福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初5178号 原告：延平区茫荡镇阳光新村业主委员会，住所地福建省南平市延平区茫荡镇阳光路1号。 负责人：叶月旺，主任。 委托诉讼代理人：唐自晖，福建舜宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏靖，福建舜宁律师事务所律师。 被告：延平区茫荡镇阳光新村筹建处，住所地福建省南平市延平区茫荡镇阳光路1号。 负责人：陈有伟，主任。 委托诉讼代理人：吴香云，福建九越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜许华，福建九越律师事务所律师。 被告：高小春，男，1968年1月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告延平区茫荡镇阳光新村业主委员会（以下简称阳光新村业委会）与被告延平区茫荡镇阳光新村筹建处（以下简称阳光新村筹建处）、高小春确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告阳光新村业委会的委托诉讼代理人苏靖，被告阳光新村筹建处的委托诉讼代理人吴香云、颜许华，被告高小春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光新村业委会向本院提出诉讼请求：1.确认阳光新村筹建处与高小春签订的《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》无效；2.高小春将福建省南平市延平区左右的架空层（面积93.12平方米）腾空。事实和理由：为保证茫荡镇阳光新村工程顺利进行，阳光新村筹建处经福建省南平市延平区茫荡镇人民政府于2008年8月13日批准成立。2010年起，阳光新村建房业主与筹建处签订《建房协议书》，委托筹建处办理建房等相关事宜。2016年，茫荡镇造福工程、地质搬迁、新村建设安居工程建成。2018年8月15日，阳光新村筹建处与高小春签订《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》，筹建处将位于福建省南平市延平区左右的架空层（面积93.12平方米）以55000元的价格转让给高小春。然而南平市延平区茫荡镇阳光路1号楼架空层没有办理产权证书，筹建处也不是南平市延平区茫荡镇阳光路1号楼架空层的所有权人，且南平市城乡规划局2009年12月28日颁发的《建设工程规划许可证》也明确规定“架空层架空部分作为公共停车等用途不计建筑面积、不计容”，架空层部分不得改作他用或作为出售、出租等商业用途。阳光新村筹建处对架空层不享有所有权及支配权，其以自身名义向高小春出售作为公共停车用途使用的架空层的行为，亦损害了阳光新村业主的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条、第五十二条第二项的规定，阳光新村筹建处与高小春签订的《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》应属无效。为维护阳光新村全体业主的合法权益，阳光新村业委会经业主大会授权，特提起本案诉讼， 建筑物区分所有权建筑物区分所有权阳光新村筹建处辩称，一、阳光新村筹建处与南平市延平区小楠坪村民委员会（以下简称小楠坪村委会）、南平市延平区谢地村民委员会（以下简称谢地村委会）、南平市延平区汶浆村民委员会（以下简称汶浆村委会）、南平市延平区盖头村民委员会（以下简称盖头村委会）以及建房村民之间系委托合同关系。阳光新村筹建处是经茫荡镇人民政府同意成立的协助政府处理建房等相关事宜的机构，是接受小楠坪、谢地、汶浆、盖头四个村及四个村建房村民的委托，帮助村民承建阳光新村小区房屋的受托人，非开发商。阳光新村筹建处经政府授权并接受委托分别与承包方及小楠坪、谢地、汶浆、盖头村村民委员会签订《工程承包协议书》、与建房村民签订《建房协议书》，就建房相关事项进行明确约定。其中，小楠坪、谢地、汶浆、盖头村村民委员会分别以委托人的名义在《工程承包协议书》上盖章并签字。根据《工程承包协议书》和《建房协议书》第一条：“甲方在茫荡镇阳光新村（安丰石板桥）造福工程、地灾户、新村建设安居小区申请建房，同意全权委托乙方办理建房等相关事宜。”及第七条：“建房价款：甲方以包工包料包干造价的形式委托乙方承建，包干工程造价每平方米人民币1388元。”之约定，阳光新村筹建处与村委会及建房村民之间系委托合同关系。案涉工程经阳光新村筹建处建设全部竣工验收合格，后陆续交付给委托人使用。阳光新村筹建处已经按约完成了委托事项，委托合同已经履行完毕。二、案涉架空层所有权不属于业主共有。（一）《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条和《最高人民法院关于审理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”根据《建设工程规划许可证》附件第五条：“案涉工程1＃楼地上6层（不含作为公共停车等用途的架空层），建筑高度162米（不含架空高度），建筑面积3990平方米（不含架空层架空部分，含架空层围合的梯间建筑面积），架空层架空部分作为公共停车等用途不计建筑面积不计容。”可见，案涉架空层属于建筑区划内在规划用于停放汽车的车位，并未计入容积率，也未计入公用建筑面积由全体业主分摊，委托人未支付相应对价，不属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这些车位依法不属于业主共有。（二）《工程承包协议书》第十一条与《建房协议书》第九条约定，在本工程中，架空层及架空层分摊的土地款、幼儿园、村委会管理房、医疗室、文化站、老人活动室、新村大门、公厕及垃圾收集房等项目不列入工程成本预算，不属于工程招标范围。根据《工程承包协议书》、《建房协议书》，委托人在委托建房时，双方已经就架空层等未列入工程成本预算的项目作了约定，该约定未违反法律法规的规定，合法有效。而建设成本是双方在作出价格决定时的重要考量因素。在双方已经明确委托人承担的建设成本不包含架空层等项目的建设成本的前提下，委托人不得以其承担了1388元的建房成本主张架空层的所有权或者使用权的依据。三、本案涉架空层在内的整个工程项目系合法的建筑物，未违反规划用途。阳光新村筹建处将架空层出租给业主使用，符合法律法规的规定。根据物权法第七十四条第一款、第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”和《最高人民法院关于审理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”之规定，阳光新村筹建处通过出售、附赠或者出租等方式与业主签订使用合同，未违反法律规定。合同合法有效，原告要求确认合同无效于法无据。综上所述，阳光新村业委会的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。 高小春辩称，同意阳光新村业委会的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.阳光新村业委会提交的《阳光新村业主大会会议纪要》、《阳光新村业主花名册》。会议纪要以及所附的业主花名册有业主签字确认，具有真实性。该证据对于阳光新村业委会提起本案诉讼已经阳光新村全体业主2/3以上同意的事实具有证明力，予以采信。2.阳光新村筹建处提交《协议书》、《借条》。该协议是小楠坪、谢地、汶浆、盖头村委会与池寿林之间关于阳关新村建设工程的借款关系，与本案不具有关联性，不予采信。3.阳光新村筹建处提交的《龙行山重建房架空层杂物间分配出让协议》、《茫荡镇小沟灾后重建点造福工程建房登记表》。该组证据并非阳光新村项目，与本案不具有关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年5月15日，南平市延平区茫荡镇人民政府（以下简称茫荡镇政府）与南平市延平区茫荡镇安丰村民委员会签订《茫荡镇小城镇、新村及造福工程征用安丰村石板桥土地协议书》，茫荡镇政府征用安丰村安丰村民小组和大安村民小组石板桥土地，作为小城镇建设、新村建设及造福工程建设用地。2008年7月31日，中共南平市延平区茫荡镇委员会、茫荡镇政府印发延茫委〔2008〕68号《关于茫荡镇造福工程、地灾户安置、新村建设的工作方案》。该工作方案载明：茫荡镇政府征用安丰村石板桥耕地28.48亩，因该地块是由小楠坪、谢地、汶浆、盖头等4个村联系，首先供给4个村用于造福工程、地灾户安置、新村建设一期用地。4个村建房户共同选举产生一个由各村两委、村民代表、建房户代表组成的筹建处（同时应协助政府做好测绘、规划、地址钻探、地灾报告等工作），设立专门账户，负责三通一平、土地分配等工作。4个村的建房户分别选举产生各自的由村两委、村民代表、建房户组成的工作组，设立专门账户，负责建房招投标、办理土地、房产证等具体事务。2008年8月13日，茫荡镇政府作出《关于同意成立茫荡镇阳光新村筹建处的批复》（延茫政﹝2008﹞104号）同意成立阳光新村筹建处，确认其组成人员（主任：陈有伟，副主任：余青杨、许林祥、黄建兹，成员：黄炳祥、叶盛福、池寿林、卢祥瑞、谢东明、许盛源、许水海、官九平、黄紫荣）。 2008年12月9日，阳光新村筹建处作为发包人将南平市延平区茫荡镇阳光新村（石板桥）1#-10#楼建设工程发包给承包人福建省闽清县第三建筑工程公司，并签订一份《工程承包协议书》。协议书第十一条约定，在本工程中，架空层及架空层分摊的土地款、幼儿园、村委会管理会、医疗室、文化站和老人活动室、新村大门、公厕及垃圾收集房等项目不列入工程成本预算，不属于工程招投标范围。小楠坪、谢地、汶浆、盖头等4个村村委会在前述协议书落款的委托单位处签章。2009年4月30日，经福建省南平市城乡规划局批准，阳光新村筹建处作为用地单位取得安丰村石板桥18385平方米土地的《建设用地规划许可证》（编号：地字第350700200900023）。2009年9月1日，经福建省南平市城乡规划局批准，茫荡镇政府作为建设单位取得阳光新村1#楼陈有伟等36户村民联建住房建设项目的《建设工程规划许可证》（编号：建字第350700200900104）。该《建设工程规划许可证》的附件第四条载明：阳光新村1#楼住房户为高小春等36户。第五条载明：阳光新村1#楼地上6层（不含作为公共停车等用途的架空层），建筑高度162米（不含架空高度），建筑面积3990平方米（不含架空层架空部分，含架空层围合的梯间建筑面积），架空层部分作为公共停车等用途。阳光新村1号楼-10号楼建设工程从2009年1月10日起陆续开工建设，于2009年12月25日起陆续竣工，并经竣工验收合格。 2009年9月1日起，阳光新村筹建处（协议乙方）与高小春等人（协议甲方）陆续签订阳光新村《建房协议书》，约定：甲方在茫荡镇阳光新村（安丰石板桥）造福工程、地灾户、新村建设安居小区申请建房，同意全权委托乙方办理建房等事宜；甲方以包工包料造价的形式委托给乙方承建。协议还约定了工程名称、地点、内容、工期、质量标准、保修办法，建房价款，付款方式、违约责任等条款。协议第九条约定：在本工程中，架空层及架空层分摊的土地款、幼儿园、村委会管理房、医疗室、文化站和老人活动室、新村大门、公厕及垃圾收集房等项目未列入工程成本预算。协议签订后，高小春等人陆续向阳光新村筹建处支付了建房款。2011年5月26日，高小春、吴冬使取得南平市延平区茫荡镇阳光新村（石板桥）1幢3层302室房屋的《房屋所有权证》（证号：南房权字第××号）。2011年6月28日，高小春、吴冬使取得南平市延平区茫荡镇阳光新村（石板桥）1幢3层302室房屋的《集体土地使用证》［证号：南集用（2011）第161号］。 2018年5月5日，阳光新村筹建处在阳光新村小区张贴《公告》，主要载明：关于茫荡镇阳光新村架空层使用说明。一、地址：茫荡镇阳光路1号1幢的架空层（无产权证），价格面议。二、用途：该架空层架空部分作为使用权人停车等用途。三、使用年限：与该座楼土地使用证和房屋所有权证相同。四、自本公告公布之日起七日内本座楼业主有优先购买权，逾期未登记购买视为放弃，阳光新村筹建处将对本座楼架空层面向社会出售。2018年8月15日，高小春与阳光新村筹建处签订《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》，主要载明：一、使用权人：高小春；二、地址：茫荡镇阳光路1号楼102左右的架空层（无产权证）；三、使用面积：93.12㎡。四至：见附图。四、用途：该架空层架空部分作为使用权人公共停车等用途。五、使用年限：与该座楼土地使用证和房屋所有权证相同。六、架空层装饰不得改变房屋结构，造成损失一切责任由使用权人承担全责。七、使用费：一次性缴清使用费55000元整；八、物业享受阳光新村业主同等待遇；九、使用权人必须遵守国家法律、法规，不准存放易燃易爆等危险品，不准损坏公共利益，不准扰民。十、使用权人必须服从阳光新村社区管委会和业主委员会的各项管理制度。同日，高小春向阳光新村筹建处支付了55000元。 2018年11月9日，南平市延平区城乡建设和旅游局出具一份《业主委员会换届备案证明》，对阳光新村业委会提交的换届备案资料予以备案。该备案证明载明换届时间为2018年11月9日，任期3年，成员为叶月旺等9人，主任为叶月旺。2019年4月26日，阳光新村召开业主大会，超过2/3以上的业主同意委托阳光新村业委会对阳光新村小区架空层纠纷问题提起诉讼。阳光新村业委会遂诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：一、阳光新村业委会是否为本案适格原告；二、阳光新村筹建处对于阳光新村小区的架空层是否享有处分权；三、《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》的效力。 关于第一个争议焦点。阳光新村业委会是依照物权法相关规定，由阳光新村全体业主选举产生，并向政府行政主管部门南平市延平区城乡建设和旅游局备案依法成立的组织。有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。阳光新村业主因架空层权属问题，与阳光新村筹建处发生争议，引发诉讼。根据阳光新村业委会提交的会议纪要和业主花名册，阳光新村业委会提起本案诉讼已经全体业主2/3以上同意，因此，阳光新村业委会具备本案原告的诉讼主体资格。 关于第二个争议焦点。根据中共南平市延平区茫荡镇委员会、茫荡镇政府《关于茫荡镇造福工程、地灾户安置、新村建设的工作方案》以及茫荡镇政府《关于同意成立茫荡镇阳光新村筹建处的批复》，阳光新村筹建处是经茫荡镇政府批准成立，负责茫荡镇阳光新村工程三通一平、土地分配、建房招投标、办理土地、房产证等具体事务。而根据高小春等业主与阳光新村筹建处签订的《建房协议书》，阳光新村筹建处是接受高小春等业主委托，以包工包料造价的方式办理阳光新村工程建房事宜。因此，阳光新村筹建处不是阳光新村建设工程的建设单位。根据阳光新村1#楼陈有伟等36户村民联建住房建设项目的《建设工程规划许可证》，茫荡镇政府才是阳光新村建设工程的建设单位。物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。本案中，根据《建设工程规划许可证》的附件第五条记载，阳光新村的架空层部分是作为公共停车等用途。阳光新村筹建处不是阳光新村建设工程的建设单位，其无权依照前述司法解释规定对架空层进行处分。 关于第三个争议焦点。合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”阳光新村筹建处无权对架空层以出售方式转让使用权，其与高小春签订的《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》为无效合同。故本院对于阳光新村业委会主张《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》的诉讼请求予以支持。合同无效后，高小春应当将涉案架空层腾空，故本院对阳光新村业委会主张高小春腾空架空层的诉讼请求予以支持。关于高小春已向阳光新村筹建处支付的55000元款项，高小春与阳光新村筹建处可以另行协商处理，本院不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决如下： 一、延平区茫荡镇阳光新村筹建处与高小春于2018年8月15日签订的《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》无效； 二、高小春于本判决生效之日起十日内将南平市延平区茫荡镇阳光路1号楼102左右面积为93.12平方米的架空层（四至详见《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》附图）腾空。 案件受理费1175元，减半收取计587.50元，由延平区茫荡镇阳光新村筹建处负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇二〇年四月十五日 书记员  陈 芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。