上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3017号原告：上海世合化工有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蒋克华，执行董事。委托诉讼代理人：李捷，上海市震旦律师事务所律师。被告：嘉定区徐行镇伏虎村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐文明，主任。委托诉讼代理人：周樑，上海达真律师事务所律师。第三人：上海联民化工厂，住所地上海市嘉定区徐行镇澄浏公路XXX号。法定代表人：朱岗，董事长。委托诉讼代理人：徐金龙。委托诉讼代理人：周樑，上海达真律师事务所律师。原告上海世合化工有限公司(下称世合化工)与被告嘉定区徐行镇伏虎村民委员会(下称伏虎村委会)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海联民化工厂(下称联民厂)为本案第三人参与诉讼。原告委托诉讼代理人李捷、被告委托诉讼代理人周樑、第三人委托诉讼代理人周樑、徐金龙到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告世合化工向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租赁场地内原告购买的厂房、装修的转让款等暂计80万元(以评估为准)；2、判令被告将原告租赁场地内的物品返还原告。事实和理由：原告于2004年与被告签署了《协议书》一份，约定原告租赁被告集体土地原联群化工厂(澄浏路XXX号)北厂地块3.6亩，建筑面积300多平方米及反应锅房等其他设施；并约定将原联群厂路北厂房以8万元的金额转让给原告，其房屋所有权归原告所有。合同还约定了终止合同后，原告在场地内的建筑物投资可折价转让给甲方。租赁物租赁期限为2004年至2013年，合同期满后，原告继续按合同约定金额向被告支付租金。2018年3月底起，被告明确表示不再继续租赁场地给原告，并且放任村民在租赁场地门口堆放垃圾，并停水停电、指使民工在场地进出通道上砌某，阻止原告机器设备等物品搬离。原告认为合同终止应当双方平等协商解决后续事宜，被告单方阻止原告进出，其行为显属不当。合同终止后，被告应当根据合同支付场地内厂房及装修的转让费用，并让原告正常搬离，但被告至今未向原告支付厂房装修转让费又砌某阻止原告将场地内物品搬离，显属违约，故涉讼。被告伏虎村委会辩称，不同意全部诉请，原告受让的前期建筑物，是他人自行搭建的建筑物，其本身就是违章建筑，应该拆除。另外，根据协议约定，在处理时可以折价、可以拆除，并没有约定一定要折价处理。原、被告的租赁协议在2014年已经终止了，原、被告也没有再续签合同。原告和联民厂签订了合同，被告认为原告依据合同条款来起诉被告已经过了诉讼时效。对于原告的第二项诉请，因为现在涉案场地由原告占有和控制，被告多次要求原告将租赁物和场地归还，同时将原告的物品搬离，但是原告拒绝搬离，所以不存在所谓的被告扣留原告物品的事实。第三人联民厂述称，同意被告意见。原告与其签订的租赁合同已实际履行，租金由第三人委托案外人代为收取。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月30日，伏虎村委会(出租方、甲方)与世合化工(承租方、乙方)签订《协议书》一份，约定：甲方将原联群化工厂(澄浏路XXX号)北厂地块3.6亩土地面积，建筑面积300平方米及反应锅房等其他设施租赁给乙方使用；甲方将前期承租方建造的厂房结价工程款八万元转让给乙方，乙方付甲方转让费八万元，其房屋所有权归乙方；租赁期限为十年，自2004年10月1日至2013年9月30日止；租赁费第一年为2万元，以后每年递增25%，递增到每年5万元封顶，付款方式为每年12月底前付清；租赁期间，乙方在厂区翻建厂房，应报甲方同意后方可进行；任何一方提前解除协议或租赁期满后，乙方在该场地内的建筑物投资可折价转让给甲方或乙方自行拆除。上述合同签订后，伏虎村委会将场地及建筑物交付世合化工使用，世合化工向伏虎村委会支付租金，并支付了转让费8万元，伏虎村委会向世合化工开具了相应的收据。2015年9月28日，第三人联民厂(出租方、甲方)与原告世合化工(承租人、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲、乙双方明确乙方前期对租赁房屋进行改建、翻修等工程后其房屋产权性质归甲方所有；乙方继续租赁甲方拥有所有权的澄浏路XXX号北厂(原联群化工厂)总占地面积3.6亩土地租赁使用；乙方在承租期间，不得对租赁物进行销售、转让、抵押或其他任何侵犯租赁物所有权的行为；乙方不得在租赁场地上进行新的搭建和翻建，否则予以拆除，损失由乙方承担；乙方在承租期内因乙方自身的原因提前解除或终止合同的，乙方装潢均无偿归甲方所有；合同期满甲乙双方确认甲方对乙方租赁期间的装潢不作补偿；租赁期满，在同等情况下，乙方有优先租赁权；租赁期限1年，自2015年10月1日至2016年9月30日；租赁期满时，甲方考虑乙方有关设备搬运情况，甲方同意给乙方1个月作为搬运、清场时间，其1个月的时间不收取乙方租赁费；乙方如未能按期搬运，甲方有权采取断电、断水和强制搬离等一切手段予以清场，由此产生的一切经济和法律责任由乙方承担；双方约定年租金为5万元；支付方式先付后用，乙方在签约时支付首期(第一个季度)租金后本合同生效，第二期租金乙方应在2016年1月1日前支付第二季度租金，以此类推；在协议期内，如遇国家、政府、集体需要，规划用地时，甲乙双方协商，甲方将提前90天通知对方，乙方同意在接到甲方通知后的90天内搬迁完毕；甲方从通知乙方之日起退还已收取而乙方未实际使用期限的租金，为了考虑甲乙双方在动迁中无任何纠纷，甲方一次性补偿乙方10万元，乙方承诺搬迁；乙方经甲方同意的装潢经双方确认的有资质的评估公司评估后有甲方予以补偿，补偿金额以评估公司确认的估值为准以及水电有关费用；本合同在双方签字后生效。2018年6月25日，第三人联民厂向世合化工送达告知书，称其已于2018年4月26日向世合化工送达了终止租赁关系的通知，现告知世合化工接通知书后立即搬离位于澄浏公路XXX号路北厂房内的全部机械及原材料等物，至2018年6月30日要收回上述房屋场地。2018年9月18日，伏虎村委会向世合化工送达《关于限期搬离的通知》，称其与世合化工的房屋租赁合同已于2016年9月30日到期，该合同租期届满后，其未与世合化工续签合同，双方已不存在租赁关系，其有权随时收回房屋，现其将对房屋进行清理，通知世合化工于收到该通知书之日起7日内(截止2018年9月24日)从原承租的房屋内搬离并将房屋归还；限期未搬离，将协同有关部门采取强制搬离措施，一切损失由世合化工负责；对世合化工未缴纳租金长期占用其房屋从事经营行为，其有权追索房屋租金或使用费并保留诉讼权利。2018年10月18日，世合化工因工厂内被村民倾倒垃圾而报警。审理中，世合化工提交支票存根及银行付款回单，用于证明伏虎村委会在租赁合同到期后仍收取其租金。伏虎村委会表示其确实替第三人代收过部分租金。第三人联民厂表示其与世合化工租赁期间的租金由被告和伏虎村经济合作社代收，世合化工未直接向其支付过租金。被告伏虎村委会和第三人均未向原告世合化工出具过2015年10月1日之后的租金收据。世合化工还提交了案外人砌某的照片用以证明被告让人砌某阻止其搬离物品，被告对此不予认可，认为被告并未指使他人砌某。审理中，伏虎村委会明确表示不愿意受让世合化工在租赁场地内的建筑物投资，认为应由世合化工自行拆除。本院认为，本案的争议焦点在于：一、2015年9月30日之后，租赁合同的出租人是被告伏虎村委会还是第三人联民厂；二、被告伏虎村委会是否应当向原告世合化工支付租赁场地内的建筑物厂房、装修转让款；三、被告伏虎村委会是否应当基于租赁合同关系将场地内的物品返还原告。关于焦点一，本院认为第三人联民厂在伏虎村委会与世合化工的租赁合同到期后与世合化工签订了租赁合同，虽然其未直接收取过世合化工的租金，但其认可伏虎村委会及经济合作社代为收取租金的行为，伏虎村委会虽然代为收取了部分租金，但并未出具过该期间的租金收据，也不认可其是实际出租人，故原告关于其与联民厂的租赁合同未实际履行的意见依据不足，本院不予采信，本院确认第三人联民厂是租赁合同的出租人。关于焦点二，伏虎村委会与世合化工的租赁合同中约定“任何一方提前解除协议或租赁期满后，一方在该场地内的建筑物投资可折价转让给甲方或乙方自行拆除”，该约定表明既可以选择转让给出租方，也可以选择承租方自行拆除，现伏虎村委会明确表示不愿意受让，世合化工一定要将其建筑物投资转让给伏虎村委会并要求伏虎村委会支付转让款缺乏依据，本院不予支持。此外，根据世合化工与联民厂签订的租赁合同，其在前期对租赁房屋进行改建、翻修等工程后其房屋产权性质归出租方所有，其要求伏虎村委会给付转让款也缺乏依据。关于焦点三，原告世合化工提交的证据不足以证明伏虎村委会有扣押其物品的行为，故其要求伏虎村委会返还物品缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海世合化工有限公司的全部诉讼请求。本案受理费11,800元，减半收取5,900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年四月九日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。