广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初546号原告：黄杰辉，男，1999年11月14日出生，汉族，住广州市花都区************。公民身份号码：440************836。委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律工作者。被告：郑昭南，男，1959年04月05日出生，汉族，住清远市清新区*******恒公园大地花园18号楼107号商铺。公民身份号码：350************919。委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宝儿，广东法行律师事务所实习律师。原告黄杰辉诉被告郑昭南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡文洲、被告委托诉讼代理人罗健章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄杰辉向本院提出的诉讼请求：l、郑昭南支付租金（从2019年11月14日起至返还商铺之日止）及利息（从2019年11月14日起至实际付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;2、郑昭南支付违约金5638元及利息（从2020年2月21日起至实际付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;3、无需返还郑昭南保证金1510元;4、郑昭南赔偿受损商铺恢复原状费用20000元及利息（从2020年2月21日起至实际付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);5、本案受理费由郑昭南承担。诉讼中，原告黄杰辉放弃第3项诉讼请求。事实与理由：2018年11月9日，与郑昭南签订《中恒公园大地商铺租赁合同》约定，把位于清远市清新区*******恒公园大地花园18号楼107号商铺租赁让给郑昭南使用，租期为1年（2018年11月15日至2019年11月14日），合同约定保证金、租金、违约责任等权利义务。合同签订时，郑昭南支付保证金1510元。从2019年7月，郑昭南无理拖欠租金，至2019年12月4日才支付4个月租金本金6040元，拒付违约金5638元（以1510元为基数从2019年7月14日至2019年12月4日按每天15.10元计付为2114元;以1510元为基数从2019年8月14日至2019年12月4日每天15.10元计付为1661元;以￥1510元为基数，从2019年9月14日至2019年12月4日每天15.10元计付为1208元;以￥1510元为基数从2019年10月14日至2019年12月4日按每天15.10元计付为755元)。合同期满后，郑昭南拆除商铺水、电、装璜、墙体、天花等造成损失，恢复原状根据同行业(人工、材料)标准估评要20000元左右。合同期满，将案涉商铺交邻店经营者使用，不交纳租金，至今不将商铺返还。被告郑昭南答辩称：一、不认识黄杰辉，合同的签订、租金的收取、租赁事宜等均是由其父亲黄桂明全权代理。租赁合同到期后，支付了合同期限内的全部租金，没有继续使用商铺。经黄桂明同意，商铺钥匙交给相邻店铺的经营者，代黄杰辉招租，黄杰辉要求支付租赁合同到期后的商铺租金没有事实依据。二、租金己全部支付，不存在违约。即使违约，黄杰辉没有提交证据证明违约遭受的损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”请求予以调低至合理、合法的范围。三、租赁合同期限届满后，黄杰辉应退还保证金或扣减相应欠费后返回余额。四、2019年8月开始，已没有使用涉案商铺，所拆除的，一是用胶水临时贴在墙上、拆除的人造石展品;二是不符合消防规定、搭建时，居委会、物业公司均明确不可搭建的铁架吊顶，且可恢复原状。黄杰辉要求支付恢复费用，没有事实和法律依据。综上所述，黄杰辉的诉讼请求，应予以驳回。没有拆除涉案商铺的合法装修，黄杰辉所提交的证据也不能证明拆除涉案商铺的合法装修。原告黄杰辉围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、居民身份证（黄杰辉）、人口信息资料（郑昭南），拟证明诉讼主体适格；2、不动产权属证书，拟证明为案涉商铺权属人；3、商铺租赁合同，拟证明租赁关系；4、微信租金转账，拟证明2019年12月4日，郑昭南支付租金6040元；5、图片，拟证明郑昭南拆除案涉商铺装饰及原固有设施，造成财物损失。被告郑昭南提交的证据：1、与黄杰辉父亲黄桂明的微信语音及文字翻译、图片，拟证明已告知黄杰辉不再续租涉案商铺，黄杰辉同意把商铺的钥匙交给邻店铺经营者，代为招租；2、通话录音及文字翻译，拟证明合同期满后没有使用商铺，没有拆除固定装修；3、现场图片，拟证明没有拆除涉案商铺的合法装修，拆除的是用胶水贴在墙上的展品和不符合消防规定的简易铁架吊顶。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告黄杰辉提交证据1、2、3、4，被告郑昭南提交的证据3，本院予以确认并在卷佐证。被告郑昭南对原告黄杰辉提交证据5的意见：真实性没有异议，拆除的是可以拆卸的展品，没有造成原告损失。原告黄杰辉对被告郑昭南提交证据的意见：1、被告郑昭南提交的证据1，真实性没有异议，但不是完整的通话记录；2、被告郑昭南提交的证据2，证据当事人没有出庭作证，否认真实性。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告郑昭南对原告黄杰辉提交证据5真实性没有异议，予以采纳。经组织双方现场勘验，被告郑昭南拆除展品后，损坏了原墙体表面；被告郑昭南拆除了用钢架、木夹板搭建的楼阁及楼梯，被告郑昭南愿意修复。2、被告郑昭南提交证据1，原告黄杰辉对真实性没有异议，予以采纳；对完整性，原告黄杰辉没有证据予以反驳，不予支持。3、被告郑昭南提交证据2，证人没有出庭作证，不予采纳。经审理查明，本院认定事实如下：2018年11月9日，黄杰辉与郑昭南签订《中恒公园大地商铺租赁合同》约定，一、郑昭南租赁黄杰辉位于清远市清新区*******恒·公园大地花园18号楼107号商铺（建筑面积79.47平方米）。二、租期1年，自2018年11月15日至2019年11月14日。合同期限结束，郑昭南在同等条件下享有优先续租权，要求续租的，应自合同期限结束前3个月内向黄杰辉提出书面续租申请，逾期提出或未书面提出申请的，视为放弃优先续租权。续租租金综合当时的物价及周围门市租金涨幅由黄杰辉作合理调整，另行签订租赁合同。三、郑昭南独立承担商铺及其附属设施(包括但不限于卷闸门、门窗、排气槽、电线及管道等)日常维护、维修(更换)义务，费用及责任由郑昭南承担。因维修租赁物影响郑昭南使用商铺的，黄杰辉不承担任何责任。租赁商铺经营范围为仓库、建材、办公室，未经黄杰辉书面同意，郑昭南不得擅自变更、超越该经营范围。郑昭南不得在该商铺内存放易燃、易爆、有毒、污染或非合法合规取得等法律法规限制性或禁止性(或应提前获得行政审批许可后方可存放)的物品。四、按月支付租金1510元，郑昭南无故拖欠租金的，自应付之日起，黄杰辉给予7日宽限期，自第8日起，黄杰辉有权按拖欠租金金额每天1%向郑昭南加收违约金。五、郑昭南对承租商铺进行装修及修缮前(含商铺招牌设计及安装)，须向黄杰辉或黄杰辉指定的其他单位书面提交装潢方案/图纸，经审核并书面通过后方可进行装修及修缮。未经黄杰辉书面同意，郑昭南不得对承租商铺上进行装修及修缮，否则，属违约行为，黄杰辉有权单方解除合同，郑昭南缴纳的保证金及己缴租金不退且不作任何补偿。郑昭南之装修及修缮不得损害，商铺的主体结构、附属设施和总体布局;装修期间对装修雇佣人员、第三人产生之损害(即安全事故等)由郑昭南承担一切赔偿/补偿责任，黄杰辉概不承担。对商铺造成损害的，郑昭南应承担赔偿责任。合同期限结束或因任何因素致郑昭南停止/终止使用(租赁)该商铺的，商铺室内、室外不可移动(拆除)之装修（装潢)及设备(包括但不限于入墙管线、设备等，可移动的除外)无条件归黄杰辉所有，非经黄杰辉书面同意，郑昭南不得破坏、拆除其己装修部分及商铺立面和构件。郑昭南安装商铺招牌必须经过黄杰辉同意。为确保商铺招牌安装的统一性，郑昭南应在黄杰辉指定的位置安装，未经黄杰辉同意或不按黄杰辉要求安装招牌的，属违约行为，黄杰辉有权单方解除合同，郑昭南缴纳的保证金及己缴租金不退且不作任何补偿。黄杰辉有权每半年进行一次定期或其他不定期时间对商铺状况查验，发现问题，当场书面通知郑昭南，郑昭南确保予以无条件配合维修，避免安全事故发生。六、本合同签订之日起，郑昭南应向黄杰辉支付保证金1510元。租赁期结束后，该保证金使用两押一租形式抵扣郑昭南各项应付(欠)款后予以返回，本合同有其他约定的按其约定。郑昭南每月自行向物业管理公司按约定交纳物业管理费和其它相关费用，费用的标准及支付方式等其他事项以物业服务合同等文书为准。水电费由郑昭南自行向政府相关部门缴纳;租赁期间，由于郑昭南导致租赁商铺的质量或商铺的内部设施损毁，包括门窗、水电线路和设备等，维修费由郑昭南负责。因维修租赁物影响郑昭南使用商铺的，黄杰辉不承担任何责任。郑昭南租用该商铺进行商业活动产生的一切税费均由郑昭南承担(包括但不限于郑昭南办理证照及申请安装电话、宽带、有线电视、商铺租赁税等费用)。郑昭南使用的水费、电费以及物业管理费按本条执行，且须按时按规及本合同约定缴交前述税费。七、租赁期间，郑昭南不得擅自转租或转借该商铺。经黄杰辉书面同意，黄杰辉与第三方就该商铺另行签订租赁合同后，郑昭南可将该商铺转租第三方，但转租期不超过原合同租赁期限:超过原合同期限的，按本合同第二条第2点约定之“续租”情形处理。签订合同后的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原郑昭南的权利，承担原郑昭南的义务。转租后，第三方对黄杰辉(次承租人)因该商铺产生之债务由郑昭南承担连带责任。租赁期内，黄杰辉需转让该商铺的部分或全部给第三人时，郑昭南放弃该商铺的优先购买权，且无条件同意黄杰辉向第三人出售该商铺，黄杰辉保证郑昭南依法享有的权利不受影响。同时，郑昭南承诺无条件配合黄杰辉办理该商铺出售及租赁相关变更等手续，包括但不限于在接到黄杰辉通知的两个工作日内配合与黄杰辉签订商铺租赁解除合同(黄杰辉认为如有必要，包括与物业公司解除商铺物业管理协议)确认书、同时当日在黄杰辉的指引下与第三人签订新租赁合同等事项(因黄杰辉原因不能指引的相应顺延)。否则所产生的一切后果均由郑昭南承担。郑昭南同意新租赁合同按本合同约定享受相应租赁权益及承担相应的租赁义务履行。八、郑昭南有下列情形之一的，应按第九条之约定承担违约责任，且黄杰辉有权解除本合同，黄杰辉在提供1个月清场期限结束后，有权无条件收回商铺，郑昭南预付租金及保证金不予抵扣、不予退回，归黄杰辉所有;不足以清偿黄杰辉损失的，不足部分郑昭南应承担赔偿责任。1、擅自将商铺转租、转让或转借的；2、违反本合同第三条之约定，超越商铺约定经营范围的；3、利用承租商铺进行非法活动或违反“无污染商业用途”的；4、承租商铺之经营严重违反黄杰辉、物业管理秩序，致商圈第三人无法正常经营或影响业主正常生活，经业主多次投诉或经黄杰辉2次要求整改仍不能达到黄杰辉整改要求的;5、逾期支付租金累计达30日（含)以上的，或经物业管理单位确认逾期支付物业管理费和相关费用累计达30日(含)以上的；6、不予配合黄杰辉办理该商铺出售及租赁相关变更等手续，在收到黄杰辉通知的2个工作日内不予配合与黄杰辉解除本合同、与第三人签订新租赁合同等其他约定义务的;7、经黄杰辉2次要求整改仍不能达到黄杰辉整改要求的。九、郑昭南逾期支付租金累计达到30日天(不含本数)以上的，应按拖欠租金每天2%之标准向黄杰辉加付违约金:违约金不足以清偿黄杰辉损失的，不足部分，郑昭南应承担赔偿责任。郑昭南违反本合同约定的，除承担违约及赔偿责任外，保证金不予抵扣、不予退回。十、租赁期间，若郑昭南因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁商铺，郑昭南需立即书面通知黄杰辉，若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。并提供相关行政机关书面证明文件。十一、郑昭南确认，本合同约定的通讯地址和联系电话真实、有效，郑昭南在本合同履行期限内变更通讯地址或联系电话的，应当书面通知黄杰辉，否则视为未变更。黄杰辉使用EMS特快专递按本合同约定的通讯地址和联系电话向郑昭南送达通知、决定、函件、信息的，自邮件交寄之日起两日后即视为送达。郑昭南对黄杰辉送达有关解除或终止等事宜的任何通知、决定、函件、信息所涉内容有异议的，应自其送达之日起7日内，以书面形式向郑昭南提出，否则视为认可。郑昭南租赁后，从2019年7月22日起拖欠租金，郑昭南将商铺钥匙交给相邻商铺，代黄杰辉招租。2019年12月4日，郑昭南支付租金6040元。庭审过程中，组织双方现场勘验，郑昭南拆除展品后，损坏了原墙体表面；郑昭南拆除了用钢架、木夹板搭建的楼阁及楼梯，郑昭南愿意修复。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。一、合同效力。黄杰辉与郑昭南签订《中恒公园大地商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约责任。郑昭南没有依约支付租金及租赁期满后拆除用钢架、木夹板搭建的楼阁及楼梯、拆除粘贴的展品后没有恢复原状，是违约行为，应承担违约责任。1、违约金。郑昭南没有依约支付租金应支付违约金，黄杰辉请求所欠租金每日1%支付违约金，在没有证据证明除租金利息损失外的损失，明显过高，应予调整，逾期付款违约金以1510元为基数分别从2019年7月22日、8月22日、9月22日、10月22日起以计付至2019年12月3日为245.92元【2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率四倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍计付】，黄杰辉请求超出部分违约金，不予支持。2、恢复原状。诉讼中，郑昭南愿意恢复原状，应予以支持，恢复的墙体表面与相邻一致，用钢架、木夹板搭建的楼阁、楼梯符合安全标准；黄杰辉请求郑昭南支付恢复原状赔偿，不予支持。3、期满后租金（损失）。租赁期满，拆除展品不恢复原状，拆除钢架、木夹板搭建的楼阁及楼梯。郑昭南虽搬出商铺、将锁匙交予相邻商铺经营者转交黄杰辉，但黄杰辉有权拒收。商铺视为由郑昭南继续占有，郑昭南应参照合同约定每月租金1510元赔偿黄杰辉的损失（从2019年11月15日起至商铺恢复原状、返还给黄杰辉之日止）。黄杰辉请求郑昭南支付利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑昭南应支付原告黄杰辉逾期支付租金违约金245.92元，于本判决生效之日起10日内付清；二、被告郑昭南应为原告黄杰辉恢复商铺的原状（墙体表面与相邻一致，用钢架、木夹板搭建的楼阁、楼梯符合安全标准）；三、被告郑昭南应赔偿原告黄杰辉损失（从2019年11月15日起按每月1510元计至商铺恢复原状、返还给黄杰辉之日止）；四、驳回原告黄杰辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费264元（已减半，原告黄杰辉已预交），由被告郑昭南负担20元，原告黄杰辉负担244元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈兆平二〇二〇年四月二十日法官助理 宾 涛书 记 员 杨丹娜附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。