广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终717号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜某1。委托诉讼代理人：陈振、钟剑锋，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢静，女，1986年4月15日出生，汉族，住址：香港葵涌和宜合道33号雍雅轩1座42G，香港居民身份证号码：M299255（3）。委托诉讼代理人：陈华，广东青泉律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人卢静商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈振、被上诉人的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东中胜置业有限公司上诉请求:1、请二审人民法院依法撤销（2019）粤1303民初2779号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案上诉费和一审受理费、保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“上诉人虽于2019年8月申请解除了案涉土地使用权的查封措施，但原告在此之前已通过诉讼方式通知被告解除合同，上诉人辩称被上诉人诉请的基础事实已经消失，不予采信”是错误的。认定解除权事实应当以一审辩论终结前为准，而不是被上诉人的起诉时间。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》【法释（1999）19号】第九条的规定，认定解除权事实成立与否的时间节点是“一审法庭辩论终结前”，本案一审开庭时间为2019年11月28日，而案涉土地使用权解封的时间是2019年8月14日。可见，土地使用权解封的事实早于“一审法庭辩论终结前”，因此，本案一审开庭前，被上诉人起诉理由赖以成立的基础事实已经消失，其以土地被查封为由要求解封合同，显然没有任何事实和法律依据，理应不能得到支持。二、上诉人的主要合同义务是转移房产所有权，办理合同备案属于从合同义务，而本案所涉房产的交付期限尚未届满，被上诉人以案涉合同未备案为由认为其合同目的无法实现，没有事实和法律依据。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，上诉人的主要合同义务是转移房屋所有权，合同备案仅是从合同义务，而本案所涉房产的交付时间是2021年10月1日，距离本次开庭仍有近二年的时间。换言之，上诉人主要合同义务的履行期限尚未届满，而被上诉人的合同目的能否实现应以上诉人能否履行合同主要义务作为判断标准，显然，在上诉人主要合同义务尚未届满的情况下，被上诉人以上诉人未办理合同备案认为其合同目的不能实现，完全是其主观臆测。相反，上诉人已将涉案房产网签至被上诉人名下，足以保障被上诉人实现合同目的。2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法﹝2019﹞254号】第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。可见，在合同目的可以实现的情况下，即便约定的合同解除权成就，也不能解除合同。三、鼓励交易是合同法基本原则，也是合同法的精髓。在合同可以履行的情况下，应当尽量促使合同履行。最高人民法院的司法解释、司法文件始终贯彻上述精神及原则，并强调要严格审查解除权、审慎适用合同解除制度。最高人民法院2009年7月9日颁发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》【法发（2009）42号】第七条规定：要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除。《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法发（2009）254号】也再次强调要“审慎适用合同解除制度”。恳请人民法院依法严格审查被上诉人的解除权发生、消灭时间，依法作出公正判决。被上诉人卢静辩称，一、虽然所涉及房产之土地被法院解封，但并不影响其根本违约行为的存在，也不能因此豁免其在合同中关于合同备案和承诺保证所涉及之房产和土地权利完整不被司法查封的义务及责任。依照合同法第九十三条、九十六条的规定，答辩人享有约定的合同解除权。1、上诉人与答辩人订立《商品房买卖合同（预售）》第八章第十九条约定，上诉人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知答辩人。但是截至今日与答辩人签订的合同未办理备案手续。即使上诉人办理了网签，但网签和备案登记是两个不同的行为，带来的权利和责任效果不一，不能简单地将网签等同于合同备案登记，再者网签也非合同约定义务，上诉人应当依照合同第十九条约定之内容办理合同的登记备案手续，而不能以其进行了网签而免除备案之责，这是于法于约无据之要求。2、《商品房买卖合同（预售）》第五条关于房屋权利状况承诺第3项“该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况”，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。上诉人就该等承诺应当覆盖至双方合同签订之前、之时和之后，即自答辩人意向购买该房产时，上诉人就应当保证其承诺之情形不得发生。但事实上，上诉人向答辩人隐瞒了土地被司法查封的事实，使得答辩人在不知情的情况下购买了房产，而且，该商品房以及附着之土地被司法查封之事实，一直到2019年8月才予以解封，即便解封，也不能消除其之前满足合同解除条件之违约行为的存在，依照合同之约定，答辩人享有解除合同的权利。如果因为上诉人解除查封的行为，可以消灭答辩人依合同约定享有合同解除权的权利，那么上诉人的违约成本何在？如何维护合同交易等经济行为的稳定性和安全性？如何保障合同法意思自治、诚实信用和公平交易之原则的实现？3、虽然上诉人获得了广州市中级人民法院的解封裁定，但其目前涉案已近500起（数据来自天眼网风险提示）并且已列入为“最高人民法院所公示的失信公司”，股权也处于出质状态；而且在答辩人通过EMS邮政快递向上诉人工商登记之经营住所地发出的文件，均因上诉人“原址查无此人”被退回。因此，上诉人经营之风险未得到消除，且随时面临再次被司法查封的可能性，难道后续答辩人再次提请法院请求解除合同？这只会增加诉累、浪费诉讼资源。4、买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。因为上诉人的土地被查封导致房产无法办理备案登记，上诉人的行为已经严重违反了合同约定，依据合同约定，答辩人享有合同解除权，并且履行了合同解除的通知义务，双方之间的合同在通知到达时已经解除。二、依据惠州市中级人民法院对与上诉人相同案由和事实的终审判决信息【（2019）粤13民终6617-6622、6624-6626号，（2019）粤13民终8002、8012、8013号，（2020）粤13民终1576号等民事判决书】，答辩人认为，该判决混淆了合同约定解除权和法定解除权的概念，模糊了双方的合同目的之事实。1、本案答辩人已交清了全部购房款，履行完合同约定的全部义务，不存在如同以上二审判决书中所述按揭贷款之情形。2、本案争议焦点是当上诉人违反合同第五条约定并导致合同不能备案时，合同约定的解除条件已成就，答辩人享有合同约定的解除权，并非以上二审判决书里反复提及的法定解除权。如果双方当事人约定的合同解除权可以被法律裁定无效，或被法定解除权覆盖，已经完全背离了民事法律平等自愿、诚实信用、以及合同法中“当事人意思高度自治”的原则，请求二审法院充分尊重合同意愿，不能仅以维护交易的稳定性，而忽略甚至强行违背当事人的共同协商之后的合意。3、虽然《九民纪要》不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，但根据《九民纪要》第47条的内容，该条也指出“人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依予以支持。”据此，首先来看，违约方的违约程度是否显著轻微，上诉人在明知土地已被司法查封的情况下恶意隐瞒事实，向答辩人销售带有权利限制瑕疵的房产，并且在合同签订后的一年多时间内不能依照约定办理合同备案手续，甚至在土地解除查封后的半年多的时间至今仍不能办理备案手续，其一而再、再而三的持续违约行为，更何况，通过天眼网随时可以查询到上诉人的涉诉案件近500起，执行案件几十起，税务欠税、股权抵押等等各种不利于答辩人的事由持续存在，何以见得其违约程度轻微？其次，看合同之目的，为了防止一房多卖、保障购房人的权益，依据房产部门规定之流程在签订商品房买卖合同后先行办理合同的备案登记，确保房产的购买信息及相应权利登记在购房人名下。答辩人与上诉人签署了购房合同，并为此支付了全部购房款，办理合同备案登记就是其签署合同的目的之一。但是，现如今连最基本的合同备案登记的权利都无法实现，怎么保障后续其他合同权利的实现？再者，据以上判决内容，法院认定“涉案土地现今已被解封，合同具备备案条件”，可涉案土地在2019年8月已被解除，至今已有8个月合同却仍尚未备案，法院在对未备案的原因和事实进行了解，上诉人也未对此进行说明或者备案承诺，其已存在潜在的导致合同目的不能实现的因素，至少已不能满足合同备案的要求。如果双方合同约定的解除事实成就时也不能解除合同，那法院又能依据什么事实和理由来判断上诉人该违约行为不会导致合同目的不能实现？综上所述，答辩人认为上诉人屡屡违约之行为，无视合同约定，已经导致在签署商品房买卖合同后应当实现合同备案登记之合同目的不能实现，严重违反了诚实信用原则，贵院应当维持原判，支持答辩人解除合同的请求，驳回上诉人的全部上诉请求。卢静向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2018年5月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商铺补充协议》；2、判令被告退还原告购房款和办证费用合计人民币2,421,999元，并计付利息自2018年5月5日至以上款项付清止（按中国人民公布的同期贷款利率暂计至2019年6月4日为157,893元）。3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：经某1，2018年5月4日，原告通过签订《商品房买卖合同（预售）》以及《商铺补充协议》，向被告购买清泉城市广场13号B商业裙楼1层083号商铺，预测建筑面积26.59平方米，套内建筑面积13.20平方米，单价为90,967.77元/平方米，总价款2,418,833元。《商品房买卖合同（预售）》合同第五条约定：“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金”。第十九条约定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。……”。签订《商品房买卖合同（预售）》当天，双方签订《商铺补充协议》，补充协议第四条第二款约定：“乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账号。乙方应即时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完成资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》……”。补充协议第九条第二款约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如乙方违约，甲方有权解除合同没收定金或要求乙方支付房产转让价百分之二十的违约金；如甲方违约，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还定金或要求乙方支付房产转让价百分之二十的违约金”。被告在甲方处盖章确认，原告在乙方处签名确认。另查明，原告在合同签订前于2017年11月22日向被告支付购房款210000元及定金200000元，2017年11月23日向被告支付购房款1041300元及办证费用3166元，2018年3月31日向被告支付购房款467533元，合同签订后于2018年5月30日付清尾款500,000元。被告未能依约为原告办理商品房预售合同登记备案手续。再查明，合同签订前，原告所购房产所在的惠阳国用（2015）第0100133号国有土地使用权已经被查封。2019年8月，被告已申请解除了涉案土地使用权的查封措施。一审法院认为，原被告于2018年5月4日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订前，案涉土地被查封，导致合同签订后未能在合同约定期限内办理合同登记备案手续，根据合同第五条约定，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付房款，并自原告付款之日起按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，但双方约定按照0.01%计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，按照订立合同时中国人民银行同期同类贷款利率计算，故原告诉请解除合同及其补充协议，返还已付购房款2418833元和办证费用3166元及利息，有事实和法律依据，予以支持。被告虽于2019年8月申请解除了案涉土地使用权的查封措施，但原告在此之前已通过诉讼方式通知被告解除合同，被告辩称原告诉请的基础事实已经消失，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告卢静与被告广东中胜置业有限公司于2018年5月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商铺补充协议》。二、被告广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告卢静返还已收取的购房款2418833元、办证费3166元及利息（利息计算方式：以2421999元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年5月5日起至房款返还之日止）。三、驳回原告卢静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费27439元、保全费5000元（原告已预付），由被告广东中胜置业有限公司负担。二审中，上诉人提交（2019）粤13民终8003、8012、8013号民事判决书。证明本案案情相同的案件，惠州中院判决撤销一审判决，改判驳回原告全部诉讼请求。被上诉人质证如下：对真实性没有异议，对于关联性：第一，本案被上诉人已经交付所有的购房款，上诉人提交的判决书与被上诉人所购房产的事实不一样。第二、被上诉人认为该判决书的二审认定部分混淆了法定合同解除权和约定合同解除权的概念，被上诉人提出解除合同的主张是基于双方的合同约定并非合同法规定的法定合同解除权的形式，基于合同法双方意思高度自治的原则应当充分尊重合同当事人的意愿，被上诉人有权解除合同，并且被上诉人已经依照合同法的约定在诉讼之前已经向上诉人送达解除合同的通知，依照法律规定通知到达合同即解除，因此被上诉人不认同上诉人提交判决书中二审法院所提交的事实和判令的法律依据，与本案没有关联。补充一点：因上诉人提交的民事判决书的一审和二审代理人也是本人，现在涉案的业主方正在申请再审。被上诉人提交一份2020年4月7号在网上打印的房产备案信息，目前房产还是没有备案的。被上诉人的证明目的是截止到二审开庭前，上诉人仍未履行合同登记备案的义务，即使土地已经被解封，但上诉人迟迟不履行义务，请求二审法院查明上诉人不予履行备案登记义务的事实和理由，如果上诉人一直不备案，那么双方签订的合同不成为履行义务的依据，对被上诉人严重不公。经某1，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院经审理作如下认定：涉案合同能否解除的关键在于认定被上诉人是否享有法定解除权和约定解除权。其一，为了维护交易的稳定性，即使一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，但也并不必然导致另一方当事人享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约，致使双方不能实现合同目的时，另一方当事人才享有法定解除权。本案中，上诉人在与被上诉人签署涉案合同时，隐瞒涉案房产所在的土地被查封的事实，导致涉案合同未按时备案，上诉人确实构成违约。但是涉案土地现今已被解封，合同具备备案条件，则上诉人的上述违约行为并不会导致合同目的不能实现，因此不构成根本性违约，被上诉人不享有法定解除权。其二，根据涉案《商品房买卖合同》第五条“房屋权利状况承诺1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”之约定，买受人享有约定解除权的前提是涉案合同不能完成登记备案或房屋所有权无法转移登记，故被上诉人在寄送解除合同通知时是否享有解除权的关键在于“不能完成登记备案”的解除条件是否成就。虽然案涉《商品房买卖合同》第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理合同登记备案手续，但超过约定的30天备案期限仍未备案则可能存在“逾期备案”或者“不能完成登记备案”两种情形，因此被上诉人在寄送解除合同通知给上诉人时“不能完成登记备案”的条件是否成就仍不确定，而区分这两种情形的关键在于导致未备案情形产生的阻碍是否能够被消除。如今阻碍备案的土地查封问题已得到解决，合同具备备案条件，由此判断上诉人仅存在逾期备案的违约情节，而并不存在“不能完成登记备案”的情形。况且，依据合同的约定，房屋的交付期限在2021年10月前（或12月前），距今尚有一年多之久，而合同的逾期备案并不必然导致届时房屋交付不能或办证不能的根本违约情形的发生，故被上诉人亦不享有约定解除权。因此，被上诉人诉请解除合同不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2779号民事判决。二、驳回被上诉人卢静的全部诉讼请求。本案一审受理费27439元、保全费5000元，由被上诉人卢静负担。二审受理费27439元由上诉人广东中胜置业有限公司负担,上诉人多预交的二审受理费27439元由本院直接退还给上诉人。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年四月二十八日法官助理 刘有为书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。