广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终252号上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖俊。被上诉人（原审原告）：林兰。上述两被上诉人委托诉讼代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。上述两被上诉人委托诉讼代理人：赖佳庆，广东粤梅律师事务所实习律师。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司因与被上诉人赖俊、林兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅州市超群房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1202号民事判决第一项；2、改判上诉人按购房总价款万分之四承担违约金；3、案件受理费由赖俊、林兰负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院在双方关于逾期办证违约金的合同约定明确的情况下，违反合同第十五条第3点“买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”约定，判决上诉人应向被上诉人支付以购房总价款为基数，按年利率4.35%承担违约金无法律依据，且对上诉人极不公平。赖俊、林兰辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应当驳回上诉，维持原判。涉案《商品房买卖合同》第十五条系上诉人提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。实质上，《商品房买卖合同》第十五条第3点用小号字体打印，且开发商有意遗漏“按日”两字，似乎约定固定违约金，但该条款又约定有逾期办证违约金的计算起、止日期，即约定了违约金的计算方式。可见，该条款存在两种不同的理解。现上诉人的上诉主张实际上等于免除其违约责任，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定该条款违反公平原则，并否定该条款效力正确，应予维持。赖俊、林兰向一审法院起诉请求：1.判令梅州市超群房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金15,466.74元给赖俊、林兰；2.判令梅州市超群房地产开发有限公司向赖俊、林兰支付从2017年10月22日起至交付房屋产权证书之日即2019年5月16日止以总价款685,000元为基数，按年利率6%计算的逾期办证违约金；3.本案诉讼费用由梅州市超群房地产开发有限公司承担。一审法院查明，2015年11月3日，赖俊、林兰与梅州市超群房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：赖俊、林兰向梅州市超群房地产开发有限公司购买位于梅江区金山办龙丰村学子大道侧**第**座**层**号房，建筑面积为144.16㎡，总价款为685,000元。合同第六条约定一次性付款。合同第八条约定，梅州市超群房地产开发有限公司应当在2016年6月30日前将具备验收合格并于赖俊、林兰房款付清之日条件，将符合合同约定的商品房交付给赖俊、林兰使用。合同第九条约定，梅州市超群房地产开发有限公司逾期交房，合同继续履行，由梅州市超群房地产开发有限公司按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向赖俊、林兰支付违约金。合同第十五条约定梅州市超群房地产开发有限公司应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由梅州市超群房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因梅州市超群房地产开发有限公司原因导致赖俊、林兰未能在规定期限内取得房屋产权证书的，赖俊、林兰要求继续履行合同的，合同继续履行；自房屋交付之日后第240日起至赖俊、林兰实际取得房产权属证书之日止，梅州市超群房地产开发有限公司应向赖俊、林兰支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第五条约定，如赖俊、林兰未足额支付房款，视为不具备入伙资格，梅州市超群房地产开发有限公司有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交房责任，赖俊、林兰无权向梅州市超群房地产开发有限公司要求本合同第十条所约定的赔偿。附件四第十四条约定，在赖俊、林兰未按合同约定付清全部购房款之前，梅州市超群房地产开发有限公司有权暂缓协助赖俊、林兰办理房地产权转移登记且不视为违约；符合办理房地产转移登记条件的，赖俊、林兰应在梅州市超群房地产开发有限公司所发出的办理房地产证通知上所载明的期限内提交办证所需要的全部文件资料、缴交税费等，若因赖俊、林兰方延迟交付办证所需要的全部文件资料或税费造成不能按合同约定期限取得房地产权证书的，梅州市超群房地产开发有限公司不承担延期办证违约责任。附件四第二十一条约定，补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。签订合同后，梅州市超群房地产开发有限公司于2017年2月23日将涉案房屋交付给赖俊、林兰使用。购房款685,000元由赖俊、林兰一次性付清，梅州市超群房地产开发有限公司于2017年2月23日出具购房发票给赖俊、林兰，赖俊、林兰并缴交了税款，支付了相关办证费用给梅州市超群房地产开发有限公司。2019年5月8日，梅州市超群房地产开发有限公司将办证材料提交给产权登记机关。赖俊、林兰的房屋产权证现已办好。因梅州市超群房地产开发有限公司未按约定期限交付房屋及为赖俊、林兰办理产权登记手续，赖俊、林兰遂向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院另查明，涉案房屋于2016年7月22日通过了竣工验收。诉讼中，赖俊、林兰撤回原第一项诉请“判令梅州市超群房地产开发有限公司立即履行商品房买卖合同约定的交付涉案房屋产权证的义务，即梅州市超群房地产开发有限公司为赖俊、林兰办理涉案房屋的产权过户登记手续，并在领到房地产权证书后立即将不动产权证书交付给赖俊、林兰”，一审法院予以准许。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，赖俊、林兰与梅州市超群房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，属双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。本案争议焦点为：1.赖俊、林兰主张逾期交房违约金是否应支持；2.逾期办证违约金计算标准。焦点一。根据赖俊、林兰与梅州市超群房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第八条及合同附件四补充协议第五条约定的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应在“该商品房具备验收条件并于买受人房款付清之日”将房屋交付给赖俊、林兰。涉案房屋于2016年7月22日通过竣工验收，赖俊、林兰于2017年2月23日向梅州市超群房地产开发有限公司付清了购房款，梅州市超群房地产开发有限公司应在2017年2月23日向赖俊、林兰交付房屋。对梅州市超群房地产开发有限公司于2017年2月23日将涉案房产交付给赖俊、林兰的事实，双方均予确认且有商品房交接表为据，应予认定。梅州市超群房地产开发有限公司已按合同约定时间完成交付房产的义务，赖俊、林兰主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，不予支持，梅州市超群房地产开发有限公司抗辩有理，予以采纳。焦点二。涉案房产已于2017年2月23日交付给赖俊、林兰使用，并完成初始登记。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应在房产交付给赖俊、林兰使用之日起360个工作日内即在2018年7月31日前将办理权属登记需由梅州市超群房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。梅州市超群房地产开发有限公司于2019年5月8日才将办理权属登记需其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，根据双方签订的合同第十五条的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应向赖俊、林兰支付逾期办证的违约金。关于违约金的起算时间及计算标准问题。赖俊、林兰主张按双方签订的商品房买卖合同第十五条第3点的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应在涉案房产交付之日后第240日内办好房屋产权证书，请求逾期办证违约金自2017年10月22日起，以已付购房款为基数，按照年利率6%计算至交付产权证之日止。梅州市超群房地产开发有限公司则认为根据双方签订的第十五条第3点的约定，梅州市超群房地产开发有限公司应支付的逾期办证违约金应以已付购房款总额的万分之四计算。首先，对于逾期办证违约金的起算，根据赖俊、林兰与梅州市超群房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同第十五条第1点约定梅州市超群房地产开发有限公司在商品房交付赖俊、林兰使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约，而该条第3点又约定梅州市超群房地产开发有限公司需自商品房交付使用后第240日起计算违约金。上述两点约定存在矛盾，使梅州市超群房地产开发有限公司在守约期间仍需承担违约责任，有失公平，而产权登记机关何时完成产权转移登记，梅州市超群房地产开发有限公司并不能操控，梅州市超群房地产开发有限公司作为开发商应履行的职责是向产权登记机关提交产权转移登记资料。故逾期办证违约金应在涉案房屋交付之日起360个工作日的次日即2018年8月1日起计算至梅州市超群房地产开发有限公司将资料报产权登记机关备案之日即2019年5月8日止。其次，对于逾期办证违约金的计算标准问题。赖俊、林兰主张按年利率6%标准计算，梅州市超群房地产开发有限公司主张按已付购房款总额万分之四计算。赖俊、林兰与梅州市超群房地产开发有限公司双方签订的合同第十五条第3点虽对逾期办证的违约金进行约定，但该点既约定违约金计算的起止时间，又约定固定违约金，前后内容相矛盾，且不论违约时间长短，均只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。现赖俊、林兰主张对违约金标准进行调整，符合规定，结合梅州市超群房地产开发有限公司逾期时间，违约金标准以年利率4.35%计算为宜。综上，梅州市超群房地产开发有限公司应向赖俊、林兰支付自2018年8月1日起，以685000元为基数，按年利率4.35%计算至梅州市超群房地产开发有限公司将资料报产权登记机关备案之日即2019年5月8日止的违约金23,258.6元（685,000元×4.35%÷360天×281天）给赖俊、林兰。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期办证违约金23,258.6元给赖俊、林兰；二、驳回赖俊、林兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422.75元（此款已由赖俊、林兰预交），由赖俊、林兰负担915.31元，由梅州市超群房地产开发有限公司负担507.44元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点主要是：上诉人主张按照诉争合同第十五条关于逾期办理《房地产证》承担违约责任条款内容执行的依据是否充分。首先，该条款约定上诉人办理产权登记的期限为商品房交付使用后360个工作日内，而承担违约责任的起算日为商品房交付之日后240日起，导致同一条款前后约定不一，存在矛盾之处。其次，该条款既约定违约金计算的起止时间即“自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止”，又约定固定违约金即“出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四”的违约金，内容同样前后不一，自相矛盾；最后，上诉人主张诉争合同约定的是固定违约金，即无论上诉人违约时间多长，其均只需向被上诉人支付购房总价款万分之四的违约金；而合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定买受人逾期付款超过10日，若经出卖人同意，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从合同对违约双方责任承担的约定上，亦违反公平原则。据此，诉争合同中逾期办证违约金的约定，既约定违约金计算的起止日期，又约定固定违约金，内容前后不统一，属约定不明；且不论违约时间长短，梅州市超群房地产开发有限公司认为其只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。故，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金并无不当。综上所述，上诉人梅州市超群房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422.75元（该款已由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司预交），由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇二〇年四月一日书记员  叶 绮