福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1663号 原告：何宝惜，女，1965年12月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨毅，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡雅竣，福建秋生律师事务所律师。 被告：刘秀雄，女，1965年4月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄传斌，福建闽翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许清松，福建闽翔律师事务所律师。 原告何宝惜与被告刘秀雄合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何宝惜及其委托诉讼代理人杨毅、胡雅竣，刘秀雄的委托诉讼代理人黄传斌、许清松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何宝惜向本院提出诉讼请求：1.确认何宝惜与刘秀雄于2010年2月9日签订的就刘秀雄坐落于厦门市思明区下何社内房屋一幢（何乡房证第070227号）《房产买卖合同》有效；2.刘秀雄继续履行上述《房产买卖合同》，立即配合何宝惜办理刘秀雄名下坐落于厦门市思明区（街道办）何厝村下何社组648号（经厦门市思明区民政局核查，2014年11月18日起地名变更为思明区何厝下何686号）过户至原告名下。事实和理由：何宝惜经中介介绍认识了刘秀雄。在中介的居间下，2010年2月9日，何宝惜与刘秀雄签订《房产买卖合同》一份并经厦门市思明区公证处公证，约定何宝惜购买刘秀雄坐落于厦门市思明区下何社内房屋一幢（何乡房证第070227号《乡村房产契证》），建筑面积115.45㎡，成交价为37万元。购房款按下列方式支付：（1）何宝惜于本合同签订之日向刘秀雄支付购房款33万元；（2）尾款4万元何宝惜过户登记之日以现金形式一次性将差额支付给刘秀雄。合同签订当日，何宝惜以现金方式向刘秀雄支付33万元购房款，刘秀雄于当日将房屋交付给何宝惜使用。 房产买卖合同签订当日，何宝惜正式接管并使用讼争房屋至今。2012年2月15日刘秀雄还配合何宝惜申请厦门市农村村民住宅权属转移登记申请，但之后需要刘秀雄再次配合签署相关过户资料时，刘秀雄却以各种理由拒不配合。何宝惜也曾多次通过电话与刘秀雄联系，却始终无法联系上。因何宝惜已经实际掌管并使用讼争房屋，且多年来刘秀雄未提出任何异议，故何宝惜才未提起诉讼要求刘秀雄配合办理过户。现因讼争房屋被纳入2019年何厝旧村改造项目范围内，相关搬迁部门在进行搬迁补偿安置认定时，需要何宝惜出具产权证明或者法院的生效文书才能对何宝惜进行权属认定，而刘秀雄却不配合何宝惜办理过户手续，故提起本案诉讼。 刘秀雄辩称，讼争房屋买卖合同应属无效。一、根据土地管理法第62条规定，农村土地应当依照“一户一宅”的原则，且同一户只能拥有一处宅基地。本案中双方当事人签订的买卖合同涉及宅基地的使用权变动行为，何宝惜在签订合同前以其本人或家庭成员名义申请、拥有多处宅基地。故原告再次购买讼争房屋的行为严重违反“一户一宅”原则，合同应属无效。二、何宝惜以户主名义申请的宅基地面积已经多达600多平方米，已经违反省土地管理办法对面积的限制，不具备购买宅基地面积的条件，讼争买卖合同根本无法实际履行。三、在双方签订合同时，刘秀雄已经授权黄江西办理过户手续，因此何宝惜完全可以联系黄江西办理过户，但最终并未办理成功，因为何宝惜违反了相关的宅基地管理法律，而非刘秀雄不予配合。何宝惜的前述行为发生在土地管理法“一户一宅”的规定出台之后，如讼争合同有效，等于变相认定何宝惜享有多处宅基地的行为。综上，讼争买卖合同属于无效，何宝惜要求继续履行的诉请应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争房屋坐落于。《乡村房产契证》（何乡房证第070227号）载明该房屋于1995年5月30日登记于刘秀雄名下。 2010年2月9日，刘秀雄与何宝惜双方签订一份《房产买卖合同》，约定刘秀雄将讼争房屋以37万元的价格出售给何宝惜；合同签订之日支付33万元，尾款4万元于过户登记之日支付。合同签订当日，何宝惜向刘秀雄支付购房款33万元。刘秀雄还于合同签订当日出具一份委托书，委托黄江西办理讼争房屋出售给何宝惜后的过户手续等。厦门市思明区公证处于当日对上述二份文书进行了公证。 2010年9月27日，讼争房屋办理《厦门市集体土地使用权证》和《厦门市农村房屋所有权证》，载明土地使用权人和房屋所有权人均为刘秀雄，房屋坐落于何厝村××号，土地使用总面积104.96㎡，独自使用面积104.96㎡，建筑占地91.91㎡，建筑面积89.35㎡。 另查明，何宝惜于2012年2月15日向主管部门办理讼争房屋权属转移登记手续，填写《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》。厦门市思明区何厝社区居民委员会（何厝居委会）在该表填写意见为，何宝惜向本村村民刘秀雄购买房屋，我村已于2012年2月15日在何厝张榜公告，期满30天村民无异议；何宝惜属本村集体经济组织成员，该户村民无房屋，也未取得宅基地，符合“一户一宅”相关规定，同意上报有关部门审核批准。厦门市思明区人民政府莲前街道办事处意见为，该房屋交易情况属实，同意上报上级主管部门审核。 2014年11月18日，经厦门市思明区民政局核查，讼争房屋标准地名为思明区何厝下何686号。 审理中，刘秀雄提供厦门市不动产登记信息查询结果，拟证明：何宝惜于2013年5月29日因房屋拆迁获得位于厦门市思明区，该安置房系《拆迁安置协议》实行产权调换安置的房屋，因此原告在此前已经实际申请并拥有多处房屋及宅基地，故原告签订案涉房屋买卖合同时根本不符合“一户一宅”的条件。 何宝惜对该证据的表面真实性无异议，关联性有异议。该证据为“国有建筑用地”而非集体用地，登记时间为2013年，晚于讼争买卖合同的签订时间。该证据系何宝惜因其在何厝居住的房屋被拆迁所获得的安置房，且宅基地与房屋概念不同，该证据体现的是房屋的产权登记。何宝惜通过继承获得了房屋份额，所以拆迁时得到补偿，与“一户一宅”的概念不同。 何宝惜陈述，讼争房屋于购房当天就已经移交给何宝惜使用管理，在莫兰蒂台风前夕，主管部门还向何宝惜发出过《危房整改通知书》。 刘秀雄陈述，双方未办理讼争房屋交接，该房屋系危房，一直没人居住；讼争买卖合同应属无效，刘秀雄不愿配合办理过户手续。 本院认为，何厝居委会系由何厝村委会村改居后设立。从该居委会在《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》中描述的意见内容看，讼争房屋交易双方主体适格，何宝惜未取得宅基地，符合“一户一宅”相关规定。因此，可以认定何宝惜与刘秀雄签订的上述《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同。刘秀雄在收取何宝惜支付的绝大部分购房款10年后，又以合同无效为由拒绝办理过户手续显然有违民事活动中的诚信原则，上述证据也不足以佐证其提出的前述抗辩主张。综上所述，何宝惜提出的诉讼请求可以成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认何宝惜与刘秀雄于2010年2月9日签订的就刘秀雄坐落于厦门市思明区下何社内房屋一幢（何乡房证第070227号）《房产买卖合同》有效； 二、刘秀雄继续履行上述《房产买卖合同》，于本判决生效后十日内协助何宝惜办理该房产（址于本市思明区何厝下何××号）的过户手续。 本案案件受理费3425元，由刘秀雄负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇二〇年四月十五日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。