福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5245号 原告：方智清，男，1982年12月12日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市城厢区。 原告：朱雪霞，女，1984年9月17日出生，汉族，农民，住所福建省仙游县。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：姜绍东，福建升恒律师事务所执业律师。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：唐晓东，福建升恒律师事务所实习律师。 被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告方智清、朱雪霞与被告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方智清、朱雪霞的共同委托诉讼代理人姜绍东、唐晓东、被告世全公司的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方智清、朱雪霞向本院提出诉讼请求：1.世全公司尽快为方智清、朱雪霞所购房产到有关部门办理《商品房买卖合同》备案手续，所需费用由世全公司承担；2.世全公司自判决生效之日起两个月（60日）内为方智清、朱雪霞办理位于城厢区世全·兴安名城南11幢4层403、404号、总建筑面积为118.52平方米（其中套内建筑面积为98.66平方米、分摊共有建筑面积19.86平方米）的房屋所有权证和土地使用权证（即《不动产权证书》），办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款的千分之一向方智清、朱雪霞支付违约金；3.世全公司尽快向方智清、朱雪霞提供其所销售商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.案件受理费由世全公司承担。诉讼过程中，方智清、朱雪霞撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为“世全公司自判决生效之日起两个月（60日）内为方智清、朱雪霞办理位于城厢区世全·兴安名城南11幢4层403、404号、总建筑面积为118.52平方米（其中套内建筑面积为98.66平方米、分摊共有建筑面积19.86平方米）的初始登记，办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款的万分之五计算至初始登记之日止向方智清、朱雪霞支付违约金”。事实和理由：2013年8月初，方智清、朱雪霞意向世全公司购买位于城厢区世全·兴安名城南11幢4层403、404号、总建筑面积为118.52平方米（其中套内建筑面积为98.66平方米、分摊共有建筑面积19.86平方米）的房屋，并向世全公司付预购房总价款的三分之一。2017年10月9日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定“出卖人应当自合同签订之日起（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”等内容。同年10月11日，方智清、朱雪霞向世全公司交清全部购房款计401190.2元后，世全公司即向方智清、朱雪霞交房（但未安装电梯）。由于世全公司处于强势地位，在合同中很多条款均不让约定，如所交房屋拒不提供房屋验收合格证等。2015年6月28日，世全公司予以办理门牌证。在经过一段合理期限后，方智清、朱雪霞便找世全公司交涉，要求其尽快予以办理商品房预告登记、商品房买卖合同备案及房产证等手续事宜，而世全公司至今也未办妥。 世全公司辩称，1.方智清、朱雪霞跟世全公司之间不存在真实的买卖关系，方智清、朱雪霞所购买的房屋是向莆田市门企业集团有限公司（以下简称南门集团）购买，并向南门集团支付购房款及办理房屋交接等手续。世全公司只是因为该项目的开发手续是办理在世全公司名下，所以配合方智清、朱雪霞及南门集团办理《商品房买卖合同》的签订手续，而且合同约定的价款方智清、朱雪霞也没有实际向世全公司支付，也跟方智清、朱雪霞的实际购房款不相符。2.世全公司也没有收取方智清、朱雪霞的办证费用，方智清、朱雪霞也没有委托世全公司办理产权证，所以要求世全公司办证没有依据，况且该栋建筑方智清、朱雪霞跟南门集团至今还没办理竣工验收及规划验收等手续，所以也不具备办理不动产权首次登记的条件，更不存在协助办理转移登记。3.由于方智清、朱雪霞是向南门集团购买案涉房屋，而且方智清、朱雪霞也清楚，南门集团尚未履行完毕其买卖合同的义务，就是房屋都还没验收，所以不存在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题，如果有保证书和说明书方智清、朱雪霞也应该向南门集团索取。4.方智清、朱雪霞主张的逾期办证违约金没有合同依据，而且也超过诉讼时效期间，因为本案的合同是在方智清、朱雪霞跟南门集团已经办理交付手续后，要求世全公司给予协助签订合同，所以合同也没有约定交房期限，该备案合同，并不是方智清、朱雪霞与出卖人实际履行的合同，所以该合同不能作为方智清、朱雪霞主张违约金的依据。5.根据莆田市中级人民法院（2019）闽03民终2617号民事判决，生效判决也是认定，对案涉的南区11号楼，世全公司只有协助业主办理转移登记的义务，并没有判令世全公司承担逾期办证违约金，与本案是同一栋楼，而且合同文本也是相同的，所以应当根据同案同判的原则，驳回方智清、朱雪霞的相关诉讼请求，世全公司也同意该房屋具备产权转移登记条件后，协助方智清、朱雪霞办理产权转移登记。6.建议应当追加南门集团作为第三人参加诉讼，并由第三人承担相应的责任。 方智清、朱雪霞围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件二份、结婚证复印件一份、《商品房买卖合同（预售）》一份、发票二张、门牌证二份、水电缴费记录截图打印件5张，世全公司对上述证据的真实性均无异议，且上述证据来源合法，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 对于本院依法调取的《商品房买卖合同》两份及承诺函一份，方智清、朱雪霞及世全公司对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据方智清、朱雪霞、世全公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月9日，方智清、朱雪霞与世全公司签订合同编号为XXXXXXXX的《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区（预测建筑面积为118.52㎡，规划用途为成套住宅）出售给方智清、朱雪霞，单价为每平方米3385元，总价款401190.2元。合同第七条约定，买受人应当在2017年10月1日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起Ｘ日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第Ｘ种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。 2017年10月11日，世全公司向方智清、朱雪霞出具兴安名城南区11#403号商品房购房款为285186.25元、11#404号商品房购房款为116003.95元的福建增值税普通发票各一份。涉案商品房于2017年10月交付给方智清、朱雪霞使用。涉案商品房的门牌证现已办理至方智清、朱雪霞名下。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始预登记，致讼。庭审中，世全公司自认涉案商品房尚未办理竣工验收和消防验收手续。案经审理，因双方无法达成一致调解意见，致本院无法组织调解。 另查，2013年11月4日，翁秀碧与世全公司签订合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区（建筑面积为237.11㎡，商品房用途为成套住宅）出售给翁秀碧。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。2013年11月4日，翁俊英与世全公司签订合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区出售给翁俊英。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。 本院认为，方智清、朱雪霞与世全公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。世全公司已经开具了涉案商品房的全额购房款发票，方智清、朱雪霞已交纳清楚涉案商品房的购房款，涉案商品房已于2017年10月交付方智清、朱雪霞使用。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始预登记，世全公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故方智清、朱雪霞请求世全公司自本案判决生效之日起60日内办理涉案商品房的房屋所有权初始预登记具有事实和法律依据，本院予以支持。方智清、朱雪霞请求世全公司若在本案判决生效之日起60日内未办妥涉案商品房的所有权初始预登记，每超过一日按合同总价款的万分之五支付违约金；本院经审查认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条对于因出卖人的原因，买受人未能取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人应当支付的违约金计算标准未作约定。鉴于方智清、朱雪霞未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及涉案商品房所在楼盘其他买受人与世全公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，本院酌定方智清、朱雪霞请求的上述违约金按日0.001%计算。方智清、朱雪霞请求办证所需费用由世全公司承担，没有合同和法律依据，本院不予支持。世全公司辩称逾期办证违约金已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。经核算：世全公司应自本判决生效之日起的第61日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款401190.2元为基数按日0.001%向方智清、朱雪霞支付逾期办证违约金；鉴于方智清、朱雪霞已支付全部购房款、商品房已交付方智清、朱雪霞使用且方智清、朱雪霞并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即401190.2元×30%=120357.06元。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，该商品房为住宅的，世全公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因涉案商品房用途为成套住宅且已交付使用，故方智清、朱雪霞请求世全公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定，本院予以支持。世全公司辩称方智清、朱雪霞与其不存在真实的买卖关系，方智清、朱雪霞系向南门集团购买涉案商品房，并向南门集团支付购房款及办理房屋交接手续，应当追加南门集团作为第三人参加诉讼并由南门集团承担相应的责任，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，且上述《商品房买卖合同》系由世全公司签订，世全公司亦出具了涉案商品房的购房款发票，故世全公司的上述辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起60日内申请办理坐落于莆田市城厢区的房屋所有权初始登记手续；如莆田市世全房地产开发有限公司未在上述期限内履行上述义务，则莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起60日后的十日内支付给方智清、朱雪霞以401190.2元为基数自本判决生效后的第61日起至坐落于莆田市城厢区所有权初始登记之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为120357.06元； 二、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向方智清、朱雪霞提供坐落于莆田市城厢区的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 三、驳回方智清、朱雪霞对莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  刘秀华 人民陪审员  吴剑珊 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  顾梦雪 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。