上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7432号原告：上海大龙特种钢管有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：马全明，董事长。委托诉讼代理人：陈欣，上海政明律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。被告：上海福人木业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：林允熙，董事长。委托诉讼代理人：崔滢，京衡律师集团上海事务所律师。第三人：上海新谦制冷设备有限公司，住所地上海市宝山区杨泰路XXX号XXX幢245D。法定代表人：施德胜，执行董事。委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。第三人：上海赫势制冷设备有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇华江路XXX弄XXX号楼3602室。法定代表人：夏德新，执行董事。委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。第三人：王开林，男，1972年7月18日生，汉族，居民身份证载明住址江苏省宝应县西安丰镇南舍村朱家组57号。第三人：上海晋申玻璃有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：靳增琼，经理。委托诉讼代理人：郭志斌。原告上海大龙特种钢管有限公司(以下简称“大龙公司”)与被告上海福人木业有限公司(以下简称“福人公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后经申请，追加上海新谦制冷设备有限公司(以下简称“新谦公司”)、上海赫势制冷设备有限公司(以下简称“赫势公司”)、王开林和上海晋申玻璃有限公司(以下简称“晋申公司”)作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大龙公司的法定代表人马全明及委托诉讼代理人陈欣、苏贇春，被告福人公司的法定代表人林允熙及委托诉讼代理人崔滢，第三人新谦公司、赫势公司的委托诉讼代理人范仲兴、黄东，第三人王开林，第三人晋申公司的委托诉讼代理人郭志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除大龙公司、福人公司就上海市宝山区泰和路XXX号房屋及场地签订的两份租赁合同；2、判令福人公司支付2018年6月起至搬离之日的租金(占有费按照租金标准支付)；3、判令福人公司支付滞纳金(按照银行同期贷款利率，自2018年2月起计算至实际付清之日止)；4、判令福人公司支付违约金人民币500万元(以下币种均为人民币)；5、判令福人公司及第三人搬离租赁房屋和场地，并将房屋恢复原状。事实和理由：2012年9月27日，大龙公司与福人公司及案外人上海福人进出口有限公司(以下简称“福人进出口公司”)签订租赁合同，分别约定向后两者出租位于上海市宝山区泰和西路XXX号房屋及场地。后福人进出口公司将其签订的租赁合同承租人变更为福人公司。在履行过程中，福人公司未经大龙公司同意擅自将租赁房屋及场地转租给四名第三人，并擅自拆除场地围墙、改变仓库主体结构造成安全隐患。大龙公司认为，福人公司的上述行为已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告福人公司答辩称：租赁合同签订情况如大龙公司所述，但不同意解除租赁合同；已向大龙公司支付租金至2018年5月31日；其将房屋及场地转租给第三人，虽未经大龙公司事先允许，但其应当知晓且同意；除了转租给王开林的部分以外，其对承租房屋均进行了包括屋面、排水系统、电路、墙体加固、地坪等的添附改建；租赁房屋中大部分无产权，合同应为无效，大龙公司应对所有添附损失承担赔偿责任；大龙公司诉请的滞纳金和违约金亦无相关依据。第三人新谦公司及赫势公司述称：其租后用于冷库储存，并转租给300多户小商户使用；在改建冷库时，大龙公司曾就此专门提出技术要求，大龙公司明确知晓并同意转租；冷库设备在构造上与墙体、地坪连为一体，无法拆除返还。综上，不同意解除合同。第三人王开林述称：其从福人公司处承租，租赁房屋于2019年7月被有关部门以违建为由拆除，厂房内的行车和打包机已由其自行处理。第三人晋申公司述称：其从福人公司处承租，与大龙公司无合同关系，不同意搬离。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年2月25日，本院出具(2000)宝执字第3759号民事裁定书，裁定原属猴王焊接公司上海焊接材料厂的1、3、4号地面建筑物的所有权归大龙公司所有。2007年12月25日，大龙公司与案外人上海杨行资产经营有限公司签订厂房租赁协议，主要约定大龙公司向后者承租位于上海市宝山区泰和路XXX号的2、5、6号等厂房、场地、配电房、天棚、围墙设施，租期自2008年1月1日起至动拆迁为止等。经本院向宝山区不动产交易中心调查，泰和西路XXX号有证房屋为1-6号房屋，面积共计6,672平方米，其中第1幢号面积36平米，第2幢号面积329平米，第3幢号面积2,052平米，第4幢号面积1,827平米，第5幢号面积679平米，第6幢号面积1,749平米。大龙公司在2018年1月24日的庭审中表示涉及本案的租赁房屋为产证上的第4-6幢号，剩余部分均无产证。2012年9月27日，大龙公司(甲方、出租方)与福人公司(乙方、承租方)签订租赁合同(合同编号：F2012-9-CZ1)，约定甲方将位于宝山区泰和西路XXX号仓库内仓库设施等出租给乙方用作仓库使用，面积约4,500平方米。租赁期限为10年，自2012年12月1日至2022年11月30日止。免租期为2个月，作为乙方改造仓库屋面、下水道消布管、天沟、落水管、地坪的浇灌、各栋仓库墙面打通(不影响房屋结构)整修及配套消防设备的安装期。年租金100万元，每五年环比递增5%，先付后用，每季度支付一次，每次支付为每季度第一个月的15日之前。合同第四条主要约定，乙方在租赁期间对租赁物除以上约定改造外其他添附等固定资产投资必须经甲方书面同意或另签协议。乙方未经过甲方同意而进行以上行为，甲方有权单方面解除本租赁协议。乙方不得将租赁仓库和场地转租或做废品回收生意。如乙方违反本协议之约定，甲方有权单方面随时终止本协议，一切后果由乙方承担等。第五条约定，本协议签订生效后，双方在租赁期间，均不得随意违反、变更或终止本协议，(除不可抗力及市政动迁等因素外)。如一方确有实际困难需提前终止协议，均应提前二个月书面告知对方，如甲方提出提前解除本协议，则甲方需赔偿乙方200万元作为违约金，而如乙方提出提前解除本协议，则乙方需赔偿甲方200万元作为违约金。同日，大龙公司与福人进出口公司签订租赁合同(合同编号：F2012-9-CZ)，主要约定大龙公司将位于泰和西路XXX号内1-7号仓库设施等出租给后者作仓储使用，面积约6,300平方米，租赁期限为10年，自2012年12月1日至2022年11月30日止，年租金142万元，每5年环比递增5%，先付后用，每季度支付一次，每次支付为每季度第一个月的15日之前等。第五条约定，本协议签订生效后，双方在租赁期间，均不得随意违反、变更或终止本协议，(除不可抗力及市政动迁等因素外)。如一方确有实际困难需提前终止协议，均应提前二个月书面告知对方，如甲方提出提前解除本协议，则甲方需赔偿乙方300万元作为违约金，而如乙方提出提前解除本协议，则乙方需赔偿甲方300万元作为违约金。2013年9月24日，福人进出口公司向大龙公司出具情况说明，内容为福人公司与大龙公司2012年12月7日签订的租赁合同，承租方全称变更为福人公司，租金结算及开具发票全称更改为福人公司，其他合同条款不变。大龙公司、福人公司在庭审中确认，福人进出口与大龙公司租赁合同中的权利义务由福人公司承接，大龙公司未就此与福人公司重新签订租赁合同。在上述合同履行过程中，2016年3月29日，福人公司和晋申公司签订租赁合同，约定将建筑面积为720平方米厂房转租给后者，租金每月19,710元，租期自2016年4月5日至2021年4月4日。2016年7月18日，福人公司和赫势公司签订租赁合同，约定将建筑面积为4,192平方米厂房转租给后者，租金每月114,750元，租期自2016年9月1日起至2022年8月31日。2016年10月20日，福人公司和王开林签订租赁合同，约定将其中建筑面积为603平方米厂房转租给后者，租金每年198,085.5元，租期自2016年10月21日起至2021年10月20日。2017年3月12日，福人公司和案外人赵某某签订租赁合同，约定将建筑面积为1,680平方米厂房转租给后者，租金每月48,545元，租期自2017年5月10日起至2022年11月30日，大龙公司、福人公司均确认，该份合同后由新谦公司履行。2016年9月19日、26日，大龙公司向福人公司发函，以未经其同意擅自改变厂房主体结构及用途为由，要求停止冷库改造施工。2016年9月27日，大龙公司、福人公司和赫势公司签订会议纪要，约定内容如下：1、泰和路XXX号混凝土结构仓库内部搭建冷库，冷库顶部必须离开混凝土梁1米距离，并放设检修楼梯可供房东随时检查。限时15天改造工程完成。2、泰和路车间内的冷库项目，租客必须去做环境评估报告及到环保部门备案和安检部门备案，报告及备案后到房东处报备。一切安全事故由承租人承担。3、泰和路福人的仓库内的基础用电不够使用如需扩充则需承租人付扩容费用。电费按议价电支付。4、如承租人欠费(房租及电费)房东有权拉电，一切后果由承租人负责。5、承租人的合同到期后，必须拆除内部搭建，恢复原样。同年10月13日，大龙公司向福人公司发函，要求全面履行会议纪要内容，限期整改。11月14日，又发函，要求福人公司不得擅自转租。2017年5月29日，再发函，以福人公司擅自转租为由，要求限期整改。2017年8月27日，新谦公司承租厂房发生火灾，造成北侧冷库内三层房间受到火烧和烟熏，一层和二层受到烟熏和水渍影响。2017年10月21日，宝山区公安消防支队出具火灾事故认定书，认为起火原因系新谦公司在二层改造施工过程中产生的高温火花引燃下方可燃物并扩大成灾。2017年9月21日，大龙公司向本院起诉福人公司房屋租赁合同纠纷一案【(2017)沪0113民初18436号】，后因客观原因，大龙公司向本院申请撤回起诉，并于2019年3月14日重新起诉即为本案。庭审中，大龙公司、福人公司及第三人均明确前案已查明的事实及各方所提供的证据及相关陈述在本案中得继续被认定或引用。福人公司表示，其承租后留有600多平米的自用仓库，2018年6月起转租给案外人上海海立特种制冷设备有限公司。经本院释明，大龙公司表示不追加上海海立特种制冷设备有限公司作为第三人。大龙公司、福人公司在庭审中另确认，福人公司支付租金至2018年5月31日；王开林所承租的厂房于2019年7月被有关部门以违建名义拆除，大龙公司同意自2019年7月起，减少每月租金12,267.5元。经福人公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋的装修添附现值进行审价。根据鉴定机构出具的编号为SFJD-18005司法鉴定意见书，系争房屋的装修添附现值总额为20,415,026元，分别如下：(1)福人公司申报部分：办公室78,822元(一层装修19,532元、二层装修12,312元、土建46,978元)、厂房屋面392,929元、厂房地坪728,393元、厂房改造161,571和机电安装109,991元；(2)新谦公司和赫势公司申报部分：冷库改造4,273,704元、机电安装1,242,463元、钢结构10,549,382元、冷库设备2,635,952元；(3)晋申公司申报部分：双方确认的土建装饰和机电安装17,730元、争议项钢结构75,040元；(4)王开林申报部分：双方确认的土建和机电安装11,890元；争议项土建25,293元和机电安装(行车、打包机)111,863元。大龙公司发表质证意见：1、对于意见书数据的真实性无异议，但不认可意见书的残值率计算方式及关于钢结构的50年使用年限标准；2、机电工程安装配套项目在交付福人公司就有，应在审价中扣除；3、福人公司办公室部分，出租时只是一层的门卫室，福人公司改建为二层的办公室，均在红线外，不应计取；4、新谦公司和赫势公司部分，认可冷库改造4,273,704元，钢结构是用于存放冷藏品，与冷库设备一样均可搬移，相关费用不应计取；5、王开林部分，认可土建11,889元和机电安装18,406元，但不认可彩钢板房、卷帘门、门前沥青路面土建部分和行车、打包机的机电安装部分；打包机是可搬迁设备，不应计取相关费用。福人公司表示：1、认可其申报部分1,471,708元现值鉴定金额；2、其从大龙公司承租后，对房屋屋面、地坪和机电进行了全面改造安装；3、办公室部分原为一层门卫房，后由其拆除新建了两层的办公室，都在承租红线内。新谦公司和赫势公司表示：其承租厂房主要是用于冷库租赁，故将厂房改建成了冷库，冷库里的设备和房屋墙体、地坪连为一体，不能拆除后返还；冷库作为流水线，应对冷库的价值进行整体评估，而不是肢解评估；其承租后亦对部分厂房屋面进行过修整。晋申公司表示：认可土建装饰和机电安装的审定金额，钢结构是用于玻璃货架，因焊接地面，无法移动。王开林表示：除了地坪，政府部门拆除了包括彩钢板房、卷帘门、行车和打包机在内的厂房。鉴定机构表示：1、审价是按照现状实测来审定，并结合当事人提供的相关合同、图纸进行测算；残值按照租赁合同年限，无残值率，可完全折旧完毕，现值按照行业规定及目测法，不管折旧多久，均有10%的残值率。10%的残值率和50年钢结构使用年限均为行业标准；2、福人公司在审价中提供了相关土建、地坪、机电设备等图纸，且图纸和现状测量是一致的，大龙公司没有提供合同、图纸等施工资料，屋面按现状鉴定，无法区分是福人公司还是新谦、赫势公司修整；3、福人公司部分，当事人均确认出租时为一层建筑，故二层搭建为违章建筑，办公室土建及二层装修不应计取费用；4、新谦公司和赫势公司部分，冷库改造、机电安装均应计取费用，冷库设备不应作为添附计取，钢结构是作为冷库设备的柱梁使用，拆除的话对厂房主体无影响；5、晋申公司部分，争议项钢结构是用膨胀螺丝固定在地面的货架，可以拆卸；6、王开林部分，彩钢板房、卷帘门、门前沥青路面和打包机可计取费用；行车可搬迁。本院认为，福人公司和福人进出口公司虽然分别与大龙公司签订租赁合同，但实际履行中双方已经确认承租人为福人公司，且两份合同的标的物系一并使用，故本案可依双方自认确定合同主体，且对所有租赁标的一并处理。关于本案的具体争议，首要问题系合同效力。大龙公司提供了(2000)宝执字第3759号民事裁定书及2007年其与上海杨行资产经营有限公司签订的厂房租赁协议，证明其系合法取得系争租赁物的所有权或使用权，但由于现场被改造，已无法辨清原有合法建筑状态，且双方合同约定大龙公司出租厂房面积共计10,800平方米，远大于合法建筑面积，故本案租赁合同应认定为无效为宜。其次，关于租赁物返还问题。一方面，合同被认定无效后，承租人或实际使用人应当承担返还租赁物的义务；另一方面，大龙公司于2016年9月起就针对福人公司转租问题反复发函提出异议，仅对赫势公司的转租以会议纪要形式予以确认，故福人公司及本案第三人认为大龙公司同意转租并要求继续使用租赁物之意见，无事实基础，不能采信。另外，由于大龙公司在福人公司多次转租过程中及时主动地提出了异议，故大龙公司要求福人公司返还房屋并恢复原状的请求应予支持，各第三人应予以配合。第三人关于难以恢复或不宜恢复之抗辩，不予采纳。另外，本院注意到2016年9月27日的会议纪要中明确要求福人公司及赫势公司需在合同到期后拆除内部搭建，恢复原状，据此也可以证明相关当事人对于恢复原状之义务系明知且同意。再次，关于租金或使用费的结算问题。因租赁合同无效，该合同中所设定的权利义务条款自始就不具有约束力，大龙公司请求福人公司支付租金、滞纳金、违约金缺乏合同依据，本院不予支持。大龙公司要求福人公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。现双方确认租金支付至2018年5月31日，福人公司应参照合同约定即每月211,750元【(1,000,000×105%+1,420,000×105%)/12月】，支付自2018年6月1日起至租赁厂房返还之日止的房屋占有使用费。大龙公司因王开林承租厂房被拆除，同意自2019年7月起每月扣除12,267.5元，亦属合理。故，福人公司应自2019年7月1日起，按每月199,482.5元为标准支付房屋占有使用费。最后，关于无效损失的处理。本案审理中，对各使用人的改造添附情况进行了充分审查和审价，福人公司的改造添附基本符合双方合同约定的改造范围，根据审价报告确定的现值为1,471,706元，本院予以采纳。大龙公司应当对此现值损失承担与其过错相当的赔偿责任。根据本案已经查明的事实，本案租赁物并非完全系非法建筑，故双方对于合同无效的责任基本相当，再考虑到福人公司新建的办公室部分超越规划红线，且其自2016年以来转租第三人已经取得了较大的租金收益，故本院酌情确定大龙公司赔偿福人公司改造添附损失70万元。关于第三人的改造添附损失问题，由于该部分损失主要系福人公司擅自转租造成，而且第三人主张的损失大部分尚未实际发生，故可由第三人根据本案后续执行情况另行处理。另外，本案审理中各方共同参与审价工作并分别支付了部分审价费用，本案处理中仅确定大龙公司与福人公司分担所有审价费用，福人公司承担的部分可以与第三人根据实际情况另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海大龙特种钢管有限公司与被告上海福人木业有限公司就上海市宝山区泰和路XXX号厂房达成的租赁合同(合同编号：F2012-9-CZ1、F2012-9-CZ)无效；二、被告上海福人木业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述租赁厂房恢复原状，并向原告上海大龙特种钢管有限公司返还，第三人上海新谦制冷设备有限公司、上海赫势制冷设备有限公司和上海晋申玻璃有限公司予以配合；三、被告上海福人木业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海大龙特种钢管有限公司支付2018年6月1日至2019年6月30日期间的占有使用费2,752,750元；并按每月199,482.5元为标准，支付自2019年7月1日起至上述厂房实际返还之日止的占有使用费；四、原告上海大龙特种钢管有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告上海福人木业有限公司赔偿改造添附损失700,000元；五、驳回原告上海大龙特种钢管有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费收取80,032元，由原告上海大龙特种钢管有限公司负担41,053元，被告上海福人木业有限公司负担38,979元。鉴定费312,900元(其中上海福人木业有限公司预付72,900元，上海新谦制冷设备有限公司预付240,000元)，由原告上海大龙特种钢管有限公司负担50,000元，被告上海福人木业有限公司负担262,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  黄文颋人民陪审员  王小兵二〇二〇年四月二十九日法官 助理  鲍仲钰书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。