广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初738号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市长沙区**********兴大厦北面首、二层。负责人：曾锐波，该行行长。委托诉讼代理人：朱晓愉，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟庆，广东广能律师事务所律师。被告：邝德亮，男，1984年11月19日出生，汉族，住开平市***********，公民身份号码：440************61X。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣森，男，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）与被告邝德亮、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人黄伟庆、被告恒威公司的委托诉讼代理人卢泽铭到庭参加诉讼，被告邝德亮经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除2016年4月15日原告与被告邝德亮签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告邝德亮立即归还原告贷款313214.63元（其中本金为307623.65元，利息暂计至2019年11月12日为5590.98元），之后以本金307623.65元为基数按年利率5.39%计算利息，罚息按8.085%计算，直至清偿为止；2.判令以被告邝德亮提供的抵押物开平市************房折价或以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先偿还原告贷款本息和实现债权的费用；3.判令被告邝德亮向原告支付实现债权的费用支出——代理费用人民币22660元等；4.判令被告恒威公司对第1、3项费用承担连带清偿责任；5.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：因购房需要，被告邝德亮向原告申请个人住房贷款。2016年4月15日，被告邝德亮与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，原告向被告邝德亮提供住房按揭贷款人民币39万元，借款期限自2016年4月15日至2031年4月15日，贷款利率5.39%，每月等额还款，利息下年调整。被告邝德亮以其所有的位于开平市************房为该借款设定抵押担保，担保范围为借款合同项下全部债务及原告实现债权和抵押权而发生的所有费用如诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费和律师费等等；双方并办理了相关抵押财产的预登记手续。被告恒威公司作为被告邝德亮购置房屋的开发商，其于2014年10月21日与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定被告恒威公司须对被告邝德亮的贷款和原告方为实现债权而发生的费用承担连带保证责任。合同签订后，原告如约向被告邝德亮发放贷款39万元。但邝德亮却多次拖欠本息。依据借款合同第十六条“违约情形”，被告已经构成违约。依据借款合同第十七条“违约救济措施”中的“2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”，现原告要求宣布贷款立即到期，邝德亮立即清偿借款本息合共313214.63元（利息暂计至2019年11月12日）及按合同约定应当承担的律师代理费22660元。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告恒威公司辩称，一、我方认为就本案情况不适宜解除合同；二、相关的诉讼费和律师费不应由恒威公司承担。被告恒威公司在举证期限内没有提供证据。被告邝德亮没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告建行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告邝德亮没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告建行开平支行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月15日，被告邝德亮与原告建行开平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，邝德亮向原告借款390000元，借款期限为180个月（即2016年4月15日至2031年4月15日），借款用途为购买位于开平市************房，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上调10%，贷款月率为4.49166‰（即年利率5.39%），逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月每日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为采用等额本金还款方法；被告邝德亮提供位于开平市*************房作为抵押，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2016年4月15日，原告按合同约定发放了贷款390000元给被告邝德亮。2016年6月3日，双方办理了上述涉案房屋的抵押权预告登记手续。自2018年11月起，被告邝德亮开始出现逾期还款的情况，之后断续还款，自2019年11月逾期还款后至今没有偿还过欠款。截至2019年11月12日止，被告邝德亮尚欠贷款本金307623.65元、利息5445.24元、罚息145.74元，合计313214.63元。另查明，2014年10月21日，原告与被告恒威公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定，在楼宇销售期间，被告恒威公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证范围包括贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。再查明，原告与广东广能律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东广能律师事务所代理本案，律师费为22660元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告建行开平支行与被告邝德亮签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，被告邝德亮自2019年11月开始没有依照上述合同约定的期限履行偿还贷款本息的义务，已构成违约。根据上述借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告邝德亮的违约行为已符合双方约定解除合同的条件，原告请求判令解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，合同解除后，被告邝德亮应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2016年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告邝德亮偿还截至2019年11月12日止的贷款本金307623.65元、利息5445.24元、罚息145.74元，合计313214.63元，及从2019年11月13日起至款项清偿之日止以本金307623.65元为基数，按年利率5.39%计算利息，罚息按8.085%计算的事实清楚、理据充分，本院予以支持。对于被告恒威公司主张邝德亮的违约情形尚未达到合同约定的解除条件及以现在是疫情期间不适宜解除合同的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于律师费的问题。本案中，原告为实现债权，委托广东广能律师事务所代理本案，双方签订《委托代理协议》约定本案的代理费用为22660元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东广能律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了发票予以证明。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条第一项第13点的约定，贷款人有权向借款人追偿以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。律师费是原告为追偿借款本息、实现本案债权而产生的费用，按照上述合同约定，原告有权向被告邝德亮追偿，因此，原告诉请判令被告邝德亮承担律师费22660元，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告恒威公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告恒威公司与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第五条约定被告恒威公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。恒威公司作为邝德亮所购位于开平市*************房的开发商，承诺自愿为购房人邝德亮的上述购房借款本金、利息及实现债权的相关费用提供连带责任保证，该合同约定的保证条款对恒威公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。原告在保证期间向被告恒威公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告恒威公司对被告邝德亮所欠的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，恒威公司承担保证责任后，有权向邝德亮追偿。对于恒威公司主张与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》为格式合同，上述担保条款增加了恒威公司一方的义务应认定无效的抗辩意见，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，恒威公司与建行开平支行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》是双方在平等自愿的基础上协商订立的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，并非格式合同，且合同中关于担保条款的约定不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定上述协议合法有效。恒威公司的上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告邝德亮购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市*************房享有优先受偿权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告邝德亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告邝德亮签订的编号为440101779-201*-201**341376的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告邝德亮应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金307623.65元、利息5445.24元、罚息145.74元，合计313214.63元及从2019年11月13日起至款项清偿之日止的利息（以本金307623.65元为基数，按年利率5.39%计算利息，按年利率8.085%计算罚息）给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；三、被告邝德亮应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费22660元给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；四、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3786.88元、保全费2170元，合计5956.88元（原告已预交），由被告邝德亮负担。原告中国建设银行股份有限公司开平支行多预交的案件受理费和保全费5956.88元，由本院予以退回；被告邝德亮应向本院补缴案件受理费和保全费5956.88元。被告开平恒威房地产开发有限公司对被告邝德亮应负担的受理费和保全费5956.88元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄婷婷二〇二〇年四月十三日书记员  李佩瑶关绮明