广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初31420号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广东省广州市惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，职务所长。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。被告：汤永年，男，1984年8月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：王静，广东瑞科律师事务所律师。原告广州市民政局房屋管理所与被告汤永年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李玉琼，被告及其委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间关于广州市越秀区北京路xxx房不定期租赁关系；2.判令被告（含同住人员）立即将位于广州市越秀区北京路xxx房腾空交还原告；3.判令被告向原告支付自2018年10月1日起计至房屋租赁合同解除之日止的租金（2018年10月1日至2019年9月30日的租金为11335元/月，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为11901.8元/月，2020年10月1日至2021年9月30日的租金为12496.8元/月，2021年10月1日至2022年9月30日的租金为13121.7元/月，2022年10月1日至2023年9月30日的租金为3777.8元/月）；4.判令被告支付租金违约金自2018年10月21日起至实际清偿全部租金之日止（违约金计算标准：从逾期当月21日开始计算，以当月应付未付租金为基数，按照日百分之一的标准累计计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.判令被告按照11335元/月的标准向原告支付房屋租赁合同解除次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费（占用费的标准：按本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）；6.判令被告向原告支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（计算标准:按占用期内房屋占用费总额的30%计算）；7.判令被告向原告支付并没收被告的租赁保证金41333.4元；8.判令本案原告的律师代理费14282元由被告承担。事实与理由：原告系广州市越秀区北京路xxx房的合法出租人。原、被告于2018年9月13日签署《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（以下简称案涉合同），约定原告向被告出租上述房屋，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止，被告在每月的第15日前将当月的租金按现金的付款方式缴付给原告。此后，原告向被告交付案涉房屋，但被告自2018年10月1日至今从未支付租金、保证金，其拖欠租金的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告辩称，一、案涉合同第十三条关于合同终止情形的相关约定为“如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止”。故我方认为保证金支付的期限届满之日起3个月即2019年1月1日，合同终止的条件己经成就。但原告怠于行使解除权利。现被告明确表示同意解除双方之间的房屋租赁合同关系。二、原告并未向被告交付案涉房屋，被告也从未占有和使用案涉房屋，原告诉请被告腾空房屋并交还，没有事实依据。1.案涉合同第四条约定“甲方应于2018年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。双方签订《房屋及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成。”但由证据材料的第20页即合同的附件4《房屋交接及设备清单》可见，该清单是空白的，而且原告也并未有其他证据可以证明其向被告交付过房门钥匙。2.被告从未占有使用过案涉房屋，如法院认为有必要可向相关物业管理公司调取监控视频。三、被告不应当向原告支付截止到房屋租赁合同解除之日止的租金、违约金。1.在合同的履行中，原告也存在过错。原告并未向被告实际交付案涉房屋，且自2018年10月至2019年7月长达9个月期间均未尽到及时催告的义务。原告应自行承担与其过错相适应的责任，而不是由被告承担全部违约责任。2.被告承担的违约责任不应超出其在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未实际占有使用案涉房屋一天，若需承担一年多的租金及日1%的违约金，该违约成本明显超出被告的合理预见。3.原告未尽到及时减损的义务，被告向原告支付的违约金，应仅限于原告尽到及时减损义务的情况下遭受到的实际损失：（1）原告未尽到及时减损的义务。根据案涉合同第五条约定“乙方应于2018年10月1日前一次性通过银行卡支付方式向甲方交纳41333.4元保证金”、第十三条约定“如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止”。自2018年10月1日保证金支付的期限届满之日起3个月，即2019年1月1日，合同终止的条件己经成就。原告怠于行使合同解除权，亦怠于履行催告义务：原告自2018年10月1日起至2019年7月20日（原告所称的律师函送达之日）之前，近10个月的时间里，原告从未催告过被告履行办理房屋交接手续及领取钥匙，亦未催告过原告要求支付保证金及租金，这不符合常理。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的相关规定，原告未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。（2）原告应举证其在尽到及时减损义务情况下所遭受到的实际损失。如未能举证，应承担举证不能的不利后果。四、原告请求被告向其支付房屋占用费及场地占有费的违约金，无事实依据。理由同第二点答辩意见所述。五、被告无需向原告支付保证金。租赁合同中的保证金属于质押担保的一种形式，质押是指：为担保债务的履行，债务人或第三人向债权人移转某项财产的占有权，并由后者掌握该项财产，以作为前者履行某种支付金钱或履约责任的担保。依据《中华人民共和国担保法》第六十四条的规定，质押合同自质物移交于质权人占有时生效。被告未向原告支付保证金，双方之间的质押合同关系未生效，故被告无需向原告支付保证金。六、如上所述，因原告在合同履行中亦存在过错，且未尽到及时减损的义务，由此产生的律师费的损失，应由原告自行承担。综上所述，原告未向被告交付案涉房屋，被告也并未实际占有使用过案涉房屋，双方并未实际履行案涉合同。原告在被告违约行为发生之后，有采取适当措施防止损失扩大的义务，而却没有采取适当措施，长时间地怠于履行催告义务。原告在合同履行的过程中存在过错，应当承担与其过错责任相适应的过错责任。请法庭查明事实、公正裁判，维护被告的合法权益。经审理查明：涉案房屋位于广州市越秀区北京路xxx房，是原告受广州市民政局委托代管的房屋。2018年8月17日，原告（为出租方）、被告（为承租方）与广州产权交易所（为交易机构）签订《成交确认书》，其中载明：广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就案涉房屋组织交易；承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费。2018年9月13日，原告（为出租方）与被告（为承租方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作商业用途；租金按月结算，乙方在每月的20日前将本月的租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式交付给甲方；第三条【甲方责任】按约定时间交付房屋给乙方使用；第四条【房屋交付】甲方应于2018年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成；第五条【保证金及合同终止、解除处理】乙方应于2018年10月1日前一次性向甲方交纳41333.4元保证金，租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费、网线费及其他相关费用；乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除；除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；根据本合同约定保证金不退回的，由甲方予以没收；第十三条【合同终止】合同终止的情形包括如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止；第十四条【合同终止后的处理】若出现本合同第十三条第二、三、四、六、十款之情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任；造成不良后果的，由乙方承担全部经济、法律责任。即使有相关法院判决、仲裁结果要求甲方承担责任的，甲方有权向乙方追偿；第十六条【特殊约定事项】乙方同意并确认下列事项：甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行；乙方确认其送达地址为：1.本承租房屋地址；2.白云区××大厦××室、收件人汤永年、联系电话133××××9009；乙方承诺若因其确认的送达地址不准确，送达地址变更未及时书面告知甲方，乙方或者乙方指定的代收人拒绝签收，导致甲方送达的文件、通知等资料未能被乙方实际接收的，乙方自行承担后果，文书被退回之日即视为送达；2.甲方可以短信、微信或电子邮件方式向乙方发送通知、文件等资料，短信、微信或电子邮件自发出之日起满5日即视为送达；3.甲方在承租房屋张贴公告，自公告之日起满30日即视为送达；第十七条【违约责任】违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；如因乙方违约引发诉讼、仲裁而造成甲方为此支付的诉讼费、仲裁费、调查取证费、律师费、担保费等合理费用均由乙方承担；等。2019年7月19日，原告委托广东岭南律师事务所通过EMS全球邮政特快专递方式向被告寄送《律师函》（收件地址为白云区××大厦××室、收件人汤永年、联系电话133××××9009），其中主要内容如下：原告依约向被告交付房屋后，原告的工作人员要求被告即时缴纳保证金、租金，但被告方拒绝缴纳；鉴于此，原告要求被告在收到该律师函之日起3日内联系原告结清所欠保证金、房租及水电费等一切费用等。上述邮件的妥投情况为“投递并签收，他人收门口”。庭审中，原、被告双方一致确认，原告至今尚未交付案涉房屋给被告使用，被告至今也未向原告支付保证金。原告称：未交付使用的原因是被告未到原告处办理手续，原告曾致电被告在案涉合同中所确认的联系电话，但无人接听；《律师函》发出后也无法与被告取得联系。但原告在限期内并未向本院提交其曾致电被告并要求被告支付保证金、办理场地交接手续的相关证据。被告回应称：（一）其未曾接到原告的电话，自2019年7月起其才没有在白云区××大厦××室居住，也没有收到前述《律师函》。（二）因其工作环境发生变化打算不承租案涉房屋，故一直无要求原告向其交付涉案房屋；其在广州产权交易所曾缴纳25000元保证金，其以为该保证金由原告没收即可，故没有就案涉合同的有关解除事宜与原告进行沟通。本院认为：原、被告自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。概言之，原告作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；被告作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。案涉合同明确约定，原告应于2018年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；被告应于2018年10月1日前一次性向原告交纳41333.4元保证金，但并未约定先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”。因此，原告交付房屋的义务与被告交纳保证金的义务应当同时履行。然而，原告在本院限期内并未举证证明其在合同签订后曾及时就交付房屋等事宜对被告进行催告。根据原、被告双方的诉辩意见及本案已查明的事实可见，由于双方在签订案涉合同后均怠于行使权利导致本案诉讼，尤其是原告作为出租人于签订案涉合同后长达十个月时间内，无证据证明其曾向被告主张有关权利及进行催告且其至今仍未履行向被告交付房屋的义务，故其要求被告支付租赁保证金并予以没收的诉讼请求，因缺乏合同依据，本院不予支持。因并非被告单方违约，故原告要求被告支付律师法的请求，不符合合同约定，本院亦不予支持。此外，原告要求解除与被告之间的租赁合同关系，被告表示同意，故本院予以照准。如前所述，原告并未交付房屋给被告使用，故其要求被告腾空交还房屋因缺乏事实依据，本院不予支持。同理，原告要求被告支付租金、房屋占用费及违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款，第六十六条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、原告广州市民政局房屋管理所与被告汤永年于2018年9月13日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费5535元，由原告广州市民政局房屋管理所负担2767.5元，被告汤永年负担2767.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  江 琼人民陪审员  王 勇二〇二〇年四月十五日书 记 员  邓鸿明