贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终539号上诉人（原审原告）徐维泽，男，1994年10月21日出生，彝族，贵州省纳雍县人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人靳仕豪，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）付立正，男，1985年7月18日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。被上诉人（原审被告）石明路，男，1977年5月29日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。被上诉人（原审被告）赵海，男，1978年8月16日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人钟影，贵州郎意律师事务所律师。委托诉讼代理人赵月颖，贵州郎意律师事务所实习律师。上诉人徐维泽因与被上诉人付立正、石明路、赵海房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，审理中因其他法定事由延长审限一次。上诉人徐维泽及委托诉讼代理人靳仕豪，被上诉人石明路、赵海及被上诉人共同委托诉讼代理人钟影、赵月颖参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人徐维泽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。一审未对七星关区城市建设管理监查大队在涉案门面外设置禁行“铁桩”，并责令上诉人承诺停业或改行，导致租赁合同无法再继续履行的事实进行认定，未对案门面在内的马鞍山拆迁安置小区均未通过消防验收的事实进行认定；同时，未对上诉人当庭变更起诉状中引用法律条款的内容进行变更，直接认定变更前的内容。属于认定事实不清。在合同目的不能实现的客观事实未进行认定的情况下，简单适用合同有效，合同双方应当严格按照约定履行合同义务的法律条款，驳回上诉人的诉求，适用法律错误。上诉人徐维泽诉请解除双方于2018年11月形成的《租赁合同》具备法定事由，应当认定被上诉人在收到一审送达诉状及有关庭前文书之日合同已经解除。理由如下：其一，根据庭审中上诉人所举证据“租赁合同”及“营业执照”可知，上诉人徐维泽首次与被上诉人签订《租赁合同》的时间为2017年11月8日，2017年11月9日，原告办理工商营业执照，将涉案门面作为“极致动力汽车美容店”的经营地址，经营范围包括汽车保养、洗车等业务。2018年11月8日，上诉人与被上诉人就涉案门面续签订《租赁合同》，并在合同签订后与被上诉人商定增加租赁相邻门面一间，租金同为80000.00元。双方在租赁合同中虽未明确租赁物的用途，但诉争合同系在合同已履行满一年的基础上重新签订，上诉人将之用于经营洗车及汽车美容已满一年，且在续签时涉及到相邻位置门面的交付，三被上诉人作为该地段门面的受托管理人，其主张不知上诉人承租门面的用途显然不符合常理。上诉人订立《租赁合同》的目的即使用租赁物经营“极致动力汽车美容店”从而实现经济效益。2019年2月，基于七星关区人民政府及其职能部门的行政执法行为，一方面要求上诉人出具承诺不在该位置开设洗车场，有具体执法行为及政府文件予以明确；另一方面，七星关区城市建设管理监查大队在涉案门面外设置禁行“铁桩”，导致所有车辆无法进入门面，基于此，上诉人租赁门面经营汽车保养及洗车业务的合同目的客观上已无法实现。根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”被上诉人的租赁物在租赁期间因为七星关区城市建设管理监查大队执法导致不能经营洗车、修车等业务，即不符合上诉人租赁门面时的用途，依法应当解除合同。其二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，经查询消防公示系统，包括涉案门面在内的马鞍山拆迁安置小区均未通过消防验收。根据《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故而，原告亦可基于此而要求解除合同。二、关于本案合同解除时间的问题及其合同解除后的清算问题，上诉人主张清退剩余期限的租金及装修费应予支持。首先，基于前述分析，本案中具有导致合同目的不能实现的情形，上诉人诉请解除租赁合同具备事实及法律依据。而合同解除行为系单方行为，原告在民事起诉状中已然对于解除合同作出明确意思表示，因此，应当以一审向其送达诉讼文书之日为判定合同解除的时间。其次，关于合同解除后果问题，一方面，合同解除后，双方门面租赁关系即行终结，被上诉人应当按照双方合同约定的租金标准折算退还上诉人剩余期限的租金。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第四款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。根据该规定，原告租赁该两个门面装修工花费的二十多万元，应当根据公平原则由三被告分担60000.00元较为适宜。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，恳请贵院撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人付立正、石明路、赵海答辩：1.答辩人与被答辩人分别于2017年11月8日、2018年11月8日签订了两份《门面租赁合同》，两份合同分别对应两个门面，被答辩人诉称两份合同系续签关系不属实，导致一审对该事实认定不清，应予纠正。第一，2017年11月8日至2018年11月8日期间，被答辩人以7.5万元/年的价格承租一个门面，7.5万元租金已付清。第二，2017年11月8日至2018年11月8日期间，被答辩人以8万元/年/个的价格承租两个门面，16万元租金尚欠4万元至今未付。二、一审判决驳回被答辩人的诉讼请求属正确，部分事实虽不清，但对判决结果无实质影响，事实不清部分查清后更正即可，一审判决结果应予维持。三、被答辩人诉称合同租赁期限于2019年11月8日届满，而被答辩人占有使用涉案两个门面至今（有“二审新证据”为证），故不存在退还2019年11月8日以前的租金。反之，被答辩人还应承担自2019年11月9日起的租金支付义务。原审原告徐维泽起诉请求：1.解除原告与被告达成的两个门面租赁合同，退还原告剩余门面租金暂计80000.00元（实际剩余租金以法院认定的截止时间为准，按每个门面每天租金219.18元计算剩余租金）；2.判决被告补偿原告门面装修费60000.00元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告欲开店经营汽车维修、洗车服务等业务，需要在七星关区寻找适合的门面，经三被告小区业主之一的肖体玲介绍，于2018年11月8日与三被告达成《门面租赁合同》，租赁三被告管理的毕节市七星关区马鞍山安置房2号楼的一个门面进行经营，租金为每年80000.00元，并支付三被告40000.00元租赁费。获得租赁门面后花费二十多万元进行装修，并办理营业执照后进行经营。经营期间，因三被告管理的毕节市七星关区马鞍山安置房2号楼570号门面到期空置，原告又向三被告租赁该门面扩大经营，并于2018年12月与三被告达成口头租赁协议，同样为每年80000.00元租金，并通过微信付款及银行转账方式支付了80000.00元租金。两个门面共计支付三被告租金共计120000.00元。原告经营至2019年1月14日左右，区委、区政府联合执法部门在该两门面门口栽了一长排铁桩，并要求原告书面承诺：“该两个门面已经不具备经营洗车条件，承诺此后不得在该处从事洗车业务，否则，自愿接受相关部门处罚”。区委、区政府联合执法部门栽桩，并要求不得在此处经营，致使车辆无法进出原告租赁的两个门面，其经营目的不能实现，还白白花费了二十多万元装修费，但也无奈，租赁门面时谁也不能预见区委、区政府联合执法部门的规划。于是，原告多次找三被告商议，解除原告与三被告达成的两个门面的租赁合同，并返还剩余租金，遭三被告拒绝。原告认为：根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，由于区委、区政府联合执法部门在该两门面门口栽了一长排铁桩，并要求原告书面承诺不得再该两门面处继续经营，致使原告与被告达成的两个门面租赁合同目的不能实现，依照上述法律规定，应当解除原告与被告达成的两个门面租赁合同，并退换剩余租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第四款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据该规定，原告租赁该两个门面装修工花费的二十多万元，应当根据公平原则由三被告分担60000.00元。因此，特依法起诉，请求判如所诉。一审认定事实：2017年11月8日，原告徐维泽（乙方）与被告付立正、赵海、石明路三人（甲方）签订了“门面租赁合同”，承租被告位于毕节市七星关区马鞍山安置房2号门面。合同主要约定：上述门面租期从2017年11月8日起至2018年11月8日止。该门面每年租金总额为75000.00元，前5年不涨房租，第6年到第10年按上一年5%递增。房屋租金每年一次性付清。以后乙方每年提前一个月把租金支付给甲方。合同签订：甲方最多只能以三个代表和乙方签订，乙方在使用期内由于甲方业主内部引起的纠纷，导致乙方不能正常营业，甲方应赔偿乙方装修费及各种损失。合同签订后，双方均按合同约定履行。原告支付了租金40000.00元给三被告。被告也按合同约定将涉案门面交给原告管理使用，并进行装修。2018年11月18日，原告与三被告又签订了“门面租赁合同”续租该涉案门面，租期为1年，从2018年11月8日起至2019年11月8日止。该门面房年租金总额为80000.00元，其余合同条款同前一租赁合同。双方已按该租赁合同履行。原告通过微信支付方式支付80000.00元租金给三被告。2019年3月16日，原告以政府在涉案门面门前人行道上栽了一排铁桩导致洗车开不进该门面不能经营洗车等业务，特诉至法院，请判如所诉。一审认为：本案为房屋租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》等相关法律或行政法规规定。原告与被告签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，已经生效，且已经实际履行。双方应当履行合同义务及享有权利。关于原、被告双方签订的“门面租赁合同”应否解除的问题。原告认为租赁被告门面是经营洗车业务等，现区政府在涉案门面门前栽了一长排铁桩，导致汽车不能开进门面，属不可抗力，故应解除原、被告双方签订的“门面租赁合同”。经审查，被告对合同约定洗车业务有异议。双方所签订的“门面租赁合同”并未载明原告租赁涉案门面是用于洗车业务。政府在人行道路上栽桩不是本案不可抗力的法定条件。原告认为政府在涉案门面前栽铁桩导致门面不能经营洗车业务，合同目的不能实现，是不可抗力的理由不成立。被告已按照合同履行义务将涉案门面交付给原告管理使用，被告无违约行为，故对原告要求解除合同的请求不予支持。关于原告要求被告退还剩余门面租金及补偿原告门面装修费的问题。经审查，原、被告双方签订的“门面租赁合同”系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告也无违约行为，故原告要求被告退还剩余门面租金80000.00元及补偿门面装修费60000.00元的诉讼请求无事实及法律依据。不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回原告徐维泽的全部诉讼请求。案件受理费1550.00元（已按简易程序减半收取），由原告徐维泽承担。二审中，被上诉人付立正、石明路、赵海提交如下证据：电费记录本、赵海与徐维泽微信记录截屏、赵海与徐维泽通话录音书面整理内容、赵海与徐维泽四段通话录音光盘。证明内容：1.徐维泽交纳涉案门面项下2019年1月至2019年10月期间的电费情况；2.徐维泽于2019年9月30日微信转账75.00元给赵海，用于支付2019年7月至9月期间的电费；3.徐维泽于2019年11月27日微信转账115.00元给赵海，用于支付2019年9月至10月期间的电费；4.第一段录音（文件号：徐2019-11-1113-50-34）载明“门面到期后，赵海于2019年11月11日打电话要求徐维泽交门面钥匙，徐维泽称不可能交钥匙，先摆着”；5.第二段录音（文件号：徐2019-12-0511-40-15）载明“徐维泽于2019年12月2日称等其将门面内的东西收完以后再将门面钥匙交给赵海”；6.第三段录音（文件号：徐2019-12-0511-40-15）载明“赵海等人受到上诉状后与徐维泽交涉，徐维泽于2019年12月5日称等其把门面内的东西全部搬完之后就交出门面钥匙”；7.第四段录音（文件号：徐2019-12-1614-10-22）载明“徐维泽于2019年12月16日称等其经门面内的油桶搬了之后再交出门面钥匙”。用以证明：上诉人诉称合同租赁期限于2019年11月8日届满，而上诉人提起本案诉讼后仍占有使用涉案两个门面至今，至今仍未将涉案门面腾交给被上诉人，故其诉请退还2019年11月8日以前的租金无事实和法律依据，一审判决不予支持属正确。反之，上诉人应承担自2019年11月9日起的租金支付义务。经质证，上诉人徐维泽对该组证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，即该组证据与本案无关联性，达不到其证明目的，理由如下：1.本案争议焦点是上诉人与被上诉人订立的门面租赁合同是否达到解除条件，租金是否返还。被上诉人提交的电费记录和门面到期后，双方就如何腾退门面为题的通话记录，在合同未被判决解除或到期前，无论电费由谁交，如何交，门面如何腾退，都不影响本案的认定。2.通过被上诉人提交的2019年1月电费记录本载明的“超市”“极致”等门面名称，可以证明被上诉人对上诉人“极致”门面的租赁用途是明知的。通过2019年3月后产生的电费记录可以证明，其他超市门面产生的电费是上诉人经营的“极致”的十几二十倍，且上诉人每月产生的几十元电费还是因为接了监控才产生的，由此可知，被上诉人出租给上诉人的门面因不满足经营条件，导致上诉人不能经营。因此，达不到证明上诉人占有使用门面的证明目的。3.上诉人于2019年3月18日向七星关区人民法院起诉解除合同前就发律师函明确要求解除合同，向被上诉人移交涉案门面。2019年11月8日门面到期后，上诉人不可能再与被上诉人达成续租合意，不存在支付2019年11月9日后的租金问题。上诉人与被上诉人在签订的《租赁协议》及口头租赁协议中均未约定合同到期后如何腾退门面的问题，再加上对租赁合同是否解除法院未形成生效判决的因素，才导致上诉人与被上诉人在合同到期后的2019年11、12月份反复就腾退门面问题进行商议，经被上诉人同意，上诉人搬完油桶后将门面钥匙移交被上诉人，但上诉人搬完油桶移交交钥匙时，被上诉人拒绝接受。因此，上诉人与被上诉人未达成续租合意，2019年12月16日前，经双方电话商量，被上诉人同意了搬完油桶移交钥匙的腾退门面方案，不存在租金问题，12月16日后，是被上诉人拒绝接受门面，无权要求上诉人支付租金。经审查，本次二审中被上诉人付立正、石明路、赵海提供证据主张上诉人徐维泽提起本案诉讼后仍占有使用涉案两个门面，未腾退涉案门面给被上诉人，属于被上诉人付立正、石明路、赵海另案请求上诉人徐维泽承担涉案两个门面租赁届满后的租金支付的法律要件事实，本案解决的是案涉门面租赁期间的合同解除及租赁返退问题，前述事实认定不属于本案审理范围，本院不宜作出认定。二审审理查明：2016年10月13日，宋德禹等47人出具委托书，委托付立正、石明路、赵海三人全权负责马鞍山安置小区2号楼商铺出租、分发租金及日常管理等工作。2017年3月6日，毕节市城东新区开发建设管理委员会办公室出具证明，内容为“马鞍山2号楼一层商业圈点产权属赵海、付立政（正）、石明路等回迁户，权证正在办理中。”2017年11月8日，付立正、赵海、石明路（甲方）与徐维泽（乙方）签订《门面租赁合同》，将毕节市七星关区马鞍山安置房2号（门牌号为××）门面出租给徐维泽使用。合同约定：租赁期为2017年11月8日至2018年11月8日，年租金75000.00元，前5年不涨房租，第6年到第10年按上一年5%递增。房屋租金每年一次性付清，每年提前一个月支付租金。甲方最多只能以三个代表和乙方签订，乙方在使用期内由于甲方业主内部引起的纠纷，导致乙方不能正常营业，甲方应赔偿乙方装修费及各种损失。合同签订后，徐维泽向付立正、赵海、石明路支付租金40000.00元，取得××门面装修。租赁期届满后，双方口头约定继续履行××门面租赁合同，租金标准调整为8万元／年。同时，徐维泽为扩大经营所需，与付立正、赵海、石明路协商承租××门面旁的570号门面，双方于2018年11月8日签订《门面租赁合同》，租赁期为1年（2018年11月8日至2019年11月8日），570号门面与调整后的564号门面年租金标准一致（8万元／年），其余合同约定与564号门面的租赁合同一致。2019年2月27日，毕节市七星关区城市建设管理监察大队在七星关区中心城区洗车场整治工作中，发现徐维泽经营的“极致动力汽车美容馆”洗车场不具备洗车经营条件，对周边环境造成影响，该队对徐维泽进行说服教育并劝导其停业或改行，徐维泽同意不再继续在此门面经营洗车并作出书面承诺。2019年3月6日徐维泽通过贵州本芳律师事务所发出律师函，要求解除案涉租赁合同，是否通知并到达付立正、赵海、石明路不明。2019年3月16日，徐维泽以相关部门在涉案门面前人行道上栽置铁桩导致其不能经营洗车等业务为由请求解除租赁合同。二审中，上诉人徐维泽确认请求解除租赁合同的事由为：1.因执法大队在车行道与人行道之间设置障碍，导致使用门面的目的不能实现；2.消防验收不合格，不满足使用条件。2018年11月22日，毕节市七星关区市场监督管理局向徐维泽颁发“七星关区极致动力汽车保养店”的营业执照，该店经营范围为“汽车保养、维修、装饰服务、洗车服务、汽车零配件销售”。2020年1月17日，付立正、赵海、石明路向毕节市七星关区人民法院提起民事诉讼，请求解除案涉租赁合同，要求徐维泽腾退门面、支付2019年11月8日以后的租赁费用。本案二审争议焦点：上诉人徐维泽请求解除案涉租赁合同及退返租金、补偿装修费用的主张如何认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人徐维泽与被上诉人付立正、赵海、石明路签订的两份门面租赁合同并未约定门面用途，洗车服务是“七星关区极致动力汽车保养店”经营范围的一部分而非全部，且毕节市七星关区城市建设管理监察大队在车行道与人行道之间设置实体障碍属于该单位依职能实施的城市管理行为，不属于“不可抗力”范畴，上诉人徐维泽所提“执法大队在车行道与人行道之间设置障碍，导致使用门面的目的不能实现”的解除合同事由，不符合前述法律规定。同时，上诉人徐维泽通过律师事务所发出的律师函是否通知到达出租人不明，不产生解除合同的法律效果。另外，上诉人徐维泽提供的建设工程消防验收公告中不合格工程为“马鞍山拆迁安置小区1号楼”而非本案二租赁门面所在的“马鞍山安置小区2号楼”，不足以证明案涉租赁门面所属工程未通过消防竣工验收。而且，上诉人徐维泽已对案涉租赁门面进行装修并实际使用，毕节市七星关区城市建设管理监察大队在检查中只是因洗车场点不具备洗车经营条件，劝导其对洗车场点停业或改行，并未协同有关部门实施强制查封等停业措施，并未造成徐维泽不能使用租赁门面。徐维泽要求解除案涉商铺租赁合同的事实和理由不能成立，其要求解除涉案商铺租赁合同，并退返租金、补偿装修费用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100.00元，由上诉人徐维泽承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年四月十六日书记员  曹晶