苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初942号原告：吴小玲，女，1979年8月19日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：丁正海，系吴小玲丈夫。原告：丁正海，男，1974年8月21日生，汉族，住昆山市。被告：苏州嘉旭商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路18号万嘉生活广场5F。法定代表人：顾海华，总经理。委托诉讼代理人：赵金跃，该公司员工。原告吴小玲、丁正海诉被告苏州嘉旭商业管理有限公司（以下简称为嘉旭公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴小玲委托诉讼代理人暨原告丁正海，被告嘉旭公司委托诉讼代理人赵金跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小玲、丁正海向本院提起诉讼请求：判令被告支付自2019年6月1日至2020年2月28日的租金6347元。事实和理由：2015年4月，其收到涉案商铺宣传单，号称投资回报率大于10%。2015年5月，其到售楼处咨询，经业务员王延某接待，选中4082号商铺，总价187929元。王延某表示，支付5000元团购费即可抵作20000元房款，且能够优惠99%折，再从中扣除前三年租金33250元，仅需支付133000元购房款。王延某提供客户预算单，承诺第四年商铺租金根据市场价确定，不低于第三年租金（大于或等于8%），大约为宣传单记载的收益率10%，但该预算单无开发商盖章确认。在高收益诱惑下，其与开发商、苏州金客源投资管理有限公司（以下简称为金客源公司）分别签订商品房买卖合同、委托经营管理合同，并支付133000元及5000元团购费。2018年4月19日，其与被告、金客源公司签订三方协议，金客源公司向被告转让合同权利义务，后被告仅支付部分租金。庭审中，原告表示，签订买卖合同时，开发商在房价中抵扣前三年租金，相应租金标准分别为总房价的5%、7%、8%，合同最终约定的购房款133000元；销售人员口头承诺租金每年递增，第四年按总房价的8%计算租金，但被告支付的租金仅为总房价的2%；自2019年6月1日至2020年2月28日的租金应以总房价187929元为基数，按年收益8%计算，扣减被告已付的3628元，剩余未付6347元，同意扣除10%作为被告的管理费。被告嘉旭公司辩称，基于委托经营管理合同及三方协议，其与原告产生法律关系。经营管理合同中对原告的房屋价格、租金分配方式作出约定，房屋价款为166250元，租金收入的90%归属原告，10%作为管理费，其对原告所称购房时的承诺并不清楚。实际上，其就是将承租人即健身房支付的90%分配给相应业主，具体是以租金总额为基数，以每户业主在经营管理合同中约定的购房款在健身房占用面积的相应房屋总价款的比例进行的分配。经审理查明，两原告于2015年5月22日与苏州甪嘉置业有限公司（以下简称为甪嘉公司）签订合同，购买美嘉商业广场1幢4082室房屋。同日，原告吴小玲（甲方）与金客源公司（乙方）签订委托经营管理合同，约定甲方将美嘉商业中心4082号商业办公用房，房屋总价166250元委托乙方经营管理，期限：从该房屋正式开业之日起算10年，乙方承诺于2016年5月30日前正式开业；甲方同意自该房屋开发商正式通知房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管房屋的经营使用权；甲方同意将所购商铺自开业之日起三年使用权无偿提供给乙方，进行统一招商和经营管理，免租期内因商场运营产生的所有费用由乙方承担，相应租金收益，归乙方所有；自开业之日起算第四年至第十年，结算原则为：该房屋实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，租金每季度支付一次；上述租金若因房屋交付时实测面积有差异而导致总价变化的，租金按同等比例调整，如成片（几套或十几套）出租给经营户，则按房屋总价比例分摊计算租金收益。2018年4月19日，两原告（甲方）与金客源公司（乙方）、被告（丙方）签订三方协议，载明甲、乙双方就万嘉生活广场四楼4082号商铺签订委托经营管理合同，甲方为该商铺所有权人，甲方可于2019年6月1日根据委托经营管理合同约定收取租金；甲、乙双方签订的合同所涉及委托经营管理条款内约定的权利及义务，由丙方全权继承，乙方退出经营，不再承担相关义务及责任，甲乙双方别无其他争议，不再相互追究对方任何责任；丙方按照原合同继续履行相关责任和义务。两原告在协议中签名，并留有银行账号。被告于2019年5月28日、8月28日、11月26日分别向原告转账支付1214.96元、1207.71元、1207.71元。就此，原告认为，该商铺由被告出租给健身房使用，其不清楚被告如何分配租金，未看到相关材料；委托经营管理合同并非真实意思表示，该合同约定前三年该商铺由被告无偿使用，但实际是将租金抵扣到房屋价款中，不存在免费使用，后期第四年至第十年的租金分配原则是开发商应付检查所作，销售人员已口头承诺第四年租金不会低于第三年租金即房屋总价款的8%，被告并未按此足额支付。2018年11月，两原告以嘉旭公司、金客源公司、甪嘉公司为被告向本院提起诉讼，要求解除委托经营管理合同、返还商铺，后变更为要求嘉旭公司提供租赁合同、租金计算明细、收取租金的材料，并说明受托方为何由金客源公司变更为嘉旭公司。该案审理中，原告提供商铺租金结算表，并称是签订三方协议时取得的，该结算表显示“总面积1363.7×单价27.1×月份12×回报0.9=总租金399127.716”，“个人房屋总价166250÷总房屋价13653710.7×总租金399127.716=个人租金4829元”，金客源公司表示，其将租金收益计算给原告，原告认可后才签订三方协议；嘉旭公司提供由苏州甪嘉投资管理有限公司（甲方）与周某（乙方）签订的编号：406的租赁合同，该合同载明甲方将开店铺号4F-410、建筑面积1363.7㎡房屋出租给周某，店铺名称为阳光100健身会所，租期自2016年3月1日至2026年3月1日；租金部分：（1）月最低保证租金，第1-2年为25.9/月/㎡×1363.7㎡，第3-4年为27.1/月/㎡×1363.7㎡，第5-6年为28/月/㎡×1363.7㎡，第7-8年为29.2/月/㎡×1363.7㎡，第9-10年为30.4/月/㎡×1363.7㎡，（2）月销售额抽成租金，按照当月销售人员乘以抽成比率0%计算，乙方应支付甲方的月租金的计算取（1）月最低保证租金和（2）月销售额抽成租金中较高者；嘉旭公司还提供健身房2018年度缴款明细、租金计算表（2016年-2018年），其中计算表中明确2018年度按27.1/月/㎡计算，年租金总额为443475.24元，原告个人购房价166250元，购房总价为13653711元，个人租金90%为4859.85元；原告对编号：406的租赁合同关联性予以认可，但认为缴款明细未说明2016年至今收取租金的情况。本院于2019年2月19日就该案作出（2018）苏0506民初10324号民事判决，认定委托经营管理合同、三方协议合法有效，嘉旭公司已提供涉案商铺的租赁合同、租金计算明细，并明确2018年之前的租金均按合同载明的计算方式收取，原告未明确表示异议，应视为嘉旭公司已按照原告要求履行义务；经原告同意，三方协议受托方由金客源公司变更为嘉旭公司，金客源公司、嘉旭公司已作出相应说明；因此，该判决驳回原告的诉讼请求。后原告进行上诉，苏州市中级人民法院于2019年6月24日作出判决，认为嘉旭公司已提供涉案商铺的租赁合同、租金计算明细、租金收取明细，两原告虽不认可，但未说明合理理由；金客源公司变更为嘉旭公司系三方协商结果，两原告已签字确认，故以此确定两原告上诉请求不能成立，故驳回上诉，维持原判。2019年9月，原告再次起诉，要求甪嘉公司退还多余房款38250元（即团购费5000元及前三年租金收益33250元），并支付资金使用费。该案中，原告认为，业务员王延某向其出具过预算单，明确购房款是总价187929元，“5000团购抵20000→167929”，“99折→166250”，扣减前三年租金（按5%、7%、8%计算）共33250元，得出房屋价款133000元；甪嘉公司确定该房款计算方法是对的，对收取团购费及前三年租金抵房款的事实无异议。本院于2019年11月22日作出（2019）苏0506民初8106号民事判决，认定按照预算单，原告实际支付5000元、133000元，原告已确认购房款133000元已扣除前三年租金收益，现以合同价格主张房屋总价就为133000元，与委托经营管理合同载明的房价166250元相互矛盾；因此，本院确认涉案商铺总价应为187929元，原告的团购费、前三年租金收益已抵作购房款，故驳回两原告的诉讼请求。原告就此已提起上诉，该份判决尚未生效。本案中，原告提供宣传单，盖有“置业顾问：王延某”及联系电话，列明涉案商铺所在商业综合体的相应信息，其中部分内容为“总价10万/套”，“年租金2万/套，投资回报＞10%”。原告表示，开发商已承诺投资回报，委托经营管理合同并非真实意思表示，按开发商解释，仅是应付有关部门检查；委托经营管理合同记载的房价166250元应为133000元加上前三年租金33250元，但是实际购房款还要加上20000元，并考虑“99折”的优惠。被告称，从未见过该宣传单，与其无关，其于2018年4月签订三方协议，从2019年6月1日开始向原告支付租金，完全按照经营管理合同履行义务，不清楚开发商作出的承诺及三年租金抵扣房款的情况。以上事实，由原告提供的不动产权证、宣传单、委托经营管理合同、三方协议、（2019）苏0506民初8106号民事判决书、账户交易明细及（2018）苏0506民初10324号民事判决书、当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，根据（2018）苏0506民初10324号案件生效判决，可以确定委托经营管理合同、三方协议合法有效，双方应按此行使权力、履行义务。原告认为，委托经营管理合同并非其真实意思表示，无相应证据，不予采信。根据该合同，已确定涉案商铺总价166250元，开业之日起第四年至第十年结算租金收益的方式：该房屋实际租金收入的90%归原告所有。可见，租金收益计算标准并非涉案房屋价款的固定比例，比如8%。原告认为，购房时，开发商对该收益作出口头承诺，但与委托经营管理合同不符，宣传单更难以认定双方对租金收益形成合意。原告主张按房屋价款的8%计算应得租金，缺乏依据，不予采纳。委托经营管理合同明确，以房屋实际租金收入分配租金收益，成片出租的，按房屋合同总价比例分摊租金收益。从查明的情况看，涉案商铺与其他房屋合并出租给健身房使用。原告在（2018）苏0506民初10324号案件中确认，签订三方协议时，金客源公司或嘉旭公司向其出租商铺租金结算表，明确健身房租赁合同面积、月租金、所占房屋总价13653710.70元等内容。该案审理过程中，嘉旭公司向原告提供与周某签订的租赁合同、租金计算清单，相应租赁面积1363.70㎡、购房总价13653711元、2018年度个人租金为4859.85元。对此，原告在一审中未提出异议，二审过程中虽不认可，但未说明合理理由，相应判决已生效。原告主张的2019年6月1日至2020年2月28日的租金，对应租赁合同年限为第四年，月租金27.1元/㎡，按此计算该年度租金为443475.24元。根据原告房屋价款166250元在租赁合同对应房屋总价款13653711元所占比例计算，应分配给原告的90%租金为4859.85元，其中3个季度的租金3644.89元。被告已实际支付3630.38元，仍应支付14.51元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告苏州嘉旭商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴小玲、丁正海人民币14.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告苏州嘉旭商业管理有限公司负担（此款原告已预交，本院不再退还，由被告迳行支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 辉二〇二〇年四月二十二日书记员 关凯琳