陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14459号上诉人（原审原告）：金一晨，女，1988年7月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：寇妍，陕西益图律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安汉华房地产开发有限公司，住所地西安曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场1号楼1901室。法定代表人：黄色环，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫娟，陕西菲格律师事务所实习律师。上诉人金一晨因与被上诉人西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初6164号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金一晨上诉请求：1、依法变更一审判决第一项，改判向上诉人支付逾期供电违约金85875元。2、撤销一审判决第二项，改判退还上诉人装修差额221020元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院为审查、采信资产评估报告结论，包庇汉华公司装修违约的事实，错误裁决汉华公司不承担违约责任。一审以司法评估的装修价格不同于销售价格为由，不支持赔偿请求，无法律依据。被上诉人未按约定装修标准交付房屋，应当承担违约责任，退还装修差额。被上诉人作为开发商不具有装修资质，禁止承担装修工程，其也未参与该工程，自然不能获利；装修利润及税费等已经包含在评估结论中了，被上诉人不应在评估结论的数值上再额外加一层利润。实际交付的房屋装修应达到约定的装修价格或价值（包含成本、利润、税费等），而实际上房屋的装修价格（价值）经过评估，远低于约定的价格。原审法院违背上级人民法院裁判规则，枉法裁判。二、原审法院过于调低汉华公司供电、供气违约金，有违法律规定，也违背了公正司法原则，应予以改判。上诉人已经提交了损失的证明，违约金条款也是被上诉人预先拟制的，应承担严格的法律责任，不应使汉华公司因违约获得利益。被上诉人也无无证据证明违约金过高。三、评估机构违法评估，应重新委托评估或工程造价机构进行鉴定。一审评估报告存在的问题：1、同一评估内容，在五份评估报告中评估值相差极大，严重脱离客观事实，涉嫌出具虚假评估报告。2、资产评估程序履行不充分，不到位，未逐项勘查实物，未尽勤勉谨慎义务。3、超越委托范围，乱出结论，进行误导性陈述。本案是申请对房屋装修价格进行评估，但评估人在作出评估结论后，在特别事项得出“本次评估价值仅考虑房屋装修实际支出成本，未考虑房地产企业对于毛坯房屋精装修所发生的设计、招标、管理、销售、税费等各项费用合计约为775元/平方米”，严重超越委托范围。4、未对委托人提供材料的真实性、准确性、完整性进行核查验证，违规采用。5、以预先设定的价值作为估价结论，给上诉人造成了重大损失，败坏了评估行业形象。四、一审法院四次更换合议庭成员，拖延诉讼，草率结案，严重侵害了当事人的诉讼权利。汉华公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.答辩人已经按照合同约定向其交付符合装修条件及标准的房屋，被答辩人要求返还房屋装修差价无事实和法律依据。2.被答辩人混淆视听，刻意混同价值与价格的概念，无视价格与价值之间存在的天然差异。3.被答辩人否认企业的营利性质进而认为原审法院认定有误，属于典型的强盗逻辑。4.虽然一审中被答辩人提交了类似案例，但我国并非判例法国家，被答辩人所提交的判例也仅是参考作用，且本案与被答辩人所提交参考案例存在差异，不能机械适用。5.根据商品房买卖合同第16条关于装修装饰及设备标准不符合约定的，应当及时更换修理，不存在被答辩人要求返还装修差价的约定。6.本案评估机构系西安市中级人民法院依法摇号确定，评估过程不存在严重违法评估情形，不应重新委托评估或工程造价机构鉴定。逾期供电违约金，一审认定正确。综上，请求驳回上诉人上诉请求。金一晨起诉至一审法院请求判令：1、汉华公司退还其装修款差额暂计8000元；2、汉华公司支付其供电、供气、供水违约金2000元；3、本案的诉讼费、评估费由汉华公司承担。在本案审理过程中，金一晨将诉请变更为：1、被告退还装修费的差额221020元；2、汉华公司支付其供电、供气、供水违约金85875元；3、本案诉讼费、评估费由汉华公司承担。一审经审理查明，出卖人汉华公司曾与买受人金一晨签订商品房买卖合同，合同约定，买受人购买位于西安市曲江新区，雁翔路以西的曲江·华著中城第18幢1单元1层10102号房屋一套，房屋总价款为3746742元；第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：2、供电：交付时纳入城市电网络并正式供电，市政供电；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城市燃气管网连接，保证燃气供应；第十条约定的设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三违约金；附件十二约定的装修标准4000元/平方米。后金一晨向汉华公司交付了购房款，2017年6月27日，汉华公司向金一晨交付房屋。涉案房屋的市政供电时间为2018年2月12日，供气时间为2017年5月10日。原审法院认为，汉华公司与金一晨签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同，对双方当事人均产生法律约束力。关于金一晨主张装修差价一节，汉华公司与金一晨的合同中约定的4000元/平方米应为销售价格，该价格中应含开发企业的管理成本、资金成本、开发企业的利润、开发企业的商誉以及市场供求关系等多重内容，不应简单地理解为装修价格或装修价值，金一晨要求对涉案房屋装修价格进行评估，并应按实际价格与销售价额的差价对其进行赔偿，该请求在法律上毫无依据，更有违诚实信用原则，亦不符合市场客观规律，故依法不予支持。关于逾期供电违约金一节，根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，交付房屋时供电应为市政供电，但汉华公司在交付房屋时未达到该标准，故汉华公司构成违约，汉华公司请求降低违约金，根据《关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾当事人履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，考虑汉华公司在交付房屋时提供了临时用电，金一晨未提供证据证明汉华公司该违约行为给其造成的实际损失，故依法将违约金予以降低，酌情认定。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定的规定，判决如下：一、被告西安汉华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金一晨支付逾期供电违约金8586元；二、驳回原告金一晨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5903元，由金一晨负担5797.8元，汉华公司负担165.2元，因金一晨已预付，故汉华公司在履行金钱给付义务时一并支付给金一晨。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，金一晨与汉华公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同。关于金一晨上诉主张装修差价问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的4000元/平方米应为销售价格，该价格中应含开发企业的管理成本、资金成本、开发企业的利润、开发企业的商誉以及市场供求关系等多重内容，不应简单的理解为装修价格或装修价值，金一晨要求对涉案房屋装修价格进行评估，并应按实际价格与销售价格的差价对其进行赔偿，该请求在法律上无依据，更有违诚实信用原则，亦不符合市场客观规律，故一审法院对其该请求未予支持，判处并无不当。关于金一晨上诉主张的逾期供电违约金问题，本院认为，根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，交付房屋时供电应为市政供电，但汉华公司在交付房屋时未达到该标准，故一审认定构成汉华公司违约正确。一审审理中汉华公司提出请求降低违约金，因汉华公司在交付房屋时提供了临时用电，金一晨亦未能提供足够的证据证明汉华公司该违约行为给其造成的损失，故原审法院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，对双方约定的违约金予以降低，酌情认定汉华公司应支付金一晨逾期供电违约金8586元，认定并无不当。综上，金一晨的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5775元（金一晨已预交），由金一晨承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年四月二十九日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩