贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4505号上诉人（原审被告）：贵州盛华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路418栋-3-4-1号。法定代表人：向光英，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：周训，男，1981年6月9日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。原审被告：贵州华盛物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路418号2单元1号。法定代表人：文薇，该公司总经理。上诉人贵州盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房开）因与被上诉人周训、原审被告贵州华盛物业管理有限公司（以下简称华盛物业）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。盛华房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决将本案认定为商品房买卖合同纠纷定性错误，本案应定性为不当得利纠纷；2、一审判决认定涉案相关费用的收取系二上诉人共同收费行为错误；3、被上诉人提出本案诉讼，已经超过诉讼时效。被上诉人周训向一审法院起诉请求：1、判决二被告共同退还向原告收取的电表、水表、煤气开通费4629元，并支付2012年11月22日至2019年4月15日止的利息2000元；2、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，原告与被告盛华房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋一套，双方在合同中约定房屋价款按照套内建筑面积计算，并约定了相应的房屋单价以及房屋总价、交房时间及违约责任等，合同同时约定，买受人在领取房屋钥匙时，需一次性交纳下列费用煤气开户费3000元，电表开户费629元，闭路电视安装入网费285元，水表开户费1000元／户以及其他各项费用。2012年9月24日，被告华盛物业公司向原告收取了煤气开户费3000元、电表开户费629元、水表开户费1000元，共计4629元，并在收据中备注代房开公司收取。原告认为，被告的行为侵犯了其合法权益，故提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。审理中同时查明，原告所交纳的“三通费”中煤气开户费包括了防爆器费298元／户及远程抄表费290／户。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，当事人的争议焦点有以下几点：一、被告向原告收取的“三通费”是否有合法依据，是否应当退还；二、被告盛华房开公司是否应当承担共同退还责任；三、被告提出的诉讼时效抗辩是否应当得到支持；四、煤气开户费中防爆器费每户298元及远程抄表费每户290元是否应当扣除。关于被告向原告收取的“三通费”是否有合法依据，是否应当退还的问题。一审法院认为，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，《商品房买卖合同》应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告华盛物业公司另行向原告周训、王其美收取煤气开户费等费用已违反了以上规定。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：燃气达到线路铺设到户，有线电视交付时线路铺设到户。根据该约定，供电、燃气、有线电视铺设到户属于被告盛华房开公司的合同义务，且该安装费用根据前述法律规定应当计入商品房销售价格中，因此，对于被告另行收取的煤气开户费3000元、电表开户费629元、水表开户费1000元，共计4629元，没有合法依据，应当退还给原告。关于被告盛华房开公司是否应当承担共同退还责任的问题。庭审中，被告盛华房开公司辩称，该公司未向原告收取三通费，亦未委托华盛物业公司代为收取相关费用，因此不应承担共同退还责任。一审法院认定事实，被告华盛物业公司系被告盛华房开公司因前期物业管理需要而成立的公司，该公司的成立旨在帮助盛华房开公司开发的小区提供物业管理服务，同时帮助房开公司为业主办理入户等房屋交接手续。此外，从被告盛华房开公司与业主签订的合同可知，被告华盛物业公司并不具备向业主收取煤气开户费等费用的权利，且根据收费收据上的备注，其只是代盛华房开公司收取，而被告华盛物业公司在庭审中也表明其收取煤气开户费等费用是依据《商品房买卖合同》中补充协议的约定，根据合同的相对性，该合同签订的双方为原告与被告盛华房开公司，因此，只有盛华房开公司有权向业主收取以上费用，而被告华盛物业公司作为实际费用的收取方，且其成立是因为盛华房开公司自身物业管理的需要，因此，对于其收取煤气开户费等费用的行为，被告盛华房开公司理应是知晓的，且默认其代为收取以上费用，故对于华盛物业公司违法收取煤气开户费等费用的行为，被告盛华房开公司应当承担共同的退还责任。关于被告提出的诉讼时效抗辩是否应当得到支持的问题。一审法院认为，因被告华盛物业公司收取煤气开户费等费用已经违反前述规范性文件的规定，其作为收费依据的《商品房买卖合同》补充协议中有关收费的条款应当认定为无效，故对二被告提出的诉讼时效抗辩主张，一审法院不予采纳。关于煤气开户费中防爆器费每户298元及远程抄表费每户290元是否应当扣除的问题。审理中，被告辨称两项费用共计588元应当扣除，对此，一审法院认为，防爆器费298元/户系选装项目，不应包含在燃气开户的基础安装费中，故应予扣除；而远程抄表费290元/户为基础安装费用，不应扣除，应予退还。综上，被告应退还原告的费用为（4629元一298元）=4331元。对于原告主张的利息问题，一审法院认为，因被告华盛物业公司收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，故一审法院酌情以退还的费用为基数，从收取该费用的次日起以中国人民银行同期存款利率为标准予以支持到2019年4月15日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州盛华房地产开发有限公司及贵州华盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同退还原告周训、王其美三通费共计4331元，并以三通费4331元为基数，自2012年9月25日起按中国人民银行同期存款利率为标准计算资金占用费至2019年4月15日为止；二、驳回原告周训、王其美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告贵州盛华房地产开发有限公司及贵州华盛物业管理有限公司共同负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”关于上诉人提出一审定性错误、认定涉案费用系二上诉人共同收费行为错误之上诉理由，经查，被上诉人与上诉人盛华房开公司签订商品房买卖合同，华盛物业公司收取涉案费用也系基于该商品房买卖合同，一审判决对于本案的焦点归纳准确，认定事实清楚，一审判决对本案案由的确定并无不妥。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，本案所涉费用的实质应为供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，上诉人收取上述费用于法无据，理应予以退还。上诉人提出的诉讼时效问题，因上诉人系借代收的名义向被上诉人收取案涉费用，故被上诉人在交纳案涉费用时并不存在知道或者应当知道上诉人无权收取的事实。直到被上诉人提起本案诉讼主张权利，上诉人亦未向被上诉人提供燃气、电力服务商出具给购房人的结算凭证，或出示上诉人有权进行代收的相关依据，故被上诉人知道权利受到损害后向法院提起诉讼主张权利并未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州盛华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年四月二十六日书记员  陈晓琦