山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终977号上诉人（原审原告）：王俊杰，男，1962年6月24日出生，汉族，户籍地河南省沈丘县，现住威海市。委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：何方，女，1980年2月28日出生，汉族，户籍地哈尔滨市道里区，现住威海市环翠区。上诉人王俊杰与被上诉人何方因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王俊杰上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法支持王俊杰的第一项诉讼请求。事实和理由：一审认定事实有误，适用法律不当。王俊杰租赁房屋给八十多岁的父母居住，签订合同入住后，王俊杰按时交纳房租、押金和水电等费用。2019年10月26日，当水务集团的工作人员查水表发现当月用水50方，王俊杰的岳父遂关闭水阀停止用水，经水务集团工作人员上门检查确定是地下水管漏水，通知何方检修。何方于28日查看后称应由水务集团负责修理，水务集团工作人员明确告知何方漏水部位应该由何方修理，何方又声称应该由物业服务公司负责修理，让王俊杰的岳父联系物业公司，物业公司的工作人员当即电话告知何方该部位应由何方自己负责修理，何方又告诉王俊杰岳父其不管，致使王俊杰租赁的房屋无法居住使用，无法实现合同目的，被迫搬出另行租房居住，实际承租涉案房屋不足6个月。因何方不履行出租人的维修义务，王俊杰的诉请依法应予支持。何方上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、双方签订的合同约定租期为五年，2019年10月28日王俊杰发微信给何方，以房屋水管漏水为由要求何方维修，何方多次去房屋、草厦子查看，没有漏水情况，根本不影响王俊杰居住。只因王俊杰个人原因找到便宜住所，不想继续租住，以漏水为由要求退还剩余租金7800元及押金2000元，拖欠水费178元，发微信表示漏水修不好，所欠50方水费也不交，并发微信要挟何方，称朋友是律师，有办法让何方还款。一审也认定漏水程度不足以导致房屋无法居住，合同租期为五年，王俊杰因自身原因解约，致房屋租赁费损失62400元。二、10月28日何方到房屋查看漏水情况，王俊杰女友及其父母正围坐在在裸露的床垫上吃午饭，何方告知出租前床垫有塑料膜包裹，请尽快回复原样，王俊杰也答应。2019年11月7日王俊杰搬离涉案房屋，没有告知何方。2019年12月中旬，王俊杰岳父将房屋钥匙送至物业保管，物业电话通知何方取回钥匙，王俊杰没有正面交涉房屋退租及室内损坏情况。何方进屋后发现屋内破烂不堪，损坏严重，造成的损失在5万元以上，一审判决偏袒王俊杰，对何方不公平。三、因住户水表在楼宇门外，王俊杰在疫情期间无法得到退还的房租，故意将室外房屋用水阀门损坏，利用抄表员无法工作期间致涉案房屋因无人居住跑水150方，致何方损失水费2000元，王俊杰涉嫌故意损坏财物，何方已经报警，公安机关正在调查，何方保留追究的权利。王俊杰向一审法院起诉请求：1、何方退还租金7800元；2、何方退还押金2000元。一审法院查明，位于威海市房屋登记在何方配偶周杰名下，系何方与周杰共同所有。2019年5月3日，王俊杰、何方就上述房屋签订一份《租房合同》，约定：何方将位于庙耩路建筑面积为80平方米的房屋出租给王俊杰，租赁期自2019年5月3日至2020年5月2日，租金按年支付，签订合同时一次性付清，年度租金为15600元。合同中手写注明，押金2000元。何方将涉案房屋交付王俊杰使用后，双方发生纠纷，王俊杰于2019年11月初搬走，并于2019年12月将钥匙交还何方，双方对于剩余租金及押金事宜协商未果，王俊杰遂于2019年12月27日诉至一审法院，请求处理。另查，王俊杰于2019年3月28日向何方转账15600元，同日，向何方原来的租户陈燕转账2000元。王俊杰称因何方需要退还陈燕押金2000元，王俊杰系按照何方要求将押金2000元直接支付给陈燕，作为王俊杰应当支付给何方的押金。庭审中，王俊杰提供了双方之间的微信往来记录，记录显示：2019年4月9日，何方称旧的衣柜王俊杰不用就扔到楼下垃圾桶就行了。2019年10月28日，王俊杰向何方发微信反应家里水表直转，这个月都50方水了，查水表的说家里不是漏水就是草厦子下面水管坏了。王俊杰要求何方检修，何方认为租房子是由承租人维修，不应该由何方修。2019年11月4日，王俊杰再次要求何方找人修水管，何方拒绝。2019年11月6日，王俊杰又要求何方维修水管，何方再次拒绝。2019年11月7日，王俊杰向何方表示其不会维修水管，也不会支出维修费用，如果不想麻烦就把剩余租金和押金退给王俊杰，王俊杰几天内就搬走。何方称：“你随便吧”。庭审中，何方向一审法院提交照片30张，用于证实其房屋损坏的情况。王俊杰质证称，照片无法证明何方的主张，何方在交付房屋前物品已经损坏，不是王俊杰造成的。一审法院认为，王俊杰、何方签订的《租房合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定的租赁期限为一年，但双方在合同期限未届满的情况下对于房屋设施应当由谁维修产生争议，王俊杰于2019年11月7日向何方提出不再租赁并搬出房屋，并于2019年12月将钥匙交付何方，双方的租赁合同关系已经实际解除。关于交付钥匙的时间，王俊杰主张系2019年12月3日，何方主张系12月中旬，但双方均未提供证据予以证实，一审法院采纳何方的主张。关于王俊杰要求何方退还剩余租金的诉讼请求，一审法院认为，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或延长租期。本案中，双方租赁合同并未约定由哪方承担维修责任，按照法律规定，应当由何方承担维修义务，何方拒绝承担维修义务，对于合同的解除存在过错；但是，在何方拒绝承担维修责任的情况下，王俊杰可以自行维修后再向何方主张维修费用，且王俊杰所陈述的漏水程度尚不足以导致房屋无法居住，但王俊杰直接采取搬出租赁房屋的方式亦存在过错，考虑到双方对于合同解除的过错程度以及王俊杰实际交付房屋钥匙的时间，根据公平原则，一审法院酌定何方退还王俊杰两个半月的租金即3250元。关于王俊杰要求何方退还押金的诉讼请求，何方以王俊杰将其房屋、家具损坏为由拒绝返还，但其提供的照片无法证实屋内设施系由王俊杰损坏，故其抗辩理由，证据不足，不予采纳，押金2000元应当返还王俊杰。综上，王俊杰诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、何方于判决生效后十日内退还王俊杰租金3250元；二、何方于判决生效后十日内退还王俊杰押金2000元；三、驳回王俊杰其余诉讼请求。如果何方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由何方负担。二审中，何方提交以下证据：证据一、照片及视频刻录的光盘一份，以证明王俊杰搬离涉案房屋时将室内物品损坏；证据二、水费表单据两张，分别是涉案房屋的水费单据和其自行居住的房屋的水费单据，以证明房屋不存在漏水的情况；证据三、微信聊天记录一份，证明王俊杰要挟何方，称其朋友是律师，打官司肯定输。经质证，王俊杰主张证据一中有部分照片系涉案房屋的照片，但没有拍摄时间，房屋有部分损坏在租赁前就存在，不能证实系王俊杰方破坏；证据二中文化名居16号103室的水费与本案无关，对涉案房屋的水费单据真实性没有异议；对证据三的真实性没有异议。对双方争议的事实，结合双方提交的相关证据及当事人陈述，本院认定如下：1、涉案房屋的用水量在2019年7月10日为7方、9月10日为5方、11月20日为51方，该房屋在2019年11月20日用水量较往常显著增加，结合王俊杰、何方均认为房屋室内不漏水，故可以认定涉案房屋应系室外水管存在漏水，该处漏水量计入涉案房屋的水表。2、何方提交的证据可以证明涉案房屋的卫生状况较差，有部分物品损坏，但无法认定其损坏价值，也无法认定系王俊杰损坏。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，从审理查明的事实来看，涉案房屋在租赁期间，因室外水管漏水导致用水量增加，确实会增加王俊杰的经济负担。何方作为出租人拒不履行维修义务，在合同履行过程中存在过错，但因该漏水部位位于室外，并未严重影响房屋居住使用。且王俊杰可以采取拒绝承担漏水部位的水费或让何方承担维修费用的方式继续履行合同，其采取径行搬离涉案房屋的方式解除合同亦有不当。一审法院结合涉案房屋租赁合同解除的原因和双方的过错，认为由何方退还王俊杰剩余租期（约5个月）两个半月的租金较为公平合理，并无不当。因并无证据证实王俊杰在租赁房屋期间，故意损坏室内设施或物品，一审认为何方应将押金2000元予以退还，亦无不当，本院予以维持。综上所述，王俊杰、何方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王俊杰负担50元，何方负担50元。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  郭庆文审判员  侯善斌二〇二〇年四月二十九日法官助理赵娟书记员唐亚敏