北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2839号原告（反诉被告）：中国人民解放军陆军防化学院，住所地北京市昌平区阳坊镇中心北街一号院。法定代表人：赵金松，院长。委托诉讼代理人：石岩，北京市君致律师事务所律师。委托诉讼代理人：李常竹，女，1982年12月1日出生，汉族，本学院教员。被告（反诉原告）：北京翻译研修学院，住所地北京市昌平区北七家镇火炬广场北街一号。法定代表人：吴井军，理事长。委托诉讼代理人：索昊林，北京市立方律师事务所律师。被告（反诉被告）：中程在线（北京）科技有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：徐家昌，职务不详。原告（反诉被告）中国人民解放军陆军防化学院（以下简称防化学院）与被告（反诉原告）北京翻译研修学院（以下简称翻译学院）、被告（反诉被告）中程在线（北京）科技有限公司（以下简称中程在线公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）防化学院委托诉讼代理人石岩，被告翻译学院委托诉讼代理人索昊林到庭参加了诉讼，被告（反诉被告）中程在线公司经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告防化学院向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付原告房屋租金2000000元及银行同期贷款利息（自2014年8月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与中程在线公司于2011年5月26日签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将坐落于昌平区阳坊镇中心北街一号院房屋出租给中程在线公司使用，租赁物共有房屋7栋，其中宿舍楼4栋（20号、21号、24号、25号）、食堂2栋（22号、23号）、办公楼1栋（26号）；租赁期限自2011年8月1日起至2014年7月31日止；租金每年650万元；并约定租赁期满前，中程在线公司要继续租赁的，应当在租赁期满1个月前通知原告。2012年11月27日，原告与二被告签订《房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），约定将租赁物由7栋变更为6栋，房屋租金由650万元变更为480万元，变更后的租金从2012年8月1日起算，并约定租金的交付可由翻译学院代中程在线公司直接支付给原告。之后原告和二被告开始履行合同，翻译学院代中程在线公司支付了2011年8月1日至2014年7月31日的全部房租。2014年6月底左右，二被告决定继续租赁房屋，原告也表示认可，中程在线公司于2014年12月5日支付房租120万元，之后再未支付房租。经原告多次催促，二被告未再付房租，并于2015年4月5日搬出租赁房屋。2014年8月1日至2015年4月5日（按8个月计算），二被告应支付原告320万元（按480万元/年计算），但被告只支付了原告120万元，尚欠原告200万元房租未支付。故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告翻译学院辩称：一、2011年度翻译学院与防化学院之间不存在合同关系，防化学院将翻译学院2012年度交纳的房租计入2011年度房租，缺乏合同基础。2011年5月26日，中程在线公司与翻译学院签订《房屋租赁协议书》，中程在线公司从防化学院租赁了涉案房屋，租金650万元/年；2011年5月31日，中程在线公司与翻译学院签订租赁合同，中程在线公司将其从防化学院承租房屋转租给翻译学院，租金为1000万元/年。中程在线公司作为二房东，将其从防化学院处承租的房屋转租给翻译学院，其目的在于从中赚取每年350万元的租金差价。根据合同相对性原则，防化学院的租金交纳义务人是中程在线公司，而非翻译学院，防化学院不具备直接向翻译学院主张2011年度房租的合同基础。2012年度的《补充协议》对防化学院与中程在线公司签订的《房屋租赁协议书》进行了租金标准、承租房屋范围、租金交纳义务人的变更，仅是对2012年度及以后的租金交纳方式的变更，不具有溯及既往的效力。2011年度租金，翻译学院已经向中程在线公司足额交纳，不存在欠付情形。二、对于2012年-2015年度期间，翻译学院已经代中程在线公司向防化学院足额支付了租金，并且多支付235万元。根据双方对账情况，对于租金明细中的第1-8项，对方主张是2011年度租金，我方不予认可，意见同刚才的一致。第9-12项的35万元、第35项的35万元，防化学院认可收到了，但不认可性质，根据合同约定，办公室、教学楼等学校教学资源使用费已包含在租金中，所以这部分款项属于房租。结合我方提交的15、19-24、30-33项的票据，都是培训费、场地使用费等，这些对方认可是租金，足以证明防化学院收取租金开具不同的发票是惯常做法，对方如果不认可这70万元，其应当提出合理依据，证明自己的主张，否则有虚开票据的嫌疑。我方不仅足额支付了租金，还多交纳235万元租金，防化学院应当予以返还。三、2015年4月，防化学院擅自提前解除合同，已经构成根本违约，防化学院应当向翻译学院承担损失赔偿责任。书面合同到期以后，双方协商一致，继续租用，我方作为学院租用该标的物是用来教学，我们已经达成了一年的租赁合同，我们的房租在没有使用完毕的情形下，对方单方发送通知解除合同，构成违约，应当承担违约责任，应向我方承担赔偿责任。对方的诉讼请求建立在错误的事实基础上，没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。反诉原告翻译学院向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人返还多支付的租金235万元；2、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人损失1585906元；3、请求法院判令被反诉人退还反诉人保证金30万元；4、请求法院判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：翻译学院、防化学院、中程在线公司于2012年11月27日签订《补充协议》，对于租赁物、租金支付标准等进行明确约定。原租赁合同到期以后各方继续决定租赁房屋，后防化学院突然于2015年4月要求翻译学院尽快搬迁，防化学院的单方违约行为给反诉人造成了巨大的损失。首先，自2012年8月开始反诉人已经累计支付1515万元的租金，事实上截止到2015年4月5日的租金共计为1280万元，反诉人多支付了235万元；其次，防化学院因自身原因解除合同，临时要求反诉人搬迁，为了稳定学生、家长情绪，保证办学质量，反诉人只能临时高价租用其他场地，因教学需求和学生住宿使用的特殊性，反诉人对新租赁场地再次进行大规模装修产生了高额的费用以及搬迁费等各种损失，综上，被反诉人的违约行为给反诉人造成了巨大的损失，请求法院依法支持反诉人的反诉诉讼请求。反诉被告防化学院辩称：一、中程在线公司与防化学院先签订租赁合同，后三方签订《补充协议》，《补充协议》的第四条明确约定，甲乙双方按照原租赁协议及本补充协议履行各自权利义务，租金支付由丙方代乙方支付我方，本协议作为原协议的补充协议，与原协议具有同样的法律效力，原协议与本协议约定不同，以本协议为准。关于代为支付租金的时间段，《补充协议》并没有明确约定代为支付租金的时间段，我们认为应当从原协议起租时间开始计算。《补充协议》第二条租金变更时间不等于翻译学院代为支付租金的时间。对方把两个时间进行了混淆，是明显错误的。翻译学院是原租赁合同起始时的使用人，签署《补充协议》的目的第一是中程在线公司没有交的房租可以由翻译学院进行代交，第二是对租赁标的物的进行变更。二、关于对账，翻译学院认为已经足额支付2012年-2015年度租金，认为交了1515万元，但我们只认可交纳了1080万元。1-8项是代为支付的2011年度租金，中程在线公司只支付了2011年度房租325万元，欠325万元，这笔款项是翻译学院代中程在线公司支付的；9-12项、35项共计70万元是翻译学院支付的本案场地之外的场地使用费，翻译学院在租赁期间曾另行使用其他标的物包括六七层、大操场等场地，这些场地年使用费是70万元，我们提交了教保处的证明。第39项40万元的凭证，我们没有收到这笔钱，没有我们防化学院的任何公章、签字，我们认为与防化学院没有任何关系。三、关于单方解除合同的问题，我们不同意对方的观点。防化学院当初是提出过解除合同，翻译学院亦是认可的。从原租赁协议到期之日起，双方的租赁合同转为不定期租赁。房屋不续租是上级命令，原告必须服从，我们向对方提出后，翻译学院是同意解除合同的，并且签署了交接单，终止合同是双方自愿的，原告无须进行任何赔偿。翻译学院提交的证据里面也写明了全体师生积极配合，在计划期内完成了搬迁，我方没有强行搬迁的行为，我方无须进行赔偿。被告（反诉被告）中程在线公司经本院合法传唤，既未到庭参加诉讼，又未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2011年5月26日，中国人民解放军防化指挥工程学院（后更名为防化学院、出租方、甲方）与中程在线公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方自愿将坐落于昌平区阳坊镇中心北街一号院的自有房屋出租给乙方使用，租赁物共有房屋7栋，其中宿舍楼4栋（20号、21号、24号、25号）、食堂2栋（22号、23号）、办公楼1栋（26号）；租赁期限自2011年8月1日起至2014年7月31日止（所有房屋租赁的时间为全年365天）；租赁房屋只能用于从事各类教育、培训项目；租金为650万元/年，租金对应的区域包括20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号房屋；乙方于2011年8月1日前向甲方支付第一年度租金650万元……甲方收到租金当日即应向乙方出具相应的票据；本协议生效后两个月内，乙方向甲方交纳租赁物保证金30万元，协议终止甲乙双方交接验收无误后五日内甲方退还乙方保证金；租赁期间，乙方负责支付水费、电费、区域卫生清运费等一切与租赁物有关的费用，费用标准执行北京市同时期相关标准……甲方现有用于办学的图书馆、浴室、体育场所、礼堂、公园、门诊、食堂等公共资源，乙方按甲方规定使用……合同还约定了双方的其他权利和义务。2011年5月31日，中程在线公司（甲方）与翻译学院（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方向乙方提供位于昌平区阳坊镇中心北街一号院的房屋，共有房屋7栋，其中宿舍楼4栋（20号、21号、24号、25号）、食堂1栋（22号、23号）、办公楼1栋（26号）以及教学楼、图书馆、语音室、计算机室、体育场等学校现有教学资源，乙方向甲方支付相应费用，乙方以自身具有的办学条件和资质作为投入，双方共同合作；合作期限自2011年8月1日至2014年7月31日止；合作费用每年1000万元，租金包含办公室、宿舍、食堂、教学楼、图书馆、语音室、计算机室、体育场等学校现有教学资源使用费，并包含相应水电暖气费；协议生效后乙方向甲方交纳保证金30万元；合同还约定了双方的其他权利和义务。2012年11月27日，中国人民解放军陆军防化学院（后更名为防化学院，甲方）、中程在线公司（乙方）、翻译学院（丙方）签订《补充协议》，约定：原租赁房屋共有7栋，其中宿舍楼4栋（20号、21号、24号、25号）、食堂2栋（22号、23号）、办公楼1栋（26号），现租赁房屋变更为6栋，减少1栋宿舍楼（25号楼）；原租金为每年650万元，现租金变更为每年480万元，新租金从2012年8月1日起算；甲乙双方按照原租赁协议及补充协议履行各自权利义务；租金的交付可由丙方代乙方直接支付给甲方；本协议作为甲方与乙方于2011年5月26日签订《房屋租赁协议》的补充协议，与原协议具有同等法律效力，如原协议中与本协议有不同之处以本协议为准；合同还约定了各方的其他权利和义务。2015年4月5日，翻译学院将20号、21号、22号、23号、24号、26号营房移交给防化学院。2015年7月20日，防化学院向中程在线公司发送《催款通知》，主要内容为自2014年8月1日至2015年4月5日办理，应缴纳租金320万元，只缴纳120万元，现请将剩余租金200万元在收到催款通知书后一个周内前来缴纳，否则我院将通过法律途径维护合法权益。该《催款通知》空白处由赵万春手写“今收到防化学院催款通知贰份”。2019年11月13日，防化学院教保处出具《证明》，主要内容为：2011年8月至2015年4月，中程在线公司、翻译学院在租赁宿舍楼期间，曾使用教学楼4层、5层、6层、基础楼3楼2间语音教室，5楼大计算机教室，阶梯教室3、4、5和大操场等地。教学场地收费标准一年70万元，半年35万元。北京翻译研修学院2012年11月份缴纳的35万元、2013年12月份交纳的35万元均为半年的教室使用费，我处已收到此款项。庭审中，翻译学院称向中程在线公司交纳租金940万元、水电费992875.7元，向防化学院交纳房租1515万元，另外还向中程在线公司交纳保证金30万元，并称因防化学院单方解除合同给其造成损失1585906元；防化学院称2011年度收到中程在线公司325万元，翻译学院325万元，另外收到翻译学院共计交纳房租1080万元。关于保证金的问题，防化学院认为其账面上存在的30万元保证金系中程在线公司交纳，与翻译学院无关。经核实，本案涉案标的物（20号、21号、22号、23号、24号、26号营房）均在防化学院规划范围内。本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。上述事实，有《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》、《合作协议书》、情况说明、营房交接单、规划图、票据、凭证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中程在线公司与防化学院签订的《房屋租赁协议书》、中程在线公司与翻译学院签订的《合作协议书》以及中程在线公司、翻译学院、防化学院签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应系合法有效。本案中，中程在线公司于2011年自防化学院租赁涉案标的物后即行转租给翻译学院，在2012年11月26日，防化学院、翻译学院、中程在线公司三方签订《补充协议》，对各自的权利义务进行了补充约定，各方均应按照约定行使权利和履行义务。中程在线公司与翻译学院虽然签订的合同名称为《合作协议书》，但是根据合同约定的具体内容以及双方的权利义务等，本院认定双方之间存在的法律关系应为租赁合同关系。结合现有证据以及双方在庭审中的争议，本院认为本案存在两个争议焦点。争议焦点一、翻译学院是否应对中程在线公司欠付防化学院2011年度租金有代为支付的义务。根据合同相对性原则，2011年5月26日，中程在线公司与防化学院签订《房屋租赁协议书》，并于2011年5月31日将该协议书约定的标的物转租给翻译学院，对于2011年8月1日至2012年7月31日期间房租，翻译学院应按照《合作协议书》约定支付中程在线公司，中程在线公司应按照《房屋租赁协议书》约定支付防化学院，防化学院并不能直接向翻译学院索要房租。对于防化学院、翻译学院、中程在线公司三者签订《补充协议》后，是否能导致防化学院直接向翻译学院索要2011年8月1日至2012年7月31日中程在线公司欠付房租问题，本院认为《补充协议》明确约定了新租金起算时间为2012年8月1日，且根据租赁合同的交易习惯，租金一般为上付，在《补充协议》未对2011年8月1日至2012年7月31日租金进行明确约定的情形下，不能推定翻译学院有代中程在线公司向防化学院支付该期间租金的义务。故对于防化学院所称翻译学院应代中程在线公司支付2011年度租金的主张，本院不予采信。争议焦点二、关于翻译学院向防化学院支付租金的具体数额事宜。在本院组织的对账过程中，双方存在如下争议：1、对账单中1-8项是否为翻译学院代中程在线公司支付2011年度房租事宜，本院已在争议焦点一中进行论述，对防化学院的该项观点本院不予采信；2、对账单中第9-12项、第35项是否为翻译学院承租其他标的物支付租金的事宜，防化学院未向本院提交双方存在其他标的物租赁的合同以及其他证据，翻译学院不认可租赁了其他标的物，防化学院仅以其教保处出具的《证明》为证，不足以证明双方之间存在其他标的物租赁事宜，且结合防化学院开具的其他发票的具体内容，本院对于防化学院称翻译学院租赁其他标的物的主张，不予采信；3、对账单中第39项40万元房租事宜，防化学院不予认可，翻译学院并未有任何证据予以证明，故对于翻译学院称交纳房租40万元的主张，本院不予采信。综上，本院认定翻译学院共计向防化学院支付房租1475万元。防化学院在接到上级腾退场地的要求后，及时通知翻译学院，双方经过协商，达成一致意见，并于2015月4月5日进行了场地交接，故《房屋租赁协议书》、《合作协议书》及《补充协议》已经均无法履行，本院认定上述合同均于2015年4月5日解除。经计算，2012年8月1日至2015年4月5日，翻译学院应向防化学院支付租金12861369.86元，因翻译学院已向防化学院实际支付租金14750000元，防化学院对于多收取的租金应予以退还，具体数额为1888630.14元。故对于防化学院要求翻译学院支付拖欠房租2000000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。防化学院主张仅收到中程在线公司交纳房租3250000元及保证金300000元，故双方在合同解除后，中程在线公司还应向防化学院支付拖欠租金2950000元，现防化学院仅主张2000000元，本院不持异议。因中程在线公司与防化学院对拖欠租金利息并未进行约定，故对于防化学院要求中程在线公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。防化学院与翻译学院系协商一致，解除合同，现并未有任何证据证明防化学院单方强迫翻译学院解除合同，故对于翻译学院要求防化学院赔偿损失的反诉诉讼请求，本院不予支持。对于翻译学院要求防化学院、中程在线公司退还保证金300000元的反诉诉讼请求，因考虑到合同的相对性，本院认为应由中程在线公司予以退还。中程在线公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院予以缺席审判。防化学院、翻译学院观点中的合理部分，本院予以采信；其它部分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇范围租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中程在线（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内支付中国人民解放军陆军防化学院房租2000000元；二、中国人民解放军陆军防化学院于判决生效之日起七日内退还北京翻译研修学院房租1888630.14元；三、中程在线（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内退还北京翻译研修学院保证金300000元；四、驳回中国人民解放军陆军防化学院的其他诉讼请求；五、驳回北京翻译研修学院的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由中程在线（北京）科技有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费20344元，由中国人民解放军陆军防化学院负担10899元，于判决生效后七日内交纳；由北京翻译研修学院负担6545元，已交纳；由中程在线（北京）科技有限公司负担2900元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  徐连森审判员  田 倩审判员  张 焱二〇二〇年四月二十八日书记员  张 华书记员  田 媛