广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6449号上诉人（原审原告）：张优娣，女，1975年6月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********。委托诉讼代理人：黄伟业，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市东区工业发展总公司，住所地广东省中山市中山四路东区办事处，统一社会信用代码914***********693P。法定代表人：杜雄明，该公司经理。委托诉讼代理人：林炽夫，广东悦盈律师事务所律师。原审被告：中山市盛兴房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******，营业执照注册号442********5358。法定代表人：黄某1。原审被告：中山市盛兴实业集团有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******，营业执照注册号914420********3400。法定代表人：黄某1。上诉人张优娣因与被上诉人中山市东区工业发展总公司（以下简称东区发展公司），原审被告中山市盛兴房地产开发有限公司（以下简称盛兴房地产公司）、中山市盛兴实业集团有限公司（以下简称盛兴实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初19607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张优娣上诉请求：1.依法变更一审判决第二项为，东区发展公司于判决生效之日起七日内赔偿张优娣逾期办证的损失（计算方法：以184368元为基数，自2000年10月28日起按年利率6%计算至东区发展公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）；2.维持一审判决第一、三项。事实和理由：张优娣请求东区发展公司赔偿的损失具有连续性，不适用违约金单个债权理论。1.双方并未对逾期办证约定违约金或损失计算方式，损失也难以确定，根据商品房买卖合同司法解释第十八条第二款，可以按照已付购房款总额，参照逾期贷款利息为标准计算。最高人民法院第八次会议纪要规定可以参照民间借贷司法解释第二十九条处理。本案中应当按照已付购房款的总额计算利息，根据诉讼时效相关司法解释，民间借贷不应当计算诉讼时效，故一审法院适用诉讼时效错误。2.东区发展公司在一审中没有提出诉讼时效抗辩，一审法院主动审查诉讼时效违法。3.一审庭审中东区发展公司承认张优娣于2017年到其公司处就逾期办证一事进行了磋商，故即使存在诉讼时效问题，也应中断了。4.民法总则第一百八十八条规定不适用本案，本案在民法总则实施前后诉讼时效未届满，本案不适用诉讼时效。张优娣的损失至今存在，且与按日月计算的违约金有根本区别，且具备整体性，故不应适用诉讼时效。东区发展公司二审辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.一审第一次开庭后东区发展公司提交的代理词有提及诉讼时效，第二次开庭中张优娣代理人就诉讼时效作出回应。2.一审中东区发展公司仅承认张优娣就逾期办证联系东区发展公司，但其没有主张逾期办证损失，也没有证据证明其有主张过逾期办证的损失.3.根据最高人民法院第八次会议纪要规定，张优娣主张的逾期办证违约金应计算诉讼时效期间，按年利率计付违约金属于继续性债权，应以每个个别债权计算诉讼时效。盛兴房地产公司、盛兴实业公司二审期间未发表意见。张优娣于2018年9月14日向一审法院起诉请求：1.东区发展公司、盛兴房地产公司为张优娣办理中山市东区*************屋的产权登记手续，并取得不动产权证书；2.盛兴房地产公司、东区发展公司、盛兴实业公司连带向张优娣支付逾期交付房屋违约金18436.8元；3.盛兴房地产公司、东区发展公司、盛兴实业公司连带赔偿张优娣因逾期办理产权登记手续造成张优娣损失（以已付房款184368元为基数，以银行同期逾期贷款利率从2000年10月28日起至办理完成不动产产权登记手续取得不动产权证书之日止）。一审诉讼中，张优娣以盛兴实业公司为履行合同义务收取了购房款，并出具收据及加盖财务章为由申请追加盛兴实业公司为一审共同被告，并请求就本案债务承担连带责任，并变更诉求第3项中逾期办证损失的计算方法为：以已付房款184368元为基数，按年利率6%从2000年12月18日起计算至办理完成不动产产权登记手续取得不动产权证书之日止。一审法院认定事实：1.1999年4月27日，张优娣、案外人刘瀚作为乙方与“中山市盛兴实业有限公司”作为甲方签订商品房预售合同，约定：甲方将坐落于中山市东区*************住宅一套出售给乙方，房屋住宅总面积80.16平方米；上述房产成交价为每平方米2300元，总金额为184368元，水电设施费每户3500元；甲方需在2000年5月30日前交付乙方使用；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责并承担相应法律责任，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。商品房预售合同还约定了其他内容。盛兴房地产公司在甲方签章处盖章，张优娣、刘瀚在乙方签章处签名，案外人张宗胜亦在乙方签章处签注“张宗胜代”。合同签订后，盛兴实业公司于次日出具两份收据，分别确认收到张优娣支付中山市*************购房款184368元、水电设施费3500元。据张优娣陈述，其于1999年4月27日经案外人阜康信用社的员工介绍得知涉案房屋要出售，就到盛兴房地产公司了解并签订了商品房预售合同，合同约定房款为184368元，其以现金支付购房款136272元，购房余款以及水电设施费均用阜康存单支付；合同签订时，其本人、刘瀚、张宗胜均在场，刘瀚系其前夫，张宗胜、刘瀚签名仅为见证。2.2000年12月20日，东区发展公司作为甲方与张优娣作为乙方签订商品房购销合同，约定：甲方以出让方式取得位于中山市东区********的土地使用权，土地使用权年限自1999年12月19日至2065年7月19日；经批准在上述地块上建设商品房，现定名为东区竹苑贵竹横街12号，主体建筑性质为商住楼，建筑层数为七层；乙方向甲方购买商品房建筑面积共80.16平方米（其中实得建筑面积69.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.86平方米）1套，该商品房为第12号七层704号房，该商品房权属为城99-184；该商品房售价暂定为每平方米1700元，总金额为136272元；除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府收取契税、管理费、登记费共计2270元；乙方应在1999年2月20日前支付全部房款136272元，甲方须于1999年2月20日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在一个月内按15‰计算，自第二个月起月利息按20‰计算，逾期超过三个月则视为甲方不履行本合同，乙方有权按乙方累计已付款的10％向乙方支付违约金，合同继续履行；乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助；如因甲方过失造成乙方不能在双方实际交接之日起200天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起十五天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失；本合同生效之日起十五天内，由甲方向中山市房地产交易所申请登记备案。东区发展公司、张优娣分别在甲方、乙方签章处盖章、签名确认，中山市房地产交易管理所作为监证部门亦在合同上加盖商品房销售登记备案专用章。据张优娣陈述，商品房购销合同约定购房款136272元是因盛兴房地产公司告知可少交税，其在签订前述合同时并不清楚涉案房屋归谁所有，也不清楚盛兴房地产公司与东区发展公司之间的关系，但盛兴房地产公司告知东区发展公司会在合同上盖章确认，后其在盛兴房地产公司、盛兴实业公司工作人员协助下办理备案登记手续。东区发展公司表示，不确认张优娣对于购房经过的陈述，也不确认有收到张优娣的任何楼款，没有证据反映盛兴房地产公司、盛兴实业公司系经东区发展公司委托销售涉案房屋；涉案房屋交付使用前由东区发展公司员工管理，张优娣何时取得房屋不清楚，因名下物业较多，也有历史管理漏洞，无法核实有关情况，后张优娣2017年致电时才了解涉案房屋的状态，此前其并无人员跟进。3.一审庭审中，双方确认涉案房屋现由张优娣居住使用。张优娣称，其大约在2000年10月底领取涉案房屋钥匙并入住，但对收房时间并无书面证据证明，起诉之前也未就逾期交房主张过权利；其多次催促盛兴实业公司办理涉案房屋不动产权证书，盛兴实业公司一直说在办理，其也致电过东区发展公司，东区发展公司表示不知道这个事情，其有向东区发展公司就逾期办证主张权利，也有向盛兴实业公司员工黄柏琪协商及追讨逾期办证损失，但暂无证据证明。东区发展公司称，2007年时张优娣曾就办证联系东区发展公司，但并未主张逾期办证的损失；涉案房屋办理不动产权证书需要补地价，但暂无证据证明，是否符合办证条件以中山市国土资源局的复函为准。4.打印时间为2018年12月5日的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市东区***************的房屋即涉案商品房，土地性质为国有，建筑面积80.16平方米，权利人为张优娣，于2001年1月20日办理备案登记，备案合同号为62649，总价为136300元，目前无查封抵押。5.一审诉讼中，一审法院就涉案商品房是否具备办理不动产权证书的条件及办证手续等事宜向中山市国土资源局发函咨询调查。中山市国土资源局于2019年1月2日复函如下：“东区发展公司开发建设的中山市东区*************，已办理合同登记备案到买受人张优娣名下，并已办理房屋所有权首次登记，登记字号为城99-184，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条及第三十八条规定，在无查封及无其他限制转移的情况下，买卖双方提交办证所需资料，可向我局申请办理房地产所有权转移登记，申领不动产权证书；或由当事人持生效的法律文书单方申请办理。”一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张优娣与盛兴房地产公司签订的商品房预售合同、张优娣与东区发展公司签订的商品房购销合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，各方均应当遵照诚信原则，恪守履行各自义务。结合诉辩各方意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房的出售方应如何认定？二、东区发展公司是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为？如存在违约，张优娣主张支付违约金、赔偿损失的诉求是否超过诉讼时效？如未超过诉讼时效，应如何计算？盛兴房地产公司、盛兴实业公司应否承担连带责任？关于焦点一。由已查明事实可知，涉案商品房由东区发展公司开发建设并出售，东区发展公司作为卖方与张优娣签订商品房购销合同并约定由东区发展公司交付涉案商品房给张优娣使用，在涉案商品房交易过程中，张优娣为买受人、东区发展公司为出卖人，二者互为本案商品房预售合同关系的相对方。对于盛兴房地产公司、盛兴实业公司是否为涉案商品房出售方的问题。首先，本案中，张优娣与盛兴房地产公司签订商品房预售合同、向盛兴实业公司支付购房款在前，东区发展公司与张优娣签订商品房购销合同在后，但东区发展公司在其所称未直接收到任何房款的情况下即为张优娣办理销售合同备案并交付涉案商品房，东区发展公司在本案诉讼前十余年也未就涉案商品房向张优娣主张过任何权利。东区发展公司与盛兴房地产公司、盛兴实业公司之间，如不存在委托销售关系则东区发展公司前述行为明显有违一般商品房销售的交易习惯，但如存在委托销售关系则东区发展公司前述行为能得到合理解释。其次，商品房购销合同签订于2000年12月20日，但该合同约定的付款时间、交付使用时间均约定为1999年2月20日之前，尽管已查明的事实反映于该付款及交付使用时间各方当事人尚未开始本案交易且涉案商品房所在地块尚未取得使用权，故不具备履行的可能性，但结合张优娣关于涉案商品房在2000年10月底交付使用的陈述、成立在先的商品房预售合同有关2000年5月30日前交付使用的约定，商品房购销合同该部分条款实际上间接反映了合同签订时东区发展公司、张优娣确认对方在合同签订前已分别履行了支付购房款、交付商品房的主要合同义务，即印证了前述盛兴房地产公司、盛兴实业公司系基于委托销售关系签订商品房预售合同进而收取房款的行为。因此，结合涉案商品房的合同签订、房款支付、交付使用的情况以及合同内容、各方当事人对交易经过的陈述，在东区发展公司未能提交证据反驳前述委托销售关系存在的情况下，一审法院认定盛兴房地产公司、盛兴实业公司不是本案商品房的出售方，亦不是本案商品房预售合同关系相对方，东区发展公司与盛兴房地产公司、盛兴实业公司存在委托销售关系。关于焦点二。前述已分析东区发展公司与盛兴实业公司存在委托销售关系，盛兴实业公司出具购房款收据的行为应视为东区发展公司确认张优娣已支付购房款，而商品房购销合同的内容实际亦表明东区发展公司确认张优娣支付了购房款，故东区发展公司主张张优娣逾期付款构成违约的辩解意见，一审法院不予采纳。对于是否逾期交房的问题。前述已分析成立在后的商品房购销合同实际变更了成立在先的商品房预售合同关于交付时间的约定，而商品房购销合同约定的交付时间（1999年2月20日）实际上不具备履行的可能性，但因张优娣自认2000年10月底即商品房购销合同签订前东区发展公司已将涉案商品房交付使用，现并无证据反映涉案商品房交付的具体时间，张优娣主张东区发展公司逾期交房并主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于是否逾期办证的问题。商品房购销合同约定应于实际交接之日起200天内办理房地产权属证书，现本案无法明确商品房交付的具体时间而仅能确定商品房购销合同签订时（2000年12月20日）已交付，但东区发展公司至今未能为张优娣就该商品房办理不动产权证书，一审法院认定东区发展公司逾期办证，应承担相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张优娣主张东区发展公司为其办理涉案商品房的不动产权证书以及赔偿逾期办证损失，一审法院予以支持。对于赔偿逾期办证损失的诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起实施）第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，张优娣并无证据证明其提起本案诉讼前向东区发展公司就逾期办证损失主张权利，故涉案商品房交付后至2015年10月1日期间逾期办证损失的诉讼时效已经届满。东区发展公司对于以已付购房款184368元为基数，按年利率6%计算逾期办证损失的计算标准没有异议，故一审法院根据商品房购销合同关于办证义务的约定依法调整逾期办证损失的计算方法为：以184368元为基数，自2015年10月2日起按年利率6%计算至东区发展公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。因盛兴房地产公司、盛兴实业公司不是涉案商品房预售合同关系的相对方，亦未承诺就东区发展公司逾期履行出卖人义务的行为承担连带责任，张优娣要求盛兴房地产公司、盛兴实业公司就前述东区发展公司赔偿逾期办证损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，张优娣诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、东区发展公司于一审判决发生法律效力之日起七日内协助张优娣就位于中山市东区*************（备案合同号：62649）的房地产办理不动产权证书；二、东区发展公司于一审判决发生法律效力之日起七日内赔偿张优娣逾期办理前述房地产不动产权证书的损失（计算方法：以184368元为基数，自2015年10月2日起按年利率6%计算至东区发展公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；三、驳回张优娣的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7329元（张优娣已预交），由张优娣负担3362元，东区发展公司负担3967元（东区发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付张优娣）。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：2018年12月6日一审第一次庭审后，东区发展公司向一审法院提交情况说明，认为张优娣要求支付的逾期交付房屋违约金以及逾期办理产权登记手续损失问题应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条等规定进行处理。2019年4月3日一审第二次庭审中，张优娣针对上述情况说明作出回应称“关于逾期办证损失诉讼时效问题，在上次庭审笔录中被告东区发展公司的代理人已明确承认原告一直有找被告协商办证事宜的事实，有关交房违约金方面没有相关证据，但办证东区发展公司至少承认在2017年有商谈过，另外原告所主张的诉讼请求不应该计算诉讼时效，应以实际办证为止之日开始计算诉讼时效”。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一审认定东区发展公司至今未能为张优娣办理涉案房屋不动产权证书的行为构成违约，判决东区发展公司依照以已付购房款184368元为基数、按年利率6%的标准向张优娣赔偿逾期办证损失，双方对上述违约事实认定及违约损失计算标准均未提起上诉，本院对该部分可予维持。现二审争议焦点为逾期办证损失请求权的诉讼时效问题。首先，张优娣上诉称东区发展公司一审未提出诉讼时效抗辩，故一审在本案中适用诉讼时效有误。经查，一审第一次庭审后东区发展公司向法院提交了情况说明，其中记载该公司认为本案逾期交房违约金、逾期办证违约损失应适用诉讼时效的有关规定进行处理。而在此后一审第二次庭审中，张优娣也针对该份情况说明中的诉讼时效问题进行了充分回应。故张优娣该上诉意见明显不能成立，本院不予支持。其次，张优娣上诉主张其逾期办证损失至今存在，该损失具有连续性，认为本案不应适用诉讼时效。本院经查，张优娣主张本案逾期办证期间的损失是从约定的办证期限届满之日起按年利率6%累计，故张优娣所主张的违约损失属于继续性债权，应从合同约定的办证期限届满之次日起分别计算相应的诉讼时效。一审法院认定涉案商品房交付后至2015年10月1日期间逾期办证损失的诉讼时效已经届满，仅支持2015年10月2日起计算的逾期办证违约损失，并无不当，本院可予维持。张优娣该上述主张理据不充分，本院不予支持。另外，张优娣称其于2017年到东区发展公司处就逾期办证一事进行协商，故逾期办证损失赔偿请求权诉讼时效中断。本院认为，继续履行办证义务请求权和逾期办证损失赔偿请求权虽是基于同一法律事实产生，但两种请求权是完全独立的，即主张继续履行办证义务与主张赔偿逾期办证损失两者并不一致。且东区发展公司一、二审期间均仅承认张优娣于2017年有催促其公司办证，但坚持认为张优娣从未提及逾期办证损失赔偿问题，而张优娣亦未进一步就其主张的逾期办证损失赔偿请求权诉讼时效中断的事实进行举证，故应承担举证不能的不利后果。因此，由于张优娣并未举证其提起本案诉讼前曾向东区发展公司就逾期办证损失主张权利，故一审法院适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，认为涉案商品房交付后至2015年10月1日期间逾期办证损失的诉讼时效已届满，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人张优娣的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费945元（张优娣已预交），由张优娣负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年三月二十五日书记员  廖博睿