青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2019）青0202民初1267号原告：张宝贵，男，汉族，生于1968年9月1日，青海省海东市乐都区碾伯镇东关村村民。原告：宋洁，女，汉族，生于1970年2月1日，青海省海东市乐都区碾伯镇东关村村民。委托诉讼代理人：刘喜全，青海河湟律师事务所律师。被告：西宁九海房地产开发有限公司，住所地西宁市城北区小桥大街22号，统一社会信用代码：91630100710447325D（1-1）法定代表人：王九生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王静，该公司职工。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司职工。原告张宝贵、宋洁与被告西宁九海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张宝贵、宋洁及其委托诉讼代理人刘喜全、被告西宁九海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宝贵、宋洁向本院提出如下诉讼请求：1、交付拆迁安置住宅面积213.07平方米；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2011年5月27日，被告因房地产开发需要征迁原告的房屋，与原告张宝贵签订了《拆迁补偿协议书》。约定被告拆迁原告房屋面积357平方米，同意按照产权调换方式安置原告住宅面积357平方米。协议签订后，被告于2015年4月向原告提供安置住宅面积143.93平方米（预测面积）房屋一套，剩余213.07平方米住宅房屋至今未给付。在2019年9月24日庭审中经本院释明，被告在景都乐苑的房屋除了已销售的部分外，已全部处于抵押或冻结状态，存在事实上不能非金钱债务的情况，原告张宝贵、宋洁当庭将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告拆迁安置住宅面积213.07平方米同等价值的补偿款1065350元。被告西宁九海房地产开发有限公司辩称：1、原告所主张的诉讼请求不能成立。2011年签订的《拆迁补偿协议书》并不是房屋安置协议，是拆迁协议。且该协议中对房屋的坐落位置书写不明确。2、根据《拆迁补偿协议书》第七条之约定，原告未向被告提供产权证，没有向原告提交其主张房屋面积的合法依据。3、《拆迁补偿协议书》存在无效条款，对政府批准的合法面积有多少、自己修建房屋的面积有多少、不合法的面积有多少是不确定的，原告不能提供合法有效的产权证书来主张兑换的面积。4、景都乐苑已经没有拆迁安置的房屋，景都乐苑的房屋已经被司法查封冻结。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方当事人对以下证据无异议：被告西宁九海房地产开发有限公司提交的二原告的身份证复印件、户口本复印件、（2019）青0202民初1232号青海省海东市乐都区人民法院民事判决书、本院依职权调取的海东市乐都区房产管理局情况说明一份、抵押证号及房号统计6张、杨永刚询问笔录一份，原、被告双方对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的证明效力予以采信，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告张宝贵、宋洁提交的：1、《拆迁补偿协议书》一份，旨在证明：（1）原告张宝贵与被告签订了拆迁补偿合同，原告的主体身份适格；（2）被拆迁房屋的坐落情况以及面积情况；（3）被告应同等面积向原告安置房屋357平方米；（4）如任何一方违约造成损失须承担相应的违约责任。被告西宁九海房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议，对证明方向有异议，质证认为该份协议只是拆迁补偿协议书，不是安置协议，协议中只能明确对土地的丈量，且该协议第六条约定“乙方就已搬迁房屋向甲方提供的相关产权证书证材料及其他相关证明材料，由甲方另行出具收件收据”。原告未向被告提供安置户的合法产权证书。该份《拆迁补偿协议书》上有双方当事人的签字盖章按印，系双方当事人真实意思表示，双方当事人对其真实性均无异议，对该份证据的证明效力本院予以采信。2、《评估报告》一份，旨在证明：经评估鉴定，鉴定对象为海东市乐都区景都乐苑5号楼1单元1164室房屋在评估鉴定基准日的市场价值（不含装修）评估单价为5110元/㎡，评估总价取整为73.55万元，证明被拆迁房屋每平方米5110元。被告西宁九海房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议，对证明方向有异议，质证认为被鉴定房屋不是被告给原告的回迁房。该份证据证实海东市乐都区景都乐苑5号楼1单元1164室房屋在评估鉴定基准日的市场价格为每平方米5110元，与本案无关联性，对该份证据的证明效力本院不予采信。3、证人米生连、李建华、张宝正证言三份，旨在证明：（1）张宝贵与本村村民米生连互换流转；（2）案涉被拆迁房屋系张宝贵、宋洁夫妻修建；（3）被告在拆迁过程中与原告达成了拆迁协议，并对实物进行丈量的事实。被告西宁九海房地产开发有限公司委托诉讼代理人质证认为：证人米生连、张宝正与原告存在利害关系，对其证言不予认可，证人李建华证明原告建成的房子只是框架，原告亦没有建房的批复，就算原告有房屋也是违章建筑，得不到法律保护。4、2020年3月29日《证明》一份、2020年3月30日《证明》一份、张宝贵手绘被拆迁房屋四至图一张，旨在证明：该组证据与证人的证言相互印证。被告西宁九海房地产开发有限公司委托诉讼代理人质证认为该组证据中的2020年3月29日的《证明》和张宝贵手绘被拆迁房屋四至图只是加盖了村委会的印章并没有工作人员的签字确认，证据来源不合法，不予认可，2020年3月30日的《证明》中米生连与原告存在利害关系，不予认可。上述3、4组证据证实二原告在碾伯镇东关村建有房屋，且该房屋东面系张宝正、西面系阴承明、北面系李建华、南面系任和平，且证据间相互印证，故对上述3、4组证据的证明效力本院予以采信。5、嘉宾礼簿一本，旨在证明：原告张宝贵搬迁时被告公司的工作人员及王九生前来贺房，不是被告陈述的将样板间借给被告居住。被告西宁九海房地产开发有限公司委托诉讼代理人质证认为张宝贵有几套房被告不清楚，贺的是哪套房也不清楚，不能仅凭该份证据就证实房子是原告的。该份证据与本案没有关联性，故对该份证据的证明效力本院不予采信。二、被告西宁九海房地产开发有限公司提交的：1、乐办发〔2012〕22号中共乐都县委办公室文件一份，旨在证明该文件中明确被告开发的景都乐苑属于东门巷片区旧城区改造，位置是鲁大复线南侧，滨河北路以北，西至基督教堂，因此景都乐苑的所有拆迁户都是东门巷村的住户，被告没有拆迁其他村的住户。原告张宝贵、宋洁质证认为当时拆迁的时候这个文件没有下发，是后面才下发的，被告不能用一个文件否定拆迁事实。该份证据证实了被告的拆迁项目名称和拆迁位置，对该份证据的证明效力本院予以采信。2、柳木山卫星航拍图，旨在证明二原告的户口本和身份证上的登记地址均为青海省乐都区碾伯镇东关村柳木山36附3号，二原告系柳木山的村民，在柳木山有宅基地，在柳木山卫星航拍图中原告已经取得政府拆迁安置补偿款及已拆迁宅基地的位置。原告张宝贵、宋洁对该份证据的真实性有异议，质证认为该份证据的来源不清楚，原告的户口地址不能代表原告的永久居住地，不能否认原告房屋被拆迁的事实，亦不能否认拆迁协议的真实性。被告无法提供该证据的来源，对其证明效力本院不予采信。3、景都乐苑拆迁户马自虎的《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》，证明拆迁户马自虎的《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》登记地址均为碾伯镇东门巷村，回迁户都在被告确认安置回迁房屋之前将已拆迁房屋产权证交给被告，原告从未向被告提供过任何拆迁房屋产权的证明。原告张宝贵、宋洁质证认为拆迁户中有不同的情况，有的有产权、有的没有产权、有的是违章建筑，但不能以此来否认拆迁补偿的事实。该份证据与本案无关联性，对该份证据的证明效力本院不予采信。4、景都乐苑拆迁户崔祖海2011年-2014年度收到被告发放的过渡费凭证，旨在证明根据《拆迁补偿协议》的第四条的约定被告已将景都乐苑项目所涉及拆迁过渡费发放给相应的回迁户，由于原告无法提供有效的产权证明，故被告未向原告支付过拆迁过渡费。原告张宝贵、宋洁质证认为被告未提交原件，真实性无法证实，且原、被告签订的拆迁协议中未约定过渡费，不能否认拆迁协议的真实性。该份证据系复印件，无法组织与原件核对，且与本案无关联性，对该份证据的证明效力本院不予采信。5、卫星航拍图2张、《乐都县2011年第十四批次城镇建设用地（2011-14-3）号地块勘测定界图》一张、无名称定界图一份，旨在证明：原告所称其房屋被被告拆迁了，但当时景都乐苑所有拆迁户的土地基本情况的档案里，没有原告所说的被征迁的土地权属证明，结合当时东门巷片区旧城卫星航拍图及土地局相关图纸档案将回迁户一一对应航拍建筑物之后没有多余建筑物是原告所称的被拆迁房屋。原告张宝贵、宋洁质证认为该份证据中有一份图是海东规划院的，对这张图真实性无异议，但对证明内容真实性不认可，图纸是2011年1月份绘制的，拆迁协议是2011年5月27日签订的。另外两张图真实性不予认可，且与本案没有关联性。该组证据中名称为“乐都县2011年第十四批次城镇建设用地（2011-14-3）号地块勘测定界图”经本院核实，系海东市规划院制作的，对该份证据的证明效力本院予以采信，卫星航拍图、无名称定界图，被告无法提供证据来源，故对该两份证据的证明效力本院不予采信。6、《样板间装修报价》一份，旨在证明2014年装修公司将景都乐苑5号楼1单元1164室内《样板间装修报价》报给了被告，经被告确认后按照报价单所列项目对该房屋进行了装修，原告所称被告于2015年4月将景都乐苑小区5号楼1单元1164室作为安置住宅提供给原告，实际上该房屋是出于原告宋洁当时任公司售房部经理，其一直在外租房，为了工作方便被告才让其搬到样板间（1164室）暂时居住的。原告张宝贵、宋洁质证认为该份证据不符合证据的形式要件；若真是样板间，为何到现在一直未收回？若协议书不真实，另外部分为何已经安置？该份证据系复印件无法组织与原件核对且与本案无关联性，对该份证据的证明效力本院不予采信。7、《民事诉状》一份、《联系函》一份、《催缴通知》照片一份，旨在证明：被告于2018年向骏腾物业公司发《联系函》请求物业公司协助被告收取原告张宝贵房款，并多次向原告张宝贵催收房款，且张宝贵在此期间因物业公司协助被告催收房款起诉物业公司，被告一直在维护公司的合法权益，同时也充分证明了5号楼1单元1164室不是九海公司给原告的安置房。原告张宝贵、宋洁对民事诉状的真实性无异议，质证认为当时是物业公司停水停电原告为了维权起诉的，不是被告维权，对《联系函》和《催缴通知》不予认可，被告和物业公司本身就是一家。上述证据中《民事诉状》与本案无关联性，《联系函》、《催缴通知》系被告方单方制作，无对方确认签收，故对上述证据的证明效力本院不予采信。8、《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，旨在证明：此份协议是2006年4月3日被告与西宁拆迁户王建庆签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，合同明确了安置方式及安置地点，并对产权调换超出面积部分设有房屋产权调换差价计算表，原告提供的《拆迁补偿协议》只能作为被告在拆迁摸底时与原告签订的初步意向性协议，原告并没有按照协议提供相应的拆迁房屋产权证明，也并不能证明其对5号楼1单元1164室享有明确的权利，甚至无法证明楼号更无从谈起对具体房屋的权利。原告张宝贵、宋洁对该份证据的真实性、关联性均不认可，质证认为被告拿在西宁的拆迁协议来证明2011年在乐都的拆迁协议，对该证据证明方向不认可。上述证据与本案无关联性，对其证明效力本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年5月27日，原告张宝贵与被告西宁九海房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿协议书》，该协议第一条约定：“乙方需搬迁房屋、附属物情况，经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下：（一）房屋坐落长13.8米，宽11米，合计0.24亩。”第二条第一款第二项约定：“产权调换：被拆迁面积确定后，甲方按1：1.25的比例向乙方提供建还房屋；甲方建还房屋面积与本协议确定的被拆迁面积相差部分，按多退少补的原则处理（即建还房屋面积多出的部分，由乙方按市场价格补缴；建还房屋面积少于被拆迁房屋面积的，按每平方米2500元补偿）”。第三条约定：“经现场测量，乙方被拆迁房屋面积357平方米。甲方同意安置乙方住宅面积357平方米”。另查明，原告张宝贵与宋洁系夫妻关系，案涉被拆迁房屋建在与米生连互换的耕地上，该房屋已被被告西宁九海房地产开发有限公司拆除；被告西宁九海房地产开发有限公司所建的景都乐苑小区现已无可供安置的房屋。本院认为，2011年5月27日，原告张宝贵与被告西宁九海房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿协议书》，其中约定：“第一条乙方需搬迁房屋附属物的情况，经甲乙双方核对，对乙方的房屋、附属物情况确认如下：（一）房屋坐落长13.8米，宽11米，合计0.24亩。”；“第三条经现场测量，乙方被拆迁房屋面积357平方米，甲方同意安置乙方住宅面积357平方米，商铺面积（）平方米，积极配合甲方进行拆迁工作的乙方（前十名之内）将享受优先选择楼层和户型的权利。”；双方在协议中没有确定搬迁补偿安置方式和安置地址。原告在诉状中称安置方式为产权调换方式，协议签订后，被告于2015年4月向原告提供安置住宅面积143.93平方米（预测面积）房屋一套，剩余213.07平方米住宅房屋至今未交付而起诉要求交付拆迁安置住宅面积213.07平方米，后变更为判令被告支付原告拆迁安置住宅面积213.07平方米同等价值的补偿款1065350元；根据双方签订的《拆迁补偿协议书》，第二条中关于产权调换的约定：对拆迁面积确定后，甲方按1：1.25的比例向乙方提供建还房屋：甲方建还房屋面积与本协议确定的拆迁面积相差部分，按多退少补的原则处理（即建房房屋面积多出的部分，由乙方按市场价补缴；建还房屋面积小于被拆迁房屋面积的，按每平方米2500元补偿）。现双方当事人对上述协议的真实性没有异议，考虑到二原告实际建有的房屋已被被告拆迁的事实，且二原告自认以产权调换方式提供安置住宅面积143.93平方米，故应按照双方协议的约定按每平方米2500元予以补偿为宜，即213.07平方米×2500元＝532675元，故对二原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西宁九海房地产开发有限公司给付原告张宝贵、宋洁房屋安置补偿款532675元，于判决生效后10日内付清；二、驳回原告张宝贵、宋洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14670元，由原告张宝贵、宋洁负担7335元，被告西宁九海房地产开发有限公司负担7335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 余富海审判员 郑吉红审判员 李浩清 二〇二〇年四月二十三日（法官助理 孙苗苗书记员 葛雯欣