广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异117号 异议人（案外人）：关则泳，男，汉族，1968年12月17日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：崔麒，男，汉族，1976年3月7日出生。 申请执行人：东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙），住所：浙江省杭州市上城区元帅庙后88号101室-49。 执行事务合伙人：东方前海资产管理（杭州）有限公司。 委托诉讼代理人：李间转，广东明门律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高涛，广东明门律师事务所律师。 被执行人：林向荣，男，汉族，1960年3月27日出生，住珠海市。 被执行人：珠海市南海房产发展有限公司，住所地：珠海市九洲大道东1017号一单元18楼A室。 法定代表人：林向荣。 本院在执行东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）与林向荣、珠海市南海房产发展有限公司（以下简称“南海房产公司”）金融借款合同纠纷一案过程中，异议人关则泳向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证，现已审查终结。 异议人关则泳向本院提出下列异议请求：在（2017）粤0402执10223号案执行过程中，不得对登记在被执行人珠海市南海房产发展有限公司名下位于珠海市香洲区海滨南路88号十八至二十五层酒店房产的执行，并解除该房产查封。 事实与理由：异议人分别以2743966元、2856034元向珠海市南海房产公司购买位于珠海市香××区海滨××路××、××号两套房产，并于2014年6月20日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，异议人于2014年6月20日支付南海房产公司房款300万元，于2014年7月1日支付房款150万元。2017年7月12日，南海房产公司向异议人发出《交付使用通知书》，称案涉房产已具备交付条件，准予交付使用。随后，异议人接收案涉房产，并于2018年6月6日与案涉房产的物业服务单位签订《物业管理服务协议》，并利用案涉房产出租至今。南海房产公司未能协助异议人办理过户登记，后因南海房产公司与其他债权人的纠纷，案涉房产被法院查封。 珠海农村商业银行股份有限公司高新支行诉林向荣、南海房产公司金融借款合同纠纷一案，执行法院审理后作出（2015）珠香法民二初字第2378号民事判决书，判决如下：一、林向荣于判决生效之日起五日内向珠海农村商业银行股份有限公司高新支行偿还借款本金人民币1000万元、利息人民币1636272.3元（含罚息、复利，截止至2016年2月21日），并支付以人民币1000万元为基数，自2016年2月22日起计算至还清时止的全部利息（含罚息和复利）；二、珠海农村商业银行股份有限公司高新支行对珠海市南海房产发展有限公司名下的位于珠海市香洲区海滨南路88号十八至二十五层酒店的房产变卖、拍卖所得价款就上述债务享有优先受偿权。珠海市南海房产发展有限公司不服该判决，向珠海市中级人民法院提出上诉。珠海市中级人民法院审理后作出（2017）粤04民终1385号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书生效后，林向荣、珠海市南海房产发展有限公司未自觉履行，珠海农村商业银行股份有限公司高新支行向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0402执10223号。 2017年12月29日，珠海农村商业银行股份有限公司与东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）签订债权转让协议，约定：珠海农村商业银行股份有限公司将本案的债权转让给东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）等。东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）向法院提出变更其为本案的申请执行人，法院经审查，作出（2018）粤0402执异340号执行裁定，裁定变更东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）为（2017）粤0402执10223号的申请执行人。 基于以上事实，异议人认为，异议人应享有对案涉房屋足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，异议人于2014年6月20日与南海房产公司签订《商品房买卖合同》，于2017年7月1日前支付完毕全部房款，又于2017年7月12日接收案涉房屋，且未办理过户登记手续非异议人的过错，异议人对案涉房屋的物权期待权在顺位上应优于申请执行人金钱债权的实现。据此，异议人提起执行异议。 申请执行人东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）辩称，一、异议人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形 1.异议人与南海房产公司签订买卖合同的时间晚于法院的司法查封，即异议人在南海房产公司的债权人已申请法院查封案涉房产后才与南海房产公司签订了所谓的房屋买卖合同。此时，南海房产公司因对外拖欠债务已被多位债权人起诉，存在大量债务尚未清偿，双方签订的“买卖合同”有协助南海房产公司转移财产之嫌。因此，双方之间并未成立合法有效的买卖合同关系。 2.根据双方签订的合同，1802房、1804房的价款合计560万元，但异议人仅支付了450万元，并未实际支付全部款项。 3.异议人并未举证证明其向南海房产公司主张要求协助办理过户。更何况异议人在签订合同时，包括案涉房产在内的十八至二十五层酒店已被设定抵押和查封，即应当已经预见到产权过户存在实质障碍，根本不具备交易过户的条件。因此，异议人因其自身原因无法办理过户登记，存在明显的主观过错。 二、申请执行人享有的抵押权形成时间早于异议人所称的《商品房买卖合同》签订时间，异议人的异议主张不能对抗被上诉人的执行 《物权法》第一百九十一条第（二）款明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，包括案涉房产在内的十八至二十五层酒店于2009年11月17日即为农商行高新支行办理了在建工程抵押登记，取得房产证后又于2012年10月10日与农商行高新支行办理了抵押变更登记。而异议人所称的《商品房买卖合同》显示的签订时间为2014年6月20日，明显晚于前述抵押权的设定时间。由此，异议人对于案涉房产不能过户的不利后果存在重大过错，并非善意的第三人，其主张的物权期待权不受法律保护。 三、异议人对案涉房产的主张在客观事实上也无法履行 根据包括案涉房产在内的座落地址为“香洲区海滨南路88号十八至二十五层酒店”不动产登记资料显示，该房产为酒店，且全部办理至一个不动产产权证项下（权证号码为：01××35），异议人主张的1802号、1804号房仅是其中的一部分，而对于整体房产，是无法分割销售处理的。因此，即使如异议人所称的与南海房产公司达成了房屋买卖合同关系，该合同事实上也是无法履行的。 四、案外人异议程序的审查为形式审查，并不作实质性审查，现案涉房产仍登记在南海房产公司名下，异议人提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，申请执行人有权申请法院强制执行该房产。 五、关于异议人解除查封的请求，案外人只能对正式查封提出异议，但申请执行人受让的债权的查封为轮候查封。因此，案外人无权对轮候查封提出查封异议。 本院经审查查明，珠海农村商业银行股份有限公司高新支行诉林向荣、珠海市南海房产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月15日作出（2015）珠香法民二初字第2378号民事判决，判决如下：一、林向荣于判决生效之日起五日内向珠海农村商业银行股份有限公司高新支行偿还借款本金人民币1000万元、利息人民币1636272.3元（含罚息、复利，截止至2016年2月21日），并支付以人民币1000万元为基数，自2016年2月22日起计算至还清时止的全部利息（含罚息和复利）；二、珠海农村商业银行股份有限公司高新支行对珠海市南海房产发展有限公司名下的位于珠海市香洲区海滨南路88号十八至二十五层酒店的房产变卖、拍卖所得价款就上述债务享有优先受偿权。珠海市南海房产发展有限公司不服该判决，向珠海市中级人民法院提出上诉。珠海市中级人民法院审理后作出（2017）粤04民终1385号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书生效后，林向荣、珠海市南海房产发展有限公司未自觉履行，珠海农村商业银行股份有限公司高新支行向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0402执10223号。执行过程中，根据东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）的申请，本院作出（2018）粤0402执异341号执行裁定书，裁定变更东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）为本院（2017）粤0402执10223号案件的申请执行人。 本案在诉讼过程中，根据珠海农村商业银行股份有限公司高新支行的申请，本院作出（2015）珠香法湾民二初字第2378号民事裁定，裁定查封珠海市南海房产发展有限公司名下位于珠海市香××区海滨××路××至××层的房地产，查封期限自2016年4月13日起至2019年4月12日止。 2018年2月26日，本院作出（2017）粤0402执10223号执行裁定，裁定拍卖珠海市南海房产发展有限公司名下位于珠海市香××区海滨××路××至××层的房地产。同日，本院作出（2017）粤0402执10223号公告，责令珠海市南海房产发展有限公司以及在上述不动产居住、使用的人员限期迁出。至本案审查终结时止，案涉房产尚未拍卖成交。 另查明，位于珠海市香××区海滨××路××至××层酒店登记权属人为珠海市南海房产发展有限公司，建筑面积8307.27元，该不动产已经设立最高额抵押权登记，抵押权人为珠海市农村信用合作联社高新信用社，抵押登记时间为2012年10月10日。2012年12月20日，珠海市农村信用合作联社高新信用社经工商管理部门核准变更名称为珠海农村商业银行股份有限公司高新支行。 又查明，2014年6月20日，异议人与南海房产公司签订《商品房买卖合同》，约定，异议人向南海房产公司购买珠海市香洲区海滨南路88号1802房，该房建筑面积251.74平方米，总价款2743966元。同日，异议人与南海房产公司又签订《商品房买卖合同》，约定，异议人向南海房产公司购买珠海市香洲区海滨南路88号1804房，该房建筑面积259.19平方米，总价款2856034元。2014年6月20日和同年7月1日，异议人向南海房产公司合计支付购房款4500000元。2017年7月12日，南海房产公司向异议人发出《交付使用通知书》，要求异议人于2017年7月12日前办理入住手续。2018年6月6日，异议人与物业服务单位珠海华发物业管理服务有限公司签订《物业管理服务协议》。 本院认为，异议人关则泳以其购买案涉房产，其对案涉房产的物权期待权优先于申请执行人的金钱债权为由，向本院提出执行异议。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及有关执行异议规定进行审查。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定，执行以生效法律文书为依据。本院（2017）粤0402执10223号执行案件的执行依据为（2015）珠香法民二初字第2378号民事判决，该民事判决第二项判决：珠海农村商业银行股份有限公司高新支行对珠海市南海房产发展有限公司名下的位于珠海市香洲区海滨南路88号十八至二十五层酒店的房产变卖、拍卖所得价款就上述债务享有优先受偿权。据此，本院在执行过程中对案涉房产裁定拍卖是依照生效判决的内容作出，完全符合法律规定，案外人关则泳请求不得对珠海市南海房产发展有限公司名下的珠海市香××区海滨××路××至××层酒店进行执行并请求解除查封的异议请求，不能成立，本院不予支持。 需要说明的是，案外人关则泳的异议请求所指向的标的物与原判决确定的民事权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，其则属于“认为原判决、裁定错误”的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人关则泳认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定，裁定如下： 驳回异议人关则泳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  涂永国 审判员  崔少俊 审判员  郭道贵 二〇二〇年四月二十九日 书记员  黎冠延