上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36957号原告：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：上海新华成城资产管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：肖正熊，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海新华成城资产管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。2019年11月7日，本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张可可，被告的委托诉讼代理人肖正熊、陈桂军到庭参加了诉讼。庭审中，原告基于被告提出的抗辩意见，向本院提出申请，要求本院给予原告进一步举证的期限(十天)。在征询被告的意见后，本院予以准许。2019年12月24日，经双方当事人一致同意并经本院院长批准，本案延长了简易程序的审理期限。2020年1月6日，本院收到了原告提供的补充证据材料。2020年1月7日，本案再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张可可，被告的委托诉讼代理人肖正熊、陈桂军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告给付成交的“新华红星国际广场”项目2号商铺196室(以下简称涉案商铺)销售代理佣金计人民币413,309.60元(以下币种均为人民币)。2.被告按如下方式偿付逾期付款利息：以413,309.60元为基数，按日万分之五计自2018年5月20日至实际清偿之日止。事实与理由如下：2018年1月，被告委托原告代理销售位于上海市闵行区虹井路120弄的“新华红星国际广场”项目，双方签订了《新华·红星国际广场项目代理合同》(以下简称《代理合同》)。协议签订后，原告积极寻找、推荐客户。在该代理期间内，原告成交的涉案商铺的佣金，被告尚未支付。被告的行为给原告造成资金占有上的损失，双方在涉及涉案商铺的《代理合同》中对逾期付款违约金的计算标准作了约定。综上，被告除应支付欠付的佣金外，还需向原告偿付逾期付款违约金。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告围绕其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《新华·红星国际广场项目代理合同》(合同期限：2018年1月1日至2018年3月31日)，旨在证明原、被告存在委托代理关系及代理佣金的计算依据。被告对上述证据材料的真实性无异议。2.《告知函》(期限：2018年1月1日至2018年3月31日)，旨在证明佣金计算的依据。被告对上述证据材料的真实性予以认可。3.《客户确认单》(署期：2017年4月13日)，旨在证明涉案商铺由原告负责带看。被告对上述证据材料的真实性予以认可，但对关联性不予认可。提请法庭注意：该《客户确认单》是客户购买第一套房屋时所签署的，与涉案商铺无涉，该确认单右上方“顾燕君-196”系原告事后添加。4.《签约价格确认单》，旨在证明涉案商铺由原告负责居间介绍。被告对上述证据材料的真实性予以认可。提请法庭注意：该单据中的金额涉及优惠，故与合同金额不一致。5.《上海市商品房出售合同》及客户身份证复印件，旨在证明涉案商铺由原告居间介绍的客户购买。被告对上述证据材料的真实性予以认可，但对关联性不予认可。6.微信聊天记录，旨在证明原告全程陪同客户购买了涉案商铺。被告对上述证据材料的真实性不予认可，其中部分文字是针对原告提供的内场服务。7.2019年12月10日，原告向本院递交《申请证人出庭作证申请书》，申请涉案商铺的购买人顾燕君到庭作证。2019年12月18日，本院经审核后，向顾燕君发出《出庭通知书》。2020年1月7日，本案公开开庭进行审理。庭审中，证人顾燕君未到庭。原告向本院递交了由证人顾燕君出具的《情况说明》及视频资料，旨在证明涉案商铺由原告居间介绍。被告认为，证人顾燕君未到庭的情况下，其对《情况说明》的真实性不予认可。至于视频资料，首先，其对视频资料中是否是顾燕君本人无法确认。其次，对于视频资料中所提及的内容并无客观事实佐证，不应以单方意思认定相关事实。被告上海新华成城资产管理有限公司辩称，关于第1项诉讼请求，涉案商铺的内场佣金(1%)已结清，但外场佣金(5%)不应给付，理由如下：一、涉案商铺的客户顾燕君曾向被告认购了2号商铺1131号房屋。顾燕君在认购上述房屋时付款情况未达到原、被告结佣的条件，故当顾燕君退房后，原、被告未就上述房屋进行结佣。换而言之，若顾燕君在购买上述房屋时，付款达到原、被告结佣标准，即使顾燕君退房，被告亦应当与原告结佣。二、顾燕君在办理了2号商铺1131号房屋退房手续后，再行向被告购买涉案商铺，此系其出于自身原因的考量，与原告无涉。鉴此，被告不应与原告结算外场佣金。关于第2项诉讼请求，被告不予同意。被告并非无故拖欠佣金，因原告未能提供外场佣金结算手续，按照合同约定，被告无法与其进行结算，双方为此发生较大争议，故对其违约金起算时间节点不予认可。另向法庭说明，涉案商铺购房款的付清时间为2018年7月31日。被告围绕其抗辩主张，向本院提供证据材料如下：《新华·红星国际广场商品房认购协议》《退房申请》，旨在证明涉案商铺的购房者在之前认购的2号商铺1131号房屋已办理退房手续。提请法庭注意：原告不能依据购房者购买第一套商铺的《客户确认单》与被告结算佣金。原告对上述证据材料的真实性予以认可，但是不能达成被告的证明目的。提请法庭注意：因自2017年底至2018年5月间，被告与客户间无法完成网签，最终导致客户换购了另一套商铺，原、被告亦未就客户原订购的商铺进行结佣。本院在听取了原、被告的举证、质证意见后，发表如下认证意见：原告提供的证据材料1-5，被告提供的证据材料具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。原告提供的证据材料6、7，能相互印证，与证据材料1-5形成证据链，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。关于被告认为其对视频资料中是否是顾燕君本人无法确认的意见，本院认为，原告向法院递交的证据材料5中有顾燕君的身份证复印件，被告对身份证复印件的真实性予以认可，故被告可以以此判断视频中是否是顾燕君本人。本院经审理查明如下事实：2017年4月15日，被告的工作人员在载明客户姓名为顾燕君的《客户确认单》上签名。2017年4月17日，被告(签约甲方)与顾燕君(签约乙方)签订《新华·红星国际广场商品房认购协议》，协议约定乙方向甲方订购2号商铺1131号商铺。2017年年底，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《新华·红星国际广场项目代理合同》，协议中与本案有关的条款内容如下：一、合作项目：上海市闵行区虹井路120弄。二、合作期限：2018年1月1日起至2018年3月31日止。三、客户确认：1.代理期限内，凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，案场负责人应当及时签署甲方提供的《客户确认单》。2.经甲方确认的乙方有效客户，在委托期限届满后60天内成交的，甲方仍需按本合同约定支付乙方佣金。3.甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。甲方在确认乙方客户时，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户，甲方应告知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户，但若甲方仍然确认该客户为乙方客户的，则甲方仍应按本合同约定支付乙方代理服务费。四、代理服务费用、支付方式。1.对于乙方代理成交的每一套物业，甲方均须向乙方支付该单元的代理服务费(即销售佣金)0.5%。2.代理成功的标志：乙方客户与甲方正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，待达到结算标准时乙方有权收取佣金、现金奖若有等代理服务费用。3.代理服务费支付时间及方式：代理服务费用支付方式为客户与甲方签署预售/出售合同并支付不少于50%首付款后，甲方应于次月支付乙方50%佣金，全款到账后次月结余。代理服务费用结算前，乙方须于每月15日或之前向甲方提供有效发票，待甲方收到金额相符的有效票据后，由甲方或甲方指定的单位支付给乙方。2017年12月25日，被告向原告发出《告知函》，上载：该司决定于2018年1月1日至2018年3月31日期间就双方签订的《分销协议》《代理合同》做出如下调整：一、佣金点数。《分销协议》约定的佣金为原告方客户总购房款金额的3%，《代理合同》约定的佣金为原告方客户总购房款金额的0.5%，为了支持原告的工作，被告决定：凡在该期间新增认购的，《分销协议》约定的佣金标准调整为总购房款金额的5%，《代理合同》约定的佣金标准调整为总购房款金额的1%。佣金发放形式：客户签署认购协议，并累计支付达总购房款金额的20%以上的，发放比例为佣金的25%，对应系数为1.5%。客户签署房屋买卖合同，并累计支付达总购房款金额的50%以上的，发放比例为佣金的50%，对应系数为3%。客户支付了全部购房款的，发放比例为佣金的25%，对应系数为1.5%。注：1.每月5日前的对账时间不变。2.客户在该期间认购的房屋，若在2018年3月31日前未按被告要求签署《上海市商品房预售合同》导致客户退房的，则原告已收到的佣金须退还被告，且无后续佣金。3.客户在该期间认购的房屋，若在2018年4月1日后被告仍未通知客户签署《上海市商品房预售合同》导致客户退房的，则原告收取的认购佣金无须退还被告，但无后续佣金。4.客户签署认购协议时购房款已累计支付50%以上的按照2.5%结算佣金，签约时按照2%结算佣金，全款到账不变。5.若可签署《上海市商品房预售合同》后，佣金按照签约且付足50%购房款结算50%佣金，全款到账结余。2018年1月7日，顾燕君在《签约价格确认单》上签名，确认涉案商铺最终成交单价为105,854.67元。2018年4月3日，顾燕君在《退房申请》签名，上载：本人于2017年4月17日认购新华红星国际广场项目虹井路XXX弄XXX号XXX室，签署了《上海市商品房定金合同》，并已付定金人民币500,000元整，现因网签延期原因提出解除《上海市商品房定金合同》。2018年5月19日，被告与顾燕君就涉案商铺签订了《上海市商品房出售合同》一份，购买单价为105,854.68元。2019年12月23日，顾燕君出具一份《情况说明》，上载：本人顾燕君于2017年4月经中原地产赵亚平介绍购买新华红星一楼商铺一套，面积30平方，总价6,000,000元左右。当时付了500,000元定金。因为一直不能签约，后于2018年1月6日再去新华项目看情况。当天，将原来定的商铺置换成了涉案商铺，又补了定金450,000元。1月份付清首付签约。整个购买过程，置换过程，均由中原地产赵亚平陪同。另查明，顾燕君与原告的工作人员赵亚平间的微信聊天内容如下：1.时间：2018年1月5日。内容：赵亚平：新华那套等3月底再补钱，还是？顾燕君：我觉得新华有点不靠谱。赵亚平：不靠谱？怎么说。顾燕君：签约一拖再拖，没有准头。赵亚平：现在基本确定3月31日，项目还是可以的。2.时间：2018年1月6日。内容：赵亚平：顾姐，我现在在新华，下午可能3点差不多能来接您，您这边可以不？顾燕君：要不你给我发个地址，我们到那边见，你跑来跑去太辛苦了。赵亚平：没事，我来接您可以的。顾燕君：那辛苦你了。赵亚平：不客气的，顾姐。3.时间：2018年1月7日。内容：赵亚平：打款备注：涉案商铺定金。顾亚平：个人转账汇款业务受理单截图，钱转了。赵亚平：收到。4.时间：2018年1月11日。内容：顾燕君：亚平，我的首期大概20号左右付，麻烦你跟新华说一下吧。赵亚平：好的，顾姐，我和那边说一下。审理中，原告向本院撤回了第2项诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《新华·红星国际广场项目代理合同》、被告向原告发出的《告知函》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点：被告是否应给付原告涉案商铺的佣金?本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。就本案而言，从本院查明的事实可见,涉案商铺确由原告提供居间介绍，最终促成被告与顾燕君就涉案商铺签订买卖合同。现原告要求被告就涉案商铺结算佣金，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，本院判决如下：被告上海新华成城资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海中原物业顾问有限公司人民币413,309.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,499.64元，减半收取计人民币3,749.82元，由被告上海新华成城资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二〇年四月八日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。