江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初16968号原告：江苏鑫帝绿化工程有限公司，统一社会信用代码91321322664912299Y，住所地江苏省沭阳县潼阳镇潼新公路东侧。法定代表人：李正恒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：程秋语，北京市京都（南京）律师事务所律师。被告：沭阳县潼阳镇人民政府，统一社会信用代码1132132201431430X2，住所地江苏省沭阳县潼阳镇潼阳街。法定代表人：张敏，该镇镇长。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。原告江苏鑫帝绿化工程有限公司（以下简称“鑫帝绿化公司”）与被告沭阳县潼阳镇人民政府（以下简称“潼阳镇政府”）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告鑫帝绿化公司委托诉讼代理人任视宇、程秋语，被告潼阳镇政府委托诉讼代理人范庄林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫帝绿化公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《土地租赁合同》中超越沭阳县潼阳镇后屯村民委员会与70户村民之间土地流转期限的部分合同无效；2.判令被告返还原告已缴纳租金27.6万元；3.判令被告赔偿原告苗木损失647.7万元；4.判令被告赔偿原告固定资产损失107.45万元；5.判令诉讼费由被告负担。事实与理由：2007年8月9日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告将其自沭阳县潼阳镇后屯村民委员会（下称“后屯村委会”）处承租的后屯村平马路东侧、深引河南侧345亩土地（“下称“租赁土地”）出租给原告用于绿化苗木的培育、生产和销售，租期15年，自2007年6月30日至2022年6月30日，租金每年400元/亩。租金从第11年开始调整为每年550元/亩。合同签订后，原告按约进场铺设道路、建设办公及生活用房，购买苗木培育经营，并依约履行给付租金的义务。但是，自2017年6月起，不断出现后屯村民围攻破坏原告办公场所并封堵道路，阻挠原告生产经营，声称要收回租赁土地。后经原告了解，涉案土地为后屯村70户村民承包地，其与后屯村委会订立的土地流转合同期限仅为10年，并业已到期，原、被告签订的《土地租赁合同》租期超出了后屯村委会与70户村民的流转期限。为此，原告多次催促被告解决村民纠纷，切实履行合同义务，保障原告对租赁土地的合法使用。然而，被告作为出租方，非但对原告的合法诉求不予理睬，反而要求原告增加租金，以便其解决与村委会及村民之间土地流转期限到期的问题。原告多次报警，未能得到有效处理。因长期无法对苗木进行正常维护和处理，原告损失不断扩大。原告认为，被告潼阳镇政府超出了后屯村村民的流转期限转租涉案土地，超出流转期限部分的合同当属无效，被告对合同无效部分具有过错，被告应当依法赔偿原告的相应损失。在本案审理过程中，原告鑫帝绿化公司将诉讼请求变更为：1.确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效；2.判令被告返还原告已缴纳款项276000元及支付资金占用期间的利息损失（以276000元为基数，自2017年9月2日起按照中国人民银行公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.判令被告赔偿原告苗木现值损失5958689万元，苗木预期利益损失2804000元；4.判令被告赔偿原告固定资产损失932700元；5.判令被告承担本案的鉴定费、评估费、诉讼费。事实与理由变更为：被告自认案涉土地性质为基本农田，故涉案土地租赁合同因违反了土地管理法的强制性规定而无效，请求确认合同整体无效。其次，鉴定结论明确了案涉苗木的现值、预期利益及固定资产损失的数额，据此，原告申请调整苗木现值、预期利益及固定资产损失的数额。同时，委托鉴定产生的鉴定、评估费用是申请人为处理案涉纠纷支付的合理费用，被告明知土地性质出租案涉土地，负有合同无效的全部过错，上述损失及鉴定、评估费用应由被告承担。被告潼阳镇政府辩称：原、被告双方签订的土地租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁土地用途为生产花卉苗木，并非植树造林，并不违反土地管理法及基本农田保护条例关于禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼的规定。因土地被原告占用，即使合同是无效的，原告也应当支付土地占用费，占用费的标准应当参照土地租金。因此原告的第二项诉讼请求不能成立。合同无效的法律后果是返还财产、恢复原状，涉案土地上的苗木原告方应当进行变卖或者移植，变卖或移植并不损坏苗木的现有价值。原告主张可预期利益损失280万元余元属于合同履行后的可得利益，不属于合同无效后的赔偿范围。案涉固定资产属于违法建筑，依法应该拆除，因此不属于赔偿范围。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年8月9日，潼阳镇政府（甲方）与潼阳镇后屯村民委员会（乙方）签订《土地租赁合同》，约定为推动潼阳镇平马路花卉示范带的建设，结合农业产业结构调整需求，经双方协商，乙方将土地租赁给甲方规模生产花卉苗木，特订立如下条款：一、权利与义务，乙方将平马路东侧、深引河南侧345亩土地租赁给甲方使用（附承租土地平面图），用于花卉生产。租期从2007年6月30日至2022年6月30日止；二、付款方式，每年500元/亩，当年合计应付租金172500元。租金一年一结，每年10月30日前付清当年租金。租金价格调整从第十一年开始，土地租金价格调整为每年550元/亩；三、违约责任，甲方每年按时付给乙方租金。如甲方不按时给付乙方租金，乙方有权收回承租地；合同期满后，甲方在同等承租条件下可优先承包。甲方如不续包，必须将承包地上改变土地现状的沟渠、路埂平整好，恢复耕地原貌……。同日，潼阳镇政府（甲方）与鑫帝绿化公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定为推动潼阳镇平马路花卉示范带的建设，结合农业产业结构调整需求，经双方协商，甲方将土地租赁给乙方规模生产花卉苗木，特订立如下条款：一、权利义务，甲方将平马路东侧、深引河南侧345亩土地租赁给乙方，仅用于花卉生产，租期15年；二、付款方式，从2007年6月30日至2022年6月30日止，每年400元/亩，当年合计应付租金138000元，租金一年一结，每年6月30号前付清当年租金。租金价格调整从第十一年开始调整为每年550元/亩；三、违约责任：1、甲方应保证交给乙方净土地；2、乙方每年按时付给甲方租金，如乙方不能按时付给甲方租金，甲方有权收回承租地；3、乙方不得转包或分包他人，乙方在甲方允许的情况下，可申请建设办公用房及看护设施；4、合同期内乙方不得荒地或中途无故退出，否则加收违约金每年400元/亩；5、合同期满后，原承包户在同等承租条件下可优先承包。乙方如不续包，必须将承包地上改变土地现状的沟渠、路埂平整好，恢复耕地原貌，是否续包，必须提前一年通知对方。合同签订后，原告依约向被告交付涉案土地，被告依约向原告支付租金。2012年10月18日，沭阳县潼阳镇后屯村民委员会（甲方）与鑫帝绿化公司（乙方）签订《土地租赁合同补充协议》，主要内容：甲乙双方于2007年8月9日签订土地租赁合同，租赁土地面积为345亩，租赁期限为2007年6月30日至2022年6月30日，租金为每年每亩400元。受土地出租价格波动影响，经甲、乙双方友好协商，规范履行土地租赁合同，签订如下补充条款：1、原合同345亩土地，租金应自2012年6月30日起，调整为每亩每年700元，每年租金共计人民币241500元，乙方每年度6月30日前一次性支付租金先付后用；2、原合同其他条款不变，双方有效履行。原告潼阳镇政府作为鉴证方在补充协议上加盖印章。在本案审理过程中，经原告申请，本院委托盐城市农业科学院司法鉴定所对案涉租赁土地上苗木的价值及预期可得利益进行鉴定，2019年10月16日，盐城市农业科学院司法鉴定所作出盐农科[2019]农某第20号鉴定意见：1.原告江苏鑫帝绿化工程有限公司与被告沭阳县潼阳镇人民政府土地租赁合同纠纷一案中，位于江苏省沭阳县潼阳镇后屯村平马路东侧、深引河南侧345亩土地上绿化苗木的现值为5958689元；2.上述涉案苗木的年预期利益在351456元－836800元之间（未扣除土地租金）。2020年3月23日，盐城市农业科学院司法鉴定所作出盐农科鉴补[2020]第1号司法鉴定意见补正书，将盐农科[2019]农某第20号《司法鉴定意见书》第12页表格第1行、第14页表格序号20所在行中“Φ14”更改为“Φ10”，对应的1845株女贞树单价由500元/株更改为350元/株，影响估值276750元，苗木总价值也作相应调整为5681939元。同时经原告申请，本院委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉租赁土地上的建筑物房屋以及相关辅助设施的造价进行鉴定，江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年12月23日作出（苏）中恒房司估字[2019－038]号鉴定意见，确定估价对象于价值时点2019年12月3日的市场价值为932700元。原告分别支出鉴定费56415元、14580元，合计70995元。另查明，涉案租赁土地性质为基本农田。2017年期间,因沭阳县潼阳镇后屯村部分村民要求收回土地与原告发生纠纷,影响原告生产经营。以上事实，有原、被告陈述，《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议》、视听资料、司法鉴定意见书、鉴定费发票等证据证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《土地租赁合同》的效力如何认定；2.原告要求被告返还租金并赔偿损失的请求能否得到支持。关于第1个争议焦点，即原、被告签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》的效力如何认定。原告主张租赁案涉土地种植苗木是发展林业，因土地性质系基本农田，租赁合同因违反法律强制性规定而无效。被告辩解原告租赁案涉土地种植花卉，并未改变土地用途，租赁合同有效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。《基本农田保护条例》第十七条第二款规定“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。本案中，土地租赁合同约定土地用途为“生产花卉苗木”，并非发展林果业和挖塘养鱼。原告主张案涉土地租赁合同因违反上述法律强制性规定而无效的理由不成立，本院不予采纳。另外，原告主张后屯村委会与村民签订的土地租赁合同期限为10年，涉案租赁合同约定的租赁期限为15年，依据合同法第五十一条的规定，超过10年的约定属于无权处分，故合同部分无效。本院认为，合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；但2012年5月10日公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，即便被告在签订涉案土地租赁合同时存在无权处分的情形，也不影响涉案合同的效力。综上所述，原、被告签订的土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于第2个争议焦点，即原告要求被告返还租金并赔偿损失的请求能否得到支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告的诉请确认《土地租赁合同》无效，返还租金并赔偿损失。从原告陈述的事实与理由来看，《土地租赁合同》无效是返还租金并赔偿损失的前提，返还租金并赔偿损失是涉案土地租赁合同无效的法律后果。关于案涉土地租赁合同的效力问题已在第1个争议焦点中予以确认，此处不再赘述。因土地租赁合同合法有效，故原告要求返还租金并赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下：驳回原告江苏鑫帝绿化工程有限公司的诉讼请求。案件受理费66594元，鉴定费70995元，合计137589元，由原告江苏鑫帝绿化工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费66594元。审 判 长  卓凤芹人民陪审员  仲学文人民陪审员  宋会军二〇二〇年四月七日书 记 员  蒿美婷附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。