北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初51325号原告（反诉被告）：田芳，女，1979年6月4日出生，汉族，东方德才学校教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙会军（田芳之夫），男，1973年3月20日出生,汉族，北京武警总队第五支队军人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘x，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京缘和飞餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区西苑草场5号畅春园饭店2号楼215号。法定代表人：栾敏达。委托诉讼代理人：宋志文，上海锦天城（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：栾敏达，男，1980年1月24日出生，汉族，北京缘和飞餐饮管理有限公司法人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：栾永超（栾敏达之父），男，1939年8月22日出生，汉族，中冶集团建筑研究总院有限公司退休职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋志文，上海锦天城（北京）律师事务所律师。被告：北京随安乐知餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区成府路29号1层A-5、A-6。法定代表人：栾敏达。委托诉讼代理人：宋志文，上海锦天城（北京）律师事务所律师。第三人：张建忠，男，1960年11月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王萍，女，1958年4月9日出生，汉族，北京正光桦法律咨询有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭大兵，男，1981年10月27日出生，汉族，北京正光桦法律咨询有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）田芳（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司（以下简称缘和飞公司）、被告（反诉原告）栾敏达（以下简称姓名）、被告北京随安乐知餐饮管理有限公司（以下简称随安公司）及第三人张建忠（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。田芳及委托诉讼代理人刘x、孙会军，缘和飞公司、栾敏达、随安公司委托诉讼代理人宋志文，栾敏达及委托诉讼代理人栾永超，张建忠及委托诉讼代理人王萍、郭大兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田芳向本院提出诉讼请求：1、缘和飞公司、栾敏达连带支付租金845000元；2、缘和飞公司、栾敏达支付40平米库房部分2015年11月至2017年11月期间租金100000元，按照每年5万元标准计算；3、缘和飞公司、栾敏达支付违约金1500000元，计算方式为：以年租金600000元为基数按照日千分之五的标准，自2017年8月1日计算至2018年12月30日，共计517天；4、栾敏达、随安公司赔偿破坏原装修费用369000元。事实和理由：2015年11月20日，我与栾敏达签订位于北京市朝阳区团结湖路x号楼院x幢x-x号的《房屋租赁合同》，约定该房屋租赁用途为经营餐饮服务，租赁期限三年，自2015年11月20日至2O18年11月30日止。年租金60万元，月租金5万元。付款方式为半年付，押一付六，首期房租35万元，其中押金5万元。第三年递增年租金的10%。自2016年5月23日起，我爱人孙会军多次找栾敏达索要租金欠款，其以种种理由拖延。2016年8月11日，我和孙会军再次催要房租时，被栾敏达等人殴打致伤，经公安机关调解，栾敏达签署“保证书”和“承诺书”，栾敏达同意2016年12月1日前清偿所欠房屋租金（2016年5月20日至11月19日）20万元及医疗费20500元，同意将已经到期的（2016年11月19日至2017年5月20日）房屋租金25万元结清，同意按期于2017年5月10日至16日将第四次房屋租金25万元结清，2017年11月10日至16日将第五次房屋租金25万元结清，2018年5月10日至16日将第六次房屋租金28万元结清，2018年11月10日至11月16日将第七次房租加两个月零10天的房租共计377222元结清，实际租期顺延至2019年1月31日终止。然而栾敏达却出尔反尔，在签署《调解协议》、《保证书》、《承诺书》后仍无偿使用租赁房屋达两年之久，造成我债务累累。故我提起诉讼，请人民法院依法判决。缘和飞公司辩称：不同田芳的诉讼请求。2015年11月20日，缘和飞公司与田芳签署《房屋租赁合同》，田芳向缘和飞公司出租位于北京市朝阳区团结湖路9号楼院1幢1-1部分房屋，租赁期限为2015年11月20日至2018年11月30日，租赁面积为260平米，租金每月5万元。然而，缘和飞公司在承租房屋后即发现260平米中40平米系违章建筑，无法使用，城管部门对该40平米违章建筑多次发出改正通知，责令予以拆除。故田芳实际出租的面积仅为220平米。2016年1月1日，租赁房屋的实际合法占有人张建忠主张田芳仅具有该房屋中160平米使用权，故张建忠与缘和飞公司就田芳非法占有的60平米另行签署《房屋租赁合同》，缘和飞公司就此60平房屋另行向张建忠支付租金。故自2016年1月1日，田芳与缘和飞公司的房屋租赁面积仅为160平米，相应租金应为3．08万元/每月。2017年2月10日，张建忠主张田芳就租赁房屋的承租期到期，田芳对前述160平米房屋也不再具有转租权，故张建忠就该160平米也另行与缘和飞公司签署《房屋租赁合同》，缘和飞公司另行向张建忠支付相应房租。2015年11月20日至2017年2月期间，缘和飞公司累计向田芳支付租金83万元，根据实际承租的房屋面积计算，缘和飞公司仅应支付63万元，多付租金20万元。此外，缘和飞公司虽对租赁场地进行了装修，但均在合理范围内，没有拆改主体结构，不同意支付装修赔偿款，且数额过高。栾敏达辩称：栾敏达不是合同当事人，不应承担连带责任。随安公司辩称：随安公司不是合同当事人，不应承担责任。张建忠述称：2008年从案外人处承租了位于北京市朝阳区团结湖路x号楼x幢x-x房屋共700多平米。2014年1月，我将其中160平米于出租给田芳，田芳转租给兰州牛肉面。兰州牛肉面称160平米不够用，又向我增加了60平米的租赁面积。兰州牛肉面走了以后，其承租的面积转给了缘和飞公司，经营没名儿生煎。没名儿生煎就160平方米与田芳签了合同。2016年1月25日没名儿生煎就60平米与我签订租赁合同。2017年2月，我和田芳解除了租赁合同，因其拖欠两个月房租，我就给田芳爱人孙会军发信息告诉他如果不交房租我就租给别人了。2017年春节过后，我与缘和飞公司就160平方米签订了房屋租赁合同。2017年年底我与缘和飞公司也解除了租赁关系，原因是他们拖欠房租。2017年年底，缘和飞公司搬离本案涉及的160平米和60平米的面积。2018年1月，我将上述160平米和60平米租给了斗川火锅店。缘和飞公司、栾敏达向本院提出反诉请求：田芳返还房屋租金20万元。田芳对反诉辩称：不同意缘和飞公司的反诉请求，坚持本诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，田芳（出租方、甲方）与缘和飞公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区团结湖路x号楼院x幢x-x部分出租给乙方作为经营使用，建筑面积260平米；租赁用途为餐饮；租赁期限三年，自2015年11月20日至2018年11月30日止，共计36个月零10天；年租金60万元，月租金5万元，付款方式为半年付，采取押一付六方式，首期房租35万元，含押金5万元，随物价上涨与房屋租赁市场价格上涨，第三年递增年房租金额的10%，第二次房租于2016年5月20日前10个工作日内交付30万元，第三次房租于2016年11月20日前10个工作日内交付30万元，第四次房租于2017年5月20日前10个工作日内交付30万元，第五次房租于2017年11月20日前10个工作日内交付33万元，第六次房租于2018年5月20日前10个工作日内交付33万元，使用至2018年11月20日，实际顺延10日免租期至11月30日合同终止；食品安全保证金15万元乙方须与首期房租一并支付，双方确定不退还乙方；房屋主体结构外乙方不得任意私搭乱建及违规占用公共区域，开业前乙方对建筑主体内外有任何改动，须向甲方书面提供修改图纸，待甲方与产权单位领导同意后方可实施，否则后果自负，由甲方既有违章建筑产生的任何纠纷由甲方负责；甲方保证该房屋是唯一有合法权利的承租业主，保证严格履行与乙方签订的房屋租赁合同条款，按时将出租房屋及其设施以该合同约定的状态交付乙方使用；租赁期满，双方须按照清单对出租房屋、设备进行验收。若甲方对验收无异议，乙方应于3日内将房屋腾空，双方签署返还房屋的书面文书；若乙方未按时支付租金及相关费用，逾期5日，应按照年租金总数每日千分之五标准向甲方支付违约金，逾期10日甲方有权解除合同，收回房屋，并由乙方补齐所欠交的全部费用，因乙方原因导致本协议中止或乙方提出中途解除租赁合同时，甲方不退还已经支付的租金、押金及相关费用。《房屋租赁合同》附加条款约定：一、甲方将北京巴渝金开小吃店的《营业执照》、《餐饮服务许可证》及相关证件提供给乙方悬挂于店内使用；二、环评批复与环评竣工文件的复印件给予乙方备案……五、甲方收取的食品安全保证金实为乙方使用甲方全部经营手续的使用费及其他。租赁期间所有与食品安全有关的全部责任均由乙方负责；六、甲方不主张乙方有大的装修，无论怎样，乙方进驻时必须向甲方提供室内外改动的准确图纸，否则因此产生的不良后果全部由乙方承担；七、乙方违约，甲方按照本协议约定要求甲方解除协议，乙方己经支付的食品安全保证金及房屋押金甲方不予退回。2015年11月25日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议，约定，甲方同意乙方先交定金5万元，2015年12月30日前交齐食品安全保证金15万元，此款不退还乙方；2015年11月25日至2015年11月30日期间，甲方只允许乙方与装修施工单位办理相关的物业和施工人员进场手续，不得擅自拆除未经物业公司审批核准的任何固定墙体，原有设施设备等，否则应承担因乙方过错导致给任何一家业主造成的经济损失外，还应赔偿甲方按原有装修时的价格36．9万元支付给甲方破坏装修损失费，同时5万元定金作为违约金，甲方有权不退还乙方。上述合同签订后，缘和飞公司累计向田芳支付了83万元，其中含租金63万元、食品安全保证金15万元、定金5万元。田芳认为，根据《房屋租赁合同》附加条款，食品安全保证金是缘和飞公司使用北京巴渝金开小吃店营业手续交纳的费用，根据合同约定不需退还。缘和飞公司认可使用了田芳提供的营业执照用于办理经营手续，认为该15万元实际为转让金。另查，缘和飞公司对租赁面积进行了装修，双方认可未拆改主体结构。缘和飞公司不同意支付装修赔偿金，且认为数额过高。审理中，田芳主张缘和飞公司未足额支付租赁期间的租金。缘和飞公司认可未按照合同数额支付，但提出存在合法抗辩事由。各方就缘和飞公司是否应向田芳支付租金提交了以下证据：一、缘和飞公司提交以下证据佐证存在合法抗辩事由：证据1房屋平面图，证据2城管执法通知书，证明租赁区域的西侧40平米属于违建，田芳无权收取该部分区域租金；证据3《房屋租赁合同》两份，证明张建忠告知缘和飞公司，田芳不具有出租房屋的权利，故缘和飞公司陆续就租赁面积中的非违建部分与张建忠签订租赁合同。其中2016年1月25日《房屋租赁合同》租赁标的为60平米部分，租期2016年1月1日至2018年12月31日，年租金12万元。缘和飞公司实际已支付8万元；2017年2月5日《房屋租赁合同》的租赁标的为160平米部分，租期2017年2月10日至2018年12月31日，年租金43万元。缘和飞公司实际已支付305000元，尚欠63302．96元。上述合同均已于2018年1月20日协商解除。张建忠对上述证据真实性均认可。田芳对上述证据质证称，认可证据1房屋平面图所示情况，租赁面积260平米是双方现场确认过的，西侧部分40平米是否为违建无人告知田芳，即使是违建，缘和飞公司也应支付使用费，证据2真实性认可，但该通知书针对的是租赁区域西北角的自建房，与租赁区域无关；对证据3真实性不认可，田芳与张建忠就260平米存在租赁关系，张建忠从未解除双方的租赁关系，认可缘和飞公司向张建忠支付了38．5万元租金，该38．5万元应视为缘和飞公司代田芳向张建忠支付的租金。在本案审理期间，本院商请租赁房屋所在地城管部门共同进行现场勘验，确认租赁房屋西侧部分约40平米不存在规划手续，但因涉及结构问题，故未拆除。二、田芳就其享有全部260平米租赁区域的出租权提供了以下证据：证据1田芳与张建忠2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，证明田芳自张建忠处租赁198平米，期限自2014年1月1日至2018年12月31日；证据2录音，证明2015年11月6日，田芳之夫孙会军与张建忠就60平米部分租赁事宜达成口头协议，年租金9万元；证据3银行单据、手机查询结果打印件，证明田芳已经支付了60平米部分租金10．5万元。张建忠质证称，对证据1不认可真实性，系为因田芳与其前手次承租人裴少磊之间存在诉讼，张建忠应田芳要求为其出具的，并非真实意思表示；对证据2就60平米部分，双方从未建立过租赁关系；证据3认可真实性，但上述款项均是田芳支付的160平米部分的租金。缘和飞公司、栾敏达质证称，不了解田芳与张建忠合同订立情况，但田芳了解张建忠所述合同解除情况。另，田芳还提交2016年6月20日通知和2016年6月23日通知，证明曾向缘和飞公司追索2016年5月20日至2016年11月19日期间租金。三、张建忠提交2016年7月2日与孙会军的谈话录音，证明已经明确表示出租给田芳的租赁区域不包括60平米部分，田芳对此明知。田芳认可录音的真实性，但不认可证明目的。缘和飞公司、栾敏达认可该证据。经释明，张建忠未能就已经通知田芳解除160平米部分租赁关系提供证据。2016年8月11日，双方因租金支付问题发生肢体冲突。2016年11月27日，在公安机关调解下，田芳（甲方）与栾敏达（乙方）签署《和解保证书》，载，乙方同意于2016年11月19日前将交付下期租金25万元，2017年5月10日至16日支付第四次租金25万元，2017年11月10日至16日支付第五次租金28万元，2018年11月10日至11月16日支付第六次租金加两个月零10天房屋共计377222元，合同实际顺延至2019年1月31日终止。栾敏达在合同下方以“乙方保证人”名义签字。同日，栾敏达出具《承诺书》载，团结湖房租事宜由本人亲自盯，于2016年12月1日前解决。田芳认为，栾敏达在《和解保证书》构成债的加入，应当与缘和飞公司对租赁债务承担连带责任。栾敏达不予认可，称在公安机关不具备加盖公章条件，其是以缘和飞公司法定代表人名义签字。就《和解保证书》中租金金额如何确认，双方均称系对方提出的金额，不能明确具体计算方法，田芳认为系对应200平米部分的租金，缘和飞公司、栾敏达认为是对应160平米部分的租金，但双方均确认不包括60平米部分的租金。经询问各方意见，均同意以《房屋租赁合同》约定的租金标准对本案进行判决。就田芳主张的缘和飞公司应支付40平米库房租金问题，田芳提交了双方签署的“团结湖店需要的工程条件”，其中第13项载，需要有额外的库房，其中一层库房净使用面积至少20平米，二层库房净使用面积至少20平米，库房共计净使用面积在40平米以上。缘和飞公司、栾敏达认可该证据真实性，认可田芳曾交付其40平米仓库，但认为系双方为装修临时约定的条件，免费使用，已经退还田芳。各方均认可一层部分已经因违建被拆除。田芳还提交其向房屋管理供暖中心支付租金的证明，证明其向出租人支付租金标准为每半年2．5万元，要求缘和飞公司按照该标准向自己支付租金，缘和飞公司不予认可。本案有诉讼财产保全。本院于2018年3月20日根据田芳诉前保全申请作出（2018）京0105财保44号民事裁定书，查封栾敏达名下价值2206360．2元的财产。后因田芳变更诉讼请求，本院根据其申请出具（2018）京0105民初51325号民事裁定书，将查封标的调整为2814000元。上述实际执行中查封了栾敏达位于北京市海淀区皂君东里x号楼x门x号房屋（以下简称102号房屋），保全期限为2018年3月26日至2021年3月25日。2019年8月21日，应北京市海淀区人民法院商请，将102号房屋移送北京市海淀区人民法院执行，并按照首封债权的清偿顺位，预留相应份额。本院认为：缘和飞公司与田芳签署《房屋租赁合同》，田芳向缘和飞公司出租260平米房屋。缘和飞公司未足额支付自田芳处承租的260平米租金是否存在合理理由应分别予以审查。对于40平米部分。该部分缺乏建设工程规划手续，根据司法解释的规定，对应面积的房屋租赁合同应属无效，合同部分无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现缘和飞公司仅以所使用的面积未取得规划手续拒付相应租金的答辩意见不应采信。对于租金支付的期间，因缘和飞公司于2018年1月20日腾退租赁区域后，张建忠随即将该部分面积租赁给案外人使用，本院认定田芳与缘和飞公司之间租赁关系自2018年1月20日解除为宜，缘和飞公司应向田芳支付租金至2018年1月20日。对于160平米部分。田芳已提交与张建忠签订的《房屋租赁合同》，证明其自张建忠处租赁上述面积，张建忠虽不予认可，但未能提交反证，本院对田芳提交的《房屋租赁合同》予以采信。审理中，缘和飞公司未能就张建忠已经通知田芳解除了上述《房屋租赁合同》或者缘和飞公司已经通知田芳解除双方之间签订的《房屋租赁合同》提交充分证据。在此情况下，其停止向田芳支付租金构成违约。对于租金支付的期间，基于与上述40平米部分相关的原因，缘和飞公司应向田芳支付租金至2018年1月20日。对于60平米部分。本院认为田芳不享有出租权。首先，田芳未能就其与张建忠之间已经就该部分面积的租赁达成一致；其次，根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故田芳与缘和飞公司对60平米部分即使存在口头租赁的约定，也只能视为不定期租赁，张建忠有权随时终止该口头约定。本案张建忠将该60平米部分自2016年1月1日另行出租给缘和飞公司，应视为田芳自该日期对60平米部分不再享有出租、处分的权利。据此，缘和飞公司仅需向田芳支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金。综上，经本院核算，缘和飞公司共计应向田芳支付租金1005128元，扣除已经支付的63万元、定金5万元，尚需支付325128元。田芳主张的超过上述数额部分租金，本院不予支持。栾敏达在《和解保证书》上以乙方保证人身份签字，构成债的加入，应与缘和飞公司承担连带责任。对于田芳所述定金5万元不应返还或冲抵，因田芳未能依约保证对全部租赁面积享有合法处置权，履行合同上存在不足，故该定金应冲抵租金为宜。对于田芳主张的违约金。分析合同内容，该违约金的条款适用存在两个前提，一是田芳对260平米面积均享有出租权，二是合同有效。现田芳无权租赁60平米部分，且40平米部分的租赁关系归于无效。故不满足违约金条款的适用条件。田芳该项请求，缺乏法律依据，不应支持。如田芳因此发生实际损失，可就实际损失另行起诉。对于田芳主张的破坏原装修费用369000元。首先，根据《房屋租赁合同》补充协议的约定，2015年11月25日至2015年11月30日期间，缘和飞公司不得擅自拆除未经物业公司审批核准的任何固定墙体，原有设施设备等，否则赔偿违约金369000元，并不退还定金。可见该违约金条款仅对应的是2015年11月25日至11月30日期间的装修违约行为。田芳未能证明缘和飞公司、栾敏达的装修行为系发生在上述期间，且符合违约金支付条件，故该违约金条款亦不应适用；其次，缘和飞公司、栾敏达虽对房屋进行了装修，但未拆改主体结构，系在经营范围合理限度内，田芳对此系应知，其在本案诉讼前从未主张，应视为同意，现其再行要求栾敏达等赔偿，亦不应予支持。对于40平米库房部分是否应支付租金问题。该库房的使用系在工程条件中进行了约定，从文意上理解，应是为缘和飞公司装修提供的条件，不应支付费用；从使用上看，田芳也从未要求缘和飞公司腾退，且40平米中的地面部分系违建，在合同履行过程中已经拆除；从田芳历次向缘和飞公司发出的催缴通知和《和解保证书》看，也均不包括该笔费用。另，田芳也未能就该部分面积存在需要支付租金的约定，及租金数额标准提供任何证据。综合以上情况，本院认为田芳要求支付缘和飞公司支付仓库租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于缘和飞公司和栾敏达的反诉。缘和飞公司已经支付的83万元中包含15万元食品安全保证金，双方约定该15万元实际为缘和飞公司使用田芳提供的营业执照的费用，因缘和飞公司已经使用田芳提供的营业手续，该笔费用不应返还。剩余租金扣除定金后尚不满足其应支付了租金数额，该其反诉不具备事实依据，应予驳回。本案缘和飞公司与张建忠约定的租金数额远低于其与田芳约定的租金数额，可以认定其具有通过违约获利的故意，其以租赁面积存在违建，在已经实际使用情况下拒绝支付租金违反了诚信原则。缘和飞公司和栾敏达对此应有深刻认识和反思，依法诚信经营，避免再次发生此类情况。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）田芳租金三十二万五千一百二十八元；二、被告（反诉原告）栾敏达就上述款项与被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司承担连带责任；三、驳回原告（反诉被告）田芳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）栾敏达的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29312元，由原告（反诉被告）田芳负担23136元（已交纳），被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）栾敏达负担6176元（于本判决生效后七日内支付至本院）。反诉受理费2150元，由被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）栾敏达负担（已交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）田芳负担4200元（已交纳），被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）栾敏达负担800元〔原告（反诉被告）田芳已预交，被告（反诉原告）北京缘和飞餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）栾敏达于判决生效后七日内支付原告（反诉被告）田芳〕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰人民陪审员  桂富荣人民陪审员  赵 凯二〇二〇年四月二十七日法官 助理  张晨璐书 记 员  詹焕昱-2--1-