湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初3022号原告：罗建新，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛晟宇，湖南金鹗律师事务所律师。被告：湖南宝德华一房地产开发有限责任公司，住所地：岳阳市岳阳楼区。法定代表人：张东杰，总经理。委托诉讼代理人：伍涛，男，该公司法务部员工，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：朱洲，广东鹏浩律师事务所律师。原告罗建新与被告湖南宝德华一房地产开发有限责任公司（原岳阳华一房地产开发有限责任公司，以下简称宝德华一公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了第一次审理审理。原告及其委托诉讼代理人何化、毛晟宇，被告的委托诉讼代理人朱洲到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转换程序，组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人何化、毛晟宇，被告的委托诉讼代理人伍涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗建新请求本院判令被告宝德华一公司：1.承担房屋维修义务；2.支付原告违约金114796.7元（暂计算至2019年4月22日，之后按万分之一标准计算至房屋整修完成之日止）；3.支付原告误工费10400元（从2019年3月11日至2019年4月22日）；4.在某某号第三期竣工前，原告无须交纳物业管理费用；5.承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年11月18日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的某某号的3套房屋，被告应在当年12月31日前交付房屋。原告按约定履行了义务，但在收房时发现被告交付的房屋存在诸多质量问题。被告宝德华一公司口头辩称，答辩人交付的房屋确实存在一定的质量问题，但不影响房屋交付。答辩人已在2018年7月通知原告罗建新收房，故其主张的违约金计算时间不合理。原告主张的误工费没有法律依据，物业费的交纳和商品房预售合同没有关联。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2017年11月18日，原告罗建新和被告宝德华一公司（原岳阳华一房地产开发有限责任公司）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发建设的某某号第X栋第X层X号、第X层X号、第X层X号商品房；总价款共计2686744元，原告在合同签订当日前支付首期购房款1076744元，余款1610000元向贷款机构申请贷款支付；被告在2017年12月31日前交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房；办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；原告查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2、管道堵塞；3、门窗翘裂、五金件损坏；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用；5、原告在接收房屋时，除房屋地基和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从被告书面通知原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已交付房屋，但原告接收房屋的，不视为被告所应当承担的保修义务予以免除，被告仍然应当对该房屋的质量问题进行整改和保修；被告逾期交付超过180日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。被告在2018年7月6日完成了工程竣工验收备案登记。2018年7月20日，被告通知原告收房。原告在收房时，认为房屋存在质量问题，不断向被告反映，并于2019年4月15日向被告送达了《业主投诉问题跟踪单》，载明的问题有：1、室内墙面空鼓36处，2、二楼北向的两个卧室西外墙渗漏，3、车库进入地下室的楼梯间踏步宽度不一且歪斜，4、三楼北向出露台门铝合金门扇被切边，5、地下室下沉式庭院的装饰柱定位偏差大，6、三楼南向露台靠东侧外墙空鼓，7、1楼厨房东侧地下室顶板渗漏。被告对原告主张的7项质量问题没有异议，但主张第3项进入地下室的楼梯间踏步属于赠送的范围。经现场勘查，原告主张的7项质量问题存在，但第4项三楼北向出露台门铝合金门扇、第5项地下室下沉式庭院的装饰柱已被原告自行拆除。原告未提交误工及误工费用的相关证明。判决的理由与结果本院认为，原告罗建新和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告交付的房屋虽已通过竣工验收，但房屋空鼓、渗漏、门窗等质量问题客观存在，其维修义务不因房屋通过竣工验收而免除，故对原告要求被告予以维修的诉讼请求，本院予以支持。进入地下室的楼梯间踏步虽属于赠送的范围，但赠送品亦有质量保证义务，被告应承担维修义务；三楼北向出露台门铝合金门扇、地下室下沉式庭院的装饰柱已被原告自行拆除，不再存在维修的问题。被告应在2017年12月31日前向原告交付房屋，但被告直到2018年7月20日才通知原告收房，该段时间属于迟延交付房屋。同时，原告在验收房屋时，发现了非地基基础和主体结构的质量问题，被告应在180日内完成修复后再交付,但被告至今未完成修复工作，应认定被告尚未向原告交付房屋,但维修时间180日应予核减，故被告逾期交付房屋的时间应从2018年6月29日起算。按合同约定，被告逾期交房，应按日万分之一标准向原告支付逾期交房违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付误工费，未提交证据证明，本院不予支持。关于物业费问题，按合同约定，物业费应从房屋交付之日起算，但因物业费的收费主体并非被告，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十的规定，判决如下：一、被告湖南宝德华一房地产开发有限责任公司对原告罗建新购买的某某号第X栋第X层X号、第X层X号、第X层X号房屋的室内36处墙面空鼓、二楼北向的两个卧室西外墙渗漏、车库进入地下室的楼梯间踏步宽度、三楼南向露台靠东侧外墙空鼓、1楼厨房东侧地下室顶板渗漏进行维修；二、被告湖南宝德华一房地产开发有限责任公司以2686744元为基数、按日万分之一标准向原告罗建新支付自2018年7月1日起至前项维修义务完成之日止的违约金；三、驳回原告罗建新的其他诉讼请求；以上一、二项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费4764元，由原告罗建新负担1217元，由被告湖南宝德华一房地产开发有限责任公司负担3547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯剩勇人民陪审员  易 敏人民陪审员  易岳辉二〇二〇年四月三日书 记 员  江 爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。