安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1003民初789号原告(反诉被告)：黄山海安房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区平湖西路。法定代表人：严培武。诉讼代表人：黄山海安房地产开发有限公司管理人。负责人：吕泽民。委托诉讼代理人：徐华勇，安徽。委托诉讼代理人：余丽丽，安徽。被告（反诉原告）：孙琼，女，1991年6月11日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市黄山区，现住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：徐志平，安徽金天都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙顺生，男，1963年9月8日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。系原告孙琼父亲。第三人(反诉被告)：黄山市黄山区中小企业融资担保有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区政务新区7号楼东四楼。法定代表人：叶金成，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。原告黄山海安房地产开发有限公司（以下简称海安公司）与被告孙琼，第三人黄山市黄山区中小企业融资担保有限公司（以下简称中小企业担保公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2019年7月11日立案。诉讼过程中，孙琼对海安公司、中小企业担保公司提起反诉，本院依法合并审理。2019年8月16日，本院以简易程序公开开庭进行了审理。海安公司的委托诉讼代理人余丽丽，孙琼的委托诉讼代理人徐志平、孙顺生，中小企业担保公司的委托诉讼代理人詹鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海安公司向本院提出如下诉讼请求：依法判令孙琼立即支付购房款722840元及违约金（以722840元为基数，按日万分之五计算至款清之日止，暂计至2019年6月30日为395393.50元）。事实和理由：海安公司因开发黄山区玉河·桂花苑小区，于2009年3月设立海安公司玉河桂花苑项目部。2015年4月30日，玉河桂花苑项目部与孙琼签订了《商品房买卖合同》一份，约定乙方（即孙琼）购买甲方（即海安公司）开发的玉河桂花苑小区10幢10-F室房产，面积254.28平方米（以产权登记面积为准），单价3000元/平方米，总价款762840元（按产权登记测绘面积据实结算，多退少补）。付款方式为：2014年4月30日前支付46万元，余款302840元于2016年6月30日前付清。逾期付款的，按日万分之五支付违约金。合同签订之后，孙琼支付了40000元，尚欠购房款722840元至今未付。黄山市黄山区人民法院（2016）皖1003民初308号民事判决书确认第三人对案涉房屋之变价款享有优先受偿的权利。海安公司于2016年11月被黄山区人民法院裁定受理破产清算，同时指定安徽道同律师事务所担任管理人，吕泽民为管理人负责人。管理人曾书面通知孙琼支付购房尾款未果。孙琼辩称，1.海安公司与孙琼签订的商品房买卖合同合法有效，且支付了46万余元购房款并实际占有使用；2.海安公司在合同签订后，孙琼使用房屋期间，因海安公司虚假承诺使银行或其他有关部门陷入错误认识才签订了反抵押担保手续，使孙琼无法得到该房产，海安公司存在欺诈行为。孙琼在本案中不存在任何违约行为，海安公司的诉求没有事实和法律依据；3.孙琼作为善意当事人，可以支付剩余购房款，但应为其办理房产证。中小企业担保公司辩称，本案讼争的房产属于破产企业的特定财产，该财产应当依法拍卖，我公司享有优先受偿权，且法院已作出生效判决，我公司对案涉房屋享有优先受偿权利。孙琼向本院提出如下反诉请求：1.依法确认其对玉河桂花苑住宅小区10幢10-F室房屋归孙琼所有；2.依法判令海安公司协助办理案涉房屋的产权过户手续；3.依法判令海安公司支付违约金92000元和赔偿金230000元。事实和理由：2010年，孙顺生为其女儿孙琼购买房屋，定购了黄山区玉河桂花苑小区10幢10－F室，并于2010年11月23日支付了定金4万元，2012年1月6日支付购房款42万元。此后，海安公司玉河桂花苑项目部将该房屋交付给孙琼，孙琼对该房屋进行了装修并于2012年入住。2015年4月30日，玉河桂花苑项目部与本人补签了《商品房买卖合同》。约定由本人购买该项目部开发的玉河桂花苑小区10幢10－F室房屋，面积254.28平方米，单价3000元/平方米，总价款762840元。本人已实际居住在案涉房屋中，直至收到起诉状副本后才知道该房屋在本人不知情的情况下，于2014年8月被海安公司为中小企业担保公司办理了抵押登记，并且（2016）皖1003民初308号判决书确认担保公司获得了就该房屋协议优先受偿的权利。出卖人玉河桂花苑项目部已将房屋交付给本人实际使用，由于其擅自将案涉房屋抵押给担保公司并办理了房地产他项权证，致使本人无法办理房地产过户手续。海安公司辩称，孙琼对案涉房屋不享有物权，孙琼并未付清房屋全部款项，无权主张办理产权过户手续。孙琼主张违约金没有事实和法律依据，其购房款尚未付清，义务未完成，过户的条件尚未成就。其主张权利应当向管理人申报债权，而非直接提起诉讼。综上，应驳回孙琼的全部诉讼请求。中小企业担保公司辩称，孙琼的第一项诉讼请求不能成立，孙琼不享有对所购房屋的物权。同时，孙琼要求将房屋所有权过户到其名下，没有事实和法律依据。该房屋已由海安公司抵押给担保公司。孙琼要求海安公司支付违约金和赔偿，没有事实和法律依据。各方当事人围绕其本诉、反诉请求及答辩意见提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证、质证，对双方没有异议的证据予以确认。经审理查明：海安公司系一家房地产开发企业，2009年3月其设立了玉河桂花苑项目部，作为海安公司的分公司，开发建设黄山区玉河桂花苑小区。2015年4月30日，玉河桂花苑项目部与孙琼签订了《商品房买卖合同》。约定由孙琼购买该小区10幢10－F室房产，建筑面积254.28平方米，单价3000元/平方米，总价762840元。合同第六条约定的付款方式及期限，该房总价款762840元，2015年4月30日前已付460000元，余款302840元买受人于2016年6月30日前付清。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人自身的原因，造成不能在规定的期间内办理房地产权登记的，出卖人不承担该次违约责任，买受人向出卖人按房价款1%支付违约金。合同约定出卖人海安公司应于2015年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给孙琼，但2012年，孙琼已将案涉房屋装修并实际入住使用。另查，2014年8月20日，玉河桂花苑项目部为案外人黄山市黄山区北海商业有限公司在中国银行股份有限公司黄山分行贷款380万元，与中小企业担保公司签订了《房地产抵押反担保合同》，将包括案涉房屋在内的玉河公园南侧玉河·桂花苑10号楼作为抵押物并办理了相关法律手续。因案外人黄山市黄山区北海商业有限公司未能归还银行借款，中小企业担保公司为其代偿了借款本息后向本院提起追偿权诉讼。本院于2016年4月27日作出（2016）皖1003民初308号民事判决，判决确认中小企业担保公司对黄山区玉河·桂花苑10幢A、C、F房地产享有抵押权。对上述事实，孙琼表示不知情，当庭称在2017年年底，海安公司管理人向其作了询问笔录后才知晓。再查，海安公司目前进入破产还债程序，案件尚未审结。因玉河桂花苑项目部不具有独立的法人资格其所涉债权债务现一并纳入破产案件审理。本院认为，海安公司玉河桂花苑项目部与孙琼签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。但孙琼未按合同约定的付款方式支付购房余款，而出卖人海安公司玉河桂花苑项目部在未告知买受人的情况下，又将案涉房屋向案外人进行抵押，致使案涉房屋无法办理产权转移登记手续，现买受人同意在出卖人为其办理房产过户登记手续的同时支付剩余购房款，在出卖人无法实现办理房产登记手续的情形下，买受人享有不安抗辩权，故出卖人要求买受人支付剩余购房款及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。但出卖人海安公司将案涉房屋的抵押解除具备房屋产权转移的条件后，再行向孙琼主张权利。买受人孙琼反诉要求确认案涉房屋的所有权，并要求出卖人海安公司协助其办理产权转移登记，因案涉房屋现处于抵押状态，尚不具备办理产权登记的条件。鉴于出卖人海安公司现已处于破产清算阶段，且海安公司将该房屋另行抵押给他人，该行为并不构成违约，孙琼要求出卖人海安公司支付违约金、赔偿款的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回本诉原告黄山海安房地产开发有限公司全部诉讼请求；二、驳回反诉原告孙琼全部诉讼请求。本诉案件受理费8330元，减半收取计4165元，由黄山海安房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费6130元，减半收取计3065元，由孙琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  林星星二〇二〇年四月二十八日书记员  王雪怡