湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初373号原告：长沙鹏程房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区大泽湖街道东马社区废旧物资交易大市场A8栋201房。法定代表人：谭月明，执行董事。委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师。被告：长沙仲之谋酒店管理有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金沙村雷锋大道旁边0811831幢401-01室。法定代表人：虢德清。委托诉讼代理人：蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭妮，湖南路虎律师事务所实习律师。原告长沙鹏程房地产开发有限公司（以下简称鹏程公司）与被告长沙仲之谋酒店管理有限公司（以下简称仲之谋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日、4月17日公开开庭进行了审理。原告鹏程公司委托诉讼代理人陈剑，被告仲之谋公司委托诉讼代理人蒋建华、郭妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏程公司向本院提出诉讼请求：1.仲之谋公司支付第一期剩余租金和设备使用费380000元；2.解除鹏程公司、仲之谋公司签订的《房屋租赁合同》；3.仲之谋公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月28日，鹏程公司与仲之谋公司前法定代表人吴仲谋签订《房屋租赁合同》,约定鹏程公司将位于望城区整栋，建筑面积7800平方米出租，租赁期限20年，自2019年4月1日至2039年6月30日止，房屋租金和设备使用费按15元／ｍ2／月，先付后用，每季度支付一次，2019年6月30日前仲之谋公司应支付一个季度的租金和设备使用费。2019年4月28日，仲之谋公司补盖公章。2019年6月20日，鹏程公司与仲之谋公司签订《房屋租赁补充协议》，主要约定:1、计租期自2019年10月1日起至2039年6月30日止；2、房屋租金和设备使用费标准:按200万元／年，50万元／季度，以后每三年按前年度租金标准6%复利递增;3、2019年6月30日前仲之谋公司向鹏程公司支付1个季度租金50万元。另，鹏程公司就涉案租赁房屋的抵押及已逾期涉诉情况在《房屋租赁合同》及补充协议中已明确告知仲之谋公司,不存在任何隐瞒。现仲之谋公司仅于2019年2月22日和2月24日支付押金8万元和租金12万元，再未支付其他任何款项。鹏程公司认为，仲之谋公司应于2019年6月30日前缴纳第一个季度租金，已超3个月未缴纳。鹏程公司多次催促无果，发律师函催缴并告知,如未缴将通过法律途径解除合同。仲之谋公司的行为严重违反合同约定,根据《房屋租赁合同》第三章七条:“乙方逾期支付房屋租金超过3个月的,甲方有权解除合同,无偿收回所出租的该物业,由此造成乙方的所有损失,由乙方自行承担”的约定，鹏程公司有权解除合同。况且,涉案租赁房屋已被法院冻结，进入执行阶段，双方的合同目的均无法达到,合同无继续履行之必要。仲之谋公司辩称:一、在胡志斌与鹏程公司等三名被执行人民间借贷纠纷执行案中，望城区法院（2016）湘0112执1329号执行裁定书及协助执行通知书冻结鹏程公司在仲之谋公司应收租金收益，要求仲之谋公司协助提取鹏程公司在仲之谋公司应收租金（以700万元为限）至法院执行款专户。此外，雨花区法院于2016年6月查封房屋，并于2019年9月28日通知仲之谋公司暂时不要进行装修，不要向鹏程公司交租金。仲之谋公司未按合同约定支付租金有正当理由，鹏程公司无权于此时行使合同约定解除权。二、仲之谋公司未将租金交付鹏程公司，是配合法院工作，实际上产生了债权，对鹏程公司合法权益没有造成侵害。三、鹏程公司与仲之谋公司签订的租赁合同合法有效，双方合同目的能够实现，不存在解除合同情形。经审理查明：2019年3月28日，鹏程公司作为甲方（出租方），吴仲谋作为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、甲方将位于望城区整栋，建筑面积约7800平方米出租给乙方，由乙方自主经营酒店餐饮等业务；2、该房屋整栋面积约7800平方米，甲方已向银行抵押贷款5325万元，贷款已逾期涉诉；3、房屋租赁期限为20年，乙方自接管该物业起9个月（2019年4月1日至2019年12月31日）为装修期，装修期内免房屋租金和设备使用费，计租期自2020年1月1日起至2039年6月30日止；4、房屋租金按先付后用原则，每季度支付一次，合同签订后乙方向甲方交纳押金8万元，乙方逾期支付房屋租金超过3个月的，甲方有权解除合同，无偿收回所出租的物业，由此造成乙方的所有损失由乙方自行承担；5、乙方暂以个人名义签署，待乙方酒店管理公司注册成立后加盖公章，由酒店管理公司履约。文尾，甲方由周国其签字并盖鹏程公司公章；乙方由吴仲谋签字，并于2019年4月28日补盖仲之谋公司公章。2019年6月20日，鹏程公司与吴仲谋就前述租赁合同签订补充协议，主要内容为：1、房屋租赁期限为20年，乙方自接管物业起6个月（2019年4月1日至2019年9月30日）为装修期，装修期内免房屋租金和设备使用费，计租期自2019年10月1日起至2039年6月30日止）；2、房屋租金和设备使用费标准为：200万元/年，50万元/季度，以后每三年按前年度租金标准6%复利递增；2019年6月30日前乙方向甲方支付1个季度租金50万元，2020年1月1日乙方向甲方支付租金15万元，余款按约定的金额方式支付给望城区法院；3、本协议与2019年3月28日租赁合同有冲突的，以本协议为准。协议文尾，周国其、吴仲谋分别代表甲乙方签字，并盖鹏程公司、仲之谋公司公章。在房屋租赁合同及补充协议签订之前，仲之谋公司一方于2019年2月22日、2月24日分别支付押金8万元和租金12万元。2020年1月7日，鹏程公司发律师函给仲之谋公司，以仲之谋公司尚欠2019年6月30日前应支付的第一期租金剩余款项38万元为由，要求仲之谋公司3日内缴纳，逾期将根据委托人的进一步授权追究违约责任。另查明：一、2016年11月24日，本院作出（2016）湘0112执1329号执行裁定书，就申请执行人胡志斌与鹏程公司等三名被执行人民间借贷纠纷案裁定：冻结、划拨鹏程公司等三名被执行人银行存款6930000元，或扣留、提取其数额相当的其他收入；或查封、扣押其价值相当的财产。2019年5月27日，本院作出（2016）湘0112执1329号协助执行通知书，要求仲之谋公司协助执行：提取鹏程公司在仲之谋公司应收租金等收益至法院执行款专户（收款单位：长沙市望城区人民法院执行款专户；开户行：长沙农村商业银行郭亮北路支行；账号：80×××12），以700万元为限；冻结鹏程公司在仲之谋公司应收租金等收益，期限2年。同日，本院执行工作人员要求仲之谋公司将应付鹏程公司租金5日内支付至法院执行账户。2020年4月7日，仲之谋公司缴纳应付鹏程公司租金10万元至本院执行账户，并向本院执行人员表示，愿意协助支付剩余租金至本院指定账户，但因疫情影响需宽限点时间。二、2019年9月28日，长沙市雨花区法院因涉鹏程公司案的执行，告知仲之谋公司暂停装修，不要向周国其、鹏程公司交租金。三、据仲之谋公司陈述，案涉租赁房屋已进行部分装修，应执行法院要求，已停止装修，维持现状，未进行经营。双方均陈述，案涉租赁房屋因鹏程公司所涉多案进入执行程序，目前已进入司法拍卖程序。以上事实有鹏程公司提交的《房屋租赁合同》及补充协议、律师函及邮单信息、本院执行笔录，仲之谋公司提交的本院（2016）湘0112执1329号执行裁定书、协助执行通知书、长沙市雨花区法院执行笔录、转账记录及本院执行局情况说明、当事人陈述在案佐证。本院认为，鹏程公司与仲之谋公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方平等自愿，协商一致达成，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同约定，承租方逾期支付房屋租金超过3个月的，出租方有权解除合同，鹏程公司据此诉请解除合同，本案的焦点即在于是否达到合同解除条件，对此，分析如下：合同约定，仲之谋公司应于2019年6月30日前向鹏程公司支付1个季度租金50万元，对该50万元租金，仲之谋公司已于2019年2月24日支付12万元，剩余款项在本案起诉之前未支付。基于雨花区法院工作人员因另案要求仲之谋公司不要向鹏程公司交租金，基于本院因另案要求仲之谋公司将应付租金支付至法院执行款账户，本院认为，仲之谋公司未再直接向鹏程公司支付租金有正当理由，不构成违约。本院2019年5月27日因另案对仲之谋公司下达协助执行通知后，仲之谋公司未在法院要求的5日内支付租金，但法院要求的5日内尚未到合同约定的支付时间，而协助执行通知对具体时间并未明确，且本案第一次庭审后，仲之谋公司已支付租金10万元至本院执行款账户，并就剩余租金作出承诺，据此，不宜认定仲之谋公司在缴纳租金延后上构成根本违约；考虑到2020年初疫情影响，仲之谋公司未能在涉诉后全额缴纳案涉38万元租金，亦不宜认定构成根本违约。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”案涉租赁房屋已因另案执行进入司法拍卖程序，根据前述规定，是否去除房屋租赁合同，宜由法院决定为宜。根据双方签订的《房屋租赁合同》，案涉租赁房屋之前设有抵押，根据物权法关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，在司法拍卖后，受让人是否愿意承继之前房屋租赁合同，应由受让人决定。基于前述分析，对鹏程公司解除房屋租赁合同的诉求，本院不予支持。鹏程公司所诉欠付租金38万元，仲之谋公司无异议，且已支付10万元，对尚未支付的28万元亦应支付，但应按照本院（2016）湘0112执1329号协助执行通知书要求，支付至本院执行款账户。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告长沙仲之谋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金28万元给原告长沙鹏程房地产开发有限公司，支付至本院（2016）湘0112执1329号协助执行通知书指定账户；二、驳回原告长沙鹏程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，因适用简易程序减半收取3500元，由被告长沙仲之谋酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  罗新祥二〇二〇年四月十七日代理书记员  杨 阳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。