沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0104民初13381号原告：沈阳市大东区红星美凯龙家具建材市场有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号。法定代表人：何春光，职务：经理。委托诉讼代理人：车冰玉，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仕华，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳长峰房地产开发有限公司，住址：沈阳市大东区滂江街22号。法定代表人：潘锡源，职务：董事长。委托诉讼代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨果果，系辽宁六合律师事务所律师。原告沈阳市大东区红星美凯龙家具建材市场有限公司与被告沈阳长峰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王仕华、车冰玉、被告委托诉讼代理人杨果果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付消防系统维修改造费2685769.76元；2、判令被告赔偿原告利息损失（利息损失以915000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年12月26日计算至被告实际还清之日止；以1620634.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年11月7日计算至被告实际还清之日止，以上暂计算至2019年7月25日为120454.94元）；3、请求法院依法判令被告承担诉讼相关费用。事实与理由：2017年3月30日，上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司（以下简称“红星美凯龙沈阳大东分公司”）与被告签订《补充协议四》（以下简称“《补充协议四》”），就修改《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《房屋租赁合同补充协议三》及相关履行问题进行补充约定。2019年5月，原告与被告、红星美凯龙家居集团股份有限公司、红星美凯龙沈阳大东分公司签订《补充协议五》，约定自2019年6月1日起，原租赁合同项下承租人红星美凯龙沈阳大东分公司的全部权利义务转让给原告。《补充协议四》附件7《沈阳龙之梦亚太城消防管理区域划分协议》第一条约定“甲方（即被告）消防负责区域：消防主机、地标灯、消防报警系统、消防广播、排烟（送）风机、消防卷帘门、消防水泵房、消防水系统管理、湿式报警阀间等设施设备的维护管理及年度检测。”《补充协议四》10.3约定“甲方（即被告）提供的设施设备、固定资产的运行状况应满足乙方经营需要。如该租赁房屋或甲方维修、维护、保养和检测范围内的设施设备出现故障的，属于甲方负责维修范围，甲方应确保小修应在24小时内完成；中修应在72小时内未完成；大修应在96小时内完成。如甲方未能按时完成维修维护的，乙方有权自行安排第三方进行维修维护，并于安排前书面通知甲方到场对维修情况进行监督，维修维护所产生的费用由甲方承担，并由甲方在收到乙方通知后三个工作日内支付。”2017年3月15日、2017年9月11日、2017年9月14日辽宁省沈阳市大东区公安消防大队三次致函，要求对沈阳红星美凯龙大东商场火灾隐患及消防安全违法行为进行整改。2017年3月9日、2017年3月16日原告通知被告，要求被告就隐患问题提供整改计划并按计划进行整改。因被告一直未予以回复。2017年8月21日原告通知被告，因被告未提供整改计划并进行整改，所以将自行对商场的消防各系统进行维修。2017年12月17日，红星美凯龙沈阳大东分公司与沈阳武安消防工程有限公司（以下简称“武安消防公司”）签订《消防系统维修改造合同》，委托武安消防公司进行沈阳红星美凯龙大东商场消防系统维修改造工程，工程总价款3,050,000元。2017年12月26日，红星美凯龙沈阳大东分公司向武安消防公司支付915,000元（合同约定305万元的30%）。2018年6月14日，案涉消防系统维修改造工程完工。2018年8月13日，案涉消防工程决算审计金额为303万元，后因2018年5月建筑业增值税率由11%降至10%，故案涉消防工程决算金额调整为3002702.70元（3,030,000÷1.11×1.10）。2018年11月7日，原告向武安消防公司支付1937567.6元。至此，原告已向武安消防公司支付案涉消防工程总工程款3002702.70元的95%，即2852567.6元。因被告未按照合同约定履行消防设施设备的维修维护义务，经红星美凯龙沈阳大东分公司催告后仍未整改案涉房屋内的火灾隐患及消防安全违法行为，给原告及红星美凯龙沈阳大东分公司经营造成安全隐患。为避免经营损失扩大，红星美凯龙沈阳大东分公司自行委托第三方整改并支出整改费用，按照合同约定费用应当由被告承担。被告辩称，原告诉请的维修改造费用应由原告自己承担，与被告无关。一、被告在将房屋交付给原告时，消防设施设备是经验收合格的，房屋交付后，消防设施设备由原告占有使用，而且原告的商户在租赁过程中对商铺进行装修的同时也会对消防设施设备进行装修改造，但均未向被告报备，现消防设施、设备均是在原告使用过程中发生的损坏，所以应由原告负责维修。二、被告与上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司（以下简称：上海红星沈阳分公司）签订消防管理区域划分协议，明确划分了被告与上海红星沈阳分公司各自负责的区域，而原告现在维修改造的属于原告负责的区域。原告于2017年8月21日出具的《关于沈阳大东红星美凯龙家居商场消防系统维修的函》中已经明确表明消防各系统的维护保养及年度检测将由原告负责，所以维修的费用应由原告承担。原告是对整个消防系统进行深化和升级改造，已远远超出了消防大队的要求。三、被告已与消防公司签订消防设施维修保养合同，合同约定：由消防公司为被告范围内（包括原告）的建筑群的消防设施进行维修保养，所以被告已尽到对消防设施的维修保养义务。本院经审理认定事实如下：2012年8月14日，被告（甲方）与红星美凯龙家居集团股份有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于沈阳市大东区滂江街22号地下负一层至地上七层的共计面积为138425平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为20年。2012年11月1日，原告（丙方）与被告（甲方）及红星美凯龙家居集团股份有限公司（乙方）签订房屋租赁合同补充协议，约定将甲乙双方于2012年8月14日签订的房屋租赁合同中乙方的权利、义务全部转让至丙方。2012年11月18日，被告向原告出具物业工作授权确认函，内容为“我司与贵集团公司于2012年8月14日签署了房屋租赁合同个，为顺利开展合同中规定的以及日常其他各项物业工作，现授权沈阳龙之梦物业有限公司全权处理贵司与我司之间所有物业方面的工作，授权确认自2012年8月14日生效。”此后，原告（丁方）与被告（甲方）及红星美凯龙家具集团股份有限公司（乙方）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司（丙方）签订房屋租赁合同补充协议二，约定自2013年12月1日起，原合同项下丁方的全部权利义务转让给丙方，丁方继续为租赁房屋提供物业管理服务。2017年3月30日，被告（甲方）与上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司（乙方）签订房屋租赁合同补充协议四，双方约定就修改原租赁合同及原租赁合同相关履行问题补充约定如下：自2017年6月1日起，租赁房屋变更为沈阳市大东区滂江街22号房屋的第一层至第六层；承租租赁房屋的期限为起租日起至2022年5月31日；甲方提供的设施设备、固定资产的运行状况应满足乙方经营需要，如该租赁房屋或甲方维修、维护、保养和检测范围内的设施设备出现故障的，属于甲方负责维修范围，甲方应确保小修在24小时内完成、中修在72小时内完成、大修在96小时内完成，如甲方未能按时完成维修的，乙方有权自行安排第三方进行维修维护，并于安排前书面通知甲方到场对维修情况进行监督，维修维护所产生的费用由甲方承担，并由甲方在收到乙方通知后三个工作日内支付。补充协议四附件7中约定根据沈阳市消防支队、大东区消防大队的要求，为明确消防管理区域的划分，现将消防管理区域划分如下：一、甲方消防负责区域：消防主机、地标灯、消防报警系统、消防广播、排烟送风机、消防卷帘门、消防水泵房、消防水系统管路、湿式报警阀间等设备的维护管理及年度监测；二、乙方消防负责区域：商场内消火栓箱所有消防物品、消防疏散指示、消防安全出口、消防应急灯、防火门的日常维护与管理；三、商铺的内部装修改造涉及消防报警、喷淋、排烟风口等消防系统的必须报甲方批定，由消防专业维保单位负责改造；四、对私自改造消防工程未经甲方同意的，出现一切后果由乙方负责。2019年5月，原告（丁方）与被告（甲方）及红星美凯龙家居集团股份有限公司（乙方）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司（丙方）签订房屋租赁合同补充协议五，约定自2019年6月1日起，原租赁合同项下丙方的全部权利义务转让给丁方，丁方在继续履行租赁合同时，由乙方承担连带责任。2017年3月15日，沈阳市大东区公安消防大队向原告发出关于督促沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司督促整改火灾隐患的函，内容为“沈阳市大东区公安消防大队于2017年3月14日到你单位进行消防检查，发现存在如下火灾隐患：1、商场地面疏散指示标志不亮；2、火灾手动报警按钮不能正常工作；3、常闭式防火门阀门器损坏；4、安全出口指示标志不亮；5、火灾自动报警系统不能正常工作；6、部分消火栓内无消防卷盘；7、消防电话不能正常使用；8、排烟风机、送风机不能远程启动；9、排烟防火阀门损坏、风机与管道连接处帆布损坏；10、消防稳压泵有故障；11、消防应急广播不能正常工作；12、部分防火卷帘门未供电；14、七夹层办公区消火栓无水，对上述14项火灾隐患，现要求你单位立即制定火灾隐患整改计划，并将整改计划于3月17日前报消防大队，如不能按期整改完毕，我大队将对你单位依法予以处罚。”2017年9月11日，辽宁省沈阳市大东区公安消防大队向原告下发责令立即改正通知书，内容为“我大队于2017年9月11日对你单位场所进行消防监督检出，发现存在消防设施、器材为保持完好有效的消防安全违法行为，具体问题：1、消防控制柜有故障点；2、闭门器损坏；3、2号喷淋稳压泵电表箱故障，你单位应当采取措施，确保消防安全。”2017年9月14日，辽宁省沈阳市大东区公安消防大队向原告下发责令限期改正通知书，内容为“我大队于2017年9月11日对你单位场所进行消防监督检查，发现存在下列问题：疏散指示标志未保持完好有效；消防设施部分故障；消火栓稳压泵电接点压力表缺失；4、排烟风机帆布损坏，保护网缺失，责令你单位于2017年11月30日前改正。”2017年3月9日，原告向沈阳龙之梦物业有限公司发出关于沈阳大东红星美凯龙家居商场消防系统维修的函，要求其尽快对消防系统进行修复，以保障两方的人员及财产不受损失。2017年3月16日，原告向沈阳龙之梦物业有限公司发出关于沈阳大东红星美凯龙家居商场消防安全隐患整改计划的函，要求其在3月16日前将隐患问题整改计划交予原告，并且按照整改计划进行有效整改。2017年8月21日，原告向沈阳龙之梦物业有限公司发出关于沈阳大东红星美凯龙家居商场消防系统维修的函，内容为：“由于商场开业至今，消防各系统存在着多处故障，给我方的消防安全造成了极大威胁，我方曾多次已发文的形式与贵司进行沟通，希望贵司能够对我方的消防系统故障问题进行维修，但贵司却迟迟没有进行。为了不影响两方的合作关系，避免造成不必要的损失，我方将自行对商场的消防各系统进行维修，并在维修后设立单独的由我方进行管理的消防控制室，消防各系统的维护保养及年度监测将由我方负责。”2017年12月17日，上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司与案外人沈阳武安消防工程有限公司签订消防系统维修改造合同，双方约定上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司将红星美凯龙大东商场消防系统维修改造工程发包该单位，工程总价为305万元，工程已于2018年6月15日通过竣工验收合格。上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司于2018年1月8日向沈阳武安消防工程有限公司支付工程款915000元；该公司于2018年8月16日出具税率调整付款说明，因税率调整，总工程款调整为3002702.7元；上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司又于2018年11月7日支付工程款1937567.6元。沈阳武安消防工程有限公司向上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司递交的投标文件记载投标总价为352187.88元，其中防火卷帘系统工程费240866.98元、防火门系统工程费212882.67元、自动喷淋灭火系统工程费832957.01元、消火栓系统工程费226967.47元、应急照明系统工程费399202.57元、火灾报警系统工程费1020227.35元、排烟系统工程费310614.93元、土建及装饰部分工程费75445.59元、措施项目费84758.17元，税金117265.14元。防火卷帘系统工程主要包括防火卷帘门控制箱拆除更换、电机拆除更换、按钮盒拆除更换、出轨过卷维修等；自动喷淋系统工程主要包括湿式报警装置拆除更换、信号阀拆除更换、末端试水装置拆除更换、压力表拆除更换、水流指示器拆除更换、镀锌钢管拆除更换、水喷头安装等；消火栓系统工程主要包括镀锌钢管拆除更换、蝶阀拆除更换、消火栓箱拆除更换、管道保温、消火栓系统打压调试等；应急照明系统工程主要包括地标灯拆除更换与维修、安全出口标志灯拆除更换与维修、疏散照明灯拆除更换与维修、应急照明电源箱拆除更换、电线管及电线、应急照明系统调试、应急灯应急电源；火灾报警系统工程主要包括耐火桥架、感烟探测器拆除更换、报警装置拆除更换、模块拆除更换、火灾报警主机、消防广播主机、消防电话主机、多线控制柜、检查报警、广播及电话回路、电缆、回路线、电源线、广播线、通讯线、自动报警系统调试、龙之梦火灾报警主机维修、背景音乐系统维修等；排烟系统工程主要包括风机除锈、风机刷油、排烟阀维修与更换、更换帆布、更换风阀、更换排烟口、排烟系统调试等；土建及装饰部分工程主要包括石膏板棚拆除与恢复、隔墙、防静电地板、报警阀室户水箱间铺地砖、墙面刮防水大白等。上述事实，有房屋租赁合同及补充协议、督促整改函、责令立即改正通知书、消防系统维修函、物业工作授权函、消防系统维修改造合同、投标文件、付款凭证、检验报告及当事人当庭陈述等证据材料经庭审质证，本院予以确认。本院认为：红星美凯龙家居集团股份有限公司与被告于2012年8月14日签订的房屋租赁合同及此后签订的与该合同相关的补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据租赁合同补充协议四附件7中关于消防管理区域划分的约定及沈阳市大东区公安消防大队下发的督促整改火灾隐患的函、责令限期改正通知书可知，在被告负责管理的消防区域内存在商场地面疏散指示标志不亮、火灾手动报警按钮不能正常工作、火灾自动报警系统不能正常工作、消防电话不能正常使用、排烟风机、送风机不能远程启动、排烟防火阀损坏、风机与管道接连处帆布损坏、消防稳压泵有故障、消防应急广播不能正常工作、一台消防控制柜瘫痪、部分防火卷帘门未供电、七层夹层办公区消火栓无水、2号喷淋稳压泵电表箱故障、消火栓稳压泵电接点压力表缺失等火灾隐患，在原告多次发函要求被告对消防系统进行修复的情况下，被告仍未进行修复，此后由上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司自行委托案外人沈阳武安消防工程有限公司进行消防系统的维修改造，又根据房屋租赁合同补充协议五的约定，原告已于2019年6月1日起，继受取得租赁合同项下承租人的全部权利和义务，故现原告有权要求被告承担其负责管理的消防区域内的相关维修费用。鉴于原告未提供相关证据证明被告负责的消防区域内各项设备损坏程度，而案外人沈阳武安消防工程有限公司在进行消防系统的维修改造过程中施工了多项拆除与更换的工程，结合消防系统维修改造工程的实际花费，本院酌情判定被告赔偿原告消防系统维修改造费200万元，并赔偿利息损失。原告在2017年8月21日出具的关于沈阳大东红星美凯龙家居商场消防系统维修的函中承诺其在维修后设立单独由原告进行管理的消防控制室，并负责消防各系统的维护保养及年度监测，但并未承诺由其承担对被告负责的消防区域进行维修改造的费用，故被告依此拒绝向原告支付消防系统维修改造费用的抗辩理由，不成立。被告抗辩称原告的租户在装修过程中存在擅自改动消防设施并造成消防设施损坏的情况，但其未提供相关证据予以证明，故对于被告的此项抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳长峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈阳市大东区红星美凯龙家具建材市场有限公司支付消防系统维修改造费200万元；二、被告沈阳长峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告沈阳市大东区红星美凯龙家具建材市场有限公司赔偿利息损失（本金200万元，自2018年11月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费31865元，由原告沈阳市大东区红星美凯龙家具建材市场有限公司承担6865元，被告沈阳长峰房地产开发有限公司承担25000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  彭佳妮人民陪审员  王伯富人民陪审员  王 昕二〇二〇年四月九日书 记 员  杨 硕