广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初564号原告：梁伟青，男，1972年2月10日出生，汉族，住址：广东省珠海市金湾区********************，公民身份号码：440************613。原告：张惠群，女，1972年4月21日出生，汉族，住址：广东省开平市**************之二，公民身份号码：440************88X。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李敬子、陈艳芬，广东祥兴律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。原告梁伟青、张惠群与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，并于同年3月26日公开开庭审理了本案。原告梁伟青、张惠群的共同委托诉讼代理人陈艳芬到庭参加诉讼，被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伟青、张惠群向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒威房产公司支付逾期违约金70420元（从2017年9月1日计至2019年1月17日，350000元×0.0004×503天=70420元）；2、判令被告恒威房产公司赔偿原告梁伟青、张惠群未安装的格力空调9000元（未安装空调3台）和未安装的格力空气能热水器150升一部5000元；3、判令被告恒威房产公司承担本案全部诉讼费用（包括诉讼保全费用）。事实和理由：原告梁伟青、张惠群在2016年3月27日与被告恒威房产公司签署了恒富广场认购书和广东省商品房买卖合同，原告梁伟青、张惠群以人民币350000元正的价格购买了由被告恒威房产公司开发的开平市**********绿苑山庄7区6幢1406房，双方在合同中约定了2017年8月31日前被告恒威房产公司将上述商品房交付给原告梁伟青、张惠群使用并约定了逾期交房的违约责任。但原告梁伟青、张惠群在2019年的1月17日才收到被告恒威房产公司的收楼通知书，被告恒威房产公司的交楼时间已经逾期履行，根据双方约定的逾期交房的违约责任，被告恒威房产公司应支付70420元的违约金。根据双方签订的《1-7幢装修装饰标准确认书》可以表明该房屋套内装修装饰的标准均有记载，现在仍有三台格力空调和一台格力空气能热水器150L未安装，原告梁伟青、张惠群要求被告恒威房产公司赔偿原告梁伟青、张惠群未安装的格力空调9000元（未安装空调3台）和未安装的格力空气能热水器150升一部5000元。综上所述，为维护原告梁伟青、张惠群的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判处，支持原告梁伟青、张惠群的全部诉讼请求。被告恒威房产公司辩称：一、本公司一直以来都是想尽办法，努力完成交房义务的。到目前为止，本公司已向七百多户业主交付了房屋。二、延迟交房原因，除了本公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于本公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延180天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致答辩人完全无法施工。因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了相应的顺延。三、违约金约定过高，本公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告梁伟青、张惠群并没有遭受明显的、较大的损失。因此，合同约定的违约金显然过高，本公司认为应按每日万分之零点五讨算违约金。四、关于空调的问题。本公司在交楼时与业主约定，空调的安装按收楼顺序逐幢安装，每幢的安装期为90日（雨天除外），如业主要退回空调款，须在收楼后一年半再作退回。原告梁伟青、张惠群完全清楚上述的约定。现原告梁伟青、张惠群收楼后未满一年半，原告梁伟青、张惠群要求本公司支付空调款，本公司不同意。综上所述，本公司已交付部分房屋，延迟交房是由于本公司经验不足、不可抗力等各项因素造成；违约金的约定也过高，本公司请求调整为每日万分之零点五。同时，空调款的退款时间未到。因此，请求法院依法处理。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告梁伟青、张惠群提供的如下证据：企业信用信息报告复印件一份、商品房买卖合同原件一份、恒富广场认购书原件一份、收楼通知书原件一份、钥匙单原件一份、《1-7幢装修装饰标准确认书》原件一份。上述证据均来源合法，具有真实性、且与本案有关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2015年12月23日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区6幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015110号），许可证期限为2015年12月23日至2016年12月23日。2016年3月27日原告梁伟青、张惠群与被告恒威房产公司签订恒富广场认购书，购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区6幢1406房，2016年5月28日原告梁伟青、张惠群与被告恒威房产公司又签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0160662），建筑面积为75.44平方米，总房款350000元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的。因政府部门行政行为导致出卖人延期交付商品房的”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。同日，原告梁伟青、张惠群与被告恒威房产公司还签订一份《1-7幢装饰装修标准确认书》，约定梁伟青、张惠群于2016年5月28日与恒威房产公司订立商品房买卖合同，购买开平市**********绿苑山庄7区6幢1406单元房屋，并确认由恒威房产公司对该房屋进行装饰装修，该房屋套内的装饰装修标准包含卫生间内配格力品牌150升空气能热水器一部、卧室内配格力正1匹挂墙式空调两台、客厅配格力2匹挂墙式空调一台等。两合同签订后，原告梁伟青、张惠群向被告恒威房产公司支付110000元首付款，并在银行贷款支付240000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告梁伟青、张惠群使用，经数次催讨，被告恒威房产公司于2019年1月17日向原告梁伟青、张惠群发出《收楼通知书》，并在收楼通知书上温馨提示：空调除4幢外，统一按照收楼先后顺序安排安装，并于交楼后三个月内安装完毕等。同日，被告恒威房产公司交付座落于开平市**********绿苑山庄7区6幢1406房的房屋给原告梁伟青、张惠群。原告梁伟青、张惠群收房后因被告恒威房产公司没有按约定时间交房及尚有三台空调、一部空气能热水器没有交付并安装，遂提起本案诉讼。庭审过程中，恒威房产公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。原告梁伟青、张惠群与被告恒威房产公司均确认：原告梁伟青、张惠群已在2019年1月17日收楼，但尚有三台空调、一部空气能热水器没有交付并安装，该三台空调和一部空气能热水器折价为13800元。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。此外，本院根据原告梁伟青、张惠群的财产保全申请，作出了（2020）粤0783民初564号民事裁定，冻结了被告开平恒威房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司开平水口东支行的440********500000009账户银行存款84420元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2015年12月23日取得商品房预售许可证，梁伟青、张惠群与恒威房产公司签订的《商品房买卖合同》、《1-7幢装饰装修标准确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对梁伟青、张惠群已全额交付购房款、恒威房产公司在2019年1月17日才交付房屋，但尚有三台空调、一部空气能热水器没有交付并安装给梁伟青、张惠群使用的事实没有异议，本院予以认可。恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告梁伟青、张惠群请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任及赔偿其未交付和安装的空调、热水器有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于：一、逾期交付商品房的违约金应如何确定；二、未交付和安装的空调、热水器的价值。一、关于逾期交付商品房的违约金应如何确定的问题。恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，梁伟青、张惠群在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。梁伟青、张惠群与恒威房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；……。”虽然双方履行合同过程中，开平市遭遇了超强台风、暴雨等天气，属于不可抗力，但恒威房产公司未能举证证明其于台风、暴雨等天气发生之日起15日内告知买受人，因台风、暴雨等天气影响工程建设进度需延期交楼，其应承担举证不能的法律后果。恒威房产公司在台风、暴雨等不可抗力因素发生后，没有在合同约定的期限内告知买受人，即使台风、暴雨等天气影响了恒威公司的工程建设进度，由于恒威房产公司没有履行合同约定的告知义务，也应视为其已经放弃了可以据实延期交房的合同权利，故恒威房产公司本案请求在逾期违约时间中扣减违约天数的理由不成立。故恒威房产公司应支付逾期交房违约金35280元（从2017年9月1日起至2019年1月17日止，以房款350000元为基数，按每日万分之二计付）给原告梁伟青、张惠群。二、关于未交付和安装的空调、热水器的价值问题。原告梁伟青、张惠群与被告恒威房产公司对涉案的三台空调、一部热水器折价共计13800元没有异议，本院以这个价值为标准，由被告恒威公司赔偿因未交付及安装涉案的三台空调、一部热水器共计13800元给原告梁伟青、张惠群。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”恒威房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：二、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金35280元（从2017年9月1日起至2019年1月17日止，以房款350000元为基数，按每日万分之二计付）给原告梁伟青、张惠群；二、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内赔偿因未交付及安装涉案的三台空调、一部热水器共计13800元给原告梁伟青、张惠群；三、驳回原告梁伟青、张惠群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费955.25元、财产保全费864元，合共1819.25元（原告梁伟青、张惠群已预交1819.25元），由原告梁伟青、张惠群负担477.63元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担1341.62元。原告梁伟青、张惠群多预交的1341.62元，由本院予以退回1341.62元，被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费1341.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄炳炎二〇二〇年四月十七日书记员  黄超嫦李瑞云