安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初805号原告：张文婷，女，1989年8月12日出生，汉族，住阜阳市颖泉区。原告：胡冬冬，男，1986年12月23日出生，汉族，住阜阳市颖泉区。两原告共同委托诉讼代理人：钱诚，安徽蓝邦律师事务所律师。被告：安徽天马房地产开发有限公司，住所地阜阳市颍州区阜王路天马小区1#301室，统一社会信用代码913412001518336755。法定代表人：李朝阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙超，安徽尊天律师事务所律师。第三人：阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司，住所地阜阳市颍泉区中市街道办事处北京中路99号，统一社会信用代码91341200662910978X。法定代表人：张治斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：马后清，安徽志豪律师事务所律师。原告张文婷、胡冬冬诉被告安徽天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）、第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司（以下简称颍泉农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张文婷、胡冬冬委托诉讼代理人钱诚、被告天马公司的委托诉讼代理人孙超，第三人颍泉农商行的委托代理人马后清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文婷、胡冬冬向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的编号为:FY2019230581、FY2019230582的两份《商品房买卖合同(预售)》及附件,同时责令被告配合原告撤销网签备案;二、解除原告与第三人签订的编号为33058920190172的《个人住房(商用房)借款/担保合同》;三、判决被告返还原告首付款613060元、押金2000元及原告已向第三人支付的贷款本金(以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准);四、判决被告赔偿原告以首付款为本金,自支付给被告之日起至判决生效之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息;五、判决由被告承担原告银行按揭贷款利息损失(以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准);六、判决由被告向第三人偿还原告自判决生效之日起就33058920190172号《个人住房(商用房)借款/担保合同》剩余的贷款;七、判决被告支付原告违约金5965.3元及因合同解除给原告造成的损失24450元;八、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月15日,原告因有意向购买被告开发的天马世贸广场商办楼房屋,向被告交付了定金30000元。2019年5月21日,原被告签订了两份《天马世贸广场认购合同》,约定原告认购天马时代广场商办楼2317室、2318室房屋,截止当日原告共计向被告支付首付款合计613060元。2019年7月5日,原告与被告签订编号为:FY2019230581、FY2019230582的两份《商品房买卖合同(预售)》及附件,约定原告向被告买受颍州区阜王路488号天马时代广场商办楼2317室、2318室房屋。购房款合计为1193060元,支付方式为:首付款合计613060元(已实际支付),余款580000元通过向第三人贷款方式支付。两份合同均在第九条约定:商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定:出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房。第十二条约定:逾期超过×日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同,应当不多于第八条第1(1)项中的期限:即30日)后,买受人有权解除合同。解除合同后,被告应当自解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款(含贷款),并按银行同期贷款利率支付原告利息,同时向买受人支付房款违约金。合同签订后,原告与第三人签订33058920190172号《个人住房(商用房)借款/担保合同》,贷款580000元转入被告账户,现原告已经开始还贷,付款义务履行完毕。但是被告并未依照合同约定的交付日期进行交付,而且涉案商铺至今未达到交付条件。另,原告因置办房屋已经花费了24450元。综上,因被告的行为构成违约,原告为维护自身合法权益,特提起诉讼,望判如所请。被告天马公司辩称：依法驳回原告的诉讼请求。原告诉请解除其与答辩人签订的两份《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律根据。首先，答辩人已经将涉案房屋交付给二被答辩人实际使用，其行使解除权有违诚实信用原则，属无效解除。在2019年7月13日，答辩人虽然对涉案房屋尚未通过竣工验收，但原告已于当日自愿领取涉案两套房屋的进户门钥匙，并与安徽天马物业管理有限公司签订《装修施工管理协议书》，对涉案房屋进行了实际装修使用。基于此，答辩人认为，二被答辩人与答辩人业已对涉案房屋的交付事宜，重新达成了合意，因此答辩人并没有违约交付房屋。这种交付视为二被答辩人其已接受继续履行合同的事实，此后再行使合同解除权，有违诚信原则，解除无效。（裁判要旨来源：最高人民法院（2013）民二终字第54号民事判决书）。其次，二被答辩人已丧失行使合同解除的权利。《合同法》第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。从上述法律规定来看，即使具备解除权，亦应当在法定或者约定的期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。具体到本案而言，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一：补充协议的第九条第3项约定：除双方另有书面约定外，如出现法定或约定的乙方（被答辩人）有权解除本合同及补充协议的事由，甲方（答辩人）自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）；双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行义务。从该条约定可以看出，即使答辩人未在《商品房买卖合同（预售）》约定的2019年6月30日前将该房屋交付被答辩人，被答辩人颍州2019年7月30日前将解除合同的书面通知发送给答辩人，否则被答辩人就丧失了行使解除合同的权利。而被答辩人并未在上述期限内行使合同解除权。因此，答辩人认为，被答辩人已丧失解除合同的权利。二、涉案房屋之所以未如期竣工验收，是由答辩人不能控制的原因引起。众所周知的事实是，2019年我市在争创全国文明城市，加之该项目所处的是阜阳市的重要路段，因此项目建设均让步于该项政府工作，由此导致工程的建设断断续续，进而造成项目工程未能如期通过竣工验收。因此，根据上述事实及双方所签《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第5项之约定，答辩人无需承担违约责任。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉请没有事实和法律根据，恳请贵院依法驳回其对答辩人的诉讼请求。第三人颍泉农商行陈述称：一、对于原告在诉状中陈述的《个人住房（商用房)借款/担保合同》的相关事实及履行情况内容属实，上述合同于2019年7月30日签订，答辩人已经按照约定于2019年9月20日向原告足额、按时发放贷款本金58万元。截止到2020年2月20日(原告最后一笔偿还本息日期），原告已经分五期共向答辩人偿还借款本金17478.31元、利息16379.64元，共偿还本息合计33857.95元(具体偿还的时间、本息金额详见答辩人向法庭提交的安徽省农村信用社联合社信贷管理系统交易明细表所载的内容)，目前尚欠贷款本金562521.69元及相应利息没有清偿。二、对于本案是否存在符合法定或者约定的解除《商品房买卖合同（预售)》的条件以及上述合同是否应当解除的问题，答辩人请求法院依法进行认定与裁判。如果法院判决本案原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售)》解除同时判决《个人住房（商用房)借款/担保合同》也解除，那么请求法院判决由相关义务主体向答辩人偿还本案尚未清偿的贷款本金及相应利息。如果判决不解除《商品房买卖合同（预售)》，本案《个人住房（商用房)借款/担保合同》当继续履行。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日,原告张文婷、胡冬冬有意向购买被告开发的天马世贸广场商办楼房屋,向被告天马公司交付了定金30000元。2019年5月21日,原告张文婷、胡冬冬与被告天马公司签订了《天马世贸广场认购合同》两份,约定原告认购天马时代广场商办楼2317室、2318室房屋,截止当日原告共计向被告支付首付款合计613060元。2019年7月5日,原告与被告签订编号为:FY2019230581、FY2019230582的《商品房买卖合同(预售)》两份及附件,约定原告向被告买受颍州区阜王路488号天马时代广场商办楼2317室、2318室房屋。购房款合计为1193060元,支付方式为:首付款合计613060元(已实际支付),余款580000元通过向第三人贷款方式支付。两份合同均在第九条约定:商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定:出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房。第十二条约定:逾期超过×日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同,应当不多于第八条第1(1)项中的期限:即30日)后,买受人有权解除合同。解除合同后,被告应当自解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款(含贷款),并按银行同期贷款利率支付原告利息,同时向买受人支付房款违约金。合同签订后,原告与第三人颍泉农商行签订33058920190172号《个人住房(商用房)借款/担保合同》,贷款580000元转入被告天马公司账户,现原告张文婷、胡冬冬已经开始还贷,付款义务履行完毕。但是被告并未依照合同约定的交付日期进行交付,而且涉案商铺至今未达到交付条件。上述事实，由原告提供的身份证、《商品房买卖合同（预售）》及附件、收款收据、《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》及当事人陈述等予以证实。本院认为，原告张文婷、胡冬冬与被告天马公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行自己的义务。合同签订后，原告张文婷、胡冬冬按约支付了购房款，被告天马公司应当在2019年6月30日前将验收合格的商铺交付给原告，被告天马公司未将验收合格的商铺交付给原告，逾期超过30日，原告张文婷、胡冬冬要求解除《商品房买卖合同》及附件、被告配合原告撤销网签备案及支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，第三人要求提前收回贷款，本院予以支持。该《商品房买卖合同》解除后，被告天马公司应按约将原告支付的房款返还给原告张文婷、胡冬冬，并按照合同约定支付所产生的合理损失。原告要求被告天马公司返还已付购房首付款及已向第三人颍泉农商行所还贷款本金，并赔偿首付款利息、已还贷款利息的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。原告要求该首付款利息损失以银行同期贷款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日止，本院予以支持。贷款利息应自2019年7月5日起至本判决生效之日止，按原告向第三人支付的贷款利息为准。原告张文婷、胡冬冬要求被告天马公司赔偿经济损失24450元，未向本院提供证据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，《商品房担保贷款合同》也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告天马公司应向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款，被告天马公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时解除涉案房屋上的抵押登记。被告天马公司的抗辩理由，依法不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张文婷、胡冬冬与被告安徽天马房地产开发有限公司于2019年5月21日签定的《商品房买卖合同(预售)》两份及附件；二、被告安徽天马房地产开发有限公司配合原告张文婷、胡冬冬撤销网签备案；三、解除原告张文婷、胡冬冬与第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司于2019年7月5日签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；四、被告安徽天马房地产开发有限公司返还原告张文婷、胡冬冬首付款613060元及原告已向第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司支付的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告安徽天马房地产开发有限公司赔偿原告张文婷、胡冬冬以613060元为本金的利息(自2019年5月21日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、被告安徽天马房地产开发有限公司支付原告张文婷、胡冬冬违约金5965.3元；七、被告安徽天马房地产开发有限公司向第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司偿还原告张文婷、胡冬冬自判决生效之日起就《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》剩余的贷款；八、被告被告安徽天马房地产开发有限公司赔偿原告张文婷、胡冬冬自2019年7月5日起至本判决生效之日止，向第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；以上第二、四、五、六、七、八项于本判决生效之日起十日内履行完毕。九、驳回原告张文婷、胡冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10255元，减半收取5128元，由被告安徽天马房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张洪钧二〇二〇年四月十五日书记员  丁慧慧