北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24380号原告：刘家聪，女，1983年8月19日出生，侗族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方伟（原告刘家聪丈夫），男，1975年3月28日出生，达斡尔族，现住北京市朝阳区。被告：北京锦泰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园16号院2层214室，统一社会信用代码91110105330247225P。法定代表人：宋海林，董事、经理。委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何定宇，上海市方达律师事务所律师。原告刘家聪（以下简称原告）与被告北京锦泰房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人方伟、被告委托代理人贺丹飏、何定宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照购房款的日万分之零点五的标准向原告支付自2018年1月15日至小区内置隔离设施拆除之日止因被告设置隔离设施导致原告无法享有小区公共设施和绿地使用权的违约金；2、要求被告按照购房款的日万分之零点五的标准向原告支付自2018年1月15日至2019年12月1日期间未按照合同约定履行地下车库交付义务的违约金。事实和理由：2015年1月16日，北京首都开发股份有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司作为联合体以11.25亿元，配建不少于2.15万平方米自住型商品房的条件，竞得位于北京市朝阳区东坝南区1106-692、634、693地块二类居住、基础教育用地的土地使用权，宗地东至规划驹子房路，南至中铁十六局集团有限公司及朝阳区建委现状用地，西至规划东坝二路，北至规划坝河南路。根据在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的项目信息及项目建设方案显示，天璞家园小区总建设规模为85858.42平方米，共分一期开发建设，系一个物业管理区域。2015年12月12日，原告通过公开摇号并现场选房，与锦泰公司签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及《北京市前期物业服务合同》，就房屋基本情况、计价方式与价款、规划变更、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、前期物业管理等事项进行了约定。上述合同签订后，原告依约交付了购房款。2018年1月，在约定的交房日期前，原告发现被告在小区内增设铁栅栏、绿植、铁艺门，并在地下车库加盖隔断墙、卷帘门，将同一个物业管理区域内的自住型商品房与商品住房分割。原告与其他购房者一并提出异议，但被告口头答复上述隔离设施系施工需要，为了避免影响已入住业主的生活而设置，并将会在交房日期（2018年1月15日）前拆除。2018年1月13日，原告收房，并于其他业主再次现场向被告提出异议，要求尽快撤除隔离设施，回复小区生活设施秩序。但直至今日，仍未拆除上述隔离设施。虽然地下车库已经完成交付，但车库间的隔离设施仍存在。在本诉之前，原告曾多次向政府部门反映被告的违规违法行为，北京市规划委员会（朝阳分局）、北京市住房和城乡建设委员会、北京第一环境保护督察组均要求被告就增设围栏、绿植将自住型商品房与商品房分割的情况进行核查并予以答复，政府部门均明确表示不允许被告将同一管理区域内的保障性住房和商品住房分割，应确保同一建设项目区域内道路畅通、绿地共享、附属配套设施公用，这些都直接认定了被告违反合同约定的违约行为客观存在。原告收房后，地下车库始终未完成交付，原告多次催问地下车库的启用时间，特别是在夏季暴雨时节，原告只能将车停放在西门外侧的道路两侧，且都会被浸在雨水中，上下车异常困难。地下车库一直到2019年11月底才正式启用。基于被告的违约行为，原告提起本诉。被告辩称：一、不同意原告的第一项诉讼请求。理由如下：第一，法院已经就上述请求的其他业主作出过生效判决，在案件审理中，已经进行了事实调查，生效文书载明“对于隔离设施拆除事宜，应该由行政机关先行处理较为合适。”而在行政主管部门做出生效处理认定之前，不宜由法院处理。据了解，相关行政部门仍在研判、协调和解决。因此，基于同案同判的原则，法院应该考虑之前裁判的结果和认定的事实。此外，涉案小区属于商品房配建自住房政策落地的衍生问题，由行政部门来处理和研判更为稳妥，也能更好促成问题的解决。第二、拆除隔离设施属于物权法第76条第一款第六项关于改建、重建建筑物、附属设施的情形。因此，该等涉及业主全体利益的事实，应由业主全体决定，而非开发商自行决定拆除的问题。第三、业主在收房时，已经被明确告知，小区内的设施交付现状，其中包括但不限于绿化景观、园区分隔等问题，交付条件已经满足，业主也无异议。案涉小区已经达到了商品房预售合同载明的交付条件，合同约定的各项市政设施均已完备，且具备使用条件。第四、目前原告指出的铁栅栏、铁艺门隔离了业主是不属实的，铁艺门上已经安装了人脸识别系统，实现了连通的结果，保安看守目的是为了防止小区业主冲突的发生。原告使用小区公共设施的权利并未受到影响，小区处于有秩序的连通状态。从之前的结果看，若隔离拆除，则商品房和自住房业主将会发生很严重的冲突，我们提交的证据可以看出当时矛盾激烈的程度。所以，拆除隔离设施不利于问题的解决。二、不同意第二项诉讼请求。地下车库已完成交付使用，原告可以通过租赁的形式与物业公司协商使用事宜。2018年1月15日时，小区的地下车库已经具备了使用的条件，之所以未投入使用是因为物业公司在进行调研，希望指定一套合理的方案最大限度地满足小区业主的需求。原告对此是知晓的，且填写了调研材料的问卷。2019年12月1日，地下车库正式启用，物业公司不存在任何不当行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，天璞家园小区系锦泰公司开发的含自住型商品房配建项目的商品房小区，该小区经规划有两栋自住型商品房楼宇。2015年12月13日，原告与锦泰公司签订了一份《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，合同约定由原告购买锦泰公司出售的位于北京市朝阳区东坝南区1106－692地块二类居住用地4#住宅楼（自住型商品房）9层XXX号房屋，单价28479.71元/平方米，总价1979340元。该合同第十二条“交付条件”约定，被告在交付涉案房屋时（2018年1月15日前）应当取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条约定：“出卖人承诺合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年1月15日达到使用条件；（2）市政双路供电：2018年1月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年1月15日达到使用条件；（4）燃气：2018年1月15日达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年1月15日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2018年1月15日交付，敷设到户；……2、其他设施（1）公共绿地：2018年1月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年1月15日达到使用条件；（3）公共停车场：2018年1月15日达到使用条件；……（9）配套生活垃圾分类设施共2处，具体位置随景观设计，功能为：分类垃圾桶，2018年1月15日达到使用条件；……”该合同第十四条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照房屋总价款5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金；并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。（3）、除本条上述（1）或（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。”同日，原告与锦泰公司签订了《北京市前期物业服务合同》以及《补充协议》。上述合同签订后，原告按照合同约定，向锦泰公司支付全部房屋价款1979340元。锦泰公司于2017年3月2日取得涉案房屋的《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年3月20日取得《朝阳区住宅工程质量分户验收汇总表》，于2017年5月19日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2017年8月4日取得《房屋面积测算技术报告书》。锦泰公司亦于2018年1月15日前准备完毕《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2018年1月13日原告办理收房手续，签署《天璞家园（自住型商品房）房屋及公区交接单》。2018年，本院受理了一批自住房业主作为原告起诉锦泰公司商品房预售合同纠纷案，在该系列案件审理过程中，本院经对涉案小区进行现场勘验查明，目前小区的住处入口（小区北门）设有门禁，需持门禁卡方可通过。从北门进入小区后沿小区内道路（消防通道）向西行走，在该道路上建有一个铁艺门（南北走向），在铁艺门的南北两侧有绿植和铁栅栏将该小区东西方向隔离开来，隔离后的西侧系两栋自住型商品房，东侧为商品房楼房。在绿植和铁栅栏隔离带的南端建有一间垃圾房，垃圾房的房门向西。西侧小区业主只能从小区的西南门出入，该小区的地下车库亦被隔断墙和卷帘门隔离。在前案审理中，锦泰公司称其在法院现场勘验后，将商品房业主恢复的铁艺门更换为有人脸识别系统门禁的大门，包括原告在内的自住型商品房业主可以通过在物业管理部门办理人脸识别手续通过该铁艺大门。此外，在前案审理中，就业主诉称要求被告拆除的隔离设施、垃圾房事项，本院经向北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局进行调查，该局于2018年7月回复本院，天璞家园小区内的垃圾房、隔离设施，铁艺门未查询到规划部门相关的审批记载。本院又于2018年7月到北京市朝阳区住房和城乡建设委员会进行调查，该委员会回复2018年1月12日，该委员会会同朝阳规划分局、朝阳区房管局、朝阳公安分局、东坝地区办事处，召开了由锦泰公司参加的，关于天璞家园小区自住房与商品房之间隔离问题的专题协调会。会议责成锦泰公司依据规划许可恢复规划原状，2018年1月15日，市住建委、区住建委、区房管局约谈锦泰公司，要求锦泰公司作为第一责任人，依法依规解决问题，现有的隔离围栏系在小区规划验收后自行建设，违反规划行政许可，构成违法建设。按照规定，区城管执法局应作为拆违主体进行执法。朝阳区住建委已于2018年6月建议区信访办转区城管执法局对隔离围栏依法进行处理。本院于2018年7月向北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局进行调查，该局回复，目前尚未收到朝阳区信访办转来的信件，但是东坝城管执法队正在对天璞家园内设置绿植、铁栅栏、铁艺大门将小区内自住房与商品房隔离，小区内建造的垃圾房以及地下停车场隔离墙事项进行前期调查工作，待调查结束后将根据建设主体、建设时间等情况决定继续查处或移交相关部门查处。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原、被告均应依约履行各自的义务。关于原告要求被告拆除隔离铁栅栏、绿植和铁艺门的诉讼请求，通过庭审查明的事实可以认定，上述建设均没有相应的规划，虽然合同第十三条中有关于“出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致”的约定，但通过本院调查确认，相关的行政主管部门已经就被告是否违反行政规划的行为开始进行调查。对于原告的第一项至第三项诉讼请求，本院认为，因该事项目前正由行政主管部门行政处置过程中，在行政主管部门就上述拆除事项作出生效行政行为之前，该事项暂不宜由法院通过民事诉讼予以处理。故本院对原告要求拆除上述隔离设施、垃圾房的诉讼请求不予支持。合同第十二条和第十三条中关于各项设施、设备进行了具体约定，本院认为，被告在2018年1月15日之前已经准备完毕合同第十二条约定的各项材料，并且达到合同第十三条约定的各项市政基础设施的使用条件，但考虑到锦泰公司在小区内设置绿植、铁栅栏、铁艺大门等隔离设施在事实上妨碍了自住房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，所以，本院对原告据此要求锦泰公司赔偿相应损失的诉讼请求予以支持，具体数额本院依法予以酌定。关于地下车库现已交付使用，且双方所签《商品房预售合同》中也未提及关于地下车库的合同权利，故地下车库是否延期交付使用的问题并非本案审理的内容，故本院就原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告北京锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘家聪三万元；二、驳回原告刘家聪的其他诉讼请求。若被告北京锦泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1651元，由原告负担1376元（已交纳），由被告负担275元（已由原告预交，于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年四月二十九日书记员  李雅雯