湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初10582号原告：汪祥华，男，汉族，1964年3月12日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：蔡芬，湖南怀治律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告：武汉银海置业有限公司，住所地：武汉市武昌区丁字桥98号。法定代表人：曾文涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡芬，湖南怀治律师事务所律师。代理权限：特别授权。托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉市银海雅苑小区业主大会，住所地：武汉市洪山区广八路115号。负责人：徐应富，该业委会主任。委托诉讼代理人：孙慧，女，汉族，1974年8月31日出生，住武汉市洪山区，系该小区业主，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：梅正刚，湖北超视距律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉市银海雅苑小区第三届业主委员会，住所地：武汉市洪山区广八路115号。负责人：徐应富，业委会主任。委托诉讼代理人：孙慧，女，汉族，1974年8月31日出生，住武汉市洪山区，系该小区业主，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：梅正刚，湖北超视距律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告汪祥华、武汉银海置业有限公司（以下简称银海置业公司）与被告武汉市银海雅苑小区业主大会（以下简称银海雅苑业主大会）、武汉市银海雅苑小区第三届业主委员会（以下简称银海雅苑第三届业委会）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪祥华、银海置业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告提供《银海雅苑小区第三届业委会公告（2）号-2019年第一次业主大会决议》全部表决票、录音资料、相关公告资料供原告查阅；2.撤销被告于2019年6月24日作出的第一项、第二项；3.撤销被告于2019年10月12日作出的选聘天鼎源物业公司为银海雅苑小区物业服务企业的决议。事实和理由：汪祥华为银海雅苑小区A栋2单元2103室业主，银海置业公司为银海雅苑小区A栋1层A1室、A15室、A16室，A栋2层A6室、B栋10层B11室及地下车库所有权人。2019年6月24日，被告在银海雅苑小区发布《银海雅苑小区第三届业委会公告（2）号-2019年第一次业主大会决议》，决议显示：议题一，同意委托业委会招聘，不继续接受五洲物业为小区提供服务获得“双过半”通过；议题二，同意修改《银海雅苑业主大会议事规则》第十二条（业主大会会议表决形式）增加条款（已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者意见不明的，计入多数票（多数票不一定是同意票）。但是多数票对应的物业管理区域面积超过建筑物总面积的1/3，对应人数超过总人数的1/3）获得“双过半”通过。2019年10月12日，被告通过招标选聘天鼎源物业公司为银海雅苑小区物业服务企业，在选聘过程中，被告存在未依法向业主送达表决票、未有效征询业主意见、未核实业主身份等多种违规行为，致使表决结果虚假，被告召开业主大会行为侵犯了原告知情权、投票权，且被告改变业主大会会议形式的表决结果不符合“双过半”业主参与的规定，侵犯业主投票权。故原告诉至法院，诉请如前。被告银海雅苑业主大会、银海雅苑第三届业委会共同辩称，请求驳回汪祥华、银海置业公司的全部诉讼请求：1.汪祥华、银海置业公司的诉请涉及不同的法律关系，其在本案中将上述请求一并主张，不符合我国民事诉讼法“一案一诉”的基本原则，且其提出撤销事项属于涉及银海雅苑小区全体业主的重大事项，未达到“双过半”的业主不具有被告诉讼主体资格；2.银海雅苑业主大会、银海雅苑第三届业委会依照法定程序向汪祥华、银海置业公司送达表决票，充分核实了业主身份，充分征求了业主意见，不存在违规行为；3.银海雅苑2019年第一次业主大会的召开充分按照法定程序在小区公告栏进行公告，也派工作人员上门核实业主身份、收集业主真实意愿、还通过微信、QQ等网络方式征求业主意见，符合相关程序和法律规定，充分核实了业主身份，充分征求了业主真实意见，不存在违规行为；4.武汉市银海雅苑小区2019年第一次业主大会截止至大会投票结束时，银海雅苑小区专有部分总有效户数为1174户，专有部分总建筑面积为125039.79㎡（包含住宅部分总面积120569.24㎡和商铺总面积4470.55㎡，不包含地下车库16887.37㎡）。银海置业公司对地下车库16887.37㎡仅办理了初始登记，并没有办理该地下车库房产证(权属证明)，更没有提供证据证明该地下车库一定能够办理房产证，且银海置业公司陆续已将地下车库的使用权向业主进行了出售，故银海置业公司不具有地下车库16887.37㎡的所有权及业主投票表决权；5.《银海雅苑小区第二届业委会公告(2)-2019年第一次业主大会决议》第一项、第二项决议均经过业主表决“双过半”通过，符合法律规定，充分体现业主真实意愿；6.汪祥华、银海置业公司并没有提供证据证明有超过“双20%”的业主提议召开业主临时业主大会。本院经审理认定事实如下：武汉市洪山区银海雅苑小区（以下简称银海雅苑）位于武汉市洪山区广八路115号。银海雅苑业主大会于2010年8月17日成立后，经表决通过银海雅苑《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《管理规约》。银海雅苑第三届业委会成立后，于2018年6月办理了相关登记备案手续。武汉五洲物业发展有限公司原系银海雅苑物业服务单位。汪祥华系银海雅苑小区A栋2单元21层A03室房屋产权按份共有人（不动产登记信息显示，汪霖持有份额为99%、张学敏持有份额为0.5%、汪祥华持有份额为0.5%），汪祥华自认与汪霖系父女关系，其并未在此房屋居住。银海置业公司系银海雅苑开发建设单位，其持有的银海雅苑A幢1层A1室（商业服务，409.84㎡）、A15室（商业服务，281.88㎡）、A16室（商业服务，304.73㎡），A栋2层A6室（商业服务，326.02㎡）、E栋8层E06室（住宅，134.78㎡）、E栋32层E10（住宅，554.05㎡）、B栋10层B11室（住宅，54.60㎡）及地下车库（-1层，其他，16887.37㎡）的《武汉市商品房权属证明书》显示，由银海置业公司开发建设的上述项目已在武汉市房地产登记中心办理了房屋权属初始登记。银海雅苑《管理规约》第十一条规定物业服务企业的选聘采取招投标方式，业主大会选聘物业服务企业之前，业主委员会应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。…业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。银海雅苑《业主委员会工作规则》规定业主委员会性质为业主大会的执行机构；业主委员会职责包括，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘、解聘物业服务企业的议案，提交业主大会会议决定；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业主、使用人可以查阅业主委员会所有会议资料和本规则第十二条（账务管理）所列的涉及自身利益的档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。银海雅苑《业主大会议事规则》第七条规定业主大会议事内容，制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；决定选聘、解聘物业服务企业等；第九条规定业主大会会议形式，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、微信等网络实名投票的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；…采用书面征求意见方式，应当按照以下程序进行：1.在决定有关事项15日前，在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；2.业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票送达业主；3.业主按照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人签字；4.业主委员会组织业主监督票数统计活动，由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；5.在3日内由业主委员会在本物业管理区域内公布投票结果，原则上以业主本人书面纸质版投票为主，确因各种原因无法本人书面投票的，可以采用微信等网络的方式进行投票，投票时应当按照以下程序进行：l.在决定有关事项15日前，在微信等网络平台公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；2.由业主委员会核实参与网络投票业主的真实身份；3.由业主委员会点对点将电子票发送给相关业主；4.业主按照规定的时间、地点、方式实名投票；5.唱票前，电子票需打印转换为纸质版选票；6.业主委员会组织业主监督票数统计活动。由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；7.在3日内，由业主委员会在本物业管理区域内公布投票结果；8.如果是业委会的选举或换届，则以上工作由筹备组负责；第十一条规定表决票的送达，鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：1.当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；2.按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；3.无法送达的，应当在物业管理区域内公告或者投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内，属前款第2、3项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况，表决票按上述约定送达全体业主；第十二条规定业主大会会议表决形式，本业主大会会议采用以下第1、2、3、4（注:增加项）种形式进行表决，经业主委员会（换届选举筹备组）在监票人的监督下统计汇总，并公布表决结果。1.设投票箱：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内；2.专人送达、回收意见：由业主委员会（换届选举筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见；3.业主通过网络平台表达意愿；4.（注:增加项）已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，记入多数票（多数票不一定是同意票）。但是多数票对应的物业管理区域内专有部分面积超过建筑物总面积的1/3，对应的人数超过总人数的1/3；第十三条业主大会与会业主的计算规定，…业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主为准；第十四条规定业主投票权的确定，…业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件（测绘机构的实测面积、房屋买卖合同记载的面积）为依据，建筑物总面积，按前项的统计总和计算，业主人数，按照专有部分的数量计算一个专有部分按1人计算，单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算，总人数按照前项的统计总和计算，业主无正当理由拒付物业服务费用、不交存维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权；第二十条规定业主大会临时会议，有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的…；第二十三条规定物业服务企业的选聘，召开业主大会会议之前，业主委员会应通过征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告；第二十四条规定物业服务合同签订，业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并加盖业主大会印章。物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询。2019年3月25日，为了解决银海雅苑原物业服务公司存在的问题，银海雅苑第三届业委会（以下简称业委会）决定“征集20%业主更换物业服务公司”等事项。同年3月27日，业委会在银海雅苑发布公告，向业主征求招聘物业公司的意见。同年4月8日，业委会决定将以书面征集意见为主，微信及QQ网络形式征集意见为辅的形式召开业主大会，对“是否续聘武汉五洲物业发展有限公司”的议题进行投票表决。同年4月15日，业委会决定召开银海雅苑2019年第一次业主大会的具体流程，并增加一项投票表决议题，即《银海雅苑业主大会议事规则》中的表决形式：“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，记入多数票（多数票不一定是同意票居多）。但是多数票应当超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。”同日，业委会在银海雅苑发布公告，公示银海雅苑物业服务选聘方案、邀请招标及物业服务合同的主要条款内容。同月，业委会将上述召开业主大会事宜报告相关单位。2019年5月6日，业委会在银海雅苑发布通知，称将以书面、电话、网络和网络征求意见的方式，召开银海雅苑2019年第一次业主大会会议，拟对1.是否续聘武汉五洲物业发展有限公司，如不继续则委托业委会以邀请招标的形式选聘新物业服务公司（以下简称“议题一”）；2.《银海雅苑业主大会议事规则》第二章第十二条（业主大会会议表决形式）增加以下条款：“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，记入多数票（多数票不一定是同意票）。但是多数票对应的物业管理区域内专有部分面积超过建筑物总面积的1/3，对应的人数超过总人数的1/3”（以下简称“议题二”）等事项，进行投票表决，并在通知中对业主大会会议安排、表决票的送达、表决形式、计票方式等事项予以说明，另张贴《表决票》及《业主委托书》的样本。2019年6月22日，业主代表、业委会成员、武汉市洪山区珞南街银海雅苑社区居民委员会工作人员刘德瑜等人，在该社区居民委员会103室，对银海雅苑2019年第一次业主大会表决事项的表决票进行唱票、计票工作，业委会申请湖北省武汉市洪兴公证处作为监票人对上述投票表决统计过程及结果予以公证后，公证员陈某出具了（2019）鄂洪兴内证字第9994号《公证书》，确认：共计收到有效表决票792张，经唱票、计票后得到《银海雅苑小区2019年第一次业主大会总计票结果》一张。唱票、计票活动结束后，由本公证员、公证员助理李伟对本次收到的表决票进行了封存，封存后的表决票及《银海雅苑2019年第一次业主大会总计票结果》原件均交由申请人保管。《银海雅苑小区2019年第一次业主大会总计票结果》上武汉市银海雅苑小区第三届业主委员会的印鉴以及总监票人、总计票人、唱票人、计票人、监票人的签名均属实。上述唱票计票活动符合预定的程序和规则，其统计结果真实。该《公证书》附件《银海雅苑小区2019年第一次业主大会总计票结果》显示，针对“议题一”共收到有效单项得票792票，其中赞成票749票，单项得票对应的物业管理区域内专有部分面积82632.15㎡，单项得票占物业管理区域内专有部分总有效户数(1174户)的百分比为63.80%，单项得票对应面积占物业管理区域内专有部分总面积（125039.79㎡）百分比为66.08%；反对票23票，单项得票对应的物业管理区域内专有部分面积2632.93㎡，单项得票占物业管理区域内专有部分总有效户数(1174户)的百分比为1.96%，单项得票对应面积占物业管理区域内专有部分总面积（125039.79㎡）百分比为2.11%；弃权票20票，单项得票对应的物业管理区域内专有部分面积2125.8㎡，单项得票占物业管理区域内专有部分总有效户数(1174户)的百分比为1.70%，单项得票对应面积占物业管理区域内专有部分总面积（125039.79㎡）百分比为1.70%。针对“议题二”，共收到有效单项得票792票，其中赞成票723票，单项得票对应的物业管理区域内专有部分面积80128.93㎡，单项得票占物业管理区域内专有部分总有效户数(1174户)的百分比为61.58%，单项得票对应面积占物业管理区域内专有部分总面积（125039.79㎡）百分比为64.08%；反对票48票，单项得票对应的物业管理区域内专有部分面积4953.9㎡，单项得票占物业管理区域内专有部分总有效户数(1174户)的百分比为4.09%，单项得票对应面积占物业管理区域内专有部分总面积（125039.79㎡）百分比为3.96%；弃权票21票，单项得票对应的物业管理区域内专有部分面积2308.05㎡，单项得票占物业管理区域内专有部分总有效户数(1174户)的百分比为1.79%，单项得票对应面积占物业管理区域内专有部分总面积（125039.79㎡）百分比为1.85%。2016年6月24日，业委会在银海雅苑公告栏张贴《银海雅苑小区第三届业委会公告（2）号2019年第一次业主大会决议》，公布：1.议题一收到赞成票749票，占总有效户数的63.8%，超过50%；对应物业管理区域内专有部分面积占物业管理区域内专有部分总面积66.08%，超过50%。“同意委托业委会招聘，不继续接受五洲物业为小区提供服务”议题获得业主大会通过；2.议题二收到赞成票723票，占总有效户数的61.38%，超过50%；对应物业管理区域内专有部分面积占物业管理区域内专有部分总面积64.08%，超过50%。“同意修改《银海雅苑小区业主议事规则》”议题获得业主大会通过等。2019年6月29日，业委会决定通过招标的形式选聘新物业服务企业，此后，业委会将选聘物业服务企业方案等事项陆续上报相关部门。同年7月23日，业委会在银海雅苑公示《银海雅苑小区选聘物业服务企业方案》。同年9月30日，湖北省成套招标股份有限公司公示银海雅苑物业服务项目评标结果显示，中标推荐排序第一名为武汉天鼎源物业服务有限公司。同年10月12日，业委会在银海雅苑发布《通知》：“招标公司的通知书已经发来了，我们新的中标公司已经产生，天源鼎物业服务公司，现就新物业公司的服务合同细则公示在业委会门口的公示栏里，请各位有空去关注”。同年10月15日，业委会决定将与中标公司新物业公司签订新服务合同等事宜。同年10月16日，业委会在银海雅苑在银海雅苑发布公告，公示招标经过、评标结果、中标单位、拟签订的物业服务合同。同年10月17日，业委会与中标公司武汉天鼎源物业服务有限公司签订物业服务合同。另查明，银海雅苑业主大会及业委会提交的证据显示，业委会于2019年6月2日收到汪霖署名的案涉《武汉市银海雅苑小区业主大会表决票》一张，该表决票中汪霖对所涉表决事项均标注为赞成，汪祥华、银海置业公司虽对该表决票的真实性提出异议，但未提交有效证据予以证实；业委会于2019年6月17日通过短信等方式向银海置业公司驻银海雅苑项目部负责人汤国，送达案涉《武汉市银海雅苑小区业主大会表决票》并问询其表决意见，银海置业公司对该事实不持异议，但认为汤国无权参与业主大会投票；银海雅苑业主大会及业委会提交银海雅苑专有建筑物总面积、业主人数统计表显示，经其核实统计，银海雅苑物业管理区域专有部分总建筑面积125039.79㎡（包括住宅面积120569.24㎡、商铺面积4470.55㎡，地下车位面积16887.37㎡未计入），物业管理区域总投票人数1174户，汪祥华、银海置业公司对此不予认可，称应以其提交的武汉市房产管理局测绘队于2007年1月10日出具的《房产测算技术报告》计算银海雅苑物业管理区域专有部分总建筑面积，但该报告载明，其测绘目的为商品房房屋面积初始登记，商品房发证测量，测量内容为整栋房屋建筑面积和占地面积的测算；分户套内面积的计算；共有共用建筑面积分摊计算；占地面积分摊计算，并未就银海雅苑专有建筑物总面积进行统计。庭审中，银海置业公司自认，已将部分银海雅苑地下车位使用权，以车位销售合同的形式转让给小区业主，但认为其作为地下车位所有权人未享有独立投票权。汪祥华、银海置业公司申请证人施某出庭，该证人出庭证实，业委会曾上门派发表决票征求业主意见，在知晓其父亲在表决票中投了同意票后，其未向业委会进行申诉。银海雅苑《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《管理规约》均未就业主大会的表决票属于业主知情权的范围进行明确约定。庭审中，银海雅苑业主大会、业委会将案涉业委会会议记录、部分表决票、公证文书、表决票唱票、计票录音资料等证据提交法庭，交由汪祥华、银海置业公司查阅并质证。上述事实，有当事人当庭提交的证据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，业主大会作为全体业主的组成机构，是管理区域内的自治机构，全体业主通过业主大会对关系业主利益的重大事项行使决策权。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当在根据业主大会授权、议事规则等基础上依法履行职责。业主撤销权是物权法规定的权利，设立的目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益,并为利益受损的业主提供救济途径。当然，业主撤销权并非一经行使则必然否定业主大会或业主委员会决定的效力，因此必须对上述决定的合法性与合理性进行全面审查。关于银海雅苑《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《管理规约》的合法性问题。经查，上述规则经银海雅苑业主大会表决通过，是对业主大会议事、业主委员会工作职责进行规范的程序性规定，该规则并不违反相应法律及行政法规的规定，在生效期间对全体业主具有约束力。依据物权法和该规则的相关规定，修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，业委会具有召集业主大会，根据业主的意见、建议和要求拟订选聘、解聘物业服务企业的议案，修改业主大会议事规则，提交业主大会会议决定的职能。银海雅苑第三届业委会依据规则履行职能召开业主大会，拟订选聘、解聘物业服务企业，修改业主大会议事规则的议案提交业主大会会议决定，并公告业主大会决议，实质上就是以业主大会的形式征集意见，并做出结论。关于银海雅苑物业管理区域专有部分总建筑面积问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。据此，在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当对全部所有权人进行专有部分面积统计、相加计算建筑总面积。银海置业公司作为房地产开发企业，在申请房屋所有权初始登记时进行的房产测算技术数据，并未就银海雅苑专有建筑物总面积进行统计，加之银海置业公司持有的初始登记面积中，可能包含有不能颁发权属证书的建筑物面积，故银海置业公司所称的初始登记面积及房产测算技术数据，不能概括作为银海雅苑专有建筑物总面积计算。在此情况下，汪祥华、银海置业公司并未就银海雅苑业主大会、业委会，统计的专有部分建筑总面积数据来源存在明显错误的事实进行举证，故本院对银海雅苑业主大会、业委会提交的物业管理区域专有部分建筑总面积予以采信。关于车位业主是否享有独立投票权的问题。银海置业公司以其持有的初始登记证明，主张地下车位所有权人及投票权。对此本院认为，在撤销权纠纷诉讼中，法院主要审查相关决议是否符合法律规定及业主规约，并非确认地下车位权属的确权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。由于车位是商品房的配套设施，从上述规定来看，车位应当首先满足业主的需要属于强制性规定。本案中，车位购买人多为小区业主。因此，基于车位属于小区配套设施的属性，即便是车位所有权人亦不能单独作为小区的业主，在业主共同决定《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的重大事项时，车位面积也不应计算在建筑物总面积之内。关于查阅案涉业主大会决议全部表决票、录音资料、相关公告资料的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：1.建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；2.管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；3.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；4.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；5.其他应当向业主公开的情况和资料。现汪祥华、银海置业公司以业主大会中的表决票有虚假情况为由要求查看全部表决票，依据上述法律规定，该事项已超出业主知情权的合理范围，且银海雅苑《管理规约》、《业主大会议事规则》等文件，亦未就业主大会的表决票属于业主知情权的范围进行明确约定，故汪祥华、银海置业公司要求查阅业主大会全部表决票的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。针对案涉业主大会决议录音资料及相关公告资料的查阅问题，在案证据显示，银海雅苑业主大会、银海雅苑第三届业委会在召开业主大会期间，已将相关公告资料在银海雅苑内进行了公示，相关录音资料亦在庭审中交由汪祥华、银海置业公司进行了查阅，该事实足以保障汪祥华、银海置业公司对小区公共事务的知情权，汪祥华、银海置业公司再行要求查看录音资料及相关公告资料的请求，据理不足，本院不予支持。关于案涉业主大会决议是否侵害业主合法权益的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，法院应对业主大会决议程序是否符合相应法律规定的要求，进行合法性与合理性审查。在案证据显示，银海雅苑业主大会及银海雅苑第三届业委会依据规则履行职能，在听取部分业主意见后，决定召开业主大会，在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排，采用多种方式发放选票进行了广泛通知，组织全体业主投票，并邀请公证机构作为监票人对投票结果予以现场公证，及时公告业主大会决议，保证了业主在表决前后对表决事项的知情权以及业主大会决议程序的合法、正当、有效。对此，汪祥华、银海置业公司虽提出异议，但未在诉讼中尽到举证责任，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认为汪祥华、银海置业公司的知情权和监督权并未受到侵害，故汪祥华、银海置业公司请求撤销《银海雅苑小区第三届业委会公告（2）号2019年第一次业主大会决议》第一项、第二项的主张，无事实依据，本院不予支持。关于撤销银海雅苑业主大会、业委会于2019年10月12日作出的选聘天鼎源物业公司为银海雅苑小区物业服务企业的决议的问题。业委会是建筑物区分所有权下业主选举产生的自治管理组织，设立的目的是为了更好解决不同业主对共有建筑部分的合理使用和有效维护问题。业委会根据银海雅苑《管理规约》规定以及《银海雅苑小区第三届业委会公告（2）号2019年第一次业主大会决议》事项，接受业主委托开展选聘新物业公司工作，在选聘新物业公司过程中，业委会开展了相关工作，按相关规则委托招标公司进行公开招标，并于2019年10月12日将中标公司以《通知》的形式在银海雅苑对外公布。现汪祥华、银海置业公司无证据证实该招标结果，即业委会依据招标结果发出的选聘物业公司中标公司的《通知》，存在侵害其合法权益的情形，且其主张撤销的对象属于《通知》性质，并不属于《中华人民共和国物权法》第七十八条规定的可撤销的业主委员会决定。故汪祥华、银海置业公司主张撤销银海雅苑业主大会、业委会选聘天鼎源物业公司为银海雅苑小区物业服务企业的决议的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告汪祥华、武汉银海置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告汪祥华、武汉银海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  董菲二〇二〇年四月十四日法官助理周萍书记员徐泽