北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16052号原告：毕海艳，女，1983年1月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：雷乃贵，男，1983年12月29日出生，汉族，住河南省周口地区淮阳县。委托诉讼代理人：郝振杰，河南良承律师事务所律师。原告毕海艳（以下简称原告）与被告雷乃贵（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人郝振杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认双方所签合同于2019年12月16日解除；2、要求被告给付押金1000元、营业执照增项费用1000元、物业费3105元、物业管理费1360元、中介费3000元、室内装修及轻工辅料99259元、柜子定制20000元、广告牌子3700元、广告费10000元、客户退费退卡30000元、合同违约金50000元。事实和理由：2019年5月15日，原、被告签订租赁合同，约定原告承租位于北京市朝阳区东坝金泽家园C区302号楼XXX号底商，租期1年，房屋面积85平方米。后，原告对房屋进行装修，在办理营业执照时，被告表示，需要额外缴纳1000元，就可以为我的营业执照上办理增项。2019年10月15日，该小区物业公司突然要求原告搬离，表示大房东与物业公司之间的合同未续签，原告已无权继续承租，必须搬走。2019年11月18日，物业公司安排人员强行拆除了广告牌，并停水停电，导致原告无法经营。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、我们认为原告主体不适格，本案的租赁合同是大连朋朋修脚服务有限公司，原告仅仅是该公司负责人，故原告提起的诉讼不符合法律规定。2、我们认为原告主张的诉讼请求不合理，原告的押金抵扣了拖欠被告的房租。原告的物业费3105元是物业公司收取，不应当被告归还。中介费3000元是中介公司收取的，该费用是中介服务费。服务完成后，合同已经签订并且履行，款项不应当退还。水电押金5000元是物业管理中心收取，原告可以向其主张退还。物业管理费1500元是物业公司收取，在租赁期间已经交付物业管理费，且合同约定该物业管理费租户承担，不应当被告承担。装修及轻工辅料99259元，实际原告没有支付那么多，被告提供的房屋为精装修，原告没有对房屋进行大装修，也不能确认这么多加钱，并且原告已经将后期自己购置的设备和家具搬走。原告的装修没有经过被告同意，故不应当被告承担。广告牌牌子和柜子定制，原告均已经带走，不应当被告承担。违约金和客户退费退卡没有法律依据。广告费是在网上进行推广的，不影响原告继续使用。3、在签订该租赁合同的时候，被告已经将上家合同快到期的事实告知原告，宋某也做出承诺，由宋某继续履行合同义务，被告同意继续履行合同，上家也同意，但是因为原告不同意，才导致戴某无法继续承租。若原告也同意继续承租是可以继续承租使用涉案房屋的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2019年4月15日，原告、大连朋朋修脚服务有限公司北京分公司（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定承租位于北京市朝阳区东坝南二街金泽家园C区302号楼XXX底商，租期自2019年5月15日至2020年5月14日，押金10000元，租金10000元/月，第二年递增5%，第三年递增5%。租金采取押一付三方式提前10日交纳下一季度租金，租金按照如下期间支付：2019年5月15日、2019年8月5日、2019年11月5日、2020年2月5日并以此类推。租期届满或合同解除后，押金除抵扣费用、租金、赔偿责任外应如数返还。佣金3000元由租赁代理机构收取。在该份《房屋租赁合同》落款承租人（乙方）签章处有原告手写签名和大连朋朋修脚服务有限公司北京分公司印章。此外，经询，双方均表示，在签署前述《房屋租赁合同》时，双方已议定租期为三年，但须每年一签租约。涉案房屋最初系宋某承租，后由宋某出租给戴某，根据宋某与戴某所签《商品用房租赁合同》显示戴某的租期自2016年5月16日至2019年11月15日。戴某与雷乃贵原系夫妻，在原告与被告签订涉案合同时，二人已离婚。签约当日，原告向被告转账交付押金10000元、首期房租、营业执照增项费用1000元、中介服务费3000元、物业费3105元等，北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司就收取中介服务费3000元、营业执照增项费用1000元、物业费3105元出具收据。案件审理中，经查，北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司成立于2011年9月27日，法定代表人为被告。另，经本院查询，大连朋朋修脚服务有限公司北京分公司成立于2017年11月9日，法定代表人为原告。经询，原告称大连朋朋修脚服务有限公司不再就涉案租约另行提起诉讼。签约当日，原告向北京市金榆家园物业管理中心交纳水电押金5000元，双方另签订《水电使用押金收缴合同》。本案审理中，经询，原告称该款项已由物业管理中心退还，故不再本案中主张。关于物业费3105元，被告称已转付物业公司，但原告称物业公司未收到被告交纳的该费用，双方均未再举证。原告称为从事经营，对涉案房屋进行装修向王某支付装修款10万元，向北京巨量引擎网络技术有限公司支付10000元进行广告推广服务费。就此事实，原告提交《巨量引擎数据推广服务协议》、LOGO标识付费3700元及安装照片截图，提交向王某微信转账交易记录证明支付装修款的事实。原告称另向北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司员工李某交纳物业管理费1360元，并提交向李某转账的微信截屏。经询，被告未就此收费开具收据。被告对李某系其员工的事实无异议，但不认可李某收取的该费用与被告有关，不同意退还。原告另支付宽带费1080元，经询，原告表示该费用仍可继续使用故不再本案中主张。原告提交照片六张，证明涉案房屋的装修添附被强制拆除。被告对照片的真实性无异议，但不认可装修损失。原告租金付至2019年11月5日，之后未再交纳租金。原告提交2019年11月16日、2019年11月25日，北京朝开物业管理有限公司出具的《告知书》两份，证明原告经营期间曾收到物业公司的通告，敦促原告因上手合同关系解除，原告应于2019年11月28日前务必搬出。2019年12月16日，原告自涉案房屋搬出。但原、被告未就原告搬出的事实办理交接手续，原告亦未将己方搬出的事实告知被告。经询，被告对原告搬出的时点无异议。本案存在如下争议焦点：1、应否认定原告具有诉讼主体资格。2、应否认定被告应退还押金、物业管理费、物业费、营业执照增项费用、中介服务费；3、被告应否承担违约金、应否赔偿广告及LOGO标识费用、装修费用、客户退卡费用。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告、大连朋朋修脚服务有限公司北京分公司均在《房屋出租合同》文本的承租人栏中签章，可以认定二者均系承租人，鉴于原告系大连朋朋修脚服务有限公司北京分公司的法定代表人，且大连朋朋修脚服务有限公司北京分公司已明确表示不再另案提起诉讼，故原告作为本案承租人的身份和原告主体资格均于法有据，可以认定原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告作为出租人，未尽到提供适格租赁标的物的合同义务，导致原告在租期内无法正常使用涉案房屋，已构成根本违约，原告主张解除合同于法有据。关于合同解除的时点，考虑到原告已于2019年12月16日实际搬出的事实，本院认定双方租约于该日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。关于原告主张退还的各项费用，逐一说明：1、押金10000元系弥补出租人履约损失的救济途径，现双方租约已解除，被告继续占有押金已缺乏合同依据，原告主张退还，于法有据。2、物业管理费1360元原告已提供证据佐证给付被告员工李某的事实，被告在收取该款项后，应举证证明已向物业公司代缴该款项，未提供证据佐证的，应承担举证不能的后果，原告主张退还该款项，本院准许。3、物业费系原告承租期间应负担的费用，如何结算应由其与物业公司核定，原告直接向被告主张缺乏合同和事实依据，故本院不予准许。4、营业执照增项费用1000元，原告已举证证明被告收取，在原告经营期间，被告未完成营业执照的增项申报，故该款项应予退还。5、中介服务费系促成双方租约签订而由原告支付的费用，鉴于双方租约已形成且履行的事实，原告主张再行退还，本院不予支持。6、装修损失原告提供了部分证据，可以证明装修事实及因合同提前解除装修受损的客观情况，但就装修受损的数额以现有证据难以详细核定，本院酌定10000元。7、关于客户退卡费用的损失，未见举证，本院不予支持。8、关于违约金，鉴于系被告违约导致合同解除，原告主张违约金于法有据，关于认定违约金的数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况等因素，考虑到原告装修损失的事实及客观上导致的经营不能损失，并结合双方租约关于违约金的约定，酌定违约金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告毕海艳与被告雷乃贵于二〇一九年四月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月十六日解除；二、被告雷乃贵于本判决生效之日起七日内给付给付原告毕海艳押金、物业管理费、营业执照增项费用、装修损失、违约金合计三万二千三百六十元；三、驳回原告毕海艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2386元，由原告负担2081元（已交纳），被告负担305元（已由原告预交，于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年四月二十八日书记员  李雅雯