北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初58号原告：北京昌亿达劳务派遣服务有限公司，住所地北京市通州区漷县镇黄厂铺村德芳谭院内68号，统一社会信用代码：911101123064695060。法定代表人：侯振昌，总经理。委托诉讼代理人：王晓华，北京义晨律师事务所律师。被告：吴学山，男，1962年8月10日出生，汉族，住北京市通州区漷县。原告北京昌亿达劳务派遣服务有限公司（以下简称原告）与被告吴学山（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓华及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告给付原告2016年1月至2019年12月期间的物业费1776元、卫生费120元（30元/年），以上共计1896元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，我公司受北京市通州区漷县镇人民政府（以下简称镇政府）委托为辖区内包括绿茵小区在内的普通商品住宅提供物业管理服务，服务期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止。被告系绿茵小区（以下简称涉案房屋）的业主，物业建筑面积74平米，物业服务费为每月每平米0.5元，卫生费4元。经我公司电话、上门、书面等方式催收，被告至今未交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费及卫生费。被告辩称，我是涉案房屋的权利人，我对原告陈述的房屋面积认可，其主张期间的物业费我确实没交，但我不同意交纳，亦不同意交纳卫生费，具体理由如下：一、我没有与原告签订物业服务合同，是镇政府与原告签订的合同，但镇政府与我无关，其无权代我签订物业合同。二、我对物业服务合同的真实性不认可，镇政府虽然盖章了，但是合同上没有法人签字，亦未签署日期。三、我所在绿茵小区的物业服务不达标。本小区房屋属于小产权，小区存在乱收费的情况，原告按照0.51元/度的标准向我们收取电费，但供电局的收费标准却是0．4883元/度；小区内电表老化,不能满足正常家庭用电的需求，变压器存在安全隐患；小区卫生不达标，楼道无人清扫、小广告随意张贴；小区存在安全隐患，没有门卫与监控设施，围墙破损无人维修，致使财物丢失；原告亦未履行物业服务合同约定的公共部位的维修养护义务；小区未成立业主委员会，无人催收物业费；我们小区的业主自发组织进行测评，普遍对物业服务水平的评价非常低。四、垃圾清运是由环卫负责而非原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系涉案房屋的权利人，该房屋建筑面积为74平方米。2015年，镇政府作为甲方与原告作为乙方签订《物业服务合同》，约定镇政府委托原告为北京市通州区漷县镇绿茵小区（以下简称绿茵小区）提供物业管理服务，物业服务期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止。合同第二章第二条载明：“在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务包括如下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。”合同第三章第1条约定：“1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。具体标准如下：物业管理费：按照发改委相关文件规定收缴……”上述合同签订后，原告入驻绿茵小区并提供物业管理服务至今，被告未交纳2016年1月至2019年12月期间的物业费和卫生费。原告曾在小区公告栏内发布收费标准，载明：“本物业服务范围：小区内11栋楼的楼道卫生，楼道护栏，围墙小广告，楼道的照明维修，单元外照明保障及道路照明，整个小区硬化路面停车场的环境卫生，道路活动场所清扫，确保雨水污水保持畅通，雨水井雨篦子做到每天观察，雨雪天气对主干路积水积雪进行清扫，设定垃圾集纳地点每天清理，小区内绿化维护，定期清掏化粪池。根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，住宅物业服务收费政府指导价执行（2005），本物业根据以上服务项目，物业费为0．5元/平米/月。”本案审理过程中，原告称其系参照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》后附《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》（0．55元/建筑平方米/月）确定物业费收费标准，并按照《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》载明的标准（30元/户/年）计取卫生费。原告解释称，其主张的卫生费实际是居民生活垃圾清运费，由其委托垃圾清运部门将小区垃圾搜集并清运至垃圾消纳场，不属于物业管理服务的范围，因此不含在物业费内。被告对原告上述主张不认可，称原告入驻前该小区不需交纳物业费，但确曾按照4元/月的标准交纳过卫生费。就原告所提供的物业服务是否达标的问题，原告提交《协议书》、收据、照片等欲证明其为绿茵小区提供了与收费标准相匹配的物业管理服务。被告对此不予认可，并提交照片及《绿茵小区业主对昌亿达物业的管理服务质量量化评价表》予以佐证。本院认为，当事人双方未签订物业服务合同，一方以自己的实际行为履行了合同的主要义务且对方接受的，如果没有其他因素，应当视为双方成立事实物业服务合同关系。根据原告与镇政府签订的《物业服务合同》，可以确定原告自2015年6月1日起接收镇政府委托进驻绿茵小区，为该小区提供物业管理服务，故原被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告向被告提供了物业服务，被告理应缴纳相关费用。对于物业费收费标准，因双方未作约定，考虑到镇政府与原告签订的《物业管理合同》明确约定物业管理费按照发改委相关文件收缴，而原告主张参照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》后附《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》收费，即按照0．5元/建筑面积/月的标准收取，该标准并无不当。关于原告要求单独收取卫生费的问题，经核实，该笔费用实际为居民生活垃圾清运费，该项费用按规定由物业公司向房屋产权单位（人）收取，现原告要求按照北京市物价局于1999年确定的定价标准交纳亦无不妥，本院予以支持。关于被告辩称原告提供的物业服务不达标的问题，因其提供照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待，不足以认定原告提供的物业服务与约定存在明显差距，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吴学山给付原告北京昌亿达劳务派遣服务有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1776元、卫生费120元，以上共计1896元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴学山负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年四月二十四日书记员  张佳怡