福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1291号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系公司职员。 被上诉人（原审原告）：胡速端，女，1959年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）被上诉人胡速端商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销福建省厦门市同安区人民法院(2019）闽0212民初4211号民事判决书，并发回重审或者依法改判驳回胡速端的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司未举证证明胡速端存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，系事实认定不清，举证责任适用错误。1、胡速端作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因胡速端部分购房款通过按揭贷款方式支付，提供按揭文件、资料是胡速端的应尽义务，双方签订的合同及附件明确约定了胡速端应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2、根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，胡速端认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由胡速端承担，而非由欣盛丰公司承担。胡速端应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，胡速端不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。一审法院判定欣盛丰公司承担举证责任，即欣盛丰公司应证明胡速端何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准超过了合同总价款的5%，比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了胡速端的实际损失，违反了公平原则。即便胡速端的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。一审法院任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，违反了公平原则及诚实信用原则，应予以纠正。三、一审法院以“合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才开始计算”，不予认定欣盛丰公司提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2016年1月1日至2016年9月16日）的主张，是错误的。2015年12月31日欣盛丰公司未交房，2016年1月1日胡速端就知道其收房权利受到侵害，胡速端于2019年9月17日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年9月16日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且胡速端并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此胡速端主张2016年1月1日至2016年9月16日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。四、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年7月5日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2017年11月22日。一方面，一审判决确认的事实为“2017年10月9日通过建设工程竣工消防验收，至此才具备法定的交房条件”，根据合同附件六第十条通知约定及欣盛丰公司一审提供的“商品房交付通知书及EMS面单”显示，欣盛丰公司以EMS邮政特快专递方式向胡速端合同预留联系地址及联系人邮寄“催告收房通知书”，因该投递的时间距今比较久，邮局已无法打印快递流转情况，但结合该份快递面单，其上显示揽投员姓名陈志孟，足见欣盛丰公司已将该份“催告收房通知书”投递予胡速端，根据前述附件关于通知的约定，欣盛丰公司投递该通知书后48小时即视为送达。因此一审法院认为欣盛丰公司“讼争商品房尚未具备法定交房条件”，实际上，该判决书查明事实部分已确认案涉房屋于2017年10月9日已具备法定交付条件，因此胡速端应按照通知要求于2017年11月22日前往欣盛丰公司处办理收房手续。一审法院断章取义，认为欣盛丰公司2017年11月22日不具备交付条件是自相矛盾的。另一方面，一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，继续构成逾期交房，该事实认定错误。实际上，胡速端于2018年7月5日已接收案涉房屋，此时胡速端更不存在逾期交房的问题。显然一审法院基于同一事实，即确认案涉房屋2017年10月9日已具备法定交付条件且欣盛丰公司通知胡速端2017年11月22日交房的情况却认定欣盛丰公司逾期交房违约金计算至2018年7月5日是错误的。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2017年11月22日。 胡速端辩称，一、欣盛丰公司主张胡速端需向欣盛丰公司支付违约金没有合同依据，且欣盛丰公司也无权以欣盛丰公司存在应付未付违约金而拒绝交房。1、根据谁主张谁举证的原则，被告如认为原告逾期提交按揭资料，那么应当由主张一方即欣盛丰公司承担举证责任，但本案中欣盛丰公司并未有任何证据证明胡速端有逾期办理贷款材料。如果是按揭资料不齐，那么结果是按揭款都不会发放，欣盛丰不能以按揭款发放时间的长短来简单判断胡速端就存在逾期提交按揭资料。已生效案件中，一、二审法院都是认定在业主全额支付购房款后，开发商如认为业主逾期付款应当承担举证责任。同样，本案中，胡速端已经提交了完整的按揭资料，已经履行了合同义务，若欣盛丰公司认为胡速端逾期提交按揭资料，应当由欣盛丰公司承担举证责任。2、欣盛丰如业主逾期提交按揭资料，本案合同签订的时间一般是2016年之前（本案合同实际签订时间是2013年），且在合同履行过程中，原告从来都不知晓、被告也从来没有催告过原告有存在逾期付款情况，因此，关于欣盛丰主张原告逾期付款应支付违约金也超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。3、欣盛丰主张逾期付款违约金属于不确定之债，是否存在违约、是否原告是否应承担违约金被告应当另案起诉，根据不诉不理的法律原则，欣盛丰的该抗辩不属于人民法院本案的审理范畴。4、违约金并非主合同义务，即便业主有拖欠欣盛丰公司违约金，欣盛丰公司也不能以非主合同义务作为抗辩拒绝交房的理由。5、合同附件六相关关于没有付清违约金前可以拒绝交房的条款属于格式合同，损害业主的权益，且与主合同二十二条相冲突，为无效条款：（1）合同附件六未能充分提示业主注意，减轻或免除应由开发商承担的责任或加重买受人责任的、排除买受人主要权利的内容属于合同法所约定的格式条款，应认定无效。（2）本条款是附件六的内容与主合同冲突时候的适用条款，即附件六的内容不是针对主合同进行补充约定，而是进一步加重了业主责任的，那么该条款就属于无效条款。二、欣盛丰主张胡速端逾期付款，没有合同依据。1、本案讼争合同并未约定按揭款应在何时支付给欣盛丰公司。2、欣盛丰主张交易惯例，欣盛丰公司均提交任何证据予以证明，另外，关于付款期限问题，业主与开发商签订合同时间、购房单价、商品房交付时间也都不尽相同，不存在惯例问题；3、另外也不能将其他开发商、其他业主的交易内容作为交易惯例，所谓惯例是指同一交易主体买方与卖方之间的存在先前的交易习惯，而不是不同的买卖双方之间的纵向比较，按照欣盛丰公司的逻辑，后买卖的业主是否也可以要求开发商按照之前更低的销售价格来执行，难道这不是交易惯例？三、逾期交房违约金计算至最后一次交房通知的收到后3日认定事实清楚证据充分应当予以维持。（2018）闽02民终5463号一案查明并认定欣盛丰公司于2018年12月12日才完成交房义务。”四、欣盛丰公司主张调整违约金依据不足根据法律规定，违约一方主张违约金过高的，应当提供证据予以证明，但本案一审中欣盛丰公司仅提供了一张来源不明、真伪无法判断的传来证据，不足以证明租金标准。而且，由于讼争房屋无法交付，胡速端承担的利息损失远远高于合同约定的标准，这里不包括因房屋装修入住后可能产生的附加教育、金融工具等附加价值，因此欣盛丰公司关于违约金过高的上诉理由不能成立。欣盛丰公司与江慧珍同属同一楼盘相同情况，该案审理查明的事实可以作为本案定案的依据。 胡速端向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司向胡速端支付逾期交房违约金(以房款总金额860052元为基数,自2015年12月31日之次日起按每日万分之一计算至2018年7月5日的违约金为78867元)；2.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月1日，胡速端与欣盛丰公司签订编号为03125828的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，胡速端购买欣盛丰公司开发的欣盛园1#楼A梯6层603室商品房，建筑面积为80.21平方米，总价款为860052元。合同第六条第三款约定，买受人于2014年1月1日前付50000元，备案后三日内福210052元，余款600000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任之第一款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。附件六第三条第六款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第八款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，胡速端依约分别支付首付款260052元及通过按揭贷款方式支付购房尾款600000元。2014年1月16日、2014年6月3日，欣盛丰公司向胡速端分别出具销售不动产统一发票一张，证明其收到购房款260052元、600000元。 同时查明，讼争商品房于2013年9月10日开工，2017年9月30日通过“五方”竣工验收，于2017年10月9日通过建设工程竣工消防验收，至此才具备法定的交房条件。2017年9月，欣盛丰公司向胡速端发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年11月22日办理接楼手续，胡速端未去办理。后于2018年7月5日，欣盛丰公司与胡速端办理了诉争商品房的交房手续。 另，2014年2月10日，胡速端为办理抵押贷款，与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订一份个人购房借款/担保合同。 审理过程中，胡速端为向本院申请对欣盛丰公司进行财产保全，向紫金财产保险股份有限公司厦门分公司支付开具保函的费用1000元，后申请保全并向本院支付保全费946元。 根据其他业主拍摄的视频，以及（2018）闽02民终5463号生效判决，有大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前往办理交房手续时遭遇障碍。 庭审中，欣盛丰公司提出胡速端存在逾期支付银行按揭款的情况，而且胡速端主张的违约金标准过高，并且其早就通知胡速端于2017年11月22日过来交房的辩解意见，对此胡速端认为其不存在逾期付款，讼争商品房通过竣工验收及消防验收仅是满足合同约定的部分交房条件，讼争商品房至今仍不具备交房条件，不能以欣盛丰公司陈述的为准，欣盛丰公司通知买受人接受不具有交房条件的商品房不产生法律效力。同时欣盛丰公司提出可以顺延交房的天数为247天的辩解意见，对此胡速端陈述对该天数均不予认可，其应当提供施工日志予以证实确有停工。 一审法院认为，本案的争议焦点一是，欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由，胡速端是否存在逾期提交按揭材料并逾期支付按揭款的事实。欣盛丰公司称，因胡速端未于合同约定的时间提供并签署全部按揭文件、资料，也未在签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，应当向欣盛丰公司支付逾期提交材料及付款违约金，在胡速端逾期违约金未付清之前，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续。对此本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证实胡速端存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定胡速端应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，即使胡速端于2014年2月10日才签订个人贷款合同，也无法说明系胡速端未按时提交材料所致，同时欣盛丰公司对胡速端是否逾期支付首付款亦未提出异议，故该答辩意见没有事实和法律依据，法院不予支持。 本案的争议焦点二是，欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任及违约天数的计算问题。1、欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据胡速端与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付胡速端使用。胡速端已支付了全部购房款，但截止至2017年10月9日，讼争商品房才通过“五方”竣工验收及消防验收具备法定的交房条件，已经构成逾期交房，应当依约承担逾期交房的违约责任。胡速端要求欣盛丰公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金的诉讼请求，依法应予支持。2、逾期交房违约天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未向提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由和受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定的影响，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房26天（其中因相关气象事由可顺延26天，已扣除重复天数），即欣盛丰公司应在2016年1月26日之前向胡速端交付符合条件的案涉商品房。关于胡速端提出逾期交房违约金的主张，本院认为，2017年9月28日，欣盛丰公司向胡速端发出商品房交付通知书，告知其于2017年11月22日办理接房手续，但发出通知之时，讼争商品房尚未具备法定交房条件，且之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故上述通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行。2018年7月5日，胡速端与欣盛丰公司办理接房手续，属于对自身民事权利的处理，法院予以确认。因双方在合同中明确约定出卖人自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付逾期交房违约金，故逾期交房违约金应算至2018年7月5日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月27日至2018年7月5日，逾期交房天数为891天，应当支付逾期交房违约金共计76630元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，对此本院认为，因双方有合同约定，且欣盛丰公司未提供相应证据予以证实其主张，故该辩解意见法院不予采纳。 本案的争议焦点三是，胡速端诉求的逾期交房违约金是否有超过诉讼时效的问题。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，胡速端于2019年9月17日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。欣盛丰公司辩称胡速端主张的2016年1月1日至2016年8月31日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，法院不予采纳。 另，胡速端要求欣盛丰公司支付其开具保函的费用1000元，因该费用并不是在诉讼中必然产生的费用，故该诉讼法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付胡速端逾期交房违约金人民币76630元；二、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付胡速端垫付的保全费人民币946元；三、驳回胡速端的其他诉讼请求。 二审审理查明，对于一审判决查明的事实，欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”及遗漏说明胡速端举示的证据，应在“交房两书”后补充“同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”等事实，对“但根据（2018）闽02民终5463号生效判决书认定、......前往办理交房手续但遭遇障碍。”有异议，报道失实，不应采信。其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于胡速端应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定胡速端付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张胡速端存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明胡速端提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明胡速端应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向胡速端主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向胡速端主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定：“有下列情况之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……(二)义务人同意履行义务；……”。根据查明事实，案涉《商品房买卖合同》第八条约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前交付符合约定条件的商品房。2017年9月30日、2017年10月9日，案涉商品房分别通过竣工验收和消防验收。欣盛丰公司于2017年9月向胡速端发出《商品房交付通知书》。《商品房交付通知书》载明欣盛丰公司同意履行交房义务，故应认定诉讼时效因欣盛丰公司发出《商品房交付通知书》而中断，欣盛丰公司上诉主张2016年1月1日至9月16日逾期交房违约金超过诉讼时效期间依据不足，本院不予采纳。 关于逾期交房违约金是否过高问题。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照胡速端已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，讼争商品房已经竣工验收合格和消防验收合格，于2017年10月9日后已具备合同第八条约定的法定交付条件。虽欣盛丰公司发出《商品房交付通知书》时讼争商品房尚未具备法定交房条件，但通知书指定的办理接楼手续的2017年11月22日已具备法定交房条件，胡速端依据合同约定应予接收商品房，无权拒收。同时，由于讼争商品房所在楼盘的不同栋楼通过消防验收时间不一致，故本案胡速端已于2018年7月5日办理收房手续，一审判决认定2018年11月2日《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行与本案并无关联，故欣盛丰公司关于逾期交房违约金截止日期至迟也只应计算至2017年11月22日的上诉主张理由成立，本院予以采信。一审判决对逾期交房违约金计算期限认定有误，本院予以纠正。据此，欣盛丰公司逾期交房期间为665天，应当支付逾期交房违约金共计57193元。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4211号民事判决第二项； 二、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4211号民事判决第三项； 三、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4211号民事判决第一项为：厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付胡速端逾期交房违约金人民币57193元； 四、驳回胡速端原审其它诉讼请求； 五、驳回厦门欣盛丰投资有限公司其它上诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费858元，由胡速端负担217.5元，厦门欣盛丰投资有限公司负担640.5元；二审案件受理费1716元，由胡速端负担435元，厦门欣盛丰投资有限公司负担1281元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年四月十四日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。