广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初815号原告：吴杰，男，1985年6月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区********************，公民身份号码：441************231。原告：何芳韵，女，1987年4月26日出生，汉族，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码：441************04X。原告：关玉婵，女，1960年9月23日出生，汉族，住广东省清远市清城区********************，公民身份号码：440************22X。上列原告共同委托诉讼代理人：黄海珠，广东锦诺律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：梁菁华，广东锦诺律师事务所实习律师。被告：清远市富麟房地产有限公司，地址：清远市清城区******************205。法定代表人：梁焕南，董事长。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶婉婉，广东优晟律师事务所律师。原告吴杰、何芳韵、关玉婵与被告清远市富麟房地产有限公司（以下简称房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴杰、何芳韵、关玉婵的委托诉讼代理人黄海珠、梁菁华，被告房地产公司的委托诉讼代理人钟小敏、叶婉婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴杰、何芳韵、关玉婵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向三原告支付合同违约金7473.70元；2、请求法院判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月24日，三原告在被告处购买了坐落于清远市清城区********************的房屋一套，买卖双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定该商品房的交楼时间为2017年12月31日，三原告在签订合同后依据约定支付了房款。直到合同约定的交付时间到期，被告未向三被告交付涉案房屋，直到2019年3月，被告才通知三原告交付房屋。在《商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条，关于逾期交付的约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满日至起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，但该违约金最高不超过买受人己交付房价款的1%。被告的逾期交付行为己经违约，应该按照合同约定向三被告支付己交付房价款的1%作为违约金。为了维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉求。被告房地产公司辩称，请人民法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以保护其的合法权益。1、答辩人对“维港半岛”小区及涉案房屋30幢楼栋的开发建设符合法律规定，不存在过错或违法行为。2、答辩人逾期交楼系政府禁令导致，属于不可抗力的免责行为。3、政府禁令解除后，答辩人已按《商品房买卖合同（预售）》约定履行交付义务。本院经审理查明：2016年8月24日，以被告房地产公司为出卖人，以原告吴杰、何芳韵、关玉婵为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告向原告购买位于清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园30号楼21层03号房屋，商品房总价款为747307元。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明收》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。还约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件十一的合同补充协议第八条约定，逾期交房且买受人要求继续履行的，出卖人按每日万分之一的标准向买受人支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。同时约定因下列情形逾期的，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延，出卖人无须负任何责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用：1、因不可抗力，……4、因政府部门需要的各项管制延期的……8、因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。……等。另查明，本案涉及的30号楼已取得《建设工程规划许可证》等。2017年8月24日，清远市城乡规划局的审定通知书认为，本案涉及的30号楼达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，待明确处置办法再办理。该通知还告知了行政复议和行政诉讼的权利义务。2018年8月20日，清远市环境保护局作出关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函，认为本案涉及的30号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区。未有证据显示被告因本案涉及的30号楼被有关部门处罚。本案涉及的30号楼已于2019年1月25日取得《竣工验收备案表》。2019年2月27日，原告接收了涉案房屋，现该房屋已登记在原告名下。另原、被告确认原告缴交747307元。上述事实，有身份证、企业机读资料、商品房买卖合同、发票、建设工程规划许可证及附件、关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函、审定通知书、竣工验收备案表、房产信息查询及庭审笔录，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守及履行合同义务。被告房地产公司履行交房义务的前提是合同约定的时间条件成就且无免责情形出现。关于时间条件问题，被告未能在约定的2017年12月31日前交付房屋，因此合同约定的时间条件已成就。关于是否有免责情形问题，首先，环保评审是建设工程竣工验收备案的必备要件。清远市城乡规划局2017年8月24日的审定通知书认为，本案涉及的30号楼达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，需要等待明确处置办法再办理，这意味着不能办理不是被告方面的过错。其次，根据清远市环境保护局2018年8月20日作出的关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函可知，本案涉及的30号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区，而是否属饮用水水源一级保护区也不是被告能确定的。再次，被告取得建设工程规划许可证等手续，且无证据证明被告因本案涉及的30号楼被有关部门处罚等，故本院认为造成本案涉及的30号楼不能如期完成建设工程竣工验收备案不是被告所能控制的原因导致，应属约定的免责情形。另根据《清远市********办事指南》要求，办理房产测绘报告必须提供《建设工程规划验收合同通知书》或《建设工程规划条件核实合格通知书》等竣工验收材料。如前述，清远市城乡规划局在核发《建设工程规划条件核实合格通知书》审定通知书中说明因涉案30号楼属于环保督察范围，需要明确办法后再办理，故房屋测绘报告取得与竣工验收备案手续办理均因非被告原因暂缓，被告对此不承担违约责任。综上所述，扣除免责期限，被告于2019年2月27日向原告交楼并没有逾期，原告要求被告支付逾期交楼违约金理据不足，本院不予支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴杰、何芳韵、关玉婵的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告吴杰、何芳韵、关玉婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蒋茂杰二〇二〇年四月十五日书记员  何美君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。