广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16562号原告：袁炜彤，女，1988年12月1日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为Z976695（3）。委托诉讼代理人：周军，广东智捷律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：叶学信，经理。委托诉讼代理人：胡世清，湖南楚云律师事务所律师。原告袁炜彤诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司（以下简称樟山水美公司）商品房销售合同纠纷（立案案由为合同纠纷）一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周军，被告的委托诉讼代理人胡世清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：l.确认原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》已解除；2.被告向原告返还已付购房款297636元、补偿款29763.60元及利息（利息以327399.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍，自起诉之日计至全部清偿完毕之日止）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。庭审中，经本院释明，原告变更其诉讼请求1.2点为：l.确认原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》无效；2.被告向原告返还已付购房款297636元、并参照合同标准支付补偿款29763.60元及利息（利息以327399.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍，自起诉之日计至全部清偿完毕之日止）。事实和理由:原、被告于2017年5月6日签订了《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》，约定原告购买被告开发的位于东莞市樟木头镇“首信文化旅游创意步行街”项目香港城南区2048-1铺位，总款项为357160元。原告于合同签订时向被告支付50%的款项即178580元，剩余款项分12个季度进行分期付款（即2017年7月1日至2020年7月1日），分期款项由原告于每个季度第一个月5日支付14882元。同时合同约定被告向原告交付铺位的时间为2017年12月30日，合同还约定原告期间若有退铺意向，则被告在交付铺位一年后（即2017年12月30日至2018年12月30日）给原告一次性退还所有首期款（含已付余款部分），另给予原告已付款项10%作为补偿。原告于2017年4月22日前合计向被告支付首期款178580元。后自2017年7月起至2019年3月25日分8次向被告支付了季度分期款项（每次14882元，合计119056元）。综上，原告共向被告支付了款项合计297636元。根据双方合同约定，原告有权要求退铺，在被告交付铺位满一年后，即2019年1月1日起，原告便有权要求被告全额退还已支付的购房款项及支付约定的补偿。原告已于2019年6月20日委托其母亲李兰向被告提交了商铺退铺申请表，同时通过微信、快递等方式多次向被告表述退铺的意思，被告也已经答应会及时予以退还所有款项等费用。原告多次催促被告退款，但被告迟迟不予理会，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，一、原、被告之间不是房屋买卖关系，而是商业投资合作关系。二、根据案涉合同约定原告可以在一年内申请退款，原告要求退款的时间已超过该期限。本院经审理认定事实如下：2017年5月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》，主要条款约定：一、甲方已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，甲方同意将此项目中铺位建设工程与乙方合作兴建，乙方同意投资与甲方合作建设此项目中的一间或多间铺位，甲方同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给乙方作为投资回报。二、乙方对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由甲方与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证。三、甲方同意乙方投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目中香港城南区2048-1铺位，建筑面积16.06㎡，套内面积12.85㎡，总投资款为357160元。四、签订本合同时乙方向甲方支付50%铺位款178580元，其余剩下50%的铺位款178580元自签订合同后3年内按自然季度付清余款，分期付款期限为2017年7月1日至2020年7月1日，共12季度，乙方需在每个自然季度第一个月5日支付14882元。五、甲方保证乙方对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以甲方提供的使用权证书日期为准。六、甲乙双方双方共同指定甲方作为本项目的独家经营管理机构。乙方在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与双方指定的公司另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、乙方应服从甲方的统一招商规划，具体规划为自营、代营。八、甲方应按约定的时间交付铺位，时间为2017年12月30日。九、乙方投资甲方的商铺若有退铺意向，分期付款的客户，甲方同意在交付铺位一年后（即2017年12月30日至2018年12月30日）给予乙方一次性退还所有首期投资款（含已付余款部分），另给予乙方首期投资款（含已付余款部分）的百分之十作为补偿。十、甲方依据国家政策，按法律法规给予乙方办理不动产证。双方确认签订此份合同后，就案涉商铺未再签订其他协议。合同签订后，原告向被告共支付款项297636元（包含首期款及部分分期款）。2019年6月20日，原告填写了《合作建设商铺退铺申请表》。2019年7月27日，原告向被告邮寄送达《退铺通知书》，要求退回案涉商铺，返还已付购房款及支付对应补偿款。被告确认案涉铺位至庭审辩论终结前尚未办理建设工程规划许可证或产权证，案涉项目也未取得商品房预售许可证。以上事实，有原告提供的《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》、见证书、专用收据、《合作建设商铺退铺申请表》、《退铺通知书》、EMS全球邮政特快专递、投递查询情况，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房销售合同纠纷，应比照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉被告住所地在中华人民共和国内地，故应以中华人民共和国内地的法律作为本案解决争议的准据法。关于本案案由，原告主张是商品房销售合同关系而被告抗辩是合作开发合同关系。本院认为，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》中约定，被告将项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告支付款项，被告向原告交付案涉商铺50年的使用权作为投资回报，合同还约定被告还有给原告办理不动产证的义务，由此可见，双方之间应是商品房销售合同关系而非被告抗辩的合作开发合同关系。关于《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》效力的问题，被告确认案涉铺位至庭审辩论终结前尚未办理建设工程规划许可证或产权证，案涉项目也未取得商品房预售许可证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(二)持有建设工程规划许可证;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，案涉《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》无效，故双方因该合同取得的财产，均应当予以返还，原告应向被告返还案涉商铺，被告应向原告返还已付合同款项。因被告向原告出售不符合预售条件的商铺，原告在买售前亦未向被告核实案涉商铺是否符合预售条件，故双方对于合同无效均有过错，结合原告的诉讼请求，被告应向原告退还购房款297636元及利息（以297636元为本金，按照全国银行间同行拆解中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2019年11月5日起计算至全部清偿之日止）。超出上述部分的利息请求及原告主张的补偿款于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下:一、确认原告袁炜彤与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司签订的《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》无效；二、被告东莞市樟山水美实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁炜彤退还购房款297636元及利息（以297636元为本金，按照全国银行间同行拆解中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2019年11月5日起计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告袁炜彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6211元（原告已预缴），由原告袁炜彤负担565元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担5646元。如不服本判决，原告袁炜彤可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 钟丽丽审判员 吉海燕二〇二〇年四月十七日书记员 邬东琴莫秀波附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项：商品房预售，应当符合下列条件：(二)持有建设工程规划许可证;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。