上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33944号原告(反诉被告)：上海艾谛标识制作有限公司，注册地上海市崇明区。法定代表人：崔颛，执行董事。委托诉讼代理人：王雨寒，上海市震旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文韬，上海市震旦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海横丁街餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：KODAMANORIO，执行董事。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马一村，上海市新华律师事务所律师。原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司(以下简称艾谛公司)与被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司(以下简称横丁街公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序。审理中，横丁街公司提起反诉，本院依法受理后，就本、反诉合并审理。本案于2019年12月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。艾谛公司的委托诉讼代理人王雨寒、张文韬，横丁街公司的委托诉讼代理人刘庆伟、马一村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)艾谛公司向本院提出本诉诉请：1.判令变更艾谛公司与横丁街公司签订的上海市房屋租赁合同中约定的租金及物业管理费，租金变更为每月31,511.80元(人民币，下同)，物业管理费变更为每月3,108元；2.判令横丁街公司退还艾谛公司已支付的租金差额146,416元；3.判令横丁街公司退还艾谛公司已支付的物业管理费差额16,836.01元；4.判令横丁街公司退还已支付的押金差额42,105.60元。事实和理由：艾谛公司与横丁街公司存在租赁关系，艾谛公司承租了横丁街公司经合法授权转租的上海市闵行区虹梅路XXX号四幢二层203-1、203-2室，约定横丁街公司出租的房屋建筑面积为203-1[128]平方米，203-2[80]平方米，合计面积为208平方米，2018年4月20日起至2020年4月19日止的日租金为每平方米7元，即月租金为44,287元。房屋含税物业管理费为每平方米每月21元，即每月物业管理费为4,368元。但艾谛公司于近期发现上述房屋面积与约定不符，经测量仅为148平方米。经协商无果，艾谛公司为维护自身利益，提起诉讼。被告(反诉原告)横丁街公司辩称，不同意艾谛公司全部诉请。双方签订的合同面积是建筑面积，而非实测面积，艾谛公司要求以实测面积计价不符合合同约定；艾谛公司诉称近期发现房屋面积不符，然艾谛公司在签订合同之前就已经知道房屋建筑面积与实测面积有差额；艾谛公司以已经将店铺内营业执照注销为由起诉是为了拖延支付租金；合同签订后艾谛公司按约支付租金，至2019年6月提出了房屋面积差问题，艾谛公司诉称的事实理由与实际不符。被告(反诉原告)横丁街公司提起反诉诉请：1.确认双方签订的上海市房屋租赁合同于2019年10月1日解除；2.判令艾谛公司立即搬离租赁房屋并与横丁街公司办理相关交接手续；3.判令艾谛公司向横丁街公司支付2019年6月1日至2019年9月30日的租金、物业管理费及灯箱费，每月应付48,805元，其中租金44,287元，物业管理费4,368元，灯箱费150元，艾谛公司实际支付34,620元，每月差额14,185元，计算4个月；要求艾谛公司自2019年10月1日起至实际搬离之日止按每月48,805元支付房屋使用费；4.判令艾谛公司支付违约金145,955元。对于被告(反诉原告)横丁街公司的反诉，原告(反诉被告)艾谛公司辩称，不同意横丁街公司的全部反诉诉请。艾谛公司不存在违约行为，系横丁街公司单方行为。第三项反诉请求应当在本诉处理完毕后，艾谛公司可多退少补。灯箱费在艾谛公司的营业执照注销后就未再使用，所以没有支付150元。第四项诉讼请求不同意，艾谛公司无违约行为，艾谛公司支付了双方无争议的面积的租金，且艾谛公司提起了诉讼，艾谛公司就租金可以多退少补。另横丁街公司自6月开始称因艾谛公司没有足额支付房租，故只能充2,000元电，自9月底就不允许艾谛公司充电了，导致艾谛公司店铺无法正常经营，艾谛公司积极与横丁街公司协商解决面积问题，系横丁街公司违约。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，案外人刘青作为艾谛公司(承租方、乙方)的经办人与横丁街公司(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方承租位于上海市闵行区虹梅路XXX号四幢二层[203-1、203-2]房屋，建筑面积约为203-1[128]平方米、203-2[80]平方米，合计面积为208平方米。租赁期限至2021年12月31日止。租金：2018年4月20日起至2020年4月19日止的日租金为每平方米7元，即每月租金44,287元，其中甲方同意自签约日起至2018年5月19日止为乙方的装修及办证期。最长延至2018年5月28日。该期限内，乙方无需支付租金但仍需支付物业管理费以及由于乙方装修所发生的能耗费用。若甲方无法于上述日期交付的，则以实际交付日起，相继顺延装修及办证期；2020年4月20日起至2021年12月31日止的日租金为每平方米7.35元，即每月租金为46,501元；以上租金皆为含税租金。甲、乙双方约定，自2018年4月20日起至2020年4月19日止，该房屋的含税物业管理费为每平方米(按建筑面积计算)每月21元，即每月物业管理费为4,368元。以先支付租金后使用房屋为原则。以先支付物业管理费后使用房屋为原则。租赁保证金和其它费用：甲、乙双方约定，双方签订本合同时，乙方应向甲方支付租赁保证金。保证金为145,965元。解除本合同的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用累计达至30天的。……。2018年4月23日，艾谛公司向横丁街公司支付了保证金145,965元，及至2018年6月30的租金、物业管理费等。之后，艾谛公司仍按合同约定金额向横丁街公司支付租金、物业管理费。直至2019年6月1日起，艾谛公司根据148平方米的面积向横丁街公司支付租金及物业管理费，即每月支付租金31,511.67元、物业管理费3,108元。另，艾谛公司向横丁街公司支付了截止至2019年5月底按每月150元计算的灯箱费。2019年5月29日，横丁街公司向艾谛公司发出催款通知催讨租金、物业管理费、招牌广告固定电费等费用。2019年7月10日、9月23日，横丁街公司向艾谛公司发出律师函催讨欠费的租金等各项费用。2019年9月30日，横丁街公司向艾谛公司发出律师函，告知解除合同，并要求艾谛公司返还房屋并结清各项费用等。艾谛公司于2019年10月1日签收该律师函。另查明，2018年5月28日，上海市闵行区虹梅路XXX号4幢二层203-2室房屋内登记设立了经营者为刘青、名称为上海市闵行区心三界茶室的个体工商户。2019年6月10日，该茶室注销工商登记。还查明，本案所涉房屋所在的上海市闵行区虹梅路XXX号房屋权利人为案外人上海虹桥小南国餐饮管理有限公司(以下简称小南国餐饮)。案外人上海汇映投资有限公司(以下简称汇映公司)承租了上海市闵行区虹梅路XXX号房屋后将房屋出租给被告横丁街公司，租赁期限自2015年12月25日至2021年12月31日。本案所涉的上海市闵行区虹梅路XXX号4幢房屋于2019年3月重新办理了产权登记手续，但分摊说明中并未记载房屋的公摊系数。再查明，2018年4月11日至2018年4月13日期间，曾有顾姓人员与横丁街公司的人员商谈2楼203房屋的套内面积，顾姓人员称该房屋套内面积为147平方米，称横丁街公司给的面积有误差，建议按产证来核对，也要求横丁街公司拿出有利的证据证明房屋的实际面积。然横丁街公司并未给予明确答复，并要求对方自行与横丁街公司的老总洽谈。以上事实，由艾谛公司提供的艾谛公司与横丁街公司之间的《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、同意转租证明、收据、发票、涉案房屋的备案登记材料、房屋土地权属调查报告书、不动产登记簿、刘青情况说明，横丁街公司提供的艾谛公司与横丁街公司之间的《上海市房屋租赁合同》、微信截图、工商登记信息、催款通知、律师函、邮寄凭证、快递详情、横丁街公司与案外人汇映公司之间的《上海市房屋租赁合同》等证据及当事人的陈述予以证实。艾谛公司提供的面积测量结果、营业执照、资质证书等证据，横丁街公司对该组证据不予认可，本院注意到，该测量公司没有法定资质，且程序不合法，本院对该组证据不予采信。艾谛公司提供的差额统计表系艾谛公司单方制作，横丁街公司不予认可，本院不予采信。横丁街公司提供的结算单、签收单系横丁街公司自行制作，艾谛公司不予认可，本院不予采信。本院认为，艾谛公司与横丁街公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。合同履行过程中，艾谛公司认为房屋实际面积与约定不符，故自行调整租金及物业管理费，按照其自行计算的面积148平方米支付租金及物业管理费。然本院注意到，本案所涉房屋系上海市闵行区虹梅路XXX号4幢房屋中分割出的部分房屋，没有明确记载相应的建筑面积，艾谛公司与横丁街公司在签订合同时在合同中约定该部分租赁建筑面积为208平方米，房屋已经完成交付，艾谛公司也已经实际使用，可视为双方对房屋租赁面积的认可。且根据常识，房屋实际使用面积与房屋建筑面积本身并不一致，艾谛公司提出承租房屋的实际使用面积与约定的建筑面积不符并要求变更租金、物业管理费及租赁保证金金额的诉讼请求并无合同依据，亦无法律依据，本院不予认可。艾谛公司以其自行测量的使用面积为依据支付租金及物业管理费，横丁街公司多次催讨无果行使单方解除权符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。横丁街公司要求艾谛公司返还房屋符合法律规定，本院予以支持。2019年6月1日至2019年9月30日期间，双方合同约定每月租金44,287元、每月物业管理费为4,368元，扣除艾谛公司已经支付的金额，横丁街公司向艾谛公司主张剩余部分的租金、物业管理费符合法律规定，本院予以支持。横丁街公司向艾谛公司主张2019年6月1日至2019年9月30日期间的灯箱费600元，但双方没有合同约定，艾谛公司表示该期间未使用灯箱，横丁街公司未举证证明该期间确已提供了灯箱服务，故横丁街公司要求艾谛公司支付灯箱费600元的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，艾谛公司继续占用涉案房屋，故应当支付相应的房屋占有使用费，横丁街公司向艾谛公司主张房屋占有使用费本院予以支持，但相应费用本院予以调整。本案合同的解除，责任在于艾谛公司，横丁街公司向艾谛公司主张违约金符合合同约定，于法不悖，本院予以支持，但对于违约金金额，综合考虑艾谛公司的违约程度，本院对违约金金额予以调整。横丁街公司同意向艾谛公司返还保证金，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司与被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；二、原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司于本判决生效之日起三十日将上海市闵行区虹梅路XXX号四幢二层203-1室、203-2室房屋返还被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司；三、原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司于本判决生效之日起三十日支付被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司截止至2019年9月30日的租金、物业管理费合计56,140元；四、原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司自2019年10月1日起至房屋实际返还之日止，参照每月48,655元的标准计算的房屋占有使用费；五、原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司违约金97,310元；六、被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司租赁保证金145,965元，该款优先冲抵上述主文确定的原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司的应付款；七、驳回原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,380.36元，由原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司负担；反诉案件受理费4,616.45元，由原告(反诉被告)上海艾谛标识制作有限公司负担4,203.02元，被告(反诉原告)上海横丁街餐饮管理有限公司负担413.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年四月十日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。