北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8336号原告：张鑫，男，1975年10月8日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：白蓉，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：马飞荣，陕西富能律师事务所律师。被告：深圳平安投资担保有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路355号岗厦皇庭大厦7A。法定代表人：兰妍，执行董事。委托诉讼代理人：李国民，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星和，广东卓建律师事务所律师。第三人：闫礼，男，1977年10月17日出生，汉族，住陕西省榆林市府谷县。原告张鑫与被告深圳平安投资担保有限公司（以下简称平安公司）、第三人闫礼案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫的委托诉讼代理人白蓉，被告平安公司的委托诉讼代理人李国民，第三人闫礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张鑫向本院提出诉讼请求：1.确认张鑫对北京市朝阳区十里堡乙x号院x号楼x层15号房产（以下简称15号房产）享有所有权；2.判令不予执行（2019）京0105执恢196号执行裁定书查封的15号房产。事实和理由：张鑫与闫礼系多年好友。2014年6月10日，张鑫与闫礼签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定闫礼将15号房产以1000万元的价格出售给张鑫，并支付定金200万元。合同约定闫礼应于2015年3月向张鑫交付房屋，并在合同签订后180日内办理房屋权属转移登记。同日，双方还就其他四套相同地段的房屋签订房屋买卖合同。2014年6月15日，双方另行达成《购房协议》，对约定买卖的5套房屋的付款和交付等作出了补充变更。上述协议签订后，张鑫于2014年7月6日向闫礼支付5套房屋定金900万元，于2014年10月8日通过交付银行承兑汇票的方式支付5套房屋购房款2000万元。剩余购房款按约应于房屋交税办证当日支付，但因闫礼未按约交付房屋和办理过户，故余款2120万元一直未支付，张鑫愿意将未付购房款交付执行。双方签订协议时，15号房产上设有抵押，闫礼应在收到2900万元首付款项后解除房屋抵押，并于2015年3月之前将房屋过户至张鑫名下，但闫礼收到购房款后清偿了抵押权人的债务，注销了原有抵押登记，并在张鑫不知情的情况下于2014年10月29日将15号房产抵押给了平安公司，造成房屋无法过户至张鑫名下，故张鑫对房屋至今未办理过户并无过错。张鑫与闫礼签订《买卖合同》《购房协议》并支付房款的时间早于平安公司取得抵押权的时间，张鑫对15号房产享有的物权期待权可以对抗平安公司的抵押权并阻却执行。被告平安公司辩称，不同意张鑫的诉请。理由如下：第一，15号房产已于2014年12月30日办理抵押登记手续，该登记起到了公示的法律效力，张鑫对15号房产的执行提出异议不能阻却执行，也不能对抗平安公司的优先受偿权。第二，张鑫与闫礼签订的《买卖合同》和《购房协议》不真实，前述协议并未经过网签备案，且签约的5套房屋的价格差异巨大亦与常理不符。第三，张鑫提交的支付凭证与本案无关，无法证明已经支付购房款。第四，15号房产一直处于闫礼的控制之下，未办理过户登记是因张鑫怠于行使自己的权利，张鑫从未催促办理过户亦与常理不符。第三人闫礼述称，同意张鑫的诉请，其曾与张鑫存在房屋买卖的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月10日，闫礼作为出卖人与买受人张鑫签订《买卖合同》，约定：出卖人所售15号房产所在楼栋建筑总层数为18层，房屋所在楼层为1层，建筑面积共105.38平方米；该房屋规划设计用途为商业；房屋已设定抵押，抵押权人为“xx国际投资公司”，抵押登记日期为2014年11月，出卖人应于2014年12月31日前办理抵押注销手续；出卖人已将房屋出租；买受人与出卖人自行成交达成交易；房屋成交价格为1000万元，双方自行交割，买受人向出卖人支付定金200万元，定金支付方式为汇款；2015年3月前将房屋交付给买受人，房屋交付时，双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按36%利率给付利息，并按买受人累计已付房款的一倍支付违约金；自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记等；合同首部的特别提示载明自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。2014年6月15日，闫礼作为甲方与乙方张鑫签订《购房协议》，约定：经协商，乙方愿出价5020万元购买甲方位于北京市朝阳区十里堡乙2号院商业房5套，具体房号面积详见双方签订的《买卖合同》；双方在此协议签订后7日内，乙方首付甲方定金900万元，在3个月内付给甲方2000万元，可用银行承兑汇票支付，如有贴现利息乙方不承担利息；甲方在收到2900万元首付款后，应当开始解除房屋抵押手续，余款2120万元在双方交税办证当日付给甲方；甲方最晚应于2014年12月底解除房屋抵押手续，房屋的抵押状况应由甲方在过户期前自行解决，甲方最晚应于2015年3月将房屋过户至乙方名下；若因甲方原因导致房屋延迟或不能过户的行为，由甲方赔偿乙方首付款的双倍罚金，乙方按期不能付款的订金不予退还，合同取消。诉讼中，张鑫提交以下证据证明其向闫礼支付了购房款：1.中国农业银行进账单（回单）两张。前述单据分别载明2014年6月26日，府谷县xxx镁业有限责任公司（以下简称xxx公司）向刘某某1转账800万元；2014年6月27日，xxx公司向刘某某1转账100万元。2.闫礼于2014年7月6日向张鑫出具的《收据》。该《收据》载明闫礼收到张鑫购房款900万元。3.银行承兑汇票15张正面复印件，票号分别为2554xxxx、2516xxxx、2473xxxx、2576xxxx、2465xxxx、2390xxxx、3544xxxx、2135xxxx、3492xxxx、2271xxxx、9484xxxx、2106xxxx、2135xxxx、2333xxxx、2169xxxx，出票日期在2014年4月17日至2014年9月3日期间，出票人和收款人均为案外公司，金额合计为2000万元。4.闫礼于2014年10月8日向张鑫出具的收条。该收条载明闫礼收到张鑫银行承兑汇票2000万元，具体票号见票据复印件，同时张鑫在该欠条上确认，若贴现期间或承兑汇票到期银行异议无法兑现，张鑫本人负全部责任。5.xxx公司于2019年10月21日出具的《证明》。xxx公司在《证明》中称其于2014年6月26日、27日代xxx公司的执行董事张鑫向闫礼的会计刘某某1转账800万元、100万元，用于向闫礼支付购房款900万元；2014年10月8日其又通过向闫礼转让15张银行承兑汇票的方式代张鑫向闫礼支付购房款2000万元；xxx公司与闫礼、刘某某1均无债权债务纠纷。庭审中，闫礼表示收到前述转账款项，并在收到15张银行承兑汇票后进行了民间贴现，对张鑫已支付购房款2900万元无争议。2017年9月28日，广东省深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）就平安公司诉闫礼保证合同纠纷一案作出（2017）粤0304民初16635号民事判决书（以下简称16635号判决书），判决闫礼向平安公司偿还代偿款4484299.77元及迟延付款违约金，闫礼另向平安公司支付律师费2万元，平安公司对闫礼名下15号房产享有抵押权，有权就依法处分该房产所得价款优先受偿。福田法院依平安公司的申请于2017年8月对15号房产进行诉讼保全查封。后平安公司就该判决书向本院申请强制执行，执行过程中，因涉案房屋已被陕西省府谷县人民法院（下称府谷法院）首先查封，本院于2018年7月9日向府谷法院发送商请移送函，商请将涉案房屋移转本院执行，2018年10月19日，府谷法院回函本院，将涉案房屋移送本院执行，2019年8月15日本院作出执行裁定，拟对涉案房屋进行拍卖。后，张鑫提出执行异议，本院于2019年10月31日作出（2019）京0105执异2208号执行裁定书，认定16635号判决书对于平安公司就登记在闫礼名下15号房产享有的抵押权已经予以确认，本院对15号房产采取执行措施合法有据，张鑫提交的证据材料不足以证明其对涉案房屋享有排除执行之实体权利，故裁定驳回案外人张鑫的执行异议。诉讼中，张鑫称：签订《购房协议》后，其向闫礼支付的2900万元系针对5套房屋一并付款，未再对各房屋的付款进行区分；其曾通过电话方式要求闫礼交付房屋并变更登记，但未留存通话录音等记录；《购房协议》约定的5套房屋余款2120万元尚未支付。闫礼称：为帮助朋友周转资金，其曾将名下自有的30套房屋进行抵押，后其中24套房屋在闫礼不知情的情况下被过户，故闫礼向北京市公安局朝阳分局报案，北京市公安局朝阳分局于2019年6月12日就闫礼被诈骗案立案调查；涉案房屋仍在闫礼名下。张鑫和闫礼均认可：涉案《买卖合同》并未进行网签；涉案房屋一直处于闫礼的控制之下，由闫礼对外出租。平安公司和闫礼均认可：闫礼无其他财产可供执行。另查，2011年6月16日，闫礼自开发商处取得涉案房屋所有权，不动产权证书号为X京房权证朝字第XXXX号。2012年3月27日，涉案房屋设立抵押权人为中国民生银行股份有限公司西安分行的最高额抵押权登记，并因贷款结清于2013年5月30日注销抵押登记。2013年9月22日，涉案房屋设立抵押权人为刘某某的最高额抵押权登记，并因还清款项于2014年10月31日注销抵押登记。2014年10月29日，涉案房屋设立抵押权人为平安公司的房屋抵押权登记，并因抵押所担保的债权已经履行于2015年6月25日注销抵押登记。2014年12月30日，涉案房屋设立抵押权人为平安公司的房屋抵押权登记，该登记至今未注销。平安公司于2014年12月30日取得X京房他证朝字第XXXX号《他项权利证书》。本院认为，根据我国民事诉讼法司法解释，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据我国物权法之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，15号房产一直登记在闫礼名下，由闫礼实际控制并对外出租，张鑫并未合法占有涉案房屋，亦未取得涉案房屋的变更登记。平安公司于2014年12月30日取得涉案房屋的抵押权及他项权利证书，且该抵押权经过了已生效的16635号判决书确认。张鑫和闫礼虽确认15号房产以及其他4套房屋已交纳金额合计为2900万元的购房款，但不能对抗平安公司的抵押权，且张鑫至今未支付购房余款。综上所述，张鑫的诉讼请求于法无据，本院不予支持。本案的争议焦点在于张鑫就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，有关闫礼主张其因被诈骗由公安刑事立案侦查一事与本案的争议焦点无关，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张鑫的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告张鑫负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 张 琦审判员 牟诚诚审判员 鲁雅清二〇二〇年四月三十日书记员 白 静