福建省龙岩市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽08执异20号 案外人：郭纪萍，女，1963年8月24日生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 申请执行人：陈晓卫，男，1973年4月24日生，汉族，住福建省武平县。 被执行人：福建省龙岩市闽鑫贸易有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区莲花大厦6F，组织机构代码70531907-0。 法定代表人：张明，总经理。 被执行人：张明，男，1962年6月10日生，汉族，住龙岩市新罗区。 被执行人：章璇，女，1964年9月29日生，汉族，住龙岩市新罗区。 被执行人：李海林，男，1970年10月14日生，汉族，住龙岩市新罗区。 被执行人：郑红艳，女，1976年2月10日生，汉族，住龙岩市新罗区。 本院在执行申请执行人陈晓卫与被执行人福建省龙岩市闽鑫贸易有限公司、张明、章璇、李海林、郑红艳金融借款合同纠纷一案中，案外人郭纪萍对本院（2016）闽08执76号之一《腾迁公告》中，涉及被执行人李海林所有的位于武平县的强制执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郭纪萍称，案外人于2012年9月26日与李海林签订《西门市场房产买卖协议》。案外人已按约定付清款项，李海林于2012年11月30日将商铺交付案外人。由案外人经营管理至今。因签订合同时该房产不具备办理产权证条件，故至今未办理产权证。2019年11月21日，案外人通过贵院张贴的腾迁公告，才得知B幢1层13号商铺属于腾迁商铺，案外人认为贵院把13号商铺强制执行，侵犯了案外人的合法权益。 陈晓卫称，1.其通过司法拍卖取得武平县西门客家文化广场B栋一层商场，中院亦出具执行裁定，将上述房产物权归其所有；2.案外人要求停止强制执行，没有事实和法律依据。理由为：（1）案外人的买卖行为不符合《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，存在明显过错。其一，案外人和李海林签订《西门市场买卖协议》后，并未将购房款全部支付完毕；其二，案外人未在合同约定的时间办理案涉标的过户登记，存在严重过错；其三，历经法院二次查封、四次公告，案外人未能及时提出执行异议存在明显过错。（2）其已经善意取得拍卖标的的所有权，所支付的对价中已经包括了案外人主张所有权的店铺或摊位的价值。（3）法院已将标的物的物权转移给其，对该房屋的执行程序已经终结，案外人无权提出执行异议。综上，其认为案外人的理由不能成立，应予驳回。 本院查明，2014年1月，闽鑫公司、李海林分别与中国银行股份有限公司龙岩分行（以下简称龙岩中行）签订《授信额度协议》、《最高额抵押合同》，约定龙岩中行向闽鑫公司提供一定额度授信贷款，李海林以其所有的坐落于福建省武平县（客家文化商住城）Ｂ栋1楼1号的房地产（国有土地使用权证号：武国用2013第××号、房屋所有权证号：武房权证2012字第××号）为授信贷款提供最高额抵押担保。此后，双方因借款合同纠纷诉至法院。诉讼过程中，根据龙岩中行申请，本院于2015年2月12日以（2015）岩民初字第64号民事裁定，保全查封了上述抵押房地产。案经本院审理并作出（2015）岩民初字第64号民事判决。该判决确定龙岩中行在闽鑫公司未能偿还借款时有权以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。判决生效后，龙岩中行转让其就该案的全部债权，最终由福建省天裕盛丰资产管理有限公司（以下简称天裕公司）受让取得。因各被执行人未履行生效法律文书确定的义务，天裕公司向本院申请执行。本院立案后，于2016年6月3日以（2016）闽08执76号执行裁定，查封、拍卖、变卖被执行人的上述财产，并于2016年10月25日发出公告，责令被执行人及其他住户、用户于2016年11月25日前迁出上述房产。刘立煌等人对李海林出售给他们的部分商铺、摊位提出异议，本院分别作出执行裁定，裁定：案外人刘立煌等人占有使用的商铺或摊位，按现状进行拍卖。 2019年7月1日，陈晓卫与天裕公司签署《债权转让协议书》，经陈晓卫申请，本院于2019年7月17日作出（2016）闽08执76号之一执行裁定，将申请执行人变更为陈晓卫。本院于2019年10月28日依法在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖了上述抵押房地产，申请执行人陈晓卫以人民币412.956万元的价格买受。本院于2019年10月29日作出（2016）闽08执76号之二执行裁定，将上述抵押房地产的所有权转移至陈晓卫名下。2019年11月21日，本院作出（2016）闽08执76号之一腾迁公告，责令涉执标的内的部分摊位、商铺（含案涉13号商铺）的占有人或使用人，如未能与陈晓卫协商一致，必须于2020年1月31日前迁出，到期仍不腾退的，本院将依法强制执行。2019年12月16日，本院作出（2016）闽06执76号之三执行裁定，终结本次执行程序。 为此，郭纪萍以武平县所有权属异议人为由，向本院提出书面异议，要求中止对该商铺的执行。 另查明，武平县平川镇西安路（客家文化商住城）Ｂ栋1楼1号商场建成于2011年，2012年12月7日进行产权登记（房屋所有权证号：武房权证2012字第××号、国有土地使用权证号：武国用2013第××号），产权人为李海林、郑红艳，房屋性质商品房，规划用途商用，面积1412.33平方米，土地使用年限至2049年5月3日。2011年间，李海林将商场沿街分隔成10余个商铺、内部90余摊位。2012年9月26日，李海林将其中的13号商铺出售给案外人郭纪萍，双方签订《西门市场房产买卖协议》，成交价476910元，2014年7月20日，李海林、郑红艳向郭纪萍出具了《西门市场房产买卖确认书》。案外人郭纪萍将该商铺出租给他人使用。 本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院依法有权查封、拍卖、变卖被执行人的财产。本案中，案涉标的武平县平川镇西安路（客家文化商住城）B栋1楼1号商场登记在被执行人李海林名下，且为申请执行人的抵押物，在其未履行还款义务时，法院依法查封并进行拍卖符合法律规定。本案中，李海林作为涉案标的所有权人，在未改变房产性质及规划用途的情况下，将商场分隔为若干商铺和摊位，并将案涉商铺或摊位出售给案外人郭纪萍占有使用，该行为系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，且行为早于抵押合同设立及法院查封时间，应受法律保护。案外人郭纪萍购买案涉商铺或摊位，是在拍卖物上分隔而成的，是否能独立办理产权证尚无法判断，现实状态下仍属于拍卖物的一部分。因此，本院认为维持占有、使用现状更能保护各方当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案所涉商铺或摊位由申请执行人陈晓卫受让，故案外人提出执行行为异议并未超过期限。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 中止对本院（2016）闽08执76号之一腾迁公告中武平县平川镇西安路（客家文化商住城）B栋1楼1号内的13号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  杨志炜 审判员  童寿华 审判员  梁 源 二〇二〇年四月二十四日 法官助理王瑜程 书记员林诗菁 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。