山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0305民初2524号原告：淄博市临淄区辛店街道山王社区居民委员会。住所地：淄博市临淄区辛店街道山王生活区35-1。法定代表人：李卫国，主任。委托诉讼代理人：赵泮贵，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。被告：山东金友房地产开发有限公司。住所地：淄博市临淄区稷下路173号。法定代表人：路青，总经理。委托诉讼代理人：王永贵，男，1949年8月29日出生，汉族，山东金友房地产开发有限公司职工，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：杜荣刚，山东高阳律师事务所律师。原告淄博市临淄区辛店街道山王社区居民委员会（以下简称山王居委会）诉被告山东金友房地产开发有限公司（以下简称金友公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。山王居委会的法定代表人李卫国及委托诉讼代理人赵泮贵、金友公司的委托诉讼代理人王永贵、杜荣刚均到庭参加诉讼。2019年6月17日，原、被告共同向本院提出鉴定申请，申请对牛山路皇城太公苑17号商住楼成本价进行鉴定，并提交鉴定材料，山东齐鲁工程审计监理有限公司作出齐鲁审计（鉴）【2020】002号鉴定报告。本案现已审理终结。山王居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于商住楼；2.判令被告支付违约金20万元；3.判令被告支付已发生的房屋占用费50万元（并保留起诉之日起至交付之日房屋占用费的诉讼权利）；4.诉讼费用由被告承担。庭审中，山王居委会变更诉讼请求第一项为：判令被告向原告交付位于商住楼并办理产权登记手续。事实和理由：2010年1月20日，原、被告签署《联合开发建设协议书》，约定：山王居委会以土地6亩作为投资建设生活区，按实际建筑面积470元/平方米计算付给山王居委会土地补偿费；金友公司以沿街商住楼抵顶山王居委会土地补偿款，抵顶商住楼的平方米价格为该楼的成本价（按实际建筑面积结算，地下室、地下车库、阁楼不计算面积），多余面积部分由山王居委会另行出资按成本价购买，如一方违约，一次性补偿对方20万元违约金，同时规定了手续办理等其他事项。合同签订后，山王居委会按约定提供了土地，楼房在2013年5月建设完工，后山王居委会多次要求金友公司办理沿街商住楼交付手续，金友公司一直消极推诿，仅将一楼交由山王居委会使用。2014年3月，原、被告双方协商共同委托山东新博太工程造价咨询有限公司进行成本审计，金友公司拒不提交审计资料致使成本价不能确定，至今，金友公司仍拖延交付房屋，给山王居委会造成巨大经济损失。金友公司辩称，1.原、被告签订的《联合开发协议》是附条件的合同，金友公司交付房屋的条件未成就，山王居委会要求被告交付房屋、支付违约金及房屋占用费没有事实及法律依据；2.金友公司自2015年就通知山王居委会核对商住楼成本价，要求付款、交接房屋，金友公司不构成违约；3.涉案商住楼的成本价应包含建安成本、配套费及其他间接费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。山王居委会为证实其主张提交了如下证据：1.联合开发建设协议书复印件一份，拟证明双方联合开发建设并约定金友公司按照该土地上实际建设面积470元/平方米支付土地补偿费，同时金友公司用建成的商住楼成本价抵顶土地补偿费，差价找补。2.鉴定报告书一份，拟证明涉案商住楼成本价为3160089.41元，且涉案楼房已于2013年5月1日竣工符合交付条件，该房屋由金友公司一直对外出租经营。金友公司对证据1.2的真实性无异议，但主张涉案商住楼的成本价除包含鉴定报告中载明的3160089.41元外，还包括土地费用、前期工程费用、管理费用、财务费用、开发期间的各项税费等其他费用成本，且该涉案商住楼沿街商铺及201房已经交付给山王居委会。山王居委会提交如下证据：3.通知一份，拟证明2015年6月9日金友公司通过公司会计王永贵向山王居委会递送要求其核算涉案房产成本价缴付剩余房款办理售房移交手续的事实。4.1号楼占比率计算表、分户面积明细表，拟证明涉案1号商住楼在5栋楼总面积的占比为12.56%。5.1号楼成本费用明细表一份，成本发票明细一宗，拟证明除山东齐鲁工程审计监理有限公司审计的建安成本、配套工程成本3160089.41元外，1号楼实际发生的成本费用为3696169.92元，两项相加共6856259.33元。上述证据拟综合证明山王居委会违反合同约定，拒不核算成本也不缴纳剩余房款，构成违约导致涉案房产无法交付，同时给金友公司造成了自2015年至2020年3月该1号楼单独支出了189477.97元损失的事实。山王居委会质证认为，对证据3的真实性不予认可，没有收到该通知，只收到过建造成本的账目，什么时候收到的记不清了；证据4系金友公司单方出具，且上述费用是否应当纳入房屋成本，属于专业的鉴定问题，该证据不能作为推翻鉴定报告的合理依据；证据5中从记载的招待费、汽油费、办公费等可以看出，该费用仅仅是金友公司财务记账的账目费用问题，同法定意义上合规的房屋成本不属于同一概念，审计机构对不合规费用依法剔除符合规定，该费用不能作为房屋其他成本的依据。本院经审查对证据1、2予以采信；证据3系复印件，不予采信；证据4系金友公司单方制作，不予采信；证据5系金友公司单方制作，对其中各成本费用的具体数额不予采信，但自该证据可以看出，金友公司主张的成本费用中包括土地契税、土地评估处理费、防雷手续费、图纸审查费、设计费、文物考察费、测绘费等费用。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月20日，山王居委会（甲方）与金友公司（乙方）签订《联合开发建设协议书》，约定双方联合开发工程，甲方以土地约6亩作为投资，乙方在甲方土地建设生活区，按实际建筑面积470元/㎡计算付给甲方土地补偿费；乙方以沿街商住楼抵顶甲方的土地补偿费，抵顶商住楼的平方米价格为该楼的成本价（按实际建筑面积结算，地下室、地下车库、阁楼不计算面积），多余面积部分由甲方另行出资按成本价购买。协议另外约定，如有一方违约，违约方一次性赔偿对方20万元的违约金。协议签订后，甲方提供了土地，乙方开发建设了皇城太公苑小区。原、被告一致确认涉案工程实际建造面积为6994.9平方米，按每平方米470元计算，金友公司应支付山王居委会土地补偿费为3287603元，同时双方一致确认以皇城太公苑小区原楼号为1号楼现楼号为17号楼的商住楼（以下统称17号商住楼）抵顶土地补偿费。该17号商住楼的现状为：山王居委会主张一楼所有的沿街房由其出租并收益，二楼以上全部由金友公司使用、出租、收益；金友公司主张一楼所有的沿街房由山王居委会出租，收益归山王居委会，201室已经交付给了山王居委会，该楼其他的房间处于金友公司管理之中，或自行使用，或出租，或空闲。另查明，本案审理过程中，原、被告共同委托对商住楼成本价进行司法鉴定，山东齐鲁工程审计监理有限公司作出齐鲁审计（鉴）【2020】002号鉴定报告，鉴定结论为：皇城太公苑17号商住楼工程鉴定案值为3160089.41元，其中建筑装饰工程鉴定案值2624044.67元，安装工程案值为248727.90元，电梯工程案值为187800.00元，室外配套工程案值为99516.84元。本院认为，本案争议的焦点主要有三个：一、皇城太公苑17号商住楼成本价应为多少；二、被告交付原告皇城太公苑17号商住楼及办理产权变更手续条件是否成就；三、被告应否支付原告违约金及房屋占用费。对于焦点一，原、被告签订的《联合开发协议》系当事人双方的真实意思表示，其中除约定抵顶商住楼的成本价按实际建筑面积结算，地下室、地下车库、阁楼不计算面积外，并未对成本价作出其他特殊约定，因此，应按照普遍意义上的成本价作解释。实践中，工程成本除建设成本外，还包括土地成本、税务成本、各种手续费用等成本，本案中山东齐鲁工程审计监理有限公司作出齐鲁审计（鉴）【2020】002号鉴定报告所做的仅是针对涉案17号商住楼的建安工程费成本，故该鉴定报告鉴定的案值3160089.41元仅为涉案17号商住楼成本价的一部分。被告提交的成本费用明细表及成本发票中虽主张有土地评估处理费、防雷手续费、监理费、放空费、土地使用税等税费，但系单方出具未经审计，故在本案中不予采信。原、被告可针对17号商住楼除建安成本外的其他成本另行审计。对于焦点二，原、被告签订的《联合开发协议》系双务合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告应当按约提供土地、支付抵顶土地补偿款以外的商住楼差价，被告应当按约以开发的商住楼抵顶应支付原告的土地补偿款并交付商住楼，双方互负债务，《联合开发协议》没有明确约定先后履行顺序，但根据合同文义和交易习惯，在被告完成开发建设后，原、被告应当确定抵顶商住楼的成本价和土地补偿款金额，原告补齐商住楼差价，被告交付商住楼。现尚未审计确定抵顶商住楼的完整成本价，原告未补足差价，故交付商住楼及变更产权登记手续条件未成就。对于焦点三，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，原、被告互负债务，未明确约定履行先后顺序，也未约定具体的违约情形，原告要求被告承担违约责任无法律和合同依据。同理，涉案房屋交付条件未成就，且现在由原、被告共同使用，故原告要求被告支付房屋占用费于法于理无据。综上所述，对于原告的各项诉讼请求，在本案中，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告淄博市临淄区辛店街道山王社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费5400元，由原告淄博市临淄区辛店街道山王社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  张晓明二〇二〇年四月六日法官助理徐金莹代理书记员  赵楷文