贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2794号原告：葛周传，男，汉族，1989年11月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：彭芸（特别授权代理），贵州辰胜思速律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟影（特别授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月13日，本院公开开庭进行审理。原告，被告之委托诉讼代理人钟影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币60000元（该违约金以购房款356998元为基数，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金，自2017年6月1日起计算至被告实际为原告办理并交付商品房转移登记的有关文书之日止）;2、依法判令被告立即为原告办理涉案房屋（毕节市“瑞丰铭城”第1幢Ｂ单元19层6号）商品房转移登记的有关文书；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告自愿撤回其第2项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实和理由：原、被告于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司开发建设的位于毕节市“瑞丰铭城”第1幢Ｂ单元19层6号房屋。合同约定房屋总价款为356998元。双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（三）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款356998元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金。原告已支付的购房款为356998元，即被告应以购房款为基数按日0.1%向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止。被告辩称，一、违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，因被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。四、请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。本院经审理查明：2014年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第1幢Ｂ单元19层6号商品房出售给原告，总房款356998.00元。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。合同约定的办证期限届满后（2017年5月31日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。另查明，涉案房屋至今未取得商品房备案证明书。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2017年5月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告未按时完成涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。由于每日0.1%的计算标准过分高于被告逾期办证给原告造成的损失，故本院酌情予以调整，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍予以支持。由于涉案房屋暂不具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款356998.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日起计付至2019年8月19日止，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金计算标准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛周传逾期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款356998.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日起计付至2019年8月19日止，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金计算标准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告葛周传的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年四月十五日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2020)黔0502民初2794号诉讼代理人：彭芸，法律工作者。诉讼代理人：彭芸，法律工作者。原告：葛周传，男，1989年11月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区千溪乡沙垮村龙门组33号，居民身份证5224011989××××××××。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，。。葛周传与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年四月二十一日书记员邓頔