云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初14473号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地昆明市东风东路48号金泰大厦14楼，统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：桂腾英，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘兴贵，男，1995年1月28日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称公租房公司）与被告刘兴贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公租房公司的委托诉讼代理人桂腾英到庭参加诉讼。被告刘兴贵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公租房公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于五华区住房；3.判令被告向原告支付自2018年12月09日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月825.30元的标准计算，暂计算至2019年8月5日为4951.80元）；4.判令被告向原告支付自2018年12月09日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%（即41.265元）的标准计算，暂计算至2019年8月5日为9862.335元】；（以上费用暂合计为14814.135元）5.判令被告承担原告为实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、公告费、保全费、邮寄费等）；6.判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；7.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月15日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告；月租金825.30元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2016年12月10日至2019年12月09日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2018年12月09日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商，被告不是避而不见就是一直找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，原告特依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼。被告刘兴贵未作答辩。原告公租房公司围绕诉讼请求依法提交了昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）、昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议、承租人基本情况表、房屋设施设备清单、发票复印件、收据复印件、普惠园房屋设施设备移交表复印件作为证据。被告刘兴贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告刘兴贵放弃了举证、质证的诉讼权利。原告公租房公司提交的证据，内容上能够相互印证，故本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月15日，原告公租房公司（甲方、出租人）与被告刘兴贵（乙方、承租人）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号为昆公租房普字第××号）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落于昆明市五华区公共租赁住房出租给乙方居住使用；租赁期限为36个月，自2016年12月10日起至2019年12月09日止；月租金为825.30元，租金缴纳方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4951.80元；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金；乙方违约时，甲方为实现债权而发生的费用全部由乙方承担；履约保证金按照以下顺序进行扣除（甲方有权根据实际情况调整扣除的顺序而无需另行征得乙方同意）：1、甲方为实现债权而发生的所有费用（如有时），包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、保全费、公告费、通知费、差旅费等；2、乙方应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金等；3、乙方拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。合同签订后，原告公租房公司将上述房屋及设施设备交付给被告刘兴贵居住使用，被告刘兴贵向原告公租房公司交纳了履约保证金4951.80元。被告刘兴贵已支付自2016年12月10日起至2018年12月9日止的租金，之后的租金未再支付。另查明，原告公租房公司为实现本案债权支出邮寄费39元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告公租房公司与被告刘兴贵签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告公租房公司作为出租方按约向被告刘兴贵交付了租赁物，被告刘兴贵应按照合同约定支付租金，现被告刘兴贵拖欠租金累计已超6个月，已构成违约，原告公租房公司有权根据合同约定要求解除合同以及要求被告刘兴贵腾房、支付租金和占有使用费。原告公租房公司要求解除《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，符合合同约定，本院以租赁期限届满之日为合同解除之日。合同解除后，被告刘兴贵应当向原告公租房公司腾还其所承租的房屋，故本院对原告公租房公司要求被告刘兴贵腾还坐落于五华区住房的诉讼请求予以支持。同时，被告刘兴贵应向原告公租房公司支付自2018年12月10日起至2019年12月9日止按照每月825.30元的标准计算的租金以及自2019年12月10日起至实际腾还房屋之日止按照每月825.30元的标准计算的占有使用费。关于原告公租房公司主张的违约金，虽合同约定了原告公租房公司有权不予退还履约保证金及每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金，但该约定标准过高，本院结合公租房的社会保障属性确认被告刘兴贵承担的违约金为4951.80元。关于原告公租房公司主张履约保证金用于抵偿违约金，因双方约定原告公租房公司有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被告刘兴贵应承担的实现债权费用、违约金、租金等，并有权根据实际情况选择扣除顺序，故本院对原告公租房公司要求不予退还履约保证金，用于抵偿被告刘兴贵应承担的违约金的诉讼请求予以支持。关于原告公租房公司主张的实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、公告费、保全费、邮寄费等），本院对已实际产生的费用予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告刘兴贵签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》（合同编号：昆公租房普字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2019年12月10日解除；二、被告刘兴贵于本判决生效之日起三十日内将坐落于昆明市五华区的公共租赁住房腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告刘兴贵于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年12月10日起至2019年12月9日止按照每月825.30元的标准计算的租金及自2019年12月10日起至实际腾还房屋之日止按照每月825.30元的标准计算的占有使用费；四、被告刘兴贵已支付给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金4951.80元抵扣本案违约金，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，邮寄费39元，由被告刘兴贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 兰 芳人民陪审员 李 泽人民陪审员 孙维新二〇二〇年四月二十日书 记 员 石尚霭