广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17178号原告：卢源雄，男，1971年11月10日出生，汉族，住广东省怀集县***********，公民身份号码442************313。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。被告：马健华，男，1969年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码440************416。委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：余敏莹，广东禅都（三水）律师事务所律师。被告：陈祐维，男，1967年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇沥东豪美村北区西7巷14号，公民身份号码440************333。原告卢源雄与被告马健华、陈祐维租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、夏雪及被告马健华的委托诉讼代理人余敏莹到庭参加诉讼，被告陈祐维经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还押金699900元；2.两被告向原告赔偿经济损失587337.84元及以587337.84元为本金自2019年7月22日起至实际清偿之日止按年利率6.5%计算的利息；3.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月30日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路1号物业转租给乙方使用，租期自2013年12月1日起至2026年4月30日止。合同签订后，原告按约定向被告支付了699900元作为履约押金。2016年4月10日，双方就租赁金额另行签订了《合同附件》。后被告同意减少租金1万元，每月租金合计213300元。之后，原告将场地转租，并分别与李兴牛、佛山市奇正钣金有限公司、黄玉珠、欧少均、莫如强就涉案租赁物签订了《租赁合同》。2016年11月14日，广东省高级人民法院作出（2016）粤执复201号执行裁定书中指出：“复议申请人马健华、陈祐维提供的合同，名为租赁实为民间借贷的抵债合同，不应适用‘买卖不破租赁’的法律规定进行保护；其所提供的证据，亦不足以证实本案符合带租拍卖的法定情形。……驳回马健华、陈祐维的复议申请，维持佛山市中级人民法院（2015）佛中法执异字第118号执行裁定。”2017年6月22日，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法执字第334号《通知书》，决定除去租赁权后评估拍卖上述财产，对原告带租拍卖的请求不予支持。2017年9月5日，涉案租赁物整体由周鹏辉竞拍取得。2017年10月10日，佛山市中级人民法院在涉案租赁物范围公告，限令涉案租赁物的占有人在2017年11月11日前迁出。因涉案租赁物被拍卖，竞得人周鹏辉要求承租人全部撤场，导致原告与次承租人签订的《租赁合同》无法继续履行。五位次承租人均要求原告返还涉案租赁物押金及支付违约赔偿金。具体赔偿情况如下：1.2018年1月11日，原告与承租人李兴牛签订《解除合同协议》，向李兴牛支付赔偿金15000元；2.2018年3月9日，原告与承租人黄玉珠签订《解除合同协议》，向黄玉珠支付赔偿金26845元；3.2018年8月21日，原告与承租人佛山市奇正钣金有限公司签订《和解协议》，向该公司支付赔偿金387413.44元；4.莫如强提起诉讼后，2018年9月26日原告与莫如强达成调解协议，并由本院出具（2018）粤0605民初6085号民事调解书，原告向莫如强支付赔偿金20100元；5.欧少均、广东福辰电气有限公司（以下简称福辰公司）提起诉讼后，2019年4月24日原告与欧少均、福辰公司达成调解协议，并由本院出具（2018）粤0605民初24442号民事调解书，原告向欧少均、福辰公司支付赔偿金26万元，向本院支付反诉受理费3910.76元，合计263910.76元。由于两被告与**泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司签订的《租赁合同》被法院依法认定“名为租赁实为民间借贷的抵债合同”，导致涉案租赁物无法带租拍卖，导致原告向次承租人支付高额赔偿金，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法裁判。被告马健华辩称，一、虽然涉案租赁物于2017年9月5日被周鹏辉竞拍取得，但原告仍正常使用租赁物至公告迁出时间（2017年11月11日）为止。换言之，在租赁物所有权未转移前原告依然需要依约向被告支付租金，即原告至今仍拖欠2017年6月1日至9月4日租金共计455040元【（160044+63256-10000）×2+（160044+63256-10000）÷30×4】。因此，被告有权依据《租赁合同》第四部分第一条的约定没收押金。即使被告须返还履约押金，也应抵销原告前述欠付租金。二、2011年10月18日，**泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司（下称租赁物业主）将租赁物办理抵押登记，抵押权人是余婷、郭建伟、陈乐然。2013年11月30日，两被告将租赁物转租给原告并签订租赁合同，该合同第六部分第二条明确约定了“本合同签订之时，所涉厂房为甲方合法承租，在甲方承租前未被抵押、查封，而在本合同签订之时已抵押、查封的事实”，两被告已尽如实告知义务，原告在合同签订时已合理预见租赁标的被实现抵押权可能产生的后果（包括不受买卖不破租赁原则保护），两被告对涉案合同被解除没有过错，无需承担赔偿责任。三、本案应将被告与租赁物业主的租赁合同关系以及原、被告之间的转租合同关系分开独立看待。租赁物在两被告承租时未被抵押，两被告此后向抵押权人主张带租拍卖是基于买卖不破租赁原则。虽然被告与租赁物业主签订的《租赁合同》被认定为“名为租赁实为以租金抵债的合同”，但没有违反强制性规定，合同依然合法有效，不影响被告取得租赁物的使用权，更不影响原、被告之间转租合同的效力。原、被告之间建立租赁合同关系时，租赁物已被抵押查封，两被告也已向原告尽如实告知义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，抵押权设立在先时，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，不适用所有权变动不破租赁原则，即原、被告之间的租赁合同关系是不受买卖不破租赁原则保护。换言之，不论被告主张带租拍卖是否得到支持，原告请求新业主继续履行租赁合同也是无法得到法院支持的。那么，在被告已如实告知租赁物被抵押查封的情况下，原告在签订合同时已预见到租赁物有可能被实现抵押权而导致租赁合同无法继续履行的后果，被告无义务保证其投资行为无风险。因此，涉案合同因抵押权人实现抵押权导致无法履行，并非被告所能控制，不能归责于被告，被告无需承担赔偿责任。四、原告隐瞒租赁物被抵押被查封而被次承租人追究所造成的一系列损失，并不是被告在签订合同时可以预见或应当预见到的，与被告转租没有必然因果关系。若原告如实告知租赁物的实际情况，完全可以规避其所谓的损失产生。故原告上述损失是其自己行为所致，应由其自担，被告无需承担任何责任。五、被告对原告再转租的情况不知情，无法认可其主张的转租事实，即使转租事实为真实，原告主张的各项损失也没有依据。具体如下：1.关于原告主张莫如强的赔偿款20100元，相关民事调解书约定原告向莫如强支付款项36000元是含押金15900元、装修损失、搬迁费损失、评估费损失等。被告认为既然原告主张该赔偿款已经扣除押金15900元，其也默认押金不属于其损失范围内，其主张其余各人的损失中含履约保证金或押金的也应予以剔除。其次，履约保证金或押金的功能在担保承租人在承租期间妥善保管租赁物或担保承租人不拖欠租金、水电等费用，并不正式归原告所有，原告的转租合同无法履行退付履约保证金合情合理合法，原告根本没有实际产生损失。再者，原告并无提供莫如强核定损失的相关证据，应承担举证不能的不利后果。最后，原、被告根据《租赁合同》第三部分第二条的约定，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，原告未经被告同意装修而造成的一切损失也应由其自担。2.关于原告主张欧少均、福辰公司赔偿款137979.4元，双方达成的调解协议约定是“退付”26万元，该款项比欧少均支付的履约保证金267000元还少，并非“赔偿”损失。3.关于原告主张佛山市奇正钣金有限公司的赔偿款387413.44元，其私下签署和解协议未经合同约定“公证签证”程序，真实性可疑；约定的和解金额30万元是已含押金290319元，除此之外所谓的“损失”并无提供损失核定的证据予以佐证，且原告只实际退付30万元和解款，非387413.44元，其应承担举证不能的不利后果。另，水电税费是实际承租方使用租赁物后实际发生的费用，不属于原告的“损失”。4.关于原告主张黄玉珠的赔偿款26845元，其私下签署解除合同协议约定原告向黄玉珠退回履约保证金和用电押金合计115500元，原告没有实际产生损失。5.关于原告主张李兴牛的赔偿款15000元，其私下签署的解除合同协议约定原告向李兴牛退回履约保证金24900元，原告没有实际产生损失。综上所述，被告无需承担赔偿责任，原告主张的各项损失没有事实和依据。被告陈祐维没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈祐维经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的与欧少均、佛山市奇正钣金有限公司、黄玉珠、李兴牛、莫如强相关的厂房租赁合同、租赁合同附件、民事调解书、和解协议、补充协议、解除合同协议、付款凭证等材料及广东奇拓野营车辆实业有限公司企业信用信息公示报告、发票、完税证明、银联POS签购单，本院经审查对其真实性均予以确认。2.被告马健华对原告在本案中提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。3.原告对被告马健华提交的租赁合同的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路1号房产（包括办公楼，证号为3916397、0765130；宿舍，证号为3916398、0765131；车间一，证号为3916399、0765132；车间二，证号为3916400、0765133）及对应的土地[土地证号为国用（2005）特180015]已办理相关产权证书，其中房产建筑面积共11104.38平方米，土地面积17301.55平方米，登记权利人为**泉、杜兆康。2011年4月30日，**泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司（甲方）与被告马健华、陈祐维签订《租赁合同》，约定甲方将上述面积17301.55平方米的土地、建筑面积11104.38平方米的办公楼、车间、宿舍及建筑面积1950平方米的饭堂（无房产证）、号牌为粤E*****号别克小轿车、机器设备及相关附属设施出租给乙方使用，租赁期从2011年5月1日起至2026年4月30日止，每月租金20万元；由于甲方拖欠乙方本金1100万元并需向乙方支付违约金，上述租金抵全部借款本金和违约金，租期期满后，甲乙双方互不拖欠；等等。2011年10月18日，**泉、杜兆康就涉案房地产办理了抵押登记，权利人为余婷、郭建伟、陈乐然。2013年11月30日，原告（乙方）与被告马健华、陈祐维（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于南海区狮山镇科技工业园B区科学路1号【国有土地证号：南府国用（2005）第特180015号，房地产证号：粤房地证字第C3916400、C3916399、C3916398、C3916397号】物业转租给乙方使用，租赁期限自2013年12月1日起至2026年4月30日止；每月租金233300元，租金每三年递增10%；合同签订当天，乙方必须向甲方支付押金699900元，合同期限届满后，乙方付清租赁期内一切费用后，甲方不计息在7个工作日内将押金如数退还给乙方；乙方逾期支付租金超过2个月，则甲方有权提出解除合同并收回该租赁物，且所收取的押金不予退回；本合同签订之时，所涉厂房为甲方合法承租，在甲方承租前未被抵押、查封，而在本合同签订之时已抵押、查封的事实；等等。2013年12月10日，被告马健华开具收据，确认收取了原告交来的押金70万元。2014年4月16日，被告陈祐维出具《确认书》，表示对被告马健华出租、管理及收取原告租金事宜无异议。2016年4月10日，原告与被告马健华签订《合同附件》，对租金问题进行了补充约定。原告确认自2017年6月1日起没有支付租金。另查明，佛山市中级人民法院在执行余婷、郭健伟、陈乐然申请执行**泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司、佛山市国凌电气有限公司借款合同纠纷仲裁一案中，于2014年8月14日作出（2013）佛中法执字第334-3号执行裁定书，裁定带租拍卖涉案房地产。余婷、郭建伟、陈乐然提起执行异议，该院于2016年5月27日作出（2015）佛中法执异字第118号执行裁定书，撤销上述执行裁定，对涉案房地产除却租赁权进行拍卖。被告马健华、陈祐维提起复议，广东省高级人民法院于2016年11月14日作出（2016）粤执复201号执行裁定书，驳回马健华、陈祐维的复议申请，维持佛山市中级人民法院（2015）佛中法执异字第118号执行裁定。2017年5月23日，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法执字第334号网络拍卖事项告知书，通知相关人员涉案房地产将在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上进行公开拍卖。2017年6月22日，佛山市中级人民法院通知原告决定除去租赁权后评估拍卖涉案房地产。2017年9月4日至5日,涉案房地产在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上进行公开拍卖，由买受人周鹏辉竞得。2017年10月10日，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法执字第334号《公告》，限令**泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司、佛山市国凌电气有限公司及相关占有人在2017年11月11日前迁出涉案房地产。2017年11月14日，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法执字第334号《通知书》，通知涉案房地产使用人将迁出前的租金汇入该院执行款专户，再由该院退给买受人周鹏辉。再查明，2014年1月8日至2016年8月29日期间，原告分别与欧少均、黄玉珠、莫如强、李兴牛、佛山市奇正钣金有限公司签订《厂房租赁合同》，将涉案房地产进行转租。2018年1月11日至2019年4月24日期间，原告分别与李兴牛、黄玉珠、佛山市奇正钣金有限公司、莫如强、欧少均、福辰公司签订协议，约定原告退回履约保证金24900元给李兴牛，退回履约保证金85500元和用电押金3万元给黄玉珠，赔偿佛山市奇正钣金有限公司381413.44元，支付莫如强36000元（该款已包含押金、装修损失、搬迁损失、评估费损失等），退付欧少均、福辰公司26万元。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原告与两被告签订《租赁合同》向两被告承租涉案租赁物，后涉案租赁物被佛山市中级人民法院裁定除却租赁权进行拍卖，并限令相关占有人迁出，导致上述《租赁合同》无法继续履行，故对原告主张两被告退还押金699900元的请求，本院予以支持。被告马健华辩称原告拖欠2017年6月1日至2017年9月4日的租金455040元，上述押金应予以没收或抵销欠付的租金，因经佛山市中级人民法院、广东省高级人民法院裁定，对涉案租赁物除去租赁权进行拍卖，且佛山市中级人民法院已于2017年5月23日作出了拍卖通知，即两被告无法继续提供涉案租赁物予原告使用，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，原告有权拒付租金，被告马健华主张没收押金依据不足，本院不予支持。至于租金的问题，原告确认自2017年6月1日起拖欠租金，被告马健华所主张的租金455040元属于到期债务，故对被告马健华主张抵销的答辩意见，本院予以采纳。抵扣后，两被告在本案中尚应退还押金244860元予原告。关于原告主张两被告赔偿其因转租所产生的经济损失的问题，因上述《租赁合同》已明确约定“在本合同签订之时，所涉厂房为甲方合法承租，在甲方承租前未被抵押、查封，而在本合同签订之时已抵押、查封的事实”，即双方签订《租赁合同》之时两被告已告知原告涉案租赁物存在抵押、查封的情况，原告理应预见到涉案租赁物可能存在因实现抵押权、债权等而被拍卖、变卖的风险，原告在此情况下仍对涉案租赁物进行转租所产生的损失属于其自身经营风险，而原告向次承租人支付的款项绝大部分属于次承租人所交纳的履约保证金或押金，并未超出原告在签订合同时可预见的损失范围，且涉案租赁物被拍卖亦非因两被告的原因造成，故对原告主张两被告赔偿经济损失587337.84元及利息的请求，本院不予支持。被告陈祐维经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马健华、陈祐维应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金244860元予原告卢源雄；二、驳回原告卢源雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16385.14元（原告已预交），由原告负担11412.24元，被告马健华、陈祐维负担4972.9元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的受理费4972.9元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  康 燕人民陪审员  余晓娜人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年四月十五日书 记 员  钟 丹