广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终376号上诉人（原审原告）：梁少霞，女，1985年6月26日出生，汉族，住广东省中山市**********9*。委托诉讼代理人：黄浩良，广东融朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市万力房地产发展有限公司，住所地广东省中山市*********，统一社会信用代码914************143。法定代表人：陈锐强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。上诉人梁少霞因与被上诉人中山市万力房地产发展有限公司（以下简称万力公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。梁少霞上诉请求：撤销一审判决，改判万力公司向梁少霞退回定金5万元及利息（利息自2019年7月11日起至清偿之日止，以5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：梁少霞与万力公司签订的认购书是格式合同。万力公司对认购书第六条第1款及类似的其他条款没有进行加黑、加粗或其他特别提示的处理，且万力公司也没有将公示的合同文本及相关权利义务详细告知梁少霞。即使该合同文本已经公示，也不意味着梁少霞在签订认购书后未签订商品房买卖合同前，无权就合同具体条款与万力公司进行协商。本案双方不能签订商品房买卖合同是因为双方当事人就合同条款达不成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由，解除认购书后，万力公司应当向梁少霞退回5万元定金及利息。万力公司辩称，一审判决认定事实准确，适用法律正确。万力公司无需向梁少霞退回定金50000元。一、认购书并不是格式合同，是万力公司与梁少霞自愿协商签署，认购条款内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效。二、认购书无法继续履行的责任在于梁少霞违约，其无权要求退回定金。梁少霞拒绝按照认购书约定付清首期款，且认购书约定认购费须知悉该物业的办证期限是交楼起720个工作日内，该期限是中山市房地产市*对预售商品房办证的正常期限，并不是万力公司刻意延长期限。梁少霞无理由要求万力公司缩短至360个工作日，不但违反了认购书约定，客观上也难以实现，系其故意寻找借口拒绝履行付款及签约义务。梁少霞向一审法院起诉请求：1.判令万力公司退回梁少霞定金50000元及利息（以50000元为基数，自2019年7月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.解除梁少霞与万力公司于2019年4月2日签订的《逸湖半岛项目认购书》（以下简称认购书）。一审法院认定事实：万力公司于2018年12月27日取得《广东省中山市商品房预售许可证》，项目名称为逸湖半岛花园4期，预售房屋栋号及层数为88幢（原规划四期1#-1）、89幢（原规划四期1#-2）。2019年4月2日，梁少霞与万力公司签订《逸湖半岛项目认购书》。《认购书》约定如下事项：1.梁少霞认购万力公司开发的位于中山市东凤镇逸湖半岛项目四期88栋2502号房，折后房价款为888178元；2.梁少霞在签订《认购书》时或之前，需向万力公司支付定金50000元，付款方式为按揭付款，梁少霞须在签订《认购书》后七天内，即于2019年4月9日或之前付清全部首期房价款267178元（含定金），于2019年4月9日之前提供完毕办理预约签约申请所需的全部有效资料；3.梁少霞须在万力公司通知的签约时间内完成签约，银行按揭房价款为621000元；4.梁少霞须于2019年4月9日或之前提供完毕办理银行按揭贷款所需的全部有效资料并办理银行按揭贷款手续；5.梁少霞确认在签订《认购书》时，万力公司已在售楼中心公示了《企业营业执照》《国有土地使用证》《预售许可证》等开发文件，以及公示了《中山市商品房买卖合同》连六个附件的详细内容，梁少霞已知悉并无异议并同意按公示的文本进行签署；6.万力公司于上述房产交付梁少霞之日起720个工作日内递交有关文件为梁少霞办理产权证明文件，如因不可抗力原因及其他非万力公司原因导致办证延误，万力公司有权相应顺延办证期限；7.关于违约责任，如梁少霞于上述指定日期内未支付房价款、未签署《中山市商品房买卖合同》、未提供有效资料办理银行按揭手续，又未以其他方式付款的、未支付应缴纳款项的，视为梁少霞违约，万力公司有权没收梁少霞已付的定金，并将涉案房产另行出售，若定金不足赔偿万力公司因此而造成的经济损失，梁少霞还应予以赔偿，如万力公司同意继续履行合同，万力公司有权向梁少霞收取逾期付款每天万分之五的违约金。双方在《认购书》中还对其他事项作了约定。同日，梁少霞向万力公司支付定金50000元，万力公司向梁少霞出具了《收据》1份，确认收到上述定金50000元。万力公司提供的照片显示在万力公司售楼中心的大堂显眼位置，公示了万力公司的营业执照、预售许可证、国有土地使用证、中山市商品房买卖合同样本等资料。万力公司于2019年6月18日向梁少霞发出《催告签约函》，明确告知按《认购书》约定，梁少霞须于签订《认购书》后7天内即2019年4月9日前付清全部首期房价款，并在万力公司通知的签约时间内签署《中山市商品房买卖合同》，万力公司已经多次通知梁少霞，但是梁少霞至签约期满也未前往万力公司处办理上述手续，已经构成违约。为避免梁少霞因迟延签约及支付首期房价款带来损失，万力公司恳请梁少霞继续履行《认购书》约定的义务，并在2019年6月27日前携带相关资料原件到万力公司销售中心支付首期房价款及签署《中山市商品房买卖合同》，否则万力公司将依据法律及《认购书》的约定，没收梁少霞此前支付的定金50000元并将上述房产另行出售，保留因梁少霞的违约给万力公司带来的损失。梁少霞确认收到了该《催告签约函》。梁少霞于2019年7月1日向万力公司发出《律师函》，载明梁少霞收到万力公司发出的《催告签约函》后于2019年6月27日到万力公司售楼中心处，要求查看《中山市商品房买卖合同》，但是万力公司工作人员告知只有样本可以查看，于是梁少霞查看了样本，要求将“720个工作日内办理权属登记”的条款修改为“360个工作日内办理权属登记”，但是万力公司工作人员告知不能更改该条款，由于双方就该条款无法达成一致意见，所以当天没有签署《中山市商品房买卖合同》，故梁少霞决定在2019年7月1日起解除双方签订的《认购书》并请万力公司在收到律师函3个工作日内退回50000元定金及相应利息。万力公司于2019年7月12日向梁少霞发出《回复函》，认为双方签订的《认购书》合法有效，梁少霞未能按期支付首期款，构成违约，另，梁少霞要求修改办证期限条款违背诚实信用原则，故请梁少霞于2019年7月19日前到万力公司售楼中心支付首期房价款并办理相关手续，逾期，万力公司将于2019年7月20日解除双方签署的《认购书》并没收梁少霞支付的定金50000元，收回上述商品房并另行出售。梁少霞称收到了上述《回复函》。一审庭审中，梁少霞称《认购书》中的认购条款第1条及第10条关于约定梁少霞已知悉万力公司公示的相关资料及720个工作日的办证期限，属于格式合同条款，是无效的。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。梁少霞、万力公司对于2019年4月2日签订了《逸湖半岛项目认购书》及梁少霞已支付定金50000元的事实无异议，一审法院予以确认。关于梁少霞称认购书中认购条款第1条及第10条属于格式合同条款，应属无效的问题。一审法院认为，认购条款第1条约定“梁少霞已知悉万力公司公示的相关资料并无异议且同意按公示的文本进行签署”及第10条约定关于720个工作日办证期限的内容，不存在加重梁少霞责任、排除梁少霞主要权利并免除万力公司责任的情形，且梁少霞未举证万力公司存在使用欺诈、胁迫及违反法律、行政法规的强制性规定等手段与梁少霞签署《认购书》，故梁少霞主张《认购书》第1条及第10条属于无效条款的意见，并无依据，一审法院不予支持。另外，梁少霞要求万力公司将《认购书》约定的办证期限从“720个工作日修改为360个工作日”的要求是梁少霞单方意思表示，且《认购书》约定的办证期限720个工作日并不存在违反法律法规的情形或严重损害梁少霞权益的情形，故梁少霞要求修改该合同条款无法律依据，由此拒绝与万力公司签订《中山市商品房买卖合同》并要求解除《认购书》，并无合理依据。双方在《认购书》中明确约定梁少霞须于2019年4月9日之前付清全部首期房价款并提供完毕办理预约签约申请所需的全部有效资料，如梁少霞未在上述日期内支付房价款，则视为梁少霞违约，后万力公司通过《催告签约函》《回复函》对签约时间作出了变更，但是梁少霞在万力公司催告的期限内依然没有支付首期房价款，梁少霞的行为已经构成违约。按照《认购书》的约定，万力公司有权没收梁少霞已支付的定金50000元，故梁少霞要求万力公司退回50000元定金并支付利息的诉求不成立，一审法院不予支持。关于《认购书》的解除问题。如前所述，梁少霞的行为构成违约，所以梁少霞不享有单方解除合同的权利，故梁少霞于2019年7月1日向万力公司发出《律师函》，单方解除《认购书》的行为对万力公司不发生效力。另，万力公司于2019年7月1日向梁少霞发出的《回复函》明确表示如梁少霞没有在2019年7月19日前到万力公司售楼中心支付购房首期款并办理相关手续，则万力公司将于2019年7月20日解除双方签订的认购书，梁少霞在万力公司催告后的合理期限内仍未履行合同约定义务，构成违约，万力公司有权单方解除合同，故认购书已于2019年7月20日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁少霞与万力公司于2019年4月2日签订的《逸湖半岛项目认购书》于2019年7月20日解除；二、驳回梁少霞其余诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由梁少霞负担（梁少霞已交纳)。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。梁少霞与万力公司签订的认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据认购书约定，梁少霞应当在签订该认购书后七天内付清全部首期购房款，并在万力公司通知的签约时间内签署商品房买卖合同。因双方签订的认购书已明确约定涉案房屋办理产权证明文件的期限为万力公司向梁少霞交付涉案房屋后720个工作日内。梁少霞对此无异议并签署了认购书，即买卖双方已就涉案房屋的办证期限达成了合意。现梁少霞又要求在商品房买卖合同中将办证期限从“720个工作日修改为360个工作日”，并以此为由拒绝与万力公司签订商品房买卖合同，显然有悖诚实信用，缺乏依据。梁少霞未在约定的期限内支付首期购房款，亦未在万力公司催告后签署商品房买卖合同，其行为构成根本性违约。万力公司有权依据认购书的约定没收梁少霞已支付的定金50000元。综上所述，梁少霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（梁少霞已预交），由梁少霞负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年三月二十五日书记员 李玉琴