广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9338号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何国新，男，1964年11月18日出生，壮族，住南宁市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：麻翠珍，女，1963年9月8日出生，壮族，住南宁市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：许勋杨，广西广为律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：田凤娥，女，1959年4月13日出生，满族，住南宁市青秀区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：钟汝银，男，1958年10月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陶经海，广西欣源律师事务所律师。 原审第三人：韦雷，男，1983年9月15日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：唐孔文，广西鹏越律师事务所律师。 上诉人何国新、麻翠珍、上诉人田凤娥、钟汝银因双方之间及与原审第三人韦雷房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初7901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何国新及其与麻翠珍的共同委托诉讼代理人韦兰军、许勋杨，上诉人钟汝银及其与田凤娥的共同委托诉讼代理人陶经海，原审第三人韦雷及其委托诉讼代理人唐孔文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田凤娥、钟汝银上诉请求：1、维持一审判决第一、二、四、五项；2、撤销一审判决第三项；3、本案一、二审诉讼费用由何国新、麻翠珍承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误，双方当事人已经就解除《房屋买卖协议书》达成口头协议。2009年6月15日，双方签订房屋买卖协议以后，因为案涉房屋相关证件不齐全，不具备办理房产证条件，无法过户到何国新、麻翠珍名下。案涉房屋相关证件办妥后，因何国新系区直单位的公务员，在原单位已经享有了一套福利房，且又参加了单位集资建房，因此案涉房屋不能直接过户到何国新、麻翠珍名下。2017年1月，双方就解除《房屋买卖协议书》一事通过短信方式进行协商，经过反复多次的要约承诺，2017年1月17日双方达成一致意见，口头协议约定：由何国新、麻翠珍提供银行账号，由田风娥、钟汝银支付53万元房款到该银行账号后，双方再签订书面《解除协议》，何国新、麻翠珍搬离案涉房屋。经田风娥、钟汝银多次要求何国新、麻翠珍提供银行账号，但何国新、麻翠珍在明知田风娥、钟汝银己将案涉房屋转卖给第三人的情况下，故意以种种理由不配合，拒不提供银行账号，造成田风娥、钟汝银无法支付房款给何国新、麻翠珍，双方无法签订书面解除协议。二、田风娥、钟汝银不存在违约的情形，无需赔偿房屋差价损失。2017年1月17日，双方就案涉房屋达成了口头解除协议，此时双方之间的《房屋买卖协议书》已经解除，田风娥、钟汝银支付房款和何国新、麻翠珍返还房屋，是履行口头《解除协议》的事情，是否签订书面的《解除协议》不影响双方口头约定解除房屋买卖协议己成立的事实。在双方口头达成《解除协议》后，田风娥、钟汝银开始为案涉房屋寻找买家，期间何国新、麻翠珍积极配合田风娥、钟汝银和房地产中介公司带领客户实地看房。2017年3月10日，在何国新没空的情况下，还特地安排其弟弟何国忠和田风娥、钟汝银对接，带领客户实地看房，2017年3月22日，何国新、麻翠珍积极配合房地产评估机构对案涉房屋进行评估。从何国新、麻翠珍积极配合看房的情况可知，其已经同意解除《房屋买卖协议书》，双方己口头达成了《解除协议》，其已完全同意田风娥、钟汝银转售案涉房屋。2017年3月19日，田凤娥为卖方、第三人韦雷为买方，广西贵人置业投资有限公司为经纪方，三方签订一份《房地产买卖及居间合约》，田风娥、钟汝银将案涉房屋转让给第三人韦雷。何国新、麻翠珍对转让案涉房屋的事情知情且积极配合，实际上也是同意的，且田风娥、钟汝银是在双方达成口头《解除协议》后才将案涉房屋转售第三方，田风娥、钟汝银不存在违约的情形，无需赔偿房屋差价损失。请求二审法院支持田风娥、钟汝银的上诉请求，维护其合法权益。 何国新、麻翠珍答辩称，不认可钟汝银一方提出的双方已经通过口头方式达成解除买卖房屋合同的主张，一审判决也提到，双方经过多次的短信来往之后，2017年7月31日双方最后一次交涉，双方再一次相约咖啡馆，就协商解除合同事宜进行谈判，但最终没有达成一致意见。 原审第三人韦雷述称，上诉人的上诉与我方无关。 何国新、麻翠珍上诉请求：1、变更一审判决第三项为田凤娥、钟汝银赔偿何国新、麻翠珍房屋差价损失276500元；2、判决田凤娥、钟汝银赔偿何国新、麻翠珍实际损失65791.25元；3、判决田凤娥、钟汝银向何国新、麻翠珍支付违约金122625元（按合同约定违约金条款，每日支付己交付房价款千分之零点五，从2017年3月20日起暂计算至2018年9月16日）；4、判决田凤娥、钟汝银承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2017年1月18日何国新提出方案，钟汝银未对该方案进行答复，2017年3月18日钟汝银提出分多次支付，何国新不同意。2017年4月14日到2017年7月29日，因何国新与钟汝银方案协商不成，何国新才未对钟汝银发来的短信进行具体回复。2017年1月至7月的短信内容仅是何国新与钟汝银之间的沟通，《房屋买卖协议》是何国新、麻翠珍与钟汝银、田凤娥四人签订的，是否达成解除该协议的方案应当需要合同相对人进行确认，并拟定正式的书面协议，因此2017年7月31日晚上，何国新与钟汝银通过电话约定在南棉街的一间咖啡馆见面，再次协商解除事宜，钟汝银再次提出新的解除方案。因此，一审法院仅凭双方当事人的聊天内容就认定达成了解除协议是错误的。二、一审判决认定何国新为钟汝银带人看房提供便利条件，没有事实依据。当时案涉房屋由何国新的弟弟何国忠居住，何国新让钟汝银联系何国忠，但是何国忠并未同意带钟汝银看房，何国新通过何国忠拒绝其带人看房的请求，何国新、麻翠珍至始至终并未同意钟汝银将案涉房屋转售给第三人。三、一审法院认为“判令田凤娥、钟汝银赔偿何国新、麻翠珍房屋差价276500元，导致双方当事人利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期……”，明显对何国新、麻翠珍不公平。在西乡塘区人民法院(2018)桂0107民初998号审理过程中，确定原审第三人韦雷是广西贵人置业投资有限公司的员工，并且田凤娥、钟汝银通过广西贵人置业投资有限公司转售给韦雷。在本案庭审过程中，钟汝银陈述在出售该房屋给韦雷时已经向韦雷表明了案涉房屋已经出售给何国新、麻翠珍的事实。当时何国新、麻翠珍估计该涉案房屋市场价格在700000-800000元之间，但是田凤娥、钟汝银与韦雷之间约定房价仅为655000元，不排除是田凤娥、钟汝银与韦雷故意压低价格，损害何国新、麻翠珍的合法权益。因此何国新、麻翠珍有理由相信，田凤娥、钟汝银是清楚案涉房屋的市场价的，其违约造成的可得利益损失276500元应当由田凤娥、钟汝银全部承担。四、一审法院不予支持何国新、麻翠珍主张的违约金是错误的。双方当事人之间的《房屋买卖协议书》约定“甲方保证销售的房屋从本协议签订后至办妥房屋产权移交前，没有产权纠纷和债务纠纷，否则，导致乙方的损失，依照民事法相关规定赔偿”、“甲方如果未按本协议规定期限将此房屋交付乙方使用，自双方商定时间至的第二日起，按已付房款400000元计算，甲方按日向乙方支付已交房价款千分之零点五的违约金”。从《房屋买卖协议》签订后到田凤娥、钟汝银将该房屋转售给第三人，田凤娥、钟汝银均未配合何国新、麻翠珍办理产权移交手续，且房屋交付使用应当符合协议中没有债权债务纠纷的约定。2017年3月19日，田凤娥、钟汝银将该房屋转售给第三人韦雷，即产生了房屋交付的瑕疵，在不符合交付使用的条件下，应当适用该约定计算违约金。五、一审法院未对何国新、麻翠珍主张的实际损失作出判决是错误的。在本案一审开庭时，何国新、麻翠珍提供了南宁市西乡塘区人民法院(2018)桂0107民初998民事判决书及该案的上诉费发票，以证明因田凤娥、钟汝银违约，第三人韦雷起诉何国新，该院判决何国新支付租金损失41351.25元（计算至2019年4月27日），该案案件受理费9920元、评估费1500元，损失合计52771.25元。提供“收据”，以证明何国新、麻翠珍因搬离房屋产生的实际损失。以上均是由于田凤娥、钟汝银的违约而导致何国新、麻翠珍产生的实际损失。在(2018)桂0107民初998号判决书中，该院认为“何国新可依据与田凤娥、钟汝银签订的房屋买卖协议书之约定基于债权请求权向合同向对方主张权利。”，为了避免累讼，请求二审法院对何国新、麻翠珍的主张做出合理判决。综上所述，请求二审法院依法支持何国新、麻翠珍的上诉请求。另外，在二审庭审时补充事实与理由如下：退一步即使认定双方当事人聊天内容确定达成解除协议，双方就应按协议内容履行义务，也就是对方当事人除了向何国新、麻翠珍支付530000元后，还应当将购房款450000元如数退还何国新、麻翠珍。一审判决将530000元理解为已包含购房款450000元是错误的。此外，要求按照850000元来认定本案房屋的房价并判决差价补偿。 田风娥、钟汝银答辩称，坚持其上诉状意见。另外，一审法院对于解除房屋买卖合同补偿的530000元数额和退还的方式认定正确。双方达成解除协议后，对方故意采取各种方式拖延，造成好像田风娥、钟汝银违约，目的就是取得更大利益。对于违约金和实际损失的问题，一审法院认定正确。 原审第三人韦雷述称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决公正，请求二审法院维持原判。 何国新、麻翠珍向一审法院起诉请求：1、判令田风娥、钟汝银连带返还何国新、麻翠珍购房款450000元；2、判令田风娥、钟汝银连带赔偿何国新、麻翠珍因房价上涨而产生的实际差价损失678783元；3、判令田风娥、钟汝银向何国新、麻翠珍支付违约金122625元（计算方式：每日支付已交付房价款千分之零点五，从2017年3月20日起暂计算至2018年9月16日，此后计算至田风娥、钟汝银返还购房款之日止）；4、判令田风娥、钟汝银支付何国新、麻翠珍已付房款450000元的资金占用期间的利息234000元（计算方式：以450000元为基数，按年利率6%，从2010年1年19日计至全部购房款还清之日为止，暂计算至2018年9月16日）；5、判令解除何国新、麻翠珍与田风娥、钟汝银于2009年6月15日签订的《房屋买卖协议书》；6、田风娥、钟汝银承担本案全部诉讼费用。 田凤娥、钟汝银向一审法院反诉请求：1、判令何国新、麻翠珍向田风娥、钟汝银支付房屋及杂物间的占用费367500元（计算方式：以每个月3000元计算，自房屋交付之日即2009年7月1日计算至房屋过户至第三人韦雷名下之日即2017年5月21日止）；2、判令何国新、麻翠珍向田风娥、钟汝银支付违约金150000元；3、判令何国新、麻翠珍向田风娥、钟汝银支付房屋折旧费150000元；4、判令何国新、麻翠珍向田风娥、钟汝银支付利息43200元（计算方式：以未支付的购房款20000元为基数，按年利率24%，从2009年6月22日起计算至何国新、麻翠珍付清该款项之日止）；5、本案全部诉讼费用由何国新、麻翠珍承担。 一审法院认定事实：2009年6月15日，何国新、麻翠珍作为乙方，田凤娥、钟汝银作为甲方签订《房屋买卖协议书》，协议书第一条约定，甲方将其拥有独立产权的位于南宁市友爱南路22号（原南宁市棉纺织印染总厂生活区*号房屋（房屋所有权证编号：邕房权证字第××号，建筑面积129.74平方米)，房屋已有的装修及大衣柜、书柜、吊柜等物品和8.2平方米的杂物间（位于南宁市原棉纺织印染总厂职工生活区，以450000元出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。第四条约定，乙方按分期付款的方式付款：1、本协议签订之日后一个月内，乙方向甲方支付购房款400000元，其中乙方交纳200000元后，甲方搬离房屋，让乙方装饰，装饰后，在约定的时间内，一手交钱，一手交房；2、2010年春节前，乙方支付第二期房款20000元。3、在办理完毕该房屋的产权过户手续后，三日内乙方支付给甲方剩余房款30000元。如果乙方违约没能按时付款，自本协议规定的应付款期限之第二天起计算，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.5‰的违约金。第五条约定，1、甲方在收到乙方交付购房款400000元后，将该房屋交给乙方使用。甲方如果未按本协议规定的期限将此房屋交付乙方使用，自双方商定时间至的第二日起，按已交付400000元计算，甲方按日向乙方支付已交付房价款0.5‰的违约金。2、自本协议签订后，当乙方支付甲方房款400000元后，甲方将《房屋产权证》等相关证明移交乙方保管。3、从本协议生效之日起，房屋的所有权归乙方所有，甲方不得再做任何处理。甲方保证销售的房屋从本协议签订后至办妥房屋产权移交前，没有产权纠纷和债权债务纠纷。否则，导致乙方的损失，依照民事法有关规定赔偿（非甲方主观原因和人力不可为因素除外）。 2010年1月18日，田凤娥向何国新出具《收条》一份，载明：根据田凤娥与何国新双方买卖房屋合同协议，今收到何国新买房款430000元。2010年1月23日，麻翠珍通过其名下银行账户向钟汝银名下银行账户转账20000元。 另查明：2017年1月至7月，钟汝银与何国新就解除《房屋买卖协议书》一事通过短信方式进行协商。其中，2017年1月16日，何国新回复钟汝银称：给我55万，这个说法没有改变，只要55万转到我账号，立即签合同并在十五天内搬完（不含春节假期）。当日，钟汝银回复：何国新，做人要讲实际，你再坚持这样，那就没有什么好谈的了。不瞒你说，这所房子的土地所有权属公有性质，按说是不可以交易，其买卖合同法院一概不支持，属于无效合同，若是通过法院解决纠纷，最终结果就是，我这退给你42万元外加期间的活期利息，而你则要付给我期间的房租……充分考虑到你的利益，我这再退一步，一次性给你53万元，成就认可，不成就无需多谈。2017年1月17日，何国新向钟汝银发送短信，内容为：……那53万何时给我，你想怎样？希望给个方案，我要与家人商量。钟汝银回复称：……因此前一直没有定下来，原来有意要房的近来也失去了联系，故53万元现下无法给你，要等到新的要房确定后才行，我想：一是我们找个时间签一份终止购房的协议，二是一旦确定新的购房者就将应给你的款支付给你，尽可能一次性付清。此前，还请你给予配合，期间可能有人看房。至于你什么时候搬出，就视情而定。以上，你看如何？2017年1月18日，何国新回复钟汝银称：……钟领导你何时转账五十万到我账户，即签解除合同，然后履行十五天搬房，余额交房时候付清，一手交钱一手交房。 2017年3月10日，钟汝银向何国新发送短信，有人想看房子，询问家中是否方便。何国新回复看房时联系其弟弟何国忠。 2017年3月18日，钟汝银向何国新发送短信，内容为：国新，近日有一机会，有人想要南棉的房子，首付是30万，我再加上10万，一共是40万先给你，过三四个月后再给你1万。何国新回复：原来方案不想改变了，什么时候有了五十万给我，然后就履约。 2017年3月22日，钟汝银向何国新发送短信，内容为：国新，50万元过一段时间给你打来（半个月左右），明天上午九点半有房屋评估机构人员要到房子里面拍照，请到时帮开门。 2017年4月14日，钟汝银向何国新发送短信，内容为：国新，准备打钱给你，请给个卡号，是哪个银行的请说明。何国新回复：谢谢，十天内没有空思考搬家。因父亲身体欠安，住院了，要照顾几天。钱先存吧，十天后再给，周末快乐。 2017年5月3日，钟汝银向何国新发送短信：没有想到情况是这样的，老人受累了，也辛苦你了。但现在的买家等不了那么长时间，因首付已经打给我了，你看这样好么，等到下月初打钱给你，下月中旬退房给我。2017年5月28日，钟汝银向何国新发送短信：小何，已到月底了，请提供银行账号。何国新未回复上述短信。 钟汝银分别于2017年6月1日、2017年6月8日、2017年6月16日、2017年6月22日、2017年7月14日向何国新发送短信，催促何国新提供银行账号，何国新均未回复。 同时查明，2017年3月19日，田凤娥为卖方、第三人韦雷为买方，广西贵人置业投资有限公司为经纪方，三方签订一份《房地产买卖及居间合约》，约定交易标的及权属情况：房屋坐落南宁市西乡塘区友爱南路22号*号，含该小区8.46平方米的杂物房；物业成交价为655000元。2017年5月22日，第三人韦雷取得涉案房屋不动产权证[桂（2017）南宁市不动产权第0047807号]。 2018年1月31日，第三人韦雷以物权保护纠纷将何国新诉至一审法院，要求何国新返还南宁市西乡塘区友爱南路22号*号及杂物房并要求支付占用房屋的租金损失，一审法院于2019年4月15日作出（2018）桂0107民初998号民事判决书。该民事判决书尚未发生法律效力。 何国新于2019年5月3日搬离涉案房屋。 再查明，一审法院依何国新、麻翠珍的申请，在审理过程中依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋及配套杂物房的市场价值进行评估，该公司于2019年4月1日作出《房地产估价报告》（鹏信房估字[2019]第GGX240号），评估结果为：南宁市西乡塘区友爱南路22号*号及杂物间在价值时点2017年3月19日的市场价值为726500元。何国新、麻翠珍为此支出评估费26427.5元。 一审法院认为，一、关于解除协议书。何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银签订的《房屋买卖协议书》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。鉴于涉案房屋已过户登记至第三人韦雷名下，何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银之间的协议书已无法继续履行，现何国新、麻翠珍要求解除双方签订的前述《房屋买卖协议书》，田凤娥、钟汝银亦同意解除，因此，何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银之间的《房屋买卖协议书》应予解除。 二、关于返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银之间的《房屋买卖协议书》解除后，田凤娥、钟汝银应将已收取的购房款返还给何国新、麻翠珍。关于何国新、麻翠珍已支付的购房款数额，田凤娥于2010年1月18日向何国新出具《收条》，载明收到何国新买房款430000元；之后，麻翠珍又于2010年1月23日向钟汝银转账支付20000元，故一审法院确认何国新、麻翠珍已支付的购房款数额为450000元。至于田凤娥、钟汝银辩称《收条》中载明的430000元已包括2010年1月23日转账的20000元，因《收条》出具时间在前，故一审法院对该抗辩意见不予采信。 三、关于赔偿房屋差价损失。何国新、麻翠珍所主张的房屋差价损失，实际上指的就是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银签订《房屋买卖协议书》后，何国新、麻翠珍足额支付了购房款，田凤娥、钟汝银亦将涉案房屋交付何国新、麻翠珍使用，双方之间的主要合同权利义务已履行完毕。由于房屋价格上涨，田凤娥、钟汝银应当能预见到，如其违反合同约定将房屋另行转让，其可能对田凤娥、钟汝银造成的损失。田凤娥于2017年3月19日与第三人韦雷签订《房地产买卖及居间合约》，以655000元的成交价格将涉案房屋转让给第三人韦雷，并办理了房屋过户手续。关于钟汝银提出的其已与何国新达成解除协议书的合意后才将涉案房屋过户给第三人的主张，结合钟汝银与何国新之间的短信聊天内容：何国新于2017年1月18日回复钟汝银，明确解除协议的方案为：钟汝银将五十万元转到何国新账户后即解除合同，十五天搬房。钟汝银2017年3月18日向何国新发送短信，称先给何国新40万元，过三四个月后再给1万元。当日，何国新回复称原来方案不想改变，什么时候给50万元就履约。2017年4月14日，钟汝银向何国新发送短信，称准备打钱给何国新，要求何国新提供银行卡号。由此可以看出，钟汝银与何国新多次就解除双方之间的《房屋买卖协议书》进行沟通，且达成方案为钟汝银向何国新支付500000元购房款后，双方之间的协议解除。但在钟汝银尚未将该500000元购房款退回给何国新，即双方达成的解除合同的协议尚未履行时，田凤娥、钟汝银已将涉案房屋另行出售给第三人，故田凤娥、钟汝银的行为构成违约。田凤娥、钟汝银的违约行为给何国新、麻翠珍造成了损失，但该损失应当以合同正常履行后何国新、麻翠珍可以获得的利益为限，因田凤娥于2017年3月19日与第三人另行订立合同，导致何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银之间的合同无法履行，现何国新、麻翠珍主张以此时的涉案房屋的市场价与购买价之间的差价276500元（726500元-450000元），由田凤娥、钟汝银向何国新、麻翠珍赔偿。但综合钟汝银在转售他人前多次与何国新沟通解除合同、何国新亦为钟汝银带人看房提供便利条件以及田凤娥转售涉案房屋的成交价格等因素，判令田凤娥、钟汝银赔偿何国新、麻翠珍房屋差价276500元，导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，一审法院酌定田凤娥、钟汝银赔偿何国新、麻翠珍房屋差价损失207375元（276500元×75%）。 四、关于何国新、麻翠珍主张的违约金及已付购房款450000元的资金占用期间的利息。何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银签订的合同并未约定田凤娥、钟汝银将房屋另行出售给第三人的违约责任，且何国新、麻翠珍的损失已在房屋差价部分得到补偿，故对其关于违约金的主张，一审法院不予支持。至于其主张的已付购房款450000元的资金占用期间的利息，因支付购房款系何国新、麻翠珍履行合同之义务，在田凤娥、钟汝银未有违约行为之时，其无权要求赔偿损失。现双方的合同解除后，何国新、麻翠珍的该项损失亦在前述差价部分得到补偿，对何国新、麻翠珍就该部分的主张，一审法院亦不予支持。 五、关于田凤娥、钟汝银主张的房屋占用费。何国新、麻翠珍按照《房屋买卖协议书》之约定足额向田凤娥、钟汝银支付购房款后，田凤娥、钟汝银将涉案房屋交付何国新、麻翠珍，何国新、麻翠珍占有使用涉案房屋系履行合同权益之行为，因田凤娥、钟汝银另行转售涉案房屋给第三人韦雷致使本案合同解除，故涉案房屋过户至第三人韦雷名下之前，何国新、麻翠珍占有房屋系合法占有，田凤娥、钟汝银要求何国新、麻翠珍支付房屋占用费没有事实及法律依据，一审法院不予支持。至于涉案房屋过户至第三人韦雷名下至何国新、麻翠珍实际搬离涉案房屋期间的房屋占用费，第三人韦雷已另行起诉主张权利，一审法院不予处理。 六、关于田凤娥、钟汝银主张的违约金、房屋折旧费及未付20000元购房款的利息。因田凤娥、钟汝银另行转售涉案房屋给第三人韦雷致使本案合同解除，田凤娥、钟汝银的行为构成违约，其要求何国新、麻翠珍支付违约金及房屋折旧费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。至于其主张的未付20000元购房款的利息，何国新、麻翠珍已足额支付购房款，故田凤娥、钟汝银的该项主张于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）何国新、麻翠珍与被告（反诉原告）田凤娥、钟汝银于2009年6月15日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告（反诉原告）田凤娥、钟汝银返还原告（反诉被告）何国新、麻翠珍购房款450000元；三、被告（反诉原告）田凤娥、钟汝银赔偿原告（反诉被告）何国新、麻翠珍房屋差价损失207375元；四、驳回原告（反诉被告）何国新、麻翠珍的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）田凤娥、钟汝银的诉讼请求。本诉案件受理费19002元（何国新、麻翠珍已预交），由何国新、麻翠珍负担10930元，田凤娥、钟汝银负担8072元。反诉案件受理费9501元（田凤娥、钟汝银已预交），由田凤娥、钟汝银负担5454元，余下案件受理费4047由一审法院退予田凤娥、钟汝银。评估费26427.5元（何国新、麻翠珍已预交），由何国新、麻翠珍负担6606.9元，田凤娥、钟汝银负担19820.6元。 综合当事人之间的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、上诉人田凤娥、钟汝银是否应赔偿上诉人何国新、麻翠珍房屋差价，如需赔偿，应以何种标准计算？2、上诉人田凤娥、钟汝银是否应支付122625元违约金给上诉人何国新、麻翠珍？3、上诉人何国新、麻翠珍主张的损失65791.25元是否应在本案处理？ 一审判决认定的事实，除上诉人何国新、麻翠珍认为一审判决遗漏认定“2017年7月31日双方最后一次交涉，双方再一次相约咖啡馆，就协商解除合同事宜进行谈判，但最终没有达成一致意见”外，其余的认定事实，各方当事人均无异议，本院对一审判决认定的各方当事人均无异议的事实予以确认。 本院二审期间，上诉人何国新、麻翠珍补充提交了以下证据：1、2017年7月31日晚何国新与钟汝银在咖啡馆见面协商的照片，欲证明钟汝银提出新的解除方案，何国新不同意，双方未达成任何有效协议。2、何国新、麻翠珍与田凤娥的短信内容，欲证明2017年8月23日何国新、麻翠珍明确回复田凤娥应按照原合同约定履行更名过户的义务。3、2016年11月11日何国新、麻翠珍与钟汝银短信往来，欲证明钟汝银在短信中强调“请你付清房款和利息后再谈过户的事情”。钟汝银、田凤娥质证认可证据1的照片于2017年7月31日拍摄，双方约定这一天在南棉咖啡屋见面是准备签订解除房屋买卖协议的合同，照片中的协议书是钟汝银提供的，当晚的目的就是将双方达成的口头协议签订成书面的解除房屋买卖协议，但是对方没有诚意签订。对证据2真实性无异议，但认为手机短信是2017年7月31日以后的内容，2017年1月17日双方已经达成解除房屋买卖协议，原房屋买卖协议随之终止，对方明知房屋过户给了第三人，但是在2017年8月23日还要求将房屋过户，属无理取闹。对证据3质证认为只是截取了整个沟通谈判过程的一部分，不能反映全部的事实。原审当事人韦雷质证认为不予认可上述证据的真实性、关联性和合法性，与其无关。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院二审另查明以下事实：一、2017年3月10日，钟汝银向何国新发送短信，内容为：小何，今天晚上7点你家有人在南棉房中吗？有人想看一下房子。何国新回复：我出差，弟弟正忙，晚些时间才能知道他的时间。稍后何国新回复：已回复到他，待会他在南棉一小区内吃饭，你们准备到的时候电话给他就好了。二、2017年4月14日，钟汝银向何国新发送短信，内容为：国新，准备打钱给你，请给个卡号，是哪个银行的请说明。何国新回复：谢谢，十天内没有空思考搬家。因父亲身体欠佳，住院了，要照顾几天。钱先存吧，十天后再给，周末快乐。钟汝银回复：小何，你辛苦了。就按你说的办，你10天后发个卡号过来，有工行的最好。何国新回复：好。三、2017年7月31日晚，钟汝银与何国新在一家咖啡馆见面。何国新主张见面时钟汝银提出新的解除方案，何国新不同意，双方未达成任何有效协议。钟汝银则主张当晚的见面目的就是将双方之前达成的口头协议签订成书面的解除房屋买卖协议，不存在当晚再议新协议的事情。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于上诉人田凤娥、钟汝银是否应赔偿上诉人何国新、麻翠珍房屋差价，如需赔偿，应以何种标准计算的问题。 何国新、麻翠珍与田凤娥、钟汝银于2009年6月15日签订的《房屋买卖协议书》，意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人均有约束力。此后，据钟汝银和何国新的往来短信内容，2017年1月18日，双方达成解除原购房合同的补偿房款数额为530000元的意见。钟汝银为筹集该房屋补偿款，提出新的购房人确定后获得部分购房款支付给何国新相应补偿房款的付款意见，何国新表示钟汝银与第三方均与其无关，但对钟汝银通过转卖本案房屋给新的购房人得到钱款支付本案房屋补偿款的付款方式没有异议，3月10日晚何国新一方对钟汝银一方带人看本案房屋提供便利进一步证明了这一事实。4月15日，钟汝银和何国新达成10天后，何国新发银行卡号给钟汝银，钟汝银将房屋补偿款500000元汇给何国新的一致意见。之后钟汝银多次催促，但何国新一直未将其银行卡号告知钟汝银。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”，何国新在约定期限届满且经钟汝银催促后，一直未发其银行卡号给钟汝银，属于不正当地阻止条件成就。根据双方的约定，500000元到何国新账户后，双方即签订解除原购房合同的协议，因此，应认定双方已于2017年4月26日协议解除了原《房屋买卖协议书》。一审法院认定双方原《房屋买卖协议书》没有解除并判决予以解除，适用法律错误，本院予以纠正。至于何国新提出麻翠珍没有参与协商，不同意退还本案房屋的问题，本院认为该主张并不能成立，首先，何国新主张麻翠珍不同意退还本案房屋，但何国新跟钟汝银在2017年1月至4月长时间的短信往来协商中，一直表示钟汝银要回房要支付530000元等意见并对钟汝银一方带人看本案房屋提供便利，这些短信内容及行为与何国新主张麻翠珍不同意退还本案房屋相矛盾；其次，2017年1月17日，何国新向钟汝银发送短信，表示希望钟汝银给个方案，其要与家人商量。因此，钟汝银在之后与何国新的短信协商中，有理由相信何国新已经与其家人商量，何国新的意见代表了其家人的意见；第三，买卖房屋是百姓家庭生活中的大事，何国新在短信中处分本案房屋并涉及530000元的巨额房款，却主张麻翠珍不知情，与常理不符。因此，对何国新的上述主张，本院不予采信。另外，何国新主张2017年7月31日晚，钟汝银与何国新在一家咖啡馆见面时钟汝银提出新的解除方案，何国新不同意，双方未达成任何有效协议问题。对此钟汝银则主张当晚的见面目的就是将双方之前达成的口头协议签订成书面的解除房屋买卖协议，不存在当晚再议新协议的事情。双方对此说法不一，且据照片中显示的书面协议内容，其内容主要为终止双方原购房协议、支付530000元给何国新以及其他善后事宜，因此何国新的该项主张缺乏依据，本院不予采信。此外，何国新主张2017年8月23日何国新、麻翠珍明确回复田凤娥应按照原合同约定履行更名过户义务的问题。因双方已于2017年4月15日达成10天后支付500000元签订解除协议的一致意见，何国新、麻翠珍于2017年8月23日要求应按照原购房合同约定履行更名过户义务的行为，属于反悔行为，且钟汝银一方并未同意，故双方并未就此达成新的一致意见，因此双方当事人仍应按照2017年4月15日达成的协议履行。故何国新的该项主张，本院不予支持。 如前所述，钟汝银为筹集本案房屋补偿款，在新的购房人确定后获得部分购房款再支付给何国新相应补偿房款的支付方式，钟汝银在短信中已对何国新明确提出，何国新明知且没有异议，并对新的购房人看房予以配合；并且，双方于2017年4月已达成解除原《房屋买卖协议书》协议。故田凤娥将本案房屋卖给第三人韦雷并不存在违约行为。因此，何国新、麻翠珍上诉要求钟汝银、田凤娥赔偿可得利益损失276500元，主张不能成立，本院不予支持。何国新、麻翠珍应得到的房屋补偿数额，应依据本案双方达成的解除协议中的约定认定，据该约定，补偿数额应为530000元。一审法院已判决田凤娥、钟汝银返还何国新、麻翠珍购房款450000元，在此基础上，田凤娥、钟汝银还应支付何国新、麻翠珍房屋补偿款80000元。田凤娥、钟汝银上诉主张撤销一审法院判决赔偿何国新、麻翠珍房屋差价损失207375元理由成立，但应按本院上述认定，支付合计530000元的款项给何国新、麻翠珍。何国新、麻翠珍主张上述530000元不包括原450000元购房款在内，田凤娥、钟汝银在支付530000元时还应返还450000元购房款。本院认为，据双方的短信协商记录，2017年1月16日钟汝银回复何国新的短信中，载明一次性给付530000元，一次性即应为全部的补偿款项数额，且双方协商的短信中从未言明支付该530000元后还需另退回何国新450000元购房款，并且何国新、麻翠珍也没有证据证明上述530000元不包括450000元购房款。因此何国新、麻翠珍该项主张，无事实依据，本院不予采信。故何国新、麻翠珍应得到的房屋补偿数额，应认定为530000元。另外，由于何国新、麻翠珍一方的原因，钟汝银、田凤娥实际上未能支付上述530000元给何国新、麻翠珍，因此在支付该款时，钟汝银、田凤娥应一并支付其银行同期存款利息给何国新、麻翠珍。 关于上诉人田凤娥、钟汝银是否应支付122625元违约金给上诉人何国新、麻翠珍的问题。本案中，上诉人田凤娥、钟汝银并不存在违约行为，因此上诉人何国新、麻翠珍要求上诉人田凤娥、钟汝银支付122625元违约金，没有事实依据，本院不予支持。 关于上诉人何国新、麻翠珍主张的损失65791.25元是否应在本案处理的问题。上诉人何国新、麻翠珍主张的损失65791.25元，一审法院并未受理，没有作出判决，本院二审期间依法不予裁判。何国新、麻翠珍可另行解决。同时，该项上诉请求所应缴纳的上诉费1028元，何国新、麻翠珍已预交，本院予以退回。 综上所述，上诉人何国新、麻翠珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人田凤娥、钟汝银的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初7901号民事判决第五项； 二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初7901号民事判决第一项、第三项、第四项； 三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初7901号民事判决第二项为：上诉人田凤娥、钟汝银支付上诉人何国新、麻翠珍房屋补偿款530000元； 四、上诉人田凤娥、钟汝银支付上诉人何国新、麻翠珍房屋补偿款530000元的银行存款利息（利息计算：以530000元为本金，按中国人民银行同期流动资金存款利率从2017年4月26日起计至付清款项之日止。）； 五、驳回上诉人何国新、麻翠珍的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 一审本诉案件受理费19002元（何国新、麻翠珍已预交），由何国新、麻翠珍负担12161元，田凤娥、钟汝银负担6841元。反诉案件受理费9501元（田凤娥、钟汝银已预交），由田凤娥、钟汝银负担5454元，余下案件受理费4047由一审法院退予田凤娥、钟汝银。评估费26427.5元（何国新、麻翠珍已预交），由何国新、麻翠珍负担13213.75元，田凤娥、钟汝银负担13213.75元。二审案件受理费共计8546元（何国新、麻翠珍上诉费4135元+田凤娥、钟汝银上诉费4411元=8546元），由何国新、麻翠珍负担5089元，田凤娥、钟汝银负担3457元。何国新、麻翠珍已预交上诉费5163元，其应负担上诉费与应退回的诉讼费相抵后，本院退回何国新、麻翠珍74元；田凤娥、钟汝银已预交上诉费4411元，本院退回田凤娥、钟汝银954元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 黄云星 书 记 员 黄黎欣