广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终686号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：詹青，女，1952年11月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区****************。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人詹青商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回詹青的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与案外人董湘丽、周莉临于2012年9月7日签订的《中山市商品房买卖合同》约定上诉人向案外人出售涉案商品房，而上诉人已于2013年6月28日向案外人实际交付。在该合同履行过程中，因案外人向被上诉人出售涉案房产，且涉案房产尚未办证，故双方通过申请变更产权人的形式要求终止原合同，由上诉人与被上诉人重新签订《中山市商品房买卖合同》。上诉人与被上诉人签订合同的目的在于协助案外人与被上诉人完成上述交易，而上诉人已于2013年6月28日向案外人履行交房义务。被上诉人与案外人系按现状交易，被上诉人在签订合同前应知晓房屋交付的情况，涉案商品房交付义务主体应该是案外人而非上诉人，主张逾期交房违约金主体错误，应驳回其起诉。二、上诉人与被上诉人签订合同约定交付条件为五方验收合格，取得单体竣工验收报告，而上诉人在交付期限届满前已将符合约定的房屋交付案外人，故上诉人的交付义务已完成，并不存在违约行为。三、一审法院依据《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》认定涉案房屋交付条件为取得竣工验收备案登记证不当，上述条例并无“竣工验收备案方可交付使用”的内容，更不存在所谓“法定交付条件”的明文规定，一审法院对上述条例的规定作出扩大解释不当。四、广东省高级人民法院出具的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”。该指引不具有溯及力，不适用于本案。五、被上诉人提前接收涉案商品房并已使用四年后，发现其他业主通过诉讼取得巨额赔偿，又反悔以涉案房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，明显违背诚信原则。詹青辩称：被上诉人与上诉人于2014年12月11日签订了《中山市商品房买卖合同》，故被上诉人系直接向上诉人购买涉案房屋。上诉人向案外人的交付不能等同于向被上诉人的交付，因为被上诉人与案外人没有亲属关系或委托关系，故上诉人主张其向案外人交付涉案房屋就视为其已对被上诉人的交付不能成立，上诉人并未按合同约定向被上诉人交付房屋，其理应承担违约责任。詹青于2019年1月29日向一审法院起诉请求：判令建设发展公司支付逾期交房违约金28177.7元（以购房款为基数，从约定交房日2015年6月30日起至商品房通过综合验收备案时间2017年9月30日，按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2012年9月7日,建设发展公司与案外人董湘丽、周莉临签订中山市商品房买卖合同,主要约定，建设发展公司将火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢901房出售给案外人，购房总价342378元，建设发展公司应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付案外人使用。2013年6月28日，建设发展公司向案外人董湘丽、周莉临交付上述房地产。2014年11月26日，案外人董湘丽、周莉临向建设发展公司申请将上述房地产的买受人变更为詹青，双方并于2014年12月4日签订商品房买卖合同终止协议书，终止双方于2012年9月7日签订的中山市商品房买卖合同。2014年12月11日，詹青(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定詹青向建设发展公司购买位于火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢901房的预售商品房，购房总价342378元；合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同日，詹青向建设发展公司一次性支付购房款342378元。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年2月1日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区*****************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。詹青、建设发展公司签订的中山市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据前述合同约定，建设发展公司有向詹青交付涉案商品房的义务，现建设发展公司辩称交付房屋的义务在于案外人，但没有提交证据予以证明，一审法院对其辩解不予采纳。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定及约定的交楼条件。故2017年9月30日应视为詹青收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。因此，建设发展公司应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年7月1日开始向詹青支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，詹青于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则詹青的上述债权中，2016年3月18日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，詹青的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年3月18日至2017年9月30日，詹青已付房价款为342378元，故建设发展公司应付违约金金额为19207元（342378元×0.0001×561天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向詹青支付逾期交房违约金19207元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取为252元（该款詹青已预付），由詹青负担112元，由建设发展公司负担140元，建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付詹青。二审中，詹青未向本院提交新的证据，建设发展公司向本院提交了：《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》、《业主委员会备案表》、《润和花园小区业委会备案申请书》。经质证，詹青对《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》的真实性、合法性及关联性均不确认，该证据不能证明建设发展公司不存在逾期交房的情况；建设发展公司未能提交《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》的原件，故对该证据真实性、合法性不予确认；詹青是否担任涉案小区业委会委员与建设发展公司是否存在逾期交房的违法行为没有关联性。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.詹青向一审法院提交的《民事起诉状》载明“被告于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，才具备合同约定和法定交付条件，应以2017年9月30日视为交付时间。故被告构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。”2.建设发展公司二审提交的《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》、《业主委员会备案表》、《润和花园小区业委会备案申请书》为复印件，该三份证据显示詹青于2016年7月31日当选涉案小区业主委员会委员。3.建设发展公司一审诉讼中提交的《产权人变更申请表》显示，2014年11月26日，涉案商品房原购买人董湘丽、周莉临“由于船井公司搬迁至海外，夫妻两双双失业，故只能出手该房屋，回湖南老家发展。望批准。”申请事项为在原买受人董湘丽、周莉临基础上，变更为詹青。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据上诉人建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：建设发展公司是否应向詹青支付逾期交房违约金。对此，本院作如下分析：根据建设发展公司一审提交的《产权人变更申请表》载明的内容可知，涉案商品房的原购买人为董湘丽、周莉临，后董湘丽、周莉临因“船井公司搬迁至海外，夫妻两双双失业”，“故只能出手（售）该房屋，回湖南老家发展”，并申请将涉案商品房的购买人变更为詹青，詹青亦随后与建设发展公司签订了购房合同。由此可见，董湘丽、周莉临放弃购买涉案商品房与詹青购买涉案商品房存在牵连性，即詹青与董湘丽、周莉临实际上系通过协商更名的方式达到将一方购房者的地位转移至另一方。而詹青与建设发展公司签订购房合同时，建设发展公司已在一年前将涉案房屋实际交付给董湘丽、周莉临。詹青作为购房人，其对于涉案商品房的现状应已知晓，即詹青在与建设发展公司签订涉案购房合同时即应已知晓涉案商品房已交付董湘丽、周莉临的事实。建设发展公司在涉案商品房已交付董湘丽及周莉临，且董湘丽及周莉临已将其购买涉案商品房所获得的买受人的地位让与詹青的情况下，为便利交易，未将涉案商品房从董湘丽、周莉临处收回后再向詹青交付，亦符合常理。按照常理，董湘丽、周莉临将购买涉案商品房的购房合同更名至詹青名下后，其亦无继续占有涉案商品房的依据，其应在2014年12月11日詹青与建设发展公司签订购房合同后将涉案商品房交付詹青。虽然詹青对此不予确认，但詹青并未向董湘丽、周莉临主张交付涉案商品房。同时，詹青在合同约定交付时间届满后将近四年才提起本案诉讼，主张建设发展公司支付逾期交房违约金，且其并未主张建设发展公司未实际向其交付涉案商品房或其未实际占有涉案商品房，其仅以涉案商品房不符合交付标准为由，主张建设发展公司向其支付截止至涉案商品房符合交付标准时（2017年9月30日）的逾期交房违约金，并认为涉案商品房直至2017年9月30日才能“视为交付”。由此推断，詹青已实际占有涉案商品房。同时，建设发展公司二审提交的《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》、《业主委员会备案表》、《润和花园小区业委会备案申请书》显示詹青在2016年已当选涉案小区的业主委员会委员。虽然詹青对于上述证据均不予确认，但其并未否认其已于2016年已当选涉案小区业主委员会委员的事实，其仅认为其当选涉案小区业主委员会委员与建设发展公司是否存在逾期交房的行为不存在关联性。本院认为，詹青在未收楼的情况下即参选涉案小区业主委员会委员对涉案小区行使有关权利，不符合常理。所以，综上考量上述几点理由，本院认定詹青在2014年12月11日与建设发展公司签订涉案购房合同后即已取得涉案商品房。詹青在实际收楼并已实现对涉案商品房的占有、使用等权利后，再主张建设发展公司向其支付收楼后产生的逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，建设发展公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6842号民事判决；二、驳回被上诉人詹青的诉讼请求。一审案件受理费504元，减半收取为252元（该款詹青已预付），由詹青负担。二审案件受理费280元，由詹青负担（该款中山火炬开发区建设发展有限公司已预交，詹青于本判决发生法律效力之日起七日内径付中山火炬开发区建设发展有限公司）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年三月二十四日书记员  韦健淳