陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终15125号 上诉人（原审被告）：姜智卿，男，1972年1月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：郭宝忠，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安双成置业有限公司，住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：张敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海雪，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鸿，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人姜智卿因与被上诉人西安双成置业有限公司（以下简称双成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2019)陕0118民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人姜智卿及委托诉讼代理人郭宝忠、被上诉人双成公司的委托诉讼代理人张海雪、罗鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，双成公司前任法定代表人陈勇及其妻子侯某某与姜智卿间曾发生多笔借贷关系。双成公司系西安市鄠邑区XX小区的开发商，双成公司与姜智卿商议将双成公司名下位于该小区的8套商品房转移至姜智卿名下，借用姜智卿名义网签。2016年9月19日，双成公司让其工作人员用姜智卿的身份证办理购房手续，代姜智卿签订8套房屋《商品房买卖合同》，同年10月21日，将该《商品房买卖合同》在鄠邑区房地产管理所备案登记。为完成网签手续，姜智卿向双成公司转账749852元，2016年9月26日，双成公司按照姜智卿要求将该款项归还至案外人周煊账户。因姜智卿与案外人债权债务关系，案外人申请对姜智卿名下涉案6套房屋进行保全，2016年12月30日，江苏省宝应县人民法院对姜智卿名下6套涉案房屋予以查封。2019年4月2日，双成公司持前诉称至法院。双成公司于2019年4月2日向西安市鄠邑区人民法院起诉称，双成公司系鄠邑区XX小区的开发商，公司时任法定代表人陈勇为使公司渡过难关，先后以个人名义或双成公司名义对外拆借资金，众多债权人希望能够通过网签商品房的形式实现债权。为了自留部分商品房，双成公司同姜智卿商议，假借姜智卿名义签署《商品房买卖合同》将8套住房备案登记在姜智卿名下。2016年11月，双成公司先后将其中两套住房予以处分，因西安地区房价上涨，姜智卿意图将剩余6套住房占为己有，拒绝配合撤销网签登记手续。由于姜智卿与他人之间存在债权债务关系，该6套房屋被江苏省宝应县人民法院查封。为维护双成公司的合法权益，请求法院确认双方以虚假意思表示签署并备案的《商品房买卖合同》无效，该房屋归双成公司所有。双成公司诉讼请求：1、依法确认双方于2016年9月19日签署并备案登记在姜智卿名下的《商品房买卖合同》无效,该房产归双成公司所有；2、请求判决姜智卿协助办理上述商品房的网签备案撤销登记手续；3、诉讼费由姜智卿承担。姜智卿辩称，不同意双成公司诉讼请求。双成公司及其时任法定代表人陈勇、时任法定代表人陈勇之妻侯某某在我处有多笔借款，双方约定用名仕华庭的8套商品房冲抵其中一部分债务，因双成公司资金紧张，为了能够顺利办理网签，双成公司让我交纳749852元至相关账户，另由其时任法定代表人陈勇、时任法定代表人陈勇之妻侯某某替我为每套房屋交纳20万元至双成公司账户。时任法定代表人陈勇让其员工为我办理相关手续，我离开西安。我出于对双成公司时任法定代表人的信任，包括合同备案等相关手续都是在我的同意下，双成公司一手经办的，而双成公司对上述事实也是认可的，且曾于（2017）苏1023民初218号民事判决书上诉状中称上述房屋是用于清偿借款，认可以房抵债的事实。2017年9月、2018年5月，双成公司曾两次将其诉至法院要求支付除首付款外的剩余房款，在其向法官说明原委后，法官对双成公司进行批评教育，双成公司撤诉。现双成公司又以借名网签签订商品房买卖合同为虚假意思表示再次将其起诉，要求认定商品房买卖合同无效，该房屋归双成公司所有，谎话连篇，极不诚信。其认为房屋是不动产，只有以买卖形式才能过户，双方选择以买卖的形式将房屋过户给其用以抵偿债务，这是双方一致认同的，不存在虚假意思表示。现涉案房产被宝应县人民法院查封，依照相关规定，双成公司只能向查封法院提出异议，其他法院不得就查封财产的相关权益进行处理，该案应当驳回。原审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。双成公司、姜智卿签订《商品房买卖合同》实为借名网签，该行为因双方意思表示不真实而无效，双成公司要求确认涉案房屋归双成公司所有，于法有据，予以支持。姜智卿应于判决生效后15日内协助双成公司办理上述商品房的网签备案撤销登记手续。姜智卿辩称因涉案房屋已被宝应县法院查封，依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》，应当裁定驳回双成公司起诉，本院认为，该案系合同效力纠纷，不适用以上意见，对姜智卿辩称，不予采纳。姜智卿称与双成公司签订商品房买卖合同，系双成公司以房抵债，因双成公司、姜智卿未就抵消债务达成合意，对该辩称不予采信。现依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，判决如下：一、原、被告签订的关于西安市鄠邑区XX小区XX幢XX单元XX号房屋《商品房买卖合同》（合同登记号：HY201602826）无效；二、西安市鄠邑区XX小区XX幢XX单元XX号房屋归原告西安双成置业有限公司所有；三、被告姜智卿于本判决生效后15日内协助原告西安双成置业有限公司办理上述房屋的网签备案撤销手续。本案案件受理费10780元，由被告姜智卿负担。宣判后，姜智卿不服，向本院提起上诉称，一审事实认定不清，法律适用错误，定案的证据不足。1、一审无任何证据能够认定姜智卿与双成公司之间的购房合同不是双方真实意思表示，对于姜智卿提交的一审证据，未按照法律规定进行认定，姜智卿一审举证能够证明诉争的六套房屋为双成公司用来与姜智卿以房抵债，一审却认定是双成公司借用姜智卿的名义网签，事实认定错误。2、双成公司在鄠邑区法院先后两次起诉要求姜智卿支付诉争房屋的购房款，两次诉讼中双成公司均自认双方的购房合同真实有效，对于双成公司先后多次在诉讼过程中不一的陈述，一审法院未能对此审慎审查。3、姜智卿与双成公司购房合同，就是双方以房抵债的合议，因双成公司对姜智卿的欠款总数大于购房总款，故抵债符合交易常理。是诉争房屋近期暴增，双成公司企图否认合同达到牟利的目的。请求二审法院支持姜智卿的上诉请求。此外，一审中双成公司提供的证据显示，诉争房屋已被宝应县人民法院采取执行措施，双成公司提出过执行异议，后被宝应县人民法院驳回，依照民诉法规定，双成公司在执行异议被驳回后，由于其为该案中的案外人，其在该案中应当通过提起执行异议之诉主张权利，但双成公司并未提起执行异议之诉，故一审法院对本案应当裁定驳回。上诉请求：1、撤销一审判决并驳回双成公司在原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由双成公司承担。双成公司辩称，一、双成公司与姜智卿签署的《商品房买卖合同》是虚假的意思表示，并不是真实的将案涉商品房出售给姜智卿，一审法院认为合同无效，事实认定清楚，适用法律正确。二、双成公司两次起诉姜智卿并撤诉，并未违反“禁反言”规则，不影响双成公司向姜智卿主张虚假意思导致的合同无效。三、案涉房产至今未被以物抵债，一审法院认定姜智卿所称的以房抵债，未就抵消债务达成合意，认定准确。姜智卿所述双方以前确实有过以房抵债的协议不属实，双方关于以房抵债仅存在合意，并没有任何书面协议或者对债务抵偿有过实质性协商。四、关于姜智卿所增加的事实理由，姜智卿所依据的最高院相关意见，认为应当驳回双成公司的起诉，一审在判决中也明确本案系合同效力纠纷，而不是该意见中所述的确权纠纷，所以不适用该意见的规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。五、截止目前，双成公司与姜智卿的债务，姜智卿已经全部起诉，对于姜智卿已经没有任何的债务纠纷，双成公司所有的债务均已履行完毕。二审中，双方均未提交新证据。本院经二审审理查明，2016年9月19日，双成公司在姜智卿授权的情况下，以姜智卿的名义与双成公司签订8份商品房买卖合同，约定由姜智卿购买双成公司开发的位于西安市鄠邑区XX小区XX套商品房。合同签订后，姜智卿向双成公司支付749852元购房款。2016年9月26日，双成公司通过案外人张敏，向姜智卿指定的案外人周煊转款749852元。2016年10月25日，双成公司在西安市鄠邑区房地产管理部门办理了上述商品房买卖合同的网签备案登记手续。2016年11月1日，西安市鄠邑区房地产管理部门依据双成公司的申请，将已网签的8份商品房买卖合同中的2份予以注销，剩余6套涉案房产，因姜智卿与他人存在债权债务关系，于2016年12月30日被江苏省宝应县人民法院采取预查封保全措施。2017年9月21日，双成公司向西安市鄠邑区人民法院提起民事诉讼，诉请姜智卿支付涉案房产的购房款，后又撤回起诉。2018年5月26日，双成公司向姜智卿送达公函，要求姜智卿在收到公函3日内履行涉案房屋的付款义务或返还房屋。2018年5月29日，双成公司再次向西安市鄠邑区人民法院提起民事诉讼，诉请姜智卿支付涉案房产的购房款，后又申请撤回起诉。本院另查明，双成公司及其法定代表人陈勇、陈勇之妻侯某某与姜智卿存在多笔借款关系，其中部分借款已由姜智卿向人民法院提起诉讼，并被生效判决所确认。原审判决认定其余事实属实。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，二审中双方争议的焦点问题为：一、姜智卿与双成公司签订的《商品房买卖合同》是否系双方真实意思表示，其效力应如何认定；二、姜智卿主张双成公司与其签订《商品房买卖合同》系以房抵债能否成立。下面分别进行评析。一、关于涉案《商品房买卖合同》是否系双方真实意思表示，其效力应如何认定的问题：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”从该法律规定来看，当事人意思表示是否真实，是影响合同效力的重要因素。本案中，从涉案《商品房买卖合同》的签订过程来看，该合同系双成公司让其工作人员用姜智卿的身份证办理购房手续，姜智卿并未亲自参与合同的签字、用印过程，姜智卿主张合同系其委托双成公司销售人员签订，但未提交相关委托手续；从房款的支付情况来看，姜智卿虽然向双成公司支付了749852元，但双成公司随即又按照姜智卿的要求将该款归还至案外人周煊账户，姜智卿至今未证明其已支付完涉案房款。以上事实均与商品房买卖行为的交易常理不符，由此不能认定双方在涉案合同签订时存在真实的房屋买卖意思表示。双成公司虽先后两次起诉并发函要求姜智卿支付购房款，但该事实不能改变双方在签订合同时的真实意思表示。在双成公司主张双方并非买卖关系而系代持关系且姜智卿未提供其他充分证据证明双方存在房屋买卖关系的情况下，依据《中华人民共和国民法总则》上述法律规定，涉案合同应依法认定为无效。二、关于姜智卿主张双成公司与其签订《商品房买卖合同》系以房抵债能否成立的问题：姜智卿主张双成公司曾欠付其多笔债务，双成公司与其签订《商品房买卖合同》，实际系以房抵债。对于该事实，姜智卿并未提供具体的抵债协议予以证明。对于抵付的是哪一笔债务，具体数额为多少，双方亦未形成明确的合意。因此，对于姜智卿的上述诉讼主张，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。此外，关于姜智卿主张“诉争房屋已被江苏省宝应县人民法院采取执行措施，根据相关法律规定，双成公司应当通过提起执行异议之诉的方式而非通过提起本案诉讼的方式主张权利。对于双成公司在本案中的诉讼请求，应当裁定驳回”的上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，由于涉案房屋已被江苏省宝应县人民法院采取预查封措施，故对于双成公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。原审法院判决涉案房屋归双成公司所有，该认定不当，本院予以纠正。但双成公司请求确认涉案合同无效及撤销网签备案手续，符合法律规定，应予支持。综上所述，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市鄠邑区人民法院（2019）0118民初2394号民事判决第一项、第三项；二、撤销西安市鄠邑区人民法院（2019）0118民初2394号民事判决第二项；三、驳回西安双成置业有限公司要求确认西安市鄠邑区XX小区XX幢XX单元XX号房屋归西安双成置业有限公司所有的诉讼请求。一审案件受理费10780元（西安双成置业有限公司已预交），由姜智卿承担5390元，由西安双成置业有限公司承担5390元。二审案件受理费10780元（姜智卿已预交），由姜智卿承担5390元，由西安双成置业有限公司承担5390元。本判决为终审判决。   审  判 长    侯     静审 判 员    高     玮审  判  员    侯  新  省 二〇二〇年四月二十八日  法官助理    袁  观  磊书 记 员    邱  鹏  翔 1