上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0105民初17538号 原告：上海民族乐团，住所地上海市长宁区。 法定代表人：罗小慈，团长。 委托诉讼代理人：富敏荣，上海市新文汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏悦，上海市新文汇律师事务所律师。 被告：上海蝶翠轩餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。 法定代表人：谢妙伟，执行董事。 委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘云华，上海具格律师事务所律师。 原告上海民族乐团与被告上海蝶翠轩餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年1月2日、4月13日公开开庭进行了审理。原告上海民族乐团的委托诉讼代理人苏悦、被告上海蝶翠轩餐饮有限公司法定代表人谢妙伟及委托诉讼代理人潘云华、沈铭泽(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海民族乐团向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告修缮房屋所造成的损失500万元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2003年3月11日,原、被告签署《租赁协议》,约定原告将本市长宁区新华路XXX号洋房一幢(简称涉讼房屋)出租给被告做餐饮经营使用,建筑面积为1,302.88平方米，租赁期自2003年7月15日起至2011年7月14日止。协议签订后,原告向被告交付涉讼房屋。后双方又签订《补充协议》和《补充协议(二)》,将租期延至2025年7月14日止。2016年,原告委托测绘以及到物业部门调查,发现被告未经原告同意,将涉讼房屋面积擅自扩建到1,491平方米。2017年,涉讼房屋被列为长宁区文物保护点。原告于2018年6月提前收回租赁房屋进行修缮，并委托上海市建筑科学研究院进行现场勘察和后续安全性能评估,勘察结果显示被告在租赁期间擅自对涉讼房屋进行数次改扩建,在原房屋砖木结构基础上加建了砌体结构和钢结构,使用过程中拆除了大量承重墙体,影响文物的有效保护及正常安全使用。根据该院的建议,需拆除钢结构及搭建房屋,修复房屋文保部位和一般部位存在的损伤。按照法律及司法解释的规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人可以请求恢复原状或者解除合同并要求赔偿损失。鉴于文物保护建筑修缮的特殊性和专业性,被告显然不具备修缮文物保护建筑的能力,需委托具有相应资质的单位进行施工,由此产生的修缮费用依法应由被告承担。赔偿金额以设计概算书中单项工程综合概算表2019年、2020年两年的拆除及结构加固工程各470,482元，建筑结构工程各2,175,468元，拆除现有大门的建筑工程各5,000元，以及工程其他附加费，因涉讼房屋经过多次改扩建，原告向被告主张500万元。庭审中，原告依据上海市建筑科学研究院(集团)有限公司对涉讼房屋测绘的结果，即建筑面积为一层、二层均为671平方米、三层/夹层71(149)平方米，总计1,491平方米，确认被告加扩建部位为1.南面二层玻璃房约58-59平方米；2.西南侧二层房屋约17-18平方米；3.西南侧原露天餐厅上方二层及南侧一层玻璃房内侧部位的房屋约22.50平方米；4.东面二层房屋23平方米；5.房屋一、二层之间挑空部位封闭约67平方米；6.大门扩建2-3平方米。后原告依据上海市建筑科学研究院于2020年3月27日出具的文物勘察报告，认为被告不但对涉讼房屋进行改扩建，还破坏内部结构，将房屋内墙拆除，采用钢结构柱或混凝土支撑，该报告确定的涉讼房屋现建筑面积为1,493平方米(一层、二层、二夹层分别为693平方米、703平方米、97平方米)，原告重新确认加扩建部位为1.南侧一层、二层玻璃房各58-59平方米；2.西南侧原露天餐厅上方二层及南侧一层玻璃房内侧部位的房屋约22.50平方米；3.东侧二楼房屋23平方米；4.房屋一、二楼之间挑空部位封闭约45-50平方米；5.大门扩建2-3平方米。另被告拆除了二夹层位于挑空部位南面的建筑。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述的加扩建部分均在被告承租前已建成，非被告搭建，也不存在拆除二夹层建筑、承重墙体、内墙，及采用钢结构柱或混凝土支撑的行为。租赁合同由原告提供，因租金按整栋楼年租金标准约定，不按面积计租，合同租赁面积并非建筑面积，被告未对涉讼房屋建筑面积进行实际测量，故不能证明系被告曾进行加扩建及拆除承重墙体的事实。关于加扩建部位第1和第2项，在法院组织现场察看时，负责当时房屋租赁的原告管理人员表示系原租户加建，被告仅对内部进行装修，若被告对此部分加建，从外观可以看出，原告从未提出过异议。关于加扩建部位第3项也非被告扩建，若被告进行了扩建，从外观可以看出，原告从未提出异议。关于加扩建部位第4项，据被告所知原告将一楼、二楼分别出租给不同租户使用，一、二楼之间挑空部位早已封闭，非被告所为。关于加扩建部位第5项，大门系经原告同意后，被告将原来朝正南的大门改为西南方向，扩大约2-3平方米，确认概算设计书中大门拆除费用10,000元。涉讼房屋几易承租人，历经多次改扩建，现经相关部门批准修缮后面积恢复至1,169平方米。现原告主张被告加扩建面积约190平方米，然原告计算赔偿损失的依据，是采用设计概算书中房屋恢复至1,169平方米的计算数值，完全没有依据。另在(2017)沪0105民初18673号一案中，原告曾提出被告存在未经许可擅自搭建的违约行为，然该案判决认为原告提供的证据均不足以证明被告存在相关违约行为。被告自2003年承租涉讼房屋经营餐饮长达十几年的租赁期间，原告从未就此提出异议。现租赁合同已解除，经被告申请，法院执行到原告的相关执行款项，原告提起本案诉讼并冻结执行款项的行为，属恶意诉讼，阻碍生效法律文书的执行。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于租赁公房凭证、租赁协议、补充协议、补充协议(二)、情况说明、办公用房租金计算表及附图、沪艺术中心【2016】158号证明申请及部分附件、沪委宣【2016】409号批复、现场照片、文物勘察报告速报(附测绘图)、市财政项目预算绩效目标申报表及申报文本、沪委宣【2019】333号批复、租赁合同、公有非居住房屋转租收益协议、民事判决书、文物勘察报告等证据在案佐证、本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及相关证据，本院确认以下事实： 1982年12月，原告取得涉讼房屋租赁权。涉讼房屋现由上海新长宁集团新华物业有限公司进行托管并提供物业服务。 1986年11月25日，上海新长宁集团新华物业有限公司办公用房租金计算表(附图)记载，原告租赁的新华路XXX号花园住宅，全幢面积1,478.66平方米。经了解,其中涉及本案涉讼房屋面积为：一层484.78平方米，二层362.49平方米，假三层48.96平方米，共计896.23平方米。其余为门房间25平方米、附层(一)129.16平方米，附层(二)428.28平方米，共计1478.67平方米。 1993年3月，原告(甲方)将涉讼房屋出租给上海东宝物业公司(乙方、代上海畅园食府有限公司)使用，约定整栋楼建筑面积781.82平方米，实际使用面积469.09平方米；室外南花园由乙方出资改建，以符合双方外观要求；首期租赁时间为10年。 1993年5月，原告(甲方)与上海畅园食府有限公司(乙方)签订补充协议，约定乙方对甲方南花园出资改建后，在不影响绿地的前提下，具有使用权，在条件许可的情况下，乙方将对甲方西花园也进行同样的改建，以符合两花园景观协调的要求。 1993年9月，原告(甲方)与上海畅园食府有限公司(乙方)签订补充协议，乙方新增面积的营业用房租金，则由乙方负担，甲方不承担增建面积的租金。甲、乙双方协议在合作结束之后，乙方增建面积产权归新华房管所，使用权则归甲方所有。 1996年1月16日，上海畅园食府有限公司更名为上海天灵商娱有限公司。 1996年6月14日，上海天灵商娱有限公司向原告发函表示，因负责畅园食府改建装璜(潢)工程的建筑公司施工人员在施工现场盗窃财物及该建筑公司将工程款挪作他用，致工程未能按合同原定的今年四月十五日之前完工，现积极在外筹集资金，尽早使畅园食府改建装璜(潢)工程完工。 1997年8月，上海新长宁(集团)有限公司、上海新长宁集团新华物业有限公司出具证明，长宁区新华路XXX号内的一幢住宅花园房，计建筑面积1,303平方米，属我新长宁(集团)公司产业，现有上海民族乐园直接租赁，按月缴付房租。上海新长宁集团新华物业有限公司表示公司档案中无此面积的相关记录，也并不是按此面积向原告收租。 1998年1月，原告与案外人上海大摩餐饮有限公司签订的租赁合同中，双方确认涉讼房屋建筑/使用面积为1,302.88平方米，其中一楼为559.75平方米，二楼为553.94平方米，三楼为149.19平方米；租期自1998年6月1日起至2004年5月31日止。 2003年3月11日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签署《租赁协议》，约定由被告承租涉讼房屋作餐饮经营使用，租赁建筑/使用面积为1,302.88平方米，其中一楼为559.75平方米，二楼为553.94平方米，三楼为149.19平方米，租期自2003年7月15日起至2011年7月14日止，租金每年102万元，在每年的头十天内付清，第三年起每隔两年累计递增3%。《租赁协议》第三条第二款第二项约定，未经甲方同意，不得更换或拆除场地及其公共设施。第六条第四款第二项约定，本合同期满或提前终止时，乙方自行处理属于乙方的所有可移动物品(包括空调机)，但不拆除固定装修设施。 2003年4月11日，双方签订《补充协议》，约定租赁年限增加6年，自2003年7月15日起至2017年7月14日止。 2004年11月8日，双方签订《补充协议(二)》，约定因涉讼房屋漏水、屋顶损坏等原因，被告需花费大量资金进行基础设施改造；原告同意增加协议年限，被告能准时付清房租、无拖欠延迟现象，并且能够保持合作愉快的条件下，将原租赁协议中的租赁年限增加8年，自2017年7月15日起至2025年7月14日止。另约定被告在协议期间因装修等原因造成房屋结构严重损坏的，被告将给予全额赔偿。原告如提早结束协议，将给予被告赔偿，赔偿额度为房屋租金每年102万元乘以剩余协议年限。 2016年9月8日，上海大剧院艺术中心向中共上海市委宣传部申请关于原告对新华路XXX号土地和房屋使用权的证明，其中记载……1号楼登记建筑面积921.22平方米(含门房间25平方米)，现实际测绘面积为1,491平方米……附件26上海市建科院对新华路XXX号的建筑面积初步测绘一览表，1号楼建筑面积为：一、二层671平方米，三层/夹层71(149)，总计1,491平方米。 2016年9月27日，中共上海市委宣传部关于同意上海民族乐团实施新华路XXX号修缮工程的批复，其中项目主要内容和规模为，修缮总建筑面积3,933平方米(以方案批复为准)，其中风貌区保留建筑(建筑面积1,491平方米)修缮后用于民乐发展相关内容的展示和行政管理……。 2016年10月23日，被告停止对外经营。 2018年6月14日，原告收回涉讼房屋。 2019年7月，中共上海市委宣传部关于同意实施上海民族乐团新华路XXX号修缮工程(二期)的批复，修缮建筑面积约为1,169平方米，范围为原告南侧沿街的一栋历史保留建筑和门卫等房屋，项目总投资估算约1,760万元(具体以财政预算评审意见为准)。 2019年8月，原告、中共上海市委宣传部文化改革发展办公室就涉讼房屋财政项目预算绩效目标申报，拟修缮建筑面积为1,169平方米，设计范围为场地南侧沿街的一幢历史保留建筑和门卫，项目总预算为17,530,026元。 2019年8月8日，上海建科工程改造技术有限公司出具文物勘察报告速报(附测绘图)，确认涉讼房屋经过多次改建、加建，现建筑面积为1,500平方米，并明确了具体结构改加建内容和部位，提出了修缮改造工程的建议。 2020年3月27日，上海市建筑科学研究院出具文物勘察报告，确认涉讼房屋现有建筑面积约1,493平方米，一层、二层、二夹层分别为693平方米、703平方米、97平方米，由于历经内部装修改建，房屋原建筑布局重新调整，大部分内墙已拆除，采用钢结构梁柱进行临时支撑。根据同济建筑设计院搜集的1948年-2006年天地图,1948年房屋轮廓为十字形主楼及相连的北侧附房，1979年轮廓增加西侧附房，1994年轮廓增加东侧附房，2006年轮廓增加南侧和西南侧房屋，此时整栋楼房屋轮廓与现状一致。结构改加建内容如下：1.北侧F-K轴、西南侧1-4/A-F轴区域加建了两层(局部三层)砖混结构房屋，与原房屋相连，新老砌体房屋间未设置咬槎，原房屋部分外墙改为内墙；2.原房屋南侧4-7/A-C轴加建两层房屋(以下简称南侧加建区)，底层一般采用砌体承重(多为独立砖柱)，二层采用钢柱，二层钢结构与原房屋结构间脱开；3.原房屋大部分内墙拆除，采用钢结构梁柱支撑。装修改造工程具体内容涉及本案的为：本次修缮拟拆除房屋西南侧及南侧后期加建房屋，恢复原房屋南侧主立面历史原貌；内部多处承重墙被拆除，室内楼梯、西南侧二层露台拆除，本次修缮拟恢复原房屋原有布局。 原告另提供自称由案外人同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司于2019年7月31日制作的设计概算书(制作单位未加盖公章)，项目名称上海民族乐团新华路XXX号修缮工程—二期，总建筑面积1,168.87平方米，建设投资共计17,530,026元，其中2019年、2020年两年建筑结构工程、拆除及结构加固工程均按建筑面积1,169平方米计算，分别各为2,175,468元、470,482元，2019年、2020年两年拆除现有大门各为5,000元。原告采用前述建筑结构工程、拆除及结构加固工程、拆除现有大门及工程建设附加费的数值，要求被告赔偿500万元。被告认为首先并无证据证明被告有改扩建行为，原告主张的赔偿无事实依据支撑；其次建筑结构工程、拆除及结构加固工程按建筑面积为1,169平方米计算，没有参考性；再则合同约定期满或提前终止时，被告不可拆除固定装修设施，故拆除费用原告无权向被告主张；最后认可拆除大门建筑工程共10,000元，被告经原告同意改建大门，虽按合同约定无需拆除，但同意赔偿原告10,000元。 另查：原告于2017年9月向本院起诉被告，原告认为被告存在拖欠租金，未经许可擅自搭建，改变房屋主体结构，面积较出租时已增加，原砖墙结构改为钢结构，侵占租赁协议之外的其他场地，占用停车场和门卫室，未经许可改变房屋用途等违约行为，提出要求解除双方租赁关系，被告向原告支付租金及房屋使用费等请求。被告否认有擅自搭建的行为，且原告从未向被告提出过异议。本院于2018年9月29日作出判决，认为原告提供的证据均不足以证明被告有相关违约行为，双方的租赁合同非被告违约而解除，在审理中被告表示同意解除，法院判决被告同意解除之日(2017年12月1日)双方租赁关系解除，被告支付原告租金120万。被告不服该判决提出上诉，上海市第一中级人民法院判决维持原判，驳回上诉。 又查，被告于2017年9月向本院起诉原告，被告认为涉讼房屋租期至2025年7月14日止，原告的施工队于2016年12月强占租赁场地，致无法经营，被告依据协议约定要求原告赔偿金714万元。本院判决原告补偿被告165万元。被告不服该判决提出上诉，上海市第一中级人民法院认为，原告在租赁期内从未就被告占用其他建筑物、搭建其他建筑物提出过异议，租赁合同解除系原告违约所致，判决撤销本院一审判决，改判原告向被告赔偿损失460万元。原告向上海市高级人民法院提出申诉，目前尚在审查中。2019年7月，被告向本院申请执行，本院扣划到原告存款460余万元。本案中，原告向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结了上述执行款。 本院认为，本案争议焦点在于被告是否存在加扩建行为？ 原告认为被告存在对涉讼房屋擅自加扩建的事实是基于文物勘察报告，一是1994年与2006年的天地图比对，2006年的涉讼房屋轮廓增加南侧和西南侧房屋；二是测绘建筑面积与双方合同约定面积相差约190平方米。 关于2006年天地图显示涉讼房屋轮廓增加南侧和西南侧房屋，根据查明的事实，1994年至2006年期间，原告将涉讼房屋先后出租给了上海畅园食府有限公司、上海大摩餐饮有限公司及本案被告，此期间加扩建及内部承重墙体拆除的事实，并不能证明系被告所为。 关于面积相差约190平方米。原告认为合同租赁面积系建筑面积，而被告认为是使用面积，事实上合同表述的并非建筑面积。关于加扩建的部位，由于上海市建筑科学研究院就涉讼房屋每层楼建筑面积作出两次不同测绘结果，原告依据该测绘结果就被告改扩建部位在庭审中相应做出不同的确认。据此说明，原告事实上对改扩建部位是不清楚的。同时文物勘察报告明确了加扩建的部位，然并未说明加扩建事实具体发生的时间，故此报告不能证明原告的主张。原告和上海大摩餐饮有限公司于1998年签订的租赁合同确认租赁的使用面积为1,302.88平方米，该合同与原、被告于2003年签订的租赁合同格式及内容，除极个别条款外，其余基本相同，约定的面积及三个楼层面积的表述完全一致。可以说明，原、被告之间的合同应由原告提供，沿用了之前的合同版本，双方就1,302.88平方米系建筑面积还是使用面积尚存在争议，仅凭两个面积相差190平方米也是无法得出涉讼房屋加扩建行为系被告所为的结论。结合原告在被告租赁涉讼房屋长达十几年期间，未就被告改扩建行为提出过任何异议，仅在前案起诉被告时提出过，然在前案中法院未采信原告主张，认定该节事实。涉讼房屋的确有加扩建的事实，然就目前原告提供的证据，并不能证明系被告所为。同时，原告作为涉讼房屋的承租人，在出租房屋过程中，理应采取有效措施保护涉讼房屋正常安全使用及制止破坏行为的发生，现涉讼房屋作为文物保护建筑遭受破坏，亦有原告未尽承租人之责、疏于管理的因素。 被告承认对大门进行过改建，原告主张拆除大门建筑工程费为10,000元，被告虽认为是经原告同意后改建，但仍同意赔偿原告10,000元，于法不悖，本院予以照准。对于原告的其余诉讼请求，由于原告并未能提供充分的证据证明系由被告实施加扩建的事实，故要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告上海蝶翠轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海民族乐团10,000元； 二、驳回原告上海民族乐团其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼保全费5,000元，由原告上海民族乐团负担4,990元，被告上海蝶翠轩餐饮有限公司负担10元。 案件受理费46,800元，由原告上海民族乐团负担46,706.40元，被告上海蝶翠轩餐饮有限公司负担93.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  马浩波 审 判 员  史 捷 人民陪审员  俞云飞 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  陆旭辉 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……