上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初3465号原告：上海磊浩金属制品厂，住所地上海市奉贤区。投资人：高仁贤，董事长。委托诉讼代理人：李艳荣，上海关天律师事务所律师。被告：上海韩尔家具厂，住所地上海市奉贤区。投资人：胡锦荣，经理。委托诉讼代理人：蔡志伟，上海汉盛律师事务所律师。被告：胡锦荣，男，1968年8月15日生，汉族，住江西省九江市。原告上海磊浩金属制品厂与被告上海韩尔家具厂、胡锦荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告上海磊浩金属制品厂的投资人高仁贤及其委托诉讼代理人李艳荣、被告上海韩尔家具厂的投资人胡锦荣及其委托诉讼代理人蔡志伟、被告胡锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海磊浩金属制品厂向本院提出诉讼请求：两被告支付原告从2017年7月28日起至2018年7月4日止的租金296,205.50元(2017年7月28日前的租金已付清，结欠租金按年租金320,000元计算)；两被告将厂房内三个水泥浇筑楼梯恢复原状并将厂房内垃圾清运，如不清运则支付垃圾清运费6,000元；两被告偿付原告以296,205.50元为本金，从2017年7月29日起至实际付清日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失。事实和理由：原告投资人高仁贤与被告胡锦荣于2007年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定租赁坐落于上海市奉贤区奉城镇蔡桥村九组蔡叶路XXX号的厂房。合同到期后于2015续租。2017年，厂房因历史问题未办理房地产权证而被误认定为违法建筑,镇政府要求限期搬离并于2017年7月27日采取了断电措施，被告上海韩尔家具厂自行接线拉电并继续生产经营至2017年12月底，2018年1月1日至2018年7月4日期间，被告将厂房作为仓库存放半成品直至2018年7月15日正式搬离，厂房钥匙则于2018年7月5日交还原告。现厂房内楼梯未恢复原状及废弃物品未清理，部分租金也未支付，经交涉未果，故提起诉讼。被告上海韩尔家具厂、胡锦荣辩称，被告上海韩尔家具厂与原告签订租赁合同是事实，有装修无扩建，当时也支付押金10,000元。第一份合同到期后，双方续租。在续租期间，镇政府认定租赁场所系违法建筑要求限期拆除并断电，合同无法履行的原因系原告未按约提供适租房屋，属原告违约，基于对原告的同情，被告未就原告违约提起诉讼。持续断电造成厂房无法使用，被告于2017年10月搬离并于2017年10月11日交接完毕。楼梯系在第一份合同装修时所拆，搬离时也确有部分垃圾未清理，但搬离过程中原告曾来看过现场而未提出异议，被告也表示押金不要求返还，双方即按现状交接。截止至2017年7月27日的租金已付清，此后租金因为厂房无法使用并搬离交接不应再支付。不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：原告因动迁安置而建造涉案厂房。2007年4月12日，原告投资人高仁贤与被告胡锦荣签订《房屋租赁合同》，约定：被告胡锦荣向高仁贤租赁坐落于上海市奉贤区奉城镇蔡桥村九组蔡叶路XXX号的厂房，面积为1718平方米，场地为850平方米；租赁期限为8年，从2007年5月18日起至2015年5月17日止；年租金为175,000元，合同成立在履行日之前15日内,支付6个月租金即87,500元，年付两次，以此类推，先付后用；支付押金10,000元，届满双方结算,多退少补；因出租方因素造成无法使用厂房的,视为出租方违约，合同违约金为半年租金；超过1个月未付款的视同违约，超过2个月未付款的，出租方有权解除合同。2015年2月28日，高仁贤与被告胡锦荣签订《房屋租赁合同》，约定：被告胡锦荣继续向高仁贤租赁坐落于上海市奉贤区奉城镇蔡桥村九组蔡叶路XXX号的厂房，面积为2147平方米；租赁期限为8年，从2015年5月18日起至2023年5月17日止；前3年的年租金为320,000元,后5年的年租金为360,000元，年付两次，每次为年租金的50%；合同成立在履行日之前15日内,支付6个月租金，先付后用，支付押金10,000元，届满双方结算,多退少补；因出租方因素造成无法使用厂房的,视为出租方违约，合同违约金为3个月的租金；超过1个月未付款的视同违约，超过2个月未付款的，出租方有权解除合同。2017年7月26日，政府相关部门发文认为涉案租赁场所系违法建筑，要求对租赁场所进行断电。2017年7月27日，政府相关部门对租赁场所采取断电措施。同时，市场监督管理部门发函给被告要求变更登记事项与实际经营情况一致，环保部门就环保事项约谈被告。2017年8月28日，原告就责令拆除违法建筑纠纷案提起行政诉讼，不认可政府相关部门认定涉案租赁场所系违法建筑，案号为(2017)沪0120行初138号，2017年12月28日本院作出一审判决驳回原告诉请。原告不服提起上诉，2018年4月24日上海市第一中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2018年7月5日，原告从被告处取回租赁场所的钥匙。期间，被告陆续从租赁场所搬离。2019年4月16日，原告认为被告占到便宜，联系被告要求解决，双方协商未果，以致涉讼。另查明，被告上海韩尔家具厂系个人独资企业，投资人为被告胡锦荣。在审理期间，原告确认：房屋租赁合同双方系原告和被告上海韩尔家具厂，因无证据证明被告上海韩尔家具厂的财务独立，故要求作为个人独资企业投资人的被告胡锦荣共同承担责任；厂房在第一份合同履行时由被告进行装修，并无扩建，装修时曾建新楼梯和拆除旧楼梯，现要求恢复的是旧楼梯；涉案厂房无房地产权证，但有建设规划批文，此前有相关诉讼确认厂房的合法性，合同有效，政府相关部门在误解的情况下认为租赁场所为违法建筑并断电，被告遂私自搭电继续使用厂房至2017年12月底，从2018年1月起陆续搬离，未通知领取钥匙，2018年7月5日原告取回钥匙，至2018年7月15日被告搬离完毕，原告当时在现场，被告搬离即可，双方也未提到押金问题，曾提过垃圾清运问题，押金10,000元确曾收到；租赁场所于2018年12月12日恢复供电；2020年3月，部分厂房业已另行出租，部分厂房因垃圾清运问题无法出租；现正就政府相关部门错误认定租赁场所为违法建筑一事进行申诉。被告确认：房屋租赁合同双方系原告的投资人和被告上海韩尔家具厂的投资人；厂房在第一份合同履行时由被告进行装修，并无扩建，装修时曾建新楼梯和拆除旧楼梯；涉案厂房无房地产权证和建设规划批文，合同无效，政府相关部门认定租赁场所为违法建筑并断电，被告只能在2017年8月起另行接电断断续续使用厂房，一直使用至2017年9月；被告在它处租赁厂房后，陆陆续续搬离，搬离期间原告多次到现场，未提出异议，至2017年10月11日搬离完毕，原告对此情况是明知的，曾通知原告搬离完毕并要求到现场拿取钥匙，但原告未到现场也未取回钥匙，至2018年7月5日原告从被告处取回钥匙。以上事实，由《房屋租赁合同》、照片、移交单、责令改正通知书、约见通知单、政府文件、行政判决书、民事判决书、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，无证据证明原告的租赁场所取得建设规划许可等，该租赁场所也被相关政府部门认定为违法建筑，原告提出异议后，相关行政判决也驳回了原告的诉请，因此涉案《房屋租赁合同》为无效。涉案合同虽系由原告的投资人和被告上海韩尔家具厂的投资人签订，然租赁场所的权利方为原告，实际也系由被告上海韩尔家具厂使用租赁场所，且各方也曾确认合同由原告和被告上海韩尔家具厂签订，故认定涉案《房屋租赁合同》的签订双方为原告和被告上海韩尔家具厂。在合同履行期间，因租赁场所被政府相关部门认定为违法建筑并断电，造成被告无法正常使用遂陆续搬离，双方也确认2017年7月27日前的租金已付清，故被告应支付从2017年7月28日起至2018年7月4日止的占有使用费，标准根据实际使用情况酌情确定为每年224,000元，故占有使用费为209,885元。被告认为其于2017年10月11日已搬离完毕并通知原告未能提供充分有效的证据予以佐证，对此不予采纳。针对搬离交接和押金问题，根据相关证据及当事人的陈述，原告于2018年7月5日取回租赁场所钥匙，被告于2018年7月15日最终全部搬离，双方虽未签订书面交接材料，但从常理分析当时双方系在押金不予返还的情况下按现状交接，故现原告要求被告恢复原状并承担垃圾清运费无依据，不予支持。因合同无效，相关付款期限条款亦无法律效力，现原告要求被告偿付逾期付款利息损失无法律依据，对此不予支持。同时被告上海韩尔家具厂系个人独资企业，两被告未能提供证据证明被告上海韩尔家具厂的财务独立状况，故原告现要求作为投资人的被告胡锦荣承担责任于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告上海磊浩金属制品厂与被告上海韩尔家具厂签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海韩尔家具厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海磊浩金属制品厂从2017年7月28日起至2018年7月4日止的占有使用费209,885元；三、被告胡锦荣对上述第二项被告上海韩尔家具厂的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告上海磊浩金属制品厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,944元，减半收取计3,472元，由原告负担1,248元，两被告负担2,224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年四月三十日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。