广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终599号上诉人（一审原告）：唐换名，男，1983年11月18日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县*********，公民身份号码:******************。上诉人（一审原告）：刘明付，女，1985年11月8日出生，汉族，户籍地四川省屏山县*********，公民身份号码:******************。委托诉讼代理人：唐换名，系刘明付之夫。被上诉人（一审被告）：珠海仁恒和由置地有限公司，住所地珠海市香洲区********，统一社会信用代码:*****************。法定代表人：钟声坚，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子铿，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人唐换名、刘明付因与被上诉人珠海仁恒和由置地有限公司(以下简称仁恒公司)商品房预约合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初15886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人唐换名（也系上诉人刘明付的委托诉讼代理人）、被上诉人仁恒公司的委托诉讼代理人陈昱、林子铿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐换名、刘明付上诉请求：1.撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15886号民事判决，依法改判被上诉人退还上诉人定金人民币50000元;2.本案一审二审所有诉讼费用及邮寄费用由被上诉人承担。事实与理由如下：上诉人唐换名、刘明付与被上诉人仁恒公司商品房预约合同纠纷一案，一审判决事实认定不清、适用法律法规错误，上诉人对此不能接受。一、一审判决被上诉人并无隐瞒房地产市场的真实情况，不予采信上诉人认为被上诉人存在欺诈行为，无法律依据。依据《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》珠府办函（2017）79号，第六条规定严厉查处规避限购政策、偷税漏税、虚假广告、扰乱金融秩序等违法违规行为，进一步整顿房地产中介市场等内容。被上诉人销售人员蔡玉立置政府法规于不顾，声称唐家湾区域已放开限购（有录音证据），带上诉人去看房签认购书的中介公司正顺地产陈先生也明确告知上诉人唐家湾区域已放开限购（有微信聊天截图证据），两人里应外合联手欺诈上诉人签订认购书缴纳定金，已违反《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》珠府办函（2017）79号的规定。上诉人主张认购书为无效合同并退还定金５万元，有法有规可依。二、一审过程中，被上诉人的代理律师向法官陈述了，虽然珠海有限购文件，但他们公司依然可以规避限购政策，为买房人办理了购房手续的案例。被上诉人证实了欺诈和规避并违反政府限购政策的事实。三、认购协议书第四条第３点内容：甲方已明确释明且乙方承诺已明确知悉当前国家、当地政府、税务部门、金融机构的购房、信贷及纳税政策内容，乙方保证在购买该物业及办理该物业产权证时均符合上述政策条件要求。如因乙方陈述不实或自身原因导致无法购买或无法办理该物业不动产权证的，乙方无权以此理由退房，并自愿承担因此产生的所有风险与责任。此条违反了《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》珠府办函（2016）203号和《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》珠府办函（2017）79号关于购房资格的强制性规定。珠府办函（2016）203号文件第三条第一条第三条规定：即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售144平方米及以下的普通住房，无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳１年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。珠府办函（2017）79号文件第三条第一条第２条规定：无法提供购房之日前在本市连续缴纳５年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。被上诉人违反政策文件，对于购房者资格的强制性规定不予审查，未要求上诉人提供任何购房资格证明文件，违法违规对非本市户籍人员进行销售，违法违规签订认购协议书，上诉人主张认购书为无效合同并退还定金５万元，有法有规可依。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条的合同无效情形规定（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人主张和被上诉人签订的《恒仁滨海半岛认购书》（协议书编号：4501035）为无效合同，要求退回定金５万元。根据法律相关规定,特向贵院提起上诉,请求人民法院支持上诉人的全部上诉请求，依法改判。被上诉人仁恒公司辩称：一、被上诉人并无隐瞒房地产市场的真实情况，上诉人的缔约行为出自其真实的意思表示。上诉人唐换名在一审庭审中自认其在珠海工作八年，并且在与被上诉人签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》的时候向被上诉人出具《承诺书》，明确表示其具有购房资格。被上诉人在与上诉人签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》的时候已经就珠海市的限购政策充分向上诉人说明，上诉人承诺其具有购房资格，并在相应的政策文件的复印件下方签字捺印，被上诉人并未隐瞒房地产市场的真实情况。上诉人作为能够独立思考的完全行为能力人，理应知悉相关的公开的法律、法规及珠海市的购房政策，上诉人的缔约行为出自真实的意思表示，双方签订的《仁恒滨海半岛花园认购协议书》合法有效，上诉人应当遵守。二、上诉人严重违反《仁恒滨海半岛花园认购协议书》的约定，未能在约定的期限内与被上诉人签订《商品房买卖合同》及办理相关手续。因上诉人违约，《仁恒滨海半岛花园认购协议书》已经合法解除，上诉人要求撤销认购协议没有事实与法律依据。根据《仁恒滨海半岛花园认购协议书》的约定，上诉人应当于2019年7月12日与被上诉人签订《商品房买卖合同》、办理相关银行按揭贷款手续并付清相应款项。但上诉人违反诚实信用原则，未能在约定的期限内与被上诉人签订《商品房买卖合同》及办理相关手续。上诉人的行为严重违反《仁恒滨海半岛花园认购协议书》的相关约定，应当承担相应的违约责任。2019年8月21日，被上诉人向上诉人送达《通知函》，告知上诉人由于其严重违约行为，被上诉人依据《仁恒滨海半岛花园认购协议书》的约定解除《仁恒滨海半岛花园认购协议书》，并没收上诉人的定金5万元。《仁恒滨海半岛花园认购协议书》已经合法解除，上诉人要求撤销认购协议没有事实与法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律法规准确，应当驳回上诉人的上诉请求。唐换名、刘明付向一审法院起诉请求：1.判令撤销《仁恒滨海半岛花园认购书》（协议编号：4501035）；2.判令仁恒公司退还唐换名、刘明付定金人民币50000元；3.本案所有诉讼费用及邮寄费用由仁恒公司承担。一审法院审理查明：2019年7月6日，唐换名、刘明付(乙方、认购人)与仁恒公司（甲方、开发商）签订《仁恒滨海半岛花园认购书》(以下简称认购书)，约定认购物业：珠海市香洲区云海路699号仁恒滨海半岛花园******房，建筑面积约77.52平方米，物业总价为人民币2572538元，乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币5万元作为签订该物业《珠海市商品房买卖合同》的担保。乙方选择付款方式为银行按揭，应于2019年7月12日前（含当日）付清不低于折后总价百分之十的首期款（含定金），并到甲方指定地点与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》及关联文件、根据银行贷款成数与银行签署《个人住房借款合同》并完整提交办理银行贷款所需提供的相关资料，于2019年8月30日前（含当日）付清首期款余款。逾期超过5天，甲方有权解除本协议同时没收定金，并可将该物业另行出售，乙方无权要求返还定金。唐换名、刘明付在该认购书落款乙方（认购人）处签字，仁恒公司在甲方（开发商）处盖章确认。同时，唐换名、刘明付签署《仁恒滨海半岛花园购买须知》、《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》【珠府办函（2016）203号】、《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》【珠府办函（2017）79号】、《仁恒滨海半岛花园红线内外因素特别提示》、《承诺书》等资料，其中《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》【珠府办函（2017）79号】中关于限购、限售政策有如下规定：1.全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。2.无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。唐换名、刘明付签署的《承诺书》内容为：本人已明确知悉当前珠海市的购房及住房信贷政策内容，本人在购买该房产及办理该房产不动产权证之时均符合以上政策条件的要求。如本人的以上不实导致本人无法购买或无法办理该房产不动产权证的，本人无权以此理由退房，本人自愿承担因此产生的所有风险与责任。认购书签订当日，唐换名、刘明付向仁恒公司交纳涉案房屋的认购定金人民币50000元，此后唐换名、刘明付因不符合珠海市现行购房政策的条件，未与仁恒公司继续签订商品房买卖合同、办理银行按揭手续等。2019年8月21日，仁恒公司向唐换名、刘明付发出《通知函》，通知唐换名、刘明付未按协议约定于2019年7月12日前与其签订商品房买卖合同、办理相关银行按揭贷款手续等，已违反协议约定，构成违约，决定解除双方签订的《仁恒滨海半岛花园认购协议书》，没收定金。唐换名、刘明付收到上述函件之后未作回应，遂起诉来院。一审法院认为：唐换名、刘明付和仁恒公司签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》,约定购买珠海市香洲区云海路699号仁恒滨海半岛花园******房的事宜和约定将来一定期限内签订商品房买卖合同，双方成立预约合同。关于仁恒公司是否存在欺诈的问题。唐换名、刘明付称是销售人员声称楼盘所在区域已开放销售限制。对此，唐换名、刘明付举证的证明不充分。而在仁恒公司向唐换名、刘明付提供的《仁恒滨海半岛花园购买须知》、《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》【珠府办函（2017）79号】、《承诺书》等文件，已由唐换名、刘明付签署，即证明唐换名、刘明付已完全知悉本市房地产市场的调控政策。仁恒公司并无隐瞒房地产市场的真实情况，唐换名、刘明付认为仁恒公司存在欺诈行为，一审法院不予采信。唐换名、刘明付以欺诈为由主张撤销合同，无法律依据，一审法院不予支持。至于唐换名、刘明付主张返还定金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。现唐换名、刘明付作为给付定金的一方，其要求仁恒公司返还定金50000元，证据不足，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，一审法院作出判决：驳回唐换名、刘明付的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币525元，由唐换名、刘明付负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院查明事实如下:唐换名、刘明付二人为夫妻关系。唐换名、刘明付签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》时提交给被上诉人仁恒公司的个人身份资料显示，唐换名公民身份证号码为******************，户籍地为湖南省祁阳市********，刘明付公民身份证号码为******************，户籍地为四川省屏山县*********，二人均为非珠海市户籍居民。唐换名、刘明付在一审期间提交的2019年7月19日唐换名同时任被上诉人仁恒公司销售人员蔡玉立通话录音文字（见一审卷宗第47页）内容显示，蔡玉立对唐换名称“唐家湾这边确实是已经放开了”，“我这边不可能说不符合资格去卖”（指购房资格）。经审理，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，唐换名、刘明付与仁恒公司于2019年7月6日签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》,约定购买珠海市香洲区云海路699号仁恒滨海半岛花园******号房，认购协议书并约定签订商品房买卖合同后，本认购书客户联由仁恒公司收回。一审法院认定双方成立预约合同，本案为商品房预约合同纠纷，定性准确，本院予以支持。本案证据证实，在签订《认购协议书》前，仁恒公司虽向唐换名、刘明付提供了购房须知，告知了珠海市的限购政策规定，但销售人员却又声称楼盘所在区域已开放销售限制，仁恒公司作为具有专业资质的房地产开发企业，对唐换名、刘明付的购房资格未作认真审查而草率签约，具有过错。唐换名、刘明付虽承诺其具有购房资格，但在和仁恒公司签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》时，唐换名和刘明付均为非珠海市户籍居民，又未提供其在珠海市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明，明显不符合珠海市购房政策要求的条件。因唐换名、刘明付不符合珠海市房地产调控政策规定的限购条件，双方之间的认购协议书在事实上自始已不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，上诉人唐换名、刘明付于2019年8月21日收到被上诉人仁恒公司发出的《通知函》时《仁恒滨海半岛花园认购协议书》解除，本院对此予以确认。本案属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，上诉人和被上诉人对此均有过错，应当各自承担相应的责任，本案不适用定金罚则。参照2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第二十三条的规定，作为出卖人的仁恒公司应当将定金返还买受人唐换名、刘明付。综上所述，上诉人唐换名、刘明付的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初15886号民事判决；二、被上诉人珠海仁恒和由置地有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向唐换名、刘明付共同返还定金人民币50000元；三、驳回上诉人唐换名、刘明付其他诉讼请求。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，共计1575元，由唐换名、刘明付负担787.50元，珠海仁恒和由置地有限公司负担787.50元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年四月三十日书记员 李 靖附：相关法条及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。