苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初2658号 原告（反诉被告）:苏州高新文旅集团有限公司。 法定代表人：余黎康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州杰克逊餐饮管理有限公司。 法定代表人：张志艳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵梦，江苏米来律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司（以下简称文旅公司）与被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司（以下简称杰克逊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员田德强独任审判。后因工作原因，本案承办人变更为审判员李盼盼。本院于2019年7月30日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）文旅公司的委托诉讼代理人汪洪、赵倩影，被告（反诉原告）杰克逊公司的委托诉讼代理人廖振权、赵梦到庭参加诉讼。本院于2019年11月5日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）文旅公司的委托诉讼代理人汪洪、赵倩影，被告（反诉原告）杰克逊公司的委托诉讼代理人廖振权到庭参加诉讼。后因工作原因，本案承办人变更为审判员朱海兰，并组成合议庭，于2020年3月18日、3月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）文旅公司的委托诉讼代理人汪洪、赵倩影，被告（反诉原告）杰克逊公司的委托诉讼代理人廖振权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）文旅公司向本院提出本诉请求：1、判令被告立即按照《租赁经营合同》的约定将房屋腾空并恢复原状后返还给原告；2、判令被告立即向原告付清欠费284602.06元(包括截至2019年3月27日拖欠的租金206782.2元、商场管理费83257.87元，暂截至2019年5月6日拖欠的电费56532.39元，暂截至2019年5月6日拖欠的水费609.6元，以上合计347182.06元，以被告支付的保证金62580元抵扣后，还欠284602.06元)；3、判令被告支付逾期付款滞纳金35312.69元(以逾期支付款项为基数，按照每日万分之五的标准暂计至2019年4月20日，最终计算至实际支付之日止)；4、判令被告支付解除合同违约金62580元，补足租赁期间减免的租金217447.02元，支付迟延返还房屋的占用费35670.6元(按解除时当年日租金两倍为标准计算，自2019年4月2日起暂计至2019年4月20日止，最终计算至房屋实际交还之日止）。以上合计315697.62元。5、判令本案律师费及诉讼费由被告承担。诉讼中，文旅公司申请撤回第1项诉讼请求，并将第3项诉讼请求变更为：判令被告支付逾期付款滞纳金(以逾期支付的租金及物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年2月28日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：原告(原企业名称为“苏州高新区文体发展有限公司”，2018年10月8日变更为现企业名称)与被告于2016年9月签订了《苏州高新区文体中心租赁经营合同》，约定被告向原告承租苏州高新区文体中心商业E区E102+E221房屋用于餐饮、娱乐经营，租赁房屋建筑面积为298平方米，租赁期限为5年，自2017年2月10日起至2022年2月9日止，其中2017年2月10日至2018年2月4日为经营免租期，另外，2016年11月12日至2017年2月9日为装修免租期。因此，被告应当自2018年2月5日起支付租金。按照约定，被告应于每合同月末前一周向原告支付下一合同月的固定租金、商场管理费等费用。上述合同签署后，被告支付履约保证金及首月租金、商场管理费，但后续并未完全按照合同约定及时支付费用。因被告未及时支付费用，原告以被告支付的保证金抵扣其欠款，并就被告欠费事宜多次进行催告、沟通，但均无结果。基于此，原告于2019年3月25日向被告发送律师函，于2019年3月27日解除了双方之间的租赁关系。另外，根据双方租赁合同约定，因被告原因导致租赁合同提前终止，被告除支付违约金外，还应按照未履行完毕的合同期占总租赁期限的比例支付免租期内租金。此外，由于被告至今未将房屋返还原告，按照合同约定，被告还应向原告支付迟延返还房屋期间的占用费。综上所述，由于被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，并构成严重违约，原告为依法维护自身合法利益，故诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）杰克逊公司辩称，原告系单方违约解除合同。被告在合同签订后依约缴纳了履约保证金、首期租金、商场管理费，并积极履行了合同约定的义务。原告因消防备案验收问题直至2017年8月24日才签发装修许可证给被告，被告得以进场装修。根据合同4.2条和5.1条之约定，被告自进场装修日起享有90日的装修免租期和360日的经营免租期，即计租期应自2018年11月19日起算。至2018年12月26日原告单方停止物业服务为止，被告已经支付租金共计160920元，故并不存在拖欠情形。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）杰克逊公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还履约保证金62580元及多支付的租金125160元；2、判令反诉被告赔偿各项损失共计704460元（包含员工工资177660元，垫付的电缆、运输、施工费30800元，丢失的藤蔓植物8000元，装修费486680元）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月，反诉原告承租反诉被告位于苏州高新区文体中心商业E区E102+E221号商铺用于餐饮经营，双方签订了《苏州高新区文体中心租赁经营合同》一份，约定：使用建筑面积为298平方米，租赁期限为5年，自2017年2月10日起至2022年2月9日止，进场装修开始之日即为交付日，自交付日起，反诉原告享有90天的装修免租期和360天的经营免租期，装修免租期及经营免租期内反诉被告免收反诉原告应交铺位租金；反诉原告铺位租金前两个合同年度为每月固定租金26820元，商场管理费第一个合同年度为15元/月/平方米；合同签订后三日内，反诉原告一次性缴纳履约保证金62580元和首月固定租金、商场管理费31290元。合同签订后，反诉原告依约支付了履约保证金及首月租金、管理费，积极与反诉被告办理交接手续及申请进场装修。由于所承租铺位消防烟感、电缆等施工条件不具备，商场物业对于消防报备流程不熟悉等原因，导致反诉被告于2017年8月24日才签发装修许可证给反诉原告，反诉原告于同日即安排施工团队进场装修。由于交付的铺位墙体开裂、楼板漏水、排烟管道安装等租赁物本身的质量问题，双方自签约后经过多次沟通，反诉被告虽承诺解决上述问题，但已造成反诉原告工期严重延误，开业日期迟延。反诉原告开业经营后，反诉被告在文体中心商业区施工过程中又将消防管道线路切断，致使反诉原告未能及时办理消防合格证。其后，反诉被告又无视免租期约定主张反诉原告逾期支付租金，擅自终止了物业服务，阻止反诉原告继续经营。根据双方合同约定，以反诉原告进场装修日起计算装修免租期和经营免租期，合同期限也相应顺延，然而反诉被告仍按照原期限计算租期，并在反诉原告已对免租期计算和租金提出异议的情况下，以此主张反诉原告逾期支付租金并解除了租赁合同。反诉被告擅自终止提供物业服务，无视免租期租金约定、单方解除租赁合同并扣除履约保证金的行为严重违反了合同义务，侵犯了反诉原告合法权益，给反诉原告造成重大损失，故反诉原告诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）文旅公司针对反诉辩称：第一，本案租赁合同的解除系因反诉原告欠费违约导致。关于租金的起算时间，合同中约定的装修免租期及经营免租期均为固定期间，不应顺延，而在合同履行过程中，反诉原告因为自身的原因延期装修房屋，仍然应当按照合同约定的时间和标准付费，且反诉原告在2018年7月出具的《延期申请》中承诺付款的期间也与租赁合同约定的时间一致。按照反诉原告承诺的内容，其已经欠付了高额费用，根本不存在多付费用的情形，而反诉原告一直占用租赁房屋至今，对于费用支付的截止时间也应当计算至合同解除之日即2019年3月27日。第二，租赁合同因反诉原告的原因解除，反诉原告无权要求反诉被告对其损失进行赔偿，且反诉原告所主张的各项损失也没有事实依据。补充一点，关于合同4.2条所约定的“交付日”是指进场装修开始之日，目前双方对于该概念有不同的理解，反诉原告认为是指实际进场装修之日，而反诉被告则认为应当是指约定的装修免租期开始之日，也就是指应当进场装修之日，就该两种解释，只要把双方各自的解释用于去替换4.2条中“交付日”这个概念，就可以发现如果用反诉原告所主张的实际进场装修之日去替换“交付日”的概念解释不通。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年9月，文旅公司（原企业名称为苏州高新区文体发展有限公司，2018年10月经核准变更为现企业名称）作为甲方，与乙方杰克逊公司签订《苏州高新区文体中心租赁经营合同》一份，约定甲方将位于苏州高新区科技城秀水桥南太湖大道999号【苏州高新区文体中心】商业【E】区【E102+E221】号铺位交由乙方使用经营，该铺位租赁使用的建筑面积为298平方米，经营业态为餐饮、娱乐。合同“2.释义”2.7条约定，履约保证金指乙方在签订本合同时，为保证乙方履行本合同的约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的履约保证金，作为乙方忠实履行本合同的保证。在因乙方原因而导致解除本合同时，该履约保证金金额(指根据6.3条计算的金额，而不是实际交纳的金额或冲抵后的余额)将作为乙方对甲方承担的违约金。履约保证金可以用作冲抵乙方欠付甲方费用和应由乙方赔偿的甲方损失，甲方有权直接使用履约保证金进行冲抵，并且不影响行使任何其他补救权利。该履约保证金由甲方保管，不计利息，在本合同终止，乙方经甲方确认已完全履行了合同约定的全部义务之日，退还给乙方。2.10条约定，交付日指本合同约定的商场铺位交付日。合同“4.租赁经营期限”4.1条约定，租赁经营期限自2017年2月10日起至2022年2月9日止。乙方计租日期为2017年2月10日(若因甲方原因延期开业，计租日以甲方正式对外宣布开业日期为准，合同期限相应自动顺延)，若乙方未能在前述计租日期前开业经营，则甲方有权要求乙方按照本合同8.6条规定承担违约责任。4.2条约定，进场装修开始之日即为交付日，乙方必须于交付日前7天办理铺位交接手续，超过上述交付日未接收铺位，仍以该交付日起计算乙方装修免租期。合同“5.装修免租期和经营免租期”5.1条约定，自交付日起，乙方享有90天的装修免租期，装修免租期自2016年11月12日起至2017年2月9日止。乙方须在交付之日起3天内开始装修，逾期视作乙方违约，甲方有权解除本合同收回铺位。在保证与甲方2016年11月18日同步开业的前提下，乙方提前装修完成，则剩余装修免租时间自动转为经营免租时间。5.2约定，装修免租期内甲方免收乙方应交铺位租金，但其余如商场管理费、水电等相关实际费用乙方仍须按约定交付。5.3条约定，按甲乙双方约定，乙方可享有360天经营免租期，分1个合同年度使用，第一合同年度经营免租期为360天(第一合同年度经营免租期自2017年2月10日起至2018年2月4日止)。经营免租期内甲方免收乙方应交铺位租金，但其余如商场管理费、水电等相关实际费用乙方仍须按约定交付。合同“6.费用及付款方式”“6.1租金”约定，乙方的铺位租金按下述方式缴纳：a)自2017年2月10日起至2019年2月9日止每日每平方米租金为人民币3元，即每月固定租金总计26820元；b)自2019年2月10日起至2020年2月9日止每日每平方米租金为人民币3.15元，即每月固定租金总计28161元；c)自2020年2月10日起至2021年2月9日止每日每平方米租金为人民币3.34元，即每月固定租金总计29859.6元；d)自2021年2月10日起至2022年2月9日止每日每平方米租金为人民币3.57元，即每月固定租金总计31915.80元。“6.2商场管理费”约定，乙方应承担租赁使用铺位的商场管理费，商场管理费收费标准如下方所列，由甲方核定收取，乙方予以确认：商场管理费第一合同年度为RMB15元/月/平方米；第二到第三合同年度为RMB16.5元/月/平方米；第四到第五合同年度为RMB18.15元/月/平方米。“6.3履约保证金”约定，a)乙方须向甲方缴纳履约保证金，该履约保证金数额为62580元（相当于2个月的铺位租金及商场管理费）；b)在签署本合同3日内，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金62580元，如未按时交纳的，则本合同自动作废；c)…如因其他原因(包括但不限于被冲抵违约金)履约保证金金额不足时，乙方应在5天内补足差额，否则视为乙方严重违约，甲方将有权解除本合同；d)租赁经营期满，经甲方确认乙方无任何违约及没有给甲方造成损失，则甲方于乙方付清所有费用、将铺位完好无损交还甲方，且双方结清清场费用后的十四个工作日内，不计利息退还乙方应退之履约保证金。“6.4其他费用”约定，a)乙方同意按照安装的分表或甲方出示的账册缴清一切与该铺位有关的费用包括水表、电表及燃气表的安装费和水费、电费、燃气费(若有)等…“6.5付款方式”约定，a)第一合同年度乙方应付首月固定租金及商场管理费为31290元，必须于签约3日内缴纳；b)甲乙双方约定，乙方按月交纳租金等费用，乙方必须于每合同月末前一周内向甲方支付下一合同月的固定租金、商场管理费以及本合同月的水电费等相关实际费用。合同“8.甲乙双方责任和义务”8.4约定，租赁经营期内，由于乙方的原因，导致提前解除合同，则甲方无须退还乙方已支付的履约保证金，并保留行使其他索赔权利。合同“9.违约责任”9.2条约定，在租赁经营期内，乙方若发生拖欠支付每月租金、商场管理费、水费、电费、燃气费、通讯费等费用及未能向甲方按期缴纳或补足履约保证金，按下述方式处理：a)每逾期一天，则应按逾期支付费用的3‰支付滞纳金。逾期支付上述任何款项或逾期支付使用费超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。b)甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中扣除，并可要求乙方在甲方指定期限内补足所扣除部分。如乙方未能在甲方指定期限内补足所被扣除部分，甲方有权即时解除本经营合同并收回乙方使用之铺位，并保留行使其它索赔权利。上述补足履约保证金的期限为甲方向乙方出具正式书面通知后五个工作日内…9.4条约定，乙方原因导致本合同提前终止的情况下，乙方还应当按未履行完毕的合同期占总租赁期限的比例进行支付免租期(包括装修免租及经营免租)内租金，即应另付金额=所免除的租金金额*未履行完毕的合同期/租期；所免除的租金金额为“免租期与月租金之乘积”，月租金根据免租期间同阶段的合同租金标准计算。合同“10.法律责任”10.7条约定，乙方应对在租赁经营期间由于其违约行为而给甲方造成的一切损失(包括但不仅限于本合同中约定的违约责任、使用费、因使用而产生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁、律师费用等)承担责任。合同“11.装修或改建”11.1条约定，乙方应在甲、乙双方签署本合同书3天内，申请办理二次装修手续并应向甲方递交：工商执照或税务登记证或身份证、装饰承包商执照和资质、消防批文/回执、保险单(建筑工程一切险附加第三者人身伤害险)、装饰设计图纸(装饰施工图、电气施工图、弱电布置图、空调施工图、消防及报警施工图、详细给排水管道图)、设备安装及陈设的设计图和详细说明，并办理二次装修手续。经甲方审核通过后，乙方向有关政府部门办理相关手续并取得二次装修许可证后方进场装修…11.2条约定，乙方进场装修结束时，须通知甲方对装修铺位进行竣工验收，经甲方确认验收合格后，乙方才具备正式开业资格…11.5条约定，租赁合同期满终止或提前解除时，甲方有权收回铺位，乙方应当立即返还，附属于铺位的装修无偿归甲方所有或应甲方要求，无条件将装修拆除、清理并还原至甲方最初房屋移交至乙方时的状态。合同“14.清场及使用铺位的归还”14.1条约定，提前终止合同或合同期满时，乙方应在合同终止之日或合同期满5天内及时清场，并向甲方交还铺位，并保持完好无损。如不能按约定的要求交还的，每逾期一天，乙方应向甲方缴纳占用费(相当于当年二倍的日租金)。逾期十天，视为乙方自动放弃铺位内所有设备及物品的所有权，该些设备及物品无偿归属甲方所有，甲方有权就此对乙方自动放弃物单方面作出处理，乙方将不得提出任何异议。乙方不得以任何理由向甲方提出补偿因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收买内装修和各种设备，不得要求甲方支付搬运费、撤离费。 合同签订后，杰克逊公司于2016年10月18日向文旅公司支付履约保证金62580元、首月租金及商场管理费31290元（其中租金26820元、商场管理费4470元）。 2017年8月7日，文旅公司将涉案房屋交付杰克逊公司。2017年8月24日，苏州高新区文体中心物业服务中心向杰克逊公司出具装修许可证，杰克逊公司开始对涉案房屋进行装修。 2017年11月24日，文旅公司向杰克逊公司出具《保证函》一份，载明：贵司已承租苏州文体中心商业E区【E102+E221】号铺位，并于2017年7月进场装修。事后贵司与我司就免租期起算时间发生争议，现为保证不延误贵司餐厅开业时间，我司特此承诺以下事项：本司保证必定在本商铺装修竣工前三天完成与该铺位相关联的全部排烟管道的安装，解决（包括2017年11月30日前完成商铺内隔墙开裂修复；2017年12月10日解决楼板漏水问题；2017年11月25日前完成排烟管道的安装），本司保证绝不延误该铺位所涉餐厅的开业时间。否则从装修竣工之日起，每延误一日，视为该铺位新增的免租日期，且不计物业管理费。在此承诺的基础上，杰克逊公司承诺于2018年1月10日前正式开业，并承诺结清所欠物业管理费。特此声明！在《保证函》尾部，文旅公司及杰克逊公司均加盖了公司印章。庭审中，原、被告双方一致确认杰克逊公司于2018年1月10前后开业。 2018年3月12日，文旅公司向杰克逊公司出具《缴费通知单》一份，要求杰克逊公司于2018年3月25日前支付2018年4月1日至2018年4月30日的租金26820元、物业费4917元，合计31737元。2018年4月17日，文旅公司向杰克逊公司出具《缴费通知单》一份，要求杰克逊公司于2018年4月25日前支付2018年5月1日至2018年5月31日的租金26820元、物业费4917元以及2018年2月26日至2018年3月25日的实际电费6851.01元，合计38588.01元。2018年5月9日，文旅公司向杰克逊公司出具《缴费通知单》一份，要求杰克逊公司于2018年5月25日前支付2018年6月1日至2018年6月30日的租金26820元、物业费4917元以及2018年3月18日至2018年4月18日的水费172.8元，合计31909.8元。2018年6月11日，文旅公司向杰克逊公司出具《缴费通知单》一份，要求杰克逊公司于2018年6月25日前支付2018年7月1日至2018年7月31日的租金26820元、物业费4917元以及2018年4月18日至2018年5月18日的水费153.6元，合计31890.6元。2018年7月10日，文旅公司向杰克逊公司出具《缴费通知单》一份，要求杰克逊公司于2018年7月25日前支付2018年8月1日至2018年8月31日的租金26820元、物业费4917元以及2018年5月18日至2018年6月18日的水费177.6元，合计31914.6元。上述《缴费通知单》均由杰克逊公司工作人员签收。 2018年7月26日，杰克逊公司向文旅公司出具《延期申请》一份，其内容载明：本店杰克逊音乐酒吧西餐厅开业以来自身经营不理想，导致现阶段兑付文体集团费用有困难，为保证正常经营，特此向高新区文体中心申请缴费延期。延长期限：2018年7月26日至2018年8月8日。承诺截止2018年7月31日补齐两个月的租金、物业费、水费，2018年8月8日内，将剩余租金、物业费、水电等费用交齐，2018年8月25日前缴清8、9月相关费用，明细见下表格，此申请以实际对账为准。另承诺2018年8月3日前完成消防整改，如若未按约定完成，愿接受停业整改。望贵公司批准。缴费明细如下：表格一载明2018年7月31日前缴费明细合计63800.4元，分项如下：2018年6月租金26820元、物业费4917元，2018年3月18日至4月18日水费172.8元，2018年7月租金26820元、物业费4917元，2018年4月18日至5月18日水费153.6元；表格二载明2018年8月8日前剩余缴费明细合计129149.75元，分项如下：2017年4月至12月物业费40230元，2018年1月物业费4470元、租金0元，2018年2月租金16986元、物业费2831元，2018年5月租金26820元、物业费4917元，2018年2月26日至3月25日电费6851.01元，2018年3月26日至7月25日电费读数为-377.46，倍率60，电费单价1.15元，共26044.74元；表格三载明2018年8月25日前缴费明细合计63800.4元，分项如下：2018年8月租金26820元、物业费4917元，2018年5月18日至6月18日水费177.6元，2018年9月租金26820元、物业费4917元，2018年6月18日至7月18日水费148.8元。庭审中，杰克逊公司称文旅公司以停水、停电相威胁，其公司为了维持餐厅的正常经营，迫不得已才出具了上述《延期申请》。 2018年7月31日，杰克逊公司向文旅公司支付2018年6月、7月租金、物业费合计63474元（其中租金53640元、物业费9834元），并支付2018年3月18日至5月18日水费326.4元。2018年8月8日，杰克逊公司向文旅公司支付2018年8月、9月租金、物业费合计63474元（其中租金53640元、物业费9834元），并支付2018年5月18日至7月18日水费326.4元。另，2018年2月27日及4月2日，杰克逊公司分别向文旅公司支付电费5000元、3000元。2018年4月2日，杰克逊公司向文旅公司支付截至同年4月30日的租金26820元及物业费4917元，合计31737元。此外，杰克逊公司未再向文旅公司支付过任何款项。 2018年8月至2019年1月，文旅公司继续向杰克逊公司出具《缴费通知单》，但其中2018年10月、11月及2019年1月的通知单未经杰克逊公司工作人员签收。庭审中，杰克逊公司称署名为“张志艳”的通知单并非其公司工作人员签收，但并未提供任何证据予以证明，且未申请司法鉴定。 2018年12月26日，文旅公司向杰克逊公司出具《终止物业服务通知函》一份，其内容载明：由于截至至今（2018年12月25日），贵司尚拖欠租金151086元、物业费72116元及水费7196.61元，合计人民币贰拾叁万零叁佰玖拾捌元陆角壹分（￥：230398.61元）未缴付。为了更好的开展高新区文体中心物业服务工作，根据苏州高新区文体中心租赁经营合同第9.2项规定，乙方在租赁经营期内，若发生拖欠支付每月租金、商场管理费、水费、电费、燃气费等费用未能及时向甲方按期缴纳或补足履约保证金，逾期支付上述任何款项或逾期支付使用费超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。因此我司郑重通知您，我司将于2018年12月27日17时起停止对贵司提供物业服务，由此带来的一切后果，由贵司自行承担。对此，杰克逊公司于当日回函称：关于物业管理费、房租及电费，我司向贵司多次反映贵司交付的场地的施工条件不具备，排烟、电缆等状况，以及贵司后勤保障由于对消防报备流程及条件不熟悉，导致贵司于2017年8月24日才提供《施工许可证》，我司施工装修队于当天就安排进场。根据合同约定，以《施工许可证》发放日期计算装修期及免租期，按照合同约定，我司正式履行合同房租费用应该从2018年12月开始计算租金费用。在此期间，我司前后已经支付贵司162337.8元，其中租金已付5个月134100元，由此我司目前没有拖欠费用。…另外，1.因贵司施工条件不具备，我司与贵司招商部门协商过，电缆费用我司先行垫付，贵司会补偿给我司。电缆费用：材料费用28800元（未税），运输费：500元，电缆架设施工费：1500元；2.我司在装修期前后多次丢失物品，包括三颗价值不菲的藤蔓植物，以及装修材料，藤蔓植物：8000元，搬运费：500元；3.我司场地与隔壁兔蔬馆隔墙费用，贵司承诺此费用贵司协调我司隔壁商户承担此费用50%，从施工到现在，反映多次，没有结果；4.我司装修结束，装修保证金尚未退还。以上原因，因贵司人员调动，反映多次，至今没有结果。综合以上，请明确前期遗留的问题如何解决，至于贵司的任何过激行为，我司保留追诉造成损失的权利。庭审中，文旅公司称其公司发函的目的仅仅为了给杰克逊公司施压，督促其履行合同义务，并未真正对杰克逊公司停止物业服务；杰克逊公司称其公司回函后文旅公司对餐厅进行了锁门，从其公司提供的两段小视频可以看出，但具体锁了多久、何时开锁，其公司不清楚；文旅公司称其公司确实于2018年12月份对涉案房屋锁过一次门，但只锁了一天，具体时间记不清了，锁门的目的也是为了震慑杰克逊公司，给其施加压力，后来双方经过沟通，其公司又将门锁打开了，2019年5月6日杰克逊公司取走食材货品后，物业公司才正式对涉案房屋上锁，但此前杰克逊公司已经从里面上锁了。 2019年3月16日，文旅公司向杰克逊公司发送《催告函》一份，其内容载明：我司与贵司于2016年9月签署《苏州高新区文体中心租金经营合同》，约定贵司向我司承租苏州高新区文体中心商业街E区E102+E221房屋，租赁期限为5年，自2017年2月10日起至2022年2月9日止，其中2016年11月12日至2017年2月9日为装修免租期，2017年2月10日至2018年2月4日为免租期。因此，贵司应当自2018年2月5日起支付租金。《租赁合同》履行过程中，贵司未能按照合同约定按时支付租金、商场管理费及水电费等相关费用。截至2019年3月14日，贵司无正当理由逾期未支付租金及商场管理费合计叁拾肆万捌仟捌佰玖拾柒元柒角柒分(￥348897.77元)(其中包括租金：￥205128.3元；商场管理费：￥81950元；水费：￥393.60元，计算至2018年12月18日；电费：￥61425.87元)。我司已经多次向贵司催告上述欠款，贵司一直拒绝支付。根据《租赁合同》9.2条约定，就贵司欠付的费用，我司可以在无须通知的情况下即时从履约保证金中扣除，并可要求贵司在指定期限内补足所扣除部分。如贵司未能在指定期限内补足所被扣除的部分，我司有权即时解除本经营合同并收回乙方使用的铺位，并保留行使其他索赔的权利。现正式通知贵司：1、我司已将贵司支付的履约保证金62580元抵扣贵司的欠费，抵扣后贵司还拖欠￥286317.77元未付；2、限贵司于2019年3月22日前支付欠费￥286317.77元，并补足履约保证金62580元；3、如贵司未按照要求支付欠费并补足履约保证金的，我司保留根据《苏州高新区文体中心租赁经营合同》相关条款约定，解除租赁合同并追究你方相应责任的权利，以及依法通过诉讼途径追究你方上述拖欠款项及违约责任等的权利，届时，因提起诉讼而导致的额外损失和责任，包括但不限于诉讼费用、律师费用、调查费用、装潢损失、腾房及拆除费用、占用损失等，都将由你方自行予以承担。 2019年3月26日，文旅公司向杰克逊公司发送《律师函》一份，郑重声明如下：1、文旅集团与贵司签署的《苏州高新区文体中心租赁经营合同》自2019年3月27日正式解除，限贵司于2019年4月1日前将租赁房屋按照约定标准返还文旅公司；2、限贵司收到本律师函后立即向文旅集团付清所拖欠各项欠费合计286317.77元，并应按照合同约定，按照所拖欠费用每一日千分之三的标准向文旅集团支付逾期付款违约金；3、限贵司收到本律师函后立即向文旅集团支付62580元作为违约金，并按照未履行完毕合同期占总租赁期限的比例支付免租期租金228164.56元；4、收函后，如贵司仍未按照上述内容履行的，文旅集团保留根据《苏州高新区文体中心租赁经营合同》相关条款约定，依法通过诉讼途径追究贵司上述拖欠款项、腾房、占用费用及违约责任等的权利，届时，因提起诉讼导致的额外损失及责任，包括但不限于诉讼费用、律师费用、调查费用、占用费用、腾房及拆除费用等，都将由贵司自行予以承担。 针对上述《催告函》及《律师函》，杰克逊公司于2019年3月26日回函，基本内容与2018年12月26日的回函相同，仅删除“4.我司装修结束，装修保证金尚未退还”内容，另增加“4.因贵司单方面提出终止物业服务，从终止之日起不应收取我司的租金、物业费用、水电费等；5.自贵司送达暂停物业服务告知函，并强制我司不许营业，造成的我司所有房租、水电、人员费用及营业损失全部由贵司承担”内容。 因杰克逊公司并未搬离并向文旅公司返还涉案房屋，且未支付拖欠的租金及商场管理费等，文旅公司故诉至本院。 另查明，2019年10月8日，杰克逊公司工作人员欲至涉案房屋内取走物品，但文体中心物业人员不予准许，杰克逊公司报警处理。在本案诉讼过程中，2020年3月28日，杰克逊公司将涉案房屋内的设备及物品搬离，并与文旅公司办理了房屋交接手续。庭审中，杰克逊公司称2019年5月6日其公司在取走食材货品时曾要求搬离物品及设备，但文旅公司不同意，文旅公司对此不予认可。 又查明，杰克逊公司在进场前，按照约定向文体中心相关部门提交资料申请办理二次装修手续，但双方之间就是否应办理消防备案及施工许可事宜产生分歧。杰克逊公司向法庭提交的录音资料表明：2017年8月3日，杰克逊公司工作人员与文体中心工作人员沟通，在沟通过程中，杰克逊公司工作人员两次提到“我们几个月前就要进场，是你们物业不让我们进，一定要让我们去扯这个消防的事”、“你们招商那边又一直催着我们动工，然后你们又不让我们进场，一两个月之前我们就要进场你们不让”，文体中心工作人员未予否认。当日，双方共同至新区行政服务中心窗口，经询问得知施工面积和装修金额同时达到相应标准才需要办理装修前消防备案及施工许可，而杰克逊公司无须办理，只需在开业前申报安全检查即可。庭审中，文旅公司认可杰克逊公司于2017年年中才向文体中心提交装修图纸等资料。 再查明，2019年4月，文旅公司作为甲方，与乙方江苏益友天元律师事务所签订《单项委托代理协议》一份，约定甲方聘请乙方汪洪、赵倩影律师作为其公司与杰克逊公司租赁合同纠纷案件的一审诉讼代理人，甲方支付律师费26967元。同年6月12日，江苏益友天元律师事务所向文旅公司开具等额律师费发票一份。 庭审中，关于水费，文旅公司与杰克逊公司一致确认截止2019年5月6日最后一次抄表，涉案房屋的水表读数为396吨，而2018年7月18日水表读数为269吨，故杰克逊公司尚欠127吨水费未交，水费每吨4.8元；关于电费，文旅公司与杰克逊公司一致确认截至2019年5月6日最后一次抄表，涉案房屋的电表读数为-819.31元，实际用电量要乘以60的倍率，电费每度1.15元；关于停水、停电时间，文旅公司称2019年5月6日杰克逊公司将餐厅内食材货品取走后，其公司过两天即通知物业公司停水、停电，此前未停过水电；杰克逊公司称文旅公司2018年6、7月份曾停过水电，但停水、停电的具体时间及停了多久记不清了，正因为文旅公司对餐厅停水、停电，其公司才出具了《延期申请》。 庭审中，杰克逊公司称文旅公司于2018年12月26日发函解除双方之间的租赁合同、终止物业服务，并将其公司承租的房屋上锁，导致其公司不能使用租赁物，文旅公司的行为构成违约解除，其公司因而提起反诉。 以上事实，有苏州高新区文体中心租赁经营合同、催告函、律师函、延期申请、缴费通知单及签收单、大厦装修申请、验收表、大厦房屋验收交接表、单项委托代理协议、律师费发票、录音资料及文字整理、视频资料、装修许可证、保证函、苏州高新文旅集团有限公司名称变更告知函、终止物业服务通知函、关于苏州高新文旅集团有限公司《终止物业服务的通知函》回函、关于苏州高新区文旅集团有限公司《催告函》及《律师函》的回函、履约保证金收据一份、租金及物业费收据四份、电费收据两份、水费收据两份、本院庭审笔录等证据证实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立起生效，对双方当事人均有约束力。本案中，文旅公司与杰克逊公司签订的《苏州高新区文体中心租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据合同5.1条“自交付之日起，乙方享有90天的装修免租期，装修免租期自2016年11月12日起至2017年2月9日止”之约定，租赁房屋交付之日即为装修免租期起始日，即2016年11月12日，至于合同4.2条约定的“进场装修开始之日即为交付日”，在交付日确定的前提下，该条款实为对进场装修开始日的约定。杰克逊公司主张的实际进场装修之日即2017年8月24日为涉案房屋的交付日、以此起算90日的装修免租期及360日经营免租期不但与合同约定不符，也与杰克逊公司自行出具的《延期申请》中明确欠付租金的期间及其向文旅公司支付2018年4、6、7、8、9月租金的行为矛盾，且在文旅公司每月向其送达关于应付租金及其他费用的《缴费通知单》后，其公司并未明确表示异议，何况该主张将承租人迟延进场导致的房屋空置期损失全部归属于出租人，对出租人明显不公，因此，本院对杰克逊公司的上述主张不予采信。根据合同约定，杰克逊公司享有的装修免租期为2016年11月12日至2017年2月9日，经营免租期为2017年2月10日至2018年2月4日，故其应当自2018年2月5日起按月向文旅公司支付租金，但商场管理费应自交付之日起按月支付。然而，杰克逊公司于2016年10月18日支付了首月租金及商场管理费后，仅于2018年4月2日支付同年4月的租金及商场管理费，于2018年7月31日支付同年6、7月的租金及商场管理费，于2018年8月8日支付同年8、9月的租金及商场管理费，其余租金及商场管理费分文未付，此外还拖欠大额水电费，因此，文旅公司有权根据合同9.2条的约定以履约保证金抵扣所拖欠的费用，并要求杰克逊公司限期补足履约保证金，但杰克逊公司在文旅公司发函催告后仍未支付其余欠费并补足履约保证金，故文旅公司有权解除双方之间的租赁合同。根据文旅公司向杰克逊公司发送的《律师函》，双方之间的租赁合同于2019年3月27日解除。 合同解除后，根据租赁房屋的使用情况，杰克逊公司应支付拖欠的租金、商场管理费及水电费。关于租金，杰克逊公司应支付2018年2月5日至2019年3月27日期间的租金，但是，考虑到双方在订立合同时没有根据租赁房屋的具体情况约定承租人在办理二次装修手续时应向出租人提交的资料，在出现问题后双方的沟通存在脱节，仅通过文体中心工作人员居中处理，且未及时向相关主管部门咨询意见，致使杰克逊公司于2017年年中申请入场，直至2017年8月24日才办妥装修许可证，根据纠纷产生的根源及双方的过错程度，本院酌情免除杰克逊公司一个半月的租金；又因杰克逊公司已支付文旅公司合计6个月租金，故其还应支付租金166552.2元【计算方式：2018年2月5日至2019年2月9日租金为24*298*3+（11-6-1.5）*26820+3*298*9=123372元，2019年2月10日至2019年3月27日租金为3.15*19*298+3.15*27*298=43180.2元，合计166552.2元】。关于商场管理费，因双方在租赁合同中约定装修免租期及经营免租期内商场管理费仍应按约交付，故杰克逊公司应支付文旅公司自2016年11月12日起的商场管理费，现根据文旅公司的计算明细表，其仅主张自2017年4月1日起的商场管理费，此系其自主行使诉权的真实意思表示，本院予以认可；因文旅公司于2018年12月26日向杰克逊公司发送的《终止物业服务通知函》中明确自2018年12月27日起停止对杰克逊公司提供物业服务，故此后文旅公司无权向杰克逊公司收取商场管理费，文旅公司虽称发函目的仅仅为了给杰克逊公司施压，实际并未停止物业服务，但其对此并未提供任何证据予以证明，故本院对此不予采信；又因杰克逊公司已支付6个月商场管理费，故其还应支付68348.27元【计算方式：2017年4月1日至2018年2月9日商场管理费为10*15*298+9/28*15*298=46136.79元，2018年2月10日至2018年12月26日商场管理费为（9-6）16.5*298+19/28*16.5*298+26/31*16.5*298=22211.48元，合计68348.27元】。关于水费，因双方在庭审中一致确认杰克逊公司结欠127吨水费未付，水费每吨4.8元，故杰克逊公司应支付文旅公司水费609.6元（计算方式：127*4.8=609.6）。关于电费，因双方在庭审中一致确认截至2019年5月6日最后一次抄表，涉案房屋的电表读数为-819.31元，实际用电量要乘以60的倍率，电费每度1.15元，故杰克逊公司应支付文旅公司电费56532.39元（计算方式：819.31*60*1.15=56532.39）。上述租金、商场管理费、水费、电费合计292042.46元，根据合同约定以履约保证金62580元抵扣后，杰克逊公司还应支付文旅公司229462.46元（计算方式：292042.46-62580=229462.46）。 关于逾期付款滞纳金。根据合同6.5条及9.2条约定，杰克逊公司应于每合同月末前一周向文旅公司支付下一合同月的固定租金、商场管理费及本合同月的水电费等，每逾期一天，应按逾期支付费用的3‰支付滞纳金，现文旅公司主张以杰克逊公司欠付的全部租金、商场管理费为基数，自2019年2月28日起按每日万分之五的标准支付逾期付款滞纳金，系其自主行使诉权的真实意思表示，本院对此予以认可；因上述杰克逊公司欠付的租金及商场管理费合计234900.47元，抵扣履约保证金62580元后尚欠172320.47元，故杰克逊公司应以欠付的租金及商场管理费172320.47元为基数，自2019年2月28日起至实际支付之日起，按照日利率万分之五的标准向文旅公司支付逾期付款滞纳金。 关于解除合同违约金。根据合同2.7条约定，因杰克逊公司逾期支付租金及商场管理费等导致文旅公司解除本合同，履约保证金62580元将作为杰克逊公司对文旅公司承担的违约金，考虑到合同解除后必然产生的空置期损失，本院对该约定予以认可，因杰克逊公司在租房时交纳的履约保证金已抵扣欠付的租金、商场管理费、水费、电费，故其应另行向文旅公司支付违约金62580元。 关于补足免租期内减免的租金。根据合同9.4条约定，因杰克逊公司的原因导致本合同提前终止，其应当按未履行完毕的合同期占总租赁期限的比例支付装修免租期及经营免租期内的租金，即应另付金额=所免除的租金金额*未履行完毕的合同期/租期。免租期系出租人基于租赁合同正常履行而让渡给承租人的利益，现因杰克逊公司违约致租赁合同解除,文旅公司正常履行租赁合同之目的已落空,故双方约定根据合同的履行情况按比例补足免租期租金应为视为合理，根据上述计算方式，杰克逊公司应向文旅公司补足免租期租金217447.02元（计算方式：26820*12/365*450*1050/1916=217447.02）。 关于房屋占用费。因杰克逊公司逾期支付租金、商场管理费等致文旅公司行使解除权，双方之间的租赁合同于2019年3月27日解除，杰克逊公司理应在合同约定的及文旅公司《律师函》中明确的5天期限内及时搬离涉案房屋，并将房屋返还文旅公司，但其并未搬离，且在双方后续于2019年5月6日交接食材货品时依然未搬离，其虽称文旅公司不同意其搬离，但并未提供任何证据予以证明，故本院对此不予认可，杰克逊公司应自2019年4月2日起向文旅公司支付房屋占用费。但是，从杰克逊公司提供的报警视频可以看出，其公司相关人员于2019年10月8日曾要求搬离涉案房屋内的物品，但文体中心的工作人员不予准许，鉴于文体中心的工作人员系受文旅公司的委托对涉案房屋进行管理，其行为的法律后果应直接归属于文旅公司，文旅公司因自身行为导致的扩大损失不应由杰克逊公司承担，故上述房屋占用费自2019年10月8日起不再计算；至于房屋占用费的标准，因双方在合同14.1条约定的日租金二倍之标准过高，本院酌情调减为日租金标准，故杰克逊公司应自2019年4月2日起至2019年10月7日止，按照每平方米每日租金3.15元的标准向文旅公司支付房屋占用费，合计177414.3元（计算方式：3.15*298*189=177414.3）。 关于律师费。根据租赁合同10.7条，杰克逊公司应对其违约行为给文旅公司造成的包括律师费在内一切损失承担赔偿责任，现文旅公司为实现合同利益委托江苏益友天元律师事务所律师代理诉讼，根据双方签订的《单项委托代理协议》及律师费发票，文旅公司为此支付律师费26967元，该收费标准不违反《江苏省物价局、江苏司法厅关于明确我省律师服务收费试行标准的通知》之规定，应为合理，故本院对此予以认可，上述律师费26967元应由杰克逊公司承担。 至于杰克逊公司所称文旅公司于2018年6、7月份曾停过水电、2018年12月26日之后对餐厅进行锁门，因其对此并未提供任何证据或提供的证据不足以证明其主张，且庭审中对具体的停水停电时间、锁门时间及恢复供水供电时间、开门时间等陈述不清，结合涉案房屋于2019年之后仍产生大量水费的事实，本院对该主张不予采信。至于杰克逊公司所主张的涉案房屋存在墙体开裂、楼板漏水、排烟管道安装等问题，因双于2017年11月24日共同出具的《保证函》已就上述问题明确了处理方案，且嗣后双方已依约履行了各自义务，故杰克逊公司无权再行主张因上述问题致其工期延误的损失等。至于杰克逊公司所称文体中心商业区在施工过程中曾将消防管道线路切断、致其未能及时办理消防合格证的事实，因其提供的证据不足以证明该主张，且所涉主体与文旅公司无关，故本院对此不予采信。 至于杰克逊公司的反诉主张：退还履约保证金及多支付的租金，上文中已有论述，本院在此不再赘述；垫付的电缆、运输、施工费及丢失的藤蔓植物，因杰克逊公司对此并未提供任何证据予以证明，故本院对此不予支持；装修费及员工工资，因现有证据不足以证明杰克逊公司的主张，且杰克逊公司违约导致文旅公司解除双方之间的租赁合同，相应的损失应由杰克逊公司自行承担，故本院对此亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司拖欠的租金、商场管理费、水费、电费合计229462.46元。 二、被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司支付逾期付款违约金（以欠付的租金及商场管理费172320.47元为基数，自2019年2月28日起至实际支付之日起，按照日利率万分之五计算）。 三、被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司违约金62580元。 四、被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司免租期内租金217447.02元。 五、被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司房屋占用费177414.3元。 六、被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司律师费26967元。 七、驳回被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司全部反诉请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228400406149321867。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10252元，由被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司负担9074元，由原告（反诉被告）苏州高新文旅集团有限公司负担1178元；反诉案件受理费5961元，由被告（反诉原告）苏州杰克逊餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱海兰 人民陪审员  朱 革 人民陪审员  茅梅兰 二〇二〇年四月二日 书 记 员  张婷婷