云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初511号原告：余绍科，男，1967年12月30日生，壮族，云南省砚山县人，现住砚山县。委托诉讼代理人：邹自明，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：金源商贸有限公司。统一社会信用代码：91532600750678224C。法定代表人：杜光伟（执行董事）。住所：云南省文山市。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告余绍科与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告余绍科的委托诉讼代理人邹自明，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余绍科向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2018年8月5日签订的合同编号为2018080501、2018080502的《商铺内部认购合同》无效；2.由被告返还原告购买两个商铺的资金432000元，并按已付房款的一倍赔偿原告损失432000元，合计864000元。并以已付房款432000元为基数自2018年8月5日起按年利率6%支付资金占用费至还清款项为止；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2018年8月5日签订两份《商铺认购合同）。合同编号为2018080501、2018080502号，由原告向被告认购两个商铺，资金合计432000元。双方在合同中约定，原告向被告认购2018080501、2018080502号商铺，原告于订立合同当日付清购买商铺款432000元，被告于2018年12月31日以前将商铺建好验收合格后交给原告使用，合同订立之后，原告已按约定交清了房款，被告并没有在2018年12月31日前将商铺建好验收合格后交给原告使用，而且被告在与原告签订《商铺内部认购合同》时隐瞒被告没有取得《商品房预售许可证》的事实，导致原被告双方所签订的《商铺内部认购合同》无效，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人未取得商品房预售许可证，与买房人签订的商品房预售合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”的规定，以及第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或撤销、解除的，买售人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任，（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明…”的规定，以及最高人民法院第八次全国法院民商事审制工作会议纪要关于违约责任问题中对合同没有约定违约责任或者损失难以确定的，可以参照年利率6%标准确定的意见，现请求人民法院判决被告返还原告购买两个商铺的资金432000元并按已付房款的一倍赔偿原告损失432000元，合计864000元，并承担以432000元为基数，自2018年8月5日起按年利率6%计算支付资金占用费至还清款项为止，以维护原告的合法权益。金源公司辩称，一、本案的合同属于无效合同；二、在原告实际交付情况下同意退还，被告公司愿按照原告已实际支付购房款予以退还；三、原告主张双倍购房款及利息，无事实及法律依据，不能成立。余绍科针对其主张，向本院提交以下证据：1.《原被告身份信息》，证明原被告主体适格；2.《商铺内部认购合同》2份、《收据》2份，证明2018年8月5日，原告与被告金源公司协商一致，签订《商铺内部认购合同》，约定原告购买金源公司开发的金源农副产品综合批发市场第15幢A排136号、15幢A排137号，证明原告已交清所有商铺的认购款，但被告向原告隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，被告也没有在2018年12月31日前将商铺建好交付原告使用的事实。经质证，金源公司对余绍科提交的第1组证据无异议，对第2组证据的真实、关联无异议，但合法性有异议。且认定为无效合同，签订合同时，原告明知未取得预售许可证明的，对《收据》无异议。本院认为，余绍科提交的第1、2组证据客观真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以采信。金源公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月5日余绍科（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为2018080501、2018080502的《商铺内部认购合同》二份，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购15-A136、15-A137号两个商铺，两个商铺建筑面积均为30平方米，单价80000元，每个商铺房款为240000元，两个商铺房款共计48万元。乙方在2018年8月5日付清每个商铺房款的80%，计196000元，在甲方交房时付清剩余的房款48000元。甲方在2018年12月31日前将经综合验收合格的两个商铺交付到商业运营公司使用。”同日，余绍科向金源公司支付了15-A136号商铺房款240000元，15-A137号商铺房款192000元，共计432000元，金源公司出据收据两份交余绍科收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，至余绍科起诉前，金源公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于余绍科主张其与金源公司签订合同编号为2018080501、2018080502《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与余绍科签订合同编号为2018080501、2018080502的《商铺内部认购合同》并收取余绍科支付的购房款432000元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故余绍科主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该份合同无效，该项诉讼请求，本院予以支持。关于余绍科主张金源公司返还已付房款432000元并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与余绍科订立2018080501、2018080502号《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，余绍科主张金源公司返还已付购房款432000元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，余绍科主张金源公司按年利率6%计算自2018年8月5日至还清房款时止的利息损失，本院支持，即余绍科的合理利息损失为以购房款432000元为基数×年利率6%，自2018年8月5日起计算至还清购房款时止。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、余绍科与被告文山金源商贸有限公司于2018年8月5日签订的合同编号为2018080501、2018080502的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还余绍科购房款432000元，并按已付购房款一倍赔偿原告余绍科的损失432000元，合计876000元及支付资金占用费（以已交房款432000元为基数，按年利率6%计算自2018年8月5日至还清购房款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12560元，减半收取计6280元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  周宏浴二〇二〇年四月十六日书记员  程子芮