山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2690号上诉人（原审原告）：徐从芹，女，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东泉世界集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：张宵，董事长。委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。上诉人徐从芹因与被上诉人山东泉世界集团有限公司（以下简称泉世界公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐从芹上诉请求：1.依法改判上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条中出卖人逾期交房的违约责任条款无效；2.依法改判被上诉人以上诉人已付总房款1086087元为基数按日万分之一的标准，向上诉人支付自2019年1月1日起至2019年5月31日期间的逾期交房违约金，并按该标准计算到被上诉人交房之日止，每月支付一次。3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于格式条款问题一审法院认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”显系不公平的格式条款。1.首先，该条款系被上诉人为了重复使用而预先拟定的、订立合同时未与作为合同相对方的上诉人协商的条款；订立《商品房买卖合同》时作为商品房开发商的被上诉人并未就该第九条向上诉人做相关特殊的提示和说明。《商品房买卖合同》中加粗加黑的内容非常多，其他非免除、限制责任的内容也用加黑、加粗处理，无法使上诉人对加粗、加黑的用途有清晰的理解，根本不能引起上诉人的特别注意。除此之外，被上诉人也没有就该条款向上诉人作充分的说明、提示，更没有告知上诉人同一小区、同一交房标准的违约金是不同的这以特殊约定。实事求是的讲，在当时的背景下，唯一说清楚的就是房价，除此之外，上诉人都是在被上诉人催促和指引下签署的《商品房买卖合同》，对于该条款并未阅读到。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。在一审中被上诉人并未充分举证证明其对该第九条尽到了充分的提示、说明义务。故一审法院以“合同第九条独立成行，加粗加黑处理”为由认定被上诉人采取合理方式履行了提醒上诉人注意的义务，明显不当。2.该条款达到了被上诉人减轻自己主要义务、排除上诉人主要权利的不正当目的。按该约定，买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任严重不对等。按该约定，同一小区业主、统一标准交房条件下的违约金标准不同。因此，该约定减轻了被上诉人的违约成本和违约责任，排除限制了上诉人索赔的权利，一审法院认为该案涉第九条“未免除被上诉人责任或排除上诉人主要权利”明显不当。另，今年济南市历城区市场监督管理局已对多个开发商类似的合同条款认定为不公平的格式条款，并据此对开发商依法作出了行政处罚，对类似的条款已经作出违法认定。二、上诉人以已付总房款为基数，按日万分之一的标准主张逾期交房违约金的法律和事实依据：1.《中华人民共和国合同法》第五条，第三十九条和《中华人民共和国民法总则》第六条一同确立了“公平原则”。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，特别是开发商处于强势地位，其单方提供的的格式合同对双方的权利义务应当平等。上诉人认为《商品房买卖合同》应按公平原则设立权利义务，要按照公平原则履行合同，按照公平原则处理当事人之间的纠纷。但本案《商品房买卖合同》中买受人逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任严重不对等，不符合公平原则。2.小区其他业主《商品房买卖合同》逾期交房的违约金，都是按已付房款的日万分之一计算的，后被上诉人更改了违约金标准的合同版本，且并没有向上诉人说明。上诉人认为在同一小区的商品房买卖合同中，违约责任不应该出现差别对待，购房者都是平等的，这和房价不一样，房价的高低市市场行为，而公平对待购房者，消费者是法律规定的基本要求，因此同一小区、同一交房标准的违约金标准也应该是一样的。根据《合同法》和《消费者权益保护法》等相关规定和交易习惯，上诉人也有充分理由相信认为同一小区的合同条款应该是一样。3.第九条违约金条款即使认定无效后，这也不能变为没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况。因为根据公平原则，上诉人和小区其他业主之间，上诉人和被上诉人之间的违约责任都应该是对等一样的，因此可以推定逾期交房违约金也应该都是日万分之一，这是清楚确定的。因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的规定。4.违约金具有惩罚性和补偿性的双重属性，被上诉人合同中约定的逾期交房违约金，既无法弥补上诉人的实际损失，也不能起到惩罚性的作用，也无法督促被告尽快履行交房义务，至今逾期交房马上快满一年，因此，按日万分之一上调违约金非常必要。5、一审法院对逾期交房违约金的支付时间不明确，请求改判被上诉人每月向上诉人支付一次逾期交房违约金。被上诉人也是按这个时间向小区其他没有起诉的业主支付违约金的。泉世界公司辩称，对于业主的后期购房合同中违约金调整为万分之0.3，是因为当时济南市房价有大幅上涨，被上诉人考虑到违约金还是维持在万分之一的话，后期违约金会提高，所以进行调整。在实际履行中，被上诉人并未因为业主存在违约的情况下提出诉讼，虽然违约金并不统一，但并未给业主造成实际损失，之前存在万分之一的业主是因为合同签订的较早，一审法院根据评估机构对房屋的违约金进行调整，足以弥补业主的损失。我们认为条款不对等，但并不导致必然无效，我方认为是有效的。徐从芹向一审法院起诉请求：1.请求判令双方签订的《商品房买卖合同》第九条中出卖人逾期交房的违约责任条款无效；2.请求判令泉世界公司以上诉人已付总房款1086087元为基数按日万分之一标准计算逾期交房违约金，立即向上诉人支付自2019年1月1日起至2019年5月31日期间的违约金16399.91元，并按该标准计算违约金到泉世界公司交房之日止，每月支付一次；3.本案评估费等全部诉讼费用由泉世界公司承担。一审法院认定事实：一、2017年3月12日，泉世界公司（甲方）与徐从芹（乙方）签订《活力城车位使用权转让协议》，协议约定：乙方向甲方受让甲方建设的活力城项目（暂命名“泉世界.壹品”）地下1层X号车位使用权，车位总价款146081元。乙方已清楚了解该车位为非产权式停车位，协议转让标的为该车位使用权；乙方合同期限内对该车位只拥有使用权，不能办理或取得产权，乙方对此知悉且没有异议，如遇国家需要征收、征用车位时，乙方须无条件服从，甲方无须对乙方进行任何赔偿或补偿。该《活力城车位使用权转让协议》未载明车位的面积、交付时间及甲方的违约责任。案件审理中，泉世界集团公司与徐从芹均认可案涉车位的交付时间与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间一致。2017年3月31日，徐从芹（买受人）与泉世界公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议），合同约定，徐从芹向泉世界公司购买坐落于济南市烈士山北路东段路北，胶济铁路以南泉世界.壹品3#1-1603商品房，建筑面积为94.01平方米，合同价款为940006元。该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；政府部门对验收及市政配套、安装之延误。3.由于买受人的原因—未按时足额交清合同款项、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”上述条款的名称独立成行并进行了加粗加黑处理。合同的附件五：合同补充协议第二条约定：“双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2018年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房连同《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》交付买受人适用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府变化等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；政府部门对验收及市政配套、安装之延误。2.由于买受人的原因--未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。合同签订后，徐从芹按照合同约定支付了全部购房款。2018年12月10日，泉世界公司向徐从芹出具《有关泉世界壹品项目延期交房函》，载明：“由于总包方工期延误导致合同约定期限内无法交房……，具体交房时间以我公司向您发出的交房通知书为准。因延期交房产生的违约责任和违约金，我公司将按照与您签订的《商品房买卖合同》相关条款履行”。截至本案法庭辩论终结，泉世界公司未向徐从芹交付合同约定的标的物业。二、庭审中，泉世界集团公司提交2017年1月13日印发的济尘治字（2017）2号文件截图、微信截图、短信截图，拟证明在2017、2018年期间，因济南创建文明城等各类项目，其工程总计造成停工76天。经质证，徐从芹对上述证据的真实性均不予认可，并认为政府文件的发布时间早于本案的合同签订时间，该文件与本案无关。三、一审法院于2019年8月5日作出的（2019）鲁0112民初3665号民事判决书查明，经李坊勇在内的14户业主申请一审法院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对案涉物业自2019年1月1日至评估勘测之日每日每平方米的平均租金市场租金价值进行评估，2019年7月11日，该公司出具《报告书》，载明其经过实地查勘与市场调查，选用比较法对估价对象租金进行了测算，确定估价对象在满足全部假设条件和限制条件下于价值时点2019年1月1日至评估勘验之日的估价结果如下：房屋房地产市场平均租金单价：0.7元/平方米?天，车位房地产市场平均租金单价：0.37元/平方米?天，储藏室房地产市场平均租金单价：0.38元/平方米?天。上述《报告书》载明的估价对象中包含3个车位，其中2个车位的面积均为23.61平方米，1个车位未记载面积。（2019）鲁0112民初3665号民事判决书判决：“一、被告山东泉世界置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李坊勇、周玲玲逾期交房违约金6915.3元（自2019年1月1日计算至2019年3月31日，2019年4月1日至实际交房之日的逾期交房违约金按照房屋建筑面积乘以0.7元/平方米?天予以计算）；二、驳回原告李坊勇、周玲玲的其他诉讼请求。”李坊勇、周玲玲不服判决，提起上诉，后自愿申请撤回上诉，济南市中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）鲁01民终8261号民事裁定书，对此予以准许。一审法院认为，泉世界集团公司将正在建设中的房屋预先出售给徐从芹，徐从芹向其支付约定的房屋价款，双方形成商品房预售合同关系，本案案由应为商品房预售合同纠纷。泉世界集团公司与徐从芹签订的《商品房买卖合同》、《活力城车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。徐从芹称，案涉《商品房买卖合同》第九条属于格式条款，泉世界集团公司对该条款未提前告知、未进行充分说明，该条款排除了徐从芹的权利，免除了泉世界集团公司的责任和义务，导致泉世界集团公司和徐从芹的违约责任不对等，应为无效条款。上述《商品房买卖合同》第九条虽系泉世界集团公司单方制定的格式条款，但该条款中“第九条出卖人逾期交房的违约责任”内容独立成行并进行了加粗加黑处理，其后的具体约定亦未免除泉世界集团公司的责任或排除购房人的主要权利，徐从芹曾要求泉世界集团公司调整逾期交房违约金未果，其在合同落款处签名的行为应认定其对包括该第九条在内的合同约定内容是知悉且同意的。徐从芹称该条款导致双方责任不对等，但在案涉《商品房买卖合同》签订后，其并未要求撤销该第九条约定。综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条约定内容合法有效，徐从芹关于案涉《商品房买卖合同》第九条为无效条款的主张不能成立。徐从芹根据《商品房买卖合同》约定履行了全部付款义务，泉世界集团公司应根据约定向其交付标的物业。泉世界集团公司提供的政府文件印发于案涉合同签订之前，更会对其预估合适的房屋交付时间起到有效参考作用，泉世界集团公司提供的微信截图、短信截图均不足以证实案涉房屋存在符合合同约定的可以顺延交房的停工天数，故一审法院对泉世界集团公司关于其存在76天符合约定的停工时间的抗辩意见不予采纳。泉世界集团公司未按照合同约定向徐从芹交付房屋、车位，应向徐从芹支付相应的违约金。徐从芹称其实际损失远高于合同约定，请求按每日已付房款万分之一的标准计算逾期交房及车位的违约金，泉世界集团公司对此不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。泉世界集团公司逾期交房，导致徐从芹房屋期待居住时间减少，其实际损失可根据同地段同类房屋租金标准确定。一审法院根据已生效的（2019）鲁0112民初3665号民事判决书查明的计算标准，对徐从芹的逾期交房违约金予以调整。泉世界公司应支付徐从芹自2019年1月1日至2019年5月31日的逾期交付房屋违约金9936.86元（94.01平方米×0.7元/平方米?天×151天），2019年6月1日之后的违约金根据上述计算标准计算至实际交房之日止。泉世界集团公司与徐从芹签订的《活力城车位使用权转让协议》中未载明该车位的面积及泉世界集团公司的违约责任，双方亦未对此达成补充协议，徐从芹主张按每日已付款项万分之一的标准计算逾期交付车位的违约金无合同依据，一审法院参照（2019）鲁0112民初3665号民事判决书查明的相关车位租金计算标准，酌情确定案涉车位按照每月260元的标准计算逾期交付违约金。泉世界集团公司应支付徐从芹自2019年1月1日至2019年5月31日的逾期交付车位违约金1308.67元（260元/30天×151天），2019年6月1日之后的违约金根据上述计算标准计算至实际交付车位之日止。判决：一、山东泉世界集团有限公司于判决生效之日起十日内支付徐从芹逾期交房（含房屋及车位）违约金11245.53元（自2019年1月1日计算至2019年5月31日），2019年6月1日至实际交付标的物业之日的逾期交付违约金按照房屋建筑面积乘以0.7元/平方米?天、车位260元/30天予以计算；二、驳回徐从芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取105元，由山东泉世界置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，泉世界公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案二审争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》第九条的效力问题；二、逾期交房违约金应如何认定。焦点一，关于涉案《商品房买卖合同》第九条的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》虽系泉世界公司提供的合同文本，但《商品房买卖合同》第九条进行了加粗加黑处理，且内容独立成行，泉世界公司作为格式合同的提供者，已经采取合理的方式提请上诉人注意，且该条款亦未免除其责任、加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利，故一审法院认定涉案《商品房买卖合同》第九条合法有效并无不当。焦点二，关于逾期交房违约金数额认定问题。泉世界公司未按合同约定时间交付商品房，应当承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的数额认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案《商品房买卖合同》第九条约定泉世界公司逾期交房，应当以买受人支付房款的日万分之0.3承担违约金。上诉人分主张合同约定的逾期交房违约金过低，要求调整逾期交房违约金，一审法院根据涉案商品房同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金，符合法律规定，应予维持。上诉人主张要求泉世界公司按其支付房款的日万分之一支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由上诉人徐从芹负担210元，被上诉人山东泉世界集团有限公司负担105元。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年四月十五日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖