福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5298号 原告：董锦永，男，1956年7月3日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：蔡志恩，男，1955年10月6日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。系莆田市涵江区涵西街道办事处群英社区居民委员会推荐诉讼代理人。 被告：莆田市华源房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：黄玉坤，董事长。 委托诉讼代理人：蔡德火，福建福莆律师事务所执业律师。 原告董锦永与被告莆田市华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董锦永的委托诉讼代理人蔡志恩、被告华源公司的委托诉讼代理人蔡德火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董锦永向本院提出诉讼请求：1.华源公司应立即提供办证手续为董锦永办理坐落莆田市荔城区的房地产所有权证；2.支付自2016年5月17日起至办证完毕日止，逾期办证给董锦永造成的经济损失（暂计至2019年11月5日为：524515.5元×5%／年×1.5×1268日÷365日／年＝136661.44元）。诉讼过程中，董锦永变更第2项诉讼请求为：支付自2016年5月30日起至办证完毕日止以524515.5元为基数，按年利率5%的1.5倍计算逾期办证给董锦永造成的经济损失。事实和理由：2006年11月2日，董锦永向华源公司购买坐落莆田市荔城区，房价款为524515.5元。后因该房屋买卖合同纠纷，莆田市中级人民法院于2015年12月17日终审判决，维持莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第623号民事判决第一项：董锦永应在本判决生效之日起10日内支付给华源公司购房余款324515.5元（不含税金）；华源公司在董锦永交清上述购房余款起10日内将坐落莆田市荔城区交付给董锦永；变更该判决书第二项为华源公司应在本判决生效之日起十日内退还给董锦永购买商场的款项18万元并支付利息（其中3万元从2001年6月16日起、5万元从2003年2月18日起、10万元从2006年11月15日起按月利率15‰计算）。该二审判决书已于2015年12月25日生效。因判决书中支付的货币双方均互有债权、债务。董锦永遂向荔城法院申请执行，债权债务对抵后，华源公司仍欠董锦永213745.27元，于2016年2月19日向执行法院交纳。即：自2016年2月16日董锦永已按判决书的约定向华源公司清结了购房余款324515.5元，华源公司于2016年2月16日向董锦永交付了该1601室套房。但自该套房交付给董锦永后至今，华源公司却不依法提供相关手续为董锦永办理该1601号套房的房地产所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;”该条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”华源公司不提供相关手续为董锦永办理该1601室套房的房地产所有权证，应自2016年5月17日（从2016年2月19日交房后的90日）起，赔偿逾期办证给董锦永造成的经济损失，暂计至2019年11月5日为136661.44元。 华源公司辩称，1.华源公司没有为董锦永办理房地产所有权证的义务，董锦永要求华源公司提供办证手续为其办理房地产所有权证缺乏事实和法律依据。理由如下：（1）2006年，董锦永向华源公司预订商品房一套。2008年6月15日，在2号楼即将封顶时，华源公司向包括董锦永在内的优惠房认购户发出《购房须知》，内容载明：“在二号楼封顶时，购房资金按时100%到位的，持本副单到华源房地产公司转换为正式合同，所有权利义务以合同为准。……华源公司的优惠房预计在2008年6月30日前封顶。……购房优惠户在2号楼封顶时购房资金必须100%到位……不能及时到位的，视同放弃认购优惠房资格。”该《购房须知》发出后，多数认购户均按《购房须知》的通知时间交清购房款，但董锦永拒不交款。由此，按《购房须知》约定，董锦永应视同放弃认购资格。但董锦永却于2015年无理先告状，向法院起诉要求判决华源公司向其交付商品房。而法院竟无视《购房须知》即为交款通知的事实，以华源公司未明确告知2号楼封顶时间为由枉法裁判华源公司向董锦永交付商品房。虽然法院裁判严重不公，但在莆田市中级人民法院（2015）莆民终字第1972号《民事判决书》作出后，华源公司还是按判决履行，向董锦永交付了商品房。由于董锦永在二号楼封顶时拒不交款，当然也没有持副单到华源公司转换为正式合同，所以双方一直没有签订商品房买卖合同，不存在对办证事宜的约定。而上述民事判决也没有就办证事宜作出认定或裁决，所以，华源公司没有为董锦永办理商品房所有权证的义务。（2）根据《不动产登记暂行条例实施细则》第27条的规定，董锦永所称的房地产办证，应指办理不动产权的转移登记。《不动产登记暂行条例》第14条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。”据此，因董锦永是根据生效裁判文书取得案涉商品房，故董锦永可持人民法院的生效判决单方申请办理不动产转移登记手续，无需华源公司共同申请。根据上述规定，华源公司没有为董锦永办理不动产转移登记的义务，且华源公司单方也不能申请办理。综上，在没有合同约定和裁判文书确定的情况下，不动产转移登记应由董锦永申请办理，华源公司没有为董锦永办证的义务。董锦永要求华源公司提供材料为其办理不动产所有权证没有事实和法律依据，不能成立。2.董锦永的第一点诉讼请求含糊不清且违背法律规定，不能成立。董锦永要求华源公司提供办证手续，但没有指明是哪些手续，所以无法确定这些手续是否属于华源公司应当提供的资料范围，以及现在是否有可能提供，董锦永的诉讼请求含糊不清，不符合诉讼请求应具体明确的规定。且董锦永请求办理“房地产所有权证”明显不合法，土地所有权属于国家，董锦永怎么能要求办理土地所有权证？3.董锦永要求支付逾期办证给他造成的经济损失明显无理，不能成立。具体如下：（1）如前所述，因双方不存在办证的约定，华源公司没有为董锦永办理不动产权证的义务，所以董锦永诉称华源公司逾期办证没有依据，明显无理。（2）根据上述《不动产登记暂行条例》的规定，董锦永可持生效判决单方申请办理不动产权转移登记，不需要华源公司协助配合，所以华源公司也没有协助配合董锦永办证之义务，当然也不存在违约问题。（3）退一步讲，假使华源公司有协助办证之义务，那么协助义务也是在董锦永向华源公司请求协助后才产生，现董锦永从未请求华源公司协助，华源公司如有协助义务也尚未发生，更不存在违约问题。4.董锦永在诉状中引用的司法解释不能适用于本案，董锦永根据该司法解释主张违约赔偿不能成立。商品房买卖合同纠纷案司法解释第18条规定只能适用于双方已签订商品房买卖合同且合同约定由出卖方代为办理不动产权证的情形，本案双方没有签订商品房买卖合同，华源公司也没有承诺为董锦永代办不动产权证，所以本案不能适用该解释的规定。综上，董锦永的诉讼请求明显不能成立，应依法判决驳回董锦永的全部诉讼请求。 董锦永围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织华源公司进行证据交换和质证。华源公司对董锦永提供的身份证复印件、（2015）莆民终字第1972号《民事判决书》复印件、（2015）荔民初字第632号《民事判决书》复印件、荔城区法院代保管收款收据复印件各一份、退款收据复印件2张、《结案申请书》复印件、（2016）闽0304执29之一《执行裁定书》复印件各一份的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，且上述证据来源合法，与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 华源公司围绕其答辩意见向本院提交了证据，本院组织董锦永进行证据交换和质证。对董锦永无异议的营业执照复印件、法定代表人身份证明书各一份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月董锦永向本院提起诉讼，请求判令确认其与华源公司之间存在房屋买卖合同关系及华源公司立即向其交付华源小区XXXXX号房屋以及一个车位等。案件审理，本院于2015年8月17日作出（2015）荔民初字第632号《民事判决书》，审理查明：2006年11月2日，华源公司向董锦永出具《购房交款凭证》一份，确认董锦永于2001年6月16日交纳购买套房、商场款各3万元，于2002年8月10日交纳购买套房款3.5万元，于2003年2月18日交纳购买套房、商场款各5万元，共计19.5万元。2007年4月28日，华源公司向董锦永出具《购房交款凭证》一份，确认董锦永于2006年11月15日交纳购买套房款8.5万元、商场款10万元、车位款5万元。2008年6月15日，华源公司向董锦永出具《购房户确定单（副单）》（一式三联）一份，内容如下：“经抽签，董锦永购房户选定优惠房为华源小区XXXXX在2号楼封顶时，若购房资金[含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收]不到位的本单无效；在2号楼封顶时，购房资金[含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收]按时100%到位的，持本副单到华源公司转换为正式合同，所有权利义务以合同为准）”，由购房户董锦永、第三人董荔伟签名，华源公司盖章，莆田市华源小区购房工作小组陈美沦签名，并附购房须知、购房户名单、2号楼方位图。购房户名单上确认董锦永的套房层次房号为16A，面积含预测公摊215.85㎡，层次差为+250元，朝向差为+100元，预计单价不含税为2430元，预计总金额不含税为524515.5元，并由董锦永、第三人董荔伟在该表的购房户处签名确认。该表中备注：1.同意《购房须知》的购房户在此表上签名；……《购房须知》内容如下：一、按认购优惠房规范交款的购房户享受购房优惠价（2号楼从11层起2020元/㎡，不含税）。……五、华源公司提供的优惠房预计在2008年6月30日前封顶。六、购房优惠户需要银行按揭贷款的，必须在期限内提供国家规定的相关自信、资料，按国家有关政策规定办理按揭贷款手续，若国家银行取消住房按揭贷款政策，购房优惠户在2号楼封顶时购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收）必须100%到位；不需要银行按揭贷款的，在2号楼封顶时购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收）也必须100%到位；若购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收）不能及时到位的，视同放弃认购优惠房资格。该案本院经审理认为：双方在购房户确认单（副单）及购房户名单中就本案讼争房屋的房号XXXXX建筑面积（215.85㎡）、单价（2430元）等房屋买卖关系中主要内容作了明确约定，而且董锦永已经交付购房款20万元，根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，因此，本案中的购房户确认单（副单）及购房户名单应当认定为是双方间书面的房屋买卖合同，董锦永与华源公司就本案讼争的华源小区2号楼1601号房屋的买卖关系成立。……综上所述，根据购房户名单中约定，讼争房屋的预计总金额（不含税）为524515.5元，扣除董锦永已经支付的购房款20万元，董锦永尚需支付购房款余额324515.5元，董锦永请求华源公司交付讼争房屋，但其应先行支付购房余款，待其支付完该款后，华源公司应当将讼争房屋交付董锦永。据此，判决：董锦永应在该判决生效之日起10日内支付给华源公司购房余款人民币324515.5元（不含税金）；华源公司在董锦永交清上述购房余款起10日内将坐落于莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼16层1601室套房交付给董锦永。…… 后董锦永、华源公司均不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院经审理后，于2015年12月17日作出（2015）莆民终字第XXXX号《民事判决书》，认为：根据董锦永提供的购房户确认单（副单）及其附件中的购房户名单、2号楼方位图，可以认定其与华源公司就讼争1601号套房的位置、价格、面积达成了一致意见，故原审认定双方之间成立房屋买卖合同关系，并判决由董锦永支付购房余款324515.5元、货运公司交付讼争房屋，并无不当。华源公司主张购房客户确认单（副单）及其附件属于预约，并非正式合同，但在购房户确认单（副单）及其附件可以确定讼争套房面积、价格、位置的情况下，双方可以凭该购房户确认单（副单）及其附件确定合同的内容，故华源公司的该上诉理由不能成立，不予采信。华源公司另主张购房户确认单（副单）及其附件确定的内容因董锦永没有及时交付购房余款而失效。双方虽有约定购房款在2号楼封顶时应全部到位，但华源公司没有举证证明其有通知董锦永2号楼房屋的封顶时间、交纳购房余款或者结算购房款，应承担举证不能的责任，故对其该主张也不予采信。综上，判决维持本院（2015）荔民初字第XXXX号民事判决中董锦永支付购房余款后华源公司将讼争房屋交付给董锦永的判决。 因在上述判决中，董锦永与华源公司之间互付金钱给付义务，华源公司于2016年2月19日向本院交纳了上述判决的相关款项，董锦永于2016年7月4日向本院领取了上述判决的相关款项，并于当日向本院出具了结案申请书。董锦永与华源公司均陈述，在华源公司向本院交纳上述款项时，涉案商品房的购房款即付清。现因涉案商品房的权属至今未转移登记至董锦永名下，致讼。案经审理，因华源公司不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，董锦永与华源公司虽然没有签订《商品房买卖合同》，但经生效判决认定，董锦永与华源公司之间存在涉案商品房的房屋买卖合同关系；双方均陈述在华源公司交纳生效判决的款项时，涉案商品房的购房款即已付清，即2016年2月19日董锦永向华源公司付清了涉案商品房的购房款。对于涉案商品房的交付使用的日期问题，董锦永主张交房时间为2016年2月19日，华源公司辩称交房时间为2016年7月4日；本院经审查认为，根据上述生效判决，华源公司应当在董锦永付清购房余款10日内将涉案商品房交付给董锦永，现双方均陈述涉案购房款于2016年2月19日付清，那么根据上述判决涉案商品房应当在2016年2月28日前将涉案商品房交付给董锦永使用；现董锦永、华源公司均对涉案商品房已交付使用的事实均无异议，但均未提供证据证实涉案商品房的具体交付日期，综合考虑本案情况，本院酌情认定涉案商品房的交付日期为2016年2月28日。现董锦永已付清涉案商品房的购房款，华源公司已将涉案商品房交付给董锦永使用，根据相关法律法规的规定，华源公司负有办理涉案商品房初始登记的义务，现涉案商品房至今尚未办理初始登记，致使涉案商品房的权属至今尚未转移登记至董锦永名下，华源公司的行为已构成违约,华源公司应当承担相应的违约责任。董锦永尚未将涉案商品房的契税等办证费用预交给华源公司，也尚未书面委托华源公司代为申请办证，故董锦永与华源公司之间尚未形成委托代为申请办证的关系，但华源公司仍然负有申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记及协助董锦永办理涉案商品房权属转移登记的义务。现董锦永主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，自交付使用之日起90日后计算逾期办证的经济损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于逾期办证造成的经济损失的计算标准的问题，因双方未约定逾期办证损失的计算方式，董锦永又未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，本院酌定逾期办证的经济损失以总购房款为基数按日万分之一计算。因华源公司负有申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记的义务，董锦永也尚未书面委托华源公司代为申请办理涉案商品房的权属转移登记至其名下的房屋权属证书，故该违约金应计算至涉案商品房办理房屋所有权初始登记之日止。鉴于董锦永已支付全部购房款、华源公司已将商品房交付董锦永使用，且董锦永并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即524515.5元×30%=157354.65元。综上，董锦永诉讼请求华源公司支付逾期办证经济损失，经核算：华源公司应以已付购房款524515.5元为基数自2016年5月30日起至涉案商品房办理房屋所有权初始登记之日止按日万分之一向董锦永支付违约金，该损失最高限额为157354.65元。华源公司的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市华源房地产开发有限公司应在董锦永申请办理福建省莆田市荔城区权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助董锦永办理，并提供必要的证明文件； 二、莆田市华源房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给董锦永以524515.5元为基数自2016年5月30日起至坐落于福建省莆田市荔城区的房屋所有权初始登记之日止按日万分之一计算的逾期办证经济损失，该经济损失最高限额为157354.65元； 三、驳回董锦永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3033元，由董锦永负担1208元，由莆田市华源房地产开发有限公司1825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  郑绍平 人民陪审员  吴剑珊 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  顾梦雪 附法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。