安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2389号 上诉人（原审被告）：陈乃荣，女，1969年2月6日生，汉族，住安徽省长丰县。 被上诉人（原审原告）：安徽省恒泰物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区阿奎利亚一期9幢，统一社会信用代码913401217901050255。 法定代表人：张明安，总经理。 委托诉讼代理人：**，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人陈乃荣因与被上诉人安徽省恒泰物业管理有限责任公司（以下简称恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈乃荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈乃荣只需交纳物业费3000元；2.本案一、二审诉讼费用由恒泰物业公司负担。事实和理由:1.恒泰物业公司未提供证据证明其已通过法定的业委会督促及书面催缴程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。2.恒泰物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，在绿化、安保、消防等方面存在严重问题，应承担相应的赔偿责任。3.恒泰物业公司的诉请超过诉讼时效。物业管理服务合同属于继续性合同，因时间的推移产生新的权利义务，具有相对独立性，构成相对独立的债权债务。故在此情况下适用诉讼时效不应以整个合同一体适用，应就每个相对独立的履行部分个别计算，分别适用诉讼时效，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。4.物业费收费标准突破合同约定。合同约定的物业费收费标准为1.1元/平方米，并非1.25元/平方米。 恒泰物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.恒泰物业公司不存在怠于行使权利的行为，恒泰物业公司每年都会通过电话、短信、微信以及张贴催缴单等方式进行催缴，一审中也提供了催收通知单、照片等证据，陈乃荣对此予以认可。2.陈乃荣未提供恒泰物业公司存在违反维修等义务的证据，陈乃荣如认为恒泰物业公司应承担违约责任，可另案提起诉讼。一审判决认定恒泰物业公司在物业服务过程中有一定的瑕疵行为，并核减了部分物业费，陈乃荣不能以此为由拒缴物业费。3.本案未超过诉讼时效，陈乃荣一审时未提出诉讼时效的抗辩，二审时提出不应采信。物业服务合同属于继续性合同，权利义务不具有独立性，不应当适用诉讼时效的限制。恒泰物业公司每年的催缴行为亦构成了对诉讼时效的中断。4.合肥市自2013年开始采取了“一费制”改革，物业费收取标准由政府进行指导定价，2013年之后的物业费均是按照1.25元/㎡/月计算，一审对此的认定符合事实，应予以维持。 恒泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令陈乃荣支付2013年1月1日至2018年12月31日的物业管理费9648元及违约金（按欠缴金额的日千分之三，暂计算至2018年12月31日止）；2.本案诉讼费由陈乃荣承担。 一审法院认定事实：陈乃荣系阿奎利亚米兰堡20栋704室业主，该房建筑面积约为107平方米。2009年10月6日恒泰物业公司与陈乃荣签订《阿奎利亚前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为恒泰物业公司向陈乃荣提供物业管理服务，陈乃荣按照安徽省物价局制定的标准向恒泰物业公司支付管理费每月每平方米1.1元，陈乃荣未按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，恒泰物业公司有权要求陈乃荣从逾期之日起按日千分之三缴纳违约金，同时对各自的权利、义务及物业服务内容等进行了约定。协议签订后，恒泰物业公司依约从事物业服务工作。但自2013年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费，陈乃荣以物业服务不到位、不满意为由，一直未予缴纳。故恒泰物业公司在催收无果的情况下诉讼至法院。 一审法院认为，恒泰物业公司与陈乃荣于2009年10月6日签订的《阿奎利亚前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。本案中，恒泰物业公司依约向包括陈乃荣在内的所有业主提供物业服务，而物业管理费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业管理费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。因此，陈乃荣在接受恒泰物业公司提供的物业管理服务的同时，理应按期缴纳物业管理费。考虑到恒泰物业公司在提供物业服务过程中，对车辆停放、安全巡逻及与业主的沟通协调等方面存在不当之处，物业服务存在部分瑕疵，综合服务的实际情况和陈乃荣的具体情况，酌情减免陈乃荣10%的物业管理费。关于物业费的收费标准，因自2013年起施行“一费制”改革，收费标准由合同中约定的每月每平方米1.1元调整至1.25元。故陈乃荣应当依约交纳2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费8667元（1.25元/平方米/月×107平方米×72个月×90%）。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，陈乃荣逾期交纳物业费，不属于恶意违约行为，故对恒泰物业公司主张的滞纳金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈乃荣于判决生效之日起十日内支付恒泰物业公司物业管理费8667元。二、驳回恒泰物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半按25元收取，由陈乃荣负担。 二审期间，双方未提交新证据。 一审查明的事实本院依法予以认定。 本院认为，恒泰物业公司与陈乃荣签订的《阿奎利亚前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。恒泰物业公司已按约定为陈乃荣等业主提供了物业服务,陈乃荣应按约履行交纳物业服务费的合同义务。关于诉讼时效问题，因物业服务具有长期性、连续性的特点，故在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛。一审期间，恒泰物业公司提交了催缴物业费的通知，可以认定其并未明显怠于行使权利，仍持续向业主要求交纳物业费，且陈乃荣在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故对陈乃荣关于恒泰物业公司的诉求超过诉讼时效的主张不予支持。关于收费标准问题，案涉小区物业收费标准系经合肥市长丰县物价局批准，该收费标准并未违反法律、行政法规的规定，故恒泰物业公司依据该收费标准向陈乃荣收取物业费并无不当。另就陈乃荣提出的物业服务存在严重不到位问题，陈乃荣未向法院提供充分有效的证据予以证明，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费拒交的理由，一审法院亦依据实际情况酌情扣减10%的物业服务费，故对陈乃荣的该项上诉理由不予采信。综上，陈乃荣的上诉请求不能成立，一审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈乃荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年四月八日 法官助理姚瑞芳 书记员吴喻 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。