广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初275号原告：黎莲好，女，1945年12月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：梁颖茵，系广东实德律师事务所律师。被告：广州亿林房地产开发有限公司，住所地广东省广州市龙口中路186号二楼＊SP＊，注册号4401061100952。法定代表人：吴林炳。被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之8，统一社会信用代码914401012312501383。法定代表人：何绍文。原告黎莲好诉被告广州亿林房地产开发有限公司（以下简称“亿林公司”）、被告广东长城建设集团有限公司（以下简称“长城公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎莲好及其委托诉讼代理人梁颖茵到庭参加了诉讼，被告亿林公司、长城公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审查终结。原告黎莲好诉称：原告黎莲好的母亲何*莲所有的位于广州市濂泉路沙东大街十巷XX号的房屋被广州市天河区房地产经营开发公司拆迁，该司与原告于1991年6月25日签订了《临迁、回迁安置协议书》并经公证，该协议已办理登记备案手续。拆迁期间何*莲于1991年1月9日死亡。1994年4月15日原告作为唯一的继承人签署了《濂泉路回迁住房交付书》，获得安置回迁房为濂泉路南座中间梯X楼X02、X03号两套居住用房，以及南座首层的商铺，回迁大楼由广州市天河区房地产经营开发公司与长城公司共同开发。其后原告事实使用房屋至今，两房房屋现地址分别为广州市天河区沙东大街XX号X02、X03房，但至今未能办理不动产权证，原告的所有权未确立。广州市天河区房地产经营开发公司经改制，于2001年6月21日被核准登记为现名广州亿林房地产开发有限公司。关于税费承担是因为涉案房屋拆迁是由于被告导致的，税费应由其承担，且从房屋安置交付（1994年）至今，涉案房屋因被告原因未办理不动产权证，期间税收政策有所变化，相应的税费变动差额也应由被告承担。为维护原告合法权益，请求判令：1.请求判令被告协助原告办理位于广州市天河区濂泉路南座中间梯X楼X02、X03单元（现地址分别为广州市天河区沙东大街XX号X02、X03房）产权过户和房地产登记手续，将该两房产过户登记至原告名下，过户相应的税费由两被告承担；2.本案的诉讼费用由被告承担。被告亿林公司及长城公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：1991年7月23日，广州市公证处作出（91）穗证内经字第40187号《证明书》，载明如下内容：兹证明广州市天河区房地产经营开发公司（甲方）代理人陈*致与黎莲好（乙方）于1991年6月25日签订签名的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，（以下简称《协议书》）该协议书上陈*致、黎莲好的签名均属实。该《证明书》内附显示签订时间为1991年6月25日的《协议书》，《协议书》首部显示的签订双方分别为广州市天河区房地产经营开发公司（用地单位，甲方）与何*莲（何连），约定内容如下：甲方经市城市规划局（85）城地批字第653号文核准，并经市房地产管理局（88）房征地字230号通告征（拨）地，需拆除乙方座落在天河区濂泉路沙东十巷XX号楼的房屋，有关对该房屋的产权补偿，双方根据省、市征（拨）土地拆迁房屋有关规定，已于1991年5月25日签订了《协议书》，现经双方协商，就临迁回迁问题，达成协议如下；甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1992年12月30日在濂泉路本公司征用范围内回迁大楼北座第首、贰层产权属于乙方所有的房屋中北向第二梯安排套间给乙方回迁居住；本协议经双方签字和经公证机关公证后生效等。该协议书末尾甲方签章处显示加盖广州市天河区房地产经营开发公司印章，乙方代理人签章处显示黎莲好签名。1994年4月15日，广州市天河区房地产经营开发公司（甲方）与黎莲好（乙方）签订《濂泉路回迁住房交付书》（以下简称《交付书》），约定：本楼经验收合格，甲方根据1991年7月23日与乙方签订的协议，现安排乙方黎莲好南座中间梯X楼X03号房、南座中间梯X楼X02号房（以下统称“涉案房屋”）、南座首层梯5-6轴C-D轴房合计建筑面积177.2平方米，实际回迁面积按协议执行，超出或不足协议的面积双方协商解决等。1994年6月24日，广州市天河区公证处作出（94）穗天证经字第329号《继承权证明书》，载明继承人为黎莲好，被继承人为何*莲（又名何连）、黎*荣，查何*莲、黎*荣夫妇死亡后，遗留有座落在广州市濂泉路广州市天河区房地产经营开发公司回迁大楼（自编）南座首层五--六轴C--D轴房屋及南座中间梯X楼X〇二、X〇三号（划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书）房屋三套，何秀莲、黎远荣生前无遗嘱，他们的父母亲均先于他们死亡，何秀莲与黎远荣夫妻两人生育有儿女四人，其中三个子女未成年死亡，现只有女儿黎*好一人健在，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，何秀莲、黎远荣的上述遗产应由其女儿黎莲好一人全部继承。2018年11月20日，长城公司出具《证明》，内容为我司在1991年6月25日征用建设用地拆迁回迁安置位于广州市天河区濂泉路南座中间梯X楼X02、X03房于1994年经广州市公安局天河分局门牌批复审定为广州市天河区沙东大街XX号X02房、X03房。为查明涉案房屋的产权、预售、查封、抵押登记情况等，本院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，后该局复函如下：天河区沙东大街X号所在大楼为天河区房地产经营开发公司在1988年间经原广州市规划局办理（88）建字第2468号《建筑审核书》批准兴建的商业住宅楼，项目整体未能办理规划验收手续，未办理首次登记。部分小业主通过协助司法执行途径办理了不动产权登记。经调阅其它楼层房产的登记档案，天河区沙东大街XX号X02、X03房对应楼栋为X幢B梯，暂无预购商品房预告登记（合同备案）、抵押、查封或不动产登记的信息。房产来源于拆迁征用补偿，则无须审查购房资格。房屋的征用补偿备案情况建议征询广州市住房和城乡建设局意见等。本案审理过程中，本院前往涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋由黎莲好对外出租给他人使用。本院于涉案房屋门口及所在楼宇出口张贴申报权利公告多份，告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织于指定期限内向本院申报权利，其后并未有公民、法人或其他组织向本院申报权利。另，黎莲好为证明其使用涉案房屋的情况，向本院提交水费、物业管理费收据及电费缴费账单截图等材料。本院另查明：1988年12月，广州市城市规划局核发《建筑许可证》，同意亿林公司建设位于广州市天河区沙东大街南北西三座商业住宅楼。1989年10月12日，亿林公司出具委托书，认为其公司与联营单位长城公司为加快旧城改造，现就广州市天河区沙河濂泉路商住楼工程，由其公司与长城公司合作进行开发，特委托长城公司办理商住楼工程有关的一切业务并有权代表其公司办理商住楼的销售事宜等。1991年3月，广州市城市规划局核定亿林公司建设的上述三座商业住宅楼的位置并出具了《广州市建筑工程地盘放线验线、建筑管理验收记录册》。1994年4月，广州市天河区房地产开发总公司申请由广州市天河区房地产经营开发公司变更名称为该公司。2001年5月10日，广州市天河区经济体制改革办公室发出《关于天河房总公司改制为有限责任公司的批复》，同意广州市天河区房地产开发总公司改为有限责任公司，公司更名为亿林公司，公司改制后原广州市天河区房地产开发总公司的债权债务由亿林公司承担。2001年6月21日，亿林公司经广州市工商行政管理局核准登记。1996年10月15日，长城公司由广东长城建设总公司变更名称为现名。本院认为：黎莲好与亿林公司于1991年6月25日签订的《协议书》合法有效。从黎莲好与亿林公司签订的《协议书》的内容可知，其双方约定以回迁至新建回迁大楼内相应房屋作为房屋拆迁产权补偿的方式。采取该种补偿方式，作为用地单位的亿林公司应以约定的房屋交付并转移所有权给作为被安置业主的黎莲好，以此为对价取得其位于广州市天河区濂泉路沙东十巷13号房屋（即被拆迁房屋）。后黎莲好与亿林公司亦签订《交付书》对于黎莲好回迁至涉案房屋进行约定，但亿林公司在黎莲好接收涉案房屋后至今未协助其办理产权登记和过户手续，现黎莲好主张亿林公司协助其办理将涉案房屋的产权过户登记至黎莲好名下的不动产登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。由于涉案房屋所在楼盘属于长城公司与亿林公司合作开发，因此，长城公司亦负有协助黎莲好办理将涉案房屋的产权过户登记至黎莲好名下的不动产登记手续的义务。至于办理上述产权过户登记手续所产生的税费问题，因《协议书》及《交付书》中对此均未进行约定，在此情况下，税费的负担问题应由房地产登记部门依据相关规定办理，本院对此不予审处。长城公司、亿林公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东长城建设集团有限公司、广州亿林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告黎莲好到广州市房地产管理部门办理将广州市天河区濂泉路南座中间梯X02、X03房（现地址为广州市天河区沙东大街XX号X02、X03房）的产权过户登记至原告黎莲好名下的不动产登记手续；二、驳回原告黎莲好的其他诉讼请求。本案受理费18300元，由被告广东长城建设集团有限公司、广州亿林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  田常国二〇二〇年四月二十七日书 记 员  谢丽军宋春艳