河南省荥阳市人民法院行 政 判 决 书（2019）豫0182行初51号原告付银苹，女，1956年4月19日，汉族。住河南省巩义市。原告付东伟，男，1963年10月12日生，汉族，住荥阳市。原告付秋文，女，1966年11月14日生，汉族，住荥阳市。原告付秀峰，女，1969年11月12日生，汉族，住郑州市。四原告的委托代理人周浩，河南聚尚法律事务所律师。被告荥阳市自然资源和规划局。住所地荥阳市荥泽大道。法定代表人胡建伟，局长。行政首长出庭负责人王玉民，该局副局长。被告荥阳市不动产登记中心。住所地荥阳市中原路与飞龙路交叉口行政审批中心。法定代表人朱予斌，主任。二被告共同委托代理人郑晓辉，不动产登记中心工作人员。二被告共同委托代理人耿云龙，河南陆达律师事务所律师。第三人楚慧玲，女，1966年11月4日生，汉族，住荥阳市委托代理人高志刚，河南佐达胜律师事务所律师。原告付银苹，付东伟，付秋文，付秀峰诉荥阳市自然资源和规划局，被告荥阳市不动产登记中心，第三人楚慧玲行政登记一案，于2019年10月30日向本院提起诉讼，本院受理后于2019年11月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、二被告出庭应诉负责人王玉民及委托代理人，第三人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被继承人付建中系四原告的父亲、因其年事已高，四原告雇佣第三人照顾其生活。后第三人从荥阳市教体局开具虚假证明一份，利用付建中患病意识不清，于2015年12月8日到被告处，将原告父亲名下的住房办理了过户手续。原告认为其父亲属于限制行为能力人，被告在办理房屋过户手续时没有尽到审核义务，错误为第三人办理房产登记手续，请求法院确认该登记行为违法并撤销房产证号为荥房权字第××的房产登记。原告向法院提供以下证据以证明其诉讼请求：1、亲属关系证明一份，身份证复印件四份；2、病历两套；3、涉案房产过户档案资料；4、房产证一份。被告荥阳市自然资源和规划局辩称，其为第三人颁发的房屋所有证符合相关法律规定，真实有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告荥阳市自然资源和规划局在法定期限内提供如下证据以证明其辩解理由：1、荥阳市房屋所有权转移登记申请书；2、房地产买卖契约；3、付建中个人完全产权证明；4、二手房交易完税证明；5、房屋所有权证（行房权字第××号）；6、房屋登记询问笔录；7、产权证号1501317958楚慧玲房屋所有权证;8、不动产登记暂行暂行条例实施细则。被告荥阳市不动产登记中心辩称，其不是本案的适格被告，请求驳回原告起诉。被告荥阳市不动产登记中心在法定期限内提供如下证据以证明其辩解理由：豫高法（2017）51号文件和荥编（2015）31号文件。第三人述称，付建中并非限制行为能力人，荥阳市教育体育局出具的证明真实有效，被告办理的房产证是合法的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人未提交证据。经审理查明：荥阳市高中原教师付建中（已故）系四原告的父亲，于1991年4月1日购得原荥阳县教育局集资房产一套，房屋坐落原荥阳县通站路南段西侧。因付建中年事已高，四原告雇佣第三人照顾其生活。2015年12月8日，荥阳市人民政府下属房屋登记部门，为该房屋办理转移登记手续，变更所有权人为第三人楚慧玲，房产证号为荥房权字第××号。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，因行政机关职权变更，被告荥阳市自然资源和规划局成为本行政区域的不动产登记机构。原告认为二被告在办理房屋过户手续时没有尽到审核义务，错误为第三人办理房产登记手续，引发本案诉讼。另查明，荥阳市教育体育局在接到本院协助调查函后，于2020年4月2日出具情况说明一份，证明该局现用公章自2012年9月使用至今，公章的备案编号与上述证据（案涉房产变更登记中荥阳市教育体育局2015年12月1日出具证明）中所盖公章的编号不一致。本院认为，关于被告荥阳市不动产登记中心主体资格问题，因其不是法定的不动产登记机构，属于被告荥阳市自然资源和规划局的二级机构，不能对外独立承担责任，故其不是本案的适格被告。根据行政诉讼法规定，因行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，故被告荥阳市自然资源和规划局是本案适格被告。关于被告荥阳市自然资源和规划局对案涉房屋进行转移登记行为的合法性问题。行政诉讼案件审查具体行政行为的合法性，即包含具体行政行为的事实证据也包括具体行政行为的法律依据。本案被告作出具体行政行为的时间是2015年12月8日，可以适用《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例》（2015版）的相关规定办理业务。根据《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料；《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。结合本案，被告荥阳市自然资源和规划局作为本行政区域的不动产登记机构，在办理案涉房屋所有权转移登记时应当审查申请人提交的上述材料是否完备。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。结合本案，案涉房屋所在土地是以划拨方式取得的土地使用权，故在转让该房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府进行审批。可以看出，划拨土地上的房屋转让法律法规是有强制性规定的，行为人在对该类房屋申请转移登记时，自然需要提供必要的证明文件或其他材料证实转移登记的房屋符合法律规定的转让条件，因此，有批准权人民政府的批准文件应当属于《房屋登记办法》第三十三条第（五项）的“其他必要材料”和《不动产登记暂行条例》第十六条第六项中的其他材料。本案中，被告在办理案涉房产转移登记时，明知案涉房屋属于划拨土地上的房屋，房屋原所有权人对房屋是有限产权，却未要求申请人提供必要材料，仅凭申请人提供的荥阳市教育体育局的证明为申请人办理转移登记，明显不当，且该证明文件现已被证实不具有合法性。众所周知，房屋属于家庭中的重大财产，房屋登记机构在办理房屋转移登记时应当尽到必要的审慎义务，故被告在办理案涉房产转移登记时违反相关法律规定，其办理案涉的房产登记行为缺乏事实、法律依据，且没有尽到必要的审查义务，应予纠正。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中第三人并未向法院提供其支付房屋款项的相关证据，不能认定第三人对案涉房产为善意取得。关于原告要求确认被告荥阳市自然资源和规划局因没有审核其父亲系限制民事行为能力人，导致错误登记行为违法，并要求被告荥阳市不动产登记中心承担责任的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条规定，判决如下：一、撤销荥阳市人民政府给第三人楚慧玲颁发的荥房权证字第××号房屋所有权证的行政行为。二、驳回原告付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  闫志恒人民陪审员  吕玲娟人民陪审员  王 倩二〇二〇年四月二十七日书 记 员  冉锦秀