广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2351号原告：广州市长好物业管理有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号10楼写字楼1003房，统一社会信用代码91440101679720839T。法定代表人：陈亚冰。委托诉讼代理人：万猛，该公司职员。委托诉讼代理人：张建华，该公司职员。被告：何小明，男，1978年7月27日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，现住广州市白云区。原告广州市长好物业管理有限公司（以下简称长好公司）与被告何小明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告长好公司的委托诉讼代理人张建华、被告何小明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长好公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳拖欠的自2012年1月1日暂计至2020年3月的物业管理费计人民币78562.1元；2、判令被告向原告支付自2012年1月1日起至实际缴清所欠物业管理费之日因拖欠物业管理费所产生的滞纳金（暂计至2020年3月24日）计人民币74083.9元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是位于广州市花都区山前大道山清水秀花园（E6栋）102房的业主，该房屋实测建筑面积329.68㎡。根据涉案小区开发商与原告签订的《前期物业服务合同》、被告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及被告与原告签订的《业主综合手册》之规定，被告负有按时按标准缴纳物业管理费的义务，逾期缴纳需交滞纳金（以应缴物业管理费为本金，每日按千分之三的标准计算）。自被告收楼后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告至今拖欠自2012年1月1日起至今的物业管理费及滞纳金。原告曾多次向被告催缴物业管理费及滞纳金，但其至今仍未缴纳相关费用。现根据《广州市商品房买卖合同》（预售）、《前期物业服务合同》、《业主综合手册》之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。原告长好公司为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同》（预售）一份，编号201011185581；2、《前期物业服务合同》一份；3、山清水秀花园临时管理规约一份；4、承诺书一份；证据1-4共同证明被告所购买的花都区山前旅游大道山清水秀花园E6栋102房，自收楼之日起按照2.5元/平方米/月的标准按月交纳物业管理费，未按约定交纳的，按欠费额每日支付3‰的违约金。被告确认同意《商品房买卖合同》、《临时规约》、《前期物业服务合同》的相关规定，并承诺同意承担违反相关规约的相应责任。原告依法与开发商签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》对被告具有约束力。5、住宅及设施验收交接书（收楼表格2）一份；6、承诺书（业户手册）一份，证据5-6共同证明被告于2010年11月28日办理收楼手续，被告在收楼时签订《业户综合手册》，承诺遵守综合手册的条款和制度，并承诺履行各项责任和义务，承担相应的责任，违反综合手册内的行为（包括但不仅限于欠管理费用或其他费用）一切责任由其本人承担。7、催缴费用通知发函；8、国内挂号信函收据，证据7-8共同证明原告多次催缴被告拖欠的物业费，并通过邮寄挂号信发送催缴物业管理费通知等方式告知被告，被告仍未履行缴费义务。被告何小明辩称，1、原告所诉已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。被告从未收到原告支付物管费的通知，原告提交的所谓信函通知材料，不但收件地址错误，并且内容无法证实，且都显示没有实际送达，无法证明对被告进行了有效催收（具体事实答辩人在质证阶段详细阐述）。依照民法总则关于诉讼时效的相关规定，被告催收2012年1月至今的物管费，其诉讼时效已经届满，依法应当驳回其诉讼。2、原告未履行物业服务合同相关合同义务，被告尚未接收房屋，原告无权收取物管费。双方在办理房屋交接手续时，被告发现房屋不符合交付条件（其中系原告整改义务至今未完成整改），且原告未能按照《前期物业服务合同》第二条的约定，履行物业服务合同相关合同义务，因此被告尚未接收房屋，原告不具有收取物管费的法律依据。3、如果房屋具备交付条件，因被告尚未入住，原告按照全额单价计算收取物管费，无法律依据。4、原告要求被告承担千分之三的滞纳金，明显过高，依法应当降低。《前期物业服务合同》和《山清水秀花园临时管理规约》中虽约定了逾期支付物管费按千分之三计算滞纳金的条款，但上述合同文件均系被告格式文本而显失公平；且该比例明显大大高于原告实际损失，根据《合同法》第114条的规定，原告的实际损失不应高于银行同期贷款利率。5、原告未按照《前期物业服务合同》相关约定履行义务。被告为证明其辩称成立，向本院提交了其不同时期身份证复印件各一份，证明3018年3月12日前，被告住所地为广东省××城郊街镇××房，原告2015年8月以来按广州市越秀区白云路89号嘉骏苑XXXX房为接收地址，向被告发函，地址明显错误且被告实际也并未收到所谓催收函，因此，原告诉讼请求意见超过诉讼时效；手机照片一组共16张，证明原告未按照《前期物业服务合同》第二条的约定，履行物业服务合同相关合同义务，无收取物管费的法律依据。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区山前大道山清水秀花园（E6栋）102房（联排别墅），系被告何小明向广东元邦房地产开发有限公司购买，权属人为何小明，商品房预售合同约定建筑面积为324.11平方米，产权证登记的建筑面积为329.68平方米，登记时间为2011年6月8日。原告长好公司成立于2008年9月1日，经营范围为物业管理。原告长好公司接受房地产开发商的选聘，双方于2009年2月23日签订了《山清水秀花园前期物业服务合同》，为涉案小区提供前期物业管理服务事宜，约定该合同期限自2010年5月1日起到该物业小区成立业主委员会，且代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。涉案小区开发商与被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售），其中该合同附件五《前期物业服务合同》，约定原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，收费标准为2.5元/月/平方米，业主或物业使用人应于交楼之日（以开发商《商品房买卖合同》中约定的交楼时间）起每月10日前按月交纳当月物业管理服务费，如未能按时足额交纳的，应以欠费额为标准按日向乙方支付3‰的违约金。被告为此于2010年11月28日作出承诺，表示同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《商品房买卖合同》、《临时规约》、《前期物业服务合同》的相关约定，并在承诺书上签名确认。涉案小区至今未成立业主委员会。原告依约对被告居住的小区实施物业管理，原告主张被告收楼时交纳了3个月的物业管理费，被告自2012年1月1日起至今拖欠原告物业管理费及滞纳金，原告主张以该商品房实测建筑面积为329.68平方米（与产权证登记面积一致）作为物业管理费面积计算标准，计至实际缴清所欠物业管理费之日。原告曾多次向被告催缴物业管理费及滞纳金，但其至今仍未缴纳相关费用。现特向法院提起诉讼。诉讼中，被告对原告主张上述物业管理费的欠费期间和计算方式没有异议，但辩称其在买房时开发商送了2年的管理费，其没有预交过3个月的物业管理费，其不履行交费义务是因为：1、原告长好公司所诉已经超过诉讼时效，被告从未收到原告支付物管费的通知；2、原告长好公司未履行物业服务合同相关合同义务，被告尚未接收房屋，原告长好公司无权收取物管费；3、如果房屋具备交付条件，因被告尚未入住，原告长好公司按照全额单价计算收取物管费，无法律依据；4、原告长好公司要求被告承担千分之三的滞纳金，明显过高，依法应当降低。原告长好公司的实际损失不应高于银行同期贷款利率。为证明其辩称成立，被告在庭审中提交了被告不同时间身份证复印件各一份，手机照片16张加以证明。原告长好公司对被告的辩称和提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告对买房时开发商送了被告2年的物业管理费予以认可，但认为在本案起诉前已作扣除完毕。另查明，《前期物业服务合同》第四十二条为仲裁条款，该条款约定本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向双方所在地仲裁委员会申请仲裁。本院认为：本案的处理与以下五个问题相关。一、关于本案的管辖权。虽然《前期物业服务合同》约定有仲裁条款，为房地产开发商与被告双方约定，原告长好公司既然作为房地产开发商委托的物业服务企业对涉案小区进行物业管理服务，亦应遵守该合同的相关约定。故在物业管理服务过程中如发生争议，双方可按该仲裁条款选择向双方所在地仲裁委员会申请仲裁。现原告长好公司选择向双方所在地的法院提起诉讼，且在起诉时并未声明有仲裁协议，被告亦已到庭参加了诉讼，至开庭审理前又未对人民法院受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，视为其放弃仲裁协议，本院应当继续审理。二、关于被告能否以未收楼为由拒交物业管理费。被告辩称未收楼，也没有收到业主手册，因交楼的时候，被告在涉案房子现场向小区的人提出的整改意见（房子达不到收楼标准），都没有整改，至目前为止都没有收楼，但被告未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的责任，故本院对被告该辩称不予支持。退一步讲，被告如果认为该房屋存在质量问题亦应向开发商提出，现该房屋已办理了产权证的情况下，实际上已经收楼，故被告不能以此为由对抗交付物业管理费。三、关于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百第八十八“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，故本案适用诉讼时效为三年的上述规定。原告虽主张每年都有向被告催收欠交的物业管理费，但其向本院提交的邮件所寄送的地址均是被告商品房预售合同上的通讯地址，被告辩称其于2018年3月12日前居住在广东省××城郊街镇××房，原告所寄出的邮件均显示为“逾期退回”等字样且不能证明存在被告拒收的情况；所提交的XA07584357044国内挂号信函收据亦只有载明收件人为何小明，邮寄地址及信件内容无对应邮件反映。因双方并未约定送达地址，被告辩称并未收到，亦不认可邮件内容为向其催收物业管理费，原告应承担对其不利的法律后果，被告此抗辩理由部分成立，本院对原告该主张并已被被告所知晓不予确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”故原告在本案中主张诉求的诉讼时效并未出现中断事由。本案的诉讼时效应从原告向被告主张权利之日开始倒算三年。按照现有证据显示，原告最早向被告主张本案权利的时间应为原告向本院递交起诉材料之日，即为2019年12月19日（收件日期），因此，该日应作为本案原告向被告主张权利之日，由此倒算三年即应从2016年12月19日起计算的诉讼权利受保护，2016年12月19日之前诉讼权利已超过法律关于诉讼时效的规定，原告对此丧失胜诉权。四、关于物业管理费。被告与房地产开发商签订《商品房预售合同》，包括附件《临时规约》、《前期物业服务合同》等，系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。原告长好公司接受房地产开发商选聘依约对物业进行物业管理，被告作为涉案房屋的业主和使用权人，享受了原告长好公司提供的物业管理服务，被告理应向原告长好公司支付物业服务费等费用。根据上述情况，本院对原告主张被告拖欠自2016年12月起至2020年3月的物业管理费共32968元（329.68平方米×2.5元/平方米/月×40个月），予以支持，对于原告该诉求超出部分，本院不予支持。被告的辩称和其所提供的相关证据不足以支持其拒付上述物业管理费的理由。一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳的物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障，因此从全体业主的整体利益与长远利益考量，即使本案能够认定原告长好公司的物业服务存在着的瑕疵，被告也不应以此为由拒交或少交物业管理费用。原告长好公司亦应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，共同营造和谐小区。被告以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，本院对此抗辩不予支持。五、关于滞纳金。按照合同约定应为违约金，约定每月10日前按月交纳当月物业管理费，如未能按时足额交纳的，应以欠费额为标准按日向乙方支付3‰的违约金。现被告认为约定违约金计算标准明显过高，要求依法降低，符合法律的规定，本院在本案中酌情调整为违约金分别以每月欠交物业管理费824.20元为基数，按每日1‰，从2016年12月19日开始、以后分别自欠费当月11日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的违约金以不超过当月欠交的物业管理费为限；对原告该诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百第八十八，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告何小明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市长好物业管理有限公司支付自2016年12月起至2020年3月的物业管理费32968元；二、被告何小明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市长好物业管理有限公司支付上述第一判项物业管理费的违约金，违约金以每月欠交物业管理费824.20元为基数，按每日1‰，从2016年12月19日开始、以后分别自欠费当月11日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的违约金以不超过当月欠交的物业管理费为限；三、驳回原告广州市长好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1613元，由原告广州市长好物业管理有限公司负担1032.32元，由被告何小明负担580.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈锦源二〇二〇年四月十四日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百第八十八【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。