贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2710号 原告：温建华，男，汉族，1978年12月8日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张静（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告温建华与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告温建华的委托诉讼代理人张静，被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温建华提出诉讼请求：1、判决被告在具备办理不动产权证书的条件时立即给原告办理不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定14,847.8元（以原告已付购房款274,964.00元为基数，按日万分之0.5的标准，从2017年1月5日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》及相关法律规定，被告不应当收取原告智能水表费750元、电开户费529元、燃气开户费2500元、闭路电视开通费300元（合计4079元），该费用应当全部退还原告。合同第十五条约定办证时间，还约定买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔偿买受人已付房款的万分之零点五的违约金。原告认为，根据合同约定，被告以违约，应承担责任。故原告依法提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告瑞丰公司辩称，1、按照合同约定，被告应于2015年3月31日前将办理权属登记所需出卖人提交的资料报产权登记机关备案，故原告提起本案诉讼已经超过三年的法定诉讼时效期间，对逾期办证违约金的诉讼请求应予驳回；2、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家从政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。3、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。4、关于办理房屋权属转移登记，被告的义务仅为将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案。合同并未约定被告应当在提交办证资料后通知原告，且被告是否通知原告已经提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证，故即便被告承担违约责任，违约金计算时间也应截止至被告向不动产登记机关提交办证资料之日止，而非通知原告之日，更非取得不动产权证书之日。5、原告诉请被告返还三通费无事实法律依据，应予驳回。合同第四条第4款约定：该商品房价款为裸价，不含相关配套设施费用。补充协议约定原告在接房时应交清水、电、燃气、闭路电视等费用。主合同与补充协议意思一致。原告诉请返还该费用无事实基础。出卖人收取该费用后，确已向电力和有限电视部门代缴完毕，原告已实际使用，被告并未以收取方式占有，原告诉请无事实依据。原告诉请三通费已过诉讼时效，2013年交付房屋时，买受人交纳相关费用，且多年未提异议，现提起诉讼已过诉讼时效。6、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。 原告温建华向本院提供如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：1755）、收房通知单、收据6张。 被告瑞丰公司向本院提交如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、发票、首次登记确认书、房产证。 经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2012年1月2日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城第四幢2单元房号为1611的房屋一套，该房建筑面积102.4平方米，套内建筑面积86.88平方米，购房款274964.00元。交付期限：出卖人应当在2013年3月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。同日，双方签订补充协议，约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。合同签订后，原告支付房款274964.00元，支付契税、维修基金、办证费。被告于2013年9月20日将涉案房屋交付原告，被告在合同约定的期限内未给原告办理房屋产权证。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具首次登记确认书，载明瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。涉案房屋属于第4幢，已符合办理不动产首次登记的条件。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证书；二、被告是否应支付逾期办证违约金及计算的时间、标准。 关于焦点一的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定为原告办理商品房产权证书，但被告未按约定履行义务，应履行合同约定的为被告办理房屋产权证的义务，且涉案房屋已具备办证条件，故原告要求被告办理房屋产权证并交付的诉讼请求，本院予以支持；在被告为原告办证的同时，原告也应履行提供办证所需资料的义务，只有原告履行了相应的义务，被告才能为原告办理涉案房屋的权属证书。 关于焦点二的问题。对违约金的诉讼请求，根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年9月20日将涉案房屋交付原告，其应从2013年9月20日起的730日内，即2015年的9月20日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告实际交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年9月20日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年3月5日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年3月5日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年3月5日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2015年的9月20日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告违约在前，政策调整在后，即被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务。故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳；对被告主张其义务仅是将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，没有通知义务，因原告已委托被告办理，故该抗辩理由不成立。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。被告现已具备办证条件，本案于2020年4月13日开庭，视为被告于当日履行通知原告的义务，故对违约金的计算时间应为2017年3月6日至2020年4月13日，共1134天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款274,964.00元。因此，被告应支付原告违约金为以已付购房款274,964.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算1134天共15,590.46元（274,964.00元×0.5÷10000×1134=15,590.46元），原告诉讼请求为超过的部分，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告温建华缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告温建华办理涉案商品房不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告温建华逾期办证违约金15,590.46元（违约金以274,964.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2017年3月6日起计算至2020年4月13日止，共1134天）； 三、驳回原告温建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年四月十六日 书记员  邓正秋