安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初2552号原告：安徽新鑫物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市寿春路。法定代表人：杨维，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，安徽元贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔甜妹，安徽元贞律师事务所律师。被告：王德应，男，1973年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：赵晓妹，女，1978年5月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系王德应妻子。原告安徽新鑫物业管理有限公司（以下简称“新鑫物业公司”）与被告王德应物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新鑫物业公司的委托诉讼代理人王丽娟、孔甜妹以及被告王德应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令王德应支付物业管理服务费9835元及违约金3134元（暂自2012年7月计算至2018年12月31日，直至款清之日止）；2.请求判令王德应承担本案全部诉讼费用。事实与理由：新鑫物业公司与业主委员会签订了物业服务合同，合同期限至2023年12月31日止，合同约定由新鑫物业公司向王德应提供物业管理服务。王德应所入住的23＃A××××室，建筑面积128.67平方米，按照0.98元每平每月，收取物业管理费。新鑫物业按照合同约定进行了相应的物业管理工作，但王德应自2012年7月开始，虽经新鑫物业公司的催要人员定期催缴，但一直未缴纳物业管理费。新鑫物业于2019年1月向王德应发出关于缴费通知的律师函，其仍拒绝交费。为维护新鑫物业的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求支持其诉讼请求。王德应辩称，第一，2008年3月1日，古井丰水源23幢A1304室业主王德应在新鑫物业公司管理员倪晓春陪同下，对房屋进行验收，验收中房屋存在以下问题:1.卫生间窗户变形;2.北面书房窗变形;3.客厅窗变形;4.室内纱窗全部不灵活；5.阳台门变形。验房后物业公司答应给予维修，因装修需要，后经多次沟通一致未予维修，物业公司先答应找开发商(安徽省金豪房地产开发有限公司)，并且也承认安徽省金豪房地产开发有限公司与新鑫物业公司为关联公司，通过查询确为控股公司)。作为物业公司负责业主验房事宜，本应尽其义务完成交房事项，但并未作为。阳台推拉门无法使用，室内窗户关不上，装修工人等不急，在无奈之下，本人将阳台门、室内窗户、纱窗给予更换、维修，费用为5500元。2016年7月3日，因小区公共设施水表管道爆裂，导致23幢A1304室家中漏水，墙体、木地板受潮，不得以更换部分木地板损失1500余元。第二，根据合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;根据物业管理条例第三十六条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务;根据《古井丰水源项目物业服务合同》第十九条，物业相关的权利义务，因交房时新鑫物业公司未能履行自己义务，造成我方损失，理应由物业公司承担门窗更换、维修费用5500元。根据《古井丰水源项目物业服务合同》第四条、第二十二条约定，物业公司应对共用设施设备管理和维护，未按照合同约定做好维护，造成业主财产损害的，物业应当依法承担相应的法律责任，故公共设施水表管道爆裂，导致家中漏水，墙体、木地板受潮，损失1500余元应由物业公司承担。第三，作为古井丰水源23幢A1304室业主，物业提供服务后业主缴纳物业费是理所当然的义务，本人一直不拒绝缴纳物业费，从2008年3月1日交房至2012年6月底一直在缴物业费。在此期间，多次与物业公司相关人员沟通，希望协商解决，但物业公司的态度始终居高临下、盛气凌人，服务意识差，并声称不交费就法庭上见，本人不能理解。因为物业的过错在先，造成业主直接损失约7000元，请求物业给予赔偿。因为物业公司的过错，导致2012年7月以后的费用延期缴纳，产生的违约金3134元业及由此案产生的相关费用，不予承担。本人同意在上述费用解决的前提下，缴清所欠费用，并同意法庭调解。以上是当事人对此案件的事实陈述及应诉请求，请给予采纳。本院经审理认定事实如下：新鑫物业公司与安徽金豪房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，委托新鑫物业公司对古井丰水源小区实行物业管理，委托管理期限自2002年12月28日至2005年12月28日。委托管理的事项如下：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收电费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应按受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。约定物业管理服务费为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.62元，小高层住宅房屋每月每平方米1.10元，高层1.50元。2005年实际收费标准为多层每月每平方米0.58元，小高层住宅房屋每月每平方米0.98元。此后，新鑫物业一直为古井丰水源小区提供物业服务。2007年12月8日，新鑫物业与业主委员会及当地社居委以会谈纪要的形式，确定2006年度物业服务费的收取标准：多层0.4元/平方/月，小高层0.65元/平方/月；2007收取标准：多层0.45元/平方/月，小高层0.75元/平方/月。2012年8月6日签订的物业服务合同约定，服务期限三年，物业服务费为多层0.54元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2015年8月5日签订的物业合同约定，服务期限两年，物业服务费为多层0.54元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2017年8月6日签订的物业合同约定，服务期限自2017年8月6日至2018年8月31日，物业服务费为多层0.58元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2018年8月31日签订的物业合同约定，服务期限自2018年9月1日至2019年12月31日，物业服务费为多层0.58元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2018年12月18日签订的物业合同约定，服务期限自2019年1月1日至2023年12月31日，物业服务费为多层0.62元/平方/月，高层1.10元/平方/月。另查，2008年至2012年8月5日期间的物业服务费标准，新鑫物业公司未提供证据证明双方有明确的约定，其提交的业主委员会盖章确定的《小区交付以来的物业费标准》中显示，上述时间段物业服务费调至多层0.48元/平方/月，高层0.78元/平方/月的前提是新鑫物业和业委会结清2008年及之前物业代收的全部小区公共收益，但实际至今未结清，因此上述时间段的物业服务费仍按2007年标准计算。王德应系古井丰水源小区23#楼A××××室业主（高层），房屋建筑面积128.67平方米，自2012年7月1日至2012年8月5日，按0.75元/平方/月计算，欠付物业服务费113元；2012年8月6日至2018年12月31日，按0.98元/平方/月计算，欠付物业服务费9687元，合计9800元。新鑫物业公司通过发律师函等方式向王德应催交物业服务费，王德应至今未交。本院认为，新鑫物业公司自2005以来，长期在古井丰水源小区提供物业服务，王德应应支付物业服务费。新鑫物业公司主张王德应自2012年7月1日至2018年期间未缴纳物业服务费，王德应对此未予抗辩，故本院对新鑫物业公司主张的该节事实予以认定。另外，本院在审理该小区一系列物业服务合同纠纷案件中查明，新鑫物业公司提供的物业服务确实存在公共部位维护不善，喷泉被拆，盗窃多发等不完善之处，故本院对新鑫物业公司诉请的违约金不予支持，并减免20%的物业服务费。王德应应当对欠付新鑫物业公司物业服务费承担80%的给付义务，即7840元。关于王德应提出因物业公司的原因导致其受损的赔偿请求，应另行主张，不能在本案中直接予以扣减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、王德应于本判决生效之日起十日内给付安徽新鑫物业管理有限公司物业服务费元；二、驳回安徽新鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由安徽新鑫物业管理有限公司负担30元，王德应负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  翟安宁二〇二〇年四月二十三日法官助理蔡烨烨书记员李静附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。