遂溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0823执异29号 异议人：徐朝阳，男，1976年9月15日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。 申请执行人：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县农村信用合作联社，以下称“遂溪农商行”），住所地：遂溪县遂城镇湛川路3号。 法定代表人：王琼，系该社理事长。 被执行人：湛江市三禾房地产开发有限公司（以下称“三禾公司”），住所地：湛江开发区人民大道中18号颐和花园A幢一门201房。 法定代表人：黄日春。 被执行人：黄日春，男，1948年8月10日出生，汉族，广东省雷州市人，住雷州市。 被执行人：梁建国，男，1965年9月9日出生，汉族，广东省雷州市人，住湛江市霞山区。 被执行人:李春宏，男，1987年11月21日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。 被执行人:谭逸飞，男，1958年8月3日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。 本院在执行申请执行人遂溪农商行与被执行人湛江市三禾房地产开发有限公司、黄日春、梁建国、李春宏、谭逸飞金融借款合同纠纷一案中，本院依照发生法律效力的法律文书，于2019年11月15日作出（2018）粤0823执恢59号之十一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人三禾公司名下的位于湛江市徐闻县徐城红旗一路7号三禾京都商住小区A幢1503房、A幢1603房、A幢1703房、A幢1706房、A幢1903房、A幢2006房、A幢2106房、A幢2203房、A幢2206房、B幢1302房、B幢1402房、B幢1403房、B幢1503房、B幢1602、B幢1603房、B幢1702房、B幢1703房、B幢1902房、B幢1903房、B幢2002房、B幢2003房、B幢2102房、B幢2103房、B幢2202房的所有权。现异议人徐朝阳认为被拍卖的上述房产中的A幢1703号房已由其购买所得，属其合法财产，于2020年4月9日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称：异议请求：1、终止对位于湛江市××县××红旗××三禾京都商品楼A幢1703号房的拍卖。2、解除上述房屋的查封。事实与理由：异议申请人获知在贵院受理的申请执行人遂溪农商行与被执行人三禾公司、黄日春、梁建国、李春宏、谭逸飞借贷合同纠纷执行一案中，将位于湛江市××县××红旗××三禾京都商品楼A幢1703号房查封，并准备进行拍卖。而三禾京都A幢1703号房的实际所有权人是异议申请人徐朝阳，2015年6月7日，三禾公司与异议申请人签订了《商品房买卖合同》，将三禾京都A幢1703号房卖给了异议申请人，而异议申请人也在合同签订当日按照约定支付完毕506930元购房款给三禾房地产开发有限公司。并在2015年6月8日进行了房屋交接验收，将房屋交予异议申请人实际占有、使用、管理。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。异议申请人与湛江市三禾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，因此，三禾京都A幢1703号房的实际所有权人是异议申请人，异议申请人也早已实际占有、使用管理该房屋。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，在执行过程中，异议申请人只要付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结的措施。结合本案，异议申请人已支付完毕《商品房买卖合同》约定的购房价款，异议申请人也早从三禾房地产开发有限公司那里接受房屋，并实际占有、使用、管理该房屋。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，三禾房地产开发有限公司应当在商品房竣工验收后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋至今未办理房屋所有权登记手续的原因，是三禾房地产开发有限公司未履行《商品房买卖合同》的约定，完全是严重违约所致。 综上所述，异议申请人是涉案房屋的实际所有权人，依据《民事诉讼法》及其他相关规定，异议申请人作为案外人特向贵院提出明确的执行异议，请贵院立即终止位于湛江市××县××红旗××三禾京都商品楼A幢1703号房的拍卖，解除上述房屋的查封，以维护异议申请人的合法权益。 本院查明，本院依据已经发生法律效力的民事判决书，执行申请执行人遂溪县农村信用合作联社（即现广东遂溪农村商业银行股份有限公司）与被执行人三禾公司、黄日春、梁建国、李春宏、谭逸飞金融借款合同纠纷一案，由于被告不履行法律文书确定的义务，本院依法立案执行。本院于2019年11月15日作出（2018）粤0823执59号之十一《执行裁定书》裁定拍卖被执行人三禾房公司名下的位于湛江市××县××红旗××小区××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房的所有权。本院于2015年6月8日查封了上述财产。异议人徐朝阳以本院拍卖上述房产中的A幢1703号房已由其购买所得为由向本院提出执行异议，异议人为其异议请求提供了一些证据进行佐证，包括1、异议人身份证明，拟证明异议人身份适格；2、2015年6月7日签订的《广东省商品房买卖合同》、房款收据，电子银行交易回单，京都小区商品房销售明细表，拟证明异议人已在本院查封该套商品房之前签订了合法有效的商品房买卖合同，并交付全部购房价款。申请执行人遂溪农商行提供的证据有1、抵押担保合同，拟证明三禾公司为向遂溪农商行借款将位于徐××县××红旗××小区××、××幢作抵押担保；2、商品房预售许可证，拟证明异议人未按购房合同约定支付到指定预售款指定账户；3、抵押备案证明，拟证明申请执行人遂溪农商行对三禾公司在徐闻县红旗1路7号京都商住小区A、B幢享有抵押优先受偿权。 根据异议人提供的证据2015年6月7日签订的一份《广东省商品房买卖合同》，该份合同的第六条的“付款方式及期限”里约定：“买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国农业银行徐闻县支行，专用账户为：44×××97，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。”，异议人提供的银行的电子银行交易回单显示日期是2015年6月7日，付款人是徐朝阳，购买京都A幢1703号房款506930元付给湛江市三禾房地产开发有限公司在中国农业银行徐闻县支行开设的44×××25账户上。 根据申请执行人遂溪农商行提供的证据2“商品房预售许可证”显示，预售款专用账户为44×××97，监管银行为中国农业银行徐闻县支行。 本院认为，本案为案外人异议审查，本案的执行措施是依照生效的法律文书的内容执行的，本院拟拍卖被执行人名下的财产并无不妥。异议人称，其购买位于湛江市××县××红旗××小区××房是在法院查封前与被执行人签订了购房合同；在法院查封前依法交付了全额的购房款。经对异议人提供的证据和申请执行人遂溪农商行提供的证据进行审查，异议人有湛江市三禾房地产开发有限公司的购房收据及银行电子回单和购房合同等证据，但没有提交证据证明异议人是在被查封房屋所在地长期居住且其名下在同一地点无其他用于居住的房屋。异议人将购买A幢1703号商品房的付款方式是直接付给了被执行人三禾公司在中国农业银行徐闻县支行44×××25的账户，没有按购房合同约定交到中国农业银行徐闻县支行44×××97的商品房项目预售款监管账户上，该付款方式应为无效，应视为未付购房款。异议人提出已在本院查封京都A幢1703号房前支付了全部价款的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人的异议请求不能满足该规定的第（2）、（3）项规定。因此，异议人的异议请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十九条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人徐朝阳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审 判 长  王燕青 人民陪审员  杨究第 人民陪审员  王琼琼 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  黄飞翘 相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，进行听证。”