沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初12374号原告（反诉被告）：李xx，男，1970年4月22日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：邓xx、梁xx，辽宁正元律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳xx房产开发有限公司，住址：沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭x，职务：执行董事。被告委托代理人：刘xx，系辽宁华宇律师事务所律师。原告李xx与被告沈阳xx房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓xx、梁xx,被告沈阳xx房产开发有限公司委托代理人刘xx到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2008年12月5日与被告签署了《世博家园认购书》，购买被告开发的位于沈阳市大东区商品房一套。原告于2008年12月5日支付10万元，2008年12月31日支付剩余房款171520元，合计支付购房款271520元。后原告得知被告早已将该房屋出售给第三人，被告构成严重违约，合同目的无法实现。诉讼请求：1、现依据《合同法》第九十四条请求法院判决解除原告与被告于2008年12月5日签订的《世博家园认购书》。2、依据《合同法》第九十七条，要求被告返还房款271520元，支付利息169105元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年1月1日起暂算至2019年7月10日，要求算至实际给付之日）。3、请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，支付赔偿款271520元。被告（反诉原告）辩称：同意解除合同，原告未按认购书约定在开盘日7日内到世博签订买卖合同，也未在七日内申请退款，按照认购书第二项第六条规定：因不可抗力因素造成的，双方互不追究责任，对于诉争房产至今无法交付使用的原因是因省市两级法院生效刑事判决认定仅办理了建设用地规划许可证，未办理其他手续，该判决认定的违建事实是合同双方不能预见不能避免，包括政府成立的工作组都无法解决的不可抗力事件，在刑事错案未纠正之前按政府要求诉争房产需向国家补交土地出让金，最初为7、8千万，致现在的2.8亿，因刑事生效判决导致的诉争房产成本增加，是合同双方不能处理的结果，只有恢复五证合法取得、剥离诉争房产上存在的高利贷，政府不要求被告公司补交土地出让金的情况下才能承担相应的违约责任。被告（反诉原告）诉称：诉争合同中的“五证”已被刑事判决认定是假证属不可抗力事件，错误的刑事判决未被撤销前，诉争房产属无“五证”的违建房产法律禁止交易。诉争合同应按无效合同处理，考虑到世博公司无资金，按政府要求补交土地出让金会给诉争房产造成涨价的后果，李xx不能承受，世博公司同意解除合同。李xx未按合同约定在2009年12月7日支付全部房款也应承担违约责任，请求法院依法判决。另，本案应追加万功山参加诉讼。反诉请求：请求确认双方签订的《商品房买卖合同》效力。如法院确认合同无效，请求判令双方互返；如法院确认合同有效，请求判令解除合同，判令反诉被告按合同约定已收购房款的0.5%承担逾期支付房款的违约责任。一、原告对被告反诉辩称：一、商品房买卖合同合法有效本案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法52条规定的合同无效的情形。合同签订后，答辩人按照合同约定缴纳全部购房款，合同义务全部履行。被答辩人公司或其法定代表人郭x涉嫌犯罪，不影响双方合同的效力。故本案《商品房买卖合同》合法有效。二、被答辩人以刑事判决否认合同效力无事实和法律依据刑事判决认定郭x有伪造、虚构案涉项目手续行为，最多只能说明在协议签订时原告未取得房屋预售许可证。现案涉建筑已被政府相关部门接管并进行施工，政府部门就此已成立专门工作组，且现已有法院生效判决判令被答辩人协助购房人办理房屋所有权证书，所以，被答辩人认为合同无效理由不能成立。三、本案不存在不可抗力和情势变更适用情形被答辩人提及的不可抗力根本不成立，也完全不符合情势变更适用的条件，本案合同未能及时履行完全是被答辩人的过错导致而成，根本不能适用情势变更，且情势变更也有一定的期限及程序要求，所以本案继续履行理应按照原价格履行，被答辩人要求答辩人按照重新核定的房款继续履行无任何事实和法律依据。四、被答辩人一房多卖，应承担相应的法律责任合同签订后，答辩人按约已交付了全部房价款，故答辩人要求被答辩人承担逾期支付房款的违约责任无事实和法律依据。而被答辩人却故意隐瞒于2008年8月13日已与案外人王玉福签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》将涉案房屋拆迁补偿安置给了案外人王玉福的事实，答辩人购买房屋的合同目的无法实现。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，请贵院依法解除涉案合同，判令被答辩人承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求并支持答辩人本诉的全部请求。经审理查明：原告于2008年12月5日与被告签署了《世博家园认购书》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市大东区商品房一套，总价款271520元，原方同时向被告缴付定金10万元，并于2008年12月31日前付清余款171520元。认购书签订后，原告于2008年12月5日支付10万元，2008年12月31日支付剩余房款171520元，合计支付购房款271520元。现涉案建筑主体已基本完工，配套工程尚未启动，一直未能交付，且已被沈阳市中级人民法院查封。因被告法人代表郭x因刑事犯罪被羁押，大东区人民政府成立世博家园工作组接管并处理后续事宜。上述事实，有原告提供的认购书、收款收据、协议书、民事判决书及民事裁定书、被告提供的2011年6月18日对原告的询问笔录、关于大东区世博家园规划及建设情况报告、省筑建庭厅关于转送住房城乡建设部办公厅关于印送沈阳市世博家园有关问题调查报告函、市建委有关世博家园问题的复函、大东区人民政府关于解决世博家园有关问题的报告、土地登记卡续表（证据来源是土地局）、土地证记事栏（复印于刑事卷）、当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、关于商品房买卖合同的效力问题。原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的否定性规定，应当认定为有效。被告主张讼争房产属无“五证”的违建房产，法律禁止交易，合同应按无效合同处理，因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，协调相关部门为回迁户及购房者办理产权登记手续，且被告作为房地产开发单位以未取得商品房销售手续为由主张合同无效，违背了诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则，故对被告要求确认合同无效的反诉请求，本院不予支持。二、关于商品房买卖合同应否解除，如解除，当事人应如何承担法律责任的问题。现涉案房屋被查封，原被告双方均要求解除合同，符合合同法第九十三条的规定，本院予以准许。关于原告要求被告双倍返还购房款的请求，因本案中房屋无法交付，现涉案房屋被查封，致使合同无法实现，原告在合同解除后要求双倍返还缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还购房款本息的请求。因合同解除，被告应返还原告已付房款。并应按同期银行贷款利率给付利息。关于被告反诉要求原告承担逾期支付房款违约责任的请求。我国合同法第六十八条一款四项规定，应当先履行债务的当事人在对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案合同约定原告以贷款方式支付剩余房款，但被告因法定代表人郭x出现犯罪行为，可能丧失交房能力，事实上时至今日涉案建筑仍不具备交付条件，根据上述法律规定，原告未付剩余房款不构成违约，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李xx与被告沈阳xx房产开发有限公司于2009年11月7日签订的商品房买卖合同；二、被告沈阳xx房产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告李xx购房款271520元；三、被告沈阳xx房产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告李xx利息（本金271520元，自2009年1月1日至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的反诉请求。案件受理费10922元，由原告负担4165元，被告负担6757元；反诉费2687元由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  马玉红审判员  王岩妍审判员  彭佳妮二〇二〇年四月十六日书记员  谭美玲