江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终708号上诉人（原审被告）：李国平，男，1971年10月28日出生，汉族，住江苏省仪征市。被上诉人（原审原告）：仪征市人民政府，住所地江苏省仪征市解放东路300号。法定代表人：孙建年，代市长。委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。上诉人李国平因与被上诉人仪征市人民政府租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2019）苏1081民初6038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，仪法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国平的上诉请求:撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，本案法律关系不仅仅是租赁关系，更有单位售房福利包含其中。1、1997年时李国平属城镇户口同时也是仪征市人民政府职工，仪征市人民政府在分房时，由于房源不能满足职工住房分配需求，后双方协商同意（具体负责人：刘生发，当时任司法局局长），象征性地收取一定租金，待连续居住满足一定年限后涉案房屋视为李国平分期付款购买房屋，所有权归李国平，因此涉案房屋不仅仅是租赁关系，更有单位职工享有分房售房福利夹在其中。基于上述原因，双方之间没有签订房屋租赁合同。2、自1997年起李国平一家四口居住在涉案房屋中，四人户口也落于房屋，至今己有十三年时间，若不是基于双方之间协定以租代购形式占有入住涉案房屋，李国平也不至于一家四口至今名下无房。仪征市人民政府应考虑李国平占有入住涉案房屋的历史因素、基础关系及一家四口目前现状，妥善安置处理好李国平一家四口居住问题。3、李国平在以租代购期间对涉案房屋进行多次维护修缮、保值增值与添附，一审法院未予区分与明确，有失公平。李国平在占有居住涉案房屋期间对屋顶破漏维护整修，对房屋四周墙壁多次加固与粉刷，对屋内地面进行修整改良，对屋内进行装修装饰，大幅度提升了涉案房屋的原有价值。由于家庭人口增加，涉案房屋面积有限在仪征市人民政府默许下，李国平对房屋进行添附，添附面积达80平米左右。一审法院对李国平占有居住涉案房屋期间维护修缮、装修装饰、保值增值、添附出资等诉求未予区分或明确，有失公平与公正，侵害了李国平的权利，因此，李国平不服一审判决。仪征市人民政府答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。仪征市人民政府向一审法院起诉请求：一、判令解除仪征市人民政府与李国平之间的房屋租赁合同；二、判令李国平将坐落于仪征市工农路91号17幢两间（面积共计25.2平方米）及18幢从西往东数第一间、第二间房屋腾空并迁出交还仪征市人民政府名下；三、判令李国平支付逾期迁出房屋的使用费（自2019年9月1日至实际交付房屋时止，按每年1000元计算）。一审法院认定事实：坐落于仪征市间（面积共计25.2平方米）和18幢从西往东数第一间、第二间房屋所有人为仪征市人民政府（房屋所有权证书为仪真字第01017-13号）。案外人钱恩华在1997年至2000年期间每年向仪征市人民政府办公室支付上述公房租金。李国平在2001年至2018年期间每年向仪征市人民政府办公室交付上述公房租金并居住至今。2019年5月，经仪征市房屋安全鉴定部门鉴定，案涉租赁房屋系危房。2019年7月30日，仪征市人民政府办公室向李国平邮寄送达通知一份，其内容为：“李国平户：经研究决定，我办将收回公房（地址：工农南路99号18幢22号）。请你户自即日起一个月内将房屋腾让并交付我办。仪征市人民政府办公室2019年7月30日”；2019年8月5日，仪征市人民政府办公室委托司法局职工李峰向李国平当面送达搬离通知，李国平拒绝在通知回执上签收。通知李国平搬迁腾房的限期至2019年8月31日。此后，李国平未搬离案涉房屋。一审法院认为，仪征市人民政府与李国平已形成事实不定期租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从2001年至今，仪征市人民政府作为涉案房屋的所有人将涉案房屋交付李国平使用、收益，李国平每年向仪征市人民政府办公室交纳租金，双方形成事实租赁关系。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。本案中，双方未约定房屋租赁期限，应为事实不定期租赁关系。关于仪征市人民政府要求解除双方的租赁关系的诉讼请求，应当予以支持。理由如下：一、按照法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。本案仪征市人民政府作为出租人从2019年7月30日起，通过邮寄等方式向李国平送达了解除通知，并给予其合理期限，仪征市人民政府解除合同具有合法性；二、本案案涉房屋已被仪征市住房和城乡建设局鉴定为危房，客观上使合同目的不能实现，且从为承租户生命及财产安全的角度出发，仪征市人民政府要求与李国平解除房屋租赁合同具有合理性。关于仪征市人民政府要求李国平限期搬离租赁房屋并向仪征市人民政府交纳房屋占有使用费的问题，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条规定，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承担人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，双方租赁关系已经解除，李国平继续使用涉案房屋未有合法依据，仪征市人民政府有权要求李国平限期搬离租赁房屋，并有权要求李国平参照双方约定的租金标准（每年1000元）支付自2019年9月1日起至实际交付房屋时止的房屋占有使用费用。关于李国平抗辩搬离的条件为仪征市人民政府须安排其腾房后的住房、补偿其修缮及装修承租房的损失、补偿其自建房损失的意见。一审法院认为，一，双方系租赁关系，双方合同并未约定在租赁合同解除后仪征市人民政府有为其安排后续住房的义务，故对其该抗辩意见不予采信；二、根据法律规定，未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修，房屋租赁合同履行期限届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。李国平未提供证据证明其对房屋进行了装饰装修，也未提供证据证明该装饰装修经过仪征市人民政府同意，故对其该抗辩意见不予采信；三、李国平未征得仪征市人民政府同意自行在案涉房屋周围搭建附属房，其要求仪征市人民政府补偿自建房损失的请求，不在本案审理范围，不予理涉。本案系因双方租赁关系引起的纠纷，故变更案由为租赁合同纠纷。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、仪征市人民政府与李国平之间的房屋租赁关系予以解除；二、李国平于判决生效之日起三十日内从仪征市人民政府名下的坐落于仪征市间（面积共计25.2平方米）和18幢从西往东数第一间、第二间房屋内迁出，将该房屋交还给仪征市人民政府；三、李国平支付仪征市人民政府逾期迁出房屋的使用费（自2019年9月1日至实际交付房屋时止，按每年人民币1000元计算）。案件受理费80元，依法减半收取40元，由李国平负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：1、双方之间是否为房屋租赁关系？2、仪征市人民政府要求解除租赁合同、李国平腾空让清返还房屋的诉请能否支持？关于争议焦点一，本院认为：双方之间为房屋租赁关系，而非“以租代购”。理由：仪征市人民政府将案涉房屋交李国平占有、使用，李国平自使用房屋起每年向仪征市人民政府办公室交纳租金，仪征市人民政府收取租金后向李国平出具收据，收据中载明的收款事由为“房租”，故双方存在房屋租赁关系。李国平主张双方协定“以租代购”形式占有入住涉案房屋，但其所提供的证据不足以证明其所主张的事实，故对其该主张不予采信。关于争议焦点二，本院认为：仪征市人民政府要求解除租赁合同、李国平腾空让清返还房屋的诉请应予支持。理由：首先，双方对于租赁期限没有约定，故视为不定期租赁。对于不定期租赁关系，按照法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人，故仪征市人民政府依法可以解除与李国平之间的租赁关系。其次，案涉房屋已被仪征市住房和城乡建设局鉴定为危房，客观上使合同目的不能实现，从李国平生命及财产安全的角度出发，应及时解除租赁合同。综上，仪征市人民政府要求解除房屋租赁合同并要求李国平返还房屋的请求应予支持。至于李国平上诉认为仪征市人民政府应对其在搭建的附属用房进行补偿的问题，不在本案审理范围，本案不予理涉。综上所述，李国平的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由李国平负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年四月十六日书记员  李菲菲