四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13538号 原告：徐伟鸿，男，1996年3月14日出生，藏族，住四川省宝兴县。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，职务不详。 原告徐伟鸿与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告南京乐伽公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员徐敏、王少松组成合议庭进行审理。本院于2020年3月4日、4月15日公开开庭进行了审理，原告徐伟鸿到庭参加诉讼，被告南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 徐伟鸿向本院提出诉讼请求:1.解除徐伟鸿与南京乐伽公司签订的《房屋租赁合同》；2.南京乐伽公司归还剩余的2019年11月1日至2020年6月22日的租金13147元；3.南京乐伽公司向徐伟鸿返还房屋押金1700元；4.南京乐伽公司向徐伟鸿支付违约金3400元。事实及理由：徐伟鸿于2019年6月21日与南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定南京乐伽公司将位于成都高新区中和街道新景鼎南川宇2-1-2606的房屋出租给徐伟鸿，租赁期限为12个月，2019年6月23日至2020年6月22日，租金每月1700元，租金支付方式为年付，房屋押金为1700元。合同签订后，徐伟鸿按约向南京乐伽公司支付了12个月租金20400元及押金1700元，合计22100元。但南京乐伽公司于2019年8月7日在其微信官方公众号发布公告称因其“高进低出”的经营模式导致其已无力继续履行与徐伟鸿签订的租赁合同，也无力向房主支付租金。后因房主于2019年10月4日向徐伟鸿发出通知要求徐伟鸿于2019年10月31日之前腾空案涉房屋。南京乐伽公司单方面发布公告解除租赁合同的行为已构成违约，且截至起诉之日，南京乐伽公司也未向徐伟鸿支付任何违约金。 南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2019年6月21日，徐伟鸿作为承租人与作为管理人的南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.南京乐伽公司出租给徐伟鸿的房屋位于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇2-1-2606号，面积47平方米，1室1厅1卫；2.出租期限自2019年6月23日至2020年6月22日，共计12个月，租金每月1700元，支付方式为年付；3.押金为1700元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由徐伟鸿承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还徐伟鸿；4.租赁期内，南京乐伽公司承担房屋及附属设备设施、物品老化产生的维护、维修事宜；5.南京乐伽公司在徐伟鸿没有违反本合同的情况下提前解除合同视为违约，徐伟鸿有权解除合同，同时南京乐伽公司须按两个月租金向徐伟鸿支付违约金。该合同是电子版签章合同，由南京乐伽公司加盖合同专用章。 为此，徐伟鸿通过支付宝账户向南京乐伽公司支付一年租金20400元和一个月押金1700元合计22100元。 2019年8月7日，南京乐伽公司发布公告，大致内容为：因公司经营不善，无力履行合同，已停止经营，关闭所有业务。其中公告第三项载明：鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。 2019年10月4日，案涉房屋的业主丁娜娜向徐伟鸿发出告知书，内容为南京乐伽公司已经宣布倒闭，并告知解除与我方的租赁合同关系，我与你无任何房屋租赁关系，……，故对你没有任何法律责任和义务，请尽快搬离我的房屋。限你于2019年10月31日前搬离我的房屋。后徐伟鸿于2019年10月31日搬离案涉房屋。 另查明，2019年6月15日，案涉房屋的业主丁娜娜、张超作为委托人与作为租赁代理方的南京乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定丁娜娜、张超将位于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇1-3-2602号房屋委托南京乐伽公司出租；出租代理期限自2019年6月16日至2023年7月14日，租金每月2200元，租金为季付，南京乐伽公司的出租代理权限为：代丁娜娜、张超出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络事宜；代丁娜娜、张超签署、变更或解除房屋租赁合同，代丁娜娜、张超向承租人收取租金、押金、定金等相关费用。合同签订后，南京乐伽公司向丁娜娜、张超支付一个月房租和押金。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、转账信息、《房屋出租委托代理合同》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋租赁合同》性质为何；2.徐伟鸿的诉请能否得到支持。 一、双方的《房屋租赁合同》性质为何 根据审理查明的情况，本案的事实经过为：南京乐伽公司与房东签订《房屋出租委托代理合同》，将房屋从房东处接收，而后与如本案徐伟鸿这样的承租人签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给实际的承租人使用。根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从南京乐伽公司与房东丁娜娜、张超就案涉房屋签订的《房屋出租委托代理合同》合同内容的约定来看，丁娜娜、张超的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向丁娜娜、张超支付固定数额的租金，而在南京乐伽公司与徐伟鸿签订的《房屋租赁合同》中，南京乐伽公司最主要的义务是按照约定将案涉房屋交付徐伟鸿使用，徐伟鸿的主要义务是按固定期限向南京乐伽公司支付固定数额的租金，上述两份合同约定的租金标准不一，且分别独立履行。因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，《房屋出租委托代理合同》约定的内容实则属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，南京乐伽公司与丁娜娜、张超之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。而南京乐伽公司将房屋出租给徐伟鸿的行为应为转租，故徐伟鸿与南京乐伽公司之间实际建立的亦是房屋租赁关系。 二、徐伟鸿的诉请能否得到支持 关于解除《房屋租赁合同》。因为南京乐伽公司在2019年8月发出关闭公司所有业务的公告，至此，南京乐伽公司无法按照与徐伟鸿的合同约定向徐伟鸿提供房屋进行居住，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，南京乐伽公司以公告的方式明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，故对徐伟鸿请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于徐伟鸿在诉讼前未发出解除通知,故本院以本次起诉状副本公告送达南京乐伽公司之日为合同解除之日，即2020年1月25日。 关于租金和押金的退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，南京乐伽公司应将徐伟鸿支付的押金以及多收取的租金予以退还。关于租金退还金额，根据审理查明的情况，在南京乐伽公司2019年8月发出关闭业务公告之后，徐伟鸿在房东的要求下于2019年10月31日搬离案涉房屋，因此从此时开始，南京乐伽公司便应该将收取的租金进行退还。因此对于徐伟鸿主张退还2019年11月1日至2020年6月22日的租金13146.67元的诉请予以支持。 关于违约金，根据合同约定：南京乐伽公司在徐伟鸿没有违反本合同的情况下提前解除合同视为违约，须按两个月租金标准向徐伟鸿支付违约金。在徐伟鸿没有任何违约行为的情况下，南京乐伽公司在合同履行期限内单方发出公告，以自己的行为表示不再履行合同义务，虽不能直接发生解除合同的效力，但实为提前解除合同的违约行为，因此对于徐伟鸿的违约金请求予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告徐伟鸿与被告南京乐伽商业管理有限公司签订的关于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇2-1-2606号房屋的《房屋租赁合同》于2020年1月25日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐伟鸿退还押金1700元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐伟鸿退还租金13146.67元； 四、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐伟鸿支付违约金3400元； 五、驳回原告徐伟鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取310元，公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  王少松 人民陪审员  徐 敏 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  曾 娜