北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17257号原告：邹长青，男，1953年3月17日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。原告：邹昀辛，男，1989年6月15日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。二原告共同委托诉讼代理人：姚志斗，北京市京师律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：边海彦，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，董事长。委托诉讼代理人：付英爽，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘东来，男，该公司职员。被告：北京道合晟宇传媒广告有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-677。法定代表人：王淑敏，总经理。委托诉讼代理人：阎宇航，男，该公司职员。原告邹长青、邹昀辛与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）、北京道合晟宇传媒广告有限公司（以下简称道合晟宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹长青、邹昀辛的共同委托诉讼代理人姚志斗、边海彦，被告天洋基业公司的委托诉讼代理人付英爽、刘东来，被告道合晟宇公司委托诉讼代理人阎宇航到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。邹长青、邹昀辛向本院提出诉讼请求：1.解除邹长青、邹昀辛与天洋基业公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公类非住宅类）》（合同编号：Y2030212）（以下简称《预售合同》）及附件中《补充协议》《北京市前期物业服务合同》；2.天洋基业公司向邹长青、邹昀辛退还购房款4865130元、契税145954元、印花税2433元、产权代办费1000元、产权登记费560元，并参照中国人民银行一年期贷款利率给付自交款之日至实际退款之日的利息；3.天洋基业公司、道合晟宇公司承担连带责任，向邹长青、邹昀辛返还网易团购费用10万元，并参照中国人民银行一年期贷款利率给付自交款之日至实际给付之日的利息；4.天洋基业公司向邹长青、邹昀辛赔偿物业费损失23455.46元、采暖费损失6735.85元、装修损失75455元；5.天洋基业公司、道合晟宇公司承担连带责任，向邹长青、邹昀辛支付违约金（以购房款4865130元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，自2017年3月25日计算至实际退款之日）；6.天洋基业公司向邹长青、邹昀辛赔偿一倍购房款4865130元。事实及理由：网易房产、超级蜂巢楼盘项目和天洋基业公司联合推出“十万抵二十万”网易购房券购房优惠活动，道合晟宇公司为活动执行单位。2017年2月15日，邹长青、邹昀辛与道合晟宇公司签署《网易购房易房券确认函》，邹长青、邹昀辛向道合晟宇公司支付10万元团购优惠款。2017年3月25日，邹长青、邹昀辛与天洋基业公司签订《预售合同》及《补充协议》《北京市前期物业服务合同》，邹长青、邹昀辛购买天洋基业公司位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S02#楼1层125号房屋（以下简称125号房屋）。房屋性质为商业，总价款为4865130元，房屋交付日期为2017年5月1日，由天洋基业公司提供物业服务。当日，邹长青、邹昀辛将全部房屋价款支付给天洋基业公司。2017年4月29日，邹长青、邹昀辛将契税、印花税、产权代办费、登记费共计149947元交给天洋基业公司，并按照约定支付了物业费、采暖费。但天洋基业公司一直未按约定为邹长青、邹昀辛办理产权登记。邹长青、邹昀辛购买案涉商铺是为成立公司，开展经营活动。由于没有取得产权，邹长青、邹昀辛无法办理工商注册，房屋无法实际投入使用，购买案涉商铺的合同目的不能实现。邹长青、邹昀辛在本案审理过程中方得知，案涉房屋在买卖合同签订前已被天洋基业公司抵押，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，因出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。邹长青、邹昀辛提起诉讼，望判如所请。天洋基业公司辩称，不同意邹长青、邹昀辛的诉讼请求，天洋基业公司已经按照约定交付了房屋，现在正在积极协调为邹长青、邹昀辛办理产权转移登记。天洋基业公司可以按照《预售合同》约定，向邹长青、邹昀辛支付自2019年5月1日至实际办理完毕之日的逾期办理产权转移登记违约金。《预售合同》关于逾期办理产权转移登记违约责任的约定为：双方另行约定。希望双方针对违约金问题再进行协商。道合晟宇公司辩称，如果法院判决解除邹长青、邹昀辛与天洋基业公司签订的《预售合同》及《补充协议》，道合晟宇公司同意向邹长青、邹昀辛退还10万元团购费及相应利息。邹长青、邹昀辛主张的违约金与道合晟宇公司没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：网易房产、“超级蜂巢”楼盘项目和天洋基业公司联合推出购房优惠活动。2017年2月15日，邹昀辛签署《网易购房易房券确认函》，并向道合晟宇公司交纳10万元，作为前述优惠活动的服务费。2017年3月25日，天洋基业公司（出卖人）与邹长青、邹昀辛（买受人）签订《预售合同》，邹长青、邹昀辛向天洋基业公司购买125号房屋。《预售合同》约定，该商品房项目核准名称为蜂巢科技广场，规划性质为商业，125号房屋预测建筑面积122.66平方米，套内建筑面积70.73平方米，总价款为4865130元，买受人应当于2017年3月25日前支付全部价款，出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付房屋。《预售合同》第四条抵押情况条款载明：与该商品房有关的抵押为土地使用权抵押，抵押类型为该商品房所占用的土地使用权设定抵押，抵押人为天洋基业公司，抵押权人为恒丰银行股份有限公司北京分行（以下简称恒丰银行北京分行），抵押登记日期为2017年2月19日，债务履行期限为2022年2月20日；该条款未记载在建工程抵押的情况。《预售合同》第二十条不动产登记条款对转移登记的约定为：出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房地产平面图各两份交付买受人，房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：双方另行约定。《预售合同》附件三为恒丰银行北京分行同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明，该证明显示：天洋基业公司已将蜂巢科技广场项目1#楼、S01#楼、S02#楼的全部房屋抵押给恒丰银行北京分行，该行同意房屋预售。《预售合同》还对双方其他权利义务作出了约定。邹长青、邹昀辛于2017年2月15日向天洋基业公司给付了购房款5万元，于2017年3月25日给付450万元，于2017年3月25日给付315130元，共计4865130元。2017年4月21日，天洋基业公司代收邹长青、邹昀辛契税145954元、印花税2433元、产权代办费1000元、登记费560元。2017年4月29日，天洋基业公司向邹长青、邹昀辛交付了125号房屋。邹长青、邹昀辛对125号房屋进行了装修，交纳了两个缴费周期的物业费共计23455.46元、一个供暖季的供暖费6735.85元。本院就案涉125号房屋的产权登记情况函询北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称房山规自委）。房山规自委于2019年12月18日复函称：房山新城良乡组团14-03-05地块S02#楼（坐落名称变更为房山区翠枫路7号院6号楼）于2017年12月7日办理初始登记，125号房屋未办理所有权转移登记。该房屋具备转移登记的条件，但因房屋存在抵押登记，转移登记时需经抵押权人同意后，将抵押权一并转移。房山规自委于2020年1月7日再次复函称：125号房屋在2017年2月23日办理了在建工程抵押权首次登记，抵押人为天洋基业公司，抵押权人为恒丰银行北京分行。天洋基业公司与恒丰银行北京分行于2017年1月10日签订的《抵押合同》显示，天洋基业公司与恒丰银行北京分行签订固定资产借款合同，天洋基业公司提供北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建工程为抵押财产，担保主债权为主合同项下本金28亿元，到期日为2022年2月16日，案涉125号房屋在抵押物范围内。本院认为：邹长青、邹昀辛与天洋基业公司签订的《预售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。邹长青、邹昀辛要求解除《预售合同》，天洋基业公司表示不同意，邹长青、邹昀辛应当提供证据对该合同满足解除条件的事实予以证明。按照合同约定的时间和金额交纳购房款是邹长青、邹昀辛的主要合同义务。依据合同约定的时间和条件交付房屋，并在约定时间内将房屋所有权转移登记到邹长青、邹昀辛名下，是天洋基业公司的主要合同义务。依据查明的事实，邹长青、邹昀辛已履行了合同约定的付款义务，天洋基业公司于2017年4月29日将125号房屋交付邹长青、邹昀辛使用，125号房屋所在楼栋于2017年12月7日办理初始登记，但至今未办理所有权转移登记。《预售合同》未对逾期办理所有权转移登记时，买受人享有合同解除权作出约定，而是约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书时，双方应另行协商处理方式。邹长青、邹昀辛未提供证据证明其与天洋基业公司经过协商，就解除合同事宜达成一致，故邹长青、邹昀辛要求解除《预售合同》的请求缺乏合同依据。依据查明的事实，125号房屋具备转移登记的条件，但因房屋存在抵押登记，转移登记时需经抵押权人同意后，将抵押权一并转移。而该抵押为《预售合同》签订前设立的、抵押人为天洋基业公司、抵押权人为恒丰银行北京分行的土地使用权及在建工程抵押。《预售合同》第四条已对该项土地使用取的抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记日期、债务履行期限等抵押情况作出了明确告知，附件三亦表明案涉房屋已经设定抵押。对于所购房屋存在可能影响所有权转移登记情形的事实，邹长青、邹昀辛知道或应当知道。邹长青、邹昀辛提供的证据和作出的解释，不能证明天洋基业公司存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。案涉抵押所担保的债权未届履行期限，邹长青、邹昀辛亦未提供证据证明其已丧失办理案涉房屋产权转移登记的可能，或存在其他无法继续履行合同、实现合同目的的情形，故邹长青、邹昀辛要求解除《预售合同》缺乏法律依据。综上所述，邹长青、邹昀辛要求解除《预售合同》及相关附件的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。邹长青、邹昀辛要求天洋基业公司、道合晟宇公司退还购房款、契税、印花税、产权代办费、产权登记费、团购服务费，赔偿物业费、采暖费、装修费损失，给付违约金及利息，赔偿一倍购房款损失的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回邹长青、邹昀辛的诉讼请求。案件受理费82316元，由邹长青、邹昀辛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 周 桓审判员 万 青审判员 李欣宇二〇二〇年四月二十六日书记员 晋 月