河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1162号 上诉人（原审被告）：梁X平，男，1962年8月2日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：杜竹廷，系梁X平之妻。 委托诉讼代理人：郭卫卫。 被上诉人（原审原告）：河北康欣房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市平山县平山镇桥西区正义路路南。 法定代表人：李栋，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩文杰，该公司法律顾问。 上诉人梁X平因与被上诉人河北康欣房地产开发有限公司（以下简称康欣房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁X平上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判：一、被上诉人依《土地转让协议》约定履行交房义务：即被上诉人将康欣家园交付上诉人，多出部分上诉人按每平方米2718元计算补足被上诉人购房款；二、被上诉人一次性给付上诉人迟延履行违约金10万元；以上两项相抵：即违约金与购房款相减后，双方多退少补。3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审判决认定事实错误，应予纠正；案涉《土地转让协议》第四条：“甲方土地0.2亩、换楼房商积陆拾陆平米，兑换（壹号楼壹单元玖零贰室）。对划线部分，双方已经将实际数字填入。依通常交易习惯，应认定双方已经对“换房”或者“换钱”做出了明确约定：即甲方用0.2亩土地兑换乙方壹号楼壹单元玖零贰室。一审法院认定双方对“交房”或者“交钱”没有做出约定明显错误，应予纠正。二、本案一审判决适用法律错误，应予纠正；案涉协议第五条中并没有明确约定替代协议中某条款的意思表示，且该条款明显是对双方协议履行协议过程中出现违约后约定的具有惩罚性质的违约责任条款。一审法院认定案涉协议第五条既具有替代性也具有惩罚性，明显适用法律错误应予纠正。另，假使双方没有在协议签订之初作出选择，那么现在被上诉人通过向法院起诉的方式，选择的依然是履行协议第五条，而第五条前半句恰恰是履行交付义务。且上诉人现居住在涉案房屋中，不存在事实上和法律上的交付不能和履行障碍。综上，请求二审法院维护法律的公平正义，改判支持上诉人的诉讼请求。 河北康欣房地产开发有限公司答辩称，一、一审法院将该案定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷是错误的，本案实质上为土地转让协议合同纠纷。二、在转让协议中对转让土地的对价有两种选择，第一种是给付上诉人土地转让金35万元，第二种为兑换楼房面积66平米，但是在该协议中并没有约定如何履行该协议，同时协议第五条明确了自合同签订之日起两年半交房，如不能交房，给付上诉人每亩50万元的土地转让金，同时约定交付的房产为大产权房，由于在合同签订之日起两年半没有交房，因此上诉人当时并没有选择本案所涉的房屋，被上诉人将协议上约定的房屋已经出售给他人，因此关于兑换房屋的条款，实际上已经不能履行。因此一审法院判决按每亩50万元的土地出让金给付上诉人是正确的。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 河北康欣房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：依法判决原、被告按2013年5月24日签订的《土地转让协议》第五条约定的土地出让金履行各自的权利、义务。事实与理由：原告在平山县的开发建设。2013年5月24日，原、被告签订《土地转让协议书》被告将土地0.2亩转让给原告开发，同时协议就给付土地转让金或兑换楼房进行了约定，特别是协议第五条约定原告应在合同签订之日起两年半交房，如不能按时交房应一次性付给被告每亩50万元的土地出让金或按市场价格（详见土地转让协议）。协议签订后，原告对受让的土地进行了房产开发。2015年11月25日，原告开发的住宅楼建起，但被告以缺少购房资金为由，拒绝接受房屋，同时要求原告给付土地转让金，但因原告缺乏资金，因此暂时没有给付被告。2017年3月16日，原告将协议约定的房屋出售，并于2018年通知被告领取土地转让金，但被告见房屋价格上涨，又要求兑换楼房，并于2019年9月份私自将协议约定的已出售给他人的房屋撬开。在房主报警后，被告才离开。后经双方多次协商，但无法就兑换房屋或给付土地出让金达成一致意见。为此，特向贵院提起诉讼，望贵院依法审查后，判如原告所求。 一审法院认定事实：康欣房地产公司系平山县城孟县壁村北康欣家园小区开发商。关于康欣家园小区商品房开发建设项目的各项审批手续，平山县人民政府相关职能部门已经按照解决房地产开发遗留问题的政策处置到位。2013年5月24日，梁X平（甲方）与康欣房地产公司（乙方）签订《土地转让协议》主要内容为：一、甲方土地位置：孟县壁村北液压件厂西。二、土地转让金或兑换楼房（1）转让金每亩35万元，一次性付清。（2）甲方兑换乙方住宅楼房或临街门市（上下两层）。多出面积按市场价每平方米2718元购买，交房付款。三、甲方必须协助乙方办理相关土地手续。四、甲方土地0.2亩，换楼房面积陆拾陆平米。（壹号楼壹单元玖零贰室）。五、乙方应在合同签订之日起两年半交房，如不能按时交房应一次性付给甲方每亩50万元土地转让金或按市场价。梁X平在合同中签字，康欣房地产公司加盖公章及法定代表人印章。康欣家园小区于2015年底建好，大部分业主已经入住。对该争议房产，双方没有及时结算、交付。2017年3月16日，康欣房地产公司将该争议房产（面积98.93平方米，）卖给案外人于联慧、于聪慧交清了购房款及维修基金、税款等相关费用（商品房单价每平方米2700元，地下室单价每平方米1800元），康欣房地产公司向于聪慧交付了房屋钥匙。梁X平于2019年9月18日将争议商品房私自撬锁入住。于聪慧已另案提起诉讼。 一审法院认为，本案争议属占地补偿纠纷性质。本案争议的焦点是康欣房地产公司迟延交房违约责任的承担方式。梁X平与康欣房地产公司签订的《土地转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，并且开发小区已建设完成，应认定双方签订的协议有效。协议约定：“二、土地转让金或兑换楼房（1）转让金每亩35万元，一次性付清。（2）甲方、兑换乙方住宅楼房或临街门市。多出面积按市场价每平方米2718元购买，交房付款。”双方当事人可以选择两种方式进行占地补偿，第一种方式一次性付清转让金每亩35万元；第二种方式是兑换住宅楼或沿街门市，甲方土地0.2亩，兑换楼房面积陆拾陆平米，兑换楼房则可以兑换的面积是66平米，选择兑换1-1-902室，超出应兑换面积按每平方米2718元购买。如双方当事人双方按照上述约定交付补偿金或者经双方结算后交付房屋，则该合同履行完毕。协议第五条约定“乙方应在合同签订之日起两年半交房，如不能按时交房应一次性付给甲方每亩50万元土地转让金或按市场价。该条款是针对康欣房地产公司不能两年半按时交房情况下，康欣房地产公司应当将土地补偿金由每亩35万元变更为每亩50万元或市场价，一次性给付梁X平。该条款既有替代协议第二条、第四条的性质，也具有违约惩罚性质，应当认定为是康欣房地产公司在该情形下承担协议约定的总体责任的方式。现该争议商品房在合同签订之日起两年半没有按时交房，并且康欣房地产公司已将该商品房出卖、交付他人，康欣房地产公司应当按照协议第五条约定的标准向梁X平履行金钱补偿义务，一次性给付梁X平土地补偿金10万元，并支付逾期付款违约金。梁X平的反诉理由不能成立，对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下一、梁X平与河北康欣房地产开发有限公司于2013年5月24日签订的合同有效；二、河北康欣房地产开发有限公司于判决生效10日内给对梁X平土地补偿金100000元，并自2015年11月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议属占地补偿纠纷性质。2013年5月24日梁X平与康欣房地产公司签订的《土地转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约履行。协议约定：“二、土地转让金或兑换楼房（1）转让金每亩35万元，一次性付清。（2）甲方兑换乙方住宅楼房或临街门市。多出面积按市场价每平方米2718元购买，交房付款。四、用0.2亩土地换楼房面积陆拾陆平米，且写明兑换楼房为壹号楼壹单元玖零贰室。”双方当事人可以选择两种方式进行占地补偿，第一种方式一次性付清转让金每亩35万元；第二种方式是兑换住宅楼或沿街门市，甲方土地0.2亩，兑换楼房面积陆拾陆平米，兑换楼房则可以兑换的面积是66平米，选择兑换1-1-902室，超出应兑换面积按每平方米2718元购买。如双方当事人按照上述约定交付补偿金或者经双方结算后交付房屋，则该合同履行完毕。协议第五条约定“乙方应在合同签订之日起两年半交房，如不能按时交房应一次性付给甲方每亩50万元土地转让金或按市场价。该条款是针对康欣房地产公司两年半不能按时交房情况下，康欣房地产公司应当将土地补偿金由每亩35万元变更为每亩50万元或市场价，一次性给付梁X平。梁X平上诉称该条款是对不交房的违约责任，原土地转让金每亩35万元或兑换楼房，现两年半不能按时交房，按每亩50万元土地转让金补偿并交付房屋，不符合常理，该条款应视为对履行协议选择项目的惩罚条款，具有替代协议第二条、第四条的性质。协议中虽写明了具体楼号，但梁X平在交房期届满后并没有积极主张权利，致使康欣房地产公司将房出售给他人，已不具备交付条件，现一审法院依据该惩罚条款判决康欣房地产公司一次性给付梁X平土地补偿金10万元，并支付逾期付款违约金并无不当。综上所述，梁X平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由梁X平负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年四月十四日 书记员  田家鑫 ——