江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初52号原告：江西保利物业管理有限公司，住所地江西省南昌市高新技术产业开发区高新二路18号高新创业园702室，统一社会信用代码91360106571199711Y。法定代表人：杨文波，公司董事长。委托诉讼代理人：毛建武，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶晶，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告：陈谣，男，汉族，1986年1月23日出生，住江西省萍乡市安源区。被告：雷明珠，女，汉族，1988年7月8日出生，住江西省九江市开发区。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄志刚，江西轩瑞律师事务所律师。原告江西保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告陈谣、雷明珠物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人毛建武、刘晶晶、被告陈谣、雷明珠的委托诉讼代理人黄志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付保利金香槟花园小区物业管理费2419.2元，滞纳金346.75元，合计2765.95元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告根据与南昌瑞达置业有限公司签订的保利香槟花园《物业管理委托合同》，承担“保利金香槟花园”小区的物业服务工作。被告与南昌瑞达置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》中约定前期物业管理由选聘的江西保利物业管理有限公司提供，物业服务收费标准为2.8元/月/平方米，从逾期之日起按每日1‰的标准收取滞纳金。被告系保利金香槟花园小区H4-1-1003号房的业主，建筑面积96平方米，但2019年2月1日-2019年10月31日未缴纳物业管理费。被告陈谣、雷明珠辩称，原告在服务期间未切实按照合同约定的内容和标准提供物业服务，故未交纳物业费。因原告提供的相关物业服务内容未全部达到合同约定的标准，被告按月支付的物业管理费应予以减半收取。原告没有完全履行物业管理责任情况如下：1、依据《江西省物业服务收费管理办法》相关规定，物业服务企业应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施，定期（一般6个月）向业主、使用人公布本物业管理区域内有关物业管理公共性服务收费收入和支出账目，接受业主及业主委员会的监督。但交房至今从未有过任何公示(包括公共区域的收益)。2、小区外墙自2017年脱落至今一直没有得到彻底解决，原告于2017年12月1日在业主、地产、物业三方会谈中已做出了承诺，但未履行该承诺。3、草坪问题：2018年6月因物业管理不善，交接期间园林工人打错药，导致小区草坪几天之内全部死亡，业主代表多次与物业几任经理交涉，每一任经理都承诺了解决时间，但是直到现在，将近两年时间都没有得到彻底解决。4、小区北门消防通道被道路边两排停车挡住，如发生火灾事故，消防车无法进入小区。5、小区东、西门出入管控存在问题，平时进出没有任何的登记询问，任何人与车辆都可随意进入小区，对业主的生命及财产安全造成了极大的隐患。6、地下室充电、电动车上楼、外置晾衣架、空调外挂、高空抛物等涉及到生命安全管控问题。7、2019年6月3日，在全体小区业主毫不知情，未有任何公示的情况下，保利物业私自将地下、人防停车位全部安装地锁，严重影响业主通行，并且侵犯了业主的合法权益。业主多次与原告沟通，被告说是权属方安装的，也承诺了会给业主看权属证明，但至今都没有拿出任何证明。8、依据《物业管理条例》相关规定，从事物业管理人员应当按照国家规定取得职业资格证书，原告在岗人员有许多人未取得职业资格证书，涉及违法。被告还辩称，被告和原告是平等的主体关系，在物业服务合同就是原告先履行服务管理义务，被告按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。现原告履行物业服务不符合约定，被告有权拒交物业费，或少交物业费。现原告已严重违约，被告有权根据合同法第67条的规定，有权拒绝原告履行交费的要求，如交物业费应减少50%的费用。同时，因原告未履行服务管理义务，其不能收取被告的滞纳金。经审理查明，被告陈谣、雷明珠系“保利金香槟花园”小区4#住宅楼1单元1003号房业主，房屋建筑面积为96.28平方米，房屋类型为高层。2017年11月20日，被告陈谣对上述房屋予以收房，并与原告保利物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告保利物业公司向被告陈谣、雷明珠提供物业服务，采用承包制管理经营方式，高层住宅管理费按建筑面积2.8元/平方米·月计算，物业管理费于每季第一个月的十日前交纳，如在当季最后一日止仍未交纳物业管理服务费，则每逾期一日按欠交金额的1‰收取滞纳金。自2019年2月1日起，被告陈谣、雷明珠未向原告保利物业公司缴纳物业管理费，截止至2019年10月31日止，被告陈谣、雷明珠尚欠原告保利物业公司物业管理费2419.2元。本院认为，原告保利物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按合同约定履行。而本案的争议焦点在于被告陈谣、雷明珠是否应当交纳物业服务费，原告保利物业公司是否尽到合同义务，是否应当向被告陈谣、雷明珠减半收取物业费用。1、关于被告陈谣、雷明珠主张的案涉小区存在外墙脱落、电梯故障的问题。因原告保利物业公司并非房屋质量及电梯质量的责任主体，且被告陈谣、雷明珠提供的会议记录等证据表明，原告保利物业公司多次参与上述问题的协调，已尽到物业管理服务责任。2、关于被告陈谣、雷明珠主张的草坪养护不当、未对消防通道进行管理导致被堵、高空坠物、大门出入管控不严等问题。根据原告保利物业公司提供的照片、绿化养护合同、草皮购销协议、土方购买合同、临时雇佣协议等证据，及被告陈谣、雷明珠提供的照片可以看出，案涉小区的草坪在出现大面积枯死的情况后，原告保利物业公司积极采取措施对草坪进行复种，并已复绿。原告保利物业公司在消防通道铁门上张贴了警示标识、在违章停放车辆车窗上张贴了书面提示，并在楼栋显著位置张贴关于高空抛物的温馨提示等，对出入小区的陌生人亦进行了登记。故原告就上述问题已尽到物业管理服务责任。3、关于被告陈谣、雷明珠主张的原告保利物业公司应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施，未公布本物业管理区域内有关物业管理公共性服务收费收入和支出账目，接受业主及业主委员会的监督的问题，被告的该主张与其不交纳物业费不具有对抗性。此外，物业管理服务包括公共性服务、专项性服务、其它特约性服务，相应的物业管理服务收费也是包含公共性服务收费、专项性服务收费、其它特约性服务收费三部分。根据《物业服务收费管理办法》的规定，实行包干制物业服务收费的，由物业管理企业对物业费用自负盈亏，实行酬金制服务收费的，物业管理企业按约定比例或数额从预收的物业服务资金中提取酬金，结余或不足由业主自负，并规定实行物业服务费酬金制的物业管理企业每年应当公布物业服务资金的收支情况。本案双方系包干制服务收费，故原告保利物业公司并无义务公布公共性服务收费收支情况。4、关于被告陈谣、雷明珠主张的原告保利物业公司对电动车上楼、外置晾衣架、空调外挂等管理不当的问题。因原告保利物业公司未提供证据证明其就上述问题已尽到物业管理责任，故本院认为其提供的物业管理服务亦存在瑕疵。5、关于被告陈谣、雷明珠主张原告保利物业公司的在岗人员有许多人未取得职业资格证书，涉及违法的问题，被告的该主张过于笼统，不明确具体，且与其不缴纳物业费不具有对抗性。6、关于被告陈谣、雷明珠主张的原告保利物业公司在地下车位及人防车位私装地锁严重影响通行的问题，因地锁是安装在车位上而非安装在人行道或车行通道上，故被告的此主张不合理。综上，本院认为，原告保利物业公司提供了物业服务，被告陈谣、雷明珠作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，理应交纳相应的物业费。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特点，物业服务存在瑕疵在所难免，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。被告并未能提供充分证据证明其所提出的服务瑕疵问题对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，亦未能提供证据证明原告在履行合同过程中存在严重违约行为，法院在衡量是否对某个业主应交纳的物业费进行减、免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。故原告保利物业公司关于其要求被告陈谣、雷明珠按合同的约定交纳2019年2月1日至2019年10月31日物业服务费用2419.2元的主张，本院予以支持。被告以原告的物业服务不符合约定为由要求减半交纳物业费的意见，本院不予采纳。但考虑到原告保利物业公司提供的物业服务亦有瑕疵，故对于其要求被告陈谣、雷明珠支付滞纳金的主张，本院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业尽心服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望原被告双方今后共同努力营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定判决如下：一、被告陈谣、雷明珠于本判决生效之日起十日内向原告江西保利物业管理有限公司支付所欠的2019年2月1日至2019年10月31日物业费2419.2元。二、驳回原告江西保利物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈谣、雷明珠承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  徐慧娟二〇二〇年四月三日法官助理万欢书记员乐智昀