贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初687号原告：黄金海，男，汉族，1986年9月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：居荣利，女，汉族，1988年11月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。统一社会信用代码：9152050274112940XM。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办理、交付商品房转移登记文书违约金暂计20000.00元，违约金计算方式为：以485496.00元为基数，按日万分之二计算和支付违约金至实际办理、交付商品房转移登记文书之日止；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年10月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买被告开发建设的商品房第6幢1单元16层1号，总价款485496.00元。出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付的，双方同意按下列第2项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订当日，原告支付了被告首期购房款205496.00元，2012年5月2日，根据被告的要求，原告与中国农业银行股份有限公司毕节分行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》，贷款280000元，该款项由农行毕节分行根据原告授权直接转入被告银行账户，至此，原告所有购房款485496.00元全部支付完毕。现房屋交付至今，被告一直未按约定履行义务，办理、交付商品房转移登记有关文书给原告。原告认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，原被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，合同签订后，原告已按约支付了被告所有购房款，被告也应按约定时间办理完毕商品房转移登记并将商品房转移登记的有关文书交给原告，但时至今日，被告已逾期6年有余，仍未将商品房转移登记的有关文书交给原告，按双方所签《商品房买卖合同》的约定，被告应按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金至实际办理、交付商品房转移登记文书之日。被告辩称，一、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、被答辩人关于办理房屋产权登记证书的请求权基础系基于迟延办理不动产权证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，被答辩人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的《不动产权证书》。根据答辩人与被答辩了签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款第二项“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”的约定，不论政府机关的行为是否构成法律意义上的行政不可抗力，答辩人与被答辩人均将该行为作为答辩人的不承担违约责任的一种情形。2016年9月30日，遭遇国家法律、政策颁布、实施的因素，即不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书。但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对答辩人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低。另，2019年12月，我国在武汉发现新冠病毒，2020年1月30日，世卫组织在日内瓦举行新闻发布会，宣布将新冠病毒疫情列为国际关注突发公共卫生事件。故，新冠病毒的发生属于法律规定的不可抗力。新冠病毒疫情期间，即便答辩人有心为被答辩人办理不动产权证书也应不可抗力而不可为之，所以，疫情期间所产生的违约责任也不应当由答辩人承担。五、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。本院经审理查明，2011年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市新城区第6幢1单元16层1号（住房）出售给原告，计价方式按照套计算，总房款485496.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付205496.00元，余款280000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2013年6月1日前，取得涉案住房的所有权初始登记，并将办理住房和商铺转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后（2013年6月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2013年6月1日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2013年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2013年6月2日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年1月7日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年1月7日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故对于2017年1月7日起之后的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2013年6月2日至2017年1月7日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2017年1月7日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄金海、居荣利逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款485496.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2017年1月7日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；二、驳回原告黄金海、居荣利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年四月十四日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2020)黔0502民初687号原告：居荣利，女，1988年11月05日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，居民身份证5224011988××××××××。原告：黄金海，男，1986年09月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，居民身份证5221221986××××××××。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，。。黄金海、居荣利与毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年四月二十一日书记员邓頔