北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初964号原告（反诉被告）：韩某，女，1957年4月2日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区。被告（反诉原告）：安某，女，1981年1月6日出生，汉族，无业，住北京市通州区。原告（反诉被告）韩某与被告（反诉原告）安某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩某与被告（反诉原告）安某到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）韩某向本院提出诉讼请求称：1、判令被告所付房屋租金押金不予退还并自法院判决生效日起另付房屋空置费用2500元；2、判令被告承担更换室内床垫、沙发、厨房面盆、室内消毒费用共计3000元；3、判令被告赔偿精神损失费500元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2019年6月28日，我与被告安某签订了为期3年的房屋租赁合同，将XXXXX小区A号楼4单元B室的自有住房租给被告居住使用，月租金为人民币2500元，租期自2019年7月8日至2022年7月7日，付款方式为押一付三。当时被告反复强调自己是通州本地人，因为孩子在附近上学，所以一定要确保安全，确保是房主本人的房子，确保能长租。我同情她的生活不易，便以2500元低价长租给她。没想到仅仅过了四个月，2019年11月11日晚5点左右，我接到通州区焦王庄派出所民警打来电话，让我到派出所接受询问，得知在我的房间里被举报有卖淫嫖娼行为，嫌疑人当场被抓，过程中室内设施也遭到破坏。我认为，被告为按约定“居住”使用承租房屋已经构成违约，不论是否自行或为他人提供场所，其行为均已构成违法犯罪，继续履行合同已对我的人身、财产和名誉造成严重伤害，要求其搬出B室符合相关规定，其所付押金及剩余房租理应不予退还。原告遵纪守法，对违法犯罪深恶痛绝，心理上更无法接受自己的居所出现卖淫嫖娼的肮脏行为，其所使用过或有可能使用过的物品除对原告精神上的严重伤害外，还会留下艾滋病、性病的传播隐患，所以必须更换，其费用理应由被告承担，其中床垫1000元、沙发500元、厨房面盆500元、室内消毒1000元。由于原来所签合同正在执行期间，被告出现违法行为的突然变故势必会造成房屋的短期闲置，故原告主张另付房屋空置补偿金额2500元。原告患有高血压、糖尿病、后循环缺血，并处于抑郁状态治疗中，被告的违法行为给原告造成严重的精神伤害，抑郁失眠加重，因此主张精神损失赔偿500元。被告（反诉原告）安某辩称：我认为原告要求租金、合同、押金不退还没有理由。我与原告在2020年3月20日已经终止合同，做完了交接手续，原告对剩余房租退还以及房屋恢复原状均已认可。对于违法犯罪行为，在租房期间我本人没有进行违法犯罪行为，因为我要回家照顾老人，把房子借给了别人，没想到会发生这种情况。出了事以后，我及时把屋内的物品进行更换、清理、消毒。2020年1月2日原告同意与我继续履行房屋租赁合同，我也给原告转了三个月的房租及有线电视费，我认为原告认可我维修恢复室内物品。原告的两次认可表明已经是可以正常与我履行租赁合同。原告一边收取我的房租，一边把我诉至法院，我认为原告是恶意的。关于2500元的空置费，2020年1月17日我已经提前一个月明确向原告表示要终止合同，所以我并不是突然搬走，不存在空置费。我在2020年3月16日与原告交接房屋之前把涉案房屋破损及污迹清洗干净，恢复了原状并进行了消毒。对于原告主张的更换沙发等，是因为原告以为违法人携带艾滋病等，但并不是所有违法人都携带艾滋病，只是原告的猜测。原告所说艾滋病等传播的隐患是有传染源途径的，事情发生在2019年11月，到我给原告交房时已经过了4个多月，故传播的可能不存在。事后我更换了卫生间的门，厨房卫生间的水龙头换新，床上物品全部扔掉，卫生间、厨房所有的用品、家具、电器、地面都进行了消毒清理，只有厨房的面盆我没有换。2019年6月份收房时发现沙发有三条腿不稳定，原告当时给我150元更换沙发，所以我认为原告现在主张的500元沙发费用过高。室内的消毒我已经做过了。精神损失费与本案无关，原告是老年病，不是因为我导致的。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。同时，我提出反诉：1、要求原告返还因漏水产生的费用1000元；2、要求原告将房租押金2500元返还给我；3、要求原告退还2020年3月17日-3月19日的租金249.99元。原告（反诉被告）韩某针对被告（反诉原告）安某的反诉请求答辩称：对于被告的第一项诉求我不同意，因为当时我和被告说了，房屋漏水应及时告诉我，被告处理完了我才知道，到底赔了多少钱我不清楚。对于被告的第二项诉求不同意退还。第三项诉求我不同意，我一直是同意被告把房屋腾退出来，我一直在催促被告交钥匙，应该以我收到钥匙为准，而收到钥匙就是在2020年3月20日。经审理查明，2019年6月28日，原告韩某（甲方）与被告安某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落在北京市通州区XXXXX小区A号楼4单元B室（以下简称B室）房屋一套出租给被告使用。租赁期限为2019年7月8日至2022年7月7日，租金为2500元每月，支付方式为押一付三。该合同第六条项下约定：本合同存续期间，乙方提出终止合同，需提前1个月明确通知甲方并支付月租金数额的违约金（押金不予退还），甲方原因终止合同，应提前一个月告知乙方，并赔偿乙方一个月租金。合同签订后，双方依约履行。原告交付了B室。被告则交纳了押金2500元，租金按约依次交付至2020年1月7日。2019年11月11日，有案外人在B室内从事卖淫嫖娼行为并被公安机关依法查处。在此期间，室内卫生间门等设施被损坏。被告安某称此事系将B室借给别人居住期间发生，本人对此并不知情。此事发生后，双方曾就解除合同一事进行沟通但未达成一致。2020年1月2日上午10:28，双方微信联系。被告安某向原告韩某询问：“我们的合同还继续吗？”韩某回复：“你交上房租就先继续吧，本想面谈的你一直也没说哪天能回。”安某回复：“您放心吧，房子我收拾的好好的。”安某随即向韩某微信转账下一季度（2020年1月8日至2020年4月7日）房租及有线电视费7554元，韩某予以接收。2020年2月17日，被告安某向原告韩某微信告知准备退租。原告韩某予以同意，但要求将室内物品修复。2020年3月19日，安某前往B室将现场情况拍照发送给韩某，同时将305室钥匙邮寄给韩某，韩某予以接收。3月20日，双方就截止4月7日之前的剩余房租退还一事在微信中再次沟通。韩某称：“就这样吧，交接算完成，1500+56=1556”，安某回复：“好的，您给我转账吧”。当日韩某将1556元转账支付给安某，安某予以接收。在本案审理过程中，原告韩某主张系被告安某违约，故2020年3月20日至4月7日的房租不应退还，要求安某将其已经退还的1500元再次返还给自己，同时主张押金2500元不予退还以及一个月的房屋空置期损失2500元。关于室内物品，原告韩某对被告安某修复的卫生间门等表示认可，但主张因室内存在卖淫嫖娼行为，要求被告安某将床垫、沙发、厨房面盆进行更换，同时主张1000元的室内消毒费用及精神损害赔偿500元。被告安某则主张室内的沙发、床垫其已经更换了，其他物品都是完好无损的，室内消毒她自己已经做过了。在本案审理过程中，被告安某反诉要求韩某退还押金2500元。同时，被告安某称，其按合同约定提前一个月（2020年2月17日）通知韩某欲退租，双方应于2020年3月17日完成交接，但因为韩某拖延，直至2020年3月20日才完成交接、结算，故反诉要求韩某将2020年3月17日至19日的租金249.99元退还。另，被告安某称，在其租住期间，因房屋漏水，向楼下C住户赔偿损失1000元，要求韩某予以偿还。为此安某提供与“振阳XU（高楼金C）”微信聊天截图一张，显示2019年9月1日安某发送“由于B漏水，赔偿205损失，1000元。”对方回复“收到”。韩某对此不予认可，称安某处理完了才告诉我，到底赔了多少钱我不知道。上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告韩某与被告安某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同中约定：“本合同存续期间，乙方提出终止合同，需提前1个月明确通知甲方并支付月租金数额的违约金（押金不予退还）”。现被告安某于2020年2月17日通知原告韩某欲退租，韩某亦予以同意，故双方合同应按约定于2020年3月17日解除。在被告安某未举证证明原告韩某存在违约行为的情况下，其提前搬离、解除合同的行为属于违约，应承担合同约定的违约责任，即：押金不予退还。故原告韩某要求对安某交纳的押金2500元不予退还的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持。同理，被告安某反诉要求韩某退还押金的诉讼请求，本院不予支持。在被告安某已按合同约定支付违约金的情况下，原告韩某要求被告安某另行支付空置期损失2500元，缺乏相应合同依据，本院对此不予支持。合同解除后，安某应将B室返还给韩某，韩某亦应将剩余房租返还给安某。因在诉讼过程中，双方已自行于2020年3月20日完成房屋交接，本院对此不持异议。同时，双方在交接过程中将3月20日至4月7日之间剩余房租已经达成一致，并实际支付完成，本院对此予以认可。至于原告韩某要求将已退还的剩余房租由安某再次返还的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。至于安某反诉要求韩某返还2020年3月17日至3月19日之间的房租的诉讼请求，本院认为，双方合同虽然于3月17日解除，但安某并未在当日将B室腾退给韩某，其仍继续占有房屋至3月19日，应向韩某交纳相应使用费，两相折抵，本院对此诉求不予支持。安某虽然辩称系因韩某原因导致交接延迟，但其并未提供充分证据在案佐证，本院对此不予采信。对于原告韩某因B室内发生卖淫嫖娼行为要求被告安某更换床垫、沙发、厨房面盆以及室内消毒的诉讼请求，依据并不充分，本院无法支持，理由如下：一、虽然在被告安某承租期间305室内发生了卖淫嫖娼事件，但在此之后，双方通过微信协商一致，合同继续履行，安某交纳了下一季度的房租，韩某亦予以接收，即，卖淫嫖娼事件并非双方合同最终解除的原因，安某的违约行为体现在提前解约而非B室内发生了卖淫嫖娼行为；二、原告韩某未能充分举证证明B室内发生的卖淫嫖娼行为与更换床垫、沙发、厨房面盆以及进行室内消毒之间存在法律上的因果关系；三、原告韩某即便存在相应损失，被告安某支付的违约金亦足以覆盖。综上，本院对原告韩某的该项诉讼请求不予支持。至于原告韩某要求被告安某赔偿精神损失的诉讼请求，无相应法律依据，本院对此不予支持。至于被告安某反诉要求原告韩某支付漏水损失1000元的主张，在安某仅提供与“振阳XU（高楼金C）”的一张微信聊天截图的情况下，证据并不充分，对相关事实及漏水赔偿金额本院无法认定，对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩某收取的被告（反诉原告）安某交纳的押金2500元不予退还；二、驳回原告（反诉被告）韩某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）安某的全部反诉请求。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）安某负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）安某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 薛 兵二〇二〇年四月三十日书记员 孙嘉慧