上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46431号原告：上海泽多房地产经纪有限公司,住所地上海市普陀区金沙江路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：董广群，经理。委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：马桂军，上海儒君律师事务所律师。被告：冠丰(上海)房地产发展有限公司,住所地上海市静安区石门一路XXX号香港兴业中心二座6楼。法定代表人：龙雁仪，董事长。委托诉讼代理人：金汉，君合律师事务所上海分所律师。被告：参天制药(中国)有限公司,住所地江苏省苏州市苏州工业园区汀兰巷169号。法定代表人：SUZUKISATOSHI(铃木聪)，董事长。委托诉讼代理人：董浩，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶艳华，北京市中伦(上海)律师事务所律师。原告上海泽多房地产经纪有限公司(以下简称泽多经纪公司)诉被告冠丰(上海)房地产发展有限公司(以下简称冠丰公司)、参天制药(中国)有限公司(以下简称参天制药公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告泽多经纪公司的委托诉讼代理人夏敏、马桂军，被告冠丰公司的委托诉讼代理人金汉，被告参天制药公司的委托诉讼代理人叶艳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泽多经纪公司向本院提出诉讼请求：要求两被告共同支付居间中介费933,324元。事实与理由：原告接受委托为参天制药公司租用冠丰公司名下的本市兴业太古汇香港兴业中心二座第19层(以下简称系争房屋)事宜，为双方提供居间中介服务。之后,原告尽心尽力地通过一系列的行为促成了两被告之间顺利的签订租赁合同,使得被告冠丰公司顺利出租了相关物业,使得被告参天制药公司顺利租下了心仪的办公场所。但当原告向两被告要求支付居间中介费(租赁合同中一个月的租金)时,两被告均拒绝支付。原告认为，原告方作为两被告之间的中介方通过自己的中介服务促成了两被告之间达成了租赁的相关协议，两被告理应支付中介费，现根据上海市房产经纪行业收费习惯以及被告的支付标准，以意向书中规定的第一个月标准的1.5倍计取中介费(622,216元×1.5)。现因两被告拒不支付上述中介费，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告冠丰公司辩称，不同意原告的诉请。冠丰公司无需向原告支付中介费，原告并非冠丰公司的委托方，后在案外人戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称戴德梁行公司)的居间下冠丰公司与参天制药公司签订了租赁合同，冠丰公司已经向戴德梁行公司支付了中介费。被告参天制药公司辩称，不同意原告的诉请。原告没有促成两被告之间签订租赁合同，而是由戴德梁行公司促成的；原告诉请的计算方式缺乏事实和法律依据，参天制药公司从未承诺向原告支付该笔居间费，也并未独家委托原告处理租赁事宜。参天制药公司于2017年1月9日向原告出具的委托书，已由参天制药公司于2017年3月20日终止。因此原告诉请没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，被告参天制药公司向原告泽多经纪公司出具《委托书》，表示原告为其中介公司，委托原告全权处理系争房屋的租赁事宜。2017年1月9日，被告参天制药公司还曾委托原告泽多经纪公司全权处理本市静安区南京西路XXX号恒隆广场2期办公室的租赁事宜。根据原告与被告参天制药公司工作人员的电子邮件往来，原告自2016年11月开始，曾为参天制药公司带看过多处房屋，双方就各处房屋的报价、签约价格、物业管理费、停车费、免租期、合同条款修改等多项问题进行了多次协商，其中就系争房屋，被告参天制药公司曾表示希望合同期为5年，租金价格为10元/平方米，免租期为4个月，最好能在2016年12月达成租赁意向，过年前签订租赁合同。后经原告方洽谈，租赁条件为租期为2017年11月1日至2022年10月31日，免租期为4个月(2017年11月1日至2018年2月28日)，单价为9.44元/平方米/日(第一年2018年3月1日至2018年10月31日)、9.99元/平方米/日(第二年2018年11月1日至2019年10月31日)……11.9元/平方米/日(第五年2021年11月1日至2022年10月31日)，停车位3辆(第一年半价)，付款方式为逐年递增，提前半个月进场做准备工作。原告于2017年2月27日询问被告参天制药公司工作人员是否可按上述条件向冠丰公司出具意向书，被告参天制药公司工作人员回复称“就按照这个出来吧”。2017年3月3日，原告就冠丰公司拟定的意向书通过电子邮件发送给被告参天制药公司审阅。2017年3月20日，原告通过电子邮件询问被告参天制药公司对系争房屋的意向书审阅的进展。被告参天制药公司向原告回复称系争房屋目前价格超过原告预算较多，可能会看看其他的房屋，考虑重新调整租赁计划。同日，被告参天制药公司向戴德梁行公司出具委托函，表示已指定戴德梁行公司作为其公司独家物业顾问协助其公司在上海地区就办公室项目进行寻址及相关谈判。该委托函一经签署后立即生效，至租赁谈判完成或参天制药公司提前书面解除委托关系为止。在此期间，参天制药公司已签署的其他委托函则自动终止。后被告参天制药公司还与戴德梁行公司签订了《房地产服务协议》，约定合同目标为与兴业太古汇业主的谈判及与其他可选办公楼业主的租赁事宜谈判相关联的一切服务。针对客户与业主租赁合同事宜，若戴德梁行公司促成双方租赁合同的签署，促成客户成功搬迁至业主处，业主将支付戴德梁行公司相关代理费。戴德梁行公司将前述业主支付的代理费作为服务协议项下其KPI考核的基础，具体为代理费的20%作为基本代理费由戴德梁行公司直接享有，而另外80%的代理费由客户暂管，在戴德梁行公司达成以下KPI时，客户根据KPI达成状况决定戴德梁行公司最终可获得的代理费金额，计算方式为代理费×80%×权重×得分【KPI考核指标包括：1、租金、5年平均净租金(包含装修期及免租期)的权重为40%：高于10元/平方米建筑面积/天(得分0)、9.5-10元/平方米建筑面积/天(得分10%)、9-9.5元/平方米建筑面积/天(得分50%)、小于9元/平方米建筑面积/天(得分100%)；2、促成合理平等的租赁条款：在起租日前3个月促成租赁意向书的签署，起租日前1个月促成租赁合同的签署，且意向书及租赁合同的条款对客户方而言合理且责任对等，无重大不公平条款(权重10%)、5年固定租期，租金按每年合理递增的形式或3+2模式，3年后租金固定涨幅(权重5%)、促成租赁合同到期或提前解除时，客户如延迟交付房屋应承担的违约责任限于日租金的2倍以内(权重5%)、促成客户在5年租期内提前退租的，在提前3个月书面通知业主后可以提前退租，业主应退回保证金的50%……(权重10%)、2个免月租固定车位(权重5%)、5年租约到期后优先续租权，约定涨幅比例(权重5%)】。经戴德梁行公司居间，被告冠丰公司、参天制药公司于2017年6月就系争房屋的租赁事宜签署意向书。2017年9月9日，被告冠丰公司、参天制药公司就系争房屋签署了《上海市房屋租赁合同》，合同约定起租日为2017年12月1日，租期为60个月，自2017年12月1日至2022年11月30日；免租期为4个月(2017年12月1日至2018年3月31日)，租赁期内的前36个月，月租金为约671,863元，租赁内的第37个月至第60个月，月租金约753,163元。2017年11月3日，戴德梁行公司与被告冠丰公司就系争房屋的居间费用达成协议，后冠丰公司向戴德梁行公司支付了居间费用839,828.75元(租客居间费用为相当于1个月的租金，业主居间费用为相当于0.25个月的租金)。后经戴德梁行公司、参天制药公司确认，戴德梁行公司可取得的权重系数为54%。2018年8月9日，戴德梁行公司在扣除6%的税金后向参天制药公司支付了291,563.2元。审理中，原告表示，根据商业租赁的惯例及原告为被告冠丰公司居间成功的案例，冠丰公司曾表示中介费为第一个月租金的1.5倍，故原告参照原告居间时双方的意向书中月租金的标准计算了诉讼请求。2017年3月20日，参天制药公司终止对于原告的委托，之后原告也没有再联系被告，没有提供其他服务。参天制药公司之前陈述是因为价钱超过预算，想看其他的办公楼宇，但之后据原告了解两个租赁合同价格差距不大。被告参天制药公司与戴德梁行公司表面上是KPI绩效考核返利，但实质是商业贿赂，原告不认可参天制药公司提出的戴德梁行公司服务更有利的陈述，原告在之前已经完成了居间服务，两被告就合同的初步条款已达成初步的一致，参天制药公司只是为了拿到KPI返利，恶意跳开原告，有违诚信。对于计租方式和返还房屋的要求，原告认为原告促成的合同与戴德梁行公司促成的合同相差不多。被告冠丰公司表示，系争房屋的房源是公开的，并非独家委托于原告的房源。参天制药公司与戴德梁行公司之间的《房地产服务协议》不能约束冠丰公司。冠丰公司是基于参天制药公司给予戴德梁行公司的独家委托才与戴德梁行公司商谈系争房屋的租赁事宜，之后冠丰公司也代参天制药公司向戴德梁行公司支付了租户部分的服务费用。一般按商业惯例，由冠丰公司代参天制药公司支付了中介费，但中介费的金额需要冠丰公司与中介方协商来确定的，需要在签订租赁合同后才协商确定中介费金额的，原告提供的另案材料与本案无关。在参天制药公司终止与原告的委托后，冠丰公司便终止了与原告的协商，原告也没有就该租赁事宜再行向冠丰公司询问。被告参天制药公司表示，戴德梁行公司接受被告的委托后，还推荐了会德丰广场、恒隆广场等物业。戴德梁行公司促成的租赁合同条件优于原告，对参天制药公司更有利，因此参天制药公司有权选择服务更好的、提供更优惠条件的中介方。有一些租赁条件如总租期、计租方式、起租期、免租期等是参天制药公司向戴德梁行公司提出的，即由参天制药公司提出需求给戴德梁行公司，戴德梁行公司提出几种方案，并选择更有利的给参天制药公司参考。总的来说，是参天制药公司提出总体框架，具体方案由中介方去商谈，提出几种方案，就更有利的方案提供给参天制药公司参考，但原告并没有能够提供更多的方案和意见，也没有按照被告的要求控制成本。参天制药公司与戴德梁行公司签署的《房地产服务协议》约定，在计算KPI考核后，戴德梁行公司支付给参天制药公司KPI考核费用291,563.2元。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。首先，系争房屋并非被告冠丰公司独家委托原告的房屋，各中介公司均可就系争房屋代表客户与冠丰公司进行洽谈。其次，根据在案证据及各方当事人在审理中的陈述，被告参天制药公司曾委托原告寻找租赁房屋，原告就包括系争房屋在内的多处房屋代表被告与出租人进行沟通、协商，其中就系争房屋，商谈部分出租条件后，两被告分别出具了租赁意向书，但之后两被告并未就该租赁意向达成一致，原告亦确认被告参天制药公司已于2019年3月20日终止对其的委托，被告参天制药公司再行委托戴德梁行公司的行为亦无不当，作为平等的市场经济主体，被告有权根据居间方提供的服务进行判断，并有权选择可给予己方更为有利商务条件的居间方。现两被告签订的租赁合同中的部分条款，与原告提供服务过程中的租赁意向书中的商务条件并不一致，原告认为其已促成两被告合同签订的主张，缺乏事实和法律依据，原告认为KPI考核实质为商业贿赂的主张亦无相应依据，本院不予采纳。第三，虽然根据商业惯例，通常由出租人向居间方支付中介费，但中介费数额应当由双方协商确定。本案中原告并未促成两被告间租赁合同的成立，亦未就中介费数额与冠丰公司达成过一致，原告以另案中的中介费标准作为本案的诉讼请求的计算标准缺乏法律依据。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条规定，判决如下：驳回原告上海泽多房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13,133元，减半收取计6,566.5元，由原告上海泽多房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 董锟二〇二〇年四月十七日法官助理 潘云书 记 员 郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。