河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5722号上诉人（原审被告）：李广勤，女，1971年6月3日出生，汉族，住河南省固始县。上诉人（原审被告）：张蒙蒙，男，1991年5月3日出生，汉族，住河南省固始县。上诉人（原审被告）：谢家荣，女，1947年2月4日出生，汉族，住固始县。上述上诉人共同委托诉讼代理人：程锐，河南高普律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：王曙光，河南高普律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许立文，男，1981年10月20日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：张太平，河南蓼城律师事务所律师。原审被告：固始县家佳房产中介有限公司。住所地：河南省固始县蓼北路与淮河路交叉口往北100米。法定代表人：王如平，该公司经理。上诉人李广勤、张蒙蒙、谢家荣因与被上诉人许立文及原审被告固始县家佳房产中介有限公司（以下简称家佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初7235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。三上诉人的共同委托诉讼代理人程锐、上诉人李广勤、张蒙蒙，被上诉人许立文及其委托诉讼代理人张太平，原审被告家佳公司的法定代表人王如平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李广勤、张蒙蒙、谢家荣上诉请求：1.撤销（2019）豫1525民初7235号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，维护房屋买卖合同合法有效；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审判决认定事实错误，判决错误。1.双方买卖的房屋已交接，一审认定房子未交付是完全错误的。2.房屋院墙应当由被上诉人自己建设，被上诉人在准备拉院墙时没有人设置任何阻碍，一审法院认定不能建设院墙导致不能实现合同目的完全错误。3.一审认定上诉人承担违约金错误。许立文答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，1.双方在签订合同时附有相关条件，即李广勤方将房屋内的东西清理出去、交付房屋的钥匙，对此事实一审我们已经提交了充分的证据予以证实。2.关于该房屋院墙的问题，上诉人与被上诉人以及该房屋的原主人在本案的合同签订后进行了多次长达几个月的沟通及交涉，均没有建设完成，最后上诉人方给的时间是去年的10月前将该房屋的所有问题解决完毕，但到期后上诉人仍然没有任何解决实际问题的行为。3.被上诉人在签订合同时一次性支付了房款，全面履行了合同的所有义务，而上诉人在收到全部购房款后没有全面履行协议，且未妥善解决房屋存在的纠纷问题，并把责任推卸给房屋的原主人陈海洋，时至今日该房屋不具备合同约定的交付条件，构成严重违约。一审判决合情合理合法，上诉人的上诉没有任何依据，恳请二审法院维持原判。原审被告家佳公司答辩称，合同签好了，并且经过公证，房屋已经实际交付，房屋和第三方没有争议。许立文向一审法院起诉请求：1.解除与被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣签订的房屋买卖协议；2.四被告返还购房款36万元并承担违约责任；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月17日，许立文、李广勤、张蒙蒙、谢家荣经家佳公司介绍签订了房屋买卖协议，约定将李广勤、张蒙蒙、谢家荣所有的位于固始县城关镇新桥社区瓦房居民组别墅房屋（假三层）卖给许立文，约定房屋价款为人民币叁拾陆万元整，同时约定了房屋的面积（含路和院子）、房款、房屋的交付以及违约责任。许立文已按合同约定交付全部房款36万元，李广勤、张蒙蒙、谢家荣给许立文出具了收条。该案涉房屋没有院墙，也没有交付。许立文交付房款后多次与李广勤沟通要求修建院墙，至今未果。一审法院认为，许立文与李广勤、张蒙蒙、谢家荣签订的房屋买卖协议是各方的真实意思表示，目的是李广勤、张蒙蒙、谢家荣取得房款，许立文取得案涉房屋，对当事人具有约束力。房屋买卖协议约定房屋占地面积含路和院子，案涉房屋没有院墙，未交付，支付房款后许立文多次催促被告李广勤拉院墙，至今未果。《合同法》规定当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。自2019年4月17日至原告起诉时已经过半年，合同标的物未达到合同的约定，致使不能实现合同目的，原告要求解除与李广勤、张蒙蒙、谢家荣签订的房屋买卖协议，于法有据，该院予以支持。许立文付清购房款，房屋未达到合同约定，未在约定时间交付，李广勤、张蒙蒙、谢家荣存在违约情形，应承担违约责任，房屋买卖协议约定“如一方违约，承担违约金数额按违约时房屋市场价值的百分之三十计算”，原告要求被告按房屋购买价值30%计算违约金，予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣系合同相对方，被告家佳公司作为中介方，与许立文及被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣系居间合同的法律关系，其只应承担在居间活动中产生的法律后果，且被告家佳公司在原告与被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣房屋买卖居间过程中，是否存在损害原告的行为，不属本案审理范畴，原告可另案诉讼。故原告要求被告家佳公司承担与被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣相同责任的诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告许立文与被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣签订的房屋买卖协议；二、被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣于本判决生效后十五日内向原告许立文返还购房款36万元；三、被告李广勤、张蒙蒙、谢家荣于本判决生效后十五日内向原告许立文支付违约金108000元；四、驳回原告许立文的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人李广勤、张蒙蒙、谢家荣向本院提交了：1.律师调查笔录、房屋买卖协议，拟证明上诉人与案外人（原房东）的房屋买卖不存在任何争议，并且原房东陈海洋证明被上诉人在接受房屋对房屋进行装修，没有人对被上诉人的施工进行阻止。2.房屋买卖协议，上诉人向原房东购买房屋的起由，想证明上诉人出卖给被上诉人房屋，是上诉人从原房东陈海洋手中购买的，该买卖签订了正式的买卖协议，并办理了买卖公证，上诉人与原房东不存在争议纠纷。两份证据证明案涉房屋与案外人没有争议。被上诉人许立文质证称：1.关于第一份证据，陈海洋是本案房屋的原房主，和李广勤属于至亲，案件的处理结果与其有关联，内容不属实。调查笔录是2020年4月14日才做出的，不属于新证据。2.关于第二份证据，协议只是形式材料，与本案争议焦点没有关联，起不到证明目的。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的案件事实和双方当事人的举证、陈述，结合诉辩双方的上诉理由和答辩意见，本案双方当事人争议的焦点为：1.案涉房屋是否交付；2.案涉房屋与案外人有无争议，合同能否继续履行；3.房屋买卖合同履行一方当事人是否违约，原判李广勤等违约并承担违约金是否适当。第一，关于案涉房屋是否交付的问题。本案双方通过中介公司签订了房屋买卖协议并经公证，协议是双方的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。《房屋买卖协议》第七条已经明确双方对案涉房屋的位置、状况、付款及房屋交接、产权证的办理均有充分的了解，协议上有双方的签字认可；中介公司也带领双方实地查看过房屋，双方对房屋的现状及交接方式均明知，许立文在收房后实际支付了全部购房款，且曾委托陈海洋装修，说明案涉房屋已经实际处于许立文的控制之中，案涉房屋已实际交付，本院予以认定。第二，关于案涉房屋是否与案外人有争议的问题。许立文主张案涉房屋与他人有争议，提供了部分通话记录、微信聊天截图等证据，但始终不能明确争议方是谁、具体争议是指什么、以何种方式产生的争议，也未提供证据证明有其他人对案涉房屋主张权利。上诉人李广勤等提供了房屋的原主人陈海洋出具的证言，证明房屋没有争议，且陈海洋在帮助许立文装修案涉房屋时无人阻挠。综上，许立文起诉主张案涉房屋与他人有争议的理由不能成立，双方之间的《房屋买卖协议》应当继续履行。第三，关于房屋买卖合同履行一方当事人是否违约的问题。从双方合同约定的内容上看，《房屋买卖协议》约定了建筑面积及四至边界以房屋及院落的现状为准，含路和院子，而协议并未约定上诉人李广勤等需要协助被上诉人许立文拉院子，上诉人李广勤等并未违反合同约定。一审法院以案涉房屋没有院墙为由判决上诉人李广勤等违约，并承担违约金，与双方合同的约定不符，本院应予纠正。综上所述，李广勤、张蒙蒙、谢家荣的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销固始县人民法院（2019）豫1525民初7235号民事判决；二、驳回许立文的诉讼请求。一审案件受理费3350元，二审案件受理费6700元，均由许立文负担。本判决为终审判决。审判长  邰本海审判员  徐 宏审判员  胡晓峰二〇二〇年四月二十九日法官助理李艺璇书记员罗逍