广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0924民初1475号 原告：庞胜，男，汉族，1991年6月13日出生，广西兴业县人，住广西兴业县。 委托代理人：周树形，广西桂盟律师事务所律师。 委托代理人：黄斌昌，广西桂盟律师事务所（实习）律师。 被告：卢夏娟，女，1974年4月6日出生，汉族，住广西兴业县。 被告：卢俭，男，汉族，1976年9月1日出生，住广西兴业县。 两被告共同委托诉讼代理人：黄梓彪，广西典圣律师事务所律师。 第三人：倪玉龙，男，1978年11月20日出生，汉族，住广西兴业县。 原告庞胜诉被告卢夏娟、卢俭和第三人倪玉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日和2020年4月10日两次公开开庭进行了审理。原告庞胜及其委托诉讼代理人周树形，两被告的委托诉讼代理人黄梓彪，第三人倪玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞胜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令两被告退还原告的转让费10万元；三、判令两被告退还原告的房屋押金2万元；四、本案的诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2017年8月10日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定被告将位于兴业县业文化中心西101号，宅基地编号101、102、103、105、118.119、120七间铺面（西向前面4间，后面三间，每间76.62平方米），出租给原告，由原告用于经营饭店。租赁期限为6年，自2017年8月10日到2023年8月10日。合同还约定，由原告支付转让费100000元，房屋押金20000元给二被告。租金每月7000元，第四年开始递增10%。租金半年支付一次。合同还对违约责任等做了约定，其中约定如甲方违约的，无条件退回转让费、房屋维修装修费，无条件退还押金20000元。由于出租屋所产生的债权债务及其他纠纷与乙方无关，若由纠纷使乙方不得正常营业造成的经济损失由甲方负责赔偿。 合同签订后，原告按约支付了转让费用100000元、押金20000元及首期租金给被告。随后对租赁房屋进行了装修，购置了营业所需的各种厨房物品共支出65730元，餐厅装修支出56620元，宣传广告费用10775元，另交经被告卢俭妻子材料款8300元，以上装修广告费用共141425元，原告租赁期限为6年，分6年摊销。实际营业期间为1年6个月，摊销1年6个月的使用费35356.25元，损失106068.75元。另外2019年的水电，房租、工资、电费等88954元。以上合计共315022.75元。原告刚进行营业不到一年半，由于两被告拖欠中国邮政银行兴业支行的贷款，被诉至兴业县人民法院。兴业县人民法院判决后对两被告出租的房屋进行强制执行，兴业县人民法院在淘宝网发布拍卖公告，严重干扰和影响了原告的经营。2019年4月4日，法院对原告承租的房屋中靠路边的二间铺面进行第一次拍卖。因流拍后于2019年5月6日再次进行拍卖，铺面被第三人拍得。第三人在竞拍得房屋后收回原告承租的房屋，导致原告营业场所的主要处所及通道不能再使用，原告承租房屋用于经营业饭店的目的无法实现。上述后果的造成，均是由于二被告用出租房屋为其贷款作抵押，导致出租房屋被拍卖。且在签订租赁合同时，二被告没有向原告如实告知。被告出租房屋存在纠纷行为，导致原告无法经营，按双方所签订的租赁合同约定，原告所受到的损失，均应由二被告赔偿。 综上，因为二被告的违约行为，导致双方签订的《房屋租赁合同》也无法履行，特诉请判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令两被告退还原告的转让费10万元、房屋押金2万元，希判如所请。 被告卢夏娟、卢俭辩称，1、两被告不存在违约，因为合同中并没有约定到铺面产权变更。2、产权变更是符合法律规定，合同继续有效。3、原告没有任何证据证明其提出的请求是否属于损失，这个损失是否和他起诉的理由存在因果关系，原告主张被告违约赔偿没有事实及法律依据。本案涉及到铺面产权变更，而且原告在诉状中提出因为新的产权人不再出租给他而造成合同无法履行，本案的利害关系涉及第三人，依法追加新的产权人为第三人。4、对10万元转让费，当时是属于被告将其经营的KTV物品转让，该物品原告已搬离，所以物品已归原告，原告没有理由要求转让费；5、原告的停止经营属于其个人原因；6、铺面是原告经营不下去才转让给别人的；7、原告的2万元押金，被告方同意退回。 原告在举证期限内围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、房屋租赁合同，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定如被告违约，退还转让费、维修装修费、押金及赔偿经济损失；2、收条，原告已向被告支付转让费10万、押金2万元及2017年8月到2018年2月的租金共4.2万元；3、收条，原告己支付2018年3月到8月的租金4.2万元；4、收据，原告已支付2018年8月到2019年2月的租金4.2万元；5、现金缴款单，兴业县人民法院代收原告支付的2019年2月到2019年8月的租金4.2万元；6、原告装修及维修项目及费用清单、收据，发票，原告在租赁房屋后，共支付广告、装修、维修费用共141425元。被告应赔偿不能摊销的四年六个月期间的损失共106068.75元；7、电费支出一览表，原告在不正常营业期间支付的电费，因被告的房屋被法院挂拍，不能正常经营，该期间的电费支出被告应赔偿；8、员工身份证，原告聘用的工作人员名单及人数，原告不能正常经营期间所支出的员工工资被告应赔偿；9、兴业县人民法院（2018）桂0924民初135号民事判决书；10、兴业县人民法院责令交接房产通知书和（2018）桂0924执244号公告。 被告卢夏娟、卢俭在举证期限内向本院提交了如下证据：1、身份证，被告卢夏娟、卢俭的身份；2、结婚证、身份证，结婚证证明被告卢俭和谭雪系夫妻关系，身份证证明谭雪的身份；3、不动产权证，被告卢夏娟名下本案房产以其名义出租，被告卢俭名下本案房产及其妻子谭雪名下本案房产以卢俭名义出租，从原告提交的租金收据中有部分是谭雪收取，证明原被告同意以卢俭名义出租房屋。4、U盘以及微信聊天记录，证明第三人倪玉龙同意将两间房屋出租给原告使用，但是原告自己后面不愿意租的，证明原告自己不想租。 经双方当事人质证，被告卢夏娟、卢俭对原告庞胜证据质证意见是：对证据1如果有原件真实性无异议，合同里约定房屋纠纷问题，本案被告是房屋抵押借贷纠纷，该合同不能证明原告的损失是由纠纷造成，不能证明原告的主张。对证据2-5以原件为确定，假如没有原件对其三性有异议。对证据6装修费用笔写下来的，没有购物的单据、发票，对其三性有异议；售货单是随意写的一张纸条，对其三性有异议；对发票有一张是2019年10月10日还在维修，但是原告是10月21日起诉，这个铺面已经拍卖了的，对其拍卖后有维修，证明新的产权人还是同意原告租下去的，但发票里只讲明饭店维修，没有员工费多少签名，不符合实际。至于其2018年2月17日的发票，广告服务等发票，也只能证明原告开了发票，没有证明其购买的物件及人工费材料费多少，就算这些费用发生，这些费用也是原告当时的经营费用，不属于损失。对证据7没有原件，以原件来确定其三性。如果能查实电费真实，也只能证明电费属于营业费用，根据《会计法》规定，是摊分到经营成本，不属于纠纷损失。对证据8身份证没有原件确定是否真实，其这些身份证只能证明认定身份，不能证明其与原告为雇佣关系，如果是原告的员工，原告支付他们的工资，也是摊分到经营成本，不属于纠纷损失。对证据9、10民事判决书、执行公告三性没有异议，但不能证明被告违约。 原告庞胜对被告卢夏娟、卢俭的证据质证意见是：对证据1-2真实性无异议，对证据3真实性无异议，两被告将八间房子出租给原告，当时两个被告并没有约定分开出租给原告的。对证据4U盘以及原告和倪玉龙的微信聊天记录，有倪玉龙提高了房屋的租金和押金的内容；倪玉龙暗示如果原告不同意按照其提高的租金和押金租的话，倪玉龙将起诉法院；这份证据虽然原告愿意租，但是必须要求按照原合同执行，证明倪玉龙不同意租给原告的。 第三人倪玉龙对原告庞胜、被告卢夏娟、卢俭的证据质证意见是：没有异议。 原、被告和第三人对本院依原告申请调查收集的“房屋交接笔录”证据的证据质证意见是：对“房屋交接笔录”的真实性无异议，但被告认为“房屋交接笔录”不能证明被告违约。 本院对原、被告在举证期限内提供的证据，本院予以确认并在卷佐证；对本院依原告申请调查收集的证据，证据客观真实，合法、与本案相关联，本院亦予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月10日，原告庞胜（为乙方）与被告卢夏娟、卢俭（为甲方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：一、甲方将位于兴业县业文化中心西101号，房产证宅基地编号为101、102、103、105、118.119、120的七间商铺（其中前面向西面4间，后面三间，每间76.62平方米）出租给乙方。二、租赁期限为6年，自2017年8月10日到2023年8月10日止。三、乙方付给甲方转让费：100000元。房屋押金：20000元，到期乙方无任何违约的，甲方无条件退还乙方。租赁期间未经甲方同意，乙方不得私下转租，否则甲方不承认转租合同，一切后果由乙方负责，甲方有权终止租赁合同。如甲方违约的，无条件退还转让费、房屋维修装修费、及无条件退还押金20000元。四、租金为每月7000元，第四年开始递增10%。租金半年支付一次。五、由于出租屋所产生的债权债务及其他纠纷与乙方无关，若由纠纷使乙方不得正常营业造成的经济损失由甲方负责赔偿。合同签订后，原告按约支付了转让费用100000元、押金20000元及首期租金给被告。随后对租赁房屋进行了装修，购置了营业所需的各种厨房物品，原告进行了营业。2018年1月29日，由于两被告欠中国邮政储蓄银行股份有限公司兴业县支行的贷款95万元，被起诉至兴业县人民法院。兴业县人民法院审理后作出（2018）桂0924民初135号民事判决，后两被告出租的房屋101、102被依法拍卖。2019年4月4日，法院对原告承租的房屋中靠路边的二间铺面101、102进行第一次拍卖，流拍后于2019年5月6日再次进行拍卖，被第三人倪玉龙竞买拍得。第三人在竞买得房屋后提高押金（每间10000元）和租金（每间2000元）出租给原告，原告则要求被告和第三人按原来的押金（七间20000元）和租金（每间1000元）继续出租，第三人不同意。第三人收回原告承租的房屋101、102后另行出租。导致原告营业场所的主要处所及通道不能再使用，原告承租房屋用于经营饭店的目的无法实现，导致原告无法经营。于是原告将两被告诉至本院，要求两被告赔偿经济损失。 本案在审理过程中，2019年12月9日原告庞胜申请法院对经营损失作鉴定，本院依法委托相关鉴定机构进行鉴定。在鉴定过程中，原告申请撤回鉴定，并且于2020年3月25日变更了诉讼请求。 2019年12月9日被告卢夏娟、卢俭申请追加第三人倪玉龙参加诉讼。本院依法追加了第三人倪玉龙参加诉讼，并于2020年4月10日开庭审理。 本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，应合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应当承担赔偿损失等违约责任。由于两被告欠中国邮政储蓄银行股份有限公司兴业县支行的贷款95万元，被起诉至兴业县人民法院。法院对原告承租的房屋中的二间铺面101、102号进行了拍卖，导致原告营业场所的主要处所及通道不能再使用，原告承租房屋用于经营饭店的目的无法实现，导致原告无法经营。按照原告与两被告签订的《房屋租赁合同》的约定：原告付两被告转让费100000元和房屋押金20000元，到期乙方无任何违约的，甲方无条件退还乙方。如甲方违约的，无条件退还转让费、房屋维修装修费、及无条件退还押金20000元。双方还约定：出租屋所产生的债权债务及其他纠纷与乙方无关，若有纠纷使乙方不得正常营业造成的经济损失由甲方负责赔偿。本案中原告依约支付了转让费100000元和房屋押金20000元给两被告，按时缴纳了租金，不存在任何违约行为。原告放弃经营损失赔偿，变更诉讼请求系其权利的自行处分，本院予以确认。原告要求解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，两被告也同意解除，本院予以确认。原告要求两被告退还押金的诉讼请求，两被告在庭审中同意退回原告押金20000元，本院予以确认。根据双方的《房屋租赁合同》的约定，被告不能继续履行将租赁物继续给承租人使用的主要义务，在不能实现合同目的情况下，两被告构成根本违约，因此，应承担违约责任，应无条件退还转让费100000元给原告。两被告辩解不存在违约不同意退还转让费的理由本院不予以采信，原告要求两被告退还转让费100000元的事实清楚、证据充分，并符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、解除原告庞胜与被告卢夏娟、卢俭于2017年8月10日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告卢夏娟、卢俭退还原告庞胜的转让费100000元； 三、被告卢夏娟、卢俭退还原告庞胜的房屋押金20000元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费6024元，减半收取3012元，由被告卢夏娟、卢俭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6024元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不申请提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈寿强 二〇二〇年四月十五日 法官助理 陈丽璇 书 记 员 吴 莉