广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初788号原告：佛山雅展房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********雅居乐花园会所一层，统一社会信用代码91440607MA4UUHCT5Y。法定代表人：杨林森，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。被告：梁曼玲，女，1990年6月4日出生，汉族，住广西容县************，公民身份号码450************860。被告：陆美柳，男，1986年8月7日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区**************，公民身份号码452************078。二被告的委托诉讼代理人：冯菊艳，广东南方福瑞德律师事务所律师。二被告的委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告佛山雅展房地产开发有限公司（以下简称雅展房地产公司）诉被告梁曼玲、陆美柳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告雅展房地产公司的委托诉讼代理人舒辉到庭，被告梁曼玲、陆美柳的委托诉讼代理人冯菊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅展房地产公司的诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付拖欠的合同款150657元；2.判令两被告立即向原告支付逾期付款违约金（以73232元为基数，自2018年3月24日起每日按照万分之二的标准计算至2018年6月23日的违约金为1347.5元；以150657元为基数，自2018年6月24日起每日按照万分之二的标准计算至该款项完全清偿之日止，暂计至起诉之日为15608元）；3.本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2017年12月23日，原被告双方签订《三江园认购书》，被告认购原告开发的“三江园-洋房-3座-2102”物业，建筑面积108.48平方米。双方在认购书中确定物业认购成交价1191385元，其中毛坯售价为933304元，同时被告自愿委托原告代为进行毛坯收楼，并在收楼后进行装修，装修总价为258081元。装修款分三期支付：第一期装修款77424元需在2017年12月30日前支付；第二期装修款103232元需在2018年3月23日前支付；第三期装修款77425元需在2018年6月23日前支付。基于《三江园认购书》，原被告双方在2017年12月26日同时签订《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议、《装修合同》，再次确认了被告向原告购买广海大道东30号三江园3座X单元21层2102号房产，并委托原告进行装修的具体事宜。《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》均约定被告需按时向原告支付各分期款项，如果被告逾期付款在90日之内，被告应按日向原告支付逾期应付款项万分之一的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，若原告不解除合同的，被告应按日向原告支付逾期应付款项万分之二的违约金。合同签订后，被告向原告支付了部分款项，尚拖欠合同款150657元未支付。原告通过各种方式督促被告支付款项，曾自己发函或委托律师发函向被告催要款项，被告签收函件后至今未能支付。原告认为，原被告双方签订的《三江园认购书》《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议、《装修合同》为各方真实意思表示，合法有效。被告应按照上述合同约定向原告支付款项，现被告拖欠款项的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，恳请判如诉请。被告梁曼玲、陆美柳答辩称，确认原告主张的案件事实，对于第一项诉请无异议；对于第二项诉请，被告认为不应该支持，即使支持，也请法院酌情降低。被告梁曼玲、陆美柳无证据提供。原告雅展房地产公司围绕其诉讼请求，提交以下证据：证据1：《三江园认购书》《商品房认购知情书》《买受人声明》《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议、《装修合同》及附件、《毛坯收楼、装修改造委托书》、《装修确认书》各一份，拟证明原被告双方签订《三江园认购书》《商品房买卖合同（预售）》《装修合同》，被告向原告购买涉案房产并约定合同款项支付及双方权利义务的事实。证据2：催款函、EMS快递底单、签收记录各二份，拟证明基于被告欠付原告合同款项的情况，原告多次自己发函或委托律师发函催促被告付款，被告签收后不予理会，至今仍未支付。本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证。原告提交的所有证据，被告对真实性均无异议，且与本案事实具有关联性，本院予以采信。结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年12月23日，原告雅展房地产公司作为甲方与被告梁曼玲、陆美柳作为乙方签订《三江园认购书》，约定梁曼玲、陆美柳认购原告开发的三江园小区3座2102号房屋，建筑面积为108.48平方米，认购书第一条“成交金额及付款约定”内容：该物业标准总价为1203419元，物业认购成交价为1191385元。1.该物业（毛坯）售价为933304元，毛坯房屋于2019年10月1日前交付使用；乙方于签订认购书时支付定金20000元，首期楼款263304元于2017年12月30日前支付，余款650000元办理银行按揭；2.乙方委托雅展房地产公司代为进行毛坯收楼，并在收楼后按乙方意愿进行装修，装修总价为258081元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的7个月，装修标准和装修款的支付方式以最终签订《装修合同》为准。装修款分期付款：第一期77424元于2017年12月30日前支付；第二期103232元于2018年3月23日前支付；第三期77425元于2018年6月23日前支付。认购书还约定甲乙双方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》，《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》不可分割，其中一份合同终止或解除的，另一份合同同时终止或解除。2017年12月26日，原告雅展房地产公司与被告梁曼玲、陆美柳签订《商品房买卖合同（预售）》，约定梁曼玲、陆美柳购买雅展房地产公司开发的位于佛山市三水区***********************屋，建筑面积为108.48平方米，房屋总价为933304元。在签订本合同前，买受人已经向出卖人支付了定金20000元，该定金在交付首付款时抵作商品房价款，在本预售合同网上签订之日起1日内支付283304元，剩余房款650000元应于2017年12月30日前办理银行按揭手续。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件，供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的设施交付标准。合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定。载明：1.外墙：外墙瓷砖；2.起居室：（1）内墙：砂浆抹面（2）顶棚：水泥浆抹面（3）室内地面：原结构面；3.厨房：（1）地面：原结构面（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：水泥浆抹面；4.卫生间：（1）地面：砂浆找平（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：原结构面；5.阳台：地面砂浆找平、顶棚双飞粉、不封闭；6.电梯：（1）品牌：奥的斯电梯；7.管道:符合国家标准；8.窗户：铝合金窗。同日，原告雅展房地产公司作为甲方与被告梁曼玲、陆美柳作为乙方签订《装修合同》，约定梁曼玲、陆美柳委托原告雅展房地产公司对位于佛山市三水区***********************进行装修，合同第二条2.1款约定“乙方自愿委托甲方对该商品房进行装修及改造，乙方允许甲方将装修改造工程全部或部分委托给第三方完成且无需通知乙方，乙方不得以甲方无装修资质对本合同或本装修履行提出任何异议。”第二条2.4款约定：“乙方承诺上述装修改造已经过其他共有人同意，并知悉、同意上述装修改造将产生的变化和后果。若有政府主管部门要求调整，乙方同意按照规定进行调整，且不向甲方主张任何权利，本条为独立条款，不受本合同效力影响。”第三条约定本装修工程总价款258081元，包含装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等，装修款分期付款：第一期77424元于2017年12月30日前支付；第二期103232元于2018年3月23日前支付；第三期77425元于2018年6月23日前支付。第四条约定：“甲、乙双方确认该商品房预售面积和确权面积有差异时，本装修合同价不进行面积差额退补，但不影响《商品房买卖合同》关于面积补差条款的约定。”第五条5.1约定：“乙方按本合同第十条附件2.1、2.2进行房屋装修验收，其中第十条附件2.2只是装修标准约定，甲方有权以同等材质替换。乙方同意不以装修存在轻微质量瑕疵为由拒绝收楼。”第七条2点约定：“乙方接受甲方交付该商品房或本合同中约定视作甲方已交付装修工程的，乙方即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时甲方应承担的责任。”第八条2点约定：“买卖合同和装修合同不可分割，其中一份合同终止或者解除的，另一份合同同时终止或解除，如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或者《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按照《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同解除的违约责任。”《装修合同》的附件有：1.《装修平面图》；2.《装修标准》载明房屋客厅、餐厅、过道、主卧室、卧室、书房、厨房、卫生间、阳台以及全屋强弱电、给排水、燃气、门窗、照明系统，照明、栏杆、外墙的装修项目和使用的主要材料品牌。被告梁曼玲、陆美柳向原告雅展房地产公司签署《装修确认书》《毛坯收楼、装修改造委托书》，其中《装修确认书》内容为：梁曼玲、陆美柳自愿选择由开发商自行委托第三方施工的方式对该商品房及项目的其他部分进行装修施工，并由本人与开发商签订《装修合同》，并作出声明如下：1.本人确认及知悉该商品房购房价款及装修施工工程价款，认可价格符合该商品房所在区域的市场行情，属公平合理，本人对价格并无异议。除《装修合同》中约定的情形外，上述装修工程价款不因该商品房的实测面积或者市场行情的变化，作出任何变更或调整。若本人违反前述承诺提出装修工程价款变更要求，对《商品房买卖合同》及《装修合同》的履行造成影响的，视为本人违约，相应法律责任后果由本人自行承担，另开发商有权根据《商品房买卖合同》《装修合同》约定，追究本人的违约责任。2.本人自愿签订《装修合同》并同意《装修合同》与《商品房买卖合同》均不得单独变更或者解除。若《商品房买卖合同》或《装修合同》因本人过错未能实际履行或者解除的，视为本人违约，开发商有权解除《商品房买卖合同》《装修合同》，且本人应按照《商品房买卖合同》《装修合同》约定向相对方支付违约金，并自行承担由此导致的一切责任。3.经开发商如实告知及详细说明，本人清楚知悉并接受该商品房的楼层、座向、建筑面积、户型、平面间隔、装修标准、装修价格、用材、设备等。《毛坯收楼、装修改造委托书》主要内容为：被告委托原告对案涉房屋进行毛坯收楼并对房屋进行改造、优化、设计、装修，改造后样式见《装修合同》附图。另查明，2019年12月13日，原告向本院提交起诉材料，本院委托佛山市三水区******对本案进行诉前调解，并于2020年2月7日正式受理本案。截止至法庭辩论终结，被告梁曼玲、陆美柳尚未支付《装修合同》约定的装修款150657元。原告自认并未在2019年10月1日前向被告交付毛坯房，该案涉房屋正在装修中。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案《装修合同》的效力；二、原告主张被告支付合同款及违约金有无依据。关于第一个争议焦点。原、被告双方通过签订《三江园认购书》约定房屋成交金额分为毛坯售价和装修款两部分，在签订《商品房买卖合同(预售)》同时签订《装修合同》，并约定《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》同时终止或解除。从双方当事人订立合同的过程、合同约定的价款和房屋交付的条件、情况等内容判断，原、被告在签订上述协议时已经明确原告出售的房屋为带装修交付，交易价款需要分开商品房买卖合同和装修合同两份合同进行约定，故双方当事人签订《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》，实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同(预售)》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，《装修合同》并非对房屋进行装修的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原、被告双方签订《装修合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，《装修合同》应为无效。关于第二个争议焦点。如上所述，双方当事人虚假的意思表示隐藏的真实意思表示是《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成开发商与购房者签订带装修房屋的商品房买卖合同，案涉房屋交易总价为买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为。现原告主张的合同款实际为购房款，原告通过诉讼主张被告支付剩余购房款150657元的诉请具有法律依据，本院予以支持。至于原告主张的违约金，原告认为基于《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》，被告均应按日万分之二的标准向原告支付违约金。本院认为，本案诉争的合同款150657元属于《装修合同》项下的款项，原告依《商品房买卖合同(预售)》主张违约金的主张缺乏依据，另外《装修合同》已被认定为无效合同，故原告依《装修合同》主张违约金亦缺乏依据，本院不予支持。然而被告至今未向原告支付购房款，确实给原告造成利息损失，故本院酌定被告应承担自原告起诉之日（2019年12月13日）起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁曼玲、陆美柳在本判决生效之日起十日内向原告佛山雅展房地产开发有限公司支付购房款150657元及利息损失（自2019年12月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山雅展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取即1826元(原告已预交)，由原告佛山雅展房地产开发有限公司负担170元，被告梁曼玲、陆美柳负担1656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陶恩萍二〇二〇年四月十三日法官助理 林健仪书 记 员 王玲如