江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初6656号原告：张滨，男，1966年10月8日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：蒋厚平，女，1969年11月16日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：张东兴，男，1993年4月5日生，汉族，住徐州市泉山区。三原告共同委托诉讼代理人：衡恒，江苏清韵律师事务所律师。被告：徐州鼎旭置业有限公司，住所地徐州市淮海西路延长段41号楼403室。法定代表人：徐鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆东海，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。原告张滨、蒋厚平、张东兴与被告徐州鼎旭置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张滨、蒋厚平及其与原告张东兴的共同委托诉讼代理人衡恒，被告徐州鼎旭置业有限公司的委托诉讼代理人陆东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张滨、蒋厚平、张东兴向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告因房屋不能正常使用造成的损失46000元（2018年3月至2019年9月同地段房屋租金）、房屋折价损失60000元，合计106000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月12日，三原告购买了被告所建设的泉山区新淮海路万科三街区XXX室精装修的商品房。2018年3月30日，原告准备入住该房屋，却发现该房屋所有房间均存在积水，水痕最高达60厘米，地板也因受浸泡出现开缝、开裂的情况。经被告的工作人员砸开墙壁核查，发现房屋积水的原因系卫生间下水母管维修观察口未拧紧，导致房屋大面积浸水。2018年8月2日，原告又发现该房屋主卧飘窗上方漏水、墙皮脱落、窗户上方渗入泥沙。原告认为被告作为房屋的建造方，应当保证房屋的质量，因房屋质量问题造成原告房屋装修受损、价值贬损、无法入住，被告应当承担修复房屋、赔偿损失的责任。原告向被告主张上述损失，被告仅将房屋漏水修复，拒绝赔付损失。2018年10月，墙体出现多处裂纹，原告于2019年4月诉至法院要求被告更换地板、赔偿损失，后被告同意，原告撤回起诉，被告至2019年9月将地板更换完毕。但因被告拒绝赔付相关损失，原告遂又诉至法院。被告徐州鼎旭置业有限公司辩称，1、原告办理上房手续后，在保修期内出现质量问题，被告已尽到维修义务，并已就维修影响原告正常入住的问题达成协议，后期发现的新的质量问题，被告也已及时进行维修，考虑到原告的涉案房屋在上房后出现质量瑕疵的实际情况，被告主动为原告更换了包括部分受损地板在内的全屋地板。更换全屋地板是被告的单方自愿行为，并不代表该全屋地板理应更换，因此，不应以此作为原告实际使用并计算租金损失的依据。2、关于原告主张的2018年3月至2019年9月不能正常使用造成的损失即租金损失问题。首先，被告已尽到合同约定的维修义务，且从维修内容看，所维修部位为房屋的局部，未涉及到主体机构，并未导致涉案房产完全不能达到使用功能，即未达到最高院商品房买卖合同司法解释中严重影响正常居住使用的情形。是否构成严重影响正常居住使用以及影响的时间长短，需由原告举证证实，否则，不存在赔偿损失的问题。其次，从维修时间看，即使需要对维修期间造成的损失进行赔偿，也仅应赔偿具体的、合理的维修期间的损失，而非对原告主张的2018年3月至2019年9月期间的损失进行赔偿。另外，原告上房后房屋一直空置，未实际入住使用，也未对外出租，因此原告主张的损失并未实际发生。3、房屋贬值损失属于买受人的可得利益损失，本案中，被告已尽到合同约定的维修义务，且维修部位并未涉及主体结构，未对房屋的价值造成影响；在维修完毕的情况下，也不会对预期可能存在的交易价格产生影响。且双方合同已明确约定保修期间如因保修导致房屋不能正常居住使用的，出卖人按租金标准进行补偿后，不再承担其他任何损失，因此原告主张房屋折价损失无事实和法律依据。地板更换与事实不符，原告上一次撤诉并非是基于地板更换问题与被告达成协议，是因其诉讼主体问题撤诉。被告为解决纠纷，在诉讼后与客服等人员主动协调，针对原告所购置房产的客观情况为原告进行额外维修，为原告更换地板，并非因地板存在质量问题必须进行更换。本院经审理认定事实如下：2015年4月25日，原告张滨、蒋厚平、张东兴与被告徐州鼎旭置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的淮海天地商住区XXXXX房，建筑面积共81.44平方米，价款总金额725491元。第十六条“保修责任”：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。保修期间如因保修导致房屋不能正常居住使用的，出卖人为买受人提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准进行补偿后，不再承担其他赔偿责任。2017年5月30日，被告徐州鼎旭置业有限公司将涉案房屋交付给原告张滨、蒋厚平、张东兴。2018年5月，涉案房屋下水管漏水，原告报修后被告采取措施进行了维修。2018年5月21日，原告张滨在《谅解备忘》中签字确认，内容如下：“万科淮海天地X栋XXX室业主在保修期内房屋出现问题瑕疵，经公司房屋保养中心安排并进行房屋的维修。上述问题瑕疵已于2018年5月21日前维修完毕并经过业主验收确认。依据双方购房合同约定，因上述问题瑕疵，中国建筑第二工程局有限公司补偿业主：影响业主正常入住，费用共计880元整，以上费用业主签字确认后90-120个工作日内交付。收到补偿款后，在2018年5月21日前所有维修问题（含此前所有保修单记录）业主不得再提出其他任何要求和主张，房屋其他问题，双方仍依据《住宅质量保证书》的相关约定执行。至此就上述问题与中国建筑第二工程局有限公司达成谅解。”2018年12月10日，被告将上述补偿款880元支付给原告张滨。2018年8月，涉案房屋主阳台上方漏水，原告报修后被告对主阳台进行了为期十余天的维修，包括安装吊篮、重新做防水、恢复外墙、刷涂料等。关于墙体出现裂纹的问题，双方陈述不一致，原告称自2018年10月起所有墙体发生多处裂纹，被告则称其在2019年6月17日接到原告报修，并于2019年6月17日-21日对墙体裂纹进行了维修。因涉案房屋地板遭浸泡变形，根据原告要求，被告于2019年9月将涉案房屋的全屋地板更换完毕。原告向被告主张房屋不能正常使用的损失及房屋折价损失未果，双方产生纠纷，原告诉讼来院。另查明，原告陈述购买涉案房屋系作为儿子婚房使用，接收房屋后一直未居住。本院认为，原告张滨、蒋厚平、张东兴与被告徐州鼎旭置业有限公司之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原被告签订的《商品房买卖合同》中“保修责任”亦约定，“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。保修期间如因保修导致房屋不能正常居住使用的，出卖人为买受人提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准进行补偿后，不再承担其他赔偿责任。”因此，被告于2017年5月30日将涉案房屋交付原告后，房屋多次出现质量问题，被告虽均进行了相应维修，但也在一定程度上影响了原告的正常居住使用，被告应当参照同地段同类房屋租金标准，赔偿其在维修期间导致原告不能正常居住使用涉案房屋的损失。关于被告应赔偿原告损失的期间认定问题。首先，因原告于2018年5月21日签署《谅解备忘》，双方就2018年5月21日之前的房屋质量问题达成了修复和赔偿协议，故原告再行主张该日期前的损失，本院不予支持。其次，基于原告提交的用于证明房屋浸水、阳台漏水的2018年4月3日、2018年8月4日的照片及视频，与被告所陈述的2018年5月与原告签订《谅解备忘》、2018年8月5日至8月16日进行阳台漏水维修在时间上基本吻合。原告主张涉案房屋在2018年10月所有墙体发生多处裂纹，该墙体裂纹状态一直持续至2019年，对此被告有异议，其辩称在2019年6月17日接到原告关于墙体裂纹的报修，并于2019年6月17日至21日进行了维修。对双方争议的上述事实，因原告未提供相应证据证明其于2018年10月因墙体裂纹报修，而其提供的视频中仅有2018年4月、8月及2019年8月被告施工的视频，并无2018年10月墙体出现裂纹的内容。在商品房交付以后，主张房屋质量存在问题的初步证据须由买受人提交，而从原告目前提交的证据来看，不能确定涉案房屋墙体裂纹的报修时间与持续期间，亦不能证明墙体裂纹属于影响房屋居住使用的结构性质量问题，故对原告关于房屋处于持续维修状态的事实主张，本院不予采信。再次，结合原告在2018年5月因下水管漏水签署《谅解备忘》，涉案房屋又于2018年8月出现主阳台上方漏水，被告花费十余天维修完毕；被告自认在2019年6月进行房屋墙体裂纹维修，为期一周左右；及2019年9月被告更换全屋地板的情况，本院酌情认定被告修复涉案房屋、影响原告居住的时间为4个月。本院参考2018年、2019年徐州市同地段同类房屋的租金标准、涉案房屋面积等因素，支持被告应赔偿原告房屋不能正常居住使用的损失数额为6694.37元（19.5元*81.44平方米*1+20.9元*81.44平方米*3）。原告要求被告赔偿其房屋折价损失，因其未提供相应证据证明涉案房屋因存在质量问题导致价值贬损，且不申请折损鉴定，同时结合2018年-2019年徐州市房地产市场的价格上升趋势，故对原告该项主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告徐州鼎旭置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张滨、蒋厚平、张东兴因房屋不能正常使用造成的损失6694.37元；二、驳回原告张滨、蒋厚平、张东兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2420元，由原告张滨、蒋厚平、张东兴负担2265元，被告徐州鼎旭置业有限公司负担155元，被告负担部分应于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张 璟人民陪审员 刘 峰人民陪审员 陆建林二〇二〇年四月八日法官 助理 朱兴叶书 记 员 杨淑彭