甘肃省景泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0423民初635号 原告：李怀林，男，1970年8月15日出生，汉族，甘肃省景泰县村民。 委托诉讼代理人：赵龙，甘肃恒亚律师事务所律师。 被告：芮守江，男，1956年5月17日出生，汉族，住景泰县。 委托诉讼代理人：罗崇东，景泰县法律援助中心律师。 原告李怀林与被告芮守江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并作出（2019）甘0423民初2262号民事判决书。宣判后，原告李怀林不服，提出上诉。经白银市中级人民法院审理后，以（2019）甘04民终1393号民事裁定书将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵龙，被告芮守江及委托诉讼代理人罗崇东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2013年3月达成的房屋买卖转让口头合同，责令被告清除原告房屋内的一切障碍物，退回原告位于景泰县海天家园1号楼1单元1101号房屋；2、判令被告按每年25000元向原告支付房屋占用费：自2013年4月1日起至实际返还房屋之日（先计算至2019年6月1日，占用费为154166元）；3、判令被告向原告支付违约金75584.4元；以上赔偿费用总计607672元。4、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实和理由：2013年3月底，原被告口头商定，将原告所有的景泰县海天家园1号楼1单元1101号房屋，以377922元卖给被告。双方约定，被告应在2013年4月底前支付房款100000元，剩余房款在一年内付清。若被告未能按时付款，应向原告支付总房款20%的违约金。双方协商完毕后，原告即将上述房产交付给被告，被告从2013年4月居住至今。2013年4月被告向原告支付购房款100000元，但同年10月17日，被告称因急需用钱，请求原告将100000元退还给被告，过几天后立即给原告给钱。原告当天将100000元退还给被告。迄今为止，被告再未向原告付款，虽经原告多次催要，被告均以各种理由推脱，不予支付。 原告认为，原告已完全履行了合同义务，但被告未支付任何购房款，属于根本性违约。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原告提出解除房屋买卖合同的理由不能成立。原被告达成的是书面买卖合同，且被告已付清全部购房款，并居住至今，不存在违约行为；2、原告主张解除合同已超过诉讼时效。原被告交易时间是2013年2月22日，现距今已6年多时间，早已超过诉讼时效；3、原告主张占用费、违约金没有事实依据。原被告达成房屋买卖协议后，原告已实际交付房屋，被告履行了付款义务，合同已实际履行，根本不存在占用及违约问题；4、原告主张退回100000元的理由不能成立。原告诉称退回被告100000元的理由太过牵强，在原被告双方已履行合同的前提下，没有再退回房款的理由。 原被告双方分别向法庭提交了证据，对证据所要证明的案件事实，做如下分析认定： 原告为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据： 1、2014年5月，由付廷海、景泰云盛房地产开发有限责任公司、李怀林共同签字确认的结算清单一份，证明位于景泰县海天家园XXX房屋系景泰云盛房地产开发有限责任公司开发，付廷海为实际施工人，该房屋是开发公司给付廷海抵顶工程款的，付廷海又将该房屋抵债给李怀林。现李怀林为该房屋所有权人，李怀林将该房屋出卖并交付给了被告。被告对以上证据无异议，应予认定。 2、2013年10月17日，原告向被告退还100000元购房款的打款凭条、账号明细、记账凭证。证明被告因资金紧张，原告又将被告支付的100000元购房款退还。被告对打款凭证的真实性无异议，认可确实收到了原告打款100000元，但辩称此款为原被告之前经济往来中，原告欠被告的钱，原告还款。 经庭审调查，被告称2012年2月，原告向被告借钱，被告将100000元钱交给其儿子芮文青，由芮文青将借款交给了原告，原告当时没有出具借条。对被告此说法，原告不予认可，被告无其他证据证实。因此，不应认定被告2013年10月17日收到原告的100000元是偿还原告以前欠被告的钱。 被告为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据： 1、《海天家园售房合同书》一份，证明被告购买原告的房屋位于海天家园XXX，房屋面积125平方米，总价款350000元。原告对合同真实性无异议，但认为出卖给被告时的房屋价款应以结算清单上的377922元计算。 因原被告双方未签订书面合同，对房屋总价款说法不一。2013年2月22日，原告李怀林给被告出具的收条中记载了房屋位置、面积，收条上记载的内容与售房合同书一致。原告称应以2014年5月结算清单上记载的377922元计算房款，因结算清单产生时间在原被告协议购房之后，原告的说法不符合常理，本院不予采信。对原被告双方买卖房屋的价款应以350000元认定； 2、2013年2月22日，原告李怀林给被告出具的收条一张、2013年3月1日，被告给原告打款回单一份，证实被告给原告支付购房款200000元。原告对交易回单真实性无异议，认可2013年3月1日收到了原告100000元，认为此100000元与2013年2月22日收条中的100000元是同一笔钱。收条后面写的“后续房款已经由芮文青结算清楚”，是被告自己加的。原来条据最后一句话是“后续房款全部由芮文青支付”。 经庭审核对，被告认可收条上的“后续房款已经由芮文青结算清楚”是其自己加的，原来条据最后一句话就是“后续房款全部由芮文青支付”。对原告辩称2013年2月22日没有收到被告房款的情况下出具了收条，此行为与常理不符，原告没有合理的解释说明及其他证据印证，对此说法，不予采信，应认定2013年2月22日、2013年3月1日分别收到原告购房款100000元。 3、景泰县一条山镇北关社区出具的证明一份，证实芮文青与被告系父子关系。原告无异议。 4、景泰县法院（2019）甘0423民初142号民事判决书一份，证实原告与被告在2014年至2017年之间有频繁经济往来，若存在被告欠原告付款情况，完全可主张抵消。被告对判决书真实性无异议，认为与本案无关。 5、申请证人曹学成出庭作证，欲证实芮文青在景泰县永安砖厂工作，剩余原告房款用芮文青工资抵消。曹学成作证证实：“芮文青于2010年就和李怀林一起在砖厂干，具体什么关系不清楚”。证人证言没有证实原告主张的事实。 经审理，本院认定事实如下：2013年2月，原被告达成买卖房屋的口头协议，约定将原告从付廷海处以账务抵顶方式取得的景泰县海天家园XXX房屋出卖给被告，房屋总价款350000元。2013年2月22日、2013年3月1日被告分别向原告支付房款100000元，2013年4月，被告向原告交付房款100000元，后因被告急用钱，2013年10月17日，原告又将该100000元退还给被告。原被告双方同意剩余房款由芮文青支付，支付期限未明确。自2013年4月起，原告即将该房屋交付被告居住使用至今，被告对下剩房款150000元没有支付。 本院认为，原被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方达成的口头协议对买卖房屋的位置、价款、房款的支付等主要内容达成了一致，原告已将房屋交付被告使用，被告也支付了大部分房款，原被告之间达成的房屋买卖口头协议合法有效，应受法律保护。原被告双方均应按约定履行。原告请求解除合同并要求被告承担房屋占用费、违约金没有法律依据，依法不予支持。庭审中，经向原告释明合同效力关系，原告表示如合同有效继续履行，即请求由被告芮守江向原告支付全部房款。对于剩余房款的支付，原被告约定剩余房款由芮文青支付，此约定是给买卖合同之外的第三人设定债务，原被告均未提交芮文青同意接受该债务的相关证据，此约定损害了第三人的利益，为无效约定。被告应作为买受人向原告支付下剩购房款，原告请求由被告支付剩余购房款理由正当，应予以支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，第六十条，第一百五十九条之规定，判决如下： 一、被告芮守江于本判决生效后十日内支付原告李怀林购房款150000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 本案案件受理费9876元，由原告李怀林负担6576元，被告芮守江负担3300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 长  宁 忠 审 判 员  尚天贵 人民陪审员  赵玲子 二〇二〇年四月二十六日 法官 助理  寇明杰 书 记 员  张耀琴