江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初748号原告：许兴美，女，1969年10月19日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：仲军成，江苏华脉律师事务所律师。被告：徐以杰，男，1975年2月17日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：周建，沭阳县城南法律服务所法律工作者。原告许兴美与被告徐以杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告许兴美及其委托诉讼代理人仲军成、被告徐以杰的委托诉讼代理人周建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许兴美向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2016年5月20日签订的华辰大厦小区房屋预购协议，被告退还原告购房款360000元并赔偿损失440000元。事实与理由：2016年5月20日，原、被告签订华辰大厦小区房屋预购协议一份，约定被告将其在沭阳华辰房地产开发有限公司做土建工程抵来的1号楼1单元1103室以360000元价格出售给原告，原告按要求已经付清全部购房款。协议订立后，原告要求被告交付房屋并办理产权登记，被告称1103室房屋已经售于他人，并办理了产权登记，于是双方协商将上述1103室房屋更换为702室房屋，并在原协议上进行了修改，后被告多次承诺向原告交付房屋但至今未交付。后原告得知案涉房屋同样已经另售他人并办理了产权登记。被告在将房屋出售给原告后，又将房屋另售他人且办理了产权登记，致使原告合同目的无法实现。目前房屋市场价值约800000元，因为被告原因导致原告无法取得房屋，被告除了退还购房款外，还应当赔偿房屋增值部分损失440000元。被告徐以杰辩称，对原告主张的事实部分无异议，案涉房屋是被开发商另行出售的。同意解除案涉购房合同并退还购房款。双方签订合同后，应当向开发单位或房地产管理部门办理登记。双方基于信赖，未办理备案手续，导致案涉合同无法继续履行，原告的过错大于被告，不应得到信赖利益的保护，被告仅同意赔偿资金占用期间的利息损失。被告对原告主张的事实部分无异议，本院依法予以确认。并据此认定案件事实如下：2016年5月20日，许兴美（乙方）与徐以杰（甲方）签订华辰大厦小区房屋预购协议，约定乙方就甲方在沭阳县华辰大厦小区做工程所抵冲的房屋买卖事宜达成如下协议：一、乙方现在向甲方预购甲方在沭阳县华辰大厦小区做土建工程所抵冲房屋壹套，房号为1号楼1单元1103室约102.84平方米。二、甲方确保乙方选购的房屋一切手续待小区开盘后从该小区售楼部正常办理相关手续，并确保该房手续一切真实、合法、有效。三、经甲乙双方共同协商，确认房屋总价为36万元人民币，房价跌、涨都不作调整。协议签订时乙方先预付给甲方人民币20万元作为该房屋预付款。余款16万元乙方如是现金全额购房的，待甲方把该房屋相关手续从售楼部办理在乙方名下的同时，乙方必须保证该房余款一次性付清；余款如乙方需从银行办理按揭贷款的，乙方应向售楼部及时提供购房人的银行按揭贷款所需一切资料。如乙方购房人不符合银行按揭贷款的条件，乙方必须以全款支付该房的余款。四、此协议一式两份，双方签字后生效。同日，被告向原告出具收条，载明收到案涉华辰大厦1号楼1单元1103室房款200000元。后因案涉沭阳县华辰大厦1号楼1单元1103室另售他人，并已经办理了产权登记。原、被告协商将上述房屋预购协议中约定的华辰大厦1号楼1单元1103室调换为华辰大厦1号楼1单元702室，并在案涉房屋预购协议上进行了更改。2019年4月24日，被告向原告出具收条，载明“华辰大厦1号楼一单元702室购房款16万元于今天之内达到徐以杰账户，原约定购房款36万元全部结清”。2019年4月25日，被告又向原告出具收条，载明收到现金160000元。2019年7月17日，被告向原告出具承诺书，载明“华辰大厦1#楼702室本人徐以杰让徐某入住装修，如果有人来不让装修，一切损失我本人承担。2019年9月1日之前办理过户手续”。徐某系原告许兴美儿子。后被告仍未将案涉房屋交付原告使用。另查明，案涉沭阳县华辰大厦1幢702室已经于2018年12月18日办理了不动产权证书，登记的权利人系案外人袁白山。在本案审理过程中，为了确定案涉房屋目前的市场价值，本院委托沭阳民信房地产经纪有限公司、沭阳吉祥房产中介有限公司、沭阳世代房地产经纪有限公司对案涉房屋市场价值进行估算，该三家公司分别给出的估算价格为960000元、980000元、900000元。原告为本次房屋价值评估支出评估费600元。本院认为，原告许兴美与被告徐以杰之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告向被告购买房屋，被告应当按照约定向原告交付房屋并协助办理案涉房屋的产权登记手续。现案涉房屋已经另售他人且办理了产权登记手续，原、被告之间的案涉房屋买卖合同无法继续履行，原、被告现均同意解除案涉房屋买卖合同并退还购房款，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告赔偿案涉房屋增值部分的损失，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张案涉房屋由被告另售他人，未提供证据证明，被告对此予以否认，本院对原告该主张不予支持。案涉房屋买卖合同解除，虽然是因为被告未能按照约定将房屋交付原告并办理产权登记手续导致的，但原告在与被告签订案涉房屋买卖合同时即明知案涉房屋系被告通过抵充其土建工程款的方式从开发单位处获得的，相关的购房手续还需要从案涉房屋售楼部办理。原告在合同履行过程中，未要求被告提供任何能够证明其已经取得房屋产权的相关材料，也未在向被告付款时要求案涉房屋开发单位出具相关的收款收据，导致案涉房屋由开发单位另售他人并办理了产权登记手续，原告在合同履行过程中未尽合理注意义务，对于合同的不能履行亦存在一定程度的过错。结合双方合同履行情况、被告的违约情形及原告自身过失，本院酌定原告对于合同解除承担30%责任，被告对于合同解除承担70%责任。案涉房屋经过评估，目前市场价值约为940000元，即案涉房屋增值部分价值为580000元，被告应赔偿原告损失406000元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告许兴美与被告徐以杰于2016年5月20日签订的关于沭阳县华辰大厦1号楼1单元702室房屋的华辰大厦小区房屋预购协议；二、被告徐以杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许兴美返还购房款360000元并赔偿损失406000元，合计766000元；三、驳回原告许兴美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，评估费600元，合计6500元，由原告许兴美负担170元，由被告徐以杰负担6330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11800元。审判员 周 妮二〇二〇年四月八日书记员 张琼月一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××99（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）扫码支付：不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。