山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初9076号原告：徐进国，男，1971年11月6日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：姜遵循，即墨潮海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王彩红，女，1972年8月15日出生，汉族，住青岛市即墨区，系原告之妻。被告：张炳太，男，1973年9月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：孙为明，山东海政律师事务所律师。被告：柯培会，男，1971年3月28日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：韩忠东，男，1963年5月18日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：于峥，北京市京师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇晶，北京市京师（青岛）律师事务所律师。原告徐进国与被告张炳太、柯培会、韩忠东农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日作出（2018）鲁0282民初7990号民事判决书，原告徐进国不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）鲁02民终6123号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鲁0282民初7990号民事判决书，发回重审。本院于2019年10月23日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜遵循、王彩红，被告张炳太的委托诉讼代理人孙为明、被告柯培会及被告韩忠东的委托诉讼代理人于峥、仇晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方及三被告相互间签订的房屋买卖协议无效；2、要求三被告给付原告折价补偿45万元。事实与理由：原、被告双方于2002年12月22日签订买卖房屋协议书，约定原告将通济街道办事处于家庄村68号房屋卖予被告，房屋价格8000元。现因被告非属通济街道办事处于家庄村村民，双方房屋买卖协议违反了法律法规的强制性规定，经协商无果，故原告依法具状起诉，请法院判如所诉。2020年4月14日本案第二次庭审中，原告要求撤回第二项诉讼请求，不要求在本案中处理合同无效的法律后果。被告张炳太辩称，1、房屋买卖是双方真实意思表示，签订了买卖合同，被告已经将款额全部付清；2、被告投入大量费用对房屋进行修建；3、该房屋已拆除，争议标的不存在；4、房屋所占用的宅基地已被政府征收，我方到相关部门核实，土地部门及开发投资公司均可证明涉案房屋宅基地已被土地部门征收，土地性质已经发生了改变，由集体土地变成国有出让土地，该事实已经原审确认。故我方认为原告所诉无法律依据不应当得到保护，应当依法驳回。被告柯培会辩称，我是于家庄村的村民，与原告是同村村民，原告徐进国将房屋卖给张炳太，张炳太又卖给我，我又卖给韩忠东，我买卖房屋是有效的。原告所述与事实和法律不符，应予以驳回。被告韩忠东辩称，1、根据合同的相对性，原告与被告未产生任何交易，不存在权利义务关系，原告无权要求被告承担责任。被告从柯培会处购买涉案房屋，双方对合同效力无争议，且被告已经足额支付对价，房屋也早已交付完成，与原告所主张的交易相距十二年，被告既无从得知前几手交易的内情，又没有在他们交易中获利，原告将我方列为被告，既没有合同基础，又没有法律依据，根据合同的相对性，各当事人分属不同的法律关系，被告无义务支付任何于己无关的赔偿，请人民法院驳回其诉讼请求。2、原告请求确定自己所签订的合同为无效合同的这一行为有违诚实信用原则，不利于交易的稳定性。原告在2002年与张炳太签订《买卖房屋协议书》中强调“徐进国同意将四间房屋卖给张炳太居住”、“任何一方不得翻悔”。如今时隔17年之后，得知房屋即将被拆迁之时，为了获取更多的经济利益，竟然要求将自己亲手签订并已经履行完毕的合同确认为无效合同，试问这种出尔反尔的行为一旦得到法律的支持，如何来维护整个社会交易的稳定性？还会有谁相信合同的约束力？原告在诉讼请求中自称“从未违反合同约定”，请问卖了房、收了钱之后过了17年再说合同无效是守的哪份合同的约定？其行为严重违反诚实信用原则。3、在合同的订立过程中，卖方具有是否进行交易的决定权，应承担主要责任。众所周知，买卖合同的订立和履行与否是由卖方决定的，没有卖方的邀约，也不会有买方签约，房主如果不想出售，谁也不能把房子强行买过来，原房主凭自己的真实意思表示主动出售了房屋，获取了房款对价，之后才让渡了房屋的所有权，是房屋买卖合同的始作俑者和既得利益者，无论这份合同的效力如何，原房主都获取了最大的利益，承担了最小的风险，因此，关于房屋买卖合同所产生的一切法律纠纷，原房主应当承担最大的合同责任。4、原告与张炳太签订的房屋买卖合同有效，之后张炳太、柯培会、被告之间对涉案房屋进行交易的行为合法有效。讼争房屋所属的宅基地已被政府征收，取得了土地权证，土地性质发生了根本变化，原告与张炳太所签订的《买卖房屋协议书》符合合同有效的要件，是合法有效的合同。张炳太与柯培会、柯培会与被告签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示、有明确的合同标的、合理的交易价格，签订协议时有见证人，是合法有效的合同。5、涉案房屋不存在返还的基础。原告自认“收到了购房款”“交付了房屋”，涉案合同已经履行完毕。其后，房屋已经重建并接连以合理的价格再次转让两次。2014年重建的房屋也已经被拆除，讼争标的物已经灭失，不具备返还的基础。原告作为合同中过错的一方更无权要求损失赔偿。6、原告起诉已过诉讼时效。被告在一审判决书中得知原告与张炳太签订的房屋买卖合同订立于2002年。根据《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第三条“集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求”之规定，原告起诉已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。本院审理查明，涉案房屋位于青岛市即墨区通济街道办事处于家庄村68号，土地证号为117968，地号J26-27-181。被拆迁之前登记的房屋权利人为徐京海，即原告徐进国父亲，现已去世。徐京海去世后，原告继承涉案房屋。原告徐进国及被告柯培会系青岛市即墨区通济街道办事处于家庄村村民，被告张炳太、韩忠东非该村村民。2002年12月22日，原告与被告张炳太签订《卖买房屋协议书》，原告将原位于即墨区通济街道办事处于家庄村68号的房屋以8000元价格卖给被告张炳太。协议主要内容为：1、房屋座落：于家庄村68号，正房四间，用地面积174.00，建筑面积72.00。东邻姜文成、西邻街道、南邻街道、北邻街道。2、房屋价格：双方协商徐进国愿以人民币捌仟元整卖给张炳太。3、付款时间：经双方协商，房屋款由张炳太于二00二年十二月二十三日前一次性付清。4、腾房时间：于二00三年三月八日前。被告张炳太在购得上述房屋后进行修建，并一直居住至2014年10月28日。2014年10月26日，被告张炳太与被告柯培会签订《转让协议》一份，将涉案房屋以45万元的价格卖给被告柯培会。协议主要约定：1、房屋坐落：即墨市于家庄村68号，正房四间，用地面积174平方米，建筑面积72平方米.东邻姜文成、西邻街道、南邻街道、北邻街道。2、房屋价格：双方商定张炳太愿以人民币肆拾伍万元整卖给柯培会，柯培会一次性付给张炳太肆拾伍万元整。3、付款时间：2014年10月27日。4、腾房时间：2014年10月28日前。庭审中，被告张炳太、柯培会认可房款已经付清。2014年10月27日，被告柯培会与被告韩忠东签订《卖买房屋协议书》一份，将涉案房屋以60万元的价格卖给被告韩忠东。协议主要约定：1、房屋坐落：即墨市于家庄村68号，正房四间，用地面积174平方米，建筑面积72平方米.东邻姜文成、西邻街道、南邻街道、北邻街道。2、房屋价格：双方商定柯培会愿以人民币陆拾万元整卖给韩忠东，韩忠东一次性付给柯培会陆拾万元整。3、付款时间：2014年10月27日。4、腾房时间：2014年10月28日前。庭审中，被告柯培会与被告韩忠东认可房款已经付清。2019年10月29日，被告韩忠东（作为乙方）与青岛市即墨区通济街道办事处于家庄村民委员会（作为甲方，以下简称于家庄村委）签订《即墨商都片区一期（站前枢纽区）集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议主要约定：乙方现有于家庄村68号住宅房屋一处，土地使用面积174平方米。乙方房屋补偿面积为土地使用面积174平方米+奖励面积10平方米，共计184平方米；乙方选择的安置房屋为建筑面积82平方米的A户型1套及建筑面积120平方米的D户型1套；乙方上靠面积18平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米4850元结算，乙方应向甲方支付差额面积房款87300元。甲方应支付乙方搬迁补助费3000元，临时过渡费52200元，按规定期限签订补偿协议奖励6000元，在规定期限内搬迁腾房奖励费13000元，乙方不要求简单装修的安置房屋补助费计12120元。综上，乙方支付甲方差价款共计980元。协议签订后，涉案房屋已被拆除，但安置补偿房屋尚未交付被告。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告徐进国提交的山东国土资源网站下载的土地征收批件打印件及被告韩忠东提交的卖买房屋协议书、房号确认单、银行付款记录及本院调取的《即墨商都片区一期（站前枢纽区）集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》等证据在案佐证，经双方质证并经本院审查，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的事实，涉案房屋系宅基地房屋，原告徐进国及被告柯培会系青岛市即墨区通济街道办事处于家庄村村民，被告张炳太、韩忠东并非该村村民。但农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于青岛市即墨区通济街道办事处于家庄村，被告张炳太并非于家庄村村民，徐进国将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故徐进国与被告张炳太订立的《卖买房屋协议书》应认定为无效。同理，张炳太又将涉案房屋卖给柯培会，柯培会将涉案房屋卖给韩忠东，均违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故被告张炳太与被告柯培会签订的《转让协议》及被告柯培会与被告韩忠东签订《卖买房屋协议书》均应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”但原告称不要求在本案中处理合同无效的相关后果，故本案中不予处理。诉讼时效期间的规定适用于债权请求权，确认合同无效的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告徐进国与被告张炳太于2002年12月22日签订的《卖买房屋协议书》无效；二、被告张炳太与被告柯培会于2014年10月26日签订的《转让协议》无效；三、被告柯培会与被告韩忠东于2014年10月27日签订的《卖买房屋协议书》无效。案件受理费8050元（原告预缴），由被告张炳太、柯培会、韩忠东负担4025元，由原告徐进国负担4025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇二〇年四月十四日书 记 员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公告利益；违反法律、行政法规的强制性规定。