河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1243号上诉人(原审被告)：郭良礼，男，1970年8月30日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：曹晓云、马琨，河南中原法汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：新乡市斐奇电气有限公司斐奇清算组，住所地:新乡市红旗区新一街2号宝龙公寓24层。主要负责人：郭振雷。上诉人郭良礼因与被上诉人新乡市斐奇电气有限公司清算组（以下简称斐奇清算组）租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭良礼及其委托诉讼代理人曹晓云、马琨，被上诉人斐奇清算组的负责人郭振雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭良礼上诉请求：撤销原判，诉讼费用由斐奇清算组承担。事实与理由：1、原审判决适用法律严重错误，斐奇清算组无权要求直接解除合同。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案，斐奇清算组起诉之前从未向郭良礼催要过租金。仅仅是在2019年7月16日向郭良礼发送了报送资料通知，在通知发出以后，郭良礼按照通知内容出示了《租赁合同》等，之后斐奇清算组就未再通知郭良礼。根据法律规定，未在合理期间催要租金的，无权直接解除合同。2019年7月斐奇清算组向郭良礼发送的《通知书》显示，仅是通知郭良礼报送材料，并写明资料提交后，作出妥善处理意见。但郭良礼按照通知内容提交《租赁合同》后并未再收到斐奇清算组任何通知，而且《通知书》并未载明联系人、联系地址，在此期间收取租金的主体无法确定，斐奇清算组无奈只能暂停支付租金，不属于恶意拖欠。2、在郭良礼每年均按约全部租金已经付清，仅有部分租金迟延支付的情况下解除合同，实为显失公平。另外，本合同租赁期限为15年，郭良礼按照长期使用的标准进行了房屋的建设、大量装修，花费了上百万的巨额资金。如果此时解除合同将导致郭良礼严重损失，更是浪费社会资源。3、一审认定建筑为违章建筑，应自行拆除，严重违反合同约定及法律规定。双方签订的《租地协议》第六条明确约定“承租土地协议到期后，如乙方继续适用，同等条件下乙方可享有优先租用权；租地协议到期后，如不再继续租用土地，双方协商房屋价格，参考评估价格，由甲方收购，以现金方式不能以现金结算的，可另定租金，以租金冲抵甲方收购房款，如甲方不予收购乙方可出售给第三方。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十四条明确规定承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。该条法律规定明确说明对于没有办理合法建设手续的扩建，扩建费用首先也是从约定，即便是无约定，也应当根据双方过错分担。本案郭良礼在承租时已经明确告知出租人租赁用途是用于经营，而且明确告知需要建造房屋。出租人在此情况下，仍然将房屋出租，并且为了打消郭良礼的后顾之忧，明确约定租赁到期，同意折价利用，如果不利用，同意郭良礼出卖给他人。出于对出租人的合理信赖，郭良礼租赁了土地，耗费上百万建造了房屋，出租人存在重大过错，应当承担赔偿责任。一审判决认定为违章建筑，要求承租人自行拆除，显然违反法律规定，违背公平原则。斐奇清算组辩称，应驳回上诉，维持原判。1、郭良礼应在每年4月1日前交付全部租金。2019年，郭良礼没有履行交付义务。2、我方曾书面通知郭良礼提交交纳租金的有关手续，但是郭良礼未提交。3、郭良礼进行建筑我方未允许，没有手续，属于违章建筑，应予拆除。斐奇清算组向一审法院起诉请求：1、解除斐奇清算组与郭良礼双方签订的《租地合同》；2、请求依法判决郭良礼支付欠交的租赁费5万元（暂计，以实际欠交数额为准）；3、本案诉讼费用由郭良礼承担。一审法院认定事实：2009年3月15日，斐奇公司（甲方、出租方）与郭良礼（乙方、承租方）签订《租地协议》一份，主要约定：甲方同意将该公司（北院办公楼）后院空闲土地租给乙方经营使用，土地面积2312.00㎡（3.47亩），该土地东西长68.00m，南北长34.00m；承租期限为15年，自2009年4月1日至2024年3月31日止；前7年租金每年全年为18000元，租金产生的营业税由乙方承担，后8年土地租金随着南鲁堡村租地价格执行；乙方必须在每年4月1日前将甲方租地费18000元一次性付清，现金方式支付；租地协议到期后，如不再继续租用土地，双方协商房屋价格，参考评估价格，由甲方收购，以现金方式支付，不能以现金结算的，可另订租金，以租金冲抵甲方收购房款，如甲方不予收购乙方可出售给第三方。签订合同后，斐奇公司将约定土地交由郭良礼使用，郭良礼在租用土地上自行建造了房屋，但房屋无施工许可证等。郭良礼自承租后，以每年18000元的标准支付租金至2019年3月31日，2019年4月1日之后的租金未按约支付。2011年10月27日，一审法院作出（2012）红民二破字第1-1号民事裁定，受理斐奇公司破产还债申请。2011年11月1日，一审法院作出（2012）红民二破字第1-2号决定书，指定辉龙律师事务所为破产管理人。之后，管理人委托斐奇公司员工郭建飞留守看护场地。郭建飞于2012年将斐奇公司已进入破产清算程序相关事宜告知郭良礼，并实际收取了郭良礼2012年4月1日至2019年3月31日的租金126000元。清算组负责人郭振雷在2019年6、7月份主动联系了郭良礼，但郭良礼未向清算组支付2019年4月1日之后的租金。庭审后，清算组向本院递交郭良礼书写的“情况说明”载明：郭建飞收取郭良礼土地租金：从2012年4月1日到2019年3月31日止，共收取￥126000.00元整；该款项一部分交纳水、电费用；对没有花完的款项自愿交付清算组，因票据丢失，自愿返还￥126000元交付给清算组。在该情况说明尾部，清算组负责人郭振雷手书，“认可郭建飞的陈述和保证，待郭建飞交付后将收款收据交付法庭备查。”另查明，庭审中，清算组认为租赁期间的建筑物为违章建筑，不受法律保护，应当自行拆除，由郭良礼自行承担损失；一审法院依法向郭良礼释明是否申请对其建造的房屋的建筑成本申请司法鉴定及主张权利，郭良礼表示主张权利，但未在本案提起反诉。庭审后，郭良礼未按一审法院释明内容提交鉴定申请，仅于2019年12月19日向一审法院提交书面申请，要求对所建建筑物、附着物进行价值评估。一审法院认为，斐奇公司与郭良礼签订的《租地协议》不违反法律规定，为有效合同。郭良礼未按约支付2019年4月1日之后的租金，事实清楚，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”斐奇清算组在郭良礼未按约支付租金的情况下要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持，郭良礼应在合同解除后将租赁物返还斐奇清算组。无证据证明双方在合同履行中对租金的计取标准进行了变更，故租金标准仍应按年租金18000元予以确定，按每年365天计，折合日租金约为49.32元。自2019年4月1日至本案庭审的2019年12月18日，累计产生的租金12921.84元，郭良礼应当支付斐奇清算组。对于本案庭审后至实际返还租赁物的期间，郭良礼应按日租金49.32元的标准继续支付占用费。郭良礼在租赁土地上自行建造的房屋，是为其租赁土地经营需要所建，已自至今十余年的租赁中获取了部分收益。同时，该房屋无相关部门的审批手续，且郭良礼在建筑物占用土地上并不具有不动产管理部门许可的土地使用权，应属违章建筑，在斐奇清算组不同意接收利用的情况下，应由其自行拆除，对其鉴定申请不予准许。综上所述，一审法院对斐奇清算组的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条条的规定，一审判决：一、解除斐奇公司与郭良礼于2009年3月15日签订的《租地协议》，郭良礼于判决生效之日起十日内向斐奇清算组返还租赁土地；二、郭良礼于判决生效之日起十日内向斐奇清算组支付租金12921.84元，并自2019年12月19日至实际返还租赁土地之日止按每日49.32元标准继续支付占用费；三、驳回斐奇清算组的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由斐奇清算组承担779元，由郭良礼承担271元。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：涉案土地租赁合同应否解除及解除后果的问题。本案中，经过一审法院、本院查明事实可知，郭良礼对于2019年4月1日之前租金均已交清，至于郭良礼向斐奇清算组人员郭建飞交纳的租金问题，斐奇清算组可以向郭建飞主张追偿权利。斐奇清算组自2019年4月至起诉期间，虽书面通知郭良礼提交相关交纳租金手续及租赁合同事宜，并进行口头通知，但均未向郭良礼明确提出催交租金及迟延交付租金可能会导致解除合同的不力后果等情况。现斐奇清算组直接通过起诉方式解除合同，在郭良礼同意继续租赁合同、愿意支付租金的情况下，本院认为本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的法定解除合同的条件，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。换言之，本案法定解除合同的条件并未成就，故本院对于上诉人郭良礼的该项上诉请求予以支持。结合二审庭审情况可知，斐奇清算组、郭良礼均认可斐奇公司将破产财产进行拍卖，权利证书正在办理之中的情况，郭良礼还应向斐奇清算组支付欠付租金至新的产权人与斐奇清算组正式办理产权交接之日止。综上，一审判决认定事实清楚，但对于解除合同适用法律欠妥，判决结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6693号民事判决第一项；二、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6693号民事判决第二项为：郭良礼于本判决生效之日起十日内向新乡市斐奇电气有限公司清算组支付租金12921.84元，并自2019年12月19日至新乡市斐奇电气有限公司清算组与新的产权人办理交接手续止期间按每日49.32元标准继续支付租金；三、驳回新乡市斐奇电气有限公司清算组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由新乡市斐奇电气有限公司清算组承担779元，由郭良礼承担271元；二审案件受理费123元，由郭良礼承担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  浮代飞审判员  付学堂二〇二〇年四月十六日书记员  王 淼