文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初21532号原告：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118-6号，统一社会信用代码9150000062203127M。法定代表人：胡端，重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：何韬，重庆润信律师事务所律师。被告：涂婉琳，女，1984年4月7日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司与被告涂婉琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人何韬到庭参加了诉讼。被告涂婉琳下落不明，经本院公告送达开庭传票等，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付自2016年8月1日起至2019年8月31日欠付的物业服务费46371.02元；2.请求法院判决被告向原告支付自2016年8月1日起至2019年8月31日欠付公摊水电费1281.10元；3.请求法院判决被告向原告支付自2016年8月1日起至2019年8月31日欠付车位管理费3700元；4.请求法院判决被告以欠付物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金直至欠付物业服务费还清（截至2019年8月15日，暂计为77228.47元）；5.请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系重庆市巴南区华宇山庄（华宇小泉微Villa）业主，房号为巴南区XXXX，建筑面积为317.65平方米。被告所在小区开发商重庆华宇物业（集团）有限公司与原告签订《华宇山庄（华宇小泉微Villa）前期物业服务委托合同》、《华宇山庄（华宇小泉微Villa）前期物业服务委托合同补充协议》委托原告对华宇山庄小区实施物业管理。合同约定被告作为小区业主应向原告支付物业服务费，住宅物业服务费的计算标准为4元/平方米/月，物业费用不含有共同水电等耗用分摊费，共用水电等耗用按年度据实结算。每个车位按照120元/月的标准支付物业服务费。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告自2016年8月1日起便无故拖欠物业服务费等费用，原告多次向被告催交物业服务费，但其未予理睬。原告认为，原告已依约履行了合同义务，被告作为巴南区华宇山庄小区业务应向原告拖欠相关的费用且支付违约金。为维护原告的合法权益，原告特起诉来院，要求判如所请。被告涂婉琳未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了《华宇山庄（华宇小泉/微Villa）前期物业服务委托合同及补充协议》、涂婉琳房产登记信息查询、商品房买卖合同、房产证、涂婉琳欠费明细表、确认书、欠费催收照片等证据。经审查，原告提供的证据合法有效，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2011年11月21日，重庆华宇物业（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《华宇山庄（华宇山庄（华宇小泉微Villa）前期物业服务委托合同》。该合同约定：甲方将其开发建设的华宇山庄（华宇小泉微Villa）物业项目在未成立小区业主委员会之前委托乙方实行统一物业管理和服务，物业类型为别墅住宅，具体位置为重庆市巴南区XXXX。具体物业服务内容和标准：住宅为4元/平方米·月（不含电梯的他日常维保、运行用电等费用），商业门面为4元/平方米·月。（以上物业服务费均不含共用水电等耗用分摊费）。水、电、气费的收取：1.执行国家行业规定的价格；2.共用水电等耗用分摊费按建筑面积：0.3元/平方米·月预收，按年度据实结算；3.水、电、气等部门独立对用户计量的，由用户自行交费。委托期限从2011年11月28日至该物业小区成立业主大会及业主委员会与其选聘新的物业企业签订物业服务合同生效时止。每月1日至15日收取当月的物业服务费。甲方或业主超过每月20日或通知的交费时间不交纳相关费用的，乙方按日加收欠款额3‰的违约金，累计计收。2013年3月28日，重庆华宇物业（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》。该协议约定：本物业区域的集中室内停车库，无论其权属关系，业主或使用人应按每个停车位¥120元/月的标准向乙方支付物业服务费。2014年5月20日，被告在临时管理规约确认书中确认本人为华宇·小泉微Villa小区XXXX（产权证或商品房买卖合同载明房屋用途住宅，建筑面积317.65平方米）的买受人/业主。并声明确认已详细阅读了“华宇·小泉微Villa业主手册”“华宇·小泉微Villa临时管理规约”和物业服务合同，同意遵守以上条款，愿意承担相应的违约责任。涂婉琳在确认人（业主本人签字）处签字确认。2019年5月15日,原告到涉案房屋张贴《缴费通知单》，向被告催收2016年8月1日至2019年4月30日物业服务费、公摊水电费、车位管理费；2019年8月31日，原告到涉案房屋张贴《缴费通知单》，向被告催收2016年8月1日至2019年8月31日物业服务费、公摊水电费、车位管理费，该函件中明确有“请打开微信/支付宝扫码支付，请扫最新缴费通知单”的内容。另查明，2017年8月18日，重庆华宇物业服务有限公司变更为重庆华宇物业服务集团有限公司；2018年6月4日，重庆华宇物业服务集团有限公司变更为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。被告系案涉小区重庆市巴南区南泉提坎78号30幢1-6的成套住宅以及重庆市巴南区XXXX的停车用房的所有权人，该成套住宅建筑面积为317.65元，该车位用房建筑面积为34.67元。还查明，2014年10月21日，重庆市巴南区人民法院作出（2016）渝0113民初12641号判决书，判决涂婉琳、涂国勇支付袁锡海工程款20万元。涂婉琳不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终1827号终审判决，驳回上诉，维持原判。两份判决书中查明涂婉琳系坐落于重庆市巴南区XXXX房屋的所有人，其（甲方）于2014年10月21日与袁锡海（乙方）签订了合同，合同内容为：甲方将重庆市巴南区小泉山庄30-1-6加固工程承包给乙方，工程内容包含了室内拆除、地下休闲厅、车库、后花园土石方工程等。2015年5月16日，双方对案涉工程进行了竣工交付并结算。审理中，原告称案涉小区至今未成立业主委员会，原告一直为该小区提供服务至今，被告从2016年8月1日至2019年8月31日欠缴物业管理费46371.02元、公摊水电费1281.10元、车位管理费3700元。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与案涉小区建设单位签订《前期物业服务合同》和补充协议，约定了物业服务期限及物业小区成立业主大会及业主委员会与其选聘新的物业企业签订物业服务合同生效时止。签约后，原告为案涉小区提供物业服务至今。根据产权证明以及已经生效的法律文书查明的事实，被告作为案涉小区业主，且已经接房进行实际使用，应当受该合同约束，按约交纳物业服务费等相关费用。按合同约定的缴费标准和房屋建筑面积计算，被告每月应当缴纳物业费金额为1270.60元/月，车位管理费120元/月，公摊水电费据实分摊。原告主张2016年8月1日至2019年8月31日期间的相关费用，对应的物业服务费应当为47012.20元（1270.60元/月×37个月），车位管理费应当为4440元（120元/月×37个月），原告主张的物业服务费和车位管理费并未超过此数额，本院予以支持。关于公摊水电费，依照《前期物业服务委托合同》约定，共用水电气等耗用分摊费按建筑面积按年度据实结算。原告已实际为案涉小区提供物业服务，公摊水电费为必然产生的费用。至于金额，现原告已举示欠费明细表,结合小区同户型用户缴费金额，明细表上载明的公摊费与被告户型面积应当分摊的费用符合。对原告的该主张，本院予以支持。关于违约金，依照《前期物业服务委托合同》的约定，基于原告为案涉小区提供物业服务的事实，被告拖欠支付物业服务费、车位管理费、公摊水电费会对原告造成损失。原告要求以应交未交物业服务费为基数计算违约金，符合合同约定。但是，应当考虑其损失情况，适当降低违约金的计算标准。本院认为，可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。结合合同约定，业主超过每月20日或通知的交费时间不交纳相关费用的，才开始计算违约金，故违约金应以未交物业服务费为基数，从当月21日开始，按照年利率6%计算至付清之日止。被告涂婉琳经本院公告传唤，公告期满后无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告涂婉琳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付2016年8月1日至2019年8月31日的物业服务费46371.02元；二、由被告涂婉琳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付2016年8月1日至2019年8月31日的公摊水电费1281.10元；三、由被告涂婉琳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付2016年8月1日至2019年8月31日的车位管理费3700元；四、由被告涂婉琳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付违约金，该违约金以2016年8月1日至2019年8月31日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月21日开始，按年利率6%计算至付清之日止；五、驳回原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2872元，公告费2310元，以上合计5182元（原告已预交），由原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司负担1040元，由被告涂婉琳负担4142元，被告涂婉琳负担部分限于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  秦 伟人民陪审员  邓资琴人民陪审员  陈惠英二〇二〇年四月二十日法官 助理  姜 爽书 记 员  曲灵红