山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终510号上诉人（原审原告、执行案外人）：姚玉辉，女，1969年4月13日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：徐风文，山东文旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：高昊，山东文旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：丛培会，男，1965年7月13日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：丛宇（系丛培会之女），住山东省威海经济技术开发区。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴进财，男，1972年9月10日出生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区,现住址不详。上诉人姚玉辉因与被上诉人丛培会、吴进财案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚玉辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.关于案涉车库，三方合同约定的系175号，实际编号为176号，关于合同中车库编号记载与实际情况不符的问题，系签订合同中书写笔误所致，且吴进财在五洲太阳城天琴园除了176号车库外并没有其他第二个车库。合同约定的175号车库就是案涉车库。此外，吴进财向开发商支付的车库购买款项收据上亦明确载明：101号176号车库”的信息，说明101号住宅唯一对应的就是176号车库。2.关于2017年6月9日和2017年6月9日二份合同。根据二手房正常交易习惯，2017年6月15日所签订合同系办理产权过户的不可缺少的形式程序式要件，系不动产登记中心硬性要求，系满足住宅房产过户及登记备案需求的合同（案涉车库不具备办理过户条件），只是对2017年6月9日房屋买卖合同部分履行，并非变更。根据交易过户程序，姚玉辉在双方办理过户前支付给吴进财30万购房首付款，剩余款项通过银行审批程序包括贷款额度。一审判决认定以合同约定住宅、草厦子及车库为价款77万元，房屋交易单价相对较低，无法认定77万包括车库的对价，属于认定事实错误。当时该房屋包括车库及草厦子总价款77万，是合理的市场价格。根据案涉车库特殊性及交易习惯，吴进财在出卖2号楼101室住宅时，不可能不把车库一同转让，本案合同价款77万包含车库符合正常的交易习惯。签订买卖合同后，吴进财把《车库买卖协议》原件、交款收据原件、车库门钥匙也一并交付给姚玉辉。3.案涉车库在交易时候吴进财并没有办理产权证，办理产权过户除了提供合同外，还需要开发商参与协助。案涉车库只有办理到吴进财名下才能办理过户，过户至姚玉辉名下，至于案涉车库系吴进财原因还是开发商原因没有过户至吴进财名下，都不是姚玉辉自身原因未办理过户。丛培会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴进财未予答辩。姚玉辉向一审法院起诉请求：1.解除对威海经济技术开发区五洲太阳城天琴园附1D号-076（176）号车库的查封（排除对该车库的执行）；2.确认威海经济技术开发区五洲太阳城天琴园附1D号-076（176）号车库归姚玉辉所有，具备办理产权登记条件时由吴进财协助姚玉辉办理产权登记手续。一审法院认定事实：2017年7月31日，在一审法院受理的丛培会诉吴进财民间借贷纠纷一案中，依据丛培会申请查封了案涉车库（位于威海经济技术开发区车库，基于合同登记买受人为吴进财），后一审法院于2017年12月4日作出（2017）鲁1002民初3670号民事判决书，判决吴进财给付丛培会借款35万元及利息。后因吴进财未能按期履行债务，丛培会申请强制执行，在执行过程中，姚玉辉主张其在查封前购买了案涉车库就此提出异议。姚玉辉为证实其主张提供如下证据：证据一、姚玉辉、中介公司、吴进财三方签订的《房屋买卖合同》原件一份，载明合同签订时间为2017年6月9日，载明吴进财同意将所拥有的威海市五洲太阳城天琴园2号楼101室房产出售给姚玉辉，双方商定房屋交易成交价77万元（包括房产的配套价格），合同签订当日姚玉辉付10万元为购房定金，转交中介方保管，在房产交易大厅过户时付首付款34万元（定金冲入首付款），余款43万元由银行贷款给付；双方承诺2017年6月20日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续；此房附带草厦子一个，175号车库一个。该合同下方由姚玉辉、吴进财签字捺印，中介公司处加盖威海金利通置业顾有限责任公司第三分公司印章并有周智华签字。证据二、吴进财出具的收到定金、首付款收条、银行交易明细（三份）、个人购房抵押（保证）借款合同、银行贷款借款借据、个人贷款业务二次下柜通知书、兴业银行特种转账贷方凭证原件各一份，证实姚玉辉于2017年6月9日向吴进财转款10万元，2017年6月12日向吴进财转款20万元，后通过银行贷款方式于2017年6月30日向吴进财转款47万元，即姚玉辉已经全部结清合同约定房款（包括案涉车库、草厦子）且从个人购房抵押（保证）借款合同第六条、个人贷款业务二次下柜通知书记载住宅（包括草厦子）价值62万，总价款减去住宅62万元价值，剩余款项即系车库价值，因此姚玉辉所支付的房产买卖价款包括案涉车库的对价。证据三、吴进财与开发商签订的《车库买卖协议书》及付款收据原件各一份，载明吴进财2011年4月19日与威海五洲基业房地产开发有限公司签订《车库买卖协议书》，约定价款12万元，从协议内容看吴进财购买了五洲太阳城天琴园2号楼101室商品房前提下，才有资格购买案涉车库，即车库与小区内商品房为绑定在一起的买卖的，案涉车库未能办理产权变更登记，系因吴进财当时并没有把车库产权变更至自己名下（没有办理车库不动产登记证），导致案涉车库不能在合同更名后直接办理产权变更登记手续，但吴进财已经把代表案涉车库产权性质的买卖协议书原件、交款收据原件交付给姚玉辉。证据四、威海经济技术开发区五洲太阳城天琴园2号楼101室商品房产权变更登记手续档案材料及不动产权利证，档案材料中所附房地产买卖合同为姚玉辉与吴进财于2017年6月15日签订，载明吴进财将天琴园2号101室转让给姚玉辉，房屋价款为77万元，该合同中未记载有车库，姚玉辉主张上述证据证明住宅（附属草厦子）及捆绑销售的车库所有权归姚玉辉所有。证据五、吴进财结清物业费收据、姚玉辉缴纳案涉车库的物业费收据原件各一份，其中物业公司于2017年6月23日出具交款单位为吴进财的收据，载明176车库物业费自2014年至2017年6月30日为770元，于2018年12月26日出具交款单位为姚玉辉的收据载明176车库物业费自2017年7月1日至2018年为330元，证明案涉车库在保全前姚玉辉与吴进财双方就已经交付，案涉车库由姚玉辉占有、使用、控制和管理，同时证明诉争176车库所有权归姚玉辉所有。证据六、威海金利通置业顾问有限责任公司第三分公司营业执照、证明及周智华书面证人证言，证明与五洲太阳城天琴园2号楼101室商品房捆绑销售的车库175号与176号系同一个车库，系三方买卖合同所标明的车库，同时证明该车库的所有权归姚玉辉所有。证据七、周智华出庭作证称，2017年前吴进财因有多处顶账房均委托证人代为销售，案涉房屋为其中一套，姚玉辉到其公司处看房，因没有车库钥匙，因此在看房过程中由吴进财指认了车库位置，且吴进财称其指认的车库系175号车库，此后三方签订协议，因房屋、车库、草厦子均不能单独购买，系随着房屋一起购买的，因此并未商定房屋、车库、草厦子具体价格，仅约定了总价款为77万元，姚玉辉向吴进财支付了10万元定金，后吴进财将车库钥匙交付给证人，证人随姚玉辉办理了相应按揭贷款手续，并陪同其再次看房，发现车库钥匙是176号车库的钥匙，经电话联系，吴进财隔了两、三天后将车库购买协议等手续交付给证人，发现车库坐落号书写错误，打算更正，但吴进财表示不用改了。在办理产权变更登记手续过程中，因车库并未办理在吴进财名下，且证人听说开发商有一部分水费未缴纳，无法办理车库产权登记手续，因此证人仅催促吴进财尽早办理，此后吴进财就联系不上了，在姚玉辉交付定金后所购买房屋、草厦子及车库的钥匙就均交付给了姚玉辉，按照证人判断案涉车库在双方交易时价格为15万元。丛培会质证称，对姚玉辉提交的证据均不予认可，175号和176号车库差距很大，不可能是同一个车库，主张系同一车库则仅提供证人证言，没有证明力，且从姚玉辉所主张的购买价格来看，双方约定交易价格过低，不符合市场交易价值，不排除姚玉辉与吴进财恶意串通，转移财产。另查，案涉车库系独立产权，可以单独办理产权登记。姚玉辉称，其与吴进财交易时车库价值15万元，房屋及草厦子共计62万元，对于车库的占有，姚玉辉表示其现仍使用开发商配备的原始钥匙，对于车库水电费因系绑定在住宅中，并无单独的水电费明细。一审法院认为，对于姚玉辉要求解除对案涉车库的查封的诉讼请求，因查封属于执行过程中的一种执行行为，该请求并非执行异议之诉审查的范围，姚玉辉可通过其他程序予以解决，故对该项诉讼请求，不予处理。但经向姚玉辉进行询问结合姚玉辉诉状所载理由，该项诉请本意系要求排除对案涉房屋的执行，因此本案争议焦点在于姚玉辉对案涉车库是否享有足以排除执行的权利，对此分析如下：首先，姚玉辉主张其就案涉房屋与吴进财签订了买卖合同，所提供的2017年6月9日所签订的合同中记载双方交易房屋为威海五洲太阳城天琴园2号楼101室，交易价款为77万元，该房屋附带草厦子及175号车库，但根据双方陈述，吴进财名下并无175号车库，以其名义自开发商处购买的为176号车库，另结合姚玉辉与吴进财于2017年6月15日签订的交易价款亦为77万元的房屋买卖合同来看，该合同则未有双方交易包含车库的表述，且姚玉辉的实际付款金额、付款期限等亦与双方于6月9日签订的房屋买卖合同书中约定并不完全相符，即双方在实际履行房屋买卖合同过程中确存在一定的变更；其次，姚玉辉主张其与吴进财约定的房屋价款77万元中包含房屋及草厦子62万元，车库15万元，按照姚玉辉所称房屋交易单价相对较低，亦缺少明确约定，无法仅凭姚玉辉陈述即认定其与吴进财所约定的房屋交易价款中包含车库的对价；最后，案涉车库具有独立产权，姚玉辉主张系因开发商原因未能办理产权变更登记手续，对此并未提供相关证据，且姚玉辉主张其在查封前已占有案涉车库的证据为物业公司出具的物业费用单据及证人证言，但上述证据均为间接证据，无法形成完整的证据链条证实姚玉辉的主张，综上无法认定姚玉辉对案涉车库享有足以阻却执行的权利。另因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现案涉车库尚登记在开发商名下，姚玉辉主张其自吴进财处购买取得案涉车库，合同约定不明确，亦未办理产权变更登记手续，故姚玉辉要求确认其对案涉车库享有所有权并要求吴进财协助姚玉辉办理房屋过户手续的诉讼请求，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回姚玉辉的诉讼请求。案件受理费3300元，公告费560元，由姚玉辉负担。本院二审期间，姚玉辉围绕上诉请求依法提交了证据：证据1.增值税普通发票一张，拟证实威海市房管局和地方税务局认定的五洲太阳城的房屋在2017年6月时的市场价格为558000元，故77万元的价格系合理的市场价格；证据2.房源信息登记表及《房屋买卖合同》各一份，拟证实五洲太阳城二手房的市场价格在2017年6月比较低迷；证据3.案涉车库在物业公司交接登记原始记录一份（系手机拍照后打印件），拟证实姚玉辉在2017年6月23日以后对案涉车库实际占有使用；证据4.车库原始钥匙一把，拟证实姚玉辉已经实际合法占有案涉车库。本院组织丛培会对上述证据进行了质证，丛培会主张上述证据均与本案不具有关联性。对姚玉辉提交证据的真实性，本院予以认定，对上述证据的证明效力，本院予以采纳。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为姚玉辉对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照物权法规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明的事实，案涉车库并未登记在姚玉辉名下，故姚玉辉尚未取得案涉车库所有权。其次，姚玉辉对案涉车库不享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”姚玉辉依据上述规定主张其权利能够排除强制执行，但其主张成立的前提条件之一是姚玉辉对未办理车库过户登记手续不存在过错。经审查，案涉车库具有独立产权，符合办证条件。对于自姚玉辉主张的购买案涉车库之日起至车库被查封之日长达一个多月时间里迟迟未办理过户手续的事实，姚玉辉并未举证证明系因客观障碍所致。即使姚玉辉关于其支付的房屋价款中包括该车库价款以及已经实际占有使用案涉车库的主张属实，但其在签订《二手房屋买卖合同》后未及时办理涉案房产过户登记手续，自身亦存在过错，法院在此情况下查封该房产，合法有据。另，车库并非居住性房屋，对案涉车库强制执行并不影响姚玉辉的生存权与居住权等基本民事权益。姚玉辉对吴进财未履行债务所造成的损失，可另行主张权利。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，姚玉辉无权排除对案涉车库的强制执行。综上所述，姚玉辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人姚玉辉负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年四月七日法官助理李佳忆书记员张济节