北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初1575号原告：孔晓飞，女，1981年10月26日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，该公司职员。原告孔晓飞（以下简称原告）诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告以及被告龙源顺景公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告原价退赔侵占面积所收取的费用21406.06元；2、判令被告赔偿原告被侵占面积所付款项的贷款利息15412.36元;3、判令被告赔偿侵占面积产生的物业费277.1元；4、判令被告赔偿侵占面积产生的供暖费386.28元；5、判令被告赔偿契税利息8360.16元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年7月6日签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#办公楼XX层X单元-XXXX房屋，建筑面积60.21平米，其中专有建筑面积45.53平米，分摊建筑面积14.68平米，总房款1161134元。本层共有三个单元69套房屋，套内建筑面积共计3010.65平米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道建筑面积共计73.19平米。近期发现没有合同约定的公共卫生间及卫生间前室，被告将其出售构成一房两卖，另外，原告2014年5月31日办理收房手续时缴纳了契税34834.01元，入库时间为2017年9月27日，被告占用原告契税达到3年4个月，侵害了原告的权益，故诉至法院。龙源顺景公司辩称：原告主张与事实不符。我方并未占有该房屋，没有使用权和支配权，不存在一房两卖。物业费、供暖费应以实际发生的费用予以核算。原告主张的契税利息没有依据，契税款项由双方确定，由被告代缴契税。被告办理契税中原告产生相应的便利，也获得了好处。契税款项属于货币，原告转移货币的行为形成双方事实的权利义务，形成了委托合同关系，被告按照合同约定完全履行了合同义务不存在违约行为，双方对于被告占用其契税是明知且同意的，被告占有的契税利息是势必发生的，且计算利息时不应按照贷款利率主张。本院经审理认定的事实如下：2013年7月6日，原告（买受人）与龙源顺景公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层X单元-XXXX（以下简称涉诉房屋），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测建筑面积为60.02平方米，其中套内建筑面积为45.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.8平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25502.61元，总价1153228元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50.57%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3.16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，涉诉房屋所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。原告共向龙源顺景公司支付了涉诉房屋房款1161134元，其中570000元系其通过银行按揭贷款方式支付，原告于2014年5月23日开始偿还第一笔贷款。2014年5月31日，原告向龙源顺景公司交纳了房屋权属登记费、契税等费用。从北京市通州区地方税务局开具的完税证明显示，契税入库日期为2017年9月27日。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为7号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为60.21平方米，套内建筑面积为45.53平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010.65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73.19平方米。原告收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。根据原告所提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费8178.6元、供暖费9753.1元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源顺景公司诉至本院，要求龙源顺景公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源顺景公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源顺景公司限期恢复公共卫生间，龙源顺景公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源顺景公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，关于每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积，原告认为该面积为1.11平方米，龙源顺景公司不认可原告的计算方法。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有六个公共卫生间、六条通往公共卫生间及西边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源顺景公司实际上将公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分交付西边户业主使用。据此可见，龙源顺景公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭交付他人使用，关于每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积，本院认为该面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的总套内建筑面积乘以每户业主房屋的套内建筑面积。对于原告来说其被占用的公摊面积应为1.11平方米（73.19平方米/3010.65平方米×45.53平方米≈1.11平方米），因此龙源顺景公司应当将该部分所对应的房款退还给原告。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出原告被占用的1.11平方米对应房款应为21406.06元（1161134元/60.21平方米×1.11平方米≈15317.76元）。对于原告关于退赔面积多收款项的主张事实清楚，理由正当，本院予以支持。因龙源顺景公司实际上多收、占用了原告房款21406.06元，且原告就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，必然会造成原告相应利息损失，龙源顺景公司应予赔偿，原告要求从第一期偿还贷款之日开始计算贷款利息，本院不持异议，截止日期应计算至龙源顺景公司实际退还上述房款之日，利息总额不超过原告主张的15412.36元。因原告未享受到公共卫生间及相应走道的公摊面积却已交付了相应的供暖费，故龙源顺景公司应当予以赔偿，其中应当赔偿原告已交供暖费179.8元（9753.1元/60.21平方米×1.11平方米），应当赔偿原告已交物业费150.78元（8178.6元/60.21平方米×1.11平方米），对于原告主张的多于上述数额的供暖费及物业费，因其尚无证据证明确已交纳，本院在本案中不予支持，其可待确定产生后另行解决。原告已于2014年5月31日将34834.02元契税交于龙源顺景公司，龙源顺景公司本应及时代原告将契税交于税务部门，但直到2017年9月27日才将其交至税务部门入库，龙源顺景公司实际占用原告向其支付的契税三年有余，确已给原告造成了相应的利息损失，故龙源顺景公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付原告相应利息6050.38元（以34834.02元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付2014年5月31日至2017年9月27日期间的利息）。对于原告该项诉求中过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告孔晓飞房款21406.06元并赔偿原告孔晓飞相应利息（以21406.06元为基数，自2014年5月23至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总额不超过15412.36元），于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告孔晓飞物业费150.78元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告孔晓飞供暖费179.8元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告孔晓飞契税利息6050.38元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告孔晓飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，由原告孔晓飞负担226元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担247元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 楠二〇二〇年四月二十七日书记员 张依晴