宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4903号 上诉人（原审被告）：湛某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：宁夏富康人和医药有限公司健和药店，经营场所：宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路887-1号。 负责人：邢某。 上诉人湛某与被上诉人宁夏富康人和医药有限公司健和药店（以下简称健和药店）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初8568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭（何玲、倪新秀、程改焕），经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 湛某上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初8568号民事判决，查清事实重新审核和认定对原、被告采暖费和违约金的判决；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、关于违约金：根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期自2017年3月15日至甲方与其房东租赁期结束；租金每年为35000元人民币……租金按年度收交，每年度3月5前，乙方一次性交清当年度全部租金。根据当事人意思自治原则，上诉人是按年度支付被上诉人租金的，且上诉人已于2018年3月15日之前结清承租两年的租金，被上诉人在答辩状中也予以认可。但被上诉人与原房东合同到2019年6月30日就结束了，剩余租期为3个月零15天，双方口头约定租期满时，结清剩余租金即可。现因被上诉人的原因解除租赁合同，致使合同无法继续履行，上诉人虽同意双方解除该合同，但并未到应支付下一年度支付房租的日期，上诉人并未违约；二、关于采暖费：1.一审中，被上诉人仅证明其购买锅炉和煤的事实，并未证明其是为上诉人供暖。实际上，上诉人在承租过程中，被上诉人一直未能实现供暖。上诉人请求法院责令被上诉人证明其锅炉确实安装并且由国家相应部门验收合格，能够正常供暖，其才有权以国家标准向上诉人收取采暖费。2.被上诉人向上诉人诉请的采暖费为5个月，但上诉人提供的证据显示其所说的锅炉安装日期为2017年11月25日，其主张的5个月供暖期根本无法实现。综上，一审法院判令上诉人支付违约金和5个月的采暖费错误，请求二审法院予以改判。 健和药店辩称，一、关于违约金。《房屋租赁合同》第三条标明，“每年的03月05日前，乙方（湛某）一次交清当年度全部租金，先交租金，后使用房屋”。合同执行至第三年即2019年3月15日至2019年6月30日，湛某没有执行合同，拒交房租，甚至诉讼后仍然占用房屋经营至2019年9月16日。健和药店多次派人去找湛某本人催要房租及相关费用，湛某都置之不理，这种行为严重地违反合同约定，必须按《房屋租赁合同》第十条足额给付违约金；二、关于采暖费。1.湛某所承租于健和药店的房子是银川市××区一整套营业房其中的145平方米，（该套营业房总面积为263.2平方米，其中118平方米被上诉人用于经营药店），一套房子内的供暖系统是连通的，健和药店供暖湛某也是享受、采暖的。2.2016年冬季，该房屋一直在用老式的锅炉采暖，拆了安装新锅炉前，曾叫房东和湛某本人开过小会，约定了相关事宜。2017年10月18日在北京老万锅炉宁夏销售处购买锅炉后几天就派人安装调试，运行了大概一周后，就可以正常供暖.这种锅炉是“老万锅炉厂”当年最新岀厂的环保型锅炉，烧的煤都是成本很高的专用无烟“兰炭”，符合当年的环保要求。该锅炉一旦点火，都是全自动上煤，昼夜不停；一旦停火，比较麻烦。湛某所说的锅炉是2017年11月25日供暖与实际不符。3.这种锅炉不是工业大面积供暖锅炉，不需要第三方验收，产品的各项指标和合格证说明书都有，还用一个20*20cm的铁皮牌子订在锅炉上。湛某质疑不合格，应该在锅炉购买和使用期间，而不是在现在。后在2018年因政府强制拆除自烧锅炉，该锅炉被城管拉走销毁了。三、涉诉一、二审费用全部由上诉人承担。综上所述，为了维护被上诉人的合法权益，保持合同的公正性和严肃性，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 健和药店向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离银川市金凤区黄河东路887-1号营业房，并恢复原状。庭审中，原告主张其所诉请恢复原状实际为被告搬离后交清下欠费用；2.判令被告立即支付原告房屋租金13208.3元；3.判令被告立即支付原告为其垫付的垃圾处理费770元、卫生费550元、采暖费4350元、水费402.9元、电费193.7元，以上共计19474.9元；4.判令被告支付原告违约金3000元；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月1日原告与案外人张某签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人将其所有的位于银川市××区房屋租赁给原告使用，租赁期限为3年，自2016年7月1日至2019年7月1日。合同签订后，2017年3月8日原告将上述145平方米房屋转租于被告，原告负责人邢某与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告（甲方）将位于××区部分营业房租赁给被告（乙方）经营中医按摩养生项目，租期自2017年3月15日起至甲方与其房东租赁期结束，租金为每年35000元（甲方购买乙方3000元服务卡用于体验宣传），押金1000元；租金按年度收取，每年3月5日前一次性交清当年全部租金。关于供暖：如政府允许，由甲方负责烧锅炉供暖，如政府不让烧锅炉，甲乙双方自行供暖。违约金3000元，双方可签订补充协议。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告支付1000元押金，2017年3月15日至2019年3月15日房屋租赁费被告已交清。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。对于原告诉请：1.因双方签订的合同期限已届满，故双方合同已解除，原告主张被告搬离租赁房屋的诉请，被告亦同意，本院对原告该诉请予以支持；2.房屋租赁费。原告主张支付其房屋租金13208.3元，被告主张实际欠付10109.7元。合同约定租金为每年35000元，自2019年3月16日至2019年6月30日期间的租金计算为10164.38元（35000元/年÷365天×106天），原告诉请被告欠付其2018年至2019年租赁费3000元，被告主张原告妻子在其店内办理消费卡3000元应抵扣房租，原告予以认可，对该部分租赁费，本院不予支持，故被告应支付原告租赁费10164.38元；3.原告诉请其为被告垫付的垃圾处理费770元、卫生费550元、水费402.9元、电费193.7元。《征缴通知书》中显示该费用系原告应缴纳的垃圾处理费，该证据不能证明被告应交的费用，卫生费、水费、电费，原告未提交证据证明被告实际使用具体金额，对原告上述诉请，本院不予支持；4.供暖费。合同约定：甲方如果自己烧采暖锅炉，则由甲方负责供暖。供暖费用参照国家规定执行。涉案租赁房屋由原告烧采暖锅炉进行供暖，按照合同约定，参照本地区商业用房每月每平方米6元标准计算，涉案租赁房屋面积为145平方米，自2017年11月1日至2018年3月31日期间采暖费为4350元（145平方米×5个月×6元）。被告提交的证据不能证明原告未为其提供正常供暖，故本院对该其抗辩理由，不予采纳。因被告未按照合同约定及时交纳房屋租赁费，其行为构成违约，对原告主张支付其合同约定的违约金3000元的诉请，本院予以支持。综上，被告应支付原告房屋租赁费10164.38元，扣除其支付押金1000元，被告应支付原告房屋租赁费9164.38元及采暖费4350元、违约金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湛某本判决生效之日起十日内搬离银川市金凤区黄河东路887-1号营业房；二、被告湛某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏富康人和医药有限公司健和药店房屋租赁费9164.38元、采暖费4350元、违约金3000元，合计16514.38元；三、驳回原告宁夏富康人和医药有限公司健和药店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，由被告湛某负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为湛某是否应支付违约金及2017年度-2018年度采暖费。关于违约金，湛某主张剩余3个月零15天的租金双方口头约定租期满时结清，健和药店对此不予认可，湛某又未能举证证实，本院不予采信。湛某未按双方约定期限支付剩余租期租金，且违约状态延续至今，一审判令其承担违约责任并无不当。关于2017年度-2018年度采暖费，湛某对健和药店自烧锅炉供暖事先知情，在2017年冬季供暖前健和药店更换新的锅炉继续供暖其也全程参与，现其主张健和药店未供暖、5个月采暖期不足的意见与查明事实不符，本院不予采信。健和药店供暖后，湛某应按约定支付采暖费。因双方系租赁合同关系，对于锅炉是否经国家相关部门验收合格、是否是合格产品，非本案审理范围，本院不予处理。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。湛某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费692元，由上诉人湛某负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 玲 审判员 倪新秀 审判员 程改焕 二〇二〇年四月二十一日 书记员 杨 红 附本案适用相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。