山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3534号上诉人（原审被告）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：石玮华，董事长。委托诉讼代理人：苏天宝，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：王菲菲，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王新明(系被上诉人之父)，男，住济南市。上诉人济南天建房地产开发有限公司（以下简称济南天建公司）因与被上诉人王菲菲商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。济南天建公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书并改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定案件基本事实不清，上诉人未能按期为被上诉人办理房产证，是由于政策性变更以及历史遗留问题导致的。涉案房屋由于“国家、省、市政策或规范要求变化导致施工图纸变更，或因其它政府鼓励性事项发生变更，造成实随建设面积与审批数据不一致”无法办理房产证。为此，2018年11月27日济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组印发《济南市解决城市历史遗留问题领导小组文件》第二条处置原则第(四)条规定“由于国家、省、市政策或规范要求变化导致施工图纸变更，或因其它政府鼓励性事项发生变更，造成实随建设面积与审批数据不一致、无法办理房产初始登记的无证建筑”可“按照实际建设情况办理房产登记”。所以涉案房屋受政策性变化影响，2016年6月29日不能办理房产证，上诉人不存在过错。二、一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。上诉人与被上诉人2013年5月21日签订《济南市商品房买卖合同》之后，出现“国家、省、市政策或规范要求变化导致施工图纸变更，或因其它政府鼓励性事项发生变更，造成实随建设面积与审批数据不一致”，上诉人对此不可抗力不可预知，也无法预知，不应承担责任。三、本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案是由于历史遗留问题引起，并不属于法院的受案范围。综上，请求二审法院予以改判。王菲菲辩称,上诉人的上诉理由不成立，2016年3月29日交房时不存在任何问题，具备办证的条件，提这种理由没有道理。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王菲菲向一审法院起诉请求：依法判令济南天建公司向王菲菲支付逾期办证违约金64137元并支付本案所有诉讼费用。在诉讼过程中，王菲菲明确其诉讼请求为：1.依法判令济南天建公司向王菲菲支付相应逾期办证违约金（以369777元为基数，自2016年6月29日起至2018年10月20日，按照年利率4.75%的1.5倍计算）；2.支付本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月21日，王菲菲（买受人）与济南天建公司（出卖人）签订了《济南市商品房买卖合同》一份，约定由王菲菲购买济南天建公司开发建设的天和园秋园X室房屋，涉案房产房建筑面积55.01平方米，价款369777元。2016年3月29日，双方办理了涉案房产的交付手续。2018年11月20日，涉案房产取得鲁2018济南市不动产权第X号产权登记证书。一审法院认为，王菲菲与济南天建公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照上述司法解释规定，济南天建公司应于涉案房屋交付之日起90日内取得产权初始登记，具备向业主转移所有权的条件，但直到2018年11月20日涉案房产才取得产权初始登记，已经构成违约，依据上述司法解释规定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]规定，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。故王菲菲要求济南天建公司支付相应逾期办证违约金（以369777元为基数，自2016年6月29日起至2018年10月20日，按照年利率4.75%的1.5倍计算），符合法律规定，一审法院予以支持。判决：济南天建房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向王菲菲支付相应逾期办证违约金（以369777元为基数，自2016年6月29日起至2018年10月20日止，按照年利率4.75%的1.5倍计算）。案件受理费700元（已减半收取），由济南天建房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王菲菲与济南天建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方商品房买卖合同未对产权登记约定具体的办理期限及违约责任，在合同的后续履行过程中亦未对此达成补充协议，在双方未对此作出约定的情形下，应适用相关法律的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，王菲菲与济南天建公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋为预售商品房，按照上述规定，济南天建公司应自2016年3月29日房屋交付使用之日起90日办理房屋权属登记，但直至2018年10月20日涉案房屋才取得产权登记，济南天建公司构成违约，一审法院依照上述规定判决济南天建公司承担违约责任并无不当。济南天建公司主张因政策性变更及历史遗留问题导致延期办证，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的责任。综上所述，济南天建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人济南天建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年四月二十六日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖