广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0982民初333号原告：邱达有，男，1949年3月5日出生，汉族，广东省化州市人，住广东省化州市**************，公民身份证号码：440************438。被告：颜燕，女，1973年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份证号码：440************923。原告邱达有与被告颜燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱达有、被告颜燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱达有向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即按照房屋买卖合同第二条约定，配合原告办理房屋过户手续(不动产证)，将涉案楼房的第六层办理变更登记为原告所有。2、请求法院判令被告立即履行出资改建涉案楼房一楼通道的义务。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年9月18日，原、被告双方就房屋买卖事宜共同签署了《房屋买卖合同》，根据《房屋买卖合同》约定，被告将其名下位于化州市****************的第六层房屋以总价30万元的价格卖给原告，原告根据楼房建筑面积相应拥有土地的份额以及对应的权利义务。房屋的电器、床具按半价处理，原告可自由选择决定。购房款由原告分期支付给被告，其中签订合同时交付定金人民币5万元，被告收到定金后必须配合原告从银行提取涉案房屋的不动产权，并配合原告办理房产证过户。另外，原、被告双方还约定，被告负责出钱改建一楼通道，一楼阁楼底归原告放置摩托车，通道宽落空1.6米，一楼中间墙边留门口落空宽95厘米，一楼阁楼边通道上不能封顶。《房屋买卖合同》签订后，原告严格按照双方合同约定向被告支付了定金款项，然后接着又付清了剩余购房款和电器家具等一切的款项。被告对此向原告出具了《收款收据》。但是随后不久，原告以及涉案房屋的其他买受人发现被告已因其个人债务问题被其他债权人起诉至化州市人民法院，涉案房屋已经被其债权人申请财产保全，已无法正常办理不动产证变更登记手续。为了维护自身合法权益，原告和涉案房屋的其他买受人共同向化州市人民法院对涉案房屋的查封行为提出查封异议，化州市人民法院经审查后依法作出民事裁定书[(2018)粤0982民初3388号之一]，依法裁定解除对涉案房屋的查封。在化州市人民法院依法解除对涉案房屋的查封后，原告也曾多次要求被告立即配合办理不动产证变更登记手续，并要求被告按照此前双方合同约定出资改建涉案楼房一楼通道，但被告总是借故推诿。《房屋买卖合同》签订至今已有一年多的时间，但被告仍未能按照双方约定办理涉案房屋的不动产权变更登记手续，也未能按照此前双方合同约定出资改建涉案楼房一楼通道。为此同原告一起的其他买受人将被告起诉至化州市人民法院，如谢富强、黄瑞芳经化州市人民法院审理后，已作出了胜诉的判决，现正申请进入强制执行阶段。原告认为，原、被告双方就房屋买卖事宜共同签署的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效之约定，双方均应当严格遵守合同的各项约定。现被告罔顾双方约定，拒不履行配合办理涉案房产变更登记手续、拒不履行出资改建涉案楼房一楼通道义务的行为，显然违反了合同约定以及我国《合同法》等法律法规的相笑规定，且已严重损害了包括原告在内的全体房屋买受人的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告特诉至贵院,望法院在依法查明案件事实的基础上，依法作出公平公正之判决。被告颜燕辩称，请求法院判决被告于2018年9月16日至9月18日签订由颜亚胜和黎君串谋写的《房屋买卖合同》属于欺骗讹诈掠夺等手段，以低于市场价格出售给他们的亲戚朋友，令本人损失惨重，在法律面前人人平等的合法权益下，以显示公平公正，佛山中级人民法院已判决黎君的合同属于可撤销事由。房屋买卖合同的合法性和关联性存在瑕疵，涉案房屋只有一个房产证属颜燕名下，其次，房屋买卖合同上面不仅仅设计通道，还涉及到水电以及其他费用的分摊，这和正常的房屋买卖合同有所区别，所谓新的业主：颜亚胜、黄瑞芳、谢富强、林声彪、邱达有、赖德发、李永春，所有的收据都显示欠颜燕的房款，所有的合同都没有一次性缴清房款，属于违约，所有的合同在未取得法定行政机关拆分房屋之前，已擅自转让，过户存在法律障碍。2018年11月，谢万英查封本人房屋登记证后，据查黎君早己在2018年9月18日擅自将原来合同转让给第三方，已经赚取10万元，本人并没有收到黎君的房款，其中第六层己转了第三手，前面两人都已经赚取差价。其他所谓的新业主的房款都没有付清的情况下，利用案外人谢营光在平定国土所工作的职务之便，强行办理分割本人的财产，达到强占房产目的。颜亚胜和其他7位所谓的新业主，在2019年的3月一起起诉本人到化州人民法院，本人在2019年5月份收到颜亚胜和李水春的案件后，已经向该法院申请反诉，该院己受理，并于2019年的8月28日开庭。其他6位所谓业主本人都已向法院写了答辩状给法院，请求颜亚胜的案件一并审理。其中，林声彪、德发、邱达有、黎君纷纷撤诉。2019年12月31日，所谓8位新业主又向佛山市中级人民法院起诉本人，经佛山市中级人民法院审理后，8位所谓“新业主”发现黎君的合同都有很大瑕疵，其中7位所谓业主又集体撤诉。后于2020年3月份集体向化州起诉本人。8位“新业主”均未按合同一次性付清款项，贪婪以各种理由克扣本人的房款。颜亚胜以诈骗、辱骂手段，召集案外人守在本人家里，阻本人与他人签订买卖房屋合同。本人在无助和紧张之下，签订由黎君写的不公平、不合理、不合法的房屋买卖合同、收据。电是9层楼本人花了60万买电线和灯饰做天花，家具每层都有，花50余万。门口道路也是本人亲自出资一万修建，以上所有的款项都没有列入合同内，在供电局可以查证本人每月交电费的证据。谢万英在2018年10月份起诉后，颜亚胜和所谓的所有业主马上强搬去本人装修好的房屋，企图利用法院证据为理由强占本人的房屋，一年多来没有支付过水电费给本人。颜亚胜和所有的所谓的“新业主”利用诉讼的手段强占颜燕的房产，事前已经准备好一切的所谓证据，欺骗法官。其中6楼邱达有签了购房合同和收据后，没有付过一分钱购房款给颜燕。涉案房屋市场价约600多万，花多20万加装电梯后立即升值，颜燕买地建房，购买家具电器等装修花了500多万，黎君等人以不到300万的价格买走，导致颜燕损失惨重，为此连累到家破人亡，无法经营生意已经破产，反诉黎君，颜亚胜等8位业主履约主体和付款方是不对称，请求法院判决本人于2018年9月16日和18日签订的《房屋买卖合同》为显失公平的合同，本诉受理费、反诉受理费，评估费等一切诉讼费由颜亚胜，黎君，邱达有，赖德发，李永春，黄瑞芳，林声彪，谢富强承担。签订房屋买卖合同后，黎君和颜亚胜叫齐所有的“新业主”去播扬，想替颜燕偿还银行贷款(颜燕用涉案房屋向银行贷款，尚欠142万，颜燕从没逾期记录)，想私自赎回涉案房屋的《不动产权证》，因颜燕不在场，银行没有理会他们，当时所有的播扬银行工作人员都看到他们银行闹。后来，他们一伙逼颜燕去银行协助赎证，由所谓的“新业主”胁迫颜燕回到平定农商银行，围着颜燕进行辱骂，逼迫颜燕签购房合同和收据，颜燕在恐慌之下签订合同和收据。9月18日当天银行上班的所有工作人员都看到听到，在银行大厅闹了一个下午，直到5点后银行经理多次出来阻止他们闹事才得以平息。他们商量好所有的办法，克扣颜燕的房款，要求颜燕拿着合同照相，可以克扣颜燕的钱才放颜燕走。当时颜燕手机已经没电，没办法报警求助，颜燕马上打摩托车去车站准备坐车上佛山，途中颜亚胜追赶颜燕，差点把颜燕从摩托车上摔下来，经摩托车司机阻止，颜燕才没有受伤。颜燕的房屋于2017年11月装修完工，所有家私电器齐全，并于12月申领证照。在2018年2月份试业旅业，开业半年期间，由于债主颜亚胜、谢万英不断发微信广告拍卖颜燕房屋，并多次上门骚扰催债辱骂，扬言要封锁颜燕的房屋拍卖，严重影响颜燕经营，迫于2018年9月1日停止营业。当时因为装修购买家具等物品，经济非常困难，颜亚胜发现停业后，马上去召集朋友购买房屋，由黎君起草合同，黎君说他自己写合同叫业主放心，邱达有也企图恐吓阻止颜燕，逼迫本人偿还借给颜亚胜的五万元，他们欺负颜燕弱质女子，要求写收据和签合同。邱达有的合同问题:在2018年9月15日到18日，黄天来说六楼他从**英手中转来后并没有付清房款，已属违约。邱达有发现合同有漏洞并有机可乘，由黄天来在2018年10月12日打电话给本人要求补签合同，并说付给本人车费一万块，邱达有以本人拖欠他的高利贷为由，将这一万转为我的转手费，由邱达有占为己有。黄天来召集颜亚胜和邱达有在场，在两位高利债主的胁迫下，签订10月23日的合同与收据。本人才发现此楼已经转让了第三手，前两位都己经赚取利润。当日颜亚胜欠本人一楼的中央空调费一万七千元，付给邱达有作为本人款项偿还给邱达有，当天邱达有给现金40万黄天来，黄天来只有给现金1000元本人作为车费。因此，本人没有收到邱达有一分钱的付房款费，原告企图利用合同的漏洞和颜亚胜的担保借5万元为由，他们胁迫签下合同与收据，企图占有本人房产。双方当事人在诉讼中的举证及质证。一、原告举证及被告质证（一）原告举证1、房屋买卖合同，证明被告将涉案楼房第六层以300000元出卖给原告。2、付款凭证，证明原告已按照双方约定向被告支付购房款，原告应取得涉案楼房第六层房屋的所有权。3、不动产证，证明涉案楼房的权属登记现状，房屋不存在抵押或其他担保债权，已具备办理不动产权证的变更登记手续。4、民事裁定书，证明涉案楼房已依法被人民法院解除查封，已具备办理不动产权证的变更登记手续的条件。（二）被告的质证被告颜燕发表质证意见：证据1房屋买卖合同不是本人的真实意思表示。证据2的真实性无异议，签字是我本人的，与签订合同的时间不吻合，关联性有异议。证据3没有异议。证据4真实性无异议。二、被告举证及原告质证。（一）被告举证1、被告颜燕身份证，证明被告身份主体情况。2、土地转让合同书，证明房屋是在被告本人名下。3、使用电费的清单，证明房屋是被告本人使用。4、被告颜燕丈夫陈锦利的身份证复印件、颜燕与陈锦钊结婚证复印件以及不动产权证复印件。（二）原告的质证原告邱达有发表质证意见：证据1、证据2、证据4没有异议。证据3虽然供电所登记的名字是颜燕，但电费是由新业主缴交。结合当事人在庭审中陈述，本院经审查后认为，被告对原告提供的证据3、4没有异议，本院予以采信。对证据1有异议，但没有提供证据予以证明不是被告的真实意思表示，本院予以采信该证据。对证据2真实性无异议，本院予以采信。原告对被告提供的证据1、2、4无异议，本院予以采信。对证据3有异议,电费是由新业主缴交，但未提供证据予以证明，本院对该证据予以采信。综合当事人陈述和采信的证据，本院确认如下事实：2018年10月23日，被告颜燕（作为甲方）和原告邱达有（作为乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同载明，1、甲方将位于化州市****************第六层的房屋以总价30万元转让给乙方。2、付款方式：乙方签订合同前交付5万元押金给甲方，甲方必须配合乙方从银行提取甲方不动产权证，取出不动产权证后一次性付清所有房款，并配合乙方办理房产转户或公证，乙方负责相关费用。甲方的不动产权证在乙方未过户或未公证之间，交由乙方推荐的代表保管。3、楼梯和天面归公共使用，一楼阁楼底归乙方放置摩托车。一楼通道由甲方负责出钱改建，通道宽落空1.6米，一楼中间墙边留门口落空95厘米，一楼阁楼上层归一楼业主所有，一楼阁楼边通道上面不能封顶。4、乙方负责自己楼层的冷水表、热水表、电表安装，每度电按1元收费，每立方水按1.5元收费。天面空气能热水器由甲方装一个独立电表计量，由常住户分摊该独立电表电费、维修费，非常住户适当分摊。5、各楼层电器、床按原价的半价处理给乙方，乙方可选择是否接受。合同签订后，被告颜燕出具一份《收款收据》给原告，该收据载明“2018年10月23日，客户：邱达有，货号：六楼，房款已付清空调费一共308300元正，该房屋原来**英转让给黄天来再转让给邱达有。收款单位：颜燕。”颜燕收到房屋转让价款后，至今没有配合原告办理房屋转户手续及出资改建楼房一楼通道，经原告多次催办，但置之不理。另查明，涉案房屋于2015年由被告颜燕自建，该楼房土地使用面积125平方米，房屋总楼层为9层，房屋建筑面积为1114.98平方米。楼房权利人为颜燕，产权证号为：粤（2017）化州市不动产权第20016307号。本院认为，原告邱达有与被告颜燕签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家的强制性法律规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。本案中，原告将全部购房款支付给被告，已经按照合同约定履行义务完毕。但被告在收取原告房款后，一直没有履行配合办理涉案房屋不动产变更登记手续和按合同约定改建一楼通道的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告颜燕辩称,双方签订的房屋买卖合同不是自己的真实意思。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告未能提供相应证据予以佐证,本院对该项抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（二）项规定:有下列情形之一的,撤销权消灭:“当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权”，被告主张房屋买卖合同是2018年10月23日受胁迫签订的，但被告未提供证据证明受胁迫的事实，且亦未在受胁迫情形消失后的一年内行使撤销权，故本院对原告的主张不予采纳。被告颜燕辩称签订的房屋买卖合同不是真实意思,但未提供相关证据予以证明,故对于被告颜燕该意见,本院不予采纳。综上法律规定，被告应承担继续履行合同约定的义务，故原告请求被告配合办理房屋变更登记和按合同约定改建一楼通道的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告颜燕于本判决生效之日起十日内将位于化州市****************的第6层房屋[该房屋产权证号为：粤（2017）化州市不动产权第20016307号]办理变更登记为原告邱达有所有。二、被告颜燕在本判决生效之日起三十日内按《房屋买卖合同》第三条约定出资改建一楼通道（即通道宽落空1.6米，一楼中间墙边留门口落空宽95厘米，一楼阁楼边通道上面不能封顶）。案件受理费减半收取为400元，由被告颜燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 徐学军二〇二〇年四月十三日法官助理 周颖君书 记 员 钱玉婷