广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28674号原告：佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社，住所地：佛山市南海区********（土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田），统一社会信用代码934**********722X9。负责人：卢钊昌。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林博晓，广东循理律师事务所律师。被告：伍石金，男，1979年3月15日出生，汉族，住广东省英德市******委会江仔组，公民身份号码441************915。原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社与被告伍石金租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年1月8日、2020年3月26日、2020年4月24日公开开庭审理了本案，三次开庭，原告的委托诉讼代理人林俊贤、林博晓，被告伍石金均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月18日签订的《发财树租赁合同》；2.被告立即向原告支付至实际交还涉讼场地之日止的租金；3.被告立即向原告支付违约金（违约金按合同约定以日万分之一计算）；4.原告没收被告保证金30000元；5.被告返还佛山市南海区********当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚1号棚、2号棚及11号棚予原告；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年8月1日，原告负责人与佛山市南海区********股份合作经济社签订《连片租赁颜峰上街村农田地、鱼塘合同》，租得上街经济社302.77亩农用地使用。2017年9月18日,被告与原告签订了《发财树租赁合同》约定原告将狮山镇颜峰上街村当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚1号棚、2号棚及11号棚,总面积共29.8亩租用给被告有偿种植使用,租赁期为1年,租赁起点时间为2017年10月1日,租金每个棚5000元/月,三个棚合计租金15000元/月；履约保证金为30000元；未能按时支付租金则应每日按未收取租金的万分之一支付违约金，超过15天不交租金则原告有权收回土地并没收保证金。合同签订后,被告向原告支付了保证金，原告依约交付了自建棚1、2、11号棚给被告,被告使用上述租赁物至今。截至2019年11月1日,被告尚欠该租赁物租金合计为375000元。2017年年底，因被告种植需要，需要扩增种植面积，临时加租了6号大棚，被告与原告口头约定了被告承租自建大棚6号棚，租赁时间为自2017年12月1日-2018年3月31日，租金为5000元/月。原告依约交付自建棚6号棚给被告，但被告并未依约交付租金。截至2018年3月31日，被告尚欠2017年12月1日-2018年3月31的租金，合计为20000元。上述租金金额合计为395000元，期间，原告多次催讨，被告分别于2018年3月21日、2018年4月2日支付了10万元、10万元，现被告尚欠原告租金195000元，已造成原告经济损失。为此，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，原告起诉的租金金额不正确，暂计至2019年11月1日应交租金为18万元，实际上被告已支付20万元租金。6号大棚不在租赁合同约定范围内，该棚是双方口头协商，被告为其处理，被告支付勾机费清理干净，然后原告才出租的。但原告没有长期出租给被告，而将此棚转租给别人。原告在诉讼中举证如下：1.营业执照原件1份。2.伍石金身份证复印件1份。证据1、2，用以证明原、被告主体资格。3.连片租赁颜峰上街村农田地、鱼塘合同原件1份。4.连片租赁颜峰上街村农田地、鱼塘合同补充合同原件1份。证据3、4，用以证明原告具有转租涉案标的的权利。5.确认书原件1份，用以证明佛山市南海区********股份合作经济社同意原告转租的事实。6.发财树租赁合同原件1份，用以证明被告从原告处承租了自建大棚1、2、11号棚，总面积29.8亩。7.现金收入证明单原件1份，用以证明被告向原告支付履约保证金。8.微信聊天记录截图打印件33页及微信聊天记录摘要打印件1页，用以证明原告根据口头协议将6号棚租赁给被告，并已交付；原告已将1号棚、2号棚、11号棚交付给被告使用；被告在1、2、11号棚的《发财树租赁合同》到期后仍然占用1、2、11号棚；被告向原告支付租金。9.现场图片打印件3页及视频光盘1个，用以证明被告至今仍在租赁使用1、2、11号棚，并在租赁物上培植了大量的发财树。10.律师函原件1份、特快专递寄件单原件1份、签收单打印件1份，用以证明原告向被告追租金。被告在诉讼中举证如下：1.照片打印件10张，用以证明1、2、11号大棚泡水造成被告的损失160万元。经审查，原、被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提供证据1，结合其他采信证据，本院对其真实性予以确认，对其证明效力，经综合审查后再作认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2011年8月1日，佛山市南海区********股份合作经济社（甲方）与卢钊昌（乙方）就签订《连片租赁颜峰上街村农田地、鱼塘合同》，约定：甲方把当地土名为坭格塘，石三，大屯，坦田，沙田的农田地及鱼塘总面积302.77亩租给乙方有偿使用，租赁期为20年，由2011年8月1日至2031年7月31日。2017年5月9日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《发财树租赁合同》,约定：甲方提供颜峰上街村当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚3号棚、4号棚及两个棚中间的空棚，总实际面积11.097亩，公摊总面积2.774亩（其中3号棚实际面积1.873亩，公摊0.468亩，4号棚实际面积8.456亩，公摊2.114亩，中间空棚实际面积0.768亩，公摊0.192亩）租用给乙方有偿作种植使用；租赁期10年，由2017年7月1日至2027年2月28日；实际面积每年每亩7500元/亩，公摊面积3658元/亩每年在递增的基础上递增5%；实际面积租金计算，2017年7月1日至2018年2月28日，每年每亩7500元，每年租金55485元；2018年3月1日至2019年2月28日，每年每亩7875元，每年租金87389元；2019年3月1日至2020年2月28日，每年每亩8269元，每年租金91761元；2020年3月1日至2021年2月28日，每年每亩8682元，每年租金96344元；公摊面积租金计算，2017年7月1日至2018年2月28日，每年每亩3658元，每年租金6765元；2018年3月1日至2019年2月28日，每年每亩3841元，每年租金10655元；2019年3月1日至2020年2月28日，每年每亩4033元，每年租金11188元；2020年3月1日至2021年2月28日，每年每亩4235元，每年租金11748元；乙方在签订合同当日应向甲方支付20000元作为履约保证金，第一年租金合计62250元在2017年7月1日前支付，以后每年租金在当年3月1日前支付，如未能按时支付租金，超过15天内每天收取租金的万分之一作为违约金，超过15天有权收回该土地并没收押金；该地在租用期间内，乙方自行抽水排洪防洪，防火、防水安全，如发生不可抗力的自然灾害，而导致乙方人员伤亡、经济损失等，与甲方无关，甲方不负任何责任，不作任何赔偿等。范志伟作为甲方代表在合同上签名。2017年9月18日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《发财树租赁合同》,约定：甲方提供颜峰上街村当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚1号棚、2号棚及11号棚（以下简称涉案租赁物），总面积29.8亩租用给乙方有偿作种植使用；租赁期最多一年，由2017年10月1日开始；租金每月每个棚5000元，三个棚共15000元；乙方在签订合同当日应向甲方支付3万元作为履约保证金，租金在当年4月1日前全额支付之前租赁租金，以后租金按月支付，先支付后使用，如未能按时支付租金，超过15天内每天收取租金的万分之一作为违约金，超过15天有权收回该土地并没收押金；该地在租用期间内，乙方自行抽水排洪防洪，防火、防水安全，如发生不可抗力的自然灾害，而导致乙方人员伤亡、经济损失等，与甲方无关，甲方不负任何责任，不作任何赔偿等。2017年5月20日，原告出具《现金收入证明单》，确认收到发财树3号棚、空棚、4号棚押金20000元。2017年9月30日，原告出具《现金收入证明单》，确认收到发财树1号、2号、11号棚押金30000元。2019年7月11日，佛山市南海区********股份合作经济社出具《确认书》，确认卢钊昌承租土地后由原告作为实际承租人的行为，并同意原告将上述土地上的自建种植棚对外转租。2019年7月29日，原告委托广东循理律师事务所向被告发出《律师函》，载明：2017年9月18日，原、被告就颜峰上街村当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚1号棚、2号棚及11号棚签订《发财树租赁合同》，被告使用上述租赁物至今，截至2019年7月31日，上述租赁物租金合计33万元。2017年5月9日，原、被告就颜峰上街村当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚3号棚、4号棚及两个棚中间的空棚签订《发财树租赁合同》，双方对租金金额进行了具体约定，2017年7月1日至2018年2月28日的租金应于2017年7月1日前支付，以后每年租金应在当年的3月1日前支付，合同签订后，原告依约交付了自建棚3、4棚、空棚给被告使用，至今，被告未依约支付租金，仅支付了2017年7月1日至2018年2月28日的租金，截至2020年2月28日，2018年3月1日至2020年2月28日的租金金额为200993元。2017年年底，原告与被告口头约定了由被告承租颜峰上街村当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚6号棚，租赁时间为自2017年12月1日至2018年3月31日，租金为5000元/月，原告并未依约交付租金，截至2018年3月31日，2017年12月1日至2018年3月31日的租金金额合计为20000元。上述租金金额合计为550993元，期间，原告多次催讨，被告分别于2018年3月21日、2018年4月2日支付了10万元、10万元，现被告尚欠原告租金350993元。为妥善处理上述事宜，原告授权本律师促请被告自收到本函之日起十日内，将上述费用支付至原告，否则，原告将视情况对被告采取必要法律措施，追究被告的法律责任。被告于2019年7月30日收到该《律师函》。2019年11月28日，原告提起本案诉讼。本院于2019年12月15日向被告送达应诉材料。诉讼中，原、被告均确认已支付租赁1号棚、2号棚、11号棚的履约保证金30000元及2017年10月1日至2018年7月31日的租金15万元；被告于2017年12月1日至2018年3月31日期间使用6号棚。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《发财树租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告签订的《发财树租赁合同》租期最长不超过一年，从2017年10月1日起计，后租赁期限届满，被告仍使用涉案土地，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告因被告逾期支付租金，请求解除与被告于2017年9月18日签订的《发财树租赁合同》，本院确定原告与被告就涉案租赁物形成的租赁合同关系于被告收到应诉材料之日（即2019年12月15日）起解除。合同解除，原告请求被告返还涉案租赁物，本院依法予以支持。根据合同约定，被告逾期支付租金超过15天，原告有权没收履约保证金，故本院对原告请求没收履约保证金30000元，予以支持。关于1号棚、2号棚、11号棚的租金及占有使用费问题。被告在庭审中确认就涉案合同仅支付2017年10月1日至2018年7月31日期间的租金15万元，本院经核查，被告应支付至法庭辩论终结之日止（即2020年4月24日）的租金312000元（15000元×20个月＋15000元÷30天×24天）及从2020年4月25日起至被告实际返还涉案租赁物之日止按每月15000元的标准计算的占有使用费予原告。关于6号棚的租金问题。原、被告之间虽然未就6号棚签订书面的租赁合同，但庭审中，被告确认于2017年12月1日至2018年3月31日期间有对6号棚进行使用，故原、被告之间就6号棚形成了事实的租赁关系，被告对6号棚进行使用，理应支付相应的租金。原告主张与被告口头约定6号棚每月租金5000元，被告辩解原告口头同意免除6号大棚的使用费，但双方均未能充分举证证明，综合考虑租金数额、租赁物面积、合同的履行等因素，根据公平原则，本院酌定被告支付6号棚租金10000元于原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。关于原告主张的1号棚、2号棚、11号棚逾期支付租金的违约金问题。被告未按合同约定期限支付上述租金及占有使用费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，如被告未能按时支付租金，超过15天每天收取租金的万分之一作为违约金，故被告应支付以每月租金15000元为本金，分别从2018年9月至2020年4月的每月2日起至实际清偿之日止按日万分之一计算的违约金予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。被告辩称因相邻地块的排洪问题致被告发财树被泡水，产生了相应的损失，对此，被告在本案未提起反诉，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社与被告伍石金就佛山市南海区********当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚1号棚、2号棚及11号棚形成的租赁关系于2019年12月15日解除；二、被告伍石金应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退佛山市南海区********当地土名为坭格塘、石三、大屯、坦田、沙田的自建大棚1号棚、2号棚及11号棚予原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社；三、被告伍石金已支付的保证金30000元归原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社所有；四、被告伍石金应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1号棚、2号棚、11号棚截至2020年4月24日止的租金312000元予原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社；五、被告伍石金应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1号棚、2号棚、11号棚从2020年4月25起至上述第二项判决履行之日止按15000元/月计算的场地使用费予原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社；六、被告伍石金应于本判决发生法律效力之日起十日内支付6号棚租金10000元予原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社；七、被告伍石金应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以15000元为本金，分别从2018年9月至2020年4月的每月2日起至实际清偿之日止按日万分之一计算的违约金予原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社；八、驳回原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取2368.85元，财产保全费1515.68元，合共3884.53元（原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社已预交），由被告伍石金负担。被告伍石金应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳诉讼费3884.53元，逾期交纳，本院依法强制执行。原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社预交的诉讼费3884.53元，在本判决生效后经原告佛山市南海区延鑫农产品专业合作社大沥分社书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年四月三十日书记员  刘冬花