贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终204号 上诉人（原审原告）：谢军，男，1978年7月3日出生，苗族，贵州省铜仁市碧江区人,住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人（原审原告）：杨芳，女，1986年5月24日出生，土家族，贵州省松桃苗族自治县人，住贵州省松桃苗族自治县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。 法定代表人：唐江虎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。 上诉人谢军、杨芳因与被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初4040号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢军、杨芳的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅，被上诉人虹祥房开公司的委托诉讼代理人赵梅梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢军、杨芳上诉请求：1.撤销（2019）黔0602号民初4040号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人出具的收条系其为留存上诉人收到其支付的逾期交房违约金而让上诉人签字领款的收款凭证，是被上诉人在处理其逾期交房违约责任时为了便于重复使用而拟定的向业主出具的格式文本，上诉人与被上诉人在处理逾期交房违约责任时，双方根本没有就逾期交房以外的违约责任进行磋商，也未就免除被上诉人其他违约责任形成合意，该收条上载明的“购房合同中的违约责任自然解除”仅指逾期交房的违约责任，一审扩大理解为合同中所有违约责任明显错误；二、收条系格式条款，在被上诉人未对收条内容向上诉人作任何解释和说明的情况下，对该格式条款有不同理解的情况下，应作出不利于提供格式条款方的解释，一审判决认定“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为合同中所有违约责任自然解除违背上诉人真实意思表示，明显存在对上诉人的合法权益的保障的损害。 被上诉人虹祥房开公司答辩称：一、双方已对《商品房买卖合同》中违约责任进行了一次性结算，双方违约责任已解除，互不承担违约责任。一审认定事实清楚，应予维持；二、答辩人一直在积极推进涉案房屋初始登记办理工作，目前已将初始登记的资料移交铜仁市住建局档案馆审核，初始登记在近期即可办理，根本不存在答辩人肆意拖延、拒绝履行合同义务的情形。 一审法院认定事实：2016年8月31日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2016007437）。约定了买受人（二原告）购买出卖人（被告）开发的铜仁市曹家园3号虹祥锦江壹品第8幢16层16-1号商品房一套，商品房建筑面积128.48㎡，套内面积106.34㎡，总价款576,912元。合同第八条对付款方式和期限约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款144,912元，余款432,000元以银行按揭支付。第十一条对商品房的交付时间约定：出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定：逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款对转移登记约定：出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，逾期超过60日的，如买受人不退房，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已房价款1%的违约金。之后，原、被告还签订《商品房买卖合同补充协议》，对《商品房买卖合同》进行了补充约定。按照《商品房买卖合同》及补充协议约定，原告于2016年8月26日向被告支付了144,912元、余款432,000元已通过银行按揭贷款方式全部付清。另，原告已付清该商品房契税和专项维修基金。因被告未按合同约定的期限向原告交付商品房，双方对逾期交房违约金经协商后达成一致意见，由被告向原告支付逾期交房违约金17,813.16元，并由原告于2019年6月5日向被告出具收条一张，收条明确注明：逾期交房违约金支付后，购房合同中的违约责任自然解除。同月19日，被告通过建设银行向原告支付了前述违约金17,813.16元。 一审法院认为：依法订立的合同自合同成立时生效，双方当事人应当根据合同的约定全面履行自己的义务。本案中，关于“购房合同中的违约责任自然解除”应如何理解的问题，审理中，原告主张双方仅解除了逾期交房的违约责任，并未解除其他违约责任，同时还称该收条系被告事先打印的格式条款，被告未对“购房合同中的违约责任自然解除”进行说明和解释，按照格式条款的规定，应作出不利于格式条款提供方的解释。对此，格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，收条虽系被告方打印，但收条系原告出具给被告的凭证，原告并未提供证据证明其收条内容未经双方协商一致，应承担举证不能的不利后果。因此，对原告主张“购房合同中的违约责任自然解除”系格式条款的理由不予支持。原告与被告达成协议，约定由被告支付原告延期交房违约金17,813.16元后，双方签订的购房合同中的违约责任自然解除。按照通常理解，收条中注明的“购房合同中的违约责任自然解除”也应理解为原、被告签订的《商品房买卖合同》中的所有违约责任自然解除，即原告与被告已就《商品房买卖合同》中的所有违约责任一次性进行了了结，双方各自的违约责任均已全部解除，互不承担违约责任。收条内容系原告与被告在平等自愿的基础上达成，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。综上，现原告就被告逾期交付办理转移登记的有关文书再次向被告主张违约责任已无依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：驳回原告谢军、杨芳的全部诉讼请求。本案诉讼费减半收取251元，由原告谢军、杨芳负担。 二审举证期限内上诉人谢军、杨芳未提交新证据。 被上诉人虹祥房开公司在二审中提交了一份《铜仁市碧江区住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》（碧住建消验字【2020】第08号），证明被上诉人于2020年4月已经将房屋转移登记的相关全套文书交付给住建局。 上诉人质证认为，被上诉人至今尚未取得案涉房屋的初始登记，不能证明被上诉人已经将合格的文书提交相关部门的事实。 本院经审查认为，该证据客观真实、来源合法，对其真实性予以认定。因被上诉人尚未取得案涉房屋的初始登记，对其证明目的不予认定。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：案涉收条是否属格式条款，怎样理解该收条中“购房合同中的违约责任自然解除”。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款第二项规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的主要法律特征就是一方事先制定,另一方不能就合同条款进行协商。从案涉收条内容来看，上诉人与被上诉人不仅对逾期交付违约金进行协商，还对物管费缴纳（抵扣的时间及金额）等内容进行协商，且在针对不同的购房人的金额等内容各不相同，该收条应是上诉人与被上诉人协商一致的结果，不属于当事人为了重复使用而拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，故上诉人所持该收条属格式条款的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人在收条上签字时，被上诉人已经出现逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约情形，故收条中“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为双方已经就逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的免除，而不仅是对逾期交房的违约责任的免除，上诉人所持一审对收条中违约责任理解错误的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，谢军、杨芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费502元，由上诉人谢军、杨芳共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  芦化莉 审判员  向 前 二〇二〇年四月十六日 法官助理陆茜 书记员陆茜