重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初24841号原告：谭邦敏，女，1978年3月26日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：**毅，重庆盈兴律师事务所律师。被告：张李华，男，1988年3月10日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告谭邦敏与被告张李华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭邦敏及其委托诉讼代理人**毅到庭参加诉讼，被告张李华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谭邦敏向本院提出诉讼请求：1.解除其与张李华于2018年2月9日签订的《办公室租房合同》；2.判令张李华向其支付2018年5月10日至2019年2月9日期间的房屋租金99000元（11000元/月×9个月）；3.判令张李华向其支付2019年2月10日至2019年9月23日期间的房屋占用损失81984元（11000元/月÷30天×224天）；4.判令张李华向其支付2018年2月1日至2019年9月30日期间的电费584.03元、水费395.90元、物管费20231.47元；5.判令张李华向其支付资金占用损失（以202195.40元为基数，从2018年5月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至所有债权清偿之日）。事实和理由：2018年2月7日，我与张李华签订了《办公室租房合同》，约定我将我所有的、位于重庆市江北区北滨二路532号附31号3-1号、3-2号房屋（以下简称案涉房屋）出租给张李华用于办公，租赁期从2018年2月10日起至2019年2月9日止，租金为11000元/月，每季度一付，同时张李华支付了11000元的履约保证金。合同中还约定了，若张李华无故拖欠租金1个月以上（含1个月），则我有权解除合同，收回房屋，没收其已经支付的履约保证金，并追回所欠费用。之后，我将案涉房屋交付给张李华使用，但是张李华只支付了3个月的房租，我多次要求张李华支付房租并搬出房屋均未果，故诉至人民法院，请求判如所请。张李华未作答辩。本院经审理认定事实如下：谭邦敏为案涉房屋的所有权人，其中3-1号房屋的建筑面积是92.39㎡，3-2号房屋的建筑面积是21.44㎡。2018年2月7日，谭邦敏与张李华签订了一份《办公室租房合同》。该合同约定：1.谭邦敏将案涉房屋租赁给张李华用于办公；2.租期为1年，从2018年2月10日起至2019年2月9日止；3.每月租金为11000元，张李华每3个月支付一次租金，并于每一期到期7个工作日前支付下一期租金；4.谭邦敏收取11000元的履约保证金，租赁期满，若张李华承租的房屋及办公家具无损坏且无其他欠款，在张李华办理退房手续时退还（不计利息），若因张李华违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；5.房屋使用过程中产生的物业管理费、停车费、网络费、电话费、室内电费等使用该房屋中产生的相关费用由张李华自行承担；6.租赁期满合同自然终止，若张李华无故拖欠租金1个月以上（含1个月），谭邦敏有权单方面解除合同，收回房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用；7.违约方给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。另，张李华在该合同上所预留的电话号码为1398333XXXXX。合同签订之后，张李华向谭邦敏支付了11000元的履约保证金以及3个月的租金。2018年11月期间，谭邦敏曾向张李华在合同中预留的手机号码发送短信，要求张李华支付案涉房屋的租金、物管费、水电费。2019年9月19日，谭邦敏通过手机短信向张李华发送了解除房屋租赁合同的通知，次日又在案涉房屋张贴《关于解除房屋租赁合同的公告》，同时在《重庆日报》刊登了该公告。还查明，谭邦敏在2019年9月20日向物业管理公司缴纳了3-2号房屋2018年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费共计3430.40元（每月171.52元）；在2019年10月25日向物业管理公司缴纳了3-1号房屋2018年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费14782.40元，2018年1月18日至2019年1月17日期间的电费584.03元，2018年1月17日至2019年8月17日期间的水费395.90元及排水费139.10元。庭审中，谭邦敏还陈述：1.请求判令解除合同的理由是张李华没有依约支付租金，另外合同已经到期，到期之后双方也没有续签合同；2.物管费的收费标准是8元/㎡；3.排水费的收费主体是自来水公司，但是由物业公司代收，排水费的费用也包含在本案第四项诉讼请求金额内，属于物管费项下的费用；4.其在2019年10月23日的时候请了物业公司开了案涉房屋的锁，当时案涉房屋没有人在办公，只是还存放着张李华的一些物品；5.已经收取的履约保证金，根据合同的约定，不予退还。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》、《办公室租房合同》、通话截图、照片、《重庆日报》、《关于逾期支付物业服务费等费用的催款函》、收据等书面证据以及短信记录、微信聊天记录等电子证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，张李华经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院视为其放弃抗辩权利。本案的争议焦点为：1.案涉的合同是否符合判令解除的条件；2.张李华是否应当支付谭邦敏诉请的租金以及房屋占用费用；3.张李华是否应当支付谭邦敏诉请的物管费、水费及电费；4.张李华是否应当支付谭邦敏诉请的资金占用损失。对此，本院分别评判如下：一、关于案涉的合同是否符合判令解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，案涉合同所约定的合同期限于2019年2月9日届满，谭邦敏在庭审中陈述双方在合同期限届满后未续签合同，现有证据也无法证明租赁合同存在续租的情况，故双方之间的租赁合同已于2019年2月9日终止，谭邦敏再行起诉请求判令解除合同没有事实依据，本院不予支持。二、关于张李华是否应当支付谭邦敏诉请的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……本案中，双方约定租金于每3个月支付一次，谭邦敏主张张李华仅支付了3个月的租金，张李华也未举证证明其依约履行了支付租金的义务，故本院对谭邦敏要求张李华支付2018年5月10日至2019年2月9日期间的房屋租金99000元（11000元/月×9个月）的诉讼请求予以支持。三、关于张李华是否应当支付谭邦敏诉请的房屋占用费用的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……本案中，谭邦敏主张张李华在合同期限届满后继续占用租赁房屋，而张李华也未举证证明其在租赁期间届满后向谭邦敏返还租赁物，应当自行承担不利的法律后果，故本院采纳谭邦敏的上述主张。但是，谭邦敏在庭审中陈述其于2019年10月23日请了物业公司开了案涉房屋的锁，此时应当视为谭邦敏收回了案涉房屋。据此，本院对谭邦敏主张2019年2月10日至2019年9月23日期间（共计225天）的房屋占用损失予以支持。至于支付的金额，谭邦敏主张按照约定的月租金按日计算，符合法律规定，本院予以支持，谭邦敏仅主张224天的占用损失，系其对自身权利的处分，本院予以确认。据此，张李华应当支付谭邦敏2019年2月10日至2019年9月23日期间的房屋占用损失82133.33元（11000元/月÷30天×224天），谭邦敏仅主张81984元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。四、关于张李华是否应当支付谭邦敏诉请的物管费、水费及电费的问题。双方签订的《办公室租房合同》约定，物业管理费、电费等使用案涉房屋产生的相关费用由张李华自行承担，故张李华应当承担租赁案涉房屋期间以及占用案涉房屋期间的物业管理费、电费、水费等。此外，对于谭邦敏所缴纳的3-1号房屋的排水费，鉴于该费用亦是使用案涉房屋产生，谭邦敏亦将该金额纳入物管费项下以及本案诉讼请求金额中予以主张，且谭邦敏已经实际支付了，故张李华亦应该承担租赁案涉期间以及占用案涉房屋期间的排水费。谭邦敏在2019年9月20日缴纳了3-2号房2018年2月1日至2019年9月30日期间的物业费3430.40元，每月171.52元，而2018年2月1日至2018年2月9日期间（9天）并非张李华在使用该案涉房屋，在谭邦敏所缴纳的物业费无法按日区分的情况下，本院根据公平原则，按照30天/月的标准计算2018年2月1日至2018年2月9日期间应由谭邦敏自行负担的物业费，即51.46元（171.52元÷30天/月×9天）。张李华应当支付租赁3-2号房以及占用该房期间的物业管理费3378.94元（3430.40元-51.46元）。谭邦敏在2019年10月25日缴纳了3-1号房屋2018年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费14782.40元，该房建筑面积为92.39㎡，谭邦敏主张该房每月物管费的收费标准为8元/㎡，在张李华未举示证据予以反驳的情况下，本院对谭邦敏的主张予以采纳，据此，本院确认3-1号房每月的物管费为739.12元（92.39㎡×8元/㎡）。如上所述，2018年2月1日至2018年2月9日期间并非张李华在使用该案涉房屋，相应的物管费应由谭邦敏自行负担。根据上述计算规则，谭邦敏应当自行负担的物业费为221.74元（739.12元÷30天×9天），张李华应当支付租赁3-1号房以及占用该房期间的物业管理费14560.66元（14782.40元-221.74元）。对于谭邦敏纳入物管费项下计算的排水费。谭邦敏缴纳的排水费的期间为2018年1月17日至2019年8月17日，2018年1月17日至2018年2月9日期间并非张李华在使用案涉房屋，相应的费用应由谭邦敏自行负担。鉴于谭邦敏所举示的证据未载明每月相应的费用，故本院按照缴费期间的自然天数来确定相应费用的日标准，并据以计算双方应承担的费用。2018年1月17日至2019年8月17日期间共计有自然天数577天，2018年1月17至2018年2月9日期间有自然天数23天，故谭邦敏应当自行承担排水费为5.54元（139.10元÷577天×23天），张李华应当承担的排水费为133.56元（139.10元-5.54元）。综上所述，张李华应当支付谭邦敏租赁案涉房屋期间以及占用案涉房屋期间的物管费18073.16元（3378.94元14560.66元+133.56元）。对于谭邦敏超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于谭邦敏所主张的电费、水费的问题。谭邦敏缴纳的电费期间为2018年1月18日至2019年1月17日，缴纳的水费的期间为2018年1月17日至2019年8月17日。根据上述计算规则，2018年1月18日至2019年1月17日期间共计有自然天数364天，2018年1月18日至2018年2月9日期间有自然天数22天，故谭邦敏应当自行承担电费为35.30元（584.03元÷364天×22天）、水费为19.21元（395.90元÷577天×23天），张李华应当承担的电费为548.73元（584.03元-35.30元）、水费为376.69元（395.90元-19.21元）。对于谭邦敏超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。五、关于张李华是否应当支付谭邦敏诉请的资金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，谭邦敏所主张的资金占用损失包括了未付租金、占用房屋期间的费用以及其所缴纳的物管费、水费、电费的资金占用损失。对于未付租金部分，张李华不履行支付租金的合同义务，依法应当赔偿由此给谭邦敏造成的损失；对于占用房屋期间的费用以及谭邦敏所缴纳的物管费、水费、电费等费用，本身就属于因张李华不交付房屋、未支付相应费用而给谭邦敏造成的损失，本院已经支持了谭邦敏要求张李华支付相应的费用的请求，谭邦敏的损失已经可以得到赔偿，其再就损失部分主张资金占用损失于法无据，本院不予支持。对于张李华应支付的未付租金的资金占用损失。张李华实际欠付的租金为2018年5月10日至2019年2月9日期间的租金，根据双方约定的租金支付周期以及支付时间，张李华最迟应当分别于2018年4月27日、2018年7月31日、2018年10月31日支付第2期至第4期的租金33000元，张李华未依约支付租金，应从相应的时间起以每期应付租金为基数计付资金占用损失，谭邦敏主张的起付时间为2018年5月9日，系其对自身权利的处分，本院予以确认。同时谭邦敏所主张的资金占用损失的计算标准及止算时间符合法律规定，本院予以确认。据此，张李华应当分别从2018年5月9日、2018年8月1日、2018年11月1日起，各以33000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付谭邦敏未付租金部分的资金占用损失，直至付清款项为止。对于谭邦敏超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张李华于本判决生效之日起七日内支付原告谭邦敏2018年5月10日至2019年2月9日期间的房屋租金99000元；二、被告张李华于本判决生效之日起七日内支付原告谭邦敏2019年2月10日至2019年9月23日期间的房屋占用损失81984元；三、被告张李华于本判决生效之日起七日内支付原告谭邦敏2018年2月10日至2019年9月30日期间的物业管理费18073.16元、电费548.73元、水费376.69元；四、被告张李华于本判决生效之日起七日内支付原告谭邦敏逾期支付租金的资金占用损失（分别从2018年5月9日、2018年8月1日、2018年11月1日起，各以33000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失，直至付清相应款项为止）；五、驳回原告谭邦敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4514.90元，公告费690元，共计5204.90元，由原告谭邦敏负担215.25元，由被告张李华负担4989.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  施荣鑫人民陪审员  康海霞人民陪审员  杨西强二〇二〇年四月十七日书 记 员  罗 静