广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29620号原告：杨伟东，男，1966年8月22日出生，汉族，住广州市越秀区***************，公民身份号码610************812。委托诉讼代理人：梅修洪，广东楚越律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢纯珍，广东楚越律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。原告杨伟东诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梅修洪，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》和《装修协议》；2.被告返还原告使用权转让款209928元（利息自每笔付款之日至支付完毕止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告支付原告违约金31489.2元（自2019年10月30日至2020年3月31日，209928×150天×0.1%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月8日对位于佛山市南海区*********盛明广场的房屋达成租赁意向，双方签订了租赁合同和装修合同。合同约定成交价227807元。原告已按约定支付到期应付款项209928元，履行了合同约定的主要义务。原告发现该物业使用权转让合同从形式看与商品房转让合同相似，但合同实质是租赁合同而非产权买卖合同，只是以原告分期付款的方式短期内支付二十年租金而已。如果是租赁关系，被告应提供物业的产权证。但被告至今未能提供。原告购买物业一是获取产权，二是保值增值，现上述两目的均不能实现，故请求解除合同、退还房款。被告盛明公司辩称，一、原告与被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。原告诉请确认案涉《物业使用权转让合同》无效无任何事实和法律依据，应当予以驳回。二、《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付利息无事实与法律依据。若原告按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年12月30日。且原告至今亦未按时向被告盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。三、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。四、原告已向被告支付的物业使用权转让款仅有147148元，而非原告主张的已支付物业使用权转让款207648元。原告主张的已支付207648元的款项系已包含原告已支付的装修款60500元。五、应当区分已付款项的性质，即应当区分原告已支付物业使用权转让款是149428元，装修款为60500元；原告同时主张利息和违约金，属于重复主张，应当驳回，而且原告主张的违约金标准过高，应当予以驳回。假设法院认定本案超过20年的租赁期限无效，无效部分所对应的本金不应当适用违约金条款；原告与被告双方签订的装修协议并未约定任何违约金条款，原告诉讼将装修款60500元纳入违约金本金的计算，应当驳回。原告诉请的违约金过高应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提供的定金确认单没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。双方就对方提交的其他证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场8座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2018年2月8日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座0515号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为227807元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。首期转让款83655元于本合同签订当日支付（含定金），其中款项41156元，在一年内平均分2期免息付清；于2018年8月8日前支付20578元；于2019年2月8日前支付20578元；余款102996元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2018年5月2日前支付8583元，第二期应在2018年8月2日前支付8583元，第三期应在2018年11月2日支付8583元，第四期应在2019年2月2日前支付8583元，第五期应在2019年5月2日前支付8583元，第六期应在2019年8月2日前支付8583元，第七期应在2019年11月2日前支付8583元，第八期应在2020年2月2日前支付8583元，第九期应在2020年5月2日前支付8583元，第十期应在2020年8月2日前支付8583元，第十一期应在2020年11月2日前支付8583元，第十二期应在2021年2月2日前支付8583元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。2018年2月8日，原告支付144155元予被告。2018年4月30日原告支付8583元予被告。2018年7月26日原告分别支付8583元和20578元予被告。2018年11月28日，原告支付8583元予被告。2019年7月30日，原告支付8583元予被告。2019年8月30日，原告支付2284元予被告。2019年10月31日，原告支付6299元予被告。2020年1月5日，原告支付2280元予被告。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年2月8日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年10月30日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年12月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。2019年12月9日，原告提起本案诉讼，主张合同无效。诉讼中，原告变更诉讼请求为解除合同。被告于2020年2月26日收到本案原告解除合同的起诉状。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2019年10月30日至2039年10月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，原告请求解除《物业使用权转让合同》有效期间的约定和装修协议符合双方约定和法律规定，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》和装修协议于被告收到原告请求解除合同的诉状当日即2020年2月26日解除。被告应返还原告已支付的209928元予原告。关于原告已支付的209928元的性质，双方确认双方签订了装修协议，被告提供的装修协议证明双方约定的装修费用为60500元，定于2018年2月8日前一次性支付。如原告主张其支付的款项全部为转让款，则原告迟延支付装修费用，被告可有合理理由抗辩按约定期限交付物业。原告既然选择主张被告构成逾期交付物业，则原告所支付的款项中有60500元是支付装修协议约定的装修费用。涉讼转让合同约定被告逾期交付物业的，被告从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告以原告已实际支付的转让款149428元为本金从逾期之日即2019年10月31日起至原告主张的2020年3月31日止（共153天）按日万分之五计付违约金11431.24元予原告，并以149428元为本金从2020年4月1日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告2020年3月31日前的转让费利息损失，本院已纳入违约金考量范围，不再另行支持。原告同时主张装修款亦按日千分之一计付违约金没有约定依据，但考虑原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告以60500元为本金从原告主张权利之日即2019年12月9日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告诉请的违约金及利息超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告杨伟东与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定及《盛明广场装修协议》于2020年2月26日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款149428元和装修费60500元予原告杨伟东；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金11431.24元予原告，并以149428元为本金从2020年4月1日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告杨伟东；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以60500元为本金从2019年12月9日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告杨伟东；五、驳回原告杨伟东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2402.96元（原告杨伟东已预交），由佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年三月三十日书记员 谢雯艳