四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初5847号 原告：中国电信集团有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江镇车城大道三段电信网管大楼，统一社会信用代码：91512000723206790R。 负责人：潘开伟职务总经理。 委托诉讼代理人：何美佳，四川豁达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华，男，该公司职工。 被告：资阳农村商业银行股份有限公司，住所地资阳市雁江区雁城路一段5号，统一社会信用代码：915120026627719478。 法定代表人：许猛职务行长。 委托诉讼代理人：李远翔，男，公司职工。 委托诉讼代理人：刘大翠，女，公司职工。 被告：徐元彬，男，1963年3月6日生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现在四川省邑州监狱服刑。 被告：刘翠芳，女，1965年4月23日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 第三人：资阳市雁江区东峰镇人民政府，地址资阳市雁江区东峰镇东峰街一段20号。 负责人：孔梦，职务镇长。 委托诉讼代理人：刘宗权，四川达捷律师事务所律师。 原告中国电信集团有限公司资阳分公司（以下简称电信资阳分公司）与被告资阳农村商业银行股份有限公司（以下简称资阳农商行）、被告徐元彬、刘翠芳，第三人资阳市雁江区东峰镇人民政府（以下简称东峰政府）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案受理后,原告委托诉讼代理人何美佳、陈华，被告资阳农商行、徐元彬，第三人东峰政府及委托诉讼代理人刘宗权到庭参加诉讼，被告刘翠芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告电信资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.请求立即中止（2015）雁江执字第1301号案对案涉房屋的强制执行，并解除查封；2.确认位于雁江区（马鞍山十社）的营业房（不动产权证号为2003-××4，建筑面积约46㎡）及住宅（房权证为资阳字第2003-××6，建筑面积约130㎡）为原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2000年5月25日，原告与第三人东峰政府签订两份《购买房屋协议书》，由第三人将位于资阳市雁江区集资楼的房屋（约130㎡，单价510元／㎡）和该房屋的底层门面（约46㎡，单价为2980元／㎡），以总价为203380元的价格出卖给原告。协议签订后，原告向第三人支付了购房款，约定剩余尾款待第三人配合原告办理过户登记后再行支付。房屋修建完工后第三人即将该房交付与原告占有使用至今，但第三人未将房屋依约登记与原告，导致被告徐元彬恶意将案涉房屋登记为自己所有，侵害了原告的合法权益。被告资阳农商行系执行异议案件的申请人，被告徐元彬、刘翠芳系（2015）雁江执字1301号执行案件的被申请人。在执行程序中，被告资阳农商行作为申请人对原告合法享有的房产申请执行，贵院于2019年8月将原告所有的房屋予以查封。原告对贵院的执行提出案外人异议。 资阳农商行辩称,请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。理由：1.原告所诉房屋与被告资阳农商行申请执行的房屋缺乏关联性，原告没有证据证明原告与第三人协议中未指明是哪一套房屋。2000年案涉房屋并未修建好，属于在建工程；2.原告并非案涉房屋的实际所有权人，根据物权法的相关规定，不动产以实际登记为准。被告资阳农商行是善意第三人，被告资阳农商行对第三人出售房屋并不知情，被告资阳农商行已经支付了对价，3.是已经办理了登记。4.原告长达19年时间未办理过户是自身原因造成，原因是申请人与东峰镇人民政府签订合同的时间是2000年，案涉房屋于2003年就登记在被告徐元彬名下，被告徐元彬以该房屋申请抵押贷款的时间是2014年，房屋2003年就能办理过户登记，而在长达10多年的时间内原告均未办理过户登记，过错在原告。根据办理执行异议的相关规定，非因买受人自身原因未办理过户的，才能排除执行。 徐元彬辩称,1999年下半年，当时有集资建房的政策，案涉房屋土地使用权是长佳汽车厂的，所有建房手续也是以该汽车厂的名义办理。当时东峰政府与我签订了协议，由我来全权负责修建房屋，但是只能卖给东峰政府员工。当时邮电局需要建基站，原告买房在东峰政府职工中购买。后来邮电局分家，就分成了邮政和电信，当时也有领导来对案涉房屋进行了协商。但是办理产权只能办成个人名义，我爱人刘翠芳当时是东峰政府的职工，所以暂时将房屋产权办理在我名下，更好过户。 刘翠芳未到庭应诉，也未提交任何证据材料及答辩意见。 第三人东峰政府辩称,对原告的诉讼，第三人不持异议，诉状上的事实也是事实。补充事实：1.案涉房屋是1998年12月14日规划修建的职工住宅，名义上是当时的资阳市长佳实业有限公司，实际上是东峰镇人民政府修建的职工宿舍，属于集资建房。这块地的用地面积是1000平方米，建筑面积是4200平方米，开工是1999年的3月8日，竣工1999年12月30日，该房竣工后就交付使用。2000年5月东峰政府将案涉2套房屋卖给了本案原告；2.原告未及时办理产权证的原因是当时东峰政府的领导经常换届，具体经办人忽略了此事，导致原告至今未办理产权证的事实。因此，本案第三人在办理产权证的过程中存在过错，原告不存在问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议案件事实以及庭审中各方当事人均认可案涉房屋即为本院（2015）雁江执字第1301号执行标的房屋的事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议焦点的事实和证据，本院认定如下： 1999年2月9日，东峰政府以资阳市长佳实业有限公司名义在资阳市雁江区，工程由实际施工人徐元彬承建，2001年2月28日经东峰政府组织验收为合格工程后交付使用。2002年12月17日经东峰政府申请，房屋所有权由资阳市长佳实业有限公司变更登记在东峰政府名下。本院对第三人举示的资阳市房屋所有权申请登记书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、选址意见书、工程验收单、竣工报告、竣工验收证明及庭审中原告、被告徐元彬、第三人的相关陈述的真实性、合法性、关联性予以确认。 2000年5月25日，原资阳地区电信局因建设基站需要与东峰政府分别签订案涉营业房和住房《购买房屋协议书》两份。约定购买东峰政府位于旁约46平方米和约130平方米（具体按房产测量核定）的房屋，单价分别为2980元／平方米和510元／平方米，两份协议第四条均约定，该房屋所涉产权证、土地使用证、费税缴纳等手续均由出卖方负责办理并承担费用；第五条约定合同签订生效出卖方交付房屋给购买方时付合同标的百分之九十，房屋产权证及土地使用证等手续办理完毕交给购买方时，结算付清余款；第七条（二）还约定购买方所购房屋为完全产权房屋，不再与任何第三方发生产权关系，若发生第三方产权争议，由出卖方全部负责处理（含承担一切费用），并赔偿由此给出卖方造成的损失。合同签订后，资阳地区电信局2000年5月29日支付给东峰政府90%的购房款183042元，第三人东峰政府同日向原告出具四川省非经营性结算统一收据，并交付房屋与原告占有使用至今。对原告举示证明上述事实的《购买房屋协议书》两份、收据、付款凭证、工商银行转账凭证、现场照片及资阳地区电信局工商变更登记为现原告的信息，结合当事人在庭上的陈述，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 另查明，2002年12月23日，第三人徐元彬与东峰政府签订案涉营业房（建筑面积46.80㎡）和住房（建筑面积138.98㎡）购房合同。当时徐元彬明知原告已购买该房并占有使用，但仍去办理登记在其名下，营业房房权证为资阳字第××号，住房房权证为资阳字第××号。本院对原告举示的资阳市房屋所有权申请登记书两份、房权证：第三人举示的产权证号登记表、资阳市房屋所有权申请登记书、购房合同书；资阳市房屋所有权申请登记书、（集资建房）合同书及当事人的相关陈述的真实性、合法性、关联性予以确认。 资阳农商行于2019年7月3日向本院申请恢复执行徐元彬、刘翠芳金融借款合同纠纷案（2015）雁江执字第1301号，该案为本院于2015年9月12日作出（2015）雁江民初字第2733号民事判决的执行案件，徐元彬、刘翠芳应偿还资阳农商行借款20万元本息并以徐元彬、刘翠芳登记在徐元彬名下的本案所涉营业房和住房承担抵押担保责任。执行中，案外人电信资阳分公司对案所涉房提出执行异议，被本院（2019）川2002执异110号执行裁定书驳回异议请求。原告举示本院（2019）川2002执异110号执行裁定书和被告资阳农商行的本院（2015）雁江民初字第2733号民事判决书，本院予以确认。 再查明，案涉房屋报建时的性质实际为东峰政府以资阳市长佳实业有限公司名义组织修建的职工全额集资建房，按照国家集资建房政策相关规定，只能由集资建房单位人员购买。因此，在集资房建成后，因原告不具备购买集资房主体资格，东峰政府不能履行将案涉房屋过户到原告名下义务，遂被实际施工人徐元彬过户到其名下之后用于其在资阳农商行的贷款抵押。 本院认为，本案争议的焦点是电信资阳分公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，符合下列情形的依法予以支持：一是人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案所涉房屋2000年5月25日买受人电信资阳分公司与东峰政府签订书面购房合同，同月29日原告按约履行支付90%的购房款义务后东峰政府即按约将房屋交付给原告实际占有使用至今。但因签订合同时，房屋为全额集资建房，因此，买受人电信资阳分公司与东峰政府签订书面购房时,因政策原因不能办理过户。徐元彬在办理登记时也明确知道案涉房已被东峰政府卖给电信资阳分公司并交付使用，因此其从未向电信资阳分公司主张过权利。东峰政府和徐元彬将房屋过户到徐元彬名下后，东峰政府既未告知原告相关情况，又未按照协议约定履行将产权证过户到电信资阳分公司名下义务，导致徐元彬向资阳农商行贷款时将此房屋抵押担保被起诉致使案涉房屋被查封并被强制执行。故原告至今未办理产权证，并非电信资阳分公司自身原因所致，因此，原告请求《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，应认定电信资阳分公司享有足以排除强制执行的民事权益。原告该诉请中止（2015）雁江执字第1301号案对案涉房屋的强制执行，本院予以支持,但原告请求解除查封，不属于本案审理范围，不予支持。原告请求确认案涉房屋所有权，因原告在本案中对案涉房屋享有的是物上期待债权，而非物权，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条之规定，判决如下： 一、不得执行位于雁江区（马鞍山十社）的营业房（不动产权证号为2003-××4，建筑面积46.80㎡）及住宅（房权证为资阳字第2003-××6，建筑面积138.98㎡）； 二、驳回原告中国电信集团有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 案件受理费8800，由被告徐元彬负担4400元，第三人资阳市雁江区东峰镇人民政府负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长 袁 冰 人民陪审员 邹 辉 人民陪审员 王化根 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员 杨 秋