北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55721号原告：袁瑞贞，女，1935年10月14日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：庞吉辰，北京市拓夫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，女，1966年6月30日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告：张威，男，1968年4月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告袁瑞贞（以下简称姓名）与被告张威（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。袁瑞贞之委托诉讼代理人庞吉辰、张静，张威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁瑞贞向本院提出诉讼请求：1.判令张威向我支付北京市东城区西花市南里东区x号楼x单元x号房屋的售房款150万元；2.判令张威向我支付违约金150万元。事实与理由：2017年9月2日，我与张威签订《卖房协议书》，约定当北京市东城区西花市南里东区x号楼x单元x号房屋售出后，我获取所售房款中的150万元，剩余房款全部归张威所有。据我了解，上述房屋在2018年10月张威已通过中介公司出卖给案外人，房屋已完成过户手续，张威已收取了相应房款，但张威一直未按《卖房协议书》的约定向我支付150万元售房款，我多次要求张威支付售房款，但直至今日，张威一直未予支付，为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。张威辩称，不同意袁瑞贞的诉讼请求。双方所签房屋买卖协议无效，协议是我被迫签订的。涉案房屋是我借用袁瑞贞的名义买的，购房款都是我出的。袁瑞贞没有按照双方协议的约定配合卖房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张某（已去世）与袁瑞贞曾系夫妻，二人于2005年离婚，二人育有张静、张威。2001年11月22日，袁瑞贞作为被安置人与危改单位北京崇文·新世界房地产发展有限公司（以下简称新世界公司）签订《危旧房改造回迁安置协议书》约定,新世界公司对袁瑞贞所住用的房屋进行危改拆迁。袁瑞贞住址北京市崇文区手帕胡同x号，在危改区内有私房一间，使用面积11.7平方米，建筑面积15.56平方米，正式户口六人，安置人口六人，分别是户主张某，之妻袁瑞贞，之女张静茹（张静曾用名），之子张威，之外甥朱某，之外孙张某某（张静之子）。根据危旧房改造的有关规定，袁瑞贞自愿购买崇文区崇外新景家园x区x号楼x门x号三居室一套，建筑面积（暂定）89.44平方米。回迁购房总价款137789元。公共维修基金2756元。袁瑞贞实际向新世界公司交纳购房款及公共维修基金共计130545元，其中一次付款30545元，贷款100000元。2004年7月29日，新世界公司与袁瑞贞签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，约定袁瑞贞自愿购买的选房号为新景家园x区x号楼x单元x号三居室一套，图纸建筑面积89.44平方米，现已竣工。经公安部门批准的管理楼号为崇文区西花市南里东区x号楼x单元x号三居室一套，经测绘部门实际测定的建筑面积为94.91平方米。袁瑞贞应补交购房款24387元，公共维修基金205元，合计应补交24592元。同日，新世界公司向袁瑞贞开具152176元的回迁安置房款发票。同日，北京开兴辰物业管理有限责任公司与袁瑞贞签订《物业管理委托合同》，并向其开具入住通知书。张威、袁瑞贞入住涉诉房屋。2004年12月20日，袁瑞贞取得涉诉房屋所有权证，该房屋按经济适用房管理。《危旧房改造回迁安置协议书》原件、《危旧房改造回迁购房补充协议书》原件、《物业管理委托合同》原件及涉诉房屋所有权证原件均由张威保管。2005年2月16日，袁瑞贞与张某离婚。同日，该二人签订《离婚协议书》载明双方于1966年2月25日在崇文区东花市街道办事处登记结婚，现因感情不和长期分居自愿离婚，达成协议如下：双方有一男一女孩均已成家独立生活；财产均归女方所有；双方无债务。双方对以上协议均无争议。2013年7月7日，袁瑞贞出具《房屋付款证明》称，北京市崇文区西花市南里（新景家园）东区x号楼x单元x室系2001年的回迁房，房主姓名袁瑞贞，付款人张威，首付款约3.5万元，贷款10万元，由房主之子张威支付的月还款约650元左右每月，2001年至2013年6月累计支付月供约96285元，拆迁期间租的崇文区东花市小区三居室月租约每月3500元，后换为二居，至今日所有支出合计约30万元人民币，以上情况属实。2017年8月8日，张威与袁瑞贞签订《卖房协议书》，协议书载明二人系母子关系，因张威无资格做购房贷款申请，二人协商一致，约定张威一人出资全额购房，但借用袁瑞贞名义购买房屋一套，实际付款人为张威，双方针对上述事宜，自愿达成协议如下：张威于2001年11月出资人民币约5万余元（首付款5万余元，贷款10万元）购买位于北京市崇文区西花市南里新景家园东区x号楼x单元x室、面积为94.91平米的房屋一套，借用袁瑞贞的名义，以袁瑞贞的名义对外签订房屋购房合同，房屋购买后登记在袁瑞贞名下，但贷款合同的借款人是张威，袁瑞贞是担保人，张威承担所有购房款。但袁瑞贞无论何时，均承认如下事实：该房屋由张威一人出资全款购买，购房合同和房屋产权证原件、付款证明、发票及办理该房屋购买、登记等全部手续、文件均由张威持有和保管。双方就同意出售上述房屋达成以下共识：房屋售出后张威一次性付给袁瑞贞150万元，作为袁瑞贞租房、看病补助、赡养费等一切费用。张威支付150万元后不再负责袁瑞贞、张某发生的任何费用（包括如生活开支、看病、养老等所有赡养费用），张威与家庭成员间相互不再有任何经济纠纷，袁瑞贞、张某如产生债务与张威无关。2017年9月2日，张威与袁瑞贞再次签订《卖房协议书》，协议书载明二人系母子关系，因张威无资格做购房贷款申请，经协商一致，约定张威一人出资全额购房，借用袁瑞贞名义购买房屋一套（北京市崇文区西花市南里新景家园东区x号楼x单元x室、面积为94.91平米），而房屋实际付款人为张威，借用袁瑞贞的名义借名买房，以袁瑞贞的名义对外签订了房屋购房合同，房屋购买后登记在袁瑞贞名下，贷款合同的借款人是张威，袁瑞贞是担保人，张威承担了所有购房款。双方自愿达成协议：1、当该上述房屋售出后，袁瑞贞获取所售房款中150万元，剩余房款全部归张威所有。袁瑞贞所得售房款150万元作为袁瑞贞家庭成员的全部安置费，包括袁瑞贞、张某的租房、生活费、赡养费等一切费用；2、当该上述房屋售出后袁瑞贞收到150万元后，张威不再负责袁瑞贞、张某发生的任何费用，张威与袁瑞贞所有家庭成员间相互不再有任何债务、经济纠纷，袁瑞贞、张某如产生债务与张威无关；3.此协议签订后袁瑞贞应授权张威联系卖房的具体业务，并配合公证处作卖房业务的授权公证，由张威全程办理具体卖房业务，张威有权选择适合的时间、价格和房产中介销售该房，袁瑞贞应积极配合，无论房价是持续下降或涨幅，袁瑞贞所得售房款都是150万元人民币，张威所得始终为售房款付给袁瑞贞150万元之后所剩的全部房款。4.有买房人要买房签约时，必须袁瑞贞、张威双方同时在场，任何一方都不能单独与客户签约，否则本协议无效。5.卖房房款处理流程，有买房业务发生时，买房人买房时自第一笔房款到账，张威承诺前150万元必须先汇入袁瑞贞名下的账户，袁瑞贞收到150万元以后的房款必须48小时内转到张威指定账户。袁瑞贞收到150万元房款后应及时配合张威完成后续的流程，不能拖延或拒绝配合，如有此事发生，需赔偿给乙方造成的一切损失。6.房屋售出后，张静和其子张某某的户口应按卖房合同约定的时间内迁走，袁瑞贞户口可自愿迁到张威或者袁瑞贞女儿处，若由此给买房人造成的损失与张威围观。7.本协议一式两份，双方签字后生效，袁瑞贞权利是当该房售出后最先得到150万元房款，其余房款归张威所有，张威的权利是选择合适的时间、价格售出该房，处理售房中的具体业务流程。以上协议双方都不得违反，如袁瑞贞签约后不同意卖房或不配合卖房或把房款据为己有等则属违约，张威卖房后不能先让袁瑞贞收到150万元房款，则属违约，如有违约，违约方需赔偿未违约方全部所得房款（违约方须退回全部所得）。协议为二人关于处置该房的最终协议，其他协议无效，以此协议为准。该份协议在落款处除张威、袁瑞贞签字外，另有张某作为公证人签字，并由张某本人书写“本着亲情友情达成此协议”。2017年11月3日，中国光大银行股份有限公司北京宣武支行向袁瑞贞出具客户贷款结清通知书称，袁瑞贞在2001年12月20日与该行签订的《贷款合同》项下的住房公积金委托贷款已于2017年11月1日全部清还完毕。2017年11月13日，涉诉房屋抵押登记被注销。2018年1月2日，因认为袁瑞贞拒绝履行《卖房协议书》，张威将袁瑞贞诉至北京市东城区人民法院，要求袁瑞贞协助将涉诉房屋过户至张威名下，袁瑞贞在该案中抗辩称，涉案房屋是其向张威借款购买，双方并非借名的关系，《卖房协议书》是在不情愿的情况下签订的，在签订《卖房协议书》后全家人都反对出售涉案房屋。后北京市东城区人民法院经审理，于2018年5月28日作出(2018)京0101民初21号民事判决，判决袁瑞贞于该判决生效后十五日内协助张威将位于北京市东城区西花市南里东区x号楼x单元x号房屋过户至张威名下。判决作出后，双方均未上诉。后张静、张某某以《卖房协议书》签订未经其同意，上述判决侵犯其合法权益为由，向北京市东城区人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销(2018)京0101民初21号民事判决书，北京市东城区人民法院经审理认为，张静、张某某虽为涉诉房屋的被安置人，并非原审案件的必要共同诉讼人，亦不享有房屋的所有权，张威作为实际产权人取得房屋的不动产权证书并未损害张静、张某某的被安置利益，判决驳回了张静、张某某的诉讼请求。2018年8月，张威依据(2018)京0101民初21号民事判决书将涉案房屋过户登记至张威名下。2018年9月，张威及其妻子赵某以夫妻间不动产转移登记为由，申请将涉案房屋转移登记至赵某名下。后，赵某将涉案房屋以875万元的价格出售，现涉案房屋已登记至买受人名下。本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从袁瑞贞与张威签订《卖房协议书》的内容看，双方约定出售房屋后，全部售房款均由袁瑞贞和张威享有，协议实质是对全部房屋利益进行了分配，但双方签订协议时并未征得涉案房屋其他被安置人的同意。虽然张静、张某某等被拆迁安置人不是涉案房屋的所有权人，不享有涉案房屋的所有权，但张静、张某某作为涉案房屋的被安置人，其应享有涉案房屋的安置利益，在未征得张静等被安置人同意的情况下，袁瑞贞、张威无权就涉案房屋全部利益的分配私自签订协议，被安置人亦未就协议进行追认，在相关权利人未追认的情况下，袁瑞贞依据《卖房协议书》主张张威支付其房款150万元，本院不予支持。但袁瑞贞系涉案房屋的被安置人，其享有的相关利益可另行予以解决。另外，从《卖房协议书》签订的背景看，上述协议是在房屋登记于袁瑞贞名下时签订的，袁瑞贞、张威彼此互负义务，按上述协议的约定，袁瑞贞负有协助张威办理授权公证，协助其出售房屋的义务，但此后此份协议并未履行，袁瑞贞并未履行合同的相关义务，张威亦未再要求袁瑞贞按照协议内容履行协议，而是依据借名之诉判决取得了涉案房屋所有权，此后张威之妻出售房屋亦非在履行上述协议内容，故在《卖房协议书》并未实际履行的情况下，袁瑞贞要求张威按照协议约定给付款项，亦不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：驳回原告袁瑞贞的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告袁瑞贞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  何小清二〇二〇年四月二十九日书 记 员  祁文然