重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初2153号原告：重庆海峡两岸农业发展有限公司，住所地重庆市北碚区静观镇素心村（生态农业园管委会内），统一社会信用代码91500109774864267A。法定代表人：李延，系该公司董事长。委托诉讼代理人：熊伟，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：程薏璇，重庆静昇律师事务所律师。被告：重庆天恒成华实业有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1918号附3号富悦.阳光1幢1-6，统一社会信用代码91500112568748345W。法定代表人：卢成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张敬东，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江嘉维，泰和泰（重庆）律师事务所律师实习律师。第三人：重庆市北碚区静观镇陡梯村村民委员会，住所地重庆市北碚区静观镇陡梯村代家坝组，统一社会信用代码54500109581466983F。负责人：刘文福。第三人：重庆市北碚区静观镇集真村村民委员会，住所地重庆市北碚区静观镇集真村鲁家湾组，统一社会信用代码54500109577961252D。负责人：童作伦。原告重庆海峡两岸农业发展有限公司（以下简称海峡两岸公司）与被告重庆天恒成华实业有限公司（以下简称天恒成华公司）、第三人重庆市北碚区静观镇陡梯村村民委员会（以下简称陡梯村委会）、第三人重庆市北碚区静观镇集真村村民委员会（以下简称集真村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告海峡两岸公司的委托诉讼代理人熊伟、程薏璇，被告天恒成华公司的委托诉讼代理人张敬东、江嘉维，第三人陡梯村委会的负责人刘文福，第三人集真村委会的负责人童作伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海峡两岸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告于2011年7月14日签订的《项目投资协议书》；2.判令被告返还其承租的790.526亩土地；3.判令被告向原告支付2015年7月1日至合同解除之日的土地租金及滞纳金（详见计算表）；4.判令被告支付土地占用损失（以2019年年租金1306739.47元为基数，自合同解除之日起计算至实际返还之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月14日，原、被告签订《项目投资协议书》，约定原告向被告出租790.526亩土地，其中，原告自有土地47.886亩，第三人陡梯村委会土地638.91亩，第三人集真村委会土地103.73亩。同日，原、被告双方又与两第三人分别签订了三方协议《现代农业产业化项目合作协议书》与附件《农村土地承包经营权出租协议书》，约定属于两第三人的土地由两第三人向被告交付，原告向两第三人支付租金，被告向原告支付租金。合同签订后，原告已向被告实际交付土地790.526亩。但被告在缴纳第一年土地租金后，一直未缴纳相应费用。原告多次要求被告支付相应费用，被告拒不支付，被告亦无继续履行协议的意愿与能力，故原告起诉来院。被告天恒成华公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意第二项请求。因原、被告之间的项目履行协议中，被告与第三人之间存在真实有效的土地租赁关系，原告如果主张被告向其交还土地，必然涉及到被告与第三人之间的土地租赁合同效力问题。否则，被告把土地交给原告，就无法向第三人交付土地。被告承租使用的土地并非790.52亩，对原告第三项请求，认为基于被告与两第三人之间的土地租赁合同关系，本案被告即使支付土地租金，也是向合同相对方两第三人支付。原告第四项请求，因与被告之间没有真实的土地租赁关系，故原告不享有请求权。综上，原告的二、三、四项请求没有事实与法律依据。第三人陡梯村委会辩称，2011年签订三方协议，涉案土地租金是由原告支付给第三人的，第三人不清楚被告未向原告支付租金的情况。若农户无法收取租金，则收回土地。同意原告的诉讼请求。第三人集真村委会辩称，2011年第三人与被告签订的土地承包经营权协议书，约定的租金及工作经费为50元/亩。合作协议书明确了土地租金由原告支付给第三人。土地谁享受，谁负担。工作经费原告支付了一年，就没有支付了。因被告未支付给原告，故原告未支付给第三人。对原告的诉讼请求无异议。经审理查明，2011年7月14日，天恒成华公司作为乙方分别与作为甲方的集真村委会、陡梯村委会签订《农村土地承包经营权出租协议书》，约定：由集真村委会将流转土地101.874亩（其中田94.899亩、土6.975亩），陡梯村委会将流转土地650.24亩（其中田543.76亩、土106.48亩）转租给乙方作为建设现代农业产业化项目生产、经营等综合用地（含种植、养殖及人行道、生产便道、公路、农业管理综合用房等基础设施建设）。出租期限：与甲方与农户签订的农村土地承包经营权出租协议时间一致，即从2011年7月14日起至2028年6月30日止。出租价格及支付方式：田按1000市斤/亩/年中等稻谷，土按800市斤/亩/年中等稻谷计算，产量每5年递增5%，单价按当年兑付前一个月本地市场中等稻谷价格，另加0.02元/市斤转运费进行支付。土地租金支付时间：该协议签订后15日内支付当年租金。以后采取提前一年支付租金，即于当年8月31日前支付次年的土地租金。交地：协议签订之日起15日内，甲方将租用的土地交给乙方并完善交地手续。该两份协议还对双方的其他权利义务作了详细的约定。同日，海峡两岸公司作为丙方、天恒成华公司作为乙方又分别与作为甲方的集真村委会、陡梯村委会签订《现代农业产业化项目合作协议》，载明：“为加快推进现代农业产业化项目建设进程，促进规模化经营和产业结构调整，甲乙双方于2011年7月14日签订《农村土地承包经营权出租协议》（以下简称《协议》）。鉴于甲方为村民自治机构，且所有土地出租收益为农民的生存必需，乙方又重在发展产业和打造项目环境，为保障双方合法权益，双方自愿委托共同认可的国有企业丙方作为双方履行权利和义务的有力保证。甲乙丙三方经充分协商，本着全面协作、平等互利、共同发展的原则，就现代农业产业化基地项目相关事宜达成如下协议，共同遵守。一、甲方根据《协议》约定，按时、按量在丙方的见证下向乙方提供流转的土地。丙方按《协议》约定时间和标准向甲方支付土地租金及工作经费。丙方不再向乙方收取任何费用。二、乙方在甲方出租的地块上引进大吉大梨、草莓等品种，建设科技含量高、示范作用显著、产业带动性强的重庆高端水果出口生产基地，并委托丙方向甲方按《协议》约定支付土地租金及工作经费。乙方将所有费用支付给丙方及提供优惠政策和优质服务等事宜由乙方、丙方另行签订协议予以明确。三、除本协议约定外，甲乙双方其他权利和义务仍按甲乙双方于2011年7月14日签订的《农村土地承包经营权出租协议》执行。四、甲乙双方于2011年7月14日签订的《农村土地承包经营权出租协议》作为本协议的附件，为本协议的组成部分。五、本协议未尽事宜，经三方协商后，可签订补充协议与本协议具有同等效力。六、本协议一式拾份，甲乙两方各执贰份，丙方执伍份，静观镇土地流转中心执壹份，三方签字并加盖公章后生效，具有同等法律效力。”同日，海峡两岸公司（甲方）与天恒成华公司（乙方）签订《项目投资协议书》，载明：“甲、乙双方按照与静观镇集真村委会于2011年7月14日签订的《现代农业产业化合作协议》和与静观镇陡梯村委会于2011年7月14日签订的《现代农业产业化合作协议》精神，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，经双方平等、友好协商，就乙方现代农业产业化项目事宜达成如下协议：第一条投资项目名称和项目内容本项目全称为现代农业产业化基地项目（重庆市立体复合式高品质精致水果出口生产基地），项目总投资1亿元，拟用地面积800亩，种植科技含量高、示范作用好、产业带动性强的大吉大梨、草莓等优质水果和台湾适宜本地生长的科技含量高的果品，配套建设高标准的智能化温控室，打造种苗培育、鲜果生产、出口及休闲观光相结合的高品质精致水果出口生产基地。第二条投资项目的要求2.1对乙方的要求2.1.1乙方投资项目必须符合国家产业发展政策，符合重庆台湾农民创业园打造园艺、观光、旅游的发展方向，符合园区产业规划。2.1.2自本协议签订后，乙方积极启动项目建设，总投资约1亿元，总用地约800亩，其中约15亩-20亩土地用于建设精品示范中心（智能化温控室），于2011年底建成；根据用地条件，合理规划布局‘大吉大梨’出口示范生产基地和草莓生产基地，‘大吉大梨’种苗于2011年10月底下地种植，自启动建设后一年内初具规模，三年后达产，五年后全面进入丰产期，并经有机认证后出口；草莓于2011年9月中旬下苗种植，于2012年春节前后上市。乙方建设项目和建设内容都必须符合投资进度、强度等相关要求；不得改变土地用途和产业要求。2.1.3乙方确保项目建设效果全国一流，引进的品种具有高科技含量、高附加值，推出的产品有示范性、有代表性、有震撼性，能够迅速打开消费市场。2.1.4乙方生产聘用工人应优先选择项目所在区域当地农民工。2.1.5在本协议履行时限内，乙方不得以任何形式将土地转租给第三方。第三条项目选址及用地3.1项目选址及范围甲方向乙方提供农用地约800亩用于乙方项目建设发展，其中甲方土地47.886亩，集真村土地101.874亩，陡梯村土地650.24亩，具体范围详见协议附图。3.2土地租赁年限租赁期限17年，即从2011年6月30日起至2028年6月30日止。租赁期满后，若国家土地政策没有发生改变，土地经营权优先转租给乙方。第四条土地价款及付款方式4.1土地租金农业用地（含生产、管理办公及生活用房用地）按照每年每亩1500元的标准支付土地租金，且每三年递增5%，不足一年按一年算。4.2土地租金支付方式4.2.1按年支付租金。本协议签订后15日内乙方向甲方支付第一年（2011年6月30日至2012年6月30日）土地租金。以后每年6月30日之前支付次年的全额土地租金，以此类推。第八条违约责任8.2.1若乙方不按时足额支付土地租金，逾期30日后，每日按应支付金额的千分之一计取滞纳金，若逾期3个月仍未支付的，除收取土地租金和滞纳金外，甲方有权收回项目所用土地。”该协议还对双方的其他权利义务作了详细的约定。另查明，2016年，海峡两岸公司与天恒成华公司土地租赁合同纠纷一案，本院经审理后作出（2016）渝0109民初2888号民事判决书，判决：由天恒成华公司支付海峡两岸公司2012年7月1日至2015年6月30日土地租金3616656.45元，此款限于该判决生效之日起十日内付清。天恒成华公司不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，该院于2017年11月27日作出（2017）渝01民终7156号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该判决书中，二审法院通过分析涉案原、被告及第三人之间所签订的相关协议，认定陡梯村、集真村的土地系经过海峡两岸公司流转给天恒成华公司的，也即海峡两岸公司与天恒成华公司形成了事实上的土地流转租赁关系。陡梯村、集真村及海峡两岸公司自己所有的土地流转给天恒成华公司的行为，均可以认为系海峡两岸公司在向天恒成华公司履行交付租赁土地的义务。在海峡两岸公司履行了交付租赁土地的义务后，天恒成华公司也应当按照《项目投资协议书》约定向海峡两岸公司履行给付租金的义务。故对一审法院认定的海峡两岸公司已向天恒成华公司实际交付租赁土地790.526亩予以确认。上述事实，有农村土地承包经营权出租协议、现代农业产业化项目合作协议、项目投资协议书、（2017）渝01民终7156号民事判决书等书证及原告、被告、第三人的当庭陈述经庭审质证，在卷为据，足以认定。本院认为，天恒成华公司与集真村委会、陡梯村委会分别签订的《农村土地承包经营权出租协议》，海峡两岸公司、天恒成华公司与集真村委会、陡梯村委会分别签订的《现代农业产业化合作协议》，海峡两岸公司与天恒成华公司签订的《项目投资协议书》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议。各方当事人应依约行使权利、履行义务。（2017）渝01民终7156号民事判决书作为二审生效法律文书，已认定陡梯村、集真村的涉案土地系经过海峡两岸公司流转给天恒成华公司的，也即海峡两岸公司与天恒成华公司形成了事实上的土地流转租赁关系。陡梯村、集真村及海峡两岸公司自己所有的土地流转给天恒成华公司的行为，均可以认为系海峡两岸公司在向天恒成华公司履行交付租赁土地的义务。该判决并对（2016）渝0109民初2888号一审判决认定海峡两岸公司已向天恒成华公司实际交付租赁土地790.526亩的事实予以确认。对此，本院亦予以确认。故《项目投资协议书》履行期间，天恒成华公司仍应依约向海峡两岸公司支付涉案790.526亩土地租金。但天恒成华公司至今仍未支付2015年7月1日之后的租金，存在重大违约行为，海峡两岸公司据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，天恒成华公司亦当庭表示同意解除合同，故本院认定海峡两岸公司与天恒成华公司于2011年7月14日签订的《项目投资协议书》于2019年5月21日解除。同时，天恒成华公司应向海峡两岸公司返还涉案790.526亩土地，并支付合同解除之前的土地租金及相应的逾期付款违约金。关于租金标准问题，按照《项目投资协议书》第四条的约定，租金每年每亩1500元，每三年递增5%。租金计付第一年为2011年6月30日至2012年6月30日，则依此类推，2015年7月1日至2016年6月30日，2016年7月1日至2017年6月30日的租金标准应计算为1575元/亩/年；2017年7月1日至2018年6月30日，2018年7月1日至2019年6月30日的租金标准应计算为1653.75元/亩/年，但海峡两岸公司以1653元/亩/年主张该期间年租金，系当事人对其民事权利的自由处分，本院予以支持。关于违约金问题，按照《项目投资协议书》第八条的约定，不按时足额支付土地租金，逾期30日后，每日按应支付金额的千分之一计取滞纳金。但，海峡两岸公司要求以该标准计算至合同解除之日的违约金，显然过高。本院酌情以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止。故，应由天恒成华公司于每年7月31日开始以当年度欠付的租金总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清。综上，天恒成华公司应支付海峡两岸公司以下租金及逾期付款违约金：2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金1245078.45元（790.526亩×1575元/亩/年），2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金1245078.45元（790.526亩×1575元/亩/年）；2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金1306739.47元（790.526亩×1653元/亩/年）；2018年7月1日至2019年5月21日期间的租金1163535.15元（790.526亩×1653元/亩/年÷365天×325天）。以上共计4960431.52元。并从2015年7月31日起，以1245078.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清；从2016年7月31日起，以1245078.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清；从2017年7月31日起，以1306739.47元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清；从2018年7月31日起，以1163535.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清。关于土地占用损失问题，天恒成华公司至今未交还土地，应支付相应的土地占用损失，标准应参考《项目投资协议书》约定的相应年度租金标准计算，即以海峡两岸公司主张的年租金1306739.47元（790.526亩×1653元/亩/年）的标准，从2019年5月22日开始计算至实际返还土地之日止。本案庭审中，天恒成华公司要求解除分别与集真村委会、陡梯村委会所签订的《现代农业产业化项目合作协议》，本案中不予处理，天恒成华公司可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告重庆海峡两岸农业发展有限公司与被告重庆天恒成华实业有限公司于2011年7月14日签订的《项目投资协议书》于2019年5月21日解除。由被告重庆天恒成华实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还涉案790.526亩土地给原告重庆海峡两岸农业发展有限公司。三、由被告重庆天恒成华实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆海峡两岸农业发展有限公司2015年7月1日至2019年5月21日期间的土地租金共计4960431.52元，并从2015年7月31日起，以1245078.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清；从2016年7月31日起，以1245078.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清；从2017年7月31日起，以1306739.47元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清；从2018年7月31日起，以1163535.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金至合同解除之日止，利随本清。四、由被告重庆天恒成华实业有限公司支付原告重庆海峡两岸农业发展有限公司土地占用损失，计算方式为按年租金1306739.47的标准，从2019年5月22日起计付至实际返还土地之日止。五、驳回原告重庆海峡两岸农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61694元，由被告重庆天恒成华实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  闫平平人民陪审员  李建华人民陪审员  谢淑静二〇二〇年四月十二日书 记 员  刘小琦