北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初46号原告（反诉被告）：张春源，女，1976年2月14日出生，汉族，北京拜耳医药有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈薇，女，1965年4月29日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和律师事务所律师。第三人：北京众鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区兴华南街416号1层。法定代表人：李健，经理。委托诉讼代理人：李莉，女，北京众鑫房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：刘印，北京伦辉律师事务所律师。原告（反诉被告）张春源与被告（反诉原告）陈薇、第三人北京众鑫房地产经纪有限公司（以下简称：众鑫经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）张春源及其委托诉讼代理人陈亚琦、被告（反诉原告）陈薇的委托诉讼代理人卢灿、第三人众鑫经纪公司的委托诉讼代理人李莉及刘印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张春源向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告办理北京市通州区马驹桥镇新海南里XX号楼X单元2XX号房屋的产权过户手续，并支付原告直至房屋产权过户之日止的违约金（截止至2018年12月31日的违约金为123300元，之后的违约金以5480000元为基数按照日万分之五计算至产权过户之日止）；2、请求法院判令被告支付原告逾期十日交房的违约金4000元；3、请求法院判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月10日，张春源与陈薇的委托代理人罗雪峰签订《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，并由居间方众鑫经纪公司的李莉、郝俊双、贺远巧共同就陈薇出售坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里61号楼1单元2XX号的二手房的相关事宜达成协议。2018年6月11日，原告将约定的第一笔和第二笔购房定金共计300000元通过银行转账的方式支付到被告的账户中。2018年6月30日按照《补充约定》原告应支付被告购房款500000元，但由于被告的代理人罗雪峰不在北京，故经居间方与被告沟通协商，2018年7月4日被告代理人罗雪峰回京后原告将500000元通过银行转账的方式支付到被告的账户中。2018年8月10日，原、被告本应按约定进行房屋的交付，但由于被告陈薇对房屋的交付概念混淆，仅给予原告房屋钥匙，但拒绝接受原告入住，如果想要入住需要原告支付房屋租金，对于被告的无理要求原告不予接受，后原告仅取得房屋钥匙并未完成房屋的交付。2018年8月12日，被告代理人罗雪峰通知居间方要求原告进行房屋交付，但由于当日在房间内被告代理人罗雪峰没有房屋的水卡、电卡、燃气卡，房屋内水表损坏且其对水卡、电卡、燃气卡的下落并不知情，也联系不上被告与其表弟，后在物业查询物业费时被告知房屋欠物业费12296．68元，故2018年8月12日当日未完成交付。后2018年8月20日被告代理人罗雪峰通知原告进行房屋交割，并在房屋交割清单中对房屋的情况说明，“对于上述房屋的物业费截止到交房当日共计欠款人民币壹万贰仟贰佰玖拾六元零捌分（￥12296．08元）如产生滞纳金，以物业结清单为准，出卖人同意由买受人代为垫缴，出卖人同意买受人从应支付给出卖人的剩余购房款中扣除。”因按照双方2018年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第六条房屋的交付的约定2018年8月10日前被告应将房屋交付给原告，但由于被告对交付的理解问题，致使房屋无法进行正常交付，被告已构成违约，按照《北京市存量房屋买卖合同》中第七条违约责任中的约定逾期交房，且原告未解除合同时，逾期次日起至被告实际交付之日止，按日计算向被告支付已支付房款800000元的万分之五计算。直至2018年8月20日，被告才与原告正式完成交付，期间由于被告违约，交房日期逾期10日，产生违约金4000元。2018年10月18日，原告通知居间方购房资质已经准备好，房款能在2018年11月8日-9日进行支付。后2018年10月26日居间方将草拟网签合同发给原、被告双方，10月29日被告以房款要带出国外的问题拒绝网签。2018年12月11日被告才同意网签，网签后中介公司约原、被告2018年12月17日办理缴税及房产过户手续，原告当天将剩余款项（扣除被告所欠物业费12296．68元后）4667703．32元通过银行汇给被告。但被告拒绝办理北京市通州区马驹桥镇新海南里XX号楼X单元2XX号房屋产权过户手续。按照2018年6月10日《补充协议》约定，过户手续在合同签订之日起160日内，即2018年11月17日之前进行，对于违约责任中约定被告逾期履行义务的，每逾期一日，被告应按日计算向原告支付房屋总价款5480000元的万分之五的违约金，故被告已经造成违约至今未进行房屋过户手续，截止至2018年12月31日，已经逾期45天，产生违约金123300元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》关于违约责任的相关规定，请求法院依法判令被告履行合同义务，承担违约责任，以维护原告合法利益。被告（反诉原告）陈薇辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告违约在先，目前情况是无法进行实际过户。2、原告并未按照合同约定支付房屋全款，尚欠12296．68元，应当支付我方相应违约金。3、原告未按照合同约定支付占有使用相关费用。4、涉案房屋未按照合同办理网签，故实际上无法过户。5、原告违反法律规定，通过欺诈篡改双方合同内容，并根据篡改后的价格1360000元进行网签备案。在被告多次要求原告改正其违法行为的情况下，原告一直要求按照其篡改的金额进行房屋过户。6、关于原告第一项诉讼请求中协助办理产权转移登记的事宜，不是被告不配合办理，而是被告在原告违约的情况下依然配合原告办理了网签的登记手续。现在是事实上不能进行过户登记，而不是能否配合的问题，因被告发现原告与中介公司串通篡改了双方合同价款，因此原告未按照双方合同约定依法纳税，法律不允许进行违法房屋过户登记。关于原告第一项诉讼请求主张的违约金，因为被告没有违约，也没有不配合原告进行房屋转移登记，而是原告违约在先且拒绝依法纳税，因此被告不同意支付违约金。7、关于原告的第二项诉讼请求，被告亦不同意。按照合同约定，双方交房日期应为2018年8月10日，实际上原、被告该日进行了房屋交付。当日，被告将涉诉房屋的唯一钥匙交付给了原告，且原告予以了认可，根据相关规定，被告已经于2018年8月10日完成了房屋转移交付。关于涉案房屋水卡、电卡、燃气卡，该卡一直存在涉案房屋当中，只是在2018年8月10日原告未寻找，而被告的代理人并不知道上述物品的具体位置。2018年8月12日，在被告代理人知道上述物品的位置后，于当日联系了原告，在涉案房屋中找到了。就原告起诉状的事实部分，被告认为原告陈述虚假，主要集中在付款问题，按照双方签订的合同，2018年6月10日的《补充协议》明确约定了具体付款方式及期限，但原告并未按照约定进行付款，直至今日仍未付清。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人众鑫经纪公司述称：合同价格是双方协商好的，有双方的签字，我方只是作为代办人。被告（反诉原告）陈薇向本院提出反诉请求：1、请求判令张春源向陈薇支付剩余房款12296．68元，并以12296．68元为基数，自2018年11月18日起，按照日万分之五的标准计算违约金，直至实际付清之日止，暂计算至2019年7月2日为1389．5元；2、请求判令张春源向陈薇支付违约金750元（违约金计算方式为：以500000元为基数，自2018年6月30日至2018年7月4日期间3日，按照日万分之五的标准计收违约金）；3、请求判令张春源向陈薇支付违约金65347．8元（计算方式：以4667703．32元为基数，自2018年11月18日至2018年12月16日28天，按照日万分之五的标准计收违约金）；4、请求依法确认2018年12月11日由张春源与众鑫经纪公司向北京市通州区不动产登记事务中心提交的网签登记《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C172XXXX号）第四条成交价格约定无效；5、请求判令张春源按照2018年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：Z-01-）第八条第三款约定及当日《补充协议》第二条（二）1款约定，按照购房价款5480000元承担张春源的全部税费，即张春源向陈薇支付房屋过户税费1018000元；6、请求判令张春源向陈薇支付自2018年8月10日至2018年12月31日期间143天的物业费相关费用834．5元；7、判令本案反诉费由张春源承担。事实和理由：2017年至2018年期间，陈薇将其名下位于北京市通州区马驹桥镇新海南里61号楼1单元2XX号房屋（以下简称为“涉案房屋”）通过北京链家房地产经纪有限公司以6200000元的价格挂网出售。2018年2月至5月期间，被反诉人张春源通过众鑫经纪公司向陈薇表示，要求购买涉案房屋，并要求将房屋售价降低。2018年6月10日，在众鑫经纪公司的斡旋下，陈薇与张春源达成一致，陈薇将涉案房屋降价至5480000元，同时，与涉案房屋过户有关的全部税费由张春源负担。双方据此签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：Z-XX-），合同约定：第四条（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币5480000元；第七条（二）1．（1）逾期30日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；第八条政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳．．．．．．。同日，双方签订《补充协议》，协议约定：第一条2、（3）乙方（张春源）于2018年6月30日前向甲方支付购房款人民币500000元；（4）乙方于过户当日并于过户前向甲方支付购房款人民币4680000元；5、过户：买卖双方约定，当满足下列第（1）条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；（1）自本合同签订之日起160日内；第二条税费的承担（二）甲乙双方同意，本交易涉及的税费按照下列1方式承担：1、甲方不承担任何税费，由乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。之后，双方按照合同及补充协议履行。张春源于2018年7月4日向陈薇支付500000元，晚于合同约定付款日期2018年6月30日，共3日，构成违约，产生违约金750元，该违约金张春源至今未予支付。根据房屋买卖合同的约定，张春源最迟应于合同签订日起的160日（即2018年11月18日）前支付全部购房款，但张春源晚于约定时间，仅在2018年12月17日支付部分购房款3987703．32元，其行为已构成违约。产生违约金65347．8元，违约金计算方式为：以4667703．32元为基数，自2018年11月18日至2018年12月16日（28天），以按日万分之五为计算标准计收违约金。该违约金，张春源未予支付。截至2018年12月17日，张春源仍有购房款12296．68元未支付，其行为，已构为违约。至今，张春源仍拖欠购房款及违约金未予支付。另外，在房屋买卖合同履行期间，张春源恶意串通众鑫经纪公司，违反国家强制性法律规定，未经过陈薇同意，单方篡改《补充协议》、《授权委托书》中约定的购房价款，将购房价款从5480000元改成1360000元，并据此形成虚假的购房网签合同向房屋产权登记机关提交。其意在侵害国家利益，少缴纳或不缴纳购房税款。根据合同法第52条第1、2、5款之规定，涉案房屋的网签合同关于房屋价款约定无效。就上述张春源的违约事宜，陈薇于2018年11月22日致函，要求张春源按照合同约定价款履行合同义务支付购房款，并按照5480000元购房价款进行网签，完成税费缴纳。但至今，被反诉人张春源不但拒绝更正违法行为，反而隐瞒其违法事实，将陈薇起诉至法院，要求房屋过户。张春源的违法行为，不应得到法律的支持。综上，请求贵院依法判决，维护反诉人陈薇的合法权益，支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）张春源就反诉辩称：1、关于被告第一个反诉请求。2018年8月20日的物业交割清单中，注明被告拖欠物业费12296．68元，出卖人同意在买受人房屋价款中扣除，物业费无法收取的原因是目前房屋无法过户到张春源名下，我方调取了相关证据，证明了原业主陈薇拖欠的物业费至今未付。2、关于被告第二项反诉请求，张春源向中介公司询问，准备2018年6月30日付款500000元，但由于代理人罗雪峰不在北京，经中介公司李莉与陈薇沟通最后约罗雪峰于2018年7月4日收款并出具了收条。故，原告并没有拖延，是因罗雪峰不在北京无法办理，责任不在我方。3、关于被告第三项支付违约金65347．8元的反诉请求，以2018年合同约定的最晚过户日计算的，实际完成缴税过户流程时间为2018年12月17日，但是按照合同约定，并不是先缴税，而是先进行网签、缴税、缴税后且在过户当天，过户前支付剩余款项，由于前期手续被告没有配合履行，因此我方只能顺延到过户当天才能支付剩余房款。4、关于被告第四项网签成交价格约定无效的反诉请求，因价格是双方约定好的，双方同意签字后，在中介公司主持下完成了网签，生成了网签号。我方不认可被告的此项反诉请求。5、关于被告第五项反诉请求，税费是向国家缴纳的而非向个人缴纳。2018年12月17日当天，原、被告双方本人到通州区税务局，按照各自应签署的文件，完成了房屋的全部完税手续，双方对于税收的认定是予以签字确认的，双方在当时签字时没有任何争议，被告的该项诉求不应当成立。6、关于被告第六项反诉请求，因被告已在2018年8月20日将房屋交付给原告使用，被告没有提供任何相关费用，如需缴纳，原告应该向物业公司缴纳而非向被告陈薇缴纳。第三人众鑫经纪公司就反诉述称：我方并没有篡改合同价格，陈薇是亲自看过后签字的。本院经审查认定事实如下：2018年6月10日，陈薇（出卖人）与张春源（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》，约定陈薇将坐落于通州区马驹桥镇新海南里XX号楼X单元2XX房屋（以下简称：2XX房屋）售予张春源。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》包含两个协议，一个系《北京市存量房屋买卖合同》（以下称“2018年6月10日的《房屋买卖合同》”），另一个系陈薇、张春源、众鑫经纪公司三方签订的《补充协议》（以下称“三方《补充协议》”）。2018年6月10日的《房屋买卖合同》中记载陈薇的通讯地址为北京市东城区华普小区1003号，张春源的通讯地址为北京经济技术开发区荣京东街7号拜耳医药保健有限公司，合同中还记载了双方的联系电话。上述合同约定：第三条出卖人与买受人通过下列方式达成交易双方当事人委托房地产经纪机构成交，出卖人签署北京市存量房屋出售经纪服务合同，机构名称：众鑫经纪公司，机构备案编号：京经纪（2015）第8XXX号；买受人签署北京市存量房屋购买经纪服务合同，机构名称：众鑫经纪公司，机构备案编号：京经纪（2015）第8XXX号。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为5480000元。（二）买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。第六条房屋的交付出卖人应当在2018年8月10日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应履行下列第1．2．3项手续：1．出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气的读数，并交接补充协议中所列物品；2．买卖双方在房屋附属设施设备装饰装修相关物品清单上签字；3．移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业服务费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络及其他全部费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日……（二）逾期付款责任买受人未按照第四条及附件五约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自合同约定的应付款届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第八条税费本合同履行过程中，买卖双方应当按照国家及北京市的相关规定履行各自承担的纳税义务，缴纳各项税费。买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方当事人不按照法律、法规规定缴纳相关税费导致本合同无法继续履行的，另一方当事人有权要求解除合同，并有权要求对方支付相当于全部房价款20%的违约金……。第九条不动产登记（一）预告登记出卖人和买受人需要申请办理预告登记的，需另行签署相关协议。（二）转移登记1．出卖人和买受人同意自本合同签订之日起160日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2．因出卖人的原因，买受人未能在过户后30日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）如系出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋不动产权证书止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋不动产权证书之日起15日内向买受人支付。（3）因买受人原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担违约责任。第十二条送达双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起15日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。第十四条合同生效及特别约定（一）双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力……。2018年6月10日的《房屋买卖合同》还约定了其他相关内容。三方《补充协议》约定：第一条关于房屋交易具体事宜的约定1、该房屋成交价格为5480000元，以上价格包括：房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修。2、具体付款方式及期限（1）乙方于2018年6月10日向甲方支付购房款定金100000元；（2）乙方于2018年6月11日向甲方支付第二笔购房定金200000元；（3）乙方于2018年6月30日前向甲方支付购房款500000元；（4）乙方于过户当日并于过户前向甲方支付购房款4680000元。……5、过户：买卖双方约定，自本合同约定之日起160日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；6、物业交割：甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第二条税费的承担（一）鉴于以下事项会对交易税费产生影响，现甲方如实确认：1、该房屋产权证或契税发票填发日期至今已满五年；2、该房屋非甲方家庭唯一住宅。（二）甲乙双方同意，本交易涉及的税费，甲方不承担任何税费，由乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。第三条违约责任1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……。第四条其它……2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致，以本协议为准。3、甲乙双方达成的其他约定：（1）关于装饰、家具、家电等附属设施清单的约定：供水、供电、供燃气设施随房屋一并转移并交付给乙方；卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片、灯具、其他精装修及不可拆卸的装饰保持原状。（2）1房屋钥匙、1单元门钥匙、水IC卡、电IC卡。三方《补充协议》还约定了其他相关内容。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》签订后，陈薇（甲方、卖方）与张春源（乙方、买方）又签订了一份未写日期的《补充协议》（以下称“两方《补充协议》”）。两方《补充协议》约定：鉴于：甲乙双方于2018年6月10日就2XX房屋签订存量房屋买卖合同（以下简称“买卖合同”），甲乙双方在友好协商的基础上，针对买卖合同达成如下协议：1、买卖合同约定房屋成交价格为人民币伍佰肆拾捌万元。该价款包括：（1）房屋净价，人民币壹佰叁拾陆万元整；（2）固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等，共计人民币肆佰壹拾贰万元整。2、买卖双方一致同意，按照房屋净价，即人民币壹佰叁拾陆万元整办理房屋的缴税、过户手续。3、本协议生效后，如遇国家政策变动原因，造成无法按照房屋净价办理缴税、过户手续的，买卖双方一致同意按照国家新政策执行。4、以上条款系买卖双方诚实意思之表示，对双方具有法律拘束力。买卖双方任一方违反上述条款的，违约方应承担相应责任；任一方违约造成买卖合同无法顺利履行的，参照买卖合同第七条之违约责任。5、本协议自买卖双方签字起生效，买卖双方各执一份，具有同等法律效力。本案审理过程中，陈薇称上述两方《补充协议》陈薇确实签过字，但陈薇签字时只有“伍佰肆拾捌万”是填好的，其他划线部分都是后补的。2018年6月10日，陈薇（卖方）、张春源（买方）作为委托人，向受托人众鑫经纪公司出具《授权委托书》。委托书载明：委托事项：委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限：自本合同授权委托书签发之日起至委托事项办理完结之日。委托网签内容：卖方陈薇、买方张春源，交易房屋地址通州区马驹桥镇新海南里61号楼1单元2XX，成交总价壹佰叁拾陆万元。对于上述《授权委托书》，陈薇称其签署授权委托书时，房屋成交总价系空白的。2018年6月11日，张春源通过转账向陈薇支付购房定金300000元；2018年7月4日，张春源通过转账向陈薇支付房款500000元；2018年12月17日，张春源向陈薇支付房款4667703．32元。2018年8月10日，陈薇将涉诉房屋钥匙交付张春源。2018年8月12日，张春源以北京市东城区华普小区1XXX室为地址，向陈薇寄送《房屋交付催告函》，要求陈薇及时交付2XX房屋，该邮件于2018年8月15日因“电话多次未接”被退回；2018年8月17日，张春源再次以北京市东城区华普小区（华普花园X座）1XXX室为地址，向陈薇邮寄《房屋交付催告函》，该邮件于次日因收件人拒收被退回。2018年8月20日，陈薇（甲方）与张春源（乙方）就涉诉房屋进行交付，并签署《房屋交割清单》，陈薇将水卡一张、燃气卡一张、电卡两张、钥匙一把、门禁卡一张交付张春源。双方的《房屋交割清单》中记载物业费“欠12296．8元”、“甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了交接手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还附以下说明：上述房屋的物业费截止到交房当日共计欠款人民币壹万贰仟贰佰玖拾陆元零捌分（￥12296．08）如产生滞纳金，以物业结清单为准，出卖人同意由买受人代为垫缴，出卖人同意买受人从应当支付给出卖人的剩余购房款中扣除”。2018年11月9日，张春源以北京市东城区东直门南大街X号华普花园D-1XXX室为地址，向陈薇邮寄《办理不动产转移登记手续催告函》，要求陈薇及时按约配合张春源办理2XX房屋的转移登记手续。2018年11月22日，陈薇向张春源邮寄催款函件，要求张春源3日内支付房屋尾款4680000元，并要求按照5480000元的价格签署网签合同。2018年12月11日，陈薇（出卖人）、张春源（买受人）就2XX房屋又签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C172XXXX）（以下称“网签《房屋买卖合同》”），该合同系双方备案的网签合同。该合同第四条“成交价格、付款方式及资金转化方式”部分中约定“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1360000元（大写壹佰叁拾陆万元整）”。陈薇起初虽对上述网签合同价格提出疑问，但后来还是在合同上进行了签字。2018年12月17日，张春源向陈薇支付房款4667703．32元。当日，在众鑫经纪公司工作人员的带领下，陈薇、张春源前往税务部门按照1360000元的房屋交易价格缴纳了相应税费，双方在有关纳税材料上进行了签字，张春源依约承担了相应的税费。此后，陈薇拒绝与张春源办理房屋过户手续。2018年12月中、下旬，张春源委托律师以北京市东城区东直门南大街9号华普花园D1XXX室为地址两次向陈薇邮寄《律师函》，要求陈薇配合张春源办理2XX房屋的过户事宜，上述两份邮件分别于2018年12月20日因“电联收件人拒收”被退回、2018年12月26日因“电联拒收”被退回。本案审理过程中，经2XX房屋所在小区物业服务公司北京燕侨物业管理有限公司确认，陈薇尚欠物业费12296．68元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》、两方《补充协议》、《授权委托书》、《定金收条》、转账记录、《房款收条》、个人账户支出交易明细、活期存款凭证、客户回单、结婚证、缴费通知、《房屋交割清单》、《房屋交付催告函》、快递单、《办理不动产转移登记手续催告函》、《律师函》、微信聊天记录截图、录音、房屋所有权证、存量房网上签约合同查询单、《催款通知》、《出售居间协议》、网签《房屋买卖合同》、《个人销售已购房屋涉税申报核定表》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。陈薇与张春源于2018年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。网签《房屋买卖合同》中有关房屋成交价格的条款虽然是双方知情并同意的，但相应条款无效。首先，网签《房屋买卖合同》所约定的房屋成交价格1360000元系买、卖双方知情并同意的。虽然陈薇在2018年11月22日向张春源发函要求按5480000元的价格签署网签合同，并且在2018年12月11日签署网签《房屋买卖合同》前对房屋成交价格1360000元曾提出过疑问，但最终还是在网签《房屋买卖合同》上进行了签字，并且该合同亦被用于网签备案登记。另外，在2018年12月17日，张春源、陈薇就2XX房屋的买卖事宜到税务部门缴纳相应税费时须根据网签备案的合同价格缴税并签署相应书面材料，故陈薇亦应知悉房屋的网签合同价格。陈薇作为正常的独立民事行为能力人，其应当预见自己在尚未填写完整的格式化合同、委托书上签名所带来的法律后果，其仍在两方《补充协议》、《授权委托书》空白处尚未填写完整的情况下签名，应视为其对合同对方、被授权人在空白处进行任意添加的授权。对于两方《补充协议》、《授权委托书》，即使陈薇在签字时相应的房屋净价、成交总价尚未填写，但并不代表其对签字后填写的相应数额不知情，相反通过其在网签《房屋买卖合同》上签字并以1360000元交易价格交纳税费的行为可以推断其是知情并同意的。综合以上情况可以确定，张春源与陈薇对网签《房屋买卖合同》约定的房屋成交价格知情并同意。其次，网签《房屋买卖合同》有关房屋成交价格为1360000元的相应条款无效。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》中约定的房屋成交价格为5480000元，而网签《房屋买卖合同》所约定的1360000元的房价与前者存在巨大差异，即使扣除公共维修基金、室内不可移动之装饰装修价值，1360000元的价格也与真实房屋价格相差甚远。1360000元的房屋成交价格条款系当事人为规避国家税收监管政策而约定，违背了我国的法律法规的强制性规定，故属无效。同理，两方《补充协议》中有关房屋交易价格为1360000元的相应条款亦属无效。对于陈薇反诉要求确认网签《房屋买卖合同》第四条成交价格条款无效的相应主张，本院予以支持。有关房屋成交价格为1360000元的条款无效，并不影响合同其他条款的效力。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》中约定，陈薇、张春源应在该合同签订之日起160日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，但陈薇并未按照约定自2018年6月10日起的160日内（截至2018年11月17日）配合张春源办理2XX房屋的不动产转移登记手续，并且在2018年11月9日张春源向陈薇邮寄过《办理不动产转移登记手续催告函》的情况下，陈薇仍未依约配合办理。现张春源请求陈薇协助办理不动产转移登记手续并无不妥，本院予以支持。对于张春源主张的逾期过户违约金，按照《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》中的约定，“每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，鉴于约定的标准较高，且陈薇已经于2018年8月20日与张春源办理了2XX房屋的交付手续，而张春源在本案中并未举证证明2XX房屋的迟延过户对其造成较大损失，故本院适当予以调整，按照房屋总价款日万分之二计算相应违约金，计算时间自2018年11月18日至房屋实际过户之日止。同理，其他相应日万分之五的违约金约定，本院亦相应调整为万分之二。2018年6月10日的《房屋买卖合同》第六条约定，陈薇应当于2018年8月10日前将2XX房屋交付张春源，且交付时双方应当“共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气的度数，并交接补充协议中所列物品”、“在房屋附属设施设备装饰装修相关物品清单上签字”、“移交该房屋房门钥匙”；三方《补充协议》中所列物品不仅包括房屋钥匙，还包括水IC卡、电IC卡、燃气IC卡等；三方《补充协议》第一条第6款约定，陈薇、张春源“应当在交房当日自行办理物业交割手续”。本案中，陈薇虽然于2018年8月10日将2XX房屋钥匙交付张春源，但陈薇直到2018年8月20日才将2XX房屋的一张水卡、一张燃气卡和两张电卡交付张春源。陈薇与张春源也是于2018年8月20日签署《房屋交割清单》，“对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了交接手续”，双方还就物业费问题达成交割意见，并在《房屋交割清单》上约定欠付的物业费由张春源代缴，相应费用从剩余购房款中予以扣除。根据合同约定，结合陈薇的实际履约情况，可以认定陈薇直到2018年8月20日才将涉诉房屋交付张春源，比约定的交付时间晚10天。2018年6月10日的《房屋买卖合同》第七条第（一）款中约定，对于逾期交房，“逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付已付房款万分之五的违约金”。如前所述，鉴于该标准过高，本院将日万分之五调整为日万分之二。2018年8月10日前张春源已向陈薇支付房款800000元，陈薇应当向张春源支付逾期交房违约金1600元（800000*2/10000*10＝1600）。张春源主张的未超过上述数额的逾期交房违约金本院予以支持，过高部分本院不予支持。对于陈薇要求本院判令张春源支付其剩余购房款12296．68元及相应违约金的诉讼请求本院不予支持，理由如下：首先，根据三方《补充协议》的约定，“乙方于过户当日并于过户前向甲方支付购房款4680000元”，但时至今日，陈薇都未配合张春源办理2XX房屋的过户手续。其次，双方在《房屋交割清单》中已经明确陈薇此前物业费“欠12296．8元”（实际数额应为12296．68元），“出卖人同意由买受人代为垫缴，出卖人同意买受人从应当支付给出卖人的剩余购房款中扣除”，并且在2018年12月17日支付剩余房款时张春源已做了相应扣除。根据三方《补充协议》第一条第2款的约定，除2018年6月11日前应支付的定金外，张春源应当于2018年6月30日前再支付陈薇购房款500000元，但张春源实际于2018年7月4日才将该笔购房款支付陈薇，故迟延支付四日，现陈薇主张三日的违约金并不妥，本院予以支持。对于违约金标准，根据2018年6月10日的《房屋买卖合同》第七条第（二）款中的约定，对于逾期付款，“逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付已付房款万分之五的违约金”。如前所述，鉴于该标准过高，本院将日万分之五调整为日万分之二，三日的相应违约金为300元（500000*2/10000*3＝300），对于陈薇就该部分购房款反诉主张的逾期付款违约金超过300元的部分本院不予支持。对于张春源有关陈薇的代理人罗雪峰不在北京无法按时办理付款的辩解意见，本院认为，张春源此前即通过转账支付定金，其知道陈薇的账户信息，完全可以通过转账支付该笔购房款，故其迟延付款的理由并不充分，本院不采纳其相应辩解意见。对于陈薇要求本院判令张春源以4667703．32元为基数按照日万分之五的标准支付其自2018年11月18日至2018年12月16日违约金的反诉请求，因根据三方《补充协议》的约定，“乙方于过户当日并于过户前向甲方支付购房款4680000元”，但时至今日，一直是陈薇不配合张春源办理2XX房屋的过户手续，故张春源并未迟延付款，陈薇本项主张本院不予支持。对于陈薇要求张春源向其支付房屋过户税费1018000元的主张，根据三方《补充协议》第二条第（二）款的约定，2XX房屋交易所产生的所有税费均由张春源负担，但截至目前税务部门尚未征收、陈薇也并未实际缴纳其主张的上述税费，故本院在本案中不予支持。对于陈薇要求张春源支付的2XX房屋2018年8月10日至2018年12月31日期间143天的物业费的主张本院不予支持，理由如下：首先，根据本院认定的事实，陈薇系于2018年8月20日才完成2XX的房屋交付；其次，张春源系根据陈薇的交付行为合法占用涉诉房屋，根据2018年6月10日的《房屋买卖合同》第六条中的约定，交付后物业费由张春源承担，但并非向陈薇交付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张春源与被告（反诉原告）陈薇于2018年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C172XXXX）有关房屋交易价格为1360000元的条款（即第四条第一款）无效；二、被告（反诉原告）陈薇配合原告（反诉被告）张春源办理北京市通州区马驹桥镇新海南里XX号楼X单元2XX房屋的权属转移登记手续，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）陈薇以5480000元为基数，按每日万分之二的标准支付原告（反诉被告）张春源2018年11月18日至上述第二项判决内容实际执行完毕之日的违约金，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告（反诉原告）陈薇支付原告（反诉被告）张春源逾期交房违约金1600元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、原告（反诉被告）张春源支付被告（反诉原告）陈薇逾期付款违约金300元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回原告（反诉被告）张春源的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）陈薇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59778元，由原告（反诉被告）张春源负担5782元（已交纳），由被告（反诉原告）陈薇负担53996元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费13229元，由原告（反诉被告）陈薇负担25元（已交纳），由被告（反诉原告）张春源负担13204元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李宏印人民陪审员  张万良人民陪审员  王晓伟二〇二〇年四月九日法官 助理  汤 硕书 记 员  籍 晨