北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66861号原告：尹建伟，男，1971年2月28日出生，汉族，北京急救中心员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵栋，北京市国振律师事务所律师。被告：尹丹彤，女，1990年2月10日出生，汉族，丝路基金有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坦娜，女，1992年7月2日出生，汉族，北京市盈科律师事务所实习律师，住北京市通州区。原告尹建伟与被告尹丹彤合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。尹建伟及其委托诉讼代理人赵栋，尹丹彤之委托诉讼代理人周雷、张坦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹建伟向本院提出诉讼请求：判令尹丹彤将北京市朝阳区康惠园x号院x号楼x层x号房屋过户给我。事实和理由：2009年，我大哥尹某辉因房屋拆迁可以购买两套房屋，他要一套，另外一套让我购买，让我借侄女尹丹彤的名义购买，承诺2017年后再过户到我名下，全款42万元。2010年8月24日，我和尹某辉、尹丹彤一起到售楼处交款424305.04元。2012年我又和尹某辉、尹丹彤一起去房管所办理了房产证，相关费用都是我支付的。房屋简单装修后就委托尹丹彤出租，租金由尹丹彤通过银行转账或者支付宝转给我。2018年8月出租到期后，我因需要自住不再出租。我再次装修房屋，购买家具，2019年1月入住房屋。2019年6月，我提出让尹丹彤过户，尹某辉、尹丹彤他们因家庭纠纷认为我不支持他们，不予配合办理过户。尹丹彤辩称，不同意尹建伟的诉讼请求。我是案涉房屋的所有权人，尹建伟没有权利要求我将房屋过户至其名下。我与尹建伟不存在借名买房的合同关系，购买房屋选房是我和父母、邻居商量的，我亲自到现场选房。房屋交付后，是我出资装修的，之后我委托母亲出租，租金由我收取。尹建伟只能证明42万余元是其支付的，但相关税费都是我支付的。即使双方存在合同关系，因案涉房屋属于限价商品房，属于政策保障性房屋，尹建伟的请求也不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2009年6月3日，尹某辉签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，尹丹彤被认定为在册人口和实际居住人口，取得案涉房屋购买资格。2010年8月24日尹建伟支付房款424305.04元，2010年9月13日尹丹彤作为买受人签订合同购买案涉房屋，合同约定的价款为424305元。尹丹彤于2010年10月29日支付公共维修基金、房屋差价款合计14246.24元，于2012年3月22日支付房屋契税4247.99元。房屋产权于2012年3月22日登记至尹丹彤名下，房屋性质为限价商品住房。尹丹彤主张购房款系从尹建伟处的借款；尹建伟不予认可，主张系借名买房，已将尹丹彤缴纳的公共维修资金、房屋差价款、契税偿还给了尹丹彤，提交了银行记录予以佐证，称在2010年10月29日取现14000元偿还尹丹彤缴纳的公共维修资金和房屋差价款。尹丹彤不予认可。案涉房屋于2010年10月29日交房，后进行装修并出租。装修费用由尹丹彤支付，尹建伟主张已偿还给了尹丹彤，提交银行记录予以佐证。尹丹彤不予认可。尹建伟主张装修完毕后，委托尹丹彤对外出租，租金由尹丹彤扣除物业费等费用后，转付给其。就此，尹建伟提交了支付宝转账记录予以佐证。尹丹彤认可证据的真实性，不认可证明目的，称款项系偿还尹建伟房款的借款，并提交了账单详情，称记录的为“房钱还款”。尹建伟认可证据的真实性，不认可证明目的。案涉房屋现由尹建伟占用使用。尹建伟主张2018年8月房屋出租到期后，其收回房屋并进行了二次装修，于2019年1月入住。尹丹彤认可房屋由尹建伟二次装修并使用，但称因尹建伟自称无房居住，又因从尹建伟处借款，故让尹建伟入住使用房屋。另查，尹建伟持有《商品房预售合同》原件、购房款发票原件（两张）、公共维修资金专用收据原件、契税发票原件、房屋登记费票据原件、住宅使用说明书原件、住宅质量保证书原件及部分物业费、供暖费收据原件。尹丹彤称因向尹建伟借款42万余元，数额较大，为了让尹建伟放心，就把前述证件、票据等原件交由尹建伟保存，作为质押。尹建伟就借名买房还提交了与尹某辉的通话录音、史瑞芳的录音证言予以佐证。尹丹彤不予认可，提交钥匙照片，称之前房屋钥匙一直由其持有；提交安装有线电视发票等，证明对房屋进行安装有线电视；提交银行记录和发票，证明交纳物业、供暖和有线电视费；提交2012年委托书，证明委托其母亲代为出租房屋。尹建伟认可照片、发票、银行记录的真实性，称尹丹彤代交的费用，已偿还给尹丹彤，交付房屋后其也持有一套钥匙；不认可委托书。审理过程中，尹建伟申请对案涉房屋采取保全措施。本院作出裁定依法查封了案涉房屋，保全期限为2019年8月27日至2022年8月26日。本院认为，本案争议的焦点有二：一是尹建伟与尹丹彤是否存在借名买房的约定；二是若存在借名买房的约定，该借名买房约定的效力如何。首先，关于是否存在借名买房的约定。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、房屋权属证明材料及相关票证的占有持有情况并结合其他情况予以综合考虑认定。案涉房屋价款42万余元，尹建伟出资了424305元；对于差额的400余元房款、公共维修基金及契税双方存在争议，尹建伟主张已偿还给了尹丹彤；尹丹彤主张尹建伟的出资系向尹建伟的借款，尹建伟对此不予认可，虽尹丹彤提交的支付宝记录标记为“房钱还款”等，但该标记系尹丹彤的自行备注标记，不足以证明款项的性质，且从尹建伟提交的双方关于款项的转账记录来看，尹丹彤明确说明系“房款”，并且扣除了其他费用，尹丹彤主张系还款，但尹丹彤每次转账的数额不等，与一般的借款还款不同；尹建伟的出资直接支付至《商品房预售合同》的相对方，与尹丹彤主张的借款支付房款的操作也不一致。案涉房屋交付后，尹建伟和尹丹彤均未实际自行使用，而是对外出租直至尹建伟再次装修入住房屋，尹丹彤主张系因尹建伟无房居住故同意其居住使用，但在房屋已装修的情况下，尹建伟又进行了二次装修，尹丹彤关于尹建伟系借住使用的主张明显与尹建伟的装修行为不符。尹建伟持有了关于房屋的《商品房预售合同》、购房款发票原件、公共维修资金专用收据、契税发票、房屋登记费票据、住宅使用说明书、住宅质量保证书及部分物业费、供暖费收据原件，尹丹彤主张系因为向尹建伟借款，故交由其保管而作为质押，对此尹建伟不予认可，尹丹彤关于质押的主张，也无证据证明。综上，在尹建伟几乎出全资，前期双方均未使用房屋，但房屋的出租收益由尹建伟享有，后期出租到期后房屋由尹建伟再次装修后使用，尹建伟持有房屋的合同、产权证、发票等其他相关资料原件的情况下，虽尹丹彤对尹建伟提交的与尹某辉等的录音不予认可，但未提交证据予以反驳，尹建伟提交的录音可以起到一定的映证作用，结合前述情况，可以认定尹建伟与尹丹彤间存在借名买房的约定。其次，关于借名买房约定的效力。案涉房屋系拆迁安置用政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。尹建伟与尹丹彤的借名买房约定并不具有法定的无效情形。故，对于尹丹彤的该项抗辩意见，本院不予采纳。尹建伟与尹丹彤借名买房的约定合法有效。现尹建伟要求尹丹彤将案涉房屋产权转移登记至其名下，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：被告尹丹彤于本判决生效后十五日内协助原告尹建伟办理北京市朝阳区康惠园x号院x号楼x层x号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至原告尹建伟名下。案件受理费7672元，由被告尹丹彤负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费5000元，由被告尹丹彤负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  **林审判员  陈 洁审判员  马 潇二〇二〇年四月二十日书记员  张默晗