云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1550号原告：廖涛，男，1975年9月4日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李艳婕，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南正林实业集团有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。统一社会信用代码：91530000790281352A。法定代表人：卢圣敬。委托诉讼代理人:白宛灵，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:潘婷蕊，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告廖涛与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称：正林公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李艳婕、被告正林公司的委托诉讼代理人白宛灵、潘婷蕊到庭参加了诉讼。原告与被告向本院申请和解一个月。本案现已审理终结。原告廖涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《选房协议》、《认购协议》（xxxx号房）；2、判令被告立即向原告返还预付的购房款163057元；3、判令被告向原告支付上述款项资金占用费，计算方式为自2014年1月27日起至款项返还之日止以163057元为本金按银行同期同类贷款利率4.35%的逾期罚息标准进行计算。事实和理由：2014年被告公司宣传销售其欲开发的位于昆明市西山区，被告向原告宣传购买该公寓可以返租，同时在房屋销售款内给予先行扣除三年的返租费。原告于2014年1月19日与被告签订《山海城邦一期公寓ＶＩＰ会员升级选房协议》，选取xxxx号房，当日原告向被告交付10000元定金。2014年1月27日原告按选房协议约定内容，与被告签订《山海城邦一期公寓ＶＩＰ会员升级认购协议》，约定了房屋面积以及原告应支付总房款的30%即163057元作为首付款。协议签订当日，原告按约向被告交付了153057元。此后，工程一直未开工，项目至今未取得房屋预售许可证。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告正林公司辩称，被告同意解除选房协议及认购协议，同意返还预付购房款。针对资金占用费，被告认为协议没有约定首期款的资金占用费，同时原告起诉之日才要求解除协议，资金占用费应当从起诉之日起算。原告主张的2014年1月27日至2017年2月19日期间的资金占用费已经超过诉讼时效，不应得到支持。经审理，本院确认下列事实：2014年1月19日，原告与被告签订《山海城邦一期公寓ＶＩＰ会员升级选房协议》（以下简称：《选房协议》），约定：原告选购被告位于昆明市西山区房屋，用途公寓，商品房建筑面积约为57.24㎡，原告选定商品房后，于协议签订之日向被告交付立约定金10000元，此部分立约定金在双方签订《山海城邦一期公寓ＶＩＰ会员认购协议》时自动转为房款。协议自双方签字并且按协议约定交纳立约定金之日生效。2014年1月27日，原告与被告正林公司签订了《山海城邦一期公寓ＶＩＰ会员认购协议》（以下简称：《认购协议》），约定：原告认购被告位于昆明市西山区房屋，用途公寓，商品房建筑面积约为57.24㎡，销售建筑面积单价为9238.66元／㎡,总房款为528821元，原告需于合同签署之日付清30%的房款，即163057元，剩余购房首期款（即20%房款）以经营管理公司支付的前三年租金冲抵，余款由银行提供按揭贷款。原告按被告通知时间凭《认购协议》、收据到被告营销中心签署《商品房购销合同》。如原告未按前述约定履行，视为原告不履行协议，被告有权解除协议，原告应按总房款的10%向被告支付违约金；如被告在原告履行上述约定后，拒绝与原告签订《商品房购销合同》，则按房屋总价款的10%向原告支付违约金，剩余已付款项在30个工作日内无息退还。协议自双方签字并且原告按协议约定交纳相关款项之日生效。2014年1月19日，原告向被告支付房屋定金10000元。2014年1月27日，原告向被告支付购房首期款153057元。庭审中，被告陈述，被告没有通知原告签订《商品房购销合同》，也未取得案涉房屋的商品房预售许可证。本院认为,原、被告订立的《选房协议》、《认购协议》只明确了房屋坐落、预估面积、单价、预计总价、首期款金额等，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告与被告建立的是商品房预约合同关系，《选房协议》、《认购协议》合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，原告与被告签订《选房协议》、《认购协议》至今已长达6年的时间，被告没有与原告签订《商品房购销合同》，也没有取得案涉项目的商品房预售许可证，原告欲购买房屋的合同目的不能实现，且被告当庭表示同意解除协议，故原告要求解除《选房协议》、《认购协议》的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持，《选房协议》、《认购协议》自庭审之日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《选房协议》、《认购协议》解除后，被告应向原告返还购房款（含定金）163057元。解除协议系被告原因所致，被告收取原告购房款后一直占用至今，客观上造成了原告利息利益的损失，原告有权要求被告支付已付购房款163057元自2014年1月27日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。关于被告主张部分资金占用费超过诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，资金占用费是原告因被告违约致使协议解除后主张的损失，在《选房协议》、《认购协议》解除之前，原告无法知道或者应当知道此项权利受到损害，因此协议解除后原告要求被告支付资金占用费的诉讼时效应从《选房协议》、《认购协议》解除之日开始起算，本案原告主张的资金占用费未超过诉讼时效，被告应予支付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告廖涛与被告云南正林实业集团有限公司于2014年1月19日签订的《山海城邦一期公寓VIP会员升级选房协议》以及2014年1月27日签订的《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》；二、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告廖涛购房款163057元；三、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖涛以购房款163057元为基数自2014年1月27日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2352元（原告已预交），已减半收取，由被告云南正林实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 徐 静二〇二〇年四月二十二日书记员 刘俊毅