江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6161号原告（反诉被告）：匡阳，女，1989年8月10日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：施瑜，江苏神阙律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛素萍，女，1983年11月29日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈兆军、唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙亮，男，1980年2月4日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈兆军、唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。原告（反诉被告）匡阳与被告（反诉原告）薛素萍、孙亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，先后适用简易程序和普通程序公开开庭进行审理。匡阳的委托代理人施瑜，薛素萍、孙亮及委托代理人唐修文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡阳向本院提出诉讼请求：1、解除匡阳和薛素萍、孙亮于2019年7月5日签订的房屋买卖合同。2、薛素萍、孙亮返还定金2万元。3、薛素萍、孙亮支付违约金10万元。4、薛素萍、孙亮赔偿律师费损失17500元。事实和理由：根据2019年7月5日所签合同，匡阳向薛素萍、孙亮购买坐落于无锡市惠山区融创国际银城5-11-2702的房屋，价款97万元。当日，匡阳支付定金2万元。待办理抵押权他项权证时匡阳支付首付款50万元，剩余45万元于不动产产权证满两年后贷款一次性支付给薛素萍、孙亮。合同履行中薛素萍、孙亮要求匡阳支付60万元首付款方同意办理他项权证，匡阳不同意，薛素萍、孙亮拒绝配合办理他项权证致使合同无法履行。被告薛素萍、孙亮辩称：1、同意解除合同。2、因匡阳拒绝履行合同致合同解除，不承担违约责任，驳回匡阳的其他诉讼请求。反诉原告薛素萍、孙亮向本院提出诉讼请求：1、匡阳支付违约金15万元。2、匡阳赔偿律师代理费22500元。事实和理由：2019年8月28日，双方至惠山区行政服务中心办理他项权证登记时，匡阳应当支付首付款50万元，但是匡阳仅愿意支付48万元，致使合同未继续履行。反诉被告匡阳辩称：薛素萍、孙亮单方面要求提高首付款至60万元，匡阳对此不同意，所以薛素萍、孙亮不配合办理抵押登记致使合同无法履行，请求驳回薛素萍、孙亮的反诉请求。本院经审理查明如下事实：2019年7月5日，匡阳和薛素萍、孙亮、无锡中驰房地产经纪有限公司（以下简称中驰公司）签订编号为0180106的房屋买卖合同一份（其中，落款处“孙亮”系薛素萍代签）。双方约定主要内容：匡阳是买房人，薛素萍、孙亮是卖房人；房屋坐落于无锡市惠山区融创国际银城5-11-2702，房屋面积88.38平方米，产权证号201907230108，价款97万元；当日匡阳支付2万元定金，待办理抵押权他项权证匡阳支付首付款50万元，剩余45万元于不动产产权证满两年后贷款一次性支付给薛素萍、孙亮；匡阳承担中驰公司的居间服务费2万元；如任何一方拒绝履行合同，致使合同无法履行，由违约方承担全额中介费并向守约方支付总房款30%的违约金，并承担律师代理费。合同签订后当日，匡阳向薛素萍、孙亮支付了2万元定金。中驰公司工作人员高琰书写的房屋定金收条载明：“今收到匡阳购买融创国际银城5-11-2702的房屋定金人民币2万元整。包含首付50万元中”，薛素萍在收款人处签名。庭审中，匡阳称双方签订合同后，经商谈明确首付款50万元包括定金2万元在内。薛素萍、孙亮则称薛素萍签名时，收条中无“包含首付50万元中”的字体，上述字体系后添。本院当庭联系了中驰公司高琰，对方称合同签订后双方协商后确认首付款50万元包含2万元定金，所以其起草定金收条时注明“包含首付50万元中”的表述，并且由薛素萍签名捺印进行确认。2019年8月初，中驰公司工作人员高琰与薛素萍在微信平台沟通时，薛素萍称：1、自己尚未领取到房产证；2、其配偶也是房屋共有权人孙亮不同意卖房；3、因自己另行购房也需要支付首付款，所以提议让匡阳将本案房屋买卖的首付款提高至60万元。但是，匡阳不同意增加首付款。高琰则多次催促薛素萍尽快配合办理他项权证，薛素萍则要求签订补充协议以变更合同内容，匡阳对此不同意。庭审中，孙亮确认合同签订当日即知晓售房事宜，也同意售房。庭审中，双方当事人确认薛素萍、孙亮于2019年7月领取到该房屋的不动产权证。2019年8月16日，匡阳申请无锡农村商业银行本票一张，金额为50万元，收款人为薛素萍。因无法办理他项权证，匡阳之后将该本票撤回。2019年8月28日，双方当事人至无锡市惠山区不动产登记中心办理不动产抵押登记时，双方又因首付款50万元是否包括2万元定金产生争议，致使至今未能成功办理。2019年8月28日，匡阳委托江苏神阙律师事务所提起本案诉讼，并约定律师代理费为17500元。庭审中，2019年9月2日，薛素萍、孙亮委托江苏苏秦律师事务所向匡阳制发律师函，称匡阳拒绝支付首付款50万元致使未办理不动产抵押登记，并要求匡阳在30日内付款，否则合同自动解除且不返还2万元定金。2019年9月6日，薛素萍、孙亮委托江苏兆锦律师事务所应对本案诉讼，并约定律师代理费为22500元。本院认为：匡阳和薛素萍、孙亮、中驰公司签订的房屋买卖合同，内容合法，应认定有效，各方均应恪守履行。关于首付款的金额问题。合同签订后当日匡阳交付2万元定金，而且中驰公司工作人员书写的收条上明确注明2万元定金“包含首付50万元中”。虽然薛素萍辩称该部分字体系后添，但是该部分笔迹与收条中的其他手写笔迹完全一致，由同一人书写，匡阳和中驰公司工作人员也均确认是当时经协商一致后，由中驰公司工作人员当场书写后由薛素萍签名确认。所以，根据现有证据，本院确认双方在合同签订后已明确首付款金额50万元系包括2万元定金在内。匡阳按约支付了2万元定金，并在2019年8月准备好首付款。但是，合同签订后，薛素萍在和中驰公司工作人员沟通的过程中，先是谎称自己尚未取得不动产权证，然后又借口其配偶孙亮不同意卖房，拖延办理不动产他项权证，还提出将合同约定匡阳需支付的首付款由50万元提高至60万元。经中驰公司多次催告后，薛素萍拒不配合匡阳办理不动产抵押登记。薛素萍的上述行为均是违约行为。直至2019年8月28日，双方一同前往不动产登记中心时，薛素萍、孙亮仍提出匡阳再支付50万元作为首付款等要求，致使未办理不动产抵押登记。因本案房屋短期内无法办理所有权转移登记即过户手续，所以办理不动产抵押登记对房屋交易安全至关重要，是合同履行中不可或缺的内容。双方未办理不动产抵押登记，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，所以合同应予解除。合同解除的原因在于薛素萍、孙亮的违约行为。合同解除后，薛素萍、孙亮应当向匡阳返还定金2万元，并根据约定赔偿匡阳因提起本案诉讼支出的律师代理费17500元。关于违约金，双方约定按总房款的30%计算违约金，该约定的标准过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。匡阳在诉讼中主动调低违约金为10万元，结合上述判断因素和原则，参考本案标的房屋目前的市场价格，本院酌定违约金为6万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除匡阳和薛素萍、孙亮于2019年7月5日签订的编号为0180106的房屋买卖合同。二、薛素萍、孙亮于本判决生效后十日内向匡阳返还定金2万元。三、薛素萍、孙亮于本判决生效后十日内向匡阳支付违约金6万元。四、薛素萍、孙亮于本判决生效后十日内向匡阳赔偿律师代理费损失17500元。五、驳回匡阳的其他本诉请求。六、驳回薛素萍、孙亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3050元，财产保全费1270元，合计4320元，由薛素萍、孙亮负担。该款已由匡阳预交，薛素萍、孙亮于本判决生效后十日内将该款直接给付匡阳。反诉案件受理费减半收取1875元，由薛素萍、孙亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  薛雨人民陪审员  吴星人民陪审员  吴仁二〇二〇年四月二日书 记 员  刘莹