贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初940号原告:张俊，男，1991年1月10日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州誉浚房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：申桂资，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘卫，男，1968年7月17日生，汉族，该公司员工。原告张俊与被告贵州誉浚房地产开发有限公司（以下简称“誉浚房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊，被告誉浚房开委托诉讼代理人刘卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告延迟“将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人”违约金（从2017年12月30日计算至2019年1月28日，共计8549元）；2.判令被告于2020年2月28日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以总价432877元向被告购买位于云岩区小关猫冲贵阳天誉城房屋一套。原告按约定于2016年2月29日前支付全部购房款。被告于2019年1月28日发布“关于天誉城11、12号楼产权办理的公告”，但以被告对银行按揭贷款客户负有担保责任为由，拒绝向原告提供办理商品房转移登记的有关文书。根据《商品房买卖合同》第二十二条“初始登记”条款约定，被告已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令如前所请。被告誉浚房开辩称，被告在办理房屋权属证书时，政府相关职能部门对办理权属证书的要求发生变化，由原来办理产权证变更为不动产权证，且成立了不动产登记中心受理业务，该中心一直处于调试、升级，导致被告时间被拖延，存在不可抗力，被告不应当承担责任，原告系按揭贷款，应当将资料提供给被告指定的代办公司代为办理不动产权证，故请求驳回原告的诉请。本院经审理认定如下事实：2015年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市云岩区房屋一套，总价款432877元，以银行按揭方式支付。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”“买受人同意委托由出卖人指定的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。附件十二《补充协议》第十条第二款约定：“办理按揭贷款的买受人，《房屋产权证》由出卖人指定的中介机构代为办理产权登记手续，代办费用由房屋买受人自行承担。”。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款108877元，又于2016年2月29日支付购房尾款32.4万元，被告分别向原告出具了加盖公章的《收据》予以确认，至此，原告已向被告支付完毕所有购房款。2019年1月25日，被告取得案涉楼栋的初始登记，并于同年1月28日向业主发布“关于天誉城11、12号楼产权办理的公告”，告知业主可提供办理不动产产权证明所需资料前往被告处办理，并注明：“银行按揭客户需在我司指定的产权代办公司办理不动产权证”。原告就办证事宜与被告协商未果，诉至本院，请求如前。案件审理过程中，经本院向原告释明，原告确认诉请第二项“将办理商品房转移登记的有关文书交付原告”中“有关文书”明确为：“1.不动产登记申请书（加盖被告公章），2.房屋初始登记；3.购房发票；4.完税证明；5.房屋分层分户平面图”。本院认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护，本案的争议焦点在于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；被告是否存在逾期办证的情况，违约金如何计算；被告是否应当向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于被告逾期办证及逾期办证违约金方面。第一，关于被告是否存在逾期办证方面，其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；其二，原告已按合同约定向被告支付完全部购房款；其三，被告于2019年1月25日取得涉案房屋所有权初始登记，并于2019年1月28日通知业主办证，显然，被告逾期办证，已构成违约。第二，关于逾期办证违约金方面，其一，被告辩称非因被告自身原因导致未能及时取得初始登记的意见，因其未予举证，本院不予采信；其二，根据《商品房买卖合同》第二十二条之规定，逾期交付办证所需有关文书违约金应按合同约定的每日万分之0.5进行计算，自2017年12月31日起计算至2019年1月28日止，共计393日，由此，逾期办证违约金应为8506.03元（432877×0.00005×393天）。最后，关于被告是否应当向原告交付办理商品房转移登记的有关文书方面。其一，案涉房屋已于2019年1月25日取得房屋初始登记，被告已于2019年1月28日通知业主办证，案涉房屋已具备办证的条件；其二，根据《商品房买卖合同》第二十二条之规定，被告应于2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现已具备交付条件；其三，被告辩称原告应将资料交付代办公司代为办理不动产权证，该约定未具体明确代办公司，且原告亦未出具委托书代为办证，故委托关系不成立。因此，被告应当向原告交付办理商品房转移登记的有关文书（1.不动产登记申请书（加盖被告公章），2.房屋初始登记；3.购房发票；4.完税证明；5.房屋分层分户平面图）。综上所述，对原告要求判令被告支付原告延迟“将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人”违约金（从2017年12月30日计算至2019年1月28日，共计8694元）的诉请，本院支持由被告向原告支付违约金8506.03元，超出部分，不予支持；对原告要求判令被告于2020年2月28日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的诉请，本院支持由被告于本判决生效之日起十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书（1.不动产登记申请书（加盖被告公章），2.房屋初始登记；3.购房发票；4.完税证明；5.房屋分层分户平面图等）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张俊逾期办证违约金8506.03元；二、被告贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张俊交付办理商品房转移登记的有关文书（1.不动产登记申请书（加盖被告公章），2.房屋初始登记；3.购房发票；4.完税证明；5.房屋分层分户平面图等）；三、驳回原告张俊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州誉浚房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年四月十七日书记员 廖雨濛