北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初2468号原告：耿志朋，女，1950年6月29日出生，住北京市海淀区。被告：北京爱家营企业管理有限公司。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵金山，男，1986年1月13日出生，北京爱家营企业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，汉族，1987年3月4日出生，北京爱家营企业管理有限公司职员。原告耿志朋与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿志朋，被告爱家营公司的委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿志朋向本院提出诉讼请求：1、被告违约，应支付房屋租金百分之二百的违约金10640元；2、被告支付六个月房屋差价8280元；3、被告支付半年空置期20天3546元；4、被告更换马桶盖、卧室重新购买一个三开门的密度板衣柜、墙壁重新粉刷与原来保持一致并更换地板。事实和理由：自从AB版的合同2018年又扣了我240元维修费，我才知道了是两个版本的合同，多次投诉共三个问题要求废除AB版合同，解决资金池子问题，每月克扣我房租1380元，480元维修基全退了。按合同第四条由于房中介擅自改变了房屋用途，当放破烂家具的仓库，他们自己在里住了两个月，至今还有一破双人床（有我两张双人床）。可想而知一室一厅的61平的房子放了3张双人床得住多少人（合同写的住三人。）租给谁了，拿不出出租合同就是爱家营员工自己住了，出租后，这张床至今还放在那屋里，由于人多人杂把地板泡了门厅的地板都撬起来了。至今也没给修，整个木地板毁了。多次投诉，面谈，商议解决，丝毫没有解约或重订合同承认错误的诚意。我去来广营总店两次与领导面谈，那领导竞抛出我与他们有一份重订的有法律效力的合同，我答你竟敢伪造合同，模仿我笔迹签字，我就追究你们的刑事责任。拿出你那有效的合同来，他说在小白楼呢，成千上万份调不出来，同时还拿出一张手机电子白条2860元，我还得赔他们钱那。我答没公章没姓名哪儿的白条我就还你钱？款数款项都不对！随便检个白条我就该你们钱？拿出银行流水的有效发票来！由于几个月的一意孤行，蛮横无理我在忍无可忍的情况下，亲自登门，房客不开，就用水杯敲开了门，告诉武蕊，我与中介无合同，你们搬家吧，中介违反合同多项条款AB版合同不生效了，走吧。中介还说我骚扰客户，房屋的一切装修家具家电都是我置办的，跟他们没丝毫关系凭什么从中渔利，还有银行流水和电话流水单为证，中介无理狡辩强词夺理掩盖不住事实真相。一年半以来把我的新房祸害乱七八槽，地板全被水泡了，全毁了，小房间衣厨后藏有双人床，大房间衣厨后藏有钉的黑板，雪白的墙壁上钉了很多夜光玩具，大衣柜抬来抬去都抬碎了，这一切都有照片视频为证，合同订的住3人，实际了5人，有视频为证，破坏的墙壁地板玻璃全部恢复原样（现住的房客如若不同意修不能请假陪同，就赔偿5000元）。鉴于爱家营一直截留我的房租形成资金池子，房客季付，爱家营月付给我这其中产生的利息由爱家营全部归自己，合同里让我挑选是30天还是40天空置期有陷坑没有写明出租期是两年，第二年扣35天空置期属于霸王条款。由此使得我产生的电话费、精神损失费、误工费、车马费我不单要了，由此相抵了。这一点爱家营不吃亏。爱家营公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，我公司已经与原告办理相关手续，不应该承担违约责任。原告应对自己的主张举证，房屋修复的问题双方办理退租时候并没有出现这些问题，所以对相应主张不同意。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月21日，耿志朋（甲方，委托人）与爱家营公司（乙方，租赁代理机构）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同主要约定：房屋委托租赁用途用于居住，居住人数不得多于3人；房屋委托出租价格为5320元/月；委托出租期限为2017年10月24日起至2019年10月23日止；代理期限内，甲方向乙方支付等于65天租金的管理服务费，管理服务费由乙方在转付租金时扣除，甲方无需另行支付；委托期内的第一年，甲方于第2次应收租金时支付乙方相当于30日房租的管理服务费，甲方于第6次应收租金时支付乙方相当于5日房租的管理服务费；委托期内的第二年，甲方于第13次应收租金时支付乙方相当于30日房租的管理服务费。合同第八条关于违约责任中，双方约定：“(一）因甲方原因导致本合同提前解除的，如乙方尚未代理甲方与承租人签署房屋租赁合同的，甲方应按月委托价格200%向乙方支付违约金，并返还乙方垫付的租金；如乙方已代甲方与承租人签署房屋租赁合同的，甲方除应按月委托价格200%向乙方支付违约金外，还应承担因违约解除与承租人租赁合同的违约责任。(二）因乙方原因导致本合同提前解除的，如乙方在委托起始30日内违约解除合同的，乙方已垫付的首月租金作为违约金支付给甲方。如乙方在委托期起始日30日后违约解除合同的，乙方应按月委托价格的200%向甲方支付违约金。(三）甲乙双方依照本合同第七条第（三）、（四）款行使单方解除权的，应提前十日书面通知对方，违约应按月委托价格的200%向守约方支付违约金。如未行使解除权，双方继续履行合同的，不得主张违约金。……”2019年4月15日，耿志朋与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》。协议内容为：“鉴于甲、乙双方已经签订《北京市房屋出租委托代理合同》及所有补充协议（以下统称原合同）,于2019年4月23日终止，即实际的出租委托代理截止日。自此日期之后，乙方不再支付甲方房租。据此，双方经协商一致同意：第一、甲、乙双方应按照原合同之约定，结清各自应承担的费用（费用以出租委托代理合同中第七条的约定为准）。原合同终止后，甲方应当承担的未结清相关费用，与乙方无关。由乙方代甲方先行垫付的上述费用，甲方应当在本协议签订当日支付给乙方。第二、甲、乙双方办理退租物业交验手续时，如因乙方过失需要乙方对房屋内的设施进行维修或赔偿，甲、乙双方可协商一致，达成书面协议，另行组织维修。第三、本协议之附件《房屋管家业主退租明细表》，以及退租交验时签订的《房屋交割清单》均为本协议不可分割的一部分，附件与本协议一并使用，附件单独使用无效。第四、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效，并一式两份，甲、乙双方各自留存一份。协议以乙方留存为准。”在该协议中，耿志朋在抬头处手写：“水电燃气有线都结清了，只剩空置期钱2660元和六个月房屋差价8280元；今天收到房子了，没有大门锁，我自己安的锁240元，我以前的锁呢？”。耿志朋在落款前手写：“空置期一年5320一个月的房租，租了6个月退6个月空置期的钱5320÷2=2660,6个月的房租差价1380×6=8280元”。同日，双方签订《房屋管家业主退租明细表》及《房屋交割清单》。本案庭审中，爱家营公司认可其持有的《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》亦有耿志朋手写的两段内容。本案庭审中，耿志朋申请齐兰锁出庭作证，齐兰锁陈述在陪同耿志朋前往涉案房屋时，看见房屋内走出两人乘坐电梯，除此之外房屋内还另有三人居住。耿志朋对该证人证言认可，并主张房屋内共居住五人。爱家营公司对该证人证言真实性不认可。本案庭审中，耿志朋提交光盘及照片，欲证明房屋内设备实施损坏情况。爱家营公司对此不予认可，称在双方交接时不存在这些问题。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，耿志朋与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》签订后，双方已对合同解除达成一致意见，应按双方约定履行《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》。耿志朋要求爱家营公司支付房租差价8280元有事实及法律依据，本院予以支持。耿志朋要求爱家营公司支付空置期费用3546元，超出该协议的约定，本院对协议中双方约定的2660元予以支持，对于耿志朋主张的过高部分，不予支持。虽然爱家营公司主张房屋差价及空置期费用系耿志朋自行书写，但爱家营公司亦认可其持有的合同中存在耿志朋手写内容，爱家营公司在该协议尾部有工作人员签字及盖章，因此对爱家营公司的该项辩称不予采信。关于耿志朋主张的违约金，因在《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》中并无约定，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于耿志朋要求爱家营公司更换马桶盖、卧室重新购买一个三开门的密度板衣柜、墙壁重新粉刷与原来保持一致并更换地板的诉讼请求，因在房屋交割清单中耿志朋已签字确认，并未备注房屋设施存在上述问题，因此对耿志朋的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条之规定判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付耿志朋房屋租赁差价8280元；二、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付耿志朋房屋空置期费用2660元；三、驳回耿志朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由耿志朋负担170元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担180元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  宋玉希审判员  孙豫萍审判员  郭 悦二〇二〇年四月二十八日书记员  王婵娟