大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初992号原告宫秀清，女，1949年9月26日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人李伟，辽宁挚擎律师事务所律师。委托诉讼代理人高赟，辽宁挚擎律师事务所律师。被告大连宝龙达生物科技发展有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区胜利路171-1号。法定代表人贾宝龙。被告贾宝龙，男，1966年2月21日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。二被告共同委托诉讼代理人王增光，辽宁恒海律师事务所律师。原告宫秀清诉被告大连宝龙达生物科技发展有限公司、贾宝龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高赟，二被告共同委托诉讼代理人王增光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告大连宝龙达生物科技发展有限公司之间的房屋租赁合同，第一被告向原告返还位于大连市中山区的租赁房屋;2、判令两被告向原告连带支付拖欠的房屋租金共计193342元（房屋租金暂计算至2020年1月31日）；3、判令两被告向原告连带支付房屋返还期间的占有使用费（自2020年2月1日起至房屋实际返还之日止，按照每日租金278元标准计算）；4、判令两被告向原告连带支付违约金38668元；5、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：自2009年起，原告宫秀清一直将其所有的位于大连市中山区的房屋（证号：中私有2009109944号）出租给第一被告大连宝龙达生物科技发展有限公司（以下简称：宝龙达公司）使用，房屋面积为276.43平方米，年租金为10万元。期间，第一被告宝龙达公司多次拖欠原告房屋租金，同时，因经营发展需要，决定继续承租原告宫秀清所有的上述房屋。2019年8月1日，原告宫秀清与第一被告宝龙达公司、第二被告贾宝龙（宝龙达公司法定代表人）就原拖欠原告上述房屋租金以及继续承租的事宜签订了《房屋租金分期付款协议书》，协议约定：截至2019年7月31日，第一被告宝龙达公司共计拖欠原告房屋租金185342元，并且约定继续承租原告的上述房屋，租期自2019年8月1日起至2020年11月1日，房屋租金为133333元。至此，房屋租金共计为318675元。房屋租金采用分期付款的方式支付，即第一被告宝龙达公司每月1日按照每月20000元的标准向原告支付上述房屋租金，直至付清为止。每月付款逾期7日，原告有权终止协议，要求第一被告5日内腾退房屋，并一次性支付所有欠缴的租金，并按照欠缴租金的20%向原告支付违约金。第二被告贾宝龙对上述债务承担连带责任。协议签订后，二被告并未按照约定按时向原告支付房屋租金，第二被告贾宝龙仅向原告支付了部分房屋租金42000元，原告多次向二被告催要拖欠的上述房屋租金，二被告始终以各种理由拒绝推脱。基于上述事实，原告认为，原告与第一被告宝龙达公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，第一被告未按照约定向原告支付房屋租金，存在严重的违约行为，因此，原告有权解除双方之间的房屋租赁合同，并要求第一被告宝龙达公司返还房屋，向原告支付拖欠的房屋租金及违约金，以及因房屋占用期间而产生的使用费。第二被告贾宝龙作为连带债务人，应当对上述债务承担连带责任。因此，依据我国《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》的相关规定，原告将二被告诉至人民法院，恳请人民法院依法查明事实、正确适用法律，判令两被告承担相应的法律责任，支持原告的上述诉求。二被告辩称：不同意原告诉讼请求。原告自2007年向第一被告出租房屋以来，到今天已收取了100余万元租金，但一直未向第一被告开具正式的租赁费发票，不仅是逃税行为，还严重影响第一被告抵扣相关税款，且案涉房屋是公建，原告向第一被告开具发票是法定义务，并非是约定义务，根据中华人民共和国税收征收管理办法第21条规定，单位个人在购销商品提供或接受经营服务及从事其它经营活动中应当按照规定开具使用取得发票。这里开具发票的义务人包括单位也包括个人，另外根据中华人民共和国发票管理办法第20条规定，销售商品提供服务及从事其它经营活动的单位和个人对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。以上二条规定，开具发票是经营者不论是单位或个人应当具有的法定义务，在原告没有向被告提供100余万元发票的前提下没有理由及条件向被告要求支付其它租金，这就是第一被告具有的先履行抗辩权，因此本案中双方间的租赁合同并未到期，也没有法定或约定的解除条件，应当继续履行。第一被告在没有收到原告开具的发票前暂不应当向原告支付拖欠的房租，因此第一被告不存在违约行为，第二被告也不应承担连带保证责任。另外，原告第三项诉讼请求没有合同及法律依据，应予以驳回。由于二被告不存在违约行为，因此不应当支付违约金。且因本次疫情影响，在合同履行的疫情期间相关的租金应当由原告进行减免。本院经审理，认定事实如下：自2009年起，原告宫秀清将其名下位于大连市中山区的房屋[权证号：（中私有）2009109944]出租给被告大连宝龙达生物科技发展有限公司（以下简称：宝龙达公司）使用，房屋建筑面积为276.43平方米。期间，被告宝龙达公司拖欠原告房屋租金，但仍继续承租原告上述房屋。2019年8月1日，原告宫秀清与被告宝龙达公司、贾宝龙（系宝龙迖公司法定代表人）就原拖欠原告上述房屋租金以及继续承租的事宜签订了《房屋租金分期付款协议书》约定：截至2019年7月31日，宝龙达公司共拖欠原告房屋租金185342元。宝龙达公司继续承租原告的上述房屋16个月，租期自2019年8月起至2020年11月，房屋租金总计为133333元。加拖欠租金共计为318675元。房屋租金采用分期付款的方式支付，分期期限16个月，宝龙达公司每月1日按照每月20000元的标准向原告支付租金，直至付清为止。如宝龙达公司每月付款逾期7日，原告将终止分期付款协议与继续承租协议，宝龙达公司自终止协议之日起5日内腾退房屋，原告有权要求宝龙达公司一次性支付所有欠缴租金，并按照欠缴租金的20%向原告支付违约金。被告贾宝龙同意对宝龙达公司拖欠的上述房屋租金及违约金承担连带责任。协议签订后，被告贾宝龙分别于2019年9月30日、10月30日、11月26日向原告支付了房屋租金2万元、15000元、7000元，总计42000元，后再未向原告支付租金。本院所确认的上述事实，有房地产权证、《房屋租金分期付款协议书》、专用收款收据及当事人的陈述笔录在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，原告与二被告签订的《房屋租金分期付款协议书》系三方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应当按照约定履行各自的义务。被告宝龙达公司违反约定拖欠原告租金不付显系违约，因其违约行为已符合约定的终止继续承租协议条件，故对原告解除房屋租赁合同（继续承租协议）的诉请本院予以支持。被告宝龙达公司应向原告返还案涉租赁房屋。原告虽主张已通知被告终止租赁关系，要求被告返还房屋，但未能提供相应的证据，故应承担不利后果。故原告主张双方租赁关系已于2020年2月1日终止不能成立，被告宝龙达公司至继续承租协议解除之日（本判决生效之日）前仍应向原告支付租金。占有使用费应按日租金278元/日标准自继续承租协议解除之次日支付至房屋实际返还之日。至于原告主张的违约金虽有约定，但二被告不同意支付，应视为提出违约金过高的抗辩，本院将其调整为按欠付租金金额的10%即19334元支付，对超过此金额的违约金本院不予支持。被告贾宝龙应对被告宝龙达公司欠付的租金及应给付原告的违约金承担连带责任。二被告的辩解不能形成对原告诉讼请求的抗辩。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宫秀清与被告大连宝龙达生物科技发展有限公司签订的继续承租协议；二、被告大连宝龙达生物科技发展有限公司于本判决生效之日起15日内向原告返还位于大连市中山区房屋；三、被告大连宝龙达生物科技发展有限公司向原告支付欠付的房屋租金（至2020年1月31日为193342元，此后的租金按每日278元标准支付至本判决生效之日）及违约金19334元；四、被告大连宝龙达生物科技发展有限公司向原告支付房屋占有使用费（按278元/日自本判决生效次日支付至房屋实际返还之日）；上述三、四项被告大连宝龙达生物科技发展有限公司应给付原告之款项自本判决生效之日起10日内付清。若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、被告贾宝龙对第三项被告大连宝龙达生物科技发展有限公司应向原告支付的款项承担连带责任；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6780元，由原告负担600元，二被告共同负担6180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胥涛勇二〇二〇年四月三日书记员  杨 颖