云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终606号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所昆明市西山区日新路广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李东亮，男，汉族，1963年9月22日出生，住云南省昆明市呈贡区。原审第三人：李忠林，男，汉族，1964年12月24日出生，住云南省昆明市宜良县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司(以下简称“昆明尊园公司”)与被上诉人李东亮、原审第三人李忠林居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初4760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园公司上诉请求：一、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初4760号《民事判决书》，改判：被上诉人李东亮向上诉人支付28700元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案《房屋买卖暨居间合同》系上诉人、被上诉人及原审第三人真实意思表示，合法有效。同时，也不存在法律规定的合同无效的情形，原审法院无视涉案合同的明确规定，错误适用法律，做出涉案合同无效的错误认定。二、原审判决已经查明涉案房屋买卖合同未履行完毕系被上诉人在交付定金后即表示不再购买涉案房产，那么，依照法律规定及合同第十五条的明确约定，被上诉人应向原告支付全部佣金损失及逾期支付的违约金。为维护上诉人合法权益，特提起上诉。被上诉人李东亮辩称：1、上诉人提交的证据并不能达到其证明目的,没有事实和法律依据。违背真实意思订立的合同不应受法律保护。2、在一审开庭审理质证过程中原审第三人李忠林也证实了不是我买房子是替我妹妹看房子。3、在一审庭审质证过程中，上诉人认可我方提交的微信截图原始记录的真实性。该证据形式合法。内容真实，与本案审理对象关联。4、中介一开始说因为我妹妹不在由我先在协议上签名并交5000元的订金，如果后面我妹妹没有看上房子就把钱退还。后来我和我妹妹说明了情况，我妹妹表示不购买顶楼有微信聊天记录佐证。此后中介不停打电话骚扰威胁我。根据《合同法》54、425、427条规定，真实的买房人不是我而是我妹妹，买卖双方所签的协议，不是买卖双方真实意思表达，不受法律保护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李忠林答辩称：无意见发表。一审原告昆明尊园公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付人民币28,700元；2、被告立即向原告支付违约金（以人民币28,700元为基数，从2018年8月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日）为人民币5,000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认为：一、2018年3月31日、4月1日，被告妹妹李建梅与原告的业务员许保鹏通过微信聊天，了解售房信息，许保鹏向李建梅推荐了涉案房屋。二、2018年4月1日，原告（丙方）与被告（乙方）及第三人（甲方）签订《房屋买卖暨居间合同》，主要约定，甲、乙双方通过丙方介绍，出售及购买位于昆明市西山区房屋，售价人民币1435000元，甲方保证出售房屋符合上市标准；甲、乙双方约定于2018年8月30日办理权属转移登记，签订本合同时，乙方支付购房定金人民币5000元，由甲方交于丙方托管；本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应由三方协商一致，若不能协商一致，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行违约金；甲乙双方由代理人签字的，应确保已得到被代理人授权，并且能提供本合同履行全部资料，未得到授权且事后没有得到授权人追认的，导致合同不能履行，则签署人应依约承担违约责任，并向丙方支付房屋成交价2%的款项作为服务补偿款；签订合同当日，乙方未带身份证等相关证件，具体个人信息以身份证为准；卖方同意买方将该物业过户到指定人（妹妹）的名下；甲、乙双方确认，甲、乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方签订本合同前已提供之服务，现丙方以促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，乙方同意向丙方支付佣金人民币28700元，支付时间为2018年8月30日。若买卖双方协商解除合同的，甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方，由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行，由违约方按上列佣金总额和标准向丙方支付佣金损失。三、2018年4月1日，第三人出具《收据》载明，今收到李东亮购买昆明市广福小区二期19幢2单元1202号房屋定金人民币5,000元。四、被告交付定金后即告知原告工作人员及第三人不再购买涉案房屋。2018年9月9日，第三人出具《声明》，主要载明：本人于2018年4月1日与李东亮、昆明尊园房地产经纪有限公司签署《房屋买卖暨居间合同》，鉴于买方失联、违约，未能顺利履行，买方已构成根本违约。现本人解除与尊园地产间的定金托管关系，要求尊园地产将托管的定金5,000元实际支付给本人等。现第三人已从原告处领取了被告支付的定金人民币5,000元。本案的主要争议焦点为：被告在本案中应否承担违约责任？一审法院认为：一、《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定”、第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案原告作为从事房屋买卖的中介机构，对合同如何签订、应与谁签订、相关法律规定、自己如何开展居间服务等问题，应当具有其专业的素养，从原告工作人员与被告妹妹的微信交流内容可知，欲购买涉案房屋的实际主体是被告的妹妹，而非被告本人，且被告制作的合同文本第13.3条已明确对代理人应取得授权的问题进行了明确，原告在明知实际购房人不是被告的情况下，仍与被告签订合同，合同中也未对此做特殊说明，违背了诚实信用原则，一审法院可以确认，被告与原告签订涉案合同的真实意思表示，并非其需要购买涉案房屋。因此，涉案合同为无效合同，原告要求被告支付居间佣金于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币642元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本案二审期间，针对一审判决认定的事实，各方当事人均没有异议和补充。各方当事人均没有新证据提交。经审查一审判决认定事实清楚，与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，我国《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。“以及《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”上诉人昆明尊园公司作为专业的房屋买卖中介机构，对于受托事项及居间服务应履行符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、委托代理、信用资信等证明材料的真实性，但根据本案各方当事人提交的证据以及庭审陈述来看，欲购买涉案房屋的真实主体是李建梅，而非被上诉人李东亮，上诉人在明知被上诉人仅是代李建梅看房且未出具任何有效授权委托文件、未携带任何有效身份证明文件的情况下，仍然与被上诉人签订了《房屋买卖暨居间合同》，违背了合同法中的诚实信用原则和契约精神,致使涉案《房屋买卖暨居间合同》不能继续履行，具有过错责任，故一审认为被上诉人李东亮不应向上诉人昆明尊园公司支付居间服务费及违约金的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 张 彬审判员 杨 晶二〇二〇年四月十三日书记员 李怡庭