广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初271号原告：陈位平，男，1965年5月8日出生，汉族，住广东省丰顺县******老寨坪，公民身份号码：441************339。委托诉讼代理人：陈汉昌、高旭彤，均系广东粤顺律师事务所律师。被告：蔡峰，男，1985年9月11日出生，汉族，住广东省丰顺县***************，公民身份号码：441************014。原告陈位平与被告蔡峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈位平的委托诉讼代理人陈汉昌到庭参加诉讼，被告蔡峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈位平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《厂房出租合同》，被告自行腾退厂房，归还原告厂房；2、判令被告立即向原告支付2019年10月至2020年2月的租金共64000元，之后租金按合同约定计自起诉时起至厂房归还时止；履约保证金30000元归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。原告于庭审中增加一项诉讼请求：要求被告协助原告，把原告提供给被告使用的100KV三相电户名变更回原告名下。事实和理由：原、被告系朋友关系，被告因经营工厂需要找到原告，经原、被告协商一致，原告将原告所有的位于丰顺县************口原木器厂两个铁皮棚及后面面积约为2500平方米的空地全部厂房租给被告经营工厂使用，并共同签订《厂房出租合同》，协议约定，租赁期限自2017年12月1日起至2028年11月30日止，共11年；租金计算方式为2017年12月1日至2022年11月30日每月12800元，之后租金在不同时期不断递增，同时，双方还约定了其他权利义务。协议签订后，原告依约把厂房交付给被告使用，被告在租赁初期尚能按合同约定如期向原告支付租金，之后租金均需原告多次催收后被告才肯缴纳，但自2019年10月至今却迟迟不肯再向原告支付租金，现累计拖欠资金64000元，为此，原告多次上门向被告催收，但均无果，最后被告连电话都不肯接听。无奈，原告只好向人民法院提起诉讼以保障自己的合法权益。原告认为，在租赁民事法律关系中，支付租金是承租方的主要义务，但被告屡屡违反该项义务，给原告造成损失，原告因此提出要求解除与被告的租赁关系以及要求被告补交所欠费用的主张符合法律规定，本案具备约定解除合同情形和法定解除合同情形(被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现)。另外，在当初合同签订时被告向原告给付的30000元保证金，其性质为履约定金，原告均有权不予返还。为此，原告特诉至法院，望判如所诉。被告蔡峰未作辩称，亦未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，原告陈位平（甲方）作为出租方与被告蔡峰（乙方）作为承租方签订《厂房出租合同》，主要内容是：“一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房座落在丰顺县**********双盆路口原木器厂两个铁皮棚及后面空地，租赁面积约为2500平方米。二、租赁期：厂房租赁自2017年12月1日起至2028年11月30日止，租赁期11年。三、租金及保证金支付方式:1.租金分三个阶段支付，其中该厂房租赁2017年12月1日至2022年11月30日每月租金为人民币12800元，2022年12月1日至2025年11月30日每月租金为人民币14700元，2025年12月1日至2028年11月30日每月租金为人民币16900元，租金每月支付一次，每个月的25日前支付下一个月的租金；2.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为叁万元，租赁期满后，如乙方不再续租，甲方需在期满之日起十天内退还保证金。…五、其他相关约定：…5.租赁期间，甲方应提供100KV三相电及丰顺县自来水厂供给的自来水给乙方使用，同时应协助被告办理好各项证照。…六、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决，如果发生争议且双方无法协商解决的可以依法向丰顺县人民法院起诉。七、本合同壹式贰份，双方各执壹份，合同签字后生效。出租方签名：陈位平，身份证号码：441************339，电话：135*****973；承租方：蔡峰，身份证号码：441************014，电话：187*****581；签约日期2017年10月18日”。原告陈位平、被告蔡峰分别在上述合同中签名并按捺指印。原告于庭审中称双方签订租赁合同当天，原告就将涉案租赁厂房交付被告使用，被告也于当天按合同约定支付给原告保证金30000元，原告并将原本自己名下的100KV三相电变更到被告名下，由被告使用后进行缴费，被告租赁后用作汽车修理厂，后被告仅按约定支付租金至2019年9月，从2019年10月起的租金未按合同约定向原告交纳，原告多次向被告催收租金未果。原告遂以诉称理由诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查明，广东省丰顺县******民委员会于2020年3月27日出具一份“证明”，内容为“兹有我村民陈位平，男，身份证号码：441************339，在东里环城路边有场地约2500平方米，盖铁皮层，租给蔡峰（用于小拇指修车）。特此证明。2020年3月27日。”但原告未向本院提供涉案租赁厂房的不动产权证或建设工程规划许可证。经现场察看，涉案厂房大门紧闭，并未开业经营。本院认为，本案是租赁合同纠纷，原、被告于2017年10月18日签订的《厂房出租合同》，租赁物是原告在集体土地上建设的涉案厂房，由于原告未能提供涉案租赁厂房的不动产权证或建设工程规划许可证，即无法证明租赁物是合法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定双方签订的合同无效。合同无效，则因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求收回涉案厂房，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告是否应予退还保证金30000元的问题，原、被告签订租赁合同时约定被告应支付保证金，租赁期满后十天内退还被告，但并未对被告违约后保证金是否需退还作出约定，因此，该保证金不具有违约金或定金性质，应认定为押金，可冲抵所欠房屋占有使用费，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”规定，原、被告签订合同后，原告依约将涉案厂房交付给被告使用，被告应支付房屋占有使用费，被告自2019年10月起未按约定向原告支付房屋占有使用费，故原告请求被告支付2019年10月至2020年2月共五个月的房屋占有使用费64000元及之后房屋占有使用费按合同约定计至厂房归还时止的诉讼请求，本院予以支持。冲抵被告预交的保证金30000元，被告尚欠2020年2月前的房屋占有使用费34000元。关于原告要求被告协助原告变更100KV三相电户名的诉讼请求，三相电的户名是供电企业与用电单位签订供用电合同后确认的用电户，能否变更及如何变更，原告应与供电企业协商解决，故原告的主张没有法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃质证和抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告蔡峰应于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉合同项下的位于丰顺县**********双盆路口原木器厂两个铁皮棚及后面工地的全部厂房腾退返还给原告陈位平；二、被告蔡峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈位平支付2020年2月前的房屋占有使用费共34000元，2020年3月起至被告蔡峰将厂房实际腾退返还原告陈位平止的房屋占有使用费按每月12800元计算；三、驳回原告陈位平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，减半收取计1075元（原告已预交），由被告蔡峰负担730元，原告陈位平负担345元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  杨伟雄二〇二〇年四月二十一日书记员  陈炜瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。