广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初456号原告：王国尧，男，1972年1月22日出生，汉族，住罗定市罗城街道中区社区********************，身份证号码：441************214。委托诉讼代理人：陈清华，广东恒宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑建丰，广东恒宝律师事务所律师。被告：广东新鸿源房地产开发有限公司，住所地：罗定市************，统一社会信用代码：914***********482H。法定代表人：胡廷欣，经理。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钊鹏，广东恒晟律师事务所实习律师。原告王国尧与被告广东新鸿源房地产开发有限公司（以下简称新鸿源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国尧及其委托诉讼代理人陈清华及被告新鸿源公司的委托诉讼代理人梁劲锋、陈钊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国尧向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理罗定市*******、159号商业中心（南区）A2座18层06号房的房地产权属证书；2.判令被告从2019年5月13日起至原告取得上述房地产权属证书之日止，以638808元为本金，按照年6%标准计付逾期办证违约金给原告（暂从2019年5月13日计至2020年1月1日合计为人民币25552.32元）；3.本案的全部诉讼费（受理费、保全费、公告费）由被告承担。事实和理由：2016年11月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将罗定市*******、159号商业中心（南区）A2座18层06号房售予原告，成交总价638808元。该合同第十五条约定：被告在房屋交付使用后720日内，为原告办理房地产权属证书，如不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。涉案小区千余户售楼合同均由被告预先打印好交由业主签订，合同中的延期交房及延期办证违约金的格式条款均相同。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也在2017年5月23日向原告交付了上述房屋。但被告至今已逾三年尚未为原告办理房地产权证书，从交付房屋之日起计算已超过720日，被告逾期办理房地产权属证书的行为已经构成违约，理应向原告支付逾期办证违约金。由于双方在合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补原告的损失，不符合法律的公平原则，根据《合同法》第5条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第18条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第38条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的…以已付房款或未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”。被告因自身原因导致涉案房产一直未办妥竣工验收备案致涉案房产不符合交楼条件和长期未能办理涉案房产不动产证书，致使原告占有、使用、收益、处分物权权能受限，并因此导致原告遭受损失，既是众所周知的客观事实、也是根据法律规定或已知事实和日常生活经验法则能推定出的事实，该损失是显而易见和无须证明的，却是损失数额难以确定的。为此，原告请求对逾期办证的违约金的计付方式予以调整，被告应以已付房款为基数按6%年利率标准自约定应办证之日起至原告取得上述房地产权属证书之日止计付逾期办证违约金给原告。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告新鸿源公司辩称：一、原告要求被告立即办理案涉商品房的房地产权属证书，该请求没有任何事实和法律依据。1.根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告的义务仅限于“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”（即办妥案涉商品房的产权初始登记手续），至于案涉商品房的产权转移登记手续，《商品房买卖合同》并未就被告应履行的具体义务、履行期限及逾期履行的违约责任进行约定。2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，买受人是办理产权转移登记手续的主体。3.案涉商品房已于2019年12月26日办妥初始登记，被告已履行《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，即使被告存在违约行为，违约行为已经终止。4.如法院认为原被告在案涉商品房的产权转移登记手续中存在委托代理关系，由于双方并未约定委托事项的办理期限以及逾期办理的违约责任，故在产权转移登记手续中，被告是否存在违约行为、应否承担违约责任以及如何承担违约责任，从根本上来说就缺乏认定的标准。二、原告请求调整《商品房买卖合同》第十五条所约定的违约金标准，理据不足，请求法院依法驳回其诉讼请求。1.《商品房买卖合同》不存在法定无效或重大误解、显失公平、欺诈胁迫、乘人之危等可变更或撤销的情形，是双方的真实意思表示、合法有效。2.关于《商品房买卖合同》第十五条所约定的违约金标准，本案不存在法定应予调整的情形。（1）《中华人民共和国合同法》及最高院、广东高院的司法解释、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2003]24号）均强调违约金调整以实际损失的存在为前提和计算基础。其中：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”（2）根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，被侵权人主张损害赔偿的，应就权利受到损害（侵权行为）、产生的损失及因果关系承担举证责任。由此可见，我国民事法律对于权利受损及因权利受损而受到的损失是区分开的，并非混为一谈，换言之，权利受到损害并不意味着存在实际损失，权利人应就前述两方面分别承担举证责任。因此，法院对违约金进行调整，必须满足“因违约行为造成了实际损失”这一前提条件。原告未提供任何证据证明其遭受的实际损失，应当承担举证不能的法律后果。需要强调的是，“未能举证其实际遭受的损失”与“无法举证其所受损失的具体金额”是两个不同的概念，二者不能混为一谈。同时，如果法院脱离“实际损失”，判决被告以已付房款总额为基数、按年利率6%的标准向原告计付违约金，能否保证按该标准计算的违约金符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条所规定的“不超过实际损失额为限”？考虑到买受人购买商品房的目的（居住还是投资等），如有充分证据证明存在实际损失，各种损失能否一概而论？（3）原告怠于行使违约金调整请求权，其权利已不复存在。原告请求对违约金标准进行调整，实质上是行使《民通意见》第73条所规定变更或撤销的权利（形成权）。上述形成权，根据《民通意见》第73条的规定，原告应在《商品房买卖合同》签订之日起一年内（除斥期间）行使。无论《商品房买卖合同》的条款是否存在可变更或撤销的情形，原告请求变更或撤销的权利已因超过除斥期间而归于消灭。（4）已有生效判决明确请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。三、被告逾期“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的起算时间，应为《商品房买卖合同》第十五条约定的“720天”届满之次日，而非当日。本院经审理认定事实如下：被告新鸿源公司是位于罗定市*******、159号商业中心（南区）的房地产开发商。2016年11月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为商业中心（南区）A2座18层06号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为638808元。第六条约定买受人于2016年11月21日交付首期款191808元，贷款447000元整。第八条约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订当天，原告向被告交付了办证费用3000元，于合同签订次日缴交了契税，并在合同签订后按约定向被告付清了全部购房款。2017年5月23日，原告到被告处签了《房屋交接书》，办理了涉案商品房的交接手续。2019年12月26日，涉案商品房取得了权利人为被告的《不动产权证书》。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、收据、《房屋交接书》，被告提供的《不动产权证书》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2017年5月23日将涉案商品房交付给原告使用，被告最迟于2019年5月13日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而从商品房交易习惯及原、被告双方的交易目的来看，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定中的“权属登记”应理解为涉案商品房权利人为原告的“权属登记”。但被告至今仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理所有权转移登记，将涉案商品房所有权转移登记至原告名下，导致原告未能在规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条的规定，商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。故被告应继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案商品房所有权登记。关于逾期办证违约金应以什么标准计算的问题，本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书而原告又不退房的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。但被告逾期办证的行为至今仍持续，若仍以合同约定的标准作为逾期办证违约金的计算标准，显然不利于维护原告的合法权利，也无法督促被告积极履行办证义务。原告虽无法举证其所受损失的具体金额，但其因逾期办证而无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分的权利而造成的损失是客观存在的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告要求调整逾期办证违约金计算标准的请求，本院予以支持。但考虑到云浮地区的经济发展水平及本案的实际情况，原告请求按年利率6%的标准计算逾期办证违约金过高，现本院酌定，被告应以原告已付购房款总额638808元为基数，按年利率2%的标准向原告支付逾期办证违约金。计至2020年1月1日，被告逾期办证的违约天数为233天，被告应向原告支付逾期办证违约金8155.74元（638808元×2%÷365天/年×233天），2020年1月1日之后的逾期办证违约金以638808元为基数，按年利率2%的标准从2020年1月2日起计至被告将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、限被告广东新鸿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告王国尧办理罗定市*******、159号商业中心（南区）A2座18层06号房的房地产权属证书。二、限被告广东新鸿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金8155.74元给原告王国尧，2020年1月1日之后的逾期办证违约金以638808元为基数，按年利率2%的标准从2020年1月2日起计至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元（原告已预交），由原告王国尧负担149元，被告广东新鸿源房地产开发有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年四月三十日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。