广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1150号 上诉人(原审被告):广西美景房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成路（黄祖永屋）。 法定代表人：黄先朋，执行董事。 委托诉讼代理人：黄林才，男，住桂平市，桂平市江夏文化发展研究会推荐。 被上诉人(原审原告)：梁德海，男，1986年2月14日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：杨昌伟，广西世享律师事务所律师。 上诉人广西美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）因与被上诉人梁德海商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人美景公司的委托诉讼代理人黄林才、被上诉人梁德海的委托诉讼代理人杨昌伟到庭参加诉讼，现已审理终结。 美景公司上诉请求：撤销一审判决，改判减少或免除上诉人的违约责任。事实与理由:1.被上诉人办不了房产转移登记与政府有关部门之前的错误决策有关。超出土地证面积的3915.03平方米土地原为周围的臭水沟，是桂平市人民政府决定让上诉人进行整治并按规划使用，且明确这部分土地不办理土地使用证。涉案小区的商品房原来都能够办下证来，后来成立了不动产登记中心，就不给办理了。之后，上诉人按政府部门的要求补缴了土地出让金等手续，但相关部门仍拖着不办，直到2019年底才办好整体验收手续。2.被上诉人从不提出房产转移登记申请，也不预交房产转移登记费用。3.当事人以违约金过高为由请求一审法院予以减少，但一审法院未予减少，违反了相关司法解释的规定。 梁德海辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 梁德海向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期办证违约金（以购房款504126元为基数，自2018年2月24日起至原告取得房产证之日止，按日万分之一计付，暂计至2019年9月23日共578天，合计29138.48元）给原告。 一审法院认定事实：2016年3月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：0849），约定：买受人购买出卖人预售的坐落于桂平市，总房价款504126元；出卖人应于2016年4月1日前将涉案商品房交付给买受人；合同第十九条第（三）项约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金……”;附件七约定：出卖人发出办理产权登记的通知之日起30日内，买受人应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。如因买受人未按出卖人通知要求办理，买受人未能办理产权登记的责任由买受人自行承担……。合同签订后，原告已按约付清购房款504126元给被告。被告在签订涉案合同前已于2015年1月28日先行将涉案商品房交付给原告，但被告至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，2019年6月12日，桂平市住房和城乡建设局作出浔住建复[2019]196号关于美景公司是否申请竣工验收和商品房预售许可证的答复，答复如下：“一、美景公司开发建设的郁江湾花园5＃楼A栋、B栋的2-18层于2013年9月办理了商品房预售许可证；二、该项目未向我局申请竣工验收”。 2019年7月11日，被告与桂平市自然资源局签订了两份《桂平市国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，分别载明被告于2019年6月30日至2019年7月11日在桂平市公共资源交易中心办的2019年第6期国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以4714800元、2716000元竞得坐落于桂平市地块的国有建设用地使用权。桂平市自然资源局于2019年7月16日作出了《国有建设用地交地确认书》对上述两地块进行交地确认后，被告已付清了上述出让金。2019年8月22日，桂平市住房和城乡建设局就上述地块向被告颁发了建设用地规划许可证（地字第450881201900021号）。 2019年9月23日，桂平市自然资源局作出关于协助调查美景公司提交案外人黄强、陈秋燕办理资料情况的复函，复函如下：“……黄强、陈秋燕购买的是‘郁江湾花园’小区商品房是5A#-1-701号房，该幢楼正处于期房预告登记阶段，尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。要办理了开发公司的首次登记后才可以办理业主的产权证。目前，开发商尚未申请办理首次登记。‘郁江湾花园’项目由于实际用地已达20472平方米，而其土地证发证面积是16556.97平方米，超占土地面积3915.03平方米（约5.87亩），无法落宗录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记。另外，‘郁江湾花园’项目容积率由原来的3.84提高到4.83，即增容0.99，增容部分容积率未补缴土地出让金。因此，3、4号楼部分及地下车库没有发放预售证，3、4、5、6、7号楼还没有取得竣工验收手续。针对‘郁江湾花园’项目问题，桂平市政府多次组织市自然资源局、住建局、财政局、政法委、不动产登记中心等部门及开发商召开会议研究解决问题的办法。2019年5月14日召开会议，形成了《研究世纪名门、郁江湾花园项目办理不动产权有关问题的纪要》，对‘郁江湾花园’项目超出发证部分多占的用地面积，市自然资源局加快办理挂牌出让手续；市不动产登记中心按十六届市人民政府第45次常务会议关于办理解决桂平市商住小区办理不动产权证的有关精神办理购房业主的不动产权证；同意办理3、4号楼及地下室的预售证，在2个月内完善3、4、5、6、7号楼的竣工验收手续。目前，超占部分面积5.87亩用地开发公司已补交出让金，并签订了出让合同，但3、4、5、6、7号楼的竣工验收手续尚未见开发公司提供过来备案”。 一审法院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应按照合同的约定享有权利并履行相应义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同的第十九条明确约定，商品房交付使用后，原、被告同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并由被告在商品房交付之日起720日内，为原告办讫房屋所有权登记。本案中，美景公司提交备齐资料到产权登记机关的目的，是为了给原告办理房产证，而该房屋是预售商品房，所需办理房产证的资料应由被告提供，但是被告至今没有提供，导致原告的房产证至今无法办理。因为美景公司的原因，原告没有在约定期限内获得权属证书，所以美景公司应当承担逾期办证的违约责任。综合在案证据及当事人陈述，涉案商品房交付时间应认定为2015年1月28日。美景公司已于2015年1月28日将涉案商品房交付给原告，故美景公司应于2015年1月28日起算720日届满（即2017年1月17日）后，承担逾期办证的违约责任。原告主张从2018年2月24日起计付逾期办证违约金，属原告对其实体权利处分，一审法院予以照准。原告虽请求逾期办证违约金计算至原告取得房产证之日止，但涉案合同约定被告为原告办讫房屋所有权登记，故违约金应计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止为宜。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。一审法院判决：一、被告广西美景房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款504126元为基数，从2018年2月24日起至被告将坐落于桂平市西山镇大起村一队的郁江湾花园小区5A幢2单元1802号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付;违约金的总额不超过已付购房款504126元的30%）给原告梁德海；二、驳回原告梁德海的其他诉讼请求。 一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。双方在合同中约定如因上诉人的责任，被上诉人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，被上诉人不退房，每逾期一天，上诉人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。根据查明的事实，造成被上诉人未能按约定时间办讫房屋所有权登记的原因是上诉人未能向房屋登记部门提交办理房屋所有权转移登记所需的材料，未能办讫房屋所有权证的责任在上诉人。因此，上诉人已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。一审判决上诉人于2018年2月24日起，按合同约定违约金计算标准支付被上诉人违约金正确，本院予以维持。 关于上诉人主张迟延办证的原因是行政机关造成的，并非其造成，该理由既不是合同约定的免责事由，也非法定免责事由，本院不予采纳。对于上诉人主张被上诉人从不提出房产转移登记申请，也不预交房产转移登记费用，该理由并非房屋产权登记未能办理的原因，未能办理房产证的根本原因是上诉人未能向房屋登记部门提交办理房屋所有权转移登记所需的材料，该理由不成立，应不予采纳。 关于上诉人主张解违约金过高，请求予以调整的意见，双方在合同中明确约定了违约金的计算标准，该违约金计算标准并未明显过高，上诉人的该主张依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费528元，由上诉人广西美景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年四月二十日 法官助理 梁露露 书 记 员 林紫璇