沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初13966号 原告：沈阳市外事服务学校，住所地沈阳市和平区北六经街一号，统一社会信用代码122101004106267001。 法定代表人：马英，系该单位校长。 委托代理人：付赞如，系辽宁同方律师事务所律师。 委托代理人：徐文卓，系辽宁同方律师事务所实习律师。 被告：陈长华，男，1967年9月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。 被告：沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆，住所地沈阳市沈河区沈洲路49号，统一社会信用代码92210103MAOUQW4092。 经营者：李涛，男，1968年12月17日出生，汉族，系该单位经理，住沈阳市大东区。 委托代理人：刘冠佐，系辽宁元直律师事务所律师。 被告：沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店，住所地辽宁省沈阳市和平区北六经街1号，统一社会信用代码92210102MAOU6KAW70。 经营者：李波，男，1974年3月20日出生，汉族，系单位经理，住沈阳市沈河区。 委托代理人：刘冠佐，系辽宁元直律师事务所律师。 被告：沈阳华信实业有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区大西路248甲(2-1)，统一社会信用代码912101037887452422。 法定代表人：李涛，系该公司董事长。 委托代理人：刘冠佐，系辽宁元直律师事务所律师。 原告沈阳市外事服务学校（以下简称“外事学校”）诉被告陈长华、沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆（以下简称“沧浪阁会馆”）、沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店（以下简称“华逸天伦水世界”）、沈阳华信实业有限公司（以下简称“华信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员董秀坤、魏晓萍组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告外事学校诉称，2005年5月23日，沈阳市外事服务学校与陈长华、沈阳市沈河区新海韵酒店（2008年1月10日更名为沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆）签订《租房协议书》一份。三方约定，外事学校将位于和平区北六经街一号“桃李大厦”四层房屋出租给陈长华和新海韵酒店使用，租期十年，每年租金60万元。该协议第三条约定协议签订后支付2005年、2006年度租金105万元；2006年11月支付2007、2008年度租金110万元；2009年至2014年度每年租金60万元于每年11月份支付。协议签订后外事学校将房屋交付给陈长华和新海韵酒店使用，陈长华和新海韵酒店又将房屋交给华逸天伦水世界实际使用至今。2010年6月17日，新海韵酒店经营者李涛、水世界酒店及沈阳市华信投资担保有限责任公司（2015年2月10曰更名为沈阳华信实业有限公司）共同向外事学校出具《还款计划》一份。该还款计划载明至2010年年底拖欠房屋租金共计165万元，并承诺每月10万元分期支付。2014年7月15日，外事学校与新海韵酒店经营者李涛及水世界酒店签订《还款协议》一份。该协议明确水世界为房屋实际使用人，并就拖欠的2009年至2014年3月租金260万元出具还款计划。上述还款计划和还款协议签订后，四被告陆续支付租金，现尚欠95万元未支付。经外事学校多次催要，拒不支付。外事学校为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求法院查明案件事实，公平公正审理。诉讼请求：1、请求判令四被告共同支付租金95万元;2、请求判令四被告支付违约金950元；3、本案诉讼费用由四被告承担。 被告陈长华经本院公告送达未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 被告沧浪阁会馆辩称，原告要求被告二向其支付租金没有事实及法律依据，根据原告与被告三于2014年7月15日签订的还款协议，之所以由原告与被告一及被告二签订租房协议书是由于当时被告三的营业执照尚未办理，并且还款协议中明确承担租房协议书中的义务主体是本案的被告三，因此原告要求被告二向其支付租金没有事实及法律依据；原告提供的证据不能证明被告二欠其租金的事实，因此原告应承担举证不能的法律后果；原告的主张已经超过法定的诉讼时效，根据原告在起诉状中的自述及法庭的询问，原告主张租金的期间是2005年至2014年，明显已经超过诉讼时效。 被告华逸天伦水世界辩称，原告主张被告三欠其租金95万元，但原告没有提供证据加以证明，并且根据原告与被告一、被告二签订的租房协议书中的约定，被告一应于2009年开始向原告支付租金，再结合被告三与原告签订的还款协议中已经非常明确双方经对账2009年至2014年3月被告三应支付原告租赁总额为390万元，其中被告三已经支付了130万元，尚欠260万元，双方就260万元达成还款协议，由被告三在2014年12月31日前分六次偿还完毕，被告三已经按还款协议履行完毕，所以原告主张被告三欠其租金是没有任何依据的；原告主张的租金已经超过法定的诉讼时效。 被告华信公司辩称，被告四不是租赁合同的一方主体，根据合同相对性原理，原告主张被告四向其支付租金是缺乏事实及法律依据的，请求人民法院依法驳回对于被告四的诉讼请求。 经审理查明：2005年5月23日，外事学校（甲方）、陈长华（乙方）、沈阳市沈河区新海韵酒店（丙方、2008年1月10日变更为沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆）签订《租房协议书》一份，约定桃李大厦为甲乙双方联建大厦，产权归甲方所有，其中第四层（共六层）经两级法院判决，甲方拥有10年零7个月的使用权，其余楼层归乙方使用20年。2005年4月乙方欲整体出租桃李大厦，遂向甲方提出租用第四层的请求。考虑到乙方的实际困难，经双方协商，现就乙方租用桃李大厦第四层一事达成如下协议：一、甲方同意将桃李大厦第四层租给乙方，乙方同意只按甲方使用7个月折抵甲方已使用第四层的时间。乙方向甲方支付10年租金，每年租金为60万元。二、乙方同意在协议签订后一次性付给甲方两年租金，在2006年11月再一次性付给甲方两年租金。三、租金给付方式：1、协议签订后，乙方先付给甲方前两年租金中的105万元，其余的15万元在2006年11月第二次给付甲方房租时一并给付；2、在2006年11月乙方第二次向甲方支付两年房租款120万元时，同时支付第一次付租金时的欠款15万元，合计135万元；甲方同意乙方在2006年11月支付第三年和第四年的房租金时，用甲方租用桃李大厦的陈欠款25万元，抵顶应付款，即实际支付110万元；3、由于乙方在2006年向甲方支付房租款后，已累计向甲方支付了四年的房租款，为此，在2007年和2008年乙方不向甲方支付房租款；4、第五年至第十年的房租款，从2009年开始，乙方每年11月向甲方支付房租款60万元，直至支付满10年房租款为止；5、乙方向甲方支付的房租款，甲乙双方同意丙方担保，丙方也同意做担保。丙方在向乙方支付承租桃李大厦的房租款时，先行保证乙方向甲方支付房租，然后再结算乙方房租。如乙方不先向甲方支付房租，丙方可直接将乙方应向甲方交纳的房租款从丙方应向乙方支付的房租款中扣除，直接转给甲方，乙方承认丙方已将房租款支付给了乙方；六、甲方在乙方按本协议约定支付首笔105万元房租款起半个月内将第四层交付乙方（按房屋现有条件）；七、本协议从三方签订协议后，乙方把首付房租金105万打人甲方账上之日起生效；八、违约责任，乙方若不能按期交纳租金，甲方有权收回第四层，并且有权向乙方追缴逾期支付租金款的千分之一的违约金。如甲方收回第四层，甲方有权要求乙方恢复第四层的使用功能，或由甲方自行恢复，费用由乙方承担；九、丙方对本协议约定的全部乙方责任承担连带保证责任。原、被告对于上述《租房协议书》的租赁期间为2005年5月23日至2014年3月22日无异议。原告自认该份租赁合同租赁期间被告应支付租金总额为575万元。 另查明，2006年10月11日，外事学校（甲方）与华逸天伦水世界（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将和平区建筑面积约80平方米和南楼通道租给乙方使用。租期为一年，自2005年11月1日至2006年10月31日，租金每年5万元，双方签约时一次付清。2008年1月3日，双方续签《房屋租赁协议》一份，约定租期为2007年11月1日至2008年10月31日，租金为每年5万元，双方签约时一次付清。原告自认该份租赁合同租赁期间被告应支付租金总额为45万元，亦实际支付了45万元。 再查明，2014年7月15日，外事学校（甲方）、华逸天伦水世界（乙方）签订《还款协议》一份，约定1、2005年5月23日，甲方与陈长华、沈阳市沈河区新海韵酒店签订《租房协议书》（签订该协议时，因乙方的营业执照未办理，用新海韵的名义签订，但是承担租房协议书项下权利义务的主体是乙方），由乙方租用甲方所有的桃李大厦第四层，每年租金为60万元，乙方应按时向甲方交纳房屋租赁费。2、2005年11月，甲方与乙方达成协议，甲方将学校院内建筑面积约80平方米房屋和南楼通道租给乙方，每年租金为5万元。3、鉴于上述情况，甲乙双方经对账：自2009年至2014年3月，乙方应支付给甲方的房屋租赁费总额为390万元，现乙方已支付房屋租赁费130万元，乙方仍拖欠甲方房屋租赁费260万元。经甲、乙双方多次沟通协商，就乙方拖欠甲方房屋租赁费260万元事宜，现乙方向甲方出具如下还款计划：（1）乙方应于2014年7月31日之前向甲方还款50万元；（2）乙方应于2014年8月31日之前向甲方还款50万元；（3）乙方应于2014年9月30日之前向甲方还款50万元；（4）乙方应于2014年10月31日之前向甲方还款50万元；（5）乙方应于2014年11月30日之前向甲方还款50万元；（6）乙方应于2014年12月31日以前向甲方还款10万元；乙方在此承诺：乙方保证按照上述还款计划按时足额的向甲方支付款项，如果乙方未按上述还款计划中任何一项约定的时间或金额还款，均视为乙方违约，甲方有权通过法律途径追究乙方的违约责任。 现原、被告对于被告是否欠付租金有异议，原告提供票据证明被告方在两份租赁合同租赁期间共计实际支付租金总额525万，尚欠95万元租金，故诉至法院。 上述事实，有2001和经初字第2379号判决书、2003沈民（2）房终字第××号判决书、联建桃李大厦协议书（复印件）、公证书（复印件）、企业信用信息公示报告、租房协议书、房屋租赁协议、收款凭证、票据、还款协议（复印件）等证据以及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证和审查，本院予以确认。 本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈长华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据结合其当庭陈述，对本案事实予以确认。《租房协议书》、《房屋租赁协议》、《还款协议》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故合法有效。各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。关于原告要求被告支付租金95万元的诉请，两份租赁合同约定的租赁期间应支付租金总额共计620万（575万+45万）元，现原告方提交票据证明被告方实际支付租金金额共计525万元，被告方虽有异议但未提交证据予以证明，故对于原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告共同支付租金的诉请，被告陈长华作为合同的相对方、被告华逸天伦水世界作为房屋的实际使用方，应共同承担支付租金的义务。关于被告抗辩的诉讼时效问题，虽原告未提供书面证据证明催要租金，但鉴于多年来被告一直占有使用房屋，且一直陆续向原告支付租金，故关于该项抗辩意见本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉请，原、被告就房屋租赁及租金支付等问题一直协商解决，故该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈长华、沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳市外事服务学校租金95万元； 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费13310元（原告已预交），由被告陈长华、沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店承担；公告费800元（原告已预交），由被告陈长华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  郝志杰 人民陪审员  董秀坤 人民陪审员  魏晓萍 二〇二〇年四月九日 书 记 员  王俊恫 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。