北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28684号原告：夏兰英，女，1953年3月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：张亚茹（原告夏兰英之女），1976年3月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：李丽丽，北京市天正律师事务所律师。被告：王宝丰，男，1953年1月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：王春艳（被告王宝丰之女），1991年2月28日出生，汉族。被告：南莉萍，女，1960年12月27日出生，汉族。原告夏兰英诉被告王宝丰、南莉萍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告夏兰英的诉讼代理人张亚茹、李丽丽，被告王宝丰的委托诉讼代理人王春艳到庭参加诉讼，被告南莉萍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏兰英向本院提出诉讼请求：一、确认夏兰英与南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》有效；二、诉讼费用由夏兰英承担。事实与理由：2006年5月27日，夏兰英与南莉萍签订《房屋买卖契约》，约定南莉萍将位于x市x区x镇x村的房屋卖给夏兰英，价款21000元。该合同得到x市x区x镇x村村委会的签章确认，合同签订后，夏兰英按照合同约定交付了全部房款，南莉萍交付了房屋，夏兰英户籍在本村，并长期在该诉争房屋生活至今，为维护原告的合法权益，故诉至法院。王宝丰辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋的所有权是王宝丰，跟南莉萍没有关系，王宝丰从未将房屋卖予南莉萍，只是将房屋租赁给南莉萍使用，夏兰英提交的王宝丰与南莉萍之间的《房屋买卖契约》王宝丰并没有签署过。南莉萍未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：夏兰英系x市x区x镇x村集体经济组织成员。涉案房屋位于x市x区x镇x村101号院，北京市土地登记审批表编号：x，土地使用者登记为王宝丰，所载四至为东至王某3、西、南、北至道。诉讼中，夏兰英称王宝丰已将涉案房屋卖予南莉萍，为证明其主张，其向法庭提交了2004年2月29日王宝丰与南莉萍签订的《房屋买卖契约》，2019年10月12日x市x区x镇x村村民委员会（以下简称村委会）出具的证明，并申请证人安某、潘某出庭作证。2004年2月29日《房屋买卖契约》的主要内容为：甲方（王宝丰）系此宅基地及房产所有人，经村委会同意，将本村此处住宅卖给乙方（南莉萍），买后该房产产权归乙方所有，乙方对宅基地及界内所有房屋享有长期使用权，并对此房屋享有买卖权，房屋座落于村中北口，东至王某3，西至道，北至道，南至道，出售价18500元。本协议自交款后，由甲乙双方及村委会盖章后生效，双方均不得反悔。该协议尾部甲方、乙方、中间人均签名，并有村委会盖章。2019年10月12日村委会出具的证明主要内容为：兹有房屋买卖契约，卖房人王宝丰，买房人南莉萍于2004年2月29日签署房屋x村101号买卖契约由村委会盖章生效。证人安某出庭作证称其当时是村妇联主任，王宝丰联系其说要卖房，正好永乐店一个姓赵的介绍了南莉萍来买房，王宝丰就将涉案房屋卖予南莉萍，房款18500元，双方在证人家签订了协议，村委会盖了章，付完钱房子就给了南莉萍。证人潘某出庭作证称其当时在村委会管理公章，书记通知其就王宝丰跟南莉萍之间买卖房屋的事情去盖章，盖章前其问王宝丰是否想好了，王宝丰回答说想好了。对于2004年2月29日《房屋买卖契约》王宝丰不予认可，称南莉萍没有买卖农村房屋的资格，自己从未签署过该契约，只是口头约定将房屋出租给南莉萍，从2003年年底到2019年12月，南莉萍一次性支付出租费15000元，租金为现金支付。并申请对该契约中王宝丰的签字进行笔迹鉴定，后因王宝丰无法提供合法有效的样本材料，王宝丰撤回鉴定。对于证人安某和潘某的证人证言均不予认可。对于2019年10月12日村委会证明真实性认可，证明目的不予认可，并出具2019年11月4日村委会证明，该证明主要内容为：2019年10月12日村委会出具证明，关于买卖契约上所有签署内容与现任村委会无关，具体原因是当时没有现任村委会人员参与，2019年10月12日证明只证明当时村委会的公章是真的，不做其他说明。经质证，夏兰英对该证明。但认为当时买卖的时候村委会干部是参与的、知情的。关于涉案房屋后续买卖情况，夏兰英称南莉萍购买涉案房屋后，将涉案房屋卖与夏兰英。为证明其主张，其向法庭提交了2006年5月27日夏兰英与南莉萍签订的《房屋买卖契约》，2019年10月12日村委会出具的证明，并申请证人安某、王某1、王某2出庭作证。2006年5月27日《房屋买卖契约》的主要内容为：房屋座落村中北口，东邻王某3，西至道，北至道，南至道，此房正房北房五间，西小棚两间，作价贰万壹仟元，当面现金交清。2019年10月12日村委会出具的证明主要内容为：2006年5月27日南莉萍将房屋卖给夏兰英。证人安某出庭作证称南莉萍买回房屋没几年，将房屋卖给了夏兰英，夏兰英交了两万多，房屋也交给了夏兰英。王某1出庭作证称其2004年至2007年上半年担任村委会主任，南莉萍将房屋卖给夏兰英，夏兰英当场给了价款21000元。一般卖房不盖章，但是因为南莉萍不是本村的，就盖章了。证人王某2出庭作证称2006年5月，其作为执笔人，写了夏兰英与南莉萍之间买房的契约，价款21000元，当场给清。对于2006年5月27日的《房屋买卖契约》，王宝丰称没有见过，真实性不清楚，对证人证言均不予认可。关于院落内房屋情况，王宝丰称其在80年代建造北房五间，夏兰英称2006年买房时有北房五间，西侧两间棚子，后来在西侧新建西厢房三间，棚子一间。关于院内房屋使用情况，夏兰英称购房后由其居住，后对外出租，为证明其主张，其向法庭提交院落照片、《房屋租赁合同》、微信电费缴纳记录、增值税发票、煤改电设备安装照片等。对于夏兰英提交的《房屋租赁合同》，王宝丰表示真实性不认可，认为夏兰英无权租赁其名下房屋，对于夏兰英提交的微信电费缴纳记录、增值税发票，王宝丰表示真实性认可，原告提交的院落照片、煤改电设备安装照片，王宝丰表示真实性无法确定，并称其不清楚涉案房屋现在居住情况，租赁给南莉萍后，每年都回去看，但不知道南莉萍怎么处置的房屋。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案南莉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案的争议焦点为南莉萍与王宝丰之间是否存在房屋买卖关系。一、对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，为证明王宝丰已将涉案房屋卖予南莉萍，夏兰英提交了2004年2月29日《房屋买卖契约》、2019年10月12日村委会出具的证明、证人安某、潘某、王某1、王某2的证言、院落照片、微信电费缴纳记录、增值税发票、煤改电设备安装照片等证据予以佐证，这些证据可以形成相对完整的证据链；二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。王宝丰辩称涉案房屋仅出租给南莉萍，并未买卖，其主张除了本人陈述外未提交其他证据予以证明，即使如王宝丰所述，涉案房屋出租给南莉萍使用，但其所述一次性支付15年的租金，每年都回涉案房屋看过，但不清楚南莉萍如何处置涉案房屋显与常理不符，故对于该辩解意见，本院不予采信。故本院认定南莉萍与王宝丰之间存在房屋买卖关系。夏兰英系诉争房屋所在村集体组织成员，具有使用该村集体组织宅基地的权利，享有购买农村房屋的资格，夏兰英和南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。故对于夏兰英要求确认其与南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》有效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。需要指出的是本案仅审查合同效力问题，房屋的权属不属于本案的审查范围。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告夏兰英与被告南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》有效。案件受理费70元，由原告夏兰英负担（已交纳）。公告费（以票据为准），由原告夏兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 东审 判 员  张伟营审 判 员  曹 森二〇二〇年四月八日法官助理  曹璐萍书 记 员  刘姜苒