广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初392号原告：徐添鸿，男，2001年4月29日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区大桥湖社区*委会李树组，公民身份号码430************619。委托诉讼代理人：李浩仪，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯俊彬，广东刘志均律师事务所实习律师。被告：中山市世光创建置业有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914************059。法定代表人：林子栋，总经理。委托诉讼代理人：梁嘉琪，系公司员工。委托诉讼代理人：黎诗媛，系公司员工。原告徐添鸿诉被告中山市世光创建置业有限公司（以下简称世光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告徐添鸿及其委托诉讼代理人李浩仪、侯俊滨，被告世光公司的委托诉讼代理人梁嘉琪、黎诗媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐添鸿向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年10月11日签订的《认购书》；2.被告向原告返还原告已支付的定金5万元。事实和理由：原、被告于2018年10月11日签订一份《认购书》约定，原告购买被告开发建设的位于广东省中山市***********************的房屋，其中定金为5万元、首期款为448543元及按揭贷款为1044000元。同日，原告向被告支付了定金5万元。原告在购房时未满十八周岁，由于购房资金不足，被告销售人员承诺称可以为原告申请办理银行按揭贷款，故双方约定以按揭贷款的方式支付剩余房款。后，被告又称无法为原告申请办理银行按揭贷款。由于被告原因导致合同目的无法实现，原告有权要求解除认购书并要求被告返还定金5万元。经原告多次催促，被告拒不配合解除认购书及退还原告已支付定金5万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告徐添鸿为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.《认购书》；2.银行转账记录、刷卡单及收据；3.出生证明；4.刷卡小票3份。庭审结束后，原告徐添鸿向本院补充提交一张学生卡复印件，拟证明原告徐添鸿现为大学在读学生。被告世光公司抗辩称，一、原、被告双方签订的《认购书》合法有效，双方应当依照约定履行合同义务。原告虽然签订认购书时未满十八周岁，但其母亲作为其监护人代原告支付定金的行为表明其母亲同意原告购买涉案商品房，因此原告的认购行为合法有效；二、被告针对涉案商品房按揭贷款等相关事宜，被告已履行充分的告知义务，原告亦已知悉按揭贷款办理所需具备的条件等情况。因原告自身原因导致不能贷款所产生的一切责任及损失均应由原告承担，被告有权解除认购书并收回商品房另行出售；三、原告未按时付款及提交申报网签材料的行为已构成违约，被告有权依照认购书约定解除合同及没收定金。被告世光公司就其抗辩及主张的事实向本院提交了以下证据：1.认购书；2.转房申请书；3.畔山悦景花园购房认购书；4.畔山悦景花园催提交网签申报资料及支付首期房款通知书记国内挂号信信函收据。本院认定事实如下：2018年9月8日，原告徐添鸿（作为认购方）与被告世光公司（作为出售方）签订一份《畔山中心城认购书》，约定：1.认购方：姓名：徐添鸿，出生日期：2001年4月29日；2.原告认购被告开发建设的位于广东省中山市************************的商品房，建筑面积为91.32平方米，认购楼款总价为1059312元（带装修）；3.付款方式为银行按揭：定金5万元于签署本认购书时或之前付清，首期楼价款318312元于2018年10月8日或之前付清（含定金），按揭楼价款741000元于2018年10月8日或之前付清或完成办理银行按揭所需手续。上述认购书还约定了其他事项。上述认购书出售方落款处有被告世光公司销售代表的签名，认购方落款处签“徐添鸿，杨小晗代”。同日，原告徐添鸿签订了一份畔山悦景花园购房确认书，载明：1.原告向被告认购位于广东省中山市***********************，已付定金5万元；2.原告在签署该商品房相关文件前，已清楚知悉及充分理解中山市最新的购房及贷款相关政策；3.原告确认在认购前已对自身及家庭情况作出综合分析评估，原告同意若原告不能及时提高符合购房条件或贷款条件的相关资料，导致不能就该商品房签订中山市商品房买卖合同或不能贷款所产生的一切责任及损失均由原告承担，被告有权解除认购书及相关合同，收回该商品房另行出售。上述确认书还载明了其他内容，上述确认书确认人落款处有原告徐添鸿的签名。认购书签订后，原告徐添鸿向被告世光公司提交一份畔山中心城转房申请表，载明：原告徐添鸿申请将拟认购的1栋2603房变更为1栋802房，成交价由1059312元变更为1492543元。2018年10月11日，原告徐添鸿（作为认购方）与被告世光公司（作为出售方）签订一份《畔山中心城认购书》，约定：1.认购方：姓名：徐添鸿，出生日期：2001年4月29日；2.原告认购被告开发建设的位于广东省中山市*******************802*的商品房，建筑面积为139.49平方米，认购楼款总价为1492543元（带装修）；3.付款方式为银行按揭：定金5万元于签署本认购书时或之前付清，首期楼价款448548元于2018年10月11日或之前付清（含定金），按揭楼价款1044000元于2018年10月11日或之前付清或完成办理银行按揭所需手续。上述认购书还约定了其他事项。上述认购书出售方落款处加盖了被告世光公司的工作，认购方落款处签有原告徐添鸿的签名。认购书签订后，原告徐添鸿的母亲杨小晗代原告支付了购房定金5万元2018年12月14日，被告世光公司通过邮寄挂号信的方式向原告送达一份催提交网签申报资料及支付首期房款通知书，该通知书载明：1.原告向被告认购了位于广东省中山市***********************，被告现就有关提交资料申报网签及缴纳首期房款及签署购房相关文件事宜特函告原告；2.原告已于2018年9月8日缴付了定金5万元及签订了畔山悦景花园认购书，根据认购书约定，原告应于2018年10月11日前向被告缴付首期房款448543元（含定金）并提交齐备办理申报网签所需资料，但经被告多次催促，原告至今仍未履行上述责任，已构成违约，被告有权依约计收逾期违约金；3.被告特致函原告，原告于2018年12月25日前前往畔山悦景花园销售中心缴清上述首期房款、违约金及提交齐备办理网签申报所需资料；4.逾期被告将有权解除房屋买卖关系、没收已支付定金并将该房收回另行出售，由此引起的一切损失及责任由原告承担。另查，原告徐添鸿于2001年4月29日出生，现就读于湖南理工学院,为在校大学生。庭审中，原告徐添鸿与被告世光公司均确认以下事实：1.认购书签订后，原告徐添鸿仅向被告支付了购房定金5万元，剩余首期款及按揭贷款均未支付；2.认购书签订后，原告及被告未签订正式的商品房买卖合同，亦未依照认购书约定办理网签及申请银行按揭贷款手续。另外，被告世光公司在庭审中明确确认未满十八周岁的公民无法办理商业按揭贷款，涉案商品房已于2019年4月20日另行出售给第三方。庭审中，被告世光公司同意解除双方签订的认购书，但不同意退还原告已支付的定金5万元，认为该定金应由被告没收。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。虽然原告徐添鸿在签订两份认购书时均未满十八周岁且为在校在读学生，但是结合原告徐添鸿的母亲杨小晗代为签订认购书及支付购房定金的事实，可以认定原告徐添鸿的法定监护人对原告认购涉案商品房的行为表示认可。原告徐添鸿与被告世光公司分别于2018年9月8日及2018年10月11日签订的《畔山中心城认购书》均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。经原告与被告共同合意，原告徐添鸿将原认购的1栋2603房变更为1栋802房并就新认购的商品房重新签订了认购书，签署在前的认购书因双方签订新的认购书而终止，双方应按照最新签订的认购书即于2018年10月11日签订的认购书履行合同约定的义务。原、被告签订认购书后，虽然未签订正式的商品房买卖合同，但认购书记载了面积、价款、付款方式等内容，已具备了商品房买卖合同所需的主要条款，应认定双方的商品房预售合同关系已成立。关于原告徐添鸿主张解除原告与被告于2018年10月11日签订的《认购书》的诉讼请求，被告世光公司在庭审中明确同意解除，且被告世光公司在庭审中亦确认涉案商品房已出售给第三方，双方签订的认购书已实际无法继续履行，故对于原告该诉讼请求，本院予以支持。关于定金5万元的返还问题，原告徐添鸿主张称因其签订认购书时未满十八周岁且是在校在读学生，故无法办理商业按揭贷款，双方签订的认购书中约定的合同目的无法实现，被告对此存在重大过错，被告的行为已构成违约，应向原告返还已支付的定金5万元；被告世光公司则抗辩称原告未配合办理网签及按揭贷款等手续，亦未依约支付首期款，已构成违约，另外，原告签订的确认书中明确载明原告因自身原因不具备办理按揭贷款的条件由此产生的责任应由原告自行承担，被告对此不存在过错，定金5万元应由被告没收。本院认为，虽然原告签订的确认书中载明不能贷款所产生的一切责任及损失由原告承担，但是庭审中被告世光公司明确确认未满十八周岁的公民无法办理商业按揭贷款的事实。被告世光公司作为专门从事房地产开发建设及销售的经营主体，其应清楚知悉未满十八周岁的公民无法办理商业按揭贷款的交易规定。本案中，双方签订的认购书中明确载明了原告徐添鸿的出生日期及身份证号码等身份信息，被告世光公司在明知原告在签订认购书时未满十八周岁无法办理贷款的情况下，仍然在认购书中约定购房款采取办理按揭贷款方式支付，最终导致认购书中约定通过按揭贷款方式支付购房款的合同条款无法履行，被告世光公司对此存在过错。对于被告世光公司的上述抗辩，本院不予采信。同时，原告作为一名在校大学生，尤其是其监护人也在场的情况下，其应该也知悉自己未满十八周岁无法办理贷款的事实，但其仍签订认购书并约定以办理按揭贷款方式支付购房款，原告对此也存在一定的过错。结合认购书签订后双方的履行情况及原、被告双方的过错程度，本院认为被告世光公司及原告在合同履行过程中均存在过错，被告无权主张没收原告已支付的定金5万元，原告也无权要求被告向原告双倍返还定金，但对于原告已支付的定金5万元，被告世光公司应向原告返还。综上所述，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐添鸿与被告中山市世光创建置业有限公司于2018年10月11日签订的《畔山中心城认购书》；二、被告中山市世光创建置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告已支付的定金50000元给原告徐添鸿。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元（该款原告已预交），由被告负担，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费525元返还给原告徐添鸿。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年三月三十一日书记员  卢芷琪梁丽萍