中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终251号 上诉人（一审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：贺玉琼，女，1975年3月22日出生，汉族，住云南省昆明市五华区昌源中路139号西秀园小区14幢1单元502室。 一审被告(被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 一审第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇朝阳路省建小区71幢1单元102号。 一审第三人（被执行人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇安宁金成花园5幢3单元302号。 一审第三人（被执行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇中华路华西别墅4幢。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）与被上诉人贺玉琼,一审被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司），一审第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销原判，改判支持农行安宁支行的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由贺玉琼承担。事实与理由：1.案外人主张在查封前签署了合法有效合同、并进行了占有，但其提供的各项证据并不能充分证明该事实。昆都公司迫于压力，存在与回迁户等购房者后补大量材料的情况，且没有按照行政法律法规规定，进行合同网签及备案；案外人提交的协议形成时间无法确认，提供的是收据而非正式发票，没有形成接房的完整证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；案外人未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2.案外人排除执行,应当既要符合法律的一般性规定，也要符合法律的特别规定，一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条进行选择适用，属于适用法律错误，应当同时适用。 贺玉琼辩称，合同签订、付款及占有时间均在案涉房屋被查封之前，未能办预售合同登记的原因在于昆都公司。一审法院认定事实及适用法律正确，请求驳回农行安宁支行的上诉请求。 昆都公司述称，一审法院对事实的认定和法律适用均正确，农行安宁支行所称后补资料的上诉理由没有证据佐证，本案应维持原判。 农行安宁支行向一审法院起诉请求：1.判令撤销云南省高级人民法院（2019）云执异42号执行裁定书，判令继续查封、执行昆都公司名下位于昆明市五华区红菱花园小区A2-5-3306号房产；2.判令由贺玉琼、昆都公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年12月16日,昆明市五华区龙翔街道办事处城中村重建改造筹建办公室与昆都公司作为甲方，云南宝盛拆迁有限公司作为甲方委托拆迁方，贺玉琼作为乙方,签订了产权调换补偿协议，主要约定：贺玉琼在拆迁范围内的房屋自愿选择产权调换（回迁安置）的拆迁补偿方式，并对被拆迁房屋情况、产权调换，拆迁补偿相关费用，拆迁交房时限及拆迁补偿款支付方式、违约责任等作了约定。2016年8月11日，昆都公司与贺玉琼签订了《回迁房安置合同》，主要约定贺玉琼回迁房屋为A2-5-3306号房屋，并约定了回迁房的面积、价格等内容。同日还签订了房源确认表。2016年8月24日，昆都公司作出《回迁房安置单户结算表》，确认经抵扣原被拆迁房屋的套内面积56.52平方米后，被安置人贺玉琼，超面积结算金额为70475.9元，应收维修基金金额为7727.4元，合计78203.3元。2016年8月26日，贺玉琼通过银行卡刷卡方式向昆都公司支付了165000元、57236.80元，贺玉琼陈述两笔款项金额中，除了支付本案所涉房屋的结算金额78203.3元，还包括了其购买的房产的款项。同日，昆都公司开出《收据》，确认收到A2-5-3306号房屋超面积金额70475.90元，维修基金7727.40元，共计78203.30元。 2017年1月8日，昆都公司作出《回迁房交房结算单》，载明已收房屋金额78203.30元，已收房产金额215169.30元，实收金额1304.76元（办证费600元，契税704.76元），贺玉琼并于同日用银行卡刷卡支付1304.76元。同日，昆都公司与贺玉琼签订《壹号广场前期物业服务协议》约定，物业服务期限自物业交付之日起至交付满三年止，暂定为2017年1月1日起至2019年12月31日止。同日，贺玉琼通过银行卡刷卡支付2350.53元，昆都公司出具《收据》，确认收到案涉房屋物业费等费用2350.53元。贺玉琼并于同日领取了房屋钥匙及临时管理规约、前期物业服务协议、住宅质量保修书、住宅质量说明书。 另查明，农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院并作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括本案所涉Ａ2-5-3306号房屋。后贺玉琼提出执行异议，一审法院于2019年7月3日作出（2019）云执异42号执行裁定书，认为贺玉琼提交的证据证明其就涉案房屋签订回迁房安置合同,并交纳了剩余房款，所购房屋于一审法院查封之前已经合法占有，同时本案房产未办理过户登记并非贺玉琼自身所致，贺玉琼排除执行的异议请求予以支持，并裁定：中止对一审法院查封的位于昆明市人民西路红菱花园Ａ2-5-3306号房产的执行。2019年7月12日一审法院向农行安宁支行送达该执行裁定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。贺玉琼在2009年12月16日签订了产权调换补偿协议，2016年8月11日签订了《回迁房安置合同》以及《安置房源确认表》。上述协议的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。因此，贺玉琼在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。2.房屋占有。2017年1月8日，昆都公司同贺玉琼签订《壹号广场前期物业服务协议》，同日贺玉琼对所涉房屋交付了物管费并领取钥匙，庭审中，贺玉琼与昆都公司对案涉房屋已实际交付至贺玉琼均予认可，农行安宁支行虽对收据的形式和日期提出异议，对《壹号广场前期物业服务协议》不认可，但其认可的银行刷卡记录与收据的数额和日期能相互印证，因此农行安宁支行的异议不能成立。一审法院确认，案涉房屋已由贺玉琼进行实际控制和管理，贺玉琼在查封之前已经合法占有了涉案房屋。3.价款支付。从本案确认事实来看，案涉房屋系贺玉琼用拆迁房屋置换后支付超出的面积所购买，并有2016年8月24日通过转账对结算余额78203.3元支付的事实，对这一付款事实农行安宁支行亦认可。农行安宁支行提出对案涉房屋总房款不确定的主张没有证据证明。一审法院确认贺玉琼在查封之前已经支付了案涉房屋全部价款。4.未办理过户登记原因。昆都公司庭审中自认，由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争房屋尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非贺玉琼。 综上，贺玉琼对涉案房屋的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院执行裁定认定事实清楚，裁定贺玉琼关于排除执行的异议成立符合法律规定，农行安宁支行的诉讼请求没有相应的事实依据和法律依据，不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决：驳回农行安宁支行的诉讼请求。案件受理费13800元，由农行安宁支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：贺玉琼就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于查封前是否已签订合法有效买卖合同的问题。贺玉琼于2009年12月16日即与昆都公司签订了产权调换补偿协议，后双方又于2016年8月11日签订《回迁房安置合同》《安置房源确认表》，约定置换房屋超出回迁面积的部分由贺玉琼向昆都公司购买，并对房屋总价及支付方式进行了明确。贺玉琼按照合同约定于2016年8月24日及同月26日通过银行卡刷卡的方式支付了超面积部分房款，能够印证合同的真实性。一审法院据此认定贺玉琼与昆都公司在案涉房产查封前签订了合法有效的合同并无不当。农行安宁支行主张案涉《回迁房安置协议》《安置房源确认表》存在事后补签的嫌疑，但并未对此未举示相应的证据予以证明。案涉房屋虽未办理网签或备案，但不影响合同的效力，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于查封前是否已合法占有房屋的问题。2017年1月8日，昆都公司与贺玉琼签订了《壹号广场前期物业服务协议》，办理了验房、钥匙领取等交接手续，贺玉琼于当日刷卡支付了物业管理费，足以证明贺玉琼在查封前已经合法占有案涉房屋。农行安宁支行虽不认可交付证据的真实性，但也未能举示出相反的证据。一审法院结合案涉小区的实际情况，认定案涉房屋在查封前已由贺玉琼占有并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条分别适用于不同的情形，处于并列关系，符合其中任一条规定的情形均可排除执行。农行安宁支行主张案外人排除执行需同时具备第二十八条和第二十九规定的条件，没有法律依据。本案虽无证据证明贺玉琼名下无其他用于居住的房屋，不符合第二十九条规定的情形，但一审法院结合案件事实，认定贺玉琼对案涉房屋的权利符合第二十八条规定的情形并足以排除执行，并不违反法律规定。 综上所述，农行安宁支行的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 欢 审判员 冯文生 审判员 叶 阳 二〇二〇年四月三十日 法官助理余鑫 书记员隋艳红