上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24546号原告(反诉被告)：徐贵锋，男，1979年8月30日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王竞，上海市联合律师所事务所律师。委托诉讼代理人：李天伦，上海市联合律师所事务所律师。被告(反诉原告)：徐云，女，1963年10月30日出生，汉族，住江苏省南京市。原告(反诉被告)徐贵锋与被告(反诉原告)徐云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院予以合并审理。原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐贵锋向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金9000元；2.被告支付原告违约金9000元；3、被告支付押金利息：以9000元为基数，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算。事实和理由：原告与被告于2017年7月22日签订合同编号为CZ5-XXXXXXX的房屋租赁合同。合同约定：被告将其位于上海市徐汇区医学院路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给原告,租赁期限自2017年8月21日至2019年8月20日,月租金为人民币8000元,租赁保证金为人民币8000元。2018年1月18日,双方在原协议基础上又签订了补充协议,约定从2017年11月21日起将月租金调整为人民币9000元,租赁保证金也上调为人民币9000元,并约定合同期满后,房屋交接时房屋结构没有变化,房屋内干净整洁,被告应将保证金人民币9000元全额退还给原告。原告在租赁合同履行期间,充分、及时地履行租约项下的义务。2019年8月20日租约到期当日,原告将租赁房屋及钥匙交还被告,并于当天与被告完成了租赁房屋的交割,居间方上海中原物业顾问有限公司也派工作人员参与了交接工作。但是,被告却在无正当理由的情形之下拒绝向原告退还租赁保证金9000元。根据租赁合同第5条约定：“被告应在租赁关系消除且原告付清所有应付费用和将房屋及其附属物品向被告交割清楚当日将租赁保证金全额无息退还给原告”,但经原告多次协商,被告仍拒绝退还保证金。被告的行为属于严重违约,根据租赁合同第9条约定：违约方需支付守约方违约金,违约金数额为月租金的壹倍。原告认为,被告应当向原告返还全额租赁保证金,并向原告承担相应的违约责任。故原告提起上述诉请。徐云辩称，不同意原告的诉讼请求。双方在2019年8月20日交接了房屋，但是水电煤没有结清，交接时发现房屋存在使用不当，厨房台板油污、卫生间台面发霉只能更换、沙发塌陷等设施产生损坏，被告要求原告赔偿，但是原告不认可。被告要求原告解决这些问题，但是原告从未主动联系，不予理睬。因此，被告认为双方没有完成交接手续，合同约定要结清水电煤等费用之后才能退押金。原告没有将房屋完好无损的交还给被告，也没有按照约定保持房屋整洁，属于违约。故不同意原告的诉请。徐云向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告经济损失33,200元(包括租金损失21,600元、大理石台面两块8000元、更换卫生间门费用800元、床架修复费用200元、沙发塌陷赔偿500元、延迟交房6天损失共计1800元、交通费300元)；2、反诉被告支付水电煤费用共计506元。事实和理由：2017年7月22日双方签订租赁合同，合同约定乙方应合理使用房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方不当或不合理使用，致使房屋或附属设施、设备损坏，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，其费用由乙方承担。2018年1月8日，双方又签订补充协议约定合同期满，房屋内干净整洁，结构完好。8月20日交房时出现以下问题，水电煤506元未结清，厨房台板出现油污渗透，卫生间台板出现大量霉点污渍，无法清理干净，卫生间门出现划痕表皮剥落，卧室大床床架摇晃受损，沙发塌陷，房屋整体未达到干净整洁的合同要求。徐云咨询了相关装修公司，给出了上述修复金额。由于徐贵锋的原因，导致徐云后续出租价格出现贬值，租金从9000降到8400元，应赔偿三年损失共计21,600元。新租赁合同是8月23日签订，因处理徐贵锋不当使用房屋导致的设备设施毁损、未结清水电煤事宜导致到8月29日才交房，延期交房产生损失每天300元，共计1800元。因徐贵锋违约导致诉讼，徐云自南京至上海来回交通花费300元。故提出如上反诉诉请。徐贵锋辩称，不同意反诉诉请。水电煤金额无异议。徐贵锋在交房时没有直接结清水电煤费用，是因为账单还没有出来，无法自行支付，保证金可以抵扣这些费用，并非故意拖欠。徐贵锋在租赁期间正常使用房屋，租赁房屋及家具经过一段时间使用后有折旧是正常现象，被告因职业关系对清洁标准要求较高，已经超过常人的判断标准。徐云主张的台面更换、大床修复费用、沙发赔偿、门更换费用均无相关证据证明。徐云在徐贵锋交房后几天就出租房屋，且租金相差不大，不存在延期交房损失和租金贬值损失，新租客也未对房屋设施提出异议。本院认定事实如下：徐云系上海市徐汇区医学院路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人之一。2017年7月22日，徐云(出租方、甲方)与徐贵锋(承租方、乙方)及居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积82.43平方米，甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2017年8月21日起至2019年8月20日止，月租金8000元。租赁保证金为8000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当天将保证金无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信(若有)、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用该房屋及其附属设施、设备。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备毁损的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。本合同生效之后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍然不履行的，其行为视为更本性违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告按约支付了租金及押金8000元。2018年1月8日，徐云和徐贵锋签订房屋租赁合同补充协议，约定租金调整为每月9000元，保证金也调整为9000元，除乙方一家三口和乙方岳母外，不能再有他人入住，否则甲方有权解约。合同期满后房屋交接时保证房屋结构没有变化，房屋内干净整洁，则甲方退还乙方房屋押金9000元，与原租赁合同不符之处，以本协议为准。2019年8月20日，双方就涉案房屋进行了交接，但双方对房屋内设施损坏、房屋整洁等事宜产生争议，徐云未退还押金9000元。2019年8月23日，徐云与案外人签署房屋租赁合同，租赁期限为2019年8月29日至2022年8月28日，租金每月8400元。庭审中，徐云提供了拍摄于2019年8月23日的房屋内照片，证明台板出现霉点污渍，无法清理干净，卫生间门出现划痕、卧室大床床架开裂、沙发背部塌陷。徐贵锋对此不予认可，认为台面有污渍，但这是正常使用，照片是交房之后拍摄的，交房时沙发没有塌陷、床没有裂缝，一直是在正常使用中，门的划痕没关注过，不清楚什么时候产生。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、补充协议等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。原告主张因被告未退还押金应承担违约金9000元，本院认为，原告所主张的违约金按合同约定为解约违约金，现双方租赁合同已经履行完毕，故原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。徐云主张因徐贵锋未合理使用房屋导致房屋设施毁损，要求徐贵锋承担相关损失赔偿。徐贵锋则表示并未不当使用。根据审理查明的事实，因无承租时房屋内设施设备原状情况，徐云主张的床架裂开、卫生间门划痕和沙发塌陷并无充分证据证明系由徐贵锋造成，徐云应对此承担举证不利的后果，故该些赔偿费用，本院难以支持。徐云主张更换台面费用8000元，但卫生间和厨房间台面并未破损或存在功能无法使用的情况，未达到全部更换要求，考虑到台面确存在污渍，系由徐贵锋使用期间造成，本院酌情判决徐贵锋赔偿500元台面清洁损失费。双方为合同纠纷，徐云主张交通费赔偿，于法无据，本院不予支持。涉案房屋返还时属于正常可出租状态，徐云在8月23日即与案外人签订了新租赁合同可印证，故徐贵锋已经完成交房义务，且租金与市场因素、承租人预期等多种因素相关，故徐云主张房屋租金贬值损失、延期交房损失，无事实和法律依据，本院不予支持。合同约定，租赁期间，系争房屋所发生的水、电、气等费用由承租人承担。徐云主张，原告返还系争房屋后尚未结清的水电煤费用共计506元，原告当庭予以认可，并同意支付。故徐云该项诉讼请求，本院予以支持。合同约定，出租人应于租赁关系消除且在承租人将该房屋及附属物品向出租人交割清楚，并付清所有承租人应付费用当天将保证金无息退还承租人。徐贵锋已将房屋交还，故徐云应将租赁押金9000元退还徐贵锋。徐贵锋主张押金利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐云应于本判决生效之日起十日内向徐贵锋返还租赁押金9000元；二、徐贵锋应于本判决生效之日起十日内向徐云赔偿损失500元；三、徐贵锋应于本判决生效之日起十日内向徐云支付水电煤费用共计506元；四、驳回徐贵锋的其余诉讼请求；五、驳回徐云的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计125.40元，由徐贵锋负担62.80元，徐云负担62.60元；反诉案件受理费减半收取计321元，由徐云负担311元、徐贵锋负担10元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 红二〇二〇年四月十五日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。