江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初3744号 原告：李雪坤，男，1963年9月1日生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：封茹，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙梦天，江苏尚韬律师事务所律师。 被告：周清，女，1982年2月8日生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：张伟，江苏同益大地律师事务所律师。 被告：姑苏区星晨钢管租赁站，住所地苏州市白洋湾长青交警中队后面。 经营者：陆福康，男，1954年11月16日生，汉族，住苏州市虎丘区。 原告李雪坤与被告周清、被告姑苏区星晨钢管租赁站（以下简称星晨租赁站）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月30日、10月11日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告李雪坤及其委托诉讼代理人封茹、被告周清及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼；被告星晨租赁站的经营者陆福康第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次、第三次开庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，原告李雪坤与被告星晨租赁站买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日作出(2018)苏0508民初4659号民事判决：“一、原告李雪坤与被告姑苏区星晨钢管租赁站于2016年4月25日签订的协议于2018年12月14日解除；二、被告姑苏区星晨钢管租赁站于本判决生效之日起10日内返还原告李雪坤货款696563.5元，并赔偿原告损失4120317.61元。” 在该案审理过程中，本院于2018年10月10日依法作出(2018)苏0508民初4659号民事裁定，“查封、冻结、扣押被申请人姑苏区星晨钢管租赁站（经营者陆福康）名下的银行存款人民币500万元或等额的其他财产”。2018年10月18日，本院查封了陆福康名下坐落于苏州市虎丘区不动产。案外人周清提出异议后，本院于2019年1月25日作出（2018）苏0508执异62号执行裁定书，裁定案外人周清的异议成立，解除对坐落于苏州市虎丘区房屋的查封。 原告李雪坤向本院提出诉讼请求：请求继续执行（2018）苏0508民初4659号民事裁定，对坐落于苏州市虎丘区的房屋进行查封。事实和理由：原告诉被告星晨租赁站买卖合同纠纷一案，贵院于2018年10月18日依法查封了星晨租赁站经营者陆福康名下所有的坐落于苏州市虎丘区的房屋。被告周清作为案外人对该财产保全提出异议，要求解除对上述房屋的查封。贵院于2019年1月25日作出(2018)苏0508执异62号执行裁定：周清的异议成立，解除对坐落于苏州市虎丘区房屋的查封。原告认为，贵院作出的上述执行裁定适用法律错误，违反法定程序，理由如下：一、原告仅收到贵院邮寄的异议申请，未收到通知原告进行答辩、听证或开庭等的材料，也未组织双方对证据进行质证，即称原告“未作答辩”而径自对本案作出裁定，严重剥夺了原告的诉讼权益，违反法定程序。二、本案查封标的为已登记的不动产，按照公示公信原则，涉案房屋所有权应按照不动产登记簿载明的权利人进行确定。1、被告星晨租赁站与被告周清协商将涉案房屋抵偿借款达成协议时，该房屋尚未进行不动产权登记，被告星晨租赁站也未取得该动迁房上市交易的批准手续，双方既未达成书面买卖合同，其口头协议也是无效合同；而被告星晨租赁站与被告周清订立房屋买卖合同并办理产权变更登记手续时，涉案房屋已被贵院查封，但在查封前被告周清办理变更登记并不存在障碍；被告星晨租赁站在查封之后对房屋处分的行为，不能对抗查封的效力。2、被告周清并无任何符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定的证据，证明涉案房屋归其所有，故不足以阻止法院对涉案房屋的查封。3、执行裁定引用物权法的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，但该裁定未列举排除登记的任何法律规定，径自认定被告周清未经登记也对涉案房屋享有物权，显然违反了前述物权法的规定。三、本案执行裁定虽依据民事诉讼法第二百二十七条规定作出，但竟直接裁定“解除查封”，显属适用法律错误。基于上述事实和理由，被告周清提出的异议不能成立，应当按照(2018)苏0508民初4659号民事裁定，继续对坐落于苏州市虎丘区的房屋进行查封。 被告周清辩称，被告与陆福康在法院查封前已经签订房屋买卖合同办理了网签手续，并以借款本息抵偿房屋价款的方式支付了全部购房款，2017年12月16日就已经实际占有了房屋，对房屋进行了装饰装修，并居住至今。被告已取得案涉房屋所有权，未办理过户登记手续并非被告自身原因所致，被告对案涉房屋享有的物权足以阻却法院对房屋的查封。原告的诉讼请求无事实和法法律依据，请求驳回其诉讼请求，立即解除对房屋的查封。 被告星晨租赁站辩称，房屋没有拆迁之前就答应卖给周清了，周清先支付了60万元，后支付了15万元。我一拿到房屋就交给周清了，同意被告周清的意见。 本院查明：被告星晨租赁站的经营者系陆福康。 陆福康原系苏州市虎丘区通安镇金市村4组户主，其于2016年7月26日与苏州高新区技术产业开发区、虎丘区通安镇人民政府房屋补偿安置办公室签订《苏州高新区私有住房拆迁补偿协议书》。2017年2月，动迁部门确认陆福康户（7人）基准安置面积为210平方米（7人）。2017年12月14日，陆福康向动迁部门确认，其安置总面积270平方米，需安置90平方米中户1套，并通过抓阉分房确认分配安置房为华山花园1区3幢2008室。同日，陆福康（乙方）与苏州永华房地产开发有限公司（甲方）签订编号为0000880的《动迁房房屋购销合同》，约定乙方向甲方购买动迁房，动迁房位于苏州高新区，建筑面积102.92平方米；房屋单价3915元，总价402932元。当日，陆福康在业主收房查验表上签名，确认办理了收房手续。2017年12月18日，苏州永华房地产开发有限公司开具了金额402932元的江苏增值税普通发票。 2018年9月28日，苏州市虎丘区不动产登记至陆福康名下，系陆福康单独所有，建筑面积102.92平方米（建成年份为2017年11月23日）。 2018年10月10日，陆福康申请办理关于华山花园3幢2008室、房产编号5108488的动迁安置房上市交易申请审批手续，苏州市虎丘区通安镇金市村村民委员会于2018年10月11日出具了陆福康户另有180平方米未安置的证明材料。 2018年10月11日，被告周清（乙方）与陆福康（甲方）经苏州名古屋房地产经纪有限公司居间，签订《房屋买卖协议》1份，约定甲方将华山花园3幢2008室、面积102.92平方米房屋出售给乙方，成交价格为3万元，乙方现金付款，于2018年10月30日前办理过户手续，款清交房，办理房屋转让的相关税费由乙方（买方）承担；合同签订之日，乙方向居间方支付佣金1万元。同日，被告周清与苏州名古屋房地产经纪有限公司签订佣金确认书，确定应收服务费1万元。2018年10月15日，苏州名古屋房地产经纪有限公司申请办理案涉房屋的存量房出售信息挂牌登记。10月22日，陆福康、周清至房管部门办理房屋转移登记的一系列手续，发现案涉不动产已被本院于2018年10月18日查封。被告周清陈述，其与陆福康网签《房屋买卖协议》约定的房屋成交价格3万元并非是为了避税，而是由于3万元以下不需要再支付给陆福康，如果成交价是75万元的，则需要再次支付给陆福康。 另查明：周清自2017年12月起占有案涉房屋,并在微信朋友圈发布房屋照片、委托其亲属对房屋进行装修。 被告周清与陆福康系朋友关系。2016年6月14日、6月28日，被告周清分别向陆福康转账汇款60万元、15万元，共计75万元，被告星晨租赁站向其出具了两份收据，收款事由注明“借款年利10%”。两被告均主张该借款75万元转为案涉不动产的购房款。 被告周清主张，其于2016年6月向被告星晨租赁站、陆福康出借75万元，讲明要随时拿回买房的，7月告知陆福康准备在通安买房，陆福康提出他在通安的房屋直接抵给周清，让周清也不要再问他要借款本息了，2016年年底即明确知道陆福康可以购买90平方米的安置房,双方同意以该房屋抵借款之债。 庭审中，本院就案涉房屋市场价格的评估征询了双方的意见。原告主张按2018年10月11日的时间点评估案涉房屋的市场价格，不同意按其他时间点评估；被告周清主张按2016年年底的时间点评估，经本院向其释明后，周清向本院申请对苏州市虎丘区房屋按2017年12月14日的市场价格进行评估。本院遂委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋2017年12月14日时点的市场价格进行评估。2019年12月16日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具苏天昆法鉴估字（2019）第0020号估价报告书，估价结果为111.77万元（不含室内装修）。 本案审理过程中，经本院释明，被告周清将评估价111.77万元与75万元的差价367700元支付至本院账户。 以上事实，由被告周清提交的收据2份及个人转账历史回单、借记卡账户历史明细清单、《苏州高新区私有住房拆迁补偿协议书》、抓阉分房确认单、动迁房屋销售合同、江苏省增值税普通发票、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户手册、房屋交接验收书、通安镇动迁安置房套型确认单、业主收房查验表、动迁安置房上市交易申请审批表、苏州市虎丘区通安镇金市村村民委员会的证明、《房屋买卖协议》、存量房出售信息挂牌登记表、装修款支付凭证及装修相关证据材料、2017年12月22日的微信朋友圈信息、苏天昆法鉴估字（2019）第0020号估价报告书、司法鉴定申请书、本院释明函、(2018)苏0508民初4659号民事裁定书、协助执行通知书、(2018)苏0508民初4659号民事判决书、(2018)苏0508执异62号执行裁定书以及当事人陈述在案证实。 本院认为：被告周清于2016年6月14日、6月28日分两笔向被告星晨租赁站的经营者陆福康转账汇款合计75万元，并由被告星晨租赁站向周清出具收据，两份收据均注明年利率10%，故认定两被告之间存在真实的借贷关系，借款本金为75万元、年利率10%。 被告周清主张，其与陆福康于2016年年底已经达成由陆福康以拆迁安置房抵偿借款及利息的合意，但双方实际未签订书面合同，且2016年年底拆迁安置房屋的具体信息尚未明确，抵债合同于此时已成立并生效的事实依据不足，本院不予采信。但周清与陆福康于2018年10月11日即本院查封前已网签《房屋买卖协议》，周清提交的微信朋友圈发布的信息及照片、房屋装修的相关证据材料可以证明陆福康于2017年12月取得拆迁安置房屋后立即将房屋交付给了周清，周清已合法占有该房屋，结合周清与星晨租赁站之间的借款关系，本院对于周清主张的借款抵购房款的事实予以采信，但合同成立并生效的时间认定为房屋交付之时。双方网签的《房屋买卖协议》约定房屋成交价格3万元，显然并非真实成交价格，仅系为办理房屋过户手续而签订，因此，房屋合理的成交价格以交付时的市场价值进行认定。原告李雪坤主张以2018年10月11日的时间点评估房屋价值、被告周清主张以2016年年底的时间点评估房屋价值的意见，本院均不予采纳。 江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋的估价结果为111.77万元，评估程序合法，内容客观公正，本院予以认定。被告周清关于借款75万元的利息应当与借款75万元一并抵购房款的意见，因本院认定合同成立并生效的时间为房屋交付之时，并以房屋交付时的市场价值确定房屋合理的成交价格，故债权金额亦应当以同一时间的借款本息确定为宜，认定为861875元。被告周清经本院释明后，已将差价交本院，其中差价225825元应当交付执行。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告周清对苏州市虎丘区不动产享有物权期待权，可以排除强制执行。原告李雪坤请求继续查封案涉不动产，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告李雪坤继续查封苏州市虎丘区不动产的诉讼请求。 案件受理费14859元（已由原告预交）,评估费7600元（已由被告周清预交），由被告姑苏区星晨钢管租赁站负担，于本判决生效之日起10日内由双方自行结算。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。 审 判 长  毛萍萍 人民陪审员  顾桂玲 人民陪审员  吴纯泽 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  石巧丽