重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初21807号 原告：谭海军，男，1978年10月16日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李磊，重庆华立万韬律师事务所律师。 被告：侯福轶，男，1980年2月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 第三人：重庆慕亨房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区白马凼138号5幢商业A区吊2-05，统一社会信用代码91500107MA5UH66Q3A。 法定代表人：赵仁兴，重庆慕亨房地产经纪有限公司经理。 委托诉讼代理人：杨行，男，重庆慕亨房地产经纪有限公司员工，住重庆市合川区。 原告谭海军与被告侯福轶、第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司（以下简称慕亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理，适用简易程序进行审理。后因被告侯福轶下落不明，本院遂转为普通程序并组成合议庭公开开庭审理了此案。原告谭海军及其代理人罗妍，第三人慕亨公司的代理人杨行到庭参加诉讼，被告侯福轶经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭海军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告、被告、第三人于2019年4月5日签订的《房地产买卖（居间）合同》项下的房屋买卖合同关系及原、被告签订的《房屋买卖补充协议》；2、请求判令被告向原告返还已支付的购房款11550元，并从合同解除之日以11550元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付资金占用损失；3、请求判令被告向原告双倍返还定金300000元；4、请求判令被告立即向原告支付为履行《房地产买卖（居间）合同》支付的居间服务费 20000元及原告为实现债权支付的律师服务费20000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年4月5日，原告、被告及第三人就被告向原告出售房屋、第三人提供居间服务的事宜签订《房地产买卖（居间）合同》（以下简称“主合同”），合同主要约定：1、被告将其名下坐落于重庆市沙坪坝区***的房屋出售给原告，房屋总价款920000元，采取按揭的方式支付；2、合同没有明确约定履行期限的，以第三人发出催促履行通知之日起三个工作日内为限，催告按照送达地址确认书上的地址任意方式发出即视为送达；3、若原告、被告未按约定办理解押还款、产权变更的，经守约方或第三人催告后在指定时间仍未履行的，或有其他拒绝出售行为的，视为根本违约，守约方有权解除合同并要求违约方按照成交金额的20%支付解约违约金；4、合同因违约解除的，守约方向第三人支付的居间服务费由违约方承担，守约方为实现债权的律师费由违约方承担。同日，原、被告双方签订《房屋买卖补充协议》，对主合同约定的购房款的支付、房屋解押过户等事项进行了变更和明确：1、被告需无条件配合原告过户，原告仅需提前一天告知被告；2、购房款的支付方式由按揭支付变更为全款支付，具体支付方式为：(1)签订合同当日支付首期购房款100000元；(2)2019年9月1日前，被告向贷款银行查清尚欠银行贷款总额后，原告向被告支付扣除贷款总额外的所有房款。3、2019年9月1日前的银行按揭由被告负责偿还；4、本协议与主合同不一致的，以本协议为准。前述协议签订后，原告为体现履约的诚意，当日向被告支付首期购房款150000元，并支付2019年4月至8月的房屋按揭款共计11550元（每月2310元，共5个月）。鉴于主合同未明确约定房屋解押时间，第三人按照合同约定分别于2019年7月23日、2019年8月2日发函催告被告配合办理房屋的解押手续，被告均置之不理。原告为尽快履行合同，取得房屋产权，多次通过函告、微信、电话的方式催促被告办理房屋解押、过户手续，但被告拒绝配合，并明确表示不再履行合同。另原告为本次房屋买卖交易支付居间服务费20000元，为本案支付律师服务费20000元，按约均应当由被告承担。原告认为，主合同及补充协议是各方的真实意思表示，应当遵照履行。被告未按约定办理房屋解押手续、未配合原告办理房屋过户手续，已根本违约，导致合同目的不能实现。原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。现为维护原告的合法权益，故诉至贵院。 被告侯福轶未作答辩。 第三人慕亨公司陈述，原告陈述属实。案涉房屋存在抵押，卖方需配合办理解押，但我公司多次致电被告，最开始被告不正面回应，后明确表明过不愿意出售。我公司也给被告邮寄过两次书面通知函，被告也未按照函件中约定的时间前来银行办理解押。 围绕诉讼请求，原告举示了《房地产买卖（居间）合同》、《房屋买卖补充协议》、中国工商银行境内汇款电子回单、定金收条、《通知函》2份及邮件查询记录、《关于催告解除抵押、办理过户的函告》及邮件查询记录、《催告函》及邮件查询记录。本院对证据依法进行了审查，认定事实如下：2019年4月5日，被告侯福轶（甲方、卖方）、原告谭海军（乙方、买方）与第三人慕亨公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖（居间）合同》，主要约定：第二条房屋基本信息：双方交易房屋坐落在重庆市沙坪坝区***，建筑面积64.33平方米、套内面积52.05平方米。该房屋登记产权人为：侯福轶。甲、乙双方均清楚该房屋在抵押中。第三条成交价格及费用：本合同成交价为920000元。本合同签订当日乙方应支付居间服务费20000元。第四条付款方式：商业贷款支付，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约定金150000元，交易物业产权转移登记后，定金转化为购房款。乙方于2019年9月1日支付购房款440000元，乙方于按揭审批通过解押时支付购房款330000元。第五条房屋解押等：卖方在结清该房屋的抵押贷款且赎出抵押权证等相关证件后3个工作日内办理注销抵押登记，注销抵押完成后卖方需将产权证明原件交经纪方托管。第六条权利与义务：甲、乙双方应当按照约定全面履行自己的义务。本合同没有明确约定履行期限的，以经纪方发出催促履行通知之日起三个工作日内为限，催告按照送达地址确认上面的送达方式，任意方式发出即视为送达。本合同对应签订《送达地址确认书》。第七条违约责任：买卖双方若出现以下任一违约事项：未按约办理解押还款、注销抵押登记、未按指定时间办理银行面签或提供面签所需资料、未按照指定时间办理产权转移过户，未按指定时间支付房款，未按约办理纳税申报和缴纳税费，承租人主张优先购买权导致合同履约障碍，经守约方或者经纪方催告后在指定时间仍未履行的，或者有其他拒绝出售或者拒绝购买等违约行为，视为根本违约。为鼓励诚信交易，本合同第三条居间服务费是收费下浮减免后的金额，若甲乙双方未经丙方同意擅自解除合同，或者任何一方有任意一次未按照合同约定履行合同义务，出现迟延履行或拒不履行情形的，不管买卖合同是否解除，怠于履行或者拒不履行一方应按照本合同成交价2%向丙方补足居间服务费，经丙方催告后逾期不支付的，丙方实现债权的费用由对方承担。买卖合同因违约解除的，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任。合同履行过程中出现拒绝履约或者延迟履约时，守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担。第八条特别约定：甲乙双方友好协商，该房屋按揭月供4月份后由乙方承担。该房屋提前还款解押时，银行违约金5000元以内由甲方承担。在被告侯福轶签署的《约定送达地址确认书》中，被告侯福轶确认其送达地址为重庆市沙坪坝区***，该地是适用双方非诉时各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达。 同日，原、被告签订《房屋买卖补充协议》，约定（节选）：若甲方反悔或将房屋转卖他人，不愿意或者不积极配合乙方或者乙方指定的人办理贷款手续、过户手续和其他不积极履行本补充协议义务的时候，则乙方可以要求甲方支付双倍定金，并要求甲方支付房屋总价50%的违约金。双倍定金、违约金甲方在乙方主张时立即支付，并要求从当日起在双倍定金、违约金总金额的基础上加收24%/年的资金占用利息，在乙方维权过程中产生的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等为实现债权产生的费用，甲方应当支付。签订合同当日，乙方现付10万元；双方约定于2019年9月1日前查清甲方房屋所欠银行用以还款取房产证的总金额，乙方于2019年9月1日前支付除银行还款金额外的所有房款。由乙方负责还款解押取证，2019年9月1日前的银行按揭由甲方付，如在2019年9月1日后解押取证，银行按揭由乙方付。本协议如与《房屋买卖合同》冲突及重复的，以本补充协议为准。 当日，原告谭海军支付给被告侯福轶150000元，被告出具《定金收条》，载明收到原告谭海军购买案涉房屋定金150000元。第三人慕亨公司给原告谭海军出具专用收据（编号为0000737），显示原告谭海军支付案涉房屋（居间费）20000元。 其后，原告谭海军于2019年4月10日、5月27日、6月15日、7月5日给被告侯福轶卡号为***转账2310元。原告谭海军称虽补充协议约定由被告侯福轶支付2019年9月1日前的银行按揭，但考虑到若被告侯福轶未按期偿还银行按揭贷款可能导致不能顺利解押，故原告谭海军支付了上述按揭贷款。 2019年7月24日，第三人慕亨公司给被告侯福轶约定的送达地址邮寄《通知函》，告知被告侯福轶“买方将采取全款方式购买房屋，不再办理银行按揭贷款手续，请你方在2019年7月29日前向该房屋按揭贷款银行预约提前还款并将银行审批的预约还款时间告知我方。你方需将具体还款时间、还款账户及已通过银行预约还款的相关材料等信息以书面方式通知我方。若你方逾期未预约还款或逾期未将上述信息告知我方，即视为你方违约。”邮件查询记录显示被告侯福轶于2019年7月25日签收。 2019年8月2日，第三人慕亨公司再次给被告侯福轶约定的送达地址邮寄《通知函》，称被告侯福轶未按约于2019年7月29日预约提前还款并将银行审批的预约还款时间告知第三人，现再次通知被告侯福轶“2019年8月7日上午9:30到中国民生银行股份有限公司重庆分行沙坪坝支行配合谭海军办理该房屋的解押还款手续。若你方在上述通知内拒不履行合同义务即配合谭海军办理解押还款手续，则谭还军依据合同第七条解除与你方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的买卖合同关系及《房屋买卖补充协议》。”邮件查询记录显示被告侯福轶于2019年8月3日签收。 2019年8月9日，原告谭海军给被告侯福轶约定的送达地址邮寄《关于催告解除抵押、办理过户的函告》，载明原、被告签订合同后，原告谭海军按约履行了支付购房款的义务，但被告侯福轶未配合办理房屋的解除抵押及过户手续，经第三人慕亨公司催告后，被告侯福轶仍置之不理，现告知被告侯福轶为顺利过户，请被告侯福轶于2019年8月12日上午11:30前往银行配合办理房屋解除抵押手续。邮件查询记录显示被告侯福轶于2019年8月3日签收。 2019年9月2日，原告谭海军再次给被告侯福轶邮寄《催告函》，要求被告侯福轶于2019年9月6日前往银行查询房屋欠款并配合解押手续，被告侯福轶于2019年9月9日签收。 另，原告谭海军委托重庆华立万韬律师事务所为本案提供法律服务，为此支付法律服务费20000元。 被告侯福轶经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 本院认为，被告侯福轶、原告谭海军与第三人慕亨公司签订的《房地产买卖（居间）合同》及原、被告签订的《房屋买卖补充协议》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，经原告谭海军和第三人慕亨公司多次催告，被告侯福轶均未配合办理后续手续，且明确表示不再出售涉案房屋。被告侯福轶无正当理由拒绝继续履行涉案合同的意思表示和行为，使得原告谭海军依法取得解除合同的权利。鉴于原告谭海军在庭审中主张涉案合同应予解除，本院确认涉案合同于本案诉讼文书送达之日起依法解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于目前没有证据证明原告谭海军存在违约行为，而被告侯福轶无正当理由拒绝履行主要合同义务构成违约，原告谭海军有权要求被告侯福轶返还购房款并承担违约责任，故对原告谭海军要求被告侯福轶返还购房款11550元的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同。被告侯福轶收取定金 150000元后无正当理由拒绝履行合同义务，即应依法向原告谭海军双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案定金罚则已能弥补原告谭海军的损失，故原告谭海军要求被告再行支付已付按揭款的资金占用损失以及居间服务费，本院不予支持。 因合同约定一方拒绝履约或者延迟履约时，守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担，故原告谭海军要求被告侯福轶支付律师费20000元的诉讼请求，本院予以支持。 被告侯福轶经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳原告主张的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告谭海军、被告侯福轶与第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》项下的房屋买卖合同关系及原、被告签订的《房屋买卖补充协议》于2020年2月3日解除； 二、被告侯福轶于本判决发生法律效力之日立即返还原告谭海军房款11550元； 三、被告侯福轶于本判决发生法律效力之日立即双倍返还原告谭海军定金共计300000元； 四、被告侯福轶于本判决发生法律效力之日立即支付原告谭海军律师服务费20000元； 五、驳回原告谭海军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13000元，公告费780元，保全费2448元（原告谭海军已预交），由被告侯福轶负担，并限于本判决发生法律效力后立即迳付原告谭海军。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  蒙 舟 人民审判员  谢成兰 人民陪审员  刘明亮 二〇二〇年四月三日 书 记 员  胡秋怡