山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3144号上诉人（原审被告）:济南康都置业公司有限公司，住所地济南市。法定代表人:JEROMEKIANG，董事长。委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高滨，男，汉族，住济南市。上诉人济南康都置业公司有限公司（以下简称康都置业公司）因与被上诉人高滨商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。康都置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：本案一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的销售(字)201413658692号《商品房买卖合同》(以下简称涉案合同)合法有效，且关于逾期交房违约金计算的条款也不是无效的格式条款，故本案的逾期交房违约金应按涉案合同约定的方式计算。1、涉案合同合法有效，上诉人与被上诉人均应按涉案合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，涉案合同系上诉人与被上诉人真实意思的体现，并自成立时已生效，且不存在合同无效的法定情形。故该涉案合同对上诉人与被上诉人均具有法律约束力，双方应按涉案合同约定履行各自的义务。2、涉案合同关于逾期交房违约金计算的条款不是无效的格式条款，应按该约定方式计算逾期交房违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体到本案中，涉案合同第九条第二款第二项明确约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。该条款并未免除上诉人的责任，也未加重被上诉人的责任，更未排除被上诉人的主要权利，不具有上述法律规定的格式条款无效的情形，故该格式条款有效，双方应按该条款的约定计算逾期交房违约金。二、被上诉人并未因上诉人的逾期交房造成实际损失，故一审法院调整违约金计算方式是对案件事实认定不清的具体体现。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被上诉人在一审中并未提交因上诉人逾期交房给其造成实际损失的证据，故一审法院判决调整逾期交房违约金的数额是对案件事实认定不清上作出的，依法应重新审理。三、退一步讲，即使因上诉人逾期交房而给被上诉人带来损失，山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司出具的《房地产评估报告》(以下简称评估报告)也不应成为认定被上诉人实际损失的参考依据。首先，山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司并非是由法院指定或由上诉人与被上诉人双方协商共同指定的鉴定机关，而是被上诉人自行选择、指定的。在一审法院己经明示被上诉人要通过法院选取鉴定机构的前提下，被上诉人仍自行选定，说明被上诉人已放弃了申请鉴定的权利，其自行委托鉴定机构所做出的鉴定结果不应成为认定被上诉人实际损失的参考依据。其次，涉案评估报告内容模糊，参考标的物不明确，市场价值计算方式不清晰，时间节点不具体，故其内容不具有参考价值。涉案评估报告第10页第九条第一款明确载明本次评估中选用比较法评估涉案房屋租金的市场价值，但并未载明比较的标的物，因此参考标的物不明确。同时，该评估报告亦未载明涉案房屋租金的市场价值计算方式。另外，涉案评估报告中均是对一个时间点的价值评估，不是对一段时间的价值评估。而且该评估报告也未注明涉案房屋评估价值开始的时间点，其结束的价值时点也超出了上诉人交房时间。因此，涉案评估报告不具有参考价值，不应成为认定被上诉人实际损失的参考依据。四、一审法院适用法律错误。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金数额的前提条件是：1、商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法；2、购房者逾期付款。本案中，涉案合同中明确约定逾期交房违约金的计算方法；且上诉人是售房者，不存在逾期付款的情形，故本案中关于违约金的调整不应参照上述第十七条的规定计算，一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。高滨未作答辩。高滨向一审法院起诉请求：1.依法判令康都置业公司向高滨赔偿逾期交房违约金增加至84700元及利息暂计367元（以84700元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2019年3月16日计算至上述赔偿金付清之日）；2.本案诉讼费用由康都置业公司承担。一审法院认定事实：2014年5月22日，高滨与康都置业公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：销售（字）X），约定高滨购买康都置业公司开发的和信大厦公寓式办公X号商品房。商品房建筑面积46.96平方米，价款为509046元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起30日内告知买受人的；2.为遵守、配合政府法规的实施、县级以上政府及其职能部门政策的变化或县级以上政府及其职能部门的行政行为而形成的延误。因出卖人无法预见和控制的客观原因及不可抗力（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令终止、暂停施工、爆发流行性传染病等）造成工期延误的……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当自协助出卖人办理完毕合同撤销、结算银行贷款本息，出卖人自合同撤销完毕、结清银行贷款本息之日起30日内退还全部已付首付款（按同期人民银行活期存款利率计算利息）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。合同签订后，高滨按约定向康都置业公司支付了房款509046元。2019年3月16日，高滨向康都置业公司签署了《房屋交接书》。高滨与康都置业公司当庭确认，康都置业公司逾期交房期间为2016年1月1日至2019年3月16日，计1170天。本案在审理过程中，高滨申请对涉案商品房自2016年1月1日至2019年3月16日期间的租金进行评估。一审法院依法进行了委托，2019年8月5日我院技术室以“接山东裕丰资产评估有限公司书面通知，称‘申请人经多次催促，未缴纳评估费用’，故退回案件’”为由，终止本案的鉴定工作。后高滨自行委托山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司对涉案商品房租金的市场价值进行了评估。2019年9月11日，该鉴定机构分别作出鲁蓝禾房估字[2019]第0031、0032、0033号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在价值时点2016年12月31日、2017年12月31日、2019年9月6日租金的市场价值分别为：2322元/月、2565元/月、2693元/月。庭审中，康都置业公司对上述估价报告的真实性无异议，认为该估价报告是高滨单方委托评估公司作出，所以对评估报告所评估的数据不予认可，双方应按合同约定计算违约金。康都置业公司未在一审法院指定期限内对涉案商品房的逾期交房违约金或月租金进行司法鉴定提交书面鉴定申请。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。高滨与康都置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，高滨依约向康都置业公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。而康都置业公司未能按合同约定的期限即2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付高滨使用，且无法定免责事由，构成违约，应承担违约责任。康都置业公司于2019年3月16日将涉案商品房交付高滨，高滨与康都置业公司当庭确认逾期交房期间为2016年1月1日至2019年3月16日，计1170天，故予以确认。本案当事人争议的焦点是，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过低，是否应予调整。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人虽在《商品房买卖合同》中约定了违约金，但高滨以双方约定的违约金低于造成的损失，并提交了《房地产估价报告》证实涉案商品房在康都置业公司逾期期间租金的市场价值即其实际损失，康都置业公司虽不认可，但未在一审法院指定期限内提交抗辩证据，故对高滨提交的三份《房地产估价报告》，一审法院予以确认。康都置业公司逾期交房1170天，双方当事人均无异议，一审法院亦予确认。按照高滨的诉求计算方式，康都置业公司逾期交房给高滨造成的损失为85796元（1170天×73.33元/天），现高滨诉求康都置业公司按照月租金2200元（日租金73.33元）计算1170天，合计84700元，低于其实际计算数额，一审法院予以支持。高滨要求支付利息，无法律依据，不予支持。判决：一、济南康都置业公司有限公司于判决生效之日起10日内赔偿高滨损失84700元；二、驳回高滨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1926元，由济南康都置业公司有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案合同约定的逾期交房违约金应否调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方当事人对一审判决认定的涉案合同合法有效和逾期交房的期间均未提出异议，本院予以确认。涉案合同约定的逾期交房违约金为最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一，但涉案房产的逾期交房期间超过3年，涉案合同约定的违约金明显低于逾期交房给买受人造成的损失，一审法院根据买受人的申请对违约金予以增加，符合上述法律规定。综上所述，康都置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1926元，由上诉人康都置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年四月二十日法官助理  周晓菲书 记 员  朱俞颖