河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18304号原告（执行案外人）：王政全，男，汉族，1968年7月15日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：靳仕杰，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷浩杰，河南杰瑞律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南金马工贸有限公司，住所地：郑州市管城区文治路与姚庄南路交叉口紫东钢铁企业园1号楼5层155号。法定代表人：黄云鹏，职务：总经理。委托诉讼代理人：侯文祥，河南金马工贸有限公司员工。第三人（被执行人）：刘长水，男，汉族，1954年4月6日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：段姝霞，女，汉族，1957年1月8日出生，住郑州市管城回族区，系刘长水配偶。第三人（被执行人）：刘阳，男，汉族，1982年8月7日出生，住郑州市管城回族区。原告王政全诉被告河南金马工贸有限公司（以下简称金马公司）、第三人刘长水、刘阳执行异议之诉一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王政全及其委托诉讼代理人靳仕杰，被告金马公司的委托诉讼代理人侯文祥、第三人刘长水的委托诉讼代理人段姝霞到庭参加了诉讼。第三人刘阳经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王政全向本院提出诉讼请求，1.确认原告王政全对位于南五里堡社区北刘庄第一村民组安置房9号楼1单元11层1114号房屋享有物权期待权。2.停止对上述房屋的强制执行，并解除查封措施。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：原告系涉案房屋的合法买受人，2016年7月3日原告和第三人刘长水签订《售房合同》购买了涉案房屋，原告将33万元购房款支付给了刘长水，2019年1月15日房屋摇号确认后，原告向刘长水支付了补交了面积差额，刘长水将房屋钥匙交付给原告，原告办理了物业入住手续，2019年4月28日贵院查封了该房屋，原告查封前已经签订合法购房合同，缴纳全部购房款，并实际占有该房屋，系无过错不动产买受人，有权排除执行。故提起诉讼。被告金马公司辩称：一、原告提供的证据前后矛盾，不足以证明其主张。原告称在2016年7月3日经涉案房屋所在的村民组介绍购买涉案房屋，但是其所提供的售房合同签订日期为2015年；二、涉案房屋建成交付后，法院就再次下达查封裁定，将涉案房屋予以全部查封并张贴封条，涉案房屋目前处于查封状态，不存在原告实际占有情况。三、相关政策规定，安置房五年内不得上市交易，村民个人不能对安置房进行交易，村民组也无权组织村民进行安置房买卖。四、刘长水无权处分涉案房屋，其与原告签署的售房合同为无效合同，法院应驳回原告的异议请求。根据《物权法》第九条、第十四条规定，本案第三人刘长水与原告在签署售房合同时并未取得涉案房屋所有权，即在相关部门依法登记办理的房产证，根据法律规定其无权对涉案房屋进行处分、买卖。并且根据《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让。（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；。（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，刘长水不能将其未依法登记领取权属证书的房屋进行转让。而王政全明知其购买刘长水的房屋为拆迁安置房，刘长水并未拥有涉案房屋的房产证无权处分涉案房屋的情况下，依旧签署售房合同，故双方签订的合同为无效合同。五、涉案房屋截止今日仍未实际在相关部门登记备案，王政全并未享有涉案房屋所有权。根据《物权法》、《房屋登记办法》规定，房屋产权权属是以产权证登记形式为准。本案中，被答辩人并未提交相应产权证证明其享有房屋的所有权，而王政全所谓在村民组统一办理的登记只是网签属于预登记，原告与刘长水双方私下的未取得产权证房屋交易不能对抗人民法院依法作出的查封、处置决定。六、涉案房屋所在村民组违反法院查封裁定，私自将房屋网签给原告，其行为应属无效。第三人刘长水辩称，房子卖的时候是刘长水签订，但是已经征得刘阳的同意，是刘阳真实意思表示，因为当时刘阳欠钱，所以直接给刘阳的房子卖了，然后还钱，不是为了转移财产逃避债务。第三人刘阳未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告称原告2016年7月3日经涉案房屋所在的村民组介绍购买涉案房屋，但是其所提供的售房合同签订日期为2015年；原告解释双方签订合同用的是2015年的合同模板，当时并未更改。后还有原告提供的2016年7月3日向段姝霞转账凭证等证据佐证，本院认定王政全和刘长水的购房合同日期是2016年7月3日。综合各方诉辩主张及举证质证，本院确认本案法律事实如下：2016年7月3日，原告（乙方）与被告（甲方）刘长水签订《售房合同》，约定经甲乙双方自愿达成如下协议，甲方将位于原南五里堡北刘庄44号，面积伍拾伍平方米的房产出售给乙方；乙方已经对上述房产及权属等信息做了充分了解，自愿购买上述房产；房产6000元每平方米，总价33万元；房产出售给乙方后，因房产转让产生的所有费用由乙方承担，因房产转让所需手续甲方应尽配合义务；合同签订后双方自愿遵守合同义务，不得反悔，一方反悔无论何种原因，均应承担违约金50000元，合同继续履行不得解除。房屋面积按照实际面积为准，多退少补，价格按合同售房价为准。甲方：刘长水签字捺印，乙方：王政全签字捺印，卡号62×××86。后王政全向刘长水的配偶段姝霞转账33万元，刘长水向原告出具收条，载明今收到王政全购房款叁拾叁万元整，刘长水，2016年7月3日。2019年1月15日王政全摇号选房，选中北刘庄新村9号楼1单元11层1114号，房屋面积58.79平米。2019年4月24日王政全将房屋面积差价及当初垫付的物业费、初装费等费用29600元现金交给段姝霞，段姝霞将房屋钥匙交付原告，原告进行了物业登记。当日，段姝霞在合同后书写“钱已付清”字样并签字捺印。另查明，金马公司与隆发公司、刘阳、赵莹、刘长水、段姝霞追偿权纠纷一案，本院2017年8月1日作出（2017）豫0104民初4811号民事裁定书，并于2017年10月12日向管城区紫南办事处五里堡社区居委会发出协助执行通知书，扣留刘长水、刘阳、赵莹、段姝霞名下的过渡费4583340元。2017年11月24日，本院作出（2017）豫0104民初4811号民事判决书，判决隆发公司偿还金马公司代偿的借款本息4583340元；刘阳、赵莹、刘长水、段姝霞对隆发公司上述债务承担连带清偿责任。2019年4月18日，本院作出（2019）豫0104执恢4045号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人隆发公司、刘长水、刘阳、赵莹、段姝霞存款或其他收入本金4986921.67元及利息、诉讼费、执行费等费用或者查封、扣押其相应价值的财产。本院于2019年4月28日向管城区紫南办事处五里堡社区居委会发出协助执行通知书，冻结、查封刘长水名下的位于南五里堡社区北刘庄村第一村民组包含涉案房产在内的房屋七套及过渡费。2019年10月9日，原告王政全提出执行异议申请，本院于2019年11月12日作出（2019）豫0104执异107号执行裁定书，裁定驳回王政全的异议请求。2019年11月26日原告王政全向本院提起执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对涉案标的所拥有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。结合原、被告举证、质证及庭审意见，本案争议焦点为：1.原告的权利能否排除执行；2.原告是否有对涉案房屋的物权期待权。关于王政全对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王政全与刘长水于2016年7月3日签订了《售房合同》，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告王政全按照合同约定付清了全部购房款，段姝霞已将房屋钥匙交付原告王政全，王政全也已办理物业登记准备进行装修，王政全和刘长水对涉案房屋的交付情况作出了合理说明，故应当认定王政全在查封行为前已签署房屋买卖合同并已付清房款、合法占有涉案房屋。被告金马公司辩称，法院已经查封该涉案房屋，原告无法实际占有，村委会不能给原告办理网签。2017年10月12日本院向管城区紫南办事处五里堡社区居委会发出协助执行通知书，扣留的是刘长水、刘阳、赵莹、段姝霞名下的过渡费4583340元，并未查封涉案房屋。该涉案房屋于2019年4月28日被本院查封，原告2019年1月15日摇号确认，并收到钥匙办理了物业手续，对于被告该辩称，本院不予采信。被告金马公司还辩称，原告王政全与第三人刘长水签订的安置房买卖合同应属无效合同，根据相关法律规定，安置房五年内不得上市交易；涉案房屋未在相关部门依法登记办理房产证，刘长水亦无权对涉案房屋进行处分、买卖。本院认为，该相关政策系对不符合上市交易的安置房交易过户的限制，而非对订立安置房买卖合同行为的限制，其目的是防止国家土地收益的丧失和安置优惠利益的分配不公，因此当事人签订房屋买卖合同本身并不损害社会公共利益，只要在符合年限并补交土地土地收益及相关规费后过户房屋，政府的政策目的以能够实现，并不会导致公共利益的损害，应当认定原告王政全和第三人刘长水的房屋买卖合同有效。因为涉案房屋属于拆迁安置房，当时无法办理房屋产权证，房屋权属尚未确定，但拆迁安置房并不是法律规定的限制交易的房屋，房屋交易也并不因产权不明确或者未取得房产证而导致合同无效。故对于被告辩称，本院不予采信。房屋未过户并非因为买受人王政全自身原因未办理过户登记。综上所述，原告王政全享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权具有排除执行的效力，具体原因如下：首先，从成立时间上看，该请求权要早于金马公司与隆发公司、刘阳、赵莹、刘长水、段姝霞追偿权纠纷一案所形成的金钱债权。第二，从内容上看，王政全的请求权系针对诉争房屋的请求权，而金马公司的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为刘长水的责任财产成为金马公司的债权的执行财产。其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，应当优于金马公司的金钱债权。第三，从性质上看，金马公司与刘长水之间的金钱债权，系王政全与刘长水房屋买卖后发生的。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因刘长水与王政全之间的房屋买卖合同行为而不再成为刘长水的责任财产。因此，在金马公司与刘长水形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到刘长水的责任财产。在此意义上，王政全的请求权即使排除金马公司债权的执行，也并未对金马公司债权的实现形成不利影响。第四，从发生的根源上看，讼争房产系王政全为保障其与子女居住、其子女婚姻而购买的房产。从功能上看，该房产具有为王政全及其所生子女提供生活保障的功能。与金马公司的金钱债权相比，王政全享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。关于王政全主张对涉案房屋物权期待权的请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉案标的属于不动产，签订买卖合同并不当然导致物权的变动，不动产物权变动需以登记为准。本案中，涉案标的尚未登记至王政全名下，原告和刘长水签订的《售房合同》目前尚未履行完毕，原告已付清所有购房款并领取钥匙、办理了物业登记，但因政策原因及查封等原因尚未办理过户登记。王政全享有的应当是对涉案房屋登记至其名下的请求权，原告请求本院确认王政全对涉案房屋的物权期待权，我国法律法规目前还没有明确的物权期待权的规定，相关法律规定只是从侧面对物权期待权进行保护。故该主张没有法律依据，本院无法支持，但其可待过户条件成就时，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市管城回族区南五里堡社区北刘庄第一村民组安置房9号楼1单元11层1114号房屋，并解除查封；二、驳回原告王政全的其他诉讼请求。案件受理费7573元，由被告河南金马工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵小联人民陪审员  **龙人民陪审员  任明中二〇二〇年四月三十日法官助理朱健康书记员张欣格