太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初925号原告：张少芬，女，1960年5月1日出生，汉族，住山西省清徐县。委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛江涛，山西东奥律师事务所实习律师。被告一：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：谢晶，女，该公司员工，住太原市小店区长风街705号。被告二:山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告张少芬与被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张少芬的委托诉讼代理人许崇华、牛江涛，被告山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人谢晶均到庭参加了诉讼，被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少芬向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令被告一继续履行原告与被告一之间于2006年3月9日签订的编号分别为20051001820、20051003336的《合同书》；2、请求法院依法判令被告一支付所欠租金99433.38元及违约金16563.61元（租金与违约金计算至判决确定之日，现暂计算至起诉之日），共计115996.99元；三、请求法院依法判令被告二在保证合同范围内对上述租金及违约金承担连带责任；四、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2006年3月9日，原告将自己名下的位于太原市长风街705号(和信商业广场)三层3D264号、3D261号(面积均为15.34平方米)的两套商铺出租于被告一，并与之签订了编号为20051001820、20051003336的两份租赁《合同书》。20051001820《合同书》第13.1条约定：“每个租赁年度的租金为人民币17420元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”20051003336《合同书》第13.1条约定：“每个租赁年度的租金为人民币16574元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”同时，原告与二被告就上述《合同书》分别签署了两份保证合同，由被告二为被告一支付上述商铺租金及逾期付款违约金承担保证责任。从合同签订之日起，被告一一直按时交纳租金，但从2016年11月起，被告一便开始不按时支付租金，仅在2017年1月13日、2017年5月26日分别向原告支付2832.82元，2018年2月12日向原告支付1416.5元，2019年1月31日、2019年5月7日、2019年7月1日、2019年11月20日分别向原告支付283元，经过抵顶之后被告一至今已拖欠原告约36个月的租金。原告多次找二被告协商要求解决租金问题，二被告一直拖延不付，二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，恳请法院判如所请。被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，在抵顶后截止2016年12月的租金已经支付完毕。在2018年2月份支付过半个月的租金，抵顶2017年1月前半月的租金，在2019年1月31日、2019年5月7日、2019年7月1日、2019年11月20日分别向原告支付过月租金的的百分之十，每次283元，共计4次，故目前尚欠原告租金的期限为2017年1月的百分之十的租金至2019年12月31日，共计35.1个月。月租金为2832.82元，总计99431.98元。诉讼费不承担，违约金依法裁判。被告山西恒实房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3层3D261、3D264号商铺的所有权人，二商铺建筑面积均为15.34平方米。2006年3月9日，原告张少芬（乙方）与被告山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订编号为20051001820、20051003336的两份《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）三层3D261、3D264号商铺，租赁期限16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金分别为16574元、17420元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订之日起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。同日，原告张少芬（丙方）分别与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、被告山西和信摩尔商业有限公司（乙方）签订了两份《保证合同》，合同主要约定甲方保证的金额为乙方在租赁期限内每年应向丙方支付的租金分别为16574元、17420元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金。如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付。上述合同签订后，原告依约交付了商铺，被告山西和信摩尔商业有限公司也按期支付了租金。直到2016年11月，被告山西和信摩尔商业有限公司未按约支付原告租金。进行抵顶后，被告山西和信摩尔商业有限公司尚欠原告2017年1月10%的租金283元以及2017年2月至2019年12月31日的租金合计99431.98元。上述事实，有原告提交的《合同书》、《保证合同》、房屋所有权证、银行个人账户明细清单及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原告张少芬与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的两份《合同书》、原告张少芬与被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的两份《保证合同》均是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，各方均应遵守。被告山西和信摩尔商业有限公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求被告山西和信摩尔商业有限公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告山西和信摩尔商业有限公司应支付原告截至2019年12月31日欠付租金99431.98元及相应违约金。违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210天按日万分之四计算。被告山西恒实房地产开发有限责任公司在《保证合同》中承诺对被告山西和信摩尔商业有限公司欠付的租金及逾期付款违约金承担连带保证责任，且未超过保证期间，原告要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张少芬与被告山西和信摩尔商业有限公司于2006年3月9日签订的编号为20051001820、20051003336的两份《合同书》继续履行；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张少芬2017年1月至2019年12月31日的欠付租金99431.98元。三、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张少芬自2017年1月的租金283元及至2019年12月之间未付租金的违约金至本判决确定之日止，具体计算方法为：从下个月1日起算，以每个月的欠付租金为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算。四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张少华 二〇二〇年四月八日书记员 侯梦捷