福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初3893号 原告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。 法定代表人：杨家勇，总经理。 委托诉讼代理人：吴珍榕、钟俊，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告：杨嘉玲，女，1993年3月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）与被告杨嘉玲商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司委托诉讼代理人吴珍榕到庭参加诉讼，被告杨嘉玲经公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰禾公司向本院提出诉讼请求:1.判令立即解除原告泰禾公司与被告杨嘉玲签订的编号为×××《商品房买卖合同》；2.判令被告立即协助原告办理编号为×××《商品房买卖合同》的备案登记注销、预购商品房预告登记的注销手续以及抵押权预告登记（证号：榕房预ＹＲ字第××号）的注销手续；3.判令被告立即向原告支付违约金122328.8元（违约金按购房总价1223288元10%计）；4.判令被告立即返还原告为其代垫的银行贷款本息947565.28元；5.判令被告立即向原告支付代垫款利息及违约金（利息按代垫款日万分之五标准计至代垫款本息还清之日止，违约金按代垫款本息日万分之十从银行扣款之日起7日后计至实际还清之日，暂计至2019年5月30日，代垫款利息及违约金为173099.07元）；6.判令被告立即赔偿原告因代垫款诉讼所产生的损失27052.48元；7.判令被告赔偿原告为主张权利所支出的律师代理费8000元；8.判令原告有权在被告已付的房价款1223288元中直接抵扣被告应承担的第3项、第4项、第5项、第6项、第7项款项，不足部分由被告另行支付；9.本案的全部诉讼费用（包含但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由被告承担。事实与理由：2013年12月20日，原告与被告签订编号为×××《商品房买卖合同》及附件补充协议（以下简称案涉合同），约定：（1）被告向原告购买福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）Ａ×＃×单元房产，房屋总价款为1223288元，合同签订当日支付定金25000元，合同备案出件之日支付首付款373288元（含定金），余款850000元办理按揭贷款；（2）因被告连续三个月未按时还本付息导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，原告有权单方面解除合同，要求被告按购房总价10%支付违约金、配合办理注销手续、返还房屋以及支付房屋使用费；（3）若因被告原因导致原告被贷款银行扣收贷款本息及费用的，被告应在银行扣款之日七日内归还垫付款项及利息，在此期间按垫付款日万分之五计付利息；若逾期的，应另按垫付款日万分之十比例支付违约金；（4）原告有权从购房款中直接扣除违约金及已发生的相关费用。 合同签订后，被告为案涉合同办理备案登记，案涉房产办理预告登记。2014年7月7日，原、被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建省分行）签订《个人住房借款合同》，约定原告对被告850000元贷款提供阶段性连带责任保证，案涉房产亦提供抵押担保。案涉房产依约办理预抵押登记后，被告在借款合同履行过程中未依约向建设银行福建省分行履行还款义务，以致原告自2016年6月29日至2019年3月27日期间共计为被告垫付12期还款共计153781.89元。2018年4月3日，建设银行福建省分行就案涉按揭贷款起诉原、被告，案件经福州市台江区人民法院作出（2018）闽0103民初1424号民事判决后，建设银行福建省分行向法院申请强制执行，故原告于2019年4月17日为被告代偿贷款本息793783.39元、支出诉讼费27052.48元。原告认为，被告逾期偿还贷款导致原告垫付全部欠款本息已构成违约，原告有权根据《商品房买卖合同》约定解除合同并要求被告承担违约责任。现提起诉讼，请求判如所请。 被告杨嘉玲未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨嘉玲经公告传唤未到庭，亦未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告提交的证据来源合法，与本案有关联，对原告提交的证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，原、被告双方签订合同编号为×××的《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买由原告开发的位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）Ａ×＃×单元房产，总价款为1223288元，被告于合同签订当日支付定金25000元，合同备案证明出件之日支付首付款373288元（含定金），余款850000元办理按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第7点约定：被告同意在获得贷款后应按《个人住房借款合同》约定按期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起7天内到原告处归还垫付的全部款项（包括但不限于贷款本息和有关费用），并应以原告垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到被告归还之日期间，按日万分之五计算的利息，若被告未能在上述约定7天之内归还，则自逾期日起，被告除应按上述约定向原告支付利息外，还应以原告垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向原告支付金直至归还款项。被告连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且被告未向原告归还相关款项的，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回房产，同时被告应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向原告支付违约金。 2014年7月7日，原、被告与建设银行福建省分行签订《个人住房借款合同》，约定被告向建设银行福建省分行贷款850000元用于购买讼争房屋，借款期限360个月。被告将上述商品房作为抵押物，原告提供阶段性保证担保。上述合同签订后，建设银行福建省分行发放了购房贷款850000元，并办理了抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第××号），但被告未按借款合同约定及时偿还贷款本息，原告亦未完全履行担保责任。2018年4月3日，建设银行福建省分行向福州市台江区人民法院提起诉讼，要求本案原、被告偿还借款本息等。该案经审理判决：杨嘉玲于判决生效之日起十日内向建设银行福建省分行偿还借款本金797804.53元及利息；泰禾公司对上述债务承担连带清偿责任等。上述判决生效后，因本案原、被告未自动履行上述判决书确定的义务，建设银行福建省分行申请强制执行。2019年4月17日，泰禾公司向建设银行福建省分行支付欠款本息及执行案件公告费合计793783.39元（其中公告费560元），向台江区人民法院缴纳案件受理费、保全费、执行费合计27052.48元。 另查，自2016年6月29日至2019年3月27日，原告先后12次为被告垫付贷款本息共计153781.89元，但被告至今未偿还上述款项。 再查，原告因本案诉讼支出律师费8000元。 本院认为,原告与被告于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》及相关附件补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第7点的约定，被告本应按《个人住房贷款合同》之约定定期归还贷款本息，然被告在《个人住房贷款合同》签订之后，未能按时偿还贷款本息，致使原告自2016年6月29日起承担了担保责任，代被告偿还了银行贷款本息，被告的行为已构成违约；故原告有权依约要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、并要求被告在合同解除后配合办理讼争《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。关于原告要求被告配合办理抵押权预告登记注销手续的诉请，本院认为，讼争房屋办理的抵押权预告登记手续系基于原、被告及建设银行福建省分行之间的借贷法律关系可能产生的抵押担保法律关系而办理的手续，并非基于原、被告之间的商品房预售合同法律关系产生，二者属不同的法律关系，不宜在本案中处理，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 原告因履行担保责任向建设银行福建省分行支付欠款本息合计793223.39元（不含执行案件公告费），被告应予偿还。原告自2016年6月29日至2019年3月27日期间履行担保责任，代被告向建设银行福建省分行支付的贷款本息共计153781.89元，被告亦应予以偿还；同时，被告还应按约向原告支付垫付款被扣期间的利息。关于原告诉请的执行案件公告费560元以及原告向台江区人民法院缴纳案件受理费、保全费、执行费合计27052.48元，本院认为，根据福州市台江区人民法院的判决，原告亦是上述费用的承担者，原告亦有生效判决确定的履行义务，且原、被告签订的《商品房买卖合同》并未约定上述费用应由被告承担，故原告要求被告偿还上述费用，没有依据，本院不予支持。关于垫付款利息损失及违约金问题，本院认为，根据合同的约定，被告应自银行扣款之日起到被告归还之日，以原告垫付的全部款项为基数，按日万分之五计算向原告支付利息。同时，根据合同的约定，被告在原告发出还款通知之日起7天后未还款的，还应支付相应的违约金，但本案原告并未提交证据证实其有向被告发出过还款通知，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。讼争的《商品房买卖合同》因被告原因导致解除，现原告要求被告支付按购房总价的10%支付违约金即122328.8元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付8000元的律师费用，但因该笔费用并无合同约定，本院不予支持。原告还要求将原告已付的购房款抵扣诉请的相关费用，对此，本院认为，原告要求抵扣的相关款项未经判决生效，尚未形成确定的到期债权，不符合法定抵销权的规定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告杨嘉玲经本院传票传唤未到庭，依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告福州泰禾房地产开发有限公司与被告杨嘉玲于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）； 二、被告杨嘉玲于本判决生效之日起十日内协助原告福州泰禾房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记注销手续； 三、被告杨嘉玲于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾房地产开发有限公司支付违约金122328.8元； 四、被告杨嘉玲于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾房地产开发有限公司偿还垫付的贷款本息947005.28元并支付相应违约金﹝以原告每次垫付的金额为基数，按日万分之五的标准，自原告垫付之日起（具体金额及日期详见附表），分别计至款项实际付清之日止﹞； 五、驳回原告福州泰禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15810元，由原告负担3320元，被告杨嘉玲负担12490元。被告杨嘉玲应承担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告杨嘉玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈家挺 审 判 员 陈曜辉 审 判 员 吴灵婧 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 邱仕鹏 书 记 员 陈 颖 附表：福州泰禾房地产开发有限公司代偿的贷款本息金额及日期                            序号                       日期（格式：年-月-日）                       金 额（单位：元）                               1                       2016-6-29                       4550                               2                       2016-9-30                       12300                               3                       2016-12-27                       13596                               4                       2017-3-29                       13720                               5                       2017-6-27       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当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。