广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21711号原告：刘燕，女，1987年12月21日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托代理人：曹广福、张超，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：李计绍，男，1959年11月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：卓惠，女，1972年11月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告刘燕诉被告李计绍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘燕及其委托代理人曹广福、张超，被告李计绍及其委托代理人卓惠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕诉称：原告与被告于2016年2月18日签订《房屋转让协议》，约定由原告将其名下坐落于广州市增城区新塘镇××东碧××凤凰城××座首层复式G02的房产以总价2900000元出卖给被告，条件为被告需要在2019年2月17日前负责还清总额为2380000元的银行按揭贷款，并且在成功过户给被告或出卖该房产后，被告还需一次性付给原告200000元以及还清原告320000元的信用卡债务。但截至目前，被告仅向原告支付了70000元，尚有130000元未付。2018年11月8日，被告向广州市增城区人民法院（下简称增城区法院）起诉原告，双方在法院主持下达成和解，约定由被告在2019年3月1日前还清原告的银行按揭贷款，待还清后由原告协助被告办理过户手续。而后双方又于2019年3月14日签订《房屋差价补偿协议书》，约定由原告协助被告办理过户手续，并在被告取得房产证后7日内由被告向银行申请商业贷款，待银行放款后3日内向原告支付1000000元作为房屋差价补偿款。如今上述房产已顺利过户至被告名下，被告也已向银行申请了商业贷款且银行已放款，但经原告多次催促，被告却一直以各种理由拒不支付房屋差价补偿款1000000元及之前应付而未付的130000元。综上所述，为维护合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付房屋差价补偿款1130000元及利息（自起诉之日即2019年6月19日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；二、被告承担本案诉讼费。被告李计绍辩称：原告名下的坐落于广州市增城区新塘镇××东碧××凤凰城××座首层复式G02房产，由于在2014年1月9日至2016年2月18日期间原告拖欠多期银行按揭贷款未偿还，抵押权人增城邮政银行向增城区法院提起诉讼，后法院判令原告在2018年12月30日前还清全部借款本息2313216.13元，被告作为第三方承担连带担保责任。在2016年2月期间，原告请求被告帮忙解决房屋按揭困难问题，当时被告支付了30000元给邮政银行，以为补上2016年1月之前拖欠的银行按揭贷款，就可以免得银行向法院起诉的麻烦，但法院已经立案受理且查封了该房屋。被告考虑到与原告是一家人，想帮原告，故双方于2016年2月18日签订了《房屋转让协议》，约定被告以2900000元的价格购买该房屋（当时该房屋的市值为2300000元）。2018年初，房价有所提升，被告与原告协商房屋过户事宜，原告极不配合，多次与被告争吵。增城区法院判令原告还款的时间为2018年12月30日前，为了保护被告的资金安全和权益，被告于2018年11月8日提起诉讼，增城区法院判令原告履行《房屋转让协议》的约定，无条件配合被告办理房屋过户手续。2019年3月4日，被告将原告所欠邮政银行的借款余额2203122.61元全部还清。在各方约定到房管局办理过户的前一日（即2019年3月13日），原告要求被告支付1000000元补偿款，被告听到后十分恼火。被告与代理律师进行沟通，律师建议被告为了房产过户先答应原告的要求。在双方都到达房管局后，被告迫于无奈签订了《房屋差价补偿协议书》，但被告一直没有答应过支付给原告1000000元，原告也没有理由要求被告支付1000000元，被告也没有能力支付给原告1000000元，在法院调解时原告也没有提出过该要求。关于原告所称《房屋转让协议》约定的200000元中被告仍欠130000元未付的问题，事实上被告向原告支付的金额早已超过了200000元，被告愿意再向原告支付100000元，但原告不同意。被告已经60岁了，无正当职业、无固定收入、无积蓄、无社保、无退休金，办理房产过户已支付了超过2500000元，虽然现已经取得贷款2000000元，但该款项全部用于返还房产过户前向亲戚朋友所借的款项，被告现还欠下几十万的债务，每个月还需要偿还银行贷款40000元、民间借贷利息及信用卡费用10000元多，而上述房屋要两年后才能进行买卖交易。经审理查明：2016年2月18日，刘燕与李计绍签订《房屋转让协议》，约定刘燕名下坐落于增城区新塘镇××东碧××凤凰城××座首层复式G02的房产（下简称案涉房屋）转让给李计绍使用及处理，总价为2900000元，其中银行贷款2380000元，由李计绍负责支付每月的供楼款，不得断供；如需过户或买卖交易，李计绍有主动权，刘燕必须无条件配合李计绍办理相关手续；如成功过户给李计绍名下或成功出卖此房产，李计绍应一次性付给刘燕200000元及还清刘燕的信用卡债务（约320000元整）；在协议期限内，刘燕如果有买卖或出租的意向，必须要经李计绍同意，如果房产没有变更之前，刘燕可以协商解除本协议，收回使用权，但要征得李计绍同意，补偿李计绍所付出的所有费用方可进行，刘燕不得私自单方交易（买卖、出租）；房产证、按揭合同（购房合同）及购房发票交由李计绍保管；此房产只给居住或买卖的权利，不得作以其它用途；本协议有效期为三年，即2016年2月18日至2019年2月17日止，有效期内李计绍必须解决本协议的债务以及过户事项；本协议双方签名之日起生效，房产变更成功后自动失效等。在原告中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行（下简称邮政储蓄银行增城市支行）诉被告刘燕、第三人李计绍金融借款合同纠纷一案中，增城区法院于2016年5月19日作出（2016）粤0183民初597号民事调解书，确认了各方当事人对刘燕所欠邮政储蓄银行增城市支行的借款本息债务达成的调解协议（包括刘燕在2018年12月30日前提前还清全部借款本息，邮政储蓄银行增城市支行对刘燕名下的案涉房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，李计绍对于刘燕的债务承担连带担保责任等）。2018年11月8日，李计绍向法院提起诉讼，要求刘燕继续履行《房屋转让协议》，配合其办理案涉房屋的过户手续等。该案中，各方当事人达成调解协议，确定李计绍于2019年3月1日前向邮政储蓄银行增城市支行提前还清合同编号为44000202113124608811《个人购房借款及担保合同》的全部借款本息；李计绍清偿上述借款本息后，刘燕及邮政储蓄银行增城市支行在一个月内协助李计绍办理案涉房屋的涂销抵押登记手续；上述涂销抵押登记手续办妥之日，刘燕协助李计绍办理案涉房屋的产权人变更为李计绍的手续等。增城区法院根据上述调解协议而于2018年12月14日作出了（2018）粤0118民初7256号民事调解书。2019年3月14日，李计绍（甲方）与刘燕（乙方）签订《房屋差价补偿协议书》，约定甲乙双方签署本协议即日，乙方配合甲方办理将案涉房屋过户到甲方名下的所有手续；过户过程中，产生的税费、手续费由甲方承担；甲方承诺乙方自甲方取得房产证后7天内向银行申请商业贷款，银行放款给甲方后甲方应于3天内向乙方支付1000000元作为房屋差价补偿款；乙方未按本协议约定履行的，本协议无效等。现刘燕提起本案诉讼，要求李计绍向其支付房屋差价补偿款1130000元及利息。诉讼过程中，刘燕与李计绍均确认刘燕是李计绍的儿媳妇，刘燕的丈夫李成考是李计绍的儿子；案涉房屋原登记在刘燕名下，双方于2016年2月18日签订《房屋转让协议》后，刘燕即将案涉房屋交付给李计绍使用至今；双方于2019年3月14日到房管部门办理过户登记手续，现案涉房屋已过户登记至李计绍名下。刘燕主张其与李计绍签订《房屋转让协议》，约定李计绍应一次性向其支付200000元，但李计绍只支付了70000元，剩余130000元未支付；《房屋差价补偿协议书》约定的1000000元，李计绍没有支付。对此，李计绍抗辩称其支付给刘燕的款项已经超出200000元，其愿意再向刘燕支付100000元，但刘燕不同意；《房屋差价补偿协议书》并非其真实意思表示，其不同意支付该协议书约定的1000000元。另，李计绍为证明其支付给刘燕的款项已超过《房屋转让协议》约定的200000元，提交了其自行制作的《付款清单》《还款统计表》及《中国民生银行个人账户对账单》、案涉房屋在2014年12月至2015年12月期间管理费等的交款通知单、《中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单》《借条》作为证据。刘燕认为《付款清单》《还款统计表》是李计绍单方制作的，对其真实性不予确认；刘燕认为《中国民生银行个人账户对账单》中30000元的转账时间为2016年1月31日、管理费等的交款通知单的时间均是在双方签订《房屋转让协议》之前，与本案无关；刘燕认为《中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单》不能证明里面的所有款项均由李计绍支付，该证据只是对案涉房屋按揭还款账户的还款流水清单，而不是李计绍个人银行账户的支付记录流水账单，且刘燕已将房屋转让给李计绍，由李计绍支付房屋按揭还款是必然且合理的；刘燕对《借条》的真实性不予确认，认为《借条》显示为借款人宋智敏向李计绍借款，其不清楚借款人是否已向李计绍还款，《借条》也并没有显示李成考与该笔借款的关系。刘燕主张其与李计绍签订的《房屋差价补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，李计绍也一直承诺补偿1000000元，但李计绍至今未向其支付该款项；刘燕于2019年5月20日委托律师事务所向李计绍发出《律师函》，但李计绍仍未支付上述款项。为予证明，刘燕提交了微信聊天记录【打印件，分别为李计绍的儿子李成考与李计绍之间、刘燕与李计绍在（2018）粤0118民初7256号案中的委托代理人曾嘉禧律师之间的微信聊天记录】、刘燕与李计绍之间的手机短信记录及《律师函》（复印件）等证据。李计绍对上述证据的真实性均予以确认，但认为《房屋差价补偿协议书》并非其真实意思表示，在约定办理过户手续的前一天，李计绍的律师与刘燕进行电话沟通，刘燕提出要求李计绍支付1000000元的差价，若其不同意支付该1000000元则刘燕不配合办理过户手续，由于李计绍为购买案涉房屋已向别人借款200多万元，只能通过案涉房屋过户后向银行贷款的方式偿还债务，故李计绍只能签署《房屋差价补偿协议书》；李计绍确认已经收到上述《律师函》，但对《律师函》的内容不予确认。本院认为：刘燕与李计绍签订的《房屋转让协议》及《房屋差价补偿协议书》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。李计绍抗辩称《房屋差价补偿协议书》的约定并非其真实意思表示，但其对此未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任；而且，根据刘燕提供的微信聊天记录、手机短信记录等证据显示，李计绍是经过协商后才与刘燕签订该《房屋差价补偿协议书》的。综上，李计绍的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。《房屋转让协议》约定，案涉房屋成功过户给李计绍名下，李计绍应一次性付给刘燕200000元及还清刘燕的信用卡债务（约320000元整）。其后，双方当事人又签订了《房屋差价补偿协议书》，约定李计绍承诺刘燕自李计绍取得房产证后7天内向银行申请商业贷款，银行放款给李计绍后李计绍应于3天内向刘燕支付1000000元作为房屋差价补偿款。根据双方当事人确认的事实可知，案涉房屋早已过户登记至李计绍名下且李计绍申请的银行贷款已放款，因此，上述《房屋转让协议》及《房屋差价补偿协议书》约定的付款条件已成就，故李计绍应按照上述约定向刘燕支付款项。现刘燕主张李计绍仅支付了《房屋转让协议》约定的200000元中的70000元，剩余130000元至今未向其支付。李计绍作为付款义务人，其依法应对款项支付的事实承担举证责任。李计绍抗辩称其向刘燕支付的款项已经超过200000元，并提交了《付款清单》等证据予以证明。刘燕则认为上述证据显示的各笔款项均发生在双方签订《房屋转让协议》之前，与本案纠纷无关。鉴于双方当事人之间存在家庭亲属关系，存在资金往来实属正常，且上述证据显示的款项发生时间均为《房屋转让协议》的签订时间之前，而李计绍未能提供证据证明上述款项是为了履行《房屋转让协议》而支付的，因此，刘燕的上述主张合理可信，本院予以采纳。另，对于《房屋差价补偿协议书》约定的1000000元，李计绍确认其并未向刘燕支付，本院对此事实予以确认。综上，刘燕要求李计绍向其支付1130000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。虽然《房屋转让协议》及《房屋差价补偿协议书》并未约定李计绍支付上述款项的期限，但根据双方当事人确认的事实可知，在刘燕提起本案诉讼前，上述付款条件已成就，且刘燕已委托律师向李计绍催讨，但李计绍并未支付。从公平原则考虑，李计绍未向刘燕支付上述1130000元的行为确实造成了刘燕的利息损失，因此，刘燕要求李计绍支付自本案起诉之日（即2019年6月19日）起计至清偿之日止的迟延付款利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。其中，自2019年6月19日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李计绍向原告刘燕支付1130000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李计绍向原告刘燕支付迟延付款的利息（以1130000元为本金，自2019年6月19日起计至清偿之日止；自2019年6月19日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14970元，由被告李计绍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  苏 琴人民陪审员  伍建红二〇二〇年四月二十八日书 记 员  何靖文黄谱兰卢倩怡