云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初286号原告：张云会，女，1943年6月6日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张涛，云南华纬律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明金锦都房地产开发有限公司，住所：昆明市西山区老海埂路都昌欣界苑五楼。统一社会信用代码：91530112599327092F。法定代表人：吕国文。委托诉讼代理人：冯俊声，云南鼎易律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南新都昌房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区老海埂路都昌欣界苑五楼。统一社会信用代码：91530000792857263Q。法定代表人：吕国平。委托诉讼代理人：冯俊声，云南鼎易律师事务所律师，特别授权代理。原告张云会与被告昆明金锦都房地产开发有限公司（以下简称：金锦都公司）、被告云南新都昌房地产开发有限公司（以下简称：新都昌公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告张云会及其委托诉讼代理人张涛，被告金锦都公司、被告新都昌公司共同委托诉讼代理人冯俊声到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张云会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告金锦都公司签订的《合作建房协议》（房屋号xxxx）；2、两被告连带向原告返还原告依据合作建房协议支付给被告金锦都公司的房款70016.5元；3、两被告连带赔偿因被告原因导致合同解除的损失6652元（该损失以原告已支付被告金锦都公司的房款为基数，按照同期人民银行贷款利率每年4.75%为标准，自2017年10月26日至2019年10月26日止的利息）；4、两被告连带向原告支付违约金7002元（按照原告已支付房款金额的10%）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月26日，原告与被告金锦都公司签订《合作建房协议》，约定在被告具有开发权的西山区11号地块项目中购房，购买的房号为xxxx，房屋预测面积10.07平方米，房价140033元，并约定当房屋具备签订《商品房购销合同》条件时，双方再签订《商品房购销合同》，任何一方不按协议约定签订《商品房购销合同》，均需向对方支付筹措资金总额10%的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失。因项目当时仅是被告声称合法取得西山区11号地块项目的开发权，被告金锦都公司为打消原告的疑虑，称支付总金额的一半就可以签合同，并答应原告剩下的房款可以等到房屋盖至地上5层时再交。原告于是支付了一半的购房款。需要说明，原告向被告预定了五间房，房号分别为xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx，上述房屋的预购均与被告签订了相应的《合作建房协议》，上述房屋总房款为725165元，原告分两次分别于2016年4月7日向被告交付定金40000元，于2016年9月14日交付房款322583元，共计上述五间房屋房款的一半362583元。合同签订后，原告迟迟未见项目有进展，被告也迟迟不能与原告签署《商品房购销合同》，后原告要求被告退款，被告告诉原告可以申请退款。原告无奈于2018年11月13日按照被告的要求填写了11号项目退款申请表并交给被告，但被告没有给予答复。后来原告听闻被告已不是项目开发企业，经查询西山区信访局给一位投诉者的回复中得知，由于被告资金不足，被告已经不是11号地块的社会投资人。据此，被告不可能作为开发商按照双方约定的条件，将协议约定的房屋签订《商品房购销合同》后出售给原告，协议目的已经无法实现，被告构成严重违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。被告金锦都公司是一人公司，若被告新都昌公司不能证明财产独立于公司财产，应承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告金锦都公司、被告新都昌公司共同辩称，1、本案应当由金锦都公司独立承担全部责任。收取原告房款的是金锦都公司，新都昌公司没有与原告建立任何法律关系，因此本案的当事人是原告和金锦都公司，根据合同相对性的基本原则，新都昌公司不是本案适格被告，应依法驳回原告对新都昌公司的全部诉讼请求。2、金锦都公司愿意退还实际收到的房款，并支付相应的利息。3、原告要求支付违约金的诉讼请求没有合同依据和法律依据，应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。两被告对原告提交的2份收据、回复、11号片区城中村改造2019年3月份进展情况、企业信用信息公示报告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的5份《合作建房协议书》复印件，内容完整可辨识，协议书备注“因张云会未付清全款，所以给到复印件，付清全款后此复印件作废”，与原告持有复印件能够相互印证，同时被告金锦都公司认可原告因有购房意愿而向其预交了5套房屋房款，且协议书所涉房屋号与2016年9月14日收据载明被告金锦都公司收款房号一致。综合上述事实，本院确信被告金锦都公司持有5份协议书原件的事实具有高度可能性，在被告金锦都公司未能提交协议书原件的情况下，本院对原告提交的5份《合作建房协议书》复印件真实性予以确认。2、原告提交的预购房屋平面图复印件，内容模糊，真实性及与本案的关联性无法确定，本院不予确认。3、原告提交的退款申请表复印件，两被告不予认可，原告仅以此不能证明其向被告金锦都公司提交退款申请的主张，对申请表本院不予确认。4、原告提交的延期付款承诺书，系复印件，未显示有两被告签章，本院对延期付款承诺书不予确认。经审理，本院确认下列事实：被告新都昌公司系被告金锦都公司的股东，持股比例100%。2016年9月26日，原告（甲方）与被告金锦都公司（乙方）就西山区11号地块项目xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx房号房屋分别签订了5份《合作建房协议书》，均约定“为了共同促进西山区11号地块项目改造进程，规范双方的项目投资行为，双方在自愿平等的基础上达成合作开发协议。双方共同对该项目开发进行投资，乙方负责项目的经营管理和全过程操作，甲方仅负责提供项目开发过程中所需的资金，不参与项目的具体开发管理。甲方负责按乙方要求筹措所涉房屋资金，在该房屋具备签订《商品房购销合同》条件时，由甲方与乙方就该房屋签订具体的《商品房购销合同》。甲方一次性筹措总房款可享受总房款50%优惠（包含提前认购优惠10%，三年返租优惠20%，一次付款优惠20%）。所涉筹措建房资金由甲方在协议签订后五日内一次性支付乙方，以上款项不含配套费、税金、办证费、房屋维修基金等，交房标准为毛坯房。甲方在与乙方签订《商品房购销合同》前，可以选择指定第三方与乙方签订《商品房购销合同》，一旦签订《商品房购销合同》，则甲方不得再要求变更购房人。甲方须在乙方取得《商品房预售许可证》之日起七天内签订《商品房购销合同》，依据本协议筹措支付的资金冲抵房款后，差额部分由甲方另行支付乙方，逾期不办理后续付款视为放弃购房，该部分房源由乙方另行处置，由此造成的不利后果由甲方自行承担。乙方保证按《商品房购销合同》中的约定标准、时间将房屋交付甲方，房屋面积以最终测绘面积为准，若有误差，甲乙双方按《合作建房协议》约定的预估单价进行结算，总房款实行多退少补。乙方在取得《商品房预售许可证》后，对于签订合作建房协议的客户按照协议所写的预估单价进行商品房购销合同的签订，乙方不得单方面涨价。任何一方不按本协议约定签订《商品房购销合同》，均需向对方支付本协议约定筹措资金总额10%的违约金，并赔偿因此给对方造成的全部损失。因不可抗力、国家法律法规变动，或地方政策变动等原因导致本协议约定事宜无法履行的，双方均有权解除本协议，但乙方除应全额返还甲方所支付的款项外，还应按同期存款利息向甲方进行损失补偿，除此之外乙方无需向甲方支付任何补偿或赔偿。”5份《合作建房协议书》分别载明筹措资金房屋为：房屋号A0505房屋预测面积约10.07平方米（实际面积以最终测绘面积为准），总房款优惠后为150033元；房屋号xxxx房屋预测面积约10.07平方米（实际面积以最终测绘面积为准），总房款优惠后为155033元；房屋号A0603房屋预测面积约10.07平方米（实际面积以最终测绘面积为准），总房款优惠后为135033元；房屋号xxxx房屋预测面积约10.07平方米（实际面积以最终测绘面积为准），总房款优惠后为140033元；房屋号A0605房屋预测面积约10.07平方米（实际面积以最终测绘面积为准），总房款优惠后为145033元。2016年4月7日，原告向被告金锦都公司支付11号项目商铺定金40000元。2016年9月14日，原告向被告金锦都公司支付xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx房款322583元。庭审中，原告陈述：原告共计向被告金锦都公司支付了5份《合作建房协议书》所涉总房款的50%即362583元，其中支付xxxx房号房款75016.5元，支付xxxx房号房款77516.5元，支付xxxx房号房款67516.5元，支付xxxx房号房款70016.5元，支付xxxx房号房款72517元。另查明，由于被告金锦都公司资金不足，2017年10月26日，西山区城中村11号片区一期社会投资人由被告金锦都公司变更为云南普锦房地产开发有限公司。被告金锦都公司未取得案涉项目的商品房预售许可证。本院认为，原告与被告金锦都公司就西山区11号地块项目房号xxxx房屋签订的《合作建房协议书》，从内容上来看，明确原告按被告金锦都公司要求支付xxxx房屋房款，被告金锦都公司在取得商品房预售许可证后，与原告签订《商品房购销合同》。由此可见，原告与被告金锦都公司所签xxxx房号的《合作建房协议书》实质上系商品房预约合同，即双方当事人建立的是商品房预约法律关系。该《合作建房协议书》系原告与被告金锦都公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，被告金锦都公司与原告2016年9月26日签订《合作建房协议书》至今未签订《商品房购销合同》，且被告金锦都公司于2017年已退出案涉项目的开发，原告欲购买房屋的合同目的已无法实现。原告要求解除《合作建房协议书》（房屋号A0604）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告金锦都公司返还购房款并赔偿损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告就案涉项目xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx房屋共计向被告金锦都公司支付房款362583元，被告金锦都公司予以认可。被告金锦都公司出具的收据中未单列每套房屋金额，现原告主张362583元已付款中支付xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx房屋房款分别为75016.5元、77516.5元、67516.5元、70016.5元、72517元，该主张并无不当，本院予以确认。协议解除后，被告金锦都公司应向原告返还本案已付购房款70016.5元。解除《合作建房协议书》系被告金锦都公司原因所致，被告金锦都公司收取原告房款后一直占用至今，客观上造成了原告利息利益的损失，原告要求被告金锦都公司赔偿损失6652元，本院予以支持。关于原告主张的违约金。《合作建房协议书》约定“任何一方不按协议约定签订《商品房购销合同》，均需向对方支付协议约定筹措资金总额10%的违约金”。根据《合作建房协议书》约定，被告金锦都公司与原告签订《商品房购销合同》的前提是其取得商品房预售许可证，目前被告金锦都公司并未取得商品房预售许可证，即未达到签订《商品房购销合同》的条件，不属于被告金锦都公司拒绝与原告签订《商品房购销合同》，故本案不符合《合作建房协议书》约定的违约金适用情形，本院对原告主张的违约金不予支持。关于原告要求被告新都昌公司承担连带责任的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告金锦都公司系依法登记成立的有限责任公司，被告新都昌公司为被告金锦都公司唯一法人股东。现被告新都昌公司没有提交证据证实被告金都锦公司的财产独立于被告新都昌公司自己的财产，依据上述法律规定，被告新都昌公司应对本案债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告张云会与被告昆明金锦都房地产开发有限公司于2016年9月26日签订的《合作建房协议书》（房屋号xxxx）；二、由被告昆明金锦都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张云会购房款70016.5元；三、由被告昆明金锦都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张云会损失6652元；四、被告云南新都昌房地产开发有限公司对被告昆明金锦都房地产开发有限公司上述第二、三项债务承担连带还款责任；五、驳回原告张云会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1892元（原告已预交），由原告张云会承担158元，被告昆明金锦都房地产开发有限公司、被告云南新都昌房地产开发有限公司连带承担1734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 徐 静二〇二〇年四月二日书记员 刘俊毅