广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初36238号原告：冯伟红，女，1974年12月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：区远雁，广东华科律师事务所律师。被告：广州市东建实业集团有限公司，住所地广州市越秀区人民北路668号十楼。法定代表人：张国宇，职务董事长。委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：周礼仙，广东华瑞兴律师事务所律师。原告冯伟红诉被告广州市东建实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯伟红及其委托诉讼代理人区远雁，被告的委托诉讼代理人李东璧、周礼仙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付交楼违约金225986元（以3398293元为基数，每日按万分之五，从2017年12月31日至被告发出验收备案之日止即2018年5月14日）；2.被告向原告支付因延迟实现买卖合同项下约定利益导致原告资金被占用的实际损失74297元（以3398293元为基数，按照银行同期贷款利率，从2017年12月31日至2018年5月14日被告发出验收备案之日止）；3.被告向原告支付因房产证延迟办理的违约金13500元（以3398293元为基数，每日按万分之五，从2018年12月11日至2019年3月2日）；4.被告承担本案担保费用2500元。事实与理由：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将海珠东路102号2401房出售给原告，成交价3398293元，被告应于2017年12月31日前将本合同标的物的房屋交付原告使用。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款，但被告于2017年12月28日向原告发出收楼通知书，原告于1月30日在收楼现场提出查看商品房合格的规划、建设、消防等法定验收文件被拒绝，被告表示文件不齐不会交房。原告购买房屋给父母居住，基于对被告的信任，办理房屋收楼手续。办理收楼手续，被告要求原告签署《减免物业管理费约定书》，原告没有签名。2018年12月18日，被告开售车位并称有优惠，原告现场认购车位申请优惠，被告再次要求原告签署《申请书》，要求原告确认交楼时间无异议，不得主张迟延交楼为由的任何权利。原告拒绝签署，结果原告购买的车位为该楼盘所有同等条件已售车位最高价。原告通过申请信息公开，获知涉诉楼盘竣工验收备案表的签发日期是2018年5月14日，距约定的交楼时间延迟交楼133天。被告迟延交楼的行为实质上占用原告的资金成本，导致原告的利益损失和资金占用损失。此外，原告2018年1月30日被收楼，被告直至2018年12月9日通知交资料，12月11日办理退房款手续，至2019年1月25日出具房屋销售发票，导致原告于2019年2月28日才被通知领取房产证，应承担延期办证违约责任，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告已在2018年1月30日办理涉案房屋收楼手续，根据海珠区法院做出的同类案件生效判决，被告依法不需承担延期交房违约责任。2.被告在履行交房义务中无过错，不存在向原告支付资金被占用的损失的情况。3.根据原告签署的确认书，已对原商品房预售合同所约定的办证时间做出变更，被告办证时间没有超出变更后约定的时间，无需承担延期办证的违约责任。4.被告在履行商品房预售合同中，没有违约行为，不存在对原告的2500元担保费承担付款责任。经审理查明：被告是位于广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑商品房的开发商。2016年1月8日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要内容：（第四条）乙方所购商品房为佳滨苑二期商业、住宅楼（自编号东晓路佳滨苑T1、T2栋）第24层2401号房，房屋地址海珠区东晓路102号2401房，建筑面积94.9596平方米；（第七条）该商品房以套出售，总金额3398293元；（第十二条）交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第二十一条）甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力；等。该合同附件七《本合同补充协议》第五条“商品房的交付”第2点约定，双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付；若乙方要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第3点约定，双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时，甲方应向乙方提供的文件修改如下：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设部门出具的《建设工程质量监督报告》；（3）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（4）《房地产（住宅）质量保证书》；（5）《房地产（住宅）使用说明书》；（6）《临时管理规约》或《管理规约》；如乙方坚持甲方应按本《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第4点约定，关于永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若当地公共服务水平未能达到永久使用标准，甲方有权以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为限，乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼；第11点约定，在下列情况下，甲方可以顺延房屋交付时间：（1）发生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日内通知乙方；（2）由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；第八条“产权证办理”第4点约定，该商品房经过实测后，乙方须办理面积补偿手续而乙方未能按照甲方书面通知上约定的时间及时办理的，则《买卖合同》第二十一条约定的办理房地产权证的期限相应顺延，顺延时间从乙方应履行义务的最后日期起直至乙方实际履行义务的日期止，由此产生的责任全部由乙方承担；第6点约定，《房地产权证》所记载的发证时间视为甲方履行完毕《买卖合同》第二十一条所约定义务的时间；第7点约定，若乙方选择按揭付款方式的，则在甲方申领《房地产权证》后，甲方将其直接交付乙方的按揭银行，视为甲方将《房地产权证》交付乙方；第十六条约定，《买卖合同》所致的“不可抗力等原因”包括：不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害、战争或其他事故；为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务；因政府机关或政府机关授权部门的原因，导致建设工程延误；等。合同签订后，原告在收楼前向被告付清了合同约定的全部购房款。被告于2017年12月28日向原告发出《收楼须知》，告知原告办理收楼手续。原告于2018年1月30日签署《房屋交接确认书》，记载该房屋已达到合同约定交付条件，本人同意接收。2018年1月23日被告取得涉案房屋所在楼宇的《建筑工程竣工验收报告》，同年3月20日被告取得涉案房屋的所在楼宇的《建设工程质量监督报告》及《建设工程规划验收合格证》。2018年5月14日被告取得商业、住宅楼（自编号东晓路佳滨苑Tl、T2栋）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年11月29日，被告向原告发出《佳滨苑项目房价款结算及提交办理产权登记证件资料通知书》，记载被告应退回房价款3735元。同年12月11日，被告开具上述房价款的发票。2018年12月30日，原告出具《佳滨苑项目承诺书》记载：其已知需按规定自行缴纳相关契税，承诺于2018年12月30日起5个工作日内补齐完税证明至华之杰律师事务所，如未能如期提供资料，由此导致该房屋产权登记或《不动产权证书》不能或延期办理，责任全部由原告承担。同日，原告签署《佳滨苑项目房价款结算及领取契税申报资料确认书》，其中第五条记载“本人知悉并确认因相关政府部门对商品房买卖契税完税办法作出调整，本人应按政府部门相关规定自行至税务征收部门办理购房者契税缴纳并取得完税凭证。本人理解契税完税凭证等资料是办理商品房产权登记不可或缺文件，故本人同意并确认《商品房买卖合同》第二十一条修改为甲方应当在乙方自行办理完毕契税申报并将完税凭证以及应由乙方提交的办理产权登记所需的其他文件全部交付给甲方之日起210个工作内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。原告于2019年3月2日签收不动产权证。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.减免管理费约定书（无原、被告签字盖章），内容为交楼时间无异议；2.关于佳滨苑项目车位开售致业主函；3.《申请书》（无原、被告签字盖章），内容为申请购买涉诉小区车位的“尊贵业主车位大礼包”，承诺享受车位优惠后不再以延迟交楼为由向被告主张任何权利；4.广东合润融资担保有限公司于2019年8月14日出具收款收据，收到原告诉保费2500元。被告质证认为，对证据1真实性无异议；证据2真实性无异议，与本案无关；证据3真实性、合法性、关联性不予认可；证据4真实性、合法性、关联性不予认可。另查明，就涉诉楼盘逾期交楼问题，同楼盘业主曾起诉被告。广州市海珠人民法院于2019年9月2日作出(2018)粤0105民初16990号《民事判决书》（已发生法律效力）。该判决认定顺延被告交楼时间为42天，被告应当于2018年2月11日前将符合交楼条件的房屋交付业主使用。该判决书查明：被告就其抗辩主张提交了如下证据：1、2017年7月22日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》（复印件），主要内容：关于吸取海珠“7.22”事故教训开展全市建设施工安全生产专项检查，全市所有在建项目立即停工，等；2、在监工程复工核查表（复印件），内容：2017年8月10日广州市海珠区建设工程质量安全监督站作出同意佳滨苑商住楼项目复工决定；3、2017年9月19日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》（复印件），内容：针对“9.17”事故，全市内在建房屋市政工程全面停工检查，“9.17”事故所涉项目施工总承包单位为广州市住宅建设发展有限公司；4、复工申请（复印件），内容2017年9月27日广州市海珠区建设工程质量安全监督站同意佳滨苑商住楼项目复工；5、2017年8月18日微信通知（复印件），内容：节假日、周六日禁止危险性较大分部分项工程施工，等；6、2017年9月26日《海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》（复印件），内容：节假日期间，所有危险性较大的分部分项工程一律不得施工作业，等；7、2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》（复印件），内容从即日起至10月24日，海珠区有危险性较大的分部分项工程停止施工，等；8、2017年11月29日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》（复印件），内容：针对2017广州《财富》全球论坛召开，为进一步做好安全文明施工管理工作，从2017年12月1日至12月11日暂停夜间施工作业，12月3日至12月9日对存在较大施工安全风险的工地暂时停工，等；9、2017年12月2日微信停工通知（复印件），内容：海珠区从12月3日至11日全面执行停工要求；10、2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》（复印件），内容：市内全面暂停所有在建工地建设，等；11、2017年8月20日广东省防汛防旱防风总指挥部粤防〔2017〕96号《广东省防汛防旱防风总指挥部关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；12、2017年8月21日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1761号《广州市住房和城乡建设委员会转发关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件），证据11-12的内容均是关于做好13号台风“天鸽”防御工作；13、微信停工通知（复印件），内容：2017年8月22日晚，所有工地马上停工，8月27日所有工地全面停工，9月2日下午工地全面停工；14、广州市气候与农业气象中心证明，内容：2014年1月1日至2018年3月31日，共有13个台风影响广州市，累计影响日数49天，其中2016年7月30日至2017年10月16日间共有9个台风影响广州市，累计影响日数34天，等。上述证据1-14，拟证明受政府停工通知及恶劣天气影响，涉案项目停工时间长达119天，其中证据1-2，停工时间20天（2017年7月22日至8月10日）；证据3-4，停工时间9天（2017年9月19日至9月27日）；证据5-6，停工时间18天（2017年8月18日至10月14日节假日、周末）；证据7，停工时间8天（2017年10月17日至10月24日）；证据8-9，停工时间9天（2017年12月3日至12月11日）；证据10，停工时间6天（2017年12月26日至12月31日）；证据11-14，停工时间49天。该院向广州市海珠区住房和建设水务局、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市环境保护局、广州市海珠区建设工程质量安全监督站、广州市住房和城乡建设委员会发函查询《广州市海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》、粤防〔2017〕96号、〔2017〕6号、《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》、穗建质〔2017〕1530号、穗建质〔2017〕1761号、穗建质〔2017〕2024号、穗建质〔2017〕2495号等文件的真实性，上述单位均向广州市海珠区人民法院复函确认了上述文件的真实性。对于上述被告提交证明延迟交楼的材料，原告质证认为对真实性、合法性、有效性不予认可，其中仅确认证据1、2所确认共19天。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。按照合同约定，被告应当于2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；同时合同还约定发生不可抗力且被告在不可抗力排除之日起30日内通知原告或发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件等原因，被告可顺延房屋交付时间。被告为证明因政府及恶劣天气导致涉案工程停工时间长达119天的事实，提交了相关证据。上述证据业经生效判决查证，本院对上述证据的真实性予以确认。本院认为，在合同履行期间被告虽然没有证据证明已将不可抗力的原因通知原告，但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形，上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则，结合本案现有的证据及具体情况，本院酌情顺延被告交楼时间为42天，具体如下：1.关于2017年7月22日穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》文件，停工时间19天；2.2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》文件，停工时间1天；3.2017年11月29日穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》文件，停工时间7天；4.2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》文件，停工时间6天；5.受台风天气影响，停工时间9天。另外因广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》文件规定，被告确实发生停工8天的情况，鉴于该文件通报的“9.17”事故所涉工地的施工总承包单位和本案房屋所涉楼宇承建单位为同一单位—广州市住宅建设发展有限公司，属于被告自身原因造成，故因该文件规定而停工整顿的时间，不能作为本案顺延交楼的原因。综上，合同约定交楼时间为2017年12月31日，顺延42天，即被告交楼时间应为2018年2月11日。依照合同约定，原告收楼时被告应当向原告提供规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设部门出具的《建设工程质量监督报告》及建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》等文件，上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼。本案中，虽然被告没有证据证明原告在办理收楼手续时其向原告交付了《建设工程竣工验收报告》的文件或出示了该份文件，且《建设工程规划验收合格证》及《建设工程质量监督报告》也是在原告收楼后被告才取得，但原告于2018年1月30日自愿办理了收楼手续，是其对自身权利的处分。综上，原告主张逾期交楼违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告延迟办理房产证的违约金的诉讼请求。原告于2018年12月30日签署《佳滨苑项目房价款结算及领取契税申报资料确认书》，明确同意变更办证时间为“乙方自行办理完毕契税申报并将完税凭证以及应由乙方提交的办理产权登记所需的其他文件全部交付给甲方之日起210个工作内”，并于同日出具承诺书承诺该日起五日内提交完税证明，而原告已于2019年3月2日的签收不动产权证。故原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费7829元，保全费2696元，由原告冯伟红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  王美红人民陪审员  关嘉欢二〇二〇年四月十四日书 记 员  林紫滢