广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10280号原告：刘家虎，男，1978年2月28日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区*********-4-6号，公民身份号码421************030。委托诉讼代理人：杨中勇，湖北阳阳律师事务所律师。被告：陈建红，男，1988年9月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市文家市**************，公民身份号码430************052。第三人：中国银行股份有限公司广州天河支行，住所地：广东省广州市天河区************、2楼、301房、302房南区，统一社会信用代码914***********413Y。负责人：李俊涛，行长。委托诉讼代理人：陈伟，男，该司员工。委托诉讼代理人：周泽彬，男，该司员工。原告刘家虎与被告陈建红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，本院依法适用普通程序于2019年10月16日公开开庭进行了审理。后原告申请追加中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中国银行广州天河支行）作为第三人参加诉讼，本院经审查予以准许并于2019年12月19日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨中勇均到庭参加两次庭审。被告经本院公告传唤未到庭参加两次庭审，第三人经传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行签订的《存量房屋买卖合同》，被告协助原告办理位于佛山市南海区*******************房屋的产权变更登记手续，将上述房屋产权变更登记至原告名下，原告将剩余购房款20000元在房屋产权变更登记至原告名下当日支付予被告；2.被告从2017年3月26日起至被告将房屋变更至原告名下之日止每日按1575元标准支付违约金予原告；3.第三人协助办理被告所拥有的权利证号为0200646336，地址为佛山市南海区*******************房屋的抵押注销手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原告经中介方佛山塘鑫房地产代理有限公司与被告签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定被告将位于佛山市南海区*******************房屋出售给原告，房价款3150000元；《存量房屋买卖合同》还约定，被告应在合同签订后3日内将供楼存折交原告保管，并在7日内向第三人申请提前还款。合同签订后，原告按合同共支付被告购房定金200000元，但被告收取定金后，没有按照《房屋买卖合同》约定的期限向第三人申请提前还贷手续，拒不履行合同义务，经原告多次催促仍拒不履行合同义务，故诉至法院。被告和第三人均未答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、原告户口簿原件1份、佛山市个人住房查询结果原件1份，用以证明原告的身份和具有在佛山购买商品房的资格。2.被告身份证复印件1份，用以证明被告的主体资格。3.存量房买卖合同原件1份，用以证明双方的房屋买卖合同法律关系和各方的权利义务。4.调解协议原件1份，用以证明原被告在湖北省荆州市沙市区法院审理期间达成了《调解协议》以及各方权利义务内容。5.收款收据原件1份、中国民生银行电子银行业务回单（付款）原件3份、收条原件2份，用以证明原告按照《存量房买卖合同》和《调解协议》支付了购房款项。6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份（打印时间为2019年10月15日），用以证明诉争房屋的权属情况和抵押、查封情况。7.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份（打印时间2018年5月3日），用以证明原告偿还给李志业的房屋抵押借款。第三人举证如下：贷款已还款明细清单、贷款账户查询、贷款结清证明原件1份，用以证明涉讼房屋贷款本息均已清偿完毕，已具备涂销抵押的条件。经庭审质证、辩证，被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。第三人经本院合法传唤未到庭，视为放弃当庭答辩和质证的权利。原告对第三人的举证无异议。经审查，原告和第三人的举证来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：根据2019年10月15日佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果反映，涉讼房屋位于佛山市南海区*******************[权利证号：粤房地权证佛字第0200646336号]，登记权利人为被告陈建红，2016年4月27日，涉讼房屋办理不动产抵押权登记，抵押权人为第三人；2017年6月12日，涉讼房屋办理不动产抵押登记，抵押权人为李志业；2017年9月13日，涉讼房屋被湖北省荆州市沙市区人民法院查封，查封文书号为（2017）鄂1002财保50-1号。2017年3月18日，被告（甲方，卖方）、原告（乙方，买方）与佛山塘鑫房地产代理有限公司（丙方，中介方）签订《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼房屋出售予乙方，建筑面积160.63平方米；总价款3150000元，签订合同时，乙方支付200000元作为购房定金，甲乙双方应于合同签订后7日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于合同签订后7日内向银行提出按揭申请；乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期款（含定金）1890000元，剩余房款1260000元待办妥全部按揭手续后由银行直接划入甲方账户；该房地产存在抵押，由买方垫资赎契，甲方应在签署合同后三天内将供楼存折及其对应银行卡交乙方保管，甲方应在签署合同后7天内向原抵押银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约扣账日或之前将赎契款1700000元存入甲方供楼账户内，乙方款项一旦划入甲方供楼账户即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得挪用；甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书后（即批准乙方的按揭申请）五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按政府规定各付各税；甲乙双方任何一方逾期履行合同，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金；另外，合同第十二条补充协议手写约定“于银行扣款通知后，甲乙双方共同去房管局抵押予乙方，乙方把垫资赎契款项1700000元存到银行扣款账户”；等等。2017年3月18日，原告银行转账支付200000元予被告，被告出具收款收据确认收到原告定金200000元。2018年5月15日，原告银行转账支付934200元予被告，被告出具收条确认收到原告购房款934200元，并用以支付解除李志业对涉讼房屋的抵押。2018年6月4日，原告银行转账支付1995800元予被告，被告出具收条确认收到原告购房款1995800元。以上款项共计3130000元。另查明，经2019年10月15日的佛山市个人住房查询结果反映，原告在佛山市辖区内未有住房记录。2017年10月20日，刘家虎以其与陈建红就涉讼房屋产生的房屋买卖合同纠纷向湖北省荆州市沙市区人民法院提起诉讼，案号为（2017）鄂1002民初2031号，刘家虎在该案申请诉前财产保全，案号为（2017）鄂1002财保50号；2018年4月12日，陈建红就该案提起管辖权异议，湖北省荆州市沙市区人民法院经经审查作出（2017）鄂1002民初2031号民事裁定书，裁定该案移送广东省佛山市南海区人民法院审理。另查明，2020年1月10日，第三人出具《贷款结清证明》，证明被告就涉讼房屋与第三人签订的借款合同（合同号JG63AB20161756）项下贷款本息均已结清。庭审中，原告述称：被告于2018年6月4日交付涉讼房屋钥匙予原告，涉讼房屋现由原告控制；原告自愿先行承担涉讼房屋过户的税费。本院认为，涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原告已向被告支付涉讼合同项下除20000元以外的大部分购房款，并提交被告出具的收据为证，被告未到庭抗辩或提交相反证据反驳，本院对原告该主张予以采信。根据涉讼合同约定，被告应配合原告办理过户手续的义务，但被告至今未积极主动配合履行，被告存在违约行为。对于原告主张涉讼合同继续履行的问题，首先，涉讼房屋项下存在被告按揭贷款情况，基于第三人出具结清证明反映涉讼房屋的按揭贷款债务已全部清偿完毕，在被告未主动申请涂销抵押的情况下，原告诉请第三人协助办理涉讼房屋的抵押登记涂销手续，本院予以支持。其次，至本案庭审辩论终结前，涉讼房屋除了因原被告间房屋买卖合同纠纷采取的财产保全措施和第三人依据本案判决应协助涂销的抵押外未存在其他权利限制情况，涉讼合同具备继续履行的可能性。最后，在原告已履行大部分合同义务且已实际控制涉讼房屋的情况下，原告同意支付剩余20000元购房款的基础上同时主张被告继续履行涉讼合同中关于协助原告办理涉讼房屋过户至原告名下的义务，理据充分，本院予以支持。根据涉讼合同约定，被告未能按时履行合同义务的，应支付违约金予原告。涉讼合同约定被告应于银行出具同意贷款通知书后及批准乙方的按揭申请五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记，因本案中，原被告实际并未采取向银行申请贷款的形式支付剩余购房款，故结合合同履行的具体情况，本院酌定被告应自收到原告已付的最后一笔购房款的时间即2018年6月4日起计付违约金予原告。鉴于合同约定的违约金标准过高，本院综合考虑被告的违约情形和原告的实际损失，酌定以年利率6%为宜，综上，被告应以已付款3130000元为基数按年利率6%的标准自2018年6月4日起至涉讼房屋过户登记至原告名下完成日止向原告计付违约金，原告主张超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈建红与第三人中国银行股份有限公司广州天河支行应于本判决发生效力之日起十日内协助原告刘家虎办理位于佛山市南海区*******************[权利证号：粤房地权证佛字第0200646336号]抵押登记涂销手续；二、被告陈建红应在第三人中国银行股份有限公司广州天河支行办理完佛山市南海区*******************的抵押登记涂销手续后十日内协助原告刘家虎将佛山市南海区*******************[权利证号：粤房地权证佛字第0200646336号]过户登记到原告名下，原告同时支付剩余20000元购房款予被告；三、被告陈建红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以3130000元为基数按年利率6%自2018年6月4日起至佛山市南海区*******************过户登记至原告刘家虎名下完成日止计算的违约金予原告；四、驳回原告刘家虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费收取计32000元（原告刘家虎已预交），由被告陈建红负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告已预交的受理费32000元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告及第三人中国银行股份有限公司广州天河支行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  车惠青人民陪审员  李爱明人民陪审员  甘湛虹二〇二〇年四月三日书 记 员  刘冬花