广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1154号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐凯，男，汉族，1976年1月13日出生，住湖北省大悟县***************，公民身份号码为420************816。委托诉讼代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：余美娇，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘任良，男，汉族，1974年7月2日出生，住广东省东莞市桥头镇岗头31号,公民身份号码为441************853。委托诉讼代理人：谭凤姣，广东盈隆(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人:王江,广东盈隆(东莞)律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市桥头镇岗头股份经济联合社。地址：广东省东莞市******。组织机构代码为61832639-5。负责人：刘仲奇。上诉人徐凯因与被上诉人刘任良、原审第三人东莞市桥头镇岗头股份经济联合社（以下简称岗头经联社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘任良向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘任良与徐凯于2016年10月26日签订的宅基地[土地使用权证号为东府集用（2014）第1900251306881号]房屋买卖合同无效；2.徐凯向刘任良返还位于广东省东莞市******东湖一路六巷2号的土地、房屋及所有附属物；3.徐凯向刘任良返还上述土地的使用权证原件；4.徐凯承担本案诉讼费。徐凯向一审法院提出反诉，请求：1.徐凯向刘任良返还已支付的房屋转让款、押金469570元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年1月1日起计算至实际清偿之日止）；2.刘任良赔偿徐凯土地及房屋增值损失550000元；3.刘任良赔偿徐凯装修损失94760.5元；4.刘任良赔偿徐凯租金损失39600元；5.刘任良赔偿徐凯搬迁损失10000元；6.岗头经联社向徐凯返还已支付的宅基地转让手续费2000元；7.刘任良承担本案诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘任良与徐凯签订的宅基地房屋买卖合同无效；二、限徐凯于判决发生法律效力之日起十日内将案涉位于广东省东莞市******东湖一路六巷2号的土地、房屋及土地使用权证一并返还给刘任良；三、限刘任良于判决发生法律效力之日起五日内向徐凯返还已支付的房屋转让款、押金459570元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日，其中本金449000元自2016年11月28日起算，本金10570元自2019年1月6日起算）；四、限刘任良于判决发生法律效力之日起五日内向徐凯赔偿装修损失60000元；五、限岗头经联社于判决发生法律效力之日起三日内向徐凯返还宅基地转让手续费2000元；六、驳回徐凯的其他诉讼请求。本案本诉受理费4100元，反诉受理费7685.5元，由刘任良、徐凯各自负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8756号民事判决。徐凯不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第六项，改判刘任良向徐凯赔偿土地及房屋增值损失773600元、租金损失39600元、搬迁损失10000元；2.撤销一审判决第二项，改判徐凯于判决发生效力之日起一个月内将案涉土地、房屋及土地使用权证返还给刘任良；3.本案一、二审诉讼费由刘任良负担。事实与理由：（一）一审判决认定徐凯关于房屋增值损失的赔偿请求依据不足是错误的。应根据合同的内容、履行情况，考虑当事人过错程度公平合理地处理合同无效后的损失赔偿问题，避免当事人基于合同无效而获取额外利益。一审判决认为案涉房屋是宅基地房，不存在增值损失，过于片面。一审判决不能因徐凯无法获得案涉房屋宅基地的增值利益而片面地否认徐凯不能取得案涉房屋的增值利益。（二）一审判决并未对刘任良与徐凯在合同无效这一事实上的过错责任进行划分，便将所有过错归咎于徐凯，有失公允、欠缺妥当。一审判决不予支持徐凯主张的租金和搬迁损失，缺乏事实和法律依据。徐凯在签订转让合同后已向刘任良支付对价，基于信赖利益占有使用案涉房产，在合同被确认无效之前，理应享有对案涉房屋的出租及收益的权利。且因刘任良将案涉房屋转让给徐凯的行为违反了法律规定，导致案涉合同无效，徐凯向刘任良返还房产，必然存在搬迁费用，该费用应由刘任良承担。刘任良在一审期间也并未向徐凯主张占有使用费，一审判决却将占有使用费与徐凯主张的租金和搬迁损失进行比较、并将二者视为得到填平，有失公允。（三）一审判决的搬迁时间只有10天，徐凯曾购置多件大件家具、电器，且后续仍需要到相关部门处理水电费等问题，一审判决的搬迁时间过短。刘任良未在期限内向本院提交答辩意见。岗头经联社未向本院陈述意见。二审期间，徐凯、刘任良和岗头经联社均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合徐凯的上诉请求，本案二审争议焦点为：刘任良是否应支付徐凯土地房屋增值损失、租金损失及搬迁损失。双方曾签订《宅基地房屋买卖合同》。徐凯不是案涉土地所属的集体经济组织成员，上述买卖因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而无效。徐凯主张刘任良应赔偿其土地房屋增值损失、租金损失及搬迁损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉土地属于农民集体所有土地，徐凯在明知政策不允许过户的情况下，却与刘任良签订《宅基地房屋买卖合同》，二人过错相当，依据上述规定，应各自承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始不发生法律效力。徐凯对案涉土地及房屋没有所有权和使用权，故其不享有案涉土地、房屋增值利益。徐凯已收取租户占有使用期间的租金，其主张还有其他租金损失，本院不予采纳。至于搬迁损失。2016年10月至2019年5月，徐凯实际占有和使用了房屋并获得了相应收益，一审判决认为搬迁损失已经填平并无不当。一审判决后，徐凯已知道应当返还土地、房屋及土地使用证且对此未提起上诉，其主张一审判决决定的十日履行期限过短，本院不予采纳。徐凯应当在本判决发生法律效力之日起十日内将案涉土地、房屋及土地使用证返还刘任良。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12032元，由上诉人徐凯负担。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年四月十三日书记员  施淑女附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。