山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1304号上诉人（原审被告、反诉原告）：庞卫东，男，1969年4月8日出生，汉族，山西省寿阳县人，住太原市。上诉人（原审被告、反诉原告）：山西宜鸿源商贸有限公司，住所地太原市小店区黄陵路77号12号楼1层102室，统一社会信用代码×××。法定代表人：庞卫东，总经理。共同委托诉讼代理人：陈会会，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西国源房地产开发有限公司，住所地太原市小店区黄陵路77号龙城天悦办公楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：李有增，董事长。委托诉讼代理人：李小梅，山西辰冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩永斌，山西辰冉律师事务所律师。上诉人庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司（以下简称宜鸿源公司）因与被上诉人山西国源房地产开发有限公司（以下简称国源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人庞卫东及其委托诉讼代理人陈会会，上诉人宜鸿源公司的法定代表人庞卫东及其委托诉讼代理人陈会会，被上诉人国源公司的委托诉讼代理人李小梅、韩永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司上诉请求：1.撤销(2019)晋0105民初7865号民事判决书,依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:上诉人认为,一审判决超出诉讼请求,认定事实有误,程序违法,应予撤销。一、一审判决超出诉讼请求,应予推翻。被上诉人起诉的第一项请求为“判令解除原告与被告庞卫东于2018年6月14日签订的《商铺租赁合同》”,该诉请为请求法院判令解除双方签署的合同,属形成之诉。即使一审法院支持该诉请,则合同解除的时间也应当是判决生效之日。而一审判决第一项为“原告山西国源房地产开发有限公司与被告庞卫东签订的《商铺租赁合同》于2019年8月8日解除”,该判项为确认之诉,即确认双方签署的合同已于2019年8月8日解除。众所周知,形成之诉与确认之诉属两种不同的诉讼,一审判决将形成之诉的诉请判为确认之诉,超出诉讼请求,应予推翻。二、因一审不应判决确认合同已经解除,在判决生效之前,双方的《商铺租赁合同》仍处于有效期内。在合同有效期内,被上诉人违约在先,且给上诉人造成的损失已远超上诉人迟延交付的租金,因此上诉人迟延交付租金属抗辩行为,被上诉人不享有合同单方解除权。一审判决认定事实错误。(一)被上诉人违约行为一:不提供供暖服务,且违约行为发生在上诉人应支付租金之前，该违约行为一审判决予以了确认。(二)被上诉人违约行为二:将同一排商铺租赁给另两家商户,且违约行为持续至今。在双方签署《商铺租赁合同》时,时任被上诉人售楼部负责人郭经理曾承诺不再将同一排商铺租给其他与上诉人经营同类业务的其他商户。上诉人认为,郭经理的承诺构成表见代理,应对被上诉人形成约束。但合同签署后,被上诉人发生了违约行为,将同一排商铺租赁给了另外两家与上诉人经营同类业务的商户--花果缘鲜花水果、瑞丰生鲜,至今仍在营。上诉人认为,被上诉人违约租给另两家商铺,因该两家商铺的开业,给上诉人造成的损失应由被上诉人予以赔偿。前述第一、二项违约行为给上诉人造成的损失已高达177750元(均暂计算至2019年9月29日),远超上诉人欠交的租赁费57850元,且损失还在扩大。因此上诉人认为,迟延交付租金属抗辩行为,不构成违约,且因被上诉人违约在先,其不享有单方合同解除权。(三)被上诉人违约行为三:合同有效期内随意停水停电,至今未恢复,给上诉人造成损失。2019年8月9日,被上诉人无端要求上诉人交回后门钥匙,上诉人认为其要求违约,没有事实及法律依据,予以了拒绝。被上诉人随即给上诉人断水断电(表现为:上诉人去物业购电,物业不出售,在上诉人报警后,也只售出了50元的电费),至今尚未恢复。需要明确的是,要求交后门钥匙、断水断电均发生在被上诉人发出《合同解除通知书》之前。通知书是因被上诉人断水断电、上诉人携带过期腐烂食品前往被上诉人处与其沟通几天之后,被上诉人才补发给上诉人的,而通知书上显示的日期却为2019年8月8日。因此,被上诉人是在没有向上诉人送达《合同解除通知书》之前,要求上诉人交后门钥匙、断水断电的,被上诉人违约在先。上诉人认为,被上诉人先要求交回后门钥匙、断水断电,后补发《合同解除通知书》,本身就是违约行为,且违约在先。同时,即使双方对于租赁合同的履行产生争议,被上诉人也应通过合法渠道维护自身权益,随意断水断电导致上诉人商品过期、腐烂,无法正常经营,产生了巨大经济损失,因此上诉人有权要求被上诉人赔偿相应货物损失90493元及营业损失60000元。三、一审法院未同意上诉人关于装修损失的司法鉴定申请,酌情认定上诉人装修损失,程序违法。一审中,上诉人对装修损失申请了司法鉴定,判决也支持了上诉人装修损失的主张,但未同意上诉人的司法鉴定申请,酌情判定被上诉人支付30000元装修损失。上诉人认为,上诉人实际支出了185000元装修费,远超过一审判决认定数额,一审法院酌情判定有失公正,应当对上诉人装修损失进行鉴定。综上,一审判决超出诉讼请求,认定事实错误,未同意上诉人司鉴定申请,程序违法,应予推翻。请二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。国源公司辩称，一、一审判决未超出诉讼请求，应予以维持。根据《商铺租赁合同》第十一条第1款“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限支付租金，超过7天以上的；”约定，双方在合同中对答辩人（甲方）单方解除合同权做出了约定，当上诉人违反约定欠缴租金时，答辩人有权依据《合同法》的规定，行使单方合同解除权，合同自解除通知送达上诉人方时已解除，本案只是对合同解除的效力进行确认，是确认之诉，不是形成之诉，合同解除的时间应以答辩人解除通知送达上诉人方（2019年8月8日）为准，而不应以判决生效时间为准。二、答辩人不存在事先违约行为。上诉人在上诉状中多处混淆事实，试图对其迟延交付租金的行为作出辩解，但该辩解与事实不符，上诉人拒交租金的行为不构成抗辩权的行使，而属于承租人单方违约行为。1.上诉人在上诉状中提到答辩人“不提供供暖服务，且违约行为发生在上诉人应支付租金之前，违约行为一审判决予以了确认”,事实上一审法院并未确认答辩人存在这一违约行为，而是确认“国源公司因第三方热力公司原因无法供暖，在供暖期前通知了庞卫东，并公布了补偿办法，对此庞卫东未提出异议，且国源公司以公布的标准对大部分商户进行了补偿…以上国源公司履行合同义务确有瑕疵，但不足以构成违约…”，且冬季供暖期为2018年11月1日-2019年3月31日，上诉人缴纳第二季度（2018年11月1日-2019年1月31日）租金的时间为2019年3月7日，上诉人在3月份都未对供暖问题提出异议和抗辩，视为其对抗辩权的放弃，而在第3、4季度却以此为由，不交租金，显然不属于抗辩权，而是上诉人的新的违约行为。2.上诉人上诉中提到的答辩人的违约行为之二“将同一排商铺租赁给另两家商户，且违约行为持续至今。”上诉人并没有证据证明其与答辩人有过如此约定，当然答辩人违约也无从谈起。3.上诉人上诉中提到的答辩人违约行为之三“合同有效期内随意停水停电，至今未恢复，给上诉人造成损失。”答辩人就上诉人迟延缴纳租金的违约行为，于2019年8月8日提出解除合同并将解除通知送达给上诉人，在此之前从未给上诉人断水断电，现有证据表明，答辩人在合同解除后（2019年8月14日）还在向上诉人售电。因此，答辩人不存在事先违约行为，上诉人违约不交租金的事实无可辩驳，对此，答辩人有权根据双方约定和法律规定，行使合同单方解除权，上诉人提到的所谓“损失”不论是否存在，均与答辩人无关，由其自行承担。三、上诉人未能提供有效证据证明其装修损失，且租赁合同系上诉人违约导致解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，答辩人不应赔偿其剩余租赁期内装修残值损失，因此一审法院未同意对装修损失进行司法鉴定，是因为没有鉴定的必要，而酌情认定由答辩人补偿上诉人30000元装修损失，于情于理都比较恰当。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。国源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告庞卫东于2018年6月14日签订的《商铺租赁合同》；2.二被告向原告支付截止2019年8月20日的租金63714元及从2019年8月21日到实际退还租赁商铺之日按照年租金115700元计算的占有使用费；3.二被告支付原告违约金34710元；4.二被告向原告退还该租赁商铺；5.二被告承担本案诉讼费用。庞卫东、宜鸿源公司反诉请求：1.反诉被告向反诉原告赔偿因用电采暖导致的损失3750元，及自2018年11月1日起的同期银行贷款利息150.44元（暂计算至2019年9月29日，支付至实际支付之日）；2.反诉被告向反诉原告赔偿因违反同一排商铺不再租给其他商户的约定导致的反诉原告损失174000元（暂计算至2019年9月29日，实际损失以支付之日计算为准）；3.反诉被告赔偿反诉原告装修损失185000元；4.反诉被告赔偿因停水停电给反诉原告造成的货物损失90493元（暂计算至2019年9月29日，实际损失以支付之日计算为准）；5.反诉被告赔偿停水停电期间给反诉原告造成的营业损失60000元（暂计算至2019年9月29日，实际损失以支付之日计算为准），以上五项合计513099.56元；6.反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：出租方（甲方）国源公司与承租方（乙方）庞卫东于2018年6月14日签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：庞卫东租赁国源公司位于太原市小店区黄陵路77号龙城天悦小区12号1-102室（实际为12号A-25）门面房用于经营，建筑面积105.74平方米，经营范围食品、烟酒、土特产的批发零售等。租赁期限为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。租金支付方式，第一年租金为115700元，按季度支付；第二年租金为115700元，半年支付；第三年租金为115700元，按年支付。押金5000元。第五条甲方权利义务包括：在甲方将房屋交付给乙方使用前，应负责将所租赁房屋与隔壁门面房隔开，以及配备水电等基本设备等，其所有权归甲方所有。第六条乙方的权利义务包括：在租赁期间内，因租赁门面房所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；按本协议约定支付租金。第十一条合同的变更和解除，乙方未按约定期限交付租金，超过7天以上的，甲方有权解除合同。第十二条违法责任及赔偿，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的60%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同还约定了其他条款。签合同后，国源公司将涉案商铺交予庞卫东，庞卫东支付国源公司第一季度2018年8月1日至2018年10月31日的租金28925元。庞卫东对商铺进行装修后用作宜鸿源公司的经营场所，经营范围为食品、烟酒、土特产批发零售等。2018年10月22日，国源公司告知包括庞卫东在内的商铺业主，冬天暂不提供暖气服务。庞卫东自行购置取暖设备解决取暖问题。国源公司称，由公司减免商户取暖期间50%的电费作为当年未供暖的补偿，于供暖期结束后返还。国源公司提供一份2018年-2019供暖季商铺电费返还表，该表列出14家商户应返还的金额，其中针对涉案商铺应返还1587.3元，包括庞卫东在内的三家商户未签字确认。庞卫东质证，对电费返还表不知情，国源公司未供暖违约在先。2019年3月，庞卫东向国源公司支付第二季度2018年11月1日至2019年1月31日的租金28925元。庞卫东称，因国源公司未供暖因此年后才补交租金。之后，庞卫东再未向国源公司支付租金。2019年8月8日，国源公司向庞卫东送达《合同解除通知书》，载明庞卫东未按照约定期限交付租金，根据合同第十一条，未按约定期限交付租金超过7天以上，甲方有权单方面解除合同，根据合同第十二条，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的60%支付违约金。2019年8月14日之后，因庞卫东欠缴租金，商铺所在物业公司山西达星之源物业管理有限公司停止向庞卫东售电。2019年8月15日，国源公司向庞卫东送达限期腾房通知书。后庞卫东未补缴租金也未向国源公司腾退房屋，截至本案开庭之日庞卫东仍在涉案商铺内经营。庭审中，庞卫东主张因国源公司将同一排商铺出租给两家与其经营同类业务的商户而造成的经济损失174000元；庞卫东主张因国源公司停水停电造成其货物损失90493元以及营业损失60000元，针对货损庞卫东提供了其自行制作的货损清单，针对营业损失其提供了2018年11月4日至11月8日营业额为每日4000余元的手写记录，以及2019年9月24日至9月28日的微信收款记录，以此主张2019年8月10日至9月29日期间按照每日4000元的30%计算营业损失60000元；庞卫东还主张其装修涉案商铺支出的装修费185000元，提供照片证明商铺装修情况以及庞卫民出具的装修费收据。国源公司对庞卫东主张的上述损失及提供的证据均不予认可，称经济损失174000元没有依据；货损如果是合同解除后产生的，损失由其自行承担，且货损并非全部因停水停电造成的，营业损失60000元没有依据；装修费185000元真实性有异议，庞卫东不缴纳租金是导致合同解除的原因，其作为过错方无权主张装修损失。一审法院认为，国源公司与庞卫东签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自合同义务。本案争议的焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》是否应予解除；二、国源公司与庞卫东、宜鸿源公司的诉求是否予以支持。一、《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，庞卫东租赁案涉商铺后，仅按期支付第一季度租金，第二季度2018年11月1日至2019年1月31日的租金应于2018年11月1日支付，实际为2019年3月支付，且2019年2月1日之后的租金至今未付，庞卫东未在合同约定的期限内支付租金，构成违约。按照双方在《商铺租赁合同》第十一条中“乙方未按约定期限交付租金，超过7天以上的，甲方有权解除合同”的约定，国源公司有权解除其与庞卫东签订的《商铺租赁合同》。庞卫东抗辩，国源公司违约在先，因此国源公司无权行使单方解除权，其认为国源公司的违约行为有违反约定将同一排商铺出租给与其经营同类业务的两家商户以及当年未供暖。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于庞卫东所述国源公司违约行为之一，双方签订的书面合同中并没有关于国源公司不得将同一排商铺出租给其他经营同类业务商户的规定。庞卫东提供其与国源公司员工的视频资料，首先该视频中的通话对象身份不明确，即便是国源公司的工作人员，其两方的通话也不足以证明国源公司负有不得将同一排商铺出租给其他经营同类业务商户的合同义务，此外庞卫东未举证证明合同履行过程中，其对国源公司将商铺出租给其他经营同类业务商户的行为提出过异议，故庞卫东所述国源公司存在该违约行为不能成立。关于庞卫东所述国源公司违约行为之二，按照合同约定国源公司作为出租人应当向承租人提供配备水电等基本设备的房屋，供暖属于国源公司的合同义务。国源公司因热力公司原因无法供暖，在供暖期前通知了庞卫东，并公布了补偿办法，对此庞卫东并未提出异议，且国源公司以公布的标准对大部分商户进行了补偿。根据国源公司提供的电费返还表中记载，其中列明了应返还庞卫东的电费金额，虽然庞卫东至今未领取该款，但现有的证据不能证明国源公司拒不履行返还款项的义务。以上国源公司履行合同义务确有瑕疵，但不足以构成违约，故庞卫东以此主张国源公司存在违约不能成立。综上，庞卫东认为国源公司违约在先，其无权行使单方合同解除权的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”国源公司因庞卫东欠缴租金于2019年8月8日向庞卫东送达解除合同通知书之日，双方的《商铺租赁合同》解除。二、国源公司与庞卫东、宜鸿源公司的诉求是否予以支持。1、针对国源公司的诉求。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，故国源公司要求庞卫东退还商铺的诉讼请求，本院予以支持。庞卫东租赁案涉商铺后从2019年2月1日起拖欠租金至今，截至2019年8月8日《商铺租赁合同》解除之日，庞卫东拖欠租金60338元，庞卫东应当向国源公司支付该租金。《商铺租赁合同解除》后，庞卫东未腾退商铺仍继续占有使用，其应当支付国源公司从2019年8月9日起至实际返还商铺之日止的占有使用费，占有使用费参照《商铺租赁合同》约定的年租金115700元计算。关于国源公司主张的违约金34710元。由于国源公司在书面通知庞卫东解除合同之后，出于催缴租金及要求其腾退商铺的考虑，拒绝向庞卫东售电的行为虽然系维护自身权益，但方式欠妥，故对国源公司主张的违约金34710元不予支持。宜鸿源公司系案涉商铺的实际使用人，故应当与庞卫东共同向国源公司承担支付租金、房屋占有使用费及退还商铺的义务。2、针对庞卫东、宜鸿源公司的诉求。庞卫东主张因国源公司未供暖产生的用电采暖损失3750元，对该损失其未举证证明，该项损失以国源公司认可的1587.3元计算，由国源公司支付庞卫东、宜鸿源公司，庞卫东主张该损失的利息，缺乏依据，本院不予支持。庞卫东主张因国源公司违反不得将同一排商铺出租给其他经营同类业务商户的约定导致的损失174000元，如前所述国源公司不存在该违约行为，故本院不予保护。庞卫东主张装修损失185000元，庞卫东租赁商铺后确实对商铺进行了一定的装修，但装修价值不明确，庞卫东提供的装修费收据不足以证明装修费用为185000元，且案涉租赁合同因庞卫东违约而解除，其无权要求国源公司对其全部的装修损失进行赔偿，但考虑到国源公司在合同履行期内未按约供暖，存在一定瑕疵，故本院酌情认定由国源公司补偿庞卫东装修损失30000元。庞卫东主张因国源公司停水停电导致的货物损失90493元、营业损失60000元，未提供证据证明上述损失实际发生以及损失的金额，本院不予支持。判决：一、原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）庞卫东签订的《商铺租赁合同》于2019年8月8日解除。二、被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司于本判决生效之日起三十内腾退所租赁的位于太原市小店区黄陵路77号龙城天悦小区12号1-102室商铺，并将商铺返还原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司。三、被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司于本判决生效之日起三十内支付原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司2019年2月1日至2019年8月8日的租金60338元，以及自2019年8月9日起至实际返还商铺之日止按照年租金115700元计算的房屋占有使用费。四、原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内支付被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司采暖损失1587.3元。五、原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内赔偿被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司装修损失30000元。六、驳回原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告原告（反诉被告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，2019年8月9日之后，山西达星之源物业管理有限公司停止向庞卫东售电。2019年8月16日，国源公司向庞卫东送达限期腾房通知书。本院认为，本案的争议焦点为：一审法院是否超诉讼请求判决；国源公司是否有权解除《商铺租赁合同》，国源公司是否构成违约；国源公司应否赔偿庞卫东、宜鸿源公司损失。一、关于一审法院是否超诉讼请求判决的问题。庞卫东、宜鸿源公司认为，国源公司的第一项诉请为形成之诉，但一审法院以确认之诉作出判决结果，明显超诉讼请求判决。经查，国源公司的第一项诉请是形成之诉还是确认之诉确实存在含混不清，但通过一、二审庭审情况显示，双方诉争焦点之一是国源公司是有无单方解除权、何时解除涉案合同、是否已经解除，可以认定国源公司的第一项诉请属于确认之诉的范畴；二审期间，针对该项争议，经本院释明后，国源公司明确其第一项诉请为确认之诉。故原审法院对国源公司第一项诉请以确认之诉作出判决结果，并无不当之处。二、关于国源公司是否有权解除涉案合同，国源公司是否构成违约的问题。1.针对国源公司是否有权单方解除涉案合同。庞卫东承租案涉商铺后，仅按期支付第一季度租金，第二季度的租金应于2018年11月1日支付，但实际支付日为2019年3月，2019年2月1日之后的租金至今未付；按照《商铺租赁合同》第十一条“乙方未按约定期限交付租金，超过7天以上的，甲方有权解除合同”的约定，国源公司有权单方解除其与庞卫东签订的《商铺租赁合同》。2.关于国源公司是否构成违约，首先，《商铺租赁合同》中并无不得将涉案商铺周边的商铺出租给与其经营同类业务商户的约定；庞卫东、宜鸿源公司虽提供了视频资料，但该证据存在瑕疵，且国源公司不认可，故庞卫东、宜鸿源公司应承担举证不能的法律后果。其次，合同履行中，因热力公司的原因无法及时供暖，国源公司已采取了相应的补救措施，包括在供暖期前通知了包括庞卫东在内的所有商户、告知自行解决供暖问题，公布补偿办法，供暖结束后，国源公司也以公布的标准对大部分商户进行了补偿。第三，停水、停电系山西达星之源物业管理有限公司未向庞卫东、宜鸿源公司出售水、电导致的，并非源于国源公司。故庞卫东、宜鸿源公司主张的国源公司构成违约的诉请，依法不能成立。三、关于国源公司应否赔偿庞卫东、宜鸿源公司损失的问题。首先，关于供暖损失，国源公司未能及时供暖，并非源于国源公司自身原因；且在供暖期前，国源公司已采取了相应的补救措施，庞卫东对此并未提出异议。故原审法院按照补偿标准判决由国源公司偿付庞卫东、宜鸿源公司采暖损失1587.3元，并无不当之处。其次，关于营业损失，涉案合同中并无不得将涉案商铺周边的商铺出租给与其经营同类业务商户的约定，国源公司不构成违约，不应承担违约责任。第三，关于停水、停电导致的货物、营业损失，停水、停电系山西达星之源物业管理有限公司未向庞卫东、宜鸿源公司出售水、电导致的，国源公司并非水、电出售单位，故庞卫东、宜鸿源公司诉请要求国源公司赔偿其货物、营业损失，于法无据，本院不予支持。第四，关于装潢损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，导致涉案合同解除的主要原因系庞卫东、宜鸿源公司未能及时支付到期租金，国源公司无义务赔偿庞卫东、宜鸿源公司由此遭受的损失。一审法院基于庞卫东、宜鸿源公司证据不足、租期未满等实际情况，酌情认定由国源公司补偿庞卫东、宜鸿源公司装修损失30000元，较为合理。关于庞卫东、宜鸿源公司的其他诉讼请求，因理由、证据不足，本院不予支持。综上所述，庞卫东、宜鸿源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4468元，由上诉人庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年四月三十日书记员 张 峥