广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初6260号 原告：柳州市荣和投资有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋二层11-12间，统一社会信用代码：914502003404196414。 法定代表人：郑立文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 被告：廖秀云，女，1982年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被告：韦道保，男，1980年2月6日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 第三人：桂林银行股份有限公司柳州分行，住所：广西壮族自治区柳州市高新区桂中大道4号桂中王座大厦，统一社会信用代码：914502000688677511。 代表人：潘晓，该行行长。 委托诉讼代理人：韦丽利，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：林科，男，该公司员工。 原告柳州市荣和投资有限公司与被告廖秀云、韦道保、第三人桂林银行股份有限公司柳州分行商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用普通程序,于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告柳州市荣和投资有限公司的委托诉讼代理人徐佳宁，第三人桂林银行股份有限公司柳州分行的委托诉讼代理人韦丽利到庭参加诉讼。被告廖秀云、韦道保经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市荣和投资有限公司向本院提出诉讼请求，1、依法判令解除原告与被告廖秀云、韦道保签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、依法判令二被告共同向原告支付违约金211310.2元（计算方式：房屋总价1056551元×20%）；3、依法判令二被告及第三人在判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后七日内协助原告办理注销位于屏山大道286号之一荣和千千树10栋1单元14-1号房屋的商品房合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记；4、依法判令二被告共同向原告支付律师费4000元；5、依法判令二被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：原告与二被告于2017年3月30日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由二被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于柳州市“荣和千千树”项目中的10栋1单元14-1号商品房，房屋总价款为1056551元，后原、被告及第三人于2017年5月3日签订了《个人购房按揭抵押贷款合同》，由原告对被告廖秀云的按揭贷款购房行为承担阶段性连带责任保证。上述合同签订后，因作为借款人的被告廖秀云未能依约向第三人履行偿还贷款本息的义务，原告亦多次发函催促二被告履行偿还义务，现第三人已向人民法院提起诉讼主张权利，并要求原告对被告廖秀云的债务承担连带清偿责任，二被告的行为已违反相关合同约定。原告认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为双方的真实意思表示，合同内容合法有效，应当受到法律的保护。依照《商品房买卖合同补充协议》第一条“付款方式”第（三）款“银行按揭（商品房担保贷款和住房公积金贷款）”中第10项的约定，原告各项主张均有合同依据。综上所述，为维护自身合法权益，原告依法提起本案诉讼。 被告廖秀云、韦道保均未作答辩，亦未向本院提交证据。 第三人桂林银行股份有限公司柳州分行辩称，首先，原告在诉请第3项没有相关依据能够证明第三人有义务要在判决解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》后7日内协助原告办理注销该商品房合同备案登记、商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记；其次，第三人已于2019年8月20日另案起诉二被告以及本案原告，在诉讼中要求被告廖秀云承担第三人为其发放的贷款的还款责任，要求保证人被告韦道保承担连带责任保证的担保责任，也要求原告为被告廖秀云的贷款承担阶段性连带责任保证的担保责任，另外，根据本案原告所提交给法庭的相关贷款合同等证据材料，也正好证明了被告廖秀云应当为在第三人处贷款承担还款责任的事实以及被告韦道保、原告为其贷款承担连带责任保证的事实，因此，本案中即使《商品房买卖合同》被解除，被告廖秀云借款合同项下的还款责任并不免除，同时，原告及被告韦道保也应当为其贷款承担连带责任保证及连带清偿的义务，在未办理正式抵押登记手续之前，第三人是没有义务办理预购商品房抵押权预告登记的撤押手续的，同时在《商品房买卖合同》和贷款合同都解除后，应当由原告将被告廖秀云在第三人处的剩余贷款本息直接归还给第三人。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告廖秀云、韦道保均经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为已放弃质证的权利。原告提供的与二被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于当事人举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月30日，原告与被告廖秀云、韦道保签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：012016041213001140102），其中约定：二被告购买原告开发的位于柳州市荣和千千树10栋1单元14-1号房屋一套，房屋总价款为1056551元。同日，原告与二被告签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条第（三）款第2项约定：“买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20.02%作为首期付款，计211551元（已付定金抵作首期付款）。”协议第一条第（三）款第10项约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房产另行处理，买受人应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’的全部手续，向出卖人交回房产……同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项（包括银行贷款本、息、违约以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用）以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）。”第十一条约定，一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据。第十七条约定，本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议与《合同》不一致的，以本补充协议为准。原告在落款处“出卖人”栏加盖印章，二被告在“买受人”栏签名及捺印。 2017年5月3日，被告廖秀云作为借款人，被告廖秀云、韦道保作为抵押人，第三人作为抵押权人，原告作为保证人，签订了一份《个人购房按揭抵押贷款合同》，其中约定：被告廖秀云借款用于购买位于柳州市荣和千千树10栋1单元14-1号房屋一套，购房贷款金额为845000元，贷款期限为360个月，采用按月等额本金还款法，还款日为每月20日；原告提供的保证为阶段性连带责任保证。同日，被告韦道保作为保证人，与第三人签订一份《保证合同》，约定被告韦道保担保的主债权为前述《个人购房按揭抵押贷款合同》，保证责任的方式为连带责任保证。第三人已依约提供前述845000元贷款。 此后，原告与二被告到房产管理部门办理了商品房合同备案（备案日期2017年5月3日）及商品房预告登记手续。原、被告及第三人办理了商品房抵押权预告登记手续，第三人持有桂（2018）柳州市不动产证明第0029271号不动产登记证明，“证明权利或事项”中载明“预告登记”。 2019年6月10日，第三人制作《逾期贷款催收通知书》一份，载明前述贷款已逾期，截至2019年6月10日，本金余额为791013.94元，当期逾期本息合计12907.35元。 2019年6月20日，原告委托律师向二被告发出《律师函》一份，载明因二被告拖欠银行贷款本息12137.02元，贷款银行此前已通知原告主张担保权利，并要求原告代二被告归还二被告欠付的银行贷款本息12137.02元，根据前述合同条款的约定，原告有权要求二被告承担违约责任，要求二被告收到本函后三日内向贷款银行归还上述拖欠的贷款本息。原告按照二被告在《商品房买卖合同》中所留存的通讯地址以邮政快递的方式向二被告寄送该函件，2019年6月28日邮件已妥投。 原告认为二被告仍未按合同约定履行付款义务，遂向本院起诉，提出前述请求。 原告于2020年4月8日在本院制作的谈话笔录中陈述，认可二被告已支付购房首付款211551元，同意此款抵扣原告在本案中主张二被告支付款项的相应金额。 另查明，第三人已将原告及二被告起诉至柳州市城中区人民法院，提出解除《个人购房按揭抵押贷款合同》及要求偿付贷款本息等相关请求，该案[（2019）桂0202民初2744号]尚在审理过程中。 本院认为，原告与被告廖秀云、韦道保签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 原告所举证的《逾期贷款催收通知书》、《律师函》、邮政快递单、另案民事起诉状及开庭传票，并结合第三人庭审陈述，已形成完整证据链证实二被告违约情形符合《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）款第10项所约定的解除条件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于原告主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的请求，本院予以支持。合同解除后，二被告应当依照合同约定及时协助原告到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：012016041213001140102）、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记[桂（2018）柳州市不动产证明第0029271号]的注销手续，本院确定办理期限应按照合同约定的7日。 关于原告主张的违约金，二被告未到庭参加诉讼，亦未对原告主张的违约金数额提出任何辩解和异议，由于《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）款第10项已明确约定违约金的计算方式，本院对原告主张的违约金211310.2元（1056551元×20%）予以支持。又结合该补充协议第一条第（三）款第10项的约定及原告在2020年4月8日的谈话笔录中所作陈述，二被告所支付的购房首付款211551元足以抵扣其应向原告支付的违约金，二被告无需另行向原告支付违约金。关于购房首付款与违约金的差额部分240.8元（211551元－211310.2元），原告可按补充协议第一条第（三）款第10项中关于“如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人”予以处分。关于原告主张的律师代理费，结合《委托代理合同》、律师费收据及律师出庭参加诉讼的情形，原告已证实该项费用4000元的实际发生，且该费用的承担亦有补充协议第一条第（三）款第10项的明确约定，本院对原告要求二被告支付该费用的请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市荣和投资有限公司与被告廖秀云、韦道保于2017年3月30日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告廖秀云、韦道保应于本判决生效之日起七日内协助原告柳州市荣和投资有限公司办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：012016041213001140102）、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记[桂（2018）柳州市不动产证明第0029271号]的注销手续； 三、被告廖秀云、韦道保应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司支付律师代理费4000元； 四、驳回原告柳州市荣和投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 上述应履行义务，义务人应按本判决指定的期间履行完毕，逾期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费13906元，保全费1666元，合计15572元（原告柳州市荣和投资有限公司已预交），由原告柳州市荣和投资有限公司负担3252元，由被告廖秀云、韦道保负担12320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  唐巧萍 人民陪审员  蔡铭奇 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  李昀容 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。