湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18302号原告：钟天珍，女，汉族，1962年9月23日出生，居民身份证登记住址湖北省荆门市东宝区，现住湖北省荆门市掇刀区，委托诉讼代理人：胡乐园（系原告丈夫），男，1961年5月10日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省荆门市东宝区，现住湖北省荆门市掇刀区，特别授权）。被告：武汉越武房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区姚家岭52-53#一栋。法定代表人：朱晨，董事长。委托诉讼代理人：于瑶，天达共和（武汉）律师事务所律师（一般授权）。原告钟天珍诉被告武汉越武房地产开发有限公司（以下简称越武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月11日受理后，依法由审判员蔡萍适用简易程序，2020年1月13日对本案公开开庭进行审理。原告钟天珍委托诉讼代理人胡乐园，被告越武公司委托诉讼代理人于瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟天珍向法院提出诉讼请求：1、判决被告返还房款1954416元；2、判决被告赔偿损失，即按年利率12%从2018年6月4日起赔偿房款损失至被告全额返还房款时止。事实和理由：2018年6月4日，原告经朋友介绍到被告开发的位于武昌区中北路与秦园东路交汇处“越秀星悦峰”销售中心看房，销售人员介绍该项目为“精装修商住楼”，并带领查看了精装修样板房，取得了被告制作“B户型鉴赏图”和VR视频。经与被告公司协商支付了全额房款1954416元后签订了《商品房订购书》。商品房订购书签订后，被告一直不按约定通知签订商品房买卖合同。2018年11月8日，原告到“越秀星悦峰”销售中心要求签订商品房买卖合同，但被告销售人员要求先与第三方签订委托装修改造合同后再签订商品房买卖合同，被拒绝。经查看销售中心公示的“越秀星悦峰”《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》，上述文件均证明该项目为“新建商务设施项目”，并非被告宣传的精装修商住楼。此后多次要求被告出具变更规划的政府批文，但被告始终未能出具。为此，原告多次电话、短信、微信联系被告工作人员，要求退还房款。2019年5月17日，被告向原告寄送了《关于催促签约的通知》，5月20日回函要求出具变更规划的批文和表达了要求退款意见。2019年5月31日被告再次向原告寄送了《挞定通知》，6月12日回函明确表达了同意解除商品房订购书并要求全额退回房款的意见，但被告公司至今仍未向原告返还房款。被告将“新建商务设施项目”擅自变更规划，宣传为精装修商住楼进行销售，违反了《商品房销售管理办法》第二十四条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条规定，并涉嫌虚假宣传和欺诈。双方已合意解除合同，被告应全额退还房款，但至今长期占用巨额房款，应赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十八条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定提起诉讼，请求法院判如所请。被告越武公司辩称，1、被告从未以精装修住宅的方式宣传案涉房屋，原告在与被告签订订购书后无正当理由拒绝签署商品房合同，被告已经解除了与原告之间的合同关系。原告应当承担违约责任，无权要求按照1954416元退还款项并且原告未提供相应的退款账户，被告也无法将其他款项退还原告。2、即便原告存在损失，原告主张的年利率12%过高，请求人民法院予以调整。经庭审查明，2017年10月31日，武汉市住房保障和房屋管理局向被告颁发《武汉市商品房预售许可证》（武房开预售[2017]519号），载明：项目名称新建商务设施项目（越秀.星悦峯）。2018年6月4日，原告和被告签订《商品房订购书》，约定：鉴于原告已充分了解拟购商品房所在项目及该商品房的有关情况，包括但不限于售价、建筑面积、套内面积、平面间隔、规划用途、装修标准等，原告自愿订购东至中北路、南至兴河路、西至沙湖大道、北至秦园东路的越秀星悦峯1栋14层1405号房，建筑面积82.46平方米；原价2520360元，售价1954416元；原告须于签署本《订购书》时付清定金5万元作为签订《商品房买卖合同》的担保，原告已交纳的定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为该商品房的第一期房款；原告应于2018年6月10日前或被告另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持本《订购书》、原告有效身份证明及房管部门要求具备的其他购房资料前往武汉市武昌区越秀星悦峯销售中心，按被告提供的、已在销售现场公示的文书签署《商品房买卖合同》及其补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务协议》；原告的付款方式为第一期房款927208（不含定金）应于签署《商品房买卖合同》时付清，第二期房款977208元应于2018年7月3日前付清；原告未能按本《订购书》之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务协议》的，被告有权解除本《订购书》，没收原告支付的定金，并将该商品房重新出售于任何第三方而无需向原告发出通知。同日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告购房款（1-1405）1954416元。原告陈述其于2018年11月8日发现被告开发的越秀星悦峰系新建设商务设施项目，而非被告销售人员向原告宣传的精装修商住楼和实际销售的精装修住宅，并提供越秀星悦峰户型鉴赏图一份和样板房VR视频截图10张，证明被告宣传与实际销售的越秀星悦峰房屋系精装修住宅。被告辩称未将涉案项目作为精装修住宅销售和宣传，即使将商品房预售许可证批准的商务设施项目精装修成住宅形式对外销售亦不违背法律规定。原告提交2018年11月8日其和备注为“程铭”的短信沟通记录显示：原告发送“我不在售楼部等你领导回话了，如不要求业主委托第三方装修，只对开发商收精装修房的话可以考虑不退款，继续签订商品房买卖合同；如非要业主与第三方签订装修合同的话，请开发商退款和承担房款损失，或者回去与购房人钟天珍商量再定”。对方回复“好”。被告质证认为短信记录真实性无法确认，相反该短信记录显示被告从未以精装修住宅方式对外宣传，从原告诉状中陈述事实看原告无需另行签订装修协议。原告提交2019年4月29日至2019年4月30日其和备注为“程铭”的短信沟通记录显示：“小程你好，开发公司建的是办公用房，请你把主管允许改为商住的批准文件发给我”；对方回复“我无法出示这个文件给您”。2019年5月31日“程铭”向原告发送“请您一周之内到越秀星悦峯售楼处办理网签事宜，否则你的房子将被踏（挞定）”，原告回复“网签前，请贵公司出示将商业项目改为住宅的规划变更文件”。2019年6月19日，原告向备注“越武陈艳萍”发送“贵公司若能出示将商业项目变更为住宅项目的政府批准文件，我仍然购买该房屋，若没有变更批文，请贵公司尽快退款”，对方回复“我们从来没有说过星悦峯项目是住宅性质的，也没有向您承诺过要将商业性质变更成住宅性质，所以也没有您说的变更批文”。被告质证认为短信记录真实性无法确认2019年5月20日，被告向原告发出《关于催促签约的通知》，催促原告务必于2019年5月23日前到越秀星悦峯营销中心签署《商品房买卖合同》，否则被告将不再另行通知，并根据订购书第3条约定，被告有权于2019年5月19日解除订购书，没收原告支付的定金5万元，并将该套房屋另行销售且不承担任何责任。2019年5月20日，原告向被告回函，称已收到被告关于催促签约的通知，被告宣传销售的是精装修商住房，同时在销售楼栋中也设置了精装修样板间，本应由被告完成房屋的建设和精装修，但被告却要求原告和第三方签订装修合同并要求分别进行两次验收房屋；被告在大厅公示的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和武汉市商品房预售许可证上的建设项目名称为“新建商务设施项目”与宣传销售的房屋不符，根本不是住宅项目，被告混淆住宅项目和商务项目进行销售，涉嫌欺诈；现要求被告在收到此函后七日内退回全部房款并承担银行贷款利息。2019年6月3日，被告向原告发出《挞定通知》，告知由于原告逾期未办妥相关手续，根据订购书约定，被告与原告签订的订购书自本通知发出之日起解除，被告将没收原告已缴交的定金5万元，并另行出售该单元；请原告收到本通知之日起7天内向被告提交原告本人的书面银行账户信息，以便被告无息退还原告已缴交的除定金外的剩余房款。2019年6月12日，原告向被告发出书面通知，告知收款人信息，并要求被告将全额房款退还。原告认为1954416元性质全部是房款，虽然认购书有定金约定，但是双方没有履行定金条款，没有定金的收据；即便有定金条款，原告没有签订商品房买卖合同原因是被告销售的涉案房屋改变了销售宣传时的住宅性质，原告不应承担5万元定金违约责任。被告因不认可原告该书面回函全额退款的要求，故至今未予退款。原告提交落款时间2018年11月28日，湖北京中金律师事务所方在平律师向被告发出的《律师函》复印件，称原告陈述2018年6月4日和被告签订了《商品房订购书》，签订订购书前，被告销售人员向其介绍被告销售的商品房系精装修住宅；订购书签订后，被告一直不通知原告签订商品房买卖合同，2018年11月原告丈夫到被告销售部要求签订商品房买卖合同，但销售人员要求其先与第三方装修公司签订委托装修改造合同，由此双方发生分歧；从原告提供的被告政府批文来看，该建设项目系新建商务设施项目，用途为办公，并非原告陈述的被告销售人员介绍的精装修住宅，被告要求原告签订委托第三方改造装修合同，其目的是规避变更建设项目规划用途和装饰装修质量风险；原告委托本律师发函的目的，一是即时签订商品房买卖合同，二是要求被告履行向其交付精装修住宅；根据缔约合同的相对性，被告无权无理要求原告与第三方签订委托装修合同，将办公用房改造成精装修住宅，应由被告完成并提供变更规划用途的政府批文向原告交付标的物。原告并提交落款时间2019年9月2日，湖北京中金律师事务所石在平律师向被告发出《律师函》复印件,要求被告收到函件后七日内全额退还原告支付的房款1954416元。被告以原告提交的上述两份律师函系复印件为由，不予质证。本院认为，原告和被告签订的《商品房订购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房订购书》约定原告应于2018年6月10日前或被告另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持订购书签署《商品房买卖合同》。被告未另行书面通知，则原告应于2018年6月10日前和被告签订《商品房买卖合同》。原告未能按约定签署《商品房买卖合同》，且亦未能证明其在2018年6月10日前和被告就签约期限进行顺延达成合意，被告主张原告违约，并于2019年6月3日向原告发出《挞定通知》，告知原告与被告签订的订购书自本通知发出之日起解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院确认原被告于2018年6月4日签订的《商品房订购书》于2019年6月3日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应向原告返还购房款。鉴于原被告双方《商品房订购书》明确约定原告须于签订《商品房订购书》时付清定金5万元作为签订《商品房买卖合同》的担保，故原告在订立《商品房订购书》时向被告支付的5万元为定金，该定金在原告未按《商品房订购书》约定与被告签订《商品房买卖合同》时被告依法有权不予退还。原告要求被告将上述5万元定金作为购房款返还的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。被告应返还原告购房款的数额为1904416元。被告2019年6月3日向原告发出合同解除通知后，原告于2019年6月12日向被告发出通知，要求被告返还全部房款，并告知原告的收款人信息，被告未在收到原告该通知后向原告返还1904416元房款，应向原告承担该款自2019年6月13日起至房款返还之日的购房款占用损失。原告要求按年利率12%的标准支付购房款占用损失，并不过高，本院照准。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，若原告认为被告和其签订《商品房订购书》存在欺诈销售情形，可另寻法律途径救济。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉越武房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告钟天珍返还购房款1904416元；二、被告武汉越武房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告钟天珍支付1904416购房款占用损失（自2019年6月13日起计算至房款还清之日止，按照年利率12%计算）；三、驳回原告钟天珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24781元，减半收取12390.5元，由原告钟天珍负担1420.5元，被告越武公司负担10970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇二〇年四月二十四日书记员  樊高