北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1269号原告：彭晨，女，1988年3月1日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区××第二法律服务所法律工作者，住北京市顺义区。被告：北京顺义新城发展有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路88号，统一社会信用代码91110113664649080F。法定代表人：宋学农，董事长。委托诉讼代理人：乔从人，北京市顺新律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，北京市顺新律师事务所律师。原告彭晨与被告北京顺义新城发展有限公司（以下简称顺义新城公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭晨及其委托诉讼代理人张俊建、被告顺义新城公司之委托诉讼代理人乔从人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭晨向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除双方当事人于2013年6月4日签订的选购××家园（暂定名）期房协议书及××家园（暂定名）优惠商品房选房确认单;2．请求判令被告为原告调换顺义区××××小区3号院12号楼3单元301室住房一套;3．请求判令被告赔偿原告租房费（2015年8月1日至2020年3月30日共计272792元；自2020年3月31日起至调换房屋交付之日止往后计算30日,按每日164元标准计算）;4．请求判令被告立即给付原告违约金（以双方合同约定的购房款381531元的日万分之三计算每日114．45元，2015年8月1日至2020年3月30日为194924．18元；自2020年3月31日至被告实际调换房屋交付之日止往后计算30日）；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月4日,原被告双方签订《选购××家园(暂定名)期房协议书》及《优惠商品房选房确认单》,确认原告认购被告开发建设的位于北京市顺义区顺新××家园××家园(暂定名)项目B1号楼1单元101号优惠商品房。根据协议书约定,被告应于2015年7月31日前交付该商品房。原告早已将涉诉房屋的购房款全部交齐，但被告却不在双方协议约定日前交付该商品房。为此原告将被告曾诉至贵院,经贵院（2015）顺民初字第19038号民事判决书及（2018）京0113民再19号民事判决书认定,双方签订的“选购××家园(暂定名)期房协议书”“××家园(暂定名)优惠商品房选房确认单”系合法有效。因被告单方变更设计的违约行为,致使原告选定的住宅变为办公用房,导致合同目的无法实现,侵害原告合法权益,给原告造成极大的经济损失。至今,被告仍未赔偿原告任何损失。特诉至贵院,请依法判决。被告顺义新城公司辩称，同意原告第一、二项诉讼请求。违约金起算时间应该从2015年11月5日计算，我公司已经提交证据显示违约金已经补偿到2015年11月4日，不能重复计算，截止时间应为判决生效之日，不同意多计算30日，且考虑原告自身原因，请求酌减违约金数额。我公司不认可原告每月的租房费标准，要求按照顺义区建委的关于回迁安置的租房费标准执行，也就是在2016年10月1日之前每人每月750元，之后每月每人1650元，自2015年11月5日至判决生效之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对彭晨提交的选购××家园（暂定名）期房协议书、××家园（暂定名）优惠商品房选房确认单、（2015）顺民初字第19038号民事判决书、（2018）京0113民再19号民事判决书，二被告提交的××镇人民政府关于发放××村期房租房补助费的函、××镇人民政府关于发放××村期房违约金的函，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：双方当事人于2013年6月4日签订了××家园(暂定名)优惠商品房选房确认单，约定彭晨购买××家园（暂定名）B1号楼1单元101号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋占用优惠面积指标5．77m2，优惠建筑面积单价1920元/建筑平方米，超出整户优惠面积指标20%以内（含20%）建筑面积36m2，建筑面积单价3980元/建筑平方米，超出整户优惠面积指标20%以外（含20%）建筑面积39．23m2，建筑面积单价5880元/建筑平方米，折合装修减款后总房款共计381531元。当日双方当事人签订编号为QF×Y-433的选购××家园(暂定名)期房协议书，约定由原告购买北京市顺义区顺新××家园【××家园(暂定名)】项目B1号楼1单元101号优惠商品房。该商品房属于期房，尚不具备交付条件。出卖人承诺在2015年7月31日前使该商品房具备交付条件。双方确认该商品房竣工后视为房屋已具备入住条件。买受人承诺在该商品房具备交付条件前向出卖人付清全部购款。因出卖人原因导致该商品房未在本协议第一条约定时间内使该房屋具备交付条件的,双方同意按照下列方式处理:自约定的期限届满之次日起至实际具备交付条件之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。经本院询问，彭晨认可并未交纳房款381531元。后因涉诉房屋未交付双方产生争议，彭晨起诉至我院，要求被告继续履行编号为QF×Y-433的选购××家园(暂定名)期房协议书并为其办理入住结算手续。我院于2016年9月18日作出（2015）顺民初字第19038号民事判决书，判决被告于判决生效之日起十五日内,按照编号为QF×Y-433的选购××家园(暂定名)期房协议书的约定,为彭晨就涉诉房屋办理入住结算手续。该判决书发生法律效力后，我院审判委员会讨论决定提起再审。2018年12月24日，我院作出（2018）京0113民再19号民事判决书，判决撤销（2015）顺民初字第19038号民事判决，驳回原审原告彭晨的诉讼请求。关于拆迁安置政策，被告顺义新城公司提交了以下证据材料：1．2016年9月22日《北京市顺义区住房和城乡建设委员会关于调整集体土地上住宅房屋拆迁租房补助费的意见》记载：就集体土地上住宅房屋拆迁租房补助费标准调整制定以下意见:一、租房补助费标准由现行的每人每月750元(含季差补助费)提高至每人每月1650元(含季差补助费)。二、区住房城乡建设委组织对顺义区房屋租金市场价格开展动态监测,并根据房屋租金市场价格的变动情况对租房补助费标准实行动态调整。三、本指导意见自2016年10月1日起执行。本意见执行之日尚未完成回迁安置工作,且在外周转的被拆迁村民,其租房补助费自本意见执行之日起按新标准执行。针对北京市顺义区××地区××村拆迁一事，××镇人民政府2014年5月20日《关于发放××村期房租房补助费的函》记载：2013年6月初,××村回迁安置工作已经完成。由于现有房源不能满足××村回迁需求,需同时销售部分期房回迁在××家园(暂定名),为保证回迁工作顺利进行,经顺义区新城建设管理委员会、××镇人民政府、北京顺义新城建设开发有限公司共同协商,对选择期房的村民给予补助,补助标准根据调查顺义新城(××组团)地区实际租房价格,住建委建议定价为:一居每月2200元、二居每月2500元、三居每月3000元。××家园由首开集团开发,已于6月动工,根据××村回迁时签订的期房合同,承诺在2015年7月31日前交房,已支付一年的租房补助费(即2013年5月5日至2014年5月4日)。现继续支付7个月租房补助费（即2014年5月5日至2014年12月4日）。一居:113套,合计:1740200元、二居313套,合计:5477500元、三居94套,合计:1974000元,以上款项共计9191700元。此笔款项由顺义新城公司拨付到××村委会,再由××村委会发放村民。2．2015年12月23日《××镇人民政府关于发放××村期房违约金的函》记载：2013年6月初,××村回迁安置工作已经完成。由于现有房源不能满足××村回迁需求,需同时销售部分期房回迁在××××小区。由于时间节点问题、工程进度问题、社会稳定等诸多因素,造成××××回迁项目延后至2015年11月4日回迁完毕,由于与回迁群众签订的期房交房时间为2015年7月31。日前,根据合同的相关规定在此日期前如不能如期交付使用,需向村民每日支付购房款总额的万分之三违约金,期房已签协议户共计527套,房款总额为125516897元。高德山户……以上两种情况共计期房528套,房款总额为125940303元,需支付违约金每日为37782．0909元,2015年8月1日至2015年11月4日违约时间共计96天,违约金额共计3627081元。以上款项由顺义新城公司拨付到××村委会,由××村委会发放村民。3．《优惠商品房购房须知》记载：优惠商品房均价为2100元/建筑平方米，不同楼层差价如下：十五层高……三层2005元，一层1920元。顺义新城公司提交××××小区3号院12号楼3单元301室房价款构成说明一份，涉诉房屋金额为391107元。彭晨对被告提交的上述三份证据真实性认可，但表示涉诉房屋在2015年7月31日之后并未支付违约金和租房补助费。其购置的另外一套安置房屋自签订拆迁协议之日一直按照二居室租房补助费标准即每月2500元给付租房补助费。彭晨称在拆迁后其一直租住在××一区甲14号楼1门102号房屋，房屋面积为150平方米左右，2015年8月1日至2016年7月31日租金为每月4000元，2016年8月1日至今每月租金为5000元，租金支付方式均为现金支付。彭晨主张的租房费标准即按照其现租住房屋标准主张。被告顺义新城公司表示不同意按照原告现租住房屋给付租房费，且租住房屋面积为150平方米，如按照租金和平米数对应折算，原告主张的日租金标准过高。就违约金及租金的支付问题，顺义新城公司补充提交了北京市顺义区××镇××村村民委员会出具的证明，证实彭晨户违约金共计16866元，其已领取4-1-1301房号违约金5383元，剩余11482元违约金尚未领取，剩余违约金彭晨可随时到村委会领取。对此彭晨通过电话向我院表示该部分违约金同意自行到村委会领取，请法院处理2015年11月4日之后违约金即可。另，顺义新城公司称涉诉房屋租金已经支付至2015年11月4日，就此补充提交了补助领取表两份。彭晨亦通过电话向我院表示认可涉诉房屋2015年11月4日之前的租房补助费已经发放。对于原告彭晨要求调换的××××3号院12号楼2单元301室，顺义新城公司表示同意在法院判决后交付该房屋。调换房屋的房价款问题，双方一致同意本院在本案中直接予以处理，对此本院不持异议。经询问，彭晨表示其诉讼请求中主张的违约金、租房费损失都是因选房确认单及期房协议书解除给其造成的合理损失，参照履约违约金的计算方法并结合实际租房情况来综合计算损失。对此，新城公司表示坚持答辩意见，请求法院依法判决彭晨的合理损失。本院认为：双方一致同意解除选购××家园（暂定名）期房协议书及××家园（暂定名）优惠商品房选房确认单，本院确认上述两份协议在双方合意解除之日即2020年3月30日解除。双方当事人就调换房屋一事达成一致意见，本院予以确认。现主要争议问题为原告彭晨的合理损失如何计算。顺义新城公司未能按照协议书及选房确认单的约定向彭晨交付房屋，应承担相应的违约责任。鉴于给予彭晨调换的房屋与彭晨之前所选房屋确存在差异，造成彭晨相应的损失，且彭晨并非故意拖延调选房屋以扩大其自身损失范围，本院综合本案实际情况，对因此给彭晨造成的损失金额予以确定。对于其中的租房损失，应参照涉诉房屋所在地段、位置、面积的市场价格综合予以确定，具体数额本院计算，对于交付调换房屋之后的租房费不予支持，彭晨要求按照其现租住的大平米数房屋支付租房损失的依据不足，本院不予支持。彭晨在顺义新城公司交付调换房屋时应支付调换房屋的房价款391107元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告彭晨与被告北京顺义新城发展有限公司签订的《确认选购××家园（暂定名）期房协议书》及《××家园（暂定名）优惠商品房选房确认单》于二〇二〇年三月三十日解除；二、被告北京顺义新城发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告彭晨交付顺义区××××小区3号院12号楼3单元301室；原告彭晨于被告北京顺义新城发展有限公司交付上述房屋之日起三日内支付被告北京顺义新城发展有限公司房屋价款三十九万一千一百零七元；三、被告北京顺义新城发展有限公司自二〇一五年十一月五日起至将顺义区××××小区3号院12号楼3单元301室交付给原告彭晨之日止，按照每日二百一十四元四角五分的标准向原告彭晨支付损失赔偿金，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告彭晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千一百五十八元，由被告北京顺义新城发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年四月三十日书记员 孙建伟