云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终612号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所为云南省昆明市西山区日新路中段广福路A11-3幢6b号，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波；职务：总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：夏才文，男，汉族，1968年1月2日生，现住昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：杨立军，男，汉族，1979年11月25日生，身份证住址：贵州省大方县，现住昆明市盘龙区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“昆明尊园公司”）与被上诉人夏才文、杨立军居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院作出的（2019）云0103民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昆明尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴、被上诉人夏才文、杨立军到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市盘龙区人民法院作出的（2019）云0103民初2832号《民事判决书》第一项，改判两被上诉人共同向上诉人支付11500元及违约金；2、两被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院已经查明认定上诉人促成合同成立，涉案合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力，在此认定下，根据法律规定及合同约定，上诉人收取全部约定佣金11500元的条件已成就。二、原审法院查明被上诉人在履行合同过程中，因土地性质变更及贷款问题在没有解除与原告签订的《房屋买卖暨居间合同》的情况下，就委托昆明嘉立诚房地产经纪有限公司时代之窗分公司办理了涉案房屋的过户手续，实现了合同目的却不愿意支付上诉人居间服务报酬导致合同未能顺利履行这一违约事实，应当承担佣金损失的赔偿。却在没有法律规定和合同约定的基础上，主观扩张上诉人居间义务，调整上诉人居间报酬，严重损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。被上诉人夏才文辩称：合同签订时我明确告诉尊园公司，我的土地使用证没有在手上，他们也没审查，他们说只要我到房管所去打个证明就可以，我才签了这个合同。我确实是按照买卖合同把房子卖给了杨立军，这个案子与我无关。被上诉人杨立军辩称：1、上诉人未对涉案房屋土地性质的问题进行事先审核，上诉人告知我涉案房屋在合法出让范围内，没有按照房屋产权的真实权利性质信息在合同条款中注明，也未在合同中注明需要补交土地使用金。在买卖双方对房屋权利性质不知情不了解的情况下就撮合三方签订居间合同，有明显的隐瞒和欺诈行为。2、上诉人未对贷款问题进行事先审核也未协助我办理贷款手续，贷款是我自行办理的。第二次办理过户时，尊园工作人员又告知无法办理，如果要继续过户交易需要补交土地使用金，变更周期至少需要6、7个月。我和夏才文当场就告知上诉人工作人员取消此居间合同。3、我主观上没有逃避中介费，是因为上诉人未履行审核义务并隐瞒房屋产权权利性质才导致不能办理的。一审原告昆明尊园公司向一审法院起诉请求：1、二被告立即向原告支付居间报酬人民币11500元；2、二被告立即向原告支付违约金（以人民币11500元为基数，从2018年7月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计算至起诉之日为2300元）上述合计人民币13800元；3、二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认为：2018年6月28日，原告尊园公司（居间方，丙方）与被告夏才文（卖方、甲方）、被告杨立军（买方，乙方）签订编号为ZYDCNO:0058461的《房屋买卖暨居间合同》一份，约定：“乙方购买甲方名下昆明市北辰小区38幢6单元0602号房屋，成交价格人民币890000元，双方于2018年7月30日前办理案涉房屋（预约）权属转移登记等相关手续，合同签订时乙方支付购房定金人民币20000元。合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。甲乙双方确认委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署《房屋买卖暨居间合同》，有权收取居间报酬（佣金）。乙方同意向丙方支付佣金人民币11500元，佣金支付时间为公证及过户当日。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。”合同签订后，被告夏才文、杨立军因涉案房屋土地性质手续办理及贷款问题于2018年7月17日委托昆明嘉立城房地产经纪有限公司时代之窗分公司办理了涉案房屋的过户手续。因涉案房屋土地性质系划拨，被告杨立军为变更涉案房屋土地性质向昆明市国土资源局盘龙分局支付了土地出让金。原告尊园公司以被告夏才文、杨立军构成违约为由，诉至一审法院主张诉请中的权利。上述事实有原告尊园公司提交的房权证、《房屋买卖暨居间合同》、房产信息摘抄表以及被告杨立军提交的《房屋买卖暨居间合同》、情况说明、收款收据、不动产登记证书予以证明。一审法院认为：本案争议的焦点有：一、被告夏才文、杨立军在涉案房屋买卖过程中是否存在违约行为？二、原告尊园公司是否尽到了居间方应尽的义务，能否有权取得全部居间报酬人民币11500元及违约金？针对第一个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，原告尊园公司、被告夏才文、杨立军签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方真实意思表示，且未违反法律规定，一审法院确认该份《房屋买卖暨居间合同》成立并生效，签订合同各方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，首先，被告夏才文、杨立军在履行合同过程中，因土地性质变更及贷款问题在没有解除与原告签订的《房屋买卖暨居间合同》的情况下，就委托昆明嘉立城房地产经纪有限公司时代之窗分公司办理了涉案房屋的过户手续。其次，虽然被告夏才文、杨立军在一审庭审中均陈述已经将解除合同的意思表示通知到原告尊园公司，但未提交证据证明双方已经达成一致的解除协议，故实际上本案双方当事人并没有就解除《房屋买卖暨居间合同》的问题达成一致的解除意思表示。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”被告夏才文、杨立军在合同履行过程中，另行委托中介办理房屋过户手续的行为已经构成违约，应向原告尊园公司支付相应的居间报酬。针对第二个焦点，一审法院认为，原告作为专业的房地产中介机构在房屋买卖居间活动中，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注意审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、土地性质、并充分告知交易双方在房屋买卖活动中的交易细节、权利义务等，审慎的拟定居间合同内容。虽然原告在一审庭审中陈述在签订合同前被告杨立军已经知晓涉案房屋土地使用权性质，但从原告提交的证据看，不能证明原告尊园公司已经尽到充分告知义务，并且涉案合同中亦未对房屋土地使用权性质以及在房屋买卖过程中被告杨立军作为买受人是否需要支付土地出让金、变更土地性质所需时间以及申请银行贷款条件等问题进行详细的约定，另外，涉案合同第十五条约定尊园公司的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，但根据合同的其他约定以及房产中介交易习惯，原告尊园公司还应提供安排双方完成交易房屋权属转移登记手续（包括买卖合同公证、房产过户交易手续）、协助双方结清水、电、煤气、物管等费用、办理物业更名手续等居间服务，上述义务是房屋买卖合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。尊园公司除促成双方签订买卖合同外并未履行其他居间义务，故一审法院确定被告夏才文、杨立军应向原告尊园公司共同支付居间报酬人民币5750元（11500元×50%）。对于原告尊园公司主张的违约金，因被告夏才文、杨立军承担的居间报酬已经足以弥补原告尊园公司的损失，故一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、被告夏才文、杨立军于本判决书生效之日起十日内共同支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬人民币5750元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币145元，减半收取人民币72.5元由被告夏才文、杨立军共同承担36.25元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担人民币36.25元。本案二审期间，各方当事人无新证据提交。各方当事人对一审法院认定事实无异议和补充，一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条第一款规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，夏才文、杨立军、昆明尊园公司于2018年6月28日签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。被上诉人夏才文、杨立军并未提供证据证明其主张的因上诉人未审核涉案房屋土地性质和杨立军的贷款问题才导致《房屋买卖暨居间合同》不能继续履行，应承担举证不能的法律后果。上诉人确已促成杨立军与夏才文签订了《房屋买卖暨居间合同》，但是杨立军与夏才文在履行合同过程中，另行委托其他中介公司办理房屋过户手续，已构成违约，应按涉案合同第十五条约定向上诉人支付居间报酬。但是，上诉人昆明尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其应当提供的后续协助办理抵押贷款、房屋交付和过户等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，昆明尊园公司只能就其已提供的服务主张支付佣金，一审将居间费用酌情调整为5750元及不支持违约金的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 张 彬审判员 杨 晶二〇二〇年四月十四日书记员 李怡庭