贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初1765号 原告：张化陶，男，汉族，1984年9月11日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘东琴，女，汉族，1986年12月26日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权），系贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘东琴、张化陶与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘东琴、张化陶委托诉讼代理人吴发琴，被告瑞丰房开委托诉讼代理人聂萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘东琴、张化陶向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金8,217.01元（以总房款244,554.00元为基数，按日利率万分之零点五从2017年1月3日起计算至2018年11月5日止）；2.判令被告向原告退还重复收取的四通费用共计3,794.00元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“瑞丰新城”第14幢17层3号房。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。该房屋交付时间是2012年6月5日，按约定房屋交付后730天后即2014年6月5日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今仍然没有向原告交付商品房转移登记的有关文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实守信原则，按约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起730日内，将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按照下列第3项处理：3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人原因造成结果的，出卖人不承担责任。”原告按合同约定履行了义务，被告的行为构成违约，应当按约定支付违约金，并退还重复收取的原告的三通费3,794.00元。为此，原告特向法院提起诉讼，望判如所诉为谢。 被告瑞丰房开辩称,一、被告按约应于2014年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关登记备案，原告提起本案诉讼时已经超过两年的法定诉讼时效期间，对其逾期办证违约金应予驳回。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策的变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、双方约定原告自行承担四通费，案涉合同合法有效，对双方当事人均有约束力，故原告有义务缴纳四通费，被告实为代缴代收、并未将款归为己有，有相关证据佐证。根据合同法以及最高人民法院关于适用若干问题的解释，认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效。而我国现行的法律、行政法规对四通费如何收取尚无明确规定，原告提及的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件，在特定领域和范围具有一定约束力，但并不能据此径行认定合同条款无效，还应结合双方当事人的合同约定作出判断。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》在主要条款中明确约定商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用，在《补充协议》中又再次约定原告应交清水、电、燃气、闭路电视等费用，主合同条款与补充协议意思一致，并不存在相互冲突的约定。2012年6月5日交付房屋时，买受人自行交纳水表、电表、有限电视等有关设施开通及使用所产生的相关费用，且多年未提出异议。原告作为具有完全民事行为能力人，应能够充分理解上述条款的内容及履行后的法律后果。即便案涉的合同系由被告提供的格式文本，但是合同内容系双方协商一致的结果，故原告有义务缴纳上述费用，被告实为代缴代收、并未将款项归为己用，有相关证据佐证。既然案涉《商品房买卖合同》合法有效，就应受诉讼时效的限制，原告于2012年6月5日向被告支付水表费、电表费、闭路电视开通费后，在知晓或应当知晓其权利受到损害之日起，未在时效期间内通过法律途径保护其权利，其要求退还“四通费”的诉请已超过诉讼时效。四、在被告承担违约责任的前提下，违约金应依据合同约定的标准计付至转移登记的有关文书提交至登记机关备案之日即2018年10月9日。 本院经审理认定事实如下：2010年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于位于贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第壹拾肆幢17单元1703号住宅房；建筑面积97.03平方米，套内建筑面积71.71平方米；按套内建筑面积计算，商品房总价款为244554.00元；被告应于2012年6月30日前交付房屋给原告；合同第十五条约定：产权登记“被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付原告已付房款万分之零点五的违约金，因原告的原因造成本条件结果的，被告不承担责任。”合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款244554.00元。另原告向被告缴纳了开户费代收税费、维修基金及办证费用，其中开户费为电开户费529.00元、水开户费500.00元、闭路电视开户费265.00元、燃气开户费2500.00元，共计3794.00元。被告于2012年6月5日将房屋交付原告。被告于2018年10月9日向不动产登记机构提交了办证资料，原告涉案不动产权证书已于2018年11月5日办理完毕。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺商品房交付使用后730日内即2014年6月5日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以“已交付房价款”万分之零点五的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，故依照合同约定，被告应当以244,554.00元的按日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2014年6月5日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年6月6日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2014年6月6日至2017年1月16日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年1月17日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年1月17。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。不动产登记机构于2018年11月5日向原告颁发了涉案房屋不动产权证书，因被告并未举证证明在提交办证资料给办证机构前已经尽到通知义务，故应以提交办证资料的时间，即2018年10月9日作为被告履行通知义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年1月17至2018年10月9日，共计627天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为244,554.00元×0.005%×627天=7,666.80元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持7,666.80元。 对于原告要求被告返还四通费3,794.00元的诉讼请求，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取三通费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。 原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘东琴、张化陶逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金人民币7,666.80元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘东琴、张化陶四通费（开户费）人民币3,794.00元； 三、驳回原告刘东琴、张化陶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50.00元，由原告刘东琴、张化陶负担3.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担47.00。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年四月二十九日 书记员  李长江