湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初94号原告：张丽云，女。委托诉讼代理人：唐维亚,男（特别授权）。原告：唐维亚，男。被告：唐涛，男。委托诉讼代理人：王世峰，北京渊博律师事务所律师（特别授权）。原告张丽云、唐维亚与被告唐涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月20日公开开庭进行审理。原告唐维亚（暨原告张丽云的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告唐涛及其委托诉讼代理人王世峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽云、唐维亚向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金51,200元；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告有一套房屋，坐落在永州市零陵区****（永州水陆运输公司），房屋所有权人为张丽云，2017年7月17日，原告将该房屋卖与被告，并签订了房屋买卖合同。根据合同约定，在该房屋取得土地证时，由被告代为办理产权过户，原告也向被告出具了办理产权过户的公证委托书，委托书中也约定由被告代理亲自去办理产权过户。但从签订房屋买卖合同至今二年多，土地证（即二合一不动产证）取得也一年多，被告不依法依规去办理产权过户，根据我国《城市房地产转让管理规定》第七条，被告至今拿不出房地产管理部门不予受理产权过户的书面回复，说明被告根本就没有去办理产权过户。根据《合同法》第60条规定，被告既没有履行房屋买卖合同约定的由被告代为办理产权过户的义务，也没有履行委托书中约定的由被告作为代理人亲自办理产权过户的义务，显然被告构成违约。另被告没有在法定时限90天内去办理产权过户，也违反了法律直接规定的义务，亦属违约。由于被告违约，造成该房屋产权至今依然在原告张丽云名下，给原告带来一定影响和损失，譬如原告名下至今多一套房屋，影响了原告再次购房需多交税费，也导致被告至今仍以原告的名义交纳水电费甚至欠费影响原告诚信。根据《合同法》第108条、第114条，被告应承担违约责任，并支付违约金。根据《房屋买卖合同》中第五条约定：除不可抗力外，一方未按合同履行条款的，承担违约责任，违约方应向对方支付相当于房价总款20%的违约金，故被告应向原告支付违约金51,200元整。综上，为维护法律的尊严，维护原告的合法权益，特请求法院依法判决，判如所请。被告唐涛提交书面答辩状辩称：1、答辩人唐涛与被答辩人张丽云、唐维亚所签订的《房屋买卖合同》合法有效。2017年7月17日，经过友好协商，答辩人唐涛购买被答辩人张丽云名下位于零陵区****，与张丽云、唐维亚签订《房屋买卖合同》并办理了相应的公证手续，该合同是买卖双方的真实意思表示，且不违反任何法律强制性规定，该合同合法有效。2、答辩人不存在违约行为，根据房屋买卖合同的性质，答辩人已按照合同约定履行全部合同义务，不存在违反合同约定和法律法规的情形。答辩人唐涛于合同签订当日便将全部购房款支付给出卖人张丽云，买受人已履行了该合同的全部义务，被答辩人张丽云、唐维亚在与买受人签订房屋买卖合同时该房屋的土地证在办理过程中但尚未完成办理，办理该房屋的土地证作为完善交易手续的一部分是出卖人张丽云、唐维亚的义务，但在买受人按照合同约定支付全部购房款后，出卖人张丽云、唐维亚并未办理该房屋土地证手续，致使土地证办理一拖再拖，买受人为了房屋买卖合同的顺利进行积极垫付了办理该房屋土地证所应缴纳的税费，因此买受人不存在不积极履行合同的情形。相反，在答辩人就涉案房屋的土地出让金代为缴纳并办理好“不动产权证书”之后，被答辩人却以各种莫须有的理由不配合办理过户手续，并在前期向法院提出解除合同的诉讼以表明其拒绝履行合同。3、配合买受人唐涛办理该涉案房屋的产权转移登记（产权过户）是出卖人张丽云、唐维亚的义务，答辩人按照合同约定支付全部购房款后，被答辩人应当继续履行配合答辩人办理涉案房屋的产权转移登记的义务，前期被答辩人提起确认房屋买卖合同无效的诉讼是明确向答辩人表明不履行合同义务的行为，因此违约方应属于原告，并非答辩人唐涛。由于原、被告双方在签订房屋买卖合同所办理的公证委托手续是根据“房屋所有权证”所示的房产证号等信息，在后期办理土地证手续时三证合一为“不动产权证书”，经过答辩人向不动产登记中心确认，答辩人无法依据“房屋所有权证”所办理的公证委托书办理涉案房屋“不动产”的产权转移登记手续，如办理不动产的产权转移登记仍然需要出卖人的配合。综上所述，案涉《房屋买卖合同》合法有效，答辩人不存在违反合同义务的情形，是被答辩人歪曲事实，违背诚实信用原则，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。当事双方围绕其诉讼主张，原告向本院提交了6份证据：证据1《房屋买卖合同》，证实《房屋买卖合同》中第四条第(二)项约定：在取得土地证过户条件具备时，由被告代为办理产权过户手续；证据2公证委托书，证实双方约定原告特别授权被告作为合法代理人，代理到不动产中心申请办理产权过户手续；证据3不动产中心2019年10月1日出具的有关该房屋的信息资料，证实(1)该房屋产权至今仍然在原告张丽云名下；(2)2018年6月19日该房屋已取得了土地证(即二合一不动产证)，此时产权过户条件具备；证据4永州市零陵区拆迁办给原告张丽云、唐维亚的回复，证实2019年12月12日被告唐涛已于永州市零陵区拆迁办签订了涉案房屋的征收补偿协议；证据5零陵区人民政府房屋征收与补偿安置方案第六条第(十)项和第十二条第(三)项，证实房屋征收补偿协议签订后，被上诉人（被告）将涉案房屋不动产证交由不动产登记中心收回并注销，证实涉案房屋产权现已无法过户。证据6零陵区不动产登记中心于2020年2月12日打印的信息资料：证实原告张丽云至今还是涉案房屋所有权人。被告未到庭质证，向本院提交5份证据：证据1《房屋买卖合同》公证书，证实原、被告双方就被告唐涛购买原告张丽云、唐维亚名下位于湖南省永州市零陵区城北司马塘24号2栋2-402房屋签订了房屋买卖合同，并就该房屋买卖合同办理了公证；证据2购房款支付凭证(进账单、转账业务客户回执、收条)，证实被告唐涛在签订房屋买卖合同后按合同约定支付部分购房款，履行了合同义务；证据3不动产权证书(房屋、土地合一)、土地使用权交款收据、土地使用权出让契税税收完税证明，证实被告唐涛在涉案房屋买卖合同签订后代为办理了土地出让金及契税的交纳，涉案房屋在办理土地手续后三证合一，“房屋所有权证”变更为“不动产权证书”；证据4户口本，证实被告唐涛母亲为王秋香；证据5零陵区人民法院于2019年12月20日作出的“2019湘1102民初4207号判决书”，证实原告张丽云、唐维亚才是不履行合同义务的当事人，系房屋买卖合同的违约方，被告唐涛已按照合同履行了全部义务，不存在违约行为。原告对被告提交的证据1、2、4、5没有异议，本院对该四份证据予以采信；被告的证据3与原告的证3和证据6基本一致，对其真实性，本院予以采信；原告张丽云、唐维亚所提交的5份证据，客观真实，来源合法，本院予以采信。本院根据采信的证据及双方当事人的陈述，确认以下案件事实：2017年7月17日，原告张丽云、唐维亚与被告唐涛签订《房屋买卖合同》，约定唐涛购买张丽云、唐维亚所有的位于湖南省永州市零陵区****（水路运输公司小区）二幢二单元401室（实为402室）房屋一套（房屋所有权证号：永房权证芝山字第02******号，2004年10月19日发证），交易价格为256,000元整，被告唐涛通过其母亲王秋香账户于当日全额付款给原告张丽云。《房屋买卖合同》第四条第二款约定“房屋交付时，本应办好房屋权属转移登记，因卖方的土地使用证还未取得，暂时无法办理，买方表示理解，卖方授权唐涛为合法代理人，在未来具备办理房屋权属转移登记条件时，代为办理房屋权属转移登记相关手续”；第五条约定“除不可抗力外，一方未按合同履约条款的，承担违约责任，违约方应当向对方支付相当于房价总款20%的违约金”。当天，二原告向被告出具了委托书，并办理了相应的公证手续，其中委托事项之一是代理到不动产中心申请办理房地产过户到被告唐涛名下，但未约定期限，委托书和公证书上也未载明是否将二原告相关身份、户籍资料交由被告唐涛。2018年6月19日，涉案房屋已取得不动产权证，但产权人仍为张丽云。2019年7月25日，永州市零陵区人民政府发布了包括涉案房屋在内的房屋征收补偿安置方案。2019年12月12日零陵区国有土地房屋征收与补偿办公室与被告唐涛签订了《国有土地征收补偿协议》。2019年10月14日原告张丽云、唐维亚将被告唐涛起诉至本院，请求确认房屋买卖合同无效，后本诉原告张丽云、唐维亚变更诉请要求解除合同并赔偿损失。在该案诉讼过程中，被告唐涛提起反诉要求确认合同有效并协助反诉原告将涉案房屋登记至唐涛名下。2019年12月12日，本院作出（2019）湘1102民初4207号民事判决书，判决：驳回本诉原告张丽云、唐维亚的本诉诉讼请求，确认张丽云、唐维亚与唐涛就湖南省永州市零陵区****房屋所签订的房屋买卖合同为有效合同，由张丽云、唐维亚配合唐涛将涉案房屋的产权转移登记至唐涛名下。原告张丽云、唐维亚不服该判决，已提起上诉，该案处于二审审理阶段。庭审中，原告承认现住房系在案涉合同签订后购买的，未因涉案房屋暂未过户遭受税费损失。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、永州市潇湘公证处公证书、（2019）湘1102民初4207号民事判决书、上诉状等证据予以证实，足以认定。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，本院（2019）湘1102民初4207号民事判决因二原告提起上诉，该案仍在二审审理阶段未终审判决，故案涉《房屋买卖合同》的效力尚处于待定状态。若二审改判确认合同无效，则合同中的违约条款亦无效，原告就其损失应主张缔约过失责任，然而在本案中原告未提交相关证据证实被告是否有缔约过失；若二审判决维持原判关于合同有效的判决，而《房屋登记办法》规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料，申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件，本案中，虽然原告出具了委托被告办理房屋权属转移登记相关手续，但委托书和公证书未载明二原告向被告提交相关办证所需资料，在上诉状中亦认为已委托被告唐涛全权办理过户手续，被告唐涛完全能单独办妥过户登记事宜，故可以印证被告在答辩状中称二原告不配合办理办证的事实，且本院（2019）湘1102民初4207号民事判决亦判决由张丽云、唐维亚配合唐涛将涉案房屋的产权转移登记至唐涛名下，故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告张丽云、唐维亚的诉讼请求。本案案件受理费1080元，由原告张丽云、唐维亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院，并在提交上诉状后七日内，缴纳上诉费，逾期则视为自动放弃上诉权。审 判 长  卿淑君人民陪审员  刘永中人民陪审员  罗淑华二〇二〇年四月十六日书 记 员  李明悦附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。