广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28236号原告：黄裕彬，男，1970年7月5日出生，汉族，住广东省揭东县**************，公民身份号码440************932。委托诉讼代理人：刘俊峰，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所实习律师。被告：天辰景观（广州）照明工程有限公司，住所地：广州市天河区*****************，统一社会信用代码91440101MA59R7L71U。法定代表人：谢某1。原告黄裕彬与被告天辰景观（广州）照明工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告黄裕彬及其委托诉讼代理人刘俊峰、杨珊到庭参加诉讼，被告天辰景观（广州）照明工程有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2019年7月12日签订的《店铺过户协议》；2.被告向原告支付解除《店铺过户协议》的转让款的5%的违约金17500元；3.被告向原告支付从2019年8月1日计至2019年11月30日四个月租金共37800元及利息（利息从起诉之日以37800元为本金，按日利率0.1%计算至实际清偿之日止）；4.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月16日，原告与广佛五金城市场经营者佛山市南海广轩华物业管理有限公司签订《租赁协议书》，约定原告向广轩华公司承租广佛五金城B区8馆37-40号四个铺位，租赁期限为五年，商铺每月租金共4725元，每月物业管理费共4725元。双方还约定，原告在经广轩华公司同意后可向第三人转让所承租的铺位。2019年7月12日，原被告双方经协商一致后，签订了《店铺过户协议》。双方约定：1、原告将承租的位于广佛五金城B区8号馆37-40的商铺转租给被告使用。2、被告于2019年7月31日前向原告支付转让费350000元后，原告将涉案商铺过户给被告使用。被告应按时支付转让费，每逾期一天，被告须按照转让费的千分之一支付违约金，逾期十五日，按转让费的5%向原告支付违约金。双方签订《店铺过户协议》之后，被告于2019年7月13日通过银行转帐方式向原告支付了“档口过户定金”30000元，并向原告提交了出票人为“江门市易宏贸易有限公司”，票面金额为200000元的银行支票一张用于支付转让费。原告基于对被告的信任，已于2019年7月将涉案商铺提前交付给被告经营使用。2019年8月26日，原告委托佛山市康亚纺织有限公司兑付被告所提交的银行支票，却因出票人账号余额不足而被退票。原告多次要求被告支付剩余的32万元转让费，被告却以各理由拖延支付。被告逾期支付转让费的时间已超过15天，其行为已构成根本违约，根据协议第六条的约定，被告应按转让费5%向原告支付逾期付款违约金。原告认为，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，已对原告造成了经济损失，现原告为维护自己的合法权益，特依法诉诸法院，请法院判如所请。被告未作答辩。原告在诉讼中举证如下：1.租赁协议书原件1份，用以证明2018年5月16日，原告与佛山市南海广轩华物业管理有限公司签订《租赁协议书》，约定原告向广轩华公司承租广佛五金城B区8馆37-40号四个铺位，租赁期限为五年，商铺每月租金共4725元，每月物业管理费共4725元。双方还约定，原告在经广轩华公司同意后可向第三人转让所承租的铺位。2.店铺过户协议原件1份，用以证明原被告双方经协商一致后，于2019年7月12日签订了《店铺过户协议》。双方约定：原告将承租的位于广佛五金城B区8号馆37-40的商铺转租给被告使用。被告于2019年7月31日前向原告支付转让费350000元后，原告将涉案商铺过户给被告使用。被告应按时支付转让费，每逾期一天，被告须按照转让费的千分之一支付违约金，逾期十五日，按转让费的5%向原告支付违约金。3.网银转账截图打印件1份，用以证明被告于2019年7月31日通过银行转帐方式向原告支付了“档口过户定金”30000元。4.支票原件1份、小额支付系统借报已拒绝信息通知单打印件1份，用以证明被告向原告提交了出票人为“江门市易宏贸易有限公司”，票面金额为200000元的银行支票一张用于支付转让费。原告的委托人佛山市康亚纺织有限公司兑付被告所提交的银行支票，却因出票人账号余额不足而被退票。5.广东增值税普通发票原件4份，用以证明原告定期按时向佛山市南海广轩华物业管理有限公司支付租金及管理费等费用。6.退铺协议原件1份，用以证明被告经办人韩阳在佛山市禅城公安局石湾派出所内向原告出具的退铺协议，之后被告于2019年12月2日将铺位退回给原告。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年5月16日，佛山市南海广轩华物业管理有限公司（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定：甲方将位于广东省佛山市南海区大沥镇五金城内B区8馆37-40号商铺（以下简称涉案租赁物），面积180平方米出租给乙方，租赁期限为五年；从2018年5月15日至2023年5月14日止，租金4725元/月，物业管理费4725元/月，两项合计9450元/月；自签订本协议的第二年，在上一年度两项合计金额的基础上每年复式递增百分之三向甲方交纳；租赁期间，乙方不可以在商铺内外张贴转让告示，如有需要将商铺转让可告知甲方，由甲方向外传达转让信息，商铺转租时，必须要征得甲方同意，在乙方缴清一切应缴的费用后（包括水电、工商税费、固定电话的注销或迁移等），由甲方协助做好转租手续（注：在乙方办理转名过程中，甲方则收取乙方每间商铺1万元的商铺转让费），转租过程中，甲方只办理变更租赁承租人姓名，原协议内容条款不变，乙方如未征得甲方同意而擅自转租给他人，则作乙方违约处理。2019年7月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《店铺过户协议》，约定：原告于2019年8月1日前将涉案租赁物转让过户给乙方使用，租期至2023年5月14日止，月租9450元；乙方在2019年7月31日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）及店铺押金共计35万元，上述费用已包括甲方交给物业管理处店铺的押金；乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日起相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期15日，甲方有权解除合同，乙方按转让费的5%向甲方支付违约金，甲方应保证物业管理处同意甲转让店铺。韩阳在乙方处签名。2019年7月13日，被告支付原告档口过户定金30000元。被告向原告出具出票人为江门市易宏贸易有限公司，收款人为佛山市康亚纺织有限公司的20万元支票，原告委托佛山市康亚纺织有限公司承兑该支票，因出票人账号余额不足以支付票据款项被退票。2019年11月20日《退铺协议》载明：现被告退还原告涉案租赁物，时间11月30日前搬空，原装修不能拆除，另支付20000元未付租金，另被告所涉及债务与原告无关，如11月30日前未搬完，原告有权没收，由原告处置，另20000元租金于11月26日付给原告。韩阳在该《退铺协议》上签名确认。2019年11月19日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述原告于2019年12月2日收回铺位，合同已实际解除；《退铺协议》约定先支付2万元是原告已经支付给业主方的租金（约定是当天支付），后在2019年11月26日支付20000元是准备支付的租金，共40000元的租金。被告实际使用铺位的时间是超过四个月的，每个月的铺位租金和管理费共9450元，所以双方确定租金大概是40000元。本院为查清涉案房屋情况，依法致函佛山市自然资源局南海分局。佛山市自然资源局南海分局函复本院：经查阅，城建档案馆反馈，没有来函所述地址的房屋相关报建资料。建议督促该项目业主尽快提供带宗地红线图的土地证明文件、准确的项目名称、建筑物测绘图等信息，以便进一步核查该房屋的报建资料。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案一审辩论终结前，原告尚未举证证明涉案租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案租赁物尚不符合租赁条件，原、被告于2019年7月12日签订的《店铺过户协议》因违反法律强制性规定而无效。虽然原、被告签订的《店铺过户协议》无效，但被告实际使用涉案物业，根据公平原则，应参照合同约定的租金标准支付实际使用租赁物期间的占有使用费予原告。现原告主张被告从2019年8月1日起使用涉案租赁物，被告对此未提出反驳意见或提供反驳证据，本院对原告的主张予以采信，被告应参照合同约定标准支付2019年8月1日至2019年11月30日的占有使用费合计37800元予原告。被告逾期支付占有使用费给原告造成了资金占用损失，原告主张被告支付利息，本院予以支持，本院酌定被告应支付以37800元为本金从起诉之日即2019年11月19日起至实际清偿之日按年利率4.35%计算的利息予原告。对于原告请求被告支付逾期付款违约金17500元，因涉案合同无效，原告就涉案合同约定的条款主张违约金，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告天辰景观（广州）照明工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费37800元及以该款项为本金从2019年11月19日起至实际清偿之日按年利率4.35%计算的利息予原告黄裕彬；二、驳回原告黄裕彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6929.5元，财产保全费2480.2元，合共9409.7元（原告已预交6070.5元），由原告负担2976.8元，被告负担6432.9元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费3093.7元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  杨淑芬人民陪审员  李永娣二〇二〇年四月三十日书 记 员  刘冬花