山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初6353号原告（反诉被告）：山东大妙餐饮管理有限责任公司，住所地：东营市东营区北二路687号。统一社会信用代码91370502349194258U。法定代表人：郭杨柳，执行董事兼总经理。原告（反诉被告）王建峰，男，1977年3月11日出生，汉族，无业，住东营市东营区。以上二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：袁磊，山东崇诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：王玉梅，女，1978年1月11日出生，汉族，胜利油田供水公司职工，住东营市东营区。委托诉讼代理：吴玉峰，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。原告山东大妙餐饮管理有限责任公司（以下简称大妙餐饮）、王建峰与被告王玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大妙餐饮、王建峰的共同委托诉讼代理人袁磊，被告王玉梅及其委托诉讼代理人吴玉峰、赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大妙餐饮、王建峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告营业损失177288元、应退还的租金137083元、扩大的损失300000元、搬迁费21275元、搬迁奖励584125元，共计1205400元。并支付自起诉之日至付清日止的利息损失（以1205400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案全部诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年8月15日原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租用被告位于东营区楼房一处用于经营餐饮，租赁期限为十年，自2015年8月15日至2025年12月1日，在履行期间，2017年8月15日东营区人民政府发布拆迁公告，涉案租赁房屋进入拆迁评估范围，原告承租的涉案房屋已无法正常经营，涉案《房屋租赁合同》无法继续正常履行。被告为获取更多的拆迁补偿款仍要求原告继续营业，致使原告额外支出相关人员工资报酬等成本费用。另根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条的约定，涉案租赁房屋拆迁过程中的营业（停业）损失赔偿应当归原告所有，同时被告应退还原告本年所交房租的未使用月份的租赁费用。被告在获得拆迁赔偿（补偿）款后，拒不向原告支付营业（停业）损失，拒不退还未使用月份的租赁费用，双方就上述费用及损失协商未果，故诉至法院。望贵院依法支持原告诉求。王玉梅辩称，1.自2015年8月至2019年8月底涉案房屋被拆除之日，原告并未因拆迁搬离涉案房屋，而是一直占用涉案房屋，并拖欠被告租金，且至今仍未付清，在（2019）鲁05民终1757号的案件中，法院已认定了原告一直占用涉案房屋且拖欠被告租金的事实，现原告要求被告返还租赁费用无任何事实与法律依据。2.原告在诉讼请求中主张的营业、停业等各项损失均与被告无关，原被告签订的房屋租赁合同仅约定“如遇政府拆迁,饭店营业损失赔偿归原告所有”，而并非原告在诉状中所述的“营业（停业）损失”。被告也未获得名称为“营业（停业）损失”项目的赔偿款，原告在案号为（2019）鲁05民终1757号案件庭审时陈述其早已于2017年8月份就已经停业，直至2019年8月份涉案房屋拆迁之日也未再营业，涉案房屋拆迁时东营区文汇街道办事处委托公证处对涉案房屋的现状进行证据保全，从现场录像可以看出拆迁时涉案房屋内一片狼藉，根本没有任何饭店营业所需的设施设备，无任何营业可能，其所谓的损失与被告毫无关系，因此其向被告主张饭店营业损失或停业损失赔偿均无任何事实与法律依据。3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条，《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，《东营市人民政府关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》、《东营市人民政府办公室关于公布东营市中心城国有土地上房屋征收与补偿标准的通知》可以明确，在本案所涉拆迁法律关系中，领取全部拆迁补偿的主体应为被征收人也就是房屋的所有权人即被告，停产停业损失费、搬迁奖励、搬迁费系拆迁部门针对拆迁合同主体而设置的，原告仅是涉案房屋的承租人，不是拆迁补偿协议的合同相对方，原告根本无权请求获得搬迁费或搬迁奖励等各项补偿款。4.原告主张的营业损失、搬迁费和搬迁奖励，是基于被告与东营区文汇街道办事处签订的《东营河及北二路环境综合整治项目搬迁补偿（补助）协议》，而不是其与被告签订的房屋租赁合同。根据合同的相对性，原告并非是该搬迁改造补偿协议的签约方，其无权以该补偿协议向被告主张权利。另外，涉案房屋租赁合同中也没有关于停产停业损失、搬迁费、搬迁奖励的约定，综上原告向被告主张营业（停业）损失、搬迁费及搬迁奖励无任何事实与法律依据。王玉梅向本院提出反诉请求：1.依法判令两被反诉人向反诉人支付所欠租金270333元、违约金108029元，共计378362元；2.依法判令两被反诉人支付2020年2月7日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，按年利率24%计算；3.依法判令两被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月15日，反诉人与两被反诉人签订《房屋租赁合同》，由两被反诉人租赁反诉人所有的位于东营区的房屋，租期自2015年8月15日至2025年12月1日，租金支付方式为每年租期开始前一次性交清，并约定了逾期支付租金违约金；被反诉人一直占用该房屋，该《房屋租赁合同》已解除，但被反诉人尚欠反诉人270333元租金未支付，经反诉人多次催要，被反诉人均以种种理由拒绝，现为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，望判若所请。大妙餐饮、王建峰辩称，1.王玉梅的反诉请求不成立，依法应予驳回，首先，反诉原告主张62000元租金及利息系第二年租金，根据东营区法院（2019）鲁0502民初1430号案件审理确认的事实，反诉被告不拖欠该年度的租金，因此反诉原告的该项请求不成立；其次、反诉人所主张的2019年4月1日至2019年8月26日的租金，该期间双方因租赁合同发生纠纷，案件正在诉讼过程中，该部分租金反诉原告在该案中并没有主张；关于该部分租金问题，东营市中级人民法院（2019）鲁05民终1757号案件已经做出明确判决，反诉人反诉的租金无事实及法律依据。2.涉案房屋在进入拆迁评估范围后，大妙餐饮已经无法正常经营，但反诉人王玉梅仍短信通知让其抓紧时间营业（东营中院判决书第8页倒数第二、三句），并要求大妙餐饮配合其与政府拆迁部门谈判获得相应的拆迁补偿及奖励等。反诉人王玉梅在提起第一次诉讼时仍未主张解除合同，其是在案件审理过程申请追加诉讼请求时提出的解除《房屋租赁合同》并返还租赁房屋（备注：申请日期2019年5月28日），因涉案房屋已于2019年8月26日予以拆除，故已无返还的必要性，且涉案房屋是在王玉梅与东营区办签订搬迁补偿协议后，街道办依法拆除的。反诉人王玉梅未按合同约定及法律规定及时终止涉案房屋租赁合同，由此造成的损失应由其自负。3.2019年6月16日反诉人王玉梅在大妙餐饮等不知情也未告知大妙餐饮店情况下，私自与东营区文汇街道办事处签订《搬迁补偿协议》，在该协议第九条其他约定第4项明确约定，乙方（即王玉梅）保证在签订本协议之前，已于承租人解除租赁合同或已对承租人进行了安置。而此时2019年6月16日双方就租赁合同纠纷一事正在东营区诉讼过程中，案件尚未开庭审理。根据东营中院就相关事实的认定，双方就涉案房屋进入拆迁范围后，均存在履约过错，因此对该部分租金反诉被告不予认可；而且东营中院对涉案房屋无法正常使用期间租金的交纳也进行了减半处理。4.关于反诉人反诉请求第一项主张的违约金问题，东营市中级人民法院（2019）鲁05民终1757号案件已经认定双方均存在违约行为，对于王玉梅的违约金请求已经全部予以驳回。因此在本案中，王玉梅主张的违约金依法也应予以驳回。5.关于反诉请求第二项主张的2020年2月7日至付清之日止的违约金，依法也应予以驳回，理由同第二点意见。本院经审查认定如下：2015年8月15日，王玉梅（出租方、甲方）与大妙餐饮、王建峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：由乙方租赁甲方位于东营区的房屋，租期自2015年8月15日至2025年12月1日，其中2015年8月15日至2015年12月1日为免费让出装修时间3.5个月；第一年租金为450000元，第二年为470000元，第三年为480000元，第四年为490000元，第五年为500000元；租金支付方式为一年一交，每年租期开始前一次性付清，如乙方不按照合同约定时间支付租金，甲方可每日按租金总额的5‰加收滞纳金，如逾期已达30日，甲方有权终止本合同；房屋租赁合同期满乙方不能续租时，应提前三个月通知甲方，合同期满甲方不愿租给乙方时，也应提前三个月通知乙方，在乙方租赁合同期满后还要续租时，如遇房屋租赁价格变动，甲方可在合同期满前进行协商，如协商不成合同期满后解除合同，乙方如因自身原因在租期未满前搬出，租金概不返还，除政府占地拆迁及不可抗力以外，甲方不得终止该房屋租赁合同，如合同期内甲方将房屋另行出租给他人（含甲方）、故意闲置、出售或房屋抵押贷款造成乙方经营损失的，由甲方赔偿乙方损失，如遇政府占地拆迁，乙方无条件迁出，房屋、所有装修及附属物赔偿归甲方所有，饭店营业损失赔偿归乙方所有，甲方退还乙方本年所交房租的未使用月份的租赁费用。合同首部乙方处手写注明“王建峰、山东大妙餐饮管理有限责任公司”字样并由王建峰按印，合同乙方落款处由大妙餐饮盖章，并由王建峰签字按印。2017年8月15日，东营区住房和城乡建房局、东营区城市管理局和行政执法局、东营市国土资源局东营分局、东营市公安局东营分局联合发布关于对东营河及北二路环境综合整治范围内房屋土地等情况进行调查的通告载明调查范围，东至东八路（不包括开发区辖区），西至西六路以东东营区与垦利区交界处，南到北一路，北至东营河以北环境综合整治实施范围，东营区人民政府发布关于实施东营河及北二路环境综合整治的通告载明项目范围内违法建筑物、构筑物及其他设施，由东营区拆违治乱办公室会同相关街道办事处依法进行清理，项目范围内的合法建筑物、构筑物及其他设施依法征收、迁占补偿；东营区城市管理和行政执法局、东营区市场监督管理局、东营市公安局东营分局发布“关于拆除东营河及北二路环境综合整治范围内违法建筑的通告载明拆除对象及拆除方式。2019年6月16日，东营市东营区文汇街道办事处与王玉梅签订东营河及北二路环境综合整治项目搬迁补偿（补助）协议，双方约定被拆除房屋及地面附着物坐落于北二路北侧，供水公园西侧，主房建筑面积1772.88平方米，房屋及地面附着物补偿（补助）为14603120元，搬迁费按被拆除房屋（主房）实际建筑面积计算，每平方米12元，共计21275元，停产停业损失拆除非住宅房屋造成停产停业损失的（提供营业执照和纳税凭证），按实际使用的主房建筑面积计算停产停业损失补偿费，每平方米100元计177288元，搬迁奖励2019年6月20日前被搬迁人腾空交房并验收合格的，按房屋及附属物评估值8%计算为1168250元。王玉梅认可收到上述补偿（补助）款项。若被搬迁房屋存在出租行为，则王玉梅保证在签订本协议前与承租人解除合同或对承租人进行了安置。王玉梅诉妙餐饮、王建峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案，同年7月15日本院作出的（2019）鲁0502民初1430号民事判决，该判决中认定大妙餐饮、王建峰关于涉案房屋第一、二年租金已由大妙餐饮支付完毕；判决：解除王玉梅与大妙餐饮、王建峰签订的房屋租赁合同；大妙餐饮、王建峰返还王玉梅涉案房屋，并于该判决生效后十日内支付王玉梅2017年12月1日至2019年3月30日的租金643333元。大妙餐饮、王建峰不服一审判决，提出上诉，东营市中级人民法院作出（2019）鲁05民终1757号二审判决，认定王玉梅未提供证据证实其在知悉房屋拆迁后通知对方提出终止合同及大妙餐饮、王建峰欠付租金时及时催要的相关证据，未采取适当措施防止损失扩大，王建峰及大妙餐饮也因拆迁正在进行，认为解除合同会损害其相关权利故未提出解除合同导致损失的扩大，对于2017年12月1日至2019年3月30日的租金双方均存在过错，均应承担责任，故对王玉梅主张的租金损失予以酌情支持一半，即321666.50元，对王玉梅主张的违约损失不予支持。涉案房屋于2019年8月26日拆除，大妙餐饮、王建峰一直占用该房屋至该日。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，及房屋租赁合同、通告、本院（2019）鲁0502民初1430号民事判决书、东营市中级人民法院（2019）鲁05民终1757号民事判决书等证据证实，本院予以确认。另，大妙餐饮、王建峰为证实其主张提供如下证据：1.银行转账流水明细证实，因被告要求原告继续营业，致使原告额外支出相关人员工资报酬等成本费用，该项费用支出应有被告承担，该部分主要针对的是原告诉讼请求中所主张扩大损失300000元，但是该银行流水中并没有300000元损失的流水明细，仅仅是部分员工支付的工资报酬等，实际损失还包括原告为经营过程中所支付的相关成本费用，对该300000元损失部分，原告除提交该流水明细外，暂时没有其他证据提供，该损失请求法庭依法酌情裁量。王玉梅质证认为，这是王建峰个人账户的流水，而且仅仅是2017年8月份和9月份对两个人（主要是对一个人）的转账，明显与工资收入不符，该证据不应作为有效证据采信，也达不到原告的证明目的，原告的饭店由原告自主经营，其有任何费用支出也应当由其自己承担；假定拆迁通知原告知道，是2019年8月份作出的，不会马上影响到原告饭店经营，所以说该证据为虚假的，达不到其证明目的。2.从东营市东营区文汇街道办事处调取的搬迁补偿协议及涉案房屋评估表证实，涉案房屋拆迁获得的停产停业损失为177288元（备注：王玉梅向文汇街道办提供的原告公司的营业执照和纳税凭证原件及与原告签订的涉案房屋租赁合同）；该项拆迁补偿应归属于原告；涉案房屋拆迁获得的搬迁费21275元应归属于原告；涉案房屋拆迁所获得的搬迁奖励1168250元应属于原被告双方共有，各占50%。王玉梅对证据真实性无异议，亦称收到了上述赔偿款，但对证明目的有异议，其所说的括号中备注内容，无任何证据支持，仅为原告陈述；原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是真实合法的，应当严格按照合同约定履行双方的权利义务，根据该合同约定“如遇政府拆迁，乙方无条件迁出，房屋、所有装修及附属物赔偿归甲方所有，饭店营业损失赔偿归乙方所有”，约定非常明确，仅仅是“营业损失”，并未约定“搬迁费”、“搬迁奖励”归原告，原告主张自2017年8月起就遣散员工，停业不再经营，涉案房屋于2019年9月份才拆迁，在拆迁时原告也根本未经营未营业，关于营业损失的赔偿不应归原告所有；被告的拆迁补偿协议中也无名称为“营业损失赔偿”的赔偿项目，因此原告主张的停产停业损失、搬迁费及搬迁奖励均应当归被告所有，与原告无关。王玉梅为证实其主张提供如下证据：1.2018年11月20日王玉梅与王建峰的通话录音（附文字材料）及2019年6月“北二路拆迁攻坚群”微信群的聊天记录打印件（该微信聊天记录为2019年6月18日文汇办副主任康晓峰发给其的该微信聊天记录截图）证实，原告主张的损失完全与被告无关，因原告一直欠付涉案房屋的租金，被告曾多次与原告协商，要求原告支付租金或解除租赁合同，但因原告妄图借助拆迁获得高额的拆迁补偿款，执意继续承租涉案房屋并承诺支付租金。根据微信群聊天记录中“市专班已确认大妙火锅不在红线内。收工，祝贺，等新的安排”可知，直至2019年6月拆迁办仍通知涉案房屋不在拆迁的范围内。原告在事实与理由中所述的被告要求其继续营业完全是虚假的。大妙餐饮、王建峰质证认为通过王玉梅提供的文字材料可见，2017年8月15日涉案房屋进入拆迁范围后，原告已无法正常营业，而且每天大约有3000元至5000元的损失，导致聘用的厨师及工作人员纷纷离职，给原告造成了巨大经济损失；2017年8月涉案房屋进入拆迁范围后，被告王玉梅并没有按合同约定及法律规定及时与原告终止房屋租赁合同，防止损失继续扩大，甚至还要求原告继续进行营业（如转租等方式经营），王玉梅本人认可涉案房屋拆迁所获得的营业损失全部归原告大妙餐饮所有；对于被告王玉梅的证明目的不予认可，对于被告主张2019年6月拆迁办仍通知涉案房屋不在拆迁的范围内不认可，被告在2019年6月16日于文汇街道办签署了搬迁补偿协议，其称不在搬迁范围内显然不成立。对微信打印件的证据真实性及证明目的均不认可，（1）该证据为打印件，真实性无法核实；（2）“北二路拆迁攻坚群”是政府相关组织建立的工作群，其工作内容应当严格保密，特别是涉及到拆迁事项，根据被告陈述，该微信截屏是文汇办工作人员康晓峰提供的，显然该工作人员明显泄露了国家保密信息；（3）该证据的关联性与本案无关，涉案租赁房屋的租赁补偿协议，被告与文汇街道办于2019年6月16日签署的搬迁补偿协议，显然其主张不成立。2.中国建设银行银行流水证实，第二年度原告应当支付的租金数额为470000元，根据该银行流水显示，被告共计收到原告公司支付的第二年度408000元的房租，尚欠62000元并未支付。大妙餐饮、王建峰质证认为该证据的流水信息不能反映涉案房租的交易情况，东营区法院2019鲁0502民初1430号判决书第三页法院审理认定事实部分认定：第一年、第二年的租金已由大妙餐饮公司支付完毕，该认定事实与被告主张的事实显然不符，因此对其证明目的不予认可。3.（2019）鲁东营渤海证民字第1281号《公证书》、储存卡及光盘证实，2019年8月26日，东营区文汇街道办事处委托公证处对涉案房屋的现状进行证据保全，从该证据中可以看出，原告仍占用着涉案房屋，但涉案房屋内一片狼藉，根本没有任何饭店营业所需的设施设备，无任何营业可能。大妙餐饮、王建峰质证认为，该公证书可以证实被拆迁房屋即涉案房屋的经营业主为本案原告大妙餐饮公司，因此对于涉案房屋拆迁所获得的营业（停业）损失应归属于原告所有；该证据仅能反映2019年8月26日当天的情形，对之前的相关事实没有证明力。大妙餐饮、王建峰关于主张各项经济损失的计算方式：1.营业损失，因搬迁补偿协议中约定的停产停业损失补偿金额为177288元，该补偿款应归原告所有；2.应退还的租为2017年8月15日至2017年11月30日未使用月份的租赁费为47万元／12个月Ｘ3.5个月为137083元；3.扩大的损失为大妙公司及王玉梅接到拆迁通知后，王玉梅为获得更多的拆迁补偿款通知大妙公司营业，为此大妙公司无故多支出部分员工的劳动报酬及水电费用约30余万元；4.搬迁费为根据王玉梅与东营区办事处签订的搬迁补偿协议，本案租赁房屋拆迁所获得的搬迁费为21275元，该费用应属于经营业主即原告所有；搬迁奖励费根据王玉梅与东营区办事处签订的搬迁补偿协议，搬迁奖励双方应按50%的比例分配。王玉梅主张反诉请求中租金的计算方式：2017年度租金欠付62000元，及自2019年4月1日至2019年8月26日共计5个月的租金208333元。违约金的计算方式：其中62000元自2016年12月1日至2020年2月6日，按年利率24%计算为48029元；208333元自2018年12月1日至2020年2月6日，按年利率24%计算为60000元，共计108029元。本院认为，本案争议的焦点为：1.大妙餐饮关于营业损失、搬迁奖励费、扩大损失及退还房租的诉讼请求是否合法？2.王玉梅的反诉请求是否符合法律规定？针对焦点1，审理认为，涉案房屋因涉及东营区东营河及北二路环境综合整治工程于2019年8月26日拆迁，根据相关证据能够证实涉案房屋的相应补偿款项目包括：搬迁费21275元、停产停业损失177288元，搬迁奖励1168250元，上述款项王玉梅已领取，大妙餐饮、王建峰请求主张的费用与拆迁款相关的部分，有权向王玉梅主张。关于大妙餐饮、王建峰主张的营业损失，因涉案房屋被拆迁王玉梅不能收取剩余租期的租金，亦存在停产停业损失，故该损失双方均应享受，本院酌情认定双方各占50%，即原告分得88644元，超出部分本院不予支持；关于大妙餐饮、王建峰主张的搬迁费、奖励费，因搬迁、奖励费的性质是政府拆迁部门对积极配合拆迁工作的被拆迁户的奖励，双方均有权获得该项奖励，涉案房屋在规定时限内腾空交付政府拆迁部门，需要双方的配合，本院酌情认定双方各享受50%，即原告分得搬迁费10637.5元、奖励费584125元，超出部分本院不予支持；关于大妙餐饮、王建峰主张的应退租金，根据双方的陈述及相关证据，即便大妙餐饮、王建峰提供的2017年8月15日三份通告双方第一时间知晓，但该通告中仅仅系调查登记工作，并未明确指出涉案房屋在折迁范围及何时拆迁，且原告一直占用涉案房屋在经营，因此要求退还租金于法无据，本院不予支持；关于大妙餐饮、王建峰主张的扩大损失，审理认为，现有证据无法证实该损失系王玉梅造成，且未提供具体损失的相关证据，本院不予支持。关于王玉梅主张的大妙餐饮、王建峰尚欠租金，审理认为，根据现有证据，大妙餐饮、王建峰于2019年4月1日至8月26日期间仍占有涉案房屋，应支付此期间的租金，按生效判决确定的50%比例，大妙餐饮、王建峰应支付该期间的租赁费100935元，超出部分本院不予支持，关于王玉梅提出2017年度租金大妙餐饮、王建峰欠付62000元的主张，因生效的判决已确认大妙餐饮、王建峰涉案房屋第一年、第二年的租金已由大妙公司支付完毕，故王玉梅要求支付上述租金于法无据，本院不予支持。关于大妙餐饮、王建峰主张的利息损失及王玉梅主张的违约金损失的诉讼请求，因双方均存在过错，应各自承担，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王玉梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山东大妙餐饮管理有限责任公司、王建峰停产停业损失88644元、搬迁费10637.5元、奖励费584125元共计683406.5元；二、山东大妙餐饮管理有限责任公司、王建峰于本判决生效之日起十日内支付王玉梅租金100935元；三、上述第一、二项相互折抵后，王玉梅于本判决生效之日起十日内支付山东大妙餐饮管理有限责任公司、王建峰582471.5元；四、驳回山东大妙餐饮管理有限责任公司、王建峰的其他诉讼请求；六、驳回王玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15648元，减半收取7824元，山东大妙餐饮管理有限责任公司、王建峰负担3388元，王玉梅负担4436元；反诉案件受理费3487.72元，由王玉梅负担2557.31元，由山东大妙餐饮管理有限责任公司、王建峰负担930.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  陈忠霞二〇二〇年四月二十日书记员  孟一男