上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24311号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：鲍江东，男，1982年12月3日出生，汉族，户籍地江苏省。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告鲍江东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人周凯程、被告鲍江东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告之间的商铺租赁合同；2.判令被告支付原告2018年6月16日起至2019年9月24日的租金88,923.60元；3.判令被告支付原告自2018年6月16日起至实际支付之日止的逾期支付原告租金违约金(每日按年租金万分之五的标准的计算)；4.判令被告支付原告2018年6月16日至2019年9月24日期间的物业管理费8,338.50元；5.判令被告支付原告2018年6月16日至2019年9月24日期间逾期支付物业费的违约金(每日按应付金额的千分之五标准计算)。事实和理由：原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：由被告承租上海市徐汇区龙华路XXX号龙华古玩城一楼花卉市场XX号商铺(以下简称涉讼房屋)，租期自2016年9月26日起至2019年9月24日止。月租金为5,812元，月物业费为545元，租金及物业费每6个月支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。合同履行过程中，自2018年6月16日起，被告开始拖欠原告商铺租金及物业费。原告多次催讨无果，被告的行为已构成违约。现原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。审理中，原告撤回了第1项诉讼请求。鲍江东辩称，被告没有拒付租金，从来没有收到过原告的催款通知。2019年之前的租金、物业费都已经付清了。被告在2019年1月还支付过租金及物业费，已支付至2019年4月13日。租赁期间，原告与案外人因争夺市场管理权在市场内打架，影响被告经营。涉讼房屋多次漏水，被告报修后一直没有修好。被告多次要求原告提供房产证和税收证明，原告未能提供。原告主张的违约金标准过高。故不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《商铺租赁合同》一份，约定：乙方租用涉讼房屋，租赁期限自2016年9月26日起至2019年9月24日止，甲方开始计算乙方的租金日为自2016年10月16日起算。按建筑面积45.5㎡计算，租金为每日每平方米4.2元，每月租金5812元。2016年9月27日，一次性支付首付6个月租金34872元，租期从2016年10月16日至2017年5月15日。后续租金6个月一付，租金先付后用，乙方应在当期租金届满前30日前向甲方支付下一期租金。物业管理费为12元/㎡/月，每月545元。乙方应于签约时同时缴交6个月的物业管理费3270元。乙方于签约同时，向甲方交付5812元的履约及保证商品质量之押金。甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将租赁商铺交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认租赁商铺按现状正常移交。乙方如未按本合同规定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：(1)乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之五支付违约金……；租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，无需对乙方承担任何损失。并可采取收回出租租赁物、没收押金、停止供水供电等处理方式：……6)、拖欠全部或部分租金超过30天或拖欠全部或部分电费、物业管理累计超过30天的。乙方未能按照本合同所约如期如数缴纳物业管理费、水电等费用，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之五向甲方交纳违约金(逾期缴纳的水电费的罚金另按供水供电事业公司的规定处理)。双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、数据等，除本合同约定的或者相关规定的送达方式送达外，任何一方可以以本合同所列明的地址(包括办公经营场所、商铺、单位、住所地)传真或邮寄送达。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，双方按约履行。2019年1月14日，被告向原告支付19,000元。之后被告未再支付相关费用。原告催讨无果，遂诉至本院。审理中，被告出示一张原告于2019年1月14日出具的收据，载明交款单位为B6铺，金额为19,000元，收款事由为预收租金。被告表示，该收据可证明其租金、物业费已支付至2019年4月13日，而且2019年之前的租金、物业费都已经付清了。原告对于该收据的真实性予以认可，但认为该19,000元是支付2018年6月16日至2018年9月15日期间的租金及物业费，2018年9月15日之前的费用被告已经付清了。原告为此出示了2016年10月16日至2018年6月15日期间涉讼房屋支付租金、物业费、押金的收款收据。对于原告出示的上述收据，被告则称，原告这些收据内容是原告自己写的，不清楚是不是开给被告的收据。但被告除了上述2019年1月14日的收据外，未能提供其他所称已付租金、物业费的相关凭证。原告根据被告出示的2019年1月14日收据，将其诉讼请求进一步明确为：1.判令被告支付原告2018年9月16日至2019年9月24日期间的租金69,744元(只主张12个月的)；2.判令被告支付原告逾期支付租金违约金(以年租金为基数，按每日万分之五的标准，只主张365天的)；3.判令被告支付原告2018年9月16日至2019年9月24日期间的物业管理费6,540元(只主张12个月的)；4.判令被告支付原告2018年9月16日至2019年9月24日期间逾期支付物业费的违约金1,962元(合同约定的标准过高，原告主动调整为欠付物业费6,540元的30%计算)。被告另行出示一组照片，拟证明涉讼房屋存在漏水问题。原告对其真实性予以认可，确认被告报修过漏水问题，但表示对修复情况不清楚。原告确认收到被告交付的押金5,812元，同意将该押金返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。被告对此表示同意。原告另称，其向产权人上海久地毛巾有限公司承租涉讼房屋后再分割转租给被告等商户经营。原告与产权人之间的租赁合同已于2019年9月24日期满。原告此后已撤离该市场，不再管理，故租金等仅主张至该日期，也不再要求被告搬离。被告对上述情况予以确认。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的商铺租赁合同、收据、照片等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。被告未能按约支付租金以及物业管理费，其行为构成违约。被告虽辩称其已付清2019年之前的全部租金及物业费，但被告对其主张却未能提供证据予以证明。而原告则对其主张的事实提供了相应的收据予以证明。被告虽对原告出示的收据表示异议，但同样未能提供相反证据予以证明。现原告依据合同约定要求被告支付拖欠的租金以及物业管理费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于原告主张的逾期支付租金及物业费的违约金，双方确认涉讼房屋确实存在漏水情况且被告已向原告报修，而原告却未能举证证明其作为出租人已尽到维修义务，被告未能按时支付租金及物业费应属事出有因。故本院对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。对于押金5,812元，原告同意返还，被告也无异议，并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、鲍江东于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2018年9月16日至2019年9月24日期间的租金69,744元；二、鲍江东于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2018年9月16日至2019年9月24日期间的物业管理费6,540元；三、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于鲍江东履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还鲍江东押金5,812元；四、驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,037元，由原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担167元，由被告鲍江东负担870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年四月十六日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。