广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终57号上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司。法定代表人：刘建，经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟欣，女，香港特别行政区居民，现住清远市。委托诉讼代理人：莫丽贞，广东盈辉律师事务所律师。原审第三人：清远市奥园置业有限公司法定代表人：殷冀，总经理。委托诉讼代理人：张金保，男，回族，住山东省烟台市。上诉人广东中奥物业管理有限公司因与被上诉人李伟欣、原审第三人清远市奥园置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广东中奥物业管理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判李伟欣支付自2012年1月至2018年12月所拖欠的物业管理费61426元，物业服务费利息（按日万分之二计算）14031.61元，合计75457.61元；二、撤销一审判决第二项，改判一、二审诉讼费由李伟欣负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予以改判。一审法院庭审过程中，清远市奥园置业有限公司提交的证据《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2011年12月31日前在取得单位工程竣工验收合格后可交付使用，清远市奥园置业有限公司也已提交了工程竣工验收备案表及验收报告给一审法院，同时附件四合同补充条款第三条明确约定：“由于买受人原因，该商品房未按期交付的，视为该商品房自本合同约定交房之日交付给了买受人”。所以李伟欣实际上在2011年12月31日已收楼。退一步讲，李伟欣为案涉房屋业主，依据广东中奥物业管理有限公司提交的证据房产查档信息，李伟欣于2012年8月27日已在清远市国土资源局办理了房产证，房屋在办理产权登记后，实际已在李伟欣的控制之下，应承担物业服务费的缴纳义务。一审法院认定2018年10月25日作出的（2018）粤1802民初4991号民事判决书已对本案作出处理是事实认定错误，重复起诉的定义是，同样的主体，同样的案由，同样的事实的二次处理，而本案与（2018）粤1802民初4991号民事判决书主体不一致，不属于重复起诉。李伟欣口头答辩称：根据物业管理条例第42条规定，广东中奥物业管理有限公司要求李伟欣缴纳物管费，前提是开发商要将物业交付给买受人，李伟欣未收到过任何出售人的收楼通知及办理收楼手续的要求，广东中奥物业管理有限公司提出李伟欣已办理房产证，房产证只是房管部门对房屋所有权的确认，并不能证明清远市奥园置业有限公司将房屋交付给李伟欣，李伟欣认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回广东中奥物业管理有限公司的上诉请求。原审第三人清远市奥园置业有限公司述称：清远市奥园置业有限公司已完成了交付义务，本案一、二审诉讼费应由李伟欣负担。广东中奥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、李伟欣支付自2012年1月至2018年12月所拖欠的物业管理费61426元，物业服务费利息（按日万分之二计算）14031.61元，合计75457.61元；二、案件受理费由李伟欣负担。一审法院认定事实：清远市奥园置业有限公司是清远奥园（项目）的开发商，李伟欣是清远市清城区**清远奥园**街**层**幢房屋的业主，房屋建筑面积270.30平方米。2011年11月11日，甲方清远市奥园置业有限公司与乙方广东中奥物业管理有限公司签订服务期限至2016年12月31日止的《清远奥园前期物业服务合同》。该合同约定，物业名称为清远奥园一期；物业服务费交纳标准为别墅2.5元/月/平方米，经业主同意的私家花园0.5元/月/平方米；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由清远市奥园置业有限公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。广东中奥物业管理有限公司表示，由其为清远奥园小区提供物业管理服务，根据李伟欣与清远市奥园置业有限公司房屋买卖合同的约定，房屋交付时间为2011年12月31日，故要求李伟欣从2012年1月起交纳物业管理费。李伟欣则表示因开发商未向其提供合法的交房手续，故涉案房屋尚未交付。诉讼中，广东中奥物业管理有限公司没有向一审法院提供房屋已交付给李伟欣的依据。另查明，案外人广东中奥物业管理有限公司清远分公司曾与李伟欣签订《前期物业服务协议》，该协议约定了双方当事人的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用等十七项内容，其中第四条物业服务费用中约定，李伟欣交纳费用的时间为收楼通知书上载明收楼之日起计（另有约定除外）。《前期物业服务协议》上未显示双方签订该协议的时间，广东中奥物业管理有限公司主张，签订该协议的时间为李伟欣和清远市奥园置业有限公司签订商品房买卖合同的当天即2010年12月28日。再查明，一审法院于2018年10月25日作出的（2018）粤1802民初4991号生效民事判决书已对李伟欣应否向物业公司支付涉案房屋2012年1月至2018年6月的物业管理费作出了处理。一审法院认为，该案李伟欣是中华人民共和国香港特别行政区居民，因此，该案属于涉港商事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”的规定，该案是物业服务合同纠纷，广东中奥物业管理有限公司提供物业服务行为的履行地在一审法院辖区，因此一审法院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。该案双方当事人未选择合同争议应适用的法律，该案合同履行地在广东省清远市清城区，故与合同最密切联系的法律应是中国内地法律，该案应适用中国内地法律处理。该案系物业服务合同纠纷。首先，一审法院于2018年10月25日作出的（2018）粤1802民初4991号生效民事判决书己对李伟欣应否向物业公司支付涉案房屋2012年1月至2018年6月的物业管理费作出了处理，故本案对广东中奥物业管理有限公司要求李伟欣支付该时间段的物业管理费的诉讼请求不再审理。其次，关于李伟欣应否支付涉案房屋2018年7月至2018年12月的物业管理费的问题。根据查明的事实，案外人广东中奥物业管理有限公司清远分公司与李伟欣签订的《前期物业服务协议》约定了李伟欣交纳费用的时间为收楼通知书上载明收楼之日起计，但广东中奥物业管理有限公司并未提供证据证明其已向李伟欣有效送达了收楼通知书且李伟欣接收了涉案房屋。另外，《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”因此，广东中奥物业管理有限公司有权向李伟欣主张物业服务费的前提是房屋已交付给李伟欣，但广东中奥物业管理有限公司并未举证证明房屋已交付给李伟欣，故广东中奥物业管理有限公司主张李伟欣支付2018年7月至2018年12月的物业管理费依据不足，对广东中奥物业管理有限公司的诉讼请求，本院一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：驳回广东中奥物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1686元，由广东中奥物业管理有限公司负担。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋登记权利人为李伟欣，登记时间为2012年8月27日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕广东中奥物业管理有限公司的上诉请求范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为李伟欣是否应向广东中奥物业管理有限公司支付自2012年1月至2018年12月所拖欠的物业管理费及利息合共75457.61元。关于焦点问题。物业管理公司所提供的物业服务是针对全体业主的，涉及全体业主和整个社区的公共利益，具有共益性。物业服务合同的标的具有“公共产品”的属性，直接关乎全体业主的基本生活，拒绝履行“公共产品”的抗辩有悖诚实信用原则。本案中，从广东中奥物业管理有限公司与清远市奥园置业有限公司于2011年11月11日签订的《前期物业服务合同》及广东中奥物业管理有限公司清远分公司与李伟欣签订的《前期物业服务协议》内容来看，广东中奥物业管理有限公司与李伟欣之间的物业服务合同关系合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。李伟欣虽以清远市奥园置业有限公司未通知其收楼且案涉房屋存在漏水及遭隔壁业主侵占空间为由，拒交物业服务费，但并未提供充分证据对房屋不符合基本使用要求的事实予以证实，且上述抗辩理由不足以免除其缴纳物业费义务。此外，经查，案涉房屋产权已于2012年8月27日登记于李伟欣名下，显然李伟欣至此已成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务。根据诚实信用原则及权利与义务相一致原则，李伟欣作为清远奥园的业主，接受了物业管理公司所提供的物业服务，理应履行缴纳物业费的义务，且缴纳物业费的时间应从2012年8月27日起算。至于物业费的具体数额，广东中奥物业管理有限公司虽主张按照住宅面积及花园面积计算，但并无直接证据证明花园实际面积为多少，且不动产登记资料上仅显示房屋面积为270.30平方米，结合广东中奥物业管理有限公司提供的房屋住户费用通知单物业费缴纳金额来看，李伟欣每月的物业服务费应按房屋面积收取，具体数额为每月675.75元。综上，李伟欣应从2012年8月27起向广东中奥物业管理有限公司支付至2018年12月止的物业管理费共51357元（675.75元/月×76个月）。鉴于李伟欣没有按时缴纳物业费，按照《前期物业服务协议》的约定已构成违约，故广东中奥物业管理有限公司要求李伟欣按日万分之二计付物业服务费利息并未违反法律规定，本院对广东中奥物业管理有限公司主张的自2012年8月27日至2018年12月期间拖欠物业服务费产生利息予以支持。综上所述，上诉人广东中奥物业管理有限公司的部分上诉主张，理据充分，本院对其理据充分的部分上诉请求予以支持，对其理据不足部分，予以驳回。一审法院处理不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初891号民事判决；二、李伟欣应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东中奥物业管理有限公司支付物业管理费51357元及利息（利息以物业管理费51357元为基数，自2012年8月27日起按日利率万分之二计至2018年12月止）；三、驳回广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1686元，由广东中奥物业管理有限公司负担538元，李伟欣负担1148元。二审案件受理费1686元，由广东中奥物业管理有限公司负担538元，李伟欣负担1148元。本判决为终审判决。审 判 长 刘志英审 判 员 苏永术审 判 员 钟莹莹二〇二〇年四月三日法官助理 张聪聪书 记 员 潘丽泳本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。