广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2648号原告：中山市荣顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭28幢二楼A区。法定代表人：杜亨栋（TO,HangTungMichael)，总经理。委托诉讼代理人：谢家棋，男，系该司员工。委托诉讼代理人：唐艳飞，女，系该司员工。被告：朱英伟，男，1977年4月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县*******杨家冲组。委托诉讼代理人：廖翠波，系被告朱英伟妻子。被告：廖翠波，女，1979年7月10日出生，汉族，住湖南省汉寿县*******杨家冲组。原告中山市荣顺物业管理有限公司（以下简称荣顺公司）与被告朱英伟、廖翠波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年4月2日公开开庭进行审理。原告荣顺公司的委托诉讼代理人谢家棋、唐艳飞，被告朱英伟、廖翠波及朱英伟的委托诉讼代理人廖翠波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣顺公司向本院提出诉讼请求：判令朱英伟、廖翠波向荣顺公司支付2018年8月至2019年7月共12个月物业管理费2964元及违约金570.82元（以每月物业服务费247元为基数，分别从欠费当月6日起按每天千分之一交纳违约金，暂计至2019年7月31日为570.82元）。事实和理由：2013年1月3日，荣顺公司与朱英伟、廖翠波签订《前期物业管理服务协议》，约定：合同期限从2013年1月3日起至业主委员会未重新聘用物业管理企业时，协议继续有效。涉案物业坐落于中山市********************，权属人为朱英伟、廖翠波，建筑面积为123.42平方米，交楼时间为2013年1月3日。根据《前期物业管理服务协议》第四条“物业管理费按建筑面积收取：A、住宅每月每平方米2元收取。交纳费用时间为每月5日前交纳当月物业管理费、车位管理服务费及其它相关费用，付款办法为自动转账或现金支付，若付款方式为自动转账，请乙方在甲方指定银行开立账户（或使用甲方提供的活期存折），并在每月10日前存入足够的支付金额。违约金依据为根据《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任：三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提高部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉”。欠费时间为2018年8月至2019年7月共12个月，荣顺公司已于2019年7月2日以EMS邮政快递催缴函形式进行催收，据此，荣顺公司向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。朱英伟、廖翠波辩称，1.荣顺公司在合同有效期内未经朱英伟、廖翠波同意单方提高物业管理费的收费标准，朱英伟、廖翠波于2013年1月3日签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定：地下停车费为250元每月（含车位租金215元每月，含管理费35元每月），室外停车费150元每月，含50元每月车场管理服务费。在没有与业主协商的情况下，荣顺公司于2017年2月17日张贴《关于调整停放服务费的通知》，将地下停车费上涨到300元每月，由于业主反对及相关部门介入，荣顺公司被迫执行原来的单价，直到2019年农历年底，突然禁止业主临时车辆进入地下停车场，强迫业主按300元每月租用地下停车位，为不影响其他业主通行，朱英伟、廖翠波在明知不合理的情况下无奈续交涨价后的停车费，但二人行为不视为同意变更停车费。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第十二条、第六十三条、第七十七条等条款约定，在合同有效期内，在合同内容没有发生变更的情况下，荣顺公司应当按照原合同约定收费。既然《前期物业管理服务协议》有效，荣顺公司为何不按协议约定收费。荣顺公司未按《前期物业管理服务协议》约定收费，违约在先，应承担相应的法律责任，荣顺公司应向朱英伟、廖翠波返还超额支付的停车费为10个月×50元＝500元，并且在涉案的物业管理费中抵扣。2.荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》中的服务条款。即荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》第3条第9款约定，进行处理和维修公用设备。从2019年3月起，全小区高层（12-18）高压供水不稳，造成几个月时间间歇性停水。荣顺公司没有按《前期物业管理服务协议》第二条第1款鹿茵华庭房屋共有部位的维护和管理约定义务。小区公共区域的楼梯间、走廊长期肮脏不堪，绿化杂草丛生，业主本人多次通过电话告知物业公司，但对方只是回应加强管理，并未实际处理，甚至业委会主任亲自沟通也无效果。业主本人阳台护栏由于质量问题多处生锈甚至断裂，在保修期内与物业公司沟通，但物业公司要求业主承担一半的维修费。业主本人房屋外墙漏水导致室内多处内墙受损，酒柜发黑，在多次电话沟通后，物业公司才派人前来维修一次，但半年后该情况再次出现。业主本人厨房下水道经常堵塞，脏水倒流入厨房，损害物件，但物业公司从未主动处理，没有杜绝这一情况发生。荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》中的服务条款。即未履行《前期物业管理服务协议》第1条第8款“每六个月向全体业主公布物业管理费用收支账目”，在业委会的强烈要求下，荣顺公司仅公布了一份没有说明公用车位收入的物业管理费收支账目。荣顺公司没有履行《前期物业管理服务协议》第12条第4款关于发生争议解决办法及途径的约定。3.荣顺公司提交的EMS邮政快递催缴函签收单上的签收字迹并非朱英伟、廖翠波的笔迹，存在作伪证嫌疑。5.朱英伟、廖翠波由于客观原因未及时缴纳物业管理费，并非故意违约，不应当承担违约责任支付违约金，在朱英伟、廖翠波未及时缴纳物业管理费时，物业公司应当通过电话等方式进行沟通，而非滥用司法资源进行起诉。综上所述，请求法院依法驳回荣顺公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱英伟、廖翠波是位于中山市***********************的权利人，房屋建筑面积是123.42平方米。2013年1月3日，荣顺公司与朱英伟、廖翠波签订《前期物业管理服务协议》，约定：朱英伟、廖翠波所购房屋为住宅，坐落位置为鹿茵华庭小区06单元203房，建筑面积123.42平方米（以《房地产权证》确权面积为准）。由荣顺公司为鹿茵华庭小区提供物业服务，荣顺公司应及时处理乱搭乱建现象，使之保持整洁、统一的原来容貌；对设备日常运行做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。公共区域每天保持干净整洁；及时清运垃圾、垃圾箱每天清洗，垃圾房日产日清，垃圾房整洁卫生、无异味；专人定期进行绿化修剪，确保绿化整齐美观、维护管理良好；保持绿化长势良好；绿化养护完好率98%以上。限速行驶、停放有序、道路畅通；负责维持小区内车辆停放秩序，对车辆在非停车区域乱停乱放的行为予以制止。荣顺公司应每6个月向全体业主公布物业管理费用收支账目。物业费按照住宅每月每平方米2元收取，车位：室内停车费为250元每月每个，室外停车费为150元每月每个含50元每月每个场位管理服务费，车位及其使用费用，按政府物价部门公布的指导价或审定的标准执行。朱英伟、廖翠波应在每月5日前交纳当月物业管理费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，则从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉；协议还约定双方其他的权利义务。荣顺公司、朱英伟、廖翠波分别在前期物业管理协议上盖章、签名确认。荣顺公司确认朱英伟、廖翠波未交纳2018年8月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费2964元（247元/月×12个月）。另查，2017年2月17日，荣顺公司发出《关于调整车辆停放服务费的通知》，载明“近年来，由于人工成本的不断提高，各项维护性开支的不断上涨，致使本小区的物业管理目前出现收支不平衡的局面。为确保停车场管理工作的有效开展，从2017年3月1日起车辆停放服务费调整如下：一、月租车位（每辆每月）：汽车室内车位租金及车位管理服务费上调至300元/月……”。又查，2019年7月2日，鹿茵华庭一期业主委员会向荣顺公司发出“关于‘12-18楼高压供水水压不稳定’联络函的回复”，载明“……经鹿茵华庭一期业主委员会成员商议决定，同意动用业主2019年4月1日之前的公共收益来解决供水水压不稳定的问题，具体维修方案，请荣顺公司采取择优选择维修公司的方式进行，并于2019年7月30日处理完毕”。诉讼过程中，朱英伟、廖翠波提交了小区绿化、阳台护栏生锈、室内装修渗水照片。荣顺公司质证认为小区绿化涉案房产下水道渗水并非自己原因所致，对于阳台护栏问题因已经过保修期，可协助业主向房地产出售方反馈信息。朱英伟、廖翠波提供了2018年2月26日更换银行卡的相关资料，荣顺公司质证认为该证据不能证实朱英伟、廖翠波以更换银行卡为由进行拒交物业管理费。再查，本院在审理案涉鹿茵华庭小区部分业主物业服务合同纠纷系列案中，其他案件业主提交的证据表明荣顺公司在管理小区过程中存在以下瑕疵，如高压供水不稳、杂草丛生、车辆乱停乱放、卫生不佳、喷泉干枯等，个别业主还提交证据反映存在瓷砖脱落、下水道堵塞、栏杆生锈等情形。荣顺公司在庭审过程中主张已履行物业服务协议所约定的管理义务或针对业主诉求派人处置相关问题，但不能完全杜绝上述情形发生。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。朱英伟、廖翠波与荣顺公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。荣顺公司依约为小区提供了物业服务，朱英伟、廖翠波也应交纳相应的物业管理费，朱英伟、廖翠波未提交证据证实其有向荣顺公司缴纳2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，故本院对荣顺公司要求朱英伟、廖翠波支付拖欠的物业管理费的诉讼请求予以支持。朱英伟、廖翠波应及时向荣顺公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费2964元。本案争议的焦点在于荣顺公司有无违约行为，朱英伟、廖翠波拒交物业管理费的抗辩理由是否成立。朱英伟、廖翠波以荣顺公司违反《中华人民共和国合同法》相关规定，在没有与业主协商的情况下，擅自将地下停车费上涨到300元每月，违约在先，其有权不履行合同约定。本院认为，本案审理范围为朱英伟、廖翠波拖欠物业管理费的事实是否成立，至于小区停车费涨价问题，由于荣顺公司未在本案中起诉追索朱英伟、廖翠波停车费，且停车费涨价是否符合合同约定和相关法律规定系另一法律关系，朱英伟、廖翠波如认为合法权利受到侵害，可另循合法途径予以解决，但不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。朱英伟、廖翠波关于以多交停车费抵扣拖欠物业管理费的抗辩，因前述原因，本院亦不予采纳。关于朱英伟、廖翠波所述荣顺公司未履行《前期物业管理服务协议》约定的服务条款如高压供水不稳、阳台护栏生锈、下水道堵塞等抗辩理由，其虽提供了业委会联系函、照片等为凭，但从双方提供的证据及庭审陈述可以认定，荣顺公司已按合同约定基本履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务，朱英伟、廖翠波所提供的证据虽反映荣顺公司在提供物业服务过程中存在一定程度的履行瑕疵，但无法证明该现象持续的时间及是否为常态现象，因此该瑕疵尚未构成重大瑕疵或重大服务质量问题，且涉案房产的阳台护栏生锈、下水道堵塞等问题与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，朱英伟、廖翠波如认为权益受损，可另行向相关责任方主张权利，朱英伟、廖翠波以此作为拒缴物业管理费的理由缺乏事实与法律依据。朱英伟、廖翠波要求荣顺公司公布收支账目属于其知情权的范畴，若荣顺公司拒绝提供，朱英伟、廖翠波可另循合法途径解决，但其以此作为其不缴纳物业管理费的抗辩理由缺乏依据，本院对此不予采纳。关于朱英伟、廖翠波所称荣顺公司作伪证的抗辩，因依据不足，本院不予采信。朱英伟、廖翠波提供了银行卡换卡资料拟证明自己并非故意违约，但上述资料仅能证实有更换银行卡的情形发生，不能证实朱英伟、廖翠波逾期未缴物业管理费的原因，本院对朱英伟、廖翠波的此项抗辩理由，亦不予采纳。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的部分业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其可通过合法途径向物业公司反映，提出合理化建议，或者根据《最高人民法院》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。荣顺公司也应虚心听取朱英伟、廖翠波等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。关于违约金问题，根据《前期物业管理服务协议》约定，朱英伟、廖翠波应于每月5日前交纳当月物业费，若逾期缴费，则应从逾期之日起每日按千分之一的标准计算违约金，现朱英伟、廖翠波违约，故应从违约之日次日即每月6日起支付拖欠的当月物业费的违约金，考虑包括朱英伟、廖翠波在内的部分业主对荣顺公司的物业服务质量提出质疑，且根据本案证据及另案查明事实，荣顺公司提供的物业服务确有不足之处，荣顺公司因朱英伟、廖翠波违约所受损失除资金占用利息外暂无其他损失，故涉案合同约定的每日千分之一的违约金标准明显过高，本院将违约金计算方式调整以每月拖欠的物业费247元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年7月31日止，荣顺公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第六条、第七条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱英伟、廖翠波于本判决生效之日起立即向原告中山市荣顺物业管理有限公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费2964元及违约金（以每月拖欠的物业管理费247元为基数，从当月6日起计算至2019年7月31日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月违约金总额不得超过当月欠费本金）；二、驳回原告中山市荣顺物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱英伟、廖翠波负担（该款原告中山市荣顺物业管理有限公司已预交，被告朱英伟、廖翠波迳付25元给原告中山市荣顺物业管理有限公司，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判员  李世寅二〇二〇年四月七日书记员  肖亮华