广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异60号 异议人（案外人）：杨永春，男，汉族，1947年12月25日出生，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：杜亮，北京市中海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨澍，男，汉族，1977年10月1日出生，系异议人之子。 异议人（案外人）：徐桂珍，女，汉族，1951年6月6日出生，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：杜亮，北京市中海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨澍，男，汉族，1977年10月1日出生，系异议人之子。 申请执行人：晏萌，女，汉族，1987年2月8日出生，身份证住址：珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：黄海云，广东显德律师事务所律师。 被执行人：刘洪，女，汉族，1977年4月12日出生，身份证住址：珠海市香洲区。 本院在执行申请执行人晏萌与被执行人刘洪民间借贷纠纷一案中，案外人杨永春、徐桂珍向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证。本案现已审查终结。 异议人杨永春、徐桂珍向本院提出下列异议请求：一、立即停止（2019）粤0402执2317号之二执行裁定书的执行，即停止对位于吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号（权证号码：Ｓ0××07）房产的执行；二、撤销（2018）粤0402民初12167号民事裁定书，即解除对吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号（权证号码：Ｓ0××07）房产的查封。 事实与理由：杨永春、徐桂珍系夫妻关系，法院在执行（2018）粤0402民初12167号民事裁定书过程中，查封了吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号（权证号码：Ｓ0××07）房产，并作出（2019）粤0402执2317号之二执行裁定书，拍卖被执行人刘洪名下吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号（权证号码：Ｓ0××07）房产。 异议人与被执行人刘洪于2017年7月6日通过居间方“吉林市易嘉房地产经济有限责任公司”签订存量房买卖合同，约定，刘洪名下的涉案房产[吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号，权证号码：Ｓ0××07，建筑面积102.13平方米]出卖给异议人，房屋总价款为48万元，定金1万元。合同签订后异议人支付了1万元定金，于2017年7月12日按照居间方“吉林市易嘉房地产经济有限责任公司”指定的账户支付房款47万元。 异议人认为，异议人已经通过居间方“吉林市易嘉房地产经济有限责任公司”向出卖人刘洪支付全部购房款，并实际居住、使用涉案房屋至今，系异议人夫妻唯一房产。因刘洪的原因暂时没有办理过户，对此案外人并没有过错。同时，存量房交易合同时间为2017年7月6日，而法院是在2018年对申请执行人晏萌与被执行人刘洪的民间借贷纠纷作出判决，案外人在购买涉案房屋时并不知情。因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出买给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院不应当查封并拍卖涉案房产。 申请执行人辩称，申请执行人于2018年11月27日通过吉林市房屋权属交易服务中心查询吉林市房屋信息，显示涉案房产权属人为刘洪，该房办理了抵押登记，且于2017年6月7日注销抵押登记，未显示异议人信息。申请执行人认为，异议人在2017年购买房产，至今已超过三年时间，按照我国不动产以登记为主的原则，异议人的行为不合乎常理。申请执行人于2018年12月4日向法院申请保全，查封了涉案的房产，只要异议人向不动产登记中心申请登记，变更权属人信息，一定会了解到相关信息，但异议人直到法院执行拍卖该房产时才主张权利。申请执行人认为即使第三人已经购买房产，但怠于行使过户手续，对此有过错责任。申请执行人认为异议人的请求不符合真实性、合法性的要求，请求法院依法驳回异议请求。 本院经审查查明，晏萌与刘洪民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）粤0402民初12167号民事判决生效后，刘洪未自觉履行生效判决确定的义务，晏萌向本院申请强制执行，本院立案执行，案号（2019）粤0402执2317号。 在诉讼过程中，本院于2018年12月4日作出（2018）粤0402民初12167号民事裁定，查封了刘洪名下的位于吉林省吉林市××楼××单元××房（权证号码：Ｓ0××07）。 执行过程中，本院于2020年1月2日作出（2019）粤0402执2317号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘洪名下的位于吉林省吉林市××楼××单元××房（权证号码：Ｓ0××07）。 另查明，位于吉林省吉林市××楼××单元××房（权证号码：Ｓ0××07）登记在被执行人刘洪名下。 2017年5月21日，刘洪将其所有的吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号房（以下简称“案涉房产”）出卖给郗育嘉，转让价款417000元，郗育嘉于同日支付定金20000元。2017年5月23日，郗育嘉通过银行转账的方式支付刘洪购房款397000元。同日，郗育嘉安排其外甥姜漫作为刘洪的代理人，由刘洪委托姜漫对案涉房产进行买卖，刘洪出具了《委托书》，并到吉林省江城公证处对上述《委托书》办理了公证。公证的《委托书》内容如下：委托人刘洪是吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号的所有权人，现因工作较忙，我不能亲自前往相关部门，故自愿委托受托人姜漫为全权代理人，代为办理上述房产的清偿银行贷款、注销抵押登记、解除他项权利之后的房屋买卖、更名、评估、测绘、查档、出租、换证、补证及领取不动产权证书、不动产登记证明、办理涉及上述委托事项的房屋登记事宜等全部事项。受托人在上述授权范围内办理的有关手续和签署的有关文件，委托人均予以承认并承担法律责任。 2017年7月，郗育嘉将案涉房产出卖给徐桂珍、杨永春。2017年7月6日，姜漫代理刘洪与徐桂珍及中介三方吉林市船营区易嘉房屋信息咨询服务部签订《存量房买卖合同》，约定，刘洪同意将吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号房转让给徐桂珍，转让价款480000元，支付方式为现金一次性付款，徐桂珍支付购房定金10000元。合同签订当日，徐桂珍支付定金10000元，2017年7月17日，徐桂珍向郗育嘉支付购房款470000元。2017年8月，杨永春、徐桂珍入住案涉房产。刘洪将案涉房产出卖后即离开吉林市，杨永春、徐桂珍未能办理过户登记手续。 本院认为，案外人杨永春、徐桂珍请求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封措施，属于对执行标的提出的执行异议，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人与被执行人刘洪在本院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，异议人在本院查封前已合法占有案涉房屋，异议人已按照合同约定支付了全部购房款。因无法联系刘洪，刘洪未配合办理过户登记手续，案涉房屋未过户登记至异议人名下，异议人对未办理过户登记不存在过错。异议人的异议理由符合上述第二十八条规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，异议人据此提出排除执行的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 在本院（2019）粤0402执2317号案件执行过程中，中止对位于吉林市船营区昌茂花园26号楼2单元14层52号房的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审判长  涂永国 审判员  崔少俊 审判员  郭道贵 二〇二〇年四月十四日 书记员  黎冠延