重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终755号上诉人（原审原告）：孔胜蓝，女，1993年9月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：孔万胜，男，1966年5月2日出生，汉族，系孔胜蓝的父亲。被上诉人（原审被告）：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所地重庆市两江新区嵩山北路692号，统一社会信用代码91500000336458699L。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹阳，重庆索通律师事务所实习律师。上诉人孔胜蓝因与被上诉人重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原创展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初26856号号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人孔胜蓝的委托诉讼代理人孔万胜，被上诉人旭原创展公司的委托诉讼代理人杨利、王丹阳到庭参加诉讼。现本案已审理终结。孔胜蓝上诉请求：一、撤销一审法院（2019）渝0112民初26856号民事判决，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由旭原创展公司承担。主要事实和理由：一、旭原创展公司应当承担延期交房责任的违约金和物业费。旭原创展公司设计的室内楼梯宽度不符合国家标准，《住宅设计规范GB50096-2011》第5.7.3条明确规定，室内楼梯两侧有墙时，前面之间净空不应小于0.9米，孔胜蓝从档案馆获取的楼梯大样图显示，室内楼梯宽度为0.85米，小于国家标准，该设计不符合规定。旭原创展公司提交的重庆市商品房质量保证书和重庆市建设工程竣工验收备案登记证是虚假的，保证书明确记载，质量保证符合国家和本地区现行建筑设计标准，然而，事实并非如此，旭源创展公司作出的保证为虚假保证。备案登记证中记载了相应的质量标准，而案涉房屋的涉及不符合国家规范，因此，旭原创展公司提供备案材料是虚假备案，其应当申请撤销。孔胜蓝认可旭原创展公司提交的收条，根据收条记载的内容，孔胜蓝是为了证明因楼梯设计不符合规范，旭原创展公司提供的质量保证书及备案登记证是提供虚假材料所获取，而非一审法院认定的楼梯整改问题。孔胜蓝不认可旭原创展公司一审提交的备忘录，该备忘录上的签字不是孔胜蓝所签，该签字与合同及收条上签字笔迹明显不同，且收条的签字时间与备忘录记载的签字时间也不相同。一审法院认定收条记载内容与备忘录内容一致错误，如果二审法院认可备忘录，孔胜蓝要求进行笔迹鉴定。故，因旭原创展公司涉及的楼梯宽度不符合国家规范，提交虚假的质量保证书、通过虚假材料获得的备案登记证，故该两份证据是虚假的，涉案房屋不具备交房条件，在大量业主发现房屋存在质量问题后，多次向旭原创展公司反映，但其拒绝整改，导致大量业主集体到售房部，还导致业主信访投诉，旭原创展公司才开始对房屋质量问题进行整改，因此，旭原创展公司应当承担2019年3月31日至8月8日期间的延期交房违约金，其也应当根据物业管理条例承担物业费。二、旭原创展公司应当承担擅自建造三层卫生间两个楼梯凸出建筑结构的赔偿金。旭原创展公司擅自在三层卫生间建造两个楼梯样凸出物，严重损害了整个卫生间的使用功能，该凸出物与三层平面图记载内容不符，平面图上只有一处。旭原创展公司提交的房屋使用说明书与房屋现状也不相符，附图上仅有一个凸出物建筑结构。旭原创展公司提供的销售楼书的原始结构图也与房屋现状不符，且该结构不能拆除。对于旭原创展公司提出的合同中进行了提示，但事实是，房屋现状与平面图等证据记载并不相符，严重损害了整个卫生间的使用功能，其应当赔偿相应的损失。旭原创展公司辩称，一、孔胜蓝所称的住宅设计规范是规范性文件，不属于法律法规，住建部1093号文件中的条款并非强制性规范，即使楼梯宽度与该规范存在差异，也不影响使用功能和对房屋的正常使用，旭原创展公司可在建设过程中对规范规定的楼梯宽度进行调整，且案涉房屋已经竣工验收，因此，孔胜蓝提出的旭原创展公司存在虚假备案的理由不能成立。另外双方早已对楼梯宽度问题的解决达成合意，并已经实际履行，孔胜蓝无任何依据再行提出本案关于楼梯宽度仍需要解决问题。二、卫生间凸出结构问题，在补充协议中作出了提示，孔胜蓝若提出异议，可以选择不购买案涉房屋，其仍然购买案涉房屋的行为表明其认可该事实，且房屋已经竣工验收合格，该凸出结构并不构成任何质量问题，其以此主张赔偿无任何依据。三、孔胜蓝拒绝接房不符合合同约定的情形，其主张逾期交房违约金及物业费损失无任何依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孔胜蓝向一审法院起诉请求：一、判令旭原创展公司承担逾期交房的违约金138761元；二、判令旭原创展公司赔偿因逾期交房产生的物业服务费损失3191元；三、判令旭原创展公司赔偿房屋质量瑕疵损失38500元；四、本案诉讼费由旭原创展公司承担。一审法院认定事实：2018年3月17日，旭原创展公司作为甲方与孔胜蓝作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买商品房坐落于重庆市北部新区大竹林组团0标准分区08-04-1/02号地块4号楼XXX。本商品房建筑面积159.56平方米，套内面积为138.56平方米，成交价为2668492元。第七条属预售商品房的，甲方应当在2019年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房在交付时，已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。如系此原因乙方未能按时接房，视同甲方已完成交房义务，责任同上款。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日（自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）后...乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方不退房的，应当于甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下列方式处理：乙方同意接收该商品房，之后由甲方选择维修或按照装饰、设备差价据实赔偿。第十八条保修责任《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第二十一条甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。附件五补充协议约定：第七条乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1、不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的。2、本商品房未竣工验收合格。除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费用以及任何其他杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担。第八条交房手续办理：3、合同约定的交付期限届满时，乙方仍未收到甲方书面交付通知的，乙方应在合同约定的交付期限最后一日自行主动前往甲方处索取书面交付通知，除合同约定可延期交付外，甲方应在当天为乙方办理交房手续，甲方不再按合同第八条第1款约定书面通知乙方办理交接手续。7、房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要装修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。9、关于提前交付：若甲方早于合同约定的交付时间通知乙方验收房屋，乙方应按该通知时间办理完毕交付手续。乙方验收后办妥房屋交接手续的，视为提前进行交付，房屋毁损、灭失的风险和物业服务费自实际交付之日起由乙方承担，房屋保修期和物业服务费亦从实际交付之日起由乙方承担，但合同约定的办理本商品房房地产权证时间仍然从合同约定的交付期限届满之次日开始计算；在上述通知时间内乙方未办理完毕交付手续的，自甲方通知的最后一日起视为已提前交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费自该通知的最后一日起由乙方承担，房屋保修期和物业服务费亦从该日起由乙方承担，但合同约定的办理商品房房地产权证时间仍然从合同约定的交付期限届满之次日开始计算。第九条、关于规划、设计变更：1、在不影响该商品房的质量、使用功能的情况下，经政府规划主管部门或设计单位同意，甲方可对原有规划设计作出局部调整，可不通知乙方；若该变更无需政府规划主管部门或设计单位同意的，则甲方亦可不通知乙方。除非乙方因设计变更而受到直接损失的，甲方可不承担赔偿责任。第二十五条、其他第（四）条、关于商品房质量、装饰、设备标准的补充约定：2、交付本商品房时，若本商品房符合合同第七条第（二）款的约定即表明本商品房已达到交付条件，甲方应当于乙方共同查验收房。接房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家强制性规范和标准修复，乙方应当积极配合修复事项的完成。3、甲方在合同约定期限内具备了符合合同第七条第（二）款约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约定承担质量责任，但甲方不承担逾期交房责任。第（十一）条、乙方确认，在合同和补充协议签订前，乙方已仔细阅读合同内容。本补充协议自双方签字盖章之日起生效。第（十三）条、首期物业服务费缴纳时间为甲方寄发收楼通知书之日起。若本补充协议与合同的相关约定有抵触或冲突时，以本补充协议的约定为准。特别提示：本项目五期建设范围内可能对购房人生活产生影响的环境因素，本着诚信销售原则：为尊重及保障购房人的知情权，开发商对“江山樾.五期北”项目建设范围内可能对购房人生活产生影响的环境因素作如下特别提示：13、小叠拼叠上户型一楼卫生间（1-7#楼所有3层位置D1户型），有凸出建筑结构（室内下方位置），可能影响装修使用功能。在尾部以大写黑体字注明：以上内容仅为开发商处于尊重购房人知情权之考虑对项目及周边相关情况的信息提示，本项目建设范围内、外可能对购房人生活产生不利影响的因素包含但不限于以上已列明部分，请购房人详细了解情况后再行购买。尾部由孔胜蓝的签字捺印。2018年12月23日，旭原创展公司向孔胜蓝发出《房屋交付通知书》，拟定于2018年12月31日交付房屋。邮件追踪信息记录显示，2018年12月28日，收件人已取走邮件。该交付通知书上第四条载明“物业服务费按照产权建筑面积5元/平方米/月，收费计收时间为2019年4月1日，备注：如您有提前装修设计需求的可于2018年12月31日起办理房屋交接手续，物业服务费用起计时间为2019年4月1日。由于接房后会进入装修期，建议在接房时预存六个月的物业管理费（含水电公摊费用）。”2018年12月26日，旭原创展公司取得旭原创展大竹林项目（08-04-1/02、03-04-2/02号地块）（北区1-13号楼及对应车库）的建设工程竣工验收备案登记证。2018年12月29日，旭原创展公司向孔胜蓝出具2668492元税票。2019年8月8日，孔胜蓝出具收条一份载明：现已收到旭原创展公司支付的因该房屋室内楼梯快递整改事宜委托业主自行改造的改造金共计3500元，本人承诺，该费用作为该房屋室内楼梯宽度整改的全部改造费，且不再就该问题向贵公司提出任何要求，否则，有权要求本人赔偿给贵公司造成的全部损失（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费、公证费等）。同日，孔胜蓝在东原.旭辉江山樾交付办理流程单上预存物业管理费4786.8元，并在业主签收文件（物品）记录表上签字领取了业主手册、房门钥匙、门禁卡等物品。2019年9月17日，旭原创展公司向孔胜蓝转账3500元，备注为修理费。孔胜蓝另向一审法院举示如下证据：1、4#楼梯三层平面图。拟证明旭原创展公司对案涉房屋，在设计时的事实。小区公共区域质量问题整改、投诉照片。拟证明涉案房屋存在诸多质量缺陷，导致商品房不能按期交付。楼梯整改前的现场照片、楼梯整改时和整改后的现场照片、楼梯大样图、《住宅设计规范》。拟证明案涉房屋套内楼梯宽度达不到国家强制性标准。旭原创展公司经质证后认为，证据1真实性无法确认，即使图纸真实，楼梯85厘米的宽度符合国家级重庆市强制性规定，不能达到孔胜蓝证明目的；证据2真实性、合法性、关联性不予认可，并未写明任何与本案孔胜蓝主张问题相关的内容，达不到孔胜蓝证明目的；证据3中住宅设计规范真实性予以认可，其他的真实性、合法性、关联性不予认可，达不到孔胜蓝证明目的。一审法院认为，证据1因无法核实该平面图来源及具体涉及何处房屋的平面图，且旭原创展公司对其真实性不予认可，一审法院不予采信；证据2与本案无关，且旭原创展公司不予认可，一审法院不予采信；证据3中住宅设计规范，一审法院予以采信，其他证据真实性无法核实，且旭原创展公司不予认可，一审法院不予采信。旭原创展公司另向一审法院举示如下证据：备忘录。拟证明本案房屋设计的楼梯宽度问题，原旭原创展公司双方已于2019年8月21日协商一致，确认由旭原创展公司向孔胜蓝支付3500元补偿，由孔胜蓝自行整改，与旭原创展公司无关。且旭原创展公司已实际按照备忘录约定向孔胜蓝支付了前述补偿费用。原旭原创展公司双方前述上述备忘录后，孔胜蓝不得再就室内楼梯宽度问题向旭原创展公司提出任何要求。孔胜蓝对上述证据经质证后认为，该备忘录真实性不予认可，2019年8月8日孔胜蓝同意接房自行装修处理，就备忘录签名与本案合同及其他文件签名不一致，申请对其签字进行鉴定。一审法院认为，该备忘录的内容与收据内容一致，孔胜蓝对收据表示认可，且结合旭原创展公司中国建设银行转账凭证可以认定该备忘录系真实的，再者无论该备忘录上是否是其本人签字，均不影响本案事实认定，故对其笔迹鉴定的申请，一审法院不予准许。孔胜蓝明确其逾期交房违约金计算的时间段为2019年4月1日至2019年8月8日，按日万分之四的标准计算。物业费的时间段与逾期交房违约金时间段一致。质量瑕疵损失参照1.89平方米的套内面积的房款计算。一审法院认为，孔胜蓝与旭原创展公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。旭原创展公司于2018年12月24日日向孔胜蓝发出房屋交付通知书，通知其于2018年12月31日接房，孔胜蓝于2018年12月28日收到，虽然双方接房手续办理时间在2019年8月8日，根据合同补充协议第七条约定，并不构成孔胜蓝可拒绝办理接房手续的正当理由。根据合同补充协议第八条第9款的约定，应认定旭原创展公司于2018年12月31日已提前交付。旭原创展公司于2018年12月26日取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合合同第七条第（二）款约定的交房条件，根据合同补充协议第二十五条第（四）条约定“3、甲方在合同约定期限内具备了符合合同第七条第（二）款约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约定承担质量责任，但甲方不承担逾期交房责任。”根据该条约定，旭原创展公司并不承担逾期交房责任。合同约定的交房时间为2019年3月31日前，现旭原创展公司于2018年12月31日已将房屋交付孔胜蓝，其并未有逾期交房的违约行为，故对孔胜蓝提出的要求旭原创展公司承担2019年1月1日至2019年8月8日期间逾期交房违约金的诉求，一审法院不予支持。关于楼梯宽度问题，从孔胜蓝向旭原创展公司出具的收据证明，旭原创展公司已就楼梯宽度整改的全部改造费支付给了孔胜蓝，双方就此时已经处理完毕。关于孔胜蓝要求赔偿因逾期交房产生的物业费损失3191元的诉求，因旭原创展公司未逾期交房，且对整改期间的费用已达成一致的处理意见，则其该项诉求，一审法院亦不支持。关于卫生间凸出建筑问题，合同附件中特别提示：“13、小叠拼叠上户型一楼卫生间（1-7#楼所有3层位置D1户型），有凸出建筑结构（室内下方位置），可能影响装修使用功能。”尾部有孔胜蓝签名，孔胜蓝对此应知晓。其称合同没有约定，交付房屋存在质量瑕疵的理由不成立。关于孔胜蓝要求质量瑕疵损失38500元，并未举示证据证实佐证，对该项诉求，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回孔胜蓝的诉讼请求。案件受理费3910元，因适用简易程序审理减半收取1955元，由孔胜蓝负担。二审中，孔胜蓝提出，一审认定的事实中，遗漏了孔胜蓝举示的质量保证书、三层卫生间存在两个凸出结构的事实；备忘录不应作为证据认定，备忘录上不是孔胜蓝签字；房屋使用说明书的内容与实际交付的房屋现状不符。旭原创展公司提出，一审认定的事实中，旭原创展公司取得竣工验收备案登记证的时间为2018年12月28日，竣工验收时间为2018年12月26日，对其余事实无异议。针对当事人提出的异议，本院认为，虽然孔胜蓝在一审中举示了重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书，但一审法院根据本案讼争的主要事实进行了客观记载，故一审法院没有在认定的事实中记载该两书并无不当；对于案涉房屋存在两个凸出结构的问题，该事实确为本案主要争议的相关事实，一审法院对此存在遗漏；对于备忘录是否作为证据认定的问题，一审法院根据收条对证据进行的综合认定，不存在明显不当，本院将在本院认为部分对此进行阐述；对于旭原创展公司提出的异议，经核实证据，一审法院认定的时间存在错误，本院予以纠正。对于其他事实，本院依法予以确认。孔胜蓝为证明自己的主张，举示了大样图，拟证明案涉房屋楼梯的设计宽度为0.85米。经质证，旭原创展公司认可该证据的真实性，但认为不能作为新证据举示，孔胜蓝应当在一审中举示该证据等。本院认为，因旭原创展公司对该证据的真实性无异议，且证据与本案存在关联，本院依法予以采信。另查明，一、2018年12月28日，旭原创展公司取得了案涉房屋所在地块的建设工程竣工验收备案登记证，该证记载，包含案涉房屋在内的工程竣工验收合格时间为同月26日。二、案涉房屋室内楼梯设计宽度为0.85米。三、案涉房屋三层卫生间内，存在凸出结构。本院认为，本案争议的主要问题为:一、旭原创展公司是否存在逾期交房的问题；二、旭原创展公司是否赔偿孔胜蓝损失的问题。下面就争议的问题逐一评判：第一，关于旭原创展公司是否存在逾期交房的问题。双方合同第七条、第八条及补充协议第七条的约定，案涉房屋的交付条件为已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，旭原创展公司通知交付的时间2018年12月31日已经取得了该证，符合双方约定的交房条件。补充协议第七条明确约定了孔胜蓝可以拒绝接房的理由仅限于不可抗力及未竣工验收合格，故孔胜蓝以案涉房屋楼梯及三层卫生间存在问题为由拒绝接房的理由不能成立，一审法院对接房时间的认定并无不当。对于孔胜蓝提出《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等存在虚假，但其并未举示充分的证据证明该证已经被相关部门撤销或被确认失去效力，应当由其承担举证不能的法律责任。故孔胜蓝基于此要求旭原创展公司承担逾期交房违约责任的理由不能成立。第二，关于旭原创展公司是否赔偿孔胜蓝损失的问题。根据查明的事实，案涉房屋三层卫生间确实存在凸出结构，孔胜蓝以以此请求赔偿损失，双方签订《特别提示》中明确记载案涉房屋三层卫生间存在凸出结构，孔胜蓝在购买房屋时已经知晓该事实的存在，至于凸出结构的多少，由于双方并未明确约定，旭原创展公司在建设过程中根据建筑设计及结构等需要进行处理并不存在违约行为，孔胜蓝以此认为旭原创展公司违约的理由不能成立，且即使其理由成立，也没有充分的证据证明其损失的金额，故本院对其要求旭原创展公司以此为由赔偿损失的请求不予支持。对于备忘录的问题，由于根据收条等证据已经能够确定相关事实，该证据上即使不是孔胜蓝的签字，对本案的处理也不产生影响，故一审法院对此的处理并无不当。其他认定同一审。综上所述，孔胜蓝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3910元，由孔胜蓝负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年四月二十九日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊