包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初7119号原告（反诉被告）：无印良品（上海）商业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：清水智，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹春香，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秦，上海市锦天城律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司。负责人：卢小娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒙根塔娜，女，包头市茂业东正房地产开发有限公司法务专员。被告（反诉原告）：包头市茂业东正房地产开发有限公司。法定代表人：张静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒙根塔娜，女，包头市茂业东正房地产开发有限公司法务专员。原告（反诉被告）无印良品（上海）商业有限公司（以下简称无印良品公司）与被告（反诉原告）包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司（以下简称茂业百货分公司）、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司（以下简称茂业房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）无印良品公司委托诉讼代理人曹春香，被告（反诉原告）茂业百货分公司委托诉讼代理人和被告（反诉原告）茂业房地产公司委托诉讼代理人蒙根塔娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）无印良品公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告茂业百货分公司于2016年3月30日签订的《租赁合同》及相关补充协议于判决生效之日解除；2、请求判令被告茂业百货分公司协助、配合原告完成撤场手续；3、判令被告茂业房地产公司就上述第二项协助义务承担连带责任。事实与理由：原告与被告茂业百货分公司于2016年3月签署了《合作经营合同》及《租赁合同》。上述合同约定被告茂业百货分公司向原告提供位于包头市××区的商铺用于开设品牌商铺。双方约定，自原告店铺开业日起至自然月最后1日止为双方的合作期，双方按照《合作经营合同》约定履行；合作期满后，双方则按照《租赁合同》履行，租赁期限自《合作经营合同》终止之日的次日至2020年6月29日止，店铺交付日为2016年2月29日，店铺及被告商场开业时间为2016年6月30日；原告店铺开业后，被告商场一、二层开业率应达到80%，且GAP、UR及ZARA品牌店铺和电影院均应在开业当日或之前开业，并且上述铺面位置与合同附件一致。被告茂业房地产公司与被告茂业百货分公司在合同签署时，向原告出具了《授权委托书》，二被告承诺在《合作经营合同》、《租赁合同》中被告茂业百货分公司的所有责任和义务向原告承担连带责任。合同签订后，被告茂业百货分公司就存在延迟交付，延迟开业，未满足合同约定开业率及品牌绑定，拖欠原告货款等违约行为。被告茂业百货分公司一直未能改善商场的整体运营环境，反而持续恶化，导致原告店铺的销售额下降。鉴于被告的违约行为，原告有权解除《租赁合同》，故原告诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）茂业百货分公司、茂业房地产公司辩称，1、被告茂业百货分公司与原告于2016年3月30日签订的《租赁合同》及相关补充协议不应当解除。双方的租赁期限为2016年6月30日至2026年6月29日。原告从2016年6月30日起至今一直处于免租金经营状态。双方签订的合同是原告提供的格式条款合同及协议，双方的权利义务不对等，加重了被告承担的义务。原告在签订合同时未按照法律规定向被告履行提醒及说明义务，因此涉案合同程序违法。如果解除，原告应向被告支付租赁期限的租金。2、原告应当返还剩余租赁期限相应的装修工程补贴2175600元。被告茂业百货分公司在与原告签订合同时，考虑到原告的租赁期限为10年，因此给予了原告装修工程补贴3108000元，但原告未完全履行合同义务，因此如果解除，原告应当返还剩余租赁期限相应的装修工程补贴2175600元。3、被告茂业百货分公司的开铺率达到了合同要求。4、原告销售明显下滑的原因主要是原告未按时上新品货物，因店铺无新货可卖，经营自身的原因导致。5、被告茂业百货分公司能够独立承担民事责任，所以无需被告茂业房地产公司承担连带责任。被告（反诉原告）茂业百货分公司、茂业房地产公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令原告立即返还装修工程补贴2175600元；2、判令原告支付被告自2017年1月1日至今的租金1900659.9元（暂计计算至2019年11月30日，应继续计算至付清之日止）。以上1、2项诉讼请求4076259.9元；3、判令原告承担本案诉讼费用及相关费用。事实和理由：2016年3月30日，被告茂业百货分公司与原告签订了《无印良品（上海）商业有限公司合作经营合同》、《无印良品（上海）商业有限公司租赁合同》、《装饰施工合同》。合同约定，原告租赁茂业天地购物中心一层F1-G24号商铺用于经营其旗下品牌商品，租赁期限为2016年6月30日至2026年6月29日。原告从2016年6月30日起至今一直处于免租状态经营，被告茂业百货分公司一直未收取过原告的任何费用。按照双方签订的《租赁合同》第4.1条约定，租金的计算方式为：每月含税实际销售额×6%。原告从2017年1月1日至2018年2月1日的销售额为11765993元，但自2018年2月1日起至今原告一直自行收款，未向被告报过销售款。原告应当按照合同约定缴纳租金。原告的租赁期限为10年，考虑到合同期长达10年，被告茂业百货分公司与原告签订了《装饰施工合同》，被告给予了装修工程补贴3108000元。现原告未履行完合同义务，提出解除《租赁合同》及相关补充协议的要求，因此，如果解除，原告应当返还剩余租赁期限相应的装修工程补贴2175600元。原告（反诉被告）无印良品公司辩称，原告请求法院驳回被告的反诉请求。1、对于被告要求返还装修工程补贴的请求，根据双方提供的《装饰施工合同》显示，合同系原告、被告与施工方上海章发建筑安装工程有限公司三方签署的。装修款项是被告向章发公司支付的工程款，并非由原告收取。被告要求原告返还，主体不适格。装修合同已经履行完毕，根据合同第三条约定，该款项在任何情况下均不得让原告或章发公司退还，因此被告的该项反诉请求没有事实依据；2、被告主张2017年1月1日至今的租金，双方在合作经营时约定被告给予原告免合作经营抽成期3个月，后因被告多次延迟交付店铺商场，延迟开业，违反了双方合同约定，应当按照合同约定承担免合作经营抽成期的违约责任，合计天数为1020天。同时，被告商场至今未满足合同约定的开业率及品牌入驻条件，根据合同约定，原告无需支付租金。综上，被告商场至今未满足租金计付条件，也未向原告提供证明材料证明品牌入驻情况，按照合同约定，被告违反合同约定，原告所获得的营业免租期早已覆盖合同约定的租赁期限，故原告无需向被告支付租金。原告（反诉被告）为证明其诉讼请求提供如下证据：合作经营合同、租赁合同，证明：原告与被告茂业百货分公司于2016年3月签署《合作经营合同》以及《租赁合同》，被告向原告出租了商铺，用于开设品牌商铺；双方约定自合作期限及租赁期限，以及商场开业时间、开业率及其他品牌入驻情况；双方还约定租赁期限内，如原告任意连续六个月累计销售额（含税）低于450万元，原告有权提前解除租赁合同，并无需承担任何违约责任；被告茂业百货分公司与被告茂业房地产公司向原告出具《授权委托书》，二被告同意就合作经营合同、租赁合同中被告茂业百货分公司的所有责任和义务向原告承担连带责任。二被告对上述证据的真实性没有异议，对证明目的不认可，认为原告应当按照合同约定，向被告缴纳租金。联营转租赁通知函、电子邮件，证明《合作经营合同》自2018年9月30月终止，双方从2018年10月1日起按照《租赁合同》的约定继续履行，租赁期限为2018年10月1日至2027年1月19日。被告茂业百货分公司于2018年9月27日确认收到了该通知函。二被告对通知函的真实性认可，对证明目的不认可，称该函件是原告公司内部函件，无法确定被告公司收到了该函件。合作经营合同的补充协议、租赁合同的补充协议、公证书，证明因被告茂业百货分公司的原因，该店铺交付日、开业日多次被推迟。被告向原告实际交付店铺的时间是2016年9月27日，实际开业时间为2017年1月20日，比约定开业时间延迟了204天，且商场的开业情况不满足合同约定的开业率以及品牌入驻约定，给原告的店铺造成了严重的经济损失。二被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。2019年4月7日商场F1-F5开业情况统计、2019年4月7日拍摄的商场F1-F5的照片，证明截止2019年4月7日，被告茂业百货分公司商场仍未能达到合同约定的开业率及品牌绑定的承诺与约定，被告商场的开业率不足30%。截止2019年9月17日，被告仍未能改善商场的整体运营情况，且持续恶化，导致原告店铺的销售额持续下滑。二被告对证据的真实性及证明目的均不认可。原告销售额情况（来源于原告与被告组成的微信群，原告每天将销售情况发到群里，被告对于原告销售情况知情），证明原告商铺的销售额持续下滑，起诉前六个月的销售额远远低于450万元，原告将店铺的销售额情况均提供给被告，被告知情。原告对证据的真实性及证明目的均不认可。原、被告双方往来公函五份及民事判决书，证明原告多次通过书面方式通知被告商场开业情况持续恶化、销售额持续走低以及原告店铺的销售额，上述情况已经符合原告解除合同的条件，希望与被告协商店铺撤场事宜。民事判决书证明商场内的商户在撤场时遭到了被告的阻挠，原告为了避免冲突，提起诉讼。被告对往来公函的真实性认可，对证明目的不认可。《装饰施工合同》一份，证明《装饰施工合同》系由原告、被告茂业百货分公司、上海章发建筑工程有限公司签署，装修工程款是被告茂业百货分公司支付给施工方章发公司的，并没有支付给原告。同时，按照合同第三条第3款的约定，被告茂业百货分公司在任何情况下均不得要求原告或章发公司退回工程款。二被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。公函两份，证明被告一再违反约定延迟物业交付日、开业日，与原告签署了补充协议后仍两次推迟开业时间，实际开业时间比合同约定开业日推迟了204天。根据合同约定，商场延期开业，每延长一日，原告获得、增加免合作经营抽成期5天，据此推算，原告获得免合作经营抽成期1020天。二被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。电子邮件一份，证明商场开业当日开业率不足40%，不满足合同约定的开业率及品牌开业的要求，不符合计租条件；2、因开业当日该商场不符合计租条件，免抽成期将计算至被告茂业百货分公司满足并提供证明文件之日，每延迟1日，增加原告营业免抽成期10日。二被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。电子邮件四份，证明商场开业后，截止2017年10月21日，被告茂业百货分公司未能提供该商场满足合同所约定的开业率及品牌开业要求的证明文件；原告曾多次催告被告茂业百货分公司及时提供相关证明文件，并告知不符合计租约定所产生的违约责任。二被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。电子邮件一份，证明被告茂业百货分公司于2017年11月17日向原告发送邮件，确认因延期开业及违反计租约定条款共产生营业免租期罚则3530天，原告无需向被告支付任何租金。二被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。原告店铺销售系统页面截图，证明原告自开业后的每日销售额情况。原告店铺的销售额持续下滑，前六个月的销售额远远低于450万元，符合合同约定的解除条件。二被告对证据的真实性及证明目的均不认可。联营转租赁的回复函，证明被告茂业百货分公司确实收到了原告所发送的关于联营转租赁的通知函，且同意店铺于2018年10月1日开始按照租赁合同履行。被告茂业百货分公司要求对租赁合同4.3.1条款进行变更，原因是如果继续按照该条款履行，截止合同期满被告都无法正常收取租金，这说明被告认可其无法履行租赁合同的该项约定。二被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。被告（反诉原告）为证明其反诉诉讼请求提供如下证据：《合作经营合同》、《租赁合同》、销售证明、计算明细，证明原告从2016年6月30日起至今一直处于免租状态经营，被告未收取原告任何费用。按照《租赁合同》的4.1条的约定租金每月（含税）为实际销售额的6%。原告从2017年1月1日至2018年2月1日的销售额为11765993元，但自2018年2月1日起至今原告一直自行收款，未向被告报过销售款，原告应当按照合同约定向被告缴纳租金。如果解除合同，原告应支付被告茂业百货分公司租赁期相应的租金1900659.9元。原告对证据的真实性、关联性、合法性没有异议，对证明目的不认可。《装饰施工合同》、付装修款的凭证、计算明细，证明原告的租赁期限为2016年6月30日至2026年6月29日，共计10年租期。考虑到合同长达10年，被告茂业百货分公司给予原告装修工程补贴3108000元，现原告未履行合同义务，要求解除合同，如果解除，原告应当返还剩余租赁期限相应的装修工程补贴2175600元。原告对上述证据的真实性及证明目的不认可。照片15张、销售证明，证明原告自2017年1月1日至2018年2月1日的销售额为11765993元，原告的销售额很正常。后期原告的销售额持续下滑的原因是原告自身经营的问题导致，主要是原告未按时上新品货物，因店铺没有新品货物可卖，导致销售额明显下滑。原告不能依据双方签订的《合作经营合同》、《租赁合同》及相关补充协议提出解除合同的要求。上述合同及补充协议都是原告提供的格式条款，双方权利、义务明显不对等，加重了被告承担的义务。原告对证据的真实性不认可。被告茂业百货分公司开铺进度表、招商进度表，证明被告茂业百货分公司的开铺率达到《租赁合同》第4.3条约定的开铺率条件。2017年原告已经入驻被告的商场，原告以事实行为认可逾期开业的事实。双方对此已经达成共识。原告对证据的真实性不予认可。根据双方认可的证据及双方当事人的陈述，本院认定的事实如下：被告茂业百货分公司系被告茂业房地产公司的分公司。2016年3月30日，原告无印良品公司与被告茂业百货分公司签订《无印良品（上海）商业有限公司合作经营合同》。合同约定，被告茂业百货分公司将位于包头市××区的商铺提供给原告，合作期限为原告开业日起至原告取得一般纳税人资格认定并生效之日的自然月最后1日止，最迟不得超过双方另行签署《租赁合同》约定的租赁期限届满日。合同还约定，开业日为2016年6月30日，被告同意给予原告免合作经营抽成期3个月，如果商场延期开业，每延长一日，原告增加免合作经营抽成期5天。免合作经营抽成期内，被告免于收取合作经营抽成。合同约定的免合作经营抽成期尚未计算完毕的，则相应天数计入双方签署的《租赁合同》中的营业免租期。同日，双方签订《无印良品（上海）商业有限公司租赁合同》。合同约定，租赁期限为《合作经营合同》终止之日的次日起至2026年6月29日止。原告商铺及商场的开业时间及延期开业需承担的责任与《合作经营合同》一致。合同还约定，每月租金为当月（含税）实际销售额的6%；如在《合作经营合同》终止时，免联营抽成期尚未计算完成，则相应的天数计入该租赁合同中的营业免租期。在营业免租期内，原告无需支付租金。合同第4.3.1条约定，被告商场开业当日应满足两个条件：一是开业时被告商场一层、二层开业率应达到80%；二是GAP、UR、C&A、ZARA、MJSTYLE四个品牌中任意一家及电影院、KTV均应在商场开业当日或之前开业，且位置与合同附件标明的位置一致。如果开业当日，以上两个条件有任何一项不满足，则在两项条件均满足之日以前，原告应付租金为零；如果在开业当日，只满足一个条件，则自商场开业日起，每延迟1日满足，相应增加原告营业免租期5日；如开业当日，两个条件均未满足，则自开业日起，每延迟1日，增加原告营业免租期10日，算至满足以上任何一项条件之日止。合同第4.3.2条约定，如果上述两个条件达到，被告商场应向原告提供书面的证明材料。合同4.6条约定，原告可以使用原告自行开发的收银系统及银联刷卡系统。合同第9.3.3条约定，租赁期限内如果原告任意连续六个月累计销售额（含税）低于450万元，原告有权提前解除该合同。同时，《租赁合同》后附被告茂业房地产公司出具的《授权委托书》，委托人为茂业房地产公司，受托人为茂业百货分公司，该委托书第四条写明：“委托人和受托人在此承诺，同意就《租赁合同》（包括对《租赁合同》的补充、变更、续签约定）中受托人的所有责任和义务向无印良品承担连带责任。如果因为委托人与受托人之间的纠纷导致无印良品损失的，由委托人与受托人共同向无印良品承担该损失”。双方签订《租赁合同》的同时，与上海章发建筑安装工程有限公司签订《和之补充协议暨》。合同约定，被告茂业百货分公司同意根据原告对商铺的装修要求，由上海章发建筑安装工程有限公司进行装修，并由被告茂业百货分公司向章发公司支付工程款3108000元。合同第三条第3项约定，被告茂业百货分公司向章发公司所支付的工程款是被告向原告提供的入驻被告商场的条件，该款项被告应如期支付，且在任何情况下均不得要求原告、章发公司退回。《合作经营合同》和《租赁合同》签订后，被告茂业百货分公司商场未按期开业。原告与被告茂业百货分公司两次签订了《合作经营合同》和《租赁合同》的补充协议，最终确定2016年9月27日将商铺交付原告，最终开业时间为2016年12月24日。后商场未按照补充协议约定如期开业，实际开业时间为2017年1月20日。开业当日，原告工作人员向被告工作人员发送邮件一份，内容为：开业当日，开店数仅为40%，根据合同计租约定，商场不符合计租条件，并向被告发送了开业情况统计附件，附件显示一层开业率为68.25%，二层开业率68.13%。被告称，开业当日的开业率不清楚，但在2017年4月28日开业率达到了85%，合同约定的电影院已经开业，约定的品牌是否开业不清楚，KTV至今没有开业。原告称，开业当日约定的品牌及KTV、电影院均未开业。被告认可其未按照合同约定向原告提供当日开业率及绑定品牌、KTV、电影院开业的证明材料。2017年1月至2018年2月，被告茂业百货分公司代原告收银，根据被告提供的销售明细，原告2017年1月至2018年2月共计销售额为11765993元。根据原告提供的经过公证的原告公司销售系统截屏材料显示，原告2017年1月至2018年2月系统显示的销售额与被告提供的销售额一致。从2018年2月起，原告自行收银，根据原告提供的销售系统截屏显示，原告的销售额2018年3月为661995元、4月684349元、5月759511元、6月715066元、7月754658元、8月743892元、9月694923元、10月629200元、11月544849元、12月460957元。2019年的销售额低于2018年同期，全年销售额最高的月份为1月，销售额为495460元。2019年5月17日，原告向二被告发送公函，内容为：“该店铺近6个月累计销售额2667406元，已符合《租赁合同》第9.3.3条所约定的解约条件，鉴于以上情况，我司正式函告贵司如下：我公司拟解除与贵司的《租赁合同》，望贵司收函后7日内，就解除合同的意见予以回复”。2019年6月3日，被告茂业百货分公司针对原告拟解约公函向原告回函，提出解决措施：一是减免原告扣点租金，直至被告商场2019年重装开业为止；二是将在宣传及促销方面给予原告大力支持。2019年6月17日，原告再次向二被告发函，针对被告茂业百货分公司2019年6月3日出具的公函，原告回复被告拟解除与被告茂业百货分公司的《租赁合同》。2019年6月23日，被告茂业百货分公司复函称：“因贵司函件内容涉及事项重大，门店需向总部请示，望贵司给予我司15天的提请批复沟通时间”。2019年7月26日，原告再次向二被告发函，再次函告：被告茂业百货分公司于2019年7月31日之前与原告就合同解除、店铺撤离等细节方案进行协商。后双方因合同解除及撤场未达成一致意见，原告诉至本院请求判令解除《租赁合同》及补充协议，被告协助原告完成撤场手续。被告提起反诉，请求判令原告给付装修款及租金。本院认为，原告无印良品公司与被告茂业百货分公司签订的《无印良品（上海）商业有限公司租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规，是合法有效的。原、被告均应按照合同约定予以履行。按照《租赁合同》第9.3.3条约定，租赁期限内如果原告任意连续六个月累计销售额（含税）低于450万元，原告有权提前解除该合同。根据原告提供的经过公证的销售系统显示，从2018年3月至2019年12月，原告任意六个月的销售总额均未达到750元，原告有权解除合同。故对于原告要求解除《租赁合同》及补充协议的诉讼请求本院予以支持。因原告租赁的商铺位于被告茂业百货分公司的商场内部，合同解除后，被告茂业百货分公司有义务协助原告完成撤场手续，故对原告的第二项诉讼请求本院予以支持。原告要求被告茂业房地产公司对被告茂业百货分公司协助撤场的行为承担连带责任，虽然被告茂业房地产公司出具的《授权委托书》明确其对被告茂业百货公司就在《租赁合同》中的所有责任和义务向原告承担连带责任，但连带责任属于民事责任的一种，是指两个或两个以上的当事人对同一债务各负全部给付的一种责任形式，以债务履行为基础。合同解除后，原告要求被告茂业百货分公司协助完成撤场手续，是一种特定行为，非债务履行行为，故原告要求被告茂业房地产公司对被告茂业百货分公司协助撤场的行为承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。被告茂业房地产公司与被告茂业百货分公司反诉请求原告退还剩余租赁年限的装修款，因双方在《和之补充协议暨》第三条第3项明确约定，该款项在任何情况下均不得要求原告退回。因此，被告的该项反诉请求没有依据，本院不予支持。被告茂业房地产公司与被告茂业百货分公司反诉请求原告支付2017年1月1日至今的租金，因被告茂业百货分公司与原告签订的《租赁合同》第4.3.1条明确约定，被告商场开业当日应满足两个条件，否则应相应延长免租期。现二被告认可KTV至今未开业，且认可其未向原告提供开业应满足条件的证明材料，按照合同约定，原告应一直处于免租期，故二被告要求原告支付租金违反合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：解除原告无印良品（上海）商业有限公司与被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于2016年3月30日签订的《无印良品（上海）商业有限公司租赁合同》及相关的补充协议；判令被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于本判决生效之日起15日内协助原告无印良品（上海）商业有限公司完成撤场手续；驳回原告无印良品（上海）商业有限公司的其他诉讼请求；驳回被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司和被告包头市茂业东正房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司负担；反诉案件受理费19705元（被告已预交39410元），由被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉费，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 郝小燕审 判 员 胡冬梅人民陪审员 王忆迅 二〇二〇年四月二十日书 记 员 刘晓桐附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。