云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3913号原告：昆明中樾置业有限公司，住所中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区金马街道办事处东三环东旭骏城旁（双羊街大桥村路1号）。法定代表人：唐俊飞。委托诉讼代理人：吴光瑜，该公司员工，特别授权代理。被告：王晓丽，女，汉族，1988年5月6日出生，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明中樾置业有限公司诉被告王晓丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴光瑜、被告王晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、判令被告向原告支付违约金272265.75元；三、判令被告在判决生效后七日内协助办理合同及注销登记手续；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年8月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同中约定，被告购买原告开发的商品房。该商品房总价为1815105元，被告首期支付购房总价款的20.11%即365105元，剩余款项由被告向银行贷款支付。若原告因承担保证责任需将被告欠贷款银行的款项代付给银行的，则原告有权解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并要求被告承担房屋价格15%的违约金。2018年9月7日，被告与兴业银行股份有限公司昆明分行（以下简称“兴业银行昆明分行”）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定两被告向兴业银行昆明分行借款1450000元，原告为其提供担保。后兴业银行昆明分行向被告足额发放贷款，但被告逾期偿还本金及利息。2019年12月19日，兴业银行昆明分行向原告发出《兴业银行昆明分行信用业务履行担保责任通知书》，要求原告对被告的违约承担保证责任。2019年12月20日，原告即向兴业银行昆明分行共偿还贷款本金、利息及罚息共计1411894.01元。被告的违约行为给原告造成严重的损失，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、同意解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。二、合同约定违约金过高，请求法院确认违约条款无效，按照公平合理方式调整违约金。被告的老公是主贷人，因涉刑事犯罪被刑事拘留，被告并不是恶意断供；原告应当举证证明存在合法、有效的实际损失；现昆明房价猛涨，涉案房屋发生升值，现原告通过解除合同、收回升值房屋，原告没有损失；合同约定都是格式条款，约定被告违约的违约金为合同总房价款的15%，约定原告违约的违约金为被告已支付购房款的15%，这种约定有违权利义务对等原则和公平原则，剥夺了被告的权利，加重了被告的负担，该违约金条款无效。三、被告签订房屋买卖合同之日起至断供之日止，向银行支付近一年有余的贷款，加上首付款，应当由原告返还被告。四、原告有趁人之危之嫌，请求法院减轻被告承担诉讼费的比例，加重原告诉讼费用承担的比例。原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院依法组织了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院依法认定如下：一、被告提交的微信聊天记录截屏。该证据形式上属于电子数据，因电子数据具有易复制、修改等特性，被告未能提交其他证据予以佐证，其真实性难以确认，且原告亦不认可，故对该证据本院不予采证；二、被告提交的刑事判决书。该证据形式不完整，本院在本案中不予认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月27日，原告昆明中樾置业有限公司与被告王晓丽签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：4-1-1701）并备案（合同登记号为ＫＭ2018090476671），约定由被告向原告购买位于云南省昆明市官渡区房屋（用途为住宅），套内建筑面积109.69平方米，按套内建筑面积计价，单价为16547.59元／平方米，毛坯价款为1451480元、装修价款为363625元，总价款为1815105元，付款方式为首期支付总价款的20.11%即365105元，其余价款145万元向兴业银行昆明分行贷款支付，房屋交付期限为2020年6月30日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第十四条约定“买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：……2、若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同……4、买受人逾期偿还银行贷款本息连续或累计达到90日的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人……出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。”2018年9月7日，原、被告及案外人田玉稳与兴业银行昆明分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（列案外人田玉稳为主债务人、被告王晓丽为共同债务人，列兴业银行昆明分行为债权人，列原告为保证人），约定债务人向债权人借款145万元用于购买前述《商品房买卖合同（预售）》项下的房屋，原告承担阶段性连带责任保证。2019年12月19日，兴业银行昆明分行向原告发出《兴业银行昆明分行信用业务履行担保责任通知书》，载明：“……昆明中樾置业有限公司，根据我行与你方于2018年9月10日签订的……《个人购房抵押（保证）借款合同》之约定，你方为借款人田玉稳、王晓丽向我行的借款1450000提供担保。现我行已向借款人足额发放贷款，但上述借款已逾期，但借款人未能按约还款，为此，我行特通知你方履行担保责任，请你方于2019年12月20日前代偿借款人全部尚欠的贷款本金、利息（含罚息、复利）共计1411894.01及相应费用……”2019年12月24日，兴业银行昆明分行零售信贷中心出具《代偿情况说明》，载明：“……我行已于2019年12月20日收到昆明中樾置业有限公司代偿款转账，该笔款项转至我行个贷还款过渡户用于结清该笔贷款合同项剩余本息，金额总计1411894.01元，其中包含本金1397638.86元，利息14155.94元，罚息99.21元。现该笔贷款已结清……”另，被告在庭审中表示同意在已支付的款项中扣除代偿款项等费用后，由原告将剩余款项返还给被告，且原、被告均认可被告尚未支付维修基金、行政规费等费用。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告价款1815105元。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，昆明中樾置业有限公司作为保证人代为清偿了贷款本息合计1411894.01元。现原告诉请解除商品房买卖合同关系有合同依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2020年3月27日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持，但酌情确定被告配合办理的时限为本判决生效之日起十日内。②涉案房屋买卖合同已解除，由于涉案房屋尚未交付，故本案不涉及房屋返还的问题，但原告应当返还其向被告收取的款项，被告亦应返还原告已支付的代偿款。由于原、被告均同意对前述款项进行抵扣，故本院依法确认为，由原告向被告返还403210.99元（1815105-1411894.01）。③关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，本院对其要求被告支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告昆明中樾置业有限公司行使合同解除权有效，其与被告王晓丽签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：4-1-1701）及《合同补充协议》于2020年3月27日解除；二、由被告王晓丽于本判决生效之日起十日内协助原告昆明中樾置业有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2018090476671）的撤销手续；三、由原告昆明中樾置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王晓丽款项403210.99元；四、原告昆明中樾置业有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5384元，减半收取2692元，由原告昆明中樾置业有限公司负担1346元，由被告王晓丽负担1346元，其余2692元依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年四月三十日书记员  汪建娇