上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1703号原告：上海一墅房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐勇，董事长。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟峰，男。被告：上海宝宇房地产经纪事务所,住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号。投资人：周军义，总经理。被告：周军义，男，1986年9月19日出生，汉族，户籍所在地甘肃省。两被告共同委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。原告上海一墅房地产经纪有限公司(以下简称一墅公司)诉被告上海宝宇房地产经纪事务所(以下简称宝宇房产)、周军义商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年3月24日公开开庭进行审理，原告一墅公司的委托诉讼代理人严钧、被告周军义、两被告共同委托诉讼代理人张年华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海一墅房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告宝宇房产返还原告佣金人民币306,255.08元；2、被告宝宇房产支付原告违约金30,625.50元；3、被告周军义连带承担上述两项付款义务。事实与理由：2016年7月1日，一墅公司与宝宇房产就分销青浦区业辉路199弄臻水岸苑项目签订《臻水岸苑项目分销代理合同》，约定客户的确认原则、佣金比例、结佣条件、结佣时间等。合同第七条约定如出现客户退房，宝宇房产应返还一墅公司已付的全部佣金。如佣金已结清，一墅公司有权向宝宇房产追偿该笔团购费及10%违约金。2017年8月16日，宝宇房产带的客户李娜在销售现场认购房屋，并于2017年11月13日签订《上海市商品房出售合同》，支付了首付款。2018年6月期间，一墅公司向开发商申请结佣，收到开发商支付的佣金后，于2018年8月14日按照合同约定将全额佣金支付给宝宇房产。后因李娜违约，导致法院判决李娜与开发商签订的购房合同解除。原告将该情况告知宝宇房产，要求退还佣金，但宝宇房产拒绝返还。宝宇房产系个人独资企业，周军义系投资人，理应承担付款义务。被告上海宝宇房地产经纪事务所和周军义共同辩称：不同意原告的诉讼请求。本案所涉客户签约发生在2017年8月16日，是一墅公司和宝宇房产合同期外发生的，双方口头达成协议，由宝宇房产提供服务，一墅公司支付服务费，故一墅公司支付给宝宇房产的是服务费，不是佣金，原告的诉讼请求没有依据。根据合同约定，如出现客户退房才返还全部佣金，从一墅公司提供的判决书看，是开发商要求解除合同，并非客户要求退房。宝宇房产的行为与周军义个人无关，周军义个人不承担法律责任。本院经审理认定事实如下：2016年，案外人上海和赵房产开发有限公司(甲方、委托方、以下简称和赵公司)与一墅公司签订《销售代理合同》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发建造的臻水岸项目，销售中心地址为青浦区业辉路199弄。委托销售期限自2016年10月16日至2017年4月15日。第五条约定，甲方根据乙方代理成功的每套独立单元的总房价款的3%向乙方支付佣金。甲方应当在每一位乙方客户已签署独立单元买卖合同并已按照买卖合同约定支付首付款且在收到乙方提供的增值税专用发票后的30个工作日内一次性向乙方支付相当于上述独立单元全部房价款3%的佣金。无论何种原因，若就相关客户乙方最终未代理成功(包括但不限于相应客户未按买卖合同约定交清房款或买卖合同无效、被解除、被撤销等)，相应独立单元销售视为未完成，甲方不须按本合同支付乙方该套独立单元的任何佣金，已支付的佣金乙方必须在收到甲方通知后7个工作日内向甲方以下账户全额退还，甲方亦有权在后续支付其他独立单元佣金中扣减乙方应返还给甲方的佣金等。2017年，双方续签《销售代理合同》，约定委托销售期限自2017年4月16日至2017年10月15日止，其余内容一致。2016年7月1日，一墅公司(甲方、委托方)与宝宇房产(乙方、受托方)签订《臻水岸苑项目分销代理合同》，约定甲方委托乙方分销代理和赵公司开发的《臻水岸苑》项目中的别墅产品，合作期限自2016年7月1日至2017年4月21日。第六条约定，销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开发商签署《商品房预售/出售合同》，佣金计算标准为成交房屋总价的2.5%。结佣条件为：签约并满足首付款、办理完成贷款的相关手续、由乙方开具与甲方抬头相符的服务费发票。结佣时间：满足以上条件后乙方提交结佣申请，甲方在收到开发商成交房屋的佣金后，3个工作日内发放佣金。第七条约定，如出现客户退房，乙方应于客户签署解约协议后15日内返还甲方已支付的该案源的全部佣金；乙方未能及时返还的，甲方有权在乙方未结清的销售佣金中全额扣除未退还的佣金部分；若佣金已经结清，甲方有权向乙方追偿该笔团购费用及10%的违约金等。合同到期后，双方未续签书面合同。2017年11月13日，和赵公司与李娜签订《上海市商品房预售合同》。合同签订后，李娜支付总房价20%的房款后未支付房款。和赵公司于2018年5月29日向李娜发送解除合同通知函，之后起诉至本院。本院于2018年9月3日立案受理，案号为(2018)沪0118民初14246号。2018年12月3日，本院认定李娜未按约支付房款违约，和赵公司有权解除合同，李娜理应承担违约责任，故判决和赵公司与李娜签订的《上海市商品房出售合同》于2018年5月30日解除、李娜支付解除合同违约金62万元等。李娜不服上诉，上海市第二中级人民法院于2019年4月24日作出判决，将合同解除违约金变更为20万元，其余维持。2018年8月14日，一墅公司就李娜购买的房屋支付宝宇房产306,255.08元，备注内容为服务费。2019年9月12日，一墅公司委托律师向宝宇房产寄送《律师函》，表示因李娜违约导致其与和赵公司签订的购房合同被法院判决解除，依据合同第七条约定，宝宇房产应退还全部佣金并支付10%违约金。宝宇房产系个人独资企业，投资人为周军义。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，销售代理合同、臻水岸苑项目分销代理合同、转账凭证、民事判决书、律师函、邮寄凭证、档案机读材料等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。一墅公司认为：一墅公司和宝宇房产的合同到期后双方未续签书面合同，但是仍依据原合同履行，由宝宇房产继续代理销售，符合结佣条件的，仍按原合同结佣。一墅公司为证明宝宇房产带看李娜购买的房屋，提供了2017年8月16日的《客户登记表》，宝宇房产要求查看原件，一墅公司表示原件已经在申请结佣的时候提交给和赵公司，宝宇房产表示无原件不予认可。一墅公司为证明和赵公司要求一墅公司返还佣金，提供了微信聊天记录。一墅公司表示目前和赵公司和一墅公司就该笔佣金尚未结算。宝宇房产和周军义表示对此不清楚，且认为和赵公司尚未实际扣除该笔钱款。宝宇房产和周军义为证明其完成了相关义务、支出相关成本(赔偿李娜母亲丁梅8万元、支付介绍人王双英介绍费142,932元)，提供：1、李娜的购房资格认定材料、贷款银行出具的授权委托书；2、丁梅(李娜母亲)与周军义2019年2月26日的微信聊天记录和当天转账给丁梅8万元的转账记录。丁梅在微信中表示：本人购买臻水岸289号房子，因为款项没有及时到位，购买不成功，故退回操作服务费8万元，从此和中介方两清，不再有任何关于这房子的纠葛，自签字之日生效；3、2017年7月22日转账给王双英142,932元的转账记录。一墅公司对证据1真实性无异议，但是认为无法证明贷款已经完成。对其余证据真实性均不予认可，认为李娜1994年出生，外地户籍，不具备购房资格，宝宇公司返还的8万元是之前收取的包装费。宝宇房产和王双英之间的资金来往与本案无关。根据庭审查明的事实，本院认为，一墅公司与宝宇房产签订的《臻水岸苑项目分销代理合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。尽管宝宇房产促成李娜签订购房合同时，一墅公司与宝宇房产签订的合同约定的代理销售期限已经到期，但是结合双方结佣的流程、佣金的比例、付款的条件来看，双方仍按照原合同继续履行。一墅公司已于2018年8月14日就李娜购买的房屋支付宝宇房产306,255.08元，该笔钱款的性质实为佣金。根据生效法律文书，李娜因逾期付款，导致购房合同被解除。本案的争议焦点系宝宇房产是否应返还全部佣金。对此本院认为，合同中约定出现客户退房的情况，宝宇公司应返还全部佣金，对于客户退房双方存在不同的解释。本院认为客户退房包括了李娜违约导致合同解除的情况，理由如下：首先，李娜与和赵签订的购房合同被解除的原因已经认定为系李娜逾期支付房款，李娜逾期支付房款理应知晓会导致合同解除，李娜的违约行为也可以视为其放弃了继续履行合同的权利。其次，根据一墅公司与和赵公司签订的合同中对于返还佣金的情形进行了明确列举，里面包含了客户未按约付款导致合同解除的情形，而宝宇房产在签订合同前理应查看一墅公司和和赵公司签订的合同以确定一墅公司是否有权代理销售，故宝宇房产对于哪些情况佣金应返还理应知晓。宝宇公司抗辩其已经支付了相应的成本，对此本院认为合同中未约定应扣除相关成本，故对宝宇房产的抗辩意见本院不予支持。综上，本院认定宝宇房产理应按照合同约定返还一墅公司已付佣金。关于一墅公司主张的违约金，本院认为宝宇公司已经履行了代理销售的相关义务，导致购房合同解除的原因系购房人未及时付款，故宝宇公司不应承担违约责任，对一墅公司主张的违约金本院不予支持。宝宇房产系个人独资企业，周军义为投资人，按照法律规定投资人理应承担相应的法律责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海宝宇房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告上海一墅房地产经纪有限公司佣金306,255.08元；二、被告上海宝宇房地产经纪事务所的财产不足以清偿上述债务的，被告周军义以其个人的其他财产予以清偿；三、原告上海一墅房地产经纪有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,353.20元，减半收取计3,176.60元，由原告负担229.69元，两被告负担2,946.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年四月十四日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。