北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30579号原告（反诉被告）：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：梁聪，北京市证信律师事务所律师。被告（反诉原告）：华文全，男，1971年6月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）华文全物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司之委托诉讼代理人梁聪及被告（反诉原告）华文全均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令华文全向物业公司支付2013年6月18日至2019年6月17日期间拖欠的物业费9887.1元及滞纳金4510.98元，合计14398.08元；2、本案诉讼费用由华文全承担。事实与理由：物业公司主张，2004年7月4日，我公司与北京市海淀区美欣家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，根据合同规定由我公司为华文全所在的小区提供物业服务，我公司依约提供物业服务后，华文全自2013年6月18日起一直未向我公司交纳物业费，经多次催要仍拒绝支付。华文全辩称，不同意物业公司的诉讼请求。物业公司一方面要证明物业服务合同的合法有效，另一方面要证明其是否完全履行了合同的义务。对于业主，则只需要提供按时交钱的证据就行了，根据法律规定，主张合同成立的一方需提交证据。对于我方是否缴纳物业费，我不太清楚，因为我家都是我家老人来交，他说交过了，交到了什么时间我也不清楚。物业公司没有按照物业服务合同履行他的义务，那么他要承担责任。对方未履行合同义务，我方有权不全额缴纳物业费。物业公司提供的起诉书中法定代表人签名与《物业服务合同补充协议》的签字不同，物业公司没有提供垃圾袋，应当相应扣减保洁费用，未按照约定进行电梯运行巡查，造成电梯损坏，物业公司不履行管理职责，导致电梯损坏严重，我所在的楼公共维修基金账户因电梯大修支出，应当补偿损失。物业公司私自制定停车管理规定，要求业主交纳包月、包年的费用，才能办理办理停车证。业主车辆在车位紧张的情况下，占用消防通道，严重威胁业主出行及生命安全，小区物业还将绿化带改为停车位，均违反了物业服务合同。同时，外来人员在小区的楼道里喷涂、黏贴了很多小广告，小区保安形同虚设。2号楼1单元消防疏散楼梯首层出口防火门的门扇丢失，无法起到隔断烟气进入逃生楼梯，一旦发生火灾，导致住户无法逃生。小区绿地黄土裸露、门禁系统损坏形同虚设，小区假山喷泉拆除，顶棚漏水，影响生活。物业公司未经业主同意，将物业用房出租对外营业。其房租、电梯广告、停车费收入应当属于业主收益，用以抵扣物业费或者用于补充公共维修基金。反诉请求为：1、判令物业公司退还多收物业费757.71元（2004年6月18日至2013年6月17日）并按物业服务合同约定提供袋装垃圾保洁服务；2、判令物业公司履行“安排电梯维保人员每天不少于四次的电梯巡查；保安巡逻岗对业主使用电梯运载大件物品进行现场监督”的合同义务，并赔偿华文全因电梯多次大修而造成的公共维修基金支出增加的损失1121.67元；3、判令物业公司为华文全免费办理小区停车证，并且在消防通道处挂牌“消防通道严禁停车”及路面施划相应标识，加强对车辆停放管理，确保消防通道畅通；4、判令物业公司为华文全解决夏季大暴雨时大卧室顶棚的滴水问题；5、判令物业公司修复被损毁的美欣家园2号楼1单元紧急疏散楼梯的首层防火门；6、判令物业公司恢复小区中央假山喷泉；7、判令物业公司恢复改造成停车位的绿化带；8、判令物业公司将出租的物业用房收回用于服务小区业主；9、判令物业公司提供2004-2019年美欣家园财务收支报表、财务审计报告、公共维修基金的筹集和使用情况等资料；10、判令物业公司将2004-2019年物业用房出租收入、电梯广告收入、停车费收入等这些属于业主共同所有的收益用于补充公共维修基金；11、反诉诉讼费用由物业公司承担。物业公司针对华文全的反诉辩称，不同意华文全的全部诉讼请求。对于华文全反诉请求1，我公司不存在多收取物业费的事实，且我公司主张的系2013年至2019年期间的物业费，而华文全主张退还的是2004年至2013年物业费，与本诉的诉讼请求并非同一期间，不存在抵消或吞并本诉的性质，不应当受理该反诉。对于要求提供袋装垃圾保洁服务的反诉请求，并非双方在物业服务合同中约定的服务内容，涉诉房屋所在小区应当实行市场调节价格，因此即使在全部业主都及时足额交纳物业费的情况下，仍然不能满足各项保洁费用。针对反诉请求2，涉诉小区电梯使用超过16年，我公司每年都花费大量的人力物力财力加强对于电梯的维保，维保时因没有备用电梯，故导致业主认为电梯经常故障。我公司于2012年大修过电梯一次，2015年动用公维基金并非对于楼梯的修理，而是对于楼顶防水、园区门禁及围墙护栏的大修产生的费用。针对反诉请求3，我公司依据合同约定对小区进行停车管理及收费，但限于小区客观条件，开发商只设计了69个地面车位，远远小于业主需求，这并非我物业公司能够解决的问题，同时，我公司已经安排保安对于违规停放的车辆进行禁止，已经尽到了相应的职责及义务。针对反诉请求4，我公司从未收到过华文全的漏水报修，且其漏水原因及主体均未能查明。针对反诉请求5，首层防火门的问题是开发建设时的问题，与物业公司无关，我公司已经加强了注意义务及修理工作，已经修理完毕。针对第6-10项反诉请求，其均属于全体业主公共利益，起诉主体应当为业委会，华文全的诉求超过了其反诉请求的范围，同时与本诉也不具有对抗、吞并的关系，故对于其诉讼请求，应当驳回。另，实际情况为，假山移平系业主的要求，我公司也没有将绿地改为车位，没有将物业管理用房用于出租，每年第一季度均在小区公告栏中对于上一年度物业服务项目的收支情况、本年度收支预算进行公示，且在房管部门备案，我公司无需向华文全单个业主提供上述材料。综上，华文全的诉讼请求，全部应当予以驳回，对于我公司要求其支付拖欠物业费的诉求，应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：华文全为北京市海淀区清河小营东路16号美欣家园×号楼×单元×房屋的所有权人，该房屋建筑面积为90.16平方米。2004年7月4日，北京合力兴业物业管理有限责任公司与北京市海淀区美欣家园小区业主大会签署《物业服务合同》，约定物业服务费执行政府指导价，停车费按：露天车位：小型客车150元/月/个，大型货车210元/月/个。委托管理期限为三年，自2004年6月18日起至2007年6月17日止。合同期满，未将续聘或解聘的意见通知物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。约定业主逾期缴纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按照应缴费用万分之五加收违约金。合同附件二列明了物业服务费用收费标准。2005年2月4日，双方订立《物业服务合同补充协议》，约定下调后华文全所在楼宇电梯运行维护费为每月每平米0.63元。2005年3月8日，北京合力兴业物业管理有限责任公司经核准名称变更为北京龙城兴业物业管理有限公司（物业公司）。华文全对于《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》及物业公司的名称变更情况均不予认可，但对于公章均不申请鉴定。其表示不清楚何物业公司为其提供物业服务，且家中老人交纳物业费，其不清楚交纳多少钱、交纳至何时。但物业公司的服务不达标，没有履行物业服务合同义务。华文全针对其主张提交了：证据1、垃圾收集清运照片；证据2、消防通道停车的照片；证据3、绿化带改成停车位照片；证据4、房顶漏水的照片；证据5、紧急疏散楼梯首层出口防火门照片；证据6、小区假山拆除前后照片；证据7、楼内贴满小广告照片；证据8、绿地及灯柱照片；证据9、对外出租给美容院的照片；证据10、京价（房）字[2003]187号文件，主张保洁费是按照中高档的小区的标准定的，每户每月都应该发垃圾袋，应该有专门人员到每户门口收垃圾袋，放在小区大垃圾桶，全程采用封闭式的垃圾运输，根本就没这么做；证据11、美欣家园小区停车管理规定，主张很多规定就像带有黑社会性质。物业公司对上述证据中除证据4以外的证据真实性均认可，但对证明目的不认可，主张物业服务是长期、动态的服务，不能仅仅截取某一时间点证明服务存在瑕疵，很多安全隐患、绿化补种等均已经处理或修复。物业公司对其主张亦提交了照片若干，证明其物业服务情况、绿化情况、修复防火门、财务公示、清理小广告情况，华文全对于证据的真实性均不予认可，主张均是在发生诉讼后形成的证据，与本案无关。另查，京价（房）字[2003]187号文件《关于美欣家园小区物业管理服务收费标准的批复》，载明袋装垃圾及保洁费标准按照每月每建筑平方米0.1元收取，此项费用中已含大垃圾桶、每户每月的垃圾袋和大垃圾桶垃圾袋费、保洁费，不得另收保洁费。物业公司主张上述批复已经被物业服务合同取代，同时在该批复有效期内其公司向业主发放了垃圾袋。经查，《关于美欣家园小区物业管理服务收费标准的批复》载明：本文自2003年4月25日起执行至2004年4月24日止。本院认为，华文全虽对《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的真实性不予认可，但对于公章不申请鉴定，应自行承担不利后果，本院对该两份证据予以采信。依据现有证据情况显示，物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方形成了事实物业服务关系，华文全理应交纳相应期间物业服务费用。本案中，华文全首先主张其已经交纳了物业费，但对此未能举证，本院不予采信；其次华文全主张物业公司未能依约履行合同，提供物业服务，但本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务质量应从物业服务的长期情况及整体水平进行评价，仅仅以某一个时间点的某一瑕疵，否定物业服务的长期状况和整体水平是不客观的。其提供的证据均不足以证明物业公司提供的物业服务存在长期严重违约之情形，故华文全以物业公司未履行合同进而不同意交纳物业费的主张本院不予支持。现物业公司主张物业费的理由正当，业主所提举的证据可以证实物业公司提供的服务存在一定瑕疵，但尚未达到减免物业费的程度，故华文全应当向物业公司支付2013年6月18日至2019年6月17日期间的物业费9887.1元。华文全系对物业服务质量提出异议，并非无故拖欠物业费，故物业公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。华文全所提交的《关于美欣家园小区物业管理服务收费标准的批复》明确载明了执行期限，2003年4月26日起，《物业服务合同》以书面形式约定了保洁费的数额，本院认定保洁费应当以《物业服务合同》约定为准。华文全主张物业公司应当向其返还物业费没有事实及法律依据本院不予支持；华文全要求物业公司为其提供免费办理停车证，没有事实及法律依据，本院不予支持；物业公司已经对电梯巡查和监督、消防通道停车、防火门、楼道广告等问题进行了修复和维护，上文中本文已经论述，物业服务并非通过一个节点、某一瑕疵来判断服务水平，故对上述请求本院不予支持。对于已经支出的公共维修基金，华文全主张赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于华文全所主张的车位占用绿化带，假山喷泉、小区用房使用方向等问题，指向的是基于业主对共有财产和共有事务的管理而产生的共同权益，故必须有相应足够人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，形成业主群体的整体诉求，方能成为适格原告。华文全单独就业主共同利益提起诉讼，不符合法律规定，应予驳回。华文全要求物业公司将2004-2019年物业用房出租收入、电梯广告收入、停车费收入等这些属于业主共同所有的收益用于补充公共维修基金，属于应当由业主大会决定的内容，与本诉不属于同一法律关系，本院对该项诉求予以驳回。华文全主张物业公司应当为其解决卧室顶棚滴水问题，对此应当确认滴水原因后可另行解决。华文全要求物业公司提供2004-2019年美欣家园财务收支报表、财务审计报告、公共维修基金的筹集和使用情况等资料，与本案不是同一法律关系，该项诉讼请求与本诉之间并无吞并或抵消本诉的情形，可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、华文全于本判决生效后七日内给付北京龙城兴业物业管理有限公司二〇一三年六月十八日至二〇一九年六月十七日的物业费9887.1元；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司其他本诉请求；三、驳回华文全其他反诉请求。如果华文全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担50元，已交纳，华文全负担110元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费50元，由华文全负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  杨文君审判员  彭思舟审判员  冯京晶二〇二〇年四月二十八日书记员  李 延