北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初34638号原告：北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会，办公地北京市丰台区青塔西路58号8号楼物业管理用房。负责人：刘凤梧，主任。委托诉讼代理人：邵宗良，北京润朗律师事务所律师。被告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄宇航，总经理。委托诉讼代理人：刘娜，女，1983年3月14日出生。被告：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南BllOe。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日出生。原告北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会（以下简称珠江峰景业委会）与被告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）、被告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠江峰景业委会的委托诉讼代理人邵宗良、康景物业公司的委托诉讼代理人刘娜、康景物业北京分公司的委托诉讼代理人张丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江峰景业委会向本院提出诉讼请求：1．二被告连带赔偿原告损失4446719．67元，并以4446719．67元为基数，自2014年11月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付利息至实际给付之日。以上损失及利息需支付至北京住房公积金管理中心账户中；2．二被告连带支付律师代理费150000元；3．本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：珠江峰景业委会依法由丰台区珠江峰景小区业主大会选举产生，康景物业北京分公司系珠江峰景小区的物业服务单位。2014年度，康景物业北京分公司违反相关规定，并采用隐瞒真相等手段，以屋面防水施工为由，于2014年12月29日支取了小区住宅专项维修资金4446719．67元。康景物业北京分公司未按规定使用住宅专项维修资金，严重侵害了小区业主的合法权益，应当承担赔偿责任。康景物业公司作为总公司，应当对分公司的民事行为承担法律责任。为维护小区业主的合法权益，原告诉至法院，请法院予以支持。康景物业公司辩称：我方不认可原告的三项诉讼请求。本案特殊之处在于涉及到刑事案件，是在我方不知情的情况下，实际施工单位红太阳公司和祁渤清所属的明缘建筑公司以虚假伪造的被告公章取得公共维修基金。公安局丰台分局2015年12月30日向康景物业北京分公司发出调取证据通知书，提取公司印章样本及法定代表人人名章样本，我方才发现公章是假的。诉状中提出的4446719．67元是从公共维修基金账户中支出的，我方要求追加被告湖北红太阳公司，追加祁渤清及北京明缘建筑工程咨询有限公司参加诉讼。2016年被告作为原告向丰台法院起诉了红太阳公司，一审裁驳二审维持。康景物业北京分公司辩称：同康景物业公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：康景物业北京分公司系珠江峰景小区开发商委托的物业管理公司，自2005年起，珠江峰景小区各业主（甲方，购房人）陆续与康景物业北京分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止，此期间的物业管理服务由物业公司根据招标内容及签定的《前期物业管理委托合同》提供。物业名称：珠江峰景家园，类型：住宅，坐落位置：北京市丰台区青塔西路58号珠江峰景家园×期×号楼×室。第一条双方的权利和义务。二、乙方的权利义务。1、对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。第二条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（不含甲方自用部分）。二、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、路灯、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。第七条专项维修基金的管理与使用。一、根据国家相关文件规定，本物业建立共用部位共用设备设施保修期满后大、中修、更新、改造的专项维修，按“北京市住宅专项维修基金管理规定”列入专项范畴，由购房者按售房款项2%交纳的维修基金支付；二、专项维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹；四、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。2014年10月，康景物业北京分公司就珠江峰景小区4、6、7、12、13、15、16、18、19、24、25、27号楼屋面防水大修工程向北京诚邦防水工程有限公司发出中标通知书。后经北京市丰台区房屋管理局审批，北京住房公积金管理中心于2014年12月29日将用于涉案12栋楼防水工程专项维修资金4446719．67元支付给北京城邦防水工程有限公司。2017年3月22日，北京市丰台区人民检察院指控被告人祁渤清犯滥用职权罪、行贿罪、对非国家工作人员行贿罪，向本院提起公诉。2019年11月4日，本院作出（2018）京0106刑初1222号刑事判决书，认定：2012年至2015年期间，被告人祁渤清分别与时任北京市丰台区房屋管理局房屋安全和设备管理科科长的刘进、时任北京市丰台区房屋安全鉴定站副站长的杨杰共谋，并通过其公司员工朱伦与时任北京市丰台区房屋管理局房屋安全和设备管理科科员的周金生共谋，后祁渤清指使朱伦组织虚假申请材料，违规代替物业公司申报包括珠江峰景小区消防、门禁、防水工程在内工程的住宅专项维修资金，并利用杨杰鉴定站副站长的职权，违规出具虚假的鉴定报告，再利用周金生、刘进审核住宅专项维修资金的职权违规对上述住宅专项维修资金项目予以审批通过，使祁渤清通过挂靠公司获取上述住宅专项维修资金。祁渤清获取包括珠江峰景小区防水工程住宅专项维修资金4446719．67元在内的共计14400984．3元。因涉案工程未施工，钱款亦未退回，造成公共财产巨额损失。2014年至2015年间，被告人祁渤清为获取本市丰台区珠江峰景小区门禁、防水等工程的专项维修资金，与康景物业北京分公司珠江峰景小区项目工程部副经理侯波约定以工程款10%作为回报，侯波利用职权将物业公司专用密钥交给祁渤清，祁渤清因此违规申报并最终获取了该小区防水、门禁等项目的专项维修资金。后祁渤清分三次通过其公司员工朱伦给予侯波回扣款人民币69万元。2015年11月，侯波因害怕事情败露将人民币29．5万元退还祁渤清。本院判决：一、被告人祁渤清犯滥用职权罪，判处有期徒刑九年六个月;犯行贿罪，判处有期徒刑十个月；犯对非国家工作人员行贿罪，判处有期徒刑二年；决定执行有期徒刑十二年。（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2015年12月10日起至2027年12月9日止。）二、追缴被告人祁渤清违法所得人民币一千四百四十万零九百八十四元三角，分别退回北京市丰台区青塔西路珠江峰景小区住宅专项维修资金账户人民币四百四十四万六千七百一十九元六角七分，退回北京市丰台区马家堡东路三星庄园小区住宅专项维修资金账户人民币一百六十七万四千五百一十九元四角七分，退回北京市丰台区马家堡瑞丽江畔小区住宅专项维修资金账户人民币八百二十七万九千七百四十五元一角六分。三、追缴被告人祁渤清人民币二十九万五千元，没收上缴国库。四、随案移送电脑硬盘七个、手机一部，均予以没收存档。判决后，被告人祁渤清不服判决提起上诉，2019年11月27日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02刑终743号刑事裁定书，裁定驳回祁渤清的上诉，维持原判。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》有关规定，住宅公共维修基金属于小区全体业主共有和共同管理的重大事项，应当由小区业主委员会代表全体业主主张权利。小区业主在入住时与被告康景物业北京分公司签订的《前期物业服务合同》中约定了“专项维修资金的管理和使用”，故虽然原告珠江峰景业委会与被告康景物业北京分公司签订物业服务合同的时间在使用住宅公共维修基金之后，被告康景物业北京分公司在使用住宅公共维修基金中的行为仍然应当受合同约束，故原告可以物业服务合同纠纷为由提起本案诉讼。经查，被告人祁渤清伙同国家机关工作人员，徇私舞弊滥用职权，非法获取珠江峰景小区防水工程住宅专项维修资金，其行为触犯了我国刑法，已受到法律处罚。本院作出的刑事判决书判决对其非法获取的珠江峰景小区防水工程住宅专项维修资金也一并予以依法追缴并判令退回小区住宅专项维修资金账户。原告起诉的损失4446719．67元已经通过刑事判决得到补偿，故对原告要求二被告赔偿损失并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的律师费，无合同及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费43574元，由北京市丰台区珠江峰景小区业主委员会负担（已交纳24323元，剩余19251元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  谷玉珍人民陪审员  张顺玲二〇二〇年四月二十八日书 记 员  董 博