广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终64号上诉人(原审被告、反诉原告)：何少鹏，男，1964年4月2日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区***************。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张伟彦，男，1973年6月20日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区*************。委托诉讼代理人：林潮和，广东广铭律师事务所律师。上诉人何少鹏因与被上诉人张伟彦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市揭东区人民法院（2019）粤5203民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何少鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回张伟彦的诉讼请求，支持何少鹏各项反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由张伟彦承担。事实和理由：一、一审判决认定双方签订的房屋租赁合同有效严重错误。一审判决查明了案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同明显属于无效合同。一审判决在已查明案涉房屋没有取得建设工程规划许可证的情况下，置前述规定不顾，仍认定案涉租赁合同属有效合同，明显违反前述规定，严重错误。二、假设案涉租赁合同属有效合同，一审判决认定何少鹏的行为不符合约定的解除条件和法定解除情形以及何少鹏以信息形式发出的解除合同的通知不发生解除合同的效力，明显认定事实错误，基于错误事实作出的判决结果也明显错误。假设双方签订的房屋租赁合同属有效合同，因张伟彦在履行过程中没有按照合同约定在租赁物周围安装符合消防要求的取水口、拒不按约定向案外人支付重立招牌的费用、拒不按约定缴纳租赁物的土地使用税和房产税、拒不向何少鹏开具租金发票以及在案涉房屋部分被拆迁之后拒不依约将属装修部分的拆迁赔偿款付还何少鹏、拒不按拆迁减少后的房屋面积计收租金和在案涉房屋部分被拆迁后没有及时对房屋进行修复，张伟彦的前述行为已明显构成根本性违约，导致双方的租赁关系难以继续履行。据此，何少鹏依法享有解除合同的权利，其向张伟彦发出解除合同的通知的行为合法有效，依法产生法律效力。三、何少鹏各项反诉请求合理合法，有理有据，依法应予支持，一审判决驳回何少鹏的全部反诉请求是错误的。何少鹏在一审期间已就自己提出的各项反诉请求，提供了确实充分的证据加以证明，何少鹏的反诉请求既有事实根据，也有法律依据，依法应予支持，一审判决予以驳回明显错误。张伟彦辩称,一、何少鹏诉称一审判决认定案涉租赁合同有效系严重错误，其上诉理由不能成立；一审判决认定案涉租赁合同有效，符合法律规定，事实清楚，证据确凿。首先，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”的规定，结合案涉房屋用地已取得了《清理非农用地单位申请补办用地审批表》（以表代文）上述记载批准用地文号为揭榕国土补（93）61号这一事实，可知，如案涉房屋未取得建设规划许可证则不能补办该审批表。其次，从省道335线拆迁扩建而政府部门已对案涉房屋被拆除的部分建筑物按合法建筑物标准进行补偿这一事实，也可印证案涉房屋符合城市建设规划。再者，从房屋现状看，案涉房屋与相邻房屋一同沿省道走向而建，省道两边的房屋建成规模长达几公里，这也可见政府不可能放任如此大规模不符合规划的建设存在，且从案涉房屋建成至今多年也没有被政府部门认定为违章、违法建筑物。二、何少鹏要求提前解除案涉租赁合同不符合法律规定，其上诉请求应予驳回；一审判决确认何少鹏以信息形式通知解除案涉租赁合同不发生法律效力，符合法律规定，应予维持。首先，何少鹏要求解除合同的理由是因省道拆迁导致发生重大事由无法继续履行，而省道拆迁虽导致案涉房屋部分被拆，但被拆的面积属小部分，远未达到出租面积的一半，合同第八条第五项约定的解除条件是案涉房屋被拆迁面积应超过原有出租面积一半，因此，本案尚不具有合同约定的解除条件，何少鹏要求解除合同缺乏依据。其次，何少鹏在本案原来的二审法庭调查时陈述省道S335线拆迁并不影响其经营，可见在合同履行中也没有发生需解除合同的法定重大事由，案涉租赁合同依法不能解除。第三，从案涉租赁合同自2012年10月1日履行开始至2018年11月17日何少鹏提出解除合同双方已履行合同6年多时间这一事实，也可印证何少鹏称张伟彦没有按约定履行义务而构成根本性违约的主张没有事实依据。第四，依照法律规定，解除合同须符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除条件，何少鹏无证据证明具有约定的或法定的解除合同事由发生。三、何少鹏提出的反诉请求无事实根据，一审判决驳回其反诉请求正确，应予维持。首先，何少鹏提出的11项反诉请求毫无事实根据。案涉租赁合同自2012年10月1日开始履行至2018年11月17日已达6年多时间，何少鹏一直对合同没有异议，实质上本案是何少鹏借省道拆迁而提出解除合同并捏造虚构张伟彦履行合同存严重违约，这与双方履行合同长达6年多的事实严重不符。其次，根据谁主张谁举证的规定，何少鹏对其提出的11项反诉请求应承担举证责任，但其未能完成举证责任，应承担不利的法律后果。张伟彦向一审法院起诉请求：判决确认何少鹏以信息通知解除与张伟彦之间房屋租赁合同关系的行为不产生提前解除租赁合同关系的法律效力，并承担本案诉讼费。何少鹏向一审法院提出反诉请求：1.确认双方2012年7月16日签订的房屋租赁合同无效；2.张伟彦付还何少鹏代其支付给案外人卢俊鸿重立招牌费用12000元；3.张伟彦收取的租金是否应当开具发票给何少鹏；4.张伟彦拥有土地房产使用权是否应缴纳城镇土地使用税，房产税及滞纳金；5.张伟彦付还何少鹏租赁房屋及店面装修的拆迁补偿款40000元；6.张伟彦返还何少鹏因租赁房屋被拆迁造成面积减少而多支付的租金100000元；7.张伟彦赔偿何少鹏因租赁房屋被拆迁后未及时修复造成何少鹏货物浸水损失50000元；8.张伟彦赔偿何少鹏对租赁房屋的装修、装饰损失100000元；9.张伟彦返还何少鹏支付的最后三个月租金52450元；10.张伟彦返还何少鹏因将租赁房屋交还张伟彦后未实际使用租赁房屋期间的租金10764元；11.本案反诉的诉讼费用由张伟彦承担。一审法院认定事实：2012年7月16日，张伟彦（出租方、甲方）与何少鹏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，张伟彦将其位于磐东街道北河科技大道路口的铺面1－4层出租给何少鹏使用，合同约定：租期自2012年10月1日至2022年10月1日止共10年，前5年每年租金209784元，后5年每年租金242184元……；如因土地、房产违章建设而被政府拆迁，甲方应赔偿乙方一切损失并退回押金；如果政府因公共建设需要拆迁，赔偿款项由甲方收入，如若政府在拆迁赔偿中有专属装修赔偿的，甲方应付还乙方；因拆迁面积减少乙方还需继续经营的，拆迁后修复该租赁物的基础设施中的费用由甲方承担，拆迁后原来乙方因经营需要的搭建物（如广告牌、陈列架等）、装饰及装修等全部由乙方负责，租金按拆迁后剩余面积计算，如拆迁面积超过原有面积一半，乙方有权终止合同，甲方并退回押金。因乙方的经营及日常的管理活动所产生的一切税费由乙方负责，不属经营所产生的费用由甲方自行处理。租赁期间乙方应严格遵守《中华人民共和国消防条例》积极做好消防工作，否则产生的一切责任及损失由乙方承担。甲方应负责在租赁场地周围安装一个符合消防安全的取水口。乙方应在租赁物内安装配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施作其他用途。合同签订后，张伟彦将上述房屋交付何少鹏使用，何少鹏按约定履行付还租金义务。2018年11月17日，何少鹏向张伟彦发出短信通知解除双方于2012年7月16日签订的《房屋租赁合同》，内容如下：张伟彦，你既不履行法定的维修义务，也不履行合同约定义务，更因你的过错导致铺面无法正常使用、经营。期间，我已经限期要求你当面来我铺面协商整改方案，但你无动于衷，甚至拒绝支付应当承担、归还的费用，你的行为已经严重违约。更重要的是，现在铺面状态因拆迁已发生重大变化，与原来合同约定的交付情况不一致，合同主要条款未经我同意已经发生重大变化，原房屋租赁合同已经无法继续履行，应当立即终止。加之，铺面面积发生缩小后，你拒绝按照合同第八条第5项减少租金，更不愿意就因修复发生的损失支付赔偿款，也不归还我代付的款项、拆迁装修赔偿款，目前已经给我造成严重的经济损失。为避免损失继续扩大，我有权按照合同法第94、96条之规定即日起解除与你于2012年7月16日签订的房屋租赁合同，解除通知自本信息发送成功时生效。请你于收到本信息后两日内将租房尾三个月押金和2018年11月下半个月租金，及代你垫付的邻居招牌款12000元，和土地房产税税款6年2个月4100044元和拆迁装修赔偿款全转入我的账户：账号621********04083323，开户行中国工商银行仙桥分行。否则，每逾期一天，按照日万分之六计算违约金至实际给付之日止。同时请你本人两日内到我铺面来当面办理交接手续包括钥匙的处理，逾期不到，视为已经完成交接，因此而导致的损失或其他一切不利后果均由你自行承担。2018年11月19日，张伟彦向何少鹏发出《关于不同意提前解除租赁合同的复函》，表示不同意何少鹏提出提前解除租赁合同关系，要求何少鹏继续按租赁合同约定履行。2018年11月30日，张伟彦起诉至一审法院。2018年12月24日，何少鹏向一审法院提起反诉，一审法院于2018年12月28日作出（2018）粤5203民初1899号《民事裁定书》，裁定对何少鹏的反诉不予受理。并于同日作出（2018）粤5203民初1899号民事判决，后何少鹏不服提起上诉。二审法院审理认为何少鹏提出的反诉与张伟彦的本诉是基于双方所签订的《房屋租赁合同》的履行产生，系同一法律关系，应当受理何少鹏的反诉，并与本诉合并审理。重审期间，何少鹏再次提起反诉。一审法院认为，本案是因房屋租赁引起的纠纷。本案本诉和反诉的争议焦点是：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效？如果合同有效，何少鹏以信息通知形式解除与张伟彦签订的房屋租赁合同是否发生法律效力？二、如果合同无效或解除，何少鹏的各项反诉请求是否合理？对于第一个争议焦点，根据双方的举证和庭审的诉辩，双方讼争的租赁房屋虽然没有取得建设工程规划许可证，但从张伟彦提交的《清理非农用地单位申请补办用地审批表》可知，案涉房屋的建设已取得主管部门的用地审批手续，建设符合城市规划要求，有关部门也没有认定该房屋属于违章建筑，张伟彦是案涉房屋的善意占有人，其可以将房屋进行出租，故应认定双方签订的租赁合同有效。何少鹏根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，主张合同无效，依据不足，不予采纳。依法成立的合同，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。何少鹏以张伟彦违约为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定以短信的形式向张伟彦发出解除合同，虽然张伟彦已经收到通知，但其有异议，请求确认何少鹏的通知不产生合同解除的法律效力，何少鹏以信息通知形式解除与张伟彦签订的房屋租赁合同是否发生法律效力，应审查何少鹏提出解除合同是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定的解除条件。首先，《房屋租赁合同》第八条第五项中约定何少鹏有权终止合同的条件是房屋拆迁超过原有面积的一半，根据查明的事实，案涉房屋被拆除的面积未达到原面积的一半，何少鹏提出解除合同不符合合同约定的解除条件。第二，张伟彦在履行合同过程中是否存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种法定解除的情形。何少鹏主张张伟彦拒不向案外人支付订立招牌的费用，没有按照要求安装消防取水口，没有按约缴纳土地使用税、房产税以及开具租金发票，在涉案的房屋部分被拆迁之后没有付还何少鹏拆迁补偿款及没有按拆迁后剩余面积计算租金，导致双方的租赁关系难以继续，已构成根本违约为由向张伟彦发出解除房屋租赁合同的通知，但何少鹏提交的证据不足以证明该项主张，且张伟彦也同意按实际面积计算以后的租金，拆迁补偿款中专属装饰赔偿款归还何少鹏，可用于折抵租金或现金返还，张伟彦的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故何少鹏以信息形式发出的解除合同的通知不发生解除合同的法律效力。张伟彦的主张，合理合法，予以支持。对于第二个争议焦点，因为双方签订的合同有效，双方应该继续履行合同，何少鹏以合同无效或解除合同主张的各项损失，不予支持。何少鹏请求张伟彦付还何少鹏代其支付给案外人卢俊鸿重立招牌费用12000元，张伟彦不予认可，何少鹏提交的证据不足以证明其主张，不予支持。对于因为拆迁导致面积减少的租金问题，张伟彦同意按实际面积计算以后的租金，双方可以在以后履行合同中予以扣减。对于拆迁补偿款中专属装饰赔偿款的问题，何少鹏没有证据证明赔偿款中哪一项是专属装修，且张伟彦也同意该款可用于折抵租金或现金返还，故该部分也可以在以后履行合同中处理，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认何少鹏以信息的形式通知张伟彦解除双方于2012年7月16日签订的《房屋租赁合同》的行为，不发生解除合同的法律效力；二、驳回何少鹏的全部反诉请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费2714元，合共2764元，由何少鹏负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审围绕当事人上诉争议的问题进行审理。关于一审判决认定案涉租赁合同有效并确认何少鹏以信息的形式通知张伟彦解除案涉租赁合同的行为不发生法律效力以及驳回何少鹏提出的反诉请求是否正确的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案中，何少鹏主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证违反上述法律的强制性规定，因此案涉租赁合同无效，而从张伟彦提交的《清理非农用地单位申请补办用地审批表》看，案涉房屋的建设已取得主管部门的用地审批手续，建设符合城市规划要求，有关部门也没有认定该房屋属于违章建筑，张伟彦作为案涉房屋的善意占有人，其可以对房屋进行出租、收益，故一审判决认定双方签订的租赁合同有效并无不当，本院予以维持。何少鹏主张案涉租赁合同无效的上诉理由不成立，本院予以驳回。依法成立的合同，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。何少鹏以张伟彦违约为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定以短信的形式向张伟彦发出解除合同，虽然张伟彦已经收到通知，但其有异议，请求确认何少鹏的通知不产生合同解除的法律效力。本院认为，一审判决通过审查何少鹏提出解除合同的情形是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定的解除条件，得出何少鹏提出解除合同不符合合同约定的解除条件和法律规定的解除情形，相关分析说理详尽。二审期间何少鹏提出的理由和一审基本一致，且没有提交新的证据，本院认可一审判决的分析说理，在此不再累述，故一审判决认定何少鹏以信息形式发出的解除合同的通知不发生解除合同的法律效力，并无不当，本院予以维持。何少鹏上诉主张其向张伟彦发出解除合同的通知的行为合法有效，依法产生法律效力，理由不成立，本院不予采纳。同理,一审判决驳回何少鹏提出的反诉请求的处理也无不当,本院予以维持。何少鹏上诉主张应支持其反诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，何少鹏的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2764元，由何少鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 方文双审 判 员 陈树城审 判 员 吴海燕二〇二〇年四月十日法官助理 方敏君书 记 员 吴嘉欣附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。