山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终753号上诉人（原审被告、反诉原告）:高华，男，汉族，1977年11月11日出生，住太原市，委托诉讼代理人：赵凯斌，山西东奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司，住所地太原市迎泽区双塔寺街124号，统一社会信用代码×××。法定代表人：侯百管，执行董事。委托诉讼代理人：张富军，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茜，北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人高华与被上诉人山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5294号判决向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高华上诉请求：1、请求法院依法撤销太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5294号判决书第一项并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与太原市迎泽区多禾馅饼店(以下简称“多禾馅饼”)是两个独立的法律关系主体，上诉人不等于多禾馅饼店，一审法院判决上诉人承担水电、物业等费用属于事实认定不清，判决主体错误。一审法院在明知水电、物业等费用系由杜晓梅、多禾馅饼店支付的情况下，而论证上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务关系属于事实认定错误；本案中，上诉人并未向被上诉人支付过任何费用，也未与被上诉人签订过《物业服务合同》，实际水电费等支付也并非上诉人，即使事实物业关系成立，也应当是与多禾馅饼店(实际经营者杜晓梅)存在物业关系，且之后的水电费承担主体也不是上诉人，判决上诉人承担责任属于事实认定严重不清，责任主体错误，应改判发回重审；2、一审法院对于上诉人与山西闻汇房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》第十七条效力未做认定，从而造成一审判决上诉人承担贲任，属于严重的事实认定纰漏。上诉人与山西闻汇房地产开发有限责任公司签订的《房屋租赁合同》第十七条约定：“乙方在本合同所指的房屋地址上成立经营主体后，本合同中所有涉及乙方的权利义务自动转移到该经营主体，双方有义务在保持合同内容不便的情况下重新签订合同”，本条款明确约定经营主体成立后，权利义务均自动转移到该经营主体，而并非签订合同后转移，根据《合同法》，附生效条件的约定自条件达成时生效，多禾馅饼的成立已成为本案真正主体，且后续水电等费用的支付均为多禾馅饼店实际经营者而非上诉人，双方重新签订合同并非权利义务转移的前提条件，即使双方不重新签订合同也不影响责任主体的转移，双方明确约定权利义务自动转移，而非签订合同后才转移；3、一审适用简易程序审理本案违反法定程序，应适用普通程序审理本案，应裁定发回重审。一审中，上诉人提出反诉，并且对于责任主体、采暖、制冷及物业资格，以及不予维修损失等均提出异议，属于争议较大的法律范畴，根据《民事诉讼法》第157条，简易程序适用于权利义务明确、争议不大的简单民事案件，而本案明显不符合上诉任何一种条件，一审适用简易程序严重违反法定程序；4、一审判决上诉人承担水电、物业、制冷、采暖合计198098.54元无事实与法律依据。一审认定，被上诉人提交的欠缴明细表载明水电、物业、制冷、采暖合计198089.54元，并有郝春祥签字，从而认定上诉人承担该笔费用，属于严重的事实认定不清，逻辑错误；首先，该费用表并未经上诉人签字确认，其次，郝春祥个人签字不能代替上诉人签字，上诉人未授权他人对多禾馅饼店水电签字，被上诉人更未提供上诉人授权郝春祥签字的证据；一审法院并未就上诉人与郝春祥之间关系作事实认定，损害了上诉人的合法权益。最后，该费用明细表明确特别写明，郝春祥只认可水电费用合计174628.54元。并未认可物业、制冷,采暖等费用。且后续多禾馅饼店水电费支付也并非上诉人。一审审理事实不清，请求贵院依法改判或发回重审。综上所述，一审法院判决事实认定不清，判决主体错误，且适用程序违法，请求贵院依法改判或发回重审。被上诉人辩称：1、一是法院认定事实清楚，水电费、物业费等依法依约应由上诉人承担。房屋租赁合同是上诉人签署的，按照合同约定应承担案涉房屋的水电费、物业费等。2011年上诉人与山西闻汇房地产开发有限公司（以下简称闻汇房地产公司）签订了《房屋租赁合同》，约定闻汇房地产公司将位于太原市双塔寺街38号闻汇大厦西侧房屋出租给上诉人使用。同时约定因上诉人租赁房屋产生的水费、电费、物业管理费等由上诉人自行承担并承担无故延期支付费用的违约责任。根据合同约定案涉房屋的水电费、物业费等应由上诉人承担。上诉人与太原市迎泽区多禾馅饼店（以下简称“多禾馅饼”）之间的关系与本案无关，上诉人所述责任主体错误没有任何事实及法律依据。房屋租赁合同的主体并未转移。首先，上诉人在《房屋租凭合同》签订六年后（2017年）再次与闻汇房地产公司签订了房屋租赁合同的《补充协议》，将租金支付方式由年付改成半年付。上诉人签订《补充协议》说明房屋租赁合同的主体并未转移；其次，上诉人向闻汇房地产支付租金至2018年5月7日，多禾馅饼店也没有与闻汇房地产重新签订合同，因此房屋租赁合同的主体自始至终都是上诉人；最后，上诉人与闻汇房地产房屋租赁合同纠纷业经太原市迎泽区人民法院审理并做出了（2019）晋0109民初5366号民事判决，判决书认定上诉人系《房屋租赁合同》当事人，因此房屋租赁合同的主体并未转移；2、一审程序合法，本案可以适用简易程序审理。本案系简单的物业服务合同纠纷，事实清楚、权利义务明确且争议金额不大。符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定的情形，依法可以适用简易程序审理；3、一审判决认定数额正确。《欠缴费用明细表》虽然没有上诉人签字，但是在一审庭审过程中上诉人当庭自认郝春祥系多禾馅饼店经营者的丈夫，日常负责案涉房屋店铺的经营。被上诉人平常收取费用也是和郝春祥沟通的。被上诉人有理由相信其对欠缴费用的确认相当于上诉人的确认。关于物业、制冷、采暖等费用上诉人在占有使用房屋过程中，享受了被上诉人提供的相关服务依法依约也应该支付相关费用。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。请求人民法院依法驳回上诉维持原判。被上诉人山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告欠付的水电费、物业费、制冷费、采暖费共计225308.54元；2.请求判令被告支付原告滞纳金12580.53元（以其欠缴的2017年水电费为本金，按照银行同期贷款利率自2018年1月1日起计算至2019年7月1日止）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院审理查明：山西闻汇房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）高华作为承租人（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方同意将位于太原市双塔寺街38号闻汇大厦西侧地下立体车库坡道上方的房屋出租给乙方，乙方同意租赁该房屋；2.该房屋为钢结构建筑，无产权，现状为精装修，水、电、暖、煤气、电话、有线齐全，并可独立计算，乙方房屋租赁的用途为开立“多禾”中式餐饮店，乙方承租的房屋只作为自身品牌餐饮经营使用，除双方有书面约定的除外，乙方不得擅自改变该房屋用途；3.合同租赁期限为自2012年9月1日至2022年8月31日，从每年的9月1日到次年的8月31日，共分为10个租赁年底；4.租金总额为5328658元，支付方式为每年6月1日前支付本合同规定的下一年度房屋租金；5.本合同有效期内，乙方因租赁房屋（含装修费）所产生的水费、电费、电话费、有线电视费、宽带网络费、停车费等由乙方承担；6.甲方委托山西闻汇物业管理有限公司负责本房屋的物业管理；7.甲方委托山西闻汇物业管理有限公司负责本房屋的公共设备设施、公共部位的维修、养护和管理，负责维护公共秩序和安全防范事项的协助管理；2015年7月1日，山西闻汇房地产开发有限公司（甲方）、山西闻汇物业管理有限公司（乙方）与山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司（丙方）签订《物业服务合同终止协议》，主要约定甲乙双方于2014年5月10日签订《山西日报报业集团高层宿舍楼前期物业服务合同》，2014年7月1日签订了《闻汇大厦物业服务合同》和《闻汇商务大厦物业服务合同》，由甲方聘请乙方为上述合同条款所约定的物业提供前期物业管理服务，合同期限为一年。按照山西日报传媒集团2015年4月21日向山西日报报业集团经管会会议精神，在上述合同到期后，甲方委托丙方为上述物业提供前期服务和管理，由丙方全面接管乙方所管理的物业和经营性资产；2.从2015年10月1日起，按照甲方和丙方签订的前期物业服务合同，由丙方前面接管乙方上述三个合同约定的物业服务管理工作和经营性资产的受托管理工作，期限为2015年10月1日至2016年9月30日。2015年8月17日，山西闻汇房地产开发有限公司（甲方）与原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司签订《闻汇商务大厦物业服务合同》，主要约定：1.甲方选聘乙方对闻汇商务大厦提供前期物业管理服务事宜；2.合同期限为2015年10月1日至2016年9月30日，至2016年6月30日前，业主大会尚未成立的甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，在新的物业管理企业为接管大厦前，若乙方实际继续提供物业管理服务，则视本合同延续有效。根据原告（反诉被告）提交的2017年12月28日欠缴费用明细表载明：2017年全年，除两月份、三月份之外，水费共计14608.54元、电费共计160020元，2016年9月至2017年12月的物业费共计8704元，2016年至2018年制冷费5916元和采暖费8850元，上述费用共计198098.54元，并有郝春祥的签字确认。一审法院认为，对于本案中原被告双方是否适格的争议，根据原告（反诉被告）与山西闻汇房地产开发有限公司签订的《闻汇商务大厦物业服务合同》第四十二条的约定，本案当事人均未向本院提交业主委员会成立并另行选聘物业服务企业的相关证据，从原告（反诉被告）提交的证据来看，2016年至2019年期间，杜晓梅、多禾馅饼亦多次向原告（反诉被告）缴纳物业费、水电费等费用，被告辩称其并非本案适格被告，但根据原告（反诉被告）提交的被告（反诉原告）高华与山西闻汇房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》载明的承租人系本案被告（反诉原告）高华，且该合同约定被告高华承租的用途就是开立“多禾”中式餐饮店，并且被告提交的其向山西闻汇房地产公司的沟通函落款亦盖有太原市迎泽区多禾馅饼店的公章及被告高华的签字，被告高华辩称其系受杜晓梅委托签订《房屋租赁合同》并未提交相应的证据，应承担举证不能的法律后果，根据以上论证，本院认为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间已经形成事实上的物业服务合同关系，本案当事人均为适格主体，因原告（反诉被告）向本院提交的欠费明细表载明的欠费款项总计198098.54元，故本院对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付水电费、物业费、制冷费、采暖费等费用，合计198098.54元的诉讼请求予以支持。根据《闻汇商务大厦物业服务合同》第三十八条的约定，约定业主及实际使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应缴纳滞纳金，但原告（反诉被告）以水电费为基数计算滞纳金，无事实和法律依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于反诉中，反诉原告高华向本院提出的诉讼请求，本院认为其提交的证据不足以证明反诉原告对其进行断水、断电等行为，应承担举证不能的法律后果，故本院对反诉原告请求反诉被告赔偿其因无故断水、断电给其造成的损失的诉讼请求不予支持。对反诉原告请求反诉被告赔偿其因房屋漏水支付的维修费的诉讼请求，从被告提交的证据来看，不能证实漏水存在的部位，无法确定承担维修义务的主体，被告应承担举证不能的法律后果，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）高华于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司水费14608.54元、电费160020元、物业费8704元、制冷费5916元及采暖费8850元，共计198098.54元；二、驳回原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高华全部诉讼请求。本诉案件受理费2434元由被告（反诉原告）高华负担，反诉案件受理费1460由被告（反诉原告）高华负担。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1、上诉人是否应应当承担水电费等费用。2、一审法院适用简易程序审理本案是否程序违法。3、一审法院认定水电费、物业费等费用共计198098.54元的依据。关于争议焦点一：上诉人高华（乙方，承租方）与案外人山西闻汇房地产开发有限公司（甲方，出租方）签订《房屋租凭合同》，该合同第五条约定，在合同有效期内，乙方（上诉人高华）因租赁房屋所产生的水电费、物业管理费等费用，由乙方（上诉人高华）自行承担。上诉人高华应按照合同的约定承担其租赁期间所产生的水电费、物业费等相关费用。故上诉人水电费承担主体不是上诉人，判决上诉人承担责任属于事实认定严重不清的上诉理由不能成立，应予驳回。关于争议焦点二：一审法院适用简易程序审理本案符合《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的相关规定，且上诉人在一审审理期间对一审法院适用简易程序审理本案未提出异议，故上诉人一审适用简易程序审理本案违反法定程序，应适用普通程序审理本案的上诉理由不能成立，应予驳回。关于争议焦点三：案外人郝春祥系太原市多禾馅饼店实际经营者的丈夫，日常负责案涉房屋店铺的经营，缴纳水电费等费用也是其与被上诉人沟通，一审法院以有郝春祥签字确认的《欠缴费用明细表》认定欠缴水电费等相关费用的数额并无不当。故上诉人一审判决上诉人承担水电费等费用共计198098.54元无事实和法律依据的上诉理由不能成立，应予驳回。综上所述，上诉人高华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由上诉人高华负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ二Ｏ年四月十六日书记员 程贝贝