福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3886号 原告（反诉被告）：莆田市交通房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区东大路782弄6-3号。统一社会信用代码91350300717331954。 法定代表人：刘熙，总经理。 委托诉讼代理人：吴元标、陈鹏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：钟静怡，福建思阳律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福州诺亚方舟企业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：陈巧莺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄岩平，福建大佳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：江艳，福建大佳律师事务所实习律师。 被告（反诉第三人）：翁峰，男，1976年7月8日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：凌晓颖，福建骁腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张璐林，福建骁腾律师事务所实习律师。 原告莆田市交通房地产开发有限公司（以下简称交通房地产公司）因与被告福州诺亚方舟企业管理有限公司（以下简称诺亚方舟公司）、翁峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，诺亚方舟公司于2019年9月23日向本院提起反诉，本院予以受理，并依职权通知翁峰作为反诉案件第三人参加诉讼。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）交通房地产公司的委托诉讼代理人吴元标、陈鹏,被告（反诉原告）诺亚方舟公司的委托诉讼代理人黄岩平、江艳，被告（反诉第三人）翁峰的委托诉讼代理人凌晓颖、张璐林到庭参加诉讼。于2020年3月13日进行第二次开庭，原告（反诉被告）交通房地产公司的委托诉讼代理人陈鹏、钟静怡,被告（反诉原告）诺亚方舟公司的委托诉讼代理人黄岩平，被告（反诉第三人）翁峰的委托诉讼代理人凌晓颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 交通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认交通房地产公司与诺亚方舟公司签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》于2019年4月21日解除；2.诺亚方舟公司向交通房地产公司支付租金1645538.18元、逾期返还租赁物的占有使用费2414392.65元、律师费150000元、违约金1262979.25元（其中逾期返还租赁物的占有使用费暂计至2019年8月9日，后续按666286.4元／月的标准计算至租赁物归还之日；前述款项暂共计5472910.08元，具体计算方式详见附表，庭审中，交通房地产公司明确其诉讼请求的占有使用费计算至2019年9月30日，后续的占有使用费其另案主张）；3.翁峰对第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案案件受理费、保全费、公告费等由诺亚方舟公司、翁峰承担。事实和理由：2012年2月11日，交通房地产公司与诺亚方舟公司签订《租赁合同》，约定：（1）交通房地产公司将位于莆田市荔城区的商场（以下简称“租赁物”）出租给诺亚方舟公司，建筑面积共计8086平方米（合同第一条第1款）；（2）租赁期限为10年，即2012年2月11日至2022年2月10日（合同第二条第1款）；（3）从2012年2月11日至2012年12月14日期间的租金为26.5元／平方米，自2012年12月15日开始，每一年度的月租金在上年度月租金的基础上递增5%，租金从2017年12月15日至2022年2月10日期间第一年度租金为40元／平方米，自第二年度起每年度月租金在上年度月租金的基础上递增3%，此租金不含任何税费，租赁税费由诺亚方舟公司承担（合同第三条第3款）；（4）租赁期满或本合同提前终止时，诺亚方舟公司应保持租赁物业及相关设施处于维护正常和适于出租的状态归还交通房地产公司（合同第七条第19款）；（5）诺亚方舟公司不按时缴纳租金，每逾期一天按逾期金额的0.5%向交通房地产公司支付滞纳金（合同第十二条第2款）；（6）诺亚方舟公司逾期缴纳租金超过30天，交通房地产公司有权解除合同、收回租赁物业并不予退还诺亚方舟公司已付定金，诺亚方舟公司并应赔偿交通房地产公司因此造成的所有损失（合同第十二条第3款）；（7）租赁期满或合同提前终止后，诺亚方舟公司逾期返还租赁物业的，交通房地产公司有权没收诺亚方舟公司缴纳的定金，诺亚方舟公司还应按本合同约定的租金标准的2倍向交通房地产公司支付房屋占有使用费（合同第十二条第5款）；（8）除本合同另有约定外，任何一方单方面终止本合同皆视为违约或任何一方有其他违约行为的，违约方应向对方赔偿相当于合同终止时年租金总额2倍的违约金（合同第十二条第7款）；（9）如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等费用（合同第十二条第8款）。2017年12月4日，交通房地产公司与诺亚方舟公司、翁峰签订《租赁合同补充协议》，约定：1.在诺亚方舟公司按合同约定履行合同约定的付款义务的前提下，交通房地产公司在2017年12月15日至2019年12月14日期间每年给予诺亚方舟公司2个月的免租期；2.在合同剩余履行期限内，如诺亚方舟公司违反合同的任何约定及本补充协议的承诺，除按照合同约定承担违约责任外，交通房地产公司享有取消诺亚方舟公司免租期的权利，且诺亚方舟公司还应按照本协议中的减免金额向交通房地产公司支付费用；3.为保证租赁合同及本补充协议的顺利履行，保证人为翁峰，翁峰需对违约责任承担连带保证责任。《租赁合同》及其补充协议履行期间，交通房地产公司按约履行提供租赁物之义务，然诺亚方舟公司自2018年8月10日起未足额缴纳租金，诺亚方舟公司前述行为已构成违约，根据《租赁合同》第十二条第3款约定，交通房地产公司有权解除案涉《租赁合同》并要求诺亚方舟公司、翁峰承担相应的违约责任。交通房地产公司经多次催收未果后向诺亚方舟公司发出《解除通知函》，通知诺亚方舟公司案涉《租赁合同》及相关协议自2019年4月20日起解除，诺亚方舟公司于2019年4月21日予以签收。综上，诺亚方舟公司、翁峰的行为已构成违约，交通房地产公司依法行使解除权，案涉《租赁合同》《租赁合同补充协议》自2019年4月21日起已解除，诺亚方舟公司、翁峰应当按约承担违约责任。在租赁合同解除后，诺亚方舟公司、翁峰没有按照合同约定恢复原状返还租赁物，交通房地产公司为恢复原状而进行施工所产生的费用，另案主张。租赁合同约定租金所涉及的税费由承租人承担，诺亚方舟公司为了减少费用发生要求交通房地产公司将收取的部分租金用私人账户完成（在租赁合同第三条中有约定）。实际上租赁关系是发生在2012年2月11日至2018年8月期间，根据诺亚方舟公司的要求交通房地产公司提供了一个公账户和一个私账户，在公账户及私账户中应当支付的租金金额以及公账户中应当缴纳的税费金额均是确定的，并且诺亚方舟公司、翁峰都是按照之前交付租金的方式在交付。2019年4月21日交通房地产公司发出解除通知后，翁峰确实有在2019年5月份要求搬离相关的设备，承租人要搬走相关财产是合理的，但应当由合同的相对方承租人发出指令，翁峰虽介入后续的租赁合同的履行，但其不是租赁合同的相对方，不是财产的所有权人，因此拒绝翁峰搬走财产的请求。 诺亚方舟公司辩称，请求驳回第2项、第3项、第4项诉讼请求，1.诺亚方舟公司未按时缴纳租金是由于交通房地产公司造成的，交通房地产公司没有按照合同履行过程中的惯例，因需要交付的租金分对公、对私账户，交通房地产公司并没有告知对公对私账户应当缴纳的金额，且每个月金额是变动的，导致诺亚方舟公司无法交付；且诺亚方舟公司也多次要求交通房地产公司提供，交通房地产公司也拒不提供。2.在合同尚未解除的情况下，交通房地产公司于2019年4月3日到8日擅自停电，违反合同约定没有提供备用电源，导致诺亚方舟公司员工全部离职，造成诺亚方舟公司无法经营，造成巨额的经济损失。由于交通房地产公司先行违约，所以交通房地产公司要求的损失赔偿不能支持。由于交通房地产公司先行违约，诺亚方舟公司曾于2019年5月20日左右去搬离存有的设备，交通房地产公司于2019年5月23日将场所门全部锁住，导致诺亚方舟公司无法搬离。在合同履行过程中，诺亚方舟公司均是委托翁峰履行合同，所有履行项目都是由翁峰实际履行，这个交通房地产公司也是明知的，所以交通房地产公司不同意翁峰搬离是借口。交通房地产公司将诺亚方舟公司放在租赁场所内的物品未经诺亚方舟公司同意擅自占有并清理，导致诺亚方舟公司巨大的经济损失，并将租赁场所转租他人，构成严重违约。 翁峰辩称，1.近几年莆田经济不好，诺亚方舟公司、翁峰曾多次与交通房地产公司协商降租，交通房地产公司诉求的租金过高，而且租金的收款账户有多个，导致诺亚方舟公司、翁峰无法缴纳。2.交通房地产公司恶意停电，存在违约情形，属于违约，交通房地产公司于2019年4月3日至4月8日对涉案经营场所实施停电措施，但是交通房地产公司并没有提前几天告知诺亚方舟公司、翁峰，也没有将停电的期限告知诺亚方舟公司、翁峰，交通房地产公司的停电这一违约行为，致使涉案场所无法经营，也没有经营收入，并造成客户流失、员工离职的情况，实际上交通房地产公司也并没有进行设备检修，即使进行设备检修交通房地产公司也应当保证诺亚方舟公司、翁峰的经营场所的用电。3.交通房地产公司恶意阻拦诺亚方舟公司、翁峰撤场，甚至将涉案场所进行封锁，属于交通房地产公司自行扩大损失，相关占用使用费应当由交通房地产公司自行承担，而且目前交通房地产公司已经收回租赁物，其诉求占用使用费无据，不应支持。交通房地产公司在2019年5月23日不仅仅是拒绝翁峰搬离相关的设备，而且是将涉案场所进行封锁，并且在本案开庭前，交通房地产公司擅自处分涉案场所里的相关设备等各种财产，也给诺亚方舟公司、翁峰造成相应的损失，翁峰保留对被处分财产的诉讼权利。4.交通房地产公司主张违约金缺乏依据，没有损失，而且交通房地产公司自身存在违约，因此诉求律师费、违约金缺乏依据，不应支持，综上所述，请求驳回对翁峰的诉讼请求。 诺亚方舟公司向本院提出反诉请求：1.交通房地产公司赔偿因停电给诺亚方舟公司造成的经济损失，其中装修部分损失18857900元＊3年／9年＝6285966.67元，工程设备（含音响）损失3884600元＊3年／9年＝1294866.67元，合计7580833.34元。再投资部分损失111000元，其他四家整体承租来的店面的租金损失1406798.5元，向第三人承租店面用作一楼入口处通道的租金及押金损失合计662768.64元，员工宿舍租金及押金损失合计10950元，撤场清理违约损失130000元，押金损失50万元，共计损失10402350.48元；2.反诉诉讼费由交通房地产公司承担。事实和理由：2012年2月10日，诺亚方舟公司与交通房地产公司签订《租赁合同》（合同编号：XXXXXXX）一份，约定交通房地产公司将位于莆田市荔城区商场及相应的土地使用权出租给诺亚方舟公司作为商业经营活动及量贩式ＫＴＶ使用，租赁期限至2022年2月10日。合同第六条第11款约定“甲方保证在向乙方交付租赁物业时，该租赁物业至少应处于如下状态：依乙方的要求地板砖铺设良好；水电已独立计量；供电功率达到800ＫＷ以上（含800ＫＷ），如发生停电事件，大楼发电机组必须满足乙方要求，供电功率至少达400ＫＷ。交通房地产公司以检修为由，未经诺亚方舟公司同意的情况下，于2019年4月3日擅自停电，至2019年4月8日中午才恢复通电。交通房地产公司停电时间长达六天，诺亚方舟公司的ＫＴＶ经营场所因停电关闭时间太长，影响巨大，大量员工离职，已经无法恢复经营，诺亚方舟公司不得不将其关闭。由于交通房地产公司违约停电行为，诺亚方舟公司营业场所无法经营下去，造成的经济损失，其中装修部分损失6285966.67元，工程设备（含音响）损失1294866.67元，合计7580833.34元。再投资部分损失111000元，其他四家整体承租来的店面的租金损失1406798.5元，向第三人承租店面用作一楼入口处通道的租金及押金损失合计662768.64元，员工宿舍租金及押金损失合计10950元，撤场清理违约损失130000元，押金损失50万元，共计损失10402350.48元，交通房地产公司应予以赔偿。 交通房地产公司辩称，1.根据诺亚方舟公司提供的证据足以证明，案涉场所无法经营的原因是诺亚方舟公司自身经营不善造成的，特别是诺亚方舟公司向交通房地产公司作出的一份调整租金的协商函，里面就已经明确“虽然诺亚方舟公司公司努力通过各项调整经营策略，但是难以维持，尤其是在2018开年后，每个月持续亏损，月亏损高达20余万元”，并直接导致诺亚方舟公司、翁峰于2018年8月起无法按时缴纳租金，构成根本违约，导致合同目的根本无法实现。而设备停电整改的行为是发生在2019年4月，诺亚方舟公司主张因停电导致无法经营，显然与客观事实不符。诺亚方舟公司又主张交通房地产公司先行违约，更加不符合逻辑。2.案涉合同第六条第11款明确约定了大楼发电机组必须满足乙方要求，供电功率至少达400KW。而交通房地产公司配置的发电机组功率已经符合要求，不存在违约的情形。并且这些发电机组仍然存放在租赁场所。3.根据交通房地产公司、诺亚方舟公司以及融信（福建）物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同（租赁物业）》第二条第20款约定：“大楼规划配置应急电源功率为400KW，由于应急供电容量有限，乙方须自行增加应急电源开关、限流器及计量器并承担相关费用”以及第三条第8款约定“丙方例行检修线路、管井、消防、排污等设施应提前通知乙方（须停水、停电的则应提前24小时通知，突发事故除外）。”由于设备需要检修，交通房地产公司已经于2019年3月29日提前发函通知，告知诺亚方舟公司应提前配置发电机、不间断供电装置，符合双方合同约定。据此，诺亚方舟公司的反诉请求已经损害了交通房地产公司的合法权益，恳请依法查明后驳回诺亚方舟公司的反讼请求。 翁峰述称，交通房地产公司以检修为由擅自停电给涉案场所经营造成大量经济损失，诺亚方舟公司的反诉请求具有事实和法律依据，应当予以支持。 交通房地产公司向本院提交了证据，本院组织诺亚方舟公司、翁峰进行证据交换和质证。诺亚方舟公司、翁峰对《租赁合同》复印件、《租赁合同补充协议》复印件、《律师函》复印件各一份、快递面单复印件两份、《限期缴款通知函》复印件一份、快递面单复印件两份、物流跟踪信息复印件两张无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对《解除通知函》复印件一份、快递面单复印件两份、物流跟踪信息复印件两份，诺亚方舟公司对上述证据的真实性及证明对象无异议，翁峰对上述证据的真实性无异议，但是内容真实性有异议，认为拖欠的租金没有200万元；本院经审查认为，诺亚方舟公司、翁峰对上述证据的真实性无异议，且上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。诺亚方舟公司、翁峰对于《委托代理合同》复印件、福建增值税普通发票复印件、中国工商银行网上银行电子回单打印件各一份的真实性无异议，诺亚方舟公司对上述证据证明损失的金额无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，且上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。诺亚方舟公司、翁峰对《公证书》复印件、停电通知函复印件及快递面单复印件、物流跟踪查询结果复印件各一份的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，且因上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。诺亚方舟公司对租赁场所现场照片打印件6张、物业管理服务合同复印件一份的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于交通房地产公司提供的《协议书》四份，诺亚方舟公司对上述证据的真实性无异议，翁峰质证认为上述证据的真实性无法确认，本院经审查认为，上述证据可以证实涉案租赁房屋中部分被转租案外人的房屋的目前使用情况，与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于交通房地产公司提供的《莆田观桥御景原呼啦啦KTV恢复水铺工程合同》、竣工结算协议、汇款凭证及发票各一份，诺亚方舟公司对上述证据的真实性无异议，翁峰对上述证据的三性均有异议，本院经审查认为，上述证据可以证实交通房地产公司自行委托案外人对涉案租赁房屋中的呼啦啦歌厅使用的房屋进行清场。对于交通房地产公司提供的租金统计表格，诺亚方舟公司对表格内的数据无异议，翁峰对表格内2017年10月后的款项无异议，故本院对上述表格内的款项予以确认。 诺亚方舟公司向本院提交了证据，本院组织交通房地产公司、翁峰进行证据交换和质证。交通房地产公司、翁峰对租赁合同复印件、调整租金协商函复印件、停电通知函复印件各一份及银行流水复印件10页无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对提示函复印件一份，交通房地产公司在质证翁峰提供该证据时，对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，且上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对微信聊天记录（观桥物业黄康与翁峰）打印件4张、微信聊天记录（观桥物业公司黄康与翁峰）打印件1份、微信聊天记录（呼啦啦出纳：谢丽丽与交通房地产财务：梅芳）打印件35页、违约通知函复印件一份，协调租金联络函复印件一份、微信聊天记录（观桥物业公司黄康与翁峰）打印件2页、微信聊天记录（观桥物业公司耿翔宇与翁峰）打印件8页、录音文本1份、微信聊天记录（烘焙店傅惠芳与谢丽丽）打印件13页、刘周乐（诺亚）与官彬（莆田房地产公司）、郑忠英（观桥物业公司主任）的电话记录打印件1份、微信聊天记录及图片（保安周国煌与谢丽丽）打印件1份、报警通话记录打印件1页、报警记录情况说明打印件1页及撤场被阻拦现场图片打印件一页、微信聊天记录（观桥物业主任郑忠英与谢丽丽）打印件一页及告之函复印件一份、再投资证明材料打印件一份、房屋租赁合同复印件三份、店面租赁合同复印件两份及催告函复印件一份、员工宿舍租赁合同复印件三份、旧货物资回收合同复印件一份、银行流水复印件一份、对公对私租金汇总表一份、再投资清单汇总表和电子银行回单复印件共8页，因上述证据的真实性无法确认，且没有提供其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予确认。 翁峰向本院提交了证据，本院组织交通房地产公司、诺亚方舟公司进行证据交换和质证。交通房地产公司、诺亚方舟公司对调整租金协商函复印件、协调租金联络函复印件及快递单号复印件各一份、支付租金的部分银行流水复印件4页、租赁合同复印件、通知函复印件及快递单号复印件、提示函复印件、协议书复印件、查询汇款明细复印件各一份及拆除涉案场所图片复印件4份的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，且上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对翁峰与黄康微信聊天记录截图打印件3张、联络函复印件一份、联络函复印件一份、谢丽丽与傅惠芳微信聊天截图打印件2页、旧货物资回收合同复印件一份、收购空调协议复印件一份、解除合同告知函复印件一份、告之函复印件一份、谢丽丽与郑忠英微信聊天记录截图打印件一页、现场照片打印件一页、谢丽丽与跆拳道店人员微信聊天记录截图打印件一份，因上述证据的真实性无法确认，且没有提供其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月11日，交通房地产公司（作为甲方，出租方）与诺亚方舟公司（作为乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于莆田市荔城区的商场及相应的土地使用权在租赁期限内出租给乙方；租赁物业移交日指甲方将租赁物业交予乙方使用之日即2012年2月11日；起租日期指2012年2月11日，从该日起甲方开始向乙方按本合同规定收取租金。租赁期限为10年，租期从2012年2月11日起至2022年2月10日终止。租金不包含乙方向甲方承租租赁物业应承担的相关租赁税费，上述租赁税费应由乙方每月按税务部门规定及时交纳，否则引起滞纳金等经济问题均由乙方承担。从2012年2月11日至2012年12月14日期间的月租金为26.5元／平方米，自2012年12月15日开始，每一年度的月租金在上年度月租金的基础上递增5%；租金从2017年12月15日至2022年2月10日期间第一年度月租金为40元／平方米，自第二年度起每年度月租金在上年度月租金的基础上递增3%。（此租金不含任何税费，租赁税费由乙方自行承担）。租金按月支付，乙方须在当月10日前（遇节假日、休息日顺延）将当月的租金支付到甲方指定使用的银行账户。合同第四条约定：乙方应于本合同签订后五日内，向甲方交付500000元定金。若甲方违约不履行合同，应当双倍返还定金；若乙方违约不履行合同，甲方有权不予退还乙方支付之定金。合同第六条第11款约定：甲方保证在向乙方交付租赁物业时，该租赁物业至少应处于如下状态：供电功率达到800ＫＷ以上（含800ＫＷ），如发生停电事件，大楼发电机组必须满足乙方要求，供电功率至少达400ＫＷ。第七条第2款中约定：乙方保证在租赁期间遵守甲方及物业公司签订的管理条例。第14款中约定：租赁关系结束时，乙方对其安装的一切设备保留所有权，并有权拆除这些设备，但乙方安装的吊顶、隔墙等附属于该租赁物业的不动产归甲方所有，若甲方不需要，乙方应对不需要部分予以拆除，费用由乙方自行承担，拆除应以恢复到原状为原则，乙方不能破坏租赁物业的整体外观、内部主体结构，不能破坏非乙方安装的装置、公共设施，乙方须对因此引起的损失承担赔偿责任。第19款第Ａ项中约定：租赁期满后或本合同提前终止时，乙方应保持租赁物业及相关设施处于维护正常和适于出租的状态（正常折旧除外）归还甲方，但乙方根据本条第15条款进行拆除外。乙方逾期返还租赁物业或未在甲方要求的合理期限内搬离的，甲方有权采取诸如断水、断电、更换门锁或制止乙方及乙方工作人员进入租赁物业等措施。乙方遗留的物品及逾期拆除取回的装修和设施、设备，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。第十二条第2款约定：乙方不按时缴纳租金，每逾期一天按逾期金额的0.5%向甲方支付滞纳金。第3款约定：乙方在租赁期间有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物业并不予退还乙方已付定金，乙方并应赔偿甲方因此造成的所有损失。Ａ、逾期缴纳租金超过30天。第5款约定：租赁期满或合同提前终止后，乙方逾期返还租赁物业的，甲方有权没收乙方缴纳的定金，乙方还应按本合同约定的租金标准的2倍向甲方支付房屋占有使用费。第7款约定：除本合同另有约定外，任何一方单方面终止本合同皆视为违约或任何一方有其他违约行为的，违约方应向对方赔偿相当于合同终止时年租金总额2倍的违约金，若违约金不足以弥补因此给守约方造成的损失的，违约方还应赔偿由此给守约方造成的损失。第8款约定：如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等费用。第十五条约定：任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。如以人手送达，于送达签收时视为已接收；如以传真形式进行，则以传真接收人确认收到传真视为已送达。 2013年5月22日交通房地产公司作为甲方与诺亚方舟公司作为乙方、融信（福建）物业管理有限公司作为丙方签订了《物业管理服务合同（租赁物业）》，三方就观桥御景一至三层租赁物业管理服务事宜达成协议，该合同第二条乙方的权利和义务第20款中约定：大楼规划配置应急电源功率为400KW，由于应急供电容量有限，乙方须增加应急电源开关、限流器及计量器并承担相关费用。应急用电涉及费用（如蓄电池更换、柴油采购、设备设施大中修等）按用电容量分配比例分摊。合同第八条第3款中约定：乙方授权委托莆田市荔城区呼啦啦娱乐会所（经营者陈巧莺）为物业使用人，莆田市荔城区呼啦啦娱乐会所享有本合同中乙方的权利和义务。 2017年12月4日交通房地产公司作为甲方与诺亚方舟公司作为乙方、翁峰作为受托方签订《租赁合同补充协议》，第一条约定：双方确认在乙方按合同约定履行合同约定的付款义务的前提下，甲方在2017年12月15日至2019年12月14日期间每年给予乙方2个月的免租期，即分别减免2018年4月1日至2018年4月30日、2018年11月1日至2018年11月30日、2019年4月1日至2019年4月30日、2019年11月1日至2019年11月30日期间的租金。第二条约定：双方确认乙方委托翁峰在2017年9月18日至2022年2月10日期间代乙方向甲方缴纳合同项下的全部费用。如受托人未能按照合同的付款约定，按时足额的向甲方缴纳租金等合同约定的相关费用，由此产生的所有法律后果由乙方承担。第三条约定：在合同剩余履行期限内，如乙方违反合同的任何约定及本补充协议的承诺，除按照合同约定承担违约责任外，甲方享有取消乙方免租期的权利，且乙方还应按照本协议中的减免金额向甲方支付费用。第五条约定：为保证租赁合同及本协议的顺利履行，保证人为翁峰先生，翁峰先生需对违约责任承担连带保证责任。 2018年10月24日莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅制作《调整租金协商函》，致交通房地产公司：其月亏损高达约20余万元，实在无力支付各项费用。其做以下两种计划：一、继续租用1-3楼场所（合计8086平方米），特向贵公司申请从2018年12月起，月租金给予调整为20元/平方米，其恳请贵方予以强力支持为盼。二、归还观桥御景3楼场所，只租用1-2楼场所，降租的同时减少场所的各项开支。2018年11月28日莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅制作《协调租金联络函》，致交通房地产公司：其每月都处于亏损状态，其公司很难生存。莆田市区同类商圈的房租也一直在减租，已支持商户一起度过经济寒冬，来尽最大可能保证商场的租赁率。希望贵司在这种大环境下一如既往的帮助和支持，共度难关，携手前行，互利双赢。交通房地产公司陈述其于2018年10月24日收到上述函件，但其并未同意上述函件内容。 福建名仕律师事务所接受交通房地产公司的委托，于2019年1月25日制作《律师函》，告知诺亚方舟公司、翁峰：贵司已拖欠交通房地产公司租金（2018年8月至2019年1月）合计1111093元。请贵司于本律师函送达之日起一周内向交通房地产公司支付欠付的租金1111093元及相应的租赁税费。且，翁峰应对贵司上述欠付租金的违约行为承担连带清偿责任。福建名仕律师事务所于2019年1月28日将上述《律师函》邮寄给交通房地产公司及翁峰，交通房地产公司及翁峰签收了上述邮件。 2019年3月29日交通房地产公司制作《停电通知函》，告知翁峰：因为设备检修需要，交通房地产公司需在2019年4月3日停电检查，请安排相关人员提前做好准备工作和应急方案。交通房地产公司友情提示：如租赁区域内有冷藏冷冻食品，请及时转移并妥善保管，或根据需要提前配置发电机、不间断供电装置。并于2019年4月2日将上述函件邮寄给翁峰，翁峰于2019年4月3日签收了上述邮件。诺亚方舟公司自认于2019年4月3日收到《停电通知函》的邮件。诺亚方舟公司对于大楼内有配备发电机组的事实无异议，交通房地产公司陈述上述发电机组系供涉案租赁房屋的整幢大楼使用。交通房地产公司对涉案租赁店面于2019年4月3日至2019年4月8日停电该事实无异议。 翁峰对于诺亚方舟公司提供的翁峰与耿翔宇（融信）的微信聊天截图无异议，该微信聊天截图中体现耿翔宇于2019年4月2日将停电通知函拍照发送给翁峰。翁峰在2019年4月2日通过微信将《联络函》通过微信拍照发给耿翔宇（融信），该函件中莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅致交通房地产公司：我司于2019年4月2日收到贵方的《停电通知函》。请贵方提供一份设备检修方案，内容包括：需要检修的设备是什么？检修停电时间多长？计划恢复通电的时间是什么时候？如果贵方恶意停电，造成我方无法正常营业的所有损失、第三转租方无法正常营业的所有损失、场所火灾意外情况及各项人员、物资的安全问题均由贵方承担并赔偿。 2019年4月8日莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅制作《通知函》，致交通房地产公司：贵司于2019年4月3日开始对我司进行恶意停电，直至4月8日恢复供电，停电时间达5天。由于贵方的恶意停电，导致我方门店员工情绪恐慌，引发劳务纠纷，并于4月8日上午集体辞职，使我方无法继续经营。我方整店装修投资额为2400万元，现因你方恶意停电，导致我方无法正常营业，社会各种舆论极差导致我方名誉损失、经济损失十分严重。且因为恶意停电，连带第三转租方：烘焙店、跆拳道、废品回收、装修冷作、康佰嘉和壹号大药房（共6家）也损失惨重。至目前为止我方损失和第三转租房的损失合计伍佰多万元。故贵方的恶意停电，引起我方员工恐慌、引发劳务纠纷、全体辞职，导致我方无法营业并引起其他纠纷。现我方决定终止协议，与你方探讨如何善后及赔偿我方损失后再做定夺。 2019年4月12日交通房地产公司制作《限期缴款通知函》，告知诺亚方舟公司：由于贵方自2018年8月的租金尚未足额缴纳，贵方的行为已经构成解除合同的条件，出于双方长远利益考虑，我司再次给予贵方偿还欠款8天宽限期；如贵司在2019年4月20日前将欠款缴清则合同继续履行；如贵司在前述时限内仍未缴清欠款，我司将提前与贵司解除租赁合同，同时按照合同约定主张违约责任和其他经济损失。并在下方附注了交通房地产公司的收款账户信息。上述函件于2019年4月13日邮寄给诺亚方舟公司及翁峰，诺亚方舟公司、翁峰均于2019年4月14日签收了上述邮件。 2019年4月20日交通房地产公司制作《解除通知函》，告知诺亚方舟公司：合同履行中，贵方多次以经营困难拖延支付租金。因贵方违约，《租赁合同》以及相关协议自2019年4月20日起解除，贵方需在合同解除后的7日内清空属于贵方所有物品并将租赁场地恢复原状后交还我方。若逾期交还租赁场地的，需按照租赁合同约定以约定租金标准的两倍向我司支付房屋占用使用费，且我司有权认为贵司已经放弃遗留在租赁场所的任何物品的所有权。同时由于贵方的违约行为，保证金将依约没收不予退还，贵方应立即支付租金、违约金、逾期利息等款项。交通房地产公司于2019年4月20日将上述函件邮寄给诺亚方舟公司及翁峰，诺亚方舟公司于2019年4月21日签收上述邮件，翁峰于2019年4月27日签收上述邮件。 交通房地产公司于2019年4月28日作出《提示函》，告知：因承租人诺亚方舟公司、陈巧莺长期欠租，交通房地产公司与诺亚方舟公司、陈巧莺的租赁合同已于2019年4月20日解除，包括呼啦啦KTV在内的使用人已无权使用观桥御景第一层至第三层房屋，为保障各使用人合法权益，提醒各使用人切勿向除交通房地产公司以外第三方缴纳租金费用，以免造成损失，若造成损失的，交通房地产公司概不负责。并将上述《提示函》予以发放。 交通房地产公司称其在2019年5月既已知晓涉案租赁房屋中呼啦啦歌厅所使用的房屋在搬离物品，尚在上述房屋内的物品均是不可移动的物品。交通房地产公司、诺亚方舟公司在涉案租赁关系解除后，双方并未对租赁场所进行交接。交通房地产公司称在2019年5月期间涉案租赁房屋的物业公司曾拒绝案外人进入涉案租赁房屋中呼啦啦歌厅所使用的房屋进行搬离物品，因该案外人并非上述房屋的承租人，也没有提供相应的承租人授权材料，故物业公司拒绝案外人进入上述房屋。 因涉案租赁房屋中位于一楼的四坎店面由莆田市荔城区呼啦啦娱乐会所（签约人：刘国乐）作为出租方将上述房屋租赁给陈香、傅惠芳、陈学琳、朱金太，因上述四位承租人在交通房地产公司与诺亚方舟公司之间的租赁合同解除后，仍在分别使用上述四坎店面，2019年5月30日、2019年6月6日交通房地产公司与陈香、傅惠芳、福建康佰家大药房连锁有限公司第四零二分店、朱金太签订《协议书》，约定交通房地产公司附条件同意陈香、傅惠芳、福建康佰家大药房连锁有限公司第四零二分店、朱金太在原址莆田市荔城区消防通道东南方向店面（建筑面积500平方米）、御景大厦一层地9＃店面（建筑面积72平方米）、御景大厦一楼店面（建筑面积233平方米）、御景大厦一楼（建筑面积580平方米）继续经营。经营期间参照陈香、傅惠芳、福建康佰家大药房连锁有限公司第四零二分店、朱金太提供的原有租金标准向交通房地产公司缴纳房屋占用使用费。协议期为2019年5月1日至2019年12月31日，房屋占用使用费分别为每月9695元、8000元、39030.29元、39440元。交通房地产公司主张其收回呼啦啦歌厅使用的租赁房屋的时间是2019年11月5日其委托第三方清场签订合同的日期。 交通房地产公司为了明确和保存上述呼啦啦歌厅所使用的租赁房屋的现状证据需要，于2019年9月16日到来福建省莆田市三江公证处，申请对上述商场状况进行保存证据。交通房地产公司称于2012年2月11日已将位于莆田市荔城区的商场出租给诺亚方舟公司使用。现诺亚方舟公司未按合同约定支付其应承担的租金，合同提前终止。但未按约定将其租赁商场堆放的物品、装饰物进行清理，未能保持出租时商场的原来状态归还交通房地产公司。根据《中华人民共和国公证法》的规定，公证员与公证员助理、交通房地产公司管理人员，拍摄人及受托的代理人吴元标于2019年9月16日中午到现场实施现场拍摄。福建省莆田市三江公证处于2019年9月17日出具（2019）闽莆三证民字第2515号《公证书》，证明公证书所附的照片共十四张为吴元标现场拍摄，与申请人称出租给诺亚方舟公司使用的上述商场的现有状况现场实际情况相符。 交通房地产公司称其通过涉案租赁店面的物业公司给钥匙进入呼啦啦歌厅所使用的租赁房屋进行清空，2019年9月其对外招投标委托第三方对呼啦啦歌厅使用的租赁房屋进行恢复原状，并委托第三方于2019年9月20日开始对呼啦啦歌厅使用场地进行清空。庭审中，交通房地产公司称截止至本案第一次庭审时（2019年10月23日）上述租赁房屋内并未清空完毕，2019年12月13日清场完毕，产生了878998元的工程费用。 另查，翁峰分别于2018年1月10日向交通房地产公司及欧宗洪的银行账户转账汇入租金168929元、154511元，2018年2月12日汇入170825元、152615元，2018年3月12日汇入171878元、151562元，2018年5月10日汇入171878元、151562元，2018年6月12日汇入171878元、151562元、2018年7月10日汇入171878元、151562元。另翁峰于2018年8月20日、2018年9月10日、2018年10月10日、2019年3月7日向交通房地产公司的银行账户转账汇入租金171878元、171878元、177376元、177376元。交通房地产公司、诺亚方舟公司、翁峰对于自2018年8月1日起涉案租赁店面的租金仅支付了698508元的事实，三方均无异议。 诺亚方舟公司、翁峰均陈述呼啦啦歌厅系翁峰独立经营。翁峰对于租赁房屋部分由其使用经营呼啦啦歌厅的事实无异议，交通房地产公司及诺亚方舟公司对于呼啦啦歌厅的一楼路口并非双方的租赁标的的事实无异议。交通房地产公司委托北京大成（福州）律师事务所代理本案纠纷事宜，支出律师费150000元。现交通房地产公司主张诺亚方舟公司、翁峰未足额支付租金，违约导致合同解除；且因诺亚方舟公司、翁峰未提出用电申请，故导致停电期间涉案租赁店面无法供电；诺亚方舟公司、翁峰认为交通房地产公司未提供对公对私账户具体的租金交款金额，导致其无法支付租金，且交通房地产公司恶意停电，未按照合同约定提供专供其使用的400KW的供电设备，交通房地产公司违约在先，导致其无法经营，且交通房地产公司强行封锁呼啦啦歌厅的二楼及三楼，导致其部分物品未搬离，交通房地产公司强制进入租赁房屋。现双方因租赁合同履行存在争议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，交通房地产公司与诺亚方舟公司签订的《租赁合同》及双方与翁峰签订的《租赁合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于，涉案租赁履行过程中，由于哪方的违约行为导致租赁合同解除？交通房地产公司主张系因诺亚方舟公司及翁峰未按合同约定支付租金导致租赁合同解除；而诺亚方舟公司、翁峰主张系因交通房地产公司未明确告知租金的收款账户及金额，导致其无法支付租金，且交通房地产公司擅自停电未提供备用电源违反合同约定，导致其无法在租赁房屋内经营，且交通房地产公司在2019年5月23日将租赁场所门锁住，导致其无法搬离，系交通房地产公司自身存在违约。本院经审查认为，诺亚方舟公司、翁峰对于交通房地产公司制作的租金收取记录表格内的数据无异议，从上述表格可以看出，虽然在租赁合同的履行过程中，月租金分两笔分别汇入两个账户，但是对于一段时间内汇入两个账户的租金金额是相对固定的，从翁峰自2018年8月起将部分月租金汇入交通房地产公司的银行账户（即对公账户）的金额也是相对固定的，那么可以印证向欧宗洪的银行账户（即对私账户）内应当汇入每月剩余的相应租金，但诺亚方舟公司及翁峰并未按约足额支付租金，违反合同约定，已构成违约。现交通房地产公司主张因诺亚方舟公司、翁峰未按合同约定支付租金，其向诺亚方舟公司邮寄《解除通知函》，解除其与诺亚方舟公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，诺亚方舟公司已于2019年4月21日收到了上述函件；本院经审查认为，诺亚方舟公司、翁峰未按合同约定足额支付自2018年8月起的租金，已构成违约，根据《租赁合同》约定，交通房地产公司享有合同解除权，交通房地产公司已向诺亚方舟公司邮寄了《解除通知函》，诺亚方舟公司亦签收了上述函件，现交通房地产公司诉讼请求确认《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年4月21日解除，诺亚方舟公司对上述诉讼请求未提出异议，且交通房地产公司已将涉案租赁房屋收回，故交通房地产公司的上述诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。诺亚方舟公司未按照合同约定付清自2018年8月1日起的租金，根据合同约定，诺亚方舟公司应当支付截止至合同解除之日即2019年4月21日止尚欠的租金40元/㎡/月×8086㎡×（4月+14/31月）+41.2元/㎡/月×8086㎡×（17/31月+3月+21/30月）-698508元=2156642.95元，交通房地产公司诉讼请求诺亚方舟公司支付尚欠的租金具有事实和法律依据，本院予以支持。对于租赁合同解除后租赁房屋的占有使用费应当计算至何时的问题？诺亚方舟公司、翁峰主张在2019年5月期间交通房地产公司阻止其进入呼啦啦歌厅使用的租赁房屋搬离物品，交通房地产公司已自行收回上述租赁房屋；交通房地产公司主张在2019年5月期间系案外人欲进入呼啦啦歌厅使用的租赁房屋，物业公司阻止案外人进入上述房屋，并非其阻止诺亚方舟公司及翁峰搬离，其也未对呼啦啦歌厅使用的租赁房屋进行上锁，呼啦啦歌厅使用的租赁房屋在其与第三方签订清场合同时即2019年11月5日收回，在本案其主张截止至2019年9月30日的占有使用费；本院经审查认为，诺亚方舟公司、翁峰主张交通房地产公司阻止其搬离物品并未提供证据予以证实，故对诺亚方舟公司、翁峰的上述辩解意见本院不予采纳。而从交通房地产公司提供的公证书可以看出，其在2019年9月16日带领福建省莆田市三江公证处的工作人员进入涉案租赁房屋中的呼啦啦歌厅使用的部分房屋，可以看出交通房地产公司已在2019年9月16日收回了呼啦啦歌厅使用的房屋；且涉案租赁房屋中有四间店面系由呼啦啦歌厅转租他人，交通房地产公司向该四间店面的实际使用人收取自2019年5月1日起的租金，故诺亚方舟公司应当支付自2019年4月22日起至2019年4月30日止的占用使用费及自2019年5月1日起至2019年9月15日止的扣除交通房地产公司已收取的四间店面的使用费外的占用费用费。对于占有使用费的计算标准问题？因交通房地产公司已主张诺亚方舟公司、翁峰支付违约解除合同的违约金，其诉求占有使用费按照租金标准的两倍计算，存在双重计算违约责任；本院对于上述期间的占有使用费调整为按照租金标准计算，即41.2元/㎡/月×8086㎡×9/30月+（41.2元/㎡/月×8086㎡-9695元/月-8000元/月-39030.29元/月-39440元/月）×（4月+15/30月）=1166343.555元。根据租赁合同的约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的律师费，故交通房地产公司诉讼请求诺亚方舟公司支付律师费150000元具有事实和法律依据，本院予以支持。对于交通房地产公司诉讼请求诺亚方舟公司支付以其诉求的租金、占用使用费及律师费的总和的30%计算的违约金，本院经审查认为，交通房地产公司的损失系因为合同未能严格、全面履行后而丧失的后续可预期的租金损失，交通房地产公司诉讼请求的上述违约金的计算方式并没有合同及法律依据，故本院不予支持。根据《租赁合同补充协议》的约定，翁峰需对违约责任承担连带保证责任，故交通房地产公司诉讼请求翁峰对诺亚方舟公司的上述支付义务承担连带清偿责任具有事实和合同依据，本院予以支持。对于诺亚方舟公司诉讼请求交通房地产公司赔偿其押金损失50万元，本院经审查认为，根据《租赁合同》的约定，诺亚方舟公司在租赁期间逾期支付租金超过30天，交通房地产公司有权解除本合同，收回租赁物业并不予退还诺亚方舟公司已付定金（即押金）；现因诺亚方舟公司违约导致合同解除，根据上述约定，押金应当不予返还，故诺亚方舟公司反诉请求赔偿押金损失50万元没有事实和法律依据，本院不予支持。对于诺亚方舟公司反诉请求交通房地产公司赔偿因停电给其造成的经济损失包括装修损失、工程设备（含音响）损失、再投资损失、转租部分店面的租金损失、承租案外人店面租金及押金损失、员工宿舍租金及押金损失、撤场清理违约损失，本院经审查认为，虽本案租赁期间存在停电情况，但是停电与诺亚方舟公司主张的上述各项损失之间并没有直接关联性，停电仅导致在停电期间租赁房屋无法营业，并不会导致租赁房屋在停电后的恢复经营，且诺亚方舟公司陈述租赁合同实际由翁峰履行，系由翁峰在使用租赁房屋进行经营，诺亚方舟公司反诉诉讼请求的上述各项损失均是呼啦啦歌厅所涉及的相关款项，且上述各项损失的计算亦无相关依据，故诺亚方舟公司的上述反诉诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市交通房地产开发有限公司与福州诺亚方舟企业管理有限公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2019年4月21日解除； 二、福州诺亚方舟企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市交通房地产开发有限公司自2018年8月1日起至2019年4月21日止尚欠的租金2156642.95元； 三、福州诺亚方舟企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市交通房地产开发有限公司自2019年4月22日起至2019年9月15日的占有使用费1166343.555元； 四、福州诺亚方舟企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市交通房地产开发有限公司律师费150000元； 五、翁峰对上述第二、三、四项判决承担连带清偿责任； 六、驳回莆田市交通房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回福州诺亚方舟企业管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50110元，由莆田市交通房地产开发有限公司负担11526元，福州诺亚方舟企业管理有限公司、翁峰负担38584元。反诉案件受理费42107元，由福州诺亚方舟企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  刘金水 人民陪审员  刘秀华 二〇二〇年四月十二日 书 记 员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。