重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初2517号 原告：周茂艮，男，1968年1月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：王娅琼，重庆远博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗路遥，重庆远博律师事务所实习律师。 被告：范历语，女，1990年4月26日出生，苗族，住重庆市酉阳县。 委托诉讼代理人：何世恒，重庆新隆基律师事务所律师。 第三人：邓先春，女，1981年7月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：未敏，重庆坤驷律师事务所律师。 原告周茂艮诉被告范历语、第三人邓先春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周茂艮的委托诉讼代理人王娅琼、被告范历语的委托诉讼代理人何世恒、第三人邓先春的委托诉讼代理人未敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周茂艮向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年6月15日至2019年12月14日的免租期租金和2019年12月15日至2019年12月28日的租金共计79824.8元；2.押金50000元作为违约金不予退还；3.被告向原告赔偿损失50000元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月9日，原告与第三人签订《商业租赁合同》，约定原告将重庆市渝北区龙溪街道星辰支路1号附30号门市出租给第三人，租期自2019年6月3日起至2024年6月3日止，租金12408元/月，免租期6个月，若无故退租应全额补缴免租期租金。2019年8月，第三人要求原告将房屋转租给被告，并承诺将自己使用的两个月免租期内的租金支付给被告，被告与原告的租赁合同按照原告与第三人签订的合同内容不变。原告将房屋交付被告使用后，被告至今未支付租金，故原告起诉来院。 被告范历语辩称，案涉房屋并不是被告在第三人处转租来的，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同中无租赁期内无故退租应全额补缴免租期租金的约定；违约金及损失无相应的计算依据。 第三人邓先春辩称，原告与第三人的合同在2019年7月已协商解除，双方债权债务已经了结，原告与被告重新签订了合同形成了新的租赁关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据商品房买卖合同、户口簿、结婚证、身份证复印件、《商业租赁合同》、《房屋租赁合同》、收条、人民调解调查记录及人民调解记录等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据本院认定如下：1.对录音，被告和第三人均称无法核实真实性，因录音无原始载体核实，故本院不予采信；2.对商业租赁合同照片及第三人举示的《商业租赁合同》，能相符印证，本院予以采信。 经审理查明：原告是重庆市渝北区龙溪街道星辰支路1号附30号房屋的所有权人之一。 2018年5月26日，原告为甲方、第三人为乙方签订《商业租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市渝北区龙溪街道星辰支路1号附30号门面房出租给乙方，租赁期自2019年6月3日起至2024年6月3日止，第一年租金12408元/月，合同期内无递增，免租期为6个月（2019年6月3日起至2019年12月3日止）；按季度支付，乙方需提前15天将下一季度的租金支付给甲方；乙方交纳50000元作为保证金，若乙方无故提前终止合同的，保证金不予退还；乙方在租赁期内无故退租应全额补缴免租期内租金。第三人向原告支付了保证金50000元。该合同在履行中已提前解除。 2019年8月16日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：乙方承租重庆市渝北区龙溪街道星辰支路1号附30号门面，租期5年，从2019年6月3日起至2024年6月3日止，租金为12408元/月，季度支付一次，乙方需提前向甲方支付下次租金，本合同期内无递增，免租期为6个月（2019.6.3-2019.12.3），订本合同之同时，乙方即时向甲方支付押金50000元，合同期满，乙方不再续租甲方在验收无误应即时退还此押金给乙方；乙方如果在租赁期内违约退租或因乙方原因而提前终止本合同，须得到甲方的书面许可，否则押金不予退还给乙方，但甲方不得进一步要求乙方赔偿损失；由于甲方接房延误到2019年6月15日，故免租期延长至2019年12月15日，由于此合同由邓先春转租过来，因此该合同内容不变于2019年8月16日签订。原告委托胡光荣代其在出租方处签字。 第三人的保证金50000元转为了被告的押金。 2019年12月28日，原告的配偶王桂芳、被告到新牌坊派出所调解室进行调解。调解中，被告说：“本来我是准备从邓先春手里租过来，但是房东不同意，然后就直接从房东手里租过来了，我们三个人商量的时候也没有免租期的事。”王桂芳说：“因为邓先春使用了二个月，所以邓先春在交接的时候就补了二个月的租金24816元给范历语，在扣除后，范历语就只交了25184元给邓先春当押金，邓先春给我的50000元我没有退。”被告说：“事情是这样，然后就把押金收条转给了我的名字。”王桂芳说：“到了2019年12月28日的时候，范历语就说不租了，但是不想补我免租期的钱。”被告说：“现在是因为生意做不走了，我的想法是这个免租期的钱我不会给，就把剩下的从2019年12月15日至2019年12月23日的钱给她补齐。2019年12月23日给对方说不租了，让她来交接，发了消息没回，就一直拖到今天。”王桂芳说：“2019年12月23日没有收到她的信息，今天如果对方愿意把房子交给我，我就接回来。”被告说：“我们今天愿意交接。” 2019年12月28日，被告将租赁房屋的钥匙交付给了原告。 庭审中，被告称，违约金不退还系转化为了违约金，该违约金的约定过高。原告称，因被告违约产生的实际损失是房屋空置期损失、房屋空置期间产生的物管费、再次出租产生的中介费、新租赁合同的免租期损失、新旧合同的租金差价，就损失无证据佐证，但房屋空置至今。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 《房屋租赁合同》中约定“由于此合同由邓先春转租过来，因此该合同内容不变于2019年8月16日签订”。与此相对应，该合同中租赁的期间、租金单价、押金金额均与原告与第三人签订的《商业租赁合同》一致，但并不能推定《商业租赁合同》中的其他条款是《房屋租赁合同》的条款，该合同中无约定的部分和已作重新约定的部分，仍应以该合同的约定为准，包括违约后免租期租金的处理及违约责任等。 原、被告在2019年12月28日达成了解除合同的一致意见，故双方签订的《房屋租赁合同》在该日已解除。 关于支付租金。原告要求被告支付2019年6月15日至2019年12月14日的免租期租金和2019年12月15日至2019年12月28日的租金共计79824.8元。虽然《房屋租赁合同》中未约定若被告提前解除合同需补交免租期的租金，但免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同提前解除时，承租人享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受免租期6个月应与实际租赁期5年相对应，被告仅履行了合同6.47个月（2019年6月15日至2019年12月28日），故被告可以享受的免租期为6.47个月÷60个月×6个月＝0.65个月。故被告还应向原告支付2019年6月15日至2019年12月14日期间扣除免租期0.65个月后的租金12408元/月×5.35个月＝66382.8元。2019年12月15日至2019年12月28日的租金期间的租金12408元/月×0.47个月=5831.76元被告也应予支付。故被告还应向原告支付租金72214.56元。 关于押金的退还和损失的赔偿。《房屋租赁合同》中约定乙方如果在租赁期内违约退租或因乙方原因而提前终止本合同，须得到甲方的书面许可，否则押金不予退还给乙方，但甲方不得进一步要求乙方赔偿损失。该押金不予退还的约定实质是在被告违约解除合同的情况下，押金转化为了违约金的意思。违约金具有补偿性质，其金额应与违约造成的实际损失相当。就原告的实际损失，原、被告双方均未举示证据予以佐证。被告提前解除合同给原告造成了寻租期损失，故本院酌情将解除合同的违约金调整为37224元。押金中的37224元作为违约金原告不予退还，押金中超出违约金的部分12776元原告应退还给被告。关于损失，原告未就损失举示证据予以佐证，也无证据证明违约金不能弥补其损失，同时《房屋租赁合同》也约定“甲方不得进一步要求乙方赔偿损失”，故对原告要求被告赔偿损失50000元的诉讼请求本院不予支持。 被告应向原告支付租金72214.56元，原告应向被告退还押金12776元，相互抵扣后，被告还应向原告支付租金59438.56元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告范历语在本判决生效后立即向原告周茂艮支付租金59438.56元； 驳回原告周茂艮的其他诉讼请求。 如果被告范历语未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3896元，减半收取1948元，由原告周茂艮负担1308元，被告范历语负担640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 黄明真 二〇二〇年四月二十日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁