广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25687号原告：中山市永超物业管理有限公司，住所地中山市*************************之一，统一社会信用代码914********4252549。法定代表人：莫伟彬，经理。委托诉讼代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁宇，广东显德律师事务所实习律师。被告：饶满华，女，1973年10月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区**********，公民身份号码362************024。原告中山市永超物业管理有限公司（以下简称永超物业公司）与被告饶满华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永超物业公司的委托诉讼代理人李四明到庭参加诉讼，被告饶满华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永超物业公司向本院提出诉讼请求：被告饶满华向原告永超物业公司支付2017年6月至2017年10月期间共5个月的物业管理费925.55元及违约金（以每月物业管理费190.51元为基数，分别从欠费当月11日起按日千分之一利率计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告变更违约金计算方式为自欠费当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际清偿之日止。事实与理由：被告饶满华购买了中山市************************，建筑面积为119.07平方米，于2015年5月27日收楼，并于当日与原告永超物业公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定，合同期限为自2015年5月27日起至业主委员会成立并于物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止；物业管理服务费按以下标准收取：高层（电梯房）按建筑面积每月每平方米1.6元收取，应于每月10日前缴清当月费用；业主（住户）未按时缴纳物业管理费用的，按每日欠缴金额3%加收滞纳金。被告饶满华拖欠原告2017年6月1日至2017年10月31日共5个月物业管理费925.55元（按190.51元/月计付）。原告曾通过上门、电话方式向被告饶满华催收欠缴款项。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告饶满华未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．2014年1月28日，中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力房地产公司）与永超物业公司签订《前期物业服务合同》，约定将金港湾花园商住小区的前期物业管理服务工作委托给永超物业公司，服务期限自2012年6月1日起至该物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；该物业未竣工验收交付使用前，物业服务费用由协力房地产公司向永超物业公司交付，该物业竣工交付使用后，物业管理费由业主或非业主使用人向永超物业公司交付，协议还约定了其他事项。2．饶满华系中山市************************[土地使用权证：中府国用（2015）第易3200722号，房地产权证：粤房地权证中府字第0215071832号]的业主，房屋建筑面积119.07平方米，饶满华于2015年5月27日收楼（入伙）。2015年5月27日，饶满华（业主）与永超物业公司（物业管理单位）签订《前期物业管理服务合同》，约定由永超物业公司为饶满华位于金港湾花园15幢902房、建筑面积119.07平方米的房屋提供物业管理服务，服务期限自业主收楼（入伙）之日起，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止；业主应自开发商通知业主收楼（入伙）之日起开始交纳物业管理费，物业管理服务费按照以下标准收取：高层（电梯房）按建筑面积每月每平方米1.6元收取，每月10日前缴清当月费用；业主（住户）未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求业主（住户）补交并从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，饶满华每月应交物业管理费190.51元（119.07平方米×1.6元/平方米）。3．2017年10月31日，中山市神湾镇金港湾小区业主委员会（以下简称金港湾业主委员会）与永超物业公司签订《协议书》，约定自2017年10月31日15时起金港湾业主委员会全面接管金港湾花园小区的物业管理工作，同时永超物业公司退出金港湾花园小区的物业管理工作，协议还约定了其他事项。4．永超物业公司于2018年11月6日向金港湾花园业主出具公告，载明永超物业公司通过上门、电话、发函等方式催收截止2017年10月的物业管理费，但尚有部分业主拖欠物业管理费，请其尽快缴清欠费。永超物业公司称饶满虎自2017年6月1日开始拖欠物业管理费及其他费用，其曾通过电话、上门等方式向饶满华催缴物业管理费，要求饶满华缴清欠费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中山市永超物业管理有限公司对金港湾花园商住小区的前期物业管理服务工作的收费具有合法的权限，并且饶满华与中山市永超物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。在中山市永超物业管理有限公司依照合同约定提供物业服务后，饶满华应按照合同约定履行交纳物业管理费。饶满华自2017年6月1日起开始拖欠物业管理费，且至今尚未履行交付物业管理费的合同义务，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，除需支付物业管理费外还需承担欠付物业管理费的违约责任。2017年10月31日，中山市永超物业管理有限公司退出金港湾花园小区的物业管理工作。综上所述，饶满华应向中山市永超物业管理有限公司交付2017年6月1日至2017年10月31日的物业管理费。因此，中山市永超物业管理有限公司要求饶满华向其支付2017年6月至2017年10月的物业管理费925.55元（190.51元/月×5个月）的诉请，理据充分，本院予以照准。关于违约金的问题，饶满华欠付物业管理费给中山市永超物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，中山市永超物业管理有限公司主张以每月应交物业管理费190.51元为基数，分别从欠费当月11日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的标准计算违约金至实际清偿之日止，本院予以支持，每月以应交物业管理费190.51元为基数，违约金分别从欠费当月11日起计至实际清偿之日止，其中从2017年6月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。饶满华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告饶满华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市永超物业管理有限公司支付中山市************************2017年6月至2017年10月物业管理费925.55元及违约金（每月以应交物业管理费190.51元为基数，违约金分别从欠费当月11日起计至实际清偿之日止，其中从2017年6月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告饶满华负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年四月十三日书 记 员  陈大钊袁丽珣