江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初303号原告：程胜英，女，1978年8月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：苏州珞克房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市人民路3188号18幢2704。法定代表人：王占洋。原告程胜英与被告苏州珞克房地产经纪有限公司（以下简称被告珞克房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭对本案进行了审理。原告程胜英到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告珞克房产公司无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告程胜英向本院提起诉讼，请求判令：1、与被告解除租赁合同并且被告承担违约责任。2、被告支付违约金6600元(2个月租金)。3、被告支付60天“工作期”租金6600元。4、被告赔偿在其承租期内丢失的大衣柜一个以及餐桌一张，门禁卡2张，钥匙4套等，共1500元。5、珞克房产需要支付在承租期内使用的水，电，燃气费以及滞纳金200元。6、珞克房产需支付2019年9月18日-2019年9月21日共4日的租金440元(按月租金3300计算)。事实与理由：2018年12月15日本人与珞克房产公司签订了为期三年的房屋出租委托合同。合同签订后，本人按约向珞克房产公司交付了房屋，交付时屋内所有家电家具均在合同的附件中列出，并且拍照存档。珞克房产公司在合同履行期间存在拖延支付租金的情况，并且没有按约于2019年9月18日支付之后三个月租金。经本人多次催讨租金及协商退房事宜无果后，我于2019年9月21日在警察见证下自行收回房屋，发现屋内缺了一口三门衣柜，一张餐桌也被更换，应由珞克房产公司对此承担赔偿责任。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告珞克房产公司未作答辩。经审理查明，2018年12月15日，程胜英（作为出租委托方、甲方）与珞克房产公司（作为出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：“甲方愿意将坐落相城区元和街道朝阳河花苑39幢2502室房屋委托乙方代理出租。该房屋格局为3室2厅1卫，用途为居住。出租代理期自2018年12月18日至2021年12月17日。房屋月租金为3300元，房屋租金按季度交付。具体付款日期：2018年12月15日支付租金3300元，2019年3月18日支付9900元，2019年6月18日支付9900元，2019年9月18日支付9900元……。出租代理期内甲方同意预留出60个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2019年2月18日开始计算租金。关于合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、擅自改变房屋用途的；2、利用该房屋从事违法活动。关于违约责任，合同约定出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，甲方向乙方支付两个月租金作为违约金并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金。双方还对其他事项进行了约定，并分别在合同落款处签名、盖章。另查，案涉房屋坐落于苏州市相城区澄和路1299号朝阳河花苑39幢2502室，该房屋的所有权人为程胜英。庭后，本院至苏州市公安局相城分局元和派出所调查，该所向本院出具情况说明“2019年9月21日12时52分我所接到程胜英报警称中介拖欠房租，还不肯还房子；毛泾社区警务人员到达现场，对方不在场，已向报警人做解释工作”。同时，经本院核实，其出警时并未制作现场照片、录像、询问笔录等材料。以上事实，由原告提供的身份证复印件、工商查询信息、《房屋出租委托合同》、不动产权证、当事人陈述及本院调取情况说明附卷佐证，本院予以认定。审理中，程胜英为证明自己的主张，另外举证：证据1、照片打印件一组、家具销售清单一份、淘宝购物截图打印件一份，证明2019年9月21日收房时发现丢失了一口三门衣柜，餐桌被更换，其中三门衣柜价值1200元，餐桌价值180元。提供2、与珞克房产公司的法定代表人王占洋的短信截屏打印件一组，证明双方在租赁期间沟通过程，被告不支付租金，构成违约。短信记录显示：程胜英在2019年9月期间多次催促支付租金，2019年9月21日，程胜英发送信息“由于你短信不回电话不接，我方无法正常联系你，并且你已经发生房租款事实拖欠，造成违约。由于你方责任造成的事实违约，导致合约解除。今天我们已经报警收房……”、“……原房屋托管合约由于你放违约已经作废，特此通知……”、“另外，一个三门衣柜及餐桌已经被你搬走。已经报警。并且一并提起法律诉讼。”证据3、缴费凭证截屏打印件，证明我在2019.10.29日支付了案涉房屋的水费、燃气费用。其中，水费112.81元、燃气费67.56元。庭审中，程胜英认为，珞克房产公司自2019年9月18日起没有按约支付租金，构成违约，其已通过短信方式于2019年9月21日解除本案《房屋租赁委托合同》。关于合同中约定60天免租期，是基于双方签订3年租期情况下的约定，现该合同因珞克房产公司的原因提前解除，如仍然给予60天免租期明显对出租人不公平，主张珞克房产公司应支付按未履行完毕的租期的比例折算后所对应的免租期租金。除此之外，因本案租赁合同事宜未最终解决，收房后空置至今，存在租金损失，且其为此事耗费大量精力、时间。针对主张的物品损失，程胜英明确包含门禁2卡（20元/张），餐桌180元，三门衣柜1200元。钥匙4套（20元/套），这些物品在合同中的物品清单中均有记载，但其自行收房时发现并不在房内，也与之前的租客联系过，租客表示其并未带走上述物品。本院认为，程胜英与珞克房产公司的《出租委托代理合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性效力性规定，合法、有效。双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，珞克房产公司未能按约在2019年9月18日支付租金，构成违约。结合珞克房产公司欠付租金的事实，以及该公司在本院其他关联案件中的有关陈述内容，应认定本案《出租委托合同》的合同目的已无法实现。程胜英已于2019年9月21日短信告知解除合同并自行收房，故就此认定该合同已于2019年9月21日实际解除。程胜英有权主张珞克房产公司支付2019年9月18日至9月21日租金440元。关于违约金，本院认为，因该合同中对于双方提前解除合同的情形均约定违约方向守约方支付两个月租金的违约金即6600元，且本案合同系因珞克房产公司的违约行为导致提前解除，程胜英主张的违约金可以参照该约定标准计算，故珞克房产公司还应支付违约金6600元。关于免租期租金，本院认为，双方签订的合同中约定60天不计租金作为珞克房产公司接洽承租的工作期，系在双方签订为期3年合同基础上确定。现案涉合同因珞克房产公司的原因提前解除，程胜英认为应根据未履行完毕的租赁期间同比例折算支付对应免租期的租金，该主张应属合理，本院予以支持。本案中，双方实际履行的租期为2018年12月18日至2019年9月21日，为9个月零4天，经折算，珞克房产公司还应支付的租金为4925.8元。因此，珞克房产公司应支付程胜英拖欠租金合计根据合同约定，珞克房产公司应负责水、电、燃气等费用，根据程胜英举证的缴费记录，证明已由其实际支付水费及燃气费180.37元，该款应由珞克房产公司承担。关于财产损失，本院认为，根据现有证据尚不足以证明程胜英在收回房屋时的家具、物品的丢失、毁损情况，其该项主张缺乏事实依据，本院碍难支持。经本院合法传唤，珞克房产公司无正当理由拒不到庭，应视作放弃应诉、答辩等全部诉讼权利，应负对己不利的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州珞克房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程胜英拖欠房屋租金5365.8元、违约金6600元、水费及燃气费180.37元，合计12146.17元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019157）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告程胜英的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为92元，由原告程胜英负担19元，被告苏州洛克房地产经纪有限公司负担73元（该款原告已预交，本院予以退还，被告苏州洛克房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  候佳芸二〇二〇年四月二十三日书记员  陆锦枫