河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0825民初319号 原告：隆化县永顺商贸经销有限公司，住所地隆化县章吉营乡榆树底村。 法定代表人：王昊，执行董事。 委托诉讼代理人：王志伟，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被告：姜宝军，男，1971年3月6日出生，满族，农民，户籍地隆化县，现住址隆化县。 委托诉讼代理人：张颖华，隆化县维民法律服务所法律工作者。 被告：张艳，女，1969年11月22日出生，满族，住隆化县。 委托诉讼代理人：刘晶，河北俯察律师事务所律师。 原告隆化县永顺商贸经销有限公司（以下简称永顺公司）与被告姜宝军、张艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告永顺公司的委托诉讼代理人王志伟、被告姜宝军的委托诉讼代理人张颖华、被告张艳及其委托诉讼代理人刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年12月17日签订的《土地使用权租赁协议》，判令被告清除租赁土地上的建筑物，恢复原状；2.判令被告姜宝军给付原告拖欠2017年、2018年度的租金100000元，支付违约金50000元，被告张艳、姜宝军给付2019年度租金51000元，支付违约金30000元，上述合计231000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月17日，原告与被告签订了《土地使用权租赁协议》，原告将承租隆化镇阿拉营村第一村民小组的5.6亩土地转租给被告使用，双方约定租金每年51000元，于每年的5月6日前支付，另被告姜宝军拖欠原告2017、2018年度租金100000元，被告承诺于2019年1月10日前给付，上述义务被告未能按合同约定履行，构成根本违约，故提起诉讼。 姜宝军辩称：1.不同意解除《土地使用权租赁协议》。根据原、被告于2018年12月17日签订的《土地使用权租赁协议书》第六条的约定，租赁期满后，才能拆除地上附着物，并将土地恢复原状，涉案土地租赁期限至2022年5月5日到期，现该租赁协议未履行完毕。2.对拖欠原告2017年、2018年度土地租金100000元无异议；对2019年度土地租金数额有异议，隆化县国土资源局在2019年9月将原告承租隆化镇阿拉营村第一村民小组5.6亩土地中的3亩土地上的建筑物拆除，并恢复成耕地，该3亩土地均在被告租赁的土地范围内，现被告已无法使用，被告不应再承担该3亩土地的租金，故被告应承担2019年1月至9月的土地租金38250元，10月至12月的土地租金7892.87元，计46142.87元。3.双方对违约金的数额约定过高，应按中国人民银行公布当年的三年定期存款利率计算，请求法庭予以降低。 张艳辩称：1.不同意解除双方签订的《土地使用权租赁协议》。2011年，张艳自原告处租赁了涉案土地，双方约定租期5年，租金50000元/年，于当年支付。后张艳在所租赁的土地上建设厂房，安装变压器，用于经营矿石加工。2017年，张艳将该厂房及变压器出租给姜宝军使用，同时约定2017年以后的土地租金由姜宝军支付，2017年至2019年涉案土地均是姜宝军在使用，租金应由姜宝军承担。因姜宝军未给付原告租金，原告于2018年9月提起诉讼，当时考虑到姜宝军需继续经营加工厂，故三方签订了涉案《土地使用权租赁协议》，协议签订后，张艳已经履行了协议约定的义务，原告所诉欠付的租金及违约金均应由姜宝军承担给付责任，张艳不承担给付责任。2.被告所承租土地中的3亩土地因违建已于2019年9月被恢复为耕地使用，目前仅剩厂房所占土地未被恢复，具体亩数不清楚，如厂房占用的土地需要恢复原貌，应由张艳与原告另行协商处理。 本院经审理认定事实如下：原告永顺公司于2008年1月始承租隆化镇阿拉营村第一村民小组的5.6亩土地，租赁期限至2029年12月31日。 原告于2011年始将所承租的上述部分土地转租给被告张艳，四至为：东至铁路、西至公路边、南至办公室后围挡、北至道口电线杆，租期为5年，被告张艳在该部分土地上建设厂房、安装变压器。被告张艳又于2017年将其承租的土地及厂房、变压器转租给被告姜宝军使用，因姜宝军未向原告支付土地租赁费，遂原、被告双方于2018年12月17日签订了《土地使用权租赁协议书》，约定:1.原告将上述土地转租给被告张艳、姜宝军，转租期自2019年5月6日至2022年5月5日止，租赁费51000元/年，于每年的5月6日前支付，逾期，原告有权解除该协议，并支付违约金30000元；2.姜宝军于2019年1月10日给付原告拖欠的2017年、2018年度土地租赁费100000元，逾期，原告有权解除该协议，并支付违约金50000元。3.张艳于2018年12月16日给付原告逾期支付土地租赁费的利息损失12000元。协议签订后，张艳给付原告12000元。 另查明，涉案土地上有被告张艳建设的厂房一间；被告姜宝军建设的看护房五小间、20平方米偏厦一间，厂房内有矿石粉加工设备一套。 上述事实有原、被告的当庭陈述及原告提交的《土地使用权租赁协议书》、《土地使用权转租同意书》等证据予以确认并在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《土地使用权租赁协议书》合法有效，双方当事人均应按协议的约定履行各自的义务，现原告已按约定向被告交付了租赁物，被告应按约定向原告支付租赁费用。被告姜宝军未按协议约定向原告支付2017年、2018年度的租赁费100000元，二被告作为共同承租人亦未按协议约定向原告支付2019年度的租赁费51000元，已构成违约，原告有权依协议约定解除租赁协议，故对于原告主张的解除租赁协议，并由被告姜宝军给付2017年、2018年度租赁费100000元，由被告张艳、姜宝军给付2019年度租赁费51000元的诉求，本院予以支持；因涉案土地上建有厂房、看护房及其他构筑物，故应给二被告留出60日的合理拆迁时间。因2019年度的土地租赁期限至2020年5月5日，如二被告未在2020年5月5日前将地上建筑物及其他构筑物清理完毕并交付原告，应自2020年5月6日起按合同约定的139.73元/日（51000元÷365天）向原告支付占地费用至实际清除完毕之日止。对被告姜宝军抗辩的隆化县国土资源局在2019年9月将其租赁的3亩土地上的建筑物拆除恢复为耕地，其无法使用该3亩土地，租赁费应予减除的主张，因姜宝军未提供证据证实该3亩土地上的建筑物被拆除的责任在于原告，故对其抗辩主张，本院不予采纳。 虽双方在协议中约定了违约金的数额，但本案系租赁合同纠纷，被告未按期支付违约金，给原告造成的实际损失仅为资金占用期间的利息损失，该利息损失本院酌定按年利率6%计算，故对原告主张的违约金应为利息损失及该利息的30%，合计为13170.68元（计算方法详见附页），原告主张的过高部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的《土地使用权租赁协议书》。 二、被告姜宝军于本判决生效后十日内给付原告隆化县永顺商贸经销有限公司2017年度及2018年度土地租赁费100000元及违约金9552.33元。 三、被告张艳、姜宝军于本判决生效后十日内给付原告隆化县永顺商贸经销有限公司2019年度土地租赁费51000元及违约金3618.34元。 四、被告张艳、姜宝军于本判决生效后六十日内将位于隆化县隆化镇阿拉营村第一村民小组四至为东至铁路、西至公路边、南至办公室后围挡、北至道口电线杆范围内的地上建筑物及构筑物清理完毕，并自2020年5月6日起按139.73元/日支付占地费用至实际清除完毕之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2383元（已减半），由被告姜宝军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员  徐 杨 二〇二〇年四月八日 法官助理  陈明丽 书 记 员  安 娜 附页： 一、法律适用： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、上诉权及上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉案件的诉讼费用，由上诉人提交上诉状时预交，为本院一审判决确定的数额。 三、当事人申请执行的期限 当事人在上诉期限内未提起上诉。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 四、违约金的计算 1、2019年5月7日至2020年4月8日共332天，年利率6% 利息：51000元×332天×（6%÷365天）=2783.34元 2、2019年1月11日至2020年4月8日共447天，年利率6% 利息：100000元×447天×（6%÷365天）=7347.95元 上述利息1+2合计10131.29元。 3、51000元租赁费的违约金为2783.34元+2783.34元×30%=3618.34元 4、100000元租赁费的违约金为7347.95元+7347.95元×30%=9552.33元 上述违约金3+4合计13170.68元。 ——