广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1034号 上诉人（原审被告）：柳州市某贸易有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市。 法定代表人：杨某媛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴文广，广西仁清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市某物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市。 法定代表人：钟某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：惠斌，广西同望（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡杰，广西同望（柳州）律师事务所律师。 上诉人柳州市某贸易有限公司（以下简称某贸易公司）因与被上诉人某物业服务有限公司（以下简称某物业）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初3558号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人某贸易公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.判令驳回被上诉人某物业的全部诉讼请求;3.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实和理由: 一审中上诉人列举多项证据证明被上诉人作为物业服务公司未尽到服务义务，但被一审法院以上诉人提供的证据发生在与被上诉人签订的物业服务合同的时间之前，与本案缺乏关联性为由不予采纳。但事实并非如此，一是上诉人提交的证据1《申请减免某路X号（某苑）门面租金的报告》的形成时间是2017年7月3日，证明事项是2017年2月-7月期间上诉人未能享受到物业服务的内容；上诉人提交的证据2《关于某路X号某苑小区门面减免租金的申请报告》的形成时间是2017年12月12日，证明事项是2017年7月至10月因所租门面未得到物业服务而无法使用的内容。上述两份证据均是形成在上诉人与被上诉人《某苑物业管理服务协议》期间，所证明的事项也是该协议有效期内。二是上诉人与柳州市土地交易储备中心签订的门面租赁合同，上诉人也是根据柳州市土地交易储备中心的指定与被上诉人签订了物业服务协议，当上诉人遇到门面使用问题时，自然是向柳州市土地交易储备中心反映，这一点也属常理。因此一审法院对事实的认定偏颇，不能让人信服。 上诉人与被上诉人签订的《某苑物业管理服务协议》第一条第一款第1、12、13项明确约定，被上诉人有义务对小区内房屋公用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等内容进行维护、修缮、服务和管理；对区域内对公共设施设备、文体娱乐设施、场馆会所、物业管理用房、商业服务网点进行管理；向上诉人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护有偿服务等，但是一审中被上诉人没有一份证据能够证明其己经履行了相应的义务。而一审法院则以上诉人向被上诉人支付2017年5月1日至2017年7月31日物业费为由，错误推定被上诉人己经履行了物业服务义务，从而判决支持了被上诉人全部的诉讼请求。这种推定是极端错误的。首先，上诉人支付被上诉人物业管理费是在与被上诉人签订《某苑物业管理服务协议》之初的前三个月，原寄希望于某物业能够提供及时、合格有效的物业服务，从而缓解上诉人急需的物业服务需求。但是三个月过去，被上诉人却未向上诉人提供任何物业服务，上诉人迫于无奈停止向被上诉人支付物业服务费用。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的由负有履行义务的当事人承担举证责任。”但在一审中，上诉人说被上诉人没有履行合同义务，在被上诉人未进行任何证明的情况下，一审法院却以上诉人单方履行义务为由，推定被上诉人己经履行了义务，从而判决上诉人败诉，这样推理的逻辑实为荒谬且不符合举证责任相关的法律规定。 （三）截止目前，上诉人所租门面被上诉人独立于整个小区之外，门前卫生均是上诉人自行打扫，门前车位也是上诉人自行管理（门前小停车场的升降杆都是上诉人自行安装，一审中已经举证证明）。被上诉人除定期向上诉人催索物业管理费外，未向上诉人履行任何合同义务。上诉人与被上诉人签订的《某苑物业管理服务协议》是一份双务合同，上诉人当然有权利拒绝向其支付物业管理费用，这是行使不安履行抗辩权的法定权利。 被上诉人某物业辩称：1.上诉人提到的《申请减免某路X号（某苑）门面租金的报告》和《关于某路X号某苑小区门面减免租金的申请报告》系上诉人与第三人之间签订，不能以此向被上诉人主张权利，且该协议与本案无关联，一审法院已做论述，在此不多加赘述。2.被上诉人已履行物业服务责任，且上诉人在一审提交的《关于协助某路X号（某苑）小区门面进场装修的请求报告》明确承认了被上诉人已履行了物业服务职责。3.对于上诉人主张的该门面独立于小区之外，因该建筑系商住两用，临街门面原本就是面向街道用于经营，上诉人既要求门面临街又要求门面在围墙内显然是违背常识的，这是房开建筑之初的设计，与被上诉人无关。 某物业向一审起诉请求：1.依法判决某贸易公司支付某物业2017年8月1日至2019年6月30日物业管理费83780.72元；2.依法判决某贸易公司向某物业支付违约金（1.违约金以61924.88元为基数，以人民银行同期贷款利率上浮百分之三十，自2019年1月26日计算至2019年6月30日；2.以83780.72元为基数，以人民银行同期贷款利率上浮百分之三十，自2019年7月1日计算至某贸易公司清偿所有未交物业管理费之日止），以上暂计：83780.72元；3.本案诉讼费由某贸易公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月25日，某贸易公司与案外人柳州市土地交易储备中心签订一份《租赁合同》，约定被某贸易公司租赁柳州市土地交易储备中心位于柳州市间、面积共计910.66平方米的房屋作办公使用，承租期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止。 2017年7月6日，某物业（甲方）与某贸易公司（乙方）签订了《某苑物业管理服务协议》和《门面物业管理服务协议》。其中，《某苑物业管理服务协议》载明，根据甲方与建设单位签订的《某苑前期物业管理委托合同》和有关法律法规，甲、乙双方就前期物业管理服务达成协议，约定由甲方为乙方位于柳州市某路X号之二某苑1至7号的商铺（建筑面积为910.66平方米）提供物业管理服务，被告支付相应的物业费。该协议第三条约定，自2017年5月1日起，乙方按每月每平方米4元的标准向甲方交纳物业费。该协议第九条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相应费用的，从逾期之日起承担违约责任，按每日5‰支付违约金。 上述协议签订后，某物业依约履行了物业管理服务义务，某贸易公司向某物业支付了2017年5月1日至2017年7月31日期间的物业费。从2017年8月1日起，某贸易公司未再向某物业支付物业费。 2019年1月10日，某物业向某贸易公司出具一份《物业服务费及代收费用缴费通知单》，要求某贸易公司在2019年1月25日前向某物业支付2017年8月至2018年12月期间的物业费共计61924.88元，逾期则每日加收3‰滞纳金。2019年3月11日，某物业向某贸易公司送达一份《催费通知》，要求某贸易公司向某物业支付2017年8月1日至2019年3月31日期间的物业费共计72852.80元。某贸易公司收到上述两份通知后，均未向某物业支付上述费用。经查，截至2019年6月30日，某贸易公司尚欠某物业的物业费为83780.72元。 一审法院认为，某贸易公司与某物业签订的《某苑物业管理服务协议》和《门面物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，已合法成立并生效，合同当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。 《某苑物业管理服务协议》第三条约定某贸易公司应从2017年5月1日起向某物业交纳物业费，现某物业为某贸易公司提供了物业服务，而某贸易公司所提供的证据未能证实某物业在诉请的时间段内未提供合格的物业服务，故某贸易公司应当按照合同约定交纳物业费。某贸易公司租赁的房屋建筑面积为910.66平方米，故某贸易公司应交纳从2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业费合计83780.72元（910.66平方米×4元/平方米/月×23月）。 《某苑物业管理服务协议》第九条约定某贸易公司逾期交纳物业费的，从逾期之日按每日5‰支付违约金。该院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，违约金应当以实际损失为基础，以上浮30%为限。某物业未能举证证明某贸易公司逾期交纳物业费所造成的具体损失，该院认为其损失为资金占用期间的利息损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率,故某物业诉请的违约金应当参照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%认定，从2019年1月26日起分段计算至某贸易公司将所欠物业费清偿完毕时止。 某贸易公司辩称某物业未尽物业管理服务义务，但其提供的证据均为其与案外人柳州市土地交易储备中心之间的往来文书，与本案缺乏关联性。而且，某贸易公司向某物业支付了部分物业费，以其行为认可某物业提供了相应的物业管理服务。某贸易公司提供的证据并不足以证实某物业未按约定提供物业管理服务义务，故该院对某贸易公司的主张不予采纳。某贸易公司如有充分证据证明某物业违约，可依法另行提起诉讼主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、柳州市某贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向柳州市某物业服务有限公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业费83780.72元；二、柳州市某贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向柳州市某物业服务有限公司支付违约金（按如下方式分段计算：1.以61924.88元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%从2019年1月26日起计算至2019年6月30日止；2.以83780.72元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%从2019年7月1日起计算至2019年8月19日止；3.以83780.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%从2019年8月20日起计算至柳州市某贸易有限公司将物业费83780.72元清偿完毕时止）。案件受理费1894元，由柳州市某贸易有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：一、上诉人提交柳州市柳北区某社区居民委员会制作的《关于某苑业主反映物业服务问题的情况说明》，拟证明被上诉人在上诉人承租涉案租赁物期间即2016年11月至2019年7月并未提供主要物业服务义务，本院认为，该证据仅能证实被上诉人提供的物业管理服务不到位，并不能证实被上诉人没有提供主要物业服务义务，故对该份证据，本院不予采纳。二、上诉人提交的《某苑小区商铺物业管理协议》，上诉人与柳北区某社区居民委员会签订的《代管某苑项目物业服务合同》、柳州市某物业服务有限公司情况说明及总平面图与本案并无关联，本院不予采纳。三、照片，拟证明上诉人所承租的涉案商铺门前环境现今舒适安全，该处道路保洁、排污系统疏通、监控系统设置、建立停车秩序等均由上诉人出资继而自行维修、养护、管理和维护，本院认为，照片并不能反映被上诉人提供物业服务时的状态，本院不予采纳。四、微信转账记录截图以及申请证人邓某出庭作证，拟证明2017年2月开始由于被上诉人一直不履行物业服务合同义务，上诉人自行委托他人对涉案商铺门前长期堆放的大量建筑垃圾进行清理及场地保洁。本院认为，上述证据仅能证实上诉人聘请郑某从事保洁工作，并不能证实被上诉人未履行物业服务，本院对该证据及证人证言不予采纳。五、对于上诉人提交的《某苑前期物业管理委托合同》，拟证明上诉人与被上诉人已经形成了物业服务法律关系，本院对真实性予以确认。六、上诉人申请证人樊某出庭作证，拟证明被上诉人未尽到物业服务义务，本院认为，樊某是保利大江郡的保安，其所述看到本案涉案小区某苑的物业管理情况亦是片段性，且其陈述某苑道路处于封闭施工状态，其对具体情况亦不清楚，故樊某的证言并不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，上诉人请求不缴纳2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业费，是否合理有据？上诉人与被上诉人签订的《某苑物业管理服务协议》和《门面物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。上诉人主张被上诉人未向其提供物业服务，其有权拒绝缴纳物业费。而从上诉人一审提交的其于2017年2月23日向案外人柳州市土地交易储备中心发出的《关于协助某路X号（某苑）小区门面进场装修的请求报告》中“锦江物业公司全力配合工作，也无济于事”、“之前我公司也反映过的下水道经常堵塞的问题，锦江物业公司请人清理疏通了好几次，但是还是没有解决问题”的内容，以及上诉人向被上诉人支付了2017年5月1日至2017年7月31日之间的物业费的行为可知，被上诉人向上诉人提供了物业管理服务。对此，上诉人提出其签订的《某苑物业管理服务协议》和缴纳物业管理费以及向案外人柳州市土地交易储备中心发出的《关于协助某路X号（某苑）小区门面进场装修的请求报告》是受到被上诉人的胁迫，但上诉人并无证据予以证实，本院不予采信。综上，上诉人并未提交充分有效的证据证实被上诉人未向其提供物业服务，且即便被上诉人提供的物业管理服务不合格或存在瑕疵，并不是免交物业费的理由，因此对上诉人提出不缴纳物业费的上诉请求，本院不予支持。故上诉人应向被上诉人支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业费83780.72元。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1895元（上诉人柳州市某贸易有限公司已预交），由上诉人柳州市某贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年四月二十六日 代书记员 覃宝云