安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终950号 上诉人（原审被告）：李永林，男，汉族，1970年1月11日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：董鹏，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成伟，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区北三环临沂路99号，统一社会信用代码91341200695707810P。 法定代表人：曹继廉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 上诉人李永林因与被上诉人安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司（以下简称临沂商城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李永林上诉请求：撤销一审判决，依法改判其支付被上诉人剩余购房款138000元，驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.其与临沂商城公司签订《商品房买卖合同》时，临沂商城公司明确告知其剩余购房款选择通过办理银行按揭贷款方式支付的可以由该公司全权代为办理，其只需要听从临沂商城公司通知提供必要材料即可，其作为普通购房者不清楚办理银行按揭贷款的具体流程和方式，签订合同后一直等到临沂商城公司通知其协助办理贷款事宜，但该公司一直没有通知其。且涉案房屋的土地在签订合同时已被临沂商城公司抵押给银行了，直到2014年11月11日才解除，该事实临沂商城公司并未告知其，存在严重的欺诈行为，及在解除抵押之前其于法律上的不可能办理按揭贷款的事实，临沂商城公司在解除抵押后应当通知其办理按揭贷款事宜，但并未通知，有违诚实信用原则。同时，合同附件四第一条没有约定7日的具体起算点，而第三条属于无效格式条款。因此，其不存在违约的情形。2.根据合同附件三第五条约定，涉案房屋水电费补助22000元应当从剩余购房款中扣除。 临沂商城公司答辩称：上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 临沂商城公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李永林向其支付购房款160000元；2.依法判令李永林向其支付延期缴纳购房款的违约金共计87600元(2016年9月7日至2019年9月6日按日万分之五计算1095天，1095天×160000×0.05%=87600元);3.本案诉讼费用等由李永林承担。 一审法院认定事实：2014年10月13日，临沂商城公司与李永林签署商品房认购书，并于当日签订合同编号为“fylysc003866”的《商品房买卖合同》。该合同第六条第3项约定“在商铺位置认购书签订之日起七日内付清首付款174791元,余额:壹拾陆万元在45日内用银行按揭贷款一次性付清。”合同第七条第一款同时约定逾期付款责任“逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行。”合同附件四中同时约定：买受人如果选择银行按揭贷款方式交付房款，应在七日内将按揭必备资料提供给银行或出卖人，每延误一日，出卖人将按房款总额的每日千分之一收取买受人的滞纳金。如果买受人经银行审查后不符合按揭贷款条件或达不到原计划的贷款金额，买受人必须在十日内用现金补齐总房款，逾期出卖人有权解除合同。其他不论任何原因，在本合同签订之日起45日内，房款按揭部分未到达出卖人账户的，由买受人向出卖人按合同第七条逾期付款承担违约责任。合同签订后，李永林按照合同约定支付了首付款，但尾款并未按照合同约定办理按揭贷款手续，也未能将剩余购房款支付给临沂商城公司。合同签订当日，2014年10月13日临沂商城公司已将房屋交付给李永林，入住至今。 一审法院认为，临沂商城公司、李永林之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行。临沂商城公司主张李永林逾期付款，要求李永林支付剩余购房款以及违约金。庭审中，李永林以房屋不能办理按揭贷款的责任在临沂商城公司，自身不存在过错进行抗辩，根据双方合同约定，李永林选择按照按揭贷款方式支付尾款，需要在签订网上备案合同后七日内将按揭贷款必备资料提供给银行或出卖人，李永林未能提供证据证明已经将按揭贷款必备资料提供给银行或者出卖人。在李永林未能办理按揭贷款后，未能用现金补齐总房款，已经构成违约，临沂商城公司主张李永林支付剩余购房款以及按照合同约定支付违约金的请求，不违反法律的强制性规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李永林于判决生效之日起十日内支付安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司购房款160000元；二、李永林于判决生效之日起十日内支付安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司违约金87600元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2507元，由李永林负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李永林与临沂商城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均有忠实履行合同约定的义务。李永林依约向临沂商城公司支付首付款174791元，剩余的160000元按约定应当以银行按揭贷款的方式付清，针对上述支付方式，李永林与临沂商城公司均应承担相互配合的义务，但临沂商城公司未能提供证据证明其已通知了李永林办理银行按揭贷款而李永林没有积极配合。因此，临沂商城公司应当承担举证不能的责任，其要求李永林承担延期缴纳购房款的违约责任缺乏依据，一审判决李永林支付违约金不当，本院予以纠正。鉴于李永林未对一审判决其支付剩余购房款的认定提出异议，仅认为需要扣除水电补助22000元，但根据合同附件三第五条“此套公寓的水电补助费用每年600元，合计22000元已经在缴纳购房款时一次性从房款中扣除”之约定，该22000元已在其支付购房款时予以扣除，故对一审判决李永林支付购房款160000元，本院不予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第二款、第六十一条之规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4900号民事判决第一项，即：李永林于判决生效之日起十日内支付安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司购房款160000元； 二、撤销安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4900号民事判决第二项，即：李永林于判决生效之日起十日内支付安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司违约金87600元； 三、驳回安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费4999元，由安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司负担1700元，由李永林负担3299元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年四月二十六日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。