四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初229号 原告：李国胜，男，汉族，生于1964年4月6日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：吕叶擘，四川天称律师事务所律师。 原告：冉晓琼，女，汉族，生于1967年3月11日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：吕叶擘，四川天称律师事务所律师。 被告：四川建联实业开发有限公司，公司所在地：广元市利州区大石镇前进村建联·香颂湾20栋2-1号。 法定代表人：赵建平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志，四川律法律师事务所律师。 原告李国胜、冉晓琼与被告四川建联实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国胜、冉晓琼及其委托诉讼代理人吕叶擘、被告的委托诉讼代理人李志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国胜、冉晓琼向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿逾期交房违约金145800.00元；2、请求被告承担因履行合同给原告造成的合同损害赔偿金（六个月房租）13200.00元；3、请求被告在保修范围内承担保修责任，对原告车库和房屋的房面防水工程进行维修；4、诉讼费由被告承担。 事实及理由，2017年1月15日，原被告之间签订《四川省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告位于广元市利州区的房屋以及地下车库，总价为90万元。该《合同》生效后，原告依约支付了房款，但被告未按《合同》约定逾期540天交付房屋，故依双方签订的《合同》约定，被告应赔偿原告逾期交房违约金145800.00元。由于被告交付的房屋和车库的防水工程均存在质量问题，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定被告具有保修义务,要求被告在保修范围内承担保修责任。后原告与被告多次协商未果，现依法诉至贵院。 被告四川建联实业开发有限公司辩称，1、房屋从第三方购买，签订《合同》虽然是本公司，但实际出卖人是汉中市龙江建筑有限责任公司，不应当向原告支付违约金；2、原告购买的是43号楼1栋1单元2号房屋，在2017年1月1日已经达到交付条件，被告通过媒体等方式向外公告，要求接收房屋，不存在延期交房的事实；3、如果法院认定房屋从被告处购买，但违约金过高，请求调整。计算违约金的款项金额只应当是35万元，房子虽然价款是90万元，公司只通过住房公积金贷款方式收取款项45万元，扣减车位10万元，只剩35万元。因为车位早已达到交付条件，不应计算违约金。 关于因履行合同给原告造成的合同损害赔偿金（六个月房租）的主张，被告认为无依据，请求确认《合同》签订的履行主体，如果认定《合同》应当由被告履行，该项请求不在合同约定的损失范围内，原告主张的延期交房违约金也涵盖了第二项诉讼请求，请求不予支持。关于维修，被告只愿承担应承担部分。关于诉讼费，超过被告应承担的相应比例的诉讼费由原告自己承担。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年1月15日，原告李国胜、冉晓琼与被告四川建联实业开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买位于广元市利州区住宅，建筑面积208.89平方米，房屋总价款80万元，付款方式为贷款方式付款：2017年1月15日前支付首付款35万元，余款45万元向公积金申请贷款支付。该合同第十八条载明：“（一）出卖人在2017年9月30日前向买受人交付该商品房……”，同时约定未按约定时间交付该商品房，买受人不退房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。第二十八条载明：“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，出卖人承担已付购房款3‰的违约金……等”。 2017年1月14日，被告四川建联实业开发有限公司收到原告支付的房屋首付款和地下车库款合计45万元并出具《收据》一份。2017年3月9日，原告李国胜、冉晓琼与被告四川建联实业开发有限公司，中国工商银行股份有限公司广元分行签订《广元市住房公积金委托贷款借款合同》一份，约定中国工商银行股份有限公司广元分行受广元市住房公积金管理中心利州区管理部委托向原告李国胜、冉晓琼提供贷款45万元,借款用途为购买大石镇××村××号房屋，借款期限自2017年3月9日起至2024年3月9日，借款年利率为3.25%。2017年3月20日，被告收到原告支付的公积金款合计45万元并出具《收据》一份。 2018年10月16日，原告李国胜拒绝接收房屋并向被告提交书面材料一份，其内容为:“四川建联实业：我是43-1-1-2购房业主，销售中心于2018.10.15日通知办理交房手续，次日我们同物业中心一道对该房现场勘验，目前尚不具备交房条件，主要问题有：1、前阳台下附一楼四周局部渗水，返硝严重，虽作处理，但不彻底，仍需进一步治漏防硝；2、地下室车库积水，且不知积水原因；3、地下室积水、淤泥、杂物、渗水较为严重；4、地下室排水通道断裂，且未有效联通（排水）；5、据合同约定交房时间滞后年余，违约金如何办理，应有一明确唯一的办法；6、地下室车库漆化未至该住房车库位置。以上问题处理完毕，且符合使用条件和标准方可交接。接房人：李国胜2018.10.16”。 另查明，2017年1月1日，被告在《广元日报》刊登《香颂湾交房公告》，公告主要内容为“43#房屋已符合相关阅读达到交付条件，我公司定于2017年1月2日-1月8日向购房业主办理集中交房”。2019年3月25日，被告的物业管理机构四川美联行物业服务有限公司香颂湾物业服务中心收取原告洋房物业费和车库管理费（2018年11月1日至2019年9月30日）共计5145.60元。” 本院认为，原告与被告于2017年1月15日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》二份（含购买地下车库合同一份），原被告双方均在房屋及车库买卖合同上签名捺印及盖章，系原被告双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告已按照约定支付购房款及车位款的义务，被告应按《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告按期交付案涉房屋及地下车库。原被告双方在2017年1月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定交房时间为2017年9月30日，原告自认被告销售中心于2018年10月15日通知交房，被告提交的原告于2018年10月16日书面材料亦证明上述事实，故应认定被告实际交房时间为2018年10月15日。被告未按照《商品房买卖合同》的约定按期交房，已构成违约，应当承担违约责任。原被告双方约定逾期交房的违约责任按日万分之三计算，该约定系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。同时，被告亦未提供证据证实逾期交房的过错责任在于原告，故逾期交房的违约损失应当按照双方约定交房日2017年10月1日起，以实际交付的购房款900000.00元，按照日万分之三计算，至实际交付之日（2018年10月15日）止，即3/10000*900000.00元*379天=102330.00元。 原告提出要求被告支付因履行合同给原告造成的合同损害赔偿金（六个月房租）13200.00元的主张，因被告已承担逾期交房的违约责任，且该违约责任中已包含逾期交房可能造成原告实际的损失即租房损失，故原告的该主张本院不予支持。 原告提出要求被告在保修范围内承担保修责任，对原告车库和房屋的防水工程进行维修的主张，该约定符合双方约定，且不违反法律规定，被告亦同意进行维修，应当予以准许，责令被告应当自本判决生效之日起三十日内对原告提出的前阳台下附一楼四周局部渗水、返硝严重、地下室积水、淤泥、杂物、排水、漆化等问题（详见2018年10月16日原告李国胜提交的书面材料）进行维修处理，被告逾期未维修处理的，由原告自行维修处理，产生的相关维修费用由被告承担。 被告提出房屋从第三方购买，签订《合同》虽然是本公司，但实际出卖人是汉中市龙江建筑有限责任公司，不应当向原告支付违约金的主张，结合本案实际，原被告之间签订《四川省商品房买卖合同（预售）》二份（包括车库），且原告已经向被告缴纳购房款及购买车位款，系双方的真实意思表示，合法有效，原被告之间的房屋车库买卖合同关系成立，按照合同的相对性原理，被告系香颂湾洋房和地下车库的销售方，其提出的辩解理由不能成立，故不予支持。 被告提出原告购买的是43号楼1栋1单元2号房屋在2017年1月1日，已经达到交付条件，被告通过媒体等方式向外公告，要求接收房屋，不存在延期交房的主张，因原被告签订合同时间在被告公告交房日期之后，该公告对原告不具有约束力，应当按照原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》履行，同时，被告实际通知交房时间和原告缴纳物管费的时间均在公告交房时间之后，故被告的该主张不予支持。 被告提出逾期交房违约金过高，且应当按照实际交付的购房款350000.00元计算的主张，因逾期交房违约金系原被告双方的合同约定，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，被告逾期交房的行为构成违约，客观上导致原告遭受到实际损失（包括租房损失等）。同时，该违约责任具备惩罚性质，被告没有提供证据证实逾期交房的过错责任在于原告，要求予以调整违约金无事实依据和法律依据，故不予支持。被告向原告出具二张收据共计900000.00元，表明原告已经全部缴纳购房款，其要求按350000.00元计算的辩解理由不能成立，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决如下： 一、被告四川建联实业开发有限公司自本判决生效十日内一次性向原告李国胜、冉晓琼支付逾期交房违约金102330.00元， 二、被告四川建联实业开发有限公司自本判决生效之日后三十日内对原告的房屋（广元市利州区大石镇香颂湾13号楼1栋1单元2号）前阳台下附一楼四周局部渗水、返硝严重、地下室积水、淤泥、杂物、排水、漆化等问题（详见2018年10月16日原告李国胜提交的书面材料）进行维修处理。被告四川建联实业开发有限公司逾期未维修处理的，由原告李国胜、冉晓琼自行维修处理，产生的相关维修费用由被告四川建联实业开发有限公司承担。 三、驳回原告李国胜、冉晓琼的其他诉讼请求。 案件受理费1740.00元，由原告李国胜、冉晓琼负担620.16元，被告四川建联实业开发有限公司负担1119.84元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  李元庆 二〇二〇年四月八日 书记员  吴小沛 9