广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0222民初2484号 原告：中国工商银行股份有限公司柳城县支行，住所地柳城县大埔镇白阳中路71号。统一社会信用代码：91450222727669370F。 负责人：张谦，行长。 委托诉讼代理人：陈宗振，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹艳，广西万铭律师事务所律师。 被告：周柳英，女，1979年4月18日出生，汉族，住广西柳城县。 被告：刘进，男，1986年6月18日出生，汉族，原籍江苏省睢宁县，原住广西柳城县大埔镇靖西村民委力田屯22号，现住址不明。 被告：柳州市隆升房地产开发有限公司,住所地广西柳州市学院路36号聚福苑商业楼4号楼二层4号。统一社会信用代码：91450200561590397B。 法定代表人：黎小强，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行与被告周柳英、刘进、柳州市隆升房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行委托诉讼代理人陈宗振、被告周柳英到庭参加诉讼。被告刘进经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼、被告柳州市隆升房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与三被告签订的编号为[个住]字[柳州分]行[柳城]支行[2013]年[082]号的《个人购房借款/担保合同》；2、请求判令被告周柳英、刘进向原告偿还借款本金85888.5元及利息（含罚息、复利）3636.86元[暂计至2019年4月21日，之后利息（含罚息、复利）按合同约定计收至清偿完毕止];3、请求判令被告周柳英、刘进向原告支付律师费4476元、保全申请费960元、公告费650元；4、请求确认原告对被告提供的抵押物即位于柳城县房屋的拍卖、变卖或者折价的价款享有优先受偿权；5、请求判令被告柳州市隆升房地产开发有限公司承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年2月28日，原告与三被告签订了编号为：[个住]字[柳州分]行[柳城]支行[2013]年[082]号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告刘进、周柳英向原告借款117000元，用于购买住房；借款期限180个月，还款方式为按月等额本息还款，被告连续三次或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，并可要求提前偿还贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告刘进、周柳英以其购买的位于柳城县房屋作抵押，被告柳州市隆升房地产开发有限公司为连带责任保证人。合同签订后，原告于2013年3月13日按照合同约定向被告周柳英发放了117000元贷款。至2019年4月，被告刘进、周柳英已连续超过3次逾期还款，故诉至法院，请求判如所诉。 被告周柳英辩称：原告所诉属实，对原告诉请没有意见。因经济困难，已无能力继续履行合同，同意原告的诉讼请求。 被告刘进、柳州市隆升房地产开发有限公司未答辩。 原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行为证明其主张，向本院提交了与被告周柳英、刘进、柳州市隆升房地产开发有限公司签订的编号为[个住]字[柳州分]行[柳城]支行[2013]年[082]号《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、柳房预柳预购字第Y20130388号预购商品房抵押预告登记证、还款流水明细单、委托代理合同、律师代理费收款收据等证据。因被告对原告提供的上述证据没有提出异议，经当庭核实，能够反映案件真实情况、与案件事实相关联、来源和形式合法，故本院对上述证据的证明力，依法予以确认。 经审理查明：被告周柳英与被告刘进系夫妻，2013年2月19日向被告柳州市隆升房地产开发有限公司购买住房，签订了合同编号为柳商房-20130216号的商品房买卖合同。购买的房屋位于柳城县，房屋现已交付。 2013年2月28日，原告与三被告签订了编号为[个住]字[柳州分]行[柳城]支行[2013]年[082]号《个人购房借款/担保合同》。被告周柳英、刘进为借款人，被告柳州市隆升房地产开发有限公司为保证人。各方在合同中约定：贷款种类为个人购置住房贷款；借款金额为117000元；借款期限180个月（即2013年3月13日至2028年3月13日）；贷款利率以人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10％确定，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；被告刘进、周柳英未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定利率的基础上加收50%。合同第17条约定：原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括律师费由借款人承担；第14条约定：借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，或者宣布未偿还的贷款立即到期，要求提前偿还贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。 被告周柳英、刘进提供其购买的位于柳城县房屋作为借款抵押担保，于2013年3月7日办理了预告抵押登记，登记证号为柳房预柳预购字第Y20130388号。合同第十九条约定抵押担保范围包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金和贷款人实现债权的费用和其他应付费用。被告柳州市隆升房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金和贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。在正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，被告柳州市隆升房地产开发有限公司即免除保证责任。但至今借款人尚未取得房屋产权证书，抵押登记手续没能按约定办妥。 2013年3月13日，原告按合同约定向被告周柳英、刘进发放了贷款117000元，该款已用于支付被告周柳英、刘进向被告柳州市隆升房地产开发有限公司购买住房的房款。被告周柳英、刘进借款后，因病等原因造成经济困难，被告刘进又外出不归，多次未能按时归还利息和本金，存在连续三个月逾期未还的违约行为，累计未能按约定还款也超过6次。截至2019年4月21日，被告周柳英、刘进尚欠原告借款本金85888.5元及利息、罚息3636.86元。原告因本案支付给广西万铭律师事务所代理费4476元，因申请财产保全支付了申请费960元，因公告支付公告费650元。 本院认为，原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告依约定发放贷款后，被告周柳英、刘进存在连续三个月未按期还款和多次逾期未还的行为，依照合同约定，原告有权解除合同。且被告刘进外出不归，住址不明，未按合同约定告知原告住址和履行还款义务，被告周柳英也表示无力继续履行合同，故对原告该项请求，本院予以支持。合同解除后，被告刘进、周柳英应该返还给原告尚未归还的借款本金及依照合同约定计算的利息、罚息、复利，计至合同解除之日止，并赔偿因违约行为给原告造成的律师费、财产保全申请费、公告费等损失。合同解除后，原告请求被告周柳英、刘进继续按照合同约定支付罚息、复利。本院认为，合同解除后，继续收取复利没有法律依据，但被告周柳英、刘进依法应支付逾期还款的利息。原告请求按合同约定的罚息利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。被告周柳英、刘进是共同借款人，又系夫妻，因共同购房产生的债务，应共同偿还。 被告柳州市隆升房地产开发有限公司为被告周柳英、刘进的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款人取得房屋产权证书并办妥抵押登记手续完成之日止，但至庭审结束，办理抵押预告登记的房屋仍未办理正式抵押登记手续，因此尚未达到免除保证责任的条件，故对原告请求被告柳州市隆升房地产开发有限公司对被告周柳英、刘进的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。 原告主张对预告登记的抵押房产享有优先受偿权，本院认为，预告登记仅是债务人和债权人为将来能够顺利实现抵押权而向管理部门申请的预先登记，是对抵押登记的预先申请，并不是抵押登记。被告周柳英、刘进尚未取得对预抵押登记房屋的物权，也没有完成抵押登记，故原告也就未取得抵押权，对预抵押登记的房屋不享有优先权。而且原告的该项请求也没有法律根据。因此对原告的该项请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行与被告周柳英、刘进、柳州市隆升房地产开发有限公司签订的编号为[个住]字[柳州分]行[柳城]支行[2013]年[082]号《个人购房借款/担保合同》。 二、被告周柳英、刘进于判决生效之日起十五日内归还贷款本金85888.5元及计至2019年4月21日的利息、罚息、复利3636.86元给原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行；2019年4月21日起至判决生效之日止的利息、罚息、复利，以实际尚欠贷款本金为基数，按照合同约定的利率计算；判决生效之日起至贷款还清时止的罚息，以实际所欠贷款本金为基数，按照合同约定的罚息利率计算，由被告周柳英、刘进支付给原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行。 三、被告周柳英、刘进于判决生效之日起十五日内，赔偿给原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行因实现本案债权支出的律师代理费损失4476元，保全费960元、公告费650元。 四、被告柳州市隆升房地产开发有限公司对被告周柳英、刘进的上述债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应按指定的期间履行。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决指定的履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2150元，由被告周柳英、刘进、柳州市隆升房地产开发有限公司负担2000元，原告中国工商银行股份有限公司柳城县支行负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄晓白 人民陪审员  奚增华 人民陪审员  何丽珍 二〇二〇年四月二十日 法官 助理  黄元健 书 记 员  黄瑶瑶