安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终755号上诉人（原审原告）:沈桂林，男，1974年11月11日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人（原审原告）：张先标，男，1980年11月28日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：许磊，安徽青弋江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陶正芳，男，1972年1月12日出生，汉族，住安徽省芜湖县。被上诉人（原审被告）：王次年，男，1967年9月9日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人沈桂林、张先标因与被上诉人陶正芳、王次年案外人执行异议之诉一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。沈桂林、张先标上诉请求：撤销一审判决，改判停止对芜湖县人民法院（2018）皖0221执763号案件的执行，并解除对王次年名下六郎镇芜屯路01幢1号（房产证号：六郎镇字第××号）房产的查封。事实和理由：1.案涉《售房协议》是在王次年及其妻张先妹未偿还沈桂林、张先标借款本息的情况下，经双方协商结算，将民间借贷关系转变为房屋买卖关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、过户等权利义务作出了约定。因此，一审法院在没有相反证据证明的情况下，认定案涉《售房协议》不能充分体现双方买卖房屋的真实意思表示是错误的。2.双方当事人经协商一致中止民间借贷合同关系，建立房屋买卖合同关系。案涉《售房协议》并非为双方之间的民间借贷提供担保，而是在王次年夫妇难以清偿到期债务时，将王次年夫妇所有的房屋出售给沈桂林、张先标以抵偿所欠债务。这是一种为平衡双方当事人权利义务的交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第186条规定的禁止性情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系的意思表示，亦是贯彻契约自由原则。因此，“房屋买卖合同”与“以房抵债协议”，在功能上和本质上没有区别。案涉《售房协议》对房屋面积、位置、价格、交付方式等都作出明确约定，房屋共有人均已签字，在内容和形式上均符合法律规定，一审法院认定案涉当事人之间未签订实质上的书面房屋买卖合同与事实不符。3.案涉房屋过户义务主体是王次年，并非沈桂林、张先标。一审庭审查明，王次年自涉案房产抵押给沈桂林、张先标后，就一直下落不明，王次年对此事也予以认可。（2013）鸠执行字613-1号、（2014）弋民一初字第37号、（2015）芜民一初字第692号等案件均采取公告方式进行送达，进一步证实了该事实。并且，本案属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”，即便沈桂林、张先标未及时通过诉讼的方式主张权利，但亦不能视为其存在过错。4.一审判决认定“王次年的房产所占用的土地性质是集体土地，根据我国相关法律、法规规定，案涉房产只能在该土地的集体组织成员内部之间进行流转，其中张先标并非是该土地的集体成员。”该认定与案涉房产的取得和法院查封裁定相矛盾。本案是案外人执行异议纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，适用的法律是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，诉请的目的是排除法院对案涉房屋的查封，而不是房屋能否过户。王次年是六郎镇政和村居民，而案涉房产所在地是六郎镇桥居委会，既不是王次年的自留地，也不是宅基地，如果依据一审法院认定的案涉房产只能在该土地集体组织成员内部之间流转，则不仅王次年无法取得案涉房产的所有权，而且芜湖县人民法院执行局更不能查封案涉房产，即一审法院的此项认定与案涉房产的取得以及查封裁定相矛盾。王次年辩称，其与沈桂林、张先标签订案涉《售房协议》，系为欠付沈桂林、张先标的债务提供担保，并非真正的买卖房屋。如果双方系买卖合同关系，案涉房屋早已办理过户手续。陶正芳未作陈述。沈桂林、张先标向一审法院起诉请求：判令停止对（2018）皖0221执736号案件的执行，并解除对王次年名下六郎镇芜屯路01幢1号（房产证号：六郎镇字第××号）房产的查封。一审法院认定事实：陶正芳依据一审法院作出的(2016)皖0221民初269号民事调解书，于2018年6月14日向该院申请强制执行【因王次年未履行调解书所确认的义务（本金59万元及相应利息）】。该院于2018年9月10日依法作出【(2018)皖0221执736之号】执行裁定书，于2018年9月26日查封了登记在王次年名下，位于六郎镇芜屯路房屋（房屋所有人：王次年；房屋座落：六郎镇芜屯路；土地使权属性质：集体，使用年限：至土地用途居住用地；所有权证号为：房权证六郎镇字第××号）。沈桂林、张先标于2019年2月11日对该查封提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，该院于2019年9月29日作出【(2019)皖0221执异11号】执行裁定书，裁定“驳回案外人沈桂林、张先标的异议请求”。为此，沈桂林、张先标提起诉讼。2019年5月6日，沈桂林、张先标起诉请求依法判令王次年、张先妹协助办理位于六郎镇芜屯路西路96号房屋产权过户手续，此案目前中止审理。另查明，王次年做工程期间，因资金周转，其妻张先妹陆续分别向沈桂林、张先标借款，2012年12月25日临近春节，经过双方算账，共欠沈桂林、张先标本息53万元，于是王次年、张先妹和沈桂林、张先标签订（由沈桂林、张先标携带事先打印的）一份“售房协议”，协议上载明：“1、位置：芜湖县六郎镇芜屯路西路96号；2、房屋面积：380㎡，3、该房屋售价为：伍拾叁万元整（￥530000）一次性付清”等。同时，王次年、张先妹出具一份收条给张先标、沈桂林，“收条”的内容“今收到张先标、沈桂林房屋款合计人民币伍拾叁万元整（￥530000元），收款：王次年、张先妹（签名、捺印）日期：2012.12.15”。自2013年春节后至今，沈桂林、张先标便将案涉房屋交给第三人使用，2014年正式出租给第三人。庭审中沈桂林、张先标称，协议签订后，王次年、张先妹就将房钥匙交给其二人，双方口头约定一周内办理过户手续，后来王次年电话打不通，联系不上，所以没有办理过户，其没有过错。王次年称房子是沈桂林、张先标拿着合同及收条找到还住在房屋里的其父母，其父母过完2013年春节后，才将房钥匙交给沈桂林、张先标的，并没有提出过户，只不过是抵押售房的一种形式而已。一审法院认为，本案的争议焦点为：沈桂林、王次年对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。沈桂林、张先标的主张，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其理由是：王次年、张先妹以房抵债并与沈桂林、张先标签订了售房协议，王次年出具了购房款收条即已支付全部价款，沈桂林、张先标对房屋已实际占有、至今没有过户，沈桂林、张先标没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价格，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述二个规定，被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，四个要件必须同时具备，缺一不可。而沈桂林、张先标主张的民事权益不能完全满足上述四个要件：首先，沈桂林、张先标与王次年、张先妹于2012年12月25日签订的《售房协议》，其实质（双方均认可）是以房抵债协议，只是债务人履行债务和债权人实现债权的变通方式，该协议不能充分体现双方买卖房屋的真实意思表示，并不能必然引起房屋权属的变动，以房抵债协议与房屋买卖合同在一定条件下可能会产生相同的法律结果，但是两者在法律关系构成上及法律功能方面存在本质的区别，不可简单替代。而签订合法有效的书面房屋买卖合同是办理产权过户登记的前提条件，但双方之间并没有签订实质上的书面房屋买卖合同；其次，沈桂林、张先标主张，双方口头约定签订协议后一周内办理过户手续，但事至今日未办理，原因是电话联不上王次年。该院认为，即使联系不上出卖人王次年之事实存在，这只是客观原因，但沈桂林、张先标主观上并没有穷尽救济措施（如可通过法律诉讼途径来解决），沈桂林、张先标应该是知晓的。2019年5月6日，沈桂林、张先标也向一审法院起诉要求王次年及其妻张先妹协助办理过户手续。从2012年12月15日双方签订协议到2018年5月6日向法院主张权利，达五年之久却没有通过合法途径来解决过户手续问题，存有一定过错。其三，由于王次年的房产所占用的土地性质是集体土地，根据我国相关法律、法规规定，涉案房产只能在该土地的集体组织成员内部之间进行流转，其中张先标并非是该土地的集体组织成员。综上，即使不考虑沈桂林、张先标在涉案房屋查封之前是否已合法占有该不动产以及是否已支付全部价款的事实，沈桂林、张先标也不符合法律规定的物权期待权要件，不能排除对案涉房屋的强制执行。沈桂林、张先标阻止执行的理由和诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回沈桂林、张先标的诉讼请求。案件受理费用9100元，由沈桂林、张先标负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是沈桂林、张先标是否享有可以阻却案涉房产执行的权利。现沈桂林、张先标依据案涉《售房协议》主张其二人与王次年、张先妹之间已达成了买卖房屋的合意，构成买卖合同关系，即其是以房屋买受人的身份主张对登记在被执行人名下的房产排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如果其主张成立，需要同时具备以下条件：一是在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；三是已支付全部价款；四是非因买受人的原因未办理过户登记。即前述条款所保护的权益系买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。但案涉《售房协议》订立目的在于消灭王次年、张先妹欠付沈桂林、张先标的债务，而非单纯的房屋买卖，故该合同性质实为以物抵债协议，约定不动产交付仅是以物抵债的履行方式，并不能改变“买受人”在本质上系“出卖人”的普通金钱债权人的地位。案涉《售房协议》不能体现案涉当事人之间买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。而且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，故沈桂林、张先标不能仅依据《售房协议》主张其对案涉房屋享有物权期待权，并据此阻却强制执行。综上所述，沈桂林、张先标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人沈桂林、张先标负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇二〇年四月二十九日法官助理鲁晨辉书记员刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；