安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1324民初45号 原告：李光彩，男，汉族，1979年9月29日出生，住安徽省宿州市泗县。 原告：徐芳，女，汉族，1977年1月28日出生，住安徽省宿州市泗县。 被告：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市泗县开发区虹乡路中段瑞星花园售楼部，统一社会信用代码:91341324672630881B。 法定代表人：卜家富，该公司执行董事。 被告委托诉讼代理人：张涛，安徽焕然律师事务所律师。 原告李光彩、徐芳与被告泗县远程房地产开发有限公司（以下简称泗县远程公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李光彩、徐芳到庭参加诉讼，被告泗县远程公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光彩、徐芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金32689.08元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月26日,原告李光彩、徐芳与被告泗县远程房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,原告向被告缴纳了109212元首付款,余款办理房屋按揭贷款。原被告在合同中约定,被告于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用,逾期每天按万分之一支付违约金,同时约定交房后360日内办理房屋权属证书,逾期未办理，被告每日按所交金额的万分之一支付原告违约金。被告于2015年10月24日交房,但是此房屋被告逾期约3年时间,直到2019年8月25日才办理权属证书。 泗县远程公司辩称：1、本案案涉房屋已交付使用，项目用地未整体交付是政府因素；2、房屋已实际交付，买受人已实现购买房屋的基本功能和价值，权属证书取得的早或晚对于业主权利不产生任何影响和损失。 本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，李光彩、徐芳与泗县远程公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：李光彩、徐芳购买泗县远程公司开发的泗县瑞兴花园小区第10幢3单元306号房，总金额为人民币363212元。2013年12月26日交清首付款109212元，余款254000元办理按揭手续。泗县远程公司应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付李光彩、徐芳使用。逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同,买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之/（该比率不小于万分之一）的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金。李光彩、徐芳于合同签订当日交付了首付款109212元，余款254000元办理了银行按揭贷款。直到2015年10月24日，泗县远程公司才将案涉房屋交付李光彩、徐芳使用，2018年11月22日，泗县远程公司将案涉房屋办理权属登记资料报产权登记机关备案，2019年8月7日李光彩、徐芳办理房屋权属证书，为此，李光彩、徐芳诉讼来院。 本院认为，原告李光彩、徐芳与被告泗县远程公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。按照合同约定，泗县远程公司应于2014年6月30日前，将房屋交付李光彩、徐芳使用，但其于2015年10月24日才将案涉房屋交付李光彩、徐芳，已构成违约，应每天应按李光彩、徐芳已交付房价款的万分之一支付违约金。李光彩、徐芳于2013年12月26日交付首付款109212元；于2015年7月15从银行按揭贷款254000元。以此付款时间计算得出，案涉房屋交付使用前的违约金是7709.48元（以109212元为基数，自2014年7月1日起至2015年7月15日止，是4150元；以363212元为基数，自2015年7月16日起至2015年10月23日止，是3559.48元）。 泗县远程公司于2015年10月24日将房屋交付李光彩、徐芳使用，应于2016年10月18日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，而泗县远程公司于2018年11月22日，才将案涉房屋办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致李光彩、徐芳没有在规定期限内取得房地产权属证书，按合同约定，泗县远程公司已构成违约，应每天按李光彩、徐芳所交房款金额的万分之一支付违约金。由于泗县远程公司只负责将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，由李光彩、徐芳自行办理权属证书，权属证书办理时间泗县远程公司无法控制，2018年11月22日完成资料的备案登记，此时已具备办理权属登记证书的条件，故泗县远程公司承担的违约金计算截止日期应为2018年11月22日。案涉房屋实际交房后至办理房屋权属证书前的违约金是41115.6元（以363212元为基数，自2015年10月19日起至2018年11月22日止，是41115.6元）。因此，案涉房屋的违约金总计为48825.08元（7709.48元+41115.6元），由于李光彩、徐芳的诉求中违约金的数额为32689.8元，不超过合同约定的违约金数额，本院予以支持。 泗县远程公司抗辩称，该项目在拆迁中，因政府原因迟迟未能拆除房屋并交付土地供其建设，属于不可抗力，该期限应当扣除。审理认为，泗县远程房产公司作为一家专业的房产开发公司，对于土地何时能够拆迁完毕、工程何时竣工、办理权属登记所需资料何时能够提交备案应当有一定的判断及预期。无论是否因拆迁原因导致案涉纠纷的产生，在李光彩、徐芳无过错的情况下，相应的法律后果都应由远程房产公司自行承担，其辩称理由无事实及法律依据，故对于泗县远程公司的此项抗辩，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、泗县远程房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿李光彩、徐芳违约金32689.8元。 二、驳回李光彩、徐芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费308元，由泗县远程房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  梁平 二〇二〇年四月十五日 书记员  凌一 本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。