上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2700号原告：上海敬钧实业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：韩佳华，经理。委托诉讼代理人：杨学强。委托诉讼代理人：李敏，上海政明律师事务所律师。被告：上海材晋贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：樊龙兴，经理。第三人：樊龙兴，男，1952年10月2日生，住上海市宝山区罗泾镇肖泾村樊家宅。被告、第三人的共同委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。被告、第三人的共同委托诉讼代理人：**，上海筑业律师事务所律师。原告上海敬钧实业有限公司(以下简称“敬钧公司”)与被告上海材晋贸易有限公司(以下简称“材晋公司”)、第三人樊龙兴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告敬钧公司的委托诉讼代理人杨学强、李敏，被告材晋公司、第三人樊龙兴的共同委托诉讼代理人黄东、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬钧公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令材晋公司返还2019年6月1日至2019年12月31日的租金人民币796,250元(以下币种均为人民币)；2、请求判令材晋公司返还押金15万元；3、请求判令材晋公司赔偿经济损失178万元(含搬迁集装箱费用65万元、三个月的经营损失60万元、工人工资损失21万元、租赁费差额损失15.75万元、租赁搬迁用堆高机费用71,445元，平整土地费2.8万元、硬化地面费用3.5万元、搭建雨棚费用2.85万元，合计1,780,445元，仅主张178万元)；4、樊龙兴对材晋公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：敬钧公司与材晋公司于2018年5月23日签订租赁协议，约定敬钧公司向材晋公司租赁位于本市宝山区罗店镇天平村经济合作社顾泾河北的东艾宅基地，租期一年，免租期2018年6月21日至2018年7月7日，租期自2018年7月8日起算。2018年11月28日，双方又签订补充协议，约定上述场地租赁期限至2019年12月31日止，敬钧公司向樊龙兴账户支付了2019年12月31日前的租金。2019年5月23日，樊龙兴短信通知敬钧公司，称天平村要求收回场地，敬钧公司才得知天平村委会并未与材晋公司续签租赁合同至2019年底，敬钧公司经营的业务至此被迫中断。同年7月，敬钧公司无奈在两个月内将存放在场地上的1,300多车集装箱及设备搬走，不但无法经营，同时造成很大经济损失。敬钧公认为，材晋公司在没有与土地方签订租赁协议的情况下，同敬钧公司续签租赁协议并收取租金，敬钧公司被迫提前终止合同、停止经营的损失均由材晋公司和樊龙兴故意造成。敬钧公司支付的租金等均汇入樊龙兴账户，其系材晋公司法定代表人，樊龙兴的财产与材晋公司财产发生混同，应对材晋公司的上述债务承担连带责任。故涉诉，请求判如所请。被告材晋公司辩称，敬钧公司于2019年8月27日返还场地，材晋公司同意返还敬钧公司4个月的租金45.5万元(2019年9月1日-2019年12月31日)，及押金15万元。从2018年11月28日补充协议看，约定敬钧公司在2018年12月1日前支付材晋公司836,900元租金，否则一切均按原协议办。敬钧公司仅于2018年11月30日支付40万元，另一笔剩下436,900元于2018年11月20日支付，故这份补充协议未生效。双方的权利义务应当按照之前的约定履行。即使认为该协议有效，合同无法履行也不是材晋公司的原因所致。因为当时天平村列入乡村振兴示范村，政府规划造成补充协议无法履行，属于不可抗力，责任不应由材晋公司承担。协议还约定，如果政府规划和征用时，材晋公司提前三个月通知敬钧公司，敬钧公司需无条件服从，故不同意赔偿敬钧公司的损失。第三人樊龙兴辩称，樊龙兴不是本案适格的当事人，不同意承担连带责任。经审理查明，2018年5月23日，材晋公司(甲方)与敬钧公司(乙方)就罗店镇天平经济合作社顾泾河北的东艾宅基地共计24.5亩签订土地租用协议，约定：甲方需再五个工作日内开通东边上下车通道及车辆进出的大门及道口；本合同一年一签，甲方承诺在上级部门无特殊要求或其他征用该地块的手续情况下，可以连续给乙方使用五年以上，但合同需每年一签，碰到政府相关部门要征用该场地的，乙方需无条件配合；地块共计24.5亩，年租金6.5万元每亩，合计年租金159.25万元；甲乙双方签订本合同后乙方需支付15万元作为定金；待甲方接通水电及道口后(五个工作日内)，乙方需支付一个月押金15万元，及六个月租金79.625万元；下期租金，需在上期到期前的20号前支付；乙方承租该地块用于集装箱的维修、储存及设备安装；在租用期间，乙方不得违法搭建和建造设施，如遇政府规划和征用时甲方提前三个月通知乙方，乙方需无条件服从，有关地面设施及物品必须在规定时间内清理出场。2018年5月24日，材晋公司(乙方)与上海达坤汇实业有限公司(甲方)签订土地租用协议，约定，乙方租赁甲方罗店镇天平经济合作社泾河北的东艾宅基地20亩，乙方租赁该场地使用为集装箱修理，储存及设备安装；本协议生效时间为2019年5月24日至2019年6月24日，租金计算时间为2018年6月16日。2018年6月22日，材晋公司(甲方)与敬钧公司签订补充条款，约定，该地块免租期从2018年6月21日到2018年7月7日止；协议书上该地块是24.5亩，现调整为22.5亩，每亩租金为6.5万元，共计租金159.25万元调整为146.25万元；支付方式还是交15万元押金，其他半年一付，在移交该地块后五个工作日交半年租金73.125万元，下期租金在上期租金到期前当月的20号前支付。2018年7月1日，材晋公司(甲方)与敬钧公司(乙方)签订补充协议，约定，为了进一步完善道路基础设施，因天平村经济合作社要求，乙方在原有支付六个月租金基础上再增加三个月租金，即365,625元，乙方上半年总计支付租金为九个月共计1,096,875元；甲方给予乙方免除一个月的租金，下半年乙方只要支付二个月的租金即可，每亩的年租金单价不变，第二年还是按原合同支付；合同生效后，乙方支付新增三个月的租金及原来尚未支付的余额共计696,875元。2018年11月28日，材晋公司(甲方)与敬钧公司(乙方)签订“关于支付下半年和一九年租金的补充协议”，约定，原计算土地22.5亩调整为21亩；乙方已支付租赁费九个月计1,096,800元，因原按22.5亩每年租金6.5万元计算，故在以后租金中扣除73,100元；考虑到承租方利益和面临上级政府对环境的整治力度，经双方协商，下半年实际支付二个月的租金(减免一个月)，加上一九年下半年六个月租金，承租方实际支付租金为八个月，到期日为2019年12月31日；具体计算为21亩×6.5×8个月共计支付91万元，扣除73,100元，实际支付为836,900元；承租方支付了一九年的租金后如发生由于甲方原因而造成乙方无法租赁，甲方须双倍赔偿乙方损失；一九年中甲方不提升租金的增递；承租方需在2018年12月1日前支付836,900元，否则一切按原协议办理。同月30日，次月20日，敬钧公司员工杨学强分别向樊龙兴账户转账支付40万元、436,900元。2019年8月27日，宝山区罗店镇天平经济合作社(出租方、甲方)、徐健美(承租方、乙方)、材晋公司(转租方、丙方)、敬钧公司(场地实际使用方、丁方)签订场地返还交接单，内容为，丁方已经完全确认将场地上一切物品清理完毕，如有遗漏视为抛弃物，任由甲方处理，甲方不予补偿或赔偿；甲乙丙丁四方完成交接内容后，天平村收回场地，再无任何争议。审理中，敬钧公司为证明己方主张向本院提供如下证据：1、杨学强于2019年5月31日与樊龙兴的通话录音，主要内容为，樊笼兴称6月6日起不能进箱，只能出。2、杨学强于2019年7月17日与樊龙兴的谈话录音，主要内容为，樊龙兴称，原来想搞到100万元马上给杨学强，后来想想没用，敬钧公司不搬走，村里还是找樊龙兴。3、杨学强于2019年8月24日与樊龙兴的谈话录音，主要内容为，樊龙兴的意见为杨学强的损失由四家补给杨学强，杨学强自己也承担20万元。4、敬钧公司与上海玓龙物流设备有限公司签订的设备租赁合同，约定，双方就卡尔玛正面吊租赁事宜达成一致，设备使用地点长江路钢四路宝钢4号门，租期自2019年8月10日至2019年9日9日，总额为71,145元。5、集装箱照片。敬钧公司表示，证据1、2、3可以证明樊龙兴认可敬钧公司损失100万元；敬钧公司有一台吊机，搬运时不够用，故另租赁一台吊机用于搬迁，证据4用于证明租赁费用；证据5证明2019年5月份时场地上堆放的集装箱数量。材晋公司、樊龙兴表示，录音不连贯、不完整，断章取义，樊龙兴意思是假设敬钧公司存在100万元损失，谈话也处于双方调解阶段，不能作为认定事实的依据；设备租赁合同的租期为2019年8月10日，但敬钧公司称6月份开始搬迁，故对其真实性不予认可；照片无能确定是否为系争场地内的集装箱。审理中，敬钧公司针对搬迁费、营业损失、工资损失、平整土地费、硬化地面费、搭建雨棚费未提供任何证据证明。审理过程中，敬钧公司表示，2019年8月27日的场地返还交接单约定“甲乙丙丁四方完成交接内容后，天平村收回场地，再无任何争议”，仅指甲方与丁方无争议，且只涉及场地交接不涉及其他内容。材晋公司、樊龙兴表示，场地返还交接单已经约定四方无任何争议，敬钧公司无权再起诉赔偿。以上事实，有敬钧公司提供的土地租用协议、补充条款、补充协议、“关于支付下半年和一九年租金的补充协议”、网上银行电子回单、设备租赁合同、场地承包经营合同、谈话录音及文字记录、照片，材晋公司提供的场地返还交接单、宝山区申报2019度上海市乡村振兴示范村的请示、材晋公司与上海达坤汇实业有限公司的土地租用协议，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，材晋公司超出其租赁期限将系争场地转租给敬钧公司，在超期后场地被出租人收回，材晋公司要求敬钧公司赔偿损失，符合法律规定，可予准许。材晋公司主张与敬钧公司的合同系政府行为导致无法履行，属于不可抗力，本院不予采纳。2019年8月27日，宝山区罗店镇天平经济合作社、徐健美、材晋公司、敬钧公司四方针对交还场地签订协议书，约定，甲乙丙丁四方完成交接内容后，天平村收回场地，再无任何争议。敬钧公司主张该协议仅针对敬钧公司与罗店镇天平经济合作社之间的场地返还无争议，不表示敬钧公司与材晋公司无争议。从敬钧公司提供的谈话录音看，敬钧公司多次向材晋公司要求赔偿损失；从交还场地签订协议书的名称来看，主要针对返还场地签订的协议书；从该协议书内容看，载明“天平村收回场地，再无任何争议”，针对的也系收回场地无任何争议。故对于敬钧公司的上述主张，本院予以采纳。关于敬钧公司主张的损失数额，敬钧公司提供的与樊龙兴的谈话录音中，樊龙兴仅表示准备协调四家共同补偿敬钧公司80万元，并未反映出樊龙兴同意赔偿敬钧公司损失100万元，敬钧公司以录音证明其损失，依据不足，本院不予采信。敬钧公司主张搬迁费65万元、营业损失60万元、工资损失21万元、平整土地费2.8万元、硬化地面费3.5万元、搭建雨棚费2.85万元，未提供任何证据证明，本院不予采信。敬钧公司提供的设备租赁合同，载明设备的使用地点长江路钢四路宝钢4号门，并非本案租赁场地，且敬钧公司也未证明租赁该设备与用于搬迁，敬钧公司主张设备租赁费损失71,445元，本院不予准许。敬钧公司主张租赁费差价损失15.75万元，缺乏法律依据，本院不予准许。虽敬钧公司未提供其损失的确切证据，但考虑其确实存在搬迁等损失，从其与樊龙兴的谈话中能反映出樊龙兴愿意支付20万元补偿款，故本院酌情确定材晋公司赔偿敬钧公司损失20万元。关于退还租金的问题，敬钧公司于2019年8月27日将系争场地返还给了出租人，材晋公司也予以了认可，材晋公司应当将收取的2019年8月27日至2019年12月31日期间的租金473,347元退还给敬钧公司。从樊龙兴的谈话录音中可以反映系争场地从2019年6月6日起使用存在限制，且要求敬钧公司开始搬离，故敬钧公司可以少交2019年6月6日至2019年8月26日期间的租金，缴纳比例本院酌情确定为30%，其余部分租金213,189元材晋公司应予退还。综上，材晋公司需退还敬钧公司租金686,536元。敬钧公司要求材晋公司退还押金15万元，材晋公司并无异议，本院予以准许。樊龙兴个人收取了敬钧公司的租金，也未提供相应证据证明已将该款交至材晋公司，敬钧公司要求樊龙兴对返还上述租金及押金承担连带责任，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海材晋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海敬钧实业有限公司租金686,536元、押金15万元，并赔偿损失20万元；二、第三人樊龙兴对被告上海材晋贸易有限公司的上述债务承担连带责任；三、驳回原告上海敬钧实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为14,305元，由原告上海敬钧实业有限公司负担8,865元，被告上海材晋贸易有限公司、第三人樊龙兴负担5,440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年四月二十六日法官助理 鲍仲钰书 记 员 胡 雁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。