广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初386号原告：赖华生，男，1982年12月4日出生，汉族，住广东省开平市长沙区********。身份证号码：440************033。原告：邝爱珍，女，1984年9月22日出生，汉族，住广东省开平市长沙区********。身份证号码：440************621。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。原告赖华生、邝爱珍与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告赖华生、邝爱珍到庭参加诉讼；被告恒威房产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖华生、邝爱珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金153683.89元（以全部房价款514337元为本金，自2017年11月30日起至2019年12月17日止，按日万分之四计算，后续违约金计至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月1日购买被告开发的位于开平市**********绿苑山庄7区2栋1704房，于2016年5月17日签订了《商品房买卖合同》，总房款514337元，首付15.4337万元，银行贷款36万元。原告已经按合同约定履行付款义务，但被告没有按合同于2017年11月30日前交付房屋。被告的行为已经构成违约，遂请求法院判如所诉。被告恒威房产公司辩称：一、被告一直努力完成交房义务，目前为止已经向七百多户业主交付了房屋。二、延迟交房原因，除了自身经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于被告以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延120天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告完全无法施工。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期。因此，因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了40天左右的顺延。三、违约金约定过高，被告请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告并没有遭受明显的、较大的损失。因此，每日万分之四的违约金显然过高，被告认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，交房时间应顺延225天（装修顺延的120天+因天气原因无法施工的65天+春节等节假日40天），这些天数应从逾期违约天数中予以扣除。同时，违约金的约定也过高，被告请求调整为每日万分之零点五。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区2幢住宅楼”的商品房预售许可证，有效期至2018年4月29日止。原告与被告恒威房产公司于2016年5月17日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201605170010），建筑面积为104.54平方米，总房款514337元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告向被告恒威房产公司支付154337元首付款，并在银行贷款支付360000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用，经数次催讨无果，原告遂提起本案诉讼。庭审过程中，恒威房产公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。另查明，原告于2019年9月22日签收了涉案商品房的钥匙。包含涉案商品房在内的“石龙东路18号绿苑山庄7区2幢住宅楼”工程项目于2020年1月6日已竣工验收。还查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年4月29日取得商品房预售许可证，原告与恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告已全额交付购房款，而恒威房产公司逾期将涉案商品房交付给原告，其行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院依法予以支持。本案争议的焦点在于：一、被告恒威房产公司至今是否已交付涉案房屋给原告。虽然被告恒威房产公司未能举证证明已交付了符合买卖合同第八条约定的全部交付条件的商品房给原告，但涉案商品房所属的整幢建筑物已于2020年1月6日办理了竣工验收手续，且原告也确认于2019年9月22日收到了涉案商品房的钥匙，因此，兼顾公平，逾期交房违约金宜计算至2020年1月6日止。二、逾期交付商品房的违约金应如何确定。恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。恒威房产公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减225天的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对恒威房产公司主张其它理由要求扣减理据不足，不予采纳。综上，被告恒威房产公司应支付原告逾期交房违约金76739.08元【以房款514337元为基数，自2017年12月1日起至2020年1月6日止，按每日万分之二计算，即514337元×0.0002×（766-20）天】。被告恒威房产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金76739.08元给原告赖华生、邝爱珍；二、驳回原告赖华生、邝爱珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1686.84元（原告已预交），由原告赖华生、邝爱珍负担844.84元，由被告开平恒威房地产开发有限公司负担842元。原告赖华生、邝爱珍多预交的案件受理费842元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二〇年四月十日书记员  许碧霞