广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初15744号原告：东莞市科谷物业投资有限公司。住所地广东省东莞市长安镇上沙社区中南南路6号11幢14楼，统一社会信用代码为91441900MA4UQ83127。法定代表人：江东霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟凌烽，北京德恒（东莞）律师事务所辅助人员。被告：徐孟志，男，1982年9月1日出生，汉族，住浙江省平阳县，被告：叶燕育，男，1985年12月15日出生，汉族，浙江省平阳县，两被告的共同委托诉讼代理人：罗建林，广东纳德律师事务所律师。原告东莞市科谷物业投资有限公司（以下简称科谷公司）与被告徐孟志、叶燕育房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因不宜适用简易程序，于2019年12月24日裁定转换为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告科谷公司的委托诉讼代理人吕军，被告人徐孟志、叶燕育的共同委托诉讼代理人罗建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科谷公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年8月份租金160082.9元；2.被告赔偿原告违约金436800元；3.被告向原告缴付7月、8月份水电费116954.66元；4.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中明确其诉请的租金包含合同所约定的管理费在内。事实与理由：被告徐孟志于2016年10月1日与原告签订《房屋租赁合同书》，约定被告徐孟志承租原告位于东莞市长安镇中南南路科谷工业园第六栋厂房第4第5层整层、宿舍楼第6层22间以及综合楼13楼半层物业，租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日止。被告叶燕育于2016年12月9日与原告签订《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》，约定被告叶燕育承租原告工业园内宿舍楼第6楼7间（601-606,608）宿舍。两被告租赁上述物业用于共同经营东莞市科骅智能科技有限公司（以下简称科骅公司）生产及员工住宿。2018年8月，由于科骅公司长期拖欠员工工资停止经营，在房东和公司客户垫付了员工工资后，两被告随即撤离了厂房。截至2018年9月6日，两被告尚拖欠原告2018年8月租金及2018年7月和8月水电费，根据租赁合同的约定，被告拖延30天支付租金的，原告有权解除租赁合同，履约保证金不予退回，并要求被告支付相当于四个月租金的违约金。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告徐孟志辩称：1.被告徐孟志不是案涉租赁物的承租人，只是科骅公司的员工，在科骅公司登记注册时作为名义股东，并不是实际股东。科骅公司成立后，被告徐孟志代表科骅公司与原告签订了一份《房屋租赁合同书》，该合同书明确约定被告徐孟志仅是代表，真正的承租人是科骅公司。2.原告恶意扣押科骅公司的机器设备、生产资料，属于违约行为，依法应承担违约责任。2018年8月初，因科骅公司资金链断裂，被迫停止经营，原告恶意将科骅公司的机器设备封存，价格高达数百万元，至今没有归还。在科骅公司找到投资人投资恢复生产时，原告恶意拒不让科骅公司继续经营，意图解除合同，以谋取巨额租金收益。被告叶燕育辩称，被告叶燕育不是案涉租赁物的承租人，原告起诉被告叶燕育主体错误。案涉终止协议是原告误导被告叶燕育签署，不是被告叶燕育的真实意思表示，且被告叶燕育没有经过科骅公司的授权，协议内容被恶意添加伪造，属于无效协议。本院经审理认定事实如下：东莞市科骅智能科技有限公司（以下简称科骅公司）成立于2016年8月23日，登记住所地为东莞市长安镇上沙社区中南南路2号科谷工业园六栋4楼、5楼，法定代表人为被告徐孟志，股东包括金玉庭、徐孟志、唐辉君。2016年7月29日，原告科谷公司作为甲方、被告徐孟志作为乙方签订《房产租赁合同》及所附供电合同、供水合同等，主要约定如下：1.甲方将位于科谷工业园第六栋厂房第4、5层整层及宿舍楼第6层22间、综合楼13楼半层按现状出租给乙方作工业用途和员工宿舍使用，租期五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，从2016年10月1日起开始计租。2.厂房租金为每月109200元，宿舍租金为每月33840元，第三年开始递增10%，第五年递增10%；工业园管理费每月共计11700元。3.乙方须于合同签订当天向甲方缴纳履约保证金286080元，合同终止、各项费用结清后，甲方无息退还乙方；乙方需向甲方支付用电保证金35000元，合同到期后无息退还。4.房租及管理费用每月结算一次，乙方应于当月5号前结算当月房租及管理费用，如乙方不能按期缴纳费用，甲方每日按上述总费用的5‰收滞纳金，若乙方拖延10天则乙方违约，甲方有权单方面停水停电，若乙方拖延30天则甲方有权解除房产租赁合同，履约保证金不予退回并要求乙方支付相当于四个月租金的违约金。原告确认，其已向被告徐孟志收取履约保证金286080元和用电保证金35000元。2016年12月9日，原告科谷公司作为甲方、被告叶燕育作为乙方，签订《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》，约定甲方将位于东莞市长安镇上沙社区中南南路6号科谷工业园宿舍楼第6楼7间（601-606、608）宿舍出租给乙方，租期自2016年12月10日起至2021年9月30日止，每间租金1080元/月，乙方需交付履约保证金15120元，各项费用结清后一次性退还。对于上述两份合同，两被告均主张其在签约之时是作为科骅公司的股东，代表科骅公司与原告签订，实际是由科骅公司使用案涉租赁物并向原告支付租金，故应由科骅公司承担相应责任。两被告提交了科骅公司出具的“证明”，确认上述两份合同系由两被告代表其与原告签订；两被告还提交了“企业名称预先核准通知书”及股权转让合同，载明被告徐孟志、叶燕育均为科骅公司的投资人，后叶燕育于2018年7月11日将其股权转让给金玉庭。原告确认两被告为科骅公司的工作人员，案涉租赁物系由科骅公司实际使用，但主张两份合同均应由两被告承担责任。原、被告双方确认科骅公司于2018年8月中旬停止经营。原告主张科骅公司的实际搬离时间是在2018年8月底，两被告则称科骅公司的机器设备均被原告所控制没有搬走，案涉租赁物自2018年8月14日起即已交付给原告。原告还提交了一份《终止协议》，载明甲方为原告、乙方为徐孟志、叶燕育，内容为：乙方承租甲方物业用于共同经营科骅公司，现乙方由于资金链断裂拖欠工人工资无法继续经营，共同提出终止《房产租赁合同书》、《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》；甲方同意乙方二人提前终止上述合同，从签订本协议之日起原合同终止，乙方交付的履约保证金按原合同约定不予退还；乙方二人共同确认直至签订本协议之日即2018年8月30日尚欠甲方2018年8月租金共160082.9元，欠付2018年7-8月房屋水电费共116854.66元，欠付工业园饭堂餐费共100000元。该协议甲方签名位置无签名盖章，乙方签名处有被告叶燕育的签名，落款时间为2018年8月30日。被告叶燕育主张其是以个人名义与原告签订该终止协议，且其签名时该协议中相关欠付金额均为空白，并对此申请鉴定，经本院委托后，因被告叶燕育未交纳鉴定费终止鉴定。两被告均主张，被告徐孟志对《终止协议》的签订情况并不知情。另查，原告提交了一份其与东莞市金创电器贸易有限公司（以下简称金创公司）签订的《厂房租赁合同书》，拟证明案涉租赁物为其从金创公司处承租。根据原东莞市城乡规划局核发的建字第2015-13-1002号、第2015-13-1003号、第2015-13-1004号《建设工程规划许可证》，案涉租赁物均已取得建设工程规划许可，建设单位均为金创公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告徐孟志签订的《房产租赁合同》及原告与被告叶燕育签订的《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》为双方的真实意思表示，内容和形式均不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。对于双方争议焦点分析如下：其一，关于两被告主体是否适格。案涉两份租赁合同乙方签名盖章处分别有被告徐孟志和被告叶燕育的签名捺印，两份合同均未载明两被告系代表科骅公司与原告订立合同。根据合同相对性，原告有权要求两被告承担合同责任，故两被告主体适格。其中，被告叶燕育在《终止协议》上签名，确定案涉两份租赁合同的履行情况，应当视为其同意对被告徐孟志签订的《房产租赁合同》承担相应的权利义务，构成合同加入。其二，关于案涉两份合同的履行情况。原、被告双方均确认案涉租赁物经原告同意已于2018年8月交还给原告，故本院认定双方已经以实际行为解除案涉《房产租赁合同书》和《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，对于原告的各项诉讼请求：1.租金。两被告作为承租人，对于租赁物的交还时间负有举证责任，在两被告对此没有提交任何证据的情况下，本院采信原告的主张，认定案涉租赁物的交还时间为2018年8月31日。根据《房产租赁合同书》和《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》的约定，每月厂房租金为109200元，宿舍租金为33840元，管理费为11700元，增加宿舍租金为7560元（1080元/间×7间），总计162300元。原告确认按照《终止协议》所载金额160082.9元计算，本院予以确认。2.水电费。被告叶燕育虽然主张其在《终止协议》上签名时水电费金额为空白，但对此没有提交任何证据予以证实，本院不予采纳。在两被告没有提供相反证据的情况下，被告叶燕育作为科骅公司的员工在《终止协议》上签名，可以据此认定科骅公司的实际用电用水情况。两被告没有举证证明其已向原告缴纳2018年7月和8月的水电费，故原告根据《终止协议》主张水电费116954.66元，合法有据，本院予以支持。3.违约金。原告提交的《终止协议》已经明确载明原告同意提前终止案涉两份租赁合同，除履约保证金按原合同约定不予退还外没有确定其他违约责任，且该《终止协议》已经得到合同相对方被告叶燕育的签名确认，两被告也已实际向原告交还了案涉租赁物，故本院根据《终止协议》认定，原告与被告叶燕育已经就合同解除的后果重新作出约定。原告再依据《房产租赁合同书》和《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》主张违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其三，根据前述关于合同相对方的论述，被告叶燕育应对《房产租赁合同书》和《东莞市科谷工业园宿舍补充协议》承担合同责任，即被告叶燕育应当向原告支付厂房和宿舍租金、管理费共计160082.9元以及2018年7月和8月的水电费116954.66元，被告徐孟志对其中除增加宿舍租金7560元之外的债务承担责任。至于两被告与科骅公司之间属于另外的法律关系，两被告如果认为科骅公司需要承担责任，应当另循法律途径向科骅公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告徐孟志、叶燕育于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告东莞市科谷物业投资有限公司支付厂房和宿舍租金、管理费共计152522.9元；二、限被告徐孟志于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市科谷物业投资有限公司支付增加宿舍租金7560元；三、限被告徐孟志、叶燕育于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告东莞市科谷物业投资有限公司支付2018年7月和8月的水电费116954.66元；四、驳回原告东莞市科谷物业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5469元，由原告东莞市科谷物业投资有限公司负担3347元，由被告徐孟志、叶燕育共同负担2122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈灿钟人民陪审员  黄莉环人民陪审员  何洁琼二〇二〇年四月二十八日书 记 员  欧凯桦强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。