文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初7712号原告：李继国，男，1969年4月6日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刁高敏，重庆市江津区德感法律服务所法律工作者，一般代理。被告：李德才，男，1968年8月13日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：甘朝富，重庆市江津区石门法律服务所法律工作者，特别授权。被告：崔长兰，女，1969年5月24日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：洪晨，重庆市江津区德感法律服务所法律工作者，特别授权。原告李继国与被告李德才、崔长兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告李继国的委托诉讼代理人刁高敏，被告李德才及其委托诉讼代理人甘朝富、被告崔长兰及其委托诉讼代理人洪晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继国向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2001年1月18日达成的“房屋买卖协议”有效；2、确认位于原XX镇XX村XX社(现建制调整为重庆市江津区XX街道办事处XX村XX经济合作社)的土瓦结构房屋1层归原告所有；3、被告协助原告办理房屋所有权过户登记手续。事实和理由：二被告系夫妻关系。原被告系相邻关系。2001年1月18日，二被告将自有的位于原XX镇XX社（现建制调整为重庆市江津区XX街道XX村XX社）的土瓦结构房屋1层6间一并卖给原告（村镇房屋产权申请登记审批表编号为2020XXX9；房屋产权登记证上载明为6间，实际为8间），价款2500元，并口头约定被告协助原告办理房屋产权变更过户登记手续。原告于当日将购房款交付被告，被告李德才亲笔向原告出具《收条》1份，载明：今收到李继国交来卖房款贰仟伍佰元正。原XX村XX经济合作社在《收条》上盖章予以见证。二被告将所卖房屋交付原告，原告一直居住至今。历年来原告一直催促二被告履行过户义务，二被告却借故推诿一直拒绝履行房屋产权过户登记义务。现依法起诉讼，望判如所请。原告为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：1、原告的家庭户口簿。载明该户口为农村居民家庭户口，登记户籍地位于重庆市江津区XX街道XX村XX组。原告用以证明其为农村户口，户籍地为涉案房屋所在村社。2、被告李德才、崔长兰的家庭户口簿(复印件)。载明：该户口为城镇居民家庭户口：被告李德才、崔长兰系夫妻；登记户籍地为“重庆市江津市XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX号”。原告用以证明二被告系夫妻，以及二被告的户籍所在地。3、《村镇房屋产权申请登记审批表》。载明：房屋座落，“XX乡XX村XX社”；产权人姓名，李德才；共有人姓名，崔长兰；家庭成员，王生琴(母)、李春荣（父）；土瓦结构，间数6间，建筑面积113.14平方米；四至界畔（房屋座北朝南），左，院林；前，晒坝；后，院林；右，人行路；1991年6月，县主管部门批准发证。在该审批表封面上载明“编号：2020XXX9”。原告用以证明被告出售房屋的产权登记状况。4、《收条》。载明：“今收到李继国交来卖房款贰仟伍佰元正。收款人：李德才；2001年1月18日”。该收条的落款时间提行书在“收款人：李德才”下，在收款人和落款时间上加盖了“江津市XX镇XX村XX经济合作社”的印章。对该证据原告称：买卖房屋一开始是被告父母与原告协商的，当时二被告已未在本村社居住，协议基本落实时，被告李德才回来，原告将购房款交付被告李德才，李德才出具了收条，当时被告所在经济合作社社长在场，并加盖了印章；要社长加盖印章，是因当时原被告同村不同社，房屋买卖时要征得被告经济合作社同意。原告用以证明：1、2001后1月18日二被告将其位于原XX镇XX村XX社的土瓦结构房屋1层6间卖与原告，当时双方约定房屋价款2500元，此款原告当即支付被告李德才；2、原告购买被告房屋是经被告所在经济合作社同意的。5、重庆市江津区XX街道XX村民委员会于2019年7月3日出具的《证明》。载明：“兹证明原江津市XX镇XX村XX经济合作社现建制调整为重庆市江津区XX街道XX村XX经济合作社。特此证明。”6、重庆市江津区XX街道XX村民委员会、重庆市江津区XX街道XX村XX经济合作社于2019年7月3日共同出具的《证明》。载明：“兹证明我村社社员李继国(男，身份证号码：51XXXX74)于2001年购买李德才、崔长兰位于原XX镇XX村XX社（现建制调整为重庆市江津区XX街道XX村XX经济合作社）土瓦结构房屋后，一直居住在该房屋，且其在我村社无其他宅基地及房屋。特此证明。社出证人系负责人：廖XX；村负责人：况XX。”对上述证据被告李德才质证认为：对证据1的真实性和证明目的均无异议。对证据2的真实性无异议，此证据是2008年复印的，现二被告已不是夫妻，被告崔长兰的户籍已经没有在被告李德才的家庭户口簿上。对证据3的真实性无异议和证明目的无异议，但要说明一点，房屋虽然登记在被告李德才和被告崔长兰的名下，但实际所有人还包被告李德才的父母。对证据4的，该收条是被告李德才出具的，但在原告付款和被告李德才在出具收条时没有他人在场，当时也未加盖任何公司，且这个收条只能证明被告李德才收到了原告2500元钱，并不能证明二被告将房屋以2500元卖与原告，也不能证明经济合作社同意原被告之间的房屋买卖行为。对证据5的真实性和证明目的无异议。对证据6的真实性无异议，但对证明载明的内容有异议，因为原告和被告李德才在达成口头房屋买卖协议和支付2500元的时候只有2个人在场，村社出具证明的廖XX和况XX二人并不在场，因此村社出具的证明不具有客观真实性。被告崔长兰对上述证据的质证意见同被告李德才，并补充：对证据3，现被告李德才的父母已亡，现涉案房屋还涉及继承关系；对证据4，原告称，在收条上加盖公章是为了取得经济合作社同意与常理不符，因原告未向经济合作提出申请，经济合作社也没有对此作出审核的依据，且经济合作社并未在收条上签署同意交易，因此证据4达不到原告的证明目的；对证据6，该证明不能证明原告购买了二被告的房屋，只能证明原告现居住在该房屋，同时该证据载明原告无宅基地及住房的内容不属实的。被告李德才辩称：1、原告所称事实不实，原告与被告李德才就案涉房屋达成了口头意向性的协议，当时双方约定被告李德才将案涉房屋出售给原告，价款10000元，此款在2001年1月18日预付2500元，在双方签订正式的房屋买卖合同时付7000元，余款500元在办理过户登记后支付。协议达成后，被告收到原告预付的房款2500元。后被告李德才到当地房屋国土所去咨询房屋过户登记的相关事宜，才知被告准备出售房屋的土地使用权登记在被告李德才母亲王生琴名下，房屋所有权登记在被告李德才的名下，而房屋实际为被告李德才、崔长兰和案外人王生琴、李春荣四人共有，被告李德才个人无权处理该房屋。另外原告在购房时已经在XX乡XX村XX社拥有宅基地，不符合购买被告李德才房屋的条件，因此事后被告李德才与原告商量解除双方就涉案房屋达成的买卖关系。2、双方在解除口头协议后，被告李德才多次要求原告返还收条，被告李德才就将原告的2500元返还原告，原告提出他自己的房屋正在维修，要求继续使用房屋一段时间，钱和条子以后再各自返还。随后被告李德才考虑到与原告是同学关系，加上被告在外面做生意，不需要马上回去使用房屋，所以与原告交涉几次过后也没有强行要求收回房屋。3、被告李德才和被告崔长兰已在2014年协议离婚，双方现在不是夫妻关系。4、房屋从买卖至今已经18年多了，原告至今才提出诉讼请求，已超出诉讼时效。被告李德才为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：1、津集建(1991)字第XXX2号《集体土地建设用地使用证》复印件。载明：土地使用者，王生琴；地址，XX乡XX村XX经济合作社；用地面积184平方米；用途，住房；四至界畔，东，本房滴水邻院林，南，本房滴水邻晒坝，西，本房滴水邻石壁，北，本房滴水邻院林。对该证据被告李德才称：土地使用权证的图纸和房屋登记审批表内所附的图纸，以及四至界所标明的东西南北都是一致的。被告李德才用以证明：涉案房屋有权利瑕疵，被告李德才至今未取得房屋的所有权证。原告对该证据质证认为：真实性无异议，但不能证明与案涉房屋是同一房屋。2、《村镇房屋产权申请登记审批表》。载明：房屋座落，XX乡XX村XX社；产权人姓名，李继友；共有人姓名，李继云；家庭成员，……李继国(共5名)；县批准意见，同意发证，1991年7月。被告李德才用以证明：原告在原XX乡XX村XX经济合作社拥有住房宅基地275.3平方米，即使原告所述购买了被告李德才的房屋属实，原告的行为也违反了《中华人民共和国土地管理法》第一百六十二条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，原告与被告李德才达成的房屋买卖协议无效。原告对该证据质证认为：现我与该审批表载明的李继友、李继云等已分户，该宅基地不是我申请的。被告崔长兰对被告李德才举示的上述证据质证认为：三性无异议，《集体土地建设用地使用证》中载明的王生琴，与原告提交的《村镇房屋产权申请登记审批表》中载明的王生琴是同一人。被告崔长兰辩称：1、二被告于2014年离婚，离婚后涉案房屋已经由法院确认归被告崔长兰所有，原告与被告李德才系同学关系，双方关系较好，原告居住在涉案房屋内是事实；2、原告是否与被告李德才达成房屋协议，被告崔长兰并不知情；3、房屋所有权应以产权登记为准，原告诉请房屋归其所有的理由不能成立。4、原被告间没有达成房屋买卖协议，被告崔长兰没有协助原告办理房屋过户手续的义务。综上，被告崔长兰不同意原告的诉讼请求。被告崔长兰为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：1、本院(2014)津法民初字第02282号民事调解书。调解协议为：“一、原告崔长兰与被告李德才自愿离婚。二、……登记在被告李德才（共有人崔长兰）名下位于原江津县XX区XX乡XX村XX组的土瓦结构房屋6间（乡村房屋所有权证为：XX字第20202009号，建筑面积113.14平方米）归原告崔长兰所有；……。被告崔长兰用以证明：涉案房屋于2014年3月11日经法院确认归崔长兰所有，故原告对被告崔长兰提出的诉讼请求不能成立；且被告崔长兰不知道原告与被告李德才间有房屋买卖关系。原告对该证据质证认为：真实性无异议；该调解书查明的事实中载明，涉案房屋是其夫妻共同财产，未涉及其他家庭成员共同共有；二被告在其离婚调解协议中将已出卖给原告的房屋调解归被告崔长兰所有，侵犯了原告的合法权益，也不能证明被告崔长兰不知房屋买卖的事实。被告李德才对被告崔长兰举示证据的三性无异议。原告李继国围绕其诉讼请求，被告李德才、崔长兰围绕其抗辩理由分别提交了上述证据，经庭审质证，原被告对对方提交证据的真实性无异议。对原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。由此本院认定以下事实。原告系重庆市江津区XX街道办事处XX村XX经济合作社村民。2001年时，被告李德才与被告崔长兰系夫妻，被告李德才、崔长兰在重庆市江津区XX街道办事处XX村XX经济合作社(原重庆市江津市XX镇XX村XX穴经济合作社)共有土瓦结构房屋6间，面积113.14平方米。该房屋集体土地使用权人登记为被告李德才的母亲王生琴。2001年1月18日，被告李德才向原告出具《收条》，收取原告房款2500元。随即被告李德才将案涉房屋交付原告使用至今。2014年，被告崔长兰向本院起诉，请求与被告李德才离婚，案号(2014)津法民初字第02282号。2014年3月11日，该案经本院主持调解，双方达成调解协议（调解协议内容，同被告崔长兰举示的调解书）。该调解书于2014年3月11日生效。庭审中，被告李德才称：我和原告同学关系，涉案房屋是拿给他住的，让他住房屋不容易垮，房屋我现在都在使用，放得有床、柜子、沙发、立柜等。对此原告称：房屋是我买的，被告将房屋交付给我后，被告李德才仅在一间杂屋里放了其母亲的棺材，被告李德才母亲去世后棺材已拉走。本院认为，根据2001年1月18日被告李德才向原告出具《收条》，收取原告购房款2500元，被告李德才随即将房屋交付原告使用至今的事实，能够认定原告与被告李德才达成了涉案房屋买卖的口头协议，价款为2500元。该协议是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，协议合法有效。对被告李德才辩称，原告与被告李德才就案涉房屋仅达成口头意向性协议，约定价款为10000元，并约定在2001年1月18日预付2500元，双方签订正式的房屋买卖合同时付7000元，余款500元在办理过户登记后支付的事实，因被告李德才未提供证据证明，且被告李德才在收取原告房款2500元后即将房屋交付原告使用至今，故被告李德才的抗辩理由不能成立。对案涉房屋的共有人即被告崔长兰，其在2001年至2014年间与被告李德才系夫妻，本案虽无证据显示被告崔长兰在被告李德才与原告达成房屋买卖协议时有明确的意思表示，但至被告崔长兰离婚，被告李德才已将房屋交付原告使用长达13余年，其间应视为被告崔长兰知晓。被告崔长兰在离婚前和离婚后，未向原告提出被告李德才与原告达成的房屋买卖协议的异议，也未向原告主张权利，由此能够认定被告崔长兰同意被告李德才将房屋出售，即被告李德才、崔长兰已将涉案房屋出售与原告李继国。对原告诉请涉案房屋归其所有的诉讼请求，由于本案系合同纠纷，属债权范畴，原告依据合同直接请求确认房屋所有权，于法无据，本院不予支持。对原告诉请被告协助办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，由于案涉房屋的土地使用权人为王生琴，被告李德才、崔长兰未取得涉案房屋土地的使用权，无法协助原告办理涉案房屋土地使用权的过户登记手续，故原告的此项诉讼请求本院也不予支持。庭审中，被告李德才还辩称：1、涉案房屋未出售与原告，只是给原告使用；2、原告在原XX乡XX村XX经济合作社拥有宅基地，即使原告与被告李德才达成了房屋买卖协议，该协议应为无效；3、原告与被告李德才已协商解除房屋买卖协议。上述抗辩称理由因以下事实和理由不能成立：1、第1项抗辩理由与被告李德才在答辩时称，与原告达成房屋买卖意向性的协议，协议已协商解除等的事实相矛盾；2、根据被告李德才提供的《村镇房屋产权申请登记审批表》，该表载明房屋的产权人和共有人并非原告，而原告所在村社出具的《证明》证明原告未拥有其他宅基地；3、被告李德才未提供证据证明其与原告已协商解除买卖协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、原告李继国与被告李德才于2001年1月18日就位于重庆市江津区XX街道XX村XX经济合作社的房屋口头达成的买卖协议有效；二、驳回原告李继国的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由被告李德才、崔长兰负担。此款原告已预交，限被告李德才、崔长兰在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇二〇年四月三十日书记员  王星皓