福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初6574号 原告：融信（平潭）投资发展有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：朗辉，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑榕辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：高洪琴，女，1991年9月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：曾国锋，男，1984年3月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：中国农业银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县。 负责人：周敏，分行行长。 原告融信（平潭）投资发展有限公司（以下简称融信公司）与被告高洪琴、曾国锋及第三人中国农业银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称农业银行平潭分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托诉讼代理人欧阳灶文到庭参加诉讼，被告高洪琴、曾国锋及第三人农业银行平潭分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融信公司向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告的商品房买卖合同法律关系已经于2019年9月30日解除；2.被告返还位于平潭综合实验区北侧（平潭海滨中学西侧）【平潭大卫城Ｂ区】项目Ｂ11号楼xx号房屋及相关购房票据原件，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3.被告立即向原告偿还代垫付给第三人的贷款本息49985.2元，并支付代垫款利息（按照日万分之五的标准，以实际代垫款为标准，自实际代垫款项之日起计算至被告实际清偿代垫款项之日止）；4.被告立即向原告支付按照购房总价5%计算的违约金49614.6元；5.原告没收被告所支付的购房定金100000元；6.被告向原告赔偿因原告行使解除权而支出的律师代理费10000元；7.被告向原告赔偿案涉房屋二次销售费用10000元；8.原告在变更已付购房款中直接扣减前述第3、4、5、6、7项诉讼请求的款项；9.确认解除原告、被告及第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；10.原告将第8项诉讼请求扣减后的余款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠第三人的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）；11.案件受理费、保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2014年12月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告向原告购买位于平潭综合实验区北侧（平潭海滨中学西侧）【平潭大卫城Ｂ区】项目xx号楼903号房屋，购房总价为992292元，其中首付款为302292元（含定金100000元），剩余购房款690000元以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议约定，若因被告未及时还本付息，而导致银行向原告扣收贷款本息的情况下，原告通知被告偿还代垫款，但被告未及时偿还的，原告有权解除合同，并要求被告支付利息，同时承担相应的违约责任。2015年2月3日，原告、被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定向第三人贷款690000元用于支付剩余购房款，合同同时约定，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证，担保期限至被告取得房地产权属证书，并办妥以第三人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。上述合同签订后，被告向原告支付了全额购房款，并办理了《商品房买卖合同》的备案登记，原告与2016年11月30日向被告交付了诉争房屋。但被告逾期偿还银行按揭贷款，导致第三人向原告扣收贷款本息，自2019年3月31日至2020年3月21日，共计49985.2元。为此，原告于2019年4月27日发函要求变更返还代垫款，并承担违约责任，被告至今未予以履行，其行为已构成违约。原告于2019年9月30日向被告送达《商品房买卖合同解除函》，解除原告于被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。原告遂提起本案诉讼。 高洪琴、曾国锋未作答辩。 农业银行平潭分行未作陈述。 融信公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、《及时偿还贷款催告函》、《商品房买卖合同解除函》、业主基本情况登记表、农业银行保证金支付回单、委托代理合同及发票等证据，高洪琴、曾国锋及农业银行平潭分行经本院传唤未到庭，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。故本院对融信公司提供的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月12日，高洪琴作为买受人与融信公司作为出卖人签订编号ＭＦ-2007-01-№0586699的《商品房买卖合同》，约定：高洪琴以总价992292元购买融信公司开发的坐落于福建省平潭县北侧（平潭海滨中学西侧）融信大卫城Ｂ11幢xx室房产，高洪琴应支付首付款302292元（包括定金100000元），剩余款项690000元办理银行按揭贷款，融信公司应于2016年11月30日前交房。合同附件六补充协议第五条第2款第（7）项约定：买受人选择商业按揭贷款付款方式的，买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定足额按时归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或者少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同及本补充协议。合同附件六补充协议第十五条约定：主合同中所列的买受人联系地址、联系电话必须准确、完整。若有变更，买受人应于变更后一日内以书面形式通知出卖人，否则出卖人根据主合同中所列的买受人地址、联系电话发出的通知自发出之日视为已送达买受人且出卖人已履行相应的通知义务，由此导致出卖人发出的通知延期到达或无法到达买受人而产生的所有相关责任均由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任。合同附件六补充协议第十九条约定：1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品房另行销售，没收购房定金，并要求买受人按购房款总价的5%支付违约金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行驶解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费、二次销售费用1万元等）均由买受人承担。若出卖人将该商品房另售他人存在差价损失的，买受人还应据实赔偿。对于本款所述的购房定金、违约金、费用、差价损失、销售费用等款项，出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除，而后不计利息地将剩余购房款退还给买受人。2、出卖人依据主合同或本补充协议的，买受人除按主合同或本补充协议约定承担违约责任外，还应当承担以下义务：……（2）主合同及本补充协议解除之日起3日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理部门或房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、预告登记手续的相关手续，因此产生的一切费用由买受人负担……（4）买受人应该主合同及本补充协议解除后3日内将该商品房及相应的合同／协议原件和购房发票原件退还出卖人。 合同签订后，高洪琴依约支付首付款302292元，并于2015年2月3日作为借款人与贷款人农业银行平潭分行及保证人融信公司签订《个人购房担保借款合同》，由高洪琴向农业银行平潭分行申请按揭贷款690000元，融信公司为高洪琴的按揭贷款提供担保，农业银行平潭分行发放贷款690000元至指定的融信公司账户。融信公司亦依约交付案涉房产，案涉《商品房买卖合同》已备案登记。贷款发放后，高洪琴逾期还款，导致融信公司2019年3月31日至2020年3月31日被扣划按揭贷款本息共计49985.2元，其中：2019年3月31日4504.24元、2019年6月28日4537.47元、2019年8月29日9105.46元、2019年9月30日4539.31元、2019年10月31日4540.24元、2019年11月29日4538.39元、2019年12月31日4540.24元、2020年2月28日9103.61元、2020年3月31日4540.24元。2019年4月27日，融信公司向合同约定的高洪琴的地址邮寄《及时偿还贷款催告函》，要求高洪琴偿还代垫的款项，高洪琴至今未偿还。2019年9月24日，融信公司向合同约定的高洪琴的地址邮寄《商品房买卖合同解除函》，通知高洪琴解除案涉《商品房买卖合同》并要求偿还代垫款项及配合办理备案注销相关手续，该邮件被拒收于2019年9月30日退回。融信公司遂提起诉讼。 另查明，高洪琴与曾国锋于2013年3月8日登记结婚，后本院于2018年5月21日作出（2018）闽0128民初1778号判决，准予高洪琴与曾国锋离婚，该判决于2018年6月18日生效。后曾国锋提起离婚后财产纠纷诉讼，要求分割案涉房产，本院于2019年7月15日作出（2019）闽0128民初652号民事判决，确认曾国锋对坐落于福建省平潭县北侧（平潭海滨中学西侧）融信大卫城Ｂ11幢xx室房产享有50%的产权份额，该判决于2019年8月8日生效。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系融信公司与高洪琴真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。高洪琴逾期未偿还银行贷款本息已累计已超过2个月，根据案涉合同附件六补充协议第五条的约定，已构成根本违约，融信公司单方解除合同的条件已成就，融信公司于2019年9月24日向合同约定的高洪琴的地址邮寄《商品房买卖合同解除函》，通知高洪琴解除案涉《商品房买卖合同》，该邮件被拒收于2019年9月30日退回，按案涉合同附件六补充协议第十五条约定即视为送达，涉案《商品房买卖合同》已于2019年9月30日解除，本院予以确认。合同解除，融信公司同时主张按照购房总价5%计算的违约金49614.6元及没收定金100000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以适用违约金或者定金条款”的规定，本院以没收定金100000元予以支持。融信公司尚主张高洪琴支付其为实现本案债权支出的律师代理费10000元及案涉房屋二次销售费用10000元，有合同依据，本院予以支持。因高洪琴逾期还款，融信公司履行担保责任后依约有权向高洪琴追偿代偿款项49985.2元及按日万分之五从代偿之日起计至款项还清之日止的利息，但其主张解除案涉《个人购房担保借款合同》于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。合同解除，双方互负返还责任，融信公司要求高洪琴协助办理合同备案登记注销手续的同时亦应当履行退还购房款的义务，基于公平原则以及减少不必要的重复、繁琐及当事人诉累，本院一并予以处理，高洪琴应协助融信公司办理合同备案登记注销手续并返还案涉房产，而融信公司亦应向高洪琴返还购房款（扣除没收的定金100000元，应返还892292元，该款项应先行偿付农业银行平潭分行剩余按揭贷款后余款退还高洪琴）。对于融信公司要求在高洪琴已付购房款中直接扣除代偿款项及利息、律师费和房屋二次销售费用的主张，本院认为，融信公司对高洪琴享有的债权属于普通债权，并无法定优先受偿权，根据债权平等原则，融信公司无权在返还的购房款中先行抵扣代偿款项及利息、律师费和房屋二次销售费用，因此，该主张不符合法律规定，本院不予支持。曾国锋并非案涉合同当事人，根据合同相对性原则，融信公司诉请曾国锋与高洪琴共同承担上述违约责任，于法无据，本院亦不予支持。高洪琴、曾国锋、农业银行平潭分行经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认融信（平潭）投资发展有限公司与高洪琴签订的编号为MF-2007-01-№0586699的《商品房买卖合同》已于2019年9月30日解除； 二、高洪琴应于本判决生效之日起十日内协助融信（平潭）投资发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续并返还合同项下坐落于福建省平潭县北侧（平潭海滨中学西侧）融信大卫城Ｂ11幢xx室房产； 三、高洪琴应于本判决生效之日起十日内向融信（平潭）投资发展有限公司支付代为清偿的银行按揭款项人民币49985.2元及相应利息（以人民币4504.24元为基数从2019年3月31日起，以人民币4537.47元为基数从2019年6月28日起，以人民币9105.46元为基数从2019年8月29日起，以人民币4539.31元为基数从2019年9月30日起，以人民币4540.24元为基数从2019年10月31日起，以人民币4538.39元为基数从2019年11月29日起，以人民币4540.24元为基数从2019年12月31日起，以人民币9103.61元为基数从2020年2月28日起，以人民币4540.24元为基数从2020年3月31日起，均按日万分之五计算至款项还清之日止）； 四、高洪琴应于本判决生效之日起十日内支付融信（平潭）投资发展有限公司为实现本案债权支出的律师代理费人民币10000元及案涉房产二次销售费用人民币10000元； 五、融信（平潭）投资发展有限公司应于高洪琴履行本判决第二项义务后将购房款扣除没收的定金100000元，剩余892292元退还高洪琴（该款项应先行偿付中国农业银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行剩余按揭贷款后余款退还高洪琴）； 六、驳回融信（平潭）投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13722元，由高洪琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林建庆 人民陪审员  施友平 人民陪审员  翁 萍 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  杨海龙 书 记 员  施丽蓉