北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27929号原告：北京知行合一阳明教育研究院，住所地北京市朝阳区平房乡姚家园西里1号院1号楼北侧2层215室。法定代表人：白立新，执行董事。委托诉讼代理人：徐猛，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭伟，北京市万商天勤律师事务所实习律师。被告：意谷时代（北京）科技孵化器有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：姜珂，执行董事。委托诉讼代理人：王奔，男，1968年5月15日出生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：王昌国，北京市华炜律师事务所律师。原告北京知行合一阳明教育研究院（以下简称原告）与被告意谷时代（北京）科技孵化器有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐猛、彭伟，被告委托诉讼代理人王奔、王昌国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即停止并纠正其妨害原告正常使用涉案房屋的一切违约行为，继续履行双方所签编号为XXX《房屋租赁合同》；2、要求被告赔偿经济损失78566.25元。事实和理由：2019年12月11日，原告（承租人）、被告（出租人）签订编号为XXX《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区青年北路姚家园西里XXX室房屋，承租面积430.5平方米，租期2年零7个月，自2019年12月15日至2022年7月14日，装修期自2019年12月15日至2020年2月15日，装修期间不收取物业费和房屋租金。房屋租金为3.42元/平方米/天，物业服务费的标准为0.58元/平方米/天。房租和物业费均按照押三付六的方式收取。原告应于租约签订后三个工作日内向被告一次性支付首期租金和物业费，原告应至少提前十五日向被告支付下一期租金和物业费。原告对承租房屋进行装修的，应向被告嘉纳装修押金和装修管理费，装修押金为50元/平方米共计21525元，装修管理费10元/平方米共4305元。租约第十条约定，若被告违反约定，无正当理由单方终止合同，提前收回房屋的，原告有权以书面形式通知终止租约，并要求被告支付当年三个月的租金作为违约金，若仍不足以弥补损失的，原告有权要求赔偿损失。租约签订后，原告依约交纳了押金、首期租金和物业费等合计497227.5元，并不存在任何违约行为，但被告于2020年1月1日无正当理由单方解除租约，且拒绝原告继续使用涉案房屋。后来虽然双方协商原告再次恢复了对涉案房屋的使用，但我司恢复使用的时间为2020年3月22日，期间存在两月有余的空置期，该期间的损失应由被告赔偿。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我司并不存在违约行为，也不应赔偿原告的损失，我司并未妨害原告对涉案房屋的使用，虽然我司曾在2020年1月1日在涉案房屋的房门张贴了通知，要求解除合同、停止原告继续使用涉案房屋，但次日原告即与我司进行了协商，我司当时就向被告表达了张贴通知的真实意思并非解约，而是因为被告的经营活动在网络上出现了一些不良舆情，且引起了朝阳区政府领导的重视，我司认为被告的经营活动若涉嫌违法将会给我司造成不好的影响，所以才张贴通知，希望原告予以重视。后来，双方协商达成共识，被告继续使用涉案房屋，但不得在未经平房乡政府报备的情况下私自开办学习会。之后，原告即正常使用涉案房屋。再之后经历了春节假期，又遇到了新冠肺炎疫情，直到2020年3月23日原告才复工，我司也予以配合，允许其继续使用涉案房屋且完成了复工后的体温登记工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2019年12月11日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号XXX），约定：原告承租位于北京市朝阳区青年北路姚家园西里XXX室房屋，建筑面积430.5平方米，租期2年零7个月，自2019年12月15日至2022年7月14日，起租日期为2019年12月1日，其中装修期2个月（自2019年12月15日至2020年2月15日，其中装修期间不收取物业服务费和房屋租金）。租金3.42元/天/建筑平方米，月租金44782.76元。物业费0.58元/天/建筑平方米，月物业费7594.74元。租金和物业费均押三付六，押金157132.5元，押金作为履约保证金，由被告无息留存，本合同终止时，若原告无违约责任，则全额返还。自2020年2月16日至2020年8月15日首笔6个月租金268696.56元及首笔6个月物业费45568.44元均与押金在签约后三个工作日内由原告一并给付，合计471397.5元。原告应至少提前十五日向被告支付下一期租金和物业服务费（被告会提前通知）。装修押金按照50元/平方米计算合计21525元、装修管理费按照10元/平方米计算合计4305元。双方确认以现房状态交付，被告应保证涉案房屋本身处于正常使用状态。签约后，原告依约交纳押金、首期六个月租金、首期六个月物业费、装修押金、装修管理费，租金已付至2020年8月15日。本案争议焦点为：2020年1月1日至2020年3月22日期间，被告是否妨害原告实际使用涉案房屋。就此事实，经查，2020年1月1日，被告在涉案房屋房门上张贴《通知书》，载明:“我司于2020年1月1日起解除与北京XXX中心、北京知行合一阳明教育研究院的租赁合同。该公司所租用的空间，禁止使用。”原告认为，因被告在2020年1月1日将涉案房屋收回，导致其无法实际使用，并据此认为被告构成违约，应承担赔偿责任。被告不认可原告所述，认为双方在2020年1月2日即就房屋实际使用问题进行了沟通，双方达成了共识，被告同意原告继续使用涉案房屋，被告并未构成违约。为证明被告主张，被告提交2020年1月9日原告公司经理刘某出具的一份字据，载明“王某：一、凡办公人员皆有五险一金。正式员工。二、在青北不办对外学习会。三、以后办学习会，先到平房乡居委会报备。”被告认为，鉴于双方达成了共识，且有被告负责人出具的一份字据，被告即不再妨碍原告使用涉案房屋。2020年3月23日，原告复工复产，继续使用涉案房屋至今。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告作为出租人应提供适格租赁标的物，原告作为承租人则应如期足额交付租金。现原告已足额交付了第一期租金，不存在拖欠费用未结清的情形，尽到了作为承租人的合同义务。围绕被告是否妨害原告2020年1月1日至2020年3月23日期间使用涉案房屋的问题，结合双方举证，可以看出，2020年1月9日，原告经理刘某曾向被告出具了一份字据，通过该字据所载内容可见，原告就如何使用涉案房屋向被告作出了一些承诺，该承诺可视为双方对履约内容的补充，应认定为双方真实意思表示，可以认定系双方在履约过程中就合同继续履行的问题形成了补充意见，难以认定2020年1月9日之后被告仍妨害原告使用涉案房屋的事实，该补充意见的达成难以认定被告构成违约。但是，本院另认为，被告在2020年1月1日至2020年1月8日期间擅自将房门关闭，导致原告无法实际使用的事实客观存在。关于该行为应否承担赔偿责任的问题，本院认为，双方租约约定的免租期自2019年12月15日至2020年2月15日，被告的行为虽然影响了原告免租期内一定期间的使用，但难以认定实际给原告造成的损失情况，在双方合同继续履行的情况下，双方可就免租期是否调整问题另行沟通，本案中本院不予调整。所以，本院对原告的主张均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京知行合一阳明教育研究院的全部诉讼请求。案件受理费883元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年四月二十九日书记员  李雅雯