成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8167号 原告：邓吉莹，男，汉族，1980年1月5日出生，住成都市成华区。 原告：梁林，女，汉族，1982年11月20日出生，住成都市成华区。 二原告共同委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师，一般授权。 二原告共同委托诉讼代理人：李玉华，四川川蓉律师事务所律师，一般授权。 被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31-6。 法定代表人：韩光。 委托诉讼代理人：孙浥晨，男，系公司员工，一般授权。 第三人：成都悦丽屋房地产经纪有限公司，住所地成都市锦江区锦东路568号2栋6层1号（自编号）。 法定代表人：郝帅，总经理。 第三人：曾霜，女，汉族，1996年2月17日出生，住四川省兴文县。 原告邓吉莹、梁林与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称北京美丽屋公司）、第三人成都悦丽屋房地产经纪有限公司（以下简称成都悦丽屋公司）、第三人曾霜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告邓吉莹以及原告邓吉莹、梁林的委托诉讼代理人夏海波、李玉华，被告北京美丽屋公司的委托诉讼代理人孙浥晨、第三人成都悦丽屋公司的法定代表人郝帅到庭参加诉讼。第三人曾霜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓吉莹、梁林向本院提出请求：1．判令解除二原告与被告于2018年1月19日签订的《成都市房屋出租委托合同》；2．判令被告腾退位于成都市成华区的房屋；3．判令被告向二原告支付房屋占有使用费（以2000元／月的标准，自2020年2月23日支付至被告腾退之日）；4．判令被告向二原告支付违约金24412元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月19日原被告经协商一致签订编号为100131的《成都市房屋出租委托合同》，合同约定二原告将自己所有位于成都市成华区的房屋交由被告进行管理，合同对被告权限、租金支付、租赁期间等进行了约定。合同同时载明：“委托期内，未经甲方书面许可，乙方不得将受委托事宜全部或者部分转委托给他人”。合同签订后，二原告按照合同约定向被告交付了房屋，履行了合同全部义务。2019年8月2日被告突然通知二原告由于其资方变化，合同解除，二原告当即提出了异议表示不同意；后在二原告与被告的交涉中，被告向二原告发送一份《租赁合同主体变更通知函》并通过微信发送新版合同链接，企图迫使二原告签订新的协议，经多次交涉无果。后二原告了解到，被告违反合同约定将房屋交由第三人成都悦丽屋公司用于出租，第三人成都悦丽屋公司与第三人曾霜于2019年5月31日签订了一份《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），签订租赁合同前后，被告及第三人均未通知二原告，也没有得到二原告任何书面许可。综上，二原告认为被告的行为已经构成根本违约，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，望判如所请。 被告北京美丽屋辩称，2018年1月19日，我方与邓吉莹、梁林签订了关于成都市成华区房屋的《成都市房屋出租委托合同》，约定2018年5月22日至2024年5月21日期间，邓吉莹、梁林将前述房屋委托我方进行出租管理，合同签订后，双方依约履行至今。2019年5月，因我方业务调整，遂与邓吉莹、梁林针对合同变更进行协商，后双方未能达成一致变更意见，继续履行合同。第三人成都悦丽屋公司与我方系合作关系，第三人成都悦丽屋公司对外使用我方品牌出租房屋已取得了我方的授权，第三人成都悦丽屋公司与我方之间签订了《合作协议》，约定双方合作权利义务。我方作为案涉房屋的管理方，从未将自身受托义务进行转委托，房屋管理包括出租、保洁、维修等，出租管理方仍为我方，我方将管理中其一业务即出租交于合作公司第三人成都悦丽屋公司完成，不属于实际转委托。我方与邓吉莹、梁林签订的《成都市房屋出租委托合同》的主要内容为邓吉莹、梁林将案涉房屋交给我方管理、使用、收益，我方支付固定租金，该合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，邓吉莹、梁林向我方出具的《委托书》，委托我方全权办理涉案房屋所有出租相关事实，包括签订租赁合同、代收房屋租金、租方押金等租赁费用，结合《成都市房屋出租委托合同》第二条授权权限具体约定，表明邓吉莹、梁林明知且同意我方将房屋出租，我方与第三人成都悦丽屋公司合作，第三人成都悦丽屋公司对外将案涉房屋出租的行为符合双方之间的合同约定，且我方始终依约支付房屋租金，并未致使邓吉莹、梁林不能实现合同目的，因此，我方委托第三人成都悦丽屋公司出租案涉房屋并未构成根本违约，遂邓吉莹、梁林不据此享有合同的解除权。综上所述，我方不存在根本违约行为，遂不同意邓吉莹、梁林的所有诉讼请求。 第三人成都悦丽屋公司辩称，我方与被告之间为合作关系，双方之间有《合作协议》，被告为客户提供房屋出租管理；我方为被告的合作伙伴，被告提供房源，由我方对外出租，被告对出租行为进行监督及管理；邓吉莹、梁林将案涉房屋委托被告进行管理后，我方依据双方之间的合作需求将案涉房屋出租。被告未曾将案涉房屋的受托义务转委托至我方，我方与邓吉莹、梁林之间并无合同关系，遂邓吉莹、梁林无权向我方主张权利，不同意邓吉莹、梁林所有诉讼请求。 第三人曾霜未答辩，未举证、未质证。 经审理查明，2018年1月19日，邓吉莹、梁林（甲方、委托人）与北京美丽屋公司（乙方、房屋管理机构）签订了《成都市房屋出租委托合同》，合同约定甲方将其位于成都市成华区，建筑面积88.57平方米的房屋委托给乙方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时提供经纪服务。合同第二条约定甲方授权乙方的权限包括：1．代甲方管理出租房屋及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜；2．甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件等。合同第四条约定委托期限自2018年5月22日至2024年5月21日；甲方应于2018年1月19日前将房屋交付给乙方进行管理；租金标准为2018年5月22日起至2020年5月21日为每月2000元；租金支付方式为按季支付。合同第六条约定委托期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将受托事宜全部或部分转委托给他人。合同第七条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定支付租金达5日的；2．擅自改变房屋用途的；3．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；4．放任承租方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；5．装修时未经甲方许可擅自改变房屋主体结构的。合同第八条违约责任约定“（一）出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按合同总租金的17%向守约方支付违约金……（三）甲方有第七条第四款情形之一的，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金……（四）委托期内及委托终止后三个月内甲方不得与乙方所介绍的承租户另行成交，否则甲方须向乙方支付本合同总租金的17%作为赔偿金”。同日，邓吉莹、梁林向北京美丽屋公司交房。 2019年5月31日，曾霜（乙方、承租方）、成都悦丽屋公司（丙方、经纪方）签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给乙方曾霜，租赁期限自2019年6月2日至2020年6月1日，月租金2,800元，合同总租金33,600元。曾霜、成都悦丽屋公司在该合同签署处签名盖章。该合同首部列明梁林、邓吉莹为合同甲方、出租方，梁林、邓吉莹、北京美丽屋公司未在合同签署处签名。 另查明，2017年10月13日，北京美丽屋公司（甲方）与成都悦丽屋公司（乙方）签订《服务合同协议》，约定服务合作事项包括甲方授权乙方在指定运营出租标的资产进行业主及客户的关系维护、甲方授权乙方根据甲方的需求对标的资产进行业务管理，包括但不限于房屋查验、监督待租广告发布、带看房源出租，甲方授权乙方对甲方外包服务事项（房屋装修、配置家具物品、维修、保洁、网络宽带等）相关事项的监督及指导；协议期限为2017年10月15日至2020年10月14日；协议期间，乙方服务于甲方代理的资产房屋及承租客户，服务费结算按照单间房屋月租金价格的15-25%收取，执行价格需要结合每次实际的结算状况进行。 庭审中，邓吉莹、梁林举出《租赁合同主体变更通知函》、2019年8月14日发送的电子邮件，拟证明北京美丽屋公司向其发出该函件欲变更原合同签约主体，存在根本违约，邓吉莹、梁林向北京美丽屋公司的客服邮箱ｋｅｆ×××＠ｍｅｉｌｉｗｕ.ｃｏｍ发送邮件表示要求解除合同，不同意与其他主体续签任何合同等，主张与北京美丽屋公司的合同于2019年8月13日解除；北京美丽屋公司质证称真实性不认可，认为原告未通过任何非公司渠道发布通知函，该邮箱并非公司邮箱。邓吉莹、梁林另举出聊天记录、电话录音等证据，拟证明北京美丽屋公司向其发送过变更主体通知函、存在根本违约；北京美丽屋公司质证意见为三性均不认可，不能证明对话人员与北京美丽屋公司之间的关系。 庭审中，邓吉莹、梁林称北京美丽屋公司未拖欠其房租且已于2019年11月22日支付2019年11月23日至2020年2月22日期间的房屋占有使用费。 另查明，北京美丽屋公司于2019年11月23日签收原告起诉状副本。 上述事实，有原、被告及第三人身份主体信息、《成都市房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》、《服务合同协议》等证据，以及原被告及第三人当庭陈述在案证实。 本院认为，原告与被告签订的《成都市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求解除合同之诉请。本案中，原告作为委托人与被告签订房屋出租委托合同，并作出未经其书面许可被告不得将受托事宜全部或部分转委托给他人的约定。原告明确表示不对第三人成都悦丽屋公司与第三人曾霜之间签订的房屋租赁合同作出追认，被告在未取得原告书面许可的情况下，将案涉房屋交由第三人成都悦丽屋公司以经纪的方式出租给第三人曾霜，构成违约。对于原告要求解除《成都市房屋出租委托合同》之诉请，本院予以支持。原告以被告欲变更合同签订主体构成根本违约为由向被告发送邮件主张已于2019年8月13日解除合同，相关依据不足，本院不予纳。原告起诉来院解除与被告签订的《成都市房屋出租委托合同》，本院确认以起诉状副本送达被告之日为解除通知到达之日。 关于原告主张腾退房屋及房屋占有使用费之诉请。合同解除后，原告有权要求被告返还委托被告出租的案涉房屋，故对于原告要求被告腾退案涉房屋之诉请，本院予以支持。合同解除后，因案涉房屋处于被告管理之中，故对于原告要求被告向原告支付实际返还房屋前的占有使用费，本院予以支持。原告确认被告已支付截至2020年2月22日的房屋占有使用费，故被告应支付的房屋占有使用费应自2020年2月23日起参照合同约定租金标准计算。 关于原告主张违约金之诉请。原告以被告未经书面许可转委托第三人成都悦丽屋公司处理委托事宜为由主张被告违约，以此为基础要求被告按照合同总金额的17%向其支付违约金，不符合双方合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告邓吉莹、梁林与被告北京美丽屋资产管理有限公司于2018年1月19日签订的《成都市房屋出租委托合同》于2019年11月23日解除； 二、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于成都市成华区房屋； 三、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓吉莹、梁林支付前述房屋的占有使用费（按照2,000元/月标准，自2020年2月23日起计算至实际返还前述房屋之日止）； 四、驳回原告邓吉莹、梁林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，本院减半收取计205元，由被告北京美丽屋资产管理有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苑颖 二〇二〇年四月二十一日 书记员  刘丽