辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终159号上诉人（原审被告、反诉原告）凌源市红山吉递物流有限公司，住所地凌源市光明路319-45号。法定代表人赵国富，董事长。委托诉讼代理人戴玉骄，辽宁令顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）苏振军，男，1966年10月27日出生，汉族，工人，住凌源市。上诉人凌源市红山吉递物流有限公司因与被上诉人苏振军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服凌源市人民法院（2017）辽1382民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人凌源市红山吉递物流有限公司的委托诉讼代理人戴玉骄，被上诉人苏振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌源市红山吉递物流有限公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定事实有误，原审认定被上诉人回迁房屋位置不明确、不确定错误，我方提供了充分证据能证明被上诉人回迁的房屋就在五交化市场内；2、一审判决我方在动迁旧址的位置给被上诉人置换房屋不具有实践操作性，并且按2016年的市场价格评估并以此为标准补偿显失公平。苏振军二审中表示服从一审法院判决。苏振军向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告按照与我签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》的位置、用途的特定房屋（凌源市河畔花园小区五交化门市房120㎡）予以安置或依法参照同位置、用途的特定的房屋现行市场价的双倍价格承担赔偿责任（评估价：723,724元）；2.判令被告赔偿我因其违约行为导致我产生的各项损失暂计200,000元（以评估为准）；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。凌源市红山吉递物流有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告苏振军给付所欠我公司房屋差价款102,000元，并自2009年6月18日起至欠款还清之日止按未付差价款1％乘以时限计算违约金；2.判令反诉被告苏振军按约定向我公司交纳房产测绘部门测算多出9.06㎡的费用27,000元；3.判令由反诉被告苏振军承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）原居住于凌源市，原告所有的房屋约160.54平方米。2008年初，被告（反诉原告）开发建设凌源物流城，原告房屋在拆迁范围内，房屋拆迁安置补偿事宜双方经协商未果。2006年10月15日被告公司作为申请人就本案拆迁问题向凌源市城市管理局提出裁决申请，凌源市城市管理局认定被告公司已经取得凌拆许字（2006）13号《房屋拆迁许可证》，获准对红山路东段南侧（北大桥东侧）向南延伸300米区域范围内的房屋实施拆迁，建设凌源吉递物流城一期工程被申请人（苏振军）的有照房屋经评估作价86836元。在双方调解未果的情况下，凌源市城市管理局作出行政裁决，其中第一项为：“被申请人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式”、第三项为：“选择产权调换的，被申请人（苏振军）可在一期预建的五个供选择的楼号中自行选择，按被拆迁房屋的房地产评估价格和所调换房屋在拆迁事实方案中规定价格结算差价”。2008年4月29日苏振军与凌源市红山吉递物流有限公司签订了编号为2008-257号，具有房屋产权调换内容的《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同。合同中以被告（反诉原告）为甲方，原告（反诉被告）为乙方，双方约定：乙方将自家所有的160.54平方米的住宅交于甲方，并于2008年5月3日前腾迁；甲方保证于2008年12月31日前，将符合国家有关规定、标准的房屋，作为产权调换房屋的期房交付给乙方；乙方房屋与新建房屋差价102,000元，由乙方在楼房竣工使用时支付给甲方，该房可办理按揭贷款（董事长同意）。双方在违约责任条款中同时约定：甲方向乙方提供的新建房屋，实际建筑面积小于120平方米3（含3）平方米的，差额部分按优惠价确定，由甲方支付给乙方；实际建筑面积小于120平方米3平方米以上5平方米以下的，差额部分按优惠价减每平方米100元价格确定，由乙方支付给甲方。乙方未按约定时间支付差价款时，按照未付差价款1％计算违约金，由违约方支付给对方。因甲方责任延长过渡期限，使乙方自行解决过渡用房的，自逾期之日月起，甲方按照原标准的6个月以内加0.5倍、6个月以上加1倍支付给乙方临时安置补助费。在合同的补偿条款中双方约定：乙方应向甲方交纳（代收代缴）费用包括：1.契税、2.公共设施维修基金、3.房照工本费、4.期房建筑面积最终以房产测绘部门测算为准，多退少补。以上各项费用在房屋竣工交付使用时收取。该合同由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签认的同时，并由凌源市房屋拆迁服务中心及其经办人加盖了公章给予了确认，但两份合同对于置换房屋位置的描述文字有偏差，原告持有的房屋拆迁安置补偿协议的第四条记载为：“甲方将坐落在河畔花园小区120平方米门市五交化（最终面积以红山测绘为准）”。而被告公司档案室存放的相同的房屋拆迁安置补偿协议第四条记载为：“甲方将将坐落在河畔花园小区120平方米门市五金交化30号（最终面积以红山测绘为准）”。2008年5月6日，经过协商，对原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）的102,000元房屋置换差价款，由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具了“欠据”，欠据标明：“人民币壹拾万零贰仟元，上款系2008-257五金交化门市拆迁置换差价，￥102,000，入住时一次交清（贷款），欠款人苏振军”。另查明，被告（反诉原告）并没有在合同约定内的2008年12月31日前将双方争议的门市房竣工，也就没有向原告（反诉被告）交付该房。2009年6月，门市楼房竣工后，因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就交付的涉案门市房的具体坐落位置发生争执，被告（反诉原告）没有向原告（反诉被告）交付涉案门市房，原告（反诉被告）也没有向被告（反诉原告）给付房屋面积的差价款102,000元。再查明，目前对于置换后的门市位置，原告（反诉被告）认为在被告（反诉原告）小食品批发大市场后建东侧1-30户位置。被告（反诉原告）确认为目前“旧货白钢大市场”的位置，该址此前名称为“五交化理石市场”，2013年业主因市场业户经营需要，自费将名称改变。原、被告确认的两个位置相距较远。诉讼过程中，原告（反诉被告）针对其原房屋坐落凌源市红山路东段98号的位置，现被告已建成的门市即小食品批发大市场后建东侧1-30户位置地段门市房2016年平均市场价及上述房屋自2008年12月31日至2016年7月12日房屋租金平均市场价提出了评估申请，经本院委托，由辽宁博宇资产评估有限责任公司作出了辽博宇司评报字（2016）第18号《评估报告》，鉴定结论为：房屋价值为574,593元、房屋租赁费148,771元。一审法院判决认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2008年4月29日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方在自愿、协商情况下达成的，合同的内容不违反相关法律规定，故合法有效。原、被告争议的主要焦点为产权调换门市房的位置。通常而言“产权调换房屋的位置”是拆迁按照补偿合同的重要内容，理应详细、准确。但本案双方针对产权调换房屋的位置在双方签订的房屋拆迁安置补偿协议和原告出具的欠据中出现了“五交化门市”、“五金交化门市”、“五金交化30号”三种不同的文字表述，同时原、被告对于置换的地理位置意见分歧较大。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，原、被告应对被置换的房屋位置进行补充约定。如双方不能就合同生效之后的没有约定或者约定不明确的内容进行补充协议，将按照相关国家标准、行业标准等或符合实现合同目的的方式履行。本案为城市房屋拆迁安置补偿，其签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》原意是让城市面貌焕新，居民获得更好的生活设施，故对于本案而言，原、被告双方应友好协商通过补充协议方式来确定被置换房屋的具体位置，如若不能，从有利于实现合同的目的出发，被告公司可按原告被置换房屋原址进行置换或按照原告被拆迁房屋的原址的门市的评估价值给付赔偿为宜。有关被告（反诉原告）提出的要求原告（反诉被告）给付所欠其公司房屋差价款102,000元及违约金、交纳房产测绘部门测算多出9.06㎡的费用27,000元的请求，因双方补充约定是在”入住时一次性交清“，为此，当被告（反诉原告）向原告（反诉被告）实际交付房屋，并在原告（反诉被告）入住时，原告（反诉被告）方能履行立即向被告（反诉原告）支付双方约定的差价款的义务，而本案因原告（反诉被告）所诉请交付的房屋与合同中约定的房屋不相符，故无法进行交付，为此，被告（反诉原告）的上述主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第一条规定，判决如下：一、被告凌源市红山吉递物流有限公司于本判决生效之日起二十日内按照双方2008年4月29日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》标准在原告苏振军被拆迁的房屋旧址的位置置换同等条件房屋给原告苏振军。二、如不能实现判决第一项，则于本判决生效之日起三十日内参照同址房屋评估价格574,593元对苏振军进行补偿（货币补偿应扣除面积差价）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告凌源市红山吉递物流有限公司的诉讼请求。案件受理费9,400元、鉴定费16,000元，合计25,400元，由原告苏振军负担12，700元，被告凌源市红山极地物流有限公司负担12，700元；反诉费2,880元，由反诉原告凌源市红山吉递物流有限公司负担。二审中，苏振军提供照片四张，用以证明其房屋拆迁旧址在河畔花园，本院认为，其房屋拆迁旧址并非双方约定的回迁房屋地址，故本院对该证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方于2008年4月29日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》是自愿达成的，合法有效。双方争议的主要焦点为产权调换门市房的位置。产权调换房屋的位置是拆迁安置补偿合同的重要内容，理应详细、准确，但本案双方针对产权调换房屋的位置在双方签订的房屋拆迁安置补偿协议和欠据中出现了“五交化门市”、“五金交化门市”、“五金交化30号”三种不同的文字表述，同时双方对于置换的地理位置意见分歧较大。因双方不能就合同生效之后约定不明确的内容达成补充协议，双方合同中并未约定在苏振军被拆迁房屋原址置换房屋，且上诉人称在苏振军的房屋旧址并无相符房屋，故原审法院判决凌源市红山吉递物流有限公司按照双方2008年4月29日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》标准在苏振军被拆迁房屋旧址的位置置换同等条件房屋给苏振军不当，应予纠正，但可对苏振军参照房屋评估价格进行货币补偿，因评估报告中574,593元的价格系对129㎡的门市进行的评估，而双方约定的回迁面积是120㎡，故对苏振军进行补偿时应扣除9㎡相应的价格，并扣除102,000元的房屋差价款即432,840元（574,953元÷129㎡×120㎡-102,000元），并以432,840元为基数支付自合同约定回迁之日起至补偿款给付之日止的利息。综上，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2017）辽1382民初5430号民事判决第（一）项；二、变更凌源市人民法院（2017）辽1382民初5430号民事判决第（二）项为：凌源市红山吉递物流有限公司于本判决生效之日起三十日内给付苏振军432,840元货币补偿，并以432,840元为基数向苏振军支付自2009年1月1日起至款项付清之日止的利息（2009年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；2019年8月20日至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）。三、驳回苏振军其他诉讼请求；四、驳回凌源市红山吉递物流有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费9400元、鉴定费16000元、反诉费2880元，合计28280元，由苏振军负担12,700元，由凌源市红山吉递物流有限公司负担15580元。二审案件受理费9546元，由凌源市红山吉递物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志37862557620000审判员王海娇二〇二〇年四月十六日12382520002500书记员  贲 娜