河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1396号上诉人（原审原告）：新乡金谷物业管理有限公司，住所地:新乡市平原路348号金谷时代广场商业三层。法定代表人：郭会杰。委托诉讼代理人：代莎莉，河南联盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄胜武，男，1970年8月28日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：崔聪聪，河南黄池律师事务所律师。上诉人新乡金谷物业管理有限公司（以下简称金谷物业公司）与上诉人黄胜武因物业服务合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金谷物业公司的委托诉讼代理人代莎莉，上诉人黄胜武及委托诉讼代理人崔聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄胜武上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案诉讼费由金谷物业公司承担。事实与理由：前期物业服务合同应当是房产开发公司通过招投标程序选定物业公司并与之签订的物业服务合同才是前期物业服务合同，物业公司与业主个人签订的物业服务合同没有法律依据，应认定为无效合同。涉案小区业主委员会成立后，曾多次要求金谷物业提供前期服务服务合同，但一直不提供，该前期物业服务合同是在业主委员会与金谷物业物业服务合同纠纷一案中，在2019年12月26日开庭时金谷物业公司提供至法庭的，合同明确约定了物业收费标准为0.35元/平米的价格收取。金谷物业公司服务期间，服务存在诸多严重问题，未按照前期物业服务合同的标准执行，应当承担违约责任并扣除部分物业费。黄胜武拒交物业费是因为金谷物业公司违约在先，没有尽到约定的义务。金谷物业公司答辩称：黄胜武于我方签订的物业服务合同和入住合约真实合法有效。截止2019.03.31，黄胜武认可并履行业主缴费义务，但2019.04.01至今，其无故拒不缴纳物业费，其行为严重违约。因此应当支持我方要求其缴纳物业费的诉讼请求。原审判决认定支持了部分物业费，因此金谷公司对于未认定部分，提起上诉。金谷物业公司上诉请求：改判黄胜武支付物业管理费203元违约金18.3元，本案诉讼费用由黄胜武承担。事实与理由：1、原审判决对应支付的物业费数额认定错误，应予纠正。黄胜武自认其自2019年3月起未交纳物业费，涉案黄胜武所在的金谷时代广场小区一直由上诉人金谷物业提供物业服务至今,未有其他物业服务单位进驻。其次，黄胜武所称的新乡市新鼎物业服务有限公司并未为小区提供服务，且涉案小区业委会与新乡市新鼎物业服务有限公司所签订的物业服务合同并未生效，原审仅以此为由判令黄胜武仅承担截止至2019年5月29日的物业费，没有事实依据。2、原审判决判令黄胜武不支付违约金认定错误，应予纠正。黄胜武自认其存在欠缴物业费的事实，其行为已违反了相关的约定及法律法规的规定，其违约在先，应按约定承担违约责任。黄胜武辩称：1、涉案小区金股时代广场造在2019.05.29，通过合法程序选聘了新物业公司，并且业委会与新鼎物业公司签订的新的物业管理合同于2019.05.29生效。依据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，前期物业公司拒不撤离，以事实为由索要物业费的不应支持。2、开发商与金谷物业签订的前期物业服务合同，物业费仅0.35元每平方，物业费应当按照0.35元收取。3、我方不予缴纳物业费原因是因为金谷在服务期间存在严重的服务质量问题，小区电梯全部瘫痪，监控全部瘫痪，我方有理由不予缴纳，更不应当承担违约责任。4、在2019.12.25，涉案小区业主委员会与金谷物业开庭期间，金谷才出示了涉案小区开发商与金谷签订的前期物业合同。金谷物业在2013交付该房屋时，又要求我方签订前期物业管理协议，擅自将物业费提高至1.3元每平米，不符合法律规定的程序，属于擅自提价。应当按照前期物业服务合同执行。金谷物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令黄胜武向金谷物业公司支付物业管理费203元，违约金18.3元（暂计，应以欠款数额为基数按照日万分之五计算至实际付款之日止）；2、诉讼费由黄胜武承担。一审法院认定事实：黄胜武系金谷时代广场小区的业主，2013年3月13日，黄胜武与金谷物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由金谷物业公司对黄胜武所有的位于金谷时代广场A-2926号房屋（建筑面积51.92平方米）提供物业服务，物业服务费按照每月每平方米1.3元标准计算，每年3月31日前缴纳。业主违反协议，物业公司有权要求业主补缴，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的违约金。物业公司需对房屋共有部分和设施提供维护、管理、修缮等服务，维护小区环境清洁、公共秩序良好，并经常保持各种物管部位设施的完好率等。该协议签订后，黄胜武按时向金谷物业公司交纳物业服务费至2019年3月31日，之后的费用未再缴纳。2019年5月29日，案涉小区二期业主委员会选聘新乡市新鼎物业服务有限公司作为该小区的物业服务公司，但金谷物业公司至今仍未撤离。一审法院认为，金谷物业公司与黄胜武通过签订《前期物业管理服务协议》形成物业服务合同关系，该协议不违反法律规定，为有效协议，双方应当按照协议约定履行各自义务。黄胜武接受了金谷物业公司的物业服务，应当按合同约定支付物业服务费，现黄胜武认可自2019年3月31日之后未再缴纳物业费，且案涉小区业主委员会于2019年5月29日选聘了新的物业公司，故黄胜武需向金谷物业公司支付2019年4月1日至2019年5月28日的物业服务费135元（51.92㎡×1.3元/㎡/月×2个月）。金谷物业公司辩称业主委员会与新乡市新鼎物业服务有限公司签订的物业服务合同未生效，证据不足，一审法院不予采信。黄胜武提供的关于物业管理状况的视频和照片，金谷物业公司不予认可，考虑到物业管理属于动态管理活动，照片或视频作为相对静态的证据仅能反映拍摄当时的状态，并不能全面反映物业管理的现场情况及服务的整体状况，仅能证明物业服务在拍摄照片或视频时存在一定瑕疵，金谷物业也存在违约行为，但双方签订的物业管理服务协议，并未约定黄胜武可以此为由拒绝缴纳物业管理费用。故因金谷物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，对其要求黄胜武支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，一审判决：一、黄胜武于判决生效之日起十日内支付金谷物业公司物业费管理费135元；二、驳回金谷物业公司的其他诉讼请求。如果黄胜武未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄胜武和金谷物业公司各承担12.5元。本院二审庭审中，金谷物业公司提交两组证据。1、照片46张；2、2019.07涉案小区业主的签字表决表16张。证明目的：1、金谷物业自进驻后，按照约定履行合同，符合约定的内容和要求，并且小区业主也对金谷物业服务予以认可。疫情期间对金谷物业表现，涉案小区业主给予了高度认可。黄胜武方所述不实。2、黄胜武所称选取新物业，符合法定程序，与事实不符，就该物业决议，也有业主提起诉讼要求撤销。在2017.07，涉案小区物业服务是否由金谷继续履行，涉案小区业主表决，过半业主同意金谷继续服务。黄胜武对此质证意见：1、照片发生在2020年，自2019.05.29起，金谷物业就不再是涉案小区的合法物业。照片所反映内容仅仅是某一天的实景，没有连续性，不能反映整个小区的管理情况。照片不是我方小区，部分照片不是我们小区的。2、业主签字真实性有异议。没有向主管部门报备。我不予认可。本院对此认证意见：第一组照片并不能推翻黄胜武提交的物业服务存在瑕疵的情况发生，不能证明物业服务项目均达到物业服务的要求。对于第二组证据，当庭提交的为复印件，本院不予认证。黄胜武提交证据一组，有金谷物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，证据目的：物业收费标准应该是0.35元每平米。金谷物业公司质证意见：本案是高层，双方合同约定为1.3元每平米。本院认证意见：金谷物业公司质证意见成立，应予采信。二审查明，根据黄胜武向一审法院提交的证据，新乡市红旗区东街办事处及龙湾社区居委会向新乡市新鼎物业服务公司作出的通知可知，业主委员会将二期小区物业服务项目将在2019年7月15日进行新老物业交接工作。事实上，金谷物业公司并未搬离。认定该事实的证据还有二审庭审中双方对金谷物业公司实际未搬离的认可。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：1、涉案物业服务合同效力如何认定。2、金谷物业要求黄胜武支付相应的物业费及违约金有无事实、法律根据。首先，金谷物业公司与黄胜武于2013年3月13日签订的前期物业管理服务协议，明确约定物业服务费为每月每平米为1.3元，双方签订该协议是真实意思表示，并实际履行六年之久，不存在违反合同无效的情形，应为有效合同。黄胜武辩称金谷物业公司擅自涨价问题与合同不符，不能成立，本院不予支持。其次，金谷物业公司对于2019年7月15日之前黄胜武欠交的2019年4月至6日期间的物业费请求法院判决支付于法有据应予支持，但黄胜武答辩及上诉理由中所述物业服务存在严重瑕疵情形，例如电梯经常出现故障、消防器材缺少维护、卫生环境差等，并提供相应的照片为证，金谷物业公司要求黄胜武承担违约责任与事实不符。本院认为黄胜武虽应向金谷物业公司交纳该公司所请求的三个月物业费用，鉴于金谷物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情确定应当扣减一定的物业费用后，黄胜武应向金谷物业公司支付2019年4月至6月的物业费为135元。综上，一审判决认定事实清楚，但对于计算物业费期间有一定瑕疵，判决结果并无不当，本院对该判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由新乡金谷物业管理有限公司、黄胜武各负担50元。本判决为终审判决。审判长  郭中伟审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年四月十五日书记员  王 淼