贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2890号 原告：靳卫星，男，1980年4月19日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告：李玲，女，1984年3月24日出生汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。 原告靳卫星、李玲与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告靳卫星、李玲，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靳卫星、李玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金暂定186328.75元（违约金以购房总价款为基数，按日万分之二的标准，从2013年12月1日起计算至实际交付不动产权证书之日止）；2.本案受理费由被告承担。事实及理由：2012年3月2日，二原告以每平方3100元的单价按揭购买了被告开发的位于毕节市七星关区交叉处“博泰.仕府领地（南区）”Ａ区3栋9-1号房屋。原告当日支付首付款223293元和办证费17348元给被告。双方于2012年3月2日签订了《商品房买卖合同》，购房总价款为405945元，原告已经支付了首付款和办证费，购房余款182632元通过银行按揭方式支付给被告。《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）约定：“出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”被告交房后，原告曾多次催被告交付转移登记相关文书，被告拒不履行交付房屋转移登记的相关文书给原告的义务，也拒不履行支付违约金的义务。综上，被告未按合同约定履行义务损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的上述诉讼请求。 被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是被告在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约完在交房后180日之内，在分户登记之后没有写明具体时间，当然在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与被告就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016车9月30日之后不再办理《房屋登记办法》《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的统一的证书上的《不动产权证书》。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款第二项“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”的约定，不论政府机关的行为是否构成法律意义上的行政不可抗力，被告与原告均将该行为作为被告的不承担违约责任的一种情形。2016年9月30日，遭遇国家法律、政策颁布、实施的因素、即不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书。但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。另，2019年12月，我国在武汉发现新冠病毒，2020年1月30日，世卫组织在日内瓦举行新闻发布会，宣布将新冠病毒疫情列为国际关注突发公共卫生事件。故新冠病毒的发生属于法律规定的不可抗力。新冠病毒疫情期间，即便被告有心为原告办理不动产权证书也因不可抗力而不可为之，所以，疫情期间所产生的违约责任也不应当由被告承担。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月2日，以原告靳卫星、李玲为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市新城区第3幢9层1号房，该商品房建筑面积130.95平方米，套内建筑面积112.21平方米，总价款为405945元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款205945元，余款200000元以银行贷款支付。出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款405945元。原告认为，被告存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书构成违约，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告办理商品房转移登记的有关文书。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。被告在合同中承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后出卖人未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告未按合同约定履行构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年12月2日起开始计算违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年3月17日）往前倒推三年即2017年3月17日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2017年3月18日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故对原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，以原告已付购房款405945元为基数，按每日万分之二的标准，从2017年3月18日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对被告提出的其余抗辩主张，因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告靳卫星、李玲支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款405945元为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月18日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告靳卫星、李玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2013元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年四月二十八日 书记员 杨云兴