广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1255号原告：佛山市新锋房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********206F。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：林洁珍，女，1986年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，系公司员工。被告：李菲，女，1982年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************845。原告佛山市新锋房地产开发有限公司诉被告李菲装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月24日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付《装修协议书》项下欠付款项217660元；二、被告向原告支付逾期付款违约金（以217660元为本金，按日万分之五的标准，自2019年6月20日起计付至被告清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》及《装修协议书》等，约定被告购买原告开发位于佛山市禅城区**************，总价款2044807元，其中房屋毛坯价款1500657元，房屋装修工程款544150元。被告在《装修协议书》中确认《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》及《装修协议书》为不可分割的整体，涉案房屋总价由上述合同与协议项下的价款组成。被告亦在《确认函》中确认《装修协议书》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，亦不存在重大误解、显失公平等情形。涉案《装修协议书》约定，被告应于2019年6月20日向原告支付款项217660元，否则应以逾期款项为基数，自逾期之日起每日按万分之五的标准计算违约金至清偿之日止。但经原告多次函告，被告截止起诉之日仍未支付，其行为已构成严重违约，被告应向原告支付欠付款项及违约金。故原告提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告答辩称：对原告诉请的欠款与违约金金额均无异议。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》。拟证明原、被告建立商品房买卖关系，约定被告的付款义务及逾期付款的违约责任。3、《装修确认书》、《装修协议书》。拟证明原、被告约定分期支付涉案房屋装修工程款，被告逾期支付应承担违约责任。4、《温馨提示》、《催款通知书》、《律师函》及寄件单投递记录。拟证明被告经原告多次催收仍未依约支付房款。5、《装修工程接收温馨提示》、《收楼通知书》、邮政投递详情。拟证明原告已履行收楼通知与装修查验义务，被告应履行付款义务。6、收据。拟证明原告于2018年10月31日才收到涉案房屋的银行按揭款，被告应于2018年6月29日支付该款项。7、《竣工验收备案表》。拟证明涉案房屋于2018年9月7日竣工验收。诉讼中，被告未提交证据。经质证，本院认证如下，原告提交的证据1-4、6，被告对真实性均无异议，本院予以采信，证据5，原告按照被告在《商品房买卖合同（预售）》中确认的地址向其送达了《装修工程接收温馨提示》，被告未予签收的责任不在原告，故本院对《装修工程接收温馨提示》及其邮单记录予以采信，原告提交的证据无法证明向被告有效送达了《收楼通知书》，故本院对《收楼通知书》及其投递记录不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月4日，被告向原告出具《装修确认书》：“佛山市新锋房地产开发有限公司：我方自愿认购贵司开发建设的【泷景花园】项目澜石大马路2号9座（自编9栋-1001）单元，并承诺于2017年10月11日与贵司签订《商品房买卖合同》及其补充协议……我方自愿委托贵司对该房屋进行设计装修，与贵司签订《装修协议书》。现就本次交易，我方确认如下事宜：1、在签署该房屋《认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修协议书》前，我方已完全知悉及了解该房屋所在地的限购、限价等地方性政府购房政策，且确认我方具有合法的购房资格。2、我方确认本次交易的房屋总价为人民币2044807元，其中该房屋毛坯价款为人民币1500657元，房屋装修工程款为544150元，并同意与贵司签订《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修协议书》等合同文件。3、我方向贵司购买该房屋及委托贵司对该房屋进行设计装修，系贵我双方本次交易之全部内容，该房屋《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修协议书》为本次交易不可分割之整体……5、经贵司给予我方的充分提示、解释及说明，我方已详细阅读并充分理解《装修协议书》的条款及其含义，并在此确认：……5.3我方承诺按《装修协议书》约定的时间支付房屋装修工程款……”2017年10月6日，原告（甲方、住宅开发单位）与被告（乙方、购房者）签订《装修协议书》：“……第二条、房屋装修工程款。1、乙方已对本协议约定的房屋装修工程款进行了充分考量，鉴于甲方的品牌价值、技术、设计理念、装修难度、装修品质及售后服务等因素，乙方认为公平合理且完全同意接受下述数额为该房屋的房屋装修工程款，房屋装修工程款的总金额为544150元，该款项包括但不限于甲方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用……第三条、付款方式。乙方按下列第3种方式支付本协议第二条约定的房屋装修工程款，甲方向乙方出具收据：……3、其他付款方式：轻松分期付款：2017年10月6日前交付房屋装修工程款的30%，即人民币163245元；2018年10月4日前交付房屋装修工程款的30%，即人民币163245元；2019年6月20日前交付房屋装修工程款的40%，即人民币217660元……第五条、装修工程工期。1、甲方应在乙方办妥该房屋收楼手续之日起【365】日内完成本工程并交乙方装修查验。2、乙方承诺按照《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的交楼期限和交楼条件办理收楼手续，否则视为甲方已按《商品房买卖合同》及《补充协议》约定向乙方交付了该房屋，同时甲方有权选择顺延进行本工程的时间或是选择在该房屋达到施工条件时直接进入该房屋进行本工程施工或是选择不再进行本工程，乙方对此事先给予乙方不可撤销授权且无任何异议，并承诺不得以此为由追究甲方任何法律责任……第八条、违约责任……2、乙方逾期付款的违约责任：（1）乙方逾期支付装修价款……的，每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之五向甲方支付违约金，且甲方有权暂停装修工程施工作业；逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，要求乙方按本协议房屋装修工程总价款的20%支付违约金，并按本条第3款第（1）项的约定执行。如甲方选择不解除本协议的，每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之五向甲方支付违约金，且甲方有权暂停装修工程施工作业，直至乙方付清所欠款项及违约金之日止……（3）如乙方逾期付款或逾期完成本协议有关义务的，则乙方同意甲方交付该房屋的时间、甲方交付本装修工程的时间及甲方办理该房屋不动产权证的时间相应顺延，且甲方不负任何违约责任……第十条、其他。1、本协议与《认购书》、《商品房买卖合同》及其《补充协议》均为该商品房买卖合同的组成文件。本协议约定与《认购书》、《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定如有不同，以本协议约定为准；本协议未约定的，按《认购书》、《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定执行……附件一：《装修标准》：一、户外部分。1、外墙：铺贴外墙砖，裙楼外墙贴砖/局部石材；外墙窗户：铝合金玻璃门、窗；窗户防护栏杆；2．信箱：集中布置专用信箱。二、公共部分。住宅大堂公区：1.首层住户大堂电梯间地面：瓷砖；2.墙面：瓷砖，局部石材造型；3.天花：吊顶天花/局部造型。标准层电梯厅公区：1.地面：瓷砖；2.墙面：瓷砖；3.天花：吊顶天花/局部造型。4.水电设备：公共电井内集中布置电表（一户一个）；公共水井内集中布置水表（一户一个）。三户内部分。1.客厅及餐厅。入户门：木饰面门，配指纹密码门锁、猫眼、门吸，大理石门槛石；地面：瓷砖；墙身：乳胶漆，设置电视背景墙；天花：乳胶漆，局部天花。2.厨房。地面：瓷砖；墙身：瓷砖；天花：吊顶天花，局部铝扣板；厨房门：聚氯乙烯免漆门框玻璃；3.卧室。地面：复合实木地板；墙身：乳胶漆；天花：乳胶漆；卧室门：聚氯乙烯免漆门，配门锁；窗台：配窗台石；智能化系统：主卧设置紧急求救按钮。4.主卫：地面：瓷砖，大理石门槛石；墙身：瓷砖；天花：铝扣板；主卫门：聚氯乙烯免漆门，配门锁；洗手台面：大理石台面。5.公卫：地面：瓷砖，大理石门槛石；墙身：瓷砖；天花：铝扣板；客卫及公卫门：聚氯乙烯免漆门，配门锁；洗手台面：大理石台面。6.阳台：地面：瓷砖；天花：防潮乳胶漆；生活阳台栏杆：墙体护栏；铝合金门。景观阳台栏杆：镀锌铁玻璃栏杆；铝合金门。7.设备：1）空调：预留分体空调室外机位，预留空调排水管，空调插座；2）灯饰：室内走廊感应夜灯；厨房、卫生间及走廊配射灯；阳台配吸顶灯；客厅、餐厅、房间安装灯泡；3）客厅配新风系统；4）插座电器开关：设强电配电箱、弱电配电箱各一个，配户内开关面板、插座面板客厅USB充电面板1个；5）电话、电视及网络：客厅配电话插座；客厅及主卧配电视插座、网络插座；6）生活阳台：预留洗衣机给水点，配水龙头、电源插座；7）景观阳台：预留给水点、电源插座；8）厨柜：高光烤漆面板吊柜、聚氯乙烯免漆地柜、人造石台面，配龙头/星盆、垃圾桶；9）厨房电器：配林内牌的燃气炉/抽油烟机/消毒碗柜（或同等档次品牌）；10）主卫设备。10.1主卫设备：（4号1区1座、2座、4座、5座的03单元，2号1座、9座、10座、11座的02/04/05单元、2号8座01/03/04单元适用）a洁具：配沐浴间/TOTO面盆及面盆龙头/TOTO座厕/TOTO沐浴龙头（或同等档次品牌）；ｂ五金及其他：镜柜/浴室柜/厕纸架/排气扇/地漏;10.2主卫设备：（4号1区1座、2座、4座、5座的01/02单元，2号1座、9座、10座、11座的01/03单元、2号8座02/05单元适用）a洁具：TOTO面盆及面盆龙头/TOTO座厕/TOTO沐浴龙头（或同等档次品牌）；配浴缸；ｂ五金及其他：镜柜/浴室柜/厕纸架/排气扇/地漏。11）公卫设备：a洁具：配沐浴间/TOTO面盆及面盆龙头/TOTO座厕/TOTO沐浴龙头（或同等档次品牌）；ｂ五金及其他：配置镜柜/浴室柜/淋浴屏/厕纸架/排气扇/地漏;12）门吸：入户门、户内门。13）燃气供应：管理燃气（由业主自行申请开通）。14）智能化系统：住户大堂入口安装智能化门禁系统，户内安装可视对讲。说明：1.不同户型的局部产品款式、尺寸等可能存在差异，以实际交付为准；2.若因特殊原因导致无法采购而需要调整部分品牌的，出卖人/装修方有权以同等品质材料/设备替代。在此情况下，出卖人/装修方不再另行通知，也无需承担违约责任。”2018年6月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：“第一条、合同当事人。出卖人：佛山市新锋房地产开发有限公司……买受人：李菲……通讯地址：佛山市禅城区*******名雅豪庭A506……第二条、预售依据。该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为禅房预字第2017008101号。第三条、商品房基本情况……3.……房屋坐落为禅城区澜石大马路2号九座1001房……第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人依照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：……2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16914.53元，总价款为1500657元……第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……第十一条、交付时间与手续。（一）出卖人应当在2018年12月25日前向买受人交付该商品房……第二十五条、送达。出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任……”2019年6月26日，原告向被告发送《温馨提示》：“……根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的相关条款约定，阁下应于2019年6月20日前向我司交付购房期款217600元，但截至2019年6月25日止阁下仍未向我司缴付。截止至2019年6月25日逾期缴交房款已产生违约金544元整……请阁下于2019年6月30日前亲临我司销售中心交付购房款及违约金。如阁下未按上述时间内向我司缴交未付房款及违约金的，逾期违约金将持续计算……”2019年7月3日，原告向被告发送《催款通知书》：“……根据合同约定，阁下应于2019年6月20日前向我司支付购房款217660元，但截至2019年7月2日止阁下仍未向我司付清上述款项……根据合同的相关约定：如果阁下逾期支付购房款或其他任何应付款项的，我司有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延提供办理不动产产权登记所需的应由出卖人提供的资料的时间，且每逾期一日阁下应按应付未付款金额的万分之五向我司支付违约金……请阁下于2019年7月11日前亲临我司销售中心交付购房款及违约金。否则违约金仍将持续计算……”2019年8月26日，原告向被告在《商品房买卖合同（预售）》中确认的地址邮寄《装修工程接收温馨提示》：“……根据阁下提交的《泷景花园项目五期委托装修改造申请书》、《委托装修改造协议》和阁下与我司签订的《装修协议书》及附件《装修标准》的约定，我司已完成该单元的设计装修及装修改造工程，邀请您于2019年9月1日前9：00至17：00之前领取预留在我司的该单元钥匙并对该单元的装修及装修改造工程进行接收；但因以下原因，暂无法办理：阁下2019年8月20日前仍未完成履行《商品房买卖合同》及《装修协议》约定的各项义务（包括但不限于支付全部房款、按揭房款、装修工程款、应付违约金、物业维修资金、税费、办妥《商品房买卖合同》登记备案手续等），请于《装修协议书》约定的装修工程接收日期前与我司沟通解决相关事宜……”2019年9月6日，原告向被告发送《律师函》，要求被告收到函件三日内向涉案房屋销售中心支付购房期款217600元及违约金。原告在诉讼中称：涉案《装修确认书》约定，房屋总价包括房屋毛坯价与装修工程款，故原告诉请款项217660元是涉案房款的组成部分；涉案房屋总价款2044807元，被告已支付1827147元，尚欠217660元；由于被告未依约履行付款义务，故涉案房屋未办理交接手续。被告在诉讼中称：原告诉请款项217660元是装修尾款，被告因自身经济出现问题故未支付；涉案房屋总价确由房屋价款与装修款构成，但房屋买卖与房屋装修是两个独立的合同关系，被告已按时支付购房款，原告应交付涉案房屋。本院认为，涉案《装修确认书》明确约定涉案房屋总价款包含房屋毛坯价款与装修工程款，且根据《装修协议书》后附《装修标准》显示，双方未对各类装修对应的单价、面积、品牌等装修必要条款进行明确约定，故本院认定涉案房屋实际上是带装修出售，《装修协议书》约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与毛坯房《商品房买卖合同（预售）》所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。故此，原告诉请的装修工程款实为购房款，本案应系房屋买卖合同纠纷。关于原告诉请房款。涉案《装修协议书》约定，被告应于2019年6月20日前向原告支付涉案房屋装修工程款217660元。被告对原告主张的拖欠事实与金额均无异议，本院对原告该项诉请予以支持。关于原告诉请逾期付款的违约金。涉案《装修协议书》约定，被告逾期支付装修价款的，每逾期一日应按未付款的万分之五向原告支付违约金。据前所查，被告未依约足额支付涉案购房款，其行为已构成违约，原告有权主张违约金，被告对此亦无异议。结合双方约定的违约金标准及款项应付日期，本院认定被告应以217660元为本金，按日万分之五的标准向原告支付自2019年6月21日起至实际清偿之日止的违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。另，关于被告辩称涉案房屋应予交付问题。涉案《装修协议书》约定，如被告逾期付款，被告同意原告交付房屋、装修工程及办理不动产权证的时间相应顺延，且原告不承担违约责任。如上所述，被告确实存在逾期仍未支付房款的事实，原告未与被告办理房屋交接手续符合上述约定，本院对被告上述抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李菲应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市新锋房地产开发有限公司支付房款217660元及违约金（以217660元为本金，按日万分之五的标准自2019年6月21日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市新锋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2407元，由被告李菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年四月十六日书记员 余柔敏