广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初191号原告：庄燕，女，1960年10月12日出生，澳门特别行政区永久性居民，住珠海市******（华发新城）108栋303房，澳门居民身份证号码：1254653（7），港澳居民来往内地通行证号码：M00368654。委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：李冬雪，女，1993年10月21日出生，汉族，住所珠海市香洲区*************。公民身份号码：220************82X。被告：张井光，男，1970年8月12日出生，汉族，住所长春市绿园区********房屯，公民身份号码：222************014。以上两被告共同委托诉讼代理人：罗嘉熙，北京大成（珠海）律师事务所律师。第三人：孙振文，男，1970年2月7日出生，澳门特别行政区永久性居民，住珠海市******（华发新城）108栋303房，澳门居民身份证号码：7347075（9），港澳居民来往内地通行证号码：M0500512901。委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告庄燕与被告李冬雪、张井光及第三人孙振文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂裁定转为普通程序，并于2020年4月1日公开开庭审理。原告庄燕及第三人孙振文的共同委托诉讼代理人李彩容，被告李冬雪、张井光的委托诉讼代理人罗嘉熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告庄燕向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还珠海市******（华发新城）108栋303房的房产份额，恢复原告房产份额的权属登记，并承担过户的全部税费；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2009年，原告向珠海华发实业股份有限公司购买珠海市******（华发新城）108栋303房，房屋登记在原告及孙振文名下由两人共同共有。2014年3月14日，原告向东森公司借款150万元，东森公司要求原告办理了案涉房屋的委托公证书作为借款的抵押担保，委托代理人为东森公司指定人李冬雪。2014年4月29日，李冬雪与其亲戚张井光擅自签订《房地产买卖合同》，将案涉房产以不到市场价一半的价格1587828元转让登记至张井光名下。2018年9月11日，珠海市公证处作出《关于撤销（2014）粤珠珠海第6225号和（2014）粤珠珠海第10062号的决定》，撤销上述两公证书。2014年，孙振文就上述房地产买卖合同提起诉讼，案件经珠海市香洲区人民法院与珠海市中级人民法院两审，两级人民法院判决确认李冬雪与张井光签订的珠海市******（华发新城）108栋303房《房地产买卖合同》无效。基于两被告所签订的《房地产买卖合同》已经生效判决确认无效，根据合同法规定两被告应当向原告返还基于《房地产买卖合同》所取得的房产，恢复原告房产份额的权属登记。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支付原告的请求，昭彰法律的公平正义。被告李冬雪、张井光辩称，案涉房产目前属于查封阶段，对于恢复其原告的财产份额具有实际障碍，无法按原告诉讼请求办理，本案原告在办理该房产的另案担保及借款中存在过错，导致本案的发生，原告应承担相应责任，即体现为对过户税费的承担，过户税费目前尚未发生，也无相应证据证明其是否会发生以及具体的金额，原告请求两被告承担过户税费没有事实和法律依据，其他观点依照已生效的法院判决文书所查明的事实际判项为准。另外，本案案涉房产的过户是庄燕和第三人向两被告提供债权担保的形式，两被告与原告及第三人之间确有债权债务关系，并且已经经过横琴新区人民法院一审判决。第三人孙振文陈述称，对原告的起诉没有意见。根据香洲区法院及珠海中院两审判决，已经确认两被告签订的案涉房产的房地产买卖合同无效，而且的确是整体无效，因此两被告基于该无效的买卖合同所办理的过户，应当根据合同法相关规定予以恢复返还，因此原告的诉讼请求是有事实和法律以及生效判决的依据，请求法院予以支持。关于两被告办理房产过户的过错，在法院判决中已经予以查明，两被告是基于借贷抵押担保所办理的委托手续办理的过户，而委托卖房不是真实意思表示，而且被告张井光也不是善意第三人，据此两被告对房产的过户具有过错，应当承担回转过户的税费。针对被告补充答辩的部分，根据横琴法院查明的事实及判决，借款与第三人无关，第三人与段明晶之间不存在债权债务关系。在横琴法院查明的事实，庄燕是与段明晶存在民间借贷，与本案的两被告之间不存在债权债务关系。此外，民间借贷关系与本案的房屋买卖合同是两个法律关系，房屋买卖合同已经生效的判决判定是无效，且是整体的自始至终的无效，因此两被告根据生效判决及法律的相关规定是负有返还及恢复原状的义务，原告的诉讼请求是有事实依据、法律依据与判决依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：被告李冬雪、张井光对原告提交的（2014）粤珠珠海第10062号《房地产买卖合同公证书》、（2014）粤珠珠海第6225号《委托公证书》以及珠海市公证处关于撤销（2014）粤珠珠海第10062号《房地产买卖合同公证书》和（2014）粤珠珠海第6225号《委托公证书》的决定等证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不认可，认为两份公证书虽然由公证处作出了撤销，但导致撤销的原因系由第三人的过错且故意行为造成，应由第三人承担相应损失。本院认为，该组证据有原件核实,故对该组证据的真实性予以确认，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。根据当事人陈述、经审查确认的证据，以及已生效的珠海市中级人民法院（2018）粤04民终3147号民事判决书中所查明的事实，本院认定事实如下：2014年3月14日，庄燕、孙振文（委托人）出具一份《委托书》：庄燕、孙振文共同共有位于珠海大道1号（华发新城）108栋303房，现委托受托人李冬雪代为执行和办理以下事宜：一、确定买主、商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同，办理相关房地产买卖合同公证及领取公证书；二、代为接受房地产登记机关询问，到房产登记机关开具证明、调取相关档案，以及办理上述房屋的过户手续；……受托人在办理上述事项的过程中，在委托权限范围内依法签署的一切有关文件及合同、实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予以承认，并承担其法律责任。委托期限：从委托书签署之日至办完上述事宜止。2014年3月19日，经珠海公证处公证两委托人在前述委托书落款处签名并按捺指模[公证书编号为（2014）粤珠珠海第6225号]。同日，庄燕收到1431000元转账款项，庄燕主张该笔账款系其抵押案涉房产向东森公司的借款。2014年4月21日，庄燕、孙振文（甲方）由李冬雪代理与张井光（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将案涉房产以1578280元转让给乙方，2014年4月30日以现金方式支付房款并交付使用。合同落款处甲方有庄燕、孙振文签名及委托代理人李冬雪签名、按捺指模，乙方有张井光签名、按捺指模。次日，该合同在珠海公证处办理了公证手续[公证书编号为（2014）粤珠珠海第10062号]。2014年4月22日，张井光通过中国建设银行转账方式向李冬雪支付170万元，李冬雪开具一份《收据》确认收到张井光支付的案涉购房款170万元。2014年4月28日，张井光交纳了案涉房产的契税等相关税款。2014年4月29日，案涉房产登记在张井光名下。2015年5月10日，庄燕出具的《情况说明》称2014年3月份通过东森公司抵押借款150万元，利息5分，由李冬雪安排到珠海公证处办理了案涉房产的授权委托书，办理后由段明晶向其转账140万元（扣掉两个月利息），两个月后合同到期，东森公司的人打电话来要钱但当时本人病重，待恢复时房子已过户给别人。2015年6月25日，（2014）珠香法民三初字第1110号案件中，香洲区人民法院向珠海市公安局香洲分局发出《（2014）珠香法民三初字第1110号移送案件函》，因孙振文主张本案涉嫌李冬雪、张井光、庄燕及他人串通共谋通过假冒委托和签订房产买卖合同的方式将孙振文房屋低价更名至张井光名下，并侵占孙振文房产及房屋转让价款，涉嫌违反《刑法》第二百二十四条合同诈骗罪、第二百六十六条诈骗罪和第二百七十条侵占罪，请求法院将案件移送公安机关立案侦查，法院依法移送该局处理。2018年1月30日，珠海市香洲公安分局经侦中队作出关于《广东省珠海市香洲区人民法院移送案件函（2014）珠香法民三初字第1110号》的复函：我局于2015年7月29日，接你院发来的广东省珠海市香洲区人民法院移送案件函（2014）珠香法民初字第1110号，称你院在审理孙振文2014年7月16日诉李冬雪、张井光、庄燕房产转让纠纷过程中，发现李冬雪、张井光、庄燕等人以假冒孙振文委托和假冒签名签订房产买卖合同的方式，占有孙振文的房产，涉嫌犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定，将案件移送我局。我局于2015年7月30日受理该案，并于当年9月25日立孙振文被合同诈骗案进行侦查。经侦查，2014年3月份，报案人孙振文妻子庄燕因父亲生病住院需要用钱，庄燕在花光个人存款后，欲将其夫妻共有财产（珠海市******************，以下称303房）抵押给东森公司借款。2014年3月14日，庄燕在办理借款手续时，没有告知其丈夫孙振文，而是打电话给其丈夫孙振文的弟弟孙振昌，让孙振昌冒充孙振文帮忙办理借款相关手续。当日，孙振昌出于帮忙的心态，陪同庄燕一起到东森公司，与东森公司总经理段明晶商谈借款事宜。段明晶同意借款150万元给庄燕，双方签订协议书，由段明晶代表甲方（贷款方）与乙方（借款方）孙振文、庄燕签订《借款协议书》，双方在借款协议书上签名确认。乙方孙振文的名字由孙振昌代签；按照协议书约定乙方自愿将位于珠海市******************（房地产权证号C1050454/C6584696）作为抵押担保物抵押给段明晶；借款期限为1个月。东森公司为了保障资金的安全，并于当日，安排李冬雪（东森公司员工）和庄燕、孙振昌到珠海公证处办理《委托书》，双方在珠海公证处工作人员的见证下，各自签名确认委托事宜，孙振文的名字由孙振昌代签。于2014年3月19日珠海公证处出具《公证书》（2014）粤珠珠海第6225号。然后到了2014年3月21日，庄燕再次向东森公司借款20万元并签订一份《借款借据》，借款期限为一个月。庄燕分两次共向段明晶借款170万元。借款期限到期后，庄燕没有归还段明晶170万元借款，段明晶在无法联系庄燕的情况下，根据《借款协议》约定，安排东森公司员工李冬雪办理上述抵押房屋过户相关手续。李冬雪作为受托人，张井光是房屋受让方，于2014年4月22日，双方到珠海公证处就抵押担保房产（珠海市******************）签订的房地产买卖合同作公证[《公证书》（2014）粤珠珠海第10062号）]。根据银行交易记录显示，张井光于2014年4月22日将购房170万元支付给李冬雪，然后双方在2014年4月28日将上述房产完成过户手续，过户到张井光名下。李冬雪收到张井光的170万元购房款后，于2014年4月23日，将170万元转到段明晶银行账号，作为归还庄燕向段明晶的借款，至此，庄燕向段明晶的借款结清。东森公司于2012年成立，2013年至2015年期间该公司法人是刘凤杰，实际经营人是段明晶，当时公司股东有：段明晶、段丽梅、刘凤杰。段丽梅的母亲叫刘凤杰；段丽梅有三姐妹：分别叫段丽明、段丽萍。段丽明和张井光是夫妻关系；段丽萍是李冬雪的母亲。有如下证据佐证上述事实：《珠海市香洲区人民法院移送案件函》（2014）珠香法民三初字第1110号、《受案登记表》《立案决定书》、事主孙振文、孙振昌、庄燕、段明晶、段丽梅、张井光、李冬雪等人询问笔录、《借款协议书》《补充协议》《借款借据》《委托书》《珠海市香洲区人民法院民事裁定书》（2014）珠香法民三初字第1110号之二、东森公司工商注册资料、银行交易记录等证据。综上所述，由于庄燕与段明晶在双方自愿的情况签订的《借款协议书》，属于正常的借贷关系，在庄燕无法归还借款又无法联系的情况下，根据协议书约定处置抵押担保物，所以段明晶、张井光、李冬雪没有非法占有该房产的主观故意。庄燕是该房产的共有人，孙振昌作为亲戚是出于好意帮忙，从中没有得到任何好处，该两人的行为也均不构成合同诈骗罪。我局于2018年1月3日对孙振文被合同诈骗案撤销案件处理，并已书面告知报案人孙振文。2018年9月11日，珠海公证处作出《关于撤销（2014）粤珠珠海第6225号和（2014）粤珠珠海第10062号的决定》，以委托行为确非孙振文本人作出，而（2014）粤珠珠海第10062号《房地产买卖合同公证书》系依据（2014）粤珠珠海第6225号《委托公证书》而出具，两公证书认定内容与事实均存在部分内容不符为由，作出撤销上述两份公证书的决定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告庄燕、第三人孙振文系澳门特别行政区居民，本案为涉澳民事纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的有关规定，因涉案合同的履行地在珠海市，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋在转让给张井光前由孙振文与庄燕共同共有，李冬雪无权代理孙振文处分案涉房屋，孙振文亦未对案涉《房地产买卖合同》予以追认，珠海市中级人民法院以（2018）粤04民终3147号生效民事判决书认定案涉《房地产买卖合同》无效。在案涉《房地产买卖合同》无效后，张井光应当返还基于案涉《房地产买卖合同》而取得的案涉房屋，在恢复案涉房屋权属登记时，李冬雪、张井光应当履行法律规定的协助义务。至于庄燕所主张的恢复案涉房屋权属登记的税费，鉴于税费目前尚未发生，庄燕亦未能举证证明必然产生该项损失及其金额，对庄燕所主张由李冬雪、张井光承担过户登记的全部税费的诉讼请求，本院不予支持。庄燕可待税费实际发生后另行主张。综上，原告要求返还案涉房屋份额及恢复房屋份额权属登记的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；其要求两被告承担过户的全部税费的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、被告李冬雪、张井光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庄燕返还珠海市******（华发新城）108栋303房的房产份额；二、被告李冬雪、张井光于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告庄燕恢复其对珠海市******（华发新城）108栋303房份额的权属登记；三、驳回原告庄燕的其他诉讼请求。本案案件受理费30800元，由被告李冬雪、张井光共同负担。如不服本判决，原告庄燕、第三人孙振文可在判决书送达之日起三十日内，被告李冬雪、张井光可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  宁志红人民陪审员  袁利平人民陪审员  刘 颖二〇二〇年四月九日法官 助理  叶 萌法官 助理  吕以杰书 记 员  张 露