文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初9062号原告：付文滨（曾用名付文彬），男，1982年10月6日生，住宿迁市宿城区。原告：万莉，女，1982年9月15日生，住宿迁市宿城区。二委托诉讼代理人：王鼎华，江苏苏沪律师事务所律师。被告：杨德海，男，1977年11月4日生，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：叶咏，江苏苏誉律师事务所律师。第三人：李本富，男，1985年11月24日生，住宿迁市经济开发区。原告付文滨、万莉诉被告杨德海、第三人李本富房屋买卖合同合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，因案情复杂，本院转为普通程序审理，于2020年3月31日第一次开庭审理。原告付文滨、万莉的委托诉讼代理人王鼎华、被告杨德海的委托诉讼代理人叶咏到庭参加诉讼，第三人李本富经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告付文滨向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2014年12月1日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告将涉案房屋过户至二原告名下；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：被告杨德海于2008年4月22日登记成立了宿迁市万信投资管理有限公司从事贷款咨询和房地产中介等服务。原告付文滨因需要12万元偿还债务，于2012年10月17日、2013年10月16日通过被告杨德海介绍向案外人李某借款12万元，并以原告付文滨、原告万莉所有的宿城区产使为抵押，为案外人李某办理了抵押登记。借款于2014年12月3日到期，到期前，原告付文滨偿还了2万元本金并结清了利息，尚欠李某10万元无力偿还。因此原告付文滨找到被告杨德海请求为其垫付10万元。而后，被告杨德海找到第三人李本富，请求第三人李本富提供借款给原告付文滨。因此二原告和被告杨德海及第三人李本富于2014年12月1日共同前往宿迁市宿豫公证处，在被告杨德海和第三人李本富要求下，在公证处相关资料上签字，公证书等有关资料全部由被告杨德海及第三人李本富占有保管。在委托公证时三方约定：由第三人李本富借款10万元给原告付文滨，借期15天，每天利息500元。后增加至每天1000元。为了防止原告未能及时还款，所以三方约定用签订公证委托书的方式为第三人李本富的借款提供担保。所以在公证委托书中授予了第三人李本富五项权利：包括签订买卖合同；协助办理过户手续；还清借款（包括签字、领取他项权证、房产证、土地证〕、到房管处注销抵押登记、领取房产证；配合被缴纳税费，房屋交接代收房款手续等。因此第三人李本富于2014年12月3日代原告付文滨向抵押权人李某偿还了10万元，并涂销抵押。在委托书中载明委托人与受托人是朋友，委托人行动不便，没有时间办理有关手续，这与事实及三方之间的约定不符，事实上，二原告和第三人李本富之前并不认识。且原告行动自由，时间充裕。之所以签署这个委托书是督促原告付文滨及时还款且为第三人李本富的借款提供担保，起到保护债权的作用，并非房屋买卖行为真实意思。但是被告杨德海在2014年12月11日前就存在占有上述房产的嫌疑，因为在2014年12月11日，即借款后第8天其就从徐州市贾汪区民政局开具了婚因登记证明，之后很快就将上述房产所有权登记证书过户至其名下。2014年12月30日，被告杨德海又串通第三人李本富向国土部门提交了涉案房产的土地转移登记申请，欲将上述房产的土地使用权证也过户至其名下。宿城区国土局2015年1月8日对涉案房产座落地进行“地调”时，原告付文滨才知道涉案房屋产权证早已被被告杨德海偷偷过户至其名下，且即将过户土地使用证。于是原告弟弟立即扣留国土局地调人员持有的27张某调资料原件。国土局工作人员报警，宿城区项里派出所出警处理未果。该房屋买卖协议为空白的格式合同，由被告杨德海及第三人李本富提供，二原告在多份空白房屋买卖协议上签字后，房屋买卖协议就被被告杨德海和第三人李本富保管扣留了。且被告杨德海在之前向宿城区人民法院起诉要求原告付文滨协助办理土地使用权时，其提供的房屋买卖协议和国土部门以及房管处保存的房屋买卖协议不同，说明杨德海手中有很多伪造的房屋买卖协议，也可印证二原告有多份签字后的空白房屋买卖协议在被告或第三人处。且房屋买卖协议中房屋价格为18万元，与当时该房屋市场售价在30-40万元之间相差甚远。且在被告杨德海私自过户的《契税缴款书》发票上记载的该房屋计税依据复246700元也相差甚远。被告杨德海秘密过户房产证事情暴露后，连同第三人李本富和原告就之前的欠款进行协商，并且承诺将房产登记恢复原状事宜，因第三人李本富及被告杨德海要求支付15万元才能赎回房屋，因此一直未能谈拢。综上所述，二原告和被告杨德海之间并无房屋买卖合意，也未履行购房支付对价的义务，也从未去过上述房产所在地，至今该房屋仍然由原告占有使用。房屋买卖协议是无效的。被告杨德海、第三人李本富违背当时三方约定，以不真实的法律行为侵占二原告合法财产。为维护原告权利，故提起诉讼。被告杨德海辩称，涉案房屋已经面临拆迁，按照法律规定是不可以过户。原被告之前签订的买卖合同是真实意思。原告认为确认合同无效，不符合合同法第五十二条规定。原告认为无效无法律依据。请求驳回原告诉求。第三人李本富未到庭陈述。经本院审理查明事实如下：被告杨德海原系宿迁市万信投资管理有限公司法定代表人，现为该公司股东，该公司于2008年4月22日登记成立，从事贷款咨询和房地产中介等服务。2012年10月份，原告经被告杨德海介绍向案外人李某借款12万元，并以原告付文滨、原告万莉所有的宿城区产于2012年10月14日为案外人李某办理了抵押登记。抵押金额120000元，抵押期限至2013年10月16日，抵押权注销日期为2014年12月3日。2013年10月30日，李某向原告付文滨出具收条一份，载明收条付文滨20000元。当日，原告与案外人刘某签订《借款延期协议》一份，该协议约定双方于2012年10月17日签订的借款合同（合同号为宿2012借字第58号）已到期，现延期9个月，到期日变更为2014年7月16日。原借款合同金额变更为100000元。该协议第三条约定协议一式三份，双方各执一份，宿迁市万信投资管理有限公司留存一份。2013年1月24日，原告付文滨向案外人董玲尾号为9970账户汇款5760元。2013年4月24日，原告付文滨向案外人董玲尾号为9970账户汇款5760元。2013年7月24日，原告付文滨向案外人董玲尾号为9970账户汇款5760元。2014年4月27日，原告付文滨向案外人董玲尾号为9970账户汇款4800元。被告对该款项是支付张秀芳利息无异议。宿城区产原房屋产权证号为宿房权证宿迁字第××号，登记房屋所有人为付文彬。该房屋于2015年1月4日变更登记至被告杨德海名下，为其单独所有。该房屋至今仍由二原告居住使用，且该房屋已纳入拆迁征收范围。2014年12月1日，二原告与第三人至宿迁市宿豫公证处，就《委托书》进行公证，该委托书载明李本富系二原告朋友，二原告将涉案房屋出售给杨德海，因行动不便，没有时间办理故委托李本富办理签订买卖合同、协助办理产权过户、还清借款、注销抵押登记，领取房产证等事宜。2014年12月1日，第三人李本富以二原告名义与被告杨德海签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定二原告以180000元价格将涉案房屋出售给被告杨德海，付款方式为全款方式，如一方违约需赔偿违约金50000元。2014年12月30日，被告杨德海以246700元为基数缴纳涉案房屋契税7401元。同日，第三人李本富代二原告向国土部门提交《宿城区城区范围个人二手房房屋所有权、土地使用权转移登记申请书》。2015年9月11日，杨德海向本院以房屋买卖合同纠纷起诉付文滨、万莉，要求付文滨、万莉协助办理土地使用权过户手续。在该案件中，杨德海举证另外一份《房屋买卖协议》，该房屋协议载明日期为2014年11月28日，卖方签订人为二原告，约定房屋成交价180000元，如因出卖人原因致合同无法履行，需支付违约金100000元，买方于2014年11月28日先付给甲方定金120000元，余款过户后付清。后杨德海于2016年3月2日向本院申请撤诉，本院予以准许。被告代理人在本案庭审中陈述该120000元系直接支付给李某偿还原告所欠债务，剩余60000元至今未支付给二原告。诉讼过程中，经原告申请，本院冻结了涉案房屋的房屋征收补偿款100万元。本院认为，本案的争议焦点为：原被告双方于2014年12月1日签订的《房屋买卖协议》是否无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，被告杨德海持有两份落款时间、具体内容均不一致的房屋买卖协议，且其中一份是于二原告本人签订，并无必要再由第三人李本富代签房屋买卖合同。涉案房屋至今仍由原告占用使用，被告提起的房屋买卖合同纠纷案件撤诉后至今也未积极主张权利。上述情形均不符合一般生活常理。另经本院查询关联案件，杨德海作为民间借贷纠纷案件一方当事人案件数量达十余件。综合以上情形，本院认为，原告主张的双方之间并无真实的房屋买卖合同关系的待证事实存在高度可能性，本院对其主张予以采纳。故对原告主张原被告双方于2014年12月1日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，被告因该合同取得的房屋产权登记，应当恢复至原登记状态。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原被告于2014年12月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告杨德海于本判决生效之日起十日内协助二原告将位于宿迁市宿城区产恢复登记于原告付文滨名下。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元、保全费5000元，合计15800元（原告已预付），由被告杨德海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时按照上诉请求向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建海人民陪审员  夏红羽人民陪审员  管 莹二〇二〇年四月三十日书记员吴炬葶法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附法律条文:《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。