江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初82号原告：康某生，男，1974年8月31日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告：王某云，女，1974年10月18日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告：康某婷，女，1995年10月5日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告：康某娟，女，1997年3月9日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告：康某梅，女，1999年10月18日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告：康某，男，2001年3月20日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。上述原告委托诉讼代理人：朱昭华，江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权。被告：谢某生，男，1967年3月31日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：曾泳龙，信丰县大塘埠镇法律服务所法律工作者，一般代理。被告：谢某明，男，1943年4月16日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。被告：谢某芳，男，1972年5月17日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。被告：谢某红，女，1969年10月1日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。被告：谢某梁，男，1990年2月13日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告康某生、王某云、康某婷、康某娟、康某梅、康某与被告谢某生、谢某明、谢某芳、谢某红、谢某梁农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康某生及其委托诉讼代理人朱昭华到庭参加诉讼，被告谢某生委托诉讼代理人曾泳龙、被告谢某明、谢某芳、谢某红到庭参加诉讼，被告谢某梁经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2017年9月27日签订的《房屋及宅基地转让合同》无效；2、判令被告共同返还原告购买款132800元并从2017年9月27日起支付占用资金利息，按银行贷款年利率6%计息至返还清为止；3、判令被告承担本案诉讼等合理费用（诉讼标的额150728元）。事实与理由：原、被告于2017年9月27日签订《房屋及宅基地转让合同》，原告依约支付被告购买款182800元。上述合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的禁止性规定，该《房屋及宅基地转让合同》当属无效。也就是说，农村宅基地不能自由买卖，只能在同一集体经济组织内部进行转让，转让时要满足以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。由此可见，农村宅基地可以在农村组织内部成员之间转让，而不能向非农村组织成员转让。本案原、被告不属于土墙背村新杨家小组同一集体经济组织内部成员而不能买卖。综上所述，本合同是无效合同，并且被告违背诚信原则，“一房二卖”，导致原告出钱后无法建房，严重损害了原告的财产权益，骗取原告大量资金非法长期占用，依法应当全部返还（已返还5万元），还应返还132800元，理应支付占用利息。依据法律规定，特向法院起诉，请求确认《房屋及宅基地转让合同》无效并支持原告上列诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件及被告身份信息；2、集体土地建设用地（宅基地）使用证；3、《房屋及宅基地转让合同》、收条及当场签名和数钱照片；4、收据及银行转账凭证。被告谢某生辩称，一、被答辩人把谢某明、谢某芳、谢某红、谢某梁列为被告既不符合客观实际，也没有法律依据。涉诉房屋及宅基地是答辩人父亲谢某明分家析产给答辩人谢某生，答辩人因为要归还他人债务，经人撮合转让给被答辩人，被答辩人康某生自己担心其他答辩人会提出异议，就让他们在购买协议上签名确认，实际上他们没有得一分钱，被答辩人付款时他们也不在场，不享有权利也不应当履行义务，不是明确的被告，不应承担民事责任，被答辩人把他们列为被告，不合情理，搞株连也没有法律依据，恳请法庭驳回被答辩人对谢某明、谢某芳、谢某红、谢某梁的诉讼请求。二、被答辩人诉称“一房二卖”导致出钱后无法建房，不符合客观事实，真实情况是被答辩人房屋买下来后，拆除并挖了地基准备建房，到这时他拒不付清余款15万元（直接付给答辩人的其他债权人），并提出可以转让给他人，对涉诉的宅基地已拆房屋隔离，答辩人在电话上两次问被答辩人康某生是否还要这宗宅基地，被答辩人康某生明确表态不要了。其他人想清理屋基，被答辩人多次阻挠不准施工，还包括拆毁房屋、围墙、园艺设施，毁坏地基，荒废两年多，造成了答辩人经济损失7万多元，是被答辩人自己的原因导致纠纷激化，答辩人不承担利息17928元，如果通过庭审，分清是非，调解处理，答辩人谢某生还是会承担自己应履行的义务。三、至于原告称“合同”违反《中华人民共和国土地管理法》第八条二款，答辩人认为房屋转让，基于双方对房屋市场行情的估价，答辩人默认了，成交后支付了房款，合同成立，被答辩人康某生如果认为交易违约违法，责任也在被答辩人，因为康某生是完全行为能力人，况且答辩人谢某生没有违反国家禁止性规定和诚实信用原则，《中华人民共和国民法总则》属于民法典其上位法的效力大于下位法效力。被告谢某明辩称，我对该买卖合同不知情，只是他们叫我签了个字，我不愿意承担责任，至于房子卖不卖跟我没关系。被告谢某芳辩称，他们签订买卖合同时叫我签了个字，但我没有收到钱，付款时我也不在场，所以不应让我退款；对于解除合同我没有意见。被告谢某红辩称，我不知道他们买卖房子的事，只是叫我在合同上签了个字，我也没有收他们的钱，我不承担责任。被告谢某生、谢某明、谢某芳、谢某红未向法庭举证。被告谢某梁未答辩亦未提供证据。本院经审理查明，认定事实如下：2017年9月27日，本案原告康某生、王某云作为乙方与被告谢某生、谢某明、谢某芳、谢某红、谢某梁、案外人张秀华作为甲方签订了一份《房屋及宅基地转让合同》，原告康某梅、康某婷、康某娟、康某作为共有权人签名，协议约定将被告谢某明位于信丰县房屋及宅基地转让给原告，房屋转让价为20万元，并约定协议签订日原告应支付32800元定金及相关违约责任。2017年9月30日，被告谢某生向原告康某生出具收条一张，收条载明：今收到康某生房子宅基地款计人民币壹拾捌万贰仟捌佰元整（￥182800）。合同签订后，原告拆除涉案的两间矮房，并平整土地准备建房，遭到被告谢某生其他债权人阻挠，原告要求被告退款并解除合同，之后被告谢某生便退还给原告康某生5万元。另查明，原、被告转让的房屋位于信丰县新杨家，土地性质为农村集体土地，属信丰县嘉定镇土墙背村集体土地。原告康某生属信丰县油山镇新水塘村桃树排小组人，原告王某云属信丰县嘉定镇城西路人，原告康某婷、康某娟、康某梅、康某属信丰县嘉定镇阳明北路人。被告谢某生、谢某明、谢某芳、谢某梁属信丰县嘉定镇土墙背村新杨家小组人，被告谢某红属信丰县大塘埠镇长岗村林松山下人。上述事实，有原、被告当庭陈述及其提供的证据证实，证据经庭审质证，可以认定。本院认为，农村房屋买卖涉及农村宅基地使用权的转让，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，必须符合有关宅基地流转的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二项规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”即农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。我国法律规定，农村集体土地仅能在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转。本案房屋土地属信丰县嘉定镇土墙背村集体所有，原、被告不属于信丰县嘉定镇土墙背村同一集体经济组织内部的成员，不符合买卖房屋特定的身份条件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原、被告双方买卖农村房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的协议属无效合同，故对原告要求确认双方签订的《房屋及宅基地转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此原告要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担该款从2017年9月27日起支付占用资金利息，按银行贷款年利率6%计息至返还清为止的诉讼请求，从原告向本院提交的《集体土地建设用地使用证》可知，原、被告对房屋性质均知晓，故原、被告双方都有过错，应当承担各自相应的责任。虽然被告占用了该笔资金多年，本应支付一定的利息，但本院考虑到原告拆除了被告两间矮房，给被告亦造成了一定的损失，两者可以相抵，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于被告谢某明、谢某芳、谢某红向本院提出，其只是在合同上签了字，其他并不知情，不应承担任何责任，对此本院认为，其三人均在合同上签了字，为合同的相对一方，应承担因合同无效需承担的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告康某生、王某云、康某婷、康某娟、康某梅、康某与被告谢某生、谢某明、谢某芳、谢某红、谢某梁、案外人张秀华签订的《房屋及宅基地转让合同》无效；二、被告谢某生、谢某明、谢某芳、谢某红、谢某梁应在本判决生效之日起十日内返还原告康某生、王某云、康某婷、康某娟、康某梅、康某房屋及宅基地转让款计人民币132800元；三、驳回原告康某生、王某云、康某婷、康某娟、康某梅、康某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3316元，减半收取1658元，由原告承担829元，由被告承担829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  曾君红二〇二〇年四月二日书记员  邱艺薇