四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13194号 原告：陈秀，女，1991年5月17日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，职务不详。 原告陈秀与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告南京乐伽公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员徐敏、王少松组成合议庭进行审理。本院于2020年3月4日、4月15日公开开庭进行了审理，原告陈秀到庭参加诉讼，被告南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈秀向本院提出诉讼请求:1.南京乐伽公司退还陈秀已经支付剩余的租金18000元及押金2000元；2.南京乐伽公司支付陈秀违约金4000元。事实及理由：陈秀于2019年4月30日与南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，合同期限：2019年5月1日至2020年4月30日，并且现场支付一年房租以及一个月押金合计26000元，支付中介费1000元。在租赁合同期间，2019年8月7日，南京乐伽公司通过微信公众号发出公告，单方面称公司经营不善，无力经营，单方面违约。陈秀已经将一年房租全部支付给了南京乐伽公司，但南京乐伽公司未履行向房东支付租金的义务，面临被房东驱赶，现陈秀只有重新支付房租给房东才能继续居住，因此诉请南京乐伽公司退还剩余房租及押金。根据双方租赁合同对于违约金的约定，诉请南京乐伽公司赔偿陈秀违约金4000元。 南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2019年4月30日，陈秀作为承租人与作为管理人的南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.南京乐伽公司出租给陈秀的房屋位于成都高新区名著司南2-1-1603，面积43平方米，2室1厅1卫；2.出租期限自2019年5月1日至2020年4月30日，共计12个月，租金每月2000元，支付方式为年付；3.押金为2000元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由陈秀承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还陈秀；4.租赁期内，南京乐伽公司承担房屋及附属设备设施、物品老化产生的维护、维修事宜；5.南京乐伽公司在陈秀没有违反本合同的情况下提前解除合同视为违约，陈秀有权解除合同，同时南京乐伽公司须按两个月租金向陈秀支付违约金。 2019年4月30日，陈秀通过支付宝账户向南京乐伽公司支付一年租金和一个月押金合计26000元。 2019年8月7日，南京乐伽公司发布公告，大致内容为：因公司经营不善，无力履行合同，已停止经营，关闭所有业务。其中公告第三项载明：鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。 在南京乐伽公司发出公告之后，由于南京乐伽公司未向房东支付租金，陈秀为避免自己被房东要求腾房，便从2019年8月31日开始向房东支付每月1500元的租金，直至2020年2月28日。陈秀称，其向房东支付租金的行为只是为了减少房东的损失，即由于南京乐伽公司经营不善造成的损失其与房东共同承担，同时陈秀认为其与南京乐伽公司的租赁合同尚未解除，合同一直要到合同约定的期满日2020年4月30日才终止。 另查明，2018年9月29日，案涉房屋的业主周伟、彭义英作为委托人与作为租赁代理方的南京乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定周伟、彭义英将案涉房屋委托南京乐伽公司出租；出租代理期限自2018年9月30日至2021年11月15日，租金每月2600元，租金为季付，南京乐伽公司的出租代理权限为：代周伟、彭义英出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络事宜；代周伟、彭义英签署、变更或解除房屋租赁合同，代周伟、彭义英向承租人收取租金、押金、定金等相关费用。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、转账信息、《房屋出租委托代理合同》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋租赁合同》性质为何；2.陈秀的诉请能否得到支持。 一、双方的《房屋租赁合同》性质为何 根据审理查明的情况，本案的事实经过为：南京乐伽公司与房东签订《房屋出租委托代理合同》，将房屋从房东处接收，而后与如本案陈秀这样的承租人签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给实际的承租人使用。根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从南京乐伽公司与房东周伟、彭义英就案涉房屋签订的《房屋出租委托代理合同》合同内容的约定来看，周伟、彭义英的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向周伟、彭义英支付固定数额的租金，而在南京乐伽公司与陈秀签订的《房屋租赁合同》中，南京乐伽公司最主要的义务是按照约定将案涉房屋交付陈秀使用，陈秀的主要义务是按固定期限向南京乐伽公司支付固定数额的租金，上述两份合同约定的租金标准不一，且分别独立履行。因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，《房屋出租委托代理合同》约定的内容实则属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，南京乐伽公司与周伟、彭义英之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。而南京乐伽公司将房屋出租给陈秀的行为应为转租，故陈秀与南京乐伽公司之间实际建立的亦是房屋租赁关系。 二、陈秀的诉请能否得到支持 在南京乐伽公司与陈秀的租赁合同履行期间内，南京乐伽公司以公告的方式明确表明无力履行合同义务，无法继续向陈秀履行提供房屋进行居住的合同主要义务，应将后续的租金予以退还，至于退还的金额，因陈秀从2019年8月31日开始为获取房屋使用权便向房东周伟、彭义英另行支付租金，即南京乐伽公司应将2019年9月1日至2020年4月30日的租金16000元向陈秀退还。 关于押金的退还。合同约定的为：租赁期限届满或合同解除后，押金返还陈秀，但是本案中，陈秀认为其与南京乐伽公司的租赁合同尚未解除，还在履行期间内，且也未向南京乐伽公司发出过解除合同的意思表示，故合同约定的押金退还条件尚未达到，故对此项诉请不予支持。 关于违约金，根据合同约定：南京乐伽公司在陈秀没有违反本合同的情况下提前解除合同视为违约，须按两个月租金向陈秀支付违约金。在陈秀没有任何违约行为的情况下，南京乐伽公司在合同履行期限内单方发出公告，以自己的行为表示不再履行合同义务，虽不能直接发生解除合同的效力，但实为提前解除合同的违约行为，因此对于陈秀的违约金请求予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈秀退还租金16000元； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈秀支付违约金4000元； 三、驳回原告陈秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取400元，公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  王少松 人民陪审员  徐 敏 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  曾 娜