广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18304号上诉人（原审被告）：刘友英，女，汉族，1969年8月18日出生，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：雷光明，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐宇，广东万诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市达能佳实业有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道卓越城一期二栋904。法定代表人：顾从敏，总经理。委托诉讼代理人：彭超，湖南楚为（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢利池，湖南楚为律师事务所律师。上诉人刘友英因与被上诉人深圳市达能佳实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘友英上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审。事实与理由：一、涉案房屋没有天然气管道接入口及可用的厨房油烟通风口，无法用于餐饮经营亦无法办理消防验收手续，被上诉人已构成根本违约。(一)上诉人与被上诉人签署《房屋租赁合同书》前，被上诉人即已知悉上诉人会将涉案房屋用于现场热加工菜肴等经营餐饮的用途，且上诉人与被上诉人签署的合同已明确约定上诉人在涉案房屋内从事餐饮经营业务。上诉人与被上诉人、案外人深圳市奥某餐饮投资管理有限公司（以下简称奥某公司）于2017年6月17日签署《确认函》，约定上诉人以56.8万元购买奥某公司在深圳市罗湖区春风路某大厦B座裙楼一层自用101、102、103、104房屋的装修附合物及部分设施，而奥某公司此前在涉案房屋内就是从事现场热加工菜肴供食客消费的业务，上诉人承租涉案房屋并接手奥某公司的设施、设备，显然被上诉人是知悉上诉人将在涉案房屋内从事现场热加工菜肴的餐饮业务。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》第三条约定：“甲方（即被上诉人）将房屋出租给乙方（即上诉人）作：经营餐饮用途使用。”第四条约定：“甲方保证第三条所列出租房屋用途符合有关法律、法规及规章的规定。”第十八条约定：“甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途继续使用出祖房屋的，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失，甲方应当向乙方赔偿。”可知，上诉人与被上诉人已经明确约定涉案房屋将用于餐饮经营，且被上诉人保证合同履行期内，涉案房屋一直能用于餐饮经营。合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依照上述约定及法律规定，被上诉人有义务保证涉案房屋能够用于餐饮经营。另外，涉案房屋共计747.95平方米，从常识、常理的角度来说，在人流量较小的区域，没有一个餐饮经营者会在如此大面积的场所内销售奶茶、甜品等单一、薄利的食品。(二）涉案房屋没有天然气管道接入口及可用的厨房油烟通风口，不符合经营餐饮业的基本条件，亦无法办理消防验收备案手续，根本无法用于经营餐饮。1.一审法院混淆了《房屋租赁合同书》关于上诉人与被上诉人权利义务的约定，错误地认为上诉人应当对涉案房屋本身是否能够用于经营餐饮承担责任。《房屋租赁合同书》第二十八条约定：“租赁物业的排污、排烟、消防系统工程由乙方自行解决，所花费的改造等费用由乙方支付，甲方确保租赁物业通水、通电。如乙方有其他要求，甲方可以协助解决，额外产生所花费用由乙方支出。”结合《房屋租赁合同书》的其他条款，可知上述条款的真实意思是上诉人自行负担租赁物业排污、排烟、消防系统工程的费用，但是如果涉案房屋本身无法安装排烟管道及消防系统工程，需要对涉案房屋的承重结构、主体构造等进行改造，不论从上诉人与被上诉人的约定还是从生活常识来看，本案只有被上诉人提供的涉案房屋具备安装排烟、排污、消防系统工程的条件，上诉人才能再行负责安装等事宜。2.涉案房屋存在固有缺陷，上诉人无法实现《房屋租赁合同书》约定的合同目的，被上诉人已构成根本违约。上诉人承租涉案房屋时，确实有实地查看涉案房屋的状况，但是涉案房屋的厨房，有厨房油烟通风口，房屋内部没有明显的缺陷。此外，当时被上诉人拿出奥某公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的复印件，上诉人作为没有从事过餐饮经营的自然人，亦不具有消防工程的专业知识，在看到被上诉人出具的这些文件及奥某公司此前确实在涉案房屋内经营餐饮的事实，上诉人当然有理由相信涉案房屋能够用于餐饮经营。但事实上，涉案房屋后仅有一个消防逃生楼梯及消防安全通道，厨房油烟通风管道目前仍搭建在该消防逃生楼梯上【此前奥某公司就搭建完毕的设施】。上诉人对涉案房屋装修后准备办理消防验收事宜，才得知消防逃生楼梯依法不能搭建任何物品。另外，涉案房屋无法接入天然气管道，上诉人只能选择使用瓶装液化石油气，后上诉人被深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队采取行政强制措施及处以行政处罚，才知悉在高层建筑不能使用瓶装液化石油气。上诉人发现前述事实后，多次以其经营的深圳市某美食管理有限公司（以下简称某公司）的名义，与被上诉人沟通，但被上诉人至今仍未解决上述问题。以上事实有深圳市中深建装饰设计工程有限公司与广东和安消防工程有限公司出具的《通告函》、消防大队出具的《临时查封决定书》《行政处罚决定书》、某公司工作人员与被上诉人的工作人员的微信聊天截图、沟通函、快递单为证，一审法院无视上述证据及法律规定，以部分证据没有原件为由或根本没有说明原因，即对上诉人提交的上述证据不予认可，存在认定事实错误的情形。3.上诉人在一审过程中已向法院提交鉴定申请，但一审法院错误地没有准许上诉人的该项申请，致使本案事实没有查清。2018年7月26日至2019年4月28日期间，因被上诉人强行在涉案房屋上加锁，上诉人无法获取更多关于涉案房屋状况的证据，亦无法搬离涉案房屋。因此上诉人在一审期间向法院提交鉴定申请书，申请对涉案房屋能否办理消防验收手续进行鉴定。然而一审法官未予以书面或口头回复，仅在判决书中写不予准许上诉人的鉴定申请，剥夺了上诉人的诉讼权利，亦导致一审法院对本案事实认定不清。此外，2019年4月28日，被上诉人在没有上诉人许可及一审法院授权的情况下，强行将上诉人放置在涉案房屋内的物品搬离，上诉人对物品的下落至今仍不明，这不仅侵害了上诉人对涉案房屋内物品的所有权，而且不排除被上诉人会立即改变涉案房屋结构，销毁涉案房屋缺陷证据的可能。二、被上诉人严重违反合同约定的同时，恶意阻挠上诉人搬离涉案房屋内的财产，并擅自处置上诉人的财产，进一步侵害了上诉人的利益。上诉人发现被上诉人严重违约后，以其经营的某公司的名义多次向被上诉人发函沟通，被上诉人仍拒不履行出租人的义务。后被上诉人于2018年7月26日对上诉人经营的餐馆张贴封条、加锁，上诉人无法将其中的经营设备、财产搬离，转移至其他经营场所。被上诉人又于2018年7月30日向深圳市庐山物业管理有限公司某大厦管理处提交《申请函》，申请对上诉人经营的餐馆采取了停水措施，并禁止上诉人从涉案房屋搬离任何物品。前述《申请函》是被上诉人向物业管理处出具，上诉人仅能在物业管理处拍照留存，无法获取证据原件，一审法院以该份证据不是原件为由直接否认该份证据的真实性、合法性及关联性，没有事实和法律依据。2019年4月28日，被上诉人在没有上诉人的许可及一审法院授权的情况下，擅自搬离上诉人在涉案房屋内的物品，上诉人至今仍不知道这些物品的下落。可见，被上诉人虽然请求上诉人搬离涉案房屋，但其自始至终都是实际占有、控制涉案房屋的一方。三、上诉人与被上诉人约定涉案房屋的物业管理费、水电费由上诉人直接交给物业管理处等相关部门，被上诉人无权代前述部门向上诉人收取相关费用。《房屋租赁合同书》第八条约定：“应当由乙方支付的费用应提前预交，预交标准为前一月份已支付金额的数额，预交时间为每月16日前。前次预交款项在下次预交时结算，或者由乙方直接支付至物业管理处等相关单位。”自上诉人承租涉案房屋之日起，物业管理费、水电费等费用，就是上诉人自行交到相关单位而不是交给被上诉人。此外，关于被上诉人所称已经将涉案房屋2018年5月至12月的物业管理费交给物业管理处，上诉人不予认可，具体的理由上诉人已经提交给一审法院，但一审法院无视被上诉人提交的证据不能证明其主张的事实，判决上诉人直接向被上诉人支付涉案房屋的物业管理费及水电费，属于事实认定不清，适用法律错误。四、《房屋租赁合同书》约定的保证金应为定金，在上诉人没有违约行为的前提下，一审法院判决上诉人已经支付给被上诉人的保证金，被上诉人无须退还，没有事实及法律依据。《房屋租赁合同书》约定若上诉人出现违约情形，被上诉人有权不予退还上诉人已支付的保证金；若被上诉人出现违约情形，被上诉人应当双倍返还上诉人已支付的保证金。本案的保证金具有定金的性质，本案因被上诉人的过错导致《房屋租赁合同书》的根本目的无法实现，应当是被上诉人向上诉人双倍返还保证金，一审法院判决被上诉人无需向上诉人返还保证金没有事实和法律依据。退一步说，即使认定上诉人存在违约行为，上述保证金应当用于扣减上诉人需向被上诉人支付的款项等，在被上诉人没有证明上诉人存在违约行为及其具体损失的前提下，被上诉人无权扣划上诉人缴纳的保证金。五、一审判决第二、三项超出了被上诉人的诉讼请求，被上诉人的诉讼请求要求上诉人支付滞纳金，而非“违约金”和“利息”。深圳市达能佳实业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，采信证据准确，适用法律正确。一、天然气管道接入口及油烟通风口并非经营餐饮的必要条件，即便没有前述设施，房屋仍可用于经营餐饮。二、上诉人要求的鉴定内容与合同目的是否能够实现，不具有关联性，不能达到其证明目的。三、被上诉人行使合同解除权，符合合同约定条件，而且已经按照法律规定于2018年7月26日通知上诉人，合同解除后，被上诉人从未阻止上诉人搬离，相反一直催促其尽快搬离。四、上诉人未按约定及时缴纳物业管理费、水电费的情况下，被上诉人有权要求上诉人支付案涉房屋的物业管理费、水电费。五、案涉《房屋租赁合同书》是由于上诉人违约导致解除，被上诉人有权根据合同约定不予退还保证金。深圳市达能佳实业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告立即腾空深圳市罗湖区春风路某大厦B座裙楼一层101-104房屋，移交给原告；2.被告向原告支付房屋租赁费、占用费336577.5元及滞纳金15706.95元（租赁费、占用费暂计至2018年10月25日，2018年10月26日起至实际腾空之日止的占用费参照合同约定租金标准另行计算；滞纳金按照月利率2%的标准暂计至2018年10月25日，2018年10月26日起至租赁费、占用费实际清偿之日止的滞纳金按照月利率2%的标准另行计算）；3.被告向原告支付深圳市罗湖区春风路某大厦B座裙楼一层101-104房屋的电费、管理费等各项使用费（含滞纳金）共计156874.32元（其中电费暂计至2018年9月1日，2018年9月2日至实际腾房之日止的电费据实结算；管理费等其他各项使用费暂计至2018年10月24日，2018年10月25日起至实际腾房之日止的管理费等其他各项使用费据实结算）；4.被告支付的保证金224385元归原告所有；5.被告办理其名下的深圳市某美食管理有限公司及深圳市李记某美食管理有限公司的注册地址迁出登记手续；6.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2016年9月12日，原告与案外人奥某公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于深圳市罗湖区春风路某大厦B座裙楼一层101-104房屋出租给奥某公司，建筑面积共计747.95平方米；租赁期限为6年，自2016年9月15日至2022年9月14日，被告租赁用途为经营餐饮；月租金为112192.5元；奥某公司应支付租赁保证金224385元。二、2017年6月17日，原告与被告及奥某公司签订确认函，载明因奥某公司拟提前退租，被告拟承租涉案房屋，故三方确认达成新协议如下：1.被告与奥某公司就奥某公司上述租赁物业的装修附合物及部分设施，作价568000元移交至被告归被告所有；2.奥某公司向原告缴纳的租赁保证金224385元，原告无需退还，作为被告承租原告上述物业的租赁保证金；3.原告与奥某公司协商解除租赁关系，并结清所有水电、管理费等相关费用；4.原告与被告签订新的房屋租赁合同。三、2017年6月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，建筑面积共计747.95平方米；租赁期限为5年零3个月，自2017年6月16日至2022年9月15日；被告租赁用途为经营餐饮，原告应保证涉案房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定；月租金为112192.5元，该租金前两年内不变，自第三年起每两年月度租金在上年度月度租金基础上递增8%，被告应于每月16日前交付租金；原告应于2017年9月16日前交付房屋予被告使用；租赁期间，被告负责支付水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、空调费、房屋租赁管理费及相关租赁税费，上述费用由被告提前预交或由被告直接支付至物业管理处等相关单位；被告应支付租赁保证金224385元；合同有效期内，经原告同意并经政府有关部门批准，被告可对涉案房屋进行装修，双方应就此另行签订书面协议；如被告拖欠租金三天以上或所欠各项费用（包括水电、物业管理费）等达3000元以上的，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失，原告依据上述情形单方解除合同的，应书面通知被告迁离并交回涉案房屋，被告预交款项有结余的，应当将余款退还被告，但原告可不予退还保证金；如原告未能保证被告按其用途继续使用涉案房屋的，被告有权解除合同并要求原告赔偿损失，被告依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知原告，及时迁离涉案房屋，并有权要求原告双倍返还保证金以及退还多收的预交款项；合同终止后，被告应于终止后15日内迁离涉案房屋并将其返还原告;被告拖欠租金应按日利率千分之四向原告支付滞纳金；租赁物业的排污、排烟、消防系统工程由被告自行解决，所花费的改造等费用由被告支付，原告确保租赁物业通水、通电，如被告有其他要求，原告可以协助解决，额外产生费用由被告支出。四、被告主张涉案房屋无法通过消防报建，并提交了深圳市中深建装饰设计工程有限公司、广东和安消防工程有限公司出具的通告函予以证明，该函载明：天然气管道没有进入店铺出入口、厨房油烟通风口不能从消防通道逃生出口出入，以上是无法申报消防的原因。被告主张其于2018年5月24日至2018年7月26日期间均向原告发出告知函，沟通涉案房屋的天然气管道接入口、厨房油烟通风口等问题，并提交了函件、微信聊天记录、快递单详情予以证明，但上述证据中的微信聊天记录及快递单详情均无原件予以核对，原告对上述证据亦不予确认。五、2018年7月26日，原告在涉案房屋处张贴合同解除通知书，载明因被告已拖欠2018年7月16日应付的租金，且拖欠的租金及物业管理费已达183805.22元，经原告多次催缴未果，现原告决定解除双方签署的房屋租赁合同，被告应于2018年7月26日前结清租金、物业管理费等一切应付费用后迁离并交出涉案房屋，且须办理租赁房屋移交手续并办理注册地址迁出变更手续；若被告未按上述要求搬离的，被告遗留在租赁房屋内的物品包括但不限于装饰装修、办公家具、办公设备、电器等一切财物视为被告的抛弃物，原告有权以丢弃、变卖等方式予以处理且不承担任何违约、赔偿及补偿责任。六、被告主张原告于2018年7月30日向管理处申请停水并禁止被告搬离涉案房屋，并提交了申请函及致函予以证明，但上述证据均无原件予以核对。七、2018年8月20日，原告在涉案房屋处张贴告知函，表明涉案房屋租赁合同已解除，原告将办理清场事宜。八、2018年10月24日，深圳市庐山物业管理有限公司某大厦管理处向原告出具催缴函，载明原告所有的涉案房屋于2017年6月至2018年4月一直由承租方某餐厅代为缴纳物业费及水费等相关费用；自2018年5月至2018年10月共6个月费用，共计130246.98元至今拖欠未缴纳；管理处在2018年5月至10月期间曾多次向原告及被告催缴，但至今仍未缴清。2019年1月2日，原告向深圳市庐山物业管理有限公司某大厦管理处转账支付149906.46元作为5-12月物管费。被告抗辩已缴纳2018年5月份的管理费，其后未再缴纳，但未提交证据予以证明。九、原告提交的电费单显示涉案房屋2018年7月1日至2018年9月1日期间的应缴电费为26627.34元。涉案房屋位于深圳市罗湖区春风路某大厦B座裙楼一层101-104号，于2016年4月19日登记至原告名下。被告作为法定代表人的深圳市某美食管理有限公司登记的住所地为深圳市罗湖区南湖街道春风路某大厦B座裙楼一层101；被告作为法定代表人的深圳市李记某美食管理有限公司（自然人独资）登记的住所地为深圳市罗湖区南湖街道春风路某大厦B座裙楼一层102。在本案审理过程中，原告申请先予执行，请求法院裁定被告先行腾空涉案房屋并移交给原告。一审法院经审查认为，原告的申请不符合先予执行的法律规定，但本案承办法官在2019年1月份及2019年4月24日分别致电被告刘友英本人，询问其是否同意先行搬出涉案房屋，被告刘友英本人均表示租赁房屋内物品无处存放，拒绝搬出。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告的租赁合同关系依法成立，合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于租赁合同的解除时间，原、被告各执一词，分析如下：一、被告主张因涉案房屋没有天然气接入口及可用的厨房油烟通风口，不能办理消防验收手续，不符合经营餐饮的基本条件，合同目的无法实现，故被告有权解除合同，合同已于2018年7月16日解除。但首先，被告本人确认在签订合同前已查看过涉案房屋状态，且已明确租赁房屋系用于餐饮用途，被告在签订合同时应已清楚了解涉案房屋是否具有相应的设施及条件并同意按照现状承租；其次，涉案房屋是否具有天然气接入口及厨房油烟通风口，并不影响涉案房屋是否能作为经营餐饮的用途，如被告经营甜品店或奶茶店，则无需以上配套设施条件；再者，双方的房屋租赁合同中已明确约定原告确保租赁物业通水、通电，被告负责排污、排烟、消防系统工程及改造费用，涉案房屋是否能够通过消防验收手续不属于原告承诺的合同义务；因上述三项原因，被告提出的对涉案房屋是否具备办理消防验收手续的条件的鉴定，与本案合同目的的实现、合同的履行不具有关联性，依法不予准许；最后，被告主张已与原告沟通涉案房屋的配套设施问题，但被告未提交证据原件予以证明，且被告提交的沟通函均未载明解除合同的意思表示，被告未能证明已向原告主张合同解除权。综上，被告提交的证据未能证明涉案房屋经营餐饮的合同目的无法实现，被告主张解除合同的事实依据、合同依据、法律依据不足，对被告的合同解除权及主张的解除时间不予确认。二、原告主张因被告拖欠租金达10天、拖欠租金及物业管理费超出合同约定的数额，原告经催款无果后于2018年7月26日向被告发出解除合同通知书，决定自当天起解除租赁合同，符合合同中约定的原告行使合同解除权的情形，故对原告主张的合同解除原因及解除时间，予以采纳。原告在庭审中陈述已于2019年4月28日将涉案房屋腾空，原告主张被告立即腾空涉案房屋并移交给原告的诉讼请求已经实现，故对原告该项诉请不予处理。原告主张被告应支付2018年7月16日至房屋实际腾空之日(2019年4月28日）的租金、占有使用费，被告确认未支付上述期间的费用。一审法院认为，双方租赁合同虽已于2018年7月26日解除，但被告在原告及法院的督促下均拒不搬出涉案房屋，应按照合同约定的租金标准向原告支付上述期间的房屋租金及占有使用费共计1058349.25元(112192.5元/月X9个月+112192.5元/月÷30天/月X13天）。原告主张被告应以上述租金及占有使用费为基数，按月利率2%支付滞纳金，一审法院认为，原、被告在合同中约定的滞纳金，其实质系逾期支付租金的违约金，故被告应以2018年7月16日至2018年7月26日期间的租金37397.5元（112192.5元÷30天/月X10天）为基数，自应付款之日即2018年7月16日起按月利率2%向原告支付逾期付款违约金。对被告应支付的占有使用费1020951.75元（1058349.25元-37397.5元），其实质是涉案房屋被占用期间的损失，不应再按月利率2%计算逾期支付期间的违约金，且双方并未约定逾期支付该款项的违约金，故对原告请求按月利率2%计算该款项违约金的主张，不予支持。但在原告起诉后，被告占有上述款项没有合法根据，应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用利息，即被告应以2018年7月27日至2019年1月4日的占有使用费594620.25元（112192.5元/月X5个月+112192.5元/月÷30天/月X9天）为基数，自2019年1月4日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用利息；以2019年1月5日至2019年4月28日的占有使用费426331.5元(112192.5元/月X3个月+112192.5元/月÷30天/月X24天）为基数，自2019年4月28日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用利息。对原告主张的过高部分，不予支持。原告主张被告应支付2018年5月至房屋实际腾空之日的管理费，并提交了其向涉案物业公司转账支付149906.46元作为5-12月物业管理费的银行转账凭证予以证明，法院对上述数额予以确认，被告应向原告支付物业管理费149906.46元。对原告主张的其他期间的物业管理费，因原告未提交证据证明已实际产生并支付，不予确认。原告主张被告应支付2018年7月1日至房屋实际腾空之日的电费，并提交了2018年7月1日至2018年9月1日期间用电缴费单予以证明，对电费单上载明的应缴电费金额26627.34元予以确认，被告应向原告支付电费26627.34元。对原告主张的其他期间的电费，因原告未提交证据证明已实际产生，不予确认。关于被告已支付的保证金224385元，因被告拖欠租金导致原告行使合同解除权，根据合同约定，合同解除后，原告可不予退还保证金，故对原告主张被告支付的保证金224385元归原告所有的请求，予以支持。在涉案房屋租赁合同已解除且房屋已实际腾空的情况下，原告主张被告应办理其作为法定代表人的深圳市某美食管理有限公司及深圳市李记某美食管理有限公司的注册地址迁出涉案房屋的登记手续，有事实依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告刘友英应自判决生效之日起五日内向原告深圳市达能佳实业有限公司支付租金及房屋占有使用费共计1058349.25元；二、被告刘友英应自判决生效之日起五日内向原告深圳市达能佳实业有限公司支付租金的逾期付款违约金（以租金37397.5元为基数，按月利率2%自2018年7月16日起计至款项付清之日止）；三、被告刘友英应自判决生效之日起五日内向原告深圳市达能佳实业有限公司支付房屋占有使用费的占用利息（以房屋占有使用费594620.25元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月4日起计至款项付清之日止；以房屋占有使用费426331.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年4月28日起计至款项付清之日止）；四、被告刘友英应自判决生效之日起五日内向原告深圳市达能佳实业有限公司支付物业管理费149906.46元；五、被告刘友英应自判决生效之日起五日内向原告深圳市达能佳实业有限公司支付电费26627.34元；六、被告刘友英已支付的保证金224385元归原告深圳市达能佳实业有限公司所有，原告深圳市达能佳实业有限公司无需向被告刘友英返还；七、被告刘友英应自判决生效之日起五日内办理其作为法定代表人的深圳市某美食管理有限公司及深圳市李记某美食管理有限公司的注册地址迁出涉案深圳市罗湖区春风路某大厦B座裙楼一层101-104号房屋的登记手续；八、驳回原告深圳市达能佳实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22193元，由被告刘友英负担。二审中，上诉人申请本院向深圳市庐山物业管理有限公司某大厦管理处调取被上诉人于2018年7月30日出具的《申请函》及《致函》的原件，并申请本院对涉案房屋是否具备办理餐饮类经营场所消防验收条件进行鉴定，本院经审查认为，上诉人申请的上述事项与本案待证事实无关，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效。从本案已查明事实可知，被上诉人2016年将涉案房屋出租给奥某公司经营餐饮，上诉人实际上系经被上诉人同意，从奥某公司转租而来，上诉人还向奥某公司支付了568000元作为购买涉案房屋装修附合物及部分设施的对价，故上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，应已了解过涉案房屋的基本情况，对于涉案房屋是否适合作为其意欲经营的餐饮类别的场所有了充分认知，一审判决对此已作充分论述，本院表示同意，不再赘述。故上诉人以涉案房屋无法用于餐饮经营为由主张被上诉人构成根本违约，理由不能成立，本院不予采纳。上诉人主张涉案租赁合同于2018年7月16日解除，而被上诉人于2018年7月26日在涉案房屋处张贴合同解除通知书，据此可认定最迟在2018年7月26日双方均有解除合同的意向，虽然双方对于合同解除时间和缘由存在不同意见，但从理性人角度考虑，上诉人应尽早将自己的物品搬离，将房屋交还被上诉人，以减少损失，但一审法院于2019年1月和4月致电上诉人，上诉人均表示租赁房屋物品无处存放，拒绝搬出，上诉人在上诉状中主张系被上诉人恶意阻挠上诉人搬离涉案房屋内的财产，本院难以采信。上诉人在合同解除后拒绝将涉案房屋交还被上诉人，应当向被上诉人支付其腾空房屋前的占有使用费。被上诉人系涉案房屋的产权人，已代上诉人支付了2018年5月至房屋实际腾空之日的物业管理费和2018年7月1日至2018年9月1日期间的电费，上诉人应向被上诉人支付该两项费用，上诉人未能提交证据证实其已支付两项费用，其主张无需向被上诉人支付，理由不能成立。关于租赁合同约定的保证金，租赁合同约定了没收保证金和双倍返还保证金的情况，故该保证金具有定金的性质，因系上诉人拒不交纳房租而致被上诉人行使合同约定的解除权，被上诉人有权按照合同约定没收保证金。合同另外约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，一审法院判令上诉人支付的占有使用费的利息亦属于上诉人赔偿给被上诉人的违约损失，在没收的保证金已足以弥补上诉人违约给被上诉人造成损失的情况下，根据合同法第一百一十六条的规定，上诉人再请求上诉人支付滞纳金和房屋占有使用费的利息，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初613号民事判决第一项、第四项至第七项及诉讼费负担部分；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初613号民事判决第二项、第三项、第八项；三、驳回被上诉人深圳市达能佳实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22193元，由上诉人负担20000元，被上诉人负担2193元。上诉人已预交二审案件受理费22193元，本院不予退还，被上诉人应负担之数由双方当事人在执行中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 付璐奇审判员 李卫峰二〇二〇年四月八日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。