果的义务，即便其按照委托人的指示从事一定的行为，最终并未形成一定的工作成果，相关责任也不可归责于受托人，但受托人处理委托事务取得的财产，应当归属于委托人。故六原告主张被告张小平实际收取540696元租金，应当提供充分证据予以证明，本案中六原告仅仅依据部分租户证人证言及租赁合同不足以充分证明租金实际准确支付给被告张小平，故本院对被告张小平在庭审中自认的收取的租金368472元予以确认，扣除已支付给六原告的79573元租金，被告张小平应将剩余租金288899元予以返还，因证据不足无法支持的租金部分由六原告另行主张。本案委托合同虽然未约定报酬，但被告张小平在接受原告委托管理涉案房屋的过程中付出相应的劳动，且六原告愿意给付被告张小平10000元的清收补偿，同意再按照被告郭昌云收取中介费用的标准支付被告张小平作为补偿，结合被告张小平在清收租赁中付出的工作量及存在怠于返还租金等情形，酌定给付被告张小平30000元报酬。六原告主张律师费由两被告承担，但未提供相关证据予以证明，对该主张不予支持。因六原告共同向本院主张返还租金，并未主张对其各自份额予以明晰，故对于被告张小平返还的租金中六原告各自占有多少比例，由六原告自行分割，本院不作理涉。综上，扣除应支付被告张小平30000元报酬后，被告张小平应返还剩余租金为258899元，按照六原告在涉案房屋占有的83.33%份额，被告张小平应返还六原告租金为215740.54元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告张小平于本判决生效之日起十日内返还原告陈铸、陈忠余、陈笑玲、郑丽丹、吴海燕、王颖租金215740.54元；二、驳回原告陈铸、陈忠余、陈笑玲、郑丽丹、吴海燕、王颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取9207元，由被告张小平负担4603元，原告陈铸、陈忠余、陈笑玲、郑丽丹、吴海燕、王颖负担4604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  袁 泉审 判 员  吴 强人民陪审员  朱金顺二〇二〇年四月三日书 记 员  陈 贝附：上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可联系本案书记员查询汇款账号（联系电话0511-85319022）；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。附：援引的相关法律法规规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。