广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终223号 上诉人（原审被告）：周丽君，女，1987年6月12日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：王成武，广西北仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何朝叶，女，1976年9月16日出生，汉族，住广西合浦县。 上诉人周丽君因与被上诉人何朝叶房屋租赁合同纠纷一案不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2019）桂0681民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周丽君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何朝叶的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。何朝叶2019年8月8日报警请求公安机关协调解决什么问题周丽君并不清楚，且其并没有当场要求周丽君退还租金及保证金。“铺面出租”信息并不是2019年8月8日之后张贴的，而是在双方签订合同之前张贴的。上述事实何朝叶没有证据证明，也不属实，属于事实认定错误。另外，周丽君于合同签订当日（即2019年7月31日）便将租赁房屋的房产证复印件交付给了何朝叶。二、一审法院适用法律错误，周丽君要求解除合同没有事实和法律依据。一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效、对双方当事人均具有约束力周丽君无异议。周丽君在履行合同过程中并无违约的情形，何朝叶无法定或约定的合同解除权，理由如下：首先，在签订《房屋租赁合同》时，周丽君便将房产证复印件交付给了何朝叶，并明确告知房屋属于赵胜东所有，其知悉周丽君系转租；其次，虽合同并无约定周丽君有协助何朝叶办理营业执照的义务，但周丽君也一直配合何朝叶办理相关证件，何朝叶以此为由解除合同是其不想继续承租和经营，是不诚信的行为；再次，何朝叶并无证据证实周丽君存在违约，亦无证据证实其不能办理相关证件是因周丽君不配合所致；还有，何朝叶并没有按时向周丽君支付租金，其才是违约的一方。因此，何朝叶无权解除合同，其要求解除合同没有事实和法律依据，依法应予以驳回。三、何朝叶不履行《房屋租赁合同》，给周丽君造成损失，依法应当予以赔偿。因何朝叶不履行合同，导致周丽君无法取得预期的收益，给周丽君造成经济损失，应当予以赔偿。如二审法院认为不宜强制何朝叶继续履行合同，应当结合具体情况认定剩余租金及保证金判令何朝叶对周丽君作出赔偿，不应判令周丽君向何朝叶返还租金及保证金。 何朝叶辩称，一审判决公正，应该维持原判。 何朝叶向一审法院起诉请求：1、解除何朝叶与周丽君于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、周丽君退还何朝叶租金19,500元、押金3,000元、装修费2,480元，合计24,980元。 一审法院认定事实：2019年8月1日，周丽君作为出租方（甲方），何朝叶作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的座落在广西防城港市东兴市河洲路110号1楼1/2和3楼租给乙方使用；租赁期限为3年，自2019年8月1日起至2022年7月31日；租赁合同期限内，全部租金由乙方负责，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；如甲方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用如期结算，乙方向甲方交纳保证金3,000元，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费，经甲方确认后，甲方应立即将保证金无息退还乙方；房屋租金以年计，年租金为42,000元，每期租金乙方必须提前30天一次性付清；第1期支付半年租金21,000元，后期租金按年支付即支付42,000元；逾期支付租金超过1日，视为乙方违约，双方自然解除合同，甲方有权收回房屋且不退还乙方所交的保证金。合同还就其他条款进行了约定。周丽君于2019年7月27日出具收据确认收到何朝叶交付的保证金3,000元；于2019年7月31日出具收据确认收到何朝叶交付的1楼1/2从2019年8月1日起至2020年1月31日止的半年租金18,000元（3,000元/月×6个月），及3楼从2019年8月1日起至2019年10月31日止的3个月租金1,500元（500/月×3个月），合计19,500元。签订合同时，周丽君知悉何朝叶承租案涉房屋是为了经营餐饮店。合同签订后，何朝叶为经营饮食店需要周丽君提供承租房屋的登记信息以办理相关的营业执照及许可证照；周丽君提供的房产证复印件登记的东兴市河洲路110号房屋的所有权人为赵胜东，周丽君也确认其亦是租住赵胜东的房屋后转租给何朝叶。何朝叶以周丽君在签订合同时存在隐瞒转租事实而导致其不能办理相关餐饮经营证照为由要求解除合同；并于2019年8月8日，在周丽君在场情况下，何朝叶报警请求公安机关协调解决问题，要求周丽君退还租金及保证金。何朝叶在2019年9月将其在承租屋内的物品迁空，腾退房屋。另查明，东兴市河洲路110号房屋所有权人确系案外人赵胜东。在2019年8月8日之后，案涉房屋大门口有周丽君张贴的“铺面出租”信息。 一审法院认为，在本案中，案涉房屋的所有权人虽为案外人赵胜东，但何朝叶与周丽君签订的《房屋租赁合同》内容并不违反法律、法规的禁止性规定，何朝叶亦认可此合同的效力，因此该合同对双方当事人均具有法律约束力。在租赁合同中，未有相关条款表明周丽君已告知何朝叶案涉房屋为转租的事实；周丽君称已明确告知何朝叶转租的事实，何朝叶同意后双方才签订合同，周丽君对此主张不能提供证据证明，该院对该抗辩意见不予采纳。何朝叶以不知转租事实的情况下签订租赁合同，且周丽君的转租行为对何朝叶办理餐饮行业经营的相关证照造成阻碍为由，从而提出解除合同的要求，该院认为此合乎情理。何朝叶于2019年8月8日以报警处理的形式正式通知周丽君，要求解除合同；周丽君在接到何朝叶的解除通知后，到该案中何朝叶向该院起诉要求解除合同，在此期限内，周丽君对何朝叶的解除通知未提出异议，且张贴了“铺面出租”信息，视为同意解除；综上，该院认为，何朝叶、周丽君以各自行为，在事实上解除了双方签订的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。何朝叶在提出解除合同的要求后，在2019年9月才迁空、腾退好房屋，因此，2019年8、9月份的房屋租金7,000元应当扣除；何朝叶不能提供证据证明其所称的装修损失，对此，该院不予认定。综上，合同解除后，周丽君应依法退还何朝叶余下的租金12,500元、保证金3,000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。判决：一、解除何朝叶与周丽君签订的《房屋租赁合同》；二、周丽君于本案判决生效之日起十日内退还何朝叶租金12,500元及保证金3,000元；二、驳回何朝叶的其他诉讼请求。案件受理费212元，由何朝叶负担60元，周丽君负担152元。 本院二审期间，双方当事人均没有向法庭提交新证据。除“在周丽君在场情况下”不予认定外，一审认定其余事实属实，本院予以确认。 本案争议焦点为：一审判决解除合同以及判决周丽君退还租金12,500元以及保证金3,000元是否有事实和法律依据。 本院认为，何朝叶与周丽君自愿签订的《房屋租赁合同》内容并不违反法律、法规的禁止性规定，何朝叶亦认可此合同的效力，一审认定该合同合法有效正确，本院予以维持。何朝叶与周丽君均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中何朝叶未能履行合同义务，其请求解除合同的行为构成违约。在审判司法实践中，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，如违约方不存在恶意违约的情形以及违约方继续履行合同，对其显失公平的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。本案中，何朝叶所租赁房屋是用于经营餐饮，周丽君对此也知情。餐饮经营管理部门出于对噪音、排污管理等城市治理方面需要而要求房主出具相关同意经营餐饮的相关材料，以利于城市综合治理。但因所租赁房屋不属周丽君所有，周丽君也无证据证明其签订合同前已告知何朝叶所租赁房屋非其所有，反而在合同中声明房屋为其所拥有，事后周丽君也无法出具房主同意用于经营餐饮的同意函等资料。当然，何朝叶在签订合同时因疏忽其也没有要求对方提供此方面资料，致使何朝叶未能办理营业执照，何朝叶租赁房屋的目的无法实现，责任主要还是在于何朝叶本人。何朝叶要自行承担相应的损失责任。但若不解除该合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，造成资源浪费，另一方面在何朝叶不是恶意违约的情况下承担全部租金损失，显失公平。一审判决解除合同体现了公平原则，合理合法，予以维持。何朝叶在得知不能办理营业执照而无法经营后，及时向周丽君提出了解除合同，无拖延而导致损失扩大的行为，且房屋一直处于招租状态，一审综合考虑各方因素后认定何朝叶应二个月租金，判决周丽君退还何朝叶租金12,500元及保证金3,000元正确，予以维持。 综上所述，周丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费424元（上诉人周丽君已交纳），由上诉人周丽君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建