福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终1290号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，女，系公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何德洪，男，1967年1月29日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人何德洪商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审或者依法改判支持欣盛丰公司的全部反诉诉讼请求，驳回何德洪的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由何德洪负担。事实和理由：一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司未举证证明何德洪存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，系事实认定不清，举证责任适用错误。1.何德洪作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因何德洪部分购房款通过按揭贷款方式支付，提供按揭文件、资料是何德洪的应尽义务，双方签订的合同及附件明确约定了何德洪应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年3月10日前付人民币捌拾贰万贰仟玖佰捌拾伍元整，余款计人民币叁拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2.根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，何德洪认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由何德洪承担，而非由欣盛丰公司承担。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，有负有履行义务的当事人承担举证责任”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。由此可见，何德洪应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，何德洪不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。一审法院判定欣盛丰公司承担举证责任，即欣盛丰公司应证明何德洪何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院认为合同及附件六未约定何德洪应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1.合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，何德洪应于合同签订之日（2014年3月10日）起60日内即2014年5月9日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定何德洪应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是根据如上所述，合同已明确何德洪应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），何德洪应当在合同签订之日起60日内付清购房款。2.本案讼争商品房签订合同的时间为2014年3月10日，根据双方签订的合同及补充协议约定，何德洪应于2014年3月10日前付人民币捌拾贰万贰仟玖佰捌拾伍元整，余款计人民币叁拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然欣盛丰公司于2015年2月9日才收到按揭部分购房款人民币33万元，逾期支付按揭款九个月，显而易见何德洪支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第柒款约定，何德洪应向欣盛丰公司支付违约金，欣盛丰公司一审已向何德洪主张该权益。3.作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于何德洪，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”按照合同约定支付购房款是买受人即何德洪的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定何德洪将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定何德洪的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便何德洪签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，何德洪也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。......”的规定,何德洪支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后3个月内。把适用于某一特定领域的司法解释所体现出来的原理，扩张到合同其它领域，符合民法的原理和精神，并无不妥。且一审法院在判决书第11页第4行，关于欣盛丰公司按合同约定主张违约金和代保管费时，认为欣盛丰公司的主张违反了公平原则，但在何德洪明显逾期办理按揭的事情上却未认定何德洪违反公平原则，一审法院不能做到公平对待当事人双方，判决如何公正。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。由此可见，不论是依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），何德洪应当在合同签订之日起60日内付清购房款，最多不超过90日，一审法院基于合同未明确约定付款时间，进而机械认定何德洪不存在逾期付款的事实系事实认定错误且违反了民事活动的公平原则，请求法院依法予以纠正。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月12日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，继续构成逾期交房，该事实认定错误。何德洪并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但何德洪拒绝办理。既然何德洪未于2018年11月9日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月10日前拒绝交房是错误的。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月12日违约金为人民币123281元，超过了合同总价款的5%即58649.25元（1172985元×5%=58649.25元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了何德洪的实际损失，违反了公平原则。即便何德洪的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2200元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3518.97元（每日违约金117.299元，一个月的违约金3518.97元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，欣盛丰公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即58649.25元，即便参照租金损失，亦应给予调低。一审法院任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，违反了公平原则及诚实信用原则，应予以纠正。五、欣盛丰公司向何德洪主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。1.相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请何德洪注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如何德洪对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费系欣盛丰公司与何德洪以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与何德洪双方的真实意思表示，合法有效。2.欣盛丰公司向何德洪主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，何德洪不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，何德洪收房逾期，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，何德洪逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，根据民事活动的公平原则，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求何德洪支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，欣盛丰公司多次通知何德洪交房，但何德洪于2018年12月23日才办理收房手续，何德洪逾期收房理应承担相应的违约责任即逾期收房违约金及代保管费。六、一审法院以“合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才开始计算”，不予认定欣盛丰公司提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2016年1月1日至2016年11月3日）的主张，是错误的。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条问题“买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?”的答复：“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算...按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”根据福建省高院上述意见，逾期交房违约行为按日计算，属于持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到民法总则关于三年诉讼时效的限制。欣盛丰公司与何德洪签订的《商品房买卖合同》第八条约定，欣盛丰公司应当在2015年12月31日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，欣盛丰公司逾期交房违约金应从2016年1月1日起开始计算，终止于2018年11月9日（视为何德洪收房)。2015年12月31日欣盛丰公司未交房，2016年1月1日何德洪就知道其收房权利受到侵害，何德洪于2019年11月4日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年11月3日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且何德洪并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此何德洪主张2016年1月1日至2016年11月3日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 何德洪辩称，一、欣盛丰公司因逾期交房所导致的系列案件已有很多经过一审、二审处理结案了，关于案件的判决结果，欣盛丰公司也是清楚的，欣盛丰公司提起上诉目的只是为了拖延支付违约金，何德洪认为欣盛丰公司的行为严重浪费了司法资源，损害了何德洪的权益。二、根据双方所签订的《商品房买卖合同》，双方并未约定提供按揭贷款所需的资料，也未约定按揭款的支付时间。欣盛丰公司所谓的根据交易习惯来推定按揭款应支付的时间没有事实和法律依据。另外，合同附件六第三条属于格式条款，欣盛丰公司作为提供格式条款的一方并没有尽到提示义务，第三条第八款所约定的违约责任更是免除欣盛丰公司责任，加重了何德洪的责任，该格式条款应认定为无效。三、一审将逾期交房违约金计算至2018年12月10日，明显偏少，何德洪其实是持有异议的，因为讼争房屋目前并未达到合同约定的交房条件，逾期交房违约金应计算至生活给排水、用电、管道燃气等设施要达到设计要求条件且相关基础设施建设完成之日。何德洪之所以未对逾期交房违约金计算的截止时间进行上诉是为了尽快解决纠纷，尊重法院对该系列案件的统一处理意见。四、双方所约定的违约金是双方意思自治的表现并未过高，且该违约金尚不能补偿被欣盛丰公司的实际损失。 何德洪向一审法院提出诉讼请求：1.欣盛丰公司向何德洪支付逾期交房违约金127503.4元（从2016年1月1日计算至实际交房之日止，按总购房款1172985元的日万分之一计算）；2.由欣盛丰公司承担本案诉讼费用。 欣盛丰公司提出反诉请求：1.何德洪立即支付保管费、违约金共计35966元。其中逾期办理银行贷款的违约金16335元、逾期支付购房款违约金9075元、逾期办理交房手续违约金、代保管费共计10556元；2.判令本诉与反诉的诉讼费用、保全费均由何德洪承担。 一审法院认定事实如下：2014年3月10日，何德洪与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03139499），该合同约定：何德洪购买欣盛丰公司开发的欣盛园8#楼23层2301室商品房（以下简称讼争商品房），该商品房建筑面积为119.44平方米，总价款为人民币1172985元。关于付款方式、期限及逾期付款违约责任，《合同》第六条第3款约定：“买受人于2014年3月10日前付人民币捌拾贰万贰仟玖佰捌拾伍元整，余款计人民币叁拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。”《合同》第七条第1款约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……”。附件六第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”。关于商品房交付条件与期限及违约责任，《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：......2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。”《合同》第九条约定：“……逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。”合同第二十二条约定：“本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。” 附件六第四条约定：“1、出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2、出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......4、合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5、如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6、在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。” 合同签订后，何德洪依约分别支付首付款822985元及通过按揭贷款方式支付购房尾款350000元。 同时查明，讼争商品房于2013年9月10日开工，2017年9月30日通过“五方”竣工验收，于2018年6月11日通过建设工程消防验收，已具备法定的交房条件。2017年9月，欣盛丰公司向何德洪邮寄商品房交付通知书，通知其于2017年12月15日办理接楼手续，何德洪未去办理。2018年11月5日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，何德洪于2018年11月6日签收后，亦未去办理。后2018年12月8日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，何德洪于2018年12月9日签收后，于2018年12月23日办理了诉争商品房的交房手续。 根据其他业主拍摄的视频，以及（2018）闽02民终5463号生效判决，有大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前往办理交房手续时遭遇障碍。 一审庭审中，欣盛丰公司提出何德洪存在逾期支付银行按揭款的情况，而且何德洪主张的违约金标准过高，并且其早就通知何德洪于2017年12月15日过来交房的辩解意见，对此何德洪认为其不存在逾期付款，讼争商品房通过竣工验收及消防验收仅是满足合同约定的部分交房条件，讼争商品房至今仍不具备交房条件，欣盛丰公司通知买受人接受不具有交房条件的商品房不产生法律效力。同时欣盛丰公司提出可以顺延交房的天数为24天的辩解意见，对此何德洪陈述对该天数均不予认可。 一审法院认为，本案的争议焦点一是，欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由，何德洪是否存在逾期提交按揭材料并逾期支付按揭款的事实。欣盛丰公司称，因何德洪未于合同约定的时间提供并签署全部按揭文件、资料，也未在签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，应当向欣盛丰公司支付逾期提交材料及付款违约金，在何德洪逾期违约金未付清之前，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续。对此本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证实何德洪存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定何德洪应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，同时欣盛丰公司对何德洪是否逾期支付首付款亦未提出异议，故该答辩意见没有事实和法律依据，不予支持。 本案的争议焦点二是，欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任及违约天数的计算问题。1、欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据何德洪与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付何德洪使用。何德洪已支付了全部购房款，但截止至2018年6月11日，讼争商品房才通过“五方”竣工验收及消防验收具备法定的交房条件，已经构成逾期交房，应当依约承担逾期交房的违约责任。何德洪要求欣盛丰公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金的诉讼请求，依法应予支持。2、逾期交房违约天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未向提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，客观上确实会给施工造成一定影响，酌情认定欣盛丰公司可顺延交房26天，即欣盛丰公司应在2016年1月26日之前向何德洪交付符合条件的案涉商品房。关于何德洪提出逾期交房违约金127503.4元的主张，2018年11月5日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。后2018年12月8日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，何德洪于2018年12月9日签收后，应最迟于2018年12月12日办理诉争商品房的交房手续，故逾期交房违约金应算至2018年12月12日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月27日至2018年12月12日，逾期交房天数为1051天，应当支付逾期交房违约金（1051天×日万分之一×总购房款1172985元）共计123281元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，对此，因双方有合同约定，且欣盛丰公司未提供相应证据予以证实其主张，故该辩解意见本院采纳。 本案的争议焦点三是，欣盛丰公司提出的逾期办理银行贷款的违约金、逾期支付购房款违约金、逾期办理交房手续违约金、保管费的反诉请求能否得到支持。对此，前文已经陈述，欣盛丰公司并未举证证实何德洪存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定何德洪应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故欣盛丰公司主张何德洪支付逾期提供并签署按揭文件、资料违约金16335元，以及逾期支付按揭款违约金9075元的诉求缺乏事实与合同依据，不予支持。 对于欣盛丰公司提出的何德洪应向其支付逾期办理交房手续违约金及保管费的反诉请求。本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。上述约定可以看出从自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，讼争房屋的所有风险及相关费用已全部转由买受人何德洪承担，因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任，且欣盛丰公司并举证证实其已经履行任何代保管义务。现要求收取逾期办理交房手续违约金和代保管费缺乏事实和法律依据。综上，上述反诉请求，不予支持。 本案的争议焦点四是，何德洪诉求的逾期交房违约金是否有超过诉讼时效的问题。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，何德洪于2019年11月4日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。欣盛丰公司辩称何德洪主张的2016年1月1日至2016年10月31日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付何德洪逾期交房违约金人民币123281元；二、驳回何德洪的其他诉讼请求。三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。本案一审案件本诉受理费人民币2766元，适用简易程序减半收取1383元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。反诉受理费人民币700元，适用简易程序减半收取350元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审审理期间，欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”；“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍”有异议，该报道失实，不应采信。其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1商品房买卖合同（03177628）及个人借款凭证复印件；证据2商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证复印件；3.（2016）闽民再188号民事判决，以上证据证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。生效民事判决确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同承担保管费。 何德洪质证认为，对证据1、证据2真实性无异议，但对证明对象有异议，业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。关于证据3生效民事判决，与本案无关，不能证明何德洪存在逾期收房的情况。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》未约定何德洪办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明何德洪应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司关于何德洪应支付逾期付款违约金的上诉理由缺乏依据，不予采纳。欣盛丰公司存在逾期交房的事实，理应按合同约定支付逾期交房违约金。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月5日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月8日何德洪签收《再次催告收房通知书》后，认定何德洪主张的逾期交房违约金计算至2018年12月12日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照何德洪已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。欣盛丰公司主张应以租金为标准，调整违约金标准，并无法律和事实依据，故不予采纳。至于欣盛丰公司主张何德洪诉求的逾期交房违约金部分超过诉讼时效，但欣盛丰公司于2017年9月、2018年11月、2018年12月向何德洪发出《商品房交付通知书》、《催告收房通知书》。《商品房交付通知书》载明欣盛丰公司同意履行交房义务，故应认定诉讼时效因欣盛丰公司发出《商品房交付通知书》而中断，欣盛丰公司上诉主张2016年1月1日至11月3日逾期交房违约金超过诉讼时效期间依据不足，本院不予采纳。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定何德洪未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确何德洪未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自何德洪应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由何德洪承担。因此，欣盛丰公司要求何德洪支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3466元，由上诉人欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （章毅） 二〇二〇年四月二十九日 代书记员（ 朱巧婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。