重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初8588号原告：彭朝波，男，汉族，1976年5月11日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘建波，重庆新申律师事务所律师。被告：彭川，女，汉族，1981年9月3日生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。原告彭朝波诉被告彭川房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭朝波的委托诉讼代理人刘建波，被告彭川及其委托诉讼代理人刘四海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭朝波向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告6个月房屋租金33000元；判令被告支付原告逾期交纳房屋租金的违约金5000元；判令被告支付原告律师费3000元；判令被告支付原告代为垫付的物业管理费427元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月3日签订房屋租赁合同，约定原告将位于九龙坡区石新路***房屋出租给被告使用，每月租金5500元，租期从2019年1月1日至2019年12月31日止，保证金10000元。合同签订后，原告多次通知被告接房，被告均不予理睬，也没有按照合同约定支付租金和保证金，被告的行为已经构成违约，严重侵犯原告的合法权益，现向法院起诉，望判如所请。被告彭川辩称，不同意支付上述款项。原被告双方于2018年12月3日签订房屋租赁合同。合同签订后原告发现被告并非房屋产权人，考虑到合同履行的风险，于合同签订当日就提出不再租赁涉案房屋，也没有实际接收房屋，更未支付过租金和保证金。被告于2019年1月1日、2019年1月21日向原告多次表达终止合同的意思表示。虽然有效成立的合同受法律保护，任何一方不得擅自单方终止合同，但是本案涉及的是房屋租赁，从客观情理来说原告也不能强迫被告继续租赁房屋。被告单方解除合同属于违约，但承担违约责任应有限度。经审理查明，位于重庆市九龙坡区石新路***房屋属于重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司所有。2018年11月30日，原告彭朝波与重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司将坐落于石新路***房屋出租给原告使用，租赁期为壹年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止。同日，重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司同意原告转租。2018年12月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于石新路***房屋租赁给原告使用；租赁期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月31日止；月租金为5500元；乙方应在本合同签订10日之内向甲方缴纳一季度租金后方可营业，此后按先交租金后使用的原则，由乙方在上月（季度）期限届满前10天向甲方交纳下月（季度）租金。租赁期间，乙方应服从公司管理，合法经营，照章纳税，按时缴纳水、电、物管、清洁等各项税费。租赁期间，任何一方均不得擅自变更、解除和终止合同。单方要求解除合同时，提前一个月书面通知对方，协议未达成之前，原合同仍然有效。租赁期间，若乙方未按期交纳租金，则应从逾期之日起，按日向甲方支付违约金。违约金的计算标准为：应交租金的1.5‰/日。若乙方迟延交纳租金超过15天，则甲方有权解除本合同，收回房屋。合同履行期间，因乙方未缴纳有关费用或未履行本合同及合同附件约定的相应合同义务而发生的纠纷，导致甲方产生的诉讼费、律师费、差旅费、资料收集整理等产生的一切费用均由乙方承担全部责任。2019年3月26日，原告与重庆新申律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，重庆新申律师事务所接受原告委托，指派刘建波为原告与被告就房屋租赁一案在一审程序中提供法律服务，并支付给重庆新申律师事务所律师服务费3000元。租赁房屋的物业公司是重庆老顶坡物业管理发展有限公司，原告向重庆老顶坡物业管理发展有限公司缴纳2019年1月至3月的物管费427元。2019年1月1日，原被告之间的微信聊天记录记载，原告说：“彭川你在石新路***建筑面积73平方米的房屋。请尽快过来接房拿钥匙履行合同。并且把租金和保证金一起带过来。”被告回复：“我没有说要呀！”原告答复：“你签了合约请你尽快履行。”被告回复：“签了合同，没有付定金无效。”2019年1月21日，原告以短信/彩信形式向被告发出“石新路***房屋接房及催款通知书”，被告回复：“我要租也是直接从业主那里租，在你那里租我的权利得不到保障。请你出示合法证件。”庭审中，原告陈述原被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，应当继续履行，合同也是能够继续履行的，被告没有解除合同的权利；被告于第一次开庭时即2019年5月8日当庭陈述不履行该合同，后于第二次开庭时被告辩称该合同于2019年1月1日被告作出终止合同意思表示时视为终止，被告单方终止合同行为属于违约行为，但客观上未对原告造成较大经济损失，被告单方终止合同承担违约责任的范围应参照1个月房屋租金为限。以上事实有房屋租赁合同、房屋登记信息查询证明、民事法律事务委托合同、重庆增值税普通发票以及当事人的陈述等证据材料在卷为证并经质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。原告经重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司同意，将租赁物转租给被告，并于2018年12月3日与被告签订《房屋租赁合同》。签订该租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性、禁止性规定，合法有效，合同双方应严格按照约定全面履行各自义务。本案中，原被告签订租赁合同后，原告曾多次通知被告接房，但被告均未接房，未实际使用该租赁房屋，也未支付保证金及租金等款项。庭审中，原告表示应当继续履行租赁合同，但被告明确表示不履行租赁合同。本院认为，原则上，作为违约方的被告没有合同解除权。但考虑到本案租赁合同履行已陷入僵局，结合被告在庭审过程中已经明确表示不履行租赁合同，同时以自己的行为表示不支付保证金及租金等款项，该租赁合同继续履行已无必要，应当予以解除。至于合同解除时间，本院认为，原被告双方在2019年1月1日的聊天记录中被告并没有明确表示终止或解除合同，而且租赁合同约定单方要求解除合同时，提前一个月书面通知对方，协议未达成之前，原合同仍然有效。双方并未就解除租赁合同事宜达成协议，故租赁合同仍然有效。对于被告辩称租赁合同于2019年1月1日解除的意见，本院不予采信。在第一次庭审中，经本院询问，被告向原告明确表示不履行租赁合同，不支付保证金及租金等款项，故本案合同解除时间认定为第一次庭审时间即2019年5月8日为宜。关于租金问题。被告虽辩称发现原告非租赁房屋产权人，不敢租，以及原告没有将租赁房屋实际交付给被告使用，但是原告经房屋产权人重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司同意转租给被告，而且原被告已经签订房屋租赁合同，形成租赁关系，原告在租赁合同签订后以微信、短信等方式通知被告来接房使用，被告均未理睬，被告因自身原因未实际接房使用并不影响原被告之间签订房屋租赁合同的效力，故对于被告的抗辩意见不予采信。结合上述对租赁合同解除时间的认定，依据租赁合同约定，被告应当向原告支付2019年1月1日至2019年5月8日的租金28966.67元（5500元/月×5个月+5500元/月÷30天×8天）。因被告逾期未支付租金，根据合同约定，原告酌情主张逾期交纳租金的违约金5000元，被告辩称违约金过高且不应当支付违约金。根据合同约定，结合欠付租金及本案案情，本院酌情认定被告支付原告逾期交纳租金违约金为3000元。关于律师费问题。因被告未履行合同约定的义务导致原被告之间发生纠纷，原告为解决与被告的房屋租赁纠纷委托重庆新申律师事务所提供法律服务并支付律师服务费3000元。依据租赁合同约定，被告应当承担原告所支付的律师费。故原告主张被告支付原告律师费3000元，并无不当，本院予以支持。关于物业管理费问题。依据租赁合同约定，租赁期间由被告按时缴纳物管费。原告代为向租赁房屋的物业公司重庆老顶坡物业管理发展有限公司缴纳2019年1月至3月的物业管理费427元。现原告主张被告向原告支付物管费427元，并无不当，本院予以支持。当然，在租赁合同履行期间内，被告单方提前解除租赁合同构成违约。至于因被告的违约行为是否造成原告产生其他损失，因原告未在本案中主张，本案暂不处理，原告可另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭川于本判决生效后十日内支付原告彭朝波租金28966.67元及逾期交纳租金违约金3000元、律师费3000元、物业管理费427元；二、驳回原告彭朝波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费423元，由被告彭川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  付家伟人民陪审员  陈明英人民陪审员  杨 莉二〇二〇年四月八日书 记 员  李 霞