四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1402民初571号 原告：眉山华陆（西安）实业有限公司，住所地：眉山市东坡区眉州大道西一段71号华陆大厦26层。 法定代表人：张维明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋国安，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张安祺，四川达宽律师事务所律师。 被告：四川省眉山市三和亿佰家商贸有限公司，住所地：眉山市东坡区苏源路469号。 法定代表人：周树林，总经理。 委托诉讼代理人：张兴涛，四川蜀鼎律师事务所律师。 第三人：东坡区武武人家鸭脖亿佰家店，经营场所：眉山市东坡区苏源路亿佰家内。 经营者：邓大桥，男，1968年11月12日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市竟陵办事处水运一水区，现住东坡区。 第三人：眉山市东坡区鲁商家电经营部，经营场所：眉山市东坡区苏源路与大雅路交汇处亿佰家超市。 经营者：李凤晓，女，1987年9月28日出生，汉族，山东省诸城市人，住山东省诸城市，现住东坡区。 第三人：眉山市东坡区君妹儿小吃店，经营场所：眉山市东坡区大雅路111号。 经营者：朱高全，男，1971年3月9日出生，汉族，眉山市东坡区人，住东坡区。 委托诉讼代理人：胡君，女，1971年8月27日出生，汉族，住东坡区。系朱高全的爱人。 第三人：眉山市东坡区凤轩服饰店，经营场所：眉山市东坡区华陆新天地亿佰家超市内。 经营者：唐建平，男，1979年2月23日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，现住东坡区华陆新天地亿佰家超市内。 第三人：东坡区沐菓奶茶店，经营场所：眉山市东坡区苏源路亿佰家内。 经营者：朱旭梅，女，1981年11月23日出生，汉族，四川省乐山市沐川县人，住东坡区。 第三人：眉山市东坡区博士眼镜专卖店，住所地：眉山市东坡区华陆新天地2栋亿佰家超市一层一号。 投资人：肖紫欣，女，1988年2月11日出生，汉族，眉山市东坡区人，住东坡区。 委托诉讼代理人：蒋红卫，男，1978年12月2日出生，汉族，眉山市东坡区博士眼镜专卖店员工，住浙江省临海市。 第三人：何金琼，女，1991年7月25日出生，汉族，四川省乐山市金口河区人，住四川省彭山区。 第三人：周丽，女，1992年5月28日出生，汉族，眉山市东坡区人，住眉山市东坡区。 第三人：晋孝义，男，1986年8月24日出生，汉族，河南省周口市川汇区人，住成都市高新区，现住东坡区。 原告眉山华陆（西安）实业有限公司（以下简称：华陆公司）与被告四川省眉山市三和亿佰家商贸有限公司（以下简称：亿佰家公司）、第三人东坡区武武人家鸭脖亿佰家店（以下简称：武人鸭脖店）、眉山市东坡区鲁商家电经营部（以下简称：鲁商家电）、眉山市东坡区君妹儿小吃店（以下简称：君妹小吃店）、眉山市东坡区吴学威小吃店（以下简称：吴学威小吃店）、眉山市东坡区凤轩服饰店（以下简称：凤轩服饰店）、东坡区沐菓奶茶店（以下简称：沐菓奶茶店）、眉山市东坡区博士眼镜专卖店（以下简称：博士眼镜店）、何金琼、李正东、周丽、晋孝义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日、4月21日公开开庭进行了审理。案件审理中原告撤回对第三人吴学威小吃店、李正东的诉讼。原告华陆公司的一般授权委托诉讼代理人蒋国安、张安祺、被告亿佰家公司的特别授权委托诉讼代理人张兴涛、第三人武人鸭脖店、鲁商家电、凤轩服饰店、沐菓奶茶店、何金琼、晋孝义、周丽、君妹小吃店的委托诉讼代理人胡君、博士眼镜店的委托诉讼代理人蒋红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华陆公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金291084.92元（计算至2020年1月5日）及滞纳金，滞纳金从租金迟延支付之日起，按应付租金的万分之五/日计算至实际支付之日止（暂计算至2020年1月19日滞纳金为13611.02元）；2.被告支付原告违约金300万元；3.被告及第三人立即将华陆新天地项目2栋一层租赁房屋返还给原告；4.被告向原告支付逾期腾退房屋期间的租金，逾期腾退房屋租金，按照一层房屋租赁面积（1904平方米）2.32元/日/每平方米的标准，从2020年1月5日起计算至实际腾退房屋之日（暂计至2020年1月19日为62108.48元），第三人在各自的房屋使用面积范围内连带向原告支付逾期腾退房屋租金至实际腾退房屋之日；5.被告及第三人承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年5月11日签订《华陆.新天地物业租赁合同（1层）》、《华陆.新天地物业租赁合同（-1层）》（以下合称租赁合同），约定由被告承租华陆.新天地项目2栋一层负一层部分商业房屋；后被告将上述物业中的一层分租给第三人，现案涉房屋由第三人实际占有使用。在合同履行过程中，原告依法履行了交付房屋等全部义务，但被告未按租赁合同第三条第二款第二项履行付款义务，经原告多次催收未果。2019年12月5日，原告依照租赁合同第十二条第二款第三项之约定，向被告送达《合同解除通知书》，通知解除租赁合同，并限期30日腾退房屋。同日，原告向第三人送达《腾退告知书》，告知租赁合同解除事宜，并要求其于2020年1月5日搬离案涉租赁房屋，否则应承担相应法律责任，但第三人拒不腾退。原告认为，被告拒不支付租金及其他费用，依照《中华人民共和国合同法》及租赁合同的约定，现该租赁合同已解除，被告应当支付所欠租金及其他费用，并返还租赁房屋。被告及第三人应当腾退房屋而拒不腾退，严重损害了原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，特具状，望判如所请。 被告亿佰家公司辩称：承认原告在本案中所主张的事实。但是，一、由于被告在经营过程中出现严重亏损，无力继续经营，至今欠付原告291084.92元租金无力支付；二、被告违约给原告造成的实际损失也仅是腾退房屋前所欠租金。原告要求的300万元违约金高于实际损失，依法应予驳回；三、次承租人没有与原告建立直接的关系，原告无权请求次承租人的第三人腾退房屋，腾退是被告的义务；四、本案案涉房屋面积共计1904平方米，其中涉及本案第三人租赁的面积共计910平方米。租赁合同约定的月租金单价为35元/平方米/月，按日计算仅为1.16元/平方米/天，共计15834.00元。剩余的994平方米事实上已交还给了原告，不应当计算逾期腾退房屋租金。 九位第三人辩称，承认原告在本案中所主张的事实。但认为，一、第三人与亿佰家公司签订租赁合同，合法有效租赁经营，如约交纳了租金；二、原、被告间的纠纷不能殃及第三人；三、如果原告通过法律渠道收回商场，第三人依法愿意向原告交纳租金，继续履行与被告的签约内容；四、如果原告收回商场后，执意要第三人腾退搬迁，第三人要求原告代为退还押金、未到期租金、装修费及损失等费用（每位的请求额各不等）；五、给予三个月的腾退时间。 本院经审理认定事实如下： 当事人无异议的原告华陆公司围绕诉讼请求依法提交的原告营业执照、法人身份证明、身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、第三人个体工商户登记基本信息打印件、第三人身份证、《华陆.新天地物业租赁合同（-1、1层）》、亿佰家公司专柜租赁合同、亿佰家公司商铺租赁合同、亿佰家连锁超市场地租赁合同、亿佰家（眉山店）合同洽谈表、律师函、亿佰家应收租金及押金明细、公证书、合同解除通知书、EMS邮单、笔录、眉山华陆（西安）实业有限公司股东会决议、腾退告知书；被告依法提交的营业执照、法人身份证明、身份证复印件证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认无争议事实如下： 原、被告于2019年5月11日签订《华陆.新天地物业租赁合同（1层）》、《华陆.新天地物业租赁合同（-1层）》，约定由被告承租位于眉山市华陆新天地项目2栋（1层、-1层）部分商业房屋。原、被告对-1层的租赁合同已解除，并重新与第三人签订了三方租赁协议，协议在履行中。被告尚欠-1层部分租金。案涉1层的租赁合同主要约定：租赁面积1904平方米，合同签订后的30日内，被告支付原告5万元保证金；租期从2019年3月15日至2024年3月14日，月租金35.00元／平方米，每月提前30日支付，第三年开始每3年递增一次租金，递增比例为10%，2019年3月15日至2021年3月14日的月租金为66640.00元，2021年3月15日至2024年3月14日的月租金为73304.00元……；被告可以将其承租的租赁物业中的部分区域转让给被告联营商家经营，原、被告之间的租赁合同条款不变，转租租金仍由原、被告直接进行结算，原告不承担转租部分的招租、精装修及运营等费用；被告未按约交付租金及其他相关费用，从迟付的第一天起，每日按当期应付租金的万分之五向原告支付滞纳金；被告逾期支付租金及其他费用达30天以上，原告有权解除合同，被告支付原告违约金300万元，被告在收到原告送达的提前终止合同通知书后30日内迁离并交回房产，租金照实结算;租赁期限届满后，被告不再续租，需提前6个月书面通知原告，双方在租赁期限届满前30日内按《交付清单》办理交接。合同签订后，原告将1904平方米商用房产交付被告，被告租赁期间，将其中1053.2平方米分租给案涉第三人经营使用至今。从2019年9月15日起，被告逾期未支付下一月租金，直至2019年12月5日，原告对被告连续逾期未支付租金的行为，向被告送达《合同解除通知书》，通知解除租赁合同，并限期30日腾退房屋。同日，原告向第三人送达《腾退告知书》，告知租赁合同解除事宜，并要求其于2020年1月5日搬离案涉租赁房屋。因被告未支付原告-1层和1层共计尚欠租金291084.92元和1894平方米房屋腾退返还（其中案涉第三人占有使用1053.2平方米）。原告遂诉讼来院，庭审中，原、被告确认双方签订的租赁合同已于2019年12月5日解除。 本院认为：原、被告签订《华陆.新天地物业租赁合同（-1、1层）》，被告承租后，据租赁合同的约定，将1层部分房屋转租给案涉第三人，原、被告及第三人之间先后建立的租赁和转租关系均合法有效，受法律保护。因被告逾期未向原告交付租金，原告对其违约行为，据租赁合同约定，向被告送达《合同解除通知书》，双方签订的《华陆.新天地物业租赁合同（-1、1层）》已于被告收到《合同解除通知书》的2019年12月5日依法解除。原告对合同解除后，被告未履行的租金支付及据合同约定的滞纳金、逾期腾退房屋租金（双倍租金2.32元/日/每平方米）承担的请求，依法成立，予以支持。被告抗辩逾期腾退房屋租金以1.16元/日/平方米计付的主张，不成立，不予采信。原告请求被告支付合同约定的300万元违约金。被告抗辩其违约导致原告的损失为房屋占有的租金损失，原告已予以了请求，违约金高于实际损失，不予支付。就此，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况相对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案被告赔偿的滞纳金、逾期腾房租金，其计付标准远高于约定租金，已达到了案涉违约金约定的赔付目的。为此，原告因被告违约的损失已通过约定的损失赔偿额的计算方法实际计赔。在此基础上，原告还请求被告支付300万元违约金，不符合合同法关于违约责任承担的规定。原告的违约金请求，依法不予支持。本案租赁合同解除，实际占有840.80平方米房屋的被告与实际占有1053.2平方米房屋的次承租人（九位第三人）负有腾退义务，其逾期腾退，应依法向原告支付房屋使用费，第三人支付标准按照原、被告租赁合同约定的1.16元/日/平方米计付为宜。至于第三人因不能继续使用租赁房屋造成的损失，其应要求转租人的被告承担责任，出租人的原告不负有责任承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同结付案件具体应用法若干问题的解释》第十八条的规定判决如下： 一、被告四川省眉山市三和亿佰家商贸有限公司和九位第三人在本判决生效之日将位于眉山市租赁的1894平方米房屋（其中被告返还占有的840.80平方米，案涉九位第三人返还占有的1053.2平方米）腾退返还给原告眉山华陆（西安）实业有限公司； 二、被告四川省眉山市三和亿佰家商贸有限公司在本判决生效之日支付原告眉山华陆（西安）实业有限公司租金291084.92元及以291084.92元为基数从2020年1月5日起按日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金； 三、被告四川省眉山市三和亿佰家商贸有限公司在本判决生效之日向原告眉山华陆（西安）实业有限公司支付从2020年1月6日起计算至实际返还房屋之日的1894平方米×2.32元/日/平方米房屋占有使用费；九位第三人在各自的房屋使用面积范围内连带共计向原告眉山华陆（西安）实业有限公司支付上述范围内的逾期返还房屋的1053.2平方米×1.16元/日/平方米占有使用费（详见附页明细表）； 四、驳回原告眉山华陆（西安）实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33734.00元，减半收取16867.00元，由原告眉山华陆（西安）实业有限公司负担14000.00元，被告四川省眉山市三和亿佰家商贸有限公司负担2867.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨文俐 二〇二〇年四月三十日 书记员  熊 玲 附件：九位第三人逾期返还房屋占有使用费明细表。 附件： 九位第三人逾期返还房屋占有使用费明细表                            序号                       商户                       租赁面积             （平方米）                       逾期返还房屋的起止日期                       逾期返还房屋计付标准                               1                       东坡区武武人家鸭脖亿佰家店                       18                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               2                       眉山市东坡区鲁商家电经营部                       83.2                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               3                       眉山市东坡区君妹儿小吃店                       10                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               4                       眉山市东坡区凤轩服饰店                       550                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               5                       东坡区沐菓奶茶店                       16                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               6                       眉山市东坡区博士眼镜专卖店                       70                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               7                       何金琼                       15                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               8                       周丽                       91                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米                               9                       晋孝义                       200                       2020年1月5日至实际腾退之日止                       1.16元/日/平方米