福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5812号 原告：福州邦恩物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道八一七北路268号冠亚广场7#楼1层15店面。 法定代表人：冯磊，总经理。 委托诉讼代理人：林民全，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游晓玲，福建通民律师事务所律师。 被告：曾兆斌，男，汉族，1950年9月29日出生,住福州市台江区。 被告：林声红，女，汉族，1954年6月11日出生,住福州市台江区。 被告：曾劼，男，汉族，1980年11月11日出生,住福州市台江区。 原告福州邦恩物业管理有限公司与被告曾兆斌、林声红、曾劼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告福州邦恩物业管理有限公司的委托诉讼代理人游晓玲、被告曾劼到庭参加诉讼，被告曾兆斌、林声红经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费9025.5元及自欠费之日起按千分之五计算至清偿之日止的违约金；2.判令被告承担本案全部诉讼费用(含受理费、公告费等)。事实与理由：原告为丽景天成一期的物业服务企业，从2014年1月开始至今为该小区提供物业服务；被告为该小区×号楼×室房屋的业主。依据物业服务合同的约定，该小区的物业服务费按房屋建筑面积收取，计费标准为每月每平方米1.2元，被告应于每月10日前向原告缴纳上月度物业服务费，如被告逾期付费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的建筑面积为121.31平方米，每月应支付的物业服务费为145.6元。被告入住后自2014年1月开始拒绝缴纳物业服务费，至2019年2月共拖欠物业服务9025.5元。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳上述费用。 被告辩称，1.原告与被告无物业服务合同关系，原告无权向被告主张权利，恳请驳回原告诉讼请求。2.原告与丽景社区居委会签订的前期物业服务合同无效，双方签订前期物业服务合同没有经过合法手续，且在丽景天成小区业主委员会还未成立前，被告与伯恩（福建）物业管理有限公司签订《丽景天成前期物业服务协议》还在有效期内，被告不可能同时和两家物业服务公司存在合同关系。3.原告诉请的2014年1月1日至2017年9月30日期间物业服务费超出有效诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，福州丽成物业管理有限公司（后名称变更为福州邦恩物业管理有限公司）与福州市仓山区金山街道丽景社区居民委员会（以下简称丽景社区居委会）签订《福建省物业服务合同》，丽景社区居委会委托原告对丽景天成一期实施物业服务。合同约定多层住宅物业服务费每月1.2元/㎡，业主应于每月10日前支付物业服务费，业主经书面催缴未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之五标准支付违约金，物业服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。 合同到期后，仍由原告继续在小区提供物业管理服务至今。被告曾兆斌、林声红、曾劼系丽景天成一期×#楼×单元业主，房屋建筑面积121.31平方米。被告自2014年1月起未向原告支付物业服务费。原告于2019年9月6日向被告寄出《律师催缴函》，该邮件于2019年9月8日拒收退回。《律师催缴函》主要内容：3#楼203单元业主曾兆斌从2014年1月至2019年7月共拖欠物业费9755.2元，从2014年1月至2019年6月共拖欠水电公摊费用1421.7元，被告曾劼应于收到本函件后五日内缴清欠款。 本院认为，《福建省物业服务合同》系原告与丽景社区居委会签订的，被告并未参与签订该合同，并非合同相对方，该合同对被告不发生法律效力，但原告实际上提供了物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，故被告可参照合同约定的标准向原告支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交、公告方式，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交、催交后未缴纳的进行公告后方可起诉欠费业主。本案中，原告提交的尾号为3929的EMS邮寄面单无具体邮寄时间、邮寄内容，尾号为7435的邮件亦无具体邮寄内容，无法体现原告有对被告实施了催交的行为。根据原告提交的2018年12月14日的缴费通知可知，原告仅向被告催交2014年1月31日至2018年12月14日的物业服务费，但原告在2015年12月15日之前物业服务费已超过《民法总则》规定的诉讼时效，依法不应予以支持，故被告应向原告支付2015年12月15日至2018年12月14日期间的物业服务费1.2元/㎡×36月×121.31㎡=5240.59元。《福建省物业管理条例》于2019年1月1日施行后，根据该条例的规定，业主经两次催交后仍未缴纳的，物业服务企业进行公告后业主未缴纳的，物业服务企业方可起诉欠费业主，但原告仅提交其于2019年9月邮寄的《律师催缴函》（EMS面单尾号3579），原告的催交方式不符合《福建省物业管理条例》的规定，故对原告要求被告支付2019年1月1日之后物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，如前所述，原告与丽景社区居委会签订的《福建省物业服务合同》对被告不发生法律效力，故原告依据该合同向被告主张违约金，本院不予支持。被告曾兆斌、林声红经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告曾兆斌、林声红、曾劼应于本判决生效之日起十日内向原告福州邦恩物业管理有限公司支付物业服务费5240.59元； 二、驳回原告福州邦恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告福州邦恩物业管理有限公司负担21元，被告曾兆斌、林声红、曾劼负担29元。被告曾兆斌、林声红、曾劼应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈家挺 二〇二〇年四月十日 法官助理 邱仕鹏 书 记 员 周靖玮 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 2.《福建省物业管理条例》 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”