河南省郑州高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0191执异671号异议人（案外人）：王志中，男，汉族，1985年1月12日出生，住河南省中牟县。委托代理人：翟娇娇，河南豫龙律师事务所律师。申请执行人：李鑫泽，男，汉族，1989年6月28日出生，住河南省沈丘县。被执行人：蒋玉光，男，汉族，1981年12月7日出生，住河南省永城市。被执行人：许军英，女，汉族，1981年10月2日出生，住河南省永城市。被执行人：王云芳，女，汉族，1988年1月3日出生，住河南省漯河市郾城区。被执行人：董艳周，男，汉族，1980年7月24日出生，住河南省武陟县。本院在办理李鑫泽申请执行董艳周、王云芳、蒋玉光、许军英借款合同纠纷一案，案外人王志中提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王志中异议称,2016年9月8日，异议人通过房屋中介郑州远之航房地产营销策划有限公司与蒋玉光签订了《房屋买卖合同》，约定异议人作为买方购买蒋玉光名下所有的郑州经济技术开发区××大街××北××楼××单元××房产，合同约定房屋价款为1383000元。因签订买卖合同时，涉案房屋的产权证书未办理下来，因此无法过户。合同签订当日，异议人向蒋玉光支付购房款20万元，当日蒋玉光将房屋交付给异议人。2016年9月12日，异议人再次向蒋玉光支付购房款217000元。2016年9月15日，异议人与物业签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》，交纳了施工保证金后，对涉案房屋进行了装修。其后异议人在该房屋中居住，并交纳水电物业燃气费用。2017年7月份涉案房屋的产权证书下发，此后异议人多次请求蒋玉光办理房屋过户，均未果。2017年11月29日，异议人与蒋玉光签订补充协议。根据补充协议约定，异议人再次向蒋玉光支付33万元购房款。同时自2016年9月19日起，异议人一直持续给房子还贷至今。异议人在申请执行人查封蒋玉光房屋前就签订了房屋买卖合同，并已按照合同的约定支付了绝大部分的购房款后合法占有涉案房屋并居住至今。综上，异议人请求贵院裁定对登记在蒋玉光名下的豫（2017）郑州市不动产权第××号房产停止执行，并予以解封。故请求法院裁定停止执行蒋玉光名下的豫（2017）郑州市不动产权第××号房产，并予以解除查封。申请执行人李鑫泽答辩称，一、郑州高新技术产业开发区人民法院的执行行为符合法律规定，并无不当，所查封的涉案房产不能解封。本案中，贵院依据（2018）豫0191财保915号民事裁定书依法保全查封了蒋玉光名下的房产一套，后案件进入执行程序后自动转为执行查封，根据《物权法》的规定，不动产物权以登记为准，该房产登记在蒋玉光名下，即蒋玉光为房产所有权人，故贵院的查封符合法律规定，并无不当，所查封的房产不能解封。二、异议人与蒋玉光签订《房屋买卖合同》之后仅支付了部分房款，并未支付全部房款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。异议人与蒋玉光签订的《房屋买卖合同》中约定，房屋总价款为1383000元，首付款417000元，尾款380000元。自2016年9月8日至2018年5月4日，异议人总计向蒋玉光支付房屋价款493000元。根据异议人提交的证据材料显示，异议人支付房款是通过转账方式，蒋玉光所写收条也注明了“以银行转账为准”，异议人分别于2016年9月8日支付13万元、于2016年9月12日支付9.7万元、于2017年11月29日支付22.1万元，于2017年11月30日支付1.5万元、于2018年5月4日支付3万元（该笔款项由许军英代收），以上共计49.3万元，尚有剩余价款89万元未支付，至于异议人转给蒋玉光的用于偿还房屋银行贷款的款项（根据证据材料显示，每月3188元左右），因每个月偿还房贷数额固定，还款日固定，故可以根据异议人的转账记录经过计算得出具体数额，可以从未支付的89万元中予以扣除，异议人应当将扣除已偿还房贷的剩余未支付款项交至人民法院执行。三、异议人转给刘香云的款项不属于支付房屋价款，与本案无关，应当不予审查。王志中与刘香云是否有借贷纠纷与本案无关，如果存在也是另外的法律关系，不应以本案的法律程序进行处理。王志中与刘香云之间的转账不能视为支付房屋价款，刘香云自己所写的“情况说明”表述的仅仅是其与王志中之间的借贷关系，且无法确定二人之间是否还存在其他债务纠纷，该笔款项也即是二人之间其他债务纠纷的体现，并不能证明王志中于2016年9月8日支付给蒋玉光111000元购房款，而实际上，根据蒋玉光的收条显示，收到房款的具体数额“以银行转账为准”，异议人总计向蒋玉光支付房屋价款为493000元。故王志中转账给刘香云项款不能认定为王志中向蒋玉光支付房屋价款，该笔转账与本案无关，应当不予审查。综上所述，异议人与蒋玉光签订《房屋买卖合同》之后支付了部分房款，异议人王志中转给刘香云的款项与本案无关，且异议人未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故贵院的执行行为符合法律规定，并无不当，所查封的涉案房产不能解封。本院查明，李鑫泽申请执行董艳周、王云芳、蒋玉光、许军英借款合同纠纷一案,执行依据是已经发生法律效力的（2018）豫0191民初18353号民事判决书，本院于2019年7月29日立案执行，执行案号是（2019)豫0191执11037号。在执行过程中，本院于2018年5月3日根据案号（2018)豫0191财保915号民事裁定书、协助执行通知书裁定查封了被执行人蒋玉光名下位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号房××套，不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产第××号。另查明，蒋玉光（甲方）与王志中（乙方）于2016年9月8日签订《房屋买卖合同》，合同约定王志中作为买方购买蒋玉光名下所有的郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××房产，合同约定房屋总价款共1383000元，付款方式为按揭贷款，首付款417000元人民币，剩余房款380000由银行放贷之日向甲方支付。根据王志中提供的收条显示，2016年9月8日，异议人王志中向蒋玉光支付购房款20万元（首付款），当日蒋玉光将房屋交付给异议人；2016年9月12日，异议人再次向蒋玉光支付购房款217000元（首付款）。2016年9月15日，异议人与物业签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》，交纳了施工保证金后，对涉案房屋进行了装修，郑州新世纪物业服务有限公司，富田九鼎世家管理处出具的九鼎小区居住证明显示，王志中从2016年12月份在九鼎小区居住至今，并提交其缴纳的电费、水费证明。2017年11月29日，异议人再次向蒋玉光支付购房款300000元。2018年5月4日，异议人向蒋玉光支付购房款30000元（由许军英代收）。同时根据中国民生银行个人账户对账单显示，王志中自2016年起，持续给房屋进行还贷,目前剩余514894元房款尚未支付。2020年4月3日，王志中向本院提交申请书，愿意向本院提供银行账户交付剩余支付房款。2020年4月8日，根据本院（2019）豫0191执11037号协助冻结存款通知书及回执显示，我院已冻结异议人王志中中国工商银行郑州经开区支行账户（62×××39）存款514894元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。本案中，对案外人王志中的异议请求，异议审查机构根据其提交的证据进行书面审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人王志中与被执行人蒋玉光于2016年9月8日签订房屋买卖合同，本院于2018年5月3日查封涉案房屋，异议人王志中与被执行人签订房屋买卖合同的时间早于本院查封涉案房屋的时间，符合上述法律规定的第一项内容；根据异议人提交的装修管理费、物业费发票，电费、水费缴纳账单，以及物业出具的居住证明，异议人王志中在本院查封之前已占有涉案房屋，符合上述法律规定的第二项内容；通过异议人提交的中国民生银行个人账户对账单及双方签订的房款收条显示，王志中已按照合同约定支付了大部分的购房款，并自2016年起，持续给房屋进行还贷,目前剩余514894元房款尚未向蒋玉光支付，王志中已按要求将剩余房款共计514894元交付本院，由本院进行先行冻结，随后进行划扣，符合上述法律规定的第三项内容；王志中多次要求被执行人蒋玉光办理过户登记未果，该房屋确是非因买受人自身原因未办理过户登记，符合上述法律规定的第四项内容，其异议请求足以排除本院的强制执行，对其异议请求，本院予以支持。综上，异议人王志中请求本院执行实施机构停止对涉案房屋的执行符合上述法律规定，本院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、二十八条、裁定如下：中止对蒋玉光名下位于郑州经济技术开发区第五大街第88号16号楼1单元21层2102号房产（不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产第××号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王东明审 判 员  孙 瑾人民陪审员  李济宾二〇二〇年四月二十四日书 记 员  丁 点