四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初195号 原告：黄兰，女，1984年11月25日出生，汉族。 委托诉讼代理人：庞佑军，四川中奥（巴中）律师事务所律师。 被告：成都艺华房地产开发有限责任公司。 法定代表人：陈孝山，职务不详。 委托诉讼代理人：雷松涛，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾宪充，四川法也律师事务所律师。 原告黄兰与被告成都艺华房地产开发有限责任公司（以下简称艺华房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年3月19日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告黄兰及其委托诉讼代理人庞佑军，被告艺华房产公司的法定代表人陈孝山及委托诉讼代理人雷松涛、曾宪充到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金106,708.00元；2.判令被告向原告支付资金占用费作为损失赔偿金共计35,640.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月19日原被告签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告应于合同签订当日付清全部房款，被告应在2018年8月31日前向原告交付经竣工验收合格的商品房。而被告未按合同约定交付商品房，经催告仍未交付。同年12月11日，经新津县住建局主持协调，原告代表与被告达成合意，被告承诺：“2019年6月30日仍不具被交房条件的，从2018年8月30日至2019年1月30日的违约金按日万分之二计算；2019年1月31日至交房日的违约金由公司依法按照违约金约定双倍支付违约金。”按此计算，2018年8月30日至2019年1月30日共计154天，按每日万分之二计算出的违约金共计29,240元；2019年1月31日至2019年8月22日共计204天，按日万分之四计算出的违约金共计77,468元。两项违约金共计106,708元。 因被告的违约行为，在合同约定时间内无法实现原告的合同目的和既定安排，影响了原告的工作和生活，给原告造成严重经济损失。加之原被告签订合同时，其格式合同由被告提供，合同约定的违约金比例过低，无法弥补原告的直接经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，特请人民法院依法适用调整违约金的补偿性金额。因本案为全款购房，在约定交款、交房期间，被告占用了原告的资金。又因被告多次违约，无法在约定交房期间交房，使原告的预期损失无法实现预期目的，所以被告应当向原告支付从交付全部房款之日起至约定交房之日期间的资金占用费，按照一年期基准贷款利率计算共计35,640元，以弥补被告向原告支付违约金过低的补偿。 艺华房产公司辩称，1.延期交房是有合同依据，买卖合同第十八条第一款和第二款关于设计变更及其他不可归责于出卖人的原因可以逾期交房，涉及对整个房屋标高、小区大门、采暖方式、入户门等设计变更。其他不可归责的原因有两个，第一个是政府的环保影响，第二个是天气影响，2018年新津雨水太多，导致房屋封顶受到了严重影响；2.原告提出的违约金与从2017年10月起计算资金占用费无法律依据和合同依据；3.原告诉状提到的相关部门协调违约金，没有相关依据；4.违约金过高，大大超过了业主的实际损失。 本院经审理认定事实如下：黄兰于2017年10月19日与艺华房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）及补充协议，以合同约定的价格949365元购买艺华房产公司开发的位于新津县房屋一套，原告按约于签订合同当日付清了全部房款。买卖合同第十二条关于规划、设计变更的约定：“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。”第十八条（一）关于交付时间的约定：“出卖人在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.设计变更；3.其他不可归责于出卖人的原因。”第十八条（二）关于交付手续的约定：“该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。” 买卖合同第十九条（一）关于逾期交房责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在365日之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。”第三十九条约定：“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。 补充协议第七条关于规划、设计的补充约定：“1、双方一致同意，将主合同第十二条第（一）款变更为：出卖人按照批准的规划、设计建设该房屋。但是，在该房屋修建工程中，出卖人有权根据具体情况对整个本建设项目的规划、设计方案，以及对该房屋进行优化调整和合理变动，出卖人无需一定通知买受人，买受人不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任。” 补充协议第八条关于房屋交付的特别约定：“4、出卖人在该房屋达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人应均于合同约定的交房日或出卖人通知的其他时间前往丽都佳苑现场办理房屋交付手续……16、《主合同》第十八条（一）款约定的任意一项原因发生，出卖人有权据实予以延期交房，且不需因此向买受人承担任何违约责任。” 丽都佳苑项目在修建过程中进行了四处设计优化变更：1.房屋及室外地面标高优化设计变更；2.业主要求对小区出入口大门进行优化设计变更；3.业主要求对燃气壁挂炉改为地暖进行优化设计变变更；4.业主要求对进户门进行优化设计变更。 另查明，艺华房产公司因无法在合同约定的时间向业主交房，在政府相关部门协调下于2018年12月11日与张倩等六名业主代表进行了沟通，并出具《丽都佳苑项目交房承诺书》，载明：“1.交房时间：丽都佳苑项目所有住宅、商业、车位最迟在2019年6月30日前全部达到交房条件，并在交房条件具备后15日内全部完成交付。2.逾期交房违约金的计算方式：2019年6月30日具备交房条件的，由我公司从2018年8月31日至交房日的违约金统一按照与业主所签订的商品房买卖合同及补充协议约定的比例依法执行……4.工程进度承诺及监督：开发商及施工单位按照2019年6月30日具备交房条件，按15日为单位，安排项目后期施工进度计划，由开发商、业主代表、政府机关建立交房工作联系小组，每半月现场检查施工进度计划表的执行情况。本交房承诺书至发出之日起生效与购房合同具备同等的法律效力，对我公司具有法律约束力。” 再查明，2017年11月16日，成都市大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室印发了《成都市2017-2018秋冬季大气污染防治攻坚行动方案》，其中第（六）水泥企业和砖瓦窑行业整治行动，载明“2017年11月15日至2018年1月31日，全市范围内196家砖瓦窑生产企业全面停窑，实施季节性错峰生产”。 又查明，2019年6月30日，艺华房产公司在成都商报向业主刊登《交房公告》载明：“丽都佳苑商品房项目已于2019年6月28日竣工验收，按照合同约定已具备交房条件，公司定于2019年6月30日起开始交房。”黄兰于2019年8月25日在《房屋交付确认书》上签名。案涉楼盘交房期间大多数业主已与艺华房产公司达成和解协议，一部分业主放弃艺华房产公司承担违约交房责任，出具了《承诺书》；另外一部分业主（含张倩等5名业主）同意艺华房产公司按调减的违约金支付方案支付，出具了《逾期交房违约金支付协议》。 上述事实，有黄兰提交的本院予以采信的买卖合同、补充协议、购房收据、丽都佳苑项目交房承诺书、成都商报《交房公告》、《房屋交付确认书》以及庭审笔录等在案为证。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告能否以合同约定的设计变更等主张免除违约交房责任；二、关于逾期交房截止日的认定；三、关于合同约定的违约金是否过高或过低以及是否进行调整的问题。对此，本院作如下分析认证： 一、被告能否以合同约定的设计变更等主张免除违约交房责任。原被告双方签订的买卖合同及补充协议系双方当事人真实表示，未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。买卖合同及补充协议虽然约定艺华房产公司可以进行设计变更，由此不承担违约交房责任，但艺华房产公司未提交证据证明优化设计变更必然导致工期顺延，也即未提交因标高、小区出入口大门、燃气壁挂炉改为地暖、进户门优化设计变更导致停工并等待设计变更后继续施工的相关证据，且成都市大气污染整治行动导致砖瓦窑实行季节性错峰生产导致其无法购买原材料及雨日不能施工的理由与工期顺延没有直接的因果关系，故被告以设计变更、其他不可归责出卖人的原因等主张免除违约交房责任的理由不能成立，本院不予支持； 二、关于逾期交房截止日的认定。买卖合同第十八条（二）约定了交付条件成就后，出卖人在交付日期届满前3日书面通知买受人收房，但案涉房屋因未能如约交房，故应适用补充协议第八条关于房屋交付的特别约定“出卖人在该房屋达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续”。结合2018年12月11日艺华房产公司与张倩等六名业主代表在政府相关部门协调进行了沟通，双方所形成的《丽都佳苑项目交房承诺书》中载明的关于丽都佳苑项目所有住宅、商业、车位最迟在2019年6月30日前全部达到交房条件以及开发商、业主代表、政府机关建立交房工作联系小组，每半月现场检查施工进度计划表的执行情况的事实，加之艺华房产公司于2019年6月30日刊登交房公告的事实，足以证明黄兰明确知晓延期交房的具体时间，因其未在该时间前往现场进行交房，故应以2019年6月30日作为本案计算违约交房的截止日； 三、关于合同约定的违约金是否过高或过低以及是否进行调整的问题。人民法院在调整违约金时，应当坚持填平为主、惩罚性为辅的原则，以违约方违约情况、守约方损失大小、商品房买卖合同履行情况等因素综合考量。本案中，黄兰主张合同约定的违约金计算标准低于民间借贷年利率24%，且其系全款购房，导致艺华房产公司使用其资金造成其资金损失以及房屋增值、不能及时入住的损失。本院认为，黄兰理由不能成立。其一、黄兰全款购房的目的系获取房屋并入住，并非将购房款借给艺华房产公司收取利息；其二、艺华房产公司延期交房与房屋增值不具有直接的因果关系；其三、因艺华房产公司逾期交房给黄兰造成的损失也系租金损失。反观艺华房产公司在前期与大部分业主就逾期交房违约金问题达成一致和解协议，妥善处理了逾期交房问题，且艺华房产公司对采暖方式的优化设计施工变更系维护包括本案黄兰等业主的共同利益。综上，根据艺华房产公司要求对违约金进行减少的请求及本案实际情况，本院酌定将本案合同约定的违约金计算标准调整为按日万分之一计算，本案逾期交房天数为2018年9月1日至2019年6月30日共计303天，计违约金28,765.76元（949,365元×303天×日万分之一），故本院对黄兰要求艺华房产公司在28,765.76元范围内承担违约金予以支持，对超过部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都艺华房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向黄兰支付逾期交房违约金28,765.76元； 二、驳回黄兰的其他诉讼请求。 如果成都艺华房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,574元（已减半），由成都艺华房地产开发有限责任公司负担410元，黄兰负担1,164元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  宋怀兵 二〇二〇年四月十六日 书记员  罗韵婵