广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初386号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。法定代表人：杨某1。委托代理人：朱娜，该公司员工。被告：洪广标，男，1991年7月15日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区***委会沙沥作业区四队,公民身份号码：441************43X。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司与被告洪广标物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱娜、被告洪广标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年2月至2019年10月物业管理费3437.15元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年10月01日应支付违约金为3137.6元；第一项和第二项合计费用6574.75元。3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场8号楼1603室的业主，被告在接收物业时(肇庆市高新区珠影广场)按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积90.93m²收取物业管理费，收费为1.8元/m²。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年02月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求贵院依法判准原告的诉讼请求。诉讼中，原告将诉讼请求第二项变更为：判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至2019年10月01日，为3137.6元。原告向本院提交如下证据：1.珠影文体广场交付书，证明房屋交付使用说明。2.前期物业服务协议，与业主签订的物业管理协议。3.催告函，证明告知业主欠费。4.欠费详细说明，证明欠费详细说明。5.妥投证明，证明投递证明。6.邮单，证明邮寄。7.业主身份证复印件，证明业主身份信息。8.竣工验收备案表，证明房屋设计没有问题。9.电梯日常维护保养合同，证明电梯有保养、维护。10.《关于业主代表反映外漂雨水从凹廊飘入电梯厅合用前导致电梯故障的可行解决方案》，证明我们根据业主提出的电梯问题提出的解决方案。11.交易回单，证明有维修电梯并且产生费用。12.珠影广场前期物业服务合同，证明现在物业公司的名称。被告洪广标辩称：从2018年2月份到现在没有缴纳物业费，收楼时间是17年3月，我入住两年多时间，我刚入住的时候有缴纳物业费，我认为原告小区的物业管理是不作为的行为，小区物业都没有做好，我跟物业公司有反映过，物业说会慢慢完善，我一年多都没有看到物业的改善结果，原告有向我张贴催告函催收物业费，有通过电话联系我，我明确表示没有改善物业服务我是不会缴费的。被告向本院提交如下证据：1.公告栏图片3张；2.电梯维保公示图片2张；3.关于珠影文体广场返修问题的告示；4.加装玻璃窗公示、公告；5.关于申请加装铝合金推拉窗工程的公告；6.珠影广场加装铝合金推拉窗工程含量分析表；7.珠影广场电梯间增加铝合金窗工程量及报价表；以上证据证明：（1）公示栏处除广告和一些常年不变的公示，从未公示物业费用处；（2）设计缺陷导致电梯间进水，电梯故障频发，物业拖延，无人处理；（3）电梯维保无日期，不知道何时检修，危及业主出行人身安全；原告从2018年提出加装玻璃，到现在都没有加装。电梯问题是因为楼梯间进水导致电梯损坏。8.视频两个（光碟一张），证明下雨期间，电梯就会进水导致电梯损坏。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，载明被告住宅坐落位置为8栋1603号房，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前缴纳物业服务费，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠款总额每日收取3‰的滞纳金，本协议自签字之日起生效。被告于2017年3月12日签署《珠影文体广场物业交付书》。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。被告承认是涉案房屋（8栋1603号房）的权属人，且对物业管理费的计算方式（包括计价面积、欠费时间、计价标准）没有异议，但认为原告没有按照物业服务合同的约定履行义务，故不同意缴纳物业费及滞纳金。该小区尚未成立业主大会。以上事实有原告提交的民事起诉状、经庭审核对、质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。且原告与被告亦签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否有正当理由拒绝交纳物业费的问题。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于被告提出原告在物业管理过程中存在的问题，被告可直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。对于原告依据双方的协议约定所主张的物业管理费的计价标准（1.8元/㎡/月）、计价面积（90.93㎡）及被告拖欠物业管理费的期间（2018年2月至2019年10月共21个月），被告表示没有意见也没有提供足以反驳的证据，故本院认定被告尚欠原告2018年2月至2019年10月的物业管理费3437.15元（1.8元/㎡/月×90.93㎡×21个月），被告应向原告支付拖欠的2018年2月至2019年10月的物业管理费3437.15元。关于滞纳金问题。根据被告的举证，原告的物业管理存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业管理费，被告拒缴滞纳金的理据充分，对原告关于滞纳金的诉求，本院不予支持。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面，物业服务企业提供服务的标准应与收费的标准相适应，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务；另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。物业服务的目的涉及公共利益的实现，若业主无正当理由动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还会使物业服务企业难以为继，影响物业服务工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告洪广标于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年2月至2019年10月的物业管理费3437.15元；二、驳回原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告洪广标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇二〇年四月二日书记员  李嘉瑜