广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终724号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄钰媚，女，1964年11月15日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区*****委会文峰路西二街2号。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁华，女，1977年12月22日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区***********。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁健章，男，1944年10月10日出生，汉族，广东省端州区**。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王河东，广东西江律师事务所律师。上诉人黄钰媚因与被上诉人梁华、梁健章买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5120号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄钰媚、被上诉人梁华、梁健章的委托诉讼代理人王河东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄钰媚提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或直接改判；3、确认梁华、梁健章违约。事实和理由：1、一审法院认为根据黄钰媚与梁华2019年5月18日微信聊天记录，黄钰媚向梁华发了“老板娘要帮把你房子向其他中介放盘?”、“如果你卖掉芙蓉西街313房，你就退返我建行转入你卡的3万元定金。我老公不给钱我就买不成你的房，你同意放这套房出去，我免费帮你电话约人家看房，你到时候就开门比人家看房就得啦”等微信聊天内容，黄钰媚向梁华表达了因丈夫不给钱而同意梁华另卖涉案房屋的意思表示。2、一审法院查明事实：2019年5月18日17︰29时，黄钰媚发“如果你卖掉芙蓉西街313房，你就退返我建行转入你卡的3万元定金。我老公不给钱我就买不成你的房，你同意放这套房出去，我免费帮你电话约人家看房，你到时候就开门比人家看房就得啦，好吗?老板娘你讲呢?”，表明梁华无回复，即是梁华并不同意黄钰媚退房不买的事实。既然梁华不同意黄钰媚不买房的意愿，但梁华却又把房屋卖给他人，因此，实际是梁华违约。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请二审法院撤销一审判决，以维护黄钰媚的合法权益。梁华、梁健章辩称，在黄钰媚所提到的两个人微信中已经明确两个问题：1、明确黄钰媚反悔不买的事实，意思表示是清晰的；2、微信中梁华明确表示黄钰媚违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回黄钰媚的上诉请求。黄钰媚向一审法院提出诉讼，请求判令：1、梁华、梁健章返还黄钰媚购房定金3万元，并赔偿黄钰媚违约金6万元；2、本案诉讼费由梁华、梁健章承担。诉讼中，梁华、梁健章提出反诉请求：1、由梁华、梁健章没收定金3万元，并由黄钰媚赔偿梁华、梁健章违约金3万元；2、本案诉讼费由黄钰媚承担。一审法院认定事实如下：2019年5月13日，黄钰媚(买方、乙方)与梁华、梁健章(卖方、甲方)签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定甲方拟将其位于肇庆市************的房地产转让给乙方；乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产；房屋建筑面积为102.06m²；《房地产权证》号码为002906；甲、乙双方议定该房地产交易总金额为50万元，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金3万元，最后一期付款47万元在办理好转让手续并核发新的不动产权证书回执时付清；本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到肇庆市端州区*****办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的房地产权证交付给乙方；双方同意于2019年7月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方6万元违约金；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方3万元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。上述合同签订当天，黄钰媚依约向梁华支付购房定金3万元。此后，双方没有继续履行合同。黄钰媚于2019年9月23日以梁华、梁健章违约，未按约定办理过户致合同无法履行为由诉至该院。诉讼中，梁华、梁健章认为合同无法履行的原因是黄钰媚中途不买而致，并为此提起反诉。庭审中，双方为证明各自主张提供了电话录音、视频、微信聊天记录等。其中，(一)梁华提供其与黄钰媚于2019年5月10日、13日、18日的微信聊天记录：1、2019年5月18日15︰26时，梁华发“一切按合同办事，你再带人来我小区我打电话报警的。还有你再讲你的家事、又讲拿不回钱死人之类。你讲大话你的事，我当你恐吓。一样可以报警。你要解决问题叫那天的中介将解决方案写好、拿过我。我还要问其中一个业主我爸爸是否同意”。2、2019年5月18日15︰33时，黄钰媚发“我无恐吓你，是我老公讲杀我，另外老板娘要帮把你房子向其他中介放盘?同意放盘我就放盘，你不同意我就不放盘，好吗?”，梁华回复“你违约，我当然有权再放盘”，黄钰媚再发“我要帮你放盘吗?卖房后给三万我”，梁华回复“你的佣金吗?”。3、2019年5月18日17︰29时，黄钰媚发“如果你卖掉芙蓉西街313房，你就退返我建行转入你卡的3万元定金。我老公不给钱我就买不成你的房，你同意放这套房出去，我免费帮你电话约人家看房，你到时候就开门比人家看房就得啦，好吗?老板娘你讲呢?”，梁华无回复。诉讼中，黄钰媚对上述微信聊天记录的真实性均无异议，并确认其上述所称的“老板娘”是指梁华。(二)黄钰媚提供其与梁华在2019年7月28日和8月21日电话录音：1、2019年7月28日录音显示黄钰媚致电梁华“梁华，你返来未啊?”......梁华“我系外地”，黄钰媚“哦，外地做嘢啊......你系8月初返来?点啊你话我知点啊”，梁华“你稳返个中介过来，同他一齐，我返到来会稳你”；2、2019年8月21日录音显示黄钰媚致电梁华“你记住星期五中午12点半”，梁华“哦......同中介来就得啦”......，黄钰媚“哦，星期五中午12点半钟，好”，梁华“中介吾来，我就吾倾啦”。诉讼中，梁华认为上述电话录音长度与通话记录不符，是经过裁剪，梁华并无表示回肇庆再谈过户的问题，也没有黄钰媚提供的文字内容中“黄：我是想着你回来过户”这句话。(三)梁华提供其与黄钰媚、中介人员、黄钰媚的女儿女婿、梁华女儿、梁华的朋友姚小姐于2019年8月23日在端州区国际大酒店肯德基餐厅对话的视频，其中部分对话内容如下：姚小姐问黄钰媚：“当时在2019年5月13日的合同，是你签名、盖手指模的吗?”，黄钰媚答：“是的”。姚小姐问：“你当时是有心买这套楼，支付了3万元定金?”，黄钰媚答：“有心买这套楼，支付了3万元定金”。姚小姐问：“是定金吗?”，黄钰媚答：“是是是”......姚小姐问：“你签订合同是想买，签完合同之后你有无发微信给梁华说你不想买?”，黄钰媚答：是因为你们讲99年，签合同那天我看到是94年，差5年，后来我老公就发恶，他话楼龄不对，你给别人骗了，不买好过买，不付款了，拿钱回来。我很心急，与他争起来，讲要买啊，我很喜欢这个位置，出租也好租，就是这样嘛。就是一直都想买，我是喜欢这个位置的。只是因为楼龄，讲我老公听，我老公发恶嘛，他说差5年，讲99年变成94年，你都让人骗了，你还买?”。诉讼中，黄钰媚认为该视频中环境嘈杂混乱，无法确认对话人的身份，也不能表明其存在中途悔约行为。另查明：坐落于肇庆市************原为梁华、梁健章共同共有，房屋建筑面积102.06㎡。梁华、梁健章于2019年7月10日与李爱元签订《房地产买卖合同》，将该房屋转让给李爱元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，黄钰媚与梁华、梁健章于2019年5月13日签订的《广东省房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应恪守。对于本诉、反诉需解决的问题作以下评述：关于证据的认定。根据本诉、反诉的诉辩，双方争议焦点是谁违约的问题，双方为此各自提供了电话录音、视频、微信聊天记录作为证据。1、对于梁华提供的其与黄钰媚之间的微信聊天记录，由于梁华出示了证据原件，且黄钰媚对该微信聊天记录真实性予以确认，故该院予以采信。2、对于梁华提供的视频和黄钰媚提供的电话录音，由于该两组证据均存在对话录音不清晰的情况，无法判断具体对话内容，且质证方对举证方提供的语音文字内容均有异议，故该院对梁华提供的视频和黄钰媚提供的电话录音均不予采信。关于合同未能继续履行的责任认定。根据黄钰媚与梁华2019年5月18日微信聊天记录，黄钰媚向梁华发了“老板娘要帮把你房子向其他中介放盘?”、“如果你卖掉芙蓉西街313房，你就退返我建行转入你卡的3万元定金。我老公不给钱我就买不成你的房，你同意放这套房出去，我免费帮你电话约人家看房，你到时候就开门比人家看房就得啦......”等微信聊天内容，黄钰媚向梁华表达了因丈夫不给钱而同意梁华另卖涉案房屋的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效”的规定，黄钰媚该意思表示在梁华收到微信信息时生效，按照合同约定，黄钰媚中途不买已构成违约，应依约承担违约责任。因此合同未能继续履行的责任应归于黄钰媚。黄钰媚基于梁华、梁健章违约而要求其返还定金3万元及赔偿违约金6万元的诉讼请求理据不足，该院不予支持。关于黄钰媚的违约责任。合同约定，乙方(即买方)决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方3万元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。梁华、梁健章据此既主张没收定金3万元，又要求黄钰媚赔偿违约金3万元。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，即梁华、梁健章的上述反诉请求只能择其一予以支持。由于梁华、梁健章收取了黄钰媚定金3万元，故现梁华、梁健章反诉请求没收定金3万元，该院予以支持。至于梁华、梁健章主张赔偿金的反诉请求，因该院已经支持其没收定金，故对其违约金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、黄钰媚已给付的定金3万元归梁华、梁健章所有；二、驳回黄钰媚的诉讼请求；三、驳回梁华、梁健章的其他诉讼请求。本案本诉受理费1025元，由黄钰媚负担。反诉受理费650元，由梁华、梁健章负担325元，黄钰媚负担325元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案是买卖合同纠纷。黄钰媚与梁华、梁健章于2019年5月13日签订的《广东省房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是谁违约的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄钰媚上诉主张梁华、梁健章未按约定办理房屋过户致合同无法履行，所提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。梁华、梁健章认为合同无法履行的原因是黄钰媚中途不买而致，提供了梁华与黄钰媚于2019年5月18日的微信聊天记录，其中黄钰媚向梁华发了“老板娘要帮把你房子向其他中介放盘?”、“如果你卖掉芙蓉西街313房，你就退返我建行转入你卡的3万元定金。我老公不给钱我就买不成你的房，你同意放这套房出去，我免费帮你电话约人家看房，你到时候就开门比人家看房就得啦......”等微信聊天内容予以证明，黄钰媚向梁华表达了因其丈夫不给钱而同意梁华另出卖涉案房屋的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效”的规定，黄钰媚该意思表示在梁华收到其微信信息时生效，梁华、梁健章可以将涉案房屋卖给他人，合同未能继续履行的责任应归于黄钰媚。按照合同约定，黄钰媚中途不买涉案房屋已构成违约，应依约承担违约责任。综上所述，黄钰媚的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人黄钰媚负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年四月二十八日法官助理  张铭华书 记 员  陈唐玲