北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初44704号原告：北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区金沟河路19号20号楼5层506。法定代表人：胥佳琦，董事长。委托诉讼代理人：王悦石，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵林，男，该公司员工。被告：巩越折，男，1968年12月22日出生，汉族，住北京市石景山区。原告北京宸居物业管理有限责任公司（以下简称宸居物业公司）与被告巩越折供用热力合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宸居物业公司委托诉讼代理人王悦石、赵林与被告巩越折到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宸居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令巩越折向我公司支付2011年11月15日-2019年3月15日的供暖费23616元；2.判令巩越折向我公司支付违约金13319.42元；3.判令巩越折承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是海淀区永金里小区xx室的业主，原被告双方自被告入住本小区至今一直存在事实供热采暖合同关系，每个供暖季的采暖费价格为2952元，供暖费的交纳时间为每供暖年度的5月1日至12月31日，逾期交纳供暖费的违约金按中国人民银行同期贷款利率标准计算。原告履行了全部供暖服务义务，但被告无故拖欠2011年11月至2019年3月期间的供暖费共计23616元，并应支付违约金13319.24元。该欠款经原告多次追要，被告均无理拒付，故诉至法院，请求依法裁判。巩越折辩称，我不认可原告诉讼请求。1、涉案房屋在2012年以前一直处于纠纷和权属确认阶段，2012年4月我才拿到钥匙，但发现该房屋被昊海建设公司占用，直到2014年我才收回该房屋，后又因原告要求我交纳2009年以来的物业费，我不同意，原告就不提供楼门卡、电卡等物品，致使我无法装修，直至2015年11月方具备入住条件，但是原告不供暖，致使无法正常入住。2、我没有委托原告提供供暖服务，也没有与原告签署合同，双方之间的合同关系不成立，因此不存在欠费等情况。3、我从未享受过供暖服务，原告一直没有给我开阀门，以此要挟我交以前的供暖费和物业费。4、原告所说一直开栓不属实，法院现场勘验那天，原告在法官到来前去了很多人，那时候才打开的阀门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：巩越折系北京市海淀区永金里xx号房屋的业主，不动产登记事务中心出具的房屋所有权转移登记申请载明：该房屋的建筑面积为98.4平方米，巩越折的购房时间为2004年6月10日，申请日期为2011年9月30日，房屋转出方为北京天岳恒房屋经营管理有限公司。宸居物业公司提交的北京市供热运行单位备案登记证显示，宸居物业公司为五棵松路81号院永金里小区1-16号楼提供供暖服务，发证日期为2010年10月28日。审理中，巩越折抗辩称于2014年才收回涉案房屋，向本院提交了：1、（2009）海民初字第4827号民事判决书，该判决认定北京天岳恒房屋经营管理有限公司于竣工验收手续办理完毕后十日内向巩越折交付涉案房屋。后当事人不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2009年12月17日作出（2009）一中民终字第17986号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2、（2011）海民初字第18776号民事调解书，该调解书载明：当事人于2011年8月1日达成调解协议，北京天岳恒房屋经营管理有限公司于巩越折付清专项维修资金后五日内协助巩越折办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记至巩越折名下。3、2015年5月10日的燃气费发票。4、2015年4月18日的电费发票。5、2015年4月24日的房屋装修合同。6、2016年4月30日巩越折将涉案房屋出租的房屋租赁合同。7、巩越折于2012年1月18日提交的申请执行书，载明：执行依据是（2009）一中民终字第17986号民事判决，申请执行内容是诉讼费1034元。8、永金里7号楼建设工程关联单位通讯录，巩越折称涉案房屋被通讯录中的北京昊海建设有限公司占用至2014年。经质证，宸居物业公司对上述证据的证明目的均不认可，认为计费起始日期应以不动产登记事务中心的登记时间为准。关于巩越折抗辩其从未享受过供暖服务、供暖管道阀门一直没有打开一节。本院在巩越折第一次到庭应诉陈述该抗辩意见后，当即组织双方到涉案房屋进行了现场勘验，勘验情况如下：涉案永金里小区x号楼x层楼道中的供暖管道间没有上锁，可自行打开，管道井中散落有该层住户的快递及快递包装盒，管道井中的各供暖管道均有正常供热热度，管道阀门上正常安装有阀门把手。管道系具备分户独立采暖型式的供暖管道。进入涉案x号房屋内，起初室内暖气片没有热度，但经检查，系因室内暖气阀门未打开所致，室内暖气阀门无需借助工具，单手旋转即可打开，阀门打开后可正常供热。经质证，巩越折称管道井中的阀门是宸居物业公司在法官到达现场前刚刚打开的，以前管道井中的阀门一直没有打开过，所以屋里的阀门也一直没有打开。宸居物业公司称管道井中的阀门一直是开着的。另，宸居物业公司向本院提交了催缴通知单的照片，照片显示催缴通知单张贴于x号房屋外门，自2011年8月29日起宸居物业公司每年度进行催缴。本院认为，双方未虽签订书面供热采暖合同，但宸居物业公司为巩越折的房屋实际提供了供暖服务，巩越折与宸居物业公司之间形成事实上的供用热力合同关系。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点主要在于：巩越折是否应当承担交纳供暖费的义务以及承担供暖费的起始日期如何认定。首先，根据《北京市供热采暖管理办法》第十七条规定，用户与供热单位签订合同的，由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。本案中，巩越折是涉案房屋的所有权人，故应当承担交纳相应供暖费的义务。巩越折虽抗辩称其于2014年才收回涉案房屋，但就该抗辩意见并未提供充分的证据，根据其提交的民事判决书、民事调解书并结合不动产登记事务中心出具的房屋所有权转移登记申请，可以认定巩越折于2011年9月30日取得涉案房屋的产权登记，是涉案房屋的所有权人。故自2011年9月30日起，巩越折是诉争供暖费的缴纳义务人。巩越折提交的证据不足以证实涉案房屋在2011年9月30日之后被他人占用，故对巩越折的该抗辩意见，本院不予采纳。其次，关于巩越折抗辩其从未享受过供暖服务、供暖管道阀门一直没有打开一节。根据本院现场勘验情况可知，x号楼x层的供暖管道间以及管道井中的阀门均没有设置特殊锁闭装置，而且管道阀门上正常安装有阀门把手，普通住户即可自行进行开关操作，没有证据显示宸居物业公司对管道井中的供暖阀门采取了强制关闭措施，巩越折抗辩称宸居物业公司一直没有为其打开阀门，依据不足，本院不予采纳。涉案房屋未正常采暖的原因是室内暖气阀门未打开所致，室内暖气阀门属于业主或住户掌控的范围，不能据此认定宸居物业公司未正常提供供暖服务。根据《北京市供热采暖管理办法》第十八条规定，具备分户独立采暖系统型式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。本案中，巩越折自行关闭室内阀门，并未与供热单位协商一致，故其单方面自行暂停采暖的行为不属于免除其交纳供暖费义务的正当事由。综上，宸居物业公司主张自2011年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费，于法有据，本院予以支持。对宸居物业公司主张的违约金，因双方并未签订书面合同约定违约金，而且巩越折欠缴供暖费系因双方对费用承担主体等有争议所致，并非恶意拖欠，故对宸居物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、巩越折于本判决生效后七日内向北京宸居物业管理有限责任公司交纳自2011年11月15日起至2019年3月15日止的供暖费共计23616元；二、驳回北京宸居物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元（北京宸居物业管理有限责任公司已预交），由巩越折负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费723元（北京宸居物业管理有限责任公司已预交），由北京宸居物业管理有限责任公司负担261元，已交纳；由巩越折负担462元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  游晓飞审判员  **鸽审判员  赵安康二〇二〇年四月十六日书记员  王梓霖