贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2603号原告：贵阳大兴物业管理有限公司（以下简称大兴物管公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河清水江路211号。法定代表人：孔恩庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭启菊，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：段倩倩，该公司员工，特别代理。被告：周力，女，1976年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区,现住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：季红光，贵州道卫律师事务所律师，特别代理。原告大兴物管公司与被告周力物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大兴物管公司委托诉讼代理人段倩倩，被告周力及委托诉讼代理人季红光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大兴物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠物业费9677.07元、违约金2903.121元，合计12580.191元。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为贵州省贵阳市花溪区房屋的业主，原被告于2009年9月10日约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.65元，被告案涉房屋建筑面积为183.8平方米。同时还约定了违约责任及诉讼事项。合同签订后，原告积极履行约定的相关权利及义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告于2012年10月1日起停止交纳物业管理费，截止于2019年6月30日，欠费81个月，每月应缴物业费119.47元，共欠9677.07元。原告主张的违约金为欠付物业费的30%。经原告多次催收，被告仍拒绝缴费。为维护原告合法权益，现原告诉至本院，提出诉讼请求如前。被告周力辩称，第一，原告未完全履行合同约定的义务,存在在先违约行为。在原告提供服务期间,保安服务态度差,不负责,卫生清洁不完全,垃圾没人管，车辆乱停没有安排和规划,影响路人通行，相关安保摄像监控等未安装到位,已经出现安全防患隐患。第二，被告已于2019年1月搬出案涉房屋,搬出之后被告未全部享受合同约定的服务,对于被告未实际享受到的服务，应当减免相应的物业费。第三，原告主张从2012年10月1日起算的81个月的物管欠费，其中大部分已超过三年的诉讼时效，超过部分，被告不予认可。第四，不认可原告主张的违约金，原告既没有提供证据证明其实际损失，且对于超过诉讼时效的金额不能作为计算损失赔偿的基数。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵州省贵阳市花溪区。建筑面积183.8平方米。二、被告系房屋所有权人，2010年9月18日被告验收了上述房屋，房屋坐落于大兴星城小区。三、原告于2007年起为上述小区提供物业服务。四、原告是否与被告签订过物业服务协议：是，签订日期为2010年9月18日；提供物业服务期限自协议签订之日起至小区业主委员会成立之后，并由其与续聘、选聘的物管公司所签订的《物管服务协议》的生效之日止；物业费标准多层住宅0.65元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米；缴纳方式为业主或物业使用人在预缴的物业管理费抵扣完以后，须在每月8日之前，到物业公司收费处按其拥有或使用的物业建筑面积当月交纳相应的物业管理服务费。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2012年10月1日至2019年6月30日；在此期限之前的物业费被告已交纳。六、原告主张其通过电话及在涉案房屋门上张贴催收单方的式向被告催交物业费，并提交自制通话记录一份（载明：2018年4月17日B7-3-6-3栋通话时间15：30催交物业费结果为说会尽快来交）、《提醒缴费通知书》张贴照片两张（图片可以看出《提醒缴费通知书》张贴于大门，通知内容为B7栋3单元6-3号业主周力，大兴星城客服中心已经开始收取2014年、2017年4季度物业服务费，可能因为您的工作繁忙，尚有前期物业费未结清，请接到此通知单后速到客服中心办理你户物业服务费缴纳手续。落款时间分别为2014年12月4日、2017年12月3日），拟证明原告已经通过合理方式进行了物业费催收，原告的诉请并未超过诉讼时效。被告对此不予认可，上述张贴通知并不能体现门号，通知书的落款时间亦不能体现实际的催款时间，通话记录为单方制作，亦不能说明原告进行了催收。七、原告主张违约金依据为：双方签订的协议约定被告逾期交纳物业费，每逾期一天需向原告交纳所拖欠物业费的0.3%违约金并逐日累计计算……。八、被告不交纳物业费抗辩事由及对应的证据名称：1.超过诉讼时效部分不应予以支持，理由与第六项中被告辩称意见一致，未就该抗辩提交证据；2.原告提供的物业服务存在瑕疵，被告就上述抗辩理由向本院提交照片7张（小区内情况）、（2019）黔0111民初4633号民事判决书一份，原告对真实性表示认可，但表示照片仅能体现瞬时状态，物业服务是长期、持续的合同，不能达到被告的证明目的，对于民事判决书，其中载明了照片不能证明原告的服务存在不足。九、被告拖欠原告2012年7月1日至2019年6月30日期间的物业费至今尚未交纳。以上事项中，双方有争议的事项为第六项、第八项，其他事项双方无争议。本院认为，原、被告双方签订的《大兴星城业主使用手册》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效，对签约双方均具有约束力，当事人应遵照履行。原告实际提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。对于被告辩称未交物管费系被告物业服务存在瑕疵的意见,本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告多年时间未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且，被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明原告提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题，故被告据此抗辩不交纳物业费，本院不予采信。对于被告抗辩的原告主张的部分物业费超过诉讼时效，虽然原告主张其通过电话方式和张贴缴费通知书的形式向被告主张了权利，但其并未提供电话催收的相关证据予以证实其主张，其提交的缴费通知书图片亦不能显示张贴的具体时间及张贴地点，不能证实该通知到达被告，且被告对此亦予以否认，故对于原告诉讼时效中断的主张，本院不予采信，对于被告辩称部分已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定。案涉物管费是从2012年10月1日起至2019年6月30日,合同约定付款时间为当月8日，被告对上述款项均未履行还款义务,原告应从知道或者应当知道权利受到损害,诉讼时效开始起算,原告于2020年3月12日诉至本院,2017年3月12日之前的物业管理费用已超过诉讼时效期间,对原告未超出诉讼时效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：房屋建筑面积183.8平方米，物业管理费每月每平方米0.65元，故被告应当向原告交纳2017年3月12日起至2019年6月30日期间的物业管理费3,225.69元（183.8平方米×0.65元/平方米/月×27个月）。对于原告主张的违约金，因其提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周力于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳大兴物业管理有限公司自2017年3月12日起至2019年6月30日止的物业管理费3225.69元;二、驳回原告贵阳大兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周力负担。本判决为终审判决。审判员  吴怔秋二〇二〇年四月十七日书记员  胡 兰