福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽04执异65号 案外人：吴浩然，男，2000年10月2日出生，汉族，住福建省泰宁县。 委托诉讼代理人：郝少松，福建纵然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司闽侯县支行，住所地闽侯县甘蔗街道学院路7号。统一社会信用代码913501218546705429。 法定代表人：程章豪，行长。 委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所律师。 被执行人：福州腾运贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路169号天骜大厦13层1316室。统一社会信用代码91350102260180335M。 法定代表人：***。 被执行人：三明坤泰房地产开发有限公司，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街17号。统一社会信用代码：913504285550566573。 法定代表人：陈静。 被执行人：福建省诚通房地产开发有限公司，住所地福建省大田县石牌镇后溪坂。统一社会信用代码91350425746382631H。 法定代表人：蔡文祥。 被执行人：***，男，1975年4月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：何欣，女，1984年12月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被执行人：蔡灵玲，女，1962年10月3日出生，汉族，住福建省。 在本院执行中国农业银行股份有限公司闽侯县支行（以下简称农行闽侯支行）与福州腾运贸易有限公司（以下简称腾运公司）、三明坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）、福建省诚通房地产开发有限公司（以下简称诚通公司）、***、何欣、蔡玲玲金融借款合同纠纷一案中，案外人吴浩然向本院对执行泰宁县水南西街15号丹霞名府第10幢9层1001号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴浩然称，请求停止对其所购买的泰宁县水南西街15号丹霞名府第10幢9层1001号房产的强制执行，并解除对该房地产土地使用权的查封。事实和理由：泰宁丹霞名府房地产项目为坤泰公司开发，持有泰国用[2011]1021号《国有土地使用权证》。2012年12月，国土部门将该土地证项下宗地预分割为A、B、C、D、E、F、G六个地块。丹霞名府第10#位于F地块，2012年9月18日，原泰宁县住房和城乡规划建设局就10#楼向坤泰公司核发了（泰）房预售证第2012003号《商品房预售许可证》。2012年12月22日，异议人与坤泰公司签订《认购协议书》，认购丹霞名府第10幢9层1001号商品房。2013年1月25日，异议人与坤泰公司签订《商品房买卖合同》，以一次性付款方式向坤泰公司购买了所认购的房产，并将该合同向泰宁县房地产管理所备案。异议人依约支付了全部购房款共计72万元。2014年6月23日，异议人收到坤泰公司交房通知，7月，异议人交清相关款项后收房入住至今。但当异议人办理上述房产过户手续时被告知该土地使用权被福州中院查封。2014年5月20日，坤泰公司将F地块抵押给农行闽侯支行，为腾运公司借款进行担保，抵押期限为一年。2015年7月15日，福州中院对坤泰公司B、F地块予以保全查封。福州中院作出（2015）榕民初字第990号民事判决书，判决农行闽侯支行对该土地使用权拍卖、变卖等优先受偿。2018年7月12日，福州中院在执行该生效判决过程中对B、F地块予以执行查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十六条的规定，请求支持异议人的请求。 农行闽侯支行答辩称，一、农行闽侯支行对坤泰公司提供的土地使用权享有合法的抵押权，优先受偿权经生效法律文书确认。2013年11月12日，腾运公司向农行闽侯支行借款2550万元，坤泰公司以其名下土地使用权在最高债权额2600万元范围内承担抵押担保责任，并办理了抵押登记。二、农行闽侯支行入地抵押权成立在前，异议人购房合同备案登记在后，且购房合同的备案登记仅属于债权性质，没有排他效力，并不具有取得优先权及对抗担保物权的效力，合同登记备案不能等同于房屋买卖预告登记，异议人所享有的仅是对开发商的债权请求权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，农行闽侯支行作为申请执行人享有对抗异议人的优先受偿权。三、在异议人合同备案登记前，农行闽侯支行的抵押权已成立，但异议人自身并未履行合理的主义义务，其与坤泰公司所签订的《商品房买卖合同》签订时间为2013年1月25日，但合同第六条付款方式约定2013年1月20日前一次性付清购房款项，不符合常理。此外，合同约定办理房屋所有权的初始预登记，即便坤泰公司未办理，但异议人同样怠于行使办理预告登记的权利。综上，请求驳回异议人的异议请求。 本院查明，农行闽侯支行依据（2015）榕民初字第990号民事判决书向福州市中级人民法院申请强制执行。福州市中级人民法院于2016年4月21日执行立案，执行案号为（2016）闽01执547号，并于2018年7月2日裁定查封了案涉房产。福建省高级人民法院于2018年7月25日作出（2018）闽执协76号执行裁定书：福州中院作出的（2015）榕民初字第990号民事判决一案由本院执行。本院于2019年1月31日作出（2019）闽04执92号执行裁定书，指定将乐县人民法院执行（2015）榕民初字第990号民事判决一案。 吴浩然于2012年12月22日与坤泰公司签订《丹霞名府认购协议》，认购坤泰公司开发的丹霞名府10号楼1001号商品房，双方于2013年1月25日签订《商品房买卖合同》，合同总价款为720000元，所购房产建筑面积为105.31平方米。坤泰公司于2013年3月5日向吴浩然开具购房款发票，金额为720000元。《商品房买卖合同》于2013年9月30日向泰宁县房地产管理所进行备案登记。坤泰公司于2014年6月23日向吴浩然发出入伙通知及指南等，吴浩然交纳了相关费用后入住至今。2019年3月6日，泰宁县房地产管理所出具《房屋登记信息证明》，载明吴浩然名下仅有一套本案案涉商品房。 上述事实有（2015）榕民初字第990号民事判决书、（2016）闽01执547号执行裁定书、（2018）闽执协76号执行裁定书、（2019）闽04执92号执行裁定书、《丹霞名府认购协议》、《商品房买卖合同》、《房屋登记信息证明》等在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”的规定，本案案外人江明泽对丹霞名府第9#幢3层301号商品房提出书面异议，应由本院进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，吴浩然所提供的证据能够证明其符合上述条件，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对杉城镇水南西街丹霞名府10幢9层1001号商品房及其所占用范围内土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张志明 审判员  邓水清 审判员  张天明 二〇二〇年四月二十日 书记员  余春燕 附：本裁定所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。