河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0381民初4974号原告（申请执行人）：裴桂花，女，1981年6月18日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈国强，洛阳市偃师市城关法律服务所法律工作者。被告（案外人）：孙小江，男，1987年7月1日生，汉族，户籍地浙江省绍兴县，现住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人（特别授权）：吕东伟、周通（实习），北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：李佳华，男，1993年5月10日生，汉族，住偃师市。原告裴桂花诉被告李佳华、孙小江执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告裴桂花的委托诉讼代理人陈国强到庭，被告孙小江及其委托诉讼代理人吕东伟、周通到庭参加了诉讼，被告李佳华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴桂花向本院提出诉讼请求：1请求人民法院依法准许执行被告李佳华名下座落于郑州市××区××街××天××楼××单元××室的房产；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月22日，原告在偃师市人民法院起诉被告李佳华、李冠华、李现峰、周瑞红等人民间借贷纠纷案件中申请了财产保全，该院依法对被告李佳华名下座落于郑州市××区××街××天××楼××单元××室的房产进行了查封，并于2018年9月26日做出(2018)豫0381民初3754号民事裁定书。偃师市人民法院经过审理于2019年9月19日做出了(2018)豫0381民初3754号民事判决书，判令被告李佳华、李冠华、李现峰、周瑞红等人偿还告借款70万元及约定利息(从2018年9月9日起按月利息2分计算至欠款实际付清之日止)。该民事判决生效后，被告孙小江作为案外人于2019年10月份提出执行异议。偃师市人民法院经过审理于2019年11月26日做出了(2019)豫0381执异字第26号执行裁定书，解除了对被告李佳华名下座落于郑州市××区××街××天××楼××单元××室房产的查封。请求贵院判决继续执行被告李佳华名下坐落于郑州市××区××街××天××楼××单元××室的房产。被告孙小江辩称:一、答辩人对郑州市康宁街58号建业天筑8号楼1单元1108室房屋享有的权利能够排除被答辩人对该房屋的执行。（1）答辩人与李佳华在偃师市人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。偃师市人民法院是2019年1月22日查封的该房屋，但早在2017年7月2日，答辩人就与李佳华通过郑州市正天房地产经纪有限公司签订了编号为0008278的《房屋买卖合同》，购买了郑州市康宁街58号建业天筑8号楼1单元1108号房屋暨郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层37号房屋。（该房屋不动产权证号为豫（2018）郑州市不动产权第0119220号）。双方约定李佳华以220万元的价格将该房屋卖给答辩人。该《房屋买卖合同》是双方在真实意思表示下签订的，合法有效。该交易行为属于正常的合法的市场交易行为，应该得到保护。（2）答辩人在偃师市人民法院查封之前已合法占有该房屋。2017年7月3日，即双方签订《房屋买卖合同》的次日，李佳华已经将该房屋钥匙交给了答辩人，答辩人在房屋交付后对房屋进行装修，完毕后从2017年7月开始居住至今。自交房后的物业费、水电费、燃气费等均由答辩人缴纳。答辩人是基于合法有效的房屋买卖合同占有该房屋。（3）答辩人已经按照《房屋买卖合同》约定支付购房款且愿意将剩余价款按照偃师市人民法院的要求交付执行。2017年7月3日，答辩人按照合同约定已经将首笔购房款130万支付给了李佳华。且自2017年7月至今，答辩人已经代替李佳华偿还房贷30个月，共计166248.81元。答辩人愿意将剩下的购房款按照偃师市人民法院的要求交付执行。（4）涉案房屋未办理过户登记并非因答辩人的自身原因造成的。自双方签订《房屋买卖合同》之日起，答辩人一直要求李佳华办理房产证并及时办理房屋过户登记手续，但是被答辩人总是以各种理由进行推脱。2018年9月6日，涉案房屋的开发商郑州建业天明置业有限公司通知李佳华进行集中面签手续，但是李佳华再次推脱不进行办理。2019年1月22日，该房屋因李佳华与被答辩人的个人债务纠纷被偃师市人民法院查封，导致房屋不能进一步过户到答辩人名下。答辩人对李佳华为被答辩人的债权提供连带保证责任毫不知情且对涉案房屋被查封没有任何过错。综上，答辩人基于签订在先的《房屋买卖合同》而在偃师市人民法院查封之前合法占有该房屋已达两年多；该房屋未办理过户登记是非因答辩人的自身原因造成的；答辩人已经支付大部分购房款且愿意将剩余房款按照偃师市人民法院要求交付执行。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，答辩人对涉案房屋的权利应当能够排除被答辩人对该房屋的执行。二、偃师市人民法院已经作出（2019）豫0381执异26号执行裁定书，裁定中止了对涉案房屋的执行，被答辩人在执行异议审查过程中已经进行过举证，但均已被法院驳回。2019年7月25日，答辩人向偃师市人民法院提起了执行异议，偃师市人民法院受理后于2019年10月25日进行了听证程序，被答辩人的委托代理人陈国强到庭参加了听证。双方在听证程序中已经进行了完整的举证质证，法院也对双方的权利义务进行了全面审查。2019年11月26日，偃师市人民法院作出（2019）豫0381执异26号执行裁定书，中止了偃师市人民法院（2018）豫0381民初3754号民事裁定书对位于郑州市郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层37号房屋暨郑州市康宁街58号建业天筑8号楼1单元1108号房屋的执行。因此，被答辩人对涉案房屋的执行申请已经经过合法完整的法院审理程序且已经被法院驳回，证明答辩人对该房屋的权利能够排除被答辩人对该房屋的执行。综上所述，答辩人对涉案房屋的权利足以排除被答辩人对该房屋的执行，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求并解除对涉案房屋的查封。被告李佳华未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人提交的证据及陈述，本院认定如下事实：2014年12月3日被告李佳华购买位于郑州市郑东新区××路北、××南街建业天筑8号楼1单元1108号的房产一套，房款为1492674元，其中现金交付452674元，在邮政储蓄银行贷款104万元，并在郑州市房产管理部门办理了抵押登记手续。2017年7月2日被告孙小江与被告李佳华经郑州市正天房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，约定：被告李佳华将上述房产以220万元出售给被告孙小江，李佳华收到首付款后当天腾空该房屋，同时将钥匙交给孙小江，并于过户当天将户籍迁出；签订合同后两个工作日内，孙小江支付李佳华定金人民币130万元整，交房当日充当房款，房产解押前月供由孙小江承担。合同签订后，被告孙小江按照合同约定将130万分两批支付给了李佳华，被告李佳华也将房屋交付给了被告孙小江，后被告孙小江对该房屋进行了装修并居住至今。期间，被告孙小江曾多次通过微信通知李佳华办理房产证过户等相关手续，但李佳华均未配合被告孙小江办理。2019年因被告李佳华一直未与孙小江办理过户手续，孙小江在郑州市管城区人民法院起诉被告李佳华，请求判令被告李佳华继续履行《房屋买卖合同》，判令被告李佳华及时办理涉诉房屋登记事宜等，2019年9月30日，郑州市管城区人民法院审理后认为，涉案房产的登记信息显示该房产处目前处于查封状态，故原告要求被告李佳华继续履行合同及办理产权过户请求，因涉案房产被查封导致履行不能，作出2019豫0104民初15504号民事裁定书，并驳回孙小江的起诉。原告裴桂花因与被告李佳华民间借贷纠纷诉于我院，在审理中，裴桂花于2018年9月26日向本院提出财产保全申请，本院依据裴桂花的申请，作出（2018）豫0381民初3754号民事裁定书，后于2019年1月22日将本案所涉房产予以查封；判决生效后被告孙小江以该房产系其合法购买、善意取得为由向本院提出执行异议，本院于2019年11月26日作出（2019）豫0381执异26号执行裁定书，中止本院（2018）豫0381民初3754号民事裁定书对位于郑州市郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层37号的房产的执行。后原告裴桂花不服，诉至本院。上述事实有本院作出的（2018）豫0381民初3754号民事裁定书、民事判决书，（2019）豫0381执异26号执行裁定书，原告裴桂花提供的商品房买卖合同、发票、预购商品房抵押合同、借款条、借款（抵押担保）合同、图片、郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104财保296号和（2019）豫0104民初15504号民事裁定书等，被告孙小江提供的房屋买卖合同、购房款收条及转账明细、房屋资料收条、偿还银行贷款清单及转账凭证、购买家具及支付装修票据、业主临时规约、前期物业服务协议、郑州市正天房地产经纪有限公司、河南建业物业管理有限公司情况说明、孙小江与建业天筑客服、李佳华聊天记录等在卷资证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告孙小江在原告申请查封本案所涉房产之前，与被告告李佳华签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了首付款130万元，被告李佳华也将该房产交付给了被告孙小江，被告孙小江已实际占有、使用至今，虽然没有办理房产转移手续，但并非孙小江个人原因造成，同时被告孙小江在审理中明确表示其愿意将剩余房款交法院，但由于本案所涉房产在被告李佳华购买时在银行抵押贷款，该抵押先于本院查封，李佳华出售给被告孙小江房产的剩余房款应优先偿还银行贷款，因此孙小江购买李佳华房产的剩余房款暂不宜交法院。综上，原告裴桂花要求继续执行本案诉争房产的诉讼请求本院不予支持。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告裴桂花的诉讼请求。案件受理费11500元，由原告裴桂花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  王爱武人民陪审员  张雅楠人民陪审员  寇璐瑶二〇二〇年四月十日书 记 员  李 婷