EvaluationOnly.CreatedwithAspose.Words.Copyright2003-2018AsposePtyLtd.济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初36号原告：赵文华，男，1974年10月20日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：耿峰，男，住济南市。委托诉讼代理人：王静，北京中伦文德（济南）律师事务所律师。被告：山东汉森警融安防设备有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701000840095542。法定代表人：卢汉，总经理。委托诉讼代理人：胡相红，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡士营，男，该公司员工。原告赵文华与被告山东汉森警融安防设备有限公司（以下简称汉森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文华的委托诉讼代理人耿峰、王静,被告汉森公司的委托诉讼代理人胡士营、胡相红到庭参加诉讼,本案现已审理终结。赵文华向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方2018年3月10日所签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；2.请求判令被告汉森公司支付拖欠的房屋租金268197元，车位管理费800元、物业费19811.48元，请求被告汉森公司支付各项违约金507895.16元（暂计至2019年10月11日，违约金数额计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费、保全费等由被告汉森公司承担。事实与理由：双方于2018年3月10日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告赵文华将坐落于济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场6、5号楼1-1401室合同面积336.93平方米及地下车位2个（玉兰广场地下，车位号：2576、2577）出租给被告汉森公司，租赁期限自2018年3月25日至2020年3月24日，第一年租赁单价为3.2元/平方米/天，第二年房租在第一年的基础上递增8%，物业费8元/平方米/月，车位管理费50元/个/月，物业费8元/平方米/天，截止至2019年10月11日被告汉森公司共计拖欠原告赵文华房屋租赁费267011元，车位管理费800元，物业费19811.48元事后原告赵文华多次向被告汉森公司催收拖欠的房屋租赁费，被告汉森公司均以各种理由不予支付。汉森公司辩称，原告赵文华在订立涉案合同之初，就刻意隐瞒涉案房屋紧邻女厕，这一不利因素，合同签订后，被告汉森公司承租入住方才发现这一问题，严重影响了被告汉森公司的正常经营及日常办公，不堪其扰，原告赵文华违反诚实信用原则，存在缔约过失责任，而这也是被告汉森公司要求解除合同的主要原因。被告汉森公司自2018年4月入住涉案房屋至2018年11月底通知原告赵文华解除合同后搬离实际租赁期间为8个月，而租金缴纳期限为12个月，提前支付3个月租金，另被告汉森公司尚有32795元房屋押金原告赵文华尚未退还，因此不存在违约解除合同情况，原告赵文华所诉的第一项诉讼请求与事实不符，双方实际解除合同时间为2018年11月底。被告汉森公司为装修涉案房屋花费10余万元，配备中央空调10余万元，以及配备办公设施等各项投资，总计约30余万元，而实际租赁期间仅为8个月，无论从经济成本还是违约成本来讲，均不可能恶意违约，显然不合常理，另原告赵文华所述物业费、车位管理费其并非物业管理方，该项诉讼请求不应由其主张。综上所述，被告汉森公司不存在违约情形，已按合同约定支付租金，证明本案原告赵文华违反诚实信用原则，涉案房屋无法满足被告日常办公需要，导致双方的租赁合同不能继续履行，被告汉森公司迫于无奈向原告赵文华提出要求解除合同，原告赵文华的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月10日，甲方（出租人）赵文华与乙方（承租人）汉森公司签订房屋租赁合同一份，约定：第二条租赁物业基本情况、用途。2.1租赁物业位置，出租人出租、承租人承租的租赁物业位于济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场6、5号楼1-1401室及地下车位2个（玉兰广场地下，车位号码：2576、2577）；2.2租赁物业面积。2.2.1租赁物业位于历下区龙奥北路8号玉兰广场6、5号楼1-1401室，建筑面积为336.93平方米（合同面积）；地下车位按照开发商交付甲方时的现状面积。2.2.2租金的收取暂按照上述建筑面积336.93平方米计算。第三条，租赁期限、免租期和续约。3.1租赁期限，租赁期限自2018年3月25日至2020年3月24日止。甲方应于2018年3月10日起将出租房屋交付给乙方使用；2018年3月10日至2018年3月25日为免租装修期（乙方不需支付租金，但需要支付物业管理费、车位管理费、及因装修工作产生的水电费）。除非一方当事人根据法律规定或合同约定解除合同，任何一方无权提前终止本合同履行。第四条，租金。4.1租金标准；4.1.1租金自2018年3月25日起计算，至2019年3月24日为第一年，租金单价为3.2元/平方米/天，第二年房租在第一年租金基础上递增8%，因递增产生的小数按照四舍五入的原则，只保留两位小数。支付方式按（附表一）执行。此租金不包含房屋租金税金。4.1.2车位租金自2018年3月25日起至2020年3月24日计算，按照300元/个/月支付按照表一支付。4.2.1租金采取先付租金后使用原则，每半年（六个月）支付一次。承租人应在本合同签订之日起当日向出租人支付定金32795元（后期转为保证金），2018年3月25日前付清本合同约定的半年租金。4.2.2此后承租人应提前30天付清下半年的租金。4.2.2此后承租人应提前30天付清下半年的租金。第五条，其他费用。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、暖、停车、网络、煤气、通讯、设备、物业管理费等全部费用均由乙方承担。第十二条，违约责任。12.1若任何一方违反本合同项下的任何义务，却应赔偿另一方因此遭受的全部损失。承租人未按时支付租金、物业管理费和其他费用的，每逾期一日，还应向出租人支付应付未付金额千分之五的违约金。12.2除本合同第十三条约定的合同终止和解除的情形外，出租人提前收回房屋或者承租人提前退租，应向对方支付三个月租金作为违约金。第十三条，合同的终止和解除。13.2在下列情况下，出租人有权经书面通知承租人，立即解除合同。13.2.1承租人拖欠数组人和物业管理公司租金、物业管理费、租金保证金、或其他任何费用超过30日的。2018年4月10日，卢汉支付赵文华100000元；2018年4月19日，陆欢支付赵文华50000元；2018年5月31日，卢汉支付赵文华40000元；2018年6月13日，卢汉支付赵文华11984元；2018年10月12日，卢汉支付赵文华100000元；2018年11月1日，汉森公司支付赵文华50000元；2018年11月6日，汉森公司支付赵文华20000元。以上汉森公司共计支付赵文华房屋租金371984元，双方对此均予以认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。赵文华与汉森公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性约定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，汉森公司以房屋紧邻女厕所严重影响办公及日常经营为由主张解除涉案房屋的租赁。汉森公司解除合同并无合同依据，赵文华对汉森公司解除合同的通知亦不予认可。故涉案合同不符合约定解除的情形。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因汉森公司已经明示其不再履行主要债务。守约方赵文华依法享有合同解除权，而汉森公司作为合同违约方并不具有合同解除权。根据综上分析，汉森公司单方解除合同的行为，既没有合同依据，也不符合上述法定解除情形，不能发生解除合同的效力。本案中，原告赵文华主张涉案合同于2019年10月11日解除，该主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。涉案合同应于2019年10月11日解除。在合同未解除期间，双方均应按照合同约定履行合同义务，原告赵文华主张汉森公司继续支付房屋租赁期间的房屋，符合法律规定，本院予以支持。本案租金的支付金额计算如下：2018年3月25日至2019年3月24日，涉案房屋及两个车位的租赁费为400734.24元（3.2元/平米/天×336.93平米×365天＋300元×2个×12个月），减去前期汉森公司已支付的371984元，剩余28750元尚未支付。2019年2月24日应当提前支付2019年3月25日至2019年9月24日的房屋及车位租金，期间房屋租金为218103元（3.46元/平米/天×336.93平米×184天＋300元×2个×6个月），2019年8月24日支付2019年9月25日至2019年10月11日的租金，期间共计17天，期间房屋及车位租金为20158元（3.46元/平米/天×17天×336.93平米＋300元÷30天×17天×2个）。以上共计欠付房屋及车位租金267011元。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李彬无正当理由解除合同，已经构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，违约方应当支付守约方三个月租金作为违约金。故原告赵文华主张被告汉森公司支付三个月的符合法律及合同约定，本院予以支持。违约金计算如下：3.46元/平米/天×336.93平米×90天＋300元×2个×3个月，共计106720元。《房屋租赁合同》第12.1规定，若任何一方违反本合同项下的任何义务，均应赔偿另一方因此而遭受的全部损失。承租人未按时支付租金、物业管理费和其他费用的，每逾期一日，还应向出租人支付应付未付金额千分之五的违约金，对于原告赵文华主张的延期支付房屋及车位租金的违约金的诉讼请求，本院认为双方在合同中约定的金额过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院酌情支持按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算。对于原告赵文华主张车位管理费800元及物业费19811.48元的诉讼请求，原告赵文华并未提交相关的代缴凭证，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告赵文华与被告山东汉森警融安防设备有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；二、被告山东汉森警融安防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文华2018年3月25日至2019年3月24日剩余房租28750元；三、被告山东汉森警融安防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文华2019年3月25日至2019年9月24日租金218103元；四、被告山东汉森警融安防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文华2019年9月25日至2019年10月11日租金20158元；五、被告山东汉森警融安防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文华违约金106720元；六、被告山东汉森警融安防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文华逾期支付房屋租金利息（以28750元为本金，自2018年8月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算；以28750元为本金，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；七、被告山东汉森警融安防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文华逾期支付房屋租金利息（以218103元为本金，自2019年2月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算；以218103元为本金，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；八、被告山东汉森警融安防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文华逾期支付房屋租金利息（以20158元为本金，自2019年8月25日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；九、驳回原告赵文华的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11766元，减半收取5883元，由原告赵文华负担2353元，被告山东汉森警融安防设备有限公司承担3530元；申请费1960元，由原告赵文华承担784元，被告山东汉森警融安防设备有限公司承担1176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张兴欣二〇二〇年四月一日书记员  罗文静