广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初4365号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508。法定代表人：李晓平，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭敏捷，男，系原告公司员工。被告：深圳市明森伟业电子科技有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：刘少芳。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司与被告深圳市明森伟业电子科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭敏捷到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年10月1日至2019年7月31日期间的业务服务费228,656.12元、2017年10月1日至2019年7月31日期间的本体维修资金1,681.24元、2018年10月1日至2019年7月31日期间的空调维护费7,336.6元和空调增压费3,056.9元，合计240,730.86元；2.被告支付原告2016年11月8日至2019年6月30日逾期支付业务服务费的滞纳金51,507.21元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年4月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所有的卓越前海壹号8号楼30层05单元的房屋提供物业管理服务。被告应按时支付物业服务费、本体维修资金、空调维护费、水电费等费用。该协议第八条第九款约定，物业管理费按月收取，被告每月10日前支付物业服务费、中央空调维护费、上月空调使用费、水电费等相关费用。该协议第十二条第四款约定，被告不按约定的收费标准和时间支付，原告有权要求被告补交所欠物业费，并从逾期之日起按照日万分之五的标准支付滞纳金。被告入伙之日即2016年10月1日至2019年7月31日，被告一直未向原告支付物业服务费、空调维护费等各项费用，拖欠费用合计240,730.86元，滞纳金51,507.21元（暂计至2019年6月30日）。经原告多次催讨，被告仍不向原告支付相应费用。为保证原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。为支持其诉讼主张，原告向本院提交费用交纳告知短信截图、《前海壹号项目收费通知单（2019年7月）》原件、《前期物业服务协议（前海卓越金融中心7、8号楼）》原件、深圳市商报打印件、房屋建筑面积分户汇总表加盖深圳市地籍测绘大队物业专用章的复印件、房屋建筑面积分户汇总表加盖深圳市规划和国土资源委员会竣工测量专用章的复印件。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼和进行答辩，亦未提交书面答辩状及任何证据，应视为其对诉讼权利的放弃。经核对原告提交的证据原件，本院对原告提交证据的真实性、合法性和关联性均予以采信。结合庭审情况，本院确认如下事实：2015年4月16日，原告作为物业服务企业与被告作为业主签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告位于前海卓越金融中心8号楼30层3005号房产提供物业服务，该房产为写字楼，建筑面积305.68平方米；物业服务费用由被告按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准），具体标准为写字楼按照22元/平方米/月计算；中央空调维护费按照建筑面积计算，标准为2.4元/平方米/月；中央空调增压费按照建筑面积收取，按照1元/平方米/月；本物业共用部分、共用设施设备的日常专用维修资金从项目竣工交付使用（第一个业主入伙之日起）一年内开始收取，由被告在交纳物业服务费时一并交纳，收取标准为0.25元/平方米/月；因被告原因空置房屋仍须按月支付物业服务费、空调维护费；被告办妥入伙手续即为入住，从入住次日起计收物业服务费，被告在《入伙（交付使用）通知书》约定的入伙（交付）期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住，原告在《入伙（交付使用）通知单》约定的入伙期限结束后统一计收被告物业服务费及其他相关费用；被告应自开发商入伙（交付使用）通知书约定的房屋交付之日起预交3个月的物业服务费（如实际交付时间早于入伙通知书约定的交付时间，被告应自实际交付之日起交纳物业服务费），该费用在入伙后规定的正式收费首个月内抵扣费用，在此之后物业服务费用、专项维修资金按月交纳，原告于每月10日前发出当月《收费通知单》，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费、中央空调维护费及上月空调使用费、水电费等其他相关费用；被告未按照约定支付上述费用，原告有权要求被告按照每逾期一日加收应交额的万分之五支付滞纳金，并承担原告实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。本合同期限自签订之日起生效，至2034年1月30日止。原告主张其于2019年9月21日在深圳商报刊登前海卓越金融中心一期入伙公告，告知业主于2016年9月27日至2016年9月29日集中办理入伙手续，并于2019年9月27日左右向被告寄送《入伙通知书》，通知被告入伙时间为2016年9月27日至2016年9月29日，但被告并未实际入伙，前海卓越金融中心实际启用时间为2016年10月1日；被告自2016年10月1日开始未向原告支付物业服务费等各项费用，被告交纳物业服务费等各项费用的面积应按照房屋的竣工面积305.69平方米计算。另查明，被告未实际使用前海卓越金融中心8号楼30层3005号房产。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是原、被告之间的真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照协议约定履行各自的合同义务。虽然被告未实际入伙，但被告亦未提供证据证明其存在不办理入住手续的正当理由，依据《前期物业服务协议》的约定，被告在《入伙（交付使用）通知书》约定的入伙（交付）期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住，应视为被告于前海卓越金融中心实际启用时间即2016年10月1日入驻前海卓越金融中心8号楼30层3005号。《前期物业服务协议》约定因被告原因空置房屋仍须按月支付物业服务费、空调维护费，而且原告已经为包括被告购买的前海卓越金融中心8号楼30层3005号物业在内的物业提供物业服务，被告应按照协议约定履行支付物业服务费、本体维修资金、空调维护费的义务，被告拖欠2016年10月1日至2019年7月31日的物业管理费、2017年10月1日至2019年7月31日的本体维修资金、2018年10月1日至2019年7月31日的空调维护费，已构成违约，原告请求被告支付2016年10月1日以来拖欠的物业服务费、本体维修资金、空调维护费的主张，本院予以采纳。《前期物业服务协议》未约定因被告原因空置房屋仍须按月支付空调增压费，因此，原告要求被告支付2018年10月1日至2019年7月31日空调增压费3,056.9元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张按照案涉房产房屋的竣工面积305.69平方米计算物业服务费等各项费用，依据《前期物业服务协议》的约定，物业服务费用由被告按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准），现原告未提交证据证明房产证中记载案涉房产建筑面积为305.69平方米，应承担举证不能的法律后果，对于原告主张按照建筑面积305.69平方米计算物业服务费等各项费用的理由，本院不予采纳。本案应依据《前期物业服务协议》约定的建筑面积305.68平方米计算物业服务费等各项费用。依据《前期物业服务协议》的约定，被告应支付原告2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费228,648.64元（305.68平方米×22元/平方米/月×34个月）、2017年10月1日至2019年7月31期间的本体维修资金1,681.24元（305.68平方米×0.25元/平方米/月×22个月）、2018年10月1日至2019年7月31日期间的空调维护费7,336.32元（305.68平方米×2.4元/平方米/月×10个月），合计237,666.2元，因此，对于原告要求被告支付2016年10月1日以来物业服务费、本体维修资金、空调维护费的合理部分，本院予以支持。上述协议约定，被告应于每月10日前支付物业服务费、本体维修基金等各项费用；被告未按照约定履行付款义务，构成违约，应按照约定承担相应的违约责任。原告请求按照协议约定的日万分之五的标准支付滞纳金，本院认为，租金之债为金钱给付之债，主要损失体现为利息损失，原告并未举证证明因被告违约给原告造成的实际损失，且滞纳金约定远远超过了被告在订立合同时可预见的因违反合同可能造成的损失，结合本案的实际情况，本院调整滞纳金标准为按照年利率6%标准计算。因为物业服务费等费用按月于每月10日支付，滞纳金应以每月逾期应付未付的各项费用之和为基数从逾期之日开始计算，不应以上述期间的费用总和为计算基数，从2016年11月8日计至2019年6月30日，对原告过高部分的滞纳金请求本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市明森伟业电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司支付2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费228,648.64元、2017年10月1日至2019年7月31期间的本体维修资金1,681.24元、2018年10月1日至2019年7月31日期间的空调维护费7,336.32元；二、被告深圳市明森伟业电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司支付2016年11月8日至2019年6月30日期间的滞纳金，滞纳金按照年利率6%标准，以每月应付未付的各项费用之和为基数从逾期之日开始计算（逾期时间发生在2016年11月8日之前的，从2016年11月8日开始计算；逾期时间发生在2016年11月8日之后的，从逾期之日开始计算，均计至2019年6月30日止）；三、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,684元，由原告负担1,061元，由被告负担4,623元（被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向将所负之数迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  沈洋洋二〇二〇年四月三十日法官助理刘小草书记员李炫楠