贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初2411号原告：林志明，男，1987年12月2日生，汉族，黑龙江省富锦市人，住贵州省兴义市。原告：纪悦娥，女，1988年11月18日生，汉族，黑龙江省富锦市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：林志明，其余信息同上。特别授权委托代理（纪悦娥之夫）。被告：黔西南州信丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处双凤村响水组，统一社会信用代码91522300573301003P。法定代表人：刘远许，该公司总经理。委托诉讼代理人：王梦伟，男，1969年11月7日生，布依族，湖北省武昌市人，黔西南州信丰房地产开发有限责任公司股东，住贵州省兴义市，特别授权委托代理。原告林志明、纪悦娥诉被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告林志明兼纪悦娥代理人、被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司代理人王梦伟到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告林志明、纪悦娥共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年3月17日至2020年3月17日期间的逾期交房违约金9652元及逾期办证违约金32174元，此后的逾期交房及逾期办证违约金从2020年3月18日起支付至交房及办证时止；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月6日，被告以320593元的价格将其建筑面积为107.97平方米的“时代峰尚”A2幢1720号商品房出售给原告。双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100593元，剩余房款220000元以公积金支付；出卖人应当于2014年8月30日前将商品房交付买受人，商品房交付时应当符合：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；出卖人逾期交房的，按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；出卖人承诺于2014年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，从约定日期起180日后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订当日，原告已支付被告首期房款100593元。剩余房款220000元原告已以公积金贷款方式支付了被告，原告依法履行了合同约定的义务。但被告出售给原告的房屋至今未取得“建设工程竣工验收备案”，导致涉案楼盘不能办理初始登记，原告所购房屋不能办理不动产所有权证，被告已构成违约，应承担2017年3月17日至2020年3月17日期间的逾期交房违约金及逾期办证违约金，其中逾期交房违约金10532元（320593元×1095天×0.0001×30%），逾期办证违约金35105元（320593元×1095天×0.0001）。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司辩称，原告起诉我公司逾期办证属实，但公司不是故意拖延办证，公司虽困难重重，但也会全力以赴积极办理初始登记，预计在两三个月内落实初始登记并为原告办证；关于原告诉请的逾期交房违约金，公司于2016年或2017年就将房屋交付给原告方使用，逾期交房诉请不成立，我公司不承担逾期交房违约金，至于逾期办证违约金由法院裁判。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2013年11月6日，原告林志明为买受人与被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，以320593元房屋总价款购买被告开发建设的位于贵州省兴义市“时代锋尚”Ａ2幢1702号商品房，合同十一条载明：买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款100593元，余款220000元以公积金贷款支付，出卖人应于2014年8月30日向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条……。合同第十二条载明，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的期限及条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人不要求退房，继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条载明，出卖人承诺于2014年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记有关文书止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。原告于合同签订后向被告交付了首期房款，并按合同约定以公积金贷款方式交付了其余房款，同时于2014年10月31日缴纳了契税，被告虽于合同约定期限内向原告交付了该商品房，但至今未按合同约定向原告交付该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，亦未取得原告所购房屋初始登记，并为原告办理房屋产权转移登记证书，原告为此诉至本院，诉请被告支付其2017年3月17日至2020年3月17日期间的逾期交房违约金9652元及逾期办证违约金32174元。被告对向原告购买其开发建设房屋无异议，就其房屋至今未取得初始登记并未为原告办理房屋产权证书无异议，愿承担违约责任，但就原告主张的逾期交房违约金，被告以其已将涉案房屋交付给原告使用不存在违约为由不承担逾期交房违约金。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定将购房款全部交付被告，被告应按合同约定于2014年8月30日前将符合约定条件的房屋交付原告，并取得该商品房所有权初始登记，为原告办理房屋所有权转移登记证书。被告至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、亦未取得商品房所有权初始登记，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证违约责任。被告对逾期办证并承担违约责任无异议，其虽于庭审中辩称其已取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，并以此为其不承担逾期交房违约责任予以抗辩，但其于庭审中未向本院提交该证据，在本院庭后给予的期限内及至本案裁判前，被告均未提交该证据，应自行承担举证不能的不利后果，被告前述辩称意见，本院不予采信。对原告主张的逾期交房及逾期办证违约金问题，从其主张的2017年3月17日至2020年3月17日时间节点审视，在诉讼时效范围内，其按已交房款万分之一计算逾期办证违约金、按已交房款万分之一的30%计算逾期交房违约金，符合双方约定，亦不违反法律相关禁止性规定，本院予以支持。就支付金额问题，原告虽在诉状中列了计算方式，逾期交房违约金为10532元，逾期办证违约金为35105元，但原告诉讼请求逾期交房违约金为9652元，逾期办证违约金为32174元，系原告对自身合法权利的处分。至于原告主张被告支付2020年3月18日起至被告实际交付符合合同约定的房屋及房屋转移登记相关证书之日止的逾期交房及办证违约金问题，因被告何时能取得竣工备案及初始登记，何时具备办证条件均不能确定，此不由被告办理及掌控，亦非本院职能，故本院不宜一并审理，原告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告林志明、纪悦娥自2017年3月17日至2020年3月17日止的逾期交房违约金9652元、逾期办理房屋权属登记证书违约金32174元，合计41826元；二、驳回原告林志明、纪悦娥其余诉讼请求。案件受理费846元，减半收取423元，由被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  杨华二〇二〇年四月二十六日书记员  **