河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0105民初8226号 原告：石家庄市某某有限公司。 法定代理人：党某某，该公司董事长。 委托代理人：丁某某、肖某某（实习律师）。 被告：石家庄某某传播有限公司。 法定代理人：邓某。 原告石家庄市某某有限公司（以下简称太行公司）与被告石家庄某某传播有限公司（以下简称联浩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄市某某有限公司的委托代理人丁某某、肖某某到庭参加诉讼。被告石家庄某某传播有限公司经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告石家庄市某某有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金292724元、水费8024元，并支付违约金166104元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月6日，原告与被告签订《南区出租合同》，合同约定，原告将位于石家庄市新华区的房屋出租给被告，用于健身锻炼及游泳馆使用；出租时间自2017年8月11日起至2020年8月10日止；租金每月每平米15元，月租金46140元以及物业费、水电等费用；房租采取每半年上交方式，应提前30天续交下期租金，逾期不交，每天按照月租金的5%计算违约金。合同第十三条约定，拖欠房租超过三十天的，甲方有权终止本出租合同，收回出租房屋，并有权向乙方收取合同年租金20%的违约金；合同第十七条约定，因本合同产生的争议，任何一方均可向石家庄市新华区人民法院提起诉讼。2019年8月25日，被告张贴通知，停止营业，且被告已有多月未缴纳租金，已经严重违反合同约定。现为维护原告合法权益，特根据法律的相关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正裁决。原告另向本院增加诉讼请求，请求依法解除原被告2017年8月6日签订的南区出租合同，请求依法享有被告留在出租屋内的财产享有留置权，依法享有优先受偿权。 被告石家庄某某传播有限公司未到庭答辩。 经审理查明，原告石家庄市某某有限公司与被告石家庄某某传播有限公司于2017年8月6日签订《南区出租合同》。合同第一条约定，甲方（石家庄市某某有限公司）将位于石家庄市新华区的房屋出租给乙方（石家庄某某传播有限公司），用于健身锻炼及游泳馆使用。出租时间自2017年8月11日起至2020年8月10日止......建筑面积3076平方米，每月每平米15元，每月租金46140元，半年租金276840元；第三条约定合同签订后当日乙方交纳定金5万元，5日后交纳房租，房租采取每半年上交的方式，首次预交半年房租时，减免一个月房租，作为装修免租期，即实际收取5个月房租230700元（定金转为房租）。以后应提前30天续交下期租金，逾期不交者，每天按照月租金额的5%计算违约金；第九条约定，乙方应按时交纳租金......延期超过30日，乙方仍占有房屋的，同意甲方可以自行采取措施收回房屋，乙方放弃房屋内自有物品；合同第十三条约定，在出租期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本出租合同，收回出租房屋，并有权向向乙方收取年租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿剩余损失。......4、拖欠房租超过30天的。合同有被告联浩体育公司代表人邓某签字。原告提交《南区出租合同》、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细证明合同成立及合同履行的事实。 原告太行公司陈述被告于2018年10月3日开始拖欠租金，在2018年12月7日补齐了2018年8月至12月的租金。从2019年2月到2019年8月25日六个半月共计拖欠租金299910元。原告陈述被告联浩体育公司系石家庄迈峰体育文化传播有限公司的子公司，石家庄迈峰体育文化传播有限公司于2019年8月在案涉出租房屋处张贴通知，宣布于2019年8月25日暂停迈峰健身中华店的对外营业。原告提交《通知》、与被告代表人邓某的微信聊天记录证明被告拖欠租金事实。原告认为被告拖欠租金已超过30日，违反了合同约定，要求解除原、被告之间的《南区出租合同》，并要求被告支付拖欠租金、违约金，且原告享有对被告留存出租房屋中的财产享有留置权。 以上事实有《南区出租合同》、收据、《通知》、中国建设银行个人活期账户交易明细等证据及庭审笔录为证。 本院认为，合同依法订立，原、被告双方均应全面履行。债是按照合同的约定或法律的规定，在当事人之间产生的权利和义务。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同约定或者依照法律的规定履行义务。原告与被告于2017年8月6日签订的《南区出租合同》是双方真实的意思表示，原、被告双方均应全面履行。由《通知》可知，被告联浩体育公司使用诉争出租房屋至2019年8月25日，在被告使用房屋期间，被告拖欠租金的时间已超过合同中约定的30日期限，故本院对原告要求解除合同的主张予以支持。 关于拖欠租金数额，原告陈述被告拖欠原告2019年2月至2019年8月25日的租金，由《南区出租合同》可知，原、被告双方对出租房屋约定的月租金是46140元，故被告共计拖欠原告314050元（46140元×6个月+46140元÷31天×25天）。原告放弃要求被告支付水费的主张，不违反法律规定，本案予以支持。 关于违约金，合同中约定了逾期交纳房租的违约金，约定内容为每天按照月租金金额的5%计算，约定过高，现原告向被告主张年租金的10%即46140元×12个月×10%=55368元作为被告逾期交纳租金的违约金，本院认为符合法律规定，对原告此主张予以支持。合同第十三条还约定解除合同的违约金，因被告拖欠房租超过30天，原告有权解除合同并有权向被告收取合同年租金的20%的违约金，故被告需向原告支付46140元×12个月×20%=110736元的解除合同的违约金。综上，被告需向原告支付违约金共计166104元。 关于留置权，《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案为房屋租赁关系，首先，被告拖欠原告租金，原、被告间存在债权债务关系，且被告不积极履行到期债务。其次，合同中第九条约定“乙方应按时交纳租金......延期超过30日，乙方仍占有房屋的，同意甲方可以自行采取措施收回房屋，乙方放弃房屋内自有物品”，该条款应是双方当事人真实意思表示，被告早在2019年2月就开始拖欠被告租金，原告对被告享有的债权既已生效且不断增加，被告使用案涉房屋至2019年8月25日，至今被告物品仍存放在原告所有的厂房内，基于合同条款与被告行为可认定这些物品应为原告合法占有。合同第九条条款应当认为是原、被告双方在合同中对留置权的约定，在被告拖欠原告房屋租金的情况下，原告依约定合法占有被告留存在原告所有房屋中的物品，原告享有对留置财务的优先受偿权，本院对于原告对被告留存在租赁房屋中的财产享有留置权并优先受偿的主张予以认可。被告石家庄某某传播有限公司未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权等自身享有的诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下： 一、解除原告石家庄市某某有限公司与被告石家庄某某传播有限公司于2017年8月6日签订的《南区出租合同》。 二、被告石家庄某某传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市某某有限公司租金314050元。 三、被告石家庄某某传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市某某有限公司违约金166104元。 四、原告石家庄市某某有限公司对被告石家庄某某传播有限公司留存在石家庄市新华区房屋中的物品享有留置权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8303元，由被告石家庄某某传播有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长 连坤人民陪审员冯素琴 人民陪审员 陈    占    军 二〇二〇年四月一日 书 记 员 王    小    丹