广西壮族自治区梧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂04执异11号 案外人：彭桂兰，女，1968年11月25日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 案外人：吴观华，男，1964年1月20日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 案外人：彭妍，女，1985年11月16日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 上述案外人的委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 上述案外人的委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 申请执行人：广西建工集团第二安装建设有限公司，住所地：广西柳州市晨华路3号，统一社会信用代码91450200198601361X。 法定代表人：潘海洪，该公司董事长。 申请执行人：广西建工集团联合建设有限公司，住所地：广西南宁市西乡塘区友爱北路45号。统一社会信用代码：914500007451487049。 法定代表人：陆彪，该公司董事长。 被执行人：梧州市万辉商贸投资有限公司，住所地：广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号。统一社会信用代码：91450400564018775M。 法定代表人：梁启天，该公司执行董事。 在本院执行(2014)梧民一初字第8号、第9号民事判决两案中，即梧州市万辉商贸投资有限公司（以下简称万辉公司）与广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司建设工程施工合同纠纷两案，案外人彭桂兰、吴观华、彭妍对本院的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人彭桂兰、吴观华、彭妍请求本院：一、将案外人所购买的位于梧州市龙圩区××（××苍梧县××）西南大道××“××广场”1-0421商品房编入已出售商铺名单（即案外人享有与执行方案中430套商铺业主同等的权利）；二、通知苍梧县住房和城乡建设局协助办理案外人所购商铺的销售备案（网签）手续；三、暂停对梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号房地产进行拍卖，变更《拍卖公告的内容》，确认拍卖成交或者以物抵债时，出售给案外人的商铺面积相应的价值，从应交的拍卖款中扣减，或者从以物抵债总金额中扣减。事实和理由如下：一、2014年3月21日，案外人与万辉公司就梧州市龙圩区××西南大道××“××广场”1-0421商铺签订《商品房买卖合同》，并于同日支付购房款；在万辉公司资产进入司法程序等待处置时，本院通知苍梧县住房和城乡建设局协助“四季广场”购房户办理销售备案手续，由于万辉公司遗漏，案外人不在网签名单中。随后，万辉公司去函有关部门请求解决问题，苍梧县住房和城乡建设局接到万辉公司的请示，对案外人的购房资格进行了审核，并于2017年6月26日向本院发出《关于请求增加梧州市万辉商贸投资有限公司四季广场商铺合同网签名单的请示》，但案外人并未被编入已出售商铺名单，无法办理网签手续；二、2020年3月本院对万辉公司资产进行司法拍卖，通过网上公布拍卖公告得知，案外人并没有被编入已出售商铺名单当中，无法享有与其他430套商铺业主同等的权利。案外人与进入名单的430户商铺相同，案外人所购买的商铺有万辉公司的认可，并经政府部门的审核确认。按照前例流程，先由苍梧县住房和城乡建设局向本院发出请示，再由本院发出销售备案的协助执行通知；并且，针对万辉公司漏报的情形，本院也有发出协助周婉杏等7户办理网签的先例，现案外人的情形与430户商铺完全一致，却没有获得同等的对待，有失公允。 申请执行人没有提交书面意见。 被执行人没有提交书面意见。 经审查查明，广西建工集团第二安装建设有限公司与梧州市万辉商贸投资有限公司建设工程施工合同一案，本院于2015年9月24日作出（2014）梧民一初字第8号民事判决书，确认原告广西建工集团第二安装建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款137237296.83元就本案建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年9月28日，本院作出（2014）梧民一初字第9号民事判决，确认原告广西建工集团联合建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款72669077.76元就该案工程即苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。本院作出的（2014）梧民一初字第8号、第9号民事判决生效后，原告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司向本院申请强制执行，本院于2015年11月26日立(2015)梧法执字第128号、第129号执行案，后因申请执行人广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司撤回执行申请，本院于2018年4月4日作出(2015)梧法执字第128-2号、第129-1号执行裁定，裁定终结本院（2014）梧民一初字第8号、第9号民事判决的执行。广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司于2019年3月18日向本院申请恢复强制执行，本院于2019年3月21日作出(2019)桂04执恢16号、17号《执行通知书》，并于2020年3月15日将涉案的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的房地产在淘宝网拍卖。2020年3月31日，案外人彭桂兰、吴观华、彭妍向本院提出执行异议申请。 另查明，案外人彭桂兰、吴观华、彭妍于2014年3月21日与万辉公司签订《商品房买卖合同》，约定以总金额211963元的价格购买位于梧州市龙圩区××西南大道××“××广场”1-0421商铺。万辉公司开具落款时间为2014年3月21日，购房款共211963元的《收据》给案外人彭桂兰、吴观华、彭妍。 本院经审查认为，案外人彭桂兰、吴观华、彭妍对涉案的执行行为提出异议，但没有就具体的执行行为提出异议，而是提出梧州龙圩区龙圩镇西南大道362号“四季广场”1-0421号商铺属其所有，因此，本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定进行审查。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”彭桂兰、吴观华、彭妍与万辉公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在万辉公司名下，彭桂兰、吴观华、彭妍与万辉公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于万辉公司。彭桂兰、吴观华、彭妍对执行标的并不享有所有权，与万辉公司属债权债务关系。根据本院作出的（2014）梧民一初字第8号、第9号生效民事判决，广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故一般情形下，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行程序中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条同时规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，彭桂兰、吴观华、彭妍所购买的是商铺，是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，故其请求排除强制执行的依据不足。至于彭桂兰、吴观华、彭妍在本案中提出“将案外人所买的位于梧州市龙圩区××西南大道××“××广场”1-0421商铺编入已出售商铺名单（即案外人享有与执行方案中430套商铺业主同等的权利），以及通知苍梧县住房和城乡建设局协助办理案外人所购商铺的销售备案（网签）手续”等问题，由于该430户购房户并不是本执行异议的当事人，依法不属本案的审查范围。 综上所述，异议人彭桂兰、吴观华、彭妍的异议理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回彭桂兰、吴观华、彭妍的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 黎经耀 审 判 员 潘志安 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 周静兰 书 记 员 周羿辰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。