山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1679-1号上诉人（原审原告）：裴耀，男，1989年10月3日出生，汉族，住山西省偏关县。委托诉讼代理人：乔佳莉，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛高杰，北京德恒（太原）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：乔云荣，女，1991年2月7日出生，汉族，住山西省汾西县。委托诉讼代理人：牛高杰，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔佳莉，北京德恒（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨志强，男，1984年4月17日出生，汉族，住太原市。被上诉人（原审被告）：刘园，女，1983年9月21日出生，汉族，住太原市。被上诉人（原审被告）：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区学府街132号华宇百花谷写字楼D座17层1708室。法定代表人：李黎，总经理。委托诉讼代理人：刘嘉馨，女，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司职工，住太原市迎泽区南内环街169号5号楼2单元3号。委托诉讼代理人：王晓红，女，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司职工，住太原市万柏林区玉河街25号院7号楼1单元401号。上诉人裴耀、乔云荣因与被上诉人刘园、杨志强、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人裴耀及其与乔云荣的共同委托诉讼代理人牛高杰、乔佳莉，被上诉人刘园、杨志强，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘嘉馨、王晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人裴耀、乔云荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；本案全部诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一审判决前后矛盾，认定事实错误。1、在各方签订的《房地产买卖契约》《补充协议》及《太原市存量房买卖经纪服务合同》中均明确约定涉案房屋之上无附着户口，且《太原市存量房买卖经纪服务合同》第十二条约定：违约责任“除第十四条外致使合同无法履行或解除的以及本合同对违约责任另有约定的外，买卖双方任意一方有违约情形的，违约方应按照房屋成交价的10%，计人民币66000元作为违约金支付给守约方，同时由违约方支付人民币16500元佣金给被上诉人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司），并支付本次交易已发生的所有费用，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任”。该违约责任条款适用于除第十四条免责条款外致使合同无法履行或解除的以及本合同对违约责任另有约定的外，买卖双方任意一方有违约情形时。房屋落户情况的虚假承诺当然包含在该种违约情形中，理应适用该违约条款。一审判决在本院认定事实部分已将上述事实予以认定，但本院认为部分却表述“上述三份合同关于违约责任的约定，均无明确针对房屋是否空户进行约定”，明显前后不一致，认定事实错误。2、签订合同时涉案房屋上落有户口，被上诉人杨志强、刘园未履行如实告知义务，隐瞒了房屋权利瑕疵存在违约行为，应当按照合同约定按房屋成交价的10%计人民币66000元作为违约金支付给上诉人；被上诉人我爱我家公司作为居间服务中介机构，未尽到审查房屋状况义务，且未如实提醒上诉人注意房屋权利瑕疵，未尽职履行经纪服务合同约定的居间服务内容，根据合同约定，应当返还上诉人向其支付的16500元居间服务佣金，由违约方杨志强、刘园另行向其支付佣金。3、虽上诉人于2019年8月9日将户口迁至该房屋处，但得以落户系基于2019年6月山西省公安厅晋公治57号《关于对房屋所有权发生转移后居民落户有关问题的批复》中，对于拒不迁出户口或者无法取得联系的原住户进行强制迁户的相关规定，并非基于被上诉人或原占户人的努力与配合，若没有省公安厅的相关批复，上诉人至今都无法落户。综上，被上诉人在合同签订及履行过程中存在违约，请求二审法院在查清事实的基础上，撤销审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人刘园、杨志强共同辩称，涉案三方一起到派出所查过户口，派出所在这个房子的房本上用铅笔标了此房为空户，可以落户。杨志强、刘园的户口一直都没有落到这个房屋上。因为杨志强、刘园也怕前房东的户一直还在，所以就带着上诉人去派出所查了，所以我们才在中介的帮助下卖了房子过了户。过户以后上诉人给杨志强、刘园打电话说该房屋上有户口，我方才去找原房东问此事，虽然该房子我们买了十几年了，但我们买该房子不涉及到落户的问题，所以才和上诉人一起去派出所落实此事。综上，我方在卖房子的过程中也是积极的和上诉人交接房屋，而且落户的事我们也不存在欺骗和隐瞒，并且也去派出所查了，上诉人也可以去派出所查，如果要是房子现在过不了户，户口也落不了，那我们有违约，现在房子已经买了，户也落了，现在向我们要违约金无事实依据。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人我爱我家公司辩称，1、关于上诉人的诉讼请求第一项，被上诉人我爱我家公司不予认可。2、关于上诉人的诉讼请求第二项，我爱我家公司不同意支付，因为根据成交确认书的约定，上诉人应支付确认书所确认的成交房屋总价款的2.5%作为我爱我家公司的服务佣金。三方签署的成交确认书实质上是居间合同，根据合同法第424条的规定，居间人都不是委托人的代理人或当事人一方，居间人只是依照委托人的指示，为委托人报告有关可以与委托人订立合同的第三人，给委托人提供订立合同的机会，或者在当事人之间为媒介作用，并不参加委托与第三人之间具体的订立合同的过程，只是一个中介服务人。2018年11月14日上诉人与被上诉人杨志强、刘园签署房地产买卖契约、补充协议当日，我爱我家公司的居间服务已履行完毕。2018年12月4日上诉人与被上诉人杨志强、刘园已完成不动产转移登记的相关手续，上诉人现已成为该房屋的新产权人。我爱我家公司的经营行为合法，提供了有偿的居间服务，收费标准没有违反现行有效的法律规定，我爱我家公司没有任何过错。3、被上诉人杨志强、刘园及我爱我家公司已按照补充协议第八条的约定，已在资金监管手续办理前，前往该房屋所在地派出所进行核实户口情况，且派出所已明确告知该房屋为空户；后在不动产转移登记手续办理后才得知由于该房屋户口情况的复杂性以及派出所工作人员的疏忽导致查询错误，该房屋并非空户，且上诉人已于2019年8月6日将户口落于该房屋内。上诉人在诉状中所称我爱我家公司未尽到房屋状况的审查义务，且未如实提醒上诉人注意房屋权利瑕疵，我爱我家公司认为在三方均共同赴该房屋派出所确认该房屋为空户的情况下，我爱我家公司已尽到履行审查房屋状况义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人裴耀、乔云荣向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告杨志强、刘园共同向原告支付违约金66000元；二、请求依法判令被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向原告返还居间服务佣金16500元；三、本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2018年11月，原告裴耀、乔云荣与被告杨志强、刘园、我爱我家公司相继签订了《房地产买卖契约》《补充协议》《太原市存量房买卖经纪服务合同》，买卖人为原告裴耀、乔云荣，出卖人为被告杨志强、刘园，居间人为被告我爱我家公司，交易房屋坐落于太原市万柏林区玉河小区98幢3单元5层51号，交易价格660000元。《房地产买卖契约》中1.6条款中表示，房屋上无户口；违约责任只约定了悔约及付款方面的违约责任。《补充协议》中第八条约定，甲方杨志强、刘园保证该房屋办理资金监管手续前为空房状态。如有户口，甲方应于办理资金监管手续前迁出。甲方配合乙方裴耀赴户口所在地派出所核实，经确认该房屋为空户后，开始办理资金监管手续；违约责任约定了甲方出现四种违约情形之一后，甲方应向乙方支付房屋成交价款10％的违约金，该四种违约情形不包括房屋是否空户的问题。《太原市存量房买卖经纪服务合同》中第二条第四款中列明该房屋上无附着户口，第五款约定，乙方杨志强、刘园保证如实陈述房屋现状，如发生与乙方有关的产权纠纷或者债权债务，由乙方负责清理，因此给甲方裴耀、乔云荣造成的损失，由乙方负责赔偿；第五条约定了逾期付款违约责任；第六条约定了产权转移登记办理的违约责任；第十二条约定，除免责条款外致使合同无法履行或者解除的，以及合同对违约责任另有约定的外，甲乙双方有违约情形的，违约方按照房屋成交价款的10％支付违约金。上述合同签订后，被告我爱我家公司收取了16500元居间费用；房屋也办理转移登记至原告裴耀、乔云荣名下。但在原告向买受房屋辖区派出所申请落户时，得知该房屋上尚有户口，无法落户；被告杨志强、刘园得知情况后联系户上的房屋原所有权人办理转户事宜，庭审中，被告杨志强、刘园、我爱我家公司均陈述在出售房屋时曾去派出所了解房屋是否有附着户的情况，当时的派出所工作人员称没有附着户。2019年8月9日，诉争房屋清除原房屋户口后原告裴耀、乔云荣落户至该房屋。一审法院认为，原、被告各方签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》、《太原市存量房买卖经纪服务合同》合法有效，根据《补充协议》约定，系被告杨志强、刘园配合原告方赴户口所在地派出所核实落户情况，故原、被告均有义务落实房屋有无附着户口，上述三份合同关于违约责任的约定，均无明确针对房屋是否空户进行约定，原告主张被告杨志强、刘园按照房屋成交价款的10％支付违约金，不符合双方约定，也不符合法律规定；原告裴耀、乔云荣与被告杨志强、刘园之间的房屋买卖合同成立并已履行，原告要求被告我爱我家公司返还居间服务佣金，没有法律依据；故对原告的诉讼请求，本院不予支持。原审判决：驳回原告裴耀、乔云荣的诉讼请求。本院二审期间查明，被上诉人我爱我家公司提交收据，证明其收取佣金金额为13200元，上诉人裴耀、乔云荣对该事实无异议。庭审后，经本院主持，上诉人裴耀、乔云荣与被上诉人刘园、杨志强达成一致和解协议且已实际履行完毕，本院另行制作民事调解书送达双方。其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人裴耀、乔云荣与被上诉人刘园、杨志强就买卖合同违约责任问题达成一致的调解意见，已制作民事调解书，并已实际履行完毕，本判决不再赘述。本案中，涉案的《房地产买卖契约》《补充协议》《太原市存量房买卖经纪服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。根据《补充协议》第八条户口的约定，被上诉人杨志强、刘园保证该房屋办理资金监管手续前为空户状态。如有户口，杨志强、刘园应于办理资金监管手续前迁出。杨志强、刘园配合裴耀、乔云荣赴户口所在地派出所核实，经确认该房屋为空户后，开始办理资金监管手续。据此约定首先是被上诉人杨志强、刘园要保证该出售房屋在办理监管手续前为空户状态，被上诉人我爱我家公司在该协议上加盖公章予以确认。按照《太原市存量房买卖经纪服务合同》第十条我爱我家公司义务中约定，如实提醒甲乙双方注意该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其它影响交易的重大事项；尽职履行经纪服务合同约定的居间服务内容。事实上涉案房屋在进行交易后，该房屋并非是空户。因此，被上诉人我爱我家公司作为居间人，无证据证明其履行了提醒义务，事实上也未尽职完成居间服务内容，造成经其居间服务而出售的涉案房屋并非是空户的结果。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此规定，被上诉人我爱我家公司不得收取报酬，但考虑到上诉人在办理监管手续前，按约定应当前往户口所在地派出所核实情况，对于未能核实清楚是否为空户的问题，上诉人也存在一定的责任。因此，上诉人裴耀、乔云荣与被上诉人我爱我家公司存在同等的责任，故被上诉人我爱我家公司应退还其收取报酬的50%。综上所述，裴耀、乔云荣主张被上诉人我爱我家公司退还收取报酬的上诉请求合法部分，本院予以支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3217号民事判决；二、被上诉人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人裴耀、乔云荣6600元。一审案件受理费931元、二审案件受理费931元，由上诉人裴耀、乔云荣负担931元，由被上诉人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担931元。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇二〇年四月十五日书记员 米 鑫