上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初1568号原告(反诉被告)：王琳，男，1949年3月17日出生，汉族，住址：上海市普陀区。委托诉讼代理人：陆寅国，上海浦虹律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱秀娟,女，1960年6月25日出生，汉族，住址:住上海市。原告王琳与被告朱秀娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，朱秀娟于2020年3月10日对王琳以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王琳及其委托诉讼代理人陆寅国律师、朱秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琳向本院提出诉讼请求：1、要求判令朱秀娟返还租房保证金人民币24,000元;2、要求判令朱秀娟支付逾期返还利息,以24,000元为基数，按照贷款年利率4.35%，计算时间从2018年6月1日起算至实际返还之日止;3、要求判令朱秀娟支付违约金人民币26,000元;事实与理由：2016年12月30日,通过房产中介公司居间介绍,王琳、朱秀娟订立了《房屋租赁合同》,朱秀娟将上海市虹口区大连西路XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)出租给王琳使用,约定租赁期限为二年,自2017年2月1日起至2019年1月31日;租金每月12,000元,2018年2月1日至2019年1月31日租金为每月13,000元;2个月一付;租赁保证金计人民币24,000元。合同签订之后,王琳全额支付了租赁保证金并按约支付租金。2018年5月17日,王琳与朱秀娟协商,明确提出要求在5月底之前解除租赁合同,朱秀娟也同意解除房屋租赁合同,王琳已按照约定付清应付房租及水电费等,并按朱秀娟的指定于6月1日将房屋钥匙交付给物业公司收取。朱秀娟随后就将案涉房屋出租,故朱秀娟并无损失。王琳在2018年6月30日、7月23日、9月18日,通过微信要求朱秀娟退还租赁保证金24,000元,并告知朱秀娟如不按合同约定及时退还租赁保证金,将追究朱秀娟的违约责任,但朱秀娟拒绝退还,甚至不予理睬。王琳认为,双方已协商解除《房屋租赁合同》,且王琳已付清所有应付费用,朱秀娟应当按照《房屋租赁合同》第4.2条约定退还租赁保证金;现朱秀娟已延期一年多仍未退还,显然已属根本性违约,按照《房屋租赁合同》第8条之规定,朱秀娟必须按月租金的倍数承担支付违约金的责任。因与朱秀娟无法协商,现起诉来院，要求判如所请。朱秀娟辩称：王琳与朱秀娟签订房屋租赁合同属实，认可房屋的出租人即为朱秀娟,而非许加强。王琳确于2018年5月17日向朱秀娟提出要求于同年的2018年6月1日提前退租，并于2018年6月1日将案涉房屋归还朱秀娟。认为王琳提前退租，必须提前30天通知朱秀娟，王琳在2018年5月19日只是以微信通知，未提前30天通知。微信只是通知不租了，朱秀娟从未表示同意且认可王琳提前办理退房手续，自始至终没有签订解除合同或者对解除合同有过任何磋商。朱秀娟微信回复王琳“知道了”、“好的”，不能得出双方已协商一致解除合同的结论。王琳对剩余的8个月租金未支付，认为王琳违约，王琳未支付违约金，所以朱秀娟不同意退还保证金，也不同意王琳的其余诉讼请求。朱秀娟向本院提出反诉请求：要求判令王琳支付违约金24,000元。事实和理由：朱秀娟虽知道王琳提前退租，但双方未就变更合同期限达成新的合意，也未签订解除租赁合同的书面协议，不认为双方合同已解除。王琳擅自提前退租行为属于违约行为。按照租赁市场一般处理，如果退租承租人要提前30天通知出租人，违约金就是保证金的数额。另在合同签订时给予王琳一个月的装修免租期，此约定是基于王琳承诺装修标准为20万元且租赁期限2年期而给予的免租约定，对朱秀娟造成了直接损失，故要求判如所请。王琳对朱秀娟反诉诉请辩称：不同意朱秀娟的反诉诉请，合同中也没有约定双方必须签订书面协议才算解除双方的租赁合同。双方已通过微信协商解除了租赁合同，王琳不是单方违约，不同意支付违约金24,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2016年12月30日朱秀娟以许加强的名义与王琳签订房屋租赁合同，约定：朱秀娟将案涉房屋建筑面积224.47平方米出租给王琳，租赁期限2年，自2017年2月1日起至2019年1月31日止，朱秀娟于2016年12月30日前向王琳交付该房屋。每月租金12,000元，租金按2个月为一期支付，第一期租金于2017年2月10日前付清，以后租金支付时间应为该期首月的5日前。王琳逾期支付租金，在未经出租方谅解的情况下视为承租方擅自终止合同承租方须按本合同的8条承担违约责任。王琳需支付出租方租赁保证金24,000元。合同4.2条约定：除本合同另有约定之外,朱秀娟应于租赁关系终止且在王琳将该房屋及其附属物品向朱秀娟交割清楚,并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还王琳。未经朱秀娟书面同意,王琳不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第8条违约责任约定：王琳、朱秀娟双方应当诚意履行本合同。任何一方未按本合同约定,若有特别约定的，从其约定;无特别约定的,经另一方书面催告后仍不履行,视为根本性违约。守约方有权履行解除本合同,且违约方须支付违约金,数额为月租金的倍(具体倍数无约定)。若朱秀娟违约，王琳已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则朱秀娟除需按本条承担违约责任外,还需支付王琳装修、添附补偿费(可参考王琳出示的相关付款凭证确定);若王琳违约,除需按本条承担违约责任外,对该房屋的装修、添附无偿赠与朱秀娟。2、合同签订后，朱秀娟按约定将案涉房屋如约交付王琳，王琳按照约定支付朱秀娟租赁保证金24,000元。2018年5月17日，王琳通过微信联系朱秀娟，称：王琳拟于5月底搬迁，会提前通知朱秀娟办理退房手续，下2月租金停止支付，如新租户需看房可联系王琳。同日，朱秀娟微信回复王琳：知道了。2018年5月31日，朱秀娟微信联系王琳，称：大连西路XXX号XXX室房屋王琳确定至2018年5月31日后不租吗？同日，王琳微信回复朱秀娟称：是的，今天东西尽可能全处理完，明天给朱秀娟钥匙。朱秀娟回复称：好的。2018年6月1日，朱秀娟联系王琳称：今天何时能搬完？王琳回复称：已搬好......，朱秀娟回复称：王琳把钥匙放在物业公司.....。3、王琳于2018年6月1日将案涉房屋钥匙交付朱秀娟指示的物业公司。4、2018年6月30日、7月23日，王琳经微信联系朱秀娟，要求朱秀娟返还租赁保证金24,000元，朱秀娟7月24日回复王琳称：王琳提前退租属于违约。2018年9月18日王琳再次向朱秀娟催讨租赁保证金，未果。上述事实，经庭审质证，由王琳、朱秀娟的陈述、房屋租赁合同、微信截屏照片予以佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。2018年5月17日王琳向朱秀娟提出从2018年6月1日起不再承租案涉房屋，要求提前解除双方签订的房屋租赁合同，并将房屋于2018年6月1日归还给了朱秀娟，朱秀娟对王琳在租赁合同约定的期限届满前提出提前解除租赁合同并未提出异议,且也同意王琳于该日将房屋返还给朱秀娟，可以认定朱秀娟对王琳提前解除双方签订的房屋租赁协议是知道且同意，因此，本院认为王琳与朱秀娟所签房屋租赁合同于2018年6月1日解除达成一致。根据合同第4.2条约定，在双方租赁关系终止且王琳将房屋及附属物品返还朱秀娟，并付清所有应付费用后，朱秀娟应将租赁保证金全额无息退还王琳。王琳现要求朱秀娟退还租赁保证金，符合合同约定，本院应予支持。租赁合同第8条违约责任的约定是针对守约方在履行合同解除权时,违约方应承担违约金的情形,现王琳因朱秀娟未返还租赁保证金,而以该条款向朱秀娟主张违约金26,000元的诉讼请求，因无合同依据,本院不予支持。且双方对保证金返还与否等合同解除的后续事宜未能协商一致，保证金是否应当返还，须经本案判决生效后才能确定，故王琳要求朱秀娟支付按24,000元为基数，按照贷款年利率4.35%，计算时间从2018年6月1日起算至实际返还之日止的利息主张，因无合同与事实依据，本院亦不予支持。朱秀娟辩称，没有与王琳协商解除租赁合同，本院认为与本案的事实不符。从王琳与朱秀娟的微信记录来看，没有关于朱秀娟不同意王琳解除合同的文字表述，虽然也没有朱秀娟同意解除合同的字句，但朱秀娟从2018年5月17日知道王琳要提前搬离、退房，到2018年5月31日主动向王琳微信确认王琳是否不再租赁并协商交付钥匙时间，朱秀娟以其行为认可了王琳提前解除租赁合同的要求，故朱秀娟认为其与王琳的租赁合同至今仍未解除的辩称意见，与事实不符，本院不予采信。朱秀娟反诉认为，按照租赁市场一般处理，违约金就是保证金的数额24,000元，并无事实与法律依据，本院不予支持。此外，根据法律规定，合同提前解除后，朱秀娟如有损失，可提供相应证据，有权要求王琳赔偿损失。因此,朱秀娟如有损失可另案主张,本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，朱秀娟返还王琳房屋租赁保证金24,000元；二、王琳的其余诉讼请求，不予支持；三、朱秀娟要求王琳支付违约金24,000元的反诉诉讼请求，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,084.8元，减半收取542.40元，由王琳负担289.10元、朱秀娟负担253.30元。本案反诉受理费400元，减半收取200元,由朱秀娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  林军二〇二〇年四月二十八日书记员  高洒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。......第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。