广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初54号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。法定代表人：杨某1。委托代理人：朱娜，该公司员工。被告：范贵民，男，汉族，1997年9月3日出生，住广东省肇庆市高新开发区*******作业区三队,公民身份号码：441************710。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司与被告范贵民物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱娜、被告范贵民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年6至2019年10月物业管理费2782.46元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年10月01日应支付违约金为2031.8元；第一项和第二项合计费用4814.26元。3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场8号楼1105室的业主，被告在接收物业时(肇庆市高新区珠影广场)按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积90.93㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年06月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求贵院依法判准原告的诉讼请求。诉讼中，原告将诉讼请求第二项变更为：判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至2019年10月01日，为2031.8元。原告向本院提交如下证据：1.珠影文体广场物业交付书，证明房屋交付使用说明。2.珠影文体广场前期物业服务协议，证明与业主签订的物业管理协议。3.催告函，证明告知业主欠费。4.欠费详细说明，证明欠费详细说明。5.妥投证明，证明投递证明；6.邮单，证明邮寄。7.业主身份证复印件，证明业主身份信息。8.竣工验收备案表，证明房屋设计没有问题。9.电梯日常维护保养合同，证明电梯有保养、维护。10.关于业主代表反映外漂雨水从凹廊飘入电梯厅合用前导致电梯故障的可行解决方案，证明我们根据业主提出的电梯问题提出的解决方案。11.交易回单。证明有维修电梯并且产生费用。12.珠影广场前期物业服务合同，证明现在物业公司的名称。被告范贵民辩称：违约金比物业费还高我不同意交违约金和物业服务不好。一、自第一批业主入住开始，物业只打开一个狭窄小门供业主出入，经常造成通行困难，特别是物业下班期间聚集在门口打卡，造成业主进出极其不便。业主多次要求打开小区周边出入口以便通行，但是珠影物业置若罔闻，既不愿意多开门，也不对业主呼声做出回应。直至到2019年，才在原门口不远处打开一个小门，但未配备保安；二、珠影物业在未征询业主意见的前提下，擅自违规改造业主共有建筑，在4栋及6栋楼下违规建造员工宿舍，极大侵犯广大业主的共同权益。直到2019年，在广大业主集体抗议，向上级主管部门集体投诉之后，珠影物业才无奈拆除违规建筑。但拆除之后并未恢复原貌，目前仍是满地砖头，严重破坏了业主居住环境。在以上过程中，珠影物业丝毫没有作出沟通的努力，给广大业主一个积极回应；三、2019年6月，因为小区电梯频频发生故障甚至险情，小区业主多次要求物业出面与开发商协调解决但毫无回应，无奈求助媒体（广东电视台公共频道DV现场20190612期），但是珠影物业丝毫不以小区业主人身安全着想，明明是设计缺陷却处处维护开放商，致使事到如今小区各栋的电梯依旧是故障频发；四、在珠影物业管理下，本应是封闭式小区的珠影雅苑，外来人员随意出入，业主门口经常可见满地小广告。业主投诉一次，物业才驱逐一次，试问如此的话，要门禁何用？更有甚者，小区外商铺直接架设楼梯通到小区内，对业主来说就是门户大开，有何安全性可言？五、毁坏绿化面积建造快递柜。为建造快递柜，珠影物业擅自将小区门口一块绿化地铲除并铺成水泥地。在铲除绿化地之前，珠影物业完全没有公开征求业主意见，也没有同业主进行商量，肆意妄为。事后对业主提出的质疑依旧是毫无反应，不做解释也不做沟通。快递柜所产生的收益至今未见物业主动公布。六、珠影物业自小区投入使用开始，在各栋门厅、电梯内、负一楼电梯口处均开始张贴商业性广告。关于此类广告收益，全体业主应该享有知情权支配权，但是至今业主对此一无所知，珠影物业也从没有主动公开。七、珠影物业人员更换频繁，至今未见物业主动公布人员构成及资质情况。《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。”而依据“广东省保安服务管理条例”第十六条，保安需要持证上岗，而珠影物业从未提供过相关人员的资质情况，保安服务无法让人信任。被告向本院提交如下证据：图片13张和光盘一张（光盘内有视频）。电梯图片，证明电梯坏了；窗户图片，证明我们自己安装的，对面没有安装窗户导致楼层走廊进水；垃圾图片，外面垃圾桶坏了不换新的；公告图片，证明原告占用地方乱贴广告；违建图片，证明原告在6号楼违建，建筑员工宿舍，没有恢复原貌；后门图片，我认为后门应该开；绿化图片，证明服务不到位；7栋图片，证明有外来人员；视频，证明电梯坏了。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，载明被告住宅坐落位置为8栋1105号房，约定：物业建筑面积90.93平方米；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放等；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前缴纳物业服务费，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠款总额每日收取3‰的滞纳金，本协议自签字之日起生效。被告于2016年11月30日签署《珠影文体广场物业交付书》。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。被告承认是涉案房屋（8栋1105号房）的权属人，且对物业管理费的计算方式（包括计价面积、欠费时间、计价标准）没有异议，但认为原告没有按照物业服务合同的约定履行义务，对滞纳金的计算有意见。该小区尚未成立业主大会。以上事实有原告提交的民事起诉状、被告提交的民事答辩状、经庭审核对、质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。且原告与被告亦签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否有正当理由拒绝交纳物业费的问题。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于被告提出原告在物业管理过程中存在的问题，被告可直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。对于原告依据双方的协议约定所主张的物业管理费的计价面积（90.93㎡）、计价标准（1.8元/㎡/月）及被告拖欠物业管理费的期间（2018年6月至2019年10月共17个月），被告表示没有意见，故本院认定被告尚欠原告2018年6月至2019年10月的物业管理费2782.46元（1.8元/㎡/月×90.93㎡×17个月），被告应向原告支付拖欠的2018年6月至2019年10月的物业管理费2782.46元。关于滞纳金问题。根据被告的举证，原告的物业管理存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业管理费，被告拒缴滞纳金的理据充分，对原告关于滞纳金的诉求，本院不予支持。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面，物业服务企业提供服务的标准应与收费的标准相适应，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务；另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。物业服务的目的涉及公共利益的实现，若业主无正当理由动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还会使物业服务企业难以为继，影响物业服务工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告范贵民于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年6月至2019年10月的物业管理费2782.46元；二、驳回原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告范贵民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇二〇年四月二日书记员  李嘉瑜