广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4569号原告：李金叶，女，汉族，1983年9月10日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，被告：彭志迎，男，汉族，1987年8月18日出生，住址：广东省揭西县，被告：惠州市广成房地产经纪有限公司，住所：惠州大亚湾澳头进港路43号皇庭湾天下花园19栋106号房。法定代表人：刘作扬。原告李金叶诉被告彭志迎、惠州市广成房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金叶、被告彭志迎、被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人刘作扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还返点款34347元；2、本案受理费由被告彭志迎、惠州市广成房地产经纪有限公司承担。事实和理由：2015年11月19日，本人通过一办公室装修师傅引荐，认识被告彭志迎，装修师傅当时说这是他朋友，做房产销售的，让被告彭志迎带我去购房，可以更优惠，被告彭志迎表示商品房成交后，可返总房价5%，表示成交后他会把所得返点打给原告李金叶，我当时计算大概是总房价的9.5折，觉得合理，于是这事谈成。2015年11月20日，本人与被告直接到惠州市建曙房地产开发有限公司营销中心，只是一直在门口徘徊，迟迟不让本人进去营销中心里面，后得知，原来被告彭志迎不是惠州市建曙房地产开发有限公司的销售员，要等他口中的刘总一同进去了解房价及选定户型后购置，原告此套商品房的成交业绩算入惠州市广成房地产经纪有限公司，才能完成房价打折。2015年11月20日晚销售合同签订成功，由于本人对他们的操作方式提出质疑，故要求被告彭志迎及被告惠州市广成房地产经纪有限公司给予本人书面承诺，被告彭志迎才很不情愿给我草草签下退返点承诺书，但本人仍然提出质疑，因为成交订单绑定被告惠州市广成房地产经纪有限公司，承诺书却由被告彭志迎来负责，这似乎有些不妥当，但被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人刘作扬为了打消我的质疑，很爽快，直接说我签字担保，也就是承诺书的见证人。但是商品房购买过去数月，返点这事毫无消息，我当时着急就给被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人刘作扬发信息及打电话，他当时就表现出不耐烦的语气，让我直接和被告彭志迎联系即可。在我多次找被告彭志迎后，被告彭志迎告诉我，刚好结算到我们这一批返点时，开发商不给结算了，被告彭志迎还说要等惠州市惠湾联盟实业有限公司（是第三方平台）给被告惠州市广成房地产经纪有限公司结款，我当时听这话后很疑惑，表示为啥又拉上另一家公司，后来听被告彭志迎解释后，得知，惠州市惠湾联盟实业有限公司和被告惠州市广成房地产经纪有限公司是合作伙伴，所以被告惠州市广成房地产经纪有限公司拿到钱我才可以拿到返点，现在不给结算，所以拿不到钱，在被告彭志迎与被告惠州市广成房地产经纪有限公司相互推诿下就这样没了下文。到2017年我再追问被告彭志迎时，被告彭志迎告诉我，惠州市惠湾联盟实业有限公司与惠州市建曙房地产开发有限公司正在打官司，打赢便可结款，过了数月，当我再问被告彭志迎的时候，他直接告诉我，官司打输了，拿不回来了。后来我还有时不时再找被告彭志迎，他啥都说不知道，就这样，一天拖一天，时间过去接近4年，直到2019年9月6日，我在惠阳人民法院网上见到惠州市建曙房地产开发有限公司与惠州市惠湾联盟实业有限公司的二审判决书以及执行裁定书，才知道被告彭志迎口中的官司都是惠州市惠湾联盟实业有限公司胜，但最关键的是，我从法院的判决书得知，二家公司诉讼内容纠纷的返点争议根本没有原告的这套商品房号，原告的商品房款返点早已要2015年12月21日前分几次支付结清。这只是被告彭志迎和被告惠州市广成房地产经纪有限公司的一个幌子，种种情况表明，原告一直在被被告彭志迎和被告惠州市广成房地产经纪有限公司欺骗，从证据3法院二审判决书可以确定，返点款早被他们拿到，但一直不返还给原告，吞并意图明显，我再次拨通电话与被告彭志迎沟通，他表示不知道，要去问被告惠州市广成房地产经纪有限公司，在我不停追问的情况下，被告彭志迎给我微信截图，大概意思是说惠州市建曙房地产开发有限公司欠惠州市惠湾联盟实业有限公司70多万，法院只判给了20多万，所以不能给我结款，当我继续追问时，被告彭志迎丢给我惠湾联盟法人代表电话，要我自己去打，信息也是久久不回复，感觉上这返点事宜已经与被告彭志迎无关了，草草几个字就没了，晚上9点钟我又让我家人给被告彭志迎打电话，这一次被告彭志迎态度比较恶劣，继续推卸和忽悠，直接挂了电话，9月9日，原告家人打通被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人的电话，再次询问事情处理结果，被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人一样给出惠湾联盟法人代表电话让原告家人询问情况，继续保持事不关己的姿态，在原告家人提醒已经看到判决书及讲述了证据4-1-2-3、5二审判决书、执行裁定书的内容后，被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人表示会咨询问问，等了二天，无任何消息，9月11日，原告家人再次拨打被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人电话时，此时发现，原告及原告家人电话全部被被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人拉黑状态，为了再次确认拉黑事实，9月16日原告再次拨打被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人电话，仍然是拉黑状态，此事至今，筋疲力尽，已经到了无可奈何的地步，为此，我们只能请求法律援助，特提起诉讼，请人民法院依法判决。原告为其诉称提供的证据如下：1、承诺书；2、被告惠州市广成房地产经纪有限公司注册信息；3、关联公司注册信息；4、法院二审判决书；5、法院执行裁定书；6、两被告微信聊天截图；7、两被告微信聊天截图；8、9月9日与被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人通话记录；9、9月11日被告惠州市广成房地产经纪有限公司法定代表人拉黑记录；10、9月16日继续拉黑记录；11、住房合同预约单；12、原告房产证；13、9栋2903业主黄振峰2015年12月12日签的合同；14、10栋2702张咪12月签的合同。被告彭志迎、惠州市广成房地产经纪有限公司共同辩称：经朋友介绍，原告找到我并告知想购买建曙高尔夫1号的房子，并且自己亲戚去看过知道了价格，问我能不能拿到更优惠的价格。由于是朋友介绍，并且朋友告诉我原告是他的客户让我给她搞点优惠不要赚她的钱，于是我便告知她我们这个行业的规则，我跟她说自己上门去买和中介带去买成交价格是一样的，但如果通过中介去买的话，熟悉的中介会把佣金的一部分返给客户，这样就相当于自己买房还可以拿佣金，我还问她自己有没去过售楼处，如果去过的话就不能成为中介客户也拿不到佣金，这个开发商为保护自己的上门客有规定的，她表示是她亲戚去了解的自己没有去过售楼处，所以我告知她去买的时候不要自己进去售楼处需要我们带着她进去才算是我们客户。我当时是广成房地产经纪有限公司的兼职业务员，我把情况告诉被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬问他有没代理高尔夫1号，他告诉我他自己的中介公司规模小无法跟开发商签代理，但是可以通过惠湾联盟这家已经代理了高尔夫1号的平台公司去卖，并且他跟惠湾联盟有过合作，惠湾联盟每一单只抽取2000元的平台费。然后我又落实到高尔夫1号当前卖一套房的佣金房价的百分之5个点，并且有5000元的现金奖励，于是我就跟被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬说原告是经朋友介绍的需要把佣金全部返给客户，我们就拿5000块现金奖我们一人一半这单要不要做？被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬同意了，然后我就跟原告说可以把5个点佣金全部返给她，谈好后我就约上了被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬一起带着原告进入售楼现场购房，签好认购书后原告李金叶担心到时佣金下来后的返还问题，于是要我给他写下此份承诺书，并由被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬签字见证，因中介公司是第三方公司，佣金存在不确定性，有些开发商会因为公司倒闭、销售飞单、违反合同条约或者开发商不诚信等因素不结佣，于是我在承诺书上写上拿到佣金后才结给原告。事后符合结佣条件了，但开发商迟迟未结佣，我便让被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬催促惠湾联盟去开发商结佣，结果是惠湾联盟告知开发商不诚信不给这些联动公司结佣，我就把这些情况告知了原告，后面原告也去多方求证，并且联系了当时的代表开发商的中原地产销售余海娟，证实了开发商确实没有结佣，这些也是原告当时得知并有告知我的情况。再后来原告多次得知惠湾联盟因讨佣问题去政府门口拉横幅，并要求我去参与，在讨佣的路上我与被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬多次去奔波，有一次我们就在售楼处讨到了5000元的卖房现金奖励，我便告诉原告，准备把这5000块先给他，原告见我辛苦奔波为其讨佣就说给我2000块辛苦费，另外的3000块我就通过我微信转账给了原告。后面惠湾联盟经过多次的拉横幅等各种方法讨佣都没有结果，惠湾联盟老板薛相鹏还因此事被刑事拘留，我便告知原告情况，并分析说开发商可能是不给佣金了，可能要跟开发商打官司打赢后才有可能拿到佣金，（原告口中说的我跟说惠湾联盟官司打输了，此话我从未说过），就这样事情过去了几年。直至今年9月，原告从天眼查处得知惠湾联盟的官司打赢了，并且开发商已经把佣金打给了惠湾联盟，于是我就急忙联系被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬让他找惠湾联盟拿钱，但惠湾联盟告知钱只拿到了一部分，并没有全部拿到，所以还没给所有的联动公司结佣，我便将我从被告广成房地产经纪有限公司负责人刘作扬处得知的结果微信截图告知了原告，可能是原告不相信我没拿到钱，于是叫她老公打电话给我落实情况，我便将情况如实告诉他，然后他不相信我说的觉得我在忽悠他，还要求我把钱给到他，如果不给就到法院告我作为威胁。我本着现实的情况没拿到钱问心无愧，心想不可能自己卖套房子既没赚钱还要贴钱，而且当时本是为了帮原告省钱的好意，原购单价6000多元现已经涨到单价10000多元了，原告却从来没感谢一声反而威胁我，心中很是不爽，话已至此多说无益，我就挂了电话（电话里他有说到他有录音，电话里面说的情况他可以把录音当庭播放）。经过被告惠州市广成房地产经纪有限公司和被告彭志迎与惠湾联盟的多次沟通下，2019年11月13日被告惠州市广成房地产经纪有限公司收到惠湾联盟10640元（含增值税税费）佣金的对账单，于11月14日开具发票，11月16日收到佣金10640元。并且惠湾联盟告知，惠湾联盟与建曙高尔夫1号的二审终审后法院实际转款195080元，按相应比例只能结算到被告广成地产佣金11200.2元（本金额扣除税费560元，实际金额为11640元，而且11640元这个金额还含3个点的增值税税费）。惠湾联盟与建曙高尔夫1号的案已结，没有再符合结算的款项，详情见惠湾联盟出具的证据。鉴于被告惠州市广成房地产经纪有限公司收到法院传票期间处于取证期间，所以无法支付款项给原告。针对原告提交法院的诉讼状里面说：“商品房返点早已在2015年12月21日前分几次结清”，做出以下说明如下：被告惠州市广成房地产经纪有限公司的合作单位惠州市惠湾联盟实业有限公司于2015年11月20日和2015年11月21日分别收到建曙高尔夫1号代理佣金64795元和139390.18元里面并没有原告购买的7-504这套房的佣金，所以原告的说法不成立。特附这2笔佣金结算明细表和惠湾联盟入账凭证，见证据。以上陈述句句属实，两被告完全出于帮助原告省钱的角度出发，并不是原告说的收到佣金故意拖欠的情况，请法院明察。两被告对其答辩意见提供如下证据：1、惠湾联盟与建曙开发商结佣表和转账凭证（一）；2、惠湾联盟收款明细表和转账凭证（二）；3、情况说明；4、广成地产佣金明细表和收款凭证；5、3000元转账凭证。本院经审理认定事实如下：原告李金叶因购买高尔夫一号7栋504号房，找到时任被告惠州市广成房地产经纪有限公司的兼职业务员彭志迎，看能否给点优惠。被告彭志迎答应愿意帮忙，并经得被告惠州市广成房地产经纪有限公司同意将佣金全部返给原告。随后，原告购买了此房屋。2015年11月20日，被告彭志迎写下《承诺书》给原告，承诺原告购买的高尔夫一号7栋504号房全部佣金返给原告，佣金额为总房价的5%，即746691元×5%=37334元，扣除佣金税37334元×8%=2986.7元，应返总额34347元。承诺书还注明收到开发商款后即打款给原告。该承诺书还由被告惠州市广成房地产经纪有限公司的法定代表人刘作扬以见证人身份签名。后来，因为开发商没有将佣金返给两被告，两被告也一直无法将佣金返给原告，由此双方引起纠纷。原告遂于2019年9月19日诉至本院。另查，原告购买的房屋目前可结佣金11200.20元。本院认为，原告与两被告因为购房返点佣金达成的口头协议和书面承诺书，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对两被告有约束力。两被告应当按承诺内容向原告支付返点佣金34347元。但因原被告对返点佣金的支付约定了“收到开发商款后即打款”的条件，因此，双方应当按该约定条件履行。现案涉房产可结返点佣金为11200.20元，因此，两被告应当将该部分返点佣金支付给原告。原告诉请两被告支付返点款34347元部分条件成就，对条件成就部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告彭志迎、惠州市广成房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付购房返点款11200.20元给原告李金叶。二、驳回原告李金叶的其他诉讼请求。受理费329元，由被告彭志迎、惠州市广成房地产经纪有限公司负担40元，原告李金叶负担289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  梁家标二〇二〇年四月二十四日书记员  杨 粤