湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初2288号 原告：深圳市万象美物业服务有限公司长沙分公司（曾用名大连万达物业管理有限公司长沙分公司），住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。 负责人：季红民。 委托诉讼代理人：陈敏，男，1984年8月25日出生，汉族，住湖南省南县通湖区，系公司员工。 委托诉讼代理人：甄晶晶，女，1992年5月10日出生，汉族，住安徽省长丰县，系公司员工。 被告：雷井生，男，1976年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：林莎，女，1983年4月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系被告雷井生配偶。 被告：林莎，女，1983年4月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 原告深圳市万象美物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“万象美物业公司”）诉被告雷井生、林莎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告万象美物业公司的委托诉讼代理人陈晶晶、被告林莎、同时作为被告雷井生诉讼代理人到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告万象美物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告2018年4月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费26396.58元；2、依法判决被告支付原告拖欠物业服务费的滞纳金6335.20元，并以26396.58元为基数按银行同期贷款利率的标准支付自2019年12月31日至支付完毕支付的利息；3、依法判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年6月20日，大连万达物业管理有限公司长沙分公司，与长沙开福万达广场投资有限公司签订了《物业管理服务合同》，双方约定由原告为长沙开福万达广场（以下简称“万达广场”）提供物业管理服务。万达物业管理有限公司长沙分公司后变更为深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司。被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定被告应按建筑面积每平方米8.5元／月支付物业管理服务费，逾期缴纳的按每日千分之三向原告支付违约金。被告林莎、雷井生分别系万达广场C区2号写字楼43层4320、4321房的业主，建筑总面积147.88㎡。被告2018年4月1日至2019年12月31日总计拖欠物业服务费11312.82元。多次以各种形式向被告催交物业管理费，但一直未予理睬，一直未支付以上费用。被告的行为违反了《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规，侵犯了原告的合法权益。原告自接管万达广场的物业管理以来，按照相关法律、法规的规定以及合同的约定，为万达广场提供了优质、高效的物业管理服务，但被告却拒不履行业主的缴费义务，且经原告多次催缴未果，已经影响到万达广场的物业服务。为保障原告的正常经营秩序，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告林莎、雷井生答辩要点如下：一、原告未履行设备维修、养护、运行和管理义务，违反了《前期物业服务协议》和《长沙开福万达广场临时管理公约》，导致答辩人遭受重大损失，属于违约在先，答辩人有权行使履约抗辩权。1、2018年1月30日夜间，因原告对长沙开福区万达广场C2栋44楼装修疏于管理，44楼消防水管爆裂出现了严重的漏水事故，原告也未采取积极有效的措施，也未及时通知答辩人。漏水导致答辩人XXX和XXX房的办公室顶部、墙面及多台办公设备不同程序的损坏，并导致公司（答辩人已将房屋免费提供给湖南中大钧管理咨询有限公司使用）近半个月无法进行正常办公，造成直接损失34375元，还未计算不能正常办公的间接损失。因原告存在违约行为在先，多次与原告协商，要求原告与44楼的金桥公司承担赔偿责任，并向原告发送律师函，原告以并非实际侵权人为由，拒绝赔偿。2、根据《物业管理条例》第四十五及《前期物业服务协议》第十五条夫定，原告作为物业公司对于44楼金侨公司的装修活动具有制止、管理、监督的职责。原告在44楼违规装修时示进行规劝、警告、制止，最后违规验收，导致44楼漏水事件发生。3、根据《前期物业协议》第四条，原告对成达写字楼的消防设施具有维修、养护、验收的责任，原告应保证消防设施的完好无损。现消防管道发生的漏水，原告作为物业公司，违反了上述物业公司，属于典型的违约行为。4、《前期物业协议》第二十三条规定“原告应建立24小时电话值班服务，对所有报修做详细记录并及时处理”，在夜间漏水发生后，原告没有及时通知答辩人，也没有采取积极的措施进一步减少答辩人的损失，答辩人直到第二天正常上班才发现漏水事故，违反了上述规定。二、原告未通过法定程序进行催缴物业费。根据《物业管理条例》第六十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，除业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。答辩人并未收到书面的催缴条件，原告也并未给予催告的合理期限就进行起诉，违反了法律的规定。三、原告主张的滞纳金条款无效，不应得到支持。1、《前期物业服务协议》第四十三条虽然约定了滞纳金，但滞纳金在行政关系主体之间，因行政管理相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原、被告属于平等民事主体，签订的物业合同中约定的滞纳金缴纳条款无效，不应得到支持。2、《前期物业服务协议》约定的滞纳金明显高于同期同类贷款利率的四倍，原告的主张不符合法律规定，不应得到支持。四、答辩人与原告签订的《前期物业协议》和《临时管理公约》均为格式条款，部分条款权利义务明显不对待，应为无效条款。《前期物业服务协议》第十章约定的违约责任，过分严格，而对甲方违约责任模糊不担。在上述条款规定了滞纳金的情况下，又重复规定了逾期支付物业管理服务费的违约金。双方在签订格式合同中，原告并未心到合理提示义务，且该条款对双方权利义务明显不对等，属于典型的免除原告责任、加重答辩人的责任条款，该笔条款应为无效条款。 经审理查明：2014年12月20日，原告与被告林莎、雷井生分别签订了《长沙开福万达广场前期物业服务协议》。该协议主要约定：一、物业管理服务内容：1、房屋建筑公用的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、消防设施设备等;3、本物业市政公用设备和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4、本物业公用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理;5、本物业委托范围内各种配套建筑和设施的维修、养护和管理、包括：商业网点、文化体育娱乐场所；6、本物业公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生。垃圾的收集、清运；7、本物业交通与车辆停放秩序的管理。8、维持本物业公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤；9、管理与本物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料；10、组织开展社区文化娱乐活动。二、物业管理服务质量：1、房屋外观，建立完善房屋维修保养制度，定期进行保养、修缮，保持外观完好、整洁、墙面砖、涂料、油漆等装饰材料无大面积脱落、污损；2、设备支行，建立完整的设备运行制度，定期对现有设备保养、维护，规范操作人员操作规程，确保设备的正常运行；3、共用部位、共用设施设备，共用部位有专业维修人员定期日常维护，建立共用设施，设备维修养护制度，保证各类共用设备、设施完好及正常使用；4、环卫设施、设备完好，垃圾日常清理，每月进行一次环境消毒灭杀。2、卫生保洁实行责任制，并实行标准化保洁；5、绿化，绿化管理及养护措施落实，无大面积破坏及黄土裸露或随意暂用绿化地现象。树木绿化配有专人管理、修剪、浇水，苗木长势良好，整齐美观；6、秩序维护，配有专业执勤队伍，实行24小时值班及巡逻制度。执勤人员熟悉房屋环境，文明执勤，训练有素，语言规范。协助治安管理部门处理各种突发事件及处理相关事件。7、消防，消防设施完好无损，可随时启用。消防通道畅通，建立消防应急预案。定期做好消防演练，配合主管部门处理突发应急事件。8、建立24小时电话值班服务，对所有报修需求做详细记录并及时处理。三、物业管理服务费标准：长沙开福万达广场写字楼按合同建筑面积每平方米8.5元／月收取。乙方违反《长沙开福万达广场临时管理公约》、《长沙开福万达广场业户手册》和本物业的相关管理规定，特别是欠缴物业服务费用方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲万有权采取法律诉讼处理，乙方承担相应的法律责任和所导致的一切费用。四、违约责任：每3个月为一个结算周期，乙方应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的0.3%支付违约金。合同还对别的事项进行了约定。大连万达物业管理有限公司长沙分公司更名为深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司。 被告林莎、雷井生分别系万达广场C区2号写字楼XX层XX房的业主，建筑面积均为73.94㎡。被告雷井生、林莎分别拖欠2018年4月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费共计13198.29元（21月×73.94㎡×8.5元/㎡*月）。在2018年1月30日夜间，万达广场C区2号写字楼44层的消防水管爆裂出漏水导致被告物业受损。被告拒缴物业费，故成此讼。 以上事实，有《前期物业服务合同》、催缴函等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为：一、原告与被告签订的《前期物业服务协议》及被告签署的《长沙开福万达广场临时管理公约》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告万象美物业公司提供了相应的物业服务，被告雷井生、林莎应缴纳物业费。关于被告提出的消防水管爆裂导致漏水的问题。本案中，在万达广场C区2号写字楼44层业主在装修完成并交付使用后，原告在一年多的时间内一直没有督促该业主完成装修验收，且在2018年1月30日消防水管爆裂漏水前，已陆续发生过几次漏水。可见，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，在监督管理方面确有疏忽。原告称曾发函件告知万达广场C区2号写字楼44层业主进行整改，但并未提交相应的证据，本院不予采信。关于漏水产生的损失，与本案并非同一法律关系，被告可另诉解决。关于被告提出未按法定程序催缴物业费的问题，业主委员会的督促并非催缴物业费的前置条件，原告也提交了向被告催缴物业费的证据。因此，本院对该项抗辩意见不予采纳。综合本案物业服务合同的履行情况，本院酌定被告林莎、雷井生分别缴纳2018年4月1日至2019年12月31日的物业费10558元。二、关于违约金和利息，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院对原告该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、限被告雷井生、林莎在本判决生效之日起十日内向分别向原告深圳市万象美物业服务有限公司长沙分公司支付2018年4月1日至2019年12月31日拖欠的物业费10558元。 二、驳回原告深圳市万象美物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取230元,由被告雷井生、林莎各自负担115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  曹慧 二〇二〇年四月二十七日 代理书记员  刘嵘 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。