北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初40403号原告：北京昌亿达劳务派遣服务有限公司，住所地北京市通州区漷县镇黄厂铺村德芳谭院内68号，统一社会信用代码：911101123064695060。法定代表人：侯振昌，总经理。委托诉讼代理人：王晓华，北京义晨律师事务所律师。被告：高爽，女，1971年9月10日出生，汉族，住北京市通州区漷县。原告北京昌亿达劳务派遣服务有限公司（以下简称原告）与被告高爽（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓华及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告给付原告2016年1月至2019年12月期间的物业费1776元、卫生费120元（30元/年），以上共计1896元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，我公司受北京市通州区漷县镇人民政府（以下简称镇政府）委托为辖区内包括绿茵小区在内的普通商品住宅提供物业管理服务，服务期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止。被告系绿茵小区（以下简称涉案房屋）的业主，物业建筑面积74平米，物业服务费为每月每平米0．5元，卫生费4元。经我公司电话、上门、书面等方式催收，被告至今未交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费及卫生费。被告辩称，我是涉案房屋的权利人，我对原告陈述的房屋面积认可，其主张期间的物业费我确实没交，但我不同意交纳，亦不同意交纳卫生费，具体理由如下：一、小区概况：1、小区入住情况：绿茵小区共11栋楼，538户，其中有部分租户及城中老人，有一部分只在冬季在小区居住，其余时间在村中居住，剩余是常驻居民。2、原告与镇政府签订合同，内容我们一概不清楚，未通知我们物业入驻管理时间，也没有公示，因此原告与我们业主之间没有服务与被服务关系，我们实际也未看到原告的应有作为。3、小区没有业主委员会，无法对物业质量进行监督，也没有哪个机构对物业的服务进行监管与考核。因原告与业主没有合同，又没有向业主公示服务项目、服务内容和服务标准等，故业主无法监督物业服务质量，导致现在有没有物业没区别，甚至更坏。二、我们业主基本没有看到物业服务，且问题在2015年8月后愈加严重，根据全体业主反映归纳如下：1、卫生问题：（1）楼道：从未见到打扫，以至于楼道、楼道窗台尘土堆积，杂物无人清理，楼道窗户已变成黑色，因无人打扫，以至于我们不知道原告何时入驻本小区。（2）小区楼宇间卫生：楼宇间公共卫生只是偶尔有人捡拾一些大块垃圾，就这样还应付了事，只捡拾一些大面的，很多地方和一些稍小一点的垃圾无人收拾，导致夏天蚊虫滋生，野猫野狗在小区安家。2、小区修缮问题：（1）路面：小区很多路面出现破损无人修理，至今仍有很多地方为土地且凹凸不平，雨天泥泞。（2）楼道：灯报修两周后，经第二次催促才给修，且只是换个灯泡，下水道总管道严重堵塞无人管，业主自行公摊费用修缮。（3）17年镇政府帮助小区安装楼门防盗门，物业免费发放了2把或3把钥匙，其余以20元的价格卖给业主，从中牟利。不到两个月门就坏了，至今无人修缮。3、小区公共房屋及小区安全问题：（1）小区公共设施疏于管理，如井盖缺失无人管，造成小孩掉入下水井。（2）小区除物业办公室外还有门卫办公室一间，平房一大间，原告把原门卫办公室租给做早点的，私自撤销门卫，导致任何人员和车辆均可随意进入小区，由于楼道门无人修缮，导致小区车辆隔三岔五丢失，本就无人打扫的楼道变得小广告、宣传单、名片乱飞，我们只能自行捡拾，以免老人和孩子滑倒。（3）平房大一间被物业长期私自出租做棋牌室，许多外来人员进入，导致停车位严重紧张，且带来非常大的安全隐患，经常引发打架斗殴，派出所曾多次出警来解决，严重影响居民安全和正常生活。（4）小区监控不能正常使用，导致小区1号楼业主新买轿车被撞，却找不到肇事者，物业也不管。（5）原告在小区公共区域养狗、鸡、鸽子等，经常在公共区域内烧烤。4、小区路灯：小区路灯损坏长时间无人修理，后经业主找镇委半年多，镇里出面才解决，镇里把路灯安装好后，原告全部更换为小瓦灯泡，造成小区一些道路照明仍然昏暗。5、小区用电：小区变压器功率过小，一个家庭只要开两台空调，同时使用两台大功率的家电就会跳闸，即便如此，我们还要用比国家规定0．4883元/度高的0．51元/度的电费，这中间的差价都是原告额外收取的，期间还要涨价，甚至要挟不卖。原告工作人员经常与业主发生矛盾又无力解决，全体业主均认为其不具备物业管理的素质。综上，原告在2019年12月12日前提供的物业服务不达标，为小区居民带来诸多的生活不便，造成我们自行清理，自行维修，还要承受物业带来的新问题。故我拒绝交纳2019年12月12日前的物业费。如果原告能够改善服务，我愿意交自2019年12月12日以后的物业费，但是原告应拿出为居民服务的实际行动，让我们感受到真正的物业服务。恳请法院尊重事实，为弱势群体考虑，支持我方诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系涉案房屋的权利人，该房屋建筑面积为74平方米。2015年，镇政府作为甲方与原告作为乙方签订《物业服务合同》，约定镇政府委托原告为北京市通州区漷县镇绿茵小区（以下简称绿茵小区）提供物业管理服务，物业服务期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止。合同第二章第二条载明：“在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务包括如下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。”合同第三章第1条约定：“1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。具体标准如下：物业管理费：按照发改委相关文件规定收缴……”上述合同签订后，原告入驻绿茵小区并提供物业管理服务至今，被告未交纳2016年1月至2019年12月期间的物业费和卫生费。原告曾在小区公告栏内发布收费标准，载明：“本物业服务范围：小区内11栋楼的楼道卫生，楼道护栏，围墙小广告，楼道的照明维修，单元外照明保障及道路照明，整个小区硬化路面停车场的环境卫生，道路活动场所清扫，确保雨水污水保持畅通，雨水井雨篦子做到每天观察，雨雪天气对主干路积水积雪进行清扫，设定垃圾集纳地点每天清理，小区内绿化维护，定期清掏化粪池。根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，住宅物业服务收费政府指导价执行（2005），本物业根据以上服务项目，物业费为0．5元/平米/月。”本案审理过程中，原告称其系参照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》后附《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》（0．55元/建筑平方米/月）确定物业费收费标准，并按照《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》载明的标准（30元/户/年）计取卫生费。原告解释称，其主张的卫生费实际是居民生活垃圾清运费，由其委托垃圾清运部门将小区垃圾搜集并清运至垃圾消纳场，不属于物业管理服务的范围，因此不含在物业费内。就原告所提供的物业服务是否达标的问题，原告提交《协议书》、收据欲证明其为绿茵小区提供了与收费标准相匹配的物业管理服务。被告对此不予认可，并提交照片及《绿茵小区业主对昌亿达物业的管理服务质量量化评价表》予以佐证。本院认为，当事人双方未签订物业服务合同，一方以自己的实际行为履行了合同的主要义务且对方接受的，如果没有其他因素，应当视为双方成立事实物业服务合同关系。根据原告与镇政府签订的《物业服务合同》，可以确定原告自2015年6月1日起接收镇政府委托进驻绿茵小区，为该小区提供物业管理服务，故原被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告向被告提供了物业服务，被告理应缴纳相关费用。对于物业费收费标准，因双方未作约定，考虑到镇政府与原告签订的《物业管理合同》明确约定物业管理费按照发改委相关文件收缴，而原告主张参照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》后附《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》收费，即按照0．5元/建筑面积/月的标准收取，该标准并无不当。关于原告要求单独收取卫生费的问题，经核实，该笔费用实际为居民生活垃圾清运费，该项费用按规定由原告向房屋产权单位（人）收取，现原告要求按照北京市物价局于1999年确定的定价标准交纳亦无不妥，本院予以支持。关于被告辩称原告提供的物业服务不达标的问题，因其提供照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待，不足以认定原告提供的物业服务与约定存在明显差距，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告高爽给付原告北京昌亿达劳务派遣服务有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1776元、卫生费120元，以上共计1896元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高爽负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年四月二十四日书记员  张佳怡