山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2090号上诉人（原审原告、反诉被告）：张桂强，男，1984年8月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩炜，山东闻韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：段金玉，男，1980年8月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：毕宏伟，山东舜翔律师事务所律师。上诉人张桂强因与被上诉人段金玉房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张桂强上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持张桂强的一审诉讼请求；2、请求法院判令段金玉给付张桂强二审律师费10000元；3、一二审诉讼费用由段金玉承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应当予以改判。1、段金玉存在明显违约，一审认定错误。一审判决书第12页第一行中，一审法院认为“鉴于双方并未协商办理房屋权属过户手续及物业交割，并未约定办理房屋权属过户手续及物业交割的时间，未履行合同约定的此项义务，因而段金玉迟延给付购房款的行为并未违反合同约定，并不存在违约行为，进而不应当承担违约责任。张桂强主张段金玉既不办理贷款，也不现金支付剩余购房款的行为违约，无事实依据”，这是完全错误的，既违反了双方约定，也违反了法律规定，更违反了诚信原则。双方签订的房屋买卖合同第六条明确约定：“如果按揭不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同的贷款金额，乙方（段金玉）应一次性补足，待办理该房屋权属过户手续及物业交割七日内，乙方向甲方结清全部房款。”2019年6月4日开始，张桂强多次联系段金玉办理银行按揭贷款，因为段金玉的原因不能办理，此时段金玉就应当一次性补足剩余购房款。在6月4日至7月19日一个多月的时间，段金玉推诿拖延毫无诚意，已经是明显违约。段金玉自2017年11月30日就占有使用涉案房屋，因此并不着急办理过户手续，又不愿意一次性补足购房款，张桂强是被逼无奈才向法院起诉，维护自己的合法权益。2、合同前期已履行，段金玉已占有使用房屋超两年。2017年11月26日，张桂强与段金玉经济阳县千之家房地产经纪中心居间介绍，就段金玉购买张桂强所有的位于原济阳县帝华小区A区19号楼3单元3003室房屋及储藏室、车位的事宜签订房屋买卖合同，合同约定总房价为73万元。同日，段金玉支付14万元定金，同年11月30日，段金玉又支付16万元首付款。张桂强于2017年11月30日将涉案房屋交付给段金玉使用。3、不能办理银行按揭贷款，是由于段金玉的原因。2019年6月4日，张桂强领取涉案房屋及储藏室的不动产权证书。同年6月6日，张桂强为了方便给段金玉办理过户手续，提前还清涉案房屋的按揭贷款250728.22元。6月4日至7月21日期间，张桂强多次联系段金玉，催其办理银行按揭贷款，通过银行得知段金玉尚有为他人所担保的银行贷款未偿还，需要先偿还相应款项，致银行按揭贷款不能办理，段金玉在电话录音中对上述事实认可。2019年7月19日，张桂强进行法院网上立案，7月21日，因银行不能办理按揭贷款且已经起诉，张桂强将为段金玉办理银行按揭贷款的材料从银行取回。二、一审法院判决明显错误，应当予以改判。1、一审法院引用的法条与判决结果明显不符。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，段金玉占有使用房屋超二年，由于自身原因不能办理银行按揭贷款，按照合同约定应一次性补足剩余购房款。张桂强已经给段金玉留出一个多月的合理期间，完全遵循了诚实信用原则。而段金玉至今未付款，没有遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的房屋买卖合同合法有效，庭审中双方均要求继续履行合同，而一审法院却判决驳回诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，张桂强早在2017年11月30日就将涉案房屋交由段金玉占有使用，2019年6月6日为了方便办理过户手续，又提前还清按揭贷款，买受人当然应当支付价款。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”本案中，张桂强提交的房屋买卖合同、欠条、不动产权证书、银行业务凭证、聘请律师合同及发票、录音等证据，段金玉全部认可真实性。张桂强的证据是合法有效的，更是充足的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张桂强提交的证据已经非常充分。而且双方在庭审均没有提到双方未协商办理房屋权属过户手续及物业交割，更没有提到未约定时间。一审法院如此认定，明显不符合合同约定，属于主观臆测。三、张桂强的诉讼请求符合合同约定和法律规定，法院应当支持。本案中，段金玉因自身原因不能办理按揭贷款，张桂强为其保留超过一个月的合理期间后，仍不能办理贷款，也拒绝一次性补足购房款，属于明显违约。张桂强要求段金玉支付剩余购房款在房屋买卖合同第六条有明确约定，要求装修押金等有欠条，要求律师费在合同第十二条有明确约定，要求违约金在合同第八条有明确约定。段金玉实际占有使用涉案房屋已超过二年，又因自身原因无法办理按揭贷款，于情于理于法都应当支付剩余购房款，并承担违约责任（包括二审律师费10000元）。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。段金玉辩称，一、段金玉不存在违约行为，不应该承担违约责任。1、张桂强所述段金玉不办理贷款与事实不符。段金玉一直遵守合同约定，如约支付首付房款30万元，并根据合同约定，积极办理银行按揭贷款，在2019年7月8日接到房产中介可向邮储银行申请办理贷款的通知后，7月10日便按照银行要求提交了个人征信、经济收入情况、银行流水等办理贷款所需材料，对于银行审核后提出的还清担保贷款的要求，积极联系被担保人，在14日内清偿完毕所有担保贷款。段金玉与房屋中介经纪人扈晓美的通话录音、扈晓美亲笔书写的《证明》、山东千之家房产经纪有限公司出具的《说明》以及与中国邮政储蓄银行（开元支行）工作人员郭晓美的对话录音证明了段金玉一直在办理贷款，并已将办理贷款的申请手续全部交至中国邮政储蓄银行（开元支行）。被担保人的《贷款还款通知单》、《借款合同》、以段金玉为担保人的《担保合同》可以看出2019年7月18日至7月24日，各被担保人还清全部借款，综上，张桂强所述段金玉不办理贷款与事实不符。2、张桂强没有为段金玉预留办理银行贷款的合理期间。张桂强房屋不动产证于2019年5月30日通过办理，2019年6月4日领到手中，张桂强于2019年6月6日才还清涉案房屋的剩余按揭贷款250728.22元，也就是说，段金玉于2019年6月7日开始才具备申请办理涉案房屋贷款的条件，贷款的办理是中介负责为段金玉联系银行，由于第一家银行要求的首付比例高，故中介为段金玉更换银行，在2019年7月8日才告知段金玉可以向邮政储蓄银行（开元支行）申请办理贷款，段金玉于2019年7月10日向邮政储蓄银行（开元支行）提交贷款申请手续，对于邮储银行提出的清偿担保贷款的要求，段金玉积极联系各被担保人，在14天内清偿完毕所有担保贷款。张桂强没有为段金玉预留办理银行贷款的合理期间，在2019年7月19日便提起诉讼，更是由于其7月21日撤回申请资料的行为导致贷款不能继续办理，是张桂强的行为违反了合同中相互协助配合义务的约定。二、办理房屋权属过户手续及物业交割的具体时间尚未确定，段金玉未一次性补足剩余房款不构成违约。根据《房屋买卖合同》一次性补足的约定：六（二）：“如果按揭不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同的贷款金额，乙方应一次性补足，待办理该房屋权属过户手续及物业交割前七日内，乙方向甲方结清全部房款或补足贷款银行所确定的首付款。”合同中双方未约定办理房屋权属过户手续及物业交割的具体时间，张桂强与段金玉至今也未对此时间再次进行约定，故在办理房屋权属过户手续及物业交割的具体时间确定之前，张桂强无权要求段金玉一次性支付剩余房款。三、张桂强的诉讼请求给付剩余购房款439500元无事实依据。《房屋买卖合同》六（二）明确写着剩余房款人民币430000.00元，张桂强所指的9500元欠条与本案无关。四、根据《房屋买卖合同》七：“须由甲、乙双方相互协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任意一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同八条规定追究违约方责任。”可见，张桂强应协助配合段金玉继续办理银行贷款、履行合同。综上，一审判决合法合理，请求二审法院依法驳回张桂强的上诉请求，维持原判。张桂强向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，被告给付原告剩余购房款439500元、律师费20000元及违约金（按本金730000元，每日3‰，自2019年6月1日起至实际付清购房款止）；2、一切诉讼费用由被告承担。段金玉向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告继续履行房屋买卖合同，配合反诉原告办理银行贷款；2、判令反诉被告给付反诉原告律师费10000元及违约金（按本金730000元，每日3‰，自2019年7月24日起至银行贷款发放之日）。一审法院认定事实：2017年11月26日，张桂强（甲方）与段金玉（乙方）经济阳县千之家房地产经纪中心居间介绍，就段金玉购买张桂强所有的位于原济阳县帝华小区A区19号楼3单元3003室房屋及储藏室、车位的事宜签订房屋买卖合同。该合同约定：“四：乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，同甲方协定该房产交易成交价为：730000元（大写人民币：柒拾叁万元整）。此价格包括房产的配套设施……六：付款方式甲、乙双方同意使用本条的第二种付款方式……（二）按揭贷款：乙方于2017年12月2日前，将首付款叁拾万元整（含定金140000元）（大写人民币：叁拾万元）经甲乙双方协商存入甲方账户；剩余房款人民币430000元（大写人民币：肆拾叁万元整）在银行贷款发放之日由银行向甲方直接支付，以上款项以银行确定的金额为准。如果按揭不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同的贷款金额，乙方应一次性补足，待办理该房屋权属过户手续及物业交割前七日内，乙方向甲方结清全部房款或补足贷款银行所确定的首付款……八：违约责任此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则视为违约……2、甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任意一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失……九：甲乙双方承诺在银行贷款批复七日内到相应的部门办理房产所有权转移或合同更名手续。甲乙双方任何一方延迟，按照100元/天赔偿给对方作为赔偿金；甲乙任何一方逾期七日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系，违约方应按本合同第八条规定承担违约责任……十：若乙方为按揭贷款方式付款的，乙方承诺，在办理完毕过户手续领出本人名下的产权证书后7个工作日内配合银行办理完毕抵押手续，否则每延误一天按照100元/天赔偿给对方作为赔偿金；乙方逾期15个工作日以上仍未履约的，乙方应按本合同第八条规定承担违约责任……十二：一方违约但不承担违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费、诉讼费及诉讼保全费等，应由违约方一并承担。如有各种不可抗力因素导致交易的失败，甲方退还定金给乙方，合同自然解除……十四：甲乙双方约定，甲方过户之前保证结清尾款，积极配合乙方过户，甲方收到首付款给乙方钥匙入住，乙方给甲方首付款叁拾万元，此房屋没有过户前无论房价涨降和甲方没有任何关系，如甲方违约双倍返还乙方首付，如乙方违约，甲方不退给乙方首付……”。同日，段金玉支付140000元定金。同年11月30日，段金玉向张桂强支付首付款300000元（含定金140000元），张桂强将涉案房屋交付给段金玉使用。同日，段金玉向张桂强出具欠条，载明“今欠张桂强（装修押金费3000元，另加6400元违约金，加100元电费）共计9500元整（玖仟伍佰元整），过户后付清”。2019年6月4日，张桂强领取涉案房屋及储藏室的不动产权证书。同年6月6日，张桂强提前还清涉案房屋的按揭贷款250728.22元。6月4日至7月21日间，张桂强多次联系段金玉，催其办理银行按揭贷款时，得知段金玉尚有为他人所担保的银行贷款未偿还，需要先偿还相应款项，致银行按揭贷款不能办理。2019年7月19日，张桂强通过山东法院电子诉讼服务平台进行网上立案活动。2019年7月21日，张桂强将其为段金玉办理银行按揭贷款的材料从有关银行撤回。2019年7月24日，张桂强因委托律师参与诉讼与山东闻韶律师事务所签订聘请律师合同，支出代理费20000元。2019年9月8日，段金玉与山东舜翔律师事务所签订民商案件委托代理合同，支出代理费10000元。在开庭审理过程中，张桂强与段金玉均同意继续履行房屋买卖合同。一审法院认为，当事人就以下事实问题存在争议：1.段金玉是否存在违约行为，应否承担违约责任；2.张桂强是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于争议焦点1，涉案房屋买卖合同第六条约定：“甲、乙双方同意使用本条的第二种付款方式，…（二）按揭贷款：乙方于2017年12月2日前将首付款叁拾万元整（含定金140000元），经甲乙双方协商存入甲方账户，剩余房款人民币430000元，在银行贷款发放之日由银行向甲方直接支付，以上款项以银行确定的金额为准。如果按揭不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同的贷款金额，乙方应一次性补足，待办理该房屋权属过户手续及物业交割前七日内，乙方向甲方结清全部房款或补足贷款银行所确定的首付款。”根据庭审查明的事实，张桂强在2019年6月4日至7月21日间已经得知段金玉所担保的银行贷款未偿还，办理银行按揭贷款已属不可能。在银行按揭贷款不能办理的情况下，双方应当依照约定选择合同约定的第二条途径，即由段金玉一次性补足、结清全部房款，但需在办理该房屋权属过户手续及物业交割前七日内。鉴于双方并未协商办理房屋权属过户手续及物业交割、并未约定办理房屋权属过户手续及物业交割的时间，未履行合同约定的此项义务，因而段金玉迟延给付购房款的行为并未违反合同约定，并不存在违约行为，进而不应当承担违约责任。张桂强主张段金玉既不办理贷款、也不现金支付剩余购房款的行为违约，无事实依据。关于争议焦点2，张桂强于2019年6月4日领取不动产权证书，于2019年6月6日还清了尾款，其与段金玉的诉争发生在双方去银行申请按揭贷款阶段。因段金玉存在为他人担保而银行贷款未能偿还的情形，无法办理银行按揭手续，亦未一次性补足剩余房款，张桂强遂于2019年7月19日就本案通过山东法院电子诉讼服务平台向本院提交立案材料。2019年7月21日，张桂强将其为段金玉办理银行按揭贷款的材料从银行撤回。张桂强在起诉后、段金玉所担保的银行贷款偿还之前撤回办理银行按揭贷款材料的行为并无不妥，并未违反双方的合同约定，不存在违约行为，同样不应承担违约责任。段金玉主张张桂强的上述行为违约，同样无事实依据。综上所述，依法成立并生效的合同对合同当事人具有法律约束力。张桂强与段金玉签订房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务，以实现合同目的。通过审理查明，段金玉与张桂强的行为并未违反双方的约定，均不存在违约行为，因此张桂强的关于段金玉继续履行房屋买卖合同，给付剩余购房款430000元、律师费20000元及违约金的诉讼请求，与段金玉的关于张桂强继续履行房屋买卖合同、配合办理银行贷款，给付律师费10000元及违约金的反诉请求，均证据不足，无事实及法律依据，一审法院不予支持。张桂强主张段金玉给付装修保证金、违约金、电费计9500元，因双方约定在过户完成后付清，该给付条件尚未成就，故一审法院不予支持。鉴于双方均要求继续履行房屋买卖合同，双方可遵循诚实信用原则继续履行，以最终实现合同目的。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告张桂强的诉讼请求；二、驳回反诉原告段金玉的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张桂强在二审中提交以下证据：聘请律师合同一份、网上银行电子回单一份、律师代理发票一份，主要内容为张桂强支付律师代理费10000元，欲证明因一审判决错误，张桂强提起上诉，因此支付律师代理费，作为守约方，该项费用应由段金玉承担。段金玉质证称，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，段金玉未违约，无需承担律师费。段金玉在二审中提交以下证据：山东千之家房产经纪有限公司出具说明一份、被担保人王飞、王岳、于娇、杨吉蒙《个人借款合同》、《最高额保证合同》复印件，欲证明段金玉所担保的贷款在7月24日已全部清偿完毕，段金玉一直在积极办理贷款。张桂强质证称，对山东千之家房产经纪有限公司出具的证明真实性不予认可，该证明仅有公章，没有负责人或经办人签名，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第77条规定：“依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章”，因此该证明不具有证据效力。另外，该证明中已经提到6月4日至7月初张桂强与段金玉去过两家银行办理贷款，而不能办理贷款的原因一审已经认定是段金玉原因。张桂强从未说过段金玉不办理贷款，而是段金玉有贷款担保无法办理贷款，对此在一审中张桂强提交了段金玉的电话录音。对《借款合同》等复印件53张真实性不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品”，因此，张桂强在无法核对的情况下，对复印件不予质证。另外，段金玉在电话录音中明确提到，他是因为给“大汉足疗”的老板**担保贷款40余万元无法偿还。一审中在质证对方证据时，发现于娇的贷款是逾期偿还，因此张桂强认为，上述证据无法证明段金玉的担保贷款已经清偿完毕。以上事实由张桂强、段金玉在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张桂强与段金玉签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。涉案房屋买卖合同第六条约定：“甲、乙双方同意使用本条的第二种付款方式，…（二）按揭贷款：乙方于2017年12月2日前将首付款叁拾万元整（含定金140000元），经甲乙双方协商存入甲方账户，剩余房款人民币430000元，在银行贷款发放之日由银行向甲方直接支付，以上款项以银行确定的金额为准。如果按揭不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同的贷款金额，乙方应一次性补足，待办理该房屋权属过户手续及物业交割前七日内，乙方向甲方结清全部房款或补足贷款银行所确定的首付款。”根据庭审查明的事实，张桂强于2019年6月4日取得涉案房屋不动产权证，2019年6月6日还清涉案房屋的剩余按揭贷款，也就是说，段金玉于2019年6月7日才具备申请办理涉案房屋贷款的条件。由于第一家银行要求的首付比例高，中介机构为段金玉更换银行，段金玉于2019年7月10日向邮政储蓄银行（开元支行）提交贷款申请手续，对于银行提出的清偿担保贷款的要求，段金玉称已积极联系各借款人，庭审中张桂强对15张结清证明真实性予以认可，但主张因存在逾期还款，借款人和担保人（段金玉）将列入信用不良记录，将无法申请贷款，张桂强的该项主张并无事实依据，本院不予采信。在涉案合同中，双方对于办理银行贷款未约定具体期限，且有房地产经纪机构提供居间服务，张桂强应为段金玉办理银行贷款预留合理期间，现其主张段金玉既不办理贷款，也不现金支付剩余购房款的行为违约，无事实依据。张桂强应协助配合段金玉继续办理银行贷款，履行合同。因目前张桂强主张段金玉存在违约行为证据不足，其提起上诉所支付的律师费属于自身应当承担的诉讼成本，其要求段金玉承担该项费用无事实依据。一审判决驳回张桂强的诉讼请求并无不当。基于双方均同意继续履行合同，且均不存在违约行为，应当遵循诚实信用原则行使合同权利，履行合同义务。为鼓励交易，双方均有义务积极配合对方履行约定，以实现合同目的。综上所述，上诉人张桂强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8642元，由上诉人张桂强负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  尹逊航二〇二〇年四月二日书记员  李宜濂