广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初6488号原告：许国栋，男，住广州市番禺区。原告：杨磊，女，住广州市番禺区。上列原告共同委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告许国栋、杨磊与被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许国栋、杨磊的委托诉讼代理人姚志勇，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人冯嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许国栋、杨磊向本院提出诉讼请求：1.雅居乐公司向许国栋、杨磊支付逾期办妥房地产权证的违约金为317644.32元[违约金计算方法：以总房价款6378436元为本金，按每日0.2‰的标准，从2019年8月17日起（合同约定的房屋交付后730天的次日）计算至2020年4月22日（庭审之日）止，共249天]；2.雅居乐公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月30日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由我方向雅居乐公司购买坐落于番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街XX号XXX房（以下统称为涉案房屋）。合同约定雅居乐公司应在房屋交付之日起730日内办妥房屋产权证。合同签订后，我方依约支付了房款，但雅居乐公司至今未办妥涉案房屋产权证。雅居乐公司逾期办证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告雅居乐公司辩称：不同意许国栋、杨磊的诉讼请求，理由如下：1.许国栋、杨磊主张逾期办证的事实没有依据，我公司不存在故意拖延的行为,是因为政府原因导致办妥房产证有一定的滞后。根据补充协议第11条第1款的约定，因为政府原因导致办证迟延的，我公司无需承担责任。2.即使许国栋、杨磊认为我公司需要支付违约金，许国栋、杨磊所主张的起算时间、截止时间及计算标准应依据合同确定。首先，违约金的起算点应统一从许国栋、杨磊实际收楼之日起算，且以许国栋、杨磊签署的收楼确认文件为准。其次，许国栋、杨磊在办证过程中存在逾期交税并逾期提交办证资料的行为，属于违约行为，根据合同约定，办证的期限应相应顺延。此外，许国栋、杨磊主张从逾期之日起按每日0.2‰的标准计算违约金没有合同依据，根据合同的约定，如因我公司原因造成逾期办证的，180天内的按每日0.1‰的标准计算，超过180天的部分才按照每日0.2‰的标准计算。该约定非常明确，也没有歧义，是按照我公司的违约程度分段计算违约金，双方并未约定超过180天我公司应从逾期之日起按每日0.2‰的标准计算违约金。我公司在其他项目的合同也采取了涉案合同相同的表达方式，在实际诉讼过程中，其他法院对合同文本也是理解为180天之内按照每日0.1‰的标准计算，超过180天的才按每日0.2‰的标准计算。3.我公司认为逾期办理房产证并未给许国栋、杨磊造成实际损失，且合同约定的违约金标准过高，兼之目前因疫情的原因，经济受到冲击，影响了企业的复工复产，故请求法院对违约金的计算标准予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，许国栋、杨磊（乙方）与雅居乐公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定由许国栋、杨磊购买涉案房屋（建筑面积XXX平方米，房价款总金额6378436元），甲方应当在2017年8月15日前将涉案房屋交付乙方使用。就办理涉案房屋的产权登记事项，双方在《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条及附件七《补充协议》第十一条进行了明确约定，其中附件七《补充协议》第十一条对第二十一、二十二条的内容进行了变更。《商品房买卖合同》第二十一条约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理。”第二十二条约定：“2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……。”附件七《补充协议》第十一条约定：“1.甲方应在乙方交齐房款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方需在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构需要的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款、办证费用，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收件发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。如乙方未能按时缴清办理房地产证应交的费用及提供所需的资料，从逾期之日起，乙方每日按房价款总额的0.1‰的标准向甲方支付违约金，如乙方逾期30天仍未缴清办理房地产证应交的费用及提供所需的资料，甲方有权解除合同。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）甲方应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金，超过180天甲方应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方未付齐房价款及面积差价款的，办理房产证的日期顺延，乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。甲方向房管局提交办理房地产权证的申请，将办理房产证所需的全部资料递交办证部门后，因乙方提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，乙方应在收到甲方通知之日起3天内补交资料，否则，因乙方原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由乙方承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延办理的，甲方无须承担责任。……。”附件七《补充协议》第十四条约定“对《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书，取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。”合同签订后，许国栋、杨磊向雅居乐公司支付了全部购房款。2017年11月21日，许国栋、杨磊签署《收楼确认书》，交纳自2017年8月16日至2017年11月30日的物业服务费。2019年7月12日，许国栋、杨磊向雅居乐公司提交了涉案房屋全部办证资料。许国栋、杨磊、雅居乐公司当庭确认：合同约定的“甲方发出《办证通知书》后7个工作日内”的截止日期为2019年7月17日。雅居乐公司另确认涉案房屋尚未办理初始登记。双方对于许国栋、杨磊的收楼时间存在争议，许国栋、杨磊认为其自2017年8月16日开始交纳物业服务费，故收楼时间应为2017年8月16日，并从该日起算办证时间。雅居乐公司认为应当根据《收楼确认书》记载的2017年11月21日作为许国栋、杨磊的收楼时间，并从该日起算办证时间。本院认为：许国栋、杨磊与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。许国栋、杨磊已按照合同约定向雅居乐公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，并办理了收楼手续。根据《收楼确认书》记载，许国栋、杨磊于2017年11月21日办理收楼手续，故应从该日起算办证期限。许国栋、杨磊仅以其自2017年8月16日开始交纳物业服务费，并据此认为其于该日收楼，没有依据，本院不予支持。故雅居乐公司理应按照合同约定，在许国栋、杨磊交齐房款且办理收楼手续后730天内，亦即最迟在2019年11月21日前为许国栋、杨磊办妥涉案房屋的产权证书。但雅居乐公司在2019年7月12日收到许国栋、杨磊提交的办证资料后，至今未办妥涉案房屋的产权证书，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。雅居乐公司抗辩迟延办证系政府原因所致，但未举证证明，本院不予采信。根据《补充协议》第十一条的约定，雅居乐公司应向许国栋、杨磊支付自2019年11月22日起至2020年4月22日止（共计153天）的迟延办证违约金97590.07元（6378436元×0.1‰×153天），对于许国栋、杨磊主张超过上述认定的部分，本院不予支持。双方合同对违约金标准有明确约定，该违约金标准属于合理范围，且雅居乐公司迟延办证行为与其抗辩的疫情影响之间不存在关联，故对雅居乐公司要求调整违约金标准的请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许国栋、杨磊支付自2019年11月22日起至2020年4月22日止的迟延办证违约金97590.07元；二、驳回原告许国栋、杨磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2602元，由原告许国栋、杨磊负担1803元，被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年四月二十八日法官助理贾清宸书记员钟秀娟