湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2600号上诉人(原审被告、反诉原告)：罗宏，男，汉族，1963年8月31日出生，住老河口市。委托诉讼代理人：石光恒，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：湖北汉江王甫洲水力发电有限责任公司，住所地老河口市航空路60号。法定代表人：邱晓红，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁建波，该公司工作人员。委托诉讼代理人：晋敏荣，湖北环源律师事务所律师。上诉人罗宏因与被上诉人湖北汉江王甫洲水力发电有限责任公司（以下简称王甫洲水力发电公司）租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2018）鄂0682民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年06月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗宏及其委托诉讼代理人石光恒，被上诉人王甫洲水力发电公司的委托诉讼代理人梁建波、晋敏荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗宏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求，判令被上诉人补偿上诉人经营期间添附物1134680.74元并驳回被上诉人本案诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、绿洲宾馆于2008年8月28日被吊销营业执照之日起6个月内应组织清算并办理结算事宜。2010年4月30日上诉人与被上诉人签订《绿洲宾馆租赁经营合同》，该合同实质为宾馆经营权承包合同，而不是租赁合同。鉴于绿洲宾馆营业执照被吊销绿洲宾馆不能再对外开展进行经营活动，故双方签订的《绿洲宾馆租赁经营合同》协议无效，上诉人在合同期内的经营活动为无证经营，违法经营，并且因为无合法的经营手续，上诉人经营中出现经营困难，如无法给客户开具住宿发票等。二、鉴于《绿洲宾馆租赁经营合同》为无效协议，协议中约定的相关条款均为自始无效，被上诉人对上诉人在经营期间的装修扩建等投入均需返还，返还不能应折价补偿，或根据过错程度承担相应的赔偿责任，上诉人一审反诉请求有法律依据。三、即使《绿洲宾馆租赁经营合同》有效，合同中约定的乙方权利义务也应是上诉人对被上诉人的财产和设施进行的装修，在退出租赁时一并移交被上诉人，不补偿，对于扩建改建维修工程，并没有约定不予补偿，合同到期对于扩建、改建、维修工程，应予以补偿。四、被上诉人通知终止协议后，上诉人不再经营绿洲宾馆，自然不存在向被上诉人支付租金。因宾馆及宾馆的资产为不动产，不需要移交。上诉人退出经营，宾馆及宾馆的资产就转移给被上诉人，被上诉人诉请返还租赁资产以及主张赔偿损失无事实依据。五、被上诉人通知上诉人终止协议的理由是被上诉人要搬迁，不再对外出租了，如果对外出租，就应和上诉人续签合同。既然上诉人不再对外出租，自然不存在租金损失。一审判令上诉人承担50多万元租金损失，该租金损失没有实际发生，亦不可能实际发生。王甫洲水力发电公司辩称，服从原判。王甫洲水力发电公司向一审法院起诉请求：1.终止绿洲宾馆租赁合同，依约返还租赁资产；2.偿付拖欠的租金及水电费5862.21元；3.赔偿延迟返还租赁资产给王甫洲水力发电公司造成的经济损失；诉讼费用由罗宏负担。诉讼过程中王甫洲水力发电公司明确赔偿延迟返还租赁资产给王甫洲水力发电公司造成的租金损失为519161元（2015年5月1日至2018年4月30日为42万元；2018年5月1日至2019年1月15日为99161元）。罗宏向一审法院反诉请求：依法判令王甫洲水力发电公司向罗宏支付绿洲宾馆资产增值折价补偿款200万元；本诉及反诉费由王甫洲水力发电公司负担。诉讼过程中，罗宏变更诉讼请求为：按照公平原则，王甫洲水力发电公司补偿罗宏租赁宾馆经营期间添附物1134680.74元。一审法院认定事实：王甫洲水力发电公司绿洲宾馆是王甫洲水力发电公司的内设非法人机构。2005年5月1日，杨淼与王甫洲水力发电公司签订《绿洲宾馆租赁经营合同》，经营期限5年，自2005年5月1日起至2010年4月30日止。2007年3月18日，罗宏与绿洲宾馆原承租人杨淼签订租赁协议，杨淼将绿洲宾馆转租给罗宏，罗宏支付给杨淼转让费40万元，租赁期限自2007年3月18日至2010年4月30日止，罗宏继受杨淼与王甫洲水力发电公司签订的《绿洲宾馆租赁经营合同》约定的权利义务。2010年4月30日，杨淼与王甫洲水力发电公司签订的《绿洲宾馆租赁经营合同》到期后，罗宏与王甫洲水力发电公司签订《绿洲宾馆租赁经营合同》。合同共十二条，第一条约定：经营范围，餐饮、住宿、宴会、娱乐、商务；固定资产原值人民币630万元；建筑面积1554平方米；第二条约定：租赁期限5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止；第三条约定：本合同签订之日起五日内双方共同办理财产和有关证照移交手续；第四条约定：租金每年14万元人民币，罗宏每年10月和次年4月分两次等额向王甫洲水力发电公司以银行转账的方式支付当年租赁费，若罗宏方逾期不付，王甫洲水力发电公司则从下月第一天起按每日1‰收取滞纳金；第五条约定：企业租赁前的债权债务由王甫洲水力发电公司负责；第六条略；第七条约定：原告方的权利和义务，1.绿洲宾馆一切资产归王甫洲水力发电公司所有，王甫洲水力发电公司将绿洲宾馆现有全部设施（其中一楼大餐厅为双方共同使用，使用冲突时，双方协商解决。）提供给罗宏经营，如遇非人为损坏造成的绿洲宾馆主体（不含室内外门、窗）缺陷由王甫洲水力发电公司负责维修；2.王甫洲水力发电公司为罗宏的经营管理活动提供便利，并对罗宏的合法经营、消防安全等监督指导；3.王甫洲水力发电公司协助罗宏将宾馆所需水、电、天然气、通讯等管网线路及水、电、天然气计量装置接至宾馆，费用（包括合同期内的维护维修）由罗宏负责；4.5.6略。罗宏的权利和义务：1.2略；3.罗宏对宾馆的财产和设施只有使用权、无权擅自处置，但可以进行装修，装修方案必须经王甫洲水力发电公司批准，装修费用由罗宏承担，租赁期满或租赁期没到，罗宏退出租赁经营，罗宏须将宾馆全部设施和装修一并移交王甫洲水力发电公司，不得向王甫洲水力发电公司要求任何补偿。罗宏在经营期内必须保证绿洲宾馆全部设施的完好，如出现损坏、丢失等由罗宏负责（如遇不可抗拒的自然灾害除外）；4.经营期内，绿洲宾馆所发生的费用除土地占用税和主体建筑折旧费外的任何费用包括水电天然气网络有线电视收视和维修费等均由罗宏承担；5略；6.罗宏如因业务需要，扩宽宾馆经营范围，必须事先以书面形式报经王甫洲水力发电公司方认可后方可实施；7略；第八条略；第九条约定：经营期满后，由双方共同验收办理交接；第十条、第十一条略；第十二条约定：1.罗宏承诺租赁绿洲宾馆装修费用不低于60万元人民币（或达到二星级宾馆标准），并对现有客房全部进行更新；2.装修期限为二个月，自合同签订之日起计算，装修期间租金另行协商；3.合同到期后，在同等条件下，优先罗宏续租。合同签订后，罗宏继续经营绿洲宾馆。2015年3月31日王甫洲水力发电公司书面通知罗宏，租赁期限到期后终止双方的租赁合同，并将租赁资产移交给王甫洲水力发电公司。2015年4月10日王甫洲水力发电公司对罗宏作出关于终止绿洲宾馆租赁合同有关问题事宜的回复，不同意罗宏提出延长租赁经营期限和给予其经济补偿的要求。2015年5月13日王甫洲水力发电公司通知罗宏双方租赁期限已到期，要求罗宏办理移交手续。合同到期后罗宏没有继续经营。另查明，绿洲宾馆因未参加企业年度检验，2008年8月28日，老河口市工商行政管理局将绿洲宾馆营业执照吊销。再查明，2019年1月29日，双方达成“绿洲宾馆移交协议”，当日罗宏将绿洲宾馆及证照移交王甫洲水力发电公司。一审法院根据双方的主张和提交的证据及庭审查明的事实认为，本案争议焦点有五：㈠案由的确定问题；㈡合同期限问题；㈢40万元转让费问题；㈣罗宏承租期间改、扩建费用问题；㈤合同效力问题。对以上五个问题评述如下：㈠关于案由的确定问题。原审确定的案由是合同纠纷。罗宏坚持案由应为“企业租赁纠纷”。王甫洲水力发电公司认为，不论是“企业租赁纠纷”还是“房屋租赁纠纷”都按合同约定履行。就本案而言，双方当事人对于2010年4月30日签订的《湖北汉江王甫洲水力发电有限责任公司绿洲宾馆租赁经营合同》的内容无异议。从合同名称看再结合合同内容分析，王甫洲水力发电公司是将其所有的绿洲宾馆租赁给罗宏经营，而不是将绿洲宾馆的房屋租赁给罗宏使用。纵观合同内容，罗宏向王甫洲水力发电公司支付租金，王甫洲水力发电公司将绿洲宾馆客房租赁给罗宏经营，并为罗宏经营管理绿洲宾馆活动提供便利，其实质是宾馆整体租赁经营。一审法院认为，双方签订的《绿洲宾馆租赁经营合同》已将双方实现合同的目的表述清楚，该案案由应以双方签订的《绿洲宾馆租赁经营合同》确定案由较为适宜。原审根据双方签订的合同内容将该案案由确定为合同纠纷并无不当。不论案由如何确定都应以双方签订的合同约定为审理本案的依据。㈡关于合同期限问题。罗宏答辩称“王甫洲水力发电公司当时的法人代表赵金龙承诺，出租期限定为10年，5年合同的签订是为了解决王甫洲水力发电公司内部的管理问题，并不能以此认定王甫洲水力发电公司与罗宏之间的租赁经营期限为5年。”一审法院认为，不排除王甫洲水力发电公司原负责人做过此承诺的可能，罗宏作为承租人，在签订合同时知道合同签订的履行期限为5年，应对合同履行期限5年的收益与投入的经营风险有一定的认知，且在案件诉讼中未能提供“王甫洲水力发电公司当时的法人代表赵金龙承诺，出租期限定为10年”的相关证明材料。故罗宏的抗辩理由不成立，合同期限应以双方签订的“租赁期限5年，即自2010年5月1日起至2015年4月30日止”认定。㈢关于40万元转让费是否属于绿洲宾馆租赁前的债务问题。一审法院认为，罗宏不能举证证明支付给杨化雨的40万元转让费是王甫洲水力发电公司欠杨化雨的债务。综上，40万元转让费不是绿洲宾馆租赁前的债务。㈣关于罗宏承租期间改、扩建费用问题。一审法院认为，罗宏在租赁经营绿洲宾馆期间，对绿洲宾馆的部分设施进行了改扩建是客观事实。改、扩建产生的费用，在双方不能协商一致的情况下，应按合同的约定执行。㈤关于合同效力问题。一审法院认为，王甫洲水力发电公司将已吊销营业执照的绿洲宾馆租赁给罗宏经营5年，罗宏在5年的租赁经营期间，并未因绿洲宾馆营业执照被吊销影响到其正常经营，且合同已经履行完毕，绿洲宾馆营业执照被吊销，不影响《绿洲宾馆租赁经营合同》的效力。综上所述，一审法院认为，双方签订的《绿洲宾馆租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，应属有效合同，当事人应当按照该合同的约定履行各自的义务。罗宏在租赁期限届满后应遵循合同约定履行返还租赁资产，王甫洲水力发电公司要求罗宏依约返还绿洲宾馆的请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。双方已于2019年1月29日办理了绿洲宾馆移交，予以确认。罗宏未按合同约定期限将绿洲宾馆移交王甫洲水力发电公司，王甫洲水力发电公司诉请罗宏赔偿因延迟返还租赁资产给王甫洲水力发电公司造成的租金损失519161元，予以支持。王甫洲水力发电公司诉请罗宏偿付拖欠的租金及水电费5862．21元，没有证据证明，不予支持。罗宏反诉要求王甫洲水力发电公司补偿其租赁宾馆经营期间的添附物1134680．74元，没有合同依据，不予支持。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百三十五条和《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、第十三条之规定，判决：一、罗宏在本判决生效后三十日内赔偿湖北汉江王甫洲水力发电有限责任公司租金损失519161元；二、驳回湖北汉江王甫洲水力发电有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回罗宏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉费8991元、反诉费15012元，合计24003元，由罗宏负担。二审中,双方当事人未提交新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对罗宏提出的合同效力问题，本院认为，罗宏与王甫洲水力发电公司在平等、自愿的基础上签订《绿洲宾馆租赁经营合同》,是当事人双方真实意思表示,内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。双方应按照合同约定履行义务。从合同约定的内容看，该合同应属租赁合同，罗宏认为该合同实质为宾馆经营权承包合同，因绿洲宾馆营业执照被吊销，双方签订的《绿洲宾馆租赁经营合同》协议无效的理由不能成立，本院不予支持。针对罗宏提出租赁期间改扩建及维修费用问题。罗宏在租赁经营绿洲宾馆期间，对绿洲宾馆的部分设施进行了改扩建是客观事实。《绿洲宾馆租赁经营合同》“七、乙方的权利和义务3.乙方对宾馆的财产和设施只有使用权、无权擅自处置，但可以进行装修，装修方案必须经甲方批准，装修费用由乙方承担，租赁期满或租赁期没到，乙方退出租赁经营，乙方须将宾馆全部设施和装修一并移交甲方，不得向甲方要求任何补偿。乙方在经营期内必须保证绿洲宾馆全部设施的完好，如出现损坏、丢失等由乙方负责（如遇不可抗拒的自然灾害除外）”，“十二、其他1.乙方承诺租赁绿洲宾馆装修费用不低于60万元人民币（或达到二星级宾馆标准），并对现有客房全部进行更新。”该部分条款应当视为对装饰装修部分的约定，未包括改扩建、新建形成固定资产的部分。从当时宾馆装修情况看，王甫洲水力发电公司对改扩建部分应该是知道并同意的。租赁期满，罗宏将该资产移交王甫洲水力发电公司，王甫洲水力发电公司应给予补偿。针对罗宏提出的王甫洲水力发电公司诉请返还租赁资产以及主张赔偿损失是否应支持的问题。《绿洲宾馆租赁经营合同》第九条约定：“租赁期满后资产的返还和验收：经营期满后，由双方共同验收办理交接”，罗宏认为宾馆及宾馆的资产为不动产不需要移交。其退出经营，宾馆及宾馆的资产就转移给被上诉人，与双方合同约定不符。罗宏未按期移交租赁宾馆，王甫洲水力发电公司主张迟延返还租赁资产的经济损失应予支持。但导致双方未及时办理资产移交手续，主要原因是改扩建部分的补偿问题未能达成一致意见，双方均有责任。另一方面，《绿洲宾馆租赁经营合同》“十二、其他3.合同到期后，在同等条件下，优先乙方续租。”王甫洲水力发电公司向罗宏送达了终止通知，说明该宾馆不再对外租赁经营，王甫洲水力发电公司请求按照租赁合同约定的租金标准计算损失，依据不充分。综上，根据案涉合同性质、当事人过错、资产占有状况、当事人收益或损失等因素，罗宏支付王甫洲水力发电公司租赁期满后占有租赁房屋期间损失与王甫洲水力发电公司补偿罗宏租赁宾馆经营期间改扩建费用互抵后，双方不再向对方支付该项费用。故对罗宏要求王甫洲水力发电公司补偿租赁宾馆经营期间添附物费用的反诉请求，及王甫洲水力发电公司要求罗宏支付期满后占有房屋期间损失的请求，本院均予以驳回。罗宏的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销老河口市人民法院（2018）鄂0682民初1144号民事判决；二、驳回湖北汉江王甫洲水力发电有限责任公司的诉讼请求；三、驳回罗宏的反诉请求。一审案件受理费8991元、反诉费15012元，二审案件受理费15012元，合计39015元。由湖北汉江王甫洲水力发电有限责任公司负担8991元，罗宏负担30024元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年四月七日书记员  付亚男