河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5588号上诉人（原审原告）：深圳市世纪开元物业服务有限公司新乡分公司，住所地:新乡市平原路与新中大道交汇处东南角世纪村营销中心售楼处二楼。负责人：全广平，公司经理。委托诉讼代理人：邓续军，该公司员工。委托诉讼代理人：刘照东，河南师大方正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁红妍，1979年9月6日出生，女，汉族，住河南省。上诉人深圳市世纪开元物业服务有限公司新乡分公司（以下简称世纪开元物业公司）因与上诉人袁红妍物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0702民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世纪开元物业公司委托诉讼代理人邓续军、刘照东，上诉人袁红妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪开元物业公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判第一项,即对一审判决7241.6元不服,请求增加支付物业管理服务费3103.6元。事实和理由：一、从袁红妍提交照片及视频中，世纪开元物业公司确实存在管理不善的情况，影响和降低了袁红妍及其家人的生活质量。但一审法院以此理由对物业管理费进行了30%的酌减。该判决理由错误，没有相应证据支持。袁红妍辩称的四个拒付物业费理由，金玲东苑酒店存在的相关问题与本案不是同一法律关系。二、商铺楼顶平台维修问题，应是相邻权纠纷，与世纪开元物业公司无关。三、关于电动车在楼道内长期停放和小区内多处公共座椅、垃圾桶等存在损坏未及时维修问题，袁红妍提供视频仅能证明存在这些现象，能不能证明长期存在。且世纪开元物业公司在每个楼道设有警示牌，对楼道停车有禁停提示，发现损坏的设施及时维修。故一审判决酌减30%物业费判决不当，影响到公司正常经营。袁红妍辩称：金陵酒店外置烟道架设时间为2016年，晚于开业时间，属于改建。在改建过程中，世纪开元物业公司未经任何业主同意，就同意金陵酒店的外置烟道架设。若世纪开元物业公司履行了其管理职责，则金陵酒店将不会如此排烟。影响楼上多户居民的正常生活。通风权及采光权。是业主的重要权力。楼顶平台维修的时候，是世纪开元物业公司牵头，一起协商，经同意后铺砖，没有履行其服务义务。消防通道堵塞，均提供有证据。袁红妍上诉请求：一、撤销一审民事判决。二、依法改判驳回世纪开元物业公司的诉讼请求。三、涉诉一、二审费用全部由世纪开元物业公司承担。事实和理由：一、一审判决程序违法,将未经质证的证据作为裁定依据，违反《民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条的相关规定。二、世纪开元物业公司起诉的部分物业费已超诉讼时效。三、世纪开元物业公司未尽到管理责任，且金陵东苑酒店问题与世纪开元物业公司有直接关联，袁红妍有权拒交物业费，一审判决责任划分比例不当。世纪开元物业公司辩称：物业服务合同关系，自双方2010年开始，服务未中断，每年都需要催缴费用，不存在诉讼时效问题。物业公司也尽到物业服务责任。对楼道停车有禁止提示，对损坏的设施及时维修。金陵酒店和商铺平台与本案不是一个法律关系。且袁红妍起诉金陵酒店在一审当中已被驳回诉讼请求。因此，袁红妍上诉没有事实依据。世纪开元物业公司向一审法院起诉请求：1、判令袁红妍支付拖欠的物业服务费截止2019年2月28日为10345.2元；2、袁红妍承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2010年5月18日，世纪开元物业公司与袁红妍就位于新乡市红旗区××与××大道交汇处东南角世纪村××单元××房签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：房屋建筑面积为133.17平方米，自交房之日开始缴纳当月的物业管理服务费，以后每月5日前按照住宅建筑面积每月每平方1.05元的标准交纳上月费用等内容。协议签订后，袁红妍交纳了2012年12月31日之前的物业费，每月物业费为139.8元，2013年1月1日之后的物业费至今未交纳。自2013年1月1日至2019年2月28日共计74个月的物业费为10345.2元（139.8元／月×74个月）。一审法院认为，袁红妍作为涉案房屋的业主，接受世纪开元物业公司提供的物业服务，双方形成了物业服务关系。袁红妍应当按照约定交纳物业管理服务费，其欠交物业费的行为违反了合同约定和法律规定。根据庭审查明的事实，袁红妍欠缴的物业费自2013年1月1日至2019年2月28日共计74个月为10345.2元。对于袁红妍辩称的诉讼时效问题，世纪开元物业公司于2015年12月19日出具了物业费的书面催交告知书并于当日对该告知书进行张贴，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，故对袁红妍的该项辩称理由，一审法院不予采信。从袁红妍提交的照片及视频来看，世纪开元物业公司确实存在管理不善的情况，影响和降低了袁红妍及其家人的生活质量，故一审法院酌定袁红妍按70％支付2013年1月1日至2019年2月28日期间的物业费，即7241.6元。对于袁红妍辩称的金玲东苑酒店的排烟是否合法、合格的问题，与本案不属同一法律关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决：一、袁红妍于判决生效后十日内支付世纪开元物业公司2013年1月1日至2019年2月28日期间物业管理服务费7241.6元；二、驳回世纪开元物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，减半收取29.5元，由袁红妍负担。二审中，世纪开元物业公司提交证据（2019）豫0702民初6339号民事判决书，证明袁红妍所说的酒店问题造成生活影响的事实不成立。袁红妍质证意见认为，确实造成有影响，袁红妍仍在上诉中，该判决尚未生效。袁红妍提交4张照片，证明世纪开元物业公司管理不善，存在安全隐患；提交证据（2017）豫07民终5038号民事判决书，证明同样的案例一审判决支持诉讼时效问题。世纪开元物业公司质证意见认为，袁红妍提供的本院（2017）豫07民终5038号民事判决书与本案没有任何关系；袁红妍提交的照片反应两处中可以看到有禁止停车的提示，在楼道内的杂物已经通知业主进行清理，物业公司没有执法权，只能尽到提醒提示催促业主的义务。本院认为，世纪开元物业公司提交的证据及袁红妍提交的照片均能反映一定的事实，本院予以综合认定；袁红妍提交的判决书不能证明其目的，对此不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：关于物业费的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，世纪开元物业公司与业主袁红妍形成物业服务合同关系，世纪开元物业公司理应按照约定为袁红妍提供相应的物业服务，袁红妍应当按照约定缴纳相应的物业费用。但从袁红妍提交的证据看，世纪开元物业公司提供的物业服务的确存在质量问题，以至于影响袁红妍的正常生活，基于此，一审综合本案情况，酌定扣减袁红妍应当支付物业费的30%，并无不妥。另世纪开元物业公司提供的证据可以证明引起时效的中断，故袁红妍上诉提出其未收到书面催缴告知书导致该诉讼超过时效的问题，依据不足，不予支持。世纪开元物业公司上诉称袁红妍应全额支付物业费、物业费不应当扣减，理由不足，本院对此亦不予支持。综上所述，世纪开元物业公司和袁红妍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市世纪开元物业服务有限公司新乡分公司和袁红妍各负担50元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年四月二日书记员  王 铮