湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终817号上诉人（原审被告）：王海军，男，1965年5月13日出生，汉族，住樊城区。被上诉人（原审原告）：襄阳建投资产经营管理有限公司，住所地湖北省襄阳市襄城区北街1号。法定代表人：王书强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。上诉人王海军因与被上诉人襄阳建投资产经营管理有限公司（以下简称襄阳建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王海军上诉请求：1.撤销一审判决第三、第四项，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由襄阳建投公司承担。事实和理由：高额的房屋租金完全是襄阳建投公司造成的。王海军遵纪守法，按时缴纳租金，根本不存在违约现象。根据合同约定，王海军维修房屋，硬化地面，接电等产生的费用应由襄阳建投公司方承担。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判，支持王海军的上诉请求。襄阳建投公司辩称，一、王海军的租金按年缴纳至2017年1月31日，2017年2月1日之后的租金未按期支付，依据双方《房屋租赁合同》的约定，已构成违约。且在襄阳建投公司于2017年4月28日送达解除合同通知后，王海军不腾退、不还房、大门紧锁拒绝与襄阳建投公司员工办理交接，再次构成违约，王海军称其不存在违约行为不属实。二、襄阳建投公司将涉案房屋以现状移交王海军，王海军接受。在租赁期间，王海军从未通知过襄阳建投公司租赁物有需要维修的情况和租赁物损坏的原因。另依据合同约定，合同期满后，王海军投资改善增设的他物归襄阳建投公司所有，王海军不得提出补偿或赔偿的请求，因此，王海军要求襄阳建投公司负担维修、接电、硬化地面等费用没有事实和法律依据。综上，王海军的上诉理由不符合事实和合同约定，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请人民法院依法驳回王海军的上诉，维持原判。襄阳建投公司向一审法院起诉请求：1.判令解除襄阳建投公司与王海军签订的《房屋场地租赁合同书》；2.判令王海军立即腾退位于襄阳市××区××号原襄樊市织袜厂院内的房屋和场地并交还襄阳建投公司；3.判令王海军向襄阳建投公司支付租金、房屋场地占有使用费14400元（以年租金5760元为标准，自2017年2月1日暂计至2019年8月1日，直至王海军腾退房屋和场地并交还襄阳建投公司之日止）；4.判令王海军向襄阳建投公司支付违约金28800元（以年租金5760元为基数，自2017年2月1日暂计至2019年8月1日，直至王海军腾退房屋和当地并交还襄阳建投公司之日止）；上述3、4项金额合计为43200元；5.本案诉讼费用由王海军承担。一审法院认定事实：2014年4月22日，襄阳市可达利土地开发经营有限责任公司（2014年4月14日企业名称经核准变更为襄阳建投资产经营管理有限公司）作为甲方、王海军作为乙方签订《房屋场地租赁合同（不定期）》，双方约定：甲方出租给乙方位于襄阳市樊城区汉江路原襄樊市织袜厂院内36平方米的房屋和60平方米的场地；房屋场地租赁期限为不定期，自2014年2月1日起至甲方通知乙方合同终止之日后三十日内。租金按年支付，租期按实际长度计算，多退少补；租赁期内，每月租金为480元，全年租金共计5760元。租赁期间，乙方不得转租、转借承租房屋场地。甲方协助乙方安装水电设施，并代收水电费，在乙方使用水电过程中，若因负荷过大或使用不当造成线路损坏，由乙方负责维修并承担费用。乙方装修承租房屋须征得甲方同意，合同期满或按约定终止，乙方应无条件腾退房屋及场地，不得向甲方提出任何请求，属于乙方的可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动设备及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。违约责任：甲方不享有该房屋场地出租权的，乙方有权解除合同，甲方应支付合同租金总额20%的违约金。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋场地，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）将房屋场地转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋场地进行违法活动的；（4）拖欠租金累计壹个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付违约金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还房屋给甲方造成的损失。免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋场地，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足按月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，襄阳建投公司将房屋场地交付王海军占有使用，王海军按约向襄阳建投公司支付租金至2017年1月31日。2017年4月28日，襄阳建投公司向王海军送达了《解除合同通知书》，王海军收到《解除合同通知书》后至今未腾退交还其租用的房屋场地。为此，引起诉讼。另查明，2006年10月31日，襄樊市土地储备供应中心（现名襄阳市土地储备供应中心）与襄樊市织袜厂破产清算组签订《国有土地使用权收购合同》，由襄樊市土地储备供应中心收购襄樊市织袜厂位于樊城××××一宗面积为15.53亩的国有土地。2006年6月26日襄樊市机构编制委员会决定将襄樊市土地储备供应中心并入襄樊市建设投资经营有限责任公司（现名称变更为汉江国有资本投资集团有限公司），对外挂“襄樊市土地储备供应中心”牌子，实行一套班子、两块牌子。2013年襄樊市建设投资经营有限责任公司与襄阳市可达利土地开发经营有限责任公司签订《委托经营管理合同》，襄阳市土地储备供应中心将其所有支配的土地、房屋及设备等资产委托襄阳市可达利土地开发经营有限责任公司经营管理，委托期限为5年，自2013年5月1日至2018年4月30日，《委托经营管理合同》到期后，襄阳市土地储备供应中心、汉江国有资本投资集团有限公司、襄阳建投公司于2019年通过委托与转委托的方式续签了《委托经营管理合同》，并授予襄阳建投公司在包括但不限于委托期限内因宗地管理事宜，向第三人主张权利、提起诉讼的权利。一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。襄阳建投公司与王海军签订的《房屋场地租赁合同（不定期）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人双方均具有法律约束力。对于不定期的租赁合同,双方当事人任何一方均可以随时解除合同,但解除合同应在合理期限之前通知另一方。本案中，襄阳建投公司于2017年4月18日作出《解除合同通知书》，王海军于2017年4月28日签收该通知，该通知书提前30日向王海军发出，符合法律的规定及合同的约定，双方之间的不定期租赁合同应于王海军签收《解除合同通知书》之日起30日内即2017年5月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中的合同解除后,王海军即丧失了继续占有、使用涉案房屋的合同依据,王海军理应将涉案房屋返还给襄阳建投公司，故襄阳建投公司要求王海军腾退返还案涉房屋场地，符合法律规定，予以支持。至于襄阳建投公司要求王海军自2017年2月1日至腾退房屋和场地之日止，按年租金5760元的标准支付租金及房屋场地占有使用费的诉讼请求，计算至2019年8月1日为14400元（5760元/年×2年6个月），符合法律的规定和合同的约定，亦予以支持。对于襄阳建投公司要求王海军自2017年2月1日至腾退房屋和场地之日止，以年租金5760元的标准支付违约金（计算至2019年8月1日为28800元）的诉讼请求，根据合同约定，王海军逾期支付租金或租赁期满逾期归还房屋的，每逾期1日应向襄阳建投公司支付原日租金两倍的违约金（滞纳金），约定的违约金过分高于造成的损失，经王海军请求，依法将违约金计算标准调整为原租金的30%即1728元/年（5760元/年×30%），计算至2019年8月1日为4320元（1728元/年×2年6个月），此后按照1728元/年的标准支付违约金至腾退房屋和场地之日止。王海军辩称其未违约，对案涉房屋享有居住权，没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认襄阳建投资产经营管理有限公司与王海军之间的《房屋场地租赁合同（不定期）》于2017年5月28日解除；二、王海军于本判决生效之日起十日内腾退其承租襄阳市××区××号号原襄樊市织袜厂院内的房屋和场地；三、王海军于本判决生效之日起十日内支付襄阳建投资产经营管理有限公司租金及房屋占有使用费14400元，并自2019年8月2日起至上述房屋实际返还之日止按5760元/年的标准向襄阳建投资产经营管理有限公司支付房屋占有使用费；四、王海军于本判决生效之日起十日内支付襄阳建投资产经营管理有限公司违约金4320元，并自2019年8月2日起至上述房屋实际返还之日止按1728元/年的标准向襄阳建投资产经营管理有限公司支付违约金；五、驳回襄阳建投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取440元，由襄阳建投公司负担140元，王海军负担300元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”襄阳建投公司与王海军的租赁合同期限为不定期，一审法院认定双方租赁合同在王海军接收《解除合同通知书》之日起30日内解除，既符合双方合同约定，也符合上述法律规定。因王海军在合同期内未按约定的时间支付租金且在合同期满后又未及时归还房屋，一审法院判决王海军腾退房屋及场地、支付租金及占用使用费并承担违约责任，并无不当，本院予以维持。关于王海军主张的房屋及场地修缮费用、接电产生的费用，因其未依法在一审中提出反诉，故本案不予处理，王海军可另案起诉主张权利。综上所述，王海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由王海军负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年四月二十六日书记员  徐丽莉